het bestemmingsplan Beneden Leeuwen, Zandstraat 70 met identificatienummer
NL.IMRO.0668.BENZandstraat70-BOH1 van de gemeente West Maas en Waal;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde een gestapelde woning;

een onderdeel van het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen (houtteelt daaronder begrepen) en/of het houden van dieren;

Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen op een bouwperceel, in procenten van de oppervlakte van dat bouwperceel;

een activiteit ondergeschikt aan een woning die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf voor korte tijd en waarbij het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten (daaraan) ondergeschikt is;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis gebonden beroepen daaronder niet begrepen;

een bedrijf of het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, waaronder een kappersbedrijf, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel valt hier niet onder, met uitzondering van een internetwinkel voor zover geen sprake is van een afhaalmogelijkheid of van uitstalling van goederen ter plaatse;

1. a. verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens van derden met een dichtheid van maximaal twee woningen, woonschepen of woonwagens per hectare;
2. b. dienst- en bedrijfswoningen van derden;
3. c. kantoorgebouwen, voor zover zij niet onder het begrip kwetsbaar object, onder c, vallen;
4. d. hotels en restaurants, voor zover zij niet onder het begrip kwetsbaar object, onder c, vallen;
5. e. winkels, voor zover zij niet onder het begrip kwetsbaar object, onder c, vallen;
6. f. sporthallen, sportterreinen, zwembaden en speeltuinen;
7. g. kampeerterreinen en andere terreinen bestemd voor recreatieve doeleinden, voor zover zij niet onder het begrip kwetsbaar object, onder d, vallen;
8. h. bedrijfsgebouwen, voor zover zij niet onder het begrip kwetsbaar object, onder c, vallen
9. i. objecten die met de onder a tot en met e en g genoemde gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin doorgaans aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voor zover die objecten geen kwetsbare objecten zijn, en
10. j. objecten met een hoge infrastructurele waarde, zoals een telefoon- of elektriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voor zover die objecten wegens de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen de gevolgen van dat ongeval;

een dienstverlenend beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk uitgeoefend wordt, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel valt hier niet onder, met uitzondering van een internetwinkel voor zover geen sprake is van opslag en verzending, een afhaalmogelijkheid of van uitstalling van goederen ter plaatse;

één woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting ter plaatse noodzakelijk is, gelet op het feitelijk gebruik van het gebouw en/of terrein in overeenstemming met de bestemming;

de totale vloeroppervlakte van kantoren, winkels of bedrijven met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten;

1. a. bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
2. b. bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen en in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerken met een dak;

hieronder worden begrepen:

aanbouw:

een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag al dan niet met kap, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw, een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

aangebouwd bijbehorend bouwwerk:

een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag al dan niet met kap, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en niet in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw, een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

vrijstaand bijbehorend bouwwerk:

een vrijstaand gebouw dat zowel in bouwkundig (constructie) architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en ruimte onder de kap;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Bij woningen betreft dit het het gehele perceel inclusief voor- en zijtuinen;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, al dan niet een gebouw zijnde, die dient voor de stalling van een (motor)voertuig;

het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten gericht op spel, vermaak en ontspanning;

vormen van recreatie, die in principe plaatsvinden tussen zonsopgang en zonsondergang en niet gericht zijn op het verstrekken van nachtverblijf;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen;

een één of meerdaagse voor het publiek toegankelijke verrichting van vermaak;

recreatief medegebruik van gronden zoals wandelen, paardrijden, fietsen, varen, zwemmen en vissen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld;

boven dan wel beneden en/of naast elkaar gesitueerde woningen waarbij per woning een zelfstandige toegankelijkheid, al dan niet direct vanaf het voetgangersniveau, gewaarborgd is;

een woning, waarvan het hoofdgebouw door middel van een bijbehorend bouwwerk verbonden is aan een ander hoofdgebouw en waarbij één zijgevel van het hoofdgebouw in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd;

de als zodanig aangegeven lijn, waar de voorgevel van een hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd;

alle bestemmingen met uitzondering van de agrarische bestemmingen alsmede de bestemmingen zonder langdurig verblijf van mensen, zoals Bos, Groen, Verkeer en Water en daarmee vergelijkbare bestemmingen;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf dat tot doel heeft het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf en/of ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en/of het exploiteren van een zaalaccommodatie, een en ander gepaard gaande met dienstverlening, niet zijnde coffeeshops;

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf;

horeca, categorie 1:

een horecabedrijf, dat qua exploitatievorm aansluit bij winkelvoorzieningen en waar naast overwegend niet ter plaatse bereide kleinere etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije drank worden verstrekt;

horeca, categorie 2:

een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden.
Daaronder worden begrepen: cafetaria/snackbar, fastfood en broodjeszakenlunchroom, konditorei, ijssalon/ijswinkel koffie en/of theeschenkerij, afhaalcentrum, eetwinkels, restaurant;

horeca, categorie 3:

een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse, alsmede het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden, alsmede (in sommige gevallen) de gelegenheid biedt tot dansen.
Daaronder worden begrepen: café, bar, grand-café, eetcafé, danscafé, pubs, juice- en healthbar;

horeca, categorie 4:

een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het bieden van vermaak en ontspanning (niet zijnde een recreatieve voorziening) en/of het geven van gelegenheid tot de dansbeoefening, al dan niet met levende muziek en al dan niet met de verstrekking van dranken en kleine etenswaren.
Daaronder worden begrepen: discotheek/dancing, nacht-café en een zalencentrum (met nachtvergunning);

horeca, categorie 5:

een inrichting die geheel of in overwegende mate is gericht op het verstrekken van nachtverblijf.
Daaronder worden begrepen: hotel, motel, pension en overige logiesverstrekkers;

een activiteit waarbij sprake is van een online etalage waarbij diensten en producten kunnen worden aangeschaft via het internet;

het bewonen van een woonruimte die deel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen, met dien verstande dat woningsplitsing en/of kamerbewoning niet toegestaan is;

het gebruik van een hoofdgebouw of met het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken door meer dan twee onzelfstandige huishoudens;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

1. a. woningen, woonschepen en woonwagens, niet zijnde woningen, woonschepen of woonwagens als bedoeld in het begrip beperkt kwetsbaar object, onder a;
2. b. gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, zoals:
   1. 1. ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
   2. 2. scholen, of
   3. 3. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen;
3. c. gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, waartoe in ieder geval behoren:
   1. 1. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m² per object, of
   2. 2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto vloeroppervlak meer dan 1.000 m² bedraagt en winkels met een totaal bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m² per winkel, voorzover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd, en
4. d. kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen;

het uitoefenen van activiteiten gericht op de sociale, maatschappelijke, educatieve en openbare dienstverlening;

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

een gebouw, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen beneden peil;

een horecavoorziening binnen een bestemming waarvan de functie een andere dan horeca is, maar waar men ten behoeve van de hoofdfunctie een ruimte specifiek heeft ingericht voor de consumptie van drank en etenswaren;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bijbehorend bouwwerk, omsloten door maximaal één wand en voorzien van een gesloten dak;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een woning, waarvan de woonruimten zijn gelegen om of aansluitend aan een onbebouwde onoverdekte met wanden omsloten ruimte;

1. a. voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor gebouwen in het talud van de dijk: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de van de dijk afgekeerde zijde van het gebouw;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld;
4. d. in afwijking van het bepaalde onder a tot en met c voor hoofdgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkend peil': Nieuw Amsterdams Peil;

een grenslijn tussen bouwpercelen onderling;

detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke stoffen en detailhandel in ABC-goederen (auto's, boten en caravans), tuincentra, bouwmarkten, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair alsmede woninginrichting waaronder meubels, die vanwege de omvang en aard van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling (en uit dien hoofde niet binnen de aangewezen winkelconcentratiegebieden gevestigd kunnen worden);

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

vrijetijdsbesteding die in hoofdzaak is gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen, trimmen, fietsen, paardrijden, vissen, zwemmen, roeien, kanoën etc.;

een gebouw, geen woonkeet, geen caravan, geen caravanbouwwerk of ander bouwsel op wielen zijnde, bestemd om uitsluitend door een of meer personen, die zijn/hun hoofdverblijf elders heeft/hebben, gedurende een gedeelte van het jaar te worden bewoond, met dien verstande dat er sprake is van een wisselende bewoning;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

detailhandel waar verkoop plaatsvindt van lokaal geproduceerde producten van grondstoffen die grotendeels uit de streek afkomstig zijn;

een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt;

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee aaneengebouwde woningen;

een bijbehorende bouwwerk dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw;

vormen van recreatie die mede gericht zijn op verstrekken van nachtverblijf;

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen;

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, met dien verstande dat indien sprake is van kamerbewoning twee of meer onzelfstandige huishoudens zijn toegestaan;

zolder onder een kap voor zover de hoogte van de borstwering ter plaatse van de omtrekmuren minder dan 80 cm boven de vloer is gelegen;

een (functionerend) agrarisch bedrijf waar zorgactiviteiten gecombineerd worden met agrarische activiteiten. Op de locatie wordt op kleine schaal opvang geboden aan zorgvragers die op therapeutische basis meehelpen en/of aanwezig zijn bij (onderdelen van) met name agrarische werkzaamheden.

