In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Kern Heinkenszand, gedeelte Dorpsstraat/Eendvogelstraat, 2013" van de gemeente Borsele;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0654.BPHZDSES2013-0003 met de bijbehorende regels;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0654.BPHZDSES2013-0003;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een uit de gevel springend, in architectonisch opzicht ondergeschikt deel van een hoofdgebouw dat door haar indeling en inrichting is bestemd hoofdzakelijk te worden gebruikt ten behoeve van het hoofdgebouw;

gedeelte van het erf dat gelegen is achter de achtergevelrooilijn;

denkbeeldige lijn die gelegen is op de helft van de afstand tussen de voorgevel van een

hoofdgebouw en de achtergrens van het bouwperceel met een maximum van 20 meter

achter de voorgevel;

de gemiddelde hoogte van de grond die gebouwen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, omringt;

de Algemene wet bestuursrecht, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

het gebruik van (een gedeelte van) een woning en/of een daarbij behorende aanbouw, uitbouw of bijgebouw voor het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid. Dit bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid is, in tegenstelling tot een beroepsmatig gebruik van een woning, gericht op consumentenverzorging geheel of overwegend door middel van handwerk;

het gebruik van (een gedeelte van) een woning en/of een daarbij behorend(e) aanbouw, uitbouw of bijgebouw voor een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, lichaamsverzorgend, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied;

aanwezig ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een aan het hoofdgebouw gebouwd of daarvan vrijstaand gebouw dat ten dienste staat van het hoofdgebouw en door zijn ligging, functie, constructie of afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren;

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, hieronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij de baliefunctie een essentieel onderdeel vormt;

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van drank voor gebruik ter plaatse, waarbij het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dans een wezenlijk onderdeel vormen;

al dan niet bebouwd bouwperceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat hoofdgebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige op het gebied van stedenbouw dan wel architectuur;

zie voorgevellijn;

een hoofdgebouw waarin meerdere woningen zijn ondergebracht, zodanig dat deze boven, beneden dan wel naast elkaar zijn gesitueerd, waarbij per woning een zelfstandige toegankelijkheid gewaarborgd is;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

een bedrijf gericht op het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide en al dan niet ter plaatse te nuttigen dranken en/of etenswaren en/of het verstrekken van logies en/of het exploiteren van zaalaccommodaties;

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht);

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig/bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, lichaamsverzorgend, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een hiermee naar aard gelijk te stellen gebied;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar een bepaalde maatvoering geldt;

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel ten dienste van deze voorzieningen;

de kruin van de Dorpsstraat;

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van etenswaren voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken;

1. a. een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
2. b. een goede hoogte-/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling;
3. c. een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
4. d. de cultuurhistorische samenhang van de omgeving;

bouwwerk geen gebouw zijnde, ter afbakening van eigendommen;

de meest naar de wegzijde gekeerde gevel van een gebouw;

denkbeeldige of op de kaart aangegeven lijn die strak langs de voorgevel van een hoofdgebouw loopt tot aan de zijdelingse bouwperceelsgrenzen;

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingstreding van dit plan;

de Wet op de economische delicten, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan;

een gebouw, dat dient voor de huisvesting van personen;

de Wet ruimtelijke ordening, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan;

woning voor mensen die 24 uur per dag van zorg afhankelijk zijn of zorg op afroep nodig hebben.

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten:

van bouwwerken onderling, alsmede afstanden van bouwwerken tot de bouwperceelsgrens worden daar gemeten, waar deze afstanden het kleinst zijn;

vanaf het dichtst bij de bouwperceelsgrens gelegen punt van het gebouw en haaks op de bouwperceelsgrens;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of tot het hart van de scheidingsmuren, met dien verstande, dat wanneer de betreffende gevelvlakken niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste maat;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

van een bouwperceel, of een ander terrein wordt bepaald door de oppervlakten van alle op een terrein gelegen gebouwen bij elkaar op te tellen, tenzij in de regels anders is bepaald;

binnen de afgewerkte omtrekwanden (in voorkomende gevallen binnen de balustrade) onder aftrek van de in de ruimte inspringende onderdelen van het gebouw als schoorsteenstoelen, kanalen en kasten, maar zonder aftrek van plinten en vast meubilair als aanrechten en verwarmingslichamen; vloeroppervlak waarboven minder dan 1,5 meter hoogte aanwezig is, wordt hierbij buiten beschouwing gelaten.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot het verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub b en c Wabo wordt in ieder geval gerekend:

1. a. Het gebruiken of te doen of laten gebruiken van bouwwerken, geen gebouwen zijnde en gronden op een wijze of tot een doel strijdig met de in dit plan aan de grond gegeven bestemming.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 9.1:

1. a. indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik dat niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in de Wro, de regels te wijzigen voor:

1. a. het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van geringe afmetingen ten dienste van het openbaar nut met een oppervlakte van maximaal 15 m² en een bouwhoogte van maximaal 3,5 meter;
2. b. het overschrijden van de naar de weg gekeerde bouwgrens, zomede van de ten opzichte van de zijdelingse bouwperceelsgrens bepaalde minimumafstand door:
   1. 1. erkers, balkons en bordessen tot maximaal 1 meter;
   2. 2. ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 m² en de bouwhoogte maximaal 3,25 meter zal bedragen;
3. c. geringe afwijkingen, die in het belang zijn van een ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of die noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Hierbij zijn verschuivingen van de bestemmingsgrens met maximaal 3 meter toelaatbaar.

Deze regels zijn van toepassing voor het overschrijden van grenzen voor zover deze leiden tot wijziging van bestemmingen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in de Wro, de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' binnen de bestemming Gemengd en de bestemming Wonen te wijzigen, met in achtneming van de volgende regels:

1. a. het totaal aantal woningen binnen de bestemmingen Gemengd en Wonen gezamenlijk blijft ongewijzigd;
2. b. de samenhang in het straat- en bebouwingsbeeld wordt niet onevenredig aangetast;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast;
4. d. in het wijzigingsplan wordt aandacht besteed aan de gemaakte belangenafweging.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen éénmalig in afwijking van lid 12.1, sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 12.1, sub a met maximaal 10%;
3. c. Lid 12.1, sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 12.2, sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 12.2, sub a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Lid 12.2, sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Kern Heinkenszand, gedeelte Dorpsstraat/Eendvogelstraat, 2013".

Woningbouwvereniging R&B Wonen wenst de voormalige locatie van de EMTÉ-supermarkt in Heinkenszand te herontwikkelen tot een locatie voor wonen en zorg. Beoogd is de realisering van:

• 22 huurappartementen;
• 7 koopappartementen;
• 4 groepswoningen voor somatisch verpleeghuisplaatsen;
• en 1 commerciële ruimte.

De locatie is beschikbaar gekomen door verplaatsing van de EMTÉ-supermarkt naar een nabijgelegen locatie aan de Stenevate. Deze verplaatsing heeft er toe geleid dat het gebied beschikbaar is voor een nieuwe functie. De vrijgekomen locatie ligt binnen het centrumgebied van Heinkenszand. Herontwikkeling van de locatie dient recht te doen aan het karakter van dit gebied.

In dit kader zijn verschillende stedenbouwkundige studies verricht naar een mogelijke invulling van de locatie. Deze studies hebben geresulteerd in de voorliggende uitwerking van de herstructureringslocatie. De gemeente Borsele is van mening dat R&B Wonen met dit initiatief tot een passende uitwerking voor de voormalige EMTÉ-locatie is gekomen.

De voorgenomen herontwikkeling is niet binnen het geldend juridisch-planologisch instrumentarium mogelijk (zie ook paragraaf 1.4), vandaar dat ervoor gekozen is een nieuw bestemmingsplan voor dit project op te stellen.

In figuur 1.1 is het plangebied weergegeven. Aan de noordoostzijde grenst het plangebied direct aan de Dorpsstraat. Aan de noordwest- en zuidwestzijde wordt het plangebied begrensd door tuinen en garageboxen van het achterliggend woongebied. De zuidelijke grens wordt bepaald door de Eendvogelstraat.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

De voormalige supermarkt is inmiddels gesloopt en dit deel van het plangebied is bouwrijp gemaakt. Het resterende deel van het plangebied is nog in gebruik. Aanwezig zijn onder andere:

• de parkeerplaats van de voormalige supermarkt;
• diverse kleinschalige commerciële ruimten;
• enkele woningen.

In paragraaf 3.1 wordt verder ingegaan op de huidige situatie.

Het bestemmingsplan omvat het gebied, zoals dat in de voorgaande paragraaf is beschreven en heeft als doel het bieden van een juridisch-planologische regeling voor de voorgenomen herontwikkeling van het gebied tot wonen en zorg en het voorzetten van het gebruik van gronden voor commerciële ruimten. Het bestemmingsplan bestaat uit:

• een verbeelding;
• regels;
• een toelichting.

Verbeelding

Analoog

Op de verbeelding, bestaande uit één kaartblad, zijn onder meer de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven met bijbehorende verklaring, het zogenaamde renvooi. De verklaring legt een verbinding tussen de bestemmingen, die op de verbeelding zijn aangegeven, en de regels. De verbeelding is getekend op schaal 1:1.000.

Digitaal

Nieuwe bestemmingsplannen worden digitaal beschikbaar gesteld, zodat ze via internet te bekijken zijn. Dit is verplicht op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Op de gemeentelijke website of www.ruimtelijkeplannen.nl kan het digitale bestemmingsplan worden bekeken. Bij raadpleging van het digitale bestemmingsplan wordt de gebruiker bij het aanklikken van de percelen op een beeldscherm vanzelf naar de relevante delen van het bestemmingsplan "doorverwezen".

Regels

De regels bevatten de regeling inzake het gebruik van en de bebouwingsmogelijkheden op de gronden die in het plan zijn begrepen.

Toelichting

In de toelichting wordt de opzet van het plan beschreven en zijn de aan het plan ten grondslag liggende beleidskaders vermeld. Voorts worden de relevante onderzoeksresultaten vermeld. De toelichting van het bestemmingsplan biedt daarmee de motivering en onderbouwing van de beoogde herontwikkeling. Tevens wordt er (te zijner tijd) verslag gedaan van de resultaten van het over het plan gevoerde overleg en de inspraak.

Momenteel geldt voor het plangebied het bestemmingsplan "Kern Heinkenszand 1998", vastgesteld door de Borselse gemeenteraad op 5 november 1998 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 9 februari 1999. Wanneer het voorliggend bestemmingsplan in werking treedt, vervalt voor de planlocatie de huidige regeling.

In het geldend bestemmingsplan is aan de gronden in het plangebied de bestemming "Centrumvoorzieningen" toegekend. Er zijn verschillende bouwvlakken opgenomen. De maximale goothoogten bedraagt 6 meter. Buiten de bouwvlakken zijn ter plaatse van Dorpsstraat 84-88 bijgebouwen toegestaan. Op de gronden rondom de voormalige supermarkt mogen, volgens het geldende bestemmingsplan, geen bijgebouwen worden opgericht. Het beoogde initiatief voorziet wel in bebouwing op deze gronden. Het geldende bestemmingsplan beschikt niet over toereikende flexibiliteitsregels om de beoogde herontwikkeling mogelijk te maken. Het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is daarom noodzakelijk.

Voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan voor deze herontwikkelingslocatie is gekozen voor een gedetailleerd bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is hoofdzakelijk bedoeld om de beoogde situatie, waarvoor een gedetailleerd bouwplan beschikbaar is, goed te regelen. Daarbij is rekening gehouden met enige flexibiliteit ten aanzien van de bouwvlakken en keuze voor bestemmingen. De toelichting op het bestemmingsplan heeft de volgende opzet.

Beleidskader (hoofdstuk 2) / Kwaliteit van de leefomgeving (hoofdstuk 4).

Voor het plangebied wordt in hoofdstuk 2 het relevante actuele rijks-, provinciale en gemeentelijke beleidskader aangegeven. Het beleidskader is toegesneden op de voorgenomen ontwikkeling. In hoofdstuk 4 is het initiatief getoetst aan de relevante (sectorale) beleidsregels en wetten.

Stedenbouwkundig plan (hoofdstuk 3)

In hoofdstuk 3 is de beoogde ruimtelijk-functionele herontwikkeling van het plangebied beschreven.

Juridische vormgeving (hoofdstuk 5)

Op basis van het voorgenomen initiatief is de juridische regeling opgesteld (verbeelding en planregels). In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan bod. Uit deze toelichting op de planregels blijkt de logische relatie tussen toelichting, planregels en verbeelding.

Economische uitvoerbaarheid (hoofdstuk 6) / Maatschappelijke toetsing en overleg (hoofdstuk 7)

Tot slot volgen de economische uitvoerbaarheid in hoofdstuk 6 en de maatschappelijke toetsing en het overleg in hoofdstuk 7. De toelichting op de economische uitvoerbaarheid is beknopt, omdat gemeente met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst heeft gesloten.

De maatschappelijke uitvoerbaarheid zal blijken uit de resultaten van:

• het overleg met instanties dat ingevolge artikel 3.1.1 Bro plaatsvindt;
• de inspraakprocedure.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening is recent vastgesteld (AMvB Ruimte). In dit besluit stelt het Rijk een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen. Voor de in de AMvB genoemde onderwerpen moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) alle bestemmingsplannen binnen een jaar aan de bepalingen uit de AMvB voldoen. Geen van de in de AMvB genoemde onderwerpen hebben echter betrekking op het plangebied van dit bestemmingsplan.

Analyse

Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio’s leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen.

