het bestemmingsplan Oranjeburgh van de gemeente Schiedam.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0606.BP0013-0002 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar functioneel wel onderdeel van kan uitmaken.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar, ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een blok bestaande uit meer dan twee woningen waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende perceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

het door de bewoner in een woning of daarbij behorend bijgebouw uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, met een ruimtelijke uitstraling welke in overeenstemming is met de woonfunctie.

het door de bewoner in een woning of daarbij behorend bijgebouw verlenen van diensten, het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid (geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen) of het hebben van een bed and breakfast, met een ruimtelijke uitstraling welke in overeenstemming is met de woonfunctie.

de van de weg gekeerde gevel van een gebouw die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische sporen en relicten.

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het in een woning of woonschip verstrekken van toeristisch nachtverblijf met maximaal vier bedden en twee kamers.

elke volwaardige onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken en installeren van goederen.

de eerste op, of nagenoeg op, het maaiveld gelegen bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een onderbouw.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kap(verdieping).

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect, met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

totale oppervlakte van kantoren, winkels, horeca, bedrijven of maatschappelijke voorzieningen met inbegrip van de daartoe behorende inpandige ruimten, zoals gemeenschappelijke ruimten, magazijnen en dienstruimten.

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die onder de nok van een dakvlak is gelegen en waarbij de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich in of boven de oorspronkelijke dakgoot bevindt.

het bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending, alsmede ondergeschikte horeca 1 (lichte horeca) waarbij geen mogelijkheid wordt geboden tot het ter plekke consumeren van etenswaren en maaltijden.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

inrichting ten behoeve van het bedrijfsmatig verlenen van diensten, op commerciële dan wel niet commerciële basis, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder mede begrepen publiekgerichte dienstverlening op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch of cosmetisch gebied.

het al dan niet bebouwde perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat hoofdgebouw.

een ondergeschikte uitbouw in of aan de gevel van het hoofdgebouw, met een maximale horizontale diepte van 1,0 meter en een maximale breedte van 2/3 van de breedte van de gevel waaraan wordt gebouwd.

recreatief (mede)gebruik van gronden, zoals wandelen, fietsen, varen, zwemmen, vissen en daarmee gelijk te stellen activiteiten, dat geen specifiek beslag legt op de ruimte behoudens ruimtebeslag door voet-, fiets- en ruiterpaden en rust- en picknickplaatsen, en die in hoofdzaak gericht zijn op natuur- en landschapsbeleving.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning waarvan het hoofdgebouw aan minimaal één zijde door middel van een aanbouw of aangebouwde overkapping aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

een woning in een woongebouw.

een woning die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzend bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken.

1. a. horeca 1 (lichte horeca): horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend, hoofdzakelijk zijn gericht op het al dan niet ter plaatse consumeren van ter plaatse verstrekte etenswaren en maaltijden en daardoor slechts in beperkte mate hinder voor omwonenden veroorzaken, zoals een automatiek, broodjeszaak, cafetaria, croissanterie, koffiebar, lunchroom, ijssalon, snackbar, tearoom, traiteur, bistro en restaurant (met bezorg- en afhaalservice);
2. b. horeca 2 (middelzware horeca): horecabedrijven die ook delen van de nacht geopend zijn en die daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken, zoals een bierhuis, biljartcentrum, café, proeflokaal, shoarma/grillroom en zalenverhuur (ten behoeve van feesten en muziek/dansevenementen);
3. c. horeca 3 (zware horeca): horecabedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen, zoals een dancing, discotheek, nachtclub of partycentrum.

een afdekking van een gebouw in een gebogen vorm dan wel met één of meer schuine zijden. .

een aan de gevel van een gebouw aangebracht, niet op de grond rustend of anderszins ondersteund (uitschuifbaar) afdak.

educatieve, (sociaal-)medische, (sociaal-)culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, als ook ondergeschikte detailhandel en ondersteunende horeca ten dienste van deze voorzieningen.

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband in de vorm van inwoning in het hoofdgebouw of een aan- of bijgebouw.

een kap gelijk aan het zadeldak, maar dan met twee geknikte vlakken aan iedere langszijde.

voorziening ten behoeve van het openbaar nut, zoals voorzieningen ten behoeve van de levering van elektriciteit, gas, drinkwater en telecommunicatienetwerken, alsmede ten behoeve van riolering en afvalinzameling.

een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

niet-zelfstandige detailhandel, uitsluitend zijnde detailhandel die wordt of is gerealiseerd binnen een andere hoofdfunctie en daar zowel functioneel als naar oppervlakte en ruimtelijke uitstraling ondergeschikt aan is.

niet-zelfstandige horeca, uitsluitend zijnde horeca die wordt of is gerealiseerd binnen een andere hoofdfunctie en daar zowel functioneel als naar oppervlakte en ruimtelijke uitstraling ondergeschikt aan is.

een overdekte constructie met maximaal drie wanden waarvan er maximaal twee tot de constructie behoren.

gronden behorende bij een aantal in de nabijheid gelegen woningen waarop het parkeren voor deze woningen geconcentreerd plaatsvindt.

een plek die geschikt is en ook gebruikt kan worden om te parkeren en waar het tevens mogelijk is om bepaalde maatregelen te treffen om dat parkeren ook daadwerkelijk mogelijk te maken

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of pad grenst: de (ontwerp- of streef-)hoogte van die weg of dat pad ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein of dak van een parkeervoorziening ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil.

een beroeps- of bedrijfsmatige werkruimte voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, alsmede daarmee (qua ruimtelijke uitstraling) gelijk te stellen beroepen en bedrijven.

het zich ten behoeve van een ander tegen vergoeding beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten.

het etaleren van prostituees achter vensters.

een schilddak of schildkap is een daktype dat wordt gevormd door twee driehoekige schilden of dakvlakken aan de korte kant en twee trapeziumvormige schilden aan de lange kant van het gebouw.

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden; onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

ontmoetingsplek waarbij wordt voorzien in de behoefte tot vermaak en ontspanning.

de op of bij de weg behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals: verkeerstekens, wegbebakeningen, bewegwijzeringen, verlichting, halte-aanduidingen, parkeerregulerende constructies, roadbarriers, afvalinzamelsystemen, brandkranen, informatie- en reclameobjecten, rijwielstandaards, papier- en plantenbakken, zitbanken, communicatievoorzieningen, beeldende kunst, gedenktekens, speelvoorzieningen, abri's e.d..

het zich op de openbare weg, in de openbare ruimte of in een zich op de openbare weg respectievelijk openbare ruimte bevindend voertuig door middel van handeling, houding, woord, gebaar of op een andere wijze beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

het tot de openbare ruimte behorende gebied hoofdzakelijk bestemd en ingericht voor (ontsluitings)wegen, fiets- en voetpaden, water, parkeer-, speel- en groenvoorzieningen.

de naar de weg of naar het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op de uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. a. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn welke aansluit aan de ligging van de voorgevels van de bestaande hoofdgebouwen en een zo gelijkmatig beloop overeenkomstig de weg heeft;
2. b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als bedoeld onder a aanwezig is:
   1. 1. ij een wegbreedte van tenminste 10,0 meter, de lijn gelegen op 15,0 meter uit de as van de weg;
   2. 2. bij een wegbreedte minder dan 10,0 meter de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

een woning welke, met inbegrip van aanbouwen en aangebouwde overkappingen, los staat van de zijdelingse perceelsgrenzen.

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als één eenheid beschouwd kan worden.

bebouwing bestaande uit woningen in combinatie met maatschappelijke voorzieningen en ondersteunende woonzorgfuncties in hoofdzaak ten behoeve van de bewoners van deze woningen zoals voorzieningen en functies in het kader van de gezondheidszorg, kleinschalige detailhandel en (publiekverzorgende) dienstverlening.

een zadeldak bestaat uit twee tegen elkaar geplaatste hellende dakschilden boven twee evenwijdige muren, de andere muren worden tot onder of even boven de dakschilden opgetrokken. Een zadeldak in de langsrichting ligt evenwijdig aan de voorgevelrooilijn.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

percentage van de oppervlakte van een bouwperceel of ander vlak, dat mag worden bebouwd.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een bouwwerk of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de bovenzijde van de vloeren van geheel of gedeeltelijk onder elkaar gelegen bouwlagen; indien sprake is van één bouwlaag is de hoogte daarvan gelijk aan de goothoogte. De eerste bouwlaag bedraagt minimaal 3,20 meter en de andere bouwlagen zijn minimaal 3 meter hoog. De kap(verdieping) maakt geen onderdeel uit van het aantal bouwlagen.

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de (neerwaarts geprojecteerde) buitenzijde van de afdekking van de overkapping.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden:

1. a. ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, siertorentjes, een spits, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken, dan wel daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen bouwonderdelen, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw- en bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 1,0 meter;
2. b. een liftschacht, liftkoker en (ondergeschikte dakopbouwen ten behoeve van) een technische installatie buiten beschouwing gelaten mits de overschrijding van de maximaal toegelaten hoogte niet meer bedraagt dan 3,0 meter.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. mantelzorg;
3. c. de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of aan huis verbonden (bedrijfs)activiteit behorende tot categorie 1 of 2 van de als Bijlage 1 bij deze regels opgenomen Staat van milieubelastende activiteiten, mits de gezamenlijke oppervlakte welke ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis wordt gebruikt niet meer bedraagt dan 30% van de totale oppervlakte van de woning;
4. d. woonzorg-voorzieningen, met daaraan ondergeschikte of ondersteunende kantoren, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en detailhandel;
5. e. verpleeg- of zorginstellingen, met daaraan ondergeschikte of ondersteunende kantoren, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en detailhandel;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. een (half)verdiepte gebouwde parkeervoorziening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';

met daarbij behorende:

8. h. tuinen en erven;
9. i. ontsluitingswegen;
10. j. groenvoorzieningen;
11. k. waterlopen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering, de goot- en bouwhoogte van aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen, ter waarborging van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. een evenwichtig ruimtelijk beeld;
3. c. de bezonning, privacy en/of gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 3.2.1, onder d, sub 1 en 2 voor:
   1. 1. de bouw van een derde bouwlaag met een maximale goothoogte van 10,0 meter, mits de derde bouwlaag plat wordt afgedekt, of met een kap met een maximale hellingshoek van 20 graden;
   2. 2. een plat dak of een kap met een maximale hellingshoek van 20 graden met een overstekende dakrand van minimaal 0,6 meter over minimaal 30% van de gehele omtrek van de dakrand.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de verplichting in lid 3.2.3, onder i tot het hebben van een bijgebouw en bepalen dat geen bijgebouw aanwezig hoeft te zijn.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 3.2.4, onder a en bepalen dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen gelegen vóór de voorgevel tot een bouwhoogte van 2,0 meter.

Voor het parkeren geldt dat:

1. a. bij vrijstaande woningen geschakelde woning of 2-onder-1 kapwoningen dient te worden voorzien in minimaal twee parkeerplaatsen per woning op het eigen terrein, niet zijnde parkeerplaatsen gelegen in een bijgebouw of andere gebouwde voorziening;
2. b. bij aaneengesloten woningen dient te worden voorzien in minimaal één parkeerplaats per woning op ten behoeve van het parkeren uitgegeven gronden in de nabijheid van de woning (parkeerhof);
3. c. bij gestapelde woningen dient te worden voorzien in minimaal twee parkeerplaatsen per woning in een parkeergarage of op een ten behoeve van het parkeren uitgegeven gronden in de nabijheid van de woningen (parkeerhof);
4. d. voor woonzorg-voorzieningen en verpleeg- of zorginstellingen dient te worden voorzien in minimaal 0,6 parkeerplaatsen per woning of wooneenheid in een parkeergarage of op een ten behoeve van het parkeren uitgegeven gronden in de nabijheid van de woningen (parkeerhof).

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 3.1, onder b voor andere milieubelastende activiteiten dan bedoeld in dit lid, met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. afgeweken kan worden voor een milieubelastende activiteit die niet behoort tot, of niet genoemd is in, categorie 1 of 2 van de Staat van milieubelastende activiteiten (bijlage 1), mits de betreffende bedrijfsactiviteit naar de feitelijke aard en (milieu-)invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met activiteiten als genoemd in categorie 1 of 2;
   2. 2. niet wordt afgeweken voor geluidzoneringsplichtige inrichtingen en risicovolle inrichtingen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 3.1, onder c voor een praktijkruimte ten behoeve van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, mits wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 40% van de totale oppervlakte van de woning.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 3.5, onder a voor het realiseren van maximaal de helft van het aantal benodigde parkeerplaatsen in een gebouwde voorziening.

Burgemeester en wethouder zijn bevoegd de begrenzing van het bouwvlak te wijzigen ten behoeve van de herinrichting van de als 'Gemengd' bestemde gronden indien de binnen het oorspronkelijke bouwvlak gelegen bebouwing (gedeeltelijk) wordt gesloopt en de oppervlakte van het bouwvlak niet toeneemt.

De voor 'Groen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. extensieve recreatie;

met daarbij behorende:

3. c. straatmeubilair;
4. d. ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden;
5. e. bruggen en duikers;
6. f. waterlopen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

1. a. uitsluitend toegelaten zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
2. b. bouwwerken geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten tot een hoogte van:
   1. 1. maximaal 1,0 meter voor terreinafscheidingen;
   2. 2. maximaal 7,0 meter voor palen en masten;
   3. 3. maximaal 3,0 meter voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 4.2, onder b, sub 1 tot een hoogte van 3,0 meter.

