het bestemmingsplanOosthoek 2012 van de gemeente Zoeterwoude;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0638.BP00009-VAS1 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een aan een (hoofd-)gebouw aangebouwd gebouw dat een functionele eenheid vormt met dat (hoofd-)gebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het terrein dat op grond van het bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt. Dat kan een op de kaart van het bestemmingsplan aangegeven begrensd bouwvlak zijn, waarmee gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegelaten of een begrensd bouwperceel waarop zelfstandige bij elkaar horende bebouwing is toegestaan;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van een bouwvlak aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd, tenzij in de regels anders is bepaald;

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen;

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bestemd voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daarin, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

een terrein dat is bestemd voor de uitoefening van één of meerdere bedrijven;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kap;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

detailhandel in voedings- en genotmiddelen;

detailhandel in goederen die niet als volumineuze goederen als bedoeld in artikel 1.25 worden aangemerkt;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en/of (af-)leveren van goederen aan diegenen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, nader te onderscheiden in:

1. a. detailhandelsbedrijf in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
2. b. detailhandel in zeer volumineuze goederen zoals auto's keukens, badkamers, boten, motoren, caravans en landbouwwerktuigen;
3. c. grootschalig meubelbedrijf, inclusief in ondergeschikte mate: woninginrichting en -stoffering;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en/of (af-)leveren van goederen aan diegenen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

ijssalons, broodjeszaken, tearooms, cafetaria en restaurants voor zover ondergeschikt aan de ter plaatse uitgeoefende detailhandel;

zelfstandige horecavestigingen binnen de volgende categorieën: automatiek, broodjeszaak/croissanterie, cafetaria/snackbar, koffiebar/tearoom, lunchroom, ijssalon, traiteur;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de zone zoals bedoeld in artikel 40 van de Wet geluidhinder (Wgh);

terrein waarvoor een geluidzone geldt, zoals bedoeld in artikel 40 van de Wet geluidhinder (Wgh);

detailhandel met een minimum bruto-vloeroppervlakte (BVO) van 1.000 m² per winkel;

een gebouw dat op een bouwperceel door de aard van het gebruik, de constructie en/of afmetingen als belangrijkste bouwwerk kan worden aangemerkt;

een bedrijf, waar bedrijfsmatige dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een bar, erotisch getinte vermaaksfunctie of discotheek;

muur, of een combinatie van muren, bedoeld voor de opslag van grondstoffen, zoals zand en grind;

werkzaamheden die met enige regelmaat noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden en/of opstallen;

een gebouwde voorziening voor het algemeen nut;

bewoning door een of meer personen die niet elders over een hoofdverblijf beschikken;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een seksinrichting in gebruik voor het zich vanaf de openbare weg of een andere, voor het publiek toegankelijke plaats zichtbaar beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een inrichting waarbij volgens het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten zoals als bedoeld in het Bevi;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting worden in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een bedrijf, gericht op de teelt en/of de verhandeling van bomen, heesters, planten, bloemen en andere siergewassen en in samenhang daarmee op de verkoop van artikelen die met de tuinbewerking of de inrichting van tuinen verband houden, zoals tuingereedschap, tuinmeubilair en tuingrond en de beperkte verkoop van dierenbenodigdheden;

de analoge weergave van het GML-bestand NL.IMRO.0638.BP00009-VAS1;

de voor winkelend publiek toegankelijke verkoopruimte van een detailhandelsbedrijf;

de naar de openbare weg gekeerde en op de openbare weg georiënteerde zijde van een gebouw;

de denkbeeldige lijn waarin de voorgevel van een gebouw geplaatst is;

een gebouw of ruimte in een gebouw welke is ingericht en feitelijk wordt gebruikt ten behoeve van één detailhandelsvestiging;

vrijetijdsbesteding, waarbij een grote mate van beleving wordt nagestreefd en de markt verdeeld kan worden in de segmenten cultuur, sport, horeca, recreatie, (fun)shopping en entertainment.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens:

tussen de zijdelingse grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

de breedte en diepte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van scheidsmuren;

de bruto-vloeroppervlakte:

bruto-vloeroppervlakte als bedoeld in NEN 2580;

de oppervlakte van een overkapping:

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping;

peil:

1. a. voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang nabij een weg of pad ligt: de hoogte van die weg of dat pad ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende, afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 0,75 m bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de digitale kaart en op de schaal waarin het plan is vastgesteld.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1': bedrijven genoemd in de categorieën 1 tot en met 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2': bedrijven genoemd in de categorieën 1 tot en met 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 4.1': bedrijven genoemd in de categorieën 1 tot en met 4.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1': bedrijven genoemd in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten alsmede detailhandel in volumineuze goederen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 2': bedrijven genoemd in de categorieën 1 tot en met 4.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten alsmede een moutoverslag, inclusief transport voor zover deze valt in categorie 4.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 3': bedrijven genoemd in de categorieën 1 tot en met 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten alsmede een scheepswerf voor zover deze valt in categorie 4.1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 4': bedrijven genoemd in de categorieën 1 tot en met 4.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten alsmede een betonmortelcentrale voor zover deze valt in categorie 4.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en een betonwarenfabriek voor zover deze valt in categorie 5.2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - moutbaan': een transportband ten behoeve van de aanvoer van mout;
9. i. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, wegen, paden, nutsvoorzieningen en water;

met dien verstande dat:

10. j. het bepaalde in artikel 9 van toepassing is voor zover deze gronden mede zijn bestemd voor 'Leiding - Riool';
11. k. het bepaalde in artikel 10 van toepassing is voor zover deze gronden mede zijn bestemd voor 'Waterstaat - Waterkering'.

1. 1. Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de inrichting van onbebouwde terreinen voor zover deze eisen zien op:
   1. a. de aan- en afvoer van goederen;
   2. b. parkeerruimte voor (vracht)verkeer;
   3. c. groenvoorzieningen.
2. 2. De nadere eisen als bedoeld in lid 1 mogen alleen worden gesteld wanneer:
   1. a. daardoor de gebruikswaarde van het bedrijfsterrein niet onevenredig wordt geschaad;
   2. b. geen inbreuk wordt gemaakt op de maximaal te bebouwen oppervlakte zoals aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage'.

1. 1. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van 3.2.1, lid 2, mits:
   1. a. na de realisering van de gebouwen voldoende parkeergelegenheid aanwezig is op de bij het bedrijf behorende gronden; hiervoor geldt een parkeernorm van 1,65 parkeerplaatsen per 100 m² bruto bedrijfsvloeroppervlak;
   2. b. de afstand tussen gebouwen en de Oude Rijn niet wordt verkleind;
   3. c. de bouwhoogte maximaal 12 m bedraagt;
   4. d. de belangen van de gebruikers en/of eigenaren van de nabijgelegen gronden en/of nabijgelegen bedrijven hierdoor niet onevenredig kunnen worden geschaad.

Voor het overige blijven de planregels, voor zover deze al van toepassing waren, op de betreffende gronden van toepassing.

2. 2. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van 3.2.3, lid 2, ten behoeve van de overschrijding van de maximale bouwhoogte voor silo's met maximaal 4 meter mits:
   1. a. een grotere hoogte noodzakelijk is in verband met milieuwetgeving;
   2. b. de belangen van de gebruikers en/of eigenaren van de nabijgelegen gronden en/of nabijgelegen bedrijven hierdoor niet onevenredig kunnen worden geschaad.

Onder het strijdig gebruiken of laten gebruiken van gronden wordt in ieder geval de opslag van goederen op onbebouwde gronden verstaan met een totale hoogte van meer dan 8 m.

1. 1. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van 3.1, sub a tot en met g om bedrijven toe te staan in een hogere bedrijfscategorie uit de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, mits:
   1. a. dit niet in strijd is met de geldende milieuwet- en regelgeving;
   2. b. de belangen van de gebruikers en/of eigenaren van de nabijgelegen gronden en/of nabijgelegen bedrijven hierdoor niet onevenredig kunnen worden geschaad.
2. 2. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van 3.1, sub a tot en met g om bedrijven toe te staan welke niet worden genoemd in de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, voor zover:
   1. a. het bedrijf qua aard, omvang, ruimtelijke uitstraling en ruimtelijke uitwerking vergelijkbaar is met één of meer van de bedrijfscategorieën die zijn genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
   2. b. dit niet in strijd is met de geldende milieuwet- en regelgeving;
   3. c. de belangen van de gebruikers en/of eigenaren van de nabijgelegen gronden en/of nabijgelegen bedrijven hierdoor niet onevenredig kunnen worden geschaad.

1. 1. De voor 'Detailhandel - Perifeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
   1. a. detailhandel in volumineuze goederen;
   2. b. tuincentra;
   3. c. bouwmarkten;
   4. d. detailhandelsondersteunende horeca;
   5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - 1': tevens voor detailhandel in niet-volumineuze goederen, met uitzondering van detailhandel in de foodsector;
   6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - 2': tevens voor detailhandel in niet-volumineuze goederen, met uitzondering van detailhandel in de foodsector, tot een maximum van 15% van het bedrijfsvloeroppervlak;
   7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, wegen, paden, nutsvoorzieningen en water;

met dien verstande dat:

2. 2. het bepaalde in artikel 9 van toepassing is voor zover deze gronden mede zijn bestemd voor 'Leiding - Riool';
3. 3. het bepaalde in artikel 10 van toepassing is voor zover deze gronden mede zijn bestemd voor 'Waterstaat - Waterkering'.
4. 4. de in lid 1 genoemde winkelvoorzieningen voor een deel voor de verkoop van een nevenassortiment mag worden gebruikt, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
   1. a. het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment;
   2. b. het nevenassortiment beslaat niet meer dan 20% van het verkoopvloeroppervlak.

1. 1. Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de inrichting van onbebouwde terreinen voor zover deze eisen zien op:
   1. a. de aan- en afvoer van goederen;
   2. b. parkeerruimte voor (vracht)verkeer;
   3. c. groenvoorzieningen.
2. 2. De nadere eisen als bedoeld in lid 1 mogen alleen worden gesteld wanneer daardoor de gebruikswaarde van het terrein niet onevenredig wordt geschaad.

1. 1. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van 4.2.1, lid 2 om gebouwen toe te laten ten behoeve van de op de aangrenzende gronden gevestigde bedrijven, mits:
   1. a. na de realisering van de gebouwen voldoende parkeergelegenheid aanwezig is op de bij het bedrijf behorende gronden; hiervoor geldt ten aanzien van detailhandel in volumineuze goederen een parkeernorm van 1,65 parkeerplaatsen per 100 m²bruto bedrijfsvloeroppervlak en ten aanzien van detailhandel in niet-volumineuze goederen 6,5 parkeerplaatsen per 100 m² bruto bedrijfsvloeroppervlak;
   2. b. de afstand tussen gebouwen en de Oude Rijn niet wordt verkleind;
   3. c. de bouwhoogte maximaal 12 m bedraagt;
   4. d. de belangen van de gebruikers en/of eigenaren van de nabijgelegen gronden en/of nabijgelegen bedrijven hierdoor niet onevenredig kunnen worden geschaad.
2. 2. Voor het overige blijven de planregels, voor zover deze al van toepassing waren, op de betreffende gronden van toepassing.

Onder het strijdig gebruiken of laten gebruiken van gronden wordt in ieder geval de opslag van goederen op onbebouwde gronden verstaan.

1. 1. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsdoeleinden zoals omschreven in artikel 4.1 ten behoeve van de uitoefening van detailhandel in niet volumineuze goederen, mits:
   1. a. het bruto-vloeroppervlak (BVO) kleiner is dan 1.500 m² per winkel;
   2. b. de betreffende winkel niet op de begane grond is gevestigd;
   3. c. de betreffende detailhandel past binnen het thema wonen, sport en leisure, zoals omschreven in artikel 1.49 van de lijst van begrippen;
   4. d. vooraf advies is gevraagd aan het Regionaal Economisch Overleg of een daarmee gelijk te stellen instantie.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandelverwante horeca zoals omschreven in artikel 1.28 van de lijst met begrippen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, wegen, paden, nutsvoorzieningen en water;

met dien verstande dat:

3. c. het bepaalde in artikel 10 van toepassing is voor zover deze gronden mede zijn bestemd voor 'Waterstaat - Waterkering'.

1. 1. Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de inrichting van onbebouwde terreinen voor zover deze eisen zien op:
   1. a. de aan- en afvoer van goederen;
   2. b. parkeerruimte voor (vracht)verkeer;
   3. c. groenvoorzieningen.
2. 2. De nadere eisen als bedoeld in lid 1 mogen alleen worden gesteld wanneer daardoor de gebruikswaarde van het bedrijfsterrein niet onevenredig wordt geschaad.

Onder het strijdig gebruiken of laten gebruiken van gronden wordt in ieder geval de opslag van goederen op onbebouwde gronden verstaan.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, water en waterberging, straatmeubilair;
2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - moutbaan': tevens voor een transportband ten behoeve van de aanvoer van mout.

met dien verstande dat:

4. d. het bepaalde in artikel 9 van toepassing is voor zover deze gronden mede zijn bestemd voor 'Leiding - Riool';
5. e. bepaalde in artikel 10 van toepassing is voor zover deze gronden mede zijn bestemd voor 'Waterstaat - Waterkering'.

