een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

Wet van 4 juni 1992, Stb. 315, houdende algemene regels van bestuursrecht, zoals deze wet laatstelijk is gewijzigd bij de Wet van 1 juli 2008, Stb. 180, zoals deze luidt op het tijdstip van vaststelling van het plan.

een bedrijf, waarvan de hoofdfunctie bestaat uit het bieden van gelegenheid tot het bedienen van speelautomaten.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een percentage, dat de grootte van het deel van een bestemmingsvlak, bouwvlak respectievelijk (gedeelte van een) bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; ondergronds bouwen wordt hier niet meegerekend.

bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van de desbetreffende regel.

de grens van een bestemmingsvlak.

het bestemmingsplan Hotel-restaurant de Sniep (Broekwegschouw 207-211) van de gemeente Zoetermeer, vervat in de toelichting (inclusief bijlagen), de plankaart, deze regels en bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

vloeroppervlakte binnenwerks van dat gedeelte van een gebouw waarvan de hoogte tussen de afgewerkte vloer en het afgewerkte plafond tenminste 1,5 m is.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en/of dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, waaronder bed & breakfast, discotheek, feestzaal en partyboerderij.

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk.

voorzieningen voor elektriciteit, gas, water, energie, telecommunicatie, (gescheiden) inzameling van (huishoudelijke) afvalstoffen, opslag en transport van afvalwater, openbare veiligheid, volksgezondheid en daarmee gelijk te stellen voorzieningen van algemeen nut.

een gebouwde of ongebouwde voorziening op eigen terrein met een minimale lengte van 6 m en een minimale breedte van 2,5 m, geschikt en toegankelijk voor het stallen van een auto.

de hoogte van de weg, langzaam verkeersroute of voetpad ter plaatse van de hoofdtoegang, tenzij in de planregels anders is bepaald.

het bestemmingsplan Hotel-restaurant de Sniep (Broekwegschouw 207-211) van de gemeente Zoetermeer, vervat in de toelichting (inclusief bijlagen), de plankaart, deze regels en bijlagen.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

wet van 20 oktober 2006, Staatsblad 2006, 566, zoals deze luidt op het tijdstip van vaststelling van het plan.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

binnenwerks, op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden aangemerkt als bedrijfsvloeroppervlakte, bruikbare vloeroppervlakte respectievelijk winkelvloeroppervlakte.

De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecabedrijven, zoals genoemd in de categorie 1 en 2 en partycentrum genoemd in categorie 3 van de bij deze regels behorende Staat van horeca-activiteiten;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. wegen en paden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen ;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. water.

met de daarbij behorende terreinen en bouwwerken.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming. Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van prostitutie of een seksinrichting.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterberging;
2. b. waterhuishouding;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. oeververbindingen ten behoeve van het langzaam verkeer;
4. d. groenvoorzieningen;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. de grenzen van bestemmingen en/of bouwvlakken, en toestaan dat deze grenzen in geringe mate worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de grenzen van bestemmingen en/of bouwvlakken, en toestaan dat deze grenzen worden overschreden door luifels, erkers, balkons, bordessen, pergola's en andere ondergeschikte bouwdelen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 2.00 m;
4. d. de bestemmingsregels, voor het bouwen van draagconstructies voor reclamedoeleinden en objecten van beeldende kunst;
5. e. de bestemmingsregels, voor het bouwen van bouwwerken voor het stallen van tweewielers, mits de hoogte van de bouwwerken niet meer dan 3,5 m en de inhoud per bouwwerk niet meer bedraagt dan 60 m³.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat:
de situering en/of begrenzing van een aanduiding, bouwvlak en/of bestemmingsvlak wordt gewijzigd, mits:

1. a. de oppervlakte van een aanduiding, bouwvlak en bestemmingsvlak met niet meer dan 5% wordt vergroot of verkleind;
2. b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de milieusituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid, en
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Op de voorbereiding van een besluit tot verlenen van een ontheffing op grond van dit plan is Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanHotel-restaurant de Sniep (Broekwegschouw 207-211).

Restaurant de Sniep is voornemens een hotel te realiseren in Zoetermeer op een klein deel van het perceel met de kadastrale gegevens gemeente Zoetermeer, sectie C nummer 3800. Dit perceel is plaatselijk bekend als Broekwegschouw 207/209. Het perceel grenst in het zuiden aan het perceel dat plaatselijk bekend is als Broekwegschouw 211. Op het laatstgenoemde perceel is het restaurant de Sniep is gevestigd. De gronden waarop het hotel is voorzien behoren tot het Binnenpark. Ter plaatse staat een gebouw van de rolschaatsvereniging.

Het plangebied ligt in de woonwijk De Leyens. Vlakbij het centrum van Zoetermeer en in de nabijheid van de woonboulevard het Woonhart. Het plangebied wordt in het noorden en westen begrensd door het Binnenpark, in het oosten door de Broekwegschouw en in het zuiden door de Zwaardslootseweg.

Figuur 1.1: Ligging plangebied in Zoetermeer

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied

De heer en mevrouw Van der Burg (eigenaren van het restaurant de Sniep) willen een hotel realiseren als aanvulling op de bestaande horeca-activiteiten.

In het geldende bestemmingsplan "Buytenwegh De Leyens" hebben de gronden de uit te werken bestemming “Centrumgebied b (Cb)” gekregen. De gronden met deze bestemming zijn onder andere bestemd voor verkeersvoorzieningen voor voetgangers en fietsers, pleinen, waterpartijen en waterbeheersingswerken, gebouwen van bijzondere aard, zoals scholen, kerken en verenigingsgebouwtjes, eengezins- en meergezinswoningen, kantoren, winkels en garagebedrijven.

De bouw van een hotel is niet mogelijk op basis van dit bestemmingsplan. Daarnaast valt de realisatie van een horecagelegenheid, zoals een hotel, niet binnen de uitwerkingsregels die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.

De initiatiefnemers hebben daarom de gemeente verzocht medewerking te verlenen aan deze ontwikkeling door het bestemmingsplan te herzien.

Voor het plangebied is, zoals hiervoor is aangegeven, het bestemmingsplan "Buytenwegh De Leyens" van kracht. In de onderstaande tabel zijn hiervan de relevante gegevens opgenomen.

Tabel 1: Overzicht geldend bestemmingsplan

Figuur 1.3. Overzichtskaart geldende bestemmingsplannen

De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. Hoofddoel is ruimte scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies. Een deel van de ruimtevraag moet gezocht worden in benutting van bestaand bebouwd gebied. De ruimte die in het bestaande stedelijk gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt. Daarnaast dient meer ruimte gevonden te worden voor water. Essentieel daarbij is dat deze wateropgave niet mag worden afgewenteld op naastgelegen gebieden of op de toekomst. In de Nota Ruimte behoort Zoetermeer tot de Randstad Holland, één van de zes aangewezen nationale stedelijke netwerken. Nationale stedelijke netwerken zijn grotere en kleinere steden, gescheiden door open ruimten.

In juni 2008 heeft het kabinet met het oog op de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening de Realisatieparagraaf van het nationaal ruimtelijk beleid vastgesteld. Deze paragraaf geeft inzicht in welke nationale belangen het kabinet heeft gedefinieerd en op welke wijze het rijk deze wil verwezenlijken. Het overzicht van de nationale belangen in de Realisatieparagraaf zijn gebaseerd op een analyse van de Planologische Kernbeslissingen van het rijk, waaronder de Nota Ruimte.

In het kader van dit bestemmingsplan zijn de volgende nationale belangen uit de Nota Ruimte van belang:

• bundeling van verstedelijking en economische aspecten, waaronder wordt verstaan optimale benutting van bestaand bebouwd gebied en locatiebeleid bedrijven en voorzieningen;
• rijksbufferzones vrijwaren van verdere verstedelijking;
• beschermen van de ecologische hoofdstructuur;
• bescherming van nationale landschappen.

Het plangebied is niet gelegen in de rijksbufferzone, ecologische hoofdstructuur dan wel in het nationale landschap Het Groene Hart. Het plangebied ligt in het stedelijke gebied van Zoetermeer. De ontwikkeling die in het plan is voorzien is dan ook niet in strijd met het rijksbeleid.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel de AMvB Ruimte genoemd, heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De amvb is het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dat betekent dat de amvb regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich primair richt tot de gemeente. Daarnaast kan de amvb aan de gemeente opdragen om in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

De AMvB Ruimte omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken tot in bestemmingsplannen. De belangrijkste thema's (die relevant zijn voor dit bestemmingsplan) zijn gelijk aan nationale belangen die zijn opgenomen in de Realisatieparagraaf (zie hiervoor).

De AMvB Ruimte is nog niet vastgesteld en in werking getreden, maar zal naar verwachting medio 2010 in werking treden.

In de Nota "Anders omgaan met water; waterbeleid in de 21^ste eeuw" (2000) onderschrijft het kabinet de noodzaak om te anticiperen op de verwachte klimaatsverandering en bodemdaling. De veiligheid moet gewaarborgd blijven, de kans op overstromingen mag niet toenemen. Meer ruimte voor water naast technische maatregelen en taakstellende afspraken tussen verschillende overheden zijn essentieel voor het slagen van dit beleid. Tevens moet een "watertoets" voorkomen dat de bestaande ruimte voor water geleidelijk afneemt.

