In deze regels wordt verstaan onder:

een beroep of het bedrijfsmatig verlenen van diensten tot en met milieucategorie 1 van de staat van bedrijfsactiviteiten voor zover deze betrekking hebben op:

• administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch en zorggebied (waaronder gastouderschap tot zes kinderen) of hiermee gelijk te stellen gebied;
• het houden van een webshop of een bed en breakfast;
• ambachtelijke bedrijvigheid,

waarbij geldt dat deze activiteiten door hun beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend, met uitzondering van groepspraktijken, detailhandel en horeca.

een gebouw(deel) dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw(deel) onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een bedrijf waarin, geheel of overwegend, door middel van handwerk goederen worden vervaardigd, bewerkt, hersteld en/of geïnstalleerd, waaronder mede wordt begrepen het verkopen en/of leveren, als ondergeschikte activiteit, van goederen die verband houden met het ambachtcateringbedrijf, zoals een fietsenmaker, kledingreparatiebedrijf, lijstenmakerij, naai-atelier, sleutelmakerij, schoenreparatiebedrijf en klompenmakerij;

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

antennemast of andere constructie, bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van archeologie;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende (dan wel te verwachten) zichtbare en/of onzichtbare sporen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een percentage, dat de grootte van het deel van een bestemmingsvlak, bouwvlak of een bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het bedrijfsproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

de totale vloeroppervlakte binnenwerks van de ruimten die worden gebruikt voor een (aan huis verbonden) beroep of bedrijf, of dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, bestemd voor een huishouding waarvan de huisvesting daar, gelet op de bedrijfsvoering in overeenstemming met de bestemming, noodzakelijk is;

bouwlaag, waarvan de vloer op gelijke of bij benadering gelijke hoogte ligt als het aangrenzende maaiveld, ter plaatse van de hoofdtoegang tot het gebouw;

bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van de desbetreffende bepaling in deze regels;

de grens van een bestemmingsvlak;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0637.BP00008 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

woonvormen die gekenmerkt worden door de aanwezigheid van gemeenschappelijke ruimten en/of voorzieningen voor de bewoners van het gebouw(encomplex);

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw of souterrain;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een bedrijf waar voedsel en/of dranken worden bereid, die door of vanuit het bedrijf naar de consument worden gebracht;

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik, zoals bedoeld in het Vuurwerkbesluit (besluit van 22 januari 2002 Staatsblad nr 33, ter uitvoering van de Wet milieubeheer), zoals dit besluit luidt op het tijdstip van vaststelling van dit plan;

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van cultuurhistorie;

een waarde die wordt toegekend aan een ruimtelijk relevant element, dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de tijd van een gebied heeft gemaakt;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. In dit bestemmingsplan wordt horeca niet aangemerkt als detailhandel;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder een reisbureau, kapsalon, bank, belwinkel en internetcafé, zulks met uitzondering van horeca;

de in dit plan aan een gebied toegekende waarden die verband houden met de samenhang tussen dieren en planten en hun leefomgeving of tussen dieren en planten onderling;

tweede bouwlaag van een woning of woongebouw.Een souterrain of (parkeer)kelder wordt voor de bepaling van het aantal bouwlagen niet meegerekend;

een gedeelte van een perceel dat is gelegen buiten het bouwvlak en dat in feitelijk opzicht is bestemd ten dienste van het gebruik van het - in het bouwvlak gesitueerde - hoofdgebouw;

functioneel met een gebouw verbonden daar al dan niet tegen aangebouwd en door de ligging, constructie en afmetingen daaraan ondergeschikt, op de grond staande gebouwen of andere overdekte bouwwerken;

elke voor publiek buiten de daartoe ingerichte inrichtingen toegankelijke festiviteit, spelactiviteit, grootschalige sportwedstrijd, optocht en alle overige tot vermaak en recreatie bedoelde activiteiten, met uitzondering van markten als bedoeld in de Gemeentewet, kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen en betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties;

een als complex gebouwde overdekte ruimte, primair bedoeld voor het stallen van één of meer auto's of andere voertuigen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woning, deel uitmakend van één gebouw waarin meerdere woningen, boven en/of naast elkaar zijn ondergebracht - al dan niet in combinatie met één of meerdere niet woonfuncties - en waarvan in ieder geval een gedeelte van de tot het gebouw behorende woningen niet direct toegankelijk is vanaf het aangrenzende maaiveld. Hieronder worden tevens verstaan: als complex gebouwde wooneenheden met gemeenschappelijke ruimten en/of voorzieningen ten behoeve van bijzondere woonvormen;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit;

een gebouw dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste gebouw op een perceel kan worden aangemerkt. Op eenzelfde perceel kunnen meerdere gebouwen als hoofdgebouw worden aangemerkt;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, logies wordt verstrekt, dranken worden geschonken of rookwaren of spijzen voor directe consumptie worden bereid of verstrekt.

Onder het verstrekken van voedsel en/of dranken wordt niet verstaan het alleen bereiden van voedsel en/of dranken, die door de bereider bij de consument wordt gebracht;

1. a. een tent, tentwagen, kampeerauto of caravan;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde waarvoor een omgevingsvergunning is vereist, een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een ruimte die door haar indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden met geen of slechts ondergeschikte baliefunctie, inclusief congres- en vergaderruimte;

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk;

educatieve, sociale, medische en levensbeschouwelijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld ziekenhuizen, zorginstellingen, jeugdopvang, verenigingsleven, begraafplaatsen en jeugdopvang, alsmede ondergeschikte vormen van niet-zelfstandige detailhandel en/of niet-zelfstandige horeca ten dienste van de gebruikers van deze voorzieningen;

een woning die niet valt onder het begrip gestapelde woning;

voorzieningen voor elektriciteit, gas, water, energie, telecommunicatie, (gescheiden) inzameling van (huishoudelijke) afvalstoffen, opslag en transport van afvalwater, openbare veiligheid, volksgezondheid en daarmee gelijk te stellen voorzieningen van algemeen nut;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven aansluitend maaiveld is gelegen;

een onbebouwde ruimte onder een bouwwerk die meestal ten dienste staat van verkeer, groen of water;

werkzaamheden door of in opdracht van de (semi-)overheid ter uitvoering van haar (semi-)overheidstaken en/of verantwoordelijkheden;

aanbieders van een mobiel netwerk;

het peil overeenkomstig de bouwverordening, dan wel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatief gebruik is toegestaan;

het gebruik maken van (delen van het) mobiele netwerk van andere operators/providers;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

het gezamenlijk door twee of meer operators/providers delen van antenne-opstelpunten, zoals bedoeld in artikel 3.11, lid 1 Telecommunicatiewet;

een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen, als bedoeld in artikel 30 c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen;

een caravan, die als een gebouw valt aan te merken;

het vanaf een vaste plaats op een openbaar toegankelijke en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen of etenswaren of het anderszins aanbieden van goederen en bedrijfsmatige of niet-bedrijfsmatige diensten, gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel;

een buiten de besloten ruimte van de inrichting liggend deel van het horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt;

een gebouw(deel) dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, en dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, die, zoveel mogelijk aansluit bij de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing langs die weg;

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een gebouw dat is gebouwd en feitelijk bestemd voor een combinatie van bedrijfsuitoefening en wonen, waarbij niet-bedrijfsgebonden detailhandel en horeca zijn uitgesloten.

Bij toepassing van deze regels worden de maten van bouwwerken als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen zoals genoemd in lid 2.7;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

binnenwerks, op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden aangemerkt als bedrijfsvloeroppervlakte of winkelvloeroppervlakte.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen c.q. bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 1 m.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn ter plaatse van de aanduiding 'nutsbedrijf' uitsluitend bestemd voor nutsvoorzieningen, met daaraan ondergeschikt:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. kunstwerken;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. vlaggenmasten en lichtmasten;
5. e. water;
6. f. wegen en paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gebouwen voor bewoning;
2. b. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
3. c. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een risicovolle inrichting;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting als bedoeld in de Wet geluidhinder;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van horeca;
7. g. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
8. h. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ambachtelijke bedrijven;
2. b. dienstverlening, tot en met categorie B van de in bijlage 1 bij deze regels behorende Staatvan bedrijfsactiviteiten - functiemenging;
3. c. horeca genoemd in de categorieën 1 en 2 van de in bijlage 2 bij deze regels behorende Staat van horeca-activiteiten, tot maximaal 200 m2 bvo;
4. d. kantoren;
5. e. maatschappelijke voorzieningen tot en met categorie B van de in bijlage 1 bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' tevens detailhandel op de begane grond, tot maximaal 1.100 m2 bvo;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' tevens evenementen, met inachtneming van het gestelde in lid 4.5.2, onder a;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-2' vanaf 3 m boven peil tevens evenementen, met inachtneming van het gestelde in lid 4.5.2, onder b;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' onder peil tevens verkeersdoeleinden zoals bedoeld in artikel 12;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'railverkeer' onder peil tevens de aanleg en exploitatie van een raillijn met bijbehorende spoorbanen, wissels en overige constructies alsmede haltevoorzieningen, daaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van de bereikbaarheid van die haltevoorzieningen;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - standplaats' tevens standplaats(en);
12. l. ter plaatse van de aanduiding 'markt' tevens een markt,

met daaraan ondergeschikt:

13. m. verblijfsgebied;
14. n. wegen en paden ten behoeve van langzaam verkeer;
15. o. parkeervoorzieningen;
16. p. fietsenstallingen
17. q. objecten van beeldende kunst;
18. r. nutsvoorzieningen;
19. s. speelvoorzieningen;
20. t. vlaggenmasten en lichtmasten;
21. u. straatmeubilair;
22. v. groenvoorzieningen;
23. w. water;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' en 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-2' zijn tijdens evenementen en de daarbij behorende op- en afbouwperiode tijdelijke bouwwerken, zoals tenten, licht- en bewegwijzeringstorens, podia, terreinafzettingen, zendmasten en installaties toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. het behoud van parkeergelegenheid, en
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
2. b. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van prostitutie en/of een seksinrichting;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
4. d. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- en/of opslagplaats voor normaal gebruik.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. het behoud van parkeervoorzieningen, en
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
2. b. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van prostitutie en/of een seksinrichting;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
4. d. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- en/of opslagplaats voor normaal gebruik.

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen tot en met categorie B van de in bijlage 1 bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging, en uitsluitend in de vorm van openbare dienstverlening;
2. b. horeca tot en met categorie 2 van de in bijlage 2 bij deze regels behorende Staat vanhoreca-activiteiten tot maximaal 250 m² bvo;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' tevens evenementen, met inachtneming van het gestelde in lid 7.5.2;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. wegen en paden;
5. e. terreinafscheidingen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. lichtmasten en vlaggenmasten;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. objecten van beeldende kunst;
11. k. terras;
12. l. groenvoorzieningen;
13. m. water;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' zijn tijdens evenementen en de daarbij behorende op- en afbouwperiode tijdelijke bouwwerken, zoals tenten, licht- en bewegwijzeringstorens, podia, terreinafzettingen, zendmasten en installaties toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. het behoud van parkeervoorzieningen, en
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. het behoud van parkeervoorzieningen, en
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' zijn tijdens evenementen en de daarbij behorende op- en afbouwperiode tijdelijke bouwwerken, zoals tenten, licht- en bewegwijzeringstorens, podia, terreinafzettingen, zendmasten en installaties toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. het behoud van parkeervoorzieningen, en
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren en cursusvoorzieningen,

met daaraan ondergeschikt:

1. a. wegen en paden;
2. b. terreinafscheidingen;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. objecten van beeldende kunst;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. vlaggenmasten en lichtmasten;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. water,

met de daarbij behorende bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid11.2.2, onder a en b, voor het bouwen van een terreinafscheiding met een maximum hoogte van 3 m, indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, waaronder begrepen de beveiliging, en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- en/of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van prostitutie en/of een seksinrichting.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- en/of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een verkooppunt voor motorbrandstoffen;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van prostitutie en/of een seksinrichting.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

Ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' en 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-2' zijn tijdens evenementen en de daarbij behorende op- en afbouwperiode tijdelijke bouwwerken, zoals tenten, licht- en bewegwijzeringstorens, podia, terreinafzettingen, zendmasten en installaties toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenementen- terrein-1' zijn tijdens evenementen en de daarbij behorende op- en afbouwperiode tijdelijke bouwwerken, zoals tenten, licht- en bewegwijzeringstorens, podia, terreinafzettingen, zendmasten en installaties toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' gelden de in onderstaande tabel opgenomen maximale frequentie, bezoekersaantallen en duur van evenementen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. het behoud van parkeervoorzieningen;
5. e. de aansluiting aan structurele groen- en waterelementen;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. het behoud van parkeervoorzieningen;
5. e. de aansluiting aan structurele groen- en waterelementen;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en bescherming van aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 18.1 genoemde bestemming gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsverguning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van maximaal 100 m2;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar

voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterkering.

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 19.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 5 m.;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende bouwregels uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde

in lid 19.2 onder b voor het bouwen van bouwwerken, ten dienste van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en), indien:

1. a. de bij de betrokken bestemming(en) behorende bouwregels in acht worden genomen;
2. b. het waterkeringsbelang door de bouwactiviteit niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen wordt hierover advies ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels van dit bestemmingsplan voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10 %;
2. b. het bouwen van luifels, erkers, balkons, bordessen, pergola's en andere ondergeschikte bouwdelen, mits deze het bouwvlak of bestemmingsvlak met niet meer dan 2 m overschrijden;
3. c. het bouwen van technische ruimten, lift- en/of trappenhuizen mits:
   1. 1. de oppervlakte van de overschrijding, per technische ruimte, lift- en trappenhuis, niet meer bedraagt dan 20 m²;
   2. 2. de bouwhoogte van een technische ruimte, lift- of trappenhuis niet meer bedraagt dan 3 m boven de, voor het desbetreffende bouwvlak geldende, maximale bouwhoogte;
4. d. het bouwen van draagconstructies voor reclamedoeleinden en objecten van beeldende kunst tot een bouwhoogte van maximaal 20 m;
5. e. het bouwen van nutsvoorzieningen met een bouwhoogte van maximaal 5 m en een oppervlakte van maximaal 60 m²;
6. f. het plaatsen van sirenemasten met een bouwhoogte van maximaal 40 m.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 21.1 en 21.2 kan alleen worden verleend, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de situering en/of begrenzing van een aanduidingsvlak, een bouwvlak of een bestemmingsvlak wordt gewijzigd, mits:

1. a. de oppervlakte van een aanduidingsvlak, bouwvlak en bestemmingsvlak met niet meer dan 10 % wordt vergroot of verkleind en de situering van een bouwvlak of bestemmingsvlak met niet meer dan 5 m wordt verschoven;
2. b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de milieusituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat vitrines, kiosken en daarmee vergelijkbare bouwwerken kunnen worden gebouwd en gebruikt voor uitstalling en/of verkoopdoeleinden, mits:

1. a. de oppervlakte per bouwwerk niet meer bedraagt dan 25 m²;
2. b. de bouwhoogte van het bouwwerk niet meer bedraagt dan 4 m.;
3. c. geen sprake is van een onevenredige verkeersaantrekkende werking en op een goede wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien;
4. d. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. de milieusituatie;
   2. 2. de verkeersveiligheid;
   3. 3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Voor zover dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, gelden:

1. a. in de eerste plaats de regels van artikel 19 Waterstaat - Waterkering;
2. b. in de tweede plaats de regels van artikel 18 Waarde - Archeologie.

De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van paragraaf 2.5 van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing voor zover het betreft:

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
2. b. brandweeringang;
3. c. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. de ruimte tussen bouwwerken;
5. e. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen;

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: regels van het bestemmingsplan "Stadscentrum-Zuid" van de gemeente Zoetermeer.

Voor het plangebied Stadscentrum-Zuid gelden op dit moment verschillende bestemmingsplannen en diverse uitwerkingsplannen. Om in te kunnen spelen op gewijzigde ruimtelijke inzichten, behoeften en een aantal concrete nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken is het nodig deze regelingen te herzien.

Eén van de voornaamste ontwikkelingen is het tot stand brengen van de zogenoemde Culturele As. Het betreft hierbij de realisatie van een aantrekkelijke verbinding, met nieuwe functies, tussen het moderne Stadshart en de authentieke Dorpsstraat. Hiermee wordt een versterking van het centrumgebied en het culturele klimaat in Zoetermeer beoogd.

Om deze ambitie te realiseren is in 2007 opdracht gegeven aan Wiel Arets Architecten om een stedenbouwkundig plan voor de Culturele As te ontwikkelen. In december 2008 is, na diverse overleggen met bewoners en belanghebbenden, het Definitief Ontwerp (DO) stedebouwkundig plan Culturele As vastgesteld door de gemeenteraad. De herziening van de bestemmings- en uitwerkingsplannen binnen het plangebied voorziet in het planologisch en juridisch mogelijk maken van de daarin genoemde ontwikkelingen, met uitzondering van het Stadsforum.

Stadsforum
Onderdeel van de planontwikkeling Culturele As en een belangrijk element in het DO stedebouwkundig plan Culturele As is de ontwikkeling van een nieuw Stadsforum. Op 30 mei 2011 heeft door de gemeenteraad nadere besluitvorming plaatsgevonden over het Stadsforum (raadsbesluit 110170). In dat kader heeft de gemeenteraad onder meer besloten de mogelijkheden te onderzoeken om in het nieuwe gebouw een expositiefunctie, bibliotheekfuncties, een horecafunctie en een debatfunctie onder te brengen. Ook is in dat kader besloten voor de realisatie van het Stadsforum een afzonderlijke ruimtelijke procedure te doorlopen, apart van het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid. Ten behoeve van de verdere uitwerking is in april 2012 de selectieprocedure voor een architect voor het Stadsforumgebouw van start gegaan. Ook is het programma van eisen van het Stadsforum in diezelfde periode vastgesteld door de betrokken partners en de gemeente. Bij de behandeling van de Perspectiefnota heeft de gemeenteraad in juni 2012 besloten wegens mogelijke extra bezuinigingen vanuit het Rijk niet eerder dan mei 2013 een definitief besluit te nemen over het VO-ontwerp en de realisatie van het Stadsforumgebouw. Dit houdt in dat de huidige bestemming die op de voorgenomen locatie voor het Stadsforum rust in onderhavig bestemmingsplan wordt gehandhaafd. Zodra er definitieve besluitvorming over het Stadsforum heeft plaatsgevonden wordt de aparte ruimtelijke procedure voor de realisatie ervan opgestart.
In de plantoelichting wordt binnen diverse onderdelen wel gerefereerd aan het nieuw te realiseren Stadsforum, vanwege de verwevenheid van het bestemmingsplan met het DO stedenbouwkundig plan Culturele As. Tevens bevat de plantoelichting een aantal kaartbeelden of impressies die afkomstig zijn uit het reeds vastgestelde DO stedenbouwkundig plan Culturele As en waarop het Stadsforum is ingetekend. Deze afbeeldingen moeten nadrukkelijk in het licht van bovenstaande worden bezien.

Om tot een logisch en samenhangend plangebied te komen is ook de directe omgeving van de Culturele As meegenomen in de planherziening. Daartoe is een aantal aangrenzende uitwerkingsplannen, die inmiddels meer dan 10 jaar oud zijn, meegenomen in de planherziening.

Uitgangspunt voor de herziening is een overwegend conserverend bestemmingsplan te ontwikkelen (het vastleggen van de bestaande situatie) met ruimte voor de nieuw te realiseren of te verwachten ontwikkelingen in het kader van de Culturele As. Daar waar dat gewenst is wordt ruimte gegeven voor realisering van nieuwe bouwwerken.

Daarmee zijn de doelstellingen van dit bestemmingsplan:

• de voor de nabije toekomst voorziene ontwikkelingen in het kader van de Culturele As planologisch mogelijk te maken (met uitzondering van het Stadsforum);
• actualisering van de voorheen geldende uitwerkings- en bestemmingsplannen;
• afstemming op het (recente) gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid.

Het plangebied Stadscentrum-Zuid is een nieuw bestemmingsplan dat deel uitmaakt van het centrumgebied van Zoetermeer. Het ligt tussen het authentieke centrum van Zoetermeer (de Dorpsstraat) en het jonge, moderne centrum (het Stadshart) en omvat het gebied rondom de Grote Dobbe met de woonbebouwing van de 'Engelse' en 'Franse' buurt. Het plangebied wordt door de volgende elementen begrensd:

• aan de noordzijde door het spoor van de RandstadRail en het Stadhuisplein;
• aan de oostzijde deels door de Leidse Wallenwetering en deels door de achterzijde van de percelen die grenzen aan de Leidsewallen;
• aan de zuidzijde deels door percelen die aan de Dorpsstraat grenzen en deels door percelen achter de lintbebouwing van de Dorpsstraat;
• aan de westzijde door het spoor van de RandstadRail.

De ligging en begrenzing van het plangebied zijn geïllustreerd in de kaartbeelden 1.1 en 1.2.

Kaart 1.1: De ligging van het plangebied in Zoetermeer

Kaart 1.2: De begrenzing van het plangebied

Voor het plangebied Stadscentrum-Zuid gelden de volgende bestemmingsplannen. Deze worden geheel of gedeeltelijk vervangen door het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid:

Tabel 1: Overzicht geldende bestemmingsplannen

Voor het plangebied gelden de volgende uitwerkingsplannen die eveneens geheel of gedeeltelijk worden vervangen door het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid:

Tabel 2: Overzicht uitwerkingsplannen

De bovengenoemde bestemmings- en uitwerkingsplannen die binnen het nieuwe plangebied Stadscentrum-Zuid vallen zijn weergegeven in kaartbeeld 1.3.

Kaart 1.3: Overzicht van de planregelingen die geheel of gedeeltelijk worden herzien

Dit hoofdstuk beschrijft op hoofdlijnen de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid voor het plangebied Stadscentrum-Zuid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Dit beleid vormt het kader van toetsing van de huidige situatie en nieuwe ontwikkelingen. De beschreven beleidskaders vormen daarmee belangrijke bouwstenen voor de visie op het plangebied en de opzet van de juridische regelingen.

Voor een doorvertaling van dit beleid naar het bestemmingsplan (voor zover relevant) wordt verwezen naar hoofdstuk 4 'Beschrijving plan' en hoofdstuk 5 'Milieu en leefkwaliteit' van de plantoelichting. In die hoofdstukken is nader beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de beleidsuitgangspunten uit onderstaande beleidskaders.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) van kracht geworden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken.
In de loop van 2012 zal het besluit worden aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijksvaarwegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, de ecologische hoofdstructuur (EHS), de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater langs de Maas en maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer. Ook zal het onderwerp duurzame verstedelijking in regelgeving worden opgenomen.

De kaders van het nieuwe rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van I&M is vastgesteld. In de SVIR zijn 13 nationale belangen gedefinieerd, waaronder het versterken van de mainportfuncties en het verbeteren van de rijksinfrastructuur, het behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora en fauna.

Het plangebied Stadscentrum-Zuid maakt onderdeel uit van bestaand stedelijk gebied. De ontwikkelingen die in het plan zijn voorzien, zorgen voor een toename van het stedelijk voorzieningenniveau en een verdere verdichting van het stedelijk gebied. De mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, zijn niet in strijd met de nationale belangen op grond van het Barro en de SVIR.

In de Nota "Anders omgaan met water; waterbeleid in de 21^ste eeuw" (2000) onderschrijft het kabinet de noodzaak om te anticiperen op de verwachte klimaatsverandering en bodemdaling. De veiligheid moet gewaarborgd blijven, de kans op overstromingen mag niet toenemen. Meer ruimte voor water naast technische maatregelen en taakstellende afspraken tussen verschillende overheden zijn essentieel voor het slagen van dit beleid. Tevens moet een "watertoets" voorkomen dat de bestaande ruimte voor water geleidelijk afneemt.

In paragraaf 5.5 van deze plantoelichting wordt ingegaan op welke wijze in dit plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Op 2 juli 2010 hebben provinciale staten van Zuid-Holland de provinciale structuurvisie "Visie op Zuid-Holland" vastgesteld. In deze structuurvisie beschrijft de provincie haar doelstellingen en geeft zij haar kijk op de ruimtelijke ontwikkeling tot 2040. Op 23 februari 2011 hebben Provinciale Staten de 1e herziening van de Structuurvisie "Visie op Zuid-Holland" vastgesteld. Op 29 februari 2012 is daarnaast de 2e herziening vastgesteld. Voor het plangebied zijn geen inhoudelijke wijzigingen opgenomen die relevant zijn voor het plangebied.
De kern van de Visie op Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Dit wil de provincie bereiken door middel van realisering van een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de Visie op Zuid-Holland is het provinciale belang geordend aan de hand van vijf integrale en ruimtelijk relevante hoofdopgaven:

• aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• duurzame en klimaatbestendige Deltaprovincie;
• divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• stad en land verbonden.

Voor het plangebied is vooral de hoofdopgave "divers en samenhangend stedelijk netwerk" relevant. Binnen deze hoofdopgaven staan onder meer het versterken van het stedelijk netwerk, het versterken van de vitaliteit en diversiteit van stedelijke centra en het aanbieden van verschillende woonmilieus centraal. Versterking van het stedelijk netwerk gaat uit van het intensief benutten van ruimte in bestaand bebouwd gebied door het ruimtegebruik op locaties beter te benutten. Daarbij wordt onder meer gestreefd naar het versterken van (stedelijk) culturele en toeristische voorzieningen en de stedelijke detailhandelsstructuur. Voldoende aanbod van verschillende woonmilieus moet onder meer gestalte krijgen door een accent op stedelijke herstructurering en transformatie, alsmede kansrijke en innovatieve binnenstedelijke verdichting.

Bij de structuurvisie horen twee kaarten: de Functiekaart 2020 en de Kwaliteitskaart 2020. Op de Functiekaart is het plangebied aangeduid als "Stads- en dorpsgebied met hoogwaardig openbaar vervoer". Deze aanduiding is toegekend aan delen van het stads- en dorpsgebied die in de nabijheid liggen van haltes van hoogwaardig openbaar vervoer van het Zuidvleugelnet. Op de Kwaliteitskaart 2020 is het plangebied aangeduid als "Stedelijk netwerk met hoogwaardig openbaar vervoer". Deze aanduiding is toegekend aan stads- en dorpsgebied bestaande uit samenhangende stedelijke agglomeraties en kernen die gekoppeld zijn aan het Zuidvleugelnet. Het water van de Leidse Wallenwetering is aangeduid als "Groenblauw netwerk". Deze aanduiding heeft betrekking op het geheel van groene en waterverbindingen met recreatieve, landschappelijke, cultuurhistorische en/of natuurwetenschappelijke kwaliteiten tussen recreatie- en natuurgebieden en stedelijke groengebieden. Het groenblauwe netwerk is de drager voor de fijnmazige routestructuur op gebiedsniveau.

De voorgenomen ontwikkelingen binnen het plangebied Stadscentrum-Zuid passen binnen de stedelijke ontwikkeling zoals deze is voorzien in de provinciale Structuurvisie.

De provinciale belangen aangegeven door vijf integrale opgaven, zoals opgenomen in de structuurvisie, zijn verankerd in de Verordening Ruimte "Visie op Zuid-Holland" die net als de structuurvisie op 2 juli 2010 door provinciale staten van Zuid-Holland is vastgesteld. In de Verordening zijn regels opgenomen over de inhoud van bestemmingsplannen en de toelichting van bestemmingsplannen. Op 23 februari 2011 hebben Provinciale Staten de 1^e herziening van de Verordening Ruimte "Visie op Zuid-Holland" vastgesteld. Tot slot is op 29 februari 2012 de 'Actualisering 2011' vastgesteld. Voor dit bestemmingsplan is relevant dat er inhoudelijk geen wijzigingen zijn.

In het kader van dit bestemmingsplan zijn vooral de artikelen 9 (Detailhandel) en 10 (Primaire en regionale waterkeringen) van belang. Het plangebied is gelegen binnen de bestaande winkelconcentratie in het centrum van de stad. Op grond van artikel 9, lid 5 geldt dat bestemmingsplannen, die detailhandelsontwikkelingen van meer dan 2.000 m2 bvo (bruto vloeroppervlak) mogelijk maken binnen bestaande winkelconcentraties in stadscentra, vergezeld moeten gaan van een distributie planologisch onderzoek. Uit het onderzoek moet blijken dat er geen sprake is van ontwrichting van de detailhandelsstructuur. Ook is in dat geval advies nodig van het Regionaal Economisch Overleg (REO). Voor het bestemmingsplan Stadcentrum-Zuid is dat niet aan de orde, omdat in het bestemmingsplan geen detailhandelsontwikkelingen van meer dan 2.000 m² bvo mogelijk worden gemaakt.