1. 1. Op deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan, voor zover deze bouwwerken ten dienste staan van de bestemmingsomschrijving in 6.1.
2. 2. De maximale hoogte voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde als bedoeld in lid 1 bedraagt de hoogte zoals bepaald in artikel 12.2.
3. 3. In afwijking van het bepaalde onder 2 bedraagt ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - moutbaan' de maximale bouwhoogte voor een mouttransportbaan 15 m.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water ten behoeve van de waterhuishouding;
2. b. verkeer over water;
3. c. met de daarbij behorende bruggen, duikers, dammen en andere kunstwerken, verkeersregeling en verkeersgeleiding, wegaanduiding en verlichting, nutsvoorzieningen.

met dien verstande dat:

4. d. het bepaalde in artikel 9 van toepassing is voor zover deze gronden mede zijn bestemd voor 'Leiding - Riool';

1. 1. Op deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan voor zover deze bouwwerken ten dienste staan van de bestemming 'Water', zoals keermuren, oeverbeschoeiingen, duikers, zinkers, bruggen en aanlegsteigers.
2. 2. De maximale hoogte voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde als bedoeld in lid 1 bedraagt de hoogte zoals bepaald in artikel 12.2.

De voor `Gemengd - uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. grootschalige detailhandel in branches passend binnen het thema wonen, sport en leisure, zoals omschreven in artikel 1.49 van de lijst van begrippen;
2. b. indoor-sport;
3. c. detailhandel in volumineuze goederen;
4. d. detailhandelverwante horeca, zoals omschreven in artikel 1.28 van de lijst van begrippen;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, wegen, paden, nutsvoorzieningen en water;

met dien verstande dat:

6. f. het bepaalde in artikel 9 van toepassing is voor zover deze gronden mede zijn bestemd voor 'Leiding - Riool';
7. g. het bepaalde in artikel 10 van toepassing is voor zover deze gronden mede zijn bestemd voor 'Waterstaat - Waterkering'.

Met toepassing van het in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalde werken burgemeester en wethouders de in artikel 8.1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

1. 1. De invulling van het gebied is voornamelijk gericht op detailhandel in volumineuze goederen, waarbij tevens grootschalige detailhandel binnen het thema wonen, sport en leisure is toegestaan.
2. 2. Binnen het gebied wordt ruimte geboden aan ten hoogste 1 horecavestiging.
3. 3. Binnen het gebied wordt ruimte geboden aan ten hoogste 1 indoor-sportgelegenheid, met een bruto vloeroppervlakte van maximaal 3000 m², waarbij geldt dat het gebruik ten behoeve van indoor-sport wordt beperkt tot de verdiepingen en dus niet op de begane grond is toegestaan.
4. 4. Gronden met de functieaanduiding 'Water' mogen voor maximaal 35% worden overkluisd door gebouwen, waarbij een minimale hoogte van de onderdoorgang geldt van 4,2 meter, gemeten vanaf peil. Voor het overige moeten de gronden met de functieaanduiding 'Water' worden uitgewerkt in de bestemming "Water".
5. 5. De ontsluiting moet plaatsvinden via de Hoge Rijndijk.
6. 6. De benodigde parkeervoorzieningen dienen te worden gerealiseerd op of onder de gronden gelegen binnen deze bestemming. Het uitwerkingsplan stelt nadere eisen aan (het aantal) parkeervoorzieningen op basis van een advies van de gemeentelijk verkeerskundige.
7. 7. De gronden en opstallen moeten duurzaam worden ingericht en moeten voldoen aan het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw.

Bouwen is slechts toegestaan overeenkomstig een door burgemeester en wethouders uitgewerkt plan dat in werking is getreden.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 8.3 voor het bouwen van bouwwerken vóór het tijdstip van inwerkingtreding van het in 8.2 bedoelde uitwerkingsplan, mits het bouwplan in overeenstemming is met het (voor)ontwerp van het uitwerkingsplan.

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de voorkomende andere bestemming(en), mede bestemd voor een rioolleiding met een diameter van ten hoogste 20 cm.

1. 1. Op de gronden mogen ten behoeve van de bestemming 'Leiding - Riool' uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 3 meter.
2. 2. Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 9.2 voor het bouwen volgens de onderliggende bestemming(en), mits de belangen van de leiding daardoor niet onevenredig worden aangetast.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende andere bestemming(en), mede bestemd voor de waterkering.

1. 1. Op de gronden mogen ten behoeve van de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 5 meter.
2. 2. Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 10.2 voor het bouwen volgens de onderliggende bestemming(en), mits de belangen van de waterstaat en de waterkering daardoor niet onevenredig worden aangetast en de beheerder van de waterkering daarover op schriftelijke wijze positief heeft geadviseerd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een bebouwingspercentage geeft aan hoeveel van het bouwvlak van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen. Bij het ontbreken van een percentage mag het bouwvlak volledig worden bebouwd, tenzij in hoofdstuk 2 van deze regels anders is bepaald.

De maximale bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde bedraagt - tenzij in hoofdstuk 2 van deze regels anders is bepaald- in het geval van:

1. 1. De op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaande afstands-, hoogte-, inhouds-, en oppervlaktematen, die meer bedragen dan in het plan is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.
2. 2. De op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die minder bedragen dan in het plan is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
3. 3. In geval van herbouw is het bepaalde in de leden 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats geschiedt.

De aanvullende regels van stedenbouwkundige aard van paragraaf 2.5 van de Bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing, voor zover het betreft:

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken van wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
2. b. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. de ruimte tussen bouwwerken;
4. d. bouwen nabij bovengrondse hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
5. e. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.

Als gebruik in strijd met dit bestemmingsplan wordt in ieder geval aangemerkt het gebruiken en/of laten gebruiken van opstallen en/of bouwwerken:

1. a. op een wijze en/of voor doeleinden die niet in overeenstemming zijn met de doeleinden zoals opgenomen in de bestemmingsomschrijving;
2. b. als stort- of opslagplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen, behoudens opslag die geschiedt in het kader van de normale bedrijfsvoering;
3. c. als opslagplaats voor bouwmaterialen, bagger of specie, tenzij dit geschiedt in het kader van een normale bedrijfsvoering die past binnen de doeleinden van de bestemming;
4. d. als uitstalling-, opslag-, stand- of ligplaats voor kampeer- of verblijfmiddelen;
5. e. voor bewoning, tenzij het de bewoning van een bedrijfswoning betreft en deze bewoning niet met meer dan één jaar onderbroken is geweest;
6. f. als een seksinrichting;
7. g. voor (raam)prostitutie;
8. h. voor detailhandel, tenzij:
   1. 1. dit is toegestaan op grond van de bestemmingsregels; of
   2. 2. dit een normaal en ondergeschikt bestanddeel uitmaakt van de totale bedrijfsuitoefening zoals deze op grond van dit plan is toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'Geluidzone - Industrie - 1' geldt de geluidzone van het gezoneerde industrieterrein 'Oosthoek'. Nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, als bedoeld ingevolge de Wet geluidhinder, zijn uitsluitend toelaatbaar met inachtneming van de maximaal toelaatbare geluidwaarden volgens de Wet Geluidhinder.

Ter plaatse van de aanduiding 'Geluidzone - Industrie - 2' geldt de geluidzone van het gezoneerde industrieterrein 'Barrepolder'. Nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, als bedoeld ingevolge de Wet geluidhinder, zijn uitsluitend toelaatbaar met inachtneming van de maximaal toelaatbare geluidwaarden volgens de Wet Geluidhinder.

1. 1. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de regels uit dit plan ten behoeve van:
   1. a. het toestaan van een bedrijf dat niet is genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten of daarin is genoemd in een naast hogere categorie, maar naar zijn aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met de rechtstreeks toegelaten bedrijven;
   2. b. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10% voor zover dit vanuit stedenbouwkundig en/of bouwkundig oogpunt noodzakelijk en/of wenselijk is;
   3. c. de overschrijding van bouw- en bestemmingsgrenzen voor zover dit van belang is voor een technisch of esthetisch betere realisering van bouwwerken of bestemmingen danwel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
   4. d. de overschrijdingen als bedoeld onder b mogen niet meer bedragen dan 3 m en mogen geen vergroting van bouw- of bestemmingsvlakken inhouden anders dan bedoeld in onderdeel a;
   5. e. de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van nutsvoorzieningen, mits deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn; de maximale bouwhoogte van voorzieningen ten behoeve van de telecommunicatie bedraagt niet meer dan 15 m.
2. 2. Een omgevingsvergunning ten behoeve van een afwijking als bedoeld in lid 1 wordt niet verleend, wanneer daardoor onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

Het bevoegd gezag is bevoegd het plan te wijzigen waarbij de zonegrens van de aanduiding Geluidzone - Industrie - 1 en/of Geluidzone - Industrie - 2 wordt verlegd of verwijderd.

1. 1. Het bevoegd gezag is bevoegd de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten te wijzigen wanneer een wijziging van de milieubelasting van de desbetreffende type bedrijven als gevolg van technologische ontwikkelingen evident is afgenomen.
2. 2. Ter beoordeling van de toelaatbaarheid van de wijziging vindt een evenredige belangenafweging plaats waarbij betrokken worden de mate waarin de uitvoerbaarheid (waaronder begrepen de milieutechnische toelaatbaarheid) is aangetoond, de mate waarin de belangen van de gebruikers en/of eigenaren van de aangrenzende gronden en/of nabij gelegen agrarische bedrijven alsmede de waarden en functies van de gronden welke het plan beoogt te beschermen door de gebruiksverandering worden geschaad.
3. 3. Indien de waarden, functies en/of belangen als genoemd in lid 1 onevenredig worden geschaad vindt de in lid 1 genoemde wijzigingsbevoegdheid geen toepassing.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Lid 17.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 17.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 17.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Oosthoek 2012.

Het bestemmingsplan Oosthoek dateert van 1995 en is gedeeltelijk herzien in 2000. Sindsdien hebben zich diverse ontwikkelingen voorgedaan, waaraan met toepassing van vrijstellingsprocedures medewerking is verleend. Daarnaast is het Masterplan Werklandschap Zoeterwoude-Rijnwoude vastgesteld, waarin de gemeenten Zoeterwoude en Rijnwoude een gezamenlijke visie geven op de ontwikkeling van de Oude Rijnzone.

Met het bestemmingsplan Oosthoek 2012 wordt het planologisch regime in overeenstemming gebracht met de bestaande situatie en worden de beoogde nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Het plangebied betreft het bedrijventerrein Oosthoek en het Zoeterwoudse deel van de Rijneke Boulevard. Het plangebied ligt in het noordoosten van Zoeterwoude-Rijndijk. Het bevindt zich tussen de Weipoortse Vliet en de gemeentegrens met Rijnwoude. Het plangebied wordt aan de noordkant begrensd door de Oude Rijn. De Oude Rijn is ook de gemeentegrens met Leiderdorp. Het bedrijventerrein Barrepolder, dat in gebruik is bij Heineken, vormt de grens van het plangebied aan de zuidzijde. Hierna wordt het plangebied weergegeven via een luchtfoto.

Afbeelding 1: Ligging en begrenzing plangebied Oosthoek 2012 (Bron: Google Maps)

De begrenzing van het plangebied is gelijk aan dat van het bestemmingsplan Oosthoek dat op 23 februari 1995 is vastgesteld. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben het plan op 26 september 1995 gedeeltelijk goedgekeurd en bij besluit van 24 januari 1997 zijn de hiertegen ingestelde beroepen ongegrond verklaard door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Op 13 april 2000 is de eerste herziening van het bestemmingsplan Oosthoek vastgesteld. Aan deze herziening lagen de volgende vijf motieven ten grondslag:

1. 1. het bieden van het planologisch kader voor de vestiging van het provinciaal afval op- en overslagbedrijf Proav Logistiek en Infrastructuur b.v. op het bedrijventerrein Oosthoek alsmede een opslag- en uitgiftepunt van CASBA Wonen;
2. 2. het verwerken van het besluit van Gedeputeerde Staten van 26 september 1995;
3. 3. het voorzien in de mogelijkheid van een transportband over de weg voor de aanvoer van grondstoffen, verpakkingsmaterialen en de afvoer van producten en een ongelijkvloerse kruising dan wel een brug in de Hoge Rijndijk ter ontsluiting van het bedrijventerrein van Heineken via en over het water van de Oude Rijn;
4. 4. het mogelijk maken van de herinrichting van de parallelweg, die zich bevindt voor de bedrijven Cementbouw, Proav Logistiek en Infrastructuur b.v., CASBA Wonen en een perceel grond dat aan Heineken in eigendom toebehoort;
5. 5. de afstemming van het bestemmingsplan op de bestaande situatie.

Afbeelding 2: Plangebied Oosthoek (1995) en 1e herziening (2000)

Het volgende hoofdstuk geeft een gebiedsvisie. Daarin wordt het plangebied beschreven en wordt een planbeschrijving gegeven. In hoofdstuk 3 wordt een overzicht gegeven van geldend ruimtelijk beleid en de gewenste planologische ontwikkeling binnen het plangebied. Hoofdstuk 4 bevat een toets aan relevante wet- en regelgeving op het gebied van bodem, water, milieuzonering, luchtkwaliteit, geur, geluid, externe veiligheid, ecologie en archeologie. De juridische opzet van het bestemmingsplan komt in hoofdstuk 5 aan bod. In het laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de economische haalbaarheid en de maatschappelijke aanvaardbaarheid, waaronder het vooroverleg.

