In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan “Kern Lewedorp, gedeelte Banjaardstraat, 2019” met identificatienummer NL.IMRO.0654.BPLDBJS2019-0002 van de gemeente Borsele;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0654.BPLDBJS2019-0002;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

blok van meer dan twee aaneengebouwde hoofdgebouwen;

gedeelte van het erf dat gelegen is achter de achtergevelrooilijn;

de meest van de wegzijde afgekeerde gevel van een gebouw;

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de achtergevel van een gebouw tot aan de zijdelingse bouwperceelsgrenzen;

denkbeeldige lijn die gelegen is op de helft van de afstand tussen de voorgevel van een hoofdgebouw en de achtergrens van het bouwperceel met een maximum van 15 meter achter de voorgevel;

de gemiddelde hoogte van de grond die gebouwen of overige bouwwerken omringt;

de in het kader van dit plan aan een gebouw toegekende waarde gekenmerkt door de opbouw en/of indeling van de gevels, de dakopbouw en het materiaal en/of kleurgebruik eventueel in samenhang met de omgeving;

de Algemene wet bestuursrecht, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan;

één of meer gebouwen en/of overige bouwwerken;

het gebruik van (een gedeelte van) een woning en/of bijbehorende bouwwerken voor bedrijfs- en/of beroepsmatige activiteiten, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt ;

de gezamenlijke vloeroppervlakte van verkoopruimten, magazijnen, bergingen, kantoren en verblijfsruimten en de overige voor de bedrijfsvoering benodigde vloeroppervlakte;

aanwezig ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en overige bouwwerken zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de in het kader van dit plan aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en gaafheid;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, hieronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

al dan niet bebouwd bouwperceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat hoofdgebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige op het gebied van stedenbouw dan wel architectuur;

zie voorgevellijn

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een kleinschalige overnachtingsaccomodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt, ondergeschikt aan de (woon)bestemming;

a. het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land;

b. de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar een bepaalde maatvoering geldt;

voorzieningen ten behoeve van openbaar nut;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. de kruin van de weg indien de afstand tussen het bouwwerk en de kant van de weg minder dan 5 meter bedraagt;
2. b. bij ligging in het water het gemiddelde zomerpeil van het aangrenzende water;
3. c. in andere gevallen de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte bouwterrein;

bouwwerk geen gebouw zijnde, ter afbakening van eigendommen.

blok van twee aaneengebouwde hoofdgebouwen;

gedeelte van het erf dat gelegen is voor de voorgevellijn;

de meest naar de wegzijde gekeerde gevel van een gebouw;

denkbeeldige of op de verbeelding aangegeven lijn die strak langs de voorgevel van een hoofdgebouw loopt tot aan de zijdelingse bouwperceelsgrenzen;

de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan;

weg als bedoeld in artikel 1, lid 1, sub b, van de Wegenverkeerswet 1994, zoals die luidde ten tijde van inwerkingtreding van dit plan;

de Wet milieubeheer, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan;

een windturbine is een machine met rotorbladen, waarmee door middel van windkracht elektriciteit wordt opgewekt;

een gebouw, dat dient voor de huisvesting van personen;

de Wet ruimtelijke ordening, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan;

gedeelte van het erf dat begrensd wordt door de zijgevellijn van het hoofdgebouw, de voorgevellijn en de achtergevelrooilijn;

een gevel van een gebouw, die niet een voorgevel of een achtergevel is;

(denkbeeldige) lijn die strak loopt langs de zijgevel van een gebouw tot aan de voorste en achterste bouwperceelsgrens;

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten:

van bouwwerken onderling, alsmede afstanden van bouwwerken tot de bouwperceelsgrens worden daar gemeten, waar deze afstanden het kleinst zijn;

vanaf het dichtst bij de bouwperceelsgrens gelegen punt van het gebouw en haaks op de bouwperceelsgrens;

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of tot het hart van de scheidingsmuren, met dien verstande, dat wanneer de betreffende gevelvlakken niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste maat;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

van een bouwperceel, of een ander terrein wordt bepaald door de oppervlakten van alle op een terrein gelegen gebouwen bij elkaar op te tellen, tenzij in de regels anders is bepaald;

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in de Wro, de regels te wijzigen voor:

1. a. het bouwen van gebouwen en overige bouwwerken van geringe afmetingen ten dienste van het openbaar nut met een oppervlakte van maximaal 15 m² en een bouwhoogte van maximaal 3,5 meter;
2. b. het overschrijden van de naar de weg gekeerde bouwgrens, zomede van de ten opzichte van de zijdelingse bouwperceelsgrens bepaalde minimumafstand door:
   1. 1. erkers, balkons en bordessen tot maximaal 1 meter;
   2. 2. ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 m² en de bouwhoogte maximaal 3,25 meter zal bedragen;
3. c. geringe afwijkingen, die in het belang zijn van een ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of die noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Hierbij zijn verschuivingen van de bestemmingsgrens met maximaal 3 meter toelaatbaar.