Op kaart 8 (behorende bij artikel 10) zijn onder meer de regionale waterkeringen aangeduid, waarvan een deel in het bestemmingsplangebied Stadscentrum-Zuid is gelegen. In het bestemmingsplan zijn deze waterkeringen ook als zodanig bestemd en zijn in de bestemming regels opgenomen voor onbelemmerde werking, instandhouding en onderhoud van die keringen. Op grond van artikel 10, lid 2 van de Verordening wordt de bestemming toegekend aan de gronden in de beschermingszone en de kernzone van de betreffende keringen, zoals opgenomen in de vastgestelde leggers van de waterbeheerder. Op grond van artikel 10, lid 3 zijn andere bestemmingen slechts toelaatbaar voor zover er geen sprake is van significante belemmeringen voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheid voor versterking van de betreffende kering. Daarbij is advies nodig van de beheerder van de waterkering.

Binnen de in het bestemmingsplan gelegen waterkeringen wordt op een tweetal locaties (Marseillepad en Londenstraat) voorzien in nieuwe ontwikkelingen. Voor deze locaties, die een dubbelbestemming krijgen, is in het bestemmingsplan de mogelijkheid voor een binnenplanse ontheffing opgenomen (artikel 18, lid 3), waarbij geldt dat de waterstaatkundige belangen dit gedogen en schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de waterkering. Van dit advies kan alleen gemotiveerd worden afgeweken.Tevens is een vergunning op grond van de Keur nodig.

Op 12 oktober 2011 hebben Provinciale Staten de Woonvisie 2011-2020 vastgesteld. De Woonvisie geeft aan hoe vraag en aanbod van het woningbestand in Zuid-Holland zich de komende jaren ontwikkelen en hoe de provincie daarover afspraken wil maken met de regio's en gemeenten.

De voornaamste ambitie op het gebied van wonen is dat woningen passend zijn voor de huishoudens die ze bewonen. De Woonvisie zet daarbij in op:

• behouden en benutten regionale verscheidenheid;
• kaderstelling door de provincie voor de lange termijn; regionaal vindt uitwerking plaats;
• voldoende goed woningaanbod voor iedereen;
• niet meer woningen plannen dan nodig zijn.

In de Woonvisie 2011-2020 is aangegeven dat in de periode 2010-2020 in de Zuidvleugel een behoeftegroei is van 115.000 woningen. Welliswaar krimpt de bevolking in een klein deel van de provincie, met name in landelijk gebied, maar over de hele provincie genomen groeit het aantal huishoudens nog steeds. De mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt voor nieuwe woningbouwontwikkelingen leveren een bijdrage aan de ambities uit de provinciale Woonvisie.

De visie Regioprofielen Cultuurhistorie Zuid-Holland omvat richtlijnen voor topgebieden van cultureel erfgebied, archeologie en molens in Zuid-Holland. Deze visie is op 13 april 2010 vastgesteld door gedeputeerde staten. De wijze van sturing, op welke wijze omgegaan dient te worden met de regioprofielen is opgenomen in de provinciale Structuurvisie "Visie op Zuid-Holland", welke is vastgesteld door provinciale staten op 2 juli 2010.

Op basis van bestaande cultuurhistorische waardenkaarten zijn zestien topgebieden Cultureel Erfgoed Zuid-Holland aangewezen. Voor elk van deze topgebieden is een regioprofiel opgesteld. Deze regioprofielen dienen als een handreiking en sturingskader voor gemeenten, waterschappen, terreinbeheerders en adviesbureaus om cultuurhistorie op te nemen in ruimtelijke plannen. Het plangebied ligt niet in één van deze topgebieden. Op de provinciale kaart van de Cultuurhistorische hoofdstructuur is een deel van het gebied aangemerkt als een gebied waar de trefkans op archeologische sporen zeer groot is en een deel is aangemerkt als gebied met een kleine kans op archeologische sporen. Gelet hierop is een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd op de locaties in het plangebied waar nieuwbouw is voorzien. In paragraaf 3.2 van de toelichting wordt hierop nader ingegaan.

Op 16 april 2008 heeft het algemeen bestuur van het Stadsgewest Haaglanden het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020 vastgesteld.

Het RSP 2020 is een integraal plan voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden en het kader voor het regionale beleid op het gebied van milieu, groen, mobiliteit, wonen en economie en voor locale plannen, zoals de bestemmingsplannen. Het vastgestelde Regionaal Structuurplan Haaglanden richt zich op 2020 (met een doorkijk naar 2030) en omvat de grote lijnen voor de ambities en ontwikkelingen op verschillende terreinen, zoals verkeer, wonen, werken, water, groen etc. Eén van de prioriteiten binnen het RSP 2020 is de herstructurering en het intensiever gebruik van stedelijke wijken.

Op kaart 1 "Ontwikkelingsbeeld Haaglanden 2030" van het RSP is het plangebied aangewezen als "Vitaal en intensief benut stedelijk gebied". Op kaart 24 "Projectenkaart Haaglanden 2020" is het plangebied aangeduid als "Verdichten binnen bestaand stedelijk gebied met name binnen OV-bereik". Dit betekent dat de aanwezige potenties voor verdichting, vernieuwing en herstructurering zoveel mogelijk dienen te worden benut. Hierbij moeten karakter- en structuurbepalende niet-bebouwde ruimten worden gehandhaafd en de aanwezige cultuurhistorische waarden in acht worden genomen. De ontwikkelingen die in dit plan zijn voorzien passen in stedelijk gebied en zijn niet in strijd met het RSP 2020.

Op 13 december 2006 is de Regionale Structuurvisie Detailhandel 2006-2011 van het Stadsgewest Haaglanden vastgesteld. Met de visie wordt gestreefd naar een meer dynamisch en kwalitatief beter winkelaanbod, zodat de consument meer keuze en kwaliteit wordt geboden. Dit heeft weer een gunstige invloed op de komst van bedrijven en organisaties naar de regio en daarmee op de regionale economie.

De Regionale Structuurvisie Detailhandel geeft randvoorwaarden voor de gemeenten op basis waarvan een evenwichtige en tevens fijnmazige verzorgingsstructuur in stand kan worden gehouden. Op grond van de Regionale Structuurvisie Detailhandel moeten plannen van 1.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) of meer worden gemeld en getoetst in de Werkgroep Detailhandel en Leisure. In het bestemmingsplan wordt de toevoeging van maximaal 950 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) detailhandel mogelijk gemaakt, ten opzichte van de bestaande mogelijkheden. Op 4 november 2009 zijn de plannen besproken in de Werkgroep detailhandel en Leisure. In de beantwoording heeft de Werkgroep aangegeven dat voor het omrekenen van bvo naar wvo een percentage van 80% wordt gehanteerd. Hiermee komt de gevraagde toevoeging beneden de grens van 1.000 m² wvo. Dit betekent dat geen advies nodig is en het dagelijks bestuur zich dientengvolge niet uitspreekt over de toevoeging van de extra m² bvo detailhandel.

De nieuwe zelfstandige detailhandel die in het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt past daarmee binnen het regionale detailhandelsbeleid.

Waterbeheerplan Hoogheemraadschap Rijnland
Op 1 januari 2010 is het nieuwe Waterbeheerplan 4 (2010-2015) van het Hoogeheemraadschap van Rijnland van kracht geworden. In dit plan geeft het Hoogheemraadschap aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe Waterbeheerplan legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is het cruciaal dat waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn en blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelstijging. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Keur 2009 en Beleids- en Algemene regels 2011
Op 22 december 2009 is een nieuwe keur in werking getreden. Een nieuwe keur was nodig, vanwege de totstandkoming van de Waterwet en de daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn in deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De Keur 2009 en Beleids- en Algemene regels 2011 maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebods- en verbodsbepalingen) voor waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken) en andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen). De keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing van de in de keur vastgestelde gebods- en verbodsbepalingen worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het Hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt wordt dat geregeld in een keurvergunning. De keur is derhalve een belangrijk instrument om het watersysteem op orde te houden. In de Beleids- en Algemene regels, die bij de Keur 2009 horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.

Voorkeursvolgorde voor afvalwater
Overeenkomstig het rijksbeleid (de voorkeursvolgorde uit artikel 29 a van de Wet milieubeheer en de doelmatigheidsdoelstelling uit het bestuursakkoord waterketen 2007) geeft het Hoogheemraadschap van Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

1. a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
2. b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
3. c. afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
4. d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren getransporteerd;
5. e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
6. f. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;
7. g. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d dat naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren wordt getransporteerd.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater
Voor de behandeling van hemelwater wijst het Hoogheemraadschap van Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen een en ander vooruitlopend op de definitieve invoering van het Besluit lozingen buiten inrichtingen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan brongerichte maatregelen. Het argument daarbij is dat vanuit een wijder milieuperspectief preventie de voorkeur heeft boven 'end-of-pipe' maatregelen.

Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen. Door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen van een berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• juridische verankering van de particuliere verantwoordelijkheden (vergunningverlening);
• handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen (bijvoorbeeld door middel van controleputjes op de erfgrens);
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• aangepaste gladheidbestrijding;
• het voorkomen van afstroming van hondenuitwerpselen;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of, als laatste keuze, aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe' aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Waterplan Zoetermeer
Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft in samenwerking met de gemeente Zoetermeer en het Hoogheemraadschap Schieland en het Waterschap Wilck en Wiericke het Waterplan Zoetermeer opgesteld dat in februari 2002 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het plan wordt in paragraaf 2.4.13 van voorliggende plantoelichting nader toegelicht.

De Stadsvisie 2030, die op 15 december 2008 is vastgesteld door de gemeenteraad, verwoordt een negental opgaven die in de perode tot 2030 moeten worden opgepakt om als stad voldoende perspectief op een welvarende ontwikkeling te behouden. Daarnaast geeft de Stadsvisie aan welke kansen de gemeente wil benutten om de stad extra perspectief te geven.

In opgave 6 'Stadscentrum doorontwikkelen tot een sfeervolle, bruisende, veilige binnenstad' wordt specifiek ingegaan op de gewenste ontwikkeling van het Stadscentrum. Een binnenstad moet ruimtelijk en functioneel een eenheid vormen. Een bruisende stad heeft een sterk dynamisch winkelcentrum nodig, compleet met sfeervolle pleinen, horeca, culturele voorzieningen, werkgelegenheid en dienstverlening en een Stadhuis.

Geconstateerd wordt dat ondanks allerlei inspanningen de samenhang tussen de drie onderdelen van het Stadscentrum (Stadshart, Woonhart en Dorpsstraat) onvoldoende is.

Daarom wil Zoetermeer het Stadscentrum doorontwikkelen tot een 'bruisende' binnenstad. De mogelijkheden van het bestaande Stadscentrum moeten beter worden benut door verruiming van functies en intensivering van het grondgebruik. Ook moet het Stadscentrum beter geëtaleerd worden. Het is teveel naar binnen toe gekeerd en de komende jaren wordt ingezet op het transformeren van het Stadscentrum van een introvert naar een extravert gebied.

Als laatste uitwerking van de opgave wordt het versterken van het kerngebied genoemd. In zuidelijke richting dient de relatie met de Dorpsstraat te worden verbeterd door middel van het project Culturele As. De Grote Dobbe krijgt daarin een centrale verbindende rol.

Het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid biedt de juridisch/planlogische vertaling van een deel van het wensbeeld zoals in opgave 6 uit de Stadsvisie is opgenomen.

Kaart 2.1: uit Stadsvisie 2030.

Op 8 december 2008 heeft de gemeenteraad het Definitief Ontwerp stedenbouwkundig plan Culturele As vastgesteld. Het plan omvat de kaders en randvoorwaarden voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied tussen de historische dorpskern en het Stadshart. Doel van het plan is de beide centra met elkaar te verbinden. In Hoofdstuk 4 wordt de inhoud van het DO stedebouwkundig plan Culturele As verder beschreven en wordt toegelicht welke onderdelen uit het plan zijn meegenomen in onderhavig bestemmingsplan. Het DO stedenbouwkundig plan Culturele As is als Bijlage 14 bijgevoegd.

Om te bepalen hoe de binnenstad van Zoetermeer bruisender kan worden is de Visie Binnenstad opgesteld. De Visie Binnenstad is in januari 2012 vastgesteld door de gemeenteraad. In de visie staat beschreven wat al goed is aan de binnenstad, wat beter kan en hoe verbeteringen op de korte en lange termijn gerealiseerd kunnen worden. In de visie zijn vijf ambities geformuleerd die uiteindelijk moeten leiden tot een bruisende, sfeervolle binnenstad, te weten:

1. 1. bijzondere plekken realiseren;
2. 2. binnenstad verbinden;
3. 3. binnenstadscultuur ontwikkelen;
4. 4. inzetten op stedelijke woonmilieus;
5. 5. binnenstad presenteren.

Per deelgebied en voor de binnenstad als geheel is gekeken hoe de ambities vertaald kunnen worden.

De nieuwe ontwikkelingen die in het kader van de Culturele As binnen dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt dragen bij aan deze ambities. Zo zal de Culturele As van het Dobbegebied veel meer een echt 'verblijfsgebied' maken. Toevoeging van nieuwe functies als horeca, wonen en diverse centrumfuncties spelen hierbij een belangrijke rol. Daarmee kan ook de verbinding tussen Dorpsstraat en Stadshart goed tot stand komen. Dit gebied wordt in de visie ook aangemerkt als belangrijke evenementenlocatie waarmee de binnenstad zich verder kan presenteren.

De in maart 2009 vastgestelde Woonvisie vormt een basis voor verschillende uitvoeringsplannen van de gemeente op het gebied van wonen. De Woonvisie gaat nadrukkelijk uit van een nieuwe aanpak voor het wonen. Deze nieuwe aanpak houdt rekening met het feit dat Zoetermeer in de toekomst – na het voltooien van de laatste uitbreidingswijk Oosterheem – niet langer meer ruime hoeveelheden nieuwe eengezinswoningen zal realiseren. Ook speelt het in op de veranderende bevolkingssamenstelling van Zoetermeer, waarbij jongeren en senioren een steeds belangrijkere positie gaan innemen binnen de stad. De Woonvisie omvat een aantal richtinggevende keuzen voor het Zoetermeerse woonbeleid in de komende jaren. Zo wordt onder meer de kwaliteit van het wonen boven het realiseren van aantallen gesteld, en wordt een accent gelegd op het zoeken naar nieuwe gestapelde woonvormen met grondgebonden kwaliteiten. Bovendien zal op plekken waar in de toekomst nog woningbouw gaat of kan plaatsvinden, de behoefte van de wijken en buurten in eerste instantie leidend zijn bij het invullen van het woonprogramma.

Woningbehoefte|
In tegenstelling tot de dalende behoefte aan nieuwe kantoorlocaties is er in de komende planperiode nog wel behoefte aan nieuwe woningen. Zowel op regionaal als lokaal niveau blijkt de woningbehoefte nog steeds evident uit het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP, 2008), de gemeentelijke Woonvisie (2009), alsook de gemeentelijke Visie Binnenstad (2012).

In het RSP is hierover het volgende opgenomen: om aan de groei van het aantal huishoudens te voldoen en de woningvoorraad kwalitatief op peil te houden zullen in de periode tot 2020 binnen de regio nog 75.000 tot 80.000 woningen gerealiseerd moeten worden. Vooralsnog hebben de afzonderlijke gemeenten bij elkaar ongeveer 63.000 woningen in hun plannen opgenomen. Hieruit blijkt dat de woningbehoefte, zelfs na realisering van alle woningbouwplannen van de afzonderijke gemeenten in de regio Haaglanden, ook na 2020 nog aanwezig is.

In de gemeentelijke Woonvisie staat dat in het bijzonder die woonmilieus die voorzien in 'stedelijk wonen' en 'dorps wonen', voor Zoetermeer kansrijke en gewilde woonmilieus zijn. Deze woonmilieus zijn op dit moment nog weinig voorhanden in Zoetermeer en vormen een gewenste aanvulling. Zoetermeer heeft, zoals aangegeven, na het voltooien van de nieuwbouwwijk Oosterheem geen uitleglocaties meer om op grote schaal nog nieuwe woningen aan de voorraad te kunnen toevoegen. Om toch aan de woningbehoefte te kunnen voldoen is het daarom nodig om binnenstedelijk – op plekken waar dit verantwoord kan – tot toevoegingen te komen.
In dit bestemmingsplan worden op verschillende locaties nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Deze passen ruim binnen de regionaal en lokaal bepaalde woningbehoefte. In paragraaf 4.3 wordt hier nader op ingegaan.

Op 10 januari 2011 heeft de gemeenteraad het beleidsdocument Stedelijk Beleidskader Economie vastgesteld.De lijn van het huidige economische beleid wordt doorgezet. Het beleid heeft drie doelstellingen:

1. 1. het creëren van werkgelegenheid door middel van het aantrekken van nieuwe bedrijven voor Zoetermeer kansrijke sectoren, het stimuleren van (innovatieve) startende bedrijvigheid, het behouden van bestaande bedrijvigheid en het verbinden van onderwijs met het bedrijfsleven;
2. 2. het realiseren van een aantrekkelijk, gevarieerd en duurzaam vestigingsmilieu voor bedrijven;
3. 3. het aanbieden van een brede, kwalitatief goede en op de toekomst gerichte voorzieningenstructuur (leisure, horeca en detailhandel) in Zoetermeer.

Voor deze doelstellingen zijn afzonderlijk beleidsmaatregelen geformuleerd die in de periode 2010 tot en met 2014 uitgevoerd zullen gaan worden. Voor het plangebied zijn met name de beleidsmaatregelen die zich richten op het vergroten van het horecaanbod en de versterking van de detailhandelsstructuur in de binnenstad van belang.

De voorgenomen ontwikkelingen binnen het plangebied Stadscentrum-Zuid dragen bij aan de de doelstellingen en maatregelen die in het Stedelijk Beleidskader Economie zijn opgenomen.

Op 8 december 2008 heeft de gemeenteraad de Transformatiestudie Kantoren vastgesteld. In de Transformatiestudie is een scan uitgevoerd naar de mogelijkheden voor transformatie van kantoorlocaties en naar functiemenging op bedrijventerreinen. Op basis van een analyse van de kantorenmarkt in Zoetermeer en de afspraken die binnen Haaglanden zijn gemaakt, is een transformatieopgave voor kantoren benoemd. Tevens is bij de behandeling van de bestuursovereenkomst Bleizo in 2008 gevraagd naar de mogelijkheden om bestaande kantoorlocaties binnen de gemeente Zoetermeer als het ware te “schuiven” naar het gebied Bleizo. Daarmee kan de ontwikkeling van Bleizo een impuls krijgen en kunnen de minder courante locaties binnen Zoetermeer mogelijk worden vrijgespeeld voor andere functies zoals woningbouw, voorzieningen, leisure en dergelijke. Binnen de Transformatiestudie is aangegeven dat met name in en rondom het Stadscentrum winst te behalen valt bij het transformeren van bestaande kantorenlocaties/-ruimten naar andere functies.

Het Uitvoeringsplan is de concrete uitwerking van de vastgestelde Transformatiestudie. Het benoemt de maatregelen en acties die nodig zijn om als gemeente transformaties binnen de stad te stimuleren, faciliteren en in de komende jaren daadwerkelijk de gewenste resultaten te kunnen boeken. In het Uitvoeringsplan is een zonering en prioritering aangegeven voor de uitvoering van de transformatieopgave. Binnen de bestaande kantoorvoorraad in het bestemmingsplangebied Stadscentrum-Zuid is vooralsnog geen sprake van concrete ontwikkelingen/initiatieven voor transformatie van bestaande kantoorpanden. De huidige kantoorpanden in het plangebied blijven daarmee bestemd voor kantoordoeleinden. Dit geldt ook voor de bestaande kantoorlocaties binnen het plangebied, met uitzondering van de nog onbenutte kantoorlocatie aan de Frankrijklaan. In het kader van de transformatie opgave wordt de kantoorbestemming op deze locatie niet meer overgenomen in het bestemmingsplan. Hiermee wordt een reductie van 1.000 m2 b.v.o. bewerkstelligd. Er worden in het plangebied geen nieuwe zelfstandige kantoorontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Het beleidskader Leisure geeft de hoofdrichting aan voor het Leisurebeleid in Zoetermeer. Gericht investeren in leisure versterkt de identiteit en de economie van de stad. Het beleidskader geeft de kansen weer die in de stad aanwezig zijn en de plekken en voorzieningen waar de aandacht op moet worden gericht.

Het bestemmingsplangebied Stadscentrum-Zuid maakt deel uit van het gebied dat binnen het beleidskader Leisure gedefinieerd is als de “Stedelijke Driehoek”. Voor dat gebied geldt dat de binnenstedelijke sfeergevoelige leisure centraal staat. Een versterking van het culturele, horeca- en detailhandelsaanbod is daarbinnen gewenst. Als opties worden genoemd het toevoegen van aanvullende culturele voorzieningen zoals een aansprekende kunsthal/museum en een inhaalslag van het horeca-aanbod en funshoppen.

De nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt dragen bij aan de ambities uit het Beleidskader Leisure.

Met de Structuurvisie Detailhandel 2006-2010 geeft de gemeente aan welke ontwikkelingen tot 2010 nodig zijn om de detailhandel gezond te houden en de fijnmazige winkelstructuur in stand te houden. Ontwikkelingen in de detailhandel kunnen daarbij zowel verbeteringen als uitbreidingen betreffen, waardoor de bestaande ruimtelijk-economische winkelstructuur gehandhaafd blijft en waar mogelijk versterkt kan worden. Onder meer door uitbreiding en modernisering van de stedelijke winkelcentra Stadshart, Woonhart en Dorpsstraat wordt gestreefd naar een toename van het (recreatief) winkelen in het centrumgebied van de stad. Ook een betere en meer aantrekkelijke verbinding tussen de bovengenoemde winkelcentra wordt daartoe wenselijk geacht. Het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid zal daaraan bijdragen door het planologisch mogelijk maken van een nieuwe verbinding tussen het Stadshart en de Dorpsstraat, waarlangs ruimte geboden wordt voor nieuwe horeca- en detailhandelsfuncties (Culturele As).

De Horecanota dient als kader voor het horecabeleid van de gemeente Zoetermeer. De nota omvat onder meer per horecasector een analyse van het aantal, de omvang en de situering van de horecavestigingen. Op basis daarvan is per sector aangegeven of er moet worden gestreefd naar groei, inkrimpen of handhaven van het aantal en/of omvang van het huidige aanbod. Tevens zijn aanbevelingen opgenomen over de meest aangewezen locaties waar een eventuele verdere groei zou moeten of kunnen plaatsvinden. Hierbij is zoveel mogelijk aangesloten bij de projectgebieden en locaties zoals gedefinieerd in het beleidskader Leisure.

Een deel van het plangebied Stadscentrum-Zuid is gelegen in het gebied dat binnen de Horecanota en het beleidskader Leisure is aangeduid als de “Stedelijke Driehoek”. Voor het plangebied gaat het daarbij om het Stadhuisplein en de directe omgeving van de Dobbeplas (de Markt, de zuidelijke oever van de Grote Dobbe en de direct aangrenzende delen van de Londenstraat, Marseillepad en Parijsstraat).

Het beleid van de Horecanota is erop gericht om voor de hele “Stedelijke Driehoek” (met in acht name van de milieunormen en richtafstanden) vestiging van dag- en avondhoreca in de dranksector, horeca in leisurebedrijven, restaurants en hotels mogelijk te maken. Ten aanzien van de nachthoreca in de dranksector beperkt de Horecanota zich tot het Stadhuisplein, de Markt en de zuidelijke oever van de Grote Dobbe en voor fastfoodbedrijven tot het Stadhuisplein, de Markt en het aangrenzend deel van de Parijsstraat. In de overige gebieden kan nachthoreca alleen voorwaardelijk worden toegestaan na vrijstelling.

Op grond van het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid wordt op een aantal locaties nieuwe horeca toegestaan. In paragraaf 4.3 wordt hierop nader ingegaan.

De Hoogbouwvisie geeft antwoord op de vragen waar in de stad hoogbouw -gebouw van 30 meter of hoger- mogelijk, gewenst of ongewenst is. In de visie zijn aan de verschillende zones, knooppunten en assen in de stad maximale bouwhoogten toegekend. De visie laat zich daarmee kenschetsen als een “zoneringsplan” en is uitdrukkelijk geen locatieonderzoek. Dit betekent dat initiatieven voor hoogbouw -ook al is deze gesitueerd in de aangegeven zones en ook al wordt voldaan aan de opgenomen indicatieve maximale bouwhoogten- altijd moeten passen in een voor die locatie op te stellen stedebouwkundig plan en bestemmingsplan. De consequenties van hoogbouw voor de omgeving (o.a. windhinder, bezonning, uitzicht, privacy en zichtlijnen) moeten in deze planvormen aan de orde komen.

Het plangebied Stadscentrum-Zuid maakt deel uit van het gebied dat in de Hoogbouwvisie aangeduid is als de “stedelijke kernzone”. Binnen deze zone is hoogbouw in principe mogelijk. Met name rond het 'knooppunt' Stadscentrum is een maximale hoogte van 90 meter mogelijk. Echter, één van de dragers van de ruimtelijke structuur van Zoetermeer is het stelsel van oude linten met veendijk en wetering. Deze historische structuur is kenmerkend voor de ontwikkeling en beeldbepalend voor de stad. In deze kleinschalige en kwetsbare omgeving is hoogbouw niet wenselijk. Dit geldt met name voor de Dorpsstraat en het oude Dorp. Aangezien de voorgenomen ontwikkellocaties in het plangebied geconcentreerd zijn rond de Nicolaaskerk, De Grote Dobbe en aan de Dorpsstraat, is de bouwhoogte afgestemd op de omringende bebouwing. De voorgestane nieuwbouw varieert van 3 tot 5 bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 15 meter voor het woongebouw aan het Dobbepark, hetgeen vanuit de Hoogbouwvisie niet als hoogbouw wordt bestempeld.

Het Stadsnatuurplan geeft richting aan het natuurbeleid van Zoetermeer. In het Stadsnatuurplan wordt antwoord gegeven op de vraag hoe de gemeente wil omgaan met de natuur die zij nu al rijk is en hoe het nog beter zou kunnen. Het doel van het Stadsnatuurplan is het realiseren van meer en betere natuur en het vergroten van het draagvlak voor de natuur. Het gemeentelijk natuurbeleid kent drie niveaus met elk een eigen ambitie: groen op regioniveau, groen op stadsniveau en groen op wijkniveau. Voor natuur op regioniveau geldt het compensatiebeginsel. Dit betekent dat bij verlies van natuur compensatie moet plaatsvinden door nieuwe natuur. Op stads- en wijkniveau geldt de natuurimpulsregel. Hierbij dient het natuurbelang nadrukkelijk te worden meegewogen in de besluitvorming over (her)ontwikkelingslocaties. Op stads- en wijkniveau is het gemeentelijk natuurbeleid vooral gericht op het creëren van soortenrijke natuur.

In het plangebied komt alleen groen op wijkniveau voor. In de besluitvorming rondom het stedenbouwkundig plan voor de Culturele As is een afweging gemaakt om een deel van het bestaande groen in het gebied om te vormen ten gunste van de realisatie van het programma voor de Culturele As.

Het Waterplan Zoetermeer is opgesteld door de gemeente Zoetermeer tezamen met het voormalige waterschap Wilck en Wiericke (dat inmiddels deel uitmaakt van het Hoogheemraadschap van Rijnland) en het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. De doelstelling van het Waterplan Zoetermeer is het behouden en versterken van een duurzaam watersysteem. Kortom een watersysteem dat betrouwbaar, levend en boeiend is. Om ook in de toekomst een veilig en goed functionerend watersysteem in Zoetermeer te behouden, moet meer ruimte voor water worden gerealiseerd. In het Waterplan Zoetermeer is afgesproken dat bij herontwikkeling gestreefd wordt naar het realiseren van extra water in het gebied dat (her)ontwikkeld wordt. In het stedelijk gebied wordt daarnaast ingezet op het vertragen van piekafvoeren, onder meer door het toepassen van open verharding of het realiseren van vegetatiedaken.

Een ander aandachtspunt uit het Waterplan is de waterkwaliteit. De kaderrichtlijn water (KRW) voorziet in het verbeteren van de waterkwaliteit. Er wordt gestreefd naar een waterkwaliteit, die minimaal voldoet aan de landelijk geldende normen en ook een aantrekkelijk leefgebied vormt voor plant en dier. Hiervoor is het van belang dat geen uitlogende, milieubelastende materialen, zoals zink, koper en lood, worden toegepast in oppervlakken welke direct of via het schoonwaterriool afwateren naar het oppervlaktewater.

In paragraaf 5.5 wordt nader ingegaan op de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.

Het gemeentelijk Milieubeleidsplan heeft als algemene doelstelling: het realiseren van een duurzame ontwikkeling, het zoeken naar oplossingen en/of maatregelen waarmee de leefbaarheid voor de huidige en toekomstige bewoners, hier en elders wordt gediend. Hiertoe moeten aspecten van duurzaamheid een volwaardige afwegingsfactor zijn bij alle gemeentelijke (beleids)beslissingen. Er wordt gestreefd naar een ruimtelijke inrichting binnen de compacte stad waarin leefbaarheid, integratie van functies en meervoudig ruimtegebruik centraal staan.

