het bestemmingsplan Waalweg 7 met identificatienummer NL.IMRO.0597.BPRIJS2014Waalweg7-VG01 van de gemeente Ridderkerk.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waar gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) en die door de beperkte omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij behorende bebouwing worden uitgeoefend.

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van een beroep op medisch, paramedisch of therapeutisch gebied, welke door hun beperkte omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij behorende bebouwing worden uitgeoefend.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevellijn van het hoofdgebouw.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

de onderzijde van de laagste dakpan of onderrand van een andere vorm van dakbedekking.

een uitbouw aan de voorzijde van de woning, met een maximale breedte van 75% van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw, een maximale diepte van 2 m en een maximale hoogte gelijk aan de hoogte van de begane grondlaag van de desbetreffende woning vermeerderd met 0,35 m.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelegen op een afstand van 5 m of minder uit de bestemming 'Verkeer' of 'Verkeer - Verblijfsgebied': de hoogte van die weg;
2. b. voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelegen op een afstand van meer dan 5 m uit de bestemming 'Verkeer' of 'Verkeer - Verblijfsgebied': de gemiddelde hoogte van het aangrenzend terrein.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn die gelijk of evenwijdig loopt aan de naar de openbare weg gerichte gevel.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn tussen de voorgevel- en de achtergevellijn van het gebouw.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

De maximaal toegestane breedte van dakkappellen ten opzichte van de breedte van daken wordt gemeten langs een horizontale lijn die de betreffende dakkapellen in het verticale midden doorsnijdt.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De diepte en de breedte van een hoofdgebouw worden gemeten daar waar deze maten het grootst zijn, met dien verstande dat erkers en aan- en uitbouwen niet worden meegerekend.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 1 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van erfafscheidingen gelegen achter de voorgevel van bij de tuin behorende hoofdgebouwen maximaal 2 m mag bedragen;
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
4. d. in afwijking van het gestelde onder a mogen binnen deze bestemming (delen van) erkers worden gebouwd voor zover deze behoren bij naastgelegen hoofdgebouwen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen met aan-huis-gebonden beroepen en aan-huis-gebonden bedrijven;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, nutsvoorzieningen, verkeers- en (ondergrondse)parkeervoorzieningen, groen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Onder strijdig gebruik wordt niet verstaan het gebruik van gedeelten van woningen voor kantoor- en/of praktijkruimte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en aan-huis-gebonden bedrijven, voor zover:

1. a. de woonfunctie als primaire functie gehandhaafd wordt;
2. b. het vloeroppervlak in gebruik voor kantoor- en/of praktijkruimte niet groter is dan 30% van het vloeroppervlak van hoofdgebouwen en erfbebouwing, met een maximum van 70 m²;
3. c. ten behoeve van de kantoor- en/of praktijkruimte wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
4. d. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
5. e. geen horeca en geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van toegestane aan-huis-gebonden beroepen;
6. f. het beroep of de activiteit door de bewoner wordt uitgeoefend.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor het beheer van waterstaatsdoeleinden in de vorm van dijken, kaden en dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 4 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 onder c., indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Het bevoegd gezag dient voorafgaande aan de vergunningverlening advies in te winnen bij het waterschap.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwhoogte mag worden overschreden door:

1. a. antennes met ten hoogste 6 m;
2. b. (delen van) bouwwerken, waarvan de grootste horizontale doorsnede niet meer dan 1 m² bedraagt en door trappenhuizen, lichtstraten, koepels en liftkokers;
3. c. technische ruimten voor klimaatregeling, koeling en dergelijke met een maximale oppervlakte van 4 m².

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

In afwijking van hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone- molenbiotoop' de volgende regels:

1. a. binnen een afstand van 100 m tot het middelpunt van de molen wordt geen bebouwing opgericht en mag geen beplanting aanwezig zijn hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
2. b. binnen een afstand van 100 tot 300 m tot het middelpunt van de molen wordt geen bebouwing opgericht en mag geen beplanting aanwezig zijn hoger dan 1/100 van de afstand van het bouwwerk en de beplanting tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek;
3. c. indien op grond van hoofdstuk 2 een lagere maximale bouwhoogte geldt dan de maximaal toelaatbare bouwhoogte ingevolge dit lid onder a en b, prevaleert de maximaal toelaatbare bouwhoogte van hoofdstuk 2;
4. d. bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van dit lid onder a en b, indien:
   1. 1. de vrije windvang of het zicht op de molen al zijn beperkt vanwege aanwezige bebouwing en beplanting en de windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt vanwege de nieuw op te richten bebouwing en de beplanting;
   2. 2. toepassing van de in dit lid onder a en b bedoelde afstands- en/of hoogtematen de belangen in verband met de nieuw op te richten bebouwing onevenredig zouden schaden.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De bevoegdheid tot afwijken wordt niet gebruikt, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Overschrijding bestemmingsgrenzen

Het college van burgemeester en wethouders kan de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Waalweg 7'.

Aanleiding voor het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is de wens om de bestaande bedrijfsbestemming aan de Waalweg 7 te Rijsoord om te zetten naar een reguliere woonbestemming. Aanleiding voor deze bestemmingswijziging is het feit dat door de geringe omvang en de verhouding lengte-breedte van het perceel deze niet meer bruikbaar is als bedrijfsterrein. Daarnaast is de huidige sterk verpauperde (bedrijfs)woning met onderliggende bedrijfsbestemming niet regulier te verkopen.