Deze regels zijn van toepassing voor het overschrijden van grenzen voor zover deze leiden tot wijziging van bestemmingen.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen éénmalig in afwijking van lid 9.1, sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 9.1, sub a met maximaal 10%;
3. c. Lid 9.1, sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 9.2, sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 9.2, sub a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Lid 9.2, sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Indien toepassing van het overeenkomstig lid 9.2 in het plan opgenomen overgangsrecht gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kan de gemeenteraad met het oog op beëindiging op termijn van die met het bestemmingsplan strijdige situatie, van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Kern Lewedorp, gedeelte Banjaardstraat, 2019'.

R&B Wonen voert momenteel een herstructureringsopgave uit. Hierbij vindt sloop en nieuwbouw plaats van een groot aantal huurwoningen die in bezit zijn van R&B Wonen in diverse kernen binnen de gemeente Borsele. In de kern Lewedorp betreft het de woningen Banjaardstraat 2 - 32. De zorgwoningen op deze locatie zijn reeds gesloopt. Het voornemen is om zeven woningen terug te bouwen.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan "Kern Lewedorp 2009". Onderhavig bestemmingsplan voorziet in het planologisch-juridisch mogelijk maken van de voorgestane ontwikkeling. Omdat de perceelsvorm van de woning Banjaardstraat 34 wordt aangepast, zijn ook de bestaande twee aaneen gebouwde woningen nr. 34 en 36 meegenomen in voorliggend plan.

Afbeelding 1 | Huidige situatie plangebied Banjaardstraat

Het plangebied is gelegen in de kern Lewedorp. Het plangebied bestaat uit de percelen Banjaardstraat 2 - 36, kadastrale gemeente BSL01, AL593, AL594, AL661 en AL428.

Afbeelding 2 | Begrenzing plangebied (bron: Google, bewerking: Juust)

Ter plaatse van de gronden van R&B Wonen waren 16 zorgwoningen aanwezig: acht woningen op de begane grond en acht woningen op de eerste verdieping. De woningen zijn in 2018 reeds gesloopt. Deze gronden liggen momenteel braak.

Afbeelding 3 | Voormalige zorgwoningen (bron: Google, bewerking: Juust)

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kern Lewedorp 2009' van de gemeente Borsele. Dit bestemmingsplan is op 16 juli 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden van R&B Wonen zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Maatschappelijk' met de aanduiding 'zorgwoning'. Ter plaatse zijn uitsluitend zorgwoningen toegestaan met een maximale bouwhoogte van 9 meter. Momenteel wordt de bouw van reguliere huurwoningen voorgestaan (één bouwlaag). De situering van de woningen wijzigt bovendien. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve nodig om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken.

Afbeelding 4 | Uitsnede uit het vigerende bestemmingsplan (bron: Ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit zes hoofdstukken. In Hoofdstuk 2 komt het ruimtelijk relevante beleid uit de geldende beleidskaders aan bod. In Hoofdstuk 3 wordt het project toegelicht. Vervolgens worden in Hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. Hoofdstuk 5 bevat de beschrijving van de juridische aspecten. In Hoofdstuk 6 wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Tot slot komt in Hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid aan bod.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

De structuurvisie heeft voornamelijk betrekking op het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland, het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid en het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin waarden behouden zijn. Het plangebied heeft betrekking op kleinschalige ontwikkelingen, waardoor het SVIR geen bijzondere randvoorwaarden stelt aan het plangebied.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit plan gaat het om vervangende nieuwbouw waarbij 16 zorgwoningen vervangen worden door zeven reguliere huurwoningen. Daarmee wordt onder de 11 woningen gebleven en is er in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Nadere toetsing aan de ladder is niet nodig.

Conclusie
Het rijksbeleid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling binnen het plangebied.

Omgevingsplan Zeeland 2018
Op 21 september 2018 heeft de provincie het Omgevingsplan Zeeland 2018 vastgesteld waarin alle provinciale beleidsvisies over de fysieke leefomgeving zijn samengevoegd.

Ten aanzien van woningbouw is het doel een goed woonklimaat en een goed werkende woningmarkt in steden, dorpen en op het platteland, met met voldoende omvang, kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad te realiseren. Ruimtelijk staan bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik voorop. Hier stelt de provincie de Zeeuwse burger en zijn of haar woonwensen centraal. Daarnaast is een goed functionerende, dynamische woningmarkt met voldoende nieuwbouw, doorstroming en verandering binnen de bestaande woningvoorraad van provinciaal belang. Tevens ziet de provincie kansen in de vergrijzing voor vernieuwing van de woningvoorraad. Daarvoor moet wel de juiste kwaliteit op de juiste plaats geboden worden en moeten verouderde woningen worden gerenoveerd of gesloopt.