De voor 'Groen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. extensieve recreatie;
3. c. speelvoorzieningen;

met daarbij behorende:

4. d. straatmeubilair;
5. e. ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden;
6. f. bruggen en duikers;
7. g. waterlopen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

1. a. uitsluitend toegelaten zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
2. b. bouwwerken geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten tot een hoogte van:
   1. 1. maximaal 1,0 meter voor terreinafscheidingen;
   2. 2. maximaal 7,0 meter voor palen en masten;
   3. 3. maximaal 2,0 meter voor speeltoestellen en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 5.2, onder b, sub 1 en 3 tot een hoogte van 3,0 meter.

De voor 'Tuin - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. parkeervoorzieningen.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

1. a. uitsluitend toegelaten zijn erf- en terreinafscheidingen;
2. b. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2,0 meter bedragen, tenzij deze zijn gelegen vóór de voorgevel of het verlengde daarvan, in welk geval de hoogte niet meer mag bedragen dan 1,0 meter;
3. c. in afwijking van het bepaalde onder a en b zijn ondergeschikte bouwdelen, als bedoeld in artikel 2.11, toegelaten, waarbij voor de erkers, luifels en balkons geldt dat deze niet meer dan 2/3 van de breedte van de voorgevel mogen beslaan.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 6.2, onder b voor erf- en terreinafscheidingen welke voor de voorgevel of het verlengde daarvan zijn gelegen tot een hoogte van 2,0 meter.

De voor 'Tuin - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. erftoegangswegen.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

1. a. uitsluitend toegelaten zijn erf- en terreinafscheidingen;
2. b. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2,0 meter bedragen, tenzij deze zijn gelegen vóór de voorgevel of het verlengde daarvan, in welk geval de hoogte niet meer mag bedragen dan 1,0 meter;
3. c. in afwijking van het bepaalde onder a en b zijn ondergeschikte bouwdelen, als bedoeld in artikel 2.11, toegelaten, waarbij voor de erkers, luifels en balkons geldt dat deze niet meer dan 2/3 van de breedte van de voorgevel mogen beslaan.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 7.2, onder b voor erf- en terreinafscheidingen welke voor de voorgevel of het verlengde daarvan zijn gelegen tot een hoogte van 2,0 meter.

De voor 'Verkeer - verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebiedsontsluitingswegen met ten hoogste twee rijstroken en daarbij behorende voorzieningen;
2. b. erftoegangswegen;
3. c. fiets- en wandelpaden;
4. d. verblijfsgebieden;
5. e. parkeer- en stallingsvoorzieningen;
6. f. tuinen;

met daarbij behorende:

7. g. groenvoorzieningen;
8. h. bruggen en duikers;
9. i. waterlopen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van vrijstaande woningen, geschakelde en 2-onder-1 kapwoningen;
2. b. mantelzorg;
3. c. de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of aan huis verbonden (bedrijfs)activiteit behorende tot categorie 1 of 2 van de als Bijlage 1 bij deze regels opgenomen Staat van milieubelastende activiteiten, mits de gezamenlijke oppervlakte welke ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis wordt gebruikt niet meer bedraagt dan 30% van de totale oppervlakte van de woning;
4. d. parkeervoorzieningen;

met daarbij behorende:

5. e. tuinen en erven.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering, de goot- en bouwhoogte van aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen, ter waarborging van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. een evenwichtig ruimtelijk beeld;
3. c. de bezonning, privacy en/of gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 9.2.1, onder f voor de bouw van een derde bouwlaag met een maximale goothoogte van 10,0 meter, mits de derde bouwlaag;
   1. 1. plat wordt afgedekt, of;
   2. 2. met een kap met een maximale hellingshoek van 20 graden.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 9.2.1, onder h en i voor een plat dak of een kap met een maximale hellingshoek van 20 graden met een overstekende dakrand van minimaal 0,6 meter over minimaal 30% van de gehele omtrek van de dakrand en waarbij, in afwijking van het bepaalde in lid 9.2.1, onder f een maximale goothoogte van 7,0 meter is toegelaten.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de verplichting in lid 9.2.2, onder a tot het hebben van een bijgebouw en bepalen dat geen bijgebouw aanwezig hoeft te zijn.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 9.2.3, onder a en bepalen dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen gelegen vóór de voorgevel tot een bouwhoogte van 2,0 meter.

Voor het parkeren geldt dat dient te worden voorzien in minimaal twee parkeerplaatsen per woning op het eigen terrein, niet zijnde een parkeerplaats gelegen in een bijgebouw of andere gebouwde voorziening.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 9.1, onder c voor andere milieubelastende activiteiten dan bedoeld in dit lid, met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. afgeweken kan worden voor een milieubelastende activiteit die niet behoort tot, of niet genoemd is in, categorie 1 of 2 van de Staat van milieubelastende activiteiten (bijlage 1), mits de betreffende bedrijfsactiviteit naar de feitelijke aard en (milieu-)invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met activiteiten als genoemd in categorie 1 of 2;
   2. 2. niet wordt afgeweken voor geluidzoneringsplichtige inrichtingen en risicovolle inrichtingen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 9.1, onder c voor een praktijkruimte ten behoeve van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, mits wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 40% van de totale oppervlakte van de woning.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 9.5 voor het realiseren van maximaal de helft van het aantal benodigde parkeerplaatsen in een gebouwde voorziening.

De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van aaneengesloten woningen;
2. b. mantelzorg;
3. c. de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of aan huis verbonden (bedrijfs)activiteit behorende tot categorie 1 of 2 van de als Bijlage 1 bij deze regels opgenomen Staat van milieubelastende activiteiten, mits de gezamenlijke oppervlakte welke ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis wordt gebruikt niet meer bedraagt dan 30% van de totale oppervlakte van de woning;
4. d. parkeervoorzieningen;

met daarbij behorende:

5. e. tuinen en erven.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering, de goot- en bouwhoogte van aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen, ter waarborging van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. een evenwichtig ruimtelijk beeld;
3. c. de bezonning, privacy en/of gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 10.2.1 onder a en voor het bouwen buiten het bouwvlak van één woning in een rij van minimaal drie aaneengesloten woningen, waarbij:
   1. 1. het bouwvlak aan de achterzijde met minimaal één meter en maximaal drie meter wordt overschreden, en;
   2. 2. de woning met een zelfde maat als waarmee het bouwvlak aan de achterzijde wordt overschreden komt terug te liggen uit de voorgevelrooilijn;
   3. 3. de diepte van de woning niet meer bedraagt dan de diepte van het ter plekke aanwezige bouwvlak.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 10.2.1 onder f voor het realiseren van een zadeldak in de dwarsrichting bij één woning in een rij van minimaal vier aaneengesloten woningen;
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 10.2.4, onder a en bepalen dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen gelegen vóór de voorgevel tot een bouwhoogte van 2,0 meter.

Voor het parkeren geldt dat dient te worden voorzien in minimaal één parkeerplaats per woning op ten behoeve van het parkeren uitgegeven gronden in de nabijheid van de woning (parkeerhof).

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 10.1, onder c voor andere milieubelastende activiteiten dan bedoeld in dit lid, met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. afgeweken kan worden voor een milieubelastende activiteit die niet behoort tot, of niet genoemd is in, categorie 1 of 2 van de Staat van milieubelastende activiteiten (bijlage 1), mits de betreffende bedrijfsactiviteit naar de feitelijke aard en (milieu-)invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met activiteiten als genoemd in categorie 1 of 2;
   2. 2. niet wordt afgeweken voor geluidzoneringsplichtige inrichtingen en risicovolle inrichtingen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 10.1, onder c voor een praktijkruimte ten behoeve van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, mits wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 40% van de totale oppervlakte van de woning.

De voor 'Wonen - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van gestapelde woningen;
2. b. mantelzorg;
3. c. de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of aan huis verbonden (bedrijfs)activiteit behorende tot categorie 1 of 2 van de als Bijlage 1 bij deze regels opgenomen Staat van milieubelastende activiteiten, mits de gezamenlijke oppervlakte welke ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis wordt gebruikt niet meer bedraagt dan 30% van de totale oppervlakte van de woning;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. een (half)verdiepte gebouwde parkeervoorziening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';

met daarbij behorende:

6. f. tuinen en erven;

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering, de goot- en bouwhoogte van aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen, ter waarborging van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. een evenwichtig ruimtelijk beeld;
3. c. de bezonning, privacy en/of gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 11.2.1, onder d tot de maximaal toegelaten bouw- en goothoogte als aangegeven in een ander tot het bouwvlak behorend maatgevingsvlak, mits dit stedenbouwkundig gewenst en verantwoord is.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen, indien gebruik wordt gemaakt van de onder a genoemde afwijkingsbevoegdheid, afwijken van het bepaalde in lid 11.2.1, onder e en bepalen dat de bouwmassa niet geleed hoeft te worden gebouwd.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 11.2.5, onder a en bepalen dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen gelegen vóór de voorgevel tot een bouwhoogte van 2,0 meter.

Voor het parkeren geldt dat dient te worden voorzien in minimaal twee parkeerplaatsen per woning in een parkeergarage of op ten behoeve van het parkeren uitgegeven gronden in de nabijheid van de woning (parkeerhof).

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 11.1, onder c voor andere milieubelastende activiteiten dan bedoeld in dit lid, met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. afgeweken kan worden voor een milieubelastende activiteit die niet behoort tot, of niet genoemd is in, categorie 1 of 2 van de Staat van milieubelastende activiteiten (bijlage 1), mits de betreffende bedrijfsactiviteit naar de feitelijke aard en (milieu-)invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met activiteiten als genoemd in categorie 1 of 2;
   2. 2. niet wordt afgeweken voor geluidzoneringsplichtige inrichtingen en risicovolle inrichtingen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 11.1 onder c voor een praktijkruimte ten behoeve van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, mits wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 40% van de totale oppervlakte van de woning.

De voor 'Wonen - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van vrijstaande woningen, geschakelde en 2-onder-1 kapwoningen of aaneengesloten woningen;
2. b. mantelzorg;
3. c. de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of aan huis verbonden (bedrijfs)activiteit behorende tot categorie 1 of 2 van de als Bijlage 1 bij deze regels opgenomen Staat van milieubelastende activiteiten, mits de gezamenlijke oppervlakte welke ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis wordt gebruikt niet meer bedraagt dan 30% van de totale oppervlakte van de woning;
4. d. parkeervoorzieningen;

met daarbij behorende:

5. e. tuinen en erven;

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

1. a. voor vrijstaande woningen en geschakelde en 2-onder-1 kapwoningen geldt dat de bouwregels als beschreven in lid 9.2 van dit bestemmingsplan overeenkomstig van toepassing zijn;
2. b. voor aaneengesloten woningen geldt dat de bouwregels als beschreven in lid 10.2 van dit bestemmingsplan overeenkomstig van toepassing zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering, de goot- en bouwhoogte van aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen, ter waarborging van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. een evenwichtig ruimtelijk beeld;
3. c. de bezonning, privacy en/of gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

1. a. Voor het afwijken van de bouwregels voor vrijstaande woningen, geschakelde en 2-onder-1 kapwoningen, als genoemd in lid 12.2, lid a, zijn de afwijkingsbevoegdheden als beschreven in lid 9.4 overeenkomstig van toepassing.
2. b. Voor het afwijken van de bouwregels voor aaneengesloten woningen, als genoemd in lid 12.2, lid b zijn de afwijkingsbevoegdheden als beschreven in lid 10.4 overeenkomstig van toepassing.

Voor het parkeren geldt dat:

1. a. bij vrijstaande woningen, geschakelde en 2-onder-1 kapwoningen dient te worden voorzien in minimaal twee parkeerplaatsen per woning op het eigen terrein, niet zijnde een parkeerplaats gelegen in een bijgebouw of andere gebouwde voorziening;
2. b. bij aaneengesloten woningen dient te worden voorzien in minimaal één parkeerplaats per woning op ten behoeve van het parkeren uitgegeven gronden in de nabijheid van de woning (parkeerhof).

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 12.1, onder c voor andere milieubelastende activiteiten dan bedoeld in dit lid, met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. afgeweken kan worden voor een milieubelastende activiteit die niet behoort tot, of niet genoemd is in, categorie 1 of 2 van de Staat van milieubelastende activiteiten (bijlage 1), mits de betreffende bedrijfsactiviteit naar de feitelijke aard en (milieu-)invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met activiteiten als genoemd in categorie 1 of 2;
   2. 2. niet wordt afgeweken voor geluidzoneringsplichtige inrichtingen en risicovolle inrichtingen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 12.1 onder c voor een praktijkruimte ten behoeve van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, mits wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 40% van de totale oppervlakte van de woning.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 12.5, onder a voor het realiseren van maximaal de helft van het aantal benodigde parkeerplaatsen in een gebouwde voorziening.