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRSV) is vastgesteld door provinciale staten op 13 oktober 2004. Het beschrijft de provinciale visie op de ruimtelijke ontwikkeling voor de hele provincie en de opgaven die daarbij horen. De provincie liep hiermee vooruit op de Wet ruimtelijke ordening (die per 1 juli 2008 in werking is getreden). De PRSV heeft in de Wro geen juridische status, maar het is voor de provincie wel een zelfbindend en richtinggevend document voor het eigen ruimtelijk beleid, waarin de huidige streekplangebieden in onderlinge samenhang worden bezien. De ruimtelijke strategie in de PRSV richt zich op 2020 met een doorkijk naar de lange termijn. Deze structuurvisie helpt bij het duidelijk positioneren van streekplangebied overschrijdende zaken als de Zuidvleugel en het Groene Hart, en bij het vormgeven van de veranderende rol van de provincie bij bovenregionale gebiedsontwikkeling, in nauwe samenwerking met andere overheden, maatschappelijke organisaties en marktpartijen. Zoetermeer maakt in het PRSV deel uit van de meest stedelijke component van de Zuidvleugel van de Randstad. Belangrijk bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is een nog grotere samenhang tussen infrastructuur en verstedelijking. Een groot deel van de verstedelijkingsopgave, meer dan 50%, moet in bestaand stedelijk gebied plaatsvinden.

Provinciale Staten hebben in februari 2003 de integrale herziening van het Streekplan Zuid-Holland West vastgesteld. Het ruimtelijk beleid van de provincie is gericht op de verbetering van het woon- en leefgebied in Zuid-Holland West door een verdergaande ruimtelijke en functionele differentiatie. Deze differentiatie wordt beoogd door stedelijke eenheden te scheiden en de groene en blauwe kwaliteiten in de tussenliggende gebieden te versterken.

Op de streekplankaart is het plangebied aangegeven als "Stads- en dorpsgebied". Deze kwalificatie betreft een aaneengesloten bebouwd gebied met functies als wonen, kantoorconcentraties, winkelvoorzieningen, horeca en andere stedelijke voorzieningen.

De Nota Regels voor Ruimte van 8 maart 2005 is de opvolger van de Nota Planbeoordeling 2002. Het vormt naast het streekplan het beoordelingskader voor gemeentelijke ruimtelijke plannen en bevat beleidsregels ten behoeve van de goedkeuring van ruimtelijke plannen. In het streekplan zijn de hoofdlijnen van het ruimtelijke beleid en de daarbij behorende opgave opgenomen. In de Nota Regels voor Ruimte is in de vorm van beleidsregels aangegeven waaraan vanuit provinciale optiek regionale en gemeentelijke plannen moeten voldoen om die opgave te kunnen verwezenlijken.

Het beleidsplan Groen, Water en Milieu (2006-2010) geeft aan hoe de provincie Zuid-Holland de komende jaren haar beleid op de terreinen groen, water en milieu vorm geeft. Het plan is de opvolger van het Beleidsplan Milieu en Water 2000-2006 en omvat het Milieubeleidsplan (Wet milieubeheer) en het Waterhuishoudingsplan (Wet op de waterhuishouding). In het beleidsplan zijn de kaders en doelstellingen opgenomen voor de periode 2006-2010 en is een doorkijk gegeven tot 2020 en voor enkele onderwerpen tot 2040. Het plan bestaat uit vier delen: een Visiedeel, een Groendeel, een Waterdeel en een Milieudeel.

Het Visiedeel bevat de strategische integrale beleidsvisie voor groen, water en milieu.

Het Groendeel bevat het beleidskader voor het algemene groenbeleid, de biodiversiteit en gaat in op programma's Ecologische Hoofdstructuur (EHS), Groen In en Om de Stad (GIOS) en Vitaal Platteland.

Het Waterdeel gaat in op het waterbeleid in Zuid-Holland voor waterveiligheid, waterbeheersing, schoon water en grond- en drinkwater. Daarnaast komt de relatie tussen water en ruimtelijke ordening aan de orde.

Het Milieudeel gaat over gezond en veilig, energie en klimaat en economie en innovatie. Onderwerpen zijn: luchtkwaliteit, verzuring, geluidskwaliteit, externe veiligheid, lichthinder, mobiliteit en infrastructuur, luchtvaart, bodem- en grondwaterkwaliteit, energiebesparing, duurzame glastuinbouw en bedrijventerreinen en beheer van grondstoffen.

Waterbeheerplan Rijnland
Op 1 maart 2006 heeft het algemeen bestuurd van Rijnland het Waterbeheerplan "Waterwerk Rijnland 2006-2009" vastgesteld. In dit plan geeft Rijnland aan wat zijn ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De ambities en maatregelen richten zich op het waarborgen van de veiligheid, het verder verbeteren van het beheer en de inrichting van het waterhuishoudkundig systeem én het verbeteren van de waterkwaliteit. De verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. De maatregelen in "Waterwerk Rijnland 2006-2009" bereiden het beheergebied de komende jaren voor op deze ontwikkelingen. Rijnland is op meerdere manieren bezig om bovenstaande ambities te verwezenlijken. Enerzijds wordt bekeken of het huidige watersysteem aan de eisen voldoet en rekeninghoudend met klimaatverandering, zeespiegelingstijging en bodemdaling ook blijft voldoen. Zo nodig worden maatregelen uitgevoerd als dat niet het geval is (op orde krijgen). Anderzijds wordt er voor gezorgd dat bij veranderingen in het watersysteem als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen het watersysteem blijft voldoen (op orde houden).

Per 1 januari 2010 wordt het nieuwe Waterbeheerplan 4 (2010-2015) van Rijnland van kracht. Dit is de verplichte opvolger van het hiervoor beschreven waterbeheerplan. Uitgangspunt is om het goedwerkende beleid uit het Waterbeheerplan "Waterwerk Rijnland 2006-2009" te behouden en om nuttige maatregelen die nog niet zijn uitgevoerd alsnog uit te voeren.

Keur 2009 en Beleids- en Algemene regels 2009
De Keur 2009 en Beleids- en Algemene regels 2009 maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor waterkeringen (dijken en kaden), watergangen (kanalen, rivieren, sloten en beken) en andere waterstaatswerken (bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen). Er kan een ontheffing van de Keur vastgestelde gebods- en verbodsbepalingen worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt wordt dat geregeld in een Keurvergunning. In de Beleids- en Algemene regels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.

Waterplan Zoetermeer
Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft in samenwerking met de gemeente Zoetermeer en het Hoogheemraadschap Schieland en het Waterschap Wilck en Wiericke het Waterplan Zoetermeer opgesteld dat in februari 2002 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het plan wordt in paragraaf 2.4.4 van deze plantoelichting nader toegelicht.

Op 16 april 2008 heeft het algemeen bestuur van het Stadsgewest Haaglanden het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020 vastgesteld.

Het RSP is een integraal plan voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden en het kader voor het regionale beleid op het gebied van milieu, groen, mobiliteit, wonen en economie en voor locale plannen, zoals de bestemmingsplannen. Het vastgestelde RSP kijkt naar 2020 (en soms 2030) en omvat de grote lijnen voor de ambities en ontwikkelingen op verschillende terreinen, zoals verkeer, wonen, werken, water en groen.

Het bestuur van het Stadsgewest Haaglanden heeft het RSP samengevat in tien regionale investeringsprioriteiten. De negen Haaglandengemeenten spreken hiermee de ambitie uit om door te groeien als internationaal concurrerende regio, als goed functionerend stedelijk netwerk en als regio die kwaliteit van leven biedt. De tien prioriteiten werken door in beleid en investeringen van het Stadsgewest en de betrokken gemeenten en als het aan Haaglanden ligt, ook in beleids- en investeringsprogramma's op hogere schaalniveaus, zoals het Urgentieprogramma Randstad en het Bestuurlijk Platform Zuidvleugel.

Op kaart 1 "Ontwikkelingsbeeld Haaglanden 2030" van het RSP is het plangebied aangewezen als "Vitaal en intensief benut stedelijk gebied". Op de kaart 24 "Projectenkaart Haaglanden 2020" is het plangebied aangeduid als "Verdichten binnen bestaand stedelijk gebied, met name binnen OV-bereik". Dit betekent dat de aanwezige potenties voor verdichting, vernieuwing en herstructurering zoveel mogelijk dienen te worden benut. Hierbij moeten karakter- en structuurbepalende niet-bebouwde ruimten worden gehandhaafd en de aanwezige cultuurhistorische waarden in acht worden genomen.

De Stadsvisie 2030 verwoordt de opgaven die in de periode tot 2030 moeten worden opgepakt om als stad voldoende perspectief op een welvarende ontwikkeling te behouden. Daarnaast geeft de Stadsvisie aan welke kansen de gemeente wil benutten om de stad extra perspectief te geven.

Het Stedelijk Beleidskader Economie (SBE) formuleert in hoofdlijnen de visie en de strategie voor het in stand houden en ontwikkelen van een gezonde economie in Zoetermeer. Speerpunten hierin zijn:

1. a. het aantrekken van nieuwe bedrijven en het zo veel mogelijk behouden van reeds gevestigde bedrijven;
2. b. het realiseren van een aantrekkelijk en gevarieerd vestigingsmilieu voor bedrijven, waarbij met name de sociaal/culturele vestigingsfactoren extra aandacht krijgen;
3. c. het stimuleren van startende bedrijvigheid en nieuwe initiatieven;
4. d. het realiseren van een bredere, kwalitatief goede en op de toekomst gerichte voorzieningenstructuur (winkels, leisure, ICT);
5. e. het kwalitatief op peil houden van werk- en winkelgebieden.

Een aantal van de bovengenoemde doelstellingen is uitgewerkt in aparte beleidsstukken, zoals het programma Zoetermeer ICT-stad en het Beleidskader Leisure. Ook voor detailhandel is, mede op grond van provinciale en regionale kaders, de Detailhandelsnota 2000 opgesteld, die inmiddels is herzien in de Structuurvisie Detailhandel 2006-2010.