Bij toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de voorgevel en de achtergevel;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van de daken en dakkapellen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met kamerbewoning en/of de uitoefening van een beroep aan huis, met dien verstande dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van het beroep aan huis, met een maximum van 80 m²;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening', voor dienstverlening, uitsluitend op de verdieping;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk', voor maatschappelijk, uitsluitend op de begane grond;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel', voor detailhandel;
5. e. bescherming van de cultuurhistorische waarde van bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - beeldbepalend pand';
6. f. het bestaande bedrijf aan huis ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf aan huis';
7. g. waterberging ter plaatse van de aanduiding 'waterberging';

met de daarbij behorende:

8. h. tuinen en erven;
9. i. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
10. j. parkeervoorzieningen;

met dien verstande dat woningen niet zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - hinderzone'.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

In afwijking van het bepaalde bij de daar voorkomende bestemmingen is het niet toegestaan nieuwe geluidsgevoelige objecten te bouwen of geluidsgevoelige terreinen aan te leggen of in te richten ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie', te weten de 50 dB(A) zone behorende bij het industrieterrein. .

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat nutsgebouwtjes, kunstobjecten, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje maximaal 50 m³ bedraagt en een maximale bouwhoogte van 3 m heeft;
4. d. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m;
5. e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot maximaal 40 m. Wat betreft zend- en ontvang- en/of sirenemasten gelden nog de volgende voorwaarden:
   1. 1. losse masten met hekwerken, gebouwtjes e.d. zijn alleen toegestaan:
      • buiten de bebouwde kom en in landschappelijk minder gevoelige gebieden, langs grote verkeerswegen en dan bij voorkeur bij parkeerplaatsen, benzinestations, knooppunten, viaducten, bedrijventerreinen en horecagelegenheden;
      • binnen de bebouwde kom uitsluitend op bedrijventerreinen en sportparken;
   2. 2. installaties op of aan een gebouw zijn alleen toegestaan:
      • op hoge gebouwen (minimale bouwhoogte 14 m); bij voorkeur op een plat dak en zo ver mogelijk van een dakrand, met dien verstande dat bijzondere en waardevolle gebouwen in beginsel geheel dienen te worden ontzien, zonodig in overleg met de monumentencommissie;
      • tegen gevels aan; wanneer de invloed van die installaties geen afbreuk doen aan de aanwezige kwaliteiten.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van ten behoeve van een Bed and Breakfast onder de volgende voorwaarden:

1. a. de woonfunctie als hoofdfunctie behouden blijft;
2. b. bedoeld gebruik geen hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt;
3. c. bedoeld gebruik geen belemmering voor de omliggende bedrijven mag opleveren;
4. d. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn;
5. e. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk uitvoert, tevens de gebruiker van het hoofdgebouw is;
6. f. er mag geen duurzame ontwrichting van de evenwichtige opbouw van de voorzieningenstructuur ontstaan;
7. g. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer;
8. h. er dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
9. i. de Bed and Breakfast-voorziening dient in bestaande bebouwing gerealiseerd te worden;
10. j. maximaal 40% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een Bed and Breakfast in gebruik mag zijn, zulks met een absoluut maximum van 60 m².

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. veranderen van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
2. b. veranderen van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;

De veranderingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Beneden Leeuwen, Zandstraat 70.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van PM.

De eigenaar van de locatie Zandstraat 70 in Beneden-Leeuwen, is voornemens het oorspronkelijke hoofdgebouw en bedrijfsgebouw op de locatie op te delen (te spitsen) in 5 wooneenheden; 4 in het hoofdgebouw en 1 in de voormalige schuur. Daartoe is voorliggend bestemmingsplan uitgewerkt. Ter onderbouwing daarvan is het initiatief in voorliggende toelichting op de relevante aspecten gemotiveerd.

Het hoofdgebouw en de schuur hebben enige tijd leeg gestaan, het voorhuis wordt nu tijdelijk bewoond. Het bewoonbaar maken van het gehele hoofdgebouw en van de schuur in combinatie met de instandhouding van de kenmerkende elementen vraagt een grote investering. Om deze karakteristieke gebouwen aan de Zandstraat te behouden wordt voorgesteld een nieuwe invulling te geven aan de planlocatie.

Het splitsen van woningen valt onder het toetsingskader woningbouw (binnen de tweejaarlijkse tranche) omdat minimaal één woning wordt toegevoegd. Woningsplitsing wordt daarbij conform de Beleidsnota Kleinschalige Woningbouw (2011) gedefinieerd als 'het bouwkundig en functioneel splitsen van een gebouw, zodanig dat, met handhaving van het bestaande woongedeelte, twee of meer zelfstandige functionerende woningen kunnen worden gemaakt.'

Op basis van het toetsingskader kan gesteld worden dat het initiatief om het hoofdgebouw te splitsen en de schuur tevens bewoonbaar te maken, in ieder geval bijdraagt aan het hergebruik van een bestaande beeldbepalend voormalig boerderij-ensemble in de lintbebouwing van de Zandstraat. Daarnaast wordt het achterste niet-cultuurhistorisch waardevolle deel van het hoofdgebouw afgebroken, zodat het oorspronkelijk hoofdgebouw weer goed tot zijn recht komt.

In het Dorpskwaliteitsplan is aangegeven dat het gebouw bijzondere cultuurhistorische waarden vertegenwoordigd. Het hoofdgebouw heeft daartoe de aanduiding 'karakteristiek pand' gekregen in het Dorpskwaliteitsplan. Omdat het hoofdgebouw en de tevens kenmerkende schuur binnen het ensemble veel achterstallig onderhoud kennen, en het bijgebouw compleet vernieuwd moet worden, zijn naast de bestaande woning meerdere wooneenheden nodig om voldoende inkomsten te genereren om het hele ensemble te kunnen restaureren en qua wooncomfort bij de tijd te brengen.

Sloop niet waardevolle aanbouw achterzijde

Er geldt op basis van het vigerende bestemmingsplan een omgevingsvergunningstelsel voor het slopen van een bouwwerk ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde – beeldbepalend pand'. In dit geval betreft dit alle bestaande bebouwing op het perceel. Een omgevingsvergunning voor de gewenste sloop van het achterste deel van het hoofdgebouw is slechts toelaatbaar, indien door het afbreken van bouwwerken de cultuurhistorische waarden van deze gronden niet in onevenredige mate worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het behoud, versterken en/of herstel van die waarden niet worden verkleind.

In deze toelichting is uitgelegd dat aan deze bepaling kan worden voldaan. De onderbouwing kan daarmee tevens de basis vormen voor de aanvraag sloopvergunning voor het achterste deel van het hoofdgebiouw.

Het betreffende perceel (sectie K, nr. 1171) heeft een oppervlakte van ca. 2.680 m². De bebouwing op het terrein van de voormalige 'dorpsboerderij' bestaat uit een hoofdgebouw (voorhuis en schuur, gezamenlijke footprint ca. 230 m², een later aangebouwd, lager bouwdeel (footprint ca. 85 m²) en een vrijstaande schuur (footprint ca. 150 m²).

Daarnaast is een deel van het terrein dat aansluit op de bestaande bebouwing verhard.

Afbeelding: planlocatie (buro Waalbrug)

In het geldende bestemmingsplan 'Dorpen' is het perceel voorzien van de bestemming 'Wonen - 1' met een groot bouwvlak voorzien van de bouwaanduiding 'vrijstaand' en een maximum goot- en bouwhoogte van 6,5 m respectievelijk 9,0 m.

Ter plaatse van het hoofdgebouw en het bijgebouw (de vrijstaande schuur) in het plangebied is de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde – beeldbepalend pand' opgenomen. Per bouwperceel mag 1 woning worden gerealiseerd. Splitsing ten behoeve van nieuwbouw van meerdere woningen is niet toegestaan. Het maximum bebouwingspercentage voor hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken samen bedraagt 50 % van het bouwperceel. Bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen en carports, mogen uitsluitend in het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd. Deze laatste aanduiding komt voor aan weerszijden van het hoofdgebouw en loopt door tot aan (het verlengde van) de voorgevelrooilijn van dit gebouw. De maximum gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen en carports, bedraagt 150 m² voor onderhavig bouwperceel (oppervlakte in casu: ca. 2.680 m²).

Uitsnede bestemmingsplan Dorpen

Er geldt een omgevingsvergunningstelsel voor het slopen van een bouwwerk ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde – beeldbepalend pand'. In dit geval betreft dit alle bestaande bebouwing op het perceel. Een omgevingsvergunning is slechts toelaatbaar, indien door het afbreken van bouwwerken de cultuurhistorische waarden van deze gronden niet in onevenredige mate worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het behoud, versterken en/of herstel van die waarden niet worden verkleind.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie in het plangebied beschreven;
• in hoofdstuk 3 volgt een beschrijving van het ruimtelijke beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan;
• in hoofdstuk 4 wordt het voorgenomen plan beschreven;
• in hoofdstuk 5 komen de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan bod;
• in hoofdstuk 6 volgt de beschrijving van het juridische deel van het plan;
• in hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan bod;
• in hoofdstuk 8 tenslotte worden de resultaten uit overleg en inspraak besproken en behandeld.

