1. 1. De besluiten op grond van artikel 22.1, onder a, van Omgevingswet zijn niet van toepassing voor zover het gaat over regels opgenomen in een besluit als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder g van de Invoeringswet Omgevingswet op de locatie, bedoeld in het derde lid;
2. 2. De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3 en afdeling 22.3, zijn niet van toepassing voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk;
3. 3. De regels in dit TAM-omgevingsplan zijn van toepassing op de woningbouwlocatie 'TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Woningbouw locatie', waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0654.TAMOPNSWBTB2025-0001, zoals vastgelegd op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Begripsbepalingen die zijn opgenomen in bijlage I bij het Besluit activiteiten leefomgeving, bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, bijlage I bij het Besluit kwaliteit leefomgeving, bijlage I bij het Omgevingsbesluit en bijlage I bij de Omgevingsregeling, zijn van toepassing op hoofdstuk 22c (betreft dit plan).

In aanvulling op het bepaalde in artikel 2.1 gelden voor hoofdstuk 22c aanvullende de volgende begripsbepalingen:

het omgevingsplan van de gemeente Borsele;

het TAM-omgevingsplan 'TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Woningbouw locatie' met identificatienummer NL.IMRO.0654.TAMOPNSWBTB2025-0001 van de gemeente Borsele;

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

blok van meer dan twee aaneengebouwde hoofdgebouwen;

een uit de gevel springend, in architectonisch opzicht, ondergeschikt deel van een hoofdgebouw dat door haar indeling en inrichting is bestemd hoofdzakelijk te worden gebruikt ten behoeve van het hoofdgebouw;

gedeelte van het erf dat gelegen is achter de achtergevelrooilijn;

de meest van de wegzijde afgekeerde gevel van een gebouw;

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de achtergevel van een gebouw tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen;

denkbeeldige lijn die gelegen is op de helft van de afstand tussen de voorgevel van een hoofdgebouw en de achtergrens van het bouwperceel met een maximum van 12 meter achter de voorgevel;

de gemiddelde hoogte van de grond die gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde, omringt;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een op de kaart of in de regels aangegeven percentage dat de grootte van het deel van een maatvoeringsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

het gebruik van (een gedeelte van) een woning en/of een daarbij behorend(e) aanbouw, uitbouw of bijgebouw voor het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid. Dit bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid is, in tegenstelling tot een beroepsmatig gebruik van een woning, gericht op consumentenverzorging geheel of overwegend door middel van handwerk;

het gebruik van (een gedeelte van) een woning en/of een daarbij behorend(e) aanbouw, uitbouw of bijgebouw voor een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, lichaamsverzorgend, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied;

een aan het hoofdgebouw gebouwd of daarvan vrijstaand gebouw dat ten dienste staat van het hoofdgebouw en door zijn ligging, constructie of afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, hieronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat hoofdgebouw;

elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

zie voorgevellijn;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde activiteiten, al dan niet onder voorwaarden, zijn toegelaten;

de grens van een locatie;

het verhuren van één of meerdere kamers in een woning en/of aangebouwd bijgebouw en het aanbieden van een ontbijt, waarbij de woonfunctie in overwegende mate in stand blijft;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar een bepaalde maatvoering geldt;

voorzieningen ten behoeve van openbaar nut;

• de kruin van de weg indien de afstand tussen het bouwwerk en de kant van de weg minder dan 5,00 meter bedraagt;
• bij ligging in het water: het gemiddelde zomerpeil van het aangrenzende water;
• in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte bouwterrein;

1. 1. een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
2. 2. een goede hoogte-/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling;
3. 3. een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
4. 4. de cultuurhistorische samenhang van de omgeving;

bouwwerk geen gebouw zijnde, ter afbakening van eigendommen;

blok van twee-aaneen gebouwde hoofdgebouwen;

gedeelte van het erf dat aan de gelegen is voor de voorgevellijn;

gedeelte van het erf dat aan de gelegen is voor de voorgevellijn;

denkbeeldige of op de kaart aangegeven lijn die strak langs de voorgevel van een hoofdgebouw loopt tot aan de zijdelingse bouwperceelgrenzen;

een gebouw zonder gemeenschappelijke wand met een andere gebouw;

een gebouw dat dient voor de huisvesting van personen;

gedeelte van het erf dat begrensd wordt door de zijgevellijn van het hoofdgebouw, de voorgevellijn en de achtergevelrooilijn;

een gevel van een gebouw die niet een voorgevel of een achtergevel is;

(denkbeeldige) lijn die strak loopt langs de zijgevel van een gebouw tot aan de voorste en achterste bouwperceelgrens.

In aanvulling of afwijking van artikel 22.24 van het Omgevingsplan, gelden de volgende meet- en rekenbepalingen:

van bouwwerken onderling, alsmede afstanden van bouwwerken tot de bouwperceelgrens, worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn;

vanaf het dichtst bij de bouwperceelgrens gelegen punt van het gebouw en haaks op de bouwperceelgrens;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of tot het hart van de scheidingsmuren, met dien verstande dat wanneer de betreffende gevelvlakken niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste maat;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructie;

gedeelte van het erf dat begrensd wordt door de zijgevellijn van het hoofdgebouw, de voorgevellijn en de achtergevelrooilijn;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

van een bouwperceel of een ander terrein wordt bepaald door de oppervlakten van alle op een terrein gelegen gebouwen bij elkaar op te tellen, tenzij in de regels anders is bepaald;

binnen de afgewerkte omtrekwanden (in voorkomende gevallen binnen de balustrade) onder aftrek van de in de ruimte inspringende onderdelen van het gebouw als schoorsteenstoelen, kanalen en kasten, maar zonder aftrek van plinten en vast meubilair als aanrechten en verwarmingslichamen; vloeroppervlak waarboven minder dan 1,5 meter hoogte aanwezig is, wordt hierbij buiten beschouwing gelaten.

De aanvraagvereisten, bedoeld in paragraaf 22.5.2 van dit omgevingsplan, zijn van overeenkomstige toepassing op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van dit hoofdstuk.

De regels in hoofdstuk 22c zijn gericht op de volgende doelen:

1. a. het voorzien in voldoende woonruimte volgens het gemeentelijke woonbeleid;
2. b. het bereiken van een goede stedenbouwkundige en beeldkwaliteit;
3. c. het beschermen van landschappelijke en natuurlijke waarden;
4. d. een gezonde en veilige woon- en leefomgeving;
5. e. het beschermen tegen gevolgen van hevige neerslag, langdurige droogte, hittestress en overstroming;
6. f. het bereiken van een energiebewust gebouwde omgeving;
7. g. het benutten van locaties en bouwwerken.

De regels in hoofdstuk 22c van dit Omgevingsplan zijn gesteld met het oog op de ontwikkeling en instandhouding van een stedenbouwkundig en qua beeldkwaliteit hoogwaardig woongebied met in totaal negen grondgebonden woningen.

Degene die een activiteit als bedoeld in dit hoofdstuk verricht en weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat die activiteit nadelige gevolgen kan hebben voor de oogmerken, met het oog waarop de regels in de betreffende titel, afdeling of paragraaf zijn gesteld, is verplicht:

1. a. alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van diegene kunnen worden gevraagd om die gevolgen te voorkomen;
2. b. voor zover deze niet kunnen worden voorkomen: die gevolgen zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken; en
3. c. als die gevolgen onvoldoende kunnen worden beperkt: die activiteit achterwege te laten, voor zover dat redelijkerwijs van diegene kan worden gevraagd.

De regels van dit artikel zijn van toepassing op de locaties die zijn aangewezen voor 'Groen'.

Gronden waar groen is toegestaan, mogen worden gebruikt en ingericht ten dienste van:

1. a. plantsoen, bermstroken, bermsloten, waterpartijen, paden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, verhardingen, straatmeubilair, afvalverzamelvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbaar nut, geluidwerende voorzieningen en andere tot de functie behorende groen- en recreatieve voorzieningen.

De regels van dit artikel zijn van toepassing op de locaties die zijn aangewezen voor 'Verkeer'.

Gronden waar verkeer is toegestaan, mogen worden gebruikt en ingericht ten dienste van:

1. a. verhardingen, wegen, straten, voet- en fietspaden, rabatten, parkeerterreinen, speelvoorzieningen, straatmeubilair, afvalverzamelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van het openbare nut.

De regels van dit artikel zijn van toepassing op de locaties die zijn aangewezen voor 'Wonen'.

Gronden waar wonen is toegestaan mogen worden gebruikt en ingericht ten dienste van:

1. a. de huisvesting van personen;
2. b. tuinen, erven, paden, verhardingen, parkeervoorzieningen en andere voorzieningen ten dienste van de functie.

De regels van dit hoofdstuk gelden in aanvulling op hoofdstuk 2 en zijn van toepassing binnen het projectgebied zoals opgenomen in het GML-bestand NL.IMRO.0654.TAMOPNSWBTB2025-0001.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. De in dit TAM-omgevingsplan aanwezige gronden mogen slechts worden bebouwd en/of in gebruik worden genomen en/of het gebruik van deze gronden mag enkel worden gewijzigd onder de voorwaarde, dat voldoende parkeergelegenheid bij, op eigen terrein dan wel bij in de directe omgeving daarvan wordt aangelegd en in stand te wordt gehouden;
2. b. Per woning dienen de volgende aantallen parkeerplaatsen te worden gerealiseerd:

• Vrijstaand: minimaal 1,6 en maximaal 2,4;
• Aaneengebouwd: minimaal 0,7 en maximaal 1,5;
• Twee-aaneen: minimaal 1,5 en maximaal 2,3;
• Bezoekersparkeren minimaal 0,2 en maximaal 0,2;

3. c. Een garage telt mee voor 0,4 parkeerplaats. Bij woningen met een garage en een oprit met een lengte van minimaal 5 meter is er sprake van 1,4 parkeerplaats.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit af te wijken voor:

1. a. niet voor bewoning bestemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde van geringe afmetingen ten dienste van het openbaar nut met een oppervlakte van maximaal 15 m² en een bouwhoogte van maximaal 3,5 meter te bouwen;
2. b. de van de naar de weg gekeerde bebouwingsgrens door:

• erkers, balkons en bordessen tot maximaal 1 meter;
• ingangspartijen tot maximaal 2 meter;

te overschrijden, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 m² en de bouwhoogte maximaal 3 meter zal bedragen;

3. c. antennes en masten tot een bouwhoogte van 15 meter op te richten.

mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. 1. De samenhang in het straat- en bebouwingsbeeld;
2. 2. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het verboden om zonder omgevingsvergunning gronden of bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken strijdig met de aangegeven functies, activiteiten en/of gebiedsaanwijzingen.

Door een fusie van de tennisvereniging uit Nisse met de tennisvereniging van 's-Heer Abtskerke kwamen de tennisbanen in Nisse vrij. De locatie is tot november 2024 tijdelijk in gebruik geweest als huisvestingslocatie voor mensen uit de Oekraïense oorlogsgebieden. Nadat de woonunits verplaatst zijn naar een locatie nabij Nieuwdorp biedt de locatie ruimte voor een nieuwe ontwikkeling.

De gemeente Borsele is voornemens op de plek een plan te ontwikkelen met woningbouw. Er is een verkavelingsplan vervaardig dat uitgaat van de bouw van in totaal negen woningen. Een deel van de gronden wordt verkocht aan woningcorporatie Beveland Wonen voor de bouw van sociale huurwoningen en een deel als bouwkavels bedoeld voor particulier opdrachtgeverschap.