In het Stedelijk Beleidskader Economie (SBE) staan actiepunten voor het economisch beleid voor de periode tot en met 2007 opgesomd, met een doorkijk naar de langere termijn. Het SBE vormt telkens de basis voor het economisch jaarprogramma en de diverse, meer op directe doelgroepen gerichte accountplannen. Als vestigingsplaats heeft Zoetermeer de voordelen van de ligging aan de binnenring van de Randstad, het gebied met de grootste groeipotenties. Zoetermeer heeft een goed aanbod aan arbeidspotentieel en een relatief goede bereikbaarheid en betaalbaarheid. Voor de bereikbaarheid wordt de realisatie van de ZoRo-buslijn als gewenst genoemd.

Het Stadsnatuurplan geeft richting aan het natuurbeleid van Zoetermeer. In het Stadsnatuurplan wordt antwoord gegeven op de vraag hoe de gemeente wil omgaan met de natuur die zij nu al rijk is en hoe het nog beter zou kunnen. Het doel van het Stadsnatuurplan is het realiseren van meer en betere natuur en het vergroten van het draagvlak voor de natuur. Het gemeentelijk natuurbeleid kent drie niveaus met elk een eigen ambitie: groen op regioniveau, groen op stadsniveau en groen op wijkniveau. Voor natuur op regioniveau geldt het compensatiebeginsel. Dit betekent dat bij verlies van natuur compensatie moet plaatsvinden door nieuwe natuur. Op stads- en wijkniveau geldt de natuurimpulsregel. Hierbij dient het natuurbelang nadrukkelijk te worden meegewogen in de besluitvorming over (her)ontwikkelingslocaties. Op stads- en wijkniveau is het gemeentelijk natuurbeleid vooral gericht op het creëren van soortenrijke natuur. Een van de manieren om dit te bereiken is het beter afstemmen van het beheer op de lokale variatie in bodem, water en reliëf en het betrekken van de bewoners bij hun directe leefomgeving.

De gronden waarop het hotel gerealiseerd zal worden, liggen in het Binnenpark. Dit park is aangewezen in het Stadsnatuurplan als natuur op stadsniveau (zie ook paragraaf 3.5).

Het Waterplan Zoetermeer is opgesteld door de gemeente Zoetermeer, het indertijd nog bestaande waterschap Wilck en Wiericke (dat inmiddels deel uitmaakt van het Hoogheemraadschap van Rijnland) en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. De doelstelling van het Waterplan Zoetermeer is het behouden en versterken van een duurzaam watersysteem. Kortom een watersysteem dat betrouwbaar, levend en boeiend is. Om ook in de toekomst een veilig en goed functionerend watersysteem in Zoetermeer te behouden, moet er meer ruimte voor water worden gerealiseerd.

Het gemeentelijk Milieubeleidsplan heeft als algemene doelstelling: het realiseren van een duurzame ontwikkeling, het zoeken naar oplossingen en/of maatregelen waarmee de leefbaarheid voor de huidige en toekomstige bewoners, hier en elders wordt gediend. Hiertoe moeten aspecten van duurzaamheid een volwaardige afwegingsfactor zijn bij alle gemeentelijke (beleids)beslissingen. Er wordt gestreefd naar een ruimtelijke inrichting binnen de compacte stad waarin leefbaarheid, integratie van functies en meervoudig ruimtegebruik centraal staan.

De klimaatveranderingen, de groei van Zoetermeer en de toenemende luchtvervuiling vragen om maatregelen. In het programma Duurzaam Zoetermeer zijn afspraken opgenomen om Zoetermeer in de toekomst leefbaar te houden. De ambities zijn hoog: Zoetermeer wil tot de tien duurzaamste gemeenten van Nederland behoren. De basis voor het programma Duurzaam Zoetermeer ligt in het collegeprogramma 2006-2010. Daarin staat dat Zoetermeer een groene, schone en milieuvriendelijke stad moet zijn, waarin we zuinig zijn op natuurlijke hulpbronnen en de beschikbare groene ruimte. Duurzaam Zoetermeer geeft hier op een praktische manier invulling aan, samen met lokale milieuorganisaties, het bedrijfsleven en de inwoners van Zoetermeer.

Hotel-restaurant de Sniep heeft aangegeven een van de eerste bedrijven in Zoetermeer te willen zijn dat gebruik gaat maken van een warmtepompsysteem, voor warmte en koudeopwekking. Een warmtepompsysteem kan zorgen tot vijftig procent minder CO_2-uitstoot dan een normale hr-ketel en daardoor het broeikasprobleem verminderen.

De Nota Duurzaam Bouwen (vastgesteld door de gemeenteraad op 21 september 2009) besteedt aandacht aan nieuwbouw, bestaande bouw en gemeentelijke gebouwen. Daarnaast wordt specifiek aandacht besteed aan klimaatbeleid, omdat het een speerpunt is binnen het Programma Duurzaam Zoetermeer. In de Nota is bepaald dat voor projecten vanaf 25 woningen of vergelijkbare grootte dient de ontwikkelaar van het vastgoed een energievisie uit te werken. Daarnaast geldt voor nieuwbouwlocaties met meer dan 1 woning dat GPR-gebouw wordt toegepast. Voor overige locaties zal voor alle labels van het instrument GPR een ambitieniveau van minimaal 7 worden gehanteerd. Voor 6 locaties die in het het programma Duurzaam Zoetermeer waren aangewezen als innovatieve gebieden of projecten (Stadsboerderij Oosterheem, Paltelaan, Denenmarkenlaan, Bleizo, Culturele as en Vlek A Oosterheem) blijven scherpen ambities gelden op energiebeleid. De uitvoering van de Nota Duurzaam Bouwen vindt plaats in het kader van het verlenen van de bouwvergunning.

Het nieuwe hotel dat in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, zal voldoen aan de eisen opgenomen het concpet duurzaam bouwen. Het gebouw wordt opgericht met zo min mogelijk milieubelasting.

Het gebouw zal voldoen aan de volgende uitgangspunten:

• het Energie Prestatie Coëfficient bedraagt minimaal 0,6;
• er wordt geen gebruik van kopen, zink en lood voor zover blootgesteld aan de buitenlucht;
• er wordt alleen gebruik gemaakt van duurzaam hout met het FSC-keurmerk;
• voor de beglazing van het gebouw wordt HR++ isolatieglas toegepast;
• de isolatie van het gebouw heeft minimaal een Rc-waarde van 3;
• voor de waterhuishouding wordt waar mogelijk een grijswatersysteem toegepast;
• voor de verwarming van het gebouw zal (als er geen warmtepompsysteem toegepast kan worden) een hoog rendement ketel worden toegepast;
• de ventilatie wordt indien haalbaar uitgevoerd in een gesloten systeem;
• voor de verlichting van het gebouw zal gewerkt worden met bewegingsmelding van schemerdetectoren.

De Beleidsnota Parkeren, welke is vastgesteld in de gemeenteraad van 27 juni 2005, geeft binnen het beleidskader van de Nota Mobiliteit Zoetermeer uitwerking aan een meer sturend parkeerbeleid, met oog voor maatwerk. Het gemeentelijk beleid is en zal erop gericht zijn om, via sturing en verleiding, het niet noodzakelijke autobezit en -gebruik in Zoetermeer terug te dringen. Het sturend element houdt in dat er niet meer volledig aan de vraag naar parkeerplaatsen wordt voldaan en dat maatregelen worden benoemd om het niet-noodzakelijk autoverkeer terug te dringen.

Het gaat om een pakket van maatregelen voor het ontmoedigen van autogebruik en het stimuleren van alternatieven, zoals vervoermanagement en het verbeteren van fietsvoorzieningen. De behandeling van vragen, opmerkingen of klachten over parkeeroverlast van bewoners, hulpverleningsdiensten en het bedrijfsleven vragen om een heldere en systematische aanpak. Binnen het kader van deze beleidsnota - sturend maar met oog voor maatwerk - is een stappenplan ontwikkeld dat leidt tot een logische, transparante en communiceerbare beantwoording of oplossing. Kern van het stappenplan is dat het oplossen van parkeerproblemen een gezamenlijke verantwoordelijkheid is van alle betrokken actoren.

In de nota zijn parkeernormen opgenomen, waarbij bij woningen een uitsplitsing van parkeernormen per woningtype geldt. Voor voorzieningen wordt in de nota onderscheid gemaakt tussen wijkgebonden voorzieningen en overige voorzieningen. Bij de parkeernormen voor niet-wonen functies is sprake van een bandbreedte en kan per situatie bepaald worden welke norm binnen de bandbreedte het meest geschikt is. Bepalende factoren daarbij zijn bijvoorbeeld de aanwezigheid van een openbaar vervoerhalte, de bereikbaarheid per fiets en de uitwisselbaarheid met parkeerplaatsen in de directe omgeving. De normen sluiten aan bij de landelijke parkeerkencijfers van het CROW.

De Hotelnota Zoetermeer uit 2001 geeft een integrale visie op de gewenste hotelsituatie in Zoetermeer. Onderzoek toont aan dat er in Zoetermeer behoefte is aan een forse uitbreiding van het aantal hotelkamers. De Hotelnota geeft aan hoe die uitbreiding er kwalitatief en kwantitatief uit moet zien en hoe deze het best in planning kan worden gezet.

De realisatie van een hotel, waarin het bestemmingsplan voorziet, past in dit beleid.