Het doel van de sloop en nieuwbouw van de woningen van R&B Wonen betreft kwaliteitsverbetering en het woongenot bevorderen. Door de zorgwoningen te vervangen door reguliere levensloopbestendige woningen wordt ingespeeld op de veranderende demografische en maatschappelijke situatie waarbij ouderen langer thuis blijven wonen. Er is sprake van reguliere bewoning, maar wel met de mogelijkheid voor zorg aan huis. Door sloop en nieuwbouw op dezelfde locatie wordt zorgvuldig gebruik gemaakt van de beschikbare ruimte. De woningen worden bovendien nul op de meter. Hiermee wordt invulling gegeven aan de gewenste verduurzaming van de bestaande woningvoorraad.

Omgevingsverordening Zeeland 2018
De provincie Zeeland heeft, vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet, op 21 september 2018 een nieuwe Omgevingsverordening vastgesteld, Ten aanzien van het onderwerp 'wonen' is uitsluitend een regeling opgenomen voor kleinschalige locaties in het buitengebied. Daarvan is hier geen sprake. Het plan is niet in strijd met de omgevingsverordening.

Conclusie
Het provinciaal beleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

Regionale woningmarktafspraken
De vijf gemeenten Borsele, Goes, Kapelle, Noord-Beveland en Reimerswaal stellen de volgende kernthema's vast, die de basis vormen voor de woningmarktafspraken:

1. 1. realistische woningbouwproductie;
2. 2. bundeling op basis van de lange termijn behoefte in de markt, de vraagkant dus;
3. 3. kwaliteit voor kwantiteit;
4. 4. aanpak bestaande woningvoorraad, ook particuliere koopvoorraad;
5. 5. wonen en zorg;
6. 6. regionale prestatieafspraken met corporaties;
7. 7. arbeidsmigranten;
8. 8. grondprijzen voor woningbouw;
9. 9. monitoring.

In het woningbouwprogramma is voor de locatie Banjaardstraat in Lewedorp opgenomen dat er 16 woningen gesloopt worden en is rekening gehouden met de toevoeging van 20 woningen. Met de realisatie van de zeven woningen wordt hier ruim onder gebleven. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan een kwalitatieve en energetische verbetering van de bestaande woningvoorraad. De ontwikkeling past daarmee binnen de regionale woningmarktafspraken.

Conclusie
Het plan sluit aan bij het regionale beleid en uitgangspunten.

Structuurvisie gemeente Borsele 2015-2020
De structuurvisie Borsele 2015-2020 geeft een samenhangend beeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. De structuurvisie is een visie op hoofdlijnen en bevat een beschrijving van de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen voor de komende jaren. Er zijn drie centrale beleidsdoelen geformuleerd:

1. 1. Behoud en versterking van de fysieke en sociaal-maatschappelijke kwaliteiten van Borsele.
2. 2. Inzichtelijk maken van toekomstige plannen met een ruimtelijke en/of sociaal-maatschappelijke component.
3. 3. Streven naar een duurzame aanpak.

De woningbehoefte wordt in grote mate bepaald door de demografische ontwikkelingen (vergrijzing, ontgroening, inwonersdaling, aantal huishoudens). Uitgangspunt is dat woningen in eerste instantie binnen bestaande dorpsgebieden worden gerealiseerd door middel van inbreiding en herstructurering. In de dorpen zijn verschillende herstructureringslocaties aanwezig. Bij voorkeur moet het woningbouwprogramma door middel van inbreiding en herstructurering (dorpsvernieuwing) worden gerealiseerd. Bij dorpsvernieuwing staan drie componenten centraal. Ten eerste de kwaliteit van de woningen en van de woonomgeving van de kernen. Leegstand en verpaupering van woningen wordt zoveel mogelijk voorkomen. Dorpsvernieuwing is ook het treffen van energetische maatregelen aan de woning. De derde component is het levensloopgeschikt maken van de woningen. In de dorpsprofielen is aangegeven op welke wijze de dorpsvernieuwing in de verschillende kernen wordt ingezet.

In het dorpsprofiel Lewedorp is de volgende strategie opgenomen:

"Het dorpshart ligt op de kruising van de Postweg met de Burgemeester Lewestraat. De ontwikkeling van kleinschalige detailhandel en diensten wordt gestimuleerd, bij voorkeur aan of rondom het dorpshart. Ten aanzien van realisatie van woningen ligt de nadruk op inbreiden en herstructureren. Het gaat om het voltooien van de nieuwbouwwijk West-Kraaijertpolder (inbreiding) en de aanpak van de woningen van R&B Wonen aan de Banjaardstraat (herstructurering). Daarnaast is er aandacht voor de nadere invulling van locatie De Kraaijert en andere herstructureringslocaties."

De ontwikkeling die in dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, sluit aan bij het bovenstaande. Het betreft herstructurering waarbij de woningen levensloopbestendig worden gemaakt.

