Het bestemmingsplan Transformatie Voetbalvelden Overschiese Kleiweg met identificatienummer NL.IMRO.0599.BP2219TransVoetOv-va01 van de gemeente Rotterdam.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam of een andere deskundige op het gebied van archeologie.

Een of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een percentage dat aangeeft hoeveel van het oppervlak van een bestemmingsvlak door gebouwen mag worden ingenomen.

1. a. woningen, kantoorgebouwen, hotels, restaurants, winkels en bedrijfsgebouwen, voor zover deze objecten niet tot de categorie 'kwetsbare objecten' behoren;
2. b. sporthallen, zwembaden, speeltuinen;
3. c. sport- en kampeerterreinen en terreinen bestemd voor recreatieve doeleinden, voor zover zij niet tot de categorie 'kwetsbare objecten' behoren;
4. d. andere objecten die met de onder a en b genoemde gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin doorgaans aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voor zover die objecten niet tot de categorie 'kwetsbare objecten' behoren;
5. e. objecten met een hoge infrastructurele waarde, zoals een telefoon- of elektriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voor zover die objecten wegens de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen de gevolgen van dat ongeval.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Het tussen twee opeenvolgende vloeren (of tussen een vloer en plat dak) gelegen, voor verblijf geschikt deel van een gebouw. Een kap, vliering, zolder, souterrain, alsmede een dakopbouw binnen het theoretisch profiel van een kap, worden niet als een afzonderlijke bouwlaag beschouwd. Alleen ingeval een dakopbouw of dakkapel breder is dan tweederde van de pandbreedte, wordt dit als een aparte bouwlaag geteld.

NB: onder het "theoretisch profiel van een kap" wordt verstaan de ruimte binnen een kap met schuine zijden waarvan de hellingshoek ten minste 20 en maximaal 60 graden bedraagt, tenzij in de bestemmingsregels in hoofdstuk 2 anders is bepaald.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Bouwverordening Rotterdam 2010, zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Het vloeroppervlak van een bouwwerk, inclusief de niet direct voor het hoofddoel bruikbare ruimten (bijvoorbeeld bij een productiebedrijf of winkel, de magazijn-, expeditie-, kantoorruimten). Gebouwde parkeervoorzieningen worden niet tot het b.v.o. gerekend.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

Vrijstaand gebouw dat door constructie en/of afmetingen ondergeschikt is aan een hoofdgebouw gelegen op hetzelfde perceel.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ter verkoop, verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1. a. een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidswering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede,
2. b. een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits deze niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

In dit verband wordt onder een geluidsgevoelige ruimte verstaan een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon- of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van ten minste 11 m².

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Hieronder worden verstaan de in de Wet geluidhinder aangewezen objecten: woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen en kinderdagverblijven.

NB: Delen van deze gebouwen kunnen worden uitgezonderd wanneer deze een bestemming krijgen voor een functie die niet als geluidsgevoelig kan worden beschouwd.

woningen met een eigen tuin.

Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Een afdekking van een gebouw met schuine zijden waarbij de hellingshoek ten minste 20 en ten hoogste 60 graden bedraagt.

1. a. woningen, met uitzondering van:
   1. 1. verspreid liggende woningen van derden met een dichtheid van maximaal twee woningen per hectare;
   2. 2. dienst- en bedrijfswoningen van derden;
2. b. gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, zoals:
   1. 1. ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
   2. 2. scholen;
   3. 3. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen;
3. c. gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, zoals:
   1. 1. kantoorgebouwen en hotels met een b.v.o. van meer dan 1500 m² per object;
   2. 2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk b.v.o. meer dan 1000 m² bedraagt en winkels met een totaal b.v.o. van meer dan 2000 m² per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd;
4. d. kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen.

De bovenkant van het aansluitende, afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein het gemiddelde van die bovenkanten wordt aangehouden.

Voorzieningen op het gebied van onderwijs, religie, gezondheidszorg, cultuur, maatschappelijke dienstverlening en publieke dienstverlening.

De DCMR Milieudienst Rijnmond of de daarvoor in de plaats tredende instantie.

Het Normaal Amsterdams Peil is de referentiehoogte waaraan hoogtemetingen in Nederland worden gerelateerd.

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de kruin van de weg;
2. b. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang niet aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang, na voltooiing van de aanleg van dat terrein.

Indien een bouwwerk aan meer dan één weg wordt gebouwd, is het peil van de hoogstgelegen weg maatgevend.

een volwaardige, permanent bewoonde woning met een gebruiksoppervlak (GBO) van maximaal 50 m².

De Wet geluidhinder zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan.

de Woningwet zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een bouwwerk.

Van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels verspringen of niet evenwijdig lopen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte.

Vanaf het punt van de gevel van een gebouw welke het dichtst bij de perceelsgrens is gelegen, haaks op de perceelsgrens.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, met bijbehorende voet- en fietspaden, ontsluitingswegen en watergangen;
2. b. uitstekende delen aan gebouwen die toegelaten zijn krachtens een aangrenzende bouwbestemming;
3. c. kleinschalige voorzieningen voor openbaar nut en verkeer en vervoer.

Op de voor 'Groen' bestemde gronden mag niet worden gebouwd, behoudens

1. a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, welke in de bestemming passen, zoals straatmeubilair, slagbomen, kleinschalige speeltoestellen, huisvuilcontainers, niet groter dan 10 m³ (al dan niet ondergronds), bruggen, duikers, met dien verstande dat bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van terrassen uitsluitend zijn toegelaten indien deze vergund zijn op het moment van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
2. b. uitstekende delen aan gebouwen, niet dieper dan 2 meter uit de gevel en ten minste 3,5 meter boven maaiveld;
3. c. kleine gebouwen voor openbaar nut, verkeer en vervoer, zoals gemaalgebouwtjes, telefooncellen, gasdrukregel- en meetstations, wachthuisjes e.d., niet groter dan 80 m3;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de ondergrondse spoorverbinding.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, alsmede tuinen, groen, water en ontsluitingswegen en -paden;

Woningen mogen mede worden gebruikt voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, mits:

1. a. de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft, waarbij het bruto vloeroppervlak van de woning voor ten hoogste 30% mag worden gebruikt voor een aan huis gebonden beroep of bedrijf;
2. b. ten aanzien van een aan huis gebonden bedrijf sprake is van een bedrijf tot en met categorie 1 als bedoeld in de bij deze regels horende lijst van bedrijfsactiviteiten;
3. c. de gevel en dakrand van de woning niet worden gebruikt ten behoeve van reclame-uitingen;
4. d. er geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden die betrekking hebben op het onderhouden en repareren van motorvoertuigen;
5. e. er geen detailhandel plaatsvindt, tenzij als ondergeschikt onderdeel van het aan huis gebonden beroep of bedrijf.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.3 van de toegestane bedrijfsactiviteiten ten behoeve van andere bedrijfsactiviteiten dan die primair zijn toegelaten, welke - gehoord de milieudeskundige - daarmede naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn.

De voor 'Wonen - Landgoed' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gestapelde woningen, met de daarbij behorende voorzieningen zoals gezamenlijke (recreatie) ruimte (inpandige) bergingen en garageboxen, aanbouwen, bijgebouwen, alsmede tuinen, groen, water en ontsluitingswegen en -paden;
2. b. erf, behorende bij bovengenoemde functies.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.3 terzake van de toegestane bedrijfsactiviteiten ten behoeve van andere bedrijfsactiviteiten dan die primair zijn toegelaten, welke - gehoord de milieudeskundige - daarmede naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn.

De voor 'Wonen - Lint' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen van het type 'Tiny Houses' of 'grondgebonden woning', met de daarbij behorende voorzieningen zoals gezamenlijke (recreatie) ruimte (inpandige) bergingen en garageboxen, aanbouwen, bijgebouwen, alsmede tuinen, groen, water en ontsluitingswegen en -paden,
2. b. erf, behorende bij bovengenoemde functies.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.3 ter zake van de toegestane bedrijfsactiviteiten ten behoeve van andere bedrijfsactiviteiten dan die primair zijn toegelaten, welke - gehoord de milieudeskundige - daarmede naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen zijnde archeologische waarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Ingeval noch de regels, noch de verbeelding (plankaart) duidelijkheid verschaffen over de wijze van afdekking van gebouwen, mogen gebouwen zowel met een kap als plat worden afgedekt.

Een souterrain mag niet hoger reiken dan 2 meter boven peil.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van de regels van dit bestemmingsplan voor afwijkingen van toegestane afmetingen, maten (waaronder minimale en maximale afstanden) en percentages tot niet meer dan 10% van die afmetingen, maten en percentages, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid, de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken en de milieusituatie.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van de regels van dit bestemmingsplan ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, ten behoeve van technische voorzieningen op het dak, welke noodzakelijk zijn voor het doelmatig functioneren van het bouwwerk, zoals liftopbouwen, lichtkoepels, schoorstenen, antennemasten, luchtverversingsapparatuur, glazenwas installatie e.d., mits de overschrijding van de maximum bouwhoogte niet meer dan 5 meter bedraagt, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en het gebruik van gronden of bouwwerken op grond van de regels in hoofdstuk 2, kan uitsluitend worden verleend als voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen, overeenkomstig het in de gemeente Rotterdam geldende beleid ten aanzien van parkeren.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen kan alleen worden verleend wanneer er is aangetoond dat een goed woon- en leefklimaat conform SBR richtlijn B gegarandeerd kan worden met betrekking tot het aspect trillingshinder.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Transformatie Voetbalvelden Overschiese Kleiweg'.

Aan de Overschiese Kleiweg was tot 2009 een voetbalvereniging AVS Terminal gevestigd. De club fuseerde met een andere vereniging, waardoor het terrein vrijkwam. Het werd tijdelijk in gebruik gegeven om een mogelijke kraak van het vastgoed tegen te gaan. Sindsdien zijn er verschillende ideeën voor een herbestemming van de voormalig voetbalvelden de revue gepasseerd, maar uiteindelijk is het terrein anno 2022 nog steeds beschikbaar voor herontwikkeling.

Uitgangspunt voor herontwikkeling van de locatie van de Voormalige Voetbalvelden is het creëren van een waardevol woonmilieu dat recht doet aan de bijzondere ligging tussen een historisch lint van bebouwing en een landschappelijk parkzone, de Steilrand. Voor deze ontwikkeling is een Nota van Uitgangspunten opgesteld waarin de kaders van de ontwikkeling staan beschreven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in de omgeving

De locatie van de Voormalige Voetbalvelden, het plangebied, is gelegen in Overschie. Het ligt aan en achter de Overschiese Kleiweg. Ten noorden ervan ligt Park Zestienhoven, één van de nieuwe grote woningbouw gebieden van Rotterdam Noord. Aan de oostkant ligt het verzorgingstehuis Stadzicht, van de Stichting Laurens. Aan de westkant wordt het plangebied begrensd door de tunnel van de Hoge Snelheidslijn (HSL).

Tussen Park Zestienhoven en het plangebied ligt de zogenaamde Steilrandzone, een historische dijk, die nu wordt gebruikt als landschappelijke parkzone, met fiets en wandelroutes.

Het plangebied zelf ligt momenteel (grotendeels) braak. De sportvelden zijn niet meer in gebruik, de opstallen worden via leegstandsbeheer tijdelijk verhuurd.

Figuur 1.2 Positie voormalige voetbalvelden in Overschie (opentopo, 2021)

Ter plaatse van het plangebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

• Bestemmingsplan Franciscus, vastgesteld op 12 mei 2016;
• Bestemmingsplan Zestienhoven, vastgesteld op 9 juli 2019;
• Parapluherziening parkeernormering Rotterdam, vastgesteld op 14 december 2017;
• Parapluherziening biologische veiligheid, vastgesteld 14 juni 2014;
• Ontwerpparapluherziening evenementen.

Figuur 1.3 Vigerende bestemmingsplannen aaneen

De huidige bestemming van de te ontwikkelen gronden is groen. Om woningbouw mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging nodig.

Dit bestemmingsplan heeft een bijzondere juridische status. Bestemmingsplannen zijn gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en zijn dan ook bedoeld om 'goede ruimtelijke ordening' te faciliteren. Dit bestemmingsplan is naast een bestemmingsplan op basis van de Wro ook een bestemmingsplan 'met verbrede reikwijdte' op grond van de Crisis- en herstelwet (Chw) en het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet.

Het doel van dit bestemmingsplan is om de transformatie van de voetbalvelden aan de Overschiese Kleiweg mogelijk te maken. Het bestemmingsplan biedt hierbij enige flexibiliteit in de verdere uitwerking hiervan. Bij een regulier bestemmingsplan gelden hier een aantal beperkingen voor. Ontwikkelingen moeten namelijk uitvoerbaar en voldoende uitgewerkt zijn om ze in een bestemmingsplan te kunnen vastleggen.

Vanwege de beoogde flexibiliteit wordt er in dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van artikel 7c, lid 10, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Hiermee verkrijgt de gemeente de mogelijkheid om het opstellen van een exploitatieplan uit te stellen tot het moment van het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor het kostenverhaal niet anderszins verzekerd is. Dit betekent dat indien er op het moment van aanvraag omgevingsvergunning geen anterieure overeenkomst is gesloten met de betreffende grondeigenaar, het college van B&W kan overgaan tot het vaststellen van een exploitatieplan.

De Oude Kleiweg-Zestienhovensekade-Overschiese Kleiweg is een eeuwenoude, doorlopende route die vanaf Overschie naar Hillegersberg loopt. Van oorsprong ligt de route op een oude kreekrug, een hogere zone in het veenlandschap die duizenden jaren geleden is gevormd door afgezette rivierklei. Tijdens de inklinking van het veen waren kreekruggen geschikt voor bewoning en bedrijvigheid.

Uit recent archeologisch onderzoek juist ten oosten van het plangebied, waar de HSL de Kleiweg kruist, is gebleken dat de ontwateringsgeul in meerdere fasen watervoerend en sedimenterend is geweest: in de late prehistorie, de Romeinse tijd en mogelijk de Late Middeleeuwen. De Kleiweg diende in de Middeleeuwen als basis voor de ontginning van het veenmoeras waarbij onder meer de Oudendijkse Polder, de Berch Polder en de polder Sestienhoven werden aangelegd. De nieuwe vruchtbare akkerbouwgronden werden met windmolens drooggemalen en verdeeld in langgerekte kavels die haaks op de ontginningsbasis lagen. Vanuit de stenen huizen en boerderijen op het platteland namen boeren het land in gebruik.

In de 17e eeuw vormde het winstgevende turfsteken een belangrijke bron van inkomsten in Schieland, maar door de 'veenhonger' verveende het landschap tot grote waterplassen. Daarom werden in de 18e eeuw nieuwe polders drooggemaakt, zoals bijvoorbeeld de Laag Oudendijkse, de Laag Zestienhovensche en de Schiebroekse polder. Kenmerkend voor deze polders is de aanleg van een ringdijk, een ringvaart en een molengang met vijzelmolens. De droogmakerijen kwamen lager te liggen dan de oudere veenpolders en moesten voortdurend bemaald worden.

De toenemende verstedelijking van de stad Rotterdam leidde tot de aanleg van moderne infrastructuur. Ten westen van de spoorlijn (Schiebroek/Overschie) behield de Kleiweg echter haar landelijke karakter. Het lange lint trok in de 20ste eeuw verschillende particuliere opdrachtgevers aan die er een landhuis of dijkwoning lieten bouwen, soms gecombineerd met een (tuinders) bedrijf.

De individuele bouw heeft door de jaren heen een grote diversiteit opgeleverd waarin contemporaine bouwstijlen als de Amsterdamse School met de karakteristieke expressieve baksteendecoraties, houttoepassingen en robuuste dakvormen of juist de boerderijen uit de omgeving inspiratiebron zijn geweest. Opvallend zijn de grote rietgedekte landhuizen met hoge dakkap met twee of drie woningen en de panden die op boerderijen lijken; langgerekte, diepe panden met een hoge mansardekap en enig siermetselwerk, soms met een bedrijfsloods of schuur.

Sinds de 18e eeuw stond hier het Landgoed Stadzicht. Hierdoor is de oude polderstructuur met zijn lange smalle sloten en het door de natte ondergrond ontstane moerasbos lange tijd intact gebleven. Het landgoed zelf kreeg een grotere waterpartij als spiegelvijver.

Figuur 2.1 Landgoed Stadzicht (stadsarchief Rotterdam)

Tussen 1968-1974 is het landgoed gebouw gesloopt en kwam het zorgcomplex Stadzicht ervoor in de plaats. Hiermee verdween een groot deel van de polderstructuur, al werd het achterste deel, tegen de Steilrand aan, gebruikt als wandelpark voor de bewoners en hun bezoekers. Aan dit deel van de Overschiese Kleiweg liggen enkele panden die beeldbepalend zijn. Dit zijn nummer 519, het koetshuis (of portiershuis), behorende bij het voormalige Landgoed Stadzicht en een tweetal woningen op Overschiese Kleiweg 567 en 569.

Concluderend kan gesteld worden dat de historische linten een rijke cultuurgeschiedenis kennen waarin de ontwikkeling van de stad Rotterdam een grote rol heeft gespeeld. De Overschiese Kleiweg is cultuurhistorisch waardevol vanwege de volgende constateringen:

• de historische route over de oude kreekrug is grotendeels intact waarbij het kronkelige tracé en het dijklichaam karakteristiek zijn;
• de ontginningsbasis van de middeleeuwse polders en een deel van de middeleeuwse verkaveling is nog zichtbaar in het landschap, herkenbaar aan dijklichamen, vaarten en weilanden met sloten;
• langs het westelijke deel van de landelijke route liggen diverse laat 19e eeuwse boerderijen en woningen in typerende bouwstijl die herinneren aan de agrarische bloeiperiode;
• langs de route liggen landhuizen die karakteristiek zijn voor de 20ste eeuwse invulling van de rafelige stadsrand.

De huidige cultuurhistorische waarden zitten met name op het landschappelijk vlak, met de nog aanwezige polderstructuren van sloten en legakkers, de Steilrand en de oude lintstructuur.