Het bestemmingsplan Oosthoek uit 1995 en de 1e herziening uit 2000 vormen de basis voor het bestemmingsplan Oosthoek 2012. Daarnaast is er aan een aantal ontwikkelingen medewerking verleend met toepassing van vrijstellings- en ontheffingsprocedures. Deze worden in dit plan verwerkt. Net als de ontwikkeling die voor een deel van het plangebied heeft plaatsgevonden van bedrijventerrein naar perifere detailhandelslocatie.

Het plangebied is gelegen in een smalle strook tussen de Hoge Rijndijk en de rivier de Oude Rijn. Aan de westzijde vormt de Weipoortse Vliet een natuurlijke grens tussen de woonbebouwing van Zoeterwoude-Rijndijk en het bedrijventerrein Oosthoek. Ter hoogte van de insteekhaven gaat dit terrein over in de Rijneke Boulevard, die na de oostelijke rand van het plangebied doorloopt in de gemeente Rijnwoude. Het bedrijventerrein Oosthoek vormt het westelijke deel van het plangebied. Het oostelijke plandeel wordt gevormd door het Zoeterwoudse deel van de Rijneke Boulevard. Ten zuiden van het plangebied, aan de overzijde van de Hoge Rijndijk, ligt het grootschalige bedrijfscomplex van de Heineken-brouwerij. Vanaf de Hoge Rijndijk gezien wordt dit complex visueel enigszins afgeschermd door hoog opgaande beplanting.

De volgende verbeelding geeft de stedenbouwkundige situatie schetsmatig weer. Het verschil in hoogte van bebouwing binnen het plangebied is weergegeven met verschillende zwart- en grijstinten. Hoe donkerder de bebouwing binnen het plangebied is ingekleurd, des te hoger deze is. De blauwe pijl duidt de insteekhaven aan en de paarse pijl een mouttransportbaan die wordt gerealiseerd tussen het Heineken-complex en een nieuwe moutoverslag.

Afbeelding 3: Stedenbouwkundige situatie

In 1122 werd de Oude Rijn afgedamd van de huidige Lek, waardoor overstromingen in het stroomgebied verleden tijd waren. Kenmerkend voor de gehele Oude Rijnzone van Bodegraven tot aan Leiden is het kralensnoer aan functies en activiteiten, dat ogenschijnlijk ongecontroleerd tot stand is gekomen. De directe ontsluiting vanaf zowel het water als de weg (dijk) bleek hier een gunstige vestigingsfactor. Het gebied achter het lint dat nog onbebouwd is, kenmerkt zich nog altijd door de opstrekkende verkaveling die voor het Westelijk Veenweidegebied karakteristiek is. In het plangebied vinden dan ook al lange tijd bedrijfsmatige en industriële activiteiten plaats. In eerste instantie was vooral de ligging van het plangebied aan het water belangrijk, wat geleid heeft tot de vestiging van overslag- en verwerkingsbedrijven van bulkgoederen (zand, grind, hout, graan), scheepswerven en scheepsreparatiebedrijven. Later hebben zich ook industrieel-ambachtelijke, groothandels- en detailhandelsbedrijven gevestigd. Deze bedrijven zijn niet zozeer van de ligging aan water afhankelijk, maar wensen wel een goed bereikbare locatie nabij grotere bevolkingsconcentraties. Door deze ontwikkeling heeft het plangebied van oudsher een overheersend bedrijfsmatig karakter en kent het nu een diverse concentratie van bedrijven.

Tot voor kort namen de centraal in het plangebied gelegen betonwarenfabriek Oosthoek en betonmortelcentrale Cementbouw BV een vooraanstaande positie in en waren zij bepalend in de ruimtelijke opbouw. Circa tien jaar geleden is echter een ontwikkeling op gang gekomen, waardoor deze dominantie sterk afgezwakt is.

In eerste instantie werden op een deel van het terrein van de betonwarenfabriek de vestiging van het provinciaal afval op- en overslagbedrijf en een opslag- en uitgiftepunt voor Casba Wonen mogelijk gemaakt. Recent is ook het overige deel van het terrein herontwikkeld. Gestart is met de realisatie van een bedrijfsverzamelgebouw van drie bouwlagen hoog, een opslag- en uitgiftepunt voor Bemmel & Kroon, een jachtwerf met een drietal dokken en bijbehorende kantoorruimte en een moutoverslag en -transportbaan ten behoeve van de Heineken-brouwerij. Als gevolg hiervan zijn niet alleen de oude loodsen en bedrijfshallen gesloopt, maar wordt ook de opslag van producten op het terrein van de betonmortelcentrale grotendeels aan het oog onttrokken die voorheen duidelijk vanaf de Hoge Rijndijk waarneembaar was. Daarentegen zijn de 26 meter hoge silo's en kranen van de betonmortelcentrale onverminderd nadrukkelijk aanwezig in het ruimtelijk beeld. Dit geldt ook voor het aangezicht van het bedrijventerrein Oosthoek vanaf het Jaagpad en de Achthovenerweg aan de overzijde van de Oude Rijn. De silo's en kranen vormen samen met de muur langs de betonmortelcentrale een herkenningspunt aan de rivier.

Afbeelding 4: Betonmortelcentrale, vanaf de noordzijde van de Oude Rijn

De aanlegkade voor de moutoverslag van de Heineken-brouwerij versterkt dit beeld van een werkrivier. Aan de rivierzijde van het plangebied staat verder een aantal bedrijfspanden met de achtergevel direct aan het water. Voor zover dit niet het geval is, vindt in die open ruimte meestal opslag of parkeren plaats. Het aangezicht van het bedrijventerrein en de Rijneke Boulevard wordt voor het overige dan ook met name bepaald door achtergevels met veelal dichte gevelvlakken, opgeslagen producten en parkeerterreinen.

Afbeelding 5: Rijneke Boulevard, vanaf de noordzijde van de Oude Rijn

Het profiel van de Hoge Rijndijk is mede door de parallelweg en de parkeerterreinen direct langs de hoofdrijbaan weliswaar breed, maar kent een weinig groen karakter. Fietspaden, rijstroken en parkeerplaatsen worden slechts van elkaar gescheiden door smalle bermen met gras of lage hagen en hier en daar een boom. Dit is meteen ook het enige groen dat in het plangebied voorkomt.

Ondanks de genoemde herontwikkeling van het terrein van de betonwarenfabriek kent het plangebied qua bedrijvigheid nog steeds een zekere functionele geleding. In het gedeelte tussen Machinefabriek Kasteel Metaal BV aan de Hoge Rijndijk 205 en de insteekhaven komen hoofdzakelijk scheepswerven, industrieel-ambachtelijke en groothandelsbedrijven voor, naast de betonmortelcentrale Cementbouw BV. In de westelijke rand van het westelijk plandeel en in het oostelijk plandeel zijn met name detailhandelsbedrijven in volumineuze goederen gevestigd, waarbij het veelal om bedrijven in de meubel- en woninginrichtingbranche gaat.

Naar de oostelijke en westelijke rand neemt voorts ook de bouwhoogte in het plangebied af, naar merendeels twee bouwlagen. Af en toe zijn de bedrijfsgebouwen aan de zijde van de Hoge Rijndijk wel nog van een accent van drie of vier lagen voorzien. Kenmerkend voor het aanzien van deze gebouwen vanaf de Hoge Rijndijk is daarnaast de geconcentreerde huisvesting van detailhandelsbedrijven, met name bij de Rijneke Boulevard. Naast de nodige parkeervoorzieningen springen vooral de veelvuldig aanwezige gevelreclame en vlaggenmasten in het oog.

Afbeelding 6: Rijneke Boulevard, zijde Hoge Rijndijk

De oorspronkelijk in het plangebied aanwezige woonbebouwing is gereduceerd tot een minimum. Zo zijn de zogenaamde Oosthoek-woningen die direct aan de parallelweg langs de Hoge Rijndijk waren gebouwd, ter hoogte van de betonmortelcentrale, allen gesloopt. Slechts in het westelijk plandeel zijn nog twee bedrijfswoningen aanwezig. Het betreft een inpandige bedrijfswoning aan de Hoge Rijndijk 207B en een halfvrijstaande woning aan de Hoge Rijndijk 209. In het ruimtelijk beeld van het bedrijventerrein Oosthoek zijn zij niet opvallend aanwezig.

Het plangebied heeft, westelijk van de insteekhaven, nog een braakliggend terrein. Zo'n tien jaar geleden was hier een voorziening voor de aanvoer van grondstoffen en verpakkingsmaterialen ten behoeve van de Heineken-brouwerij voorzien, maar deze locatie bleek later niet ideaal. Besloten is toen om de realisatie van de moutoverslag en -transportbaan naar het brouwerijterrein te realiseren op een deel van het voormalige terrein van de betonwarenfabriek Oosthoek. Dit geeft mogelijkheden voor een andere concrete invulling van het braakliggende terrein. In subparagraaf 2.2.2 wordt hier nader op ingegaan.

Een aantal bedrijven in het plangebied is nog altijd afhankelijk van de bereikbaarheid via het water. Voor ondermeer de betonmortelcentrale Cementbouw BV, de jachtwerven Mulder Favorite Shipyard en Lowland Yachts en het watersportbedrijf Nauta Maritiem vormt de Oude Rijn een essentiële aan- en afvoerroute voor producten. Daarnaast is deze rivier ook voor de zuidelijk van het plangebied gelegen Heineken-brouwerij een belangrijke transportroute. Zij hebben dan ook allen een aanlegkade of dok aan de rivierzijde van het plangebied.

De Hoge Rijndijk ontsluit alle bedrijven in het plangebied via de weg en maakt ze bereikbaar voor bezoekers. Mede hierom kent de Hoge Rijndijk van oudsher een hoge verkeersbelasting. Om die reden werd het bedrijventerrein Oosthoek oorspronkelijk ontsloten vanaf een parallelweg langs de hoofdrijbaan, die in beide richtingen uit één rijstrook bestaat. In het kader van de vestiging van het provinciaal afval op- en overslagbedrijf en het groothandelsbedrijf CASBA Wonen is ervoor gekozen om de parallelweg deels her in te richten. Ter hoogte van laatstgenoemd bedrijf is de parallelweg afgesloten en zijn aparte in- en uitritten naar de Hoge Rijndijk aangelegd.

In verband met de nieuw gerealiseerde bedrijfsgebouwen en de jachtwerf Mulder Favorite Shipyard wordt de parallelweg nogmaals aangepakt. Aan de voorzijde van de bedrijfsverzamelgebouwen worden over de gehele breedte parkeerplaatsen gerealiseerd, in een strook direct langs de Hoge Rijndijk. Voor de ontsluiting wordt gebruik gemaakt van twee in- en uitritten op de hoofdrijbaan.

Afbeelding 7: Profiel Hoge Rijndijk

Ten aanzien van de Rijneke Boulevard geldt dat het aan de voorzijde van de bedrijfsgebouwen gerealiseerde parkeerterrein nagenoeg tegen de hoofdrijbaan aan ligt. Een smalle berm vormt de enige fysieke scheiding. Middels enkele tussenliggende in- en uitritten wordt het parkeerterrein rechtstreeks op de hoofdrijbaan ontsloten. De routing in dit westelijke deel is onduidelijk. Daarnaast is de huidige menging van zwaar en langzaam verkeer hier niet ideaal.

Langs de resterende delen van de parallelweg zijn parkeerstroken aangelegd, maar ook op de aangrenzende trottoirs wordt geparkeerd. Verder zijn, behalve aan de voorzijde van de bedrijfsgebouwen op de Rijneke Boulevard, ook aan de voorzijde van de detailhandelsbedrijven in het westelijk plandeel (op eigen terrein) parkeerterreinen gerealiseerd ten behoeve van het parkeren voor bezoekers. Overigens bieden ook diverse open ruimten tussen de bedrijfsgebouwen plaats aan parkeervoorzieningen.

Zuidelijk van de hoofdrijbaan van de Hoge Rijndijk bevindt zich een vrijliggend fietspad voor fietsverkeer in beide richtingen. Op een aantal punten is de hoofdrijbaan, ten behoeve van de genoemde in- en uitritten, bovendien van middenbermen en voorsorteervakken voorzien. Het profiel van de Hoge Rijndijk is al met al dan ook breed.

In de ruimte tussen het bedrijfspand van CASBA Wonen en het naastgelegen nieuwgebouwde bedrijfsverzamelgebouw zal de mouttransportband naar de Heineken-brouwerij worden gerealiseerd. Deze zal de Hoge Rijndijk op een hoogte van circa 8 m overkruisen.

Het bestemmingsplan Oosthoek 2012 is voornamelijk conserverend van aard. Dit betekent dat de bestaande planologische situatie, bestaande uit het vigerend bestemmingsplan en verleende vrijstellingen de basis vormen voor dit plan. Het aantal nieuwe ontwikkelingen is beperkt.