Algemeen
R&B Wonen transformeert de komende planperiode (Ondernemingsplan 2018-2022) in diverse kernen de woningvoorraad. Dit betekent dat een groot aantal bestaande woningen vervangen worden door woningen die toekomstbestendig zijn. Voor alle plannen van R&B Wonen is een Masterplan opgesteld, welke is uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan.

Banjaardstraat
Aan de Banjaardstraat in Lewedorp worden ter plaatse van de voormalige zorgwoningen zeven grondgebonden rijwoningen teruggebouwd. De rooilijn van de naastgelegen bebouwing (nummer 34 en 36) wordt daarbij aangehouden. De woningen krijgen een kleine voortuin en elke woning krijgt een achtertuin met berging. Aan de zijkanten en achterkant van het blok wordt een brandgang aangelegd. Aan de voorzijde is langs de straat ruimte voor langsparkeren.

Afbeelding 5 | Situatietekening (bron: Grosfeld Bekkers Van der Velde Architecten)

De woningen worden uitgevoerd als eenlaagse bebouwing en hebben een volledig woonprogramma op de beganegrond. Hoewel de woningen lager zijn qua bouwhoogte, sluit de hoofdvorm van de nieuwbouw (platte afdekking) aan bij die van de bestaande bebouwing in de directe omgeving. De woningen zijn bedoeld voor 1- en 2-persoons huishoudens. De woningen worden duurzame woningen en uitgevoerd als nul op de meter woningen.

De perceelsvorm van de bestaande woning Banjaardstraat 34 wijzigt. Om die reden is deze woning, tezamen met de aangebouwde woning nr. 36, meegenomen in voorliggend bestemmingsplan. Qua ruimtelijk beeld vinden hier geen wijzigingen plaats. Wel maakt voorliggend bestemmingsplan het planologisch-juridisch mogelijk om op de gronden die deel gaan uitmaken van het perceel Banjaardstraat 34 bijgebouwen te realiseren.

Afbeelding 6 | Stedenbouwkundige inpassing (bron: Grosfeld Bekkers Van der Velde Architecten)

De woningen worden ontsloten op de Banjaardstraat. Aan de voorzijde van de nieuwbouwwoningen langs de Banjaardstraat worden parkeerplaatsen aangelegd (langsparkeren). Deze strook is bestemd als 'Verkeer' en heeft een breedte van 3 meter en een lengte van bijna 60 meter. Conform de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' geldt voor sociale huurwoningen een parkeernorm van minimaal 1,2 en maximaal 2,0 parkeerplaats per woning (rest bebouwde kom). Met de realisatie van 7 woningen dienen daarmee minimaal 9 parkeerplaatsen en maximaal 14 te worden aangelegd. De lengte van een langsparkeerplaats is 6 meter. De strook die als 'Verkeer' is bestemd heeft een lengte van bijna 60 meter. Daarmee is er ruimte voor de aanleg van 10 parkeerplaatsen en kan in ieder geval voorzien worden in het minimum aantal parkeerplaatsen van 9. Gelet op het beperkte woonoppervlak van de woningen en de doelgroep van 1- en 2-persoonshuishoudens, is het acceptabel om uit te gaan van het minimum aantal parkeerplaatsen.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidniveaus zijn en wat niet (de geluidnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.
Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

De Banjaardstraat, waaraan het plangebied is gelegen, betreft een woonstraat met een snelheidsregime van 30 km/h. In het kader van de Wgh hoeft de geluidsbelasting op woningen aan 30km/h-straten niet te worden beoordeeld. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen.

De Banjaardstraat betreft geen doorgaande weg en is gelegen in een woonwijk. Uitsluitend het bestemmingsverkeer van de woningen aan de Haringvlietstraat, Grevelingenstraat, Eendrachtstraat en Banjaardstraat maakt gebruik van deze straat. Voor het overige zijn er geen verkeersaantrekkende functies in de omgeving aanwezig. Daarmee is de verkeersintensiteit ter plaatse relatief laag en zal ten aanzien van de geluidbelasting sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat.

Het aspect geluidhinder vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, is van belang dat er inzicht is in de bodemkwaliteit. In het kader van het bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor het uitvoeren van het project.

Ter plaatse van het plangebied waren woningen aanwezig in de vorm van zorgwoningen. Daarmee had het perceel reeds een gevoelige functie voor het langdurig verblijven van personen. Met de nieuwbouw van de zeven woningen blijft er sprake van een gevoelige functie. In het kader van het bestemmingsplan is het daarom niet nodig om een bodemonderzoek uit te laten voeren. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning wordt wel een bodemonderzoek uitgevoerd.