De voor 'Waarde - archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

In het belang van de archeologische monumentenzorg mogen, in afwijking van het bepaalde bij de andere met de bestemming 'Waarde - archeologie' samenvallende bestemming(en):

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'Waarde - archeologie A' geen bouwwerken (waaronder begrepen het heien van heipalen en het slaan van damwanden) worden gebouwd waarvan het gezamenlijk oppervlak groter is dan 100 m² en die dieper reiken dan 1,5 meter beneden NAP;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'Waarde - archeologie B' geen bouwwerken (waaronder begrepen het heien van heipalen en het slaan van damwanden) worden gebouwd waarvan het gezamenlijk oppervlak groter is dan 200 m² en die dieper reiken dan 3,5 meter beneden NAP.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bouwregels, als bedoeld in lid 13.2, voor bouwwerken voor zover deze zijn toegelaten op grond van de regels van de andere bestemmingen waarmee de bestemming 'Waarde - archeologie' samenvalt.
2. b. Er kan slechts afgeweken worden van de bouwregels indien op basis van een archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, dan wel dat er passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen.
3. c. Aan de afwijking van de bouwregels kunnen in ieder geval de volgende voorwaarden worden verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige.

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Waarde - archeologie' wijzigen door de betreffende bestemmingsaanduiding geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien ter plaatse, op basis van archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor

1. a. het behoud en herstel van actuele cultuurhistorische waarden;
2. b. het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden.

In het belang van de bescherming van de cultuurhistorische waarden geldt, in afwijking van het bepaalde bij de andere met de bestemming 'Waarde - cultuurhistorie' samenvallende bestemming(en) dat de goot- en bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de bestaande goot- en bouwhoogte.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bouwregels, als bedoeld in lid 14.2, voor het veranderen en/of vergroten van gebouwen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarden van het gebouw, gelet op:
   1. 1. bouwmassa, naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
   2. 2. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
   3. 3. gevelindeling naar ramen, deuren en erkers.
2. b. Er kan slechts afgeweken worden van de bouwregels indien uit een schriftelijk advies van de gemeentelijke monumentencommissie blijkt dat geen afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarden.
3. c. Aan de afwijking van de bouwregels kunnen uit het oogpunt van de cultuurhistorische waarden voorwaarden worden verbonden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een bestaand bouwwerk, waarvan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan de feitelijk aanwezige hoogte, oppervlakte of afstand tot een ander gebouw of grenslijn in strijd is met een in dit plan voorgeschreven maximum dan wel minimum hoogte, oppervlakte of afstand, mag worden gehandhaafd, veranderd en/of vernieuwd, maar niet worden vergroot of anders gesitueerd.

Het is verboden enig terrein of bouwperceel zodanig te bebouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, bouwvlak of bouwperceel een toestand zou ontstaan, die aldaar niet meer met de regels van dit plan zou overeenstemmen, of voor zover er reeds aldaar een afwijking van de regels bestaat, zodanig te bebouwen, dat deze afwijking zou worden vergroot.

In het gehele plangebied zijn nutsvoorzieningen toegelaten tot een hoogte van 3,0 meter.

Het is verboden de gronden te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, of tot een doel, strijdig met het bestemmingsplan. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik:

1. a. als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voor zover het betreft parkeren en voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
3. c. als opslagplaats van hout en/of aannemersmaterialen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond, of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
4. d. voor opslag van zaken anders dan bedoeld onder b en c;
5. e. voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie.

Het is verboden de gebouwen te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, of tot een doel, strijdig met het bestemmingsplan. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik:

1. a. van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen als detailhandel, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van:
   1. 1. goederen, waarvan de verkoop deel uitmaakt van de normale dienstverlening behorende bij het op hetzelfde perceel uitgeoefende bedrijf;
   2. 2. agrarische producten afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
2. b. van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen en bijgebouwen, voor permanente bewoning;
3. c. van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting of (het laten uitoefenen van) raamprostitutie.

Burgemeester en wethouders zijn, zo nodig in aanvulling op de specifieke afwijkingsregels, bevoegd af te wijken van de regels van het plan, voor:

1. a. het oprichten van bouwwerken van algemeen nut, mits de oppervlakte van een gebouw niet meer bedraagt dan 20 m² en de bouwhoogte van de bouwwerken niet meer zal bedragen dan 3,5 meter;
2. b. het overschrijden van in deze regels genoemde maten en percentages, zoals goothoogte, bouwhoogte en oppervlakte van gebouwen en bouwwerken en bebouwingspercentages, met niet meer dan 10%, ondergeschikte bouwonderdelen, als bedoeld in artikel 2.12, niet meegerekend;
3. c. het overschrijden van de regels inzake de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 20%;
4. d. beneden peil gelegen kelders en garages alsmede erkers, balkons, galerijen, luifels, buitentrappen en soortgelijke onderdelen, waarbij de grenzen van het bouwvlak met niet meer dan 1,0 meter mogen worden overschreden;
5. e. het in geringe mate, doch met niet meer dan 3,0 meter, afwijken van een bestemmingsgrens of van het profiel van een weg, voor zover dit noodzakelijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen;
6. f. geluidwerende voorzieningen;
7. g. mits de bouw- en gebruiksmogelijkheden van nabijgelegen percelen niet in onevenredige mate worden beperkt en de ter plaatse aanwezige waarden niet op onevenredige wijze worden of kunnen worden aangetast.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen voor het in geringe mate, doch met niet meer dan 10,0 meter, afwijken van een bestemmingsgrens of van het profiel van een weg, voor zover dit noodzakelijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen.

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar een wet, een algemene maatregel van bestuur, een verordening, een richtlijn of een andere (wettelijke) regeling, dan geldt deze wet, algemene maatregel van bestuur, verordening, richtlijn of andere (wettelijke) regeling zoals die luidt dan wel van kracht is op het moment van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van lid 21.1, onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Lid 21.1, onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 21.2, onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 21.2, onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 21.2, onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

"Regels van het bestemmingsplan Oranjeburgh van de gemeente Schiedam"

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam

in de openbare vergadering van

de griffier, de voorzitter,

Aanleiding

Het Vlietlandziekenhuis is begin 2009 verhuisd naar een nieuwe locatie binnen Schiedam. De oude locatie, Burgemeester Knappertlaan 25, is hierdoor vrijgekomen en wordt herontwikkeld tot een nieuw woongebied met ongeveer 100 nieuwe grondgebonden woningen en appartementen. Daarnaast wordt het monumentale Zusterhuis herontwikkeld. Het plangebied ligt binnen het bestaande gebied 'West', dat gebouwd is in de loop van de jaren '30 van de vorige eeuw.

Op 21 april 2011 heeft de gemeenteraad van Schiedam kennis genomen van het Stedenbouwkundig Plan en het Beeldkwaliteitplan voor het plangebied. De twee plannen vormen de ruimtelijke kaders voor het voorliggende bestemmingsplan. Tevens dienen zij als input voor de aanvulling op de welstandsnota voor dit plangebied. Het bestemmingsplan en de welstandsnota vormen dan de toetsingskaders op basis waarvan de gemeente en de welstandscommissie de plannen zullen beoordelen.

Doelstelling

Het bestemmingsplan maakt door middel van inbreiding een grote variëteit aan nieuwe woningen mogelijk: rijwoningen in diverse prijsklassen, twee-onder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen. Het hoofddoel van het bestemmingsplan is een adequate planologische regeling waarin het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan in een juridisch bindende vorm worden neergelegd. Hierbij is het van belang dat het bestemmingsplan rechtszekerheid biedt en na de inwerkingtreding als toetsingskader fungeert voor aanvragen om een omgevingsvergunning. Met het nieuwe bestemmingsplan beschikt de gemeente over een instrument om gewenste en ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen te sturen en te beheersen.

Het bestemmingsplan wordt opgesteld in overeenstemming met de "Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen SVBP2008" en het "Informatiemodel ruimtelijke ordening IMRO2008". Het plan is hierdoor digitaal uitwisselbaar en raadpleegbaar. Het bestemmingsplan past bovendien binnen de gemeentelijke doelstelling om uniformiteit in de bestemmingsplannen te brengen.

Het plangebied wordt begrensd door de Burgemeester Knappertlaan, de Nassaulaan, de Anna van Burenstraat, de Charlotte de Bourbonstraat, de Nassau Dillenburgstraat, de Louise de Colignystraat en de Juliana van Stolbergstraat.

Het terrein beslaat het perceel van het oude stadsziekenhuis aan de Burgemeester Knappertlaan 25 en ligt binnen het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan Schiedam-West (figuur 1). De ontwikkeling van Oranjeburgh vindt plaats door een separaat bestemmingsplantraject. Beide plangebieden kennen een eigen dynamiek voor wat betreft het vaststellingsproces, waardoor de plangebieden elkaar niet hoeven te frustreren. Op figuur 2 is het plangebied van de ziekenhuislocatie weergegeven.

Afbeelding 1 - begrenzing plangebied

Het bestemmingsplan 'Oranjeburgh' vervangt (deels) de volgende bestemmingsplannen:

In grote lijnen betreft het bestemmingsplan het plangebied van het bestemmingsplan 'Gemeenteziekenhuis e.o.' (figuur 2). Rondom het vigerende plangebied is enkele meters toegevoegd uit de Bebouwingvoorschriften voor de Bebouwde kom. De Nassaulaan ligt ook nu nog binnen het plangebied. Op de hoek van de huidige Nassaulaan en de Anna van Burenstraat is een hoek weggelaten.

Het bestemmingsplan bestaat uit drie delen:

• de toelichting: hierin worden de overwegingen beschreven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming, evenals een uitleg van de gebruikte bestemmingen;
• de regels: hierin wordt per bestemming een omschrijving gegeven van het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing van de in dit plan begrepen gronden, en;
• een verbeelding/plankaart, met daarop aangegeven de bestemmingen van alle gronden.

De inhoud van de toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 beschrijft de actuele situatie van het plangebied.
• In hoofdstuk 3 wordt een overzicht gegeven van het ruimtelijke relevante beleid voor dit bestemmingsplan op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau.
• De milieutechnische gevolgen of effecten en archeologie worden in hoofdstuk 4 beschreven.
• De visie op het plangebied is beschreven in hoofdstuk 5. Hierbij wordt ingegaan op de geplande ontwikkelingen binnen het plangebied.
• In hoofdstuk 6 worden de bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven.
• Hoofdstuk 7 heeft betrekking op de economische uitvoerbaarheid van het plan.
• Hoofdstuk 8 behandelt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hierin worden de resultaten beschreven van de gevolgde inspraakprocedure en het bestuurlijk overleg conform artikel 3.1.1 Bro.

Het plangebied is in eigendom van de gemeente Schiedam. Ten tijde van het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan, medio 2011, zijn de meeste gebouwen gesloopt. Het enige overgebleven pand binnen het plangebied is het zogenaamde Zusterhuis, onderdeel van het voormalige gemeenteziekenhuis.

Afbeelding 2 - Historische foto van het Zusterhuis

Het Zusterhuis is op de verbeelding aangeduid met de dubbelbestemming 'Waarde - cultuurhistorie'. Het gebouw heeft een eigen karakter en historie. De dubbelbestemming heeft tot doel deze specifieke eigenschappen te behouden. Paragraaf 4.9 gaat uitvoerig in op de cultuurhistorische waarden van dit pand.

Dit hoofdstuk geeft een beknopt overzicht van het ruimtelijke relevante beleid voor het voorliggende bestemmingsplan op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Per beleidsstuk is aangegeven in hoeverre deze haar doorwerking heeft in het voorliggende bestemmingsplan.

In de Nota Ruimte staan de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Deze nota gaat in op vraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030. Het motto van de nota is: "decentraal wat kan, centraal wat moet." Het Rijk benadrukt, net als in voorgaande nota's, opnieuw het belang van sterke steden in een vitaal platteland. Bundeling van wonen en werken in stedelijke gebieden en stedelijke vernieuwing en verdichting zijn de speerpunten van het beleid. Dit betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd tot stand komt, in of aansluitend op bestaand gebouwd gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. De ruimte in bestaand stedelijk gebied moet door verdichting optimaal worden gebruikt". De in de nota genoemde doelstellingen zijn inmiddels vertaald in beleid op provinciaal, regionaal en lokaal niveau. De herontwikkeling van de locatie sluit aan op de uitgangspunten van de nota Ruimte.

Het kabinet heeft hoge ambities en wil dat de Randstad zich ontwikkelt tot topregio in Europa en wil de afspraken over woningbouwaantallen en locaties binnen en buiten de bestaande steden die in het verlengde van de Nota Ruimte zijn gemaakt waarmaken. Tot 2040 zijn er ten minste 500.000 nieuwe woningen nodig in de Randstad. Dit dient onder meer bereikt te worden door sterke verdichting en herstructurering van verouderde woon-werklocaties in de steden en transformatie van in onbruik geraakte terreinen tot nieuwe stedelijke gebieden met een woon-/werkfunctie. Dit bestemmingsplan sluit aan op deze uitgangspunten.

Op 3 augustus 2011 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte als ontwerp ter inzage gelegd. De structuurvisie zal verschillende nota's gaan vervangen, waaronder de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit, schetst de doelen, belangen en opgaven van het Rijk tot 2028 en de ambities tot 2040. Uitgangspunt is de ruimtelijke ordening zoveel mogelijk over te laten aan gemeenten en provincies ('decentraal, tenzij…'), minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving. De nationale belangen die worden benoem betreffen de internationale concurrentiepositie, het gebruik van de ondergrond, het behouden en versterken van vervoer- en transportsystemen, de milieukwaliteit, de waterveiligheid en zoetwatervoorziening en behoud en versterken van natuur en cultuurhistorische waarden.

