Het bestemmingsplan Jaffa-West van de gemeente Rotterdam

Een uitbreiding van het hoofdgebouw in één bouwlaag (hieronder wordt tevens een uitbouw begrepen).

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Tuingedeelte gelegen achter de achtergevel bouwgrens en de denkbeeldige lijn getrokken in het verlengde hiervan tot aan de zijerfgrens.

Het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam of een andere deskundige op het gebied van archeologie.

Een of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een percentage dat aangeeft hoeveel van het oppervlak van een bestemmingsvlak door gebouwen mag worden ingenomen.

De bedrijven genoemd in de lijst van bedrijfsactiviteiten behorende bij deze regels.

Een inrichting waarvan de bedrijfsvoering onder welke benaming dan ook is gericht op het ter plaatse tegen betaling bieden van gelegenheid tot elektronische berichtenuitwisseling in de vorm van telefonie of door middel van toegang tot het internet. Een op de openbare weg geplaatste telefooncel wordt hier niet onder begrepen.

De grens van een bestemmingsvlak.

De geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.599.BP1014JaffaWest- met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een Bouwvlak.

Het tussen twee opeenvolgende vloeren (of tussen een vloer en plat dak) gelegen, voor verblijf geschikt deel van een gebouw. Een kap, vliering, zolder, souterrain, alsmede een dakopbouw binnen het theoretisch profiel van een kap, worden niet als een afzonderlijke bouwlaag beschouwd. Alleen ingeval een dakopbouw breder is dan tweederde van de pandbreedte, wordt dit als een aparte bouwlaag geteld.

NB: onder het "theoretisch profiel van een kap" wordt verstaan de ruimte binnen een kap met schuine zijden waarvan de hellingshoek ten minste 20 en maximaal 60 graden bedraagt.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Bouwverordening Rotterdam 1993, zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Het vloeroppervlak van een bouwwerk, inclusief de niet direct voor het hoofddoel bruikbare ruimten (bijvoorbeeld bij een productiebedrijf of winkel, de magazijn-, expeditie-, kantoorruimten). Gebouwde parkeervoorzieningen worden niet tot het b.v.o. gerekend.

Vrijstaand gebouw dat door constructie en/of afmetingen ondergeschikt is aan een hoofdgebouw gelegen op hetzelfde perceel.

Een bouwkundige voorziening op het platte dak van een woning dat bestaat uit een te betreden vlak, geheel of gedeeltelijk omgeven door een hekwerk zoals voorgeschreven in het Bouwbesluit.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen (een belwinkel en een seksinrichting worden hier niet onder begrepen).

Terrein ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende bebouwing, voor parkeren, groenvoorzieningen, waterlopen en bouwwerken van lichte constructie (carports, slagbomen, fietsenstallingen e.d.).

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Hieronder worden verstaan: woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan de genoemde (t.w. verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken en medische kleuterdagverblijven), alsmede de terreinen die behoren bij de andere gezondheidszorggebouwen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg, alsmede woonwagenstandplaatsen.

NB Delen van een onderwijsgebouw die niet zijn bestemd voor geluidsgevoelige onderwijsactiviteiten, maken voor de toepassing van de Wet geluidhinder geen deel uit van een onderwijsgebouw.

Woningen met een eigen tuin.

Gebouw dat door zijn constructie en/of afmeting als dominant is aan te merken ten opzichte van de bijbehorende bijgebouwen gelegen op hetzelfde perceel.

Het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccomodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

Een afdekking van een gebouw met schuine zijden waarbij de hellingshoek ten minste 20 en ten hoogste 60 graden bedraagt.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

Speeltoestellen niet hoger dan 4 meter

De bovenkant van het aansluitende, afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein het gemiddelde van die bovenkanten wordt aangehouden.

Voorzieningen op het gebied van onderwijs, religie, gezondheidszorg, maatschappelijke dienstverlening en Publieke dienstverlening.

De DCMR Milieudienst Rijnmond of de daarvoor in de plaats tredende instantie.

Het Normaal Amsterdams Peil is de referentiehoogte waaraan hoogtemetingen in Nederland worden gerelateerd.

Op het openbaar leidingen net aangesloten voorzieningen op het vlak van gas-, water-, elektriciteitsdistributie, blokverwarming, (riool)gemalen (een gasdrukregelstation wordt niet hieronder begrepen).

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de kruin van de weg;
2. b. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang niet aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang, na voltooiing van de aanleg van dat terrein.

Indien een bouwwerk aan meer dan één weg wordt gebouwd, is het peil van de hoogstgelegen weg maatgevend.

Bestuursorganen van de overheid en de daaraan gekoppelde ambtelijke diensten ten behoeve van de beleidsvoorbereiding en -uitvoering, alsmede politie, brandweer, reinigingsdiensten, gezondheidsdiensten.

Een gebruiksruimte in een gebouw dat zich gedeeltelijk ondergronds bevindt.

Voorzieningen ten behoeve van de weggebruiker, zoals verkeersborden, straatverlichting, zitbanken, plantenbakken e.d.

Terrein ten behoeve van de aanleg van groenvoorzieningen, met de daarbij behorende verharding (paden, terrassen) en vijvers en dat in overwegende mate niet voor bebouwing in aanmerking komt.

Erkers, luifels, balkons, galerijen e.d.

Waterlopen (sloten, singels, vijvers e.d.) ten behoeve van de waterberging, alsmede de aan- en afvoer van oppervlaktewater.

De Wet geluidhinder zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan.

De Wet ruimtelijke ordening zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan.

De Woningwet zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan.

Tuingedeelte gelegen tussen de denkbeeldige lijnen getrokken in het verlengde van de voor- en achtergevel bouwgrenzen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het Peil (straat-) tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen conctructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels ( en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een bouwwerk.

van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels verspringen of niet evenwijdig lopen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte.

vanaf het punt van de gevel van een gebouw welke het dichtst bij de perceelsgrens is gelegen, haaks op de perceelsgrens.

De voor "Detailhandel" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, met de bijbehorende opslag- en administratieruimten;
2. b. woningen uitsluitend op de verdiepingen;
3. c. "Waarde - Archeologie", voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.3.1ter zake van de toegestane bedrijfsactiviteiten ten behoeve van andere bedrijfsactiviteiten dan die primair zijn toegelaten, welke - gehoord de milieudeskundige - daarmede naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn.

De voor "Gemengd - 1" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, kantoren, "Maatschappelijk", uitsluitend op de begane grond;
2. b. woningen, uitsluitend op de verdiepingen;
3. c. voorzieningen behorend bij bovengenoemde functies, zoals groen, ontsluitingswegen en -paden;
4. d. "Waarde - Archeologie", voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in de leden 4.3.1 en 4.3.3 ter zake van de toegestane bedrijfsactiviteiten ten behoeve van andere bedrijfsactiviteiten dan die primair zijn toegelaten, welke - gehoord de milieudeskundige - daarmede naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn.

De voor "Gemengd - 2" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, zowel op de begane grond als op de verdiepingen;
2. b. bedrijven t/m categorie 2, uitsluitend op de begane grond;
3. c. "Maatschappelijk", uitsluitend op de begane grond;
4. d. kantoren, uitsluitend op de begane grond;
5. e. de bij de onder a, b en c genoemde bouwwerken behorende berg- en stallingsruimten, tuinen, ontsluitingswegen en -paden, uitsluitend op de begane grond;
6. f. binnen een bouwvlak met de aanduiding "parkeergarage" is tevens een parkeergarage toegestaan (boven-/ondergronds);
7. g. "Waarde - Archeologie", voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in de leden 5.3.1 en 5.3.3 ter zake van de toegestane bedrijfsactiviteiten ten behoeve van andere bedrijfsactiviteiten dan die primair zijn toegelaten, welke - gehoord de milieudeskundige - daarmede naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn.

De voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, met bijbehorende voet- en fietspaden en watergangen;
2. b. uitstekende delen aan gebouwen die toegelaten zijn krachtens een aangrenzende bouwbestemming;
3. c. kleinschalige voorzieningen voor openbaar nut en verkeer en vervoer;
4. d. "Waarde - Archeologie", "Waterstaat - Waterkering" en ''Waterstaat - Waterstaatkundige functie", voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

De voor "Maatschappelijk" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voorzieningen op het gebied van onderwijs, religie, gezondheidszorg, maatschappelijke dienstverlening en met het daarbij behorende erf;
2. b. "Waarde - Archeologie", voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

De voor "Tuin" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuin;
2. b. uitstekende delen aan gebouwen die toegelaten zijn krachtens een aangrenzende bouwbestemming;
3. c. "Waarde - Archeologie", voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

De voor "Verkeer - Verblijfsgebied" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voorzieningen ten behoeve van wandelen, verblijven en spelen, zoals trottoirs, voetpaden en trappen;
2. b. voorzieningen voor rijdende en stilstaande voertuigen, zoals rijstroken, trambanen, fietspaden, parkeerplaatsen;
3. c. groenvoorzieningen, waterpartijen, waterlopen en overige in het kader van de waterhuishouding nodige voorzieningen, zoals taluds, keerwanden en beschoeiingen;
4. d. bouwwerken voor kleinschalige openbaar nutsvoorzieningen, verkeer en vervoersvoorzieningen;
5. e. geluidswerende voorzieningen;
6. f. uitstekende delen aan gebouwen die toegelaten zijn krachtens een aangrenzende bouwbestemming;
7. g. "Waarde - Archeologie", "Waterstaat - Waterkering" en "Waterstaat - Waterstaatkundige functie", voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

De voor "Verkeer - Wegverkeer" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voorzieningen voor rijdende en stilstaande voertuigen, zoals rijstroken, trambanen, fietspaden, parkeerplaatsen, met de daarbij behorende kunstwerken zoals viaducten, bruggen, duikers;
2. b. voorzieningen ten behoeve van wandelen en verblijven, zoals trottoirs, paden en trappen;
3. c. groenvoorzieningen, waterlopen en overige in het kader van de waterhuishouding nodige voorzieningen, zoals taluds, keerwanden en beschoeiingen;
4. d. bouwwerken ten behoeve van kleinschalige openbaar nutsvoorzieningen, verkeer en vervoersvoorzieningen;
5. e. geluidswerende voorzieningen;
6. f. uitstekende delen aan gebouwen die toegelaten zijn krachtens een aangrenzende bouwbestemming;
7. g. "Waarde - Archeologie", voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

De voor "Water" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen en waterberging, de aan- en afvoer van oppervlaktewater, met bijbehorende voorzieningen;
2. b. "Waarde - Archeologie", voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, met de daarbij behorende voorzieningen zoals (inpandige) bergingen en garageboxen, aanbouwen, bijgebouwen, alsmede tuinen, groen, water en ontsluitingswegen en -paden;
2. b. "Waarde - Archeologie", voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 12.3.1 ter zake van de toegestane bedrijfsactiviteiten ten behoeve van andere bedrijfsactiviteiten dan die primair zijn toegelaten, welke - gehoord de milieudeskundige - daarmede naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn.

De voor "Wonen - Berging" aangewezen gronden zijn bestemd voor

1. a. bergingen voor huishoudelijke doeleinden;
2. b. "Waarde - Archeologie" (als bedoeld in Artikel 15), voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

De voor "Woongebied" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, met de daarbij behorende aanbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
2. b. nutsbedrijf (voorzieningen van openbaar nut);
3. c. binnen een bouwvlak met de aanduiding "parkeergarage" is tevens een parkeergarage toegestaan (boven-/ondergronds);
4. d. groen, water, tuin, parkeervoorzieningen, ontsluitingswegen en -paden;
5. e. "Waarde - Archeologie" als bedoeld in Artikel 15, voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 14.3.2 ingeval gebruik ten behoeve van de oorspronkelijke functie geheel of ten dele is beëindigd, in die zin dat verandering is toegestaan in een (of meerdere) van de andere toegelaten functies, mits de maxima voor deze functies zoals vastgelegd in artikel 14.2.3 niet worden overschreden.

De voor "Waarde - Archeologie" aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen zijnde archeologische waarden.

De voor "Waterstaat - Waterkering" aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterkering.

De voor "Waterstaat - Waterstaatkundige functie" aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de instandhouding van een hoofdwatergang.

Op de voor ''Waterstaat - Waterstaatkundige functie' bestemde gronden, mag in afwijking van de bouwregeling voor de andere voorkomende bestemming(en) dan "Waterstaat - Waterstaatkundigefunctie" niet worden gebouwd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Ter plaatse van de aanduiding "wro-zone - wijzigingsgebied" kunnen burgemeester en wethouders op grond van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening de bestemmingen "Gemengd - 2", "Tuin" en "Wonen" wijzigen in de bestemming "Maatschappelijk".

Van deze bevoegdheid mag slechts gebruik worden gemaakt onder voorwaarde dat de grondeigenaar(s) vooraf met de gemeente Rotterdam schriftelijk overeenstemming heeft (hebben) bereikt over de grondexploitatiekosten (anterieure overeenkomst), indien sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening. Tevens dient vooraf de aanvaardbaarheid van het bouwwerk milieutechnisch te zijn aangetoond.

Voor het bouwen in het te wijzigen plangedeelte geldt:

1. 1. het maximale bruto vloeroppervlak voor onderwijsvoorzieningen bedraagt 2600 m²;
2. 2. het maximale bruto vloeroppervlak voor onderwijsondersteunende voorzieningen bedraagt 1000 m²;
3. 3. de bouwhoogte bedraagt maximaal 11 meter.

1. 1. Bouwen is niet toegestaan, anders dan overeenkomstig een in werking getreden wijzigingsplan.
2. 2. Alvorens een wijzigingsplan vast te stellen, bieden burgemeester en wethouders belanghebbenden de gelegenheid zienswijzen tegen het ontwerpwijzigingsplan aan hun college kenbaar te maken.

Ingeval voor gronden welke voor bebouwing in aanmerking komen noch in de regels, noch op de verbeelding een maximum bebouwingspercentage is vermeld, mogen deze gronden volledig worden bebouwd.

1. a. voor zover in de regels geen bepalingen zijn opgenomen terzake van de maximum toegestane bouwhoogte, gelden de maatvoeringsaanduidingen terzake op de verbeelding;
2. b. voor woningen mag de maximum bouwhoogte (nokhoogte) niet meer bedragen dan 7 meter boven de maximum goothoogte.

Ingeval de toegestane bouwhoogte in bouwlagen is vermeld, dient voor het berekenen van de maximum toegestane goothoogte een hoogte van 3,5 meter voor een bouwlaag van een woonfunctie resp. een hoogte van 4,5 meter voor een niet-woonfunctie te worden aangehouden.

Een souterrain mag niet hoger reiken dan 2 meter boven peil.

Ingeval noch de regels, noch de verbeelding (plankaart) duidelijkheid verschaffen over de wijze van afdekking van gebouwen, mogen gebouwen zowel met een kap als plat worden afgedekt.

Op een kap / schuine dakvlakken is een dakkapel toegestaan, onder de volgende voorwaarden:

1. a. ingeval zij geplaatst wordt op het voordakvlak of een naar het openbaar toegankelijke gebied gekeerd dakvlak, mag zij niet breder zijn dan 2/3 deel van bedoeld dakvlak; niet meer dan één dakkapel mag op elk van bedoelde dakvlakken worden gerealiseerd;
2. b. op een ander dakvlak dan de onder sub a. genoemde, zijn meerdere dakkapellen toegestaan;
3. c. op een aanbouw aan een hoofdgebouw is een dakkapel alleen toegestaan op het achterdakvlak;
4. d. in alle gevallen geldt dat een dakkapel dient te voldoen aan de volgende eisen:
   1. 1. voorzien van een plat dak;
   2. 2. gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,75 meter;
   3. 3. onderzijde meer dan 0,5 meter en minder dan 1 meter boven de dakvoet;
   4. 4. bovenzijde meer dan 0,5 meter onder de daknok;
   5. 5. zijkanten meer dan 0,5 meter van de zijkanten van het dakvlak.

Ter plaatse van de aanduiding "Onderdoorgang" mag een onderdoorgang worden gebouwd, waarvan de breedte en hoogte niet minder dan 2,5 meter mag bedragen, met dien verstande dat ingeval de onderdoorgang tevens voor autoverkeer bestemd is deze niet minder dan 3,5 meter breed resp. 4,2 meter hoog mag zijn.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van de regels ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 meter, uitsluitend toe te passen ingeval extra bouwhoogte nodig is voor een architectonisch verantwoorde afronding van de bovenste bouwlaag c.q. kap/schuin dakvlak;

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van de regels van dit bestemmingsplan ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, ten behoeve van technische voorzieningen op het dak, welke noodzakelijk zijn voor het doelmatig functioneren van het bouwwerk, zoals liftopbouwen, lichtkoepels, schoorstenen, antennemasten, luchtverversingsapparatuur, glazenwas installatie e.d., mits de overschrijding van de maximum bouwhoogte niet meer dan 5 meter bedraagt.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Jaffa-west" gemeente "Rotterdam.

Toelichting

De Lijst van Bedrijfsactiviteiten geeft aan welke bedrijven binnen het plangebied in beginsel zijn toegestaan. Alle bedrijfsactiviteiten zijn ingedeeld in milieucategorieën, waarbij milieucategorie 1 betekent dat een bedrijfstype weinig potentiële milieuhinder veroorzaakt en milieucategorie 5 of 6 veel milieuhinder veroorzaakt.

De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft de lijst van bedrijfstypen ingedeeld aan de hand van de Standaard Bedrijfsindeling uit 1993 (SBI'93) van het CBS. Voor de zonering en de bij de zones behorende bedrijfscategorieën is uitgegaan van de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering - 2007". Per type bedrijf zijn afstanden gegeven met betrekking tot de milieuhinderaspecten geur, stof, geluid en gevaar. Voor geluid is aangegeven of sprake is van continu geluid en van activiteiten die op een gezoneerd terrein thuishoren. Voor wat betreft verkeersaantrekkende werking en visuele hinder zijn indices gegeven.

De lijst van bedrijfsactiviteiten volgt de publicatie van de VNG, maar met een algemeen verschil. De lijst gaat alleen over activiteiten die in een bedrijfsbestemming zijn toegestaan. Zo zijn bijvoorbeeld sport- en recreatieve voorzieningen niet opgenomen, omdat die in Rotterdam een aparte bestemming zijn. Voor een uitsplitsing naar afstanden per categorie wordt verwezen naar de VNG-publicatie. In de tabel behorend bij het bestemmingsplan bepaalt de grootste indicatieve afstand de milieucategorie.