Het aspect bodemverontreiniging vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mogen niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet dus vastgesteld worden dat er geen beschermde dier- of plantsoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming
In de directe omgeving van het plangebied zijn geen natuurgebieden gelegen. Op een ruimere afstand (circa 3,5 kilometer) is het Natura2000-gebied Veerse Meer gelegen en op een afstand van circa 7 kilomter is het Natura2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe gelegen. Het Natura2000-gebied Veerse Meer is niet stikstofgevoelig. Het Natura2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe is wel stikstofgevoelig, maar ligt op een grote afstand van het plangebied (meer dan 5 kilomter). De omvang van het project is klein (7 woningen) en het aantal woningen neemt af (7 woningen in plaats van 16 zorgwoningen). De woningen zijn bedoeld voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Het aantal bewoners neemt daarmee af en daarmee ook de stikstofuitstoot. De verkeersaantrekkende werking van de zeven 1- en 2 persoonswoningen zal nagenoeg gelijk zijn aan die van de 16 zorgwoningen en niet toenemen. De nieuwe woningen worden duurzamer uitgevoerd (betere isolatie, nul op de meter en geen gasaansluiting) dan de voormalige woningen, zodat er minder stikstofuitstoot is. Gezien het voorgaande zal het voorgenomen plan niet leiden tot extra stikstofuitstoot in de gebruiksfase. Wellicht zal de stikstofuitstoot zelfs afnemen. In de aanlegfase is het mogelijk dat er sprake is van extra stikstofuitstoot, maar dit zal beperkt zijn (er is geen sprake van sloop) en niet reiken tot het op grote afstand gelegen Natura2000-gebied Westerschelde & Saeftinge. Op voorhand kan dan ook worden uitgesloten dat de ontwikkeling negatieve gevolgen heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura2000-gebieden.

Soortenbescherming
De woningen op het perceel zijn reeds gesloopt. Op het perceel is geen bebouwing aanwezig die nog gesloopt moet worden. De nog aanwezige bomen worden buiten het broedseizoen gekapt. Het perceel ligt braak en wordt regelmatig gemaaid. Daardoor is het perceel niet geschikt als leefgebied voor (beschermde) dier- en plantsoorten. Het uitvoeren van onderzoek naar beschermde flora en fauna is daarom niet nodig.

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

De bescherming van natuurgebieden komt voort uit de Europese richtlijnen voor behoud van Natura2000-gebieden en uit het provinciale beleid voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Bij ruimtelijke ontwikkeling in of nabij natuurgebieden dient beoordeeld te worden of er effecten zijn op de beschermde natuurgebieden.

Het plangebied is niet in of nabij een natuurgebied gelegen. Het betreft een ontwikkeling in een bestaand dorpsgebied waar geen natuurwaarden aanwezig zijn. Dit aspect vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

In het plangebied en in de nabijheid van het plangebied zijn geen cultuurhistorische objecten aanwezig waarmee in het plan rekening moet worden gehouden. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het plan.

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden.

In 2011 heeft de gemeente Borsele archeologiebeleid vastgesteld. Bij de invulling van dit beleid wordt onderscheid gemaakt tussen gewaardeerde terreinen en archeologische verwachtingszones. Op terreinen met een archeologische waarde is de aanwezigheid van archeologische sporen en resten bekend. De archeologische verwachtingszones doen een voorspelling over de kans dat er archeologische waarden voorkomen. De waarden- en verwachtingenkaart bestaan uit vier op elkaar te projecten kaartbeelden die corresponderen met elkaar in tijd opvolgende landschappen waaraan archeologische betekenis kan worden gehecht:

1. 1. Kaartlaag 1 Walcheren: Nieuwe Tijd, Late Middeleeuwen en Vroege Middeleeuwen
2. 2. Kaartlaag 2 Hollandveen: Romeinse Tijd, IJzertijd en Bronstijd
3. 3. Kaartlaag 3 Wormer: Neolithicum
4. 4. Kaartlaag 4 Pleistoceen: Neolithicum, Mesolithicum, Paleolithicum

Afbeelding 7 | Uitsnede kaartlaag 1 Archeologiebeleid gemeente Borsele

Op kaartlaag 1 Walcheren heeft de locatie een lage verwachtingswaarde. Op de overige kaartlagen heeft de locatie geen verwachtingswaarde. Voor terreinen met een lage verwachtingswaarde gold een onderzoeksverplichting bij bodemingrepen groter dan 2.500 m² en dieper dan 40 centimeter. Echter, in 2016 heeft een evaluatie van het archeologiebeleid plaatsgevonden. Op basis hiervan heeft de Borselse gemeenteraad op 6 april 2017 besloten dat gebieden met een lage verwachtingswaarde worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek en dat voor deze geen beschermende maatregelen meer hoeven worden opgenomen in het bestemmingsplan. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is derhalve in casu niet nodig. Ook hoeft er geen dubbelbestemming in voorliggend plan te worden opgenomen.

