het uitwerkingsplan Uitwerkingsplan Starrenburg III met identificatienummer NL.IMRO.0626.UPStarrenburgIII-VA01 van de gemeente Voorschoten.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waar gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte aan een woning is aangebouwd en daarmee in directe verbinding staat, welk gebouw in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan en onderscheiden kan worden van de woning, functionele ondergeschiktheid aan de woning is niet vereist.

het beroepsmatig uitoefenen van activiteiten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, ontwerptechnisch, maatschappelijk en daarmee gelijk te stellen gebied, voor zover in deze regels nader bepaald, in de woning en de daarbij behorende aan- of uitbouwen en daaraan aangebouwde bijgebouwen, met behoud, in overwegende mate, van de woonfunctie.

het bedrijfsmatig uitoefenen van bedrijfsactiviteiten, voor zover in deze regels nader bepaald, in de woning en de daarbij behorende aan- of uitbouwen en daaraan aangebouwde bijgebouwen, met behoud, in overwegende mate, van de woonfunctie.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwvlak per bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met het hoofdgebouw.

de afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor functies uit de bestemmingsomschrijving geschikt of geschikt te maken is.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een bij een woning behorend vrijstaand gebouw, dat minimaal 1 m afstand houdt tot het hoofdgebouw en/of andere bouwwerken, dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan de woning en dat niet voor bewoning is bestemd.

ontsluiting voor nood en hulpdiensten oa ambulances en brandweerwagens

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

een zelfstandig, al dan niet zijdelings aaneengebouwd, grondgebonden gebouw dat enkel één woning omvat.

een uitbouw van de gevel van het hoofdgebouw, uitsluitend op de begane grond.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

boven elkaar of nagenoeg boven elkaar gebouwde woningen.

de op de verbeelding aangegeven lijn waar de voorgevel van een hoofdgebouw naar toe is gekeerd die niet door gebouwen mag worden overschreden behoudens krachtens deze regels toegelaten afwijkingen.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken.

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren.

voorziening ten behoeve van het openbaar nut, zoals ten behoeve van de levering van elektriciteit, gas, drinkwater en telecommunicatiediensten, alsmede ten behoeve van riolering en afvalinzameling.

een constructie die maximaal drie wanden heeft waarvan er maximaal twee tot de constructie behoren.

1. a. voor een gebouw waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. indien in of op het water wordt gebouwd het door het Hoogheemraadschap ter plaatse vastgestelde waterpeil;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.

open constructie waar klim- en leiplanten langs groeien.

de prostitutie waarbij de seksueel-erotische dienstverlening zichtbaar vanaf de (openbare) weg wordt aangeboden.

het geheel of gedeeltelijk afbreken van een bouwwerk.

het gedeelte van het erf dat geheel of gedeeltelijk is ingericht met gazons, planten en/of bomen.

een overdekte galerij die zich voor, langs of om een woning bevindt.

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel; indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, dan gelden al deze gevels als voorgevel.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede water aan- en/of afvoer, waterberging en waterkwaliteit.

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

een ruimte onder het dak van een gebouw die niet geschikt is voor verblijf, maar wel voor opslag.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

in aanvulling op het bepaalde in lid 2.2. geldt voor gebouwen:

1. a. vanaf het peil tot de snijlijn van de gevel met het dak; indien zich op enige zijde van het gebouw één of meerdere dakkapellen of dakopbouwen bevinden waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 70% van de gevelbreedte, wordt de goot van de dakkapel c.q. de dakopbouw als goothoogte aangemerkt;
2. b. indien zich – ingeval van een lessenaarsdak – meerdere, van elkaar verschillende hoogten aanwezig zijn, wordt uitgegaan van de laagste hoogte.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de lengte loodrecht gemeten vanuit een gevel van de woning en het verlengde daarvan.

bij de toepassing van het bepaalde over het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsplanvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, balkons, liftopbouwen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 1 m wordt overschreden.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - parkeergarage': een ondergrondse parkeergarage, met inachtneming van de regels onder 15.1;
3. c. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'aanlegsteiger: een aanlegsteiger, met inachtneming van de regels onder 15.2;
4. d. speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
5. e. perceelontsluitingen;
6. f. paden en voorzieningen voor langzaam verkeer;
7. g. onder- en/of bovengrondse voorzieningen ten behoeve van het inzamelen van huishoudelijk afval;
8. h. waterpartijen en waterhuishoudkundige voorzieningen waaronder een gemaal;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm verkeer - calamiteiten ontsluiting' tevens en calamiteiten ontsluiting en een langzaamverkeersverbinding;
11. k. uitkijkpunten;

met daarbij behorende:

12. l. gebouwen;
13. m. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
14. n. oevers en kaden;
15. o. kabels en leidingen.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, met inachtneming van de volgende regels.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - parkeergarage': een ondergrondse parkeergarage, met inachtneming van de regels onder 15.1;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - parkeerplaats': mede voor parkeeropstelplaatsen op eigen terrein, met een maximum van 2 plaatsen per woning;

met daarbij behorende:

4. d. gebouwen;
5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. toegangspaden;
7. g. waterpartijen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, met inachtneming van de volgende regels.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in verband met het ruimtelijk beeld en de verkeersveiligheid.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2 ten behoeve van het bouwen van:

1. a. een fietsenberging, tot een oppervlakte van 3 m² en een bouwhoogte van 1,2 m, waarbij geldt dat een omgevingsvergunning alleen wordt verleend indien een dergelijke voorziening niet inpandig of elders bij de betreffende woning kan worden gerealiseerd, met een redelijke bereikbaarheid en toegankelijkheid vanaf de openbare weg;
2. b. een containerberging, tot een oppervlakte van 2 m² en een bouwhoogte van 1,2 m, waarbij geldt dat een omgevingsvergunning alleen wordt verleend indien een dergelijke voorziening niet inpandig of elders bij de betreffende woning kan worden gerealiseerd, met een redelijke bereikbaarheid en toegankelijkheid vanaf de openbare weg;
3. c. een pergola en/of veranda binnen een afstand van 1 m tot openbaar toegankelijk gebied mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeerswegen, bestaande uit maximaal 2 rijstroken (uitgezonderd voorsorteerstroken);
2. b. openbaar vervoersvoorzieningen;
3. c. parkeerplaatsen en -terreinen;
4. d. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - parkeergarage': een ondergrondse parkeergarage, met inachtneming van de regels onder 15.1;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'brug' tevens voor de aanleg en/of instandhouding van een brug en andere oeververbindingen;
6. f. pleinen, woonerven, voet- en fietspaden, bermen en trottoirs;
7. g. speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. voorzieningen voor afvalinzameling;
10. j. water- en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met daarbij behorende:

11. k. gebouwen;
12. l. bouwwerken geen gebouwen zijnde;
13. m. kabels en leidingen;

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, met inachtneming van de volgende regels.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - 1' is doorgaand verkeer alleen toegestaan voor hulpdiensten, voertuigen voor afvalinzameling en langzaam verkeer.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterberging;
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterlopen;
4. d. waterwegen;
5. e. vijvers en plassen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'brug' tevens voor de aanleg en/of instandhouding van een brug en andere oeververbindingen;
7. g. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'aanlegsteiger: een aanlegsteiger, met inachtneming van de regels onder 15.2;

met daarbij behorende:

8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
9. i. oevers en kaden;
10. j. perceelsontsluitingen en langzaam verkeer;
11. k. groenvoorzieningen.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, met inachtneming van de volgende regels.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in de vorm van grondgebonden eengezinswoningen;
2. b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - parkeergarage': een ondergrondse parkeergarage, met inachtneming van de regels onder 15.1;
3. c. de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;
4. d. parkeerplaatsen;
5. e. bergingen;

met daarbij behorende:

6. f. gebouwen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
9. i. erven en tuinen;
10. j. pleinen, woonerven, voet- en fietspaden, bermen en trottoirs;
11. k. water- en waterhuishoudkundige voorzieningen;
12. l. kabels en leidingen;
13. m. groenvoorzieningen.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, met inachtneming van de volgende regels.

De voor 'Wonen - Gestapeld' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in de vorm van gestapelde woningen;
2. b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - half verdiepte parkeergarage': een half verdiepte parkeergarage;
3. c. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - parkeergarage': een ondergrondse parkeergarage, met inachtneming van de regels onder 15.1;
4. d. de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;

met daarbij behorende:

5. e. gebouwen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
8. h. erven en tuinen;
9. i. pleinen, woonerven, voet- en fietspaden, bermen en trottoirs;
10. j. water- en waterhuishoudkundige voorzieningen;
11. k. kabels en leidingen;
12. l. groenvoorzieningen.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, met inachtneming van de volgende regels.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende en te verwachten archeologische waarden.

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in artikel 9.2.1 indien:

1. a. de aanvrager een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van het terrein, welke blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
2. b. de archeologische waarden, zoals onder lid 9.3 sub a bedoeld, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning een of meer van de onderstaande voorschriften te verbinden:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ);
   2. 2. het doen van (aanvullend) inventariserend en/of waarderend archeologisch onderzoek, zoals boringen, proefsleuvenonderzoek en non-destructief onderzoek (zoals grondradar- en weerstandsonderzoek);
   3. 3. het doen van een archeologische opgraving (behoud ex situ);
   4. 4. de begeleiding van de bouwactiviteiten door een deskundige waarbij de richtlijnen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie in acht worden genomen.

Alvorens de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 9.3 en 9.4 te verlenen, vraagt het bevoegd gezag advies aan de adviseur van het bevoegd gezag.

De voor 'Waarde - Archeologie 3-bufferzone' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende en te verwachten archeologische waarden met betrekking tot de UNESCO bufferzone met resten die te maken hebben met het Kanaal van Corbulo. Deze zone is een zone van provinciaal belang.

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in artikel 10.2.1 indien:

1. a. de aanvrager een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van het terrein, welke blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
2. b. de archeologische waarden, zoals onder lid 10.3 sub a bedoeld, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning een of meer van de onderstaande voorschriften te verbinden:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ);
   2. 2. het doen van (aanvullend) inventariserend en/of waarderende archeologisch onderzoek, zoals boringen, proefsleuvenonderzoek en non-destructief onderzoek (zoals grondradar- en weerstandsonderzoek);
   3. 3. het doen van een archeologische opgraving (behoud ex situ);
   4. 4. de begeleiding van de bouwactiviteiten door een deskundige waarbij de richtlijnen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie in acht worden genomen.

Alvorens de omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 10.3 en 10.4, te verlenen, vraagt het bevoegd gezag advies aan de adviseur van het bevoegd gezag.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, naast voor de andere daar voorkomende bestemming(en), primair bestemd voor de instandhouding, de bescherming en het beheer van de ter plaatse van de gronden aanwezige waterkeringen.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de dubbelbestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

1. a. gebouwen zijn niet toegestaan;
2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan tot een bouwhoogte van maximaal 2 m.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.2 met inachtneming van de volgende regels:

1. a. een omgevingsvergunning kan slechts worden verleend voor bouwwerken, voor zover deze zijn toegestaan op grond van de regels van de andere bestemmingen, waarmee de dubbelbestemming samenvalt;
2. b. voordat een omgevingsvergunning wordt verleend hoort het bevoegd gezag het waterschap, Hoogheemraadschap of derde, welke verantwoordelijk is voor (het beheer van) de waterkering.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het ontginnen, bodem verlagen, afgraven, ophogen of egaliseren van gronden;
   2. 2. het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
   3. 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het aanleggen of aanbrengen van oeverbeschoeiingen, aanlegplaatsen of verhardingen ten behoeve van de watersport.
2. b. Het in onder a bedoelde verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen of die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan.
3. c. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt geweigerd indien door de uitvoering van de onder a bedoelde werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen het normaal functioneren van de waterkering wordt of kan worden aangetast.
4. d. Voordat een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt verleend hoort het bevoegd gezag het waterschap, Hoogheemraadschap of derde, welke verantwoordelijk is voor (het beheer van) de waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een bestaand bouwwerk, waarvan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan de feitelijk aanwezige bouwhoogte of afstand tot een ander gebouw of een grenslijn in strijd is met een in dit plan voorgeschreven maximum bouwhoogte of minimum afstand, mag worden gehandhaafd, veranderd en/of vernieuwd, maar niet worden vergroot of anders worden gesitueerd.

Een Omgevingsvergunning bouwen voor woningen kan slechts worden verleend als is aangetoond dat er wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarden uit de Wet geluidhinder dan wel de vastgestelde hogere waarden waarbij wordt voldaan aan de volgende eisen:

1. a. bij de aanvraag Omgevingsvergunning bouwen is gemotiveerd op welke wijze invulling is gegeven aan akoestische compensatie in de vorm van een ten minste +3 dB zwaardere gevelwering dan volgens het Bouwbesluit 2012 als een woning een geluidbelasting heeft van meer dan 53 dB (na aftrek artikel 110g Wgh);
2. b. er geen dove gevel is toegepast;
3. c. woningen met een hogere geluidsbelasting dan 53 dB vanwege wegverkeerslawaai beschikken over ten minste één stille gevel (< 48 dB), of ten minste één gevel met geluidsluw te openen delen grenzend aan een geluidsgevoelige ruimte;
4. d. verblijven alsmede ten minste 1 buitenruimte moeten zoveel mogelijk aan de niet hoogst geluidbelaste gevel worden gesitueerd.

Een omgevingsvergunning voor woningen kan slechts worden verleend indien wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en in stand wordt gehouden, overeenkomstig de volgende minimale parkeernormen:

1. a. 1,2 parkeerplaats per gestapelde of aaneengesloten woning;
2. b. 1,5 parkeerplaats per vrijstaande of twee-onder-één-kapwoning;
3. c. de parkeeropstelplaats op eigen erf mag als parkeerplaats worden meegeteld.

Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen van een woning, mag pas worden verleend, indien in voldoende mate is aangetoond dat die woning wordt voorzien van een afsluitbare mechanische ventilatie, ter bescherming van de blootstelling aan toxische gassen bij calamiteiten.

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:

1. a. als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voor zover het betreft parkeren en overigens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
3. c. als opslagplaats van hout en/of aannemersmaterialen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond, of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
4. d. voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie.

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:

1. a. van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen als detailhandel, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen, waarvan de verkoop deel uitmaakt van de normale dienstverlening behorende bij het op hetzelfde perceel uitgeoefende bedrijf;
2. b. van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
3. c. van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, een escortbedrijf of (het laten uitoefenen van) raamprostitutie.

1. a. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - parkeergarage': een ondergrondse parkeergarage, inclusief in- en uitritten, met dien verstande dat:
   1. 1. het aanduidingsvlak voor maximaal 100% ondergronds mag worden bebouwd;
   2. 2. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken niet meer mag bedragen dan -4,8 m onder peil.
2. b. De inhoud van bovengrondse gebouwen ten behoeve van verkeers- en parkeervoorzieningen mag maximaal 15 m³ bedragen.
3. c. De bouwhoogte van de in sub b bedoelde gebouwen mag maximaal 3 m bedragen.

1. a. Ter plaatse van de aanduiding 'aanlegsteiger' is een aanlegsteiger inclusief oeververbinding toegestaan, met dien verstande dat:
   1. 1. per woning 1 aanlegsteiger is toegestaan voor zover grenzend aan de aanduiding 'aanlegsteiger';
   2. 2. de maximale breedte van de aanlegsteiger 5 m bedraagt;
   3. 3. de bouwhoogte ten hoogste het aansluitend maaiveld bedraagt.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - aanlegsteiger 1' is een aanlegsteiger inclusief oeververbinding toegestaan, met dien verstande dat:
   1. 1. per woning 1 aanlegsteiger is toegestaan voor zover grenzend aan de aanduiding 'specifieke vorm van water - aanlegsteiger 1';
   2. 2. de maximale breedte van de aanlegsteiger 10 m bedraagt;
   3. 3. de bouwhoogte ten hoogste het aansluitend maaiveld bedraagt.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan, voor het oprichten van bouwwerken voor algemeen nut, mits de oppervlakte van een gebouw niet meer bedraagt dan 30 m² en de bouwhoogte van de bouwwerken niet meer zal bedragen dan 3 m.
2. b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt niet verleend indien daardoor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van nabijgelegen percelen in onevenredige mate worden of kunnen worden beperkt en/of indien ter plaatse aanwezige waarden op onevenredige wijze worden of kunnen worden aangetast.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders zijn, met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd het plan te wijzigen, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. het in geringe mate, doch met niet meer dan 10 m afwijken van een bestemmingsgrens indien en voor zover dit noodzakelijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen;
2. b. het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en soorten opslag en installaties en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven, opslagen en installaties, indien en voor zover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven, opslagen en installaties hiertoe aanleiding geven.

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar een wet, een algemene maatregel van bestuur, een verordening, een richtlijn of een andere (wettelijke) regeling, dan geldt deze wet, algemene maatregel van bestuur, verordening, richtlijn of andere (wettelijke) regeling zoals die luidt dan wel van kracht is op het moment van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

Indien en voor zover dubbelbestemmingen samenvallen gelden:

1. a. in de eerste plaats de regels van: Artikel 11 Waterstaat - Waterkering;
2. b. in de tweede plaats de regels ten behoeve van Artikel 9 Waarde - Archeologie 3 en Artikel 10 Waarde - Archeologie 3-bufferzone.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het uitwerkingsplan Uitwerkingsplan Starrenburg III'.

In de jaren negentig is in Voorschoten gestart met de bouw van de 1^e fase van wijk Starrenburg. De 2^e fase, Starrenburg II is tussen 2001 en 2007 gebouwd. Vlak voordat werd gestart met de afrondende fase, Starrenburg III, brak echter de financiële crisis uit. Na de crisis is de planvorming weer opgepakt. De woningbouwontwikkeling is in 2012 opgenomen als uitwerkingsplicht in het vigerende bestemmingsplan. Starrenburg III komt ten zuidwesten van de bestaande wijk Starrenburg II en wordt verder globaal begrensd door de Veurseweg en de Vliet.

Het voorliggende uitwerkingsplan zorgt voor een juridisch planologisch kader waarbinnen de woonwijk kan worden gerealiseerd.

De geplande woonwijk Starrenburg III komt ten zuidwesten van de wijk Starrenburg II. Het plangebied wordt begrensd door de Veurseweg in het noorden en westen, en in het oosten en zuiden door de Vliet, met uitzondering van de monumentale boerderij 'Mariahoeve' (Veurseweg 125).

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied Starrenburg III

Voor de locatie Starrenburg III geldt het bestemmingsplan 'Voorschoten Oost', zoals vastgesteld op 16 mei 2012. Hier gelden de regels behorende bij de bestemming 'Wonen - uit te werken 1' (artikel 26). Op grond van deze bestemming is bouwen uitgesloten tenzij er sprake is van een onherroepelijk uitwerkingsplan.

Er zijn vier dubbelbestemmingen opgenomen op de verbeelding: 'Waarde - Archeologie gebiedstype 5, 6 en 7', ook geldt de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' rondom de watergangen in het plangebied. In de noordwesthoek is een functieaanduiding 'verkeer' voor een langzaamverkeersverbinding en ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' dient een ontsluitingsweg voor de wijk te worden gerealiseerd. Er is een gebiedsaanduiding 'milieuzone' opgenomen ten behoeve van de bedrijfsfunctie op de Veurseweg 153. In het oosten tegen de Vliet ligt een strook met de functieaanduiding 'haven'.

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan Voorschoten oost

Artikel 26. 'Wonen - Uit te werken - 1' bestemmingsplan Voorschoten Oost

Deze uit te werken bestemming is gericht op het realiseren van een woongebied, waartoe niet alleen woningen behoren, maar ook wegen, parkeervoorzieningen, openbaar groen, speelvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen en overige bij een woongebied behorende voorzieningen. Om de stedenbouwkundige eenheid met het gerealiseerde Starrenburg II te waarborgen, is een zone aangeduid waarbinnen een kleine recreatiehaven voor particuliere boten is voorzien. Qua bebouwing zijn grondgebonden woningen en appartementen toegestaan tot een bouwhoogte van 12 m (circa drie tot vier bouwlagen). Tot 20% van de woningen mag in een hogere bouwmassa tot 20 m (circa 5 tot 7 bouwlagen) uitgaande van het maaiveld worden gerealiseerd. Dit levert (qua bouwvolumen) een beeld op dat vergelijkbaar is met dat van Starrenburg II.

In de uitwerkingsregels is verder bepaald dat bij uitwerking rekening moet worden gehouden met bestaande rechten op een (water)verbinding tussen bestaande percelen en de Vliet. Deze rechten kunnen nagekomen worden, door behoud van bestaande verbindingen, of door alternatieve oplossingen.

De uitwerking van het uitwerkingsplan moet plaatsvinden binnen de kaders van de in de regels van het moederplan opgenomen uitwerkingsregels. Als aan deze regels wordt voldaan, kan het uitwerkingsplan door burgemeester en wethouders (in plaats van door de gemeenteraad) worden vastgesteld. Er geldt een uitwerkingsverplichting, zonder uitwerkingsplan geldt in principe een bouwverbod. Een uitwerkingsplan maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan dat als moederplan dient.

Om de uitwerkingsbevoegdheid uit het vigerende bestemmingsplan toe te kunnen passen, dient een uitwerkingsplan te worden opgesteld. Voorliggende toelichting voorziet samen met de uitwerkingsregels en de verbeelding in het benodigde uitwerkingsplan.

De voorliggende toelichting beschrijft, aan de hand van de verschillende hoofdstukken, gemotiveerd waarom de beoogde ontwikkeling gebaseerd is op een goede ruimtelijke ordening. Verder zijn in deze toelichting de planregels en de verbeelding uitgelegd. In hoofdstuk 2 komt het beleidskader aan bod. Dit kader beschrijft het relevante beleid. Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving, hier wordt ingegaan op het concrete plan. De sectorale aspecten zijn omschreven in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 geeft de juridische planbeschrijving waarin de wijze van bestemmen uiteengezet is. In hoofdstuk 6 is de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Omdat het hier gaat om een uitwerkingsplan, is de relatie tot het beleid op andere bestuursniveaus reeds in het moederplan 'Voorschoten Oost' beschreven en is afgewogen of de voorgenomen woningbouw past in het beleidskader. Bestemmingsplan Voorschoten Oost was echter consoliderend van aard en heeft de uitwerkingsplicht uit de 1e partiële herziening van het bestemmingsplan Starrenburg overgenomen. Die herziening stamt uit 1998 en veel beleid is sindsdien gewijzigd. De uitwerking van het bestemmingsplan binnen de kaders die in het bestemmingsplan zijn gesteld, moet voldoen aan het geldende beleid. Daarom wordt in dit hoofdstuk een overzicht gegeven van het relevante beleid en wordt de ontwikkeling aan dit beleid getoetst.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Toetsing

De Novi kenmerkt zich door een hoog abstractieniveau en bevat geen concreet beleid ten aanzien van de beoogde ontwikkeling. Er is geen sprake van strijdigheid met de NOVI.

Het Barro bevat inhoudelijke regels van de Rijksoverheid waaraan de ruimtelijke onderbouwing van bestemmingsplannen moeten voldoen. Het Barro bevat regels over Project Mainportontwikkeling Rotterdam (Maasvlakte II), Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie (militaire terreinen, munitie, militaire luchtvaart) en Erfgoed (Unesco).

Conclusie

Met de ontwikkeling van dit plan zijn geen Rijksbelangen in het geding.

Ladder voor duurzame verstedelijking Starrenburg III Voorschoten

Ieder bestemmingsplan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven. Deze onderbouwing is daarop afgestemd en gaat in op de behoefte.

Toetsing

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt voor de beoordeling. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen ten opzichte van de huidige planologische regeling wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een uitwerkingsplicht voor woningen, en daarmee harde plancapaciteit.

Ook is geen sprake van een uitwerkingsplicht met ruime uitwerkingsmogelijkheden voor verschillende functies. Het maximum aantal woningen is niet benoemd, maar met een bouwvlak en maximale bouwhoogtes begrensd. Gelet op het bovenstaande is sprake van bestaand stedelijk gebied en geen stedelijke ontwikkeling. Toch is uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening de behoefte beschreven.

Omdat het gebied, gelet op de geldende bestemming, binnen bestaand stedelijk gebied ligt, hoeft de locatiekeuze niet te worden gemotiveerd.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat Voorschoten binnen de regio Holland Rijnland.

Beschrijving behoefte

De woningbehoefte in de gemeente Voorschoten blijkt uit diverse beleidsstukken en onderzoeken die hierna worden behandeld.

Regionale Realisatieagenda Wonen - Regio Holland Rijnland (regionale woondeal)

Op 14 maart 2023 ondertekenden bestuurders uit Zuid-Holland en minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de regionale realisatieagenda's, of regionale woondeals. Zo ook voor de regio Holland Rijnland, waar de ambitie is om 30.500 woningen toe te voegen tot 2030, waarvan twee derde in het betaalbare segment. Uit het regionale programma blijkt dat er slechts harde plancapaciteit is voor 19.445 woningen.