De bestaande bedrijfsbebouwing inclusief de bedrijfswoning zal worden gesloopt, waarna een nieuwe woning zal worden gerealiseerd. Op deze wijze wordt ook een belangrijke kwaliteitsslag bij een van de entrees naar het Waalbos gerealiseerd. Dit bestemmingsplan voorziet in de benodigde juridisch planologische regeling.

Het plangebied betreft het perceel Waalweg 7 te Rijsoord. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 ligging plangebied

Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan gaat in op het toepasselijke beleidskader. Hoofdstuk 3 gaat in op de voorgestelde ontwikkeling. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van het benodigde onderzoek naar onder andere milieuaspecten. De economische uitvoerbaarheid is opgenomen in hoofdstuk 5. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in hoofdstuk 6.

Het bestemmingsplan moet worden getoetst aan het nu geldende rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Hieronder is dit beleid nader beschreven. Er geldt geen specifiek rijksbeleid voor dit plan. Paragraaf 2.2 behandelt het provinciale- en regionale beleid. Het relevante gemeentelijk beleid staat in paragraaf 2.3. Paragraaf 2.4 geeft de conclusies.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

In de structuurvisie formuleert het Rijk vier hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

1. 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
2. 2. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
3. 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn;
4. 4. zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten (ladder voor duurzame verstedelijking).

Dit bestemmingsplan is niet strijdig met het beleid zoals geformuleerd in de structuurvisie.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), 2012

Dit besluit bevat inhoudelijke regels van de rijksoverheid waaraan ruimtelijke besluiten moeten voldoen. Het Barro bevat regels over Project Mainportontwikkeling Rotterdam (Maasvlakte II), kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, defensie (militaire terreinen, munitie, militaire luchtvaart), erfgoed (Unesco). In 2012 is het Barro aangevuld met vrijwaringszones rijksvaarwegen (veiligheid), reserveringsgebieden hoofdwegen en hoofdspoorwegen (verbreding èn nieuwe wegen), elektriciteitsvoorziening (vestigingsplaatsen elektriciteitscentrales, kernenergiecentrales, hoogspanningsverbindingen), buisleidingen, de ecologische hoofdstructuur (EHS), de veiligheid van primaire waterkeringen en maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeergebied. Ook is met deze aanvulling van het Barro een extra motiveringsplicht aan het Bro toegevoegd voor bestemmingsplannen met nieuwe stedelijke ontwikkelingen in verband met het onderwerp duurzame verstedelijking. Dit bestemmingsplan is niet strijdig met de regels in het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro), 2012

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. De toelichting bij een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de volgende stappen:

1. a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
3. c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing

1. a. Op de regionale behoefte is nader ingegaan in paragraaf 2.3.
2. b. De locatie voldoet aan de voorkeursvolgorde voor verstedelijking. Het betreft een herstructureringslocatie aan de rand van Rijsoord, binnen bestaand dorpsgebied.
3. c. Deze stap is niet noodzakelijk. De locatie is overigens passend ontsloten.

Visie Ruimte en Mobiliteit (2014)

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer.

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:

• Ruimte bieden aan ontwikkelingen.
• Aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit.
• Allianties aangaan met maatschappelijke partners.
• Minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

Bij de VRM horen: de Visie ruimte en mobiliteit, de Verordening ruimte, het Programma ruimte en het Programma mobiliteit.

4 rode draden

In de VRM zijn 4 thema's te onderscheiden:

1. beter benutten en opwaarderen van wat er is,

2. vergroten van de agglomeratiekracht,

3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit,

4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

1. Beter benutten en opwaarderen

De provincie vangt de groei van de bevolking, de mobiliteit en de economische activiteit vooral op in de bestaande netwerken en bebouwde gebieden. Beter benutten en opwaarderen leidt tot een intensiever, compact ruimtegebruik.

Het plangebied is op de visiekaart aangeduid als bestaand bebouwd gebied.

Figuur 2.1 Uitsnede visiekaart 'beter benutten bebouwde ruimte'

2. Versterken stedelijk gebied (agglomeratiekracht)

Meer concentratie en specialisatie van locaties die onderling goed verbonden zijn, leidt tot de versterking van de kennis- en bedrijvencentra op het Europese en wereldtoneel. De provincie wijst in de VRM de concentratielocaties met goede ontsluiting aan. Daarnaast werkt de provincie aan een goede aantakking van de Zuid-Hollandse economie op het nationale, Europese en wereldwijde netwerken van goederen- en personenvervoer.

3. Versterken ruimtelijke kwaliteit

Het provinciale landschap valt onder te verdelen in drie typen, gekenmerkt door veenweiden, rivieren en kust. Het verstedelijkingspatroon, de natuurwaarden en het agrarisch gebruik sluiten daarop aan. De provincie stelt de versterking van de kwaliteiten van gebieden centraal in het provinciaal beleid. Per nieuwe ontwikkeling zal voortaan eerst worden bekeken of het nodig is om het buiten bestaand stads – en dorpsgebied te realiseren.

De voorwaarde hierbij is dat de maatschappelijke behoefte is aangetoond en de nieuwe ontwikkeling bijdraagt aan het behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij ruimtelijke kwaliteit gaat het om een integrale benadering waarbij de samenhang tussen bruikbaarheid, duurzaamheid én belevingswaarde in acht wordt genomen.

4. Bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving

In de VRM zet de provincie in op de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving. Door ruimtelijke reserveringen te maken voor de benodigde netwerken en via haar vergunningen- en concessiebeleid, draagt de provincie hieraan bij.

De provincie wil het de bebouwde ruimte beter benutten. Onder “bebouwde ruimte” wordt het stelsel verstaan van de systemen stedelijke agglomeratie, dorpen en linten en logistiek-industrieel systeem, inclusief de bijbehorende infrastructuur. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. De bouwplannen in het plangebied passen binnen de principes van de bebouwde ruimte beter benutten.

Regionaal woonbeleid

Regionaal strategische Agenda 2010 – 2014 (2010)

Centraal in het woningbouwbeleid tot 2020 staat de kwaliteit van het wonen, niet de kwantitatieve bouwopgave. De regio wil bewoners aan zich binden door een goed en gevarieerd aanbod aan woningen. Het maakt de regio daarmee ook aantrekkelijker voor grote groepen bewoners. Om daaraan te kunnen voldoen is een regiobrede woonmilieubenadering geïntroduceerd. Een 'woonmilieu' is het geheel van woning en woonomgeving, inclusief de niet-fysieke aspecten daarvan. Als uitdaging wordt aangegeven de bouwopgave te richten op woonmilieus waar een tekort aan bestaat en transformaties te richten op woonmilieus waar een overschot aan is.

Per subregio en per gemeente worden nadere afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de woningvoorraad.

Verstedelijkingsafspraken 2010 - 2020

In het Verstedelijkingsscenario is per gemeente een indicatieve ontwikkeling van de sociale woningvoorraad en de woonmilieus opgenomen. Ook voor Ridderkerk is aangegeven dat ingezet zou moeten worden op (transformatie naar) de woonmilieus grondgebonden suburbaan, landelijk en dorps. Aan die woonmilieus is in de regio een tekort, terwijl aan compact suburbaan een overschot is dan wel dreigt te ontstaan.

Convenant Stadsregio / gemeente Ridderkerk

Aan iedere gemeente in de Stadsregio is gevraagd aan te geven, welke bijdrage geleverd kan worden aan de groei naar een gezonde woningmarkt in 2020. Ook Ridderkerk heeft aangegeven wat de inzet vanuit Ridderkerk kan zijn. In een Convenant met de Stadsregio is de inzet van Ridderkerk tot 2015 vastgelegd. Daarin is onder meer opgenomen, dat nog ruim 400 woningen aan de voorraad zullen worden toegevoegd in een suburbaan, grondgebonden woonmilieu. In dit geval worden geen woningen toegevoegd, maar is sprake van het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Daarbij wordt tevens de gewenste kwaliteitsverbetering in het gebied mogelijk gemaakt.

Structuurvisie Ridderkerk 2020

In de structuurvisie wordt als belangrijke kernkwaliteit van Ridderkerk aangegeven dat de Ridderkerker in de gemeente zelf kan wonen en werken. Kernpunten van de structuurvisie zijn:

• De wijk centraal. Wonen, werken, leren en voorzieningen zijn in elkaars nabijheid te vinden. Het karakter van de wijken en de woningvoorraad sluiten aan bij de woonwensen van de huidige en toekomstige Ridderkerker;
• Alle wijken worden levensloopbestendig en zijn geschikt voor alle leeftijden;
• Ridderkerk streeft functiemenging na. Wonen, werken, leren, landschap en voorzieningen worden gemengd en onderling goed verbonden.

De uitdaging is om te zorgen dat in de wijken het juiste aanbod is van zorg, onderwijs, sport en cultureel-maatschappelijke voorzieningen. Dit kan de wijken aantrekkelijk houden voor de huidige en toekomstige bewoners. Met betrekking tot de realisatie van een burgerwoning in het plangebied zijn in de structuurvisie geen relevante passages opgenomen.

Vigerende planologische regeling

Ter plaatse van het plangebied vigeert momenteel bestemmingsplan 'Waalbos', welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 26 juni 2008 en door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd op 24 februari 2009. Aan het perceel Waalweg 7 is de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' toegekend waarbinnen bedrijfsactiviteiten tot maximaal categorie 2 zijn toegestaan. De bedrijfsbestemming mag voor 30% worden bebouwd. Het voorerf is voorzien van de bestemming 'Tuinen'.

Figuur 2.2 Uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Waalbos'

De realisatie van een burgerwoning past niet binnen de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. Om de realisatie van de burgerwoning mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

De realisatie van een burgerwoning is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan maar is wel in overeenstemming met het ruimtelijke beleid van Rijk, provincie Zuid-Holland en het gemeentelijk beleid.

Inleiding

Met de herontwikkeling van de verpauperde bedrijfslocatie kan een belangrijke kwaliteitssprong in het gebied worden bereikt. Het gaat om zowel kwaliteitsverbetering op de kavel als van de situatie bij één van de entrees naar het Waalbos. Daarom wordt hierna eerst ingegaan op de grotere omgeving en de daaruit voortkomende randvoorwaarden, kansen en beeldkwaliteitseisen en vervolgens meer gedetailleerd op de locatie en het concrete bouwplan.