De aanbevolen indicatieve afstand tussen een bedrijf en woningen:

categorie 1: afstand tot woningen 0 of 10 meter
categorie 2: afstand tot woningen 30 meter
categorie 3.1: afstand tot woningen 50 meter
categorie 3.2: afstand tot woningen 100 meter
categorie 4.1: afstand tot woningen 200 meter
categorie 4.2: afstand tot woningen 300 meter
categorie 5.1: afstand tot woningen 500 meter
categorie 5.2: afstand tot woningen 700 meter
categorie 5.3: afstand tot woningen 1000 meter
categorie 6: afstand tot woningen 1500 meter

Plangebied

Voor dit plangebied wordt de onderstaande lijst met bedrijfsactiviteiten gehanteerd:

Het bestemmingsplan Jaffa-West is opgezet om de voorgenomen vernieuwing uit het masterplan Jaffa mogelijk te maken. De plangrenzen zijn daarom ook over genomen uit het masterplan Jaffa. Voor het plangebied heeft de deelgemeenteraad op 15 oktober 2009 het masterplan Jaffa vastgesteld. De slechte staat van de woningen vormt de directe aanleiding voor de herontwikkeling van het gebied. Bovendien is de indeling en uitstraling van die woningen niet meer van deze tijd. De magere kwaliteit van de woningen en de sober ingerichte buitenruimte hebben de leefbaarheid sterk verminderd. De ontwikkelingen die in het masterplan zijn voorgesteld om hier verandering in te brengen, passen niet in het thans nog ter plaatse geldende bestemmingsplan Crooswijk zuid /Jaffa, dat in 2007 onherroepelijk is geworden.

Het plangebied ligt in de deelgemeente Kralingen-Crooswijk. Het plangebied bestaat uit het westelijk gedeelte van de wijk Jaffa. Het plangebied wordt in het noorden begrensd door de Libanonweg, oostelijk door Jaffa/Vlietlaan. De zuidgrens wordt gevormd door de Goudse Rijweg en ten slotte de westgrens die gevormd door de Boezem (water).

Een gedeelte van het bestemmingsplan Crooswijk / zuid -Jaffa is binnen het plangebied van het bestemmingsplan gelegen. Crooswijk / zuid - Jaffa (563)

-Vastgesteld door de gemeenteraad 28-09-2006
-Goedgekeurd door de provincie 04-01-2007
-Onherroepelijk 02-03-2007

Algemeen

Met de komst van de Wet ruimtelijke ordening in 2008 zijn de juridische mogelijkheden van het Rijk gewijzigd. Structuurvisies zullen voortaan de hoofdlijnen van het nationale ruimtelijk beleid aangeven en de nationale belangen die met dat beleid worden behartigd proberen veilig stellen. Ter verwezenlijking daarvan heeft het Rijk de beschikking over nieuwe juridisch mogelijkheden. Het rijk kan een bestemmingsplan opstellen, een zogenaamd rijksinpassingsplan. Daarnaast zijn er instrumenten die uitvoering van het rijksbeleid kunnen verzekeren zoals de bevoegdheid tot het stellen van algemene regels in een algemene maatregel van bestuur (amvb) en het opleggen van aanwijzigingen.
De Rijksoverheid heeft naar aanleiding van de Wro het document 'realisatie nationaal ruimtelijk beleid' opgesteld, waarmee zij voldoen aan de verplichting inzichtelijk te maken hoe de rijksbelangen zullen worden gerealiseerd. De rijksoverheid werkt daarnaast aan het opstellen van de Amvb ruimte.

Vastgesteld door de Eerste Kamer op 17 januari 2006

De Nota Ruimte omvat de visie van het Kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland in de komende decennia. Hiermee is het ruimtelijke beleid tot 2020 vastgelegd met een doorkijk tot 2030. De Nota heeft een strategisch karakter en richt zich op de hoofdlijnen van beleid. Het hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid kan worden samengevat als: ruimte scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies. Meer specifiek richt het kabinet zich hierbij op vier algemene doelen: versterken van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter) nationale ruimtelijke waarden, en borging van de veiligheid. Het kabinet heeft gekozen voor een dynamisch en op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid, met als uitgangspunt 'decentraal waar dat kan, centraal waar dit moet'.
In de Nota Ruimte wordt duidelijk welke waarden overal tenminste gegarandeerd worden, "de basiskwaliteit" en voor welke ruimtelijke structuren het Rijk een grotere verantwoordelijkheid heeft: de nationale "Ruimtelijke Hoofdstructuur". In de Nota Ruimte geeft het Rijk aan welke de daarbij te betrekken kwaliteiten zijn, het kan daarbij gaan om gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Gebruikswaarde heeft betrekking op de mate waarin ruimte op een zodanige wijze voor verschillende functies kan worden benut dat zij elkaar versterken. Belevingswaarde betreft vooral de leefomgeving en heeft betrekking op cultureel besef en diversiteit, de menselijke maat, de aanwezigheid van karakteristieke kenmerken en schoonheid. Bij toekomstwaarde gaat het om kenmerken als duurzaamheid, biodiversiteit, robuustheid, aanpasbaarheid en flexibiliteit in de tijd.
Bij de Ruimtelijke hoofdstructuur, waar het Rijk een hogere ambitie heeft, gaat op het gebied van economie, infrastructuur en verstedelijking met name om de economische kerngebieden, mainports, brainports en greenports, nieuwe sleutelprojecten, hoofdverbindingsassen en de nationale stedelijke netwerken. Met betrekking tot water, natuur en landschap bestaat de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur uit de grote rivieren, het IJsselmeergebied, de Kust, Vogel- en Habitatrichtlijn- gebieden en natuurbeschermingsgebieden, de Ecologische Hoofdstructuur en robuuste ecologische verbindingen, werelderfgoedgebieden en nationale landschappen. Krachtige voorbeelden waarin de hogere ambitie van het Rijk voor Rotterdam (deeluitmakend van de Ruimtelijke hoofdstructuur) tot uitdrukking komt zijn bijvoorbeeld de rijksinzet voor de Rotterdamse haven en het Rotterdam Central District.

Vastgesteld door de Eerste Kamer op 14 februari 2006
De Nota Mobiliteit is een nationaal verkeers- en vervoersplan op grond van de Planwet Verkeer en Vervoer (1998) en is de opvolger van het huidige Structuurschema Verkeer en Vervoer (SVV-2). De hoofdlijnen van het verkeers- en vervoersbeleid voor de komende vijftien jaar zijn in de Nota Mobiliteit vastgelegd. De Nota Mobiliteit werkt het ruimtelijk beleid, zoals beschreven in de Nota Ruimte, verder uit. Uitgangspunt daarbij is dat mobiliteit een noodzakelijke voorwaarde is voor economische en sociale ontwikkeling. Een goed functionerend systeem voor personen en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken. Het kabinet wil daarom de groei van mobiliteit, binnen de wettelijke kaders van onder meer veiligheid en leefomgeving, geen beperkingen opleggen en de bereikbaarheid verbeteren. De betrouwbaarheid, snelheid en veiligheid van een reis moeten toenemen. Deze kwaliteitssprong moet in ieder geval binnen de (inter)nationale wettelijke en beleidsmatige kaders van veiligheid en kwaliteit leefomgeving plaatsvinden.

Vastgesteld door de Eerste Kamer in 1999

Het beleid in de Nota Belverdere (Ministeries van OCW, VROM, LNV, V&W, 1999) is gericht op het scheppen van goede voorwaarden om de cultuurhistorische identiteit meer van invloed te laten zijn op de inrichting van de ruimte en expliciet te betrekken bij ruimtelijke ontwikkelingen en planvormingsprocessen. Het doel is tweeledig, enerzijds verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en anderzijds behoud van het cultureel erfgoed. Dit wordt onder andere bereikt door het herkenbaar houden van de cultuurhistorische identiteit van zowel het stedelijk als het landelijk gebied, en het erkennen van deze kwaliteit als uitgangspunt voor verdere ontwikkelingen. Het centrale thema is 'behoud door ontwikkeling'. In de Nota zijn zogeheten Belvedèregebieden aangewezen. Dit zijn in cultuurhistorisch opzicht de meest waardevolle gebieden van Nederland waarbij wordt gestreefd om te komen tot een consistente inbreng vanuit het cultuurbeleid in het ruimtelijk beleid.
Het Actieprogramma Ruimte en Cultuur, Architectuur- en Belvederebeleid 2005-2008 geeft een vervolg aan de Architectuurnota Ontwerpen aan Nederland en actualiseert het Belvederebeleid, dat doorloopt tot en met 2009. Er is in deze nota niet ingezet op nieuwe ambities en beleidsdoelen, maar doorgepakt op basis van de successen en lessen uit de afgelopen jaren. Het accent in de acties ligt op de uitvoering van beleid en de aansluiting bij concrete ruimtelijke opgaven. Het belangrijkste doel van het Actieprogramma Ruimte en Cultuur is de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van gebouwen, dorpen, steden en landschappen. De nota Cultuur van Ontwerpen is voor wat betreft het architectuurbeleid de opvolger van het Actieprogramma Ruimte en Cultuur, Architectuur- en Belvederebeleid 2005-2008. Aan het Belvederebeleid als zodanig wordt in de nota kort aandacht besteed. Nadere concretisering ten aanzien van de toekomst van het Belvederebeleid zal plaatsvinden mede op basis van een evaluatie die momenteel wordt uitgevoerd.

Vastgesteld in de Ministerraad van 25 juni 2007

Het programma Randstad Urgent bouwt voort op het beleid dat het vorige kabinet in de grote
nota's heeft vastgelegd. In de Nota Ruimte is een nieuwe aanpak geïntroduceerd voor het ruimtelijke beleid in bepaalde gebieden. In de Randstad heeft die aanpak vorm gekregen in de programma's Noordvleugel, Zuidvleugel en Groene Hart. Het programma Randstad Urgent versterkt de aanpak van de drie ruimtelijke programma's in de Randstad door deze op te schalen tot één programma op het niveau van de Randstad. Uit een analyse van de ontwikkelingen volgen drie hoofdopgaven voor de lange termijn. De drie hoofdopgaven staan centraal in de visie Randstad 2040 en het programma Randstad Urgent. De aanpak die in deze kabinetsperiode wordt gevolgd, sluit op die manier aan bij het wensbeeld voor de lange termijn.
1. Klimaatbestendige delta (veiligheid)
De basisrandvoorwaarde voor de toekomstige ontwikkeling van de Randstad is een klimaatbestendige delta. Dat betekent adequate bescherming tegen overstromingen vanuit zee en de rivieren. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten bovendien klimaatbestendig worden vormgegeven.
2. Bereikbaarheid en economische dynamiek
Op termijn zijn op internationaal, Randstedelijk en metname stadsregionaal niveau structurele
verbeteringen nodig om de groei in mobiliteit van zowel personen als goederen op te kunnen vangen. Ruimtelijke voorwaarden voor een gezonde economie bestaan onder meer uit het ontwikkelen van aantrekkelijke woon- en werkmilieus (voor kenniswerkers, maatschappelijke organisaties), internationale toplocaties en het versterken van het logistieke netwerk (clustervorming rond zeehavens, Schiphol en greenports).
3. Kwaliteit van leven door een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat
Centrale elementen daarin zijn voldoende woningen, diversiteit van woningen, een
aantrekkelijke en veilige leefomgeving, bereikbare werklocaties, toegankelijke groene
gebieden nabij de steden, schone lucht en schoon water.
Het kabinet geeft in aansluiting op de hoofdopgaven zeven onderwerpen aan die een beeld
geven van de langetermijnagenda en de daarbij spelende dilemma's. Deze zeven onderwerpen
en de daarover te maken keuzen, markeren het speelveld voor de lange termijn en sluiten aan
op de langetermijnopgaven. In de startnotitie is verwoord welke dilemma's er zijn, en ook aan
welke aanpak het kabinet denkt om daarmee om te gaan. Het gaat om:

1. Klimaatbestendigheid van de laaggelegen delta, 2. Ruimtelijke investeringsstrategie, 3. Groenblauwe structuur als raamwerk voor verstedelijking, 4. Verstedelijkingsstrategie, 5. Bereikbaarheid in relatie met ruimtelijke ontwikkeling, 6. Ruimtelijk-economische typering en structuur, 7. Toekomst van Schiphol

Vastgesteld in de Ministerraad van 5 september 2008

Met de start van het Programma Randstad Urgent in 2007 heeft het kabinet de toekomst van
de Randstad al op de agenda gezet. Met deze integrale langetermijnvisie op de Randstad kijkt het kabinet vooruit naar 2040 en presenteert het een vervolgaanpak om lange en korte termijn met elkaar te verbinden. Deze integrale langetermijnvisie is een structuurvisie in het licht van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), inclusief de daarbij horende realisatieparagraaf, en is gericht op de
periode tot 2040. Het is een rijksvisie die in samenwerking met de regio is opgesteld. Met deze
visie geeft het kabinet in hoofdlijnen richting aan de ruimtelijke ontwikkeling van de Randstad. De focus in deze visie ligt op de opgaven met een rijksrol. Het kabinet wil daarmee zichzelf binden en gelijktijdig ook anderen verleiden en committeren om aan de visie uitvoering te geven. De kabinetskeuzen in deze structuurvisie zijn een aanvulling op de Nota Ruimte. Het kabinet wil keuzes maken vanuit vier leidende principes voor de lange termijn: 1. Leven in een veilige, klimaatbestendige en groenblauwe delta, 2. Kwaliteit maken door een sterkere wisselwerking groen, blauw en rood, 3. Wat internationaal sterk is, sterker maken, 4. Krachtige, duurzame steden en regionale bereikbaarheid.

Algemeen

Met de komst van de Wet ruimtelijke ordening in 2008 zijn de juridische mogelijkheden van de provincie gewijzigd. Structuurvisies zullen voortaan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid aangeven en de provinciale belangen die met dat beleid worden behartigd veilig stellen. Ter verwezenlijking daarvan heeft de provincie de beschikking over nieuwe juridisch mogelijkheden, te weten het provinciale bestemmingsplan ofwel inpassingsplan, de verordening en het opleggen van aanwijzingen. Met de inwerkingtreding van de Wro is de goedkeuringstaak van Gedeputeerde Staten ten aanzien van ruimtelijke plannen komen te vervallen. Dit betekent dat de provincie dient te handelen vanuit het provinciaal belang. Enkel op die basis kan de provincie gebruik maken van het instrumentarium dat op grond van de Wro beschikbaar is.

Vastgesteld door Provinciale Staten op 2 juli 2010

In een provincie met 3,5 miljoen mensen en belangrijke economische clusters is de ruimte schaars.
Zuid-Holland is een intensief gebruikt gebied met een strategische ligging op het natuurlijke kruispunt
van internationale verbindingen. De lage ligging van Zuid-Holland en de ligging aan zee hebben
invloed op de mogelijkheden om de beschikbare ruimte te benutten. Een gevarieerd landschap van
delta, kust, rivieren en veenweiden in directe nabijheid van steden vormt een uniek decor. Dit biedt de
provincie kansen om haar internationale concurrentiepositie uit te bouwen. De mens is daarin de
bepalende factor. Zuid-Holland wil de inwoners nu en in de toekomst een goede en veilige woon-,
werk- en leefomgeving bieden. Leefbaarheid, vitaliteit en diversiteit staan centraal om de dynamiek,
creativiteit en innovatiekracht van de mensen in Zuid-Holland verder te laten bloeien.

De kern van Visie op Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Dit wil de provincie bereiken door het realiseren van een samenhangend stedelijk netwerk en groenstructuur. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

De provincie werkt daarvoor samen met gemeenten en andere partijen. Ze doet dit vanuit een proactieve houding. De provincie stuurt op kwaliteit en functies. Dat kan zijn door te ordenen, programma's en projecten te ontwikkelen, onderzoek uit te voeren of te agenderen. Kaarten zijn een ruimtelijke weergave van doelstellingen en ambities. Meer dan voorheen stuurt de provincie op hoofdlijnen en zet zij in op vroegtijdige samenwerking. Deze aanpak sluit aan bij de nieuwe stijl van besturen: 'Lokaal wat kan, provinciaal wat moet'. De provincie geeft het lokale bestuur ruimte bij de ruimtelijke inrichting en stelt daarvoor kaders. Hierbij zijn sturen op efficiënt ruimtegebruik, verbeteren van de verbindingen en samenhang tussen de gebieden naast versterken van de ruimtelijke kwaliteiten de uitgangspunten. Vandaar de titel "Ontwikkelen met schaarse ruimte". Dit vraagt om duidelijke keuzes. Deze zijn in de structuurvisie gemaakt op basis van de provinciale belangen. Het beleid geformuleerd in de structuurvisie is grotendeels consistent met het eerder geformuleerd beleid. Wel zijn nieuwe accenten gelegd of is de koers iets gewijzigd op basis van trends, ontwikkelingen en de sturingsfilosofie van de provincie.

De structuurvisie vervangt het interim-beleid voor de provinciale ruimtelijke ordening. Het interimbeleid
was gebaseerd op de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie Zuid-Holland 2020 (2004), de streekplannen Zuid-Holland - Zuid (2000), -West (2003), -Oost (2003) en Rijnmond (2005), alle herzieningen en uitwerkingen daarvan, evenals de Nota Regels voor Ruimte (2006). De structuurvisie implementeert de beleidslijnen uit de Voorloper Groene Hart. Ook de gemaakte afspraken over de Zuidvleugel zijn nu in het ruimtelijk beleid verankerd.

Vastgesteld door Provinciale Staten op 2 juli 2010

De verordening Ruimte is een van de ruimtelijke instrumenten die de provincie Zuid-Holland heeft om het ruimtelijk beleid geformuleerd in de provinciale structuurvisie te realiseren. In de verordening is ook het deel van het ruimtelijk beleid opgenomen van het Rijk, dat middels de provinciale verordening doorwerkt op het gemeentelijk niveau.

ten behoeve van de provinciale structuurvisie
Vastgesteld op 30 september 2008 door Gedeputeerde Staten en vastgesteld op 12 november 2008 door Provinciale Staten.

De Wet ruimtelijke ordening stelt dat de provincie zelf bepaalt wat van provinciaal belang is, en dat de structuurvisie zelfbindend is. De gehele Provinciale Structuurvisie geeft het provinciaal belang weer. Het provinciaal belang is daarmee een politieke keuze van Provinciale Staten. Het provinciaal belang is daarmee geen statisch pakket van doelstellingen. Het verandert mee met maatschappelijke en politieke wisselingen. Dit stelt eisen aan de grondslagen en de formulering van het provinciaal belang. De wettelijke en bestuurlijke context met het bestaande ruimtelijk beleid geven samen met de trends en ontwikkelingen richting aan het provinciaal belang. Voor dit moment is gekozen het ruimtelijk beleid, en daarmee het provinciaal belang te ordenen volgens vijf integrale hoofdopgaven:

1. 1. Concurrerend en aantrekkelijk internationaal profiel
   Het is van provinciaal belang dat Zuid-Holland zich ontwikkelt tot een essentieel onderdeel van de Randstad als internationaal concurrerende topregio en in relatie tot andere internationale steden en regio's. Inzet is om een breed en onderscheidend profiel te bieden.
2. 2. Duurzame en klimaatbestendige Deltaprovincie
   Het is van provinciaal belang dat Zuid-Holland zich richt op duurzaamheid en klimaatbestendigheid om hiermee de toekomstwaarde van de provincie te versterken. Werken aan duurzaamheid houdt in dat de basis milieukwaliteit een uitgangspunt is bij ruimtelijke ordening.
3. 3. Samenhangend stedelijk netwerk
   Het is van provinciaal belang dat het stedelijk netwerk in Zuid-Holland zich ontwikkelt tot een gedifferentieerd, compleet en samenhangend geheel. Differentiatie betekent dat steden in Zuid Holland een eigen onderscheidend profiel ontwikkelen en hun (historische) identiteit versterken.
4. 4. Stad en land verbonden
   Het is van provinciaal belang dat stad en land beter met elkaar in verband worden gebracht om de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van zowel stad als landelijk gebied te vergroten.
5. 5. Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap
   Het is van provinciaal belang dat de groene, niet verstedelijkte ruimte vitaal, divers en aantrekkelijk is.