De doelen van het Milieubeleidsplan zijn algemeen van aard. Voor de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt zijn de gevolgen voor onder andere de luchtkwaliteit onderzocht. Daaruit is gebleken dat er geen onaanvaardbare negatieve effecten voor het woon- en leefklimaat te verwachten zijn (zie paragraaf 5.3).

De Nota Duurzaam Bouwen besteedt aandacht aan nieuwbouw, bestaande bouw en gemeentelijke gebouwen. Daarnaast wordt specifiek aandacht besteed aan klimaatbeleid, omdat het een speerpunt is binnen het Programma Duurzaam Zoetermeer. In de Nota is bepaald dat voor projecten vanaf 25 woningen of vergelijkbare grootte de ontwikkelaar van het vastgoed een energievisie moet uitwerken. Daarnaast geldt voor nieuwbouwlocaties met meer dan 1 woning dat GPR-gebouw wordt toegepast. Voor overige locaties zal voor alle labels van het instrument GPR een ambitieniveau van minimaal 7 worden gehanteerd. Voor zes locaties die in het programma Duurzaam Zoetermeer waren aangewezen als innovatieve gebieden of projecten blijven scherpe ambities gelden op energiebeleid. De Culturele As vormt één van deze projecten.

De klimaatveranderingen, de groei van Zoetermeer en de toenemende luchtvervuiling vragen om maatregelen. In het programma Duurzaam Zoetermeer (uitvoeringsprogramma 2012-2016) zijn maatregelen opgenomen om Zoetermeer te verduurzamen. De ambities zijn hoog: Zoetermeer wil tot de tien duurzaamste gemeenten van Nederland behoren. Zoetermeer zal een groene, schone en milieuvriendelijke stad moeten zijn, waarin we zuinig zijn op natuurlijke hulpbronnen en de beschikbare groene ruimte. Duurzaam Zoetermeer geeft hier op een praktische manier invulling aan, samen met lokale milieuorganisaties, het bedrijfsleven en de inwoners van Zoetermeer. De doelstellingen voor 2030 zijn:

• een gezond leefmilieu in Zoetermeer: in 2030 komt langs de hoofdwegen geen ernstige geluidhinder voor (< 65 dB(A)), zijn de woonwijken rustig (<55 dB(A)) en is de luchtkwaliteit 20% beter dan de huidige EU norm;
• Zoetermeer is in 2030 CO₂-neutraal;
• een natuurlijk Zoetermeer: in 2030 is Zoetermeer nog steeds een gemeente met ruimte voor veel in het wild levende plant- en diersoorten. Het beleid is erop gericht dat het aantal bijzondere soorten minimaal gelijk is gebleven aan dat van 2007;
• een innovatief Zoetermeer: stimuleren van innovaties die kunnen bijdragen aan een duurzame ontwikkeling.

De Nota Mobiliteit Zoetermeer (vastgesteld door de gemeenteraad op 25 april 2005) biedt het kader om invulling te geven aan het verkeers- en vervoersbeleid. De nota analyseert voor welke uitdagingen Zoetermeer staat, nu en in de toekomst. De aanwezige en de te verwachten knelpunten zijn hierin betrokken, alsmede de daarbij behorende oplossingsrichtingen. De nota beschrijft het verkeers- en vervoersbeleid tot 2010 en geeft een doorkijk naar 2025. Vanuit een realistische aanpak, voortbouwend op en optimaal gebruik makend van de kwaliteiten van Zoetermeer is een uitvoeringsprogramma opgesteld.

Onderdeel van het uitvoeringsprogrmma is onder meer het maatregelenpakket in het kader van het Definitief Ontwerp (DO) Verkeersplan Dorp. Eind 2011 is dit maatregelenpakket vastgesteld door de gemeenteraad van Zoetermeer. De verkeersmaatregelen uit het DO Verkeersplan Dorp die vallen binnen het plangebied, passen allen binnen de geldende verkeersbestemming. Voor de uitvoering van deze maatregelen is dan ook geen aanpassing van de verkeersbestemming nodig in onderhavig bestemmingsplan.

In paragraaf 4.4.1 wordt nader ingegaan op de verkeersmaatregelen uit het DO Verkeersplan Dorp.

Het Definitief Ontwerp (DO) Verkeersplan Dorp (vastgesteld door de gemeenteraad in december 2011) omvat een pakket aan verkeersmaatregelen dat zich richt op het verbinden van de beide winkelgebieden van de oostelijke en westelijke Dorpsstraat, het verminderen van het autoverkeer in Palenstein en het verbeteren van de verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid rondom de Dorpsstraat. Tevens bevat het plan een bebordingssysteem om de voldoende aanwiizge parkeerplaatsen beter vindbaar aan te geven. Hierdoor wordt de bereikbaarheid verbeterd. Er is een intensief participatietraject gevolgd met bewoners en belanghebbenden (schouwronden, inspraak, informatieavond). Een aantal van de verkeersmaatregelen uit het DO Verkeersplan Dorp valt binnen het plangebied Stadscentrum-Zuid. Deze verkeersmaatregelen zijn mogelijk binnen de bestemming 'Verkeer' en worden nader toegelicht in paragraaf 4.4.1.

De Integrale kaderstellende beleidsnotitie (auto)parkeren Zoetermeer, die 21 mei 2012 door de gemeenteraad is vastgesteld, geeft uitwerking aan het parkeerbeleid. Als basis voor het nieuwe parkeerbeleid in Zoetermeer geldt: 'vraagvolgend' waar dat kan en 'sturend' waar dat moet. Met andere woorden: parkeerplaatsen realiseren op die plaatsen waar daar behoefte aan is én er de mogelijkheden zijn (ruimtelijk en financieel) en sturen op het gebruik van beschikbare parkeerplaatsen waar de vraag naar parkeercapaciteit groter is dan het aanbod en uitbreiding van parkeercapaciteit niet aan de orde is. In deze beleidsnotitie is vastgelegd op welke wijze wordt omgegaan met parkeervraagstukken in de bestaande stad. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar verschillende gebruikersgroepen zoals bewoners, bezoekers en werknemers.

Tegelijk met de (nieuwe) Integrale kaderstellende beleidsnotitie (auto)parkeren Zoetermeer is een nieuwe Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels vastgesteld. Op grond van de nieuwe beleidsnotitie (auto)parkeren geldt voor nieuwe ontwikkelingen dat in beginsel op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid moet worden voorzien.

In de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels zijn voor uiteenlopende functies en voorzieningen parkeernormen opgenomen. Bij de parkeernormen is veelal sprake van een bandbreedte en kan per situatie bepaald worden welke norm binnen de bandbreedte het meest geschikt is. De parkeernormen worden toegepast bij nieuwe ontwikkelingen. Het parkeernormenbeleid van de gemeente Zoetermeer is dan ook bedoeld om parkeeroverlast door nieuwe ontwikkelingen te voorkomen. Er zijn echter altijd situaties die enige flexibiliteit vragen in de toepassing van de parkeernormen. Hiertoe bevat de nota uitvoeringsregels welke kunnen worden toegepast. De parkeernormen gelden voor nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente. Indien nader onderbouwd, bestaat de mogelijkheid om af te wijken van de parkeernormen. Bij nieuwe ontwikkelingen geldt dat parkeercapaciteit zoveel mogelijk binnen de ontwikkelkavel (op eigen terrein) moet worden aangelegd. Als dat in alle redelijkheid en billijkheid niet lukt, dan kan gekeken worden of de gemeente binnen de kaders van de overige beleidsuitgangspunten de restvraag aan parkeerplaatsen in het openbare gebied kan realiseren.

De parkeernormen zijn gelieerd aan de bouwverordening. Bij de toetsing van bouwplannen dient altijd getoetst te worden aan de bouwverordening en daarmee aan de parkeernormen. In het nieuwe parkeerbeleid is een overgangsregeling opgenomen die, kort gezegd, bepaalt dat voor bouwplannen/ initiatieven waarover reeds overeenstemming is met de gemeente, de parkeernormen uit 2005 van toepassing zijn. Deze overgangsregeling is van toepassing op de ontwikkelingen met betrekking tot de Culturele As. Het DO Stedenbouw van de Culturele As is in 2008 bestuurlijk vastgesteld, ruim voor het inwerking treden van de nieuwe Nota Parkeernormen. Daarmee vallen de voorgenomen ontwikkelingen binnen de Culturele As nog onder de oude parkeernormering (uit de beleidsnota Parkeren 2005).

De Hotelnota Zoetermeer 2001-2002 geeft een integrale visie op de gewenste hotelsituatie in Zoetermeer. Onderzoek toont aan dat er in Zoetermeer behoefte is aan een forse uitbreiding van het aantal hotelkamers. De Hotelnota geeft aan hoe die uitbreiding er kwalitatief en kwantitatief uit moet zien en hoe dit het best in planning kan worden gezet.
In het plangebied is de hotelfunctie binnen de bestemming Horeca toegestaan.

In deze gemeentelijke beleidsnota zijn richtlijnen opgenomen die in beginsel kunnen worden gehanteerd bij het verlenen van medewerking aan de legalisering van GSM-masten. Sinds augustus 2002 zijn antenne-installaties vergunningsvrij geworden (besluit 13 juli 2002, Stb 2002, nr 411). De beleidsregels voor antenne-installaties kunnen derhalve buiten beschouwing worden gelaten. Antennemasten zijn nog wel omgevingsvergunningspichtig en de beleidsregels voor deze masten zijn wel vertaald in het bestemmingsplan. De beleidsregels die in de nota zijn opgenomen zijn tevens van toepassing op UMTS-masten. Verder zijn in de nota planologische afwijkingscriteria opgenomen voor vier verschillende zones. Voor het bestemmingsplangebied Stadscentrum-Zuid zijn de afwijkingscriteria voor de zone woongebied van belang. De uitgangspunten uit de nota zijn - in aangepaste vorm naar aanleiding van de regeling van de vergunningvrije bouwwerken - vertaald in het bestemmingsplan in de vorm van de algemene afwijkingsregels.

Op 25 maart 2010 is de nieuwe Welstandsnota Zoetermeer van kracht geworden. In de Welstandsnota staan de criteria waarop de Stadsbouwmeester zijn advies over bouwplannen baseert. Er worden drie beleidsniveaus onderscheiden, die aan een gebied kunnen worden toegekend, te weten; intensief, regulier en een luw welstandsbeleid. Deze drie niveaus geven de kwalitatieve ambities en de mate van vrijheid aan in het omgaan met de bestaande structuur en het bebouwingsbeeld, stedenbouwkundig en architectonisch. Ze zijn vertaald in algemene criteria, die naar gelang het niveau hoger is, uitgebreider worden.

Voor een deel van het plangebied geldt een intensief welstandsbeleid. Dit gebied omvat het Stadshuis, de Markt met aangrenzende bebouwing en de bebouwingszone grenzend aan het water van de Grote Dobbe.In welstandsintensieve gebieden is behoud of zelfs herstel van de structuur en het bebouwingsbeeld uitgangspunt. Er worden hogere eisen gesteld aan het ontwerp en de relatie met de omgeving. Er dient te worden voortgebouwd op de oorspronkelijke context. Dit kan traditioneel of vernieuwend, met gebruikmaking van nieuwe interpretaties.

Voor de woonbuurten (de Engelse en Franse buurt) en de kantorenstrook langs de Engelandlaan geldt een regulier welstandsbeleid. In reguliere welstandsgebieden is het zich rekenschap geven van de hoofdkarakteristieken van de structuur en de architectuur uitgangspunt. Hier staat de samenhang van structuur en bebouwingsbeeld voorop.

Voor de Dorpskern en het Stadscentrum zijn in de Welstandsnota ook gebiedsbeschrijvingen opgenomen met aanvullende specifieke (gebieds)criteria ten aanzien van het ontwerp en aan de relatie tot de omgeving.

Het gebied ten zuiden van de Grote Dobbe (de Dorpsstraat en omgeving) is aangewezen als gemeentelijk beschermd dorps- en stadsgezicht.Dit betekent dat het beleid gericht is op het behoud en de versterking van de bestaande structuur en het bebouwingsbeeld. In paragraaf 3.2.3 wordt hierop een nadere toelichting gegeven.

In 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders, in opdracht van de gemeenteraad, een scenariostudie verricht naar de mogelijkheden van binnenstedelijk bouwen in Zoetermeer. De eindrapportage "Bouwen aan Zoetermeer" bevat de resultaten van deze studie. Hierin zijn drie scenario's uitgewerkt voor het binnenstedelijk bouwen. Op 27 juni 2005 heeft de gemeenteraad over de scenario's besloten. Het bestemmingsplangebied omvat twee locaties uit de rapportage "Bouwen aan Zoetermeer", te weten de locatie 'Nicolaasschool' en de locatie 'Engelandlaan'.

Voor de locatie Nicolaasschool heeft de gemeenteraad besloten deze nader uit te werken en is het volgende opgemerkt:

(…) De locatie is gelegen aan de Dorpsstraat en is aangewezen als een gebied dat uitermate geschikt is voor versterking van horeca en culturele voorzieningen. Daarbij kan de fysieke verbinding tussen Dorpsstraat, Dobbe en Stadshart versterkt worden. De mogelijkheden voor nadere invulling worden momenteel onderzocht. Daarbij wordt ook gekeken naar combinatie met woningbouw. Bij de invulling van de locatie moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden in het gebied (…).

Ten behoeve van de realisatie van de Culturele As heeft de locatie waarop de voormalige Nicolaasschool is gelegen in dit bestemmingsplan deels de bestemming "Verkeer -Verblijfsgebied" gekregen en deels de bestemming Gemengd-3.

De locatie Engelandlaan is in de rapportage opgenomen als mogelijke bouwlocatie. Over deze locatie is het volgende opgemerkt;

(…) Langs de Engelandlaan ligt tussen de kantoorgebouwen een plek waar een urban villa met woningen of kantoren gerealiseerd zou kunnen worden. Deze plek wordt nu deels als parkeerplek gebruikt. De ruimtelijke inpassing maakt de plek minder geschikt voor woningen. Bovendien kan de parkeerdruk in dit gebied voor problemen zorgen. Een invulling met kantoren past echter goed in het gebied (…).

Gelet op de inhoud van de 'Transformatiestudie Kantoren' (zie paragraaf 2.4.6) wordt vooralsnog terughoudend omgegaan met de toevoeging van nieuwe kantoormetrages in het centrumgebied. Bovendien heeft voor de locatie Engelandlaan geen nadere uitwerking plaatsgevonden en zijn geen specifieke kaders voor nieuwe ontwikkelingen geformuleerd. In dit bestemmingsplan is er dan ook voor gekozen de huidige bestemming "Groen" op deze locatie te handhaven.

In deze rapportage zijn de archeologisch waardevolle gebieden in de gemeente Zoetermeer opgenomen. In deze gebieden is het zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden verboden om:

• graafwerk te verrichten op een diepte van meer dan 0,50 m. onder het maaiveld;
• aanwezige (delen van) fundamenten of andere, met de archeologische structuren verband houdende zaken af te breken, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen;
• met een metaaldetector te zoeken tussen 0 en 0,50 m. onder het maaiveld.

In het bestemmingsplangebied ligt een deel van het beschermd archeologisch waardevol gebied "de Dorpsterp". De Dorpsterp bevindt zich binnen de grenzen van de Buurvaart, De Grote en Kleine Dobbe en de Pilatusdam. Binnen het bestemmingsplangebied behoort grofweg het gebied rond de Nicolaaskerk (Nicolaaspein/ Pastoorsbos en Vuurtorenplein) tot dit beschermde archeologisch waardevolle gebied. In het bestemmingsplan is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen voor dit gebied.

In de gemeentelijke Erfgoedverordening, vastgesteld op 15 november 2010, (een voortzetting van de gemeentelijke monumentenverordening), en gewijzigd op 23 april 2012, is een verbod opgenomen om een gemeentelijk monument te beschadigen of te vernielen. .
Voorts is het verboden om zonder vergunning van het bevoegd gezag een gemeentelijk monument af te breken, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen alsmede te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een dusdanige wijze, dat het wordt ontsierd of in gevaar gebracht. Het bevoegd gezag kan aan een vergunning voorschriften verbinden in het belang van het monument, zoals het verrichten van bouwhistorisch of ander onderzoek.

De rijksmonumenten vallen onder het regime van de Monumentenwet. De gemeente verleent de vergunningen voor rijksmonumenten. In de Dorpsstraat zijn verschillende panden aangewezen als Rijks- en of gemeentelijk monument, waarvan één pand gelegen is binnen de grenzen van dit bestemmingsplan (zie paragraaf 3.2.4 Rijks- en gemeentelijke monumenten

Op grond van de gemeentelijke erfgoedverordening zijn vijf beschermde stadsgezichten aangewezen, te weten:

• Dorpsstraat;
• Koepeltjesbuurt Meerzicht;
• Meerpolder;
• Voorweg;
• Wilhelminapark.

Voor dit bestemmingsplan is de aanwijzing van de Dorpsstraat als beschermd stadsgezicht van belang.

De Evenementennota geeft aan op welke evenementen de gemeente Zoetermeer inzet en hoe de bijbehorende regelgeving eruit dient te zien. De hoofdrichting van het evenementenbeleid kent bijzondere aandacht toe aan stadspromotionele evenementen en sociale cohesieversterkende evenementen. In de Evenementennota worden ook de verschillende evenementenlocaties binnen Zoetermeer benoemd. Twee van de genoemde locaties voor evenementen liggen binnen het plangebied Stadscentrum-Zuid. Het betreft het Dobbegebied (waaronder de Markt, het Marseillepad, het Nicolaasplein, het Museumplein en een deel van de Grote Dobbe worden begrepen) en het Stadhuisplein. Het merendeel van deze locaties worden al geruime tijd gebruikt voor het houden van (jaarlijks terugkerende) buitenevenementen en zijn in dit bestemmingsplan aangeduid als evenemententerrein. In de regels bij het bestemmingsplan wordt nader ingegaan op de aard en de omvang van de jaarlijks terugkerende evenementen op deze locaties.

De gemeenteraad heeft op 3 oktober 2011 de Nota Grondbeleid 2011 “Veranderde stad, nieuwe koers, nieuw beleid” vastgesteld. De nota Grondbeleid schetst de uitgangspunten van het grondbeleid van de gemeente Zoetermeer, binnen de kaders van het ruimtelijk en sectoraal beleid. In de nota staat hoe de gemeente omgaat met grondverwerving, gronduitgifte, kostenverhaal en risicomanagement. Ook staat in de nota hoe ruimtelijk-fysieke ontwikkelingen financieel worden beheerd. Ten slotte is in de nota vastgelegd hoe winst uit het Grondbedrijf wordt genomen en op welke manier de gemeente verliesgevende projecten financiert.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de (ontstaans)geschiedenis van het gebied en de aanwezige archeologische waarden. De bestaande situatie in het plangebied wordt omschreven aan de hand van afzonderlijke onderdelen.

Het plangebied Stadscentrum-Zuid ligt vrijwel geheel in de Nieuw Drooggemaakte Polder, waar ook de wijk Buytenwegh de Leyens, het Buytenpark en de Zoetermeerse Plas deels in liggen. Deze polder wordt begrensd door de Leidse Wallenwetering, de Voorweg, de dijk van de Zoetermeerse Meerpolder en de Elleboogse wetering boven de Zoetemeerse Plas.

In de elfde eeuw ontstond een kleine nederzetting aan de oever van een natuurlijk meer (de huidige Meerpolder). Vanaf die tijd werd in het gebied van Zoetermeer grond ontgonnen en kwam de kolonisatie van de veengebieden op gang. Na 1670 zijn de uitgestrekte plassen die rondom het tweelingdorp Zoetermeer-Zegwaart waren ontstaan -door het uitsteken van de veengrond voor het winnen van turf- stapsgewijs weer drooggemalen en als landbouwgrond uitgegeven. De Nieuw Drooggemaakte Polder is de laatste van deze reeks inpolderingen. Binnen deze Nieuw Drooggemaakte Polder is het overgrote deel van het plangebied gelegen. De polder is drooggemalen met behulp van vier windmolens en in 1771 drooggevallen. Het peil van het land ligt nu ongeveer 5 meter beneden Nieuw Amsterdams Peil (NAP). Dit is ruim drie meter onder het niveau van de Leidse Wallenwetering en het water langs de Voorweg.

Van nature waren er al waterlopen aanwezig, zoals de huidige Delftse en Leidse Wallenwetering. Het verloop van wegen, nodig voor de ontsluiting van het gebied, werd bepaald door natuurlijke elementen. De Dorpsstraat is een van de oudste delen van Zoetermeer. De eerste bewoners vestigden zich hier rond de veertiende eeuw. Door afgraving van het veen en inklinking van de latere polders rond de Dorpsstraat is deze hoger komen te liggen dan de omgeving.

Van het oude polderlandschap zijn maar weinig restanten overgenomen in het stedenbouwkundig plan en -structuur van het Stadscentrum. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de wijken Buytenwegh de Leyens en Seghwaert, waar zoveel mogelijk restanten van het oude polderlandschap zijn opgenomen.

De landschappelijke elementen die de grenzen vormden van de oude polders (en een cruciale rol speelden in de waterhuishouding of ontsluiting van het dorp) zijn wel bewaard gebleven. De Leidse Wallenwetering is één van de oudste waterstaatkundige werken van Zoetermeer. Deze middeleeuwse 'wende' (een lage kade of dijk) speelde een rol in de vroegste ontginningsgeschiedenis van Zoetermeer. Het beschermde het pas ontgonnen en ingeklonken veen tussen de wetering en de Broekweg tegen instromend water vanaf de hoger gelegen 'Wilde venen' aan de oostkant van de dijk. De wetering diende tevens als vaarweg naar Leiden en vormde de scheiding tussen de dorpskernen Zegwaart en Zoetermeer, alwaar hij overging in de Delftse Wallenwetering.

Kaart 3.1: Het Stadscentrum, geplaatst over de structuur het oude polderlandschap.

De Grote Dobbe is eveneens een restant van het oude Zoetermeer en vormde vroeger een draaikom waar schepen konden keren en aanleggen. In de jaren tachtig van de vorige eeuw is de Grote Dobbe aanzienlijk vergroot. Daarvoor was het slechts een verbreding in de buurtvaart. Bij de bouw van het Stadscentrum is de dijk van de Grote Dobbe doorgestoken, waardoor de waterpartij bijna drie keer zo groot is geworden en het water nu tot aan de Markt loopt.

De Voorweg kent eveneens een zeer oude geschiedenis. Deze wetering is in 1491 gegraven. In de zeventiende en het begin van de achtiende eeuw werd de Voorweg een geliefde plek voor rijke burgers uit de stad om hun buitenplaats te bouwen. Vanaf de tweede helft van de achttiende eeuw kregen deze buitenplaatsen geleidelijk aan weer de functie van boerderij of ze werden afgebroken.

In de rapportgage "Archeologisch waardevolle gebieden in Zoetermeer" is het gebied "de Dorpsterp" aangewezen als archeologisch waardevol gebied. Mogelijke archeologische resten in dit gebied zijn bewoningsresten uit de periode 1250 tot heden, waaronder resten van het veertiende-eeuwse kasteel Palensteijn. De in de grond aanwezige sporen zijn van groot belang voor reconstructie van de bewoningsgeschiedenis van de voormalige dorpen Zoetermeer en Zegwaart. Een deel van dit archeologisch waardevol gebied ligt binnen het bestemmingsplangebied. Binnen dit deel worden in het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen voorzien. Deze worden nader toegelicht in paragraaf 4.3.

Op de kaart van de provinciale Cultuurhistorische Atlas (cultuurhistorische hoofdstructuur) is een deel van het plangebied aangeduid als een gebied met een kleine kans op archeologische sporen en een deel als gebied met een zeer grote kans op archeologische sporen. Het plangebied behoort niet tot de Topgebieden Cultureel Erfgoed Zuid-Holland.

Kaart 3.7: Uitsnede uit de provinciale Kaart Cultuurhistorische Atlas

Vanwege de hoge archeologische verwachtingswaarde is aan archeologisch adviesbureau Jacobs en Burnier uit Amsterdam gevraagd om een verkennend archeologisch onderzoek uit te voeren op de locaties in het plangebied waar nieuwbouw is voorzien. Het verkennend onderzoek, bestaande uit een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek via grondboringen, is in december 2009 opgeleverd. Het onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 1.

Op grond van de resutaten uit het onderzoek wordt geadviseerd een aanvullend archeologisch onderzoek uit te voeren. Het doel daarvan is het verwerven van inzicht in de exacte aard, omvang en ouderdom van de op de locatie aanwezige archeologische waarden. Het gaat daarbij om een zogenaamd proefsleuvenonderzoek. Indien op basis van de daarbij verkregen informatie de aanwezige archeologische waarden als behoudenswaardig bestempeld worden, dan moeten deze door middel van een definitief onderzoek (in dit geval een opgraving) ex-situ veilig gesteld worden.

Het proefsleuvenonderzoek wordt uitgevoerd na sloop van de huidige bebouwing. Voor het proefsleuvenonderzoek en het eventueel aansluitend daarop uit te voeren definitief onderzoek wordt een programma van eisen opgesteld.

Verder zijn de Dorpsstraat, de Leidse Wallenwetering en de groene rand rondom de Dorpsstraat op de kaart van de Cultuurhistorische Atlas aangeduid als 'Lijnelement met een redelijk hoge waarde (categorie 3). In het bestemmingsplan wordt de huidige situatie van de lijnelementen Dorpsstraat en Leidse Wallenwetering gehandhaafd. Het deel van de groene rand rondom de Dorpsstraat dat in het plangebied ligt wordt openbaar toegankelijk gemaakt, met een mix aan groen en verharding, maar behoudt zijn overwegend groene karakter. De bestaande waarden van deze lijnelementen wordt daarmee geconsolideerd.

Op grond van de gemeentelijke erfgoedverordening (vastgesteld door de gemeenteraad op 15 november 2010) zijn vijf beschermde stadsgezichten aangewezen. In het gemeentelijk beleidsdocument “Toelichting op de gemeentelijke beschermde stadsgezichten” zijn de karakteristieken en waarden van deze gebieden toegelicht. Eén van die beschermde stadsgezichten betreft het gebied “de Dorpsstraat”. Een deel van dit gemeentelijk beschermde stadsgezicht is gelegen in het bestemmingsplangebied Stadscentrum-Zuid. Het gaat hierbij om de Grote Dobbe, het Dobbepark en de strook tussen de zuidzijde van de Grote Dobbe en de Dorpsstaat.

In dit gebied wordt in het kader van de zogenoemde Culturele As voorzien in de realisatie van een nieuwe verbinding tussen het moderne Stadshart en de historische Dorpstraat, ondersteund met nieuwe functies en programma. Ten behoeve van deze nieuwe ontwikkelingen is een stedenbouwkundig plan opgesteld, welke in 2008 door de gemeenteraad is vastgesteld.

Een belangrijke opgave bij de (her)ontwikkeling van het gebied is de inpassing van de nieuwe bebouwing binnen de bestaande hoofdstructuur en het bebouwingsbeeld van de Dorpsstraat. In relatie tot het gemeentelijk beschermde stadsgezicht kan samenvattend gesteld worden dat met de inpassing van de ontwikkelingen die in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt:

• de ruimtelijke hoofdstructuur van het "gebied Dorpsstraat" gehandhaafd blijft;
• het historisch gedeelte duidelijk begrensd en herkenbaar blijft;
• de groene rand in tact blijft;
• de watergordel rondom de Dorpsstraat in stand blijft;
• het dominerende dorpsbeeld niet wordt belemmerd ten gevolge van de voorziene nieuwbouw;
• met de nieuwbouw aangesloten wordt op zowel de diversiteit van de reeds aanwezige bebouwing als op de differentiatie van functies op de begane grond daarvan.

Een belangrijk element binnen het vastgestelde DO stedebouwkundig plan Culturele As is het Stadsforum. Op 30 mei 2011 heeft door de gemeenteraad nadere besluitvorming plaatsgevonden over het Stadsforum (raadsbesluit 110170). In dat kader heeft de gemeenteraad onder meer besloten voor de realisatie van het Stadsforum een afzonderlijke ruimtelijke procedure te doorlopen, apart van het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid. Dit houdt in dat de huidige bestemming die rust op de voorgenomen locatie voor het Stadsforum in onderhavig bestemmingsplan wordt gehandhaafd. Zodra er definitieve besluitvorming over het Stadsforum heeft plaatsgevonden wordt de aparte ruimtelijke procedure voor de realisatie ervan opgestart. Daarbij wordt dan ook nader ingegaan op de ruimtelijke inpassing van het Stadsforum in relatie tot het gemeentelijk beschermde stadsgezicht.

In het plangebied is één gemeentelijk monument aanwezig. Het betreft een herenhuis uit 1850 aan de Vlamingstraat 2-4.