Ruimtelijke context

Door de ontwikkeling van het Waalbos verandert het beeld van de polder Strevelshoek en Rijsoord aanmerkelijk. Het historische beeld van gemengd agrarisch gebruik, kassen en vollegrondsteelt verdwijnt. Hiervoor in de plaats komt een groot natuur- en recreatielandschap met veel water en opgaande begroeiing. Aan de randen blijven woonkavels, vaak van agrarische oorsprong gehandhaafd. Voor nog resterende kassencomplexen buiten het gebied dat aangekocht is voor het Waalbos worden mogelijkheden geschapen om op basis van de ruimte voor ruimte regeling een omzetting naar wonen te realiseren. In dat kader zijn richtlijnen ontwikkeld en vastgesteld voor de wijze waarop nieuwe woningen zorgvuldig in het gebied kunnen worden ingepast en kunnen worden vormgegeven. Die randvoorwaarden (de nota "Ruimte voor Ruimtelijke kwaliteit") zijn ook relevant voor de ontwikkeling die met dit plan wordt mogelijk gemaakt. Er is echter geen sprake van sanering van glastuinbouw, maar van een bestaande bedrijfslocatie.

Belangrijk is dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan de vorming van een landschap dat nieuwe en oorspronkelijke kenmerken en kwaliteiten met elkaar verbindt. Concreet betekent dit voor woningbouw dat er afhankelijk van de ligging en kenmerken van de directe omgeving verschillende typologieën aan de orde kunnen zijn. Het gaat daarbij om woningen die solitair of in groepjes een "erf" vormen dat herkenbaar is als een (groen) eilandje in de open polder, of juist woningen die zich voegen in de door langgerekte kavels, kassen en boomstroken gevormde coulissen. Belangrijk is dat bij beide typen een grote samenhang is tussen stedenbouwkundige context, architectuur, materiaalgebruik en inrichting van de kavel. De keuze voor hetzij een erf, hetzij een coulisse, dient zo consequent te worden uitgewerkt in het ontwerp.

In het naar Waalbos om te vormen deel van de polder Strevelshoek en Rijsoord zijn zowel het type "erf" als het type "coulisse" aan de orde. Veel van de oorspronkelijke (agrarische) percelen zijn door de verkoop en sloop van de achterliggende kassen herkenbaar als erf. Wel zal door de toename aan begroeiing in het gebied in mindere mate sprake zijn van contrast met de open polder. Het oostelijke deel van het Waalbos en de aangrenzende gronden hebben mede door de aanwezigheid van glasopstanden nog een opzet met langgerekte kavels en coulissen. Die opzet zal ook in het (nieuwe) landschap herkenbaar blijven.

De oorspronkelijke bedrijfsmatige inrichting van het projectgebied en het naastgelegen langgerekte parkeerterrein passen ook in dat beeld. Uitgaande hiervan is het plan getoetst aan uitgangspunten die passen bij het ontwerp van een nieuwe coulisse, met de kanttekening dat geen sprake is van een gebruikelijke ruimte voor ruimte regeling op basis van provinciaal beleid met de daarbij behorende specifieke eisen zoals sanering van 3.000 m² aan kassen per woning.

De locatie en randvoorwaarden

De verpauperde bedrijfslocatie aan de Waalweg 7 was jaren een doorn in het oog en een plek waar vanwege afwezigheid van de eigenaar ongewenste activiteiten plaats vonden. Na onder meer brandstichting heeft uiteindelijk verkoop plaatsgevonden aan de partij die nu een woning wil realiseren. Ondertussen is de bebouwing gesloopt en het gebied gesaneerd.

Direct ten oosten van de kavel ligt een langgerekt parkeerterrein wat tevens toegang biedt aan het Waalbos. Dit terrein is deels in eigendom en gebruik van de nabijgelegen horecagelegenheid. Het langgerekte kavel, de aanwezigheid van het parkeerterrein en het in potentie zeer aantrekkelijke uitzicht in zuidwestelijke richting zijn de inspiraties geweest voor de architect. Inspiraties die heel goed aansluiten bij ruimtelijke randvoorwaarden voor woningen in coulissen zoals die voortkomen uit de grotere omgeving.

Voor woningen in een coulisse gelden de volgende stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden:

• Woningen liggen niet direct aan de weg waar vanaf de coulisse wordt ontsloten, maar meestal aan een informele ontsluiting daarbinnen;
• Woningen profiteren (veelal aan één zijde) van de ruimte en het uitzicht naast. langs de coulisse;
• De woningen hebben een langgerekte vorm die de lengte van de coulisse benadrukt;
• De groenstructuur op de kavel loopt veelal door in de coulisse, maakt daar deel vanuit;
• De woningen hebben een eenvoudige hoofdopzet met een zadeldak in de lengterichting;
• Hoofdgebouw en bijgebouwen worden veelal binnen een bouwmassa gecombineerd;
• Natuurlijke materialen, hout, steen, glas bepalen het (gevel)beeld;
• De kap is flauw, met als referentie de kappen van kassen en agrarische schuren.

Het bouwplan dat hierna wordt beschreven is aan deze randvoorwaarden getoetst.

Het bouwplan

Voor Waalweg 7 is een bijzondere woning ontworpen die volledig is afgestemd op de specifieke ligging, afmetingen, belendingen en begrenzingen van het kavel. De woning heeft een zeer langgerekte opbouw, met een gesloten zijde naar het parkeerterrein en maximale opening naar het zuidwesten. Vanaf de Waalweg is de woning grotendeels verborgen achter een heuvel die ook de garage deels bedekt. De woning heeft een opbouw in 1,5-2 lagen met een flauwe kap. De woning heeft een flauwe kap met goothoogte van 5.30 m en een nokhoogte van 7.70 m.