In het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen dat voor stedelijke ontwikkelingen een onderbouwing in het bestemmingsplan noodzakelijk is (ook wel: de ladder voor duurzame verstedelijking). Deze onderbouwing bestaat uit de volgende onderdelen:

• er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• indien blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, dan wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing

De voorgenomen stedelijke ontwikkeling past bij de actuele regionale vraag. Kijkend naar de bevolkingsontwikkeling in deze kern lijkt Heinkenszand in inwoneraantal af te nemen, maar Heinkenszand kent veel instroom vanuit andere kernen in alle leeftijdscategorieën (zie tabel 2.1 en figuur 2.1). De Sociale Staat van Zeeland (SCOOP) verwacht zelfs dat het totale inwoneraantal in 2015 zal doorgroeien naar 5.700. Tegelijkertijd is er sprake van vergrijzing. Daardoor is er een actuele behoefte aan seniorenappartementen in Heinkenszand. De voorliggende locatie komt tegemoet aan die behoefte.

Tabel 2.1. Bevolkingsontwikkeling

Figuur 2.1. Bevolkingsontwikkeling

Dit plangebied, binnen bestaand stedelijk gebied, aan de Dorpsstraat (de winkelstraat van Heinkenszand) op circa 100 meter afstand van de supermarkt met zicht op een bospartij behoort tot de A-locaties voor senioren. Door herinvulling van de oude EmTé-locatie is sprake van herstructurering.

Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat de ontwikkeling past bij de regionale woningbehoefte en dat er sprake is van herstructurering. Daarmee is voldaan aan de criteria van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Analyse

In de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren. En op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeentes krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.

De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt op termijn verschillende bestaande nota’s zoals:

• de Nota Ruimte;
• de Structuurvisie Randstad 2040;
• de Nota Mobiliteit;
• de Mobiliteits Aanpak;
• de structuurvisie voor de Snelwegomgeving;
• de agenda Landschap;
• de agenda Vitaal Platteland;
• Pieken in de Delta.

Toetsing en Conclusie

Het SVIR vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. De ontwikkeling is niet van belang op rijksniveau.

Op 28 september 2012 hebben Provinciale Staten van Zeeland het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 vastgesteld. Dit plan geeft de provinciale visie op Zeeland en waar de komende jaren door de provincie op wordt ingezet. Kort samengevat: veel ruimte voor economische ontwikkeling, een gezonde en veilige woonomgeving en goede kwaliteit van bodem, water, natuur en landschap.

Wonen

Het bieden van voldoende ruimte voor wonen vormt het uitgangspunt van het provinciale woonbeleid. Bundeling, zorgvuldig ruimtegebruik en het realiseren van kwaliteit en diversiteit staan daarbij centraal.

De toename van kwantitatieve woningbehoefte neemt af en lijkt op lange termijn zelfs eindig. Bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik zijn daarom onderdeel van de regionale woningmarktafspraken.

Daarnaast heeft de provincie in het omgevingsplan aangegeven dat voldaan moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking (zie 2.1.2).

Deze regionale afspraken beschrijven op welke wijze de regio invulling geeft aan de provinciale doelen voor bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik.

Voor wat betreft zorgwoningen is het, in de provinciale nota Zeeland Woonzorgland geïntroduceerde, regionale spreidingsplan zorgwoningen het plannings- en communicatie-instrument. Het programma geeft uitvoering aan het thema "Wonen, zorg en welzijn" van de Zorgvisie Zeeland 2004-2008. De tijdshorizon voor dit beleid is reeds verstreken. De provincie continueert de beleidsuitgangspunten totdat nieuw beleid is geformuleerd.

Toetsing

Het project voldoet aan de uitgangspunten van het provinciaal beleid zoals opgenomen in het Omgevingsplan. Er is sprake van:

• zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied;
• herstructurering, het plangebied was al enige jaren toe aan een nieuwe invulling;
• aandacht voor kwetsbare groepen.

Zie voor toetsing van deze onderwerpen ook paragraaf 2.1.2.

Afwegingszone natuurgebieden

In artikel 2.16 VRPZ is het beleid ten aanzien van de afwegingszone bij natuurgebieden geformuleerd. Een toelichting van een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen voor nieuwe bebouwing of nieuwe vormen van grondgebruik worden toegelaten wordt aannemelijk gemaakt dat er geen aantasting plaatsvindt van het natuurgebied. Hierbij dient tenminste aandacht te worden besteed aan:

• het belang van het behoud van openheid van het gebied;
• de verstoringsgevoeligheid van het natuurgebied.

De herontwikkelingslocatie is gesitueerd binnen een afwegingszone van een natuurgebied (zie ook paragraaf 4.4). Het betreft het natuurgebied Landlust. De openheid en verstoringsgevoeligheid van het gebied zijn niet in het geding. Verwezen wordt naar paragraaf 4.3 en 4.4.

Toetsing

De Verordening Ruimte Provincie Zeeland vormt geen belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling van de locatie.

Analyse

De Structuurvisie Borsele 2009-2014 is opgesteld binnen de kaders van de Wro en is de opvolger van de Borsatlas 2003. De structuurvisie dient een tweeledig doel.

• De Structuurvisie moet het fungeren als een gemeentelijk structuurbeeld op hoofdlijnen dat in de praktijk kan dienen als “werkdocument” bij het nemen van ruimtelijke beslissingen.
• De Structuurvisie biedt op grond van de Wro de mogelijkheid om kosten te verhalen bij beoogde en in de structuurvisie opgenomen ontwikkelingen.

In de structuurvisie is op hoofdlijnen vastgelegd waar de gemeente op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied staat in 2014. Uitgangspunt hierbij is dat de structuurvisie voldoende ruimte biedt om nadere afwegingen te maken. Er zijn drie centrale beleidsdoelen voor het ruimtelijk beleid geformuleerd.

• Behoud en versterking van de fysieke en sociaal-maatschappelijke kwaliteiten van Borsele; uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen is dat ruimtelijke contrasten en de sociaal-maatschappelijke structuur in de gemeente worden behouden en versterkt, dan wel (beter) worden benut.
• Inzichtelijk maken van toekomstige plannen met een ruimtelijke en/of sociaal-maatschappelijke component; uitgangspunt hierbij is dat deze toekomstige plannen een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de gemeente.
• Streven naar een duurzame aanpak: bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt het aspect duurzaamheid meegewogen; het streven is om energieafhankelijkheid te verkleinen. Overlast zoals geluid en geur, wordt zoveel mogelijk beperkt ten opzichte van milieugevoelige functies. Daarnaast wordt de beschikbare ruimte zo zorgvuldig mogelijk gebruikt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn tevens gericht op het vergroten van de toekomstbestendigheid van het gebied, zowel economisch als sociaal-maatschappelijk als fysiek.

In de structuurvisie is voor een aantal kenmerkende gebieden een gebiedsgerichte aanpak voorgestaan. Voor de 15 kernen die Borsele telt, zijn er dorpsprofielen opgesteld. In deze profielen wordt in gegaan op de kwaliteiten van de dorpen en de gewenste ontwikkelingsrichting. Voor het voorliggende bestemmingsplan “Kern Heinkenszand, gedeelte Dorpsstraat/Eendvogelstraat, 2012” is de volgende ruimtelijke beleidsstrategie relevant.

• Er zijn verschillende mogelijkheden voor inbreiden / herstructureren en planmatige uitbreiding:
  1. 1. de herstructureringslocaties Molcon en de voormalige EMTÉ-locatie;
  2. 2. een planmatige uitbreiding aan de zuidoost- en noordzijde van de kern.

Een aandachtspunt bij deze ontwikkelingen is een goede (kwalitatieve) afstemming op beoogde doelgroepen.

Toetsing

Voorliggend plan voorziet in de herstructurering van de voormalige EMTÉ-locatie en past binnen de structuurvisie van de gemeente.

Analyse

In het woningbouwprogramma 2010 - 2020, dat momenteel in voorbereiding is, zijn voor de voormalige EMTÉ-locatie 34 appartementen voorzien.

Toetsing

Gerealiseerd worden 29 appartementen en 4 groepswoningen, die niet meetellen in de woningbouwplanning. Ten behoeve van de ontwikkeling worden 3 bestaande panden, waarin gewoond mag worden, gesloopt. Er is derhalve sprake van een sluitende woningbouwplanning.

Analyse

Deze visie geeft sturing aan de ontwikkelingen op de woningmarkt. Het is een basis om te werken aan een goed functionerende woningmarkt. De gemeente heeft een nieuwe Woonvisie ontwikkeld, omdat de versie uit 2005 niet meer toegesneden was op de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt: de economische recessie en de demografische ontwikkelingen zoals krimp, vergrijzing en ontgroening van de bevolking.

De Woonvisie Borsele 2010-2015 schetst een samenhangend beeld van de gewenste ontwikkeling van het wonen in de gemeente tot 2015. Enerzijds is er aandacht voor de woningbehoefte, anderzijds voor de wenselijkheid van behoud van voorzieningen en het leefbaar houden van de verschillende kernen van Borsele.

De Woonvisie geeft geen gedetailleerd allesomvattend beeld, maar behandelt de hoofdlijnen van het beleid. Het geeft weer waar Borsele voor staat, wat de gemeente wil bereiken en wat de inzet is bij de onderhandelingen met externe partners met wie de gemeente deze doelstellingen wil realiseren.

In de Woonvisie staat de volgende relevante tekst:

Op de inbreidingslocatie van de vroegere EMTÉ zijn 25 appartementen gepland. [Terzijde: Inmiddels is de planning voor deze locatie aangepast (zie onder het kopje "Woningbouwplanning").] De woningen van R&B Wonen voor alle doelgroepen zijn goed verhuurbaar. In Heinkenszand kan de woonzorgzone verder worden uitgebreid. Ook is er volop vraag naar jongerenwoningen, waarvoor kleinschalige complexen kunnen worden gebouwd. In Heinkenszand wordt de mogelijkheid onderzocht om luxe huurappartementen voor senioren aan te bieden.

Toetsing

De planontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de nieuwe Woonvisie.

Analyse

Werkstructuur

Om te komen tot een lokaal plan is gebruik gemaakt van de reeds aanwezige werkstructuren ten aanzien van woonzorgvoorzieningen in de gemeente. Borsele kent sinds het begin van de jaren 90 een Stuurgroep woon/zorgvoorzieningen Borsele, bestaande

uit:

• zorgaanbieders;
• woningbouwvereniging;
• cliëntenvertegenwoordiging;
• gemeente.

Beleid

De Lokale nota wonen, zorg en welzijn in het kader van Zeeland Woonzorgland is gebaseerd op reeds beschikbare informatie en beleid.

• De provincie heeft zelf de inhoudelijke uitgangspunten geformuleerd op grond waarvan de spreidingsplannen getoetst worden.
• De gemeente heeft daaraan lokale verdeelcriteria toegevoegd, waardoor een passend plan tot op kemniveau gemaakt kan worden.
• Tevens zijn prognoses tot 2010 toegevoegd.

Uitgangspunten provincie

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd.

• Alle plannen voor zorgwoningen tot en met 2010 dienen in het spreidingplan opgenomen te worden. Het gaat zowel om nieuwe woningen als bestaande woningen die al dan niet aangepast worden. Ook uitvoering en in ontwikkeling zijnde plannen horen daarbij.
• De peildatum is 1 januari 2003. Alle zorgwoningen die na die datum zijn of worden opgeleverd, kunnen onderdeel uitmaken van het spreidingsplan.
• De nieuwe richtcijfers in de Nota van antwoord behorend bij de nota Zeeland Woonzorgland zijn uitgangspunt. De regio kan daar gemotiveerd van afwijken.
• Regionale spreiding dient voorop te staan.
• Kleinschaligheid heeft de voorkeur.
• Vanuit de prioriteit voor inbreiden en de wens van ouderen voor locaties in de eigen woon- en leefomgeving, verdienen locaties binnen het bestaand bebouwd gebied de voorkeur (30 tot 50 procent).
• De plannen zullen voor een deel in de bestaande woningvoorraad moeten worden gerealiseerd, dan wel dient sprake te zijn van sloop van woningen en vervangende nieuwbouw (10 tot 20 procent).
• De spreiding van wonen en zorg mag de bundelingsdoelstelling geen geweld aandoen.
• Gemeenten nemen de projecten op in hun woningbouwplanning.
• Zorg (met name 24-uurs beschikbaarheid), welzijn en dienstverlening zal gegarandeerd moeten zijn.
• De toewijzing van zorgwoningen aan zorgvragers zal gegarandeerd moeten zijn. Uitgangspunt daarbij zijn de "Basisvoorwaarden protocol, toewijzing woningen met zorg in Zeeland".
• Prioriteit ligt bij de zorgwoningen voor ouderen, maar de opgave kan facultatief worden uitgebreid met (groeps)woningen voor andere zorgvragers.

Uitgangspunten gemeente

• De voorkeuren en behoeften van de ouderen staan centraal.
• Essentieel is dat gedurende de looptijd van het spreidingsplan alle inspanningen op de thema's wonen, zorg en welzijn op elkaar worden afgestemd.
• Meer diversiteit creëren door het aanbod van diverse arrangementen van wonen zorg en welzijn te verruimen.
• Daar waar mogelijk combinaties zoeken met andere zorgbehoevenden die niet tot de doelgroep ouderen behoren.
• De bevolkingsontwikkeling in beeld brengen door prognoses.
• Aanwezige voorzieningen mee laten wegen in de keuzes.
• Wachtlijst zorg kan dienen als indicatie.
• Rekening dient te worden gehouden met de lopende trajecten (bestemmingsplannen, Woonvisie en uitbreidingsplannen in ieder dorp).
• Een deel van de zorgwoningen dient binnen de grenzen van de huursubsidie te worden gerealiseerd. Inkomenspositie van ouderen in Borsele kan daarvoor als richtlijn dienen.

Gemeentelijk spreidingsplan

Voor de regio de Bevelanden wordt rekening gehouden met een uitbreidingsbehoefte van:

• 483 zorgwoningen;
• 690 voor aangepast wonen;
• 750 overige ouderenwoningen.