Figuur 2.1 Woningbouwprogramma regio Holland-Rijnland 2022 (bron: Realisatieagenda)

In de regiodeal zijn de locaties met 100+/150+ geplande woningen op basis van het door GS vastgestelde regionaal woningbouwprogramma d.d. 24 januari 2023 opgenomen. Starrenburg is een van de drie locaties in Voorschoten.

Figuur 2.2 Sleutelprojecten gemeente Voorschoten (bron: realisatieagenda)

De gemeente houdt zelf een woningbouwplanning bij om zicht te houden op de verhouding tussen de plancapaciteit en de behoefte. De woningbouwplanning wordt regelmatig regionaal afgestemd.

Actualisatie Woonvisie 2019-2022 (2019)

Het college heeft in het Coalitieakkoord 2018-2022 de ambities verwoord om te bouwen waar vraag naar is en daarbij een goed evenwicht in het woningbouwprogramma te realiseren voor alle generaties. De ambitie is om de voorspelde groei van 10% huishoudens in 2040 te kunnen opvangen en het groene karakter van Voorschoten te behouden. De hoofddoelstelling van het woonbeleid is eveneens: 'Ervoor blijven zorgen dat Voorschoten een aantrekkelijke woongemeente blijft voor een brede groep inwoners' (Woonvisie 2016-2019, 2016). Specifiek ligt de focus op het huisvesten van jongeren, starters en ouderen. Om deze ambities te realiseren, moet en zowel gestuurd worden op kwantiteit en kwaliteit van de woningvoorraad.

De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het huidige woonbeleid zijn als volgt.

• Het percentage voor de sociale huursector bedraagt 25%. Waarbij kwalitatief bijbouwen voor jongeren een speerpunt is.
• Er moeten circa 150 sociale huurwoningen extra toegevoegd worden aan het woningbouwprogramma boven op de huidige plancapaciteit c.q. woningbouwprogrammering.
• Voorschoten wil energieneutraal zijn in 2030.
• Er worden vernieuwde woonconcepten uitgewerkt die bijdragen aan het huisvesten van jongeren, kwetsbare doelgroepen en ouderen. Waarbij een kwaliteitsslag voor ouderen een speerpunt is.
• Het woonwagenbeleid moet worden herzien.

De gemeente Voorschoten vindt het belangrijk dat er voor iedere doelgroep voldoende betaalbare woningen zijn. In 2023 wordt de woonvisie geactualiseerd. Starrenburg is in de visie opgenomen als hard plan. Gelet op de grotere woningbehoefte en de behoefte aan meer sociale huur, wordt nu uitgegaan van maximaal 356 woningen, waarvan minimaal 30% sociaal.

Conclusie

Er bestaat een actuele woningbehoefte naar zowel koop- als huurwoningen in het beoogde segment. Omdat het gebied, gelet op de geldende bestemming, binnen bestaand stedelijk gebied ligt, hoeft de locatiekeuze niet te worden gemotiveerd.

De omgevingsvisie geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer, energie, landschap en bodem en water.

Zuid-Holland staat voor de opgave om de komende jaren een fors aantal woningen te realiseren en om de woningvoorraad te verduurzamen. Opgaven die in Zuid-Holland om ingrijpende keuzes vragen. Daarvoor zijn sturende ruimtelijke concepten nodig. De uitdaging is om de stap te maken naar een gezonde, sociale en duurzame samenleving. De metropolitane ontwikkeling moet op die manier vorm krijgen. Om die vitale samenleving te realiseren is meer nodig dan woningbouw alleen. Het economisch potentieel kan beter benut worden door de steden met hun afzonderlijke kwaliteiten te verbinden tot één metropool. Het leef- en vestigingsklimaat daarin kan versterkt worden door stad en land goed te verbinden, door ruimte te bieden voor groen en water in de stad, door een evenwichtige woningvoorraad en passende werklocaties. De vitaliteit van de stad is ook gebaat bij cultuur, kenniscentra en aantrekkelijke binnensteden.

Opgaven omgevingskwaliteit

Voor het realiseren van de maatschappelijke belangen werkt de provincie vanuit zeven vernieuwingsambities en vanuit opgaven in het gebied. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit werkt de provincie vanuit samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid, die ze van provinciaal belang achten. Ten aanzien van wonen heeft de provincie de opgaven 'Wonen' en 'Ruimte en verstedelijking' opgesteld.

Verstedelijking en wonen

De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend over het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vragen om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO₂-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Zuid-Holland. Nieuwe woningen zijn energieneutraal of leveren energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaatverandering (heftige regenbuien, perioden van droogte en hittestress) en bodemdaling. Gemeenten maken in samenspraak met de provincie regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's waarin bovengenoemde doelstellingen zijn uitgewerkt.

Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied

In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in nationale wet- en regelgeving. Toepassing is van provinciaal belang, daarom is in de verordening een verwijzing opgenomen naar de rijksladder. Uitgangspunt van de ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is zorgvuldig gebruik van de ruimte. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor in ieder geval wonen en kantoren af met andere gemeenten in de regio.

Stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stads- en dorpsgebied

Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Een deel van die vraag past qua kwaliteit niet daarbinnen. Daarnaast kunnen er kwantitatieve beperkingen zijn. Een randvoorwaarde bij beter benutten is namelijk dat de leef kwaliteit in de bebouwde ruimte behouden blijft en waar mogelijk wordt versterkt. Ook kan de kwaliteit van de groene ruimte aanleiding zijn om een kwaliteitsverbetering te realiseren door middel van het toevoegen van stedelijke functies.

Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden en kleinschalige stedelijke ontwikkelingen, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten. Gedeputeerde Staten zien toe op toepassing door gemeenten van de ladder voor duurzame verstedelijking en het beleid voor ruimtelijke kwaliteit. Het eindoordeel over stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten bestaand stads- en dorpsgebied ligt bij Provinciale Staten. Deze worden door Provinciale Staten afgewogen en opgenomen op de 3 hectare kaart.

Risico's van klimaatverandering

De provincie Zuid-Holland streeft naar een klimaatbestendig en waterrobuuste provincie in 2050. De provincie wil dan voorbereid zijn op de gevolgen van klimaatverandering in de vorm van wateroverlast door overvloedige neerslag, hittestress, verdroging en verzilting en het beperken van de gevolgen van overstromingen. Daarnaast voert de provincie actief beleid om de maatschappelijke kosten van bodemdaling zoveel mogelijk te beperken. Dit heeft direct gevolgen voor locatiekeuze, ontwerp en inrichting van openbare ruimte en gebouwde omgeving. In de omgevingsvisie is vastgelegd dat de provincie ernaar streeft om bij (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen betrokken partijen de uitkomsten uit de klimaatstresstesten expliciet mee te laten wegen bij de locatiekeuze en inrichting van het gebied. Dit geldt voor alle risico's die gepaard gaan met klimaatverandering (in ieder geval wateroverlast door overvloedige neerslag, overstroming, hitte en droogte). Deze risico's hebben naast lokale ook regionale aspecten.

Toetsing

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van woningen op een locatie die is aangemerkt als grote buitenstedelijke bouwlocatie. De behoefte is beschreven in paragraaf 2.2.3. Daaruit blijkt dat er behoefte is en dat de voorgenomen ontwikkeling passend is. Tevens wordt in de ontwikkeling rekening gehouden met voldoende groen en parkeerplaatsen. De ruimtevraag voldoet aan de wettelijke eisen die worden gesteld aan lucht, geluid, externe veiligheid, bodem en klimaatverandering (zie hiervoor ook hoofdstuk 4).

De Omgevingsverordening Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Omgevingsvisie en het Programma Ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. De volgende artikelen uit de Omgevingsverordening zijn relevant voor de voorliggende ontwikkeling.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

1. 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft.
2. 2. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II en beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap.
3. 3. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd als bedoeld in het vijfde lid.
4. 4. Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop. Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij:
   1. a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of
   2. b. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid.
5. 5. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden:
   1. a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en houdt rekening met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, zodanig dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen;
   2. b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen;
   3. c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.
6. 6. Specifieke regels voor de gebiedstypen als opgenomen in de artikelen 6.9a, 6.9b, 6.9c, 6.9d, 6.9e, 6.9f en 6.9g, zijn van toepassing, tenzij een zwaarwegend openbaar belang aan de toepassing van die artikelen, uitgezonderd artikel 6.9e, in de weg staat.
7. 7. Om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen kan het nodig zijn om aanvullende maatregelen te nemen bij aanpassen en transformeren. Aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit een combinatie van:
   1. a. duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en boom- en sierteelt;
   2. b. wegnemen van verharding;
   3. c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;
   4. d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij:
      • aanvullende maatregelen worden getroffen binnen het plangebied van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten het plangebied worden betrokken in de motivering;
      • indien aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast.
8. 8. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde Buitengebied, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan ontwikkelingen mogelijk maken die kunnen vallen onder noemer inpassen, aanpassen of transformeren en die in overeenstemming zijn met artikel 6.9a.
9. 9. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2, zijnde Recreatiegebied, Belangrijk weidevogelgebied of Groene buffer, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan in beginsel slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen of aanpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9b, 6.9c of 6.9d.
10. 10. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1, zijnde Kroonjuweel cultureel erfgoed, Natuur Netwerk Nederland of Beschermd grasland in de Bollenstreek, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9e, 6.9f of 6.9g.
11. 11. Transformatie is mogelijk in de beschermingscategorieën bedoeld in het negende en tiende lid voor de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur- en recreatiegebieden of van grote buitenstedelijke bouwlocaties bedoeld in artikel 6.10. De voorwaarden als bedoeld in het vijfde lid zijn van overeenkomstige toepassing.
12. 12. Voor zover een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid een significante aantasting tot gevolg heeft van de wezenlijke kenmerken en waarden van belangrijke weidevogelgebieden, recreatiegebieden rond de stad, of karakteristieke landschapselementen, wordt deze aantasting gecompenseerd. Gedeputeerde Staten leggen de vereisten betreffende de aard en omvang van de compensatie en het moment waarop de compensatie gerealiseerd moet zijn, vast in een beleidsregel over de compensatie bij nieuwe ontwikkelingen. De motivering bij het bestemmingsplan bevat een verantwoording over de wijze van compensatie.

Toetsing

Voor het plangebied geldt reeds een (uit te werken) woonbestemming. De beoogde ontwikkeling geeft een concrete invulling aan deze woonbestemming. Het graven van watergangen en aanleggen van wegen past binnen het schaalniveau van het uitwerkingsgebied. Op basis daarvan wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling moet worden gezien als 'inpassing' zoals bedoeld in artikel 6.9 lid 5 onder a van de omgevingsverordening. Tevens wordt wel voldaan aan de regels die behoren bij 'Inpassen', de ontwikkeling wordt namelijk zorgvuldig ingepast in het landschap met oog op de richtpunten ruimtelijke kwaliteit. Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In paragraaf 3.2.5 van deze toelichting wordt nader ingegaan op de beeldkwaliteit en inpassing van de ontwikkeling.

Het plangebied is deels aangemerkt als beschermingscategorie 2 Groene Buffer.

Figuur 2.3 Ruimtelijke kwaliteit en beschermingscategorieën

(bron Omgevingsverordening)

Artikel 6.9d Beschermingscategorie 2 Groene buffers

1. 1. Een bestemmingsplan voor een locatie binnen groene buffers waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling voor zover dit geen grootschalige ontwikkelingen behelzen en de bufferfunctie blijkens een afdoende motivering niet onevenredig wordt verstoord.
2. 2. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken:
   1. a. de functie van het gebied als tegenhanger van de stedelijke verdichting en stedelijke dynamiek;
   2. b. de identiteit die het gebied verleent aan de nabij gelegen stedelijke omgeving;
   3. c. de bescherming die het gebied biedt tegen grootschalige stedelijke ontwikkeling;
   4. d. de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied.

Toetsing

In het stedenbouwkundig plan, zoals opgenomen in bijlage 1, wordt uitgebreid ingegaan op de buffer tussen het landschap en Starrenburg III, daarnaast wordt zowel de beleving van het groen als dat van de archeologische waarde van het gebied benadrukt.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

1. 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:
   1. a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
   2. b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruikgemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X.
2. 2. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt, voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie.
3. 3. Gedeputeerde Staten kunnen bij de vaststelling van een regionaal woningbouwprogramma aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen, mits het regionaal woningbouwprogramma past in de regionale woonvisie en de regionale woonvisie een uitwerking bevat van de in de provinciale omgevingsvisie genoemde doelstellingen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie en het regionale woningbouwprogramma bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening.

Toetsing

Voor de beschrijving van de behoefte wordt verwezen naar de toetsing aan het Rijksbeleid (paragraaf 2.2.3). De ontwikkeling is voorzien op een grote buitenstedelijke bouwlocatie. De woningbouwopgave is in regionaal verband afgestemd en er wordt voldaan aan de norm van 30% sociale woningen.

Figuur 2.4 Grote stedelijke bouwlocaties (bron Omgevingsverordening Zuid-Holland)

Artikel 6.10a Dichtheid en verscheidenheid woningbouw

1. 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt buiten bestaand stads- en dorpsgebied houdt rekening met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en draagt bij aan een goede woon- en leefomgeving.
2. 2. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, betrekt de mogelijkheden voor gevarieerde woningtypen bij het toelaten van woningbouw.

Toetsing

Hoewel er geen sprake is van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is in het nieuwe plan rekening gehouden met een hogere dichtheid en 30% sociaal woningbouwprogramma.

Artikel 6.10b Parkeernorm sociale huur

1. 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning.
2. 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld.

Toetsing

De gemeente heeft eigen parkeernormen, aan deze parkeernormen wordt voldaan. Zie paragraaf 4.1.

Artikel 6.10d Bereikbaarheid

Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid.

Toetsing

De planlocatie is goed bereikbaar. Voorliggend plan houdt voldoende rekening met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid, zie voor een nadere onderbouwing van dit punt paragraaf 4.1 en bijlage 2.

Artikel 6.10f Functiemenging

Een bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functies wonen of bedrijven, houdt rekening met de mogelijkheden voor functiemenging.

Toetsing

In voorliggend plan wordt de vigerende bestemming 'Wonen - Uit te werken 1' nader uitgewerkt ten behoeve van de ontwikkeling van een woongebied. Functiemenging, zoals kantoren, detailhandel of maatschappelijke functies zijn daarmee niet aan de orde. Overigens behoren tot het woongebied niet alleen woningen, maar ook wegen, parkeervoorzieningen, openbaar groen, speelvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen en overige bij een woongebied behorende voorzieningen.

Artikel 6.10h Kansen voor biodiversiteit

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, betrekt daarbij de mogelijkheden voor het bevorderen van de biologische diversiteit.

Toetsing

Met de ontwikkeling van Starrenburg III worden tevens natuurvriendelijke oevers, bloemrijke bermen en bomensingels gerealiseerd. Hier wordt uitgebreid op ingegaan in het stedenbouwkundig plan zoals opgenomen in bijlage 1.

Artikel 6.22 Regionale waterkeringen

1. 1. Een bestemmingsplan voor gronden waarop een regionale waterkering ligt, als bedoeld in artikel 2.2, bestemt die waterkering als zodanig.
2. 2. Een bestemmingsplan voor gronden die deel uitmaken van een beschermingszone langs een regionale waterkering, bestemt die beschermingszone als zodanig of duidt die als zodanig aan.
3. 3. Voor het bepalen van de omvang van de gronden, bedoeld in het eerste lid en in het tweede lid, wordt uitgegaan van de door de beheerder van de waterkering vastgestelde legger.
4. 4. Met betrekking tot de gronden waarop een regionale waterkering of een beschermingszone ligt, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de regionale waterkering.
5. 5. Voor de beoordeling of sprake is van belemmeringen als bedoeld in het vierde lid wordt advies gevraagd aan de beheerder van de waterkering.

Toetsing

Op deze kaart heeft een deel van het plangebied de aanduiding regionale waterkering klasse. De waterkeringen zijn overgenomen op de verbeelding en in de regels van voorliggend uitwerkingsplan.

Figuur 2.5 Regionale waterkeringen

Artikel 6.27 Archeologie en Romeinse Limes

1. 1. Een bestemmingsplan voor gronden met een hoge of zeer hoge bekende archeologische waarde, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 8 in bijlage II, bevat bestemmingen en de daarbij behorende regels die de bekende archeologische waarden beschermen.
2. 2. De regels, bedoeld in het eerste lid, voorzien in elk geval in een verbod op werken of werkzaamheden waarbij de bodem tot meer dan 30 cm onder het maaiveld wordt geroerd, tenzij:
   1. a. door middel van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden aangetast; of
   2. b. het werken of werkzaamheden betreffen die naar hun aard de archeologische waarden niet aantasten.
3. 3. In afwijking van het tweede lid kan het bevoegd gezag bij uitzondering besluiten tot behoud van de archeologische waarden 'ex situ', als andere belangen prevaleren.
4. 4. Een bestemmingsplan voor gronden binnen de Romeinse Limes met een hoge of zeer hoge archeologische verwachtingswaarde, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 8 in bijlage II, bevat bestemmingen en daarbij behorende regels die de verwachte archeologische waarden beschermen.
5. 5. De regels, bedoeld in het vierde lid, voorzien in elk geval in de voorwaarde van archeologisch onderzoek bij werken of werkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 100 m² waarbij de bodem tot meer dan 30 cm onder het maaiveld wordt geroerd.

Toetsing

Op kaart 8, zoals weergegeven op figuur 2.6, heeft een deel van het plangebied de aanduiding 'Neder-Germaanse Limes', de aanduiding met bijbehorende regels is overgenomen in voorliggend uitwerkingsplan.

Figuur 2.6 Archeologische waarde

Artikel 6.27a Risico's van klimaatverandering

In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering ten minste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van:

1. a. wateroverlast door overvloedige neerslag;
2. b. overstroming;
3. c. hitte;
4. d. droogte;

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling.

Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's.

Toetsing

Door klimaatverandering neemt de kans op hittestress, wateroverlast, droogte en overstromingen toe. Daarom is het belangrijk om klimaat adaptief te bouwen. Verschillende maatregelen zijn gepast in de openbare ruimte, op de kavels en in de gebouwde omgeving. Hierbij is het convenant Klimaatadaptief bouwen gehanteerd. Niet alle onderdelen zijn in detail uitgewerkt.

• Langs de ontsluitingswegen in Starrenburg III worden bomenrijen geplant. De hittestress die ontstaat door de verharde wegen wordt door de bomen verminderd.
• In het plan is extra oppervlaktewater gerealiseerd ter compensatie voor de toegevoegde verharding volgens richtlijnen van het Hoogheemraadschap Rijnland.
• Op de Strandwal wordt het regenwater direct geïnfiltreerd in de bodem via wadi's.
• Voor grondgebonden woningen geldt de Hemelwaterverordening van de gemeente Voorschoten. Conform de Hemelwaterverordening wordt per woonkavel 60 liter water per m² verhard oppervlak geborgen. Gedacht wordt aan een opvang van ca. 6 m³ in een ondergrondse berging. Dit water kan gebruikt worden voor grijswatercircuit, auto- en ramen wassen en tuin.
• Speelplekken worden met de omgeving ingericht waarbij uitgangspunt is dat deze zo natuurlijk mogelijk ingericht worden, door minimaliseren verhardingen waar mogelijk combineren met waterberging.
• Halfverharding is toegepast op de wandelpaden.
• Parkeervakken en wegen wateren zoveel mogelijk af op een wadi of op de waterbergende voorziening op de ondergrondse parkeergarage.
• Kopers worden middels een informatiefolder gestimuleerd om groene tuinen aan te leggen. Stimuleren kan ook door voorbeeldtuinen in de gemeente en door workshops.
• Kopers krijgen informatie over het onderhoud van natuurvriendelijke oevers (Strandwal en Vlietoevers).
• Woningen worden voorzien van een dakopstand van minimaal 120 mm en een noodoverloop om extreme regenbuien op te vangen. Dit water kan afgevoerd worden naar de ondergrondse waterberging op de kavel.
• Het vergroenen van daken van de bergingen met bijvoorbeeld sedum moet nog onderzocht worden. Dit geldt ook voor gevels en daken van de appartementengebouwen.
• Aandachtspunten/kansen Vlietoevers.
• Rondom appartementengebouwen wordt zo min mogelijk verharding aangebracht. Er wordt wel voorzien in een rondgang i.v.m. onderhoud.

Geconcludeerd kan worden dat voldoende rekening wordt gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken van klimaatrisico's.

De regionale agenda is het gezamenlijke product van de tien gemeenten: Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Noordwijk, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten, Wassenaar en Zoeterwoude. Het is een agenderend document en wordt gebruikt als regionaal kader voor lokale omgevingsvisies. Op 6 juli 2017 heeft de Voorschotense gemeenteraad de regionale agenda vastgesteld.

De tien gemeenten hebben samen gewerkt aan een gezamenlijke visie op de toekomst van onze regio. 'Het Hart van Holland: Regionale agenda Omgevingsvisie 2040' zorgt ervoor dat de ruimtelijke ontwikkeling in de regio richting 2040 beter op elkaar afgestemd wordt. Regionale afstemming is belangrijk, omdat veel ontwikkelingen grensoverschrijdend zijn of grensoverschrijdende effecten hebben. De opgaven en waarden worden regionaal verder uitgewerkt en door elke gemeente vertaald naar het eigen grondgebied.

De tien gemeenten streven vier gemeenschappelijke waarden na voor het Hart van Holland, namelijk dat de omgeving 'Compleet', 'Sterk', 'Open' en 'Mooi' blijft (of nog meer wordt!). Dat is niet vanzelfsprekend, want er komen allerlei nationale en internationale trends en ontwikkelingen op de gemeenten af, met grote impact op de leefomgeving. Deze trends worden in de omgevingsvisie beschreven: de trek naar de stad, veranderingen in demografie, klimaatverandering, behoefte aan nieuwe energiebronnen en vermindering van energieverbruik, toenemende mobiliteit, bodemdaling, globalisering en flexibilisering & functievermenging. De tien gemeenten delen bovendien drie ambities voor verdere ontwikkeling van de leefomgeving, namelijk dat deze economisch sterk is, gezond & veilig en duurzaam & robuust.

Deze waarden, trends & ontwikkelingen en ambities willen de gemeenten in het Hart van Holland uitwerken in een robuust landschappelijk raamwerk, met gevarieerde verstedelijking langs de Oude Rijn en met voortreffelijke bereikbaarheid, onder gezonde lucht en op een draagkrachtige ondergrond. Op die manier kan het Hart van Holland zich op een aantrekkelijke manier ontwikkelen tussen de zuidelijke Randstad (MRDH) en de noordvleugel (metropoolregio Amsterdam), die voor allebei van belang zijn.

Om dit alles te realiseren is een samenwerkingsagenda opgesteld, met als eerste onderwerpen verstedelijking, energietransitie, mobiliteit, natuurlijke leefomgeving en digitale informatievoorziening.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in een woningbouwontwikkeling die, gelet op de geldende bestemming, binnen bestaand stedelijk gebied ligt. Het plan levert een bijdrage aan de opgave uit de regionale agenda door aan het inpassen van woningen binnen het stedelijk gebied. Ook levert het plan een bijdrage ten aanzien van de opgave om de openbare ruimte op zo'n manier in te richten dat deze uitnodigt tot bewegen, ontmoeting en contact.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en met de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. 1. Holland Rijnland is een top woonregio;
2. 2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
3. 3. concentratie stedelijke ontwikkeling;
4. 4. groenblauwe kwaliteit staat centraal;
5. 5. de Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;
6. 6. speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;
7. 7. speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

Toetsing

Het plangebied behoort blijkens de kaarten bij de Regionale Structuurvisie tot het stedelijk gebied. Binnen dit stedelijk gebied wordt onder meer ingezet op het realiseren van voldoende woningaanbod, waarbij gestreefd wordt naar een gevarieerd, gedifferentieerd en een kwalitatief goed woonklimaat. Het plan voorziet in nieuwe woningen binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee invulling wordt gegeven aan de ambitie om voldoende woningen te creëren binnen stedelijk gebied. Het plan past binnen de Regionale Structuurvisie.

Conclusie

De regionale omgevingsvisie wordt vertaald in de omgevingsvisie voor Voorschoten.

Taken en bevoegdheden van het Hoogheemraadschap van Rijnland als waterbeheerder

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. De drie hoofddoelen van dit beheer zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water.

Wat betreft veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn en blijven én dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten en te beheren. Daarbij wil het Hoogheemraadschap van Rijnland dat watergangen en kunstwerken zoals gemalen op orde en toekomstbestendig worden gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering.

De taken en bevoegdheden van het Hoogheemraadschap van Rijnland op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend.