In 2014 is voor het Kleiweggebied een cultuurhistorische Verkenning opgesteld, daarin is de historie van het gebied beschreven en gewaardeerd. Voor het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen beeldbepalende gebouwen opgenomen.

Beleidskader

Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van de Rotterdamse archeologie is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden.

De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld.

Het vaststellen, waarderen en documenteren van archeologische waarden vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureau-onderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen.

Archeologische verwachting

In het plangebied is vooral een verhoogde kans op de aanwezigheid van vondsten en bewoningssporen uit de Middeleeuwen en de Nieuwe tijd. In het plangebied geldt 'Waarde- Archeologie 2'.

Waarde - Archeologie 2

Voor het gebied waar het oude klei-op-veen landschap nog aanwezig is, maar dat wel is overbouwd of aangetast en tevens het gebied waar turfwinning heeft plaats gevonden (Waarde - Archeologie 2) geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor bouw- en graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 0,50 meter beneden maaiveld en tevens een oppervlakte beslaan groter dan 100 m².

Figuur 2.2 Archeologische waardenkaart

Conclusie

Het aspect archeologie staat de ontwikkeling niet in de weg. Indien bouw- en/of graafwerkzaamheden dieper reiken dan 0,50 meter beneden maaiveld en tevens een oppervlakte beslaan groter dan 100 m², dan dient het plan in het kader van de vergunningverlening te worden beoordeeld door de afdeling Archeologie van de gemeente Rotterdam.

Het plangebied is groter dan alleen de niet meer in gebruik zijnde voetbalvelden. De voormalige kantines, parkeerplaats en bijgebouwen behoren ook tot het plangebied.

Figuur 2.3 Plangebied

Het plangebied wordt grofweg begrensd door de locatie Stadszicht van Stichting Laurens Woonzorg aan de oostzijde, de bestaande woningen langs de Overschiese Kleiweg (zuidzijde), de HSL tunnelzone (westzijde) en de Steilrandzone aan de west en noordzijde. Omliggende gebieden hebben invloed op nieuwe ontwikkelingen op de terreinen. Ze bepalen sfeer, geven identiteit en aanleidingen om op te reageren.

Tegen het plangebied aan bevinden zich een aantal terreinen, die eigendom zijn van andere partijen dan de gemeente. De terreinen buiten dit gebied moeten, via de Wet Voorkeursrecht gemeente (WVG), bij verkoop, eerst aan de gemeente Rotterdam aangeboden worden. Deze terreinen zouden dan kunnen worden toegevoegd aan de herontwikkeling. Het is niet bekend wanneer dat zou plaatsvinden. Het is wel de bedoeling, dat een uitbreiding op deze terreinen aansluit bij de gehele ontwikkeling van de voormalige voetbalvelden.

Aan de noord- en westkant is, in groen, een zone aangeduid, die niet bebouwd mag worden. De noordrand heeft een hoge ecologische waarde (zie bijlage 11). De westrand mag, ter bescherming van de HSL tunnel, niet bebouwd worden. Deze groenzone mag wel als parkgebied gebruikt worden, als onderdeel van de herontwikkeling.

Ontwerpmotieven

Voor het plangebied zijn vijf stedenbouwkundige en landschappelijke ontwerpmotieven opgesteld. Deze zijn gebaseerd op bestaande structuren en toekomstige ontwikkelingen op hoofdlijnen. Deze zijn:

• Doorzetten en verdikken van de lintstructuur;
• Landgoedzone vergroten;
• Structuur van oude polderlijnen als onderlegger;
• De Steilrand herkenbaar en zichtbaar houden;
• Ontsluiting en fijnmaziger padenstructuur.

Doorzetten en verdikken van de lintstructuur

De bebouwing langs de Overschiese Kleiweg is een belangrijke cultuurhistorische kwaliteit in dit deel van Overschie. Deze weg, met zijn losse bebouwing heeft een rustieke landelijke sfeer, die het gevoel van vroegere jaren heeft behouden. De woningen langs dit lint zijn niet allen ‘historisch’. Binnen de typologie van losstaande woningen en korte rijtjes (maximaal 4 woningen) is een divers palet aan architectonische verschijningsvormen te vinden. Het zijn grondgebonden woningen met een schuine kap (mansarde, zadel, wolfs, langs of haaks) en een lage goot.

De verkaveling achter het Lint mag een uitwerking krijgen in de vorm van een voor- en achtererf, zoals ook te zien is ten westen van het plangebied. Ook voor een tweede linie achter de bestaande lintbebouwing is een dergelijk programma passend. Hierbij zou de ontsluiting ook via een ontsluitingsstraat op het terrein van de voetbalvelden kunnen komen te liggen. Het positioneren van achtertuinen tegen de bestaande achtertuinen van de Overschiese Kleiweg is goed mogelijk. Hiermee kan een passende overgang worden gemaakt tussen de landgoedzone en het lint.

Figuur 2.4 Visuele weergave doorzetten en verdikken lintstructuur

Landgoedzone vergroten

Tussen de Steilrand, de oude polderdijk en de lintbebouwing van de Overschiese Kleiweg stond tot 1968 het landgoed Stadzicht. Dit tussenland, ‘achter’ het lint, had van oudsher al een wisselend programma, eerst polder, toen landgoed en later een verpleegtehuis en sportvelden. Het was niet gekoppeld aan de lintbebouwing of de Steilrand, maar had een eigenstandige, losse ontwikkeling tussen deze twee langgerekte landschappelijke structuren.

Een nieuwe ontwikkeling, met een losse setting van gebouwen, als een landgoed in een groene setting, is een passende nieuwe invulling voor dit nu lege terrein. De oude polderstructuur en de sfeer van het bestaande het waterrijke parkbos rondom Stadzicht, vormen de basis voor de inrichting van deze landgoedzone.

Figuur 2.5 Visuele weergave vergroten landgoedzone

Structuur van oude polderlijnen als onderlegger

De polders in dit gebied zijn met legakkers en poldersloten drooggemaakt. Deze slotenstructuur is nog steeds zeer herkenbaar in de huidige situatie. De bestaande volkstuincomplexen volgen allen deze structuur en ook in het moerasbos van Stadzicht is deze structuur de onderlegger. Dit wordt ook de basis voor de uitwerking van de ontwikkellocatie. De smalle toegangswegen worden begeleid door water en bomenrijen (bijvoorbeeld knotwilgen) om deze polderstructuur zichtbaar te maken en houden.

Gezien de aanzienlijke wateropgave voor het gebied, zal water sowieso een grote rol gaan spelen in de uitwerking van het ontwerp. Een goede integratie van landschap, bebouwing en water is dus een voorwaarde.

Figuur 2.6 Visuele weergave structuur oude polderlijnen

De Steilrand herkenbaar en zichtbaar houden

In dit deelgebied kent de Steilrand een continue groene inrichting en wordt over de gehele lengte geflankeerd door een fiets-wandelpad en watergangen. Kenmerkend voor de Steilrand is de zichtbaarheid van het hoogteverschil, herkenbaar door de verschillende waterpeilen tussen het hoge en het lage water. Echter langs grote delen van de Steilrand is de beplanting zo dicht dat het hoogteverschil niet langer zichtbaar is. Ook doet de vele opslag van brandnetels en bramen de natuurlijke uitstraling van het gebied tekort.

Ten noorden van de Steilrand liggen park en woonwijk Park-16-Hoven. De groenstructuur van de Steilrand ligt vrij autonoom naast het park en de wijk. De Steilrand kan door middel van doorzichten, extra fiets- of wandelverbindingen en de uitstraling van het groen, meer betrokken worden bij park en wijk. Het versterkt de bestaande groene ecologische kwaliteit van de landgoederenzone en de nieuwe woonkwaliteit die daarbinnen gerealiseerd kan worden.

Figuur 2.7 Visuele weergave steilrand herkenbaar en zichtbaar houden

Ontsluiting en fijnmaziger padenstructuur

De ontsluiting van het plangebied voor autoverkeer verloopt via de Overschiese Kleiweg. Daarvoor zijn twee entrees te maken naar het nieuwe woongebied. De eerste is de bestaande toegang naar de parkeerplaats van de voormalige voetbalvereniging. Dit wordt, gezien de huidige breedte én de naastgelegen parkstrook met grote bomen, de hoofdentree. Deze geeft een centrale toegang tot het plangebied. Een tweede toegang kan naast huisnummer 597 gemaakt worden. Dit is een smallere strook, die voorheen in gebruik was als onderhoudsweg voor beheer van de voetbalvelden. Dit wordt een secundaire toegang, met name voor fietsers en nood- en hulpdiensten.

In de toekomst zou het mogelijk kunnen zijn om een derde toegang te maken naar het gebied. Dit zou dan de tweede volledige auto-ontsluiting zijn, die loopt via het terrein van Stadzicht van Stichting Laurens. Deze optie wordt als een optie opgenomen binnen het uit te werken plan.

Naast deze straten komen er ook een aantal voet- en of fietspaden over het terrein. Deze bieden de mogelijkheid om verschillende ommetjes door de nieuwe woonbuurt te maken. Deze paden worden ook gekoppeld aan de fietsroute op de HSL-tunnel en worden zo onderdeel van het hele langzaam verkeersnetwerk van de Steilrand en Park Zestienhoven. De paden zouden (in de toekomst) ook gekoppeld kunnen worden aan de bestaande routes over het terrein van Stadzicht. Hiermee kan de hele landgoedzone toegankelijk worden voor wandelaars en mogelijk ook fietsers.

Figuur 2.8 Visuele weergave ontsluiting en fijnmaziger padenstructuur

Programma

Overschie is een groen stedelijk gebied, wat zich goed leent voor het aantrekken en vasthouden van meer draagkrachtige doelgroepen. Wat betreft de situatie van de woningvoorraad is er een vraag naar meer middeldure en dure gezins- en benedenwoningen, die worden nu vooral bezet door (alleenstaande) ouderen. Daarnaast is er een vraag naar ruime appartementen met lift (voor ouderen), voornamelijk in het middeldure en dure segment. Zo staat het gewenste programma voor dit gebied in de Woonvisie omschreven.

Er wordt voor dit specifieke plangebied gevraagd om een mix van vrijstaande woningen en landgoed-appartementen. Ook is er ruimte voor zogenaamde Tiny houses, voorkomend uit de moties Op De Kleintjes Letten (2017) en Klein Wonen, Groots Leven (2018), waarvoor deze locatie de mogelijkheid tot ontwikkelen biedt.

Appartement - Landgoed

Een Landgoed bestaat hier uit eigenstandige appartementengebouwen, die los in een parkomgeving staan. Het totaal van gebouwen én park is het Landgoed. Er is geen sprake van een verdeling van gronden met private tuinen in het park, het landgoedpark is één collectief. Het landgoed wordt voor een deel uitgegeven terrein, en een deel openbaar gebied. De openbare delen kunnen gezien worden als een landgoedpark, toegankelijk als wandelgebied. De toegangswegen en paden liggen ook in het openbare deel, in bezit van en in beheer bij de gemeente. Aan de appartementengebouwen wordt een deel van het park toegewezen als privaat. Dit is het domein van de bewoners voor bijvoorbeeld parkeren voor hun bezoekers en bij het gebouw horende faciliteiten. De appartementsgebouwen zijn 5 lagen hoog, met de mogelijkheid voor accenten tot 7 lagen.

Grondgebonden woningen

De grondgebonden woningen zijn onderdeel van het doorzetten van het bestaande lint, de ‘verdikking’ ervan achter de bestaande bebouwing van de Overschiese Kleiweg. Zij sluiten dus altijd aan bij deze bestaande lintstructuur. De vorm ervan is passend voor deze historische structuur. Het gaat hier om vrijstaande en/ of twee-onder-één-kap woningen, die projectmatig ontwikkeld worden, om de bouwperiode zo kort mogelijk te houden. De woningen krijgen een lage goot (op maximaal 5.00 meter hoogte), een nokhoogte van maximaal 8,50 m en hebben allen een kap. Ze staan op minimaal 5 meter afstand van de kavelgrens. De architectuur is rustiek modern, eigentijds, met gebruik van duurzame materialen die fraai verouderen.

Tiny houses

Tiny houses zijn een zeer specifieke, kleine variant van permanente, vrijstaande, grondgebonden woningen. Het zijn dus geen mobiele woningen. Ze hebben een architecturale kwaliteit en een vormgeving die past bij een vaak meer landelijke of groene omgeving. In dit geval wordt aansluiting gezocht bij het historische lint of een parkachtig landgoed. De Tiny houses voor deze locatie worden projectmatig ontwikkeld, om de bouwperiode zo kort mogelijk te houden en de bouwlogistiek bij één partij te houden. Voor deze kleine woningen worden een aantal specifieke randvoorwaarden meegegeven, zoals een heldere hoofdvorm, los van elkaar, interactie met buiten, natuurlijke en duurzame materialen en geen (zichtbare) technische installaties aan de buitenkant. Ook voor de bijgebouwen en bouwwerken gelden specifieke regels, zo mag per kavel maar één bijgebouw worden bijgebouwd.

Programma in cijfers

Het programma bestaat uit maximaal 99 woningen, opgebouwd uit:

• Maximaal 60 appartementen van minimaal 85 m² BVO en maximaal 150 m² BVO. De appartementengebouwen worden maximaal 5 lagen hoog (tot 15 m hoogte t.o.v. maaiveldpeil) met mogelijkheid voor een accent tot 7 lagen (tot 21 m hoogte t.o.v. maaiveldpeil). Het domein voor het appartementsgebouw is 15% van het totale deel dat als Landgoedzone is bestemd.
• Maximaal 39 grondgebonden woningen, bestaande uit:
  1. 1. Minimaal 5 Tiny houses, grondgebonden van maximaal 50 m² GBO. Deze worden uitgevoerd in maximaal 2 lagen (inclusief kap) en daarmee maximale nokhoogte op 6 meter t.o.v. maaiveldpeil. De kavelgrootte is maximaal 200 m² waarbij het bebouwingspercentage van de footprint van het gebouw maximaal 25% van het kavel bedraagt.
  2. 2. Maximaal 22 grondgebonden woningen. Deze vrijstaand en/ of twee-onder-één kap, hebben een BVO van 200-250 m². De maximale hoogte is 2 lagen met kap, met een goot- en nokhoogte van respectievelijk maximaal 5 m en 8,5 m t.o.v. maaiveldpeil. De kavelgrootte is 450-500 m² met een bebouwingspercentage van de footprint van het gebouw van maximaal 25% van het kavel.

Al het bewonersparkeren dient op eigen terrein gerealiseerd te worden. Bij de appartementen zal dit grotendeels (70 %) onder het appartementengebouw worden gemaakt. Het overige, vooral bezoekersparkeren (voor de appartementen) kan buiten het gebouw, op maaiveld, passend geïntegreerd in het landgoedpark, naast het gebouw. Dit wordt verder toegelicht in paragraaf 5.2.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, (vastgesteld 11 september 2020) loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen we in gebieden komen tot betere, meer geïntegreerde keuzes. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de NOVI, die gekenmerkt wordt door een hoog abstractie en schaalniveau. Ook uit het Barro volgens geen beperkingen die van invloed zijn op het plan.

Ieder plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven.

De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Volgens jurisprudentie is in beginsel pas sprake van een stedelijke ontwikkeling bij plannen voor meer dan 11 woningen of een functiewijziging vanaf 500 m² bvo. Het geldende bestemmingplan is vertrekpunt in de beoordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is.

Toetsing stedelijke ontwikkeling

Het programma bestaat uit maximaal 99 woningen:

• maximaal 60 appartementen;
• maximaal 39 grondgebonden woningen, waarvan minimaal 5 Tiny houses;

Woningbouw in de beoogde omvang (maximaal 99 woningen) kan worden gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het plangebied zijn nu geen woningen mogelijk.

Provinciale woningbehoefteraming

Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2021 blijkt dat in de periode 2021-2030 in de Rotterdamse regio behoefte is aan ruim 61.000 woningen. Bovendien zijn 22.150 woningen nog niet regionaal toegedeeld. De nieuwe raming komt hoger uit dan die uit 2019, wat betekent dat er in de gemeente Rotterdam ook meer woningen nodig zijn.

Figuur 3.1 Gewenste Woningvoorraadtoename regio Rotterdam (bron: WBR 2021)

Regionale afspraken en woningbehoefteraming

In het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam (januari 2019) is (mede op basis van een eerdere prognose) afgesproken dat Rotterdam zich inzet om 30.000 woningen aan de voorraad toe te voegen. De hogere prognose van de WBR 2021 is aanleiding om deze regionale afspraken te actualiseren.

ABF Research heeft in opdracht van het Samenwerkingsverband Wonen Regio Rotterdam de actuele woningbehoefte voor de gemeenten in de regio Rotterdam onderzocht (Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam, Abf 2021). De belangrijkste conclusie is dat de regio meer woningen moet toevoegen dan er is afgesproken in het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018 - 2030 (Regioakkoord). Hierbij moet de focus vooral komen te liggen op de uitbreiding van de sociale en middeldure woningvoorraad. Deze opgave betreft alle regiogemeenten, zowel de randgemeenten als de centrumgemeenten Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen.

De netto uitbreidingsopgave voor de regio Rotterdam betreft 72.400 woningen tussen 1 januari 2020 en 31 december 2030. In Rotterdam is de netto uitbreidingsbehoefte 38.200 woningen.

Kwalitatieve behoefte

Met het oog op een betere balans in de Rotterdamse woningmarkt is in het huidige gemeentelijk beleid (Addendum Woonvisie) de verhouding 20% sociaal segment, 30% middensegment, 30% hoger segment en 20% topsegment vertrekpunt.

Uit het regionale behoefteonderzoek (Abf) blijkt dat voor de verschillende prijssegmenten er een uitbreidingsbehoefte ligt van:

• + 7.100 sociale woningen (19%, huur en koop);
• + 16.000 middeldure woningen (42%, vooral koop);
• + 15.100 dure woningen (40%, vooral koop);

Figuur 3.2 Woningbehoefte 2020 t/m 2030 (bron: woningbehoefteonderzoek Abf)

Omdat de vigerende regionale woningmarktafspraken onvoldoende kunnen voorzien in de nieuw geraamde woningbehoefte is het noodzakelijk het beleid en daarmee de regionale woningmarktafspraken bij te buigen. Uit de behoefteraming blijkt bijvoorbeeld dat een aandeel van ruim 60% betaalbare woningen (sociale en middeldure woningen opgeteld) nodig is en daarin voorzien de huidige woningbouwplannen in de regio onvoldoende.