Door de woning aan de zijde van het parkeerterrein vorm te geven als een (ruige) muur met kleine openingen en verspringingen wordt de noodzakelijk afscherming gerealiseerd én de basis gelegd voor een nieuwe coulisse. De muur varieert in hoogte, ter plaatse van de woning is deze grotendeels 4.10 m hoog en een klein deel 5.8 m. De muur vormt samen met een groene haag een nieuwe aantrekkelijke begrenzing van het parkeerterrein en de entree naar het Waalbos.

Door de opzet met de heuvel op het voorterrein is de woning maar beperkt zichtbaar vanaf de Waalweg; dit sluit aan op de visie op woningen in coulissen.

Figuur 3.1 Impressie aanzicht gevel vanaf het parkeerterrein

Glasvlakken bepalen de zuid en westzijde van de woning; hiermee ontstaat optimaal contact met de omgeving. De ruimtelijke geleding die in de woning aanwezig is, is wel herkenbaar in de gevelopbouw, maar doet geen afbreuk aan de eenvoud van de hoofdvorm van het gebouw.

De woning met aangebouwde garage heeft en totaal oppervlak van 370 m² Dit is een afname in gebouwd oppervlak ten opzichte van de oorspronkelijke bedrijfswoning en opstallen met circa 300 m². Daarnaast zal ook de verharding van het terrein afnemen. Belangrijker is echter het verdwijnen van de verpauperde bebouwing, de bedrijfsfunctie en het rommelige beeld.

Figuur 3.2 Impressie aanzicht gevel westzijde

Geconcludeerd wordt dat sprake is van een zeer geslaagde herontwikkeling van de verpauperde bedrijfslocatie. Er is sprake van een kwaliteitssprong op de locatie én van een bouwwijze die de landschappelijke kenmerken van de omgeving oppakt en versterkt.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie moet de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan worden aangetoond en moet in het plan worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor het bestemmingsplan relevant zijn. De resultaten en conclusies van de onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit milieu effect rapportage is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 1 woning. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruimschoots onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Op het perceel Waalweg 7 zal een nieuwe woning worden gerealiseerd. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidsgevoelige functies waarvoor, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van een gezoneerde weg, akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van de A16, de Waalweg en de Rijksstraatweg.

Onderzoek en conclusie

Uit het akoestisch onderzoek, zie Bijlage 1, kan geconcludeerd worden dat binnen het plangebied sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Ten gevolge van het verkeer op de A16, de Waalweg en de Rijksstraatweg wordt de voorkeursgrenswaarde namelijk niet overschreden. Het aspect wegverkeerslawaai staat de realisatie van de woning dan ook niet in de weg staat.

Waterbeheer en watertoets

In een vroeg stadium van de planvorming moet overleg worden gevoerd met de waterbeheerder. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het waterschap Hollandse Delta. Deze is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Het plan is voor vooroverleg besproken met het waterschap Hollandse Delta.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan;
• Provinciale Structuurvisie;
• Verordening Ruimte.

Waterschapsbeleid

In het Waterbeheerplan 2009-2015 (2009) staat hoe Hollandse Delta het waterbeheer in het werkgebied in de komende jaren wil uitvoeren. Daarbij gaat het om betaalbaar waterbeheer met evenwichtige aandacht voor veiligheid, waterkwaliteit, waterkwantiteit, duurzaamheid en om het watersysteem als onderdeel van de ruimtelijke inrichting van ons land. Het Waterbeheerplan beschrijft de uitgangspunten voor het beheer, de ontwikkelingen die de komende jaren verwacht worden en de belangrijkste keuzen die het waterschap moet maken. Daarnaast geeft het Waterbeheerplan een overzicht van maatregelen en kosten. De maatregelen voor de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) zijn onderdeel van het plan.

Uit het oogpunt van waterkwaliteit moet schoon hemelwater bij voorkeur worden afgekoppeld en direct worden geloosd op oppervlaktewater. Dit vermindert de vuiluitworp uit het gemengde rioolstelsel en verlaagt de hydraulische belasting van de afvalwaterzuivering. Bij een toename van aaneengesloten verhard oppervlak van 500 m² of meer moet voor hemelwater een lozingsvergunning worden aangevraagd in het kader van de Keur. Als er sprake is van toename aan verhard oppervlak, dan moet in principe 10% van deze toename worden gecompenseerd in de vorm van open water binnen het peilgebied waarin de toename van verharding plaatsvindt.

Gemeentelijk beleid

De hoofddoelstelling van het Waterplan 2 Ridderkerk (2008-2012) is: 'Het realiseren van een goed beheersbaar en aantrekkelijk watersysteem, met helder water van voldoende kwaliteit en gevarieerde veilige oevers, dat op de gewenste gebruiksfuncties is afgestemd. Het waterplan moet leiden tot een brede en integrale visie op het watersysteem.' In het waterplan staan de maatregelen beschreven die de gemeente Ridderkerk en waterschap Hollandse Delta tot 2012 uitvoeren om de waterkwaliteit van sloten en singels te verbeteren en de wateroverlast te beperken. Wateroverlast wordt aangepakt door ruimte voor water te creëren. Daarnaast worden maatregelen uitgevoerd om de kwaliteit van het water te verbeteren.

Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit het perceel aan de Waalweg 7.