Sinds de vaststelling van de 1e herziening van het bestemmingsplan Oosthoek zijn er diverse vrijstellingen verleend. De meeste van deze vrijstellingen betreffen kleine overschrijdingen van bestemmings- en bouwgrenzen voor wijzigingen aan bestaande gebouwen, maar er heeft ook een aantal grotere ontwikkelingen plaatsgevonden. De voor het plangebied meest ingrijpende ontwikkelingen worden hierna toegelicht.

Moutbaan Heineken

Op 16 oktober 2009 is, met toepassing van een vrijstellingsprocedure op grond van artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), vergunning verleend voor de aanpassing van de kade van de Oude Rijn en de realisatie van een mouttransportbaan tussen het Heinekenterrein en de Oude Rijn. Deze transportbaan wordt bovengronds aangelegd en dient voor de aanvoer van mout naar de Heinekenfabriek.

Afbeeldingen 8 en 9: Ligging moutoverslag en -baan en Mulder Favorite Shipyard

Mulder Favorite Shipyard

Op 16 oktober 2009 is, met toepassing van een vrijstellingsprocedure op grond van artikel 19 lid 2 WRO, vergunning verleend voor de vestiging van een (jacht)werf aan de Hoge Rijndijk ter hoogte van nummer 281A. Dit bedrijf, waar luxe jachten worden afgebouwd, is afhankelijk van het water en vestigt zich daarom direct aan de Oude Rijn.

Niemar VOF, bedrijfsunits en opslag- en uitgiftepunt Bemmel & Kroon

Op 3 november 2009 en op 14 januari 2010 zijn met toepassing van vrijstellingsprocedures vergunningen verleend voor respectievelijk 10 bedrijfsunits en een bedrijfsverzamelgebouw. Deze ontwikkelingen grenzen direct aan elkaar en liggen langs de Hoge Rijndijk. Later is voor het oostelijke pand een vergunning verleend, waarbij dit niet langer dient als verzamelgebouw maar als opslag- en uitgiftepunt ten behoeve van Bemmel & Kroon.

Afbeeldingen 10 en 11: Ligging bedrijfsunits en opslag- en uitgiftepunt Bemmel & Kroon.

De Rijneke Boulevard heeft zich ontwikkeld tot volwaardige winkelboulevard. In het bestemmingsplan Oosthoek is dit gebied nog bestemd tot bedrijventerrein, waar tevens perifere detailhandel is toegestaan. Dit gebied krijgt nu overwegend een perifere detailhandelsbestemming. Deze bestemming doet meer recht aan de bestaande situatie en de vestiging van reguliere bedrijven binnen dit gebied is niet langer gewenst. Het vigerende bestemmingsplan staat op een aantal plaatsen binnen het plangebied ook reguliere detailhandel toe. Deze bestaande rechten worden gerespecteerd en dus overgenomen in dit bestemmingsplan.

Voor een duurzame ontwikkeling van de Rijneke Boulevard is verbreding van het assortiment en uitbreiding noodzakelijk. Om dit te bereiken is een uitbreiding gepland op een perceel aan de westzijde van de insteekhaven. Hiermee wordt de Oude Rijn meer bij de Rijneke Boulevard betrokken en krijgt deze winkelboulevard een goede afronding. Dit gebied krijgt een invulling met grootschalige detailhandel binnen het thema wonen, sport en leisure. Dit plan maakt onderdeel uit van het Masterplan Werklandschap aan de Oude Rijn, dat in paragraaf 3.3.2 wordt besproken, en moet nog worden uitgewerkt. Het is daarom niet mogelijk om al een uitgewerkte bestemming voor dit gebied op te nemen in dit bestemmingsplan. Om alvast voor te sorteren op de toekomstige invulling krijgt dit gebied een uit te werken bestemming.

Een aantal gebouwen binnen het gebied beschikt over een aparte winkelruimte op de eerste verdieping. Met name deze winkelruimtes blijken lastig in te vullen met grootschalige detailhandel. Daarom wordt in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen, waarmee reguliere detailhandel toegestaan kan worden binnen het thema wonen, sport en leisure. Ook geldt hiervoor de restrictie dat de betreffende winkelruimte niet groter mag zijn dan 1500 m², overeenkomstig de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid ex artikel 4 uit bijlage II van het Besluit omgevingrecht.

Met name voor het gebied Hoge Rijndijk worden in het Masterplan Werklandschap aan de Oude Rijn aanpassingen voorgesteld aan de verkeerssituatie en de uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen. Met name het aantal en de ligging van de inritten en het gebruik van de ventweg zijn aandachtspunten.

Er zijn nog geen definitieve keuzes gemaakt over aanpassingen, maar in dit bestemmingsplan wordt wel ruimte geboden voor eventuele aanpassingen door de bestaande wegen en uitritten niet te specifiek te bestemmen.

In het plangebied bevinden zich momenteel nog twee bedrijfswoningen, aan de Hoge Rijndijk 207B en Hoge Rijndijk 209. De aanwezigheid van woningen op een bedrijventerrein is niet wenselijk en tegenwoordig ook niet meer noodzakelijk.

Vaak verdwijnt de relatie tussen de woning en het bedrijfspand in de loop der jaren als gevolg van verhuizing of verkoop van het bedrijf. De woning verdient vervolgens vanuit milieuwetgeving meer bescherming, waardoor omliggende bedrijven beperkt worden in hun ontwikkelingen. Om het bedrijventerrein primair en optimaal te kunnen benutten ten behoeve van bedrijven is het niet wenselijk (nieuwe) bedrijfswoningen toe te staan.

Een belangrijke reden waarom bedrijfswoningen gerealiseerd werden is beveiliging van het bedrijfspand. De hedendaags technische mogelijkheden zijn over het algemeen toereikend voor de beveiliging van een bedrijfspand. De noodzaak voor bedrijfswoningen is derhalve ook afgenomen.

In het bestemmingsplan is een overgangsregeling opgenomen, waardoor bewoning van de bestaande bedrijfswoningen wordt uitgesloten nadat de bewoning gedurende een jaar is beëindigd.

De Tweede en Eerste Kamer der Staten-Generaal hebben op respectievelijk 17 mei 2005 en 17 januari 2006 ingestemd met de Nota Ruimte. Met de bekendmaking op 27 februari 2006 is de nota formeel in werking getreden. In de Nota Ruimte is het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020. De periode 2020-2030 geldt daarbij als doorkijk naar de langere termijn.

De Nota Ruimte bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. De nota levert de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. De verantwoordelijkheden van het Rijk en die van anderen zijn in de nota helder onderscheiden. Daarmee is invulling gegeven aan het motto "decentraal wat kan, centraal wat moet".

Het hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is om ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland beschikbaar is. Meer specifiek richt het Rijk zich op vier doelen:

• versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland;
• bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland;
• borging en ontwikkeling van (inter)nationale ruimtelijke waarden;
• borging van de veiligheid.

Het rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden en hoofdverbindingsassen. ‘Bundeling van verstedelijking en infrastructuur’ en ‘organiseren in stedelijke netwerken’ zijn de beleidsstrategieën die het rijk hanteert voor economie, infrastructuur en verstedelijking. Het herstructureren van bedrijventerreinen is een belangrijke opgave om de gewenste bundeling van verstedelijking en infrastructuur te bereiken.

Nationaal landschap

Nationale landschappen zijn gebieden met internationaal zeldzame en nationaal kenmerkende kwaliteiten op landschappelijk, cultuurhistorisch en natuurlijk gebied. Deze kwaliteiten moeten worden behouden, duurzaam beheerd en waar mogelijk versterkt. Uitgangspunt is ’behoud door ontwikkeling’: mits de kernkwaliteiten worden behouden of versterkt (ja, mits principe) zijn binnen Nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Er is ruimte voor ten hoogste de natuurlijke bevolkingsgroei (migratiesaldo nul) en voor regionale en lokale bedrijvigheid.

De begrenzing van het Groene Hart als nationaal landschap is in de Nota Ruimte opgenomen en moet door provincies worden overgenomen. In het Groene Hart is aandacht nodig voor een ontwikkelingsgerichte en gebiedsgerichte benadering. Naast de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden van dit gebied, moeten de economische en toeristisch–recreatieve aspecten, alsmede de betekenis die het gebied heeft voor wonen en werken, worden betrokken. Uitgangspunt voor het programma is een kwaliteitszonering met een indeling in deelgebieden: soms gericht op groene ontwikkeling met beperkingen voor bouwactiviteiten en ontwikkeling van de bestaande steden en dorpen, soms gericht op kwaliteitsverbetering en aanbod van ontwikkelruimte.

Het plangebied valt in de transformatiezone Oude Rijnzone. Deze is verder uitgewerkt in de Transformatievisie 2020; Focus Oude Rijn. Deze is geschreven in opdracht van de Stuurgroep Oude Rijnzone, waarin onder andere de provincie Zuid-Holland en de betrokken gemeenten en waterschappen vertegenwoordigd waren.

De Transformatievisie 2020 heeft betrekking op de Oude Rijnzone, één van de transformatiegebieden in het Groene Hart. Het doel van de transformatie is de ruimtelijke kwaliteit van het Groene Hart te verbeteren. Dit gebied is op sommige plaatsen rommelig en er ontbreken ecologische en recreatieve verbindingen met de achterliggende kerngebieden. Anders dan in veel andere gebieden kunnen er in de Oude Rijnzone woningen en bedrijven komen. Dit is nodig om het Groene Hart vitaal en leefbaar te houden. Doel van de transformatievisie is dan ook om de ruimtelijke kwaliteit van het gebied te verbeteren door herstructurering, het creëren van een hoogwaardige en duurzame omgeving en het realiseren van ecologische en recreatieve verbindingszones.

In de transformatievisie worden vier deelgebieden onderscheiden:

• het gebied tussen Zoeterwoude en Hazerswoude-Rijndijk;
• het gebied tussen Rijnwoude en Alphen-West;
• het gebied tussen Alphen en Bodegraven;
• het gebied tussen Bodegraven en Nieuwerbrug tot aan de provinciegrens.

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt in het eerste deelgebied. Met betrekking tot het plangebied wordt hierin opgemerkt dat de stuurgroep een kwaliteitsverbetering van de zuidoever van de Oude Rijn beoogt tussen het Oosthoekterrein en Nieuw Werklust, waarbij de Rijneke Boulevard wordt betrokken. Het verbeteren van de zichtrelatie met de Oude Rijn is hierbij een belangrijk doel.

De Visie op Zuid-Holland bestaat uit de Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda. Hierin beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen (structuurvisie), stelt zij regels aan ruimtelijke ontwikkelingen (verordening) en geeft zij aan wat nodig is om dit te realiseren (uitvoeringsagenda). Visie op Zuid-Holland is op 2 juli 2010 vastgesteld en is in de plaats gekomen van de verschillende Streekplannen en de Nota Regels voor Ruimte.

Op 24 juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. Binnen de Regionale Structuurvisie wordt de ruimtelijke positie van de regio bepaald en gekeken hoe dit zich verhoudt tot haar (Randstedelijke) omgeving. Hiervoor worden zeven kerndoelen nagestreefd:

1. 1. Holland Rijnland is een top woonregio,
2. 2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie,
3. 3. concentratie stedelijke ontwikkeling,
4. 4. 'Groen blauwe kwaliteit' staat centraal,
5. 5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open,
6. 6. twee speerpunten voor economische ontwikkeling: Kennis en Greenport,
7. 7. verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Een belangrijk element uit deze regionale structuurvisie is de Aaneengesloten Stedelijke Agglomeratie. Doel is om de verstedelijking plaats te laten vinden in de Aaneengesloten Stedelijke Agglomeratie, om de omliggende gebieden open te houden en versterking van de centrumfunctie van Leiden. De Oude Rijn vormt hierin een sturend element.

Een ander belangrijk element is Economische structuurversterking. Doel hiervan is om de werkgelegenheid vergroten zodat het aandeel in het bruto binnenlands product (BBP) op een hoger niveau stabiliseert en werkgelegenheid aansluit bij de beroepsbevolking. Dit betekent profilering als hoogwaardig economische regio met enkele niches (bio science en space science) en gevestigde clusters (Greenport) waarin de regio uitblinkt en kan excelleren. Hierbij verliest de regio de aandacht voor de bestaande bedrijvigheid niet uit het oog. Het herstructureren van bestaande bedrijventerreinen heeft hierbij prioriteit. Het plangebied is benoemd als één van deze te herstructureren bedrijventerrein.

In samenwerking met de gemeente Rijnwoude is een ontwikkelingsvisie voor de Oude Rijnzone tussen Zoeterwoude Rijndijk en woongebied Groenendijk opgesteld. Dit masterplan is een uitwerking van de Transformatievisie Oude Rijnzone 2020 van de provincie Zuid-Holland en de betrokken gemeenten.

Het masterplan beoogt om van het gebied een waardevol werklandschap te maken. Om dit te bereiken moeten economische en landschappelijke belangen zorgvuldig worden afgewogen. Er is een afgestemde aanpak gezocht voor de zuidelijke Oude Rijnoever, het verouderde bedrijventerrein Oosthoek en omgeving, de doorontwikkeling van de Rijneke Boulevard, het terrein van de voormalige dakpannenfabriek Nieuw Werklust, de uitbreiding van Heineken, de realisatie van het bedrijventerrein nabij Groenendijk en de ontsluiting van het gebied.

