het bestemmingsplan Beneden-Leeuwen, Lauwendael met identificatienummer NL.IMRO.0668.BENLauwendael-BVA1 van de gemeente West Maas en Waal;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde een gestapelde woning;

een onderdeel van het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen (houtteelt daaronder begrepen) en/of het houden van dieren;

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

een bouwwerk, niet zijnde een gebouw of bijbehorend bouwwerk;

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen op een bouwperceel, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van dat bouwperceel;

een activiteit ondergeschikt aan een woning die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf voor korte tijd en waarbij het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten (daaraan) ondergeschikt is;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis gebonden beroepen daaronder niet begrepen;

een bedrijf of het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, waaronder een kappersbedrijf, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel valt hier niet onder, met uitzondering van een internetwinkel voor zover geen sprake is van een afhaalmogelijkheid of van uitstalling van goederen ter plaatse;

een vliesgevel op circa 0,6 m afstand van de achterliggende gevel, waardoor de geluidbelasting op de achterliggende gevel wordt verlaagd. De tussenliggende ruimte moet natuurlijk geventileerd (kunnen) worden;

een dienstverlenend beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk uitgeoefend wordt, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel valt hier niet onder, met uitzondering van een internetwinkel voor zover geen sprake is van opslag en verzending, een afhaalmogelijkheid of van uitstalling van goederen ter plaatse;

1. a. bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
2. b. bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen en in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime.

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerken met een dak;

hieronder worden begrepen:

aanbouw:
een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag al dan niet met kap, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw, een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

aangebouwd bijbehorend bouwwerk:
een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag al dan niet met kap, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en niet in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw, een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

vrijstaand bijbehorend bouwwerk:
een vrijstaand gebouw dat zowel in bouwkundig (constructie) architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

1. a. grondwerken, waartoe worden gerekend het afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, wegruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage;
2. b. het verlagen en verhogen van het waterpeil;
3. c. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard, waarbij stobben worden verwijderd;
4. d. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
5. e. het aanleggen en verwijderen van verhardingen ten behoeve van wegen, paden, parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen;
6. f. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of andere wijze indrijven van voorwerpen.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en ruimte onder de kap;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Bij woningen betreft dit het het gehele perceel inclusief voor- en zijtuinen;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, al dan niet een gebouw zijnde, die dient voor de stalling van een (motor)voertuig;

vormen van recreatie, die in principe plaatsvinden tussen zonsopgang en zonsondergang en niet gericht zijn op het verstrekken van nachtverblijf;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een één of meerdaagse voor het publiek toegankelijke verrichting van vermaak;

recreatief medegebruik van gronden zoals wandelen, paardrijden, fietsen, varen, zwemmen en vissen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

boven dan wel beneden en/of naast elkaar gesitueerde woningen waarbij per woning een zelfstandige toegankelijkheid, al dan niet direct vanaf het voetgangersniveau, gewaarborgd is;

een woning, waarvan het hoofdgebouw door middel van een bijbehorend bouwwerk verbonden is aan een ander hoofdgebouw en waarbij één zijgevel van het hoofdgebouw in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd;

de als zodanig aangegeven lijn, waar de voorgevel van een hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd;

één of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf dat tot doel heeft het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf en/of ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en/of het exploiteren van een zaalaccommodatie, een en ander gepaard gaande met dienstverlening, niet zijnde coffeeshops;

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, waarbij de volgende categorieën worden onderscheiden:

• categorie 1: een horecabedrijf, dat qua exploitatievorm aansluit bij winkelvoorzieningen en waar naast overwegend niet ter plaatse bereide kleinere etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije drank worden verstrekt;
• categorie 2: een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden. Daaronder worden begrepen: cafetaria/snackbar, fastfood en broodjeszakenlunchroom, konditorei, ijssalon/ijswinkel koffie en/of theeschenkerij, afhaalcentrum, eetwinkels, restaurant;
• categorie 3: een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse, alsmede het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden, alsmede (in sommige gevallen) de gelegenheid biedt tot dansen. Daaronder worden begrepen: café, bar, grand-café, eetcafé, danscafé, pubs, juice- en healthbar;
• categorie 4: een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het bieden van vermaak en ontspanning (niet zijnde een recreatieve voorziening) en/of het geven van gelegenheid tot de dansbeoefening, al dan niet met levende muziek en al dan niet met de verstrekking van dranken en kleine etenswaren. Daaronder worden begrepen: discotheek/dancing, nacht-café en een zalencentrum (met nachtvergunning);
• categorie 5: een inrichting die geheel of in overwegende mate is gericht op het verstrekken van nachtverblijf. Daaronder worden begrepen: hotel, motel, pension en/of bed & breakfast;

een persoon of groep van personen, die duurzaam een gemeenschappelijk huishouden voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling;

een activiteit waarbij sprake is van een online etalage waarbij diensten en producten kunnen worden aangeschaft via het internet;

het bewonen van een woonruimte die deel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen, met dien verstande dat woningsplitsing en/of kamerbewoning niet toegestaan is;

woonvorm waarbij sprake is van woonruimte die geen eigen toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche en/of toilet) buiten die woonruimte;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

één woning die krachtens een omgevingsvergunning geschikt is gemaakt voor bewoning door twee huishoudens met een familierelatie en een fysieke koppeling, waarbij sprake is van inwoning gerelateerd aan de familierelatie én sprake is van ten minste één gezamenlijke voorziening zoals een badkamer, keuken of entree;

een gebouw, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen beneden peil;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bijbehorend bouwwerk, omsloten door maximaal één wand en voorzien van een gesloten dak;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1. a. voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor gebouwen in het talud van de dijk: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de van de dijk afgekeerde zijde van het gebouw;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld;
4. d. in afwijking van het bepaalde onder a tot en met c voor hoofdgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkend peil': Nieuw Amsterdams Peil;

een grenslijn tussen bouwpercelen onderling;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor publiek toegankelijk, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoning van erotische-pornografische aard plaatsvindt. Hieronder wordt in elk geval verstaan een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt;

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee aaneengebouwde woningen;

een bijbehorende bouwwerk dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw;

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen;

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

een woning waarvan het hoofdgebouw vrijstaat van andere hoofdgebouwen;

het gehuisvest zijn in (een) woning(en);

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

zolder onder een kap voor zover de hoogte van de borstwering ter plaatse van de omtrekmuren minder dan 0,8 m boven de vloer is gelegen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de voorgevel en de achtergevel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van de daken en dakkapellen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

De voor 'Groen - Waterberging' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de aan- en afvoer van water alsmede de waterberging, met dien verstande dat:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - waterberging Lauwendael' de inhoud ten behoeve van waterberging minimaal 830 m³ bedraagt en in stand dient te worden gehouden;
2. b. groenvoorzieningen in de vorm van plantsoenen, groenstroken en bermen met beplanting;

een en ander met bijbehorende voet- en fietspaden en inritten.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sportbeoefening en - terreinen, zoals weergegeven in bijlage 1 'Sport';
2. b. speelvoorzieningen en hierbij passende, openbare verblijfsvoorzieningen;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. bijbehorende verhardingen en watergangen;
6. f. parkeervoorzieningen,
7. g. ondergeschikte horeca in sportkantines;

met de daarbij behorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Voor het bouwen van gebouwen en andere bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. de gezamenlijke bestaande en toegelaten oppervlakte van de gebouwen is opgenomen in bijlage 1 'Sport';
2. b. de goot- en bouwhoogte van gebouwen binnen het bouwvlak mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven;
3. c. de maatvoering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde is als volgt:

4. d. in afwijking van het bepaalde onder a, mag de toegelaten oppervlakte van de gebouwen met 25 % worden uitgebreid;
5. e. in afwijking van het bepaalde onder a, zijn gebouwen van ondergeschikte aard, ten dienste van een fietsenberging en dergelijke, toegelaten tot een gezamenlijke oppervlakte van 100 m² per bestemmingsvlak. De bouwhoogte van deze bouwwerken bedraagt maximaal 4,5 m.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. bermen en beplanting;
5. e. straatmeubilair;
6. f. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
7. g. oeververbindingen (bruggen);
8. h. evenementen, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 4 evenementen per kalenderjaar zijn toegestaan met een duur per evenement van maximaal 7 dagen inclusief opbouwen en afbreken;
9. i. in- en uitritten.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep aan huis, met dien verstande dat maximaal 40 % van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van het beroep aan huis, met een maximum van 80 m²;

met de daarbij behorende:

2. b. tuinen en erven;
3. c. water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep aan huis, met dien verstande dat maximaal 40 % van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van het beroep aan huis, met een maximum van 80 m²;

met de daarbij behorende:

2. b. wegen en paden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. kunstwerken;
8. h. water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. straatmeubilair;

één en ander met de daarbij horende voorzieningen.

1. a. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sublid 7.2.1 en toestaan dat bij flexwoningen het perceel voor maximaal 75 % wordt bebouwd, met dien verstande dat een hoger bebouwingspercentage:
   1. 1. geen afbreuk doet aan de met dit plan beoogde stedenbouwkundige kwaliteit;
   2. 2. past in de bebouwingskarakteristiek van de omgeving;
   3. 3. niet leidt tot een beperking van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.
2. b. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sublid 7.2.2onder d en e om de bouw van grondgebonden woningen met een plat dak toe te staan mits dit:
   1. 1. geen afbreuk doet aan de met dit plan beoogde stedenbouwkundige kwaliteit;
   2. 2. past in de bebouwingskarakteristiek van de omgeving;
   3. 3. niet leidt tot een beperking van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.
3. c. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sublid 7.2.2onder f en g ten aanzien van de bouwdiepte en/of de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens, mits dit:
   1. 1. geen afbreuk doet aan de met dit plan beoogde stedenbouwkundige kwaliteit;
   2. 2. past in de bebouwingskarakteristiek van de omgeving;
   3. 3. niet leidt tot een beperking van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar geldende bestemming(en), tevens bestemd voor een ondergrondse leiding voor het transport van drinkwater ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - water' met de daarbij behorende belemmeringenstrook.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, mits:

1. a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de leiding;
2. b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de verwachtte en reeds vastgestelde archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door:

1. a. de gebieden waar de aanduidingen als genoemd in sublid 9.2.1 betrekking op hebben te veranderen indien dat op basis van nader verkregen archeologisch kennis wenselijk is; of
2. b. de oppervlaktes en / of de dieptes als genoemd in sublid 9.2.1 te veranderen en/ of hier desgewenst een extra aanduiding voor op te nemen indien dat op basis van nader verkregen archeologisch kennis wenselijk is.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, gevelschermen (met geluidsabsorberende cassettes) en Berlijnse dozen (voor geluidwering), luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,0 m bedraagt.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden dakopbouwen ten behoeve van technische installaties, liftschachten en liftkokers buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de maximum bouwhoogte niet meer dan 3,0 m bedraagt.

1. a. Indien afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als minimaal toelaatbaar worden aangehouden.
3. c. In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde onder a en b uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat nutsgebouwtjes, kunstobjecten, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de maximum inhoud per gebouwtje 50 m³ bedraagt en een maximum bouwhoogte van 3,0 m heeft;
4. d. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10,0 m;
5. e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot maximaal 40,0 m. Wat betreft zend- en ontvang- en/of sirenemasten gelden nog de volgende voorwaarden:
   1. 1. losse masten met hekwerken, gebouwtjes e.d. zijn alleen toegestaan:
      • buiten de bebouwde kom en in landschappelijk minder gevoelige gebieden, langs grote verkeerswegen en dan bij voorkeur bij parkeerplaatsen, benzinestations, knooppunten, viaducten, bedrijventerreinen en horecagelegenheden;
      • binnen de bebouwde kom uitsluitend op bedrijventerreinen en sportparken;
   2. 2. installaties op of aan een gebouw zijn alleen toegestaan:
      • op hoge gebouwen (minimum bouwhoogte 14,0 m); bij voorkeur op een plat dak en zo ver mogelijk van een dakrand, met dien verstande dat bijzondere en waardevolle gebouwen in beginsel geheel moeten worden ontzien, zo nodig in overleg met de monumentencommissie;
      • tegen gevels aan; wanneer de invloed van die installaties geen afbreuk doen aan de aanwezige kwaliteiten.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van een Bed and Breakfast onder de volgende voorwaarden:

1. a. de woonfunctie als hoofdfunctie behouden blijft;
2. b. bedoeld gebruik geen hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt;
3. c. bedoeld gebruik geen belemmering voor de omliggende bedrijven mag opleveren;
4. d. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn;
5. e. het gebruik de woonfunctie moet ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk uitvoert, tevens de gebruiker van het hoofdgebouw is;
6. f. er mag geen duurzame ontwrichting van de evenwichtige opbouw van de voorzieningenstructuur ontstaan;
7. g. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer;
8. h. er moet voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
9. i. de Bed and Breakfast-voorziening moet in bestaande bebouwing gerealiseerd worden;
10. j. maximaal 40 % van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een Bed and Breakfast in gebruik mag zijn, zulks met een absoluut maximum van 60 m².

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van het toestaan van kamerbewoning, waarbij in een woning twee of meer onzelfstandige huishoudens zijn toegestaan, onder de volgende voorwaarden:

1. a. kamerbewoning enkel is toegestaan in een hoofdgebouw en wanneer het bestemmingsplan wonen toestaat;
2. b. maximaal 40 % van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw ten behoeve van kamerbewoning in gebruik mag zijn, zulks met een absoluut maximum van 80 m²;
3. c. er moet voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. veranderen van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
2. b. veranderen van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft.

De veranderingen mogen echter niet meer dan 3,0 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10 % worden vergroot.

1. a. Bij het bouwen op grond van de in hoofdstuk 2 genoemde bestemmingen en/of het wijzigen van het bestaande gebruik moet voorzien worden in de aanleg en instandhouding van voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de parkeernormen uit de 'Nota Parkeren 2019' van de gemeente West Maas en Waal, zoals deze door de gemeenteraad is vastgesteld op 24 januari 2019. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd door het bevoegd gezag, moet rekening gehouden worden met deze wijziging. De parkeernormen uit de beleidsregels, zoals die gelden ten tijde van de ontvangst van de aanvraag, worden toegepast.
2. b. Indien voor een bepaalde functie geen specifieke parkeernormen zijn benoemd in de 'Nota Parkeren 2019' van de gemeente West Maas en Waal (d.d. 24 januari 2019) of diens rechtsopvolger(s), worden de gemiddelde parkeernormen uit de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren en verkeersgeneratie' als toetsingskader gehanteerd.
3. c. Van het bepaalde onder a en b kan worden afgeweken, indien kan worden aangetoond dat op andere wijze is voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10 %.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Beneden-Leeuwen, Lauwendael'

Op een locatie direct ten zuiden van de Zandstraat in de bebouwde kom van Beneden-Leeuwen hebben Hebo Investments en Van den Bosch Vastgoed (hierna: initiatiefnemers), samen met de gemeente West Maas en Waal, het initiatief genomen om de (deels leegstaande en verpauperde) bedrijfsgebouwen, een voormalig voetbalveld en (agrarische) gronden te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw.

Vanwege de herinrichting van sportpark 'Het Zijvond' van sportvereniging Leones is het meest noordelijke voetbalveld niet langer nodig om in de behoefte aan velden te voorzien. Samen met de agrarische gronden rondom de burger- en bedrijfswoning Zandstraat 135-137 en het bedrijfsperceel ten westen daarvan (Zandstraat 141) komt er een behoorlijke oppervlakte beschikbaar om te herontwikkelen naar woningbouw.

Het totale woningbouwprogramma omvat 70 nieuwe grondgebonden woningen. De statige bedrijfswoning aan de Zandstraat 141, die zich ook in het plangebied bevindt, is aangewezen als gemeentelijke monument. Dit voorhuis van een voormalige T-boerderij blijft in de plannen als burgerwoning behouden. De percelen van de bestaande burgerwoningen aan de Zandstraat 135 en 137 vallen grotendeels buiten het plangebied. Wel worden aan de achterzijde van beide woonpercelen ook twee nieuwe woonkavels voor één vrijstaande woning mogelijk gemaakt. In totaal staan er daarmee straks 71 woningen in het plangebied: 70 nieuwe woningen en 1 bestaande woning.

Door de deels leegstaande en verpauperde bedrijfsbebouwing c.q. -terreinen aan de Zandstraat 139 - 141 te herontwikkelen als onderdeel van een nieuw woongebied, draagt onderhavige ontwikkeling bij aan een opwaardering van de woon- en leefkwaliteit van de aangrenzende woonwijken ten noorden van de Zandstraat. Daar waar de bewoners van de noordzijde van de Zandstraat nu nog deels uitkijken op een gebied met desolate bedrijfsbebouwing, ontstaat straks een aantrekkelijk gebied dat de woonfunctie van de Zandstraat versterkt, maar ook toegankelijk wordt voor een ommetje door omwonenden.

Om de beoogde woningbouw mogelijk te maken, moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied is gelegen aan de zuidwestzijde van de kern Beneden-Leeuwen en is kadastraal bekend als gemeente Wamel, sectie F, nr's 728 (deels), 1.859, 2.591, 2.779 (deels), 3.271 (deels), 2.778 (deels), 3.272 en 3.288 t/m 3.292. Het plangebied heeft een omvang van circa 3,3 ha m² en wordt globaal gezien begrensd door:

• Noordzijde: de Zandstraat en de achterzijde van de woonpercelen op nr. 135 en nr. 137, met dien verstande dat aan de achterzijde van beide woonpercelen ook twee nieuwe woonkavels mogelijk gemaakt worden;
• Oostzijde: de achterste en zijdelingse perceelsgrenzen van de woonpercelen Zandstraat 131 en Zijvond 2 t/m 10;
• Zuidzijde: de velden van voetbalvereniging Leones;
• Westzijde: het bedrijfsperceel van H&S Coldstores & transportbedrijf Van Echteld Transport vof.

Navolgende afbeeldingen tonen globaal de ligging en begrenzing van het plangebied in de omgeving. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Globale ligging plangebied (rode druppel, Bron: maps.google.nl)

Globale begrenzing plangebied (rode omkadering)

Voor de gronden in het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Dorpen, actualisatie 2021', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 27 januari 2022. Ter plaatse van het hele plangebied gelden de bestemmingen 'Agrarisch', 'Bedrijf', 'Groen', 'Sport' en 'Wonen'.

Daarnaast is het grootste deel van het plangebied voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' of 'Waarde - Archeologie 2'. Op basis hiervan zijn de gronden in het plangebied mede bestemd voor de bescherming van de verwachtte en/of reeds vastgestelde archeologische waarden; Voor bodemingrepen groter dan 100 m²/ 500 m² en dieper dan 0,4 m is een omgevingsvergunning noodzakelijk.

Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan met globale aanduiding plangebied (rode omkadering)

Omdat binnen de bestemmingen 'Groen', 'Agrarisch', 'Sport' en 'Bedrijf' geen woningen mogen opgericht, evenals binnen de bestemming 'Wonen (zonder bouwvlak)' zal het geldende bestemmingsplan moeten worden herzien om de bouw van de beoogde nieuwe woningen mogelijk te maken.

Vandaar dat in onderhavige toelichting wordt gemotiveerd dat sprake is van een ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbare situatie.

Het bestemmingsplan bestaat uit meerdere onderdelen: een verbeelding waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven en regels waarin de bepalingen voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. De toelichting kan globaal opgedeeld worden in vier delen:

Inleiding en beschrijving plangebied
In hoofdstuk 1 zijn de aanleidingen en het kader voor de planherziening beschreven. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied.

Verantwoording
Hoofdstukken 3 en 4 geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de uitgewerkte planopzet. In dit planonderdeel worden onder meer het (beleids)kader en de milieuaspecten uiteengezet.

Juridische planbeschrijving
In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet beschreven. Doel is een nadere onderbouwing te geven wat met het plan wordt beoogd en hoe de instrumenten regels en verbeelding hierbij worden gehanteerd.

Uitvoerbaarheid
Het laatste deel (hoofdstuk 6) gaat in op de financieel-economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

De oostzijde van het plangebied was voorheen in gebruik als voetbalveld. De westzijde van het plangebied is op dit moment nog in gebruik voor verschillende bedrijfsmatige activiteiten en deels als achtertuin bij de bestaande woningen aan de Zandstraat 135 en 137. Op navolgende afbeeldingen een impressie van de bestaande situatie in het plangebied:

Op navolgende afbeelding een impressie vanaf de Zandstraat op de bestaande bedrijfsbebouwing aan de Zandstraat, inclusief het monumentale voorhuis van de T-boerderij op nr. 141:

En een impressie van het voetbalveld, gezien vanaf de Zandstraat in zuidelijke richting, met rechts op de foto de burgerwoning Zandstraat 135 (buiten plangrens gelegen):

Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Zandstraat. De noordzijde van het plangebied wordt samen met de bestaande bebouwing onderdeel van de lintbebouwing langs de Zandstraat. Achter deze lintbebouwing worden rustige, groene woonstraten ontwikkeld die via twee lusvormige structuren ontsloten worden. Tussen het woongebied en de nieuwe voetbalvelden komt een groene zone waar ruimte is voor waterberging en een groene inrichting.

Dit ziet er concept ziet er schetsmatig als volgt uit:

Stedenbouwkundig concept (Bron: buro Waalbrug, d.d. 13 oktober 2021)

Er is een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt voor 68 nieuwe woningen om het voormalige sportveld aan de oostzijde, en de incourante bedrijfspercelen ten westen daarvan, te transformeren naar een aantrekkelijk woongebied. Daarnaast krijgt de bestaande voormalige bedrijfswoning aan de Zandstraat 141, een gemeentelijk monument, een nieuwe invulling als burgerwoning en er worden 2 vrijstaande woningen meegenomen in de achtertuinen van de woningen aan de Zandstraat 135 en 137.

Het beoogde woningbouwprogramma (exclusief de bestaande woning aan de Zandstraat 141) op deze inbreidingslocatie is als volgt:

• 18 patiowoningen;
• 24 twee-onder-één-kapwoningen;
• 12 vrijstaande woningen;
• 14 rijwoningen;
• 2 vrijstaande woningen achtertuinen Zandstraat 135 en 137.

Totaal 70 grondgebonden woningen

Impressie stedenbouwkundig ontwerp (Bron: buro Waalbrug, d.d. 29 juni 2022)

Met de herontwikkeling van het plangebied wordt beoogd invulling te geven aan wat in de gemeentelijke structuurvisie Dorpen 2025 is aangegeven: het realiseren van waterberging in combinatie met woningbouw in een dorpse dichtheid in het gebied direct ten zuiden van de Zandstraat en het versterken van de lintbebouwingsstructuur direct aan de Zandstraat.

Het versterken van de boomstructuur aan de zuidzijde van de Zandstraat is meegenomen in de planvorming in de vorm van een 4 m brede groenstrook met bomen. Aan de zuidzijde van het plangebied wordt een nieuwe groenzone inclusief waterberging gecreëerd tussen het nieuwe woongebied en het hernieuwde sportcomplex, als invulling van de parkachtige inrichting van het gebied.

In de woonstraten is door het smalle wegprofiel veel ruimte voor een groene inrichting. Aan één kant van de weg wordt geparkeerd, aan de andere kant komt een groenstrook met vaste planten en bomen. Ook de voortuinen zijn onderdeel van de groene uitstraling van de woonstraat.

Er is een beeldkwaliteitplan opgesteld voor de nieuwe bebouwing en de openbare ruimte in het plangebied. Dit plan is als bijlage 1 bij de toelichting gevoegd.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), waarin het Rijk een lange termijn visie geeft op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt keuzes te maken. Bij de afweging van keuzes wordt bij voorkeur gekozen voor slimme combinaties van functies, wordt uitgegaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden en worden beslissingen niet uitgesteld of doorgeschoven.

De nationale belangen en opgaven waarop het Rijk wil sturen en richting wil geven, komen samen in de volgende vier prioriteiten:

• Ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden;
• Steden en regio's sterker en leefbaarder maken
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Planspecifiek
De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de prioriteiten uit de NOVI. De NOVI vormt geen belemmering voor dit plan.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen die deel uitmaken van het beleid, zoals beschreven in de voorganger van de NOVI, oftewel de SVIR. Op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt, vervalt het Barro. De regels van het Barro worden dan vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL). Het BKL wordt de uitwerking, in regelgeving, van het beleid dat in de NOVI staat. Zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is, is het Barro nog van toepassing.

In het Barro, ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 14 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in provinciaal beleid en gemeentelijke bestemmingsplannen. Dat betekent dat het Barro voor de opgenomen onderwerpen regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

Planspecifiek
In het Barro worden geen specifieke uitspraken gedaan met betrekking tot het voorliggende plangebied.

De in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet in de toelichting een onderbouwing opgenomen worden van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De ladder worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.'

In het kader van de duurzame ladder wordt ten aanzien van de definitie van bestaand stedelijk gebied de definitie uit de Bro gehanteerd: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.' Volgens de nota van toelichting bij het Bro moet worden bekeken of door het benutten van leegstaande verstedelijkingsruimte in bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien in de behoefte. Zoals ook volgt uit onder andere de uitspraak met het nummer 201303578/1/R4 kunnen, naar het oordeel van de Raad van State, planologische mogelijkheden waarvan nog geen gebruik is gemaakt, als leegstaande verstedelijkingsruimte worden aangemerkt. Een dergelijke locatie wordt gezien als onderdeel van het bestaand stedelijk gebied.

Planspecifiek
Er worden 70 nieuwe grondgebonden woningen mogelijk gemaakt binnen bestaand bebouwd gebied. Daarmee is volgens de definitie uit het Bro sprake van een stedelijke ontwikkeling en moet getoetst worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking (zie onder andere uitspraak ECLI:NL:RVS:2015:2921).

De ontwikkeling is getoetst aan en passend binnen het regionale 'Toetsingskader woningbouw, 2^e tranche'. Uit de regionale woonagenda blijkt dat er behoefte is aan de beoogde woningen (zie subparagraaf 3.2.3). De wooneenheden zijn onderdeel van het woningbouwcontingent.

De beoogde ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van de NOVI, het Barro en de ladder voor duurzame verstedelijking.

Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten van Gelderland de 'Omgevingsvisie Gaaf Gelderland' vastgesteld. De bijbehorende geactualiseerde 'Omgevingsverordening Gelderland (december 2021)' hebben Provinciale Staten op 15 december 2021 vastgesteld. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van het beleid en in de Omgevingsverordening de regels en afspraken om de opgaven uit de Omgevingsvisie te realiseren.

De Omgevingsvisie en -verordening zijn dynamische instrumenten. Doordat wetten veranderen of door de komst van nieuwe initiatieven, kijkt de provincie twee keer per jaar of de plannen moeten worden aangepast.

De wereld verandert ingrijpend en er komt veel op de inwoners van Gelderland af. Het energievraagstuk, klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, digitalisering, internationalisering. Deze zaken vragen stevige antwoorden en oplossingen als investering in de toekomst. Met de schaarse ruimte en de vele uiteenlopende belangen en inzichten gaat dit niet vanzelf. We moeten samen keuzes maken over de voorliggende vraagstukken en de betekenis daarvan voor de inrichting van Gelderland. In onderling overleg zoeken naar synergie, samenhang en uitruilmogelijkheden. Daarom zet de provincie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang, zoals goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen en een mooie natuur. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende stedelijke en landelijke woonkwaliteiten. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en het concentreren van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan er aan de randen van steden of dorpen uitgebreid worden.

De dynamiek op de woningmarkt is groot. Mensen worden ouder, wonen steeds langer alleen en zelfstandig, worden steeds meer energiebewust en zijn mobieler dan vroeger, waardoor ze ook meer en makkelijker verhuizen. Het grootste deel van de woningen die in 2050 in Gelderland nodig zijn, staat er al. Maar deze woningen zijn niet klaar voor de toekomst en moeten aangepast of vervangen worden. Voor de provincie staat een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen.

Duurzaamheid
De meeste woningen zijn verre van energieneutraal en klimaatbestendig. De provincie stimuleert innovaties op dit terrein, zoals het aardgasloos maken van bestaande woningen en het verduurzamen van woonwijken. Daarnaast is de provincie met haar partners in gesprek over hoe het vraagstuk van klimaatadaptatie en wonen slimmer aangepakt kan worden. Voldoende groene ruimte, koele plekken, opvang van water in het licht van de klimaatverandering is immers van belang, zeker met het oog op de gezondheid van de Gelderlanders.

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. Vanaf 2021 zijn deze eisen aangescherpt en moeten alle nieuwe gebouwen voldoen aan de BENG-eisen. Dit is rijksbeleid, waarbij BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen.

Nieuwbouw biedt de kans om meteen voor een duurzame wijze van verwarming te kiezen, maar ook andere duurzaamheidsaspecten zijn bij nieuwbouw relatief eenvoudig te realiseren, zoals het opwekken van duurzame energie. Het is van belang de kansen voor het opwekken van duurzame energie te benutten om de gestelde toename van duurzaam opgewerkte energie te behalen. Daarnaast kan bij de inrichting van de buitenruimte rekening worden gehouden met water- en hittestress. Het aanplanten van groen is goed voor de klimaatbestendigheid, omdat het bijdraagt aan het verminderen van de hittestress en het verbeteren van het watervasthoudend vermogen van het gebied.

Planspecifiek
Voorliggend plan betreft de herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie. De beoogde ontwikkeling sluit daarmee aan bij het vertrekpunt dat zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied gebouwd wordt. Dat de nieuwe woningen in het plangebied gasloos en zo energiezuinig mogelijk zijn (BENG-normen), is niet het enige wat er op het gebied van duurzaamheid gebeurd. Door in het ontwerp van de openbare ruimte daarnaast rekening te houden met de mogelijke gevolgen van klimaatverandering, wordt de leefbaarheid van het nieuwe woongebied in de toekomst gegarandeerd.

Deze verwachte gevolgen zullen het meest merkbaar zijn in een toenemende regenintensiteit enerzijds en een toenemende droogte en hitte anderzijds. De keuzes met betrekking tot het voorliggende plangebied houden direct verband met deze aspecten.

Navolgend een opsomming van die onderdelen van de inrichting die tegemoet komen aan het klimaatbestendig maken van het nieuwe woongebied:

• Aan de zijde van de Zandstraat is een groenstrook geprojecteerd met verschillende bomen;
• Alle platte daken in het plangebied worden uitgevoerd als groene daken;
• Niet alleen aan de zuidzijde van het plangebied ligt een groenstrook, maar ook aan de westzijde en aan weerszijden van de bestaande woonpercelen van Zandstraat 135 en 137;
• In alle woonstraten met tweekappers en vrijstaande woningen liggen aan één zijde watervoerende groenstroken die voorzien van overkluizingen ter plaatse van de inritten van de woningen. Uit het waterstructuurplan (zie bijlage 10), blijkt dat het hemelwater binnen het plangebied verwerkt, vastgehouden en vertraagd afgevoerd kan worden. Dit is bereikt door diverse planaanpassingen zoals het toevoegen van de eerder genoemde groene daken, het verminderen van de hoeveelheid verharding, het toevoegen van bomen en groenstroken, het uitvoeren van parkeerplaatsen met 'open bestrating' en het incorporeren van een droogvallende watergang.

Bovenstaande aanpassingen in de openbare ruimte richten zich voornamelijk op het beperken van de verwachte gevolgen van klimaatverandering; wateroverlast en verhitting. Dit heeft niet alleen positieve gevolgen voor het tegengaan van de mogelijke effecten van klimaatverandering, maar heeft tevens een positief effect op de gezondheid en het woongenot van de nieuwe bewoners.

De Omgevingsvisie doet verder geen specifieke uitspraken die van belang zijn voor voorliggende ontwikkeling. De Omgevingsvisie vormt dan ook geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling.

De Omgevingsverordening vormt de juridische doorwerking in regels van het beleid uit de Omgevingsvisie. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening.

Planspecifiek
In artikel 2.2 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een ruimtelijk plan alleen nieuwe woningen mogelijk maakt, als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.

Aangezien het toevoegen van maximaal 70 woningen passend is binnen het gemeentelijke 'Toetsingskader woningbouw' (dat op zijn beurt past binnen de regionale woonagenda, zie subparagraaf 3.2.3), is de voorgenomen ontwikkeling passend binnen artikel 2.2.1.1 uit de Omgevingsverordening. De gemeente heeft maximaal 70 woningen gereserveerd in het gemeentelijke woningbouwprogramma.

Het plangebied valt verder op kaart 10 'Erfgoed' binnen de molenbiotoop van 'De Wielewaal'. In artikel 2.64 is opgenomen dat een bestemmingsplan voor gronden binnen een molenbiotoop geen nieuwe bebouwing of beplanting mogelijk mag maken, als daardoor de windvang van een molen wordt beperkt. Een molenbiotoop is daarbij gedefinieerd als 'gebied rondom een historische of monumentale molen met een straal van 400 m gerekend vanaf het middelpunt van de molen'. In paragraaf 4.12 wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling geen afbreuk doet aan de molenbiotoop.

Voor het onderhavige plangebied zijn geen andere specifieke doelstellingen geformuleerd in de Omgevingsverordening.

De colleges van de acht regiogemeenten hebben eind 2020 ingestemd met de Regionale woonagenda Rivierenland 2020 - 2030. Deze woonagenda is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de provincie Gelderland. In deze samenwerkingsagenda zijn (woningbouw)afspraken tussen de gemeenten in de Regio Rivierenland onderling én tussen de regio en de provincie Gelderland vastgelegd. Hiermee vormt de regionale woonagenda een belangrijk kader voor de ontwikkeling van nieuwe woningen in de regio. Daarnaast bevat de agenda een thematische uitwerking van enkele (regionale) samenwerkingsprojecten. Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland hebben de nieuwe regionale woonagenda eind november 2020 vastgesteld.

Planspecifiek
Op basis van een analyse van de regionale behoefte, kunnen in de regio gedurende de looptijd van de agenda maximaal circa 12.550 woningen worden gebouwd. Voor West Maas en Waal komt dit neer op maximaal 850 woningen in de periode tot 2030.

Dit is een forse opwaartse bijstelling ten opzichte van de woningbehoefte van 465 woningen die eerder was bepaald op basis van Primos 2019 in de periode 2020 - 2030. In mei 2020 bedroeg de totale harde plancapaciteit in de gemeente West Maas en Waal 290 woningen (Bron: Stec Groep, Ladderrapportage project Kraanbaan). Uitgaande van de recentste woningbehoefteprognose van 850 woningen is er daarmee nog ruimte om 850 - 290 = 560 woningen te realiseren. De geplande 70 woningen leveren daarmee een belangrijke bijdrage aan het invullen van de lokale woningbehoefte.

Het voorliggende plan beoogt te bouwen voor de doorstroming vanuit de doelgroep alleenstaande en stellen van 55 tot 75 jaar, zodat bestaande woningen vrijkomen binnen Beneden-Leeuwen. Er worden niet alleen reguliere grondgebonden woningen gerealiseerd, maar circa 26 % (18 van de 70) van de woningen wordt uitgevoerd als patiowoning waarbij alle primaire voorzieningen op de begane grond gesitueerd zijn. Deze levensloopgeschikte woningen zijn bij uitstek geschikt voor senioren en vormen een bij deze doelgroep geliefd alternatief voor appartementen. Bovendien ligt het plangebied op relatief korte afstand van het centrum van het dorp, zodat alle voorzieningen voor deze doelgroep om de hoek liggen. Overigens bieden ook de twee-onder-één-kapwoningen en de vrijstaande woningen voldoende ruimte om tegen geringe kosten (mogelijk al tijdens de bouw) levensloopgeschikt te maken en alle primaire voorzieningen op de begane grond te situeren. Daarmee wordt een nieuw woongebied aan Beneden-Leeuwen toegevoegd met circa 80 % levensloopgeschikte woningen!

De woningen zullen worden opgeleverd in verschillende prijsklassen, met de mogelijkheid van koop en - afhankelijk van de vraag/behoefte - mogelijk ook in de huur. Globaal zullen de meeste woningen in de dure vrije sector gerealiseerd worden. De patiowoningen (18 stuks) kunnen in aanmerking komen voor middeldure huur. Dit hangt samen met het moment waarop deze woningen in de markt kunnen worden aangeboden. De rijwoningen (circa 20 %, 14 van de 70) vallen in de goedkope prijsklasse.

De beoogde ontwikkeling is passend binnen het relevante provinciale ruimtelijke beleid.

Op 30 april 2015 heeft de gemeenteraad de 'Structuurvisie Dorpen 2025' vastgesteld. Hierin wordt voor de komende jaren aangegeven waarin moet worden geïnvesteerd. Per kern wordt aangegeven welke waarden belangrijk zijn en waar ruimtelijke opgaven liggen voor de toekomst. De structuurvisie is er op gericht de ruimtelijke leefbaarheid in de dorpen te behouden en te verbeteren. Uitgangspunt is dat ontwikkelingen in en om de kernen worden geconcentreerd. Inbreiding heeft de voorkeur boven uitbreiding van de dorpen, op voorwaarde dat dit niet ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit.

Wonen
Het is een algemene uitgangspunt voor wonen is dat er, zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht, wordt gebouwd naar behoefte. Bij inbreidingslocaties mag het karakter van de landelijke kernen niet verloren gaan. Er moet bij ontwikkelingen zorgvuldig worden omgegaan met cultuurhistorische elementen zoals lintbebouwing, dijkbebouwing en andere bijzondere karakteristieke of monumentale bebouwing en ruimtes. Identiteit bepalende ruimtes, bebouwing en bebouwingsstructuur zorgen voor een verhoogde kwaliteit van de leefomgeving en de openbare ruimte. De locatie bepaalt de bebouwingsvorm en architectonische uitstraling van de woningen. Daarnaast is de wens dat de in ontwikkeling zijnde en toekomstige woningbouw met name is gericht op ouderen en starters.

Dorpsontwikkelplan
Onderdeel van de structuurvisie zijn de dorpsontwikkelingsplannen waarin de visie op de dorpen en de uitgesproken karakters van de dorpen samenkomen.

Planspecifiek
De Structuurvisie Dorpen 2025 geeft geen directe titel voor het kunnen realiseren van woningen in het plangebied, maar biedt wel waardevolle handvatten. De structuurvisie zegt het volgende:

“3. Bebouwingslinten
De bebouwingslinten die vanuit het dorp het landelijk gebied in lopen geven aanleiding tot kleinschalige herontwikkeling.

3.2 Waterberging in combinatie met wonen
Ten westen van Zijveld ligt een agrarisch gebied. Dit gebied leent zich goed voor waterberging en een bij de waterberging passend landschappelijk woonmilieu in lage dichtheid. De landschappelijke structuur moet hierbij behouden blijven.

3.3 Versterken boomstructuur bebouwingslinten
Om de beleving van de bebouwingslinten te verbeteren kan de boomstructuur langs de wegen Hogeweg-Zandstraat en Trambaan worden versterkt.”

Met de herontwikkeling van het plangebied aan de zuidzijde van de Zandstraat wordt beoogd deels invulling te geven aan wat in de structuurvisie is aangegeven: het realiseren van waterberging in combinatie met woningbouw in een dorpse dichtheid in het gebied direct ten zuiden van de Zandstraat en het versterken van de lintbebouwingsstructuur direct aan de Zandstraat. Het versterken van de boomstructuur is meegenomen in de planvorming in de vorm van een groenstrook met bomen aan de zuidzijde van de Zandstraat. Aan de zuidzijde van het plangebied wordt een nieuwe groenzone inclusief waterberging gecreëerd tussen het nieuwe woongebied en het hernieuwde sportcomplex, als invulling van de parkachtige inrichting van het gebied. In die zin is dan ook sprake van een echte inbreidingslocatie waar transformatie van bedrijfsmatige functies en sportfuncties naar wonen plaatsvindt.

De gemeente West Maas en Waal heeft acht dorpskernen met ieder een eigen identiteit. In het dorpskwaliteitsplan geeft de gemeente aan wat die identiteit bepaalt en nog belangrijker: hoe die unieke kenmerken kunnen worden behouden en versterken. De gemeente nodigt uit tot initiatieven die daaraan bijdragen. Zo werkt iedereen samen aan de ruimtelijke kwaliteit van de dorpen.

In deel A van het dorpskwaliteitsplan, de gereedschapskist, staan richtlijnen en spelregels die helpen bij het opstellen van nieuwe plannen. Maar bovenal biedt het inspiratie voor het ontwikkelen van nieuwe plannen. Het dorpskwaliteitsplan vervangt daarmee de welstandsnota.

In deel B van het dorpskwaliteitsplan staan acht 'dorpspaspoorten'. In de paspoorten wordt verder ingezoomd op de acht kernen en wordt aan de hand van verschillende thema's aangegeven wat iedere kern onderscheid van de zeven andere. Ook zijn enkele ruimtelijke opgaven uitgelicht waarmee de gemeente de komende jaren te maken krijgt. De gemeente wil er immers voor zorgen dat de eigen identiteit van iedere kern herkenbaar blijft en dat niet alles op elkaar gaat lijken.

De gemeenteraad heeft het dorpskwaliteitsplan en de bijbehorende dorpspaspoorten op 24 januari 2019 vastgesteld.

Planspecifiek
Het dorpskwaliteitsplan zegt het volgende over dorpse woningbouw:

“In Beneden-Leeuwen bevindt zich een grote verscheidenheid aan woningtypen. Langs de oudere wegen bevinden zich vooral vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. Dit geeft Beneden-Leeuwen een dorps karakter. In de latere uitbreidingen van het dorp vinden we een mix van deze woningen en rijwoningen. Op diverse plekken in het dorp bevinden zich daarnaast appartementen. Een opgave voor de komende jaren is te zoeken naar geschikte locaties voor woningbouw. Belangrijk is om deze met name binnen de bestaande kern te zoeken.

Open plekken in linten lenen zich goed voor woningbouw, maar er kan ook worden gedacht aan transformatie van functies. Als er concrete plannen worden gemaakt geeft dit dorpskwaliteitsplan spelregels. Op deze pagina's worden enkele algemene spelregels gegeven, aanvullend op de spelregels die in deel A (Gereedschapskist) van dit Dorpskwaliteitsplan worden gegeven.”

Door het verdwijnen van de bedrijfsfuncties in het westen van het plangebied en het vrijkomen van het voetbalveld ontstaat een mooie kans om aan de zuidzijde van de Zandstraat om:

• de bestaande lintbebouwingsstructuur aan te vullen met vrijstaande woningen bestaande uit twee bouwlagen met kap;
• de voormalige bedrijfswoning aan de Zandstraat 141, een gemeentelijk monument, als burgerwoning een nieuwe invulling te geven;
• de boomstructuur langs de zuidzijde van de Zandstraat te versterken.

Tussen deze nieuwe lintbebouwing aan de Zandstraat en het sportcomplex ontstaat ruimte voor woningbouw in een dorpse setting, in een wat lagere dichtheid, in combinatie met waterberging. De nieuwe woningen sluiten zoveel mogelijk aan bij de dorpse maat, schaal en uitstraling van de bestaande woningen in Beneden-Leeuwen; de woningen bestaan uit één of twee lagen met een kap. De gevels zijn van baksteen (in diverse tinten) en er zal hoofdzakelijk gebruik gemaakt worden van antracietkleurige pannen (indien van toepassing).

De gemeenteraad heeft de woonvisie 2022 - 2026 in januari 2022 vastgesteld.

De gemeente wil perspectief bieden op kwalitatief goede woningen voor haar huidige en toekomstige inwoners. Woningen die toekomstbestendig zijn, zowel met het oog op duurzaamheid als de veranderingen in de bevolkingssamenstelling. Meer variatie in verschijningsvorm en prijsklasse, bereikbaar voor jong en oud, arm en rijk. En voor mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben. De leefbaarheid en vitaliteit van onze dorpen staan daarbij voorop: hoe zorgt de gemeente ervoor dat West Maas en Waal ook na 2030 een aantrekkelijke plek is om te wonen voor gezinnen? Dat is een blijvende zoektocht: de juiste balans vinden tussen voldoende woningen en behoud en verbetering van de kwaliteit van onze dorpen.

Er staan vier thema's centraal in de woonvisie:

• Aandacht voor kwaliteit;
• Onbezorgd wonen;
• Goed wonen voor alle doelgroepen;
• Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad.

Planspecifiek
Voor het plangebied zijn 70 wooneenheden gereserveerd in het woningbouwprogramma, omdat voorliggend initiatief voorziet in woningen passend binnen de woonvisie. Het plangebied betreft een transformatielocatie binnen bestaand stedelijk (woon)gebied. Een ter plaatse minder passende bedrijfsfunctie en een voetbalveld komen te vervallen, en een meer passende woonfunctie komt hier voor terug. Dit zorgt voor een positieve impuls aan het bestaand bebouwd gebied.

De mix aan grondgebonden woningen in het plangebied worden gasloos en zo energiezuinig mogelijk (BENG-normen). Daarnaast wordt in het ontwerp van de openbare ruimte zoveel mogelijk rekening gehouden met de mogelijke gevolgen van klimaatverandering (zie verder subparagraaf 3.2.1).

Het woningbouwprogramma levert een bijdrage aan de benodigde groei van de woningvoorraad (er is nog behoefte aan 265 extra woningen in Beneden-Leeuwen), deels ook geschikt voor doelgroepen als kleinere huishoudens (14 kleinere rijwoningen) en senioren (18 levensloopgeschikte patiowoningen, zie verder subparagraaf 3.2.3).

Tenslotte worden de woningen op een gunstige plek gerealiseerd, omdat het plangebied gelegen is op relatief korte afstand (ten westen) van het centrum van Beneden-Leeuwen, waar alle belangrijke (maatschappelijke) voorzieningen, winkels en dienstverlening aanwezig zijn.

Daarmee kan gesteld worden dat de nieuwe woningen passen binnen de uitgangspunten uit de woonvisie.

In het plangebied zijn geen gemeentelijke belangen in het geding. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van de structuurvisie, het dorpskwaliteitsplan en de woonvisie.

Er is een verkeersonderzoek uitgevoerd voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. De notitie is als bijlage 2 bij de toelichting gevoegd.

Om de effecten van het extra verkeer te bepalen is de verkeersgeneratie van de ontwikkeling berekend. De verkeersgeneratie bestaat uit een optelling van de vertrekkende en aankomende verkeersbewegingen. Deze wordt berekend aan de hand van CROW-verkeersgeneratiekencijfers die afkomstig zijn uit CROW-publicatie 381: ’Toekomstbestendig Parkeren’. De verkeersgeneratiekencijfers zijn hierin gekoppeld aan de parkeerkencijfers. In de kencijfers wordt onderscheid gemaakt in woningtypes waarbij de parkeerkencijfers en verkeersgeneratiekencijfers tussen woningtypen onderling verschillen (een vrijstaand huis genereert meer verkeer dan een sociale huurwoning). Omdat de gemeente West Maas en Waal nauwelijks onderscheid maakt in woningtypes is er gekozen om voor deze woningen (uitgezonderd patiowoningen) met één verkeersgeneratiekencijfer te werken, net als bij de parkeernorm. Dit verkeersgeneratiekencijfer is afkomstig van een woningtype met een parkeerkencijfer van 2,3 (net als de geldende parkeernorm van de gemeente).

De betreffende functie is een koop, huis, vrijstaand met een ligging in ‘matig stedelijk’ gebied en locatie in de schil centrum waarbij het maximum binnen de bandbreedte gehanteerd wordt. Voor de patiowoningen is gerekend met het verkeersgeneratiekencijfer behorend bij de functie serviceflat, met een ligging in ‘niet stedelijk’ gebied en een locatie in de rest bebouwde kom waarbij het maximum binnen de bandbreedte gehanteerd wordt.

De verkeersgeneratiekencijfers zijn bedoeld om de verkeersgeneratie voor een weekdag te berekenen. Met behulp van omrekenfactoren uit CROW-publicatie 256: ‘Verkeersgeneratie woon- en werkgebieden’ kan de verkeersgeneratie worden omgerekend naar een werkdag. Ten slotte kan de verkeersgeneratie van een werkdag worden omgerekend naar een ochtend- en avondspitsuur. De kencijfers en omrekenfactoren zijn weergegeven in navolgende tabel:

Voor de woningen die als meergeneratiewoning worden gerealiseerd is de verkeersgeneratie 2x meegeteld als worst-case berekening. Dit leidt tot de volgende totale verkeersgeneratie voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied:

De verkeersgeneratie bedraagt op een weekdag gemiddeld 610 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Op een werkdag ligt de verkeersgeneratie hoger, met 677 motorvoertuigbewegingen per etmaal. in het drukste spitsuur (avondspits) ligt de verkeersgeneratie op 61 motorvoertuigbewegingen.

Verkeersafwikkeling
Inclusief de toename van verkeer als gevolg van de ontwikkeling is in de toekomst sprake van een veilige verkeersafwikkeling. De maximaal wenselijke intensiteit op de Zandstraat bedraagt 6.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verwachte intensiteiten in de toekomst bedragen 4.565 motorvoertuigbewegingen waardoor deze onder de grenswaarde blijft van 6.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De wegkenmerken, het gebruik van de weg en omgevingskenmerken zijn na de realisatie van de woningen nog steeds in balans.

Op kruispuntniveau blijft de impact van de ontwikkeling beperkt. In het drukste spitsuur worden er 61 motorvoertuigbewegingen gegenereerd, wat neerkomt op gemiddeld 1 auto per minuut. Deze toename is nauwelijks waarneembaar en naar verwachting levert dit geen problemen op voor de verkeersafwikkeling op kruispuntniveau.

Het aspect 'verkeer' vormt geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Er is een verkeersonderzoek (inclusief bepalen parkeerbehoefte) uitgevoerd voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. De notitie is als bijlage 2 bij de toelichting gevoegd.

De parkeerbehoefte, ofwel het aantal benodigde parkeerplaatsen, wordt berekend door de aantallen woningen te vermenigvuldigen met de gemeentelijke parkeernorm. De gemeente West Maas en Waal (waar Beneden-Leeuwen onder valt) heeft haar parkeernormen vastgelegd in de ‘Nota Parkeren 2019’. In het beleid wordt onderscheid gemaakt naar de stedelijke zone, waarbij deze ontwikkellocatie is gelegen in de ‘rest bebouwde kom’. De parkeernormen voor de betreffende woningtypen zijn weergegeven in navolgende tabel:

Dit leidt tot de volgende parkeerbehoefte voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied:

Conform het gemeentelijke parkeerbeleid zijn, uitgaande van 70 nieuwe woningen, 146,6 parkeerplaatsen benodigd. Hiervan zijn er 21,0 bedoeld voor bezoekers.

In de verkavelingstekening van de stedenbouwkundige opzet (zie paragraaf 2.2) zijn meer parkeerplaatsen opgenomen dan de vereiste 146,6 parkeerplaatsen. Het betreft 82,6 parkeerplaatsen op eigen terrein (op basis van berekeningsaantallen zoals te hanteren volgens de gemeentelijke parkeernormen) en 66,0 openbare parkeerplaatsen. In totaal dus 148,6 afgerond 148 parkeerplaatsen:

Het aspect 'parkeren' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in verband met de uitvoerbaarheid van een project rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid. Bij functiewijzigingen moet worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig moet worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). De Wet bodembescherming heeft betrekking op landbodems; waterbodems vallen onder de Waterwet. Op grond van de Woningwet en de Bouwverordening moet voor elke individuele bouwlocatie aangetoond worden dat de bodem geschikt is voor de beoogde bebouwing, alvorens een omgevingsvergunning verleend kan worden.

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan is de vraag of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel. Het vaststellen van de bodemkwaliteit wordt bij het opstellen/wijzigen van een bestemmingsplan dan ook alleen van belang geacht voor de locaties waar ontwikkelingen gepland zijn (zoals functiewijzigingen, bouwen, graven/ophogen).

Delen van het plangebied zijn in het kader van verwerving in het verleden reeds onderzocht. Recent is voor het gehele plangebied een nieuw bodemonderzoek uitgevoerd waarbij het plangebied is opgedeeld in drie deelgebieden:

1. 1. Het oostelijke deel van het plangebied dat (nog) in gebruik is als sportveld en het oude kantinegebouw van voetbalvereniging Leones;
2. 2. Het centrale deel van het plangebied, Zandstraat 139 met vervallen kasopstand en braakliggend achterterrein;
3. 3. Het deelgebied van Zandstraat 141 dat deel uitmaakt van het grotere bedrijfsterrein van H&S Coldstores.

De rapportages van deze onderzoeken zijn als bijlage 3, 4 en 5 bij deze toelichting gevoegd en inmiddels getoetst door de Omgevingsdienst.

Uit de bodemonderzoeken van het oostelijke en centrale deel van het plangebied volgt dat hier sprake is van (zeer) lichte verontreinigingen met een aantal metalen en incidenteel PAK en enkele bestrijdingsmiddelen in de bovengrond. Asbest is niet aangetroffen. In het grondwater zijn geen verontreinigingen van betekenis aangetroffen.

Van de bebouwing op locatie Zandstraat 141 is bekend dat zich in/onder de vloeren van grote delen van de opstallen, asbestcement golfplaten bevinden. Dit is de reden geweest om het bodemonderzoek vooralsnog toe te spitsen op de onbebouwde terreindelen en delen van de bebouwing waarvan bekend is dat zich hier geen asbest in/onder de vloeren bevindt.

Uit de onderzoeksresultaten volgt dat (noord)oostelijk op deze locatie zich een bodemverontreiniging met PAK bevindt die gezien de omvang van meer dan 25 m³ moet worden aangemerkt als een geval van ernstige bodemverontreiniging. Ter plaatse van de onverharde grondstrook zuidoostelijk op het terrein is sprake van een bodemverontreiniging met asbest die eveneens als geval van ernstige verontreiniging moet worden aangemerkt. Vast staat dat ten behoeve van de herontwikkeling beide verontreinigingen gesaneerd dienen te worden. Voor beide verontreinigingen zal voorafgaand aan de sanering nog nader, afperkend bodemonderzoek moeten plaatsvinden.

Elders op deze deellocatie zijn maximaal lichte verontreinigingen aangetroffen met metalen, minerale olie, PCB en/of PAK. Bestrijdingsmiddelen zijn in maximaal (zeer) licht verhoogde gehalten aangetroffen. Het grondwater is niet noemenswaardig verontreinigd.

Evident is dat na sloop van de opstallen hier nog aanvullend onderzoek dient plaats te vinden om vast te stellen of de bodemkwaliteit hier voldoet aan het beoogde gebruik. Deze sloop vindt echter pas plaats na vaststelling van het bestemmingsplan.

Het aspect 'bodem' vormt, behoudens voor het deel waar nader onderzoek moet worden uitgevoerd c.q. een sanering moet plaatsvinden, geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Algemeen
Belangrijke basis voor de ruimtelijke afweging van het aspect geluid is de Wet geluidhinder (Wgh). Overeenkomstig de Wgh zijn (spoor-)wegen en industrieterreinen waar zich grote lawaaimakers kunnen vestigen voorzien van zones. Het gebied binnen deze zones geldt als akoestisch aandachtsgebied waar een toetsing uitgevoerd moet worden. Daarbij beperkt de Wgh zich tot een toetsing ter plaatse van zogenaamde geluidsgevoelige objecten. Dit zijn onder andere woningen, onderwijsgebouwen, gezondheidszorggebouwen, kinderdagverblijven, woonwagenstandplaatsen en ligplaatsen voor woonboten.

Voor de geluidsgevoelige gebouwen en terreinen die binnen bepaalde afstanden (zones) van de verschillende geluidsbronnen liggen, schrijft de Wgh voor dat een aangewezen bevoegd gezag (meestal Burgemeester en Wethouders) (maatwerk)grenswaarden bepaalt. De terminologie die de wet hiervoor hanteert is: ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting. De getalsmatige invulling van deze grenswaarden voor nieuwe of bestaande geluidgevoelige bestemmingen verschillen per locatie en per geluidssoort. Naast grenswaarden op de gevels van de geluidsgevoelige gebouwen, zijn er in de Wgh ook grenswaarden gericht op de bescherming van het akoestische klimaat binnen de bestaande gebouwen.

De grenswaarden moeten bij de aanleg, dan wel wijzigingen van een (spoor)weg of industrieterrein in acht worden genomen. Dit geldt ook bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of bij een projectbesluit wanneer de betreffende gronden/gebouwen voor een geluidgevoelige functie in een geluidszone zijn gelegen. Onder bepaalde voorwaarden is een hogere geluidsbelasting dan de voorkeursgrenswaarde mogelijk (tot de maximaal toelaatbare geluidsbelasting). Hiervoor moet een 'hogere waarde procedure' worden doorlopen door het college van burgemeester en wethouders. Een uitzondering waar toetsing aan de grenswaarden niet hoeft, is wanneer een geluidsgevoelig gebouw een zogenoemde 'dove' gevel heeft. Een 'dove gevel' is een bouwkundige constructie:

• waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een bepaalde geluidwering;
• waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

Bij ontheffing van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting kan (in het kader van de omgevingsvergunning) een nader akoestisch onderzoek noodzakelijk zijn ten behoeve van het woon- en leefklimaat in de woning. De karakteristieke geluidwering van de gevel moet voor nieuwbouw zodanig zijn dat wordt voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit, zijnde het verschil tussen de geluidsbelasting op de gevel en het gewenste binnenniveau met een minimum van 20 dB.

Wegverkeerslawaai
In de Wgh en het Bgh is de zonering van wegen en het daarbij horende normenstelsel geregeld. Een zone is het akoestisch aandachtsgebied. Volgens de Wgh bevinden zich langs alle wegen wettelijke geluidzones, met uitzondering van woonerven en 30-km/uur-gebieden.

Bij vaststelling van een bestemmingsplan moet voor alle wegen waarvan de zone een overlap met het plangebied kent, een akoestisch onderzoek worden verricht (artikel 76 lid 1 Wgh). De breedte van deze zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de aard van de omgeving (stedelijk of buitenstedelijk), zie navolgende tabel:

Overzicht zonebreedtes (vanaf de as van de weg tot de volgende breedte aan weerszijden van de weg)

De definities van het buitenstedelijk en stedelijk gebied zijn opgenomen in artikel 1 van de Wgh. Als buitenstedelijk gebied wordt aangemerkt het gebied buiten de bebouwde kom en het gebied binnen de zone van een autoweg of autosnelweg, die binnen de bebouwde kom ligt. Voor nieuwe woningen bedraagt de wettelijke (voorkeurs)grenswaarde 48 dB.

Er is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd voor de nieuwe woningen in het plangebied. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 6 bij de toelichting gevoegd.

In de nabijheid van het plan zijn geen relevante gezoneerde wegen gelegen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de nabijgelegen niet-gezoneerde wegen (Zandstraat, Zijveld, Mezenlaan, Het Zand, Burgemeester Dittersstraat en de binnenplanse weg) in het onderzoek betrokken. Naast toetsing voor de inpasbaarheid van de nieuwe woningen dient de omgeving ook geen belemmering te ondergaan ten gevolge van het plan (verkeersaantrekkende werking). De invloed van de verkeersaantrekkende werking is ook betrokken in het onderzoek. In het onderzoek wordt de geluidbelasting op de geluidgevoelige bestemmingen inzichtelijk gemaakt en beoordeeld op basis van het toetsingskader.

Voor het plangebied is reeds een tekening opgesteld met de projectie van woningen. Voor elke zijde van de woningen zijn toetspunten ten behoeve van maximaal 3 bouwlagen gemodelleerd. De berekeningen zijn verricht aan de hand van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 en met behulp van het programma Geomilieu, versie 2021.1.

De geluidsbelasting op de nieuw te bouwen woningen bedraagt ten hoogste 53 dB. Als gevolg van de Zandstraat is de geluidsbelasting hoger dan 48 dB. Voor de Zandstraat is in het kader van een goede ruimtelijke ordening een afweging van geluidsreducerende maatregelen wenselijk.

Voor acht woningen gelegen aan de Zandstraat dient het akoestisch klimaat in de woning (het zogenaamde binnenniveau) te worden gegarandeerd. Voor de omgevingsvergunning ten behoeve van de bouw van de woningen is een nader onderzoek naar de karakteristieke geluidwering van de gevels wenselijk. Hiermee wordt een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd. Dit is geborgd in sublid 7.5.2 van de regels.

Verder is er geen sprake van een significante toename van 2 dB vanwege de verkeersaantrekkende werking van het plan. Vanuit akoestisch oogpunt gelden er geen belemmeringen voor de bestaande woningen.

Het aspect 'wegverkeerslawaai' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. In het kader van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen zal een nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels van de nieuwe vrijstaande woningen aan de Zandstraat worden uitgevoerd.

In het kader van een planologische procedure moet worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij moet het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' in beeld worden gebracht.

De Wet luchtkwaliteit van 15 november 2007 - inmiddels opgenomen in hoofdstuk 5, onder titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna: Wm) - gaat in op luchtkwaliteitseisen. In Bijlage 2 van de Wm zijn wettelijke grenswaarden vastgelegd van onder andere de stoffen stikstofdioxide (NO₂), fijn stof (PM₁₀), benzeen (C₆H₆), zwaveldioxide (SO₂), lood (Pb) en koolmonoxide (CO).

Projecten moeten worden beoordeeld op basis van de voormalige Wet luchtkwaliteit c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor vergunningverlening als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden.

In artikel 2 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is opgenomen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de zogenaamde '3% grens' niet wordt overschreden. Na vaststelling van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) op 1 augustus 2009 is deze grens gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel PM₁₀ als NO₂.

In artikel 4 van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

In de regeling NIBM is aangegeven dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Voorliggend initiatief heeft betrekking op de realisatie van maximaal 70 nieuwe wooneenheden (worst-case) en valt qua woningbouw dus ruimschoots binnen de NIBM-regeling. De voormalige bedrijfswoning is een bestaande woning en hoeft zodoende niet meegenomen te worden in de berekening.

Voor de volledigheid is een berekening uitgevoerd met de NIBM-tool (d.d. 23 april 2022), uitgaande van het gemiddelde aantal voertuigbewegingen per weekdag zoals berekend in subparagraaf 4.1.1 Verkeer:

Goede ruimtelijke ordening
In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn aan de hand van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten (GCN en GDN), de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 bepaald ter hoogte van het plangebied. Daaruit blijkt dat de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 respectievelijk circa 12,0 µg/m³, 16,0 µg/m³ en 9,5 µg/m³ bedragen in 2020. Daarmee worden de jaargemiddelde grenswaarden van 40 µg/m³ (voor NO₂ en PM₁₀) en 25 µg/m³ (voor PM_2,5) niet overschreden.

Daarnaast is de trend dat in de toekomst de emissies en de achtergrondconcentraties van deze stoffen zullen dalen, waardoor geen overschrijdingen van de grenswaarden zijn te verwachten.

Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Wanneer ruimtelijke ontwikkelingen in de directe omgeving van inrichtingen en/of bedrijven worden gerealiseerd, zal een milieukundig onderzoek uit moeten wijzen in hoeverre er sprake is van mogelijke beperkingen ten gevolge van de aanwezige inrichtingen en of bedrijven. Maar ook andersom moet aandacht worden besteed aan de rechten van de aanwezige inrichtingen en/of bedrijven. Het is immers niet de bedoeling dat nieuwe ontwikkelingen de huidige bedrijfsvoering in de directe omgeving zullen beperken. Datzelfde geldt uiteraard ook voor de situatie dat inrichtingen en/of bedrijven wijzigen in de nabijheid van bestaande gevoelige functies.

Via de milieuwetgeving wordt milieuhinder zoveel mogelijk voorkomen. Alle bedrijven en inrichtingen die in potentie hinder zouden kunnen veroorzaken, moeten een vergunning hebben in het kader van de Wet milieubeheer of moeten middels een melding aantonen dat zij aan de hierin gestelde richtwaarden kunnen voldoen. De gestelde richtwaarden zijn veelal vertaald in minimale afstanden tussen de inrichtingen waar activiteiten plaatsvinden en de milieugevoelige functies in de directe omgeving. Behalve van de aard en omvang van een bedrijf of inrichting, is deze mede afhankelijk van de omgevingskarakteristiek. Voor een rustige woonomgeving gelden andere afstanden (strengere eisen) dan voor bijvoorbeeld drukke woonwijken of een gemengd gebied.

Voor het vaststellen van de genoemde minimum richtafstanden tussen inrichtingen en milieugevoelige functies worden in de regel de lijsten zoals deze zijn opgenomen in de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' gebruikt. Bedrijven zijn in de VNG-handreiking ingedeeld in een aantal categorieën met bijbehorende gewenste richtafstanden tot milieugevoelige functies. De categorieën geven de zwaarte van bedrijvigheid en mogelijke milieuhinder weer. De richtafstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied.

Richtafstanden VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'

Voorgaande tabel geeft een overzicht van de richtafstanden voor verschillende bedrijfscategorieën ten opzichte van een woonwijk en gemengd gebied. Indien de richtafstand niet wordt overschreden, kan verdere toetsing voor het aspect in beginsel achterwege blijven: inpassing is dan mogelijk. Indien niet aan de richtafstanden wordt voldaan, is een nadere beschouwing danwel onderzoek nodig.

Sportvelden, H&S Coldstores, detailhandel en transportbedrijf
Er is in het kader van een goede ruimtelijke ordening een onderzoek uitgevoerd naar de geluiduitstraling van de omliggende bedrijvigheid. Dit onderzoek is uitgesplitst in twee delen, omdat één bedrijf in eerste instantie niet in beeld was. Beide onderzoeken zijn als bijlage 7 en bijlage 8 bij de toelichting gevoegd.

In de directe omgeving van het plan is met name ten zuiden van de Zandstraat sprake van een hoge mate van functiemenging (zie ook hoofdstuk 3 van het onderzoek). Vanwege deze functiemenging moet het plangebied als een gemengd gebied worden getypeerd. Uit de analyse van de niet-woonfuncties om het plangebied volgt dat drie bestemmingen mogelijk van invloed zijn op het woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde nieuwe woningen:

• de sportvelden ten zuiden van het plangebied;
• de bedrijfsbestemming van H&S Coldstores tussen de Zandstraat / Van Heemstraweg;
• de detailhandel aan het Zijveld (oostzijde);
• het transportbedrijf Van Echteld.

Sportvelden, bedrijfsbestemming en detailhandel (oostzijde)
De conclusie uit de onderzoeken is dat realisatie van woningen in het gebied tussen de Zandstraat en de voetbalvelden leidt tot een overschrijding van de richtwaarden voor geluid in relatie tot de velden. Met name het stemgeluid en gebruik van een representatieve scheidsrechtersfluit leiden tot hoge geluidsbelastingen. Om deze overschrijdingen te mitigeren kan het gebruik van stillere scheidsrechtersfluitjes worden voorgeschreven middels een maatwerkvoorschrift. Aanvullend zijn omvangrijke afschermende maatregelen nodig om het stemgeluid af te schermen. De doelmatigheid en landschappelijke wenselijkheid van deze maatregelen wordt betwist.

Omdat de geluidsbelasting wel voldoet aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit wordt gesteld dat ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Bij de nadere invulling van het plangebied wordt geadviseerd op woningniveau de geluidsbelasting vast te stellen. Het woon- en leefklimaat in elke woning kan worden geborgd door de karakteristieke geluidwering van de gevel aan die zijde van de woning af te stemmen op de geluidsbelasting. Ook kan worden overwogen de geluidgevoelige vertrekken zoveel mogelijk te situeren aan gevels met een lagere geluidsbelasting. Omdat de indeling en exacte uitvoering van het plan nog niet bekend is, is een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan (zie sublid 7.5.2) opgenomen, om te verzekeren dat de benodigde karakteristieke gevelwering wordt gerealiseerd.

Overige bedrijfsmatige activiteiten in de omgeving van het plangebied (waaronder de inrichting van H&S Coldstores) zijn niet relevant voor de geluidsbelasting op de woningen of voldoen aan de richtwaarden.

Transportbedrijf (westzijde)
Op basis van de onderzoeken kan geconcludeerd worden dat:

• Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau, vanwege het bedrijf, is ter plaatse van woningen van het plan hoger dan de VNG-richtwaarde en de normen van het Activiteitenbesluit. Met maatregelen, binnen het plan of op het terrein van het bedrijf, kan de geluidbelasting gereduceerd worden tot een acceptabel langtijdgemiddeld beoordelingsniveau van ten hoogste 55 dB(A) etmaalwaarde. Er is voor gekozen om maatregel 'V1' te realiseren. Dit betreft een geluidscherm met een lengte van 73 m en een hoogte van 5,0 m ter plaatse van de erfgrens met het terrein van het bedrijf. In het bestemmingsplan is daarom, in aansluiting op bijlage 5 van het akoestisch onderzoek, op de verbeelding een aanduiding 'geluidscherm' opgenomen. Dit geluidscherm is met een voorwaardelijke verplichting in sublid 7.5.2 vastgelegd.
• Uit de bepaling van het maximaal (piek)geluidniveau als gevolg van de bedrijfsvoering van het transportbedrijf bedraagt de geluidbelasting op de gevels van het plan ten hoogste 73 dB(A) in zowel de dag-, avond- als nachtperiode. Maatregelen om de geluidbelasting, met name op de verdieping van de woningen, te reduceren is onvoldoende doeltreffend. Ondanks dat deze waarde hoger is dan de richtwaarde, is een acceptabel woon- en leefklimaat bij de nieuwe woningen geborgd. De geluidwering van de gevels kan zo gedimensioneerd worden dat een acceptabel binnenniveau voldoende is geborgd en de woningen hebben een geluidluwe tuin aan de oostzijde. In aanvulling daarop wordt het maximaal geluidniveau in de dagperiode niet beoordeeld voor de toetsing van het Activiteitenbesluit. Voor het bedrijf en de toekomstige woningen is er een acceptabele geluidsituatie.
• Voor het bouwdeel van de omgevingsvergunning is nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels van de woningen van het plan nodig.
• Om het bedrijf, na het treffen van maatregelen, niet te beperken in haar activiteiten stelt de gemeente maatwerkvoorschriften op voor het bedrijf.

Het aspect 'milieuzonering' vormt, met inachtneming van de opgenomen voorwaardelijke verplichtingen, geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Kunstmatige verlichting kan hinder geven. Er zijn veel functies met kunstmatige verlichting, zoals (autosnel)wegen, woonkernen, industrie- en bedrijventerreinen, glastuinbouwbedrijven en sportterreinen. De hinder hangt af van de aard, intensiteit, duur en plaats van de verlichting. Maar ook door de kans op blootstelling. Dit is afhankelijk van de omgeving en aan de leefwijze van mens en dier.

Er is geen specifiek beleid op rijksniveau ten aanzien van lichthinder. In het Activiteitenbesluit zijn voor enkele specifieke activiteiten voorschriften opgenomen die gelden voor bedrijven die geheel onder het Activiteitenbesluit vallen én voor vergunningsplichtige bedrijven:

• In paragraaf 3.5.1 (Telen of kweken van gewassen in een kas) worden eisen gesteld aan assimilatieverplichting.
• In paragraaf 3.7.3 (Bieden van gelegenheid voor het beoefenen van sport in de buitenlucht) worden eisen gesteld aan verlichting van sportvelden.

Voor de rest van de activiteiten in het Activiteitenbesluit wordt lichthinder en de bescherming van het donkere landschap gereguleerd op grond van de zorgplicht.

Voor sportvelden zijn in het Activiteitenbesluit geen normen met betrekking tot lichthinder opgenomen. In artikel 3.148 van het Activiteitenbesluit zijn wel momenten opgenomen waarop sportverlichting uitgeschakeld moet zijn:

• tussen 23.00 uur en 07.00 uur;
• als er geen sport wordt beoefend;
• als er geen onderhoud plaatsvindt.

Als toetsingskader voor lichthinder is de Richtlijn Lichthinder (uitgave januari 2017), opgesteld door de NSVV, gehanteerd. Deze richtlijn beschrijft grenswaarden voor onder meer sportverlichting ter plaatse van woningen.

Vanwege de potentiële lichthinderbronnen in de vorm van de schijnwerpers op de lichtmasten van het sportcomplex van de voetbalvereniging ten zuiden van het plangebied, is een lichthinderonderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 9 bij de toelichting gevoegd. In de laatste versie van de rapportage is alleen de verkaveling aangepast aan de actuele stand van zaken. Dit verandert verder niets aan de conclusies en de beoordeling van de betrokken Omgevingsdienst.

Uit de berekeningen volgt dat er niet voldaan wordt aan de gestelde richtlijnen conform NSVV. Met één van de in hoofdstuk 4 van het onderzoek benoemde maatregelen kan er wel voldaan worden aan de gestelde eisen. Een combinatie tussen maatregelen hoort ook de mogelijkheden.

Op 4 februari 2021 heeft de Omgevingsdienst Rivierenland het lichthinderonderzoek beoordeeld: "In het rapport worden 3 maatregelen besproken, de meest logische oplossing om de aan de nieuwe richtlijn lichthinder te voldoen is maatregel 3: nieuwe armaturen toepassen die minder lichthinder naar de omgeving geven. Dit zullen waarschijnlijk armaturen zijn die beter afschermen. Dus wel een mooie lichtopbrengst op het veld, maar minder uitstraling naar de omgeving."

De initiatiefnemers hebben afspraken gemaakt met de voetbalvereniging om de benodigde maatregelen aan de verlichtingsarmaturen door te kunnen voeren. Voordat de nieuwe woningen in gebruik worden genomen, zullen de maatregelen doorgevoerd zijn.

Het aspect 'lichthinder' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid rondom externe veiligheid is vastgelegd in circulaires, regelingen, AMvB's en wetten.

In Nederland worden twee maten gehanteerd voor externe veiligheidsrisico's, namelijk het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Bij het plaatsgebonden risico (PR) gaat het om de kans per jaar dat een denkbeeldig persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen als deze persoon zich onafgebroken en onbeschermd in de nabijheid van een risicovolle inrichting of transportas bevindt. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven als een contour rondom de risicovolle inrichting of de transportas.

Het groepsrisico (GR) is de cumulatieve kans dat een (werkelijk) aanwezige groep van 10, 100 of 1.000 personen overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico moet verantwoord worden voor het gebied waarbinnen zich de gevolgen van een incident met gevaarlijke stoffen voordoen. Dit is de zogenaamde 1 %-letaliteitsgrens; de afstand vanaf een risicobedrijf waarop nog slechts 1 % van de blootgestelde mensen in de omgeving overlijdt bij een ongeval op het risicobedrijf (invloedsgebied).

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein, bijvoorbeeld rondom chemische fabrieken, LPG-tankstations en spoorwegemplacementen waar goederentreinen met gevaarlijke stoffen rangeren. Het besluit is op 27 oktober 2004 in werking getreden.

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Daarin wordt geregeld hoe een gemeente moet omgaan met risico's langs relevante buisleidingen. De hogedruk gasleidingen van Gasunie zijn het meest relevant.

Op 1 april 2015 is de regeling 'Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' in werking getreden. Het Basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Op navolgende afbeelding is een uitsnede weergegeven van de provinciale risicokaart. Hierop is informatie weergegeven ten aanzien van inrichtingen met gevaarlijke stoffen, transportroutes en buisleidingen:

Uitsnede risicokaart met globale aanduiding plangebied (blauwe omkadering)

Inrichtingen c.q. bedrijven
In de directe omgeving van het plangebied is één relevante risicovolle inrichting aanwezig in de vorm van het bedrijf H&S Coldstores. Dit bedrijf, gelegen direct ten westen van het plangebied, beschikt over twee propaantanks (zie de zwarte cirkels met een onderbroken contour op voorgaande afbeelding) met ieder een inhoud van 13.000 l, die beiden een 10^-6 plaatsgebonden risicocontour hebben van 25 m. De afstand van de propaantanks tot de dichtstbijzijnde woning in het plangebied bedraagt echter 165 m of meer. Dit betekent dat ruimschoots aan de benodigde veiligheidsafstand wordt voldaan.

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebied verder niet ligt binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting of de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege risicovolle inrichtingen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door een buisleiding
Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebied niet is gelegen binnen het invloedsgebied van relevante buisleidingen voor aardgas en vloeibare brandstoffen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege buisleidingen. De meest nabij gelegen buisleiding ligt pas op circa 400 m ten westen van het plangebied en is daarmee is het aspect externe veiligheid niet relevant vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen door een buisleiding.

Vervoer van gevaarlijke stoffen
Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het aspect externe veiligheid wel relevant is vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Betuweroute en de Waal. Het plangebied ligt namelijk binnen het invloedsgebied van deze transportroutes, waarbij personen kunnen overlijden als rechtstreeks gevolg van een zwaar ongeval met toxische stoffen. Het plangebied ligt echter buiten een veiligheidszone, een plasbrandaandachtsgebied en buiten de meest relevante zones voor het groepsrisico (de 200 m zones).

Op grond van artikel 7 van het Bevt moet in dergelijke gevallen worden ingegaan op de mogelijkheden voor:

• de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval op deze transportroutes en,
• de zelfredzaamheid met betrekking tot nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Volgens artikel 9 van het Bevt moet de veiligheidsregio in de gelegenheid worden gesteld om hierover een advies uit te brengen. Veiligheidsregio Gelderland-Zuid heeft op 2 december 2021 aangegeven dat in dit geval sprake is van een standaardsituatie, waarvoor navolgende verantwoordingstekst kan worden gehanteerd. Relevant hierbij is ook dat het ruimtelijke besluit geen betrekking heeft op het mogelijk maken van een (nog niet aanwezig) 'zeer kwetsbaar gebouw', bestemd voor verminderd zelfredzame personen.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval
Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid
Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. In het plangebied zijn voldoende mogelijkheden aanwezig om dit advies tijdig op te volgen.

Gelet op de hiervoor genoemde overwegingen zijn er voldoende mogelijkheden voor zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid bij een zwaar ongeval. Dit betekent dat geen nadere eisen aan het plan gesteld hoeven te worden in het kader van het aspect externe veiligheid.

Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Algemeen
Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rivierenland. Voor het plangebied is het volgende waterhuishoudkundige beleid van toepassing:

• Rijksbeleid: Waterwet, Nationaal Waterplan 2022 - 2027, Waterbeleid in de 21^e eeuw en Nationaal Bestuursakkoord Water;
• Provinciaal beleid: Omgevingsvisie Gelderland;
• Waterschapsbeleid: Watervisie 2050, Waterbeheerprogramma 2022 - 2027 'Versterken, verbinden, vergroenen', Nota riolering 'Samen door één buis' (2019) en de Keur voor waterkeringen en wateren;
• Gemeente: Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2018 - 2022.

Nationaal beleid
Het Nationaal Waterplan beschrijft de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid tot 2027, met een vooruitblik richting 2050. Het Rijk speelt proactief in op de verwachte klimaatveranderingen op lange termijn, om overstromingen te voorkomen. Binnen de planperiode gaan realistische maatregelen in uitvoering die een antwoord bieden op de opgaven voor de korte termijn en voldoende mogelijkheden openlaten om op langere termijn verdere stappen te zetten. Om een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem te bereiken moet het water meer bepalend zijn bij de besluitvorming over grote ruimtelijke opgaven dan voorheen. De mate van bepalendheid wordt afhankelijk gesteld van, onder meer, de omvang en de aard van de ingrepen, bestaande functies, nieuwe andere ruimteclaims en de bodemgesteldheid van een gebied.

Beleid waterschap
Het Waterbeheerprogramma beschrijft wat Waterschap Rivierenland in de planperiode 2022 - 2027 wil bereiken, met wie, hoe men dat wil gaan doen en waarom. In het waterbeheerprogramma zijn voor het waterbeheer de kaders gegeven en de opgaven gedefinieerd. De visie van Waterschap Rivierenland is vertaald in 8 hoofdthema's: beschermen tegen overstromingen; water eerlijk verdelen; voorbereiden op extreem weer; streven naar schoon water van een goede biologische kwaliteit; bijdragen aan een fijne leefomgeving voor mens en natuur; kwaliteitsverbetering zwemwater; toewerken naar klimaat- en energieneutraliteit; toewerken naar circulariteit.

De uitgangspunten die door het waterschap worden gehanteerd in het kader van de watertoets kunnen worden verwoord als:

1. 1. Waterneutraal inrichten. Om te voorkomen dat door de aanleg van nieuw verhard oppervlak wateroverlast ontstaat, is de aanleg van extra waterberging van belang om het verlies aan waterberging in de bodem te compenseren.
2. 2. Schoon inrichten. Om te voorkomen dat de waterkwaliteit van het oppervlaktewater negatief wordt beïnvloed. Binnen het stedelijk gebied zal daarom schoon hemelwater van nieuwbouwprojecten gescheiden van het vuilwater moeten worden afgevoerd: afkoppelen. Het waterschap streeft naar 100 % afkoppeling van schoon hemelwater van verharde oppervlakken (gebouwen, wegen en ander terreinverharding).
3. 3. Veilig inrichten. Door nieuwbouwplannen mag de veiligheid van een (primaire) waterkering, het waterkerend vermogen, niet worden aangetast. Dit geldt niet alleen voor de dijk zelf, maar tevens voor de beschermingszones ter weerszijden van de dijk.

Voor het lozen van overtollig hemelwater op het oppervlaktewater, hetzij rechtstreeks, hetzij via een bestaande of een nieuwe inrichting (zoals een regenwaterriool), is een watervergunning noodzakelijk. Daarnaast moeten in die gebieden die onderhevig zijn aan rivierkwel de effecten van de voorgenomen plannen op de kwel in beeld worden gebracht. Indien compensatie vereist is hanteert Waterschap Rivierenland de volgende twee ontwerpbuien ten aanzien van de benodigde bergingscapaciteit:

• De T=10+10% neerslag. Hierbij mag het peil (van het oppervlaktewater) niet meer dan 0,2 of 0,3 m stijgen, afhankelijk van het deelgebied waarin de ontwikkeling plaats vindt. Vuistregel hierbij is 436 m³ berging per ha verhard oppervlak, overeenkomend met een neerslag van 43,6 mm.
• De T=100+10%-neerslag. Hierbij is een peilstijging toegestaan tot laagste putdekselhoogte op wijkniveau. Vuistregel hierbij is 664 m³ berging per ha verhard oppervlak, overeenkomend met een neerslag van 66,4 mm. Deze vuistregel geldt vooral voor droogvallende voorzieningen.

Indien de waterberging wordt gerealiseerd in de vorm van droogvallende retentie, wordt onderscheid gemaakt tussen systemen waarbij infiltratie naar de ondergrond wel en niet mogelijk is. In dat laatste geval moet de bodem van de voorziening zich gelijk of hoger dan de GHG bevinden en mag bij een ontwerpbui T=100+10% het systeem tot aan maaiveld gevuld zijn. De ledigingstijd van het systeem moet 48 tot 96 uur bedragen.

Beleid gemeente
De gemeenteraad heeft het 'Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2018 - 2022' op 26 oktober 2017 vastgesteld. Hierin is het beleid voor de zorgplicht voor het afvalwater, het afvloeiend hemelwater en het grondwater vastgelegd. Samengevat hieruit het volgende:

In 2020 moeten gemeenten verankerd hebben hoe ze omgaan met waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hittestress. Rioolsystemen (ondergronds) hebben bij hevige buien niet altijd voldoende capaciteit voor de afvoer en berging van het hemelwater. Voor het borgen van een adequate afvoer en berging van het hemelwater moet ook gebruik worden gemaakt van de inrichting van de openbare ruimte (bovengronds). Daarmee wordt de gemeentelijke zorgplicht meer bovengronds zichtbaar in wegen en groen en is de relatie met ruimtelijke ordening, openbare ruimte en vergunningverlening cruciaal.

Het klimaatbestendig maken van stedelijk gebied vergt bewuste keuzes bij stedelijke inrichting en stedelijke activiteiten. Bij nieuwe ruimtelijke plannen is een klimaatbestendige en water robuuste inrichting van groot belang. Ruimtelijke functies moeten onderling op elkaar afgestemd zijn en de ruimtelijke effecten op waterhuishouding (en vice versa) moeten vastgelegd worden in een bestemmingsplan of omgevingsplan.

Het uitgangspunt is dat de perceeleigenaar zelf het regenwater moet verwerken. Hierdoor komt er minder regenwater in het riool terecht, wat ten goede komt aan de werking van de zuiveringsinstallatie. Als verwerking op eigen terrein in redelijkheid niet mogelijk is, dan kan het overtollige regenwater afgevoerd worden naar het openbare terrein, al waar het afvoeren de verantwoordelijkheid van de gemeente is.

Er is een waterstructuurplan opgesteld voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 10 bij de toelichting gevoegd.

Huidig watersysteem

Oppervlaktewater
Binnen het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. In de omgeving van het plangebied zijn wel enkele watergangen aanwezig. Zo is aan de zuidzijde van de sportvelden een (deels overkluisde) watergang aanwezig. Ook in de weg Zijveld is een watergang (duikerleiding) aanwezig. Alle watergangen voeren het water af in zuidelijke richting, naar de Van Heemstraweg.

Het plangebied ligt op de grens van twee peilgebieden (onderdeel van peilbesluit Quarles van Ufford). Het voormalige sportveld (oostzijde) ligt in peilgebied QVU138 met een zomerpeil van NAP +4,65 m en een winterpeil van NAP +4,3 m. Het westelijke deel ligt in peilgebied QVU123 met een zomerpeil van NAP +4,95 m en een winterpeil van NAP +4,5 m. Ten oosten van het plangebied, vanaf de weg Zijveld, ligt peilgebied QVU127 met een zomerpeil van NAP +4,85 m en een winterpeil van NAP +4,35 m.

Uitsnede legger watergangen (A-watergangen) en peilgebieden met globale aanduiding plangebied (zwarte omkadering, bron: Waterschap Rivierenland)

Hoogteligging
De maaiveldhoogte is voornamelijk circa +6,0 m NAP in het oostelijk deel van het plangebied. Delen van het gebied, vooral aan de westzijde, liggen iets hoger, op circa +6,5 m NAP. Ten noorden van het gebied sluit het plangebied aan op de Zandstraat, welke een wegpeil heeft van +6,6 à +6,8 m NAP. De variatie in hoogte is een aandachtspunt voor de uitwerken van de waterstructuur.

Uitsnede hoogtekaart met globale aanduiding plangebied (zwarte omkadering)

Grondwater
In de tijd dat het gebied een andere bestemming had werd de grondwaterstand voornamelijk bepaald door de bodemopbouw, de aanwezigheid van een sportveld en bebouwing en watergangen en sloten en de intensiteit waarin deze voorkwamen. Het gebied kenmerkt zich door een dikke deklaag van klei op zand, waardoor het in de toekomstige situatie het niet mogelijk is om infiltratievoorzieningen aan te leggen.

Op basis van beschikbare peilbuizen wordt ter plaatse van het plangebied een gemiddelde grondwaterstand verwacht van +4,2 m NAP. De GHG is voor het plangebied ingeschat op circa +5,2 m NAP. Bij het laagste maaiveldniveau van circa +6,0 m NAP betekent dit een ontwateringsdiepte van circa 0,8 m -mv. In natte perioden met een hoge rivierstand kan de grondwaterstand dichter tot aan maaiveld komen. De GLG is ingeschat op circa +3,5 m NAP (2,5 m -mv).

Op basis van het kwel/wegzijgingsbeeld uit de Klimaateffectatlas (gebaseerd op het Nationaal Water Model van Deltares, 2016) valt af te leiden dat gemiddeld genomen sprake is van wegzijging naar het watervoerend pakket. Ten tijde van hoge rivierwaterstanden is tijdelijk sprake van lichte kwel (zie navolgende afbeelding:

Uitsnede kwel/wegzijging Moria 10 januari 2003; T=10 hoogwater met globale plangrens (rode omkadering, bron: Klimaatatlas waterschap Rivierenland)

In het gebied is sprake van beperkte kwel. Dit houdt in dat er grondwater vanuit diepere grondlagen omhoog komt. Daardoor kan er bij een hoge waterstand in de rivier extra kwel en daarmee een verhoging van de grondwaterstand plaatsvinden. Dit effect is in de bepaling van de toekomstige aanleghoogte meegenomen.

Aanleghoogte
Geconcludeerd wordt dat op basis van geohydrologisch oogpunt, afhankelijk van de bouwwijze, beperkt of deels ophoging nodig is aangezien de GHG is bepaald op NAP +5.2 m.

Vanuit de initiatiefnemer is besloten om vooralsnog uit te gaan van kruipruimteloos bouwen wat betekent dat er vanuit ontwaterings- en droogleggingseisen niet opgehoogd te worden. Indien besloten wordt tot bovengrondse afvoer dan zal deels ophoging nodig zijn om hemelwater bovengronds af te kunnen laten voeren. Uit de gesloten grondbalans kan nog volgen dat als gevolg van grondverzet het maaiveld alsnog hoger wordt dan noodzakelijk. Indien dit het geval is dan is dat geen probleem.

Toekomstig watersysteem

Bij nieuwe uitbreidingen geldt dat verhard gebied het oppervlaktewatersysteem hier niet zonder meer mee belast mag worden. Of het regenwater moet op eigen terrein vastgehouden of gebruikt worden of er moet extra open water gegraven worden om de toename te compenseren. In het geval van compensatie hanteert het waterschap dat voor een T=10 situatie 436 m³ waterberging per hectare verhard oppervlak gerealiseerd moet worden, waarbij 0,3 m peilstijging mag optreden. Voor de T=100 situatie is dit 664 m³/ha (peil tot aan insteek). In dit plan is voldoende ruimte beschikbaar om te voldoen aan de bergingsopgave, waarbij de T=10+10% maatgevend is. Berekend is dat er een overcapaciteit is van 16 m³. In het waterhuishoudkundig plan wordt dit nader uitgewerkt en gedetailleerd berekend.

Grondwater
Bij ontwikkelingen in het plangebied is het niet toegestaan dat er een verslechtering van de waterhuishoudkundige situatie ontstaat. Bij de ontwikkelingen moet hier bij de bouw en inrichting dan ook rekening mee worden gehouden. Het bouwen van ondergrondse constructies is niet verboden, maar moeten in ieder geval waterdicht worden aangelegd. Voor grote ondergrondse constructies moeten ook de effecten op de omgeving worden aangetoond.

Klimaatatlas
Voor het plangebied is ook de klimaatatlas van Waterschap Rivierenland geraadpleegd. In deze kaarten is een inschatting gegeven van wat er gebeurt bij een T=100 of T=100 neerslag situatie. Tevens zijn verwachte stoombanen voor een bui van 60 mm in 1 uur gepresenteerd. In figuur 8.4 t/m 8.6 van het waterstructuurplan (zie bijlage 10) zijn deze kaarten weergegeven.

Kijkende naar deze kaarten is goed te zien dat bij extreme neerslag beperkt toestroming vanuit de Zandstraat naar het plangebied plaatsvindt. De stroombanen in het plangebied zelf worden veroorzaakt door neerslag in het plan zelf. Door een robuust watersysteem te ontwerpen is de verwachting dat van buiten het plangebied beperkt water toestroomt. Mocht dat wel het geval zijn dan stroomt hemelwater uiteindelijk naar de sportvelden.

Hemelwaterafvoer en afvalwatersysteem
Voor de ontwikkeling zal er een rioolstelsel moeten worden aangelegd. Dit betekent dat alleen het afvalwater nog via het afvalwaterriool mag worden afgevoerd. Hemelwater mag niet via een gemengd riool worden afgevoerd, maar moet in de openbare ruimte worden aangeboden. Dit kan zowel bovengronds (oppervlakkige afvoer) als ondergronds (hemelwaterriool).

In het plangebied worden twee verschillende soorten rioolstelsels aangelegd, namelijk een hemelwaterstelsel of bovengrondse afvoer en een vuilwaterstelsel. Binnen het plan Lauwendael heeft bovengrondse afvoer de voorkeur omdat dan geen hemelwater riolering nodig is met uitzondering van achterpaden. Dit betekent wel dat dit in het hoogteplan van de ontwikkeling meegenomen moet worden.

In het plan is voldoende ruimte beschikbaar om waterberging te realiseren. Hoe de profielen van de droogvallende waterlichamen er precies uit te komen te zien zal in overleg met de verschillende beheerders plaatsvinden (rioolbeheerder en waterbeheerder). Opgemerkt wordt dat de droogvallende watergang onderdeel uit maakt van het totale watersysteem van het waterschap. Desondanks is door de waterbeheerders aangegeven dat een debietregulerend kunstwerk nodig is. Dit kunstwerk dient ontwerpen te worden op een afvoer van 3,3 ha x 1,5 l/s.ha=4,95 l/s. Dit kunstwerk kan uitgevoerd worden als en V-stuw of doorlaat. Het onderhoud van de droogvallende watergang zal plaatsvinden vanaf een voldoende draagkrachtig onderhoudspad op de bodem van de droogvallende watergang. In de verdere planvorming dient nog wel goed gekeken te worden naar het opbarstrisico bij een mogelijk te dunne deklaag. Indien dit het geval is zullen hier maatregelen voor getroffen worden.

Op navolgende afbeelding is het principe voorstel voor de hemelwaterafvoer weergegeven waarbij zoveel mogelijk met de verdeling van water rekening is gehouden. Daar waar knelpunten zitten wat betreft overige afspraken of ruimtebeslag zullen bij de uitwerking van het waterhuishoudkundig plan afspraken gemaakt moeten worden met de betrokken partijen.

Voorstel oppervlaktewaterstructuur

De afvoer van afvalwater binnen de te ontwikkelen velden geschiedt door middel van vrijvervalriolering (dwa) naar het bestaande rioleringssysteem van de gemeente in de Zandstraat. Het bestaande riool in de Zandstraat ligt gezien de transport afstand diep genoeg om onder vrij verval aan te sluiten. Op navolgende afbeelding zijn de langste tracés naar de afvoerpunten weergegeven:

Omdat de twee vrijstaande kavels achterop de bestaande woonpercelen aan de Zandstraat 135 en 137 niet in onderhavig onderzoek zijn meegenomen, is in sublid 6.2.2 van de regels vastgelegd, dat het bebouwen van de gronden pas is toegestaan als is voorzien in de aanleg van voldoende hemelwaterberging conform de ten tijde van de vergunningverlening geldende Beleidsregels Keur Waterschap Rivierenland en het Gemeentelijk riool- en waterplan.

Overleg gemeente en waterbeheerders
De inhoud van het concept van deze waterparagraaf is ter toetsing voorgelegd aan de waterbeheerders. De opmerkingen zijn in deze paragraaf verwerkt.

Conclusie
Het nieuwe woongebied komt in de plaats van bestaande bedrijfsactiviteiten en een sportveld. Er wordt dan ook een nieuw water- en afvalwatersysteem aangelegd. Het nieuwe watersysteem kenmerkt zich door een bovengrondse- of ondergrondse afvoer naar droogvallende watergang. Om voldoende drooglegging en ontwatering te creëren bij kruipruimteloos bouwen hoeft het plangebied maar in beperkte mate opgehoogd te worden.

De planontwikkeling heeft plaatsgevonden met inachtneming van de eisen die gesteld worden aan een goede waterhuishouding en klimaatadaptatie. Aangetoond is dat ook bij de toekomstige planontwikkeling in voldoende mate rekening wordt gehouden met de aan de waterhuishouding te stellen eisen. Door zoveel mogelijk groen in het plan toe te passen wordt ook een positieve bijdrage geleverd aan het voorkomen van hittestress. Daken van garages worden ook voorzien van sedum- waar enerzijds hittestress wordt tegengegaan, maar ook hemelwater vertraagd wordt afgevoerd. Door al deze maatregelen wordt een robuuste en klimaatbestendige wijk gerealiseerd.

Het aspect 'waterhuishouding' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Wnb kent drie algemene beschermingsregimes waarin de voorschriften van de Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn en twee verdragen (Bern en Bonn) zijn geïmplementeerd en waarin aanvullende voorschriften zijn gesteld voor de dier- en plantensoorten die niet onder die specifieke voorschriften vallen, maar wel bescherming behoeven. Per beschermingsregime is bepaald welke verboden er gelden en onder welke voorwaarden ontheffing of vrijstelling kan worden verleend door het bevoegd gezag. Het gaat om de volgende beschermingsregimes:

1. 1. Vogels (paragraaf 3.1): alle vogels in de zin van de Vogelrichtlijn;
2. 2. Dieren en planten (paragraaf 3.2): alle dieren en planten, genoemd in de bijlagen bij de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn;
3. 3. Overige soorten (paragraaf 3.3): soorten genoemd in de bijlage bij de Wnb, die niet onder de reikwijdte van paragraaf 3.2 vallen.

De verboden en afwijkingsmogelijkheden die zijn opgenomen in de paragrafen 3.1 en 3.2, zijn direct overgenomen uit de genoemde richtlijnen en verdragen. Deze bepalingen zijn dus ook uitsluitend van toepassing op de soorten waarvoor dit onmiddellijk voortvloeit uit deze richtlijnen en verdragen. De bepalingen in paragraaf 3.3 zien op de 'overige soorten' die zijn genoemd in de bijlagen A en B bij de Wnb. Laatstgenoemde groep is te vergelijken met de Tabel 2-soorten uit de Flora- en faunawet.

Verbodsbepalingen Wet natuurbescherming

De Wnb brengt voor de bescherming van soorten in ieder geval de volgende drie voor de praktijk belangrijke wijzigingen met zich:

1. 1. Allereerst is onder de Wnb niet langer de minister van Economische Zaken, maar zijn Gedeputeerde Staten van de provincies het bevoegd gezag voor het verlenen van ontheffingen.
2. 2. Ten tweede kunnen de in de praktijk gehanteerde 'tabelsoorten' niet langer gebruikt worden. In plaats daarvan wordt met de nieuwe indeling van de Wnb gewerkt.
3. 3. Ten derde is de inhoud van de verboden en de ontheffingsgrondslagen gewijzigd.

In de Wet natuurbescherming zijn de bevoegdheden van het rijk (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)) aan de provincies overgedragen. Zij maken dan de afwegingen voor de vergunningen en ontheffingen. De beschermde status van soorten kan per provincie verschillen. Provincies hebben de bevoegdheid om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor nationaal beschermde soorten. Er is dan geen ontheffing nodig voor werkzaamheden.

Onder de Wnb geldt een zorgplicht voor alle in het wild levende dieren. De zorgplicht houdt in dat werkzaamheden, die nadelig kunnen zijn voor dieren en planten, in redelijkheid zo veel mogelijk worden nagelaten of maatregelen genomen om onnodige schade aan dieren en planten te voorkomen.

Soortenbescherming
Er is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd in het plangebied. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 11 bij de toelichting gevoegd.

Uit de quickscan blijkt dat de plannen mogelijk nadelig uitvallen voor de volgende soorten en/of soortengroepen: huismussen, vleermuizen en kleine marterachtigen:

Vanwege de resultaten uit de quickscan is een nader onderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 12 bij de toelichting gevoegd.

Vleermuizen

Verblijfplaatsen
Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn binnen het plangebied niet aanwezig. De voormalige boerderij aan de Zandstraat en de bungalow aan de westzijde van de te slopen loodsen blijven bij de plannen behouden. De loodsen zelf zijn voor vleermuizen van geen enkel belang. Het slopen van de gebouwen en de herontwikkeling leiden niet tot een overtreding van de Wet natuurbescherming voor wat betreft vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen.

Foerageergebied
Langs de randen van het gebied nabij de bomen en andere beplantingselementen foerageren vleermuizen. Het betreft gewone dwergvleermuizen en laatvliegers. Beide soorten zijn zeer flexibel voor wat betreft de eisen aan een foerageergebied. Foerageergebieden zijn uitsluitend beschermd indien vaste rust en verblijfplaatsen door het verdwijnen van foerageergebied niet meer functioneren. Deze vaste rust- en verblijfplaatsen zijn in het plangebied niet aanwezig. De twee zomerverblijfplaatsen die ook als paarverblijfplaats voor de gewone dwergvleermuis worden gebruikt, net buiten het plangebied, blijven functioneel. Het terrein dat wordt herontwikkeld vormt geen essentieel onderdeel voor een vaste rust- en verblijfplaats. De kwaliteit van het foerageergebied voor beide soorten kan door de verdichting van het gebied met woningen en tuinen zelfs toenemen.

Het slopen van de gebouwen en de herontwikkeling leiden niet tot een overtreding van de Wet natuurbescherming voor wat betreft het foerageergebied van vleermuizen.

Massawinterverblijf
Het onderzoek heeft aangetoond dat de grote loodsen geen functie als massawinterverblijf hebben zijn voor vleermuizen.

Het slopen van de gebouwen en de herontwikkeling leiden niet tot een overtreding van de Wet natuurbescherming voor wat betreft een massa winterverblijf voor vleermuizen.

Vliegroute
De beplanting langs de Zandstraat heft geen functie als vliegroute voor vleermuizen. Het maken van een opening in deze beplanting heeft daarom geen gevolgen. De bomen op de sportvelden aan de zuidzijde van het plangebied hebben wel een functie als vliegroute voor vleermuizen. Deze bomen blijven in de plannen behouden. Het naastgelegen voetbalveld wordt niet bebouwd en de bomen blijven staan. Hierdoor blijft de functie van deze rij bomen intact. Rondom de loodsen zijn op dit moment lampen als veiligheidsverlichting aanwezig. Rondom het voetbalveld staan ook verlichtingsarmaturen. Hierdoor is deze beplanting, die als startpunt van een vliegroute fungeert, op dit moment al belast met licht. De ontwikkeling van de woonwijk met openbare straatverlichting leidt daardoor niet tot een afname in de kwaliteit van de bestaande vliegroute.

Het slopen van de gebouwen, de kap van bomen en de herontwikkeling leiden niet tot een overtreding van de Wet natuurbescherming voor wat betreft vliegrouten van vleermuizen.

Huismus
De gebouwen in het plangebied zijn voor de huismus van geen belang. De huismussen gebruiken enkele hagen nabij de te handhaven woningen als kwetterbosjes. Deze terreinafscheidingen blijven intact. Vrijwel alle huizen rondom het plangebied zijn grondgebonden woningen met grote groene tuinen. De plaatselijke populatie huismussen vindt hier een groot functioneel leefgebied. Door de sloop van de panden gaan geen nestlocaties verloren en het functionele leefgebied blijft intact. De plannen leiden daardoor niet tot een overtreding van de Wet natuurbescherming.

Het sportveld en de loodsen vormen nu geen leefgebied voor de huismus. Na de realisatie van de nieuwe woonwijk ontstaat hier aanvullend gebied met grondgebonden woningen die weer een nieuw leefgebied voor de huismus kunnen vormen.

Het slopen van de gebouwen en de herontwikkeling leiden niet tot een overtreding van de Wet natuurbescherming voor wat betreft de huismus.

Kleine marterachtigen
Het plangebied is van geen belang voor kleine marterachtigen. Op de camerabeelden zijn deze niet aangetroffen. In de omgeving van het plangebied ligt wel een territorium van de steenmarter. Dit dier is op één van de avonden, waarop onderzoek naar vleermuizen is uitgevoerd, waargenomen. Wellicht dat de steenmarter dit gebied incidenteel doorkruist maar hiervan zijn geen sporen aangetroffen.

Het slopen van de gebouwen en de herontwikkeling leiden niet tot een overtreding van de Wet natuurbescherming voor de kleine marterachtigen.

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt buiten het Gelders NatuurNetwerk of de Groene Ontwikkelingszone. Het toetsingskader van het NNN is hierdoor niet van toepassing op dit gebied.

Het plangebied maakt ook geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is 'Rijntakken', circa 1.100 m ten noorden van het plangebied. Vanwege de kleinschalige aard van de ontwikkeling en de afstand tussen het plangebied en het Natura 2000-gebied, worden geen significante nadelige effecten, als gevolg van verstoring door geluid, licht, trillingen en dergelijke, op de aangewezen habitattypen en doelsoorten van dit Natura 2000-gebied verwacht. Voor deze storingsfactoren is daarom geen verdere toetsing aan de natuurwetgeving nodig.

Wat betreft de stikstofdepositie is een stikstofdepositieonderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 13 bij de toelichting gevoegd.

Uit het onderzoek blijkt dat de NO_X uitstoot in de toekomstige gebruiksfase 14,2 kg/j en in de sloop- en aanlegfase 77,5 kg/j bedraagt. Door het inzetten van het intern salderen blijkt dat er op projectniveau geen sprake is van stikstofdepositie op de Natura-2000 gebieden. De stikstofdepositie neemt in de nieuwe situatie af. De verschilberekening geeft namelijk geen rekenresultaten, hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is geen vergunning noodzakelijk in het kader van de Wet natuurbescherming.

Het aspect 'ecologie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

In artikel 3.1.6 lid 5 van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat in de toelichting van een ruimtelijk plan ten minste een beschrijving wordt opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Met deze wetswijziging wordt de huidige Monumentenwet 1988 opgesplitst: een gedeelte (dat ziet op de fysieke leefomgeving) zal opgaan in de Omgevingswet, het overige gedeelte is opgenomen in de nieuwe Erfgoedwet. Daarbij is voorzien in overgangsrecht. De bedoeling is dat in de Erfgoedwet een betere integratie met verschillende soorten erfgoed komt. Daarnaast worden de procedures uniformer en daarmee overzichtelijker.

Onderdelen van de Monumentenwet 1988 met betrekking tot de fysieke leefomgeving, worden opgenomen in de Omgevingswet. De aanwijzing van ruimtelijk cultureel erfgoed - beschermde stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen - en omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving, komen in de Omgevingswet terecht en zijn dus niet in de Erfgoedwet geregeld. Hierbij wordt wel als vuistregel gehanteerd: omgang met het erfgoed in de Omgevingswet, duiding van het erfgoed in de Erfgoedwet.

De inwerkingtreding van de Omgevingswet staat naar verwachting gepland voor 2022. Voor de onderdelen die in de Omgevingswet zullen worden opgenomen is een overgangsregeling in de Erfgoedwet opgenomen voor de periode tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet. De bepalingen uit de Monumentenwet 1988 die naar de Omgevingswet over zullen gaan, blijven van kracht tot de Omgevingswet in werking treedt.

Het Besluit ruimtelijke ordening en de Erfgoedwet schrijven niet voor in welke mate met archeologie rekening moet worden gehouden. De gemeente heeft wat dit betreft beleidsvrijheid en kan het archeologische belang afwegen ten opzichte van andere belangen, de belangen van de burger en van de gemeente.

Archeologie
Het plangebied is in het geldende (paraplu)bestemmingsplan 'Archeologie West Maas en Waal' voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' met de aanduiding 'overige zone - waarde archeologie 1' en 'overige zone - waarde archeologie 2'. Op basis van deze aanduidingen zijn bodemingrepen groter dan 100 m²/ 500 m² en dieper dan 40 cm of/dan wel ophogen groter dan 100 m²/ 500 m² en hoger dan 70 cm alleen toegestaan als de archeologische waarde van de gronden die worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld.

Er is daarom een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd in het plangebied. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 14 bij de toelichting gevoegd.

Ter plaatse van het onderzoeksgebied is een bodemopbouw aanwezig met ophooglagen, op crevasseafzettingen, op afzettingen gerelateerd aan een oeverwal en een komgebied, op afzettingen van de Formatie van Kreftenheye.

Het ophoogpakket heeft waarschijnlijk een dikte van circa 0,4 m. Het is niet duidelijk wanneer dit pakket is opgebracht, maar het lijkt waarschijnlijk dat dit gerelateerd is aan de meer grootschalige inrichting van het gebied vanaf de jaren '50 van de 20^e eeuw.

De onderliggende crevasseafzettingen bestaan waarschijnlijk uit zandige klei. De top kan worden aangetroffen op een diepte van 0,4 m beneden het maaiveld (circa 5,5 - 6,0 m +NAP). Deze afzettingen zijn gerelateerd aan dijkdoorbraken en overstromingen in de Late Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd. Op en in de top van deze afzettingen kunnen archeologische resten aanwezig zijn uit de Late Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd.

Impressie zones met een hoge verwachting voor archeologische resten uit de Nieuwe Tijd (oranje arceringen)

Ter plaatse van het noordelijke deel en het oostelijke deel van het onderzoeksgebied is in ieder geval vanaf het begin van de 19^e eeuw sprake geweest van de aanwezigheid van een aantal boerderijcomplexen en huizen. Het is niet bekend in hoeverre resten hiervan nog in de bodem aanwezig zijn.

De onder de crevasse-afzettingen aanwezige top van de oeverwalafzettingen kan worden aangetroffen op een diepte van circa 1,0 m beneden het maaiveld (circa 5,0 - 5,5 m +NAP). Dit betreft kleiafzettingen. Op en in de top van deze afzettingen kunnen archeologische resten aanwezig zijn uit de IJzertijd, de Romeinse Tijd en de Middeleeuwen. Op basis van de situering van het onderzoeksgebied ter plaatse van de zuidelijke extensie van een oeverwal (en/of ter plaatse van de zuidoostelijke extensie van de Stroomgordel Leeuwen, die actief was tussen 3000 en 2000 B.P.) en op basis van de hoge vondstdichtheid direct ten noorden van het onderzoeksgebied wordt de kans op de aanwezigheid van archeologische resten uit de IJzertijd en de Romeinse Tijd groot geacht.

De onder de oeverwalafzettingen aanwezige top van de komafzettingen kan worden aangetroffen op een diepte van circa 2.0 m beneden het maaiveld (circa 4,0 - 4,5 m +NAP). Dit betreft kleiafzettingen. Op en in de top van deze afzettingen kunnen archeologische resten uit de prehistorie worden aangetroffen. Gezien de grote diepteligging zullen deze afzettingen niet worden verstoord als gevolg van de planontwikkeling.

De top van de onderliggende zandafzettingen van de Formatie van Kreftenheye kan worden aangetroffen op een diepte van circa 4.0 - 5.0 m beneden het maaiveld (circa 1.0 - 2.5 m +NAP). Gezien de grote diepteligging zullen deze afzettingen niet worden verstoord als gevolg van de planontwikkeling.

Voor mogelijk aanwezige archeologische vindplaatsen geldt dat vrijwel alle in deze regio bekende complextypen uit de voornoemde perioden aanwezig zouden kunnen zijn. Het zou immers kunnen gaan om nederzettingsterreinen, activiteitenzones, grafvelden, maar ook om akker- en/of weidegebieden, enz. Over de daadwerkelijke aanwezigheid (met uitzondering van de bekende archeologische vondstlocaties) of de omvang van de hier mogelijk aanwezige archeologische resten kunnen op dit moment nog geen uitspraken worden gedaan.

Er zal te zijner tijd een verkennend archeologisch booronderzoek worden uitgevoerd in het plangebied. Inmiddels heeft het bevoegd gezag hiervoor op 16 september 2021 een Programma van Eisen goedgekeurd. Ter waarborging van de mogelijke archeologische waarden blijft (tot dat de resultaten van het onderzoek bekend zijn) de archeologische dubbelbestemming in enkele (op voorgaande afbeelding weergegeven) deelgebieden gehandhaafd.

Cultuurhistorie Blijkens de provinciale cultuurhistorische waardenkaart worden er, ten aanzien van de thema’s historische geografie en historische stedenbouw en archeologie, geen waarden toegekend aan het plangebied.

Wel is het voorhuis van de voormalige T-boerderij aan de Zandstraat 141 aangewezen als gemeentelijk monument. In de nieuwe stedenbouwkundige situatie ligt de nadruk in de noordwestelijke hoek van het plangebied op de samenhang tussen het gemeentelijke monument (Zandstraat 141) en de naastgelegen, nieuwe vrijstaande woning. Daarnaast is vanuit cultuurhistorie ook de relatie met het 35 m verderop ten westen gelegen pand (Zandstraat 143), dat onderdeel uitmaakt van de bestaande, te handhaven bedrijfslocatie, van belang. Op navolgende principeschets is dit nader uitgewerkt:

• De nieuwe vrijstaande woning ten westen van het gemeentelijke monument aan de Zandstraat 141 maakt onderdeel uit van de lintbebouwing aan de Zandstraat;
• De garages en parkeerplaatsen op eigen terrein worden ontsloten via de straten in het plangebied;
• De hoeveelheid verharding op de percelen/ voor de inritten aan de Zandstraat wordt beperkt.
• Er wordt voorzien in een groene inrichting van de voortuinen aan de zijde van de Zandstraat. Er is sprake van een eenheid in inrichting door toepassing van vergelijkbare hagen, beplanting en verharding.
• De maatvoering van de nieuwe vrijstaande woning (circa 8 x 12 m) is onderschikt aan het gemeentelijk monument (nr. 141) en vergelijkbaar met de 'eindwoning' Zandstraat 143 net even ten westen (buiten!) van het plangebied.
• Door de iets vooruitgeschoven situering van de nieuwe vrijstaande woning (12 m voortuin) wordt een verbinding gemaakt tussen nr. 141 en 143 (ten westen van het plangebied), zonder dat dit ten koste gaat van het zicht op het gemeentelijk monument.
• Naast de nieuwe vrijstaande woning blijft aan weerzijden een zone van 5,0 m van het perceel onbebouwd.
• De hoofdvorm van de nieuwe vrijstaande woning is afgeleid van de (eind)woning Zandstraat 143 (ten westen van het plangebied).
• De entree van de nieuwe vrijstaande woning bevindt zich aan de zijkant, vergelijkbaar met Zandstraat 143.
• In de architectonische uitwerking van de nieuwe vrijstaande woning wordt gebruik gemaakt van vergelijkbare architectonische elementen zoals die zijn toegepast bij Zandstraat 141 en 143. Dit moet echter niet leiden tot een kopie van een van deze panden.

Het aspect 'cultuurhistorie' vormt, met inachtneming van voorgaande uitgangspunten, geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Ter waarborging van de mogelijke archeologische waarden worden de gebieden met de oranje arceringen voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. In ieder geval totdat de resultaten van het archeologisch vervolgonderzoek bekend zijn.

Planologisch relevante hoogspanningsverbindingen en leidingen moeten worden gewaarborgd. Tevens moet rond dergelijke kabels en leidingen rekening worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgastransportleiding met een diameter groter of gelijk aan 18”;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

In of in de directe omgeving van het plangebied is één hoogspanningsverbinding, hoofdtransportleiding en/of persleiding van water, olie, aardgas, brandstof gelegen, die relevant is voor het plangebied. Dit betreft de watertransportleiding aan de noordzijde van het plangebied, waarvan de zakelijk rechtstrook voor een klein deel overlapt met het plangebied. De dubbelbestemming die in het geldende bestemmingsplan over deze leiding ligt, is in dit bestemmingsplan 1-op-1 overgenomen.

Even ten noordoosten van het plangebied is 'De Wielewaal’ gelegen, een ronde stenen stellingmolen. De molen is gebouwd op een stelling, waardoor de onderkant van de onderste verticaal staande wiek zich op een hoogte van 9,7 m boven maaiveld bevindt.

In de Omgevingsverordening Gelderland is opgenomen dat in bestemmingsplannen die betrekking hebben op gronden gelegen binnen een molenbiotoop geen nieuwe bebouwing danwel beplanting is toegestaan, tenzij in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat het functioneren van de molen door middel van windvang niet wordt beperkt.

Hierbij is het begrip 'molenbiotoop' gedefinieerd als 'de omgeving van een molen gelegen binnen een straal van 400 m, gerekend vanaf het middelpunt van de molen'.

De provincie Gelderland heeft in 2009 een onderzoek laten uitvoeren naar biotopen van molens in Gelderland, de “Molenbiotoopinventarisatie Gelderland 2009”, waarin ook de biotoop van De Wielewaal is onderzocht en hieruit blijkt dat de molenbiotoop op dit moment als 'aanvaardbaar' is aan te merken.

De bouwregels met betrekking tot de maximum toegestane bouwhoogte van bouwwerken zijn:

• binnen een afstand van 100 m van de molen mag de bouwhoogte niet hoger zijn dan de hoogte van de onderste punt van de verticaal staande molenwiek, of;
• op een afstand groter dan 100 m van de molen mag de bouwhoogte niet hoger zijn dan 1/50 (van de afstand tussen het bouwwerk en de molen minus 100 m) plus de hoogte van de onderste punt van de verticaal staande molenwiek.

De maximum bouwhoogte wordt gerelateerd aan de begane grond van de molen. Voor zover ter plaatse van een op te richten bouwwerk het maaiveld hoger respectievelijk lager is gelegen, moet het hoogteverschil tussen het maaiveld van de molen en de bouwlocatie in de maximum bouwhoogte worden verdisconteerd. Het maaiveld ter plaatse van de molen is 6,4m +NAP.

De uiterste noordoostzijde van het plangebied bevindt zich op ruim 200 m (in westelijke richting verder oplopend) vanaf het middelpunt van de molen. Dit betekent op basis van voorgaande formule dat de maximum bouwhoogte 2,0 m (= regel 1/50) + 9,7 m (=stellinghoogte) = 2,0 + 9,7 = 11,7 m bedraagt. Omdat de maximum bouwhoogte voor de nieuwe woningen 11,5 m bedraagt, ligt de maximum bouwhoogte van de nieuwe woningen onder de hoogte die is toegestaan op basis van de formule.

Het maaiveld ter hoogte van de nieuwe woningen is bovendien op basis van de AHN circa 6,0 m +NAP. Dit betekent dat het maaiveld ter hoogte van de nieuwe woningen circa 6,4 - 6,0 = 0,4 m lager is dan daar waar het maaiveld van de molen zich bevindt. Per saldo bedraagt de maximum toegestane bouwhoogte ter plaatse van de nieuwe woningen daarmee zelfs 11,7 + 0,4 = 12,1 m.

Het aspect 'molenbiotoop' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'.

De consequentie van de nieuwe regeling is dat in elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst aandacht moet worden besteed aan m.e.r. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die beneden de drempelwaarden vallen uit de D-lijst, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. is een groot aantal activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Eén van de genoemde activiteiten betreft 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen' (activiteit D11.2). Deze activiteit is m.e.r.-beoordelingsplichtig indien deze betrekking heeft op een oppervlakte van 100 ha of meer of een aangesloten gebied van 2.000 woningen of meer omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De voorgenomen activiteiten in dit bestemmingsplan liggen ruim onder de plandrempel waarvoor conform het Besluit m.e.r. een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. Er wordt slechts 70 woningen gerealiseerd.

Gelet hierop, wordt geconcludeerd dat de drempelwaarden niet worden overschreden, waardoor in onderhavig plan kan worden volstaan met het uitvoeren van een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'. De in dit hoofdstuk beschreven onderzoeksresultaten voldoen niet alleen aan de onderzoeksverplichting van het Besluit ruimtelijke ordening, maar kunnen ook worden opgevat als de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Daarbij wordt geconcludeerd dat belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In deze paragraaf worden de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd moeten worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, de Wabo en andere bestemmingsplannen van de gemeente. Voor het bouwen is verder het Besluit omgevingsrecht (Bor) van belang. In het Bor zijn onder andere regels voor vergunningsvrije bouwwerken opgenomen.

Hieronder wordt de opbouw en dergelijke van de regels kort toegelicht.

Begrippen
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels
In het tweede hoofdstuk komen de bestemmingen aan de orde.

Bestemmingsomschrijving
Bevat de omschrijving van de doeleinden die met de bestemming aan de grond worden toegekend. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies zoals bedrijven, wonen, centrum etc. De aard van de toegelaten inrichtingen van gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies.

Bouwregels
In de bouwregels worden voor alle hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de van toepassing zijnde bouwregels gesteld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding.

Specifieke gebruiksregels
In deze bepaling is aangegeven wat onder strijdig gebruik valt. Daarnaast is de landschappelijke inpassing als voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan verankerd.

Afwijken van de gebruiksregels
In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde gebruiksregels.

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels
Deze bepaling bevat algemene bouwregels omtrent ondergronds bouwen, ondergeschikte bouwdelen en bestaande maten.

Algemene aanduidingsregels
De vrijwaringszone voor de molenbiotoop in Beneden-Leeuwen is opgenomen in de algemene aanduidingsregels. Deze regeling is opgenomen voor de bescherming van de molenbiotoop in verband met de functie van de molen als werktuig en de waarde als landschapsbepalend element. Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, welke gebouwd mogen worden ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemmingen zijn uitsluitend toelaatbaar, indien daardoor de functie van de molens als werktuig en de waarde als landschapsbepalende elementen niet onevenredig worden geschaad. Hiertoe is een aantal regels opgenomen.

De regeling geldt voor bouwwerken en tevens voor beplanting welke zich bevinden:

• binnen een afstand van 100 m van de molen bevinden en hoger zijn dan de hoogte van de onderste punt van de verticaal staande molenwiek, of;
• op een afstand groter dan 100 m van de molen bevinden en hoger zijn dan 1/50 van de afstand tussen het bouwwerk plus de hoogte van de onderste punt van de verticaal staande molenwiek.

Algemene afwijkingsregels
In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven a) in beperkte mate af te wijken van de toegestane maatvoering, b) een bed and breakfast en/of c) kamerbewoning toe te staan.

Algemene wijzigingsregels
In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Overige regels
De regels voor parkeren zijn opgenomen in de overige regels.

Overgangsregels
Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bouwregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel
Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Het bestemmingsplan kent de volgende enkel- en dubbelbestemming(en):

Artikel 3 Groen - Waterberging
Deze gronden zijn bestemd voor de aan- en afvoer van water alsmede de waterberging en tevens voor groenvoorzieningen in de vorm van plantsoenen, groenstroken en bermen met beplanting. Voor het bouwen van bouwwerken geldt onder andere dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwwerken geen gebouw niet eerder kan worden verleend dan nadat schriftelijk advies is ingewonnen bij de beheerder van het waterschap.

Artikel 4 Sport
De gronden met de bestemming Sport zijn bestemd voor sportvoorzieningen met bijbehorende voorzieningen zoals een kantine. Deze bestemming is uitsluitend in het bestemmingsplan opgenomen om ten zuiden van het nieuwe woongebied te kunnen waarborgen dat de bestaande bestemmingen 'Agrarisch' en 'Bedrijf' komen te vervallen en het plan goed aansluit op het geldende bestemmingsplan voor de dorpen.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied
De wegen met een 30 km/u-regime zijn voorzien van deze bestemming. Op de gronden zijn alleen bouwwerken ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut toegestaan. Daarnaast zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in beperkte mate toegestaan. Deze bestemming is uitsluitend in het bestemmingsplan opgenomen om ten oosten van het nieuwe woongebied te kunnen waarborgen dat de bestaande bestemming 'Sport' komt te vervallen en het plan goed aansluit op het geldende bestemmingsplan voor de dorpen.

Artikel 6 Wonen - 1
Deze gronden zijn primair bedoeld voor het wonen in grondgebonden woningen. In woningen zijn naast het wonen ook beroepsmatige activiteiten rechtstreeks toegestaan over een beperkt oppervlak van de woning. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat in dit kader een onderscheid wordt gemaakt in beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten. Onder beroepsmatige activiteiten worden de activiteiten verstaan die samenhangen met de zogenaamd traditionele vrije beroepen (zoals notarissen, tandartsen en advocaten) en beroepen op het gebied van onder andere de administratieve, juridische en medische dienstverlening. Bedrijfsmatige activiteiten zijn alleen in een woning toegestaan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning, met uitzondering van de bestaande bedrijven aan huis.

Woningen worden gebouwd als vrijstaande, twee-aaneen gebouwde, aaneengebouwde, geschakelde of patiowoningen. Tevens zijn woonwagens toegestaan waar dit op de verbeelding is aangeduid (woonwagenstandplaats). Op de gronden met de aanduiding ‘tuin’ mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten dienste van de bestemming, evenals, erkers (uitbouwen). Op de overige gronden zijn bijgebouwen toegestaan voor zover deze voldoen aan de daarvoor geldende regels. In de regels zijn verder afwijkingsbevoegdheden opgenomen voor onder meer bedrijven aan huis, ten behoeve van mantelzorg, kamerverhuur en meergeneratiewoning.

Artikel 7 Woongebied
In het plangebied is sprake van een nieuwe en relatief grote woningbouwontwikkeling, die nog ten uitvoer moet worden gebracht. Vandaar dat hiervoor de globale bestemming 'Woongebied' is opgenomen. Waarbinnen, naast het wonen, meerdere doeleinden mogelijk zijn, zoals verkeer en verblijf, water en groen. Op het moment dat de woningbouwontwikkeling is afgerond, wordt de bestemming herzien en wordt een meer gedetailleerde plansystematiek gehanteerd die gericht is op het beheer van de gronden (bestemming Wonen’, ‘Tuin’, ‘Groen’, ‘Verkeer’, etc.). Zodat het weer aansluit bij de standaard uit het meest recente bestemmingsplan voor de dorpen.

Woningen worden gebouwd als vrijstaande, geschakelde, twee-aaneen gebouwde of aaneengebouwde woningen. Bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend op minimaal 2,5 m achter de voorgevellijn worden gebouwd, mits voldaan wordt aan de overige regels.

In woningen zijn naast het wonen ook kamerbewoning en beroepsmatige activiteiten rechtstreeks toegestaan over een beperkt oppervlak van de woning. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat in dit kader een onderscheid wordt gemaakt in beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten. Onder beroepsmatige activiteiten worden de activiteiten verstaan die samenhangen met de zogenaamd traditionele vrije beroepen (zoals notarissen, tandartsen en advocaten) en beroepen op het gebied van onder andere de administratieve, juridische en medische dienstverlening. Bedrijfsmatige activiteiten zijn alleen in een woning toegestaan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning, met uitzondering van de bestaande bedrijven aan huis.

Artikel 8 Leiding - Water (dubbelbestemming)
Deze bestemming is opgenomen voor de watertransportleiding die net buiten het plangebied is gelegen, maar waarvan de zakelijk rechtstrook voor een deel overlapt met het plangebied. Ter bescherming van de leiding zijn een bouwverbod en een verbod op het uitvoeren van werken en werkzaamheden opgenomen. Van deze verbodsbepalingen kan worden afgeweken door middel van een omgevingsvergunning.

Artikel 9 Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)
De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is opgenomen ter bescherming van de archeologische waarden binnen het plangebied. Op grond van deze dubbelbestemmingen geldt bij bepaalde bodemingrepen een vergunningenstelsel voor het bouwen en voor uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Alle kosten die gemaakt worden voor het opstellen van een bestemmingplan zijn voor rekening van de initiatiefnemers. Hiervoor is een overeenkomst afgesloten, waarin ook de afwikkeling van eventuele verzoeken tot tegemoetkoming in planschade is geregeld. Hiermee is de financiële haalbaarheid voor de gemeente afdoende geregeld.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 23 december 2021 tot en met 2 februari 2022 ter inzage gelegen. Er is tijdens deze periode één vooroverlegreactie ingediend. Deze reactie is in een separate nota van een gemeentelijke reactie voorzien. Deze nota is als bijlage 15 bij de toelichting gevoegd.

Inspraak
Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 23 december 2021 tot en met 2 februari 2022 ter inzage gelegen. Er zijn tijdens deze periode enkele inspraakreacties ingediend. Deze reacties zijn in een separate nota van een gemeentelijke reactie voorzien. Deze nota is als bijlage 15 bij de toelichting gevoegd.

Zienswijzen
Gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening, heeft het ontwerpbestemmingsplan van donderdag 18 augustus 2022 tot en met woensdag 28 september 2022 voor iedereen (gedurende 6 weken) ter visie gelegen.

Er is/zijn tijdens deze periode één of meerdere zienswijze(n) ingediend. Deze zienswijze(n) is/zijn in een separate nota van een gemeentelijke reactie voorzien. Deze nota is als bijlage 16 bij de toelichting gevoegd.