Buiten het plangebied, doch dichtbij de plangrens gelegen, bevinden zich wel twee Rijksmonumenten en meerdere gemeentelijke monumenten. Het betreft daarbij de volgende panden:

De Dorpsstraat
Het zuidelijk deel van het plangebied maakt deel uit van het gebied 'de Dorpsstraat', Dit gebied is ruimtelijk duidelijk begrensd. Het wordt omringd door het hooggelegen water van de Buurtvaart, de Leidse Wallenwetering, de Delftse Wallenwetering en de Grote en Kleine Dobbe. De kern van het gebied wordt gevormd door de Dorpsstraat. Dit is een oost-west gerichte oude lineaire structuur, waaraan van oudsher de meeste woningen en winkels op georiënteerd zijn. Loodrecht op de Dorpsstraat is een structuur van smalle zijstraatjes, zijstegen en (prive)poorten. De oost-west gerichte structuur wordt gekruist door de Delftse- en Leidse Wallenwetering: oude noord-zuid gerichte waterwegen naar Delft en Leiden. In het oostelijk en centrale deel van de Dorpsstraat is de bebouwing over het algemeen aaneengesloten en direct aan de straat gebouwd. In het westelijk deel komt ook vrijstaande bebouwing (villa's) voor die niet direct in de rooilijn is gesitueerd. Het westelijk deel is ruimer van opzet en groener dan de rest van de Dorpsstraat.
Verder is de groene rand kenmerkend voor het Dorpsstraatgebied, welke ter plekke van het plangebied voor een belangrijk deel bestaat uit de tuinen van de aanwezige bebouwing en het Pastoorsbos.

Het Stadscentrum
Het Stadscentrum is opgebouwd uit een aantal deelgebieden, waarvan de zogenoemde Franse en Engelse buurt volledig binnen het plangebied liggen.
De Franse buurt dateert uit het einde van de jaren '80 en is een monofunctioneel woongebied met voornamelijk laagbouwwoningen en enkele gestapelde woongebouwen. Aan de noordzijde en aan de zijde van de Markt wordt het beeld bepaald door bouwblokken met gestapelde woningen. Langs de Grote Dobbe en de Leidse Wallenwetering is laagbouw gesitueerd die zich met de voorkant richting het water presenteert. Behoudens de groenstrook langs de Frankijklaan bevat deze buurt weinig openbaar groen van formaat.
De Engelse buurt dateert eveneens uit het einde van de jaren '80 en bestaat uit een mix van laagbouw en gestapelde bouw. Aan de randen wordt aan de zijde van Markt, de Grote Dobbe en langs de Engellandlaan het beeld bepaald door bouwblokken met gestapelde woningen. Het middengedeelte van de Engelse buurt bestaat uit rijen met laagbouwwoningen. De Engelse buurt is hoofdzakelijk een monofunctioneel woongebied. Kenmerkend is de concentrische verkavelingsstructuur in de vorm van een kwartcirkel met het Dobbe-eiland als middelpunt. Naast de overwegende woonfunctie kent deze buurt ook een viertal solitaire kantoorgebouwen te midden van groen en parkeerterreinen aan de Engelandlaan. Deze bebouwing vormt een overgang tussen de rustige woonbuurt en het kernwinkelgebied in het Stadscentrum. Het groene karakter van de buurt wordt met name bepaald door het groengebied aan de westzijde en de groene rand langs de Grote Dobbe.

Kaart 3.2: De deelgebieden binnen het centrum

Het kernwinkelgebied
Er is feitelijk één deelgebied binnen het Stadscentrum dat een echte centrumfunctie heeft, namelijk het zogenoemde kernwinkelgebied. Dit deelgebied omvat een sterke mix aan stedelijke functies. Het kernwinkelgebied valt grotendeels buiten het plangebied. Alleen het bouwblok waarin onder meer het Stadshuis en de hoofdbibliotheek zijn gevestigd en de Markt liggen binnen het plangebied. Het kernwinkelgebied kenmerkt zich door een opbouw in twee niveaus. De onderste laag op maaiveldniveau wordt vooral gebruikt ten behoeve van de auto-ontsluiting, parkeren en bevoorrading. De bovenste laag, het voetgangersniveau wordt vooral gebruikt als langzaam verkeersverbinding en geeft toegang tot de meeste winkels en woningen. Boven de winkels bevinden zich op de meeste plaatsen woningen in twee tot drie lagen. Door deze stedenbouwkundige opzet kruisen de routes voor het winkelend publiek nergens gelijkvloers het tracé van de RandstadRail en zijn zij gescheiden van het bestemmings- en bevoorradingsverkeer. Het autoverkeer wordt onder het winkelgebied doorgeleid naar de parkeergarages en laad- en losplaatsen, onder meer bij het Onderlangs en de Amsterdamstraat.
Bij de situering en het ontwerp van het Stadscentrum is er bewust voor gekozen het nieuwe en oude centrum (de Dorpsstraat) als twee aparte entiteiten te beschouwen en te laten functioneren. Dit is ook nu nog terug te zien in het karakter van deze twee gebieden. De Dorpsstraat vormt het historisch hart van Zoetermeer met kleinschalige detailhandel, voorzieningen en woningen. Het Stadscentrum is het moderne centrum van Zoetermeer met grootschalige detailhandel en voorzieningen (zoals een theater, bioscoop, het Stadhuis en diverse uitgaansgelegeheden) gecombineerd met stedelijke woonvormen.

De Grote Dobbe
In fysiek opzicht vormt het water van de Grote Dobbe een scheiding tussen het moderne centrum en de oude dorpskern. Hierdoor is tegenwoordig vooral sprake van een zichtrelatie tussen deze beide gebieden. Aan weerszijden van de Grote Dobbe bevinden zich langzaamverkeersroutes die, begeleid door woonbebouwing, de meest directe verbinding vormen tussen beide gebieden

Het Stadshart in aanbouw, met zicht op de twee niveau's

Het plangebied omvat twee woonbuurten (de Engelse en Franse buurt) met in totaal 724 woningen. De woonbuurten zijn gebouwd in de periode 1980-1989 en kenmerken zich door een mix van eengezinswoningen (36%) en gestapelde bouw (64%). De meest voorkomende woningtypen zijn de 3 en 4-kamer woningen. Deze maken meer dan 90% van de totale woningvoorraad in het plangebied uit. Het percentage koopwoningen bedraagt 13% en ligt daarmee ver onder het Zoetermeerse gemiddelde van 51%

Het aantal woningen in het plangebied zal toenemen als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling en realisatie van de plannen voor de Culturele As. In het vastgestelde DO stedenbouwkundig plan Culturele As wordt uitgegaan van de toevoeging van 46 woningen, waarvan 10 grondgebonden en 36 gestapeld.

In het plangebied zijn ongeveer 80 bedrijven en aanbieders van voorzieningen gevestigd, met in totaal ruim 1.300 arbeidsplaatsen. De aanwezige overheid (gemeente Zoetermeer) is veruit de grootste werkgever in het plangebied. Het merendeel van de bedrijvigheid is gevestigd in de kantorenstrook aan de Engelandlaan en in het gebied tussen de Markt en het Stadhuisplein.

Het aantal vestigingen en werkzame personen zal naar verwachting toenemen als gevolg van de voorgenomen ontwikkelingen in het kader van de Culturele As.

In het plangebied bevinden zich diverse voorzieningen, waaronder de openbare hoofdbibliotheek en het Stadhuis (gelegen tussen de Markt en het Stadhuisplein). Aan de Leidsewallen is de Rooms Katholieke jongerenvereniging WESP gevestigd, alsook een instelling voor speciaal onderwijs. Verder is aan de Bordeauxstraat een tandartsenpraktijk gevestigd en aan de Londenstraat een aantal atelierruimten. De Markt biedt twee keer per week ruimte voor de warenmarkt.

Met de voorgenomen ontwikkeling van de Culturele As zal het aantal sociaal-culturele voorzieningen verder toenemen. De school voor speciaal onderwijs verhuist op termijn en gaat onderdeel uitmaken van de nieuwbouw op de voormalige locatie van de Schoutenhoek in de naastgelegen wijk Palenstein.

Evenementen

Omdat het vanuit een goede ruimtelijke ordening wenselijk is om evenementenlocaties en het aantal evenementen te begrenzen, zijn in dit bestemmingsplan de evenementenlocaties apart benoemd en op de plankaart aangeduid. Binnen het plangebied betreft het een deel van de openbare ruimte (waaronder voetgangersgebied, park, water en een parkeerterrein) die voor tijdelijke evenementen worden gebruikt. Het betreft geen evenemententerreinen die als zodanig zijn ingericht en gedurende een grote periode van het jaar voor evenementen worden gebruikt.

In de gemeentelijke Evenementennota is het begrip 'evenement' als volgt afgebakend: een voor het publiek toegankelijke verrichting van vermaak, georganiseerd door derden. De weekmarkt (warenmarkt) valt niet onder dit begrip.

De Markt (waaronder het Marseillepad en de groenzone rond de Grote Dobbe en de Grote Dobbe zelf) en het Stadhuisplein zijn in de gemeentelijke Evenementennota aangewezen als evenementenlocaties en worden al geruime tijd gebruikt voor het houden van jaarlijks terugkerende buitenevenementen. Het aantal bezoekers dat met de evenementen gepaard gaat is soms moeilijk te bepalen, omdat bij veel evenementen nauwelijks een onderscheid valt te maken tussen de bezoekers die specifiek voor het evenement komen en het normale winkelpubliek dat toch al naar het centrum zou komen, los van het evenement. Desondanks is getracht een inschatting te maken aan de hand van de jaarlijks terugkerende evenementen zoals opgenomen in Bijlage 2.

In Bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de jaarlijks terugkerende evenementen op de Markt/Marseillepad en het Stadshuisplein. Aan de hand van deze lijst (aantal, duur, geschatte bezoekersaantallen) is een onderverdeling gemaakt in kleine en grote evenementen.

Er kan gesteld worden, op basis van de aangevraagde evenementen waarvoor een vergunning wordt verleend, dat het grootste deel van de evenementen kleinschalig is (niet meer dan 1.000 bezoekers). Dit betreft voor een belangrijk deel ééndaagse evenementen.

Het overige deel van de jaarlijks terugkerende evenementen is beduidend groter. Voor de grootste evenementen, zoals de Festivalweek op de Markt, geldt een maximum bezoekersaantal (overeengekomen in overleg met de nooddiensten in verband met de veiligheid en openbare orde) van ongeveer 11.000. Hierop wordt ook gecontroleerd. Het betreft in dat geval echter een tijdelijk afgebakend en omheind deel van de Markt, waarbinnen circa maximaal 11.000 bezoekers kunnen worden toegelaten. Dit is bij de ingang eenvoudig te controleren. Niet alle evenementen worden echter afgebakend door een omheining. In dat geval kent het als evenemententerrein aangeduide gebied Markt/Marseillepad/Grote Dobbe/Nicolaasplein/Museumplein een maximale capaciteit van 15.000 bezoekers. Dit aantal wordt dan ook als maximum aangehouden. De grotere evenementen zijn meestal meerdaagse evenementen.

Bij sommige evenementen wordt ook een deel van de Grote Dobbe betrokken door toepassing van tijdelijke pontons in het water. Voor het nieuwe Nicolaasplein en het Museumplein is de verwachting dat ook deze vanwege hun ligging, direct tussen de Dorpsstraat en de toekomstige rondloop, bij sommige evenementen worden betrokken. Daarom is de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein 1' ook over het Nicolaasplein en het Museumplein gelegd.

Op grond hiervan is in de regels bij dit bestemmingsplan bepaald dat er op de Markt/Marseillepad (en Nicolaasplein, Museumplein en gedeelte Grote Dobbe met omringende groenstrook) jaarlijks maximaal 36 evenementen zijn toegestaan, waarvan:

• maximaal 26 kleine evenementen per jaar met maximaal 1.000 bezoekers per dag en een maximale duur van 1 dag per evenement (exclusief op- en afbouw);

• maximaal 10 grote evenementen per jaar met maximaal 15.000 bezoekers per dag en een maximale duur van 5 dagen per evenement (exclusief op- en afbouw);

Hierbij is rekening gehouden met een beperkte groei in het aantal grote evenementen aangezien de huidige economische crisis momenteel de oorzaak is van een stagnatie in het aantal evenementen. Wanneer de economie weer aantrekt neemt het aantal evenementen naar verwachting nog enigszins toe ten opzichte van het aantal dat nu in bijlage 2 is opgenomen. Derhalve is enige ruimte opgenomen in het aantal grote evenementen (3 evenementen extra).

Voor het Stadhuisplein is de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-2' in de regels opgenomen en bepaald dat jaarlijks maximaal 29 evenementen zijn toegestaan, waarvan:

• maximaal 23 kleinschalige evenementen per jaar met maximaal 1.000 bezoekers per dag en een maximale duur van 1 dag per evenement.

• maximaal 6 grote evenementen per jaar met maximaal 4.000 bezoekers per dag en een maximale duur van 1 dag per evenement.

De dagen die nodig zijn voor het op- en afbouwen van podia en tenten, etc., zijn daarbij niet meegeteld.

In de vastgestelde gemeentelijke Marktverordening (2010) is bepaald dat het aantal marktverplaatsingen van de weekmarkt (warenmarkt) gemaximeerd is op vijf per jaar. Hierdoor is het aantal zaterdagevenementen op de Markt gelimiteerd tot maximaal vijf keer per jaar. In geval van verplaatsing is het Marseillepad in de Marktverordening aangewezen als vervangend terrein. In de Algemeen Plaatselijke Verordening van de gemeente Zoetermeer is bepaald dat voor evenementen een evenementenvergunning nodig is.

De Culturele As ligt op de overgang van de oude dorpskern naar het moderne Stadscentrum. Deze bijzondere ligging komt terug in de groenstructuur van het gebied. In onderstaande kaarten zijn voor het plangebied de groenstructuur en de natuurtypologieën uit het Stadsnatuurplan weergegeven.

Kaart 3.5: Groenstructuur

Kaart 3.6: Natuurtypologieën uit het Stadsnatuurplan

Het oude Dorp

De opbouw van het oude Dorp kenmerkt zich door lintbebouwing met een groene rand. Deze groene rand vormt het decor vanaf de nieuwe stad, waar de molen en de beide kerktorens als bakens bovenuit steken. De groene rand grenst aan de tussenboezem die rond het oude Dorp ligt. Een deel van deze groene rand, waar onder het Pastoorsbos, maakt onderdeel uit van het gebied van de Culturele As.

De bebouwing in het lint van de Dorpsstraat wordt afgewisseld door pleinen, dwarsstraten en poorten (een pad of steeg tussen huizen). Binnen het gebied van de Culturele As ligt aan een kleine parkachtige open ruimte het voormalige gemeentehuis (nr. 10). In de achttiende eeuw bevond zich daar de buitenplaats Hofrust met een theekoepel aan de Dobbe. In de jaren '60 van de vorige eeuw is het huis in gebruik genomen als gemeentehuis, tot aan de realisatie van het nieuwe Stadhuis. Nu is op deze plek een kantoor gevestigd en is het achtergelegen gebied niet meer toegankelijk.

De Grote Dobbe en omgeving

De Grote Dobbe is ontstaan uit een verbreding van de wetering rond het oude dorp. Het vormt de schakel tussen de oude historische Dorpsstraat en het nieuwe moderne Stadscentrum van Zoetermeer. De waterplas creëert een open ruimte tussen beide gebieden. Hierdoor gaan de gebieden geleidelijk in elkaar over en behouden oud en nieuw hun eigen karakter. De Grote Dobbe heeft vanuit het Stadscentrum gezien een open karakter en is daarmee goed zichtbaar. Vanuit het oude dorp is de waterplas voor een belangrijk deel afgeschermd door een groene rand (bestaande uit onder andere het Pastoorsbos en de achtertuinen van de woningen aan de Dorpsstraat). Hierdoor is de zichtbaarheid van de Grote Dobbe vanuit de Dorpsstraat beperkt.

Aan de westzijde van het plangebied, grenzend aan de RandstadRail, ligt een buurtpark. Dit buurtpark ligt deels in het voormalige lint van de Voorweg, maar is door het spoor van de RandstadRail hiervan afgesneden. Het buurtpark bestaat uit speelvelden omzoomd door bomen met een groene verbinding naar de Grote Dobbe.

Het Stadscentrum

Het Stadscentrum kenmerkt zich door een hoge bebouwingsdichtheid met diverse open ruimten zoals pleinen. Het merendeel van deze open ruimten heeft een stenig karakter, deels vormgegeven met bomen. In het kernwinkelgebied bestaat het groen voornamelijk uit bomen die de winkelroutes begeleiden. Aan de noordrand van het Stadscentrum is het zogenoemde Parkstiltegebied gelegen. Dit groengebied ligt verdiept ten opzichte van het winkelgebied en bestaat onder andere uit een grote vijver.

In de woonbuurten van het Stadscentrum is het openbaar groen beperkt tot wegbeplanting en afschermende beplanting rond parkeerplaatsen en speelplekken.

Het plangebied maakt deel uit van twee waterstaatkundige eenheden (peilvakken) en valt binnen de beheersgrenzen van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Een waterstaatkundige eenheid is een gebied waarin het watersysteem een geheel vormt en waarbinnen één waterpeil wordt gehanteerd. De delen van het plangebied die ten noorden van de Grote Dobbe liggen maken deel uit van de waterstaatkundige eenheid de 'De Nieuwe Driemanspolder'. Het waterpeil binnen deze eenheid is - 5.80 m t.o.v. N.A.P.
Het water van de Leidse Wallenwetering en de Grote Dobbe en het gebied ten zuiden daarvan maken deel uit van een de waterstaatkundige eenheid 'De Zoetermeerse Tussenboezem'. Het waterpeil binnen deze eenheid is - 1.69 m t.o.v. N.A.P.

Voor het Waterplan Zoetermeer is gekeken naar het waterbezwaar in onder meer deze peilvakken. Daarbij zijn de eventuele knelpunten per grondgebruik in de peilvakken in kaart gebracht. Voor het peilvak 'De Zoetermeerse Tussenboezem' zijn op diverse plekken knelpunten in het stedelijk gebied geconstateerd. Op die plekken is de kans dat een stuk grond onderloopt bij veel regenval groter dan de landelijke normen.

Het wateroppervlak binnen het plangebied bedraagt ruim 27.000 m2. Dit is 12% van het totale oppervlak van het plangebied. Het grootste deel van het wateroppervlak wordt gevormd door de Grote Dobbe. Daarnaast maakt een gedeelte van de Leidse Wallenwetering onderdeel uit van het plangebied. Deze watergang kent –ter hoogte van de spoorbrug- een inlaat richting het naastgelegen peilgebied. In de uiterste westpunt van het plangebied bevindt zich een ondergrondse verbinding (duiker) die twee waterpartijen –die grenzen aan het plangebied- met elkaar verbindt.

In en rondom het plangebied ligt een gescheiden rioolstelsel. Het vuilwater van de gebouwen wordt afgevoerd naar het vuilwaterstelsel. Het hemelwater van zowel de daken, als de parkeerterreinen wordt afgevoerd naar het hemelwaterstelsel. Het hemelwaterstelsel loost het water in de aanwezige watergangen en waterpartijen binnen het plangebied.

In het plangebied bevindt zich een aantal transportleidingen voor aardgas en een aantal 25 kV elektriciteitskabels. De bedrijfsdruk in de transportleidingen is niet groter dan 8 bar, waardoor het niet nodig is deze specifiek te bestemmen. Ook de elektriciteitskabels hoeven niet specifiek te worden bestemd.

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 5.7.

Dit bestemmingsplan voorziet voor een belangrijk deel in het conserveren van de huidige situatie. Teglijkertijd bevinden zich binnen het plangebied locaties, waarvoor nieuwe ontwikkelingen en/of functiewijzigingen mogelijk worden gemaakt. Het betreft hierbij voornamelijk locaties die onderdeel uitmaken van de zogenoemde Culturele As. Voor dit gebied, dat zich uitstrekt van het Stadhuisplein, via het Zuidwaarts, de Markt en het Dobbegebied tot aan de Dorpsstraat, is in 2008 een stedenbouwkundig plan opgesteld.

Over de inhoud van het stedenbouwkundig plan is een uitgebreid participatietraject gehouden om tot een Definitief Ontwerp (DO) stedenbouwkundig plan Culturele As te komen. Deze is in november 2008 vastgesteld door de raad en vormde de aanleiding voor het nieuwe bestemmingsplan, alsmede het kader voor de toekomstige ontwikkelingen binnen het gebied. Het DO stedenbouwkundig plan Culturele As is in Bijlage 14 toegevoegd.

Het nieuwe bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid (Culturele As) biedt de planologisch-juridische basis voor de nieuwbouw zoals die in het DO stedenbouwkundig Plan Culturele As is voorzien, met uitzonding van het nieuwe Stadsforum. Zoals in de inleiding van Hoofdstuk 1 is aangegeven heeft de gemeenteraad op 30 mei 2011 besloten om voor de realisatie van het Stadsforum een afzonderlijke ruimtelijke procedure te doorlopen, apart van het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid. Dit houdt in dat de huidige bestemming die op de voorgenomen locatie voor het Stadsforum rust, in onderhavig bestemmingsplan wordt gehandhaafd.

Met de ontwikkeling en invulling van de Culturele As streeft de gemeente naar een aantrekkelijke verbinding tussen het Stadshart en de Dorpsstraat, zowel in fysiek opzicht als functioneel. Hiermee wordt bovendien een versterking van het centrumgebied en het culturele klimaat in Zoetermeer beoogd.

Het DO stedenbouwkundig plan Culturele As omvat de kaders en randvoorwaarden voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied en bevat in hoofdzaak de volgende elementen;

• een aantrekkelijke (langzaam verkeer) route tussen de Dorpsstraat, het Dobbegebied en het Stadshart, onder meer via een nieuwe rondloop langs de Grote Dobbe;
• de toevoeging van nieuwe functies als horeca, atelierruimten en kleinschalige commerciële functies;
• een Stadsforum (deze is echter niet meegenomen in bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid);
• de toevoeging van gestapelde en grondgebonden woningen;
• een andere opstelling voor de warenmarkt (van plein naar lintmarkt);

Kaart 3.7 DO stedenbouwkundig plan van Wiel Arets voor de Culturele As

Centraal binnen het DO stedebouwkundig plan Culturele As staat de verbinding tussen de Dorpsstraat en het Stadshart. Deze twee gebieden worden in de huidige situatie van elkaar gescheiden door het water van de Grote Dobbe en hebben voornamelijk een zichtrelatie met elkaar. Om beide gebieden met elkaar te verbinden is in het stedebouwkundig plan een belangrijk en verbindend element geïntroduceerd in de vorm van een wandelpad rondom de Grote Dobbe. Deze 'rondgang' verbindt een aantal belangrijke openbare ruimten van de binnenstad en heft bestaande barrières in het gebied op. Het wandelpad geeft de bebouwing rond de Grote Dobbe een duidelijkere voorkant, zodat het als een centraal 'waterplein' kan gaan functioneren. Bovendien biedt het ruimte aan nieuwe gebouwen, die de route programmatisch en ruimtelijk ondersteunen en verrijken.

In het stedebouwkundig plan is de nieuwe bebouwing zodanig gepositioneerd, geproportioneerd en geprogrammeerd dat daarmee het historische en het moderne centrum van Zoetermeer aan elkaar verbonden worden, met inachtneming van het verschil in karakter van beide gebieden. Op die manier blijft rondom het Stadhuisplein het stedelijke karakter behouden en in het gebied van de Dorpsstraat het historische en kleinschalige karakter.

Het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid maakt een aantal nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied mogelijk. Deze ontwikkelingen worden hieronder beschreven, waarbij een onderverdeling is gemaakt in deelgebieden.

Marseillepad

Aan het Marseillepad wordt de realisatie van een nieuw horecapaviljoen mogelijk gemaakt. De bebouwing is gesitueerd aan de rand van de Grote Dobbe, ter hoogte van de 'knik' in het Marseillepad. Ten aanzien van de horeca in dit paviljoen geldt dat alleen horeca uit categorie 1 van de bij de regels behorende Staat van horeca-activiteiten (bijlage 2 bij de regels) is toegestaan. Binnen deze categorie vallen horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds geopend zijn. Bij het nieuwe horecapaviljoen is in principe een terras toegelaten. De exacte plaats, indeling en afmetingen van een terras wordt niet in het bestemmingsplan aangegeven, maar pas definitief bepaald in overleg tussen gemeente en aanvrager in het kader van de toetsing van de 'terrasmelding' op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV).

Om te bezien of een terras bij het nieuwe horecapaviljoen op het Marseillepad, het woon- en leefklimaat in de omgeving niet onaanvaardbaar aantast, (m.a.w. of een toekomstige aanvraag voor een terras bij het horecapaviljoen op het Marseillepad, op grond van de APV gehonoreerd kan worden), is in het kader van een goede ruimtelijke ordening een aanvullend akoestisch onderzoek uitgevoerd, welke is opgenomen in Bijlage 4 van de plantoelichting.

In het kader van het aanvullend akoestisch onderzoek is o.m. bekeken wat de geluidbelasting is op de gevels van woningen aan het Marseillepad ten gevolge van stemgeluid van een terras aan het Marseillepad, en ten gevolge van de cumulatie van stemgeluid afkomstig van verschillende terrassen in de omgeving van de Grote Dobbe.
Voor het terras aan het Marseillepad is bezien op welke locatie deze gerealiseerd kan worden zonder dat de normen van het Activiteitenbesluit worden overschreden en zodoende een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden. Daaruit is naar voren gekomen dat indien een terras ten zuidwesten van het horecapaviljoen aan het Marseillepad wordt gerealiseerd, zodat het horecapaviljoen zelf zorgt voor een afschermende werking van het terrasgeluid, kan worden voldaan aan de normen uit het Activiteitenbesluit Milieubeheer.

Bij een daadwerkelijke toekomstige aanvraag voor een terras bij het horecapaviljoen aan het Marseillepad dient dan ook rekening gehouden te worden met de bevindingen uit het aanvullend akoestisch onderzoek.

Om een terras mogelijk te maken aan de zuidwest-gevel van het paviljoen is de breedte van het bouwvlak versmald met 1 m, zodat aan de zuidwest-gevel een strook van 3 m breed tot het water overblijft. Op die manier kan een volwaardig terras worden gerealiseerd zonder dat sprake is van onaanvaardbare overlast ten gevolge van stemgeluid.

De cumulatie van het stemgeluid afkomstig van de overige terrassen cq. terrasmogelijkheden bij de aanwezige en nieuw voorziene horecagelegenheden rondom de Grote Dobbe, leiden niet tot een overschrijding van de normen van het Activiteitenbesluit. Er zijn overigens geen dakterrassen mogelijk op de horecagelegenheden.

Op de Markt wordt voorzien in een nieuwe opstelling van de warenmarkt -in de vorm van een lintmarkt- welke zich uitstrekt van het Zuidwaarts, via de west- en zuidkant van de Markt tot op het Marseillepad. Met de lintmarkt wordt zowel een bijdrage geleverd aan het versterken van de verbinding tussen de Markt en de Dorpsstraat (directere functionele koppeling tussen beide gebieden) als aan de rondloop langs het water van de Grote Dobbe.

Markt
In het DO stedenbouwkundig plan Culturele As zijn aan de oostzijde van de Markt twee nieuwe paviljoens (met kioskfunctie) opgenomen. Recht tegenover de “blinde” geveldelen van de bergingen, die onderdeel uitmaken van de plint van het wooncomplex aan de Parijsstraat. Voor paviljoens/kiosken is een ligging langs voorname (aan)looproutes, ontmoetingsplekken of knooppunten van stedelijke activiteiten een belangrijke (vestigings)voorwaarde. De Markt vormt in dat opzicht een logische plek. De bestaande (aan)looprouten langs de Markt zullen bovendien door de toevoeging van nieuwe functies tussen het Stadshart en de Dorpsstraat en een nieuwe rondloop langs de Grote Dobbe een extra impuls krijgen.

De verwachting is dat de hoofdstroom van voetgangers en fietsers zich meer op de (aan)looproute langs de westzijde van de Markt zal concentreren dan de oostzijde. Dit vanwege de ligging direct in het verlengde van het Zuidwaarts en omdat de (aan)looproute aan de westzijde van de Markt onderdeel vormt van de meest directe verbinding met de Dorpsstraat (via de zogenoemde rondloop langs de Grote Dobbe). Dit betekent dat in afwijking van het DO stedebouwkundig plan Culturele As ook de westzijde van de Markt geschikt wordt geacht voor vestiging van paviljoens/kiosken. In onderhavig bestemmingsplan is daarom het idee om alleen aan de oostzijde paviljoens/kiosken mogelijk te maken losgelaten en wordt aan beide zijden van de Markt de mogelijkheid geboden om paviljoens/kiosken te realiseren. Met dien verstande dat het totaal aantal paviljoens aan de Markt (oost- en westzijde tezamen) niet meer dan twee mag bedragen. De paviljoens/kiosken mogen elk een maximale oppervlakte van 63 m2 b.v.o. bedragen. Voor wat betreft de maatvoering geldt een lengte van maximaal 12,6 meter, een breedte van maximaal 5 meter en een hoogte van maximaal 3,5 meter. Bij een concrete aanvraag voor realisatie van een paviljoen/kiosk zal nadrukkelijk rekening worden gehouden met de positionering ten opzichte van de aan de Markt gelegen woningen. De nieuwe paviljoens aan de Markt en het Marseillepad vormen een ensemble rond de Dobbe en begeleiden de route rond de waterplas.