Schiedam maakt onderdeel uit van de regio Zuidvleugel. De structuurvisie zet voor wat betreft deze regio, en voor zover van belang voor Schiedam, in op het verbeteren van het vestigingsklimaat door het optimaal benutten en verbeteren van de bereikbaarheid, mede door het ontwikkelen van een efficiënt multi-modaal logistiek netwerk, het borgen van de waterveiligheid en het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk. Daarnaast geldt voor de regio Rotterdam dat, ten gevolge van een kwalitatieve mismatch, tot 2040 ruim 100.000 woningen moeten worden vervangen.

De nationale belangen uit de structuurvisie die juridisch borging vragen zijn opgenomen in de AMvB Ruimte; het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 3 augustus 2011 in werking getreden. In 2011 is ook de eerste aanvulling op de AMvB Ruimte ter inzage gelegd. In de AMvB Ruimte en de aanvulling daarop staan geen nationale belangen benoemd welke van toepassing zijn op het plangebied.

In 2000 is de Nota 'Mensen, Wensen, Wonen; Wonen in de 21ste eeuw' vastgesteld. In de nota wordt gekeken naar de ruimtebehoefte voor wonen in Nederland voor de periode tot 2010 met een doorkijk naar 2030. De nota beschrijft de omslag die het rijksbeleid voor het wonen doormaakt: van kwantiteit naar kwaliteit, van huisvesten naar wonen, van volkshuisvestings- naar woonbeleid. Overheid en markt werken daarbij, elk vanuit hun eigen verantwoordelijkheid, samen bij de uitvoering van het woonbeleid.

De woonwensen van burgers dienen centraal te staan, waarbij een van de genoemde kwaliteitseisen de vraag naar ruimere woningen is, vooral in de koopsector. Bij het faciliteren van de burgers staan vier principes centraal: het vergroten van de keuzevrijheid voor de burger, aandacht voor maatschappelijke waarden, een betrokken overheid en een beheerste marktwerking. Op basis van deze principes zijn vijf uitgangspunten vastgesteld:

1. 1. vergroten van de zeggenschap over de woning en de woonomgeving;
2. 2. kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities;
3. 3. bevorderen van wonen en zorg op maat;
4. 4. kwaliteit van wonen in steden vergroten;
5. 5. meer ruimte voor 'groene' woonwensen.

Het plangebied bevat voldoende ruimte voor groen. Binnen de woonbestemmingen wordt de mogelijkheid geboden voor individuele particuliere initiatieven. Bovendien worden mogelijkheden geboden voor een beroep/bedrijf aan huis.

Een belangrijke conclusie uit het 'Waterbeleid 21e eeuw' is om meer ruimte te geven aan water en te voorkomen dat de waterproblematiek in tijd of ruimte wordt afgewenteld. Er worden twee drietrapsstrategieën als uitgangspunten aangegeven:

• waterkwantiteit: Vasthouden - Bergen - Afvoeren;
• waterkwaliteit: Schoonhouden - Scheiden - Zuiveren.

Deze strategieën vertalen zich voor het stedelijk gebied in concrete aandachtspunten als: meer ruimte voor water en een relatie tussen het stedelijk water en het water in het omliggende gebied, vergroting van het waterbergend vermogen, verbetering van de waterkwaliteit, vergroting van de belevingswaarde van water en kansen voor natuur en recreatie in en rondom stedelijk water.

Voor dit bestemmingsplan is een waterparagraaf opgesteld (zie paragraaf 4.1 en Bijlage 2). De relevante waterhuishoudkundige thema's voor het plangebied en de wijze waarop hiermee wordt omgegaan zijn hierin opgenomen.

Het nationale Grotestedenbeleid bestaat sinds 1994 en richt zich op het verbeteren en versterken van de steden. Naast de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht maken nog 26 steden deel uit van het Grotestedenbeleid; Schiedam is daar één van. Schiedam heeft zich actief ingezet om deel uit te maken van het Grotestedenbeleid. Het biedt extra kansen en mogelijkheden om de stad vooruit te helpen.

Doelstelling van het beleid is om een krachtige stad te realiseren. Dit moet bereikt worden door de onderstaande vijf uitgangspunten te hanteren, welke ongewijzigd blijven met de decentralisatie van het stedenbeleid in periode van 2010 tot 2014:

• het verbeteren van de objectieve en de subjectieve veiligheid;
• het verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving;
• het verbeteren van de sociale kwaliteit van de leefomgeving;
• het binden van de midden- en hogere inkomensgroepen aan de stad;
• het vergroten van economische kracht van de stad.

In het kader van het Grotestedenbeleid heeft de gemeente Schiedam in 2009 voor de periode van 2010 tot 2015 een MeerjarenOntwikkelingsProgramma (MOP) opgesteld (zie paragraaf 3.4.2).

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) moeten gemeenten, provincies en Rijk hun beleid neerleggen in één of meer structuurvisies. De provincie Zuid-Holland heeft op 2 juli 2010 voor de gehele provincie de structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld. De structuurvisie bevat het ruimtelijk beleid van de provincie tot 2020, met een doorkijk naar 2040. Het accent ligt op sturing vooraf en sturing in kwaliteit. De structuurvisie vervangt de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie Zuid-Holland 2020 (2004), de streekplannen Zuid-Holland Zuid (2000), -West (2003), -Oost (2003) en Rijnmond (2005) en alle herzieningen en uitwerkingen ervan, evenals de nota Regels voor Ruimte (2006). Daarnaast implementeert de structuurvisie afspraken met de andere Groene Hartprovincies. Het plangebied wordt in de structuurvisie weergegeven als 'stads- en dorpsgebied'.

De provinciale structuurvisie heeft de provinciale belangen met bijbehorende ambities uitgewerkt in de uitvoeringsstrategie. Deze heeft, voor zover relevant voor het voorliggende bestemmingsplan, betrekking op:

• de concentratie en bundeling van verstedelijking binnen het bestaand stedelijk gebied;
• een breed en aantrekkelijke aanbod van woonmilieus om aan de veranderde vraag te voldoen;
• het klimaatbestendig en duurzaam realiseren van nieuwe ontwikkelingen (zie paragraaf 4.10)

Door het opnemen van de bestemming 'Waarde - cultuurhistorie' (paragraaf 4.9) houdt het bestemmingsplan ook rekening met de bescherming van die waarden, zoals bedoeld in paragraaf 4.8.2 van de structuurvisie. Het bestemmingsplan voldoet aan de uitgangspunten van de provinciale structuurvisie.

Samen met de structuurvisie is de verordening 'Ruimte, ontwikkelen met schaarse ruimte' vastgesteld. In deze verordening vindt een juridische vertaling plaats van het beleid uit de structuurvisie. De verordening stelt daarbij regels met betrekking tot belangrijke ruimtelijke elementen die een doorwerking moeten hebben in het bestemmingsplan. Voor zover relevant ligt het plangebied binnen de bebouwingscontouren (artikel 2) waarbinnen stedelijke functies zijn toegelaten. Het bestemmingsplan is niet strijdig met de verordening.

In 2005 heeft de provincie de 'Woonvisie' tot 2015 gepresenteerd. In deze visie geeft de provincie aan wat haar woonbeleid is voor de jaren 2005-2014. De 'Woonvisie' is gebaseerd op de Nota MensenWensen Wonen. In de visie wordt extra nadruk gelegd op het aanbieden van passende woningen aan verschillende doelgroepen. Hierbij worden een aantal 'kwalitatieve accenten' uitgelicht. De provincie streeft naar:

1. 1. realisering van 50% van de nieuwe woningbehoefte door middel van verdichting en/of inbreiding;
2. 2. handhaven van de bestaande sociale voorraad van ongeveer 30% van de totale woningvoorraad;
3. 3. aandacht voor de realisatie van seniorenwoningen, ook om woningen voor starters en doorstromers vrij te maken;
4. 4. differentiatie van stedelijke woonmilieus;
5. 5. aandacht voor de bouw van woningen in het dure landelijke segment.

Het bestemmingsplan maakt door middel van inbreiding een grote variëteit aan nieuwe woningen mogelijk: rijwoningen in diverse prijsklassen, twee-onder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen en sluit daarmee aan op de streefdoelen van de provincie.

Het Ruimtelijk Plan Regio Rotterdam 2020 (RR2020), dat geldt als regionale structuurvisie, bestrijkt het grondgebied van alle bij de stadsregio Rotterdam aangesloten gemeenten en is bestemd voor een periode van vijftien jaar (2005-2020). De kern van de RR2020 zit in de balans tussen verstedelijking en de kwaliteit van de leefomgeving.

In het RR2020 is opgenomen dat vooral binnenstedelijk gebouwd moet worden. Daarbij moet de herstructurering van het bestaand stedelijk gebied aansluiten bij de regionale behoefte aan meer differentiatie en bij de bestaande kwaliteiten van het gebied. Het gaat er om een grote diversiteit aan kwalitatief goede woon-, werk- en verblijfsgebieden te creëren. Dat betekent onder meer het toevoegen van nieuwe en het transformeren van bestaande woonmilieus. Op grond van het RR2020 maakt het plangebied deel uit van een gebied met de aanduiding 'upgrading stadswijken' (afbeelding 3). Met het oog op milieu wordt bovendien ingezet op efficiënt ruimtegebruik, het vrijhouden van het groenblauwe raamwerk van intensieve verstedelijking en het integreren van natuur en water in het stedelijk gebied.

Afbeelding 3 - Woonmilieudifferentiatie RR2020

De regionale ambities in het woonbeleid (Regionale Visie Stedelijke Vernieuwing 2001-2010 en de Regionale Woonvisie 2003) zijn het vergroten van het aanbod aan aantrekkelijke woningen en woonmilieus, zowel in kwaliteit als in aantallen, en een betere spreiding van deze aantrekkelijke woonmilieus over de regio.

Op 28 september 2009 heeft de gemeenteraad de "Stadsvisie Schiedam 2030" als structuurvisie vastgesteld. De stadsvisie is tot stand gekomen in samenspraak met veel partijen uit de stad. In dit kader is van december 2008 tot en met april 2009 een interactief traject uitgevoerd met een grote betrokkenheid van burgers, partners, ondernemers en raadsleden. De uitkomsten van dit traject zijn opgenomen in de stadsvisie.

In de stadsvisie wordt geconcludeerd dat het onmogelijk is om alle hoofdopgaven tegelijk uit te voeren. Daarom vormen de hoofdopgaven het kader waar, binnen de periode 2010-2030, ruimtelijke werkzaamheden uit voortvloeien. In de stadsvisie worden acht ruimtelijke opgaven onderscheiden. Een van de acht ruimtelijke hoofdopgaven in de Stadsvisie richt zich op het bouwen en vernieuwen. In de Stadsvisie is aangegeven dat er de komende 20 jaar (via vervanging en toevoeging) nog 4.000 woningen gebouwd moeten worden om sociale stijgers een beter perspectief te bieden en midden- en hogere inkomens aan de stad te binden of een wooncarrière in de stad te bieden. Daarom is het gewenst toplocaties te benutten voor wonen en levensloopvriendelijke wijken te creëren. Voor de wijk 'West', waar het plangebied onderdeel van uitmaakt, ligt de nadruk op wonen met maatwerk; vernieuwing op maat. Bij het binnenstedelijk bouwen is ook voor de komende jaren de oude ziekenhuislocatie in West concreet genoemd.

Het Meerjaren ontwikkelingsprogramma Schiedam 2010-2015 (MOP) is op 19 december 2009 vastgesteld. Het MOP geeft, als uitwerking van het nationale Grotestedenbeleid (paragraaf 3.1.5) en de Stadsvisie (paragraaf 3.4.1), voor de periode van 2010 tot 2015 weer op welke wijze enkele fysieke dimensies van de Stadsvisie zullen worden uitgewerkt. Projecten uit het MOP die betrekking hebben op het plangebied zijn:

• bevorderen van de kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad;
• bevorderen van de fysieke kwaliteit van de leefomgeving.

Het wijkplan West is in 2005 vastgesteld en biedt de kaders voor de ontwikkeling van de wijk. Het plan benadrukt de behoefte tot verbetering van de bestaande sociale en economische voorzieningen. Op het gebied van openbare ruimte is een kwalitatieve verbetering nodig en waar mogelijk een uitbreiding van de openbare ruimte met sport- en speelgelegenheden in of aan de rand van de wijk. Op dat openbaar gebied drukt eveneens de wens om meer parkeerplaatsen te realiseren. De dichtbebouwde traditionele (vooroorlogse) opzet van de wijk sluit niet (meer) aan op het toenemende gebruik van de auto. Ook de verkeersveiligheid vraagt aandacht.

Het uitgangspunt binnen het voorliggende bestemmingsplan is dat parkeren op eigen terrein plaatsvindt. Daarnaast wordt gezorgd voor voldoende gelegenheid tot parkeren in het openbaar gebied.

In augustus 2003 heeft het college de 'Beleidsnota Wonen' vastgesteld. Deze nota biedt de visie van de gemeente op het wonen in het algemeen en de herstructurering in het bijzonder. Voor het plangebied is herstructurering niet aan de orde, maar algemene gemeentelijke ambities op het gebied van wonen zijn wel terug te vinden in het plangebied. Met haar woonbeleid streeft de gemeente Schiedam naar:

• gevarieerde wijken (verschillende woningtypen, verschillende huishoudens)
• synergie in de wijk om binding aan de wijk te bevorderen (duurzaamheid, veiligheid, wooncarrière);
• de wijk als biotoop van de dagelijkse voorzieningen (kernbegrip is leefbaarheid);
• bewoners die trots kunnen zijn op hun wijk (beeldbepalende, herkenbare elementen);
• verbetering van de bestaande woningvoorraad (de hele wijk moet ervan profiteren);
• het bieden van perspectief aan alle inwoners (in de beleidsnota wordt aangegeven dat gemiddeld een derde van de huidige bewoners binnen de wijk wenst door te stromen).

