Dorpeldijk 10, Harmelen
Wijzigingsplan - Gemeente Woerden
Vastgesteld op 08-10-2019 - geheel onherroepelijk in werking
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
1.1 Plan
Het wijzigingsplan ‘Dorpeldijk 10, Harmelen’ NL.IMRO.0632.WPDorpeldijk10-bVA1 van de Gemeente Woerden, bestaande uit een verbeelding met bijbehorende regels.
1.2 Bestemmingsplan
De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.
1.3 Aanduiding
Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.
1.4 Aanduidingsgrens
De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.
1.5 Bestemmingsgrens
De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.
1.6 Moederplan
Het moederplan betreft het bestemmingsplan 'Harmelerwaard' zoals vastgesteld door de raad van de gemeente Woerden op 26 september 2013.
Bestemmingsplan 'Parkeernormen Woerden', vastgesteld op 24 mei 2017, beslaat het gehele vigerende gebied van bestemmingsplan 'Harmelerwaard' en is derhalve van invloed op bovengenoemd moederplan.
1.7 Overige begrippen
Op dit wijzigingsplan zijn de begrippen uit artikel 1 van het moederplan 'Harmelerwaard', voor zover relevant, van toepassing.
Artikel 2 Wijze Van Meten
Bij toepassing van deze regels wordt gemeten conform artikel 2 van de regels van het moederplan 'Harmelerwaard'.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Agrarisch - Glastuinbouw
Onverminderd het bij dit plan bepaalde, zijn de regels van het moederplan 'Harmelerwaard' en de regels van het bestemmingsplan 'Parkeernormen Woerden' van overeenkomstige toepassing op dit plan.
Artikel 4 Waarde - Archeologie 2
Onverminderd het bij dit plan bepaalde, zijn de regels van het moederplan 'Harmelerwaard' van overeenkomstige toepassing op dit plan.
3 Algemene Regels
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 6 Overige Regels
Op dit wijzigingsplan zijn de algemene regels uit hoofdstuk 3 van het moederplan 'Harmelerwaard', voor zover relevant, van toepassing.
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 7 Overgangsrecht
7.1 Overgangsrecht bouwwerken
- Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen, wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
- Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
- Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
7.2 Overgangsrecht gebruik
- Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
- Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
- Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
- Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 8 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: planregels van het wijzigingsplan Dorpeldijk 10, Harmelen van de gemeente Woerden.
1 Deel A Het Plan
1.1 Inleiding
1.1.1 Aanleiding en doel
In de gemeente Woerden, in het glastuinbouwgebied Harmelerwaard, is het perceel Dorpeldijk 10 gelegen. Initiatiefnemer is voornemens de huidige, oude en gedateerde bedrijfswoning op het perceel te vervangen door een nieuwe levensloopbestendige bedrijfswoning. Met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid komt de huidige functieaanduiding 'bedrijfswoning' ter plaatse van de huidige woning te vervallen en wordt er een nieuwe functieaanduiding opgenomen ter plaatse van het nieuwe hoofdgebouw.
Met de bestemmingswijziging wordt het vervangen van de huidige bedrijfswoning voor een nieuwe bedrijfswoning juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Voor de invulling van de wijzigingsbevoegdheid is het opstellen van een wijzigingsplan noodzakelijk. Voorliggend wijzigingsplan voorziet hierin.
1.1.2 Plangebied
Het plangebied is gelegen aan de Dorpeldijk 10, ten noordoosten van de kern Harmelen. Het omliggende gebied wordt gekenmerkt door glastuinbouw, fruitteelt en de rechte verkaveling van de polderstructuur. Het gebied ligt op de rand van een glastuinbouwconcentratiegebied. Nabij het plangebied, in oostelijke richting achter de fruitboomgaard, ligt de Utrechtse nieuwbouwwijk Leidsche Rijn.
De bedrijfswoning behoort tot het achtergelegen glastuinbouwbedrijf. De woning is door middel van een oprit over een watergang langs de Dorpeldijk ontsloten via de Dorpeldijk.
Onderstaande afbeelding geeft de globale ligging en de globale begrenzing van het plangebied weer.
Globale ligging plangebied (Plangebied rood omcirkeld, bron: Google Earth)
Globale begrenzing plangebied (Plangebied rood omkaderd, bron: Google Earth)
1.1.3 Geldend bestemmingsplan
Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Harmelerwaard'. Dit bestemmingsplan is op 26 september 2013 vastgesteld door de raad van de gemeente Woerden. De volgende afbeelding toont een fragment van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.
Fragment verbeelding geldend bestemmingsplan (plangebied globaal rood omkaderd)
In het vigerende bestemmingsplan geldt voor het plangebied de bestemming 'Agrarisch' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Het grootste gedeelte van het agrarische perceel is voorzien van een bouwvlak. Ter plaatse van de bestaande woning geldt de functieaanduiding 'bedrijfswoning'; deze bevindt zich binnen het bouwvlak.
In artikel 24 lid 6 van het vigerende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor burgermeester en wethouders om de aanduiding 'bedrijfswoning' binnen het desbetreffende bouwvlak te verplaatsen. Met het voorliggende plan wordt gebruik gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid. In toelichting paragraaf 2.1.3 wordt de toetsing aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid besproken.
1.1.4 Leeswijzer
Een wijzigingsplan bestaat uit drie delen. Een toelichting, planregels en een verbeelding. De toelichting is weer opgeknipt in drie delen, zijnde: Deel A het plan, Deel B de verantwoording en Deel C de uitvoerbaarheid.
Deel A geeft een inleiding op het wijzigingsplan, beschrijft het plangebied en beschrijft de beoogde ontwikkeling met als meest belangrijke onderdeel de inrichtingsschets.
Deel B omvat de verantwoording. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de (milieu-)technische haalbaarheid van het plan. Het betreft de milieuaspecten als ecologie, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, etc., maar ook aspecten als volkshuisvestiging verkeer en parkeren. In dit hoofdstuk wordt verantwoord waarom en hoe het plan ruimtelijk ordeningstechnisch inpasbaar is op de locatie.
Deel C omvat tot slot de economische en maatschappelijke inpasbaarheid. De economische inpasbaarheid geeft aan of het plan ook in financieel opzicht uitvoerbaar is. De maatschappelijke inpasbaarheid beschrijft de consultatie met wettelijk vooroverlegpartners en belanghebbenden zoals omwonenden.
1.2 Planbeschrijving
1.2.1 Ruimtelijk structuur
Het plangebied ligt aan de rand van een glastuinbouwconcentratiegebied, nabij de kern Harmelen. Het landschap rond Harmelen wordt gekenmerkt door het slagenlandschap: lange, smalle kavels met waterlopen daartussen. Ondanks de in de omgeving prominent aanwezige glastuinbouw is het slagenlandschap nog te herkennen rond het plangebied. De rechte kavels en sloten zijn nog steeds bepalende landschappelijke elementen. toelichting paragraaf 2.3.2 gaat nader in op de cultuurhistorische aspecten van dit landschap.
1.2.2 Stedenbouwkundig opzet
1.2.3 Planmethodiek
Dit wijzigingsplan wordt, na vaststelling door het college, onderdeel van het nu geldende bestemmingsplan 'Harmelerwaard'. In planopzet en juridische regeling is daarom aangesloten op het 'moederplan'. Waar mogelijk zijn planregels uit het 'moederplan' van overeenkomstige toepassing verklaard op dit wijzigingsplan.
Voor een verdere verklaring van de planregels en bestemmingsystematiek wordt verwezen naar de plantoelichting van het moederplan. Tevens wordt een verwijzing gemaakt naar het bestemmingsplan 'Parkeernormen Woerden', vastgesteld op 24 mei 2017, dat van invloed is op het moederplan.
2 Deel B Verantwoording
2.1 Ruimtelijke Kader
2.1.1 Rijksbeleid
2.1.2 Provinciaal Beleid
2.1.3 Gemeentelijk beleid
2.2 Wonen
2.2.1 Kader
Woonvisie Woerden 2015 - 2020 - Woerden Woont
De gemeente Woerden heeft haar woonbeleid geactualiseerd in de woonvisie Woerden 2015-2020 'Woerden Woont'. In de woonvisie legt de gemeente haar ambitie, doelstellingen en beleid vast voor het wonen. De gemeente erkent de kwaliteiten van het wonen in de dorpen en in de wijken en heeft hiervoor ook per kern een aparte deelvisie opgesteld waarin de wensen en mogelijkheden per kern beschreven zijn. De woonvisie Woerden en de deelvisies per kern vormen tezamen het woonbeleid voor de gemeente Woerden.
De ambitie van de woonvisie luidt:
'In Woerden moeten alle inwoners goed kunnen wonen in een door hen gewenste, betaalbare en geschikte woning in het door hen gewenste dorp of in de stad.'
In de toelichting op deze ambitie is een aantal onderdelen uitgelicht:
- Doorstroming als instrument om woningen in de bestaande voorraad beter in te zetten voor de doelgroep waar deze woning het meest geschikt, betaalbaar en gewenst voor is.
- Nieuwbouw ter aanvulling op de daadwerkelijke tekorten in de woningvoorraad.
- Kernenstrategie met voor iedereen de mogelijkheid om te wonen in het dorp of de kern waar men dat wil.
Feitelijk gaat het om 'betaalbaar', 'beschikbaar' en 'geschikt' wonen voor iedereen. In samenwerking tussen gemeente en marktpartijen wordt een goede mix aan woningen gerealiseerd, afgestemd op de vraag. De Woonvisie biedt hierbij het kader. Primair is het woonbeleid gericht op het bouwen voor de eigen inwoners. Daarnaast wordt waar vraag is ook ruimte gegeven aan anderen die zich willen vestigen in Woerden, zoals uit de regio. Zo is in de Strategische Woningbouwplanning Gemeente Woerden 2015 t/m 2020 vastgelegd dat het doel is om in Harmelen tot en met 2020 per jaar 32 woningen op te leveren.
2.2.2 Conclusie
Het voornemen voor de vervanging van de bestaande bedrijfswoning aan de Dorpeldijk 10 draagt bij aan het op peil houden van de woningvoorraad van Woerden. Met het initiatief wordt er niet direct bijgedragen aan extra woningen omdat de ontwikkeling slechts vervanging betreft. Desondanks draagt de ontwikkeling bij aan de kwaliteit van de woningvoorraad, met de nieuwe levensloopbestendige woning verbetert de kwaliteit ten opzichte van de huidige woning.
2.3 Cultuurhistorische Waarden
2.3.1 Archeologie
2.3.2 Cultuurhistorische waarden
Met ingang van 1 januari 2012 is het gewijzigde Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Het voorstel tot wijziging is een uitvloeisel van de Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg (MoMo) uit 2009. Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dienen cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk te worden meegewogen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten een analyse moeten verrichten van de cultuurhistorische waarden in een bestemmingsplangebied en moeten aangeven welke conclusies ze daar aan verbinden.
Planspecifiek
De Harmelerwaard ligt op de oorspronkelijke stroomruggronden van de Rijn. Deze gronden zijn eeuwen lang bewerkt waardoor er een langgerekt slotenpatroon is ontstaan dat in noord-zuidelijke richting, haaks op de Leidse Rijn staat. Lange tijd kon de afwatering van het gebied via natuurlijke afvloeiing plaatsvinden. De gronden van de Harmelerwaard lagen zo hoog dat ze geen kunstmatige bemaling nodig hadden. De daling van de bodem in de veengebieden zorgde ervoor dat het uiteindelijk toch nodig was om het waterpeil in de sloten kunstmatig te verlagen met behulp van molens. Op navolgende afbeelding is dit proces verbeeld.
Ontwikkeling van het landschap (bron: Blijdestein, Tastbare Tijd, provincie Utrecht, 2005)
Planspecifiek
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in vervanging van de bedrijfswoning op het perceel aan de Dorpeldijk 10 en de bijkomstige wijziging van de erfinrichting. De woning zal, gelijk aan de huidige bedrijfswoning, met de nokrichting in noord-zuidelijke richting, passend binnen de structuur van het slagenlandschap komen te liggen. Verder wordt de kavelstructuur met bijbehorende sloten in tact gelaten. De verplaatsing van de oprit ten oosten van de huidige oprit zal gerealiseerd worden door middel van een dam met een duiker. Op deze manier blijft de polderstructuur behouden.
2.4 Milieu
De uitvoerbaarheid van een bestemmings-/wijzigingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.).
2.4.1 Milieueffectrapportage
De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:
- het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
- het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
- het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
- de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.
Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:
- door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
- het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
- de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).
De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.
Planspecifiek
Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van dit wijzigingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2000 of meer woningen. De voorgenomen ontwikkeling bevat namelijk de sloop van 1 woning en realisatie van 1 woning. Er kan daarmee worden afgezien van een m.e.r.-beoordeling en volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:
- belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
- belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.
In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht in hoofdstuk 2.4. Tezamen met de overige hoofdstukken vormen deze paragrafen de zogenaamde aanmeldnotitie in het kader van het Besluit m.e.r.. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit wijzigingsplan en een eventueel op te stellen m.e.r. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten.
Het bevoegd gezag kan op basis van deze plantoelichting een besluit nemen over de uitkomst van de m.e.r.-beoordeling, of er al dan niet een m.e.r. nodig is en publiceert dit in een m.e.r.- beoordelingsbesluit. Het besluit dat geen m.e.r. uitgevoerd hoeft te worden, hoeft niet gepubliceerd te worden in de Staatscourant. Er is geen sprake van een aparte bezwaar- en beroepsprocedure bij de beslissing over de m.e.r.-plicht. Bezwaar en beroep is alleen mogelijk tegelijkertijd met de procedure voor het wijzigingsplan.
Op basis van deze plantoelichting kan geconcludeerd worden dat een m.e.r.-beoordeling niet vereist is. Volstaan wordt met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Dit is als zodanig verwoord in een bij het voorliggende wijzigingsplan behorende aanmeldnotitie (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 6).
2.4.2 Geluid
2.4.3 Luchtkwaliteit
2.4.4 Externe Veiligheid
2.4.5 Bodemkwaliteit
2.4.6 Milieuzonering
2.4.7 Kabels en leidingen
In het plangebied zijn geen drinkwatertransportleidingen, rioolleidingen of gasleidingen aanwezig die planologisch van belang zijn. Er zijn geen kabels of leidingen aanwezig die een belemmering vormen voor de planontwikkeling.
2.4.8 Duurzaamheid
Het Rijk sluit aan bij de Europese doelstelling om te komen tot een 20 % reductie van de CO2-uitstoot in 2020 ten opzichte van 1990. In 2020 dient verder de bijdrage van duurzame energie 14 % van het totale energieverbruik te zijn. De gebouwde omgeving is goed voor 30 % van het totale energieverbruik in Nederland, heeft een groot besparingspotentieel en kan daardoor een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de bovengenoemde doelstellingen, ook op de langere termijn.
Nederland in 2050 vrij van aardgas
Op 7 december 2016 is de energieagenda gepubliceerd door minister Kamp. De agenda schetst het beleid na 2023 dat moet leiden tot een vrijwel CO2-neutrale economie in Nederland in 2050. De agenda beschrijft de overgang naar een gasloze maatschappij. Verwarming van huizen en kantoren zal worden overgenomen door duurzame energiebronnen en koken zal in de toekomst uitsluitend nog elektrisch gebeuren. De Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) schrijft voor dat nieuwbouw per 1 juli 2018 gasloos uitgevoerd dient te worden.
Energie (EPC)
De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. De energie efficiëntie wordt uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Vanaf 1 januari 2015 geldt voor woningen een wettelijke EPC van 0,4. In 2020 wordt deze verder aangescherpt en streeft men naar een EPC = 0,0. Bij een EPC van 0 is een gebouw energieneutraal.
Milieuprestatie Gebouw (MPG)
Vanaf 2013 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen (groter dan 100 m²).
Provinciaal beleid
Bij zowel het bouwen als renoveren van woningen is het van belang dat nagedacht wordt over het gebruik van alternatieve vormen van energie en energiebesparende technieken. Hiermee dragen ruimtelijke plannen bij aan het doel van 10% duurzame energiegebruik in 2020 zoals verwoord in de Provinciale Ruimtelijke Verordening.
Gemeentelijk beleid
De gemeenteraad van Woerden heeft op 30 oktober 2014 de motie ‘duurzaam met een doel’ aangenomen waarin de stevige ambitie is verwoord om al in 2030 een CO2-neutrale gemeente te zijn. Om geen uitstoot van woningen te genereren wordt alle nieuwbouw vanaf 2018 energieneutraal of Nul-Op de-Meter (NOM).
Planspecifiek
De woning wordt duurzaam gebouwd, waarbij de woning goed geïsoleerd en kierdicht wordt gebouwd en voorzien wordt van een gesloten ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Voor het op temperatuur houden van de woning alsmede het verwarmen van huishoudwater, zal een lucht water warmtepomp geïnstalleerd worden. De benodigde energie voor de warmtepomp zal opgewekt worden middels het plaatsen van zonnevoltage-panelen op het naastgelegen bedrijfsgebouw. Het aantal te monteren zonnevoltage panelen zal berekend worden en zal gelijk zijn aan de benodigde hoeveelheid energie om aan doelstelling 'duurzame woning' te voldoen.
De woning zal hiermee voldoen aan de eisen die de gemeente hier aan stelt.
2.5 Water
2.5.1 Huidige situatie
Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
- vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
- schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.
Waterwet
Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.
Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.
Nationaal Waterplan
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.
Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden staat de komende jaren voor een aantal vraagstukken voor het regionale waterbeheer. Het gaat dan om het voorkomen van wateroverlast, het integraal afwegen van alle functies en belangen bij het waterbeheer en het realiseren van schoon water. Deze opgaven worden voor diverse gebieden uitgewerkt in een watergebiedsplan.
Waterbeheerplan
Voor de planperiode 2016-2021 is het Waterbeheerplan (WBP) van De Stichtse Rijnlanden van toepassing. In dit plan geeft De Stichtse Rijnlanden aan wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De vier hoofdthema's zijn:
- waterveiligheid;
- voldoende water;
- gezond water;
- gezuiverd afvalwater;
- genieten van water.
Keur 2015 en Uitvoeringsregels
Op grond van de Waterwet is het Hoogheemraadschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:
- Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
- Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
- Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
- De bodem van kwelgevoelige gebieden.
Maar ook aan:
- Het onttrekken en lozen van grondwater;
- Het aanbrengen van verhard oppervlak.
De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningsplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. In de Uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.
Hemelwater
Indien een toename van het verhard oppervlak plaatsvindt, dient de initiatiefnemer een verhard oppervlak ter grootte van minimaal 15 % van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak te reserveren voor extra open water (bij een toename aan verhard oppervlak: vanaf 500 m² tot 5.000 m²). Het nieuwe open water moet aangesloten worden op het bestaande watersysteem. Uitgangspunt is dat de aanleg van verhard oppervlak geen negatieve gevolgen mag hebben op het watersysteem.
In overleg met het hoogheemraadschap is het mogelijk om de compensatie-eis voor verhard oppervlak te verminderen door alternatieve maatregelen toe te passen.
Riolering en afkoppelen
Voor zover het ruimtelijk plan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met het hoogheemraadschap afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat het hoogheemraadschap uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.
De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.
Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater
Voor de verwerking van hemelwater wijst het hoogheemraadschap op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven ‘end-of-pipe’ maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld:
- duurzaam bouwen;
- het toepassen berm- of bodempassage;
- toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
- het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
- adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
- het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
- de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
- het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.
Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het hoogheemraadschap kiezen voor een generieke ‘end-of-pipe’ aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.
2.5.2 Watertoets
De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. Waterstaatkundig gezien ligt het plangebied binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. In het gebied zijn zij verantwoordelijk voor de waterhuishouding: het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer en de zorg voor de waterkeringen. In het kader van het artikel 3.1.1 Bro overleg zal het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden formeel om een reactie op het plan worden gevraagd.
2.5.3 Watergang
Aan de zijde van de Dorpeldijk bevindt zich een watergang. Het voorliggende initiatief gaat gepaard met het verschuiven van de dam van de uitrit. Hierover zal overleg met Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden gevoerd worden. Het verwijderen en herbouwen van de oprit is immers vergunningplichtig, maar dit heeft in procedurele zin plaats buiten het kader van het onderhavige wijzigingsplan.
2.5.4 Conclusie
Het aspect water staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.
2.6 Ecologie
2.6.1 Kader
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Ter bescherming van de natuurwaarden is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingsweg 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:
- bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
- decentralisatie van verantwoordelijkheden;
- vereenvoudiging van regels.
Gebiedsbescherming
Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Wet natuurbescherming zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken.
Naast de bescherming vanuit de Wet natuurbescherming is in hat kader van de gebiedsbescherming het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN vormt een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvatten bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:
- vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
- verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
- verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.
Soortenbescherming
De Wet natuurbescherming is gericht op het bereiken of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten. Op basis van de wet zijn activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten verboden. Waar de voormalige Flora- en faunawet echter uitging van drie beschermingsniveaus, verdeelt de Wet natuurbescherming beschermde soorten in twee groepen:
- strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
- andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.
Ten opzichte van de Flora- en faunawet zijn circa 200 soorten (vooral vaatplanten en vissen) niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten (met name bepaalde vlinders en vaatplannen) toegevoegd.
2.6.2 Planspecifiek
Door Blom Ecologie is op 9 november 2018 een vooronderzoek flora en fauna uitgevoerd t.b.v. de herbouw van de woning (zie bijlagen bij toelichting bijlage 4). Tijdens het verkennend onderzoek zijn geen beschermde flora en fauna aangetroffen. De werkzaamheden leiden (met voorbehoud ten aanzien van vleermuizen) niet tot aantasting van beschermde natuurwaarden en/of beschermde gebieden. Tijdens de werkzaamheden dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van rugstreeppadden, foeragerende vleermuizen en algemene broedvogels. voor deze soorten dienen eventueel maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen. De aanwezigheid van beschermde soorten en hun leefgebied vormen geen bezwaar voor de beoogde ontwikkelingen.
De te slopen woning heeft mogelijk een functie voor vleermuizen. Middels een technische inspectie is de potentie voor mogelijke verblijfplaatsen van vleermuizen nader onderzocht: zie bijlagen bij toelichting, bijlage 5.
Bij die inspectie zijn alle potentieel geschikte invliegopeningen en achterliggende verblijfplaatsen fysiek gecontroleerd op de aan- dan wel afwezigheid van (gebruiks)sporen. Er zijn nergens sporen aangetroffen die duiden op het gebruik van de woning als vaste rust- en verblijfplaats voor vogels en/of vleermuizen. Dat geldt ook voor de bijbehorende schuur.
Geconcludeerd wordt dat de bebouwing op dit moment geen relevante functie heeft voor vleermuizen. Mogelijk maken solitaire gewone dwergvleermuizen incidenteel gebruik van de bebouwing, een verblijfplaats waar permanent of veelvuldig gebruik van wordt gemaakt lijkt per definitie niet aanwezig te zijn. De beoogde sloop leidt derhalve niet tot overtreding van verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming. Procedurele of juridische noodzakelijke vervolgstappen zijn niet noodzakelijk
In het kader van het wijzigingsplan vormt het aspect ecologie geen belemmering. Daarbij wordt uitgegaan van de volgende te treffen maatregelen:
- Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Zorgplicht).
- Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.
- Alle aanwezige vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken) gefaseerd verwijderen. Dit om bodembewonende dieren de kans te bieden in de nabijgelegen omgeving een ander leefgebied te benutten.
- Er wordt gelegenheid gegeven aan dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden.
- De planlocatie tijdens de werkzaamheden en in de nieuwe situatie bij voorkeur minimaal verlichten en hierbij een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toepassen (amberkleurig licht, lichtbundel nederwaarts richten, toepassen geconvergeerde lichtbundel) en de werkzaamheden in de periode april-oktober tussen zonsopgang en zonsondergang uitvoeren (buiten schemerperiodes).
- Ten aanzien van vleermuizen dienen de werkzaamheden uitsluitend tussen zonsopkomst en zonsondergang uitgevoerd te worden of een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toegepast te worden teneinde verstoring van vleermuizen in de directe omgeving te voorkomen. Hieronder kan onder andere worden verstaan: beperkte hoogte van lichtmasten, verlichting naar beneden richten en convergeren, toepassen van UV-vrije verlichting, gebruik van sterk bundellicht vermijden et cetera.