Onderdeel van het DO Stedebouwkundig plan Culturele As is een herinrichting van de Markt. De herinrichting voorziet in een verbreding van de “verbindende” voetgangersroute, waardoor een rechte looproute ontstaat vanaf het Stadshuisplein naar de Grote Dobbe. In het DO stedenbouwkundig plan Culturele As is de huidige fietsenstalling op de Markt verplaatst en uitgebreid in een nieuw te realiseren voorziening op de hoek van de Londenstraat (naast de toren van het Stadhuis). Na verplaatsing kan de bestaande fietsenstalling plaats maken voor nieuwe parkeerplaatsen. Nieuwbouw van de paviljoens, herinrichting van de Markt en verbreding van de voetgangersroute leiden tot een afname van het aantal parkeerplaatsen op de Markt (van 188 parkeerplaatsen in de huidige situatie naar 118 parkerplaatsen na herinrichting). Een nieuwe opstelling van de warenmarkt betekent daarentegen dat een groot deel van de Markt ook op marktdagen gebruikt worden voor het parkeren van personenauto's.

Bij de behandeling van de Perspectiefnota heeft de gemeenteraad in juni 2012 besloten de uitvoering van de herinrichting van de Markt uit de grondexploitatie Culturele As te halen. Een toekomstige herinrichting binnen de looptijd van het nieuwe bestemmingsplan is daarmee overigens niet uitgesloten. Daarom is in de berekening van de parkeerbalans een eventuele herinrichting van de Markt meegenomen. Uit de parkeerbalans blijkt dat na herinrichting op en rondom de Markt voldoende parkeerplaatsen resteren om in de extra parkeerbehoefte van de nieuwbouw op de Markt, het Marseillepad en het Dobbe-eiland te voorzien (zie paragraaf 4.4.4 en Bijlage 5 voor de berekening van de parkeerbalans).

In het DO stedebouwkundig plan Culturele As is ook een verplaatsing van de huidige horecagelegenheid aan de Markt opgenomen om ruimte te bieden voor de rondloop. Bij de uitwerking van de plannen is echter gebleken dat deze verplaatsing niet noodzakelijk is. In het bestemmingsplan wordt de huidige bebouwing en bestemming op deze locatie dan ook gehandhaafd.

De Markt wordt ook gebruikt voor evenementen. Hiervoor is een regeling in het bestemmings- plan opgenomen.

Het Dobbe-eiland is een belangrijke schakel in de verbinding tussen het Stadshart en de Dorpstraat en maakt prominent onderdeel uit van de rondloop langs de Grote Dobbe. Het bestemmingsplan maakt de realisatie van een nieuw gebouw op het Dobbe-eiland mogelijk, bestaande uit één bouwlaag met een maximale oppervlakte van 1.820 m2 b.v.o. De hoogte van het gebouw mag maximaal 4,5 meter bedragen.

In het nieuwe gebouw zijn publieksfuncties en horeca toegestaan. Ten aanzien van de horecafunctie geldt dat alleen horeca uit de categorieën 1 en 2 van de bij de regels behorende 'Staat van horeca-activiteiten' (bijlage 2 bij de regels) is toegestaan, met een maximum van 250 m2 b.v.o. Aan de voorzijde van het gebouw is een dakoverstek voorzien, hetgeen zorgt voor een overdekte entree en een afgebakend voorplein. Het ronde dak van het gebouw wordt zo mogelijk voorzien van een vegetatiedak, wat het geheel vanuit de omliggende woningen een groen karakter geeft.

Aan de rand van het Dobbepark wordt een woongebouw met maximaal 15 appartemeneten mogelijk gemaakt, verdeeld over vijf woonlagen. De hoogte van dit gebouw bedraagt maximaal 15 meter. Daarmee heeft het gebouw dezelfde hoogte als de naastgelegen gestapelde woonbebouwing. Het gebouw is 4-zijdig georiënteerd en zodanig gesitueerd dat het meegaat in de al aanwezige halfronde beweging van de bestaande bebouwing. Naast het nieuwe woongebouw wordt voorzien in de aanleg van nieuwe parkeerplaatsen die in de eigen parkeerbehoefte voorzien.

In de huidige situatie bevinden zich in dit gebied het leegstaande pand van de voormalige Nicolaasschool, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen. Het bestemmingsplan voorziet in herontwikkeling van dit gebied. Op het Nicolaasplein wordt de realisatie van maximaal 15 gestapelde woningen mogelijk gemaakt, verdeeld over maximaal drie nieuwe bouwvolumes, met (uitsluitend op de begane grond) ruimte voor dienstverlening, detailhandel, horeca en ateliers. Verder bevindt zich een vierde bouwvolume op het perceel aan de Dorpsstraat 12. Het betreft hier een bestaand pand dat mogelijk bij de herontwikkeling kan worden betrokken.

.

De gedetailleerde bouwvlakken die in het DO stedenbouwkundig plan Culturele As zijn opgenomen voor de verschillende bouwvolumes op het Nicolaasplein, zijn in dit bestemmingsplan samengevoegd tot één bestemmingsvlak 'Gemengd-3'. Binnen dit bestemmingsvlak mogen de bovengenoemde bouwvolumes worden gerealiseerd. De hoofdopzet, bouwhoogtes alsook de maximaal toegestane oppervlakte per bouwvolume blijven ongewijzigd ten opzichte van het DO stedenbouwkundig plan Culturele As.

In het DO stedebouwkundig plan Culturele As is onder het Nicolaasplein een ondergrondse parkeergarage opgenomen met een maximale capaciteit van 120 parkeerplaatsen. Het bestemmingsplan voorziet in de planologische mogelijkheden voor deze ondergrondse parkeergarage. Het maaiveld (Nicolaasplein en naastgelegen Museumplein) kan eventueel gebruikt worden voor evenementen, in aansluiting op de evenementen in de Dorpsstraat en rond de Dobbe.

In de huidige situatie zijn op deze locatie een jongerencentrum en parkeervoorzieningen aanwezig. De Vuurtorenschool is inmiddels gesloopt. Het bestemmingsplan voorziet in herontwikkeling van dit gebied en maakt de realisatie mogelijk van nieuwe woningen. In dit bestemmingsplan is voor het Vuurtorenplein een bestemming "Woongebied" opgenomen. Bij het ontwikkelen van een bouwplan voor dit gebied zijn de volgende randvoorwaarden van toepassing;

• er mogen maximaal 16 woningen gerealiseerd worden, waarbij bij maximaal 6 woningen een bedrijf aan huis is toegestaan (woon-werkunits);
• er dienen voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd te worden, waarmee in de eigen parkeerbehoefte van de nieuw te bouwen woningen wordt voorzien;
• de bestaande achteruitgangen van de percelen van omwonenden dienen bereikbaar te blijven;
• er dient rekening te worden gehouden met het behoud van de bestaande vluchtwegroute aan de achterzijde van de kerk;
• er dient rekening te worden gehouden met de bestaande ontsluiting van het bouwperceel achter Dorpsstraat 38/40;
• er dient rekening te worden gehouden met de bestaande ontsluiting aan de achterzijde van het horecabedrijf op het perceel Leidsewallen 36.

De bouwhoogte mag maximaal 10 m bedragen. De goothoogte mag maximaal 6 m bedragen.

Dat betekent dat er een kapconstructie gerealiseerd moet worden. De maximale dakhelling wordt vastgelegd op 75 graden.

Om voldoende afstand te waarborgen tussen de nieuwe hoofdgebouwen en de bestaande woningen, is een minimale afstand van 10 m opgenomen die dient te worden aangehouden tussen de gevels van de nieuwe hoofdgebouwen en de perceelsgrens van omringende bestaande woonpercelen.

De huidige locatie van de WESP aan de Leidsewallen 38 heeft in dit bestemmingsplan een andere bestemming gekregen in verband met de voorgestane ontwikkeling van de Culturele As. De gemeente heeft overeenstemming bereikt met de gebruiker/eigenaar van het pand over verplaatsing van de WESP naar een alternatieve locatie aan de Dorpsstraat.

Aan de noordkant van het Vuurtorenplein is het Pastoorsbos gelegen. Het Pastoorsbos krijgt de functie van een stedelijk park met een mix van groen en verharding, maar behoudt haar overwegend groene karakter. Het park gaat prominent onderdeel uitmaken van de rondloop langs de Grote Dobbe en wordt daarmee toegankelijk gemaakt voor het publiek.Bij het nieuw aan te leggen wandelpad door het Pastoorsbos worden de de thans aanwezige natuurwaarden en bomen zoveel mogelijk gerespecteerd (zie ook paragraaf 5.8).

Ter ondersteuning en verlevendiging van de verbinding tussen het Stadshart, de Grote Dobbe en de Dorpstraat wordt binnen onderhavig bestemmingsplan voorzien in een nieuwe horecafunctie aan het Zuidwaarts. De horecafunctie is uitsluitend toegestaan in de plint van de bebouwing, waarbij geldt dat alleen horeca uit de categorieën 1 en 2 van de bij de regels behorende 'Staat van horeca-activiteiten' (bijlage 2 bij de regels) is toegestaan, met een maximum van 200 m2 b.v.o.

Het wandelpad rondom de Grote Dobbe is een zeer belangrijk en verbindend element binnen de Culturele As. Deze 'rondloop' verbindt een aantal belangrijke openbare ruimten van de binnenstad en heft bestaande barrières in het gebied op. De rondloop ligt voor een deel vlak in de (bestaande) bestrating en bestaat daarnaast uit een aantal bruggen, waarmee de verschillende gebieden rondom de Grote Dobbe over het water met elkaar worden verbonden. De breedte van de rondloop varieert tussen de 3 en 5 meter.

De categorie-indeling van de wegen binnen het bestemmingsplangebied blijft onveranderd. Wel vinden er op termijn mogelijk veranderingen plaats aan de omliggende wegen als gevolg van de uitwerking van maatregelen in het kader van het Verkeersplan Dorp.

Definitief Ontwerp Verkeersplan Dorp (vastgesteld door de gemeenteraad in december 2011) In 1997 is in het Bestemmingsplan Dorpsstraat het beleidsvoornemen opgenomen om een verkeersafsluiting voor autoverkeer te realiseren in de Leidsewallen en Delfstwallen ter hoogte van de Dorpsstraat. Dit met de bedoeling de Dorpsstraat te ontwikkelen tot een aantrekkelijk winkelgebied.

In 2008 is uitgebreid onderzoek gedaan naar de noodzaak en consequenties van een zogenoemde “knip” in de Leidsewallen en Delftsewallen ter hoogte van de Dorpsstraat. Vanwege het feit dat door de "knip'' de verkeersbelasting en de geluidssituatie rond de Piet Heinstraat en de Schoolstraat aanmerkelijk zou verslechteren is in een vormvrije avond van de raad op 6 oktober 2008 geconcludeerd dat de "knip” niet wenselijk is. Daarop is vervolgonderzoek gedaan naar een andere oplossing: het “Verkeersplan Dorp” genaamd.

Het project Verkeersplan Dorp omvat een pakket aan verkeersmaatregelen dat zich richt op het verbinden van de beide winkelgebieden van de oostelijke en westelijke Dorpsstraat, het verminderen van het autoverkeer in Palenstein en het verbeteren van de verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid rondom de Dorpsstraat. Tevens bevat het Verkeersplan Dorp een bebordingssysteem om parkeerplaatsen beter vindbaar aan te geven. Hierdoor wordt de bereikbaarheid verbeterd. Een eerste Verkeersplan Dorp is op 2 juni 2009 vastgesteld door de gemeenteraad met kaders voor verdere uitwerking die leiden tot concrete verkeersmaatregelen in het gebied rondom de Dorpsstraat.

Over de voorgestelde verkeersmaatregelen heeft in februari 2010 een aantal schouwen plaatgevonden. Uiteindelijk is op 14 oktober 2010 een inspraakavond gehouden die veel en diverse reacties heeft opgeleverd, welke deels ook buiten het gekaderde verkeersmaatregelenpakket vallen. In december 2011 heeft de gemeenteraad van Zoetermeer ingestemd met het maatregelenpakket als onderdeel van het Definitief Ontwerp (DO) Verkeersplan Dorp.

De volgende verkeersmaatregelen uit het DO Verkeersplan Dorp vallen binnen het plangebied:

1. 1. Het weggetje tussen de Leidsewallen, via de Leidsewallenwetering naar de Du Meelaan/ Van Doornenplantsoen, blijft intact vanaf het Vuurtorenplein t/m de brug over de Leidse Wallenwetering, de woning met huisnummer 65 en de hier gesitueerde parkeerplaatsen. Het wegvak tussen de woning/openbare parkeerplaatsen en de Du Meelaan / Van Doornenplantsoen wordt opgeheven.
2. 2. De Dorpsstraat wordt geschikt gemaakt voor verkeer in twee richtingen tussen de tunnel Vlamingstraat enerzijds en het Nicolaasplein (parkeerterrein Nicolaasschool) anderzijds.
3. 3. De weg tussen de Dorpsstraat en de Oxfordstraat wordt geschikt gemaakt voor verkeer in twee richtingen.
4. 4. De rijrichting voor eenrichtingsverkeer in het tunneltje Vlamingstraat - Bijdorplaan wordt omgedraaid. Vanuit vanuit het tunneltje mag uitsluitend richting Dorpsstraat worden gereden. Gemotoriseerd verkeer mag niet van de Oxfordstraat naar de tunnel Vlamingstraat v.v. Vanuit de Oxfordstraat mag uitsluitend richting Dorpsstraat worden gereden.

De onderstaande maatregelen uit het DO Verkeersplan Dorp vallen buiten dit bestemmingsplan (doch zijn wel van invloed hierop):

5. 5. De Leidsewallen wordt als 30 km/h weg heringericht.
6. 6. De Delftsewallen tussen de Dorpsstraat en de kruising met de Julianalaan wordt als 30 km/h weg heringericht.
7. 7. De Dorpsstraat wordt met pollers afgesloten tussen de Leidsewallen/Delftsewallen en het Nicolaasplein (parkeerterrein Nicolaasschool).
8. 8. Het pollergebied in de oostelijke Dorpsstraat wordt iets groter: de poller wordt verplaatst van huisnummer 151 naar huisnummer 165. Tevens wordt een poller geplaatst in het straatje tussen de Pilatusdam en de Dorpsstraat 151/155.
9. 9. De Osylaan tussen de Du Meelaan en de Leidsewallen wordt afgesloten. Alleen lijnbusdiensten en fietsers kunnen hier nog langsrijden.
10. 10. De parkeergelegenheid bij de Bernhardschool (Osylaan 10, ligt tussen de Du Meelaan en de Leidsewallen) wordt opgeheven.
11. 11. De Ambachtsherenlaan wordt ter hoogte van het kruispunt met de Van Wijngaardenstraat geknipt. Het stuk ten noorden van de Van Wijngaardenstraat blijft vanaf de Du Meelaan bereikbaar. Het stuk ten zuiden van de Van Wijngaardenstraat wordt omgevormd tot fietspad.
12. 12. De Osylaan wordt tussen de Ambachtsherenlaan en de Leidsewallen omgevormd tot 30 km/h weg. De Osylaan gaat met een bocht naadloos over in de Leidsewallen.
13. 13. De kruising Schoolstraat – Van Diestlaan – Osylaan wordt omgevormd tot een minirotonde.

Het pollerregime voor het bestaande en nieuwe pollergebied blijft ongewijzigd: bevoorrading tot 11.00 uur 's ochtends en een ontheffing voor bewoners die parkeren op eigen erf en voor instellingen/bedrijven als dat nodig is voor de bedrijfsvoering;

De bovengenoemde maatregelen passen allen binnen de verkeersbestemming zoals opgenomen in de geldende bestemmings- en uitwerkingsplannen in het plangebied. De uitvoering van de voorgestelde maatregelen behoeft daarmee dan ook geen aanpassing van de verkeersbestemming in het onderhavige bestemmingsplan.

In het plangebied vinden vooralsnog geen veranderingen plaats aan de fietsroutes.

In de directe omgeving van het plangebied wordt gewerkt aan de planontwikkeling Palenstein. Onderdeel van die planontwikkeling is een extra fietsverbinding over de huidige Ambachtsherenlaan, parallel aan de Du Meelaan, in de vorm van een fietsstraat. Verder wordt de fietsverbinding tussen de Leidsewallen en het Van Doornenplantsoen verbeterd. Beide routes sluiten aan op het fietsnetwerk binnen het plangebied.

Tussen de Vlamingstraat en Bijdorplaan wordt een apart fietspad aangelegd. Hierdoor ontstaat een vlottere verkeersafwikkeling. Doordat elke weggebruiker zijn/haar eigen weggedeelte heeft wordt de verkeersveiligheid bovendien bevorderd.

Voor de bereikbaarheid per openbaar vervoer geldt dat het lijnennet en de dienstregeling altijd onderhevig zijn aan wijzigingen. Deze kunnen worden opgelegd door de vervoersautoriteit.

Het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid maakt een aantal nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied mogelijk. Bij deze nieuwe ontwikkelingen is het van belang dat er voldoende beschikbare parkeergelegenheid wordt geboden. Uitgangspunt daarbij is dat een nieuwe ontwikkeling zoveel mogelijk op eigen terrein de benodigde parkeerplaatsen realiseert. Wat voldoende is wordt bepaald door middel van zogenoemde parkeernormen. Deze parkeernormen zijn in Zoetermeer vastgelegd binnen Nota Parkernormen en Uitvoeringsregels (2012). Ze worden ook gebruikt om voor een specifiek gebied met een gegeven set van functies en programma een zogenoemde 'parkeerbalans' op te stellen. Binnen de parkeerbalans wordt voor het betreffende gebied de totale parkeerbehoefte afgezet tegen het totaal aantal beschikbare parkeerplaatsen.

In het nieuwe parkeerbeleid, vastgesteld door de gemeenteraad op 21 mei 2012, is een overgangsregeling opgenomen die, kort gezegd, bepaalt dat voor bouwplannen/ initiatieven waarover reeds overeenstemming is met de gemeente, de parkeernormen uit 2005 van toepassing zijn. Deze overgangsregeling is van toepassing op de ontwikkelingen met betrekking tot de Culturele As. Het DO Stedenbouw van de Culturele As is in 2008 bestuurlijk vastgesteld, ruim voor het inwerking treden van de nieuwe Nota Parkeernormen. Daarmee vallen de voorgenomen ontwikkelingen binnen de Culturele As nog onder de oude parkeernormering (uit de beleidsnota Parkeren 2005).

Door adviesbureau Empaction is tussen augustus en oktober 2011 een parkeeronderzoek uitgevoerd naar de gehele Dorpsstraat en omgeving, de Engelse en Franse woonbuurten, het Marktplein en de kantorenzone Engelandlaan en Frankrijklaan. Daarbij is onder meer de huidige, feitelijke parkeersituatie in beeld gebracht. Door Empaction is tevens onderzocht wat de gevolgen zijn voor de toekomstige parkeersituatie binnen het onderzoeksgebied indien alle -op dit moment bekende- ontwikkelingen en wijzigingen van programma zouden zijn uitgevoerd.
Tevens voert de gemeente jaarlijks nachtelijke parkeertellingen uit om te bezien of voor bewoners voldoende parkeergelegenheid voorhanden is. Voor de westelijke Dorpsstraat (tussen het tunneltje Vlamingstraat en de Leidsewallen) en aangrenzend gebied is op 27 mei 2011 een nachtelijke parkeertelling uitgevoerd. Deze gegevens zijn meegenomen in het parkeeronderzoek van Empaction. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een eindrapportage met een parkeerbalans voor zowel de huidige als voor de verwachte toekomstige situatie. De eindrapportage van adviesbureau Empaction is als Bijlage 3 bij de toelichting gevoegd.

De gemeente zal jaarlijks het gebruik van de parkeerplaatsen monitoren in en rondom de Dorpsstraat, samen met de Winkeliersvereniging Dorpscentrum.

In het uitvoeringsprogramma van de Visie Binnenstad is het onderzoek 'bereikbare Dorpsstraat' opgenomen. Dit onderzoek vindt momenteel plaats maar is nog niet afgerond. Uit het onderzoek, waar een afvaardiging van de Winkeliersvereniging Dorpscentrum Zoetermeer en vastgoedvereniging BOGOZ bij betrokken is, moet blijken welke maatregelen op welk moment wenselijk zijn om de Dorpsstraat goed bereikbaar te houden. Deze afweging wordt in het bredere kader van de gehele Dorpsstraat, de Culturele as en (park) Palenstein gemaakt.

Resultaten onderzoek Empaction
In het onderzoek is de Dorpsstraat onderverdeeld in een westelijk en oostelijk deel (parkeerzones), op basis van de relatie tussen parkeervoorzieningen en acceptabele loopafstanden. De parkeervoorzieningen in Dorpsstraat-oost maken geen onderdeel uit van het plangebied Stadscentrum-Zuid. De parkeervoorzieningen in Dorpsstraat-west liggen voor het merendeel binnen het plangebied. Het onderzoek van Empaction laat zien dat op basis van de diverse tellingen er in de huidige situatie voor de beide parkeerzones -en daarmee de gehele Dorpsstraat- op het piekmoment geen overschrijding van de maximale bezettingsgraad is geconstateerd, maar dat er op enkele parkeerterreinen wel sprake is van ongemak door een hoge parkeerdruk, terwijl andere parkeerterreinen (o.a. in Dorpsstraat-west) nog voldoende capaciteit herbergen op dat moment.

In Dorpsstraat-west verdwijnt de openbare parkeergelegenheid op het Nicolaasplein ten behoeve van het toekomstig programma aan functies, waaronder de ondergrondse parkeervoorziening. Daarnaast verdwijnt de parkeerlocatie Vuurtorenplein, maar deze wordt in de toekomstige ontwikkeling voor een belangrijk deel gecompenseerd. Ten behoeve van de ontwikkeling van de Culturele As en het verdwijnen van bestaande parkeercapaciteit dienen in Dorpsstraat-west per saldo circa 95 parkeerplaatsen te worden toegevoegd (gebaseerd op de piekmomenten). Het bestemmingsplan voorziet in de planologische mogelijkheden voor een ondergrondse parkeervoorziening onder het Nicolaasplein ter grootte van 120 parkeerplaatsen (inclusief bewonersparkeren voor de nieuwe appartementen op het Nicolaasplein). Dit is voldoende om de toekomstige parkeerbehoefte van Dorpsstraat-west te kunnen faciliteren. De parkeerbalans voor de ontwikkelingen in Dorpsstraat-west is daarmee sluitend (parkeervraag en parkeeraanbod zijn in evenwicht).

In het onderzoek van Empaction is uitgegaan van het door de gemeenteraad vastgestelde DO stedenbouwkundig plan voor de Culturele As, waarin ook het Stadsforum is opgenomen. Over het programma van het Stadsforum dient zoals eerder aangeven door de gemeenteraad nog nadere besluitvorming plaats te vinden. Als de gemeenteraad heeft ingestemd met het programma van het Stadsforum zal voor de realisatie ervan een afzonderlijke procedure worden doorlopen, waarin tevens een nadere onderbouwing wordt opgesteld van de parkeerbehoefte van het dan bekende specifieke programma van het Stadsforum.

Parkeren gehele bestemmingsplangebied
Het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid omvat een groter gebied dan alleen Dorpsstraat-west. Aan de hand van de onderzoeksresultaten van adviesbureau Empaction is daarom een aparte parkeerbalans gemaakt specifiek gericht op dit bestemmingsplangebied. Deze parkeerbalans is opgenomen in Bijlage 5 van de plantoelichting. Uit deze parkeerbalans kan afgeleid worden dat binnen het plangebied voorzien wordt in de realisatie van meer parkeergelegenheid dan strikt nodig is op grond van de nieuwe ontwikkelingen en programma's die in het bestemmingsplan planologisch mogelijk worden gemaakt. Dit komt doordat in de parkeerberekening een voorschot is genomen op toekomstige ontwikkelingen in het plangebied, die echter nog onvoldoende zijn uitgekristalliseerd, zoals het Stadsforum. Deze voorziening is dus niet meegenomen in het bestemmingsplan, maar wel in de onderliggende berekening van de toekomstige parkeerbehoefte.

Onderstaand wordt voor de ontwikkelingen, die op en rondom de Markt, het Nicolaasplein, het Dobbepark en het Vuurtorenplein mogelijk worden gemaakt, nader ingegaan op de parkeerbehoefte.

Markt
De huidige opstelling van de warenmarkt wordt gewijzigd in een lintmarkt, die zich uitstrekt van het Zuidwaarts, via de Markt naar het Marseillepad. Door deze verandering kan een groot deel van de Markt ook op marktdagen gebruikt worden voor het parkeren van personenauto's. Het DO Stedebouwkundig plan Culturele As omvat een herinrichting van de Markt. Als gevolg daarvan wordt het parkeerareaal verkleind van 188 naar 118 parkeerplaatsen. Op de piekdagen voor horeca en detailhandel (vrijdagavond en zaterdag) zijn de parkeerplaatsen bij de kantoren aan de Engelandlaan en Frankrijklaan daarentegen ook beschikbaar voor deze functies. Dit is ruim voldoende om te voorzien in de extra parkeerbehoefte voor de warenmarkt, de toevoeging van twee kiosken op de Markt, een horecavoorziening aan het Marseillepad en een nieuw gebouw met o.a. maatschappelijke functies en een horecafunctie op het Dobbe-eiland.

De Markt (inclusief aangrenzend deel van de Grote Dobbe), Marseillepad, Nicolaasplein, Museumplein en het Stadhuisplein zijn bestemd als evenemententerrein. Indien een evenement wordt gehouden zijn de parkeerplaatsen op de Markt zo mogelijk niet beschikbaar. Bezoekers van het evenement kunnen dan parkeren langs de Engelandlaan, Frankrijklaan en de kantorenlocaties langs deze wegen. In deze gebieden zijn met name in het weekend op relatief korte afstand veel parkeerplaatsen beschikbaar. Ervaringen uit het verleden bij eerdere evenementen op de Markt hebben uitgewezen dat deze niet tot parkeerexcessen hebben geleid. De frequentie van het aantal evenementen leidt er bovendien toe dat geen sprake zal zijn van structurele parkeeroverlastsituaties.

Nicolaasplein
Onder het Nicolaasplein maakt het bestemmingsplan een parkeervoorziening met 120 parkeerplaatsen mogelijk. Deze parkeergarage voorziet onder meer in de parkeerbehoefte van het huidige Nicolaasplein en de nieuw te bouwen appartementen, detailhandel en horeca. Conform de gemeentelijke Beleidsnota Parkeren 2005 dient voor de nieuwe woningen op het Nicolaasplein binnen een maximale loopafstand van 100 meter in de parkeerbehoefte te worden voorzien. De parkeerbehoefte voor de woningen op het Nicolaasplein bedraagt 20 parkeerplaatsen. Een deel van de ondergrondse parkeergarage dient daarvoor gereserveerd te zijn.
Verder wordt een deel van de huidige parkeervoorziening op het Nicolaasplein gebruikt voor de omliggende woningen. Een recentelijk gehouden nachtelijke parkeertelling door de Gemeente Zoetermeer heeft uitgewezen dat het gaat om een achttal parkeerplaatsen t.b.v. de bestaande woningen. Dit aantal dient opgevangen te worden binnen de ondergrondse parkeergarage of op de overige parkeerplaatsen langs de westelijke Dorpsstraat.

Vuurtorenplein
Op het Vuurtorenplein dienen, uitgaande van 16 grondgebonden woningen, 26 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Tezamen met de overige aanwezige parkeerplaatsen binnen een afstandsnorm van 100 meter van de nieuwe woningen is de toekomstige capaciteit voldoende om in de parkeerbehoefte van de woningen aan het Vuurtorenplein en de Leidsewallen te voorzien.

Dobbepark
Bij de nieuw te realiseren appartementen aan het Dobbepark (Londenstraat) wordt voorzien in de realisatie van 22 parkeerplaatsen op eigen terrein. Dit is voldoende om in de eigen parkeerbehoefte te voorzien.

De woonbuurten
In de huidige situatie hebben de openbare parkeerplaatsen in de Engelse en Franse buurt op zowel de vrijdagavond als zaterdagmiddag en lage bezettingsgraad (tussen de 22% en 42%). Binnen deze woonbuurten worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. De verwachting is dat de parkeerbehoefte in deze gebieden naar de toekomst toe niet noemenswaardig zal veranderen.