Bodem en grondwater

De bodem in het plangebied bestaat uit zeekleigrond. In het plangebied is er sprake van grondwatertrap VI. Dat wil zegen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert tussen 0,40 en 0,80 m beneden maaiveld en de gemiddelde laagste grondwatertrap op meer dan 1,20 m beneden maaiveld ligt. De maaiveldhoogte in het plangebied is circa NAP -1,05 m.

Waterkwantiteit en –veiligheid

Ten westen en ten oosten van het plangebied zijn overige watergangen gelegen. Rondom deze watergangen liggen beschermingszones van 1 m waarbinnen beperkingen gelden voor bouwen en aanleggen om onderhoud aan de watergang mogelijk te houden.

Waterveiligheid

Langs de Waal is een regionale kering gelegen. Een klein deel van het plangebied is dan ook gelegen binnen de beschermingszone van deze kering. Binnen deze zone gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op een gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

De ontwikkeling bestaat uit de sloop van de aanwezige bedrijfsbebouwing en bedrijfswoning en de realisatie van een burgerwoning.

Waterkwantiteit

Bij een toename aan verhard oppervlak van meer dan 500 m² dient er volgens het beleid van waterschap Hollandse Delta 10% van de toename aan functioneel open water gerealiseerd te worden.

Het plangebied is in de huidige situatie vrijwel geheel verhard. Door de sloop van de bedrijfsbebouwing zal het aandeel verharding afnemen. Watercompensatie is dan ook niet noodzakelijk.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Onderzoek

Voor de ontwikkelingen in het plangebied is onderzoek gedaan naar de aanwezige flora en fauna. Een volledige rapportage van dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2.

Conclusies

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan worden geconcludeerd dat op deze locatie voorheen een bedrijfspand gevestigd. Ten tijde van het ecologisch onderzoek was de bebouwing gesloopt en het terrein geëgaliseerd. In deze situatie kan de aanwezigheid van beschermde flora en fauna worden uitgesloten. In de nabije omgeving is een broedplek van een Ransuil bekend. De bomen-/struikenhagen langs de lange zijden van het projectgebied worden ongeschikt geacht om te functioneren als vaste rust- en verblijfplaats voor deze jaarrond beschermde vogel.

Er is een beperkte mogelijkheid dat de hagen functioneren als vaste vliegroute voor vleermuizen. De haag langs de parkeerplaats wordt vervangen door een scherm. Deze kan dan ook de begeleidende functie vormen. Hiermee blijft de functionaliteit (mocht deze bestaan) in de nieuwe situatie behouden. Voor de overige soortgroepen zijn geen beschermde soorten aangetroffen en deze worden op basis van de quickscan ook niet verwacht aanwezig te zijn.

Aanbevelingen

De soorten, die vermeld staan in Tabel 1 van de Flora- en faunawet, vallen onder een algemene vrijstelling. Alle broedende vogels en hun nesten zijn beschermd ex. art. 10 en 11 van de Flora- en faunawet. Mochten er bomen of struiken gekapt worden dan dienen deze werkzaamheden buiten het broedseizoen plaats te vinden.

Bij de uitvoering van de werkzaamheden dient men te allen tijde rekening te houden met de in de Flora- en faunawet opgenomen Algemene Zorgplicht (Art. 2). De Zorgplicht houdt in dat schadelijke effecten aan planten en dieren door menselijk handelen tot een minimum beperkt worden. Deze wettelijke verplichting geldt voor alle flora en fauna in Nederland ongeacht de beschermde status. De Zorgplicht is overgenomen in de Gedragscode voor de Flora- en faunawet van de gemeente Ridderkerk (Boom, 2013).

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

In de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RVGS) is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over water en (spoor)wegen opgenomen. Op basis van de circulaire is voor bestaande situaties de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten 10^-5 per jaar en de streefwaarde 10^-6 per jaar. In nieuwe situaties is de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10^-6 per jaar; voor beperkt kwetsbare objecten in nieuwe situaties geldt een richtwaarde van 10^-6 per jaar. Op basis van de circulaire geldt bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Wel kan de verantwoordingsplicht voor het GR nog buiten deze 200 m strekken.

Vooruitlopend op de vaststelling van het Besluit Transportroutes Externe Veiligheid is de circulaire per 1 januari 2010 gewijzigd. Met deze wijziging zijn de veiligheidsafstanden en plasbrandaandachtsgebieden uit het Basisnet Wegen en Basisnet Water opgenomen in de circulaire.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Ridderkerk beschikt over een beleidsvisie externe veiligheid. Deze beleidsvisie bevat het samenhangend beleid ten aanzien van externe veiligheid. In de visie is een bijlage opgenomen met een overzicht van alle risicobronnen met bijbehorende risico's. In de bijlagen is tevens een scenario-analyse opgenomen van de meest waarschijnlijke en worst-case ongevalscenario's. De beleidsvisie is kaderstellend voor het nemen van ruimtelijke besluiten en het verlenen van vergunningen waarbij externe veiligheid in het geding is.

Onderzoek

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

Ten noordoosten van het plangebied vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de A16. Uit het Basisnet Weg versie 1.0 blijkt dat deze weg een veiligheidszone heeft van 26 m (gemeten van het midden van de weg). Ook is rondom de weg sprake van een plasbrand aandachtsgebied van 30 m. De PR 10^-8 risicocontour van deze weg, indicatief voor het invloedsgebied, is 487 m. Het groepsrisico bedraagt minder dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde van het groepsrisico.