- Om te voorkomen dat vleermuizen zich tussen het moment van inspectie en de herontwikkeling alsnog vestigen, wordt geadviseerd om alle dakranden en potentieel geschikte openingen af te dichten met purr-schuim of andere vleermuiswerende middelen.
- Ter behoud van de potentie voor vleermuizen wordt geadviseerd om voorzieningen voor vleermuizen op te nemen in het nieuwe gebouw (natuur-inclusief bouwen). Enkele doeltreffende voorzieningen zijn gevelkasten en inbouwkasten (VivaraPro).
- Gedurende de werkzaamheden dient het terrein ongeschikt of ontoegankelijk gehouden te worden voor rugstreeppad. Belangrijk is dat er geen vergraafbaar zand en ondiepe plassen binnen het plangebied aanwezig zijn. Dit kan bijvoorbeeld door het plaatsen van schermen van stevig plastic of worteldoek van minimaal 50 cm hoog en minimaal 10 cm ingegraven in de grond. De voorzieningen die getroffen zijn om het gebied ontoegankelijk te maken moeten zodanig geplaatst en beheerd worden dat ze hun functie te allen tijde kunnen vervullen.
- De werkzaamheden opstarten/uitvoeren buiten het broedseizoen van vogels (medio maart t/m medio juli). Indien de werkzaamheden in het broedseizoen worden uitgevoerd dient voor de aanvang door een ter zake deskundig gecontroleerd te worden of er broedvogels aanwezig zijn. E.e.a. op aanwijzing van deskundige. Indien dit niet mogelijk is dienen de potentiële nestlocaties buiten het broedseizoen ongeschikt gemaakt te worden.
3 Deel C Uitvoerbaarheid, Overleg En Inspraak
3.1 Uitvoerbaarheid
3.1.1 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
- het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
- het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
- het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
Dit wijzigingsplan heeft gelet op artikel 6.2.1 Bro betrekking op een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan. Er wordt immers een woning gebouwd.
De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij horende risico wordt volledig gedragen door de initiatiefnemer. De overige kosten worden door middel van leges op de initiatiefnemer verhaald. Daarbij heeft het uitvoeren van het project geen financiële gevolgen voor de gemeente. Het ruimtelijke plan is hierdoor economisch uitvoerbaar.
3.1.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp wijzigingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
Een ontwerpwijzigingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door het college wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het wijzigingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het wijzigingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het wijzigingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
3.2 Overleg En Inspraak
3.2.1 Overleg
In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het wijzigingsplan op 16 januari 2019 gestuurd naar provincie Utrecht, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en de gemeente Utrecht. Daaruit kwam het volgende naar voren:
- Op 30 januari 2019 heeft de provincie Utrecht aangegeven dat het wijzigingsplan geen aanleiding geeft tot opmerkingen.
- Op 17 januari 2019 heeft het hoogheemraadschap per mail gereageerd. Geadviseerd wordt om geen uitlogende materialen te gebruiken tijdens de nieuwbouw van het huis en het hemelwater af te koppelen van het riool. Daarnaast wordt geadviseerd om met de (eventueel nieuwe) duiker minimaal dezelfde diameter aan te houden als de huidige duiker. Verder wijst het hoogheemraadschap er op dat het verwijderen en plaatsen van kunstwerken en het dempen en graven van water vergunningplichtig is.
- Op 14 februari 2019 heeft de gemeente Utrecht per mail gereageerd. Verzocht wordt om in de paragraaf 'Milieuzonering' de maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan Haarzuilens in beeld te brengen aan de hand van de VNG publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009), ten opzichte van de nabijgelegen percelen Dorpeldijk 1, 2 en 4 Vleuten. Op deze wijze staat vast dat bedrijven niet worden gehinderd
De reactie van de provincie geeft geen aanleiding tot aanpassingen. Met de opmerkingen van het hoogheemraadschap zal rekening worden gehouden bij de uitvoering; het geeft geen aanleiding tot aanpassingen van het wijzigingsplan. Naar aanleiding van de opmerkingen van de gemeente Utrecht is paragraaf 2.4.6.2 van de toelichting aangevuld.
3.2.2 Zienswijzen
Het wijzigingsplan 'Dorpeldijk 10' heeft met ingang van 25 juli 2019 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn binnen deze periode geen zienswijzen ingediend.