De Frankrijklaan en de kantorenzone aan de Engelandlaan
In de huidige situatie hebben de openbare parkeerplaatsen aan de Engelandlaan en Frankrijklaan op de piekmomenten (vrijdagavond en zaterdagmiddag) een relatief lage bezettingsgraad (maximaal 30%) De verwachting is dat de capaciteit voldoende blijft om in de toekomstige parkeerbehoefte te kunnen voorzien.

Parkeerverwijssteeem Dorpsstraat
Onderdeel van het Uitvoeringsprogramma van de Nota Mobiliteit is de realisatie van een parkeerverwijssysteem Dorpsstraat. Een dynamisch parkeerverwijssysteem levert een bijdrage aan een betere benutting van de verschillende parkeervoorzieningen rond de Dorpsstraat.

Er zijn twee Europese richtlijnen met betrekking tot het instrument milieueffectrapportage. Ten eerste de m.e.r.-richtlijn (Richtlijn 85/337/EEG, Pb. EG 1985 L 175, pp. 42 e.v., zoals herzien middels Richtlijn 97/11/EEG, Pb. EG 1997 L 73, pp. 5 e.v., Richtlijn 2003/35/EG, Pb. EG 2003 L 156, pp. 17 e.v. en Richtlijn 2009/31/EG, Pb. EG 2009 L 120, p. 5 e.v.) en ten tweede de smb-richtlijn (Richtlijn 2001/42/EG, Pb. EG 2001 L 197, pp. 30 e.v.). Beide richtlijnen zijn geïmplementeerd in de Nederlandse m.e.r.-regelgeving die grotendeels is vervat in hoofdstuk 7 Wet milieubeheer en het ter uitvoering daarvan vastgestelde Besluit milieueffectrapportage (het Besluit m.e.r.; tot 1 april 2011 werd deze algemene maatregel van bestuur aangeduid als het Besluit m.e.r. 1994). Ingevolge het Besluit m.e.r. kan de m.e.r.-(beoordelings)plicht voor bepaalde activiteiten verbonden zijn aan de vaststelling van een bestemmingsplan.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft hoofdzakelijk een conserverend karakter. Daarnaast voorziet dit bestemmingsplan in een aantal ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen zijn niet als activiteit genoemd in kolommen C en D van het Besluit-mer. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een kwetsbaar gebied. Verder is niet gebleken van feiten en omstandigheden die maken dat de uitvoering van dit plan kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen die het verrichten van nader milieuonderzoek noodzakelijk maken. Het opstellen van een m.e.r.-beoordeling of MER is dan ook niet noodzakelijk.

De Wet geluidhinder, en het hierop gebaseerde Besluit geluidhinder, bevatten normen en regels ter voorkoming of beperking van geluidhinder tengevolge van wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai afkomstig van een gezoneerd industrieterrein. Aangegeven wordt welke objecten bescherming genieten tegen geluid. Naast woningen gaat het onder meer om scholen, ziekenhuizen, verpleeghuizen en psychiatrische ziekenhuizen. Woonwagenstandplaatsen en verblijfsterreinen bij psychiatrische ziekenhuizen worden aangemerkt als geluidsgevoelig terrein .

Verplicht akoestisch onderzoek

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient een akoestisch onderzoek te worden verricht waarin wordt aangetoond dat aan de geluidnormen krachtens de Wet geluidhinder wordt voldaan. Onderscheid wordt gemaakt tussen bestaande en nieuwe situaties. Voor nieuwe situaties gelden er strengere normen dan voor bestaande. Omdat de geluidsbelasting afneemt bij een toenemende afstand heeft de wetgever geluidszones gedefinieerd, een soort aandachtsgebieden, waarbinnen akoestisch onderzoek moet worden verricht.

Zonering

Wegen, spoorwegen en zoneringsplichtige industrieterreinen kennen geluidszones. De geluidszone is het afgebakende gebied waarbinnen normen en grenswaarden van de Wet geluidhinder en de daarbij behorende uitvoeringsbesluiten van toepassing zijn. De omvang van de geluidszones voor wegverkeer zijn afhankelijk van het aantal rijstroken en zijn vastgelegd in de wet. Deze zonebreedtes zijn in de wet vastgelegd. Bij railverkeer zijn de zonebreedtes eveneens landelijk bepaald. Deze zijn vastgelegd in het besluit geluidhinder. Het bestemmingsplangebied omvat geen zoneringsplichtige industrieterreinen en ligt niet binnen een geluidszone van een vliegveld.

Normstelling

De normstelling onderscheidt voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. De voorkeursgrenswaarde wordt voor alle (nieuwe) situaties nagestreefd. Realisatie hiervan is echter niet altijd mogelijk. De wet biedt de mogelijkheid om ontheffing te verkrijgen van de voorkeursgrenswaarde tot de maximale ontheffingswaarde.

Hogere waarde procedure

Als uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijdt, moet worden onderzocht of er mogelijke maatregelen zijn te treffen om het geluidsniveau terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Hierbij moet eerst worden gekeken naar mogelijke maatregelen bij de bron (bijv. geluidsreducerend wegdek), dan in de overdracht (bijvoorbeeld geluidsschermen) en dan pas bij het 'ontvangend' object (bijvoorbeeld extra gevelisolatie). Voor het verkrijgen van een ontheffing voor een hogere grenswaarde dient een hogere waarde procedure te worden gevoerd.

In opdracht van de gemeente Zoetermeer is door Cauberg-Huygen RI BV een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport d.d. 22 november 2011 is bijgevoegd in Bijlage6. De belangrijkste resultaten en conclusies zijn hieronder beschreven:

Ontwikkellocaties
Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde en dus ook de maximaal te verlenen ontheffingswaarde nergens op de gevels van de verschillende deelprojecten worden overschreden ten gevolge van de zoneplichtige wegen. De maximale geluidbelasting ten gevolge van de omliggende 30 km/uur wegen bedraagt maximaal 60 dB (Dorpstraat zuidgevel, deelgebied Nicolaasplein) na aftrek conform artikel 110g van de Wet geluidhinder. De Wet geluidhinder en het gemeentelijk beleid stellen derhalve geen beperkingen aan het plan.

Bestaande bebouwing
Het maximale verschil tussen de geluidbelasting in de toekomst bij de invulling van de deelprojecten en bij autonome groei doet zich voor op de achtergevel van de woningen aan de Leidsewallen nummers 41 tot en met 51. De geluidbelasting per weg is echter dermate laag (onder de voorkeursgrenswaarde), dat hier geen sprake is van een onverantwoord akoestisch leefklimaat.

Conclusie
Op grond van de bepalingen uit de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid is realisatie van woningen op de locaties mogelijk. Bron- en overdrachtsmaatregelen kunnen achterwege blijven daar de geluidbelasting ten gevolge van de gezoneerde wegen niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde. Verder blijkt uit de berekeningen dat de maatgevende gecumuleerde geluidbelasting (L_CUM) 65 dB excl. aftrek art. 110g Wgh bedraagt op de zuidgevel van het deelproject Nicolaasplein. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat deze gecumuleerde geluidbelasting niet onaanvaardbaar hoog is, waardoor er met gevel- maatregelen aan de eisen van het Bouwbesluit inzake “bescherming tegen geluid van buiten” kan worden voldaan. Middels een akoestisch-bouwtechnisch onderzoek dient dit laatste te worden aangetoond.

Oplegnotitie DGMR d.d. 7 juni 2012

Op 7 juni 2012 heeft DGMR in opdracht van de gemeente Zoetermeer een oplegnotitie opgeleverd waarin wordt ingegaan op de actualiteit van het hierboven aangehaalde akoestisch onderzoek van Caubergh Huygen. De oplegnotitie is opgenomen in Bijlage 7 van deze toelichting.

De reden voor het verzoek aan de DGMR is de ontwikkeling van een nieuw verkeersmodel dat vanaf februari 2012 als basis dient voor de akoestische onderzoeken. Tevens is inmiddels het Verkeersplan Dorp vastgesteld door de raad in december 2011 waarin verkeersmaatregelen zijn opgenomen. Deze verkeersmaatregelen zijn verwerkt in het nieuwe verkeersmodel.De vaststelling van het Verkeersplan Dorp en het nieuwe verkeersmodel zouden gevolgen kunnen hebben voor de akoestische kwaliteit binnen het plangebied.

In de oplegnotitie is een vergelijking gemaakt tussen de verkeersintensiteiten zoals die gebruikt zijn in het akoestisch onderzoek en de intensiteiten uit het nieuwe verkeersmodel (februari 2012) voor de relevante wegen. Hieruit blijkt dat de verkeersintensiteiten voor de relevante wegen afnemen ten opzichte van de intensiteiten zoals die zijn gehanteerd in het akoestisch onderzoek. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de geluidsbelastingen die worden berekend op basis van de nieuwe verkeersintensiteiten, lager zullen uitvallen als in het akoestisch onderzoek. Er hoeft geen 'hogere waarde geluid' vastgesteld te worden. Het akoestisch onderzoek hoeft daarom niet geactualiseerd te worden.

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 55 dB (woningen) nergens op de gevels van de verschillende deelprojecten wordt overschreden.

Het plangebied ligt niet binnen een zone van een gezoneerd industrieterrein volgens de Wet geluidhinder. Voor de overige inrichtingen rondom het plangebied is de geluiduitstraling geregeld middels de Wet milieubeheer. Dit levert geen belemmering op bij de verblijfsgebieden binnen het plangebied

Het plangebied ligt niet binnen een zone van een vliegveld.

Om te bezien of buitenterrasen bij de nieuw voorziene horecafuncties rondom de Grote Dobbe het woon- en leefklimaat in de omgeving niet onaanvaardbaar aantasten is in februari 2013 in het kader van een goede ruimtelijke ordening een aanvullend akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 4 van de plantoelichting.

In het kader van het aanvullend akoestisch onderzoek is o.m. bekeken wat de geluidbelasting is op de gevels van woningen aan het Marseillepad ten gevolge van stemgeluid van een terras aan het Marseillepad, en ten gevolge van de cumulatie van stemgeluid afkomstig van verschillende terrassen in de omgeving van de Grote Dobbe.

Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat indien een terras ten zuidwesten van het horecapaviljoen aan het Marseillepad wordt gerealiseerd, zodat het horecapaviljoen zelf zorgt voor een afschermende werking van het terrasgeluid, kan worden voldaan aan de normen uit het Activiteitenbesluit Milieubeheer. Dit is niet het geval indien een terras aan de noordwest-gevel wordt gesitueerd.

De overige terrassen (de cumulatie van stemgeluid afkomstig van deze terrassen) leiden niet tot een overschrijding van de normen van het Activiteitenbesluit.

Bij een daadwerkelijke toekomstige aanvraag voor een terras bij het horecapaviljoen aan het Marseillepad dient dan ook rekening gehouden te worden met de bevindingen uit het aanvullend akoestisch onderzoek.

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer, ook wel de Wet luchtkwaliteit genoemd. Deze wijziging van de Wet milieubeheer is op 15 november 2007 in werking getreden en vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De wijziging houdt in dat de in Nederland toegepaste koppeling tussen ruimtelijke ordening en luchtkwaliteit voor een deel wordt ontkoppeld. Dit maakt het mogelijk om niet voor elk ruimtelijk plan te hoeven toetsen aan de normen. Hierbij is met name het begrip 'in betekende mate' (NIBM) van belang.

In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Sinds de verlening van derogatie door de Europese Unie en de inwerkingtreding van het NSL per 1 augustus 2009 is de definitie van NIBM een bijdrage van niet meer dan 3% aan de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂). Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³ van zowel PM₁₀ als NO₂.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk gemaakt kan worden dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege blijven. Om versnippering van 'in betekenende mate' projecten in meerdere NIBM-projecten te voorkomen is een anti-cumulatieartikel opgenomen. De bijdrage van NIBM-projecten aan de luchtverontreiniging wordt binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) gecompenseerd met algemene maatregelen.

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit is de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL bevat zowel alle ruimtelijke ontwikkelingen die 'in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit als een bundeling van alle maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit. Deze maatregelen, zowel rijksmaatregelen als lokale, meer gebiedsgerichte, maatregelen, moeten leiden tot een verbetering van de luchtkwaliteit waardoor de 'in betekenende mate' ontwikkelingen alsnog doorgang kunnen vinden.

Op basis van bovenstaande volgt dat bestuursorganen een ruimtelijk plan kunnen vaststellen als:

• wordt voldaan aan de in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarden, of
• een plan (per saldo) niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit, of
• een plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt, of
• een beperkte verslechtering van de luchtkwaliteit als gevolg van een ontwikkeling wordt gecompenseerd met een verbetering door een als gevolg van dat plan optredend effect of een met het besluit samenhangende maatregel (saldering zoals bedoeld in art. 5.16 lid 1 onder b Wet milieubeheer), of
• de ontwikkeling is opgenomen in het NSL.

Het wettelijke toetsingskader voor de luchtkwaliteit is vastgelegd in titel 5.2 (luchtkwaliteitseisen) van de 'Wet Milieubeheer'. Bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan is een onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen van de nieuwe ontwikkelingen voor de luchtkwaliteit in het plangebied. Het onderzoek is in november 2011 in opdracht van de gemeente Zoetermeer uitgevoerd door Cauberg Huygen RI B.V. Het onderzoeksrapport d.d. 11 november 2011 is bijgevoegd in Bijlage 8.

Rekenmodel Geoair
Om na te gaan of er sprake is van overschrijding van de normen voor luchtkwaliteit, wordt bij binnenstedelijke wegen die vallen onder het toepassingsgebied van Standaard Rekenmethode 1 (SRM1) o.a. gebruik gemaakt van het computerprogramma Geoair versie 2.11. Het programma is gemaakt door de DGMR. In het programma is SRM1 geïmplementeerd. Met behulp van Geoair worden de concentraties van de luchtverontreinigende stoffen, als gevolg van wegverkeer berekend. Het rekenprogramma maakt gebruik van de gegevens van 2011 van het Landelijk Meetnet Luchtkwaliteit (LML) van het RIVM. Met het Geoair model kan aan de hand van scenario's de luchtkwaliteit worden berekend voor de maatgevende jaren 2011, 2015 en 2022.

Onderzoeksvarianten en zichtjaren
Om een inschatting te kunnen maken van de verkeersaantrekkende werking van de nieuwe functies die in het nieuwe bestemmingsplan worden opgenomen, is uitgegaan van het programma uit het Definitief Ontwerp (DO) stedenbouwkundig plan Culturele As (vastgesteld door de gemeenteraad op 8 december 2008). De verkeersproductie die wordt gegenereerd door de nieuwe functies, is ingeschat met behulp van standaard verkeersproductiecijfers.

De volgende situaties zijn derhalve doorgerekend:

• Autonome ontwikkeling
• Autonome ontwikkeling + extra verkeersproductie realisatie én volledige ingebruikname bestemmingsplan “Stadscentrum-Zuid Culturele As”

Voor 2011 (peiljaar + jaar einde derogatie periode en het van kracht worden van de grenswaarden voor de parameter PM₁₀) is de autonome ontwikkeling doorgerekend en voor de jaren 2015 (jaar einde derogatie periode en het van kracht worden van de grenswaarden voor de parameter NO₂) en 2022 (toekomstprognose) zijn beide situaties doorgerekend.

Resultaten
Uit het onderzoek blijkt dat als gevolg van de ontwikkelingen geen overschrijding van de jaargemiddelde concentraties en de uurgemiddelde concentraties voor PM₁₀ en NO₂ plaatsvindt. Noch voor de autonome situatie, noch voor de situatie met een extra verkeersproductie ten gevolge van realisatie én volledige realisering van het bestemmingsplan. Ook voor de overige stoffen vinden geen overschrijdingen plaats.

Vanwege het afkoelen van de motor, het koud starten van auto's en de lage rijsnelheid wordt relatief veel benzeen geëmitteerd in parkeergarages. Ter plaatse van de ingang van de parkeergarage aan het Nicolaasplein is de concentratie van benzeen beschouwd. Uit het onderzoek blijkt dat er ter plaatse van de ondergrondse parkeergarage de grenswaarde voor benzeen niet wordt overschreden.

Conclusie
Uit het onderzoek blijkt dat de ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden voor zowel NO₂, PM₁₀ en benzeen (C₆H₆). De totale verkeersproductie, van alle ontwikkelingen uit het plangebied, kan op de ontsluitende infrastructuur worden afgewikkeld, zonder dat dit leidt tot een overschrijding van de grenswaarden.

Er wordt derhalve voor het totale plangebied voldaan aan de normen van de Wet luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer.

Mede ter beoordeling van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, is inzicht vereist in de kwaliteit van de bodem. Omdat de bodemkwaliteit medebepalend is voor de vraag welke nieuwe functies in een gebied realiseerbaar zijn, is onderzoek naar eventuele beperkingen aan het bodemgebruik noodzakelijk. Hiertoe dient bodemonderzoek te worden verricht. Door de Gemeente Zoetermeer is in 2008 een Inventariserend Bodemonderzoek verricht. Aanvullend daarop heeft buro Tauw in 2009 in opdracht van de Gemeente Zoetermer een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de locaties in het projectgebied Culturele As waar gebouwd gaat worden. Beide onderzoeken zijn onderstaand nader toegelicht.

Op 23 oktober 2008 is door de Gemeente Zoetermeer een Inventariserend Bodemonderzoek verricht. Het rapport is bijgevoegd in Bijlage 9. Het doel van het onderzoek is het inzicht geven in de potentieel bodembedreigende activiteiten die plaatsvinden of plaats hebben gevonden. Volgens de Bodemkwaliteitskaart vallen de Dorpsstraat en de Leidsewallen in de zone "Wonen voor 1940". In deze zone kunnen verontreinigingen met zware metalen en PAK groter dan de tussenwaarde aangetroffen worden. Regelmatig worden concentraties boven de interventiewaarde aangetoond. Het gebied richting het Stadshart valt in de zone "Wonen vanaf 1960". In deze zone worden geen of ten hoogste lichte verontreinigingen verwacht.

Er is onderzoek verricht naar de historische bedrijfsactiviteiten in en om het plangebied. Voorts zijn de reeds verrichte bodemonderzoeken in en nabij het plangebied bestudeerd. Als laatste zijn de gegevens over ondergrondse tanks in en nabij het plangebied geïnventariseerd.

Conclusie
Het onderzoek heeft een aantal knelpunten opgeleverd met betrekking tot (potentiële) bodemverontreiniging. De grootste kans op het aantreffen van bodemverontreiniging is ter plaatse van of nabij de Dorpsstraat en de Leidsewallen. Ten behoeve van het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het bouwen dient bodemonderzoek uitgevoerd te worden. Speciale aandacht in verband met (geplande) nieuwbouw dient te worden besteed aan:

• Dorpsstraat 36/36a/Leidsewallen. Hier is alleen historisch onderzoek verricht. Er zijn gegevens over een (voormalige) ondergrondse tank aan de achterzijde van het perceel nabij de school. Daarnaast is er kans op verhoogde concentraties zware metalen, PAK en asbest in de grond;
• Dorpsstraat 18/Nicolaasplein. Hier heeft een ondergrondse tank gelegen en er is beperkte opslag van gasoline geweest. Daarnaast is er kans op verhoogde concentraties zware metalen, PAK en asbest in de grond.

Aangezien de grond waarop de nieuwe ontwikkelingen zijn geprojecteerd eigendom is van de gemeente, heeft de gemeente Zoetermeer in 2009 een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren door buro Tauw voor het projectgebied Culturele As. Dit verkennend bodemonderzoek is op 5 oktober 2009 opgeleverd en bijgevoegd in Bijlage 10. Het verkennend bodemonderzoek heeft tot doel de milieuhygiënische kwaliteit te bepalen ter plaatse van de onderzoekslocaties.

Conclusie
Met name in de mengmonsters van een drietal deellocaties zijn sterke verontreinigingen aan zware metalen en PAK aangetroffen. Het betreft hierbij de deellocaties 5 (Nicoalaasplein), 6 (hoek Dorpsstraat/Nicolaasplein) en 9 (Leidsewallen, achter Leidsewallen 36). Met het oog op de toekomstige plannen wordt aanbevolen om voor deze deellocaties een nader bodemonderzoek uit te voeren.

Het bestemmingsplan maakt een deel van de voorziene ontwikkelingen in het kader van de Culturele As planologisch mogelijk. Het bestemmingsplan voorziet in de sloop van een aantal gebouwen om plaats te maken voor onder meer woningen, horeca, een ondergrondse parkeergarage en bovengrondse parkeervakken. Ten opzichte van de huidige situatie betreft dit een netto toename van het verhard oppervlak (bestrating en bebouwing) van ongeveer 3.682 m^2. Deze toename aan verharding vindt voor het overgrote deel plaats binnen peilvak PBS_ww-18, welke gelegen is in de Zoetermeerse Tussenboezem.

Op grond van het beleid van het Hoogheemraadschap van Rijnland dient deze toename aan verhard oppervlak dan ook volledig gecompenseerd te worden door waterberging aan te leggen ter grootte van 15% van de toegenomen verharding, bij voorkeur in hetzelfde peilvak. Dit komt neer op een compensatie met zo'n 552 m2 nieuw te realiseren oppervlaktewater.

Voor de realisatie van deze waterbergingscapaciteit is naar mening van de gemeente in het betreffende peilvak (en plangebied) echter onvoldoende ruimte aanwezig.

Watertoets

In het kader van de verplichte watertoets en met het oog op het vinden van mogelijkheden voor volledige compensatie hebben in 2009 en 2010 diverse overleggen plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Hierin zijn de ontwikkelingen van de Culturele As besproken. Vanuit het Hoogheemraadschap is aangegeven dat het maken van een waterinrichtingsplan voor deze planontwikkeling niet nodig is, omdat er geen grote waterhuishoudkundige ingrepen plaatsvinden. Wel heeft het overleg geleid tot een aantal nadere afspraken over de wijze waarop het wateraspect aandacht zal krijgen in dit planproces, temeer in het peilvak sprake van een waterbezwaar;

1. 1. In samenspraak met het Hoogheemraadschap van Rijnland is overeengekomen dat de compensatie gerealiseerd zal worden buiten het peilvak PBS_ww-18, namenlijk in het aangrenzende peilvak PBS_WW-17C, welke gelegen is in de eenheid de 'Nieuwe Driemanspolder'. Dat peilvak kent geen waterbezwaar;
2. 2. Hiertoe wordt de capaciteit van één van de bestaande inlaten -die beide peilvakken met elkaar verbindt- vergroot. Daardoor kan meer water afgevoerd worden richting de Nieuwe Driemanspolder. Tevens kan aan deze inlaat een dubbele functie worden gegeven. Dit heeft als voordeel dat het zorgt voor een permanente doorstroming bij momenten van neerslag en een mogelijkheid om door te spoelen bij droogte. In samenspraak met het Hoogheemraadschap wordt nog nader bepaald welke inlaat daaroe het meest geschikt is, alsmede de termijn waarop de uitvoering zal plaatsvinden;
3. 3. Het afwentelen naar de Nieuwe Driemanspolder zal geleidelijk gebeuren, en op een dusdanige wijze dat het gemaal dat de polder droog moet houden niet extra hard hoeft te werken;
4. 4. Gestreefd wordt naar alternatieve maatregelen voor compensatie (maximaal 20% van het te compenseren oppervlak), zoals de toepassing van grasdaken en aanleg van natuurvriendelijke oevers. Afspraken hierover worden gemaakt bij de gronduitgifte en het inrichtingsplan;
5. 5. Bij nieuwbouw, in- en uitbreidingen heeft de gemeente het beleid om, daar waar mogelijk, een (verbeterd) gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen en het hemelwater van schone oppervlakken rechtstreeks te laten lozen op het oppervlaktewater. Momenteel ligt er in en rondom het plangebied een gescheiden rioleringsstelsel;
6. 6. In de keurvergunning -door de initiatiefnemer aan te vragen bij het Hoogheemraadschap- dient aangegeven te worden op welke wijze de watercompensatie plaatsvindt.

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven zodat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Een vergaande scheiding van functies kan echter ook leiden tot inefficiënt ruimtegebruik en een verlies aan ruimtelijke kwaliteit. Een gemengd gebied met een mix van wonen en werken, winkels en horeca stimuleert een levendig straatbeeld, een hogere sociale veiligheid en extra draagvlak voor voorzieningen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde uitgave Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Scheiding van functies versus functiemenging
Scheiding van milieubelastende en milieugevoelige functies met behulp van milieuzonering is in de omgeving van sterk milieubelastende activiteiten zonder meer noodzakelijk. Een vergaande scheiding van functies kan echter ook leiden tot inefficiënt ruimtegebruik en een verlies aan ruimtelijke kwaliteit. Een gemengd gebied met een mix van wonen en werken, winkels en horeca stimuleert een levendig straatbeeld, een hogere sociale veiligheid en extra draagvlak voor voorzieningen. Vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik verdient het de voorkeur om functiescheiding binnen een gemengd gebied niet verder door te voeren dan met het oog op een goed woon- en leefklimaat noodzakelijk is.

Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-uitgave. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Twee omgevingstypen: rustige woonwijk en gemengd gebied
De richtafstanden in bijlage 1 van de VNG-uitgave zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor.

Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kleinere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype gemengd gebied, dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting kent. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG-uitgave gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. De afstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied.

Functiemenging
De richtafstanden ten opzichte van de omgevingstypen rustige woonwijk, rustig buitengebied en gemengd gebied gaan uit van het principe van functiescheiding. Door het hanteren van richtafstanden tussen een bedrijventerrein of bedrijfslocatie en een gebied met een variatie aan functies (zoals wonen, horeca en kleine bedrijvigheid), wordt de toelaatbaarheid van milieubelastende functies beoordeeld.

Binnen gemengde gebieden kan echter ook sprake zijn van functiemenging. Dit betekent dat op gebouwniveau meerdere functies gecombineerd zijn, zoals wonen boven winkels. In de VNG-uitgave “Bedrijven en milieuzonering” is voor gebieden met functiemenging een aparte lijst (bijlage 4 VNG-uitgave) opgenomen. Bij functiemengingsgebieden kan gedacht worden aan:
- stadscentra, winkelcentra en winkelgebieden met dorpskernen;
- horecaconcentratiegebieden;
- woon-werkgebieden met kleinschalige, vooral ambachtelijke bedrijvigheid;
- gebieden langs stadstoegangswegen met meerdere functies;
- lintbebouwing in buitengebied met veel agrarische en andere bedrijvigheid.

In tegenstelling tot rustige woonwijken zijn in dergelijke levendige gebieden desgewenst ook milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. Het kan gaan om gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen.

De Wet milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) bieden onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder ten gevolge van de aanwezigheid van horeca-inrichtingen te voorkomen. Een Staat van horecabedrijven behorende bij de regels van een bestemmingsplan kan worden gehanteerd als een aanvulling op de reikwijdte van beide genoemde instrumenten.

Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horecabedrijven biedt de zoneringlijst uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een goed vertrekpunt. De daarin gehanteerde grove benadering behoeft echter voor de opstelling van een in de praktijk bruikbare Staat van horecabedrijven aanvulling en nadere motivering.

Bij de opstelling van de Staat van horecabedrijven zijn de volgende vormen van hinder in aanmerking genomen:

• geluidhinder (zowel door afzonderlijke inrichtingen als cumulatief);
• verkeersaantrekkende werking;
• parkeerdruk.

In aanvulling op de gegevens uit de VNG-uitgave is voorts gebruik gemaakt van de volgende ruimtelijk relevante aspecten:

• de voor de verschillende soorten horecabedrijven over het algemeen gebruikelijke openingstijden die voor het optreden van hinder relevant zijn (het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer hanteert immers voor de dag-, avond- en nachtperiode verschillende normen);
• de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het bijzonder bezoekers per auto, brommer of scooter aantrekt.

Op grond hiervan worden drie categorieën onderscheiden in de Staat van horeca-activiteiten, die is opgenomen als bijlage 2 bij de regels:

Categorie 1 "Lichte horeca"
Horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds geopend zijn (in hoofdzaak verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken.

Categorie 2 "Middelzware horeca"
Horecabedrijven die normaal gesproken ook 's nachts geopend zijn en daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken, zoals cafés, bars, biljartcentra of zalenverhuur. Tevens vallen onder deze categorie horecabedrijven die in beginsel overdag en 's avonds geopend zijn met een grote verkeersaantrekkende werking.

Categorie 3 "Zware horeca"
Horecabedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend moeten zijn en tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder met zich mee kunnen brengen (verkeersaantrekkende werking en daarmee gepaard gaande hinder op straat alsmede parkeeroverlast). Hieronder vallen o.m. dancings, discotheken en partycentra.

