Aan de noordkant van de gemeente Oegstgeest ligt het bedrijventerrein waarop vroeger het Marine Elektronisch Optisch Bedrijf (MEOB) was gevestigd. Na het vertrek van het MEOB is voor dit gebied en de directe omgeving een bestemmingsplan vastgesteld, deels met conserverend karakter en deels met een uitwerkingsplicht voor het MEOB-terrein, op basis van een beeldkwaliteitsplan. Dit bestemmingsplan was na een intensief proces met de omgeving vastgesteld.

De gemeente wenst voor het MEOB-terrein en de functies langs de Haarlemmerstraatweg een nieuw bestemmingsplan te maken om te voldoen aan de actualiseringsplicht, in te spelen op verplichtingen vanuit de Wro en om een exploitatieplan te maken om kostenverhaal mogelijk te maken.

Het plangebied ligt aan de noordkant van de gemeente Oegstgeest, langs de A44. Deze A44 vormt de grens van het plangebied aan de noordwestkant. Het tankstation aan de A44 en enkele bedrijfspanden en woningen daarachter, ten noorden van de Haarlemmerstraatweg, vallen eveneens binnen het plan. Ook enkele bedrijfspanden aan de zuidkant, waaronder de gemeentewerf, liggen in het plangebied. Aan de zuidoostzijde van het bestemmingsplan ligt het woongebied Morsebel. Aan de oostkant ligt het bedrijfsperceel van Van der Luyt Beheermaatschappij B.V. De Leidse Vaart vormt de grens aan deze noordoostkant.

De grens van het nieuwe bestemmingsplan is dezelfde grens als die van het vigerende bestemmingsplan MEOB.

In onderstaand figuur is de ligging van het plangebied met het MEOB-terrein als hart van het gebied globaal weergegeven.

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied

Dit bestemmingsplan Haarlemmerstraatweg zal het vigerende bestemmingsplan Bedrijvengebied MEOB vervangen dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 18 september 2006. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op de vigerende regeling, de onthouding van goedkeuring door Gedeputeerde Staten en de uitspraken Raad van State.

Dit bestemmingsplan heeft zowel een consoliderend als een ontwikkelingsgericht karakter. Voor een groot deel van de functies langs de Haarlemmerstraatweg worden de vigerende ontwikkelingsmogelijkheden herhaald. Het plan vervult hiervoor een belangrijke beheer- en gebruiksfunctie.

Daarnaast biedt het bestemmingsplan de juridische basis voor de ontwikkeling van het voormalige MEOB-terrein. Dit deel van het bestemmingsplan kent een globalere opzet, zodat voldoende flexibiliteit ontstaat en de ontwikkeling van het gebied interessant gemaakt wordt voor ontwikkelende partijen. De globaliteit wordt aan de randen van het gebied beperkt om voldoende ruimtelijke kwaliteit te waarborgen en te zorgen voor een passende overgang naar de bestaande woonfuncties.

Deze toelichting is als volgt opgebouwd. In Hoofdstuk 2 zal de huidige ruimtelijke en functionele opbouw van het plangebied geanalyseerd worden. Hoofdstuk 3 gaat in op de gebiedsvisie op het plangebied en de toekomstige ontwikkelingen. Hoofdstuk 4 beschrijft het relevante ruimtelijke beleidskader voor het plangebied. In Hoofdstuk 5 komen alle voor het bestemmingsplan relevante milieu- en overige omgevings- en ruimtelijke aspecten aan de orde, waarna het geheel wordt vertaald in een juridische bestemmingsregeling die in Hoofdstuk 6 wordt toegelicht. Vervolgens komt in Hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

In dit hoofdstuk wordt de huidige situatie beschreven aan de hand van de ruimtelijke en functionele structuur.

Op 20 november 1939 is door burgemeester en wethouders van Oegstgeest bouwvergunning verleend aan het Ministerie van Defensie voor "de bouw van een complex magazijnen". Als gevolg van de bezetting van Nederland werd de Duitse Kriegs-marine echter de eerste gebruiker van het complex en heeft destijds het complex met een aantal gebouwen uitgebreid. Na de bevrijding is het complex gevorderd ten behoeve van de Marine Radio Dienst (MRD), die vanuit Oegstgeest onder meer verbinding onderhield met het toenmalige Nederlands Oost-Indië. Vanaf 1950 is het complex gebruikt geweest door het Marine Elektronisch Bedrijf (MEB) en wordt beheer van elektronische apparatuur de belangrijkste taak. Vanaf 1978 wordt dit uitgebreid met optisch en navigatieapparatuur en wordt de naam gewijzigd in MEOB, Marine Elektronisch en Optisch Bedrijf. Het Ministerie van Defensie besluit in 1995 MEOB te verplaatsen naar Den Helder. Op 20 juni 2001 is de militaire functie van het complex feitelijk beëindigd.

De identiteit van het terrein hangt samen met de voormalige functie en de ruimtelijke opbouw. Het terrein is geheimzinnig vanwege de militaire functie die het had en waarbij het voor de burger niet toegankelijk was. Alledaagse activiteiten waren aan het zicht onttrokken. Voor de directe omgeving en het aangrenzende woongebied is door groen een ruimtelijke en visuele scheiding gecreëerd.

Het hoofdterrein bevatte een aantal grote gebouwen en gebouwcomplexen waarin militaire functies gehuisvest waren. De zeer specialistische elektronische en optische werkzaamheden hebben zeer specifieke gebouwen opgeleverd, welke moeilijk opnieuw te gebruiken waren. Deze gebouwen zijn daarom reeds gesloopt.

Het MEOB-terrein grenst direct aan een woongebied Haaswijk en aan de Haarlemmerstraatweg die hier parallel loopt aan de A44. Er is een schaalverschil tussen de zone langs de A44 en het aangrenzende woongebied. Het MEOB-terrein maakt langs de Haarlemmerstraatweg deel uit van een aaneengesloten zone met bedrijfsbebouwing en overige grootschalige bebouwing die in noordelijke richting doorloopt tot aan de spoorlijn Leiden-Haarlem. In deze zone liggen onder meer het bedrijfsperceel Van der Luyt Beheermaatschappij B.V., een kantoorgebouw en de jeugd penitentiaire inrichting. Ten zuiden van het MEOB-terrein liggen de gemeentewerf, een klein woonwagenterrein en een tankstation van BP dat vanaf de A44 bereikbaar is.

Voor het overige deel grenst het MEOB-terrein aan woongebied, daarvan gescheiden door een forse en hoogopgaande groenzone. Bij de ontwikkeling van het MEOB-terrein vormt juist de ligging in het zicht van de A44 een belangrijk uitgangspunt voor oriëntatiemogelijkheden bij de verkaveling en de beeldkwaliteitaspecten.

Echter in landschappelijk en visueel opzicht grenst het gebied tevens aan het open, landelijke gebied van de Elsgeesterpolder, wat een zorgvuldige en zachte inpassing van het terrein vereist. Omdat de ontwikkeling van het plangebied tot nieuw gemengd bedrijventerrein geen geluidsgevoelige bestemming betreft, hoeven er geen afschermende maatregelen te worden genomen en is het terrein, in tegenstelling tot een groot deel van Oegstgeest, langs de A44 goed zichtbaar.

Het is van belang om zorgvuldig met de regie van dit beeld om te gaan. Aan de oostkant van het plangebied ligt een in breedte variërende watergang. Langs deze slingerende watergang groeien rietkragen en staan volwassen populieren waardoor reeds een aanzet is gegeven voor een stevige "groene" buffer met het aangrenzende woongebied. Voorlangs het MEOB-terrein ligt een strakke watergang die samen met een rij jonge bomen en een (brom)fietspad opgenomen is in het profiel van de Haarlemmerstraatweg.

De structuur van het terrein en de koppeling met groenblauwe dragers aan de overzijde van de A44 geven het terrein identiteit en bepalen daarmee het beeld.

Kenmerkend voor dit gebied is de afwisseling van verschillende functies langs de Haarlemmerstraatweg en de directe omgeving. Onderstaand worden de belangrijkste karakteristieken van de verschillende gebieden genoemd.

Perceel Van der Luyt Beheermaatschappij B.V.

Aan de oostkant van het gebied is het perceel Van der Luyt Beheermaatschappij B.V. gevestigd. Dit van oorsprong transportbedrijf bestaat al meer dan 100 jaar en heeft haar thuisbasis altijd in Oegstgeest gehad. Op het bedrijfsterrein vinden verschillende activiteiten plaats waarvan de belangrijkste zijn:

• het transportbedrijf: vooral transport van bloemen, planten, bloembollen, groente en fruit naar Zwitserland en het Verenigd Koninkrijk;
• truckwash: een wasstraat niet alleen voor de eigen vrachtwagens maar ook voor die van anderen;
• werkplaats: niet alleen het eigen materieel wordt hier onderhouden en gerepareerd maar de werkplaats is tevens een BOVAG-garage en APK keuringsstation voor vrachtwagens van derden;
• rijschool: scholing en nascholing van beroepschauffeurs;
• selfstorage: er is een aantal boxen met verschillende afmetingen beschikbaar waar particulieren tijdelijk goederen kunnen opslaan.

Het bedrijfsgebouw ligt redelijk dicht tegen de Haarlemmerstraatweg aan. Het parkeerterrein voor vrachtwagens ligt grotendeels achter het gebouw waardoor het vanaf de A44 en de Haarlemmerstraatweg niet prominent in het zicht ligt. Het parkeerterrein is zichtbaar vanaf het Lotte Stam Beesepad aan de oostkant van het terrein en nauwelijks zichtbaar vanaf de Haarlemmertrekvaart (N444) vanwege de tussenliggende beplanting. Op dit terrein liggen aan de west- en aan de oostkant van de bedrijfsgebouwen onbebouwde gronden. Een uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten is hier mogelijk.

Bedrijventerrein MEOB

Het middendeel van het plangebied is het braakliggende terrein van MEOB. Op een klein nuts-gebouwtje na is er geen bebouwing meer op het terrein aanwezig. Wel zijn de restanten van de oude interne ontsluiting van het terrein op de luchtfoto nog goed te zien. Deze interne ontsluiting sluit net als bij het perceel Van der Luyt Beheermaatschappij B.V., op twee plaatsen aan op de Haarlemmerstraatweg. Beide oorspronkelijke toegangspoorten en ontsluitingswegen zijn nog duidelijk in het straatbeeld aanwezig. Oppervlaktewater anders dan de hiervoor genoemde waterzone is op het terrein niet of nauwelijks aanwezig. Het terrein ligt braak en hier en daar staat wat struikgewas.

Aan de westkant, aan de overzijde van de Haarlemmerstraatweg ligt nog een klein braakliggend terrein dat tot het MEOB-terrein behoort. Op basis van dit bestemmingsplan bedraagt de oppervlakte van dit kleine perceel 0,40 ha (bestemmingsvlak) en het grote voormalige MEOB-terrein heeft een oppervlakte van 9,4 ha (bestemmingsvlak).

Gebied ten zuidwesten van MEOB

Ten zuidwesten van het MEOB-terrein ligt een gebied met een aantal verschillende functies. Aan de A44 ligt een BP tankstation met daarachter een groot parkeerterrein. Aan de overkant van de A44 ligt nog een groenperceel. Aan de Haarlemmerstraatweg 5 ligt een groot vrijstaand woonhuis. Daarnaast, tussen de nr. 5 en 5A is enkele jaren geleden nog een vrijstaande woning gerealiseerd. Op nr. 5A is de Kliniek voor Gezelschapsdieren 'Oegstgeest Noord' gevestigd. Deze kliniek heeft o.a. een praktijkruimte in de kelder. De aangebouwde schuur aan de dierenkliniek wordt gebruikt t.b.v. een bloemenexportbedrijf. Los naast/ achter de kliniek en aangebouwde schuur bevindt zich een hondenkennel.

Aan de oostkant van de Haarlemmerstraatweg ligt aansluitend aan het MEOB-terrein, een terrein waarop meerdere bedrijven zijn gevestigd. Verreweg het grootste deel van dit perceel is in gebruik bij de gemeente Oegstgeest. Hier zijn de gemeentewerf en de milieustraat gevestigd. Ook ligt op het terrein nog een gemeentelijke bedrijfswoning. Daarnaast ligt nog een representatief kantoorpand met een afsluitbaar parkeerterrein dat in delen wordt verhuurd.

Al met al betreft dit een gemengd gebied met losstaande gebouwen in verschillende maar redelijk kleinschalige volumes.

In dit hoofdstuk wordt de beoogde situatie van het voormalige MEOB-terrein beschreven. Ter plaatse van andere functies aan de Haarlemmerstraatweg zijn geen planologische wijzigingen beoogd.

In het najaar van 2003 heeft de gemeente Oegstgeest het initiatief genomen de mogelijkheden te onderzoeken voor de herontwikkeling van het MEOB-terrein tot een nieuw algemeen bedrijventerrein. Om de beoordeling van de ontwikkeling door de gemeente mogelijk te maken is verkennend stedenbouwkundig en planologisch onderzoek uitgevoerd. Het stedenbouwkundig onderzoek heeft geresulteerd in een modellenstudie.

Als tweede stap in het planvormingsproces is in gezamenlijke opdracht van de eigenaar, Dienst der Domeinen, en de gemeente een inrichtingsplan gemaakt. Dit plan is totstandgekomen op basis van gemeenschappelijke uitgangspunten. Het inrichtingsplan lag aan de basis van het overleg tussen de gemeente en Domeinen over de herontwikkelingsmogelijkheden.

Om de toekomstige kwaliteit van het terrein te waarborgen heeft de gemeente een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit omdat de toekomstige eigendomssituatie en de omstandigheden rond de ontwikkeling van het terrein nog flexibel zijn. In het beeldkwaliteitplan worden kaders gesteld voor de toekomstige ontwikkeling van het plangebied. Hiermee wordt het ruimtelijk beeld van de ontwikkeling gestuurd op kwaliteit (zowel voor het openbaar gebied als voor het uitgeefbaar terrein). Dit beeldkwaliteitsplan is tegelijkertijd het bestemmingsplan MEOB uit 2006 vastgesteld door de gemeenteraad. Het vastgestelde beeldkwaliteitsplan is daarna een onderdeel van de gemeentelijke welstandsnota waardoor een toetsingskader ontstaat voor de nieuwe ontwikkeling en bouwaanvragen, dit deel uit de gemeentelijke welstandsnota is samengevat in paragraaf 4.3.

Relatie beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan

Het beeldkwaliteitplan is als Bijlage 1 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen. Voor dit bestemmingsplan Haarlemmerstraatweg is het beeldkwaliteitsplan het kader voor de ontwikkeling. Anderzijds kunnen ook enkele uitgangspunten worden versoepeld om te komen tot een globaler eindplan. Zo is de beoogde lusvormige ontsluiting niet opgenomen in dit bestemmingsplan omdat dit beperkend is voor een flexibele indeling van het terrein. Wanneer het terrein bijvoorbeeld wordt uitgegeven in vier grotere percelen is een dergelijke ontsluiting niet opgenomen. De beeldkwaliteitseisen direct langs de Haarlemmerstraatweg en de groene bufferzone aan de achterzijde van het terrein zijn wel van belang om te behouden om de benodigde beeldkwaliteit en kwaliteit van de leefomgeving te waarborgen. Dit is bijvoorbeeld gedaan door het 'gevelfront' op te nemen in de regeling van dit bestemmingsplan, in paragraaf 6.2.2 wordt hier nader op ingegaan.

