het bestemmingsplan Herontwikkeling HBG-locatie met identificatienummer NL.IMRO.0603.bpherontwHBGloc-ON01 van de gemeente Rijswijk.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een zelfstandig, grondgebonden gebouw dat enkel één woning omvat, maar deel uitmaakt van een rij van drie of meer met de hoofdgebouwen aaneengebouwde woningen.

de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een activiteit ondergeschikt aan een woning die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf voor korte tijd en waarbij het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten (daaraan) ondergeschikt is.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, distribueren, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van (commerciële) diensten. Een bedrijf-aan-huis daaronder niet inbegrepen.

Een aan een bedrijf toegekende categorie volgens de in de bijlage 1 bij deze regels opgenomen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten – geen detailhandelsbedrijf zijnde – en ambachtelijke bedrijvigheid geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de aard (qua milieuplanologische hinder) en omvang van de bedrijfsactiviteiten zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

de bouwlaag van een gebouw waarvan de vloer zich op maaiveld, of nagenoeg op maaiveld, bevindt.

een gebouw, bestemd voor de stalling van bromfietsen, motorfietsen, fietsen, afvalcontainers voor huishoudelijk vuil en overige huishoudelijke zaken.

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermede naar de aard gelijk te stellen beroep dat door zijn aard en omvang in een woning zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van het ontwerpbestemmingsplan of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan:
   1. 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd;
   2. 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
3. c. bestaand aantal: het aantal zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond; hieronder wordt niet begrepen:

• een onderbouw: een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven peil is gelegen;
• een vide, waarvan de oppervlakte niet meer bedraagt dan 50% van de onderliggende laag;
• een onbenoemde ruimte, waarvan de oppervlakte, voor zover de hoogte groter is dan 1,5 m, niet meer bedraagt dan 50% van de oppervlakte van de onderliggende laag.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren aan personen, die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anderszins.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder: een belwinkel, een internetcafé; een kapsalon, een reisbureau, een uitzendbureau, een bankfiliaal, een wasserette of een apotheek, eventueel met bijbehorend kantoor, een magazijn of een ambacht, zulks met uitzondering van horecabedrijven en seksinrichtingen.

een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering – conform NEN5077 – die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB (ingeval van wegverkeerslawaai) en 35 dB(A) (ingeval van industrielawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

een weg bedoeld voor het toegankelijk maken van percelen; deze wegcategorie is in beginsel toegankelijk voor elke vervoerswijze.

een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een hoofdgebouw; bouwkundig bestaande uit een 'lichte' constructie met een overwegend transparante uitstraling.

niet-commerciële functies ondersteunend aan de woonfunctie om het woongebied te versterken en de levendigheid te vergroten. Bijvoorbeeld een zorginlooppunt, een wasserette, een buurthuis, een flexibel inzetbare (activiteiten)ruimte, een fitnessruimte, een huismeester-plus, een pakketafgiteservice e.d.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een geluidsreducerende constructie of bouwwerk in de vorm van voorzieningen zoals geluidsschermen, geluidswallen of aan deze constructies gelijk te stellen bouwwerken of constructies.

boven elkaar of nagenoeg boven elkaar gebouwde woningen.

een aarden wal of grondlichaam.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder niet begrepen de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending anderszins overwegen anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waar vrijwel uitsluitend een elektronische transactie tot stand komt, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaakfunctie, uitgezonderd seksinrichtingen en prostitutie.

een aan horeca toegekende categorie volgens de in de bijlage 2 bij deze regels opgenomen 'Staat van Horeca-activiteiten'.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

beeldende kunst in de vorm van een overig bouwwerk.

bij toepassing van dit bestemmingsplan wordt hieronder verstaan: medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, sociaal-recreatieve en daarmee vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen, alsmede niet-commerciële voorzieningen ten behoeve van de sportbeoefening, voorzieningen ten behoeve van het verenigingsleven, speelvoorzieningen, kinderdagverblijven en kinderopvang; alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen.

een voorziening ten behoeve van het openbaar nut, zoals ten behoeve van de levering van elektriciteit, gas, drinkwater en telecommunicatiediensten, alsmede ten behoeve van riolering en (warmte-)energie.

een weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994; alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een overig bouwwerk voorzien van een gesloten dak, zonder of met ten hoogste één tot de eigen constructie behorende wand of wanden.

een geheel of gedeeltelijk overdekte voorziening bestemd voor het al dan niet tijdelijk en al dan niet tegen betaling parkeren van motorvoertuigen en/of motoren en (brom)fietsen.

voor de hoogte van het peil geldt:

1. 1. de hoogte van de Minister Van den Tempellaan, gemeten ter plaatse van de RD-coördinaten X = 81003.4785, Y = 450454.5195 (conform het Rijkscoördinatenstelsel ), zijnde 0,5 m +NAP, zoals opgenomen in bijlage 3 Figuur peil van deze regels;
2. 2. voor bouwwerken op de gebouwde parkeervoorziening, de afgewerkte hoogte van de gebouwde parkeervoorziening.

een werkruimte voor de uitoefening van beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in of bij een woning.

het zich in bedrijfsmatige zin beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan:

1. a. een prostitutiebedrijf; waaronder begrepen een erotische massagesalon;
2. b. een seksbioscoop of sekstheater;
3. c. een seksautomatenhal;
4. d. een seksclub of parenclub;

al dan niet in combinatie met elkaar.

een lijst van bedrijfsactiviteiten ingedeeld naar toelaatbaarheid in relatie tot de afstand tot al dan niet milieugevoelige locaties of gebieden, zoals opgenomen in de bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten.

wegen met gelijkvloerse kruisingen die zijn bedoeld om landelijk of stedelijk gebied te ontsluiten. De wegvakken hebben hierbij een doorstroomfunctie, terwijl de gelijkvloerse kruispunten uitwisseling van verkeer mogelijk maken met een lagere orde wegen.

bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts)voorzieningen, zoals:

1. a. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken;
2. b. telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame;
3. c. kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen met een inhoud van ten hoogste 50 m³ en een bouwhoogte van ten hoogste 3 m, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen;
4. d. afvalinzamelsystemen;
5. e. slagbomen.

een gedeelte van de openbare ruimte dat hoofdzakelijk is bestemd en is ingericht voor langzaam verkeer, doch in ondergeschikte mate tevens fungeert als erftoegangsweg.

de gevel of gevels, exclusief de aan- en uitbouwen aan deze gevel, die georiënteerd is of zijn op het openbaar toegankelijk gebied.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede water aan- en/of afvoer, waterberging en waterkwaliteit.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen (appartementen) omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

de som van de oppervlakte van alle bouwwerken binnen een bouwperceel, een binnen het bouwperceel aanwezig bouwvlak of ander terrein.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, zie ook de 'Algemene bouwregels'.

binnenwerks, met dien verstande, dat de totale vloeroppervlakte ten dienste van kantoren, winkels of bedrijven, met inbegrip van de daarbij behorende magazijnen en overige dienstruimten worden opgeteld.

de bruto vloeroppervlakte van de woningen gerekend boven het verhoogde maaiveld.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

buitenwerks en boven peil.

de gemiddelde hoogte van het terrein grenzend aan de voorgevels van de stadswoningen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De als 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening: nutsvoorzieningen tot en met ten hoogste categorie 2 zoals opgenomen in de als bijlage 1 bij deze regels opgenomen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten';
2. b. horeca van categorie 1a zoals opgenomen in de als bijlage 2 bij deze regels opgenomen 'Staat van Horeca-activiteiten';
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': tevens voor parkeren in een parkeergarage;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen waaronder terrassen, parkeervoorzieningen, ontsluitingen, paden, erven, groen, water, hekwerken, straatmeubilair, fietsenstallingen, bergingen, facilitaire ruimtes, stijgpunten, afvalinzameling en containervoorzieningen.

Ten aanzien van de in lid 3.1 sub b genoemde horecavoorzieningen gelden de volgende gebruiksregels:

1. a. de oppervlakte van gebouwde horeca bedraagt maximaal 125 m²;
2. b. de oppervlakte van terrassen ten behoeve van horecavoorzieningen bedraagt maximaal 300 m².

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen, grondwallen, oevers, water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. c. in- en uitritten, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen uitgesloten - fietspad' in- en uitritten niet zijn toegestaan;
4. d. paden en bruggen voor langzaam verkeer, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen uitgesloten - fietspad' uitsluitend paden en bruggen voor voetgangers zijn toegestaan;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'brug': tevens een brug voor gemotoriseerd verkeer;
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, met uitzondering van parkeervoorzieningen.

Ten aanzien van de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend overige bouwwerken, geen overkappingen zijnde, worden gebouwd, waarbij:

1. a. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan:
   1. 1. 7 m voor kunstobjecten en lichtmasten, met dien verstande dat de bouwhoogte van lichtmasten ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen uitgesloten - fietspad' ten hoogste 4 m mag bedragen;
   2. 2. 3 m voor speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
   3. 3. 4 m voor vlonders, steigers en bruggen;
   4. 4. 2 m voor overige bouwwerken;
2. b. er geen geluidswerende voorzieningen, reclame-/infozuilen/-borden en/of vlaggenmasten mogen worden gebouwd/opgericht.
3. c. indien gebouwde parkeervoorzieningen boven het peil worden gebouwd, daar waar geen woningen aan de straatzijde staan, dient tegen de gevel van de parkeervoorziening aan de zijde van de Prinses Irenelaan een grondwal met een talud van minimaal 1:2 te worden gerealiseerd en in stand gehouden worden.

De voor 'Verkeer - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebiedsontsluitingswegen, met ten hoogste 2 x 2 rijstroken (en de daarbij behorende in- en uitvoeg- en opstelstroken); inclusief bus- en trambanen;
2. b. bij de bestemming behorende voorzieningen waaronder bruggen, viaducten en tunnels ten behoeve van kruisende infrastructuur, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen.

Ten aanzien van de in lid 5.1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels:

1. a. gebouwen en overkappingen zijn toegestaan tot een oppervlakte van 10 m² per bouwwerk;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan 3 m;
3. c. de bouwhoogte van overige bouwwerken mag niet meer bedragen dan:
   1. 1. 7 m voor kunstobjecten, licht- en vlaggenmasten;
   2. 2. 4 m voor reclame- en informatiezuilen;
   3. 3. 3 m voor speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
   4. 4. 2 m voor overige bouwwerken.

De voor 'Verkeer - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. erftoegangswegen en verblijfsgebieden;
2. b. bij de bestemming behorende voorzieningen waaronder bruggen, viaducten en tunnels ten behoeve van kruisende infrastructuur, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen.

Ten aanzien van de in lid 6.1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels:

1. a. gebouwen en overkappingen zijn toegestaan tot een oppervlakte van 10 m² per bouwwerk;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan 3 m;
3. c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, uitgezonderd overkappingen, niet meer mag bedragen dan:
   1. 1. 7 m voor kunstobjecten, licht- en vlaggenmasten;
   2. 2. 4 m voor reclame- en informatiezuilen;
   3. 3. 3 m voor speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
   4. 4. 2 m voor andere overige bouwwerken, uitgezonderd overkappingen.

De voor 'Water - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'brug': in ieder geval een brug voor gemotoriseerd verkeer;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, waaronder oevers, bruggen voor langzaam verkeer en aanlegsteigers.

Ten aanzien van de in lid 7.1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels:

1. a. uitsluitend overige bouwwerken zijn toegestaan, waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m.

De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. tuinen en erven.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2.1 onder d voor de bouw van een kap op aan- en uitbouwen, vrijstaande bijgebouwen en overkappingen, met dien verstande dat:

1. a. de goothoogte van aan- en uitbouwen, vrijstaande bijgebouwen en overkappingen niet meer mag bedragen dan:
   1. 1. van aanbouwen, uitbouwen en overkappingen: de bouwhoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw tot maximaal 4 m;
   2. 2. van vrijstaand bijgebouwen: 3 m;
2. b. de hellingshoek van de kap van aan- en uitbouwen, vrijstaande bijgebouwen en overkappingen gelijk dient te zijn aan de hellingshoek van het hoofdgebouw; er geldt dan geen maximum bouwhoogte;
3. c. indien het hoofdgebouw geen kap heeft, de bouwhoogte van aan- en uitbouwen, vrijstaande bijgebouwen en overkappingen niet meer mag bedragen dan 6 m.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld': uitsluitend voor woningen in gestapelde vorm;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd'; uitsluitend aaneengebouwde woningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': tevens voor parkeren in een gebouwde parkeervoorziening;
5. e. per woongebouw met aanduiding gestapeld maximaal 220 m² bvo facility/service ruimten;
6. f. grondwallen;
7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen waaronder: ontsluitingen, tuinen, erven, paden, groen, water, hekwerken, straatmeubilair, fietsenstallingen, bergingen, stijgpunten, afvalinzameling en containervoorzieningen.

Ten aanzien van de in lid 10.1 bedoelde gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd met een oppervlakte van meer dan 100 m² en die dieper reiken dan 0,5 m onder peil.

Op de in lid 11.1 bedoelde gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd.

Ten aanzien van de in lid 12.1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 12.1.1 genoemde bestemming uitsluitend overige bouwwerken worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 12.2 onder b ten behoeve van de bouw van bouwwerken anders dan in dat lid genoemd onder de voorwaarden dat:

1. a. de bij de betrokken gebruiksvorm behorende bouwregels in acht worden genomen;
2. b. geen sprake is van significante belemmeringen voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de betreffende keringen;
3. c. alvorens de omgevingsvergunning te verlenen schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de waterbeheerder.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden of wijzigen van de functie van gebouwen en gronden, wordt slechts verleend indien wordt voorzien in volgende parkeergelegenheid overeenkomstig de 'Nota Parkeernormen 2011' of de rechtsopvolger(s) daarvan, tenzij de aard en omvang van de omgevingsvergunning voor het bouwwerk en/of de uitbreiding en/of de wijziging van gebruik van bouwwerken en/of gronden niet leidt tot extra parkeerbehoefte;
2. b. parkeergelegenheid die is gerealiseerd om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.

De planregels inzake de toelaatbaarheid, de aard, de omvang en de situering van gebouwen zijn ingeval van ondergrondse bouw van overeenkomstige toepassing, met dien verstande, dat deze uitsluitend is toegestaan met inachtneming van de volgende voorwaarde:

1. a. gebouwd mag worden tussen peil en 3,5 m onder peil.

Onder verboden gebruik van onbebouwde gronden wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
2. b. het opslaan van goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan;
3. c. het opslaan van onklare voer- en vaartuigen of onderdelen hiervan;
4. d. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens;
5. e. het opslaan van vuurwerk en/of andere gevaarlijke stoffen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (artikel 1 onder g).

Het bepaalde in lid 15.1 van dit artikel is niet van toepassing op:

1. a. het (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud van de gronden;
2. b. de opslag van goederen in het kader van de in het plan toegestane bedrijfsvoering;
3. c. het opslaan of storten van afval- en meststoffen, voor zover noodzakelijk voor het normale onderhoud van de gronden en de watergangen.

Onder verboden gebruik van bouwwerken wordt in ieder geval verstaan:

1. a. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
2. b. prostitutie;
3. c. seksinrichtingen;
4. d. het opslaan van vuurwerk en/of andere gevaarlijke stoffen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (artikel 1 onder g).

Het bepaalde in lid 15.3 van dit artikel is niet van toepassing op:

1. a. het (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud van de bouwwerken;
2. b. de opslag van goederen in het kader van de in het plan toegestane bedrijfsvoering;.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in deze regels ten behoeve van:
   1. 1. de bouw van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten dienste van het openbaar nut, waarbij de oppervlakte ten hoogste 35 m² en de goothoogte ten hoogste 4 m mag bedragen; gasdrukregel- en gasdrukmeetstations uitgezonderd;
   2. 2. het in geringe mate afwijken ten aanzien van bouwgrenzen, hoogtescheidingslijnen en overige aanduidingen in het horizontale vlak, indien bij definitieve uitmeting of verkaveling blijkt dat deze afwijking in het belang van een juiste verwezenlijking van het plan redelijk, gewenst of noodzakelijk is en de afwijking ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer bedraagt dan 3 m;
   3. 3. het afwijken van de voorgeschreven maatvoering van bouwwerken (waaronder grondoppervlakte, onderlinge afstand, afstand tot perceelsgrenzen), eventueel met een overschrijding van de bouwgrens, mits deze afwijkingen niet meer bedragen dan 10% van de in het plan voorgeschreven maten, waarbij gebouwen maximaal 3 m mogen worden verhoogd;
   4. 4. het overschrijden van de regels inzake de bouwhoogte van overige bouwwerken met maximaal 20%;
   5. 5. de bouw van antennemasten voor communicatiedoeleinden, waarbij de bouwhoogte niet meer dan 45 m mag bedragen en waarbij het beleid gericht is op het combineren van deze voorzieningen, op een koppeling van voorzieningen met bebouwing en op een dusdanige situering dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied;
   6. 6. de bouw van overige bouwwerken, zoals een kunstobject, antennes en dergelijke tot een bouwhoogte van 15 m;
   7. 7. het toestaan van één vlaggenmast per perceel, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 7 m;
   8. 8. het toestaan van één reclame- en/of informatiezuil of -bord per perceel, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 7 m.
2. b. Afwijken is alleen mogelijk indien geen onevenredige afbreuk plaatsvindt van:
   1. 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. een goede woonsituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op:

1. a. het oprichten van gebouwen ten dienste van (openbare) nutsvoorzieningen met een inhoud van ten hoogste 150 m³ en een goothoogte van ten hoogste 3 m, dit voor zover deze op grond van de 'Algemene afwijkingsregels' niet kunnen worden gebouwd;
2. b. een enigszins andere situering en/of begrenzing van bouwpercelen, dan wel bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en bouwvlakken en/of aanduidingen, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken dat verschuivingen nodig zijn ter uitvoering van een bouwplan, op voorwaarde dat de oppervlakte van het betreffende bouwperceel, bestemmingsvlak dan wel bouwvlak met niet meer dan 10% zal worden gewijzigd.

Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op:

1. a. het verwijderen van de mogelijkheden voor horeca binnen 'Gemengd' en deze mogelijkheid toe te voegen aan 'Woongebied', met dien verstande dat:
   1. 1. de maximum oppervlakte van de horecavoorziening van 125 m² niet wordt overschreden;
   2. 2. horeca uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
   3. 3. terrassen niet zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op:

1. 1. het (gedeeltelijk) wijzigen van de bestemmingen 'Waarde - Archeologie', indien uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat sprake is van een hogere dan wel lagere verwachtingswaarde;
2. 2. het (gedeeltelijk) verwijderen van de bestemmingen 'Waarde - Archeologie', indien uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat geen sprake meer is van archeologische verwachtingswaarden;
3. 3. het (gedeeltelijk) wijzigen van de bestemming 'Waarde - Ecologie', indien dit noodzakelijk is geworden door de aanleg of gewijzigde ligging van de natte en/of droge ecologische verbindingszone;
4. 4. het (gedeeltelijk) verwijderen van de bestemming 'Waarde - Ecologie', indien uit nader ecologisch onderzoek is gebleken dat geen sprake meer is van natte en/of droge ecologische waarden;
5. 5. het (gedeeltelijk) verwijderen of verplaatsen van functie- en of bouwaanduidingen.

Burgemeester en wethouders verlenen slechts medewerking aan een wijziging van het plan, mits:

1. a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. de kwaliteit van de openbare ruimte, zoals een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de verkeersveiligheid;
   3. 3. de sociale veiligheid;
   4. 4. het aantal parkeervoorzieningen;
   5. 5. de functionele en ruimtelijke structuur, zoals aansluiting op (structurele) groenelementen en waterelementen;
   6. 6. de bebouwingsmogelijkheden, gebruiksmogelijkheden en/of bezonning van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
   7. 7. het milieu;
2. b. voldaan wordt aan de onderzoeksverplichting op de volgende onderdelen:
   1. 1. luchtkwaliteit;
   2. 2. parkeerbehoefte;
   3. 3. geluid;
   4. 4. bodemkwaliteit;
   5. 5. watertoets;
   6. 6. archeologie;
   7. 7. externe veiligheid (afweging van het groepsrisico);
   8. 8. ecologie, toetsing Flora- en faunawet;
   9. 9. economische uitvoerbaar en kostenverhaal.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Herontwikkeling HBG-locatie'.

De herontwikkeling van de locatie Minister Van Houtenlaan e.o., ook wel bekend onder de naam HBG-locatie, loopt al meerdere jaren. Vóór de crisis is de gemeente met de toenmalige eigenaar op zoek gegaan naar een goede invulling van het plangebied, passend in de geest van die tijd. De toenmalige eigenaar is echter failliet gegaan en er is een nieuwe werkelijkheid ontstaan in de vastgoedmarkt.

Na aankoop van de resterende stukken grond uit de failliete boedel van de toenmalige eigenaar, zijn momenteel diverse pensioenfondsen, waarvoor Syntrus Achmea Real Estate and Finance het vermogen beheert, nader te noemen 'de initiatiefnemer' de nieuwe eigenaar van de totale locatie. Zij willen verder met de herontwikkeling van het gebied. Begin 2015 hebben zij daarom een nieuw plan gepresenteerd voor de herontwikkeling van de HBG-locatie.

In vervolg op het gepresenteerde plan is in samenwerking met de gemeente Rijswijk een haalbaarheidsstudie opgesteld en medio 2016 door het College van B&W vastgesteld, naar de herontwikkeling van het plangebied. Op basis van de studie is het plan ontstaan zoals vastgelegd in het voorontwerpbestemmingsplan.

Vanaf 6 oktober 2017 heeft het voorontwerp gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn diverse inspraakreacties binnengekomen op het plan. Op basis van deze reacties is er nog eens scherp naar het stedenbouwkundig plan gekeken en waar dat wenselijk/mogelijk is, is dit plan aangepast. De herziene stedenbouwkundige opzet is op 15 januari 2019 opnieuw gepresenteerd aan omwonenden. In paragraaf 2.3.2 worden de aanpassingen in het nieuwe ontwerp ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp toegelicht.

Het huidige plan gaat uit van 5 woontorens met daartussen stadswoningen. In het midden van het plangebied wordt een parkeervoorziening gerealiseerd met daarop een daktuin. De bestaande bebouwing zal worden gesloopt, met uitzondering van een deel van het KPN-gebouw. De ontwikkeling gaat uit van maximaal 550 woningen.

Voor de volledige planbeschrijving wordt verwezen naar paragraaf 2.3.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Het plangebied 'Herontwikkeling HBG-locatie' ligt in de Ministerbuurt op de hoek van de Prinses Beatrixlaan en de Generaal Spoorlaan. Het gebied wordt begrensd door deze hoofdwegen en door de Minister Van den Tempellaan en de Prinses Irenelaan. De rij eengezinswoningen aan de Prinses Irenelaan maken geen onderdeel uit van het plangebied. Zie figuur 1.1. De rode contour geeft het plangebied aan.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Google Earth)

Een uitgebreide beschrijving van de ligging van het plangebied is opgenomen in paragraaf 2.2.

Ter plaatse van het projectgebied geldt het bestemmingsplan 'Minister Van Houtenlaan e.o.' dat is vastgesteld op 16 december 2014. Zie figuur 1.2 voor de verbeelding van dit bestemmingsplan zoals te zien op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Figuur 1.2: Uitsnede ruimtelijkeplannen.nl, voorgaand bestemmingsplan Minister Van Houtenlaan e.o.

Het voorgaand bestemmingsplan legt de bestaande situatie vast. Het voornamelijk conserverende bestemmingsplan diende ter vervanging van de voorgaande bestemmingsplannen 'Steenvoorde I' en 'Steenvoorde I a', die waren verouderd.

De opgenomen wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan Minister Van Houtenlaan e.o. betreffen een vertaling van de in de voorgaande plannen direct mogelijke ontwikkelingen. Dit betreft de ontwikkeling van woningbouw van maximaal zes bouwlagen en de ontwikkeling van onderwijs- en sportvoorzieningen. De nu voorliggende planvorming voor het gebied is echter niet passend binnen deze wijzigingsbevoegdheden. Daarom is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Het voorgaande plan geldt totdat het voorliggende, nieuwe plan in werking is getreden.

Daarnaast geldt voor heel de gemeente Rijswijk de 'parapluherziening parkeernormering Rijswijk', vastgesteld op 12 juni 2018.

Rijswijk ontstond rond 200 voor Chr. in de lagune achter de strandwallen: het duin- en binnenduinrandgebied van de huidige Hollandse kust. Als gevolg van een stijgende zeespiegel werd het veen weggeslagen en ontstond er een krekensysteem, waarvan de Gantel, de grootste kreek, door het Westland tot aan het huidige Delft liep. De hoger gelegen oeverwallen langs de kreken werden vestigingsplaatsen, zoals Rijswijk, voor de vroegere bewoners van de Nederlandse delta. De structuur van de historische kern Rijswijk is vervolgens gevormd door het onderliggende landschap: de oever- en strandwallen en de lage zandvlakten. Deze lage zandvlakten zijn later opgehoogd voor bebouwing.

Rond 1900 kent Rijswijk een bescheiden groei in oostelijke richting van de oude kern. In 1906 verschijnt vervolgens het Uitbreidingsplan Gemeente Rijswijk, mede als reactie op de expansiedrift van Den Haag. In het uitbreidingsplan staat de tuindorpstructuur centraal en wordt het onderliggende slagenlandschap volledig genegeerd. Rijswijk groeit op basis van het uitbreidingsplan in oostelijke en zuidelijke richting, nog dichtbij de oude kern. Deze uitbreiding vindt vrij langzaam plaats in de periode 1906-1930.

Na de Tweede Wereldoorlog kampt Den Haag met een enorm woningtekort. Mede hierom breidt Rijswijk fors in westelijke richting uit met 15.000 woningen en het bedrijventerrein Plaspoelpolder, winkelcentrum 'In de Bogaard', stadsparken en verschillende sportcomplexen. De uitbreiding wordt vormgegeven op basis van de modernistische gedachte, waarin de scheiding van stedelijke functies als ideaal wordt gezien. In het noorden wordt een parkruimte gespaard met de bedoeling een buffer te creëren tussen Den Haag en Rijswijk (vandaag de dag bekend als de Landgoederenzone). Er worden aparte gebieden voor wonen, werken en recreëren aangelegd met daartussen brede ruime wegen met groenstroken. De bouwblokken in de woonwijken bestaan veelal uit flats in twee, drie of vier verdiepingen die in stroken parallel aan of haaks op elkaar worden geplaatst.

Vanaf de jaren 60 van de vorige eeuw neemt het aantal bouwlagen per blok en daarmee de hoogte van de bebouwing snel toe. De woningbehoefte is nog altijd groot en de grond duur. Zo verschijnen de eerste flats van zes verdiepingen en hoger afgewisseld met lagere bouwblokken en eengezinswoningen. Vooral aan de randen van de wijken en langs de toegangswegen, onder andere in Steenvoorde-Noord, wordt hoogbouw neergezet om een stedelijke uitstraling te creëren.

In de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw worden op invullocaties vooral eengezinswoningen gebouwd en ontstaat er weer een grotere diversiteit aan woningtypes. Begin jaren 90 van de vorige eeuw vormt Rijswijk al een belangrijk onderdeel van de aaneengesloten stedelijke agglomeratie Den Haag. Ter ontsluiting van de Plaspoelpolder wordt na dertig jaar voorbereiding in 1985 de A4 doorgetrokken. De recentere uitbreidingen van Rijswijk (de Hoekpolder en De Strijp) bestaan voornamelijk uit eengezinswoningen. De komende jaren worden Eikelenburg en Rijswijk-Buiten verder ontwikkeld en worden voornamelijk grondgebonden woningen gerealiseerd. Figuur 2.1 geeft het grondgebied van de gemeente Rijswijk weer.

Figuur 2.1: Gemeente Rijswijk (bron: Google Earth)

De HBG-locatie ligt in de Ministerbuurt, onderdeel van de wijk Steenvoorde-Noord. Steenvoorde-Noord is de grootste woonwijk van de stad en ligt aan de westkant van de gemeente. De wijk (zie figuur 2.2) bestaat uit de buurten Strijp (1), Presidentenbuurt (2), Ministerbuurt (3) en Overvoorde (4). Overvoorde maakt onderdeel uit van de Landgoederenzone, welke dient als groene long en bufferzone tussen Rijswijk en Den Haag. Aan de westzijde sluit Steenvoorde-Noord direct aan op de wijk Parkbuurt Oosteinde van de gemeente Den Haag en ten noordoosten ligt het belangrijkste winkelcentrum van Rijswijk, winkelcentrum 'In de Bogaard'.

Figuur 2.2: Wijk Steenvoorde Noord (bron: Google Earth)

De buurten, met uitzondering van Overvoorde, kenmerken zich door lage gestapelde woningen (circa 6-laags) met onder andere rond de Generaal Spoorlaan hoogteaccenten en grondgebonden woningbouw. De oostelijke begrenzing van Steenvoorde-Noord, de Prinses Beatrixlaan, vormt hier met haar hoogbouw een uitzondering op.

De Prinses Beatrixlaan, welke dient als belangrijke toegangsweg voor Rijswijk en Den Haag, kenmerkt zich als een as van hoogbouw, met daarachter lagere woningbouw. Aan de Prinses Beatrixlaan bevinden zich naast woningen ook andere functies, waaronder kantoren en een benzinepomp. De Prinses Beatrixlaan heeft voornamelijk een functie als verkeersader in de metropoolregio, maar ter plaatse van het plangebied verzorgt de Prinses Beatrixlaan tevens een belangrijke parkeerfunctie ten behoeve van winkelcentrum In de Bogaard.

Winkelcentrum 'In de Bogaard' is een van de eerste planmatig gebouwde moderne winkelcentra in Nederland. Het is het grootste winkelcentrum van Rijswijk en één van de twee centra van de stad. Oud Rijswijk is het andere centrum. Het winkelcentrum wordt ruimtelijk geaccentueerd doordat drie hoeken rondom het winkelcentrum worden gemarkeerd door een hoogbouwaccent. Deze hoogbouwaccenten, bestaande uit het gemeentehuis, belastingkantoor ('De Generaal') en de Winston Churchilltower, markeren het centrum van het naoorloogse Rijswijk. Ten oosten van het winkelcentrum, op een afstand van circa 750 m van het plangebied, ligt het NS-station Rijswijk.

Het plangebied 'Herontwikkeling HBG-locatie' ligt in de Ministerbuurt op de hoek van de Prinses Beatrixlaan en de Generaal Spoorlaan. Het gebied wordt begrensd door deze hoofdwegen en door de Minister Van den Tempellaan en de Prinses Irenelaan. De rij eengezinswoningen aan de Prinses Irenelaan maken geen onderdeel uit van het plangebied. Zie figuur 2.3 voor een luchtfoto van het plangebied.

De Ministerbuurt is ontwikkeld in de periode tussen 1958 – 1963 en bestaat aan de randen voornamelijk uit hoogbouw. Dit komt met name tot uiting aan de zijde van de Prinses Beatrixlaan en de Generaal Spoorlaan. Op de hoek waar beide wegen elkaar kruisen staat het voormalige 11 lagen hoge gebouw van de Hollandse Beton Groep (HBG). Dit gebouw staat reeds vele jaren leeg, waardoor de wens is ontstaan om de betreffende locatie te herontwikkelen. Hetzelfde geldt voor het voormalige postkantoor aan de Prinses Irenelaan (nu KPN-gebouw). Aan de achterzijde van de gebouwen ligt een groot parkeerterrein, dat aan de westzijde begrensd wordt door een brede groenstrook met watergang. Aan de Prinses Irenelaan staat een rij grondgebonden woningen (deze maken geen onderdeel uit van het plangebied). Een voormalige school met gymzaal is reeds gesloopt.

Figuur 2.3: Plangebied 'Herontwikkeling HBG-locatie' (bron: Bingmaps)

In de huidige situatie zijn er geen functies meer aanwezig in het plangebied. Op de hoek Generaal Spoorlaan – Prinses Beatrixlaan is het voormalige kantoorgebouw van de Hollandse Beton Groep (HBG) gesitueerd. Het voormalig kantoorgebouw is enige jaren in gebruik geweest voor tijdelijke studentenhuisvesting. Hiervoor gold tot medio 2018 een tijdelijke omgevingsvergunning. Slechts één pand heeft de maatschappelijke bestemming, namelijk het oude postkantoor. Het achterliggende datacenter (KPN-gebouw) heeft een bedrijfsbestemming. Het KPN-gebouw staat deels leeg als gevolg van modernisering van de installaties.

Verkeer

Het gebied wordt omsloten door de Generaal Spoorlaan aan de noordzijde, de Prinses Beatrixlaan aan de oostzijde, de Prinses Irenelaan aan de zuidzijde en de Minister Van den Tempellaan aan de westzijde. In de huidige situatie wordt het plangebied via de Prinses Irenelaan op de Prinses Beatrixlaan ontsloten. Daarnaast wordt de Minister Van den Tempellaan direct op de Generaal Spoorlaan ontsloten. De Minister Van Houtenlaan ligt centraal in het plangebied en takt aan de zuidzijde aan op de Prinses Irenelaan.

Parkeren

Het noordwestelijke deel van het plangebied is ingericht als parkeerterrein. De parkeerplaatsen op het terrein zijn niet openbaar. Er wordt enkel geparkeerd ten behoeve van huidige aanwezige functies. Het terrein wordt via de Minister Van Houtenlaan ontsloten op de Prinses Irenelaan en op de Minister Van den Tempellaan. In de Prinses Irenelaan en de Minister Van den Tempellaan is parkeren in de openbare ruimte opgelost, in de vorm van langsparkeerplaatsen.

Groen en water

De Generaal Spoorlaan, Prinses Irenelaan en Minister Van den Tempellaan hebben een groene uitstraling door de begeleiding met laanbeplanting. Het parkeerterrein aan de noordwestzijde van het plangebied is daarnaast deels voorzien van een groene inrichting, bestaande uit bomen en haagbeplanting, waarmee het hoofdzakelijk stenige karakter van het grote parkeerterrein enigszins wordt afgezwakt. Daarnaast bevindt zich aan de westzijde van het plangebied een brede groenstrook met watergang, als overgang naar de aangrenzende woonbebouwing.

In figuur 2.4 zijn enkele foto's van het plangebied opgenomen.

Figuur 2.4: Foto's plangebied

Het plangebied ligt centraal in Rijswijk, op een plek waar dorp, stad en metropoolregio elkaar bijna letterlijk ontmoeten. Zo accentueren de lage woonbebouwing in de Ministerbuurt en het groene karakter (van de Landgoederenzone) het klein-stedelijke, bijna dorpse karakter van Rijswijk. Haaks daarop staat het meer stedelijke karakter van het centrumgebied, dat onder meer bepaald wordt door hoogbouwaccenten en het grootschalige winkelcentrum In de Bogaard. Aansluitend daarop vormt de Prinses Beatrixlaan een belangrijke toegangsweg tot Den Haag, die Rijswijk verbindt met de metropoolregio. Het plangebied bevindt zich daarmee op de plek waar deze verschillende schaalniveaus en functies (ofwel: woon- en leefmilieus) samenkomen.

Als gevolg van deze ligging en het belang van de gewenste ontwikkeling voor de gemeente Rijswijk is een haalbaarheidsstudie uitgevoerd naar de mogelijkheden voor de invulling van deze prominente locatie. De haalbaarheidsstudie had tot doel:

• vastleggen van de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten, het bepalen van de haalbaarheid op het gebied van wonen, milieu, verkeer etc.;
• handvatten bieden aan de ontwikkelende partij voor de stedenbouwkundige uitwerking van de locatie;
• opmaken stand van zaken en bestuurlijke dekking;
• risico's inzichtelijk maken;
• afronding van een verkenningsfase van de toekomstige ontwikkeling.

De haalbaarheidsstudie vormt de basis voor de herontwikkeling en dient als kader voor het opstellen van dit bestemmingsplan. De studie is als bijlage 6 toegevoegd bij dit bestemmingsplan. Op basis van het haalbaarheidsonderzoek zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Figuur 2.5 laat een overzicht zien van deze uitgangspunten.

De haalbaarheidsstudie is vastgesteld door het College van B&W op 14 juni 2016.

Figuur 2.5: Overzicht stedenbouwkundige randvoorwaarden uit haalbaarheidsstudie

Voortschrijdende inzichten gedurende de ontwikkeling hebben geleid tot een herziening van de stedenbouwkundige opzet. De herziene stedenbouwkundige opzet wordt toegelicht in paragraaf 2.3.2.

Nieuwe inzichten

Mede naar aanleiding van de inspraakreacties is een aantal nieuwe inzichten opgedaan als het gaat om de inpassing van het plan in de omgeving. In het verlengde daarvan is besloten om het stedenbouwkundig plan nog eens met een frisse blik te bekijken en waar dat wenselijk/mogelijk was deze aan te passen ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan te actualiseren. De belangrijkste voorstellen voor aanpassingen worden nader toegelicht met de bijbehorende overwegingen.

Een korte terugblik op het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan

Het stedenbouwkundige plan waarop het voorontwerpbestemmingsplan is gebaseerd, ging uit van een compositie van 6 alzijdige, compacte woonblokken, van verschillende hoogten en met ieder een eigen, herkenbare uitstraling. In hoogte lopen de gebouwen op vanaf de te handhaven en in te passen rij woningen langs de Prinses Irenelaan, naar een hoogteaccent/blikvanger van circa 100 m op de hoek Beatrixlaan-Generaal Spoorlaan. De insteek is om een afwisselend woonprogramma toe te voegen, dat een kwalitatieve aanvulling vormt op het bestaande woonprogramma in Rijswijk. Daarnaast is de ambitie om op deze centrale plek, naast winkels en voorzieningen en nabij het station en andere OV-voorzieningen, in te zetten op een intensief en stedelijk woonprogramma.

Het parkeren en de bergingen voor de 6 gebouwen zijn in een bovengrondse garage ondergebracht, oplopend van 1 laag aan de westzijde naar 2 lagen aan de zijde van de Prinses Beatrixlaan. Deze garage beslaat feitelijk de gehele locatie en wordt zorgvuldig ingepast met groene taluds en de plinten van de woonblokken. Op die manier is het parkeren vanaf de omliggende straten niet zichtbaar en wordt het beeld gedomineerd door een 'groene terp' met daktuin en de 6 verschillende woonblokken. Aan de Minister Van den Tempellaan blijft het water en het openbaar groen gehandhaafd als afzoming van het nieuwe woongebied.

De groene terp werd in het plan doorsneden door de Minister Van Houtenlaan. Deze verzorgde de ontsluiting van de garage en had een functie als ontsluiting voor de vuilniswagen. Ook werd hiermee het te handhaven KPN-gebouw bereikbaar gehouden. Een deel van deze doorsteek was wel overdekt, zodat de daktuin door kon lopen.

Nieuwe inzichten

In de procedure van het voorontwerpbestemmingsplan is zoals gezegd een aantal nieuwe inzichten opgedaan als het gaat om de inpassing van het plan in de omgeving. De volgende inzichten maakten het noodzakelijk om het stedenbouwkundig plan nog eens tegen het licht te houden:

• Omwonenden hebben aangegeven dat ze zich zorgen maken over de hoogte van de gebouwen en de intensiteit en opzet van de bebouwing. Zij zien graag minder massa aan de zijde van de Prinses Irenelaan en de Minister Van den Tempellaan.
• De bouwkosten zijn in de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen. Blok 3, midden op de garage en gelegen op de doorsteek van de Minister Van Houtenlaan, is daardoor erg kostbaar geworden om te maken en bovendien vanaf de straat lastig te ontsluiten.
• Syntrus gaat bij nader inzien inzetten op een woonprogramma met gemiddeld iets kleinere appartementen. Daardoor ontstaat er dus ruimte om nog iets te 'spelen met' de bouwvolumes en in ieder geval blok 3 in het midden te laten vervallen.
• Een windonderzoek door Peutz toonde aan dat met name rondom de hogere woontorens langs de Beatrixlaan (en specifiek blok 4 op de hoek) de nodige windoverlast dreigde te gaan ontstaan in het omliggende openbaar gebied en op de daktuin.
• Het afval hoeft niet meer via Minister Van Houtenlaan te worden opgehaald. Het inzamelen van afval kan langs de randen worden opgelost. Dit betekent dat de volledige doorsnijding van de terp ten behoeve van de vuilniswagen niet meer noodzakelijk is.
• Een tweede ontsluiting voor autoverkeer, via de Minister Van den Tempellaan op de Generaal Spoorlaan, is wenselijk vanuit het oogpunt van verkeersafwikkeling.
• De maximale bouwhoogte van de woontoren op de hoek Prinses Irenelaan – Prinses Beatrixlaan is verlaagd van maximaal zestien naar maximaal twaalf lagen. Dit met name om beter aan te sluiten op de aflopende bouwhoogte naar de Ministerbuurt;
• De maximale bouwhoogte van de nieuwe stadswoningen aan de Prinses Irenelaan is verder begrensd van maximaal vier naar maximaal drie lagen. Dit met name om beter aan te sluiten op bestaande, naastliggende rijwoningen aan de Prinses Irenelaan.
• Aan de Minister van Houtenlaan, die deels in stand gehouden wordt ten behoeve van de inrit van de parkeergarage, wordt aan de zijde van de bestaande woningen aan de Prinses Irenelaan een kleinschalige, groene geluidswal met bomen toegevoegd. Dit om de privacy te borgen en het geluid te beperken. Dit wordt mogelijk gemaakt door de rijbaan te verschuiven en te versmallen. Het langsparkeren langs de Minister van Houtenlaan vervalt en het trottoir aan de zijde van de nieuwe stadwoningen wordt versmald.

Figuur 2.6: Impressie nieuwe invulling plangebied (bron: Gemeente Rijswijk)

Voorstellen voor aanpassingen stedenbouwkundig plan

In een aantal sessies en workshops hebben Syntrus Achmea en de gemeente onderzocht wat er moet gebeuren om de windproblematiek op te lossen en hoe daarmee gelijktijdig zou kunnen worden ingespeeld op de andere, boven omschreven opgaven.

Er zijn in dat proces verschillende modellen getest in de windtunnel. De conclusie is dat als de windproblematiek in de openbare ruimte en op het dek/in de daktuin naar een aanvaardbaar niveau gebracht moeten worden, er twee ingrepen noodzakelijk zijn:

1. 1. Boven op de daktuin minimaal 3 tot 5 m hoge afschermingen maken tussen de hogere woontorens aan de zijde van de Beatrixlaan. De wind die tussen de blokken op de daktuin hard door waait wordt daarmee afgeschermd en gebroken.
2. 2. De hogere woontorens aan de Beatrixlaan een breder basement geven, om met name de valwinden in het openbare gebied te breken.

Het voorstel is om de hogere torens op een 2 à 3 m verbrede 'sokkel' te zetten van 3 à 4 lagen hoog. Op die manier worden valwinden gebroken en kan tevens een betere schaalovergang naar de omgeving worden gemaakt. In deze sokkel is ruimte voor de entrees, appartementen, collectieve voorzieningen en atelier-werkruimten aan de straatzijde en bergingen aan de parkeergarage-zijde.

Hoge schermen op de daktuin, tussen de gebouwen aan de Beatrixlaan zijn ongewenst, omdat deze zorgen voor een hoge afscherming en anonieme uitstraling bovenop het al redelijk anonieme talud van de terp tussen de torens. Het voorstel is daarom tussen de woonblokken een rand met stadswoningen van 3 tot 4 lagen hoog te maken. Deze stadswoningen zijn een soort 'rugzakwoningen' op de rand van de parkeergarage en staan met hun voordeur aan de openbare ruimte en met hun achterdeur aan de daktuin. Daarmee is de windproblematiek grotendeels opgelost en ontstaat tevens meer diversiteit in het woonprogramma. Bovendien ontstaan er meer entrees aan de omliggende openbare ruimten. Dit komt de uitstraling en levendigheid op straatniveau ten goede. Daarnaast sluit de schaal van de stadswoningen goed aan bij de schaal van de bebouwing in de directe omgeving. Het voorstel is daarom om de stadswoningen ook tussen de andere woontorens te realiseren. Hiermee wordt het totale ensemble van torens (weer) verbonden door de stedelijke laag van stadswoningen.

Het stedenbouwkundig principe verandert daarmee wel. De losse woontorens op de groene terp worden door de toevoeging van de stedelijke laag van 3 à 4 lagen hoog, onderdeel van een gesloten bouwblok, waar ook de bestaande woningen langs de Prinses Irenelaan in mee doen. De hogere woontorens steken daar op een aantal plekken bovenuit, met het hoogteaccent nog steeds op de hoek van de Beatrixlaan-Generaal Spoorlaan.

De woningen in de stedelijke laag staan met hun voordeuren aan de omliggende straten en hun achterzijden aan de meer besloten daktuin op het dak van de parkeergarage. Met dit nieuwe principe wordt de verblijfskwaliteit van de daktuin en van de aangrenzende publieke ruimte beter dan in het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan. Het vervallen van blok 3 in het midden is van toegevoegde waarde voor de beleving en de functionaliteit van de daktuin. De daktuin wordt in dit stedenbouwkundig principe dus meer een afgesloten, collectieve binnentuin voor de bewoners. Omdat het afval aan de buitenzijde kan worden ingezameld is ook geen doorsnijding meer nodig en kan de parkeergarage meer efficiënt worden ingevuld. Het voorkomt bovendien dat er onzichtbare hoekjes in het openbaar gebied ontstaan; in deze opzet met een meer gesloten blok is er een duidelijker onderscheid tussen openbaar en privé.

De toevoeging van de stadswoningen vergroot de diversiteit in het woonprogramma. Het gaat om ca. 30 stadswoningen binnen de ca. 550 woningen in totaal.

De beeldkwaliteit en maat, schaal en korrel van het bouwblok zijn belangrijke aandachtspunten bij de uitwerking. Het moet geen monoliet worden, maar een samenspel van eenheden, die aansluiting zoeken bij de omgeving. Voor de woontorens die daar op een aantal plekken bovenuit steken blijven dezelfde spelregels van kracht; iedere toren is een sculpturaal gebouw en uniek.

Het programma van ca. 550 woningen past door de aanpassing van de stedenbouwkundige compositie nog steeds in het plan. De hoogtes van de woontorens zijn voor de oorspronkelijke blokken 1, 2, 5 en 6 zelfs lager dan in de opzet voor het voorontwerp. Toren 1 kan bovendien enigszins richting het noorden worden verschoven. Dit alles komt de financiële haalbaarheid ten goede en hiermee kan gedeeltelijk tegemoet worden gekomen aan de wensen van de omwonenden. Daarnaast kan er meer ruimte worden gecreëerd door groen aan de zijde van de Generaal Spoorlaan, door een verdraaiing van de rooilijn aan deze zijde.

Voor wat betreft de bouw van het plan, kan er gekozen worden voor de gefaseerde bouw. Hierbij geldt dat de groene ruimte tussen de bestaande tien woningen aan de Prinses Irenelaan en het plangebied als eerste wordt uitgevoerd. Indien er sprake is van een gefaseerde uitvoering, dan worden de twee torens aan de Minister Van den Tempellaan als eerste gerealiseerd. Daarna de toren op de hoek van de Prinses Beatrixlaan - Generaal Spoorlaan en als laatste de woontorens aan de Prinses Beatrixlaan. Ook bij een gefaseerde uitvoering is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Figuur 2.7: Impressie nieuwe invulling plangebied (bron: Kuiper Compagnons)

De positionering en verkaveling van het bouwplan is goed ingepast met betrekking tot de nabijgelegen gestapelde en grondgebonden woningbouw. Het veranderen van de bestemming naar wonen zal de omgeving ten goede komen, omdat dit beter aansluit op zowel het kwadrant als de wijk. Het plangebied leent zich met de voorzieningen in de omgeving voor een intensief woonprogramma, omdat dit voor een forse toename zal zorgen in levendigheid en sociale controle op straat. In plaats van de Prinses Beatrixlaan de rug toe te keren hebben deze nieuwe gebouwen hun hoofdentrees gevestigd aan de weg, waarmee ze de ontwikkeling in gang moeten zetten om van de Prinses Beatrixlaan een zichtzijde te maken. Plaatsing van de woongebouwen aan de randen van de bouwkavel stimuleert daarmee de levendigheid op de plint nog eens verder. Ook zal dit een verwelkomende indruk geven bij de noordoostelijke entree van Steenvoorde Noord vanaf de Generaal Spoorlaan en Prinses Beatrixlaan. Uitwerking van de gevels van de woontorens zal door de prominente locatie zeer bepalend zijn voor de indruk van het gebied. De architect zal hier een hoogwaardig voorstel voor moeten geven op basis van het beeldkwaliteitsplan (zie paragraaf 2.3.4). Verschillende detaillering van de vijf torens kan bijdragen aan de multifunctionele indruk, die het toekomstig centrum zal moeten krijgen. Daarnaast zal het aangrenzende winkelcentrum onomstotelijk profiteren van 550 nieuwe huishoudens.

In de naoorlogse steden markeren winkelcentra het stadscentrum. Omdat het plangebied aan het winkelcentrum grenst kan de nieuwe hoogbouw op deze locatie daarmee als een icoon en landmark van Rijswijk fungeren. De hoogbouw op de hoek van de Generaal Spoorlaan - Prinses Beatrixlaan zal daarmee tevens de vierde hoek van het centrumgebied worden, waarmee de markering van het winkelcentrum wordt afgerond. Op grotere schaal concurreert de hoogbouw, met een maximale hoogte van 107 m, niet met de skyline van Den Haag. Hierdoor zal Rijswijk zijn identiteit van kleinschalige stedelijkheid behouden.

De nieuwe hoogbouw heeft geen negatieve effecten op haar directe omgeving. De trapsgewijze opbouw van het bouwplan zorgt voor een goede ruimtelijke inpassing ten opzichte van de lage woningbouw in de Ministerbuurt. De gebouwen lopen echter niet alleen als groep trapsgewijs af. Het trapsgewijze concept wordt ook verwerkt in de individuele torens zelf, waarbij de toppen van de torens schuin aflopen richting de Ministerbuurt. Deze schuine afloop zorgt ervoor dat ook de bezonning van de aangrenzende percelen maximaal blijft.

De herontwikkeling van de HBG-locatie moet zich niet alleen door de hoogte van de gebouwen onderscheiden van de omgeving, maar ook door de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte. Hiertoe is in overleg met de ontwikkelaar een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is bedoeld als inspirerend en richtinggevend document voor het ontwerpproces. Het beeldkwaliteitsplan is toegevoegd in Bijlage 4.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig.

De provincies en gemeenten krijgen in het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.

Beoogde ontwikkeling

Vanwege de aard en schaal van de voorgenomen ontwikkeling is er geen sprake van strijd met de SVIR. De ontwikkeling draagt bij aan het verwezenlijken van het beleid. Met de herontwikkeling wordt vooruitgang geboekt voor de locatie op het gebied van leefbaarheid en veiligheid.

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Op 1 oktober 2012 is aan het Barro een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de eerder aangekondigde onderwerpen Ecologische Hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken.

Beoogde ontwikkeling

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de regels uit het Barro. De ontwikkeling past in het kader van het bundelen van verstedelijking.

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

Beoogde ontwikkeling

De toetsing aan de Ladder is opgenomen in paragraaf 3.2.2. Geconcludeerd is dat het voornemen voorziet in een regionale behoefte. Daarbij is sprake van de herontwikkeling van een stedelijk gebied. Het voornemen is dan ook passend ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit.

De provincie heeft zes richtinggevende ambities geformuleerd in de fysieke leefomgeving. Door in te zetten op de zes ambities wordt bijgedragen aan het sterker maken van Zuid-Holland.

Deze ambities zijn:

• Naar een klimaatbestendige delta;
• Naar een nieuwe economie: the next level;
• Naar een levendige meerkernige metropool;
• Energievernieuwing;
• Best bereikbare provincie;
• Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving.

Toetsing

Voor de beoogde ontwikkeling is de opgave 'Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied'. Deze opgave betreft de zorg voor een goede ruimtelijke ontwikkeling, binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. Onderdeel van deze opgave is het bevorderen van een optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. De beleidskeuze hierbij is verstedelijking en wonen.

De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend met het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vraagt om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen.

De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO₂-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Zuid-Holland. Nieuwe woningen zijn bij voorkeur energieneutraal of leveren energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaatverandering (heftige regenbuien, perioden van droogte en hittestress) en bodemdaling. Gemeenten maken in samenspraak met de provincie regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's waarin bovengenoemde doelstellingen zijn uitgewerkt.

In paragraaf 3.2.2 is de behoefte van het thans beoogde programma van de 550 woningen gemotiveerd. Ook valt de locatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Hiermee is de ontwikkeling in lijn met het provinciaal beleid.

De omgevingsvisie Zuid-Holland is vertaald in de Omgevingsverordening Zuid-Holland.

Voor de beoogde ontwikkeling zijn artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit en 6.10 Stedelijke ontwikkelingen relevant.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

1. a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
2. b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
   1. 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
   2. 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
3. c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
   1. 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
   2. 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid. De provincie zet in op kwaliteitsverbetering en het beter benutten van de ruimte. Daarbij geldt dat de locatie van het plangebied op de bij de visie horende kaart 'laag van de stedelijke occupatie' is aangemerkt als 'Stad/stedelijke agglomeratie'. Ten aanzien van een beoogde ontwikkeling wordt gesteld dat herstructurering, verdichting of transformatie een bijdrage moet leveren aan de ruimtelijke karakteristiek. Hierbij worden de volgende richtpunten in acht genomen:

• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.
• Daar waar hoogbouw niet samenvalt met 'zwaartepunten' in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.
• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
• Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.

De beoogde ontwikkeling is in lijn met deze richtpunten. De ontwikkeling draagt bij aan het versterken van de identiteit van de stad en met name het stadscentrum rondom winkelcentrum In de Bogaard. Door het creëren van het vierde hoogteaccent rond het centrum wordt de stedelijke kwaliteit en identiteit van de locatie versterkt. Daarbij zorgt de gekozen inrichting van het plangebied en plaatsing van de gebouwen er voor dat de woongebieden aan de westzijde van de Prinses Beatrixlaan beter aansluiting vinden met het winkelcentrum. Het beeldkwaliteitsplan (zie paragraaf 2.3.4) zorgt er daarbij voor dat de voorgenomen (stedenbouwkundige) kwaliteit van de voorgenomen ontwikkeling aansluit bij de omgeving.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

1. 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:
   1. a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
   2. b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruikgemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.
2. 2. Gedeputeerde Staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de Ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening.
3. 3. Gedeputeerde Staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale visie.

Toetsing

Om de woningbehoefte te weergeven, dient in kaart te worden gebracht of de vraag naar de woningen ter plaatse van het plangebied, in overeenstemming is met het aanbod, voor het relevante zoekgebied (marktregio) rondom het plangebied en voor de relevante tijdsperiode. Hierbij moet zowel de kwalitatieve alsook de kwantitatieve behoefte worden aangetoond.

Beschrijving behoefte woningen

Afbakening onderzoeksregio

De gemeente Rijswijk ligt in de agglomeratie Haaglanden. In fysiek opzicht is er nauwelijks onderscheid tussen de verschillende Haaglanden-gemeenten. De onderzoeksregio betreft dan ook de gehele (voormalige) stadsregio Haaglanden. Voor dit gebied zijn regionale woningbouwafspraken gemaakt (zie hierna). Het gaat om de negen gemeenten Delft, Rijswijk, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Wassenaar, Midden-Delfland, Westland, Pijnacker-Nootdorp en Zoetermeer. Deze negen gemeenten ziet de regio Haaglanden als één woningmarktregio, zoals verwoord in de regionale woonvisie.

Vraag en aanbod in de onderzoeksregio

Regionale woonvisie

Als regionale woonvisie voor de agglomeratie Haaglanden fungeren tezamen de 'Brief aan provincie' (d.d. 8 juli 2016, met als onderwerp 'Afstemming woningbouwprogramma's 2016'), inclusief de woningbouwprogrammering zelf en de Woningmarktmonitor Haaglanden 2016. Uit de WBR2016 blijkt dat in de periode t/m 2019 voor de regio Haaglanden een tekort van (behoefte volgens WBR2016 van 32.900 min aanbod 24.950 =) bijna 8.000 woningen bestaat. Voor de periode na 2019 tot 2030 geldt dat een tekort bestaat van (behoefte volgens WBR2016 van 45.800 min aanbod 11.860 =) 33.940 woningen. Elke extra woningbouwontwikkeling binnen BSD wordt feitelijk als 'welkome aanvulling' gezien, om zo gezamenlijk het tekort in te lopen.

Uit de Woningmarktmonitor Haaglanden 2016 blijkt dat de voorgenomen productie (tot en met 2021 én een doorkijk voor daarna) in de Haaglanden-gemeenten ca. 49.200 woningen bedraagt (exclusief studentenwoningen) en ongeveer 2.150 onttrekkingen; 4.050 woningen erbij dus. Het merendeel van de woningen staat gepland in de stedelijke (26.300 woningen) en suburbane woonmilieus (11.000 woningen). Tot en met 2021 zijn de cijfers met een wat grotere zekerheid te geven: de voorgenomen productie tot en met 2021 is circa 33.000 woningen.

Zoals boven gezegd, wanneer van de behoefte tot 2021 in de onderzoeksregio (32.900 woningen) het aanbod in de meest ruime zin (24.950 woningen) wordt afgetrokken, blijft er nog een behoefte over van bijna 8.000 woningen. Hierbij komt nog dat maar zo'n 50% van het geplande aanbod juridisch hard is. Aangezien de ontwikkeling van het plangebied voor deze periode al is meegenomen in deze cijfers, geldt deze behoefte nog eens bovenóp de woningen in het plangebied.

Concluderend kan worden gesteld dat in de periode van de realisatie van het planvoornemen (tussen 2020 en 2023) er dus in de regio ruim voldoende vraag naar nieuwe woningen is.

In kwalitatieve zin blijkt uit de voornoemde stukken dat met name in de categorie 'overige koop' (dus geen huur en geen goedkope koop) veel woningen zijn gepland. Een deel van de te ontwikkelen woningen op de HBG-locatie valt hieronder. Er is wel een zorg over de geringe realisatiemogelijkheden van de stedelijke vraag in Den Haag. De woningen op de HBG-locatie vallen in het stedelijk segment, maar het is en blijft natuurlijk geen Den Haag-Centrum. Toch wordt hiermee tegemoet gekomen aan de vraag naar stedelijke woningen.

Gemeentelijke woonvisie

In de gemeentelijke woonvisie 'Vertrouwd Stedelijk Wonen in Rijswijk – een woonvisie voor de periode 2015 – 2025' is aangegeven dat pijler 1 van de vier pijlers van het gemeentelijke woonbeleid, de 'kwantitatieve en kwalitatieve groei van de woningvoorraad' betreft. Rond onder meer In de Bogaard, waar het plangebied ligt, wil Rijswijk hoogwaardige stedelijke woonmilieus laten ontstaan. Deze zone biedt ook goede mogelijkheden voor een onderscheidende stedelijke woonkwaliteit. Rijswijk wil rond dit centrum levensloopbestendige woningen realiseren voor verschillende doelgroepen (starters, ouderen etc.). De realisatie van het planvoornemen kan bijdragen aan een antwoord op de groeiende vraag naar stedelijke woonmilieus. In pijler 2, 'betaalbaar wonen in Rijswijk', wordt daarnaast ingezet op de realisatie van meer betaalbaar aanbod (boven goedkoop), om de doorstroming te bevorderen zodat goedkope woningen vrijkomen. De realisatie van het planvoornemen kan hier ook aan bijdragen.

In het uitvoeringsprogramma 2016-2019, dat bij de woonvisie hoort, is de planvorming voor het plangebied, onder de naam HBG-locatie, expliciet benoemd als uitvoeringsonderdeel van pijler 1 én van pijler 2.

Onderzoek Stec-groep

In opdracht van de initiatiefnemer heeft de Stec-groep in juli 2015 een onderzoek naar de afzetmogelijkheden van het plangebied uitgevoerd, dit onderzoek is in januari 2019 geactualiseerd.

In dit onderzoek is uitgegaan van 550 woningen, verdeeld over vijf woontorens met 518 appartementen en 32 stadswoningen. Hiervan komen circa 65% van de appartementen in de vrijesectorhuur, de overige appartementen en stadswoningen komen in de koopsector.

Dit zijn de conclusies uit het onderzoek:

• Er is in Rijswijk ruimte voor vrijesectorhuurwoningen. Wat betreft de marktruimte voor koopwoningen is er voornamelijk ruimte in het duurdere segment.
• De belangrijkste doelgroepen en leefstijlen die het plangebied trekken zijn: jonge, hoger opgeleide alleenstaanden en stellen en 55- en 75-plushuishoudens. Ook zijn er kansen voor expats; vooral longstay vanwege de centrale, goed ontsloten ligging en ligging nabij Den Haag. De grondgebonden woningen trekken naar verwachting vooral stellen tot 35 jaar en gezinnen.
• Vanwege de samenhang in de woningmarkten in Rijswijk en Den Haag bekijken we de potentie van de vrijesectorhuurmarkt zowel op het niveau van Rijswijk als dat van Rijswijk en Den Haag samen. De te verwachten huishoudendynamiek (binnen 1 jaar) en de toe- en afname als gevolg van demografische ontwikkelingen van huishoudens in de gemeenten Den Haag en Rijswijk samen in de periode 2019 tot en met 2024 op basis van de Primosprognose 2018 komt uit op een potentiële vraag vanuit kansrijke doelgroepen naar vrijesectorhuurappartementen van zo'n 1.740 tot 1.860 huishoudens per jaar, voor koopappartementen circa 3.390 tot 3.540 en voor grondgebonden koopwoningen circa 3.190 tot 3.270.
• Het advies is 80 - 100 koopappartementen per jaar op te leveren en de vrijesectorhuurappartementen over 3 à 4 jaar met 80 tot 100 af te zetten. De 32 stadswoningen kunnen binnen 1 jaar worden afgezet.

Conclusie

Op basis van de voorgaande analyse wordt geconcludeerd dat er in de relevante onderzoeksregio (=Stadsregio Haaglanden) binnen de relevante afzetjaren (t/m 2022) meer vraag is dan aanbod naar woningen. Bij de gehanteerde cijfers zijn de woningen uit het plangebied zelfs al meegenomen. Hier bovenop resteert nog een grote extra vraag. Kwalitatief kan daar aan worden toegevoegd dat op de locatie stedelijke woningen worden gerealiseerd, waaraan eveneens een behoefte bestaat. Het voornemen voorziet in een regionale behoefte, waardoor wordt voldaan aan trede 1 van de Ladder.

Verder geldt dat de gemeente inmiddels zelf ook een woningmarktanalyse heeft laten uitvoeren voor onder meer het gebied van In de Bogaard en omgeving. Uit de rapportage d.d. 8 februari 2017 (Companen) blijkt dat er in Rijswijk duidelijk kansen liggen voor het bouwen voor de eigen Rijswijkse bevolking, waarbij de regionale vraag naar woningen in de regio een grote vlucht zal nemen. Met de groei van het aantal huishoudens in de rest van de regio in de periode 2016 – 2021 wordt verwacht dat er uiteindelijk zo'n 6.700 extra huishoudens mogelijk geïnteresseerd zijn in het wonen in Rijswijk. De extra animo is hierbij vooral afkomstig van ouderen en eenpersoonshuishoudens. Ook is het animo voor centrum-stedelijk wonen in de regio substantieel. De ontwikkellocaties ten westen van de Prinses Beatrixlaan bieden volgens het onderzoek goede perspectieven om klantgroepen aan te spreken die afkomstig zijn uit Rijswijk en op zoek zijn naar de nabijheid van winkels, voorzieningen en een goede bereikbaarheid. De voorgenomen hoogwaardige uitstraling van de toekomstige HBG-locatie maakt zowel ontwikkeling in de vrije huursector alsook in de koopsector mogelijk, met name ouderen zijn hier een kansrijke doelgroep. Met koopappartementen geschikt voor ouderen kan iets worden gedaan aan het tekort van dit type woningen in Rijswijk. Maar ook comfortabele huurappartementen in de vrije sector zijn gevraagd in Rijswijk. Zulke woningen bieden op deze plek ook goede kansen voor expats in Rijswijk en de regio. Wanneer het onderzoek definitief is gemaakt kan de bovenstaande tekst hier desgewenst op worden herzien.

Een stedelijke ontwikkeling dient te worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied. De HBG-locatie bevindt zich binnen het bestaand stedelijk gebied.

Geconcludeerd wordt dat wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Beoogde horecaontwikkeling - Toetsing artikel 6.10.1

Binnen de voorgenomen ontwikkeling is ruimte beoogd voor 125 m² gebouwde horeca en wellicht, in ondergeschikte vorm, 300 m² terras. Er is dus sprake van een toevoeging van 125 m² horeca. De horeca zal worden gerealiseerd rond het KPN-gebouw of wellicht in één van de plinten van de hoogbouw. Ondanks de kleinschaligheid van de toevoeging van het aantal vierkante meters horeca, wordt de ontwikkeling van een horecaverkooppunt zorgvuldigheidshalve getoetst aan de treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Bepaling behoefte

Allereerst wordt bepaald of er behoefte is aan de kleinschalige ontwikkeling van de horeca-ontwikkeling. Hiervoor is een benchmark opgesteld op basis van de gegevens uit de databank van Horeca DNA. Er is een vergelijking opgesteld van het aantal horecabedrijven per 10.000 inwoners. De gemeente Rijswijk heeft 52.208 inwoners (CBS wijken en buurten, 2018), en valt binnen de gemeentegrootteklasse 30.000 - 75.000. In figuur 3.1 zijn de resultaten weergegeven.

Figuur 3.1: (bron: Horeca DNA, 2018)

Op basis van deze benchmark wordt geconcludeerd dat het aantal horecabedrijven per 10.000 inwoners op basis van de gemeentegrootteklasse 30.000 tot 75.000 inwoners in Rijswijk beneden het gemiddelde ligt (zie figuur 3.1). Hieruit wordt geconcludeerd dat de inwoners in Rijswijk behoefte hebben aan een groter horeca-aanbod. Voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin. Het initiatief is kansrijk op basis van de resultaten uit de uitgevoerde benchmarkanalyse.

Als gevolg van de geringe toevoeging van het aantal vierkante meters horeca, worden nauwelijks negatieve effecten op de bestaande horecastructuur verwacht. Ook valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

In 2008 heeft het algemeen bestuur van het Stadsgewest Haaglanden (vanaf 1 januari 2015 beëindigd en voortgezet in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH)) het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP) 2020 vastgesteld. Dit is een plan voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden tot 2020 (soms met doorkijk tot 2030). In het RSP staan de grote lijnen voor de ambities en de ontwikkelingen van verkeer, wonen, werken, water en groen. Op basis hiervan bepaalt het Stadsgewest het regionale beleid en toetst het lokale plannen zoals bestemmingsplannen.

De Regio heeft tien onderwerpen gekozen waarop het zich de komende jaren wil richten ten aanzien van het regionale ruimtelijke beleid. Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling is met name het volgende onderwerp van belang.

Herstructurering en intensiever gebruik van stedelijke wijken

Een van de uitgangspunten is dat er geen grote woonwijken meer worden gebouwd in de groengebieden. Alleen in Rijswijk-Zuid - het oude tuinbouwgebied tussen Rijswijk en Delft - en de Vlietzone (tussen de A4 en de Vliet) zijn nog nieuwe woonwijken gepland. In de Westlandse Zoom bij Den Haag worden nieuwe villa's gebouwd.

Toch moet er nog een flink aantal woningen worden gebouwd. Ieder jaar moeten 1.500 tot 2.000 oude woningen worden vervangen of verbeterd en daarbovenop zijn tot 2020 nog zo'n 55.000 nieuwe woningen nodig. Voor de meeste daarvan zijn de plannen al gemaakt. In de tien jaar daarna komen er daar nog eens zo'n 40.000 bij. De regio Haaglanden wil de nieuwe woningen zoveel mogelijk bouwen binnen het bestaande stedelijke gebied, dichtbij stations of andere halteplaatsen waar veel en goed openbaar vervoer komt.

Beoogde ontwikkeling

Het voornemen voor de herontwikkeling van het plangebied Herontwikkeling HBG-locatie draagt bij aan het verwezenlijken van de regionale structuurvisie. De bouw van 550 woningen is passend binnen de uitgangspunten.

Begin 2016 hebben de negen gemeenten in Haaglanden, die een gezamenlijke woningmarktregio vormen, gezamenlijk een woonvisie opgesteld. De regionale woonvisie benoemt meerdere gezamenlijke opgaven op het gebied van sociale woningbouw, woningbouwprogrammering, duurzaamheid, wonen en zorg en verbetering van het bestaande vastgoed. De visie geldt als invulling van de eerste stap van de Ladder van duurzame verstedelijking waarmee woningbouwplannen een gemakkelijker bestuurlijk traject doorlopen. Hiermee worden de afspraken regionaal verankerd.

Er zijn vijf concrete woonambities voor de regio opgenomen en een agenda met acties en maatregelen:

• Een regionaal Woningbouwprogramma opstellen;
• Regionaal voldoende betaalbare woningen aanbieden;
• Duurzaam bouwen en renoveren in Haaglanden;
• De regio levensloopgeschikt maken;
• Werken aan leefbare en prettige woonwijken.

Op 4 augustus 2009 is het Groenbeleidsplan regio Haaglanden vastgesteld. Het groen van Haaglanden staat niet op zichzelf. Tezamen en verweven met het stedelijk gebied bepaalt het groen de kwaliteit van het verblijfsklimaat in de regio. De visie van het stadsgewest gaat uit van een groenstructuur die tot in de haarvaten verbonden is met het stedelijk gebied.

Landgoederenzone Rijswijk

In het regionaal Groenbeleidsplan wordt de Landgoederenzone in Rijswijk beschreven als een aaneenschakeling van buitenplaatsen en parken, die van grote cultuurhistorische waarde is. Als zodanig is deze zone ook van regionale betekenis. Het plangebied 'Minister Van Houtenlaan e.o.' ligt direct ten zuiden van de Landgoederenzone.

Beoogde ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling van het gebied Herontwikkeling HBG-locatie heeft als belangrijk uitgangspunt het verbinden en versterken van de groenstructuur. De aanleg van het groene middengebied tussen de woontoren wordt beoogd om de groenstructuur van de Landgoederenzone verder de stad in te trekken. Hierdoor voorziet de ontwikkeling dan ook in het beter beleefbaar maken van de groene kwaliteiten in de regio.

Op 26 november 2015 is de nieuwe gemeentelijke woonvisie 'Vertrouwd Stedelijk Wonen in Rijswijk' vastgesteld. Hierin zijn de uitgangspunten en ambities voor het wonen tot 2025 beschreven. De nieuwe woonvisie vormt de basis voor de strategische afwegingen die de stad maakt op het gebied van wonen. Centraal hierbij staat de vraag hoe Rijswijk het best kan inspelen op de woonbehoeften van de toekomst. De gemeente streeft naar kwalitatief goede woningen en onderscheidende woonmilieus voor huidige en toekomstige generaties. Het wensbeeld voor Rijswijk wordt uitgewerkt in vier pijlers:

1. 1. de kwalitatieve en kwantitatieve groei van de woningvoorraad;
2. 2. betaalbaar wonen in Rijswijk;
3. 3. wonen in een duurzaam Rijswijk;
4. 4. wonen met zorg, aandacht voor kwetsbare doelgroepen.

Dit zijn de speerpunten waarop de gemeente in de komende jaren sterk gaat inzetten om het wonen in Rijswijk aantrekkelijk te houden en waar mogelijk te versterken.

Beoogde ontwikkeling

In de visie is aangegeven dat pijler 1 van de vier pijlers van het gemeentelijke woonbeleid, de 'kwantitatieve en kwalitatieve groei van de woningvoorraad' betreft. Rond onder meer In de Bogaard, waar het plangebied ligt, wil de gemeente Rijswijk hoogwaardige stedelijke woonmilieus laten ontstaan. Deze zone biedt ook goede mogelijkheden voor een onderscheidende stedelijke woonkwaliteit. Rijswijk wil rond dit centrum levensloopbestendige woningen realiseren voor verschillende doelgroepen (starters, ouderen etc.). De realisatie van het planvoornemen kan bijdragen aan een antwoord op de groeiende vraag naar stedelijke woonmilieus.

In pijler 2, 'betaalbaar wonen in Rijswijk', wordt daarnaast ingezet op de realisatie van meer betaalbaar aanbod (boven sociale huur), om de doorstroming te bevorderen zodat goedkope woningen vrijkomen. De realisatie van het planvoornemen kan hier ook aan bijdragen.

Het voornemen voor de ontwikkeling Herontwikkeling HBG-locatie is dan ook passend binnen de kaders en uitgangspunten van de gemeentelijke woonvisie.

In de stadvisie zijn de ambities voor Rijswijk beschreven, waarbij drie gebieden zijn onderscheiden waarbinnen de verschillende, toekomstige vraagstukken het best kunnen worden ondergebracht: de pijlers sociaal, ruimtelijk en economisch. Voor de beoogde ontwikkeling is met name de ruimtelijke pijler relevant, waarvoor de volgende algemene ambitie is beschreven:

Groene buitenplaats voor stedelijk wonen: In Rijswijk kan je ruim wonen in een lommerrijke omgeving of in een stedelijk gebied met groen altijd in de nabijheid. Dit kan individueel, met een partner en/of jong gezin of als oudere. Dit is uitgewerkt in de belangrijkste keuzes voor Rijswijk. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de volgende keuzes relevant:

• De stadsassen die In de Bogaard, het Stationskwartier en de randen van de Plaspoelpolder met elkaar verbinden, worden ontwikkeld tot moderne stedelijke gebieden;
• Realiseren van herkenbare iconen op zichtlocaties ter versterking van het profiel van Rijswijk;
• Woningbouw vindt plaats in gebieden die al bebouwd of in ontwikkeling zijn;
• Transformeren van leegstaande bedrijven en kantoorpanden naar woningen.

De ontwikkeling van de HBG-locatie geeft invulling aan bovenstaande keuzes uit de stadsvisie.

In het gebied van winkelcentrum In de Bogaardvinden diverse ontwikkelingen plaats. Voor het juiste tempo in de ontwikkelingen van het gebied was er behoefte aan meer samenhang en richting, als nadere uitwerking van de Stadsvisie.

De Gebiedsvisie heeft als belangrijkste doelstelling een richtinggevend (handelings)perspectief te bieden voor de transformatie naar een aantrekkelijk gebied voor wonen, winkelen, werken en verblijven. Ook moet de visie duidelijk maken hoe gemeente, marktpartijen, inwoners, gebruikers en andere betrokkenen in het gebied daaraan kunnen bijdragen.

• Voor de gemeente biedt dit een hernieuwd beleids- en toetsingskader voor bestaande en nieuwe ontwikkelingen; de gemeente heeft daarbij primair een rol als regisseur en aanjager en is eigenaar van de openbare ruimte.
• Voor marktpartijen, waaronder ondernemers en vastgoedeigenaren, biedt het een hernieuwd (investerings)kader, waarop nieuwe ontwikkelingen en initiatieven geïnitieerd kunnen worden.
• Voor inwoners en gebruikers, van wie een groot deel Rijswijkers, biedt het een nieuw en positief perspectief op het gebied van de toekomst, als een plek waar men graag wil komen, zijn en langdurig verblijven.

De ontwikkeling van de HBG-locatie is in de Gebiedsvisie opgenomen als transformatie van een voormalige kantoorlocatie.

In de Gebiedsvisie In de Bogaard en omgeving wordt een toekomstbeeld geschetst waarin het winkelcentrum In de Bogaard transformeert van een homogeen winkelcentrum naar een full-service stedelijk centrum. Om de ambities uit de Gebiedsvisie verder uit te werken is gestart met een gezamenlijk proces met vastgoedeigenaren, ondernemers en bewoners dat resulteert in een Masterplan voor In de Bogaard en omgeving. Het Masterplan is op 17 december 2019 door de gemeenteraad vastgesteld.

Het Masterplan biedt concrete kaders voor de transformatie op gebiedsniveau en richt zich op de lange-termijn ontwikkeling van In de Bogaard. Het plan gaat uit van een forse onttrekking van vierkante meters retail – met name aan de noordzijde van het gebied – en een aanzienlijke toevoeging van woningen en andere functies. Hiermee wordt een nieuwe balans gecreëerd in de winkeloppervlakte en ontstaat een aanzienlijk compacter en toekomst bestendiger winkelgebied. Tevens wordt door het vergroenen, het toevoegen van andere functies en ten slotte het inzetten op nieuwe verblijfskwaliteit in de publieke en semi-publieke ruimte een nieuwe atmosfeer geschapen waardoor de inwoners van Rijswijk elkaar opnieuw willen ontmoeten en willen verblijven in In de Bogaard.

De toevoeging van een aanzienlijk aantal woningen in het gebied, zowel in het directe plangebied van In de Bogaard alsmede de inzet om ook bijvoorbeeld aan de Prinses Beatrixlaan nadrukkelijk in te zetten op transformatie naar woningen (onder meer op de HBG-locatie), zorgt er voor dat dit gebied de gewenste bijdrage kan leveren aan de verstedelijkingsopgave die de regio heeft toegezegd. Dit gebeurt door op diverse typen woningen in te zetten en door nadrukkelijk ook te verdichten op diverse plekken in het gebied, onder meer door hoogbouw mogelijk te maken. De ontwikkeling van de HBG-locatie, met ruimte voor 550 woningen, past binnen de ambities van het Masterplan.

In februari 2010 heeft de gemeenteraad het Groenbeleidsplan 2010-2020 'BomeNatuuRecreatie' vastgesteld. In het plan staan de 'groene' ambities voor ontwikkelingen in de stad. Het groen komt te vaak op de tweede plek. Met het groenbeleidsplan krijgt het weer de plek op de kaart van Rijswijk die het verdient. De groenstructuur van Rijswijk is de basis en dus het fundament van het groenbeleidsplan. Die groenstructuur bestaat uit de boomstructuur, natuurstructuur en recreatiestructuur en duurzaam, verbinden en beleven zijn de leidende principes.

De visie van het groenbeleidsplan bestaat uit het creëren van een duurzame groenstructuur, door het behoud van de bestaande hoeveelheid groen, de identiteit en de kwaliteit van het groen te versterken en te zorgen voor groen dat in de omgeving past. Verbindingen zorgen voor samenhang in de groenstructuur. Dit vergroot de belevingswaarde van het groen. Investeren in de groenstructuur door middel van herinrichting en beheer betekent investeren in de stad als geheel. Het groenbeleidsplan fungeert als het groene toetsingskader voor ontwikkelingen en geeft richting aan het denken over groen, prioritering bij de uitvoering en keuzes in groenbeheer.

Beoogde ontwikkeling

Het plangebied maakt deel uit van deelgebied 'D' Presidentenbuurt Ministerbuurt. Het deelgebied wordt voornamelijk getypeerd als woongebied met een afwisseling van midden- en laagbouw in het kerngebied en hoogbouw langs de randen van de wijk. Met name aan de randen van de buurten, waaronder de Generaal Spoorlaan en Prinses Beatrixlaan, liggen ruime groenzones. Met name de Landgoederenzone ten noorden van het plangebied geldt als een van de belangrijkere groenzones voor de buurt. De combinatie van verschillende bouwlagen en de ligging nabij grootschalig groen is kenmerkend voor de woonsfeer 'tuinsteden'. Tevens kenmerkend voor de wijk is de aanwezigheid van relatief veel oppervlaktewater, zoals te zien aan de Minister Van den Tempellaan.

Voor het deelgebied wordt met name gestreefd om de bestaand groenstructuren in de buurten, welke voornamelijk liggen langs de belangrijkste ontsluitingswegen en de hoofdwegen rondom de buurten, te versterken en op te waarderen. Hierbij wordt met name ingezet op het inpassen van bomenrijen om de structuur te versterken, waarbij deze tevens dienen als doorlopende groenverbindingen. Tevens wordt gestreefd naar de opwaardering van de hoeveelheid groen en een verbetering van de inrichting van het groen ten behoeve van natuur en recreatie.

De beoogde ontwikkeling van het plangebied sluit aan bij de visie voor het deelgebied en zorgt er daarbij voor dat extra verbindingen worden gelegd tussen de Landgoederenzone en de belangrijke groenstructuren binnen de buurten. Door de aanleg van de groene daktuin wordt tevens de beleving van het groen in de wijk, met name voor de nieuwe bewoners van het plangebied, vergroot.

De ontwikkeling sluit dan ook goed aan bij de kansen en aandachtspunten voortkomend uit het groenbeleidsplan.

De gemeenteraad van Rijswijk heeft op 14 december 2010 de Economische Visie 2010-2018 vastgesteld. De doelstelling van de Economische Visie is het formuleren van een stappenplan waarin wordt omschreven wat de gemeente Rijswijk moet ondernemen om haar sterke economische positie te behouden en te versterken. De Economische Visie dient als onderlegger en uitgangspunt voor diverse dossiers, die affiniteit hebben met de Rijswijkse economie. Deze visie is het uitgangspunt voor het economisch beleid van de gemeente voor de periode van 2010 tot 2018.

Rijswijk heeft in potentie een aantrekkelijk vestigingsmilieu en een uitstekende ligging. De laatste jaren heeft Rijswijk echter last van de wet van de remmende voorsprong. De werkgelegenheidsgroei blijft achter bij die van Haaglanden, zelfs in sectoren waar Rijswijk van oudsher sterk in is. Oorzaken hiervoor zijn vooral de veroudering van het vastgoed, de functiescheiding en het ontbreken van een duidelijk imago. Vernieuwing en een duidelijke profilering zijn daarom essentieel. Dit moet gestalte krijgen door middel van het inzetten op een viertal pijlers: de Plaspoelpolder, In de Bogaard, Oud-Rijswijk en het Internationaal vestigingsklimaat. Met deze vier pijlers kan Rijswijk zich regionaal profileren.

Beoogde ontwikkeling

In de visie zijn vier pijlers benoemd: Oud Rijswijk, Plaspoelpolder, In de Bogaard en Internationaal vestigingsklimaat. Het voorliggende plangebied valt niet binnen één van deze pijlers. Wel draagt de ontwikkeling bij aan het verbeteren van het draagvlak van winkelcentrum In de Bogaard en het Internationaal vestigingsklimaat.

Zoals reeds eerder genoemd zorgt de ontwikkeling er voor dat de vierde stadsmarkering rondom winkelcentrum In de Bogaard wordt gerealiseerd. Hierdoor zal de stedenbouwkundige uitstraling en herkenbaarheid van het winkelcentrum worden vergroot. De beoogde ontwikkeling zorgt er tevens voor dat op korte afstand van het winkelcentrum minimaal 550 nieuwe potentiële klanten worden gehuisvest.

De ontwikkeling draagt tevens bij aan de internationale uitstraling van de stad Rijswijk. Met de ontwikkeling van een nieuw stedenbouwkundig icoon en de bouw van moderne levensloopbestendige woningen wordt de uitstraling van Rijswijk als vestigingsplaats versterkt.

Hoewel niet gelegen in een van de gebieden van de economische pijlers van de stad, draagt de ontwikkeling van de HBG-locatie zeer zeker bij aan de economische ontwikkeling van de stad Rijswijk.

Op 24 april 2007 heeft de gemeenteraad van Rijswijk de Hoogbouwvisie van Rijswijk vastgesteld als richtinggevend kader voor nieuwe ontwikkelingen die hoogbouw behelzen. Met de samenhangende visie op hoogbouwontwikkelingen in Rijswijk is het mogelijk geworden om in een breder kader te beoordelen of hoogbouw op een voorgestelde plek wel of niet wenselijk is. De hoogbouwvisie vervult de behoefte aan een beoordelingskader om de discussie over hoogbouwplannen beter te kunnen structureren. Een belangrijk kenmerk van de huidige Rijswijkse bebouwing is de veel- en overal voorkomende hoogbouw. Door meer structuur aan te brengen in deze hoogbouw wordt de ruimtelijke en landschappelijke structuur van Rijswijk nog verder benadrukt. De eigenheid, uniciteit en herkenbaarheid van Rijswijk in de regio wordt daarmee vergroot. Tevens kan met hoogbouw een belangrijke bijdrage worden geleverd aan de herstructureringsopgave.

Het ontwikkelen van hoogbouw binnen een bestaand stedelijk verband vraagt een zorgvuldige ruimtelijke afweging. Toekomstige hoogbouw moet een meerwaarde van kwaliteit, beleving en duurzaamheid opleveren. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt moet bij de ontwikkeling van hoogbouw rekening worden gehouden met de volgende aspecten:

• visuele en architectonische kwaliteiten van de hoogbouw;
• relatie met de omgeving;
• uitzicht en skyline;
• creëren van optimale bereikbaarheid en efficiënt parkeren;
• creëren van woon- en werkgelegenheid dichtbij voorzieningen;
• intensiveren van bebouwing.

Er is in de visie voor gekozen om de gelaagde opbouw van Rijswijk te accentueren en daarom hoogbouw te concentreren aan de belangrijke structuurdragende lijnen (zoals de A4, de Generaal Spoorlaan, de Sir Winston Churchilllaan en de Prinses Beatrixlaan) van de 'centrale stad' en op één concentratieplek (het gebied tussen In de Bogaard en het stationsgebied). De Generaal Spoorlaan en de Sir Winston Churchilllaan worden benoemd als 'stedelijke boulevards'; zij vormen de belangrijkste routes naar de twee voorzieningencentra (oud en nieuw) van Rijswijk. Hier ligt het voor de hand om te intensiveren met hoogbouw, vooral in de vorm van woonbebouwing. De concentratie van hoogbouw langs de structuurdragende lijnen in 'downtown Rijswijk' impliceert dat in alle andere gebieden (nieuwe) hoogbouw ongewenst is. Hoogbouw in deze gebieden is uitsluitend toegestaan als daar vanuit de locatie of de functie een bijzondere aanleiding voor is. Figuur 3.2 laat de visiekaart zien.

Figuur 3.2: Visiekaart hoogbouwvisie

Beoogde ontwikkeling

Het voornemen voorziet in de realisatie van 5 woontorens en stadswoningen voor maximaal 550 woningen. Zoals is beschreven in paragraaf 2.3 voorziet het plan op de hoek van de Generaal Spoorlaan – Prinses Beatrixlaan tevens in een hoogteaccent ter accentuering van winkelcentrum In de Bogaard van maximaal 107 m. Ten behoeve van het bewaren van de kwaliteit van de leefomgeving van de omliggende wijken en de kwaliteit van de ontwikkeling is tevens een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Met de ontwikkeling wordt dan ook aangesloten bij de uitgangskaders van de gemeentelijke hoogbouwvisie en wordt tevens voorzien in een visuele bijdrage aan de skyline van Rijswijk.

Hoewel Rijswijk goed bereikbaar is, neemt de druk op het wegennet toe doordat de vraag naar mobiliteit toeneemt. Daarbij stelt de reiziger steeds hogere eisen aan de kwaliteit van het openbaar vervoer en de informatievoorziening. Ook ruimtelijke ontwikkelingen, zoals Rijswijk Zuid en Eikelenburg, zorgen ervoor dat het verkeersnetwerk dient te worden aangepast en uitgebreid. Om alle ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit optimaal te benutten, heeft de gemeente de 'Structuurvisie Mobiliteit Rijswijk 2020' opgesteld.

Aan de hand van 10 kernpunten wordt het mobiliteitsbeleid van de gemeente vormgegeven. De kernpunten zijn in te delen in drie thema's, te weten: Bereikbaarheid, Verkeersveiligheid en Leefbaarheid. Elk thema is uitgewerkt in enerzijds de ambitie en anderzijds de opgaven voor de komende jaren om die ambitie te bereiken. De opgaven zijn vervolgens uitgesplitst in projecten, onderzoeken en andere werkzaamheden in het Uitvoeringsprogramma.

In de Structuurvisie Mobiliteit Rijswijk 2020 zijn potentiële herontwikkelingslocaties aangewezen. Bij de voorbereiding van een eventuele herontwikkeling moet in een vroeg stadium met de ontwikkelaar(s) onderhandeld worden over (mee)betaling van (bovenplanse) kosten. Uitgangspunt is dat alle kosten van verkeerskundige aanpassingen binnen een specifiek plangebied worden toegerekend aan de ontwikkeling (binnenplans kostenverhaal). Daar waar een verkeerskundige aanpassing buiten een dergelijk plangebied gelegen is, maar wel sprake is van een bepaalde mate van profijt, zal op basis van deze structuurvisie een bijdrage worden opgelegd aan de initiatiefnemer/grondeigenaar via een overeenkomst op grond van afdeling 6.4 Wro.

Beoogde ontwikkeling

In de Structuurvisie Mobiliteit Rijswijk 2020 is het voorliggende plangebied aangewezen als mogelijke inbreidingslocatie. Tussen initiatiefnemer en gemeente zal dan ook een anterieure overeenkomst worden gesloten om het kostenverhaal te verzekeren.

Als gevolg van de herontwikkeling zullen extra verkeersbewegingen ontstaan op de wegen rond het plangebied (Generaal Spoorlaan, Prinses Irenelaan, Prinses Beatrixlaan en Minister Van den Tempellaan). In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is hier onderzoek naar gedaan en tevens overleg gevoerd tussen gemeente en initiatiefnemer met betrekking tot de mogelijke kosten van verkeerskundige aanpassingen aan het wegennet. In paragraaf 4.11 wordt nader ingegaan op het aspect verkeer.

Op 8 februari 2011 heeft de gemeenteraad de gemeentelijke Nota Parkeernormen vastgesteld. De nota is opgesteld om in de toekomst voldoende parkeergelegenheid te kunnen houden en duidelijkheid te krijgen over de implementatie van de parkeernormen. De nota is het toetsingskader voor de komende jaren. Door herziening van de bijlagen bij de nota kan de komende jaren flexibel worden ingespeeld op bijvoorbeeld maatschappelijke trends of een gewijzigde beleidsvisie. Momenteel wordt gewerkt aan een nieuwe versie van de Nota Parkeernormen op basis van voortschrijdende inzichten.

Het gebruik van parkeernormen heeft tot doel een zodanig aantal parkeerplaatsen voor nieuwe ontwikkelingen (of bij uitbreidingen) voor te schrijven, dat de plaatsen voorzien in de vooraf in te schatten parkeervraag. Daarmee moet worden voorkomen dat door aanleg van te weinig parkeerplaatsen een tekort en daarmee parkeeroverlast ontstaat. Tevens voorkomen de normen dat te veel parkeerplaatsen worden aangelegd, waardoor de automobiliteit gestimuleerd wordt en de leefbaarheid nadelig wordt beïnvloed.

Aan de normen wordt actief getoetst bij (nieuwe) ontwikkelingen waarvoor een omgevingsvergunning voor bouwen vereist is, zoals nieuwbouwprojecten, uitbreidingen van bestaande bebouwing en functiewijzigingen waarvoor tevens een vergunning is vereist. Onder voorwaarden is gemotiveerd afwijken van de Nota Parkeernormen mogelijk. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is gemotiveerd afgeweken van de gemeentelijke parkeernormen. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.11.

In 2004 heeft de gemeente Rijswijk het Horecabeleid vastgesteld (Notitie Horecabeleid Rijswijk). Ten aanzien van horeca in woongebieden beoogt het beleid een bijdrage te leveren aan het tegengaan van ongewenste horeca.

De voorziene horecaontwikkeling, bestaande uit maximaal 125 m² gebouw en 300 m² terras, maakt deelt uit van de integrale herontwikkeling van de HBG-locatie. Doel is het creëren van levendigheid aansluitend aan de daktuin op het dak van de parkeergarage of eventueel in één van de plinten van de hoogbouw. De voorziening is met name bedoelt voor bewoners, maar tevens toegankelijk voor derden.

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is indien (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2):

• de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer heeft.

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 550 woningen. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling is geen sprake van een formele mer-beoordelingsplicht. Wel dient met een zogenaamde vormvrije mer-beoordeling te worden nagegaan of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden.

Conclusie

In Bijlage 5 is ingegaan op de impact van de ontwikkeling ter plaatse van de HBG-locatie. Uit deze notitie blijkt dat de omvang van het project, bestaande uit het 550 woningen en parkeerplaatsen, beperkt is. De te verwachten milieueffecten zijn dan ook verwaarloosbaar, zodat er geen aanleiding is voor het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure mits de mitigerende maatregels in acht worden genomen.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

De luchtkwaliteit in de omgeving van het plangebied te Rijswijk is beoordeeld door Peutz (zie bijlage 13) zowel voor als na de realisatie van de ontwikkeling. Uit het onderzoek blijkt dat zowel in de huidige als na planrealisatie geen sprake is van overschrijding van de grenswaarden (1,2 µg/m³ voor NO₂ en PM₁₀). Het plan draagt niet in betekenende mate bij en er is sprake van een goede ruimtelijke ordening. Een verdere verbetering van de lokale luchtkwaliteit ligt buiten het invloedsgebied van deze ontwikkeling.

Toetsingskader

Wet geluidhinder

De Wet geluidhinder (Wgh) geeft aan dat een akoestisch onderzoek ingesteld dient te worden naar de geluidsbelasting ter hoogte van nieuw te realiseren geluidsgevoelige bestemmingen ten gevolge van wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai.

Voor de geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeer op gevels van woningen geldt volgens de Wgh een voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB. Deze geluidsbelasting is inclusief aftrek conform artikel 3.4 van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012.

Indien sprake is van een vaststelling of herziening van een bestemmingsplan heeft de gemeentelijke overheid in een aantal situaties de bevoegdheid om van deze waarde van 48 dB af te wijken en een hogere grenswaarde vast te stellen tot een maximum van 53 dB tot respectievelijk 63 dB. De maximum grenswaarde van 53 dB is van toepassing indien sprake is van een buitenstedelijk gebied of van een auto(snel)weg; de maximum grenswaarde van 63 dB geldt indien sprake is van een binnenstedelijk gebied. In de onderhavige situatie is voor de genoemde wegen sprake van een binnenstedelijk gebied en geldt derhalve de maximumgrenswaarde van 63 dB.

Conform de Wgh artikel 74 lid 2 b bevindt zich langs een weg geen geluidszone indien op deze wegen een maximale snelheid van 30 km/h geldt. Voor wegen zonder geluidszone gelden formeel geen eisen ten aanzien van de maximaal toelaatbare geluidsbelastingen. Echter, in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing, dient de zogenaamde gecumuleerde geluidsbelasting Lcum bepaald te worden, waarbij tevens de geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeer op deze 30 km/h-wegen beschouwd dient te worden. Bij deze cumulatie dient gebruik te worden gemaakt van de in het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 beschreven dosismaat Lcum.

De gemeente Rijswijk heeft geen vastgesteld 'geluidsbeleid' ten aanzien van het verlenen van hogere grenswaarden.

Onderzoek

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting ter plaatse van de gevels van de beoogde ontwikkeling de voorkeursgrenswaarde van 48 dB L_den uit de Wgh overschrijdt. Er treden ten gevolge van wegverkeer over de Prinses Beatrixlaan, de Generaal Spoorlaan en de Prinses Irenelaan ter plaatse van de gevels van de beoogde ontwikkeling geluidsbelastingen op tot ten hoogste respectievelijk 65, 62 en 62 dB (inclusief aftrek conform artikel 110 g Wgh). Aangezien voor de Prinses Irenelaan (vanwege de maximaal toegestane snelheid) formeel geen toetsing aan grenswaarden hoeft plaats te vinden, hoeft hiervoor geen hogere waarde te worden aangevraagd.

Figuur 4.1: Plattegrond met nummering torens, afbeelding afkomstig uit het akoestisch onderzoek uitgevoerd door Peutz en opgenomen in bijlage 16

De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt op een aantal posities ter plaatse van de gevels van de beoogde ontwikkeling overschreden. Dit gaat om de gevels van torens 3, 4 en 5 (tot een hoogte van 16,5 m) en de gevels van de stadswoningen aan de zijde van de Prinses Beatrixlaan.

Op de posities alwaar de maximale ontheffingswaarde overschreden wordt, dient de geluidsbelasting teruggebracht te worden tot de maximale ontheffingswaarde of dienen deze gevels 'doof' uitgevoerd te worden. Indien de geluidsbelasting wordt teruggebracht tot de maximale ontheffingswaarde kunnen hogere waarden aangevraagd worden. Voor de posities alwaar de voorkeursgrenswaarde, maar niet maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, dienen hogere waarden te worden aangevraagd. Hiervoor is parallel aan de bestemmingsplanprocedure, een separate procedure doorlopen.

Indien bron- en overdrachtsmaatregelen niet mogelijk of onvoldoende blijken te zijn om de geluidsbelasting vanwege wegverkeer tot de voorkeursgrenswaarde te beperken, kunnen voorzieningen aan of in de woningen worden gerealiseerd. In voorliggende situatie worden (bouwkundige) maatregelen bij de ontvanger als meest kansrijk geacht. De invulling van deze maatregelen zal in een later stadium nader inzichtelijk gemaakt worden.

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging, dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek en conclusie

Er is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Geofoxx, het rapport is opgenomen in bijlage 15. Bij het chemisch onderzoek zijn lichte verontreinigingen met PAK, PCB, barium en naftaleen aangetoond, in gehalten boven de achtergrondwaarde/streefwaarde. De geasfalteerde delen van het plangebied zijn niet onderzocht. De aangetroffen concentraties leveren geen milieuhygiënische risico's op voor gebruikers of voor het milieu. Het terrein is derhalve geschikt voor de voorgenomen functie, wonen.

Ter plaatse van de bestaande bebouwing (fase 2 en 3) wordt in een later stadium, ten tijde van het vergunningentraject, een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd.

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het in werking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6-waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6-contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering.

Onderzoek en conclusie

In de directe omgeving van het plangebied vindt geen vervoer gevaarlijke stoffen plaats over het water of spoor. Volgens de professionele risicokaart zijn er tevens geen risicovolle inrichtingen gelegen.

Het plangebied is gelegen op korte afstand, binnen 200 m, van de Prinses Beatrixlaan en de Generaal Spoorlaan waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd. Door Peutz, zie bijlage 22, zijn de risico's omtrent externe veiligheid inzichtelijk gemaakt in de vorm van een QRA. Aanvullend is er aandacht besteed aan het transport gevaarlijke stoffen over de A4. Op basis van de rapportage kan het volgende worden geconcludeerd:

• Ter plaatse van het plangebied wordt voldaan aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico van 10^-6 per jaar ten gevolgen van het transport van gevaarlijke stoffen over voornoemde wegen.
• Het groepsrisico neemt voor zowel de Beatrixlaan (oost en west) als de Generaal Spoorlaan toe met minder dan 10% en de oriëntatiewaarde wordt niet overschreden.
• Het invloedsgebied van de A4 (knooppunt Ypenburg - Den Haag zuid) is niet over het plangebied gelegen.
• Het invloedsgebied van de A4 (knooppunt Ypenburg) ten gevolge van transport van toxische vloeistoffen en gassen ter plaatse van het knooppunt is gelegen over het plangebied. Conform het Bevt dient derhalve het groepsrisico te worden verantwoord. Gezien de grote afstand zal dit transport geen belemmeringen opleveren voor de beoogde ontwikkeling.

Verantwoording groepsrisico A4

Voor de beoogde ontwikkeling is advies gevraagd aan de Veiligheidsregio Haaglanden.
De Veiligheidsregio bevestigt dat de afstand tussen het plangebied en het knooppunt Ypenburg te groot is om van invloed te zijn voor het groepsrisico. Wel worden maatregelen geadviseerd om de kans op incidenten te verkleinen, de effecten van incidenten te beperken en de zelfredzaamheid van de aanwezigen te verbeteren:

• Afschakelbare ventilatie (effectbeperking);
• Bereikbaarheid en bluswatervoorziening (effectbeperking);
• Vluchtweg van risicobron af (verhogen zelfredzaamheid);
• Voorbereiding interne organisatie (verhogen zelfredzaamheid);
• Risicocommunicatie (verhogen zelfredzaamheid).

Deze punten worden niet planologisch geborgd, maar zullen mee worden genomen in het bouwkundige ontwerp en ook gecommuniceerd worden naar toekomstige bewoners.

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling betreft een milieugevoelige functie. Gezien de ligging nabij centrumfuncties, kantoren en aan een ontsluitende weg, Prinses Beatrixlaan, kan het gebied getypeerd worden als gemengd gebied.

LPG-tankstation

Aan de Prinses Beatrixlaan is een tankstation zonder LPG gesitueerd. Conform de VNG-publicatie kan een benzinestation zonder LPG worden geschaald onder milieucategorie 2 met een bijbehorende richtafstand van 30 m ten opzichte van een rustige woonwijk of 10 m ten opzichte van gemengd gebied. De beoogde woningen liggen op circa 60 m, aan de richtafstand wordt derhalve voldaan. Verder zijn er geen bedrijven aanwezig die van invloed zijn op de milieusituatie ter plaatse. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- een leefklimaat.

KPN-gebouw

In het plangebied is een gebouw van KPN aanwezig, dit gebouw zal ook in de toekomstige situatie blijven bestaan. In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' wordt voor de categorieën 'datacentra', 'nood-aggregaten t.b.v. elektriciteitsopwekking' en 'opslag brandbare vloeistoffen bovengronds K3-klasse <10 m³' een richtafstand van 30 m tussen woningen en de terreingrens van bedrijven toegepast. Deze is voor de eerste twee genoemde categorieën gebaseerd op het aspect geluid. Voor 'datacentra' zijn de richtafstanden voor de overige aspecten (geur, stof en gevaar) 0 m. Voor 'noodaggregaten' en 'opslag brandbare vloeistoffen bovengronds K3-klasse <10 m³' is de richtafstand voor de overige aspecten geur, stof en gevaar respectievelijk 10 m, 0 m en 10 m.
In de onderhavige situatie zijn de geprojecteerde woningen op een afstand van minimaal 10 m gelegen vanaf het gebouw van KPN. Hiermee wordt niet voldaan aan de richtafstand voor het aspect geluid. In het onderzoek van Peutz, zie bijlage 23, wordt ingegaan op dit milieuaspect. Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• Aspect geluid koelinstallaties: in de geprojecteerde situatie van het KPN-gebouw voldoen de optredende langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus ter plaatse van de geluidsgevoelige bestemmingen aan de geluidsgrenswaarden uit het Activiteitenbesluit van 50, 45 en 40 dB(A) in respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening en is het afwijken van de richtafstand van 30 m acceptabel.
• Aspect geluid noodstroomaggregaat: Tijdens het testen van het aggregaat in de dagperiode wordt voldaan aan de geluidsgrenswaarde uit het Activiteitenbesluit van 50 dB(A). Bij calamiteiten kan de waarde van L_Ar,LT ten hoogste 50 dB(A) bedragen ter plaatse van de geprojecteerde hoogbouw in zowel de dag- als de avond- en nachtperiode. Gezien het incidentele karakter van deze situatie kunnen dergelijke geluidsniveaus op de gevel van woningen als acceptabel beoordeeld worden. Geadviseerd wordt om voor de geluidsgevoelige ruimten van de geprojecteerde woningen een zodanige geluidswering van de gevel van de woning toe te passen dat voldaan wordt aan een binnenniveau van 25 dB(A). Als alternatief geldt het toepassen van extra of betere geluidsdempers op zowel de uitlaat van de NSA als de gevelroosters voor de ventilatieluchtin- en uitlaat.
• Aspect gevaar: Gezien de opstelling en uitvoering van de dieseltank is in de onderhavige situatie het afwijken van de richtafstand acceptabel.
• Aspecten stof en geur: Gezien de afstand tussen het gebouw van KPN en de dichtstbijgelegen woonbestemming van 14 m wordt voldaan aan de richtafstand van 10 m voor de aspecten stof en geur.

De milieu-aspecten van het KPN-gebouw staan hiermee de geprojecteerde woonbebouwing niet in de weg.

Conclusie

Ter plaatse van de beoogde woningen is, indien de benodigde maatregelen worden uitgevoerd, sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het datacenter wordt niet in haar bedrijfsvoering beperkt.

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Onderzoek

Door Peutz is de watertoets uitgevoerd (zie bijlage 24) en overleg gevoerd met het Hoogheemraadschap van Delfland. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Het plangebied is gelegen in een stedelijk gebied, binnen de Plaspoel- en Schaapweipolder (omvang circa 750 ha). In het plangebied ligt het peilvak I. Het winterstreefpeil bedraagt -1,25 NAP, het zomerstreefpeil -1,15 NAP en het gemiddelde maaiveld ter plaatse van het plangebied bedraagt 0,4 m.

Het totaal verharde oppervlak in de huidige situatie bedraagt 16.152 m² en in de toekomstige situatie 18.652 m².

Geconcludeerd wordt dat sprake is van een toename van 2.500 m² aan verhard oppervlak.

In de toekomstige situatie zal sprake zijn van parkeergarages op maaiveld die grotendeels worden uitgerust met groene daken. Dit betekent dat ter plaatse van het veronderstelde verharde oppervlak alsnog waterberging kan plaatsvinden.

Een standaard groendak kent een waterhoudend vermogen van 32 tot 150 liter/m². Binnen het plangebied wordt circa 8.000 m² groendak gerealiseerd, wat betekent dat 256.000 liter water opgevangen kan worden. Het oppervlak van deze voorziening is groter dan het te compenseren oppervlak. Bovendien kan het dak 256 m³ water opvangen, waarmee de bergingscapaciteit groter is dan de benodigde compensatie. De hoeveelheid neerslag die niet direct wordt opgenomen door de vegetatielaag op het dak wordt langzaam en vertraagd afgevoerd. Hiermee wordt het rioleringsstelsel ontlast en wordt wateroverlast voorkomen.

Conclusie

Uit de watertoets, uitgevoerd door Peutz bijlage 24, volgt dat geen extra waterberging noodzakelijk is. Er is in principe sprake van een toename van 2.500 m² aan verhard oppervlak. Echter gezien het feit dat grote delen van het verharde oppervlak (circa 8.000 m² ) groen wordt uitgevoerd, behoeft er geen extra berging te worden gerealiseerd. De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de waterhuishouding ter plaatse.

In de regels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen (artikel 9.4.1).

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wnb de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zuid-Holland

In de provincie Zuid-Holland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 6 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ree, rosse woelmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in de kern van Rijswijk. Het gebied maakt geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000, beschermd bos- of natuurgebied, NNN of beschermde Natuurmonumenten. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Solleveld en Kapitelduinen en ligt op een afstand van circa 6 km. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op een afstand van circa 800 m. In directe nabijheid van het plangebied zijn geen door de provincie aangewezen weidevogelkerngebieden aanwezig.

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering zijn hierdoor uitgesloten. Gezien de ruime afstand tot natuurgebieden kunnen negatieve effecten als gevolg van verstoring en verandering van de waterhuishouding eveneens worden uitgesloten. Effecten als vermesting/verzuring zijn onderzocht aan de hand van Aerius-berekeningen (zie bijlagen 8 en 9). Uit de berekening blijkt dat er geen rekenresultaten zijn die hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jr.

De Wnb en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het project niet in de weg.

Soortenbescherming

Er is ecologisch onderzoek uitgevoerd door Van der Goes en Groot (zie bijlage 10). De te verwachten soorten in het plangebied zijn weergeven in tabel 4.2.

In onderstaande tabel 4.2 staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen en in de nabijheid van het plangebied naar verwachting aanwezig zijn en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 4.2

De benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van te beschermen natuurwaarden.

• Voor de algemene soorten amfibieën en zoogdieren geldt een provinciale vrijstelling voor de relevante verbodsbepalingen uit de Wnb. Nader onderzoek of een ontheffing in het kader van de wet is niet nodig. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
• Bij aanvang en tijdens werkzaamheden dient er rekening te worden gehouden met broedende vogels. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen op te starten of wanneer er geen broedgeval aanwezig is. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron: website vogelbescherming).
• In het centrale gebouw en het hoge kantoorgebouw kunnen verblijvende gebouwbewonende vleermuissoorten voorkomen. Om de aanwezigheid te kunnen bepalen is er nader vleermuisonderzoek uitgevoerd, tijdens dit onderzoek zijn verblijvende vleermuizen vastgesteld (zie bijlage 11). Het gaat om twee kolonies van de gewone dwergvleermmuis die worden gebruikt als kraamverblijf en/of als plek voor een zomerkolonie. In 2019 is een geactualiseerd onderzoek naar het voorkomen van vleermuizen uitgevoerd (zie bijlage 12). Hieruit blijkt dat er geen verblijfsplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Vanwege het ontbreken van verblijfplaatsen van vleermuizen en/of andere beschermde gebruiksfuncties die in betekenende mate worden aangetast, is het niet nodig ontheffing aan te vragen in het kader van Wnb.
• Tijdens het vleermuisonderzoek is er een roestende bosuil vastgesteld aan de rand van het plangebied. Voor deze soort is voldoende alternatief leefgebied voorhanden in Park Overvoorde.
• Vissen: Met het vangen van vissen ten behoeve van het onderzoek zijn geen beschermde vissoorten onder de Wnb gevangen. Er werd één Kroeskarper gevangen. De Kroeskarper staat op de Rode Lijst als kwetsbare soort, maar wordt niet beschermd onder de Wnb. In de wateren van het plangebied werd verder een zeer arme visfauna vastgesteld. Deels waren de wateren te geïsoleerd en te sterk bedekt met kroos om geschikt te zijn voor veel verschillende vissoorten en grote aantallen.

Gezien de bovenstaande conclusies staat de Wnb, met inachtneming van de voorgestelde maatregelen, de uitvoering van het plan niet in de weg.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Er wordt ontheffing aangevraagd voor de gewone dwergvleermuis. In het voorjaar van 2019 zijn vleermuiskasten geplaatst op de gebouwdelen die niet gesloopt gaan worden. Aangezien het plan voldoende ruimte biedt voor mitigerende en compenserende maatregelen, vormt het aspect ecologie geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Toetsingskader

Rijksbeleid

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Gemeentelijk beleid

In de gemeentelijke nota 'Actualisering Nota Cultureel Erfgoed' zijn ook cultuurhistorische waardenkaarten opgenomen. In deze nota zijn diverse gebieden/structureren beschreven die vanuit het oogpunt van cultuurhistorie waardevol zijn.

Beoogde ontwikkeling

In de gemeentelijke Nota Cultureel Erfgoed zijn diverse gebieden/structureren beschreven die vanuit het oogpunt van cultuurhistorie waardevol zijn: de Landgoederenzone, de historische dorpskern, de Vlietzone, de historische verkaveling (o.a. de Hoekpolder), de gebieden die tussen 1850-1900 zijn uitgebreid, de gebieden die tussen 1900-1940 zijn uitgebreid, de gebieden die tussen 1945-1960 zijn uitgebreid, historische landwegen en historische waterwegen. Het plangebied is niet gelegen in of in de nabijheid van één van deze gebieden/structuren (zie ook figuur 4.2).

Figuur 4.2: Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart Rijswijk. Het plangebied is rood omkaderd

Ten noorden van het plangebied ligt de Landgoederenzone welke zich kenmerkt door meerdere landgoederen met cultuurhistorische waarde. Deze waarden hebben echter geen invloed op het voorliggende plangebied of andersom. In het plangebied zelf zijn geen monumenten of cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig.

Conclusie

In de huidige en toekomstige situatie bevinden zich binnen het plangebied geen monumenten of cultuurhistorisch waardevolle objecten welke een bijzondere bescherming behoeven. Er zijn vanuit het aspect cultuurhistorie dan ook geen belemmeringen in het kader van het voorliggende ontwikkeling.

Toetsingskader

Rijksbeleid

De Wet op de archeologische monumentenzorg (een wijzigingswet van de Monumentenwet 1988) is het eindresultaat van de implementatie van het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed in de Nederlandse wetgeving. De wet bevat 3 belangrijke uitgangspunten:

• het streven naar behoud in situ van archeologische waarden;
• het tijdig betrekken van de archeologische waarden in de ruimtelijke ordening door het opnemen van harde juridische eisen in bestemmingsplannen;
• de verstoorder betaalt voor het onderzoek en de documentatie van archeologische waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Gemeentelijk beleid

Op 17 december 2013 heeft de gemeenteraad de 'Actualisering Nota Cultureel Erfgoed' en bijbehorende archeologische waardenkaarten vastgesteld. In de nota wordt ingegaan op de vraag hoe resten uit het verleden kunnen worden behouden, zonder moderne ontwikkelingen buiten te sluiten.

Beoogde ontwikkeling

De gemeentelijke archeologische waarden- en beleidskaart heeft twee niveaus (kaartbladen) op basis van de ouderdom en diepteligging in de bodem. De bewoningsresten uit de Neolithicum, Brons- en IJzertijd liggen in een groot deel van Rijswijk op een diepte van meer dan 1,5-2 m beneden maaiveld. De bewoningsresten uit de Romeinse tijd en jonger liggen in heel Rijswijk op een diepte vanaf de onderzijde van de bouwvoor. De dikte van de bouwvoor verschilt in Rijswijk echter per gebied.

Op het kaartblad Neolithicum, Brons- en IJzertijd (legenda nr. 3) heeft het plangebied de status 'Middelhoge verwachting Neolithicum, Lage Verwachting Brons- en IJzertijd' (zie figuur 4.3). Het beleid is het betrekken van het gemeentelijk taakveld Archeologie bij de ontwikkeling van plannen. Een (verkennend) booronderzoek is nodig bij plannen die dieper reiken dan het Laagpakket van Walcheren en het Hollandveen (en is dus nodig voor plannen waarbij het grondwerk reiken tot in de top van het Laagpakket van Wormer doordringen. Dit is ongeveer 2 tot 5 m -NAP). Verder onderzoek (of beschermende maatregelen) is (zijn) afhankelijk van de resultaten van het vooronderzoek. De vrijstelling is tot 100 m².

Op het kaartblad Romeinse tijd en de Late Middeleeuwen/Nieuwe tijd (legenda nr. 2) heeft het plangebied de status 'Lage verwachting Romeinse tijd en Lage Verwachting Late Middeleeuwen/ jonger' (zie figuur 4.4). Het beleid is het betrekken van het gemeentelijk taakveld Archeologie bij de ontwikkeling van plannen. De eisen voor (voor)onderzoek worden per situatie bekeken. Er geldt een vrijstelling tot 100 m² en voor werkzaamheden tot 50 cm beneden maaiveld.

Figuur 4.3: Uitsnede Archeologische waarden- en beleidskaart – Romeinse tijd en de Late Middeleeuwen/Nieuwe tijd. Het plangebied is rood omlijnd.

Figuur 4.4: Uitsnede Archeologische waarden- en beleidskaart – Neoliticum Brons- en IJzertijd. Het plangebied is rood omlijnd.

Onderzoek

In 2015 is door Bureau Monumentenzorg en Archeologie een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 19 opgenomen bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Uit dit onderzoek is gebleken dat het plangebied een gedifferentieerde verwachting heeft voor de aanwezigheid van archeologische resten. Zo heeft het plangebied een middelhoge archeologische verwachting voor de aanwezigheid van een archeologische vindplaats uit het tijdvak Neolithicum en een lage verwachting voor de Brons- en IJzertijd. Deze resten zouden zich kunnen bevinden in de top van een eventueel aanwezige strandwal met duinen of (goed ontwaterd) veen. Hoewel op de geologische kaarten geen Oude Duinen staan aangegeven, kan de (lokale) aanwezigheid hiervan op een dieper niveau niet uitgesloten worden. De eventuele aanwezigheid van lokale opduikingen van dergelijke duinen zal tijdens huidig onderzoek getoetst worden door een aanvullend booronderzoek. Ook voor de Romeinse tijd geldt een lage archeologische verwachting. Nederzettingen uit deze periode lijken zich te concentreren in de top van de oeverafzettingen van de Gantel dan wel de zandige kreekruggen die het gebied doorsneden. Dergelijke afzettingen kunnen in het plangebied direct onder het middeleeuwse cultuurdek aanwezig zijn. Voor de late middeleeuwen en jonger geldt een middelhoge archeologische verwachting. Een daadwerkelijke vindplaats is echter nog niet aangetoond. Aangezien een booronderzoek geen aanvullend inzicht oplevert over de aard van dergelijke vindplaatsen, is een waarderend proefsleuvenonderzoek uitgevoerd.

Omdat met behulp van een reeds uitgevoerd booronderzoek te weinig inzicht is verkregen in de precieze aard en herkomst van de vondsten is een aanvullend booronderzoek uitgevoerd. Om inzicht te krijgen in de aard van de vindplaats en om vast te stellen of er daadwerkelijk archeologische sporen binnen het plangebied aanwezig zijn, is het booronderzoek gecombineerd met een proefsleuvenonderzoek.

Figuur 4.5: Overzicht van de proefsleuven en de locatie van de gezette boringen (bron: RAAP)

Dit onderzoek is toegevoegd in bijlage 21.

Conclusie

De resultaten van het onderzoek tonen aan dat bij de bestaande planvorming geen waardevolle archeologische resten verstoord zullen worden. Er gelden geen restricties ten aanzien van de verdere planvorming binnen de grenzen van het huidige plangebied. Wel dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van een vindplaats uit de Romeinse tijd in de nabije omgeving.

Binnen het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen conform het geldende bestemmingsplan.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Beleid en Normstelling

Nationaal klimaatbeleid

Teneinde de Kyotodoelstellingen te realiseren, is landelijk klimaatbeleid geformuleerd. De korte termijn doelstelling voor Nederland is de uitstoot van de belangrijkste broeikasgassen in de periode van 2008-2012 met 6% terug te dringen ten opzichte van 1990. Op de lange termijn wil de overheid de overgang naar een duurzame energiehuishouding bereiken (een aandeel van 20% duurzame energie in 2020) en verdere beperking van de CO₂-uitstoot realiseren (30% in 2020 ten opzichte van 1990). Dit is verwoord in het vierde Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4).

De Nederlandse overheid wil de helft van de nodige emissiereductie behalen met binnenlandse maatregelen en de andere helft uit het buitenland met behulp van de flexibele instrumenten uit het Kyotoprotocol.

Landelijk beleid

De Rijksoverheid werkt naar een CO₂-arme energievoorziening in 2050, die veilig, betrouwbaar en betaalbaar is. Om de energiedoelen te bereiken, zijn al verschillende afspraken gemaakt waaronder het energieakkoord in 2013. Hierin staan afspraken met doelen tot 2023. Het aandeel hernieuwbare energie in de totale nationale energieopwekking wordt 16% in 2023. In 2015 is een internationaal Klimaatakkoord (Parijs) gesloten. Deze afspraken sluiten goed aan op het Energieakkoord.

Gemeentelijk beleid

Duurzaamheidsagenda 2020: Op weg naar een duurzaam Rijswijk

Op 1 november 2011 is het duurzaamheidsplan: 'Duurzaamheidsagenda 2020: Op weg naar een duurzaam Rijswijk' vastgesteld door de raad. In 2020 wil de gemeente Rijswijk een groene, schone en milieuvriendelijke gemeente zijn. Daarnaast wil de gemeente Rijswijk in 2020 25% minder CO₂ uitstoten ten opzichte van 2011.

In het duurzaamheidsplan wordt per thema aangegeven wat de ambitie is en wat daarvoor nodig is om het te bereiken. Alle doelstellingen per thema moeten leiden tot een duurzame gemeente, die schoner, groener en milieuvriendelijker is. In dit kader worden verschillende projecten uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld het wijkgericht energiebesparingsproject en het gebruiken van het DPL-instrument om duurzaamheidsambities bij gebiedsontwikkeling/herstructurering in kaart te brengen en zo duurzaamheid te waarborgen, etc.

In augustus 2016 stelde het college het meerjarenplan vast als aanvulling op de eerdere duurzaamheidagenda 2020. In het meerjarenplan wordt een verbinding gemaakt tussen diverse duurzaamheidsthema's en zijn de kansen te zien om de duurzaamheid te verbeteren in Rijswijk.

Voor het thema duurzaam bouwen verwijst het duurzaamheidsplan naar de ambities in het plan van aanpak duurzaam bouwen. Hierna een beschrijving.

Plan van aanpak duurzaam bouwen

De gemeente Rijswijk heeft een plan van aanpak duurzaam bouwen vastgesteld (december 2006) waarin de duurzaam bouwen ambities in beleid zijn verankerd. Dit beleid is gericht op het besparen van energie en duurzaam materiaalgebruik in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. Ook is het van toepassing op woningen, bedrijven, kantoren, scholen en andere gemeentelijke gebouwen en grond-, weg- en waterbouw. De gemeente Rijswijk ziet duurzaam bouwen breder dan alleen de bouwmaterialen genoemd in het nationaal pakket woningbouw. Ook het stedenbouwkundig niveau, de utiliteitsbouw, de renovatiefase en de sloopfase zijn aandachtspunten. De gemeente hanteert de volgende definitie voor duurzaam bouwen: het op zodanige wijze inrichten, bouwen, beheren en slopen van gebouwen en van de gebouwde omgeving, op zodanige wijze dat de schade aan het milieu in alle stadia van ontwerp tot en met sloop, zoveel mogelijk wordt beperkt of tot stand wordt gebracht. Duurzaam bouwen betekent ook het toevoegen van positieve milieuaspecten, waardoor de draagkracht van milieu wordt verhoogd. De ambities geformuleerd in het plan van aanpak dienen als uitgangspunt voor de duurzame kwaliteit van de woningen en gebouwen binnen deze gemeente.

Om duurzaam bouwen meetbaar te maken, maakt de gemeente gebruik van het rekenprogramma GPR gebouw (gemeentelijk praktijk richtlijn gebouw). Door het invoeren van gegevens worden prestaties zichtbaar voor de thema's energie, milieu, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. De gemeente heeft in het plan van aanpak duurzaam bouwen aangegeven dat ze een ambitie van GPR 7 of hoger heeft voor nieuwbouw en een EPC-waarde (energieprestatie coëfficiënt) van 10% onder het wettelijk minimum. Daarnaast is GPR-gebouw ook geschikt voor bestaande bouw, het geeft inzicht in kwaliteitsverbetering van een ingreep.

Duurzaam bouwen staat voor het ontwikkelen en beheren van de gebouwde omgeving met respect voor mens en milieu zodat kan worden voorzien in de behoefte van de huidige generatie zonder dat voor toekomstige generaties de mogelijkheid wordt ontnomen om ook in hun behoeften te kunnen voorzien. Duurzaam bouwen is daarmee onderdeel van de kwaliteit van de gebouwde omgeving.

In 2012 is het dubo-advies team opgezet. Dit team geeft intern en extern advies over duurzaam bouwen en de ambities van de gemeente (inclusief het dubo-instrument GPR). Op die manier kunnen projectontwikkelaars en bouwers dit zo vroeg mogelijk in het bouwproces opnemen.

Bouwbesluit 2012

Conform het Bouwbesluit 2012 moet vanaf 2013 bij elke omgevingsvergunningsaanvraag voor nieuwbouwwoningen en kantoren met een gebruiksvloeroppervlakte groter dan 100 m²een milieuprestatieberekening bijgevoegd worden. De milieuprestatie is een prestatiegericht voorschrift op het niveau van het gebouw. De overheid wil met het voorschrift de negatieve milieueffecten van constructie en gebouw gebonden installaties bij de nieuwbouw van woningen, woon- en kantoorgebouwen beperken.

Beoogde ontwikkeling

Bij de herontwikkeling van de HBG-locatie wordt ingezet op een brede definitie van duurzaamheid. Dat betekent dat niet alleen wordt ingezet op een energetische vorm van duurzaamheid (zoals zonne- en windenergie), maar ook op ecologische, sociale, materialistische en economische duurzaamheid. Het inzetten op energie is erg belangrijk, maar mag op geen enkele wijze ten koste gaan van de woonkwaliteit. Zonne- en windenergie mag daarom uitsluitend op daken opgewekt worden. Een uitzondering hierbij zijn de eventueel toe te passen fotovoltaïsche cellen op de gevels. De installaties dienen op een vriendelijke wijze geïntegreerd te worden met de woonblokken.

Bij ecologische duurzaamheid kan gedacht worden aan de vergroening van gevels en daken, de toepassing van natuurvriendelijke oevers en het ontwerpen van een klimaatadaptieve openbare ruimte.

Materialistische duurzaamheid komt tot uitdrukking in het gebruik van duurzame materialen, die mooi verouderen, waardoor ook de beeldkwaliteit op langere termijn is gewaarborgd.

Sociale duurzaamheid moet tot uiting komen in de gezamenlijke entrees van de woningen en de buitenruimte, die beide moeten uitnodigen tot ontmoeting. Voorgenoemde factoren dragen bij aan een hoogwaardige en leefbare architectuur en buitenruimte. Daarnaast moet de collectieve daktuin ruimte bieden voor buurtinitiatieven. Het voormalige KPN-gebouw speelt daarbij een belangrijke rol: het gebouw kan flexibel worden ingevuld aan de hand van ideeën van omwonenden. Duurzaamheid is een belangrijk aspect, maar mag niet ten koste gaan van woonkwaliteit en uitstraling. Bovendien is het – los van de EPC-normen en het bepaalde in het Bouwbesluit – geen harde eis, maar eerder een gemeenschappelijk doel om te komen tot een meer duurzame leefomgeving. Het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid vormt daarbij het vertrekpunt. Bij de uitwerking van de bouwplannen dient geanticipeerd te worden op toekomstige mogelijkheden om de gebouwen (nog) duurzamer te maken. Daarnaast dient er bijzondere aandacht uit te gaan naar het aspect geluid.

Het streven is een gezond en duurzaam leefklimaat tot stand te brengen, geluid speelt daarbij een belangrijke rol.

Het aspect mobiliteit neemt een belangrijke plek in, in het kader van de voorgenomen ontwikkeling. Zowel de gevolgen van het aspect verkeer in de vorm van een gewijzigde verkeersgeneratie en afwikkeling, als van het aspect parkeren hebben een aanzienlijke impact op het plangebied en zijn omgeving. Naar beide aspecten is dan ook uitvoerig onderzoek gedaan.

Bestaande situatie

Het gebied wordt omsloten door de Generaal Spoorlaan aan de noordzijde, de Prinses Beatrixlaan aan de oostzijde, de Prinses Irenelaan aan de zuidzijde en de Minister Van den Tempellaan aan de westzijde. In de huidige situatie wordt het plangebied via de Prinses Irenelaan op de Prinses Beatrixlaan ontsloten. Daarnaast wordt de Minister Van den Tempellaan direct op de Generaal Spoorlaan ontsloten (zie figuur 4.6). De Minister Van Houtenlaan ligt centraal in het plangebied en takt aan de zuidzijde aan op de Prinses Irenelaan.

Figuur 4.6: De bestaande ontsluiting van het plangebied

Toekomstige situatie

De ontsluiting van het plangebied vindt in de toekomstige situatie plaats via de Minister Van Houtenlaan/Prinses Irenelaan (1^e ontsluiting) en via de Minister Van den Tempellaan/Generaal Spoorlaan (2^e ontsluiting). Zie figuur 4.7.

Figuur 4.7: De toekomstige ontsluiting van het plangebied

Om de effecten in beeld te brengen van het extra verkeer als gevolg van de ontwikkeling is een kruispuntanalyse uitgevoerd. Deze analyse is toegevoegd in bijlage 18.

De analyse is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• er worden op de voormalige HBG-locatie 510 appartementen gebouwd; deels huur, deels koop en tevens (ruim afgerond) circa 40 stadswoningen;
• er is uitgegaan van een verdeling tussen huur- en koopappartementen van 50%;
• voor de verkeersgeneratie bij stadswoningen is uitgegaan van het 'worstcase'scenario;
• er is uitgegaan van de maximale verkeersgeneratie per woningsoort (verkeersgeneratiecijfers CROW): respectievelijk 1,6 (huur) en 3,7 (koop) motorvoertuigen per appartement per weekdag en 5,3 motorvoertuigen per woning per werkdag.
  Extra motorvoertuigen per etmaal door huurappartementen = 255 * 1,6 = 408 mvt.
  Extra motorvoertuigen per etmaal door koopappartementen = 255 * 3,7 = 944 mvt.
  Extra motorvoertuigen per etmaal door stadswoningen = 40 * 5,3 = 212 mvt.
  Totaal: 1.564 mvt.

Door de hoeveelheid motorvoertuigen te vermenigvuldigen met 1,11 is het aantal motorvoertuigen per werkdag bepaald. De spitsuurbelasting is 10% van de werkdagbelasting.

Totaal extra motorvoertuigen per spitsuur = 1.564 * 1,11 * 0,10 = 174 mvt.

In de ochtendspits ontstaat op de kruising Prinses Irenelaan-Prinses Beatrixlaan een wachtrij. Deze wachtrij blokkeert de J.C. van Markenlaan en de huidige uitrit van het HBG-terrein. De wachtrij komt niet tot aan de Minister Van Houtenlaan.

De doorstroming op de Prinses Beatrixlaan richting de Prinses Irenelaan is een aandachtspunt. Hier slaan in de nieuwe situatie in de avondspits 87 extra voertuigen linksaf. Deze voertuigen moeten afremmen om de bocht te kunnen nemen, wat de doorstroming en veiligheid op de Beatrixlaan zeker niet ten goede komt, omdat deze voertuigen zich in een groot peloton voertuigen bevinden. Bij de herinrichting van de Prinses Beatrixlaan zal nader bekeken worden hoe dit aandachtspunt het beste kan worden meegenomen in het ontwerp en de verkeersregeling.

In de avondspits ontstaat een wachtrij op de kruising Generaal Spoorlaan-Prinses Beatrixlaan van 35 m. Dit overschrijdt de maximum opstellengte van 25 m.

Conclusie

Het extra verkeer dat wordt gegenereerd door het bouwplan op de voormalige HBG-locatie kan worden afgewikkeld binnen de bestaande verkeersstructuur, met uitzondering van de kruising Generaal Spoorlaan/Prinses Beatrixlaan. Op basis van de analyse wordt aanbevolen de opstelstrook van de Prinses Beatrixlaan richting het zuiden te verlengen met 10 m. Dit wordt meegenomen bij de herinrichting van de Prinses Beatrixlaan.

Het voornemen voorziet in de realisatie van maximaal 550 nieuwe woningen. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door het bureau Empaction BV een parkeeronderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 17 bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd.

De verdeling is daarbij 300 huurwoningen (55%) en 250 koopwoningen (45%). De gemeente Rijswijk is, vooruitlopend op een algemene aanpassing van de Nota Parkeernormen, bereid voor deze ontwikkeling aangepaste parkeernormen te hanteren die in lijn zijn met de meest actuele kencijfers van het CROW. Voor eigen gebruik komen deze neer op:

• Duurdere koopwoningen: 1,5 pp per woning
• Middeldure koopwoningen: 1,1 pp per woning
• Middeldure huurwoningen: 0,8 pp per woning
• Bezoekers: 0,3 pp per woning

Dit resulteert in de volgende parkeereis voor de ontwikkeling:

De ontwikkelaar heeft aangegeven op de ontwikkelplot 550 parkeerplaatsen te kunnen realiseren. Deze plaatsen zijn ten behoeve van eigen gebruik door de bewoners, maar ook voor hun bezoek. Daarbij is de restrictie dat er per koopwoning een parkeerplaats wordt mee verkocht. Die parkeerplaatsen (250 stuks) zijn dus niet beschikbaar voor anderen. Dat betekent dat er voor dubbelgebruik nog slechts 300 parkeerplaatsen beschikbaar zijn.

Onder deze voorwaarden en rekening houdend met de CROW aanwezigheidspercentages ziet de parkeerbalans er voor deze 300 parkeerplaatsen er als volgt uit:

Hieruit blijkt dat er bij volledig dubbelgebruik er op het piekmoment (zaterdagavond) 89 parkeerplaatsen te kort zijn. Ervan uitgaande dat de bewoners meer zekerheid willen hebben is het werkelijke tekort nog iets groter vanwege de noodzaak tot het vrijhouden van parkeerplaatsen.

Tevens bestaat de kans dat de ontwikkeling uitgebreid wordt met 125 m² daghoreca en aanvullende voorzieningen die ondersteunend zijn aan de woonfunctie in het woongebied. De werkelijke omvang van deze voorzieningen is nog onbepaald. Deze is nu nog niet exact te bepalen gezien de onzekere invulling, maar wordt vooralsnog ingeschat op 10 extra parkeerplaatsen op het piekmoment (avonden).

Uit recente parkeertellingen is gebleken dat de omgeving nog voldoende restcapaciteit heeft om een dergelijke parkeervraag op te vangen. Als we rekening houden met een maximale bezetting van 85%, dan zijn er in een straal van 100 meter 's avonds nog zo'n 112 parkeerplaatsen te benutten. Bij deze schatting is geen gebruik gemaakt van de parkeerplaatsen van Q-Park.

De omgeving van de ontwikkeling kent betaald parkeren en de bewoners van de nieuwe ontwikkeling komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning voor op straat. Uitwijken naar parkeerplaatsen op straat zal dus vooral gebeuren door bezoekers. Deze zijn conform de CROW richtlijnen ook bereid verder te lopen. Binnen een straal van 200 meter zijn nog beduidend meer parkeerplaatsen beschikbaar.

Afspraken parkeren

1. 1. Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor het realiseren van voldoende parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers. Het parkeren dient primair te worden opgelost op eigen terrein, met inachtneming van het gestelde onder punt 4.
2. 2. Bij het bepalen van de parkeereis is uitgegaan van aangepaste parkeernormen. Deze normen sluiten beter aan op de actuele richtlijnen van het CROW. Het college van B&W heeft ingestemd met de toepassing van deze geactualiseerde normen voor onderhavig plan.
3. 3. Ontwikkelaar bouwt een parkeervoorziening van 550 parkeerplaatsen. Deze is bestemd als parkeergelegenheid voor bewoners en hun bezoekers. Daarbij gelden de volgende voorwaarden:
   1. a. Per koopwoning kan, in overeenstemming met de parkeernorm, maximaal 1 vaste parkeerplaats worden mee verkocht. Er mogen maximaal 250 parkeerplaatsen in eigendom worden uitgegeven.
   2. b. Voor de overige parkeerplaatsen worden parkeerrechten uitgegeven (maximaal 550 minus het aantal in eigendom uitgegeven p-plaatsen). Deze parkeerrechten zijn bedoeld voor de huurwoningen (1 per woningen) en – pas indien het aanbod dat toelaat - voor bewoners van een huur of koopwoning voor het parkeren van een tweede auto.
   3. c. Bezoekers kunnen gebruik maken van de parkeergarage; ontwikkelaar ziet er op toe dat bezoekers toegang kunnen krijgen tot de parkeergarage;
   4. d. Bewoners verlenen maximaal medewerking in het faciliteren van hun bezoek in de parkeergarage;
4. 4. Op piekmomenten kan de parkeervraag wellicht niet volledig worden opgevangen op eigen terrein. Bezoekers (of bewoners) kunnen dan - indien van toepassing: tegen betaling - parkeren in de omgeving.
5. 5. Toekomstige bewoners kunnen geen parkeervergunning aanvragen noch een beroep doen op een gemeentelijke parkeerregeling voor bezoekers.
6. 6. De omgeving wordt beschermd door middel van parkeerregulering (betaald parkeren). Indien dit op basis van de parkeerdruk nodig is, wordt de bestaande parkeerregeling (overdag) uitgebreid naar de avonduren.

Uitgaande van juiste invulling van bovenstaande voorwaarden vormt het aspect parkeren geen belemmering voor dit plan.

Fietsparkeren voor bewoners wordt zo veel mogelijk ondergebracht in centrale fietsenbergingen per bouwblok, toegankelijk vanaf de straat en vanuit de parkeergarage. Daarnaast wordt voorzien in private bergingen per woning. Op centrale, goed toegankelijke locaties wordt bovendien voorzien in voldoende gelegenheden voor bezoekers fietsparkeren.

Conclusie

Ten aanzien van het aspect parkeren voorziet het voornemen in een gedegen oplossing voor het benodigde aantal parkeerplaatsen. Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Windhinder komt vaak voor bij hoge gebouwen. Om het windklimaat ter plaatse van de HBG-locatie inzichtelijk te maken, is een windtunnelonderzoek uitgevoerd. Het doel van dit onderzoek is het inzichtelijk maken en beoordelen van het windklimaat in het invloedsgebied van de geplande bebouwing. Dit onderzoek is toegevoegd in Bijlage 14.

Onderzoek

In eerste instantie is onderzoek uitgevoerd op basis van het oude stedenbouwkundig plan uit 2016. Uit dit onderzoek bleek dat voor diverse punten binnen het plangebied sprake was van een slecht windklimaat.

Het nieuwe stedenbouwkundig plan uit 2018 is op diverse punten gewijzigd. Relevant voor de windhinder zijn vooral de stadswoningen die rondom gepositioneerd zijn.

Figuur 4.8 Uitsnede uitkomsten windhinderonderzoek

Conclusie

Met het geactualiseerde stedenbouwkundig model pakt het windklimaat veel gunstiger uit dan het model uit 2016. Op enkele plaatsen nabij de hoogbouw is in deze situatie sprake van een matig windklimaat, verder wordt een goed windklimaat verwacht. Bij de zuidelijke gebouwhoek van de hoogste toren is er plaatselijk een beperkt risico op windgevaar. In de terreininrichting kan hiermee rekening gehouden worden.

Het bouwplan ligt gunstig ten opzichte van bezonning en schaduwwerking in relatie tot de omgeving. Binnen het bouwplan is hiermee ook met de opbouw van de hoogten van de verschillende fasen rekening gehouden (hoogste accent in de hoek Beatrixlaan/Gen. Spoorlaan). Hierdoor is de bezonningssituatie zonder meer acceptabel te noemen voor een stedelijke situatie als deze.