De Horecanota dient als kader voor het horecabeleid van de gemeente Zoetermeer. De nota omvat alle voor de horeca relevante aspecten, zoals regelgeving, vergunningen, handhaving, ontwikkelingsvisie en organisatie. De horeca in Zoetermeer is te typeren als: in aantal vestigingen beperkt, overwegend grootschalig, verspreid, gezellig en toegankelijk. De horeca vervult een belangrijke sociale en economische functie. Ook in het beleidskader Leisure is vastgesteld dat horeca een belangrijke drager is van de leisurestructuur. Ook kan de aanwezigheid van horeca leiden tot een beter functionerend openbaar gebied, maar een verkeerde invulling kan ook een tegenovergesteld effect teweeg brengen. Er is een directe invloed op de leefbaarheid en de tevredenheid van gebruikers en omwonenden. Een afgewogen horeca- en vestigingsbeleid is daarom noodzakelijk. In de horecanota is aangegeven dat er nog behoefte is aan uitbreiding van het aantal hotels met 2 tot 3 vestigingen. Deze groeiambitie komt overeen met de Hotelnota.

Met dit bestemmingsplan wordt dan ook invulling gegeven aan het beleid dat is opgenomen in de Horecanota.

Het plangebied maakt deel uit van de wijk Buytenwegh De Leyens in het noordwestelijke deel van Zoetermeer. De dubbele naam laat al zien dat de wijk bestaat uit twee delen, de woonwijk Buytenwegh ten zuiden van de Zwaardslootseweg en het Binnenpark en de woonwijk De Leyens ten noorden daarvan. De naam Buytenwegh is ontleend aan de naam die al in 1647 op een kaart voortkomt, toen de Meerpolder nog het Soetermeerse Meer was en Buytenwegh achteraf, buiten de eerste wegen lag. Het betekent zoveel als gebied buiten ontginning. De naam De Leyens verwijst naar leie, een stuk land. In 1544 wordt het land tussen de Zwaardslootseweg, Leidsewallen en Meerpolderdijk "Die Leyens" genoemd, dat zoveel betekent als: de ongeregelde landjes. De kavels waren hier namelijk niet strak rechthoekig zoals bij de eerder in cultuur genomen grond. Buytenwegh De Leyens is gebouwd in de Zoetermeerse of Nieuw Drooggemaakte polder. Het land werd tussen 1767 en 1771 met behulp van vier molens drooggemalen. Door de droogmaking verdwenen de laatste resten van de eerste ontginningen van Zoetermeer en werden vaarten langs de Broekweg en Zwaardslootseweg onbeduidende slootjes. De vier molens werden in 1877 afgebroken en vervangen door het gemaal De Leyens, dat overtollig water uit de vijvers en sloten van de wijken Meerzicht, Driemanspolder en Buytenwegh De Leyens wegmaalt.

Figuur 3.1: De oude ontginningslinten van Zoetermeer

In de op 26 augustus 2003 door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde nota "De archeologische waardevolle gebieden in Zoetermeer" zijn de archeologische waardevolle vindplaatsen in Zoetermeer aangewezen. Geen enkele vindplaats ligt in het plangebied. Verder liggen in het plangebied geen gemeentelijke en rijksmonumenten. Op de provinciale kaart "Cultuurhistorische hoofdstructuur" heeft het plangebied geen nadere aanduiding gekregen.

De naam de Sniep komt van een sniep grond, dat wil zeggen een stuk grond dat in een punt loopt. Hoewel de Sniep sedert eind maart 2000 in zijn huidige vorm bestaat heeft het restaurant al een langere historie. Het was ooit een boerderij van boer Huijsman die is aangekocht door de ouders van de huidige eigenaren en vervolgens omgebouwd tot een restaurant en partycentrum. Sedert 1996 hebben de huidige eigenaren het restaurant en partycentrum van hun ouders overgenomen. In 1998 werd het pand volledig door brand verwoest. In 2000 werd het totaal vernieuwde pand geopend.

Op dit moment bestaat de Sniep uit een restaurant met een oppervlakte van 486 m² inclusief keuken en algemene ruimte. Het restaurant heeft 70 zitplaatsen en is geopend op werkdagen voor de lunch van 12.00 uur tot ca.15.00 uur en voor het diner vanaf 18.00 uur. Op werkdagen zijn er gemiddeld 20 tot 30 bezoekers per dag en op zaterdag en zondag tussen de 50 en 70 bezoekers per dag.

Op de 1^e etage van het gebouw is er een zaalruimte met een oppervlakte van 210 m². Deze zaal kan door middel van schuifwanden opgesplitst worden in 3 kleine zalen. De zaal wordt op werkdagen veel gebruikt als training- en vergaderruimte. In de praktijk houdt dit in gemiddeld 2 gezelschappen met in totaal circa 25 personen. De zaal is ook geschikt voor een receptie of een feestavond tot maximaal 150 personen.

Aan het restaurantgedeelte is een koetshuis met een oppervlakte van 170 m². Deze ruimte wordt gebruikt voor vergaderingen vanaf 30 personen en recepties en feestavonden tot maximaal 120 personen. De meeste recepties en feestavonden worden op vrijdag en zaterdag georganiseerd. Op deze dagen zijn de meeste bezoekers aanwezig en dan voornamelijk in de maanden mei tot oktober (bruiloften).

Figuur 3.2: Impressie van de huidige situatie

Het perceel van de Sniep is ontsloten op de Broekwegschouw dat een voor gemotoriseerd verkeer doodlopende straat is die overgaat in een fietspad. De Broekwegschouw maakt onderdeel uit van een verblijfsgebied. Dat zijn wegen die als functie hebben het rechtstreeks ontsluiten van woningen, winkels en bedrijven. De bestemmingsfunctie staat centraal zodat op deze wegen geen sprake is van een hoog percentage doorgaand verkeer. De maximale snelheid in verblijfsgebieden bedraagt 30 km/uur. De intensiteit moet lager zijn dan 3.500 mvt/etm.

In Zoetermeer worden de volgende verschillende netwerken onderscheiden op basis van functie, vormgeving en gebruik (Fietsplan Zoetermeer, februari 1998):

• regionaal fietsnetwerk;
• hoofdfietsnetwerk;
• verbindend netwerk.

De Zwaardslootseweg en Broekwegschouw, die grenzen aan het plangebied, behoren tot het hoofdfietsnetwerk. Het hoofdnetwerk voor het fietsverkeer zorgt voor een goede bereikbaarheid binnen Zoetermeer. Daarnaast ontsluiten de hoofdfietsroutes de woonwijk en verzorgen deze routes de verbindingen met de rest van Zoetermeer.

Figuur 3.1: Langzaam verkeersnetwerk

RandstadRail

RandstadRail is een netwerk van sneltramverbindingen. Lijn 3 en 4 rijden van Zoetermeer naar Den Haag. Op de halte Leidschenveen kan overgestapt worden op de lijn naar Rotterdam. In Zoetermeer rijdt lijn 3 over de "krakeling". Lijn 4 rijdt naar Oosterheem. Op zowel de "krakeling" als de tak naar Oosterheem is de frequentie 1 maal per 5 minuten per richting op werkdagen in de spitsuren, tot 1 maal per 15 minuten per richting in de avonduren en het weekend. De dichtstbijzijnde RandstadRail-halte is Centrum-West. Bij deze halte stoppen zowel lijn 3 als lijn 4.

Busvervoer

Nabij het plangebied stoppen verschillende stadsbussen (waaronder buslijn 32 en 71) en streekbussen (waaronder buslijn 177).

Deeltaxi vervoer

Het regiotaxivervoer verzorgt het vervoer van deur tot deur van en naar iedere bestemming in Haaglanden. De regiotaxi komt daar waar het gewone openbaar vervoer niet komt.

De treintaxi verzorgt het vervoer van en naar NS-station Zoetermeer op de lijn Den Haag - Utrecht.

Het gemeentelijk parkeerbeleid is vastgelegd in de Beleidsnota Parkeren (2005). Deze beleidsnota vormt een herziening van de eerdere parkeernota's van 1981 en 1995. Kenmerkend voor het nieuwe parkeerbeleid is het sturend karakter, met ruimte voor maatwerk.

Op het perceel van de Sniep zijn thans 44 parkeerplaatsen aanwezig. Met name op vrijdag- en zaterdagavond is er sprake van parkeerdruk. Deze wordt opgevangen door openbare parkeerplaatsen nabij het Woonhart dat in de directe omgeving van de Sniep ligt.

De gronden, waarop het hotel gerealiseerd zal worden, behoren tot het Binnenpark. Dit park is in het Stadsnatuurplan aangeduid als natuur op stadsniveau.

Figuur 3.2: Natuurtypologieën

De gewenste natuurtype in het Binnenpark is natte ruigte met aanvullend de natuurtypen parkbos, nat hooiland en water. In de onderstaande tabel zijn de verschillende natuurtypen nader toegelicht.

In het plangebied bevinden zich geen nutsvoorzieningen c.q. communicatievoorzieningen die van belang zijn. Ook ligt in het plangebied en in de directe nabijheid daarvan geen hoge druk aardgastransportleiding.

Op de locatie waar op dit moment een gebouw staat van de rolschaatsvereniging wil de Sniep een hotel realiseren. Voor deze locatie is gekozen, omdat het perceel direct gelegen is aan het perceel van de Sniep. Een andere locatie zou niet aantrekkelijk zijn en niet in het totale concept passen welke na realisatie van het gebouw de Sniep gaat voeren.

De ontwikkeling van hotel de Sniep is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

• het binnen de Sniep ontwikkelen van diversiteit aan de locatie en functie;
• het bereiken van een efficiënt en flexibel aanbod voor de klanten;
• het bereiken van hoogwaardige verblijfsruimte en daarmee een aantrekkelijk klimaat voor het bedrijfsleven en particulieren.