Het plangebied ligt op ruim 520 m vanaf de A16, ver buiten de veiligheidszone en het plasbrandaandachtsgebied en buiten het indicatieve invloedsgebied. Door de grote afstand van het plangebied tot de A16, door het kleinschalige karakter van de beoogde ontwikkeling en doordat het groepsrisico kleiner dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde is, vormt deze weg geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. De beoogde ontwikkeling is niet van invloed op de hoogte van het groepsrisico.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Ten zuiden van het plangebied vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats door een hogedruk aardgasleiding (A-555-KR). Deze leiding heeft een uitwendige diameter van 42,01 inch en een maximale werkdruk van 66,2 bar. Inventarisatieafstand van deze buisleiding is 490 m. De afstand tot het plangebied is circa 230 m. Het plangebied ligt dus binnen de inventarisatieafstand van de buisleiding. Uit de 'Visie externe veiligheid' (gemeente Ridderkerk, november 2011) blijkt dat de PR 10^-6 risicocontour van de buisleiding niet buiten de leiding ligt. De PR 10^-6 risicocontour staat de vaststelling van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg. Daarnaast blijkt uit de Visie dat het groepsrisico van de leiding ruim onder de oriëntatiewaarde ligt. In dit bestemmingsplan wordt een bedrijfswoning vervangen door een burgerwoning. Deze ontwikkeling is niet van invloed op het groepsrisico. De aanwezigheid van de leiding vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Kijfhoek

Ten zuiden van het plangebied is op een afstand van circa 1,3 km het rangeerterrein Kijkhoek gelegen. Kijfhoek is een inrichting die onder het Bevi valt. De milieuvergunning van de inrichting is op 16 juni 2009 door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland ambtshalve gewijzigd. De wijziging betrof het toepassen van een andere rekenmethodiek voor het berekenen van de risico's, het opleggen van risicomonitoringssystemen en het aanpassen van de voorschriften met betrekking tot de risico's. In het kader van deze wijziging is een kwantitatieve risicoanalyse (QRA) uitgevoerd. In onderstaande figuur is de PR 10^-6-risicocontour weergegeven. Het plangebied ligt ruim buiten deze contour. Het PR vormt daarom geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. Naast het PR is het invloedsgebied van het GR van het rangeerterrein Kijfhoek van belang. Dit invloedsgebied is zeer ruim (circa 5 km). Het plangebied ligt binnen dit invloedsgebied. Voorliggend bestemmingsplan maakt de vervanging van een bedrijfswoning door een burgerwoning mogelijk. Deze ontwikkeling is dan ook niet van invloed op de hoogte van het GR als gevolg van dit rangeerterrein. Uit bovengenoemde QRA blijkt daarnaast dat de oriëntatiewaarde van het GR niet wordt overschreden. De aanwezigheid van de inrichting vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Figuur 4.1 Ligging PR 10^-6-risicocontour nabij het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

Afwegingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18”;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

Onderzoek en conclusie

In de paragraaf externe veiligheid is reeds ingegaan op de in de omgeving van het plangebied aanwezige risicorelevante leiding. Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet-relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden.

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen.

Onderzoek

De ontwikkeling in het plangebied is met de sloop van de aanwezige bebouwing en de realisatie van 1 woning dusdanig klein dat dit ten opzichte van de huidige situatie voor een beperkte verkeersaantrekkende werking zorgt. Het effect op de luchtkwaliteit bedraagt in geen geval meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM₁₀ en NO₂. Op het plan is daarom het besluit nibm van toepassing. Een toetsing aan de grenswaarden kan achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool NSL 2013 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2012, 2015 en 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Rijksstraatweg (als maatgevende doorgaande weg in de omgeving van het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek

Rondom het plangebied liggen uitsluitend woningen. Woningen zijn geen hinder-veroorzakende functies. Deze woningen zijn dan ook niet van invloed op het woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

Met de beoogde ontwikkeling wordt de aanwezige bedrijfsbebouwing gesloopt en de bedrijfswoning vervangen door een burgerwoning. Hierdoor zal de milieuhinderlijke activiteit van het bedrijf verdwijnen. Door de ontwikkeling zal het woon- en leefklimaat ter plaatse van de omliggende woningen dan ook verbeteren.

Conclusie

Er is ter plaatse van de omliggende woningen en de beoogde woning sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Beleid en Normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek en conclusie

Om de bodemkwaliteit in het plangebied te onderzoeken is een asbest-onderzoek en een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Rapportages van deze onderzoeken zijn opgenomen in Bijlage 3 respectievelijk Bijlage 4. Naar aanleiding van deze onderzoeken is bij DCMR een BUS-melding (saneringsplan) ingediend (zie Bijlage 5). Dit ingediende saneringsplan is door DCMR goedgekeurd, waardoor het plangebied kan worden gesaneerd.

Na sanering van het plangebied staat de bodemkwaliteit de realisatie van de woning niet in de weg.

Het plangebied ligt binnen de beschermingszone (molenbiotoop) van de naastgelegen molen 'De Kersenboom'. Op basis van de regels van het ter plaatse geldende BP Waalbos (artikel 23 'Molenbiotoop'), gelden beperkingen ten aanzien van het bouwen.