Conclusie

Er is in de regio en in de gemeente Rotterdam sprake van een grote woningbehoefte met een accent op de betaalbare sector. Dit bestemmingsplan maakt nieuwe woningen mogelijk in diverse prijssegmenten om bij te dragen aan het verminderen van de druk op de woningmarkt. De woningen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, voorzien in een behoefte en liggen binnen bestaand stedelijk gebied. Gezien het bovenstaande voldoet het bestemmingsplan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Toekomstige beleidsvernieuwing biedt kansen voor verbeteringen in Zuid-Holland. De provincie heeft hiervoor 7 vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon:

1. 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten;
2. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor;
3. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen;
4. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland;
5. 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving;
6. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit;
7. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de volgende opgaven relevant:

• Wonen: Voorzien in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen in Zuid-Holland is van provinciaal belang. Omdat het aanbod van woningen onvoldoende aansluit op de vraag en de ontwikkelingen op de woningmarkt zich niet beperken tot gemeente- en/of regiogrenzen is een samenhangende aanpak op bovenlokale en bovenregionale schaal noodzakelijk. Ook hebben de woonopgaven nauwe samenhang met andere (ruimtelijke) opgaven op het vlak van bijvoorbeeld regionale economie, groen en recreatie en infrastructuur.

Uitgangspunten van dit provinciaal beleid die van belang zijn voor deze ontwikkeling zijn:

1. Voorraadontwikkeling en voorraadbeheer naar behoefte

De provincie hecht waarde aan de vestigingswens van haar (toekomstige) inwoners en hanteert het uitgangspunt dat woningen daar worden gerealiseerd waar de behoefte zich manifesteert: de juiste woning op de juiste plek (en op het juiste moment). Dat gaat allereerst over voorraadontwikkeling en voorraadbeheer naar behoefte. De toevoeging en onttrekking van woningen moet bijdragen aan een adequate en gedifferentieerde woningvoorraad, de (sub)regionale schaal van de woningmarkt en de lange termijn in ogenschouw nemend. Daarnaast gaat het over de ruimtelijke ordeningskant van het wonen: het wonen zo situeren dat het - in samenhang met (investeringen in) infrastructuur, werklocaties en een aantrekkelijke groenblauwe leefomgeving - bijdraagt aan de maatschappelijke opgaven en transities waar de provincie voor staat. Het toevoegen van woningen als de enige of primaire oplossing voor behoud van de sociaaleconomische vitaliteit in steden en dorpen is in de ogen van de provincie geen duurzame lange termijn strategie.

2. Huisvesting voor doelgroepen van de sociale huursector

De provincie vindt passende huisvesting voor de doelgroepen van woningcorporaties van belang. Dit betekent dat er enerzijds voldoende voorraad sociale huurwoningen in verhouding tot de omvang van de doelgroepen moet zijn en anderzijds voldoende aanbod sociale huurwoningen in verhouding tot de omvang van de actief woningzoekende doelgroepen moet zijn. Daarvoor is kwantitatief en kwalitatief inzicht nodig in aan de ene kant de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad, onderscheiden naar prijsklassen, en het aanbod sociale huurwoningen en aan de andere kant de ontwikkeling van de omvang van de doelgroepen en de actief woningzoekenden die daarop aangewezen zijn. Daarmee wordt inzichtelijk of er sprake is van een passende huisvestingsmogelijkheden voor deze doelgroepen. In het bijzonder is er aandacht voor een passende voorraad en een passend aanbod van huurwoningen onder de liberalisatiegrens voor de primaire en secundaire doelgroepen van corporaties. De doelgroep bestaat uit diverse groepen, die door hun inkomen zijn aangewezen op de sociale huursector, zoals bijvoorbeeld jongeren, senioren, grote gezinnen, urgent woningzoekenden, dak- en thuislozen, vergunninghouders en arbeidsmigranten. Onder passend verstaat de provincie ook dat op lokaal niveau wordt bijgedragen aan een evenwichtig gespreide sociale huurvoorraad. In het provinciaal Omgevingsprogramma kunnen Gedeputeerden Staten een maatregel wonen opnemen ten aanzien van de sociale huurvoorraad. De provincie hecht er waarde aan dat gemeenten en/of regio's met de in hun gebied werkzame woningcorporaties concrete (prestatie)afspraken maken over de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad inclusief afspraken over de omvang van toevoegingen, sloop, verkoop en effecten van huuraanpassingen ter uitvoering van de lokale en regionale woonvisies waarin de provinciale uitgangspunten zijn uitgewerkt.

• Verstedelijking: de provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen:
  1. 1. Bouw naar behoefte;
  2. 2. Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied;
  3. 3. Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties;
  4. 4. Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten;
  5. 5. Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving.

Toetsing

Deze ontwikkeling biedt ruimte aan maximaal 99 woningen, waarvan maximaal 60 appartementen en maximaal 39 grondgebonden woningen. Deze ontwikkeling sluit aan bij de ambitie van de provincie in het voorzien van voorraadontwikkeling en voorraadbeheer naar behoefte. In de ladder voor duurzame ontwikkeling is verder onderbouwd dat de gemeente Rotterdam een grote woningbehoefte heeft met een accent op de betaalbare sector (zie paragraaf 3.1.2 Artikel 3.1.6 Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro)). De woningen die mogelijk worden gemaakt liggen binnen bestaand stedelijk gebied en sluit hierbij aan bij de verstedelijkingsambitie van de provincie.

De Omgevingsvisie Zuid-Holland is vertaald in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Voor de beoogde ontwikkeling zijn onderstaande artikelen relevant.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

1. 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:
   1. a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
   2. b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
      • zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
      • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
   3. c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
      • een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
      • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

1. 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:
   1. a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
   2. b. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X.
2. 2. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening.
3. 3. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

Artikel 6.50 Risico's van klimaatverandering

In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van:

• wateroverlast door overvloedige neerslag;
• overstroming;
• hitte;
• droogte.

Toetsing

De ladder voor duurzame verstedelijking is in paragraaf 3.1.2 reeds aan de orde gekomen en onderbouwt hiermee de stedelijke ontwikkeling. De kwaliteitskaart Zuid-Holland heeft de gebiedsidentiteit aangemerkt als 'steden en dorpen'. Hiermee is er sprake van inpassen. De ontwikkeling sluit aan bij de bestaande gebiedsidentiteit en voorziet geen wijzigingen op structuurniveau. In paragraaf 5.10 wordt ingegaan op klimaatverandering. De ontwikkeling sluit aan bij de provinciale verordening.

De Omgevingsvisie is de opvolger van de Stadsvisie Rotterdam uit 2007. Met de invoering van de Omgevingswet in 2022 moet elke gemeente een Omgevingsvisie maken. Deze omgevingsvisie vormt de nieuwe koers van de fysieke leefomgeving van Rotterdam.

Goede uitgangspositie

Rotterdam, stad met een diverse en dynamische bevolking, met meer dan 170 nationaliteiten: niemand is hier in de meerderheid. Stad van handige handjes en knappe koppen. Een stad met een rijke geschiedenis en internationaal bekend als architectuurstad. Waar steeds meer mensen willen wonen, werken en verblijven. Met een haven van wereldformaat en een groeiende kenniseconomie.

Rotterdam heeft een goede uitgangspositie, is goed verbonden met de wereld en met de regio. De haven is de grootste van Europa en is van regionaal belang voor de werkgelegenheid. Via de haven staat Rotterdam in verbinding met de rest van de wereld. Daarnaast is Rotterdam onderdeel van de Randstad, een van de sterkste polycentrische metropolen in Europa.

Goede (ov-)verbindingen tussen de stad en de regio zijn essentieel voor de bouw van nieuwe woningen en het versterken van de agglomeratiekracht. Ze brengen belangrijke centra van kennis en innovatie dichter bij elkaar. De woonmilieus in regiogemeenten zijn weer aanvullend op die in Rotterdam en bieden kansen voor de stad.

Opgaven

Tegelijkertijd kent de stad een aantal uitdagingen en die zijn deels ook anders dan voorheen. De levensverwachting van de inwoners is lager dan in andere delen van het land en de bevolking is relatief laagopgeleid. Het gaat goed met de Rotterdamse economie maar veel economische sectoren moeten veranderen om schoner en duurzamer te worden en daarmee (internationaal) competitief te blijven. Rotterdam is internationaal bekend vanwege de slimme omgang met het water en profiteert van zijn prachtige ligging in de delta, maar tegelijkertijd zijn de klimaatverandering en zeespiegelstijging hier extra voelbaar.

De trek naar de stad zet door en ook Rotterdam is populair. Steeds meer mensen willen er wonen, werken en recreëren. Het realiseren van voldoende woningen, werkgelegenheid en voorzieningen is essentieel om deze trek naar de stad op te kunnen vangen. Bij deze ontwikkelingen is de aantrekkelijkheid van de stad en regio belangrijker dan ooit. Een biodivers, gezond en goed bereikbaar landschap in en rond de stad is randvoorwaardelijk om prettig te kunnen leven in Rotterdam en de regio.

Daarnaast heeft Rotterdam te maken met grote transities. De energietransitie heeft grote impact op de stad en de regio, omdat de industrie en logistiek nog grotendeels gebruik maken van fossiele brandstoffen. Duidelijk is dat de energiemix in regio Rotterdam de komende jaren zal veranderen. Ook moet de stad zicht aanpassen op klimaatverandering en streven naar een circulaire economie. Het mobiliteitspatroon in steden verandert, er komen steeds meer nieuwe vormen van vervoer bij. Bovendien gaat de digitalisering van onze samenleving verder.

Meerdere opgaven waardoor de stad en het ruimtegebruik ingrijpend veranderen. Die opgaven vragen om een nieuwe visie en een duidelijke koers.

Koers

Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Groei die het Rotterdamse rijke erfgoed en identiteit ondersteunt en versterkt waarbij we Rotterdammers betrekken in het proces van verandering. Dit is essentieel om ervoor te zorgen dat Rotterdam een aantrekkelijke stad blijft en blijven voor alle Rotterdammers, want samen maken we de stad. Om richting te bepalen bij goede groei gebruikt Rotterdam het kompas met de vijf perspectieven: compact, gezond, inclusief, duurzaam en productief.

Conclusie

Deze woningbouwontwikkeling draagt bij aan het realiseren van voldoende woningen voor de stad Rotterdam. Hiermee wordt de trek naar de stad opgevangen. Deze ontwikkeling sluit hiermee aan bij de Omgevingsvisie Rotterdam 2021.

Vastgesteld op 15 december 2016 door de Rotterdamse gemeenteraad

De woonvisie is een vergezicht op Rotterdam als aantrekkelijke woonstad in 2030. De belangrijkste onderwerpen zijn groei, balans, kwaliteit - nu en in de toekomst - en de basis op orde. In 2030:

• Is er variatie in woningen. De diverse woningtypen passen bij de verscheidenheid van de bewoners en bij het karakter van de verschillende Rotterdamse wijken;
• Zijn de woningen van goede kwaliteit en energiezuinig. Kwaliteit betekent ook dat de woningen aansluiten bij de uiteenlopende woonwensen van Rotterdammers en dat ze flexibel aangepast kunnen worden als de woonwensen in de toekomst wijzigen;
• Is het aantal middeldure en dure woningen toegenomen. Rotterdammers kunnen hierdoor doorgroeien en hoeven niet langer voor een groter huis de stad uit te trekken;
• Is het goed wonen in de stad. Ook voor de oudere Rotterdammer of de Rotterdammer die wat minder te besteden heeft.

Conclusie

De ontwikkeling draagt bij aan de variatie van woningen. Deze woningen zijn van goede kwaliteit en energiezuinig. Verder biedt de ontwikkeling woningen aan in verschillende prijsklassen. De ontwikkeling sluit aan bij de woonvisie van Rotterdam.

Vastgesteld op 29 november 2007 door de Rotterdamse gemeenteraad

De Stadsvisie vormt het ruimtelijk kader voor alle investeringen, projecten en plannen die in de stad worden gerealiseerd. De Stadsvisie is een ontwikkelingsstrategie voor de stad Rotterdam, voor de periode tot 2030. De Stadsvisie heeft als missie een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad.

Deze missie is uitgewerkt in een aantal kernbeslissingen op de onderwerpen wonen en economie. Deze kernbeslissingen bepalen wat de komende jaren op deze onderwerpen gebeurt in de stad. Veel van de kernbeslissingen zullen de komende vijftien jaar worden omgezet in de uitvoering van een aantal (bouw) projecten in de stad, waardoor Rotterdam over pakweg vijftien jaar inderdaad een sterke economie heeft en aantrekkelijke woongebieden kent, ook voor haar hoogopgeleide bewoners. De volgende kernbeslissingen zijn opgesteld:

1. 1. Rotterdam wil in 2030 op het gebied van kennis en innovatie de belangrijkste havenstad van Europa zijn;
2. 2. Rotterdam benut vrije tijd als aanjager van de stedelijke economie;
3. 3. Rotterdam maakt ruimte voor ondernemers;
4. 4. Rotterdam bouwt in bestaand stedelijk gebied om in de woningbehoefte te voorzien;
5. 5. Rotterdam realiseert woonmilieus die selectieve migratie tegengaan;
6. 6. Rotterdam transformeert zwakke woonmilieus;
7. 7. Rotterdam zet de openbare ruimte en de wateropgave in als accelerator van de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen;
8. 8. Rotterdam waarborgt haar bereikbaarheid op duurzame wijze;
9. 9. Rotterdam combineert aanpak van milieu en ruimtelijke ontwikkeling op creatieve wijze;
10. 10. Rotterdam zet cultureel erfgoed en architectuur in als ontwikkelingskracht.

Conclusie

Deze ontwikkeling sluit aan bij kernbeslissing 4 het bouwen binnen bestaand stedelijk gebied om in de woningbehoefte te voorzien. Hiermee sluit de ontwikkeling aan bij de Stadsvisie Rotterdam.

In februari 2018 is de beleidsregeling parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018 vastgesteld. De afgelopen jaren zijn veel bouwvergunningen afgegeven waarin de parkeereis voor de auto en de fiets op basis van deze regeling is berekend. Bij het werken met de beleidsregeling uit 2018 bestaan er soms onduidelijkheden waardoor een verduidelijking en juridische aanscherping van de beleidsregeling nodig is. De nieuwe beleidsregeling geeft een realistischer en op de toekomst gerichter beeld van de verwachte parkeerbehoefte bij nieuwe bouwontwikkelingen.

Het welstandsbeleid is op 11 oktober 2012 vastgelegd in de Welstandsnota Rotterdam door de gemeenteraad.

Welstandsniveaus

Op de kaart Welstandsniveaus worden verschillende gebieden aangegeven. De als bijzonder aangemerkte gebieden en structuren zijn van bijzonder belang voor de stad Rotterdam. Deze gebieden worden in de Welstandsnota apart beschreven en er is een uitgebreider welstandsbeleid op van toepassing. Dan zijn er de gebieden waar geen welstandstoets zal plaatsvinden; de welstandvrije gebieden. Daarnaast zijn gebieden aangeduid die in ontwikkeling zijn. Voor de overige gebieden geldt het welstandsniveau regulier. Het plangebied aan de Overschiese Kleiweg valt onder 'regulier welstandsniveau', zie figuur 3.3.

Figuur 3.3 Kaart met welstandsniveaus

Gebiedstypen
De kaart Gebiedstypen geeft een indeling van gebiedstypen. Elk gebiedstype heeft eigen karakteristieken en kenmerken. Hierdoor zijn per gebiedstype verschillende welstandsregels (aanvullende gebiedscriteria) van toepassing. Dit plangebied valt onder gebiedstype 'stedelijke groengebieden'.

Figuur 3.4 Gebiedstypen welstand

Welstandscriteria

Dit bestemmingsplan valt onder een regulier welstandsniveau onder gebiedstype stedelijke groengebieden en historische linten en kernen.

Stedelijke groengebieden hebben een recreatieve functie die vaak wordt gecombineerd met waterhuishoudkundige, educatieve en ecologische functies. Deze groengebieden zijn ontworpen op verschillende stedelijke schaalniveaus, gerealiseerd in verschillende perioden en erg belangrijk voor de groenstructuur van Rotterdam. Stedelijke groengebieden zijn aangelegd in samenhang met het omliggende woongebied en liggen meestal midden in het stedelijke gebied. Binnen dit gebiedstype wordt onderscheid gemaakt tussen stadsparken, singels, volkstuinen en sportcomplexen. Omdat ze vaak in samenhang met elkaar zijn ontworpen (het Zuiderpark bijvoorbeeld omvat naast het park ook enkele volkstuinen sportcomplexen), vormen deze gebieden tezamen één gebiedstype. Uitgangspunt van het ruimtelijke beleid en de welstandstoets is het handhaven of versterken van het contrast tussen het groene karakter van de stadsparken en het stedelijke gebied rondom, echter wel met inachtneming van de onderlinge verwevenheid in stedenbouwkundig opzicht. Belangrijk voor de bebouwing is dat deze alzijdig is en aansluit bij het karakter van het groengebied.

Historische linten en kernen zijn vóór 1900 ontstaan en lagen buiten de toenmalige stad Rotterdam. De meeste linten en kernen zijn in de loop der tijd als historisch fragment in het stedelijk gebied opgenomen. Zowel door de prominent aanwezige structuur waarlangs de panden zijn gebouwd, als door het historische uiterlijk ervan, dat duidelijk afwijkt van de uitbreidingsgebieden eromheen, is de oudere herkomst nog duidelijk afleesbaar. Het bebouwingspatroon is vaak grillig en in samenhang met de onderliggende landschappelijke structuren. Het onderscheidt zich daardoor duidelijk van latere stadsuitbreidingen. Historische linten en kernen zijn dan ook direct afleesbaar van een stadsplattegrond. De vaak erg kleine historische kernen hebben zich ontwikkeld langs de toegangswegen, waardoor er lintbebouwing is ontstaan, bestaande uit burgerwoningen en, in mindere mate, kleine bedrijvigheid. Veel linten zijn naderhand verder verdicht, vaak met bedrijvigheid, industrie en villa's van rijkere Rotterdammers. Oorspronkelijk was er tussen linten en kernen een heel duidelijk onderscheid in structuur en karakter, maar het hierboven beschreven verdichtingsproces, dat al in de late 19e eeuw is begonnen, heeft ertoe geleid dat de verschijningsvorm van linten en kernen steeds meer in elkaar overloopt.