Waterbeheerprogramma (WBP6) 2022-2028

De Omgevingswet vereist dat waterschappen elke 6 jaar de aanpak van hun watertaken vastleggen in een waterbeheerprogramma. Met het programma WBP6 maakt het Hoogheemraadschap van Rijnland duidelijk hoe het, in samenwerking met de omgeving, invulling geeft aan zijn wettelijke taken en zijn eigen ambities voor de periode 2022-2028.

Het WBP6 is afgestemd met landelijke en regionale plannen zoals de Omgevingsvisies van Rijk, provincies en gemeenten.

Keur en beleidsregels 2020

Op grond van de Waterwet is het Hoogheemraadschap van Rijnland bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• andere waterstaatwerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
• de bodem van kwelgevoelige gebieden;

maar ook aan:

• onttrekken en lozen van grondwater;
• het aanbrengen van verhard oppervlak.

Waterschapsverordening 2023

De Waterschapsverordening is de opvolger van de Keur en zal naar alle waarschijnlijkheid na de zomer in werking treden. Met de inwerkingtreding van de Waterschapsverordening komen de Keur en de Beleidsregels van 2020 te vervallen.

In de Waterschapsverordening staan regels om de sloten, rivieren, meren, plassen, de dijken en de gemalen in het gebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland te beschermen.

Nieuw in de Waterschapsverordening zijn de verplichte klimaatbestendige regels voor nieuwe grootschalige gebiedsontwikkelingen (> 5.000 m²) waar onder andere provincies, gemeenten en projectontwikkelaars mee te maken krijgen. Deze klimaatbestendige regels moeten ervoor zorgen dat een gebied zo wordt ingericht dat het goed voorbereid is op de gevolgen van klimaatverandering.

De nieuwe regels zijn:

• de 20 millimeter-regel: om te kijken of een gebied droogte aan kan, moet de bodem in een gebied een normale bui van 20 mm in 24 uur op kunnen nemen en kunnen vasthouden voor droge periodes;
• de 90 millimeter-regel: om te kijken of een gebied extreme neerslag aan kan, moet in de bodem, sloten, open water of andere vormen van wateropslag in een gebied 90 mm in 24 uur opgevangen kunnen worden. Dit is van toepassing naast de 15% compensatie-eis van open water;
• flexibel peil: een flexibel peil met een bandbreedte van 0,3 m voor ontwikkelingen > 5.000 m², mits de gebiedskarakteristieken dit toelaten;
• natuurinclusieve regels: om de waterkwaliteit en de biodiversiteit te versterken en te ondersteunen, moeten brede sloten en ander water van voldoende en afwisselende diepte en een schuine kant worden aangelegd in plaats van ondiepe, smalle slootjes. De oevers moeten natuurvriendelijk zijn (schuine kant, beplanting).

De Blauwe Lens

De gevolgen, kansen en oplossingen van klimaatverandering voor het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland zijn onderzocht. Het resultaat van dit onderzoek is het Rapport Blauwe Lens. De Blauwe Lens geeft aan dat het gebied en het watersysteem veerkrachtiger en flexibeler moeten worden. Een belangrijk aspect daarvan is dat de problemen niet afgewenteld moeten worden op de omgeving, maar water juist moet worden ingezet als ordenende kracht in ruimtelijke ontwikkeling. Met deze constatering geeft de Blauwe Lens invulling aan het beleid om bodem en water meer sturend te maken.

Toetsing

In paragraaf 4.9 wordt nader ingegaan op het aspect water.

In december 2014 heeft de raad van de gemeente Voorschoten de Toekomstvisie Voorschoten 2025 vastgesteld. De visie, welke een wensbeeld schetst van de gemeente Voorschoten in 2025, geldt als basis voor de structuurvisie Voorschoten 2015-2025. In de visie zijn zeven thema's voor de toekomst benoemd:

1. 1. voor en met elkaar;
2. 2. kwaliteit van ruimte en wonen;
3. 3. nieuwe dynamiek in de economie;
4. 4. centrum van voorschoten;
5. 5. toerisme en recreatie;
6. 6. internationaal Voorschoten;
7. 7. de gemeente als medestander.

Zowel in de Structuurvisie Voorschoten 2005-2020 als in de Toekomstvisie wordt de wens uitgesproken om de kwaliteit van het woonklimaat te behouden. Grootschalige uitbreidingen zijn niet gepland om het dorpse karakter van de gemeente te waarborgen. Om toch te voldoen aan de woonvraag wordt gekeken naar het duurzaam aanpassen van de bestaande bebouwing. Aangezien Starrenburg III al een woonbestemming kende op het moment van vaststelling van de toekomstvisie, wordt Starrenburg III niet als een nieuwe grootschalige uitbreiding gezien.

Op 9 maart 2017 heeft de gemeenteraad de structuurvisie Voorschoten 2025 'Groen, veilig en betrokken' vastgesteld voor het gehele gemeentelijk grondgebied. In deze nieuwe structuurvisie wordt op hoofdlijnen de ruimtelijke visie voor Voorschoten geschetst. De structuurvisie is een ruimtelijk afwegingskader dat nut en noodzaak aangeeft van het duurzaam behoud van Voorschoten voor volgende generaties met ruimte voor nieuwe ontwikkelingen.

Op verschillende onderdelen blijft de vorige/huidige structuurvisie actueel. Deze onderdelen zijn opnieuw opgenomen in de structuurvisie voor 2025. Relevant voor Starrenburg III is het handhaven en versterken van het groene karakter en het afronden van een aansluitend dorpsgebied op de betreffende locatie.

Het belangrijkste uitgangspunt van de structuurvisie is de duurzame organische ontwikkeling van het dorpse karakter van Voorschoten. Hoofddoelstelling is dan ook de kwaliteit van het huidige Voorschoten in stand te houden, te versterken en te beheren. De drie pijlers: groen, veilig en betrokken vormen de rode draden van de visie.

Pijlers:

• groen: de bijdrage die groen levert aan de kracht, uitstraling en de beleving van Voorschoten;
• veilig: veilig wonen, verplaatsen en verblijven, kindvriendelijk en een hechte gemeenschap;
• betrokken: duurzaam behoud van Voorschoten, participatie en het grote aantal verenigingen en vrijwilligers.

Voor de ontwikkeling van Starrenburg III betekent dat naast het bovenstaande concreter het volgende. Langs Starrenburg III is op de kaart van de ruimtelijke hoofdstructuur een groene zoom opgenomen: langs de Vliet en langs de rand van Starrenburg naar het buitengebied, als zoekgebied. Daarnaast wordt de aanwezigheid van de Vliet in Voorschoten benoemd. De ontwikkeling van Starrenburg III biedt kansen om de relatie van Voorschoten met de Vliet te versterken. Daarnaast is het groene karakter belangrijk voor Voorschoten. De entrees, zo ook die bij Starrenburg III, zijn mede bepalend voor het behouden en versterken van het groene karakter. De groene zoom, de entrees en de Vliet zijn opgenomen in de visiekaart van de structuurvisie.

De groenstructuurvisie heeft betrekking op al het groen binnen de bebouwde kom van Voorschoten. Het geeft een visie op het openbare en semi-openbare groen dat in beheer is bij de gemeente en doet uitspraken over de grote groengebieden die in beheer zijn van particulieren.

De groenstructuurvisie heeft de volgende doelen:

• bepalen van de gewenste kwaliteit van het groen en de daarmee samenhangende structuren en routes;
• behouden en ontwikkelen van een duurzame groenstructuur en waterstructuur die aansluit op de cultuurhistorische, landschappelijke en architectonische waarden;
• bieden van een beleidskader voor de beheerkwaliteit, honden in de openbare ruimte, spelen in het groen en de verkoop van groen aan particulieren;
• doen van voorstellen en geven van richtlijnen voor de verbetering van de inrichting van het openbaar groen in parken, groenzones en woonomgeving;
• richting geven aan de verkoop van openbaar groen aan particulieren door middel van de 'Uitgiftekaart groen' d.d. 23 november 2009, deel uitmakend van de Groenstructuurvisie.

De Groenstructuurvisie dient als kader voor inrichtingsplannen en beheerplannen. Bij het plan is een programma met maatregelen en projecten opgenomen. In de visie worden in hoofdzaak twee groenstructuren onderscheiden: de hoofdstructuur en wijkgroenstructuur.

Figuur 2.7 Starrenburg III is onderdeel van de hoofdgroenstructuur (geel)

De omranding van Starrenburg III is aangegeven als onderdeel van de hoofdgroenstructuur, getypeerd als zoekgebied ontwikkeling groene zoom. In de Evaluatie Groenstructuurvisie, herijking projectgebieden en snippergroen van april 2013 zijn voor de ontwikkeling van deze groene zoom de volgende kaders meegegeven:

• de overgang tussen stedelijk gebied en ommeland vormgeven door middel van een groenzone als afscherming van het landschap;
• de groenzone een verbinding vormt tussen de Veurseweg en de Vliet;
• de groenzone een recreatieve route opneemt;
• de groenzone aansluit op het karakter van het omliggende parklandschap met laanbeplanting en houtsingels.

De groene zoom ter hoogte van Starrenburg III aan te laten sluiten op de groene zoom aan de Rosenburgherlaan. Dit zoveel als mogelijk rekening houdend met de bestaande bebouwing. Er wordt een groene overgang gerealiseerd en tevens worden in voorliggend plan verschillende wandelpaden, speel- en verblijfsgebieden ingericht. In paragraaf 3.2 en bijlage 1 wordt nader ingegaan op de groenstructuren in voorgenomen ontwikkeling.

De Structuurvisie Cultuurhistorie vormt een afwegingskader voor beleid en ontwikkelingen op het gebied van ruimtelijke ordening van cultuurhistorie. Deze visie sluit aan bij het bestaande beleid van de gemeente en hogere overheden. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de algemene Erfgoedvisie die erop is gericht dat er op een zorgvuldige en afgewogen wijze met het cultureel erfgoed wordt omgegaan. De Structuurvisie beschrijft een aantal cultuurhistorische kernkwaliteiten, die vertaald zijn in een aantal structuren. Het gaat daarbij om het water, groen en de gebouwde elementen en structuren en voorzien van beleidslijnen. Deze beleidslijnen zijn de richtlijnen ontwikkeling en uitvoering van ruimtelijke plannen binnen de gemeente.

De gemeente Voorschoten heeft middels een raadsbesluit d.d. 12 februari 2002 de beleidsnota Erkers en d.d. 26 juli 2005 de beleidsnota Balkonbeleid vastgesteld. In deze beleidsnota's worden beperkingen opgelegd aan maatvoering en positionering van erkers aan de voorzijde van de woningen en van balkons en aanbouwen aan de achterzijde van de woning.

Toetsing

Dit beleid is vertaald naar de bouwregels in het moederplan, welke dwingend zijn voorgeschreven voor het uitwerkingsplan.

Het gemeentelijk beleid inzake openbare (buiten) speelplaatsen voor kinderen is beschreven in het speelruimteplan 'Buiten spelen, echt wel - beleidsplan voor en analyse van speelruimte' (2009). Een van de beleidsuitgangspunten is dat toekomstige bestemmingsplannen en stedenbouwkundige plannen worden getoetst aan de visie en normen van speelruimte.

Toetsing

In het stedenbouwkundig plan en het uitwerkingsplan is ruimte gereserveerd voor diverse speelplekken.

Om de toenemende kosten van zorg te beperken, wordt vanuit het Rijk gestimuleerd dat mensen langer thuis blijven wonen. Door de toenemende vergrijzing stijgt de behoefte aan levensloopbestendige woningen. De gemeente krijgt voor woningen die nog niet levensloopbestendig zijn aanvragen voor het treffen van maatregelen in bestaande woningen, zoals het plaatsen van een traplift. Dit zijn achteraf vaak dure oplossingen. Goedkoper en efficiënter (en vaak ook mooier) is het om dit soort maatregelen al mee te nemen in de bouw. Om woningen goed levensloopbestendig te kunnen maken, is door diverse belangenorganisaties het handboek 'Woonkeur' opgesteld.

Toetsing

Bij de uitwerking van de woningen zal aansluiting worden gezocht bij de 'Woonkeur'.

De gemeente Voorschoten streeft ernaar de ideale woon- en leefomgeving te zijn en te blijven. Veiligheid, leefbaarheid en bereikbaarheid vormen elementen die hier in belangrijke mate aan bijdragen. De gunstige ligging van Voorschoten ten opzichte van belangrijke bestemmingen als Den Haag, Amsterdam, Schiphol en Leiden worden beschouwd als belangrijke positieve eigenschappen van de bereikbaarheid van en vanuit Voorschoten. Bereikbaarheid mag echter niet ten koste gaan van leefbaarheid en al zeker niet van de veiligheid.

Het wegennet van Voorschoten is ingedeeld aan de hand van de principes van Duurzaam Veilig. Dit leidt tot een indeling van de wegen in gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen. Wijkontsluitingswegen vormen hierbij een (niet officiële) tussencategorie.

Een gebiedsontsluitingsweg wordt ook wel 'verkeersader' genoemd. Het verkeer in Voorschoten dat ten opzichte van de wijken als doorgaand wordt beschouwd, wordt zoveel mogelijk geconcentreerd op deze gebiedsontsluitingswegen.

Erftoegangswegen zorgen voor de interne ontsluiting van verblijfsgebieden. Binnen verblijfsgebieden ligt de prioriteit bij de voetganger en de fietser en daarom moeten zowel de omvang als het snelheidsverschil van het autoverkeer ten opzichte van het langzame verkeer niet te groot zijn. De inrichting van verblijfsgebieden wordt hierop afgestemd. In verblijfsgebieden binnen de bebouwde kom geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur.

Toetsing

In de verkeersvisie geeft de gemeente aan wat het kader is voor het verkeers- en vervoersbeleid van de gemeente. Voor de interne verkeersstructuur van voorliggend plan zijn uitgangspunten bepaald ten behoeve van de verkeerskundige uitwerking van het stedenbouwkundig plan op basis van de LIOR, de visie Laadinfrastructuur en het vigerende parkeernormenbeleid. In paragraaf 4.1 wordt nader ingegaan op het aspect mobiliteit. Geconcludeerd kan worden dat het plan in lijn is met de verkeersvisie.

Rijnland is verantwoordelijk voor het waterbeheer, inclusief de afvalwaterzuivering en de waterstaatkundige veiligheid in een gebied dat globaal is gelegen tussen Wassenaar, Gouda, Amsterdam en IJmuiden. Via vergunningverlening en handhaving stelt Rijnland eisen aan activiteiten die het watersysteem in dit beheersgebied kunnen beïnvloeden. De basis hiervoor is de zogenoemde Keur: een set van gebod- en verbodsbepalingen. Deze bepalingen zijn uitgewerkt in een aantal specifieke beleidsregels en algemene regels. Tevens worden de beleidsregels bij de toetsing van ruimtelijke plannen en bij het uitwerken van watergebied- en inrichtingsplannen als uitgangspunten ofwel als waterhuishoudkundige toetsingscriteria gehanteerd. Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft ten behoeve van deze toets specifieke wensen en eisen geformuleerd voor het plangebied van Starrenburg III.

Waterbeheerprogramma 6 (WBP6)

Goed waterbeheer is van levensbelang om in Rijnland te kunnen wonen, werken en genieten. Hoe pakken we dat aan en wat zijn de plannen voor de komende 6 jaar? Op deze website presenteert Rijnland zijn waterbeheerprogramma (WBP6) voor 2022 - 2028. Zie: Over WBP6 | Waterbeheerprogramma 6 (wbp6rijnland.nl).

De Blauwe Lens

De gevolgen, kansen en oplossingen van klimaatverandering voor het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland zijn onderzocht. Het resultaat van dit onderzoek is het Rapport Blauwe Lens (Rapport De Blauwe Lens). De Blauwe Lens leert ons dat het gebied en het watersysteem veerkrachtiger en flexibeler moeten worden. Een belangrijk inzicht is dat we de problemen niet moeten afwentelen op onze omgeving, maar water juist moeten inzetten als ordenende kracht in ruimtelijke ontwikkeling. Met deze constatering bevestigt De Blauwe Lens de noodzaak om water sturend te maken.

In het rapport wordt geadviseerd om niet te bouwen op kleien veengronden. Starrenburg III wijkt hier af van het advies.

Keur van Rijnland 2020

Rijnland heeft belangen om watergangen en waterkeringen in stand te houden, kwel tegen te gaan en te snelle afwatering te voorkomen. Om deze waterbelangen te beschermen zijn er beleidsregels en uitvoeringsregels opgesteld in de Keur. De uitvoeringsregels kan een zorgplicht, een algemene regel en een beleidsregel/vergunningplicht bevatten. Voor meer informatie, zie: Keur en uitvoeringsregels - Hoogheemraadschap van Rijnland.

Nieuw klimaatbeleid Rijnland

Waterschapsverordening van Rijnland 2024

Rijnland werkt momenteel hard aan het omzetten van de Keur in de Waterschapsverordening, waar nieuwe klimaatregels aan worden toegevoegd. Deze nieuwe regels zijn op basis van het Convenant Klimaatadaptief Bouwen nader uitgewerkt voor het beheergebied van Rijnland. Er wordt verwacht dat deze per 1 januari 2024 worden vastgesteld. Voor meer informatie, zie: Waterschapsverordening - Hoogheemraadschapvan Rijnland.

Het is van belang dat nieuwe gebiedsontwikkelingen die nu of binnenkort op de ontwerptafel liggen klimaatbestendig worden ingericht. De nieuwe klimaatregels van de Waterschapsverordening van Rijnland dienen daarbij te worden toegepast.

De drie grootste veranderingen ten opzichte van de Keur 2020 zijn:

• 90 mm waterbergingseis voor toename verharding groter dan of gelijk aan 5.000 m², naast de 15% compensatie-eis van open water;
• 20 mm van deze 90 mm neerslag infiltreren in de bodem, mits redelijkerwijs mogelijk;
• een flexibel peil met een bandbreedte van 30 cm voor ontwikkelingen groter dan of gelijk aan 5.000 m², mits redelijkerwijs mogelijk.

Starrenburg III is een kans om de overstort nabij de Veurseweg 119 te verplaatsen. Nabij de Veurseweg 119 ligt op dit moment een tijdelijk vergunde overstort. Deze vergunning is met een beperkte geldigheidsduur afgegeven op 7 november 2007 (07.25561). Aan het einde van de geldigheidsduur is op 9 september 2011 vanuit Rijnland gesteld dat er een oplossing moet komen (11.36726). De eis van Rijnland is dat de overstort verplaatst wordt en op boezemniveau aan een boezemwater komt te liggen.

Op het moment dat de huidige overstort elders gerealiseerd is op een door Rijnland goedgekeurde wijze, komt deze eis te vervallen. In de onderstaande figuur (2.8) vindt u een verbeelding.

Rijnland wil herhaling van de problemen in Starrenburg II voorkomen. De situatie in Starrenburg II leidt tot klachten van bewoners met name over ondergelopen tuinen en tot vele ambtelijke overleggen tussen Rijnland en Voorschoten over het functioneren van het rioleringsstelsel.

Het verplaatsen van het huidige gemaal moet ruimtelijk mogelijk blijven. Om de waterhuishouding in de polder eenvoudiger te maken wil Rijnland op termijn het huidige gemaal van polder Starrenburg verplaatsen. Daarvoor is er ruimte nodig op de locatie de Vliet, nabij de sifon en het boezemwater en nabij de kortste verbinding tussen de primaire watergangen. Deze locatie moet bereikbaar zijn per weg en een stroomvoorziening kunnen krijgen. Het gaat hierbij voor het gemaalterrein om een reservering van circa 8 x 8 m. Rijnland verplaatst het gemaal als het huidige gemaal vervangen moet worden en zo mogelijk in combinatie met de ontwikkeling van Starrenburg III.

Starrenburg II watert af via een hoofdwaterloop door het terrein van Starrenburg III. Deze waterverbinding, tussen Starrenburg II en de agrarische polder waar het huidige poldergemaal staat, moet blijven bestaan. Via een sifon staan de polderdelen met elkaar in verbinding. Deze eis vervalt als Rijnland besluit om een nieuw gemaal in Starrenburg III te plaatsen. In dat geval moet er wel een waterverbinding blijven tussen Starrenburg II en Starrenburg III.

Gedurende de bouwperiode kan het overtollige water uit Starrenburg II onbelemmerd via Starrenburg III blijven stromen naar het gemaal.

De bodem van Starrenburg III bestaat globaal uit twee soorten; een draagkrachtige zandlaag en een slappere klei- en veengrond. Deze slappe ondergrond is zeer gevoelig voor zetting wanneer er extra gewicht wordt opgebracht in de vorm van zand, grond en verhardingen. De gevolgen van deze bodemdaling zijn in Starrenburg II zichtbaar geworden met alle negatieve gevolgen.

In juli 2021 zijn procesafspraken inzake de bodemverzakking vastgesteld tussen de gemeente en ontwikkelaars. Hierin staan afspraken over de grondonderzoeken, toegestane restzettingen en monitoringseisen in Starrenburg III.

Figuur 2.8 Eisen Rijnland voor Starrenburg III

Alle betrokken partijen wil herhaling van de problemen in Starrenburg II voorkomen. De situatie in Starrenburg II leidt tot klachten van bewoners, met name over ondergelopen tuinen en tot vele ambtelijke overleggen tussen Rijnland en Voorschoten over het functioneren van het rioleringsstelsel. Grofweg gezegd lijken de problemen te komen door de zettingen. Complicerende factor is dat het voor bewoners niet altijd helder is wie ze kunnen benaderen: de gemeente of het waterschap. Riolering en zettingen zijn de verantwoordelijkheid van de gemeente. De situatie in Starrenburg II vraagt ambtelijk inspanning vanuit Rijnland terwijl Rijnland niet de instrumenten heeft om de situatie te veranderen. De wens van Rijnland is dat de situatie van Starrenburg II wordt geanalyseerd en soortgelijke problemen in Starrenburg III worden voorkomen. Aandachtspunten vanuit Rijnland zijn: de uiteindelijke hoogteligging van de tuinen, een zettingproof rioleringsstelsel, het deugdelijk aanleggen van een eventueel te verplaatsen regionale kering. Verdere wensen zijn het aanleggen van een gescheiden stelsel voor DWA en HWA en het toekomstige groen en water situeren op de meest zettingsgevoelige gronden: bij de Vliet.

Toetsing

In de waterparagraaf (4.9) is beschreven hoe de wensen en eisen van het Hoogheemraadschap zijn verwerkt in de ontwikkeling.

Met de realisatie van de woonwijk Starrenburg III is al geruime tijd rekening gehouden in het gemeentelijk beleid. Het voorliggende bestemmingsplan maakt de realisatie in juridische en planologische zin mogelijk. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling past binnen het Rijksbeleid, provinciaal beleid, beleid van het Hoogheemraadschap en gemeentelijk beleid.

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de ontwikkeling en het plan (de toekomstige situatie). Daarnaast wordt de ontwikkeling getoetst aan de hand van de uitwerkingsregels uit het vigerende bestemmingsplan 'Voorschoten Oost'.

De locatie Starrenburg ligt in het zuidwesten van Voorschoten. De ontwikkellocatie Starrenburg III vormt de afronding van deze wijk en grenst aan het landelijk gebied. In figuur 3.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. Starrenburg III wordt in het noordwesten begrensd door de Veurseweg, aan de noordoostzijde door Starrenburg II, aan de zuidoostzijde door de Vliet en de zuidwestzijde grenst aan het landelijk gebied. In het plangebied zelf ligt de monumentale boerderij Mariahoeve uit 1730 (Rijksmonument). De Mariahoeve is in gebruik als woonhuis. Aan de noordoostzijde van deze boerderij staat een in 2013 gebouwde woning en vallen beide buiten het plangebied.

Figuur 3.1 Ligging plangebied

Van oorsprong wordt het gebied gekenmerkt door langgerekte agrarische kavels. De kavels zijn van elkaar gescheiden door sloten die haaks op de Veurseweg en De Vliet zijn gelegen. De sloten en greppels in het landschap sluiten aan bij, en versterken de verkavelingsstructuur en zorgen voor de noodzakelijke ontwatering van het gebied. De bouwkundige elementen zijn zoals gezegd beperkt tot de monumentale Mariahoeve en het bestaande woonhuis.

Het plangebied ligt grotendeels braak. Vooral in het zuidoosten, waar vrijgekomen grond uit Starrenburg II is opgeslagen, is dit het geval. Dit deel wordt regelmatig gebruikt door omwonenden als wandelgebied en om honden uit te laten. De noordoostzijde bestaat vooral uit grasland maar wordt verder niet actief gebruikt. Wel loopt hier de ontsluiting vanaf de Veurseweg naar het woonhuis en de Mariahoeve.

Opgaand groen is buiten de in het plangebied gelegen woonpercelen nauwelijks aanwezig. Het in de loop der jaren ontstane groen op het braakliggende deel is in 2019 na ecologisch onderzoek grotendeels verwijderd.