Woonvisie 2030

Begin 2012 start de inspraak met betrekking tot de Woonvisie 2030. De Woonvisie vormt een uitwerking van de op wonen betrekking hebbende hoofdopgaven uit de Stadsvisie. In de Woonvisie staat het ontwikkelen van een meer afgewogen woningvoorraad en meer verschillende woonmilieus centraal. Doel is een levensloopvriendelijke stad, welke Schiedammers bindt aan de stad door hen de kans op een wooncarrière te bieden. Hierbij wordt ingespeeld op wijzigingen in woningbehoeften en de vergrijzing van de samenleving. Het voorliggende bestemmingsplan maakt realisering van één van de expliciet in de Woonvisie benoemde ontwikkelingen mogelijk en draagt bij aan realisering van deze doelen.

In 2008 is het Groenstructuurplan geëvalueerd. In de evaluatie zijn de beoogde maatregelen uit het Groenstructuurplan tegen het licht gehouden. Voor de wijk West zijn in het Groenstructuurplan onder meer als maatregel genoemd het versterken van het laankarakter van de Burgemeester Knappertlaan.

Uit de evaluatie blijkt dat het versterken van het laankarakter van de Burgemeester Knappertlaan tot op heden niet is uitgevoerd: "Het idee van een laanbeplanting is nog steeds erg zwak. Bovendien heeft men te kampen met wortelopdruk. Herinrichting van de Burgemeester Knappertlaan moet worden overwogen bij de actualisatie van het Groenstructuurplan. Verder moet dit item worden opgenomen in een Bomenstructuurplan".

Sinds het verschijnen van het evaluatierapport zijn de fietspaden aan de Burgemeester Knappertlaan grootschalig aangepakt. De laanbeplanting is versterkt en de ondergrondse groeiruimte is verbeterd. De problemen met wortelopdruk zijn structureel verholpen. Deze laanbeplanting is opgenomen als stedelijke (hoofd)boomstructuur in het bomenstructuurplan.

In het plangebied hebben de bestaande structuurbepalende groengebieden een specifieke groenbestemming gekregen. Door deze gebieden als "groen" te bestemmen behouden ze hun uitstraling en blijven ze van waarde voor de uitstraling van het openbaar gebied. De kleinere groenstroken zijn over het algemeen opgenomen in de verkeersbestemmingen, omdat deze niet bepalend zijn voor de groenstructuren in het plangebied. De aanleg van groen- en speelvoorzieningen binnen deze bestemmingen is toegelaten.

In 2007 is het Speelruimteplan 'Buitenspelen, Ja Leuk!' vastgesteld. In dit beleidsplan worden de relevante richtlijnen voor het te vormen beleid, een analyse van de huidige speelruimte, het wenselijke en het huidige openbare speelvoorzieningenniveau en de te nemen maatregelen weergegeven.

In de omliggende wijk is in ruime mate informele groene speelruimte aanwezig in de vorm van de diverse parken. Deze parken bieden met name voor de jeugd (6 t/m 11 jaar) veel uitdaging. Kinderen (0 t/m 5 jaar) zullen hier doorgaans niet zelfstandig gebruik van kunnen of mogen maken. Voor de kinderen zullen vooral de trottoirs en pleinen de belangrijkste informele ruimte vormen. Daarnaast biedt een deel van de openbare ruimten door hun verkeersluwe karakter mogelijkheden om te spelen.

Dit bestemmingsplan geeft de mogelijkheid om speelvoorzieningen aan te leggen in het centrale plantsoen en biedt bij uitstek ruimte voor kinderspel voor kinderen in de leeftijdscategorieën tot 11 jaar. Aansluitend aan het plangebied kunnen ook het driehoekige plein aan de Nassaulaan aparte speelvoorzieningen ingericht worden.

Uit de kadernota parkeerbeleid is het uitgangspunt voor het voorliggende bestemmingsplan afgeleid dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden. Daarnaast wordt gezorgd voor voldoende gelegenheid, bijvoorbeeld voor bezoekers, tot parkeren in het openbaar gebied. Voor een concrete invulling van de norm wordt verwezen naar paragraaf 5.5.2 van de toelichting. In de regels wordt het parkeren nader geregeld.

De ruimtelijke uitgangspunten voor het plangebied zijn vastgelegd in het Stedenbouwkundig Plan Ziekenhuislocatie Burgemeester Knappertlaan Schiedam, dat inzicht geeft in de aard van de locatie en de aansluiting op de omgeving. Het stedenbouwkundig plan bestaat onder meer uit het beoogde bouwprogramma, de beoogde bouwmassa's met bouwhoogten, de verkaveling, het stratenpatroon met bijbehorende parkeermogelijkheden en de groenstructuur.

Het plan kent een grote variëteit aan woningtypes: rijwoningen, twee-onder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen. De geplande appartementen zijn gesitueerd aan de rand van het groene centrumgebied, alsmede als begeleiding langs de Burgemeester Knappertlaan. De waardevolle bomen op het terrein zijn in belangrijke mate ingepast in het ontwerp.

Het stedenbouwkundig plan is in nauwe samenspraak met bewoners en belanghebbenden opgesteld. Op 21 april 2011 heeft de gemeenteraad kennisgenomen van het stedenbouwkundig plan dat de basis voor het voorliggende bestemmingsplan. Daarnaast is kennis genomen van het beeldkwaliteitsplan, welke als welstandsparagraaf wordt vastgesteld en de kaders stelt voor de architectonische uitwerking in het gebied.

Daar waar de stedenbouwkundige elementen hun doorvertaling voornamelijk hebben gevonden in dit bestemmingsplan, dienen de belangrijkste eisen uit het beeldkwaliteitsplan opgenomen te worden in de welstandsnota. Om de architectonische kwaliteit van het gebied te borgen wordt gelijktijdig met dit bestemmingsplan een aanvulling op de welstandsnota voor het gebied Oranjeburgh vastgesteld conform het bepaalde in artikel 12a van de Woningwet (Bijlage 1). Daarmee kunnen aanvragen om omgevingsvergunning getoetst worden aan op dit gebied toegesneden redelijke eisen van welstand.

Het al dan niet voldoen aan verschillende planologische en milieutechnische randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een bestemmingsplan uitvoerbaar is. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan getoetst op planologische en milieutechnische randvoorwaarden.

De te ontwikkelen locatie heeft op dit moment een functie stedelijk gebied (ziekenhuis) en ligt in een polder met een waterbergingstekort. Wanneer er bij herstructurering echter geen verslechtering voor het watersysteem optreedt (ofwel het percentage verhard oppervlak neemt niet toe) hoeft er geen aanvullende waterberging te worden gerealiseerd. Dit plan voorziet er in dat het percentage verhard oppervlak niet toeneemt (en zelfs afneemt), waardoor er dan ook geen aanvullende waterbergingscompensatie nodig. De volledige waterparagraaf "Waterparagraaf ziekenhuislocatie Vlietland" is als Bijlage 2 bijgevoegd.

Bij de ontwikkeling van het gebied wordt het hemelwater apart afgevoerd van het huishoudelijk water. De lozing van het hemelwater vindt vertraagd plaats op de dichtstbijzijnde singel aan de Stadhouderslaan. Hiertoe wordt binnen het plangebied een waterretentievoorziening gerealiseerd (Bijlage 3).

Op 5 augustus 2011 heeft het Hoogheemraadschap van Delfland een positief advies afgegeven (Bijlage4).

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient een bodemanalyse te worden verricht met het oog op de beoordeling van de realiseerbaarheid van bepaalde bestemmingen of bestemmingswijziging.

Ter plaatse van de locatie Burgemeester Knappertlaan 25 te Schiedam zijn een aantal bodemonderzoeken uitgevoerd waarmee de milieuhygiënische bodemkwaliteit is vastgelegd. Op grond van het voorliggende bestemmingsplan kan op een deel van de locatie woningbouw worden gepleegd. In het kader van de geplande bebouwing zijn de bodemonderzoeken beoordeeld. Hierbij is nagegaan welke vervolgstappen noodzakelijk zijn om over te kunnen gaan tot woningbouw.

Binnen het plangebied zijn een aantal bodemonderzoeken uitgevoerd¹. De resultaten uit de eerdere onderzoeken zijn verwerkt in de rapporten van 19 juni 2009 en 21 mei 2010 (Bijlage 5). Op basis van de milieuhygiënische gegevens uit deze rapporten is gebleken dat binnen het plangebied twee delen te onderscheiden zijn:

Op het westelijk gelegen terreindeel zijn matige tot sterke verontreinigingen met koper en zink aangetoond. Het betreft een oppervlakte van circa 2.500 m². De verontreinigde laag is circa 1 meter dik. In de bijlage van het onderzoek van 21 mei 2010 is een situatieschets toegevoegd van het gehele plangebied. Hierin is het sterk verontreinigde gebied aangegeven in geel. Voor deze locatie geldt dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming. Voordat dit deel van het terrein geschikt is om te bouwen dient het gesaneerd te worden. De gemeente Schiedam stelt hiervoor een saneringsplan op. Pas na goedkeuring en uitvoering van het saneringsplan is de (deel)locatie geschikt om te bebouwen en te bewonen.

Voor de overige terreindelen zijn slechts lichte verontreinigingen met diverse zware metalen gemeten. In het grondwater zijn plaatselijk verhoogde gehalten met arseen gemeten, maar deze passen geheel binnen de achtergrondconcentraties van de wijk waarin de nieuwbouwlocatie is gelegen. Voor de herinrichting van deze deellocatie zijn dan ook geen milieuhygiënische beperkingen.

1. 1. - Advies bureau Ramil bv, 28 maart 1991, kenmerk 071A001; - Interprojekt bv, 28 juni 1995, kenmerk 5182.10/b2; - Geofox bv, 22 april 1997, kenmerk 78240AV; - Milieu adviesbureau Adverbo bv, 23 juni 2000, kenmerk 00.10.0287.238; - Milieu adviesbureau Adverbo bv, 19 juni 2009, kenmerk 08.10.2568.1840; - Milieu adviesbureau Adverbo bv, 21 mei 2010, kenmerk 10.10.2963.238

Concluderend kan gesteld worden dat voor het westelijk terreindeel sprake is van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming. Voordat dit deel van het terrein geschikt is om te bebouwen dient het gesaneerd te worden. Voor de herinrichting van de overige terreindelen zijn geen milieuhygiënische beperkingen.

Op 22 oktober 2007 is de rapportage Flora & faunatoets Vlietlandziekenhuis, Burg. Knappertlaan Schiedam, verschenen (bijlage 3).

Plant- en diersoorten dienen op grond van de Flora- en faunawet beschermd te worden. Uitgangspunt is het “nee-tenzij”-principe. De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen.

Het plangebied is in enige mate geschikt als biotoop voor beschermde flora en fauna.

• Het plangebied maakt geen onderdeel uit en is niet gelegen in de nabijheid van natuur- of groengebieden met een wettelijk beschermde status of ecologische verbindingszones (EHS, PEHS). Er is daarom geen sprake van een regionale ecologische betekenis van het plangebied.
• De groenstructuren binnen het plangebied maken geen onderdeel uit van de stedelijke ecologische structuur.
• Binnen het plangebied worden meerdere biotopen aangetroffen welke potentieel geschikt zijn voor beschermde vaatplanten, mossen, korstmossen, paddenstoelen, vogels, zoogdieren en insecten.
• Er zijn actuele gegevens beschikbaar met betrekking tot het voorkomen van beschermde soorten vogels en zoogdieren binnen het plangebied. Aangezien er meerdere soorten beschermde flora en fauna en / of soorten van de rode lijst zijn aangetroffen binnen het plangebied dienen de wettelijk voorschriften tot zorgvuldig handelen, de compensatieplicht en de zorgplicht in acht te worden genomen.