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Het plangebied ligt in een rustige woonwijk. De functies, anders dan wonen, die in de omgeving aanwezig zijn, betreffen onder andere een maatschappelijke functie (verplegings- en verzorgingstehuis De Kraayert) op het perceel Deltastraat 2 en een dienstverlenende functie (kapsalon) op het perceel Sloestraat 2a. Voor een verpleegtehuis geldt conform de VNG-brochure bedrijven- en milieuzonering een richtafstand van 30 meter waarbij het aspect geluid maatgevend is. Aan deze afstand wordt niet voldaan, maar de nieuwe woningen worden gebouwd als vervangende nieuwbouw voor zorgwoningen op dezelfde locatie. De installaties van het verzorgingstehuis op het dak zijn aan de noordoostzijde van het gebouw aanwezig en daarmee op een afstand van circa 70 meter van de woningen. Ter plaatse van de zorgwoningen zijn nooit klachten geweest over het naastgelegen verplegings- en verzorgingstehuis. Er kan uitgegaan worden van een goed woon- en leefklimaat. Andersom vormden de zorgwoningen ook geen belemmering voor het verzorgings- en verpleegtehuis. Tevens zijn aan de Deltastraat op ongeveer gelijke afstand ook al reguliere woningen gelegen.

Op het perceel Sloestraat 2a is een kapsalon (dienstverlenende functie) aanwezig. Voor een kappersbedrijf geldt een richtafstand van 10 meter. De kapsalon ligt op een afstand van circa 35 meter. Daarmee wordt ruim voldaan aan de richtafstand.

Het perceel Scheldestraat 51 heeft een bedrijfsbestemming ten behoeve van opslag. Omdat ter plaatse uitsluitend opslag en geen andere bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan en het perceel op een ruime afstand van circa 50 meter is gelegen met daartussen meerdere woningen, vormt ook deze functie geen belemmering voor het plan.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen dienen te worden getoetst aan de genoemde regelgeving.

Het beleid rondom externe veiligheid is in ontwikkeling. Voor het begrip "Externe Veiligheid" zal in de toekomst de term "Omgevingsveiligheid" gebruikt gaan worden. Bij het beoordelen van de omgevingsveiligheid in bestemmingsplannen wordt het Advieskader Omgevingsveiligheid van de Veiligheidsregio Zeeland gebruikt.

In het plangebied zelf zijn geen inrichtingen aanwezig die van belang zijn in het kader van externe veiligheid. In de omgeving van het plangebied zijn wel enkele risicobronnen aanwezig.

Plaatsgebonden risico (PR)
Het plaatsgebonden risico geeft de kans weer om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het plaatsgebonden risico wordt op de risicokaart met zogeheten plaatsgebonden risicocontouren (PR-contouren) aangegeven. In of in de directe omgeving van het plangebied liggen geen PR-contouren.

Groepsrisico (GR)
Het groepsrisico is de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het groepsrisico is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Ten aanzien van het groepsrisico als gevolg van dit plan kan worden gesteld dat het groepsrisico niet zal toenemen. Er waren 16 zorgwoningen aanwezig en hiervoor komen zeven rijwoningen voor terug. Aangezien de nieuwbouw geschikt is voor 1- en 2-persoons huishoudens zal het groepsrisico afnemen.

Afbeelding 8 | Uitsnede risicokaart (bron: www.risicokaart.nl)

Inrichtingen
Het doel van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is individuele en groepen burgers een basisbeschermingsniveau garanderen tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen bij een inrichting. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. In het plangebied zelf zijn, zoals eerder vermeld, geen inrichtingen aanwezig die van belang zijn in het kader van externe veiligheid. Volgens de risicokaart bevinden zich wel diverse inrichtingen in de verdere omgeving van het plangebied. Het betreft MC Cain Foods Holland B.V., de Kerncentrale, Kloosterboer Vlissingen VOF en Verbrugge Zeeland Terminals.

McCain Foods Holland B.V.
Ten noorden van het plangebied op het perceel Oranjeplaatweg 4a is het bedrijf McCain Foods Holland B.V. gevestigd. Op het terrein van dit bedrijf is een ammoniakleiding aanwezig met een 10^-6 risicocontour van 40 meter. Ook is er een machinekamer aanwezig met en 10^-6 risicocontour van 45 meter. Het plangebied ligt op circa 580 meter afstand vanaf het terrein en daarmee ruim buiten de risicocontouren.

Kerncentrale Borsele
De kerncentrale Borsele heeft een schuilzone van 20.000 meter en een evacuatie- /ontruimingszone van 5000 meter. Het plangebied ligt op een afstand van circa 7.350 meter en daarmee binnen de schuilzone en buiten de evacuatie-/ontruimingszone.