Twee gebieden die in het Masterplan benoemd zijn liggen in het plangebied van het bestemmingsplan Oosthoek 2012, het bedrijventerrein Oosthoek en de Rijneke Boulevard.

Oosthoek

Het terrein Oosthoek is en blijft een gemengd bedrijventerrein waar verschillende typen bedrijven gevestigd zijn. Ingezet wordt op een kwaliteitsverbetering van het terrein. Deze kwaliteitsverbetering is al ingezet met de plannen van Mulder Favorite Jachtbouw, de bedrijfsunits en de moutbaan van Heineken, waarvoor vooruitlopend op dit bestemmingsplan vergunningen zijn verleend met toepassing van vrijstellingsprocedures.

De gevels aan de rivierkant moeten aantrekkelijker en transparanter worden, om de uitstraling van het terrein naar deze zijde te verbeteren. Grote gebouwen krijgen een horizontale geleding in de gevels om ze een minder massale uitstraling te geven. De plannen van Mulder Favorite Jachtbouw, waarvoor zoals gezegd al vergunning is verleend, sluiten hier goed bij aan.

De verbeterpunten aan de voorzijde bestaan uit een meer continue begeleiding van de Hoge Rijndijk en het vullen van braakliggende gaten om het zicht op de dichte zijkanten van gebouwen te ontnemen. Deze verbeteringen worden bereikt met de uitvoering van de bouwplannen voor kantoorunits en een bedrijfsverzamelgebouw, waarvoor eveneens al vergunningen verleend zijn vooruitlopend op dit bestemmingsplan.

Een verdere kwaliteitsverbetering zal plaatsvinden door de aanpak van de buitenruimtes. Zo worden onder andere inritten aangepast, worden parkeerstroken aangelegd en wordt meer eenheid gebracht in de vormgeving van bijvoorbeeld parkeerplaatsen, laad- en losplekken, groen en verlichting.

Rijneke Boulevard

Voor de Rijneke Boulevard wordt ingezet op een brancheverbreding en verbetering van de verblijfskwaliteit. Dit wordt onder meer bereikt door een uitbreiding van de boulevard aan de westzijde van de insteekhaven. De brancheverbreding wordt gezocht in een thematische invulling, te beginnen bij het terrein rond de voormalige insteekhaven, op het thema wonen, sport en leisure. Door verbreding van het assortiment kan de Rijneke Boulevard zich verder onderscheiden van andere perifere detailhandelslocaties in de regio. Dit kan echter alleen goed werken als de aanwezige winkels elkaars aanwezigheid versterken. Daarom wordt de keuze gemaakt voor een specifieke branche. De branchekeuze voor wonen, sport en leisure is vooral ingegeven door de aanwezigheid van een aantal bedrijven in dit thema. Het uitwerken van een bestaand thema is een logische keuze.

Kwaliteitsverbetering van dit gebied kan deels gevonden worden in het verfraaien en beter begaanbaar maken van de oevers en waar mogelijk gevels van panden te verbeteren en entrees aan de waterzijde te maken. Dit zal echter niet overal lukken, omdat een aantal panden met de achterzijde direct tegen de Oude Rijn staat. Er wordt naar gestreefd om de (lelijke) gevels aan de waterzijde die niet verfraaid kunnen worden middels beplanting aan het zicht te onttrekken.

Voor de voorzijde en de binnengebieden geldt dat het huidige gevelbeeld te onrustig en contrastrijk is. Ook straalt het gevelbeeld niet de gewenste kwaliteit uit. Verbetering kan met name gevonden worden in onderlinge afstemming in materiaal- en kleurgebruik en meer transparantie te brengen in grote gevelvlakken.

Om eenheid te creëren in de voorzijde van de Rijneke Boulevard en de binnenpleintjes wordt de openbare ruimte opnieuw ingericht. Hierbij wordt zowel de bestrating aangepakt als meubilair, verlichting en groen.

In een structuurvisie wordt het gemeentelijke ruimtelijke beleid vastgelegd. Het bevat hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkelingen van een gebied en de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. Ook gaat een structuurvisie in op de manier waarop de gemeente denkt de voorgenomen ontwikkelingen te verwezenlijken.

Voor het gebied, waarvan het plangebied Oosthoek 2012 onderdeel uitmaakt, is nog geen structuurvisie vastgesteld door de gemeenteraad, maar wel in voorbereiding. De uitgangspunten voor de structuurvisie Zoeterwoude-Rijndijk zijn vastgesteld. Voor wat betreft het plangebied van dit bestemmingsplan betreft sluiten deze uitgangspunten volledig aan bij het Masterplan Werklandschap aan de Oude Rijn.

Op 1 juli 2004 is de welstandsnota Zoeterwoude vastgesteld. Het welstandsbeleid voor Zoeterwoude is opgesteld vanuit de overtuiging dat de gemeente, ondernemers en inwoners het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving dienen te behartigen. Het doel van het welstandsbeleid is: 'Een effectief, controleerbaar en klantvriendelijk welstandstoezicht in te richten en opdrachtgevers en ontwerpers in een vroeg stadium te informeren over de criteria die bij de welstandsbeoordeling een rol spelen'.

De welstandsnota bevat een samenhangend stelsel van criteria waaraan bouwplannen in de gemeente worden getoetst. Deze zijn onderverdeeld in een viertal hoofdgroepen:

• algemene beoordelingskaders;
• gebiedsgerichte beoordelingskaders;
• beoordelingskaders voor specifieke objecten;
• beoordelingskaders voor de sneltoets.

De algemene beoordelingskaders en de beoordelingskaders voor specifieke objecten en voor de sneltoets zijn niet gebiedsgebonden. De gebiedsgerichte beoordelingskaders zijn gekoppeld aan specifieke gebiedseigen kenmerken en eigenschappen.

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

Het gebied Oosthoek en Rijneke Boulevard is in de welstandnota gekarakteriseerd als aandachtsgebied. De eenheid en samenhang langs dit deel van de Hoge Rijndijk is door de verspringende rooilijnen, de uiteenlopende bebouwingskarakteristieken en de enorme variatie in reclames ver te zoeken. Het beeld vanaf de Hoge Rijndijk is daardoor erg onrustig. Het rommelige karakter kan worden verbeterd door meer eenheid in gevelkarakteristieken na te streven. Dit betekent onder meer dat reclames minimaal van gelijke grootte moeten zijn.

Vanaf de Oude Rijn wordt het beeld gevormd door achterzijden. De gesloten gevelwanden en opslag van goederen aan het water geven een armoedig aanzicht. In overleg met de aangrenzende gemeentes langs de Oude Rijn is besloten dit beeld in de toekomst te verbeteren. Bij toekomstige bouwaanvragen zal daarom meer aandacht worden gevraagd voor de vormgeving van bebouwing aan de Rijnzijde. Voor de welstandcriteria wordt verwezen naar de welstandsnota.

Duurzaamheidsagenda 2011-2014

Het algemene kader voor het milieubeleid van de gemeente Zoeterwoude is vastgelegd in de Duurzaamheidsagenda "Samenwerken en Verbinden". Dit beleid kent een directe relatie met de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld met betrekking tot de doelstellingen voor duurzame inrichting, voor duurzame (steden-)bouw, voor het klimaat en voor energiebesparing.

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De gemeente Zoeterwoude vindt het duurzaam ontwikkelen van het stedelijke gebied belangrijk. Zoeterwoude streeft er naar dat elke ruimtelijke ontwikkeling bijdraagt aan het verbeteren van de kwaliteit van economie, maatschappij en milieu, zowel op de korte als de lange termijn. Zij wil daarmee de kwaliteit en duurzaamheid van de stedelijke ontwikkeling op een zo hoog mogelijk niveau brengen.

Duurzame stedenbouw/gebiedsontwikkeling

Duurzame stedenbouw/gebiedsontwikkeling is vooral het inspelen op de kansen van de nieuwe bouwlocatie. Juist door in een vroegtijdig stadium aandacht te besteden aan de specifieke kenmerken en mogelijkheden van de bouwlocatie kan er voor gezorgd worden dat er een aantrekkelijke woon- en voorzieningenomgeving ontstaat. De gemeente Zoeterwoude hanteert hiertoe het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw (RBDS). In het RBDS staat het beleid van de gemeente Zoeterwoude voor duurzame stedenbouw. Het Beleidskader wordt toegepast bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen voor gebieden groter dan 1 hectare en koppelt de projectfasering aan een communicatietraject en inhoudelijke duurzaamheidambities.

Duurzaamheid is hierbij ruim gedefinieerd als 'People, Planet, Profit' (PPP). Dit betekent dat naast ambities op het gebied van milieu ook maatschappelijke/sociale en economische ambities geformuleerd zijn. In een ambitietabel zijn deze ambities overzichtelijk weergegeven. Door alle ambities integraal af te wegen wordt het mogelijk de balans te optimaliseren. De ambities worden vertaald naar maatregelen en in het ontwerp geïntegreerd. Voor nieuwe ontwikkelingen wordt een ambitietabel opgesteld.

Het plangebied omvat voornamelijk bestaande gebouwen en functies, waarop het RBDS niet van toepassing is. Het plangebied omvat echter ook een uit te werken bestemming. Het uitwerkingsplan zal te zijner tijd moeten voldoen aan het RBDS.

DuBoPlus-Richtlijn

De gemeente Zoeterwoude hanteert als uitgangspunt bij bouwprojecten (woningbouw vanaf 10 woningen, utiliteitsbouw vanaf 3000 m² BVO en de grond-, weg- en waterbouw voor zowel nieuwbouw als renovatie) naast het wettelijk kader zowel de Regionale DuBoPlus Richtlijn 2008 als de duurzaam bouwen-maatlat. Voor de woning- en utiliteitsbouw worden de duurzame prestaties berekend met het instrument de GPR-Gebouw. Voor elk thema geeft het instrument een kwaliteitsoordeel op een schaal van 1 tot 10. Startwaarde hierbij is een 6,0, die bij benadering het Nederlandse Bouwbesluit niveau (nieuwbouw) weergeeft. Een score van 7.0 is de regionale ambitie en een score van 8,0 de ambitie voor gemeentelijke gebouwen. Voor de GPR Energie hanteert Zoeterwoude een ambitieniveaus van 8,5 voor gemeentegebouwen en 7,5 voor externe initiatiefnemers. De ambitie ligt daarmee 0,5 hoger dan de regionale ambitie. Uitgangspunt is om ook in de toekomst, bij aanscherping van het landelijke Bouwbesluit, een hogere ambitie in Zoeterwoude (0,5 boven de regionale ambitie) te blijven hanteren.

De ontwikkelaar informeert de gemeente met een GPR-Gebouw berekening of een gelijkwaardige berekening of aan de regionale ambitie wordt voldaan. Voor de berekening moet gebruik worden gemaakt van de meest recente versie van het rekenprogramma.

Voor kleinere bouwprojecten informeert de gemeente initiatiefnemers over duurzaam bouwen via het Informatieblad Milieuvriendelijk bouwen en verbouwen.

Voor de grond-, weg- en waterbouw geldt het Programma van Eisen Inrichting Openbare Ruimte van de gemeente Zoeterwoude.

Klimaatprogramma

In 2008 heeft de gemeente Zoeterwoude in samenwerking met de Milieudienst het Plan van aanpak regionaal Klimaatprogramma 2008-2012 Holland Rijnland en Rijnstreek vastgesteld.

Voor het Klimaatprogramma Holland Rijnland en Rijnstreek wordt de klimaatambitie van het kabinet als uitgangspunt genomen. In de CO₂-kansenkaart is berekend, dat de kabinetsambitie een concrete CO₂-reductiedoelstelling van 600 kiloton in 2030 voor onze regio betekent. Dit programma kent onder meer een relatie met ruimtelijke ordening, doordat bij ontwikkelingen vanaf 50 woningen of 5.000 m² BVO bedrijfsgebouwen de kansen voor CO₂-reductie in aanmerking genomen dienen te worden en vanaf 200 woningen of 20.000 m² BVO bedrijfsgebouwen een energievisie ontwikkeld dient te worden. Doel hierbij is om te komen tot 18 -100 % reductie van de CO₂-uitstoot, afhankelijk van de schaal van de ruimtelijke ontwikkeling.

Er heeft een consequente doorvertaling plaatsgevonden van het enigszins globale beleid uit de Nota Ruimte, via provinciale (structuur)visies naar een masterplan en een structuurvisie voor het gebied Oude Rijnzone op regionaal niveau. Uit al deze stukken komt naar voren dat er sprake is van een bijzonder gebied aan de rand van het open gebied van het Groene Hart, dat gekenmerkt wordt door de ligging aan de Oude Rijn. Met name de uitstraling van het gebied is voor verbetering vatbaar en de relatie met de Oude Rijn zou versterkt moeten worden. Daarnaast heeft het gebied een belangrijke economische functie en heeft het een belangrijke rol in het vitaal en leefbaar houden van het Groene Hart.