Algemeen

Met de komst van de Wet ruimtelijke ordening in 2008 kunnen ook gemeenten hun gemeentelijk beleid vastleggen in structuurvisies. Ter verwezenlijking van de doelen in het ruimtelijk beleid stelt de gemeente bestemmingsplannen op. In Rotterdam zijn er twee typen bestemmingsplannen te onderscheiden het zogenoemde gebiedsbestemmingsplannen en projectbestemmingsplannen. Gebiedsbestemmingsplannen worden opgesteld door de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting naar aanleiding van een meerjarenplanning. Wanneer een bepaalde ontwikkeling buiten het opstellen van een gebiedbestemmingsplan valt, kan daar een projectbestemmingsplan voor opgesteld worden, door een initiatiefnemer.

Vastgesteld op 29 november 2007 door de Rotterdamse gemeenteraad

De Stadsvisie vormt het ruimtelijk kader voor alle investeringen, projecten en plannen die in de stad worden gerealiseerd. De Stadsvisie is een ontwikkelingsstrategie voor de stad Rotterdam, voor de periode tot 2030. De Stadsvisie heeft als missie een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad.

Deze missie is uitgewerkt in een aantal kernbeslissingen op de onderwerpen wonen en economie en deze bepalen wat er de komende jaren op deze gebieden gebeurt in de stad. Veel van de kernbeslissingen zullen de komende vijftien jaar worden omgezet in de uitvoering van een aantal (bouw) projecten in de stad, waardoor Rotterdam over pakweg vijftien jaar inderdaad een sterke economie heeft en aantrekkelijke woongebieden kent, ook voor haar hoogopgeleide bewoners.

Op basis van effectmeting zijn dertien gebiedsontwikkelingen aangewezen die het belangrijkst zijn voor de realisatie van de doelen 'sterke economie' en 'aantrekkelijke woonstad', zogenoemde VIP-gebieden. Deze dertien grote gebiedsontwikkelingen krijgen prioriteit in de nabije toekomst (de komende 10 jaar).

Vastgesteld op 19 juni 2003 door de Rotterdamse gemeenteraad

De gemeentelijke woonvisie beschrijft de aanpak van de huisvesting tot 2006 en de koers naar 2017. Het verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Om het woningaanbod substantieel om te vormen, is de eerste voorwaarde dat het bouwtempo omhoog gaat. Ook wil de gemeente het eigen woningbezit in de stad stimuleren. Verder wordt het verbeteren van woningen, woonomgeving, buitenruimte en voorzieningen nagestreefd waarvoor herstructurering de meeste aangewezen oplossing is. Tevens is de wenselijkheid aangegeven om in beperkte mate en onder strikte randvoorwaarden nieuwe woningen te realiseren in een hoogwaardige woonmilieu om mensen met hogere inkomens voor de stad te behouden. De woonvisie doet geen gebiedsgerichte uitspraken. Op 11 oktober 2007 is de geactualiseerde visie "wonen in Rotterdam, geactualiseerde woonvisie 2007-2010" vastgesteld. Het betreft een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De geactualiseerde woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren.

Vastgesteld op 18 februari 2003 door de Rotterdamse gemeenteraad
Het verkeer- en vervoersbeleid voor de stad Rotterdam is vastgelegd in het Verkeer- en Vervoersplan Rotterdam 2003- 2020 (VVPR). Het plan beschrijft de noodzakelijke ontwikkelingen in Rotterdam op het gebied van verkeer en vervoer voor de komende 15 a 20 jaar. Rotterdam is onderdeel van de stedelijke regio die grofweg wordt gevormd door het gebied tussen het stadsgewest Haaglanden, Gouda en de Drechtsteden. Deze Zuidvleugel van de Randstad functioneert steeds meer als een samenhangend gebied van wonen, werken, winkelen en recreëren. Rotterdam heeft de ambitie en potentie om zich te ontwikkelen tot centrum van deze Zuidvleugel. Als wereldhaven heeft Rotterdam Europese uitstraling en is de stad een belangrijke kern in de Randstad. In Europees perspectief is het voor de economische concurrentiepositie van levensbelang dat de Randstad zich de komende jaren ontwikkelt tot een samenhangende Europese deltametropool. De mate van bereikbaarheid bepaalt of deze deltametropool levensvatbaar is. Verkeer en vervoer zijn succesfactoren in het realiseren van onze ambities. Een paar uitgangspunten zijn:
- We plaatsen haven en stad in het grotere verband van de regio en Europa;
- Mobiliteit mag: burgers moeten kunnen kiezen binnen de grenzen die schaarste aan geld en ruimte stellen;
- We baseren de vervoersstructuur op de ontwikkeling van stadsleefgebieden;
- De vervoersstructuur verstekt de stad als geheel en de economische centra;
- De gewenste economische ontwikkeling leidt tot groei van het autoverkeer; dit accommoderen en concentreren we op een beperkt aantal hoofdroutes;
- We investeren in verkorting van de reistijden en garanderen de gewenste rijsnelheden;
- We verleiden mensen gebruik te maken van de fiets en het openbaar vervoer als ze op meerdere plekken in de stad moeten zijn;
- De parkeervoorzieningen en de parkeertarieven vergroten zowel de bereikbaarheid als de leefbaarheid.
Het RVVP sluit nauw aan op het in 2003 vastgestelde Regionale Verkeer- en vervoersplan 2002-2020. Rotterdam legt het accent op een stapsgewijze invulling van het streefbeeld voor de langere termijn. In uitvoeringsprogramma's zullen projecten op een rij worden gezet voor de huidige en de volgende college periodes die volgen.

Vastgesteld op 16 mei 2002 door de Rotterdamse gemeenteraad
Op basis van de in de beleidsnota opgenomen wensen en aangeduide oplossingsrichtingen ten aanzien van de plaatsing van antennes, masten en apparatuurkasten en de verschillende gebieden die binnen de stad zijn te onderscheiden is dit beleid geformuleerd.

Vastgesteld op 15 maart 2007 door de Rotterdamse gemeenteraad

In de Horecanota is beleid opgenomen over de vestiging van nieuwe horecabedrijven, openingstijden, terrassen, partycentra en het vergunningverleningtraject. Met betrekking tot de gewenste ontwikkeling van de horeca hanteert de gemeente drie uitgangspunten: 1) minder regels en strakker toezicht, 2) de markt bepaalt en de gemeente schept de condities, 3) concentratie en versterking van de horeca in de binnenstad. Om de gemeentelijke visie vorm te geven, worden in deze Horecanota vier concrete doelstellingen geformuleerd: 1) stimuleren van de groei van de horecasector, 2) verlichten van de lasten van de ondernemers, 3) beschermen van het woon- en leefklimaat en handhaven van de openbare orde en 4) creëren van een gevarieerd horeca-aanbod van goede kwaliteit.

Vastgesteld op 17 juli 2008 door de Rotterdamse Gemeenteraad, vastgesteld op 31 januari 2006 en vastgesteld op 29 september 2009 door de Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, vastgesteld op 5 november 2009 door de Rotterdamse Gemeenteraad

In 1992 hebben de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen te Valletta (Malta) het Europese Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed ondertekend. Met het Verdrag van Malta is het streven vastgelegd naar onder meer:
- het behoud van het archeologisch bodemarchief ter plaatse (in situ);
- het documenteren van het archeologisch bodemarchief, indien behoud niet mogelijk blijkt;
- het vroegtijdig en volwaardig betrekken van de archeologie bij ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening;
- het verbreden van het draagvlak voor de archeologie;
- het toepassen van het beginsel 'de verstoorder betaalt'.
De afspraken van Malta zijn verwerkt in de Wet op de archeologische monumentenzorg, die op 1 september 2007 in werking is getreden. Het zwaartepunt van het archeologiebeleid is bij gemeenten komen te liggen. In bestemmingsplannen, alsmede ten behoeve van aanlegvergunningen en bouwvergunningen, moeten gemeenten aangeven welke archeologische waarden in het geding zijn en daarmee rekening houden bij de ruimtelijke ordeningsprocessen.

Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van het Rotterdamse archeologiebeleid is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden. De gemeente Rotterdam bezit een vastgestelde Archeologische Waarden- en Beleidskaart (AWK), een vastgestelde Beleidsnota Archeologie 2008-2011 en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de eveneens vastgestelde Archeologieverordening Rotterdam. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen.

Vastgesteld op 3 februari 2005 en vastgesteld op 30 januari 2003 door de Rotterdamse gemeenteraad.
In de beleidsnota Collectie Rotterdam, Monumentenbeleid 2005-2008 en de Monumentenverordening worden de bakens voor de toekomst van het Rotterdamse erfgoed uitgezet. Rode draad is de opvatting dat cultuurhistorie onlosmakelijk verbonden is met ruimtelijke kwaliteit en identiteit. De monumenten en beschermde stadsgezichten zijn de bewezen kwaliteiten van de stad en vertellen het verhaal van Rotterdam. Het monumentenbeleid van de gemeente Rotterdam is erop gericht de historische gelaagdheid van de stad te behouden voor toekomstige generaties en de kennis over de historische bebouwde omgeving te vergroten.

Vastgesteld op 28 oktober 2009 door Burgermeester en Wethouders
Op 28 oktober 2008 heeft het college van burgemeester en wethouders de Rotterdamse norm voor buitenspeelruimte als vaste gedragslijn vastgesteld. Deze norm omschrijft waar en hoe groot ruimtes voor buitenspelen in de woon­omgeving dienen te zijn, zowel wat betreft locaties als stoepen, zodat kinderen en jongeren ruimte dichtbij huis hebben om te spelen en te sporten.

Algemeen

Het deelgemeentelijk beleid geeft de belangen weer van een specieke deelgemeente. Deelgemeenten hebben een adviesrol bij het tot stand komen van Rotterdamse gebiedsbestemmingsplannen en projectbestemmingsplannen, zodat zij hun beleidsdoelen ook kunnen realiseren. Gebiedsbestemmingsplannen worden door de Raad van Rotterdam vastgesteld. De deelraad van een deelgemeente is bevoegd om wijzigingsplannen vast te stellen.

Kralingen West is een gevarieerd gebied met een stedelijk karakter met zowel rustige als levendige stedelijke woonmilieus. Feitelijk is Kralingen West in geografische zin en ook qua bewoneraantal een relatief omvangrijke wijk die bestaat uit een aantal deelwijken met een geheel eigen karakter en een duidelijk per deelwijk verschillende problematiek. Deze diversiteit is enerzijds de charme van de wijk, anderzijds leidt deze diversiteit er ook toe dat de scores op wijkniveau samengestelde documentatie, zoals de veiligheidsindex, voor de meer problematische delen van de wijk een vertekend beeld geven. Dit is met name het geval het geval voor Jaffa Zuid en Vredenoord, waar in essentie sprake is vergelijkbare problematiek als in Oud Crooswijk, zoals op vlak van werkloosheid. Kortom, evenals in Oud Crooswijk is ook enkele delen van Kralingen West de basis niet op orde.

Het overgrote deel van de woningen in Kralingen West behoort tot de zogenaamde sociale voorraad en is in het bezit van Woonstad. Een deel van Kralingen West kenmerkt zich door smalle straten met een enigszins stenige uitstraling en rommelige binnenterreinen en winkelstraten (o.a. Vredenoord en Goudse Rijweg). Daarnaast is de ontevredenheid over de eigen woning groot mede doordat er onvoldoende mogelijkheden zijn tot het maken van een wooncarrière. De stedenbouwkundige structuur. Het onderhoud en de inrichting van de buitenruimte en de beperkte variëteit in het woningaanbod draagt bij aan de negatieve perceptie die bewoners van hun wijk hebben.

In dat document zijn vijftig buurt- en winkelgebieden onderzocht op functionaliteit, fysieke structuur, positie binnen de detailhandelstructuur en onderhoud. In totaal zijn 22 winkelgebieden naar voren gekomen waar snel actie nodig is. Het winkelgebied het Middelpunt (Kralingen-Crooswijk) is één van de locaties waarvoor een plan van aanpak nodig is.
Winkelgebied het Middelpunt kent momenteel een gebrekkige samenhang, veel kleine winkels en heeft te kampen met leegstand. In het Actieprogramma Winkelgebieden is het Middelpunt getypeerd als een buurtwinkelcentrum waarvan de branchering dient te worden verbeterd. Het gemeentelijk beleid is gericht op verkleining van het winkelgebied en toevoeging van een supermarkt. Het winkelgebied concentreert zich tot de westzijde Vlietlaan en de kop van de Goudserijweg.

In mei 2007 is door de deelgemeente Kralingen-Crooswijk in samenwerking met het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam een ruimtelijk-economische visie opgesteld. De visie is in juli 2007 vastgesteld. De visie geeft het voorgenomen ruimtelijk-economische beleid van de deelgemeente weer op het gebied van business to business' en stelt hierbij twee componenten centraal:

• economie: ondernemen, vraag en aanbod, samenhang tussen bedrijven onderling;
• ruimte: plekken om te ondernemen

Het beleid van de deelgemeente is erop gericht om in de komende jaren ruimte te creëren om te ondernemen. Door de diversiteit van de bevolkingssamenstelling in combinatie met de diversiteit van het vastgoedaanbod zijn er in de deelgemeente Kralingen-Crooswijk twee belangrijke voorwaarden aanwezig om het ondernemersschap uit te breiden.

(vastgesteld op 25 september 2008 door de deelgemeenteraad)

De horecanota c.q. het horecabeleid van Kralingen-Crooswijk is vastgesteld door de deelgemeenteraad en op hoofdlijnen door de gemeenteraad. De Horecanota is inmiddels goedgekeurd door de burgemeester.

Doelstellingen:

• Stimuleren van een gevarieerd en attractief aanbod
  Een beperkte ontwikkeling van het horeca-aanbod in bepaalde delen van de deelgemeente wordt als wenselijk gezien om mede op die manier te komen tot een breder en gevarieerder aanbod aan voorzieningen voor de eigen bewoners en de bezoekers van de deelgemeente.
  Naast uitbreiding van het aantal inrichtingen is ook de kwaliteit van het bestaande aanbod van belang. Horeca kan bijdragen aan de attractiviteit en aan de (sociale) veiligheid van de omgeving.
  In de gemeentelijke horecanota worden de volgende targets genoemd ten aanzien van dit onderdeel.
  -indien de gemeente zelf pandeigenaar is, gebruik maken van de mogelijkheid om te verhuren aan kwalitatief goede horeca;
  -zo veel mogelijk stimuleren van andere pandeigenaren om ook voor kwaliteit te kiezen;
  -waar mogelijk realiseren van horecabranchering in bestemmingsplannen van een aantal gebieden;
  -op orde houden van de buitenruimte, samen met exploitanten. Het collegeprogramma geeft aan dat het gemiddelde schoonniveau in Rotterdam naar 4 of hoger moet (op een schaal van 1 t/m 5).

• Horecamix en spreiding dient in overeenstemming te zijn met het karakter van de straat. Dit betekent een behoud van het uitgaansgebied; er komt geen nieuwe horeca in woongebieden; een beperkte uitbreiding; ontwikkelen is slechts mogelijk op een beperkt aantal plekken die in alle gevallen wordt ingegeven door versterking van andere functies.

• Voorkomen en tegengaan van overlast in en rond de horeca
• Uitvoering van het beleid versterken

Voor het bestemmingsplan betekent dit het volgende:

• De horeca aan de Vlietlaan bestemmen volgens de huidige situatie
• De horeca aan de Goudse Rijweg komt te vervallen.

Beleidskader

Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid.

Het doel van de Rotterdamse archeologie is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden.

De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het "Verdrag van Malta" is ontwikkeld.

Het vaststellen, waarderen en documenteren van archeologische waarden vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen.

Bewoningsgeschiedenis

Het bestemmingsplangebied maakt deel uit van een veengebied waarop, rond het begin van de jaartelling en de eeuwen daarna, vanuit de Rotte klei is afgezet. In de diepere ondergrond, onder het veen, kunnen bewoningssporen uit de steentijd aanwezig zijn. Onderzoek in het tracé van de Willemsspoortunnel heeft aangetoond dat er zich in het kleipakket óp het veen sporen uit de Romeinse tijd kunnen bevinden.

Vanaf de 10^de eeuw is het veengebied ontgonnen. Door de ontwatering van het veen daalde het maaiveld sterk, hetgeen mede de oorzaak was van overstromingen in het derde kwart van de 12^de eeuw. Om het gebied tegen het water te beschermen, werd de aanleg van dijken noodzakelijk. Eén van deze eind 12^de-/13^de-eeuwse dijken (de "Oude Dijk") liep in het verlengde van de huidige Oudedijk door het bestemmingsplangebied. Op en aan dergelijke dijken werd al vanaf het begin van de aanleg gewoond.

Op kaarten uit de periode na het einde van de 18^de eeuw is het tracé van de Oude Dijk binnen het plangebied niet meer aangegeven. Mogelijk is het terrein vergraven in verband met de aanleg van de nieuwe "Hoge Boezem" aan de westzijde van het plangebied, en de bouw van een molen bij de kruising van de huidige straat Oudedijk met de straat Jaffa. In de loop van de eerste helft van de 19^de eeuw verdwijnt de molen en is er wat industriële bebouwing (een lijmkokerij). Aan het einde van de 19^de eeuw wordt het plangebied geheel bebouwd.

Archeologische verwachting

In het hele plangebied zijn op het veen of in/op een dunne kleilaag op het veen bewoningssporen uit de Late IJzertijd, Romeinse tijd en Middeleeuwen te verwachten. In de diepere ondergrond, onder het veen, kunnen bewoningssporen uit de steentijd aanwezig zijn.