In dit bestemmingsplan wordt horeca tot maximaal categorie 2 van de Staat vanhoreca-activiteiten toegestaan, met uitzondering van het nog te realiseren horecapaviljoen aan het Marseillepad, waarvoor geldt dat alleen horeca uit categorie 1 van de bij de regels behorende Staat van horeca-activiteiten is toegestaan.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het centrumgebied van Zoetermeer. Het is opgebouwd uit verschillende buurten en omvat delen van zowel het oude als het nieuwe centrum. Tussen de Markt en het Stadhuisplein bevindt zich een gebied, waarin zowel wonen als diverse centrumfuncties -zoals het Stadhuis en de Hoofdbibliotheek- kantoren en detailhandel aanwezig zijn. Aan de zuidzijde van het plangebied (ten zuiden van de Grote Dobbe en grenzend aan de Dorpsstraat) bevindt zich eveneens een gebied, waarin wonen afgewisseld wordt met andere functies. Tussen deze beide gebieden ligt de Grote Dobbe. Dit gebied vormt een belangrijke looproute tussen het oude en nieuwe centrum en zal naar de toekomst toe in toenemende mate een verbindend element gaan vormen tussen de beide centrumgebieden, ondersteund door diverse nieuwe centrumfuncties. Deze delen van het plangebied kenmerken zich als gemengde gebieden met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. In het kader van de milieuzonering worden deze gebieden aangemerkt als 'gebied met functiemenging'. Verlevendiging in dit gebied wordt ook nadrukkelijk nagestreefd in het kader van de realisatie van de Culturele As.

Het plangebied omvat ook een tweetal woonbuurten, de zogenoemde Engelse en Franse buurt. De Engelse woonbuurt bestaat uit een aantal woonstraten en ligt stevig ingeklemd tussen gebieden en zones met een diversiteit aan (centrumstedelijke) functies. De woonbebouwing in deze buurt ligt binnen de directe invloedssfeer van deze aanwezige centrumvoorzieningen en de (centrum)activiteiten die daarbij horen, zoals de warenmarkt en evenementen op de Markt en rondom de Grote Dobbe. Direct langs de woonbuurt ligt het tracé van de RandstadRail en bevindt zich een verbindingsweg (Oxfordstraat) voor autoverkeer tussen de Dorpsstraat en het Stadshart.
De Franse buurt omvat meer woonstraten dan de Engelse buurt. In deze woonstraten komen nagenoeg geen andere functies (zoals bedrijven en kantoren) voor. De randen van deze woonbuurt, zoals het Marseillepad en de bebouwing aan de Markt, grenzen direct aan de centrumgebieden. De bebouwing aan de noordzijde van de Frankrijklaan ligt in de directe nabijheid van railinfrastructuur en aan de oostzijde vormen de Italiëlaan en een deel van de Bordeauxstraat de route voor een aantal buslijnen. Ook in deze woonbuurt valt een belangrijk deel van de woonbebouwing direct binnen de invloedssfeer van het centrumgebied en de -terugkerende- (centrum)activiteiten die daarbinnen plaatshebben. In het gebied van de Markt en de Grote Dobbe wordt bovendien meer functiemenging en een versterking van de centrumfunctie nagestreefd als onderdeel van de Culturele As.

In onderstaande tabel is het omgevingstypen samengevat:

Milieuzonering nieuwe ontwikkelingen
In gebieden met functiemenging wordt niet gewerkt met richtafstanden. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijk relevante milieucategorieën:

• categorie A: activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen -in gebieden met functiemenging- kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit zijn daarbij toereikend;
• categorie B: activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden;
• categorie C: de activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij door de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Voor het toestaan van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden:

1. 1. het gaat om kleinschalige, ambachtelijke bedrijvigheid;
2. 2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats;
3. 3. de activiteiten (inclusief opslag) vinden hoofdzakelijk inpandig plaats;
4. 4. activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

Om aan te geven welke lichthinderlijke bedrijfsactiviteiten in (gemengde) gebieden met functiemenging zijn toegestaan, is in het bestemmingsplan een specifieke Staat vanbedrijfsactiviteiten - functiemenging opgenomen. Deze is gebaseerd op lijst 4 van de VNG-brochure en specifiek gemaakt voor de functies die op grond van opgenomen bestemmingen zijn toegestaan binnen het bestemmingsplan.

Concreet betekent dit dat binnen dit bestemmingsplan ervoor gekozen is om op percelen waar op gebouwniveau wonen gecombineerd kan worden met ander functies alleen activiteiten bij recht zijn toegelaten die behoren tot categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging. Op overige percelen -waar wonen en andere functies niet gecombineerd, maar naast elkaar voorkomen- zijn ook activiteiten toelaatbaar die behoren tot categorie B. Nieuwe functies/activiteiten die behoren tot categorie C zijn binnen het plangebied niet toegestaan.

Afwijken van de gebruiksregels
Voor percelen waar op gebouwniveau wonen gecombineerd mag worden met andere functies geldt dat bij recht functies die behoren tot categorie A zijn toegestaan. In het geval van functies die vallen onder categorie B of C, dan wel functies die niet genoemd zijn, mag hiervan afgeweken worden, mits aangetoond is dat de milieuhinder niet groter is dan bij functies die vallen onder categorie A.
Voor overige percelen geldt dat bij recht functies die behoren tot maximaal categorie B zijn toegestaan. In het geval van functies die vallen onder categorie C, dan wel functies niet genoemd zijn, mag hiervan afgeweken worden, mits aangetoond is dat de milieuhinder niet groter is dan bij functies die vallen onder categorie B.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag, en vervoer van gevaarlijke stoffen (zoals vuurwerk, lpg, en munitie) over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein. Op grond van het Bevi zijn in de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) voor dergelijke bedrijven vaste veiligheidsafstanden opgenomen.

In het plangebied Stadscentrum-Zuid bevinden zich geen inrichtingen of contouren van inrichtingen waarop het Bevi van toepassing is.

Alle rijkswegen en de meeste provinciale wegen zijn aangewezen als route voor gevaarlijke stoffen. Gemeenten mogen voor de zogenaamde routeplichtige stoffen gemeentelijke wegen binnen hun grenzen aanwijzen waarover deze gevaarlijke stoffen mogen worden vervoerd. De gemeente Zoetermeer heeft een dergelijke route gevaarlijke stoffen niet vastgesteld wat tot gevolg heeft dat het vervoer van gevaarlijke stoffen in principe altijd via de snelste weg moet plaatsvinden. Gezien de ligging van het plangebied en de daarin gelegen wegen kan gesteld worden dat er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

In het plangebied bevinden zich de volgende aardgasbuisleidingen:

Met betrekking tot externe veiligheid zijn er enkel planologische consequenties als een buisleiding met aardgas een druk heeft van 20 bar of hoger. Voor alle aanwezige aardgasleidingen in het plangebied geldt echter dat de druk onder de 8 bar blijft, zodat de aanwezigheid van buisleidingen in het plangebied geen consequenties heeft.

Op 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Deze wet biedt een integraal wettelijk kader voor de bescherming van dier- en plantensoorten. Met deze wet is het soortenbeschermingsbeleid van de Europese Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving verwerkt. De Flora- en faunawet kent geen koppeling met het ruimtelijke ordeningsbeleid. Dat doet niet af aan het feit dat bezien moet worden of de Flora- en faunawet de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staat. Dit brengt met zich mee dat, als er een redelijk vermoeden bestaat dat beschermde planten- en diersoorten in het plangebied kunnen voorkomen in het kader van de planprocedure onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van deze soorten (ABRvS, 23 februari 2005, Leeuwarden).

In opdracht van de gemeente Zoetermeer is in 2007 door bSR Ecologisch advies onderzoek verricht naar de eventuele aanwezigheid van beschermde natuurwaarden in het plangebied. Dit onderzoek is uitgevoerd in het kader van de Flora- en faunawet. Het onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 11 .

Het onderzoek wees destijds uit dat de Grote Dobbe en delen van de oever werden gebruikt als foerageergebied door vier soorten vleermuizen, te weten de Gewone dwergvleermuis, de Ruige dwergvleermuis, de Watervleermuis en de Gewone grootoorvleermuis. Daarnaast zijn broedende vogels aanwezig in de groenstructuren in het gebied, waaronder de Grote bonte specht. Overige beschermde soorten zijn toen niet aangetroffen en werden onder de bestaande omstandigheden niet verwacht. Omdat er slechts kleine aantallen vleermuizen werden aangetroffen en er in principe geen essentieel leefgebied verloren ging, was voor geen van de waargenomen vleermuissoorten de gunstige staat van instandhouding van de lokale populatie in het geding. Er werden geen verblijfplaatsen van vleermuizen gevonden in het gebied waar ruimtelijke ontwikkelingen zouden plaatsvinden.
Geconcludeerd werd dat een ontheffing van de Flora- en faunawet in relatie tot de ruimtelijke plannen rond de Grote Dobbe niet nodig was. Wel werd geadviseerd om bestaande groenstructuren langs de plas zoveel mogelijk te behouden of te versterken, zodat een gunstig leefklimaat voor vleermuizen behouden kon blijven. Daarnaast is geadviseerd eventuele rooi- en kapwerkzaamheden zoveel mogelijk in het winterseizoen uit te voeren om verstoring van broedende vogels te voorkomen. Voor verstoring van broedende vogels kan geen ontheffing worden verkregen. Buiten de wettelijk streng beschermde vleermuizen en vogels werden geen beschermde soorten gevonden. Op basis van de gesteldheid van het onderzoeksgebied werd de kans op vestiging van overige streng beschermde soorten klein geacht.
In relatie tot de voorgenomen plannen werd daarom geconcludeerd dat de kans op overtreding van de Flora- en faunawet nihil is. Hierbij dient te worden aangemerkt dat voor Tabel 1 soorten een vrijstelling geldt bij ruimtelijke ontwikkeling, zodat voor deze groep geen ontheffing nodig is. Ten slotte moet bij werkzaamheden de zorgplicht in acht worden genomen, een algemeen geldende fatsoenseis ten aanzien van de omgang met flora en fauna, ook voor de niet beschermde soorten.

Aanvullend op het onderzoek uit 2007 is in november 2011 in opdracht van de gemeente Zoetermeer door bSR een quick-scan uitgevoerd naar de verwachte beschermde natuurwaarden in het plangebied. De quick-scan is bijgevoegd in Bijlage 12 en vormt deels een actualisatie van het onderzoek dat in 2007 is uitgevoerd. Samenvattend luiden de resultaten van de quick-scan als volgt:

• Omdat in het gebouw van de voormalige Nicolaasschool een beschermde vaste verblijfplaats van de Gewone dwergvleermuis aanwezig is, moet een mitigatie- en compensatieplan worden opgesteld om aan te geven hoe men hiermee om denkt te gaan. Vanwege de aanwezigheid van de soort mag het pand in principe niet worden gesloopt.
• Aanvullend voorjaarsonderzoek van het Nicolaasschoolpand moet tevens de eventuele aanwezigheid van verblijfplaatsen van Laatvlieger of andere vleermuissoorten uitwijzen.
• Aanvullend onderzoek in het voorjaar is nodig om vast te stellen of het pand van de Nicolaasschool ook als kraamverblijfplaats door Gewone dwergvleermuis wordt gebruikt.
• Voor de sloop van het gebouw van Obs De Vuurtoren hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. De quick scan wijst uit dat er nauwelijks potenties zijn voor vleermuizen. Wel moet rekening worden gehouden met broedende vogels. Dit betekent dat sloop bij voorkeur in de winter (oktober-februari) plaatsvindt. Wanneer men ervoor kiest toch in een andere periode te slopen dan moet het gebouw kort voorafgaand aan de sloop worden gecontroleerd op aanwezigheid van broedende vogels.
• De bomen naast de boerderij aan de Vlamingstraat mogen worden gekapt zonder dat daar vanuit de Flora- en faunawet eisen aan zijn verbonden, mits dit buiten het broedseizoen van te verwachten broedvogelsoorten plaatsvindt (dus niet in de periode 1 maart-1 september).
• Bij voorkeur wordt in de nieuwbouw vleermuis- en vogelvriendelijk gebouwd waardoor de omgeving voor deze diergroepen aantrekkelijk blijft.
• Het park achter de Nicolaaskerk, tussen het Nicolaasplein, voormalige huisvesting van Obs de Vuurtoren en Dobbeplas, heeft enkele oude bomen met holtes en heeft veel potentie als leefgebied voor vleermuizen en vogels. Het verdient sterke aanbeveling om dit park haar huidige karakter te laten behouden: gesloten, geen paden en voorzien van een weelderige onderbegroeiing. Iedere verandering ten aanzien van deze zaken doet hier afbreuk aan de ecologische kwaliteit van dit park en haar omgeving
• Voor ontwikkelingen gepland op de locaties Vlamingstraat, Marseillepad, Markt en Stadhuis zijn geen aanvullende maatregelen in relatie tot de vigerende natuurwetgeving nodig.
• Op alle locaties met uitzondering van Marseillepad, Markt en Stadhuis moet in de planning van werkzaamheden worden gelet op de mogelijkheid van broedende vogels. Verstoring hiervan is verboden.
• De laagbouw in de overige delen van het onderzochte gebied heeft op veel plaatsen potentie voor broedende vogels en vleermuizen. Wanneer men voornemens is daar sloop of renovatie te plegen is aanvullend ecologisch onderzoek vereist.

Er wordt ingestemd met de resultaten van het onderzoek en de adviezen worden ter harte genomen.

Het Pastoorsbos behoudt z'n groene karakter, maar wordt wel openbaar toegankelijk gemaakt. Bij de nieuw aan te leggen wandelpaden door het Pastoorsbos worden de thans aanwezige bomen zoveel mogelijk gerespecteerd, waarbij rekening gehouden wordt met het nesthol van de Grote bonte specht in één van de bomen.

Ten behoeve van de geplande sloop van de Nicolaasschool is een Activiteitenplan opgesteld en een verzoek om een ontheffing van de Flora- en faunawet ingediend bij Dienst Regelingen van het Minsterie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Op 1 november 2012 is door het Ministerie ontheffing verleend (van de verbodsbepalingen genoemd in artikel 11 van de Flora- en faunawet voor zover dit betreft het beschadigen, vernielen of verstoren van holen of andere voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis). Aan deze ontheffing zijn voorschriften verbonden. De ontheffing is bijgevoegd in Bijlage 13.

Bij concrete bouwplannen dient door de initiatiefnemer te worden aangeven op welke wijze invulling wordt gegeven aan de conclusies en bevindingen van het ecologisch advies, het Activiteitenplan en de verleende ontheffing.

Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In de Wro, met bijbehorend Besluit ruimtelijke ordening (Bro), behoudt het bestemmingsplan zijn belangrijke rol in het ruimtelijk planstelsel. Daarnaast geldt er ten behoeve van de leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker van het bestemmingsplan een landelijke standaard, de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008). Deze standaard maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Dit bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid is in overeenstemming met deze landelijke standaard opgesteld.

De planregels vormen samen met de plankaart het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan. De plankaart en de planregels vormen aldus in juridisch opzicht een eenheid en dienen als zodanig te worden gehanteerd. Daarnaast bevat het plan een toelichting, welke een onderbouwing geeft van het bestemmingsplan als geheel. Hierin zijn zowel de bouwstenen en intenties van het plan aangegeven als de uitleg van de planregels.

De planregels zijn onderverdeeld in een aantal vaste hoofdstukken.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat omschrijvingen van de in de planregels gehanteerde begrippen. In de 'wijze van meten' wordt aangegeven op welke wijze de in de planregels vermelde maten worden bepaald.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen die aan de gronden ingevolge artikel 3.1 lid 1 Wro zijn toegekend. Per bestemming worden de doeleinden aangegeven die, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de gronden worden toegekend. Per bestemming worden tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden en eventuele afwijkingsmogelijkheden aangegeven.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat een aantal regels die voor het gehele plangebied gelden. Dit zijn de anti-dubbeltelregel, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en overige regels.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk omvat de overgangsregels ten aanzien van bouwwerken en gebruik en de slotregel.

Artikel 1 van de regels bevat omschrijvingen van begrippen die in de regels worden gebruikt.

In het algemeen kan worden gesteld dat begripsbepalingen nodig zijn om een begrip planologisch-juridisch af te bakenen, te preciseren, ten opzichte van het algemeen spraakgebruik. Zonder nadere definitie zou een begrip tot verwarring kunnen leiden.

In vrijwel alle bestemmingen komen bepalingen voor waarin maten worden gehanteerd.

In artikel 2 wordt aangegeven hoe de in de regels opgenomen maten voor goothoogte, bouwhoogte, dakhelling, inhoud of oppervlakte van een bouwwerk, vloeroppervlakte en ondergeschikte bouwdelen moeten worden gemeten.

Het bestemmingsplan biedt in sommige situaties de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders om af te wijken van de planregels. We noemen dat een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid.

Deze mogelijkheid is bedoeld om in concrete situaties een beperkte afwijking van de regels toe te kunnen staan. Voorwaarde hierbij is wel dat hierdoor geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaat. Ook kunnen in sommige situaties nadere eisen worden gesteld.

Het inzetten van het instrument van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid of het stellen van nadere eisen vraagt aldus om een nadere planologische afweging binnen het kader van een objectieve begrenzing. Deze afweging vindt plaats met het oog op een aantal nader omschreven ruimtelijk relevante aspecten. Deze zijn, weliswaar afhankelijk van de planologische situatie, in beginsel dezelfde voor het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van de regels als voor het stellen van nadere eisen.

Het gaat hier om de volgende aspecten:

• Straat- en bebouwingsbeeld
  Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.

• Verkeersveiligheid
  Hier gaat het bijvoorbeeld om de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.
• Sociale veiligheid
  Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.
• Milieusituatie
  Gedacht wordt aan het voorkomen van milieuhinder in brede zin. Er kunnen bijvoorbeeld situeringseisen worden gesteld ter voorkoming of beperking van het aantal gehinderden bijv. in geval van glasbakken.

• Aantal parkeervoorzieningen
  Het bouwen van een parkeervoorziening op eigen erf kan tot gevolg hebben dat hierdoor (vanwege de noodzakelijke op-/inrit) openbare parkeerplaatsen zouden komen te vervallen. Zeker in gebieden waar nu reeds een grote parkeerdruk aanwezig is, moet dit worden voorkomen. Anderzijds kan een bouwinitiatief door zijn situering op het erf juist tot gevolg hebben dat de parkeervoorziening op eigen erf niet meer bereikbaar is. Ook dat moet worden voorkomen;
• Aansluiting aan structurele groen- en waterelementen
  Gedacht wordt aan bouwpercelen die met hun zij- of achtertuin grenzen aan groen- of waterelementen die structuurbepalend zijn voor de wijk. In beginsel zijn dat de gronden die in het plan bestemd zijn als "Groen" of "Water".

• Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken
  Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding en bezonning van tuinen een rol.

Deze bestemming geldt alleen voor de technische voorzieningen die zijn opgenomen in twee kleine gebouwen in de oksel van de splitsing van de RandstadRail in het uiterste westen van het plangebied. Hierbinnen zijn alleen nutsvoorzieningen toegelaten.

Deze bestemming omvat het Stadhuis met alle andere functies die in het gebouw opgenomen zijn, zoals dienstverlening (openbare bibliotheek), detailhandels- en kantoorfuncties.

Ook delen van de gebouwen die ten oosten en westen van het Stadhuisplein zijn gelegen, hebben deze bestemming gekregen.

Binnen deze bestemming is het mogelijk om naast de hierboven genoemde functies tevens de functies dienstverlening (met een publieksfunctie), ambachtelijke bedrijven, horeca en maatschappelijke voorzieningen op te nemen.

Horeca is mogelijk tot een maximum van 200 m2 bvo. Aangezien er nu ongeveer 100 m2 aan horeca binnen het bestemmingsvlak aanwezig is, is nog enige uitbreiding mogelijk met horecafuncties, zoals vastgesteld in het Definitief Ontwerp stedenbouwkundig plan Culturele As.

Het Stadhuisplein en de passage naar de Markt fungeren tevens als evenemententerrein. Zodoende is een aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' (voor de passage) en een aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-2' (voor het Stadhuisplein) opgenomen waarbij het maximale aantal evenementen, de bezoekersaantallen en duur van de verschillende evenementen is vastgelegd.

Het Stadhuisplein is tevens als locatie aangewezen voor standplaatsen ingevolge het standplaatsenbeleid. Hiervoor is een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - standplaats' opgenomen waar een regeling aan is gekoppeld.

Aangezien de passage van de Markt naar het Stadhuisplein ook worden gebruikt voor de wekelijkse warenmarkt, is ter plaatse ook de aanduiding 'markt' opgenomen.

Het is niet uitgesloten dat binnen de planperiode van dit bestemmingsplan een herschikking zal gaan plaatsvinden van de nu aanwezige functies in het kader van de realisering van de Culturele As. Deze Centrum-bestemming maakt dat mogelijk.

Detailhandel, horeca en ambachtelijke bedrijven zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond. In de huidige situatie is 1.100 m2 bvo detailhandel aanwezig. Dit aantal m2 wordt overgenomen in dit bestemmingsplan, waarmee de detailhandel gemaximeerd wordt tot 1.100 m2 bvo. De bibliotheek is ook op een niveau onder het Stadhuisplein gevestigd, op de hoogte van de perrons van de RandstadRail, die onder het Stadhuisplein rijdt en daar een halte heeft.

De Frankrijklaan en de RandstadRail lopen onder de gebouwen met een Centrum-bestem- ming door. Dit is door middel van specifieke functieaanduidingen 'verkeer' en 'railverkeer' geregeld.

De passage van de Markt naar het Stadhuisplein, is aangeduid met de bouwaanduiding 'onderdoorgang'. Daarmee is geregeld dat deze niet bebouwd kan worden tot een hoogte van 5 meter. De passage is nu gedeeltelijk al overbouwd.

In de maatvoeringsvlakken zijn de maximaal toegestane bouwhoogtes geregeld.

Het is mogelijk om met een omgevingsvergunning ook andere functies te vestigen tot en met categorie C, danwel functies toe te staan die niet zijn genoemd in de bij de regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging, mits die functies naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn aan de toegelaten functies als genoemd in categorie B.

De bestaande atelierruimtes die aangebouwd zijn aan het pand Vlamingstraat 2-4 krijgen de bestemming "Cultuur en Ontspanning", met een nadere functieaanduiding 'atelier'. Deze mogen uitsluitend ten behoeve van ateliers gebruikt worden.

Er zijn drie gemengde bestemmingen opgenomen. Dat zijn bestemmingen waarbinnen een combinatie van verschillende, min of meer gelijkwaardige functies is toegelaten.

Gemengd - 1

De bestemming "Gemengd - 1" is opgenomen voor het gebouw aan de Bordeauxstraat 50. Er is nu een tandartsenpraktijk in gevestigd. In het geldende bestemmingsplan was het bestemd voor bijzondere doeleinden waaronder volksgezondheidsfuncties.

Het gebouw en de locatie wordt geschikt geacht voor een kantoorfunctie, dienstverlenende functies als genoemd in categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten, alsmede voor maatschappelijke voorzieningen als genoemd in categorie A van de Staat vanbedrijfsactiviteiten - functiemenging.

Binnen maatschappelijke voorzieningen zijn uitsluitend functies toegelaten in de sfeer van gezondheidszorg, sociale voorzieningen, sociaal-culturele voorzieningen, openbare dienstverlening en ondergeschikte vormen van niet-zelfstandige detailhandel en/of niet-zelfstandige horeca ten dienste van de hiervoor genoemde voorzieningen.

Gemengd - 2

Het nieuwe (gedeeltelijk) cirkelvormige gebouw dat op het Dobbe-eiland is voorzien krijgt de bestemming "Gemengd - 2".

Dit gebouw, dat aan de rondgang om de Grote Dobbe komt te liggen, kan verschillende functies herbergen. Zo zijn binnen deze bestemming maatschappelijke voorzieningen (uitsluitend openbare dienstverlening) tot en met categorie B van de Staat vanbedrijfsactiviteiten - functiemenging toegelaten en horecabedrijven uit categorie 1 en 2 van de Staat van Horecabedrijven, tot maximaal 250 m2 b.v.o.

Aangezien het huidige terrein onbebouwd is en soms in gebruik is als evenemententerrein, heeft het ook een aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' gekregen. Zodoende is een regeling van toepassing waarbij het maximale aantal evenementen, de bezoekersaantallen en duur van de verschillende evenementen is vastgelegd.

Het bouwvlak mag niet geheel bebouwd worden. Het bouwvlak is ca. 2.400 m2 groot maar daarvan mag conform het DO Stedenbouwkundig plan maximaal 1.820 m2 bvo bebouwd worden. Er blijft dus ca 600 m2 van het bouwvlak onbebouwd. Dat kan aan de randen van het eiland zijn of eventueel gecombineerd met open plekken in het gebouw. Een dakterras is niet toegestaan. De gemeente streeft naar een gebouw met een 'groene' dakbedekking.

Het gebouw mag buiten het bouwvlak worden voorzien van een luifel die over de geplande rondloop hangt.

Gemengd - 3

Voorts zijn op de locatie van de te slopen Nicolaasschool, voortaan het Nicolaasplein genoemd, vier gebouwen mogelijk. Eén gebouw staat al aan de Dorpsstraat 12. Daarachter zijn mogelijkheden opgenomen voor 3 nieuwe gebouwen. Dit gebied krijgt de bestemming"Gemengd - 3".

De begane grond van deze gebouwen mag detailhandel bevatten, alsmede horecafuncties tot en met categorie 2 van de Staat van horeca-activiteiten, ateliers en dienstverlening als genoemd in categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging.

Op de verdiepingen zijn uitsluitend woningen toegelaten.

De exacte locatie van de 4 gebouwen is niet aangegeven, om maximaal in te kunnen spelen op de ontwikkelingen rondom het Stadsforum en de rondloop. Wel is de maximale bouwhoogte, de maximale oppervlakte en de minimale onderlinge afstand van de gebouwen geregeld, conform het DO Stedenbouwkundig plan.

Rondom de 3 gebouwen ontstaat een nieuwe openbare ruimte waar de rondloop een plek zal krijgen, in combinatie met pleinen waar bijvoorbeeld terrassen bij de mogelijke horeca gevestigd kunnen worden, maar ook maaiveldparkeren mogelijk is.

Aangezien het toekomstige Nicolaasplein ook als evenemententerrein gebruikt mag worden, heeft het ook de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' gekregen. Zodoende is een regeling van toepassing waarbij het maximale aantal evenementen, de bezoekersaantallen en duur van de verschillende evenementen is vastgelegd.

Het pand Dorpsstraat 12 is eveneens binnen deze bestemming opgenomen. Het is eigendom van de gemeente en staat momenteel leeg. Er zou een nieuwe gebruiker gevonden kunnen worden voor het bestaande pand, maar het is ook denkbaar dat het pand gesloopt wordt en nieuwbouw plaatsvindt.

De bestemming "Gemengd - 3" kent ook een dubbelbestemming "Waarde-Archeologie", omdat het ligt binnen het gebied met een zeer hoge kans op archeologische sporen. Dat houdt in dat er alleen gebouwd mag worden nadat er nader archeologisch onderzoek heeft plaatsgehad. Ook is een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van eventuele werken en werkzaamheden (zie hiervoor hoofdstuk 6.3.13.1).

Onder de drie gebouwen, en onder het openbare gebied rondom de drie gebouwen, is de mogelijkheid opgenomen om een ondergrondse parkeergarage te realiseren. Daarom is binnen deze bestemming een functieaanduiding 'parkeergarage' opgenomen.

De bestemming "Groen" omvat de wijkparken en het buurtgroen. Dit zijn openbare groenvoorzieningen, eventueel met waterpartijen, waterlopen en sport- en speelvoorzieningen. Deze groenvoorzieningen zijn vooral van belang voor de bewoners en voor de oriëntatie binnen de wijk.

Paden ten behoeve van het langzaam verkeer zijn toegestaan.

Gebouwen zijn niet toegestaan, met uitzondering van speelvoorzieningen. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn wel toegestaan.

Daar waar de spoorbaan gekruist wordt, is een functieaanduiding 'railverkeer' opgenomen.

Aangezien een deel van het groen rond de Grote Dobbe soms in gebruik is als evenemententerrein, heeft het ook de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' gekregen. Zodoende is een regeling van toepassing waarbij het maximale aantal evenementen, de bezoekersaantallen en duur van de verschillende evenementen is vastgelegd. Dit geldt ook voor het nieuwe Museumplein dat voor "Groen" is bestemd. Ook dat gebied, alwaar een beeldentuin is voorzien, kan voor evenementen gebruikt worden.

Een deel van de bestemming "Groen", ter plaatse van het Pastoorsbos aan de Grote Dobbe, kent een dubbelbestemming "Waarde-Archeologie", omdat binnen dit gebied een zeer hoge kans is op de aanwezigheid van archeologische sporen. Daarom is er een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van eventuele werken of werkzaamheden (zie hiervoor hoofdstuk 6.3.13.1).

