de beheersverordening Cromvliet van de gemeente Rijswijk;

het gebied waarop deze verordening van toepassing is, vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0603.bvcromvliet-VA01 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een aan een bedrijf toegekende categorie volgens de in de bijlage 2 bij deze regels opgenomen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten';

het bedrijfsmatig verlenen van diensten - geen detailhandelsbedrijf zijnde - en ambachtelijke bedrijvigheid geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de aard (qua milieuplanologische hinder) en omvang van de bedrijfsactiviteiten zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving;

de bouwlaag van een gebouw waarvan de vloer zich op maaiveld, of nagenoeg op maaiveld, bevindt;

een gebouw, bestemd voor de stalling van bromfietsen, motorfietsen, fietsen, afvalcontainers voor huishoudelijk vuil en overige huishoudelijke zaken;

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermede naar de aard gelijk te stellen beroep dat door zijn aard en omvang in een woning zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving;

functies die binnen het verordeningsgebied worden uitgeoefend voor zover deze aanwezig zijn op het tijdstip van de vaststelling van de verordening én kunnen worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik;

1. a. bestaande maten: maten zoals hoogten, oppervlakten en inhoudsmaten die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening
   1. 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen;
   2. 2. nog tot stand kunnen komen krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond; hieronder wordt niet begrepen

• een onderbouw: een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven peil is gelegen;
• een vide, waarvan de oppervlakte niet meer bedraagt dan 50% van de onderliggende laag;
• een onbenoemde ruimte, waarvan de oppervlakte, voor zover de hoogte groter is dan 1,50 m, niet meer bedraagt dan 50% van de oppervlakte van de onderliggende laag;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren aan personen, die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending; anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder: een belwinkel, internetcafé; kapsalon, reisbureau, uitzendbureau, bankfiliaal, wasserette of apotheek, eventueel met bijbehorend kantoor, magazijn of ambacht, zulks met uitzondering van horecabedrijven en seksinrichtingen;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

verzamelnaam voor bouwwerken op het erf, behorende bij een bestemming, die ten dienste staan van het hoofdgebouw en die door de ligging, constructie en afmetingen ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw, waarbij onderscheid te maken valt tussen:

1. a. een aanbouw,
2. b. een uitbouw,
3. c. een bijgebouw en
4. d. een overkapping of carport;

een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een hoofdgebouw; bouwkundig bestaande uit een 'lichte' constructie met een overwegend transparante uitstraling;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

geluidsreducerende constructie of bouwwerk in de vorm van voorzieningen zoals geluidsschermen, geluidswallen of aan deze constructies gelijk te stellen bouwwerken of constructies;

de met het vlak 'geluidzone - industrie' aangewezen zone, zoals bedoeld in artikel 40 van de Wet geluidhinder;

gebouw, dat door zijn afmeting en/of situering en/of gebruik als belangrijkste op het perceel kan worden aangemerkt;

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaakfunctie, uitgezonderd seksinrichtingen en prostitutie;

een aan horeca toegekende categorie volgens de in bijlage 1 bij deze regels opgenomen 'Staat van Horeca-activiteiten';

beeldende kunst in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

overheids-, medische, onderwijs-, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, sociaal-recreatieve en daarmee vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen, alsmede niet-commerciële voorzieningen ten behoeve van sportbeoefening, voorzieningen ten behoeve van het verenigingsleven, speelvoorzieningen, kinderdagverblijven en kinderopvang; als ook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

voorziening ten behoeve van het openbaar nut, zoals ten behoeve van de levering van elektriciteit, gas, drinkwater en telecommunicatiediensten, alsmede ten behoeve van riolering en (warmte)energie;

wegen, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat - al dan niet - voor publiek algemeen toegankelijk is.

een weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994; alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak, zonder of met ten hoogste één tot de eigen constructie behorende wand of wanden;

1. 1. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van de weg;
2. 2. in andere gevallen en voor bouwwerken: bovenkant vanaf het gemiddelde maaiveld van het aansluitend afgewerkt terrein.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich in bedrijfsmatige zin beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan:

1. a. een prostitutiebedrijf; waaronder begrepen een erotische massagesalon;
2. b. een seksbioscoop of sekstheater;
3. c. een seksautomatenhal;
4. d. een seksclub of parenclub,

al dan niet in combinatie met elkaar, dan wel in combinatie met een sekswinkel;

lijst van bedrijfsactiviteiten ingedeeld naar toelaatbaarheid in relatie tot de afstand tot al dan niet milieugevoelige locaties of gebieden, zoals opgenomen in bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten';

lijst van horeca-activiteiten ingedeeld naar toelaatbaarheid in relatie tot uitstraling in het algemeen, zoals verstoring en/of hinder, zoals opgenomen in bijlage 'Staat van Horeca-activiteiten';

bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen, zoals:

1. a. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken;
2. b. telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame;
3. c. kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen;
4. d. afvalinzamelsystemen;

een uitbreiding van een bestaande ruimte, welke is gebouwd aan een hoofdgebouw, die door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

de gevel of gevels, exclusief de aan- en uitbouwen aan deze gevel, die georiënteerd is of zijn op het openbaar toegankelijk gebied;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een geometrisch bepaald vlak (besluitvlak of besluitsubvlak), waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge deze verordening regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een vlak;

de naar het openbaar toegankelijk gebied gerichte voorgevel van hoofdgebouwen; indien bij een hoofdgebouw meerdere voorgevels kunnen worden onderscheiden, geldt als voorgevelgrens de gevel waar het hoofdgebouw hoofdzakelijk op is georiënteerd;

voorzieningen ten behoeve van op het openbaar net aangesloten voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalinginstallaties, gemaalgebouwtjes en voorzieningen ten behoeve van de energievoorziening zoals (rest)warmteleidingen en warmte-koudopslag, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, voorzieningen ten behoeve van het telecommunicatieverkeer en het openbaar vervoer en/of het wegverkeer en geluidswerende voorzieningen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn;

de som van de oppervlakte van alle bouwwerken binnen een bouwperceel, een binnen het bouwperceel aanwezig (bouw)vlak of ander terrein;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

buitenwerks en boven peil;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Centrum aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. uitsluitend op de begane grondlaag en kelder:
   1. 1. detailhandel en dienstverlening;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding horeca: horeca t/m horecacategorie 1b, niet zijnde een hotel;
   3. 3. opgangen en bergingen voor wonen;
2. b. op de verdiepingen: wonen;
3. c. bestaande legale functies, voor zover niet expliciet in deze verordening benoemd;
4. d. bij de onder a t/m c behorende voorzieningen waaronder parkeervoorzieningen, ontsluitingen, erven, paden, groen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Hoofdgebouwen

1. a. de diepte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 10 m;
2. b. de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 9 m;
3. c. het hoofdgebouw wordt in de bestaande voorgevelgrens gebouwd;