Voor Borsele betekent dit een uitbreidingsbehoefte van:

• 110 zorgwoningen;
• 330 voor aangepast wonen en overige ouderenwoningen.

Verwacht wordt dat gelet op bevolkingsprognoses meer dan 110 zorgwoningen noodzakelijk zijn, mede gelet op verouderde woningen. In Heinkenszand zijn tot 2006 42 zorgwoningen gedacht.

Toetsing

Provincie en gemeenten zetten in op goed bereikbare en een voldoende aantal zorgwoningen. Uitgangspunt is de woonzorgvoorzieningen zoveel mogelijk in bestaand stedelijk gebied te realiseren. De voorliggende locatie in Heinkenszand ligt gunstig ten opzichte van bestaande voorzieningen en maakt deel uit van bestaand stedelijk gebied. Het aantal zorgwoningen, aangevuld met andere doelgroepen (PG-groepen) past binnen de planningsopgave.

Analyse

Het beeldkwaliteitsbeleid van de gemeente Borsele is verwoord in de Beeldkwaliteitsnota Borsele. Het belangrijkste doel van het beeldkwaliteitsbeleid is het vormen van een toetsingskader voor welstand, waarmee de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten behouden en versterkt kunnen worden. Hiervoor zijn beeldkwaliteitscriteria opgesteld. Er zijn vier typen criteria:

• algemene criteria;
• gebiedgerichte criteria;
• themagerichte criteria;
• sneltoetscriteria.

Figuur 2.2. Welstandsniveaus Heinkenszand

De historische kern van Heinkenszand (Dorpsstraat) en de historische linten (onder andere een deel van de Eendvogelstraat en Stenevate) zijn aangewezen als een bijzonder welstandsgebied. Het beleid is erop gericht het bijzondere karakter te behouden en waar mogelijk te versterken. Dit leidt tot de volgende uitgangspunten.

• Bij renovatie of (vervangende) nieuwbouw is het uitgangspunt een zorgvuldige inpassing tussen de bestaande bebouwing. Zogenaamde cataloguswoningen zijn ongewenst.
• Woningen dienen voor de locatie te zijn ontworpen.
• Behoud van het ensemble is bepalend.
• De bebouwing dient consistent te zijn in typologie c.q. bouwstijl. Hybride tussenvormen (combinaties van meerdere bouwstijlen in één gebouw) zijn niet toegestaan.

Toetsing

In paragraaf 3.2 wordt het beoogde bouwplan beschreven. De beschrijving gaat ondermeer in op de zorgvuldige inpassing van het plan in de omgeving en de “dorpse” architectuurkenmerken. Hieruit blijkt dat voldaan wordt aan de hiervoor genoemde uitgangspunten van de beeldkwaliteitsnota.

Analyse

Algemeen

Voor de periode 2008-2013 wordt beleidsmatig ingezet op de uitgangspunten die per verzorgingsgebied zijn geformuleerd. De uitgangspunten sluiten aan bij de Regionale Detailhandelsvisie en het Integraal Omgevingsplan Zeeland.

Binnen de gemeente Borsele komen zes vormen van detailhandel voor:

• detailhandel in een bovenlokaal verzorgingsgebied;
• detailhandel in een lokaal verzorgingsgebied;
• detailhandel in de overige kernen;
• ambulante handel;
• detailhandel op bedrijventerreinen;
• overige detailhandel waaronder boerderijverkoop.

Relevant is voor dit bestemmingsplan het beleid ten aanzien van detailhandel in een bovenlokaal verzorgingsgebied.

Bovenlokaal verzorgingsgebied (Heinkenszand en 's-Gravenpolder)

De dorpen Heinkenszand en 's-Gravenpolder worden in deze visie aangeduid als bovenlokaal verzorgend centrum voor de gemeente Borsele. De kernen worden gepositioneerd als centra met combinatie van recreatief winkelaanbod en boodschappenaanbod. Concentratie van aanbod in een compact, aantrekkelijk centrum is een belangrijke voorwaarde voor voldoende toekomstperspectief op dit niveau. Ook moet worden voorzien in randvoorwaarden zoals bereikbaarheid, een aangenaam winkelklimaat en voldoende parkeergelegenheid.

Overige uitgangspunten

• Doelstelling voor deze dorpen is het behouden en versterken van het winkelaanbod en andere voorzieningen. Beleid zal er op gericht moeten zijn om ruimtelijk voldoende gelegenheid te bieden voor nieuwvestiging en schaalvergroting/ uitbreiding van bestaande voorzieningen middels de vrijstellingsmogelijkheden (nu afwijkingen) in de bestemmingsplannen te vereenvoudigen.
• De centrumgebieden van Heinkenszand en 's-Gravenpolder verschuiven momenteel. Clustering rondom de hoofdvoorziening supermarkt wordt zichtbaar. In de ruimtelijke plannen of inrichting zal hier rekening mee gehouden moeten worden.
• Voldoende parkeervoorzieningen in de dorpen is een belangrijke voorwaarde voor de detailhandel. Voor de dorpen Heinkenszand en Gravenpolder is het van belang om ook voor de toekomst voldoende parkeergelegenheid te waarborgen.
• De huidige verkeerssituatie in beide dorpen wordt door het winkelend publiek en winkeliers niet als prettig ervaren. Het landbouwverkeer door het centrum van 's-Gravenpolder en de huidige verkeerssituatie in de Dorpsstraat te Heinkenszand worden hier als oorzaak voor genoemd. Het verbeteren van situaties is een randvoorwaarde voor de aantrekkelijkheid van de centra.
• Verplaatsing van ABC-detailhandel (auto, boten, caravans, doe het zelf) naar bedrijventerreinen is wenselijk gezien de aard van de activiteiten, de verkeersaantrekkende werking en de belasting op de dorpskern.

Toetsing

De planontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de detailhandelsvisie. Er is, uit oogpunt van flexibiliteit en in de lijn van de vigerende bestemming "Centrumvoorzieningen", een bestemming "Gemengd" opgenomen voor het deel van de ontwikkeling langs de Dorpsstraat. Binnen deze bestemming is de vestiging van voorzieningen, passend bij het bovenlokaal verzorgingsgebied van Heinkenszand mogelijk.

De ontwikkeling draagt zorg voor de eigen parkeerbehoefte. In de omgeving is voldoende parkeerruimte beschikbaar voor de bestaande functies en voorzieningen in de Dorpsstraat. Het oude parkeerterrein van de voormalige supermarkt was - en is - niet openbaar.

Het plangebied is gelegen binnen de kern Heinkenszand aan de kruising van de Dorpsstraat met de Eendvogelstraat.

Het plangebied bestaat uit:

• een voormalige supermarkt (inmiddels gesloopt) met bijbehorende parkeerplaats (Dorpsstraat 90);
• een viertal woningen / commerciële ruimten (Dorpsstraat 84 tot 86 en 92);
• een woning aan de Dorpsstraat 88.

In het kader van de herontwikkeling van de locatie is de voormalige supermarkt gesloopt. De overige bebouwing, met uitzondering van de woning Dorpsstraat 88, wordt op termijn ook gesloopt. Uitgangspunt is de woning aan de Dorpsstraat 88 te behouden en in te passen in de voorgenomen herontwikkeling.

Ten zuiden van het plangebied (aan de overzijde van de Eendvogelstraat) ligt het landgoed Landlust. Dit landgoed, samen met aangrenzende sportpark, zorgt voor een sterke verwevenheid van het dorp met het landelijk gebied. Het geeft het zuidelijk deel van de Dorpsstraat een groen aanzicht. Het deel van het landgoed dat grenst aan het plangebied heeft een parkachtige inrichting met een waterpartij. Op de parkeerplaats bij de voormalige supermarkt staan enkele bomen. De parkeerplaats wordt deels begrensd door bebouwing en hagen.

Figuur 3.1. Impressie plangebied (situatie 2010)

Profiel

Het dijkdorp Heinkenszand is ontstaan langs de Dorpsstraat en Clara's pad. De Dorpsstraat ligt als voormalige dijk enigzins verhoogd ten opzichte van de omgeving. Het gedeelte van deze straat, ingeklemd tussen Clara's pad en Stenevate, kent een compact, besloten en stenig straatbeeld en maakt deel uit van de historische kern. Groen is hier nauwelijks aanwezig. De bebouwing heeft de volgende kenmerken.

• De bebouwing staat bijna altijd direct aan de openbare weg en kent een sterk samenhangende rooilijn. De straatwanden zijn vrijwel geheel aaneengesloten. Soms zijn poortjes, als koppelelement, tussen de bebouwing aanwezig.
• Daar waar het Van der Biltplein op de Dorpsstraat aansluit, wordt het gesloten gevelbeeld doorbroken. Hier bevinden zich enkele grootschalige, losstaande (solitaire) gebouwen, zoals de Nederlands Hervormde kerk en een kantoorgebouw.
• De bebouwing aan het noordelijk deel van de Dorpsstraat, die individueel is vormgegeven, kent over het algemeen een eenvoudige hoofdvorm. Oorspronkelijk bestond de bebouwing uit:
  1. 1. één bouwlaag, al dan niet met borstwering;
  2. 2. een steil zadeldak (hellingshoek tussen de 40 en 50 graden).
• Bij een aantal panden is in de loop der tijd een extra bouwlaag aangebracht. Als gevolg hiervan zijn in een groot aantal gevallen flauwere daken ontstaan.
• Langskappen (nokrichting evenwijdig aan de weg) worden het meest frequent toegepast, hoewel ook kopgevels met regelmaat voorkomen. Dakkapellen zijn relatief weinig aanwezig, maar zover aanwezig doorgaans gaaf en bescheiden van afmeting.
• Naast zadeldaken komen overigens, bij uitzondering, ook gebroken kapvormen (bijvoorbeeld mansardekappen), schilddaken en daken met wolfseinden voor.
• De meeste panden kennen oorspronkelijk een asymmetrische gevelopbouw met verticale muuropeningen (smalle, hoge ramen). Bij een groot aantal panden, met name bij (voormalige) winkelpanden, zijn de verticale ramen door grote, horizontale ramen/ glaspuien vervangen.
• Qua materiaal- en kleurgebruik voor gevels en daken zijn overwegend rode bakstenen en rode gebakken pannen toegepast. Daarnaast zijn een aantal daken afgedekt met blauwe gesmoorde pannen. Sporadisch is een pand versierd met anders gekleurde (vorm)baksteen voor speklagen, hanenkammen en rollagen of zijn gevels, om te beschermen tegen regendoorslag, wit geverfd of gepleisterd.
• De Dorpsstraat is de winkelstraat van Heinkenszand. Naast wonen komt detailhandel veelvuldig voor.

Figuur 3.2. Impressie Dorpsstraat

Conclusie

De Dorpsstraat maakt onderdeel uit van de historische kern en vormt het hart van Heinkenszand. De bestaande bebouwing is kleinschalig en kenmerkt zich door een dorpse architectuur bestaande uit:

• een kleinschalige maatvoering;
• een samenhangende rooilijn, waarbij de woonbebouwing veelal direct aan de openbare ruimte staat;
• een variabele goot- en nokhoogte;
• een divers materiaal gebruik, waarbij baksteen en gebakken pannen de boventoon voeren.

Bijzondere gebouwen en nieuwe ontwikkelingen nemen een eerder teruggelegen positie in ten opzichte van de bebouwing in het lint. De Dorpsstraat kenmerkt zich door een gemêleerd functioneel beeld met naast wonen ook diverse voorzieningen en detailhandel.

Profiel

De Eendvogelstraat vormt een belangrijke ontsluitingsweg van Heinkenszand. De weg is relatief lang en kent deels een gebogen wegverloop. Het plangebied ligt op de overgang van de historische kern naar de planmatige dorpsuitbreidingen. Het grootste deel van de Eendvogelstraat wordt aan beide zijden begrensd door voor- en zijgevels van planmatig (vanaf de jaren '70) gerealiseerde woonbebouwing. Daarbij is tussen de bebouwing en de straat steeds een voor-/zijtuin aanwezig is. De woonbebouwing aan de Eendvogelstraat bestaat overwegend uit één à twee bouwlagen met een kap. Bij de aansluiting van de Eendvogelstraat op de Heinkenszandseweg bevindt zich woonbebouwing die een beperkte derde, plat afgedekte, bouwlaag kent. De gevels van de bebouwing bestaan uit (veelal rood-bruine) baksteen. De daken zijn overwegend afgedekt met blauwgrijze (beton)pannen. De Eendvogelstraat kent een ruim en groen profiel. De weg wordt grotendeels aan weerszijden begeleid door groenbermen met daarin bomen.

Ter hoogte van het plangebied wijkt het ruimtelijk beeld van de Eendvogelstraat enigszins af van het hiervoor beschrevene. Aan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich het natuurgebied (bosgebied) Landlust. Met uitzondering van een woning op de hoek Eendvogelstraat/Dorpsstraat (die georiënteerd is op en deel uitmaakt van het historisch dorpslint) is tegenover het plangebied geen bebouwing aan de Eendvogelstraat gesitueerd/waarneembaar. Een kantoorpand, dat in het natuurgebied is gelegen, is vanaf de weg niet zichtbaar.

Conclusie

De Eendvogelstraat kent duidelijk een ander karakter dan de Dorpsstraat. De Eendvogelstraat heeft een ruime, groene verschijningsvorm, met name ter hoogte van het plangebied waar aan de zuidzijde van de straat het natuurgebied Landlust ligt. Aan de Eendvogelstraat is tussen de bebouwing en de openbare ruimte altijd een voor-/zijtuin aanwezig. De bebouwing bestaat overwegend uit (rood-bruine) baksteen en blauwgrijze pannen. In tegenstelling tot de Dorpsstraat kent de Eendvogelstraat een meer eenduidig functioneel beeld. Aan deze straat is, met uitzondering van een kantoorpand (dat vanaf de weg niet zichtbaar is), enkel woonbebouwing gesitueerd.