Voorafgaand aan de ontwikkeling van Starrenburg II en III zijn welstandscriteria opgesteld. Het gebied is daarbij opgedeeld in deelgebieden; De Strandwal, de Kade, Vlietoever, Noordereiland en Zuidereiland, zie figuur 3.2. Deze deelgebieden geven richting aan de (stedenbouwkundige) inrichting.

Figuur 3.2 Stedenbouwkundige deelgebieden voor Starrenburg II en III met Starrenburg III (rood omkaderd)

De deelgebieden de Kade en het Noordereiland zijn volledig gerealiseerd in Starrenburg II. De Vlietoever en de Strandwal liggen deels in Starrenburg II en deels in Starrenburg III. De deelgebieden Strandwal, Zuidereiland en Vlietoever zijn relevant voor Starrenburg III.

Strandwal

Dit deelgebied is het meest noordwestelijk gelegen wat wordt gekenmerkt door een bosachtig karakter met vele boslanen, die een aantal 'kamers' omsluiten. De woonstraten zijn bestraat met gele klinkers, de voetpaden in de boslanen zijn deels uitgevoerd in halfverharding. Naast de overwegende woonfunctie is langs de noordoostzijde van de wijkontsluitingsweg een bedrijfsterrein gesitueerd, bestaande uit kleine eenheden waarvan de (dienst)woningen en representatieve gebouwonderdelen gericht zijn op de hoofdontsluitingsweg. De woonbebouwing bestaat voor het merendeel uit laagbouw en een beperkte hoeveelheid gestapelde bebouwing. De architectuur wordt gekenmerkt door klassieke vormen en rustig materiaalgebruik, waarbij samenhang bestaat in materiaaltoepassing in de vorm van een beperkt aantal typen baksteen en hout. Dit in tegenstelling tot de bebouwingsobjecten in de 'kamers', welke los van de structuur zijn gesitueerd en sprake is van diversiteit in vorm, massa en materiaalgebruik. In het algemeen zijn de gevels uitgevoerd in baksteen, stuc en betonelementen in zachte kleuren (geel, oranje, rood). De daken zijn voorzien van donkere en rode dakpannen.

Zuidereiland

Ten zuidwesten van het 'Noordereiland' (Starrenburg II) vertoont dit deelgebied qua opbouw grote overeenkomsten met het 'Noordereiland", evenals overeenkomsten in architectuurstijl en kleur- en materiaalgebruik van zowel de bebouwing als de openbare ruimte. Een centraal gelegen groene ruimte met daarlangs gesitueerde woningen in een strakke rooilijn. De bebouwing bestaat in hoofdzaak uit eengezinswoningen, langs de noordoostzijde zijn de woningen geclusterd tot grotere eenheden ter begeleiding van de Middenwetering. In de verkaveling blijft door middel van doorzichten het landschap ten zuidwesten van het plangebied zichtbaar.

Vlietoever

Op korte afstand gelegen van Vlietland wordt de stedenbouwkundige structuur van dit deelgebied gekenmerkt door een lineair karakter. Het merendeel van de bebouwing is georiënteerd op het water door de evenwijdige situering in parallelle lijnen aan de Vliet. Langs de deels openbare oevers van de haven zijn tuinen met aanlegplaatsen gelegen. Het gebied kent een gevarieerd woningprogramma van zowel geschakelde eengezinswoningen met platte daken in een strakke rechthoekige gevelstructuur en ter markering aan de einden gestapelde woningbouw tot 7 bouwlagen (bij het Vlietplein). De bebouwing langs de Vlietoever wordt gekenmerkt door een ritme van hoge en lage bebouwing (3 tot 7 lagen) in robuuste architectuur. De openbare ruimte is ingericht met bomen en hagen. De straten zijn uitgevoerd in rode gebakken klinkers, de kade in basaltkeien en het trottoir in zwarte betontegels. De Havenkade is uitgevoerd in gebakken materiaal: rode straatklinkers voor de woonstraten, zwarte klinkers en grindtegels voor de parkeerplaatsen en zwarte betontegels voor de voetpaden. De Vlietkade kent een openbaar karakter en is uitgevoerd in sierbestrating.

Op basis van de voornoemde welstandscriteria en overleg met de gemeente Voorschoten heeft Van Egmond Architecten een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan voor Starrenburg III opgesteld.

Het stedenbouwkundig plan is opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting op het bestemmingsplan. Dit plan dient als basis voor het uitwerkingsplan, de diverse aspecten die in het stedenbouwkundig plan uitvoerig aan bod komen worden daar waar zij van toepassing zijn in voorliggende toelichting behandeld.

Het stedenbouwkundig plan voor Starrenburg III voorziet in maximaal 356 woningen waarvan 30% sociale woningen (zowel koop- als huurwoningen). In het ontwerp is de gebiedsindeling van de Strandwal, het Zuidereiland en de Vlietoevers aangehouden.

Figuur 3.3 Uitsnede van het stedenbouwkundig plan pag. 12 (bron: Stedenbouwkundigplan 2024-06-14)

Figuur 3.4 Uitsnede van het stedenbouwkundig plan pag. 13 (bron: Stedenbouwkundigplan 2024-06-14)

Figuur 3.5 Uitsnede van het stedenbouwkundig plan pag. 14 (bron: Stedenbouwkundigplan 2024-06-14)

Gemaal

In het Stedenbouwkundig plan is ruimte gemaakt voor een nieuw gemaal. Omdat de sifon tussen Starrenburg III en het landbouwgebied komt te vervallen. Hierdoor is de afvoer van Starrenburg II ook gehinderd. Er is geen overeenstemming om een elders op de aanliggende percelen in het landbouwgebied een nieuwe verbinding te maken. Het gaat hierbij voor het gemaalterrein om een reservering van ca. 8 x 8 m. In het plan is ruimte gereserveerd in het deelgebied Strandwal voor het gemaal.

In het plan is een variatie van woningtypen opgenomen. Er zijn in totaal 356 woningen ingetekend.

De grondgebonden woningen zijn voor het merendeel 2 lagen met een kap en hebben een maximale hoogte van 12 m.

Daarnaast is 19% van de woningen tussen de 12-20 m hoog. Dit gaat om de appartementengebouwen en 11 van de 17 kadewoningen (rijwoningen Vlietoevers). Deze woningen zijn 3 lagen met kap of 4 lagen met een plat dak.

Sociale woningbouwprogramma

Het totale plan bevat 30% sociale woningen. Dit is opgesplitst in 15% sociale huurwoningen en 15% sociale koopwoningen. De sociale huurwoningen bevinden zich in appartementengebouw A en D. Deze zullen worden overgedragen aan een toegelaten instelling. De sociale koopwoningen bevinden zich in appartementengebouw C en G. Zowel de sociale huur- als koopwoningen bevatten appartementen en zijn bedoeld voor de doelgroepen jongeren, gezinnen en ouderen.

Op figuur 3.6 is het programma per deelgebied uitgewerkt, deze figuur is tevens op pagina 29 van bijlage 1 Stedenbouwkundig plan 2024-06-14 bij deze toelichting.

Figuur 3.6 Woningbouwprogramma (bron: pagina 29 Stedenbouwkundig plan 2024-06-14)

Deelgebied 1 Strandwal

Cultuurhistorisch

De landschappelijke ondergrond van Starrenburg bestaat uit een hoger gelegen strandwal en een lager gelegen polder. De hoger gelegen strandwal ligt evenwijdig aan de Veurseweg en strekt zich uit van de Veurseweg tot de bestaande boerderij Mariahoeve en de aansluiting met de Zuiderzichtlaan. De ondergrond bestaat uit een haakvormig perceel dat omzoomd is door een sloot. Aan de noordzijde, net boven de sloot, bevindt zich een bijbehorend rechthoekig perceel.

Op het haakvormige perceel in dit deelgebied bevindt zich een monumentale boerderij met bijbehorend historisch toegangspad. Het pad legt de verbinding van Veurseweg naar de boerderij.

Het perceel rond de boerderij is begrensd door een sloot. Deze watergang maakt dat de boerderij op een eiland in het groen ligt. Dit monument is een belangrijke cultuurhistorische drager.

In aansluiting bij de Veurseweg wordt in de ontwikkeling van dit deelgebied een opbouw van lintbebouwing, naar een informele lossere korrel in het achterland, nagestreefd.

De boerderij fungeert als draaipunt in de verkaveling en markeert de overgang tussen de hoger gelegen strandwal en het lager gelegen Zuidereiland.

Context en beleving van groen en water

In dit deelgebied is de waterkant rondom gelegen, mede door de aanleg van een nieuwe watergang. De waterkanten ter plekke van de tuinen van de woningen zijn niet openbaar toegankelijk. De nadruk van beleving van openbaar groen ligt hier op de open groene zone in het middendeel. Het groen overheerst, vrije open ruimte in zichtlijn naar boerderij is leidend. Hierdoor zal de wijk bij entree een zeer landelijke en groene beleving geven. De aanleg van een wadizone biedt een informele speelgelegenheid en zorgt voor een gradiënt in de vegetatiezone. De wadi langs de weg voorkomt fout parkeren.

De ontsluiting van de Strandwal ligt in een ruime lus rond het erf van de Mariahoeve en sluit aan op de wijkontsluiting van Starrenburg II. De historische oprit krijgt een nieuwe functie als vrijliggend wandelpad in het groene veld. Vanwege de privacy van de bewoners buigt het pad vlak voor de boerderij af. Vanaf de Veurseweg is deze verbonden met de routing door het grotere gebied van de Duivenvoordecorridor.

Rijksmonument

Boerderij met drie topgevels en in een steen gemetseld: 1730, zomerkamer 18e eeuw; dwarshuistype, 17e eeuw. Uit de 19e eeuw daterende vrijstaande schuur aan de noordzijde van de boerderij.

Oprit vanuit de Veurseweg

De brede wigvormige groene zoom strekt zich uit vanaf de Veurseweg tot aan de boerderij. Deze zoom blijft bewust vrij van bebouwing en is passend landelijk ingericht. Slechts op één plek worden de groene zoom en de oude oprit doorkruist. Deze eenrichtingsweg geeft fietsers en wandelaars de mogelijkheid om van Starrenburg II naar de Veurseweg te fietsen. Verder is deze weg nodig voor de afvaldienst om een rondje te kunnen rijden. Deze weg zal worden voorzien van een ondergeschikt profiel.

De verkaveling

Langs de randen van het veld staan grondgebonden woningen, twee lagen met een kap. Afwisselend worden vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen geplaatst langs de woonstraat. De voorgevelrooilijnen van deze woningen zijn in een onregelmatig ritme geplaatst. Dit benadrukt de informele losse sfeer van dit deelgebied.

Langs de Veurseweg is één woning geplaatst die met oriëntatie en ritme aansluit bij de bestaande historische lintbebouwing. Deze woning heeft door deze oriëntatie een bijzondere plek in het plan. Bij alle grondgebonden woningen wordt het parkeren opgelost op eigen terrein en in parkeerhavens langs de rijweg.

Een drietal vrijstaande woningen onderscheiden zich van de andere woningen. Deze specials nemen een bijzondere plek in op het veld doordat ze door de erfscheiding ca. 1 m heen steken met een verbijzonderde gevel.

Ten noorden van het veld staan twee blokken rijwoningen en in de uiterste noordhoek een appartementengebouw van 4 bouwlagen.

In lijn met de boerderij op de overgang naar het Zuidereiland staat een appartementengebouw van 5 lagen hoog. Deze ligt in lijn met de andere appartementengebouwen in de Vlietoevers en wordt hiermee verbonden door de groene kade.

Erfscheidingen zijn een integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Er wordt uitgegaan van groene erfscheidingen waarbij aandacht is voor het type beplanting.

Spelen

Voor de verschillende leeftijdsgroepen worden speelgelegenheden opgenomen in de open groene zone in het midden van het plangebied.

Deelgebied 2 Zuidereiland

Cultuurhistorisch

Achter de strandwal zijn de lager gelegen veengronden te vinden van de deelgebieden het Zuidereiland en de Vlietoevers. Kenmerkend voor dit deelgebied zijn de brede omliggende watergangen en groene kades. In deze laag gelegen polder manifesteert dit deelgebied zich als een eiland. Geheel in overeenstemming met de orthogonale opzet van de historische stroken van de polderverkaveling, is hier gekozen voor een strengere stedenbouwkundige structuur.

Context en beleving van groen en water

De ontsluiting van de Strandwal, Zuidereiland en Vlietoevers takken aan op de bestaande ontsluiting van Starrenburg II. Landschappelijk gezien is er een aansluiting in zuidwestelijke richting naar het open weidegebied. De dubbele watergang bestaat uit enerzijds de watergang met het polderwater en anderzijds de parallel lopende watergang met boezemwater.

Voor het langzame verkeer is er een netwerk van voetgangerspaden aangelegd die een rondgang op het Zuidereiland voorzien en een aansluiting hebben met de omliggende gebieden in zuidwest richting en noordoost richting. Dat uit zich in trottoirs, paden met (half)verharding en bruggetjes. Fietsers maken gebruik van de erftoegangswegen.

Het landschap toont zich als groene en blauwe drager van de bebouwing. Het Zuidereiland is rondom omgeven door enkele en dubbele watergangen met groene parkzones. Deze parkzones zijn als 'groene vingers' langs de voorzijden van de woningen gepositioneerd.

De parkzones die grenzen aan de waterkanten enerzijds en de bebouwing anderzijds, zijn voorzien van een riante afmeting om de open en natuurlijke kwaliteit te waarborgen.

Door de orthogonale opzet van de hofverkaveling, ontstaan er vier ruime groene doorzichten naar het omliggende water en landschap.

Op de overgang van Starrenburg III naar het weidegebied, tussen de twee watergangen, loopt een dijk als groene zoom. Deze groene zoom zorgt voor een geleidelijke overgang van bebouwing naar open landschap.

De verkaveling

De verkaveling is uitgewerkt in twee gelijkvormige woonhoven met ondergronds parkeren voor bewoners en een parkeervoorziening bovengronds voor bezoekers en de sociale huurwoningen. Er staan een drietal appartementengebouwen. Appartementengebouw G is onderdeel van het tweede hof. Aan de zuidoostzijde zijn de appartementengebouwen C en D geplaatst.

Net als de appartementengebouwen, worden de hoven omzoomd door groen en/of water. De woningen zijn allen georiënteerd naar het openbaar gebied. Deze voorgevels tonen zich als een architectonisch gevarieerd front. Dit maakt dat de aandacht op het omliggende landschap gevestigd wordt. De groene zones werken als een zachte overgang van bebouwing naar de omgeving.

De voorzijden van de woningen bepalen het straatbeeld en zijn bereikbaar via openbare voetgangerspaden in de groene parkzones. De bebouwing van de hoven bestaat uit meerdere korte en middelkorte rijen, variërend van 3 tot maximaal 6 woningen per rij. Langs de Middenstraat staan twee lange rijen blokken die door een sprong in de gevelrooilijn worden opgedeeld.

De erfscheidingen van deze hoven vormen een integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Er is aandacht voor openbaar groen en veiligheid in de vorm van straatverlichting en een veilig wandelpad, apart van het parkeren.

Op de overgang naar het deelgebied Vlietoevers is een vrijstaand appartementengebouw geplaatst. Deze varieert in hoogte van vier tot zes lagen. Het gebouw heeft aan alle zijden een gevel aan een belangrijk openbaar gebied. Deze zullen alzijdig worden vormgegeven. Parkeren geschiedt op maaiveld in parkeerhoven, omzoomd door een groene haag.

Spelen

De gehele waterkant, rondom het eiland, is openbaar bereikbaar en ingericht met wandelpaden, speel- en verblijfsgebieden. Dit komt tot uiting in de inrichting en is gericht op verschillende leeftijden, van jong tot oud. Te denken valt aan natuurlijke speelplaatsen voor jonge kinderen met vlonders aan het water, een uitgebreid netwerk van paden met brug over de singel naar de achterliggende kade en een brug naar de aangrenzende Vlietoevers.

Deelgebied 3 de Vlietoevers

Cultuurhistorisch

Langs de Vliet loopt het voormalige kanaal van Corbulo. De positie van dit kanaal is terug te vinden in de strook langs de Vliet. In het plangebied is in het verlengde van de Hofvliet (Starrenburg II) een groenstrook, een weg en een rij woningen geplaatst. In deze groenstrook zal een markering komen van deze historie. Te denken valt aan een informatiebord en een kunstwerk langs het wandelpad met informatie over de Romeinse geschiedenis met het kanaal van Corbulo om de geschiedenis levend te maken.

Context en beleving van groen en water

In contrast met het Zuidereiland staan de Vlietoevers in directe verbinding met de Vliet. Het boezemwater wordt de wijk ingetrokken evenwijdig aan de Vliet. Zo ontstaan er schiereilanden met woningen aan het water en op de kop appartementengebouwen.

De groene zoom langs de Vliet zorgt voor een geleidelijke overgang naar het water. De groene zoom op de koppen bij de appartementengebouwen zorgen voor een overgang naar het polderlandschap.

De groene zoom loopt langzaam over in een dijkprofiel langs het Zuidereiland. Ter plaatse van de appartementengebouwen heeft deze een minimale breedte van 20 m tot de waterkant. Deze groene zoom voorziet in het openbaar groen. Bruggetjes (doorvaarbaar) verbinden de wandelroute over de schiereilanden, lopend over de gehele lengte van de groene zoom.

De watergangen evenwijdig aan de Vliet zijn voor een groot deel begrensd door woningen met achtertuinen direct aan het water. Deze zijn voorzien van een vlonder/aanlegsteiger in eigen tuin.

De verkaveling

De orthogonale structuur van het historische landschap van polderverkaveling is ook hier aanleiding voor een strengere langgerekte structuur in de verkaveling. Deze langere stroken sluiten aan bij de stedenbouw langs de Vliet van Starrenburg II.

De hoofdroute kent drie haakse woonstraten, voor elk schiereiland één. De hoofdroute wordt bebouwd met rijwoningen. Er is extra aandacht voor de hoekwoningen. Deze worden voorzien van een architectonisch accent. De woonstraten zijn voorzien van vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen.

Aan twee uiteinden van de schiereilanden staat een appartementengebouw als beëindiging. Deze gebouwen bestaan uit een half verdiepte parkeergarage met daarboven 6 woonlagen waarbij de bovenste laag deels terug ligt.

Op het schiereiland langs de Vliet staan vrijstaande woningen. Deze tellen twee lagen plus een kap. De woningen aan de Vliet kennen hun achtertuin aan de watergang die parallel ligt aan de Vliet. De voorzijde van de woningen zijn gericht naar de groene zoom en de Vliet.

Alle woningen aan de 'haakse' woonstraten hebben een privétuin aan het water, voorzien van een steiger. De voorzijden zijn gericht naar de woonstraat. De voorgevels van deze woningen liggen allen in een gelijke rooilijn. Op het middelste schiereiland staan 4 vrijstaande woningen, specials, richting het water geplaatst met een steiger tussen de woning en het water. Bij deze specials is er extra aandacht voor het thema 'wonen aan het water'.

De rijwoningen haaks op de Vliet vormen een front langs de hoofdroute. Deze woningen variëren van hoogte en sluiten aan bij de woningen op het Zuidereiland. Door het gebruik van meer keimwerk wordt de relatie gelegd met de woningen in de woonstraten erachter.

De woonstraten worden beëindigd met moderne, lichte appartementengebouwen met een half verdiepte parkeergarage.

Erfscheidingen zijn een integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Er wordt uitgegaan van groene erfscheidingen waarbij aandacht is voor het type beplanting.

Spelen

Verschillende speel- en verblijfsplekken worden in de groene zoom langs de Vliet en op de koppen bij de appartementengebouwen gesitueerd. Te denken valt aan natuurlijke speelplekken waar de kinderen door ervaringen kunnen leren. Vies worden mag! Er zal in dit waterrijke gebied extra aandacht zijn voor veilig spelen voor de allerjongsten.

Vegetatie

Er wordt door de landschapsarchitect een beplantingsplan opgesteld waarbij de soorten beplanting en bomen worden uitgewerkt. Het toepassen van inheemse soorten is het uitgangspunt. Te denken valt aan bomen die passen bij het boerenerf en bij voorkeur bijdragen aan de bevordering van flora en fauna. Bijvoorbeeld door beplanting die positief werkt op de bijenpopulatie of het aantrekken van vlinders.

Het beeldkwaliteitsplan is een samenhangend pakket van eisen voor het creëren en verbeteren van de beeldkwaliteit voor Starrenburg III. Het beeldkwaliteitsplan geeft in woord en beeld uitgangspunten aan voor de te ontwikkelen stedenbouwkundige en architectonische vormgeving in de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan is apart van het bestemmingsplan, maar als onderdeel van de Welstandsnota, vastgesteld.

Het Beeldkwaliteitsplan voor Starrenburg III is op 3 februari 2022, als toetsingskader voor de Welstandcommissie, vastgesteld door de gemeenteraad.

In het vigerende bestemmingsplan ' Voorschoten Oost', zoals vastgesteld op 16 mei 2012 worden in artikel 26 regels gesteld aan het opstellen van een uitwerkingsplan. Hieronder volgen de uitwerkingsregels waarna het planvoornemen wordt getoetst aan deze regels.

Artikel 26 Wonen - Uit te werken 1

26.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - Uit te werken 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woondoeleinden, met inbegrip van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;
2. b. verkeers- en parkeervoorzieningen;
3. c. havens voor de recreatievaart, ter plaatse van de aanduiding 'haven';
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' voor een ontsluitingsweg;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' voor een langzaamverkeersverbinding;
6. f. groen- en speelvoorzieningen;
7. g. water;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. geluidsbeperkende voorzieningen;
10. j. bij een woongebied behorende voorzieningen; met daarbij behorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
11. k. erven en tuinen;
12. l. wegen, paden en verblijfsruimten;
13. m. overige werken, geen bouwwerk zijnde.

26.2 Uitwerkingsregels

Burgemeester en wethouders werken de in lid 1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de onderstaande uitwerkingsregels, de in dit artikel opgenomen regels alsmede van de overige regels van dit plan:

1. a. op het bouwen aan, op of bij woningen dient in het uitwerkingsplan het bepaalde in artikel 24, leden 24.2.2 t/m 24.2.4 van overeenkomstige toepassing te worden verklaard;
2. b. op de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dient in het uitwerkingsplan het bepaalde in Artikel 24, leden 24.3.1 en 24.3.2 van overeenkomstige toepassing te worden verklaard;
3. c. havens als bedoeld in lid 1, sub d zijn uitsluitend bestemd voor de recreatievaart en zijn alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'haven';
4. d. de hoofdverkeersontsluiting van het woongebied moet gesitueerd worden ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting';
5. e. ten aanzien van de parkeernormering moet worden uitgegaan van:
   1. 1. 1,2 parkeerplaats per gestapelde of aaneengesloten woning;
   2. 2. 1,5 parkeerplaats per vrijstaande of twee-onder-een-kapwoning;
   3. 3. de parkeeropstelplaats op eigen erf mag als parkeerplaats worden meegeteld;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone' zijn woningen en/of andere milieugevoelige functies niet toegestaan, tenzij op basis van de (in overleg met de bedrijven aangepaste) vergunningen en meldingen op grond van de milieuwetgeving blijkt dat dit aanvaardbaar is;
7. g. het oprichten van woningen en andere geluidsgevoelige functies is slechts toegestaan indien de woningen en/of gebouwen voorzien zijn van een dove gevel, tenzij:
   1. 1. de woningen en/of gebouwen voldoen aan een door het bevoegd gezag vastgestelde hogere grenswaarde;
   2. 2. de woningen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;
8. h. indien bij uitwerking bestaand een bepaalde oppervlakte aan open water redelijkerwijs niet kan worden gehandhaafd, dient elders binnen de bestemming minimaal dezelfde oppervlakte aan oppervlaktewater nieuw te worden aangelegd;
9. i. bij uitwerking moet rekening worden gehouden met bestaande rechten op een (water)verbindingen bestaande percelen met en de Vliet.

26.3 Bouwregels

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, met inachtneming van de volgende regels.

Ten aanzien van woningen:

1. a. eengezinswoningen, gestapelde woningen en bijzondere woonvormen;
2. b. de bouwhoogte van woningen:
   1. 1. mag maximaal 12 m bedragen, met uitzondering van 20% van de woningen, waarvan de bouwhoogte maximaal 20 m mag bedragen, mits de afstand van die woningen tot bestaande woningen ten minste gelijk is aan de betreffende bouwhoogte;
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 12 m bedragen.

26.3.2 Ten aanzien van nutsvoorzieningen:

1. a. de oppervlakte van gebouwen en andere bouwwerken ten dienste van het openbaar nut, waaronder schakelhuisjes en verzamelgebouwtjes voor afval, mag maximaal 25 m² bedragen;
2. b. de bouwhoogte van de in sub a bedoelde bouwwerken mag maximaal 4 m bedragen.