Bij linten is de lineaire structuur waarlangs de panden zijn gebouwd het continue element. Dit element wordt gevormd door een dijk of een weg. Het lint heeft een rafelige rand van vrijstaande vaak kleinschalige en soms van de dijk teruggelegen - bebouwing. Sommige linten hebben nog een agrarisch karakter (Schulpweg, Bergse Linker Rottekade), maar de meeste zijn verdicht geraakt (Straatweg Hillegersberg). Bebouwing langs de linten kan bestaan uit vrijstaande boerderijen en arbeiderswoningen in het buitengebied, maar ook uit marginale bedrijvigheid (Overschiese Kleiweg), rijtjes woningen, winkels of een school, landhuizen en historische of moderne villa's. De oorspronkelijke bebouwing heeft een traditioneel karakter, terwijl het karakter van latere toevoegingen zeer divers kan zijn.

Conclusie

Bij het indienen van de omgevingsvergunning moet het initiatief worden getoetst aan de welstandscriteria.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van deze ruimtelijke onderbouwing wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan

Het beleid van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (verder HHSK) is vastgelegd in het waterbeheerprogramma 2022-2027 'Samen ons gebied voorbereiden op veranderingen', Keur van het HHSK, peilbesluiten en de leggers. Het waterbeheerplan bevat de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het waterschap in Krimpenerwaard:

• het voorkomen en waar nodig beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste;
• het beschermen en verbeteren van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen;
• het inzetten ter bevordering van de verkeersveiligheid en onderhoud van de rijbaan en bermen;
• het vervullen van maatschappelijke functies door watersystemen;
• het beschermen van de doelmatige werking van een zuiveringstechnisch werk.

Met het nieuwe Waterbeheerplan staat het HHSK voor een doelmatig en duurzaam waterbeheer, in directe verbinding met de omgeving. Op verzoek van de Omgevingswet zal het HHSK meer participatief te werk gaan. Het HHSK zal meer stappen zetten om de negatieve gevolgen van klimaatverandering te voorkomen en de kansen te benutten.

De Keur geeft met verboden aan welke activiteiten in de buurt van water en waterkeringen niet zijn toegestaan. Daarnaast geeft de Keur met geboden aan welke onderhoudsverplichtingen eigenaren en gebruikers van wateren en waterkeringen hebben.

Huidige situatie

Het plangebied bestaat momenteel uit niet meer in gebruik zijnde voetbalvelden met de kantines, parkeerplaatsen en bijgebouwen. De locatie is grotendeels onverhard.

Bodem en grondwater

Het plangebied maakt geen deel uit van een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Vanwege de ligging in de bebouwde kom is het plangebied niet gekarteerd op de Bodemkaart van Nederland. Ten noorden van het plangebied bestaat de grond uit veen en klei. Het maaiveld ligt op circa -3,5 meter ten opzichte van het NAP.

Waterkwantiteit

In het plangebied bevinden zich geen watergangen. Ten noorden en zuiden bevinden zich hoofdwatergangen met een beschermingszone van 5 meter. Ten oosten bevindt zich een watergang in de categorie 'overig' met een beschermingszone van 1 meter (figuur 4.1). Werkzaamheden binnen deze beschermingszones zijn vergunningplichtig.

Figuur 4.1 Uitsnede Legger Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard t.o.v. het plangebied

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied bevindt zich niet in de kernzone van een waterkering. Ten noorden van het plangebied bevindt zich een regionale waterkering. Er zullen geen werkzaamheden plaatsvinden binnen de beschermingszones van deze waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

De bestaande bebouwing is aangesloten op het gemeentelijke gemengde rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Het voornemen betreft de ontwikkeling van maximaal 99 woningen bestaande uit:

• 39 grondgebonden woningen, waarvan minimaal 5 Tiny houses;
• 60 appartementen;

Er worden parkeerplaatsen voor de bewoners gerealiseerd op eigen terrein.

Bodem en grondwater

De sportvelden liggen circa 30 tot 60 cm lager dan het waterpeil in GPG-1040 (NAP -3,30 m). De richtlijn voor drooglegging in stedelijk gebied is 1,30 meter. Het gebied moet hierdoor opgehoogd worden.

Waterkwantiteit

Het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard stelt als eis dat er gecompenseerd dient te worden mits deze toename meer dan 500 m² bedraagt. Op de locatie zijn er geen waterstandmetingen. Tevens is onduidelijk of het vigerende peil ook het daadwerkelijk peil is en welke peilstijgingen optreden bij neerslag is onbekend. In dit kader is er in de planregels geborgd dat het te ontwikkelen gebied voldoende hemelwater kan verwerken (zie paragraaf 'Hemelwater'). Voorbeelden van waterberging zijn het aanleggen van wadi's, het verdiepen van bestaande watergangen of het gebruik van infiltratiekratten.

De civieltechnische kunstwerken in de waterafvoer richting het oosten zijn in zeer slechte staat en onvoldoende voor de afvoer van een nieuw te realiseren woonwijk.

Verder zullen geen werkzaamheden plaatsvinden in de beschermingszone van de omringende watergangen.

Hemelwater

Hemelwater dat valt in het gebied, wordt opgevangen in het gebied en waar mogelijk nuttig toegepast. Het te ontwikkelen gebied moet een neerslaggebeurtenis kunnen verwerken van 70 mm in 1 uur en 80 mm in 24 uur, zonder dat water wordt afgegeven aan water- en rioolsystemen grenzend aan het te ontwikkelen gebied. Dit is geborgd in de planregels van dit bestemmingsplan. Hierbij heeft het de gemeentelijke voorkeur om water van particuliere verharding op particulier terrein te verwerken. Dit moet zodanig gebeuren dat er naar de toekomst toe voor bewoners een duidelijk en begrijpbaar systeem wordt aangelegd. Het verwerken van hemelwater in de openbare ruimte gebeurt bij voorkeur daar waar de neerslag valt; transport van neerslag wordt zoveel mogelijk voorkomen, en als het gebeurt, zal het oppervlakkig plaatsvinden. Rioolbuizen voor het afvoeren van hemelwater worden tot een absoluut minimum beperkt.

Het voor berging benutten van de wegfunderingen, te realiseren groen, oppervlaktewater of andere elementen is daarbij mogelijk. Een goede analyse van de beheerfase in relatie tot de toegepaste voorziening, moet hierbij gemaakt worden. Bij een grotere neerslaghoeveelheid dan de gestelde neerslaggebeurtenissen, mag het gebied het water afvoeren naar buiten het plangebied. Het ontwerp hoeft hier niet op te zijn gedimensioneerd, maar er moet wel een analyse gemaakt worden als het (veel) meer regent dan de gestelde criteria.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang gedurende de aanlegfase om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de beschermingszone van waterkeringen. De realisatie van het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de waterkeringen.

Conclusie

Er zijn geen negatieve effecten op het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Waterbeheerprogramma 2016-2021

Vanaf 2016 is er een nieuw waterbeheer programma van kracht. Het ontwerp hiervan is inmiddels beschikbaar. Het programma bestaat uit een statisch en een dynamisch deel. Het statisch deel bevat de doelen die het waterschap wil bereiken, zowel op de lange termijn als voor de planperiode. Het dynamisch deel bevat de maatregelen die nodig zijn om de doelen uit het statisch deel te realiseren. Het plan bevat doelen en maatregelen voor de thema's Calamiteitenzorg, Water en Ruimte, Waterveiligheid, Voldoende Water, Schoon water en Waterketen. Voor het thema water en ruimte is de nadere uitwerking van de deltabeslissing ruimtelijke adaptatie de belangrijkste ontwikkeling. Hierbij wordt uitgegaan van meerlaagse veiligheid: preventie (laag 1), ruimtelijke inrichting (laag 2) en crisisbeheersing (laag 3). Voor Hollandse Delta ligt de nadruk op de eerste laag: een overstroming voorkomen door middel van (primaire) waterkeringen. Voor de tweede laag is als doel geformuleerd dat de ruimtelijke inrichting bijdraagt aan het beperken van de gevolgen van een overstroming.

Waterplan 2 Rotterdam

De gemeenteraad van Rotterdam heeft op 18 september 2007 het Waterplan 2 Rotterdam vastgesteld. Het Waterplan 2 is een gezamenlijk en integraal product van alle waterbeheerders in de regio. In het Waterplan 2 staat in hoofdlijnen beschreven hoe de gemeente Rotterdam en de waterschappen de komende tijd willen omgaan met het water in de stad. Hierbij wordt met name gekeken naar drie cruciale ontwikkelingen:

• Een hogere waterstand door de stijging van de zeespiegel. In buitendijkse gebieden ontstaan risico's op overstromingen. Versterking van waterkeringen is onvermijdelijk;
• Wateroverlast door toenemende neerslag. Door klimaatsverandering kan er in korte tijd veel neerslag vallen. Om dat water te verwerken is opvang en berging nodig;
• Strengere eisen aan de kwaliteit van het water. Rotterdam wil een aantrekkelijke waterstad zijn, met schoon, helder en plantrijk water. De stad moet bovendien voldoen aan de eisen uit de Europese Kaderrichtlijn Water. Er worden voor alle wateren in de stad kwaliteitsbeelden opgesteld volgens die eisen.

Een onderdeel van het Waterplan 2 Rotterdam is het uitvoeringsprogramma 2007-2012. Hierin staat welke projecten in de komende 5 jaar worden uitgevoerd en welke projecten worden voorbereid voor uitvoering na 2012. Het Waterplan 2 biedt tevens een perspectief voor Rotterdam als waterstad in 2030. In juni 2013 is een herijking van het waterplan vastgesteld met een uitvoeringsstrategie tot 2018.

Gemeentelijk Rioleringsplan Rotterdam

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) Rotterdam 2021-2025 is een wettelijk verplicht meerjarenbeleidsplan, dat alle aspecten op het gebied van de rioleringstaak van de gemeente Rotterdam behandelt. Het plan is in overleg met de waterkwaliteitsbeheerders opgesteld. De gemeente heeft drie wettelijke zorgplichten of taken op het gebied van watersystemen en waterketenbeheer. De belangrijkste taken zijn:

1. 1. Beschermen van de volksgezondheid door doelmatig inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater;
2. 2. Voorkomen van wateroverlast door doelmatig inzamelen, transporteren en verwerken van hemelwater;
3. 3. Voorkomen of beperken van structureel nadelige gevolgen van een hoge of lage grondwaterstand door doelmatige maatregelen in openbaar gebied.

Om het stedelijk watersysteem van de toekomst vorm te geven zijn deze taken vertaald naar de volgende doelen:

1. 1. Een goed functionerend stedelijk watersysteem voor een aantrekkelijke stad;
2. 2. Klimaatbestendig stedelijk watersysteem;
3. 3. Robuust grondwatersyteem;
4. 4. Actieve communicatie en participatie;
5. 5. Innovatie, digitalisering en automatisering.

Voor de ontwikkeling dient een rioleringsplan opgesteld te orden. Hierin wordt toegelicht welk type riolering wordt toegepast en wat de effecten van de planontwikkeling op de riolering zijn.

Rotterdamse Klimaatadaptatie Strategie

In 2008 heeft Rotterdam het klimaatadaptatieprogramma Rotterdam Climate Proof vastgesteld. Eén van de belangrijkste resultaten van dit programma is het opstellen van een klimaatadaptatiestrategie voor Rotterdam. Deze strategie is eind 2013 vastgesteld. De klimaatadaptatiestrategie geeft aan welke aanpak wordt gevolgd om de stad aan te passen aan de klimaatverandering. De strategie geeft aan waarom Rotterdam zich aanpast en welke stappen hiervoor gezet worden. Aanpassing aan de klimaatverandering is een zaak van lange adem die echter nu moet starten, omdat de stad voortdurend verandert en zich verder ontwikkelt. De effecten van klimaatverandering zijn de toe- en afname van waterhoeveelheden in de rivier, de verhoging van waterstanden in de zee, toe- en afname van neerslag en hogere temperaturen.

Deze klimaateffecten hebben gevolgen die van betekenis zijn voor de stad, zoals:

1. 1. Een toename van het risico op overstroming en schade als gevolg van een dijkdoorbraak;
2. 2. extra benodigde ruimte voor dijkversterking;
3. 3. vaker wateroverlast op straat en/of in gebouwen als gevolg van hevige neerslag;
4. 4. versterkte inklinking van de bodem en afname van de water- en groenkwaliteit als gevolg van drogere perioden;
5. 5. hittestress als gevolg van hogere temperaturen, met name in verharde gebieden.

De klimaatverandering biedt ook kansen, zoals:

• Mogelijkheden voor nieuwe ontwerpen die de stad aantrekkelijker maken;
• integratie van dijkversterking en gebiedsontwikkeling;
• waterpleinen en vergroenen van de buitenruimte;
• het ontwikkelen van nieuwe producten en deze vermarkten.

In de strategie voor een klimaatbestendig Rotterdam wordt onderscheid gemaakt in een strategie voor de 'stad achter de dijk' en de 'stad buiten de dijk'. Het plangebied ligt achter de primaire waterkering. Hierop is de strategie voor de 'stad achter de dijk' van toepassing. Het binnendijkse deel van Rotterdam staat bloot aan de risico's van overstroming, extreme neerslaggebeurtenissen of juist een tekort aan water en langere perioden met hoge temperaturen.

Conclusie

Door de toenemende risico's van overstroming, extreme neerslag en periodes van droogte dient in overleg met het Hoogheemraadschap gekeken te worden naar de inrichting van de nieuwe wijk om eventuele effecten zoveel mogelijk in te perken.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid.

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig Parkeren). Voor het te hanteren kencijfer wordt het minimale kencijfer gehanteerd en een ligging in de schil van het centrum aangehouden, de gemeente heeft een zeer sterk stedelijk karakter op basis van de adressendichtheid. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018). Voor de te hanteren norm ligt het plangebied in zone B. Voor de beoordeling van de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid wordt getoetst aan de wegencategorisering en de daarin bepaalde grenswaarde voor de verkeersintensiteit per wegcategorie en expert judgement.

Beschrijving wegenstructuur

Het plangebied is gelegen aan de Overschiese Kleiweg. Deze weg is voor een groot deel gelegen op een oud dijklichaam. De weg vormt een 3,2 kilometer lange verbinding tussen de stedelijke wegenstructuren. Vanuit oostelijke richting kan tot 1,2 kilometer worden doorgereden tot de kruising met de Van der Duijn van Maasdamweg. In westelijke richting is een verbinding naar de Zestienhovensekade.

De eigenschappen van de Kleiweg als een kronkelend dijklichaam met aanpalende woningen biedt een voor Rotterdam relatief uniek karakter. Aanpassingen of uitbreiding van de weg is lastig mogelijk door de aanwezigheid van een waterloop en oude woningen. Om snelheid te minderen zijn enkele versmallingen geplaatst, welke ook functioneren als indicator van parkeerplaatsen.

Binnen de wegencategorisering geldt de weg als een erftoegangsweg. Verkeerstellingen uit 2018 tonen dat ter hoogte van de ontwikkeling 2.000 motorvoertuigen per etmaal aanwezig zijn op de straat. Autonome groei van het autoverkeer zorgt voor een kleine verhoging ten opzichte van dit getal. Voor een erftoegangsweg geldt dat er maximaal 6.000 motorvoertuigen per etmaal kunnen afgewikkeld. De voorgenoemde beperkingen op breedte en obstakels maken dat de maximale verkeersbelasting van de Overschiese Kleiweg lager ligt dan deze algemene kentallen. De inschatting is dat de functionaliteit van de weg in zijn huidige opzet vanaf 2.500 motorvoertuigen per etmaal begint af te nemen.

Verkeersgeneratie en Routering

Om een inschatting te maken van de verandering van verkeersaantrekkende werking van de ontwikkeling wordt gebruik gemaakt van de kentallen opgenomen in CROW publicatie 317 Kencijfers Parkeren en Verkeersgeneratie. Daarbij wordt allereerst gekeken naar de huidige functies van het plangebied. De ontwikkeling komt te liggen op een voormalig voetbalveld en een gemengd bedrijventerrein dat zich profileert als valetparking voor het nabijgelegen Rotterdam-The Hague Airport. De voetbalvelden zijn niet meer in gebruik en kennen daarom geen verkeersaantrekkende werking. Voor de bedrijfsfunctie is het oppervlak opgemeten en is gerekend met de kentallen voor een gemengd bedrijventerrein. Dit resulteert in een berekening van 82 voertuigbewegingen per dag in de huidige situatie.

0,67 hectare (oppervlakte)

x 0,77 (bruto naar netto oppervlakte)

x 158 (norm I Gemengd terrein)

= 82 voertuigbewegingen

De berekening van de verwachtte verkeersbewegingen door de nieuwbouw is gestart met de kentallen voor een zeer stedelijke gemeente. Vervolgens is de kolom benut voor een ontwikkeling in de 'resterend bebouwde kom'. Dit geeft uiting aan de locatie buiten de ruit van Rotterdam. Anderzijds is gekozen om aan de onderkant van de bandbreedte te blijven gelet op het gemeentelijk mobiliteitsbeleid. De berekening van de verkeersgeneratie van de ontwikkeling valt als volgt uit.

Tabel 5.1 Verkeersgeneratie toekomstige situatie

De transformatie van het plangebied levert bij saldering van de verkeersgeneratie van huidig naar toekomstig gebruik een groei van circa 505 extra autoritten per etmaal op in het gebied.

Gelet op de kentallen zijn er kanttekeningen te maken op deze landelijke kencijfers. Daarbij speelt de nabijheid tot het stedelijk weefsel van Rotterdam een belangrijke rol. De ontwikkeling heeft plaats op 1,1 km afstand van metrostation Blijdorp. Dit biedt mogelijkheden tot reductie van de parkeernorm. Het is daarnaast een indicatie voor een verlaging van het verwachtte autogebruik gestimuleerd door het gemeentelijk mobiliteitsbeleid.