Programma

Het programma voor het woonzorgcomplex bestaat uit:

• 4 groepswoningen met ieder 6 tot 7 bewoners en een gemeenschappelijke woonkamer;
• 29 appartementen;
• en 1 commerciële ruimte.

Daarbij worden tevens ruimtes voor ondersteunende zorginfrastructuur en bergruimtes voor onder andere fietsen voorzien en worden voldoende bij het programma behorende parkeerplaatsen gerealiseerd.

Dichtheid

Beoogd is de woonzorglocatie binnen bestaand stedelijk gebied te ontwikkelen in een hoge dichtheid: centrumvoorzieningen zijn op korte afstand aanwezig, waardoor maximaal gebruik van de nabijgelegen voorzieningen kan worden gemaakt door de doelgroep. De hogere dichtheid betekent ook dat optimaal gebruik gemaakt wordt van de ruimte in het bestaand stedelijk gebied, waarmee de vraag naar nieuwe uitleglocaties aan de rand van de kern minder is. Dit komt de kwaliteit van zowel landschap als kern ten goede. Daarnaast betekent de ontwikkeling van een locatie in het centrum van de kern dat hierdoor op efficiënte wijze een grote doelgroep kan worden bereikt: de voorziening is centraal gelegen en daarmee gemakkelijk bereikbaar.

Uitgangspunt van het plan is een zorgvuldige inpassing van het diverse programma van wonen, zorg en commercie in de kleinschalige context van de Dorpsstraat en het bestaande ruimtelijk-functionele beeld van de Eendvogelstraat.

Functionele inpassing

Dorpsstraat

De Dorpsstraat vormt de historische kern en het hart van Heinkenszand. De Dorpsstraat vormt het centrum van de kern Heinkenszand. In de Dorpsstraat zijn naast de woonfunctie, diverse functies en voorzieningen gesitueerd (winkels, kantoren, maatschappelijke voorzieningen). De Dorpsstraat heeft hierdoor een gemêleerd functioneel beeld.

Het programma van de beoogde ontwikkeling bestaat aan de zijde van de Dorpsstraat onder andere uit maatschappelijke woonzorgvoorzieningen, commerciële ruimten en woningen. Dit functionele programma past uitstekend binnen het functioneel profiel van de Dorpsstraat.

Eendvogelstraat

De Eendvogelstraat (zie ook paragraaf 3.1.3) kent een minder gemêleerd functioneel beeld dan de Dorpsstraat. Hier voert nadrukkelijk wonen de boventoon. In de lijn hiermee voorziet het plan aan de Eendvogelstraat met name in woningbouw. In het beoogde appartementengebouw zullen, in ondergeschikte mate, enkele algemene ruimten voor de woonzorgvoorzieningen worden ondergebracht.

Ruimtelijke inpassing

Algemeen

Het op de locatie beoogde bouwplan bestaat uit een aantal geschakelde bouwdelen die in positie, maat en hoogte verschillen en verbonden zijn door een centrale ruimte.

Qua ruimtelijke positionering/beleving is er een duidelijke tweedeling in bouwdelen die zich aan de Dorpsstraat bevinden en een bouwdeel aan de Eendvogelstraat, zie figuur 3.4. De bouwdelen sluiten aan op karakteristieken in de bestaande bebouwing aan de genoemde straten. Hierna wordt het bouwplan/de bouwdelen beschreven, waarbij steeds is aangegeven op welke wijze is aangesloten bij het straat-/bebouwingsbeeld van de Dorpsstraat en Eendvogelstraat, zodat sprake is van een verantwoorde ruimtelijke inpassing. In figuur 3.3 is een ruimtelijke impressie van het bouwplan opgenomen.

Commerciële ruimte/appartementen hoek Dorpsstraat / Eendvogelstraat

Het bouwdeel op de hoek markeert de entree tot de Dorpsstraat vanuit de Stenevate en Eendvogelstraat. Dit bouwdeel is, om qua maatvoering aan te sluiten op het bestaande bebouwingsbeeld aan de Dorpsstraat, opgesplitst in twee bouwvolumes. Aan de zijde van de Eendvogelstraat bevindt zich een beperkte sprong in de rooilijn en kent het bouwdeel twee kopgevels. Gelijk aan de maat en schaal van de bestaande bebouwing in de directe omgeving bedraagt de bouwhoogte van de twee bouwvolumes twee bouwlagen met een kap. De bebouwingsgrens op de hoek is identiek aan die van de huidige bebouwing, maar met een open ruimte op de hoek zodat het overzicht op de kruising wordt verbeterd.

Groepswoningen Dorpsstraat

Ten aanzien van de twee groepswoningen aan de Dorpsstraat zijn in het bouwplan de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• de bouwvolumes zijn opgesplitst naar kleinere maateenheden;
• de rooilijn kent een beperkt wisselend verloop, waarbij de bebouwing direct aan de openbare ruimte staat;
• de kapvormen herinneren aan de oorspronkelijke bebouwing door de keuze voor langskappen, incidenteel afgewisseld met een dwarskap;
• de dakranden verschillen enigzins in hoogte;
• het materiaalgebruik varieert;
• de gevelopeningen zijn eenvoudig en in positie wisselend.

Door toepassing van deze uitgangspunten past het nieuwe gebouw in de kleinschalige en dorpse structuur van de Dorpsstraat. De straatwand van de Dorpsstraat wordt doorgetrokken en vervolmaakt, waarbij door geleding en incidentele dwarskappen en detaillering (kleine gevelopeningen) het kleinschalige karakter van de Dorpsstraat wordt behouden. Door de rooilijn ter hoogte van de Dorpsstraat 82-84 enigzins terug te leggen, worden ten opzichte van de huidige situatie drie extra langsparkeerplaatsen (ten behoeve van het project) gecreëerd. Het profiel van de Dorpsstraat wordt daarmee ter plaatse iets verwijdt, maar de essentie van de karakteristiek (zie ook onder 'Kenschets Dorpsstraat') blijft behouden.

Door de variatie in de positie van de rooilijn, een kleinschalig en geleed karakter van de bouwmassa en een toegesneden goot- en bouwhoogte (respectievelijk circa 6,5 en 11 meter) van de nieuwbouw wordt het bestaande woonhuis (Dorpsstraat 88) zorgvuldig ingepast in de doorgetrokken straatwand.

Overzicht	Dorpsstraat
Kruising Eendvogelstraat / Dorpsstraat	Hof

Figuur 3.3 . Ruimtelijke impressie.(bron: Grosfeld Van der Velde architecten).

Appartementen Eendvogelstraat

Het bouwdeel aan de Eendvogelstraat staat haaks op deze straat. Dit bouwdeel is met corridors, die aan weerszijden van het perceel Dorpsstraat 88 lopen, verbonden met nieuwbouw aan de Dorpsstraat. Qua ruimtelijke beleving staat het bouwdeel echter solitair in de ruimte. Het ruimtelijk/architectonisch beeld van dit 'appartementengebouw' wijkt af van de nieuwbouw aan de Dorpsstraat. Dit bouwdeel wordt 3 bouwlagen hoog met flauwe kappen (goothoogten circa 9 meter, totale hoogte circa 10 meter). Door verspringingen in de gevels en toepassing van een centrale, glazen galerij wordt de massa van dit bouwdeel gebroken. De kop van het 'appartementengebouw' wordt verbijzonderd. Enerzijds door de oriëntatierichting van een deel van de kap (evenwijdig met de Eendvogelstraat), anderzijds door het kleurgebruik van de gevels.

De rooilijn van het bouwdeel aan de Eendvogelstraat ligt, gelijk aan de bebouwing elders aan de straat, enigszins terug van de openbare ruimte. Hierdoor is tussen de straat en de bebouwing ruimte voor een groene (tuin)inrichting.

De posities van de nieuwe gebouwdelen laten ruimtes open die in het verlengde liggen van het tegenovergelegen landgoed Landlust aan de Eendvogelstraat. Hiermee bestaat de mogelijkheid om het groen van het landgoed als het ware het plangebied 'in te trekken' en daarmee ruimtelijke samenhang te creëren. Het bestaande groene straatbeeld van de Eendvogelstraat wordt hiermee bovendien verder versterkt.

Door de positionering van de nieuwbouwdelen ten opzichte van elkaar en ten opzichte van de bestaande bebouwing in de omgeving ontstaan er drie hoven.

• Een groen entreehof. Gesitueerd aan de zuidoostzijde van de locatie wordt in dit hof het halen en wegbrengen en beperkt parkeren voor de commerciële ruimte en appartementen georganiseerd (maximaal 10 parkeerplaatsen). Dit hof ligt aan de Eendvogelstraat en verbindt door de overwegend groene inrichting visueel het landgoed met de locatie.
• Een besloten buitenhof aan de noordzijde van de locatie. Dit is een kleinschalige buitenruimte. De gronden worden ingericht als tuin.
• Een parkeerhof. Dit hof wordt grotendeels verhard om parkeergelegenheid (circa 30 parkeerplaatsen) te bieden voor de nieuwbouw. De parkeerplaatsen worden omzoomd door groene hagen en er worden tevens bomen aangeplant.

Alzijdige oriëntatie

De nieuwbouw krijgt een alzijdige oriëntatie. Dit resulteert in het volgende.

• Er is geen herkenbare voor of achterkant. Wel is de entree duidelijk herkenbaar.
• In verband met de alzijdige oriëntatie worden geen galerijen en vluchttrappen aan de buitenzijden van het gebouw gerealiseerd.
• Een alzijdige oriëntatie is passend voor een centrale locatie, zoals de voormalige EMTÉ-locatie. Het gebouw wordt hierdoor goed ingebed in de omgeving.
• Het gebouw wordt vormgegeven vanuit het principe van corridorontsluiting. Hierdoor beschikt het gebouw over collectieve en beschutte woonkwaliteiten en ontstaat voorts vanuit de omgeving een levendig beeld met hoven. Elk van deze hoven (zie ook kopje 'Appartementen Eendvogelstraat' ) krijgt een eigen karakter.
• Ontsluiting van het woongebouw vindt plaats vanaf het parkeerhof of vanuit de entreehof.

Door toepassing van de alzijdige oriëntatie wordt een voor de locatie representatief gebouw gerealiseerd.

Architectuur

De architectuur is voorgesteld op basis van een aantal als “dorps” herkenbare karakteristieken.

• De vormen van de huizen en gebouwen zijn eenvoudig en herkenbaar.
• De uitwerking is sober met aandacht voor een traditionele opbouw van plint tot dakrand.
• Er wordt gebruik gemaakt van degelijk metselwerk.
• Er is incidenteel plaats voor een verbijzondering van een raam, dakrand of voordeur.

Figuur 3.4. Situatieschets ontwikkeling (bron: Grosfeld Van der Velde architecten)

Bezonning

Door de positionering van de gebouwdelen hebben alle appartementen en gebruiksruimtes een goede bezonning op het oosten of het westen, terwijl de hoven zelf goed bezond zijn op het zuiden en daardoor uitnodigen tot gebruik.

De woonbebouwing ten westen van de ontwikkeling ondervindt door de dagelijkse gang van de zon en de teruggelegen positie van het woongebouw geen extra beschaduwing. Het woongebouw wordt op een grotere afstand gerealiseerd dan de oorspronkelijk op de locatie aanwezige supermarkt.

In de Dorpsstraat wordt de bouwmassa gepositioneerd in de oorspronkelijke bouwstrook langs de Dorpsstraat. De maximaal toelaatbare bouwhoogte (11 meter) aan de Dorpsstraat wordt in dit voorliggende bestemmingsplan gecontinueerd. Het oorspronkelijke gat in de straatwand wordt nu opgevuld met bebouwing, passend binnen de maat en schaal van de Dorpsstraat. Er ontstaat een (bezonnings)beeld zoals ook elders aan de Dorpsstraat. Verwezen wordt naar Bijlage 2 Bezonningsstudie.

Parkeeraanbod

Door de gemeente is een parkeerbalans opgesteld. Het parkeeraanbod op eigen terrein bedraagt 40 parkeerplaatsen:

• 30 parkeerplaatsen voor appartementen in het speciale daarvoor aangewezen parkeerhof;
• 10 parkeerplaatsen voor commerciële functies en appartementen in een groen entreehof.

In de openbare ruimte worden in de Dorpsstraat aanvullend 3 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd doordat de gevellijn van de bebouwing ten opzichte van de oorspronkelijke situatie aan de Dorpsstraat enigszins terug komt te liggen.

Parkeervraag

De volgende parkeervraag doet zich voor (zie tabel 3.1). Gerekend is met 29 appartementen (huur en koop) en 4 groepswoningen. De normen zijn gebaseerd op de publicatie CROW, Parkeercijfers - basis voor parkeervoorziening 3^e gewijzigde druk september 2008.

Tabel 3.1. Parkeervraag, overzicht

* wijk-, buurt- en dorpscentra, supermarkt, centrum, weinig stedelijk, 100 m² bvo (1 arbeidsplaats = 40 m² bvo)

** zie tabel 3.2 voor berekening norm huurappartementen

*** zie tabel 3.3 voor berekening norm koopappartementen

**** verpleeg/verzorgingstehuis, centrum, weinig stedelijk, wooneenheid (aanname: groepswoning = 3,5 wooneenheden)

Tabel 3.2. normberekening huurappartementen

Tabel 3.3. Normberekening koopappartementen

Door gemeente is op basis van het voorgaande vastgesteld dat er een minimale parkeervraag van 38 parkeerplaatsen aanwezig is. De maximale behoefte bestaat uit 48.7 (49) parkeerplaatsen.

Toetsing parkeernorm

Op basis van het voorgaande is de volgende parkeerbalans (confrontatie parkeervraag op het parkeer aanbod) opgesteld.

Er wordt met 43 parkeerplaatsen ruim voldaan aan de minimale parkeervraag.

Terzijde

Met de herontwikkeling van de locatie verdwijnt het parkeerterrein van de voormalige supermarkt. Dit terrein is formeel geen openbaar parkeerterrein. Het wordt evenwel veelvuldig gebruikt door omwonenden en bezoekers van het centrumgebied. Auto's die thans voor dit doel hier worden geparkeerd, dienen in de toekomst naar elders uit te wijken. De situatie wordt daarmee weer als voorheen – voordat een supermarkt op de hoek Dorpsstraat/Eendvogelstraat was gevestigd – waarbij het terrein ook enkel privé in gebruik was. Zoals hiervoor aangegeven, voorziet het beoogde bouwplan op de locatie in zijn eigen parkeerbehoefte en legt deze (naar verwachting) geen extra parkeerdruk op de openbare ruimte.

Conclusie

In en in de omgeving van de Dorpsstraat is voor de functies en voorzieningen in de Dorpsstraat voldoende parkeerruimte beschikbaar. Ten aanzien van het voorgenomen bouwplan, de bouw van (zorg)woningen en een commerciële ruimte, wordt voldoende parkeerruimte gerealiseerd op eigen terrein.

Toetsingskader

Ten behoeve van de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling is onderzoek naar wegverkeerslawaai verplicht. Woningen worden door de Wet geluidhinder (hierna: Wgh) als geluidsgevoelige functie aangemerkt en moeten voldoen aan de normen die zijn gesteld in deze Wgh. Voor akoestisch onderzoek dient de geluidsbelasting te worden berekend met een tijdshorizon van minimaal 10 jaar. Derhalve is de geluidsbelasting beoordeeld voor het jaar 2023.

Geluidszones langs wegen

Langs alle wegen bevinden zich ingevolge de Wgh geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km / uur-gebieden. Binnen de geluidszone van een weg moet de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen (onder andere woningen) aan bepaalde wettelijke normen te voldoen.

De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (binnen- of buitenstedelijk). De geluidszone ligt aan weerszijden van de weg, gemeten vanuit de kant van de weg. Onder stedelijk gebied wordt verstaan:

'het gebied binnen de bebouwde kom, doch met uitzondering van het gebied binnen de bebouwde kom, voor zover liggend binnen zone van een autoweg of autosnelweg als bedoeld in het Reglement verkeersregels en verkeerstekens' (artikel 1 Wgh).

Er zijn geen gezoneerde wegen waarvan de geluidszone over het plangebied valt.

30 km / uur gebieden

Zoals uit het voorgaande wordt geconcludeerd geldt voor straten die zijn ondergebracht in een 30 km / uur-gebied (gedezoneerde wegen) geen wettelijke geluidszone en is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai in nieuwe situaties op grond van de Wgh niet verplicht.

Op basis van jurisprudentie (Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, 3 september 2003, nummer: 200203751/1) moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening echter aannemelijk worden gemaakt dat sprake is van een aanvaardbaar geluidsniveau, met name binnenshuis. Indien dit niet aannemelijk is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en doelmatig zijn. Omdat er geen wettelijke grenswaarden zijn voor gedezoneerde wegen is er voor gekozen aan te sluiten bij de grenswaarden die zijn gesteld in de Wgh.

Voor het project is de gedezoneerde Dorpsstraat en Eendvogelstraat relevant, waarbij de Eendvogelstraat maatgevend is (ontsluiting van de kern Heinkenszand).

Normstelling: voorkeurs- en uiterste grenswaarde

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van geluidgevoelige functies binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde. Voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen bedraagt deze 48 dB. Deze voorkeursgrenswaarde mag in principe niet worden overschreden. Indien uit akoestisch onderzoek blijkt dat deze voorkeursgrenswaarde wel wordt overschreden, zijn maatregelen noodzakelijk, gericht op het verminderen van de geluidsbelasting aan de gevel. Onderscheid wordt gemaakt in:

• maatregelen aan de bron (bijvoorbeeld geluidsreducerend asfalt);
• maatregelen in het overdrachtsgebied (bijvoorbeeld geluidsschermen);
• maatregelen aan de geluidsontvanger (bijvoorbeeld geluidsdove gevels).

Zijn deze maatregelen niet mogelijk, niet gewenst of niet doeltreffend dan mag de geluidsbelasting in deze situatie de uiterste grenswaarde van 63 dB niet te boven gaan.

Daarnaast is van belang dat zodanige gevelmaatregelen worden genomen dat de maximaal aanvaarde binnenwaarde op grond van het Bouwbesluit ten hoogste 33 dB bedraagt.

Analyse

Berekeningen die zijn uitgevoerd voor vergelijkbare situaties zoals de Eendvogelstraat (geasfalteerde weg met een maximumsnelheid van 30 km/uur en een verkeersintensiteit van circa 900 mvt/etmaal) wijzen uit dat de maximale geluidsbelasting aan de gevels van de beoogde ontwikkelingen in elk geval niet meer zal bedragen dan de uiterste grenswaarde van 63 dB.

De gevels voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, waardoor ter plaatse een aanvaardbare binnenwaarde wordt gewaarborgd.

Conclusie

Wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

• De uiterste grenswaarde wordt in vergelijkbare situaties niet overschreden.
• Maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied zijn uit ruimtelijke en stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk / mogelijk en evenmin noodzakelijk.
• De gevels voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit.

Er is sprake van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefmilieu.

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

De provincie hanteert de richtlijn dat bij de beoordeling van ruimtelijke plannen ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, moet worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dan dient het volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht.

Analyse

Op de locatie zijn in het verleden diverse bodemonderzoeken en een sanering uitgevoerd. Recent zijn de volgende bodemonderzoeken uitgevoerd, namelijk:

• Eindrapport verkennend, actualiserend en nader bodemonderzoek Dorpsstraat 90 te Heinkenszand (SMA Zeeland BV, 1 december 2010, project 2380199);
• Eindrapport verkennend en aanvullend bodemonderzoek Dorpsstraat 8a (a,b), 86, 90 en 92 te Heinkenszand (SMA Zeeland BV, 17 maart 2011, project 23100203).
• Eindrapport nader bodemonderzoek Dorpsstraat 82-86 (even nummers) te Heinkenszand, (SMA Zeeland BV, 22 juni 2011, project 23110056).

De bodemonderzoeken zijn bijgevoegd in bijlage 3, 4 en 5 van het bijlagenboek.

Uit deze onderzoeken blijkt dat er ter plaatse van Dorpsstraat 92 (Optiek De Visser) een sterke verontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten in grond en grondwater aanwezig is. De verontreiniging bevindt zich gedeeltelijk onder de huidige bebouwing. Daarnaast zijn op diverse plaatsen (Dorpsstraat 84, 84a, 84b, 86, 90) sterke verontreinigingen met zware metalen (met name lood) in de grond aangetroffen. Op één plaats wordt naast een verontreiniging met zware metalen hier ook een sterke verontreiniging met minerale olie aangetoond.

In de bodem ter plaatse van Dorpsstraat 82-86 is plaatselijk tot op een diepte van 200 cm-mv bodemvreemd materiaal aanwezig. Deze laag bevat bijmengingen met puin, houtskool, glas en/of beton en betreft een stedelijke ophooglaag.

• Ter plaatse van de boringen 701, 705 tlm 710 en 713 zijn sterk verhoogde gehalten aan zware metalen aangetroffen.
• Ter plaatse van de overige boringen (met uitzondering van de gestaakte boringen 702 en 703) zijn licht tot matig verhoogde gehalten aan zware metalen en/of PAK aangetroffen.

De verontreiniging is zowel verticaal als horizontaal niet afgeperkt. In overeenstemming met de eerder in de omgeving uitgevoerde bodemonderzoeken blijkt de bodem als gevolg van de bijmengingen met puin, houtskool, glas en beton licht tot sterk, heterogeen verontreinigd te zijn met zware metalen (lood, nikkel en/of zink).

De verontreiniging is voor 1987 ontstaan. Aan de hand van de resultaten kan gesteld worden dat meer dan 25 m3 grond sterk verontreinigd is met zware metalen (lood, nikkel en/of zink) en dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Conclusie

Indien de herinrichtingsplannen uitgevoerd worden, dienen de werkzaamheden ten behoeve hiervan te worden gecombineerd met saneringsmaatregelen. Hiertoe dient een saneringsplan opgesteld te worden dat door de provincie Zeeland dient te worden goedgekeurd.

Analyse en onderzoek

Quickscan

Bij ruimtelijke ingrepen moet worden nagegaan of deze mogelijkerwijs nadelige effecten hebben op de aanwezige natuurwaarden. In het kader van de voorgenomen herontwikkeling van de voormalige EMTÉ-locatie is door SMA Zeeland B.V. een verkennend onderzoek naar lokale natuurwaarden verricht in de vorm van een ecologische quickscan (zie bijlage 6 van het bijlagenboek).

Met behulp van deze ecologische quickscan:

• is een eerste inschatting gemaakt van de mogelijke effecten van de ingreep op de ecologische waarden op en rondom de betreffende locatie;
• wordt inzichtelijk gemaakt of het plan passend is binnen de wet- en regelgeving met betrekking tot natuurwaarden;
• wordt duidelijk of vergunningen of ontheffingen moeten worden aangevraagd;
• wordt inzicht geboden of eventueel aanvullend ecologisch onderzoek nodig wordt geacht.

Resultaten

Vanuit planologische gebiedsbescherming, primair gericht op natuurwaarden, bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen herontwikkeling van het onderzoeksgebied.

Zorgvuldig handelen

Hoewel tijdens de veldinspectie van de locatie geen beschermde soorten zijn aangetroffen kunnen deze hier mogelijkerwijs toch voorkomen. Zo kunnen in de opgaande beplanting vogels tot broeden komen. Broedende vogels mogen nimmer worden verstoord.

Eventuele rooi- of kapwerkzaamheden dienen daarom buiten het broedseizoen plaats te vinden. Het broedseizoen duurt van ongeveer van 15 maart tot 15 juli, maar kan strikt genomen verschillen per vogelsoort. Om verstoring van broedende vogels als gevolg van bouwwerkzaamheden te voorkomen dienen de werkzaamheden buiten het broedseizoen aan te vangen. Indien de werkzaamheden doorlopen tot in het broedseizoen wordt geadviseerd de werkzaamheden continu door te laten lopen zodat de kans dat vogels op deze locatie tot broeden komen wordt geminimaliseerd.

Aanbevelingen

Vanwege de bijdrage die bomen leveren aan de natuurlijke en ruimtelijke kwaliteit binnen de gebouwde omgeving verdient het aanbeveling om zo mogelijk één of enkele van de bestaande bomen (watercypres, hongaarse eik) binnen de nieuwe terreininrichting te integreren. De voorlopige bouwplannen gaan uit van het behoud van enkele van deze bomen.

Conclusie

Op basis van de quickscan wordt aangenomen dat er binnen het onderzoeksgebied geen streng beschermde soorten voorkomen of in hun voortbestaan afhankelijk zijn van deze locatie. Aanvullend ecologisch onderzoek wordt niet nodig geacht. Aanvraag van een ontheffing van de Flora- en faunawet is niet aan de orde.

Toetsingskader

Het voormalige ministerie heeft in 1990 de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) geïntroduceerd. De EHS bestaat uit een netwerk van natuurgebieden. Het doel van de EHS is de instandhouding en ontwikkeling van deze natuurgebieden, om daarmee een groot aantal soorten en ecosystemen te laten voortbestaan.

Analyse

Ten aanzien van het project worden de volgende bevindingen gedaan.

• De betreffende onderzoekslocatie is niet gelegen binnen de Ecologische Hoofdstructuur.
• Naast de locatie ligt het EHS gebied Landlust. Op basis van de Verordening Ruimte Provincie Zeeland (VRPZ) dient een afweging voor het natuurgebied plaats te vinden (zie ook paragraaf 2.2).

Het belang van het behoud van openheid van het gebied

De locatie is momenteel deels bebouwd en was tot voor kort ondermeer in gebruik als supermarkt. Delen worden nog benut voor wonen en kleinschalige commerciële functies.

Aangezien reeds een bebouwd gebied wordt herontwikkeld, is aantasting van openheid van het gebied niet aan de orde. De bestaande gebouwen worden gesloopt en vervangen door nieuwe. Er is geen aantasting van de openheid van het gebied: de locatie ligt binnen bestaand bebouwd gebied.

De verstoringsgevoeligheid van het natuurgebied

De herontwikkellingslocatie wordt c.q. werd reeds intensief benut voor:

• parkeren;
• laden - en lossen supermarkt;
• verstoring door menselijk gebruik, zoals wonen en detailhandel.

Omzetting naar voornamelijk wonen (deels met zorgcomponent) veroorzaakt geen aanvullende hinder op het nabijgelegen natuurgebied Landlust.

Conclusie

Ontwikkeling van het project heeft geen negatieve gevolgen voor het naastgelegen natuurgebied Landlust.

Analyse

De locatie waarbinnen de realisering van het project is voorzien is niet gelegen in een gebied met specifieke cultuurhistorische waarden, zoals een beschermd Stads- en dorpsgezicht of een Nationaal Landschap.

Het gebied ligt wel binnen een Belvedèregebied. Behoud door ontwikkeling wordt binnen dit gebied voorgestaan. Het voorgestelde ontwikkelingsplan betreft intensivering en herontwikkeling van reeds ontwikkeld gebied.

De volgende bebouwing in het gebied is aangeduid als Monumenten Inventarisatie Project-object:

• Dorpsstraat 84;
• Dorpsstraat 84b;
• Dorpsstraat 90.