Ter voorbereiding op dit bestemmingsplan heeft een overleg plaatsgevonden met de molenbeheerders (de voorzitter en één van de molenaars). Tijdens dit overleg zijn de nieuwbouwplannen kenbaar gemaakt, en toegelicht. Ter plaatse zijn de biotoopregels ingetekend (de schuin oplopende lijn vanaf onderkant wieken). Het bouwen van de nieuwe woning conflicteert niet met deze regels. De molenbeheerders hebben geen opmerkingen op het plan en zijn ermee akkoord. Als aandachtspunt is meegegeven dat er geen nieuwe hoge bomen aangeplant mogen worden. De initiatiefnemer heeft toegezegd dit in het tuinplan mee te nemen.

De aanwezige molenbiotoop staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

Beleidskader

De gemeente Ridderkerk heeft in 2013 erfgoedbeleid en beleidsinstrumenten vastgesteld, waaronder de Archeologische Waarden- en Beleidskaart Ridderkerk. Hiermee is een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen gewaarborgd. Dit beleid sluit aan op en komt mede voort uit het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld en dat sinds 1 september 2007 van kracht is via de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Doel van het archeologisch beleid is (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden.

Het vaststellen, waarderen en documenteren van archeologische waarden binnen een te ontwikkelen plangebied vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen.

Onderzoek en conclusie

Om de ontwikkelingen in het plangebied te toetsen aan de archeologische waarden is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Een volledige rapportage van dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 6. Dit onderzoek is vervolgens ter beoordeling voorgelegd aan het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam (BOOR). Deze beoordeling is opgenomen in Bijlage 7.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan worden geconcludeerd dat met de bouw van de woning geen archeologische resten zullen worden aangetast. De archeologische waarden staan de vaststelling van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg. Deze conclusie wordt onderschreven door het BOOR.

Op basis van de onderzochte aspecten worden geen bijzondere belemmeringen verwacht voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Voor de kosten die samenhangen met de ontwikkeling wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en initiatiefnemer. In deze overeenkomst is geregeld op welke wijze de kosten verdeeld zijn. Het uitgangspunt hierbij is dat de gemeente niet zal bijdragen aan de kosten die het gevolg zijn van de voorgestane ontwikkeling/herstructurering. Met het sluiten van de overeenkomst is de (economisch) uitvoerbaarheid van het plan verzekerd. Omdat (het verhaal van) de kosten via een anterieure overeenkomst wordt geregeld is een exploitatieplan niet nodig.

In het kader van het overleg als bedoeld ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het voorontwerpbestemmingsplan 'Waalweg 7' voorgelegd aan de wettelijke overlegpartners. Van de provincie Zuid-Holland is een reactie ontvangen.

In de vooroverlegreactie wordt aangegeven dat het voorontwerpbestemmingsplan niet geheel in overeenstemming is met het provinciaal beleid ten aanzien van het aspect Molenbiotoop. Hierbij wordt gesteld dat de bescherming van de molenbiotoop van de molen 'Kersenboom in de planregels van het voorontwerpbestemmingsplan niet geheel correct is opgenomen.

In artikel 4.2.1 onder c van de bouwregels van het voorontwerpbestemmingsplan wordt alleen de term maximale bebouwingshoogte gehanteerd. Dit dient te worden gewijzigd in: "de maximale hoogte van bebouwing en beplanting".

De voorgestelde wijziging is doorgevoerd in het ontwerpbestemmingsplan 'Waalweg 7'.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Waalweg 7' heeft gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen in het kader van artikel 3.6 Wro.

Tijdens de ter inzage legging kon een ieder schriftelijk of mondeling zijn zienswijze op het ontwerp kenbaar maken. Er zijn geen zienswijzen ingediend op het ontwerpbestemmingsplan.

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader voor het plangebied. Op basis van dit bestemmingsplan zal de beoogde ontwikkeling zonder verdere uitwerking van de bestemmingen of andere planologisch-juridische procedures kunnen worden uitgevoerd. Daarnaast vervult het bestemmingsplan, na realisatie van de ontwikkeling, een belangrijke beheer- en gebruiksfunctie. De functie in het plangebied is voorzien van een daarop toegesneden bestemmingsregeling.

Ingevolge de Wro, het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de daarbij behorende ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro) dienen bestemmingsplannen op vergelijkbare wijze opgebouwd en gepresenteerd te worden en tevens digitaal uitwisselbaar gemaakt te worden. Er is een aantal standaarden door het Ministerie van VROM ontwikkeld, waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). In dit bestemmingsplan is van deze standaarden voor zover van toepassing gebruikgemaakt. Hiermee wordt de rechtsgelijkheid en de uniformiteit binnen de gemeentelijke c.q. landelijke bestemmingsplannen gediend. Het bestemmingsplan is tevens afgestemd op de terminologie en regelgeving zoals opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Hiernaast is het plan afgestemd op de gemeentelijke standaard.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten. In hoofdstuk twee wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels. De overgangs- en slotregel maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

In het bestemmingsplan zijn verschillende bestemmingen gegeven aan het plangebied. Hieronder wordt ingegaan op de inhoud van deze bestemmingen.

Tuin

De voortuin heeft overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan 'Waalbos' de bestemming 'Tuin' gekregen. Reden hiervoor is dat het niet wenselijk is om hier erfbebouwing toe te staan. Alleen erkers, erfafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan.

Wonen

Er is gekozen voor een zeer gedetailleerde woonbestemming met een strak bouwvlak en diverse hoogtes aansluitend op het bouwplan. Op die wijze wordt het bijzondere ruimtelijke concept vastgelegd en worden ook de belangen van de molen, zoals vastgelegd in de molenbiotoop veiliggesteld.