26.3.3 Ten aanzien van overige bouwwerken:

1. a. de inhoud van gebouwen ten behoeve van groen-, speel-, verkeers- en openbare parkeervoorzieningen mag maximaal 15 m² bedragen;
2. b. de bouwhoogte van de in sub a bedoelde gebouwen mag maximaal 3 m bedragen;
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder begrepen speeltoestellen, lichtmasten en bruggen, mag maximaal 12 m bedragen.

26.3.4 Voorlopig bouwverbod en afwijking:

1. a. zo lang en voor zover de in lid 2 bedoelde uitwerking niet onherroepelijk is, mag er niet worden gebouwd;
2. b. met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het in sub a bedoelde bouwverbod, teneinde bebouwing toe te staan welke in overeenstemming is met een door burgemeester en wethouders opgesteld uitwerkingsplan.

Toetsing aan de uitwerkingsregels

26.2 sub a

Ten aanzien van het bouwen aan, op of bij woningen is in het voorliggende uitwerkingsplan het bepaalde in artikel 24, leden 24.2.2 t/m 24.2.4 uit het bestemmingsplan 'Voorschoten Oost' overgenomen in de regels behorende bij voorliggende toelichting.

26.2 sub b

Op de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf is in het voorliggende uitwerkingsplan het bepaalde in artikel 24, leden 24.3.1 en 24.3.2 uit het bestemmingsplan 'Voorschoten Oost' overgenomen in de regels behorende bij voorliggende toelichting.

26.2 sub c

Er wordt geen haven gerealiseerd in dit plan.

26.2 sub d

De hoofdverkeersontsluiting van het woongebied is gesitueerd ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting'.

26.2 sub e

Er wordt voldaan aan de parkeernormen zoals benoemd onder 26.2 sub e, daar bovenop worden extra parkeerplaatsen conform de huidige normen toegevoegd. De ontwikkeling wordt in paragraaf 4.1 van deze toelichting getoetst aan de huidige CROW-normen. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling in haar eigen parkeerbehoefte kan voorzien.

26.2 sub f

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone' zijn geen woningen en/of andere milieugevoelige functies mogelijk gemaakt.

26.2 sub g

In paragraaf 4.2 is onderzoek uitgevoerd naar wegverkeerslawaai. Hieruit blijkt dat ten gevolge van de Veurseweg de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Derhalve dient voor 2 woningen een hogere waarde van 57 dB te worden verleend.

26.2 sub h

In bijlage 7 en paragraaf 4.9 wordt ingegaan op de waterhuishouding van het planvoornemen. Hieruit blijkt dat demping van oppervlaktewater en toename aan verharding wordt gecompenseerd.

26.2 sub i

Voorliggend uitwerkingsplan zorgt niet voor belemmeringen voor de bestaande waterverbindingen richting de Vliet. De watergangen zijn doorvaarbaar en met bruggen een onderdoorgang gecreëerd.

26.3.1 sub a

Het plan voorziet in grondgebonden en gestapelde woningen.

26.3.1 sub b

De bouwhoogte van grondgebonden woningen is maximaal 12 m. 20% van de woningen heeft een bouwhoogte van maximaal 20 m, de afstand van die woningen tot bestaande woningen is ten minste gelijk aan de betreffende bouwhoogte. In het ontwerp is hiermee rekening gehouden.

26.3.1 sub c

De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is overgenomen uit de betreffende regels uit het bestemmingsplan 'Voorschoten Oost'.

26.3.2

Er worden geen nutsvoorzieningen groter dan 25 m² gerealiseerd in het plangebied.

Op verzoek van het waterschap is voor het gemaal een ruimte gereserveerd van 8 x 8 m. Het gebouw mag echter maximaal 25 m² bedragen.

26.3.3

De voorgeschreven oppervlakte- en hoogtematen ten aanzien van overige gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn overgenomen in voorliggend uitwerkingsplan.

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Volgens het gemeentelijk beleid (Verkeersplan 2017, gemeente Voorschoten) dienen de parkeerkencijfers van het CROW te worden gebruikt voor de berekening van de parkeerbehoefte bij nieuwe ontwikkelingen. De meest actuele kencijfers komen uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren, december 2018). De parkeernorm wordt bepaald aan de hand van een 'sterk stedelijk' karakter en een ligging in de 'rest bebouwde kom'. Binnen de bandbreedte van het kencijfer is het gemiddelde leidend op basis van het gemiddelde autobezit van de gemeente ten opzichte van het landelijk gemiddelde. De verkeersgeneratie is eveneens te berekenen met kencijfers van het CROW. Door de flexibiliteit in het woonprogramma is dit berekenen aan de hand van een 'groen-stedelijk' woonmilieu (CROW publicatie 381, tabel A6).

Verkeersmemo

Door Rho Adviseurs is in 2022 een verkeersonderzoek uitgevoerd. De memo waarin het onderzoek is verwoord is opgenomen in bijlage 2 bij deze toelichting. Een eerdere versie van de memo was tevens opgenomen bij de raadsinformatiebrief van 16 november 2022. De conclusies uit dit onderzoek zijn als volgt.

Verkeersafwikkeling externe verkeersstructuur

Uit de analyse van de verkeersafwikkeling op de kruispunten op de belangrijke ontsluitingswegen van Starrenburg III blijkt alleen dat de verkeersafwikkeling op het kruispunt Veurseweg-Starrenburglaan-Karel Doormanlaan tot problemen leidt. De cyclustijd komt hier boven de maximale grenswaarde van 120 seconden uit. Echter was hier al sprake van vóór de planontwikkeling. Na planontwikkeling zal de verkeersafwikkeling op dit kruispunt niet verbeteren, maar de planontwikkeling van Starrenburg III is ook niet de aanleiding dat de verkeersafwikkeling op dit kruispunt vastloopt. Nader onderzoek is nodig om te bepalen welke specifieke aanpassingen aan het kruispunt noodzakelijk zijn.

Op de overige kruispunten (kruispunt Starrenburglaan-Zuiderzichtlaan-Middelgeestlaan en kruispunt Middelgeestlaan-Bertus van Akenlaan-Hofvliet) leidt de verkeersafwikkeling zowel in de situatie zonder als mét planontwikkeling niet tot knelpunten.

Verkeersveiligheid externe verkeersstructuur

Ondanks dat de verkeersintensiteit na planontwikkeling en de inrichting van de Zuiderzichtlaan niet direct aanleiding zijn om maatregelen te nemen ter verbetering van de verkeersveiligheid, kruist de Zuiderzichtlaan wel een aantal schoolroutes van basisschool 'De Vos'. Met name tijdens haal- en brengtijden met een piekmoment in de ochtendspits kan dit leiden tot verkeersonveilige situaties. Aanbevolen wordt om een aantal aanvullende maatregelen te nemen op de Zuiderzichtlaan. Daarbij kan gedacht worden aan het realiseren van een verhoogd kruispuntplateau, het toevoegen van belijning en markering om verkeer te attenderen op de schoolroutes, het verbreden van de trottoirs eventueel in combinatie met een stopverbod langs de Zuiderzichtlaan en het realiseren van een invoegstrook voor fietsers ter hoogte van de aansluiting met de Starrenburglaan. Andere maatregelen die worden voorgesteld focussen op de directe omgeving van de school en de eigen verantwoordelijkheid van de school en de ouders (gedragsacties). Daarbij geldt dat een combinatie van deze maatregelen het meeste effect heeft.

Interne verkeersstructuur Starrenburg III

Voor de interne verkeersstructuur zijn uitgangspunten bepaald ten behoeve van de verkeerskundige uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Zo wordt onder meer bepaald dat voldaan moet worden aan de LIOR, de visie Laadinfrastructuur en het vigerende parkeernormenbeleid.

Specifiek voor de parallelweg die deelgebied 1 en 2 gedeeltelijk ontsluit is aanbevolen om ter hoogte van de zijwegen verhoogde kruispuntplateaus aan te leggen. Hiermee wordt de aandacht gevestigd op die zijwegen en wordt de snelheid op de lange rechtstand doorbroken.

Extra ontsluiting Veurseweg

Een extra ontsluiting op de Veurseweg wordt afgeraden omwille van de verkeersveiligheid van de interne verkeersstructuur van Starrenburg III en de Zuiderzichtlaan en omwille van de verkeersafwikkeling op de Veurseweg zelf. Daarmee wordt aangesloten op eerder uitgevoerde externe onderzoeken naar de ontsluiting van Starrenburg I, II en III.

Aanvullend onderzoek verkeersafwikkeling kruispunt Veurseweg-Starrenburglaan – Karel Doormanlaan

Uit het onderzoek van Rho Adviseurs komt naar voren dat het kruispunt Veurseweg-Starrenburglaan-Karel Doormanlaan al in de autonome situatie (voor planontwikkeling) een te hoge cyclustijd heeft, waardoor congestie ontstaat. Deze conclusie is getrokken met het uitvoeren van een indicatieve kruispuntberekening. Omdat zulke berekeningen een indicatief karakter hebben en daarmee slechts een globaal beeld geven van de situatie, heeft Rho Adviseurs geadviseerd nader onderzoek te doen naar de verkeersafwikkeling op dit kruispunt en daarbij gedetailleerd de verkeersafwikkeling te beoordelen, rekening houdend met de lokale omstandigheden. Uit dit aanvullende onderzoek, uitgevoerd door SWECO, komt naar voren dat het kruispunt het verkeer in tegenstelling tot de conclusies van het onderzoek van Rho Adviseurs, in de basis goed kan verwerken, zowel nu als in de toekomst en dat het realiseren van de beoogde ontwikkeling niet leidt tot knelpunten op dit kruispunt. Het aanvullende onderzoek door SWECO is opgenomen in bijlage 3.

Dat beide onderzoeken een andere conclusie geven is te verklaren omdat in het onderzoek van Rho Adviseurs een globalere en meer worst case rekenmethodiek is gehanteerd en in het onderzoek van SWECO meer in detail is gekeken naar de verkeersafwikkeling.

Parkeren

Parkeren binnen Starrenburg III vindt zowel op maaiveld als in gebouwde (deels) ondergrondse parkeergarages plaats. De parkeerbalans is opgenomen in bijlage 4. De parkeernormen komen overeen met de normen uit het moederplan. Deze normen zijn 'strenger' dan de normen conform het huidige parkeerbeleid van de gemeente Voorschoten. De gehanteerde normen zijn reeds afgestemd met de gemeente. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

De uit het moederplan voorgeschreven parkeernormen zijn opgenomen in artikel 13.3 van de regels. Er is geconstateerd dat de regel uit het moederplan niet goed werkbaar is. In dit uitwerkingsplan is daarom in de regel toegevoegd dat de gestelde norm een minimale parkeernorm betreft en dat de gerealiseerde parkeerplaatsen in stand dienen te worden gehouden.

Conclusie

Uit de analyse van de verkeersafwikkeling op de kruispunten op de belangrijke ontsluitingswegen van Starrenburg III blijkt dat de verkeersafwikkeling alleen op het kruispunt Veurseweg-Starrenburglaan-Karel Doormanlaan tot problemen leidt. Uit aanvullend onderzoek, uitgevoerd door SWECO, komt naar voren dat het kruispunt het verkeer in tegenstelling tot de conclusies van het onderzoek van Rho, in de basis goed kan verwerken zowel nu als in de toekomst en dat het realiseren van de beoogde ontwikkeling niet leidt tot knelpunten op dit kruispunt. Op de overige kruispunten (kruispunt Starrenburglaan-Zuiderzichtlaan-Middelgeestlaan en kruispunt Middelgeestlaan-Bertus van Akenlaan-Hofvliet) leidt de verkeersafwikkeling zowel in de situatie zonder als mét planontwikkeling niet tot knelpunten. Door de ontwikkeling van de woningen neemt de verkeersintensiteit derhalve op de ontsluitende wegen toe, maar zullen geen problemen ontstaan in de verkeersafwikkeling. De parkeerbehoefte wordt opgevangen binnen het plangebied. Hiermee is er vanuit het aspect verkeer en parkeren geen sprake van negatieve effecten op het omliggende wegennet en/of omliggende parkeerplaatsen.

Woningen zijn geluidsgevoelige functies waarvoor op grond van de Wet geluidshinder (Wgh) akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van een weg, een spoorweg of een industrieterrein.

Het plangebied ligt binnen de geluidszone van de Veurseweg en de Starrenburglaan. Ook is het onderzoek uitgevoerd in het kader van een goede ruimtelijke ordening voor de niet gezoneerde 30 km/uur wegen. Het plangebied ligt buiten de geluidszone van de A4, de geluidszone van de A4 is 600 m. De ontwikkeling Starrenburg III ligt op circa 980 m afstand.

De rapportage van het uitgevoerde onderzoek is opgenomen in bijlage 5. De resultaten zijn als volgt.

Resultaten nieuwe ontwikkeling

• Ten gevolge van het verkeer op de gezoneerde Starrenburglaan wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.
• Ten gevolge van het verkeer op de gezoneerde Veurseweg wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De geluidsbelasting is ten hoogste 57 dB op de grens van het bouwvlak. Maatregelen om de geluidsbelasting ten gevolge van de Veurseweg te reduceren zijn onderzocht en niet mogelijk geacht. Het laten vaststellen van hogere grenswaarden is noodzakelijk.
• Ten gevolge van het verkeer op de niet gezoneerde Zuiderzichtlaan, Eikenlaan, nieuwe weg (delen B en C) wordt de richtwaarde van 48 dB niet overschreden.
• Ten gevolge van het verkeer op de niet gezoneerde nieuwe weg (deel A) wordt de richtwaarde van 48 dB overschreden. De hoogst berekende geluidsbelasting is 52 dB.
• Maatregelen om de geluidsbelasting ten gevolge van de nieuwe weg (deel A) te reduceren zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening onderzocht maar niet aanwezig.
• De geluidsbelasting vanwege de nieuwe niet gezoneerde interne ontsluitingsstructuur op de bestaande woningen overschrijdt de richtwaarde van 48 dB niet.
• Er wordt voldaan aan de grenswaarden van de Wet geluidshinder. Omdat voldaan wordt aan het geluidsbeleid is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Er zijn hogere waarden vastgesteld vanwege de Veurseweg. Het besluit is opgenomen in bijlage 23 bij deze toelichting..

De geluidswering van de gevels dient minimaal te voldoen aan de standaardeis van een geluidswering van 20 dB conform het Bouwbesluit. Met de huidige eisen aan de energieprestatie van nieuwe woningen wordt doorgaans al een geluidswering van 25 tot 30 dB bereikt. Hiermee kan een aanvaardbaar geluidsniveau in alle appartementen worden bereikt.

Benodigde hogere waarden

Omdat ten gevolge van de Veurseweg de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, dient voor 2 woningen een hogere waarde van 57 dB te worden verleend. Uit de toetsing aan het gemeentelijk geluidbeleid zoals opgenomen in het akoestisch onderzoek blijkt dat aan het ontheffingscriterium én aan de van toepassing zijnde aanvullende voorwaarden uit het geluidbeleid wordt voldaan. De woningen worden mogelijk gemaakt in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het laten vaststellen van hogere waarden is derhalve mogelijk.

Conclusie

Er wordt voldaan aan de grenswaarden van de Wet geluidshinder. Omdat voldaan wordt aan het geluidsbeleid is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het laten vaststellen van hogere waarden vanwege de Veurseweg is nodig.

Gevolgen ontwikkeling op bestaande woningen

Het ontsluiten van de ontwikkeling heeft een toename van verkeer over de Zuiderzichtlaan, Starrenburglaan en het Hofzicht tot gevolg. Consequentie is dat de geluidsbelasting op bestaande woningen langs deze wegen ook zal toenemen. Voor de beoordeling van deze toename bestaat geen wettelijk kader in de Wet geluidshinder (dit wordt aangeduid als het 'handhavingsgat').

In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan kwalitatief worden beoordeeld of de toename van verkeersgeluid na realisatie van de nieuwe woningen ten opzichte van de toekomstige situatie zonder realisatie van de nieuwe woningen aanvaardbaar is.

Een vuistregel is dat de geluidstoename akoestisch verwaarloosbaar is als de verkeersintensiteit op een weg of wegvak minder dan 40% toeneemt, wanneer andere variabelen (locatie bebouwing, samenstelling van het verkeer, verhardingssoort e.d.) onveranderd blijven. Een toename van 40% komt dan overeen met een toename van 1,5 dB, zijnde het reconstructiecriterium uit de Wet geluidshinder. Voor het menselijk gehoor geldt dat pas bij een toename hoger dan 1,5 dB (afgerond 2 dB) dit als zodanig waarneembaar is.

Voor de toepassing van dit criterium wordt uitgegaan van de toekomstige intensiteiten op deze wegen in het jaar 2033 en de toekomstig te verwachte intensiteiten op deze wegen na realisatie van de ontwikkeling Starrenburg III.

Op maatgevende punten langs deze wegen zijn toetspunten geplaatst. Dat betekent dat de conclusies voor alle woningen langs deze wegen van toepassing zijn. Voor de situatie met en zonder ontwikkeling is de geluidsbelasting berekend. In bijlage 6 bij de rapportage zijn de resultaten in een vergelijkingstabel opgenomen.

Het blijkt dat de geluidstoename op de bestaande woningen langs het Hofzicht en de Vogelkerslaan lager dan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidshinder blijft en daarmee aanvaardbaar is.

Vanwege de Zuiderzichtlaan en de Starrenburglaan is de geluidstoename op de bestaande woningen groter dan 1,5 dB (afgerond 2 dB) en daarmee hoorbaar voor het menselijk gehoor. Een mogelijke maatregel om in het kader van een goede ruimtelijke ordening de verkeerstoename te beperken is het vervangen van de klinkerverharding door asfalt in de Zuiderzichtlaan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wam) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wam

Op grond van artikel 5.16 van de Wam kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit, onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van 356 woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Veurseweg, direct ten westen van het plangebied. Uit het CIMLK blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2020; 20,2 µg/m³ voor NO₂, 18,1 µg/m³ voor PM₁₀ en 10,4 µg/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedroeg 6,3 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'.

In de beoogde situatie worden 356 woningen gerealiseerd. Hiermee wordt een milieugevoelige functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-publicatie. In het gebied zijn voornamelijk woningen gevestigd, waardoor de omgeving getypeerd kan worden als 'rustige woonwijk'.

Ten westen van het plangebied zijn er kantoren en een bedrijf in milieucategorie 3.1 te vinden. Rondom dit bedrijf is een milieuzone ingericht. Deze afstand wordt voor de beoogde woningen aangehouden waardoor er volgens de regels geen milieugevoelige functies in deze zone opgericht zullen worden. Kantoren vallen in milieucategorie 1 met een richtafstand van 10 m. Ook aan deze afstand wordt voldaan. Ten westen bevindt zich een bedrijfsbestemming met maximaal milieucategorie 3.1. Hierbij hoort een richtafstand van 50 m in een rustige woonwijk. De dichtstbijzijnde woongevels van de ontwikkeling bevinden zich op circa 70 m. Er wordt voldaan aan de richtafstand. Het bedrijf wordt door de ontwikkeling niet (verder) beperkt in zijn bedrijfsvoering.

Gewasbeschermingsmiddelen

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich de bestemming 'Agrarisch' waar agrarische bedrijven mogelijk zijn. In algemene zin wordt als vuistregel uitgegaan van een minimale afstand van 50 m in verband met het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Aan deze richtafstand wordt met een afstand kleiner dan 50 m tot het plangebied niet voldaan. Om die reden is een nadere onderbouwing nodig waaruit blijkt dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat het bedrijf niet wordt belemmerd in de bedrijfsvoering. Het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen kan gezondheidsrisico's met zich meebrengen voor omwonenden. Tussen de agrarische gronden en het plangebied zijn watergangen gelegen. In het Activiteitenbesluit worden beperkingen gesteld aan het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen langs watergangen. Wanneer hier rekening mee wordt gehouden bedraagt de minimale afstand tussen de toekomstige woningen en de gronden waar gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt circa 30 m. Daarnaast is van belang dat in de huidige situatie sprake is van grasland waarbij het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen zeer beperkt is. Verder leiden hoge teelten in algemene zin tot grotere spuitzones dan lage teelten. Gezien de vigerende bestemming (Agrarisch met waarden – Open gebied) is het niet aannemelijk dat in de toekomst sprake zal zijn van omschakeling naar hoge teelten. Om de voorgaande redenen kan worden verondersteld dat ter plaatse van de beoogde woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat het bedrijf niet wordt belemmerd in de bedrijfsvoering.

Geurhinder

Op Wilgenlaan 15 bevindt zich een agrarische activiteit met een paardenbak. Ook is er een mestopslag aanwezig op circa 100 m afstand van het plangebied. Daarmee wordt voldaan aan de geldende afstand met betrekking tot agrarische geurhinder. Deze activiteit vormt geen belemmering voor het plan. Er zijn verder geen intensieve veehouderijen in de omgeving van het plangebied gelegen.

Conclusie

Er wordt aan de richtafstanden voldaan. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling worden geen bedrijven belemmerd en ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen te vinden met een externe werking (figuur 4.1) op het plangebied. Ook vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats via het spoor dat ten noorden loopt of het water dat zich ten zuiden van het plangebied bevindt. Wel bevindt zich ten oosten van het plangebied de buisleiding A-517. Deze heeft een diameter van 30 inch en een werkdruk van 66 bar. Dit geeft een invloedsgebied van 380 m. Het plangebied ligt op een afstand van circa 910 m en valt daarmee niet in het invloedsgebied. Ook bevindt zich ten oosten van het plangebied de rijksweg A4 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het plangebied bevindt zich op een afstand van circa 920 m. De stof met het grootste invloedsgebied is LT3 met een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer. Omdat het plangebied zich op meer dan 200 m van de weg bevindt, hoeft het groepsrisico niet berekend te worden. Wel dient het groepsrisico inzichtelijk te worden gemaakt met een beknopte verantwoording.

Figuur 4.1 Uitsnede professionele risicokaart met plangebied rood omlijnd

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de N447. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen 356 woningen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. Bij deze groepen wordt echter ervan uitgegaan dat in geval van nood de verzorgers/ouders de kinderen en ouderen zullen begeleiden. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de A4 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Uit de beknopte verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Er is in de regels van voorliggend plan een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat alle woningen moeten worden voorzien van een afsluitbaar ventilatiesysteem (artikel 13.4).

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

Binnen het plangebied bevindt zich de buisleiding A-517. Deze heeft een diameter van 30 inch en een werkdruk van 66 bar. Dit geeft een invloedsgebied van 380 m. Het plangebied ligt op een afstand van circa 910 m en valt daarmee niet in het invloedsgebied. Verder zijn ook geen hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Verkennend bodemonderzoek

In het plangebied is in 2019 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, de rapportage van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 15. Op basis van de onderzoeksresultaten kan het navolgende geconcludeerd worden.

Algemene bodemkwaliteit

• In de bovengrond zijn zintuiglijk plaatselijk bijmengingen met baksteen waargenomen.
• De zandige bovengrond is plaatselijk licht verontreinigd met lood, zink, koper, kwik, zink, PAK, PCB en OCB. De kleiige bovengrond is licht verontreinigd met nikkel.
• De zandige ondergrond is plaatselijk licht verontreinigd met kwik en lood. De venige ondergrond is niet verontreinigd met de onderzochte parameters.
• Het grondwater is plaatselijk licht verontreinigd met koper, kwik, nikkel, cadmium, zink, cis+trans-1,2-Dichlooretheen, naftaleen en barium. Zeer plaatselijk is het grondwater matig verontreinigd met koper en kwik.

Gelet op de onderzoeksresultaten, te weten de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende achtergrond- en tussenwaarden dient de hypothese 'verdacht' voor de onderzoekslocatie formeel te worden aangenomen. De lichte verontreinigingen in de grond en in het grondwater geven geen aanleiding tot aanvullend onderzoek.

Actualisatie verontreiniging voormalige melkplaats

Ter plaatse van de voormalige melkplaats zijn analytisch variërend enkele achtergrond- tot tussenwaarde overschrijdingen aangetoond met cadmium, koper, kwik, lood, zink, nikkel, PCB en PAK.

Omdat de onderzoeksresultaten niet significant afwijken ten opzichte van de onderzoeksresultaten van eerder uitgevoerd onderzoek is, ons inziens, de verontreiniging formeel geactualiseerd.

Actualisatie verontreiniging onder asfaltverharding

De bodemlaag direct onder de asfaltverharding (tot ca. 0,2 m-mv) is overwegend licht tot sterk verontreinigd met diverse zware metalen en PAK. De onderliggende bodemlaag (0,2-0,3 m-mv) is licht verontreinigd met koper, kwik, lood en PAK. In het voorgaand onderzoek door Van Der Helm Milieubeheer is aangetoond dat de onderliggende bodemlaag louter sterk verontreinigd is met lood. Hoewel de actuele onderzoeksresultaten enigszins afwijken ten opzichte van het voorgaande onderzoek, is de actuele bodemkwaliteit van de bodem onder de asfaltverharding, ons inziens, nu in afdoende mate bekend. Er is sprake van een heterogeen, diffuus en sterk verontreinigde bodemlaag.

Aanvullend onderzoek naar deze bodemlaag is, ons inziens, niet noodzakelijk en wordt niet doelmatig geacht.

Actualisatie verontreiniging boring 157

Ter plaatse van boring 157 uit het voorgaande onderzoek door Van Der Helm Milieubeheer is een lichte verontreiniging met zink, minerale olie en PAK, en een sterke verontreiniging met lood aangetoond op een diepte van 0,0-0,3 m-mv.

Ter plaatse van actuele boring 21 is louter een tussenwaarde overschrijding met minerale olie aangetoond. De sterke verontreiniging met lood is niet teruggevonden. Vermoedelijk is er sprake van een zogenaamde 'spot', welke zeer plaatselijk sterk verontreinig is met lood.

Advies

Verontreinigingen voormalige melkplaats en boring 21 (verlengde achtertuin Veurseweg 125)

Geadviseerd wordt om nader bodemonderzoek te verrichten naar de mate en omvang van de aangetroffen verontreinigingen ter plaatse van de voormalige melkplaats en boring 21. Nader bodemonderzoek dient uitsluitsel te verschaffen omtrent het feit of er ten aanzien van de verontreiniging in de grond sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming.

Puinbijmengingen ter plaatse van voormalige melkplaats

Indien in de bodem sprake is van bodemvreemde bijmengingen dient de bodem, ongeacht de gradatie aan bijmengingen, te worden aangemerkt als asbestverdacht. Rekening dient te worden gehouden dat voorafgaand aan de herontwikkeling van de locatie, bij de aanvraag van een Omgevingsvergunning ten behoeve van nieuwbouw, een verkennend asbestonderzoek conform de NEN 5707+C2;2017 dient te worden uitgevoerd. Omdat er ter plaatse van de voormalige melkplaats ongedefinieerde puinbijmengingen zijn waargenomen in de bovengrond, wordt geadviseerd om een verkennend asbestonderzoek uit te voeren ter plaatse van de voormalige melkplaats.

Asfaltverharding

Ondanks dat er een sterke verontreiniging is aangetoond onder de asfaltverharding ter plaatse van de onderzoekslocatie, wordt aanvullend onderzoek niet doelmatig geacht. Geadviseerd wordt om de betreffende bodemlaag in zijn geheel te verwijderen, wanneer de asfaltverharding verwijderd wordt.

Conclusie verkennend bodemonderzoek

Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat aanvullend onderzoek op gedeeltes van het plangebied nodig is.

Verkennend asbestonderzoek en een nader bodemonderzoek

In opdracht van De Raad Bouw B.V. is door IDDS in 2020 een verkennend asbestonderzoek en een nader bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 16. Het verkennend asbestonderzoek is uitgevoerd ter plaatse van de voormalige weg ten zuidoosten van de Veurseweg 125 te Voorschoten. Het nader bodemonderzoek is opgedeeld in twee deellocaties, te weten:

1. 1. de voormalige weg ten zuidoosten van de Veurseweg 125;
2. 2. boring 21 uit het voorgaande verkennend bodemonderzoek.

Conclusies en aanbevelingen

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt het navolgende geconcludeerd:

• Ten aanzien van asbest kan worden geconcludeerd dat de norm voor nader onderzoek (50 mg/kg d.s.) niet wordt overschreden. Echter is wel zintuiglijk en analytisch asbest aangetoond in een gehalte onder de helft van de interventiewaarde. Aanbevolen wordt om de bij de herinrichting aandacht te hebben voor de aanwezigheid van asbest ter plaatse.
• Ten aanzien van zware metalen kan geconcludeerd worden dat sprake is van een heterogeen diffuus verontreinigde bodemlaag (ca. 0,0-1,0 m-mv). Derhalve wordt nader bodemonderzoek, ons inziens, niet doelmatig geacht. Aanbevolen wordt om in overleg met het bevoegd gezag, rekening houdende met de toekomstige woonfunctie, te bepalen welke eventuele vervolgstappen genomen dienen te worden.
• Ter plaatse van boring 21 zijn analytisch geen verhoogde gehalten minerale olie of PAK aangetoond. Derhalve wordt aanbevolen deze deellocatie als niet verontreinigd te beschouwen met de onderzochte parameters minerale olie en PAK.
• Ter plaatse van de asfaltverharding is er sprake van een ernstige bodemverontreiniging. Dit zal gesaneerd worden. Voor het verwijderen van de sterk verontreinigde bodemlaag is het noodzakelijk dat het bevoegd gezag heeft ingestemd met het saneringsplan of BUS-melding. Na de sanering is de bodem geschikt voor de beoogde woonbestemming.

Aanvullend en nader bodemonderzoek

In opdracht van De Raad Bouwontwikkeling B.V. is door IDDS een aanvullend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. De onderzoekslocatie staat bekend als Starrenburg III te Voorschoten. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 17 bij deze toelichting.

De primaire aanleiding voor het uitvoeren van een aanvullend en nader bodemonderzoek is de voorgenomen realisatie van een woonwijk. De secundaire aanleiding voor het uitvoeren van het onderzoek is de beoordeling van Omgevingsdienst West-Holland van de voorgaande onderzoeken en enkele hiaten uit voorgaande onderzoeken.

• Op basis van de onderzoeksresultaten trekt IDDS de volgende conclusies: De bovengrond ter plaatse van de voormalige weg is licht tot zeer plaatselijk sterk verontreinigd met lood en zink. De gemiddelde gehalten lood en zink vallen ruim onder desbetreffende interventiewaarden, waardoor geen sprake is van een overschrijding van de toelaatbare bodemkwaliteit;
• Ter plaatse van de voormalige weg is een puinlaag aanwezig op een diepte van ca. 0,6 tot maximaal 1,8 m-mv. Plaatselijk is asbest aangetoond in de puinlaag. Het gehalte asbest ligt echter lager dan de interventiewaarde waardoor deze toepasbaar is als niet - vormgegeven bouwstof. De gemeten gehalten voor samenstelling en uitloging voldoen tevens aan de samenstelling- en emissiewaarden voor een niet-vormgegeven bouwstof;
• De grond ter plaatse van de landbouwdammen is licht verontreinigd met zware metalen en/of PAK en niet verontreinigd met asbest;
• Ter plaatse van de gedempte sloten zijn zintuiglijk geen waarnemingen gedaan die kunnen duiden op verontreinigd dempingsmateriaal;
• De in het voorgaande onderzoek aangetoonde matige verontreiniging met koper en kwik in het grondwater ter plaatse van peilbuis 07 is in onderhavig onderzoek niet teruggevonden.

Middels het onderzoek is de bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgelegd. Op basis van de verkregen resultaten worden vanuit milieuhygiënisch oogpunt, behoudens het in een voorgaand onderzoek aangetoonde geval van ernstige bodemverontreiniging onder de asfaltverharding, geen belemmeringen voorzien met betrekking tot de voorgenomen realisatie van een woonwijk.

Aanbevelingen

Geadviseerd wordt onderhavige rapportage ter beoordeling voor te leggen bij het bevoegd gezag.

In een voorgaand onderzoek was onder de asfaltverharding een geval van ernstige bodemverontreiniging aangetoond. Geadviseerd wordt een BAL-melding op te stellen en de verontreiniging te saneren.

Indien op de onderzoekslocatie ten gevolge van graafwerkzaamheden grond vrijkomt en buiten de locatie wordt hergebruikt, vindt hergebruik veelal plaats binnen het kader van het Besluit bodemkwaliteit. In dat geval dient de chemische kwaliteit van de grond (incl. PFAS) te worden getoetst aan de kwaliteitsnormen die door het Besluit bodemkwaliteit aan de betreffende toepassing worden verbonden.

Het bodemonderzoek is steekproefsgewijs uitgevoerd. Hierdoor is het niet uit te sluiten dat plaatselijk sprake kan zijn van een afwijkende bodemopbouw. Indien op de locatie g raafwerkzaamheden worden uitgevoerd wordt derhalve aanbevolen om alert te blijven op plaatselijke afwijkingen in de bodem die kunnen wijzen op een eventuele bodemverontreiniging.

Milieuhygiënisch vooronderzoek en waterbodemonderzoek

In opdracht van De Raad Bouwontwikkeling B.V. is door IDDS een milieuhygiënisch vooronderzoek en een milieukundig waterbodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 18 bij deze toelichting op het bestemmingsplan.

Het onderzoek is uitgevoerd in verband met de voorgenomen demping van de huidige watergangen.

Het doel van het onderzoek is meerledig, te weten:

• Het verkrijgen van inzicht in de milieuhygiënische kwaliteit en toepassingsmogelijkheden van de waterbodem en de daaruit vrijkomende baggerspecie;
• Het vaststellen van de kwaliteit van de toekomstige ontvangende bodem.

De toepassingsmogelijkheden van het vrijkomende slib en de vaste waterbodem op de locatie zijn als volgt:

Toepassing op of in de landbodem (T101)

Het slib en de vaste waterbodem kan worden ingedeeld als zijnde klasse 'landbouw en natuur'

tot klasse 'industrie'.

Toepassing in een oppervlaktewater (T103)

Het slib en de vaste waterbodem kan worden ingedeeld als 'altijd toepasbaar' tot klasse 'matig verontreinigd' en kan enkel worden toegepast in daarvoor bestemde oppervlaktewater.

Verspreiden op de landbodem (T105)

Het slib en de vaste waterbodem uit vak 3 zijn niet geschikt om te verspreiden op de landbodem aangrenzende percelen of op landbouwgronden tot 10 km afstand van de locatie. Het slib en de waterbodem uit de overige vakken komt wel in aanmerking om te verspreiden op de landbodem op aangrenzende percelen of op landbouwgronden tot 10 km afstand van de locatie.

Rekening dient te worden gehouden dat bij het toepassen van de baggerspecie dit dient te worden voorgelegd aan de belanghebbenden zoals beheerder watergang, bevoegde gezag en/of eigenaar landbodem.

Daarnaast dient rekening gehouden te worden dat de toe passen grond voor de demping van gelijke of betere kwaliteit is dan de ontvangende bodem.

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem staat de uitvoering van voorliggend plan niet in de weg. Wel dient er een heranalyse van het grondwater op kwik en koper ter plaatse van peilbuis 7 plaats te vinden. Dit gebeurt in een latere planfase voorafgaand aan de realisatie.

In het kader van de ontwikkeling zal een parkeergarage op het Zuidereiland gebouwd worden. Er is derhalve een geotechnische risicoanalyse voor het ontwerp en de uitvoering van de parkeergarage uitgevoerd. De beschouwing betreft een kwalitatieve analyse van de geotechnische risico's inclusief mitigerende maatregelen voor de beheersing van de relevante risico's. De maatregelen zijn op basis van expert-judgement en globale schaduw berekeningen uitgewerkt. De volledige rapportage is opgenomen in bijlage 19.

In het onderzoek komen bouwtechnische aandachtspunten naar voren met bijbehorende mitigerende maatregelen, deze zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening niet relevant.

Uit het onderzoek blijken geen onoverkomelijkheden naar voren te komen waardoor de parkeergarage niet uitvoerbaar zou zijn. In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan gesteld worden dat de parkeergarage realiseerbaar is en daarmee in de benodigde parkeerbehoefte kan worden voorzien.

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit uitwerkingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan;
• Provinciale Omgevingsvisie;
• Provinciale Omgevingsverordening.

Waterschapsbeleid

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. De drie hoofddoelen van dit beheer zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water.

Waterbeheerprogramma (WBP6) 2022-2028

De Omgevingswet vereist dat waterschappen elke 6 jaar de aanpak van hun watertaken vastleggen in een waterbeheerprogramma. Met het programma WBP6 maakt het Hoogheemraadschap van Rijnland duidelijk hoe het, in samenwerking met de omgeving, invulling geeft aan zijn wettelijke taken en zijn eigen ambities voor de periode 2022-2028.

Waterschapsverordening 2024 en beleidsregels 2020

Op grond van de Waterwet is het Hoogheemraadschap van Rijnland bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• andere waterstaatwerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
• de bodem van kwelgevoelige gebieden;
• het onttrekken en lozen van grondwater;
• het aanbrengen van verhard oppervlak.

Waterschapsverordening van Rijnland 2024

Rijnland werkt momenteel hard aan het omzetten van de Keur in de Waterschapsverordening, waar nieuwe klimaatregels aan worden toegevoegd. Deze nieuwe regels zijn op basis van het Convenant Klimaatadaptief Bouwen nader uitgewerkt voor het beheergebied van Rijnland. Er wordt verwacht dat deze per 1 januari 2024 worden vastgesteld. Voor meer informatie, zie: Waterschapsverordening - Hoogheemraadschapvan Rijnland.

Het is van belang dat nieuwe gebiedsontwikkelingen die nu of binnenkort op de ontwerptafel liggen klimaatbestendig worden ingericht. De nieuwe klimaatregels van de Waterschapsverordening van Rijnland dienen daarbij te worden toegepast.

De drie grootste veranderingen ten opzichte van de Keur 2020 zijn:

• 90 mm waterbergingseis voor toename verharding > 5.000 m², naast de 15% compensatie-eis van open water;
• 20 mm van deze 90 mm neerslag infiltreren in de bodem, mits redelijkerwijs mogelijk;
• een flexibel peil met een bandbreedte van 30 cm voor ontwikkelingen > 5.000 m², mits redelijkerwijs mogelijk.

De Blauwe Lens

De gevolgen, kansen en oplossingen van klimaatverandering voor het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland zijn onderzocht. Het resultaat van dit onderzoek is het Rapport Blauwe Lens. De Blauwe Lens geeft aan dat het gebied en het watersysteem veerkrachtiger en flexibeler moeten worden. Een belangrijk aspect daarvan is dat de problemen niet afgewenteld moeten worden op de omgeving, maar water juist moet worden ingezet als ordenende kracht in ruimtelijke ontwikkeling. Met deze constatering geeft de Blauwe Lens invulling aan het beleid om bodem en water meer sturend te maken.

Huidige situatie

Het plangebied bestaat momenteel uit onverhard agrarische gronden.

Bodem en grondwater

In het plangebied is sprake van zwaklemig fijn zand, kleidek op veen en klei-op-veen (figuur 4.2). Wat betreft de grondwatertrap is er sprake van grondwatertrappen II en IIb (figuur 4.3). Dit wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand schommelt tussen 25 en 40 centimeter onder maaiveld. De gemiddelde laagste grondwaterstand schommelt tussen 50 en 80 centimeter onder maaiveld.

Figuur 4.2 Overige bodemsoorten plangebied (rood omlijnd) (bron: Bodemkaart)

Figuur 4.3 Overzicht grondwatertrappen plangebied (rood omlijnd) (bron: Bodemkaart)

Waterkwantiteit, veiligheid en waterkeringen

In het plangebied bevinden zich meerdere watergangen behorende tot de categorie 'primair' en 'overig'. De primaire watergangen hebben een beschermingszone van 5 m en de overige watergangen hebben een beschermingszone van 2 m waarin niet zonder watervergunning gebouwd mag worden.

Figuur 4.4 Uitsnede Legger Hoogheemraadschap van Rijnland oppervlaktewateren

Figuur 4.5 Uitsnede Legger Hoogheemraadschap van Rijnland regionale keringen

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ten oosten grenst het plangebied aan het Rijn-Schiekanaal, welke is aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevindt zich geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is in de huidige situatie braakliggend en niet aangesloten op een rioleringssysteem.

Toekomstige situatie

Het plan is om 356 woningen te realiseren. Tevens is er in het plan ruimte gereserveerd voor een nieuwe waterbeheersingsgemaal.

Waterkeringen

Het nieuwe leggerprofiel met waterkeringen is afgestemd met het Hoogheemraadschap. Deze zijn opgenomen op de verbeelding en in de regels van voorliggend bestemmingsplan.

Waterkwantiteit

In de toekomstige situatie zullen 356 woningen gerealiseerd worden op een locatie die momenteel braakliggend is. Hoogheemraadschap van Rijnland hanteert het uitgangspunt dat bij een toename van het verhard oppervlak met 500 m² of meer de initiatiefnemer een oppervlakte ter grootte van minimaal 15% van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak dient te reserveren voor extra open water als compensatie. Het nieuwe open water moet aangesloten worden op het bestaande watersysteem. Uitgangspunt hierbij is dat de aanleg van verhard oppervlak geen negatieve gevolgen mag hebben op het watersysteem. De toename van het verhard oppervlak als gevolg van de beoogde ontwikkeling zal de grens van 500 m² overschrijden, waardoor compenserende maatregelen noodzakelijk zijn. In het planvoornemen zijn enkele extra watergangen voorzien.

Daarnaast komt uit de Waterschapsverordening 2024 de eis om 90 mm waterbergingseis voor toename verharding groter dan of gelijk aan 5.000 m², naast de 15% compensatie-eis van open water te realiseren, voorliggend plan zal ook deze grens overschrijden.

Watercompensatie

Er is een waterbalans opgesteld bij het stedenbouwkundig plan (Bijlage 6 ) om de watercompensatie in het plangebied te berekenen. Voor deze berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Verhard oppervlak is oppervlak voorzien van verhardingen zodanig dat hemelwater van dit oppervlak niet in de bodem kan infiltreren.
• Voor het verhard oppervlak van de tuinen wordt aangehouden:

- 75% verharding voor tuinen kleiner dan 50 m2

- 50% verharding voor tuinen vanaf 50 m2 tot en met 150 m2

- 25% verharding voor tuinen groter dan 150 m2

• De berekening is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan.
• De waterbalans is berekend op basis van drie deelgebieden in verband met het type water (boezem- of polderwater): Polderwater – Zuidereiland + deel Strandwal + deel Vlietoevers (in de bijlage lichtblauw), Boezemwater – Strandwal en Boezemwater – Vlietoevers (in de bijlage donkerblauw).
• Er dient 15% van het totaal aangebrachte verhard oppervlak binnen het plan als open water worden gerealiseerd.

Huidige situatie
Het plangebied is in de huidige situatie voor het grootste deel onverhard, namelijk weiland/graslandschap. De hoofdwaterloop (polderwater) van de waterhuishouding van Starrenburg II en III loopt door het plangebied (deelgebied Zuidereiland en Vlietoevers) naar het sifon richting het gemaal. In de deelgebieden Zuidereiland en Vlietoevers bevindt zich in de huidige situatie geen verhard oppervlak. Op de Strandwal ligt alleen verharding in de bocht van de Eikenlaan en de Vogelkerslaan en de landweg vanaf de Veurseweg naar de woning in het plangebied (nr. 127) en de boerderij (nr. 125). In de bijlage is ook de huidige situatie weergegeven.

Nieuwe situatie
De nieuwe wijk Starrenburg III heeft 356 woningen. Daarnaast wordt de wijk ingericht met wegen, parkeerplaatsen, speelplekken, groen etc. In de waterbalans is gekeken naar welke verhardingen er binnen het deelgebied aanwezig zijn. Deze verhardingen zijn uitgesplitst in:

- Wegen

- Parkeerplaatsen

- Bebouwing grondgebonden woningen

- Bebouwing appartementen

- Bergingen

- Tuinen (zie uitgangspunten hierboven)

- Spelen

De oppervlaktes van de type verhardingen zijn bij elkaar opgeteld en zijn benoemd als Toegevoegde verharding. Bij het deelgebied Boezemwater – Strandwal is de bestaande verharding van de Toegevoegde verharding afgehaald. 15% van deze Toegevoegde verharding dient binnen het plangebied als open water te worden gerealiseerd.

Deelgebieden Boezemwater
De deelgebieden Boezemwater – Strandwal en Boezemwater – Vlietoevers zijn in deze berekening samengevoegd, omdat beide deelgebieden betrekking hebben op het Boezemwater. In totaal dient er, conform de 15%, 4.016,7 m2 boezemwater te worden toegevoegd. Het plangebied bevat 5.456,3 m2 toegevoegd boezemwater, dus voldoet het plan aan de 15% toegevoegd boezemwater. Hier is sprake van extra boezemwater ten opzichte van de 15%.

Deelgebied Polderwater
Van het deelgebied Polderwater – Zuidereiland + deel Strandwal + deel Vlietoevers dient 3.960 m2 polderwater te worden gerealiseerd. In het plan is 3.915,6 m2 polderwater toegevoegd. Er is hier een tekort ontstaan van 44,4 m2 (= 0,2% tekort). Na onderzoek om dit tekort op te lossen, is gebleken dat dit niet binnen het deelgebied mogelijk was in open water.

Als alternatief wordt voorgesteld om het hemelwater zoveel mogelijk te laten infiltreren binnen het plangebied. Op deze wijze zal het geen onderdeel uitmaken van het oppervlaktewatersysteem. Dit is in lijn met de volgorde die het Hoogheemraadschap hanteert bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, namelijk bergen (infiltreren), vasthouden en dan pas afvoeren.

Er is een memo opgesteld waarin wordt ingegaan op de mogelijkheden om hemelwater te bergen in het toekomstig openbaar gebied van de ontwikkeling. In het krattensysteem op de parkeergarage van het Zuidereiland is capaciteit over om het tekort van 44,4 m2 te bergen (infiltreren), vast te houden en dan pas af te voeren. Deze memo is opgenomen in bijlage 7.

Conclusie en aanbevelingen watercompensatie
Naar aanleiding van de berekening voldoen de deelgebieden Boezemwater aan de watercompensatie en wordt er zelfs extra open boezemwater gerealiseerd. In het deelgebied Polderwater is een tekort ontstaan van 44,4 m2 open water. In het krattensysteem op de parkeergarage van het Zuidereiland is capaciteit over om het tekort van 44,4 m2 te bergen (infiltreren), vast te houden en dan pas af te voeren.

Tabel 4.2 Overzicht huidige en toekomstige wateren en verhardingen

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Waterschapsverordening is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone van 5 en 2 m niet zonder vergunning van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Voor de onderhavige ontwikkeling is dan ook een ontheffing noodzakelijk. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Waterschapsverordening'. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Hoogheemraadschap Rijnland

Sinds het begin van de plannen is er contact met het Hoogheemraadschap van Rijnland (HHvR), in oktober 2022 is het stedenbouwkundig plan gepresenteerd aan het HHvR en ter toetsing aangeboden. In de toetsing zijn de volgende wateraspecten beschouwd:

• watertoets: het compenseren van de toevoeging van verharding (bebouwing en infrastructuur) door realiseren van extra open water;
• waterbeheer: de afvoer van Starrenburg II naar gemaal Starrenburg en het stichten van een nieuw gemaal voor Starrenburg II en III;
• waterveiligheid: ligging nieuwe kering, profiel van vrije ruimte, sterkte van de kades, maatvoering van de taluds en beplanting en ligging riolering;
• klimaatadaptatie: wadi's en waterbergende voorzieningen.

Daarnaast is aandacht besteed aan het onderhoud en beheer en grondwateraspecten m.b.t. parkeergarage en het hergebruik van zoet water.

Het HHvR heeft aangegeven op basis van het overleg en de uitwerking een positief advies af te geven.

Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat er watercompensatie voor verharding nodig is, omdat de toename van verharding boven de grenswaarde van 500 m² komt. Ook grenzen aan het plangebied watergangen in de categorie 'primair' en 'overig' met een beschermingszone van respectievelijk 5 en 2 m. Om hierin werkzaamheden te mogen uitvoeren, zal er een vergunning bij het Hoogheemraadschap aangevraagd moeten worden. Hierdoor kunnen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse uitgesloten worden.

Akkoord HHR

De aangeleverde stukken geven het vertrouwen dat de 15% watercompensatie-regel en de 90 mm-regels haalbaar zijn. Het Hoogheemraadschap van Rijnland gaat daarom akkoord met het concept uitwerkingsplan van Starrenburg III, d.d. 27 okt 2023.

Verdere uitwerking in volgende fase

Meerdere zaken verdienen een verdere verduidelijking in de volgende fase. Denk bijvoorbeeld aan de alternatieve waterberging in het krattensysteem onder de parkeergarage en de rijbaan. Het is uiteindelijk de bedoeling dat de daadwerkelijke invulling per vasthoudmaatregel (bv. het krattensysteem) duidelijk wordt. In de huidige versie ligt de focus vooral op de wateropgave: hoeveel m3 waterberging is er nodig volgens de eisen? In plaats van: hoeveel m3 waterberging past er in de praktijk in?

Vervolg

Op termijn moeten de watercompensatie en bergingsmaatregelen in de praktijk gerealiseerd worden. Tegen die tijd zal er daarom opnieuw afstemming plaatsvinden tussen de betrokken partijen. Op die manier zorgen we er gezamenlijk voor dat er op de juiste wijze invulling wordt gegeven aan de eisen die gelden voor een watervergunning van het Hoogheemraadschap van Rijnland.