Erfbebouwing

4. d. erfbebouwing mag, uitsluitend op het achtererf worden gebouwd;
5. e. de gezamenlijke oppervlakte van erfbebouwing per bouwperceel mag niet meer bedragen dan 40 m², tot een maximum van 60% van het achtererf;
6. f. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen, vrijstaande bijgebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan:
   1. 1. van een aan-/uitbouw en overkapping: de bouwhoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw tot maximaal 4 m;
   2. 2. van een vrijstaand bijgebouw of vrijstaande overkapping: maximaal 3 m;

Bouwwerken geen gebouwen zijnde

7. g. de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde bedraagt ten hoogste:
   1. 1. 7 m voor kunstobjecten en lichtmasten;
   2. 2. 4 m voor reclame- en informatiezuilen;
   3. 3. 3 m voor speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
   4. 4. 1 m voor erf- en terreinafscheidingen gelegen tussen 1 m achter de voorgevel (of het verlengde daarvan) en de openbare weg aan de voorzijde;
   5. 5. 2 m voor erf- en terreinafscheidingen op de overige delen van het erf;
   6. 6. 2 m voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

bestaande maten

8. h. bestaande maten die meer bedragen dan in dit lid bepaald mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.

1. a. vrijstaande bijgebouwen mogen niet als (on)afhankelijke woonruimte worden gebruikt;
2. b. het is toegestaan woningen en/of bijgebouwen te gebruiken voor beroep aan huis onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij geldt dat de brutovloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 40% van de woning met een maximum van 40 m²;
   2. 2. het beroep aan huis wordt uitgevoerd door degene die woonachtig is op het perceel;
   3. 3. geen afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving;
   4. 4. in de omgeving geen onevenredige toename van de verkeersbelasting en parkeerdruk optreedt;
   5. 5. detailhandel via internet alleen is toegestaan, indien er geen sprake is van winkel- of uitstallingsruimte van goederen ten behoeve van de beroepsactiviteit;
3. c. dakterrassen op hoofdgebouwen zijn toegestaan onder de voorwaarden dat:
   1. 1. deze vanaf het openbaar toegankelijk gebied op straatniveau niet zichtbaar zijn;
   2. 2. dakterrassen op aan- en uitbouwen gemeten vanuit de achtergevel ten hoogste 4 m diep zijn.

De voor Landgoed aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. landgoed, bestaande uit:
   1. 1. de buitenplaats, bestaande uit het hoofdgebouw met bijgebouwen en het bijbehorende park of tuin, alsmede de functionele en visuele relaties tussen de verschillende onderdelen;
   2. 2. de structuur waaraan het landgoed bewust is gekoppeld: de te behouden vijver;
2. b. wonen in het hoofdgebouw;
3. c. behoud en herstel van potentiële landschappelijk, natuurlijke en archeologische waarden;
4. d. bij onder a en b behorende voorzieningen waaronder groen, fiets- en voetpaden en water.

1. a. het is toegestaan woningen en/of aangebouwde bijgebouwen te gebruiken voor beroep aan huis onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij geldt dat de brutovloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 40% van de woning met een maximum van 40 m²;
   2. 2. het beroep aan huis wordt uitgevoerd door degene die woonachtig is op het perceel;
   3. 3. geen afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving;
   4. 4. in de omgeving geen onevenredige toename van de verkeersbelasting en parkeerdruk optreedt;
   5. 5. detailhandel via internet alleen is toegestaan, indien er geen sprake is van winkel- of uitstallingsruimte van goederen ten behoeve van de beroepsactiviteit.

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. voor bescherming van karakteristieke waarden in de vorm van MIP-panden;
3. c. bij de onder a en b behorende voorzieningen waaronder parkeervoorzieningen, ontsluitingen, erven, groen en water.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van lid 5.2.1 onder a om uitbreiding en/of vernieuwing of verandering van MIP-panden toe te staan, met dien verstande dat advies is ingewonnen bij de monumentencommissie en:

1. a. het betrokken bouwplan (mede) strekt tot behoud of herstel van het gebouw en/of de oorspronkelijke toestand;
2. b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristiek van het gebouw;
3. c. de karakteristiek van het gebouw niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
4. d. het delen van een gebouw of bijgebouwen betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek vallen aan te merken, en door sloop daarvan geen onevenredige aantasting van de karakteristieke uitwendige hoofdvorm plaatsvindt.

De voor Openbaar gebied aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. openbaar gebied;
2. b. voorzieningen van algemeen nut;
3. c. bij onder a bedoelde bijbehorende voorzieningen waaronder bruggen, viaducten en tunnels ten behoeve van kruisende infrastructuur, parkeervoorzieningen en speelvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en overkappingen zijn toegestaan tot een oppervlakte van 20 m² per bouwwerk;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, bedraagt ten hoogste:
   1. 1. 7 m voor kunstobjecten en lichtmasten;
   2. 2. 6 m voor geluidwerende voorzieningen;
   3. 3. 4 m voor reclame- en informatiezuilen;
   4. 4. 3 m voor speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
   5. 5. 2 m voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
4. d. het bepaalde onder c geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer;
5. e. bestaande maten die meer bedragen dan in dit lid bepaald mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.

1. a. de openbare ruimte mag niet zodanig worden gewijzigd dat er sprake is van een reconstructie van wegen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

De voor Water aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. bijbehorende voorzieningen, waaronder oevers, bruggen en aanlegsteigers.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, zijn toegestaan, waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m;
2. b. bestaande maten die meer bedragen dan in dit lid bepaald mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.

De voor Woongebied aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. wonen;
2. b. tuinen en erven;
3. c. openbaar gebied;
4. d. tevens functiemenging ter plaatse van vlak:

   vlak	toegestane functie(s)	beperkingen
   dienstverlening en detailhandel	dienstverlening en detailhandel	uitsluitend op de begane grond (en kelder)
   bedrijf	bedrijven t/m categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten	-
   horeca	horeca t/m categorie 1b, niet zijnde een hotel	-
   maatschappelijk	maatschappelijke voorzieningen	-

5. e. bestaande legale functies, voor zover niet expliciet in deze verordening benoemd;
6. f. voorzieningen van algemeen nut;
7. g. in afwijking van het bepaalde onder a zijn nieuwe geluidsgevoelige objecten uitsluitend toegestaan voor zover wordt voldaan aan de voor het betreffende object geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde;
8. h. bij onder a t/m f behorende voorzieningen waaronder parkeervoorzieningen, tuinen, erven, paden, groen en water;
9. i. bij onder c bedoelde bijbehorende voorzieningen waaronder bruggen, viaducten en tunnels ten behoeve van kruisende infrastructuur, speelvoorzieningen.

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. nieuwe geluidsgevoelige objecten zijn uitsluitend toegestaan voor zover wordt voldaan aan de voor het betreffende object geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde;
2. b. vrijstaande bijgebouwen mogen niet als (on)afhankelijke woonruimte worden gebruikt;
3. c. de openbare ruimte mag niet zodanig worden gewijzigd dat er sprake is van een reconstructie van wegen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
4. d. het is toegestaan woningen en/of bijgebouwen te gebruiken voor beroep aan huis onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij geldt dat de brutovloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 40% van de woning met een maximum van 40 m²;
   2. 2. het beroep aan huis wordt uitgevoerd door degene die woonachtig is op het perceel;
   3. 3. geen afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving;
   4. 4. in de omgeving geen onevenredige toename van de verkeersbelasting en parkeerdruk optreedt;
   5. 5. detailhandel via internet alleen is toegestaan, indien er geen sprake is van winkel- of uitstallingsruimte van goederen ten behoeve van de beroepsactiviteit;
5. e. dakterrassen op hoofdgebouwen zijn toegestaan onder de voorwaarden dat:
   1. 1. deze vanaf het openbaar toegankelijk gebied op straatniveau niet zichtbaar zijn;
   2. 2. dakterrassen op aan- en uitbouwen gemeten vanuit de achtergevel ten hoogste 4 m diep zijn.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende gebruiksvormen, mede bedoeld voor het behoud van de aanwezige archeologische waarden.

In afwijking van het bepaalde elders in deze verordening mogen op de gronden:

1. a. ter plaatse van het vlak 'Landgoed' geen bouwwerken worden gebouwd die dieper reiken dan 0,30 m onder maaiveld;
2. b. elders geen bouwwerken worden gebouwd die dieper reiken dan 0,30 m onder maaiveld en een groter oppervlak beslaan dan 100 m².

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende gebruiksvormen, mede bedoeld voor het beheer en onderhoud van de waterkering.

In afwijking van het bepaalde elders in deze verordening mag op deze gronden uitsluitend worden gebouwd, met inachtneming van het volgende:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van waterkering uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden toegestane gebruiksvormen mag - met inachtneming van de betreffende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van 10.2 ten behoeve van de bouw van bouwwerken anders dan in dat lid genoemd onder de voorwaarden dat:

1. a. de bij de betrokken gebruiksvorm behorende bouwregels in acht worden genomen;
2. b. geen sprake is van significante belemmeringen voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de betreffende keringen;
3. c. alvorens de omgevingsvergunning te verlenen schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de waterbeheerder.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De regels inzake de toelaatbaarheid, de aard, de omvang en de situering van gebouwen zijn in geval van ondergrondse bouw van overeenkomstige toepassing, met dien verstande, dat deze uitsluitend is toegestaan met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. ondergrondse bouw is uitsluitend toegestaan onder de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, alsmede ter verbinding van gebouwen, met dien verstande, dat dit niet van toepassing is op situaties als bedoeld in 12.1.1, onder e;
2. b. gebouwd mag worden tussen peil en 3,50 m onder peil;
3. c. bestaande maten die meer bedragen dan in dit lid bepaald mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.

Onder verboden gebruik van onbebouwde gronden wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
2. b. het opslaan van goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan;
3. c. het opslaan van onklare voer- en vaartuigen of onderdelen hiervan;
4. d. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens;
5. e. prostitutie;
6. f. seksinrichtingen;
7. g. het opslaan van vuurwerk en/of andere gevaarlijke stoffen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (artikel 1 onder g).

Het bepaalde in lid 13.1 van dit artikel is niet van toepassing op:

1. a. het (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van het toegestane gebruik of het normale onderhoud van de gronden;
2. b. de opslag van goederen in het kader van de in de verordening toegestane bedrijfsvoering;
3. c. het opslaan of storten van afval- en meststoffen, voor zover noodzakelijk voor het normale onderhoud van de gronden en de watergangen.

Onder verboden gebruik van bouwwerken wordt in ieder geval verstaan:

1. a. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
2. b. prostitutie;
3. c. seksinrichtingen;
4. d. het opslaan van vuurwerk en/of andere gevaarlijke stoffen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (artikel 1 onder g).

Het bepaalde in lid 13.3 van dit artikel is niet van toepassing op:

1. a. het (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van het toegestane gebruik of het normale onderhoud van de bouwwerken;
2. b. de opslag van goederen in het kader van de in de verordening toegestane bedrijfsvoering;
3. c. het gebruik van bouwwerken ten behoeve van prostitutie en een seksinrichting voor zover het betreft de adressen Caen van Necklaan 71 en 73 (1 pand) en Caen van Necklaan 75.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in deze regels ten behoeve van:
   1. 1. de bouw van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten dienste van het openbaar nut, waarbij de oppervlakte ten hoogste 35 m² en de goothoogte ten hoogste 4 m mag bedragen, gasdrukregel- en gasdrukmeetstations uitgezonderd;
   2. 2. het afwijken van de voorgeschreven maatvoering van bouwwerken (waaronder goothoogte, bouwhoogte, grondoppervlakte, onderlinge afstand, afstand tot perceelsgrenzen), eventueel met een overschrijding van vlakgrens, mits deze afwijkingen niet meer bedragen dan 10% van de in het plan voorgeschreven maten;
   3. 3. het overschrijden van de regels inzake de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met maximaal 20%;
   4. 4. de bouw van antennemasten voor communicatiedoeleinden, waarbij de bouwhoogte niet meer dan 45 m mag bedragen en waarbij het beleid gericht is op het combineren van deze voorzieningen, op een koppeling van voorzieningen met bebouwing en op een dusdanige situering dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied.
   5. 5. de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals een kunstobject, antennes en dergelijke tot een bouwhoogte van 15 m;
   6. 6. ten behoeve van het houden van evenementen voor de duur van maximaal 15 dagen per evenement, inclusief op- en afbouw van voorzieningen ten behoeve van dat evenement;
   7. 7. ten behoeve van het toestaan van één reclame- en/of informatiezuil- of bord per perceel, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 7 m;
2. b. Afwijken is alleen mogelijk indien geen onevenredige afbreuk plaatsvindt van:
   1. 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. een goede woonsituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Werking wettelijke regelingen

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van de verordening.

Deze verordening treedt in werking op de dag na bekendmaking van het raadsbesluit.

De verordening wordt aangehaald als: beheersverordening Cromvliet.

Deze beheersverordening bepaalt de gebruiks- en bouwmogelijkheden in het gebied Cromvliet. De woonfunctie, de functiemenging langs de randen van het gebied, de twee scholen en het landgoed worden behouden. De uitgangspunten van deze verordening zijn hierbij als volgt:

• waar mogelijk behoud van de planologische ruimte én de bestaande legale situatie;
• actualisatie van het planologische regime aan de hand van het gemeentelijk handboek.

Omdat voor het gebied geen ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien, wordt voor dit gebied een beheersverordening in plaats van een bestemmingsplan vastgesteld.

Cromvliet ligt in de meest noordoostelijke hoek van de gemeente Rijswijk. Langs de Cromvlietkade en de Broekslootkade grenst het gebied aan de Haagse gemeentegrens. De overige begrenzing wordt gevormd door de Haagweg en de Geestbrugweg. Zie figuur 1.1 voor de exacte ligging van het verordeningsgebied.

Figuur 1.1. Ligging verordeningsgebied

In het verordeningsgebied zijn de volgende plannen van kracht:

• bestemmingsplan Cromvliet, vastgesteld door de gemeenteraad van Rijswijk op 28 oktober 1997 en goedgekeurd door GS op 19 februari 1998;
• paraplu-bestemmingsplan Regeling seksinrichtingen, vastgesteld door de gemeenteraad van Rijswijk op 17 december 2002.

Deze plannen komen, zoals in de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, bij inwerkingtreding van de beheersverordening te vervallen.

De toelichting bij de verordening is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het verordeningsgebied gegeven;
• in hoofdstuk 3 zijn de uitgangspunten van de beheersverordening beschreven en wordt uitleg gegeven aan de regeling die bij deze verordening hoort;
• in hoofdstuk 4 zijn de relevante beleidstukken samengevat en is beoordeeld in hoeverre de uitgangspunten van deze verordening binnen het geldende beleid passen;
• in hoofdstuk 5 tot slot wordt stilgestaan bij de relevante omgevingsaspecten.

Wonen en functiemenging

Cromvliet is een in de jaren '20 van de vorige eeuw opgezette wijk volgens een duidelijk straten- en bebouwingspatroon. De diagonale straten met doorlopende gesloten bouwblokken maken de wijk een herkenbare eenheid aan de noordoostzijde van de gemeente. De bebouwing bestaat voornamelijk uit etagewoningen in twee of drie lagen. Langs de randen van het gebied grenst de bebouwing direct aan het openbare gebied, terwijl in de 'binnenstraten' veelal sprake is van voortuinen die de wijk een groen aanzicht geven.

Oorspronkelijk was er in de wijk sprake van rijke functiemenging. Op vrijwel alle kruisingen was detailhandel aanwezig, waarbij naastgelegen ruimten dienst deden als opslagplaatsen ten behoeve van deze detailhandel. De bedrijvigheid in het middengebied van de wijk is in de loop van de tijd steeds meer teruggedrongen en is op dit moment met name geconcentreerd langs de Haagweg en de Geestbrugweg. Hier is niet alleen sprake van detailhandel, maar ook van dienstverlening, kleinschalige bedrijfsmatigheid en in een enkel geval horeca-activiteiten. De verschillende functies zijn herkenbaar aan de gerealiseerde etaleringen en reclameuitingen of de van woningen afwijkende gevels. De wijk heeft met het centreren van de functies langs randen van het gebied het karakter gekregen van een woonwijk, waarbij de voormalige opslagplaatsen nog steeds dezelfde (beperkte) functie hebben of dienst doen als autostalling van de bewoners. In slechts nog enkele gevallen is sprake van bedrijfsmatigheden in het middengebied, bijvoorbeeld aan de Da Costalaan.

Openbare scholen en cultuurhistorische panden

In het verordeningsgebied zijn twee scholen aanwezig, basisschool Het Zonnelicht aan de Broekslootkade en basisschool Nicolaas Beets aan de Beetslaan. Beide scholen zijn gevestigd in panden die zijn aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol.

Landgoed Cromvliet

Het herenhuis op het landgoed dateert uit de 17e eeuw. Jarenlang is het pand door verschillende welvarende families bewoond. De gronden rondom het huis zijn langzaam aan steeds verder uitgebreid. Na de Tweede Wereldoorlog heeft het pand verschillende functies ondergebracht, waaronder een kleuterschool en inrichting voor geriatrie en psychiatrie. Inmiddels wordt het pand weer bewoond.

figuur 2.1 zicht op landgoed Cromvliet vanaf de Cromvlietkade (bron: Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, rijksmonumenten.nl)

In de tuin bevindt zich nog een overblijfsel van de slangenmuur die gebruikt werd om vruchtstruiken tegen te laten groeien. Het park rond het landhuis Cromvliet is openbaar toegankelijk en vormt voor de inwoners van de wijk -samen met de nabijgelegen speeltuin- een welkome afleiding en rustpunt.

De uitgangspunten voor de wijk Cromvliet wijken niet wezenlijk af van de doelstellingen die de afgelopen jaren voor het gebied golden. Deze uitgangspunten kunnen als volgt worden samengevat:

• behoud van de karakteristiek van de wijk, bestaande uit:
  1. 1. de diagonale stratenstructuur;
  2. 2. openbaar gebied te kenmerken als verblijfsgebied, met uitzondering van de Haagweg en de Geestbrugweg;
  3. 3. langgestrekte gesloten bouwblokken met hoekaccenten;
  4. 4. het monumentale landgoed Cromvliet;
  5. 5. de twee beeldbepalende panden aan de Beetslaan en de Broekslootkade;
  6. 6. overwegend groen vanwege boomstructuren langs de centrale assen en de groene voortuintjes;
• behoud van de woonfunctie in de wijk;
• concentratie van voorzieningen langs de Haagweg en de Geestbrugweg, waarbij in ondergeschikte mate voorzieningen in het middengebied worden toegestaan.

In dit hoofdstuk wordt de keuze voor het instrument beheersverordening uiteengezet en een uitleg gegeven bij de planologische regeling.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening voor een gebied vast te stellen. Een beheersverordening vormt, net als het bestemmingsplan, het kader waaraan o.a. bouwaanvragen worden getoetst en op basis waarvan de gemeente handhavend kan optreden op het moment dat in strijd met bepalingen uit de verordening wordt gehandeld (denk aan illegale gebruiksvormen of illegale bebouwing).

De Wro heeft een bovengrens gesteld voor gebieden waarvoor de verordening kan worden toegepast. Een beheersverordening vormt namelijk een beheerregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de horizon van de verordening. Onder beheerregeling wordt zowel een regeling voor de daadwerkelijk aanwezige situatie verstaan, als een regeling voor planologische ruimte. Voorgaande betekent dat de beheersverordening kan worden ingezet voor gebieden waar op korte en middellange termijn (circa de komende 10 jaar) geen ontwikkelingen worden verwacht die afbreuk doen aan het bestaande straat- en functiebeeld van het betreffende gebied. Naast de bestaande situatie, kan de beheersverordening ook voorzien in planologische ruimte, zolang hiermee geen ruimtelijke ontwikkeling ontstaat.

Gelet op de typering van het plangebied, de beleidsuitgangspunten voor dit gebied en de daarmee samenhangende mogelijkheden die voor dit gebied blijven bestaan (zoals beschreven in hoofdstuk 2), is er sprake van beheer van de bestaande situatie. De beheersverordening is om die reden een geschikt instrument voor dit gebied.

De beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• beheer van de bestaande legale situatie (gebruik en bouwen);
• (in principe) het behoud van de planologische ruimte zoals deze in de geldende plannen is opgenomen en de in de tussentijd verleende vrijstellingen/afwijkingen;
• actualisatie van het regiem aan de hand van het gemeentelijk handboek.

Zowel het behoud van de bestaande situatie als het behoud van de planologische ruimte vormen de onderlegger voor de beheersverordening. Om de planologische ruimte uit de vigerende plannen in deze verordening over te nemen, heeft een vergelijking plaatsgevonden tussen de bestaande situatie en het planologische regime. In bijlage 2 en 3 zijn de inventarisatiekaarten opgenomen die de gemeente ten behoeve van deze beheersverordening heeft opgesteld. Uit deze kaarten kan de bestaande situatie worden opgemaakt. Uit de vergelijking is gebleken dat ten opzichte van de bestaande situatie zowel ten aanzien van gebruiksmogelijkheden als bouwmogelijkheden, planologische ruimte aanwezig is. Deze ruimte is in de regeling en het kaartbeeld vertaald door enerzijds voor een groot deel aan te sluiten bij het voorheen geldende bestemmingsplan Cromvliet. Anderzijds heeft waar nodig en wenselijk een aanpassing en/of aanvulling op dit bestemmingsplan plaats gevonden.

In de regeling is waar nodig expliciet bepaald dat indien de bestaande legale situatie afwijkt van hetgeen op het kaartbeeld en/of in de regels is bepaald, de bestaande situatie alsnog is toegestaan. Dit is met name van toepassing in het vlak Woongebied bij verschillende bouwblokken waar de hoogte afwijkt van de standaardregel van 9 m. Wanneer deze hoogtes conform een geldige vergunning tot stand zijn gekomen, laat deze beheersverordening deze grotere maat toe.

Figuur 3.1. Links: bestemmingsplan Cromvliet, rechts: beheersverordening Cromvliet

Dat is aangesloten bij het bestemmingsplan Cromvliet blijkt uit de verschillende vlakken die op het kaartbeeld terugkomen en de regeling die per vlak in een apart artikel is opgenomen. In de volgende alinea's wordt per vlak uitleg gegeven aan de regeling (dit betreft hoofdstuk 2 van de regeling). Ook wordt stilgestaan bij de overige voor het gebied geldende bepalingen (hoofdstuk 3 van de regel).

Centrum (artikel 3)

De panden en bijbehorende gronden op de hoek van de Haagweg en de Geestbrugweg zijn bedoeld voor centrumfuncties, zoals detailhandel en dienstverlening. Op één locatie is een horecagelegenheid aanwezig. Deze functies zijn uitsluitend op de begane grond (en kelders) toegestaan. Op de verdiepingen is sprake van wonen.

Ten aanzien van het bouwen en het uitoefenen van een beroep aan huis in de woningen, gelden gelijke regels als voor het woongebied. Zie de uitleg onder artikel 8.

Landgoed (artikel 4)

Het landgoed Cromvliet heeft net als in het vigerende plan de benaming landgoed gekregen. In het hoofdgebouw is het toegestaan om te wonen. Dit herenhuis is aangewezen als monument en is dan ook in zijn huidige vorm in deze beheersverordening toegestaan. Op de gronden rondom het herenhuis is sprake van een openbaar toegankelijk gebied, oftewel een park. Op het terrein zijn diverse waardevolle structuren aanwezig, zoals het meertje midden op het landgoed en de slangenmuur. Om deze structuren te beschermen is een vergunningenstelsel opgenomen. Dit stelsel leidt ertoe dat voor werken en werkzaamheden op of in de grond eerst toestemming nodig is van het college van B&W alvorens met de betreffende werkzaamheden kan worden gestart.

Maatschappelijk (artikel 5)

De twee scholen in het gebied vallen binnen het vlak Maatschappelijk. Naast educatiedoeleinden is het ook toegestaan deze gebouwen/gronden voor andere maatschappelijke doeleinden in te zetten. Het pand aan de Broekslootkade 95-97 is een MIP-pand, een pand dat door de gemeente als beschermenswaardig is aangewezen.¹ In de verordening is een specifiek regiem ter borging van de kwaliteiten van het gebouw opgenomen. Voor zover (delen van) het pand als MIP is aangewezen, is het niet toegestaan het gebouw uiterlijk te wijzigen. Pas nadat hiertoe een vergunning is verkregen, waarbij de monumentencommissie om advies is gevraagd, kan wijziging plaatsvinden. Uiteraard wel binnen de geldende kaders voor het bouwen, namelijk tot een hoogte van 15 m en een te bebouwen oppervlak van 50% van het vlak.

Openbaar gebied (artikel 6)

Deze verordening beoogt de aanwezige dynamiek in de openbare ruimte te behouden. Zo moet het mogelijk blijven om bepaalde functies uit te wisselen, denk aan verbreding en/of versmalling van watergangen, groenstroken, stoepen, fietspaden en dergelijke. Om dit te bewerkstelligen is een regeling opgenomen die aansluit bij de regelingen voor openbaar gebied zoals deze gewoonlijk in bestemmingsplannen wordt opgenomen.

In de regeling is expliciet bepaald dat het niet is toegestaan om de wegen zodanig te wijzigen dat hierdoor een reconstructie van de weg ontstaat zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

Water (artikel 7)

Een klein gedeelte van de Broekslootkade ligt binnen het verordeningsgebied. Dit water is aangewezen als primair water. Vanwege deze aanwijzing is ervoor gekozen om dit water ook als zodanig op de verbeelding van de verordening weer te geven.

Woongebied (artikel 8)

Het vlak Woongebied vormt het grootste vlak op de kaart. Afgezien van de woningen en bijbehorende erven is ook de interne wegenstructuur in het woongebied gebracht. De regeling behorend bij dit vlak staat dan ook zowel de woonfunctie als de functie voor openbaar gebied toe. Voor beide functies gelden afwijkende bouwregels.

Woningen

Afgezien van het wonen is het toegestaan om een beroep aan huis (en na afwijking ook een bedrijf aan huis) uit te oefenen. Dit is toegestaan tot 40% van het oppervlak van de woning tot ten hoogste 40 m². Met name de voorwaarde dat het beroep aan huis geen parkeerdruk oplevert is voor de wijk Cromvliet een belangrijke voorwaarde.

Op de kaart is door middel van vlakken weergegeven waar, binnen het woongebied, een afwijkende functie van wonen is toegestaan. Dit betreft dienstverlening en detailhandel en in enkele gevallen een bedrijf of horecagelegenheid. Ten opzichte van het voormalige bestemmingsplan zijn enkele 'functievlakken' toegevoegd, aan de hand van de op dit moment voorkomende functies.

De bouwregels die hier gelden zijn erop gericht de uitstraling van de bestaande bebouwing in zijn huidige vorm voort te zetten. Hiertoe is bepaald dat de voorgevelgrens dient te worden behouden. Voor de hoogte van de hoofdgebouwen is aangesloten bij het voormalige bestemmingsplan, namelijk een bouwhoogte van 9 m. In enkele gevallen zijn de hoofdgebouwen lager en in enkele gevallen hoger. Voor zover deze hoger zijn, staat de beheersverordening deze hogere maat via een 'bestaande maten' regeling toe. Voor de lagere gebouwen betekent dit dat een verdieping extra mogelijk blijft.

Voor een aantal zaken is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke standaard voor bestemmingsplannen:

• erfbebouwing;
• extra mogelijkheden erfbebouwing via afwijking;
• dakterrassen (bebouwing via afwijking);
• hoogteregeling voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• afwijking voor mantelzorg;
• afwegingskader voor afwijkingsbesluiten.

Openbaar gebied

Voor de gronden die als openbaar gebied kunnen worden aangemerkt, geldt een gelijkluidende regeling zoals beschreven onder artikel 6.

Waarde - Archeologie (artikel 9)

In het verordeningsgebied is sprake van een kans op archeologische sporen. Conform de beleidskaart van de gemeente zijn de archeologische verwachtingswaarden vertaald in een beschermingsregime. Door te bepalen dat zowel bouwen als het uitvoeren van werkzaamheden niet zonder meer zijn toegestaan, worden de waarden beschermd.

Bouwen is slechts toegestaan indien de werkzaamheden ofwel niet dieper reiken dan 30 centimeter, of een kleiner oppervlak beslaan dan 100 m². Voor andere werkzaamheden is een omgevingsvergunning voor afwijken van de verordening benodigd. Voor het landgoed Cromvliet geldt dat alle werkzaamheden die dieper reiken dan 30 cm enkel na een vergunning zijn toegestaan (dus ongeacht het oppervlak).

Voor het uitvoeren van werkzaamheden geldt een uitvoeringsverbod. Dit betekent dat voor verschillende werkzaamheden een omgevingsvergunning is vereist alvorens tot deze werkzaamheden kan worden overgegaan.

Waterstaat - Waterkering (artikel 10)

Ter bescherming van de belangen van de waterkering, die dwars door het gebied heen loopt, is een vlak Waterstaat - Waterkering opgenomen. Hieraan is de regeling verbonden dat in die zone pas bebouwing is toegestaan nadat een omgevingsvergunning is verleend, waarbij de waterbeheerder om advies is gevraagd.

1. 1. In een inventarisatie opgesteld in opdracht van de provincie Zuid-Holland is beschreven waaruit de beschermenswaardige karakters van het pand bestaan. Bookelman e.a., Jongere bouwkunst en stedebouw 1800-1945 Rijswijk, Monumenten Inventarisatie Project (MIP), 1995.

Anti-dubbeltelbepaling (artikel 11)

De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens de beheersverordening bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels (artikel 12)

In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van aan te houden parkeernormen, mogelijkheden voor overschrijding van vlakgrenzen ten behoeve van (ondergeschikte) bouwdelen en ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels (artikel 13)

Verschillende gebruiksvormen die mogelijkerwijs wel onder het bestaande of toegestane gebruik zouden kunnen worden begrepen, maar die absoluut niet gewenst zijn, worden in dit artikel opgesomd als niet-toegestane gebruiksvormen. Dit betreft bijvoorbeeld het oprichten van een seksinrichting (met uitzondering van twee panden aan de Caen van Necklaan), het in algemene zin gebruiken van gronden voor opslag van puin en verblijfsmiddelen. Daarnaast is expliciet bepaald welke gebruiksvormen niet als strijdig worden beoordeeld, zoals de opslag in het kader van de bedrijfsvoering.

Algemene afwijkingsregels (artikel 14)

Om enige flexibiliteit binnen de marges van de verordening te creëren ten aanzien van bouwwerken, kent de verordening net als het huidige planologische regime, algemene afwijkingsregels. Dit betekent dat onder andere een verruiming van bouwmogelijkheden tot 10% kan plaatsvinden, nadat hiervoor een vergunning is verleend. Ook is afwijking mogelijk ten behoeve van evenementen, overschrijding van vlakgrenzen en bouw van nutsvoorzieningen.

Overige regels (artikel 15)

Werking wettelijke regelingen

In een aantal gevallen wordt in deze verordening verwezen naar een (andere) wettelijke regeling, begrip en/of functie uit die andere regeling. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van de verordening. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling zou anders een wijziging van de verordening met zich mee kunnen brengen, zonder dat hiertoe is besloten door de gemeenteraad.

Overgangsrecht (artikel 16)

Het overgangsrecht ziet op het gebruik dat op het moment van vaststelling van de verordening bestaat. Gedurende de werking van deze verordening is het toegestaan het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals dit bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening voort te zetten, mits dit gebruik na inwerkingtreding van de verordening niet meer dan een jaar wordt onderbroken. Wijziging van het gebruik is alleen toegestaan indien hierdoor de strijd met de nieuwe gebruiksvormen wordt verkleind. De bescherming van het overgangsrecht zoals hierboven beschreven vervalt op het moment dat een nieuwe beheersverordening of een bestemmingsplan voor de betreffende gronden wordt vastgesteld.

Slotbepalingen

In de laatste twee artikelen van de verordening is bepaald dat deze verordening in werking treedt de dag nadat het raadsbesluit in werking is getreden en is bepaald dat naar deze verordening kan worden verwezen onder de naam 'Beheersverordening Cromvliet'.

In het kader van deze beheersverordening is getoetst welke beleidstukken op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau relevant zijn. Gelet op de uitgangspunten van deze beheersverordening – voortzetting van de bestaande situatie, inclusief de planologische mogelijkheden – is met name stilgestaan bij beleid dat eventuele consequenties voor de beheersverordening kan of dient te hebben. Omdat de beheersverordening ziet op het beheer van de bestaande situaties is een uitgebreidere toetsing niet noodzakelijk. De conclusie is dat deze beleidsaspecten de totstandkoming van de beheersverordening niet in de weg staan.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011/2012)

Het besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat met name opdrachten aan de provincie om bepaalde onderwerpen nader uit te werken. Daarnaast bevat het regels waaraan bestemmingsplannen en beheersverordeningen moeten voldoen.

Het Barro bevat geen bepalingen die een specifieke opdracht betekenen voor de wijk Cromvliet. Ook het radarverstoringsgebied (max. 113 m) waarbinnen het gebied is gelegen is niet van invloed op de beheersverordening, nu de bebouwing in het gebied uit ten hoogste drie bouwlagen bestaat en de verordening (ook na eventuele afwijkingsmogelijkheden) geen grotere bouwhoogte toestaat.

Visie op Zuid-Holland, verordening ruimte, provincie Zuid-Holland

In de provinciale Verordening Ruimte worden beperkingen aan bestemmingsplannen en beheersverordeningen gesteld, voor zover het onderwerpen betreffen die een provinciaal belang raken. In onderhavig gebied moeten de volgende zaken worden bekeken:

• bebouwingscontour;
• EHS;
• waterkering;
• cultuurhistorie.

Het verordeningsgebied is binnen de provinciale bebouwingscontour gelegen. Binnen deze contour kan de gemeente naar eigen inzicht bepalen op welke wijze zij de bebouwing vorm geeft. In en net buiten de gemeentegrens zijn enkele gebieden als ecologische hoofdstructuur aangewezen. Deze EHS gebieden grenzen niet direct aan de wijk Cromvliet en hebben om die reden geen consequenties voor deze verordening. De Broekslootkade is aangewezen als waterkering die in de verordening moet worden beschermd. Dit betekent dat bebouwing in principe pas na instemming met de beheerder van de waterkering is toegestaan. De regeling in deze verordening voldoet aan dit vereiste. Het landgoed Cromvliet en bijbehorende zichtlijnen zijn aangewezen als cultuurhistorie-landgoedbiotoop. Nu deze verordening geen nieuwe ontwikkelingen op dit landgoed of rondom het landgoed mogelijk maakt, stelt de provinciale verordening geen eisen aan de inhoud van de toelichting van de verordening op dit punt.

De actualisering van de Verordening ruimte (actualisering 2012) die op dit moment in voorbereiding is leidt niet tot andere of extra vereisten dan hiervoor benoemd.

Groenbeleidsplan (2010)

Dit Groenbeleidsplan vormt het groene toetsingskader bij ontwikkelingen in de gemeente en geeft richting aan het denken over groen, prioritering bij uitvoering en keuzes in groenbeheer. De nota is onderverdeeld in de volgende onderwerpen:

• bomenstructuur
• natuurstructuur
• recreatiestructuur
• groenstructuur

Per deelthema zijn speerpunten geformuleerd, waaronder invulling van ontbrekende schakels in rasters, opheffen van de barrièrewerking, groen op daken stimuleren, natuurbeleving in wijken vergroten, etc.

Voor Cromvliet bestaan de doelstellingen met name uit het behoud van de bomenrij langs de Geestbrugweg, versterking van de bomenrijen langs de Haagweg en behoud van het wijkpark Cromvliet als belangrijke groene structuurdrager. Beoogd wordt verder om langs de Broekslootkade een groene natuurverbindingszone aan te leggen (onder meer door bloemrijk gras en plas-dras oevers) en daarbij de barriërewerking van de Haagweg op te heffen door middel van een verbinding voor fauna. Deze verordening staat niet in de weg aan de realisatie van deze speerpunten.

Structuurvisie Mobiliteit 2011

Deze structuurvisie vormt zowel voor nieuwe ontwikkelingen in de gemeente een rol als voor behoud en versterking van het huidige verkeerssysteem. Behoud en verbetering zijn thema's die voor deze verordening relevant zijn. Ontwikkelingen in de omgeving van Cromvliet zijn niet aan de orde en er is geen sprake van toplocaties qua verkeersaantrekkende werking. De Haagweg is aangewezen als nader uit te werken infrastructuur. Voor zover het het tracé langs Cromvliet betreft, gaat het hier met name om het creëren van een heldere structuur en inrichting. Dit betreffen met name bewegwijzeringsmaatregelen. Overigens ligt de Haagweg buiten de begrenzing van deze verordening.

Nota Parkeernormen 2011

De parkeernota deelt de gemeente in in verschillende functiezones. Per zone geldt een parkeernorm. Zo is er een norm voor winkel/werkzones en een norm voor woonzones. Deze norm wordt zowel proactief bij bouwplannen en functiewijzigingen, als reactief bij handhaving gebruikt. Aangezien de parkeerdruk in Cromvliet aan de hoge kant is, blijft dit een aandachtspunt voor de wijk.

Economische Visie 2010-2018

Hoe kan Rijswijk haar sterke economische positie behouden en versterken? Dat is de hoofdvraag van de economische visie. Hiertoe bevat de visie een stappenplan voor onder andere de voornaamste winkelcentra en andere bedrijvigheid op haar gemeentegrond. Ook staat verbetering van de landgoederenzone op het programma, hetgeen een impuls voor de toeristische sector kan betekenen. De economische visie kent voor het gebied Cromvliet geen specifieke economische speerpunten.

Milieubeleidsplan 2012

In dit plan wordt uitgesproken dat het wenselijk is om voor de aspecten lucht, geluid en externe veiligheid een ambitieniveau vast te stellen. Knelpunten worden waar mogelijk aangepakt. Een van de acties die hieruit voortvloeit is het terugdringen van de geluidsoverlast die het verkeer op de Haagweg veroorzaakt. De beoogde maatregelen hangen op dit punt samen met de resultaten en ambities uit de structuurvisie mobiliteit. De ambitie is om het aantal woningen waar de geluidsbelasting door verkeer meer dan 65 decibel bedraagt, in 2020 minimaal gehalveerd te hebben. Ook vormt de Haagweg een aandachtspunt in het kader van luchtkwaliteit. Dit tracé is opgenomen in het NSl. Maatregelen ter verbetering staan dan ook op de agenda, waaronder het gebruik van geluiddempend asfalt op het moment dat de Haagweg zal worden gereconstrueerd en de inzet van stiller trammateriaal.

Op het gebied van externe veiligheid volgt uit dit plan dat circa twee derde van de gemeentegrond binnen het invloedsgebied van een EV relevante installatie of

voorziening ligt. Cromvliet valt niet in één van deze invloedsgebieden en vormt dan ook geen knelpunt.

Waterplan 2008

Cromvliet grenst aan de oostzijde aan De Delftsche Vliet. Dit waterlichaam maakt in het kader van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) deel uit van het kunstmatig oppervlaktewaterlichaam ‘Oostboezem van Delfland’. Omdat dit waterlichaam buiten het plangebied is gelegen, gelden hier geen extra eisen. Daarnaast gelden voor de polder Boezemland (waarbinnen Cromvliet is gelegen) geen extra eisen ten aanzien van de waterbergingsopgave.

Woonvisie 2007

In de gebiedsgerichte uitwerking van de woonvisie maakt Cromvliet deel uit van de woonmilieu-indeling 'stadswonen mix'. Dit woonmilieu wordt gekenmerkt door zijn relatief hoge bevolkingsdichtheid en overwegende woonfunctie. Koers voor deze zones is het behoud van de bestaande variatie aan type inwoners en een voldoende aanbod in sociale woningen. Deze verordening staat deze koers niet in de weg.