In de tijd van de watersnoodramp die Beneden-Leeuwen in 1861 teisterde stond er op de plaats van het huidige gebouw al een boerderij. Deze boerderij heeft door de ligging op een terp de overstroming overleefd. In 1900 is dit gebouw echter door brand verwoest en is er op dezelfde locatie een nieuwe boerderij gebouwd met voor die tijd kenmerkend siermetselwerk van onder meer geglazuurde bakstenen. Verdere karakteristieke elementen zijn het koetshuis, rond smeedijzeren raam, glas in lood, trapgevel, enz. Oorspronkelijk stond er op het achtererf ook een pannen gedekte houten kapschuur met stenen kippenhok.

Deze kenmerkende boerderij is in gebruik geweest als gemengd bedrijf, hoofdzakelijk bestaande uit veeteelt, fruitteelt en in de latere jaren champignonteelt. Voorheen lag bij de boerderij ca. 2 ha grond die bestond uit weiland en boomgaard.

Plangebied en omgeving (gemeentelijke toets principeverzoek)

Het pand heeft enige tijd leeg gestaan. Het voorhuis wordt nu tijdelijk bewoond, maar er is sprake van achterstallig onderhoud.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en in werking getreden. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteitsaanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving en vervangt enkele ruimtelijke doelen en uitspraken uit andere documenten. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden.

Anders dan in de voormalige Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van het Rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen met het oog op een goede ruimtelijke ordening.

Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit betreft onder meer het Nationale Natuurnetwerk (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het dichtstbij gelegen Natura 2000 gebied betreft deelgebied Waal, onderdeel van gebied Rijntakken. Dit beschermde gebied ligt op 400 meter afstand van de planlocatie.

Kaartblad 17, Natura 2000 Rijntakken

De netto toevoeging van 4 woningen zal bij deze afstand geen gevolgen hebben voor de natuurdoelstellingen, zeker niet omdat het tussenliggende gebied geheel uit stedelijk gebied bestaat waardoor de invloed van onderhavig gebied slechts zeer lokaal is.

Gezien de kleinschalige aard van de ontwikkeling is er in onderhavig geval geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet aan de orde.

Op 19 december 2018 hebben de Provinciale Staten de nieuwe omgevingsvisie van de provincie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie is op 1 maart 2019 in werking getreden. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is een structuurplan van de provincie Gelderland, met als doel een gaaf Gelderland te behouden en te ontwikkelen voor de toekomst. Daarbij staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal.

In de omgevingsvisie is een zevental ambities opgenomen. Deze omvatten, in grote lijnen, de volgende onderwerpen:

• Energietransitie: van fossiel naar duurzaam
• Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer
• Circulaire economie: sluiten van kringlopen
• Biodiversiteit: werken met de natuur
• Bereikbaarheid: duurzaam verbonden
• Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio
• Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam

De provincie Gelderland geeft invulling aan voorgenoemde ambities door de zogenoemde 'DOE-principes':

• Doen: Er wordt breed gekeken en consequent gewerkt vanuit het perspectief van duurzaam én verbonden én economisch krachtig. Waar nodig worden regels en kaders gesteld;
• Laten: zaken die niet aansluiten op de omgevingsvisie worden niet gestimuleerd;
• Zelf: het goede voorbeeld wordt zelf gegeven, de nodige verantwoordelijkheid wordt genomen, en er is voldoende doorzettingsvermogen;
• Samen: er wordt met open vizier gewerkt en gebouwd aan gezamenlijke agenda's met partners, en er worden kansen voor innovatie en kennisdeling gestimuleerd.

Wonen

De provincie en haar partners streven er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden. Hiertoe agenderen alle (relevante) partijen in de regio de regionale opgaven op het gebied van wonen in de Regionale Woonagenda. Onderhavige planlocatie is gelegen in de regio Rivierenland. In Rivierenland zijn gemeenten en corporaties in 2013 met elkaar in gesprek gegaan over de handreiking die door de samenwerkende corporaties was opgesteld. In dat gesprek is onder meer 'wonen en zorg' aangewezen als prioriteit in de regio Rivierenland.

'Wonen en zorg' vormt een urgente opgave, mede vanwege de decentralisatie. Op zowel regionaal als lokaal niveau wordt dit door partijen opgepakt door het monitoren van de woningmarkt. Goed inzicht in de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt is een vereiste om het gesprek te kunnen voeren over de juiste dingen, namelijk over het benutten van de kansen en mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad en over het toevoegen van de juiste woningen op de juiste plek op het juiste moment.

Verder pleit de provincie voor het maken van afspraken over programmering van de woningvoorraad met ten minste gemeenten en woningcorporaties op basis van een recente huishoudensprognose (Primos). Deze kwantitatieve regionale opgave voor wonen wordt vastgesteld door Gedeputeerde Staten.

Natuurbescherming

De planlocatie is niet gelegen binnen de zones van 'Groene Ontwikkelzone', 'Weidevogelgebieden', 'Rustgebieden voor winterganzen' of 'Beschermingszones natte landnatuur'. Tevens is de planlocatie buiten het Gelders Natuurnetwerk gelegen.

Met onderhavig planvoornemen is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, toetsing aan de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik is dan ook niet aan de orde. Ook is de planlocatie niet binnen Natura 2000-gebied, het GNN of de GO gelegen. Verder past het plan binnen de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgaven zoals beschreven door de regio Rivierenland en vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Nadere toelichting hierop is uitgewerkt in hoofdstuk 3.2.2. Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat het plan niet in strijd in met de Omgevingsvisie Gelderland.

Op basis van artikel 2.2.1.1 mogen nieuwe woonlocaties en daar te bouwen woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogamma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio. De 'Regionale woningbouwprogrammering Rivierenland – Monitor 2016, actualisatie en vervolgacties' omvat het vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma en de vastgestelde Kwantitatieve opgave wonen voor de regio Rivierenland. Voor gemeente West Maas en Waal geldt dat in de afgelopen jaren een zeer divers woningbouwprogramma is toegevoegd in alle opzichten. Appartementen (huur en koop) op locaties dichtbij (zorg-)voorzieningen en daarmee voor zowel jongeren als ouderen geschikt zijn gerealiseerd. Het merendeel van de toegevoegde woningen is een eengezins-koopwoning, al dan niet zelf gerealiseerd.

Op basis van Primos2016 is er voor de regio Rivierenland een indicatieve woningbehoefte geraamd van 10.500 woningen voor de periode 2015-2025. In deze woningbehoefteraming is de extra behoefte aan sociale huurwoningen voor de verhoogde instroom aan statushouders meegenomen. De behoefte betreft 'verblijfsobjecten met een woonfunctie'. Het gaat dan om zelfstandige woningen/wooneenheden. De met dit plan voorziene enkele grondgebonden woning nabij het centrum dient opgenomen te worden binnen dit woonprogramma voor de periode 2015-2025.

Het plan draagt bij aan de kwalitatieve vraag naar woningen in de regio Rivierenland en West Maas en Waal. Daarmee past het initiatief binnen het Kwalitatief Woonprogramma en de Kwantitatieve opgave wonen. De locatie is buiten Natura 2000-gebied, het GNN of de GO gelegen en is niet in strijd met andere verordeningsregels. De Omgevingsverordening Gelderland vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

In de structuurvisie Dorpen 2025 is deze locatie opgenomen onder ruimtelijke opgave 1, Dorpsruit van Beneden-Leeuwen. Binnen deze opgave worden verschillende projecten gekoppeld die de functionele en ruimtelijke structuur in Beneden-Leeuwen kunnen verbeteren.

Specifiek zou onderhavige locatie onderdeel kunnen zijn van de ruimtelijke opgave 1.1, de verkeerskundige dorpsruit. Deze ruit kan als hoofdstructuur beter herkenbaar worden gemaakt. Dit kan door aanpassingen te doen in de openbare ruimte. Het toevoegen van woningen draagt niet bij aan het oplossen van deze ruimtelijke opgave. Wel draagt het behoud van het ensemble bij aan de dorps-eigen karakteristiek.

De locatie wordt niet genoemd onder kansen, bedreigingen of sterke en zwakke punten.

In het Dorpskwaliteitsplan en het bijbehorende dorpspaspoort van Beneden Leeuwen is deze ruimtelijke opgave voor de Zandstraat en het Dorpsplein beschreven in uitwerking a. Er worden spelregels en bouwstenen gegeven om de Zandstraat en het Dorpsplein qua herkenbaarheid en tbv de verblijfskwaliteit te versterken. Er is geen sprake van een ruimtelijk knelpunt op deze locatie.

Uitsnede visiekaart

In de structuurvisie dorpen 2025 wordt, als uitwerking van de visie leefbaarheid kernen 2030, voor het thema wonen gemeentebreed een aantrekkelijke woongemeente nagestreefd. Hierbij geldt als ambitie ruimte te bieden aan initiatieven die de identiteit en kwaliteit van de van de dorpen versterken. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan hergebruik van bestaande leegstaande gebouwen. Uitgangspunt hierbij is dat de ontwikkeling past in een duurzame toekomst en in lijn is met de dorpsontwikkel- /dorpskwaliteitsplannen.