Wet natuurbescherming (Wnb)

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura 2000-gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura 2000-gebieden

De minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

1. 1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
2. 2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en
3. 3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zuid-Holland

In de provincie Zuid-Holland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daaropvolgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 6 bij de verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ree, rosse woelmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Natuurinclusief bouwen

Naast de consequenties die voortkomen uit de Wet Natuurbescherming geven wij in relatie tot de voorgenomen nieuwbouw de volgende aanbevelingen met als doel de ecologische structuren in de omgeving te versterken:

• voor vleermuizen zouden open stootvoegen aangebracht kunnen worden in muren, of vleermuiskasten kunnen worden geplaatst in de spouw of tegen de muur op >2,5 m hoogte in nieuw te bouwen woningen. Eveneens kunnen vleermuisstenen worden ingemetseld;
• voor huismussen blijken uit onderzoek zogenaamde mussenvides te functioneren als nestplaats. Deze zijn gemakkelijk en relatief goedkoop in te bouwen in nieuwe woningen. Huismussen hebben schuilplaatsen in de directe omgeving van het nest nodig. Hiervoor kunnen bomen en/of struiken worden aangeplant, het beste zijn besdragende inheemse bomen en struiken. Een kleine plaats waar een zandbad genomen kan worden door de huismus moet ook aanwezig zijn.

Checklist groen bouwen

Verstedelijking draagt bij aan het verlies van biodiversiteit, maar de bouw biedt ook kansen. Voor sommige dieren zijn onze steden en dorpen zelfs het belangrijkste leefgebied. Daar kan iedereen een steentje aan bijdragen.

Met de Checklist Groen Bouwen kan iedere bouwonderneming, architect of projectontwikkelaar zijn projecten en ontwerpen natuurvriendelijker maken. Het beantwoorden van enkele simpele ja/nee vragen leidt tot eenvoudige soortbeschermingsmaatregelen (https://www.checklistgroenbouwen.nl/).

Soortenbescherming

In opdracht van Rho Adviseurs is in 2023 door Van der Goes en Groot een quickscan flora- en faunaonderzoek uitgevoerd voor Starrenburg III. De rapportage van deze quickscan is opgenomen in Bijlage 8. De quickscan flora en fauna heeft ten doel de voorgenomen plannen te toetsen aan de huidige natuurwetgeving zodat duidelijk wordt welke maatregelen moeten worden getroffen om overtreding van deze wet te voorkomen.

veiligheidscontrole

In opdracht van Bouwbedrijf Niersman BV heeft BOOMTOTAALZORG een boomveiligheidscontrole uitgevoerd bij de bomen rondom de ontwikkeling aan de Veurseweg 79 in Voorschoten. De rapportage van deze boomveiligheidscontrole is opgenomen in Bijlage 10. Het doel van het onderzoek is na te gaan:

• wat de huidige conditie, stabiliteit en toekomstverwachting van de boom/bomen is;
• of de boom/bomen nog voldoet aan de veiligheidseisen;
• welke opties er zijn om de conditie en/of de stabiliteit te verbeteren;
• of vanuit de wettelijke zorgplicht er sprake is van verhoogde risico's binnen het bomenbestand.

De onderzoeksresultaten wijzen uit of deze eventueel aangetroffen risico's behandelbaar zijn of dat er sprake is van een onacceptabel verhoogd risico.

In de rapportage wordt geconcludeerd dat In algemene zin alle bomen rondom de bouwlocatie veilig te behouden zijn. op figuur 4.x is de inventarisatie weergegeven.

Figuur 4.x Inventarisatie (bron: boomveiligheidscontrole).

Gebiedsbescherming

Op de onderstaande kaart is te zien dat het plangebied geen deel uitmaakt van het Natuurnetwerk Nederland. Het gebied maakt eveneens geen onderdeel uit van een ander beschermd gebied, zoals Natura 2000, belangrijk weidevogelgebied of strategische reservering natuur. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN bevindt zich op een afstand van circa 670 m. Binnen een straal van 10 kilometer liggen de volgende Natura 2000-gebieden: Meijendel en Berkheide op circa 4,6 km en De Wilck op circa 6,6 km. Meijendel en Berkheide is een stikstofgevoelig natuurgebied. Daarom zijn er berekeningen uitgevoerd met de AERIUS Calculator. De memo is te vinden in bijlage 11, de berekeningen voor de realisatiefases in PM en de berekening voor de gebruiksfase in bijlage pm. Uit deze berekeningen blijkt dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot een stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Er is derhalve geen vergunning voor de Wet Natuurbescherming nodig.

Figuur 4.6 Ligging plangebied (rode kader midden) in een straal van ca. 5 km ten opzichte van Natura 2000 (groen gearceerd), ecologische hoofdstructuur EHS/NNN (donkergroen en roze) en belangrijk weidevogelgebied (licht groen). Bron: http://pzh.b3p

Soortenbescherming

In opdracht van Rho Adviseurs is een quickscan flora en fauna uitgevoerd in 2023. De volledige rapportage van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 8. De conclusies uit dit onderzoek zijn als volgt:

• Het onderzoeksgebied is in potentie geschikt voor beschermde soorten amfibieën, vogels, grondgebonden zoogdieren en vleermuizen.
• Gezien de uitgevoerde toetsing, kunnen van de amfibieën en grondgebonden zoogdieren alleen 'vrijgestelde' soorten verblijvend aanwezig zijn. Voor deze aangetroffen of verwachte 'vrijgestelde' soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd als werkzaamheden worden verricht in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting.
• In het plangebied kunnen broedvogels met niet-jaarrond beschermde nesten voorkomen. Voor de verwachte aanwezige broedvogels dienen werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden, buiten het broedseizoen plaats te vinden. Een ontheffing is voor broedvogels dan niet nodig. Het broedseizoen loopt grofweg van half maart tot half juli.
• In het plangebied kunnen jaarrond beschermde verblijfplaatsen van vogels voorkomen, namelijk die van in bomen broedende roofvogels (buizerd, sperwer, ransuil). Omdat negatieve effecten door de werkzaamheden niet uit te sluiten zijn, is onderzoek naar voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van deze vogelsoorten noodzakelijk (zie voor de optimale onderzoeksperiode Tabel 2). Worden tijdens vervolgonderzoek volgens geldende richtlijnen dergelijke verblijfplaatsen gevonden, dan dient een ontheffingsaanvraag te worden ingediend, waarin passende mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven.
• Voor het mogelijk incidentele terreingebruik van het plangebied door overige vogels met jaarrond beschermde nesten (havik), wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter leefgebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. Het plangebied biedt geen essentieel leefgebied voor deze soorten en ze kunnen gemakkelijk uitwijken.
• Voor de mogelijk aanwezige foeragerende vleermuizen in het plangebied wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter foerageergebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. De vleermuizen kunnen derhalve gemakkelijk uitwijken.
• De vaart (de 'Vliet') langs het plangebied kan gebruikt worden als klein onderdeel van een vliegroute door vleermuizen (zoals meervleermuis). Als er lichtuitstraling vanaf het plangebied op de vaart is kunnen negatieve effecten voor vleermuizen optreden. Er is dan vervolgonderzoek nodig naar vleermuizen.

Beoordeling vervolgonderzoek en procedure

Uit de uitgevoerde ecologische quickscan is gebleken dat op of nabij een te ontwikkelen terrein Starrenburg III in Voorschoten mogelijk onder de Wet natuurbescherming (Wnb) beschermde waarden te verwachten zijn. Het betreft in bomen broedende roofvogels en uilen naast het plangebied en vleermuizen in bebouwing aan de Veurseweg 125 of vliegend langs De Vliet.

Door de initiatiefnemer is aan bureau Van der Goes en Groot gevraagd te beoordelen of met de voorgenomen plannen en de verwachte natuurwaarden kan worden geoordeeld dat (indien noodzakelijk) een ontheffing van de Wnb zal worden verleend en of de uitvoer van de plannen in dat kader, eventueel met te nemen maatregelen, mogelijk is. Deze beoordeling is opgenomen in bijlage 9.

Deze beoordeling is nodig omdat voor de te volgen procedures op hun beurt, er zekerheid moet zijn dat besluiten niet in strijd zijn met bepalingen en verboden van de Wnb.

Beoordeling

Ontheffing van de Wnb is alleen nodig als beschermde waarden middels een protocollair uitgezet vervolgonderzoek worden aangetoond. Als de plannen worden voortgezet zouden daarmee de volgende verbodsbepalingen uit de Wnb kunnen worden overtreden:

Bij het beoordelen van de aanvraag ontheffing zal het bevoegd gezag kijken naar:

1. 1. Kwaliteit van uitgevoerd ecologisch onderzoek
2. 2. Belang van de ingreep
3. 3. Alternatieven/alternatieve locaties
4. 4. Waarde van het gebied voor betrokken soorten en waarden
5. 5. Te nemen maatregelen ten gunste van de betrokken soorten en waarden
6. 6. Gunstige staat van instandhouding van de betrokken soorten en waarden

Vooral het laatste punt is van belang. De 'gunstige staat van instandhouding' wil zoveel zeggen als dat er zekerheid bestaat dat met eventueel te nemen maatregelen de mogelijk geconstateerde soorten in gelijke mate als nu kan blijven voorkomen en voortplanten.

ad 1) Wat betreft het onderzoek is in 2023 een ecologische quickscan uitgevoerd (VAN DER KNAAP, 2023, G&G-ADVIES QS2023-173) en zal in 2023-2024, op grond daarvan, binnen het onderzoeksgebied een volledig ecologisch onderzoek opgestart worden waarbij volgens geldende landelijke protocollen alle mogelijk aanwezige beschermde soorten (roofvogels en vleermuizen) worden geïnventariseerd. Hiermee wordt voldoende (recente) informatie verzameld om eventueel een ontheffingsaanvraag in te dienen. Het onderzoek zal lopen tot najaar 2024.

ad 2) De te onderzoeken soorten zijn landelijk beschermd omdat deze zijn genoemd in bijlage IV van de Europese Habitatrichtlijnen (vleermuizen) of in de Europese Vogelrichtlijnen (roofvogels en uilen). Vanwege deze beschermingsregimes is een belang nodig dat genoemd wordt in deze richtlijnen.

De plannen voorzien in een planmatige behoefte om extra woonruimte te creëren. Een dwingend maatschappelijk belang van woningnood is een belang dat wordt genoemd in de habitatrichtlijnen.

Als werkzaamheden met veel geluid en trillingen buiten het vogelbroedseizoen worden uitgevoerd en geen bomen rond eventuele nesten van roofvogels en uilen worden gekapt, is er vanwege afscherming en veronderstelde gewenning omdat de onderzoeklocatie tegen bestaande bebouwing ligt, geen sprake van wezenlijke verstoring van (deze) vogels en hoeft geen ontheffing te worden verkregen.

ad 3) De ruimte in en rond Voorschoten is schaars en er zijn geen alternatieven voorhanden die planmatig een beter alternatief bieden dan de voorgenomen locatie. De plaats van de bebouwing aan de rand van het stedelijk gebied en dicht bij relevante infrastructuur zijn hierbij belangrijke omstandigheden. Bovendien is de gunstige staat van instandhouding van de soorten op de voorgenomen locatie niet in het geding (zie ad 6).

ad 4) Op grond van de grootte en aard van de bebouwing aan de Veurseweg worden geen sterk gebufferde verblijfruimtes verwacht voor vleermuizen met grote aantallen kramende of in winterrust verkerende vleermuizen. De aantallen mogelijk te verstoren vleermuizen zijn beperkt. Door aanpassingen in ontwerp en moment van werkzaamheden is verstoring te voorkomen.

Zoals eerder aangegeven kunnen eventuele verblijven van roofvogels behouden blijven en met aanpassing van lichtplan of inzet van vleermuisvriendelijke verlichting kan extra aanschijning op (essentieel) leefgebied van vleermuizen worden voorkomen.

ad 5) Gezien ad 4 is het mogelijk werkperiodes aan te passen en beïnvloeding van terreindelen naast het plangebied te voorkomen of te mitigeren. Hiermee wordt het overtreden van verbodsbepalingen voorkomen of is het mogelijk ontheffingen te verkrijgen.

ad 6) Omdat het voorkomen van negatieve effecten op leefgebied van vleermuizen naar verwachting eenvoudig is en roofvogels en uilen door keuze van werkperiodes niet wezenlijk worden gestoord, kunnen eventueel aanwezige soorten in dezelfde mate blijven voorkomen op en rond de planlocatie. Op grond van bovenstaande zal de gunstige staat van instandhouding niet in het geding zijn.

Conclusie

Uit berekeningen met AERIUS Calculator blijkt dat er geen sprake is van een stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Er is derhalve voor het onderdeel gebiedsbescherming geen vergunning voor de Wet Natuurbescherming nodig.

Bij werkzaamheden binnen 75 m van de bomen op Eikenlaan 18 dient nader onderzoek naar voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van de buizerd, sperwer en ransuil plaats te vinden. Dit nader onderzoek zal lopen tot medio 2024 en naar waarschijnlijkheid niet afgerond zijn vóór vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

Derhalve heeft op voorhand een beoordeling plaatsgevonden of met het voorgenomen plan en de verwachte natuurwaarden kan worden geoordeeld dat (indien noodzakelijk) een ontheffing van de Wnb zal worden verleend en of de uitvoer van de plannen in dat kader, eventueel met te nemen maatregelen, mogelijk is. Omdat de (lokale) gunstige staat van instandhouding van de verwachte soorten niet in het geding is, het plan een ruimtelijke ontwikkeling betreft en er dwingende maatschappelijke belangen ten grondslag liggen aan de plannen, zal het bevoegd gezag (de provincie Zuid-Holland) naar verwachting een eventueel benodigde ontheffing verlenen voor het eventueel overtreden van verbodsbepalingen van de Wnb.

Gelet op het bovenstaande vormt het aspect ecologie vooralsnog geen belemmering voor het plan.

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ), omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

UNESCO Werelderfgoed

Op 27 juli 2021 heeft het Werelderfgoedcomité van UNESCO de Neder-Germaanse Limes de status van Werelderfgoed toegekend. Er wordt onderscheid gemaakt tussen kernzones en bufferzones. Kernzones zijn beschermd als archeologisch rijksmonument. Binnen de gemeente Voorschoten liggen drie van deze kernzones, met daarin resten van het Romeinse Kanaal van Corbulo. Deze liggen niet binnen Starrenburg III.

Bufferzones zijn de zones rondom een monument waar archeologische resten van hoge waarde worden verwacht. Deze zones zijn geen monument maar hebben een bescherming via het bestemmingsplan. Ontwikkelingen in deze zones zijn niet verboden, maar men moet wel zorg dragen voor onderzoek zodat de archeologische resten goed gedocumenteerd worden. Dit betekent dat gemeentes in hun ruimtelijke plannen (bestemmingsplan, omgevingsplan) beschermende regels moeten opnemen die het behoud en documentatie van de resten in de bufferzone adequaat reguleren. Daartoe is een dubbelbestemming 'waarde-archeologie-bufferzone' opgenomen, waardoor bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden.

Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de Erfgoedwet, op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen. Op 15 maart 2022 is door Gedeputeerde Staten de meest up-to-date versie van de Omgevingsverordening vastgesteld. In deze verordening regelt de provincie de bescherming van twee typen gebieden die als provinciaal belang zijn aangemerkt: gebieden met hoge en zeer hoge bekende archeologische waarden (de zogeheten AMK-terreinen, op de Cultuurhistorische Hoofdstructuur aangeduid) en de Romeinse limeszone. Voor deze gebieden dienen gemeenten de bescherming conform de richtlijnen van de provincie op te nemen in ruimtelijke plannen (art. 6.27). Lid 4 bepaalt dat een bestemmingsplan voor gronden binnen de Romeinse Limes met een hoge of zeer hoge archeologische verwachtingswaarde, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 8 in bijlage II van de Omgevingsverordening, bestemmingen bevat en daarbij behorende regels die de verwachte archeologische waarden beschermen. Lid 5 bepaalt dat er in elk geval een onderzoeksverplichting dient te worden opgenomen voor werken en werkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 100 m², waarbij de bodem tot meer dan 30 cm onder het maaiveld wordt geroerd en de voorwaarde, dat gehandeld wordt in overeenstemming met de uitkomsten van dat onderzoek. In de limeszone gaat de voorkeur uit naar behoud in situ, maar dient het behoud van archeologische resten in ieder geval via onderzoek te worden gewaarborgd.

Gemeentelijk beleid

De gemeenten Leidschendam-Voorburg, Wassenaar en Voorschoten, samenwerkend in het Pact van Duivenvoorde, hebben haar archeologiebeleid herijkt, en de 'archeologienota herijking 2013' opgesteld. In dit archeologiebeleid zijn vier verschillende archeologische 'waarderingsgebieden' aangegeven: Waarde - Archeologie 1 tot en met 4. Voor elk van de 'waarderingsgebieden', geldt een verschillend regime, afhankelijk van de archeologische waarde of archeologische verwachting. De verschillen waarderingsgebieden hebben verschillende vrijstellingsgrenzen. Voor bodem ingrepen groter dan de aangegeven vrijstelling (oppervlakten en diepte) dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd. De vier waarderingsgebieden zijn:

Tabel 4.3 Archeologische verwachtingswaarden

Archeologische beleidskaart

De archeologische beleidskaart toont globaal de archeologische verwachting en de daarbij horende vastgestelde archeologische beleidsregels. Op deze kaart staat aangegeven welke eventuele beperkende maatregelen van toepassing zijn en welke vervolgstappen bij bodemingrepen verplicht zijn. De kaart is mede richtinggevend bij ontwikkeling van nieuwe ruimtelijke plannen. De verschillende gebieden van de beleidskaart met de bijbehorende beleidsregels kunnen vervolgens ook worden opgenomen in de gemeentelijke structuur- en bestemmingsplannen.

Op de verwachtingskaart is duidelijk dat het plangebied gelegen is in een zone van hoge archeologische verwachting. De reden hiervoor is dat de bodem hier ter plaatse al sinds het Neolithicum in gebruik is.

In 2021 heeft UNESCO de Neder-Germaanse Limes op de Werelderfgoedlijst geplaatst, de Romeinse rijksgrens langs de Rijn, van Katwijk tot voorbij Bonn. Daarmee is erkend dat dit monument van Outstanding Universal Value is: van uitzonderlijke waarde voor de hele mensheid. Nederland en Duitsland zijn verplicht om de Neder-Germaanse Limes duurzaam te beschermen en te presenteren. Fysiek behoud van de terreinen is dus een belangrijke taak, maar tot de taken behoort ook het verbeteren van de kennis over de Neder-Germaanse Limes.Hiernaast kunnen in het plangebied met name vindplaatsen aanwezig zijn uit de periode Neolithicum tot en met Late IJzertijd. Voorbeelden hiervan zijn de IJzertijd boerderij (Knippolder) en de veenpaden (Krimwijk II).

Indien uit het archeologisch onderzoek blijkt dat er archeologische waarden aanwezig zijn kan bij de vormgeving van Starrenburg III mogelijk archeologische elementen gebruikt worden als uitgangspunt of inspiratie. De archeologische waarden worden dan herkenbaar en kunnen als karaktervol onderdeel van de wijk verwijzen naar eerder gebruik en oorsprong van het gebied. De vindplaatsen zouden dan in situ behouden kunnen worden.

Indien planaanpassing niet mogelijk is zou onderzocht dienen te worden of deze archeologische waarden in situ te behouden kunnen worden door archeologisch vriendelijk of sparend te bouwen. Enkele suggesties voor archeologie vriendelijk bouwen zijn:

Handreiking Archeologievriendelijk bouwen

De Handreiking Archeologievriendelijk bouwen laat door middel van praktijkvoorbeelden van archeologievriendelijke bouwplannen, vijf handreikingen en een checklist zien hoe de schade aan het bodemarchief door bouwwerkzaamheden kan worden beperkt.

Figuur 4.7 Archeologische beleidskaart

Op figuur 4.8 zijn de deelgebieden en onderzoekslocatie binnen het plan weergegeven.

Figuur 4.8 Deelgebieden en onderzoekslocaties Starrenburg III

Voor de beoogde ontwikkeling is in opdracht van De Raad bouw een bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek uitgevoerd (bijlage 12). Gebleken is dat het plangebied landschappelijk gezien te verdelen is in vijf zones (van noordwest naar zuidoost, zone A t/m E). Het noordelijke deel (zone A) wordt gekenmerkt door de ligging ter hoogte van een strandwal. Het zuidelijke deel (zone C, D en E) liggen ter hoogte van een veengebied. Zone B vormt hierin de overgang c.q. de flank van de strandwal.

Voor wat betreft de archeologische verwachtingen werden in zone A en B resten uit de Nieuwe Tijd verwacht. In zone B werden specifiek huisplaatsen uit de periode Neolithicum-Bronstijd verwacht, eventueel afgedekt met veen. Ter hoogte van zone C werden met name huisplaatsen, sporen van verkaveling of veenpaden uit de periode IJzertijd-Vroege-Middeleeuwen verwacht (in het veen of langs geulen en/of kreken).

Naar aanleiding van de bovenstaande resultaten heeft het bevoegd gezag, de gemeente Voorschoten, besloten een archeologisch proefsleuvenonderzoek uit te laten voeren.

Ten behoeve van het proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen (PvE) opgesteld (Schute 2018) en een Plan van Aanpak (PvA; Sonneveld & Van den Blink 2018).

Het proefsleuvenonderzoek bestaat uit twee delen, te weten een rapportage van de zones A t/m C en deelgebieden III en IV.

In opdracht van De Raad Bouw BV heeft Transect b.v.1 in december 2018 een archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd in plangebied Starrenburg III, de rapportage van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 13(gemeente Voorschoten), dat een archeologische blik op de strandwal (zone A) en diens overgang (zone B) naar het lagere veengebied (zone C) mogelijk heeft gemaakt.

Tijdens het proefsleuvenonderzoek zijn 46 sporen aangetroffen in de zes aangelegde proefsleuven. De sporen behoren tot het complex 'sporen van landgebruik' uit de Nieuwe tijd (zeven greppels, vijf paalkuilen en een kuil) en elf houten staakjes uit mogelijk de IJzertijd / Romeinse tijd. Sporen van infrastructuur betreffen twee veenpaden uit de Midden-Bronstijd B en de Midden-IJzertijd. Tevens is een vegetatieniveau met koeienpootafdrukken gevonden dat op basis van stratigrafische positie in de Midden-IJzertijd gedateerd kon worden. Alleen de twee veenpaden zijn aangemerkt als behoudenswaardige vindplaatsen op basis van de gemaakte waardestelling in dit rapport.

Met de aanwezigheid van de twee veenpaden is vastgesteld dat men in de Midden-Bronstijd en in (of tot en met) de Midden-IJzertijd actief is geweest op de flank van de strandwal. Men heeft daarbij gebruik gemaakt van (waarschijnlijk lokaal vergaarde) takkenbossen om zich door het lagere en nattere terrein te kunnen voortbewegen. De veenpaden zijn in de zuidoostelijke helft van zone B aangetroffen (werkputten 5 en 6) en liggen niet hoger dan 2,20 m -NAP. Duidelijke nederzettingssporen en / of fenomenen die in verband staan met de veenpaden, zijn niet aangetroffen in de proefsleuven. Onduidelijk blijft daarom waar de veenpaden naartoe gaan en wat men daar wilde bereiken.

De conserveringsgraad van de aangetroffen sporen is over het algemeen goed te noemen. De meeste (grond-)sporen contrasteren goed in de ondergrond. Verder zijn de houten structuren, waaronder de veenpaden, nog goed intact gebleven, doordat een vrij dik pakket natuurlijke lagen (veen en / of zand) deze sporen heeft afgedekt. Dit afdekken door natuurlijke lagen, in combinatie met de hoge grondwaterstand, heeft de veenpaden beschermd tegen degradatie en / of verstoring. Het vondstmateriaal is daarentegen niet hoog te waarderen. Het gros betreft keramiek uit de Nieuwe tijd en is kwalitatief goed te noemen, hoewel de aantallen relatief laag liggen (hoge fragmentatiegraad). Inhoudelijk zijn deze fragmenten ook niet informatief te noemen. De aantallen en contexten geven weinig tot geen toegevoegde waarde aan de reeds bestaande kennis van landschappelijk gebruik in de Nieuwe tijd. Drie handgevormde IJzertijd-aardewerkscherven zijn inhoudelijk ook weinig interessant, omdat de scherven sterk zijn afgerond (minder hoge kwaliteit), waarbij tevens twee van de drie IJzertijdscherven opspit betreft, afgeleid aan de stratigrafische positie waarop de scherven zijn gevonden.

Met bovenstaande resultaten is de archeologische verwachting, zoals geformuleerd in het Programma van Eisen (Schute 2018), deels bevestigd:

• Zoals verwacht zijn in zone A geen resten aangetroffen anders dan enkele sporen van landgebruik uit de Nieuwe tijd.
• Zoals verwacht zijn in zone B en op de grens naar zone C veenpaden aangetroffen;
• In zone B werden tevens huisplaatsen uit de periode Neolithicum - Bronstijd verwacht, maar deze zijn niet aangetroffen.
• In zone B/C werden ook huisplaatsen, sporen van verkaveling uit de periode IJzertijd - Vroege- Middeleeuwen verwacht. Deze zijn evenmin aangetroffen.

