Geestdorp 10 Woerden
Bestemmingsplan - Gemeente Woerden
Vastgesteld op 23-02-2023 - geheel onherroepelijk in werking
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
1.1 plan
het bestemmingsplan ‘Geestdorp 10 Woerden’ NL.IMRO.0632.bpgeestdorp10-bVA1 van de gemeente Woerden;
1.2 bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en bijlagen vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0632.bpgeestdorp10-bVA1;
1.3 aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.4 aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.5 agrarisch bedrijf
bedrijvigheid, geheel of overwegend gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van producten door het telen van gewassen en/of het houden van dieren, met uitzondering van vissen, wormen en champignons, nader te onderscheiden in:
- akker- en tuinbouw:
de teelt van gewassen op open grond; daaronder niet begrepen bosbouw, sierteelt en fruitteelt;
- fruitteelt:
de teelt van fruit op open grond;
- grondgebonden veehouderij:
het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond, waaronder begrepen de teelt van ruwvoedergewassen;
- intensieve veehouderij:
de teelt van slacht-, fok-, leg- of pelsdieren in gebouwen (nagenoeg) zonder weidegang, waarbij de teelt niet afhankelijk is van de agrarische grond als productiemiddel;
- glastuinbouw:
de bedrijfsmatige teelt van tuinbouwgewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
- paardenfokkerij:
het fokken van veulens en de opfok van jonge paarden/pony's met de daaraan verbonden basistraining tot een leeftijd van 2 à 3 jaar;
- kwekerij:
het telen, kweken en verzorgen van bomen, heesters, struiken, planten en bloemen of tuinbouwzaden, niet zijnde een tuincentrum.
1.6 archeologische waarde
de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijk aanwezigheid of activiteit uit oude tijd;
1.7 bebouwing
een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
1.8 bed and breakfast
(een deel van) bebouwing, bedoeld voor recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben en niet langer dan 4 weken per jaar aaneengesloten verblijft; onder recreatief nachtverblijf in "bed and breakfast"-appartementen is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen;
1.9 bestaand
- het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
- het onder a bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een andere planologische toestemming.
1.10 bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak;
1.11 bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.12 bijbehorend bouwwerk
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
1.13 bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.14 bouwgrens
de grens van een bouwvlak;
1.15 bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;
1.16 bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.17 bouwwerk, geen gebouw zijnde
elk bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde;
1.18 detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending aan particulieren; onder detailhandel is hier geen horeca en geen internetverkoop begrepen;
1.19 eigendomsgrens
is gelijk aan de grens met de naburige eigenaar, maar is niet van toepassing als meerdere naburige eigenaren in één bouw- of bestemmingsvlak liggen;
1.20 extensieve openluchtrecreatie
vormen van recreatief medegebruik van gronden door middel van al dan niet aangelegde en aanwezige voorzieningen, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruimte, zoals wandel- ruiter- en fietspaden, vis-, picknick- en kano-opstapplaatsen;
1.21 gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.22 hoofdgebouw
gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op de bestemming het belangrijkst is;
1.23 normaal beheer en onderhoud
onderhoud dat, gelet op de bestemming, regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;
1.24 ondergeschikte nevenactiviteit
ondergeschikt bestanddeel, minder dan 50% van de hoofdactiviteiten van een bedrijf in omvang, arbeid en inkomen;
1.25 overig bouwwerk
een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;
1.26 overkapping
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een kap met maximaal 1 wand;
1.27 paardenhouderij
het fokken van veulens en de opfok van jonge paarden/pony's met de daaraan verbonden basistraining tot een leeftijd van 2 à 3 jaar en/of het stallen van pensionpaarden/pony's, het trainen en africhten van paarden/pony's en/of het handelen in paarden/pony's;
1.28 peil
de gemiddelde hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende, afgewerkte maaiveld, maar niet hoger dan de hoogte van de kruin van die weg in geval het bouwwerk aan een weg gelegen is;
1.29 plattelandswoning
een bij een agrarisch bedrijf behorende woning met bijbehorende bouwwerken bij of voorheen bij een bedrijf behorende woning met bijbehorende bouwwerken die als bedrijfswoning en/of door een derde bewoond mag worden, in de zin van artikel 1.1a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
1.30 seksinrichting
een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht; onder een hiervoor bedoelde inrichting wordt in elk geval verstaan een parenclub en een prostitutiebedrijf, al of niet in combinatie met elkaar;
1.31 voorgevel
de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;
1.32 vrij beroep
beroep of beroepsmatige dienstverlening op administratief, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch en daarmee gelijk te stellen gebied.
Artikel 2 Wijze Van Meten
Bij de toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:
2.1 de dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
2.2 de goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals dakkapellen;
2.3 de bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
2.4 de oppervlakte van een overig bouwwerk
de horizontale projectie van alle delen van het bouwwerk binnen de omtrekslijn;
2.5 de oppervlakte van een bouwwerk
ter hoogte van de bovenkant van de begane grondvloer, tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of harten van scheidsmuren;
2.6 de inhoud
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Agrarisch Met Waarden
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf met intensieve veehouderij uitsluitend als duurzame neventak;
- de instandhouding van de landschappelijke waarden, zoals bedoeld in het als bijlagen bij de regels, bijlage 2 bijgevoegde Inrichtingsplan;
- extensieve openluchtrecreatie, voorzover de onder b bedoelde waarden niet onevenredig worden aangetast;
met daarbij behorende:
- erfbeplanting;
- nutsvoorzieningen;
- wegen en paden, mede ten behoeve van aanliggende bestemmingen, mits in overeenstemming met het als bijlagen bij de regels, bijlage 2 bijgevoegde Inrichtingsplan;
- water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
3.2 Bouwregels
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
- de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 2 m bedragen.
3.3 Specifieke gebruiksregels
3.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
Artikel 4 Wonen - Plattelandswoning
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen - Plattelandswoning' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- wonen in de vorm van een plattelandswoning, behorende bij Geestdorp 10a, waarbij het aantal woningen per bestemmingsvlak niet meer mag bedragen dan 1;
met de daarbij behorende voorzieningen zoals:
- erfbeplanting, tuinen, erven en terreinen;
- wegen, paden en parkeerplaatsen;
- water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
4.2 Bouwregels
Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende regels:
- het hoofdgebouw (de woning) mag uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd;
- de inhoud van een woning mag niet meer bedragen dan 600 m³;
- ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' mogen de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw niet meer bedragen dan is aangegeven;
- de dakhelling van een woning en van de bijbehorende bouwwerken mag niet minder dan 30° en niet meer dan 60° bedragen, dan wel de bestaande dakhelling, indien deze daarvan afwijkt;
- de nokrichting van het hoofdgebouw dient evenwijdig te zijn aan het verkavelingspatroon;
- de afstand van gebouwen tot de naburige eigendomsgrens mag niet minder dan 2 m bedragen, of niet minder dan de bestaande afstand indien deze minder dan 2 m bedraagt;
- de afstand van gebouwen tot de weg mag niet minder bedragen dan 4 meter;
- bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend worden gebouwd achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw, met dien verstande dat de afstand tot het betreffende hoofdgebouw niet meer dan 20 m mag bedragen, of niet meer dan de bestaande afstand bedraagt, indien deze meer is dan 20 m;
- de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken en overkappingen mag niet meer dan 50 m² bedragen;
- de goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken en overkappingen mag niet meer bedragen dan 3 m respectievelijk 6 m, dan wel bedraagt niet meer dat de bestaande goot- en bouwhoogte per gebouw, indien deze meer bedraagt dan respectievelijk 3 m en 6 m, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – hooimijt’ een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 en 7,5 m is toegestaan.
- de hoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan 2 m voor erfafscheidingen en 12 m voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
4.3 Specifieke gebruiksregels
4.4 Afwijken van de gebruiksregels
Artikel 5 Waarde - Archeologie 1
5.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden (hoge verwachtingswaarde).
5.2 Bouwregels
In het belang van de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en onder de voorwaarde dat de oppervlakte waarop de aanvraag betrekking heeft groter is dan 100 m² en de activiteit op een grotere diepte dan 30 cm wordt uitgevoerd:
- dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen als bedoeld in de Wabo een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld, tenzij de aanvraag betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van de bestaande bebouwing waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid;
- kunnen aan een omgevingsvergunning als bedoeld in de Wabo de volgende regels worden verbonden:
- de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
- de verplichting tot het doen van opgravingen;
- de activiteit die tot bodemverstoring leidt te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties;
- kunnen burgemeester en wethouders afwijken van het bepaalde onder b indien in het rapport als bedoeld onder a naar het oordeel van burgemeester en wethouders is aangetoond dat het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van archeologische waarden.
5.3 Afwijken van de gebruiksregels
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5 lid 2 sub a voor de overlegging van het aldaar genoemd archeologische rapport indien naar oordeel van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in andere beschikbare informatie in voldoende mate is vastgesteld.
5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
5.5 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' te wijzigen zodanig dat de dubbelbestemming naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomen geval wordt verwijderd, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van archeologisch onderzoek daartoe aanleiding geeft.
Artikel 6 Waarde - Archeologie 3
6.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden.
6.2 Bouwregels
In het belang van de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en onder de voorwaarde dat de oppervlakte waarop de aanvraag betrekking heeft groter is dan 10.000 m² en de activiteit op een grotere diepte dan 1 m wordt uitgevoerd:
- dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen als bedoeld in de Wabo een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld, tenzij de aanvraag betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van de bestaande bebouwing waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid;
- kunnen aan een omgevingsvergunning als bedoeld in de Wabo de volgende regels worden verbonden:
- de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
- de verplichting tot het doen van opgravingen;
- de activiteit die tot bodemverstoring leidt te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties;
- kunnen burgemeester en wethouders afwijken van het bepaalde onder b indien in het rapport als bedoeld onder a naar het oordeel van burgemeester en wethouders is aangetoond dat het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van archeologische waarden.
6.3 Afwijken van de gebruiksregels
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6 lid 2 sub a voor de overlegging van het aldaar genoemd archeologische rapport indien naar oordeel van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in andere beschikbare informatie in voldoende mate is vastgesteld.
6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
6.5 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' te wijzigen zodanig dat de dubbelbestemming naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomen geval wordt verwijderd, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van archeologisch onderzoek daartoe aanleiding geeft.
Artikel 7 Waterstaat - Waterkering
7.1 Bestemmingsomschrijving
De op voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterkering en daarbij behorende voorzieningen.
7.2 Bouwregels
In afwijking van het overigens in deze regels bepaalde ten aanzien van het bouwen krachtens de andere bestemmingen van deze gronden, mogen de gronden uitsluitend worden bebouwd ten dienste van de waterkering, waarbij de bouwhoogte maximaal 3 m mag bedragen.
7.3 Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7 lid 2, ten behoeve van het bouwen overeenkomstig de betreffende andere bestemming, mits de belangen van de waterstaatsdoeleinden dat gedogen, en nadat ter zake advies is ingewonnen bij het Hoogheemraadschap.
7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
- Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden, uit te voeren:
- het verlagen, vergraven, ophogen of egaliseren van de bodem, allen dieper dan 0,6 m onder maaiveld;
- het diepploegen, diepwoelen of het uitvoeren van andere ingrepen in de bodem, waaronder ook begrepen de aanleg van leidingen, allen dieper dan 0,60 onder het maaiveld, waarbij de kruidlaag volledig wordt omgeploegd, alsmede de aanleg van drainage ongeacht de diepte tenzij het gaat om vervanging van bestaande drainage;
- het graven, dempen, danwel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, watergangen, greppels, kolken en overige natuurlijke oppervlaktewateren voor zover daardoor de waterstand wordt verlaagd, alsmede het anderszins verlagen van de waterstand;
- het bebossen of anderszins beplanten van gronden met houtopstanden, waaronder begrepen het kweken en telen van bomen, struiken en heesters in verband met tuinbouw of als (agrarisch) houtteelt, met uitzondering van fruitbomen;
- het aanbrengen van landschapselementen;
- het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden en parkeergelegenheden, alsmede het aanbrengen van oppervlakteverhardingen groter dan 200 m², met uitzondering van kavelpaden;
- het aanbrengen van onder- en bovengrondse leidingen, constructies, installaties en apparatuur;
- het dempen van watergangen, sloten en waterpartijen voor zover daardoor percelen ontstaan die breder zijn dan 100 m na dempen.
- Het in sub a vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van de volgende werken en werkzaamheden:
- werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud;
- werken en werkzaamheden, waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan;
- werken en werkzaamheden op en in gronden die binnen agrarische bouwvlakken zijn begrepen, met uitzondering van demping van watergangen langs wegen.
- De in sub a bedoelde vergunning wordt slechts verleend, indien door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, één of meer waarden of functies van de in die artikelen bedoelde gronden, welke het plan beoogt te beschermen, niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden of functies niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.
- Alvorens een vergunning te verlenen als bedoeld in sub a winnen burgemeester en wethouders advies in van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen ter zake deskundige, ingeval advies nodig wordt geacht.
3 Algemene Regels
Artikel 8 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 9 Algemene Bouwregels
- Kelders:
- mogen gebouwd worden tot een maximale diepte van 3 m binnen het bouwvlak of bestemmingsvlak;
- tellen niet mee bij de oppervlakte of volume van gebouwen;
- zijn in principe alleen onder gebouwen, uitgezonderd kassen, toegestaan;
- bij woningen en bijbehorende bouwwerken mogen in afwijking van sub 1 maximaal 100 m² buiten de projectie daarvan liggen, mits 10% van de oppervlakte buiten de projectie in oppervlakte waterberging wordt gecompenseerd;
- moeten rechtstreeks bereikbaar zijn vanuit de woning of een bijbehorende bouwwerken of bedrijfsgebouw;
- met een eventuele hellingbaan moeten op voldoende afstand van de openbare weg zijn gelegen, zodat er geen verkeersonveilige situatie ontstaat.
Artikel 10 Algemene Gebruiksregels
10.1 Strijdig gebruik
Tot gebruik in strijd met dit plan wordt in ieder geval begrepen;
- het gebruik ten behoeve van een seksinrichting;
- het gebruik van een bijbehorend bouwwerk als zelfstandige wooneenheid of als nachtverblijf (geen slaapkamer, badkamer / doucheruimte);
- het gebruik van de gronden -water, steigers, aanlegplaatsen en bijbehorende gronden als ligplaats voor woonboten of -schepen, drijvende recreatiewoningen en andere drijvende woongelegenheden;
- het gebruik van gronden als stand- of ligplaats van kampeermiddelen, demonteerbare of verplaatsbare inrichtingen voor detailhandel in etenswaren en/of dranken, en andere onderkomens, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
- het gebruik van gronden als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
- het gebruik van gronden voor het beproeven van voertuigen, voor het racen of crossen met motorvoertuigen of bromfietsen en voor het beoefenen van de modelvliegtuigsport;
- het gebruik van gronden voor militaire oefeningen met rups- en andere zware voertuigen;
- het gebruik van gronden voor meer dan één inrit per oorspronkelijk verkavelingspatroon;
- het gebruik van gronden als paardenbak. In afwijking hiervan mogen op gronden met de bestemming 'Wonen' paardenbakken worden gerealiseerd, mits:
- het ten hoogste 1 paardenbak met een maximale oppervlakte van 800 m² betreft bij een zelfde woning, op een perceel van ten minste 0,5 ha;
- de paardenbak achter de achtergevel van de woning wordt gerealiseerd;
- de afstand van de paardenbak tot een woning van derden ten minste 15 m bedraagt;
- er geen lichtmasten buiten het bouwvlak of bestemmingsvlak worden opgericht;
- wordt voorzien in een minimaal 5 m brede afschermende zone met streekeigen beplanting rondom de paardenbak.
- het gebruik van gronden of bouwwerken waarbij niet wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de normering zoals deze is opgenomen in de 'Nota parkeernormen gemeente Woerden' (vastgesteld d.d. 2 september 2014) en diens rechtsopvolger(s).
- het gebruik van bouwwerken als geurgevoelig object als bedoeld in de Wet geurhinder en veehouderij ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - geurzone', tenzij sprake is van een bouwwerk dat voldoet aan de afwijkende afstanden conform de 'Verordening lokaal geurbeleid veehouderijen landelijk gebied Woerden' (vastgesteld d.d. 28 mei 2009) en diens rechtsopvolger(s).
10.2 Parkeren
10.3 Inrichting en zichtlijnen oeverwallen
- De inrichting van het plangebied moet overeenkomstig het inrichtingsplan in bijlage 2 worden uitgevoerd en in stand gehouden.
- Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in sub a indien de gemeentelijke stedenbouwkundige hierover positief adviseert.
- Het is verboden de gronden in strijd met het in bijlage 2 opgenomen Inrichtingsplan in te richten.
Artikel 11 Algemene Aanduidingsregels
11.1 Milieuzone - geurzone
Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - geurzone' zijn geen geurgevoelige objecten als bedoeld in de Wet geurhinder en veehouderij toegestaan, tenzij sprake is van een bouwwerk dat voldoet aan de afwijkende afstanden conform de 'Verordening lokaal geurbeleid veehouderijen landelijk gebied Woerden' (vastgesteld d.d. 28 mei 2009) en diens rechtsopvolger(s).
Artikel 12 Algemene Afwijkingsregels
12.1 Algemene afwijkingen
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het bestemmingsplan:
- ten behoeve van het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen en transformatorhuisjes, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, en voor de waterhuishouding, zoals sluizen, duikers of gemalen waarvan de oppervlakte niet meer dan 50 m² mag bedragen, en de
- hoogte van andere bouwwerken niet meer dan 3 m,
- goothoogte van gebouwen niet meer dan 3 m;
- indien en voorzover afwijkingen ten aanzien van grens of richting van wegen, paden en waterlopen, en ligging van bebouwingsgrenzen en grenzen van bouwvlakken en aanduidingen noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen op de plankaart is aangegeven niet meer dan 5 m bedragen;
- voor afwijkingen van regels ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages, mits aangetoond wordt dat dit noodzakelijk is voor het toegestane gebruik;
- voor afwijkingen van bestemmingsgrenzen en grenzen van bouwvlakken en aanduidingsvlakken, mits die afwijkingen niet meer dan 2 m bedragen ten opzichte van hetgeen op de plankaart is aangegeven, of wanneer door verandering van de eigendomssituatie aangetoond wordt dat een grotere afwijking noodzakelijk is tot een maximum van 10 m;
- ten behoeve van het bouwen van antennemasten tot een hoogte van 40 m, indien aangetoond wordt dat dit noodzakelijk is voor de telecommunicatie, er minimaal 2 gebruikers zijn, de landschappelijke kwaliteit niet onevenredig wordt geschaad en er geen naburige antennemast mede gebruikt kan worden;
- voor afwijkingen van regels ten aanzien van de afstand tot de naburige eigendomgrens, indien aangetoond wordt dat het naburige perceel geen onevenredige (schaduw)hinder ondervindt van een bouwplan;
- voor afwijking van regels ten aanzien van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidshinder met betrekking tot het verhogen van de geluidsbelasting tot de toegestane hogere grenswaarde bij woningen, mits een hogere grenswaarde procedure gevolgd wordt en de weg- of railbeheerder daarmee instemt.
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 13 Overgangsrecht
13.1 Overgangsrecht bouwwerken
- Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen, wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
- Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
- Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
13.2 Overgangsrecht gebruik
- Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
- Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
- Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
- Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 14 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: 'planregels van het bestemmingsplan Geestdorp 10 Woerden' van de gemeente Woerden.
1 Deel A Het Plan
1.1 Inleiding
1.1.1 Aanleiding en doel
Initiatiefnemer is eigenaar van het perceel aan het Geestdorp 10 te Woerden. Het voornemen is om het bedrijfsperceel om te zetten naar een woonbestemming. De gemeente Woerden staat positief tegenover de omzetting van de bedrijfswoning naar woning en heeft aangegeven dat hiervoor een nieuw bestemmingsplan moet worden opgesteld.
Voorts heeft de gemeente geconstateerd dat een aantal zaken op het perceel strijdig is met het geldende bestemmingsplan en is gerealiseerd zonder vergunning. Dat betreft de westelijke entree, bruggen, een douche in de voormalige paardenstal, de hoogte van een tuinmuur en de hoogte van de hooimijt. Het voornemen was om al deze zaken te kunnen regelen, maar dat bleek niet haalbaar.
Het initiatief past niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied Woerden, Kamerik, Zegveld', vastgesteld op 3 juli 2008. Op dit moment is het plangebied voorzien van de bestemming 'Bedrijf' en ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning geldt de aanduiding 'bedrijfswoning'. Verder is het perceel voorzien van de aanduiding 'vrijkomende agrarische bebouwing', op grond waarvan diverse bedrijfsactiviteiten zijn toegelaten binnen de bestaande bebouwing. Daarnaast is de locatie in het bestemmingsplan aangeduid als 'paardenhouderij', waardoor in het plangebied slechts bedrijvigheid is toegestaan ten behoeve van een paardenhouderij. Daarvan is geen sprake meer. Om het gebruik voor het wonen en om een deel van de geconstateerde afwijkingen juridisch-planologisch mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan ex. art. 3.1 Wet ruimtelijke ordening benodigd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Hierbij wordt, in relatie tot de aangrenzende manege Geestdorp 10a die bij de onderhavige woning hoorde, voorgesteld om de woning te bestemmen als plattelandswoning, behorende bij Geestdorp 10a, waarbij bijbehorende bouwwerken een zelfde mate van bescherming hebben als de plattelandswoning.
1.1.2 Ligging plangebied
Het plangebied is gelegen aan de Geestdorp 10 te Woerden. Geestdorp is niet alleen de benaming van de weg, maar betreft ook de naam van de buurtschap die zich bevindt in het buitengebied aan de noordkant van Woerden. Geestdorp valt binnen de gemeentegrenzen van de gemeente Woerden. De planlocatie is kadastraal bekend onder kadastrale gemeente Woerden, sectie A, perceelnummers 1673, 7800, 1986 (deels), 11 (deels) en 7799 (deels). Het plangebied beslaat een oppervlakte van ca. 5.000 m².
Het voorliggende plangebied omvat de bestaande bedrijfsbestemming, alsmede een aansluitend deel met een agrarische bestemming (zie ook volgende paragraaf).
De volgende afbeeldingen tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.
Figuur 1: Ligging van het plangebied, wit omcirkeld (bron: Google Earth)
Figuur 2: Begrenzing van het plangebied, rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
1.1.3 Geldend bestemmingsplan
Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Landelijk gebied Woerden, Kamerik, Zegveld'. Dit bestemmingsplan is op 3 juli 2008 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Woerden. Op onderdelen is dit plan in 2012 herzien middels het bestemmingsplan 'Landelijk gebied Woerden, Kamerik, Zegveld, herziening 2'.
De volgende afbeeldingen tonen fragmenten van de verbeelding en legenda van het geldende bestemmingsplan.
Figuur 3: Fragment verbeelding geldend bestemmingsplan (plangebied globaal rood omkaderd)
Figuur 4: fragment legenda geldend bestemmingsplan
In het geldende bestemmingsplan geldt voor het plangebied de bestemming 'Bedrijf' en een deel met de bestemming 'Agrarisch - Landschappelijke Waarden'. De woning is binnen de bestemming 'Bedrijf' voorzien van de aanduidingen 'bedrijfswoning' en 'vrijkomende agrarische bebouwing'. Daarnaast geldt voor de locatie de nadere bestemming 'paardenhouderij', waardoor ter plaatse slechts bedrijvigheid die betrekking heeft op het houden van paarden is toegestaan.
Het bestemmingsplan voorziet in een wijzigingsbevoegdheid bij beëindiging van agrarische en andere bedrijven en bij bestemmingsvlakken met de aanduiding 'vrijkomende agrarische bebouwing'. Daarbij is onder andere een wijziging naar de bestemming 'Wonen' toegestaan. Met het bestemmingsplan 'Landelijk gebied Woerden, Kamerik, Zegveld, herziening 2' is daaraan toegevoegd dat dat vergezeld moet gaan van een inrichtingsplan waarin de landschappelijke kwaliteiten van de oeverwallen Oude Rijn zijn aangegeven en waarover het advies van de landschapsdeskundige is ingewonnen.
Verder is in het plangebied ook de dubbelbestemming 'Waterstaatsdoeleinden' aanwezig. Het bouwen van gebouwen is in deze dubbelbestemming niet zonder meer toegestaan.
Daarnaast geldt voor de planlocatie het bestemmingsplan 'Parapluherziening Parkeernormen Woerden'. Deze is vastgesteld door de gemeenteraad op 24 mei 2017.
Ter plaatse is geen sprake meer van een bedrijfsfunctie, zodat de beoogde woonfunctie opnieuw geregeld moet worden, Hierbij wordt uitgegaan van een plattelandswoning, behorende bij Geestdorp 10a. Daarnaast zijn er in het plangebied verschillende elementen aanwezig die strijdig met het geldende bestemmingsplan zijn gerealiseerd. Het gaat daarbij om:
- de goot- en nokhoogte van de hooimijt komen boven de toegestane hoogtes van respectievelijk 3 en 6 m uit;
- de westelijke inrit is aangelegd zonder vergunning.
Met voorliggend plan worden deze strijdigheden geformaliseerd middels een herziening van het bestemmingsplan. In toelichting paragraaf 1.2.2.2 komt aan bod waarom deze strijdigheden geen belemmeringen opleveren.
1.1.4 Leeswijzer
Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen. Een toelichting, planregels en een verbeelding. De toelichting is weer opgeknipt in drie delen, zijnde: Deel A het plan, Deel B de verantwoording, Deel C de juridische planbeschrijving en Deel D de uitvoerbaarheid.
Deel A geeft een inleiding op het bestemmingsplan, beschrijft het plangebied en beschrijft de beoogde ontwikkeling met als meest belangrijke onderdeel de inrichtingsschets.
Deel B omvat de verantwoording. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de (milieu-)technische haalbaarheid van het plan. Het betreft de milieuaspecten als ecologie, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, etc., maar ook aspecten als volkshuisvestiging verkeer en parkeren. In dit hoofdstuk wordt verantwoord waarom en hoe het plan ruimtelijk ordeningstechnisch inpasbaar is op de locatie.
In deel C wordt de juridische systematiek van voorliggend plan beschreven. Hier wordt onder andere per onderdeel van de regels wat dit betreft en wat de functie is.
Deel D omvat tot slot de economische en maatschappelijke inpasbaarheid. De economische inpasbaarheid geeft aan of het plan ook in financieel opzicht uitvoerbaar is. De maatschappelijke inpasbaarheid beschrijft de consultatie met wettelijk vooroverlegpartners en belanghebbenden zoals omwonenden.
1.2 Planbeschrijving
1.2.1 Ruimtelijk structuur
De locatie ligt aan het bebouwingslint Geestdorp. Dit lint ligt tegen de bebouwde kern van Woerden, aan de rand van het landelijk gebied. Het lint is voornamelijk aan de zuidzijde bebouwd met lintbebouwing. De lintbebouwing kijkt uit op het open slagenlandschap aan de noordzijde. De bebouwing heeft steevast een bouwmassa van één bouwlaag met daarop een kap. Daarbij is sprake van een zeer afwisselend bebouwingsbeeld met wisselende kapvormen en kaprichting, variërende korrelgrootten en bouwperioden en wisselende rooilijnen.
Aan de noordzijde van het lint is er minder bebouwing aanwezig. In tegenstelling tot lintbebouwing is er hier sprake van enkele besloten (bebouwings)clusters met daartussen open landschap. De begraafplaats ten oosten van de planlocatie is zo'n besloten cluster, omgeven door forse opgaande beplanting. Ook het voormalige fort Kruipin is een besloten cluster. De watergangen herinneren aan de ligging van het voormalige fort en contrasteren sterk met de rechtlijnige kavelsloten van het omliggende slagenlandschap. Dit zorgt ervoor dat de ligging van het fort nog herkenbaar is in het landschap. Tussen de twee genoemde clusters in ligt het bebouwingscluster waarvan de planlocatie deel uitmaakt.
1.2.2 Stedenbouwkundig opzet
2 Deel B Verantwoording
2.1 Ruimtelijke Kader
2.1.1 Rijksbeleid
2.1.2 Provinciaal Beleid
2.1.3 Gemeentelijk beleid
2.2 Cultuurhistorische Waarden
2.2.1 Archeologie
2.2.2 Cultuurhistorische waarden
Met ingang van 1 januari 2012 is het gewijzigde Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Het voorstel tot wijziging is een uitvloeisel van de Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg (MoMo) uit 2009. Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dienen cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk te worden meegewogen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten een analyse moeten verrichten van de cultuurhistorische waarden in een bestemmingsplangebied en moeten aangeven welke conclusies ze daar aan verbinden.
Planspecifiek
In het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Wel draagt de openheid van het westelijk deel van het perceel bij aan het ervaren van historische slagenlandschap en de herkenbaarheid van het voormalige fort Kruipin. Deze openheid wordt met voorliggend plan gewaarborgd, onder andere doordat de woonbestemming is ingeperkt ten opzichte van de bedrijfsbestemming uit het geldende bestemmingsplan en er via een voorwaardelijke verplichting toegezien wordt op het respecteren van de zichtlijnen.. Verder zijn in de omgeving geen rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten aanwezig.
Er kan geconcludeerd worden dat voorliggend plan geen negatieve effecten heeft op cultuurhistorisch waardevolle elementen.
2.3 Milieu
De uitvoerbaarheid van een bestemmings-/wijzigingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.).
2.3.1 Milieueffectrapportage
De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:
- het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
- het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
- het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
- de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.
Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:
- door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
- het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
- de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).
De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.
Planspecifiek
Uit een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2018:2414, 18 juli 2018) blijkt dat het antwoord op de vraag of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit milieueffectrapportage afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard en omvang van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Daarbij mogen de bestaande planologische mogelijkheden worden meegewogen bij de vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.
De bebouwingsmogelijkheden nemen bij het voorgenomen plan vergeleken met de bestaande (planologische) situatie niet toe. Door de bestemmingswijziging naar de bestemming 'Wonen' wordt vergunningsvrij bouwen op het achtererf mogelijk, echter doordat er reeds ca. 310 m² aan bijbehorende bouwwerken aanwezig is kan er niet meer gebouwd worden. Daarnaast heeft het beoogde gebruik naar verwachting kleinere milieueffecten dan het gebruik als bedrijfsperceel. Er is daarmee geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend ruimtelijk plan valt onder mogelijkheid d. Dit betekent dat het Besluit milieueffectrapportage niet van toepassing is en dat er geen m.e.r.-(beoordelings)plicht geldt.
Desondanks zijn in het kader van dit ruimtelijk plan de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht. Hieruit is niet gebleken dat er sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit ruimtelijke plan te nemen. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. De kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zijn niet van dien aard dat er aanleiding bestaat tot het opstellen van een milieueffectrapportage.
2.3.2 Geluid
2.3.3 Luchtkwaliteit
2.3.4 Externe Veiligheid
2.3.5 Bodemkwaliteit
2.3.6 Milieuzonering
2.3.7 Kabels en leidingen
In het plangebied zijn geen drinkwatertransportleidingen, rioolleidingen of gasleidingen aanwezig die planologisch van belang zijn. Er zijn geen kabels of leidingen aanwezig die een belemmering vormen voor de planontwikkeling.
2.3.8 Duurzaamheid
Het Rijk sluit aan bij de Europese doelstelling om te komen tot een 20 % reductie van de CO2-uitstoot in 2020 ten opzichte van 1990. In 2020 dient verder de bijdrage van duurzame energie 14 % van het totale energieverbruik te zijn. De gebouwde omgeving is goed voor 30 % van het totale energieverbruik in Nederland, heeft een groot besparingspotentieel en kan daardoor een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de bovengenoemde doelstellingen, ook op de langere termijn.
Nederland in 2050 vrij van aardgas
Op 7 december 2016 is de energieagenda gepubliceerd door minister Kamp. De agenda schetst het beleid na 2023 dat moet leiden tot een vrijwel CO2-neutrale economie in Nederland in 2050. De agenda beschrijft de overgang naar een gasloze maatschappij. Verwarming van huizen en kantoren zal worden overgenomen door duurzame energiebronnen en koken zal in de toekomst uitsluitend nog elektrisch gebeuren. De Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) schrijft voor dat nieuwbouw per 1 juli 2018 gasloos uitgevoerd dient te worden.
Energie (BENG)
De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. Tot 31 december 2020 wordt de energie-efficiëntie uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Hierbij werd gestreefd naar EPC = 0,0, waarbij een gebouw energieneutraal is. Vanaf 1 januari 2021 moeten gebouwen voldoen aan de eisen van Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Die eisen vervangen de EPC.
Milieuprestatie Gebouw (MPG)
Vanaf 2013 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen (groter dan 100 m²).
Provinciaal beleid
Bij zowel het bouwen als renoveren van woningen is het van belang dat nagedacht wordt over het gebruik van alternatieve vormen van energie en energiebesparende technieken. Hiermee dragen ruimtelijke plannen bij aan het doel van 10% duurzame energiegebruik in 2020 zoals verwoord in de Provinciale Ruimtelijke Verordening.
Gemeentelijk beleid
De gemeenteraad van Woerden heeft op 30 oktober 2014 de motie ‘duurzaam met een doel’ aangenomen waarin de stevige ambitie is verwoord om al in 2030 een CO2-neutrale gemeente te zijn. Om geen uitstoot van woningen te genereren wordt alle nieuwbouw vanaf 2018 energieneutraal of Nul-Op de-Meter (NOM).
Planspecifiek
Onderhavig initiatief heeft geen betrekking op de realisatie van nieuwe woningen. Duurzame maatregelen op dit onderdeel zijn dan ook niet relevant voor de uitvoerbaarheid van het plan.
Anderzijds hecht de gemeente waarde aan het vergroenen van de stad, bijvoorbeeld door middel van zonnepanelen. Het huis en de schuur lenen zich, vanwege de rieten kappen, niet voor de plaatsing van zonnepanelen. Wel wordt gedacht aan zonnepanelen op de grond, afgeschermd met een beukenhaag. Dit wordt nader uitgewerkt buiten het kader van dit bestemmingsplan.
2.4 Water
2.4.1 Waterbeleid
Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Water Programma.
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
- vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
- schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.
Waterwet
Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.
Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.
Nationaal Water Programma
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Water Programma vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Water Programma geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2022-2027 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Water Programma richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2022-2027 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.
Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (hierna: HDSR) staat de komende jaren voor een aantal vraagstukken voor het regionale waterbeheer. Het gaat dan om het voorkomen van wateroverlast, het integraal afwegen van alle functies en belangen bij het waterbeheer en het realiseren van schoon water. Deze opgaven worden voor diverse gebieden uitgewerkt in een watergebiedsplan.
Waterbeheerplan
Voor de planperiode 2016-2021 is het Waterbeheerplan (WBP) van HDSR van toepassing. In dit plan geeft HDSR aan wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De vier hoofdthema's zijn:
- waterveiligheid;
- voldoende water;
- gezond water;
- gezuiverd afvalwater;
- genieten van water.
Keur 2019 en Uitvoeringsregels
Op grond van de Waterwet is het Hoogheemraadschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:
- Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
- Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
- Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
- De bodem van kwelgevoelige gebieden.
Maar ook aan:
- Het onttrekken en lozen van grondwater;
- Het aanbrengen van verhard oppervlak.
De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningsplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. In de Uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt. Omdat de oude Keur niet meer in onze veranderende wereld paste heeft HDSR een volledig nieuwe Keur opgesteld, die sinds 1 mei 2019 van kracht is.
Hemelwater
Indien een toename van het verhard oppervlak plaatsvindt, dient de initiatiefnemer een verhard oppervlak ter grootte van minimaal 15 % van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak te reserveren voor extra open water (bij een toename aan verhard oppervlak: vanaf 500 m² tot 5.000 m²). Het nieuwe open water moet aangesloten worden op het bestaande watersysteem. Uitgangspunt is dat de aanleg van verhard oppervlak geen negatieve gevolgen mag hebben op het watersysteem.
In overleg met het hoogheemraadschap is het mogelijk om de compensatie-eis voor verhard oppervlak te verminderen door alternatieve maatregelen toe te passen.
Riolering en afkoppelen
Voor zover het ruimtelijk plan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met het hoogheemraadschap afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat het hoogheemraadschap uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.
De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.
Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater
Voor de verwerking van hemelwater wijst het hoogheemraadschap op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven ‘end-of-pipe’ maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld:
- duurzaam bouwen;
- het toepassen berm- of bodempassage;
- toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
- het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
- adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
- het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
- de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
- het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.
Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het hoogheemraadschap kiezen voor een generieke ‘end-of-pipe’ aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.
2.4.2 Watertoets
De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. Waterstaatkundig gezien ligt het plangebied binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. In het gebied zijn zij verantwoordelijk voor de waterhuishouding: het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer en de zorg voor de waterkeringen. In het kader van het artikel 3.1.1 Bro overleg zal het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden formeel om een reactie op het plan worden gevraagd.
Planspecifiek
In het kader van de eerdere herinrichtingen van het onderhavige terrein is aandacht besteed aan het aspect water. Doordat er met voorliggend plan thans geen nieuwe fysieke ingrepen zijn beoogd, neemt de hoeveelheid verharding niet toe en heeft het plan geen invloed op het watersysteem. Hiermee wordt voldaan aan het 'standstill-beginsel', waarmee het plan uitvoerbaar is wat betreft het aspect water.
Wel reikt de beschermingszone van de waterkering van de ten zuiden gelegen Oude Rijn tot in het plangebied. Hiervoor is een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen.
2.5 Ecologie
2.5.1 Kader
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Ter bescherming van de natuurwaarden is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingsweg 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:
- bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
- decentralisatie van verantwoordelijkheden;
- vereenvoudiging van regels.
Gebiedsbescherming
Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Wet natuurbescherming zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken.
Naast de bescherming vanuit de Wet natuurbescherming is in hat kader van de gebiedsbescherming het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN vormt een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvatten bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:
- vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
- verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
- verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.
Soortenbescherming
De Wet natuurbescherming is gericht op het bereiken of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten. Op basis van de wet zijn activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten verboden. Waar de voormalige Flora- en faunawet echter uitging van drie beschermingsniveaus, verdeelt de Wet natuurbescherming beschermde soorten in twee groepen:
- strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
- andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.
Ten opzichte van de Flora- en faunawet zijn circa 200 soorten (vooral vaatplanten en vissen) niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten (met name bepaalde vlinders en vaatplannen) toegevoegd.
2.5.2 Conclusie
De eerdere, kleinschalige ingrepen in het gebied zijn gedaan met inachtneming van de Algemene zorgplicht. Er vinden met voorliggend plan thans geen nieuwe ingrepen plaats waarbij beschermde soorten en gebieden in het geding komen. Het initiatief is om die reden uitvoerbaar in het kader van de Wet natuurbescherming.
3 Deel C Juridische Planbeschrijving
3.1 Algemeen
Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.
Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.
3.2 Systematiek
In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet.
De planregels van het bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
3.2.1 Inleidende regels
Begrippen (Artikel 1)
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. De begrippen zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.
Wijze van meten (Artikel 2)
Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.
3.2.2 Bestemmingsregels
In dit hoofdstuk komen alle (enkel)bestemmingen aan de orde. Het betreft een indeling van bestemmingen in hoofdgroepen waarin de meest voorkomende functies kunnen worden ondergebracht. De indeling in hoofdgroepen maakt het raadplegen van een bestemmingsplan en het zoeken naar bepaalde functies eenvoudiger.
De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat het bevoegd gezag een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen heeft verleend. Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt verleend indien zij voldoet aan onder meer de regels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit en de Bouwverordening.
Hieronder volgt per toegepaste bestemming een korte toelichting:
Agrarisch met waarden (Artikel 3)
Om de bestaande inrit te kunnen formaliseren zijn deze gronden meegenomen in voorliggend plan. Hierbij heeft ook het westelijke deel van de huidige bedrijfsbestemming de bestemming 'Agrarisch met waarden' gekregen, waarmee de openheid beter gewaarborgd is. Hiertoe is een bepaling opgenomen, gericht op de instandhouding van de landschappelijke waarden, zoals bedoeld in het Inrichtingsplan, dat als bijlage 2 bij de regels is gevoegd. In de bestemming 'Agrarisch met waarden' worden ook wegen en paden mogelijk gemaakt, mede ten behoeve van aanliggende bestemmingen, mits passend binnen het Inrichtingsplan.
De regeling is deels ontleend aan het bestemmingsplan 'Buitengebied Harmelen', omdat dit bestemmingsplan recenter is dan 'Landelijk gebied Woerden, Kamerik, Zegveld' en daarmee beter aansluit bij de gemeentelijke standaard.
Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan, waarbij er geen mogelijkheden worden geboden voor overkappingen en bouwwerken voor mestopslag, andere silo's en tunnelkassen.
Wonen - Plattelandswoning (Artikel 4)
Het plangebied is voorts voorzien van de bestemming 'Wonen - Plattelandswoning'. Binnen deze bestemming is één woning toegestaan in de vorm van een plattelandswoning, behorende bij Geestdorp 10a, waarbij bijbehorende bouwwerken een zelfde mate van bescherming hebben als de plattelandswoning. Dit betekent dat deze woning en bijbehorende bouwwerken worden beschouwd als onderdeel van de inrichting (manege) op Geestdorp 10a en geen bescherming krijgen tegen de milieugevolgen van de manege. De woning wordt wel beschermd voor zover het gaat om de uitstoot van zwevende deeltjes. Zoals aangetoond in paragraaf 2.3.3. wordt voor wat betreft de luchtkwaliteit aan de wettelijke normen voldaan.
In de bouwregels worden regels gesteld aan de inhoud, goot- en bouwhoogte, dakhelling en nokrichting van de woning. Middels een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van de maximaal toegestane inhoud van de woning, mits er (delen) van bijgebouwen gesloopt worden.
De goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken mag maximaal respectievelijk 3 en 6 m bedragen, dan wel de bestaande goot- en bouwhoogte als deze meer bedraagt. Specifiek voor de bestaande hooimijt is een afwijkende maat opgenomen van 4,5 meter goothoogte en 7,5 meter nokhoogte. Hiertoe is de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - hooimijt' opgenomen.
Tevens zijn er mogelijkheden voor bouwwerken geen gebouwen zijnde.
Er worden gebruiksmogelijkheden geboden voor de uitoefening van een vrij beroep, of voor beroepen bedrijfsactiviteiten aan huis. Dat betreft beroeps- en bedrijfsactiviteiten, zoals een dierenartspraktijk, “bed and breakfast”-appartementen, kinderopvang, als ook dienstverleningen conform de Positieve lijst van de bij de regels gevoegde Bijlage 1. Dit gebruik mag niet meer dan 40% van de vloeroppervlakte van de woning beslaan en, samen met de daarbij behorende bijgebouwen, in ieder geval niet meer dan 100 m² zijn.
Voorts is het bestemmingsvlak, in navolging van het huidige bestemmingsplan, voorzien van de aanduiding 'overige zone - vrijkomende agrarische bebouwing' (zie ook toelichting paragraaf 3.2.3). Op grond hiervan zijn diverse bedrijfsactiviteiten toegelaten binnen de bestaande bebouwing. Via een afwijkingsbevoegdheid zijn tevens ondergeschikte nevenactiviteiten toegelaten.
Waarde - Archeologie 1 (Artikel 5)
De bestemming 'Waarde - Archeologie 1' is opgenomen om archeologische waarden in het plangebied te beschermen en te behouden, met dien verstande dat ingrepen van ten hoogste 100 m² en 30 -mv diep zijn toegestaan zonder voorafgaand archeologisch onderzoek. Bescherming blijkt onder meer uit bouwregels. In de bouwregels worden bouwwerken onder bepaalde voorwaarden toegelaten. Daarnaast is het alleen mogelijk om werkzaamheden uit te voeren als men beschikt over een aanlegvergunning.
Waarde - Archeologie 3 (Artikel 6)
De bestemming 'Waarde - Archeologie 3' is opgenomen in het noorden van het perceel. Hier geldt hetzelfde als bij 'Waarde - Archeologie 1', alleen is de vrijstellingsgrens ruimer, namelijk een oppervlakte van 10.000 m² en een diepte van 1 m -Mv.
Waterstaat - Waterkering (Artikel 7)
De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' is opgenomen ter bescherming van de waterkering behorende bij de Oude Rijn. Bouwen is slechts toegestaan ten behoeve van deze bestemming.
3.2.3 Algemene regels
Dit hoofdstuk bevat regels welke op de bestemmingen van hoofdstuk 3 van toepassing zijn.
Anti-dubbeltelregel
In deze bepaling is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen.
Algemene bouwregels
In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Binnen deze regels zijn regels met betrekking tot bouwen van een kelder opgenomen.
Algemene gebruiksregels
In de algemene gebruiksregels is een algemeen verbod op strijdig gebruik opgenomen, en wordt een aantal voorbeelden genoemd wat in ieder geval als strijdig gebruik wordt beschouwd, zoals het gebruik van een bijbehorend bouwwerk als zelfstandige wooneenheid of als nachtverblijf.
Ook is een regeling opgenomen ten aanzien van geurgevoelige objecten, als bedoeld in de Wet geurhinder en veehouderij. Hierbij is bepaald dat het gebruik van bouwwerken als geurgevoelig object ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - geurzone' strijdig gebruik is, tenzij sprake is van een bouwwerk dat voldoet aan de afwijkende afstanden conform de 'Verordening lokaal geurbeleid veehouderijen landelijk gebied Woerden' (vastgesteld d.d. 28 mei 2009) en diens rechtsopvolger(s).
Tevens is hier een voorwaardelijke verplichting opgenomen om veilig te stellen dat voldoende parkeergelegenheid (op eigen terrein) wordt gerealiseerd. De regeling is overgenomen uit de 'Parapluherziening Parkeernormen Woerden' (vastgesteld 24-05-2017).
Tot slot is in de Algemene gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van de inrichting en zichtlijnen oeverwallen. Hierbij wordt verwezen naar het Inrichtingsplan dat als bijlage 2 bij de regels is opgenomen.
Algemene aanduidingsregels
Hierin is geregeld dat ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - geurzone' geen geurgevoelige objecten als bedoeld in de Wet geurhinder en veehouderij zijn toegestaan, tenzij sprake is van een bouwwerk dat voldoet aan de afwijkende afstanden conform de 'Verordening lokaal geurbeleid veehouderijen landelijk gebied Woerden' (vastgesteld d.d. 28 mei 2009) en diens rechtsopvolger(s). Dat geldt voor de bestaande woning binnen het plangebied.
Algemene afwijkingsregels
Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken.
3.2.4 Overgangs- en slotregels
In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.
In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.
4 Deel D Uitvoerbaarheid, Overleg En Inspraak
4.1 Uitvoerbaarheid
4.1.1 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
- het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
- het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
- het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
Dit bestemmingsplan heeft gelet op artikel 6.2.1 Bro geen betrekking op een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan. Er wordt immers geen woning gebouwd. De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij horende risico wordt volledig gedragen door de initiatiefnemer. De overige kosten worden door middel van leges op de initiatiefnemer verhaald. Daarbij heeft het uitvoeren van het project geen financiële gevolgen voor de gemeente. Het ruimtelijke plan is hierdoor economisch uitvoerbaar.
4.1.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
4.2 Overleg En Inspraak
4.2.1 Afstemming
Er heeft een afstemming met de omgeving plaatsgevonden. Met uitzondering van de aangrenzende manege is in algemene zin positief gereageerd op het voornemen, waarbij de bouwwerken en aanpassingen door omwonenden worden gezien als waardevolle verbeteringen van het uiterlijk van het perceel.
4.2.2 Vooroverleg en zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken heeft van 9 december 2021 tot en met 20 januari 2022 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode heeft een ieder schriftelijk of mondeling een zienswijze kunnen indienen.
Er zijn in totaal drie zienswijzen ingediend. De ontvangen zienswijzen zijn allen ontvankelijk. In de als bijlagen bij toelichting, bijlage 3 bijgevoegde Zienswijzenrapportage Ontwerp bestemmingsplan “Geestdorp 10 Woerden” (d.d. 17 januari 2023), is per zienswijze beknopt een beschrijving van de hoofdzaak weergegeven, waarna per onderdeel nader wordt ingegaan op de zienswijze. Hierbij is aangegeven of de zienswijze aanleiding geeft tot aanpassingen. Deze zijn nader toegelicht in de Staat van wijzigingen bestemmingsplan "Geestdorp 10 Woerden” (d.d. 17 januari 2023), waarin ook de ambtelijke aanpassingen aan bod komen en worden toegelicht: zie bijlagen bij toelichting, bijlage 4. De gemeenteraad heeft via een amendement de staat van wijziging op twee onderdelen aangepast: zie bijlagen bij toelichting, bijlage 5.