Daarnaast is de ontwikkeling gelegen in de zuidoostelijke hoek van Overschie. De toekomstige bewoners zullen zich sneller richten op de voorzieningen in Hillegersberg of Rotterdam-Noord dan de verder gelegen voorzieningen in Overschie. Eerdergenoemde stadsdelen kennen een meer stedelijk infrastructuur en bijbehorend mobiliteitsgedrag onder meer afgedwongen door parkeerregulering.

Voorgaande overwegend is de fiets een nuttig vervoersmiddel voor bewoners van de nieuwe ontwikkeling. De nabijheid van het aangrenzende regionale fietspad van Berkel en Rodenrijs naar Rotterdam Centraal biedt veilige en comfortabele fietsinfrastructuur. De routering richting Hillegersberg en Noord via GK van Hogendorpweg is ook voorzien van moderne fietsinfrastructuur.

Figuur 5.1 Hemelsbrede afstand van 800m vanuit de ontwikkeling

Routering

De verwachtte groei van circa 400 motorvoertuigen per etmaal verdeelt zich naar verwachting niet gelijk over het wegennet. Het is de verwachting dat een merendeel via Overschiese Kleiweg en Dwarskleiweg richting de GK van Hogendorplaan rijdt bij het wegrijden van de locatie. Tussen de Dwarskleiweg en Melanchthonweg zijn over 200m versmallingen toegepast middels parkeervakken om de snelheid van het verkeer te begrenzen. Vanwege de functie van het netwerk heerst een relatief hoge verkeersdruk. Dit komt onder meer door verkeersstromen richting het Franciscus Gasthuis.

In de directe nabijheid van de ontwikkeling Voetbalvelden zijn ook versmallingen in de Overschiese Kleiweg geplaatst over een lengte van 350m. Dit krappere profiel is gecombineerd met de buiging van het dijklichaam. Verkeer moet hier voorzichtig manoeuvreren tussen de versmallingen wat de rijtaak bemoeilijkt.

Figuur 5.2 Verwachtte routering van voertuigen uit de ontwikkeling

De organisatie van het parkeren op de rijweg beperkt in de huidige situatie de stroomfunctie van de wegen. Hiervoor is gekozen doordat de combinatie van dijklichaam met oudere woningbouw geringe mogelijkheden biedt voor snelheidsremming. De combinatie van functies als parkeren en versmallingen is daarnaast een goede invulling van een erftoegangsweg. Dit type weg kenmerkt zich als rustige route waar de stroomfunctie niet voorop staat.

De inschatting is dat de verwachtte toename van verkeer passend is voor de huidige indeling van voorgenoemde straten. De verkeersintensiteiten groeien naar circa 2.400 voertuigen per etmaal. Ondanks de versmallingen op deze wegen kan deze verkeersgroei naar verwachting zonder problemen worden afgewikkeld.

Conclusie verkeersgeneratie en routering

De woningbouw van de Voormalig Voetbalvelden is gepland in een weinig stedelijk gebied van Rotterdam. De toeleidende wegenstructuur hangt voor een belangrijk deel samen met de historische Overschiese Kleiweg. Vanuit het netwerk bekeken heeft de weg voornamelijk een functie als toegang tot de bebouwing gelegen aan de weg. De huidige inrichting van deze weg is door de tijd heen gegroeid met het oogpunt om verschillende functies te faciliteren. De functie als erftoegangsweg is hierbij door bewoners meermaals benoemd als gewenst wegbeeld. Dat betekent dat in de huidige situatie het parkeren wordt benut om versmallingen op de rijbaan te creëren en daarmee de snelheid te remmen.

De versmallingen verminderen de capaciteit van de weg, waardoor het kental voor erftoegangswegen van 6.000 voertuigen per dag niet realistisch is voor de Overschiese Kleiweg. De verwachtte verkeersgroei tot 2.400 voertuigen per dag kan worden afgewikkeld binnen de huidige verkeersinrichting. Mocht richting de toekomst de stroomfunctie van de weg voorrang krijgen in de opinie kan middels een andere opzet van de versmallingen snel resultaat worden behaald.

Parkeren

Parkeerbehoefte

Het uitgangspunt is dat de benodigde parkeerplaatsen voor auto's en fietsen op eigen terrein worden ingepast. De initiatiefnemer bepaalt aan de hand van gebiedsindeling en de daar geldende parkeernormen de parkeereis per functie (gebruiksvloeroppervlak per wooneenheid en bruto vloeroppervlakte vloer niet-woonfuncties) voor het gehele programma.

Er is onder voorwaarden geheel of gedeeltelijk van de gestelde parkeereis op eigen terrein af te wijken:

• Toepassing van dubbelgebruik van (een deel van) de parkeervoorziening mogelijk en wenselijk is voor verschillende functies, onderbouwd met een parkeerbalans;
• Toepassing van een bijzondere vrijstellingen om de parkeereis te verlagen indien wenselijk voor ontwikkelaar, bewoners, gebruikers van de ontwikkeling en de stad. Dit kan op basis van de nabijheid van OV-stations, realisatie van extra fietsparkeerruimte, aanbieden van deelauto’s, aanbieden van Mobility as a Service. De toepassing van een of meerdere bijzondere vrijstellingen op de parkeereis leidt tot uitsluiting van het recht op vergunning voor straat parkeren. Ook indien er ten tijde van verlenen van de omgevingsvergunning nog geen sprake is van betaald parkeren;
• Soms is saldering van de oude functie(s) mogelijk. Door het salderen wordt de parkeerbehoefte van de nieuwe functie verminderd met die van de oude functie, waarvan dan wordt aangenomen dat daarvoor al voldoende parkeergelegenheid aanwezig was. Indien het maatgevend moment van de nieuwe functie op een (heel) ander tijdstip ligt, is er feitelijk sprake van een nieuwe parkeerbehoefte die niet gesaldeerd kan worden.
• In sommige gevallen is er af te wijken omdat er structureel alternatieve parkeervoorzieningen beschikbaar zijn binnen een bepaald loopafstand. In het beginsel is dit niet op straat maar op ander privéterrein of in een andere garage gelegen. Voor bewoners en personeel dient er een overeenkomst te worden afgesloten voor de huur van deze plekken. Voor bezoekers volstaat aangetoonde beschikbaarheid;
• Het bevoegd gezag heeft de mogelijkheid een lagere parkeernorm te hanteren voor zorgwoningen en sociale huurwoningen, indien ze voldoen aan specifieke voorwaarden;
• Onder voorwaarden kennen kleine projecten een mogelijkheid tot vrijstelling van de parkeereis.

Omdat het plan nog niet volledig is uitgewerkt is er in de regels een 12.2 Voorwaardelijkeverplichting over parkeren opgenomen. Hiermee wordt het aantal parkeerplaatsen gewaarborgd in de regels. Verder moet het aantal parkeerplaatsen getoetst worden aan de 'Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018'.

Fietsparkeren

De fietsparkeervraag van gebruikers (bewoners, werknemers, etc.) dient binnen de plangrenzen van de ontwikkeling te worden gefaciliteerd. Dit geldt tevens voor de fietsparkeervraag voor bezoekers van de voorzieningen in de ontwikkeling, niet zijnde bewoners of werknemers. Het fietsparkeren voor bezoekers van het gebied is het belangrijk dat deze stallingsplaatsen openbaar toegankelijk zijn en op loopafstand liggen van de bestemming conform uitgangspunten van de Beleidsregeling. Het realiseren van een werkbare oplossing voor fietsparkeren is een oplossing op maat waarbij soort gebruiker, gebruikersduur, loopafstand, locatie, bestemming, kwaliteit, ligging, sociale veiligheid, karakter gebied belangrijke onderdelen zijn. Indien de combinatie van factoren niet meegewogen worden zal de fietsparkeeroplossing niet of onvoldoende gebruikt worden en zal “overlast” en verrommeling van de buitenruimte, aantasting groen veroorzaakt worden in betreffend gebied. Hiernaast is het (financieel) van belang dat de fietsparkeeroplossing voorafgaand aan de (gebieds)ontwikkeling meegenomen wordt en niet achteraf pas in beeld komt.

Oplaadpunten voor elektrische voertuigen

De groei van elektrische voertuigen wordt gestimuleerd door voldoende laadinfrastructuur. Het uitgangspunt is dat de benodigde parkeerplaatsen met oplaadpunten voor elektrische voertuigen op eigen terrein worden opgelost. Als men geen eigen parkeerplaatsen heeft, plaatst de gemeente (op aanvraag) een laadpaal bij een parkeerplaats in de openbare ruimte voor algemeen gebruik: hier kan iedereen met een elektrisch voertuig laden. Het Bouwbesluit geeft minimumeisen. Het cluster Rotterdam Elektrisch adviseert om toekomstbestendig te bouwen door rekening te houden met de verwachte laadvraag. Daarnaast is het advies om de oplaadpunten geschikt te maken voor ‘smart charging’ en ‘load balancing’. Hierdoor wordt tegen relatief beperkte kosten voorkomen dat bij uitbreiding van het aantal oplaadpunten een verzwaring van de elektriciteitsaansluiting nodig is.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling niet in de weg.

Toetsingskader

Langs alle wegen (met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven) bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones. Voor geluidgevoelige functies die binnen deze geluidzones mogelijk worden gemaakt dient akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van een stedelijke- of buitenstedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/uur-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting te worden onderbouwd. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Binnen de wettelijke geluidzone van een spoorlijn geldt een voorkeursgrenswaarde van 55 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting aan de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximale ontheffingswaarde niet te boven gaan.

Onderzoek en conclusie

Om de akoestische situatie vanwege het weg- en railverkeer in kaart te brengen is er een akoestisch onderzoek opgesteld. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 1. Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• N471: de voorkeursgrenswaarde wordt niet overschreden. Er zijn voor deze weg vanuit de Wet geluidhinder geen bezwaren tegen de realisatie van woningen.
• Rijkswegen: de voorkeursgrenswaarde wordt voor het hele plangebied overschreden. Afhankelijk van de hoogte wordt voor een beperkt of groot deel van het plangebied ook de maximale ontheffingswaarde overschreden.
• 30km/u-wegen: Voor vrijwel het hele plangebied is sprake van een zeer goede akoestische kwaliteit.
• Railverkeer: De voorkeursgrenswaarde wordt voor een groot deel van het plangebied overschreden. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden.

Hogere waarden

Voor het plan zijn hogere waarden vanwege de rijkswegen en spoorlijnen nodig. Het ontwerpbesluit hogere waarden is in de bijlage van de regels van dit bestemmingsplan toegevoegd.

Geluidluwe gevel

Er kan worden voldaan aan de gemeentelijke geluideisen. Bij de planuitwerking moet dat getoetst worden.

Borging bestemmingsplan

Bij de verdere uitwerking van de woningen dient rekening gehouden te worden met maatregelen om tot een goed woon- en leefklimaat te komen. Dit is geborgd in de planregels en het ontwerpbesluit hogere waarden behorende bij dit plan.

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Onderzoek

Figuur 5.3 Uitsnede risicokaart met het plangebied (zwart gecirkeld)

Overeenkomstig de professionele risicokaart (figuur 5.3) blijkt dat er in de nabije omgeving van het plangebied geen sprake is van risicovolle inrichting met een externe werking. Ook vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het water of door buisleidingen waarvan het invloedsgebied tot het plangebied reikt.

Vervoer gevaarlijke stoffen over het spoor

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich het spoortraject Rotterdam Blijdorp – Gouda. Hierover vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. Maatgevend is het vervoer van de stofcategorie D4 met een invloedsgebied van 4 kilometer. De afstand van het plangebied tot deze spoorweg bedraagt circa 117 meter. De afstand van het plangebied tot dit spoortraject is kleiner dan 200 meter, waardoor er inzicht gegeven moet worden in het groepsrisico. Het 10^-6 per jaar plaatsgebonden risico van het traject bevindt zich op 7 meter uit het hart van de spoorbundel. Het plasbrandaandachtsgebied komt tot 30 meter van de rand van het spoor. Bij de realisering van (beperkt) kwetsbare objecten moet rekening worden gehouden met de effecten van een plasbrand. Het plangebied bevindt zich hier niet in de PR-contour of plasbrandaandachtsgebied. Uit het vigerende bestemmingsplan Franciscus (vastgesteld op 12-05-2016) blijkt dat het groepsrisico 0,16 maal de oriëntatiewaarde is. Met de beoogde ontwikkeling worden maximaal 20 woningen binnen de 200 meter beoogd. Omdat het groepsrisico momenteel al onder de oriëntatiewaarde is gelegen, de beperkte ontwikkeling binnen de 200 meter vanaf het spoor en de minimale afstand van 117 meter, is de verwachting dat het groepsrisico door de beoogde ontwikkeling niet boven de oriëntatiewaarde zal uitkomen of met meer dan 10% zal toenemen. Er kan daardoor worden volstaan met een beknopte verantwoording waarin wordt ingegaan op de bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en zelfredzaamheid.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

Over de weg A20, ten zuiden van het plangebied, vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Maatgevend hierin is het vervoer van stofcategorie LT3 met een invloedsgebied van 4 kilometer. De afstand van het plangebied tot deze weg bedraagt circa 286 meter. Omdat dit groter is dan 200 meter, kan er volgens het Bevt worden voldaan met een beknopte verantwoording en hoeven er geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Over de regionale weg N471, ten westen van het plangebied, wordt onder andere de stofcategorie LT2 vervoerd met een invloedsgebied van 880 meter. De afstand van deze weg tot het plangebied bedraagt 1,45 kilometer. Het plangebied bevindt zich niet in het invloedsgebied. Het groepsrisico hoeft niet berekend of verantwoord te worden voor de N471.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Overschiese Kleiweg. Deze weg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Rotterdam, zoals de N471 die zich aansluit op de A20. Dit wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen woningen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg en het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoortraject Rotterdam Blijdorp – Gouda en de weg de A20. Omdat er binnen de 200 meter van het spoortraject slechts 20 woningen zijn beoogd, het groepsrisico momenteel al ruim onder de oriëntatiewaarde is gelegen en de afstand van minimaal 117 meter, is de verwachting dat het groepsrisico niet toeneemt. De afstand tot de A20 is circa 286 meter. Hierdoor kan voor beide bronnen worden volstaan met een beknopte verantwoording. Uit de beknopte verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechten en wordt als aanvaardbaar gezien. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.2 weergegeven.

Tabel 5.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 99 woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2021 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Overschiese Kleiweg, direct ten zuiden van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2020; 21,2 µg/m³ voor NO₂, 16,7 µg/m³ voor PM₁₀ en 9,0 µg/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedroeg 6,0 dagen. Deze concentraties vallen onder de grenswaarden.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied.

Toetsingskader

Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan kan het noodzakelijk zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening rekening te houden met trillingsbronnen en de mogelijke overlast (hinder of verstoring) daarvan. Conform artikel 3.1.6 onder d van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) moet een motivering worden opgenomen omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt trillingsgevoelige functies mogelijk, waaronder woningen. Het plangebied is gelegen op circa 40 meter van het tracé Rotterdam - Amsterdam van de hogesnelheidstrein (HSL). Railverkeer geldt als mogelijke trillingsbron. De SBR-richtlijn onderscheidt drie typen effecten door trillingen en daarbij corresponderende functies: schade aan gebouwen, hinder voor personen in gebouwen en storing aan apparatuur. De mate van trillingshinder is afhankelijk van de aard en de constructiewijze van het bouwwerk en de aard, de sterkte en de frequentie van de trillingen. Naast de specifieke gebouweigenschappen zijn de precieze opbouw en kenmerken van de bodem (soort (onder-) grond, lagenstructuur, grondwaterstand en dergelijke) sterk van invloed op de overdracht van de trillingen door de bodem.

Bij de aanvraag voor omgevingsvergunning dient te worden vastgesteld of wordt voldaan aan de beoordelingskaders. Indien uit onderzoek blijkt dat niet wordt voldaan aan de richtlijnen van de SBR moet worden vastgesteld of het realiseren van het bouwplan door toepassen van maatregelen technisch haalbaar is. Hiervoor zijn diverse maatregelen denkbaar, waaronder het over-dimensioneren van palen en het gebruik maken van draagassen haaks op het spoor in combinatie met het gebruik van stijve wanden, waardoor de trillingsgolf wordt onderbroken.

Conclusie

In het plangebied wordt een afstand aangehouden tussen trillingsgevoelige functies en de trillingsbron. Bij de aanvraag voor omgevingsvergunning dient te worden vastgesteld of maatregelen noodzakelijk zijn om de beoogde trillingsgevoelige functies mogelijk te maken, zodat (conform de SBR-richtlijn) sprake is van een acceptabel niveau van trillingshinder. In artikel 12.3 van de regels van dit bestemmingsplan is geborgd dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen alleen kan worden verleend wanneer is aangetoond dat wordt voldaan aan de streefwaarden uit de SBR richtlijn deel B met betrekking tot het aspect trillingshinder.

Toetsingskader

De kwaliteit van de bodem wordt gewaarborgd in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan van invloed zijn op de beoogde functies, of financiële haalbaarheid van een bestemmingsplan. De bodem zelf kan ook verschillende functies hebben, zoals een archeologische-, of aardkundige waarde, energie-opslag, waterberging, drinkwaterwinning. Deze functies worden indien relevant eerder in deze toelichting beschouwd. In deze paragraaf staat de kwaliteit van de bodem centraal.

Ter bescherming van toekomstige gebruikers worden bij nieuwe bestemmingen, of veranderingen van de huidige bestemmingen bepaalde eisen gesteld aan de kwaliteit van de bodem. Dat betekent dat soms onderzoek moet worden gedaan naar de bodemkwaliteit. Indien daaruit blijkt dat er sprake is van een (vermoedelijk) ernstige bodemverontreiniging wordt in deze paragraaf aangegeven hoe daar in relatie met de beoogde bestemming mee wordt omgegaan. Daaruit zal moeten blijken dat de beoogde bestemming haalbaar is.