In het Programma van Eisen (Schute 2018) is de volgende vraagstelling opgenomen: Het belangrijkste deel van de vraagstelling van het proefsleuvenonderzoek is het toetsen en aanvullen van de archeologische verwachting, zoals geformuleerd in het PvE. Daarnaast richt de vraagstelling van het karterende en waarderende IVO-P zich op de locatie en verspreiding van archeologische resten in het plangebied, alsmede de waardering ervan. Hiervoor zijn er vragen in het PvE opgenomen die het mogelijk maken de vindplaats te waarderen, conform de KNA-leidraad 'Standaard Archeologische Monitoring' voor het bepalen van de fysieke kwaliteit. Door middel van veertig deelvragen wordt de vraagstelling beantwoord in hoofdstuk 7 van dit rapport.

Selectieadvies voor het gehele plangebied

Het selectieadvies betreft het vervolgtraject, bestaande uit (1) het vrijgeven van het plangebied; (2) het behoud (fysiek beschermen); of (3) opgraven. Het selectieadvies wordt voorgelegd aan de bevoegde overheid, die uiteindelijk een selectiebesluit moet nemen. Op basis van tabel 7 en de resultaten van het proefsleuvenonderzoek is sprake van behoudenswaardige archeologische restanten in delen van het plangebied. Wij adviseren dan ook om het plangebied zone B t/m C nog niet vrij te geven voor verdere ontwikkeling. Zone A is reeds door het bevoegd gezag vrijgegeven (schriftelijke communicatie opdrachtgever dd. 16-10-2019).

Naar aanleiding van de resultaten is vastgesteld dat in het onderzoeksgebied (zone B) vindplaatsen aanwezig zijn die behoudenswaardig zijn (de veenpaden die beschikken over een hoge conserveringsgraad en hoge inhoudelijke kwaliteit. Het advies luidt daarom om vervolgonderzoek uit te voeren, indien het verstoringsniveau van de toekomstige plannen dieper reikt dan 1,30 m -Mv (dit komt overeen met 2,00 m -NAP (veenpad aangetroffen op 2,20 m -NAP = 1,52 m -Mv) in het centrale deel van zone B tot 2,60 m -NAP op de grens van zone B naar C). Als uitgangspunt is de diepteligging van de top van de veenpaden, met daarop een buffer van (ca.) 20 cm genomen. Ter hoogte van werkput 6 geldt een niveau van 1,10 m -Mv (veenpad aangetroffen vanaf 2,70 m -NAP = 1,30 m -Mv). Verondersteld wordt dat, indien de grondroerende activiteiten niet dieper dan de geadviseerde grens zullen reiken, de behoudenswaardige vindplaatsen daarmee onaangetast blijven (behoud in situ).

Vervolgonderzoek

Onduidelijk is nog waar de veenpaden naartoe leiden en / of deze (en mogelijk bijbehorende sporen / structuren / fenomenen) bedreigd worden met de toekomstige ontwikkelingen.

Deze onduidelijkheid wordt gevormd doordat de ('behoudenswaardige') veenpaden (c.q. vindplaatsen) nog niet goed zijn begrensd, waardoor een stellig advies voor eventueel behoud in situ of ex situ moeilijk te formuleren en / of te kaderen is. Rekening houdend met de toegankelijkheid van het terrein (o.a. sloten, waterkeringen, hoge grondwaterstand), lijkt het ons daarom raadzaam om het proefsleuvenonderzoek aan te vullen met een karterend booronderzoek (en om voorlopig af te zien van de laatste optionele proefsleuf, omdat met het karterend booronderzoek kan worden vastgesteld of hier nog een veenpad aanwezig is).

In de advieskaart (bijlage 11) wordt een voorstel gedaan met een mogelijk plan van aanpak van het aanvullend booronderzoek, voor het beter begrenzen van de vindplaats(-en):

De karterende boringen in het voorstel hebben een afstand van 1 m tot elkaar (de veenpaden zijn immers gemiddeld 1,0 tot 1,3 meter breed). De raaien zijn op ca. 10 m afstand van elkaar gezet.

De boringen kunnen effectief tot in de top van het onderliggende zand ca 2 à 3 m -Mv worden gezet.

• Fase 1: het aanboren van het veenpad en de richting hiervan bepalen. Er zijn hier dertien boringen geplot 'per richting'. Niet alle dertien boringen hoeven te worden gezet, indien het pad eerder wordt aangetroffen. Na het aantreffen van een veenpad kan doorgestart worden naar fase 2.
• Fase 2: de richting testen (de boringen kunnen eventueel in noordoostelijke of zuidwestelijke richting verplaatst worden naar aanleiding van de resultaten.
• Fase 3: Kan worden ingezet wanneer fase 1 en 2 ter hoogte van de bekende veenpaden succesvol blijken te zijn. Het doel: verkennen/karteren van eventuele andere veenpaden binnen zone B (ter hoogte van de eventuele laatste optionele proefsleuf (oranje put in de advieskaart, put 11 in het PvE)).
• Fase 4: indien fase 3 een veenpad oplevert; de aanpak van fase 4 is vergelijkbaar met fase 2.

De boringen kunnen in diverse fases worden uitgevoerd:

Bovenstaand is een advies op basis waarvan de bevoegde overheid een beslissing neemt over de te nemen vervolgstappen, indien van toepassing.

Tot slot wordt vermeld dat de initiatiefnemer bij het aantreffen van archeologische waarden in het plangebied de bevoegde overheid moet inlichten volgens de Erfgoedwet. Een proefsleuvenonderzoek is immers een steekproef.

Aanvullende opmerking van bevoegd gezag:

Op het selectieadvies wordt pas gereageerd wanneer de plannen beter in beeld zijn.

Aanvullend advies over zones D en E op verzoek van bevoegde overheid:

Zone D: uit het vooronderzoek van Conradi / Wink 2018 blijkt dat er een lage kans is op het aantreffen van archeologische waarden in zone D (vlakte; veen op wadafzettingen). Dit werd ondersteund door het erop volgende booronderzoek (Leuvering 2019). Geadviseerd wordt om geen vervolgonderzoek in dit stadium te verrichten.

Zone E: in het uiterste zuidelijke deel van het plangebied wordt het Kanaal van Corbulo verwacht (hoge verwachting), waarvan de top zich bevindt op ca. 2 m -Mv (3,0 m -NAP) en de basis is gelegen op ca. 2,9 m -Mv (3,9 m -NAP). Advies is behoud in situ (dus niet dieper graven dan 1,80 m -Mv inclusief een buffer van 20 cm), indien de bouwplannen dit toestaan. Het bevoegd gezag heeft aangegeven dat een extensief palenplan akkoord is voor deze zone (schriftelijke communicatie opdrachtgever dd. 16-10-2019). Dit houdt in dat tussen de palen(-rijen) minimaal 4 m overgehouden moet worden. Ook moet het palenplan conform de richtlijn RCE archeologievriendelijk bouwen (zie

Inventariserend Veldonderzoek door middel van Proefsleuven Plangebied Starrenburg III, Deelgebied III en IV, Voorschoten

Op de verbeelding van het vigerende 'Bestemmingsplan Voorschoten Oost' wordt ter plaatse van het onderzoeksgebied een zone weergegeven met een archeologische dubbelbestemming (Waarde Archeologisch gebiedstype 5). Voor een dergelijke zone geldt op basis van artikel 31 van de bestemmingsplanregels een onderzoeksverplichting wanneer daar in het kader van het uitwerkingsplan of de aanvraag van een omgevingsvergunning bodemverstoringen worden voorzien met een oppervlakte van meer dan 30 m² en met een diepte van meer dan 0,3 m beneden het maaiveld.

In het kader van het uitwerkingsplan moest eerst een Archeologisch Bureauonderzoek (WO-Overig) worden uitgevoerd. Dit onderzoek is in 2017 uitgevoerd door ADC. Op basis van de onderzoeksresultaten is geadviseerd om een verkennend booronderzoek uit te doen voeren om de bodemopbouw, de mate van intactheid en de aan- of afwezigheid van archeologisch interessante niveaus vast te stellen. Vanwege eerder uitgevoerde archeologische booronderzoeken in de directe omgeving van het plangebied achtte de gemeente het niet noodzakelijk om in het plangebied verkennende boringen uit te voeren. Na het bureauonderzoek moest direct worden overgegaan tot de uitvoering van een proefsleuvenonderzoek (WO-P). Vervolgens is door SOB Research een Programma van Eisen voor het proefsleuvenonderzoek opgesteld, dat door de Gemeente Voorschoten is goedgekeurd en vastgesteld.

In opdracht van Niersman Projectontwikkeling heeft SOB Research Het veldonderzoek uitgevoerd in de periode van 29 september t/m 13 oktober 2020. De verkregen gegevens, de daaraan verbonden conclusies en het daarop gebaseerde advies, zijn uitgewerkt in de rapportage zoals opgenomen in bijlage 14.

Op basis van het proefsleuvenonderzoek kan de volgende slotconclusie worden getrokken.

Er zijn geen potentieel behoudenswaardige vindplaatsen aangetroffen en deze worden op basis van het proefsleuvenonderzoek binnen de verstoringsdiepte in het kader van de voorgenomen plannen ook niet verwacht. Nader onderzoek wordt in het kader van de voorgenomen plannen dan ook niet zinvol geacht.

Aanbevelingen

Aanbevolen wordt om het vondstmateriaal uit de bouw voor en de recent opgebrachte waterkering (ter plaatse van het zuidoostelijke deel van Proefsleuf nr. 3) te deselecteren en niet aan te leveren aan het Provinciaal Depot voor Bodemvondsten van de Provincie Zuid-Holland en alleen de vondsten die zijn aangetroffen in de sporen en in of direct onder de laag Hollandveen uit de Midden Romeinse Tijd (Proefsleuf nr. 1 en 2) en in of direct onder de laag Hollandveen uit het Laat Neolithicum (Proefsleuf nr. 3) wel aan te leveren aan het depot in overeenstemming met de voorwaarden van het depot. Tevens wordt aanbevolen om de genomen monsters te deselecteren en niet aan te leveren aan het Provinciaal Depot voor Bodemvondsten van de Provincie Zuid-Holland.

Conclusie archeologie

Op basis van het advies van de gemeentelijke archeoloog zijn de dubbelbestemmingen in het gebied aangepast en in lijn gebracht met de huidige systematiek rondom de archeologische verwachtingswaarden.

De landschappelijke ondergrond bestaat uit de hoger gelegen strandwal, evenwijdig aan de Veurseweg, en de lager gelegen polder, met een parallelle verkavelingsstructuur haaks op de Vliet. Deze twee delen van het plangebied verschillen in richting, hoogte, waterhuishouding en beplanting. Beide delen hebben hierdoor een eigen identiteit.

Naast de landschappelijke ondergrond, kent het plangebied nog enkele specifieke cultuurhistorische waarden: de monumentale boerderij, met rondom liggende sloten en erfbeplanting:

• het toegangspad naar de boerderij;
• de waterloop tussen de boerderij en de Eikenlaan;
• de historische waterlopen aan weerszijden van het plangebied.

Toetsing

Bij de vormgeving van Starrenburg III dienen deze elementen als uitgangspunt. Ondanks dat er een wijk omheen wordt gebouwd, blijven zij herkenbaar als karaktervolle onderdelen van de wijk die verwijzen naar de agrarische oorsprong van het gebied.

De gemeente Voorschoten zet in op een duurzame gebiedsontwikkeling waarbij nieuw aan te leggen wijken zoveel mogelijk zelfvoorzienend dienen te zijn m.b.t. hun energievoorziening. Dit geldt ook voor de te realiseren woningen. Vanaf 2021 dienen op grond van Europese regelgeving alle nieuw te bouwen woningen bijna energie neutraal (BENG) te worden opgeleverd. Hierbij worden nieuwe strengere eisen gesteld aan de energievraag van een gebouw alsook aan het aandeel hernieuwbare energie om aan die energievraag te voldoen.

Bij een duurzame gebiedsontwikkeling komen verder ook onderwerpen als klimaatadaptatie, milieukwaliteit (bodem, geluid, lucht), groen, natuur & landschap, cultuurhistorie, economisch en sociale vitaliteit in beeld. Gemeente Voorschoten vinden het in dat kader vooral van belang dat duurzaamheid zichtbaar in de wijk aanwezig is. Denk hierbij aan natuurvriendelijke oevers, duurzaam ingerichte speelplekken, openbare ledverlichting, aanleg open verhardingen (parkeren), elektrische oplaadpalen, nestgelegenheden voor vogels. Als referentie kan de ambitietabel van het regionaal beleidskader duurzame stedenbouw dienen.

Toetsing

De woningen worden uitgevoerd volgens de BENG-norm, dit wordt bereikt door isolatie en het toepassen van warmtepompen en zonnepanelen. Tevens zal de ontwikkelende partij de kopers extra energiebesparende en/of opwekkende mogelijkheden bieden die naar keuze kunnen worden toegepast.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerpbestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 356 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is. Deze is opgenomen in bijlage 21.

In bijlage 21 is de aanmeldingsnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan dient het besluit genomen te worden dat er geen m.e.r. procedure doorlopen hoeft te worden.

Op 12-12-2023 is bij besluit van burgemeester en wethouders vastgesteld dat geen MER nodig is.

Op 7 juni 2022 is er een bewonersavond geweest. De projectontwikkelaars van De Raad Bouw en Niersman hebben samen met de architect van Van Egmond Architecten het stedenbouwkundig plan gepresenteerd en toegelicht. Door het grote aantal aanmeldingen, waardoor de gereserveerde locatie te klein bleek, is deze avond digitaal georganiseerd. Het verslag van deze avond is opgenomen in bijlage 20 bij deze toelichting op het bestemmingsplan.

In 2019 had er ook al een vergelijkbare informatieavond plaatsgevonden.

Het concept-ontwerpuitwerkingsplan is toegezonden aan de overlegpartners in het kader van het wettelijk overleg op grond van artikel 3.1.1 Bro. De volgende overlegpartners zijn in de gelegenheid gesteld te reageren:

• Provincie Zuid-Holland;

• Omgevingsdienst West-Holland;
• Hoogheemraadschap Rijnland;
• Veiligheidsregio Hollands-Midden;
• Gemeente Leiden;
• Gemeente Wassenaar;
• Gemeente Leidschendam.

De volgende overlegpartners hebben tot nu toe (dd. 29-09-2023) inhoudelijk gereageerd:

• Omgevingsdienst West-Holland (dd. 18-08-2023);
• Hoogheemraadschap van Rijnland (dd. 24-08-2023);
• Veiligheidsregio Hollands-Midden (dd. 13-07-2023).

De uitgebrachte adviezen zijn zoveel mogelijk verwerkt in voorliggend plan, openstaande punten worden verder uitgewerkt gedurende het verdere planproces.

Het ontwerpuitwerkingsplan met de daarbij behorende stukken heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Eenieder kon in deze periode een zienswijze op het plan geven. Tevens wordt het ontwerpuitwerkingsplan toegezonden aan overlegpartners in het kader van het wettelijk overleg op grond van artikel 3.1.1 Bro.

De binnengekomen zienswijze en overlegreacties zijn samengevat en van een beantwoording voorzien in de Nota van beantwoording zoals opgenomen in bijlage 24

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling van deze afdeling is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Bro is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. Hieronder valt onder meer de bouw van een of meer woningen, alsmede de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen.

In het voorliggende uitwerkingsplan wordt het realiseren van meerdere hoofdgebouwen mogelijk gemaakt. Er dient derhalve voldaan te worden aan de beginselplicht tot het vaststellen van een exploitatieplan. Een exploitatieplan dient tegelijkertijd met een bestemmingsplan te worden vastgesteld.

Echter in de Wro is tevens opgenomen dat kan worden afgeweken van de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is. Dit is het geval indien de gemeente en de initiatiefnemer en/of de ontwikkelende partij een privaatrechtelijke overeenkomst hebben gesloten over de verdeling van kosten bij de grondexploitatie. Voor het onderhavige uitwerkingsplan is een anterieure overeenkomst gesloten. De Wro biedt op grond van artikel 6.24 Wro de wettelijke basis hiervoor. Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig.

Voor de opbouw van een bestemmingsplan is door het Ministerie van I&M een standaard ontwikkeld, de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). In dit uitwerkingsplan wordt van deze standaarden gebruikgemaakt. Hiermee wordt de rechtsgelijkheid en de uniformiteit binnen de gemeentelijke c.q. landelijke bestemmingsplannen gediend.

Dit uitwerkingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het uitwerkingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit uitwerkingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het uitwerkingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het uitwerkingsplan.

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc. Voor de analoge verbeelding is gebruikgemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

De hoofdstukindeling van de planregels bestaat uit:

1. 1. Inleidende regels;
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels;
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden en gemeten moeten worden.

Artikel 3 Groen

De groenvoorzieningen die een structurerende functie hebben voor de groenstructuur in het plangebied zijn als Groen bestemd. Binnen deze bestemming zijn ook speelvoorzieningen, paden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Daarnaast is binnen deze bestemming ter plaatse van de betreffende aanduiding een ondergrondse parkeergarage toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - calamiteiten ontsluiting' dient een calamiteitenontsluiting gerealiseerd te worden ten behoeve van de bereikbaarheid voor hulpdiensten.

Ter plaatse van de aanduiding 'aanlegsteiger' is met inachtneming van nadere regels een aanlegsteiger toegestaan. Ten behoeve van het gemaal is ter plaatse van de betreffende aanduiding een ruimtereservering van 8 x 8 m opgenomen binnen de bestemming.

Artikel 4 Tuin

De meeste voortuinen bij woningen (en in sommige gevallen ook zijtuinen) zijn bestemd als Tuin. Op grond van een specifieke regeling mogen binnen de bestemming erkers, veranda's en pergola's aan aangrenzende hoofdgebouwen worden toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - parkeerplaats' mogen ook parkeeropstelplaatsen op eigen terrein worden gemaakt, met een maximum van 2 plaatsen per woning. Daarnaast is binnen deze bestemming ter plaatse van de betreffende aanduiding een ondergrondse parkeergarage toegestaan.

Artikel 5 Verkeer

De primaire wegen en fietspaden binnen het plangebied hebben de bestemming Verkeer gekregen. Ook zijn binnen deze bestemming voetpaden, parkeer-, nuts- en groenvoorzieningen toegestaan, zo ontstaat de gewenste flexibiliteit van groen, verkeer en parkeren binnen de bestemming.

Daarnaast is binnen deze bestemming ter plaatse van de betreffende aanduiding een ondergrondse parkeergarage toegestaan.

Er is een aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - 1' opgenomen om doorgaand verkeer te voorkomen, enkel hulpdiensten, voertuigen voor afvalinzameling en langzaam verkeer mogen hier doorgang krijgen.

Ter plaatse van de aanduiding 'brug' zijn ook de aanleg en/of instandhouding van een brug en andere oeververbindingen toegestaan.

Artikel 6 Water

De geplande en bestaande watergangen in het plangebied zijn bestemd voor Water. Ook zijn andere waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan binnen deze bestemming.

Ter plaatse van de aanduiding 'brug' zijn ook de aanleg en/of instandhouding van een brug en andere oeververbindingen toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'aanlegsteiger' is met inachtneming van nadere regels een aanlegsteiger toegestaan.

Artikel 7 Wonen

De grondgebonden woningen binnen het plangebied zijn bestemd als Wonen. Tot de bestemming Wonen behoren tevens de bij een woning behorende erven, voor zover niet bestemd als Tuin (of anderszins). Binnen de bestemming is geen nader onderscheid gemaakt tussen de verschillende typen grondgebonden woningen met uitzondering van vrijstaande woningen.

Daarnaast is binnen deze bestemming ter plaatse van de betreffende aanduiding een ondergrondse parkeergarage toegestaan.

De bouw- en gebruiksregels behorende bij de bestemming ' Wonen' zijn conform de Uitwerkingsregels overgenomen uit het bestemmingsplan ' Voorschoten Oost'.

Artikel 8 Wonen - Gestapeld

De gestapelde woningen binnen het plangebied zijn bestemd als Wonen - Gestapeld. Tot de bestemming Wonen - Gestapeld behoren tevens de bij een complex van gestapelde woningen behorende erven, voor zover niet bestemd als Tuin (of anderszins).

Daarnaast is binnen deze bestemming ter plaatse van de betreffende aanduiding een half verdiepte of ondergrondse parkeergarage toegestaan.

De bouw- en gebruiksregels behorende bij de bestemming ' Wonen - Gestapeld' zijn conform de Uitwerkingsregels overgenomen uit het bestemmingsplan ' Voorschoten Oost'.

Artikel 9 Waarde - Archeologie 3 en 10 Waarde - Archeologie 3-bufferzone

Met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 en Waarde - Archeologie 3-bufferzone wordt geregeld dat er uitsluitend werken en werkzaamheden uitgevoerd mogen worden, nadat is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden aangetast. Binnen het plangebied is er sprake van twee afzonderlijke archeologische verwachtingswaarden. Deze dubbelbestemmingen zijn overeenkomstig het gemeentelijke en provinciale beleid ten aanzien van archeologische bescherming.

Artikel 11 Waterstaat - Waterkering

De dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering is toegekend aan de waterkeringen in het gebied. De waterkeringen zijn door het Hoogheemraadschap aangewezen als te beschermen keringen. Teneinde de waterkerende functie te waarborgen, naast het gebruik van de betreffende gronden voor andere bestemmingen, is bedoelde functie in een dubbelbestemming opgenomen. Het nieuwe leggerprofiel met waterkeringen is afgestemd met het Hoogheemraadschap.

Artikel 12 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel voorkomt dat dezelfde gronden meerdere keren in aanmerking mogen worden genomen bij het verlenen van (verschillende) vergunningen, waardoor bebouwingsmogelijkheden bedoeld kunnen worden verruimd. Het opnemen van deze regel is verplicht op grond van de Wro.

Artikel 13 Algemene bouwregels

13.1 Bestaande maatafwijkingen (bouwhoogte en afstand)

De regel bepaalt hoe moet worden omgegaan met bestaande afwijkingen inzake bouwhoogte en afstand tot grenzen en ten opzichte van in het plan opgenomen bouwregels. Met deze regel wordt voorkomen dat op bestaande bouwwerken, die van de bouwregels in dit plan afwijken, het overgangsrecht van toepassing wordt, terwijl dat niet is beoogd.

13.2 Voorwaardelijke verplichting - geluid

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor woningen waarvoor hogere waarden benodigd zijn.

13.3 Parkeerregeling

In dit artikel zijn de uitwerkingsregels ten aanzien van de te hanteren parkeernormering uit de bestemming 'Wonen - Uit te werken - 1' uit het bestemmingsplan 'Voorschoten Oost' opgenomen.

13.4 Afsluitbare mechanische ventilatie

Er is een regeling opgenomen dat een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen van een woning, mag worden verleend, indien in voldoende mate is aangetoond dat die woning wordt voorzien van een afsluitbare mechanische ventilatie, ter bescherming van de blootstelling aan toxische gassen bij calamiteiten.

Artikel 14 Algemene gebruiksregels

De algemene gebruiksregels geven aan welke vormen van gebruik van onbebouwde gronden respectievelijk bouwwerken in ieder geval moeten worden aangemerkt als een verboden gebruik, zoals bedoeld in de Wro respectievelijk de Woningwet.

Artikel 15 Algemene aanduidingsregels

Parkeergarage

In dit artikel zijn de regels behorende bij de algemene aanduidingen opgenomen. De algemene aanduidingen overschrijden bestemmingsgrenzen en hebben daarmee betrekking op meerdere enkelbestemmingen. In voorliggend uitwerkingsplan betreft dit de regels ten aanzien van de ondergrondse parkeergarage en aanlegsteigers.

Artikel 16 Algemene afwijkingsregels

De algemene afwijkingsregels bevatten bevoegdheden om af te wijken van de regels van het plan ten behoeve van afwijkingen van ondergeschikte aard.

Artikel 17 Algemene wijzigingsregels

De algemene wijzigingsregels bevatten aanvullende bevoegdheden voor burgemeester en wethouders om ontheffing te verlenen van de regels van het plan ten behoeve van algemene afwijkingen van ondergeschikte aard (afwijking bestemmingsgrenzen tot maximaal 10 m en wijziging bedrijvenlijst).

Artikel 18 Overige regels

In de overige regels zijn bepalingen opgenomen omtrent de verwijzing naar andere regelgeving, tevens bevat dit artikel een voorrangsregeling voor dubbelbestemmingen.

Artikel 19 Overgangsrecht en 20 Slotregel

De overgangsbepalingen zijn conform het Besluit ruimtelijke ordening.