Onderzoek

Om een goed beeld te krijgen van de mogelijke schaduwwerking van de nieuwe woontorens is een gedetailleerde bezonningsstudie uitgevoerd. De bezonningsstudie is als bijlage 25 opgenomen bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Figuur 4.9: Onderzochte gebouwen (bron: Kuiper Compagnons)

In de brede omgeving leidt de ontwikkeling tot geen problemen met betrekking tot schaduwval. Bij slechts een enkel gebouw (gebouw 1) wordt de schaduwwerking door de planontwikkeling in mindere mate versterkt. Hier is in de bezonningsstudie dan ook meer aandacht aan besteed.

Gebouw 1

In de toekomstige situatie werpt de geplande nieuwbouw een schaduw over de oostgevel van gebouw 1 wat een verlies van 57 zonminuten oplevert. In de huidige situatie hebben de woningen van gebouw 1 aan de oostzijde een bezonning van 1 uur en 55 minuten en voldoen dus op dit moment niet aan de lichte TNO richtlijn. Gedurende de rest van het jaar in de maanden maart tot september om 8:25 uur, ligt de oostgevel van gebouw 1 wel beter in de zon omdat deze dan hoger komt te staan. In de maanden mei, juni en juli rijkt de slagschaduw van de noordoosttoren om 10:38 uur net tot aan de onderkant van de zuidgevel van gebouw 1.

Uitgaande van de lichte TNO-richtlijn ontvingen en ontvangen de oostwoningen van gebouw 1 te weinig zonlicht. De TNO waarden verslechteren door de ontwikkeling op de HBG-locatie niet. Door de eigen positionering van gebouw 1 is er in de maand februari sprake van schaduwwerking en hierdoor wordt de lichte TNO-norm al niet gehaald. De ontwikkeling op de HBG-locatie versterkt deze schaduwval in lichte mate.

Overige gebouwen

De overige gebouwen ondervinden schaduwwerking door de planontwikkeling maar bij de overige gedefinieerde gebouwen (2,3 en 4) wordt de lichte TNO-norm wel gehaald.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de situatie met betrekking tot de bezonning van de directe context als positief en acceptabel kan worden beschouwd. Waar op dit moment in de huidige situatie de lichte TNO-normen gehaald worden, zullen na het uitvoeren van de ontwikkelingen op de HBG-locatie de lichte TNO-norm nog steeds worden gehaald.

Om te bepalen wat de gevolgen zijn van de beoogde ontwikkeling voor het voortbestaan van de bomen binnen het gebied, is een Bomen Effect Analyse uitgevoerd. Deze analyse gaat in op de actuele bomenkwaliteit en de consequenties van de voorgenomen activiteiten. Dit rapport is toegevoegd in Bijlage 20.

Onderzoek en conclusie

Op basis van deze analyse is per boom weergegeven of de boom naar aanleiding van de herontwikkeling inpasbaar is en kan worden gehandhaafd, dan wel verplant dient te worden, dan wel gekapt. Op basis van de Bomeneffectanalyse is het inrichtingsplan opgesteld.

Figuur 4.10: Te behouden, te verwijderen en nieuwe bomen (bron: Stijlgroep)

De buitenruimte wordt primair gevormd door de samenhangend ontworpen groene daktuin, die een uitnodigende speel- en verblijfsplek vormt voor omwonenden. De inrichting van de daktuin bestaat uit een afwisseling van gras, vier seizoenen beplanting, bomen (in potten of bakken), trappen en muurtjes. Het groene karakter voert nadrukkelijk de boventoon, waarbij de verharding in de binnentuin ondergeschikt is aan het groen. Het is de bedoeling dat de daktuin door het jaar heen een groen karakter heeft. Hier moet in het bijzonder aandacht aan besteed worden bij het kiezen van de verschillende bomen- en plantensoorten.

In de aansluiting van de nieuwe groene woonbuurt op de omliggende straten, dient het ontwerp zorgvuldig aan te sluiten op de openbare ruimte aan de straatzijde. Deze ruimtes dienen klimaatadaptief ingericht te worden. Het groene karakter mag overheersen; grote oppervlaktes met verharding moeten vermeden worden.

Voorafgaand aan de werkzaamheden wordt een plan van aanpak opgesteld voor zowel de boombescherming als de wijze van uitvoering voor bomen waarbij binnen de kwetsbare zone werkzaamheden worden uitgevoerd.

Toetsingskader

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

Onderzoek

Binnen de projectkavel heeft Syntrus Achmea Real Estate and Finance de bestaande ondergrondse infrastructuur in beeld gebracht. Vanwege zakelijke rechten op verschillende leidingen en de omvang van een belangrijke data-infrastructuur naar het KPN datacentre op de projectlocatie wordt de belangrijkste ondergrondse infrastructuur ingepast in het plan.

In het kader van de verkenning voor het kostenverhaal heeft de afdeling stadsbeheer van de gemeente Rijswijk de ondergrondse situatie buiten de kavel onderzocht. Hieruit blijkt dat voor de opzet van het plan verschillende ondergrondse infrastructuren moeten worden aangepast. Dit geldt ook voor enkele aansluitingen en tracés binnen de kavel die bij voorkeur buiten de projectgrens naar het openbare gebied worden gebracht.

Bij de herontwikkeling van de HBG-locatie dient het KPN datacentre ingepast te worden.

Overige relevante kabels en leidingen zijn niet aanwezig in en of nabij het plangebied.

Conclusie

Mogelijke kabels en leidingen die in het geding komen als gevolg van de ontwikkeling zullen in overleg met de betrokken leidingbeheerder worden verlegd. Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De ontwikkelaar dient bij oplevering van de nieuwe woningen te zorgen voor een volledige aansluiting van de woningen op het openbaar gebied (riolering, waterleiding, elektriciteit e.d.).

Gekozen is voor een zelfstandig bestemmingsplan, met een volledige set regels. Uit oogpunt van uniformiteit met andere recent vastgestelde bestemmingsplannen en praktische overwegingen (toetsing bouwaanvragen) is gekozen voor een vrij traditionele en gedetailleerde bestemmingsregeling (samenspel van verbeelding en regels). Dit biedt ook maximale duidelijkheid en rechtszekerheid.

Het bestemmingsplan 'Herontwikkeling HBG-locatie' bestaat uit een verbeelding van de bestemmingen en de daaraan verbonden regels. De bestemming van de gronden (en wateren) is geometrisch bepaald door middel van lijnen, coderingen en arceringen. Bij de bestemmingen zijn regels ten aanzien van het bouwen en het gebruik opgenomen.

Bij het opstellen van de verbeelding en de regels is uitgegaan van de door het Ministerie van VROM ontwikkelde DURP-standaarden. Dat wil zeggen dat een vaste indeling van verbeelding en regels is aangehouden en dat de verbeelding getekend is op een wijze zodat deze eenvoudig geschikt te maken is voor digitale toepassingen en uitwisseling met andere instanties (conform SVBP 2012). Het plan voldoet tevens aan het gemeentelijke Handboek Bestemmingsplannen.

In het plan is het toegestane gebruik van de gronden bepaald. Iedere functie heeft daartoe een bestemmingsvlak gekregen, bijvoorbeeld 'Woongebied', 'Verkeer - 2' of 'Groen'. In de regels is per bestemming bepaald welke gebruiksmogelijkheden op een perceel gelden.

Bij de opzet van dit bestemmingplan is gekozen voor een gedetailleerde bestemmingsregeling. Dat wil zeggen dat op de verbeelding voor elk perceel is aangegeven waar welke bebouwing is toegestaan: per perceel is door middel van een bouwvlak aangegeven waar de hoofdbebouwing gebouwd mag worden of is gesitueerd. Het is ook mogelijk dat voor een bepaald bestemmingsvlak geen bebouwing is toegestaan; in deze gevallen is ook geen bouwvlak opgenomen. Bebouwing kan ook verbaal zijn geregeld (zoals in de verkeersbestemmingen). Er zijn dan op de verbeelding geen bouwvlakken ingetekend.

Per bouwvlak is bepaald welke goot- en/of bouwhoogte de hoofdbebouwing mag hebben.

Binnen de bestemmingen zijn enkele specifieke of afwijkende gebruiksmogelijkheden opgenomen door een functieaanduiding op de verbeelding. In de regels is bepaald wat er is toegestaan ter plaatse van de desbetreffende aanduiding.

De regels bestaan uit vier hoofdstukken:

• inleidende regels (hoofdstuk 1);
• bestemmingsregels (hoofdstuk 2);
• algemene regels (hoofdstuk 3);
• overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4).

De regels zijn opgesteld conform de SVBP 2012 en conform het Rijswijkse Handboek Bestemmingsplannen. Hierna wordt een korte toelichting gegeven op de in het plan voorkomende bestemmingen.

In dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard dat wordt gebruikt in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel 'Wijze van meten' opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. In de bouwregels zijn maten opgenomen die van toepassing zijn op gebouwen en overige bouwwerken. Te realiseren gebouwen en andere bouwwerken moeten voldoen aan deze maatvoering. Zo niet, dan kan het college van burgemeester en wethouders geen omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen. Gebruiksregels worden opgenomen om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken en ongewenste ontwikkelingen uit te sluiten. Toetsing aan de gebruiksregels is aan de orde bij functiewisseling of nieuwvestiging. Tevens zijn, waar mogelijk, flexibiliteitsbepalingen opgenomen.

De gemeente Rijswijk werkt met vaste bestemmingen, onder andere voor verkeer en water. Zo geldt bijvoorbeeld de bestemming 'Verkeer - 1' alleen voor snelwegen en de bestemming 'Water - 1' alleen voor wateren waar doorgaand scheepvaartverkeer plaatsvindt; binnen deze bestemming zijn in beginsel geen bruggen toegestaan. In dit bestemmingsplan zijn dan ook de bestemmingen 'Verkeer - 2', 'Verkeer - 3' en 'Water - 2' opgenomen.

In het bestemmingsplan zijn verder de volgende bestemmingen opgenomen.

Gemengd

De thans aanwezige nutsvoorziening in het plangebied is voorzien van de bestemming 'Gemengd' met de nadere functieaanduiding 'nutsvoorziening'. Ten opzichte van de voorgaande bestemming is in dit bestemmingsplan gekozen voor de bestemming 'Gemengd', omdat hierdoor de mogelijkheid bestaat om het gebouw breder te gebruiken dan enkel ten behoeve van het KPN-datacenter.

Groen

De brede groenstrook aan de westzijde van het plangebied en langs de Generaal Spoorlaan is bestemd als 'Groen', evenals de groenstrook achter de rij woningen aan de Prinses Irenelaan. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen en bermen. Daarnaast biedt de bestemming ruimte aan voet- en fietspaden, behalve waar dat expliciet is uitgesloten. Voor de locatie van de brug over de watergang, ten behoeve van de 2^e ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer is de aanduiding 'brug' opgenomen.

Verkeer - 2

De Prinses Beatrixlaan en de Generaal Spoorlaan hebben een 50 km/h-regime. Hiervoor is de bestemming 'Verkeer - 2' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor gebiedsontsluitingswegen volgens het bestaande aantal rijstroken.

Verkeer - 3

De voor 'Verkeer - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor erftoegangswegen en verblijfsgebieden en alle bij die bestemming horende voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen.

Water - 2

De voor 'Water - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor water, waterhuishoudkundige voorzieningen en bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals oevers en bruggen. In aansluiting bij de bestemming 'Groen' is voor de locatie van de brug over de watergang, ten behoeve van de 2^e ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer, de aanduiding 'brug' opgenomen.

Wonen - 1

Achter de woningen aan de Prinses Irenelaan is de tuin verlengd, dit is bestemd met Wonen - 1, gebaseerd op het bestemmingsplan Minister Van Houtenlaan e.o. De regels voor erfbebouwing uit dit bestemmingsplan zijn exact overgenomen. Hiermee sluit dit aan bij de regels die gelden voor de bestaande woningen.

Woongebied

Het gebied ten behoeve van de ontwikkeling van maximaal 550 woningen in 5 woontorens en de stadswoningen en de realisatie van de parkeervoorziening is bestemd als 'Woongebied'. Gezien het karakter van het planvoornemen, de gefaseerde ontwikkeling van de bebouwing en de mogelijkheid van het kunnen inspelen op planwijzigingen is gekozen voor een redelijk gedetailleerde bestemming waarin de basisprincipes zijn vastgelegd maar waarbinnen waar mogelijk ook flexibiliteit is ingebouwd. De bestemming 'Woongebied' zorgt voor een rechtstreekse bouwtitel, op basis waarvan de ontwikkeling kan worden vormgegeven.

Op basis van de herziene stedenbouwkundige opzet zoals beschreven in paragraaf 2.3.2 is bepaald dat er woningen binnen de bestemming 'Woongebied' gerealiseerd mogen worden. De woningen kunnen gebouwd worden in gestapelde vorm of in aaneengebouwde vorm.

Op de verbeelding zijn de maximum bouwhoogten van de verschillende woontorens aangegeven. Voor twee woontorens is met een specifieke bouwaanduiding de getrapte wijze van de bouwhoogten vastgelegd.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie

Het hele plangebied is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Zoals beschreven in paragraaf 4.9.2 is gekozen voor de opname van deze dubbelbestemming om de eventueel aanwezige archeologische waarden te beschermen. Gekozen is voor de standaard regeling met als uitgangspunt dat in beginsel geen bouwwerken mogen worden gebouwd die dieper reiken dan 0,5 m onder maaiveld en een grotere oppervlakte hebben dan 100 m². Hiervan kan worden afgeweken als blijkt dat de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad. Hiervoor dient, zoals is beschreven in paragraaf 4.9.2, eerst een nader onderzoek te worden uitgevoerd.

Dubbelbestemming Waarde - Ecologie

In het plangebied zijn tevens ecologische waarden aanwezig die op de verbeelding zijn aangegeven. Uit het groenbeleidsplan BomenNatuuRecreatie 2010-2020 is gebleken dat, voor een goed functionerende natuurverbinding, de inrichting moet worden afgestemd op de eisen die geselecteerde planten en diersoorten stellen. De natuurverbinding moet daarvoor bestaan uit bosjes, ruigtes, bloemrijk gras en natuurvriendelijke oevers. Met de bestemming 'Waarde - Ecologie' wordt bewerkstelligd dat de inrichting hiertoe niet wordt belemmerd. Zo is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen om te voorkomen dat voor de ecologische waarden ongunstige werken worden aangelegd, waaronder bijvoorbeeld het afgraven en/of egaliseren van gronden.

Dubbelbestemming Waterstaat

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor keurstroken langs (hoofd)watergangen, waardoor het waterhuishoudkundige belang primair is gesteld ten opzichte van de overige op de verbeelding aangegeven bestemmingen.

Op deze gronden is de Keur van het Hoogheemraadschap van Delfland van toepassing. Teneinde te komen tot een goede coördinatie van geldende bepalingen is een bouwverbod met een afwijkingsregeling opgenomen. Bouwwerken binnen deze dubbelbestemmingen mogen slechts worden opgericht, indien waterhuishoudkundige belangen dit toelaten. Om dit goed te kunnen beoordelen, dient bij de beoordeling van bouwaanvragen advies te worden ingewonnen bij de waterbeheerder. Hier kan eventueel uit voortvloeien dat voor het uitvoeren van werkzaamheden een watervergunning moet worden aangevraagd.

In de algemene regels worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld.

Anti-dubbeltelregel

In deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen.

Algemene bouwregels

In deze regeling is onder andere vastgelegd dat ondergeschikte bouwdelen in beperkte mate zijn gevrijwaard van de in het bestemmingsplan genoemde maten en afmetingen. Tevens zijn regels opgenomen voor ondergronds bouwen.

In deze regeling is tevens vastgelegd dat moet worden voldaan aan de Nota parkeernormen van de gemeente Rijswijk en voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid.

Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is vastgelegd welk gebruik wel en niet is toegestaan. Het gaat hierbij om ongewenst gebruik of gebruik dat enige vorm van hinder kan veroorzaken waardoor het woon- en leefklimaat onevenredig wordt aangetast.

Algemene afwijkingsregels

Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen. In het artikel is een aantal algemene afwijkingen opgenomen, dat middels een omgevingsvergunning kan worden verleend. Het betreft een standaardregeling uit het handboek die het mogelijk maakt om onder voorwaarden bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan bij een omgevingsvergunning mogelijk te maken. Het gaat bijvoorbeeld om een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte of het mogelijk maken van de bouw van schakelkastjes (nutsgebouwtjes) in het openbare gebied.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden. Het betreft bijvoorbeeld een geringe wijziging van de bestemmingsgrens en dubbelbestemmingen.

Overgangsrecht

In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Slotregel

In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.

Exploitatieverplichting

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de toelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. de ontwikkelaar. Een en ander dient te worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeigenaar geen overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden opgesteld welke tegelijkertijd met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een privaatrechtelijke overeenkomst (anterieure overeenkomst) gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer, waarin onder andere het kostenverhaal is verzekerd. Daarmee wordt het voorliggende initiatief financieel uitvoerbaar geacht.

Voortraject

Het is van groot belang dat burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties worden betrokken bij de totstandkoming van een bestemmingsplan. In het voortraject van de planvorming heeft met omwonenden uitvoerig overleg plaatsgevonden over de invulling van de locatie. De uitkomsten van dit overleg zijn verwerkt in voorliggend plan.

Inspraak en vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is voor een periode van zes weken ter inzage gelegd voor eenieder. Daarnaast is het voorontwerpbestemmingsplan in het kader van vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Bro toegezonden aan de overlegpartners. Inspraakreacties en vooroverlegreacties zijn vervolgens verwerkt in de nota Inspraak en Vooroverleg, toegevoegd in Bijlage 1.

Na de periode van inspraak in oktober 2017 is het plan aangepast. In januari 2019 is de herziene stedenbouwkundige opzet gepresenteerd aan omwonenden. In de periode van 16 januari tot en met 30 januari heeft het herziene stedenbouwkundige plan ter inzage gelegen. Tijdens deze periode konden opnieuw inspraakreacties worden ingediend. Deze reacties zijn samengevat en beantwoord in de nota van inspraak, toegevoegd in Bijlage 2.

Artikel 3.8 Wro

Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is artikel 3.8 Wro (gelezen in samenhang met afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) van toepassing. De kennisgeving van het ontwerpbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan moet in de Staatscourant worden geplaatst en dient ook via elektronische weg te geschieden.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Dit gebeurde in de periode van vrijdag 24 mei 2019 tot en met donderdag 4 juli 2019. Binnen deze termijn is eenieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan in te dienen. De ontvangen zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in Bijlage 3.

Het besluit van de gemeenteraad tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt binnen twee weken bekend gemaakt. Burgemeester en wethouders plaatsen de kennisgeving van dit besluit ook in de Staatscourant en Groot Rijswijk en verder vindt dit plaats via elektronische weg.

Gelijktijdig moet de kennisgeving langs elektronische weg aan de diensten en bestuursorganen worden verzonden en moet het besluit met de hierbij behorende stukken langs elektronische weg beschikbaar worden gesteld.

Hierna gaat het vastgestelde bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage. Degene die tijdig haar zienswijze kenbaar heeft gemaakt en belanghebbende aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten dat hij of zij niet tijdig zijn of haar zienswijze bij de gemeenteraad naar voren heeft gebracht, kan gedurende deze termijn van zes weken beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Na de periode van terinzagelegging treedt het bestemmingsplan in werking, behalve wanneer tevens om een schorsing van inwerkingtreding wordt gevraagd (voorlopige voorziening). Als het bestemmingsplan in werking is getreden, kunnen er op basis daarvan omgevingsvergunningen worden verleend en kan tot planrealisatie worden overgegaan.