De bouw van de woningen en de aanleg van de bijbehorende infrastructuur past niet binnen de regels van het bestemmingsplan 'Kern Nisse 2010', dat onderdeel uitmaakt van het tijdelijke 'Omgevingsplan gemeente Borsele'. Om die reden moet er een planologische procedure worden gevoerd. Gekozen is om de beoogde woningbouw planologisch-juridisch mogelijk te maken door middel van een TAM-omgevingsplan (= wijziging omgevingsplan). In hoofdstuk 5 van deze toelichting wordt dit verder toegelicht. Wettelijk is bepaald dat aangetoond moet worden dat het beoogde woningbouwplan niet in strijd is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Deze toelichting die onderdeel uitmaakt van het TAM-omgevingsplan voorziet hierin.

Dit TAM-omgevingsplan wijzigt het 'Omgevingsplan gemeente Borsele' voor een gedeelte van het perceel met kadastraal nummer AS317. Het plangebied ligt aan de zuidwestzijde van het dorp Nisse. In onderstaande afbeelding is het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1.1: Begrenzing plangebied

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de beoogde ontwikkeling toegelicht en ingegaan op de strijdigheid met het vigerende (tijdelijke) omgevingsplan. In hoofdstuk 3 komt het relevante beleid uit de geldende beleidskaders aan bod en wordt de beoogde ontwikkeling hieraan getoetst. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende aspecten met betrekking tot de omgevingskwaliteit beoordeeld. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische regeling. De maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan komt in hoofdstuk 6 aan bod. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 geconcludeerd of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Het perceel waarop de dorpsuitbreiding van Nisse wordt gerealiseerd is langdurig in gebruik geweest als locatie voor de plaatselijke tennisvereniging. Er lagen twee tennisbanen, een parkeerterrein en een clubgebouw. Vanwege een teruglopend ledenaantal is de vereniging gefuseerd met de tennisvereniging uit 's-Heer Abtskerke. Enkele jaren na de fusie is besloten de locatie in Nisse niet meer te gebruiken.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto van de situatie in 2019

De vrijkomende locatie werd aangewezen als tijdelijke huisvestingslocatie voor mensen die uit Oekraïne zijn gevlucht. Op de locatie waar de tennisbanen zijn gelegen zijn stelconplaten gelegd en hierop zijn tijdelijke units geplaatst. Het clubgebouw werd gesloopt. Met het dorp was afgesproken dat de units bleven staan tot 1 november 2024. Vanaf deze datum is de locatie vrij en klaar voor een nieuwe invulling. Vanwege de ligging in stedelijk gebied en de behoefte aan nieuwe woningbouw in de kern Nisse ligt een invulling met woningbouw voor de hand.

Afbeelding 2.2: Luchtfoto uit 2024 met de tijdelijke huisvesting

Voor de locatie is door de gemeente in samenwerking met stedenbouwkundig adviesbureau Rothuizen een plan ontwikkeld met in totaal negen woningen. De woningen worden schuin tegenover elkaar geplaatst. De woningen komen daarmee aan een pleintje te staan dat breder uitloopt richting de buitenrand. Hierdoor blijft het zicht en het contact met het buitengebied optimaal. In de noordwestelijke hoek wordt een parkeerkoffer gerealiseerd. De bestaande groensingel aan de buitenzijde wordt gehandhaafd. De mogelijkheid om langs de dorpsrand een ommetje te lopen blijft daarmee bestaan.

Het verkavelingsplan bestaat uit zes aaneengesloten woningen aan de noordwestzijde van het nieuwe pleintje en drie vrije bouwkavels aan de zuidoostzijde. De aaneengesloten woningen worden gebouwd door woningcorporatie Beveland Wonen en verhuurd als sociale huurwoning. Op de vrije kavels kunnen drie vrijstaande woningen, of één vrijstaande en een twee-onder-één kap woning worden gerealiseerd. In afbeelding 2.3 is het inrichtingsplan weergegeven (twee varianten).

Voor de nieuwe ontwikkeling zijn beeldkwaliteitsregels opgesteld. Qua architectonische verschijningsvorm van de woningen is gekozen voor de typologie 'moderne Zeeuwse boerenschuur'. De bebouwing komt aan een nieuw, enigszins afgescheiden straatdeel te staan, waarmee een eigen identiteit qua bebouwingsbeeld te legitimeren is. De typologie is 'een knipoog' naar de historische bebouwing zoals die aan de oude dorpslinten en in het buitengebied van Borsele te vinden is. Bijvoorbeeld aan de Van der Poest Clementstraat die grenst het plangebied. De bebouwing wordt één bouwlaag hoog met een kap. Qua bouwhoogte sluit de nieuwbouw daarmee aan bij bestaande bouwhoogten van woningen in de nabije omgeving.

Variant met vrijstaande woningen

Variant met één vrijstaande woning en een twee-onder-een kapwoning

Afbeelding 2.3: Inrichtingsplan zuidrand Nisse (bron: Rothuizen architecten en adviseurs)

De beoogde woningbouwontwikkeling past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan 'Kern Nisse 2010', dat onderdeel uitmaakt van het tijdelijke 'Omgevingsplan gemeente Borsele'. Het perceel is bestemd als 'Sport' en heeft de dubbelbestemming 'Waarde – archeologie 2'. De geldende bestemming staat de bouw van woningen niet toe. Om de realisatie van het woningbouwplan planologisch-juridisch mogelijk te laten zijn, is een wijziging van het omgevingsplan nodig. In dit kader moet, volgens artikel 8.0a, lid 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), gemotiveerd worden dat de ontwikkeling aanvaardbaar is met oog op een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' (ETFAL). Daarnaast moet voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl). De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, beschermen van het milieu en het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden. Deze aspecten worden behandeld in hoofdstuk 4.

Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grotere uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven- als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied.

Toetsing

In het plangebied spelen geen nationale belangen. Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale kader. Met het onderhavige plan zijn geen nationale belangen in het geding.

Eindconclusie

Het rijksbeleid staat het wijzigen van het omgevingsplan ten behoeve van de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Zeeuwse Omgevingsvisie

Provinciale Staten van de provincie Zeeland hebben de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Het betreft een strategische langetermijnvisie voor de provincie en beschrijft de uitdagingen voor de periode tot 2050, de Zeeuwse ambities voor 2050 en tussendoelen voor 2030.

De Zeeuwse Omgevingsvisie beschrijft vier Zeeuwse Ambities voor 2050:

1. 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland;
2. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied;
3. 3. Een duurzame en innovatieve economie;
4. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

In casu is de eerste ambitie relevant. In 2050 is er voor ieder een passende woning beschikbaar. In de omgeving van je huis kun je je veilig voelen. De verandering van de bevolkingssamenstelling en de noodzaak voor toegankelijke voorzieningen heeft tot vernieuwing van de Zeeuwse woningmarkt geleid. Hierbij is de noodzaak om barrières weg te nemen zodat alle Zeeuwen gemakkelijk deel kunnen nemen aan de samenleving. Hierbij draagt een schone, gezonde en veilige woonomgeving aan mee.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ambitie 'Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland'. De hierbij behorende bouwstenen 'woningvoorraad' en 'woonomgeving' zijn relevant. Nieuwbouw moet passend zijn in de omgeving, maar ook bij de behoefte in de huidige en toekomstige situatie. De focus ligt op kwaliteit in woningtypen en locaties en moet complementair zijn aan de bestaande voorraad. In dit geval betreft het een ontwikkeling met zowel huur- als koopwoningen binnen stedelijk gebied. Er wordt voorzien in zowel een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte.

Omgevingsverordening Zeeland

In deze verordening zijn de provinciale regels over de fysieke leefomgeving opgenomen. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen zijn met name de hoofdstukken 2 en 5 van belang. Hoofdstuk 2 gaat over activiteiten in de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 5 zijn de instructieregels voor gemeenten opgenomen.

Toetsing

In de omgevingsverordening zijn regels opgenomen over regionale woningmarktafspraken. Een woningbouwontwikkeling die voorziet in vier of meer woningen wordt enkel toegelaten als deze hierin is opgenomen. Momenteel zijn er nog geen regionale woningmarktafspraken vastgesteld. Dit moet voor 1 januari 2026 plaatsvinden. De voorliggende woningbouwontwikkeling (de bouw van 9 woningen (waarvan 6 sociale huur en 3 dure koop) binnen stedelijk gebied) wordt hierin meegenomen. Verder wordt voldaan aan het gestelde ten aanzien van bufferzones en natuur. De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de provinciale omgevingsverordening.

Zeeuwse Woondeal

Het Rijk heeft, in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda, zogenaamde Woondeals gesloten met provincies en gemeenten. In de Woondeals zijn afspraken gemaakt over onder meer het aantal te bouwen woningen, de locaties en voor wie er moet worden gebouwd. De Woondeal is de basis voor een lange samenwerking tussen overheden, woningcorporaties en marktpartijen. Deze samenwerking moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen worden gebouwd in Zeeland. De Zeeuwse Woondeal is op 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, de Provincie Zeeland en de dertien Zeeuwse gemeenten. Het doel van deze Woondeal is het bouwen van 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Twee derde van deze woningen moet betaalbaar zijn. Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale opgave op zich.

Betaalbaarheid en kwaliteit

De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk; mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen: veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat.

Gelet op de meest actuele cijfers van de provincie Zeeland kan er voorzien worden in de behoefte voor de aantallen nieuw te bouwen woningen. De kwaliteit en betaalbaarheid van deze toe te voegen woningen blijft echter een aandachtspunt. Landelijk moet twee derde van het aantal toe te voegen woningen namelijk betaalbaar zijn. Onder de definitie van betaalbaar vallen betaalbare koop (maximaal € 390.000,-, prijspeil 2024), maar ook middenhuur (€ 1.165,81 of minder per maand) en sociale huur. Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen.

Toetsing

Momenteel is er sprake van krapte op de woningmarkt. De kwantitatieve opgave dient dus om het huidige tekort in te lopen en daarnaast is er behoefte aan nieuwbouw voor de toekomstige groei. De gemeente Borsele zet zich in om de realisatie van 510 woningen mogelijk te maken. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van negen woningen. Het draagt bij aan de woningbouwopgave en zorgt voor doorstroming. De ontwikkeling is kleinschalig en passend binnen de omgeving. De ontwikkeling bestaat voor twee derde uit sociale huurwoningen.

Conclusie

Voldaan wordt aan de voorwaarden van de Zeeuwse Woondeal. De Woondeal staat het wijzigen van het omgevingsplan ten behoeve van de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Waterschapsverordening waterschap Scheldestromen

De waterschapsverordening bevat alle regels over de fysieke leefomgeving die het waterschap stelt binnen haar beheergebied. Per waterschap is er 1 waterschapsverordening. In de verordening van het waterschap Scheldestromen zijn onder meer verboden opgenomen om zonder vergunning van het waterschap oppervlaktewaterlichamen te dempen en oppervlaktewaterlichamen te graven.

Toetsing

Binnen het plangebied spelen geen waterschapsbelangen anders dan dat voor voldoende waterbergingscapaciteit moet worden gezorgd. In dat kader wordt verwezen naar paragraaf 4.13 van deze toelichting.

Eindconclusie

Het provinciale beleid en het beleid van het waterschap staat het wijzigen van het omgevingsplan ten behoeve van de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Woningmarktafspraken De Bevelanden 2020 - 2030

Sinds 2013 maken de vijf gemeenten op De Bevelanden afspraken over het wonen in de regio. In de vorm van de' Agenda Wonen in De Bevelanden 2025' zijn afspraken vastgelegd over woningbouw en inhoudelijke zaken ten aanzien van het wonen, zoals herstructurering, wonen en zorg, huisvesting van arbeidsmigranten en prestatieafspraken met de woningcorporaties. In 2020 zijn de woningmarktafspraken geactualiseerd in de 'Woningmarktafspraken De Bevelanden 2020-2030'. In deze notitie zijn een aantal uitgangspunten opgenomen.