Onderzoek

Voor het plangebied Overschiese Kleiweg heeft de gemeente Rotterdam een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren. De aanleiding voor het onderzoek is de voorgenomen bestemmingsverandering en herinrichting van de onderzoekslocatie. Het volledige rapport is opgenomen in bijlage 2 van dit bestemmingsplan. In deze paragraaf wordt enkel een samenvatting met conclusies beschreven van het onderzoek.

Vooronderzoek

Op basis van de verschillende bedrijfsactiviteiten uit het verleden en ophoging van de locatie zijn er meerdere verontreinigingen in de bodem bekend, met name in de omging van het huidige HSL-tunnelgebouw, de voetbalvelden en het zuidelijk gelegen bedrijventerrein. De bodem is plaatselijk verontreinigd met onder andere zware metalen, minerale olie, asbest, vluchtige aromatische koolwaterstoffen (VAK), polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) en bestrijdingsmiddelen (drins).

In het verleden hebben, met name ter hoogte van het huidige HSL-tunnelgebouw, saneringen plaatsgevonden. In verband met de gekozen saneringsvarianten zijn er restverontreinigingen achtergebleven in de bodem.

Hypothese

Bodemkwaliteit

Op basis van de beschikbare informatie uit het vooronderzoek is de locatie verdacht voor het voorkomen van diffuse bodembelasting, waarbij wordt uitgegaan van een heterogene verontreiniging op schaal van monsterneming.

Bodemkwaliteit – asbest

Op basis van de gegevens uit het vooronderzoek wordt de locatie deels als asbestverdacht aangemerkt.

Hergebruik van asfalt

In het gemeentelijke GIS (GISweb) is niet aangegeven wanneer het parkeerterrein en de asfaltpaden zijn aangelegd. Dit zal waarschijnlijk na de bouw van de kantine/kleedkamers in de jaren zestig/zeventig van de vorige eeuw zijn gebeurd. Het asfalt is op basis van de ouderdom (voor 1995) mogelijk teerhoudend.

Conclusie

Algemeen

De hypothese verdacht voor heterogene verontreiniging op schaal van monsterneming wordt op basis van het uitgevoerde onderzoek bevestigd. De milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt een belemmering voor het toekomstige gebruik.

Bodemkwaliteit

Deellocatie 1

Uit het onderzoek blijkt dat de kleilaag ter plaatse van het zuidelijke voetbalveld diffuus licht tot sterk verontreinigd is met zink van gemiddeld 0,5 tot 1,1 m-mv. Op het noordelijke voetbalveld is alleen plaatselijk een sterke verontreiniging met zink van 0,5 tot 1,0 m-mv aangetoond.

Deellocatie 2.1

Deellocatie 2.1 was niet toegankelijk voor onderzoek.

Deellocatie 2.2

Uit de boorprofielen blijkt dat de bodem tot een diepte van circa 1 à 2 m-mv uit zeer tot uiterst fijn zand bestaat. De onderliggende bodem bestaat tot de boordiepte van circa 2 à 3 meter uit klei en/of veen. De bovengrond is niet verontreinigd met de parameters van het Rijnmond pakket. De ondergrond is (plaatselijk) matig tot sterk met koper, nikkel en/of zink verontreinigd. Voor de overige mengmonsters van de ondergrond zijn licht verhoogde gehaltes voor enkele metalen en PCB aangetroffen.

Grondwater

In het grondwater is een licht verhoogd bariumgehalte aangetroffen, hetgeen als een verhoogde achtergrondwaarde wordt beschouwd.

Deellocatie 3

Het zand onder het verhardingsmateriaal van het parkeerterrein is sterk verontreinigd met koper, lood en/of zink van gemiddeld 0,46-0,68 m-mv.

Deellocatie 5

Ter plaatse van deellocatie 5 is alleen plaatselijk een sterke verontreiniging aangetoond.

Grondwater deellocaties 1, 2.2, 3 en 5

Het freatisch grondwater is licht verontreinigd met barium, nikkel en/of naftaleen. Ter plaatse van het parkeerterrein is het grondwater, ter plaatse van de boring, waar een verfgeur is waargenomen, sterk verontreinigd met arseen, barium, kwik, lood, zink, xylenen en minerale olie.

Gezien de onderzoeksresultaten en de geplande herontwikkeling waarbij voor het bouwrijp maken de locatie nog voorbelast en opgehoogd gaat worden is ter plaatse van deellocatie 1 geen nader bodemonderzoek noodzakelijk. De omvang van de verontreiniging met zware metalen ter plaatse van deellocatie 3 is voldoende vastgelegd.

Bodemkwaliteit – asbest

Uit het verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de onverdachte delen van de locatie blijkt dat er sporadisch puin wordt aangetroffen. In het onderzochte puinhoudende grondmonster is geen asbest aangetoond. De hypothese dat de locatie onverdacht is voor asbest wordt hiermee bevestigd.

Deellocatie 2.2

Asbest

Op de locatie is zowel op het maaiveld als in de contactzone (0,0 – 0,5 m-mv) visueel geen asbest aangetroffen. Bij het analytisch onderzoek van twee mengmonsters van de bovengrond is geen asbesthoudend materiaal aangetoond. Het criterium voor nader onderzoek (50 mg/kg ds) wordt niet overschreden.

Hergebruik van grond

Op basis van de beschikbare analyses uit dit onderzoek is een toets uitgevoerd op indicatieve hergebruikmogelijkheden. Toetsing aan het generieke beleid wijst uit dat de bovengrond over het algemeen indicatief voldoet aan de generieke kwaliteitsklasse Industrie en aan de gebiedsspecifieke kwaliteit wonen Indien grond wordt afgevoerd van de locatie, bestaan er op basis van het voorliggende onderzoek naar verwachting mogelijkheden voor hergebruik.

Veiligheid bij grondwerkzaamheden

Indien werkzaamheden worden verricht, waarbij grond wordt verplaatst of afgevoerd, moet ter plaatse van de sterke verontreiniging op het parkeerterrein rekening worden gehouden met een pakket aan maatregelen om veilig te kunnen werken. Ter plaatse van de sterke verontreinigingen op het overige terrein is geen veiligheidsklasse van toepassing.

Aanbevelingen

Bodemkwaliteit

Er is nog onderzoek noodzakelijk op deellocatie 2.1 en 4 welke niet toegankelijk waren. De omvang van de verontreiniging met zware metalen, aromaten en minerale olie in het grondwater ter plaatse van deellocatie 3 dient nader bepaald te worden.

Bij herinrichting, verandering naar een gevoeliger gebruik of het aanvragen van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen) dient (een deel van) de locatie te worden gesaneerd. Voorafgaand aan eventuele werkzaamheden in de bodem die de aanwezige sterk verontreinigde grond verplaatsen dan wel verminderen, dient een saneringsplan te worden opgesteld of een BUS- melding te worden gedaan bij het bevoegd gezag Wbb (de DCMR Milieudienst Rijnmond). De saneringswerkzaamheden mogen pas aanvangen nadat het bevoegd gezag heeft ingestemd met het saneringsplan of de BUS-melding. Saneringswerkzaamheden in de bodem mogen alleen worden uitgevoerd door BRL SIKB 7000 gecertificeerde aannemers onder BRL SIKB 6000 gecertificeerde milieukundige begeleiding.

Bodemkwaliteit – asbest

Er is geen vervolgonderzoek voor asbest noodzakelijk.

Hergebruik van grond

Gelet op het indicatieve karakter van de toetsingsresultaten wordt aanbevolen de definitieve hergebruikmogelijkheden te bepalen in overleg met de Circulaire MaterialenBank van het Ingenieursbureau van de Gemeente Rotterdam. Een partijkeuring kan noodzakelijk zijn om de definitieve hergebruikmogelijkheden te bepalen.

Veiligheid bij grondwerkzaamheden

De definitieve veiligheidsklasse wordt onder verantwoordelijkheid van de aannemer conform CROW publicatie 400 [lit. 28] vastgesteld.

Aanvullend bodemonderzoek

De aanleiding voor het aanvullend onderzoek zijn de resultaten van het verkennend bodemonderzoek. Het volledige aanvullend bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 3 van dit bestemmingsplan.

Doel van het aanvullend bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem op het nog niet onderzochte deel van de locatie, het bepalen van de omvang van de in voorgaand onderzoek aangetoonde verontreiniging met zware metalen, aromaten en minerale olie in het grondwater, het uitvoeren van een in-situpartijkeuring op het funderingsmateriaal en het uitvoeren van een heranalyse van een verhoogd PFAS-gehalte.

Conclusie

Algemeen

De milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt een belemmering voor de geplande nieuwbouw van woningen op de locatie.

Bodemkwaliteit

Uit het onderzoek blijkt dat het grondwater op deellocatie 3 sterk verontreinigd is met zink, arseen, barium, kwik, lood en xylenen. De omvang van de verontreiniging is minder dan 100 m³. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

De grond op deellocatie 4 is sterk verontreinigd met koper, lood, zink, minerale olie en/of PAK van maaiveld tot circa 2,0 m-mv. De omvang is groter dan 25 m³. De verontreiniging maakt onderdeel uit van een reeds bekend geval van ernstige bodemverontreiniging.

Uit de herplaatste boringen op deellocatie 5 blijkt dat er ter plaatse van één boring een verhoogd PFOA gehalte wordt gemeten. Deze grond is niet herbruikbaar indien dit vrijkomt. De overige onderzochte monsters voldoen aan de hergebruiksnorm.

Bodemkwaliteit – asbest

Uit het verkennend onderzoek blijkt dat er geen asbest in de verdachte lagen is aangetoond.

Veiligheid bij grondwerkzaamheden

Voor het onderhavige bodemonderzoek is vastgesteld dat in er in de grond/grondwater interventiewaarde overschrijdingen voorkomen voor minerale olie of xylenen. Er is sprake van voldoende ventilatie. Op basis hiervan is conform CROW publicatie 400 indicatief de veiligheidsklasse rood-vluchtig vastgesteld.

Voor het onderhavige bodemonderzoek is vastgesteld dat de grond de SRC-arbo overschrijdt én dat het kookpunt van de verontreinigingen met zware metalen boven de 350 C ligt. Er is geen sprake van carcinogene of mutagene stoffen > 1000 mg/kg of 1000 ug/l. Op basis hiervan is conform CROW publicatie 400 de veiligheidsklasse rood van toepassing.

Beschikking

Het verkennend en het aanvullend bodemonderzoek, zoals hiervoor beschreven, zijn aanleiding geweest om een melding te doen op grond van de Wet bodembescherming. In deze melding is verzocht om de ernst van de verontreiniging en de noodzaak van spoedige sanering vast te stellen. Op 25 april 2022 is hiertoe een beschikking betreffende de vaststelling van de ernst van het geval van bodemverontreiniging en de noodzaak van spoedige sanering voor de locatie Overschiese Kleiweg 629 te Rotterdam vrijgegeven (zie bijlage 4).

In de beschikking wordt aangegeven dat op de onderzoekslocatie sprake is van twee gevallen van ernstige bodemverontreiniging met zware metalen, PAK en minerale olie. Het gaat om deze twee verontreinigingen:

1. 1. Met zware metalen in de grond (diffuus) ter plaatse van de gehele onderzoekslocatie, met uitzondering van deellocatie 4.
2. 2. Met zware metalen, PAK en minerale olie in de grond ter plaatse van deellocatie 4, deze maakt onderdeel uit van de verontreiniging bekend onder locatiecode (AA059904322). De verontreiniging met deze locatiecode betreft een geval van ernstige bodemverontreiniging met zware metalen, minerale olie, Vluchtige Aromatische Koolwaterstoffen (VAK) en PolyChloorBifenylen (PCB) in de grond en/of het grondwater vanaf maaiveld tot maximaal 6,0 m-mv.

Voor deze verontreinigingen geldt dat een spoedige sanering niet noodzakelijk is.

Verder volgt uit de beschikking dat bij herinrichting een nader onderzoek noodzakelijk is naar de sterke verontreiniging met minerale olie ter plaatse van deellocatie 3 op vluchtige olie en oplosmiddelen.

Aanbevelingen

Bodemkwaliteit

Bij herinrichting, verandering naar een gevoeliger gebruik of het aanvragen van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen) dient (een deel van) de locatie te worden gesaneerd.

Daarbij wordt opgemerkt dat het eerste geval van ernstige bodemverontreiniging, zoals benoemd in de beschikking, zich bevindt ter plaatse van de voormalige voetbalvelden. De meest effectieve methode om deze verontreiniging met zware metalen in de grond (diffuus) te saneren is het aanbrengen van een leeflaag, gelet op de diepte van de verontreiniging, de hoogte van het huidige maaiveld en de hoogte van het toekomstige maaiveld en ook de te verwachten zetting.

Het tweede geval van ernstige bodemverontreiniging is bekend onder locatiecode AA059904322. Gezien de locatie, de stoffen van (een deel van) het geval van ernstige bodemverontreiniging en de vermoedelijk minder standaard aanpak van saneren, zal er op deze locatie vermoedelijk gesaneerd gaan worden door middel van een combinatie van ontgraven en aanbrengen van een leeflaag. Het opstellen van een saneringsplan voorafgaand aan de herinrichting is noodzakelijk.

Bij herinrichting is een nader onderzoek noodzakelijk naar de sterke verontreiniging met minerale olie ter plaatse van deellocatie 3 op vluchtige olie en oplosmiddelen. Op basis van dit nader onderzoek kan bepaald worden welke aanpak het meest effectief is om met de verontreiniging om te gaan en welke meldingen hiervoor nodig zijn.

Voorafgaand aan deze en eventuele andere werkzaamheden in de bodem die de aanwezige sterk verontreinigde grond verplaatsen dan wel verminderen, zoals hierboven beschreven, dient een saneringsplan te worden opgesteld of een BUSmelding te worden gedaan bij het bevoegd gezag Wbb (de DCMR Milieudienst Rijnmond). De saneringswerkzaamheden mogen pas aanvangen nadat het bevoegd gezag heeft ingestemd met het saneringsplan of de BUS-melding.

Bodemkwaliteit – asbest

Uit het asbestonderzoek blijkt dat er geen reden is voor nader onderzoek.

Veiligheid bij grondwerkzaamheden

De definitieve veiligheidsklasse wordt onder verantwoordelijkheid van de aannemer conform CROW publicatie 400 [lit. 28] vastgesteld.

Bouwrijp maken plangebied

Omdat het gebied zettingsgevoelig is, is een voorbelasting noodzakelijk. Door gebruik te maken van een voorbelasting kan deze maatregel mogelijkerwijs zowel voor de zetting als voor de vervuiling als oplossing gezien. Zoals hierboven beschreven, moet dit blijken uit een saneringsplan of een BUS-melding. In samenwerking met de grondbank wordt onderzocht of de locatie geschikt is als definitieve verwerkingslocatie. De opzet is om binnen een jaar de locatie geschikt te maken als voorbelasting. De grond moet van diverse projecten uit Rotterdam komen.

Op de voetbalvelden is sterk verontreinigde grond aangetroffen op een diepte van 0,5 m-mv (NAP -4,2 m). Het nieuwe maaiveld wordt NAP -2,1 m. Uit het geotechnisch advies blijkt dat de zetting ter plaatse van de verontreiniging circa 0,7 m is. In de toekomstige situatie is de verontreiniging derhalve vanaf NAP -4,9 m (2,8 m-mv) in de bodem aanwezig. Het toekomstige waterpeil in het gebied is NAP -3,3 m, uitgaande van een waterdiepte van 1,0 m, komt de waterbodem op NAP -4,3 m. Bij het graven van toekomstige sloten/waterpartijen wordt er hiermee niet in de sterk verontreinigde grond gegraven.

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura-2000 gebieden

Natura2000-gebieden zijn gebieden die onderdeel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. In een aanwijzingsbesluit om gebieden als Natura2000-gebied aan te merken, zijn de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn) vastgelegd.

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

1. 1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
2. 2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
3. 3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zuid-Holland

In de provincie Zuid-Holland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 6 bij de verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ree, rosse woelmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied is geen onderdeel van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Boezems Kinderdijk' bevindt zich op circa 13,6 kilometer van het plangebied. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied 'Solleveld & Kapittelduinen' bevindt zich op circa 18,5 kilometer (figuur 5.4). Het plangebied valt buiten Natuurnetwerk Nederland (figuur 5.5).

Figuur 5.4 Natura 2000-gebieden t.o.v. het plangebied (zwart omcirkeld) (bron: Aerius Calculator)

Figuur 5.5 Natuurnetwerk Nederland t.o.v. plangebied (zwart omcirkeld) (bron: Provincie Zuid-Holland)

Omdat de voorgenomen ontwikkeling de realisatie van maximaal 99 woningen betreft, is een toename aan stikstofuitstoot te verwachten. Een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is niet uit te sluiten. Vervolgonderzoek in de vorm van een AERIUS-berekening heeft uitgewezen of er een toename van stikstofdepositie plaatsvindt. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 5. De bijbehorende berekeningen zijn opgenomen in bijlagen 6, 7, 8, 9 en 10.

In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat er voor aanleg- en gebruiksfase geen depositiebijdrage binnen Natura 2000-gebieden wordt berekend. Er zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jr.

Conclusie

Het aspect stikstofdepositie vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Soortenbescherming

In opdracht van Stadsontwikkeling gemeente Rotterdam is er een ecologische quickscan uitgevoerd in het plangebied Overschiese Kleivelden. De ecologische quickscan is opgenomen in bijlage 11 van dit bestemmingsplan. In deze paragraaf worden de conclusies en adviezen beschreven.

Na het uitvoeren van de bureaustudie en het locatiebezoek zijn de waarnemingen geïnterpreteerd. Uit de resultaten van de bureaustudie en het locatiebezoek zijn conclusies getrokken en wordt advies gegeven over de te nemen vervolgstappen.

Nader onderzoek steenmarter

Om na te gaan of het projectgebied geschikt is voor de steenmarter heeft er van 17 mei tot 29 juni 2022 nader onderzoek plaatsgevonden. Tijdens dit onderzoek is de steenmarter niet aangetroffen. Negatieve effecten op de steenmarter zijn derhalve uitgesloten (zie bijlage 12). Tijdens dit onderzoek zijn er wel aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van een vossenbouw in (de directe omgeving van) het plangebied. In het kader van de zorgplicht dient er rekening te worden gehouden met deze vossenbouw. Door buiten de gevoelige periode van vossen (begin maart tot half september) te werken, worden negatieve effecten op (jonge) vossen voorkomen.

