Driemanssteeweg 15
Bestemmingsplan - Gemeente Rotterdam
Ontwerp op 19-12-2023 - in voorbereiding
Bestanden
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
| In deze regels wordt verstaan onder: |
| Plan |
| het bestemmingsplan “Driemanssteeweg 15” met identificatienummer NL.IMRO.0599.BP2238Driemansst15-on01 van de gemeente Rotterdam. |
| Bestemmingsplan |
| de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. |
| Verbeelding |
| de digitale plankaart. |
| Verdere begrippen in alfabetische volgorde: |
| Aanbouw (uitbouw): |
| een uitbreiding van het hoofdgebouw in één bouwlaag (hieronder wordt tevens een uitbouw begrepen). |
| Aanduiding: |
| een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. |
| Aanduidingsgrens: |
| de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. |
| Bebouwing: |
| één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. |
| Bestemmingsgrens: |
| de grens van een bestemmingsvlak. |
| Bestemmingsvlak: |
| een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming. |
| Bouwaanduidingen: |
| alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken. |
| Bouwen: |
| het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. |
| Bouwgrens: |
| de grens van een bouwvlak. |
| Bouwlaag: |
| het tussen twee opeenvolgende vloeren (of tussen een vloer en een plat dak) gelegen, voor verblijf geschikt deel van een gebouw. Een kap, zolder, souterrain, parkeerplint, alsmede een dakopbouw binnen het theoretisch profiel van een kap, worden niet als afzonderlijke bouwlaag beschouwd. Alleen ingeval een dakopbouw breder is dan tweederde van de pandbreedte, wordt dit als aparte bouwlaag geteld. |
| Bouwmarkt: |
| detailhandelsbedrijf, al dan niet geheel overdekt, waar het volledige assortiment aan (grove) bouw- en doe-het-zelfproducten aan zowel vakman als particulier wordt aangeboden, met advisering over producten, toepassing en uitvoering, en aanvullende services waaronder verhuur van materieel en gereedschap, inclusief bijbehorende voorzieningen, zoals, maar niet uitsluitend, technische ruimten, onzelfstandige kantoren en kantine. |
| Bouwperceel: |
| een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. |
| Bouwwerk: |
| een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden. |
| Bruto vloeroppervlak: |
| het bruto vloeroppervlakte zoals bedoeld in NEN 2580. |
| Bijbehorend bouwwerk: |
| uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak. |
| Detailhandel: |
| het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ter verkoop, verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. |
| Drive-in: |
| al dan niet gebouwde detailhandelsvoorziening inclusief kassa- en serviceruimte, bedoeld voor de verkoop, het ophalen en het retourneren van (grove) bouw- en doe-het-zelfproducten en tuinmaterialen alsmede de verhuur van materieel en gereedschap, geschikt en ingericht om met een voertuig in te rijden en te verblijven, waar bezoekers producten kunnen inladen respectievelijk lossen. |
| Gebouw: |
| elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. |
| Hoofdgebouw: |
| een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. |
| Maaiveld: |
| de bovenkant van het aansluitende, afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein het gemiddelde van die bovenkanten wordt aangehouden. |
| Luifel: |
| een bouwkundig element aan de gevel van een gebouw, bestaande uit een overdekking (dakconstructie) dat met de ene horizontale kant aan de buitenzijde van het gebouw is bevestigd, terwijl de daar tegenoverliggende zijde vrij dragend is. |
| Milieudeskundige: |
| de DCMR Milieudienst Rijnmond of de daarvoor in de plaats tredende instantie. |
| NAP: |
| het Normaal Amsterdams Peil; dit is de referentiehoogte waaraan hoogtemetingen in Nederland worden gerelateerd. |
| Niet-zelfstandige horeca |
| horeca die een functionele relatie heeft met de in de bestemmingsomschrijving genoemde hoofdfunctie en uitsluitend ondergeschikt en ondersteunend is aan die hoofdfunctie. |
| Overkapping |
| een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand. |
| Peil: | |
| a. | voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; |
| b. | voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; |
| c. | indien in of op het water wordt gebouwd; de bovenzijde van het ponton waarop het bouwwerk zich bevindt. |
| Tuincentrum |
| detailhandelsvestiging waarvan het hoofdassortiment bestaat uit boomkwekerijproducten, planten, bloembollen, bloemen, attributen voor de inrichting en het onderhoud van tuinen, balkons en terrassen waaronder tuinmeubilair, alsmede de daarbij benodigde hulpmaterialen. |
| Uitstekende delen aan gebouwen |
| erkers, luifels, balkons, galerijen en dergelijke. |
Artikel 2 Wijze Van Meten
| 2.1 | Meten |
| Bij de toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten: |
| a. | de dakhelling: |
| langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. |
| b. | de inhoud van een bouwwerk: |
| tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels ( en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. |
| c. | de bouwhoogte van een bouwwerk: |
| vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. |
| d. | de oppervlakte van een bouwwerk: |
| tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een bouwwerk. Dakoverstekken, luifels, balkons en dergelijke worden hierbij niet meegeteld. |
| e. | de breedte van een gebouw: |
| van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels verspringen of niet evenwijdig lopen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte. |
| 2.2 | Ondergeschikte bouwdelen |
| Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt. |
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Detailhandel
| 3.1 | Bestemmingsomschrijving |
| De voor “Detailhandel” aangewezen gronden zijn bestemd voor: | |
| a. | een bouwmarkt, met een maximale oppervlakte van 10.500 m² bvo; |
| b. | een tuincentrum, met een maximale oppervlakte van 4.600 m² bvo, bestaande uit een gebouw van maximaal 2.600 m2 bvo, een overkapping van maximaal 750 m2 bvo en een onoverdekte buitenruimte van maximaal 1.250 m2 bvo; |
| c. | een met de bouwmarkt/tuincentrum functioneel verbonden drive-in met een maximum oppervlakte van 5.300 m2 bvo; |
| d. | niet-zelfstandige horeca, met een maximale oppervlakte van 250 m² bvo; |
| met de daarbij behorende | |
| e. | gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde (waaronder een reclamemast, uitsluitend ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding ‘reclamemast’), wegen en paden, erven, terreinen, infrastructurele voorzieningen, parkeervoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, groenvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. |
| 3.2 | Bouwregels |
| 3.2.1 | Algemeen |
| Op de voor “detailhandel” bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in artikel 3.1 genoemde doeleinden worden gebouwd. | |
| 3.2.2 | Gebouwen |
| Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: | |
| a. | gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd; |
| b. | de maximum bouwhoogte mag niet meer bedragen dan op de verbeelding met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ is aangegeven, met dien verstande dat voor maximaal 5% van het oppervlak van het bouwvlak een extra hoogte van 2 meter is toegestaan; |
| c. | het bouwvlak mag voor niet meer dan 60% worden bebouwd. |
| 3.2.3 | Bouwwerken, geen gebouwen zijnde |
| Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: | |
| a. | de bouwhoogte van erf- of perceelafscheidingen mag niet meer bedragen dan 3 meter; |
| b. | de bouwhoogte van luifels en overkappingen (geen gebouwen zijnde) mag niet meer bedragen dan 12 meter; |
| c. | de bouwhoogte van vlaggenmasten mag niet meer bedragen dan 15 meter; |
| d. | de bouwhoogte van lichtmasten mag niet meer bedragen dan 12 meter; |
| e. | de bouwhoogte van de in artikel 3.1 onder e benoemde reclamemast mag niet meer bedragen dan 15 meter; |
| f. | de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 12 meter. |
| 3.3 | Specifieke gebruiksregels |
| 3.3.1 | Strijdig gebruik |
| Onder strijdig gebruik van de gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo wordt in ieder geval verstaan: | |
| a. | het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, anders dan bedoeld in artikel 3.1 en met dien verstande dat te hoogste 20% van het netto verkoop vloeroppervlak, met een maximum van 500 m2, voor de verkoop van het nevenassortiment mag worden gebruikt en dat het nevenassortiment dient te passen bij het hoofdassortiment; |
| b. | het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van zelfstandige kantoren; |
| c. | het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van zelfstandige horeca. |
Artikel 4 Waarde – Archeologie - 2
| 4.1 | Bestemmingsomschrijving |
| De voor ‘Waarde – Archeologie - 2’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen zijnde archeologische waarden. |
| 4.2 | Bouwregels |
| 4.2.1 | Rapport archeologisch deskundige |
| In het belang van de archeologische monumentenzorg dient de aanvrager van een omgevingsvergunning een rapport aan burgemeester en wethouders te overleggen van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Deze bepaling heeft uitsluitend betrekking op aanvragen om omgevingsvergunning voor bouwwerken (waaronder begrepen het heien van heipalen en het slaan van damwanden) welke voldoen aan de oppervlakte- en/of dieptematen welke genoemd zijn in 4.3.1. | |
| 4.2.2 | Mogelijke voorwaarden te verbinden aan omgevingsvergunning voor het bouwen |
| Burgemeester en wethouders kunnen in het belang van de archeologische monumentenzorg aan een omgevingsvergunning de volgende regels verbinden: | |
| a. | de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden; |
| b. | de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek; |
| c. | de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige. |
| 4.3 | Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden |
| 4.3.1 | Verbod |
| In het belang van de archeologische monumentenzorg is het verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de in 4.3.2 onder a t/m f genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te doen c.q. te laten uitvoeren die dieper reiken 1 meter beneden maaiveld en die tevens een terreinoppervlak groter dan 200 m² beslaan. | |
| 4.3.2 | Vergunningvereiste |
| Het vergunningvereiste betreft de volgende werken c.q. werkzaamheden: | |
| a. | grondbewerkingen (van welke aard dan ook); |
| b. | het indrijven van voorwerpen in de bodem; |
| c. | het wijzigen van het maaiveldniveau door ontginnen, bodemverlagen, afgraven; |
| d. | het ingraven van ondergrondse kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies e.d.. |
| e. | het aanleggen van waterlopen of het vergraven van bestaande waterlopen. |
| 4.3.3 | Uitgezonderde werkzaamheden |
| Het vergunningvereiste geldt niet voor bedoelde activiteiten gericht op het normale onderhoud en beheer van de betreffende gronden en welke in uitvoering waren ten tijde van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en evenmin voor bestaande weg- en leidingcunetten. | |
| 4.3.4 | Vergunning |
| Vergunning wordt verleend nadat de aanvrager een rapport aan burgemeester en wethouders heeft overgelegd van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. | |
| 4.3.5 | Mogelijke voorwaarden te verbinden aan vergunning |
| Aan een vergunning kunnen de volgende regels worden verbonden: | |
| a. | de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden; |
| b. | de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek; |
| c. | de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige. |
3 Algemene Regels
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
| Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing. |
Artikel 6 Algemene Afwijkingsregels
| 6.1 | Afwijking toegestane afmetingen, maten en percentages |
| Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van de regels van dit bestemmingsplan voor afwijkingen van toegestane afmetingen, maten (waaronder minimale en maximale afstanden) en percentages tot niet meer dan 10% van die afmetingen, maten en percentages, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid, de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken en de milieusituatie. |
| 6.2 | Afwijking toegestane bouwhoogte architectuur |
| Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van de regels ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 meter, uitsluitend toe te passen ingeval extra bouwhoogte nodig is voor een architectonische verantwoorde afronding van de bovenste bouwlaag c.q. kap/schuin dakvlak. |
Artikel 7 Voorwaardelijke Verplichting Over Parkeren
| Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en het gebruik van gronden of bouwwerken op grond van de regels in hoofdstuk 2 kan uitsluitend worden verleend als voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid voor auto’s en fietsen, overeenkomstig het in de gemeente Rotterdam geldende beleid ten aanzien van parkeren. |
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 8 Overgangsrecht
| 8.1 | Overgangsrecht bouwwerken |
| 8.1.1 | Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, |
| a. | gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; |
| b. | na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. |
| 8.1.2 | Burgemeester en wethouders kunnen éénmalig afwijken van het bepaalde in 8.1.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. |
| 8.1.3 | Het bepaalde in 8.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. |
| 8.2 | Overgangsrecht gebruik |
| 8.2.1 | Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. |
| 8.2.2 | Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 8.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. |
| 8.2.3 | Indien het gebruik, bedoeld in 8.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. |
| 8.2.4 | Het bepaalde in 8.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan. |
Artikel 9 Slotregel
| Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan “Driemanssteeweg 15”, gemeente Rotterdam. |