Het hiervoor verwoorde ruimtelijk beleid is doorvertaald in het bestemmingsplan Oosthoek 2012. Dit komt tot uitdrukking in een passende bestemming voor de beide in het plangebied te onderscheiden deelgebieden. De nadruk in het deelgebied Oosthoek ligt op (watergebonden) bedrijvigheid. Voor de Rijneke Boulevard ligt de nadruk op perifere detailhandel en dan met name in meubels en woninginrichting.

Door een verbreding van het aanbod naar detailhandel binnen het thema wonen, sport en leisure kan de Rijneke Boulevard ook in de toekomst zijn functie als economische drager van het gebied blijven vervullen. Aan deze verbreding wordt in het bestemmingsplan invulling gegeven door deze functies mogelijk te maken binnen de uit te werken bestemming voor het gebied ten westen van de insteekhaven. Het bebouwen van deze locatie dient ook andere doelen, namelijk het optimaal benutten van de ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en het clusteren van economische activiteiten.

Om de voorgestane herinrichting van openbare ruimten mogelijk te maken krijgen groenstroken, verkeers- en verblijfsgebieden een niet te gedetailleerde bestemmingsregeling. Dit geldt ook voor de bouwvlakken rond de detailhandelsbestemmingen. Deze bieden ruimte voor toekomstige aanpassingen aan gevels en entrees.

De Hoge Rijndijk vervult de functie van waterkering. Om ontwikkelingen die een nadelig effect hebben op de waterkering, en daarmee de waterveiligheid, te kunnen weren, wordt een beschermingsregime opgenomen.

Binnen de gehele Oude Rijnzone vormt beeldkwaliteit een belangrijk aandachtspunt. Dit geldt ook voor het plangebied Oosthoek. Zoals in 3.4.2 aangegeven is het gebied in de Welstandnota van de gemeente Zoeterwoude aangewezen als aandachtsgebied, met name vanwege het onrustige beeld vanaf de Hoge Rijndijk en de vele gesloten gevelwanden van de overzijde van de Oude Rijn.

Dezelfde aspecten worden ook benoemd in het Masterplan Werklandschap aan de Oude Rijn dat in 3.3.2 is behandeld. Al ligt hier de nadruk ook op de herinrichting van openbare ruimtes.

Bestaande bebouwing

Het bestemmingsplan Oosthoek 2012 is in de basis een conserverend plan. In een groot deel van het plangebied zijn geen nieuwe ontwikkelingen gepland. De verbetering van de beeldkwaliteit zal hier plaatsvinden door het openbare gebied opnieuw in te richten. Een verdere verbetering van de beeldkwaliteit kan worden bereikt zodra bestaande panden worden veranderd of vernieuwd. Op dat moment zal via de welstandsnota kritisch gekeken worden naar de uitstraling van het betreffende pand. Het Masterplan is hierbij richtinggevend voor initiatieven binnen het plangebied.

Verbeteren uitstraling Rijneke Boulevard

Voor de Rijneke Boulevard heeft men het voornemen om meer samenhang te brengen in de bebouwing, door afstemming in bouwhoogte, rooilijn, materiaalgebruik en reclameuitingen. Ook wordt het openbaar gebied aan de voorzijde van de Rijneke Boulevard aangepakt om meer eenheid te creëren. Om het gebied te veraangenamen wordt meer ruimte gereserveerd voor groen.

Uitgangspunten aanpassing reclameuitingen

Voor de reclamevoering wordt een onderscheid gemaakt tussen reclame die zich richt op de bezoeker en reclame die gericht is op het langskomend verkeer. Reclamevoering voor de bezoeker is qua maat en schaal ondergeschikt aan de reclame voor langskomend verkeer.

Reclamevoering voor langskomend verkeer is ondergeschikt aan de architectonische uitstraling van de bebouwing van de Rijneke Boulevard. Reclame maakt onderdeel uit van de architectuur en vormt geen losse toevoeging. Om meer eenheid te krijgen dient voor de gehele Rijneke Boulevard afstemming plaats te vinden over de te hanteren afmeting, kleur en materiaalgebruik voor beiden vormen van reclamevoering

Ontwikkelingen rondinsteekhaven

Meer mogelijkheden zijn er voor de ontwikkelingen op het terrein rond de insteekhaven met uit te werken bestemming. Bij de planvorming rond dit gebied spelen de welstandsnota, maar zeker ook het Masterplan een belangrijke rol. De nieuw op te richten bebouwing moet een positieve bijdrage gaan leveren aan de uitstraling van het gebied. Ook moeten de ontwikkelingen rond de insteekhaven een afronding van de Rijneke Boulevard gaan vormen. Afstemming tussen dit gedeelte en de bestaande boulevard is dus noodzakelijk.

Bestemmingsplan Oosthoek 2012 maakt deel uit van de lintbebouwing met oude bedrijfsterreinen langs de zuidkade van de Oude Rijn. In verband met ter plaatse aanwezige oude ophooglagen, dempingen en verschillende bodemverdachte bedrijfsactiviteiten wordt verwacht dat mogelijk verontreinigingen aanwezig zijn. Diverse reeds bekende bodemonderzoeken hebben dit bevestigd.

Het bestemmingsplan is overwegend conserverend van aard.Uitzondering hierop is het onbebouwde kavel ten westen van de insteekhaven. Voor dit deelgebied staan detailhandel, horeca en indoor-sport als toekomstig gebruik gepland. In de bodem mogen geen verontreinigingen aanwezig zijn die de locatie ongeschikt maken voor het doel waarvoor het bestemd is. In het bodeminformatiesysteem is het volgende over het deelgebied bekend:

Historische informatie perceel Zoeterwoude B 4756, naast Hoge Rijndijk 267-283

Van het terrein, aan de westzijde grenzend aan het dok, zijn de volgende bodemverdachte activiteiten bekend:

Aan de Hoge Rijndijk 267-283, direct westelijk aangrenzend, was er sprake van een betonwarenfabriek en een olieterminal met opslag van alifatische en aromatische koolwaterstoffen en diverse olietanks. Een benzinepompinstallatie wordt momenteel nog gebruikt. In de periode 1993 t/m 2005 hebben diverse bodemonderzoeken en (deel-)saneringen plaatsgevonden.

Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. In de grond zijn sterke verontreinigingen gemeten met lood, PAK en minerale olie. In het grondwater zijn sterke verontreinigingen met minerale olie, BTEX en PAK gemeten. Het terrein is nog niet geheel gesaneerd. De provincie Zuid-Holland beschouwt de (rest-)verontreiniging als ernstig, niet spoedeisend.

Conclusie

Bij sloop en nieuwbouw binnen het plangebied moet gezien het historische en huidige gebruik rekening gehouden worden met de aanwezigheid van bodemverontreinigingen. Bij herinrichting/nieuwbouw is het wettelijk vereist dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. Sanering vanuit een door de provincie goedgekeurd saneringsplan is dan noodzakelijk.

Op het bedrijventerrein is vestiging van bedrijven in verschillende milieucategorieën toegestaan, waarbij sprake is van een inwaartse zonering. Aan de randen worden bedrijven toegestaan in een relatief lage milieucategorie. Naar het midden toe loopt de toegestane milieucategorie op. Hierbij moet rekening gehouden worden met de bestaande bedrijven en rechten. De bedrijven die de hoogste milieucategorie kennen zijn de moutoverslag, jachtwerf en betonwarenfabriek. Deze vallen respectievelijk in de milieucategorieën 4.2, 5.1 en 5.2.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) schrijft voor dat het met betrekking tot de externe veiligheid in het kader van het bestemmingsplan noodzakelijk is inzicht te hebben in de risico's die veroorzaakt worden door het productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen. De risico's worden uitgedrukt in het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk getroffen wordt door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen vierentwintig uur per dag en gedurende het gehele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom de inrichting. De grenswaarde voor het PR is gesteld op een niveau van 10-6 per jaar. De norm 10-6 per jaar betekent dat de kans op een dodelijke situatie door een ongeval met gevaarlijke stoffen op een te bebouwen plek maximaal één op de miljoen per jaar mag zijn. Binnen de PR 10-6 contour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn. Voor beperkt kwetsbare objecten is deze waarde een richtwaarde. In nieuwe situaties kan hiervan alleen om gewichtige redenen worden afgeweken.

Kwetsbaar object: woningen en andere objecten waar zich gedurende een groot deel van de dag grote groepen mensen bevinden of een deel van de dag kwetsbare groepen mensen bevinden)

Beperkt kwetsbaar object: verspreid liggende woningen, bedrijfsgebouwen, hotels, restaurants, kantoren en winkels voor zover deze objecten niet tot de kwetsbare objecten behoren.

Het groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van overlijdt als gevolg van een ongeval, waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. Het groepsrisico wordt vergeleken met de oriëntatiewaarde. Bij inrichtingen is de oriëntatiewaarde: de kans op een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers van 10-5 per jaar, de kans op een ongeval met 100 dodelijke slachtoffers van 10-7 per jaar, de kans op 1000 of meer dodelijke slachtoffers van 10-9 per jaar. De oriëntatiewaarde ligt voor het transport van gevaarlijke stoffen en buisleidingen een factor 10 lager dan voor inrichtingen. Voor het groepsrisico geldt de verantwoordingsplicht. Deze is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico's in relatie tot de (ruimtelijke) ontwikkelingen in het plangebied.

Vanaf 1 januari 2011 regelt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), met de bijbehorende regeling, de externe veiligheid rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Het Bevb sluit zoveel mogelijk aan bij het Bevi.

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg geldt de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs). De Circulaire sluit aan bij het Bevi.

Inrichtingen

Binnen het plangebied bevinden zich geen Bevi-inrichtingen. Ook zijn er binnen het plangebied geen kwetsbare objecten aanwezig en liggen er over het gebied geen PR grenswaarde contouren van inrichtingen die buiten het plangebied liggen.

Naast het plangebied is de Heineken brouwerij. De PR 10-6 contour ligt binnen de inrichtingsgrenzen. Het effectgebied van Heineken reikt tot maximaal 425 meter vanaf de grootste risicobron (de centrale koeling) op het Heinekenterrein.

Een deel van het plangebied ligt in het effectgebied van Heineken. Heineken veroorzaakt nu geen groepsrisico. Het is de bedoeling het gebied westelijk van de insteekhaven te wijzigen (via art 3.6). Dit gedeelte van BP Oosthoek ligt juist buiten het effectgebied van Heineken. BP Oosthoek heeft dus geen effect op de hoogte van het GR. Een GR verantwoording is niet nodig.

Buisleidingen

In het plangebied zijn geen buisleidingen aanwezig waarvan de contour voor de PR grenswaarde over het gebied ligt. In de directe nabijheid aan de zuidkant van de Hoge Rijndijk is een hogedruk aardgasleiding aanwezig. De PR grenswaarde contour van deze leiding ligt op de leiding. Een deel van het plangebied ligt in het effectgebied van de gasleiding (zie afbeelding 13).

Afbeelding 13: Uitsnede risicokaart Nederland (Bron: www.risicokaart.nl)

Het is de bedoeling het gebied westelijk van de insteekhaven te wijzigen (via art 3.6). De Gasunie heeft in 2009 naar aanleiding van eerdere nieuwbouwplannen van de gemeente Zoeterwoude een risicoberekening uitgevoerd (Risicoberekening gastransportleiding A-515-KR-001-2 t/m 003, EI 2009.M.0417, 27 mei 2009. NV Nederlandse Gasunie). Deze berekening is nog bruikbaar voor dit bestemmingsplan. Ten opzichte van de situatie van 2009 zijn er geen relevante verschillen. De bevolkingsgegevens verschillen zeer weinig, aan de gasleiding is niets veranderd.

Volgens de berekening van de Gasunie ligt de PR grenswaarde contour op de gasleiding. Binnen de 100% letaliteitscontour (60 meter van de leiding) is geen bebouwing aanwezig in het plangebied. Het groepsrisico voor het gehele effectgebied (1 % letaliteitscontour op 90 meter van de leiding) is kleiner dan 0,000001. Aangezien aan de bevolkingsdichtheid weinig veranderd, kan er van worden uitgegaan dat ook in de nieuwe situatie het groepsrisico zeer ruim onder de oriëntatiewaarde blijft en kleiner is dan 0,01 maal de oriëntatiewaarde. Volgens de Omgevingsvisie externe veiligheid van de regio Holland Rijnland zijn ontwikkelingen waarbij het groepsrisico kleiner is dan 0,01 zonder meer toegestaan en zijn aanvullende risicoreducerende maatregelen niet nodig. Een uitgebreide groepsrisicoverantwoording is daarom niet nodig.

Transport gevaarlijke stoffen over de weg

BP Oosthoek ligt op circa 1 km van de N11 en op circa 1 km van de A4. Over beide wegen worden gevaarlijke stoffen getransporteerd. BP Oosthoek ligt buiten de contour van de PR grenswaarde van de beide wegen.

N11

Over de N11 worden brandbare vloeistoffen, brandbare gassen en toxische vloeistoffen van resp. de categorieën LF1, LF2, GF3, LT1 en LT2 getransporteerd. Het grootste effectgebied is van de LT2 toxische vloeistoffen en bedraagt 900 meter vanaf de N11. Het plangebied ligt dus buiten het effectgebied van de N11.