Paraplubestemmingsplan Regeling seksinrichtingen

De gemeente heeft in het paraplu-bestemmingsplan Regeling seksinrichtingen het bestaande aantal seksinrichtingen in de gemeente vastgelegd. In dit verordeningsgebied komen twee inrichtingen voor. Alhoewel deze beheersverordening de seksinrichtingen op de bestaande locatie vastlegt, is het gemeentelijk beleid erop gericht om uitsluitend het maximum aantal seksinrichtingen vast te leggen en wil zij vrijheid bieden waar deze inrichtingen zich in de gemeente vestigen. Dit betekent dat op het moment dat zich een aanvraag voor verplaatsing van een seksinrichting voordoet, de gemeente hier door middel van een separate omgevingsvergunning over zal oordelen.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de in en rond het verordeningsgebied voorkomende relevante omgevingsaspecten. Gelet op het beheersmatige beleid dat de gemeente voor het verordeningsgebied voert en naar aanleiding van de scan zoals in de volgende paragraaf beschreven, is geconstateerd dat de omgevingsaspecten geen aanleiding vormen om dit beleid te wijzigen.

Omdat deze beheersverordening enkel de bestaande planologische situatie voortzet, is de onderzoeksopgave van beperkte omvang. Gezien de aard en begrenzing van het verordeningsgebied, de in het gebied voorkomende functies en omliggende functies, in combinatie met het feit dat geen ruimtelijke ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt ten opzichte van het geldende planologische regime, behoeven de volgende aspecten geen nadere aandacht:

• luchtkwaliteit;
• bodemkwaliteit;
• spoorweglawaai;
• bedrijvigheid;
• straalpaden;
• verkeerssituatie;
• ecologie, flora en fauna en natuurbescherming;
• externe veiligheid;
• verkeerslawaai.

Verder is gebleken dat de volgende aspecten wel enige aandacht behoeven:

• archeologie;
• industrielawaai;
• water.

Deze aspecten worden in de navolgende paragrafen behandeld. Overigens is in het kader van de voorbereiding van deze verordening advies gevraagd aan de Veiligheidsregio Haaglanden. Dit advies is te vinden in bijlage 4.

De gemeente Rijswijk heeft de archeologische waarden op haar grondgebied in beeld gebracht. Hierbij is een onderscheid gemaakt in twee periodes, de Romeins en laat Middeleeuwen en Neolithicum Brons- en Ijzertijd. Onderstaand is weergegeven welke waarden in Cromvliet voorkomen. Voor vrijwel alle periodes is sprake van een middelhoge tot hoge verwachtingswaarde. Om deze waarden te beschermen is in de verordening een beschermende regeling opgenomen die ertoe leidt dat bij bodemwerkzaamheden vanaf een bepaalde omvang of vanaf een bepaalde diepte eerst archeologisch onderzoek dient plaats te vinden, voordat die werkzaamheden mogen worden uitgevoerd.

Overigens kent deze verordening voor één locatie een strengere regeling. Dit betreft het park Cromvliet. Dit park is een laatste overblijfsel van de buitenplaats Cromvliet. Ter plaatse en in de directe omgeving van het huis zijn restanten van de voorgangers van het hoofdgebouw te verwachten. Dit blijkt uit archeologische vondsten uit het verleden (naar aanleiding van een bodemsanering in 1995) en historische kaarten. In het resterende deel van het park zijn zaken te verwachten die samenhangen met de historische ontwikkeling van de tuin en buitenplaats (bijgebouwen, tuinmuren, watertoevoersysteem voor een waterspuwer, etc). Daarnaast ligt de locatie op de strandwal waardoor vondsten, ouder dan de Late Middeleeuwen zijn te verwachten.

Figuur 5.1 Uitsnede Archeologische verwachtingskaart - Romeins en Late Middeleeuwen

Figuur 5.2 Uitsnede Archeologische verwachtingskaart - Neolithicum Brons- en Ijzertijd

Figuur 5.3 Zone Binckhorst

De geluidzone van het bedrijventerrein de Binckhorst ligt in de uiterste noordhoek van de wijk Cromvliet. De zone ligt alleen over openbaar gebied en reikt niet tot over geluidgevoelige bestemmingen. De zone is op de kaart bij de verordening weergegeven en levert geen belemmeringen op voor de mogelijkheden die deze beheersverordening biedt.

Huidige situatie

De wijk Cromvliet ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschp van Delfland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Het Hoogheemraadschap is bij de voorbereiding van deze verordening betrokken, zie bijlage 5.

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zeekleigrond. Er is sprake van grondwatertrap IIIb. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert tussen 0,25 en 0,4 m beneden maaiveld en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand varieert tussen 0,8 en 1,2 m beneden maaiveld. Binnen het plangebied zijn verschillende secundaire polderwatergangen gelegen. Op de noordwestelijke grens van het plangebied is daarnaast de primaire watergang Broeksloot gelegen. Ten noordoosten van het plangebied is de primaire watergang de Haagvliet gelegen. De watergangen gelegen binnen het plangebied behoren niet tot de Kaderrichtlijn Water (KRW)-lichamen. De Haagvliet is daarentegen wel een KRW-lichaam. De Europese KRW-richtlijn moet ervoor zorgen dat het oppervlakte- en grondwater vanaf 2015 van een goede kwaliteit is en dat ecologische doelen behaald worden. Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft doelen en maatregelen geformuleerd die nodig zijn om een goede waterkwaliteit te kunnen garanderen.

Binnen het plangebied is langs de Broekslootkade, Da Costalaan, de Beetslaan en de Cromvlietkade een regionale waterkering gelegen. Delen van het plangebied liggen dan ook binnen de kern-/beschermingszone van deze kering.

Het plangebied is aangesloten op een gemengd rioleringsstelsel.

Toekomstige situatie

Voor het plangebied wordt een beheersverordening opgesteld. Deze beheersverordening maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Omdat er geen nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt zijn er weinig mogelijkheden om het watersysteem en -beheer te verbeteren.

Conform de nieuwe Handreiking watertoets voor gemeenten van het Hoogheemraadschap van Delfland (2012) geldt als richtlijn voor het watersysteem het 'standstill beginsel '. Dit betekent dat als in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, de ontwikkelingen niet mogen leiden tot een verslechtering van de waterhuishoudkundige situatie. Dit betekent bijvoorbeeld dat de waterhuishouding kan worden verbeterd door het afkoppelen van schoon verhard oppervlak, hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Dit betekent ook dat voldoende oppervlaktewater aanwezig moet zijn en toename van het verharde oppervlak en/of dempingen binnen het gebied moeten worden gecompenseerd. Ook combinaties met andere functies zoals groen en recreatie liggen voor de hand. Door de aanleg van natuurvriendelijke en ecologische oevers wordt bijvoorbeeld meer waterberging gerealiseerd. Daarnaast is het van belang om bij eventuele ontwikkeling diffuse verontreinigingen te voorkomen door het gebruik van duurzame, niet-uitloogbare materialen (geen zink, lood, koper en PAK's-houdende materialen), zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

De vaststelling van de beheersverordening heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.