Toetsing

Onderhavige ontwikkeling sluit aan bij het ruimtelijke uitgangspunt 'hoge dichtheid in de kernen, lage in het landschap'. Met betrekking tot dit uitgangspunt het volgende opgenomen: 'We vinden dat de kwaliteit van de woonomgeving mede bepalend is voor de beleving en de leefbaarheid van onze inwoners. Hiervoor zetten we de kleine kernen niet op slot. Wel streven we naar concentratie van woningbouw in de dragende kernen en de stad, dat wil zeggen in de centrumdorpse en stedelijke woonmilieus.' Voorgenomen ontwikkeling betreft het realiseren van negen woningen binnen stedelijk gebied van Nisse en voldoet aan een woningbehoefte. De beoogde ontwikkeling sluit derhalve ook aan bij de uitgangspunten 'inbreiden voor uitbreiden' en 'inzetten op “mooie woondorpen”'. Over dit laatste uitgangspunt staat in het regionale afsprakenkader het volgende: “In de kleinere landelijke kernen zijn we terughoudender met nieuwbouw, voor kwalitatief goede initiatieven staan we open, maar alleen bij een aantoonbare behoefte en binnen de bebouwde kom. In deze dorpen zorgen we vooral door herstructurering en renovatie dat het mooie woondorpen blijven waar het ruim en rustig wonen is.”

Conclusie

Het kleinschalige woningbouwplan voldoet aan de regionale woningmarktafspraken.

Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028

Voor onderhavige ontwikkeling is met name het thema Nieuwbouw uit de visie van belang. Hierover staat: “De Bevelanden streeft naar evenwicht in vraag en aanbod op de woningmarkt. De verwachte huishoudensgroei is de belangrijkste onderlegger voor het regionale woningbouwprogramma en de Woondeal die we met de provincie Zeeland en de Rijksoverheid hebben gesloten. Het realiseren van de doelstellingen uit de Woondeal, met behoud van bestaande kwaliteiten en de regionale identiteit, blijft één van de belangrijkste opgaven in ons woonbeleid.” Daarbij is de volgende ambitie geformuleerd: “We bouwen gecontroleerd, met aandacht voor het wegwerken van actuele tekorten. Hierbij volgen we de ambities van de Woondeal”. Daarnaast gaat de visie in op het zolang mogelijk zelfstandig kunnen wonen van ouderen. Dit stelt eisen aan de woningen.

Toetsing

Zie de eerdere toetsing in paragraaf 3.2, onder 'Zeeuwse Woondeal'. Daarnaast wordt de nieuwbouw van woningbouwcorporatie Beveland Wonen (6 sociale huurwoningen) gebouwd als nultredenwoningen. Dit houdt in dat vanuit de woonkamer de keuken, het toilet, de badkamer en ten minste één slaapkamer zonder traplopen te bereiken zijn. Voor de particuliere bouwkavels wordt levensloopbestendig bouw gestimuleerd. Fysiek bieden de kavels voldoende ruimte om een volledig woonprogramma op de begane grond te realiseren.

Omgevingsvisie Borsele

De Omgevingsvisie Borsele (door de gemeenteraad vastgesteld op 5 oktober 2023) bevat een beschrijving van wat de gemeente belangrijk vindt voor de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie gaat in op ambities, doelen en de samenhang tussen de onderdelen van de leefomgeving. De aspecten van de omgeving waar de gemeente trots op is en wil beschermen en verbeteren. Maar de gemeente wil met de visie ook een antwoord geven op allerlei nieuwe opgaven die op de gemeente afkomen. Zoals op het gebied van klimaat, energie, landbouw, vergrijzing, zorg en mobiliteit. De omgevingsvisie inspireert mensen tot het aandragen van ideeën en enthousiasmeert om ambities op te pakken. Daarbij maakt de omgevingsvisie duidelijk wat de gemeente doet en wat de verantwoordelijkheid van anderen is.

Na een beschrijving van de kernkwaliteiten van de gemeente Borsele wordt in de visie ingegaan op de opgaven waar de gemeente voor staat en de koers die zij daarbij wil varen. Relevant voor het beoogde plan is het gestelde over “Hoe houden we Borsele een fijne plek om te wonen?” en “Hoe houden we Borsele mooi?”. De visie stelt onder meer dat:

• Zolang er behoefte is, bestaat er in alle dorpen ruimte voor woningbouw, maar het grootste deel van de woningbouw landt in Heinkenszand en 's-Gravenpolder. Door de gespannen woningmarkt komen er meer woningen dan in het verleden;
• Het accent voor woningbouw ligt op inbreiding. Uitbreiding wordt echter niet uitgesloten. Voor alle kernen geldt dat woningbouw 'op Borselse schaal' plaats moet vinden;

en richt zich op het:

• Stimuleren van beweging door groene, zuurstofrijke omgevingen.

Het doel voor het dorp Nisse is dat de inwoners veilig en schoon kunnen blijven wonen in een bijzondere woonomgeving waarbij aandacht is voor de karakteristieken. Ontwikkelingen dienen passend te zijn binnen de maat en schaal van de kern. Hierbij is het uitgangspunt dat het karakteristieke dorpsgezicht behouden moet worden en de bebouwing zorgvuldig moet worden ingepast tussen de bestaande bebouwing.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de invulling van de woningbehoefte in Nisse en vindt plaats in een relatief nieuw deel van de het dorp en binnen bestaand stedelijk gebied. Er wordt rekening gehouden met het karakter, de maat en schaal van het dorp.

Conclusie

De ontwikkeling sluit aan op het gestelde in de Omgevingsvisie Borsele.

Groenstructuurplan

Het beleid voor het openbaar groen heeft de gemeente Borsele vastgelegd in een groenstructuurplan (GSP). Dit beleid richt zich op de groenstructuur (de ruimtelijke verschijningsvorm van openbaar groen) en het groenbeheer (de wijze waarop het openbaar groen wordt onderhouden). De ruimtelijke verschijningsvorm van het openbaar groen is per woonkern verschillend en vindt zijn oorsprong in de (historische) ruimtelijke ontwikkeling van het dorp. Voor elk dorp is aansluitend op het “Groenstructuurplan 2018-2038; Basisdocument” een apart ruimtelijk plan gemaakt, afgestemd op de specifieke dorpskarakteristiek.

Hoofddoelstelling van het GSP is het 'behoud en vergroting van de ruimtelijke kwaliteit'. Op de ambitiekaart voor Nisse is de locatie van de voormalige tennisbanen de ambitie uitgesproken om de hoofdgroenstructuur aan te vullen. In de tekst wordt onder het kopje 'Speelveld, speeltuin, tennisbaan' gesproken over de uitplaatsing van één van deze functies om de andere twee meer ruimte te geven. En dat als uitplaatsing niet mogelijk is het gewenst is het bosplantsoen rond de tennisbaan door echte hagen te vervangen en de aanwezige parkeerplaats op te knappen, waarbij groene verharding wordt toegepast.

Afbeelding 3.1: Integrale ambitiekaart (Bron: GSP Uitwerking Nisse)

Toetsing

De beoogde woningbouwontwikkeling is niet in lijn met de ambitie vanuit het groenstructuurplan om de locatie 'te vergroenen'. Echter, in het raadsvoorstel van de dorpsplannen van het groenstructuurplan (d.d. 7 juli 2022) staat ten aanzien van integrale ambitiekaarten: “Opgemerkt moet worden dat de kaarten richtinggevend zijn en dat de nadere uitwerking altijd per project plaatsvindt. Bij eventuele tegenstrijdige belangen zal een compromis voorgesteld worden.” In casu weegt het belang dat invulling wordt gegeven aan de woningbouwbehoefte zwaarder dan de versterking van de groenstructuur van Nisse. Wel wordt de bestaande groen aan de rand van het plangebied (in enigszins aangepaste vorm) in stand gehouden én het parkeerterrein aangepakt. In lijn van de wens uit het groenstructuurplan worden de parkeervakken uitgevoerd met doorgroeistenen.

Eindconclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionale en gemeentelijke beleid (met uitzondering van deels het groenstructuurplan) en staat daarmee het wijzigen van het omgevingsplan voor het gebruik van de voormalige tennisbanen als woningbouwlocatie niet in de weg.

Het bereiken en in stand houden van een 'goede omgevingskwaliteit' is opgenomen als een centrale doelstelling in de Omgevingswet (artikel 1.3). Het gaat hierbij om de menselijke beleving van de fysieke leefomgeving, maar ook over de waarde die toegekend wordt aan de identiteit van gebieden. Voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet omgevingskwaliteit meegenomen worden in de toetsing.

Kader

De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g Bkl, en stelt hierdoor inhoudelijke eisen aan het omgevingsplan en de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De Ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt en leegstand voorkomen wordt.

De Ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Toetsing

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. Uit jurisprudentie blijkt dat de realisatie van twaalf woningen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Het plan aan de zuidrand van Nisse omvat de bouw van negen woningen. Dit wordt derhalve niet als een stedelijke ontwikkeling gezien.

Conclusie

Een toetsing aan de Ladder kan achterwege blijven.

Kader

In het Bkl zijn regels opgenomen om het vrije uitzicht op de horizon van de zeekust te borgen en de kwaliteit van het Waddengebied te beschermen. Desbetreffende regels dienen een nationaal belang en zijn in dit geval niet relevant. Op een lager schaalniveau dienen provincies en gemeenten ook een de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit te bewaken. Dit gebeurt onder meer via het beleid van deze overheidsinstanties, waarmee een ontwikkeling in overeenstemming dient te zijn (zie hoofdstuk 3). Aanvullend hierop wordt in deze paragraaf ingegaan op de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van het plan, maar eerst volgt nu een algemene toelichting op deze begrippen.

Landschappelijke kwaliteit

Elk landschap is het resultaat van natuurlijke factoren en menselijke ingrepen. Daarbij is het landschap dynamisch van karakter. Door (nieuwe) maatschappelijke ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld energietransitie, schaalvergroting in de landbouw en verstedelijking vinden er veranderingen plaats. De beoordeling van de kwaliteit van een landschap is altijd gebiedsspecifiek. Het gaat daarbij om de waardering van aanwezige kenmerken, zoals

cultuurhistorische elementen, belevingswaarde en ecologische waarde.

Stedenbouwkundige kwaliteit

Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van de gebouwde omgeving en de openbare ruimte. Deze kwaliteit heeft onder andere invloed op de herkenbaarheid en het gebruik van een gebied. De beoordeling van de stedenbouwkundige kwaliteit is altijd gebiedsspecifiek. De waardering van een stedenbouwkundige omgeving wordt onder andere bepaald door de maat en schaal van de bebouwing, afwisseling tussen bebouwd en onbebouwd, herkenbaarheid door duidelijke routes en herkenningspunten, benutten van cultuurhistorische waarden, voldoende groen en materiaalgebruik.

Toetsing

Het plan ligt aan de zuidrand van Nisse. Op basis van het voorgaande gebruik als tennisaccommodatie met bijbehorend parkeerterrein was er reeds sprake van een stevige landschappelijke inpassing met hoog opgaand groen. Deze landschappelijke inpassing zal (in enigszins aangepaste vorm) worden gespaard bij de toekomstige inrichting van het gebied.