Voor wat betreft wonen geldt dat op rijks en provinciaal niveau inbreiding de voorkeur heeft boven uitbreiding van de dorpen. Gemeente West Maas en Waal stelt echter dat inbreiding alleen kan onder de voorwaarde dat dit niet ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit. Er moet bij ontwikkelingen dan ook zorgvuldig worden omgegaan met cultuurhistorische elementen zoals lintbebouwing, dijkbebouwing en andere bijzondere karakteristieke of monumentale bebouwing en ruimtes. De locatie bepaalt hierbij de bebouwingsvorm en architectonische uitstraling van de woningen. Verder is het in de gemeente de wens, en op rijksniveau is het beleid, dat ouderen zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Woningen moeten geschikt zijn of kunnen worden gemaakt voor een basisniveau aan zorg. Hierbij moet rekening worden gehouden met een realistische spreiding van zorgwoningen in het dorp en in de gemeente.

Met het voornemen wordt bijgedragen aan het ter plekke verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit door hergebruik van een bestaand, in het straatbeeld passend ensemble van boerderijwoning met schuur. Hiermee wordt de identiteit en kwaliteit van het dorp behouden en past de ontwikkeling binnen de gemeentelijk gestelde kaders voor woningbouw op inbreidingslocaties.

De Woonvisie 'Koers naar 2030, aanpak tot 2020' is 12 mei 2016 vastgesteld en verwerkt de belangrijkste conclusies uit het regionale woningbehoefteonderzoek voor gemeente West Maas en Waal. De kwantitatieve woonopgave voor gemeente West Maas en Waal is in de Regionale woningbouwprogrammering Rivierenland geraamd op 700 woningen voor de periode 2015-2025.

Wanneer rekening wordt gehouden met 30% planuitval dan wel planuitstel, betekent dit dat er maximaal bruto 910 woningen geprogrammeerd kunnen worden tot en met 2024. De gemeente heeft echter ook te maken met restcapaciteit. Dit is de capaciteit die reeds vastligt in bestemmingsplannen en die bij wijze van spreken morgen gerealiseerd kan worden. Op 1 januari 2015 waren dit 483 woningen. Daarnaast waren op 1 januari 2015 43 woningen in aanbouw. Op 1 januari 2015 zijn projectmatig 526 (483+43) woningen vastgelegd in bestemmingsplannen die nog niet zijn gerealiseerd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de contractuele afspraken van het plan Leeuwse Veld (90 woningen). Dit betekent dat tot en met 2024 maximaal bruto 294 woningen aanvullend kunnen worden geprogrammeerd (910-526 -90=294). Om te voorkomen dat in korte tijd de 294 woningen volledig geprogrammeerd worden, wordt gewerkt met tranches van 2 jaren.

Bij de invulling van de te programmeren woningen wordt uitgegaan van de benadering “de juiste woning, op de juiste plaats, op het juiste moment”. De juiste woning verwijst naar de kwaliteit waaronder type woning, doelgroep, passend bij demografische ontwikkelingen en multifunctionaliteit van het initiatief. De juiste plaats verwijst naar de Structuurvisie Dorpen, de (verbetering van de) identiteit en leefbaarheid van de kern en hergebruik leegstaande panden. Het juiste moment betekent dat de vraag zo concreet is dat (het realistisch is te veronderstellen dat) een snelle ontwikkeling mogelijk is waarbij planologische procedures buiten beschouwing worden gelaten.

Wanneer de woonvisie nader wordt beschouwd, dan kan worden vastgesteld dat aan genoemde principes wordt voldaan, zo heeft de gemeente toegelicht in het principe-besluit dat volgde op de aanvraag.

Gezien het plan voldoet aan de principes van de juiste woning, de juiste plaats en het juiste moment en past binnen de woningprogrammering, wordt geconcludeerd dat het plan niet in strijd is met de Woonvisie.

Uitgangspunt van de gemeente West Maas en Waal is dat alleen archeologisch onderzoek hoeft te worden uitgevoerd in de gebieden waar verstoring van mogelijke archeologische resten plaatsvindt (bijvoorbeeld door saneringen, ontgravingen etc.). Deze locaties staan aangegeven op de archeologische beleidskaart.

Omdat voorliggend plan uitsluitend een inpandige functieverandering betreft, is nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Wel is de archeologische dubbelbestemming met de aanduiding 'overige zone - waarde archeologie 1' beleidsneutraal overgenomen uit het vigerende plan.

In de Nota Parkeren 2019 zijn de parkeernormen opgenomen die van toepassing zijn in de gemeente West Maas en Waal. De gemeente kiest in deze nota voor een vraagvolgend parkeernormenbeleid. Dit betekent dat de gemeente met de hoogte en toepassing van haar parkeernormen het autobezit of het autogebruik niet probeert te verminderen.

De gemeente constateert dat er in delen van de gemeente sprake is van beperkte ruimte en er een hoge parkeerdruk wordt ervaren. Om die reden is een aantal parkeernormen verhoogd. In het parkeernormenbeleid uit deze Nota Parkeren wordt verder aansluiting gezocht bij alle relevante beleidsuitgangspunten die de gemeente West Maas en Waal hanteert.

In paragraaf 5.11 van deze toelichting is aangegeven op welke wijze invulling wordt gegeven aan de parkeerbehoefte bij voorliggend initiatief.

Het voornemen betreft het opknappen, in standhouden en bewoonbaar maken van het waardevolle deel van het hoofdgebouw en van de schuur door het toevoegen van meerdere wooneenheden en het herinrichten van het erf. Het plan is positief ontvangen door de gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.

De combinatie van pand en erf aan de Zandstraat toont het agrarische verleden van Beneden Leeuwen. Met het opknappen en herbestemmen van het karakteristieke pand wordt positief bijgedragen aan het behouden en versterken van de eigen identiteit van het dorp en wordt leegstand (met mogelijke verpaupering als gevolg) voorkomen. Het realiseren van meerdere wooneenheden in het pand wordt goed mogelijk gevonden, met als restrictie dat gestapelde woningen alleen mogelijk zijn als dit niet ten koste gaat van de beeldbepalende dakvorm. Aandachtspunten bij uitwerking zijn:

1. 1. Koester de karakteristieke uitstraling van het totale ensemble ven bebouwing en erf.
2. 2. Behoud het onderscheid in de gevels tussen het woongedeelte en het meer gesloten (voormalig) bedrijfsgedeelte, alsmede het onderscheid tussen het primaire hoofdgebouw en het secundaire karakter van het bijgebouw (de vrijstaande schuur).
3. 3. Behoud de (overwegend) gesloten uitstraling van de kap.
4. 4. Zorg voor een passende erfinrichting en beperk verharding tot een minimaal benodigd oppervlak en gebruik materialen die passen bij een agrarisch erf zoals gebakken klinkers of grind.
5. 5. Als onderlegger voor de restauratie- en herinrichtingsplannen verdient het aanbeveling om een bondige cultuurhistorische waardestelling op te stellen met aandacht voor de erfinrichting, het gevelbeeld, het kleur- en materiaalgebruik, de constructie en interieurelementen.

Deze vooral op het nog uit te werken bouwplan en inrichting buitenruimte gerichte criteria zullen worden meegenomen in de uitwerking van de restauratieplannen, nadat de vergunning voor gewijzigd gebruik is verleend en de vergunningaanvraag activiteit bouwen en slopen wordt uitgewerkt.

Uitgangspunt voor de nieuwe invulling is dat de bebouwing wordt teruggebracht tot het oorspronkelijk hoofdgebouw van de voormalige dorpsboerderij. De vervallen, vrijstaande schuur wordt eveneens gerestaureerd en tot woning omgevormd. De niet karakteristieke aanbouw aan de achterzijde van het hoofdgebouw wordt gesloopt. Buiten het resterende hoofdgebouw en schuur wordt, behoudens eventuele, onderschikte bijgebouwen, geen nieuwe (woon)bebouwing toegevoegd.

Binnen het oorspronkelijke hoofdgebouw, met een oppervlak (footprint) van ca. 230 m² en een inhoud van ca. 2.000 m³, worden verschillende wooneenheden mogelijk gemaakt. Uitgegaan wordt van grondgebonden woningen omdat daarmee recht wordt gedaan aan de karakteristiek van het pand. Voor de opdeling in verschillende wooneenheden wordt een onderscheid gemaakt tussen het voorhuis en de aangebouwde schuur.

• Het voorhuis;
  Geschikt voor één eengezinswoning van ca. 140 m² (begane grond en eerste verdieping 2 x 70 m²). Een tweede verdieping onder de kap wordt bij de m² vooralsnog buiten beschouwing gelaten.

• Het achterhuis;
  Vanwege de omvang en indeling geschikt voor 3 woningen. De exacte indeling van deze 3 woningen zal mede afhangen van de constructie en bouwkundige mogelijkheden.

Binnen de schuur zal 1 woning worden gerealiseerd.

Rond de nieuwe woonboerderij wordt het terrein opnieuw ingericht. De bestaande inrit ontsluit aan de achterzijde de benodigde parkeerplaatsen. De groene ruimte om de gebouwen kan als eigen tuin of als gemeenschappelijke buitenruimte worden toebedeeld aan de verschillende woningen.

Voor de gronden buiten het perceel van de woonboerderij worden twee opties aangegeven. De gronden worden verkocht aan de eigenaren van de aangrenzende percelen (variant 1) of de gronden worden ingericht voor gemeenschappelijke gebruik voor de bewoners van de woonboerderij en/of omwonenden (variant 2). Een combinatie is eveneens denkbaar. Dit is evenwel in alle gevallen overeenkomstig de huidige ruimte die het bestemmingsplan biedt en daartoe is daarom geen afwijking bestemmingsplan noodzakelijk. De grens tussen het noordelijk deel grenzend aan de tweekappers aan de Pastoor Jansstraat en het zuidelijk deel vanaf de geprojecteerde parkeerplaatsen, wordt bepaald door het huidige hoogteverschil in het terrein.

Naast de boerderij staat een waardevolle, monumentale kastanjeboom. Deze boom zal worden beschermd in de planontwikkeling en behouden blijven, zo is eerder tussen initiatiefnemer en gemeente afgestemd. Er is door Econsultancy een boom effect analyse uitgevoerd (d.d. 4 september 2020, zie Bijlage 1) om inzicht te krijgen in de mogelijke negatieve invloeden van de (civiele) werkzaamheden op de boom. Tevens is bepaald of en welke maatregelen benodigd zijn om negatieve effecten te minimaliseren, waardoor de boom duurzaam te behouden is. In onderstaande zijn de bevindingen uit de boom effect analyse overgenomen.

Op basis van de conditie, leeftijd, gebreken en de beoordeling boven- en ondergrondse groeiplaats is in de boom effect analyse een inschatting gemaakt van de toekomstverwachting van de boom bij gelijkblijvende omstandigheden (noot: dit uitgangspunt is gehanteerd omdat de bebouwing direct rond de boom ongewijzigd blijft en alleen intern wordt aangepast naar de woonfunctie). De verwachting is dat de boom onder gelijkblijvende omstandigheden nog minimaal 15 jaar duurzaam te behouden is. Op basis van de uitgangspunten van de inrichting van de bebouwing en het perceel zijn geen directe knelpunten geformuleerd waarbij negatieve invloeden op de boom verwacht worden. De werkzaamheden vinden namelijk voornamelijk binnen het pand plaats. Aan de buitenzijde van de woonboerderij worden enkel aan de achterzijde van het gebouw werkzaamheden uitgevoerd ten behoeve van de realisatie van parkeerplaatsen. Zolang aan de voorzijde van het pand en aan de oprit geen werkzaamheden uitgevoerd worden zijn negatieve effecten op de boom zo goed als uit te sluiten.

Ter bescherming van de boom en de groeiplaats zijn randvoorwaarden opgesteld waarmee duurzaam behoud wordt gegarandeerd:

• Voorkom graafwerkzaamheden in de beschermde boomzone (kroonprojectie + 2 meter)
• Scherm de beschermde boomzone fysiek af
• Gebruik rijplaten
• Indien planwijzigingen worden doorgevoerd welke mogelijk van invloed zijn op de boom, dient het nieuwe plan ter goedkeuring aan een bomenspecialist te worden voorgelegd

Daarnaast geldt dat bij werken rond bomen men altijd rekening dient te houden met de algemeen geldende beschermingsmaatregelen. De algemene beschermingsmaatregelen die voor deze situatie van toepassing zijn, zijn hieronder weergegeven:

• Snoei de boom, indien nodig, om voldoende werkruimte te creëren en (ernstige) kroonschade te voorkomen. Deze snoeiwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd door een gecertificeerd European Tree Worker (ETW) of gelijkwaardig niveau
• Bescherm alle bomen binnen de invloedssfeer tegen directe (stam)schade door aanbrengen stamommanteling met afstandshouder (drain)
• Er mag geen materiaal tussen de bomen worden geplaatst of opgeslagen. Hiermee wordt bodemverdichting en wortelschade voorkomen
• Er mogen geen voertuigen of andere machines tussen (of tegen) de bomen worden geparkeerd. Hiermee wordt bodemverdichting en wortelschade voorkomen

Parkeren wordt geheel op eigen terrein ingevuld (zie ook paragraaf 5.11). De parkeerplaatsen (2,5x5m), de vrije uitstapstrook bij de buitenste plaatsen in de rij aan tenminste één lange zijde van elke parkeerplaats (0,5x5m) en de bijbehorende toeritbreedte voldoen aan de gemeentelijke voorwaarden en passen binnen het terrein. Aangezien een groot deel verkocht wordt of algemene ruimte wordt, is dat geen probleem.

In dit hoofdstuk worden alle relevante milieu- en omgevingsaspecten voor het plangebied behandeld. Indien er beperkingen uit het plan voortvloeien naar aanleiding van één van de aspecten, dan is hier in dit plan als randvoorwaarde rekening mee gehouden. Een en ander betekent dat het plan in overeenstemming is met het criterium van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Vanuit het aspect 'goede ruimtelijke ordening' dient voldoende ruimtelijke scheiding te zijn tussen hinderveroorzakende (o.a. bedrijven) en hindergevoelige functies (waaronder woningen). Hiervoor worden de afstanden uit de VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' als richtinggevend beschouwd. Bovenstaande moet op twee manieren getoetst worden. Enerzijds wordt er gekeken of het perceel zelf veroorzaker is van hinder en anderzijds wordt bekeken of het perceel kwetsbaar is voor hinder.

De middels functieverandering te realiseren woningen kennen zelf geen milieuzonering, omdat de functie wonen geen milieubelastende activiteit betreft. Een woning is wel een gevoelig object in het kader milieuzonering. Om die reden zijn de functies in de omgeving van het plangebied beoordeeld. Er zijn verschillende bestemmingen in de omgeving van het plangebied gelegen met een richtafstand.

De bestemming detailhandel betreft een milieucategorie 1 dus dat is een richtafstand van 10 meter waar rekening mee gehouden moet worden. daar kan met een juiste situering wel aan voldaan worden. Voor de bestemming maatschappelijk (gemeentehuis) geldt ook een richtafstand van 10 meter. Ook hier kan met een juiste situering van de woningen aan worden voldaan.

Functies nabij planlocatie (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Conform de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' wordt voor supermarkten (SBI-2008: 471) een richtafstand voor het aspect geluid aangehouden van 10 meter. De laad- en losactiviteiten vinden mogelijk plaats op een afstand van meer dan 10 meter van onderhavige woonpanden, aan de straatzijde voor de detailhandel. De kortste afstand van de dichtstbijzijnde opening in de voorgevel, tot het punt recht voor de entree van de winkel, waar logischerwijs het laden en lossen plaats heeft, is meer dan 15 meter. De omvang van de winkel is zeer beperkt, waardoor de laad- en losactiviteiten eveneens beperkt zullen zijn. In redelijkheid kan daarom worden aangenomen dat de laad- en losactiviteiten het woon- en leefklimaat in de woning niet benadelen.

Ter plaatse is bij het winkelpand een nagenoeg dichte zijgevel aanwezig aan de zijde van onderhavige locatie. Daarnaast is er ruimte tussen de panden, waardoor er spraken is van 2 buitengevels, onderling ruimtelijk gescheiden. Hierdoor is de geluidoverdracht, via de spouwmuur nihil. Bovendien is het geluidniveau binnen een supermarkt (temeer bij een meer voor de hand liggende kleine winkel met minder publieksaantrekking) zeer beperkt, winkelend publiek met achtergrondmuziek levert een gemiddeld binnenniveau < 60 dB(A). Alleen al daardoor is reeds in de vrijstaande woning naast deze winkel een binnenniveau van 33 dB verzekerd. Het woon- en leefklimaat binnen de aangevraagde woningen wordt niet gefrustreerd als gevolg van activiteiten bij de naastgelegen detailhandel.

Vanwege het aspect bodem verlangt de gemeente geen onderzoek voor het voorgenomen plan. Het gebruik als boerderij en het toekomstig gebruik als burgerwoningen is als even gevoelig aan te merken. Wanneer de bodem onverdacht is hoeft geen bodemonderzoek uitgevoerd te worden. Uit een gemeentelijke quickscan zijn geen (voormalige) activiteiten gebleken die tot bodemverontreiniging hebben kunnen leiden.

In het kader van de Omgevingsvergunning bouwen zal wel een bodemonderzoek nodig zijn. Dit onderzoek is derhalve reeds uitgevoerd door Ortageo Zuidoost B.V.. In de rapportage “Verkennend bodemonderzoek NEN 5740 en NEN 5707 Zandstraat 70 in Beneden-Leeuwen” (zie ook bijlage 2 bij deze toelichting, gedateerd 11 september 2019) is het volgende opgenomen.

In de bovengrond ter plaatse van boring 03 wordt voor PAK de tussenwaarde marginaal overschreden. Gezien de gevolgde onderzoeksstrategie en de aanvullende individuele analyses is in voldoende mate vastgesteld dat op de locatie geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Dit houdt in dat er op basis van de Wet bodembescherming geen aanleiding is voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of sanerende maatregelen.

Het gemeten (gewogen) asbestgehalte in het mengmonster van de grond van het achterterrein is kleiner dan de helft van de interventiewaarde (grenswaarde voor nader onderzoek: 50 mg/kg d.s. (gewogen)). Dit houdt in dat er geen aanleiding is voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of sanerende maatregelen.

De verhoogde gehalten aan zware metalen, PAK en minerale olie in de grond zijn te relateren aan antropogene invloeden op de bodem als gevolg van het jarenlange gebruik van de locatie. Dit heeft er toe geleid dat de geroerde grond van de gehele locatie indicatief getoetst aan het BBK van klasse industrie is (zink is de maatgevende parameter). Dat dit niet overeenkomt met de maximale waarden wonen is bij locaties in oude woonkernen gewoon. De gehalten zijn echter dusdanig laag dat geen humane risico's bestaan bij het voorgenomen gebruik wonen met tuin. De locatie is voor wat betreft het aspect bodem dus geschikt voor het beoogde gebruik.

De aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit levert geen belemmeringen op voor de voorgenomen bestemmingswijziging en bouwactiviteiten op het terrein.

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet inzichtelijk worden gemaakt welke geluidsbronnen in of de nabije omgeving van het plangebied aanwezig zijn en wat de geluidbelasting is voor woningen en andere geluidgevoelige gebouwen. Op basis van de Wet geluidhinder zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij het opstellen van plannen rekening mee moet worden gehouden:

• wegverkeerslawaai;
• spoorweglawaai en
• industrielawaai.

Industrielawaai

Niet alle industrieterreinen zijn een industrieterrein in de zin van de Wet geluidhinder. Pas als daarop inrichtingen zijn toegestaan die als 'grote lawaaimaker' worden aangemerkt als bedoeld in artikel 2.1, lid 3 juncto Bijlage I, onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is daarvan sprake. In het plangebied zijn geen inrichtingen toegestaan die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken.

Spoorweglawaai

In de gemeente West Maas en Waal bevinden zich geen spoorlijnen. Het aspect spoorweglawaai hoeft derhalve voor onderhavig plangebied niet nader onderzocht te worden en vormt geen belemmering voor het plan.

Wegverkeerslawaai

Door JK Consultancy is een aantal omgevingsaspecten onderzocht. De resultaten zijn vastgelegd in de rapportage “Onderzoek naar de omgevingskwaliteit met betrekking tot perceel Zandstraat 70 te Beneden-Leeuwen” (rapport OK19.255, augustus 2019, gewijzigd mei 2020, zie bijlage 3 bij deze toelichting). Daarin is over wegverkeerslawaai het volgende opgenomen.

De Zandstraat is een hoofdader binnen de bebouwde kom van Beneden-Leeuwen. De toegestane rijsnelheid bedraagt 30 km/uur (30km/u-zone). Echter is de verkeersintensiteit dusdanig, dat het wegverkeerslawaai ter plaatse van perceel Zandstraat 70 nader is onderzocht.

Uit de berekeningen volgt dat sprake is van een hogere geluidbelasting dan de voorkeursgrenswaarde. Gesteld kan worden dat als gevolg van het wegverkeer op de Zandstraat het woon- en leefklimaat in het plangebied voldoende is. De maximaal toegestane binnenwaarde (eveneens in het kader van de Wet geluidhinder) van 33 dB zal echter niet worden overschreden. De geluidwering van de bestaande gevel zal minimaal
22 dB dienen te bedragen en is marginaal hoger dan de vereiste gevelwering van tenminste 20 dB volgens het Bouwbesluit.

Gezien de huidige steense bouw en na vernieuwing van de kozijnen en beglazing volgens de huidige standaarden, zal met zekerheid gesteld mogen worden dat binnen de woning een goed woon- en leefklimaat heerst in relatie tot het wegverkeer.

Geur kan hinder veroorzaken in de leefomgeving. Wanneer deze hinder inderdaad ondervonden wordt, kan dit zelfs invloed hebben op de gezondheid. Het is derhalve zaak geurhinder zoveel mogelijk te beperken, door regels te stellen aan de uitstoot van geuremissies en afstanden ten opzichte van geurgevoelige objecten.

Woningen zijn aan te merken als geurgevoelige objecten. Binnen een straal van 1 km rond het plangebied zijn veehouderijen gevestigd. Dit betreft de voorgrondbelasting. Deze veehouderijen worden nu reeds belemmerd door andere bestaande woningen. Onderhavige ontwikkeling heeft hier geen aanvullende beperking op.

Voor het aspect goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied geldt het volgende. In de directe omgeving van het plangebied liggen geen relevante geurbronnen (meldingsplichtige en (mogelijk) vergunningplichtige veehouderijen of andere geurbronnen). Op een grotere afstand van het plangebied liggen inrichtingen met vee die onder het Besluit Landbouw vallen. Voor inrichtingen met vee die onder het Besluit Landbouw vallen gelden vaste afstanden. Hier wordt niet gerekend met odeurbelastingen. De afstand tussen een veehouderij en een geurgevoelig object bedraagt:

- ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en

- ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

In het voorliggende geval betreft het de realisatie van 5 woningen binnen de bebouwde kom. Gezien het feit dat de afstand van 100 meter tot de meest nabijgelegen veehouderij ruimschoots gehaald wordt, vormt dit aspect geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Door JK Consultancy is een aantal omgevingsaspecten onderzocht. De resultaten zijn vastgelegd in de rapportage “Onderzoek naar de omgevingskwaliteit met betrekking tot perceel Zandstraat 70 te Beneden-Leeuwen” (rapport OK19.255, augustus 2019, gewijzigd mei 2020, zie bijlage 3 bij deze toelichting). Daarin is over luchtkwaliteit het volgende opgenomen.

Regelgeving luchtkwaliteiteisen

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2, Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Artikel 5.16 Wm (eerste lid) geeft aan hoe en onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (opgesomd in het tweede lid) kunnen uitoefenen in relatie tot luchtkwaliteitseisen.

Als aannemelijk is dat aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

1. 1. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
2. 2. een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. 3. een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de concentratie van een stof;
4. 4. een project is genoemd of past binnen het NSL of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), verder te noemen het Besluit NIBM, legt vast wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Dat is het geval wanneer aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) veroorzaakt die niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie van die stof. Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

Als de toename voor één of beide stoffen hoger is, dan is het project IBM. Kleine projecten kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit.

Bij de NIBM toets gaat het om de toename van de luchtverontreiniging als gevolg van het project, afgezet tegen de autonome ontwikkeling.

Onderhavig project

Het plan voorziet in een voortzetting van de bestaande activiteit “wonen”. Op het perceel worden weliswaar meerdere woningen gerealiseerd met als gevolg een toename van verkeer op het perceel, doch draagt dit gezien de beperktheid niet in betekende mate bij aan de luchtkwaliteit ter plaatse (NIBM).

Op basis van de NSL monitoringstool (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) kan bovendien worden vastgesteld dat het wegverkeer op omliggende wegen geen nadelige invloed heeft op de luchtkwaliteit in het plangebied.

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijke besluit voor het toelaten van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden getoetst aan risiconormen en veiligheidsafstanden. Dit is met name relevant op korte afstand van risicobronnen. Indien een (beperkt) kwetsbaar object wordt toegelaten binnen het invloedsgebied van een belangrijke risicobron, moet ook het groepsrisico worden verantwoord. Bovendien is het van belang om af te wegen in hoeverre nieuwe risicobronnen binnen een plangebied worden toegestaan.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het "Besluit externe veiligheid inrichtingen" (Bevi), het "Besluit externe veiligheid transportroutes" (Bevt) en het "Besluit externe veiligheid buisleidingen" (Bevb). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

Risicovolle bedrijven

Binnen de beoogde bestemming "wonen" passen geen risicovolle activiteiten, zoals Bevi-activiteiten.

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting of de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege risicovolle inrichtingen.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het aspect externe veiligheid wel relevant is vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Waal. Het plangebied ligt namelijk binnen het invloedsgebied van deze transportroute, waarbij personen kunnen overlijden als rechtstreeks gevolg van een zwaar ongeval met toxische stoffen. Het plangebied ligt echter buiten een veiligheidszone, een plasbrandaandachtsgebied en de meest relevante zones voor het groepsrisico (de 200 meter zones).

Op grond van artikel 7 van het Bevt moet in ieder geval worden ingegaan op de mogelijkheden voor:

- de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval op deze transportroute en

- de zelfredzaamheid met betrekking tot nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Volgens artikel 9 van het Bevt moet de veiligheidsregio in de gelegenheid worden gesteld om hierover een advies uit te brengen. Veiligheidsregio Gelderland-Zuid heeft op 16 januari 2019 aangegeven dat in dit geval onderstaande verantwoordingstekst kan worden gehanteerd. Relevant hierbij is ook dat het ruimtelijke besluit geen betrekking heeft op het mogelijk maken van een (nog niet aanwezig) "bijzonder kwetsbare object", bestemd voor verminderd zelfredzame personen.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval

Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid

Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. In het plangebied zijn voldoende mogelijkheden aanwezig om dit advies tijdig op te volgen.

Buisleidingen

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebied niet is gelegen binnen het invloedsgebied van relevante buisleidingen voor aardgas en vloeibare brandstoffen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege buisleidingen.

Op grond van het Besluit Ruimtelijke Ordening moet in de toelichting van ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding. Indien aan de orde is tevens het advies van het waterschap in de waterparagraaf verwerkt.

Voor onderhavig plan is de watertoets uitgevoerd (zie bijlage 4 bij deze toelichting). Uit de ingevoerde gegevens volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan dat geringe invloed heeft op de taken en belangen van het waterschap. Met het plan worden geen watergangen of waterkeringen geraakt. Er is een geringe toename van verharding en een geringe afname van bebouwing (door sloop). Derhalve hoeven geen compenserende maatregelen ten behoeve van de waterberging te worden genomen. Het ruimtelijk plan hoeft in het kader van de watertoets niet meer toegestuurd te worden aan Waterschap Rivierenland.

Concreet wordt aan de achterzijde van de hoofdbouw bebouwing weggenomen en wordt een stuk extra parkeerterrein en erftoegang aangelegd. In totaal wordt 325 m2 extra verharding voorzien voor een gezamenlijke erftoerit, tuinpad en parkeerruimte. In het terrein is evenwel veel ruimte voor waterinfiltratie, iets wat in deze omgeving ook prima toepasbaar is. Water kan aan de rand van de verharding via een bodempassage vrij infiltreren in tuinen. Afstromend regenwater mag geen overlast of schade leveren aan omliggende percelen en eigendommen. Aanvullend wordt aangegeven dat hemelwater anders ook gescheiden kan worden aangeboden aan de perceelsrand. Een keuze kan bij de uitvoering in overleg met de gemeente gemaakt worden. Op basis van deze informatie past het plan binnen het waterbeleid.

In 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. De wet biedt een beschermingskader voor de flora en fauna binnen de aangewezen beschermde gebieden, de zogenaamde Natura 2000-gebieden en bijzondere nationale gebieden.

Door JK Consultancy is het “Verkennend Flora- en faunaonderzoek ten aanzien van project Zandstraat 70, Beneden-Leeuwen” uitgevoerd (zie Bijlage 5 bij deze toelichting, rapport FF19.255, augustus 2019, gewijzigd augustus 2020). Bij de beoordeling van het plangebied is een bronnenonderzoek verricht naar het voorkomen van beschermde soorten en de ligging van beschermde gebieden in de regio. Op 21 augustus 2019 is het plangebied en de directe omgeving verkend. Doel van deze veldverkenning is om een indruk te krijgen van de habitats ter plaatse. Daarbij is gelet op de daadwerkelijke aanwezigheid van beschermde soorten en indirecte aanwezigheid in de vorm van sporen (verblijfplaatsen, wissels, pootafdrukken en dergelijke). Verder is het terrein beoordeeld op de geschiktheid voor beschermde soorten (habitatbeoordeling). Aansluitend hierop heeft op 27 augustus 2020 een intensieve in- en uitwendige dakinspectie plaatsgevonden. In het verkennend flora- en faunaonderzoek is het volgende geconcludeerd.

Het Natura 2000 gebied de Rijntakken is het meest nabijgelegen beschermde natuurgebied. De voorgenomen kleinschalige ontwikkelingen in relatie tot de afstand tussen het projectplan en het gebied (zo’n 900 meter) heeft in de toekomstige situatie geen nadelige invloed op het natuurgebied. Ook treden geen negatieve effecten op door stikstofdepositie als gevolg van het projectplan.

Volgens de verspreidingsgegevens van de Nationale Databank Flora en Fauna zou sprake kunnen zijn van beschermde flora en fauna in het plangebied. Door het uitgevoerde veldonderzoek en uitgebreide dakinspectie is duidelijk geworden dat het plangebied zich niet leent voor beschermde diersoorten. Geadviseerd wordt om even wel buiten het broedseizoen de werkzaamheden uit te voeren.

De in de wet genoemde “algemene zorgplicht” is van toepassing op alle beschermende en onbeschermde dier- en plantensoorten. Op grond hiervan dient eenieder zoveel als redelijkerwijs mogelijk te handelen op een wijze zodat nadelige gevolgen voor flora en fauna kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk worden beperkt of ongedaan worden gemaakt. Aanbevolen wordt dan ook om in ieder geval de zorgplicht in acht te nemen en daarbij de door het ministerie goedgekeurde Gedragscode voor de bouw- en ontwikkelsector.

Ter plaatse gelden ruime ondergrenzen waarbij archeologisch onderzoek wordt vereist (zie hiervoor het gemeentelijk archeologiebeleid en het vigerende paraplubestemmingsplan archeologie). Omdat in het kader van de inpandige functiewijziging geen gronden worden geroerd, is geen nader archeologisch onderzoek verricht.

Het plan betreft de verbouw van de voormalige boerderij en schuur tot 5 woningen, waarbij de later toegevoegde aanbouw aan de achterzijde wordt gesloopt. Het groene erf blijft onbebouwd en heringericht tot individuele en/of gemeenschappelijke tuinen voor de nieuwe woningen en/of aangrenzende woningen.

Cultuurhistorisch relevant zijn de situering in een historisch lint en de kwalificatie van het hoofdgebouw als een K3-pand. De insteek bij een K3-pand is om waar mogelijk het historische karakter te behouden of versterken, hetgeen mogelijk is met de beoogde verbouw tot 5 woningen. De insteek bij het historische lint is het koesteren van de gevarieerde dorpse uitstraling en de grote solitaire bebouwing op ruime groene kavels als de 'parels' van het lint. Dat karakter blijft intact in het voorstel. Vanuit het erfgoedperspectief geniet het de voorkeur om de vrijstaande schuur te behouden en een zinvolle bestemming voor de nieuwe bewoners te geven, zo heeft de gemeente tussentijds reeds aan initiatiefnemer aangegeven. Dit is aanleiding geweest om ook de schuur een woontitel toe te kennen, zoals besproken in het overleg met initiatiefnemer (juni 2019). Immers, alle overige bijgebouwen zijn al verdwenen en deze schuur draagt positief bij aan het herkenbaar houden van deze bouwplaats als een boerenerf. Vanuit het erfgoedperspectief wordt de herbestemming van de voormalige boerderij en schuur, alsmede het onbebouwd groen houden van het erf toegejuicht.

Volledigheidshalve wordt hier nog verwezen naar naar de vijf aandachtspunten in § 4.1.

Verkeer

De kengetallen in de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' en de rekentool behorende bij CROW publicatie 317 zijn een hulpmiddel om verkeers- en vervoeraspecten op een eenvoudige wijze inzichtelijk te maken in een proces van ruimtelijke ontwikkeling. Vervolgens kunnen deze tijdig in het ruimtelijke ordeningsproces geïntegreerd worden. Hoewel de kengetallen afkomstig zijn uit praktijksituaties, uit literatuur afkomstige gegevens en/of onderbouwde bewerkingen hiervan (het principe van 'best practice') blijft het een instrument/hulpmiddel in ontwikkeling. Er kan en mag van de aangegeven waarden en/of uitkomsten worden afgeweken. Aan de andere kant wordt aangeraden alleen af te wijken als hiervoor een (gedegen) onderbouwing aanwezig is.

Berekeningen worden gemaakt aan de hand van de kengetallen uit de CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'. Door het bieden van keuzes voor enige aanvullende mogelijkheden in de berekeningen (zoals bijvoorbeeld het corrigeren voor een ligging in een gemeente met een bepaalde stedelijkheidsgraad of het variëren met de mate van autogebruik van klanten/bezoekers of van werknemers van een voorziening) kunnen afwijkende uitkomsten ontstaan. Ook door het rekenen met wel/niet afgerond achterliggend datamateriaal kunnen geringe afwijkingen optreden ten opzichte van CROW-publicatie 317.

Voor onderhavige ontwikkeling is een berekening gemaakt uitgaande van de defaultinstellingen van het rekenprogramma, omdat er geen locatiespecifieke input is die om aanpassing daarin vraagt. De als bijlage 6 bij deze onderbouwing gevoegde berekeningen zijn op de volgende uitgangspunten gebaseerd:

• Ligging in de gemeente West Maas en Waal, zone centrum;
• De nieuwe functie is doorgerekend uitgaande van 1 vrijstaande woning en 4 geschakelde woningen (daar waar in de bestaande situatie 1 vrijstaande woning bestemd is).

Uit de bijlage 6 verkeerberekeningen blijken de volgende conclusies: als gevolg van de functieverandering zal het gemiddelde aantal autobewegingen toenemen met gemiddeld 30 per etmaal. De toename ontstaat door de verandering van nu 1 vrijstaande woningen naar beoogd 1 vrijstaande woning (schuur) en 4 woningen geschakeld (in woongebouw). Omdat er in het bestaande verkeersbeeld rond de locatie geen knelpunten zijn, is de functiewijziging naar 5 woningen prima inpasbaar.