Het plangebied Jaffa-West is sinds de 18^de eeuw dichtbebouwd, naar verwachting zijn de oudere bewoningssporen daardoor in een nog onbekende mate aangetast. Bovendien is het gebied gedeeltelijk uitgeveend waardoor de archeologisch waardevolle lagen eveneens kunnen zijn aangetast. De op grotere diepte aanwezige archeologische waarden worden alleen verstoord bij diepere bodemingrepen, die vaak ook een grote oppervlakte hebben. Gelet op de geplande ontwikkelingen in Jaffa-West en de bouwvolumes die er al staan, zullen bodemingrepen in dit gebied vrijwel altijd groter zijn dan 200 vierkante meter.

In het bestemmingsplangebied zijn zowel grote landschappelijke fenomenen (slootstructuren, akkercomplexen) te verwachten als kleinere structuren die in een booronderzoek traceerbaar zijn, zoals huisplaatsen uit de prehistorie of de Romeinse tijd. Dergelijke kleinere structuren hebben een gemiddelde oppervlakte van 100-200 m². Archeologische indicatoren aangetroffen in een klein plangebied (kleiner dan 200 m²) leveren doorgaans een zeer beperkte wetenschappelijke waarde op en de archeologische informatie is sterk gefragmenteerd. Het verlies aan archeologische informatie als in dergelijke gevallen geen onderzoek wordt uitgevoerd is relatief gering.

Het registreren van een enkel spoor of een enkele vondst die bij dergelijke bodemingrepen wordt aangetroffen kan wel zinvol zijn. Daarom wijst de gemeente, wanneer (nader) archeologisch onderzoek niet verplicht is, altijd op de meldingsplicht in geval van 'toevalsvondsten', zoals verwoord in artikel 53 van de Monumentenwet 1988. Bij melding van dergelijke vondsten zal het Bureau Oudheidkundig Onderzoek van Gemeentewerken Rotterdam (BOOR) indien nodig ter plekke komen documenteren.

Aanbevelingen

Voor het hele plangebied geldt een bouwregeling en een aanlegvergunning voor bouw- en graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 1 meter beneden maaiveld en die tevens een terreinoppervlak beslaan groter dan 200 m².

De wijk Kralingen bestaat uit verschillende buurten met een uiteenlopend karakter: Het oostelijk deel wordt gekenmerkt door lommerrijke straten met royale woningen uit de 19e eeuw. Het westelijk deel, met de wijken Jaffa, Jericho, Vredenoord, Gashouderbuurt, Vlinderbuurt en Lusthof, bestaat uit de meer stedelijke buurten.

Jaffa is net als de Vlinderbuurt en Vredenoord strategisch gelegen aan de rand van Kralingen en centrum. Binnen Jaffa onderscheiden zich twee hele verschillende woonmilieus. Het deel ten noorden van de Libanonweg en ten oosten van de Ramlehweg heeft veel eigen woningbezit en een leuke uitstraling. Het andere deel, onder de Libanonweg, heeft een gesloten karakter dat niet aanhaakt op het stedelijk weefsel en kenmerkt zich door stenige en smalle straten. Daarnaast heeft de uitstraling van een typische jaren tachtig stadsvernieuwingsbuurt met veel trespa, dakdozen en eentonigheid. In Jaffa-Noord echter zijn de straten en binnenterreinen, net als in Vredenoord, wat ruimer opgezet.

De wijk Jaffa is het oudste deel van het westelijk deel van Kralingen en de bebouwing was er voor de stadsvernieuwing kwalitatief het slechtst. Dit was in de jaren '80 de aanleiding voor grootschalige renovatie en vernieuwing. Jaffa is nu een mengeling van gerenoveerde bebouwing uit eind 19e begin 20e eeuw, wederopbouw uit de jaren '50 en stadsvernieuwing uit de jaren '80. De Gerdesiaweg ten zuiden van het plangebied maakte in de wederopbouwplannen deel uit van een groene scheg vanaf de binnenstad naar buiten. Als begeleiding van deze weg zijn in de jaren '50 rijen met gestapelde woningen gerealiseerd.
Het Middelpunt is geen samenhangend winkelgebied. Naast kleinschalige detailhandel, is hier horeca en dienstverlening terug te vinden. De verschillende straten die binnen dit winkelgebied vallen hebben een verschillende uitstraling. Vooral de Vlietlaan en de Frits Ruysstraat hebben, gezien hun profiel en uitstraling, een goede potentie. De Goudse Rijweg daarentegen minder. Dit komt vooral door de sombere uitstraling en de dubbele functie van de straat (winkelstraat en doorgaande weg), waardoor het een rommelige, onoverzichtelijke straat is.
Voor het gehele winkelgebied geldt dat verloedering is ingetreden. Veel leegstand, eenzijdig aanbod, matige tot slechte uitstraling en achterstallig onderhoud van de bebouwing en openbare ruimte dragen bij aan dat proces.
In het plangebied loopt een studie naar de inpassing van een nieuwe supermarkt. De ideeën hiervoor zijn echter nog te pril om als nieuwe bestemming op te kunnen nemen in het bestemmingsplan.
De Oudedijk is de ruggengraat van Kralingen, deze verbindt de verschillende buurten met elkaar. De grens tussen de wijk Kralingen en de wijk Crooswijk wordt gevormd door de Boezem, het water dat de noordelijk gelegen Kralingse Plas verbindt met de zuidelijk gelegen Nieuwe Maas. De boezem heeft brede groene oevers en vormt een belangrijke ecologische zone. Jaffa is gelegen aan de Boezem. De bewoners van Jaffa profiteren enerzijds van de nabijheid van het centrum van Rotterdam en anderzijds van de nabijheid van het Kralingse Bos met zijn recreatieve mogelijkheden.
Binnen de buurt Jaffa is een duidelijke ruimtelijke eenheid herkenbaar die wordt begrensd door aan de ene kant de doorgaande en drukke Goudse Rijweg en Vlietlaan en aan de andere kant de rustige groene Libanonweg en de Sophiakade met haar monumentale bomenrijen als begeleiding van de Boezem.

Ruimtelijke structuur

Rotterdam kent een visiekaart voor de ruimtelijke hoofdstructuur. Deze kaart maakt onderdeel uit van de integrale structuurvisie buitenruimte Kralingen-Crooswijk. De randen van Jaffa maken deel uit van deze ruimtelijke hoofdstructuur en kunnen als volgt omschreven worden:
De Boezem maakt onderdeel uit van de singel / interne parkstructuur.
De Goudse Rijweg en Vlietlaan maken deel uit van het stadsstratenstelsel.

Verkeer

De Goudsesingel en de Boezemweg/Boezemstraat maken deel uit van de hoofdverkeersstructuur van Rotterdam. Deze wegen komen samen aan het Oostplein. Het Oostplein is een stedelijk/regionaal verkeersknooppunt. Hier bevindt zich ook een metrostation. Belangrijke verkeersverbindingen (50-km wegen) binnen het plangebied zijn de Goudse Rijweg/ Vlietlaan. Het plangebied is goed ontsloten met de tram. Tramlijn 7 ontsluit Kralingen via de Goudse Rijweg / Vlietlaan / Oudedijk.

Groen

Het plangebied heeft overwegend een "stenig" karakter. De grote groenstructuren in (of net buiten) het gebied liggen aan de randen van de wijken. De Boezem is door de brede groenstroken erlangs de belangrijkste groene ruimte van het gebied. Ten oosten van Jaffa is het park De nieuwe Plantage ingericht na bodemsanering. Verreweg het grootste groene recreatiegebied in de buurt is natuurlijk het Kralingse Bos. Binnen de wijken is er weinig structureel groen.

Algemeen

De gemeente Rotterdam kent een groot aantal panden en gebieden die vanwege cultuurhistorische waarden worden beschermd. Voor de bescherming wordt gebruik gemaakt van bestaand instrumentarium. In het bestemmingsplan zijn geen nadere planologische regelingen opgenomen - behoudens (indien aan de orde) de planologische bescherming die overeenkomstig de Monumentenwet (1988) die dient te rusten op een beschermd dorps- of stadsgezicht. Gemeente Rotterdam maakt onderscheid tussen de volgende gebieden en gebouwen:

Beschermde stadsgezichten (BS)

Rotterdam kent door haar stedelijke omgeving alleen beschermde stadsgezichten. Een beschermd stadsgezicht is een groep van onroerende zaken die van algemeen belang zijn wegens schoonheid, onderlinge ruimtelijke structurele samenhang of wetenschappelijke waarde. De bescherming richt zich op de stedenbouwkundige karakteristiek en op een samenhangend geheel van straten en bebouwing. Het gaat om gebieden die ouder zijn dan vijftig jaar (Monumentenwet). Na aanwijzing van een beschermd stadsgezicht dient er binnen twee jaar een bestemmingsplan beschikbaar te zijn waarin de historische kwaliteiten en de relatie tot eventuele toekomstige ontwikkelingen vastliggen (Wro).

Wederopbouwaandachtsgebieden

Naast de van rijkswege beschermde stadsgezichten kent Rotterdam in de binnenstad een aantal wederopbouwaandachtsgebieden met een waardevolle samenhang tussen het stratenplan, de invulling van de bouwblokken en de architectuur. Bij nieuwe ontwikkelingen dient bekeken te worden hoe deze historische kwaliteiten kunnen worden behouden. Betreffende gebieden hebben geen juridische of formele status.

Rijksmonumenten (RM) en Gemeentelijke monumenten (GM)

Een rijks- of gemeentelijk monument kan zijn een gebouw, water, terrein of een ander object dat van nationaal belang is, of van algemeen belang voor Rotterdam is (gemeentelijk monument), vanwege de schoonheid, betekenis voor de wetenschap of de cultuurhistorische waarde. Dit is vastgelegd in respectievelijk de Monumentenwet 1988 en de monumentenverordening Rotterdam 2003. Bij een monument gaat het om één gebouw of complex, zowel buiten als van binnen. Voor een Rijksmonument geldt dat het object tenminste vijftig jaar oud moet zijn. Als vanzelfsprekend is het verboden om wijzigingen aan te brengen aan een beschermd monument zonder vergunning.

Beeldbepalende objecten (BO) en Beeldbepalende gevelwanden (BG)

In Rotterdam is een groot aantal gebouwen te vinden die geen status hebben als gemeentelijk monument, maar wel van monumentale waarde zijn, zogenaamde beeldbepalende objecten. Voor deze panden geldt geen wettelijke bescherming, maar de gemeente zet zich wel in om de waarden van deze panden te behouden. Ook kent Rotterdam monumentale gevelwanden. Deze komen zelden in aanmerking voor een monumentstatus, maar zij bepalen voor een belangrijk deel wel het karakter van de stad. Deze wanden versterken de ruimtelijke kwaliteit en instandhouding wordt dan ook gestimuleerd.

Het plangebied

Binnen het bestemmingsplangebied is geen beschermd stadsgezicht gelegen:

Binnen het bestemmingsplangebied is een rijksmonument gelegen.BRUG over de Boezem, verbinding tussen de Goudse Rijweg en Vlietlaan, gebouwd in 1903 naar ontwerp van S.J. Rutgers in Jugendstiltrant

In dit hoofdstuk wordt een onderscheid gemaakt naar twee deelgebieden binnen het plangebied die elk afzonderlijk beschreven dienen te worden. Het gaat dan om het te herstructureren woongebied, dat grofweg het gebied ten zuiden van de Berkelstraat behelst (Jaffa Zuid genoemd in het masterplan) en het gedeelte dat aan de noordkant van deze weg ligt (Jaffa Noord genoemd in het masterplan).
In paragraaf 4.2 en 4.3 wordt een beschrijving gegeven van het plan voor herstructurering van het zuidelijke gedeelte. In paragraaf 4.4 wordt een beschrijving gegeven van het noordelijk gedeelte van het plangebied.
In paragraaf 4.5 wordt een toelichting gegeven op de juridische beschrijving.

In het masterplan Jaffa ( vastgesteld door de raad van de deelgemeente oktober 2009) staat: Jaffa Zuid zoekt aansluiting bij het naastgelegen Jericho, een wijk met een rustig, stedelijk karakter. Dit betekent dat het nieuwe Jaffa Zuid ruim wordt opgezet, met een heldere structuur en het Berkelplein als centraal punt in de wijk. Er komen bredere straten en grotere, meer gevarieerde bouwblokken van 3 tot 4 verdiepingen hoog. De woningen hebben een individuele uitstraling.
De woningen in de straten achter de Goudse Rijweg en de Vlietlaan krijgen een natuurlijke verbinding met de straat en de woonomgeving. Bijvoorbeeld door brede stoepen en eetkeukens aan de straatzijde. De rooilijn voor de nieuwe bebouwing aan de Goudse Rijweg wordt enkele meters noordelijker gelegd.
De bebouwing van Kralingen bestaat uit blokken met grotere en kleinere wooneenheden. Voorbeelden hiervan zijn te zien in Jericho en de Gashouderbuurt, maar ook in Jaffa Noord. Dit principe wordt het uitgangspunt voor de nieuwbouw in Jaffa Zuid. Zo ontstaat een patroon dat past in de wijk en dat
tegelijkertijd een aantrekkelijke variatie aan woningtypen biedt. De nieuwe bebouwing is gebaseerd op een helder stratenpatroon, met bouwblokken die een duidelijke scheiding tussen privéwereld en openbare ruimte aanbrengen.

In Jaffa staan nu 985 woningen: 505 woningen in Jaffa Zuid en 480 in Jaffa Noord. Na de herstructurering staan er 827 woningen in Jaffa. 347 woningen in Jaffa Zuid en 480 in Jaffa Noord.
In Jaffa Zuid worden 348 woningen gesloopt. Woonstad Rotterdam bouwt hier circa 190 woningen voor terug. 60 huurwoningen en 130 koopwoningen.

De koopwoningen en appartementen variëren zowel in woonoppervlakten, van 90 m² tot 155 m², als in bouwhoogten. Uitgangspunt is nieuwbouw in 3 tot 4 bouwlagen, zonder vast te leggen waar hoeveel lagen mogen of moeten worden gebouwd. Deze variatie kan zowel bij oplevering van de nieuwbouw bestaan, of later ontstaan doordat kopers gebruik maken van uitbreidingsopties.

Aan de Sophiakade wordt in 3, 4 of 5 lagen gebouwd, zodat de nieuwbouw aansluit bij de bestaande bebouwing. Voor de eengezinswoningen aan deze kade betekent dit dat er ofwel direct in 4 lagen wordt gebouwd, ofwel dat de nieuwbouw op uitbreiding tot 4 lagen wordt voorbereid. Het is belangrijk dat er een samenhangende gevelwand ontstaat, die in bouwhoogte en architectuur een evenwichtig en statig beeld oplevert. Ten slotte wordt de bebouwing langs deze groene singel hét gezicht van het vernieuwde Jaffa. Op de 'plankaart' van het Masterplan is tussen de Sophiakade en het Berkelplein een perceel getekend dat te klein is voor een bouwblok met eengezinswoningen. Deze plek is meer geschikt voor een appartementengebouw. Dit gebouw zal zich aan de zijde van de Sophiakade in de lange gevelwand moeten 'voegen'. Dit betekent dat het gebouw in het verlengde van het naastgelegen gebouw komt te liggen en niet meer dan 4 tot 5 verdiepingen hoog wordt. Een 6e bouwlaag in de vorm van een terugspringend penthouse is wel mogelijk. Omdat het gebouw tussen de Sophiakade en het Berkelplein ligt, moet het aan beide zijden de uitstalling van een voorkant hebben.
De parkeerplaatsen worden in het blok opgenomen, maar op begane grond mogen geen dichte wanden ontstaan. Er moet voldoende contact zijn tussen de woningen op de eerste woonlaag en de straat. Zowel aan de kant van de Sophiakade als het Berkelplein. De ingang van de garage komt aan de Fuikstraat, zodat deze ingang de fietsroute door de Berkelstraat niet hindert.

Beeldkwaliteit

De nieuwbouw in Jaffa Zuid krijgt een ontspannen, stedelijk karakter van het naastgelegen Jericho. Binnen de bouwblokken is de individuele woning herkenbaar en heeft het merendeel een voordeur aan de straatkant. De gevels hebben een enigszins statige uitstraling.

Buitenruimte

Na oplevering van de nieuwbouw wordt de buitenruimte in Jaffa opnieuw aangelegd conform de “Rotterdamse Stijl”. Hiervoor zullen één of meerdere inrichtingsplannen worden gemaakt. Uitgangspunt is een aantrekkelijke groene wijk te creëren met voldoende verblijfsruimte en een rustig overzichtelijk straatbeeld.

Verkeer

Het straatbeeld in Jaffa wordt nu gedomineerd door auto's. In het toekomstige Jaffa wordt de straat juist het domein van de bewoners. Het merendeel van de parkeerplaatsen bevindt zich dan op eigen terrein. Op de straat wordt straks maar aan één zijde geparkeerd.
Jaffa ligt tussen twee hoofdverkeerswegen. In het noorden wordt de wijk begrensd door de Kralingse Plaslaan en in het zuiden door de doorgaande weg die achtereenvolgens de Goudse Rijweg, de Vlietlaan en de Oudedijk heet. Tussen deze twee hoofdwegen ligt een fijnmazig netwerk van woonstraten. Dit zijn 30 kilometergebieden, met overwegend eenrichtingsverkeer.
In de nieuwe situatie worden de straten in het gebied breder en overzichtelijker. In de toekomst zou de Goudse Rijweg kunnen worden verbreed en de trambaan worden verlegd. Daarom wordt de rooilijn bij de nieuwbouw alvast zeven meter teruggelegd.
De Ommoordsestraat en de Catharinastraat krijgen tweerichtingsverkeer. Wanneer de Fuikstraat en de Berkelstraat een nieuwe inrichting krijgen, krijgen ook deze straten tweerichtingsverkeer.

Parkeren

Het Masterplan voorziet in circa 180 parkeerplaatsen op eigen terrein en maximaal 83 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Dat betekent: aan één zijde van de straat parkeren, zowel in de woonstraten als langs het Berkelplein en de Sophiakade.
In de twee dwarsstraten komen geen parkeerplaatsen. Alle overige parkeerplaatsen komen op eigen terrein, zodat zij niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte.

Relatief kleine verbeteringen in Jaffa Noord kunnen ervoor zorgen dat deze buurt bij Jaffa Zuid aan blijft sluiten en heel Jaffa een fijne wijk wordt om te wonen. In Jaffa Noord vinden daarom geen of weinig stedenbouwkundige ingrepen plaats. De nadruk ligt op verbeteringen aan bestaande woningen, die allemaal voor langere tijd blijven staan.
Woonstad Rotterdam wil circa vijf jaar uittrekken voor het verbeteren van deze woningen. Door middel van planmatig onderhoud, het samenvoegen van woningen als bewoners verhuizen en - nadat de herhuisvesting vanuit Jaffa Zuid is afgerond - de verkoop van bestaande woningen.
Ook kunnen de woningen op de begane grond zodanig worden aangepast, dat ze, net als de woningen in het toekomstige Jaffa Zuid, meer 'verbinding' hebben met de straat.