A4

Over de A4 worden brandbare vloeistoffen, brandbare gassen en toxische vloeistoffen van resp. de categorieën LF1, LF2, GF3, LT1, LT2 en LT3 getransporteerd. Het grootste effectgebied is van de LT3 toxische vloeistoffen en bedraagt meer dan 4 km meter vanaf de A4. Het plangebied ligt dus in het effectgebied van een calamiteit op de A4 met LT3 toxische vloeistoffen. Toxische stoffen dragen weinig bij aan de hoogte van het groepsrisico (Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen, paragraaf 6.1.3). Het vrijkomen van toxische stoffen kan wel een effect hebben in het plangebied.

Om de effecten een calamiteit op de A4 met toxische vloeistoffen te beperken, moeten de aanwezige personen tijdig gewaarschuwd worden. Personen moeten binnen blijven schuilen en ramen en deuren sluiten, ventilatiesystemen moeten afgesloten worden.

Conclusie

De aanwezigheid van Bevi inrichtingen is geen beletsel. Transport van gevaarlijke stoffen over de weg en via buisleidingen is dat ook niet en het groepsrisico binnen het bestemmingsplan Oosthoek 2012 is acceptabel.

De gemeente is verplicht om advies te vragen aan de Veiligheidsregio Hollands Midden (art 12, lid Bevb). Het voorontwerp is daarom voorgelegd aan de Veiligheidsregio.

Ten zuiden van het plangebied is bierbrouwerij Heineken gevestigd. Dit bedrijf kan geurhinder veroorzaken. In dat kader adviseert de Milieudienst West-Holland om binnen de zwarte geurcontour, zoals weergegeven op de volgende afbeelding geen geurgevoelige objecten, zoals scholen en dagverblijven, mogelijk te maken. Binnen de blauwe geurcontour zouden daarnaast geen woningen mogelijk gemaakt moeten worden en binnen de rode contour ook geen winkels.

Afbeelding 14: Geurcontouren Heineken (Bron: Milieudienst West-Holland)

Het bestemmingsplan Oosthoek 2012 maakt binnen de rode, blauwe en zwarte geurcontour geen functies mogelijk die binnen deze verschillende contouren door de milieudienst niet wenselijk worden geacht. Er zijn daarom geen aanvullende beschermingsmaatregelen nodig.

Op 15 november 2007 is de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) in werking getreden. Dit vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005.

Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

In het Besluit NIBM is bepaald dat een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtvervuiling als deze minder dan 3% van de grenswaarde, ofwel 1,2 microgram per m³, bijdraagt aan de concentraties luchtvervuiling.

In de regeling NIBM staan de getalsmatige grenzen van projecten die ´niet in betekenende mate´ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

1. a. Aantonen dat een project binnen de grenzen van een categorie zoals bepaald in de Ministeriële regeling NIBM valt. Er is dan geen verdere toetsing nodig.
2. b. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project voldoet aan het 3% criterium.

Het bestemmingsplan is voor het belangrijkste deel conserverend van karakter, wat inhoudt dat er geen grote nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt worden. De enige ontwikkeling van belang is de toekomstige afronding van de Rijneke Boulevard aan de westzijde van de insteekhaven.

Binnen de hiervoor geldende uitwerkingsregels wordt de mogelijkheid geboden om een indoor-sportaccommodatie re realiseren. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan, bijvoorbeeld om de bewoners en/of kinderen in een school/kinderdagverblijf aan de gebiedsontsluitende wegen. Hiertoe wordt getoetst aan het in paragraaf 3.4.3 besproken regionaal beleidskader voor duurzame stedenbouw.

Regionaal beleidskader Duurzame Stedenbouw

In het Regionaal beleidskader Duurzame Stedenbouw (RBDS) zijn voor luchtkwaliteit de volgende ambities opgenomen:

• gevoelige bestemmingen (volgens het Besluit gevoelige bestemmingen) op minstens 100 meter van de snelweg
• handhaving van 5 % tot 10 % lagere waarden dan de grenswaarden NO2 en PM10 voor verblijfsgebieden ( 36 tot 38 µg/m3 )
• gevoelige bestemmingen op minstens 300 meter van de snelweg
• geen gevoelige bestemmingen of woningen direct langs een drukke weg (>10.000 mvt/etm)

Aan deze ambities wordt getoetst om na te gaan of in het kader van een goede ruimtelijke ordening realisatie van de ontwikkelingen op die locatie gewenst is.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging wordt gebruik gemaakt van de, door het ministerie van Infrastructuur en Milieu, beschikbaar gestelde digitale monitoringstool (www.nsl-monitoringstool.nl).

Uit deze monitoringstool blijkt dat langs de Hoge Rijndijk en Achthovenerweg in 2011 de concentraties stikstofdioxide en fijn stof maximaal respectievelijk 27,1 µg/m³ en 18,6 µg/m³zijn (inclusief zeezoutaftrek). De concentraties in het plangebied en bij de indoor-sportaccommodatie zullen niet hoger zijn dan deze concentraties. Verder is het de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog lager is. Voor het plangebied wordt voldaan aan de ambities uit het Regionaal beleidskader duurzame stedenbouw.

Conclusie

Het plan draagt niet in betekende mate bij en er worden geen grenswaarden overschreden. Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen. Verder wordt voldaan aan de ambities uit het Regionaal beleidskader duurzame stedenbouw. Hierdoor zijn er geen belemmeringen voor dit plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

Industrieterrein Oosthoek te Zoeterwoude is een industrieterrein in de zin van art. 1 Wet geluidhinder (Wgh), waarvoor een zonebesluit is genomen bij Koninklijk Besluit nr. 91.009610 van 28 oktober 1991. Voor de woningen binnen de geluidzone is een Maximaal Toelaatbare Grenswaarde (MTG) vastgesteld van 55 dB(A).

Door de Milieudienst West Holland is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Rapportnummer: PdW20110429), dat als bijlage bij deze plantoelichting is gevoegd.

Afbeelding 15: Bestaande geluidssituatie

Uitgangspunt voor de wijziging van de geluidzone Oosthoek is dat een onderscheid gemaakt wordt tussen het feitelijke industriegebied en de Rijneke Boulevard, waar alleen nog bedrijven voor detailhandel gevestigd zijn. Deze bedrijven vallen allemaal onder de regelgeving van het Activiteitenbesluit. De wijziging is in lijn met het Activiteitenbesluit, waarmee beoogd wordt om de regeldruk voor deze bedrijven te beperken. Daarnaast is de geluidemissie van deze bedrijven in de praktijk zeer beperkt.

Op het gezoneerde industrieterrein blijft de vestiging van "grote lawaaimakers" mogelijk. Dit zijn D. Mulder Jachtbouw, de Betonmortelcentrale en de moutoverslag van Heineken.

Afbeelding 16: Nieuwe geluidssituatie

Het oostelijke deel van de zonegrens is zodanig gekozen dat hij de berekende 45-dB(A)-contour volgt waardoor rekening gehouden wordt met ruimte voor uitbreiding voor bestaande bedrijven.

In Art. 41 lid 1 Wgh is bepaald dat een zone alleen kan worden gewijzigd bij wijziging van een bestemmingsplan. De nieuwe zone is daarom in dit bestemmingsplan verwerkt.

De in het te dezoneren gebied gelegen inrichtingen zijn allemaal detailhandelsbedrijven. Het zijn inrichtingen van type b en moeten daarom voldoen aan de voorschriften van artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit.

De in het kader van het Activiteitenbesluit vergunde geluidruimte is na dezonering aanzienlijk hoger dan de huidige vergunde waarden. Het betreft hier echter een theoretische situatie. De daadwerkelijke geluidbelasting is veel lager en zal niet wijzigen.

In het kader van de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan is het van belang de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet bij de planontwikkeling te betrekken. Wanneer deze natuurwetgeving aan bepaalde activiteiten of ontwikkelingen waarin het bestemmingsplan voorziet in de weg staan is het plan immers niet uitvoerbaar.

Het plangebied ligt niet in een Natura2000-gebied of een ander gebied dat is beschermd op grond van de Natuurbeschermingswet. Het dichtstbijgelegen Natura2000-gebied is De Wilck, dat ten zuiden van de N11 ligt op ongeveer 2 kilometer afstand van het plangebied. Het bestemmingsplan voorziet niet in nieuwe ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op dit beschermde natuurgebied.

Afbeelding 17: Ligging De Wilck (Bron: www.synbiosys.alterra.nl/natura2000)

In de Flora- en faunawet wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient getoetst te worden of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Het gebied is in de bestaande situatie al intensief in gebruik als winkelgebied en bedrijventerrein en er zijn geen actuele sloopplannen.

Als gevolg van uitvoering van dit bestemmingsplan zijn dan ook geen negatieve gevolgen voor beschermde soorten te verwachten. Wel geldt bij het uitvoeren van werkzaamheden de algemene zorgplicht.

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht geworden. Deze wet verplicht iedereen die de bodem wil verstoren, rekening te houden met archeologische waarden in de grond. Deze wet vloeit voort uit de ondertekening van het verdrag van Valetta in 1992, waarmee Nederland zich conformeerde aan het doel om het in Europa aanwezige archeologische erfgoed te beschermen.

De provincie Zuid-Holland heeft een overzicht gemaakt van cultuurhistorische kenmerken en waarden in deze provincie, de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS). Deze CHS kenmerken- en waarden- kaarten voor de archeologie, historische stedenbouw en historisch landschap.

De CHS-waardering kent een driedeling: zeer hoge waarde, hoge waarde of redelijke hoge waarde. De waarde is bepaald door een beoordeling op de volgende criteria:

• gaafheid: als een indicatie voor herkenbaarheid van de historische ontwikkeling;
• samenhang/context: tussen de samenstellende onderdelen van een structuur;
• zeldzaamheid: bezien op provinciaal niveau.

Naast gebieden met een redelijk hoge, hoge dan wel zeer hoge waarde zijn er ook "witte gebieden". Deze kennen een lagere waarde, wat niet per definitie wil zeggen dat er niets waardevols te vinden is. Er kunnen structuren of objecten aanwezig zijn die wel waardevol zijn, maar slechts op lokaal niveau en niet op het provinciale niveau bezien. Het plangebied Oosthoek 2012 is zo'n wit gebied.

Binnen het plangebied zijn geen archeologische monumenten aanwezig en de archeologische trefkans is laag. Er is daarom geen aanleiding voor het uitvoeren van een archeologisch onderzoek of het opnemen van regels ter bescherming van archeologische waarden.

De Weipoortse Vliet is aangewezen als waardevol lijnelement. Deze ligt gedeeltelijk binnen het plangebied en krijgt de bestemming Water. Hiermee blijft dit waardevolle lijnelement behouden.

Afbeelding 18: Uitsnede Cultuurhistorische Atlas (Bron: www.zuid-holland.nl)

Een verplicht onderdeel in ieder bestemmingsplan is de watertoets. Doel hiervan is dat wateraspecten in voldoende mate worden meegewogen in ruimtelijke planvorming.

Het waterbeheer in het plangebied wordt gevoerd door het Hoogheemraadschap van Rijnland. Op 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels voor waterkeringen, watergangen en andere waterstaatswerken. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij deze waterstaatswerken. Via het verlenen van een Watervergunning is de Keur een belangrijk middel om het watersysteem op orde te houden of te krijgen.

Bij nieuwe ontwikkelingen is het van belang duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toe te passen (dus geen zink, lood, koper en PAK's-houdende materialen) om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. Het geniet de voorkeur om afstromend hemelwater van schone oppervlakken te scheiden van afvalwater en af te voeren naar het oppervlaktewater. Hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater afgevoerd wordt naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie.

Het bestemmingsplan Oosthoek 2012 is overwegend een consoliderend plan. De enige nieuwe bebouwing waarin het plan voorziet is gelegen in een uit te werken bestemming. Bij de uitwerking van deze bestemming zal aandacht besteed moeten worden aan de infiltratie van hemelwater en de toepassing van duurzame materialen.

Ten behoeve van de waterkering wordt een regeling getroffen die ontwikkelingen niet zonder meer toestaat en een positief advies van de waterbeheerder vereist om omgevingsvergunning te kunnen verlenen.

Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de waterhuishouding ter plaatse en voldoet aan de doelstellingen ten aanzien van duurzaam waterbeheer.

In onderdeel D van het besluit m.e.r. is bepaald in voor welke activiteiten, besluiten en plannen een m.e.r.-beoordeling plaats moet vinden. Bij elke categorie zijn drempelwaarden opgenomen. Het plan maakt de uitbreiding van detailhandel mogelijk. Deze ontwikkeling valt onder "D. 11.2 Stedelijk ontwikkelingsproject". Een m.e.r.-beoordeling is dan nodig in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

1. 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2. 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
3. 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Op grond van het Besluit m.e.r. moet ook indien er plannen worden mogelijk gemaakt die worden vermeld in onderdeel D van het Besluit, maar onder de drempelwaarde zitten nagegaan worden of er belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten.