Het Monumenten Inventarisatie Project, afgekort M.I.P., is een landelijk Nederlands project dat tussen 1986 en 1995 werd uitgevoerd. Doel van het project was om per gemeente de waardevolle gebouwen en andere objecten in woord en beeld te beschrijven, zodat er meer zicht kwam op monumentenzorg en cultuurgeschiedenis. De gemeente is van mening dat sloop van de genoemde M.I.P.-objecten in verband met de herontwikkeling van de locatie aanvaardbaar is. De cultuurhistorische waarde van de bebouwing is niet van dien aard (algemeen voorkomende waarden, ook elders in de Dorpsstraat aanwezig) dat behoud van de specifieke objecten nodig is.

Conclusie

Er zijn geen te beschermen cultuurhistorische waarden.

Analyse

De Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ) heeft een archeologisch advies uitgebracht ten aanzien van de beoogde herstructurering van de voormalige supermarktlocatie. Het advies is opgenomen in bijlage 7 van het bijlagenboek. Volgens provinciaal beleid is archeologisch vooronderzoek nodig, wanneer het plangebied groter dan 100 m² is en de verstoringsdiepte verder dan 30 cm onder het maaiveld reikt. Dit is hier het geval.

In het advies wordt het volgende geconstateerd.

• Volgens de IKAW (Indicatieve Kaart Archeologische Waarden) is het plangebied gesitueerd in een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde.
• Blijkens de AMK (Archeologische Monumenten Kaart) maakt de planlocatie geen deel uit van een terrein van hoge archeologische Waarde.
• Binnen het perceel zijn geen vindplaatsen bekend volgens de landelijke database voor archeologische vindplaatsen (Archis2) en het ZAA (Zeeuws Archeologisch Archief).
• In de directe omgeving zijn vindplaatsen bekend:
  1. 1. voormalige ridderhofstede ter plaatse van de Sint Blasiuskerk;
  2. 2. restanten van het 16^e eeuwse huis Watervliet (huis, parkomgeving);
  3. 3. restanten van de 19^e eeuwse villa Bloemenheuvel.
• Bebouwing in het plangebied is pas in de 20^ste eeuw tot stand gekomen.

Op basis van het voorgaande wordt door de SCEZ vastgesteld dat binnen het plangebied geen restanten van het huis Watervliet zijn te verwachten en dat daarom geen archeologisch vooronderzoek nodig is. Eventuele restanten van de 19^e eeuwse villa Bloemenheuvel worden van minder groot belang geacht.

Het is niet uit te sluiten dat ondanks de vrijstelling voor archeologisch onderzoek toch relevante archeologische sporen en vondsten in de bodem verborgen zijn, die in de uitvoeringsfase van de ontwikkeling bij graafwerkzaamheden aan het licht komen. Op basis van de Monumentenwet 1988 (artikel 53) bestaat daarvoor een wettelijke meldingsplicht. Bij graafwerkzaamheden dient men dan ook attent te zijn op eventuele vondsten en deze onverwijld te melden bij de SCEZ.

Conclusie

Archeologie staat de realisering van de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

Toetsingskader

Algemeen

Water en ruimtelijke ordening hebben met elkaar te maken. Enerzijds is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan.

Waterbeleid 21e eeuw (Rijksbeleid)

In het afgelopen decennium heeft Nederland meerdere keren te kampen gehad met wateroverlast. Dit heeft geresulteerd in een omslag in het waterbeleid en het denken over water. Het rijk, de provincies, de waterschappen en de gemeenten zijn onder meer overeengekomen dat:

• het water zoveel mogelijk moet worden vastgehouden daarna moet worden geborgen en daarna pas afgevoerd mag worden;
• voor ruimtelijke plannen een zogenaamde watertoets uitgevoerd dient te worden, hierin dienen de keuzes ten aanzien van waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschreven te worden.

Deelstroomgebiedsvisie

De deelstroomgebiedsvisie is een gezamenlijk product van de waterschappen, gemeenten en de provincie als trekker. Hierin spelen “ruimte voor water” en “water als ordenend principe” een belangrijke rol. De visie richt zich primair op het voorkomen van wateroverlast door overstroming door veel neerslag in een korte tijd. Hieruit volgen richtlijnen voor de ruimtelijke inrichting van het gebied om wateroverlast tegen te gaan en een aantal mogelijke technische maatregelen welke kunnen worden ingezet. De maatregelen kunnen worden ingedeeld in de voorkeursvolgorde van 'vasthouden - bergen - afvoeren'. De doelstelling van deze maatregelen is een afvoer te krijgen die niet groter is dan de landbouwkundige afvoer.

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018

Nederland en ook Zeeland met het stroomgebied de Schelde moet voldoen aan de Europese Kaderrichtlijn Water. Het doel is om in 2015 een goede ecologische en chemische toestand van het oppervlaktewater en grondwater te bereiken. In het stroomgebiedsbeheersplan staan de doelen met betrekking tot de waterkwaliteit beschreven. De verbetering van de waterkwaliteit moet bereikt worden door:

• het terugdringen van de belasting van water met vervuilende stoffen door duurzaam te bouwen en duurzaam beheer. Het gebruik van koper, zink en lood moet beperkt worden;
• waterpartijen zo in te richten dat er voor het biologische leven in het water optimale leefomstandigheden ontstaan bijvoorbeeld door voldoende waterdiepte en natuurvriendelijke flauwe oevers.

In het kader van de kwaliteit van de woonomgeving wordt in het Omgevingsplan onder meer gestreefd naar het voorkomen van wateroverlast. Eén van de middelen hiervoor is de waterkansenkaart. De kaart geeft aan waar functies vanuit het watersysteem/beheer optimaal bediend kunnen worden (kleine risico's voor wateroverlast en vochttekort) en het waterbeheer in beginsel tegen de laagste kosten kan worden uitgevoerd.

Gemeentelijk rioleringsplan, GRP4, Borsele 2012-2017

Het vierde GRP heeft als hoofddoel: het continueren van de hoofddoelen van de eerdere gemeentelijke rioleringsplannen en het verder klimaatbestendig maken van het rioleringsysteem.

Andere subdoelen zijn:

• schoon oppervlaktewater, grondwater en schone waterbodem;
• voorkomen van hinder, overlast en waterschade en vasthouden van water;
• een doelmatige inzameling en transport van afvalwater.

Het rioleringsysteem moet tegen zo laag mogelijke kosten klimaatbestendig gemaakt worden waarbij er naar gestreefd wordt om waterschade bij een neerslagfrequentie groter dan 1 x 2 jaar te voorkomen (maatstaf is bij bui 8 uit C2100 van de leidraad riolering, maximaal 30 minuten water op straat mag staan).

Waterplan Borsele 2011 - 2014

In het waterplan staan normen genoemd ten aanzien van de waterkwaliteit, waterkwantiteit, voorkomen van grondwateroverlast, afkoppelen van regenwater, beheer en onderhoud van stedelijk oppervlaktewater, ruimtelijke ordening en de inrichting van openbaar water. Het plan voldoet aan de uitgangspunten van het waterplan Borsele.

Analyse

Huidige watersysteem: grondwatersysteem

Het watersysteem in het plangebied is van het type 'Groot zoet'. Bij het type 'Groot zoet' zijn er grote zoetwaterbellen in de bodem aanwezig, waar in principe grondwateronttrekking mogelijk is afhankelijk van de functietoekenning van de gebieden. Onder de holocene deklaag met een dikte van 0,5 tot 1,0 m ligt het eerste watervoerende pakket van matig fijn zand en matig grof zand. Hierdoor kan de neerslag gemakkelijk in de bodem infiltreren en bevindt zich zoet water tot op een diepte van meer dan 15 m beneden het maaiveld. De heersende grondwatertrap is grondwatertrap VII (GHG 80 tot 140 cm beneden maaiveld en de GLG op meer dan 120 cm beneden maaiveld).

Huidige watersysteem: oppervlaktewatersysteem

Zuidelijk van het plangebied aan de andere zijde van de Eendvogelstraat ligt een kwetsbaar gebied met een vijver en een afwateringsslootje dat het water afvoert in de richting de primaire watergang nabij de Heinkenszandseweg. Het polderpeil van de hoofdwaterloop van het gebied is 0,30 m -NAP zomerpeil en 0,70 m –NAP winterpeil. De maaiveldhoogte ligt tussen 1,3 +NAP in de richting van de Ganzestraat en tot 2,60 +NAP aan de Dorpsstraat. Het plangebied maakt onderdeel uit van de afwateringseenheid van het gemaal van Borssele.

Toekomstige watersysteem

Er wordt een persing gemaakt onder de Eendvogelstraat waardoor het regenwater van de nieuw te bouwen appartementen en commerciële ruimte kan worden afgevoerd naar de te vergroten vijver en te verbreden sloot aan de zuidkant van de Eendvogelstraat. Hierdoor kan water beter in de bodem infiltreren, wordt verdroging tegen gegaan en de waterkwaliteit van de vijver verbeterd. Er is sprake van een afname van het verhard oppervlak met ongeveer 1100 m² door het slopen van de aanwezige loods van een voormalige supermarkt op het terrein. Het vuilwater van de nieuw te bouwen appartementen aan de Dorpsstraat wordt aangesloten op het gemengde riool in de Dorpsstraat. Het vuilwater van de te bouwen appartementen aan de Eendvogelstraat wordt aangesloten op het gemengde riool naast de parkeeraccommodatie. De bouwer van de nieuw te bouwen appartementen wordt geadviseerd het overtollige water her te gebruiken door gebruik te maken van een grijswatersysteem en zoveel mogelijk water in de bodem te infiltreren door het gebruik van (half) open bestrating.

Overleg waterbeheerder

Overleg met het waterschap Scheldestromen heeft plaatsgevonden.

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies kan gebruik worden gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Milieuzonering beperkt zich tot de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Analyse

Functiemenging

De locatie is gesitueerd in een dorpscentrumgebied. Dit gebied wordt gekarakteriseerd als een zogenoemd gebied met functiemenging. Het begrip ‘gebied met functiemenging’ wordt gebruikt om aan te geven welke functies binnen een gebied met functiemenging onder welke voorwaarden toelaatbaar zijn. In tegenstelling tot rustige woongebieden zijn in dergelijke levendige gebieden desgewenst ook milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. Het kan gaan om gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen.

De activiteiten in de staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C met de volgende betekenis voor de toelaatbaarheid:

• Categorie A
  Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen – in gebieden met functiemenging – kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.
• Categorie B
  Activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.
• Categorie C
  De activiteiten uit categorie B waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Functies bij plangebied

De volgende functies zijn in de nabijheid van het plangebied aanwezig.

• Aan de overzijde van de straat zijn aan de Dorpsstraat 113 en 115 horeca-inrichtingen gevestigd (een café en een restaurant). Op het adres Dorpsstraat 107 is een detailhandelsfunctie aanwezig. De afstand van deze bedrijven tot aan de locatie bedraagt circa 10 meter.
• Direct naast de locatie is, op het adres Dorpsstraat 82, een detailhandelsfunctie aanwezig.

Horecavoorzieningen Dorpsstraat

Op basis van de VNG-brochure worden restaurants en café's (sbi-code 553 / 554.1) ingeschaald als categorie A. Deze functies zijn derhalve in gebieden met functiemenging direct naast woningen toelaatbaar. De bedrijfsbebouwing bevindt zich aan de overzijde van de weg op ruim 10 meter afstand. Daarbij moet uiteraard wel worden bezien of er inderdaad een goed woon- en leefmilieu aan de bewoners van de nieuwbouw kan worden geboden en de horecavoorzieningen niet in hun bedrijfsvoering worden beknot. In dat kader is gekeken naar eventuele geur- en geluidsoverlast.

In de Regeling algemene regels voor inrichtingen milieubeheer is voorgeschreven dat om geurhinder te voorkomen c.q. te beperken een schoorsteen van een keuken 'ten minste 2 meter boven de hoogste daklijn moet uitsteken van de binnen 25 meter van de schoorsteen gelegen bebouwing' (paragraaf 4.8.2, artikel 4.107, sub a.). Er zijn geen bepalingen opgenomen om geurhinder te voorkomen/beperken voor bebouwing gelegen buiten een straal van 25 meter. Door de wetgever wordt geurhinder op een dergelijke afstand, als gevolg van een activiteit als het 'bereiden van voedingsmiddelen', niet verwacht. De schoorsteen van de keukens van de horecavoorzieningen bevinden zich op meer dan 25 meter van de nieuwbouw.

Ten aanzien van potentiële geluidsoverlast voor de bewoners van de nieuwbouw als gevolg van het draaien van muziek in het café heeft akoestisch onderzoek plaatsgevonden (zie bijlage 8). Uit het uitgevoerde onderzoek blijkt dat er geluidwerende maatregelen moeten worden getroffen om te voldoen aan de wettelijke norm voor het toegestane geluidsniveau binnen de nieuwbouw (L_binnen = 25 dB(A) gedurende de nachtperiode). Wettelijk is verplicht eerst maatregelen aan de bron te treffen alvorens wordt gekeken naar het treffen van maatregelen in het overdrachtsgebied en aan de ontvanger. In casu betekent dit dat eerst gekeken moet worden naar aanpassingen aan het café (bijvoorbeeld: het plaatsen van driedubbel glas en een geluidisolerende draaideur). Het oprichten/aanbrengen van een geluidsscherm/–wal in het overdrachtgebied (de Dorpsstraat) is in dit geval niet mogelijk. Dit betekent dat de, na aanpassingen aan het café nog, benodigde geluidsreductie moet worden bereikt door het treffen van geluidisolerende maatregelen in/aan de gevel van de nieuwbouw. Technisch is het mogelijk om aan de eerder genoemde wettelijke norm te voldoen. Met de eigenaren/exploitant van het café en de ontwikkelende partij (R&B Wonen) worden over de te treffen maatregelen afspraken gemaakt, zodat voldaan wordt aan de relevante milieuwetgeving.