Voor de nieuwe ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld. Voor zowel de woningen als het openbaar gebied zijn vormgevingseisen opgesteld, waarbij ook de ambitie is om duurzaam te bouwen.

De woningen kennen een eigentijdse, ingetogen architectuurstijl en kunnen worden gekenmerkt als een hedendaagse schuurwoning. De woningen zijn duidelijk familie van elkaar, maar nadrukkelijk geen kopie van elkaar.

Erfafscheidingen grenzend aan het openbaar gebied dienen in het groen worden uitgevoerd en bij de bouw van de woningen dienen maatregelen genomen te worden ter bevordering van de biodiversiteit.

De gehele locatie is gelegen binnen stedelijk gebied.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is landschappelijk en stedenbouwkundig gezien verantwoord.

Kader

Overheden moeten mobiliteit meewegen bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. Het Bkl bevat instructieregels die gericht zijn op de ontwikkeling en het in stand houden van de rijksinfrastructuur. Het betreffen onder andere reserveringsgebieden. Provincie en gemeenten kunnen het beleid verder zelf invullen.

Bij mobiliteit en ruimtelijke planvorming hebben we het over vervoer met de auto, het openbaar vervoer, de fiets, et cetera. Hiervoor zijn voorzieningen nodig, zoals wegen, fietspaden, openbaar vervoerverbindingen en parkeervoorzieningen. Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot problemen op de omliggende wegen. Er moeten ook voldoende parkeerplaatsen voor (deel)auto's en voor fietsen gerealiseerd worden. Wat voldoende is, is afhankelijk van de locatie en gemeentelijk beleid.

Op basis van het parkeerbeleid van de gemeente of de kencijfers van kennisplatform CROW kan berekend worden hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn. Vervolgens moet aangetoond worden dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of gerealiseerd kan worden. De kencijfers van het CROW zijn algemeen erkend. Het zijn geen normen, maar kentallen. Hiervan kan afgeweken worden.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling ligt niet in de nabijheid van een rijksweg, waardoor de instructieregels uit het Bkl niet van toepassing zijn.

In onderstaande tabel is op basis van kencijfers van het CROW de parkeerbehoefte in beeld gebracht. Als uitgangspunt voor de stedelijkheidsgraad is 'weinig stedelijk en 'rest bebouwde kom' gehanteerd. Er is uitgegaan van drie vrijstaande woningen in plaats van een twee-onder-één kap en één vrijstaande woning, omdat dit de hoogste parkeernorm heeft. Bij vergunningverlening moet getoetst worden of er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Een garage telt slechts mee voor 0,4 parkeerplaats. Bij woningen met een garage en een enkele oprit (lengte minimaal 5 meter) is er sprake van 1,0 parkeerplaats. Is er sprake van een lange oprit dan wordt 1,3 parkeerplaats meegerekend en bij een dubbele oprit (minimaal 4,5 meter breed) 1,8 parkeerplaats. Bezoekersparkeren mag plaatsvinden in de openbare ruimte.

In deze paragraaf gaan we uit van een situatie met het ontwerp zoals in het stedenbouwkundig plan. Uit de berekening blijkt dat er minimaal 11 en maximaal 18 parkeerplaatsen benodigd zijn.

Voor de vrijstaande woningen worden op eigen erf een garage en één parkeerplaats gerealiseerd. Dit zijn 1,4 * 3 = 4,2 parkeerplaatsen. Voor het type aaneengesloten worden parkeerplaatsen in een aparte parkeerkoffer gerealiseerd. Hier worden acht parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast biedt het pleintje voor de woningen nog plaats voor (minimaal) 3 parkeerplekken en is er direct grenzend aan het plangebied, in de Vernovenhoekstraat, ruimte aanwezig om langs te parkeren.

In onderstaande tabel is het totaal aantal beschikbare paarkeerplaatsen in beeld gebracht:

Hierdoor is er voor de nieuwbouw voldoende parkeergelegenheid beschikbaar. Ook als de twee parkeerplaatsen voor elektrische auto's (die thans in het plangebied aanwezig zijn en behouden blijven) niet worden meegeteld.

Verkeersgeneratie

De realisatie van het plan zorgt voor extra verkeersbewegingen. De verkeersgeneratie van het onderhavige plan is eveneens berekend op basis van de kencijfers 2024 van het CROW. Als uitgangspunten is ook hier 'matig stedelijk' en 'rest bebouwde kom' gebruikt. Uit de berekening blijkt dat - uitgaande van de aantallen in het stedenbouwkundig plan - het onderhavige plan een gemiddelde verkeersgeneratie van (naar boven afgerond) 54 voertuigbewegingen per etmaal teweeg brengt.

Het merendeel van deze verkeersbewegingen zullen via de Van der Poestclementstraat, het Dorpsplein, de Gerbenesseweg en vervolgens de provinciale weg N665 worden afgewikkeld. De huidige verkeersintensiteit op de genoemde straten in het dorp ligt ruim onder het maximale toelaatbare voor een erftoegangsweg (die is bepaald op 2.500 mvt/etmaal). Bijvoorbeeld: Het aantal mvt/etmaal op de Van der Poestclementstraat bedraagt een gemiddelde werkdag 285 (meting 2022). Het beperkte aantal extra verkeersbewegingen dat als gevolg van de realisatie van het bouwplan zal niet leiden tot verkeersproblemen in het dorp. Ook de provinciale weg N665 kan, gelet op de capaciteit en intensiteit, de extra verkeersgeneratie vanwege de planontwikkeling goed opvangen.

Conclusie

Er is rekening gehouden met het aspect 'mobiliteit en parkeren'.

Kader

De regelgeving over het behoud en beheer van cultureel erfgoed is sinds 2016 ondergebracht in de Erfgoedwet. Samen met de Erfgoedwet maakt de Omgevingswet een integrale bescherming van het Nederlandse cultureel erfgoed mogelijk. De Omgevingswet is in deze relevant, omdat deze wet gaat over de omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving. Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Bij cultureel erfgoed kan het gaan om monumenten zoals (bouw)werken, tuinen en parken, bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen. De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt een toereikend beschermingsregime opnemen in het omgevingsplan. In artikel 5.130, lid 2 Bkl zijn hiervoor instructieregels opgenomen. Ook is in het Bkl geregeld dat voorkomen moet worden dat de omgeving van monumenten wordt aangetast op dusdanig wijze dat dit leidt tot ontsiering of beschadiging van die monumenten.

Toetsing

Binnen het plangebied zijn geen monumenten of cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig. Nisse kent een beschermd dorpsgezicht. Het plangebied is op enige afstand hiervan gelegen en de nieuwbouw heeft geen directe (zicht)relatie met het beschermde dorpsdeel. De woning aan de Van der Poest Clementstraat 25 is aangewezen als beeldbepalend pand. De afstand van deze woning tot de beoogde nieuwbouw bedraagt circa 40 meter. In de tussenliggende zone liggen een tuin, straat en (opgaand) groen. Dit tezamen met de oriëntatie van de nieuwbouw, die niet aan de Van der Poest Clementstraat komt te staan, maakt dat ook hier de (zicht)relatie beperkt is. De maat en schaal van de nieuwbouw wordt overigens dusdanig dat deze aansluit bij het bestaande bebouwingsbeeld en daarmee geen afbreuk doet aan de cultuurhistorische bebouwingswaarden van Nisse. Ook doet de beoogde ontwikkeling geen afbreuk aan aanwezige landschapswaarden. Aangrenzend aan het plangebied bevindt zich een cultuurhistorisch waardevol landschap: het heggengebied van Nisse. Het reeds aanwezige groengebied op de buitenrand van het plangebied wordt als afscheiding/overgang naar het landschap in enigszins aangepaste vorm in stand gehouden.

Conclusie

Cultuurhistorie vormt daarmee geen belemmering voor het beoogde plan.

Kader

Onder het behoud van cultureel erfgoed, zoals in voorgaande paragraaf genoemd, vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5.130, lid 1 Bkl. In lid 3 van dit artikel is bepaald dat in het belang van de archeologische monumentenzorg in een omgevingsplan ook:

1. a. regels worden gesteld over eisen aan onderzoek naar de archeologische waarde van een locatie of aan de wijze van het verrichten van opgravingen of archeologische begeleiding van andere activiteiten die tot bodemverstoring leiden; en
2. b. gevallen worden aangewezen waarin kan worden afgezien van onderzoek naar de archeologische waarde van een locatie of het opleggen van plichten met die strekking.

In 2011 is er door de gemeente Borsele archeologiebeleid vastgesteld. Bij de invulling van dit beleid wordt onderscheid gemaakt tussen gewaardeerde terreinen en archeologische verwachtingszones. Op terreinen met een archeologische waarde is de aanwezigheid van archeologische sporen en resten bekend. De archeologische verwachtingszones doen een voorspelling over de kans dat er archeologische waarden voorkomen. De waarden- en verwachtingenkaart bestaat uit vier op elkaar te projecteren kaartbeelden die corresponderen met elkaar in tijd opvolgende landschappen waaraan archeologische betekenis kan worden gehecht.

Op basis van dit archeologiebeleid kent de planlocatie een hoge verwachting op archeologische vondsten. Hierbij geldt een onderzoeksverplichting bij bodemingrepen groter dan 250 m² en dieper dan 40 cm onder het maaiveld.

Toetsing

Door archeologisch adviesbureau Artefact is een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd. Naast het plangebied zijn ook de gronden van de speeltuin en het speelveld in het onderzoek betrokken. Verwezen wordt naar bijlage 1. Conclusie van dit onderzoek is er een hoge verwachting is op vondsten vanuit de Late IJzertijd tot Romeinse tijd en vanuit de Middeleeuwen tot begin Nieuwe Tijd. Om die reden is geadviseerd om mogelijk aanwezige archeologische waarden planologisch te beschermen en geen graafwerkzaamheden uit te voeren dieper dan 60 cm (= ter plaatse van het plangebied). Indien wel dieper gegraven wordt, is volgens Artefact een archeologisch vervolgonderzoek nodig in de vorm van een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven. De archeologisch adviseur van de gemeente heeft in zijn advies de bevindingen van Artefact aangaande de gronden die onderdeel uitmaken van het plangebied onderschreven (zie bijlage 2). Met de bouw van de woningen en realisatie van (ondergrondse) infrastructuur zal de bodem meer dan 250 m² en dieper dan 60 cm verstoord gaan worden. Om die reden is aan Artefact opdracht verleend voor het uitvoeren van een nader archeologisch onderzoek in de vorm van proefsleuven. Zie bijlage 3 voor de onderzoeksresultaten van dit onderzoek. Er zijn twee sleuven getrokken, waarbij op twee niveaus een vlak is aangelegd. Hierbij zijn voornamelijk sporen van infrastructuur aangetroffen in de vorm van sloten. In deze sporen zijn slechts enkele kleine fragmenten aardewerk aangetroffen, waardoor de conclusie is getrokken dat het waarschijnlijk gaat om afwaterings- en/of perceelssloten (of wellicht een testgreppel ten behoeve van moernering) die deel uitmaakten van het laat middeleeuws cultuurlandschap. Er is geen grote hoeveelheid aan materiaal aanwezig wat kan duiden op bewoning/nederzettingssporen in de directe nabijheid. Een oud maaiveldniveau werd niet herkend. Daarnaast werden op het niveau van het veen geen sporen of vondsten aangetroffen uit de Late IJzertijd en/of Romeinse tijd. De laat middeleeuwse sloten worden, op basis van de waarderingstabel uit de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA), als niet behoudenswaardig beschouwd. Op basis van het proefsleuvenonderzoek ziet Artefact dan ook geen noodzaak tot vervolgonderzoek. Deze conclusie is door de archeologisch adviseur van de gemeente onderschreven. Zie bijlage 4.