Beoogde kwaliteit

Het oorspronkelijke MEOB-terrein bestaat uit twee delen, één deel ten oosten van de Haarlemmerstraatweg, en een klein perceel direct grenzend aan de A44.

Het heeft de voorkeur om het kleine perceel langs de snelweg vanwege het belang van de locatie (in het zicht en direct gelegen aan de snelweg) niet op te delen, maar in zijn geheel te herontwikkelen. Essentieel is de continuïteit van lijnen, in combinatie met markante knooppunten, bekende/herkenbare oriëntatiepunten en in schaal waarneembare vlakken/clusters. Dit wordt onder andere vorm gegeven door het front aan de Haarlemmerstraatweg.

De openbare ruimte is de verbindende factor. Rondom het hele terrein liggen watergangen met groen ingerichte oevers, zodat een geleidelijke overgang naar de omgeving ontstaat.

Herkenbare onderverdeling in zones

In het beeldkwaliteitsplan zijn drie zones onderscheiden. In dit bestemmingsplan is het centrumgebied zoals beschreven nog steeds mogelijk maar een andere flexibelere indeling is tevens mogelijk. In het voorliggende bestemmingsplan zijn twee zones bestemd met een eigen karakter.

Figuur 3.1 Zones

Het front

De bebouwingsstrook direct aan de A44 en de Haarlemmerstraatweg vormt het gezicht van het bedrijventerrein. De schaal van de bedrijfsbebouwing van Van der Luyt Beheermaatschappij B.V. aan de noordzijde is groot, de gemeentewerf en bedrijfspanden die aan de zuidzijde liggen zijn daarentegen kleiner van schaal. De gewenste schaal voor de bebouwing van het bedrijventerrein MEOB ligt hier tussenin. De kavels zijn tot 4.500 m² groot en hier mag het hoogst worden gebouwd. De bouwblokken zijn verdeeld in verschillende onderdelen. Het doorgaande 'gevelfront' brengt continuïteit in de lengterichting en staat ruimtelijk in verhouding met de Haarlemmerstraatweg. Losse bouwdelen kunnen 'zweven' boven deze plint en leggen contact met de A44. Daarnaast zorgt het front aan de A44 voor een sterke scheiding en contrast tussen het landschap en het bebouwd gebied. Dit gevelfront heeft niet alleen een beeldkwaliteitsuitstraling maar dient ook als geluidafscherming van de A44 ten opzichte van de bestaande woningbouw achter het bedrijventerrein. In de regels van dit bestemmingsplan is dit 'gevelfront' opgenomen.

Voor de compositie in de lengterichting is het van belang een duidelijke kop, accent, op de noordelijke hoek te maken. Een specifieke vorm en massaopbouw van het losgelegen perceel aan de A44 markeert de andere kop van deze strook. De beeldregie is hier het strengst, van massa, inrichting tot materiaalkeuze.

Figuur 3.2 Front uitstraling langs de wegen

De landschapszone

De zuidoostzijde van het terrein bestaat uit een brede kraag van groen en water waarmee een ruimtelijke afscheiding wordt gecreëerd met de gesloten rand van vrijstaande en half vrijstaande woningen. De vorm van de landschappelijke zone slingert en vormt een informele grens. De schaal van de woonbebouwing wordt met een geringe schaalsprong gekopieerd op het bedrijventerrein. De massa van de bebouwing in de landschapszone staat in het teken van de 'overgang'. De bebouwing langs de landschapszone is in verhouding tot het overige bedrijventerrein terrein beperkt in omvang.

Afstemming in de vormgeving van bebouwing en openbare ruimte

De kwaliteit van de architectonische uitwerking en de vormgeving/inrichting van de openbare ruimte, zijn gewaarborgd door de beeldkwaliteitregels. Deze regels zijn gebaseerd op de ruimtelijke opzet van het inrichtingsplan en hebben mede tot doel om de gewenste continuïteit tussen de verschillende schaalniveaus in het plangebied te waarborgen. De regels die in het beeldkwaliteitsplan zijn vastgelegd, hebben betrekking op: parkmanagement, inrichting van percelen, organisatie bebouwing, gevelopbouw, rooilijnen, parkeren, terreinafscheidingen, materiaal- en kleurgebruik en reclame-uitingen.

Duurzaam bouwen

Duurzame stedenbouw/gebiedsontwikkeling is vooral het inspelen op de kansen van de nieuwe bouwlocatie. Juist door in een vroegtijdig stadium aandacht te besteden aan de specifieke kenmerken en mogelijkheden van de bouwlocatie kan er voor gezorgd worden dat een aantrekkelijke woon- en voorzieningenomgeving ontstaat. De gemeente Oegstgeest hanteert hiertoe het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw (RBDS). In het RBDS staat het beleid van de gemeente Oegstgeest voor duurzame stedenbouw. Het Beleidskader wordt toegepast bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen voor gebieden > 1 ha en koppelt de projectfasering aan een communicatietraject en inhoudelijke duurzaamheidambities. Duurzaamheid is hierbij ruim gedefinieerd als ‘People, Planet, Profit’ (PPP). Dit betekent dat naast ambities op het gebied van milieu ook maatschappelijke/sociale en economische ambities geformuleerd zijn. In een ambitietabel zijn deze ambities overzichtelijk weergegeven. Door alle ambities integraal af te wegen wordt het mogelijk de balans tussen PPP te optimaliseren. De ambities worden vertaald naar maatregelen en in het ontwerp geïntegreerd. Voor ruimtelijke plannen > 5 ha. kan het ontwerp doorgerekend worden met Duurzaamheid Prestatie van een Locatie (DPL) of er voldoende maatregelen zijn genomen om de geselecteerde ambities waar te maken. Met deze aanpak wordt duurzaamheid in het plan geborgd.

Het beleid van de gemeente is daarnaast gericht te bouwen volgens het DuBo Pluspakket. Bij de exploitatie en/of de uitgifte van het terrein zullen hierover verdere afspraken worden gemaakt.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

In de SVIR en het Barro kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor de gemeente Oegstgeest relevante belangen zijn:

• Een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
• Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
• Het in stand houden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
• Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen;
• Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
• Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
• Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Deze belangen zijn vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Rijksbelangen in de omgeving van het plangebied zijn de A44 als onderdeel van de hoofdwegenstructuur en de hoogspanningsverbinding. Dit bestemmingsplan heeft verder geen gevolgen voor het rijksbelang. Het bestemmingsplan past daarmee binnen het rijksbeleid.

Visie Ruimte en Mobiliteit (9 juli 2014)

De structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit' (hierna 'de Visie') speelt meer in op de structurele veranderingen in de samenleving, de economie en het milieu, waarvan de uitkomsten nog onzeker zijn. Daarom is er sprake van een combinatie van zowel flexibiliteit als duidelijkheid in de vorm van randvoorwaarden en kaders. De Visie is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen. Het beleid voor ruimte en mobiliteit bevat daarom geen eindbeeld, maar wel ambities. Deze zijn verwoord in vier rode draden door het beleid voor ruimte en mobiliteit heen en strategische doelstellingen voor onderdelen.

De vier rode draden zijn:

1. beter benutten en opwaarderen van wat er is

Zowel de ruimte als het publieke investeringskapitaal is schaars. Daarnaast is de maatschappelijke en economische vraag naar woon- en werkmilieus veranderd. In dergelijke situaties ligt het voor de hand om niet meteen de toevlucht te nemen tot nieuwe stedelijke uitbreidingen of nieuwe natuur- en recreatiegebieden, als zich in vervolg op bestaande investeringsprogramma’s nieuwe opgaven aandienen. Beter is om eerst te kijken naar wat er al is, en of dat beter benut of opgewaardeerd kan worden.

2. vergroten van de agglomeratiekracht.

De Zuidelijke Randstad en de grote economische complexen in Zuid-Holland vormen in potentie één grote agglomeratie, die schaal- en clustervoordelen met zich mee kan brengen. De mainport en de greenports zijn voorbeelden van goed werkende clusters. De provincie wil een rijke voedingsbodem blijven bieden voor bestaande en nieuwe economische clusters en sectoren. Daartoe streeft ze naar het creëren en benutten van die schaal- en clustervoordelen. De provincie wil kwaliteiten van de stedelijke agglomeratie versterken door woon- en werkfuncties en voorzieningen op excellent bereikbare knooppunten te clusteren en concentreren. Verder wil de provincie ruimte bieden voor functiemenging. Ten slotte is het belangrijk om reeds bestaande economische sectoren zoals het havenindustriële complex en de glastuinbouw te verduurzamen en versterken.

3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit

De essentie van het verbeteren van ruimtelijke kwaliteit is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag. De provincie beschikt al enige tijd over een kwaliteitskaart die de kwaliteitsambities van de provincie toont en in een geactualiseerde vorm onderdeel is van deze Visie Ruimte en Mobiliteit. De kwaliteitskaart staat aan de basis van de regionale Gebiedsprofielen, die een handreiking vormen voor het gebiedsspecifiek omgaan met ruimtelijke kwaliteit. Het plangebied en de omgeving maakt deel uit van het gebiedsprofiel Duin- en Bollenstreek. De kwaliteiten in het gebied kenmerken zich door het productielandschap, dat door bebouwing in kamers is onderverdeeld.

4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Een ‘water- en energie-efficiënte samenleving’ omvat meer dan het gebruiken van duurzame energiebronnen, energiebesparing en watermanagement. Ook rechtstreekse vermindering van de uitstoot van kooldioxide (CO2) is van belang. In de toekomst is opslag van CO2 onder zee een af te wegen optie. Ook het tegengaan van de inklinking van veengronden vermindert de CO2-uitstoot. Verder vraagt een water- en energie-efficiënte samenleving om een omgeving die bestand is tegen de gevolgen van de klimaatverandering, om ook op lange termijn de kwaliteit van leven en de economische ontwikkelingskansen te borgen. De bescherming tegen hoogwater, langs de rivieren en de kust, moet berekend zijn op hogere waterstanden.

Toetsing Bestaand stads- en dorpsgebied

Het plangebied ligt in het bestaand stads- en dorpsgebied ('bebouwde ruimte'). De provincie wil de bebouwde ruimte beter benutten. Onder 'bebouwde ruimte' wordt het stelsel verstaan van de systemen stedelijke agglomeratie, dorpen en linten en logistiek-industrieel systeem, inclusief de bijbehorende infrastructuur. Verder blijven ook buiten de bebouwde ruimte nieuwe woon- en werklocaties mogelijk en wenselijk. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij dit beleid door het voormalige MEOB-terrein dat destijds al een stedelijke functie had opnieuw te ontwikkelen.

Toetsing Gebiedsprofiel Duin- en Bollenstreek

Het plangebied is gelegen aan de 'Rand aan een hoofdweg', zie onderstaande figuur. Dit is een bijzondere vorm van een rand waar het mogelijk is om een frontkwaliteit te ontwikkelen met een scherp contrast tussen landschap en stad. De A44 vormt hierbij de heldere grens. De beoogde bedrijfsgebouwen kunnen hier met het gezicht naar de weg georiënteerd worden. Voor het bedrijventerrein geldt tevens dat een aantrekkelijke en groene voorkant wordt gerealiseerd. Dit bestemmingsplan sluit aan bij deze randvisie door een gevelfront te realiseren met daarvoor een watergang.

Figuur 4.1 Gebiedsprofiel Duin- en Bollenstreek - Kaart 'Kwaliteit van de stads- en dorpsrand' van de provincie.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Programma Ruimte (9 juli 2014)

Het Programma Ruimte is parallel aan de Visie Ruimte en Mobiliteit, het Programma Mobiliteit en de Verordening Ruimte opgesteld. De Visie Ruimte en Mobiliteit bevat het strategische beleid. Het ruimtelijk-relevante, operationele beleid is opgenomen in het Programma Ruimte, dat dezelfde vier rode draden hanteert als de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Het Programma Ruimte beschrijft de operationele doelen en de realisatiemix om deze doelen te (doen) bereiken. Zo bevat het beleidsdocument bijvoorbeeld een raming van de groei van de woningbehoefte per regio en is beschreven waar ruimte is gereserveerd voor nieuwe infrastructuur. Ook wordt ingegaan op de rolverdeling en afspraken tussen gemeenten, regio’s en provincie. De realisatiemix uit het Programma Ruimte bestaat uit juridische, financiële en bestuurlijke instrumenten en nader uit te werken beleid. In de praktijk worden deze vrijwel altijd gecombineerd ingezet.

Beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied

Het plangebied ligt in het structuurvisiegebied 'beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied'.

Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor wonen, kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel af met andere gemeenten in de regio. Voor kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel gelden in het Programma Ruimte vastgestelde totalen als behoefteraming per gebied.

De ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, passen binnen het reeds vastgestelde bestemmingsplan MEOB-terrein. De functies die mogelijk zijn in dat bestemmingsplan zijn ook meegenomen in de verschillende regionale visies.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het Programma Ruimte.

Verordening Ruimte (9 juli 2014)

De Verordening Ruimte Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Visie Ruimte en Mobiliteit en het Programma Ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Een aantal van deze onderwerpen zijn hieronder uitgelicht.

Ladder duurzame verstedelijking
De verordening schrijft voor dat stedelijke ontwikkelingen primair plaatsvinden binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Alleen als binnen bestaand stads- en dorpsgebied geen ruimte is voor een specifieke stedelijke ontwikkeling, dan kan een nieuw uitleglocatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied in gebruik worden genomen. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is hierbij van toepassing. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

• Stap 1 houdt in dat aangetoond wordt dat de stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte, die regionaal is afgestemd. Toepassing van de ladder is zowel aan de orde bij een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een lokale behoefte, als bij een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een (boven)regionale behoefte. In het Programma Ruimte is aangegeven welke voorwaarden de provincie stelt aan regionale afstemming. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de beschikbaarheid van een actuele regionale woonvisie. Ook is in het Programma Ruimte aangegeven wat kan worden verstaan onder het begrip ‘regio’;
• Stap 2 houdt in dat wordt onderzocht in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stads- en dorpsgebied, door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformering of anderszins. Het verdient aanbeveling dit niet per plan te onderzoeken maar vooraf een overzicht te maken met de beschikbare ruimte binnen bestaand stads- en dorpsgebied, bijvoorbeeld in een gemeentelijke of regionale structuurvisie. Voor sommige stedelijke ontwikkelingen hanteert de provincie aanvullende regels, zoals voor kantoren, bedrijven en detailhandel;
• Stap 3 houdt in dat indien is gebleken dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan plaatsvinden, in die behoefte kan worden voorzien op locaties, die gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Aan deze stap is in de verordening een extra voorwaarde toegevoegd. De ontwikkeling van de betreffende locaties moet ook passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie Ruimte en Mobiliteit. Een uitwerking hiervan is opgenomen in het Programma Ruimte. Als het gaat om de ontwikkeling van een locatie met een omvang van meer dan 3 ha moet deze locatie ook zijn opgenomen in het Programma Ruimte.

In Bijlage 2 bij de toelichting is nader ingegaan op de Ladder duurzame verstedelijking ten aanzien van de verschillende functies die mogelijk worden gemaakt. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Uit het onderzoek blijkt dat op lokaal en beperkt regionaal niveau voor één bouwmarkt maximaal 7.800 m² bvo beschikbaar is en voor één tuincentrum maximaal 13.000 m² bvo, deze maten zijn geborgd in de regels van dit bestemmingsplan.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het Provinciale Verordening. De ontwikkelingen die in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt passen binnen de regionale afspraken en passen daarmee binnen het Programma Ruimte dat mede als toetsingskader dient voor de verordening.