In dit kader wordt overigens nog opgemerkt dat de geluidsbelasting op woningen van derden als gevolg van het draaien van muziek in het café momenteel reeds te hoog is. Het is niet zo dat de beoogde nieuwbouw het meest bepalend/beperkend is voor de bedrijfsvoering van het café. Met het treffen van de aanpassingen aan de gevel van het café kunnen de bedrijfsactiviteiten van het café ongewijzigd doorgang vinden. De bedrijfsvoering van het café wordt niet door de nieuwe woningbouwontwikkeling beknot. Met de aanpassingen aan het café én het treffen van geluidwerende maatregelen in/aan de gevel van de nieuwbouw wordt aan de bewoners een goed woon-/leefklimaat geboden.

Overigens valt een onoverdekt en onverwamd terras (geen omsloten ruimte), zoals bij het café aanwezig is, buiten de wettelijke geluidnormering. R&B Wonen heeft wel besloten de gevels van de nieuwbouw zodanig te laten isoleren/uit te laten voeren dat geluidsoverlast binnen als gevolg van terras-/straatgeluid zoveel als mogelijk wordt beperkt.

Detailhandel Dorpsstraat

Ten aanzien van detailhandel (sbi-code 52) geldt het volgende. De VNG-brochure geeft voor detailhandel aan dat deze worden aangemerkt als categorie A, hetgeen betekent dat ook detailhandel direct naast woningen toelaatbaar wordt geacht in gebieden met functiemenging.

Voormalige EMTÉ-locatie

Bij de realisering van het project worden kleinschalige detailhandelsvoorzieningen gerealiseerd. Deze zijn aangemerkt als categorie A (zie ook voorgaand kopje "Detailhandel Dorpsstraat"). Voorts worden (zorg) woningen gerealiseerd.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de beoogde woningbouw geen belemmering vormt voor de detailhandels- en horecabedrijven en dat er ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Toetsingskader

In verband met het provinciale milieubeleid moet als richtlijn rekening gehouden worden met een aangrenzende bufferzone van 100 meter rondom het buitengebied. Een kleinere afstand (50 meter) kan gehanteerd worden, indien daarvoor geen noemenswaardige hinder bij de gevoelige bestemming(en) optreedt en dit niet leidt tot onevenredige beperking van de betrokken landbouwbedrijven.

Analyse

Het plangebied grenst niet aan het buitengebied.

Conclusie

Het aspect bufferzone is niet aan de orde en vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Normstelling

Bij realisering van kwetsbare functies, zoals woningen, dient inzichtelijk te worden gemaakt welke externe veiligheidsaspecten zich binnen of in de directe omgeving het projectgebied bevinden. Ten aanzien van externe veiligheid dienen verschillende aspecten te worden beoordeeld:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt of waar zich installaties bevinden waaraan risico's zijn verbonden waardoor effecten van ongevallen buiten het terrein van de inrichting merkbaar zijn;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor, het water of door leidingen.

Onderzoek

Ten aanzien van de locatie geldt het volgende. In de omgeving van het plangebied:

• zijn geen risicovolle bedrijven gevestigd waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt of waar zich installaties bevinden waaraan risico's zijn verbonden;
• vindt geen transport van gevaarlijke stoffen over de weg, over het spoor of door buisleidingen plaats;

De locatie ligt binnen 20 km van de kerncentrale Borssele. Voor het plangebied geldt de strategie schuilen ingeval van een calamiteit.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

Analyse

Op basis van de themakaart kabels en leidingen van het geoloket van de provincie Zeeland (http://zldags.zeeland.nl/geo/) blijkt dat ter plaatse van het plangebied geen planologisch relevante kabels en leidingen zijn gesitueerd.

Conclusie

Kabels en leidingen vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Analyse

Ter plaatse van de beoogde ontwikkeling kan op basis van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland (achtergrondconcentratie geleverd door het Planbureau voor de Leefomgeving; PBL) in combinatie met de afwezigheid van substantiële lokale bronnen worden geconcludeerd dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof onder de betreffende grenswaarden liggen. Ook de prognose voor 2015 en 2021 voorspelt geen overschrijding (informatie PBL november 2009). Op basis van het NIBM-tool is tevens geconcludeerd dat de ontwikkeling 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Berekeningen zijn gelet op het voorgaande en het gegeven dat de grootschalige concentraties ver onder de grenswaarden liggen, achterwege gelaten.

Conclusie

De Wet luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de realisering van het beoogde woonzorgcomplex.

In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsplanregeling beschreven. Deze bestaat uit de volgende onderdelen:

• de verbeelding met het renvooi (paragraaf 5.1 Verbeelding en renvooi);
• de regels (paragraaf 5.2 Regels).

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn 1 juli 2008 in werking getreden en vormen het wettelijk kader voor het bestemmingsplan. Alle nieuwe ruimtelijke plannen - zoals bestemmingsplannen - moeten digitaal worden vervaardigd. Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) en is derhalve digitaal raadpleegbaar. SVBP2008 heeft alleen betrekking op de structuur en niet op de inhoud van de bestemmingsregeling.

Digitaal

Nieuwe bestemmingsplannen worden digitaal beschikbaar gesteld, zodat ze via internet te bekijken zijn. Dit is verplicht op grond van de Wet ruimtelijke ordening.

Op de gemeentelijke website of www.ruimtelijkeplannen.nl kan de digitale bestemmingsplannen worden bekeken. Bij raadpleging van het digitale bestemmingsplan wordt de gebruiker bij het aanklikken van de percelen op een beeldscherm vanzelf naar de relevante delen van het bestemmingsplan "doorverwezen".

Analoog

Ondergrond

Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruikgemaakt van een zo actueel mogelijk digitaal bestand.

Bestemmingen

Op deze ondergrond zijn vlakken getekend waarin door middel van hoofdletters (bijvoorbeeld W, voor de bestemming Wonen) is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden. De "bestemmingen" corresponderen met afzonderlijke artikelen in hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels). In het renvooi is daarbij dezelfde volgorde aangehouden als in het betreffende hoofdstuk.

Aanduidingen en renvooi (analoog plan)

De vlakken kunnen nader zijn gespecificeerd door aanduidingen zoals:

• gebiedsaanduidingen;
• functieaanduidingen;
• bouwvak;
• bouwaanduidingen;
• maatvoeringsaanduidingen.

De betekenis van alle aanduidingen (cijfers en letters) wordt verklaard in het renvooi, een overzicht met verklaring van de aanduidingen op de verbeelding. Dit renvooi is systematisch opgesplitst in eerder genoemde aanduidingen.

Leeswijzer

Voor een beoordeling van alle bouw- en gebruiksmogelijkheden ter plaatse van een perceel dient derhalve de op de verbeelding aangebrachte aanduiding te worden bekeken, het renvooi te worden geraadpleegd voor het kiezen van het juiste bestemmingsartikel in de regels, waarna het bijbehorende artikel dient te worden gelezen. Deze volgorde is de meest doelmatige om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het gebruik van en bebouwing op een perceel.

De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in hoofdstukken.

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels.
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels.
• Hoofdstuk 3 Algemene regels.
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Dit hoofdstuk bevat artikelen, die van belang zijn voor een juiste toepassing van deze regels.

Begrippen

De begrippen geven een nadere uitleg van een aantal in de regels gehanteerde begrippen. Hierdoor wordt de eenduidigheid en daarmee de rechtszekerheid vergroot.

Wijze van meten

Dit artikel bevat bepalingen die aangeven op welke wijze bepaalde zaken, zoals oppervlakte en inhoud van gebouwen, dienen te worden gemeten.

Algemeen

Opbouw bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bevat regels betreffende de opgenomen bestemmingen en de aanduidingen. Bij de opzet van deze regels is een alfabetische volgorde gehanteerd alsmede een standaard volgorde zoals opgenomen in SVBP2008.

• Bestemmingsomschrijving
  In dit onderdeel wordt de materiële inhoud van de bestemming aangegeven. Dit houdt in: de functies die binnen de bestemming 'als recht' zijn toegestaan. De bestemmingsomschrijving vormt de eerste 'toetssteen' voor gebruiksvormen en ook voor bouwactiviteiten (past het beoogde gebruik van gronden / gebouw binnen de bestemming). Beide zijn slechts toegestaan, voor zover zij zullen plaatsvinden binnen de opgenomen omschrijving.
• Bouwregels
  Dit onderdeel geeft aan welke bouwwerken mogen worden opgericht. Voorop staat dat slechts mag worden gebouwd ten behoeve van de voor de bestemming aangegeven bestemmingsomschrijving.
• Afwijken van de bouwregels
  De bevoegdheid tot het afwijken van de bouwregels zijn in dit deel van de regels opgenomen.
• Specifieke gebruiksregels
  In dit onderdeel wordt ten opzichte van de Bestemmingsomschrijving, specifiek bepaald welke functies al dan niet specifiek zijn toegestaan. Deze bepaling vormt een aanvulling op de Bestemmingsomschrijving.
• Afwijken van de gebruiksregels
  De bevoegdheid tot het afwijken van de gebruiksregels is in dit deel van de regels opgenomen.
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
  Voor zover nodig zijn hierin de regels voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Dit bestemmingsplan voorziet niet in dergelijke regels.
• Wijzigingsregels
  Bestemmingen of locaties binnen een bestemming kunnen worden gewijzigd wat betreft gebruik of bouwmogelijkheden. De bevoegdheden staan in dit deel vermeld.

Een bestemmingsartikel behoeft niet alle elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels. In dit plan zijn regels voor 'Afwijken van de gebruiksregels' en 'Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden' niet noodzakelijk gebleken.

Gemengd

De bestemming Gemengd is toegekend aan de gronden aan de Dorpsstraat. Binnen deze bestemming zijn toegestaan:

• detailhandel;
• kantoren;
• maatschappelijke voorzieningen;
• zorgafhankelijk wonen (geregeld met een specifieke functie-aanduiding);
• wonen;
• verhardingen, groenvoorzieningen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.

Binnen deze bestemming zijn de volgende bouwwerken toegestaan:

• hoofdgebouwen;
• aan- en uitbouwen;
• bijgebouwen;
• bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Van de hoofdgebouwen dient 75% van de voorgevel in de op de verbeelding aangegeven gevellijn te worden gebouwd, daar waar op de kaart een dergelijke lijn is aangegeven. Dit is het geval voor percelen aan de Dorpsstraat. Het is hier wenselijk de oorspronkelijke rooilijn te handhaven.

De goot- en bouwhoogte zijn op het ontwerp en het reeds geldende juridisch-planologisch regime afgestemd.

Uit oogpunt van flexibiliteit zijn enkele afwijkingmogelijkheden bij omgevingsvergunning ten aanzien van de bouwregels opgenomen. Afwijkingmogelijkheden bij omgevingsvergunning zijn opgenomen om de voorgevel gedeeltelijk (maximaal 50%) achter de gevellijn op te kunnen richten.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming te wijzigen ten behoeve van een horecabedrijf uit ten hoogste categorie 1 of 2 uit de Staat van Horeca-activiteiten. Een horecafunctie van deze zwaarte wordt, onder voorwaarden, toelaatbaar geacht in de Dorpsstraat. In de wijzigingsregels zijn hiervoor onder andere de volgende regels opgenomen:

1. a. wijziging mag worden toegepast indien er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn;
2. b. wijziging mag niet leiden tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelmogelijkheden van omliggende bestemmingen en functies;
3. c. in het wijzigingsplan wordt aandacht besteed aan de gemaakte belangenafweging.

Hiermee wordt bij planwijziging een goede afstemming op de omgeving gewaarborgd.

Tuin

De bestemming Tuin is opgenomen, voor die locaties waar geen bebouwing gewenst is. Binnen de bestemming Tuin zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Binnen deze bestemming wordt de aanleg van siertuinen (inclusief paden en verhardingen) mogelijk gemaakt.

Verkeer

De bestemming Verkeer is opgenomen voor die delen van het plangebied die behoren tot de verkeersruimte van de Dorpsstraat en de Eendvogelstraat. Voorts is de parkeeraccommodatie van het woonzorgcomplex van deze bestemming voorzien.

In beide bestemmingen zijn alleen de voorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan die benodigd zijn voor de bestemming. Ook openbare nutsvoorzieningen mogen worden gerealiseerd binnen deze bestemming.

Wonen

De gronden aan de Eendvogelstraat ( met uitzondering van de hoek van de Dorpsstraat) zijn bestemd tot “Wonen”. Omdat in het woonzorgcomplex ook mogelijk gemeenschappelijke activiteiten plaats vinden, is tevens een aanduiding (m) 'maatschappelijke voorzieningen' opgenomen. Hier zijn maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van het wonen toegestaan.

Binnen deze bestemming zijn de volgende bouwwerken toegestaan:

• gebouwen (woningen);
• bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Door de bouwaanduiding [gs] 'gestapeld' is aangegeven dat de woningen gestapeld mogen worden uitgevoerd. De goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangeven op de verbeelding en is toegesneden op het bouwplan.

Uit oogpunt van flexibiliteit zijn enkele afwijkingmogelijkheden bij omgevingsvergunning ten aanzien van de bouwregels opgenomen.

In de gebruiksregels is het gebruik nader gespecificeerd. Het gaat dan om de maatschappelijke voorzieningen. Aangegeven is dat dit gebruik :

• uitsluitend op de begane grond is toegestaan;
• qua oppervlakte is begrensd tot 200 m²;
• uitdrukkelijk ook kantoorruimte, dienstverlening en recreatieruimte ten behoeve van zorgafhankelijk wonen omvat.

Dit hoofdstuk bevat een aantal bepalingen die op de bestemmingen als bedoeld in hoofdstuk 2 van toepassing zijn. Het betreffen de volgende bepalingen.

Anti-dubbeltelbepaling
Hiermee wordt voorkomen dat gronden oneigenlijk worden gebruikt voor het optimaliseren van bouwmogelijkheden.