Kloosterboer Vlissingen VOF
Op het zeehaven- en industrieterrein Sloe is op een afsand van circa 3.000 meter van het plangebied de inrichting Kloosterboer Vlissingen VOF gelegen. Dit is een bedrijf dat voorziet in opslag en transport van temperatuur gecontroleerde voedselproducten. Het invloedsgebied van deze inrichting strekt zich uit tot 6.500 meter. Daarmee ligt het plangebied binnen het invloedsgebied. Zoals eerder vermeld neemt het groepsrisico door de ontwikkeling af en vormt de inrichting geen belemmering voor de ontwikkeling.

Verbrugge Zeeland Terminals
Op het perceel Engelandweg 1 op het zeehaven- en industrieterrein Sloe is de inrichting Verbrugge Zeeland Terminals gevestigd (logistieke dienstverlening). Het plangebied is op circa 4.700 meter afstand van deze inrichting gelegen. Zoals eerder vermeld neemt het groepsrisico door de ontwikkeling af en vormt de inrichting geen belemmering voor de ontwikkeling.

Transportroutes
Voor het transport van gevaarlijke stoffen is met name de Wet vervoer gevaarlijke stoffen relevant. Op 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) in werking getreden waarmee het verplicht is geworden transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd vast te leggen in het bestemmingsplan. Tevens is de Regeling basisnet in werking getreden. Het Basisnet is een landelijk aangewezen netwerk voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Nabij het plangebied is de snelweg A58 en een spoorlijn gelegen. In de nabijheid zijn geen buisleidingen met gevaarlijke stoffen aanwezig.

A58
Op circa 530 meter van het plangebied ligt de snelweg A58. Het betreft het traject A58: afrit 38 (Arnestein) - afrit 36 (Heinkenszand). Voor dit tracé geldt een PR-contour van 5 meter buiten de weg en een plasbrand-aandachtsgebied (PAG) dat reikt tot maximaal 30 meter vanaf de buitenste rijlijn. Deze gebieden reiken daarmee niet tot het plangebied. Het plangebied ligt wel binnen het invloedsgebied (meer dan 4.000 meter) van de A58 waardoor een beperkt verantwoording van het GR van toepassing is.

Spoor
Over de spoorlijn Sloehaven - Roosendaal West vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De PR-contour is niet buiten het spoor gelegen. Daarnaast is er geen sprake van een plasbrandaandachtsgebied. Er is sprake van een invloedsgebied van meer dan 4.000 meter. Het plangebied ligt op circa 770 meter afstand van het spoor en daarmee binnen het invloedsgebied waardoor een beperkte verantwoording van het GR van toepassing is.

Verantwoording

Beheersbaarheid
Het aantal wooneenheden neemt af van 16 woningen naar 7 woningen. De zorgwoningen welke hoofdzakelijk door één persoon werden bewoond worden omgezet in reguliere woningen ten behoeve van 1- en 2-persoonshuishoudens. Uitgaande dat alle woningen door 2 personen wordt bewoond neem het aantal personen nog steeds af van 16 naar 14 personen. Daarmee zal het aantal personen in het invloedsgebied afnemen waardoor ook het groepsrisico afneemt.

Bereikbaarheid en bestrijdbaarheid
Zowel voor de bereikbaarheid als bestrijdbaarheid van calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van het incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende / adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol. Het plangebied is via meerdere straten te bereiken: Scheldestraat vanaf de Burgemeester Vermetstraat, Scheldestraat vanaf Postweg en Banjaardstraat. In de omgeving is voldoende ruimte aanwezig voor opstelplaatsen voor de brandweer. In de Banjaardstraat/Scheldestraat zijn meerdere brandkranen aanwezig.

Zelfredzaamheid
Het aantal zorgwoningen neemt af en het aantal reguliere woningen neemt toe. De zelfredzaamheid van personen in zorgwoningen is over het algemeen lager dan van personen in reguliere woningen. Daarmee neemt met de ontwikkeling de zelfredzaamheid toe.

Conclusie
Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

In het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig waarmee in het plan rekening moet worden gehouden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO₂ en PM₁₀ leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m³ hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.
In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

De ontwikkeling die in dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt betreft de bouw van zeven woningen. Daarmee wordt ruim onder de 1.500 woningen gebleven en is er sprake van een project dat Niet In Betekende Mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is niet nodig.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien onder de drempelwaarde wordt gebleven dan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Sinds 7 juli 2017 geldt ook voor die beoordelingen dat een aanmeldnotitie moet worden gemaakt. Het moet dan gaan om plannen met enige te verwachten milieueffecten.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit 'stedelijk ontwikkelingsproject' opgenomen met een drempelwaarde van 100 hectare of 2000 of meer woningen. Of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject is mede afhankelijk van de aard en omvang van het project en het gebied waarin de ontwikkeling plaatsvindt. In onderhavig plan is er sprake van het wegbestemmen van 16 zorgwoningen en de toevoeging van 7 reguliere huurwoningen. Gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling en de ligging van de locatie in een bestaand dorpsgebied, wordt deze ontwikkeling niet beschouwd als een stedelijk ontwikkelingsproject zoals bedoeld in het Besluit m.e.r.. Tevens is er geen sprake van milieueffecten van enige omvang. Een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling is daarom niet nodig.