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 (2009, partiële herziening 2012)

Op 24 juni 2009 is de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland vastgesteld door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland. Deze bestaat uit 15 gemeenten in de regio waaronder de gemeente Oegstgeest.

Met de Regionale Structuurvisie kiezen de Holland Rijnland-gemeenten koers voor de ruimtelijke inrichting van de gelijknamige regio. In de visie zijn een aantal keuzes gemaakt die de samenhang tussen de grote deelgebieden van de regio verbeteren: de Bollenstreek, de kustzone, het stedelijk gebied en Veenweide en Plassen. Een van de kernbeslissingen is de concentratie van stedelijke ontwikkelingen. De ontwikkeling van het MEOB-terrein is in de regionale structuurvisie opgenomen als te herstructureren bedrijventerrein. De ontwikkeling van het bedrijventerrein past hiermee binnen de regionale structuurvisie.

Structuurvisie Oegstgeest 2005-2020

De gemeente heeft in haar structuurvisie van 2005 het ruimtelijk beleid tot 2020 beschreven. Uit de structuurvisie blijkt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het deelgebied MEOB-terrein. Dit levert voor het plangebied de volgende ontwikkelingen en uitgangspunten op:

In de structuurvisie wordt aangegeven dat het MEOB-terrein als zoeklocatie kan dienen voor het verplaatsen van vrachtwagenparkeervoorzieningen die momenteel in de kern zijn gelegen, zoals het langs de Lijtweg en de sportvelden.

Ten aanzien van bedrijven is het plangebied aangewezen als een mogelijke locatie voor het uitplaatsen van bestaande bedrijven in de kern, waardoor in de kern ruimte vrij kan komen voor herontwikkeling. Het MEOB-terrein moet zich hierbij ontwikkelen tot een lokaal en regionaal georiënteerd bedrijventerrein, voor kleinschalige bedrijven die gericht zijn op handel en distributie. Het MEOB-terrein moet vooral een front vormen aan de rijksweg A44 en moet een zachte integratie krijgen met de kern Oegstgeest.

Groenbeleid 2011 – 2015

Het Groenbeleidsplan vormt het kader voor hoe in Oegstgeest het gewenste groen en blauw er uit zal zien. Het geeft richting aan toekomstige (her)inrichtingen, omvormingen en eventuele uitbreidingen van het openbaar groen. Uitgangspunten zijn:

• het in stand houden en ontwikkelen van de groenstructuur in Oegstgeest en aansluiting op regionale groenstructuren;
• het bewaken en verhogen van de kwaliteit en duurzaamheid;
• het optimaliseren van de gebruikswaarde van het groen;
• voorlichting.

In het Groenbeleidsplan heeft de gemeente Oegstgeest het streven naar behoud en versterking van de hoofdgroenstructuur verwoord. Dit streven staat ook centraal in de “Structuurvisie Oegstgeest 2005 – 2020”. De hoofdgroenstructuur is voor een groot deel historisch bepaald. De waterlopen (blauwe structuur) en de bos- en landgoederen zijn de belangrijkste onderdelen van de hoofdgroenstructuur. Deze structuur sluit aan op de bovenlokale groenblauwe structuur. Langs de randen van de gemeente Oegstgeest zijn drie omvangrijke groene zones te onderscheiden die van regionaal belang zijn. Binnen Oegstgeest zijn een aantal groene elementen van formaat te onderscheiden die op een lager schaalniveau de groene dooradering van de gemeente vormen. Op een lager niveau zijn er de wegen die de groenvoorzieningen van hogere orden verbinden. Zowel de recreatieve en educatieve, als de ecologische functie van de hoofdgroenstructuur wordt van belang geacht. Om dit streven nader uit te werken zijn in het Groenbeleidsplan projecten geformuleerd.

Voor het MEOB-terrein is de ontwikkeling van de groene zone aan de zuidzijde, die de overgang tussen het bedrijventerrein en de woningbouw vormt, van belang. Deze zone maakt deel uit van de Irispark - Morsebelzone. Deze zone kent een sterke afwisseling ten aanzien van bomen en ondergrond. De vaste component in deze zone is het water in de vorm van sloten en vijvers. Ook in de rand aan de zuidzijde zal water een belangrijk element zijn in de realisatie van de groenzone.

Figuur 4.2 Kaart Groenbeleid

Welstandnota

Met de herziening van 2015 heeft de gemeente het welstandsbeleid geactualiseerd naar aanleiding van nieuwe ontwikkelingen, veranderingen in wetgeving en ervaringen met het welstandsbeleid. In 2004 is een eerste nota opgesteld, waarin op basis van de samenhang in gebieden en objecten beoordelingscriteria zijn geformuleerd. In 2009 is deze nota herzien en is de regeling vereenvoudigd, zodat het welstandsbeleid toegankelijker en inzichtelijker is. Met de herziening van 2015 is onder meer de nadere invulling van Nieuw Rhijngeest opgenomen in de nota en zijn ten opzichte van de versie in 2009 de mogelijkheden in het vergunningvrij bouwen verruimd, deze wijziging in de wetgeving is ook meegenomen in de nieuwe welstandsnota.

Welstandstoezicht heeft allereerst tot doel te voorkomen, dat bouwwerken de openbare ruimte ontsieren. Het welstandsbeleid van de gemeente is echter opgesteld vanuit de overtuiging, dat het belang van een goede leefomgeving eveneens een rol speelt. Bij iedere aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt bekeken of de plannen voldoen aan redelijke eisen van welstand, wat inhoudt dat de plaatsing en het uiterlijk van het beoogde bouwwerk wordt beoordeeld.

Doel van de welstandstoets is het behartigen van het publieke belang door de lokale overheid, waarbij de individuele vrijheid van de burger of ondernemer wordt afgewogen tegen de aantrekkelijkheid van de leefomgeving als algemene waarde. Het beleid is opgesteld vanuit de gedachte, dat welstand een bijdrage levert aan de totstandkoming en het beheer van een aantrekkelijke bebouwde omgeving. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden te benoemen en een rol te geven bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Met de gebiedsgerichte benadering wil de gemeente in principe de waardevolle eigenschappen van de kernen behouden.

Voor het plangebied zijn extra regels opgenomen, die er voor moeten zorgen dat het MEOB-terrein zich ontwikkelt tot een front aan de A44. Voor de regels is een verwijzing opgenomen naar het beeldkwaliteitsplan.

Vigerend bestemmingsplan

Het vigerend bestemmingsplan voor het MEOB-terrein is vastgesteld op 18 september 2006. Daarna heeft een proces plaatsgevonden van besluiten van de Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland en uitspraken van de Raad van State. In onderstaand overzicht een tijdslijn van dit proces.

Proces

1. Raadsbesluit gemeente Oegstgeest = 18 september 2006

2. Besluit Gedeputeerde Staten = 24 april 2007

3. Uitspraak Raad van State¹ = 20 februari 2008 (GS besluit deels vernietigd)

4. Tweede besluit Gedeputeerde Staten = 9 september 2008

5. Uitspraak Raad van State² = 8 juli 2009 (GS besluit vernietigd)

In het bestemmingsplan (1) was voor het middengebied gekozen voor een uit te werken bestemming met een mix van functies, waaronder bedrijven, grootschalige detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en horeca. Daarnaast was een bedrijfswoning aan de Lotte Stam-Beesepad toegestaan.

De provincie achtte een aantal zaken in strijd met het provinciaal beleid en heeft op die onderdelen goedkeuring onthouden (2). Het ging hierbij onder meer om maatschappelijke voorzieningen (met uitzondering van cultuur), publieksgerichte dienstverlening, horeca in de vorm van een hotel of groter dan 250 m² en de bedrijfswoning aan de Lotte Stam-Beesepad.

Een belanghebbende is tegen dit besluit in beroep gegaan bij de Raad van State. De Raad van State (3) achtte het beroep van de gemeente op het deel van de bedrijfswoning gegrond en heeft het besluit van de Gedeputeerde Staten op dit onderdeel vernietigd. Voor de overige zaken achtte de Raad van State het beroep ongegrond en heeft het besluit in stand gelaten.

Als gevolg van de beslissing van de Raad van State heeft Gedeputeerde Staten een nieuw besluit (4) genomen over de bedrijfswoning en heeft nogmaals voor dat onderdeel goedkeuring onthouden. Ook tegen deze beslissing heeft een belanghebbende beroep aangetekend, dat uiteindelijk op 8 juli 2009 gegrond (5) is verklaard, waarmee het laatste besluit van Gedeputeerde Staten is vernietigd en de bedrijfswoning in stand gelaten. In de onderstaande tabel is opgenomen welke functies uiteindelijk in het vigerend bestemmingsplan waren toegestaan, door middel van doorhalingen zijn de wijzigingen als gevolg van het besluit van Gedeputeerde Staten weergegeven.

Figuur 4.3 Plankaart vigerend bestemmingplan

1. 1. http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RVS:2008:BC4683
2. 2. http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RVS:2009:BJ1859

De verplichting om een goede ruimtelijke onderbouwing aan het bestemmingsplan ten grondslag te leggen, impliceert onderzoek naar verschillende sectorale aspecten. Aspecten als verkeer, verschillende milieuaspecten, ecologie en water zijn onlosmakelijk verbonden met het creëren van een ruimtelijke ordening. Onderstaande paragrafen maken inzichtelijk op welke wijze het onderzoeksaspect wordt betrokken en welke consequenties dit eventueel heeft voor het bestemmingsplan.

Het uitgangspunt voor onderstaande onderzoeken is dat de onderzoeksverplichting voor de bestaande reeds bestemde functies reeds is onderzocht in het vigerende bestemmingsplannen. Dit bestemmingsplan voorziet voor deze functies een consoliderende regeling voor de gronden. Ter plaatse van het MEOB-terrein worden ontwikkelingen mogelijk gemaakt. In onderstaande paragrafen is het onderzoek hierop gericht.

Externe verkeersontsluiting

Het plangebied wordt ontsloten via de Haarlemmerstraatweg. De Haarlemmerstraatweg is een belangrijke gebiedsontsluitingsweg (maximumsnelheid 80 km/h) van de kern Oegstgeest en verbindt de kern met de provinciale Haarlemmertrekvaart (N444). Deze weg geeft verbinding met de autosnelweg A44, in de richting Amsterdam en Den Haag.

Mobiliteitseffecten op het omliggende wegennet

Naar aanleiding van de overlegreactie van Rijkswaterstaat is nader onderzoek uitgevoerd naar de verkeerseffecten van het plan op het omliggende wegennet en in het bijzonder op de (aansluiting van) A44. De resultaten en gebruikte data is opgenomen in Bijlage 10. Onderstaand is een samenvatting opgenomen van dit onderzoek als vervolg op de informatie die reeds was opgenomen in het concept ontwerpbestemmingsplan.

Intensiteiten en verkeersgeneratie

Momenteel is de locatie MEOB braakliggend. Er wordt geen verkeer gegenereerd. Binnen het plangebied worden een algemeen bedrijventerrein, één bouwmarkt en één tuincentrum mogelijk gemaakt. De oppervlakte van het gehele terrein bedraagt 94.310 m². Hiervan mag 70% bebouwd worden, wat neerkomt op 66.017 m². De oppervlakte van de bouwmarkt bedraagt maximaal 7.800 m² bvo. De oppervlakte van het tuincentrum bedraagt maximaal 13.000 m² bvo. Er blijft 45.217 m², circa 4,5 ha, over voor het algemene bedrijventerrein.

In tabel 5.1 is de maximale verkeersgeneratie van de functies en van het gebied weergegeven.

Tabel 5.1 Verkeersgeneratie MEOB-terrein werkdagetmaal

De Haarlemmerstraatweg ontsluit Oegstgeest in belangrijke mate. Uit de RVMK met prognosecijfers voor 2030, blijkt dat de intensiteit op deze weg 8.450 mvt/etmaal (werkdag) bedraagt.

Ten gevolge van de herontwikkeling van het MEOB-terrein zal de verkeersdruk op de Haaswijklaan toenemen. De huidige verkeersintensiteit op de Haaswijklaan is ongeveer gelijk aan de verkeersintensiteit op de Haarlemmerstraatweg. Gezien de lokale bedrijvigheid die zich op het MEOB-terrein zal vestigen, zal naar verwachting ongeveer 60% van het verkeer worden afgewikkeld richting de N444/A44. De capaciteit van de Haarlemmerstraatweg is voor deze toename toereikend. De overige 40% zal via de Haaswijklaan worden afgewikkeld. Dit verkeer betreft voornamelijk woon-werkverkeer (lichte motorvoertuigen). Gezien de categorisering van de Haaswijklaan als gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom (50 km/h) en de huidige verkeersintensiteit, is deze toename acceptabel.

Effecten op de A44

Uit Bijlage 10 blijkt dat het verkeer als gevolg van de beoogde invulling van het MEOB-terrein toeneemt. Onderzocht is op de kwaliteit van de verkeersafwikkeling op de kruispunten ter hoogte van de aansluiting op de A44 acceptabel is. De nieuwe invulling van het MEOB-terrein draagt slechts zeer beperkt bij aan de optredende wachtrijen en afwikkelingskwaliteiten van de kruispunten en is daarmee niet significant. Bovendien is op de afritten van de A44 ruim voldoende ruimte aanwezig op het verkeer, ook met de ontwikkeling van het MEOB-terrein, op te stellen. De wachtrijen zullen daarom niet terugslaan tot op de A44. Er zijn geen significante effecten op de verkeersafwikkeling rondom de aansluiting met de A44. De verkeersafwikkeling is acceptabel.

Ontsluiting van het bedrijventerrein MEOB

Op een gebiedsontsluitingsweg als de Haarlemmerstraatweg staat de doorstroming van het verkeer voorop. Dit betekent volgens de richtlijnen van Duurzaam Veilig dat gestreefd moet worden het aantal aansluitingen te minimaliseren om conflictpunten te vermijden. In het bestemmingsplan is geborgd dat er twee ontsluitingspunten worden gerealiseerd. Zo is tevens een (tweede) ontsluiting gewaarborgd mochten er calamiteiten zijn. De noordelijke ontsluiting wordt gebruikt voor de ontsluiting voor het gemotoriseerd verkeer. De zuidelijke ontsluiting zal voornamelijk worden gebruikt door langzaam verkeer en bij calamiteiten.

Figuur 5.1: Impressie ontsluiting bedrijventerrein.

De vormgeving van de aansluiting zal nader moeten worden beschouwd. Er dient te worden uitgegaan van de richtlijnen volgens Duurzaam Veilig.

Voor de inrichting en vormgeving van het terrein zelf kan worden uitgegaan van de richtlijnen volgens CROW. Dit betekent een rijbaan van 7 m breed waarop ook het fietsverkeer wordt afgewikkeld, ten minste een eenzijdig trottoir en beperkte rechtstanden. Vanwege het relatief hoge aandeel vrachtverkeer worden om verkeersveiligheidsredenen aanbevolen om losliggende fietspaden te realiseren. De kruispunten binnen het plangebied moeten als gelijkwaardige kruispunten worden vormgegeven die beiden geschikt zijn voor fietsers.

Parkeren

Voor de nieuwbouw op het MEOB-terrein en op andere percelen waar eventueel ontwikkelingen zijn gelden de meest recente parkeerkencijfers zoals de CROW deze heeft gepubliceerd. De laatste versie is momenteel de ASVV 2012. Voor deze locatie geldt 'matig stedelijk' en 'rest bebouwde kom'. Parkeren wordt op eigen terrein opgevangen. Zeker op deze locatie is het van belang om voldoende parkeergelegenheid te realiseren omdat er geen 'overloopgebieden' aanwezig zijn. Er is geen betaald parkeren, vergunningparkeren of blauwe zone van toepassing.