Het gebied is reeds in gebruik voor industrie en detailhandel. en de omvang van het project ver onder de drempelwaarde. In de omgeving zijn geen natuurgebieden of andere kwetsbare gebieden waarop de ontwikkeling nadelig effect heeft. Er zijn dan ook geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Daarom stelt onder andere de Wro eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2008) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP2008 kent hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

De regels zijn onderverdeeld in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

De inleidende regels vormen Hoofdstuk 1 en bevatten de begrippen en de wijze van meten. Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Hierin zijn de regels bij de in het plan voorkomende bestemmingen opgenomen. Onder algemene regels, Hoofdstuk 3 zijn regels opgenomen die niet beperkt zijn tot een specifieke bestemming, maar gelden voor het gehele plangebied, zoals de anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels. Tot slot zijn in Hoofdstuk 4 de overgangsregels en de slotregel opgenomen.

Artikel 1 Begrippen

In de SVBP2008 is een aantal begrippen voorgeschreven. Voor zover deze voorkomen in dit bestemmingsplan zijn deze begrippen overgenomen uit de SVBP2008. De lijst is verder aangevuld met een aantal begrippen die voor een goede interpretatie en toepassing van de bestemmingsregels nodig zijn.

Artikel 2 Wijze van meten

Ook voor de wijze van meten geldt dat deze deels is overgenomen uit de SVBP2008 en is aangevuld voor zover dit voor een goede toepassing van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Daarnaast is een regeling opgenomen, waarin is bepaald welke ondergeschikte bouwdelen niet meetellen bij de oppervlakte- en hoogtebepalingen. Het gaat dan om bijvoorbeeld liftschachten, luifels en dakoverstekken die de bouwgrenzen niet meer dan 0,75 meter overschrijden.

Artikel 3 Bedrijventerrein

Een groot deel van het plangebied heeft de bestemming Bedrijventerrein gekregen. Dit wil echter niet zeggen dat voor dit gebied overal dezelfde regels gelden. De noodzakelijke zonering van het terrein leidt tot een differentiatie in toegestane milieucategorieën, die zijn aangeduid op de verbeelding. Daarnaast is een aantal bedrijven aanwezig dat in een hogere milieucategorie zit dan de algemene regeling ter plaatse zou toestaan. Omdat dit bestaande bedrijven zijn die daar met vergunning gevestigd zijn, zijn deze positief bestemd. Met een specifieke functieaanduiding is aangegeven dat naast alle bedrijven in de gewenste milieucategorieën ook dit specifieke bedrijf is toegestaan.

Bepaald is dat hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd mogen worden. Het gebied buiten de bouwvlakken is bedoeld voor onder meer wegen, paden, parkeervoorzieningen en groen.

Naast een aantal algemene regels is, ten aanzien van de maatvoering van de bouwwerken, ook een aantal afwijkende maatvoeringen opgenomen. Deze hangen samen met het feit dat de aanwezige betonmortelcentrale over kranen en silo's beschikt. Ook de moutoverslag heeft een kraan nodig en de bijbehorende stortbunker en transportband passen eveneens niet binnen de standaard hoogtematen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

In de regels is een aantal afwijkingsmogelijkheden opgenomen om de nodige flexibiliteit in het bestemmingsplan aan te brengen. Zo kan er onder voorwaarden medewerking worden verleend voor een uitbreiding van gebouwen buiten het bouwvlak en kan, eveneens onder voorwaarden, een ander gebruik worden toegestaan dan de Staat van bedrijfsactiviteiten voorschrijft.

Artikel 4 Detailhandel - Perifeer

Binnen deze bestemming is detailhandel in volumineuze goederen toegestaan, evenals het vestigen van een tuincentrum of bouwmarkt. Deze toegestane functies zijn ontleend aan het provinciale beleid. Ook is detailhandelsondersteunende horeca toegestaan. Hieronder wordt horeca verstaan die onderdeel uitmaakt van een ter plaatse gevestigde winkel. Dit komt met name vaak voor bij grotere meubelzaken en tuincentra.

Een tweetal panden heeft een specifieke functieaanduiding gekregen op grond waarvan ook reguliere detailhandel is toegestaan. Deze regeling is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. In het ene geval mag 35% van het bedrijfsvloeroppervlak worden gebruikt voor reguliere detailhandel, in het andere geval is dit 100%.

Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Het gebied buiten de bouwvlakken is bedoeld voor onder meer wegen, paden, parkeervoorzieningen en groen.

Helemaal aan de westzijde van het plangebied komt de speciale bouwaanduiding onderdoorgang voor. Het gebouw dat hier staat kent een onderdoorgang die gebruikt moet kunnen worden door vrachtwagens. Dit vereist in minimale vrije hoogte van 4,20 meter.

In de regels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen, waarmee het bevoegd gezag onder voorwaarden kan toestaan dat gebouwen buiten de bouwvlakken kunnen worden gebouwd. Daarnaast is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, waarmee reguliere detailhandel binnen het thema wonen, sport en leisure kan worden toegestaan. Deze mogelijkheid is beperkt tot winkelruimtes die niet op de begane grond zijn gesitueerd en een bruto-vloeroppervlak hebben minder dan 1500 m². Er is specifiek voor dit thema gekozen vanwege de wens tot branchering.

Artikel 5 Horeca

Binnen het plangebied is één horecavestiging aanwezig. Deze is positief bestemd. Er zijn uitsluitend vormen van horeca toegestaan die een toegevoegde waarde hebben voor de winkelfunctie van het gebied.

Artikel 6 Verkeer

De Hoge Rijndijk en de naastgelegen ventweg zijn bestemd tot Verkeer. Ook de bermen en inritten hebben deze bestemming gekregen. Door de bermen niet specifiek te bestemmen bestaat de mogelijkheid om binnen het geldende bestemmingsplan wijzigingen uit te voeren die de verkeerssituatie verbeteren, zoals het verleggen van inritten.

Binnen deze bestemming komt de specifieke functieaanduiding Bedrijf - Moutbaan voor. Hier kruist de mouttransportbaan voor Heineken de Hoge Rijndijk.

Artikel 7 Water

Binnen het plangebied ligt een gedeelte van de Oude Rijn. Deze is net als de insteekhaven bestemd voor water. Dit water is bedoeld voor scheepvaart, de waterhuishouding en bijbehorende voorzieningen.

Artikel 8 Gemengd - uit te werken

Voor het gedeelte van het plangebied met deze uit te werken bestemming ligt er nog geen concreet plan. Wel is bekend dat dit de afronding van de Rijneke Boulevard moet vormen en dat hier naast detailhandel in volumineuze goederen ruimte geboden wordt voor grootschalige detailhandel in niet-volumineuze goederen, mits passend binnen het thema wonen, sport en leisure. Grootschalige detailhandel houdt in dat de afzonderlijke winkels een bruto vloeroppervlakte moeten hebben van minimaal 1000 m². De keuze voor het thema wonen, sport en leisure is gebaseerd op het Masterplan werklandschap aan de Oude Rijn.

Daarnaast kan in het uitwerkingsplan ruimte geboden worden voor een indoor-sportgelegenheid en ten hoogste één horecavestiging. Vanuit de ondernemers op de Rijneke Boulevard is aangegeven dat hieraan behoefte is en de aanwezigheid van een horecagelegenheid kan een versterking opleveren van deze winkelboulevard.

Als gevolg van de uitwerking zal de parkeerbehoefte toenemen. Deze parkeerplaatsen moeten binnen de grenzen van de uit te werken bestemming worden gerealiseerd. Dit kan zowel op het maaiveld als op de nieuwe gebouwen.

Op gronden met deze bestemming mag pas worden gebouwd nadat een uitwerkingsplan in werking is getreden.

Artikel 9 Leiding - Riool

De dubbelbestemming Leiding - Riool is opgenomen om een in het plangebied aanwezige rioolpersleiding te beschermen. Door deze dubbelbestemming worden beperkingen opgelegd ten aanzien van bouwwerkzaamheden en is voor een aantal andere werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist.

De dubbelbestemming Leiding - Riool komt voor binnen de bestemmingen Bedrijventerrein, Detailhandel - Perifeer, Gemengd - Uit te werken en Verkeer.

Artikel 10 Waterstaat - Waterkering

De Hoge Rijndijk vervult de functie van waterkering. Ter bescherming van deze functie is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering opgenomen. Hierdoor is een beschermingsregime van kracht dat inhoudt dat op gronden met deze dubbelbestemming in principe geen gebouwen mogen worden opgericht. Van dit verbod kan alleen worden afgeweken met toestemming van de beheerder van deze waterkering.

Daarnaast is voor de uitvoering van verschillende werkzaamheden, zoals het afgraven van gronden of het aanleggen van leidingen een omgevingsvergunning vereist. Deze kan alleen worden verleend na een positief advies hierover van de beheerder van de waterkering.

De dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering komt voor binnen de bestemmingen Bedrijventerrein, Detailhandel - Perifeer, Gemengd - Uit te werken en Verkeer en legt dus beperkingen op ten aanzien van de toepassing van de regels bij deze bestemmingen.

Artikel 11 Anti-dubbeltelregel

De formulering van de anti-dubbeltelregel is bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Met deze regel wordt voorkomen dat bepaalde gronden meerdere keren worden gebruikt om de toegestane oppervlakte van verschillende gebouwen te bepalen.

Artikel 12 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot de maatvoering van bouwwerken. Deze algemene bouwregels gelden wanneer deze in de bestemmingsregels niet specifiek zijn geregeld. Ook is bepaald dat overschrijdingen van afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan mogen blijven bestaan. Dit betekent dat een bestaande overschrijding niet in strijd is met het bestemmingsplan en bij herbouw opnieuw gerealiseerd mag worden. Tot slot is bepaald welke aanvullende regels van stedenbouwkundige aard uit de bouwverordening van toepassing zijn.

Artikel 13 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is bepaald welk gebruik in ieder geval als in strijd met het bestemmingsplan wordt aangemerkt. Hiermee wordt elke mogelijke onduidelijkheid over de toelaatbaarheid van de genoemde activiteiten weggenomen.

Artikel 14 Algemene aanduidingsregels

In de algemene aanduidingsregels is een tweetal geluidszones opgenomen. Geluidszone - Industrie - 1 heeft betrekking op de geluidszone van het industrieterrein Oosthoek en Geluidszone - Industrie - 2 op industrieterrein Barrepolder, dat aan de overzijde van de Hoge Rijndijk ligt.

Artikel 15 Algemene afwijkingsregels

Hierin is een aantal bepalingen opgenomen, waarmee het bevoegd gezag geringe afwijkingen van maten kan toestaan wanneer dit vanuit stedenbouwkundig of bouwkundig oogpunt noodzakelijk of gewenst is. Ook kan een overschrijding van bouw- of bestemmingsgrenzen worden toegestaan, wanneer dit noodzakelijk is vanwege de werkelijke toestand van het terrein en kan worden afgeweken van de Staat van bedrijfsactiviteiten. Door het opnemen van deze bepalingen wordt voorkomen dat het bestemmingsplan onbedoeld ontwikkelingen belemmert.

Artikel 16 Algemene wijzigingsregels

Wanneer de milieubelasting van een bepaald type bedrijf door technologische ontwikkelingen is afgenomen, en dit type bedrijf tot een lagere categorie van bedrijven gaat behoren kan het bevoegd gezag de Staat van bedrijfsactiviteiten bij dit plan wijzigen.

Ook kan het bevoegd gezag het bestemmingsplan wijzigen om de geluidzones die uitgaan van Barrepolder en Oosthoek aan te passen of te verwijderen. Een dergelijk wijzigingsplan moet goed worden onderbouwd, met name ten aanzien van de geluidseffecten op geluidsgevoelige functies. De wijzigingsbevoegdheid kan ook gebruikt worden om geluidzones te verkleinen of zelfs op te heffen.

Artikel 17 Overgangsrecht

De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in artikel 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening. Met het overgangsrecht wordt beoogd dat bouwwerken en gebruik, die wel in overeenstemming zijn met het oude bestemmingsplan, maar niet met het nieuwe, kunnen voortduren. Volledige herbouw van een dergelijk bouwwerk is niet toegestaan, tenzij het teniet gaat als gevolg van een calamiteit. Voor het strijdige gebruik geldt dat als dit langer dan een jaar is onderbroken, niet meer hervat mag worden.

Artikel 18 Slotregel

In de slotregel is de aanhalingstitel van de regels vastgelegd.

Het bestemmingsplan Oosthoek 2012 is grotendeels conserverend van aard. De kwaliteitsverbeteringen worden in samenwerking met de eigenaren en ondernemers verder uitgewerkt. Deze toekomstige ontwikkelingen hebben geen directe relatie met de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Voor de afronding/uitbreiding van de Rijneke Boulevard aan de westzijde van de insteekhaven is een uit te werken bestemming opgenomen. De gronden waarop de uit te werken bestemming betrekking heeft zijn privaat bezit. De ontwikkelingen op dit terrein worden door private ondernemingen gefinancierd. Op voorhand is er geen reden om aan de economische haalbaarheid van deze toekomstige ontwikkeling te twijfelen.

Het voorontwerp van het bestemmingsplan is aan diverse vooroverlegpartners voorgelegd en heeft met ingang van 16 juni 2011 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon een ieder een inspraakreactie indienen.

Naar aanleiding van de ontvangen inspraak- en overlegreacties is de Nota inspraak envooroverleg opgesteld die als bijlage bij deze plantoelichting is gevoegd.