Voor de plansystematiek van dit bestemmingsplan is aangesloten op het handboek van de gemeente Borsele. Omdat het geldende bestemmingsplan "Kern Lewedorp 2009" grotendeels overeenkomt met het handboek, wordt qua systematiek daarmee ook aangesloten op de aangrenzende gronden.

Ter plaatse van de te realiseren woningen en tuinen is een woonbestemming opgenomen. Er is een ruim bouwvlak getekend waarbinnen de woningen en achtertuinen gerealiseerd mogen worden. De voorgevel van de woningen dient ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' gesitueerd te worden. Binnen de bestemming is het maximum aantal te realiseren woningen vastgelegd. Omdat de woningen eenlaagse bebouwing betreft zonder kap, is uitsluitend een maximale bouwhoogte van 3,5 meter opgenomen. Daarnaast is vastgelegd dat ter plaatse uitsluitend aaneengebouwde woningen (rijwoningen) gebouwd mogen worden.

De bestaande woningen Banjaardstraat 34 en 36 maken eveneens deel uit van voorliggend plan. De bouwmogelijkheden voor deze woningen wijzigen niet, behalve dat voorliggend bestemmingsplan het mogelijk maakt om bijgebouwen te realiseren op de gronden die deel gaan uitmaken van het perceel Banjaardstraat 34.

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.
Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding
De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Er is aangesloten op de systematiek van het handboek van de gemeente Borsele. Binnen de bestemming 'Wonen' is een ruim bouwvlak opgenomen waarbij de voorste grens van het bouwvlak ter plaatse van de voorgevel is gelegen. Op de verbeelding zijn diverse maatvoeringen (goot- en bouwhoogte, maximum aantal wooneenheden) opgenomen en is aangegeven welke type woningen (rijwoningen en twee aaneen) zijn toegestaan.

Regels

Algemeen
De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten
De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Artikel Verkeer
De gronden met de bestemming 'Verkeer' zijn bestemd voor verhardingen, wegen, voet- en fietspaden, rabatten, parkeervoorzieningen, straatmeubilair, afvalverzamelvoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen. Er mogen alleen overige bouwwerken worden gebouwd ten behoeve van de verkeersbestemming.

Artikel Wonen
De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bedoeld voor de huisvesting van personen en voor tuinen, erven, paden, verhardingen, parkeervoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' mogen uitsluitend aaneengebouwde woningen worden gebouwd. Bij de aanduiding 'twee aaneen' zijn enkel aaneen gebouwde hoofdgebouwen toegestaan. Daarnaast is het maximum aantal te bouwen woningen en de bouwhoogte met een aanduiding op de verbeelding vastgelegd.

Algemene regels

Antidubbeltelregel
Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat nadere eisen die burgemeester en wethouders kunnen stellen bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen. Daarbij gaat het om nadere eisen aan de plaatsing van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken, de dakhelling en de plaatsing en vormgeving van overige bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken voor het bouwen van nutsvoorzieningen met een geringe afmeting en voor het overschrijden van de naar de weg gekeerde bebouwingsgrens. Daarnaast kan afgeweken worden voor geringe afwijkingen die in het belang zijn van een ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken en die noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Ten slotte kunnen burgemeester en wethouders afwijken voor het oprichten van antennes en masten tot een bouwhoogte van 15 meter.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen.

Overgangs- en slotregels
In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Kostenverhaal
Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

In onderhavig plan is sprake van een bouwplan als bedoeld in eerdergenoemd wetsartikel. Tussen de gemeente en R&B Wonen is een grondexploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst) gesloten. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet nodig.

Economische uitvoerbaarheid
Op grond van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening dient de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen, waaronder de economische uitvoerbaarheid, te worden aangetoond. De ontwikkelkosten, waaronder ook aansluitingen op het gemeentelijk rioleringsstelsel en inrichting van de buitenruimte, zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De parkeerstrook wordt door de gemeente en R&B Wonen gezamenlijk gefinancierd uit het zogenaamde Kernenfonds. Realisatie van het plan valt binnen de financiële mogelijkheden van de corporatie.

In artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is vastgelegd dat over de plannen vooroverleg moet plaatsvinden, alvorens deze in procedure te brengen. In het kader van het vooroverleg dient het plan aan de overlegpartners te worden voorgelegd. Met de provincie Zeeland is afgestemd dat voor dit plan vooroverleg niet nodig is vanwege de kleinschaligheid van het plan en de beperkte invloed van het plan. Het plan is wel aan het Waterschap Scheldestromen en de Veiligheidsregio Zeeland voorgelegd. Zij hebben aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de beoogde ontwikkeling.

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro juncto afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder krijgt dan de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.