School

De vernieuwing van Jaffa is een kans om ook basisschool de Arentschool en de directe omgeving op te knappen. Daarom is het wenselijk om tegelijk met de vernieuwing van Jaffa Zuid te starten met de uitbreiding of vernieuwing van de Arentschool. Het schoolbestuur heeft aangegeven dat de school wil uitbreiden. De school groeit, dankzij een ouderinitiaf om van de schoolpopulatie een afspiegeling van de wijk te maken. Bovendien wordt de Arentschool een Brede School. Naar verwachting zal de school in 2013 onderwijs bieden aan maar liefst 206 leerlingen.
Nieuwbouw aan het Berkelplein, op de hoek van de Berkelstraat en Sophiastraat, is meer gewenst dan uitbreiding op de huidige locatie. De school en het schoolgebouw worden dan nog nadrukkelijker een centrale ontmoetingsplek in de wijk.
Het nieuwe schoolgebouw zou drie verdiepingen kunnen om vatten, waarin 2.600 m² is bestemd voor schoolactiviteiten en 1.000 m² voor andere activiteiten. De nieuwe school zou ook een gymzaal kunnen herbergen, zodat de kinderen niet meer de buurt uit hoeven om te sporten.
Het is nog niet zeker of de nieuwbouw van de Arentschool aan het Berkelplein er komt. Hiervoor zijn nog geen financiële middelen beschikbaar bij de gemeente. Hierdoor is de eventuele nieuwe locatie echter nog te pril om als nieuwe bestemming op te kunnen nemen in het bestemmingsplan.

Om bovenstaande reden is wel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de locatie hoek van Berkelstraat en Sophiastraat om de school mogelijk te maken. Zodra de financiële en milieutechnische haalbaarheid van de ontwikkeling is aangetoond, kan gebruik gemaakt worden van de wijzigingsbevoegdheid.In beginsel zijn er geen milieutechnische aspecten die het onmogelijk maken om de ontwikkeling op deze plek te realiseren.

Werken aan huis

In de voorschriften is een regeling voor werken aan huis opgenomen. Deze regeling gaat uit van een zo groot mogelijke flexibiliteit in toegestane bedrijfsactiviteiten, mits de omgeving geen gevaar loopt en geen onevenredige hinder ondervindt van de activiteit. De bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan in alle woningen, ongeacht het type woning of het gebied waar de woning staat. De belangrijkste voorwaarden zijn dat maximaal 30% voor beroeps-/bedrijfsactiviteiten mag worden gebruikt en dat de woning er aan de buitenkant als woning uit blijft zien. Reclame-uitingen aan de buitenzijde van de woning zijn niet toegestaan. Verder worden detailhandelsactiviteiten en bedrijfsmatige reparatie en onderhoud aan motorvoertuigen nadrukkelijk uitgesloten.

Uitbreiding/bebouwing op tuin en erf

Per 1 januari 2003 is de Woningwet veranderd. Dit betekent dat er nieuwe spelregels van kracht zijn geworden voor het bouwen van en aan woningen, kantoren, winkels en dergelijke. De nieuwe Woningwet kent drie categorieën bouwwerken: bouwvergunningvrij, licht-bouwvergunningplichtig en regulier bouwvergunningplichtig.

In de wet is vastgelegd welke bouwwerken bouwvergunningvrij zijn of slechts een lichte bouwvergunningsprocedure doorlopen. Aan de achterkant mag doorgaans sneller worden gebouwd zonder bouwvergunning. Voor de voor- en zijkant van de woning gelden meer beperkingen en moet meestal een bouwvergunning worden aangevraagd.

Een bouwvergunningvrij bouwwerk is zonder meer toegestaan, hiervoor hoeft niet naar het bestemmingsplan te worden gekeken. Een bouwvergunningplichtig bouwwerk moet getoetst worden aan het bestemmingsplan, er kan in beginsel geen bouwvergunning verkregen worden voor bouwwerken die het bestemmingsplan niet toestaat.

Voor een opsomming van bouwvergunningvrije bouwwerken wordt hier volstaan met een verwijzing naar het "Besluit bouwvergunningvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken" van de gewijzigde Woningwet.

De hoofdwegen in het plangebied hebben de bestemming "Verkeer - Wegverkeer" gekregen. Deze bestemming is bedoeld voor verkeerswegen met de bijbehorende bruggen en viaducten, tramlijnen met bovenleidingen en parkeerplaatsen. En daarnaast natuurlijk ook voor wandel- en fietspaden en gebouwtjes en bouwwerken ten behoeve van deze functies. Binnen de bestemming "Verkeer -Wegverkeer" zijn de 50-km wegen opgenomen die, gebaseerd op de wegcategorisering duurzaam veilig, ook in de toekomst 50-km wegen zullen blijven.

De bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" is opgenomen voor de ontsluitingswegen met de bijbehorende trottoirs. En daarnaast voor pleinen, snippergroen, speeltoestellen en dergelijke. Binnen deze bestemmingen is ook de aanleg van nieuwe waterpartijen en watergangen mogelijk indien dit vanuit het oogpunt van waterbeheer wenselijk is. Dit betekent dat veranderingen in de inrichting van de openbare ruimte kunnen worden doorgevoerd zonder planherziening (mits de veranderingen passen binnen deze bestemming).

Structurele groengebieden zijn bestemd als "Groen". Binnen deze bestemming zijn ook voet- en fietspaden, auto-ontsluitingen en speeltoestellen toegestaan. Ten aanzien van water geldt hetzelfde als voor de bestemmingen "Verkeer - Wegverkeer" en "Verkeer - Verblijfsgebied".

Een aantal panden binnen het plangebied heeft de bestemming "Gemengd" gekregen. Er is een onderscheid gemaakt in Gemengd - 1 en - 2. De bestemming "Gemengd - 1" laat op de begane grond (van de Goudse Rijweg) alleen bedrijven in categorie 1 of 2, kantoren of maatschappelijke voorzieningen toe die eventueel gekoppeld aan een bovengelegen woning zijn zodat sprake is van een woonwerkwoning.

De bestemming "Gemengd - 2" laat op de begane grond naast wonen ook bedrijven (milieucategorie 1 en 2), kantoren en maatschappelijke voorzieningen toe (géén winkels). Deze bestemming is gegeven aan bebouwing in het woongebied waar op de begane grond bedrijfjes, kantoren of maatschappelijke voorzieningen zitten, of waar de begane grond zich hiervoor leent.

Naast de bestemming "Gemengd" is voor gemengde functies de bestemming "Detailhandel" gebruikt. Dit is gedaan voor het gebied dat toekomstperspectief heeft als winkelgebied: het gebied aan de Vlietlaan hoek Goudse Rijweg. Hier is in de regel op de begane grond detailhandel toegestaan, terwijl op de verdiepingen alleen wonen is toegestaan. De uitzonderingen op de regel voor horeca, belwinkels of wonen zijn op de plankaart aangegeven en in de regels benoemd.

In de Horecanota 2008-2011 van deelgemeente Kralingen-Crooswijk worden de hoofdlijnen van het horecabeleid in de deelgemeente beschreven. Dit beleid is, voor zover ruimtelijk relevant, vastgelegd in dit bestemmingsplan. De horeca is in de huidige panden bestemd met een aanduiding "Horeca toegestaan" op de plankaart. In de voorschriften zijn de adressen vastgelegd waarvoor deze aanduiding geldt.

Voor het bestemmingsplan betekent dit dat de horeca aan de Vlietlaan, Sophiakade en Libanonweg wordt bestemd volgens de huidige situatie. De horeca aan de Goudse Rijweg komt te vervallen.

Onder maatschappelijke voorzieningen worden sociale, culturele, medische, educatieve en levensbeschouwelijke voorzieningen verstaan. Dit betekent dat een functie die past in deze definitie zonder planwijziging vervangen kan worden door een andere passende functie. Dit is de ruimste definitie, op de plankaart met "Maatschappelijk" bestemd, wat inhoudt dat er geluidsgevoelige maatschappelijke voorzieningen toegestaan zijn. Het betekent dat een functie die past in deze definitie zonder planwijziging vervangen kan worden door een andere passende functie.

De aanwezigheid van belwinkels of onder welke benaming dan ook wordt in Rotterdam in menig deelgemeente in toenemende mate als problematisch ervaren. Weliswaar moeten belwinkels die tevens goederen te koop aanbieden zich net als winkels houden aan de Winkeltijdenwet, maar voor sec het bieden van de mogelijkheid om goedkoop te telefoneren geldt de Winkeltijdenwet niet en dat betekent dat die dienst 24 uur per dag, 7 dagen in de week mag worden aangeboden. Dit kan leiden tot overlast door het komen en gaan van klanten op late uren in straten waar wonen en detailhandel van oudsher worden gecombineerd. Het voorkomen van overlast in verband met de bescherming van de leefbaarheid van een gebied, wordt in dit bestemmingsplan vertaald in direct werkende beperkende gebruiksregels.

Overeenkomstig Rotterdams beleid in de 'leefmilieuverordening belhuizen' (van kracht geworden op 22 december 2006) legt dit bestemmingsplan de realisatie van belhuizen aan banden. Het beleid is gericht op het beperken van het aantal belwinkels in Rotterdam tot het aantal dat aanwezig was ten tijde van het van kracht worden van de genoemde leefmilieuverordening.

Het bestemmingsplan bestemt hiertoe dergelijke bestaande belwinkel positief. Op de plankaart en in de planregels wordt hiertoe op adres de nadere aanduiding 'belwinkel toegestaan' opgenomen. In het overige plangebied is verder geen belwinkel toegestaan. In gebieden waar een bestemmingsplan geldt, zijn belhuizen doorgaans toelaatbaar in bestemmingen die een winkelfunctie mogelijk maken. Nu het bestemmingsplan in de omschrijving van het begrip 'winkel' expliciet een 'belwinkel' uitsluit, is op een locatie zonder de nadere aanduiding 'belwinkel toegestaan' geen belwinkel toegestaan.

Het opnemen van regeling in de 'leefmilieuverordening belhuizen' in dit bestemmingsplan is overigens ook noodzakelijk omdat een leefmilieuverordening slechts voorrang heeft op een bestemmingsplan dat in werking is getreden voorafgaand aan de inwerkingtreding van een leefmilieuverordening.

Het plangebied kent momenteel 1 belwinkel, Abell Tel aan de Vlietlaan 31b.

Het schrappen van het algemene bordeelverbod uit het Wetboek van Strafrecht maakt het mogelijk de exploitatie van seksinrichtingen aan gemeentelijke regelgeving te onderwerpen. In de nota "Het Rotterdams prostitutiebeleid" (juni 2000) staat hoe dit in de gemeente Rotterdam is geregeld. Het beleid is gericht op het tegengaan van uitbreiding van het aantal seksinrichtingen.

Eén van de criteria waar de vergunningaanvraag voor een seksinrichting aan wordt getoetst is het bestemmingsplan. Nieuwe vestigingen zijn niet toegestaan als dit niet past in het bestemmingsplan. Voor de bestaande vestigingen, seksinrichtingen die bestonden vóór 1-2-2000, geldt dat zij gevestigd mogen zijn in strijd met het bestemmingsplan (overgangsrecht). Deze vestigingen worden als zij ook aan de andere criteria voldoen positief bestemd in nieuwe bestemmingsplannen.

Binnen dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen bestemd.

Straalverbinding, straalpaden en planologisch relevante leidingen

In het plangebied zijn geen planologisch relevante verbindingen of leidingen gelegen.

Hoogtebeperkingen door toetsingsvlakken Luchtverkeersleiding en aanvliegroute vliegveld

Over het plangebied zijn toetsingsvlakken gelegen t.b.v. communicatie- en navigatieapparatuur van de Luchtverkeersleiding Nederland (LVNL). De toetsingsvlakken zijn nodig om de kwaliteit van communicatie- en navigatieapparatuur te waarborgen. Deze toetsingsvlakken liggen op een hoogte van meer dan 70 meter boven NAP. De maximum bouwhoogte blijft in het gehele plan ruim onder deze hoogte, zodat de toetsingsvlakken geen beperking leveren voor het bestemmingsplan. De toetsingsvlakken zijn niet op de plankaart aangegeven.

Ook de hoogtebeperkingen door de aanvliegroute Rotterdam Airport leveren geen knelpunt, omdat de maximale bouwhoogte in het bestemmingsplan ruim onder de obstakelvrije hoogte van de aanvliegroutes blijft.

Het rijksbeleid op het gebied van water is vastgelegd in de Nota Ruimte (2004). De doelstellingen voor het ruimtelijk beleid die hieruit voortkomen omvatten: borging van veiligheid tegen overstromingen, voorkoming van wateroverlast en watertekorten en verbetering van water- en bodemkwaliteit. Daarnaast hecht het rijk bij de uitvoering van het ruimtelijk beleid grote betekenis aan de borging en ontwikkeling van natuurwaarden, de ontwikkeling van landschappelijke kwaliteit en van bijzondere, ook internationaal erkende, landschappelijke cultuurhistorische waarden.

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) van 2 juli 2003 zijn de taken en verantwoordelijkheden van gemeenten, waterschappen, zowel qua inhoud als qua financiering, beschreven en is een werknorm voor de kans dat het oppervlaktewater het niveau van het maaiveld overschrijdt (o.a. in bebouwd gebied) vastgelegd.

Daarnaast is sinds 1 november 2003 de watertoets wettelijk verplicht voor structuurvisies, bestemmingsplannen en projectbesluiten. De wijziging het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) per 1 november 2003 regelt vooral een verplichte waterparagraaf in de toelichting bij de genoemde ruimtelijke plannen en een uitbreiding van het wettelijk vooroverleg.

Sinds eind 2000 is ook de Europese Kaderrichtlijn Water van kracht. Die richtlijn moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in Europa in 2015 op orde is.

Het Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010-2015 (11 november 2009 vastgesteld door Provinciale Staten van Zuid-Holland) bevat de hoofdlijnen van het provinciaal waterbeleid voor deze periode. Het plan komt in plaats van het waterbeleid zoals is vastgelegd in het beleidsplan Groen, Water en Milieu (2006). Het provinciaal waterplan vervangt tevens het Grondwaterplan 2007-2013 en beschrijft dus ook het strategische grondwaterbeleid voor Zuid-Holland. De provinciale rol in het waterveld spitst zich toe op kaderstelling en toezicht.

Voorts stelt de Provincie Zuid-Holland in haar nota 'Regels voor Ruimte' het opnemen van een waterparagraaf in een bestemmingsplan verplicht en heeft zij als richtlijn 10% oppervlaktewater in bebouwd gebied geformuleerd, mits er geen overeenstemming met de waterbeheerder wordt bereikt. Is er wel overeenstemming tussen de gemeente en de waterbeheerder over het percentage te realiseren oppervlaktewater, dan gaat de provincie hiermee akkoord. Dit betekent dat zowel percentages beneden als boven de 10% kunnen worden afgesproken. In het RR2020, het ruimtelijk plan voor de regio Rotterdam, staat deze vuistregel ook beschreven. Als nuancering wordt hier genoemd dat al naar gelang de stedenbouwkundige en waterhuishoudkundige toestand op de locatie het percentage kan wijzigen. Daarnaast wordt in het RR2020 aangehaakt bij de trits vasthouden - bergen - afvoeren. Om een goede waterkwaliteit te bevorderen dient volgens het RR2020 aangesloten te worden bij een andere trits uit het nationaal beleid, te weten de trits schoonhouden - scheiden - zuiveren.

In de deelstroomgebiedsvisies is voor Rotterdam de opgave het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk waterbeheer.

De gemeenteraad van Rotterdam heeft op 18 september 2007 het Waterplan2 Rotterdam vastgesteld. Het Waterplan 2 is een gezamenlijk en integraal product van alle waterbeheerders in de regio. In het Waterplan 2 staat in hoofdlijnen beschreven hoe de gemeente Rotterdam en de waterschappen de komende tijd willen omgaan met het water in de stad. Hierbij wordt met name gekeken naar drie cruciale ontwikkelingen:

• Een hogere waterstand door de stijging van de zeespiegel. In buitendijkse gebieden ontstaan risico's op overstromingen. Versterking van waterkeringen is onvermijdelijk;
• Wateroverlast door toenemende neerslag. Door klimaatsverandering kan er in korte tijd veel neerslag vallen. Om dat water te verwerken is opvang en berging nodig;
• Strengere eisen aan de kwaliteit van het water. Rotterdam wil een aantrekkelijke waterstad zijn, met schoon, helder en plantrijk water. De stad moet bovendien voldoen aan de eisen uit de Europese Kaderrichtlijn Water. Er worden voor alle wateren in de stad kwaliteitsbeelden opgesteld volgens die eisen.

Een onderdeel van het Waterplan 2 Rotterdam is het uitvoeringsprogramma 2007-2012. Hierin staat welke projecten in de komende 5 jaar worden uitgevoerd en welke projecten worden voorbereid voor uitvoering na 2012. Het Waterplan 2 biedt tevens een perspectief voor Rotterdam als waterstad in 2030.

Waterschapsbeleid (WBP 2010-2015)

Het beleid van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (verder HHSK) is vastgelegd in het waterbeheerplan HHSK 2010 - 2015, de Keur van Schieland en de Krimpenerwaard, peilbesluiten en de leggers. Het HHSK streeft ernaar om samen met gemeenten als partners op te trekken. Er moet worden ingezet op intensief overleg met gemeentebesturen voor het kunnen realiseren van projecten. De ruimtelijke ordening en de waterhuishouding moeten in onderlinge relatie worden ontwikkeld. Op basis van ervaring en deskundigheid adviseert HHSK over de mogelijkheden voor een duurzaam watersysteem. De laatste jaren is het inzicht gegroeid dat op een duurzamer wijze met het stedelijk waterbeheer dient te worden omgegaan, mede gezien de klimaatveranderingen. Aandachtspunten voor het duurzame stedelijk waterbeheer zijn het minimaliseren van wateroverlast, het realiseren van voldoende waterberging waarbij zo veel mogelijk een ecologische inrichting wordt nagestreefd, het verantwoord afkoppelen van verhard oppervlak en het voorkomen van diffuse verontreinigingen door toepassing van duurzame bouwmaterialen.

De visie is uitgewerkt in een concreet maatregelenplan:

• het woongenot, de belevingswaarde en de recreatieve mogelijkheden op en in het water voor burgers nemen toe;
• de waterkwaliteit voldoet ten minste aan de algemene milieukwaliteitseisen;
• het waterhuishoudkundig systeem kent goede aan- en afvoermogelijkheden, waarbij de doorspoelbaarheid en de mogelijkheid om onder normale omstandigheden het waterpeil binnen zekere marges te handhaven, voldoende worden gewaarborgd;
• het watersysteem is zo ingericht dat het de ontwikkeling van biologisch gezond water bevordert.

Voor ontwikkelingen is het waterbeheerplan van HHSK 2010 - 2015 van het hoogheemraadschap van belang. Ontwikkelingen gaan vaak gepaard met een toename van het verharde oppervlak. In het waterbeheerplan van HHSK 2010 - 2015 is beschreven hoe het hoogheemraadschap omgaat met het bergen van oppervlaktewater bij een toenemende verharding van het oppervlak. In zijn algemeenheid geldt verder dat voor aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem bij het hoogheemraadschap vergunning dient te worden aangevraagd op grond van de Keur. Dit geldt bijvoorbeeld voor de aanleg van overstorten, van de hemelwaterafvoer op het oppervlaktewater, het dempen en graven van water en het aanbrengen van verhard oppervlak. De Keur maakt het mogelijk dat het hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren.

Kralingen-Crooswijk is gelegen aan de noordoever van de Nieuwe Maas. De opgave hier concentreert zich op het verder uitbouwen van de bestaande kwaliteiten.

Deelgemeentelijk Waterplan Kralingen-Crooswijk
In het deelgemeentelijk waterplan is voor de deelgemeente Kralingen-Crooswijk een doorvertaling gemaakt van het Waterplan 2 Rotterdam. Hierin zijn locatiespecifieke streefbeelden vastgesteld en is voor de watergangen in de deelgemeente de ambitie weergegeven voor de waterkwaliteit en de waterkwantiteit. Tevens zijn concrete maatregelen geformuleerd om te komen tot de gewenste streefbeelden.
Concreet zijn voor Jaffa-West en omgeving de volgende maatregelen opgenomen:

• Aanpak overstort Oudedijk: de ontwikkelingen in de Jaffabuurt samen met de herinrichting van de Oudedijk bieden kansen op rioolvervanging en de aanleg van een verbeterd gescheiden stelsel in het gebied. Met name de afkoppeling van de genoemde locaties richting de Libanonsloot biedt kansen en zorgt voor doorspoeling bij de overstort op die locatie, door het hemelwater te laten overstorten op de kop van de sloot.

De gemeente Rotterdam werkt in overleg met alle betrokken waterbeheerders aan een gemeenschappelijke procedurele en inhoudelijke invulling van de Watertoets en de waterparagraaf.

Conform de Watertoets heeft de gemeente in maart 2010 overleg gevoerd met de waterbeheerders.

De beheerder van het oppervlaktewater in Jaffa-west is Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimperwaard . Op basis van de Keur verlenen de waterschappen vergunningen voor werken op, in en rond watergangen en waterkeringen en voor werken die de waterhuishouding beïnvloeden.

Het plangebied in de huidige vorm is vrijwel geheel verhard, met slechts op enkele plaatsen onverhard oppervlak in de vorm van groenvoorzieningen en tuinen. Het bestemmingsplangebied bevat een deel van de Boezem, dit is het enige oppervlaktewater binnen het plangebied. Ten oosten van het gebied ligt een watergang langs de Ramlehweg/Ramlehstraat (Libanonsloot, ook wel Ramlehsloot genoemd). Het maaiveld in het gebied ligt gemiddeld rond de NAP -1 meter. Met uitzondering van de Boezem, is de rest van het plangebied onderdeel van het peilgebied van de Kralingse Plas (GPG-160), dat een flexibel peil heeft van NAP -2,30 meter tot NAP -2,35 meter. Het oppervlaktewater wordt op peil gehouden door gemaal Kralingse Plas, dat water uitslaat op de Boezem. De Boezem heeft een waterpeil op NAP - 1,00 m en wordt bemalen door gemaal Schilthuis dat overtollig water via het Boerengat op de Nieuwe Maas loost. Uit Waterplan 2 Rotterdam en het deelgemeentelijk waterplan blijkt dat het peilgebied geen waterbergingstekort heeft vanwege de mogelijkheid om het grootte oppervlak van de Kralingse Plas bij wateroverlast te benutten als waterberging.

In het plangebied zijn de grondwatergegevens van een zestal peilbuizen gebruikt om een beeld te krijgen van de grondwaterstand in het gebied. Gemiddeld ligt de maaiveldhoogte in het gebied op ongeveer NAP -1 meter. Uitgaande van deze hoogte, geeft dit overal een ontwateringsdiepte die hoger ligt dan 0,9 meter. Een minimale ontwateringsdiepte van 0,8 meter wordt aangeraden om het risico op grondwateroverlast te voorkomen. Er is dus geen grondwateroverlast te verwachten.
Doordat de ontwateringsdiepte lokaal groot is, is er wel kans op grondwateronderlast. Om te bepalen of gebouwen hiervoor gevoelig zijn, is nagegaan welk type fundering er in de wijk is toegepast. Bij te lage grondwaterstanden is er een risico dat de paalkoppen van de fundering droog komen te staan en is er een kans dat ze gaan rotten. Dit wordt bevestigd door het onderzoek dat Rotterdambreed is uitgevoerd naar gebieden waar kans op problemen bestaan voor houten paalfunderingen: het plangebied en de omgeving vallen binnen het risicogebied. Daarnaast kan een lage grondwaterstand ook effect hebben op de stabiliteit van de boezemwaterkering, zettingen veroorzaken door oxidatie van veen en leiden tot verdrogingsschade bij groen.

De waterkering van de Boezem maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan. Op de plankaart is het ruimtebeslag van de kern- en beschermingszone van de boezemwaterkeringen van het plangebied weergegeven.
De primaire kering voor de Nieuwe Maas die deel uitmaakt van dijkring 14 ligt 600 á 700 meter ten zuiden van het plangebied.

Voor de waterveiligheid wordt gekeken naar het risico voor overstroming. Risico is de kans van optreden van een overstroming, vermenigvuldigd met de gevolgen. De kans wordt bepaald door de normfrequentie die voor de dijkring en boezemwaterkeringen is vastgesteld.
Voor dijkring 14 is deze normfrequentie 1/10.000 jaar, wat inhoudt dat de kering beschermt tegen hoog water dat gemiddeld eens per 10.000 jaar voorkomt. De boezemwaterkering heeft een norm van 1/1.000 jaar.
Voor de gevolgenkant zijn meerdere aspecten van belang, zoals de afstand tot de waterkering, de maaiveldhoogte in het gebied en de economische en maatschappelijke "waarde" in het gebied.
Jaffa-West ligt aan de boezemwaterkering, waardoor de stroomsnelheid en de directe gevolgen bij een nabij gesitueerde doorbraak groot kunnen zijn. Doordat het maaiveld in het gebied op het niveau van het boezemwaterpeil ligt, is de kans op grote schade beperkt.
Om een indicatie te geven van de overstromingsdiepte in het gebied bij een doorbraak van de primaire kering (Nieuwe Maas) kan gebruik gemaakt worden van overstromingskaarten van de provincie Zuid-Holland. De provincie heeft voor de gehele provincie berekend hoe het gebied kan onderlopen en welke overstromingsdiepte op elke locatie bereikt kan worden. In onderstaande figuur is voor het plangebied en de omgeving daar omheen.

Doordat de berekening niet alleen voor het plangebied zelf is uitgevoerd, is het detailniveau echter beperkt. Wel blijkt duidelijk dat als de kering van de Nieuwe Maas doorbreekt er grote kans is op schade. Uit de kaart blijkt dat de overstromingsdiepte rondom het plangebied 2 tot 5 meter kan bereiken. Doordat de normfrequentie voor de primaire waterkering op 1 keer per 10.000 jaar ligt, is het risico van een overstroming zeer beperkt.

Wateropgave in relatie tot de plankaart en regels

De in het plangebied aanwezige watergangen en -partijen hebben de bestemming Water gekregen. De onderhoudstroken langs de hoofdwatergangen, waarop de Keur van het Hoogheemraadschap van toepassing is, zijn met een aanduiding op de plankaart aangegeven. De Boezem is op de plankaart aangegeven met een dubbelbestemming Waterkering.

Op grond van de Keur van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (artikelen 4.1 - 4.5) is het verboden (zonder vergunning) gebruik te maken van waterstaatswerken of in de nabijheid van die waterstaatswerken werkzaamheden uit te voeren.

Bij het oprichten van bouwwerken en houtgewassen langs hoofdwatergangen en boezemwatergangen dient er een strook van 5 meter (gemeten vanuit de insteek van het talud) te worden vrijgehouden ten behoeve van het onderhoud van genoemde watergangen. Voor overige watergangen geldt een afstand van 1 meter. Daarnaast is het verboden water aan- of af te voeren van of naar grond- en oppervlaktewater.

Oppervlaktewater

In het deelgemeentelijk waterplan is sprake van het onderzoeken naar nieuw oppervlaktewater in Jaffa-West. Vanuit de projectgroep van het deelgemeentelijk waterplan is aangegeven dat er geen plannen zijn om een dergelijke watergang in te passen. Ook in het nieuwe bestemmingsplan is hiervoor geen ruimte gereserveerd.
Uit het wateronderzoek blijkt de verharding iets toeneemt, doordat het aantal tuinen afneemt. Uitgaande van een gemiddelde verhardingsgraad van tuinen van 50% en 100% voor verblijfsgebieden, neemt de hoeveelheid verharding in het plangebied toe met 168 m2. Deze hoeveelheid is dermate klein dat er vanuit HHSK geen bergingseis wordt opgelegd. De uiteindelijke eis is afhankelijk van de definitieve netto toename verharding gecombineerd met de functies in het peilgebied en de toelaatbare peilstijging. Dit dient in overeenstemming met HHSK te worden vastgesteld.

Afval- en hemelwater

In het Deelgemeentelijk Waterplan Kralingen-Crooswijk is het uitgangspunt opgenomen dat het hemelwater in het gebied afgekoppeld moet worden. Voor het plangebied betekent dit dat er voor het te herontwikkelen gebied en daaromheen gekeken wordt of er een (verbeterd) gescheiden stelsel toegepast kan worden. Het effect zal zijn dat de belasting op het bestaande gemengde stelsel en AWZI afneemt en er minder overstorten van vuil water plaatsvinden.
Voorkeursvolgorde voor de behandeling van hemelwater vanuit de Wet milieubeheer is dat het water in eerste instantie nuttig hergebruikt moet worden. Indien dat niet mogelijk is, moet het in het milieu worden teruggebracht, ofwel in de bodem, ofwel naar oppervlaktewater. Vanuit het principe vasthouden-bergen- afvoeren ligt de voorkeur tussen beiden bij infiltratie naar de bodem. Wel is hierbij de doelmatigheid van de oplossing uitgangspunt: vaak is infiltratie van hemelwater in de bodem in Rotterdam moeilijk haalbaar.

Grondwater

Door een toename van verharding zal er minder regenwater infiltreren in de bodem ten opzichte van de bestaande situatie. In het wateronderzoek wordt aangeraden om in de zogenaamde verblijfsgebieden groenstroken toe te passen om de ondergrond van het gebied zoveel mogelijk te ontharden en infiltratie van water toe te staan. Dit kan gecombineerd worden met de benodigde ontharding van de verblijfsgebieden om de toename van verharding te compenseren.
In het plangebied zelf zijn geen problemen met het grondwater te verwachten: de woningen die gefundeerd zijn op houten palen, worden gesloopt en herbouwd met nieuwe fundering. Uit paragraaf 3.3 van het wateronderzoek bleek echter ook dat ook in de omgeving van het plangebied veel bebouwing op houten palen is gebouwd en er kans op paalrot bestaat door de lage grondwaterstand.
De lage grondwaterstand kan worden gecompenseerd door hemelwater te laten infiltreren in de bodem. Hiervoor zou het hemelwater dat in het plangebied valt, gebruikt kunnen worden. Afhankelijk van de grootte van het af te koppelen gebied, kan infiltratie gecombineerd worden met het geplande doorspoelen van de Libanonsloot.
Over de mogelijkheden en nut van infiltratie is met een grondwater- en een riooladviseur gesproken. Hieruit blijkt dat infiltratie in het plangebied van Jaffa-West waarschijnlijk weinig invloed zal hebben op het omliggende gebied, doordat het wordt ingesloten door watergangen. Hierdoor stroomt het water dat in het plangebied infiltreert vrij snel naar de watergangen toe en zorgt het op grotere afstand niet of nauwelijks voor een stijging van het grondwaterpeil. Het lijkt daarom doelmatiger om naar een oplossing te zoeken buiten het plangebied. Zo kan gezocht worden naar locaties waar infiltratie zowel nodig als doelmatig is. Daarom wordt geadviseerd om de mogelijkheden voor grondwateraanvulling verder te onderzoeken in het nog op te stellen rioleringsplan, dat een groter gebied dan alleen Jaffa-West omvat.

Waterveiligheid

Door de ontwikkelingen binnen het bestemmingplan, zal het overstromingsrisico niet of nauwelijks toenemen. Er zal geen toename zijn in de kans op een overstroming, wel kan het type woningen dat wordt ontwikkeld een hogere waarde vertegenwoordigen waardoor het gevolg van een overstroming erger wordt. Aangenomen wordt dat dit geen significante toename is. In het plan worden voor geen waterveiligheidsmaatregelen genomen.
Een aandachtpunt bij de herontwikkeling in het gebied is de aanwezigheid van de boezemwaterkering langs de Sophiakade. Bij bebouwing of andere werkzaamheden op of langs de kade moet rekening gehouden worden met de kern- en beschermingszone van de kade. Werkzaamheden binnen deze zones zijn vergunningplichtig inzake de Keur.

Rotterdam is een compacte stad. Compact bouwen biedt aan de ene kant grote voordelen voor milieu en duurzaamheid op een hoger schaalniveau (minder mobiliteit, minder aantasting van natuurlijk en landelijk gebied). Aan de andere kant kan door compact bouwen de milieubelasting in de stad toenemen. Dit wordt de paradox van de compacte stad genoemd. Rotterdam moet bovenal een leefbare stad zijn. Een woonomgeving met weinig milieuhinder is één van de aspecten die de leefkwaliteit bepalen naast bijvoorbeeld voorzieningen, bereikbaarheid, kwaliteit van de publieke ruimte en sociale veiligheid. Het milieubeleid in Rotterdam is erop gericht om ondanks de verdichting en intensivering van de stad toch de milieubelasting terug te dringen en de leefkwaliteit te verbeteren.

In het bestemmingsplan moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening een afweging worden gemaakt van de wijze waarop milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen ten opzichte van elkaar moeten worden gesitueerd. De essentie en het gewicht van milieuonderwerpen is afhankelijk van het gebied, de opgave en eventuele wettelijke eisen. De gemeente Rotterdam is verplicht om bij de voorbereiding van het bestemmingsplan te onderzoeken welke (milieu)waarden bij het plan in het geding zijn en wat de gevolgen van het plan zijn voor deze waarden. Voor de meeste milieuthema's is er landelijk milieuwetgeving aanwezig. Een voorbeeld hiervan is de Wet geluidhinder. Daarnaast is er voor sommige milieuthema's Rotterdams beleid aanwezig. De voor dit plan relevante thema's worden hieronder verder uitgewerkt.

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU Richtlijn m.e.r. De richtlijn is van toepassing op de milieueffectbeoordeling van openbare en particuliere projecten die aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

De Europese regelgeving is in de Nederlandse wetgeving onder andere geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (verder Wm) en in het Besluit milieueffectrapportage 1994.

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU Richtlijn m.e.r.. De Europese regelgeving is in de Nederlandse wetgeving onder ander geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage 1994. In de bijlagen behorende bij het Besluit m.e.r. zijn de m.e.r.-plichtige activiteiten (de C-lijst) en de m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten (de D-lijst) beschreven.

Het bestemmingsplan maakt de volgende ontwikkelingen mogelijk:De sloop van 348 woningen en de nieuwbouw van circa 190 woningen. Om te bepalen of het bestemmingsplan m.e.r.-(beoordelings)plichtig is, is het programma getoetst aan de Nederlandse en Europese wetgeving. In het bestemmingsplan zijn geen activiteiten opgenomen die voorkomen op de C/D-lijst. De ontwikkelingen liggen niet in of nabij een gevoelig gebied, zoals de ecologische hoofdstructuur of een Natura 2000 gebied. Bovendien hebben de ontwikkelingen vanwege de beperkte omvang geen grote negatieve effecten op het milieu. Dit blijkt uit de milieuonderzoeken waarvan de resultaten beschreven zijn in dit hoofdstuk van dit bestemmingsplan.

Op grond van het bovenstaande is bestemmingsplan Jaffa-West niet m.e.r.-beoordelingsplichtig en daarmee ook niet m.e.r.-plichtig.

Bij goede ruimtelijke ordening hoort het voorkomen van voorzienbare hinder door bedrijven. Hiervoor bestaan voor nieuwe situaties geen wettelijke normen. De gemeente Rotterdam gebruikt al sinds de jaren '50 instrumenten om bedrijven in te passen in de omgeving. Dit gebeurde eerst door middel van de Hinderwetverordening. Vanaf de jaren '70 werkt de gemeente met de Rotterdamse 'Staat van Inrichtingen'. Deze is afgeleid van de inrichtingen vernoemd in het Hinderbesluit en uitgebreid met een indeling in milieucategorieën. Vanaf begin jaren '90 wordt gebruikt gemaakt van de bedrijvenlijst die is opgesteld door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering).

De VNG-uitgave geeft informatie over milieuhinder van vrijwel alle bedrijfstypen en andere activiteiten. Hierin zijn voor de milieuaspecten geur, stof (luchtkwaliteit), geluid en gevaar afstandswaarden gegeven. De aard van de hinder is bepalend voor de vraag in hoeverre tussen een belastende en een gevoelige functie verweving mogelijk is, dan wel ruimtelijke scheiding noodzakelijk is. De VNG-uitgave bevat een tabel met indicatieve afstanden bij het omgevingstype rustige woonwijk en een tabel voor het omgevingstype gebied met functiemenging. Hiermee kan de vraag worden beantwoord welke afstand in de regel aanvaardbaar is tussen een nieuw bedrijf en woningen en tussen nieuwe woningen en bedrijven, of welke bedrijven aanvaardbaar zijn in een gebied met functiemenging.

Bij gebieden met functiemenging kan gedacht worden aan stadscentra, winkelcentra, horecaconcentratiegebieden, zones langs stedelijke wegen, woongebieden met kleinschalige en ambachtelijke bedrijvigheid, gebieden nabij industrieterreinen. In deze gebieden is een combinatie van wonen en werken vaak mogelijk. Vaak aanpandig, bij lichte bedrijvigheid, of naast elkaar, bij de iets zwaardere bedrijven en met aandacht voor de ontsluiting bij bedrijven met een verkeersaantrekkende werking.

In het bestemmingsplan vallen functies zoals agrarische doeleinden, kantoren, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen, sport of recreatie niet onder de bestemming bedrijven. Voor het inpassen van die functies wordt echter wel op dezelfde wijze gebruik gemaakt van de VNG-uitgave. In de VNG-uitgave wordt uitgegaan van gemiddelden. Voor het inpassen van functies is daarom vaak maatwerk nodig.

Bedrijfsactiviteiten in of nabij het plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan is volgens de Rotterdamse systematiek aangeduid als gemengd woongebied. Dit houdt in dat binnen het plangebied activiteiten in de milieucategorieën 1 tot en met 3zijn toegestaan. In de regels van dit bestemmingsplan maken we echter alleen bedrijven mogelijk in de milieucategorieën 1 en 2. De aanwezige bedrijven die in een categorie 3 en hoger vallen worden positief bestemd.

Overige activiteiten in of nabij het plangebied

In en nabij het plangebied zijn er geen activiteiten, die van invloed zijn op het plangebied. De overige activiteiten in of nabij het plangebied zijn niet belemmerend voor (nieuwe ontwikkelingen binnen) dit bestemmingsplan, anders dan die reeds in het bestemmingsplan zijn genoemd, en/of waarmee reeds rekening is gehouden.

De overige activiteiten in of nabij het plangebied zijn niet belemmerend voor (nieuwe ontwikkelingen binnen) dit bestemmingsplan, anders dan die reeds in het bestemmingsplan zijn genoemd, en/of waarmee reeds rekening is gehouden.

Geluidhinder kan ontstaan door verschillende activiteiten. In de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer zijn geluidsnormen opgenomen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Deze normen geven de hoogst acceptabele geluidsbelasting bij geluidsgevoelige functies zoals woningen.

Bij het bepalen van de maximaal toegestane geluidsbelasting maakt de Wet onderscheid tussen bestaande situaties en nieuwe situaties. Nieuwe situaties zijn nieuw te bouwen geluidsgevoelige functies of nieuwe geluidhinder veroorzakende functies.

Als in een zone langs een weg nieuwe situaties mogelijk worden gemaakt, dan moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd. De breedte van de zone is afhankelijk van het aantal rijstroken, het stedelijk gebied en de maximum snelheid. In het akoestisch onderzoek kunnen wegen waar een snelheid van maximaal 30 km/u geldt buiten beschouwing blijven. In de onderstaande tabel is de zonebreedte aangegeven.

Tabel 6.1 Breedte geluidszones langs wegen

In nieuwe situaties is de voorkeursgrenswaarde aan de gevel 48 dB. Het college van Burgemeester en Wethouders hebben volgens artikel 83 van de Wet geluidhinder de bevoegdheid om een hogere waarde vast te leggen. De onderbouwing van dit voornemen, het ontwerpbesluit, wordt tegelijkertijd met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd. Om na te gaan in hoeverre aan de normen van de Wet geluidhinder kan worden voldaan zijn geluidsberekeningen uitgevoerd.

Ten aanzien van de geluidsinvloed van omliggende wegen op eventuele 'nieuwe' situaties in het bestemmingsplan Jaffa-Westdient akoestisch onderzoek plaats te vinden. De te onderzoeken hoofdwegen zijn de Oudedijk, Vlietlaan, Goudse Rijweg, Boezemweg, Boezemsingel en Boezemstraat.De overige wegen in het plangebied zijn niet relevant.

De verwachte etmaalintensiteiten van de binnenstedelijke wegen voor het jaar 2021zijn verstrekt door dS+V, afdeling Verkeer en Vervoer. In de volgende tabel is een overzicht opgenomen van de gehanteerde etmaalintensiteiten van de onderzochte wegen. De cursief weergegeven wegvakken zijn niet-zondeplichtig.

Tabel 6.2 Etmaalintensiteiten binnenstedelijke wegen 2021

Klinkers = klinkers in keperverband

DAB = Dicht asfalt beton

In het akoestisch rapport is een overzicht gegeven van het gehanteerde rekenmodel. Het model is gemaakt met behulp van het programma WinHavik (versie 7.79) van DirActivity software. Het programma maakt bij de berekeningen gebruik van het Royal Haskoning rekenhart voor wegverkeerslawaai (versie 12). De rekenharten rekenen volgens SRMII conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2006.

Tabel 6.3 Resultaten akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Conclusie wegverkeerslawaai

De geluidsbelasting op de gevel van de afzonderlijke locaties is berekend. De Ommoordsestraat, Sophiakade, Fuikstraat, Catharinastraat en Berkelstraat heeft een toegestane maximumsnelheid van 30 km/u. Conform de Wgh is deze weg niet getoetst, maar wel inzichtelijk gemaakt. De geluidsbelasting bij de zoneplichtige wegen is getoetst aan de voorkeursgrenswaarde zoals in de Wgh is vastgelegd. Bij vijf locaties wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden.

Andere gezondheidszorggebouwen zijn in het akoestisch onderzoek onderzocht, maar worden niet bestemd in dit bestemmingsplan en zijn om die reden niet relevant.

Alle woningen op de ontwikkellocaties beschikken over minimaal één geluidluwe zijde. Echter, Op sommige gevels van de locaties A, C, D en H is de geluidbelasting hoger dan 53 dB. Bij het verder uitwerken van deze ontwikkellocaties dient per woning minimaal één geluidluwe gevel, en indien van toepassing, een geluidluwe buitenruimte te worden voorzien. Er kan bijvoorbeeld een binnenplaats worden gerealiseerd om te voldoen aan het ontheffingsbeleid. Realisatie van een binnenplaats is, gezien de afmetingen van de ontwikkellocaties, mogelijk.

In de onderstaande tabel wordt per wegvak de aan te vragen hogere waarde gegeven.

Tabel 6.4 Overzicht aan te vragen hogere waarde

Tramlawaai wordt volgens het Rotterdamse ontheffingsbeleid niet getoetst aan de voorkeursgrenswaarde van de Wgh.

Overeenkomstig de systematiek van verkeerswegen hebben ook spoorwegen een toetsingzone voor geluidhinder. De omvang van deze zone is per traject opgenomen in het 'Besluit geluidhinder spoorwegen'. Het plangebied valt buiten de aandachtszone voor railverkeer.

Wegverkeerslawaai

De geluidbelasting op de gevels van de locaties B, E en G vanwege het wegverkeer op zoneplichtige ligt onder de voorkeurswaarde van 48 dB. Er zijn voor deze locaties geen maatregelen of hogere grenswaarde procedure nodig.
Op de grenzen van de locaties A, C, D en H wordt de voorkeurswaarde van 48 dB als gevolg van wegverkeer op de Goudse Rijweg of de Vlietlaan overschreden.
Het is niet mogelijk de geluidbelasting bij locaties A, C, D en H vanwege het wegverkeer door middel van toepassing van een stiller wegdek tot de voorkeurswaarde te beperken. Het toepassen van een stiller wegdek op deze wegen zal weliswaar leiden tot stiller wegverkeer, maar niet tot stiller tramverkeer. Hierdoor treedt nagenoeg geen verbetering op in de geluidskwaliteit op de gevels van deze locaties, aangezien het tramverkeer mede bepalend is voor de geluidskwaliteit bij deze locaties.
De voorkeurswaarde wordt tevens op de grenzen van de locatie F als gevolg van wegverkeer op de Goudse Rijweg en de Vlietlaan overschreden.
Het is niet mogelijk de geluidbelasting bij locatie F vanwege het wegverkeer op de Vlietlaan door middel van toepassing van een stiller wegdek tot de voorkeurswaarde te beperken.
Het is wel mogelijk de geluidbelasting vanwege de Goudse Rijweg bij locatie F tot de voorkeurswaarde te beperken. Echter, door deze maatregel zal de geluidkwaliteit op de aan de weg georiënteerde gevels niet worden verbeterd. Dit komt omdat de geluidkwaliteit (mede) bepaald wordt door tramlawaai. Maatregelen in de vorm van stil asfalt brengt wel de geluidbelasting vanwege het wegverkeer omlaag, maar niet de geluidbelasting van tramverkeer.
Tevens is gebleken dat overdrachtsmaatregelen (geluidschermen) niet wenselijk/mogelijk zijn.

Opgemerkt wordt dat de geluidbelasting vanwege het niet-toetsingsplichtige tramverkeer een belangrijke bijdrage levert aan de gecumuleerde geluidbelasting op de gevels van de onderhavige locaties. Vervanging van het asfalt door een stiller wegdektype leidt weliswaar tot stiller wegverkeer, maar niet tot stiller tramverkeer. Hierdoor treedt nagenoeg geen verbetering op in de geluidskwaliteit op de gevels van deze locaties.

Voor locatie A, C, D , F en H is het aanvragen van een hogere grenswaarde bij Burgemeester en Wethouders mogelijk. In de tabel 6.4 wordt per wegvak de hogere grenswaarde aangegeven.

Op 15 november 2007 is de Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen), hierna de Wet luchtkwaliteit genoemd, in werking getreden. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De Wet luchtkwaliteit geeft invulling aan een dubbele opgave. Er is sprake van negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Tegelijkertijd heeft het feit dat er sprake is van overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor de luchtkwaliteit tot gevolg dat de realisatie van grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen onder druk staat. Hierom is er haast geboden met het zo snel mogelijk verbeteren van de luchtkwaliteit en het zo veel mogelijk wegnemen van belemmeringen van gewenste ontwikkelingen.

In de Wet luchtkwaliteit zijn grenswaarden opgenomen voor de volgende stoffen; zwaveldioxide, stikstofdioxide, stikstofoxiden, zwevende deeltjes (fijnstof), lood, koolmonoxide en benzeen. De grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof worden in Nederland in bepaalde gevallen overschreden, vooral langs drukke wegen in stedelijk gebied. Aan de andere grenswaarden wordt voldaan.

De kern van de Wet luchtkwaliteit is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). In de gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald, gaan de betrokken overheden met gebiedsgerichte programma's de luchtkwaliteit verbeteren. Het NSL bevat zowel ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit verslechteren als maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren. Het NSL moet ervoor zorgen dat overal de grenswaarden worden gehaald. Een groot deel van de maatregelen uit het NSL wordt nu al uitgevoerd. De NSL is op 31 juli 2009 inwerking getreden.

Tegelijk met de Wet luchtkwaliteit is het Besluit niet in betekenende mate bijdragen in werking getreden. De wet maakt onderscheid tussen ruimtelijke projecten die in betekenende mate bijdragen aan de luchtvervuiling en projecten die daaraan niet in betekenende mate bijdragen. Het besluit regelt de grens daartussen. Ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit bij de vaststelling van een ruimtelijk plan. Ontwikkelingen die niet in betekenende mate bijdragen hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden.

De gemeenteraad kan een bestemmingsplan vaststellen als:

1. 1. er door (de ontwikkelingen in) het plan geen grenswaarden worden overschreden;
2. 2. de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof door het plan verbetert of ten minste gelijk blijft;
3. 3. er sprake is van een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof en deze toename wordt gecompenseerd door een met het plan samenhangende maatregel of effect;
4. 4. het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtvervuiling;
5. 5. de in het plan opgenomen ontwikkelingen passen binnen het NSL, of een programma voor het verbeteren van de luchtkwaliteit dat door een ander bestuursorgaan dan het Rijk is opgesteld.

Rotterdams beleid

Om de luchtkwaliteit in Rotterdam te verbeteren en de ontwikkeling van de stad blijvend mogelijk te maken is de Rotterdamse strategie voor Besluit luchtkwaliteit vastgesteld, uitgewerkt in de Rotterdamse aanpak luchtkwaliteit. Daarin worden verschillende maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren beschreven. Zo is een slechte luchtkwaliteit bij nieuwbouw een belangrijk aandachtspunt. Herstructurering is alleen mogelijk als dat resulteert in netto minder blootgestelde inwoners. In overschrijdingsgebieden is nieuwbouw niet toegestaan.

Plangebied

Ten behoeve van het bestemmingsplan is er een onderzoek gedaan naar de luchtkwaliteit in het plangebied.

Aangrenzend aan het bestemmingsplangebied Jaffa-West is het bestemmingsplan Nieuw Crooswijk II in voorbereiding. Ook in Nieuw Crooswijk II neemt het aantal woningen af. Door Cauberg-Huygen is voor dit bestemmingsplan een luchtonderzoek uitgevoerd waarin geconcludeerd is dat Nieuw Crooswijk II een NIBM project is.

Het plangebied heeft meer dan 1 ontsluitingsweg. Een hiervan deelt plangebied Jaffa-West met plangebied Nieuw Crooswijk II. Bij meer dan 1 ontsluitingsweg ligt de NIBM-grens bij 3000 woningen. Daar zowel in plangebied Nieuw Crooswijk II als in plangebied Jaffa-West het aantal woningen afneemt, blijven beide projecten zowel individueel als gezamenlijk ruim onder de NIBM-grens.
Hiermee is aangetoond dat het plan Jaffa-West een NIBM plan is.

Conclusie

In deze analyse is aannemelijk gemaakt dat het bestemmingsplan Jaffa-West in niet betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Dit plan voldoet daarmee aan de Wet Luchtkwaliteit.

Het wettelijk kader bij de bepaling van de mate en ernst van bodemverontreiniging wordt gevormd door de Wet bodembescherming (Wbb). Op grond van de mate en omvang van een verontreiniging in grond en/of grondwater wordt bepaald of, conform de Wbb, sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Hierop is de principiële noodzaak tot sanering gebaseerd. In de Wbb wordt op basis van risico's voor mens en ecosystemen vervolgens onderscheid gemaakt tussen spoedeisende en niet spoedeisende sanering. Als een sanering spoedeisend is, dient binnen vier jaar aangevangen te worden met de sanering. Als geen sprake is van een spoedeisende sanering, kan sanering worden uitgesteld totdat op de locatie een herinrichting en/of bestemmingswijziging aan de orde is.

Voor het verkrijgen van een bouwvergunning, moet worden aangetoond dat de bodemkwaliteit goed genoeg is om te bebouwen ten behoeve van de toegekende bestemming (bodemgeschiktheids-verklaring): er mag pas worden gebouwd als de bodem schoon genoeg is bevonden. In het kader van de bouwplannen zal de bodem ter plaatse nader worden onderzocht. Indien nodig zal de bodem voorafgaand of tijdens de bouw geschikt gemaakt worden op basis van de nota "Naar een gezamenlijk Bodemsaneringsbeleid in provincie en stad".

Plangebied

Kwaliteit grond

Uit het bodemonderzoek (februari 2010) blijkt dat de wijk, met uitzondering van de deelgebieden Ommoordsestraat ongenummerd (reeds gesloopte panden) en Sophiastraat 48-62, heterogeen verontreinigd is met metalen en/of PAK (polycyclische aromatische koolwaterstoffen). Ter plaatse van deze deelgebieden is de grond ten hoogste licht verontreinigd.
De in het verleden aangetoonde sterke verontreinigingen met zware metalen en/of PAK kunnen gezien worden als onderdeel van de heterogene verontreiniging op wijkniveau.
De in het verleden aangetoonde sterke verontreiniging met minerale olie in de grond is in het bodemonderzoek niet meer aangetoond. Derhalve kan gesteld worden dat de verontreiniging waarschijnlijk van zeer beperkte omvang is en dat nader onderzoek derhalve niet zinvol is.
Het is niet uit te sluiten dat de potentiële puntbronnen hebben bijgedragen aan de verontreiniging van de wijk. De verontreinigingen zijn echter niet specifiek te relateren aan de potentiële puntbronnen. De aangetoonde bodemverontreiniging wordt gerelateerd aan de stedelijke geschiedenis van het gebied en antropogene ophoging.
Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Uit de risico-beoordeling blijkt dat geen sprake is van onaanvaardbare risico's als gevolg van de verontreiniging(en) met metalen en/of PAK.

Kwaliteit grondwater

Het freatisch grondwater op de locatie is lokaal matig verontreinigd met arseen en barium, overig geanalyseerde parameters zijn ten hoogste licht verhoogd.
In de grond rond de grondwaterstand is geen verontreiniging met arseen of barium aangetroffen. In Zuid-Holland komen in het freatisch grondwater regelmatig verhoogde concentraties voor met deze stoffen. De verhoogde gehalte arseen en barium in het grondwater worden derhalve toegeschreven aan natuurlijke oorzaken of menselijke ingrepen in de waterhuishouding.
De grondwaterverontreiniging met vluchtige chloorhoudende koolwaterstoffen, welke in 2002 is aangetoond ter plaatse van de Goudse Rijweg 14-16, is niet in het grondwater op de onderhavige onderzoekslocatie aangetoond. De beschikte verontreiniging met verspreidingsrisico heeft zich derhalve nog niet verspreid tot onder de huidige onderzoekslocatie.
De aangetoonde verontreinigingen zijn niet specifiek te relateren aan potentiële puntbronnen.

Geschiktheid bodem / conclusie

De bodemkwaliteit vormt een belemmering voor de voorgenomen herinrichting van de wijk. Bij de herinrichting worden woningen met tuin en woningen zonder tuin gerealiseerd. Er dient rekening te worden gehouden met de huidige bodemkwaliteit.

Externe veiligheid gaat over risico's voor de omgeving als gevolg van handelingen met gevaarlijke stoffen, zoals productie, op- en overslag en transport. Rotterdam, met zijn haven en vele industriële activiteiten, is bij uitstek een stad waar externe veiligheid een grote rol speelt. Daarnaast vindt in de regio veel transport van gevaarlijke stoffen plaats. Dat Rotterdammers daardoor gemiddeld een groter risico lopen betrokken te raken bij een incident met gevaarlijke stoffen is evident. Verantwoord omgaan met die risico's is een belangrijke opgave voor Rotterdam. Het reduceren en beheersen van deze risico's is het terrein van externe veiligheid.

Externe veiligheid heeft betrekking op inrichtingen (risicovolle bedrijven), transport (water, weg, spoor en buisleidingen) en luchthavens. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden veiligheidsnormen opgelegd aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein. Er is aparte wetgeving voor vuurwerk en explosieven voor civiel gebruik. De circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRnvgs) beschrijft het beleid van de overheid over de afweging van veiligheidsbelangen die een rol spelen bij het vervoer van gevaarlijke stoffen. Voor de oevers van de Nieuwe Waterweg en de Nieuwe Maas heeft de provincie heeft in artikel 11 van haar Verordening Ruimte een veiligheidszone vastgesteld, waarin geen bebouwing is toegestaan. De zone is 40 meter bij zeeschepen en 25 meter voor binnenvaartschepen. Voor buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In de wetgeving zijn grenswaarden vastgelegd voor het plaatsgebonden risico (PR) en een oriënterende waarde voor het groepsrisico (GR). Deze hebben als doel zowel individuen als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te garanderen tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het PR is de kans dat iemand overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen in zijn omgeving. Dit risico zegt iets over de kans op een ongeval met dodelijke slachtoffers. Het GR is de kans dat meerdere personen tegelijk dodelijk slachtoffer worden van een ongeval met gevaarlijke stoffen in hun omgeving. Daarbij wordt bijvoorbeeld gerekend met tien, honderd of duizend slachtoffers tegelijk. Dit risico zegt iets over de omvang van een ongeval en de maatschappelijke ontwrichting. Het GR kent geen wettelijke normen of grenswaarden, maar een oriënterende waarde en een verantwoordingsplicht door het bevoegd gezag.

Rotterdams beleid

De wetgever biedt gemeenten beleidsvrijheid om groepsrisicobeleid te formuleren dat recht doet aan lokale omstandigheden. In Rotterdam is dit vastgelegd in het Beleidskader Groepsrisico. Daarin streeft Rotterdam voor stad en haven naar een situatie waarbij het groepsrisico voor alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en/of uitbreiding van risicovolle activiteiten zo laag mogelijk is. Bij voorkeur een situatie die de oriëntatiewaarde niet overschrijdt. Deze ambitie krijgt vorm door, ongeacht de hoogte van het GR ten opzichte van de oriëntatiewaarde, te streven om het GR niet toe te laten nemen, waarbij een afname de voorkeur geniet. Indien dit niet realistisch is wordt door middel van maatwerk gestreefd naar een zo laag mogelijk GR. Bij een toename van het groepsrisico als gevolg van een plan, of een overschrijding van de oriënterende waarde is advies nodig van de Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond (VRR).

In de omgeving van het plangebied, een binnenstedelijk woonomgeving, komen op het gebied van gevaarlijke stoffen geen transportroutes, geen bedrijven en ook geen ondergrondse leidingen (hoge -druk gas of vloeistoffen) voor. Derhalve is er geen relevant veiligheidsrisico.

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit plan.

De Flora- en faunawet (Ffwet) is sinds 1 april 2002 van kracht. De wet regelt de bescherming van de in het wild levende planten en dieren in Nederland met het oog op de instandhouding van soorten. Dit betreft soorten die zijn aangemerkt als beschermd op basis van de Flora- en faunawet. Om de instandhouding van de beschermde soorten te waarborgen moeten negatieve effecten op de instandhouding worden voorkomen. Hiertoe zijn in de wet verschillende verbodsbepalingen geformuleerd. Overtreding van een verbodsbepaling is alleen toegestaan met een ontheffing op basis van de Flora- en faunawet (art. 75). Op 10 september 2004 is het 'Besluit houdende wijziging van een aantal algemene maatregelen van bestuur in verband met wijziging van artikel 75 van de Flora- en faunawet en enkele andere wijzigingen' in werking getreden. In dit besluit zijn de volgende drie categorieën opgenomen:

• categorie 1: bij activiteiten die te kwalificeren zijn als bestendig beheer en onderhoud of bestendig gebruik of ruimtelijke ontwikkelingen, geldt voor de soorten in deze categorie een vrijstelling voor artikel 8 t/m 12 van de Ffwet. Er hoeft voor deze activiteiten geen ontheffing te worden aangevraagd;
• categorie 2: bij activiteiten die te kwalificeren zijn als bestendig beheer en onderhoud of bestendig gebruik of ruimtelijke ontwikkelingen, geldt voor de soorten in deze categorie een vrijstelling voor artikel 8 t/m 12 van de Ffwet, mits activiteiten worden uitgevoerd op basis van een door de minister van LNV goedgekeurde gedragscode. Deze gedragscode moet door een sector of ondernemer zelf worden opgesteld en ingediend voor goedkeuring. Is er geen goedgekeurde gedragscode aanwezig, dan dient ontheffing aangevraagd te worden;
• categorie 3: bij activiteiten die te kwalificeren zijn als ruimtelijke ontwikkelingen, geldt voor soorten in deze categorie geen vrijstelling. Ook niet op basis van een gedragscode. Hiervoor is een ontheffing nodig.

Ontheffingaanvragen op basis van categorie 1 en 2 worden getoetst aan het criterium 'doet geen afbreuk aan gunstige staat van instandhouding van de soort' (de zogenaamde lichte toets). Ontheffingaanvragen op basis van categorie 3 krijgen te maken met de 'uitgebreide toets'. Dit houdt in dat wordt getoetst op drie criteria, te weten 1) er is sprake van een in of bij de wet genoemd belang, 2) er is geen alternatief en 3) doet geen afbreuk aan gunstige staat van instandhouding van de soort. Aan alle criteria moet worden voldaan.

Plangebied

Ten behoeve van de ontwikkelingen in het plangebied is een ecologische onderzoek gedaan, te weten: Quickscan update Jaffa-West van 5 maart 2010.

In het gebied komen naar verwachting geen beschermde plantensoorten voor. Bij de uitvoering van de werkzaamheden hoeft hiermee geen rekening te worden gehouden.

De meeste van de mogelijk voorkomende diersoorten, zijn beschermd onder de eerste beschermingscategorie van de Flora- en faunwet. Het betreft hier o.a. soorten als egel en mol, waarvoor een algemene vrijstelling geldt voor het vestoren en/of aantasten van vaste rust- en verblijfplaatsen.
Voor strikt beschermde soorten, zoals vleermuizen en vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen, heeft het gebied geen belangrijke functie. De bebouwing is niet geschikt voor vleermuizen door ontbreken van openingen (scheuren, kieren, spleten) die toegang kunnen gegeven tot verblijfplaatsen. Verder is het gebied grotendeels verhard met slechts beperkt groene elementen en afwezigheid van doorgaande boomstructuren. Vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen worden op voorhand niet verwacht door het ontbreken van geschikte (nest)bomen, pannendaken en het cultuurlijk karakter van de wijk (veel verstoring). Ook voor soorten uit soortgroepen amfibieën, vissen, reptielen, vlinders en libellen biedt de wijk geen geschikt biotoop.
Negatieve effecten op strikt beschermde soorten als gevolg van ingrepen zijn niet te verwachten.

Er worden geen negatieve effecten verwacht op strikt beschermde soorten omdat het gebied in de huidige situatie geen belangrijke functie heeft voor deze soorten. Er zijn, met het oog op de herontwikkeling en nieuwbouw, wel aanbevelingen toe doen om de situatie voor deze soorten te verbeteren. De aanbevelingen zijn in het onderzoek van gemeentewerken opgenomen.

Rotterdams beleid
Rotterdam heeft een verantwoordelijkheid voor de duurzame ontwikkeling van de stad en de haven. Dat heeft zich vertaald in een aantal beleidsvoornemens en ambities, zoals het Programma Duurzaamheid, Rotterdams Woningkwaliteit (RWK), het Waterplan Rotterdam, Gezond in de stad, de Rotterdamse aanpak luchtkwaliteit (RAL), het Rotterdam Climate Initiative (RCI).

Eén van de meest ambitieuze doelstellingen is om de CO2-uitstoot in 2025 met 50% te verminderen ten opzichte van het niveau van 1990. Ook wordt in 2025 gestreefd naar een energieneutrale gebouwde omgeving. Hiertoe zijn en worden convenanten afgesloten met corporaties en ontwikkelaars. Andere maatregelen zijn de invoering van het warmtenet en een regeling voor groene daken. In de bouwverordening is voor het warmtenet een aansluitplicht vastgelegd.

Het Bouwbesluit vormt het minimaal te realiseren kwaliteitsniveau in Nederland. De gemeente Rotterdam heeft daar boven op het document 'De Rotterdamse Woningkwaliteit' (RWK) opgesteld (meest recente versie maart 2005). Het RWK is een eenvoudig systeem van aanvullende kwaliteiten op het Bouwbesluit en bestaat uit zes thema's: oppervlakte, veiligheid, toegankelijkheid, duurzaamheid, flexibiliteit en comfort. Het RWK is vrijblijvend te gebruiken.

Hieronder staan een aantal duurzaam bouwen maatregelen, die toegepast kunnen worden bij nieuwe ontwikkelingen in Jaffa-West:

Geen zink gebruiken voor bijvoorbeeld dakgoten. Zink heeft de eigenschap uit te logen waarbij neerslag zink oplost in het regenwater. Een alternatief zijn stalen dakgoten.

Gebruik hout met een milieukeur, bijvoorbeeld FSC. Het keurmerk FSC geeft aan dat het hout uit een goed beheerd bos afkomstig is.

Pas waterbesparende maatregelen toe, bijvoorbeeld een waterbesparende douchekop of een waterbesparend toilet.

Maak gebruik van zonne-energie zoals een zonneboiler of zonnecellen.

Bekijk of nieuwe gebouwen uitgevoerd kunnen worden met een groen dak.

Het Rotterdam Climate Initiative is het nieuwe, ambitieuze klimaatprogramma waarbij de gemeente tracht de CO₂-uitstoot van Rotterdam fors terug te brengen. Om een belangrijke bijdrage aan deze doelstelling te leveren en energie te besparen, is het beleid van de gemeente Rotterdam er op gericht zoveel mogelijk woningen, bedrijven en voorzieningen aan te sluiten op een collectief warmtenet. Een warmtenet omvat een stelsel van leidingen waardoor warm water wordt gepompt voor verwarming en warm tapwater. Door het toepassen van industriële restwarmte als warmtebron voor het collectieve warmtenet wordt een bijdrage geleverd aan het behalen van de doelstellingen van de gemeente Rotterdam. Bij grootschalige toepassing, op gemeentelijk niveau, wordt een grote milieuwinst behaald op het gebied van het broeikaseffect (CO₂) en de lokale luchtkwaliteit (NO_x).

Met de aanpassing van de bouwverordening op 12 juli 2007 stimuleert de gemeenteraad de aansluiting op het warmtedistributienet. Indien in een deel van de gemeente een warmtedistributienet aanwezig is, dan moet een aldaar te bouwen bouwwerk zijn aangesloten op die publieke voorziening. Dit geldt indien het bouwwerk niet verder dan 40 meter van de dichtstbijzijnde leiding is gelegen, of als de kosten van de aansluiting niet hoger zijn dan bij een afstand van 40 meter.

Sinds 1995 is het verplicht een EPC-berekening (EnergiePrestatieCoëfficiënt in te dienen in het kader van het aanvragen van de omgevingsvergunning voor het bouwen).

Het Rotterdams beleid is erop gericht om bij nieuwbouwplannen de aandacht voor sociale veiligheid en leefbaarheid een integraal onderdeel te laten zijn van de planvorming. Bij het aspect leefbaarheid gaat het om fysiekruimtelijke voorzieningen voor de toegankelijkheid van gebouwen en openbare ruimten, het parkeren en stallen van auto's en fietsen, ruimte voor spelen en groen, bezonnings- en uitzichtconsequenties voor omwonenden, afvalmanagement en consequenties voor het beheer van de openbare ruimte.

Voor de leefbaarheid van de wijken is veiligheid van groot belang. Het gaat dan zowel om objectieve veiligheid (het voorkomen van criminaliteit) als om subjectieve veiligheid (het gevoel van veiligheid dat men ervaart). Beide aspecten spelen een rol bij de uitwerking van het plan. Bij de delen binnen het plangebied die conserverend zijn van aard, zal het zonodig verbeteren van de sociale veiligheid en leefbaarheid vooral uitgevoerd moeten worden via beheermaatregelen. Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om kleine fysieke ingrepen in de buitenruimte te plegen, zoals bijvoorbeeld het ondergronds aanbrengen van afvalcontainers. In deze delen zijn immers geen (grote) functionele wijzigingen voorgesteld.

Voor de overig deel wordt als toetsingsinstrument gebruik gemaakt van de nota "Ontwerpen voor een geëmancipeerde samenleving", dS+V, oktober 1996. Hierin zijn 3 hoofditems geformuleerd voor het stedenbouwkundig plan:

• het scheppen van ruimtelijke voorwaarden voor mannen en vrouwen om desgewenst werken en zorgen te kunnen combineren door (zorgvuldige) menging van de functies, het strategisch plaatsen van voorzieningen en de bereikbaarheid van de wijken te verzekeren;
• differentiatie en flexibiliteit van woningen;
• veiligheid als basisvoorwaarde voor een normaal maatschappelijk leven.

Met betrekking tot handhaving is er een groot verschil tussen een stedelijk gebied en een buitengebied. In tegenstelling tot in een buitengebied is het in een omvangrijk en dichtbebouwd stedelijk plangebied ondoenlijk alle bestaande illegale bebouwing en gebruik te inventariseren. In de praktijk is het lang niet altijd mogelijk om van buitenaf waar te nemen wat zich in een pand of op een besloten binnenterrein afspeelt en het ontbreekt aan capaciteit om hier in het kader van de opstelling van een bestemmingsplan een stelselmatig onderzoek naar in te stellen. Bovendien zou een dergelijke inventarisatie altijd een momentopname zijn. Het zou te ver voeren om uit de jurisprudentie, die leert dat er in beginsel een handhavingsplicht bestaat, af te leiden dat er ook in alle gevallen een opsporingsplicht bestaat.

Uiteraard zal altijd worden gereageerd op klachten van omwonenden. Doordat illegale situaties, die reeds in strijd waren met het voorgaande bestemmingsplan, worden uitgezonderd van het overgangsrecht, bestaat, op grond van de jurisprudentie, ook na langere tijd in beginsel nog de mogelijkheid om handhavend op te treden, indien een situatie aan het licht komt die redelijkerwijze niet eerder bekend kon zijn. Juridisch zijn deze situaties immers wegbestemd. Per geval zal door het bevoegde bestuursorgaan een zorgvuldige belangenafweging worden gemaakt.

Op 16 april 2002 hebben burgemeester en wethouders de "Kadernota handhaving dS+V" vastgesteld, waarin de beleidsuitgangspunten voor de handhaving op het gebied van de dS+V zijn vastgelegd. Deze nota wordt door de dagelijks besturen van de meeste Rotterdamse deelgemeenten formeel onderschreven. In de nota wordt de wijze waarop het handhavingsbeleid wordt georganiseerd vastgelegd. Zo is onder andere een Handhavingscommissie ingesteld, die advies uitbrengt. Voorts heeft het college een beleid ingezet dat is gericht op programmatisch handhaven (bijvoorbeeld horeca, kinderdagverblijven, verblijfsinrichtingen). Hierbij ligt de prioriteit bij veiligheid.

Op initiatief van Stichting Woonstad Rotterdam is gestart met de planvorming voor de herstructurering van Jaffa - West. De gemeente Rotterdam is hierbij betrokken door Stichting Woonstad Rotterdam en heeft meegedacht over de ruimtelijke en programmatische invulling en financiële haalbaarheid van de plannen. Op basis van programma studies, ruimtelijke schetsplannen en deskundigen ramingen is de financiële haalbaarheid van de plannen door partijen getoetst.

Bij deze toets is gekeken naar:

• Beschikbaarheid van gronden en terreinen (verwervingskosten, schadeloosstellingen, herhuisvesting zittende bewoners et cetera);
• Programmatische mogelijkheden en wensen (verhouding en aantal marktwoningen en huurwoningen, de bouwkosten en VON-prijzen, faseerbaarheid en mogelijke grondopbrengst);
• Civieltechnische aspecten van de herontwikkeling (onderzoek naar de bodemgesteldheid, groen-, water- en infrastructuur en de kosten van noodzakelijke en gewenste ingrepen).

Uit deze studie is de conclusie getrokken dat de herontwikkeling van Jaffa - West, conform de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten zoals omschreven in het masterplan, financieel neutraal te realiseren is.

Tussen Stichting Woonstad Rotterdam en gemeente is afgesproken dat Stichting Woonstad Rotterdam de herontwikkeling van Jaffa - West voor eigen rekening en risico gaat uitvoeren.

Om risico's tijdens de uitvoering te verminderen, en eventueel te kunnen bijsturen, is gekozen voor een gefaseerde herontwikkeling van de wijk. Voorafgaand aan iedere fase zal gekeken worden in welke mate de oorspronkelijke (financiële en programmatische) uitgangspunten nog gelden en of planaanpassing noodzakelijk is. De gemeente zal bij deze fase overgangen door Stichting Woonstad Rotterdam geraadpleegd worden.

De gemeente heeft een anterieure overeenkomst gesloten met Stichting Woonstad Rotterdam waarin het kosten verhaal op afdoende wijze is geregeld.

In die anterieure overeenkomst zijn daarnaast afspraken gemaakt en vastgelegd over prestaties en verantwoordelijkheden. De verantwoordelijkheid en het risico van de grond- en vastgoedexploitatie ligt volledig bij Stichting Woonstad Rotterdam.

De gemeente blijft verantwoordelijk voor haar reguliere (toetsende) taak en is voornemens voor het plan een (eenmalige) bijdrage vanuit het Investeringbudget Stedelijke Vernieuwing beschikbaar te stellen.

De in dit bestemmingsplan genoemde ontwikkeling van de school kan pas worden gerealiseerd na het doorlopen van een wijzigingsprocedure. Een dergelijke procedure zal niet eerder plaatsvinden dan nadat de financiële uitvoerbaarheid van dit project is gegarandeerd. Het is de bedoeling en de verwachting dat deze bevoegdheid binnen de planperiode gebruikt gaat worden.

In het kader van het overleg bij de voorbereiding van bestemmingsplannen, als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het conceptontwerpbestemmingsplan Jaffa-west toegezonden aan:

1. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland, directie DRM;

2. VROM-inspectie, regio zuidwest;

3. Dienst Centraal Milieubeheer Rijnmond;

4. N.V. Nederlandse Gasunie;

5. Rijkswaterstaat, directie Zuid-Holland;

6. Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten;

7. Ministerie van Defensie, dienst gebouwen, werken en terreinen;

8. Tennet Zuid-Holland;

9. Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard;

10 Stadsregio Rotterdam;

11 Ministerie van Landbouw, Natuurbeheer en Voedselkwaliteit;

12 Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond.

Slechts de eerste vier bovenvermelde overlegpartners hebben gereageerd. De reacties waren instemmend en gaven dan ook geen aanleiding tot het aanpassen van het conceptontwerpbestemmingsplan. Van de overige overlegpartners is geen reactie ontvangen.

Burgerparticipatie

In de collegevergadering van 15 juni 2010 hebben burgemeester en wethouders bij vaststelling van de startnotitie Jaffa-west besloten geen inspraak te verlenen als bedoeld in de Inspraakverordening 2005.

Dit is conform de algemene beleidslijn om voor bestemmingsplannen geen inspraak te verlenen, tenzij er een bijzondere reden is om dat wel te doen. Daarvan was volgens het College in dit geval geen sprake. Voorts zijn bewoners – in het kader van het vaststellen van het masterplan Jaffa, dat grondslag vormt voor het voorliggende ontwerpbestemmingsplan Jaffa-west – tijdens informatievonden regelmatig geïnformeerd over de voorgestane ontwikkeling in het gebied. Bewoners hebben toen hun mening kunnen geven. Bovendien gaat het hier om een relatief klein gebied met weinig of geen complexe planologisch relevante belangen. Daarom wordt thans – in het kader van de burgerparticipatie – voorgesteld te volstaan met een informatiebijeenkomst ten tijde van de periode waarin het ontwerp ter inzage ligt. Aanwezigen zal bij die gelegenheid de mogelijkheid geboden worden hun eventuele mening het karakter van een formele zienswijze te geven, waarna deze als zodanig zal worden meegenomen in de bestemmingsplanprocedure.