Voor restaurant de Sniep biedt een hotel meerwaarde, omdat bezoekers van feesten en partijen in de Sniep dan ook kunnen blijven overnachten op hetzelfde terrein.

Daarnaast biedt het hotel een overnachtingsgelegenheid voor mensen die in Zoetermeer verblijven voor evenementen dan wel theater. Daar er thans een tekort is aan hotelkamers in Zoetermeer wordt hiermee invulling gegeven aan de behoefte.

Naar verwachting zal de Sniep minimaal 4 extra arbeidsplaatsen aanbieden voor lager geschoold personeel, zoals een receptionist een nachtportier en schoonmakers.

De gronden behoren tot het perceel met de kadastrale gegevens gemeente Zoetermeer, sectie C, nummer 3800. Het gedeelte dat nodig is voor het hotel betreft het deel van het perceel dat grenst aan de huidige kavel van de Sniep tot aan de eerste watergang op het perceel. Voor de realisatie van het hotel dient de watergang ten noorden van het gebouw van de rolschaatsvereniging te worden verschoven in noordelijke richting. De watergang zal tevens worden verbreed, verdiept en verlengd. De realisatie van het hotel heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundig systeem.

Figuur 4.1: Tekening nieuwe situatie (zie ook Bijlage 1 van de plantoelichting)

Het hotelgebouw beslaat in totaal circa 1050 m² bvo. Het gebouw heeft 20 hotelkamers (circa 730 m²) zonder restaurantvoorzieningen en vergaderfaciliteiten en een verdiepte kelder voor opslag (circa 320 m²). De 20 hotelkamers zijn onderverdeeld in 10 standaard hotelkamers en 10 suites oftewel hotellivings. De suites bestaan uit een verblijfgedeelte en een slaapkamergedeelte. De helft van de hotelkamers/hotellivings heeft uitzicht op het Binnenpark en de andere helft heeft uitzicht op restaurant de Sniep.

Het gebouw past in het beeld en uitstraling van de huidige bebouwing. De gevelafwerking is van pleisterwerk, de kozijnen van kunststof of aluminium met glasroeden verdeling. De dakbedekking zal conform het bestaande restaurant uitgevoerd worden in donkere betonpannen. De entree is gericht naar de straatzijde en entree van het terrein voorzien van een balkon om het geheel nog karakteristieker te maken.

Het nieuwe gebouw bestaat uit twee bouwlagen met een kap met een geheel verdiepte kelder. De vier verdiepingen in het hotel hebben de volgende functie:

• de kelderverdieping wordt uitsluitend gebruikt voor opslag van goederen ten behoeve van het hotel en restaurant en is geheel ondergronds;
• op de begane grond zijn 10 standaard hotelkamers;
• op de 1^e verdieping zijn de 10 verblijfeenheden van de hotellivings en
• op de 2^e verdieping zijn de slaapvertrekken van de 10 hotellivings op de eerste verdieping. Daarnaast is er een ruimte voor installaties.

De maximale bouwhoogte van het gebouw bedraagt 8,5 meter, gemeten vanaf het maaiveld. De verdiepingshoogte bedraagt 2,6 meter (zie Bijlage 2 van de plantoelichting voor de bouwtekening) .

Het hotel is met de lange gevel naar het park en het restaurant de Sniep gericht. De korte gevel is naar het gymlokaal en de vier eengezinswoningen aan de Broekwegschouw gericht. Aan deze zijde is eveneens de entree van hotel voorzien.

Figuur 4.2: Hotel de Sniep

Het perceel ligt binnen de bebouwde kom en is zowel van binnen- als buiten de bebouwde kom zonder problemen via de huidige infrastructuur goed bereikbaar. Het voorgenomen bouwplan vormt geen belemmering voor de verkeersafwikkeling van de omliggende woonwijk.

Ook in de toekomst zal het hotel-restaurant de Sniep ontsloten worden via de Broekwegschouw. De inrit van de Sniep is in de huidige situatie smal, namelijk circa 3 meter breed. De ontsluiting zal worden verbreed naar 7,5 meter waardoor de verkeerstroom van en naar de Sniep aanmerkelijk vereenvoudigd wordt.

Bij het bepalen van het aantal benodigde parkeerplaatsen voor het hotel-restaurant de Sniep is uitgegaan van de parkeernormen uit de Beleidsnota Parkeren van de gemeente Zoetermeer (uit 2005). Hierbij is uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

De totale parkeerbehoefte van hotel-restaurant de Sniep bedraagt 107 parkeerplaatsen.

Op dit moment heeft restaurant de Sniep 44 parkeerplaatsen op eigen terrein. Voor de uitbreiding van de Sniep met een hotel dient op grond van de parkeernormen één parkeerplaats per hotelkamer toegevoegd te worden op eigen terrein. Het hotel heeft 20 kamers. Daarom zal het bestaande aantal parkeerplaatsen van 44 uitgebreid moeten worden met 20 parkeerplaatsen naar 64 parkeerplaatsen in totaal. De extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd op het terrein van de Sniep ten zuiden en ten oosten van het hotel. Door de toevoeging van 20 parkeerplaatsen zal de parkeerdruk door het hotel niet toenemen ten opzichte van de huidige situatie. De parkeerplaatsen zullen gereserveerd worden voor de hotelgasten. In het geval niet alle hotelkamers bezet zijn, zullen de parkeerplaatsen ook beschikbaar zijn voor klanten van het restaurant. Deze uitwisselbaarheid is gunstig voor de parkeersituatie.

Uit het voorgaande blijkt dat, ondanks dat de parkeerdruk niet zal toenemen, in de toekomstige situatie het aantal parkeerplaatsen op het eigen terrein van de Sniep onvoldoende is. Immers op grond van de parkeernormen bedraagt de parkeerbehoefte 107 parkeerplaatsen en zijn er 64 parkeerplaatsen beschikbaar. Het tekort bedraagt daarmee 43 parkeerplaatsen.

Uitgangspunt van het gemeentelijke beleid is dat parkeren op eigen terrein opgelost dient te worden. Echter in het geval van de Sniep is een uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein niet mogelijk, zonder dat meer gronden van het Binnenpark daarvoor worden gebruikt. Dit laatste heeft niet de voorkeur, omdat dit ten koste gaat van het openbare groen in de wijk.

Om te bezien of er ook in de toekomstige situatie sprake is van een parkeerprobleem is in opdracht van de gemeente een parkeeronderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3 voor de resultaten van dit onderzoek). Op twee vrijdagavonden is in de woonstraten en op de openbare parkeerplaatsen nabij de woonboulevard het Woonhart de parkeerdruk in kaart gebracht. Voor de vrijdagavond is gekozen, omdat dan het Woonhart vanwege de koopavond geopend is. Daarnaast zullen op vrijdagavonden ook feesten en partijen gehouden worden. De resultaten van het onderzoek zijn dat in de woonstraten in de nabije omgeving van de Sniep de bezettingsgraad ongeveer 70% is tussen 19:30 uur en 20:00 uur. De bezettingsgraad van de parkeerplaatsen nabij het Woonhart (waarvoor betaald parkeren geldt) bedraagt ongeveer 21%. Met name aan de Coppeliaschouw zijn voldoende parkeerplaatsen aanwezig. Van de 118 parkeerplaatsen bleven 111 parkeerplaatsen onbenut. Deze parkeerplaatsen zijn ook 24 uur per dag beschikbaar. De openingstijden van de parkeergarage en parkeerdek van het Woonhart zijn gekoppeld aan de winkeltijden in het Woonhart.

Hieruit volgt dat in de directe omgeving van de Sniep voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn om de overloop van het parkeren op te vangen. Met name de parkeerplaatsen nabij het Woonhart komen hiervoor in aanmerking.

Onderzocht wordt of op het parkeerterrein tegenover de kerk aan de Broekwegschouw (Olijftak) het aantal parkeerplaatsen kan worden uitgebreid. Ook wordt dit parkeerterrein voor activiteiten bij de Sniep beter bereikbaar door de aanleg van een extra voetpad naar de Sniep.

Voor het hotel de Sniep zijn gronden benodigd die thans behoren tot het Binnenpark. Een uitbreiding aan de rand van het park vraagt om een goede landschappelijke inpassing van het geheel in deze parkomgeving. In het rapport "Visie Binnenpark Zoetermeer; een groene schakel tussen stadshart en Meerpolder" is een ruimtelijke strategie aangegeven op welke wijze omgegaan dient te worden met nieuwe ontwikkelingen in het Binnenpark (zie voor deze visie Bijlage 4 van de plantoelichting).

Om de bijzondere betekenis die het Binnenpark heeft voor de stad te waarborgen, is volgens de visie een ruimtelijke en deels programmatische herstructurering nodig. De overgangszone naar de Meerpolder en de zone langs de oude Broekweg lenen zich voor de vestiging van voorzieningen voor de stad. Voorwaarde hierbij is dat de functie van stadspark versterkt wordt en dat de inpassing ervan qua schaal en uitstraling een kwaliteitsimpuls voor het park betekent. Ten aanzien van de zone Broekweg is verder aangegeven dat dit oude lint met historische betekenis bij uitstek is geschikt voor de vestiging van één of twee kleinschalige stedelijke voorzieningen. Voorzieningen die tevens als stapstenen fungeren in de verbinding met het stadshart. Restaurant de Sniep (gevestigd op een historische plek in de stijl van een klassieke landhuis aan dit lint) is daar een voorbeeld van. Uitbreiding met een kleinschalig hotel in aansluitende bouwstijl in de setting van een "landgoed" versterkt deze schakelfunctie.