Ook daar waar tijdens vooronderzoek geen behoudenswaardige archeologische vindplaatsen zijn aangetroffen, kunnen er toch archeologische grondsporen of vondsten verborgen zijn die in de uitvoeringsfase van toekomstige graafwerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten is er een meldingsplicht op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet. Het advies is om deze meldingsplicht als voorwaarde op te nemen in de omgevingsvergunning.

Conclusie

Er zijn onderzoeken uitgevoerd naar mogelijk aanwezige archeologische waarden. Uit deze onderzoeken blijkt dat archeologie geen belemmering vormt voor de uitvoering van het plan. Het opnemen van regels in het omgevingsplan om archeologische waarden te beschermen is voor het plangebied niet nodig. In de omgevingsvergunning voor de activiteit bouw zal de hiervoor genoemde meldingsplicht voor toevalsvondsten worden opgenomen.

Kader

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu moet voorkomen worden dat bodemgevoelige activiteiten op verontreinigd grond plaatsvinden. Gelet hierop bevat paragraaf 5.1.4.5.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) instructieregels voor het toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie.

Een bodemgevoelige locatie is:

1. 1. een locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit;
2. 2. een onmiddellijk aan een bodemgevoelig gebouw grenzende aaneengesloten tuin of een daaraan grenzend aaneengesloten terrein.

Een bodemgevoelig gebouw is een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn of een woonschip of woonwagen, met uitzondering van een bijbehorend bouwwerk van ten hoogste 50 m².

Gelet op artikel 5.89j van het Bkl moeten bij het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie de waarden voor de toelaatbare bodemkwaliteit in acht genomen worden. Bij overschrijding van die waarden mag alleen gebouwd worden als sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen. Deze beoordeling vindt plaats in het kader van de verlening van de omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken (zie hiervoor de artikelen 22.29 en 22.30 van het omgevingsplan).

Desalniettemin dient het bij de toelating van een bodemgevoelig gebouw aannemelijk te zijn dat de vergunning verleend kan worden en dat het plan financieel uitvoerbaar is. Daarom moet voorafgaand aan de vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan onderzoek worden gedaan naar de bodemkwaliteit in het besluitgebied. Bij een geconstateerde (potentiële) verontreiniging moet in verband met de uitvoerbaarheid van de wijziging van het omgevingsplan tevens in kaart worden gebracht welke maatregelen nodig zijn om het beoogde gebruik van de gronden te kunnen realiseren.

Toetsing

Met de wijziging van het omgevingsplan wordt niet direct de realisatie van een bodemgevoelig gebouw mogelijk gemaakt. Hiervoor zijn nog omgevingsvergunningen voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken nodig. Wel wordt voor het bouwrijpmaken van de locatie in de bodem gegraven en wordt deze geroerd. Door ABO Milieuconsult is in 2022 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op het perceel. Zie bijlage 5. Er is een lichte verontreiniging met barium en kwik geconstateerd. Deze is dermate gering dat er geen noodzaak is voor het uitvoeren van aanvullend onderzoek of een bodemsanering. Geadviseerd wordt om met een gesloten grondbalans te werken. In geval van het nuttig elders hergebruiken van uitkomende grond kan – afhankelijk van een aantal factoren – een partijkeuring nodig zijn.

Uitgangspunt is dat er met een gesloten grondbalans wordt gewerkt. Mocht gaandeweg blijken dat er toch grond moet worden afgevoerd dan zal (indien nodig) een partijkeuring plaatsvinden.

Conclusie

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Kader

Bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelig gebouw moet het geluid op de geluidgevoelige gebouwen beoordeeld worden. Hiertoe zijn in het Bkl instructieregels opgenomen. De instructieregels hebben tot doel de gezondheid en het milieu te beschermen tegen te veel geluid. In het Bkl zijn eisen gesteld aan het geluid op geluidgevoelige gebouwen. Een geluidgevoelig gebouw is “een (deel van een) gebouw met een woonfunctie, een gebouw met een onderwijsfunctie, een gebouw voor kinderopvang met bedden, een gebouw voor gezondheidszorg met bedden”.

Een geluidaandachtsgebied is een gebied langs een (spoor)weg of rond een industrieterrein waarbinnen het geluid vanwege de betreffende bron hoger kan zijn dan de standaardwaarde. De grootte van het gebied is afhankelijk van de bron. De standaardwaarde is in het algemeen een aanvaardbaar geluidniveau. In het omgevingsplan kan op basis van het type gebied een hogere of lagere standaardwaarde worden vastgesteld. De vastgestelde waarde mag in principe niet hoger zijn dat de wettelijk voorgeschreven grenswaarde.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als door een wijziging van het omgevingsplan een geluidgevoelig object mogelijk wordt gemaakt binnen een aandachtsgebied van een bestaande geluidbron of indien de wijziging een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Toetsing

De ontwikkeling maakt de nieuwbouw van negen woningen mogelijk binnen de bebouwde kom van Nisse. De maximale snelheid ter plaatse is 30 km/u. Woningen zijn gevoelige objecten ten aanzien van geluid. Echter, de verkeersintensiteit op de omliggende wegen is dusdanig laag dat een akoestisch onderzoek achterwege kan blijven. Wettelijk is namelijk bepaald dat de geluidsregels niet van toepassing zijn voor wegen met een verkeersintensiteit van minder dan 1.000 motorvoertuigen per etmaal als kalenderjaargemiddelde. Dat is hier het geval.

Nabij de ontwikkeling zijn geen gezoneerde industrieterreinen, of spoorwegen aanwezig.

Conclusie

Geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Kader

Bedrijven kunnen hinder opleveren voor gevoelige functies, zoals woningen. Daarom is het belangrijk voldoende afstand aan te houden. Wat voldoende afstand is, is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid. Meestal is geluid de belangrijkste factor. Soms is juist de geurhinder, stofhinder of veiligheid (door opslag van gevaarlijke stoffen) bepalend voor de afstand tot gevoelige functies. Gemeenten kunnen deels zelf bepalen wat aanvaardbare afstanden of aanvaardbare geluid- of geurhinderniveaus zijn. Daarbij moeten zij wel rekening houden met de landelijk geldende regels. In het Bkl staan instructieregels van het Rijk die gemeenten in acht moeten nemen bij het toelaten van bedrijven in het omgevingsplan. Het gaat bijvoorbeeld om instructieregels gericht op externe veiligheid. Of op gezondheid en milieu, zoals geluid.

Toetsing

De directe omgeving van het plangebied bestaat uit woningen. De dichtstbijzijnde bedrijven zijn op ruime afstand (meer dan 500 meter) van de planlocatie gelegen. De bewoners van de beoogde nieuwbouw gaan daardoor geen overlast ondervinden van de aanwezige bedrijven. Vice versa worden de bedrijven niet door de nieuwbouwontwikkeling in hun bedrijfsvoering belemmerd. De nieuw te bouwen woningen, vormen voor deze bedrijven bovendien niet de maatgevende woningen.

Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Kader

Bij omgevingsveiligheid gaat het om de risico's van het gebruik, de productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen en windturbines. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties houdt onder meer in dat een gebied zo ingericht wordt dat mensen die er wonen of werken voldoende zijn beschermd bij ongevallen met gevaarlijke stoffen. Daarnaast gaat het om het beperken van schade aan de fysieke leefomgeving in bredere zin (schade aan gebouwen en milieu) bij een ongeval bij een risicovolle activiteit. In paragraaf 5.1.2 Bkl zijn regels opgenomen om de veiligheid te waarborgen. Onder meer bevat deze paragraaf regels voor het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit. De grens- en standaardwaarden voor het plaatsgebonden risico¹ moeten in acht worden genomen. Verder gelden er aandachts- en belemmeringengebieden voor, evenals afstanden tot, bepaalde activiteiten met gevaarlijke stoffen. Binnen een aandachtsgebied moet rekening worden gehouden met het groepsrisico². Door maatregelen te nemen, kunnen de effecten van hitte, overdruk of een hoge concentratie van een giftige stoffen in de lucht beperkt of voorkomen worden. Deze maatregelen worden meestal in de omgeving genomen en moeten in overleg bepaald worden.

Bij de inrichting van een gebied moet verder rekening gehouden worden met de zelfredzaamheid. Dit is het vermogen van mensen om zich in veiligheid te brengen in een gebied waar een ramp of zwaar ongeval optreedt. Ook moet rekening gehouden worden met de mogelijkheden tot hulpverlening.

Toetsing

In de nabijheid van het plangebied zijn geen, vanuit veiligheidsoogpunt bezien, relevante inrichtingen en transportroutes aanwezig.

Conclusie

Het aspect omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

1. 1. Plaatsgebonden risico: De kans op het overlijden van een onbeschermd en continu aanwezig persoon buiten de begrenzing van de locatie waar een activiteit wordt verricht als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door die activiteit.
2. 2. Groepsrisico: De kans op het overlijden van een groep van tien of meer personen per jaar als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door een activiteit.

Kader

Ons gebruik van de fysieke leefomgeving heeft soms ongewenste bijwerkingen. Bijvoorbeeld luchtverontreiniging. Luchtverontreiniging kan effect hebben op de gezondheid van mensen en de natuur. De Omgevingswet bevat instrumenten en regels die de kwaliteit van de binnen- en buitenlucht bewaken en beschermen. Bij het toelaten van activiteiten moet de gemeente in een aantal situaties toetsen aan omgevingswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM₁₀). Behalve als een activiteit 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Een project of activiteit draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentratie NO₂ en PM₁₀ niet hoger is dan 1,2 µg/m³. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties.

Er zijn 2 mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

1. 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze standaardgevallen NIBM vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet dan wel onder een bepaalde omvang blijven (artikel 5.54 Bkl).
2. 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve beschrijving voldoende zijn. Ook kan hiervoor gebruik gemaakt worden van een rekentool.

Toetsing

Onder de standaardgevallen NIBM valt onder meer de realisatie van een woonwijk van ten hoogste 1.500 woningen bij 1 ontsluitingsweg. Het aantal toekomstige woningen in de Zuidrand van Nisse ligt met negen zeer ver onder deze grens. De thans voorgenomen ontwikkeling is te beschouwen als een ontwikkeling die 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet aan de orde.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Kader

De Omgevingswet regelt het belang van natuur als onderdeel van de fysieke leefomgeving. Het gaat daarbij zowel om de bescherming van wilde inheemse dier- en plantensoorten als van aangewezen (natuur)gebieden.

Door een groot aantal activiteiten en invloeden staat het voortbestaan van veel dier- en plantensoorten onder druk. Door de inzet van wetsinstrumenten wordt de achteruitgang van de biodiversiteit voorkomen. Bij activiteiten in de fysieke leefomgeving moet gecontroleerd worden of er soorten aanwezig en welke soorten dat zijn. Sommige activiteiten kunnen gevolgen hebben voor dieren en planten in het wild. Dat zijn flora- en fauna-activiteiten. Voor het uitvoeren van dergelijke activiteiten kan een omgevingsvergunning nodig zijn.