Het bestaande horecagebouw BO&RO, gelegen aan de Markt, is als "Horeca" bestemd. Het DO Stedenbouwkundig Plan Culturele As (2009) voorzag nog in een verplaatsing van het gebouw. Voor de uitvoering van de Culturele As is een verplaatsing van het gebouw echter niet meer noodzakelijk. Het gebouw blijft daarmee op de huidige locatie gehandhaafd.

Ook het nieuw geprojecteerde horecagebouw aan het Marseillepad krijgt een Horeca-bestemming. Dit nieuwe gebouw wordt aan de rondgang gesitueerd. Het is de bedoeling dat de rondgang onder de luifel van het gebouw doorloopt. In dit gebouw is uitsluitend horeca uit categorie 1 van de Staat van horeca-activiteiten toegestaan, vanwege de nabijheid van woningen.

In het plangebied liggen aan de Engelandlaan vier kantoorgebouwen. Deze zijn als zodanig bestemd. De kantoorgebouwen beschikken niet over uitbreidingsmogelijkheden.

Algemeen

Alle verkeersbestemmingen hebben een ruime begrenzing. Dit betekent dat hierin ook de bermen en eventuele waterelementen zijn meegenomen. Ook kruisende wegen, paden, waterlopen en bermen en de hiermee samenhangende dijklichamen, viaducten en tunnels zijn in de verkeersbestemmingen meegenomen.

Verkeer

De bestemming "Verkeer" omvat alle doorgaande wegen, met uitzondering van de buurt- en erfontsluitingswegen en de woonstraten. In deze bestemming zijn begrepen de rijbanen voor het gemotoriseerd verkeer, fiets- en voetpaden en/of -stroken, voorzieningen voor het openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, alsmede de groen- en waterelementen en speelvoorzieningen. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang mogelijk.

Daar waar de spoorbaan gekruist wordt, is een functieaanduiding 'railverkeer' opgenomen.

Op de plek waar de Engelandlaan in westelijke richting omhoog loopt naar de T-splitsing met het Bovenlangs, bevindt zich onder het wegdek een pool-/biljartcentrum. Deze ruimte is aangeduid met een functieaanduiding 'horeca'. Daarbinnen is derhalve onder het wegdek een horecabedrijf toegelaten tot en met categorie 2 volgens de Staat van horecabedrijven.

Verkeer - Railverkeer

Deze bestemming omvat het spoortracé van RandstadRail met bijbehorende haltevoorzieningen, bermen, spoorsloten, dijklichamen, viaducten en overige constructies.

Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" is gelegd op de buurt- en erfontsluitingswegen en pleinen met de daaraan of daarlangs gelegen paden, woonstraten, parkeervoorzieningen, groen- en waterelementen. Deze wegen zijn uitsluitend van belang voor het buurtverkeer. Deze bestemming biedt ook ruimte aan overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen van beperkte omvang.

Aangezien het Marktplein, Marseillepad, en het Museumplein en Nicolaasplein regelmatig worden gebruikt danwel gebruikt kunnen worden voor het houden van diverse evenementen, die zich soms over meerdere dagen uitstrekken, is de functieaanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' op het Marktplein, Marseillepad, Nicolaasplein en Museumplein opgenomen, en de functieaanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-2' op het Stadhuisplein gelegd.

De planregels bevatten een regeling waarbij het maximale aantal evenementen, bezoekers en duur van de verschillende evenementen is vastgelegd.

Aangezien het Marktplein en het Marseillepad ook worden gebruikt voor de wekelijkse warenmarkt, is een aanduiding 'markt' opgenomen.

Ter plaatse van de Markt is de mogelijkheid opgenomen om, conform het vastgestelde stedenbouwkundig Plan Culturele As, 2 kiosken te realiseren. Deze mogelijkheid geldt uitdrukkelijk niet voor het Marseillepad.

Rondom de drie bestemmingsvlakken met de bestemming "Gemengd - 3", het nieuwe Nicolaasplein, is de functieaanduiding 'parkeergarage' opgenomen waarmee wordt aangegeven dat daar een ondergrondse parkeergarage gebouwd mag worden. In de pakeergarage zijn tevens bergingen toegestaan voor de bovenliggende appartementen.

Het dak van deze parkeergarage zal worden gebruikt als openbare ruimte rond de drie appartementengebouwen en toegestane functies in de plint. Ook zijn terrassen toegestaan bij de horecabedrijven die zich kunnen vestigen in de plint.

Een deel van deze bestemming kent ook een dubbelbestemming "Waarde-Archeologie", omdat de grond binnen een gebied ligt met een zeer hoge kans op archeologische sporen. Dat houdt in dat er alleen gebouwd mag worden nadat er nader archeologisch onderzoek heeft plaatsgehad. Ook is een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van eventuele werken en werkzaamheden (zie hiervoor hoofdstuk 6.3.13.1).

De bestemming "Water" geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging, waterhuishouding met daaraan ondergeschikt bijvoorbeeld oeververbindingen, zoals een bruggetje voor voetgangers en/of fietsers.

Het betreft hoofdzakelijk de Grote Dobbe en de Leidse Wallenwetering.

Het is de bedoeling dat in het kader van de Culturele As een rondgang (voor voetgangers) wordt gerealiseerd in en rond de Grote Dobbe. Delen van de rondgang worden op het vaste land aangelegd op de Verkeersbestemming langs het water. Andere delen worden als oeververbinding (brug) aangelegd over het water. De rondgang is niet apart aangeduid op de plankaart aangezien oeververbindingen op elke willekeurige plek in de bestemming Water zijn toegelaten. De minimale hoogte boven het water van een oeververbinding bedraagt in het algemeen 1 m, doch met uitzondering van de rondloop. In overleg met het Hoogheemraad- schap Rijnland is bepaald dat de rondloop zich eventueel lager dan 1 m boven het water mag bevinden, mits er een "tewaterlaatplek" wordt gerealiseerd zodat een onderhoudsboot ook het gebied kan onderhouden binnen de rondloop.

Daar waar de spoorbaan of een weg gekruist wordt, is een functieaanduiding 'railverkeer' of 'verkeer' opgenomen.

Aangezien de Grote Dobbe soms ook wordt gebruikt voor het houden van diverse evenementen, die zich soms over meerdere dagen uitstrekken, is de functieaanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein-1' opgenomen.

De planregels bevatten een regeling waarbij het maximale aantal evenementen, bezoekers en duur van de verschillende evenementen is vastgelegd.

Binnen de bestemming "Wonen" zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen hoofdgebouwen mogen worden gebouwd.

In het bouwvlak zijn de maximale goot- en bouwhoogte van de woningen met een aanduiding aangegeven. Wanneer dit niet het geval is, gelden de maten zoals weergegeven in de regels.

In het plangebied bevinden zich woningen waarvan de karakteristieke hoofdvorm bepaald wordt door verschillende goothoogtes aan voor- en achterzijde van de woningen. Om deze karakteristiek te behouden zijn op de plankaart zowel een 'maximale goothoogte voorgevel' als een 'maximale goothoogte achtergevel' aangegeven. De 'maximale goothoogte voorgevel' geldt vanaf de voorste bouwgrens tot 4 m achter de voorste bouwgrens.

Erfbebouwing

Bij de woningen zijn buiten het bouwvlak, onder bepaalde voorwaarden, aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen toegestaan.

Erfbebouwing is over het algemeen toegestaan vanaf 1 m achter het verlengde van de voorgevel, zowel binnen als buiten het bouwvlak. De oppervlakte aan erfbebouwing op een perceel is aan een maximum gebonden. Er geldt een maximaal bebouwingspercentage en een maximale gezamenlijke oppervlakte van alle erfbebouwing op het erf.

Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar gelang de grootte van het perceel.

Het erf bestaat uit het gedeelte van het perceel dat is gelegen buiten het bouwvlak.

De bouwhoogte van aan- en uitbouwen bedraagt maximaal 30 centimeter boven de eerste verdiepingsvloer van de woning waartegen de aan- of uitbouw wordt gerealiseerd.

Daar waar dit uitdrukkelijk is aangegeven met een 'specifieke bouwaanduiding - carport' mogen onder bepaalde voorwaarden vóór de voorgevel carports worden gebouwd.

Voor de bestaande rij garageboxen aan de Reimsstraat, die niet op een erf bij een specifieke groep woningen staat, is een Woonbestemming opgenomen met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - garagebox'. Hierbinnen zijn uitsluitend garageboxen toegestaan.

Aan huis verbonden beroep of bedrijf

Woningen mogen gedeeltelijk gebruikt worden voor een aan huis verbonden beroep of bedrijf, indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

De voorwaarden hebben tot doel om het beroep of bedrijf zodanig te reguleren dat het wonen de hoofdfunctie van de woning blijft. Met andere woorden, het beroep of bedrijf mag niet de overhand krijgen.

De ruimtelijke uitwerking en uitstraling van een aan huis verbonden beroep of bedrijf moet passen binnen de woonomgeving. Dit betekent dat de bouwregels voor de onderliggende bestemming onverminderd van toepassing zijn. Daarnaast kunnen - om parkeeroverlast in de woonomgeving te voorkomen - aan deze omgevingsvergunning voorwaarden worden gesteld ten aanzien van de realisering en situering van parkeervoorzieningen op eigen terrein.
Voor de nieuwe woonbebouwing die op grond van het DO Stedebouwkundig plan Culturele As in het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, worden de parkeernormen ontleend aan de gemeentelijke Beleidsnota Parkeren 2005, zoals besloten in het kader van de vaststelling van de Integrale kaderstellende beleidsnota Parkeren Zoetermeer 2012. Voor de overige woonbebouwing zijn de parkeernormen conform de nieuwe Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels 2012 van toepassing.

Voor het gebied Vuurtorenplein, is conform het Stedenbouwkundig Plan Culturele As nieuwbouw voorzien in de vorm van een aantal grondgebonden woningen. Aangezien de exacte verkaveling nog niet bekend is, is een bestemming Woongebied opgenomen.

Er mogen binnen dit gebied maximaal 16 grondgebonden woningen worden gebouwd. De bouwhoogte mag maximaal 10 m bedragen. De goothoogte mag maximaal 6 m bedragen.

Dat betekent dat er een kapconstructie gerealiseerd moet worden. De maximale dakhelling wordt vastgelegd op 75 graden zodat er ruimte is voor gevarieerde kapconstructies.

Om voldoende afstand te waarborgen tussen de nieuwe hoofdgebouwen en de bestaande woningen, is een minimale afstand van 10 m opgenomen die dient te worden aangehouden tussen de gevels van de nieuwe hoofdgebouwen en de perceelsgrens van omringende bestaande woonpercelen.

Vanzelfsprekend dient de parkeerbehoefte binnen dit gebied te worden opgelost.

In de regels is voorts een set voorwaarden opgenomen waar een bouwplan aan moet voldoen. Zo dient in ieder geval rekening te worden gehouden met de vluchtroute van de kerk, de ontsluiting van de achtererven van omliggende woningen, een bestaande ontsluiting van het bouwperceel achter Dorpsstraat 38/40 en de bevoorrading van het horecabedrijf via de achterzijde aan de Leidsewallen. Een bouwplan cq. inrichtingsplan dient in een oplossing te voorzien.

Woon-werkwoningen

Binnen dit gebied is het ook mogelijk om woon-werkwoningen te realiseren. Dit is aangegeven door in de doeleindenomschrijving van de bestemming Woongebied op te nemen dat ook 'bedrijven aan huis' zijn toegestaan. Dit geldt voor maximaal 6 van de 16 toegestane woningen.

Een gebruik van de woning als woon-werkwoning gaat wat verder dan een aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Het is toegestaan om de gehele begane grond te gebruiken voor het bedrijf aan huis. Binnen deze bestemming is het toegestaan om, naast de gebruikelijke beroepen of bedrijven aan huis, ook ambachtelijke bedrijvigheid uit te oefenen die past in een rustige woonwijk.

Welke bedrijvigheid daar onder wordt verstaan is opgenomen in Bijlage 3 bij de regels, de Staat van toegelaten bedrijven aan huis.

Voor de nieuwe woon-werkwoningen die op grond van het DO Stedebouwkundig plan Culturele As in het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, worden de parkeernormen ontleend aan de gemeentelijke Beleidsnota Parkeren 2005, zoals besloten in het kader van de vaststelling van de Integrale kaderstellende beleidsnota Parkeren Zoetermeer 2012.

De antidubbeltelregel strekt er toe dat gronden die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij de verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen, bij de beoordeling van een latere omgevingsvergunning voor het bouwen buiten beschouwing moeten worden gelaten.

In dit artikel worden de algemene gebruikelijke afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingsmogelijkheden gelden voor het gehele plangebied.

Zo gelden er een aantal algemene afwijkingsregels om, na een belangenafweging, eventueel mee te kunnen werken aan kleine afwijkingen van de regels.

Tevens gelden er speciale afwijkingsregels voor telecommunicatievoorzieningen. Zo kan worden voorkomen dat een teveel aan GSM-masten en installaties een stedenbouwkundig onwenselijke situatie oplevert. Daarnaast spelen op de achtergrond (in planologisch opzicht niet relevant) klachten op het gebied van de volksgezondheid. Hoewel de meetbare straling voldoende in kaart is gebracht en aan voldoende objectieve normen kan worden getoetst, lijken (nog) niet alle aspecten op het gebied van gezondheid glashelder in beeld te zijn. Vooralsnog heeft de gemeente Zoetermeer besloten vast te houden aan de thans beschikbare wetenschappelijke kennis en het rijksstandpunt. Het beleid voor telecommunicatie is hierop gebaseerd.

De afwijkingsregels houden in dat het - onder voorwaarden - mogelijk is om een omgevingsvergunning te verlenen voor het plaatsen van een antennemast met een maximum hoogte van 40 m.

Dit artikel bevat twee algemene wijzigingsbevoegdheden.

Het is mogelijk om, onder voorwaarden en in beperkte mate, en na een bestemmings- wijziging, af te wijken van de begrenzing van bouwvlakken en/of bestemmingsvlakken, binnen de gestelde kaders.

Tevens wordt de mogelijkheid geboden, na bestemmingswijziging, voor de bouw van vitrines en kiosken van beperkte omvang.

De voorwaarden waaronder de wijzigingsbevoegdheden kunnen worden toegepast zijn per locatie opgesomd.

De overige regels bevatten een voorrangsregeling voor de dubbelbestemmingen en geven aan in hoeverre de Bouwverordening nog van toepassing is.

De artikelen 23 en 24 regelen het overgangsrecht voor de bebouwing en het gebruik van gronden en opstallen, die op tijdstip van inwerkingtreding van dit plan in strijd zijn met de bestemming en/of de planregels.

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de planregels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wro is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen.

In afwijking daarvan bepaalt artikel 6.12, lid 2 Wro dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien:

1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure grondexploitatieovereenkomst);

2. het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;

3. het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

De gronden waarop in het onderhavige bestemmingsplan een bouwplan is voorgenomen zijn in eigendom bij de gemeente (appartementengebouw Dobbepark, nieuwbouw horeca op Marseillepad en Markt, gebouw Dobbe-eiland, gemengde nieuwbouw en parkeerkelder op Nicolaasplein, woningbouw Vuurtorenplein).

Het verhaal van kosten van grondexploitatie wordt gedekt via de gronduitgifte. Het kostenverhaal is hiermee anderszins verzekerd als bedoeld onder 1. Indien het al noodzakelijk mocht zijn dat de gemeente nadere locatie-eisen stelt, dan zal dit worden gedaan via de gronduitgifte.

De gemeenteraad kan daarom bij de vaststelling van het bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan voor het betrokken plangebied vast te stellen.

Door middel van een planschaderisicoanalyse is de mogelijke planschade onderzocht. De conclusie is dat er een beperkte kans is op planschade. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar het rapport Risicoanalyse Planschade d.d. maart 2012, zoals opgenomen in Bijlage 15 van deze plantoelichting.

Eventuele planschade die voortkomt uit een nieuwe ontwikkeling is gedekt door de grondexploitaties en de af te sluiten planschade-overeenkomsten met de ontwikkelende partijen. Planschade die voortkomt uit de reguliere herziening van het bestemmingsplan en die dus niet is toe te rekenen aan een nieuwe ontwikkeling, wordt ten laste van de algemene middelen gebracht.

Het betreft een overwegend conserverend bestemmingsplan waarin in het kader van de ontwikkeling van de Culturele As een aantal ontwikkellocaties is opgenomen. Wat betreft de economische uitvoerbaarheid voor de in het bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingsmogelijkheden wordt het volgende opgemerkt:

Het voorstel met betrekking tot de eerste versie van deze grondexploitatie (adviesnummer 080483) is op 8 december 2008 gelijktijdig met het Definitief Ontwerp (DO) stedenbouwkundig plan Culturele As in de gemeenteraad behandeld. De gemeenteraad heeft met beide dossiers ingestemd. De grondexploitatie Culturele As vormt in feite de financiële vertaling van het DO stedenbouwkundig plan Culturele As. Dit houdt in dat de grondexploitatie voorziet in een programma van 46 woningen en ruim 6.000 m2 bvo voorzieningen (inclusief Stadsforum, waarvoor een afzonderlijke procedure wordt doorlopen, apart van het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid), een parkeergarage en het bijbehorende openbaar gebied binnen de exploitatiegrenzen.

In de grondexploitatie zijn alle kosten en opbrengsten (en risico's) opgenomen, die beogen de kwaliteit uit het DO stedenbouwkundig plan Culturele As te bereiken én gerelateerd zijn aan de grond. Aan de kostenzijde betreft dit met name de verwervingskosten, kosten voor de grondproductie (civieltechnisch werk bij bouw- en woonrijpmaken) en de kosten van VTA. Aan de opbrengstzijde zijn met name de opbrengsten voortvloeiende uit de uitgifte voor woningbouw, voorzieningen en parkeren zichtbaar. Bouwkundige kosten, zoals de kosten voor de bouw van een museum vormen geen onderdeel van een grondexploitatie met uitzondering van de bouwkundige kosten van de parkeergarage.

Op basis van het DO stedenbouwkundig plan Culturele As laat de grondexploitatie een verlieslatend resultaat van € 6,8 miljoen op contante waarde per 01-01-2012 zien. Met uitzondering van de kostenraming voor de aanpassing van de Markt en het Marseillepad (€2,2 miljoen) is de begrotingswijziging vastgesteld bij de Voortgangsrapportage Projecten Grondbedrijf (besluitnummer 2012 – 000090). De gemeenteraad heeft bij de perspectiefnota in 2012 de afweging gemaakt om het openbaar gebied op de Markt en het Marseillepad voorlopig niet te gaan ontwikkelen.

Bij de besluitvorming heeft de gemeenteraad ingestemd om het nadelige resultaat ten laste te brengen van de jaarrekening en een voorziening (nadelige complexen) te vormen ter grootte van het verwachte voorzienbare tekort.

De grondexploitatie wordt jaarlijks herzien, waarbij de negen spelregels uit de nota grondbeleid ("Op Goede Gronden", raadsbesluit 060844, 29 januari 2007) worden gehanteerd. Voor de grondexploitatie is daarmee de economische uitvoerbaarheid aangetoond.

Volgens artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van het bestemmingsplan onder meer te worden opgenomen de uitkomsten van het overleg dat over het plan met betrokken instanties is gevoerd (artikel 3.1.1 Bro) alsmede een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

Ingevolge artikel 3.1.1 Bro dient de gemeente overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten, waterschappen en met die diensten van provincie, regio en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Op 2 december 2011 is het concept-ontwerpbestemmingsplan Stadscentrum-Zuid verzonden aan de overlegpartners.

Aangezien het plangebied Stadscentrum-Zuid is gelegen in het hart van Zoetermeer zijn er geen belangen van buurgemeenten aan de orde. Er is om die reden geen overleg gepleegd met buurgemeenten.

De Provincie Zuid-Holland heeft op 18 december 2011 aangegeven dat het concept- ontwerpbestemmingsplan conform het provinciale beleid is zoals neergelegd in de Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte.

Het Hoogheemraadschap Rijnland heeft op 20 januari 2012 aangegeven dat het plan hen geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Ook de reactie van de Veiligheidsregio Haaglanden heeft niet tot wijzigingen in het concept-ontwerp bestemmingsplan geleid.

Zowel het Rijk als de regio Haaglanden hebben telefonisch aangegeven dat geen rijks- danwel regionale belangen in het geding zijn.

Voor een verslag van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro wordt verwezen naar Bijlage 16 van deze toelichting.

Ingevolge artikel 3.1.6, lid 1e Bro, dient in de toelichting een beschrijving te worden opgenomen van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

In onderhavig bestemmingsplangebied wordt een aantal ruimtelijke ontwikkelingen opgenomen die allemaal verband houden met de wens van het gemeentebestuur om het oude stadscentrum en het nieuwe Stadshart beter met elkaar te verbinden: de Culturele As.

Hiervoor is een Stedenbouwkundige Visie opgesteld door Architectenbureau Wiel Arets.

In het ontwerpproces van de Stedenbouwkundige Visie heeft is een uitgebreid communicatie- en participatietraject doorlopen.

Op 24 mei 2007 zijn de bewoners en belanghebbenden geïnformeerd over de concept Stedenbouwkundige Visie van de gemeente voor het hart van Zoetermeer. Uitgenodigd zijn alle bewoners rondom het Marktplein en de woonblokken daar achter, alle inwoners en ondernemers uit de Dorpsstraat, 11 instanties, te weten de Ambachtsheer, Winkeliersvereniging Dorpsstraat, Museum, Historisch Genootschap, Lintmarkt, Kerkbestuur en DE-architect, Schoolbestuur Vuurtoren, Beeldende Kunst, Floravontuur, Rodamco, Winkeliersvereniging Stadshart, Ontwikkelaar Centrum-Oost, raadsleden en de media.

Vervolgens zijn bewoners en belanghebbenden uitgenodigd om op 20 juni 2007 met verbeteringen op de concept Stedenbouwkundige Visie te komen. Zodoende is er ruimte en de mogelijkheid geboden aan de bewoners van Zoetermeer om zich eerst goed te laten informeren over de plannen en vervolgens zelf met ideeën, suggesties, verbeteringen te komen om zo bij te dragen aan verbetering van de Visie.

In het participatietraject is vervolgens met diverse belangrijke partners in het ontwikkelproces verder gewerkt aan de Stedenbouwkundige Visie.

Op 3 oktober 2007 heeft wederom een informatiebijeenkomst plaatsgehad waarbij men is geïnformeerd over de aanpassingen van de Stedenbouwkundige Visie. Er heeft terugkoppeling plaatsgevonden van de inbreng op 20 juni 2007 en andere gesprekken en overleggen die hebben plaatsgevonden. De voornaamste wijzigingen zijn:

• éénlaags bebouwing van het Dobbe-eiland i.p.v. 3 laags bebouwing ;
• het Stadhuisplein betrekken bij ontwikkelingen en directe toegang naar perrons mogelijk maken;
• verlevendigen van de plint van het Stadhuis door andere functies op te nemen;
• aan het Marseillepad wordt één paviljoen gebouwd met 1 bouwlaag.

Hiermee is het participatietraject inzake de Stedenbouwkundige Visie beëindigd. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 29 oktober 2007 de aangepaste versie van de Stedenbouwkundige Visie vastgesteld.

De Stedenbouwkundige Visie is vervolgens uitgangspunt geweest voor het opstellen van een Voorlopig Ontwerp (VO). Het VO is op 19 maart 2008 gepresenteerd aan de bewoners en belangstellenden. In het VO is wederom een aantal wijzigingen doorgevoerd. De belangrijkste zijn:

• het gebouw van de Nicolaasschool wordt alsnog gesloopt en vervangen door woningen;
• er is nu een ondergrondse parkeergarage voorzien met 120 parkeerlaatsen, onder het Nicolaasplein/Museumplein;
• het appartementengebouw in het Dobbepark is verlaagd en wordt vijf bouwlagen in plaats van acht bouwlagen;

De reacties op het VO vormden wederom de input voor het Definitief Ontwerp (DO). Het DO stedenbouwkundig plan Culturele As is vastgesteld door de gemeenteraad op 8 december 2008. Het bestemmingsplan vormt een juridisch planologische vertaling van het DO stedenbouwkundig plan Culturele As.

Vanwege dit uitgebreide participatietraject met omwonenden en instanties over het DO stedenbouwkundig plan Culturele As, heeft het college van burgemeester en wethouders op 3 maart 2009 besloten, op grond van de Participatie- en Inspraakverordening 2008, om geen inspraak te houden voorafgaand aan formele bestemmingsplanprocedure. Van dit besluit is de gemeenteraad in kennis gesteld.

Op 26 maart 2009 is de verplichte kennisgeving gepubliceerd ex artikel 1.3.1 Bro van het voornemen om een bestemmingsplan voor dit plangebied voor te bereiden.

Op 29 november 2011 heeft het college besloten in te stemmen met het concept-ontwerpbestemmingsplan Stadscentrum-Zuid. Tevens is besloten om het concept op grond van artikel 3.1.1 Bro toe te zenden aan de betrokken instanties en overlegpartners en om het concept aan de raadscommissie Stad voor te leggen met het verzoek om aandachtspunten mee te geven voor het ontwerpbestemmingsplan.

Op 4 september 2012 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten in te stemmen met de Nota van Beantwoording Overlegreacties d.d. februari 2012 en het ontwerpbestemmingsplan Stadscentrum-Zuid ter inzage te leggen (Zie Bijlage 17)

Op 9 mei 2011 heeft de gemeenteraad van Zoetermeer de beleidsnota 'Niet alleen Handhaven', Handhavingsbeleid 2011-2014 vastgesteld. Dit beleid ziet onder meer op het handhaven van bestemmingsplannen. Een belangrijk uitgangspunt in dit beleid is de dubbele regelkring. Dit betekent dat er van wordt uitgegaan dat toezicht en handhaving niet alleen wettelijke taken zijn, maar vooral ook instrumenten om beleidsdoelen te realiseren.

Voor de handhaving is een prioritering ingevoerd. Daarbij zijn weegfactoren benoemd op basis waarvan de onderwerpen die het belangrijkst worden gevonden, het zwaarst worden gewogen. Fysieke veiligheid geldt als belangrijkste weegfactor. Natuur en duurzaamheid is de minst zware weegfactor. Vervolgens zijn voor de handhaving per taakveld bouwen, milieu en openbare ruimte prioriteiten gesteld. De handhaving van bestemmingsplannen valt onder het taakveld bouwen. Bij elk taakveld is een rangschikking ontstaan van zeer grote risico's naar zaken die nauwelijks risico's in zich herbergen. De prioritering wordt vervolgens in jaarlijkse handhavingsuitvoeringsprogramma's vertaald naar aandachtsgebieden, bijvoorbeeld extra aandacht voor illegale dakopbouwen, dakkapellen of illegaal gebruik.

Handhaving kan plaatsvinden via de publiekrechtelijke, privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om met bestuursrechtelijke sancties op te treden tegen overtredingen van regels van bestemmingsplannen. De bestuursrechtelijke sancties bestaan uit de bestuursdwang en het opleggen van last onder dwangsom. Door middel van het privaatrecht kan de gemeente op indirecte wijze het bestemmingsplan handhaven. Dat kan door gebruikmaking van haar bevoegdheden als eigenaar of van contractuele bevoegdheden.

De strafrechtelijke vervolging is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. Overtredingen op grond van bestemmingsplanregels vallen met ingang van 13 september 2004 onder de Wet op de economische delicten. Strafrechtelijk optreden is gewenst bij overtredingen waarvan de gevolgen niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden. De Wet op de economisch delicten biedt verder de mogelijkheid bij het opleggen van de straf rekening te houden met het economisch voordeel dat de overtreder heeft behaald. Ook biedt de wet de mogelijkheid de verplichting op te leggen om op eigen kosten de gevolgen van het delict goed te maken.

Het ontwerpbestemmingsplan Stadscentrum-Zuid heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen, van 14 september 2012 t/m 25 oktober 2012.

Gedurende deze periode zijn vijftien zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en van een antwoord voorzien in de Nota Zienswijzen, juni 2013. De Nota is bijgevoegd als Bijlage 18. Het betreft een geanonimiseerde versie vanwege wettelijke vereisten.

Als gevolg van de zienswijzen is het bestemmingsplan op onderdelen gewijzigd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Alle aanpassingen ten opzichte van het ontwerp- bestemmingsplan zijn overzichtelijk opgenomen in de Nota van Aanpassingen, juni 2013. Hierin zijn ook de ambtelijk voorgestelde wijzigingen opgenomen. De Nota is bijgevoegd als Bijlage 19.

Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad gewijzigd vastgesteld op 10 juni 2013.

Tegen het vaststellingsbesluit staat de mogelijkheid open tot het instellen van beroep bij de Raad van State. Beroep kan worden ingesteld door belanghebbenden die tijdig een zienswijze hebben ingediend dan wel dient het beroepschrift betrekking te hebben op een wijziging bij de vaststelling van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan.