een gebouw(deel) dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw(deel) onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar bepaalde regels gelden ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

een beroep of het bedrijfsmatig verlenen van diensten tot en met milieucategorie 1 van de staat van bedrijfsactiviteiten voor zover deze betrekking hebben op:

• administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch en zorggebied (waaronder gastouderschap tot zes kinderen) of hiermee gelijk te stellen gebied;
• het houden van een webshop of een bed en breakfast;
• ambachtelijke bedrijvigheid,

waarbij geldt dat deze activiteiten door hun beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend, met uitzondering van groepspraktijken, detailhandel en horeca.

het bedrijfsmatig leveren van goederen aan personen die deze goederen aanwenden voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, zonder uitstalling ten verkoop.

een bedrijf waarin, geheel of overwegend, door middel van handwerk goederen worden vervaardigd, bewerkt, hersteld en/of geïnstalleerd, waaronder mede worden begrepen het verkopen en/of leveren, als ondergeschikte activiteit, van goederen die verband houden met het ambacht, zoals een fietsenmaker, kledingreparatiebedrijf, lijstenmakerij, naai-atelier, sleutelmakerij, schoenreparatiebedrijf en klompenmakerij.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

een antennemast of andere constructie, bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden.

werkplaats van een kunstenaar, ontwerper en dergelijke.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een percentage, dat de grootte van het deel van een bestemmingsvlak, bouwvlak respectievelijk (gedeelte van een) bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, verhandelen en opslag van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als niet zelfstandig en ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het bedrijfsproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie tot maximaal 5% van de vloeroppervlakte met een maximum van 50 m².

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

de totale (bruto) vloeroppervlakte van de ruimten die worden gebruikt voor een (aan huis verbonden) beroep of bedrijf, winkel of dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten, kantine,toiletruimten, lift- en trappenhuizen en dergelijke.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor het huishouden van een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bedrijfsvoering in overeenstemming met de bestemming, noodzakelijk is.

een aan huis verbonden beroep of bedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van nachtverblijf van maximaal vier slaapplaatsen en waarbij het verstrekken van consumpties ondergeschikt is.

bouwlaag, waarvan de vloer op gelijke of bij benadering gelijke hoogte ligt als peil.

1. a. verspreid liggende woningen, woonwagens en woonschepen van derden met een dichtheid van maximaal twee woningen, woonwagens of woonschepen per hectare, en dienst- en bedrijfswoningen van derden;
2. b. kantoorgebouwen, hotels, restaurants, winkels en bedrijfsgebouwen, voorzover zij niet onder de definitie van kwetsbaar object, onder c, vallen;
3. c. sporthallen, sportterreinen, zwembaden en speeltuinen;
4. d. kampeerterreinen en andere terreinen bestemd voor recreatieve doeleinden, voorzover zij niet onder de definitie van kwetsbaar object, onder d, vallen;
5. e. objecten die met de onder a tot en met c genoemde functies gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin doorgaans aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voor zover die objecten geen kwetsbare objecten zijn;
6. f. objecten met een hoge infrastructurele waarde, zoals een telefoon- of elektriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voor zover die objecten wegens de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen de gevolgen van dat ongeval.

bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van de desbetreffende regel.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0637.BP00017.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

woonvormen die gekenmerkt worden door de aanwezigheid van gemeenschappelijke ruimten en/of voorzieningen voor de bewoners van het gebouw(encomplex).

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een bedrijf waar voedsel en/of dranken worden bereid, die door of vanuit het bedrijf naar de eindgebruiker worden gebracht.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van cultuurhistorie.

een waarde die wordt toegekend aan een ruimtelijk relevant element, dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de tijd van een gebied heeft gemaakt.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen aanwenden voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reisbureaus, kapsalons, banken, belwinkels en internetcafés, zulks met uitzondering van horeca.

de in dit bestemmingsplan aan een gebied toegekende waarden die verband houden met de samenhang tussen dieren en planten en hun leefomgeving of tussen dieren en planten onderling.

tweede bouwlaag van een woning of een gebouw, gerekend vanaf peil.

een al dan niet bebouwd perceel, of gedeelte daarvan dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en de bestemming deze inrichting niet verbiedt.

functioneel met een gebouw verbonden daar al dan niet tegen aangebouwd en door de ligging, constructie en afmetingen daaraan ondergeschikt, op de grond staande gebouwen of andere overdekte bouwwerken zoals een aanbouw, uitbouw, bijgebouw en overkapping.

elke voor publiek buiten de daartoe ingerichte inrichtingen toegankelijke festiviteit, spelactiviteit, grootschalige sportwedstrijd, optocht en alle overige tot vermaak en recreatie bedoelde activiteiten, met uitzondering van markten als bedoeld in de Gemeentewet, kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen en betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties;

vormen van dagrecreatie in de open lucht, waarbij men vooral het landschap en/of de natuur of bepaalde aspecten daarvan beleeft, waaronder wandelen, fietsen en kanoën en waarbij relatief weinig mensen gedurende een beperkte tijdsduur aanwezig zijn per oppervlakte-eenheid.

fulltime equivalent: de rekeneenheid waarmee de omvang van een functie of personeelssterkte wordt uitgedrukt. Een fte is een volledige werkweek van 38 uur.

een als complex gebouwde overdekte ruimte, die primair bedoeld is voor het stallen van één of meerdere auto's of andere voertuigen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gebouwen zoals genoemd onder 'andere geluidsgevoelige gebouwen' in artikel 1 van de Wet Geluidhinder.

locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem.

een woning, deel uitmakend van één gebouw waarin meerdere woningen, boven en/of naast elkaar zijn ondergebracht.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfs- of beroepsactiviteit.

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

het bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en/of dranken, bereiden voor directe consumptie van voedsel en/of dranken, exploiteren van zaalaccomodatie en het bieden van logies. De verschillende vormen van horeca zijn opgesomd in de Staat van horeca-activiteiten;

1. a. een tent, tentwagen, kampeerauto of caravan;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde waarvoor een bouwvergunning of omgevingsvergunning is vereist, een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf.

een ondergeschikte vorm van niet-zelfstandige horeca ten dienste van de sportbeoefenaars en eventuele toeschouwers.

een ruimte die door haar indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden met geen of slechts een ondergeschikte baliefunctie. Ondergeschikte cursusvoorzieningen en congres- en vergaderaccommodaties behoren hier ook toe.

een bouwwerk geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, dam, duiker, tunnel, sluis, via- of aquaduct, voorziening ter voorkoming of beperking van vervuiling van de waterhuishouding, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

1. a. woningen, woonwagens en woonschepen, niet zijnde woningen, woonwagens en woonschepen als bedoeld bij de definitie voor beperkt kwetsbare objecten, onder a;
2. b. gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, zoals:
   1. 1. ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
   2. 2. scholen;
   3. 3. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen;
3. c. gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, waartoe in ieder geval behoren:
   1. 1. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m2 per object;
   2. 2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto vloeroppervlak meer dan 1.000 m2 bedraagt en winkels met een totaal bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m2 per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd;
4. d. kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen.

de aan een gebied toegekende waarden die gebaseerd zijn op de karakteristieken van dat gebied.

educatieve, sociale, medische en levensbeschouwelijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld ziekenhuizen, zorginstellingen, jeugdopvang, verenigingsleven, begraafplaatsen alsmede ondergeschikte vormen van niet-zelfstandige detailhandel en/of niet-zelfstandige horeca ten dienste van de gebruikers van deze voorzieningen.

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van natuur en landschap.

de in dit bestemmingsplan aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomende in dat gebied.

een woning die niet valt onder het begrip gestapelde woning.

voorziening voor elektriciteit, gas, water, energie, telecommunicatie, (gescheiden) inzameling van (huishoudelijke) afvalstoffen, opslag en transport van afvalwater, openbare veiligheid, volksgezondheid en een daarmee gelijk te stellen voorziening van algemeen nut.

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven peil is gelegen.

een onbebouwde ruimte onder een bouwwerk die meestal ten dienste staat van verkeer, groen of water.

een weg, pad of doorgang die toegang verschaft tot een perceel.

aanbieders van een mobiel netwerk.

1. a. voor een hoofdgebouw en daarbij behorende aan- en uitbouwen op een perceel waarvan de hoofdtoegang tot het perceel onmiddellijk grenst aan een weg, langzaam verkeersroute of voetpad: de hoogte van de weg, langzaam verkeersroute of voetpad ter plaatse van de hoofdtoegang, tenzij:
   1. 1. het hoofdgebouw is gesitueerd op een perceel gelegen binnen het bestemmingsvlak 'Centrum- 1', dan geldt de hoogte van het voetgangersniveau ter plaatse van de hoofdtoegang van de gemengde functies in het gebouw als peil;
   2. 2. het hoofdgebouw is gesitueerd op een perceel gelegen binnen het bestemmingsvlak 'Centrum - 2', dan geldt de hoogte van het maaiveld ter plaatse van de Duitslandlaan als peil;
   3. 3. het hoofdgebouw is gesitueerd op een perceel aan het Oostwaarts binnen het bestemmingsvlak 'Horeca', dan geldt de hoogte van het voetgangersniveau ter plaatse van de hoofdtoegang van de horecafuncties in het gebouw als peil;
   4. 4. het hoofdgebouw is gesitueerd op een perceel gelegen binnen het bestemmingsvlak 'Gemengd - 4', dan geldt de hoogte van de kruin van de Europaweg (parallelweg) als peil;
2. b. voor een bijgebouw: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter plaatse;
3. c. voor een bouwwerk dat in of op het water wordt gebouwd: het gemiddeld waterpeil ter plaatse van het bouwwerk;
4. d. in overige gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter plaatse.

Volumineuze of brand- en explosiegevaarlijke detailhandel in vuurwerk, auto's, boten, caravans, machines, keukens en sanitair, bouwmaterialen, tuincentra, bouwmarkten en meubelbedrijven met in ondergeschikte mate woninginrichtingartikelen, vloerbedekking, parket, zonwering en tenten.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1. een inrichting bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

2. een Amvb-inrichting waarvoor krachtens artikel 8.40 van de Wet Milieubeheer regels gelden met betrekking tot minimaal aan te houden afstanden bij de opslag en/ of het gebruik van gevaarlijke stoffen.

het gebruik maken van (delen van het) mobiele netwerk van andere operators / providers.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

het gezamenlijk door twee of meer operators / providers delen van antenne-opstelpunten, zoals bedoeld in artikel 3.11, lid 1 Telecommunicatiewet;

een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen, als bedoeld in artikel 30 c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen.

een caravan, die als een gebouw valt aan te merken.

het vanaf een vaste plaats op een openbaar toegankelijke en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen of etenswaren of het anderszins aanbieden van goederen en bedrijfsmatige of niet-bedrijfsmatige diensten, gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel.

een tegenover een gebouw gesitueerde bestaande woning waarbij het betreffende gebouw zich bevindt binnen de zone die wordt gevormd door de horizontale hoeken van 120º ten opzichte van de voorgevelrooilijn respectievelijk achtergevel(rooilijn) van de bestaande woning gemeten ter plaatse van de geveluiteinden; een tegenoverliggende woning kan zowel binnen als buiten het plangebied zijn gesitueerd.

een buiten de besloten ruimte van de inrichting liggend deel van het horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt.

een detailhandelsbedrijf waar boomkwekerijproducten, planten, bloembollen, bloemen en kamerplanten en attributen voor de verfraaiing en het onderhoud van tuinen en de daarbij nodige hulpmaterialen en tuinmeubilair te koop worden aangeboden.

een gebouw(deel) dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw en dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

detailhandel volgens een formule die vanwege de aard en/of omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, zoals de verkoop van meubels, woninginrichtingsartikelen, tuininrichtingsartikelen, bouwmaterialen, keukens en sanitair, meubelen.

de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, die, zoveel mogelijk aansluit bij de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing langs die weg. Een hoekwoning heeft slechts 1 voorgevelrooilijn.

een gebouw, dat een ruimte omvat, die door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

het vloeroppervlak in vierkante meters wat in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Dus exclusief administratieruimte, kantines, toiletten, magazijnruimte, ruimte voor ontvangst van goederen, verwerkingsruimte en dergelijke.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

een gebouw dat is gebouwd en feitelijk bestemd voor een combinatie van bedrijfsuitoefening en wonen, waarbij niet-bedrijfsgebonden detailhandel en horeca zijn uitgesloten.

Bij toepassing van deze regels worden de maten van bouwwerken als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

binnenwerks, op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden aangemerkt als bedrijfsvloeroppervlakte (bvo).

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 3.2.2 onder a en b, voor het bouwen van een erfafscheiding met een maximale bouwhoogte van 3 m, indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, waaronder begrepen de beveiliging, en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van bedrijfsgebouwen en bijgebouwen voor bewoning;
2. b. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
3. c. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een risicovolle inrichting;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting als bedoeld in de Wet geluidhinder;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
7. g. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de aanduidingen van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone-wijzigingsgebied 1' te wijzigen en de planregels zodanig aan te passen ten behoeve van het realiseren van horecavoorzieningen met inachtneming van de volgende regels:

1. a. wijziging is uitsluitend toegestaan indien horeca tot maximaal categorie 1 van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten wordt gerealiseerd;
2. b. wijziging is uitsluitend toegestaan indien de horecavestiging op de begane grond wordt gerealiseerd en maximaal 1.000 m² bvo bedraagt;
3. c. wijziging is uitsluitend toegestaan indien in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien conform de gemeentelijke parkeernota;
4. d. wijziging is uitsluitend toegestaan indien met de bestemmingsplanwijziging geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies.

De voor 'Centrum - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ambachtelijk bedrijf, uitsluitend op de begane grond;
2. b. detailhandel, tot en met categorie B van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staatvan Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat, uitsluitend op de begane grond;
3. c. dienstverlening, tot en met categorie A van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat, uitsluitend op de begane grond;
4. d. maatschappelijke voorzieningen, tot en met categorie A van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat uitsluitend op de begane grond;
5. e. horeca, tot en met categorie 2 van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat vanHoreca-activiteiten, tot maximaal 8.021 m² bvo totaal (inclusief de hoeveelheid m² bvo horeca binnen de Centrum - 2 bestemming) en uitsluitend op de begane grond;
6. f. ondergeschikte cursusruimte tot maximaal 60 m2 bvo en uitsluitend op de begane grond en onder peil;
7. g. woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf, uitsluitend op de verdiepingen, waarbij entrees, stijgpunten en bergingen ten behoeve van woningen wel op de begane grond zijn toegestaan;
8. h. onder peil uitsluitend opslag- en magazijnruimte, met inachtneming van het gestelde onder sub f en sub q tot en met w;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein 1' tevens evenementen, met inachtneming van het gestelde in lid 4.5.2;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' uitsluitend kantoren;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - kantoren 1' uitsluitend kantoren op de eerste verdieping, waarbij entrees en stijgpunten ten behoeve van kantoor wel op de begane grond zijn toegestaan;
12. l. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - kantoren 2' uitsluitend kantoren op de eerste en tweede verdieping, waarbij entrees en stijgpunten ten behoeve van kantoren wel op de begane grond zijn toegestaan;
13. m. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - kantoren 3' uitsluitend kantoren op de eerste, tweede en derde verdieping, waarbij entrees en stijgpunten ten behoeve van kantoren op de begane grond zijn toegelaten;
14. n. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - parkeergarage' uitsluitend een gebouwde parkeervoorziening, waarbij ondergeschikte voorzieningen ten behoeve van de naastgelegen toegestane functies zijn toegelaten;
15. o. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - sportcentrum' tevens een sport- en/of fitnesscentrum;
16. p. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - standplaats', tevens standplaats(en);
17. q. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - detailhandel onder peil' tevens onder peil de functies genoemd onder sub a t/m d, sub f en sub aa;
18. r. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - horeca onder peil' tevens onder peil horeca tot en met categorie 3 van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten, tot maximaal 8.021 m² bvo totaal (inclusief de hoeveelheid m² bvo horeca binnen de Centrum - 2 bestemming)
19. s. ter plaatse van de aanduiding 'sportcentrum' tevens onder peil een sportcentrum en/of fitnesscentrum;
20. t. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage', tevens onder peil gebouwde parkeervoorzieningen;
21. u. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer', uitsluitend onder peil verkeersdoeleinden;
22. v. ter plaatse van de aanduiding 'railverkeer', uitsluitend onder peil de aanleg en exploitatie van een raillijn, met bijbehorende spoorbanen, wissels en overige constructies alsmede haltevoorzieningen, daaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van de bereikbaarheid van die haltevoorzieningen;
23. w. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - speelautomatenhal' tevens onder peil een speelautomatenhal;
24. x. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' tevens detailhandel op de eerste verdieping;
25. y. ter plaatse van de aanduiding 'horeca' tevens horeca op de eerste verdieping, tot en met categorie 2 van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten, en tot maximaal 8.021 m2 bvo totaal (inclusief de hoeveelheid m² bvo horeca binnen de Centrum - 2 bestemming);
26. z. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3', tevens horeca op de eerste verdieping, tot en met categorie 3 van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staatvan Horeca-activiteiten, en tot maximaal 8.021 m² bvo totaal (inclusief de hoeveelheid m² bvo horeca binnen de Centrum - 2 bestemming);
27. aa. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1', naast de functies als genoemd onder sub a t/m d, f en g, uitsluitend horeca van categorie 1 van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond, en tot maximaal 8.021 m2 bvo totaal (inclusief de hoeveelheid m2 bvo horeca binnen de Centrum - 2 bestemming);

waarbij het peil voor Centrum - 1 als uitgangspunt dient te worden genomen,

met daaraan ondergeschikt:

28. ab. geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen;
29. ac. groenvoorzieningen;
30. ad. nutsvoorzieningen;
31. ae. kunstwerken;
32. af. objecten van beeldende kunst;
33. ag. reclameobjecten;
34. ah. parkeervoorzieningen;
35. ai. speelvoorzieningen;
36. aj. lichtmasten en vlaggenmasten;
37. ak. verblijfsgebied;
38. al. terrassen;
39. am. waterpartijen en waterlopen;
40. an. wegen en paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein 1' zijn tijdens evenementen en de daarbij behorende op- en afbouwperiode tijdelijke bouwwerken, zoals tenten, licht- en bewegwijzeringstorens, podia, terreinafzettingen, zendmasten en installaties toegestaan.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.2 onder a en b voor het bouwen van een erfafscheiding met een bouwhoogte van 3 m, indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, waaronder begrepen de beveiliging, en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Centrum - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ambachtelijk bedrijf, uitsluitend op de begane grond en de eerste verdieping;
2. b. detailhandel, tot en met categorie B van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staatvan Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat, uitsluitend op de begane grond en de eerste verdieping;
3. c. dienstverlening, tot en met categorie A van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat, uitsluitend op de begane grond en de eerste verdieping;
4. d. maatschappelijke voorzieningen, tot en met categorie A van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat, uitsluitend op de begane grond en de eerste verdieping;
5. e. horeca, tot en met categorie 2 van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat vanHoreca-activiteiten, tot maximaal 8.021 m² bvo totaal (inclusief de hoeveelheid m² bvo horeca binnen de Centrum - 1 bestemming), uitsluitend op de begane grond en eerste verdieping;
6. f. ondergeschikte cursusruimte tot maximaal 60 m2 bvo en uitsluitend op de begane grond en eerste verdieping;
7. g. woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf, uitsluitend vanaf de tweede verdieping, waarbij entrees, stijgpunten en bergingen ten behoeve van woningen wel op de begane grond en eerste verdieping zijn toegestaan;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'horeca' uitsluitend horeca op de eerste verdieping, tot en met categorie 2 van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat vanHoreca-activiteiten en tot maximaal 8.021 m² bvo totaal (inclusief de hoeveelheid m² bvo horeca binnen de Centrum - 1 bestemming);
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' tevens detailhandel tot en met categorie B van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemengingStadscentrum/Dorpsstraat, op de tweede verdieping;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage', uitsluitend een gebouwde parkeervoorziening, met uitzondering van het gestelde onder sub j;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - detailhandel', tevens voor detailhandel op de eerste verdieping en maximaal 150 m² bvo detailhandel op de begane grond;
12. l. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - fietsenstalling', uitsluitend een gebouwde fietsenstalling waaronder tevens wordt begrepen detailhandel, tot en met categorie B, of dienstverlening, tot en met categorie A, van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat, uitsluitend op de begane grond en tot maximaal 86 m² bvo;

waarbij het peil voor Centrum - 2 als uitgangspunt dient te worden genomen;

met daaraan ondergeschikt:

13. m. magazijnen en bergingen;
14. n. groenvoorzieningen;
15. o. nutsvoorzieningen;
16. p. kunstwerken;
17. q. objecten van beeldende kunst;
18. r. oriëntatie- en/of reclamezuilen;
19. s. parkeervoorzieningen;
20. t. speelvoorzieningen;
21. u. lichtmasten en vlaggenmasten;
22. v. verblijfsgebied;
23. w. terrassen;
24. x. waterpartijen en waterlopen;
25. y. wegen en paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2.2 onder a en b voor het bouwen van een erfafscheiding met een bouwhoogte van 3 m, indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, waaronder begrepen de beveiliging,en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. het behoud van parkeergelegenheid;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in lid 6.1.1 onder a t/m e, voor een maximale oppervlakte van 400 m² bvo, alleen in het geval van samenvoeging van naast elkaar gelegen bestaande panden en mits het kleinschalige karakter aan de buitenzijde intact blijft;
2. b. het bepaalde in lid 6.2.1 onder c, voor een grotere breedte van een vestiging of een woning, mits daardoor de beeldkwaliteit, zoals omschreven in het Beeldkwaliteitsplan Dorpsstraat niet in onevenredige mate wordt aangetast;
3. c. het bepaalde in lid 6.2.1 onder f, voor een geringere zijdelingse afstand tusen gebouwen binnen een bouwvlak, mits het vrijliggende karakter van de bebouwing daardoor niet in onevenredige mate wordt aangetast;
4. d. het bepaalde in lid 6.2.1 onder h, voor het plat afdekken van gebouwen gelegen binnen het bouwvlak, mits daardoor de beeldkwaliteit, zoals omschreven in het Beeldkwaliteitsplan Dorpsstraat niet in onevenredige mate wordt aangetast;
5. e. het bepaalde in lid 6.2.2 onder b, voor een grotere oppervlakte bebouwing buiten het bouwvlak, ten behoeve van een niet-woonfunctie, tot een totale bvo van maximaal 300 m², indien binnen het bouwvlak onvoldoende ruimte is om een bvo van 300 m² te kunnen realiseren, mits de uitbreiding aansluitend aan het bouwvlak wordt gerealiseerd en de gronden gelegen buiten het bouwvlak voor niet meer dan 50 % van de oppervlakte worden bebouwd;
6. f. het bepaalde in lid 6.2.1 en lid 6.2.2 onder b, c en d, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - tweede woning', voor het bouwen van maximaal één woning per perceel, waarvan de goothoogte maximaal 3 m, de bouwhoogte maximaal 8 m, de oppervlakte maximaal 100 m² en de inhoud maximaal 450 m³ mag bedragen, waarbij bijgebouwen zijn toegestaan tot een maximale oppervlakte van 20 m², een maximale goothoogte van 3 m en een maximale bouwhoogte van 5 m mits:
   1. 1. de bij de woning behorende grond voor niet meer dan 50 % wordt bebouwd;
   2. 2. de totale breedte van de woning niet meer bedraagt dan 50 % van de gemiddelde breedte van de bij de woning behorende gronden;
   3. 3. bij de aanvraag om omgevingsvergunning wordt aangetoond dat geen beschermde soorten van tabel 2 of 3 van de Flora- en Faunawet danwel beschermde vogels uit de Vogelrichtlijn aanwezig zijn in eventueel te slopen erfbebouwing. Indien wel beschermde soorten aanwezig zijn dient eerst ontheffing te zijn verleend door het Ministerie van EL&I.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemmingen en/of aanduidingen van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone wijzigingsgebied 3' te wijzigen in de bestemming 'Gemengd - 7' met inachtneming van de volgende regels:

1. a. in het wijzigingsplan wordt een bouwvlak opgenomen waarvan de voorgevelrooilijn parallel dient te lopen aan de Delftsewallen;
2. b. de diepte van het bouwvlak, gemeten vanaf de Delftsewallen, mag niet meer dan 30 m bedragen;
3. c. de maximale goothoogte mag 11 m en de maximale bouwhoogte mag 13 m bedragen;
4. d. in het wijzigingsplan dient een parkeervoorziening voor minimaal 65 parkeerplaatsen te worden opgenomen;
5. e. wijziging is uitsluitend toegestaan indien dit vanuit het oogpunt van milieuhinder niet op belemmeringen stuit;
6. f. wijziging is uitsluitend toegestaan indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies;
7. g. uit bodemonderzoek moet blijken dat de bodem geschikt is voor de ter plaatse beoogde functie(s);
8. h. de geluidsbelasting op geluidgevoelige objecten binnen het wijzigingsgebied mag niet meer bedragen dan de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet Geluidhinder dan wel een vastgestelde hogere grenswaarde door het bevoegde gezag;
9. i. ten tijde van de vaststelling van het wijzigingsplan dient er ook een exploitatieplan vastgesteld te worden, tenzij de (exploitatie)kosten anderszins verzekerd zijn.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2.3 onder a en b voor het bouwen van een erfafscheiding met een bouwhoogte van 3 m, indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, waaronder begrepen de beveiliging, en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gebouwen ten behoeve van wonen;
2. b. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
3. c. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van risicovolle inrichtingen;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
7. g. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 8.2.2 onder a en b, voor het bouwen van een terreinafscheiding met een bouwhoogte van maximaal 3 m, indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, waaronder begrepen de beveiliging, en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gebouwen ten behoeve van wonen;
2. b. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
3. c. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van risicovolle inrichtingen;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
7. g. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemmingen en/of aanduidingen van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone wijzigingsgebied 3' te wijzigen in de bestemming 'Gemengd - 7' met inachtneming van de volgende regels:

1. a. in het wijzigingsplan wordt een bouwvlak opgenomen waarvan de voorgevelrooilijn parallel dient te lopen aan de Delftsewallen;
2. b. de diepte van het bouwvlak, gemeten vanaf de Delftsewallen, mag niet meer dan 30 m bedragen;
3. c. de maximale goothoogte mag 11 m en de maximale bouwhoogte mag 13 m bedragen;
4. d. in het wijzigingsplan dient een parkeervoorziening voor minimaal 65 parkeerplaatsen te worden opgenomen;
5. e. wijziging is uitsluitend toegestaan indien dit vanuit het oogpunt van milieuhinder niet op belemmeringen stuit;
6. f. wijziging is uitsluitend toegestaan indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies;
7. g. uit bodemonderzoek moet blijken dat de bodem geschikt is voor de ter plaatse beoogde functie(s);
8. h. de geluidsbelasting op geluidgevoelige objecten binnen het wijzigingsgebied mag niet meer bedragen dan de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet Geluidhinder dan wel een vastgestelde hogere grenswaarde door het bevoegde gezag;
9. i. ten tijde van de vaststelling van het wijzigingsplan dient er ook een exploitatieplan vastgesteld te worden, tenzij de (exploitatie)kosten anderszins verzekerd zijn.

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. detailhandel;
3. c. maatschappelijke voorzieningen, met uitzondering van geluidgevoelige voorzieningen;
4. d. dienstverlening;
5. e. horeca tot en met categorie 2 van de in de bijlagen bij deze regels opgenomen Staat vanHoreca-activiteiten;
6. f. voorzieningen ten behoeve van het naastgelegen openbaar vervoerstation, zoals sanitaire voorzieningen, wachtruimten en kaartverkoop;

met daaraan ondergeschikt:

7. g. groenvoorzieningen;
8. h. kunstwerken;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. objecten van beeldende kunst;
11. k. parkeervoorzieningen;
12. l. reclameobjecten;
13. m. speelvoorzieningen;
14. n. verblijfsgebied en terrassen;
15. o. vlaggenmasten en lichtmasten;
16. p. water;
17. q. wegen en paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van risicovolle inrichtingen;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een bioscoop;
2. b. een theater;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' tevens kantoren;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'sportcentrum' tevens een sportschool/fitnesscentrum;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' uitsluitend op de begane grond een parkeergarage;
6. f. niet-zelfstandige horeca tot en met categorie 1 van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten, uitsluitend ten behoeve van de bezoekers van de toegelaten functies;

met daaraan ondergeschikt:

7. g. groenvoorzieningen;
8. h. kunstwerken;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. objecten van beeldende kunst;
11. k. parkeervoorzieningen;
12. l. reclameobjecten;
13. m. speelvoorzieningen;
14. n. verblijfsgebied en terrassen;
15. o. vlaggenmasten en lichtmasten;
16. p. water;
17. q. wegen en paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van risicovolle inrichtingen;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor detailhandel met uitzondering van aan sport gebonden detailhandel met een maximum van 200 m² winkelvloeroppervlak (wvo);
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
7. g. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

De voor 'Gemengd - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. maatschappelijke voorzieningen, met uitzondering van geluidgevoelige voorzieningen;
3. c. dienstverlening;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. groenvoorzieningen;
5. e. kunstwerken;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. objecten van beeldende kunst;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. reclameobjecten;
10. j. speelvoorzieningen;
11. k. verblijfsgebied en terrassen;
12. l. vlaggenmasten en lichtmasten;
13. m. water;
14. n. wegen en paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.2.2, onder a en b, voor het bouwen van een erfafscheiding met een maximale bouwhoogte van 3 m, indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, waaronder begrepen de beveiliging, en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor horeca en detailhandel;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van risicovolle inrichtingen;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
7. g. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

De voor 'Gemengd - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. volumineuze detailhandel ten behoeve van uitsluitend de woninginrichtingsbranche, alsmede volumineuze detailhandel in keukens en sanitair, met daaraan ondergeschikt opslag en logistieke functies;
2. b. horeca tot en met categorie 2 van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat vanHoreca-activiteiten tot maximaal 375 m² bvo;
3. c. detailhandel in uitsluitend woninginrichtingsartikelen tot maximaal 3.300 m² bvo;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'wonen', vanaf 8 m boven peil uitsluitend woningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' uitsluitend verkeer op de begane grond;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' op de bovenste verdieping uitsluitend een parkeervoorziening;

met daaraan ondergeschikt:

7. g. groenvoorzieningen;
8. h. kunstwerken;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. objecten van beeldende kunst;
11. k. parkeervoorzieningen;
12. l. reclameobjecten;
13. m. speelvoorzieningen;
14. n. verblijfsgebied en terrassen;
15. o. vlaggenmasten en lichtmasten;
16. p. water;
17. q. wegen en paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van risicovolle inrichtingen;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

De voor 'Gemengd - 5' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ambachtelijke bedrijven;
2. b. detailhandel;
3. c. dienstverlening;
4. d. maatschappelijke voorzieningen, tot en met categorie A van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat, met uitzondering van geluidgevoelige voorzieningen;
5. e. sport, uitsluitend in de vorm van een fitnesscentrum;
6. f. cultuur en ontspanning, uitsluitend in de vorm van ateliers, dansschool, muziekschool en/of welnessvoorzieningen;
7. g. horeca, tot en met categorie 3 van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat vanHoreca-activiteiten;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage', uitsluitend een gebouwde parkeervoorziening;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'waterberging', onder peil uitsluitend een waterberging;

met daaraan ondergeschikt:

10. j. groenvoorzieningen;
11. k. kunstwerken;
12. l. nutsvoorzieningen;
13. m. objecten van beeldende kunst;
14. n. parkeervoorzieningen;
15. o. reclameobjecten;
16. p. speelvoorzieningen;
17. q. verblijfsgebied en terrassen;
18. r. vlaggenmasten en lichtmasten;
19. s. water;
20. t. wegen en paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van risicovolle inrichtingen;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van risicovolle inrichtingen;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van risicovolle inrichtingen;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 16.2.1 voor het bouwen van een ruimere schuilhut mits:

1. a. de bouwhoogte van de schuilhut niet meer bedraagt dan 3 m;
2. b. de oppervlakte van de schuilhut niet meer bedraagt dan 40 m²;
3. c. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de natuurwaarden, ecologische waarden en/of landschappelijke waarden van het gebied; alvorens ontheffing te verlenen wordt hierover advies gevraagd aan een natuur- en landschapsdeskundige.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor horeca en detailhandel;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 17.2.3 onder a en b, voor het bouwen van een erfafscheiding met een bouwhoogte van 3 m, indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, waaronder begrepen de beveiliging, en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van risicovolle inrichtingen;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' tevens dienstverlening;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. objecten van beeldende kunst;
6. f. kunstwerken;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. speelvoorzieningen;
9. i. lichtmasten en vlaggenmasten;
10. j. water;
11. k. wegen en paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.2.2 onder a en b, voor het bouwen van een erfafscheiding met een bouwhoogte van maximaal 3 m, indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, waaronder begrepen de beveiliging, en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor detailhandel en horeca;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor raam- en straatprostitutie.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemmingen en/of aanduidingen van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone wijzigingsgebied 2' te wijzigen in de bestemming Wonen (W) met inachtneming van de volgende regels:

1. a. er zijn maximaal 70 woningen toegestaan;
2. b. op de begane grond zijn tevens maatschappelijke en dienstverleningsfuncties toegestaan;
3. c. wijziging is uitsluitend toegestaan indien op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien conform de gemeentelijke parkeernota;
4. d. de maximale bouwhoogte van het hoofdgebouw blijft ongewijzigd;
5. e. wijziging is uitsluitend toegestaan indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies;
6. f. de geluidsbelasting op geluidgevoelige objecten binnen het wijzigingsgebied mag niet meer bedragen dan de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet Geluidhinder dan wel een vastgestelde hogere grenswaarde door het bevoegde gezag;
7. g. ten behoeve van de wijziging mag de doeleindenomschrijving van artikel 26 aangevuld worden teneinde de op grond van lid b toegestane nieuwe functies op de begane grond te regelen.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 19.2.2 onder a en b, voor het bouwen van een erfafscheiding met een bouwhoogte van maximaal 3 m, indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, waaronder begrepen de beveiliging, en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gebouwen voor bewoning;
2. b. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
3. c. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor detailhandel en horeca;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Maatschappelijk' te wijzigen, indien de maatschappelijke functie is komen te vervallen, in de bestemming 'Dienstverlening', alsmede de functieaanduidingen binnen de bestemming 'Maatschappelijk' te wijzigen in die zin dat ook andere maatschappelijke functies kunnen worden toegestaan dan conform de functieaanduiding op de plankaart zijn toegelaten, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. wijziging is uitsluitend toegestaan indien op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien conform de gemeentelijke parkeernota;
2. b. wijziging is uitsluitend toegestaan indien dit vanuit het oogpunt van milieuhinder niet op belemmeringen stuit;
3. c. wijziging is uitsluitend toegestaan indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies;
4. d. de maximaal toegestane hoogte van hoofdgebouwen blijft ongewijzigd;
5. e. uit bodemonderzoek moet blijken dat de bodem geschikt is voor de ter plaatse beoogde functie(s);
6. f. het wijzigingsplan dient te voldoen aan de normen uit de Wet geluidhinder;

De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sportvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. kunstwerken;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. objecten van beeldende kunst;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. speelvoorzieningen;
9. i. lichtmasten en vlaggenmasten;
10. j. waterpartijen en waterlopen;
11. k. wegen en paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 20.2.2 onder a en b, voor het bouwen van een erfafscheiding met een bouwhoogte van maximaal 3 m, indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, waaronder begrepen de beveiliging en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van risicovolle inrichtingen;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor horeca, met uitzondering van vormen van niet-zelfstandige horeca ten dienste van de gebruikers van de in lid 20.1 genoemde voorzieningen;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor detailhandel;
7. g. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
8. h. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van een bijgebouw als woning;
2. b. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
3. c. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor horeca en detailhandel;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een verkooppunt voor motorbrandstoffen;
2. b. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
3. c. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor detailhandel en horeca;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een verkooppunt voor motorbrandstoffen;
2. b. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
3. c. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor detailhandel en horeca;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
6. f. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein 2' zijn tijdens evenementen en de daarbij behorende op- en afbouwperiode tijdelijke bouwwerken, zoals tenten, licht- en bewegwijzeringstorens, podia, terreinafzettingen, zendmasten en installaties toegestaan.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 24.2.1, ten aanzien van de maatvoering van gebouwen, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterberging;
2. b. waterhuishouding;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. oeververbindingen;
4. d. aanlegplaatsen;
5. e. extensieve recreatie;
6. f. geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. speelvoorzieningen;
9. i. kunstwerken;
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. objecten van beeldende kunst;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor horeca;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

De voor 'Maatschappelijk - Voorlopig' aangewezen gronden zijn uitsluitend bestemd voor:

1. a. een verpleeghuis;
2. b. niet-zelfstandige horeca tot en met categorie 2 van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten met een bedrijfsvloeroppervlak dat minder bedraagt dan 10 % van het totale bedrijfsvloeroppervlak;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. fiets- en voetpaden;
5. e. kunstwerken;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. objecten van beeldende kunst;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. vlaggenmasten en lichtmasten;
11. k. water.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- en/of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor detailhandel en horeca;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

De termijn waarvoor de voorlopige bestemming geldt verloopt op 1 januari 2018. Vanaf die datum geldt de definitieve bestemming zoals omschreven in lid 28.5.

De voor 'Gemengd - 8 (uit te werken)' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
2. b. maatschappelijke voorzieningen, tot en met categorie A van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat;
3. c. sport, tot en met categorie A van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat vanBedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat;
4. d. dienstverlening, tot en met categorie A van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat;
5. e. detailhandel, tot en met categorie A van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staatvan Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat;
6. f. ondergeschikte vormen van niet-zelfstandige horeca en/of niet-zelfstandige detailhandel ten dienste van de onder b t/m d genoemde voorzieningen;
7. g. erfbebouwing;
8. h. tuinen en erven;
9. i. fiets- en voetpaden;
10. j. geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen;
11. k. groenvoorzieningen;
12. l. kunstwerken;
13. m. nutsvoorzieningen;
14. n. objecten van beeldende kunst;
15. o. (gebouwde) parkeervoorzieningen;
16. p. speelvoorzieningen;
17. q. straatmeubilair;
18. r. wegen, erven en pleinen;
19. s. voorzieningen voor het openbaar vervoer;
20. t. water;

met daarbij behorende bouwwerken

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- en/of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor detailhandel en horeca;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

De voor 'Gemengd - 9 (uit te werken)' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
2. b. dienstverlening, tot en met categorie B van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat en uitsluitend in de eerste twee bouwlagen;
3. c. horeca, uitsluitend in de vorm van een hotel met bijbehorende voorzieningen (zoals een restaurant) en tot maximaal categorie 1 van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten, tot maximaal 7.500 m² bvo;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. groenvoorzieningen;
5. e. kunstwerken;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. objecten van beeldende kunst;
8. h. (gebouwde) parkeervoorzieningen;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. tuinen en erven;
11. k. vlaggenmasten en lichtmasten;
12. l. water;
13. m. wegen en paden;
14. n. pleinen;

met de daarbijbehorende bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van motorvoertuigen, caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- en/of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor detailhandel en horeca;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van consumentenvuurwerk;
5. e. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de lid 31.1.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 5 meter;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 31.2 onder b voor het bouwen van bouwwerken, ten dienste van de andere in lid 31.1 genoemde bestemmingen, indien:

1. a. de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen;
2. b. het belang van de leiding door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen wordt hierover advies ingewonnen bij de leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en bescherming van aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 32.1 genoemde bestemming gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsverguning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepsassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van maximaal 100 m2;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar

voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterkering.

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 33.1 genoemde bestemming bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 5 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen mag -met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels- uitsluitend gebouwd worden nadat aanvrager een positief advies heeft overgelegd van de beheerder van de waterkering omtrent de belangen van de waterkering en de waterhuishouding;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b is niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels van dit bestemmingsplan voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10 %;
2. b. het bouwen van luifels, erkers, balkons, bordessen, pergola's en andere ondergeschikte bouwdelen, mits deze het bouwvlak of bestemmingsvlak met niet meer dan 2 m overschrijden;
3. c. het bouwen van technische ruimten, lift- en/of trappenhuizen mits:
   1. 1. de oppervlakte van de overschrijding, per technische ruimte, lift- en trappenhuis, niet meer bedraagt dan 20 m²;
   2. 2. de bouwhoogte van een technische ruimte, lift- of trappenhuis niet meer bedraagt dan 3 m boven de, voor het desbetreffende bouwvlak geldende, maximale bouwhoogte;
4. d. het bouwen van draagconstructies voor reclamedoeleinden en objecten van beeldende kunst tot een bouwhoogte van maximaal 20 m;
5. e. het bouwen van nutsvoorzieningen met een bouwhoogte van maximaal 5 m en een oppervlakte van maximaal 60 m²
6. f. het plaatsen van sirenemasten met een bouwhoogte van maximaal 40 m.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 36.1 en 36.2 kan alleen worden verleend, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Voor zover dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, gelden:

1. a. in de eerste plaats de regels van artikel 33 Waterstaat - Waterkering;
2. b. in de tweede plaats de regels van artikel 32 Waarde - Archeologie;

De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van paragraaf 2.5 van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing voor zover het betreft:

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
2. b. brandweeringang;
3. c. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. de ruimte tussen bouwwerken;
5. e. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen;

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Stadscentrum / Dorpsstraat.

Het bestemmingsplan omvat het Stadscentrum van Zoetermeer (Stadshart en Woonhart) en de Dorpsstraat en omgeving. Het tussengelegen water van de Grote Dobbe en omgeving, waarin de ontwikkelingen in het kader van de Culturele As zijn opgenomen, maken geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Hiervoor wordt een apart bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid gemaakt.

Het bestemmingsplan omvat dus twee los van elkaar gelegen gebieden.

Het Stadscentrum wordt globaal begrensd door:

1. a. aan de west- en noordzijde de Europaweg, Zwaardslootseweg, de Aïdaschouw;
2. b. aan de oostzijde de watergang langs de Salomeschouw, een klein deel van de Australieweg en de Leidse Wallenwetering;
3. c. en aan de zuidzijde het spoor van Randstadrail 3.

De meer zuidelijk gelegen Dorpsstraat wordt globaal begrensd door:

1. a. aan de noordoostzijde de Osijlaan;
2. b. aan de oostzijde de Schoolstraat;
3. c. aan de zuidzijde de Meidoornlaan, de Julianalaan, de Nassaulaan en de Willem de Zwijgerlaan;
4. d. en aan de westzijde het spoor van Randstadrail 4 en de waterplas van de Grote Dobbe.

Het bestemmingsplangebied ligt in het centrum van Zoetermeer. Het betreft een gemengd gebied waar naast wonen en winkelen ook ontspanning plaatsvindt in de vorm van horeca en cultuur (o.a. theater, bioscoop). Het Stadscentrum is in de jaren tachtig van de vorige eeuw gefaseerd gebouwd nadat de eerste nieuwe woonwijken waren ontwikkeld. De Dorpsstraat is het historische dorpslint waar de nederzetting Zoetermeer ontstaan is.

Zie onderstaande figuren voor de ligging in Zoetermeer en directe omgeving.

Figuur 1.1: Ligging plangebied in Zoetermeer.

Figuur 1.2: De begrenzing van het plangebied en ligging in directe omgeving.

Voor met name het Stadscentrum geldt een lappendeken van planologische regelingen. De grote diversiteit aan regelingen komt de toetsbaarheid, overzichtelijkheid en rechtszekerheid niet langer meer ten goede. Daarnaast dienen alle bestemmingsplannen voor 1 juli 2013 te voldoen aan de landelijke digitale standaarden. Met de voorliggende planherziening wordt voldaan aan deze verplichting.

Uitgangspunt voor de herziening is het opstellen van een overwegend conserverend bestemmingsplan met behoud van een aantal onbenutte bouwmogelijkheden. In een dergelijk plan wordt met name de bestaande situatie vastgelegd. Maatschappelijke en stedenbouwkundige ontwikkelingen hebben geleid tot functiewijzigingen van een aantal locaties. Tevens omvat het bestemmingsplan een vertaling van het meest recente gemeentelijk beleid.

Voor het plangebied zijn op dit moment de volgende juridische plannen van kracht:

Tabel 1: Overzicht geldende bestemmingsplannen

Tabel 2: Overzicht uitwerkingsplannen

Figuur 1.3 Overzicht geldende planologische regelingen.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) van kracht geworden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken.
Op 1 oktober 2012 is aan het Barro een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de eerder aangekondigde onderwerpen Ecologische hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Aan artikel 3.6.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd.

Het kabinet heeft de keuze voor deze onderwerpen gemaakt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de Minister van I&M is vastgesteld. Deze structuurvisie bundelt het nationale ruimtelijke en infrastructuurbeleid in 13 nationale belangen. Met de uitbreiding van het Barro en het Bro is de juridische verankering van de SVIR nagenoeg compleet.

De wijken Stadscentrum en Dorpsstraat maken onderdeel uit van bestaand stedelijk gebied. De ontwikkelingen die in het plan zijn voorzien, zijn een verdere verdichting van het stedelijke gebied. De mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, zijn niet in strijd met de nationale belangen op grond van het Barro en de SVIR.

In de Nota "Anders omgaan met water; waterbeleid in de 21^ste eeuw" onderschrijft het kabinet de noodzaak om te anticiperen op de verwachte klimaatsverandering en bodemdaling. De veiligheid moet gewaarborgd blijven, de kans op overstromingen mag niet toenemen. Meer ruimte voor water naast technische maatregelen en taakstellende afspraken tussen verschillende overheden zijn essentieel voor het slagen van dit beleid. Tevens moet een "watertoets" voorkomen dat de bestaande ruimte voor water geleidelijk afneemt.

In paragraaf 5.5 Water van deze plantoelichting wordt ingegaan op welke wijze in dit plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Op 2 juli 2010 hebben provinciale staten van Zuid-Holland de provinciale structuurvisie "Visie op Zuid-Holland" vastgesteld. In deze structuurvisie beschrijft de provincie haar doelstellingen en geeft zij haar kijk op de ruimtelijke ontwikkeling tot 2040. Op 23 februari 2011 hebben Provinciale Staten de 1e herziening van de structuurvisie "Visie op Zuid-Holland" vastgesteld. Op 29 februari 2012 is de 2e herziening vastgesteld. Voor het plangebied zijn enkele inhoudelijke wijzigingen opgenomen die relevant zijn voor het plangebied. Deze wijzigingen zijn in deze paragraaf opgenomen.

De kern van de "Visie op Zuid-Holland" is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Dit wil de provincie bereiken door middel van realisering van een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de "Visie op Zuid-Holland" is het provinciale belang geordend aan de hand van vijf integrale en ruimtelijk relevante hoofdopgaven:

• aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• duurzame en klimaatbestendige Deltaprovincie;
• divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• stad en land verbonden.

Divers en samenhangend netwerk
Voor het plangebied is vooral de hoofdopgave "divers en samenhangend stedelijk netwerk" relevant. Zuid-Holland wil verstedelijking en economische ontwikkeling bundelen en concentreren in het stedelijk netwerk. Concentratie van stedelijke functies biedt meer kansen voor een betere samenhang, een grotere arbeidsmarkt en een hoger voorzieningenniveau. Dit biedt agglomeratievoordelen voor inwoners, bedrijven, voorzieningen en detailhandel. Ook geeft het mogelijkheden tot efficiënte benutting van infrastructuur en ontwikkeling van duurzame energiesystemen. Hiermee wordt de concurrentiepositie van het stedelijk netwerk in Zuid-Holland versterkt. Dit draagt bij aan een betere positie van de Randstad als geheel in Europa en de rest van de wereld. Zuid-Holland schept een aantrekkelijke leefomgeving en een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bedrijven. Het contrast tussen stad en land blijft behouden en gebiedskwaliteiten worden versterkt. De provincie speelt in op demografische ontwikkelingen en veranderende maatschappelijke behoeften, die een toenemende vraag naar stedelijke woonmilieus in de toekomst laten zien. Ontwikkeling van nieuwe woon- en werkmilieus in stedelijke gebieden kan gecombineerd worden met het herstructureren en transformeren van bestaande woon- en werkmilieus. Gemengde milieus, broedplaatsen en onderwijsvoorzieningen zorgen voor een betere voedingsbodem voor de kenniseconomie. Intensief gebruik van het stedelijk gebied leidt tot een reductie van de uitstoot van broeikasgassen en een zuinig gebruik van grondstoffen. Hierdoor draagt intensief stedelijk ruimtegebruik bij aan de duurzaamheid van de samenleving.

Binnenstedelijk verdichting is in het plangebied mogelijk. Voor de nog onbebouwde locaties worden de geldende bouwmogelijkheden uit de uitwerkingsplannen in het bestemmingsplan opgenomen.

Functiekaart Structuurvisie
Bij de structuurvisie horen twee kaarten: de Functiekaart 2020 en de Kwaliteitskaart 2020. Op de Functiekaart is het plangebied aangeduid als "Stads- en dorpsgebied met hoogwaardig openbaar vervoer". Deze aanduiding is toegekend aan delen van het stads- en dorpsgebied die in de nabijheid liggen van haltes van hoogwaardig openbaar vervoer van het Zuidvleugelnet. Op de Kwaliteitskaart 2020 is het plangebied aangeduid als "Stedelijk netwerk met hoogwaardig openbaar vervoer". Deze aanduiding is toegekend aan stads- en dorpsgebied bestaande uit samenhangende stedelijke agglomeraties en kernen die gekoppeld zijn aan het Zuidvleugelnet.

Zoetermeer is daarnaast aangewezen als stedelijk subcentrum in het stedelijk netwerk Zuid-Holland. Deze centra omvatten een knooppunt van openbaar vervoer en/of andere hoogwaardige OV haltes en bieden ruimte voor concentratie van stedelijke voorzieningen en soms kantoren van bovenregionaal niveau.

De waterloop van de Leidse Wallenwetering en de Delftse Wallenwetering is aangeduid als "Groenblauw netwerk". Ook de Buurvaart met de aanduiding 'kenmerkend landschapelement' maakt onderdeel uit van het Groenblauwe netwerk. Deze aanduiding verwijst naar het geheel van groene en waterverbindingen met recreatieve, landschappelijke, cultuurhistorische en/of natuurwetenschappelijke kwaliteiten tussen recreatie- en natuurgebieden en stedelijke groengebieden. Deze verbindingen dienen in stand te worden gehouden en versterkt te worden.

Woningbouw
Bij de ontwikkeling van de woningbouwopgave is de SER ladder uitgangspunt. Voor alle stedelijke ontwikkelingen geldt het principe van eerst intensiveren van bestaand stedelijk gebruik, vervolgens dient te worden nagegaan of door herstructureren de beschikbare ruimte in het bestaand bebouwd gebied beter benut kan worden. Tot slot komt dan pas uitbreiding aan bod. De provincie heeft de ambitie om zoveel mogelijk woningbouw te concentreren rond de stations van StedenbaanPlus. Het verstedelijkingsbeleid van de Zuidvleugel richt zich op 80% binnenstedelijk bouwen, waarvan 60 tot 80% rondom de StedenbaanPlus-stations. Op de ontwikkellocaties in het plangebied waar woningbouw mogelijk is, is sprake van binnenstedelijk bouwen. Zodoende is er geen strijdigheid met de structuurvisie.

Stedelijke detailhandelsstructuctuur
De provincie wil de bestaande detailhandelsstructuur versterken, vooral in de stedelijke centra, stadsdeel- en wijkcentra. Nieuwe mogelijkheden voor detailhandel en vrije tijd ziet de provincie ook rond openbaar vervoerknooppunten. Dit betekent beperking van toelaatbare branches op perifere locaties. De provincie heeft haar detailhandels beleid verder aangescherpt in de Notitie Detailhandel 2012. Daarin zijn voor Zoetermeer centrum nog uitbreidingsmogelijkheden voor detailhandel voorzien. De ontwikkellocaties in het plangebied waar detailhandel mogelijk is, zijn gelegen in het stedelijk centrum. Zodoende is er geen strijdigheid met de structuurvisie.

Kantorenlocaties
Zuid-Holland zet in op een sterke, internationaal concurrerende economie en de daarbij behorende positie op de kantorenmarkt. De oplopende problematiek op de kantorenmarkt (oplopende structurele leegstand, overmaat aan veelal harde plancapaciteit) heeft veel kantorenlocaties onder druk gezet. Terughoudendheid in nieuwbouw draagt bij aan actief beheer van de voorraad kantoren door bijvoorbeeld duurzame renovatie en transformatie naar andere bestemmingen. Nieuwbouw blijft ook nodig om de kwaliteit van de kantorenlocaties op peil te houden en te voorzien in de marktvraag. Aanvullende nieuwe kantoorontwikkeling moet dan ook gedoseerd en gefaseerd worden en dient plaats te vinden in daarvoor aangewezen centra, die mede beschouwd worden als kantoorontwikkelingslocaties. Zoetermeer is daarbij aangwezen als locatie voor nieuwe kantoorontwikkeling.
Kantoorbestemmingen dienen binnen de invloedssfeer van de stations van StedenbaanPlus in de betreffende centra te liggen. Het gaat om gronden die binnen 10 minuten vanaf de stations bereikbaar zijn, te voet of met hoogfrequente bus- en railverbinding.
Voor nieuwe ontwikkelingen moet de SER-ladder worden gegepast. Dit betekent dat bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe locaties voor kantoren of uitbreiding van bestaande locaties voor kantoren met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 1.000 m2 per vestiging een verantwoording moeten bevatten, waarbij de behoefte aan nieuwe locaties als gevolg van de vervangings- en uitbreidingsvraag wordt onderbouwd. Ook moet worden onderbouwd waarom deze behoefte niet kan worden ondervangen door herstructurering of intensivering van bestaande locaties of het benutten van ruimte op locaties elders in de regio. Tevens moet onderzocht worden of ter compensatie elders de kantoorruimte kan worden beperkt door sloop of functieverandering.
Voor locaties die zijn opgenomen in vigerende bestemmingsplannen of locaties waarvoor de planontwikkeling ver gevorderd is en waarover met de provincie bestuurlijke overeenstemming bestaat is een afwijking mogelijk en kunnen kantoorontwikkelingen conform de afspraak plaats vinden. De ontwikkellocaties binnen het plangebied voorzien niet in nieuwe kantoorontwikkeling.

Conclusie
Het bestemmingsplan past binnen de stedelijke ontwikkeling zoals deze is voorzien in de provinciale structuurvisie.

De provinciale belangen aangegeven door vijf integrale opgaven, zoals opgenomen in de provinciale structuurvisie, zijn verankerd in de Verordening Ruimte "Visie op Zuid-Holland" die net als de structuurvisie op 2 juli 2010 door provinciale staten van Zuid-Holland is vastgesteld. Ook de Verordening Ruimte is gewijzigd en geactualiseerd op 23 februari 2011 en 29 februari 2012 met de vaststelling door provinciale staten van respectievelijk de 1^e Herziening van de provinciale Verordening en de Actualisering 2011. Voor dit bestemmingsplan is er voor wat betreft de aspecten woningbouw en kantoren sprake van een relevante inhoudelijke wijziging ten opzichten van de oorspronkelijke Verordening.

In het kader van dit bestemmingsplan zijn de artikelen 6 (Regionale afstemming en toepassing SER-ladder woningbouw), 7 (Kantoren), 9 (Detailhandel), 10 (Waterkeringen) en 13 (Molenbiotoop) uit de verordening van belang. Per artikel worden de gevolgen voor het bestemmingsplan aangegegeven.

Artikel 6 stelt dat in de toelichting bij het bestemmingsplan met het oog op het voorzien in een aantoonbare, regionaal of intergemeentelijk afgestemde behoefte aan woningbouwlocaties wordt beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de navolgende voorkeursvolgorde:

1. a. het voorzien in de behoefte binnen bestaand stedelijk en dorpsgebied 2010, zoals aangeduid op kaart 4a, door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
2. b. het voorzien in de behoefte direct aansluitend aan bestaand stads- en dorpsgebied 2010, zoals aangeduid op kaart 4a, op locaties die passend, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

De ontwikkellocaties binnen het plangebied waar woningbouw mogelijk is, zijn gelegen in bestaand stedelijk gebied.

Artikel 7 Kantoren: dit artikel bepaalt dat kantoren gevestigd kunnen worden op locaties die binnen 10 minuten te voet of met hoogfrequente lightrail-, tram- of busverbindingen bereikbaar zijn vanaf een StedenbaanPlus-station (waarbij ervan uit is gegaan dat te voet in 10 minuten ongeveer 800 meter kan worden afgelegd). In het bestemmingsplan worden geen nieuwe kantoorlocaties mogelijk gemaakt.

Het plangebied is gelegen binnen de bestaande winkelconcentratie in het centrum van de stad. Op grond van artikel 9 lid 5 geldt dat bestemmingsplannen, die detailhandelsontwikkelingen van meer dan 2.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) mogelijk maken binnen bestaande winkelconcentraties in stadscentra, vergezeld moeten gaan van een distributie planologisch onderzoek. Uit het onderzoek moet blijken dat er geen sprake is van ontwrichting van de detailhandelsstructuur. Ook is in dat geval advies nodig van het Regionaal Economisch Overleg (REO). Voor het bestemmingsplan Stadscentrum / Dorpsstraat is dat niet aan de orde, omdat in het bestemmingsplan geen detailhandelsontwikkelingen van meer dan 2.000 m2 bvo mogelijk worden gemaakt. De mogelijke ontwikkeling van Cadenza, waar in principe nog wel meer dan 2.000 m2 bvo detailhandel gerealiseerd zou kunnen worden, wordt niet in dit bestemmingsplan gefaciliteerd.

Op kaart 8 (behorende bij artikel 10) zijn de regionale waterkeringen aangeduid. Voor het bestemmingsplangebied betreft het de Buurvaart en de Delftse Wallenwetering. In het bestemmingsplan zijn deze waterkeringen als zodanig bestemd en zijn in de bestemming regels opgenomen voor onbelemmerde werking, instandhouding en onderhoud van die keringen. Op grond van artikel 10, lid 2 wordt de bestemming toegekend aan de gronden in de beschermingszone en de kernzone van de betreffende keringen, zoals opgenomen in de vastgestelde leggers van de waterbeheerder. Op grond van artikel 10, lid 3 zijn andere bestemmingen slechts toelaatbaar voor zover er geen sprake is van significante belemmeringen voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheid voor versterking van de betreffende kering. Daarbij is advies nodig van de beheerder van de waterkering (zie tevens paragraaf 5.5 Water).

Artikel 13 betreft de molenbiotoop. Door middel van een beschermingszone rondom traditionele molens wil de provincie de vrije windvang en zicht op de molen garanderen. Op de themakaart molenbiotopen van de regioprofielen Cultuurhistorie Zuid-Holland heeft molen De Hoop aan de Eerste Stationsstraat een aanduiding. De molenbiotoop van deze molen ligt gedeeltelijk in het plangebied van de Dorpsstraat.
De beschermingszone is een cirkel vanuit het middelpunt van de molen met een straal van 400 meter. Binnen 100 meter rondom de molen mag geen nieuwe bebouwing worden opgericht of beplanting aanwezig zijn, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek. Binnen een straal van 100 tot 400 meter mag de maximale hoogte van bebouwing en beplanting niet hoger zijn dan 1/30ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek: de 1-op-30-regel. De beschermingszone van molen De Hoop wordt opgenomen op de plankaart en in de regels van het bestemmingsplan.

Figuur 2.1: molenbiotoop

De Dorpsstraat en omgeving is op de provinciale kaart van de Cultuurhistorische hoofdstructuur aangemerkt als een gebied waar de trefkans op archeologische sporen zeer groot is. Gelet hierop dienen de archeologische waarden van het gebied bij roering van de grond nader onderzocht te worden. In paragraaf 3.5 Cultuurhistorie en archeologie van deze toelichting wordt hier nader op ingegaan.

De visie Regioprofielen Cultuurhistorie Zuid-Holland omvat richtlijnen voor topgebieden van cultureel erfgebied, archeologie en molens in Zuid-Holland. Deze visie is op 13 april 2010 vastgesteld door gedeputeerde staten. De wijze van sturing, op welke wijze omgegaan dient te worden met de regioprofielen, is opgenomen in de provinciale structuurvisie.

Op basis van bestaande cultuurhistorische waardenkaarten zijn zestien topgebieden Cultureel Erfgoed Zuid-Holland aangewezen. Voor elk van deze topgebieden is een regioprofiel opgesteld. Deze regioprofielen dienen als een handreiking en sturingskader voor gemeenten, waterschappen, terreinbeheerders en adviesbureaus om cultuurhistorie op te nemen in ruimtelijke plannen.

Het plangebied ligt niet in één van deze topgebieden.

Het Beleidsplan Groen, Water en Milieu 2006-2010 geeft aan hoe de provincie Zuid-Holland de komende jaren haar beleid op de terreinen groen, water en milieu vorm geeft. Het plan is de opvolger van het Beleidsplan Milieu en Water 2000-2006 en omvat het Milieubeleidsplan (Wet milieubeheer) en het Waterhuishoudingsplan (Wet op de waterhuishouding). In het beleidsplan zijn de kaders en doelstellingen opgenomen voor de periode 2006-2010 en is een doorkijk gegeven tot 2020 en voor enkele onderwerpen tot 2040. Het plan bestaat uit vier delen: een Visiedeel, een Groendeel, een Waterdeel en een Milieudeel.

Voor het plangebied is van belang dat bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen die kunnen leiden tot een toename van overstromingsrisico maatregelen hiertegen genomen moeten worden (zie paragraaf 2.3.3 Hoogheemraadschap van Rijnland).

Op 16 april 2008 heeft het algemeen bestuur van het Stadsgewest Haaglanden het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020 vastgesteld. Het RSP is een integraal plan voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden en het kader voor het regionale beleid op het gebied van milieu, groen, mobiliteit, wonen en economie en voor locale plannen, zoals de bestemmingsplannen. Het RSP richt zich op 2020 (met een doorkijk naar 2030) en omvat de grote lijnen voor de ambities en ontwikkelingen op verschillende terreinen, zoals verkeer, wonen, werken, water, groen etc. Eén van de prioriteiten binnen het RSP is de herstructurering en het intensiever gebruik van stedelijke wijken.

Op kaart 1 van het RSP, "Ontwikkelingsbeeld Haaglanden 2030" is het plangebied Stadscentrum-Dorpsstraat aangeduid als "verdichten binnen bestaand stedelijk gebied". Dit betekent dat de aanwezige potenties voor verdichting, vernieuwing en herstructurering zoveel mogelijk dienen te worden benut. Hierbij moeten karakter- en structuurbepalende niet-bebouwde ruimten worden gehandhaafd en de aanwezige cultuurhistorische waarden in acht worden genomen. De ontwikkelingen die in dit plan worden mogelijk gemaakt zijn niet in strijd met het RSP.

Het Stadscentrum van Zoetermeer heeft naast de stadscentra van Den Haag en Delft de aanduiding 'stadscentrum' op kaart 1 van het RSP.

Op 13 december 2006 is de Regionale Structuurvisie Detailhandel Stadsgewest Haaglanden 2006-2011 vastgesteld. Het doel is een meer dynamisch en kwalitatief beter winkelaanbod te bewerkstelligen zodat de consument meer keuze en kwaliteit wordt geboden. Dit heeft weer een gunstige invloed op de komst van bedrijven en organisaties naar de regio en daarmee op de regionale economie. Plannen van meer dan 1.000 m2 dienen getoetst te worden aan de Regionale Structuurvisie Detailhandel. In dit bestemmingsplan worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt van meer dan 1.000 m2.

Het plangebied ligt grotendeels binnen de beheersgrenzen van het Hoogheemraadschap van Rijnland.

Waterbeheerplan Hoogheemraadschap van Rijnland
Voor de planperiode 2010-2015 is het Waterbeheerplan (WBP) van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft het Hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het Hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatveranderingen. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het WBP sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Keur en Beleidsregels 2009
Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels die in 2011 geactualiseerd zijn. Een nieuwe Keur was nodig, vanwege de totstandkoming van de Waterwet en de daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De Keur en Beleidsregels maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebods- en verbodsbepalingen) voor:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken);
• andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing van de in de Keur vastgestelde gebods- en verbodsbepalingen worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het Hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels (voluit Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur), die bij de Keur horen is het beleid van het Hoogheemraadschap Rijnland nader uitgewerkt.

Riolering en afkoppelen
Overeenkomstig het rijksbeleid geeft het Hoogheemraadschap van Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

1. a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
2. b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
3. c. afvalwaterstromen gescheiden worden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
4. d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een afvalwaterzuiveringsinrichting getransporteerd;
5. e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d,
   - zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
   - lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater
Voor de verwerking van hemelwater wijst het Hoogheemraadschap van Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling dar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of -als laatste keus- aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe' aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Bij ontwikkelingen waar meer dan 500 m2 verhard wordt dient voor compensatie te worden gezorgd, dikwijls door aanleg van wateroppervlak in de nabije omgeving. In het deel van het plangebied dat in het Hoogheemraadschap van Rijnland ligt liggen twee onbebouwde locaties waarbij sprake is van een toename van verharding. In pararaaf 5.5 Water wordt nader ingegaan op de compensatie.

Waterplan Zoetermeer
Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft in samenwerking met de gemeente Zoetermeer en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard en het Waterschap Wilck en Wiericke het Waterplan Zoetermeer opgesteld dat in februari 2002 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het plan wordt in paragraaf 2.4.13 Waterplan Zoetermeer (2002) nader toegelicht.

Het beleid van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard is vastgelegd in het waterbeheerplan HHSK 2010-2015, de Keur van Schieland en de Krimpenerwaard, peilbesluiten en de leggers. Het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard streeft ernaar om samen met gemeenten als partners op te trekken. Er moet worden ingezet op intensief overleg met gemeentebesturen voor het kunnen realiseren van projecten. De ruimtelijke ordening en de waterhuishouding moeten in onderlinge relatie worden ontwikkeld. Op basis van ervaring en deskundigheid adviseert het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard over de mogelijkheden voor een duurzaam watersysteem. De laatste jaren is het inzicht gegroeid dat op een duurzamer wijze met het stedelijk waterbeheer dient te worden omgegaan, mede gezien de klimaatveranderingen. Aandachtspunten voor het duurzame stedelijk waterbeheer zijn het minimaliseren van wateroverlast, het realiseren van voldoende waterberging waarbij zoveel mogelijk een ecologische inrichting wordt nagestreefd, het verantwoord afkoppelen van verhard oppervlak en het voorkomen van diffuse verontreinigingen door toepassing van duurzame bouwmaterialen.

De visie is uitgewerkt in een concreet maatregelenplan:

• Het woongenot, de belevingswaarde en de recreatieve mogelijkheden op en in het water voor burgers nemen toe;
• De waterkwaliteit voldoet tenminste aan de algemene milieukwaliteitseisen;
• Het waterhuishoudkundig systeem kent goede aan- en afvoermogelijkheden, waarbij de doorspoelbaarheid en de mogelijkheid om onder normale omstandigheden het waterpeil binnen zekere marges te handhaven, voldoende worden gewaarborgd;
• Het watersysteem is zo ingericht dat het de ontwikkeling van biologisch gezond water bevordert.

Voor ontwikkelingen is het Waterbeheerplan 2010 – 2015 van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard belang. Ontwikkelingen gaan vaak gepaard met een toename van het verharde oppervlak. In het Waterbeheerplan 2010 - 2015 is beschreven hoe het Hoogheemraadschap omgaat met het bergen van oppervlaktewater bij een toenemende verharding van het oppervlak. In zijn algemeenheid geldt verder dat voor aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem bij het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard een vergunning dient te worden aangevraagd op grond van de Keur. Dit geldt bijvoorbeeld voor de aanleg van overstorten, van de hemelwaterafvoer op het oppervlaktewater, het dempen en graven van water en het aanbrengen van verhard oppervlak. De Keur maakt het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren.

Waterplan Zoetermeer
Het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard heeft in samenwerking met de gemeente Zoetermeer, het Hoogheemraadschap van Rijnland en het Waterschap Wilck en Wiericke het Waterplan Zoetermeer opgesteld dat in februari 2002 door de raad is vastgesteld. Het plan wordt in paragraaf 2.4.13 van deze toelichting nader toegelicht.

De Stadsvisie 2030, die op 15 december 2008 is vastgesteld door de gemeenteraad van Zoetermeer, verwoordt een negental opgaven die in de periode tot 2030 moeten worden opgepakt om als stad voldoende perspectief op een welvarende ontwikkeling te behouden. Daarnaast geeft de Stadsvisie aan welke kansen de gemeente wil benutten om de stad extra perspectief te geven.

Eén van de opgaven van de Stadsvisie is het Stadscentrum doorontwikkelen tot een sfeervolle, bruisende, veilige binnenstad. Een binnenstad moet ruimtelijk en functioneel een eenheid vormen. Een bruisende stad heeft een sterk dynamisch winkelcentrum nodig, compleet met sfeervolle pleinen, horeca, culturele voorzieningen, werkgelegenheid en dienstverlening en een stadhuis.

Geconstateerd wordt dat ondanks allerlei inspanningen de samenhang tussen de drie onderdelen van het Stadscentrum (Stadshart, Woonhart en Dorpsstraat) onvoldoende is. Daarom wil Zoetermeer het Stadscentrum doorontwikkelen tot een bruisende binnenstad. Daarnaast moeten de mogelijkheden van het bestaande Stadscentrum beter worden benut door intensivering van het grondgebruik. Ook moet het Stadscentrum beter geëtaleerd worden. Het is teveel naar binnen toe gekeerd en de komende jaren wordt ingezet op het transformeren van het Stadscentrum van een introvert naar een extravert gebied. Als laatste uitwerking van de opgave wordt het versterken van het kerngebied genoemd. In zuidelijke richting dient de relatie met de Dorpsstraat te worden verbeterd door middel van het project "Culturele As". Het gebied van de Grote Dobbe krijgt daarin een centrale verbindende rol. Ook het Woonhart dient een sterkere ruimtelijke binding te krijgen met het Stadshart, waarbij de Europaweg de functie van stedelijke boulevard zou moeten krijgen.

Om te bezien hoe de binnenstad van Zoetermeer 'bruisender' kan worden is de Visie Binnenstad opgesteld. De Visie Binnenstad is in januari 2012 vastgesteld door de gemeenteraad. In de visie zijn vijf ambities geformuleerd die uiteindelijk moeten leiden tot een bruisende, sfeervolle binnenstad, te weten:

1. 1. bijzondere plekken realiseren;
2. 2. binnenstad verbinden;
3. 3. binnenstadscultuur ontwikkelen;
4. 4. inzetten op stedelijke woonmilieus;
5. 5. binnenstad presenteren.

Per deelgebied en voor de binnenstad als geheel is bezien hoe de ambities vertaald kunnen worden. Sommige ontwikkelingen ide moeten bijdragen aan het verwezenlijken van de ambities zijn reeds uitgevoerd, andere zullen zo nodig via separate ruimtelijke procedures mogelijk gemaakt worden.

Op 15 december 2008 heeft de gemeenteraad de Stadsvisie 2030 vastgesteld. In de Stadsvisie is aangegeven dat deze een ruimtelijke vertaling krijgt in een Structuurvisie.

In de Structuurvisie geeft het gemeentebestuur antwoord op de vraag waar de benodigde ruimte in de stad gevonden kan worden voor de plannen en toekomstambities die Zoetermeer heeft. De Verkenningennota is een belangrijk basisdocument op weg naar de uiteindelijke Structuurvisie voor Zoetermeer.

De Verkenningennota is het resultaat van een brede inventarisatie. Uit een groot aantal vastgestelde beleidsdocumenten zijn de belangrijkste onderdelen gehaald die voor de ruimtelijke toekomst van Zoetermeer van belang zijn. Het gaat dan bijvoorbeeld om beleid op het gebied van wonen, werken, groen, duurzaamheid en mobiliteit..

Daarnaast zijn in de Verkenningennota de belangrijkste ruimtelijke opgaven, kansen en vraagstukken in beeld gebracht. Dit geheel vormt de ruimtelijke onderlegger voor de Structuurvisie. De Structuurvisie brengt alle ruimtelijke aspecten en keuzen van het bestaande beleid samen. Daarmee is het een integrale en samenhangende visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Zoetermeer. De Verkenningennota is op 12 september 2011 vastgesteld.

Het Stadscentrum is in de verkenningennota getypeerd als een hoogdynamisch gebied waar ruimte is voor transformatie en intensivering. Het Dorpsstraat-gebied is getypeerd als laagdynamisch gebied, waar wel ruimte blijft voor nieuwe (kleinschalige) initiatieven, bijvoorbeeld via invulling van restlocaties/braakliggende locaties, intensivering van het ruimtegebruik en transformatie/functieverandering van gebouwen. Daarbij geldt dat nieuwe ontwikkelingen geen ernstige afbreuk mogen doen aan de bestaande kwaliteit, maar juist moeten leiden tot een functionele en/of ruimtelijke verbetering van een plek en haar directe omgeving.

Voor dit bestemmingsplan zijn vooral de wensbeelden ten aanzien van de thema's 'wonen', 'economie en werken' en 'maatschappelijke voorzieningen' van belang.

Het Stadscentrum wordt vanuit het thema 'wonen' gezien als een (studie)gebied voor transformatiemogelijkheden van kantoren naar wonen en voor verdere verdichting en invulling van braakliggende locaties voor o.m. woningen. Het stimuleren van de bouw van jongerenwoningen maakt hier deel van uit. De Dorpsstraat is, als historisch bebouwingslint, genoemd als een gebied waar het dorps woonmilieu versterkt kan worden. Hier is juist het behoud van de kleinschaligheid van belang.

Voor het thema 'economie en werken' is het centrum eveneens een belangrijk gebied. Accent ligt hierbij op het ontwikkelen en uitbreiden van horeca- en hotelmogelijkheden en het intensiveren en toeveoegen van consumentverzorgende functies in de overgangsgebieden van het centrum naar de omliggende wijken.

Binnen het thema 'maatschappelijke voorzieningen' richt het wensbeeld voor het centrumgebied zich vooral op het toevoegen en intensiveren van kunst- en culturele voorzieningen.

De in maart 2009 vastgestelde Woonvisie vormt een basis voor verschillende uitvoeringsplannen van de gemeente op het gebied van wonen. De Woonvisie gaat nadrukkelijk uit van een nieuwe aanpak voor het wonen. Deze nieuwe aanpak houdt rekening met het feit dat Zoetermeer in de toekomst – na het voltooien van de laatste uitbreidingswijk Oosterheem – niet langer meer ruime hoeveelheden nieuwe eengezinswoningen zal realiseren. Ook speelt het in op de veranderende bevolkingssamenstelling van Zoetermeer, waarbij jongeren en senioren een steeds belangrijkere positie gaan innemen binnen de stad. De Woonvisie omvat een aantal richtinggevende keuzen voor het Zoetermeerse woonbeleid in de komende jaren. Zo wordt onder meer de kwaliteit van het wonen boven het realiseren van aantallen gesteld en wordt een accent gelegd op het zoeken naar nieuwe gestapelde woonvormen met grondgebonden kwaliteiten. Verder dient er bijzondere aandacht te worden besteed aan jongeren, senioren, de sociale doelgroep en lage middeninkomens. In de komende jaren maakt het transformeren van kantoorlocaties naar een woonfunctie nadrukkelijk deel uit van de beleidsagenda.

Uit de Transformatiestudie Kantoren (zie paragraaf 2.4.5) is gebleken dat er in de komende twintig jaar een aantal bestaande kantoorlocaties (met name in en rondom het Stadscentrum van Zoetermeer) in aanmerking kan komen voor transformatie naar een andere functie, zoals bijvoorbeeld een woonfunctie. Een eerste grove schatting maakt duidelijk dat het transformeren van kantoorlocaties of kiezen voor een woonfunctie op nu nog voor kantoren ingeplande locaties kansen biedt om ongeveer 450 tot 500 woningen (veelal appartementen) te realiseren. De daadwerkelijke mogelijkheden zullen afhangen van de financiële haalbaarheid, alsook de wensen en eisen die er op de verschillende locaties gelden op het gebied van lucht- en geluidkwaliteit.

Op 8 december 2008 heeft de gemeenteraad de Transformatiestudie Kantoren vastgesteld. In de Transformatiestudie is een scan uitgevoerd naar de mogelijkheden voor transformatie van kantoorlocaties en naar functiemenging op bedrijventerreinen. Op basis van een analyse van de kantorenmarkt in Zoetermeer en de afspraken die binnen Haaglanden zijn gemaakt, is een transformatieopgave voor kantoren benoemd. Tevens is bij de behandeling van de bestuursovereenkomst Bleizo in 2008 gevraagd naar de mogelijkheden om bestaande kantoorlocaties binnen de gemeente Zoetermeer als het ware te “schuiven” naar het gebied Bleizo. Daarmee kan de ontwikkeling van Bleizo een impuls krijgen en kunnen kantoorlocaties binnen Zoetermeer mogelijk worden vrijgespeeld voor andere functies zoals woningbouw, voorzieningen, leisure en dergelijke. Binnen de Transformatiestudie is aangegeven dat met name in en rondom het Stadscentrum winst te behalen valt bij het transformeren van bestaande kantorenlocaties/-ruimten naar andere functies.

Op 10 januari 2011 heeft de gemeenteraad het beleidsdocument Stedelijk Beleidskader Economie vastgesteld. De lijn van het huidige economische beleid wordt doorgezet. Het beleid heeft drie doelstellingen:

1. 1. het creëren van werkgelegenheid door middel van het aantrekken van nieuwe bedrijven voor Zoetermeer kansrijke sectoren, het stimuleren van (innovatieve) startende bedrijvigheid, het behouden van bestaande bedrijvigheid en het verbinden van onderwijs met het bedrijfsleven;
2. 2. het realiseren van een aantrekkelijk, gevarieerd en duurzaam vestigingsmilieu voor bedrijven;
3. 3. het aanbieden van een brede, kwalitatief goede en op de toekomst gerichte voorzieningenstructuur (leisure, horeca en detailhandel) in Zoetermeer.

Voor deze doelstellingen zijn afzonderlijk beleidsmaatregelen geformuleerd die in de periode 2010 tot en met 2014 uitgevoerd zullen gaan worden. Voor het plangebied zijn met name de beleidsmaatregelen die zich richten op het vergroten van het horecaanbod en de versterking van de detailhandelsstructuur in de binnenstad van belang.

Het Uitvoeringsplan is de concrete uitwerking van de vastgestelde Transformatiestudie. Het benoemt de maatregelen en acties die nodig zijn om als gemeente transformaties binnen de stad te stimuleren, faciliteren en in de komende jaren daadwerkelijk de gewenste resultaten te kunnen boeken. In het Uitvoeringsplan is een zonering en prioritering aangegeven voor de uitvoering van de transformatieopgave. Daar waar reeds met vrijstelling transformatie van kantoorruimte naar een onderwijs of zorgfunctie heeft plaatsgehad, wordt de bestemming aangepast van Kantoor naar Maatschappelijk (zie Hoofdstuk 4 Beschrijving plan). Voor een drietal locatie is de geldende Kantoorbestemming komen te vervallen. Het betreft hierbij de locaties Bovenlangs, Centrum-West en parkeerterrein Belgiëlaan (zie paragraaf 4.2.1).

De overige kantoorlocaties die in de vigerende bestemmings- en uitwerkingsplannen planologisch positief bestemd zijn worden in dit bestemmimngsplan overgenomen. Op dit moment zijn de plannen nog te weinig concreet om een functiewijziging in het bestemmingsplan te kunnen vastleggen.

Het beleidskader Leisure geeft de hoofdrichting aan voor het Leisurebeleid in Zoetermeer. Gericht investeren in leisure versterkt de identiteit en de economie van de stad. Het beleidskader geeft de kansen weer die in de stad aanwezig zijn en de plekken en voorzieningen waar de aandacht op moet worden gericht.

Het bestemmingsplangebied Stadscentrum-Dorpsstraat maakt deel uit van het gebied dat binnen het beleidskader Leisure gedefinieerd is als de “Stedelijke Driehoek”. Voor dat gebied geldt dat de binnenstedelijke sfeergevoelige leisure (sfeervolle evenementen, horeca, cultuur en funshoppen) centraal staat. Een versterking van het culturele, horeca- en detailhandelsaanbod is daarbinnen gewenst.

Binnen de bestemmingen 'Centrum-1', 'Centrum - 2' en 'Centrum - 3', die voor een groot deel van het bestemmingsplangebied zijn opgenomen, is een in m2 bvo beperkte groei van het horeca-aanbod mogelijk. Deze bestemmingen laten bovendien detailhandel in de plint toe. Het bestemmingsplan biedt daarmee ruimte voor de uitwerking van de ambities uit het beleidskader Leisure.

Met de Structuurvisie Detailhandel 2006-2010 geeft de gemeente aan welke ontwikkelingen nodig zijn om de detailhandel gezond te houden en de fijnmazige winkelstructuur in stand te houden. Ontwikkelingen in de detailhandel kunnen daarbij zowel verbeteringen als uitbreidingen betreffen, waardoor de bestaande ruimtelijk-economische winkelstructuur gehandhaafd blijft en waar mogelijk versterkt kan worden. Onder meer door uitbreiding en modernisering van de stedelijke winkelcentra Stadshart, Woonhart en Dorpsstraat wordt gestreefd naar een toename van het (recreatief) winkelen in het centrumgebied van de stad. De bestemmingen Centrum-1, -2 en -3, die voor een groot deel van het bestemmingsplangebied gelden, laten in de winkelstraten detailhandel toe.

De Horecanota dient als kader voor het horecabeleid van de gemeente Zoetermeer. De nota omvat onder meer per horecasector een analyse van het aantal, de omvang en de situering van de horecavestigingen. Op basis daarvan is per sector aangegeven of er moet worden gestreefd naar groei, inkrimpen of handhaven van het aantal en/of omvang van het huidige aanbod. Tevens zijn aanbevelingen opgenomen over de meest aangewezen locaties waar een eventuele verdere groei zou moeten of kunnen plaatsvinden. Hierbij is zoveel mogelijk aangesloten bij de projectgebieden en locaties zoals gedefinieerd in het beleidskader Leisure.

De ruimtelijk economische visie in de nota is gebaseerd op twee pijlers:

• uit distributie planologisch onderzoek is gebleken dat er in Zoetermeer meer behoefte c.q. ruimte is voor horeca;
• in ruimtelijk planologisch opzicht komen daarvoor bepaalde gebieden in aanmerking. Andere gebieden worden uitgesloten.

Het aantal café/bars en restaurants in Zoetermeer dient toe te nemen om aan de landelijke cijfers voor aantal horecavestigingen in nieuwe steden te kunnen voldoen. Hierbij wordt het niveau aangehouden van steden met meer dan 100.000 inwoners. Het aantal hotels zou dan met 2 á 3 vestigingen uit kunnen breiden. Voor de nieuwe vestigingen geldt ook dat wordt voldaan aan een bredere keuze van keukens voor restaurants en bars/cafés. Zowel het Stadscentrum als de Dorpsstraat worden geschikt geacht voor vestiging van nieuwe horecagelegenheden. De vestiging van stedelijke voorzieningen heeft hier een hogere prioriteit.

Stimuleringsbeleid van de horeca
Om de gewenste uitbreidingen te realiseren is een aantal beleidspunten geformuleerd. Hieronder worden de voor dit bestemmingsplan relevante beleidspunten genoemd.

• De gemeente hanteert een heldere en voor iedereen inzichtelijke visie op de ontwikkeling van horeca.
• Het beleidskader Leisure geeft aan waar de ontwikkelgebieden zijn gesitueerd.
• De horecanota geeft aan welk beleid wordt gevoerd met betrekking tot plaats, aard en grootte van een horecabedrijf.
• In bestemmingsplannen wordt de horecafunctie zo doelmatig mogelijk afgestemd op de behoefte en wordt zorgvuldig aangegeven (integrale beleidsafweging) op welke plaats een horecabedrijf zich kan vestigen en hoe groot de oppervlakte van een bedrijf mag zijn. Voordat een bestemmingsplan in werking treedt, moet de gemeenteraad daar mee instemmen. Bij herziening van bestemmingsplannen wordt altijd rekening gehouden met de mogelijkheid om horeca te vestigen.
• De horecadefinitie wordt overgenomen in de ruimtelijk-economische visies op deelgebieden en in bestemmingsplannen.
• De horecavisie is richtinggevend en wordt in nieuwe ruimtelijk-economische visies op deelgebieden en in bestemmingsplannen meegenomen in de integrale belangenafweging.

Gewenste situering van horecabedrijven
De visie in de Horecanota is ruimtelijk uitgewerkt in een 'vlekkenplan'. In dit vlekkenplan wordt in woord aangegeven waar binnen Zoetermeer de verschillende sectoren zich wel en waar ze zich niet kunnen vestigen.

Het gaat hierbij om de volgende sectoren:

1. 1. drankensector;
2. 2. horeca in leisurebedrijf;
3. 3. restaurantsector;
4. 4. fastfoordsector;
5. 5. hotelsector.

Vanzelfsprekend moeten alle vestigingsaanvragen voldoen aan de regelgeving (Milieu, Drank- en horeca wet, APV, bestemmingsplan etc.). Aan het vlekkenplan zijn kaarten toegevoegd waarop de locaties zijn ingekleurd waar horeca zich in deze visie zou moeten kunnen vestigen. Het vlekkenplan kan geïntegreerd worden in nieuwe bestemmingsplannen.

In de Horecanota wordt aangegeven dat de hele Stedelijke Driehoek geschikt is voor de vestiging van café/bars. De Stedelijke Driehoek bestaat uit het Stadshart, het Dobbegebied en de Dorpsstraat e.o. Het plangebied ligt in de Stedelijke Driehoek. De vestiging van stedelijke voorzieningen heeft in dit gebied een hogere prioriteit dan functies als rustig wonen. Overlast die valt binnen de milieunormen kan geen reden zijn om een vestigingsverzoek te weigeren. Binnenstedelijk wonen betekent wonen in een gebied waar sprake is van een hogere geluidsproductie. Wel zal er afhankelijk van de specifieke omgeving van het beoogde vestigingspunt binnen de Stedelijke Driehoek, in het bestemmingsplan d.m.v. een staat van horeca-activiteiten, worden aangegeven welke vorm van horeca zich hier mag vestigen.

Op de onderstaande afbeelding is de Stedelijke Driehoek weergegeven. Ook is aangegeven waar nachthoreca ongewenst is.

Figuur 2.2: Stedelijke Driehoek en uitsnede gebied waar nachthoreca ongewenst is.

In paragraaf 5.7 Horeca wordt verder ingegaan op de wijze waarop de uitgangspunten uit de Horecanota en het bijbehorende vlekkenplan zijn doorvertaald in dit bestemmingsplan.

De Hoogbouwvisie geeft antwoord op de vraag waar in de stad hoogbouw (gebouw van 30 meter of hoger) mogelijk, gewenst of ongewenst is. In de visie zijn aan de verschillende zones, knooppunten en assen in de stad maximale bouwhoogten toegekend. De visie laat zich daarmee kenschetsen als een “zoneringsplan” en is uitdrukkelijk geen locatieonderzoek. Dit betekent dat initiatieven voor hoogbouw, ook al is deze gesitueerd in de aangegeven zones en ook al wordt voldaan aan de opgenomen indicatieve maximale bouwhoogten, altijd moeten passen in een voor die locatie op te stellen stedebouwkundig plan en bestemmingsplan. De consequenties van hoogbouw voor de omgeving (o.a. windhinder, bezonning, uitzicht, privacy en zichtlijnen) moeten in deze planvormen aan de orde komen.

Het plangebied maakt deel uit van het gebied dat in de Hoogbouwvisie aangeduid is als de “stedelijke kernzone”. Binnen deze zone is hoogbouw in principe mogelijk. Met name rond het 'knooppunt' Stadscentrum is een maximale hoogte van 90 meter mogelijk. Centrum West en Centrum Oost zijn aangewezen als locaties waar hoogbouw tot 90 meter mogelijk is.

Eén van de dragers van de ruimtelijke structuur van Zoetermeer is het stelsel van oude linten met veendijk en wetering. Deze historische structuur is kenmerkend voor de ontwikkeling en beeldbepalend voor de stad. In deze kleinschalige en kwetsbare omgeving is hoogbouw niet wenselijk. Dit geldt met name voor de Dorpsstraat en het oude Dorp.

In het bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen opgenomen met een hoogte van 90 m, die conform de Hoogbouwvisie nog toelaatbaar is. De toegestane bouwhoogtes op de nog onbenutte bouwlocaties, is gelijk aan de bestaande bouwhoogtes uit de geldende bestemmingsplannen.

Het Stadsnatuurplan geeft richting aan het natuurbeleid van Zoetermeer. In het Stadsnatuurplan wordt antwoord gegeven op de vraag hoe de gemeente wil omgaan met de natuur die zij nu al rijk is en hoe het nog beter zou kunnen. Het doel van het Stadsnatuurplan is het realiseren van meer en betere natuur en het vergroten van het draagvlak voor de natuur. Het gemeentelijk natuurbeleid kent drie niveaus met elk een eigen ambitie: groen op regioniveau, groen op stadsniveau en groen op wijkniveau. Voor natuur op regioniveau geldt het compensatiebeginsel. Dit betekent dat bij verlies van natuur compensatie moet plaatsvinden door nieuwe natuur. Op stads- en wijkniveau geldt de natuurimpulsregel. Hierbij dient het natuurbelang nadrukkelijk te worden meegewogen in de besluitvorming over (her)ontwikkelingslocaties. Op stads- en wijkniveau is het gemeentelijk natuurbeleid vooral gericht op het creëren van soortenrijke natuur.

De groene schil rondom het oude dorp, de Europaweg en de bermen van het RandstadRailtraject ten zuidwesten van de Dorpstraat zijn locaties waar (stads)natuur ontwikkeld kan worden. Voor de weteringen, tuinenring en parkachtig bos rondom de Dorpsstraat is een versterking van het groene karakter gewenst. Het deel van de Europaweg tussen het Stadshart en het Woonhart maakt onderdeel uit van een strook waar stenige natuur ontwikkeld kan worden. De bermen langs de RandstadRail kunnen de natuurkwaliteit versterken door het natuurtype 'ruigte en struweel' verder te ontwikkelen.

De gekozen bestemmingen op de plankaart voor de genoemde locaties laten deze ontwikkelingen toe.

Het Waterplan Zoetermeer is opgesteld door de gemeente Zoetermeer tezamen met het voormalige waterschap Wilck en Wiericke (dat inmiddels deel uitmaakt van het Hoogheemraadschap van Rijnland) en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. De doelstelling van het Waterplan Zoetermeer is het behouden en versterken van een duurzaam watersysteem. Kortom een watersysteem dat betrouwbaar, levend en boeiend is. Om ook in de toekomst een veilig en goed functionerend watersysteem in Zoetermeer te behouden, moet meer ruimte voor water worden gerealiseerd. In het Waterplan Zoetermeer is afgesproken dat bij herontwikkeling gestreefd wordt naar het realiseren van extra water in het gebied dat (her)ontwikkeld wordt. In het stedelijk gebied wordt daarnaast ingezet op het vertragen van piekafvoeren, onder meer door het toepassen van open verharding of het realiseren van vegetatiedaken.

Een ander aandachtspunt uit het Waterplan is de waterkwaliteit. De kaderrichtlijn water (KRW) voorziet in het verbeteren van de waterkwaliteit. Er wordt gestreefd naar een waterkwaliteit, die minimaal voldoet aan de landelijk geldende normen en ook een aantrekkelijk leefgebied vormt voor plant en dier. Hiervoor is het van belang dat geen uitlogende, milieubelastende materialen, zoals zink, koper en lood, worden toegepast in oppervlakken welke direct of via het schoonwaterriool afwateren naar het oppervlaktewater.

Lange duikers hebben een negatief effect op de waterkwaliteit, omdat het water aan licht en lucht onttrokken wordt. Bovendien is het water in duikers niet zichtbaar. In het Waterplan wordt er dan ook naar gestreefd waterpartijen zoveel mogelijk via open water met elkaar te verbinden.

De Dorpsstraat en omgeving maken onderdeel uit van het weteringensysteem dat een belangrijke ruimtelijke drager is in Zoetermeer. Het streefbeeld voor deze weteringen in het Waterplan is een transportfunctie voor water, een vast waterpeil en indien nodig de oevers cultuurhistorisch te herstellen (geen harde beschoeingen). Het in stand houden van de ecologische kwaliteit is gewenst (natuurlijke oevers, ecologische verbindingzones voor plant en dier). Daarnaast zijn de weteringen aangewezen als recreatieve linten.

In het Stadscentrum ligt de stadstuin waar een grote waterpartij aanwezig is. Deze stadsvijver fungeert als opvangbekken bij piekbelasting.

Het gemeentelijk Milieubeleidsplan heeft als algemene doelstelling: het realiseren van een duurzame ontwikkeling, het zoeken naar oplossingen en/of maatregelen waarmee de leefbaarheid voor de huidige en toekomstige bewoners, hier en elders wordt gediend. Aspecten van duurzaamheid zijn een volwaardige afwegingsfactor bij alle gemeentelijke (beleids)beslissingen. Er wordt gestreefd naar een ruimtelijke inrichting binnen de compacte stad waarin leefbaarheid, integratie van functies en meervoudig ruimtegebruik centraal staan. De fysieke groei van Zoetermeer heeft tot nog toe op een grotendeels duurzame manier plaatsgevonden (dat wil zeggen er is rekening gehouden met lokale milieuaspecten). De uitdaging naar de toekomst toe is om deze kwaliteiten te behouden en waar mogelijk verder uit te bouwen.

De doelen van het Milieubeleidsplan zijn algemeen van aard. In dit bestemmingsplan worden geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Zie verder Hoofdstuk 5 Milieu enleefkwaliteit'.

De Nota Duurzaam Bouwen besteedt aandacht aan nieuwbouw, bestaande bouw en gemeentelijke gebouwen. Daarnaast wordt specifiek aandacht besteed aan klimaatbeleid, omdat het een speerpunt is binnen het Programma Duurzaam Zoetermeer. In de Nota is bepaald dat voor projecten vanaf 25 woningen of vergelijkbare grootte de ontwikkelaar van het vastgoed een energievisie dient uit te werken. Daarnaast geldt voor nieuwbouwlocaties met meer dan 1 woning dat GPR-gebouw wordt toegepast. Voor overige locaties zal voor alle labels van het instrument GPR een ambitieniveau van minimaal 7 worden gehanteerd. Voor 6 locaties die in het het programma Duurzaam Zoetermeer waren aangewezen als innovatieve gebieden of projecten (Stadsboerderij Oosterheem, Paltelaan, Denemarkenlaan, Bleizo, Culturele as en Vlek A Oosterheem) blijven scherpen ambities gelden op energiebeleid. De ontwikkellocatie aan de Denemarkenlaan valt binnen dit plangebied.

De klimaatveranderingen, de groei van Zoetermeer en de toenemende luchtvervuiling vragen om maatregelen. In het programma Duurzaam Zoetermeer (uitvoeringsprogramma 2012-2016) zijn maatregelen opgenomen om Zoetermeer te verduurzamen. De ambities zijn hoog: Zoetermeer wil tot de tien duurzaamste gemeenten van Nederland behoren. Zoetermeer zal een groene, schone en milieuvriendelijke stad moeten zijn, waarin we zuinig zijn op natuurlijke hulpbronnen en de beschikbare groene ruimte. Duurzaam Zoetermeer geeft hier op een praktische manier invulling aan, samen met lokale milieuorganisaties, het bedrijfsleven en de inwoners van Zoetermeer. De doelstellingen voor 2030 zijn:

• een gezond leefmilieu in Zoetermeer: in 2030 komt langs de hoofdwegen geen ernstige geluidhinder voor (< 65 dB(A)), zijn de woonwijken rustig (<55 dB(A)) en is de luchtkwaliteit 20% beter dan de huidige EU norm;
• Zoetermeer is in 2030 CO₂-neutraal;
• een natuurlijk Zoetermeer: in 2030 is Zoetermeer nog steeds een gemeente met ruimte voor veel in het wild levende plant- en diersoorten. Het beleid is erop gericht dat het aantal bijzondere soorten minimaal gelijk is gebleven aan dat van 2007;
• een innovatief Zoetermeer: stimuleren van innovaties die kunnen bijdragen aan een duurzame ontwikkeling.

In dit gemeentelijk rapport zijn de archeologisch waardevolle gebieden in de gemeente Zoetermeer beschreven en in kaart gebracht. In deze gebieden is het op grond van de Gemeentelijk Erfgoedverordening (zie paragraaf 2.4.18) zonder vergunning verboden om de bodem dieper dan 50 cm onder de oppervlakte te verstoren.

In het plangebied zijn de 'dorpsterp' waarop de Dorpsstraat gelegen is, de Leidse Wallenwetering en de Delftse Wallenwetering aangewezen als archeologisch waardevolle gebieden. De dorpsterp omvat het gebied binnen de grenzen van de Buurvaart, de Grote en Kleine Dobbe en de Pilatusdam. Hier zijn in de grond bewoningsresten uit de periode 1250 tot heden, waaronder de resten van het veertiende-eeuwse kasteel Palenstein, bewaard gebleven. Het dijklichaam van de Delftse- en Leidsewallen is in de dertiende eeuw opgeworpen en houdt verband met de agrarische ontwikkeling en uitbreiding van het voormalige dorp Zegwaart (zie ook 3.5 Cultuurhistorie en archeologie).

In het bestemmingsplan is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen voor de dorpsterp. Hier geldt een vergunningstelsel.

In de gemeentelijke Erfgoedverordening, vastgesteld op 15 november 2010 en gewijzigd op 23 april 2012, is een verbod opgenomen om een gemeentelijk monument te beschadigen of te vernielen. Voorts is het verboden om zonder vergunning van het bevoegd gezag een gemeentelijk monument af te breken, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen alsmede te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een dusdanige wijze, dat het wordt ontsierd of in gevaar gebracht.
Het bevoegd gezag kan aan een vergunning voorschriften verbinden in het belang van het monument, zoals het verrichten van bouwhistorisch of ander onderzoek. De rijksmonumenten vallen onder het regime van de Monumentenwet. De gemeente verleent de vergunningen voor rijksmonumenten.

In de Dorpsstraat zijn verschillende panden aangewezen als Rijks- en of gemeentelijk monument (zie paragraaf 3.5 Cultuurhistorie en archeologie).

Op grond van de gemeentelijke Erfgoedverordening zijn vijf beschermde stadsgezichten aangewezen, te weten:

• Dorpsstraat;
• Koepeltjesbuurt Meerzicht;
• Meerpolder;
• Voorweg;
• Wilhelminapark.

Voor dit bestemmingsplan is de aanwijzing van de Dorpsstraat en het Wilhelminapark als beschermd stadsgezicht van belang.

De Nota Mobiliteit Zoetermeer (vastgesteld door de gemeenteraad op 25 april 2005) biedt het kader om de komende jaren invulling te geven aan het verkeers- en vervoersbeleid. De nota analyseert voor welke uitdagingen Zoetermeer staat, nu en in de toekomst. De aanwezige en de te verwachten knelpunten zijn hierin betrokken, alsmede de daarbij behorende oplossingsrichtingen. De nota beschrijft het verkeers- en vervoersbeleid tot 2010 en geeft een doorkijk naar 2025. Vanuit een realistische aanpak, voortbouwend op en optimaal gebruik makend van de kwaliteiten van Zoetermeer is een uitvoeringsprogramma opgesteld.

Het Definitief Ontwerp (DO) Verkeersplan Dorp (vastgesteld door de gemeenteraad in december 2011) omvat een pakket aan verkeersmaatregelen dat zich richt op het verbinden van de beide winkelgebieden van de oostelijke en westelijke Dorpsstraat, het verminderen van het autoverkeer in Palenstein en het verbeteren van de verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid rondom de Dorpsstraat. Tevens bevat het plan een bebordingssysteem om de voldoende aanwezige parkeerplaatsen beter aan te geven. Hierdoor wordt de bereikbaarheid verbeterd. Er is een intensief participatietraject gevolgd met bewoners en belanghebbenden (schouwronden, inspraak, informatieavond). Een aantal van de verkeersmaatregelen uit het DO Verkeersplan Dorp valt binnen het plangebied Stadscentrum-Dorpsstraat. Deze verkeersmaatregelen, die deels al zijn uitgevoerd, zijn mogelijk binnen de bestemming 'Verkeer' en worden nader toegelicht in paragraaf 4.2.5.1.

De Integrale kaderstellende beleidsnotitie (auto)parkeren Zoetermeer, die 21 mei 2012 door de gemeenteraad is vastgesteld, geeft uitwerking aan het parkeerbeleid. Als basis voor het nieuwe parkeerbeleid in Zoetermeer geldt: 'vraagvolgend' waar dat kan en 'sturend' waar dat moet. Met andere woorden: parkeerplaatsen realiseren op die plaatsen waar daar behoefte aan is én er de mogelijkheden zijn (ruimtelijk en financieel) en sturen op het gebruik van beschikbare parkeerplaatsen waar de vraag naar parkeercapaciteit groter is dan het aanbod en uitbreiding van parkeercapaciteit niet aan de orde is. In deze beleidsnotitie is vastgelegd op welke wijze wordt omgegaan met parkeervraagstukken in de bestaande stad. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar verschillende gebruikersgroepen zoals bewoners, bezoekers en werknemers.

Tegelijk met de Integrale kaderstellende beleidsnotitie parkeren Zoetermeer is de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels vastgesteld. Op grond van de beleidsnotitie parkeren geldt voor nieuwe ontwikkelingen dat in beginsel op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid moet worden voorzien.

In de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels zijn voor uiteenlopende functies en voorzieningen parkeernormen opgenomen. Bij de parkeernormen is veelal sprake van een bandbreedte en kan per situatie bepaald worden welke norm binnen de bandbreedte het meest geschikt is. De parkeernormen worden toegepast bij nieuwe ontwikkelingen. Het parkeernormenbeleid van de gemeente Zoetermeer is dan ook bedoeld om parkeeroverlast door nieuwe ontwikkelingen te voorkomen. Er zijn echter altijd situaties die enige flexibiliteit vragen in de toepassing van de parkeernormen. Hiertoe bevat de nota uitvoeringsregels welke kunnen worden toegepast. De parkeernormen gelden voor nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente. Indien nader onderbouwd, bestaat de mogelijkheid om af te wijken van de parkeernormen. Bij nieuwe ontwikkelingen geldt dat parkeercapaciteit zoveel mogelijk binnen de ontwikkelkavel (op eigen terrein) moet worden aangelegd. Als dat in alle redelijkheid en billijkheid niet lukt, dan kan gekeken worden of de gemeente binnen de kaders van de overige beleidsuitgangspunten de restvraag aan parkeerplaatsen in het openbare gebied kan realiseren.

De parkeernormen zijn gelieerd aan de bouwverordening. Bij de toetsing van bouwplannen dient altijd getoetst te worden aan de bouwverordening en daarmee aan de parkeernormen. In het nieuwe parkeerbeleid is een overgangsregeling opgenomen die, kort gezegd, bepaalt dat voor bouwplannen/ initiatieven waarover reeds overeenstemming is met de gemeente, de parkeernormen uit 2005 van toepassing zijn. Dit bestemmingsplan omvat geen (nieuwe) ontwikkelingen waarop deze overgangsregeling van toepassing is.

Het doel van het Fietsplan is het bevorderen van het fietsgebruik in en rondom Zoetermeer en het verbeteren van de kwaliteit van het netwerk van fietspaden. Het Fietsplan geeft een integrale visie op de fietsroutes in Zoetermeer, waarbinnen onder andere voorstellen worden gedaan ter verbetering van het fietsnetwerk in Zoetermeer en welke nieuwe plannen voor het fietsverkeer ontwikkeld kunnen worden. Het grootste deel van de fietspaden ligt in de bestemmingen 'Groen' en/of 'Verkeer'.

In het Beleidskader Spelen 2005-2015 zijn per wijk inventarisaties opgenomen en een indicatieve opgave geformuleerd voor het realiseren van speelvoorzieningen voor verschillende leeftijdsgroepen. Uit de inventarisatie blijkt dat er in het Stadscentrum en de omgeving van de Dorpsstraat weinig speelvoorzieningen zijn.

Voor het Stadscentrum en de Dorpsstraat is naar aanleiding van de inventarisatie een indicatieve opgave omschreven. De bestaande speelplek op de Plaats in het Stadscentrum wordt gehandhaafd en er wordt meer speelgelegenheid gecreeerd. In de Dorpsstraat is een speellocatie voor 0 tot 11-jarige gerealiseerd.

In het bestemmingsplan worden in bijna elke bestemming speelvoorzieningen mogelijk gemaakt.

De Hotelnota Zoetermeer 2001 geeft een integrale visie op de gewenste hotelsituatie in Zoetermeer. Onderzoek toont aan dat er in Zoetermeer behoefte is aan een forse uitbreiding van het aantal hotelkamers. De Hotelnota geeft aan hoe die uitbreiding er kwalitatief en kwantitatief uit moet zien en hoe dit het best in planning kan worden gezet.

Het Stadshart is aangewezen als (gewenste) locatie voor nieuwvestiging van hotels. Alhoewel er nog geen concrete bouwplannen zijn is wel de mogelijkheid opgenomen om op de locatie Centrum-West om een hotel te realiseren. Hiervoor dient dan wel eerst een uitwerkingsplan door het college van B&W opgesteld en vastgesteld te worden.

Op 25 maart 2010 is de nieuwe Welstandsnota Zoetermeer van kracht geworden. In de Welstandsnota staan de criteria waarop de Stadsbouwmeester zijn advies over bouwplannen baseert. Er worden drie beleidsniveaus onderscheiden, die aan een gebied kunnen worden toegekend, te weten; intensief, regulier en een luw welstandsbeleid. Deze drie niveaus geven de kwalitatieve ambities en de mate van vrijheid aan in het omgaan met de bestaande structuur en het bebouwingsbeeld, stedenbouwkundig en architectonisch. Ze zijn vertaald in algemene criteria, die naar gelang het niveau hoger is, uitgebreider worden.

Voor de Dorpskern en het Stadscentrum zijn in de Welstandsnota ook gebiedsbeschrijvingen opgenomen met aanvullende specifieke (gebieds)criteria ten aanzien van het ontwerp en de relatie tot de omgeving.

De Dorpsstraat heeft de status van (gemeentelijk) beschermd stadsgezicht (zie paragraaf 3.5.3). Het heeft een intensief welstandsbeleid. De gebouwen aan de Dorpsstraat vertonen een grote diversiteit wat betreft hoogte, breedte en de richting van de kap en ornamentiek. Zij vormen, ondanks de verschillen, samenhangende straatwanden die traditiegetrouw onderbroken worden door grootschalige gebouwen als kerken en scholen. Een aantal is aangewezen als rijks- of gemeentelijk monument. De geleidelijke en niet planmatige groei van een oud centrum is ook af te lezen aan de veelheid van bouwstijlen.

Het Stadscentrum vormt een compacte driehoekige ruimte in het centrum van Zoetermeer, dat werd ingevuld na de bouw van de eerste zes wijken van de groeikern. Het Stadscentrum heeft ook een intensief welstandbeleid met uitzondering van de Griekse buurt en het Woonhart. Het bestaat uit een winkelgebied, aangeduid met de niet officiele term Stadshart. De uiteinden zijn afgesloten met Stadscentrum-West en Stadscentrum-Oost. Het Stadshart is deels verhoogd neergelegd.

Voor het Dorpsstraat-gebied zal het bestaande Beeldkwaliteitsplan worden geactualiseerd en opnieuw worden vastgesteld zodat het beter is afgestemd op het bestemmingsplan. Het Beeldkwaliteitsplan vormt dan een toetskader binnen het Welstandsbeleid.

Eind 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders, in opdracht van de raad, een scenariostudie verricht naar de mogelijkheden van binnenstedelijk bouwen in Zoetermeer. Doel van deze studie was het bieden van inzicht in de noodzaak, mogelijkheden en effecten van binnenstedelijk bouwen zodat weloverwogen keuzes kunnen worden gemaakt over het verder ontwikkelen van de stad. De eindrapportage "Bouwen aan Zoetermeer" bevat de resultaten van deze studie. Hierin zijn drie scenario's uitgewerkt voor het binnenstedelijk bouwen.

Op 27 juni 2005 (Raadsbesluit 050291) heeft de raad een besluit genomen ten aanzien van de locaties uit de studie "Bouwen aan Zoetermeer". Eén van de locaties die in dit besluit is meegenomen betreft de ontwikkeling van jongerenhuisvesting aan de Denemarkenlaan. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is voor dit terrein onder meer een woningbouwprogramma opgenomen, binnen een uitwerkingsbevoegdheid.

De tweede ontwikkeling in het plangebied is de Zone Europaweg fase 2. Het betreft hier het naast het Woonhart gelegen perceel aan de Ondineschouw waar op dit moment nog het tijdelijke verpleeghuis Monteverdi is gevestigd. Op dit terrein zal, na afloop van de 5 jaar-termijn van de voorlopige bestemming Maatschappelijk, een woningbouwprogramma gerealiseerd kunnen worden, overeenkomstig het geldende bestemmingsplan.

Zoetermeer is ontstaan rondom de Dorpsstraat. Uit opgravingen blijkt dat er al in de 13de eeuw mensen aan de Dorpsstraat woonden. Sinds die tijd ontwikkelde de Dorpsstraat zich tot een belangrijk verkeersknooppunt. De straat maakte namelijk onderdeel uit van de doorgaande weg tussen Den Haag en Gouda en kruiste de vaarroute tussen Leiden en Delft. De knooppuntfunctie is van grote economische betekenis geweest voor de Dorpsstraat. Verschillende handels- en nijverheidsbedrijfjes vestigden zich aan de Dorpsstraat. In de jaren '50 van de vorige eeuw, nog voordat Zoetermeer de status van groeikern kreeg, is de eerste uitbreidingswijk van Zoetermeer gebouwd: het Dorp. De Dorpsstraat vormde in die jaren het voorzieningencentrum van het Dorp.

Figuur 3.1 Kadasterkaart 1819

Na de tweede wereldoorlog was er landelijk een groot tekort aan woningen. Het gebrek aan woningen in de Haagse regio leidde ertoe dat het rijk Zoetermeer vroeg een structuurplan voor een stad met 100.000 inwoners te maken. Dit vormde het begin van de groei van het dorp Zoetermeer naar een complete stad. In 1962 kreeg Zoetermeer de status van groeikern en ging naar aanleiding daarvan snel en planmatig uitbreiden. Totdat in het midden van de stad een nieuw centrum zou worden gerealiseerd zou de Dorpsstraat het voorzieningencentrum blijven.

In de jaren '70 begon de planvorming voor de bouw van een nieuw stadscentrum. Er werd gekozen voor een structuur van een historische binnenstad. Smalle straten met beschutte plekken met een mix van winkels, woningen, bedrijven en recreatieve voorzieningen. Een bijzonder element in het plan was een maaiveld op palen voor het langzaam verkeer en winkelend publiek. Het autoverkeer, het parkeren en de Zoetermeerse stadslijn kregen een plek onder het verhoogde maaiveld en aan de randen van het centrum. Verder werd besloten dat de Dorpsstraat geen onderdeel zou uitmaken van het nieuwe stadscentrum, maar als voorzieningencentrum voor de wijk Dorp zou blijven fungeren. Het vergroten van de Dobbe was onderdeel van dit besluit. In 1978 ging de eerste paal voor het centrum in de grond. Ondanks de voortvarende start dreigde de landelijke crisis voor problemen te zorgen. Bezuinigingen hebben geleid tot het niet uitvoeren van enkele waardevolle planonderdelen. De toegepaste architectuur is sober gehouden. De oorspronkelijk geplande winkels in de plinten van de bebouwing rondom de markt zijn niet doorgegaan en de bebouwingshoogte van de plinten is verlaagd.

Vanaf begin jaren' 80 vorderde de bouw van het nieuwe stadscentrum gestaag. Naast het winkelgebied met erboven gelegen woningen en kantoren werd aan de oostzijde een nieuwe woonbuurt gebouwd; de Griekse buurt. In de jaren '90 volgde de bouw van het stadstheater, de bioscoop, de realisatie van verschillende woontorens en een winkelgalerij langs de Warande. Al deze centrumontwikkelingen kregen de naam 'Stadshart Zoetermeer'. In de tweede helft van de jaren '90 kwam min of meer los van het Stadshart nog een nieuwe centrumontwikkeling tot stand: het Woonhart aan de Europaweg. Het Woonhart bestaat uit een concentratie van grootschalige detailhandelszaken gericht op het thema 'wonen' met daarboven een aantal appartemententorens.

Parallel aan de bouw van het Stadshart en het Woonhart ging het steeds minder goed met de Dorpsstraat, waardoor in dit gebied de leegstand toenam. Eind jaren '90 is er een nieuwe visie voor de Dorpsstraat opgesteld in het kader van het actualiseren van het bestemmingsplan. Hierin kreeg de Dorpsstraat weer een functie op stadsniveau met een onderscheidende functie van het Stadshart. Ook heeft de gemeente geïnvesteerd in de herinrichting van de Dorpsstraat als voetgangerszone.

De bouw van het Stadscentrum is ook na de laatste eeuwwisseling doorgegaan. Aan de westkant van het Stadshart is Spazio gerealiseerd, een moderne uitbreiding met winkels, appartementen en kantoren.

Het Stadscentrum vormt een compacte driehoekige ruimte in het centrum van Zoetermeer, dat werd ingevuld na de bouw van de eerste zes wijken. Het bestaat uit een centraal winkelgebied, aangeduid met de niet-officiële term Stadshart, een woonbuurt, een kantorenstrook en een centrum voor grootschalige detailhandel (het Woonhart).

Het Stadscentrum / Stadshart

Het Stadscentrum omvat een mix aan stedelijk functies, waaronder wonen, winkels, horeca, kantoren, een bibliotheek, het Stadhuis, maar ook een busstation en haltes van RandstadRail.
Uniek aan het Stadscentrum is dat het deels verhoogd is aangelegd. De aanleiding daarvan was tweeërlei. Aan de noordelijke zijde werd een halfverdiepte tunnelbak voor doorgaand autoverkeer aangelegd, als onderdeel van de Europaweg, waardoor de trottoirs van de Europaweg en dus ook de gebouwen daarlangs een meter of drie (een verdiepingshoogte) boven het bestaande maaiveld kwamen te liggen. Aan de zuidelijke zijde van het Stadscentrum lag de spoorbaan van RandstandRail op maaiveld, zodat het langzaam verkeer van en naar het Stadscentrum daar ongelijkvloers overheen geleid moest worden.
Door dit niveauverschil ontstond er als vanzelfsprekend een verkeersvrij winkel- en verblijfsgebied op een hoger niveau, met daaronder op het oorspronkelijke maaiveld functies als autoverkeer, vrachtverkeer ten behoeve van de bevoorrading, parkeren en de winkelmagazijnen. Het hoger gelegen winkel- en verblijfsgebied werd deels gebouwd op grote betonnen platen op pijlers, en waar mogelijk via grondophoging (om boomplaatsing in het winkel-/voetgangersgebied mogelijk te maken).

Binnen het Stadscentrum vormt het Stadshart het winkelgebied. Dit winkelgebied wordt aan de westelijke zijde begrensd door Centrum-West (“Spazio”) en aan de oostelijke zijde door het Stadhuisplein met de “Stadshartpassage”. In de toekomst wordt een uitbreiding van het Stadshart in oostelijke richting voorzien.
Het ontwerpuitgangspunt voor het Stadshart is die van een 'historische binnenstad', terugkomend is het kleinschalige karakter van de straten, waar behalve winkels ook andere voor een stedelijke samenleving belangrijke voorzieningen een plek hebben. Er is één doorgaande route, die in oost-westrichting door het Stadshart loopt. Het stratenverloop is geknikt en wordt onderbroken door kleine pleintjes. De gebouwen staan aaneengesloten langs smalle straten. Er is gebruik gemaakt van arcades, die van de ene kant van de straat naar de andere verspringen, zodat er altijd overdekte wandelmogelijkheden aanwezig zijn. Doordat deze arcades relatief laag zijn benadrukken zij het kleinschalige karakter van de straten.

Figuur 3.2 Promenade met arcades

Het architectuurbeeld van het Stadscentrum is niet homogeen, mede als gevolg van het feit dat er nog steeds ontwikkelingen plaatsvinden. Een klein deel (eerste paal in 1978) hoort nog bij de kleinschaligheidsgedachte van de jaren 70'. Het grootste deel is in de jaren '80 gebouwd. Deze architectuur staat in het teken van versobering en verzakelijking. De jaren negentig-architectuur en de architectuur van het eerste decennium van deze eeuw zijn minder sober maar kleurrijker en gaan meer de hoogte in. Woontorens doorbreken het aanvankelijk horizontale beeld. Door die opzet is het Stadshart en een deel van het Stadcentrum een naar binnen gekeerd centrum geworden met een gesloten buitenrand, die vooral bestemd is voor bevoorrading.

Figuur 3.3 Spazio

De Griekse buurt aan de oostkant bevat uitsluitend woningen. Het is een rechthoekig verkavelde woonbuurt met eengezinswoningen, dat aan noordkant wordt begrensd door een half-cirkelvormig appartementencomplex, bestaande uit acht bouwlagen, en aan de zuidzijde door een langgerekt appartementencomplex van twee lagen hoog. Aan de oostzijde staan, naast de Leidse Wallenwetering, drie woontorens van zes lagen.
Aan de noordkant van het Stadscentrum, langs de Europaweg, bevinden zich kantoren van gemiddeld zes lagen hoog. Vanwege de gewenste wandvorming staan deze kantoren niet los van elkaar in de vrije ruimte, maar zijn ze min of meer aaneengesloten.

Het Woonhart
Het Woonhart is aan het einde van de 20e eeuw gebouwd aan de noordzijde van de Europaweg en betreft een overdekt winkelcentrum voor 'grootschalige detailhandel', grotendeels gericht op verkoop van aan de woninginrichting gerelateerde producten. De hoofdopzet van het Woonhart is een naar buiten gekeerd complex met een aaneengesloten front, etalages aan de buitenzijde (Europaweg) en bevoorrading aan de binnenzijde (Orfeoschouw). Bovenop het twee verdiepingen hoge L-vormige gebouw zijn drie woontorens geplaatst. De twee meest oostelijk gelegen woontorens hebben zes woonlagen, de westelijke woontoren boven de hoofdentree heeft tien woonlagen.

Figuur 3.4 Woonhart met woontorens

De overgang tussen de bouwmassa van het Woonhart en de achtergelegen woonbuurt wordt gevormd door kleinschalige kantoorbebouwing in drie lagen aan de Coppeliaschouw. Tussen het complex van het Woonhart en de Zwaardslootseweg staan een paar vrijstaande gebouwen: een kerkgebouw en twee kantoorpanden.

De Dorpsstraat

Het totale beeld van de Dorpsstraat en haar omgeving is rijk aan variatie, en het dorpse karakter is ondanks allerlei recente ingrepen nog steeds goed herkenbaar. Dit mede dankzij het min of meer conserverende karakter van het “Bestemmingsplan Dorpsstraat 1997”, en de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht. Het historische gebied van de Dorpsstraat is ruimtelijk nog steeds duidelijk begrensd. Het wordt door hooggelegen water omringd (Buurvaart, Grote en Kleine Dobbe, Leidse Wallenwetering, Delftse Wallenwetering) en toont naar buiten toe een groene rand, doordat de tuinen van de bebouwing naar buiten toe gekeerd zijn. In het zuiden ligt het Wilhelminapark. Het niveauverschil van de bebouwing op het oude veenpakket met de omgeving is duidelijk merkbaar. De omgeving ligt lager door het afsteken van het veenpakket dat als brandstof werd gebruikt en verhandeld. De dijk langs de Buurvaart, die het veenpakket van de hooggelegen Dorpsstraat intact houdt, ligt als een groene gordel om het eiland Dorpsstraat heen, waarin bijvoorbeeld het Wilhelminapark is aangelegd.

De Dorpsstraat herbergt een groot aantal functies, zoals wonen, winkels, kerken, maatschappelijke en openbare voorzieningen en kent mede daardoor een grote diversiteit aan bebouwing. De verschillende bouwstijlen uit verschillende tijdsperioden dragen hier aan bij. Veel van de van oudsher aanwezige woningen staan aan de straat, doordat de verharding van de oorspronkelijke landweg is verbreed tot aan de gevels.
Bij de herontwikkeling van de Dorpsstraat, opgepakt na een periode van economische en fysieke achteruitgang, veroorzaakt in de jaren '80 en '90 door de bouw van het Stadscentrum, is een koers gekozen waarbij de Dorpsstraat niet concurrerend zou zijn met het Stadscentrum, maar daar complementair aan werd. Er werd gemikt op functies waarvoor het Stadscentrum om commerciële redenen minder geschikt was, zoals “special interest” winkels, leisure en cultuur.

Figuur 3.5 Dorpsstraat met Nicolaaskerk

De Dorpsstraat heeft vele gemeentelijke en Rijksmonumenten. Het ruimtelijke accent van de Dorpsstraat wordt gevormd door de Nederlands Hervormde kerk en de Nicolaaskerk, die samen belangrijk zijn als oriëntatiepunt binnen de Dorpsstraat als ook daar buiten. Het westelijk deel van de Dorpsstraat is van oudsher wat ruimer opgezet en groener dan het oostelijke deel. De knik in de Dorpsstraat leidt tot een variatie in beeld- en zichtlijnen op zowel het groen als de bebouwing.

In februari 2006 is de Dorpsstraat en omgeving aangewezen als gemeentelijk beschermd dorpsgezicht op basis van de gemeentelijke Monumentenverordening.

Het wegenstelsel van de Dorpsstraat en omgeving heeft de vorm van een kruis, bestaande uit de hoofdstraat (de Dorpsstraat) en twee dwarswegen (Leidsewallen en Delftsewallen). Kenmerkend voor de dorpskern is de lineaire structuur, die is gebaseerd op de oude oost-west route en die onderbroken wordt door een aantal pleinen (voormalige schoolpleinen) en stegen naar de achtererven (poorten).
De Dorpsstraat is niet planmatig aangelegd, maar historisch gegroeid. Dit komt tot uitdrukking in de hier en daar verspringende rooilijn. Er is een verschil in verkaveling tussen het westelijke deel, van oorsprong behorende bij het 'rijke' dorp Zoetermeer en het oostelijke deel behorende bij het minder draagkrachtige dorp Zegwaart. De verkaveling in het westelijke deel is ruim, met naast aaneengesloten bebouwing ook vrijstaande woningen. Het oostelijke deel heeft smallere kavels, met kleinschalige en aaneengesloten bebouwing. De kavels lopen vrijwel overal door tot aan het water.

Een groot deel van de woningen in het Stadscentrum en het Woonhart betreft appartementen met een (hoog)stedelijk karakter, zoals de appartementen boven de winkels in het Stadshart en het Woonhart en de appartementen in de woontorens die op een aantal plekken aan de randen van en tussen de winkelgebieden in staan. Naast de appartementen met een (hoog)stedelijk karakter zijn er in het Stadscentrum ook appartementen en laagbouwwoningen met een wat minder stedelijk en eerder suburbaan/woonwijkkarakter, zoals in de Griekse buurt.

In de Dorpsstraat bevindt zich een – voor Zoetermeer uniek – historisch en dorps woonmilieu met van oudsher woningen temidden en boven voorzieningen.

Zowel in het Stadscentrum, het Woonhart als de Dorpsstraat is vanzelfsprekend veel detailhandel, horeca en dienstverlening gevestigd. Het aantal vestigingen en werkzame personen zal naar verwachting verder toenemen als gevolg van toekomstige invulling van de nog onbenutte bouwlocaties (met o.a. detailhandel, horeca, wonen).

Buiten de in de winkelcentra gevestigde lichte ambachtelijke bedrijvigheid, te weten de brandweerkazerne aan de Brusselstraat en het tankstation (zonder LPG) aan de Belgiëlaan, zijn er geen bedrijven in het plangebied aanwezig.

Aan de Europaweg, de Coppeliaschouw en Orfeoschouw bevinden zich diverse kantoorpanden. Ook de brandweerkazerne en het politiebureau zijn in aparte gebouwen aan de Europaweg gevestigd.

In Zoetermeer worden de wegen volgens het principe van Duurzaam Veilig vormgegeven. Dit is vastgelegd in de Nota Duurzaam Veilig 1^e fase uit 1998 en de Nota Mobiliteit uit 2005. Het betekent dat wegen worden verdeeld in categorieën. Aan deze categorieën zijn snelheid, gebruik en inrichting gekoppeld. Doel is het verhogen van de herkenbaarheid en de verkeersveiligheid. De wegen zijn onderverdeeld in verschillende categorieën (zie figuur 3.8):

Stroomwegen
Stroomwegen zijn onderdeel van het hoofdwegenstelsel van Zoetermeer. De wegen hebben als functie het snel afwikkelen van grote hoeveelheden doorgaand verkeer. Deze wegen verbinden wijken met elkaar en leiden het verkeer naar de rijksweg A12 en de provinciale wegen. De maximum toegestane snelheid op stroomwegen bedraagt waar mogelijk 70 km/uur. De gemeentelijke stroomwegen ten behoeve van de ontsluiting van het Stadshart-Dorpsstraat zijn in de eerste plaats de Europaweg en Afrikaweg, en wat verder weg gelegen, de Oostweg en de Australieweg. Daarnaast fungeert de rijksweg A12 als stroomweg op het schaalniveau van het Rijk. Langzaam verkeer wordt niet via de stroomwegen afgewikkeld en kruist de stroomwegen uitsluitend ongelijkvloers of via verkeerslichten.

Gebiedsontsluitingswegen
Gebiedsontsluitingswegen hebben als functie het verdelen en verzamelen van verkeer en het bereikbaar maken van wonen en bedrijven. Voor fietsers zijn er vrijliggende fietspaden of fietsstroken. De maximum snelheid bedraagt 50 km/uur. Het betreffen o.a. de Schoolstraat, Denemarkenlaan, Italiëlaan, Duitslandlaan, Luxemburglaan, Nederlandlaan en Canadalaan. De Leidsewallen en Delftsewallen vormen tevens een gebiedsontsluitingsweg, maar voor deze wegen geldt een snelheidregime van maximaal 30 km/uur
Buiten het plangebied, maar wel in de directe nabijheid, bevinden zich ook diverse gebiedsontsluitingswegen. Deze dragen bij aan de ontsluiting van het plangebied. Het betreft o.a. de Van Leeuwenhoeklaan, Willem de Zwijgerlaan, Oranjelaan, Karel Doormanlaan, Piet Heinstraat, Schoolstraat, Osylaan, Binnenweg, Bleiswijkseweg, Fokkerstraat, Van der Hagenstraat, Van Aalstlaan, Van Diestlaan en J.L. van Rijweg.

Erftoegangswegen
Dit type wegen is onderdeel van een woon- of verblijfsgebied en heeft als belangrijkste functie het rechtstreeks ontsluiten van particuliere en openbare percelen. Op erftoegangswegen staat de verblijfsfunctie voorop en niet de verkeersfunctie. Er is geen sprake van een hoog percentage doorgaand verkeer. Fietsers rijden in principe over de rijbaan. Dit type wegen heeft een 30 km/uur regime of is een woonerf.

Figuur 3.8 Wegencategorisering

In 1998 is het Fietsplan vastgesteld met als doel het bevorderen van het fietsgebruik in en rondom Zoetermeer en het verbeteren van de kwaliteit van het netwerk van fietspaden. Het Fietsplan geeft een integrale visie op de fietsroutes in Zoetermeer, waarbinnen onder andere voorstellen worden gedaan ter verbetering van het fietsnetwerk in Zoetermeer en welke nieuwe plannen voor het fietsverkeer ontwikkeld kunnen worden. In het Fietsplan is het fietsnetwerk onderverdeeld in drie functies: hoofdnetwerk/regionaal netwerk, verbindend netwerk en ontsluitend netwerk. Zie figuur 3.9 voor het overzicht.

Het regionale fietsnetwerk verbindt Zoetermeer met de omliggende gemeenten. Overwest en de fietspaden langs de Europalaan maken onderdeel uit van het regionale fietsnetwerk.
Het hoofdnetwerk zorgt voor een goede bereikbaarheid binnen Zoetermeer en kan een schakel binnen het regionale netwerk zijn. Daarnaast ontsluiten de hoofdfietsroutes het centrumgebied en verzorgen ze verbindingen met de rest van Zoetermeer. De Leidsewallen, de Dorpsstraat, 1^e Stationsstraat, Overwest en Europalaan zijn onderdeel van het hoofdfietsnetwerk.

De overige routes maken onderdeel uit van het verbindend en ontsluitend fietsnetwerk. Het verbindend netwerk ondersteunt het hoofdnetwerk en verdeelt het fietsverkeer verder de wijk in. Dit draagt ertoe bij dat voorzieningen ook per fiets vlot en veilig bereikbaar zijn. Dit netwerk bestaat uit de schakels in en tussen het Stadscentrum cq. Dorpsstraat en het hoofdfietsnetwerk.

Figuur 3.9 Fietsnetwerk

Railgebonden openbaar vervoer

De dragers van het openbaar vervoer in Zoetermeer zijn de spoorlijn Den Haag – Gouda en de Randstadraillijnen 3 en 4. De stations aan de spoorlijn Den Haag – Gouda liggen buiten het bestemmingsplangebied.
RandstadRail is een netwerk van sneltramverbindingen in de regio Haaglanden/Rotterdam. Met de dienstregeling die is ingegaan per 12 december 2011 rijdt in Zoetermeer lijn 3 over de "krakeling" en lijn 4 rijdt naar Oosterheem. Op zowel de "krakeling" als de tak naar Oosterheem is sprake van een hoge frequentie in de spitsuren en een lagere frequentie in de daluren. In het plangebied liggen de RandstadRail haltes: 'Centrum West' en 'Stadhuis'. Vlakbij het plangebied ligt de RandstadRail halte 'Dorp'.

Busvervoer
Centrum West is het knooppunt van het regionale openbaar vervoer in Zoetermeer. Hier ligt niet alleen een RandstadRail halte maar komen tevens alle busverbindingen samen. Langs de Europaweg en de Afrikaweg liggen busstroken zodat de lijnbusdiensten geen hinder van congestie ondervinden.

Over de Afrikaweg en Europaweg rijden diverse buslijnen. Een busroute loopt via de Luxemburglaan, Duitslandlaan, Italiëlaan naar de Dorpsstraat (en verder). Een andere busroute loopt via de Denemarkenlaan, Italiëlaan naar de Dorpsstraat (en verder).

De parkeervoorzieningen in het plangebied bestaan uit grootschalige parkeergarages (met name in het Stadshart en Woonhart), openbare parkeerthema's en een groot aantal parkeerplaatsen op eigen terrein (garage, bewonersparkeren (beugels), carport, tuinparkeerplaats). In de huidige situatie is het aantal parkeerplaatsen in het openbaar gebied afgestemd op het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein. Om oneigenlijke parkeerdruk in de woonbuurten te voorkomen, is het van belang dat de op eigen terrein gerealiseerde parkeervoorzieningen ook als zodanig behouden blijven en gebruikt worden.

Het onderzoeksbureau Empaction heeft in augustus t/m oktober 2011 de parkeerdruk rondom de Dorpsstraat onderzocht. De drukste momenten blijken de vrijdagavond (koopavond) en zaterdagmiddag te zijn. Het blijkt dat in de Dorpsstraat ten westen van de Leidsewallen ruim voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn. De Dorpsstraat ten oosten van de Leidsewallen heeft een hoge parkeerdruk maar de parkeerdruk blijft op de drukste momenten voor het gebied als geheel beneden de 85%. Op individuele parkeerterreinen kan de parkeerdruk wel hoger zijn maar daar staat tegenover dat andere parkeerterreinen minder druk zijn.

Bureau De Groot Volker heeft in december 2009 een parkeeronderzoek uitgevoerd naar het Stadshart. De conclusie hiervan is dat de drukste momenten vrijdagavond en zaterdag zijn. De parkeerdruk blijft in beide gevallen beneden de 85%. In de parkeergarages mag de eerste drie uur gratis geparkeerd worden, m.u.v. de parkeergarage bij het Woonhart, waar de eerste twee uur gratis geparkeerd mag worden. Op maaiveld dient vanaf het eerste uur betaald te worden. In een schil rondom Stadshart en Dorpsstraat ligt een blauwe zone om uitwijkgedrag tegen te gaan. Bewoners in de blauwe zone kunnen bij de gemeente een ontheffing aanvragen om in de blauwe zone te mogen parkeren.

De gemeente Zoetermeer zal ook in de toekomst regelmatig tellingen houden of laten houden i.s.m. de Winkeliersvereniging Dorpscentrum Zoetermeer en vastgoedvereniging BOGOZ om de ontwikkeling in het parkeren te monitoren.

In het Stadscentrum zijn weinig groenvoorzieningen. Als enige groenvoorziening van formaat ligt, min of meer verscholen achter de hoofdwinkelstraat, de Stadstuin. In het midden van dit park ligt verdiept een grote vijver met fonteinen. Een van de schuin oplopende zijden is ingericht als rotstuin. Verder zijn hier allerlei bijzondere bomen geplant.

Bij de zuidelijke toegang van het Stadscentrum (nabij het Bovenlangs) is in het kader van de Visie Binnenstad de parkeergarage van een grote groene gevel voorzien. De Griekse buurt aan de oostzijde van het Stadscentrum heeft wel veel openbaar groen. De woonbuurt grenst aan de Leidse Wallenwetering, die onderdeel is van het stelsel van oude weteringen. Deze groen-blauwe structuur op stadsniveau is van groot belang voor de biodiversiteit in Zoetermeer.

Figuur 3.10 Wilhelminapark Dorpsstraat

Het oude Dorp wordt omzoomd door een groene ring van tuinen en openbaar groen, waaronder het Wilhelminapark en de hooggelegen wetering. Aan de noordkant van het Dorp ligt de Buurvaart met daaraan grenzend een groenzone met voetpaden, het Centrum voor Kunst en Cultuur (CKC) en de tempel van het kerkgenootschap De Kerk van Jezus Christus van de Heiligen der Laatste Dagen. Aan de zuidkant ligt een groenzone met oude laanbomen en daaraan grenzend de kleine Dobbe en voorbij de Eerste Stationsstraat het Wilhelminapark. Dit is het oudste park van Zoetermeer dat in 1953 in landschapsstijl is ontworpen. Het westelijk deel van de Dorpsstraat bestaat grotendeels uit vrijliggende historische panden in het groen met ten noorden daarvan de grote Dobbe. Het oude Dorp wordt door zijn hoge ligging en groene uitstraling ook wel de 'groene terp' genoemd.

Op de kaart van de provinciale Cultuurhistorische Atlas (cultuurhistorische hoofdstructuur) is het overgrote deel van de Dorpsstraat en omgeving aangeduid als een gebied met een 'zeer grote kans op archeologische sporen'. Verder zijn de Dorpsstraat, de Leidse Wallenwetering en de groene rand rondom de Dorpsstraat op de kaart van de Cultuurhistorische Atlas aangeduid als 'Lijnelement met een redelijk hoge waarde (categorie 3).
In het bestemmingsplan worden de lijnelementen zovel als mogelijk gehandhaafd door de tuinzone als Tuin te bestemmen. De lijn die parallel loopt met de begrenzing van de Tuinstrook rondom het Dorp wordt zodoende niet onderbroken door nieuwe bebouwing maar blijft intact en zichtbaar. Aangezien er aan het profiel van de Dorpsstraat niets wordt gewijzigd blijft ook deze landschapslijn onaangetast. De lijnelementen worden daarmee geconsolideerd. Het Stadshart bevat geen archeologische waarden. Ook behoort het plangebied niet tot de Topgebieden Cultureel Erfgoed Zuid-Holland.

Figuur 3.11 Uitsnede uit de provinciale Kaart Cultuurhistorische Atlas

In het rapport "De beschermde archeologische monumenten in Zoetermeer" uit 2003 is het gebied "de Dorpsstraat" aangewezen als archeologisch monument. Mogelijke archeologische resten in dit gebied zijn bewoningsresten uit de periode 1250 tot heden, waaronder resten van het veertiende-eeuwse kasteel Palenstein. De in de grond aanwezige sporen zijn van groot belang voor reconstructie van de bewoningsgeschiedenis van de voormalige dorpen Zoetermeer en Zegwaart. Het grootste deel van dit archeologisch waardevol gebied ligt binnen het bestemmingsplangebied. Binnen dit deel worden in het bestemmingsplan ontwikkelingen voorzien. Deze worden nader toegelicht in paragraaf 4.2.
Vanwege de hoge archeologische verwachtingswaarde is aan archeologisch adviesbureau IDDS Archeologie uit Noordwijk gevraagd om een archeologisch onderzoek uit te voeren op de locaties in het plangebied waar nieuwbouw is voorzien. Het onderzoek, bestaande uit een quickscan, is in februari 2012 opgeleverd. Het onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 1.
Op grond van de resutaten uit het onderzoek wordt geadviseerd om voor de locaties, gelegen in het deelgebied Dorpsstraat en waar nog ontwikkelingen zijn voorzien, een aanvullend archeologisch onderzoek uit te laten voeren in de vorm van een bureauonderzoek en/of een booronderzoek.
Eén locatie wordt daarvan uitgezonderd en dat is de locatie van het voormalige gasfabriekterrein waar woningbouw is voorzien. Uit een eerder archeologisch onderzoek uit 2008 is geadviseerd om hier geen nader archeologisch onderzoek uit te voeren vanwege uitgevoerde saneringen en verstoringen.
Voor de overige locaties waar nog ontwikkelingen zijn voorzien in de Dorpsstraat wordt wel archeologisch onderzoek (bureauonderzoek) geadviseerd voordat de bodem wordt verstoord.
Om dit te bewerkstelligen is voor de Dorpsstraat en omgeving de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie" opgenomen. Hiermee wordt voorkomen dat er gebouwd wordt zonder eerst archeologisch onderzoek te verrrichten. Voor de Dorpsstraat geldt een bouwverbod waar alleen van kan worden afgeweken met een omgevingsvergunning van het college van B&W. Het college kan voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning. Voor een toelichting op de dubbelbestemming wordt verwezen naar paragraaf 6.2.20.2.

Voor de ontwikkelingsgebieden in het Stadshart hoeft geen aanvullend archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden.

In februari 2006 is een aantal gebieden in Zoetermeer aangewezen als (gemeentelijk) beschermd stadsgezicht op grond van de gemeentelijke Monumentenverordening. In het gemeentelijk beleidsdocument “Toelichting op de gemeentelijke beschermde stadsgezichten” zijn de karakteristieken en waarden van deze gebieden toegelicht. Eén van die beschermde stadsgezichten betreft het gebied “de Dorpsstraat”.

Doelstelling is de inpassing van nieuwe bebouwing binnen de bestaande hoofdstructuur en het bebouwingsbeeld van de Dorpsstraat. In relatie tot het gemeentelijk beschermde stadsgezicht kan samenvattend gesteld worden dat met de inpassing van de ontwikkelingen die in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt:

• de ruimtelijke hoofdstructuur van het "gebied Dorpsstraat" gehandhaafd blijft;
• het historisch gedeelte duidelijk begrensd en herkenbaar blijft;
• de groene rand intact blijft;
• de watergordel rondom de Dorpsstraat in stand blijft;
• het dominerende dorpsbeeld niet wordt belemmerd ten gevolge van de voorziene nieuwbouw;
• met de nieuwbouw aangesloten wordt op zowel de diversiteit van de reeds aanwezige bebouwing als op de differentiatie van functies op de begane grond daarvan.

Voor het Dorpsstraat-gebied zal het bestaande Beeldkwaliteitsplan worden geactualiseerd en opnieuw worden vastgesteld zodat het beter is afgestemd op het bestemmingsplan. Het Beeldkwaliteitsplan vormt dan een toetskader binnen het Welstandsbeleid.

Het deelgebied Stadscentrum bevat geen Rijks- of gemeentelijke monumenten. Het deelgebied Dorpsstraat bevat daarentegen de volgende Rijks- en gemeentelijke monumenten:

Rijksmonumenten

Gemeentelijke monumenten

De Rijksmonumenten zijn beschermd op grond van de Monumentenwet 1988. Conform artikel 11 van de Monumentenwet is het verboden om een beschermd monument te beschadigen of te vernielen. Tevens is het verboden zonder of in afwijking van een vergunning een beschermd (archeologisch) monument te slopen, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen.
Voor de sloop, verbouw en/of renovatie van een gemeentelijk monument is een vergunning nodig (zie 2.4.18 Gemeentelijke Erfgoedverordening (2010)).

Zowel voor het deelgebied Stadscentrum als voor de Dorpsstraat worden in dit hoofdstuk de mogelijke (nieuwe) ontwikkelingen gemotiveerd en toegelicht.

Het bestemmingsplan is een overwegend conserverend bestemmingsplan, omdat de gebieden grotendeels gerealiseerd zijn. Dit betekent dat het plan is gericht op het zoveel als mogelijk behouden van de huidige waarden, functies en structuur. Er worden geen grote nieuwe bouwprojecten (ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen) mogelijk gemaakt.

Er is vanzelfsprekend ruimte, daar waar mogelijk, voor beperkte uitbreiding van bestaande panden op het bijbehorende erf. Verder zijn binnen de bestemmingen 'Gemengd', 'Maatschappelijk' en 'Centrum' functiewisselingen mogelijk, waardoor het plan een toekomstbestendig karakter heeft.

De bestaande vrijstellingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997" voor de bouw van een tweede woning, onder voorwaarden, op de erfzone achter sommige panden aan de Dorpsstraat, blijft in licht gewijzigde vorm behouden. Tevens blijft een aantal onbenutte bouwmogelijkheden, soms in gewijzigde vorm, behouden. Deze worden nader toegelicht in paragraaf 4.2.1. Hierin wordt ook de woningbehoefte verantwoord.
In paragraaf 4.2.2 worden vier wijzigingsbevoegdheden toegelicht en in paragraaf 4.2.3 wordt aandacht besteed aan de mogelijkheden die het plan gaat bieden voor verruiming van het aantal horecavestigingen. Paragraaf 4.2.4 besteed aandacht aan de regeling voor evenementen. Tenslotte wordt in paragraaf 4.2.5 de toekomstige situatie met betrekking tot verkeer en vervoer beschreven.

In deze paragraaf worden de locaties besproken, waarvoor in de geldende bestemingsplannen bouwmogelijkheden zijn opgenomen, die echter (nog) niet zijn gerealiseerd. Voor sommige locaties heeft er in het verleden al wel planvorming plaatsgehad, maar is de realisering vooralsnog, om verschillende redenen, niet tot stand gekomen. Dat geldt bijvoorbeeld voor het plan Cadenza op de locatie Centrum-Oost. Er kan gesteld worden dat de grote economische crisis van de afgelopen jaren een aantal ontwikkelingen heeft doen stagneren.

Dit heeft als consequentie dat een herbezinning op de verschillende onbenutte bouwlocaties heeft plaatsgehad. Dit heeft geleid tot soms het aanpassen van het gewenste programma op een locatie, en soms tot het geheel schrappen van een bestaande bouwlocatie.

Locaties waar met name nog mogelijkheden lagen voor nieuwbouw van kantoren (op gemeentegrond) zijn op grond van de Transformatiestudie Kantoorlocaties geschrapt, dan wel omgezet naar bijvoorbeeld mogelijkheden voor woningbouw. Dit geldt voor de locaties C, D en F (zie figuur 4.1)

figuur 4.1 Onbenutte bouwlocaties

Woningbehoefte

In tegenstelling tot de dalende behoefte aan nieuwe kantoorlocaties is er in de komende planperiode nog wel behoefte aan nieuwe woningen. Zowel op regionaal als lokaal niveau blijkt de woningbehoefte nog steeds evident uit het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP, 2008), de gemeentelijke Woonvisie (2009), alsook de gemeentelijke Visie Binnenstad (2012).

In het RSP is hierover het volgende opgenomen: om aan de groei van het aantal huishoudens te voldoen en de woningvoorraad kwalitatief op peil te houden zullen in de periode tot 2020 binnen de regio nog 75.000 tot 80.000 woningen gerealiseerd moeten worden. Vooralsnog hebben de afzonderlijke gemeenten bij elkaar ongeveer 63.000 woningen in hun plannen opgenomen.
Hieruit blijkt dat de woningbehoefte, zelfs na realisering van alle woningbouwplannen van de afzonderijke gemeenten in de regio Haaglanden, ook na 2020 nog aanwezig is.

In de gemeentelijke Woonvisie staat dat in het bijzonder die woonmilieus die voorzien in 'stedelijk wonen' en 'dorps wonen', voor Zoetermeer kansrijke en gewilde woonmilieus zijn. Deze woonmilieus zijn op dit moment nog weinig voorhanden in Zoetermeer en vormen een gewenste aanvulling. Zoetermeer heeft na het voltooien van de nieuwbouwwijk Oosterheem geen uitleglocaties meer om op grote schaal nog nieuwe woningen aan de voorraad te kunnen toevoegen. Om toch aan de woningbehoefte te kunnen voldoen is het daarom nodig om binnenstedelijk – op plekken waar dit verantwoord kan – tot toevoegingen te komen.

In dit bestemmingsplan zijn in totaal, op de verschillende locaties nog ca. 350 tot 400 woningen mogelijk, zowel rechtstreeks, als na een wijzigings- of uitwerkingsprocedure. Dit aantal past ruim binnen de regionaal en lokaal bepaalde woningbehoefte.

Hieronder worden de onbenutte bouwlocaties besproken en de keuzes toegelicht. Op het bovenstaande kaartje zijn de locaties aangeduid.

Deelgebied Stadscentrum:

A. locatie Denemarkenlaan
De locatie Denemarkenlaan is een nog onbenutte bouwlocatie. De grond is eigendom van de gemeente. Op basis van het geldende bestemmingsplan kunnen (combinaties van) verschillende functies gerealiseerd worden.
In dit bestemmingsplan worden de mogelijkheden toegespitst op een woningbouwontwikkeling boven een plint met verschillende centrumvoorzieningen (maatschappelijke voorzieningen, sport, dienstverlening en detailhandel). Deze mogelijkheid zal niet rechtstreeks worden opgenomen maar via een uitwerkingsverplichting in de bestemming "Gemengd - 8 (uit tewerken)". Er dient te zijner tijd eerst een uitwerkingsplan voor een concreet bouwplan te worden vastgesteld na een zienswijze procedure. In de uitwerkingsregels is een maximaal programma opgenomen ten aanzien van de hoeveelheid m2 woningen en voorzieningen Tevens zijn regels opgenomen die vereisen dat een uitwerkingsplan moet voldoen aan de eisen van de Wet Geluidhinder, parkeren, bodem, etc. Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid is opgenomen dat t.z.t. een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer zal worden opgesteld.
Naar verwachting zal binnen de planperiode van dit bestemmingsplan de gemeentegrond worden verkocht aan een geïnteresseerde die vervolgens een plan kan ontwikkelen dat voldoet aan de ruimtelijke randvoorwaarden, zoals die zijn opgenomen in de uitwerkingsregels.
In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarin ook de toekomstige geluidbelasting van de ontwikkellocatie Denemarkenlaan is berekend. Uit dit onderzoek blijkt dat voor deze locatie niet voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai. Derhalve wordt voor deze locatie een hogere waarde vastgesteld (zie paragraaf 5.2).

B. locatie Centrum-Oost
De afgelopen jaren is als gevolg van de economische crisis duidelijk geworden dat het oorspronkelijke plan 'Cadenza', zoals opgenomen in het voorontwerpbestemmingsplan "Stadscentrum-Oost (Cadenza)", voor de ontwikkelaar niet haalbaar was. Sindsdien heeft regelmatig overleg plaatsgehad met de ontwikkelaar en eigenaar van de locatie Centrum-Oost over het realiseren van een aangepast programma. Het is tijdens het schrijven van deze toelichting nog onvoldoende duidelijk welk programma er exact gerealiseerd gaat worden. Duidelijk is wel dat het programma zoals was opgenomen in het voorontwerp bestemmingsplan "Stadscentrum-Oost (Cadenza)", niet meer in die vorm gerealiseerd zal worden. Er kan voorlopig nog geen nieuwe bestemming opgenomen worden. Er is daarom gekozen voor het opnemen van de geldende bestemming "Sport". In het verleden bevond zich hier de Prins Willem Alexander-hal, een schaatshal. De mogelijkheden die het huidige bestemmingsplan voor deze locatie biedt worden overgenomen. Planologisch verandert er voorlopig niets. Op het moment dat duidelijk is welke ontwikkeling gerealiseerd kan worden, zal een aparte ruimtelijke procedure opgestart worden.

C. locatie Bovenlangs
In het geldende bestemmingsplan is een Kantoorbestemming opgenomen op de locatie nabij het viaduct aan het Bovenlangs. Momenteel is hier een fietsenstalling aanwezig. In het kader van de Transformatiestudie Kantoorlocaties is bepaald dat deze kantoorlocatie kan komen te vervallen. Dat betekent dat de locatie conform het huidige gebruik zal worden bestemd voor Verkeersdoeleinden en de onbenutte bouwlocatie komt te vervallen.

D. locatie Centrum-West
Deze locatie ten noorden van het busstation Centrum-West is momenteel nog onbebouwd. De grond is van de gemeente. Volgens het geldende bestemmingsplan kan hier een kantoorgebouw gerealiseerd worden van 35 m hoog. Conform de Transformatiestudie Kantoorlocaties wordt op deze locatie niet meer uitgegaan van een kantoorontwikkeling. Deze kantoorlocatie is daarmee binnen dit bestemmingsplan komen te vervallen. Voor deze locatie wordt gedacht aan een woningbouwontwikkeling in combinatie met een aantal centrumfuncties, waaronder bijvoorbeeld een hotel. Uit de Horecanota blijkt dat er een grote behoefte bestaat aan extra m2 hotelvoorzieningen.
Omdat er op dit moment nog geen concrete planvorming plaatsvindt wordt voor deze locatie een bestemming "Gemengd - 9 (uit te werken)" opgenomen. In de uitwerkingsbevoegdheid zijn de ruimtelijke randvoorwaarden opgenomen waar een plan aan moet voldoen. De toegestane afmetingen blijven ongewijzigd ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.

In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarin ook de toekomstige geluidbelasting van de ontwikkellocatie Centrum-West is berekend. Uit dit onderzoek blijkt dat voor deze locatie niet voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai. Derhalve wordt voor deze locatie een hogere waarde vastgesteld (zie paragraaf 5.2).

Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid is opgenomen dat te zijner tijd een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer zal worden opgesteld. Tevens zijn regels opgenomen die vereisen dat een uitwerkingsplan moet voldoen aan de eisen van de Wet Geluidhinder (alsmede vastgestelde hogere waarde), parkeren, bodem, etc.

E. locatie Europaweg 5
Zie paragraaf 4.2.2 Wijzigingsbevoegdheden.

F. locatie parkeerterrein Belgiëlaan
Het huidige parkeerterrein op de hoek Europaweg/Belgiëlaan zou nog ontwikkeld kunnen worden volgens het Globale bestemmingsplan Stadscentrum uit 1975. Aangezien er geen plannen zijn voor deze locatie en het niet in de verwachting ligt dat deze locatie binnen de planperiode van dit bestemmingsplan ontwikkeld zal worden, wordt gekozen voor het bestemmen van het huidige gebruik als parkeerterrein. De locatie wordt bestemd voor Verkeersdoeleinden en de onbenutte bouwlocatie komt te vervallen.

G. locatie Europaweg / Ondineschouw (naast Woonhart)
Op de bestaande bouwlocatie aan de Europaweg / Ondineschouw, naast het Woonhart, is tijdelijk het verpleeghuis Monteverdi gevestigd. Monteverdi is een onderdeel van zorginstelling Vierstroom. De tijdelijke vrijstelling en bouwvergunning van 5 jaar, op grond waarvan Monteverdi aan de Ondineschouw is gevestigd, is in november 2012 verlopen. De tijdelijke vrijstelling kan niet worden verlengd. In het geldende bestemmingsplan is deze locatie bestemd voor Woondoeleinden met o.a. een drietal woontorens aan de zijde van de Europaweg. De bedoeling is nog steeds om deze locatie op termijn voor woningbouw te ontwikkelen, maar omdat het Vierstroom niet lukt om tijdig de overige locaties gereed te hebben, heeft ze de gemeente gevraagd om langer gebruik te mogen maken van de locatie.

De gemeente heeft besloten de grond nog 5 jaar ter beschikking te stellen voor Monteverdi aangezien het wenselijk wordt geacht om de oudere bewoners van Zoetermeer met een zorgbehoefte in hun eigen omgeving op te kunnen vangen. Daarna zal een woningbouwontwikkeling plaatsvinden. De Wet ruimtelijke ordening biedt de mogelijkheid om een voorlopige bestemming op te nemen. De maximale termijn bedraagt 5 jaar, waarna automatisch de definitieve bestemming van kracht wordt.

De locatie wordt zodoende bestemd voor "Maatschappelijk - Voorlopig", waarbinnen een verpleeghuis met bijbehorende voorzieningen is toegestaan tot 1 januari 2018. Daarna wordt automatisch de definitieve bestemming "Wonen - uit te werken" van kracht. Dit houdt in dat er te zijner tijd een uitwerkingsplan gemaakt kan worden, waarin de definitieve verkaveling voor de woningen in wordt vastgelegd, rekening houdend met hetgeen nu in de uitwerkingsregels is opgenomen.

In de uitwerkingsregels (zie hiervoor artikel 28.5) zijn de randvoorwaarden opgenomen die overeenkomen met de huidige bouwmogelijkheden. Dit betekent dat er in het noorden van het gebied maximaal 30 grondgebonden woningen mogen worden gebouwd. In het zuiden van het gebied, grenzend aan de Europaweg mogen maximaal 3 woontorens gebouwd worden van maximaal 18 m hoog. In totaal mogen er niet meer dan 100 gestapelde woningen worden gebouwd. Tussen het noordelijke en zuidelijke deelgebied dient een ontsluitingsweg te worden aangelegd. De bebouwing dient een minimale afstand aan te houden tot de weg en de grens van het bouwvlak van 2,5 m.

In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarin ook de toekomstige geluidbelasting van de ontwikkellocatie Ondineschouw is berekend. Uit dit onderzoek blijkt dat voor deze locatie niet voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai. Derhalve wordt voor deze locatie een hogere waarde vastgesteld (zie paragraaf 5.2).

Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid is opgenomen dat te zijner tijd een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer zal worden opgesteld. Tevens zijn regels opgenomen die vereisen dat een uitwerkingsplan moet voldoen aan de eisen van de Wet Geluidhinder (alsmede vastgestelde hogere waarde), parkeren, bodem, etc.

H. locatie Italiëlaan 33
Zie paragraaf 4.2.2 Wijzigingsbevoegdheden.

Deelgebied Dorpsstraat

I. locatie voormalig gasfabriekterrein, Delftsewallen
De rechtstreekse bouwmogelijkheid in het geldende bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997" voor de bouw van woningen op het voormalige gasfabriekterrein aan de Delftsewallen blijft intact. Aangezien de bodem ernstig is vervuild wordt momenteel (medio december 2012) eerst een bodemsanering uitgevoerd. Het saneringsplan daartoe is inmiddels goedgekeurd. Daarna kan de ontwikkeling starten. Op de locatie is de bestemming "Woongebied" opgenomen omdat er nog geen verkaveling bekend is. In de regels is het maximale aantal woningen opgenomen en zijn de bouwregels vastgelegd.

J. locatie voormalige beddenzaak, Delftsewallen 23-25
Zie paragraaf 4.2.2 Wijzigingsbevoegdheden.

K t/m Q. diverse onbenutte bouwlocaties Dorpsstraat
Op diverse percelen aan de Dorpsstraat is op grond van het geldende bestemmingsplan de bouw van een tweede woning op het achtererf toegestaan. In dit bestemmingsplan zijn voor deze percelen dezelfde mogelijkheden opgenomen.

Bouwlocatie M. aan de Leidsewallen is in het geldende bestemmingsplan bestemd voor detailhandel, ambachtelijke en zakelijke dienstverlening, wonen en dag- en avondhoreca. In dit bestemmingsplan is aan deze locatie de bestemming Centrum - 3 toegekend. Daarmee zijn dezelfde mogelijkheden overgenomen, met dat verschil dat ook maatschappelijk voorzieningen zijn toegestaan (tot en met categorie A van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat)

R. locatie Schoolstraat
De locatie aan de Schoolstraat ligt op dit moment braak. In het geldende bestemmingsplan is deze locatie bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, enkel in de vorm van onderwijs. Vanwege de ligging van de locatie en de diversiteit aan functies in de directe omgeving wordt het aanvaardbaar geacht om ook andersoortige maatschappelijke voorzieningen op deze locatie toe te staan. Daarom is in dit bestemmingsplan de bestemming niet meer beperkt tot alleen onderwijsfuncties maar zijn ook andere maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Op grond van de bestemming "Maatschappelijk" zijn maatschappelijke voorzieningen, met uitzondering van geluidgevoelige voorzieningen, toegestaan tot en met categorie B van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemengingStadscentrum/Dorpsstraat.

Voor een aantal gewenste ontwikkelingen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

E. locatie Europaweg 5
Voor deze locatie aan de Europaweg 5 heeft de eigenaar concrete plannen om de leegstaande autoshowroom te gaan verbouwen en te gebruiken voor het vestigen van een horecabedrijf (restaurant) aldaar.
Ook hier is nog geen definitief plan beschikbaar ten tijde van de ontwikkeling van dit bestemmingsplan, maar de gemeente wil haar medewerking verlenen aan het initiatief omdat het past in het horecabeleid. Er zijn gesprekken gaande tussen initiatiefnemer, omwonenden en de gemeente. Daarom wordt een wijzigingsbevoegdheid in artikel 3.5 (Wro zone wijzigingsgebied - 1) opgenomen om de bedrijfsbestemming te kunnen wijzigen naar horeca (maximaal categorie 2), via een wijzigingsprocedure en onder de ruimtelijke voorwaarden die in de regels zijn opgenomen.

H. locatie Italiëlaan 33
Voor het geruime tijd leegstaande kantoorgebouw (voormalig EIM-kantoor) aan de Italiëlaan 33 bestaan plannen om de functie om te zetten naar jongerenhuisvesting. Er is grote behoefte aan jongerenhuisvesting in het centrum van Zoetermeer. Er wordt overleg gepleegd tussen de eigenaar, een woningbouwcorporatie en de gemeente, maar er is nog geen overeenkomst. Daarom wordt een wijzigingsbevoegdheid in artikel 18.5 (Wro zone wijzigingsgebied - 2) opgenomen om de kantoorbestemming te kunnen wijzigen naar wonen, eventueel met maatschappelijke en dienstverleningsfuncties op de begane grond, via een wijzigingsprocedure en onder de ruimtelijke voorwaarden die in de regels zijn opgenomen.

In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarin ook de toekomstige geluidbelasting van de locatie Italiëlaan 33 is berekend. Uit dit onderzoek blijkt dat voor deze locatie niet voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeers- en spoorweglawaai. Derhalve wordt voor deze locatie een hogere waarde vastgesteld (zie paragraaf 5.2).
Ten aanzien van de economische haalbaarheid wordt opgenomen dat t.z.t. bij het wijzigingsplan een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer moet worden opgesteld.

J. locatie voormalige beddenzaak, Delftsewallen 23-25
In het geldende bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997" is op deze locatie en aangrenzende gronden, een uitwerkingsplicht opgenomen voor de realisering van een gebouw met o.a. detailhandel op de begane grond en bovenwoningen. Tevens was opgenomen dat het uitwerkingsplan minimaal de mogelijkheid moest bevatten voor het realiseren van 65 parkeerplaatsen, eventueel ondergronds. Ook de maximale goot- en bouwhoogte alsmede de maximale gebouwdiepte waren vastgelegd. Deze bedroegen resp. 11 m, 13 m en 30 m.
De uitwerkingsplicht kan alleen worden overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan indien er een overeenkomst is gesloten met de verschillende grondeigenaren inzake o.m. de kosten. Deze overeenkomst is er (nog) niet. Daarom wordt er voor gekozen om de uitwerkingsplicht om te zetten in een wijzigingsbevoegdheid (Wro zone wijzigingsgebied - 3).
De ruimtelijke randvoorwaarden blijven ongewijzigd. Het bestaande pand wordt bestemd conform het huidige gebruik, zijnde Detailhandel. De overige gronden die binnen het uitwerkingsgebied vallen zijn bestemd conform het huidige gebruik, zijnde tuin of erf behorende bij de Centrum-bestemming.
De bestemmingen binnen het gebied 'Wro zone wijzigingsgebied - 3' mogen worden gewijzigd in de bestemming 'Gemengd - 7'. Daarbinnen zijn dezelfde regels opgenomen zoals die waren opgenomen in de uitwerkingsverplichting uit het bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997". Op het moment dat een wijzigingsplan wordt opgesteld zal o.m. de economische haalbaarheid moeten worden aangetoond.

Wijziging bestemming Maatschappelijk.

Binnen de bestemming "Maatschappelijk" is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om eventueel andere maatschappelijke functies toe te kunnen laten dan volgens een aanduiding zijn toegestaan. Dit kan alleen indien duidelijk is dat de toegelaten functie is komen te vervallen. Ook is het mogelijk om de bestemming "Maatschappelijk" te wijzigen in de bestemming "Dienstverlening".

In de Horecanota 2004 is geconstateerd dat het aantal horecabedrijven in Zoetermeer aan de magere kant is en dat de mogelijkheden voor horecavestigingen zouden moeten worden verruimd. Deze constatering is met name gebaseerd op een benchmark waarin de Zoetermeerse situatie wordt vergeleken met de situatie in Almere, Nieuwegein, Leiden en Delft. De actualisering van deze benchmark laat zien dat die achterstand nog steeds bestaat. Daarbij is de Zoetermeerse horeca nu ook vergeleken met de horeca in steden groter dan 75.000 inwoners en groter dan 100.000 inwoners.

De toename van het aantal horecavestigingen is de afgelopen 8 jaar in Zoetermeer het sterkst geweest. Sterker dan in andere "New towns" en veel sterker dan de gemiddelde groei in grote steden. De groei-index ten opzichte van 2003 is aangegeven in tabel 1.

Tabel 1

Het aantal vestigingen is in 2011 vergelijkbaar met het aanbod in Almere en Nieuwegein, maar blijft nog steeds sterk achter op het aanbod in vergelijkbare grote steden. In 2011 zijn er 158 horecavestigingen op 121.840 inwoners. Met dat inwonertal hebben de 100.000 plus steden 362 vestigingen, oftewel 204 vestigingen meer dan Zoetermeer.

In tabel 2 is het aantal horecabedrijven per 10.000 inwoners in 2011 aangegeven. Hieruit blijkt de achterstand die Zoetermeer op dit gebied heeft.

Tabel 2

Ruim 40% van het aantal vestigingen is gevestigd in de binnenstad. Het Stadshart telt de meeste vestigingen maar de vertegenwoordiging in de Dorpsstraat stijgt. Het Woonhart heeft één vestiging. Het betreft vooral restaurants (40%), maar ook de overwegend drankverstrekkende bedrijven en de fastfoodsector nemen met ieder 30% een fors deel van het aanbod voor hun rekening.
De benchmark van bureau Van Spronsen & Partners naar de meest gastvrije stad in Nederland bevestigt het geconstateerde tekort aan horecavoorzieningen. Van de 21 onderzochte grote steden scoort Zoetermeer het laagst op diversiteit aan caféaanbod, restaurantaanbod en terrasaanbod. De verschillen worden wel kleiner. Deze beoordeling is afkomstig van bezoekers / niet-inwoners van Zoetermeer.
In de gemeentelijke omnibusenquête is de mening van de inwoners van Zoetermeer over de horeca- en uitgaansvoorzieningen gevraagd. De 6,5 die daar gescoord wordt ligt lager dan het landelijk gemiddelde waar de horeca het cijfer 6,7 krijgt. Uit een stageonderzoek blijkt dat het vooral de jeugd is die vindt dat er te weinig uitgaansvoorzieningen zijn.
Het horecabeleid is er dan ook op gericht om het aantal voorzieningen verder uit te breiden. Het gemiddelde aanbod in steden met meer dan 100.000 inwoners dient daarbij als voorbeeld. Het horeca-oppervlak dat daar per 10.000 inwoners is vertegenwoordigd, zal worden gehanteerd als maximaal na te streven oppervlak in de binnenstad.

Op die manier is een totaal aantal m2 bvo horeca voor de binnenstad van Zoetermeer (zijnde de plangebieden Stadscentrum/Dorpsstraat en Stadscentrum-Zuid) bepaald van 24.600 m2. Uitgaande van gelijke groeimogelijkheden, na realisatie van de bestaande plannen, is dat verdeeld over de deelgebieden: Stadshart 13.380 m2, Dorpsstraat 10.845 m2 en Woonhart 375 m2.

De mogelijkheid voor een hotel op de locatie Centrum-West binnen de bestemming "Gemengd - 9 - Uit te werken", blijft hier buiten beschouwing. Het gaat met name om de hoeveelheid café's, lunchrooms, restaurants, etc.

In het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid/Culturele As wordt ca. 1.800 m2 bvo horeca (bestaand en nieuw) opgenomen en voor het geplande Stadsforum wordt 250 m2 bvo horeca gereserveerd. Dit aantal gaat af van het totaal zoals hierboven is genoemd.

Tevens dient rekening gehouden te worden met een reservering van ca. 3.500 m2 bvo horeca voor de toekomstige ontwikkeling op de locatie van de voormalige ijshal (locatie Centrum-Oost), in het verlengde van het Oostwaarts dat nu braak ligt en waarvoor een bestemming Sport is opgenomen.

Dat betekent dat er 24.600 - 5.550 = 19.050 m2 bvo horeca resteert voor de Centrum-, Gemengd-4 en Horecabestemmingen in het plangebied Stadscentrum/Dorpsstraat. In tabel 3 is dit doorvertaald naar de drie deelgebieden.

Tabel 3

Stadshart
In het Stadshart ligt een aantal percelen aan het Oostwaarts met een specifieke Horecabestemming. Hier mogen zich uitsluitend horecabedrijven vestigen. Het betreft ca. 979 m2 bvo. Het restant voor het Stadshart bedraagt daarmee 9.000 - 979 = 8.021 m2 bvo. Dit aantal is opgenomen als maximale hoeveelheid m2 horeca voor de Centrum - 1 en Centrum - 2 bestemmingen samen.

Dorpsstraat
In de Dorpsstraat ligt ook een aantal percelen waarvoor een specifieke Horecabestemming is opgenomen. Op die locaties mag zich uitsluitend horeca bevinden. Dit betreft ca. 3.031 m2 bvo. Het restant voor de Centrum - 3 bestemming in de Dorpsstraat bedraagt daarmee 9.675 - 3.031 = 6.644 m2 bvo. Dit aantal is opgenomen als maximale hoeveelheid horeca voor de Centrum - 3 bestemming in de Dorpsstraat.

Woonhart
In het Woonhart (bestemming Gemengd - 4) is nu 150 m2 bvo horeca gevestigd. Dat houdt in dat er nog 375 m2 - 150 m2= 225 m2 bvo horeca kan worden toegevoegd.

De maximaal toegestane hoeveelheid m2 bedrijfsvloeroppervlak horeca per deelgebieden is samengevat in onderstaande tabel.

Tabel 4

Ten behoeve van dit bestemmingsplan heeft in mei 2012 een inventarisatie plaatsgevonden van het huidige aantal m2 bvo horeca in het bestemmingsplangebied Stadscentrum/Dorpsstraat. Deze inventarisatie van bestaande horecabedrijven (en m2 bvo) is opgenomen in Bijlage 2 Inventarisatie bestaande horecabedrijven van de plantoelichting. Uit deze inventarisatie is gebleken dat op peildatum mei 2012 nog ruimte aanwezig is voor uitbreiding van het aantal m2 bvo horeca binnen de bestemmingen “Centrum 1, 2 en 3” in het Stadscentrum en de Dorpsstraat. Het gaat hierbij echter om een momentopname. De in Bijlage 2 opgenomen inventarisatielijst kan daarmee steeds aan verandering onderhevig zijn. Vanuit de gemeente zal de omvang van de aanwezige horeca binnen het bestemmingsplangebied dan ook actief bijgehouden worden. Dit betekent dat (nieuwe) aanvragen voor horeca binnen de bestemmingen “Centrum 1, 2 en 3” altijd getoetst zullen worden aan de op dat moment bekende en aanwezige omvang van de horeca in het plangebied.

Omdat het vanuit een goede ruimtelijke ordening wenselijk is om evenementenlocaties en het aantal evenementen te begrenzen, zijn in dit bestemmingsplan de gebieden aangeduid waar met enige regelmaat evenementen worden georganiseerd in de buitenlucht. Het betreft de Dorpsstraat met aangrenzende pleinen en de Promenade met aangrenzende straten en pleinen in het Stadscentrum.

Het betreft hoofdzakelijk openbare ruimte (voetgangersgebied) die regelmatig voor tijdelijke evenementen worden gebruikt. Het betreft geen evenemententerreinen die als zodanig zijn ingericht en gedurende een grote periode van het jaar voor evenementen worden gebruikt.

In de gemeentelijke Evenementennota is het begrip 'evenement' als volgt afgebakend: een voor het publiek toegankelijke verrichting van vermaak, georganiseerd door derden. De weekmarkt (warenmarkt) valt niet onder dit begrip.

De Dorpsstraat en het voetgangersgebied in het Stadscentrum zijn twee gebieden waar al geruime tijd regelmatig jaarlijks terugkerende evenementen worden georganiseerd. Het aantal bezoekers dat met deze evenementen gepaard gaat is moeilijk te bepalen aangezien het geen afgebakende (omheinde) evenemententerreinen betreft maar openbaar toegankelijke straten en pleinen, alwaar het winkelpubliek zich mengt met het publiek dat specifiek op een evenement afkomt. Zodoende is het onmogelijk te bepalen hoeveel mensen specifiek op een evenement afkomen.

In Bijlage 3 is een overzicht opgenomen van de jaarlijks terugkerende evenementen in de Dorpsstraat en het Stadshart. Aan de hand daarvan is het maximum aantal en duur van de evenementen bepaald voor de verschillende gebieden.

Promenade en aangrenzende straten en pleinen
Het zwaartepunt van de evenementen in het Stadshart ligt voornamelijk op de locaties Stadhuisplein en Markt/Marseillepad. Beide locaties maken echter geen onderdeel uit van het bestemmingsplan Stadcentrum-Dorpstraat, maar zijn opgenomen in het bestemmingsplan Stadcentrum-Zuid. Het gebied van de Promenade (met aangrenzende straten en pleinen in het Stadshart) betreft hoofdzakelijk openbare ruimte (voetgangersgebied), die voor tijdelijke evenementen wordt gebruikt. Het gebied is geen afgebakend (omheind) evenemententerrein, welke ook niet als zodanig is ingericht of gedurende een grote periode van het jaar voor evenementen worden gebruikt. De evenementen in dit gebied hangen grotendeels samen met de evenementen die op het Stadshuisplein worden georganiseerd. De aantallen bezoekers bij de evenementen zijn dan ook niet één-op-één toe te rekenen aan één specifieke locatie, maar hebben betrekking op het gehele Stadshart, met als zwaartepunt het Stadhuisplein. Om die reden is voor de Promenade (met aangrenzende straten en pleinen) voor wat betreft het aantal en duur van de evenementen aangesloten bij de regeling die in het bestemmingsplan "Stadscentrum-Zuid" is opgenomen voor het Stadhuisplein

Op grond hiervan is in de regels bij dit bestemmingsplan bepaald dat er in het gebied Promenade (met aangrenzende pleinen en straten) in samenhang met de evenementenlocatie Stadhuisplein jaarlijks maximaal 29 evenementen zijn toegestaan, waarvan:

• maximaal 23 kleinschalige evenementen per jaar met maximaal 1.000 bezoekers per dag en een maximale duur van 1 dag per evenement.

• maximaal 6 (middel)grote evenementen per jaar met maximaal 5.000 bezoekers per dag en een maximale duur van 1 dag per evenement.

Hierbij is rekening gehouden met een beperkte groei in het aantal grote evenementen aangezien de huidige economische crisis momenteel de oorzaak is van een stagnatie in het aantal evenementen. Wanneer de economie weer aantrekt neemt het aantal evenementen naar verwachting nog enigszins toe ten opzichte van het aantal dat nu in Bijlage 3 is opgenomen. Derhalve is enige ruimte opgenomen in het aantal grote evenementen (3 evenementen extra). De dagen die nodig zijn voor het op- en afbouwen van podia en tenten, etc., zijn daarbij niet meegeteld.

Dorpsstraat
Het merendeel van de evenementen in de Dorpsstraat is middelgroot en kleinschalig van aard. Met uitzondering van het Bluesevenement gaat het om ééndaagse evenementen. Binnen het gebied vinden met grote regelmaat themamarkten plaats, welke voor een belangrijk deel georganiseerd worden door de winkeliersvereniging.
Voor de Dorpsstraat is in de regels bepaald dat jaarlijks 60 evenementen zijn toegestaan, waarvan:

• maximaal 15 middelgrote evenementen per jaar met maximaal 5.000 bezoekers per dag en een maximale duur van 1 dag per evenement (m.u.v. het Blues evenement, welke een duur van 2 tot 3 dagen kent).
• maximaal 45 kleine evenementen (themamarkten) per jaar met maximaal 1.000 bezoekers per dag en een maximale duur van 1 dag per evenement.

Ook hierbij is rekening gehouden met een beperkte groei in het aantal grote evenementen aangezien de huidige economische crisis momenteel de oorzaak is van een stagnatie in het aantal evenementen. Wanneer de economie weer aantrekt neemt het aantal evenementen naar verwachting nog enigszins toe ten opzichte van het aantal dat nu in Bijlage 3 is opgenomen. Derhalve is enige ruimte opgenomen in het aantal middelgrote evenementen (3 evenementen extra). De dagen die nodig zijn voor het op- en afbouwen van podia en tenten, etc., zijn daarbij niet meegeteld.

In de Europese Richtlijn 2001/42/EG van 27 juni 2001 wordt - onder meer - aangegeven dat bij de voorbereiding van en besluitvorming over bepaalde plannen en programma's een milieubeoordeling moet worden uitgevoerd. Deze Richtlijn (met bijlagen) is geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving, door middel van een aanpassing van de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage 1994.
Het voorliggende bestemmingsplan heeft hoofdzakelijk een conserverend karakter. Daarnaast voorziet dit bestemmingsplan in een aantal ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen zijn niet als activiteit genoemd in onderdeel C van de bijlage behorende bij het Besluit-mer, zodat niet direct sprake is van een MER-plicht.
Er is bezien of de ontwikkelingen onder onderdeel D 11.2 van de bijlage behorende bij het Besluit-mer vallen. Onderdeel D 11.2. richt zich op de activiteiten “aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen”. Er is sprake van een mer - plichtige activiteit indien de activiteit betrekking heeft op:

1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer,

2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of

3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

De in dit plan opgenomen ontwikkelingen blijven ver onder de hierboven genoemde drempelwaarden waardoor geconcludeerd kan worden dat er geen milieueffectrapport behoeft te worden opgemaakt.
Dat neemt echter niet weg dat als de activiteiten onder de drempelwaarden blijven er toch aan de hand van de selectiecriteria van bijlage III behorende bij de Europese richtlijn 85/337/EEG bezien moet worden of er alsnog een milieueffectrapport moet worden opgemaakt. Het betreft dan met name de kenmerken en de locatie van het gebied.

In dit hoofdstuk wordt weergegeven hoe het plan zich verhoudt tot de diverse relevante milieukaders (zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodem, archeologie, ecologie en water). De conclusie luidt dat de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkelingen haalbaar en uitvoerbaar zijn. De te bebouwen gebieden hebben geen bijzondere ecologische functie. Ook ten aanzien van overige (milieu-)aspecten (geluid, verkeer, luchtkwaliteit, externe veiligheid, water) zijn geen nadelige gevolgen te verwachten.
Voorts kan gesteld worden dat het bestemmingsplan betrekking heeft op bestaand stedelijk gebied en liggen er geen kwetsbare gebieden in of in de nabijheid van het plangebied. Geconstateerd kan worden dat niet is gebleken van feiten en omstandigheden (waarbij onder meer rekening is gehouden met de criteria in bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (richtlijn 85/337/EEG) die maken dat de uitvoering van dit plan kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen die het verrichten van vervolgmilieuonderzoek (eventueel in de vorm van een milieueffectrapportage) noodzakelijk maken.

Hieruit volgt dat voor dit plan geen milieueffectbeoordeling dan wel een milieueffectrapport opgesteld hoeft te worden. Er is geen sprake van een m.e.r.-plicht of m.e.r.-beoordelingsplicht.

De Wet geluidhinder, en het hierop gebaseerde Besluit geluidhinder, bevatten normen en regels ter voorkoming of beperking van geluidhinder tengevolge van wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai afkomstig van een gezoneerd industrieterrein. Aangegeven wordt welke objecten bescherming genieten tegen geluid. Naast woningen gaat het onder meer om scholen, kinderdagverblijven, ziekenhuizen, verpleeghuizen en psychiatrische ziekenhuizen. Woonwagenstandplaatsen en verblijfsterreinen bij psychiatrische ziekenhuizen worden aangemerkt als geluidsgevoelig terrein.

Verplichting tot akoestisch onderzoek
Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient een akoestisch onderzoek te worden verricht, waarin wordt aangetoond dat aan de geluidnormen krachtens de Wet geluidhinder wordt voldaan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen bestaande en nieuwe situaties. Voor nieuwe situaties gelden er strengere normen dan voor bestaande.
Omdat de geluidbelasting afneemt bij een toenemende afstand en uiteindelijk niet meer relevant is, zijn er bij wet geluidzones gedefinieerd. Deze zones zijn te beschouwen als aandachts- of onderzoeksgebieden, waarbinnen akoestisch onderzoek moet worden verricht.

Geluidzones
Wegen, spoorwegen en zoneringsplichtige industrieterreinen kennen geluidzones. Dit zijn afgebakende gebieden waarbinnen de normen en grenswaarden van de Wet geluidhinder en de daarbij behorende uitvoeringsbesluiten van toepassing zijn. De omvang van de geluidzones is vastgelegd in de wet. Voor wegverkeer is de zone afhankelijk van het aantal rijstroken. Bij railverkeer wordt de zonebreedte bepaald door het type spoor.
Het bestemmingsplangebied ligt binnen de zones van diverse binnenstedelijke wegen en voor een klein gedeelte binnen de zone van traject 542 van de RandstadRail. Het gebied ligt niet binnen de zone van rijksweg A12, de HSL of de spoorlijn Den Haag-Gouda, omvat geen zoneringsplichtige industrieterreinen en ligt ook niet binnen de geluidzone van een vliegveld.

Normstelling
De Wet geluidhinder bevat normen ten aanzien van de maximaal toegestane geluidbelasting. Deze normen zijn alleen van toepassing op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen of op de grens van geluidgevoelige terreinen. Er wordt onderscheid gemaakt in voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Voor alle (nieuwe) geluidgevoelige situaties wordt de voorkeursgrenswaarde nagestreefd. Realisatie hiervan is echter niet altijd mogelijk. De wet biedt de mogelijkheid om ontheffing te verkrijgen van de voorkeursgrenswaarde tot de maximale ontheffingswaarde. Boven de maximale ontheffingswaarde is het ontwikkelen van geluidgevoelige bestemmingen niet mogelijk.

Hogere waarde procedure
Als uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijdt, moet worden onderzocht of er maatregelen mogelijk zijn om het geluidniveau terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Hierbij moet eerst worden gekeken naar mogelijke maatregelen bij de bron (bijv. geluidsreducerend wegdek), dan in de overdracht (bijvoorbeeld geluidschermen) en dan pas bij het 'ontvangend' object (bijvoorbeeld een vliesgevel). Voor het verkrijgen van een ontheffing voor een hogere grenswaarde dient een hogere waarde procedure te worden gevoerd.

Het nieuwe bestemmingsplan is hoofdzakelijk conserverend van aard. Er is een aantal kavels met onbenutte plancapaciteit, een aantal kavels met een wijzigingsbevoegdheid waarvoor de bestaande bestemming kan worden gewijzigd en kavels met een uitwerkingsverplichting. Binnen het bestemmingsplangebied is sprake van meerdere typen geluidgevoelige bestemmingen. Naast woningen worden ook gemengde doeleinden zoals zorg en onderwijs toegestaan.

In opdracht van de gemeente Zoetermeer is door DGMR Industrie, Verkeer en Milieu B.V. een akoestisch onderzoek uitgevoerd. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is gekeken naar de toekomstige geluidbelasting bij de locaties waar geluidgevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt. Dit heeft geresulteerd in een onderzoeksrapport voor het hele plangebied, kenmerk M.2011.1588.21.R001, 30 november 2012, versie 002.
De bovengenoemde rapportage is opgenomen in Bijlage 11 van deze toelichting. De belangrijkste resultaten en conclusies zijn hieronder beschreven.

Algemene beoordeling geluidsituatie plangebied
In de toekomstige situatie is de geluidsbelasting voor een aantal kavels (9 en 11 t/m 14) in het plangebied hoger dan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeer (48 dB). De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor wegverkeerslawaai wordt op locatie 1 t/m 10 en 12 t/m 14 niet overschreden. Dit geldt niet voor locatie 11 (Europaweg/Aïdaschouw) alwaar de maximale ontheffingswaarde voor wegverkeerslawaai wel wordt overschreden.

Op locatie 14 (Italiëlaan 33) treedt tevens een overschrijding op van de voorkeursgrenswaarde voor spoorweglawaai (55 dB). De maximale waarde van 68 dB voor spoorweglawaai wordt nergens overschreden.

Voor de locaties die in de geluidzone van een weg of spoorweg liggen, zijn de berekende waarden weergegeven in onderstaande tabel. Een aantal ontwikkellocaties ligt langs een 30 km/uur weg. Deze wegen hebben geen zone en daarmee geen normen voor de geluidbelasting op gevel (´buitenwaarde´).

Tabel 5: Locaties waar ten gevolge van gezoneerde (spoor-)wegen de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

Het feit dat er op deze locaties een overschrijding optreedt van de voorkeursgrenswaarde, komt mede voort uit het gegeven dat de precieze verkaveling van de betreffende gebieden nog niet bekend is en globale bestemmingen zijn opgenomen. Dit betekent dat de rekenpunten (de fictieve gevels) op de randen van de kavels zijn gelegd. In de praktijk zal het hoogstwaarschijnlijk zo zijn dat de geluidgevoelige bestemmingen op enige afstand van de rand van de kavel worden geprojecteerd. De hier berekende waarden zijn dus een worst-case benadering. In de eindsituatie zal de berekende geluidbelasting op de gevels van de geluidgevoelige bebouwing vermoedelijk lager zijn.

Er blijken geen doelmatige of effectieve maatregelen mogelijk om de geluidbelasting te reduceren. Daarom moeten voor de locaties in de bovenstaande tabel hogere waarden worden verleend. Voor de onderbouwing hiervan wordt verwezen naar het Besluit Hogere Waarden Geluid dat is opgenomen in Bijlage 12 van de plantoelichting.

Als een te verlenen hogere waarde meer dan 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde ligt, worden aanvullende eisen gesteld aan de inrichting van de woning en de buitenruimte. Hiermee wordt een goede akoestische leefomgeving nagestreefd.

Gecumuleerde geluidbelasting
Bij het berekenen van de gecumuleerde geluidbelasting (LCUM) is het geluid van de relevante wegen en de RandstadRail bij elkaar opgeteld. Uit de berekeningen blijkt dat deze nergens in het plangebied onaanvaardbaar hoog is. Met gevelmaatregelen kan aan de eisen van het Bouwbesluit inzake ´bescherming tegen geluid van buiten´ worden voldaan. Middels een akoestisch bouwtechnisch onderzoek dient dit laatste te worden aangetoond. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 11 van deze plantoelichting.

Beschouwing 30 km/uur wegen
Bij een aantal ontwikkellocaties is het snelheidsregime van de wegen langs of binnen de locatie 30 km/uur. Deze wegen hebben geen zone en daarmee geen normen voor de geluidsbelasting op gevel (´buitenwaarde´). Toch is hier in het kader van een goede ruimtelijke ordening gekeken naar de toekomstige geluidbelasting.

De geluidbelastingen vanwege de 30 km/h wegen veroorzaken voor de meeste ontwikkelkavels geen belemmeringen. Voor ontwikkelkavel 11 (Europaweg/Aïdaschouw) bedraagt de geluidsbelasting vanwege de Aïdaschouw maximaal 54 dB. De Dorpsstraat veroorzaakt een geluidsbelasting van 51 dB op ontwikkelkavel 2 en 49 dB op ontwikkelkavel 1. De overige 30 km/uur wegen veroorzaken geen overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Conclusie
Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Mede ter beoordeling van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is inzicht vereist in de kwaliteit van de bodem. Omdat de bodemkwaliteit medebepalend is voor de vraag welke nieuwe functies in een gebied realiseerbaar zijn, is onderzoek naar eventuele beperkingen aan het bodemgebruik noodzakelijk. Hiertoe dient bodemonderzoek te worden verricht.

Stadscentrum
Het Stadscentrum wordt beschouwd als een gebied waar weinig bodembedreigende activiteiten plaatsvinden of hebben gevonden. Dit wordt bevestigd door de resultaten uit de inventarisatie van de bodemonderzoeken die als Bijlage 6 bij dit bestemmingsplan is gevoegd. De locaties waar nog bodembedreigend activiteiten plaatsvinden zijn de garage en het pompstation aan de Europaweg 5 en in mindere mate aan de Brusselstraat 4, waar de (bedrijfs)gebouwen zijn gevestigd van de politie en de brandweer.
Op de locatie nabij de Voorweg (onder Centrum-West) kunnen mogelijk verhoogde achtergrondconcentraties in de grond (zware metalen, PAK en asbest) aangetroffen worden. Ook nabij de voormalige bedrijfslocatie van de J.L. van Rijweg (nabij splitsing tracé lightrail) kunnen verontreinigingen aangetroffen worden.
Hoewel sprake is van een conserverend karakter van het bestemmingsplan, is er een aantal onbenutte bouwlocaties. Bij herontwikkeling en de aanvraag van bepaalde bouwaanvragen dient, voor zover dat nog niet gedaan is, bodemonderzoek conform de NEN 5470 plaats te vinden. Dit moet per locatie bepaald worden. Naar verwachting zullen er geen belemmeringen aangetoond worden ten aanzien van (her)ontwikkeling van locaties. Ook wat betreft het omvormen van locaties, bijvoorbeeld van kantoorbestemming naar woonbestemming worden geen risico's verwacht met betrekking tot bodemverontreiniging.

Dorpstraat
In het gebied van de Dorpsstraat, Vlamingstraat, Delftsewallen, Leidsewallen en Schinkelweg hebben in de loop van de eeuwen veel (vaak kleinschalige) bedrijven gezeten. Daarnaast is sprake van ophooglagen met puin e.d. Uit bijgevoegde inventarisatie Bijlage 7 blijkt dat hier sterke verontreinigingen met zware metalen, asbest en PAK in de grond verwacht kunnen worden. Hierdoor moet dus altijd rekening gehouden worden met een saneringsnoodzaak bij herontwikkeling of aanvragen om een omgevingsvergunning. De gebieden verder weg van de Dorpsstraat, bijvoorbeeld Osylaan, Meidoornlaan zijn in het algemeen schoner.
Bij herontwikkeling en de aanvraag om omgevingsvergunningen dient, voor zover dat nog niet gedaan is, bodemonderzoek conform de NEN 5470 plaats te vinden en dient rekening gehouden te worden met de potentiële noodzaak tot het nemen van sanerende maatregelen. Dit moet per adres/locatie bepaald worden.

Volgens de bodemzoneringskaart van de gemeente Zoetermeer is het grootste gedeelte van het plangebied ingedeeld in zone G1. Dit houdt in dat de bodem over het algemeen niet tot plaatselijk licht verontreinigd is.

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer, ook wel de Wet luchtkwaliteit genoemd. Deze wijziging van de Wet milieubeheer is op 15 november 2007 in werking getreden en vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De wijziging houdt in dat de in Nederland toegepaste koppeling tussen ruimtelijke ordening en luchtkwaliteit voor een deel wordt ontkoppeld. Dit maakt het mogelijk om niet voor elk ruimtelijk plan te hoeven toetsen aan de normen. Hierbij is met name het begrip 'in betekende mate' (NIBM) van belang.

In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Sinds de verlening van derogatie door de Europese Unie en de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) per 1 augustus 2009 is de definitie van NIBM een bijdrage van niet meer dan 3% aan de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂). Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³ van zowel PM₁₀ als NO₂.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk gemaakt kan worden dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege blijven. Om versnippering van ‘in betekenende mate’ projecten in meerdere NIBM-projecten te voorkomen is een anti-cumulatieartikel opgenomen. De bijdrage van NIBM-projecten aan de luchtverontreiniging wordt binnen het NSL gecompenseerd met algemene maatregelen.

Het NSL is de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL bevat zowel alle ruimtelijke ontwikkelingen die 'in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit als een bundeling van alle maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit. Deze maatregelen, zowel rijksmaatregelen als lokale, meer gebiedsgerichte, maatregelen, moeten leiden tot een verbetering van de luchtkwaliteit waardoor de 'in betekenende mate' ontwikkelingen alsnog doorgang kunnen vinden.

Op basis van bovenstaande volgt dat bestuursorganen een ruimtelijk plan kunnen vaststellen als:

• wordt voldaan aan de in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarden, of
• een plan (per saldo) niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit, of
• een plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt, of
• een beperkte verslechtering van de luchtkwaliteit als gevolg van een ontwikkeling wordt gecompenseerd met een verbetering door een als gevolg van dat plan optredend effect of een met het besluit samenhangende maatregel (saldering zoals bedoeld in art. 5.16 lid 1 onder b Wet milieubeheer), of
• de ontwikkeling is opgenomen in het NSL.

Volgens de “Regeling Niet in Betekenende Mate” vallen de ontwikkelingen binnen het bestemmingsplan ruim binnen de parameters waarbij de luchtkwaliteit niet meer getoetst hoeft te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is inzichtelijk gemaakt welke gevolgen het plan heeft voor de luchtkwaliteit langs de wegen binnen het bestemmingsplan op basis van de uitgangspunten van het nieuwe bestemmingsplan.

De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in het rapport “Bestemmingsplan Stadscentrum-Dorpsstraat (BP00017), onderzoek luchtkwaliteit" van 13 december 2012 (kenmerk M.2011.1588.14.R002, versie 002). Het onderzoek is in opdracht van de gemeente Zoetermeer uitgevoerd door DGMR Industrie, Verkeer en Milieu BV. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 13 van deze toelichting.

Conclusie
Uit het onderzoek blijkt dat de verkeerstoename ten gevolge van de nieuwe ontwikkelingen en de opvulling van de geprojecteerde ontwikkelingen in het bestemmingsplan niet leidt tot een overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer. Zowel voor stikstofdioxide als fijn stof wordt ruimschoots voldaan aan de wettelijke grenswaarden voor luchtkwaliteit. De ontwikkelingen dragen niet in betekende mate bij aan de concentraties fijnstof en stikstofdioxide langs de onderzochte wegen.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Het plangebied valt grotendeels binnen de beheergrenzen van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Alleen het Julianapark ten zuiden van de Dorpsstraat valt binnen het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. De beheersgrens tussen beide Hoogheemraadschappen wordt gevormd door de oostelijke kade van de Delftse Wallenwetering, de zuidelijke kade van de Zuider Buurvaart, de zuidelijke kade van de Kleine Dobbe, de oostelijke kade van de Zuider Buurvaart en de zuidelijke kade van de Schinkelvaart. De Hoogheemraadschappen beheren de kwantiteit en kwaliteit van het water.

In het Stadscentrum zijn waterpartijen aangelegd (waarvan één onder een parkeergarage in een bassin) die onderling verbonden zijn door een buizenstelsel. Dit systeem vangt het regenwater op en reguleert hiermee het oppervlakte water. De stadstuin fungeert als opvangbassin bij overvloedige regenval. Het Stadscentrum valt geheel in de Nieuwe Driemanspolder van het Hoogheemraadschap van Rijland en heeft een polderpeil van - 5,82 N.A.P. Het Stadscentrum heeft een gescheiden rioolstelsel. De Dorpsstraat ligt in meerdere waterstaatkundige polders.

Beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland
In het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland liggen;

1. 1. het gebied ingesloten door het hooggelegen water; de Buurvaart, de Leidse Wallenwetering, de Grote Dobbe, de Delftse Wallenwetering, de Zuider Buurvaart en de Kleine Dobbe. Dit gebied heeft een gemengd rioolstelsel dat is aangesloten op het rioolstelsel in de wijk Dorp. Het oppervlaktewater heeft een peil van - 1.71 N.A.P. Peilbeheersing en verversing vinden plaats door aanvoer van water via de Voorweg-wetering of van het verversingsgemaal nabij het noordelijke einde van de Leidse Wallenwetering. Overtollig water wordt afgelaten naar divers lager gelegen, omringende polders.
2. 2. het gebied ingesloten door de Schoolstraat, Osylaan, Leids Wallenwetering, (Noorder) Buurvaart en de Schinkelvaart. Het gebied is te beschouwen als de kade van de genoemde weteringen. Het geheel valt in de Palensteinse polder en daarmee onder het Hoogheemraadschap van Rijnland. De waterstand in de Palensteinse polder is - 5.92 N.A.P. Vanuit de Buurvaart kan het schoon- en het vuilrioolwater in de aangrenzende wijk Palenstein doorgespoeld worden.
3. 3. het gebied ingesloten door de Voorwegwetering, het RandstadRailtracé, de Willem de Zwijgerlaan, de Delftse Wallenwetering en de Zuider Buurvaart. Dit gebied ligt in de Nieuwe Driemanspolder. Het peil is hier - 5,27 N.A.P. Verversingswater wordt ingelaten via de Delftse Wallenwetering en de afvoer gaat via het Westerpark.

Binnen de zones van watergangen en waterkeringen in bovengenoemde gebieden is de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing. In de Keur zijn verbods- en gebodsbepalingen opgenomen waarmee de waterstaatkundige aspecten van de waterkeringen worden beschermd.

Beheergebied van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard
In het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard ligt;

4. 4. het gebied ten oosten van de Delftse Wallenwetering, ten zuiden van de Zuider Buurvaart en ten westen van de Schoolstraat. Dit gebied is in drie gebieden verdeeld omdat het Wilhelminapark een ander peilvlak heeft dan de gebieden ten oosten en westen van het park. Het Wilhelminapark, omsloten door de Nassaulaan, de ZuiderBuurvaart, de Eerste Stationstraat en de Julianalaan heeft een peilvlak van - 4, 75 N.A.P. Het westelijk deel omsloten door de Delftse Wallenwetering, Willem de Zwijgerlaan en Nassaulaan, en het oostelijk deel, omsloten door de Kleine Dobbe, de Meidoornlaan, de Schoolstraat en de Schinkelvaart hebben een peilvlak van - 5, 70 N.A.P. Deze drie gebieden liggen in de Binnenwegsepolder. Het afvalwater wordt via het rioolstelsel afgevoerd naar een rioolgemaal aan de Rokkeveenseweg en het hemelwater naar het oppervlakte water.

Binnen de zones van watergangen en waterkeringen in dit gebied is de keur van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard van toepassing. Ook in die keur zijn verbods- en gebodsbepalingen opgenomen waarmee de waterstaatkundige aspecten van de waterkeringen worden beschermd.

In het bestemmingsplan zijn de watergangen binnen het plangebied bestemd als 'Water'. De waterkeringen rondom de Dorpsstraat zijn, met inbegrip van de beschermzones, naar opgave van de Hoogheemraadschappen bestemd voor 'Waterstaat - Waterkering'.

In de beheergebieden van beide Hoogeemraadschappen geldt dat indien er sprake is van een toename van verhard oppervlak met meer dan 500 m² ten opzichte van de huidige stituatie, deze toename gecompenseerd moet worden door het realiseren van aanvullende waterberging. Uit een inventarisatie van de beoogde ontwikkelingen blijkt dat op een aantal locaties mogelijk sprake zal zijn toename van de veharding, omdat een aantal ontwikkellocaties op dit moment (deels) onverhard is. Om deze reden dient te worden voorzien in extra waterberging.

Het gaat hierbij om de volgende locaties:

• A. Denemarkenlaan (bestemming Gemengd -7 Uit te werken): deze locatie is momenteel gedeeltelijk verhard en in gebruik als parkeerterrein. Het overige gedeelte is onverhard.
• B. Centrum - Oost (bestemming Sport): deze locatie is momenteel onverhard.
• D. Centrum - West (bestemming Gemengd - 8 Uit te werken): deze locatie is momenteel gedeeltelijk verhard.

Aangezien op twee van de drie bovenstaande locaties in dit bestemmingsplan een uit te werken bestemming rust, en nog geen concrete plannen bestaan, is in de uitwerkingsregels opgenomen dat voldaan moet worden aan de watercompensatienorm van het Hoogheemraadschap.

De bovengenoemde locaties liggen binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. In overleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland is bekeken of bepaalde ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in haar beheergebied eventueel de noodzaak van extra waterberging met zich meebrengen. Het gaat hier om de ontwikkellocaties, die in paragraaf 4.2 reeds aan de orde gesteld zijn. In de beleidsregel van het Hoogheemraadschap van Rijnland over de toename van verharding staat aangegeven dat een toename aan verharding mag worden gecompenseerd door een afname verharding (ook uit het verleden) als er sprake is van één eigenaar en mits die eigenaar kan aantonen (op basis van luchtfoto's en bouwtekeningen) dat er sprake is van een afname verharding. Voor objecten die voor 2006 zijn geplaatst (en daarna weggehaald) hoeft geen watercompensatie plaats te vinden, omdat er toen nog geen beleid voor was.

Voor de locatie Centrum-Oost geldt dat deze locatie in het verleden verhard is geweest. Op deze locatie stond de voormalige Prins Willem-Alexander ijshal. De ijshal (officieel tafeltennis- en ijshockeycentrum) is gebouwd op grond van een bouwvergunning uit 1981. In 2002 is voor de ijshal een sloopvergunning verleend, waarna het gebouw is afgebroken en de verharding is verwijderd. Op grond van de beleidsregel van het Hoogheemraadschap van Rijnland wordt geconcludeerd dat geen watercompensatie noodzakelijk is op de locatie Centrum-Oost.

Bij het daadwerkelijk bebouwen van de ontwikkellocaties dient het gebruik van uitlogende bouwmaterialen te worden voorkomen. Dit ter voorkoming van verontreiniging van het hemel- en oppervlaktewater.

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven zodat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde uitgave Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Scheiding van functies versus functiemenging
Scheiding van milieubelastende en milieugevoelige functies met behulp van milieuzonering is in de omgeving van sterk milieubelastende activiteiten zonder meer noodzakelijk. Een vergaande scheiding van functies kan echter ook leiden tot inefficiënt ruimtegebruik en een verlies aan ruimtelijke kwaliteit. Een gemengd gebied met een mix van wonen en werken, winkels en horeca stimuleert een levendig straatbeeld, een hogere sociale veiligheid en extra draagvlak voor voorzieningen. Vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik verdient het de voorkeur om functiescheiding binnen een gemengd gebied niet verder door te voeren dan met het oog op een goed woon- en leefklimaat noodzakelijk is.

Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-uitgave. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Twee omgevingstypen: rustige woonwijk en gemengd gebied
De richtafstanden in bijlage 1 van de VNG-uitgave zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor.

Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kleinere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype gemengd gebied, dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting kent. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG-uitgave gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. De afstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied (zie tabel 6).

Tabel 6

Functiemenging

De richtafstanden ten opzichte van de omgevingstypen rustige woonwijk, rustig buitengebied en gemengd gebied gaan uit van het principe van functiescheiding. Door het hanteren van richtafstanden tussen een bedrijventerrein of bedrijfslocatie en een gebied met een variatie aan functies (zoals wonen, horeca en kleine bedrijvigheid), wordt de toelaatbaarheid van milieubelastende functies beoordeeld.

Binnen gemengde gebieden kan echter ook sprake zijn van functiemenging. Dit betekent dat op gebouwniveau meerdere functies gecombineerd zijn, zoals wonen boven winkels. In de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering" is voor gebieden met functiemenging een aparte lijst (bijlage 4 VNG-uitgave) opgenomen. Bij functiemengingsgebieden kan gedacht worden aan:

• stadscentra, winkelcentra en winkelgebieden met dorpskernen;
• horecaconcentratiegebieden;
• woon-werkgebieden met kleinschalige, vooral ambachtelijke bedrijvigheid;
• gebieden langs stadstoegangswegen met meerdere functies;
• lintbebouwing in buitengebied met veel agrarische en andere bedrijvigheid.

In tegenstelling tot rustige woonwijken zijn in dergelijke levendige gebieden desgewenst ook milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. Het kan gaan om gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen.

Het plangebied omvat het Stadscentrum van Zoetermeer (hoofdzakelijk het Stadshart en Woonhart) en de Dorpsstraat en omgeving. Het Stadscentrum van Zoetermeer bestaat voornamelijk uit diverse centrumfuncties, waaronder detailhandel, dienstverlening, horeca, maatschappelijke functies en woningen. Het Stadscentrum is op te delen in 2 deelgebieden. Grofweg ten westen van de Onderlangs is het plangebied bestemd voor 'Centrum - 1'. Dit gebied bestaat uit een 'beneden-' en een 'bovenwereld'. De 'benedenwereld' is het gebied op maaiveld dat hoofdzakelijk bestaat uit doorgaande wegen, parkeerruimte, parkeergarages, bergingen en magazijnen. Daarboven, in de 'bovenwereld', zijn de winkels, kantoren, woningen en overige voorzieningen alsmede de openbare pleinen en de voetgangerszone gerealiseerd. Het gebied grofweg ten oosten van de Onderlangs is bestemd voor 'Centrum - 2'. Dit gebied bestaat uit hoofdzakelijk de Stadshartpassage, alsmede twee gebouwen (parkeergarages) aan de Luxemburglaan en de fietsenstalling aan de Europaweg. Het oostelijke deel van het Stadscentrum, aan de Athenelaan, bestaat uit een woonwijk. De overgang tussen het centrumgebied en de woonwijk kenmerkt zich als gemengd gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast de woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. In het kader van de milieuzonering worden deze gebieden aangemerkt als 'gebied met functiemenging'.

De Dorpsstraat is een gemeentelijk beschermd dorpsgezicht in Zoetermeer en heeft een overwegend historisch karakter. Het is een winkelstraat met een grote diversiteit aan (publieks)functies waarbij de nadruk ligt op detailhandel, horeca en dienstverlening. Daarnaast bevinden zich in de Dorpsstraat van oudsher diverse vormen van lichte bedrijvigheid en woningen. Ook rondom de Dorpsstraat (aan de Leidsewallen, de Schoolstraat en de Delftsewallen) zijn verschillende woongebieden gelegen. De woonbebouwing in deze buurten ligt binnen de directe invloedssfeer van deze aanwezige centrumvoorzieningen. Gelet op de aard van de omgeving van deze woongebieden (onderdeel van het centrumgebied van de stad) en de ligging binnen de directe invloedssfeer van centrumstedelijke activiteiten kunnen deze woonbuurten niet gekwalificeerd worden als 'rustige woonwijk', zoals bedoeld in de VNG-uitgave, maar worden ze beschouwd als onderdeel van het omgevingstype 'gebied met functiemenging'.

In onderstaande tabel 7 is het omgevingstype voor het plangebied aangegeven:

Tabel 7

Milieuzonering bedrijven

In gebieden met functiemenging gelden geen richtafstanden. Om aan te geven welke lichthinderlijke bedrijfsactiviteiten in (gemengde) gebieden met functiemenging zijn toegestaan, is in het bestemmingsplan een specifieke Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat opgenomen. Zie Bijlage 2 bij de regels. Deze is gebaseerd op lijst 4 van de VNG-brochure en specifiek gemaakt voor de functies die op grond van opgenomen bestemmingen zijn toegestaan binnen het bestemmingsplan.

De activiteiten in de Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C met de volgende betekenis voor de toelaatbaarheid:

• categorie A: activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen -in gebieden met functiemenging- kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit zijn daarbij toereikend;
• categorie B: activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden;
• categorie C: de activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij door de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Voor het toestaan van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden:

1. 1. het gaat om kleinschalige, ambachtelijke bedrijvigheid;
2. 2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats;
3. 3. de activiteiten (inclusief opslag) vinden hoofdzakelijk inpandig plaats;
4. 4. activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

Concreet betekent dit dat binnen dit bestemmingsplan ervoor gekozen is om op percelen waar op gebouwniveau wonen gecombineerd kan worden met ander functies alleen activiteiten bij recht zijn toegelaten die behoren tot categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat.

Uitzondering hierop is dat binnen de Centrumbestemmingen ook detailhandel uit categorie B (supermarkten en warenhuizen) is toegestaan. Wat detailhandel betreft vallen supermarkten en warenhuizen in categorie B. In het plangebied zijn reeds supermarkten en warenhuizen gevestigd in combinatie met wonen. Bovendien is de aanwezigheid van supermarkten en warenhuizen in het Stadscentrum van groot belang.

Op overige percelen -waar wonen en andere functies niet gecombineerd, maar naast elkaar voorkomen- zijn ook activiteiten toelaatbaar die behoren tot categorie B. Nieuwe functies/activiteiten die behoren tot categorie C zijn binnen het plangebied niet toegestaan. Bestaande functies/activiteiten uit categorie C hebben een passende bestemming gekregen (het gaat hier onder andere om parkeergarages, theater en bioscoop).

Afwijken van de gebruiksregels
Voor percelen waar op gebouwniveau wonen gecombineerd mag worden met andere functies geldt dat bij recht functies die behoren tot categorie A zijn toegestaan. In het geval van functies die vallen onder categorie B of C, dan wel functies die niet genoemd zijn, mag hiervan afgeweken worden, mits aangetoond is dat de milieuhinder niet groter is dan bij functies die vallen onder categorie A. In het plangebied worden warenhuizen en supermarkten uit categorie B direct toegelaten onder en naast woningen omdat de menging van deze functies in een centrumgebied gewenst is.

Voor overige percelen geldt dat bij recht functies die behorende tot maximaal categorie B zijn toegestaan. In het geval van functies die vallen onder categorie C, dan wel functies die niet genoemd zijn, mag hiervan afgeweken worden, mits aangetoond is dat de milieuhinder niet groter is dan bij functies die vallen onder categorie B.

Inventarisatie functies
De in het plangebied voorkomende milieuhinderlijke activiteiten zijn geïnventariseerd. Hieruit blijkt dat de bestaande dienstverlening, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen over het algemeen passen binnen de algemene toelaatbaarheid van maximaal categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat direct naast woningen en maximaal categorie B uit dezelfde Staat voor bedrijven die niet gecombineerd zijn met woningen. Er worden echter ook warenhuizen en supermarkten uit categorie B mogelijk gemaakt waar ook direct naast/onder woningen mogelijk zijn. Deze menging van functies wordt gewenst geacht binnen het Stadscentrum en hebben dus geen specifieke aanduiding binnen dit bestemmingsplan. Daarnaast vallen theaters en bioscopen in categorie C uit de Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging. Deze hebben een afzonderlijke bestemming en zijn algemeen toelaatbaar binnen de bestemming 'Gemengd - 2'. Het gaat hierbij om Stichting Theater Zoetermeer en Stichting Filmtheater Zoetermeer. Tot slot zijn de bestaande parkeergarages uit categorie C van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat toegestaan.

Ontwikkelingen
In het plangebied zijn wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsgebieden opgenomen. Deze ontwikkelingen worden hieronder besproken in relatie met de algemene toelaatbaarheid ter plaatse van deze ontwikkelingen.

Locatie Denemarkenlaan en locatie Centrum-West
De locatie Denemarkenlaan is een nog onbenutte bouwlocatie. Via een uitwerkingsbevoegdheid wordt in de toekomst een woningbouwontwikkeling boven een plint met verschillende centrumvoorzieningen (detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening) mogelijk gemaakt.
De locatie Centrum-West ligt momenteel braak. Voor deze locatie wordt via een uitwerkingsbevoegdheid in de toekomst een woningbouwontwikkeling in combinatie met een aantal centrumfuncties, waaronder een hotel, mogelijk gemaakt.

Deze gebieden zijn reeds aangemerkt als gemengd gebied, waarbinnen menging van functies gewenst is. Een combinatie van wonen en centrumfuncties past binnen dit gemengd gebied. Uitgaande van de VNG publicatie is ter plaatse van de geplande detailhandel in principe detailhandel van categorie A maximaal toelaatbaar direct naast en onder de toekomstige woningen. Aangezien een menging van functies met detailhandel uit categorie B (supermarkten en warenhuizen) ook elders in het Stadscentrum toelaatbaar wordt geacht, worden deze ook op de locatie Denemarkenlaan toegestaan.
Een hotel valt in categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten en is in gemengd gebied algemeen toelaatbaar.
Geconcludeerd wordt dat doordat reeds gemengd gebied ter plaatse aanwezig is, de ontwikkeling niet van invloed zal zijn op het woon- en leefklimaat ter plaatse.

Locatie Europaweg 5
Voor de locatie aan de Europaweg 5 heeft de eigenaar concrete plannen om de leegstaande autoshowroom te gaan verbouwen en te gebruiken voor het vestigen van een horecabedrijf (restaurant). Voor dit plan wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bedrijfsbestemming te kunnen wijzigen naar horeca (maximaal categorie 2). Een restaurant valt volgens de Staat van Horeca-activiteiten binnen de categorie 1. Door de functiemening in dit centrumgebied zal een restaurant ter plaatse geen onaanvaardbare hinder veroorzaken. Na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid is het restaurant hier mogelijk.

Locatie Italiëlaan
Voor het leegstaande kantoorgebouw aan de Italiëlaan bestaan plannen om de functie om te zetten naar jongerenhuisvesting. Voor de kantoorbestemming wordt een wijzigingsbevoegdheid naar wonen opgenomen. Omdat de locatie grotendeels is omringd door woningen, past de nieuwe woonfunctie goed in het gebied.

Locatie Delftsewallen
Op de locatie Delftsewallen wordt een bestemming 'Detailhandel' opgenomen met een wijzigingsbevoegdheid naar detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening met daarboven woningen. In de voorwaarden bij de wijzigingsbevoegdheid is opgenomen dat ter plaatse van de geplande detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening maximaal categorie A van de betreffende functie mogelijk is. Aangezien het om een gemengd gebied gaat zal deze ontwikkeling na toepassing van de wijzigingbevoegdheid niet van invloed zijn op het woon- en leefklimaat ter plaatse.

Er wordt geconcludeerd dat het aspect bedrijven en milieuzonering de vaststelling van het plan niet in de weg staat. Door het toepassen van een milieuzonering wordt een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.

De Wet milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) bieden onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder ten gevolge van de aanwezigheid van horeca-inrichtingen te voorkomen. Een Staat van Horeca-activiteiten behorende bij de regels van een bestemmingsplan kan worden gehanteerd als een aanvulling op de reikwijdte van beide genoemde instrumenten.

Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horecabedrijven biedt de zoneringlijst uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een goed vertrekpunt. De daarin gehanteerde grove benadering behoeft echter voor de opstelling van een in de praktijk bruikbare Staat van Horeca-activiteiten aanvulling en nadere motivering.

Bij de opstelling van de Staat van Horeca-activiteiten zijn de volgende vormen van hinder in aanmerking genomen:

• geluidhinder (zowel door afzonderlijke inrichtingen als cumulatief);
• verkeersaantrekkende werking;
• parkeerdruk.

In aanvulling op de gegevens uit de VNG-uitgave is voorts gebruik gemaakt van de volgende ruimtelijk relevante aspecten:

• de voor de verschillende soorten horecabedrijven over het algemeen gebruikelijke openingstijden die voor het optreden van hinder relevant zijn (het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer hanteert immers voor de dag-, avond- en nachtperiode verschillende normen);
• de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het bijzonder bezoekers per auto, brommer of scooter aantrekt.

Op grond hiervan worden drie categorieën onderscheiden in de Staat van Horeca-activiteiten, die is opgenomen als bijlage bij de regels:

Categorie 1 "Lichte horeca"
Horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds geopend zijn (in hoofdzaak verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken.

Categorie 2 "Middelzware horeca"
Horecabedrijven die normaal gesproken ook 's nachts geopend zijn en daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken, zoals cafés, bars of zalenverhuur. Tevens vallen onder deze categorie horecabedrijven die in beginsel overdag en 's avonds geopend zijn met een grote verkeersaantrekkende werking.

Categorie 3 "Zware horeca"
Horecabedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend moeten zijn en tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder met zich mee kunnen brengen (verkeersaantrekkende werking en daarmee gepaard gaande hinder op straat alsmede parkeeroverlast). Hieronder vallen o.m. dancings, discotheken en partycentra.

Horecabeleid
Horeca vormt een belangrijk onderdeel van de centrumfuncties van het Stadscentrum en de Dorpsstraat. Echter, niet in elk gebied is altijd dezelfde categorie gewenst. De uitgangspunten voor het toestaan van horeca-activiteiten zijn neergelegd in de Horecanota (zie paragraaf 2.4.10). Deze uitgangspunten zijn doorvertaald in het bestemmingsplan.

In het gehele plangebied mag binnen de bestemmingen 'Horeca', 'Centrum -1, -2 en -3' in principe horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten worden gevestigd, met uitzondering van;

• de locaties waar nu reeds horecabedrijven uit categorie 3 zitten;
• de gebouwen met een Centrum-1-bestemming rondom het Stadspark (aan de Warande);
• de locatie Europaweg 5

Binnen deze laatste twee locaties zijn uitsluitend horecabedrijven uit categorie 1 toegestaan;

Er geldt een maximale totale hoeveelheid m2 bvo per deelgebied.

Afwijken van de gebruiksregels voor horeca
Er mag niet worden afgeweken van de beperking tot categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten. Er mag wel worden afgeweken van de beperking tot categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten, voor de vestiging van horeca-activiteiten uit categorie 3 van de Staat van horeca-activiteiten, mits:

1. 1. de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen heeft verleend;
2. 2. de gebruiksmogelijkheden van belendende percelen niet in onevenredige mate worden aangetast;

En voor horeca-activiteiten die niet zijn genoemd in de bij deze regels opgenomen Staat vanHoreca-activiteiten, kan ook worden afgeweken van de algemeen toelaatbare horeca-activiteiten, mits die activiteiten naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden te behoren tot de toegelaten horecacategorie.

Reeds aanwezige horeca uit een hogere categorie
Reeds aanwezige horeca uit een hogere categorie dan de algemene toelaatbaarheid en ter plaatse van andere bestemmingen wordt mogelijk gemaakt via een specifieke aanduiding. Het gaat hierbij om een danscafé (Bovenlangs 1), een discotheek (Amsterdamstraat 14) en een dancing (Oostwaarts 13). Deze horecavoorzieningen behoren tot categorie 3 en krijgen een specifieke aanduiding, waarbij geldt dat ter plaatse horeca uit ten hoogste categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten is toegestaan.

Voor de panden gelegen aan de Amsterdamstraat 1 en 3 is binnen dit bestemmingsplan de bestemming "Gemengd - 5" verruimd met o.a. een horecafunctie. In de tegenover gelegen panden (Amsterdamstraat 2 en 14) is reeds een speelautomatenhal en een discotheek aanwezig en toegestaan. Hierdoor en vanwege de situering van de panden (bouwkundig afgescheiden van woningen en in de directe nabijheid van een parkeergarage) wordt het aanvaardbaar geacht om aan de Amsterdamstraat 1 en 3 horeca tot en met categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten toe te staan.

Er wordt geconcludeerd dat het aspect horeca de vaststelling van het plan niet in de weg staat. Door het toepassen van een milieuzonering wordt een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.

Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. Dit besluit beoogt de veiligheid van mensen buiten inrichtingen (bedrijven) zoveel mogelijk te beschermen voor rampen als gevolg van menselijk handelen met gevaarlijke stoffen. De werkingssfeer van het Bevi heeft geen betrekking op bijvoorbeeld verkeersveiligheid of natuurrampen.

Wetgeving externe veiligheid is niet alleen gegeven om menselijke slachtoffers en menselijk leed te voorkomen, maar ook ter voorkoming van maatschappelijke ontwrichting. In die zin wordt gestreefd naar een (meer) integrale benadering van preventie (waaronder ruimtelijke ordeningsaspecten), maar ook van vergunningverlening en hulpverlening achteraf.

Het Bevi is van toepassing op milieuvergunningplichtige risicovolle inrichtingen (hierna: Bevi-inrichtingen) in relatie tot nabij gelegen risicogevoelige objecten, onderverdeeld in kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Het instrument van de ruimtelijke ordening en daarmee het bestemmingsplan wordt ingezet in het regelen van de vestiging, omvang en zonering van (beperkt) kwetsbare objecten binnen de invloedssfeer van risicovolle inrichtingen.

De toetsing van de toelaatbaarheid van Bevi-inrichtingen blijft beperkt tot het zogenaamde invloedsgebied van die inrichtingen door het plaatsgebonden en het groepsrisico te bepalen. Binnen dat gebied moet worden gekeken naar de aanwezigheid van kwetsbare objecten en beperkt kwetsbare objecten.

Voor het bestemmingsplan is in de eerste plaats van belang om te inventariseren welke bestaande Bevi-inrichtingen in het plangebied aanwezig zijn, dan wel van welke inrichtingen het invloedsgebied het plangebied overlapt. Daarnaast is het de vraag of en zo ja, welke en waar het bestemmingsplan de vestiging van nieuwe Bevi-inrichtingen mogelijk maakt. Uitgangspunt voor de toetsing is het invloedsgebied van de inrichting. Binnen dat gebied wordt eerst de 10^-6-contour van het PR bepaald. Daarbinnen mogen zich geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten bevinden. Voor bestaande kwetsbare objecten geldt dat deze zich uiterlijk op 1 januari 2010 niet meer binnen de PR-zone van 10^-6 mogen bevinden. Dit laatste geldt niet voor beperkt kwetsbare projecten.

Binnen het invloedsgebied wordt vervolgens op vergelijkbare wijze gekeken naar het groepsrisico voor het plangebied. Groepsrisico (GR) is de kans per jaar dat in één keer een groep mensen komt te overlijden bij een ongeval met gevaarlijke stoffen. Anders dan bij plaatsgebonden risico is hier geen sprake van harde grenswaarden, maar van een verantwoordingsplicht ten opzichte van een oriënterende waarde. Uitgangspunt voor de toelaatbaarheid van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is dat het GR niet de oriënterende waarde mag overschrijden. De aanvaardbaarheid van een bepaald GR in een concrete situatie zal echter uiteindelijk afhangen van een maatschappelijke afweging van alle betrokken belangen.

Een en ander kan in concrete gevallen niet los worden gezien van de wenselijkheid en de mogelijkheid om maatregelen te treffen in de sfeer van risicobeperking.

In het plangebied Stadscentrum / Dorpsstraat bevinden zich geen inrichtingen of contouren van inrichtingen waarop het Bevi van toepassing is. Ook vallen er geen (delen van) risicocontouren van buiten het plangebied gelegen Bevi-inrichtingen, binnen het plangebied.

Alle rijkswegen en de meeste provinciale wegen zijn aangewezen als route voor gevaarlijke stoffen. Gemeenten mogen voor de zogenaamde routeplichtige stoffen gemeentelijke wegen binnen hun grenzen aanwijzen waarover deze gevaarlijke stoffen mogen worden vervoerd. De gemeente Zoetermeer heeft een dergelijke route gevaarlijke stoffen niet vastgesteld wat tot gevolg heeft dat het vervoer van gevaarlijke stoffen in principe altijd via de snelste weg moet plaatsvinden. Aangenomen kan worden dat er over de Europaweg transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Echter dit transport zal dusdanig laag zijn dat gezien vanuit het oogpunt van extern veiligheid het risico verwaarloosbaar klein is.

Nabij het plangebied zijn geen buisleidingen gelegen met een druk hoger dan 16 bar.

Binnen het plangebied bevindt zich één locatie met opslag van consumentenvuurwerk. Het betreft Buitensportwinkel Van Herwijnen aan de Dorpsstraat 66. Deze inrichting valt onder het Vuurwerkbesluit. In het Vuurwerkbesluit zijn regels opgenomen voor de opslag, bewerking of verkoop van vuurwerk. Ook zijn hierin standaard veiligheidsafstanden opgenomen. Deze veiligheidsafstanden worden bepaald door het effect van scherfwerking bij een explosie.
Het bedrijf heeft een milieuvergunning op grond waarvan de opslag van maximaal 6.000 kg consumentenvuurwerk is toegestaan. De veiligheidsafstand voor een inrichting tot 10.000 kg vuurwerk bedraagt minimaal 8 meter van de bewaarplaats/de bufferbewaarplaats tot kwetsbare objecten. De afstand van de bewaarplaats van de inrichting tot het meest dichtbijgelegen kwetsbare object van derden bedraagt meer dan 8 meter. In de huidige situatie wordt aan de veiligheidsafstand voldaan.

Op 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Deze wet biedt een integraal wettelijk kader voor de bescherming van dier- en plantensoorten. Met deze wet is het soorten beschermingsbeleid van de Europese Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving verwerkt. De Flora- en faunawet kent geen formele koppeling met het ruimtelijke ordeningsbeleid. Dat doet niet af aan het feit dat bezien moet worden of de Flora- en faunawet de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staat.

Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen op basis van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn aangewezen worden in het kader van Natura 2000. Deze gebieden zijn in Nederland opgenomen in de Natuurbeschermingswet 1998. Hierin zijn ook de reeds bestaande Natuurmonumenten opgenomen. Er geldt een verbod om handelingen te verrichten of projecten te realiseren die, gelet op instandhoudingsdoelstelling, de kwaliteit van deze richtlijngebieden kunnen verslechteren of een verstorend effect kunnen hebben op de soorten die in dit gebied leven.

Bij nieuwe ontwikkeling in het plangebied (bijvoorbeeld een nieuwe woning) moet in principe altijd gekeken worden naar de ecologische aspecten. Er moet worden getoetst of er sprake is van mogelijke negatieve effecten op beschermde soorten zoals de Flora- en Faunawet die geeft. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd. Voorts moet bekeken worden of er effecten zijn op aangewezen gebieden zoals in de Vogel- en/of Habitatrichtlijn.

Om te bezien of de Flora- en faunawet de uitvoering van het bestemmingsplan al dan niet in de weg staat is Bureau Stadsnatuur (bSR) uit Rotterdam gevraagd om een verkennend onderzoek te doen naar de potentiële natuurwaarden van met name de nog onbenutte bouwmogelijkheden die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in het rapport "Quick scan Stadscentrum-Dorpsstraat" van 23 februari 2012, zoals opgenomen in Bijlage 8 van deze toelichting.

Het uitgevoerde onderzoek betreft een quick scan, oftewel een verkennend onderzoek, dat tot doel heeft de potenties vast te stellen. Feitelijk is het een risico-analyse die aangeeft wat de kans is om op een locatie tegen een beschermde situatie aan te lopen. Hieruit volgt dan of het wel of niet verstandig is om een aanvullend onderzoek te laten doen en wanneer.

De vraag is of de bouwmogelijkheden kans op overtreding van verbodsbepalingen in de Flora- en faunawet met zich meebrengen. Wanneer een quick scan heeft uitgewezen dat die kans nihil is, is er geen verdere aanleiding om aanvullend onderzoek te doen. Alleen op die plaatsen waar uit een quick scan blijkt dat er risico's verbonden zijn aan het uitvoeren van een bepaalde ontwikkeling, is het nodig en zinvol om een onderzoek naar de daadwerkelijke aanwezigheid van een beschermde functionaliteit uit te voeren.
De gebruiker van een perceel, dus degene die daarop een ruimtelijke ontwikkeling plant, is zelf verantwoordelijk voor een WABO-aanvraag of aparte ontheffingsaanvraag in het kader van de Flora- en faunawet en het daaraan ten grondslag liggende onderzoek. Het heeft pas zin om zo'n aanvullend (uitgebreid en relatief duur) onderzoek te laten doen wanneer uit eerder verkennend onderzoek gebleken is dat er een risico is op overtreding van de Flora- en faunawet.
Daarnaast is het verstandig om zo'n locatiegebonden onderzoek pas uit te voeren kort (het beste een jaar) voorafgaand aan een ontwikkeling. Dienst Regelingen neemt met inventarisatiegegevens ouder dan drie jaar geen genoegen bij aanvraag van een ontheffing en zal dan alsnog een aanvullend onderzoek vragen. Planten en dieren zijn immers continu in beweging.
Het is vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, dat de vraag of voor de uitvoering van het bestemmingsplan een vrijstelling geldt, dan wel een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet nodig is, en zo ja, of deze ontheffing kan worden verleend, in beginsel pas aan de orde komt in een procedure op grond van de Flora- en faunawet. Dat doet er niet aan af dat de gemeenteraad een bestemmingsplan niet mag vaststellen indien en voor zover de raad op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat de Flora- en faunawet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.

In aanvulling op het verkennend onderzoek heeft Bureau Stadsnatuur in opdracht van de gemeente Zoetermeer in februari 2013 een overzicht gemaakt van het voorkomen van strikt beschermde soorten voor het gehele bestemmingsplangebied Stadscentrum/Dorpsstraat. Leidend hierin is de informatie aanwezig in de Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF). Het aanvullend overzicht is opgenomen in Bijlage 9 van de plantoelichting.

Dit bestemmingsplan heeft hoofdzakelijk een conserverend karakter. Het plan voorziet daarnaast in enige flexibiliteit, daar waar het ruimtelijk verantwoord is. Het gaat hier met name om uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande bebouwing. Om de gebruiksmogelijkheden van percelen niet onnodig te beperken worden - daar waar dit niet leidt tot aantasting van de ruimtelijke kwaliteiten - uitbreidingsmogelijkheden geboden. Hierbij is veelal aangesloten bij de regelingen uit het vorige bestemmingsplan.

Naast dit conserverende karakter voorziet dit bestemmingsplan in een planologische regeling voor een aantal ontwikkelingen op bestaande bouwlocaties die echter nog niet zijn benut. Deze ontwikkelingen zijn omschreven in hoofdstuk 4.2 en zijn vastgelegd op de plankaart in de vorm van bestemmingen en aanduidingen alsmede in de regels in de vorm van bouw- en gebruiksregels. Voor deze nieuwe ontwikkelingen heeft het bestemmingsplan een programmafunctie. Ook fungeert het bestemmingsplan als toetsingskader voor bouwplannen ten behoeve van deze nieuwe ontwikkelingen en in aangegeven gevallen voor andere (aanleg)werkzaamheden.

In dit bestemmingsplan Stadscentrum / Dorpsstraat is gebruikgemaakt van de landelijke richtlijn Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008). Hierin zijn verplichtingen opgenomen ten aanzien van de opbouw en presentatie van het bestemmingsplan. De landelijke richtlijn SVBP is opgenomen in de nieuwe Wro, die sinds 1 juli 2008 van kracht is. De SVBP-verplichting geldt echter vanaf 1 januari 2010.

In artikel 1 worden de begrippen die in de regels worden gebruikt omschreven.

In artikel 2 wordt onder andere aangegeven hoe de in de regels opgenomen maten voor dakhelling, goothoogte, (bouw)hoogte, inhoud of oppervlakte van een bouwwerk moeten worden gemeten. Ook wordt aangegeven welke bouwdelen buiten beschouwing kunnen worden gelaten.

Onder de verschillende bestemmingen is een maximale goothoogte en/of maximale bouwhoogte aangegeven. Deze gelden echter bij één specifieke bestemming voor zover de zogenaamde 30 gradenregeling in de concrete situatie niet tot een geringere hoogte leidt.

De 30 gradenregeling is opgenomen in artikel 28 .

De 30 gradenregeling omvat een beperking van de maximum hoogte van een gebouw(deel) die gerelateerd is aan de afstand van een tegenoverliggende woning. Doel van deze regeling is het bieden van bescherming van de woonkwaliteit van bestaande woningen.

Het gaat hierbij om aspecten als bezonning, belichting en uitzicht op en vanuit de voor- en achtergevel van de bestaande woning. Zijgevels genieten deze bescherming niet. Deze bescherming geldt alleen voor bestaande woningen. Als motivering hiervoor geldt dat de gebruiker van een nieuwe woning op het moment van het in gebruik nemen van de woning op de hoogte is/kan zijn van de bouwmogelijkheden in de omgeving van zijn huis.

De afstand van het gebouw tot de tegenoverliggende bestaande woning bepaalt, onder een verticale hoek van 30° gemeten op 1 meter boven het snijpunt van de gevel met de vloer van de eerste verdieping, het maximum ruimtelijk bouwprofiel waarbinnen mag worden gebouwd. Hieruit volgt de rekenformule zoals die bijvoorbeeld is opgenomen in artikel 28.5.2, lid g. Deze laat zich als volgt omschrijven:

De hoogte van een nieuw te bouwen gebouw(deel) mag niet hoger zijn dan de afstand tot de voorgevel respectievelijk achtergevel van een bestaande tegenoverliggende woning, gedeeld door de factor 1,7, vermeerderd met 1 meter, gemeten vanaf de vloer van de eerste verdieping van de tegenoverliggende woning.

De toevoeging dat gemeten wordt vanaf de vloer van de eerste verdieping is nodig omdat er situaties zijn waarop op de begane grondlaag een andere functie zit dan wonen. In die situaties geldt deze hoogtebeperking alleen voor de bovenliggende woningen, niet voor de niet-woonfuncties op de begane grond.

Tegenoverliggende woning

De 30 gradenregeling omvat een hoogtebeperking voor nieuw te bouwen gebouwen of gebouwdelen, die is gerelateerd aan de afstand tot de voorgevel respectievelijk achtergevel van de tegenoverliggende woning.

schets tegenoverliggende woning

Omdat het gaat om de bescherming van de bestaande woning, wordt de definitie van een 'tegenoverliggende woning' bepaald vanuit de bestaande woning. Onder een tegenoverliggende woning wordt verstaan: een tegenover een gebouw gesitueerde bestaande woning, waarbij het betreffende gebouw zich bevindt binnen de zone die wordt gevormd door de horizontale hoeken van 120° ten opzichte van de voorgevel, respectievelijk achtergevel, van de bestaande woning, gemeten ter plaatse van de geveluiteinden. Een bestaande tegenoverliggende woning kan zowel binnen als buiten het plangebied zijn gesitueerd.

In het bestemmingsplan is in sommige gevallen een bevoegdheid opgenomen waarmee burgemeester en wethouders ontheffing kunnen verlenen van de regels voor kleine afwijkingen of overschrijdingen. De ontheffing is bedoeld om in concrete situaties een beperkte afwijking van de regels toe te kunnen staan. Hierdoor mag geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaan.

Voordat ontheffing wordt verleend wordt een nadere planologische afweging gemaakt. Deze afweging vindt plaats aan de hand van de volgende ruimtelijk relevante aspecten:

Straat- en bebouwingsbeeld.
Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.

Sociale veiligheid.
Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.

Verkeersveiligheid
Gedacht wordt hier bijvoorbeeld aan de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.

Aantal parkeervoorzieningen
Het bouwen van een parkeervoorziening op eigen erf kan tot gevolg hebben dat hierdoor (vanwege de noodzakelijke op-/inrit) openbare parkeerplaatsen zouden komen te vervallen. Zeker in gebieden waar nu reeds een grote parkeerdruk aanwezig is, moet dit worden voorkomen. Anderzijds kan een bouwinitiatief door zijn situering op het erf tot gevolg hebben dat de parkeervoorziening op eigen erf niet meer bereikbaar is. Ook dat moet worden voorkomen;

Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken
Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding en bezonning van tuinen een rol.

Aan de Europaweg bevinden zich twee specifieke bedrijfslocaties.

Ten eerste is daar de brandweerkazerne die als zodanig is bestemd.

Ten tweede is naast de brandweerkazerne een garagebedrijf met showroom gevestigd en een motorbrandstofverkooppunt (zonder LPG). Deze functies liggen op maaiveld. Daarboven is een parkeergarage van meerdere bouwlagen aanwezig. Dit gebouw heeft eveneens een maatbestemming gekregen zodat de huidige functies zijn geregeld. De showroom staat echter al geruime tijd leeg. De eigenaar heeft plannen om er een horecafunctie in te gaan realiseren.

In het recente verleden heeft de gemeente medewerking verleend aan een verzoek van de eigenaar om de exploitatie van de autoshowroom te staken en te vervangen door een horeca-ontwikkeling (discotheek). Hiervoor is in het verleden een bouwvergunning verleend na een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO. Wegens bezwaren van omwonenden is dit plan vooralsnog niet gerealiseerd. Hangende de bezwaarprocedure beraadt aanvrager zich op een aangepast plan voor horeca (restaurant). Hierover vindt overleg plaats met omwonenden en de gemeente. In principe staat de gemeente positief tegenover een horeca-ontwikkeling. Omdat het plan echter nog onvoldoende is uitgekristalliseerd kan het alleen via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk worden gemaakt. Een plan moet dan voldoen aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid.

Als laatste zijn op enkele locaties bestaande nutsvoorzieningen (bijvoorbeeld trafo's) binnen de Bedrijfsbestemming opgenomen.

Eén van de voornaamste bestemmingen van dit bestemmingsplan is de bestemming 'Centrum'. Zowel een groot deel van het Stadshart als de bebouwingsstrook direct gelegen aan de Dorpsstraat kunnen worden beschouwd als een typisch centrumgebied. Beide gebieden bevatten een mix aan functies die kenmerkend zijn voor een centrumgebied.

Vanwege een onderscheid in het te hanteren peil wordt voor een deel van het Stadscentrum een bestemming 'Centrum - 1' en voor een ander deel de bestemming 'Centrum - 2' gehanteerd.

Vanwege het specifieke historische karakter van de Dorpsstraat is daarvoor een bestemming 'Centrum - 3' opgenomen met specifieke bouwregels.

Centrum - 1

Het gebied dat is bestemd voor 'Centrum - 1' betreft het kernwinkelgebied van het Stadscentrum. Het kenmerkt zich door het feit dat het bestaat uit twee gescheiden werelden, een 'onder-' en een 'bovenwereld'. De 'onderwereld' is het gebied op maaiveld dat hoofdzakelijk bestaat uit doorgaande wegen, parkeerruimte, parkeergarages, bergingen en magazijnen, met op enkele plekken nog detailhandel. Daarboven, in de 'bovenwereld', zijn de winkels, kantoren, woningen en overige voorzieningen alsmede de openbare pleinen en de voetgangerszone gerealiseerd.

In het bestemmingsplan geldt voor 'Centrum - 1' dat voor het te hanteren peil wordt uitgegaan van het niveau van het bestaande voetgangersniveau, ter plaatse van de hoofdentrees van de winkels. Dat niveau vormt het uitgangspunt in het geval er geschreven of gesproken wordt van de begane grond, de 1e verdieping of bouwhoogtes, etc. Dit onderscheid is ook omschreven en gedefinieerd in de definitiebepaling van het begrip 'peil' in artikel 1.69.

Binnen 'Centrum - 1' zijn bouwvlakken aangeduid rondom de bestaande bebouwing. Binnen de bouwvlakken is het uitgangspunt dat op het voetgangersniveau (peil), dus op de begane grond, verschillende centrumfuncties zijn toegestaan zoals ambachtelijke bedrijven, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten. De hoeveelheid toegestane m2 bvo horeca in het gebied dat is bestemd voor 'Centrum - 1' en 'Centrum - 2' tesamen, is gemaximeerd tot 8.021 m2 bvo. In Bijlage 2 van deze Toelichting is een inventarisatie opgenomen van het bestaande aantal m2 horecabedrijven zodat duidelijk is hoeveel m2 bvo er nog kan worden toegevoegd.

Daar waar alleen horecabedrijven van categorie 1 zijn toegestaan, zoals rond het Stadspark en Europaweg 5, is een aanduiding 'horeca van categorie 1' opgenomen.

Buiten de bouwvlakken mag de grond gebruikt worden als verblijfsgebied met terrassen en bijbehorende functies zoals omschreven in de planregels.

Binnen de bouwvlakken zijn maatvoeringsaanduidingen opgenomen waarin de maximaal toelaatbare bouwhoogte is opgenomen. Deze correspondeert met de bestaande bouwhoogtes en dienen vanaf het peil te worden gemeten.

Boven de begane grondlaag met gemengde functies zijn uitsluitend woningen (eventueel met aan huis verbonden beroep of bedrijf) toegelaten. In verschillende bouwblokken bevinden zich echter kantoren op de verdiepingen. Soms bevindt deze kantoorfunctie zich alleen op de eerste verdieping, soms alleen op de eerste en tweede verdieping en soms op alle verdiepingen. Dit is aangeduid door middel van een specifieke aanduiding:

Daar waar zich alleen kantoren op de eerste verdieping bevinden is een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - kantoor 1' opgenomen. Hier mag de eerste verdieping uitsluitend gebruikt worden ten behoeve van kantoorfuncties.

Daar waar zich alleen kantoren op de eerste en tweede verdieping bevinden is een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - kantoor 2' opgenomen. Hier mogen de eerste en tweede verdieping uitsluitend gebruikt worden ten behoeve van kantoorfuncties.

Daar waar zich kantoren op de eerste, tweede en derde verdieping bevinden is een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - kantoor 3' opgenomen. Hier mogen de eerste, tweede en derde verdieping uitsluitend gebruikt worden ten behoeve van kantoorfuncties.

Ook komt het voor dat zich zowel op de begane grond en alle verdiepingen daarboven kantoorfuncties bevinden. Hiervoor is een aanduiding 'kantoren' opgenomen. Hier zijn uitsluitend kantoorfuncties toegestaan.

Op verschillende plekken hebben zich de afgelopen tijd winkels op de eerste verdieping gevestigd. Bijvoorbeeld in Spazio (Mediamarkt en Bakker Sport), Blokker, Daka Sport, Cool Cat en H&M, etc. Op deze locaties is een aanduiding 'detailhandel' opgenomen. Uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding is ook op de eerste verdieping detailhandel toegestaan.

Dan zijn er nog diverse plekken in het Stadscentrum waar op de eerste verdieping horeca (tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten) is gevestigd, zoals bijvoorbeeld ter plaatse van de McDonalds, de Burger King en restaurant Jasmijn. Op deze locaties is de aanduiding 'horeca' opgenomen. Uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding is ook op de eerste verdieping horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan.

Het danscafé/uitgaanscentrum, gevestigd op de eerste verdieping van het Bovenlangs 1 betreft een inrichting die behoort tot categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten. Hiervoor is de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3' opgenomen.

Dan is er voor het fitnesscentrum aan de Burg van Leeuwenpassage 18, gevestigd in de 'zwevende ufo' in Spazio, een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - sportcentrum' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding is in de 'zwevende ufo' uitsluitend een sport- en/of fitnesscentrum toegestaan.

Onder peil, dat wil zeggen in de 'onderwereld', zijn uitsluitend magazijnruimtes en bergingen toegestaan ter plaatse van de bouwvlakken. Daar waar echter een aanduiding 'parkeergarage' is opgenomen mag de grond tevens gebruikt worden voor een gebouwde parkeergarage.

Daar waar zich wegen en maaiveldparkeren in de 'onderwereld' bevindt, is een aanduiding 'verkeer' opgenomen. Daar is de grond onder peil uitsluitend bestemd voor verkeersdoeleinden en bijbehorende voorzieningen.

Daar waar zich de spoorwegen en voorzieningen van de RandstadRail in de 'onderwereld' bevinden, is een aanduiding 'railverkeer' opgenomen. Daar is de grond onder peil uitsluitend bestemd voor aanleg en exploitatie van een raillijn, met bijbehorende voorzieningen.

Op een aantal plekken bevinden zich voorts onder peil nog diverse functies, zoals een speelautomatenhal en een discotheek aan de Amsterdamstraat en een fitnesscentrum aan het Bovenlangs. Ook is er op een aantal plekken onder peil detailhandel aanwezig. Deze functies hebben allen een specifieke aanduiding gekregen die correspondeert met het gebruik ter plaatse.

Zo heeft de speelautomatenhal aan de Amsterdamstraat de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - speelautomatenhal'. Hier is tevens onder peil een speelautomatenhal toegestaan.

De discotheek aan de Amsterdamstraat is aangeduid met de aanduiding'specifieke vorm van centrum - horeca'. Hier is tevens onder peil horeca toegestaan tot maximaal categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten.

Het fitnesscentrum aan het Bovenlangs is aangeduid met de aanduiding 'sportcentrum'. Hier is tevens onder peil een sport- en/of fitnesscentrum toegestaan.

Een aantal panden beschikken onder peil ook over ruimte die bedoeld is voor verschillende functies. Op die locaties is een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - detailhandel onder peil' opgenomen. Hier zijn tevens de functies toegestaan die ook op begane grond niveau zijn toegestaan (zoals detailhandel, horeca van categorie 1 danwel van categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten, ambachtelijke bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening).

Dan is er ter plaatse van het Promenadeplein en de Burg. van Leeuwenpassage (Spazio) een aanduiding'specifieke vorm van centrum - standplaats' opgenomen aangezien deze locatie is aangewezen voor een standplaats, zoals een oliebollenkraam, etc.

Aangezien de Promenade en aangrenzende straten en pleinen ook voor evenementen worden gebruikt is een aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein 1' opgenomen met een regeling inzake de maximale frequentie, bezoekersaantallen en duur van de evenementen.

Op de plankaart en in de bouwregels zijn vier (specifieke) bouwaanduidingen opgenomen om de kenmerkende arcades, luifels, overkragingen en onderdoorgangen te regelen.

De ruimte ter plaatse van de arcades dient op voetgangersniveau (peil) onbebouwd te blijven. De ruimte boven de arcades is bebouwd waardoor de arcades deel uitmaken van de bouwvlakken.

Ook de onderdoorgangen dienen vrij te blijven van bebouwing. Ze zijn daarom aangeduid op de plankaart. Aangezien de ruimte boven de onderdoorgangen is bebouwd, vallen de aanduidingen 'onderdoorgang' binnen de bouwvlakken.

Op plekken waar luifels zijn gerealiseerd (zoals bij de entrees van de Stadshartpassage) is een 'specifieke bouwaanduiding - luifel' opgenomen. De ruimte boven de luifels is onbebouwd zodat deze aanduidingen buiten de bouwvlakken liggen.

En ter plaatse van Spazio is een grote overkapping gerealiseerd. Dit is aangeduid door een 'specifieke bouwaanduiding - overkapping'. De ruimte boven de overkapping is eveneens onbebouwd dus gekozen is om de aanduiding buiten het bouwvlak te laten. Er is alleen een overkapping toegestaan. De ruimte eronder dient eveneens onbebouwd te blijven.

Centrum - 2

Het gebied dat is bestemd voor 'Centrum - 2' bestaat hoofdzakelijk uit de Stadshartpassage, alsmede twee gebouwen (parkeergarages) aan de Luxemburglaan en de fietsenstalling aan de Europaweg. Het peil voor deze bestemming ligt op het aangrenzende maaiveld ter plaatse van de Duitslandlaan. Hiervoor is gekozen omdat de hoofdtoegang van deze gebouwen op het niveau van de Duitslandlaan ligt. Er is hier dus geen sprake van een 'onder-' en een 'bovenwereld' zoals bij 'Centrum - 1' wel het geval is.

Binnen 'Centrum - 2' zijn bouwvlakken aangeduid rondom de bestaande bebouwing.

Voor de twee parkeergarages aan de Luxemburglaan is een bouwvlak met de aanduiding 'parkeergarage' opgenomen. Hier is uitsluitend een parkeervoorziening toegestaan.

In één parkeergarage is deels op de begane grond en de eerste verdieping detailhandel aanwezig. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - detailhandel' opgenomen.

Voor de gebouwde fietsenstalling aan de Europaweg is een bouwvlak met de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - fietsenstalling' opgenomen. Hierbinnen is uitsluitend een fietsenstalling toegestaan alsmede een kleine detailhandelsfunctie. Deze functie is gemaximeerd in oppervlakte en binnen deze aanduiding opgenomen in de planregels.

Binnen het bouwvlak van de Stadshartpassage is het uitgangspunt dat op de begane grond en de eerste verdieping verschillende centrumfuncties zijn toegestaan zoals ambachtelijke bedrijven, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten. De totale hoeveelheid toegestane m2 bvo horeca in het gebied dat is bestemd voor 'Centrum - 1' en 'Centrum - 2' tesamen, is gemaximeerd tot 8.021 m2 bvo.

Buiten de bouwvlakken mag de grond gebruikt worden als verblijfsgebied met terrassen en bijbehorende functies zoals omschreven in de planregels.

Binnen de bouwvlakken zijn maatvoeringsaanduidingen opgenomen waarin de maximaal toelaatbare bouwhoogte is opgenomen. Deze correspondeert met de bestaande bouwhoogtes en dienen vanaf het peil te worden gemeten.

Boven de eerste twee bouwlagen van de Stadshartpassage met de genoemde centrumfuncties, dat wil zeggen vanaf de tweede verdieping, zijn uitsluitend woningen toegelaten (eventueel met aan huis verbonden beroep of bedrijf), behalve daar waar de aanduiding 'detailhandel' is opgenomen. Op één plek in de Stadshartpassage, ter plaatse van Perry Sport, bevindt zich namelijk ook detailhandel op de tweede verdieping. Op deze locatie is een aanduiding 'detailhandel' opgenomen. Uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding is ook op de tweede verdieping detailhandel toegestaan.

Ter plaatse van het Oostwaarts is de aanduiding 'horeca' opgenomen aangezien hier op de eerste verdieping (zijnde het voetgangersniveau ter plaatse van Stadhuisplein) uitsluitend horecafuncties (tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten) zijn toegelaten.

Op de plankaart en in de bouwregels zijn binnen deze bestemming 'Centrum - 2' drie (specifieke) bouwaanduidingen opgenomen om de kenmerkende arcades, luifels en onderdoorgangen te regelen.

De ruimte ter plaatse van de arcades dient onbebouwd te blijven. De ruimte boven de arcades is bebouwd waardoor de arcades deel uitmaken van de bouwvlakken.

Ook de onderdoorgangen dienen vrij te blijven van bebouwing. Ze zijn daarom aangeduid op de plankaart. Aangezien de ruimte boven de onderdoorgangen is bebouwd, vallen de aanduidingen 'onderdoorgang' binnen de bouwvlakken.

Op plekken waar luifels zijn gerealiseerd (zoals bij de entrees van de Stadshartpassage) is een 'specifieke bouwaanduiding - luifel' opgenomen. De ruimte boven de luifels is onbebouwd zodat deze aanduidingen buiten de bouwvlakken liggen.

Centrum - 3

De bestemming 'Centrum - 3' is opgenomen voor de bebouwingsstrook die grenst aan weerszijden van de Dorpsstraat. Het is een winkelstraat met een grote diversiteit aan (publieks)functies waarbij de nadruk ligt op detailhandel, dienstverlening en horeca. Daarnaast bevinden zich in de Dorpsstraat van oudsher diverse vormen van lichte bedrijvigheid en woningen. De Dorpsstraat heeft, mede dankzij het historische karakter, een grote aantrekkingskracht op bewoners uit de gehele stad. De grote diversiteit aan functies en aantrekkingskracht op bewoners uit de gehele stad maakt dat de Dorpsstraat ook als een deel van het Stadscentrum functioneert. Dit verklaart de keuze voor een bestemming 'Centrum'. Deze bestemming wordt apart van de twee Centrum-bestemmingen voor het Stadscentrum geregeld vanwege het historische karakter van de Dorpsstraat.

Het deelgebied Dorpsstraat valt volgens de kaart Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland in een zone met een zeer grote kans op de aanwezigheid van archeologische sporen. Op grond van de Monumentenwet 1988 is de gemeente verplicht om archeologische waarden te beschermen. Zodoende is voor dit gebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Dit houdt in dat deze grond primair is bestemd voor het behoud en bescherming van aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Daarnaast, secundair, is de grond bestemd voor de andere voorkomende bestemmingen.

De Dorpsstraat en omgeving is door de gemeenteraad van Zoetermeer aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Dit vereist een op dat historische karakter toegesneden planregelset. In de planregels wordt zoveel als nodig aangesloten bij de planregels uit het bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997" en wordt zoveel als mogelijk getracht het historische karakter van de Dorpsstraat te beschermen.

Een verschil met de planregels uit het bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997" is dat het niet langer noodzakelijk wordt geacht om nog een onderscheid te maken tussen de mogelijkheden ter weerszijden van de kruising. In het geldende bestemmingsplan is destijds gepoogd om het westelijk van de kruising gelegen deel van de Dorpsstraat meer kansen te bieden voor functies uit de kunst en cultuur, en voor het oostelijk van de kruising gelegen deel van de Dorpsstraat lag de nadruk meer op detailhandel. Dit streven is echter niet van de grond gekomen.

Aangezien dit onderscheid in de diverse recent vastgestelde beleidskaders (zoals de Visie Binnenstad) niet meer als uitgangspunt is opgenomen, komt het te vervallen. De bestemming 'Centrum - 3' geldt zodoende voor de gehele Dorpsstraat.

De Beschrijving in Hoofdlijnen komt ook te vervallen. Deze is niet meer opgenomen in de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008) volgens welke de nieuwe bestemmingsplannen opgesteld moeten worden. De relevante beleidsmatige aspecten hieruit worden zoveel als mogelijk in de doeleindenomschrijving en planregels verwerkt. De koppeling met het Beeldkwaliteitsplan Dorpsstraat als toetsingskader voor bouwaanvragen, zal op een andere wijze worden vormgegeven. Het geactualiseerde Beeldkwaliteitsplan Dorpsstraat zal worden vastgesteld met het bestemmingsplan en worden toegevoegd aan de Welstandsnota. Zodoende kan het in het kader van de welstandstoetsing een rol vervullen in de toetsing van bouwaanvragen voor de Dorpsstraat.

In lijn met het horecabeleid wordt de maximale hoeveelheid horeca uitgebreid en gemaximeerd tot 6.644 m2 bvo. In Bijlage 2 van deze Toelichting is een inventarisatie opgenomen van het bestaande aantal m2 horecabedrijven zodat duidelijk is hoeveel m2 bvo er nog kan worden toegevoegd.

Ook de benadering van winkelzone (bebouwingszone), de achterliggende erfzone en de tuinzone blijft in hoofdlijnen ongewijzigd. Daar waar volgens het geldende bestemmingsplan nog mogelijkheden liggen in de erfzone voor de bouw van een tweede woning, zijn die mogelijkheden overgenomen.

De hoofdbebouwing grenzend aan de Dorpsstraat is omsloten door bouwvlakken. Deze bouwvlakken mogen geheel worden bebouwd. De toegelaten bouwhoogtes blijven ongewijzigd voor deze strook en bedragen maximaal 8 m voor de goothoogte en maximaal 13 m voor de bouwhoogte. De gebouwen binnen het bouwvlak moeten worden afgedekt met een kap waarvan de dakhelling maximaal 50 graden mag bedragen dan wel 75 graden bij toepassing van een mansardekap.

Binnen het bouwvlak zijn uitsluitend op de begane grond ambachtelijke bedrijven, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' is tevens dienstverlening op de begane grond toegelaten. Conform de geldende regeling wordt ten behoeve van het behoud van de kleinschaligheid per vestiging een maximum bedrijfsvloeroppervlak opgenomen van 300 m2. Deze functietoedeling is gericht op het streven naar een zo groot mogelijk aaneengesloten winkelfront, afgewisseld met andere publieksgerichte functies, wat bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van een centrum. Naast de kleinschalige bedrijvigheid zijn er maximaal twee supermarkten toelaatbaar binnen deze bestemming van elk maximaal 800 m2 bvo.

Op de verdiepingen zijn uitsluitend woningen toegelaten (eventueel met aan huis verbonden beroep of bedrijf). Wonen op de verdiepingen zorgt 's avonds en in de weekends voor aanwezigheid in het gebied, wat een zekere sociale controle biedt op het aangrenzende openbaar gebied. Dit levert op zich weer een positieve bijdrage aan de sociale veiligheid en levendigheid in het centrum.

Entrees en stijgpunten ten behoeve van de bovenwoningen mogen zich vanzelfsprekend wel op de begane grond bevinden.

De van oudsher bestaande woningen op de begane grond zijn ook toegelaten. Deze zijn opgenomen in Bijlage 3 van de planregels.

Omwille van het behoud van de kleinschaligheid en het historische karakter blijft de maximaal toegestane breedte van 8 m van een binnen een bouwvlak gelegen hoofdgebouw, intact.

Voor de erfbebouwing, gelegen buiten het bouwvlak, geldt dat die gronden voor maximaal 50 % tot maximaal 50 m2 bebouwd mogen worden.

Voor de tuinzone geldt een aparte Tuin-bestemming.

Ter plaatse van die locaties waar zich horeca op de eerste verdieping bevindt, is een aanduiding 'horeca' opgenomen. Hier is tevens horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten toegelaten.

Ter plaatse van een rij garageboxen nabij de supermarkt Hoogvliet is de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - garageboxen' opgenomen.

Ter plaatse van de vuurwerkopslag ten behoeve van de verkoop van consumentenvuurwerk, op het perceel achter Dorpsstraat 66, is de aanduiding 'detailhandel in brand en explosiegevaarlijke goederen' opgenomen.

Voorts zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen voor beperkte afwijkingen van de bouwregels. In de afweging dient rekening te worden gehouden met de beeldkwaliteit van de Dorpsstraat. Hiertoe kan het advies van de Stadsbouwmeester worden betrokken die het Beeldkwaliteitsplan Dorpsstraat hanteert bij de toetsing van bouwaanvragen. Het college mag hier alleen met zwaarwegende argumenten van afwijken.

Ook zijn een aantal mogelijkheden opgenomen om af te kunnen wijken van de gebruiksregels, om zodoende, onder voorwaarden, wat meer m2 bedrijfsvloeroppervlakte per vestiging toe te staan, een hogere milieucategorie toe te staan, een hogere horecacategorie toe te staan, een andere dan de woonfunctie op de verdieping toe te staan en om een functie in meer dan één gebouw toe te kunnen staan.

Het betreft beperkte afwijkingen waaraan alleen kan worden meegewerkt als wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. Zodoende kan flexibel worden ingespeeld op de kleine, beperkte ontwikkelingen die zich veelvuldig in een dynamisch centrumgebied voordoen. Voor de grotere ontwikkelingen, die buiten de kaders van deze afwijkingsmogelijkheden liggen, dient separaat onderzoek te worden verricht naar de mogelijkheden. Daarvoor kan eventueel buiten het bestemmingsplan om (buitenplanse afwijking), via een aparte procedure, medewerking aan worden verleend.

Ter voorkoming van langdurige kaalslag door sloopwerkzaamheden, is een eis voor een omgevingsvergunning voor het slopen van bouwwerken opgenomen. Deze regeling stond ook al in het bestemmingsplan Dorpsstraat 1997.

Voor een deel van de bestemming Centrum - 3 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het betreft hier grond die in het vigerende bestemmingsplan van een uitwerkingsplicht was voorzien om een nieuw gebouw met parkeerplaatsen te kunnen realiseren op het perceel Delftsewallen 23-25. Deze bestemming is nog niet gerealiseerd maar de mogelijkheden blijven bestaan door een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. De mogelijkheden in de uitwerkingsregels kunnen niet worden overgenomen in dit bestemmingsplan zonder een overeenkomst met de eigenaren van de betreffende gronden of een exploitatieplan. Vooralsnog ontbreekt een dergelijke overeenkomst. Gekozen wordt daarom om de mogelijkheden op te nemen in een wijzigingsbevoegdheid omdat in dat geval de afspraken omtrent onder meer de uitvoerbaarheid in het wijzigingsplan zelf opgenomen kunnen worden. Binnen deze wijzigingszone - 3 mag de bestemming, met inachtneming van de regels, worden gewijzigd in 'Gemengd - 7'.

Deze bestemming is van toepassing op het museum aan de Dorpsstraat 7 en het Centrum voor Kunst en Cultuur (CKC) aan de Osylaan.

Binnen de in principe ruime hoofdgroep 'Cultuur en Ontspanning' is in de doeleindenomschrijving opgenomen dat uitsluitend een kunst- en cultuurcentrum is toegestaan.

De hoofdgebouwen zijn omsloten door een bouwvlak dat geheel mag worden bebouwd.

De onder het CKC liggende parkeergarage is aangeduid met de aanduiding 'parkeergarage'.

Ter plaatse van de aanduiding 'museum' op het perceel Dorpsstraat 7, is uitsluitend een museum toegestaan. De tuinzone ter plaatse van het perceel Dorpsstraat 7 heeft de aanduiding 'tuin' en geen bestemming 'Tuin' om daarmee aan te geven dat de grond wel ten behoeve van het museum gebruikt mag worden.

Voor de detailhandelszaken aan de Delftsewallen 23/25 wordt de bestemming 'Detailhandel' opgenomen. Deze staan (deels) leeg.

Voor deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Met deze wijzigingsbevoegdheid kan de besteming 'Detailhandel' (en delen van aangrenzende gronden met de bestemming 'Centrum - 3' ) worden gewijzigd in de bestemming 'Gemengd - 7', waarbinnen bovenwoningen zijn toegestaan boven een plint met detailhandels-, dienstverlenings- en maatschappelijke functies alsmede ambachtelijke bedrijven.

Deze bestemming is opgenomen voor die gebouwen of complexen van gebouwen (zoals het Woonhart en het gebouw bij het station Centrum-West) waarbinnen een menging van verschillende, min of meer gelijkwaardige hoofdfuncties is toegestaan.

Op gronden met deze bestemming zijn de bestaande hoofdgebouwen omsloten door een bouwvlak dat geheel bebouwd mag worden. Elk bouwvlak kent één of meerdere maximale hoogteaanduidingen.

Er zijn in het plangebied diverse complexen gelegen met gemengde functies.

De bestemming 'Gemengd - 1' betreft het gebouw dat is gelegen bij het RandstadRailstation Centrum-West. Hierin bevindt zich een broodjeszaak, een restaurant en diverse andere functies. In dit multifunctionele gebouw, gelegen aan het OV-knooppunt Centrum-West, mogen zich naast horeca- en openbaar vervoerfuncties ook kantoren, maatschappelijke voorzieningen, detailhandels- en dienstverleningsfuncties bevinden.

De bestemming 'Gemengd - 2' is van toepassing op het gebouw aan het Oostwaarts waarin onder meer de bioscoop Utopolis en het theater zijn gevestigd. Tevens bevindt zich in het gebouw een sportcentrum, een parkeergarage en aan de zijde van de Duitslandlaan kantoren. Deze functies zijn geregeld door middel van verschillende aanduidingen binnen het bouwvlak van de bestemming 'Gemengd- 2'.

De bestemming 'Gemengd - 3' is van toepassing op een rij gebouwen aan de Coppeliaschouw, gelegen ten noorden en westen van het Woonhart, en een gebouwtje aan de Duitslandlaan. Hierin bevinden zich hoofdzakelijk kantoorfuncties. In de loop van de tijd zijn ook andere functies in deze gebouwen gevestigd zoals een tandartspraktijk en een makelaar. De gebouwen lenen zich daar in principe goed voor. Binnen de bestemming 'Gemengd - 3' mogen zich dan ook naast kantoren, maatschappelijke functies en dienstverleningsfuncties vestigen.

De bestemming 'Gemengd - 4' is van toepassing op het Woonhart. Hierbinnen mag zich alleen volumineuze detailhandel ten behoeve van de woninginrichtingsbranche vestigen. De parkeergarage en de logistieke weg die onder het complex loopt, zijn geregeld door middel van een aanduiding op de plankaart. Bovenop het Woonhart zijn drie appartementengebouwen gerealiseerd die met een aanduiding 'wonen' op de plankaart zijn aangegeven. Binnen het Woonhart is horeca toegestaan tot maximaal categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten en tot 375 m2 bvo.

Tevens is een specifieke regeling opgenomen om detailhandel toe te staan tot maximaal 3.300 m2 bvo voor de detailhandelszaak Blokker die een specifieke assortiment (volumineuze) woninginrichtingsartikelen aanbiedt.

De bestemming 'Gemengd - 5' is van toepassing op de parkeergarage aan de Amsterdamstraat 1 en 3 waar zich tevens een voormalig kantoor en de fietsenzaak Struyck bevindt. In dit gebouw zijn ambachtelijke functies, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen (met uitzondering van geluidgevoelige voorzieningen), sportfuncties, dienstverleningsfuncties, vormen van cultuur en ontspanning en horecafuncties tot en met categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. De parkeergarage is opgenomen met een aanduiding 'parkeergarage' en onder het peil van de parkeergarage, bevindt zich tevens een waterbassin dat dient als waterberging. Deze is als 'waterberging' aangeduid.

De bestemming 'Gemengd - 6' is van toepassing op het perceel Dorpsstraat 2. De voormalige eigenaar van het pand exploiteerde hier een kunstgalerie, conform de bestemming in het bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997". Wegens de onverkoopbaarheid van het pand is bezien of er ook andere functies kunnen worden toegelaten hetgeen heeft geresulteerd in een bestemming 'Gemengd - 6' waarbinnen naast de reeds toegestane culturele voorzieningen, ook ruimte wordt geboden voor horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten, zakelijke dienstverlening en maximaal 1 bedrijfswoning. Deze functies doen recht aan de fraaie locatie van het perceel en passen binnen een gemengd dorpsgebied. Een deel van het erf heeft de aanduiding 'tuin', waarbinnen geen erfbebouwing gerealiseerd mag worden.

De bestemming 'Gemengd - 7' is een bestemming welke nog niet is gerealiseerd maar die wel na het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid in Artikel 6 Centrum - 3 en Artikel 8Detailhandel gerealiseerd kan worden. Voor het perceel aan de Delftsewallen 23-25 is namelijk een wijzigingsbevoegdheid opgenomen , 'wro-zone wijzigingsbevoegdheid 3'.

De bestemmingen kunnen worden gewijzigd naar 'Gemengd -7'. In het geldende bestemmingsplan 'Dorpsstraat 1997' is voor deze locatie nog een uitwerkingsplicht opgenomen welke nog niet is gerealiseerd. Deze wordt nu overgenomen en opgenomen in een wijzigingsbevoegdheid met dezelfde voorwaarden.

De bestemming Groen is bedoeld voor groenvoorzieningen, langzaamverkeersroutes, sport- en speelvoorzieningen, waterpartijen en waterlopen die van wijkoverstijgend c.q. lokaal belang zijn en die een belangrijke functie in de oriëntatie hebben. Daarnaast is beweiding door middel van dieren toegestaan.

Gebouwen zijn niet toegestaan, met uitzondering van kleine schuilhutten voor dieren.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die verband houden met de doeleindenomschrijving zijn wel toegestaan.

Voor de loopbrug ten behoeve van de nooduitgang van de kerk bij het woonzorgcomplex aan de Delftsewallen is een aanduiding 'brug' opgenomen.

Voor de ondergrondse parkeergarage in de groenstrook aan de Osylaan is de aanduiding 'parkeergarage' opgenomen. Daarbinnen is een ondergrondse parkeergarage toegestaan met de daarbij behorende bovengrondse voorzieningen zoals trappenhuizen, etc.

Op een specifieke locatie in de groenstrook ter plaatse van de Buurvaart is de aanduiding 'specifieke vorm van groen - standplaats' opgenomen. Deze locatie is aangewezen voor een standplaats.

Binnen het Stadspark is in het vigerende plan een onbeperkte mogelijkheid voor de aanleg van terrassen opgenomen. In dit plan is de mogelijkheid voor de aanleg van een terras beperkt tot het gebied tussen de twee paviljoens, gelegen aan de Warande. Voor dat gebied is een aanduiding 'terras' opgenomen.

Die locaties of gebouwen die voor horeca in gebruik zijn en waarvan het wenselijk is dat ze ook uitsluitend voor deze functie in gebruik blijven, zijn bestemd voor horecadoeleinden.

In het Stadscentrum betreft het de bebouwing aan het Oostwaarts/Stadhuisplein alwaar diverse horecabedrijven zijn gevestigd. Er is horeca toegestaan tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten. Een uitzondering is gemaakt voor de bestaande discotheek/danscafé aan het Oostwaarts 13, alwaar horeca tot en met categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten is toegestaan.

In de Dorpsstraat betreft het de locaties aan de Dorpsstraat 74A, 78A, 114, 99/99a en Leidsewallen 36. Hier bevinden zich hoofdzakelijk restaurants. Hier zijn horeca-activiteiten toegestaan tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten. Op deze locaties is het wenselijk dat hier horeca gevestigd is en blijft. De locaties zijn dan ook uitsluitend voor horeca bestemd.

Ter plaatse van het Oostwaarts is de ruimte boven de horeca in gebruik ten behoeve van kantoren. Zodoende is hier de aanduiding 'kantoor' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding mogen de verdiepingen tevens voor kantoren gebruikt worden.

Ter plaatse van de Soetelaer, Dorpsstraat 99, is de verdieping in gebruik als atelierruimte. Hier is een aanduiding 'atelier' opgenomen.

De bestaande kantoorlocaties aan de Europaweg, Aïdaschouw en Italiëlaan zijn bestemd voor kantoordoeleinden. De bestemming biedt alleen ruimte aan kantoorfuncties (zonder baliefunctie).

Voor de ABN/AMRO bank (met een baliefunctie) op de hoek Europaweg/Luxemburglaan is een aanduiding 'dienstverlening' opgenomen. Hetzelfde geldt voor twee kantoorgebouwen aan de Europaweg, alwaar het geldende bestemmingsplan ook mogelijkheden voor dienstverlening kende.

Het bouwvlak ligt rond de bestaande bebouwing. Het bouwvlak mag geheel worden bebouwd. In het bouwvlak is de hoogteaanduiding opgenomen.

Voor de kantoorlocatie aan de Italiëlaan 33 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar wonen.

Deze bestemming biedt ruimte voor maatschappelijke voorzieningen in het plangebied en is bedoeld voor onder andere religieuze instellingen, sociale en welzijnsinstellingen en openbare instellingen, tenzij bepaalde voorzieningen zijn uitgesloten. Een zekere mate van uitwisseling van functies is dus mogelijk. Ook het politiebureau in het Stadscentrum is hieronder gebracht.

Er zijn echter in het algemeen geen geluidsgevoelige voorzieningen toegestaan zoals scholen en zorginstellingen. Die zijn uitgesloten van deze bestemming omdat eerst bezien moet worden of voor deze functies voldaan kan worden aan de eisen uit de Wet geluidhinder. Daar waar reeds een zorginstelling is gevestigd, en waar tijdens de vestiging ervan is aangetoond dat voldaan is aan de Wet Geluidhinder, is een aanduiding 'zorginstelling' opgenomen.

De bestaande bouwmassa's zijn door middel van bebouwingspercentages en hoogte- scheidingslijnen op de plankaart vastgelegd.

Daar waar het gewenst is om uitsluitend het bestaande, specifieke gebruik vast te leggen, zijn aanduidingen opgenomen, zoals voor de kerken en de begraafplaats.

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te kunnen wijzigen in die zin dat eventueel een andere maatschappelijke functie is toegestaan, dan op basis van een specifieke functieaanduiding is toegelaten, danwel in de bestemming 'Dienstverlening' in het geval de bestaande maatschappelijke functie is komen te vervallen. Er is een groot verloop in de bezetting van verschillende panden. Door mogelijkheden te bieden om ook andere functies toe te staan, na een wijzigingsprocedure en een belangenafweging, kan tegemoet worden gekomen aan de algemene wens tot meer flexibiliteit ten aanzien van toe te stane functies. Vanzelfsprekend kan de wijzigingsbevoegdheid alleen worden toegepast als wordt voldaan aan de randvoorwaarden, zoals bijvoorbeeld het parkeren op eigen terrein en de normen uit de milieuwetgeving.

Voor de locatie waar de voormalige Prins Willem Alexanderhal (ijsbaan) heeft gestaan is de geldende bestemming 'Sport' opgenomen met de bijbehorende bebouwingsregeling. De locatie ligt nu braak. Op deze locatie zou het nieuwbouwplan Cadenza (Centrum-Oost) gerealiseerd worden. Met die ontwikkeling zou het oostelijk deel van het Stadscentrum, net als het gerealiseerde plan Spazio in het westelijke deel van het Stadscentrum, een goede en aantrekkelijke afronding krijgen, met een diversiteit aan stedelijke functies ter ondersteuning en uitbreiding van het kernwinkelgebied. Om dit te bereiken is in 2007 al een voorontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht. Als gevolg van de economische crisis kan het plan voor Cadenza echter niet meer in de beoogde opzet gerealiseerd worden.

Doelstelling is nog steeds om Centrum-Oost op een goede en aantrekkelijke manier af te ronden met stedelijke voorzieningen. Momenteel wordt gestudeerd met de ontwikkelaar op mogelijkheden om dit te bereiken. Het proces is momenteel nog onvoldoende uitgekristaliseerd om het resultaat al op te kunnen nemen in een bestemmingsplan. Er zal dan ook te zijner tijd een aparte ruimtelijke procedure voor deze locatie opgestart worden.

Tegen deze achtergrond is gekozen om de huidige bestemming 'Sport' te handhaven en op te nemen in het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997" ging binnen de verschillende bestemmingen 'Gemengde doeleinden' uit van een driedeling, t.w. een bouwvlak gelegen aan de straat dat bijna volledig bebouwd mag worden, een erfzone daar direct achter met beperkte bouwmogelijkheden en daarachter weer een tuinstrook, grenzend aan het water, met nauwelijks bouwmogelijkheden.

In de systematiek van het nieuwe bestemmingsplan komt voor die gebieden met een aanduiding 'tuin' de bestemming 'Tuin' terug.

In deze strook mag alleen een tuinhuisje of een berging gebouwd worden behorende bij een bestaande hoofdbebouwing op het bijbehorende perceel binnen de aangrenzende bestemming 'Centrum - 3' of 'Wonen', danwel bij een nog te realiseren woning op het bijbehorende perceel.

De bestemming 'Water' geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging en waterhuishouding met daaraan ondergeschikt zaken als oeververbindingen ten behoeve van het langzaam verkeer en extensieve recreatie.

Binnen de bestemming 'Wonen' is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen één of meerdere woningen mogen worden gebouwd. In het bouwvlak zijn de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van de woningen met een aanduiding aangegeven. Als er geen maximale goot- en/of bouwhoogte is aangegeven geldt de algemene hoogteregeling die is opgenomen in de planregels.

Ter plaatse van de Griekse buurt bevinden zich eengezinswoningen waarvan de karakteristieke hoofdvorm bepaald wordt door een lagere goothoogte van de achtergevels dan de voorgevels. Ook verspringt de bouwhoogte. Om deze karakteristiek te behouden zijn op de plankaart naast de verschillende bouwhoogtes, ook de verschillen tussen de goothoogtes van de voor- en achtergevel vastgelegd.

Het is verplicht om het hoofdgebouw binnen het bouwvlak af te dekken met een kap. Voor de bestaande appartementencomplexen (gestapelde woningbouw), gelegen in het Stadscentrum, de Griekse Buurt en de Schoolstraat, met een plat dak, is een aanduiding 'plat dak' opgenomen. Zodoende zijn de bestaande platte daken binnen deze bestemming positief bestemd.

Bij de woningen zijn aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen (erfbebouwing) toegestaan.

Erfbebouwing is toegestaan vanaf 1 meter achter het verlengde van de voorgevel, zowel binnen als buiten het bouwvlak. De oppervlakte aan erfbebouwing op een perceel is aan een maximum gebonden, afhankelijk van de grootte van het perceel. Er geldt een maximaal bebouwingspercentage en een maximale gezamenlijke oppervlakte van alle erfbebouwing op het erf.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn tevens aan huis verbonden beroepen of bedrijven toegestaan. Wat wordt verstaan onder 'aan huis verbonden beroep of bedrijf' wordt omschreven in artikel 1.3 van de planregels. Groepspraktijken, detailhandel en horeca vallen buiten de regeling van aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis is in de lijn van de jurisprudentie toegestaan, zolang de woonfunctie in overwegende mate wordt gehandhaafd en aan het woonkarakter geen afbreuk wordt gedaan. Om deze reden zijn in de regels voorwaarden gesteld, waaraan het gebruik van een deel van een woning ten behoeve van een beroep aan huis moet voldoen.

Op een aantal locaties bevat een hoofdgebouw ook andere functies dan alleen een woonfunctie. Bijvoorbeeld een winkel in de eerste bouwlaag of dienstverlening. Daar waar dit het geval is, is dit toegestaan en geregeld door middel van een aanduiding op de plankaart.

Voor de locatie van het voormalige gasfabriekterrein aan de Delftsewallen is een globale bestemming "Woongebied" opgenomen.

In het oude bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997" was de locatie ook al bestemd voor Wonen. Er dient echter eerst een bodemsanering uitgevoerd te worden die eind 2012 een aanvang heeft genomen. Er kunnen op grond van de geldende bestemming woningen worden gebouwd. Er was in het oude bestemmingsplan geen verkaveling noch een maximum aantal woningen vastgelegd. De maximale goot- en bouwhoogte bedroeg maximaal 6 m resp. 10 m. De woningen moesten worden afgedekt met een kap en de diepte van de woningen bedroeg maximaal 12 m.

Deze mogelijkheden worden enigszins gewijzigd en aangevuld zodat het duidelijker wordt welke ontwikkeling gerealiseerd kan worden.

Het aantal woningen wordt nu wel aan een maximum gebonden van 8. Aangegeven is tevens dat er alleen grondgebonden woningen gerealiseerd mogen worden. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte wordt verlaagd naar maximaal 3 m resp. 7 m.

Voorts is er een erfbebouwingsregeling opgenomen die standaard gehanteerd wordt in de nieuwe bestemingsplannen van Zoetermeer en gelijk is aan de erfbebouwingsregeling van de bestemming Wonen uit artikel 26.

Hetzelfde geldt voor een beroep of bedrijf aan huis.

Er zijn meerdere locaties in het plangebied waarvoor in het oude bestemmingsplan nog bouwmogelijkheden zijn opgenomen. Soms rechtstreeks, soms door middel van een uitwerkingsverplichting. Om verschillende redenen zijn deze bouwmogelijkheden nog niet benut.

Sommige van deze locaties worden daarom tijdelijk voor andere functies gebruikt. Voor de locatie aan de Ondineschouw is een tijdelijke vrijstelling en tijdelijke bouwvergunning verleend voor de bouw van het verpleeghuis Monteverdi. Deze tijdelijke vrijstelling (en bouwvergunning) loopt af in november 2012. Een tijdelijke vrijstelling kan niet worden verlengd.

Het tijdelijke verpleeghuis is nodig om ouderen met een zorgbehoefte op te kunnen vangen in afwachting van het gereedkomen van meerdere verbouw- en nieuwbouwprojecten in Zoetermeer. Als deze gereedkomen kunnen de bewoners verplaatst worden en kan het tijdelijke verpleeghuis worden afgebroken. Door verschillende oorzaken loopt de realisatie van een aantal projecten niet op schema, waardoor het niet lukt om voor november 2012 alle bewoners te verplaatsen. Het bestuur van Monteverdi heeft de gemeente gevraagd om nog eens 5 jaar lang op de huidige locatie te mogen blijven. Het tijdelijke verpleeghuis wordt wel deels gesloopt.

De gemeente is bereid om de grond nog 5 jaar ter beschikking te stellen voor Monteverdi aangezien ze het wenselijk acht om de oudere bewoners van Zoetermeer met een zorgbehoefte in hun eigen omgeving op te kunnen vangen. Daarna zal een woningbouwontwikkeling plaatsvinden. De Wet op de ruimtelijke ordening biedt de mogelijkheid om een voorlopige bestemming op te nemen.

Een voorlopige bestemming geldt maximaal voor 5 jaar en na afloop van die termijn wordt automatisch de nieuwe definitieve bestemming van kracht. Zowel de maximale termijn van de voorlopige bestemming als de definitieve bestemming moeten worden opgenomen in de planregels.

Zodoende is de grond voor maximaal 5 jaar, tot 1 januari 2018, bestemd voor uitsluitend een verpleeghuis met bijbehorende voorzieningen. Na afloop van deze termijn wordt de bestemming automatisch omgezet in de definitieve bestemming "Wonen - uit te werken".

Op basis van het oude bestemmingsplan kunnen er rechtstreeks grondgebonden woningen, alsmede drie woontorens gebouwd worden. Dat programma blijft gelijk en is verwerkt in de definitieve bestemming "Wonen - uit te werken". Er kan dan over 5 jaar een uitwerkingsplan gemaakt worden, dat moet voldoen aan de uitwerkingsregels. Op dit moment zijn er nog geen plannen en is er nog geen verkaveling bekend. De verkaveling zal worden vastgelegd in een uitwerkingsplan dat t.z.t. een procedure zal doorlopen en dus eerst als ontwerp ter inzage zal worden gelegd, alvorens burgemeester en wethouders een besluit nemen.

Er zijn meerdere locaties in het plangebied waarvoor in het oude bestemmingsplan nog bouwmogelijkheden zijn opgenomen. Soms rechtstreeks, soms door middel van een uitwerkingsverplichting. Om verschillende redenen zijn deze bouwmogelijkheden nog niet benut.

Een deel van deze locaties wordt tijdelijk voor andere functies gebruikt, bijvoorbeeld als parkeerterrein. Een ander deel ligt vooralsnog braak.

Voor een aantal van deze locaties is besloten om de bouwmogelijkheden te laten vervallen, met name doordat het kantoorlocaties betreft, waarvan is bepaald in de Transformatiestudie Kantoorlocaties dat deze niet meer noodzakelijk zijn als gevolg van de grote leegstand in deze sector. Voor die locaties, zoals aan het Bovenlangs en aan de Belgiëlaan is het huidige gebruik vastgelegd.

Voor de overige bouwlocaties aan de Denemarkenlaan en Centrum-West wordt gekozen voor het opnemen van een uitwerkingsverplichting.

Een uitwerkingsplan kan alleen vastgesteld worden met inachtneming van de uitwerkings- regels. In de regels zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen waar een bouwplan aan moet voldoen. Tevens is in de uitwerkingsregels opgenomen dat een plan moet voldoen aan de milieuhygienische eisen (bodemkwaliteit/geluid/lucht/water/etc) alsmede moet de economische haalbaarheid zijn aangetoond.

Gemengd - 8 (uit te werken)

De locatie aan de Denemarkenlaan betreft een gemeentelijke bouwlocatie waar op basis van het geldende globale bestemmingsplan Stadscentrum Zoetermeer uit 1975 verschillende functies (of combinaties van functies) gerealiseerd kunnen worden. Gekozen is om de mogelijkheden die het geldende plan biedt over te nemen. Dat betekent dat zowel woningbouw als verschillende voorzieningen of een combinatie van beide mogelijk zijn. Na uitwerking kan hier maximaal 6.200 m2 bvo aan woningen gerealiseerd worden en maximaal 19.000 m2 bvo aan maatschappelijke, sport- en/of dienstverleningsvoorzieningen. Binnen de 19.000 m2 bvo is maximaal 400 m2 bvo detailhandel toegestaan

De parkeerbehoefte dient volledig op eigen terrein, te worden opgelost, ondergronds, danwel bovengronds, conform de gemeentelijke parkeernota.

Bij het uitwerkingsplan dient te worden aangetoond dat het plan voldoet aan de verschillende genoemde milieuhygienische eisen.

Gemengd - 9 (uit te werken)

De locatie Centrum-West betreft een gemeentelijke bouwlocatie alwaar volgens het oude bestemmingsplan rechtstreeks een kantoorgebouw gerealiseerd kon worden van 35 m hoog. De bouwmogelijkheid blijft bestaan, het bouwvlak en de maximaal toegestane bouwhoogte van 35 m blijven ongewijzigd.

De kantoorfunctie wordt echter geschrapt en vervangen door maximaal 64 woningen. Daarnaast is eventueel ook op uitsluitend de eerste twee bouwlagen een dienstverleningsfunctie toegestaan.

Aangezien de behoefte aan extra hotelruimte groot is en deze locatie geschikt is voor een dergelijke functie, eventueel in combinatie met de andere genoemde functies, is ook de hotelfunctie opgenomen. Deze is gemaximeerd tot 7.500 m2 bvo. De parkeerbehoefte dient volledig op eigen terrein, te worden opgelost, ondergronds, danwel bovengronds.

Bij het uitwerkingsplan dient te worden aangetoond dat het plan voldoet aan de verschillende genoemde milieuhygienische eisen.

De antidubbeltelregel uit artikel 34 strekt er toe dat gronden die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning zijn meegenomen, niet nogmaals als zodanig kunnen worden gebruikt. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als (onderdelen van) één bouwvlak van verschillende eigenaars is, of wanneer gronden zijn doorverkocht.

In dit bestemmingsplan is in artikel 35 één algemene aanduidingsregel opgenomen. Het betreft de vrijwaringszone rondom de korenmolen 'De Hoop' ten behoeve van een vrije windvang en het zicht op de molen. Om de vrije windvang van en het zicht op de korenmolen aan de Eerste Stationsstraat 37A te garanderen is een molenbiotoop (vrijwaringszone) opgenomen waarbinnen beperkingen gelden ten aanzien van de toegestane bouwhoogtes. De molen zelf ligt buiten het plangebied, maar de molenbiotoop, zijnde een cirkel met een straal van 400 meter rond de molen, ligt gedeeltelijk over het plangebied.

De regeling geldt voor alle bestemmingen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders opgenomen om af te wijken van de hoogtebeperkingen.

Artikel 36.1 bevat de algemeen gebruikelijke afwijkingsmogelijkheden. Het betreft mogelijkheden voor beperkte afwijkingen van de regels van het bestemmingsplan die gelden voor het gehele plangebied.

Artikel 36.2 is opgenomen, om nadere eisen te kunnen stellen die moeten voorkomen dat een teveel aan GSM-masten en installaties een stedenbouwkundig onwenselijke situatie oplevert. Daarnaast spelen op de achtergrond (in planologisch opzicht niet relevant) klachten op het gebied van de volksgezondheid. Hoewel de meetbare straling voldoende in kaart is gebracht en aan voldoende objectieve normen kan worden getoetst, lijken (nog) niet alle aspecten op het gebied van gezondheid glashelder in beeld te zijn. Vooralsnog heeft de gemeente Zoetermeer besloten vast te houden aan de thans beschikbare wetenschappelijke kennis en het rijksstandpunt. Het beleid voor telecommunicatie is hierop gebaseerd. De afwijkingsregels houden in dat het - onder voorwaarden - mogelijk is om een omgevingsvergunning te verlenen voor het plaatsen van een antennemast met een maximum hoogte van 40 m;

De genoemde omgevingsvergunningen kunnen alleen worden verleend na een belangenafweging zoals opgenomen in artikel 36.3.

In artikel 37.1 is een rangorde aangegeven tussen de dubbelbestemmingen, voor het geval voor dezelfde gronden meerdere dubbelbestemmingen gelden.

Artikel 37.2 bevat een nadere regeling ten aanzien van de verhouding tussen de regels bij dit bestemmingsplan en de regels in de gemeentelijke Bouwverordening. Gebruik is gemaakt van de mogelijkheid die artikel 9, lid 2 Woningwet biedt, om in het bestemmingsplan de aanvullende werking van een aantal regels van stedenbouwkundige aard uit te sluiten. De bepaling bestaat uit een limitatieve opsomming van de regels uit de Bouwverordening die wel van toepassing zijn, zoals de verplichting om op eigen terrein in de parkeerbehoefte te voorzien.

Deze artikelen 38 en 39 regelen de bebouwing en het gebruik van gronden en opstallen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan in strijd zijn met de bouwregels, gebruiksregels of beide.

In artikel 40 wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het onderhavige bestemmingsplan zijn een aantal bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien:

1. 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie);
2. 2. het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;
3. 3. het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

Voor een aantal locaties waarop in het onderhavige bestemmingsplan een bouwplan, als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, is voorgenomen, geldt dat deze in eigendom zijn bij de gemeente. Het verhaal van kosten van grondexploitatie is voor deze locaties anderszins verzekerd via de gronduitgifte. Indien er een noodzaak bestaat om (nadere) locatie-eisen of een fasering vast te stellen, dan zal dit eveneens worden gedaan via de gronduitgifte.

Voor de locaties die niet in eigendom zijn bij de gemeente en waarop in het onderhavige bestemmingsplan een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, is voorgenomen, geldt de uitzonderingsregeling van artikel 9.1.20 van de Invoeringswet Wro. Voor die locaties wordt geen exploitatieplan vastgesteld omdat daarvoor reeds een bouwvergunning verleend had kunnen worden op grond van het oude bestemmingsplan en er in het huidige bestemmingsplan geen andere bestemmingsplanregeling wordt vastgesteld.

Gezien het voorgaande is de vaststelling van een exploitatieplan bij dit bestemmingsplan niet vereist.

Het betreft een overwegend conserverend bestemmingsplan waarin in het kader van de ontwikkeling van het Gasfabriekterrein aan de Delftsewallen een ontwikkellocatie is opgenomen waar rechtstreeks een bouwmogelijkheid voor woningbouw is opgenomen.

Voorts zijn er indirect een aantal ontwikkelingslocaties in het bestemmingsplan opgenomen via een uitwerkingsplicht cq. wijzigingsbevoegdheid. Deze ontwikkelingen kunnen pas uitgevoerd worden nadat er een uitwerkings- cq. wijzigingsplan is vastgesteld en onherroepelijk is. De economische uitvoerbaarheid van deze locaties zal worden aangetoond in de toelichting behorende bij het uitwerkings- cq. wijzigingsplan dat te zijner tijd zal worden opgesteld.

Wat betreft de economische uitvoerbaarheid voor het Gasfabriekterrein het volgende:

Op 6 juli 2009 heeft de raad ingestemd met de feitelijke sanering en herontwikkeling van het voormalige gasfabriekterrein (adviesnummer 090282). De grondexploitatie vormt in feite de financiële vertaling van het project. Dit houdt in dat de grondexploitatie voorziet in een programma van 6 woningen en het bijbehorende openbaar gebied binnen de exploitatiegrenzen. In de grondexploitatie zijn alle kosten en opbrengsten (en risico's) opgenomen, die beogen de kwaliteit uit het stedenbouwkundig plan te bereiken én gerelateerd zijn aan de grond. Aan de kostenzijde betreft dit met name de saneringskosten, kosten voor de grondproductie (civieltechnisch werk bij bouw- en woonrijpmaken) en de kosten van VTA. Aan de opbrengstzijde zijn met name de opbrengsten voortvloeiende uit de uitgifte voor woningbouw zichtbaar.

Op basis van het stedenbouwkundig plan Gasfabriek / Delftsewallen laat de grondexploitatie een verlieslatend resultaat van € 3 miljoen op contante waarde per 01-01-2012 zien. De begrotingswijziging is vastgesteld bij de Voortgangsrapportage Projecten Grondbedrijf (besluitnummer 2012 – 000090). Bij de besluitvorming heeft de gemeenteraad ingestemd om het nadelige resultaat ten laste te brengen van de jaarrekening en een voorziening (nadelige complexen) te vormen ter grootte van het verwachte voorzienbare tekort.

De grondexploitatie wordt jaarlijks herzien, waarbij de negen spelregels uit de nota grondbeleid ("Op Goede Gronden", raadsbesluit 060844, 29 januari 2007) worden gehanteerd. Voor de grondexploitatie is daarmee de economische uitvoerbaarheid aangetoond.

Voor zover de overige ontwikkellocaties in particulier eigendom zijn, zijn de ontwikkelingen eveneens financieel uitvoerbaar. Het betreft private ontwikkelingen waarbij de financiële risico's worden gedragen door voldoende draagkrachtige partijen.

Voor de locaties waar nog onbenutte bouwmogelijkheden liggen en vanwege de aangepaste planregels is een risicoanalyse planschade uitgevoerd door bureau Kraan & De Jong d.d. 9 juli 2012. Daarbij zijn de voorheen geldende planologische regelingen vergeleken met de regeling in het nieuwe bestemmingsplan. Voor beide situaties wordt uitgegaan van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden.

De conclusie luidt dat er alleen een planschaderisico ontstaat als de maximaal toegestane bouwhoogtes in de Dorpsstraat worden verlaagd. Het betreft een fors risico. Om te voorkomen dat de gemeente met hoge planschadeclaims wordt geconfronteerd, worden in het onderhavige bestemmingsplan de maximaal toegestane bouwhoogtes in de Dorpsstraat niet aangepast. Zodoende wordt de kans op planschaderisico dan ook fors verlaagd tot nihil. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 10 van de toelichting.

Op 26 april 2012 heeft de aankondiging plaatsgehad van de verplichte kennisgeving ex artikel 1.3.1. Bro.

Op 15 mei 2012 is op grond van artikel 6, lid 4 van de Participatie- en Inspraakverordening besloten om geen inspraak te houden op het bestemmingsplan aangezien er geen ingrijpende ruimtelijke ontwikkelingen zijn opgenomen in het plan en over een deel van de ontwikkelingen reeds een vorm van inspraak/participatie heeft plaatsgehad. Dit besluit is gepubliceerd op 5 juli 2012 op de gemeentelijke website en de Postiljon.

Van de mogelijkheid om hiertegen bezwaar te maken is geen gebruik gemaakt.

Op 18 september 2012 is besloten om het concept ontwerpbestemmingsplan op grond van artikel 3.1.1. Bro te zenden aan de overleginstanties. De resultaten van het overleg zijn opgenomen in de Nota van Beantwoording Overlegreacties. De Nota is bijgevoegd in Bijlage14 van de toelichting.

Op 8 oktober 2012 is het concept-bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat behandeld in de raadscommissie Stad. De raadscommissie Stad kan aandachtspunten meegeven die vervolgens worden betrokken bij het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan. De aandachtspunten en vragen vanuit de commissie zijn opgenomen en beantwoord in een memo d.d. 27 november 2012. De toelichting van het bestemmingsplan is op een aantal onderdelen aangepast.

Op 19 februari 2013 heeft het college het ontwerpbestemmingsplan Stadscentrum/ Dorpsstraat en het ontwerpbesluit hogere waarde geluid met bijbehorende stukken vastgesteld. Het B&W-besluit is bijgevoegd in Bijlage 15 van de toelichting.

Het ontwerpbestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat is vervolgens op 7 maart 2013 gepubliceerd en heeft vanaf 8 maart 2013 gedurende 6 weken ter inzage gelegen.

Er zijn 15 zienswijzen ingediend ingediend.

Op 24 juni 2013 heeft de gemeenteraad een besluit over de ingediende zienswijzen genomen en het bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat gewijzigd vastgesteld. Het raadsbesluit is bijgevoegd in Bijlage 16.

De beantwoording van de zienswijzen is opgenomen in de Nota Zienswijzen bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat, juni 2013. Deze Nota is bijgevoegd in Bijlage 17.

Sommige zienswijzen zijn aanleiding geweest om wijzigingen aan te brengen in de toelichting, de planregels en/of de plankaart. Ook zijn er vanuit het ambtelijk apparaat kleine wijzigingen voorgesteld ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Alle wijzigingen tesamen zijn opgenomen in de Nota Aanpassingen bestemmingsplan Stadscentrum/ Dorpsstraat, juni 2013. De Nota Aanpassingen is bijgevoegd in Bijlage 18.

In februari 2011 heeft de gemeenteraad van Zoetermeer de beleidsnota 'Niet alleen Handhaven', Handhavingsbeleid 2011-2014 vastgesteld. Dit beleid ziet onder meer op het handhaven van bestemmingsplannen. Een belangrijk uitgangspunt in dit beleid is de dubbele regelkring. Dit betekent dat er van wordt uitgegaan dat toezicht en handhaving niet alleen wettelijke taken zijn, maar vooral ook instrumenten om beleidsdoelen te realiseren.

Voor de handhaving is een prioritering ingevoerd. Daarbij zijn weegfactoren benoemd op basis waarvan de onderwerpen die het belangrijkst worden gevonden, het zwaarst worden gewogen. Fysieke veiligheid geldt als belangrijkste weegfactor. Natuur en duurzaamheid is de minst zware weegfactor. Vervolgens zijn voor de handhaving per taakveld bouwen, milieu en openbare ruimte prioriteiten gesteld. De handhaving van bestemmingsplannen valt onder het taakveld bouwen. Bij elk taakveld is een rangschikking ontstaan van zeer grote risico's naar zaken die nauwelijks risico's in zich herbergen. De prioritering wordt vervolgens in jaarlijkse handhavingsuitvoeringsprogramma's vertaald naar aandachtsgebieden, bijvoorbeeld extra aandacht voor illegale dakopbouwen, dakkapellen of illegaal gebruik.

Handhaving kan plaatsvinden via de publiekrechtelijke, privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Het college van Burgemeester en Wethouders is bevoegd om met bestuursrechtelijke sancties op te treden tegen overtredingen van regels van bestemmingsplannen. De bestuursrechtelijke sancties bestaan uit de bestuursdwang en het opleggen van last onder dwangsom. Door middel van het privaatrecht kan de gemeente op indirecte wijze het bestemmingsplan handhaven. Dat kan door gebruikmaking van haar bevoegdheden als eigenaar of van contractuele bevoegdheden.

De strafrechtelijke vervolging is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. Overtredingen op grond van bestemmingsplanregels vallen met ingang van 13 september 2004 onder de Wet op de economische delicten. Strafrechtelijk optreden is gewenst bij overtredingen waarvan de gevolgen niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden. De Wet op de economisch delicten biedt verder de mogelijkheid bij het opleggen van de straf rekening te houden met het economisch voordeel dat de overtreder heeft behaald. Ook biedt de wet de mogelijkheid de verplichting op te leggen om op eigen kosten de gevolgen van het delict goed te maken.