Voor het plangebied is een inventarisatie van het bomenbestand gemaakt (Bijlage 8). In dit onderzoek komen de volgende conclusies en aanbevelingen naar voren:

• Alle beschreven bomen vallen onder de kapvergunningplicht zoals beschreven in artikel 4.4.2 van de APV Schiedam. Alvorens bomen te rooien en / of verplanten dient tijdig een kap- of verplantvergunning te worden aangevraagd, waarbij een herplantplicht kan worden op gelegd.
• De verplantbaarheid van bomen is niet beoordeeld, hiervoor dient een nader onderzoek te worden ingesteld. Van het merendeel van de te behouden bomen kan bij voorbaat worden aangenomen dat deze niet of nauwelijks verplantbaar zijn. Over het algemeen kan worden gesteld dat het verplanten van bomen als een (kostbare) noodmaatregel moet worden beschouwd. Bij het verplanten van bomen dient er van uit te worden gegaan dat, afhankelijk van de soort, standplaats en leeftijd, een voorbereidingstijd van één tot twee jaar noodzakelijk is. Na verplanting heeft een boom circa vijf jaar nazorg nodig.
• Snoeien, opkronen, kandelaberen etc. van te behouden bomen mag slechts worden uitgevoerd in overleg met de specialisten van de afdeling BOR van de gemeente Schiedam en IRADO groen.
• Alle te behouden bomen dienen gedurende de sloop-, ontwikkelings- en afrondingsfase deugdelijk te worden beschermd. Voor aanvang van de werkzaamheden dient een uitgebreid beschermingsplan te worden opgesteld. Waarbij aandacht wordt besteed aan de boven en ondergrondse bescherming van bomen. Dit plan dient vooraf te worden goedgekeurd door specialisten van ONS Ingenieursbureau en IRADO groen.
• Alle bomen vallend onder de categorie zeer goed (+ / +) dienen te worden behouden. De bomen dienen te worden ingepast in de toekomstige bouw- en ontwikkelingsplannen. Verplanten van deze bomen is geen optie. Kapvergunning zal vooralsnog niet worden verleend.
• Alle bomen vallend onder de categorie goed (+) dienen te worden behouden. De bomen dienen te worden ingepast in de toekomstige bouw- en ontwikkelingsplannen. Slechts in enkele gevallen en onder duidelijke motivatie kan worden overwogen bomen te rooien en of verplanten. Verplanten van bomen is een noodmaatregel. De verplantbaarheid van bomen dient nader te worden onderzocht.
• Alle bomen vallend onder de kwaliteit redelijk (+ / -) dienen bij voorkeur te worden behouden. Verzoek tot het rooien of verplanten van bomen dient te worden voorzien van en duidelijke motivatie. Verplanten van bomen is een noodmaatregel. De verplantbaarheid van bomen dient nader te worden onderzocht.
• Alle bomen vallend onder de categorie slecht (-) en zeer slecht (- / -) mogen, na verlening van een kapvergunning, zonder verdere uitgebreide motivatie worden gerooid. Behoud van deze bomen wordt in verband met hun algemene kwaliteit vooralsnog niet zinvol geacht.

Bij Externe Veiligheid (EV) gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval van een calamiteit tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen onder hoge druk. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven.

Binnen de EV worden twee normstellingen gehanteerd:

• Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans per jaar aan dat een persoon die zich continu en onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.
• Het groepsrisico (GR) is de cumulatieve kans per jaar dat tenminste 10 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting of een transportroute. Het groepsrisico is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Kwetsbare objecten, zoals woningen, zijn niet toegestaan binnen de zogenaamde 10^-6 contour (het PR) rond inrichtingen waarin opslag / verwerking gevaarlijke stoffen plaatsvindt; en evenmin niet binnen de 10^-6 contour van transportroutes (weg, spoor, water, buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) - in geval van inrichtingen - en de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen - in geval van transportroutes voor gevaarlijke stoffen - is opgenomen dat voor iedere toename van het GR binnen het invloedsgebied een verantwoordingsplicht geldt, ook als de verandering geen overschrijding van de oriëntatiewaarde veroorzaakt.

Het plangebied bevindt zich niet binnen een invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, en evenmin binnen het invloedsgebied van een transportas voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, over het spoor of via ondergrondse buisleidingen onder hoge druk. Buiten het plangebied liggen diverse voor de veiligheid relevante inrichtingen. De PR 10^-6-contour van deze inrichtingen reiken niet tot het plangebied. Er is als gevolg van dit plan geen toename van het aantal personen in een invloedsgebied er is daarom geen groepsrisicoverantwoording nodig.

Met betrekking tot het aspect geluid worden het wegverkeer, railverkeer, vliegverkeer en de industrie als potentiële geluidsbronnen onderscheiden. Op grond van de Wet geluidhinder, en voor vliegverkeer de Luchtvaartwet en Wet luchtvaart, geldt voor deze geluidsbronnen een voorkeursgrenswaarde waar woningen en andere geluidgevoelige objecten aan moeten voldoen.

Het plangebied ligt binnen de onderzoekszones van de Burgemeester Knappertlaan en de Nieuwe Haven. Op grond van de Wet geluidhinder is bij het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen binnen deze onderzoekszones een akoestisch onderzoek nodig. Onderzocht moet worden of er wordt voldaan aan de geluidsnorm van (48 dB) op de gevels van de nieuwe woningen. Sonus heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd voor het plangebied (Bijlage 9). Geconcludeerd wordt dat voor een aantal woningen een procedure hogere waarden (geluid) nodig is.

Het plan ligt binnen de zones van vijf gezoneerde industrieterreinen: Schiedam-zuid, Wilheminahaven, Botlek/Pernis, Waal-Eemshaven en Havens Noord-West. Een akoestisch onderzoek is uitgevoerd (Bijlage 9) waaruit blijkt dat niet overal wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde voor industrielawaai van 50 dB(A). Geconcludeerd wordt dat voor een aantal woningen een procedure hogere waarden (geluid) nodig is ten gevolge van de geluidsbelasting van de industrieterreinen Botlek/Pernis en de Waal-Eemshaven.

Het plangebied bevindt zich niet binnen een onderzoekszone voor spoorweglawaai en valt buiten de 35 Ke-contour van het vliegveld Rotterdam The Hague Airport. Een akoestisch onderzoek in het kader van deze geluidsbronnen is daarom niet nodig.

Voor een aantal woningen is een procedure hogere waarde (geluid) vereist ten gevolge van het wegverkeerslawaai en de geluidsbelasting van de industrieterreinen Botlek/Pernis en de Waal-Eemshaven. Vanwege het overschrijden van de voorkeursgrenswaarden voor geluid zijn hogere waarden (geluid) verleend (zie Bijlage 10).

De Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm) en de bijbehorende besluiten en regelingen vormen het wettelijk kader voor de beoordeling van de luchtkwaliteit bij projecten. De huidige achtergrondconcentratie aan stikstofdioxide en fijnstof binnen het plangebied zijn lager dan 40 microgram per m³ (jaargemiddelde) en voldoet hiermee aan de normen. Het bestemmingsplan maakt woningbouw mogelijk, maar de consequenties voor de luchtkwaliteit zijn "Niet in betekende mate" (NIBM) omdat het plan voorziet in minder dan 1.500 nieuwe woningen. Voor het bestemmingsplan is daarom geen nader luchtkwaliteitsonderzoek vereist.

Ten aanzien van de milieuzonering rond de in het plangebied voorkomende bedrijven en inrichtingen is aangesloten bij de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Hierbij gaat het om de in deze publicatie opgenomen categorisering van bedrijfstypen en de daarbij behorende afstanden ten opzichte van woonbebouwing (uitgaande van een rustige woonwijk). Er zijn geen bedrijven of inrichtingen in of buiten het plangebied met een mogelijke invloed die ruimtelijk, vanuit het oogpunt van milieuhygiëne, een knelpunt vormen.

Naar aanleiding van het "Verdrag van Malta" heeft de provincie Zuid-Holland beleid ontwikkeld over het behoud van archeologisch erfgoed en documentatie van vindplaatsen. Ook heeft het verdrag geleid tot de Wet op de archeologische monumentenzorg (2007).

Schiedam heeft in 2008 een gemeentelijk archeologisch beleid vastgesteld, waarvan de Archeologische Waarden- en Beleidskaart een belangrijk instrument vormt. De kaart toont de archeologische waarden en verwachtingen binnen het gemeentelijk grondgebied en geeft aan hoe de gemeente daarmee wenst om te gaan. In bestemmingsplannen wordt voor de verschillende plangebieden het archeologisch beleid nader uitgewerkt.

Het doel van het gemeentelijk archeologisch beleid is:

• te zorgen voor het ongeschonden behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem;
• te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is;
• te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden.

Het vaststellen, waarderen en documenteren van archeologische waarden binnen een te ontwikkelen plangebied vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De inventarisatie kan worden afgerond met een waardering van eventuele archeologische resten. De waardering vormt het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen.

Het bestemmingsplangebied maakt deel uit van een veengebied waarop klei is afgezet in verschillende periodes (Afzettingen van Duinkerke 0-III). Op het veen werd in de IJzertijd (800 voor Christus-begin jaartelling) gewoond. Op de Afzettingen van Duinkerke 0 en I kunnen bewoningssporen uit de IJzertijd en de Romeinse tijd voorkomen. In de 10^e/11^e eeuw werd het (klei-op) veengebied ontgonnen. De maaivelddaling ten gevolge van de ontwatering van het veen maakte het gebied kwetsbaar voor overstromingen. De aanleg van rivier- en polderdijken was noodzakelijk. De dijken werden vanaf het begin vaak als woonplaats benut. Gelet hierop zijn in het gehele bestemmingsplangebied vindplaatsen uit de IJzertijd, de Romeinse tijd en de Middeleeuwen te verwachten.

Naar aanleiding van de voorgenomen sloop van het Vlietlandziekenhuis heeft ArcheoMedia BV in 2008, in opdracht van de gemeente Schiedam voor het plangebied een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 11). Het onderzoek heeft in het zuidelijke deel van het plangebied geul- en oeverafzettingen van een Duinkerke I-geulsysteem aangeboord. Vindplaatsen uit de IJzertijd of de Romeinse tijd kunnen gerelateerd zijn aan dit geulsysteem. De aanwezigheid van fosfaten in twee verkennende boringen vormde een eerste aanwijzing voor de eventuele aanwezigheid van een archeologische vindplaats. Het karterend inventariserend veldonderzoek heeft de locatie van de geul- en oeverafzettingen nader begrensd. In twee karterende boringen werd in en op deze oeverafzettingen grind aangetoond en in één van deze boringen werd ook bot aangetroffen. Grind en bot zouden een indicatie kunnen zijn voor de aanwezigheid van een archeologische vindplaats, maar hun aanwezigheid kan ook een natuurlijke oorsprong hebben.

Omdat op grond van de aangetroffen archeologische indicatoren is het nog niet volledig duidelijk is of er een archeologische vindplaats aanwezig is, heeft ArcheoMedia BV een zone aangewezen waar in geval van bodemverstoring een vervolgonderzoek dient te worden uitgevoerd, één en ander afhankelijk van de aard en de omvang van de geplande verstoring. Hierover dient contact opgenomen te worden met het bevoegde gezag, de gemeente Schiedam.

Voor een deel van het plangebied is, op basis van het reeds uitgevoerde verkennende archeologisch onderzoek, een zone geselecteerd waar archeologisch onderzoek, afhankelijk van de aard en omvang van de voorgenomen verstoring, mogelijk nog noodzakelijk is (Waarde - Archeologie A). Voor deze zone geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerk zijnde, voor bouw- en graafwerkzaamheden met een oppervlak groter dan 100 m² en die tevens dieper reiken dan 1,5 meter beneden NAP. Voor de rest van het plangebied (Waarde - Archeologie B) geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerk zijnde, voor bouw- en graafwerkzaamheden met een oppervlak groter dan 200 m² en die tevens dieper reiken dan 3,5 meter beneden NAP.

De cultuurhistorische waarden van het plangebied worden met name bepaald door de locatie in de wijk Schiedam West. Schiedam West, dat in de periode 1910-1940 tot stand is gekomen, is een relatief gave wijk met villabebouwing. De historisch gegroeide ruimtelijke structuur op de voormalige ziekenhuislocatie is geheel verwijderd, met uitzondering van bijzondere boomgroepen en het Zusterhuis. Het Zusterhuis is beschermd onder het regime van de gemeentelijke erfgoedverordening.

De voormalige ziekenhuislocatie maakt deel uit van de wijk Schiedam West. Deze wijk is aangelegd tussen 1910 en 1940 in de West Frankenlandse polder. Deze polder bestond uit grasland en werd doorsneden door enkele wegen, zoals de Groene Laan / Nieuw Frankelandseweg. Deze oude polderweg werd deels benut voor de aanleg van de Burgemeester Knappertlaan. Deze nieuwe verbindingsweg tussen oost en west kreeg wel een veel gelijkmatiger verloop. Een deel van de Groene Laan werd daarom omgevormd tot de Nassaulaan. De woonwijk kreeg een orthogonale opzet, gebaseerd op het oude slotenpatroon. Het deels verleggen en het deels handhaven van de bestaande landschappelijke structuur, verklaart het verloop van de straten en de hoekverdraaiing van de wijk ten opzichte van het eerder ontwikkelde gebied rond de Warande.

Afbeeldingen 5-6. Kaartmateriaal met indicatie van locatie ziekenhuis. Links ca. 1910, rechts 1920.

Het nieuwe ziekenhuis werd naar ontwerp van de architect P. Sanders in de jaren 1917-1919 gebouwd. Dit gemeenteziekenhuis was een groot complex, bestaande uit verschillende vleugels en vrijstaande paviljoens, met als blikvanger een monumentaal hoofdgebouw, dat was gericht op de Burgemeester Knappertlaan. In de loop van de jaren twintig en dertig vonden diverse verbouwingen en uitbreidingen plaats. De belangrijkste hiervan is de bouw van het Zusterhuis, dat in 1938 in gebruik werd genomen.

Van het oorspronkelijke complex resteert na diverse verbouwingen en grootschalige vernieuwingen uiteindelijk niets. In de jaren zestig werd het gehele ziekenhuis vernieuwd. Het ziekenhuis is inmiddels verhuisd naar een nieuwe locatie, waarna alle gebouwen, met uitzondering van het Zusterhuis, zijn gesloopt. De nieuw ontworpen structuur voor de locatie heeft geen relatie met de vroegere inrichting van het terrein.