Vliegroute vleermuizen

Verder ligt er een essentiële vliegroute voor vleermuizen in de Steilrandzone, boven de watergang direct ten noorden van het plangebied. Langs deze watergang is in het bestemmingsplan een bestemming 'Groen' opgenomen. Op deze gronden zijn de aanwezige bomen (o.a. enkele grote populieren) essentieel voor de geleiding van de vleermuizen. Deze bomen behouden is essentieel voor het functioneren van de vliegroute. Daarnaast staan er enkele bomen langs de watergang. Ook deze bomen zijn essentieel voor de functionaliteit van de vliegroute. Dit groen dient behouden te blijven, anders is er mogelijk sprake van overtreding van de Wet Natuurbescherming. Verder geldt dat verlichting vanuit het plangebied op de watergang en bijbehorende bomen niet meer dan 2 lux mag bedragen.

Conclusie

Uit nader onderzoek blijkt dat de steenmarter niet in het projectgebied is aangetroffen. Negatieve effecten op de steenmarter zijn dan ook uitgesloten. Indien de opstallen aan de zuid- en zuidoostzijde in het project worden gesloopt dient een update van de ecologische quickscan plaats te vinden. De (voormalige) bedrijven zijn mogelijk geschikt leefgebied voor uilen en vleermuizen. Deze gebieden waren ten tijde van het veldbezoek niet toegankelijk. Het nader onderzoek uit 2020 naar roofvogels, uilen en vleermuizen toonde aan dat er geen beschermde soorten en leefgebieden zijn in het projectgebied. Deze resultaten zijn nog steeds geldig aangezien de situatie van het plangebied onveranderd is. De geldigheid van de nader onderzoeken is 3 jaar. Mochten de beoogde ontwikkelingen in het bestemmingsplan niet binnen deze termijn worden gestart dan dient eerst overlegd te worden met de Stadsecoloog omtrent het actualiseren van de onderzoeken. Er is nader onderzoek nodig naar vleermuizen als verstoring op de Steilrand niet wordt voorkomen.

Verder dienen ten minste de volgende maatregelen genomen te worden:

• Er dient rekening gehouden te worden met het broedseizoen, ter bescherming van algemene broedvogels (artikel 3.1 Wnb). Het rooien van bomen en struiken en overige werkzaamheden met negatieve effecten op het aanwezige groen, dienen buiten het vogelbroedseizoen uitgevoerd te worden. Het broedseizoen loopt globaal van 1 maart tot 31 juli, maar kan per jaar enigszins verschuiven afhankelijk van de weersomstandigheden;
• Er dient rekening gehouden te worden met de zorgplicht (art. 1.11 Wnb). Dit is mogelijk door vanuit één kant te werken, zodat dieren de kans krijgen om zich veilig te verplaatsen;
• Lichtuitstraling van meer dan 2 lux op de Steilrand dient zowel tijdens de werkzaamheden als bij de definitieve inrichting worden voorkomen. Er dient met een lichtberekening voor de inrichting worden aangetoond dat er geen sprake is van lichtverstrooiing op de Steilrand;
• Er dient een groene bufferzone tussen het woongebied en de Steilrand te worden gerealiseerd. Dit als compensatie voor de gebieden op de Rotterdamse Natuurkaart en ten behoud van de beoogde verbinding van de Steilrand.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om een belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

In de beoogde situatie wordt een woningbouw gerealiseerd met maximaal 99 woningen. Hiermee wordt een milieugevoelige functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. In de omgeving van het plangebied bevinden zich woningen, de HSL-lijn en belangrijke ontsluitingswegen waardoor de omgeving getypeerd kan worden als een 'gemengd gebied'.

In het zuidoosten van het plangebied bevindt zich een autobedrijf. Volgens de VNG-brochure valt dit in milieucategorie 3.2 en het maatgevende aspect betreft geluid met een richtafstand van 50 meter in een gemengd gebied. De afstand van het plangebied tot dit bedrijf is kleiner dan 50 meter. Er wordt niet voldaan aan deze richtafstand. Voor de aspecten geur en gevaar is de richtafstand 10 meter, voor het aspect stof is dit 30 meter. Aan de hand van de milieuvergunning zal bekeken worden welke activiteiten daadwerkelijk op de locatie plaatsvinden. In het westen en zuiden van het autobedrijf bevinden zich al woningen die het autobedrijf beperken in zijn bedrijfsvoering. Ter plaatse van deze dichtbij gelegen woningen moet al voldaan worden aan de wettelijke geldende milieunormen uit het Activiteitenbesluit. Tevens moet er gekeken worden of op basis van een goede ruimtelijke ordening wel sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Het autobedrijf moet voldoen aan de milieuwetgeving zoals vermeld in de Wet milieubeheer of het Activiteitenbesluit. De bestaande woningen en de beoogde woningen liggen op vergelijkbare afstand tot het autobedrijf. Hieruit kan geconcludeerd worden dat er ter plaatse van de beoogde ontwikkeling een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is.

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een gevel- en dakrenovatiebedrijf. Volgens de VNG-brochure valt dit in milieucategorie 3.1 en het maatgevende aspect betreft geluid met een richtafstand van 30 meter in een gemengd gebied. De afstand van het plangebied tot dit bedrijf is kleiner dan 30 meter. Er wordt niet voldaan aan deze richtafstand. Voor de aspecten geur en gevaar is de richtafstand 0 meter, voor het aspect stof is dit 10 meter. Aan de hand van de milieuvergunning is bekeken welke activiteiten er werkelijk ter plekke plaats vinden. Uit een controleverslag van het DCMR uit 2017 blijkt dat werkelijke bedrijvigheid zich beperkt tot de opslag van steigers, materialen en een voertuig. Verder blijkt dat er geen gevaarlijke of bodembedreigende stoffen worden opgeslagen.

Het verslag concludeert de bedrijfsactiviteit niet onder één van de in het Bor aangewezen categorieën valt van inrichtingen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen veroorzaken. Gezien de werkelijke bedrijfsactiviteiten van dit perceel kan er geconcludeerd worden dat er geen sprake is van milieu belastende activiteiten vanuit het bedrijf en dat er een acceptabel woon- en leefklimaat gegarandeerd is ter plaatse van de beoogde woningen.

Ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich de bestemming nutsvoorziening, dit betreft een elektriciteitsvoorziening. Volgens de VNG-brochure valt dit onder milieucategorie 2 met het maatgevende aspect geluid en een richtafstand van 10 meter in een rustige woonwijk. De afstand van het plangebied tot deze elektriciteitsvoorziening is groter dan 10 meter. Er wordt aan de richtafstand voldaan.

Conclusie

Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied. Ten aanzien van het gevel- en dakrenovatiebedrijf wordt parallel aan het ter inzage leggen van het bestemmingsplan nader gekeken of met de huidige planregeling sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat of dat er nog een aanpassing aan het plan benodigd is.

Toetsingskader

Duurzaamheid is van fundamenteel belang voor de leefbaarheid in Rotterdam: nu en in de toekomst. Als stad wil Rotterdam uitgroeien tot een duurzame hotspot met een gidsrol op het gebied van duurzaamheid. Bij nieuwe initiatieven is duurzaam bouwen een integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Voor de ontwikkelopgave zijn specifieke ambities geformuleerd ten aanzien van duurzaamheid: hierbij is de opgave om een landschappelijke, klimaatadaptieve, biodiverse en natuurinclusieve inpassing te realiseren. Daarnaast wordt circulair bouwen, materiaalgebruik en circulair handelen in bij deze ontwikkeling sterk gestimuleerd. Deze ambities dragen bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente Rotterdam. De stad Rotterdam heeft uitdagingen ten aanzien van de gezonde en klimaatbestendige leefomgeving en te maken met de energietransitie en de transitie naar een circulaire economie. Hierbij streven we er naar deze ambities zoveel mogelijk met elkaar te verbinden, zodat ze elkaar in de uitvoering kunnen versterken.

Klimaatadaptief

Het inrichten van een klimaatadaptieve stad vraagt om maatwerk. Elke wijk is anders en verschilt in kwetsbaarheid en mogelijkheden. De opgave op deze projectlocatie liggen op het gebied van water, vergroening en ecologie.

Water

Gebouwen en hun omgeving dragen bij aan het vasthouden en verwerken van regenwater. Door de lage ligging van de Overschiese Voetbalvelden is de integrale ontwerpoplossing voor de wateropgave extra van belang.

Vergroening en ecologie

Op de locatie wordt het verbeteren van de biodiversiteit, de vergroening en het multifunctioneel gebruik van buitenruimte en daken gestimuleerd. Dit draagt bij aan de verkoeling, wateropvang, toekomstbestendigheid en de verbetering van de gezonde leefomgeving van de stad.

Het plangebied grenst aan de steilrand en heeft een relatie met nabijgelegen landgoederen, parken en de polders van de Noordrand van Rotterdam. Daarnaast zijn er ecologische relaties met de tuinen van de woningen aan de Overschiese Kleiweg. De gemeente heeft de voorkeur om op deze locatie Natuurtype polder te mengen met het Natuurtype parkbos. De locatie biedt verschillende kansen voor het verbeteren van de biodiversiteit van de buitenruimte en de inpassing van de locatie in de bestaande ecologische structuren.

Bij de inrichting van de stad en ontwikkeling van gebouwen houdt Rotterdam rekening met flora en fauna. Dit noemen we natuurinclusief bouwen. Hiermee wil Rotterdam een stimulans geven aan natuurontwikkeling van de stad en ervoor zorgen dat de bijzondere flora en fauna in woningen en gebouwen van de stad behouden blijft en uitgebreid wordt. Dit levert een bijdrage aan een prettige leefomgeving, aan de mogelijkheden voor natuurbeleving in de stad en daarmee samenhangend een bijdrage aan het welzijn en de gezondheid van mensen. Natuurinclusief bouwen is maatwerk en alleen succesvol indien er integraal is ontworpen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de afstemming van het stedelijke ontwerp, de architectuur en de toe te passen specifieke soorten en verzorging hiervan. Daarom wordt aanbevolen om een ecoloog en /of landschapsarchitect in te schakelen voor deze uitwerking.

Circulair

De basis voor een circulaire economie is het voorkomen en het verminderen van het gebruik van primaire grondstoffen, het verlengen van levensduur van producten, het hergebruik van producten en onderdelen en het recyclen van materialen en grondstoffen. Oftewel: reduce, re-use and recycle. Rotterdam is in de transitie naar een volledig circulaire leefomgeving. In 2030 willen we dat circulair de maatstaf is in de stad en dat het fossiele grondstoffengebruik met 50% is verminderd. In 2050 is de Rotterdamse samenleving volledig circulair, alle materiaal- en energiestromen zijn dan gesloten.

Materialen

De opgave voor de stad is om circulariteit in de bouw te stimuleren. Een circulair gebouwontwerp vraagt om een wijze van ontwerpen waarbij de materiaalkeuze en het type bouwaansluiting aansluit bij de circulaire doelstellingen. Hierbij is een van de doelen om de hoeveelheid bouwafval tijdens de bouw, in de gebruiksfase en na de gebruiksfase te beperken en kringlopen zo goed mogelijk te sluiten. Om hier inzicht in te krijgen kan een materiaalpaspoort opgesteld worden waar de milieu-impact en het toekomstig hergebruik (o.a. de losmaakbaarheid) van een gebouw inzichtelijk wordt gemaakt.

Energie

Rotterdam is in 2050 aardgasvrij. Woningen worden ontworpen op een lage energievraag en voorzien zoveel mogelijk in hun eigen energiebehoefte. Alle nieuwbouwprojecten voldoen aan de eisen van een bijna energieneutrale gebouw (BENG) en streven naar energieneutraal. Hierbij wordt gestimuleerd om te onderzoeken op welke manier de verschillende energiestromen (vraag en aanbod) gesloten kunnen worden binnen de ontwikkelopgave.

Gezonde leefomgeving

Intensiever ruimtegebruik zal in de toekomst meer hinder, maar ook gezondheids- en veiligheidsrisico’s, voor Rotterdammers met zich meebrengen. Aandacht voor een gezonde leefomgeving is hierin van groot belang en biedt kansen voor de realisatie van hoogwaardige plannen en aantrekkelijke gebieden. Maatregelen voor geluids-, geur- of fijnstof-overlast en omgevingsveiligheid dienen integraal te worden opgenomen in de ruimtelijke kwaliteit van het ontwerp. De bewoners dienen daarom voldoende middelen en instructies om hun woning, gezond, duurzaam, energiezuinig en comfortabel te kunnen gebruiken.

Conclusie

Bovenstaande maatregelen worden toegepast bij de nieuwbouw van het plangebied. De ontwikkeling wordt zo duurzaam mogelijk gerealiseerd.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• De kenmerken van de projecten;
• De plaats van de projecten;
• De kenmerken van de potentiële effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Door het bevoegd gezag moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen.

Onderzoek en conclusie

De aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling is als bijlage 13 toegevoegd. Op basis hiervan heeft het bevoegd gezag een m.e.r. beoordelingsbesluit opgesteld. Dit besluit is toegevoegd in bijlage 14. Hierin is aangegeven er geen MER nodig is.

De eigendomssituatie van gronden in het plangebied is divers. Het grootste deel van de gronden in het plangebied is in eigendom van de gemeente Rotterdam. De rest van het plangebied is in eigendom van enkele eigenaren. Op deze percelen heeft de gemeente de Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd. Tot op heden heeft de gemeente nog geen koopovereenkomst of anterieure overeenkomst gesloten met de betreffende eigenaren. Dit bestemmingsplan geeft directe bouwtitels (ook aan de gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente); dat betekent dat sprake is van aangewezen bouwplannen.

De gemeente Rotterdam heeft een grondexploitatie gemaakt voor de beoogde ontwikkeling. Hierin is onder andere rekening gehouden met de verwerving van de benodigde gronden voor de ontwikkeling en met een grondverkoop aan een met een tender te selecteren partij. Op basis van deze grondexploitatie is de economische uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling voldoende aangetoond.

Artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening (hierna: 'Wro') bepaalt dat de gemeenteraad, als er sprake is van één of meerdere aangewezen bouwplannen, verplicht is een exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van grondexploitatie niet anderszins is verzekerd;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c 4°, respectievelijk 5° Wro noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, respectievelijk b, c of d Wro noodzakelijk is.

Binnen het plangebied zijn percelen in eigendom bij verschillende particuliere eigenaren waarmee de gemeenten geen anterieure overeenkomst van grondexploitatie heeft gesloten. In het bestemmingsplan worden bouwplannen mogelijk gemaakt die in het geldende bestemmingsplan nog niet mogelijk zijn, waardoor in beginsel de plicht bestaat tot kostenverhaal. Het bestemmingsplan voorziet op genoemde percelen in de realisering van woningen met bijbehorende voorzieningen, waarvoor omgevingsvergunningen zijn vereist. Met de eigenaren van de eerder genoemde percelen zijn tot op heden geen (anterieure) overeenkomsten van grondexploitatie gesloten.

Op basis van artikel 7c, lid 10, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet maakt de gemeente gebruik van de mogelijkheid om het opstellen van een exploitatieplan uit te stellen tot het moment van het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor het kostenverhaal niet anderszins verzekerd is. Dit betekent dat indien er op het moment van aanvraag omgevingsvergunning geen anterieure overeenkomst is gesloten met de betreffende grondeigenaar, het college van B&W kan overgaan tot het vaststellen van een exploitatieplan. Uitgangspunt blijft het sluiten van anterieure overeenkomsten.

In de anterieure overeenkomst danwel het exploitatieplan wordt het verhaal van kosten van de grondexploitatie, inclusief gebiedsoverstijgende kosten, gewaarborgd. In de tweede plaats worden eisen opgenomen met tot de werken en werkzaamheden (bouw- en woonrijp maken) en de fasering. Ten slotte worden kwaliteitseisen opgenomen om de wijze waarop de werken en werkzaamheden moeten worden uitgevoerd te waarborgen.

In het kader van het wettelijke bestuurlijke vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening, is het concept bestemmingsplan toegezonden aan diverse bestuurlijke partners.

Naar aanleiding hiervan zijn op het bestemmingsplan verschillende overlegreacties ontvangen:

Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard

Het Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard (HHSK) geeft aan dat ze de conclusie dat er geen negatieve effecten zijn op het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse te voorbarig vinden. Er zijn in het gebied bijzondere met het waterbeheer verbonden belangen waar rekening mee gehouden moet worden in het plan. Deze zijn genoemd onder de volgende aandachtspunten:

Pagina 33 paragraaf 4.1.2 onder kopje Waterschapsbeleid: De tekst ‘waterbeheerplan’ graag vervangen door ‘Waterbeheerprogramma.

Pagina 35 onder kopje Waterkwantiteit:

• Hier is vermeld dat als eis 5% van de toename in verharding gecompenseerd dient te worden mits deze toename meer dan 500 m². Het is niet duidelijk waar deze eis op gebaseerd is. In een eerder opgesteld concept ontwerpbestemmingsplan Franciscus is voor dit gebied een compensatie-eis van 15% doorgegeven. De waarden om de compensatie-eis te bepalen zijn gebaseerd op de watersysteemanalyse. Hierin is het peilgebied GPG-1040 niet als los gebied meegenomen. Deze waarden zijn dus niet bruikbaar voor het vaststellen van een compensatie-eis. Waterstandsmetingen zijn er niet en of het vigerende peil ook het daadwerkelijk peil is en welke peilstijgingen optreden bij neerslag is onbekend. Het komt erop neer dat er te weinig bekend is van dit gebied om een definitieve eis aan te kunnen geven. Een veldbezoek en nader onderzoek is nodig om een realistische compensatie-eis vast te stellen.
• De sportvelden liggen circa 30 tot 60 cm lager dan het waterpeil in GPG-1040 (NAP -3,30 m). De richtlijn voor drooglegging in stedelijk gebied is 1,30 meter. Dit betekent dus dat het gebied fors moet worden opgehoogd. Waarschijnlijk worden de sportvelden actief gedraineerd en kan het peil daarom afwijken van het vigerende peil zonder permanent onder water te staan. Bij beschouwing van de bodemopbouw (sonderingen dinoloket) is er een laag van ca. 8,00 meter aan slappe lagen. Ook dit zal een aandachtspunt moeten zijn bij het opbrengen van zand.
• De civieltechnische kunstwerken in de waterafvoer richting het oosten zijn in zeer slechte staat. Bijgaande foto toont een aanwezige ‘stuw’. De duiker (geel) heeft een dimensie van 0,22 m. Dit is zeer zeker onvoldoende voor de afvoer van een nieuw te realiseren woonwijk.