Voor vrachtwagens geldt dat laden en lossen niet op de rijbaan dient plaats te vinden, maar op het eigen terrein (bij voorkeur inpandig). Parkeren van vrachtwagens is in heel Oegstgeest alleen toegestaan op werkdagen overdag (APV), deze regel gaat in principe ook op het MEOB-terrein gelden voor de onstluitingswegen. Enkele locaties zijn van deze bepaling uitgezonderd. In het plangebied wordt een vrachtwagenparkeerterrein mogelijk gemaakt voor 24 uur per dag. Dit zowel voor gebruikers van het MEOB-terrein als elders uit Oegstgeest. Mede omdat een aantal locaties in Oegstgeest in de loop der jaren is verdwenen en andere locaties nog zullen gaan verdwijnen.

Langzaam verkeer

Langs de Haarlemmerstraatweg is een vrijliggend tweerichtingen fietspad aanwezig. Voor een goede ontsluiting van het bedrijventerrein voor (brom)fietsers is uitgegaan van twee aansluitingen op de Haarlemmerstraatweg.

Openbaar vervoer

Langs de Haarlemmerstraatweg is ter hoogte van de aansluiting van het bedrijventerrein een halteplaats van de buslijn 57 aanwezig. De percelen liggen op een maximale loopafstand van circa 400 m van deze bushalte. Vanaf deze bushalte gaan bussen naar Leiden en Nieuw-Vennep. De bediening per openbaar vervoer is goed te noemen, zeker naar maatstaven van (gemengde) bedrijventerreinen.

Conclusie

De bereikbaarheid voor de verschillende vervoerswijzen is goed. De nieuwe ontwikkelingen kunnen verkeerskundig gezien worden afgewikkeld en er wordt voorzien voldoende parkeerbehoefte.

Beleid en normstelling

Wet geluidhinder

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder van de weg moet worden getoetst. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat L_den. Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. De waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Binnen de geluidszone van een weg dient de geluidsbelasting op de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. De zonebreedte van wegen is afhankelijk van een binnen- of buitenstedelijke ligging van de weg en het aantal rijstroken van de weg en wordt gemeten uit de kant van de weg. De breedte van de geluidszone van een weg is in tabel 5.2 weergegeven.

Tabel 5.2 Schema zonebreedte aan weerszijden van de weg volgens artikel 74 Wgh

Artikel 110g Wgh

Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Op alle in deze paragraaf genoemde geluidsbelastingen is deze aftrek conform artikel 3.4 uit het Reken- en Meetvoorschrift toegepast, tenzij anders vermeld.

Nieuwe situaties

In al die gevallen waarin de aanleg van een nieuw wegvak langs bestaande (of nieuwe) geluidsgevoelige bestemmingen (bijvoorbeeld een woning) wordt voorzien middels een vaststelling of herziening van het bestemmingsplan, is sprake van een "nieuwe situatie" in de zin van de Wet geluidhinder.

In eerste instantie geldt bij de beoordeling van de optredende geluidsbelasting dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag worden overschreden. Indien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, dient als eerste te worden onderzocht of geluidsreducerende maatregelen mogelijk en afdoende zijn om het geluidsniveau te verlagen tot 48 dB of minder. Hebben geluidsreducerende maatregelen onvoldoende effect of zijn deze ongewenst, dan kan door het bevoegd gezag een hogere waarde worden vastgesteld, met dien verstande dat deze de uiterste vast te stellen grenswaarde niet te boven mag gaan. In tabel 5.3 zijn de voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde voor bestaande woningen opgenomen bij nieuwe wegaanleg.

Tabel 5.3 Relevante grenswaarden voor woningen bij nieuwe wegaanleg

Aftrek ex artikel 110g Wgh

Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Van de aftrek conform artikel 3.4 uit het Reken- en Meetvoorschrift 2012 is gebruik gemaakt.

Onderzoek

Reden onderzoek

In het concept ontwerpbestemmingsplan was een akoestisch onderzoek opgenomen. Op dit onderzoek is een inspraakreactie ontvangen van de Vereniging MEOB-omwonenden waarna is besloten om het onderzoeksscope uit te breiden. De resultaten en gebruikte data is opgenomen in Bijlage 11. Onderstaand is een samenvatting opgenomen van dit onderzoek als vervolg op de informatie die reeds was opgenomen in het concept ontwerpbestemmingsplan.

Verkeersgegevens

Voor de verkeersintensiteit op de weg is aangesloten bij de verkeersgeneratie van het plangebied. De berekening hiervoor is opgenomen in de paragraaf 5.2. Het plangebied krijgt twee ontsluitingen, waarvan de zuidelijke wordt vormgegeven als een calamiteitenontsluiting. Echter omdat dit niet vastgelegd is in het bestemmingsplan, is in de berekening uitgegaan van de worst-case-scenario waarin beide evenredig worden gebruikt.

Resultaten

Binnen de bestemming Bedrijventerrein wordt een nieuwe weg mogelijk gemaakt. In het akoestisch onderzoek (zie figuur 4.1 in Bijlage 11) is de ligging van deze interne weg van het bedrijventerrein bepaald, wanneer deze niet voor overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde 48 dB op de bestaande woningen zorgt. Hieruit blijkt dat de interne weg op een afstand tussen de 3 m en 18 m van de rand van de bestemming Bedrijventerrein dient te liggen om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde. Op de verbeelding en in de regels is opgenomen dat in deze zone geen interne weg is toegestaan, dit middels de aanduiding 'weg uitgesloten' (-we).

Daarnaast is berekend wat de mate van geluidswering van het front en de beoogde bebouwing is. Dit is de gecumuleerde geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de A44, de Haarlemmerstraatweg en de interne weg op de bestaande woningen. Uit de berekeningen blijkt dat de geluidsbelastingen op de bestaande gevels van de woningen tot maximaal 5 dB wordt gereduceerd. Het reductie effect van het enkel het front (dus theoretisch zonder bedrijfsbebouwing) is gemiddeld circa 3 dB. Ten gevolge van de A44 wordt in de huidige situatie de maximale ontheffingswaarde overschreden. Met het front en de bebouwing wordt de maximale ontheffingswaarde niet meer overschreden. Als gevolg van de bebouwing en het front op het MEOB-terrein treedt daarom een significant beter akoestisch klimaat op ter plaatse van de bestaande woningen.

Conclusie

Uit de berekeningen blijkt dat sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat en dat de akoestische situatie ter plaatse van de woningen aan de Gerrit Rietveldlaan wordt verbeterd.

Beleid en normstelling

Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) is een besluit op basis van de Luchtvaartwet. Het LIB regelt welk gebied bestemd is voor gebruik als luchthaven en voor welk gebied daaromheen beperkingen gelden ten behoeve van de veiligheid en geluidsbelasting. Het LIB geeft regels voor gebruik en bestemming van de grond in deze gebieden. Op basis van het LIB kan de rijksoverheid beperkingen opleggen aan bouwinitiatieven in zones rondom de luchthaven Schiphol. Primaire doelen zijn:

• voorkomen dat het gebruik van de grond en de bebouwing op en rond Schiphol een gevaar zou kunnen vormen voor de veiligheid van het luchtverkeer
• beperken van het aantal nieuwe en bestaande door vliegtuig geluid gehinderde bewoners en gebruikers.

De minister van Infrastructuur en Milieu kan een verklaring van geen bezwaar geven, zodat nieuwe bebouwing of functiewijziging toch mogelijk is.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied is niet gelegen binnen de contouren uit het LIB voor Beperking bebouwing en Beperking aantrekken vogels. Dit aspect vormt hierdoor geen belemmering voor de vaststelling van het plan.

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu wordt gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en gevoelige functies met betrekking tot milieu in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van milieuzonering. Deze milieuzonering vindt plaats aan de hand van een Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. De Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB) is gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2016). Een toelichting op de staat is opgenomen in Bijlage 4, nog gebaseerd op een oudere staat SvB. De richtafstanden uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten gelden ten opzichte van de gebiedstypen 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied'. Ten opzichte van milieugevoelige functies die zijn gelegen in gebieden die getypeerd worden als gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden gereduceerd.

Horeca-activiteiten zijn ingeschaald conform de Staat van Horeca-activiteiten, zie Bijlage 3.

Onderzoek

Milieuzonering

Voor de milieuzonering van het bedrijventerrein is rekening gehouden met woningen ten zuidoosten van het bedrijventerrein aan de Theo van Doesburglaan en de Gerrit Rietveldlaan. Vanaf de woonbebouwing zijn op 30 m afstand bedrijven in categorie 2 toelaatbaar en vanaf 50 m afstand bedrijven in categorie 3.1. Op grond van de VNG-uitgave bedrijven en milieuzonering dient hierbij gemeten te worden vanaf de uiterste grens van het bedrijfsperceel tot aan de gevel van de dichtstbijzijnde woning. De afstand tussen de dichtstbijzijnde woning en het bestemmingsvlak bepaalt de algemene toelaatbaarheid.

Aanwezige bedrijven

Bedrijven die reeds aanwezig zijn, maar niet passen binnen de algemene toelaatbare categorieën van bedrijfsactiviteiten, hebben een specifieke (sub)bestemming gekregen, naar gelang de aard van de bedrijvigheid. Dit geldt dus voor de gemeentewerf aan de Haarlemmerstraatweg en voor het transportbedrijf Van der Luyt met de milieucategorie 3.2 en deels 3.1. Op basis van deze specifieke bestemming kunnen bedrijven de activiteiten die vallen onder deze subbestemming op grond van het bestemmingsplan voortzetten. Omschakeling van het bedrijf naar een andere activiteit dan in de subbestemming is vermeld, kan alleen plaatsvinden wanneer deze activiteit past binnen de algemeen toelaatbare categorieën van bedrijfsactiviteiten. Bij bedrijfsbeëindiging of -verplaatsing kan zich dan alleen nog een gelijksoortig bedrijf vestigen of een bedrijf dat past binnen het algemene toelatingsbeleid.

Aan de Haarlemmerstraatweg 5a bevindt zich een hondenkennel, de locatie heeft de bestemming bedrijf en valt onder de geldende milieucategorie 2.

Van der Luyt Beheermaatschappij B.V. is bezig met het realiseren van een installatie waarmee grondstoffen uit afvalstromen teruggewonnen kunnen worden. Dit betreft een nieuwe activiteit. De genoemde processen zijn nog niet in een milieucategorie onder te brengen. Echter gezien de activiteiten is de verwachting dat de installatie past binnen de geldende milieucategorie 3.1. Dit is echter afhankelijk van enkele specifieke onderdelen, dit zal niet in het kader van het bestemmingsplan worden uitgezocht, maar in het kader van de milieuvergunning of melding Activiteitenbesluit.

De activiteiten van de WAD zijn niet specifiek genoemd in de Standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten en tevens niet in de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering. Voor de activiteiten 'opslag en restauratie van cultureel erfgoed met een beperkte publieksfunctie (kijkdepot of open depot)', wordt aangesloten bij categorie 466,469 'Overige groothandel' met milieucategorie 2. Hiermee vormt dit geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Afwijkingsbevoegdheid

Het bevoegd gezag kan gebruik maken van een afwijkingsbevoegdheid om bedrijfsactiviteiten uit ten hoogste één hogere categorie dan de algemeen toelaatbare categorieën toe te staan, mits deze bedrijfsactiviteiten (als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten of door een milieuvriendelijke werkwijze) naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bedrijfsactiviteiten uit de algemeen toelaatbare milieucategorieën.

Conclusie

Aan de hand van de uitgewerkte milieuzonering, die is vertaald in een algemene toelaatbaarheid voor bedrijfsactiviteiten, wordt zorg gedragen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen. Tevens is daarmee bereikt dat bestaande en toekomstige bedrijven niet in hun functioneren worden belemmerd. Toekomstige bedrijven kunnen zich alleen vestigen in het plangebied wanneer zij vallen binnen de algemeen toelaatbare categorieën, dan wel in het kader van de omgevingsvergunning wordt aangetoond dat zij voldoen aan de gestelde voorwaarden. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Beleid en normstelling

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek en conclusie

In november 2015 is door IDDS een actualiserend historisch onderzoek verricht ter plaatse van het plangebied. Doel van het actualiserend historisch bodemonderzoek is het inventariseren of te verwachten is dat het verontreinigingsbeeld op de locatie ten opzichte van de situatie ten tijde van het vaststellen van het vigerende bestemmingsplan in 2006 niet significant is gewijzigd. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 5.

De locatie bestaat uit een oostelijk deel gelegen aan de oostzijde van de Haarlemmerstraatweg (deellocatie oost) en een westelijk deel gelegen aan de westzijde van de Haarlemmerstraatweg (deellocatie west). De locatie is momenteel niet in gebruik.

Uit de verzamelde historische gegevens kan worden afgeleid dat:

• er geen gevallen van (grote) ernstige bodemverontreiniging meer aanwezig zijn;
• er zijn nog enkele plaatselijke sterke verontreinigingen aanwezig met lood, PAK, minerale olie;
• op deellocatie west is in het verleden plaatselijk zwerfasbest aangetroffen op het maaiveld. Voor zover bekend is dit niet verwijderd;
• er zijn geen aanwijzingen van recente bodembedreigende activiteiten op de locatie;
• naar verwachting hebben de activiteiten op de naast gelegen percelen (infrastructuur, bedrijfsterrein en wonen met tuin) niet geleid tot verontreinigingen in de bodem op de onderzoekslocatie;
• er is geen saneringsnoodzaak voor de locatie aanwezig;
• er zijn nog enkele asfaltverhardingen en puinpaden aanwezig op de locatie;
• milieuhygiënische kwaliteit van asfalt- en puinverhardingen zijn niet bekend;
• beperkingen inzake de voortzetting van het huidige bodemgebruik van de onderzoekslocatie worden op basis van de onderzoeksresultaten uit milieuhygiënisch oogpunt niet voorzien.

Wanneer bij herinrichting van de locatie de asfalt- en puinverhardingen worden verwijderd is ter plaatse onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit ten behoeve van het bepalen van de hergebruiks- en afzetmogelijkheden noodzakelijk. Ook bij een aanvraag van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen) dient een verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden uitgevoerd. De reeds bestaande onderzoeken ter plaatse zijn ouder dan 5 jaar en daarom niet meer geldig voor een dergelijke aanvraag.

Indien op de onderzoekslocatie ten gevolge van graafwerkzaamheden grond vrijkomt en buiten de locatie wordt hergebruikt, vindt hergebruik veelal plaats binnen het kader van het Besluit bodemkwaliteit. In dat geval dient de chemische kwaliteit van de grond te worden getoetst aan de kwaliteitsnormen die door het Besluit bodemkwaliteit aan de betreffende toepassing worden verbonden. Op basis van de resultaten van onderhavig onderzoek wordt verwacht dat vrijkomende grond niet zonder beperkingen kan worden hergebruikt (niet vrij toepasbaar). Onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit kan noodzakelijk zijn om de definitieve hergebruiksmogelijkheden te bepalen.

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft. De veiligheidsafstanden van het Revi zijn voor LPG-tankstations met ondergrondse opslag van LPG gewijzigd (29 juni 2016), de maximale afstand was 110 meter en dit is nu 40 meter. Als aanvulling op Bevi/Revi zijn er effectafstanden ingevoerd waar in beginsel geen kwetsbare objecten worden toegestaan. Voor zeer kwetsbare objecten geldt een effectafstand van 160 m en voor overige (beperkt) kwetsbare objecten een effectafstand van 60 m.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Uit de professionele risicokaart blijkt dat er in het plangebied één bedrijf aanwezig is dat valt onder het Bevi, namelijk het LPG-verkooppunt aan de A44, in de zuidwestpunt van het plangebied. Verder zijn er geen inrichtingen aanwezig die van invloed zijn op de externe veiligheidssituatie in het plangebied. Ook blijkt dat er in de directe omgeving geen sprake is van vervoer van gevaarlijke stoffen over het water of het spoor.

LPG-tankstation

Voor de beoordeling van de gevolgen van het Bevi is de doorzet van het tankstation van betekenis, het feit of het reservoir boven- of ondergronds is gesitueerd en de aanwezigheid van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten in de directe omgeving.

De doorzet van dit LPG-station bedraagt 1.500 m³ per jaar en er is sprake van een ondergronds reservoir. Op grond van het Bevi ligt de 10^-6-contour van het PR op een afstand van 40 m vanaf het vulpunt, 25 m vanaf het reservoir en 15 m vanaf de afleverinstallaties.

Het invloedsgebied van het groepsrisico reikt tot 150 m rondom het vulpunt. Binnen het invloedsgebied van het LPG-tankstation worden geen nieuwe bedrijfsgebouwen mogelijk gemaakt. Het LPG-tankstation vormt dan ook geen belemmering.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

Over de rijksweg A44 (afrit 3 Noordwijkerhout – afrit 8 Leiden) vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. Het invloedsgebied van de A44 reikt vanwege het transport van LPG tot 355 m van de weg. Een deel van het plangebied ligt op minder dan 200 m van de A44. Door Peutz BV is een kwantitatieve risicoanalyse (QRA) uitgevoerd waarmee de risico's van het transport van gevaarlijke stoffen over de rijksweg A44 inzichtelijk worden gemaakt. Deze QRA is opgenomen in Bijlage 6.

Op basis van de uitgevoerde QRA kan het volgende worden geconcludeerd:

• Ter plaatse van het plangebied wordt voldaan aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico van 10-6 per jaar ten gevolge van het transport van gevaarlijke stoffen over rijksweg A44 (Afrit 3 Noordwijkerhout – Afrit 8 Leiden);
• Het groepsrisico bedraagt in de huidige situatie 0,064 maal de oriëntatiewaarde. In de toekomstige situatie, uitgaande van een maximale planologische invulling, neemt het groepsrisico slechts beperkt toe tot 0,067 maal de oriëntatiewaarde. De oriëntatiewaarde wordt niet overschreden en het groepsrisico neemt met minder dan 10% toe.

Voor het groepsrisico geldt geen harde norm maar een oriëntatiewaarde en een verantwoordingsplicht. Een toename van het groepsrisico dient verantwoord te worden. Aangezien het groepsrisico niet hoger is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde kan volstaan worden met een beperkte verantwoording waarbij ingegaan wordt op de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Aan het einde van deze paragraaf wordt hier nader op ingegaan.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Ten westen van het plangebied is op circa 420 m afstand een hogedruk aardgasleiding gelegen. Het invloedsgebied van deze leiding bedraagt 430 m. Een zeer klein deel van het plangebied ter plaatse van het tankstation ligt binnen het invloedsgebied van deze aardgasleiding. Hier zijn geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten aanwezig of beoogd. Een risicoberekening is niet nodig.

Verantwoording groepsrisico

Zoals hierboven beschreven is het plangebied gelegen binnen het invloedsgebied van de Rijksweg A44. Het aantal personen binnen het plangebied kan toenemen, waarmee er ook sprake is van een toename van het groepsrisico. Deze toename dient verantwoord te worden conform artikel 7 van het Bevt waarbij ingegaan moet worden op de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

Hierbij wordt gekeken naar de effecten die zich (in eerste instantie onafhankelijk van de kans van optreden) voor kunnen doen bij een ramp op de rijksweg A44 en waarbij het invloedsgebied over het plangebied is gelegen. Dit betreft het transport van brandbare gassen (LPG), met een invloedsgebied van 355 meter. Op het moment dat zich een incident voordoet met LPG dan is het maatgevende incident het optreden van een koude BLEVE, dit betekent dat er geen tijd is tussen het begin van het ongevalsscenario en het ontstaan van de BLEVE.

Bestrijdbaarheid

De ruimtelijke inrichting van het plangebied is thans nog niet bekend. Uitgangspunt moet zijn dat hulpdiensten ten allen tijden een goede toegankelijkheid tot het bedrijventerrein dienen te hebben. Brandweervoertuigen moeten zich nabij de bouwmarkt, het tuincentrum en de overige bedrijven op kunnen stellen. Tevens dienen voldoende, in overleg met de lokale brandweer, bovengrondse brandkranen in het plangebied en nabij de rijksweg A44 worden geplaatst. Daarnaast is het raadzaam dat de opkomsttijd van de brandweer binnen de zorgnorm ligt.

Zelfredzaamheid

De binnen het plangebied aanwezige personen betreffen naar verwachting hoofdzakelijk volwassenen. Er wordt aangenomen dat er geen of in zeer beperkte mate personen met een lichamelijke of geestelijke beperking aanwezig zullen zijn. Zodoende zal er geen sprake zijn van een concentratie van zogenaamde “verminderd zelfredzame” personen. Dit betekent dat de personen die aanwezig zijn zelfstandig kunnen vluchten ten tijde van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Eventuele aanwezige kinderen worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Indien kinderen aanwezig zijn wordt ervan uitgegaan dat de ouders de kinderen kunnen begeleiden, zodat ze gezamenlijk kunnen vluchten. Aldus levert dit geen beperking op. Gezien het feit dat alle relevante risicobronnen (voor wat betreft ongevallen met gevaarlijke stoffen) zijn gesitueerd ten westen en noorden van het plangebied, wordt aangeraden de mogelijkheid tot vluchten in zuidelijke en oostelijke richting te laten plaatsvinden (van de rijksweg A44 af). Daarnaast is het raadzaam om bedrijven te voorzien van duidelijke vluchtroutes, instructies, verzamelpunten en een centrale gesproken omroepinstallatie. Deze omroepinstallatie dient in iedere ruimte waar personen aanwezig (kunnen) zijn duidelijk hoorbaar te zijn.

Conclusie

Het LPG-tankstation dat is gelegen binnen het plangebied vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan. Ook de hogedruk aardgasleiding die op enige afstand van het plangebied ligt vormt geen belemmering.

Om de risico's ten gevolge van het transport van gevaarlijke stoffen over de A44 inzichtelijk te maken is een kwantitatieve risicoanalyse uitgevoerd. Hieruit blijkt dat ter plaatse van het plangebied wordt voldaan aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico van 10-6 per jaar. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico wordt niet overschreden en het groepsrisico neemt met minder dan 10% toe.

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

Beleid en normstelling

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgasleidingen afhankelijk van druk;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek

Aan de oostzijde van het plangebied loopt een bovengrondse hoogspanningslijn (150 kV); voor deze lijn geldt een zakelijk rechtstrook van 27,5 m aan weerszijden van de hoogspanningslijn. Binnen de zakelijk rechtstrook is in beginsel geen bebouwing toegestaan. De zakelijk rechtstrook is opgenomen op de verbeelding en in de regels. Binnen 27,5 m tot het hart van de hoogspanningsleiding bevinden zich geen gevoelige objecten in het plangebied.

Langs de noordzijde van het plangebied loopt een afvalwatertransportleiding, welke van Sassenheim naar de AWZI Katwijk loopt. Deze leiding kent een bebouwingsvrije strook van 2,5 m. De bescherming van deze leiding is ook via de verbeelding en de regels geregeld. Ten noorden van het plangebied is een brandstofleiding gelegen die voor een klein deel door het plangebied loopt. De belemmeringenstrook bedraagt ten minste vijf meter aan weerszijden van de leiding. De bescherming van deze leiding is tevens via de verbeelding en de regels geregeld.

In de groenstrook ten zuidwesten van het plangebied ligt een brandstofleiding, deze valt niet onder het Bevb. Voor deze leiding geldt een zakelijk rechtstrook van 5 m aan weerszijden van de leiding. Binnen de zakelijk rechtstrook is in beginsel geen bebouwing toegestaan.

De bescherming van de kabels en leidingen is tevens via de verbeelding en regels geregeld.

Conclusie

De conclusie is dat het aspect kabels en leidingen de vaststelling van het plan niet in de weg staat.

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 5.4 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de A44 ter hoogte van het plangebied (als maatgevende doorgaande weg langs het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de wetgeving liggen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 27,0 µg/m³ voor NO₂, 22,4 µg/m³ voor PM₁₀ en 14,2 µg/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedraagt 11 dagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ter plaatse van het gehele plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het projectgebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In onderstaande figuur zijn de rekenpunten voor het plangebied weergegeven.

Ten gevolge van de ontwikkeling van het nu braakliggende MEOB-terrein is er sprake van een toename van het verkeer. Hierbij wordt uitgegaan van een aandeel vrachtverkeer van 3,7%. Uit de Nimb-tool blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht met 6,29 µg/m³ en van fijn stof met 1,3 µg/m³. Beide toenames zijn groter dan 1,2 µg/m³. Op basis hiervan draagt het bestemmingsplan mogelijk in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. De jaargemiddelde concentraties stikstof en fijn stof blijven in de huidige situatie ter hoogte van het plangebied ruimschoots onder de grenswaarden. Hierdoor zullen ook na de ontwikkeling de grenswaarden van de concentraties stikstof en fijn stof onder de grenswaarden blijven.

Figuur 5.2 Luchtkwaliteit 2015 o.b.v. NSL-monitoringstool

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de vaststelling van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europees:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Verordening Ruimte
• Provinciale Structuurvisie

Waterschapsbeleid

Waterbeheerplan 2010-2015

Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekeninghoudend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Het Waterbeheerplan 2010-2015 van Rijnland is te vinden op de website: www.rijnland.net/plannen/waterbeheerplan

Keur 2015

Het hoogheemraadschap van Rijnland (hierna: Rijnland) zorgt voor een veilig en gezond watersysteem voor het gebied tussen Wassenaar, Gouda, Amsterdam en IJmuiden. Om het watersysteem zo optimaal mogelijk te laten functioneren, heeft een waterschap de bevoegdheid, op grond van artikel 56 in combinatie met artikel 78 van de Waterschapswet, verordeningen vast te stellen die het nodig acht voor de behartiging van de opgedragen taken. De taken die aan een waterschap worden opgedragen, betreffen – volgens artikel 1 van de Waterschapswet – de zorg voor het watersysteem en de zorg voor het zuiveren van afvalwater en eventueel kan nog de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden worden opgedragen, bijvoorbeeld vaarwegbeheer. Ook de Waterverordening Rijnland en het Reglement van bestuur voor het hoogheemraadschap van Rijnland bepalen de kaders.

Naast voornoemde wet- en regelgeving, die de organisatie van de waterschappen regelt, geven de Waterwet en de daarop gebaseerde regelgeving allerlei bepalingen over de inhoud van het waterbeheer, bijvoorbeeld in de vorm van doelstellingen en concrete normen. De Keur dient tevens ter invulling van deze doelstellingen, te weten:

1. voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met
2. bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, en
3. vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied bestaat voor een groot deel uit braakliggend terrein met daarnaast enkele bebouwing. De bodem bestaat uit licht zandige tot zware zeekleigrond. Het maaiveld ligt ongeveer op NAP -0,5 m. De drooglegging is circa 1 tot 1,8 m en er is hydrologisch sprake van een gemiddeld kwelneutrale situatie.

Vrijwel het gehele plangebied maakt deel uit van het poldergebied Polder Morsebel. Het kleine deel ten noordwesten van de A44 ligt in de Elsgeesterpolder (de A44 vormt de scheiding tussen beide polders). Ten noordwesten van de Haarlemmerstraatweg/Oegstgeesterweg (peilgebied 1.21.1.3) is het (zomer- en winter) polderpeil NAP -0,97 m, verder richting zuidoosten heeft de noordelijke helft van het MEOB-terrein als peil NAP -1,2 m (1.21.1.2); de zuidelijke helft ligt in het laagste peilgebied van NAP -1,4 m (1.21.1.1). De Elsgeesterpolder, het deel bos aan de noordwestzijde van de A44, heeft hier een zomer- en winterpeil van NAP -0,9 en -1,07 m.

Figuur 5.3 Peilgebieden

Waterkwantiteit

De watergang aan de west-, zuid- en oostzijde betreft een hoofdwatergang. Voor deze watergang geldt een beschermingszone van 5 m. Naast de hoofdwatergang zijn er binnen het plangebied ook overige wateren aanwezig. Hiervoor geldt een beschermingszone van 2 m. Binnen deze zones gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om onderhoud aan de watergangen mogelijk te houden. Met de Keur zijn deze zones beschermd.

Figuur 5.4 Bestaande watergangen

Daarnaast zijn in het plangebied duikers aanwezig. Deze dienen onderhouden te worden. Bij het vervangen van deze duikers dienen de volgende maatvoeringen te worden gehanteerd:

• Ø 600 mm bij een watergang tot 4 m breed;
• Ø 800 mm bij een watergang van 4 tot 6 m breed;
• Ø 1000 mm bij een watergang van 6 tot 8 m breed.

Tevens zijn er twee stuwen en één gemaal aanwezig, deze gemalen zijn momenteel bereikbaar via de openbare weg. In het ontwerp wordt rekening gehouden dat deze voorzieningen in de toekomst bereikbaar blijven. De waterbeheerder kan zo bij de waterstaatswerken komen voor bijvoorbeeld onderhoud.

Figuur 5.5 Duikers en stuwen

Veiligheid en waterkeringen

Aan de oost- en westkant van het plangebied is een regionale polderkering gelegen en de Leidsevaart. Kleine delen van het plangebied liggen dan ook binnen de beschermingszone van deze kering. Binnen deze zones gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast.

Figuur 5.6 Beschermingszone watergangen

Toekomstige situatie

Ter plaatse van het braakliggende MEOB-terrein worden bedrijven mogelijk gemaakt. In het kader van het moederplan is hiervoor een inrichtingsplan gemaakt. In dit inrichtingsplan is aangegeven waar extra oppervlaktewater wordt gerealiseerd, als gevolg van de toename in verharding op het MEOB-terrein. In voorliggend bestemmingsplan wordt uitgegaan van dit inrichtingsplan.

Volgens het Hoogheemraadschap van Rijnland geldt dat er bij toename in verharding minimaal 15% gecompenseerd dient te worden. Op basis van het inrichtingsplan uit het beeldkwaliteitsplan wordt er circa 6.420 m² aan water gerealiseerd. Hiermee wordt ruim voldaan aan de watercompensatie eis van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Dit oppervlakte is gewaarborgd in de regels van het bestemmingsplan.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

Constructies in, op of nabij een waterkering vormen een potentieel gevaar voor de primaire functie van de waterkering. Niet alleen kan bebouwing het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden, ook kan het toekomstige dijkverzwaring in de weg staan. Het waterkerend vermogen van een dijk wordt bepaald door de kruinhoogte, de fundering, alsmede de stabiliteit en de waterdichtheid van het beklede dijklichaam. De aanwezigheid van bebouwing kan de faalmechanismen en daarmee het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden. Het hoogheemraadschap heeft daarom bouwactiviteiten in de waterkering in haar Keur in beginsel verboden. Indien activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met het belang van de kering (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen, beplantingen, etc.) moet een watervergunning op basis van de Keur aangevraagd worden bij het Hoogheemraadschap van Rijnland. Omdat het waterkeringbelang niet het enige belang is en bouwwerken in sommige gevallen verenigbaar zijn met een veilige waterkering, kan het hoogheemraadschap via een vergunning ontheffing verlenen van dit verbod.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid (de voorkeursvolgorde uit Wm art 29 a en de doelmatigheidsdoelstelling uit het bestuursakkoord waterketen 2007) geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

1. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
2. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
3. afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
4. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren getransporteerd;
5. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:

- zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;

- lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;

De gemeente kan gebruikmaken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater

Voor de behandeling van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen. Door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen van berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand-slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen.

Omdat wegen doorgaans hoger worden aangelegd, bestaat de kans dat zich centraal in het plangebied water ophoopt. Door een goede drainage en voldoende afvoer vanuit alle delen op het terrein kan wateroverlast (in eventueel lager aangelegde delen) worden voorkomen. Waar de toegangswegen vanaf de Haarlemmerstraatweg de watergang kruisen, zal in overleg met de waterbeheerder een duiker met voldoende afmetingen moeten worden gerealiseerd, om de doorstroming in de waterstructuur te behouden.

Water en Waterstaat in het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan wordt het oppervlaktewater in het plangebied bestemd als 'Water' en 'Water en Groen'. Voor waterkeringen (kernzone) inclusief de beschermingszones geldt een zogenaamde dubbelbestemming, deze hebben de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' gekregen. De maat van 6.420 m² aan nieuw water is geborgd in de bestemming 'Water en Groen'.

Conclusie

Dit bestemmingsplan heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundig systeem ter plaatse.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Beleid en normstelling

Provinciale Verordening

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies. De bescherming van gebieden die deel uitmaken van de EHS (of het Nationaal Natuurnetwerk (NNN)), alsmede de bescherming van belangrijke weidevogelgebieden, is geregeld via de Provinciale Verordening Ruimte. Wanneer er ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden plaatsvinden die onderdeel zijn van de EHS of in belangrijke weidevogelgebieden, geldt het nee, tenzij-principe. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet compensatie plaatsvinden, wanneer er effecten optreden.

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

De Ffw is voor dit bestemmingsplan van belang, omdat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

1. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
2. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
3. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals een Natura 2000-gebied. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Deze natuurgebieden liggen op grote afstand van het plangebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Meijendel & Berkheide en is gelegen op ruim 4 km ten westen van het plangebied. Het dichtsbijzijnde gebied dat deel uitmaakt van de EHS is gelegen op ruim 700 m ten noorden van het plangebied. Direct ten noorden van de A44, grenzend aan het plangebied is een belangrijk weidevogelgebied gelegen. In de omgeving van het plangebied is geen strategische reservering van natuur aanwezig. Ook is er geen sprake van de aanwezigheid van karakteristieke landschapselementen binnen en in de omgeving van het plangebied.

Vanwege de afstand kunnen effecten als areaalverlies, verstoring, versnippering en verandering van de waterhuishouding van Natura 2000-gebieden op voorhand worden uitgesloten. Vanwege de afstand tot het Natura 2000-gebied Meijendel & Berkheide en de verkeersafwikkeling op de A44 zal er geen sprake zijn van vermesting/verzuring voor stikstofdepositie op dit gebied. Op basis van de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS, zie Programma Aanpak Stikstof 2015-2021) is voor projecten die onder de grenswaarde van 0,05 mol N/ha/jr blijven geen melding/vergunning noodzakelijk. Voor deze projecten is met de PAS voldoende ontwikkelingsruimte gecreëerd door het treffen van maatregelen in het Natura 2000-gebied. Significante gevolgen als gevolg van het bestemmingsplan treden niet op. De natuurlijke kenmerken en waarden van het gebied worden niet aangetast.

De ontwikkeling aan de rand van het bebouwd gebied van Oegstgeest is vanwege de ligging van de A44 tussen het weidevogelgebied en het plangebied niet van invloed op het functioneren van het weidevogelgebied en de EHS.

De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Figuur 5.7 Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: geo-loket provincie Zuid-Holland)

Soortenbescherming

In het kader van het onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde flora en fauna zijn ecologische veldonderzoeken uitgevoerd ter plaatse van het MEOB-terrein. De conclusie van het eerste onderzoek in december 2015 -zie Bijlage 8- was dat de aanwezigheid van strikt beschermde amfibie- en vissoorten niet uitgesloten kon worden en nader onderzoek noodzakelijk was. Dit nadere onderzoek is uitgevoerd in het voorjaar 2016. De rapportage is opgenomen in Bijlage 12. Hieruit kwam naar voren:

• algemene kleine grondgebonden zoogdieren en amfibieën: deze kunnen voorkomen in en direct rond het plangebied. Voor deze soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet;
• algemene broedvogels; de aanwezigheid kan niet worden uitgesloten. Het advies is om te werken buiten het broedseizoen of op een manier dat de vogels niet tot broeden komen;
• vleermuizen; deze vliegen en foerageren in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten;
• Tijdens de drie inventarisatieronden van het veldonderzoek (26, 31 mei en 2 juni 2016) zijn op het terrein, in plassen regenwater op het asfalt, rugstreeppadden aangetroffen. De soort komt in lage dichtheid (6 rugstreeppadden) voor in het plangebied. De aanwezigheid van de kleine modderkruiper is uitgesloten. Aangezien met de beoogde ontwikkelingen deze tijdelijke voortplantingsplaats van de rugstreeppad zal worden vernietigd, is het noodzakelijk om een ontheffing van de Flora- en Faunawet aan te vragen. In het kader van het bestemmingsplan moet worden aangetoond dat ook in de toekomstige situatie het plangebied kan blijven functioneren als leefgebied voor deze soort. Het bevoegd gezag eist hiervoor een goede onderbouwing van de mitigatie en compensatie. Hiervoor is een mitigatie- en compensatieplan opgesteld, Bijlage 13. Met het mitigatie- en compensatieplan worden er maatregelen getroffen waarmee negatieve effecten op de rugstreeppad kunnen worden uitgesloten en overtreding van de Flora- en faunawet wordt voorkomen. De maatregelen zijn tevens geborgd in de regels van het bestemmingsplan, de bedrijfsgronden mogen gebruikt worden indien een poel wordt aangelegd in de groene- waterzone.

Gezien de bovenstaande conclusies staat de Flora- en faunawet, met inachtneming van de maatregelen uit het mitigatie- en compensatieplan voor de rugstreeppad, de uitvoering van het plan niet in de weg. De ontheffing van de Flora- en faunawet wordt aangevraagd door de ontwikkelaar van het gebied.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. In het kader van de Flora en faunawet is er een mitigatie- en compensatieplan opgesteld voor de rugstreeppad. Op het MEOB-terrein wordt een deel ingericht als leefgebied voor de rugstreeppad. De inrichting en het beheer is geborgd in de regels van het bestemmingsplan. Er dient een ontheffing aangevraagd te worden voor de rugstreeppad. Aangezien overtreding van de Flora- en faunawet wordt voorkomen middels het mitigatie- en compensatieplan, wordt verwacht dat de benodigde ontheffing zal worden verleend. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Beleid en normstelling

Wet op de archeologische monumentenzorg/Verdrag van Malta

Het archeologisch bodemarchief is de grootste bron voor de geschiedenis in Nederland. Het Verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van deze archeologische waarden. Het Verdrag is geïmplementeerd via de Wet op de Archeologische monumentenzorg. Als gevolg van het Verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

Op grond van de aangescherpte regelgeving stellen Rijk en provincie zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Het Rijk heeft de beleidsuitgangspunten ten aanzien van archeologie neergelegd in onder meer de Cultuurnota 2005 - 2008, de Nota Belvedère, de Nota Ruimte, de Wijziging van de Monumentenwet 1988 en diverse publicaties van het Ministerie van OC&W (Onderwijs, Cultuur en Wetenschap).

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Onderzoek

Archeologie

Op de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Oegstgeest is in beeld gebracht wat de archeologische verwachting is van de bodem in Oegstgeest. Voor het plangebied geldt een lage en hoge verwachtingswaarde. In het bestemmingsplan hebben de gronden met een lage en hoge archeologische verwachtingswaarde een dubbelbestemming Waarde - Archeologie gekregen, dit met uitzondering van de bestemming Detailhandel en een deel van de gronden van het MEOB-terrein. Door middel van deze dubbelbestemming zijn eventuele archeologische waarden in de bodem beschermd.

Naar aanleiding van de geplande herontwikkeling van het voormalige MEOB-terrein heeft archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Op basis van archeologisch vooronderzoek bestond het vermoeden dat voor het nadere onderzoek het geselecteerde noordwestelijke deel van het plangebied archeologisch interessant zou zijn. In 2006 heeft archeologisch onderzoeksbureau BAAC een inventariserend onderzoek uitgevoerd, waarbij restanten uit de Middeleeuwen, Romeinse tijd en IJzertijd aangetroffen werden. Door de ondiepe ligging van het gebied zouden eventuele resten van een Romeinse of Middeleeuwse vindplaats bij grondwerkzaamheden beschadigd kunnen raken. Om dit te voorkomen heeft BAAC een zone van 150x50 m als advies voor vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek aanbevolen.

In december 2010 en maart 2011 heeft onderzoeksbureau SOB in opdracht van het Ministerie van Financiën het proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Het onderzoekrapport is opgenomen in Bijlage 7. Het doel van het onderzoek was om na te gaan of er archeologische vindplaatsen, sporen of vondsten aanwezig zijn in het onderzoeksgebied.

Tijdens het onderzoek werden waterputten en kuilen aangetroffen, in enkele sporen werden resten van aardewerk aangetroffen. Dit werd gedateerd in de Late IJzertijd/Romeinse tijd. In het noordwestelijke deel werd het grootste deel van de archeologische resten aangetroffen. Het onderzoeksbureau SOB acht een deel van de onderzoekslocatie op basis van de inhoudelijke kwaliteit behoudenswaardig. Ter plaatse van het gearceerde gebied (zie onderstaande figuur) is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Het overige deel van het MEOB-terrein kan worden vrijgegeven voor ontwikkeling.

Figuur 5.8 Archeologie - het gearceerde deel komt in aanmerking voor behoud (bron SOB: pagina 41 afbeelding 24).

Cultuurhistorie

Het voormalig MEOB-complex had een hoge cultuurhistorische waarde. Deze panden zijn inmiddels afgebroken. In het plangebied zijn geen andere waardevolle panden aanwezig.

Conclusie

Het aspect archeologie en cultuur is geen belemmering voor de uitvoering van het plan. In het bestemmingsplan hebben de gronden met een archeologische verwachtingswaarde de dubbelbestemming Waarde - Archeologie gekregen.

Toetsingskader

Een bestemmingsplan kan planmerplichtig zijn. Een planmer is verplicht indien:

• het plan kaderstellend is voor m.e.r.-plichtige of m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten;
• indien voor het plan een passende beoordeling moet worden gemaakt op grond van artikel 19j, tweede lid, van de Natuurbeschermingswet (Nbw).

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

Onderzoek en conclusies

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen mer-plichtig is in gevallen waarin de activiteit onder andere betrekking heeft op een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer (Bijlage bij het Besluit m.e.r. onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de ontwikkeling van een bedrijventerrein van circa 6,6 ha. Dit blijft ruim onder de waarde van 200.000 m² die in onderdeel D11.2 wordt genoemd.

Voor activiteiten die onder de bijbehorende drempelwaarden blijven, dient toch te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de gekozen planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen en hoe deze uiteindelijk is vormgegeven.

Vervolgens wordt ingegaan op de juridische regeling en worden de gekozen bestemmingen besproken.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn. In dit eerste hoofdstuk is ook een regel opgenomen over de wijze van meten. In het tweede hoofdstuk wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels, zoals een algemene regel voor het gebruik van de gronden die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. De overgangs- en slotregels maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

Conform SVBP2012 en de gemeentelijke standaard bevatten de inleidende regels artikelen met de begripsbepalingen en de wijze van meten.

De verschillende bestaande functies in het plangebied zijn overeenkomstig hun huidig gebruik bestemd. De bestemmingsregelingen worden hieronder nader toegelicht. Voor het MEOB-terrein geldt een globalere regeling met aan de randen enkele specifieke eisen.

Bedrijf

De bestaande bedrijven zijn bestemd als Bedrijf met hierbij de aanduiding voor de maximale milieucategorie. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak op de verbeelding met in achtneming van de aanduidingen voor de bouwhoogte. Een aantal bedrijven heeft een specifieke aanduiding gekregen, een overzicht hiervan is opgenomen in onderstaande tabel.

Bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'. Voor bedrijfswoningen geldt dat ze een maximale inhoud van 600 m³ mogen hebben.

Bedrijventerrein

Het middengebied is bestemd als Bedrijventerrein, binnen deze bestemming is de ontwikkeling van het gebied ten behoeve van bedrijven mogelijk. Naast bedrijven is hier ook één verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder LPG, grootschalige detailhandel, één of meer afhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen en een vrachtwagenparkeerterrein toegestaan. Voor het eiland aan de overzijde van de Haarlemmerstraatweg is een aanduiding 'horeca' opgenomen. Ter plaatse is horeca tot en met categorie 1 toegestaan.

De definitie van 'afhaalpunt voor niet-dagelijkse artikelen' komt overeen met de Verordening ruimte.

Gevelfront

Ten aanzien van bouwen geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' een gevelfront moet worden gebouwd. Dit front houdt in dat er een aaneengesloten gevel vanaf peil tot 6 m gebouwd wordt. Deze 6 m is als exacte maat bedoeld zodat over de gehele lengte van het front er een gezamenlijke hoogte ontstaan, zodat een geluidwerende voorziening ontstaat voor de achtergelegen bestaande woningbouw.

De bouwhoogte ter plaatse van het gevelfront mag maximaal 15 m hoog zijn, conform de hoogte van de gebouwen. Deze geveldelen dienen op een andere wijze gematerialiseerd te worden om deze van het gevelfront te onderscheiden. Onderdeel van het gevelfront zijn namelijk ook de gebouwen die geïntegreerd kunnen worden in deze gevel. Dit front mag dus zowel deel uit maken van een gebouw als een schijngevel zijn. Dit gevelfront mag worden onderbroken door wegen. Daarnaast is het toegestaan om in de gevel openingen te maken van glas zodat het achterliggende terrein of bedrijfsruimte zichtbaar wordt aan de A44 en de Haarlemmerstraatweg.

Overgangszone

Daarnaast is aan de zuidzijde een aanduiding 'overige zone - 1' opgenomen, binnen deze zone gelden extra bouwregels ten aanzien van de bouwhoogte. De bouwhoogte hier mag voor de naar de bestemmingsgrens gekeerde zijde niet hoger zijn dan 4 m, zodat een goede overgang ontstaat naar het achterliggende woongebied.

Detailhandel

Ten behoeve van het tankstation langs de A44 is de bestemming Detailhandel opgenomen. Ter plaatse is een verkooppunt voor motorbrandstoffen met LPG toegestaan. Daarnaast is detailhandel in de vorm van een tankshop toegestaan. Het gaat hierbij om ondergeschikte detailhandel met een verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 100 m². Binnen de bestemming zijn gebouwen en overkappingen toegestaan met inachtneming van de aanduidingen op de verbeelding.

Groen

Ten behoeve van de groenvoorzieningen in het plangebied is de bestemming Groen opgenomen. Binnen deze bestemming mogen groen- en watervoorzieningen worden gerealiseerd. Ten behoeve van de geluidwerende voorziening is ter plaatse de aanduiding geluidwal opgenomen, hier is zowel een geluidwal als een andere geluidwerende voorziening toegestaan. Binnen de bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

Tuin

Op de voortuinen is de bestemming Tuin gelegd. Binnen deze bestemming is een eigen regeling ten aanzien van bebouwing op het erf opgenomen.

Verkeer

De hoofdverkeersstructuur heeft in het bestemmingsplan de bestemming verkeer. Deze gronden zijn bestemd voor wegen met een functie voor gebieds- en wijkontsluiting. Daarnaast zijn ook andere, bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, reclame-uitingen, en parkeer- en nutsvoorzieningen toegestaan.

Binnen deze bestemming zijn uitsluitend gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen toegestaan en bouwwerken geen gebouwen zijnde met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m.

Nabij het tankstation is de aanduiding 'parkeerterrein' opgenomen voor het parkeerterrein.

Water

Het water binnen het plangebied heeft de bestemming Water. Binnen deze bestemming zijn bij water behorende voorzieningen toegestaan. Aan het front van de bestemming Bedrijventerrein zijn binnen de bestemming Water uitkragingen van de bedrijfsgebouwen toegestaan, dit ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1'. De diepte van deze 'specifieke bouwaanduiding - 1' op de verbeelding is 4 m. Dit betekent dat de uitkraging maximaal 4 m mag bedragen.

Binnen de bestemming Water zijn wegen niet toegestaan. Om de entrees van het bedrijventerrein wel mogelijk te maken is de aanduiding 'ontsluiting' opgenomen. De afstand tussen deze ontsluitingen is minimaal 60 m.

Figuur 6.1: Uitkraging boven de bestemming Water

Water en Groen

De gronden waar de uiteindelijke inrichting met groen en water in de uitvoeringsfase zal worden gedetailleerd, worden bestemd voor Water en Groen (WaGr). Hier dient ten minste 2.755 m² open water te worden gerealiseerd. Binnen deze bestemming krijgt ook de waterberging, wateraanvoer- en afvoer en poelen een plaats.

Wonen

De bestaande woningen in het plangebied hebben de bestemming Wonen. Binnen deze bestemming is wonen, met daarbij behorende beroepen-aan-huis toegestaan.

Bebouwing ten dienste van de bestemming mag alleen worden gerealiseerd binnen de op de plankaart aangegeven bestemmings- en bouwvlakken. Ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan. Voor de woningen is een maximale goothoogte en bouwhoogte opgenomen. Buiten het bouwvlak mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Hiervoor geldt een maximum oppervlak van 50% van het erf met een maximum van 60 m² bij percelen tot 500 m² en 40% van het oppervlak met een maximum van 80 m² bij percelen groter dan 500 m². De bouwhoogte van aan- en uitbouwen bedraagt ten hoogste de 1e verdiepingsvloer vermeerderd met 0,25 m met een maximum van 4 m. Voor bijgebouwen geldt een maximum bouwhoogte van 3 m.

Naast het wonen zijn de gronden met deze bestemming bestemd voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen, bedrijven aan huis zijn na afwijking door middel van een omgevingsvergunning toegestaan. Het uitoefenen van aan-huis-gebonden beroepen en -bedrijven is mogelijk, mits de woonfunctie blijft prevaleren. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, mag ten hoogste 40% van het vloeroppervlak van de woning (met een maximum van 50 m²), inclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen, worden benut ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en -bedrijven.

Leiding – Brandstof

Ten behoeve van de bescherming van de aanwezige brandstofleiding is de dubbelbestemming Leiding – Brandstof opgenomen. Binnen deze bestemming mag uitsluitend worden gebouwd na verlening van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, mits de bebouwing niet tot onevenredige schade leidt aan de brandstofleiding en geen kwetsbare objecten worden toegestaan.

Leiding - Hoogspanningsverbinding

Ten behoeve van de aanwezige hoogspanningsverbinding is de dubbelbestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding opgenomen. Binnen deze bestemming mag uitsluitend worden gebouwd na verlening van een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan, mits de bebouwing niet tot onevenredige schade leidt aan de hoogspanningsverbinding.

Leiding – Riool

Ten behoeve van de bescherming van de aanwezige rioolleiding is de dubbelbestemming Leiding – Riool opgenomen. Binnen deze bestemming mag uitsluitend worden gebouwd na verlening van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, mits de bebouwing niet tot onevenredige schade leidt aan de rioolleiding.

Waarde - Archeologie

Ten behoeve van de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen.

Waterstaat - Waterkering

Ten behoeve van de bescherming van kernzones is deze dubbelbestemming opgenomen.

In de algemene regels zijn aanvullende regels opgenomen met betrekking tot bouwen. Daarnaast bevat dit hoofdstuk algemene gebruiksregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

In het kader van de economische uitvoerbaarheid is een exploitatieplan opgesteld.

In het kader van het wettelijk vooroverleg is het concept ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan diverse overlegpartners. Daarnaast is een aantal belanghebbenden in de gelegenheid gesteld tot het indienen van een inspraakreactie. In de Nota Inspraak en Overleg zijn de binnengekomen reacties voorzien van een beantwoording. Deze nota is opgenomen in Bijlage 9.

Het ontwerpbestemmingsplan Haarlemmerstraatweg heeft van 25 februari 2016 tot en met 6 april 2016 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld tot het indienen van zienswijzen. In totaal zijn in deze periode 5 ontvankelijke zienswijzen binnengekomen. In de Nota zienswijzen zijn de zienswijzen samengevat en puntsgewijs voorzien van een gemeentelijke reactie. Daarnaast is aangegeven of de zienswijze aanleiding geeft tot het wijzigen van het bestemmingsplan. Deze nota is opgenomen in Bijlage 14.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

het bestemmingsplan Haarlemmerstraatweg met identificatienummer NL.IMRO.0579.BPHaarlmstrw-VA01 van de gemeente Oegstgeest.

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw of deel van een hoofdgebouw dat door zijn verschijningsvorm een ondergeschikte bouwmassa vormt dan wel in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het al dan niet bedrijfsmatig verlenen van diensten (waaronder bed and breakfast) c.q. het uitoefenen van ambachtelijke - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, waarvan de omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

een beroep waarvan de uitoefening niet publieksgericht is en dat op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.

een ruimte ten behoeve van de levering en retournering van vooraf elders bestelde artikelen, niet zijnde levensmiddelen of middelen voor de persoonlijke verzorging, zonder het tonen van artikelen in een showroom, etalage of anderszins.

een aan-, uit- of bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag te stellen kwalificaties.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied (verwachte) voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

het percentage dat de grootte van het bouwvlak aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd, tenzij in de regels anders is bepaald.

het bedrijfsmatig en op kleine schaal tegen betaling aanbieden van logies/overnachting in een daarvoor geschikte woning (hoofd- of bijgebouw) gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en kortdurend verblijf met ontbijtmogelijkheden, waarbij geldt dat dit ondergeschikt aan de woonfunctie plaatsvindt. Deze voorziening is niet bedoeld voor het laten overnachten van tijdelijke arbeiders of seizoenarbeiders dan wel voor permanente kamerverhuur.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, goederen.

een gebouw dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten.

het totale vloeroppervlak van kantoren, winkels of bedrijven met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door een persoon (en zijn/haar huishouden), wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

het op het tijdstip van het in werking treden van het plan aanwezige gebruik van gronden en opstallen.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, dan wel de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

bouwwerken die op het tijdstip van het in werking treden van het plan zijn of worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet danwel de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

detailhandelsvestiging waar bouwmaterialen te koop worden aangeboden alsmede materialen die voor het verrichten van bouw- en verbouwwerkzaamheden nodig zijn.

een aaneengesloten stuk grond inclusief tuin, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijde(n) van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het (bouw)perceel, met uitzondering van de gronden:

• waarop het hoofdgebouw is gelegen;
• gelegen voor de voorgevellijn;
• gelegen tussen de voorgevellijn en 3 m achter de voorgevellijn.

een bouwwerk geplaatst om de grens met de naburige percelen aan te geven en niet zijnde een natuurlijk gewas zoals een haag.

een uitbouw aan de voorzijde van een gebouw en aan de zijkant bij een op de hoek gelegen gebouw, niet zijnde een entree, grenzend aan een verblijfsruimte van het betreffende gebouw, waarvan de naar de openbare weg gekeerde zijde en nog minimaal één andere zijde (grotendeels) transparant is.

een natuurlijk persoon, groep van personen of rechtspersonen, die bedrijfsmatig of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, aanbiedt om prostitutie te verrichten, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte worden uitgeoefend, onder andere escortservice en bemiddelingsbureaus.

een gebouw, bestemd voor stalling van een motorrijtuig op meer dan twee wielen en daarvoor ook toegankelijk.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

een gebouw en/of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en/of een (schijn)gevel van een gebouw bedoeld als verbindend stedenbouwkundig element van de binnen de bouwvlakken gelegen bedrijfsbebouwing.

een geometrisch bepaalde lijn, waar ingevolge de regels bepaalde bouwregels zijn gesteld.

detailhandel in de volgende categorieën:

1. detailhandel in auto's, boten, caravans, motoren, scooters, zwembaden, buitenspeelapparatuur, fitnessapparatuur, piano's surfplanken en tenten, grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen en brand- en explosiegevaarlijke goederen;
2. tuincentra met een bruto vloeroppervlak van minimaal 1.000 m²;
3. bouwmarkten met een bruto vloeroppervlak van minimaal 1.000 m².

gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een bedrijf gericht op één of meer van de navolgende activiteiten:

• het verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken;
• het exploiteren van zaalaccommodatie;
• het verstrekken van nachtverblijf.

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer- of dakconstructie waarvan de bovenkant, voor zover de kelder tenminste niet onder het hoofdgebouw gesitueerd is, minimaal 10 cm onder het aanliggende al dan niet verharde terrein ligt.

langdurige, intensieve niet georganiseerde zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt gegeven aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak door één of meer leden uit diens directe dan wel sociale omgeving, waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie.

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onderdeel d van de Wet ruimtelijke ordening.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm zoals deze luidde op het moment van inwerkingtreding van het plan.

de hoogst gelegen snijlijn of snijpunt van twee of meer dakvlakken

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, elektrische oplaadpalen en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en met aan ten hoogste één zijde een gesloten wand.

Hieronder wordt verstaan:

1. bij ligging aan een weg: de kruin van de weg;
2. bij ligging aan een anderszins verhard terrein: de bovenkant van dat terrein;
3. bij ligging anders dan aan een weg of verhard terrein: het maaiveld.

afgedeeld stuk land of water, kavel.

een grens tussen twee percelen.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

een seksinrichting met een of meer ramen van waarachter de prostituee tracht de aandacht van personen op zich te vestigen.

een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, geen woonkeet en geen caravan of andere constructie op wielen zijnde, dat bedoeld is om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt.

een horecabedrijf, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

een bouwwerk, geen gebouw zijndedat zich voordoet als een gebouwgevel.

een voor het publiek toegankelijk gebouw of bouwwerk, dan wel onderkomens, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotisch massagesalon, al of niet in combinatie met elkaar

de Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels onderdeel uitmaakt.

de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels onderdeel uitmaakt.

het vanaf een vaste plaats in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen dan wel diensten, gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel.

het door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze passanten bewegen, uitnodigen dan wel uitlokken tot prostitutie.

detailhandelsvestiging met een assortiment van boomkwekerijproducten, planten, bloembollen, bloemen, attributen voor de inrichting en het onderhoud van tuinen, balkons en terrassen waaronder tuinmeubilair, alsmede de daarbij benodigde hulpmaterialen.

een drijvend lichaam dat wegens zijn drijfvermogen wordt gebruikt dan wel bestemd of geschikt is voor het dragen of vervoer te water van personen of goederen, of voor het dragen of vervoer van al dan niet met het drijvende lichaam een geheel uitmakende voorwerpen.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of 'uitstraling' als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

een aangegeven lijn, waarin of waarachter de voorgevel van het hoofdgebouw dient te worden gebouwd.

alle voor het verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten.

bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

een (min of meer evenwijdig) aan de zijgevel van een hoofdgebouw liggende grens van het perceel.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel.

afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de gemeenschappelijke scheidingsmuren.

hellingshoek gemeten langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

de tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd oppervlakte, gemeten op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

Bij toepassing van het in dit artikel bepaalde worden ondergeschikte bouwonderdelen, zijnde:

1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, balkons en overstekende daken met betrekking tot de goot- en bouwhoogte, oppervlakten en bouwgrenzen buiten beschouwing gelaten, met dien verstande dat de overschrijding van een overstekend dak niet meer mag bedragen dan 1,5 m;
2. dakkapellen met betrekking tot de goothoogte buiten beschouwing gelaten mits de breedte van de dakkapel in het voordakvlak niet meer bedraagt dan 50% van de breedte van het voordakvlak en de onderzijde van de dakkapel op minimaal 0,50 m van de dakvoet word gebouwd.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2': bedrijven uit categorie 1 en 2 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.1 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
3. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.2 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
4. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; tevens voor één bedrijfswoning;
5. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1', tevens een sport en gezondheidscentrum;
6. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 2', tevens een hondenkennel;
7. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 3', tevens een dierenartsenpraktijk;
8. ter plaatse van de aanduiding 'transportbedrijf' tevens een transportbedrijf uit ten hoogste categorie 3.2 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
9. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - gemeentewerf', tevens een gemeentewerf;
10. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor', tevens een kantoor;
11. de bij deze bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen zoals groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voet- en fietspaden, ontsluitingen, nuts-, parkeer-, en laad- en losvoorzieningen, en (ondergrondse) afvalinzamelpunten.