Er zijn gebieden in Nederland die voor flora en fauna van groot belang zijn. Dit zijn de Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland-gebieden en andere bijzondere natuurgebieden en landschappen. Ze worden beschermd door verschillende wetsinstrumenten. Zo stelt bijvoorbeeld het Rijk regels over activiteiten die een Natura 2000-gebied kunnen benadelen. Wie een dergelijke Natura 2000-activiteit uitvoert, moet voldoen aan die regels. Zoals de specifieke zorgplicht en een informatieplicht bij ongewone voorvallen. Ook kan een vergunningplicht gelden. In het kader van de specifieke zorgplicht kan onderzoek nodig zijn naar de stikstofuitstoot van een plan of project. Hiermee kan beoordeeld worden of op voorhand significant negatieve effecten van stikstofdepositie op kwetsbare natuur kunnen worden uitgesloten.

Toetsing

Soortenbescherming

Ecologisch onderzoeks- en adviesbureau Melk en Honingh heeft een quick scan flora en fauna uitgevoerd. Verwezen wordt naar bijlage 6³. Uit het onderzoek blijkt dat zowel op de tennisbaan als de parkeerplaats geen beschermde planten werden aangetroffen. In het struweel waren diverse soorten vogels aanwezig zoals merel, roodborstje, winterkoninkje, houtduif, vink e.d. Er werden geen huismussen waargenomen. Deze soort heeft zgn. kwetterbosjes nodig die deel uitmaken van het essentieel leefgebied. Vooral het struweel kan hiervoor worden benut, mits dit staat in de directe omgeving van de verblijfplaatsen van de huismus (woonwijk naast het tenniscomplex).

Er werden geen vaste verblijfplaatsen (nesten; holten) van beschermde vogelsoorten (bijvoorbeeld roofvogels als buizerd, ransuil) aangetroffen.

Rondom het tenniscomplex en de parkeerplaats staan bomen en struweelbeplanting. Het sportpark bestaat uit een speelveld en een speeltuin met her en der beplanting van struweel en bomen en open ruimten. Vanwege de grote bomen en de ondergroei van het struweel op het terrein in combinatie met open veldjes ligt het voor de hand dat deze een essentieel jachtbiotoop voor vleermuizen (gewone dwergvleermuis; ruige dwergvleermuis, laatvlieger en mogelijk bruine grootoorvleermuis) vormen. Bomen huisvesten vele soorten insecten en bieden luwte en warmte in de avonduren. Het is bekend dat tenminste twee soorten vleermuizen een kolonie hebben in de bebouwde kom van Nisse (Honingh, 2003). Ten opzichte van de bebouwde kom van Nisse is het complex vrij groot. Omdat echter de omvang van de ingreep beperkt blijft tot het rooien van enkele bomen in de beplanting rond de tennisbaan is het nader onderzoek in dit geval niet nodig. Er is geen meetbare aantasting van het essentieel leefgebied van vleermuizen. Wanneer er woningen worden gebouwd met voorzieningen voor vleermuizen en er wordt nieuwe beplanting aangebracht ontstaat er voor vleermuizen zelfs een voordeliger situatie dan de huidige.

Er komen vooralsnog geen beschermde plantensoorten (vgl. effectenindicator soorten) voor op het terrein. De bodemsamenstelling (klei) lijkt daarvoor ongeschikt.

Over het hele plangebied verspreid zijn lange linten van bermen, slootkanten, struweel en bosschages waarlangs mogelijk kleine marterachtigen zoals bunzing, wezel en hermelijn foerageren en die daarin mogelijk ook schuilplaatsen hebben. Het complex grenst namelijk aan een soortgelijk landschap van grasland, struweel(heggen) en slootkanten. Naar de aanwezigheid van kleine marters moet nader onderzoek worden verricht. Omdat echter de omvang beperkt blijft tot het verwijderen van een deel van de beplanting (coniferenhaag) langs de tennisbaan, terwijl de beplantingsstructuur aan de zuidzijde daarbij gehandhaafd blijft, wordt het leefgebied van eventueel aanwezige kleine marters niet aangetast. Er is om die reden geen nader onderzoek noodzakelijk.

Gebiedsbescherming

Het plangebied zelf is niet aangewezen als Wnb-wet gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied is natuurgebied Westerschelde & Saeftinghe (op 5 km afstand). Er is een stikstofberekening uitgevoerd om na te gaan of de beoogde ontwikkeling een indirect effect heeft op de instandhouding van natuurwaarden van dit gebied. Zie bijlage 7. Conclusie van dit onderzoek is dat zowel de aanleg- als gebruiksfase de emissie niet hoger ligt dan 0,00 mol/ha/j. Er vindt er dan ook géén meetbare verhoging van de depositie NOx plaats in Natura 2000-gebieden als gevolg van de bouw en gebruik van de beoogde woningen. De ontwikkeling leidt niet tot een verslechtering van de milieukwaliteit van Natura 2000-gebieden. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden.

Het plangebied is niet aanwezen als Natuur Netwerk Zeeland (NNZ) gebied. Er is een NNZ- gebied direct grenzend aan het tenniscomplex; dit betreft agrarische beheergebied (heggen) met ecologische waarde en wordt vooral bepaald door de aanwezigheid van waardevolle fauna en landschappelijke (oud cultuurlandschap) waarden. De verwachting is dat de (tijdelijke) invloed van overlast (geluid, trillingen, licht) op deze natuurgebieden vanwege de afstand te verwaarlozen is. Door het onderzoeksbureau wordt verder aanbevolen om het terrein van het tenniscomplex en sportpark als bufferzone tussen de woonwijk en het agrarisch beheergebied te handhaven. Mogelijk kan, zo schrijft het bureau, deze functie worden vergroot door landschappelijk aan te sluiten bij het beheersgebied en verhoging van de biodiversiteit door een aangepast beheer.

Conclusies quick scan en stikstofberekening

Het is niet nodig om nader onderzoek te verrichten naar de aanwezigheid van essentieel foerageergebied voor vleermuizen en kleine marterachtigen (bunzing, wezel en hermelijn), omdat de aard en de omvang van de werkzaamheden/ activiteiten te beperkt zijn.

Volgens stap 2 van de checklist moet worden nagegaan of de activiteiten/handelingen (tijdelijk) negatieve effecten op beschermde dier- en/of plantensoorten (in de buurt) hebben.

Werkzaamheden in het voorjaar zullen zonder twijfel verstorend werken op de aanwezigheid van vogelsoorten die mogelijk in de bomen en struiken rondom het clubgebouw, de parkeerplaats en het sportparkje of op de aangrenzende erven broeden. Het betreft dan weliswaar geen beschermde vaste verblijfplaatsen, maar de algemene zorgplicht verbiedt om broedende vogels te verstoren. Het is niet te verwachten dat mogelijk aanwezige vogels buiten het broedseizoen worden verstoord.

Het is niet waarschijnlijk dat de werkzaamheden verstorend zouden werken op de aanwezigheid van vleermuissoorten in de buurt. Zij zullen geen schadelijk effect van de activiteiten ondervinden, omdat zij 's nachts foerageren. Omdat de aard van de werkzaamheden en omdat de activiteiten niet direct op de vleermuizen zijn gericht, is de verwachting dat eventuele verstoring (geluid; trillingen) bij aanwezigheid van vleermuizen in de buurt nihil zal zijn.

Volgens stap 2 van de checklist is er geen ontheffing of nader onderzoek nodig, omdat er geen beschermde plant- of diersoorten in de buurt voorkomen of van de activiteiten geen hinder zullen ondervinden.

Vanwege de tijdelijke en beperkte omvang van de activiteiten en de afstand tussen het plangebied en natuurgebied en de aard van de natuurwaarden, zullen de geplande activiteiten geen negatieve uitstraling (externe werking van geluid, versnippering of belichting,) hebben op de nabijgelegen beschermde gebieden. Daarnaast blijkt uit de stikstofberekening dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot een verslechtering van de milieukwaliteit van Natura 2000-gebieden.

Eindconclusie

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatieve effecten op de instandhouding van beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Werkzaamheden voor de beperkte aanpassing van het groen aan de rand van het plangebied zullen buiten het broedseizoen plaatsvinden.

De aanbeveling van het onderzoeksbureau om het plangebied in te zetten als bufferzone tussen het heggengebied en de bestaande woonwijk en eventueel landschappelijk in te richten, wordt niet opgevolgd. De gemeente heeft een belangenafweging te maken. De uitbreidingsmogelijkheden van Nisse zijn, gezien de ligging nabij het waardevolle heggenlandschap, zeer beperkt. Herontwikkeling van het voormalige tenniscomplex biedt juist een kans om enigszins te voorzien in de woningbouwbehoefte van het dorp. Overigens blijven de speeltuin en het trapveld wel gehandhaafd.

1. 3. Het flora- en faunaonderzoek omvat ook gronden (speeltuin en trapveld) die buiten het huidige plangebied zijn gelegen. De tekst in deze paragraaf gaat enkel in op de bevindingen uit het onderzoek die betrekking hebben op het plangebied.

Kader

Water is een essentieel onderdeel van onze leefomgeving. Belangrijke opgaven zijn het voorkomen en beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste. Zeker in samenhang met het beschermen en verbeteren van de waterkwaliteit. Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen van grote invloed zijn op de waterhuishouding in een gebied. Bij het toelaten van activiteiten moet rekening gehouden worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen, ook wel 'weging van het waterbelang' genoemd. De weging van het waterbelang geldt, volgens artikel 5.37 Bkl, bij het vaststellen van het omgevingsplan. Bij de vaststelling van het omgevingsplan of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het advies van de waterbeheerder betrokken. Naast de instructieregel tot weging van het waterbelang zijn er nog een aantal aanvullende instructieregels voor specifieke rijksbelangen: bescherming primaire waterkeringen, behoud waterveiligheid kust, behoud waterveiligheid grote rivieren en het IJsselmeergebied.

Toetsing

Voor de totale woningbouwontwikkeling is een zogenaamde watertabel opgesteld. Zie hieronder. De inhoud is kortgesloten met het waterschap Scheldestromen en akkoord bevonden. Het nieuwe woongebied kent een andere inrichting qua onverhard, verhard en halfverhard gebied dan de voormalige situatie waarbij de locatie in gebruik was als tenniscomplex. De hoeveelheid verharding blijft echter ongeveer gelijk.

Conclusie

Het waterbelang is meegenomen in de beoogde ontwikkeling.

Kader

In de Omgevingswet is duurzaamheid verankerd. Dat begint al bij de centrale doelstelling van de wet: 'met het oog op duurzame ontwikkeling, zorgen voor een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit'. Duurzaamheid is het waarborgen van de bestaansmogelijkheden van en het voorzien in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee de behoeften van toekomstige generaties is gevaar te brengen. Duurzaam omgaan met de ruimte betekent onder meer rekening houden met de huidige gebruiksfuncties en de mogelijkheid voor toekomstige generaties om functies aan een gebied te geven. Bij duurzame gebiedsontwikkeling gaat het om duurzaam gebruik van materialen, energie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en mobiliteit. Omdat duurzaamheid veel facetten heeft, is een integrale benadering noodzakelijk.

Toetsing

De sociale huurwoningen van Beveland Wonen worden gebouwd als nul-op-de-meter-woning (NOM). Dit houdt in dat de woning over een verbruiksjaar gezien, minimaal evenveel duurzame energie opwekt, als er wordt verbruikt voor woninggebonden verbruik (ruimteverwarming, koeling en warm tapwater) en huishoudelijk gebruik (apparaten en verlichting) voor een situatie van een gemiddeld 'genormaliseerd' gezin. De woningen op de vrije kavels worden, conform vigerende bouwregelgeving, minimaal 'bijna energieneutraal' (BENG). Er worden verder zoveel mogelijk duurzame materialen toegepast, zowel qua herkomst als qua levensduur. Verder wordt duurzaamheid expliciet gestimuleerd door het opnemen van suggesties in het voor het woningbouwplan opgestelde beeldkwaliteitsplan. Verder wordt bij de inrichting van de openbare ruimte duurzame keuzes gemaakt. Zo wordt een deel van het parkeerterrein uitgevoerd in een halfverharding. Als bestratingsmateriaal worden gebakken klinkers toegepast. De levensduur van gebakken klinkers is langer dan die van betonklinkers en deze klinkers zijn onderhouds- en milieuvriendelijker (100% natuurlijk product).