Pagina 37 onder kopje Conclusie:

Hier wordt gesteld dat de strategie ' stad achter de dijk' geen consequenties heeft voor deze ontwikkeling. Deze conclusie kunnen wij niet goed volgen en is volgens ons ook onjuist. Ligging achter de dijk heeft wel degelijk consequenties voor deze ontwikkeling. Regen valt overal, buien worden heftiger en periodes van droogte langer. Dit heeft wel degelijk effect voor deze woonwijk en daar moet goed over na worden gedacht. Het hoogheemraadschap denkt daarom graag mee over de inrichting van deze wijk.

Overig:

• Er moet een rioleringsplan worden opgesteld. In het rioleringsplan wordt toegelicht welk type riolering wordt toegepast en wat de effecten van de planontwikkeling op de riolering zijn.
• Voor bepaalde onderdelen van het plan kan een vergunning van het hoogheemraadschap nodig zijn. In de Keur van Schieland en de Krimpenerwaard is terug te vinden voor welke activiteiten een vergunningplicht geldt. U vindt de keur op onze website onder het kopje ‘Wat doen we’.

Reactie

De tekst ‘waterbeheerplan’ is vervangen door ‘Waterbeheerprogramma'. Verder is de tekst aangepast en verduidelijkt op hetgeen het HHSK heeft aangegeven, voor wat betreft de waterkwantiteit en de conclusie. Het rioleringsplan zal bij de planuitwerking worden opgesteld. Als laatste zal een vergunning (of meerdere) worden aangevraagd als dat volgens de Keur nodig is.

Luchtverkeersleiding Nederland

De Luchtverkeersleiding Nederland (LVNL) geeft aan dat een toetsingsvlak, welke behoort bij het zendstation opgesteld op de luchthaven Rotterdam The Hague Airport, van toepassing is. De maximale hoogten (t.o.v. maaiveld) blijven onder de waarden van dit toetsingsvlak en daarom is geen verder onderzoek door LVNL nodig. Indien een maximale hoogte van een bouwplan wel het toetsingsvlak zal doorsnijden is alsnog toetsing en advisering door Luchtverkeersleiding nodig voor het effect van het bouwplan op het zendstation.

Reactie

Deze overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Prorail

Prorail heeft een reactie gegeven op het voorliggende bestemmingsplan.

Bereikbaarheid

ProRail verzoekt om met het bestemmingsplan de duurzame bereikbaarheid op de volgende manieren te verbeteren:

1. 1. De parkeernorm is geregeld in artikel 11.1 van de planregels. De norm wordt gekoppeld aan een beleidsstuk dat geen deel uitmaakt van de planregels. De norm ziet echter zelf niet in een concreet maximum aantal parkeerplaatsen. Daarmee is dit bestemmingsplan voor de parkeernorm niet juridisch bindend. Bovendien is die norm zoals blijkt uit de planregels een minimum norm, om te voorzien in voldoende parkeerplaatsen. Er is dus geen regeling voor een maximum aantal parkeerplaatsen. Verzocht wordt om alsnog een juridisch bindende parkeernorm in de planregels op te nemen. Het station Rotterdam Centraal is redelijk nabij gelegen en de nabijgelegen ontsluitingswegen kunnen het verwachte extra autoverkeer niet aan. Met het plan is ook een groene, parkachtige leefomgeving beoogd. Overweeg daarom een lage parkeernorm, bijvoorbeeld 0,3, Combineer dit met het faciliteren van meer deelauto's;
2. 2. Juist voor de bereikbaarheid en het groene karakter van het gebied zou het klassieke wegontwerp - waar de auto domineert - heroverwogen moeten worden. Faciliteer de lopers en fietsers (met volledig vrijliggende fietspaden) eerst, en pas dan de auto. Dan blijft er ook ruimte over, omdat de auto de grootste gebruiker van openbare ruimte is. Zo heeft Breda een "groene loper" naar het station gefaciliteerd. Doe dit bij voorkeur voor de gehele route naar station Rotterdam;
3. 3. Plan de grootste dichtheden van de woningbouw op locaties die op de kortste afstand van stads-OV liggen;
4. 4. De bestaande busroute over de Copernicuslaan biedt een 10-minutendienst. De halte Copernicuslaan is een halte aan de rand van het plangebied. De bereikbaarheid van het plangebied met stads-OV wordt aanzienlijk beter, als de busroute wordt aangepast me een of meer haltes in het plangebied zelf.

De genoemde suggesties hebben samen ook positieve gevolgen voor: leefbaarheid (minder auto's betekent onder andere minder lawaai), duurzaamheid (compacte bouw en minder auto's betekenen minder energieverbruik), kosten nieuwe infra (de bestaande infra wordt beter benut), verkeersveiligheid, ruimte voor andere omgevingsopgaven (energietransitie, klimaatadaptatie, etc.), karakteristiek landschap (als het buitengebied zo min mogelijk wordt bebouwd), alsmede inclusiviteit/brede welvaart (lopen en fietsen kan bijna iedereen, een auto aanschaffen kan niet iedereen).

Reactie:

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van mobiliteit is vastgelegd in de omgevingsvisie. Gemakshalve verwijzen wij u naar deze visie. Dit bestemmingsplan houdt rekening met de keuzes die op stedelijk niveau zijn gemaakt.

Geluid

Prorail verzoekt om in het ontwerpbestemmingsplan rekening te houden met laag frequent geluid.

Reactie

Er bestaan geen wettelijke normen voor laagfrequent geluid. Laagfrequent geluid van treinverkeer heeft samenhang met trillingshinder. In de regeling zal een voorwaardelijke verplichting worden opgenomen die regelt dat de omgevingsvergunningen pas kunnen worden afgegeven als uit een onderzoek naar trillingshinder duidelijk wordt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Aspect trillingen

Prorail adviseert om rekening te houden met trilhinder. Hoewel er geen wettelijke normen bestaan voor trilhinder vraagt Prorail hier wel aandacht voor. In het kader van goede ruimtelijke ordening en de zorgvuldige voorbereiding van besluiten raadt Prorail aan om het aspect trillingshinder af te wegen, zoals door Kenniscentrum Infomil wordt aanbevolen. Tevens verwijst ProRail u naar de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen.

Reactie

De toelichting zal worden aangevuld met een paragraaf over trillingshinder. Tevens zal een voorwaardelijke verplichting worden opgenomen die regelt dat de omgevingsvergunningen pas kunnen worden afgegeven als uit een onderzoek naar trillingshinder duidelijk wordt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Percelen Prorail

In het concept ontwerpbestemmingsplan "Transformatie Voetbalvelden Overschie" zijn mogelijk percelen opgenomen die in eigendom zijn van Railinfratrust B.V./ProRail B.V. (verder te noemen 'ProRail"). ProRail merkt in dit kader op dat deze percelen onder nadrukkelijke schriftelijke toestemming van ProRail niet mogen worden gebruikt. Deze percelen zijn door ProRail benodigd ten behoeve van de uitvoering van haar wettelijke taken en voor eventuele toekomstige uitbreidingsplannen.

De percelen van ProRail, alsmede de spoorbaan, dienen door ProRail, haar aannemers of hulpdiensten te allen tijde onbelemmerd toegankelijk te zijn en te blijven met het materieel dat ook momenteel wordt gebruikt voor het uitvoeren van werkzaamheden en in het geval van calamiteiten. Dit geldt ook voor over-/onderbouwingen en/of overkragingen van deze gronden. Bouwen naast het spoor mag geen belemmeringen opleggen aan het treinverkeer. Zo moet bijvoorbeeld onderhoud en reiniging van ramen en gevel mogelijk zijn zonder buitendienststelling van het spoor en mogen ramen niet open kunnen boven het spoor of perron.

Reactie

Er liggen binnen het plangebied geen percelen die in eigendom zijn van Prorail die betrokken worden bij een verandering of ontwikkeling. De gemaakte opmerkingen worden voor kennisgeving aangenomen.

Waterpeil/stabiliteit

In verband met het borgen van de stabiliteit van de spoorbaan met bijbehorende voorzieningen mag het waterpeil niet wijzigen. Tevens dient uw gemeente te borgen dat werkzaamheden geen invloed hebben op de stabiliteit van de spoorbaan met bijbehorende voorzieningen, alsmede op het ongehinderd gebruik van de spoorbaan met bijbehorende voorzieningen.

Reactie

Het waterpeil zal niet wijzigen. Het waterpeil ligt nu op 3,30 meter NAP. Deze hoogte zal in de toekomst worden gehandhaafd.

Daarbij zal een voorwaardelijke verplichting worden opgenomen die regelt dat de omgevingsvergunningen pas kunnen worden afgegeven als uit een onderzoek trillingshinder duidelijk wordt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. In dit onderzoek zal tevens de stabiliteit van de spoorbaan met bijbehorende voorzieningen worden betrokken. Tevens zal de bouw van de woningen en het aanleg van het terrein zo worden georganiseerd dat de spoorbaan niet gehinderd wordt.

Spoorwegdoeleinden

ProRail verzoekt u zorg te dragen dat gronden welke momenteel voorzien zijn van de bestemming Spoorwegdoeleinden of Railverkeer, deze bestemming ook in de toekomst zullen behouden. Ook verzoekt ProRail uw gemeente om geen dubbelbestemmingen mogelijk te maken.

Reactie

Deze bestemmingen komen nu niet voor in het plangebied. Deze overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond

De Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond (VRR) kan zich vinden in de bevindingen en voorgenomen maatregelen uit de beknopte verantwoording van paragraaf 5.4.

Daarnaast wilt de VRR u graag informeren over het feit dat de VRR een regionale 'Handleiding advies bluswater en bereikbaarheid VRR' heeft. Deze kunt u gebruiken om zorg te dragen voor toereikende bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen, zodat de hulpdiensten bij een incident adequaat kunnen optreden.

Reactie

De overlegreactie wordt voor kennisneming aangenomen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 17 februari 2023 tot en met donderdag 30 maart 2023 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn was eenieder in de gelegenheid om een zienswijze in te dienen. De binnengekomen zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in een Nota zienswijzen (zie bijlage 15)

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels. De regels bevatten regels voor gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking; maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. In onderhavig hoofdstuk worden de planuitgangspunten naar de regels en verbeeldingen verder verwoord.

Voor het gehele plangebied is de huidige wijze van bestemmen binnen de gemeente Rotterdam in hoge mate richtinggevend voor de wijze waarop de bestemmingen zijn geregeld. De planuitgangspunten zoals verwoord in onderhavig hoofdstuk zijn vertaald op de verbeelding en in de planregels. Er is gekozen voor een globale opzet van het plan.

De regels bestaan uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 1 komen de inleidende regels aan bod. Het betreft hier de begrippen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). In hoofdstuk 2 bestemmingsregels zijn de regels behorende bij de verschillende bestemmingen opgenomen (artikel 3 tot en met 5). De meeste bestemmingen zijn opgebouwd uit de volgende onderdelen:

• een bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;

en indien van toepassing:

• nadere eisen;
• afwijking van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijking van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Hoofdstuk 3 bevat verschillende algemene regels die van toepassing zijn (artikel 6 tot en met 10). Tot slot zijn de overgangs- en slotregels opgenomen in hoofdstuk 4 (artikel 11 en 12).

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. Hierin is tevens een wijze van meten opgenomen voor de hoogte van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Hoofdstuk 2 Bestemmingen

De volgende bestemmingen komen voor:

Artikel 3 Groen

De gebieden langs de HSL-tunnel en aan de noordzijde van het plan zijn bestemd als 'groen'. Binnen deze bestemming zijn ook voet- en fietspaden, auto-ontsluitingen en speeltoestellen toegestaan. Ook is de aanleg van nieuwe waterpartijen, watergangen en waterberging mogelijk indien dit vanuit het oogpunt van waterbeheer wenselijk is. Dit betekent dat veranderingen in de inrichting van de openbare ruimte kunnen worden doorgevoerd zonder planherziening (mits de veranderingen passen binnen deze bestemming). De groenbestemming biedt bouwmogelijkheden voor zaken als straatmeubilair en kleine nutsvoorzieningen mist deze een beperkte omvang hebben.

Artikel 4 Wonen

Wonen is mogelijk binnen deze bestemming. Daarnaast geldt dat naast het wonen ook 'werken aan huis' is toegestaan, net als bijbehorende voorzieningen zoals bergingen, tuinen, groen en water.

De bestemming is opgenomen aan de zuidzijde van het plangebied en geldt ter plaatse van een bestaande twee-onder-een-kap woning die deels gelegen is in het aangrenzende plangebied 'Franciscus',

Artikel 5 Wonen- Landgoed

Wonen is mogelijk binnen deze bestemming. Daarnaast geldt dat naast het wonen ook 'werken aan huis' is toegestaan, net als bijbehorende voorzieningen zoals bergingen, tuinen, groen en water.

Deze bestemming is opgenomen aan de noordzijde van het plangebied. Het landgoed bestaat uit appartement-gebouwen die los in een parkomgeving staan. Het landgoedpark is collectief. De appartementen zijn 5 lagen hoog, met de mogelijkheid voor accenten tot 7 lagen. De maximale bouwhoogte die hier is toegestaan betreft 15 meter. Daarnaast zijn er hoogteaccenten tot 21 meter toegestaan. Het maximum aantal wooneenheden dat binnen deze bestemming is toegestaan betreft 60 wooneenheden.

In deze bestemming zijn ook bouwregels opgenomen die toezien op de realisatie van geluidgevoelige objecten. Tevens is er een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is geborgd dat er voldoende watercompensatie wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden.

Artikel 6 Wonen - Lint

Wonen is mogelijk binnen deze bestemming. Daarnaast geldt dat naast het wonen ook 'werken aan huis' is toegestaan, net als bijbehorende voorzieningen zoals bergingen, tuinen, groen en water.

Deze bestemming opgenomen aan de zuidzijde van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn grondgebonden woningen en Tiny houses toegestaan. De grondgebonden woningen zijn vrijstaand en/of twee-onder-één-kap. Alle woningen worden uitgevoerd met een kap. De grondgebonden woningen zijn onderdeel van het doorzetten van het bestaande lint, de 'verdikking' ervan achter de bestaande bebouwing van de Overschiese Kleiweg. De grondgebonden woningen hebben een goot- en bouwhoogte van maximaal 5 en 8,5 meter. De Tiny houses zijn een zeer specifieke, kleine variant van permanente, vrijstaande, grondgebonden woningen met een oppervlakte van maximaal 50 m² en een maximale bouwhoogte van 6 meter. Het maximum aantal wooneenheden dat binnen deze bestemming is toegestaan betreft 39 wooneenheden.

In deze bestemming zijn ook bouwregels opgenomen die toezien op de realisatie van geluidgevoelige objecten.

Artikel 7 Waarde - Archeologie 2

Een zogenaamde dubbelbestemming regelt een medegebruik van gronden naast het primaire gebruik. Een dubbelbestemming kan meerdere enkelbestemmingen overlappen. Vaak is dit een niet-tastbaar gebruik of een beschermende regeling zoals een archeologische verwachtingswaarde of de beschermingszone van een waterkering. Ook is er sprake van een rangorde tussen de enkel- en dubbelbestemming. In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

'Waarde - Archeologie 2' is opgenomen ten behoeve van de bescherming van eventuele archeologisch waardevolle resten in de bodem. De regeling gaat uit van een verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek wanneer er vanaf een bepaalde diepte onder NAP bodemverstorende werkzaamheden met een bepaalde oppervlakte worden uitgevoerd. Deze onderzoeksverplichting geldt ter plaatse van Waarde - Archeologie 2 en dit is respectievelijk 100 m² of groter én dieper dan 0,5 meter beneden NAP.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Hiermee is geborgd dat gronden die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing blijven bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Artikel 9 Algemene bouwregels

Om te voorkomen dat kleine ontwikkelingen leiden tot het volgen van aparte procedures, is in dit lid opgenomen dat voor bepaalde ontwikkelingen de bouwgrenzen overschreden mogen worden.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

Ter plaatse van de HSL-tunnel is de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - spoor' opgenomen, die een vergunningstelsel bevat voor werkzaamheden vanwege de spoortunnel.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt het mogelijk gemaakt om af te wijken van de regel dat bouwgrenzen niet mogen worden overschreden (voor zover deze afwijkingen niet onder de regel 'algemene bouwregels' vallen te scharen). Om deze afwijking mogelijk te maken kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen. Ook biedt dit artikel de mogelijkheid om via een omgevingsvergunning af te wijken van de voorgeschreven maten en percentages.

Artikel 12 Overige regels

In dit artikel is een regel opgenomen bij de gebiedsaanduiding 'overige zone - exploitatiegebied'. Hierin wordt geregeld dat een exploitatieplan wordt vastgesteld alvorens een omgevingsvergunning voor een bouwplan wordt verleend waarvoor het kostenverhaal niet anderszins verzekerd is.

In dit artikel zijn tevens twee voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Een voorwaardelijke verplichting die toeziet op de realisatie en aanbod van voldoende parkeergelegenheid en een voorwaardelijke verplichting die voorschrijft dat de omgevingsvergunning voor bouwen pas kan worden verleend als er aangetoond is dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor wat betreft het aspect trillingshinder conform SBR richtlijn B.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregel

Artikel 13 Overgangsrecht

Onderscheid wordt gemaakt tussen overgangsrecht voor bouwwerken en het gebruik. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk wanneer het bevoegd gezag afwijkt in het kader van een omgevingsvergunning. De overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Artikel 14 Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.