Aan de ontwikkeling van de hotel de Sniep is een aantal randvoorwaarden verbonden opdat het hotel goed ingepast wordt in zijn omgeving. Deze randvoorwaarden zijn:

• de situering van het hotel is gerelateerd aan de plaats van de huidige schuur;
• de architectuur is gebaseerd op die van een klassiek landhuis in aansluiting op die van het restaurant;
• op eigen terrein worden 20 parkeerplaatsen gerealiseerd in aanvulling op de 44 bestaande parkeerplaatsen;
• de hotelfunctie heeft een kwaliteitsimpuls met betrekking tot de beleving en uitstraling voor het park;
• de wateropgave als gevolg van vergroting van het verhard oppervlak in aansluiting met de waterpartijen van het park gerealiseerd wordt;
• een geringe uitbreiding van het perceel van de Sniep bespreekbaar is, mits dit de inpassing in en uitstraling naar het Binnenpark ten goede komt.

Het plan voldoet aan deze randvoorwaarden.

In de Europese Richtlijn 2001/42/EG van 27 juni 2001 (de zgn. Richtlijn Strategische Milieu-beoordeling, hierna kortweg: de SMB-Richtlijn) wordt - onder meer - aangegeven dat bij de voorbereiding van en besluitvorming over bepaalde plannen en programma's een milieubeoordeling moet worden uitgevoerd. Onder "plannen en programma's" worden in dit verband in de Nederlandse context - onder meer - bestemmingsplannen verstaan die het kader vormen voor de toekenning van toekomstige vergunningen voor de in bijlage I en II bij Richtlijn 85/337/EEG genoemde projecten of waarvoor een beoordeling vereist is op grond van Richtlijn 92/43/EEG (de Habitatrichtlijn).

Deze laatstgenoemde Richtlijn (met bijlagen) is geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving, door middel van een aanpassing van de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage 1994. De wijzigingen zijn in werking getreden op 28 september 2006.

Naar aanleiding van deze wijzigingen in de wetgeving dienen de milieu-effecten van een plan in kaart gebracht te worden (de plan-milieu-effectrapportage), net zoals nu voor bepaalde activiteiten een milieu-effectrapport (MER) dient te worden opgesteld.

De plan-milieu-effectrapportage is voorgeschreven in drie gevallen:

• Indien een in het nieuwe Besluit m.e.r. aangewezen plan een kader vormt voor één of meerdere m.e.r.-plichtige of m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten die ook zijn aangewezen in het nieuwe Besluit m.e.r. (artikel 7.2 Wm)
• Indien er sprake is van de voorbereiding van een wettelijk of bestuursrechtelijk voorgeschreven plan, waarvoor, vanwege de daarin voorgenomen activiteit, een passende beoordeling op grond van artikel 6 of 7 van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG) moet worden gemaakt (artikel 7.2a Wm)
• Indien in een provinciale milieuverordening plannen daartoe zijn aangewezen (artikel 7.6 Wm).

De realisatie van een hotel met bijbehorende parkeerplaatsen valt in geen van deze drie categorieën. De conclusie is derhalve dat in het kader van de voorbereiding en vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan geen strategische milieubeoordeling nodig is. Evenmin is er sprake van een m.e.r.-plicht of m.e.r.-beoordelingsplicht.

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (uitgave 2009) is een handreiking voor milieuzonering in ruimtelijke plannen. Het boekje vormt een hulpmiddel voor gemeenten om de afstanden tussen bedrijvigheid en woningen voor een locatie concreet in te vullen. Het doel van de publicatie is om te komen tot maatwerk op lokaal niveau. Dit betekent dat gemaakte keuzes zorgvuldig moeten worden afgewogen en verantwoord.

De in de VNG-publicatie opgenomen richtafstanden zijn niet bedoeld om de aanvaardbaarheid te toetsen van situaties, waarbij bestaande bedrijven in de nabijheid van bestaande woningen liggen.

De richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van buurtgerichte voorzieningen, zoals basisscholen komen er vrijwel geen andere functies voor, behalve aan huis verbonden beroep of bedrijf.

In dit geval gaat het dus om de realisatie van een hotel. Volgens Bijlage 1 van de VNG-publicatie is een hotel (SBI-1993-code 5511 en 5512) een bedrijf dat valt in categorie 1. Voor de aspecten geur, stof, geluid en verkeer gelden als richtafstanden respectievelijk 10 meter, 0 meter, 10 meter en 10 meter. De grootste afstand is dus 10 meter.

De kortste afstand tussen het hotelgebouw en de erfgrens van een woonkavel bedraagt 35 meter. Vanaf de erfgrens van de hotelkavel bedraagt de kortste afstand tot een woonperceel 25,5 meter. Er wordt daarmee ruimschoots voldaan aan de richtafstand uit de VNG-publicatie. Derhalve is er geen reden om aan te nemen dat de bouw van een hotel op deze locatie het woon- en leefklimaat ter plaatse van de omliggende woningen onaanvaardbaar zal aantasten.

Bij de planontwikkeling dient tevens rekening te worden gehouden met de milieuzonering van bestaande en toekomstige bedrijven van derden in en in de nabijheid van het plangebied. Deze zoneringen gelden voor zogenaamde gevoelige functies, zoals wonen. Omdat een hotel geen gevoelige functie is waar rekening mee gehouden dient te worden, gelden er geen afstandzones.

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer, ook wel de Wet luchtkwaliteit genoemd. Deze wijziging van de Wet milieubeheer is op 15 november 2007 in werking getreden en vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De wijziging houdt in dat de in Nederland toegepaste koppeling tussen ruimtelijke ordening en luchtkwaliteit voor een deel wordt ontkoppeld. Dit maakt het mogelijk om niet voor elk ruimtelijk plan te hoeven toetsen aan de normen. Hierbij is met name het begrip 'in betekende mate' (NIBM) van belang.

In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Sinds de verlening van derogatie door de Europese Unie en de inwerkingtreding van het NSL per 1 augustus 2009 is de definitie van NIBM een bijdrage van niet meer dan 3% aan de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂). Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³van zowel PM₁₀ als NO₂.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk gemaakt kan worden dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege blijven. Om versnippering van ‘in betekenende mate’ projecten in meerdere NIBM-projecten te voorkomen is een anti-cumulatieartikel opgenomen. De bijdrage van NIBM-projecten aan de luchtverontreiniging wordt binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) gecompenseerd met algemene maatregelen.

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit is de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL bevat zowel alle ruimtelijke ontwikkelingen die 'in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit als een bundeling van alle maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit. Deze maatregelen, zowel rijksmaatregelen als lokale, meer gebiedsgerichte, maatregelen, moeten leiden tot een verbetering van de luchtkwaliteit waardoor de 'in betekenende mate' ontwikkelingen alsnog doorgang kunnen vinden.

Op basis van bovenstaande volgt dat bestuursorganen een ruimtelijk plan kunnen vaststellen als:

• wordt voldaan aan de in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarden, of
• een plan (per saldo) niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit, of
• een plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt, of
• een beperkte verslechtering van de luchtkwaliteit als gevolg van een ontwikkeling wordt gecompenseerd met een verbetering door een als gevolg van dat plan optredend effect of een met het besluit samenhangende maatregel (saldering zoals bedoeld in art. 5.16 lid 1 onder b Wet milieubeheer), of
• de ontwikkeling is opgenomen in het NSL.

Bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan is een onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen van het plan voor de luchtkwaliteit in het plangebied. Dit onderzoek is in Bijlage 5 van de plantoelichting opgenomen. De conclusie van het onderzoek is dat de realisatie van hotel de Sniep niet in betekende mate bijdraagt aan de concentratie NO₂ en PM₁₀ in de onderzochte jaren 2009, 2010 en 2019. De grenswaarden worden niet overschreden. Op basis van de Wet milieubeheer (Titel 5.2) vormt de luchtkwaliteit geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De Wet geluidhinder, en het hierop gebaseerde Besluit geluidhinder, bevatten normen en regels ter voorkoming of beperking van geluidhinder tengevolge van wegverkeerslawaai, spoorweglawaai, industrielawaai afkomstig van een gezoneerd industrieterrein. Aangegeven wordt welke objecten bescherming genieten tegen geluid. Naast woningen gaat het onder meer om scholen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, psychiatrische ziekenhuizen en andere gezondheidszorggebouwen. Woonwagenstandplaatsen en verblijfsterreinen bij psychiatrische ziekenhuizen worden aangemerkt als geluidsgevoelige terrein.

Een hotel is niet aangemerkt als een geluidgevoelige functie. Dit betekent dat voor de realisatie van deze voorziening geen akoestisch onderzoek nodig is.

Mede ter beoordeling van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, is inzicht vereist in de kwaliteit van de bodem. Omdat de bodemkwaliteit medebepalend is voor de vraag welke nieuwe functies in een gebied realiseerbaar zijn, is onderzoek naar eventuele beperkingen aan het bodemgebruik noodzakelijk. Hiertoe dient bodemonderzoek te worden verricht.

In opdracht van de gemeente Zoetermeer is onderzoek verricht naar de bodem en eventueel het voorkomen van asbest. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in het rapport "Verkennend milieukundig bodemonderzoek/asbestonderzoek aan de Broekwegschouw 207/209 te Zoetermeer" van 28 februari 2006 (zie Bijlage 6 van de plantoelichting voor het volledige rapport).

De conclusies van het onderzoek zijn dat:

• de bodem (grond en grondwater) van de onderzoekslocatie niet tot licht verontreinigd is met de geanalyseerde parameters;
• ingevolge de Wet Bodembescherming geen aanvullend bodemonderzoek noodzakelijk is;
• milieuhygiënisch gezien, geen belemmeringen aanwezig zijn voor de voorgenomen verkoop van de onderzoekslocatie en geen rekening gehouden behoeft te worden met waardevermindering van de onderzoekslocatie als gevolg van bodemverontreinigingen bij gelijkblijvende bestemming en voortgezet gebruik;
• visueel en analytisch, zowel op het maaiveld als in het opgeboorde bodemmateriaal, geen asbestverdachte materialen zijn aangetroffen.

Het plangebied ligt in de waterstaatkundige eenheid Nieuwe Driemanspolder. Een waterstaatkundige eenheid is een gebied waarin het watersysteem een geheel vormt. In de Nieuwe Driemanspolder wordt het waterpeil gehandhaafd op NAP (2005) -5,82 m. Het gebied valt binnen de beheersgrenzen van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het Hoogheemraadschap van Rijnland is kwantiteits- en kwaliteitsbeheerder.

Figuur 5.1.: Luchtfoto van het plangebied

Zoals uit de bovenstaande luchtfoto blijkt is een groot deel van het plangebied in de huidige situatie verhard. Op de locatie van het nieuwe hotel staat nu het gebouw van de rolschaatsvereniging. In de onderstaande tabel is de toekomstige oppervlakte aan verharding vergeleken met de huidige situatie. Hieruit blijkt dat de verharding door de realisatie van het hotel, terras en de nieuwe parkeerplaats toeneemt met circa 407 m².

Volgens het beleid van het Hoogheemraadschap van Rijnland dient watercompensatie plaats te vinden, indien er sprake is van een toename van de verharding van 500 m² of meer. Nu dit niet het geval is, is watercompensatie niet nodig.

De watergang ten noorden van het gebouw van rolschaatsvereniging moet worden gedempt om de bouw van het hotel met bijbehorende parkeervoorzieningen mogelijk te maken op de beoogde locatie. Deze watergang heeft daarom op de plankaart de bestemming "Horeca" gekregen. Ter compensatie zal een nieuwe watergang gegraven worden in het Binnenpark (ten noorden van de ontwikkellocatie) zie ook Bijlage 1 van de plantoelichting. Deze watergang is breder, dieper en langer dan de huidige watergang. De aanleg van de nieuwe watergang is mogelijk op grond van het geldende bestemmingsplan voor het Binnenpark. Voor het dempen en graven van de watergang zal het Hoogheemraadschap een vergunning moeten verlenen.. In dat kader zal ook verder overleg kunnen plaatsvinden over de vormgeving van de nieuwe watergang. De realisatie van het hotel en de bijbehorende parkeervoorzieningen zullen derhalve geen negatieve gevolgen hebben voor het waterhuishoudkundig systeem.

Verder is er sprake van een gescheiden rioolsysteem. Het hemelwater dat valt op verharde oppervlakken (zoals het dak van het hotel en het parkeerterrein) zal via het schoonwaterriool worden afgevoerd naar het oppervlakte water. Het afvalwater wordt via het vuilwaterriool afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. In dit verband is verder van belang dat voor de bouw van het hotel (dak en gevel) geen uitloogbare materialen als zink, koper en lood worden gebruikt. In het kader van duurzaam bouwen is hier ook verder op ingegaan (zie paragraaf 2.4.7). Het afkoppelen van het hemelwater is dus ook gelet hierop mogelijk.

Op 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Deze wet biedt een integraal wettelijk kader voor de bescherming van dier- en plantensoorten. Met deze wet is het soorten beschermingsbeleid van de Europese Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving verwerkt. De Flora- en faunawet kent geen koppeling met het Ruimtelijke Ordeningsbeleid. Dat doet niet af aan het feit dat bezien moet worden of de Flora- en faunawet de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staat. Dit brengt met zich mee dat, als er een redelijk vermoeden bestaat dat beschermde planten- en diersoorten in het plangebied kunnen voorkomen in het kader van de planprocedure onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van deze soorten (ABRvS, 23 februari 2005, Leeuwarden).

In het kader van het voorliggend bestemmingsplan zijn de aanwezige natuurwaarden onderzocht door middel van een quick scan. Een quick scan geeft inzicht in de actuele natuurwaarden van het onderzoeksgebied en daarmee wordt tevens bepaald of een volledig flora- en faunaonderzoek noodzakelijk is. In opdracht van de gemeente Zoetermeer heeft bSR ecologisch advies een quick scan uitgevoerd in het kader van de Flora- en faunawet. Dit onderzoek heeft zich gericht op 'streng' beschermde soorten, dat wil zeggen soorten van tabel 2 of tabel 3 van de Flora- en faunawet, soorten van Habitatrichtlijn Bijlage II en/of Bijlage IV of vallend onder een vergelijkbaar beschermingsregime. Voorts is gekeken naar de aanwezigheid van (potenties voor) bedreigde soorten geplaatst op een Rode Lijst.

In het najaar van 2007 is reeds onderzoek gedaan naar de gevolgen van het plan voor de natuurwaarden. In het onderzoeksrapport van bSR van 30 oktober 2007 is geconcludeerd dat na een eerste inspectie van de bomen de twee meest westelijke populieren, waarvan het dikste exemplaar in het bijzonder, geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen, specifiek de Ruige dwergvleermuis. Overige soorten worden in de bomen niet verwacht. Na een tweede inspectie is gebleken dat de kans dat in de dikste populier een paarverblijfplaats van de Ruige dwergvleermuis aanwezig is, groot is (zie Bijlage 7 voor dit onderzoek). Voor het kappen van deze boom is geadviseerd een ontheffing aan te vragen ex artikel 75 van de Flora en faunawet voor het vernietigen van een vaste rust- en verblijfplaats van de Ruige dwergvleermuis. Hoewel er haksporen van de Grote bonte specht aanwezig zijn, bevinden zich geen als vaste verblijfplaats te gebruiken holen in de onderzochte bomen. Voor deze soort is ene ontheffingsaanvraag dan ook niet noodzakelijk.

De plannen van de Sniep zijn gewijzigd. De boom met de paarverblijfplaats van de Ruige dwergvleermuis blijft gehandhaafd. Wel zullen voor de realisatie van het hotel en het parkeerterrein 12 bomen gekapt moeten worden. Voor elke boom die gerooid moet worden zal een nieuwe boom (uit dezelfde familie) teruggeplaatst worden.

Het adviesbureau bSR heeft een aanvullend onderzoek verricht naar de gevolgen van de gewijzigde plannen voor de flora en fauna. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in het rapport van 11 juni 2009 (zie Bijlage 8 van de plantoelichting voor het volledige rapport). Uit het onderzoek blijkt dat nu de boom met het paarverblijf van de Ruige dwergvleermuis gehandhaafd blijft een ontheffing ex artikel 75 van de Flora en faunawet niet nodig is. Voor het verwijderen van de overige bomen en bebouwing binnen het plangebied is geen ontheffing nodig, omdat deze ongeschikt zijn voor holbewonende zoogdieren en vogels.

In (de omgeving van) het plangebied ligt geen hogedruk aardgastransportleiding. In de omgeving van het plangebied zijn geen andere bronnen (waaronder bevi-inrichtingen) aanwezig die relevant zijn vanuit het oogpunt van externe veiligheid. Ook is er geen sprake van vuurwerkopslag. Nader onderzoek naar de externe veiligheid in het plangebied kan in het kader van dit bestemmingsplan dus achterwege blijven.

Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorend Besluit ruimtelijke ordening (Bro) behoudt het bestemmingsplan zijn belangrijke rol in het ruimtelijk planstelsel. In de Wro en het nieuwe Bro zijn ook een aantal uniforme bepalingen opgenomen voor het bestemmingsplan. Daarnaast gelden er ten behoeve van de leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid van de gebruiker van het bestemmingsplan landelijke standaarden (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008). Deze standaarden maken het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid. Het voorliggende bestemmingsplan is in overeenstemming met deze landelijke standaarden.

De regels zijn onderverdeeld in hoofdstukken.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Dit hoofdstuk omvat omschrijvingen van de gehanteerde begrippen. In de 'wijze van meten' wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Het tweede hoofdstuk omvat de bestemmingen die aan de gronden binnen het plan zijn toegekend. Per bestemming wordt een doeleindenomschrijving gegeven waarin is verwoord welk gebruik past onder de bestemming. Naast deze omschrijving worden ook de bouw- en gebruiksmogelijkheden en eventuele ontheffingen weergegeven.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Dit hoofdstuk geeft de antidubbeltelbepaling, algemene ontheffingsregels en de procedureregels weer.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk omvat de overgangsregels ten aanzien van bouwwerken en gebruik en de slotregel.

In artikel 1 worden de begrippen die in de regels worden gebruikt omschreven. Sommige begrippen zijn voor meerdere uitleg vatbaar, daarom is het nodig om ze planologisch-juridisch af te bakenen en te preciseren, ten opzichte van het algemeen spraakgebruik. Zonder definitie zou een begrip tot verwarring kunnen leiden.

In artikel 2 wordt aangegeven hoe de in de regels opgenomen maten voor dakhelling, goothoogte, (bouw)hoogte, inhoud, oppervlakte van een bouwwerk, of vloeroppervlakte moeten worden gemeten.

De voor "Horeca" aangewezen gronden zijn bestemd voor horecabedrijven in de categorieën 1 en 2 als bedoeld in de bij de voorschriften behorende "Staat van horeca-inrichtingen". De Wet milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) bieden onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder ten gevolge van de aanwezigheid van horeca-inrichtingen te voorkomen. Een Staat van horeca-inrichtingen behorende bij de regels van een bestemmingsplan kan worden gehanteerd als een aanvulling op de reikwijdte van beide genoemde instrumenten.

Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horeca-inrichtingen biedt de zoneringlijst uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een goed vertrekpunt. De daarin gehanteerde grove benadering behoeft echter voor de opstelling van een in de praktijk bruikbare Staat van horeca-inrichtingen aanvulling en nadere motivering.

Bij de opstelling van de Staat van horeca-inrichtingen zijn de volgende vormen van hinder in aanmerking genomen:

1. 1. geluidhinder (zowel door afzonderlijke inrichtingen als cumulatief);
2. 2. verkeersaantrekkende werking;
3. 3. parkeerdruk.

In aanvulling op de gegevens uit de VNG-publicatie is voorts gebruik gemaakt van de volgende ruimtelijk relevante aspecten:

4. 4. de voor de verschillende soorten horeca-inrichtingen over het algemeen gebruikelijke openingstijden die voor het optreden van hinder uiterst relevant zijn (het Besluit horeca-, sport- recreatie-inrichtingen milieubeheer hanteert immers voor de dag-, avond- en nachtperiode verschillende normen);
5. 5. de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het bijzonder bezoekers per auto, brommer of scooter aantrekt.

Op grond hiervan worden drie categorieën onderscheiden in de Staat van horeca-inrichtingen, die is opgenomen als bijlage bij de voorschriften:

Categorie 1 "Lichte horeca"

Bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds geopend zijn (in hoofdzaak verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden:

1a: aan detailhandel verwante horeca;

1b: overige "lichte" horeca;

1c: bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking, te weten:
- bedrijven genoemd in de subcategorie 1a en 1b in de gevallen dat het bedrijfsoppervlak meer dan 250 m² bedraagt;
- restaurants met bezorg- en/of afhaalservice.

Categorie 2 "Middelzware horeca"

Bedrijven die normaal gesproken ook 's nachts geopend zijn en daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken zoals cafés, bars, biljartcentra of zalenverhuur. Tevens vallen onder deze categorie bedrijven die in beginsel overdag en 's avonds geopend zijn met een grote verkeersaantrekkende werking.

Categorie 3 "Zware horeca"

Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend moeten zijn en tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder met zich mee kunnen brengen (verkeersaantrekkende werking en daarmee gepaard gaande hinder op straat alsmede parkeeroverlast). Hieronder vallen dancings, discotheken en partycentra.

De gronden van het restaurant de Sniep en het hotel zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor horecabedrijven, zoals genoemd in de categorie 1 en 2 en partycentrum genoemd in categorie 3 van de bij deze regels behorende Staat van horeca-activiteiten, waarbij is aangesloten bij het bestaande gebruik van het restaurant.

Het bestaande restaurant is vastgelegd in een bouwvlak. De bouwhoogte is ook conform de bestaande situatie, een maximale goothoogte respectievelijk bouwhoogte van 7,5 en 10,5 meter. Voor het hotel (met onderbouw) is een bouwvlak opgenomen. Buiten de bouwvlakken mogen geen gebouwen worden gebouwd.

De bestemming "Water" geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging, waterhuishouding met daaraan ondergeschikt voor oeververbindingen ten behoeve van het langzaam verkeer, alsmede voor groenvoorzieningen. Er mogen uitsluitend andere bouwwerken van geringe omvang worden gerealiseerd.

De antidubbeltelbepaling strekt er toe dat gronden die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij de verlening van een bouwvergunning, bij de beoordeling van een latere bouwvergunning buiten beschouwing moeten worden gelaten.

Dit artikel bevat de algemeen gebruikelijke ontheffingsmogelijkheden. Deze ontheffingsmogelijkheden gelden voor het gehele plangebied.

Dit artikel bevat een aantal binnenplanse wijzigingsbevoegdheden op grond van artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening. Zo is het - via een wijzigingsprocedure - mogelijk om, onder voorwaarden en in beperkte mate, af te wijken van de begrenzing van aanduidingen, bouwvlakken en/of bestemmingsvlakken.

Dit artikel bevat de procedureregels welke gelden bij de voorbereiding van een besluit tot ontheffing.

De aanlegvergunning is een gebonden beschikking; deze is geregeld in artikel 3.16 van de (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening.

De procedureregels voor een besluit tot wijziging liggen vast bij wet: zie hiervoor artikel 3.6 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening, deze verwijst naar de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

Deze artikelen regelen de bebouwing en het gebruik van gronden en opstallen, die op tijdstip van inwerkingtreding van dit plan in strijd zijn met de bestemming of de bouwregels of met beide.

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wro is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In dit bestemmingsplan is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro voorzien, namelijk het bouwplan voor een hotel.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wro bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien:

1. 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure grondexploitatieovereenkomst);
2. 2. het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;
3. 3. het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

De gronden waarop in dit bestemmingsplan een bouwplan is voorgenomen zijn in eigendom bij de gemeente. Het verhaal van kosten van grondexploitatie worden in dit geval gedekt via de gronduitgifte.Het kostenverhaal is hiermee anderszins verzekerd als bedoeld onder 1. Gelet op de aard van het bouwplan zijn regels ten behoeve van de hiervoor onder 2 en 3 genoemde doeleinden niet noodzakelijk. Er is namelijk geen sprake van een fasering, omdat het gaat om één hoofdgebouw. Daarnaast zal de gemeente de grond bouwrijp leveren. Indien het al noodzakelijk mocht zijn dat de gemeente nog nadere locatie-eisen stelt, dan zal dit worden gedaan via de gronduitgifte.

In de Legesverordening 2008 is verder het tarief vastgesteld voor het in behandeling nemen van een aanvraag om een bestemmingsplan vast te stellen. Het kostenverhaal is hiermee anderszins verzekerd.

De gemeenteraad kan daarom bij de vaststelling van het projectbesluit besluiten geen exploitatieplan voor het betrokken plangebied vast te stellen.

In de op 15 mei 2006 gesloten overeenkomst is in artikel 6 opgenomen dat restaurant de Sniep eventuele planschade als gevolg van dit bestemmingsplan voor zijn rekening neemt.

De uitvoering van het bouwplan zal door de eigenaren van restaurant de Sniep gefinancierd worden. Voor de gemeente zijn daar verder geen kosten aan verbonden.

Het plan voor de bouw van een hotel is toegelicht op een op 7 juli 2009 gehouden informatiebijeenkomst voor omwonenden en andere belanghebbenden.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 16 oktober 2009 gedurende zes weken terinzage gelegd. Tijdens deze zes weken kan door iedereen zienswijzen worden ingediend. Er zijn zienswijzen ingediend

• Hulpverleningsregio Haaglanden;
• Hoogheemraadschap van Rijnland.

In de onderstaande tabel zijn de zienswijzen samengevat en is een reactie gegeven op de zienswijzen.

Een belangrijk aspect bij de uitvoering van het bestemmingsplan is de handhaving en het toezicht op de naleving van de in het plan opgenomen regels. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten ook op langere termijn daadwerkelijk te kunnen 'vasthouden'. Daarnaast is handhaving van belang uit oogpunt van rechtsgelijkheid en rechtszekerheid: alle grondeigenaren en gebruikers dienen door de gemeente daadwerkelijk en op dezelfde wijze aan het plan te worden gehouden.

In dit plan is gestreefd naar een zo groot mogelijke eenvoud van in het bijzonder de regels van het plan. Hoe groter de eenvoud (en daarmee de toegankelijkheid en leesbaarheid), hoe groter in de praktijk de mogelijkheden om toe te zien op de naleving van het plan. Eveneens geldt hoe minder knellend de regels zijn, hoe kleiner de kans dat het met de regels wat minder nauw wordt genomen. In de praktijk worden op de lange duur immers alleen die regels gerespecteerd waarvan door de betrokkenen de noodzaak en redelijkheid wordt ingezien.

Handhaving kan plaatsvinden via de publiekrechtelijke, privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om met bestuursrechtelijke sancties op te treden tegen overtredingen van regels van bestemmingsplannen. De bestuursrechtelijke sancties bestaan uit de bestuursdwang en last onder dwangsom. Door middel van het privaatrecht kan de gemeente op indirecte wijze het bestemmingsplan handhaven. Dat kan door gebruikmaking van haar bevoegdheden als eigenaar of via contractuele bevoegdheden. De strafrechtelijke vervolging is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. Er geldt een algemeen gebruiksverbod om gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of voor een doel in strijd met de bestemming en de daarbijhorende regels. Dit gebruiksverbod is vastgelegd in artikel 7.10 van de (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening. In artikel 1a sub 2 van de Wet economische delicten staat de strafrechtelijke sanctie op overtreding van deze bepaling. Strafrechtelijk optreden is gewenst bij overtredingen waarvan de gevolgen niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden. Gemeenten en provincies kunnen nu slagvaardiger optreden tegen overtredingen van bestemmingsplanregels. Overtredingen kunnen sneller worden vervolgd en de gevolgen kunnen effectiever worden tegengegaan. Voor de bewijsvoering kan nu gebruik gemaakt worden van de specifieke opsporingsbevoegdheden van de politie. De Wet op de economische delicten biedt de mogelijkheid bij het opleggen van de straf rekening te houden met het economisch voordeel dat de overtreder heeft behaald. Bij een overtreding kan nu een boete opgelegd worden van maximaal 45.000 euro, voorheen was dat 11.250 euro. Ook biedt de wet nu de mogelijkheid om de verplichting op te leggen om op eigen kosten de gevolgen van het delict weer te herstellen.