Algemene bouwregels
In artikel 8 is geregeld dat het college van burgemeester en wethouders nadere eisen kan stellen aan plaatsing van gebouwen, de dakhelling van hellende dakvlakken en de plaatsing en vormgeving van bouwwerken geen gebouw zijnde. Voorts zijn in lid 2 Bestaande maten geregeld. Met de regels inzake bestaande maten wordt voorkomen dat (ondergeschikte) afwijkingen onder het overgangsrecht komen te vallen.

Algemene gebruiksregels
In artikel 9 is het verboden gebruik van de gronden geregeld. Hiervan kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik dat niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Algemene afwijkingsregels
In artikel 10 is een aantal algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze afwijkingen bij omgevingsvergunning betreffen het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut, het overschrijden van bebouwingsgrenzen, beperkte afwijkingen in verband met het ruimtelijk of technisch beter plaatsen van bouwwerken én het oprichten van masten en antennes tot een bepaalde bouwhoogte. Deze afwijkingsmogelijkheden hebben tot doel flexibiliteit in het plan in te bouwen. Het afwijken kan in veel gevallen plaatsvinden zonder dat hierdoor het belang van een goede ruimtelijke ordening wordt geschaad.

Algemene wijzigingsregels
In artikel 11 zijn algemene wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het college van burgemeester en wethouders om het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut, het overschrijden van bebouwingsgrenzen en beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen (tot 3 meter) mogelijk te maken. Het verschuiven van bestemmingsgrenzen kan in veel gevallen plaatsvinden zonder dat hierdoor het belang van een goede ruimtelijke ordening wordt geschaad. Voor dit soort gevallen is derhalve in het plan een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen.

In dit artikel is ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om in de bestemming Wonen en Gemengd het maximum toegestane aantal wooneenheden te wijzigen, met dien verstande dat het totaal aantal wooneenheden (34) niet mag worden gewijzigd.

Overgangsregels

De overgangsregels hebben tot doel de rechtstoestand te begeleiden van bouwwerken die gebouwd zijn of kunnen worden gebouwd en die afwijken van de bebouwingsbepalingen van het plan. Tevens is bepaald dat het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken in het plan, voor zover dit gebruik op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan (rechtens) afwijkt van de in het onderhavige plan gegeven bestemming, kan worden voortgezet.

Deze regels zijn opgenomen in het Bro en zijn op voorgeschreven wijze overgenomen.

Slotbepaling

Dit artikel ten slotte geeft aan de naam waaronder de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald: bestemmingsplan "Kern Heinkenszand, gedeelte Dorpsstraat/Eendvogelstraat, 2013".

Aanleiding en doel

Handhaving is één van de instrumenten als het gaat om de zorg voor een veilige en gezonde leefomgeving en daarmee de leefbaarheid van de gemeente. Handhaving is geen doel op zich, maar is gericht op het behouden en versterken van de kwaliteit van het wonen, werken en leven. De gemeente heeft de samenvattend de volgende uitgangspunten voor het handhavingsbeleid geformuleerd.

• Hoge prioriteit voor veiligheid en gezondheid.
• Toezicht en handhaving vinden plaats op activiteiten met de grootste risico's.
• De sanctie is evenredig aan de ernst van de inbreuk op de gestelde norm.
• Sancties worden doelmatig ingezet. Bij de keuze welke handhavingsinstrumenten worden ingezet kiest de gemeente instrumenten die tegen lage kosten effectief inzetbaar zijn.

Handhaving op het rode spoor heeft betrekking op de handhaving op het gebied van bouwen en ruimtelijke ordening. De betreffende wet en regelgeving bestaat uit:

• de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
• de Woningwet;
• het Bouwbesluit (2003);
• de Bouwverordening gemeente Borsele;
• de Wet ruimtelijke ordening;
• het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken;
• de Monumentenwet 1988;
• de Monumentenverordening Borsele

Relatie met andere beleidsvelden

Handhaven met beleid

In maart 2007 is de 'Nota handhaven met beleid, milieuhandhaving met meer rendement voor bedrijf en milieu' vastgesteld. Deze nota heeft als doel het stimuleren van en toezien op de realisatie van milieuvoorzieningen en de controle op naleving van de regelgeving, alsmede het voorkomen en corrigeren van foutief milieuhygiënisch handelen van burgers, bedrijven en instellingen. In deze nota zijn de vormen van toezicht op het gebied van milieu (het grijze kleur spoor) opgenomen, met als belangrijkste vorm het 'slimme handhaven'. Als aanvulling op deze milieuhandhavingsnota wordt ieder jaar een uitvoeringsprogramma geschreven. Het uitvoeringsprogramma beschrijft welke activiteiten in een jaar worden uitgevoerd om de gestelde doelen van de milieuhandhavingsnota te bereiken.

Besluit integraal toezicht

Op 12 april 2011 heeft het college van B&W besloten in te stemmen met afspraken tussen diverse partijen (gemeente, waterschap, politie) over integraal toezicht van de omgevingsvergunning met betrekking tot bouwwerken (van zowel burgers als bedrijven) in de gemeente Borsele. Er is gekozen voor 'controleren met elkaar'. Dit betekent vanuit bouw, milieu, brandweer en/of andere beleidsvelden gezamenlijk een integrale controle uitvoeren. In kader van dit besluit zal in de toekomst de uitvoeringsprogramma ’s voor het grijze en het rode kleur spoor op elkaar afgestemd worden.

Handhavingstrategie

De naleefstrategie richt zich op het stimuleren van de naleving en op het reduceren van de risico's die voortkomen uit het niet naleven van de voorschriften. De naleefstrategie bestaat uit vier onderdelen:

• een preventiestrategie;
• een handhavingstrategie bestaande uit:
  1. 1. toezichtstrategie;
  2. 2. sanctiestrategie;
  3. 3. gedoogstrategie.

Preventie

Een belangrijk aspect bij handhaving is communicatie. Uitgangspunt is handhaafbare regels op te stellen. Dit betekent dat regels aan bepaalde criteria moeten voldoen. Regels zijn:

• actueel, op basis van geldende wetgeving en beleid;
• eenduidig, op één manier uitlegbaar en niet tegenstrijdig;
• controleerbaar, gebaseerd op zichtbare of meetbare feiten.

De gemeente streeft naar kenbare regelgeving. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van (gemeentelijke) websites en (lokale) kranten. Nieuwe bestemmingsplannen worden altijd digitaal aangeboden op de gemeentelijke website en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze bestemmingsplannen zijn daardoor altijd door iedereen toegankelijk.

Toezicht

De gemeente besteedt ondanks preventie veel aandacht aan toezicht in de vorm van bouwbegeleiding. Onder bouwbegeleiding wordt verstaan dat gemeente ondersteuning biedt bij vergunningverlening en tijdens de realisering van een project. Frequentie en intensiteit van de controles is afhankelijk van de grootte van een project.

Sanctiestrategie

Om naleving van de regelgeving af te dwingen beschikt de gemeente over bestuursrechterlijke instrumenten. Uitgangspunt is bestuursrechterlijke handhaving. Intentie van bestuursrechterlijke handhaving is herstel van de legale situatie. Bij het strafrecht staat bestraffing van de dader centraal.

De gemeente beschikt over de volgende bestuursrechterlijke middelen.

• Het opleggen van een last onder dwangsom. Binnen een bepaalde termijn moet de overtreding ongedaan worden gemaakt. Indien dat niet het geval is een dwangsom aan de gemeente te verbeuren.
• Het opleggen van een last onder bestuursdwang. Binnen een bepaalde termijn moet de overtreding ongedaan worden gemaakt. Is dat niet het geval maakt de gemeente de overtreding ongedaan op kosten van de overtreder.
• Het intrekken van een vergunning.

Gedoogstrategie

De gemeente Borsele sluit bij gedoog situaties aan bij de huidige (vaste) jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State over de aanvaardbaarheid van gedogen:

"Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, zal in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag het bestuursorgaan weigeren dit te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet uitzicht op legalisatie bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien".

Grexwet

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

• In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.
• In artikel 6.2.1 Bro is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. De bouw van een of meerdere hoofdgebouwen is in het betreffende artikel van het Bro opgenomen.

Een exploitatieplan dient tegelijkertijd met een bestemmingsplan te worden vastgesteld.

In de Wro is tevens opgenomen, dat kan worden afgeweken van de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is. Dit is het geval indien de gemeente en de initiatiefnemer en/of de ontwikkelende partij een privaatrechtelijke overeenkomst hebben gesloten over de verdeling van kosten bij de grondexploitatie.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet een expliciet besluit worden genomen dat het niet noodzakelijk is om een exploitatieplan vast te stellen.

Voormalige EMTÉ-locatie

De beoogde ontwikkeling op voormalige EMTÉ-locatie is een initiatief van R&B Wonen. De gronden ter plaatse van de ontwikkelingslocatie zijn in bezit van de initiatiefnemer. Bij onderhavige ontwikkeling is een exploitatieovereenkomst tussen de gemeente en R&B Wonen gesloten. Een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk.

Onderzoek uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Uit een exploitatieoverzicht blijkt dat het plan een financieel tekort kent. De stichtingskosten (ondermeer verwervingskosten panden/grond, planvormingskosten, saneringskosten en bouwkosten) worden grotendeels gedekt uit de verkoopopbrengsten, de bedrijfswaarde van de huurappartementen en uit subsidies. Het tekort dat rest wordt door de woningbouwstichting uit eigen middelen gedekt. Daarmee is het plan economisch uitvoerbaar.

Een beknopte samenvatting van de exploitatieopzet is opgenomen in het bijlagenboek.

Ingevolge de inspraakverordening van de gemeente Borsele betrekt de gemeente de bevolking bij de voorbereiding van plannen op ruimtelijk gebied. Het voorontwerp van het bestemmingsplan heeft van 23 augustus 2012 tot en met 5 september 2012 op het gemeentesecretariaat ter inzage gelegen en is gepubliceerd op de website van de gemeente. Naast de terinzagelegging heeft een informatiebijeenkomst plaatsgevonden. De reacties zijn opgenomen en beantwoord in het inspraakrapport, welke in het bijlagenboek is opgenomen.

Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimte ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, waar nodig, overleg gepleegd te worden met besturen van gemeenten, met Rijks- en provinciale diensten en dergelijke. Voor dit plan is overleg gepleegd met:

• Provincie Zeeland;
• Waterschap Scheldestromen;
• Veiligheidsregio Zeeland.

De vooroverlegreacties zijn opgenomen en beantwoord in het vooroverlegrapport.

Het ontwerp bestemmingsplan “Kern Heinkenszand, gedeelte Dorpsstraat/Eendvogelstraat, 2013” was van 22 november 2012 tot en met 2 januari 2013 voor iedereen digitaal raadpleegbaar. Daarnaast lag het plan gedurende deze periode ter inzage in het gemeentehuis in Heinkenszand. Van de terinzagelegging is vooraf kennis gegeven in de Staatscourant en de Bevelandse Bode van 21 november 2012. Tevens is de kennisgeving geplaatst op de gemeentelijke website. Gedurende de termijn van terinzagelegging zijn twee zienswijzen ontvangen. Bij de vaststelling door de gemeenteraad is besloten om, mede naar aanleiding van de zienswijzen, enkele (beperkte) wijzigingen in het plan door te voeren.

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan zijn de volgende (ambshalve) wijzigingen aangebracht.

Toelichting

• p. 18/19, paragraaf 2.3.5:
  1. 1. kop paragraaf en 1^e zin: “Welstandsnota Borsele” is vervangen door “Beeldkwaliteitsnota Borsele”;
  2. 2. 1^e en 3^e zin: “welstandsbeleid” is vervangen door “beeldkwaliteitsbeleid”;
  3. 3. 4^e zin: “welstandscriteria” is vervangen door “beeldkwaliteitscriteria”;
  4. 4. laatste zin paragraaf: “welstandsnota” is vervangen door “beeldkwaliteitsnota”;
• p. 55, hoofdstuk 6, onder het kopje “Onderzoek uitvoerbaarheid”:
  1. 1. de laatste zinnen “De woningbouwstichting is van mening […] niet ter inzage gelegd.” zijn volledig verwijderd;
  2. 2. aan het eind is de volgende zin toegevoegd: “Een beknopte samenvatting van de exploitatieopzet is opgenomen in het bijlagenboek.”

Regels

• p. 64 tot en met 66, artikel 1: passend in de alfabetische volgorde zijn de volgende begrippen toegevoegd:
  1. 1. café: een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren;
  2. 2. cafetaria/snackbar: een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken;
  3. 3. detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, hieronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;
  4. 4. discotheek/bar/dancing: een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van drank voor gebruik ter plaatse, waarbij het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dans een wezenlijk onderdeel vormen;
  5. 5. horecabedrijf: een bedrijf gericht op het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide en al dan niet ter plaatse te nuttigen dranken en/of etenswaren en/of het verstrekken van logies en/of het exploiteren van zaalaccommodaties;
  6. 6. hotel/motel: een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht);
  7. 7. kantoor(ruimte): een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig/bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, lichaamsverzorgend, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een hiermee naar aard gelijk te stellen gebied;

Als gevolg van de invoeging van bovenstaande begrippen is de nummering vanaf begrip 1.24 gewijzigd.

Bijlagen(boek)

• ingevoegd is een nieuwe bijlage 9: Exploitatieopzet;
• als gevolg van de invoeging van een nieuwe bijlage heeft een hernummering plaatsgevonden.

De volgende bijlagen zijn opgenomen bij het bestemmingsplan. In verband met de omvang van de bijlagen zijn de bijlagen bij de analoge versie van het bestemmingsplan opgenomen in een separaat bijlagenboek. De bijlagen zijn wel alle rechtstreeks opgenomen in het digitale, IMRO-gecodeerde bestand en in het PDF-bestand.