Afbeeldingen 7-8. Het Zusterhuis vlak na oplevering in 1938

In 1938 werd het Zusterhuis opgeleverd. Het ontwerp voor dit onderkomen van leerlingverpleegsters was afkomstig van ir. C.E. Alexander. Het oude Zusterhuis wijzigde in de loop der tijd van functie, onder andere in een laboratorium en technische dienst. op 14 februari 2012 heeft het college het Zusterhuis als gemeentelijk monument aangewezen. Het Zusterhuis geldt als markant en gaaf voorbeeld van een vooroorlogs instellingsgebouw, met bijzondere functionele, constructieve en esthetische aspecten van algemeen belang vanwege de architectuur en cultuurhistorische waarde. Het is van bijzonder belang als enig bewaard gebleven zichtbaar restant van de vooroorlogse bebouwing van het vroegere Gemeenteziekenhuis in Schiedam. Het gebouw markeert de bloeitijd van de instelling in de periode van het interbellum. Met het besluit van het college geniet het gebouw bescherming onder het regime van de gemeentelijke erfgoedverordening.

Het Zusterhuis vormt een kwaliteit binnen de herontwikkelingslocatie. Voor het gebouw wordt een goede herbestemming voorzien. Het gebouw kan hiervoor ook worden uitgebreid.

Ten westen van het Zusterhuis bevindt zich aan de zijde van de Juliana van Stolbergstraat een bunker of commandocentrum, dat kort voor de Tweede Wereldoorlog moet zijn gerealiseerd. De bunker werd gebouwd als commandopost voor de Luchtbeschermingsdienst, die in april 1939 was opgericht met het oog op de oorlogsdreiging vanuit Duitsland. Na de oorlog werd het onderdeel van de Dienst Bescherming Bevolking (BB), A-kring Zuid-Holland C, wijk nr. 7. Tegenwoordig doet de "bunker" geen dienst meer. Het bouwwerk heeft door zijn gebruik en geschiedenis enige cultuurhistorische waarde. Behoud van de bunker is geen uitgangspunt op basis van de gemeentelijke erfgoedverordening.

Duurzaamheid en bestemmingsplannen blijven een weerbarstig onderwerp gelet op artikel 122 Woningwet. Voor het plangebied Oranjeburgh is er voor gekozen om de toekomstige bewoners te informeren over het onderwerp duurzaamheid middels een actieve informatievoorziening.

In de nieuwe wijk Oranjeburgh wordt op de volgende drie wijzen invulling gegeven aan de verduurzaming van de leefomgeving:

• De wijk komt in de plaats van het oude Vlietland ziekenhuis, middenin de bestaande stad, waardoor voorzieningen dichtbij zijn (beperking mobiliteit) en duurzaam wordt omgegaan met schaarse open ruimte in dit gedeelte van Nederland.
• De afvoer van hemelwater wordt afgekoppeld van het rioolstelsel. Regen loopt door de waterdoorlatende bestrating naar een watervoerende laag. Hierdoor wordt op een duurzame wijze de rioolwaterzuiveringscapaciteit gespaard.

• De wijk wordt grotendeels ontwikkeld middels particulier opdrachtgeverschap. De gemeente zoekt mensen die op duurzaamheidsvlak ambities hebben en zal een actieve informatievoorzienende rol innemen.

Het ontstaan van het bestemmingsplan Oranjeburgh is het gevolg van de herontwikkeling van het perceel van het voormalige gemeenteziekenhuis. De hoofdfunctie van het nieuw in te vullen gebied wordt wonen. De inhoud van het bestemmingsplan wordt daarom in belangrijke mate gebaseerd op het eerder vastgestelde stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan.

Het bestemmingsplan is in eerste instantie gericht op het bieden van een actueel en eenduidig juridisch-planologisch kader voor het gehele plangebied. De juridische vertaling van het plan in de vorm van regels wordt beschreven in hoofdstuk 6.

Als belangrijke doelstelling voor het plangebied geldt dat in het voorliggende bestemmingsplan zoveel mogelijk aangesloten wordt op bestemmingsplanregeling voor het omliggende gebied, de wijk West. Het bestemmingsplan is daarbij gebaseerd op de nieuwe standaardregels van de gemeente Schiedam. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn de gemeentelijke standaardregels zo veel mogelijk toegepast.

Tot slot dient het plan logischerwijs de toekomstige situatie weer te geven en niet strijdig te zijn met het geformuleerde beleid. In hoofdstuk 3 is per beleidsstuk kort aangegeven in welke mate een beleidsstuk verband houdt met het bestemmingsplan. Uit deze paragrafen blijkt dat het bestemmingsplan niet strijdig is met de relevante Rijks-, provinciale regionale en gemeentelijke beleidsstukken.

De hoofdfunctie binnen het plangebied is wonen. Het voorliggende bestemmingsplan maakt de realisatie mogelijk van ongeveer 100 nieuwe grondgebonden woningen en appartementen. De grondgebonden woningen worden woningen in de dure en midden-dure categorie. De appartementen worden verspreid gerealiseerd over twee gebouwen, waarbij het merendeel wordt gebouwd in de dure categorie. Schiedam heeft een tekort aan woningen in de duurdere segmenten.

De bestemming voor het Zusterhuis staat ten tijde van het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan nog niet vast en is mede afhankelijk van de mogelijkheden die ontwikkelaars en markt herkennen in het gebouw. Het Zusterhuis is geschikt te maken voor een groot aantal bestemmingen. Op voorhand zijn, naast wonen, ook bestemmingen als woon-/zorgcomplex of aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies denkbaar, zoals kantoren, dienstverlening en detailhandel. Om onderlinge uitwisseling van deze functies mogelijk te maken is gekozen voor het opnemen van een gemengde bestemming.

De openbare ruimte wordt in de kern gevuld met een ruime openbare groenvoorziening. Hier omheen ligt een openbare weg, met aftakkingen die aansluiting vinden op de Juliana van Stolberglaan, de Burgemeester Knappertlaan, de Anna van Burenstraat en tweemaal op de hoek Nassau Dillenburgstraat - Charlotte de Bourbonstraat. Alle straten zijn traditionele woonstraten met een 30 km/u regime. Er is niet voorzien in aparte fietspaden.

Het gemeentelijk speelruimtebeleid (zie ook paragraaf 3.4.6) is in februari 2008 vastgesteld door de gemeenteraad. Het beleid kent een indeling in drie leeftijdscategorieën met verschillende (afstands)normen voor speelvoorzieningen. Het centrale plantsoen biedt ruimte voor kinderspel en voor kinderen in de leeftijdscategorieën tot circa 11 jaar. Hiervoor kunnen speelvoorzieningen ingericht worden. Het plantsoen wordt daarom bestemd als 'Groen-2', waarbinnen expliciet speelvoorzieningen mogelijk zijn. Voor oudere kinderen zijn voorzieningen aanwezig in de omliggende woonwijk.

Het bestemmingsplan kent drie belangrijke uitgangspunten (zie ook paragraaf 3.4.7) wat betreft het parkeren:

1. 1. de omringende buurt mag niet met extra parkeren worden belast;
2. 2. de privé parkeerbehoefte vindt voornamelijk plaats op 'eigen terrein' (inclusief gemeenschappelijk uitgegeven terrein);
3. 3. parkeren in de openbare ruimte vindt voornamelijk plaats in de vorm van langsparkeren.

De directe omgeving van het plangebied kent een vrij hoge parkeerdruk en het hoge segment en de bijzondere stedenbouwkundige opzet vragen om een parkeeroplossing die het straatbeeld niet te zeer overheerst. In het plangebied komen verschillende typen woningen voor: vrijstaande woningen, twee-onder-één-kappers, rijwoningen en appartementen. Voor twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen is er altijd plaats voor twee parkeerplaatsen op eigen terrein; voor rijwoningen en appartementen zijn er collectieve parkeervoorzieningen aangelegd met toegewezen parkeerplaatsen (1 per rijwoning en 2 per appartement). Het overige parkeren, onder andere voor bezoekers (minimaal 0,3) is gerealiseerd op straat. Het parkeren voor het Zusterhuis vindt plaats buiten het bouwblok aan de westelijke zijde van de bestaande bebouwing. Omdat niet geheel duidelijk is waar het parkeerhof exact zal worden gelokaliseerd, is die parkeervoorziening niet alleen toegestaan binnen de bestemming 'Gemengd' maar ook binnen de bestemming 'Wonen-1'. Binnen die laatste bestemming is het dan dus niet alleen mogelijk om te parkeren ten behoeve van de eigen woning, maar is het ook mogelijk om een parkeerhof te realiseren, zo nodig met overkapping. Ook is binnen de bestemming 'Gemengd' het realiseren van een parkeergarage onder de zuidvleugel van het bestaande zusterhuis mogelijk gemaakt.

De parkeernorm varieert per type woning; van 1,3 parkeerplaats tot 2,3 per woning. Per saldo is ruim 1,8 parkeerplaats per woning voorhanden. Deze parkeernormen zijn ruimer dan de landelijke parkeernormen uit het CROW. De parkeernormen worden bij de afzonderlijke woonbestemmingen opgenomen waarmee de normen een toetsingskader vormen bij een aanvraag om een omgevingsvergunning.

Binnen de woonbestemming is men verplicht om bij de vrijstaande en geschakelde woningen het parkeren op eigen terrein te organiseren. Het is daarbij niet de bedoeling dat van de twee benodigde plaatsen er één (fictief) wordt gerealiseerd in het verplichte bijgebouw aan de zijkant van de woning. De kans is dan te groot dat de bewoners toch zullen parkeren in het openbaar gebied, omdat het bijgebouw wordt aangewend voor een andere functie, bijvoorbeeld die van opslag. Toch kan zich een situatie voordoen waarbij het noodzakelijk is om de garage (het verplichte bijgebouw) aan te wenden voor de parkeeroplossing. In dat geval kan het college besluiten om af te wijken van de eis dat de twee parkeerplaatsen buiten de bebouwde voorziening worden gerealiseerd.

Om het aantal zichtbare parkeerplaatsen in het openbaar gebied te beperken zijn op diverse plekken kleine afgeschermde parkeerterreintjes, zgn. parkeerpockets, geprojecteerd. Voor de bewoners zijn deze parkeerplaatsen op loopafstand. De parkeerplaats wordt uit het zicht van de openbare ruimte gehouden door middel van een erfafscheiding en een, al of niet overdekte, toegangspoort.

In voorliggend bestemmingsplan wordt de planologisch-juridische basis gelegd voor de locatie van het voormalige stadsziekenhuis aan de Burgemeester Knappertlaan. Daarmee is het een toetsingskader voor aanvragen voor een omgevingsvergunning. Ook wordt het toekomstige gebruik van de gronden en gebouwen gereguleerd middels dit plan.

De regels zijn als volgt gestructureerd:

• Hoofdstuk 1 van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de begripsbepalingen (artikel 1) waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 (wijze van meten) wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering (zoals goothoogte, bouwhoogte, inhoud en oppervlakte) in het plan gemeten moet worden.
• In hoofdstuk 2 zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels gelden. Tevens zijn waar mogelijk specifieke afwijkingsregels opgenomen. Deze worden in paragraaf 6.2 en 6.3 nader toegelicht.
• In hoofdstuk 3 staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden, zoals de algemene afwijkingsregeling om van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken. Deze worden in paragraaf 6.4 nader worden toegelicht.
• Hoofdstuk 4 van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Op de bijbehorende verbeelding (plankaart) is te zien waar en welke bestemmingen van toepassing zijn. Eveneens is op de verbeelding de exacte omvang en ligging van het plangebied vastgelegd. De regels behorende bij onderhavig bestemmingsplan zijn gebaseerd op standaardregels van de gemeente Schiedam. De standaardregels van de gemeente vormen de basis voor keuzes met betrekking tot gebruik van bestemmingen en aanduidingen in voorliggend bestemmingsplan. Wijzigingen ten opzichte van deze standaardregels vloeien voort uit gebiedsspecifieke situaties.

Ten tijde van het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan stond de exacte invulling van het Zusterhuis en de directe omgeving hiervan nog niet vast. Het Zusterhuis kan plaats bieden aan woningen, verpleeg- en zorginstellingen of een combinatie daarvan. Daarom is voor dit gebied de bestemming 'Gemengd' opgenomen. Bij verpleeg- en zorginstelingen is het toegelaten aan deze functie ondergeschikte en/of ondersteunende kantoren, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening of detailhandel te hebben. Zelfstandige kantoren, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en detailhandel zijn niet toegelaten. Wat betreft de aan te leggen parkeergarage wordt verwezen naar paragraaf 6.2.5.5

De structurerende groenvoorzieningen in het plangebied zijn bestemd als 'Groen - 1'. Binnen deze bestemming zijn ondergeschikte watergangen, watervoorzieningen, en voet- en fietspaden toegestaan. Binnen de bestemming 'Groen - 2' zijn aanvullend speelvoorzieningen mogelijk gemaakt. Kleinere groenelementen zijn bestemd binnen 'Verkeer - verblijfsgebied'.

De bestemming 'Tuin - 1' is opgenomen om te voorkomen dat daar waar voortuinen aanwezig zijn deze volgebouwd worden. Toegestaan zijn ondergeschikte bouwdelen behorende tot het op de aangrenzende bestemming gelegen hoofdgebouw, zoals erkers en luifels.

De grond rond de toekomstige appartementen is gewijzigd van een woonbestemming naar de tuinbestemming, omdat het niet de bedoeling is dat op die stroken wordt geparkeerd, dan wel dat aldaar parkeervoorzieningen worden aangelegd. Deze gronden hebben de bestemming 'Tuin - 2'.