Het bevoegd gezag kan van het bepaalde in 3.2.2 onder b afwijken en een grotere inhoud toestaan, met dien verstande dat:

1. de inhoud van de bedrijfswoning niet meer bedraagt dan 800 m³;
2. er stedenbouwkundige eisen kunnen worden gesteld aan:
   1. de kapvorm;
   2. de kaprichting;
   3. de bouwhoogte.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan;
2. per bedrijf zijn aan de toegestane bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorfuncties tot 50 % van het totale bedrijfsvloeroppervlak (bvo) toegestaan tot een maximum van 3.000 m²;
3. detailhandel, uitgezonderd ondergeschikte detailhandel in ter plaatse geproduceerde goederen, is niet toegestaan;
4. geluidshinderlijke inrichtingen in de zin van de Wet geluidhinder zijn niet toegestaan;
5. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
6. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
7. verkooppunten voor motorbrandstoffen zijn niet toegestaan;
8. opslag is uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan;
9. het sport- en gezondheidscentrum ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1', heeft een maximum bedrijfsvloeroppervlak van ten hoogste 2.500 m², waarbij horeca uit ten hoogste categorie 1 van de bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten als normaal ondergeschikt onderdeel van de functie is toegestaan.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1:

1. om bedrijven toe te laten in één categorie hoger dan in lid 3.1 genoemd, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving – gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten geacht kan worden gelijk te zijn aan de in lid 3.1 genoemde categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. door bedrijven toe te laten die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd, voor zover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving – gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm – geacht kunnen worden te behoren tot de categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, zoals in lid 3.1 genoemd.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2': bedrijven uit categorie 1 en 2 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.1 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
3. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.2 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
4. één verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg;
5. grootschalige detailhandel;
6. afhaalpunt voor niet-dagelijkse artikelen;
7. ter plaatse van de aanduiding 'horeca', tevens horeca uit ten hoogste categorie 1 van de bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten;
8. vrachtwagenparkeerterrein;
9. één standplaats;
10. de bij deze bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen zoals groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voet- en fietspaden, ontsluitingswegen, nuts-, parkeer-, en laad- en losvoorzieningen, en (ondergrondse) afvalinzamelpunten;
11. in afwijking van het bepaalde onder j zijn ter plaatse van de aanduiding 'weg uitgesloten' geen ontsluitingswegen toegestaan.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan;
2. bedrijfswoningen zijn niet toegestaan;
3. per bedrijf zijn aan de toegestane bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorfuncties tot 50 % van het totale bedrijfsvloeroppervlak (bvo) toegestaan tot een maximum van 3.000 m²;
4. geluidshinderlijke inrichtingen in de zin van de Wet geluidhinder zijn niet toegestaan;
5. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
6. één bouwmarkt is toegestaan waarvan het bedrijfsvloeroppervlak ten hoogste 7.800 m² bedraagt;
7. één tuincentrum is toegestaan waarvan het bedrijfsvloeroppervlak ten hoogste 13.000 m² bedraagt;
8. ten hoogste 20% van het netto verkoopvloeroppervlak van grootschalige detailhandel (waaronder de bouwmarkt en het tuincentrum) wordt voor de verkoop van het nevenassortiment gebruikt, en het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment;
9. het vrachtwagenparkeerterrein heeft een oppervlak van ten hoogste 1.000 m²;
10. bouwen en gebruik overeenkomstig de bestemming is uitsluitend toelaatbaar indien een poel wordt aangelegd en in stand wordt gehouden binnen de bestemming 'Water en Groen', waarbij wordt voldaan aan de volgende kenmerken:
    1. een waterdichte bodem en rand, bijvoorbeeld in de vorm van een waterbak;
    2. voldoende instraling door de zon, minimaal 50% van de dag;
    3. tussen de 2 en 4 m doorsnede;
    4. maximale diepte van 20 cm;
    5. het talud (hellingshoek) is 1 : 3 of minder;
    6. vervuild water mag niet direct de poel kunnen instromen.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1:

1. om bedrijven toe te laten in één categorie hoger dan in lid 4.1 genoemd, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving – gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten geacht kan worden gelijk te zijn aan de in lid 4.1 genoemde categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. door bedrijven toe te laten die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd, voor zover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving – gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm – geacht kunnen worden te behoren tot de categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, zoals in lid 4.1 genoemd.

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg', een verkooppunt voor motorbrandstoffen met LPG;
2. detailhandel met een verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 100 m²;
3. carwash;

met daaraan ondergeschikt:

4. de bij deze bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen zoals groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nuts-, parkeer-, en laad- en losvoorzieningen, speelvoorzieningen, (ondergrondse) afvalinzamelpunten, ontsluitingswegen en sanitaire voorzieningen.

Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

1. gebouwen en overkappingen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
2. de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen bedraagt per bouwperceel ten hoogste het ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' aangegeven bebouwingspercentage van het bouwvlak;
3. de bouwhoogte van luifels en overkappingen bedraagt ten hoogste 7 m;
4. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m;
5. de bouwhoogte van lichtmasten en reclameborden bedraagt ten hoogste 15 m;
6. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. (openbaar) groen, water, voet- en fietspaden;
2. ter plaatse van de aanduiding 'geluidwal', tevens een geluidwal;
3. de bij deze bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen zoals waterhuishoudkundige, speel- en nutsvoorzieningen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. de voor- en zijtuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen (woningen);
2. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals bomen, toegangspaden, parkeerplaatsen, terrassen, waterpartijen en beplantingen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen met doorgaande rijstroken met hoofdzakelijk een functie als gebieds- en wijkontsluiting;
2. fiets- en voetpaden, in- en uitritten, fiets- en voetgangerstunnels;
3. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' tevens parkeervoorzieningen;
4. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals, groen, water, reclame-uitingen, en geluidswerende-, parkeer- en nutsvoorzieningen.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. waterwegen voor verkeer, vervoer en recreatie;
2. waterhuishouding;
3. waterberging;
4. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens verkeersactiviteiten zoals genoemd in artikel Verkeer;
5. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' tevens bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in artikel Bedrijventerrein;
6. bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen zoals groenvoorzieningen en oeverbeschoeiingen.

Het bevoegd gezag kan na afweging van de in het geding zijnde belangen nadere eisen te stellen aan de situering en omvang van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met het oog op een stedenbouwkundige verantwoorde inpassing in de structuur van de omgeving en waterhuishoudkundige belangen.

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels:

1. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' zijn ten hoogste 2 onstluitingen toegestaan;
2. de afstand tussen twee ontsluitingen bedraagt ten minste 60 m.

De voor 'Water en Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. ten minste 2.755 m² open water;
2. groenvoorzieningen.

Binnen de bestemming mogen uitsluitend keermuren voor de waterbeheersing, oeverbeschoeiingen, steigers, vlonders, duikers, waterbakken en bruggen worden gebouwd, waarbij geldt dat steigers en vlonders niet boven open water mogen worden gebouwd.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan huis verbonden beroepen;
2. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals erven, tuinen, water, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 11.2.2 sub f en een bouwhoogte van bijgebouwen toestaan van 5 m, mits er geen nadelige situatie ontstaat ten aanzien van de daglichttoetreding bij naburige hoofdgebouwen. De goothoogte van de bijgebouwen mag ten hoogste 3 m bedragen.

De voor 'Leiding - Brandstof' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor:

1. ondergrondse brandstoftransportleidingen;
2. bij deze bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 12.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van lid 12.2 onder b. De omgevingsvergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming(en) behorende bouwregels in acht worden genomen, het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad en alvorens omtrent het verlenen van afwijking te beslissen, winnen burgemeester en wethouders advies in bij de beheerder(s) van de leiding(en).

Het opslaan van goederen, met uitzondering van het opslaan van goederen ten behoeve van inspectie en onderhoud van de brandstofleiding, is niet toegestaan, tenzij hiervoor toestemming is gegeven door de leidingbeheerder.

De voor 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor:

1. een bovengrondse hoogspanningsverbinding van ten hoogste 150 kV;
2. bij deze bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 13.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. de bouwhoogte van hoogspanningsmasten niet meer bedraagt dan 40 m;
   2. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde niet meer bedraagt dan 3 m;
2. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. de bouwwerken slechts zijn toegestaan indien en voor zover de belangen van de betrokken hoogspanningsverbinding zulks gedogen;
   2. alvorens de omgevingsvergunning voor bouwen wordt verleend de betrokken leidingbeheerder wordt gehoord.

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor:

1. een rioolleiding;
2. bij deze bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 14.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van lid 14.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen, het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad en alvorens omtrent het verlenen van afwijking te beslissen, winnen burgemeester en wethouders advies in bij de beheerder(s) van de leiding(en).

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud

en de bescherming van archeologische waarden.

1. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 15.1 bedoelde bestemming uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek (opgraven) noodzakelijk zijn.
2. Tevens mogen op deze gronden gebouwen/bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht voor de primaire bestemming(en), met dien verstande dat:
   1. de bouwwerken slechts zijn toegestaan indien is aangetoond dat door die werken of werkzaamheden geen afbreuk wordt gedaan aan het behoud en de bescherming van de archeologische waarden in de desbetreffende gronden.
   2. alvorens de omgevingsvergunning voor bouwen wordt verleend de aanvrager van een omgevingsvergunning een archeologisch rapport over dient te leggen.

Het bevoegd gezag is bevoegd het plan te wijzigen door:

1. de dubbelbestemming Waarde - Archeologie geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. aan gronden alsnog de dubbelbestemming Waarde - Archeologie toe te kennen indien uit inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor:

1. de instandhouding van waterkeringen met daarbij behorende waterstaatswerken zoals taluds, dijken en onderhoudswegen;
2. bij deze bestemming behorende voorzieningen en bouwwerken van waterbouwkundige aard zoals duikers, keerwanden en beschoeiingen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 16.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. voor zover legaal gebouwde (delen van) bouwwerken op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan niet voldoen aan de in het plan genoemde minimale of maximale afstandsmaten, maximale hoogte-, inhouds-, en oppervlaktematen alsmede maximale bebouwingspercentages gelden de dan aanwezige maten en percentages, uitsluitend ter plaatse van de afwijking, als vervangende regel;
2. in geval van herbouw is het bepaalde in dit lid onder a. uitsluitend van toepassing indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
3. ondergrondse bebouwing is ter plaatse van bovengrondse bebouwing toegestaan, tenzij in de bouwregels van de betreffende bestemming anderszins is bepaald, met inachtneming van de volgende regels:
   1. ondergrondse ruimten vormen een functionele eenheid met en zijn dienstbaar aan de ter plaatse toegestane functies zoals berg- en parkeerruimten en fietsenstallingen;
   2. op het bouwen van ondergrondse ruimten zijn de aanduidingen op de verbeelding en de bouwregels van het plan op overeenkomstige wijze van toepassing, met dien verstande dat de verticale diepte van ondergrondse bouwwerken niet meer bedraagt dan 3,5 m gerekend vanaf de bovenkant van de eerste vloer gelegen boven Peil;
   3. in afwijking van het bepaalde in de onderdelen 1. en 2. is ondergronds bouwen ten behoeve van kelders bij (dienst)woningen toegestaan overeenkomstig de bouwregels van de betreffende bestemming;
4. in afwijking van het bepaalde in hoofdstuk 2 mogen bouwgrenzen – niet zijnde bestemmingsgrenzen – worden overschreden door:
   1. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, helligbanen, funderingen, balkons, entreeportalen veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer dan 2,5 m bedraagt:
   2. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen – niet zijnde erkers – mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt.

Het is verboden de gronden, bouwwerken en onderkomens te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan die gronden gegeven bestemming, tenzij in de bouwregels van de betreffende bestemming anderszins is bepaald, waaronder in ieder geval wordt gerekend:

1. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen van woningen voor de uitoefening van aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten tenzij gebruik is gemaakt van de afwijkingsbevoegdheid voor aan-huis verbonden-bedrijfsactiviteiten in Hoofdstuk 2;
2. het gebruik van de gronden, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting, escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie;
3. de permanente bewoning van recreatiewoningen, kampeermiddelen en andere onderkomens en gebouwen die niet voor permanente bewoning bestemd zijn;
4. het gebruik van niet-bebouwde grond als permanente staan- of ligplaats van demonteerbare of verplaatsbare inrichtingen voor de verkoop van etenswaren en/of dranken;
5. het gebruik van niet-bebouwde grond als staan- of ligplaats voor kampeermiddelen buiten de daarvoor aangewezen gronden;
6. het gebruik van niet-bebouwde grond als staan- of ligplaats voor, voor menselijk of dierlijk verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken, vaar- of voertuigen, arken of andere objecten, voor zover die niet als bouwwerk zijn aan te merken;
7. het gebruik van niet-bebouwde grond voor het opslaan, storten of bergen van al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik noodzakelijk is voor of verband houdt met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden, dan wel indien in hoofdstuk 2 van deze regels anderszins is bepaald;
8. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen van (bedrijfs)woningen voor de uitoefening van aan-huis-verbonden bedrijfsactiviteiten tenzij gebruik is gemaakt van de afwijkingsbevoegdheid voor aan-huis-verbonden bedrijfsactiviteiten in Hoofdstuk 2;
9. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen voor zelfstandige bewoning en als afhankelijke woonruimte.

Het bevoegd gezag kan– tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds omgevingsvergunning kan worden verleend – bij omgevingsvergunning afwijken van de regels in het plan, indien daardoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, voor:

1. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. overschrijding van bouwgrenzen, aanduidingsgrenzen en overige aanduidingen indien dit uit het oogpunt van een doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing gewenst is, met inachtneming van de volgende regels:
   1. de overschrijdingen bedragen niet meer dan 3 m;
   2. het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
3. het in geringe mate afwijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen, aanduidingsgrenzen en overige aanduidingen indien dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein.
4. vergroting van de bouwhoogten van:
   1. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 5 m;
   2. kunstobjecten tot maximaal 7 m;
5. voor het bouwen van nutsvoorzieningen, indien in dit plan is bepaald dat de gronden tevens mogen worden gebruikt voor nutsvoorzieningen en in hoofdstuk 2 van deze regels niet anderszins is bepaald, met inachtneming van de volgende regels:
   1. indien het gebouwen betreft is de inhoud ten hoogste 120 m³ en de hoogte maximaal 3 m;
   2. indien het bouwwerken, geen gebouwen zijnde, betreft is de oppervlakte ten hoogste 25 m² en de hoogte niet groter dan 3 m;
6. voor geringe veranderingen in de tracés van wegen en de aanpassing daaraan van de ligging en de vorm van de bestemmingsgrenzen, indien bij definitieve uitmeting blijkt dat een weg als gevolg van de werkelijke toestand van het terrein slechts kan worden uitgevoerd als op ondergeschikte punten van het plan wordt afgeweken.

Burgemeester en wethouders kunnen – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afgeweken kan worden van de regels – afwijken van de regels in het plan, indien daardoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, voor:

1. het gebruik van een perceel snippergroen ten behoeve van de naastgelegen woonbestemming onder voorwaarde dat:
   1. eenmalig maximaal 100 m² snippergroen per perceel kan worden toegevoegd;
   2. het perceel gelegen is aan de perceelsgrens behorende bij de woning.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein, met inachtneming van de volgende regels:

1. de overschrijdingen bedragen niet meer dan 3 m en het bestemmingsvlak wordt met niet meer dan 10% vergroot;
2. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden worden niet onevenredig geschaad;
3. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid worden niet onevenredig geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen om een seksinrichting toe te staan, met inachtneming van de volgende regels:

1. ten hoogste één seksinrichting op het grondgebied van de gemeente Oegstgeest is toegestaan;
2. het geen raamprostitutie betreft;
3. de bedrijfsvloeroppervlakte ten hoogste 500 m² bedraagt;
4. de afstand tot de dichtstbijzijnde kerk, school, peuterspeelzaal, kinderdagverblijf, verblijf voor naschoolse opvang of soortgelijke voorziening minimaal 500 meter bedraagt;
5. de afstand van de seksinrichting tot de dichtstbijzijnde woning van een derde minimaal 50 meter bedraagt;
6. voor de bezoekers van de seksinrichting voldoende parkeergelegenheid op het terrein / erf behorende tot de seksinrichting aanwezig is, uitgaande van de geldende parkeernorm voor café/bar/discotheek/cafetaria, met als gevolg dat door het bezoek aan de seksinrichting in de directe omgeving geen onaanvaardbare parkeerdruk op de openbare parkeerplaatsen ontstaat;
7. wat het bouwen betreft moet worden aangesloten bij de regels van de onderliggende bestemming met dien verstande dat het college van burgemeester en wethouders voorwaarden kan stellen aan de maximumvloeroppervlakte van de activiteit;
8. de activiteit, gelet op de aard en invloed ervan, niet leidt tot een onevenredige aantasting van het karakter van de omgeving, van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, en van de verkeers-, sociale en brandveiligheid.

1. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
3. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.
4. bepaalde in sub a is niet van toepassing ten behoeve van de bestemming Wonen.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Haarlemmerstraatweg.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 24-11-2016.

De voorzitter, De griffier,

….................. ….................