Conclusie

Het aspect duurzaamheid is meegenomen in de beoogde ontwikkeling.

Kader

Niet Gesprongen Explosieven (NGE) zijn ontplofbare oorlogsresten, bijvoorbeeld uit de Eerste of Tweede Wereldoorlog. Ze leveren een gevaar op als ze verplaatst of aangeraakt worden. Op het moment dat in de nabijheid van deze NGE trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd, kunnen deze NGE alsnog afgaan. Onder grondwerkzaamheden worden verstaan activiteiten zoals grondverzet, graaf- en heiwerkzaamheden in de bodem.

Toetsing

Op initiatief van de provincie Zeeland is voor de provincie een signaleringskaart NGE tot stand gekomen. Deze signaleringskaart is opgesteld aan de hand van archiefonderzoek, literatuurstudie, ooggetuigenverklaringen en eerdere vondsten. Een aantal kaartlagen uit dit onderzoek zijn opgenomen in het geografisch informatiesysteem van de gemeente Borsele. Uit de raadpleging van dit systeem komt naar voren dat niet verwacht wordt dat ter plaatse van het plangebied NGE worden aangetroffen.

Conclusie

Onderzoek naar NGE is niet nodig. Het protocol toevalstreffer is van toepassing.

Kader

Ondergrondse kabels en leidingen zijn belangrijk voor het transport van data, elektriciteit en stoffen zoals gas en water. Sommige ondergrondse hoogspanningskabels en buisleidingen kunnen een risico opleveren voor de omgeving. Voor deze kabels en leidingen geldt een veiligheidszone. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

Toetsing

Binnen het plangebied bevinden zich geen kabels en leidingen welke planologisch beschermd zijn. Bij de graafwerkzaamheden wordt rekening gehouden met overige eventueel aanwezige kabels en leidingen. Voorafgaande aan de werkzaamheden wordt een KLIC-melding gedaan.

Conclusie

Kabels en leidingen vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Kader

Een milieueffectrapportage (m.e.r) brengt de milieueffecten van een plan of project in beeld. De verwachte gevolgen worden beschreven in een milieueffectrapport. Zo kan de overheid de milieueffecten meenemen bij haar besluit over het plan of project. De wetgeving rond de m.e.r. is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit (Ob). In laatstgenoemde bijlage is in één lijst zowel de mer-plichtige als de mer-beoordelingsplichtige gevallen opgenomen en de daarvoor benodigde besluiten.

Toetsing

Uit bijlage V Ob komt naar voren dat voor een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' een m.e.r.- beoordelingsplicht geldt. Om die reden moet beoordeeld worden of er aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn.

Gezien de beperkte omvang van het plan én het in dit hoofdstuk gestelde ten aanzien van diverse milieuaspecten (geluid, omgevingsveiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, landschappelijke kwaliteit, natuur en water) kan gesteld worden dat de milieueffecten van de aanleg van de herontwikkeling van het voormalige tenniscomplex tot woningbouwlocatie beperkt zijn.

Conclusie

Het opstellen van een aparte m.e.r.-beoordeling en milieueffectrapportage is niet nodig aangezien geen aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn.

Deze wijziging van het omgevingsplan betreft een TAM-omgevingsplan. TAM-IMRO is bedoeld voor gemeenten die nog geen gebruik kunnen maken van het planvormingsdeel van het DSO. Bijvoorbeeld doordat de plansoftware nog niet alle daarvoor benodigde functies biedt. Het kan ook zijn dat de gemeente te weinig tijd rest om het planproces goed te beproeven. Of dat er nog onvolkomenheden zijn in de landelijke voorziening. Met TAM-IMRO kunnen gemeenten toch hun omgevingsplannen wijzigen.

Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de 'oude' techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de landelijke voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. De TAM-IMRO vraagt niet om alternatieve software. Het gaat meer om langduriger gebruik van de bestaande systemen en koppelingen.

De regels en verbeelding van voorliggend TAM-omgevingsplan zijn dan ook opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP). De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit TAM-omgevingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het TAM-omgevingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de functies zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in drie hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels;
2. 2. Regels voor functies en activiteiten;
3. 3. Algemene regels voor functies en activiteiten.

Onderhavig TAM-omgevingsplan vormt een wijziging van het omgevingsplan. De beoogde woningbouwontwikkeling is in strijd met het tijdelijke deel van het omgevingsplan, te weten het bestemmingsplan 'Kern Nisse 2010', waardoor het omgevingsplan gewijzigd moet worden. Het TAM-omgevingsplan is op het oog een omgevingsplan dat losstaat van de rest van het omgevingsplan. Toch is het functioneel en juridisch een integraal onderdeel van het omgevingsplan. Om te zorgen dat het TAM-omgevingsplan juridisch één geheel is met het omgevingsplan van rechtswege, wordt het als het ware als een nieuw hoofdstuk toegevoegd. Onderhavig TAM-omgevingsplan dient dus ook als dusdanig gelezen te worden, in samenhang met de bruidsschat van het omgevingsplan. Daarom is er in de regels van onderhavig TAM- omgevingsplan een preambule opgenomen, waarin staat dat het plan vigeert als hoofdstuk 22c van het omgevingsplan.

Preambule

De regeling vangt aan met een preambule. Deze geeft aan hoe het TAM-omgevingsplan als onderdeel van en in samenhang met de rest van het omgevingsplan gelezen moet worden. In de preambule wordt ook aangegeven welk hoofdstuk van het omgevingsplan het voorliggende TAM-omgevingsplan betreft.

De planregels van het omgevingsplan van rechtswege worden met dit wijzigingsbesluit gewijzigd. Beoogd is zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de regels en bepalingen voor vergelijkbare functies en activiteiten uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Borsele. Deze zijn wel dusdanig omgevormd dat deze voldoen aan de regels van de Omgevingswet.

De regels over functies en activiteiten zijn onderverdeeld in:

• Functieomschrijving: omschrijving van de functies en activiteiten die zijn toegestaan;
• Beoordelingsregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Specifieke beoordelingsregels bouwactiviteiten: omschrijving waar het uiterlijk van de bouwwerken aan moet voldoen en van welke onderdelen van de regels af mag worden geweken;
• Specifieke functieregels (specifieke beoordelingsregels gebruiksactiviteiten): omschrijving van activiteiten die niet zijn toegestaan en van welke onderdelen van de regels af mag worden geweken.

Toepassingsbereik (artikel 1)

Doordat een TAM-omgevingsplan er niet automatisch voor zorgt dat de oude regels op de locatie waarvoor het TAM-omgevingsplan komt te gelden, komen te vervallen, moet een toepassingsbereik-bepaling in het plan worden opgenomen. Het eerste lid van artikel 1 regelt dat de oude regels uit de bestemmingsplannen uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan niet meer van toepassing zijn op de locatie waarvoor dit TAM omgevingsplan is opgesteld.

In het tweede lid is geregeld dat de regels van de bruidsschat niet van toepassing zijn op de TAM-omgevingsplanlocatie als zij strijdig zijn met de regels van het TAM-omgevingsplan. De uitzondering van paragraaf 22.2.7.3 ziet op de regels over het Motivering wijzigingsbesluit vergunningvrij bouwen zoals die in artikel 22.36 van het omgevingsplan zijn opgenomen. Deze blijven dus wel in stand.

In het derde lid is het geometrische toepassingsbereik van het TAM-omgevingsplan bepaald. Dit hangt samen met het geven van een juridische status aan het besluitgebied. Met het artikel is bepaald op welk gebied het TAM-IMRO-plan ziet. De regels in het TAM-omgevingsplan gelden dus alleen in dit gebied en niet daarbuiten.

Begripsbepalingen (artikel 2)

Voor de begripsbepalingen wordt in artikel 2 zoveel mogelijk aangesloten bij de bestaande begrippen en worden de relevante begrippen beschreven, zodat voor iedereen duidelijk is wat hiermee bedoeld wordt. Hierbij is relevant dat wettelijke begrippen, zoals vastgelegd in de Omgevingswet en onderliggende wetgeving, leidend zijn. Deze hoeven niet opgenomen te worden in het omgevingsplan. De opgenomen begripsbepalingen gelden aanvullend voor dit specifieke plan.

Meet- en rekenbepalingen (artikel 3)

In artikel 3 is vastgelegd op welke wijze dient te worden gemeten. Door deze vaste omschrijving van de begrippen en de wijze van meten wordt eenduidigheid in de bedoelingen van deze wijziging gegeven en wordt de rechtszekerheid op de locatie vergroot.

Aanvraagvereisten (artikel 4)

In paragraaf 22.5.2 van het Omgevingsplan (de bruidsschat) zijn aanvullende aanvraagvereisten opgenomen voor vergunningaanvragen die betrekking hebben op het tijdelijk deel van het omgevingsplan (o.a. binnenplanse afwijkingen uit bestemmingsplannen). Deze aanvullende aanvraagvereisten zijn niet automatisch van toepassing op vergunningplichten voor omgevingsplanactiviteiten die in een TAM-omgevingsplan worden opgenomen. Het TAM-omgevingsplan is immers onderdeel van het nieuwe deel. Door de in artikel 4 opgenomen regeling worden de relevante aanvraagvereisten uit de paragraaf van de bruidsschat van overeenkomstige toepassing verklaard op vergunningaanvragen op de locatie van het TAM-omgevingsplan.

Doelen, oogmerk, specifieke zorgplicht (artikelen 5, 6 en 7)

De locatie moet nog ontwikkeld worden. De regels van het Omgevingsplan moeten daarvoor voldoende sturing en rechtszekerheid geven. Zowel de gemeente als toekomstige bewoners en de directe omgeving daarvan, wensen enig zicht te hebben op wat er concreet binnen de locaties kan worden gerealiseerd. Daartoe zijn in de artikelen 6 en 7 de doelen en het oogmerk voor onderhavige ontwikkeling nader uitgeschreven. Meer concreet: de regels zijn er op gericht om op de locaties de vereiste kwaliteit te bereiken, zoals beschreven in het Beeldkwaliteitsplan 'Woningbouw locatie tennisbanen Nisse'. De beleidsregels over beeldkwaliteit bepalen vormen, samen met het TAM-omgevingsplan, het toetsingskader voor de vergunningaanvragen. Verder is in artikel 8 een specifieke zorgplicht opgenomen. Deze zorgplicht betekent dat van de initiatiefnemer wordt verwacht dat hij zich inspant om zelf te beoordelen of zijn handelen nadelige gevolgen heeft en hoe hij de gevolgen redelijkerwijs kan voorkomen of beperken. Bij het bepalen of aan de specifieke zorgplicht is voldaan, kan betekenis aan de doelstellingen en het oogmerk van het TAM-omgevingsplan worden toegekend.