Het bestemmingsplan maakt dynamiek mogelijk door de openbare ruimte op te nemen in de verkeersbestemmingen ten behoeve van verkeer, parkeren en openbaar groen (inclusief restgroen c.q. snippergroen). Dit betekent dat de openbare ruimte flexibel kan worden ingericht, afhankelijk van de doelstellingen van de beheerder.

Ook is het mogelijk om de bestemming 'Verkeer - verblijfsgebied' te gebruiken als tuin. Daartoe is in artikel 8.1 toegevoegd de functie als bedoeld in artikel 6.1 ook zijn toegelaten. Hierdoor wordt geanticipeerd op het eventueel overdragen van delen van het openbaar gebied aan particulieren. Die gronden kunnen dan in ieder geval gebruikt worden conform de bestemming 'Tuin - 1'.

De woningen zijn bestemd als 'Wonen - 1 t/m 4'. Het verschil in de bestemmingen is gebaseerd op de verschillende woningtypologieën. 'Wonen - 1' betreft vrijstaande woningen, geschakelde en 2-onder-1 kapwoningen, 'Wonen - 2' regelt de aaneengesloten woningen en 'Wonen - 3' de gestapelde woningbouw (appartementen). 'Wonen - 4' laat de vrijheid om vrijstaand, geschakelde, 2-onder-1-kap of aaneengesloten woningen te bouwen.

Binnen de woonbestemming is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de woning mag worden gebouwd. Binnen de bestemming 'Wonen-2' is in de afwijkingsregels bepaald dat in een rij van minimaal drie aaneengesloten woningen één woning met de achtergevel buiten het bouwvlak geplaatst kan worden, waarbij het bouwvlak mag worden overschreden met minimaal één meter en maximaal drie meter. Aanvullend is geregeld dat de oorspronkelijk diepte van het bouwvlak niet mag worden overschreden. In wezen schuift het bouwvlak en dus de voorgevel mee met de te verschuiven achtergevel.

Voor de woningen is in alle gevallen een maximale bouwhoogte opgenomen. De gronden mogen worden gebruikt als erf, tuin en ontsluitingsweg. Voor een deel van het plangebied is nog niet duidelijk welk type woningen daar gebouwd mogen worden. Voor deze gronden geldt de bestemming 'Wonen - 4', waarbij de regels van Wonen - 1 en 2 integraal zijn overgenomen. Zodra er meer duidelijkheid is, kan het college met een wijzigingsbevoegdheid de definitieve bestemming bepalen.

Voor het gehele plangebied gelden verschillende archeologische (verwachtings)waarden (zie paragraaf 4.8). Deze verwachtingswaarden worden beschermd door het geven van de dubbelbestemming 'Waarde- archeologie' aan het plangebied. Binnen deze dubbelbestemmingen is in de regels een bouwverbod opgenomen en is een omgevingsvergunning vereist voor het aanleggen van werken en werkzaamheden. Afwijken van het bouwverbod of het verlenen van een omgevingsvergunning kan pas nadat archeologisch onderzoek is uitgevoerd. Aan het verlenen van de afwijking of omgevingsvergunning kunnen aanvullende voorwaarden worden verbonden. Indien uit onderzoek blijkt dat ter plekke geen archeologische waarden aanwezig zijn kan de dubbelbestemming middels een wijzigingsbevoegdheid worden verwijderd.

Deze medebestemming is bedoeld om een goede afweging van de cultuurhistorische belangen zeker te stellen (zie paragraaf 4.9). Het bouwen is op deze gronden slechts mogelijk indien wordt afgeweken van het bestemmingsplan. De aanwezige cultuurhistorische belangen en waarden worden daarbij betrokken op de afweging om van het bestemmingsplan af te wijken. Daarnaast geldt dat voor de aanleg van diverse werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist is.

Het plangebied is in zijn geheel gelegen binnen de geluidszone van verschillende gezoneerde industrieterreinen (zie paragraaf 4.5). In overeenstemming met het bepaalde in de Wet geluidhinder geldt dat binnen deze geluidszone geen nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige objecten mogen worden gebouwd tenzij wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde voor geluid of een verkregen hogere (geluids)waarde. Voorafgaand aan het vaststellen van dit bestemmingsplan heeft het college besloten hogere waarden (geluid) vast te stellen als bedoeld in de Wet geluidhinder. Met het vaststellen van deze hogere waarden is de in het ontwerp-bestemmingsplan opgenomen geluidszone komen te vervallen.

In het bestemmingsplan is zoveel mogelijk met recht bestemd. Er is een beperkt aantal afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Om te voorkomen dat kleine meetfouten tot grote gevolgen leiden en om enigszins flexibel met maatvoeringen om te kunnen gaan, zijn enkele afwijkingsmogelijkheden opgenomen om in geringe mate te kunnen afwijken van genoemde maten, oppervlaktes enzovoorts. Indien voor het overschrijden van een hoogtemaat wordt afgeweken van het bestemmingsplan, blijven de ondergeschikte bouwonderdelen buiten beschouwing. Daarmee wordt beoogd om van de zuivere bouwhoogte af te kunnen wijken, waarna het mogelijk blijft om, ten opzichte van de nieuw toegestane hoogte, nog ondergeschikte bouwonderdelen te plaatsen.

Daarnaast zijn afwijkingen opgenomen ten behoeve van het oprichten van openbare nutsdoeleinden en het wijzigen van de hoogte van de vrijstaande woningen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

In het bestemmingsplan zijn twee algemene wijzigingsregels opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheden zijn bedoeld om kleine overschrijdingen van bestemmingsgrenzen of het bouwvlak op te vangen. Daarnaast is een meer specifieke wijzigingsbevoegdheid opgenomen in de bestemming 'Wonen - 4' die gebruikt kan worden als een definitieve keuze is gemaakt over het type woningbouw die ter plaatse van de bevoegdheid gerealiseerd zal worden. Ook de bestemming 'Waarde - archeologie' kent een wijzigingsbevoegdheid voor het geval duidelijk wordt dat in het gebied niet langer archeologische waarden aanwezig zullen zijn.

Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Exploitatieplan

Een exploitatieplan heeft onder meer tot doel om te komen tot een adequaat publiekrechtelijk kostenverhaal, het realiseren van een goede inrichting van de openbare ruimte door middel van het stellen van locatie-eisen en het bieden van een goede grondslag om de verdeling van woningbouwcategorieën te ondersteunen.

De wet maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten, wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, projectbesluit of beheersverordening. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is, staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening:

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de bouw van een of meer woningen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m².

Om te voorkomen dat de gemeente ook bij kleine functiewijzigingen in de vorm van de verbouwing van een bestaand gebouw een exploitatieplan zal of moet opstellen, heeft de wetgever voor functiewijzigingen een ondergrens gesteld van 1000 m² bruto vloeroppervlak voor kantoor en horeca en een aantal van 10 voor woningen. Voor bouwplannen met functiewijzigingen onder deze grens is de wettelijke verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet van toepassing.

Indien een exploitatieplan vereist is moet de gemeenteraad het exploitatieplan tegelijk vaststellen met de planologische maatregel die het bouwen mogelijk maakt.

Een gemeente behoeft geen exploitatieplan op te stellen indien het kostenverhaal al op een andere manier geregeld is ('anderszins verzekerd') en tevens locatie-eisen en regels voor woningbouwcategorieën niet nodig zijn. Die laatste situatie kan zich voordoen wanneer met alle eigenaren een overeenkomst is gesloten waarin de inrichting van de locatie en de woningbouwcategorieën afdoende zijn geregeld.

Beoordeling exploitatieplanplicht

De gemeente Schiedam is eigenaar van de gronden binnen het plangebied. De grond zal wordt verkocht of in erfpacht worden uitgegeven. Hiertoe voert de gemeente voor eigen rekening en risico een grondexploitatie. Het kostenverhaal is daardoor anderszins verzekerd. De economische haalbaarheid van het plan kan hierdoor als aangetoond worden beschouwd. Beoordeeld in relatie tot artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening hoeft voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bestuurlijk vooroverleg

Het voorontwerp-bestemmingsplan ' Oranjeburgh' is op 5 juli 2011 door het college van Burgemeester en wethouders van Schiedam vastgesteld. Het voorontwerp-bestemmingsplan is op 8 juli 2011 aan de bestuurlijke partners aangeboden voor het bestuurlijk overleg. Ook is het plan op de website van de Gemeente Schiedam geplaatst zodat een ieder daarvan kennis kan nemen en op kan reageren. De resultaten van het vooroverleg zijn verwerkt in de 'Nota van reacties en bestuurlijk overleg' die als bijlage 10 is bijgevoegd

Resultaten inspraak

Het voorontwerp-bestemmingsplan is op 19 juli 2011 en 9 augustus 2011 besproken met omwonenden en andere belanghebbenden. De naar aanleiding van de informatiebijeenkomsten ontvangen reacties zijn opgenomen in de 'Nota van reacties en bestuurlijk overleg'.

Zienswijzen

Het ontwerp-bestemmingsplan heeft vanaf 19 september 2011 tot en met 31 oktober 2011 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn 22 zienswijzen ingediend, waarbij 14 indieners gebruik hebben gemaakt van een min of meer gelijkluidende zienswijze. De ingediende zienswijzen en de beantwoording daarvan zijn opgenomen in de 'Nota van zienswijzen bestemmingsplan Oranjeburgh'.

Beroep

De vaststelling van het bestemmingsplan is op de in artikel 3.8, derde lid van de Wet ruimtelijke ordening voorgeschreven wijze bekend gemaakt. Belanghebbenden kunnen binnen de wettelijke beroepstermijn tegen het besluit tot vaststellen van het bestemmingsplan beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Verklaring gebruikte afkortingen

De Staat van milieubelastende activiteiten is ontleend aan bijlage 1 van de de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering" (Sdu Uitgevers BV, 2009). Bijlage 1 omvat de milieubelastende activiteiten met codering volgens de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) 1993. Bij die activiteiten is rekening gehouden met de normaliter bij deze activiteiten voorkomende opslagen en installaties.

Afstanden voor geur, stof, geluid en gevaar

Per milieubelastende activiteit zijn voor elk van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar de afstanden aangegeven die in de meeste gevallen kunnen worden aangehouden tussen de activiteit en woonbebouwing, om hinder en schade aan mensen tot een aanvaardbaar niveau te beperken. Voor elk van de aspecten is de noodzakelijk geachte afstand bepaald. In principe geldt de afstand tussen enerzijds de perceelsgrens van de milieubelastende activiteit en anderzijds de gevel van een woning. Uit de vier verkregen afstanden kan de uiteindelijk noodzakelijk geachte afstand worden afgeleid: de grootste van de vier. In de Staat van milieubelastende activiteiten wordt de grootste afstand genoemd.

Opgemerkt dient te worden dat de methodiek in de eerste plaats is ontwikkeld om in nieuwe situaties een vestigingsplaats voor een bedrijf vast te stellen en niet voor toetsing van bestaande situaties. Daarom wordt bij bestaande situaties uitgegaan van de maatregelen, die voor een nieuwe vestiging van een dergelijk bedrijfs- of activiteitstype redelijkerwijs kunnen worden verwacht. Verder gelden de afstanden alleen in relatie tot rustige woonwijken gelegen in zuivere woongebieden, dus niet voor woningen die in gebieden liggen met een andere bestemming of kwalificatie.

Voor de toepassing van deze methodiek op bestaande situaties is het zeker niet zo dat elk bedrijf, dat is gevestigd op kortere afstand tot aaneengesloten woonbebouwing dan de wenselijke, zonder meer onaanvaardbaar is. Wel geeft de gewenste afstand een maat voor potentiële hinder, gevaar of schade.

Categorie

De milieucategorie wordt afgeleid van de grootste afstand van de afstanden, die daarvóór in de kolommen geur, stof, geluid en gevaar zijn vermeld. De milieucategorie is vermeld in kolom 'categorie'. Onder de kop "categorie" is een indeling opgenomen, in tien mogelijke milieucategorieën:

Bestemmingsplantoetsing

De opsomming in de Staat van milieubelastende activiteiten wil niet zeggen dat alle daarin voorkomende activiteiten ook gerekend moeten worden tot milieubelastende activiteiten in de zin van dit bestemmingsplan. Daarmee is deze systematiek toepasbaar op iedere bestemming waarin functies voorkomen die milieubelastend kunnen zijn, zoals bijvoorbeeld aan huis verbonden (bedrijfs)activiteiten.

Voor een juiste toepassing van deze lijst is het van belang dat eerst wordt bepaald of een bepaalde activiteit passend is binnen de het op grond van het bestemmingsplan toegelaten gebruik. Daarna volgt een tweede toets aan de Staat van milieubelastende activiteiten; in welke mate belast de passende milieubelastende activiteit de milieugevoelige activiteit (het wonen). Dit betreft een dubbele toetsing met cumulatieve voorwaarden.

Voor activiteiten die een zwaardere milieubelasting kennen dan de op grond van het bestemmingsplan toegelaten categorie, maar waarvan de functie wel overeenkomt met het bestemmingsplan, is in sommige gevallen een binnenplanse afwijking mogelijk. Dit betreft activiteiten die op grond van de Staat van milieubelastende activiteiten weliswaar worden ingedeeld in een hogere categorie dan is toegelaten, maar in de praktijk een milieubelasting hebben die valt binnen de op grond van het bestemmingsplan toegelaten categorie. In dergelijke gevallen zal aan de hand van onderzoeken aangetoond moeten worden dat de milieufactor die bepalend is voor de indeling in een categorie voor deze specifieke activiteit naar beneden kan worden bijgesteld.