Algemeen

Conform de eisen vanuit de Omgevingswet worden in dit hoofdstuk de toegestane functies en activiteiten beschreven voor de specifieke locatie. Alhoewel de regels niet hoeven te voldoen aan de SVBP, en er dus over 'functies en activiteiten' wordt gesproken in plaats van 'bestemmingen', staan deze op de verbeelding behorend bij onderhavig plan nog wel aangeduid als zijnde 'bestemming'. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet juist gepubliceerd kan worden op de (nog tijdelijke) landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Voor onderhavig TAM-omgevingsplan is beoogd zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de regels en bepalingen voor vergelijkbare functies en activiteiten uit de nieuwste delen van het tijdelijk deel omgevingsplan Borsele (bestemmingsplan 'Kern Nisse 2010'). Deze zijn wel dusdanig omgevormd dat deze voldoen aan de regels van de Omgevingswet.

Groen (artikel 8)

Op de als 'Groen' aangewezen locatie zijn in ieder geval toegelaten; plantsoenen, bermen en beplanting. Ook zijn paden en parkeer-, speel-, en nutsvoorzieningen alsmede geluidwerende voorzieningen mogelijk binnen deze functie. Daarnaast zijn binnen deze functie waterpartijen toegestaan. Ter plaatse is alleen de oprichting van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en gebouwtjes beperkt van omvang toegestaan.

Verkeer (artikel 9)

Op de als 'Verkeer' aangewezen locatie is in ieder geval de aanleg van wegen, voet- en fietspaden alsmede parkeerterreinen toegestaan. Ook zijn onder meer speel- en geluidwerende voorzieningen mogelijk binnen deze functies. Ter plaatse is alleen de oprichting van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en gebouwtjes beperkt van omvang toegestaan.

Wonen (artikel 10)

Binnen de locatie aangewezen voor 'Wonen' is de huisvesting van personen alsmede de aanleg van tuinen, erven, verhardingen en parkeervoorzieningen toegestaan. Binnen deze functie wordt een onderscheid gemaakt tussen de volgende gebouwen: hoofdgebouwen (woningen), aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Er wordt door middel van (specifieke) bouwaanduidingen onderscheid gemaakt in verschillende bebouwingstypen: aaneengebouwd, twee aaneengebouwd en vrijstaand.

De hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak gerealiseerd worden en met hun voorgevel in de op de verbeelding aangegeven gevellijn worden gebouwd. Ten aanzien van de hoofdgebouwen zijn onder meer regels opgenomen betreffende de situering, de minimale breedte, de afstand tot de zijdelingse bouwperceelsgrens, de goot- en de bouwhoogte, de dakhelling en de diepte van de woning.

Ten aanzien van de aan- en uitbouwen en de bijgebouwen zijn onder meer regels opgenomen betreffende de toegestane oppervlakte op het achtererf, de goot- en de totale bouwhoogte, de dakhelling, de afstand tot de zijdelingse bouwperceelsgrens en de afstand tot (het verlengde van) de voorgevellijn.

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn bouwregels opgenomen betreffende de toegestane bouwhoogte, waarbij een specifieke regel is opgenomen voor tuin- of erfafscheidingen.

Teneinde een ruimtelijke basiskwaliteit te garanderen, waarbij een hoogwaardig woongebied wordt nagestreefd, is een beeldkwaliteitsplan voor onderhavig besluitgebied opgesteld. Naast de regels van het TAM-omgevingsplan vormt het beeldkwaliteitsplan, zoals vastgesteld voor de gemeenteraad, daarmee in aanvulling op de welstandsnota het toetsingskader voor vergunningaanvragen. De vaststelling van het beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad wordt aangemerkt als beleidsregel in de zin van artikel 4.19 van de Omgevingswet. In geval van strijdigheid tussen de regels zoals vastgelegd in de welstandsnota van de gemeente Borsele en het beeldkwaliteitsplan, prevaleren de regels en criteria van het beeldkwaliteitsplan.

Verder is het parkeren op eigen terrein bij een vrijstaande en twee aaneengebouwde woningen vastgelegd.

Tot slot zijn uit het oogpunt van flexibiliteit enkele afwijkingsbevoegdheden opgenomen, waaronder het toestaan van detailhandels-, beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten alsmede logies en ontbijt aan huis. Om dit juridisch-planologisch mogelijk te maken, is een afwijkingsbevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders opgenomen die dergelijke activiteiten aan huis onder voorwaarden mogelijk laat zijn.

Toepassingsbereik (artikel 11)

De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op alle locaties in aanvulling van hoofdstuk 2.

Anti-dubbeltelbepaling (artikel 12)

Deze regel is opgenomen om ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen.

Parkeeractiviteiten (artikel 13)

In dit artikel is een regeling opgenomen die bij gebruik, verlenen en/of afwijken van een omgevingsvergunning voor bouwen altijd voldaan dient te worden aan de genoemde parkeernormen. Indien niet voldaan wordt aan de parkeernormen is het gebruik strijdig met het TAM-omgevingsplan.

Algemene afwijkingsregels bouwactiviteiten (artikel 14)

In deze regels worden de algemene afwijkingsregels beschreven.

Algemene verbodsbepaling gebruik (artikel 15)

In het omgevingsplan geldt dat als er geen regels voor een activiteit zijn opgenomen, deze activiteit zonder meer mag worden uitgevoerd en er geen beperkingen voor die activiteit op grond van het omgevingsplan gelden. Het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het TAM-omgevingsplan moet nadrukkelijk vergunningplichtig worden gemaakt of worden verboden. In dit geval is gekozen om in artikel 15 een algemeen gebruiksverbod op te nemen. In artikel 10.5.1 staat benoemd wat er in ieder geval onder ander gebruik wordt begrepen. Dit 'ander gebruik' is verboden.

Participatie is een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet. Op grond van artikel 10.2, lid 2 van het Omgevingsbesluit moet in het kader van het omgevingsplan worden aangegeven hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en andere bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken en wat er met de resultaten is gedaan.

In het kader van participatie heeft de gemeente op 11 november 2024 een inloopbijeenkomst gehouden. De inwoners van Nisse zijn uitgenodigd voor deze bijeenkomst. De aanwezigen hebben kennis kunnen nemen van het beoogde verkavelingsplan en verschijningsvorm van de nieuwbouw. Ook is de mogelijkheid geboden om zowel mondeling als schriftelijk op de gepresenteerde stukken te reageren. Als bijlage 8 bij deze toelichting is een kort verslag van de inloopbijeenkomst opgenomen.

Reactie gemeente op uitkomst inloopbijeenkomst

De indruk van de gemeente is dat het plan over het algemeen goed ontvangen is, zowel qua opzet als qua beoogde verschijningsvorm van de nieuwbouwwoningen. Uiteraard is niet iedereen het ermee eens. Bij ieder plan dat voorgelegd wordt zullen er voor- en tegenstanders zijn. Met name de dorpsraad is teleurgesteld, omdat naar hun mening onvoldoende invulling wordt gegeven aan de resultaten van de door hen eerder op Nisse uitgezette enquête naar de woningbehoefte. Helaas is het plangebied te klein om aan alle woonwensen tegemoet te kunnen komen. De indruk van de gemeente is dat hiervoor tijdens de inloopbijeenkomst over het algemeen begrip bestond.

De bouw van zes sociale huurwoningen is tijdens de bijeenkomst (behalve door enkelen) niet ter discussie gesteld. Vanuit het Rijk heeft de gemeente Borsele de opdracht gekregen om 2/3 van de nieuwbouw in de categorie betaalbaar te bouwen, waarvan minimaal 1/3 sociale huur. Woningcorporatie Beveland Wonen heeft te kennen gegeven dat er op Nisse behoefte is aan meer sociale huurwoningen. Met de beoogde ontwikkeling wordt hieraan invulling gegeven. De gemeente is ervan overtuigd dat met de bouw van de sociale huurwoningen ook tegemoet gekomen wordt aan de vraag van starters en senioren naar woningen. Dit zijn de doelgroepen die het vaakst genoemd worden met betrekking tot de woningbehoefte. Jongeren die nog thuis wonen, net zijn gaan werken en zich nog geen koopwoning kunnen veroorloven, kunnen wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Verder realiseert Beveland Wonen al haar nieuwbouw met een volledig woonprogramma op de begane grondvloer. De nieuwbouwwoningen worden dus levensloopbestendig en zijn daarmee uitermate geschikt voor senioren.

Verder voorziet het plan in de uitgifte van een drietal particuliere bouwkavels. Deze woningen zullen (hoogstwaarschijnlijk) in het duurdere segment gaan vallen. Verreweg de meeste mensen die zich bij de gemeente hebben ingeschreven als geïnteresseerde voor een bouwkavel in Nisse komen uit het dorp zelf en hebben kenbaar gemaakt een vrijstaande woning te willen bouwen. De verwachting is dat dit op Nisse leidt tot doorstroming. De bouw van één vrijstaande woning brengt namelijk gemiddeld een verhuisketen van bijna vier woningen op gang. De verwachting is dat door deze verhuisketen ook bestaande woningen voor starters beschikbaar komen. Op deze wijze komt het beoogde woningbouwplan meerdere doelgroepen ten goede.

Conclusie

De conclusie is dat de reacties die ontvangen zijn tijdens de inloopbijeenkomst geen aanleiding hebben gegeven tot bijstelling van het woningbouwplan.

Om in een vroegtijdig stadium ruimtelijke plannen integraal te bespreken met diverse (overheids)instanties is, in het kader van de Omgevingswet, een regionale omgevingstafel ingesteld. Op 14 oktober 2024 is het woningbouwplan voor de locatie van de tennisbanen in Nisse hierop geagendeerd. Hiermee hebben andere bestuursorganen de gelegenheid gekregen om hun visie op c.q. aandachtspunten voor het plan kenbaar te maken. Een kort verslag van het overleg is opgenomen als bijlage 9 bij deze toelichting. Met het waterschap Scheldestromen is in het kader van de waterparagraaf daarnaast apart overleg gevoerd. Hun reactie is verwerkt in paragraaf 4.13 van deze toelichting. Ten overvloede wordt opgemerkt dat bij het opstellen van voorliggend plan de provinciale verordening en waterschapsverordening, gelijk aan andere relevante regelgeving, in acht zijn genomen.

Een ontwerp van voorliggend TAM-omgevingsplan wordt gedurende 6 weken ter visie gelegd en tegelijkertijd elektronisch beschikbaar gesteld. Dit wordt vooraf door middel van een publicatie in het Gemeenteblad bekend gemaakt. Gedurende de termijn van tervisielegging kan een ieder zowel schriftelijk als mondeling een zienswijze op het plan bij de gemeenteraad naar voren brengen. De gemeenteraad betrekt de inhoud hiervan bij zijn besluitvorming.

De ontwikkeling gebeurt op initiatief en voor rekening van de gemeente Borsele, de eigenaar van de herontwikkelingslocatie. Realisatie van het plan valt binnen financiële mogelijkheden van de gemeente. Op termijn worden de kosten van de ontwikkeling (grotendeels) gecompenseerd door inkomsten uit de grondverkoop.

Conclusie

Het beoogde woningbouwplan is economisch uitvoerbaar.

Gemeenten moeten ervoor zorgen dat de regels in het omgevingsplan leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Dit staat in artikel 4.2, lid 1 van de Omgevingswet. Bij het opstellen van (een wijziging van) het omgevingsplan moeten ook de instructies en instructieregels van het Rijk en de provincie in acht worden genomen.

In de voorgaande hoofdstukken is de beoogde ontwikkeling getoetst aan het geldend beleid en relevante regelgeving. Hieruit blijkt dat de beoogde woningbouwontwikkeling bijdraagt aan beleidsdoelen, niet leidt tot onacceptabele effecten op de omgeving en aan de nieuwe bewoners een goed woon- en leefklimaat kan worden geboden. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.