Parkeren

Door de toename van het aantal woningen in het plangebied, zal de parkeerbehoefte toenemen. De gemeente hanteert in haar parkeerbeleid een norm van 1,8 parkeerplaatsen per woning (locatie centrum). Aldus dient bij de realisatie van 5 woningen te worden voorzien in minimaal 9 parkeerplaatsen. Binnen het plangebied worden 10 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze 10 parkeerplaatsen worden als volgt voorzien:

- 2 plaatsen noordelijk van de vrijstaande woning in de voormalige schuur;

- 8 plaatsen in een rij achter het hoofdgebouw (parallel aan de achtergevel);

Daarnaast is de gezamenlijke toerit nog dusdanig breed dat daar incidenteel ook geparkeerd kan worden, bijvoorbeeld bij een feest bij één van de woningen op het terrein.

Op basis van de aspecten verkeer en parkeren is de wijziging van één naar vijf woningen goed inpasbaar en kan op eigen terrein worden voorzien in de noodzakelijke parkeerruimte.

Op basis van planologische, ruimtelijke, beleidsmatige en milieukundige aspecten wordt de omzetting van één naar vijf woningen op deze locatie aanvaardbaar geacht.

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), bepaalt een viertal zaken de opzet en inrichting van de bestemmingsplanregels, te weten:

• de digitale raadpleegbaarheid;
• de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012);
• het Besluit ruimtelijke ordening (Bro);
• het geldende bestemmingsplan 'Dorpen' (2014).

De structuur van het plan is zodanig dat de verbeelding de primaire informatie geeft over waar en hoe gronden ontwikkeld en bebouwd mogen worden. Bij het raadplegen van het bestemmingsplan dient dan ook eerst naar de verbeelding gekeken te worden. Vervolgens kan in de regels teruggelezen worden welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan.

Op de verbeelding zijn aangegeven:

• de grens van het plangebied;
• de enkelbestemming 'Wonen - 1';
• de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie';
• bouwvlakken, aanduidingen voor tuin, aantallen woningen, hoogten etc.

De overige specificaties zoals bouw- en goothoogtes bijgebouwen en overige maatvoeringen zijn allen direct geregeld in de regels.

Op de verbeelding is de begrenzing van het plangebied vastgelegd, evenals de van toepassing zijnde bestemming(en) hierbinnen. De verbeelding is getekend op een digitale kadastrale ondergrond, schaal 1:1000. Naast dat er bij het tekenen van de verbeelding de uitgangspunten uit de SVBP2012 zijn gehanteerd, is er ook aangesloten op de systematiek die de gemeente West Maas en Waal hanteert voor de bestemmingen, zoals opgenomen in het plangebied. Het geldende bestemmingsplan voor de kernen heeft daarbij als basis gediend.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Inleidende regels;
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels;
• Overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels (hoofdstuk 1) bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In de Begrippen (artikel 1) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gebruikte begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het dagelijks taalgebruik. In het artikel over de "Wijze van meten" (artikel 2) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen. De bestemmingen vangen steeds aan met de bestemmingsbenaming. Daarna wordt in de bestemmingsomschrijving weergegeven voor welke doeleinden de betreffende gronden bestemd zijn. Indien er sprake zou kunnen zijn van conflicterende belangen, is er, middels functieaanduidingen een nadere detaillering van de doeleinden opgenomen waarin wordt vermeld welke doeleinden prevaleren. Vervolgens wordt in de bebouwingsregeling aangegeven welke bouwwerken bij recht mogen worden opgericht en welke situerings- en maatvoeringseisen hiervoor gelden. In sommige bestemmingen wordt bovendien nader ingegaan op de toegestane voorzieningen. Vervolgens is een gebruiksbepaling opgenomen waarin wordt aangegeven dat gronden en opstallen niet in strijd met de bestemming mogen worden gebruikt. Voor de duidelijkheid is een aantal situaties aangegeven die in ieder geval in strijd met de bestemming worden geacht. In onderhavig plan zijn er binnen het plangebied twee bestemmingen opgenomen: 'wonen - 1' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Wonen - 1

De gronden die bestemd zijn als ‘Wonen - 1’ zijn primair bedoeld voor het wonen in grondgebonden woningen. Binnen de algemene bestemmingssystematiek van de gemeente West Maas en Waal is onderscheid gemaakt tussen de bestemmingen ‘Wonen - 1’ en ‘Wonen - 2’, respectievelijk voor grondgebonden en gestapelde woningen. Hiervoor is gekozen, omdat beiden woontypen een specifieke (bouw)regeling vergen.

In woningen zijn naast het wonen ook kamerbewoning en beroepsmatige activiteiten rechtstreeks toegestaan over een beperkt oppervlak van de woning. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat in dit kader een onderscheid wordt gemaakt in beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten. Onder beroepsmatige activiteiten worden de activiteiten verstaan die samenhangen met de zogenaamd traditionele vrije beroepen (zoals notarissen, tandartsen en advocaten) en beroepen op het gebied van onder andere de administratieve, juridische en medische dienstverlening. Bedrijfsmatige activiteiten zijn alleen in een woning toegestaan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning, met uitzondering van de bestaande bedrijven aan huis.

Woningen worden gebouwd als vrijstaande, twee-aaneen gebouwde, aaneengebouwde, geschakelde of patiowoningen. Op de gronden met de aanduiding ‘tuin’ mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten dienste van de bestemming, evenals, erkers (uitbouwen). Op de overige gronden zijn bijgebouwen toegestaan voor zover deze voldoen aan de daarvoor geldende regels. In de regels zijn verder afwijkingsbevoegdheden opgenomen voor bedrijven aan huis en ten behoeve van mantelzorg.

Middels een wijzigingsbevoegdheid is de mogelijkheid opgenomen om het aantal bestemde woningen terug te brengen, mocht er te lang geen gebruik worden gemaakt van de bestemde 5 woontitels.

Dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie

Dubbelbestemmingen zijn veelal een toevoeging op de onderliggende bestemming. Een dubbelbestemming is primair. Dit houdt in dat indien het bepaalde in de dubbelbestemming op gespannen voet staat met de regels van de onderliggende bestemming, het bepaalde in de dubbelbestemming voor gaat. Gronden met deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van de archeologische waarden en oudheidkundige waardevolle elementen, in het bijzonder voor beschermde archeologische monumenten. Bouwen dan wel aanleggen in dergelijke gronden is niet zonder meer mogelijk.

In de Algemene regels (hoofdstuk 3) zijn opgenomen de Anti-dubbeltelbepaling, de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels, de algemene aanduidingsregels, de algemene afwijkingsregels, de algemene wijzigingsregels en de overige regels.

In de Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4) zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

In artikel 6.12, lid 1 Wro is opgenomen dat het verplicht is om een exploitatieplan vast te stellen op gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Artikel 6.2.1. onder a Bro geeft aan dat (o.a.) een bouwplan voor de bouw van één of meer woningen als bouwplan wordt aangewezen. Artikel 6.12, lid 2 Wro bepaalt dat in afwijking van het eerste lid de gemeenteraad, naar aanleiding van de omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, 3°, Wabo, van het bestemmingsplan wordt afgeweken, kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is. Deze verzekering vindt plaats door middel van het sluiten van een realisatieovereenkomst.

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemers. Hiertoe is voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemers een realisatieovereenkomst afgesloten. Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de realisatieovereenkomst.

In de realisatieovereenkomst is tevens opgenomen dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt.

In artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

In het kader van dit vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan toegestuurd naar de volgende overlegpartners:

• Waterschap Rivierenland
• Gasunie.

Beiden overlegpartners hebben aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de voorgenomen ontwikkeling.

Het voorontwerp-bestemmingsplan is op grond van de gemeentelijke inspraakverordening gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegd. De terinzagelegging was van 12 november 2020 tot 23 december 2020. Er is een inspraakreactie binnengekomen met de volgende opmerkingen:

1. Op de locatie waar het vrijstaande pand gepland staat, staat nu een authentieke schuur (mogelijk monument?). Deze schuur is ongeveer 6 meter hoog en natuurlijk onbewoond. Als op deze locatie een huis gebouwd gaat worden van 9 m hoog, zoals aangegeven in het bestemmingsplan, zal dit mijn uitzicht en privacy niet ten goede komen. Ik zal geen bezwaar maken als dit gebouw niet hoger wordt dan 1 of max 2 laag met een maximale nokhoogte van 6 meter zonder zicht vanuit dit huis op mijn tuin/huis.

reactie gemeente:

De huidige schuur is cultuurhistorisch waardevol. Het ontwerpbestemmingsplan laat het bewonen van deze schuur toe. De hoogte van de om te bouwen schuur naar een woning is gebaseerd op de huidige hoogte met daarbij wat ruimte ten behoeve van het isoleren van het dak. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en onze adviseur Cultuurhistorie hebben naar aanleiding van deze opmerking het plan nogmaals beoordeeld. Het huidige bijgebouw moet ondergeschikt blijven ten behoeve van het hoofdgebouw. Dit betekent dat een hoogte van 7,5 meter en de oppervlakte van de schuur voldoende is voor het isoleren van het bestaande dak en het realiseren van een woning op deze locatie. Het ontwerpplan wordt hierop aangepast.

2. In het bestemmingsplan is opgenomen dat er mogelijk een paardenbak geplaatst mag worden. Dit kan zorgen voor overlast.

reactie gemeente:

Het aanleggen van een paardenbak in een dorpskern is niet wenselijk. Het ontwerpplan wordt zodanig aangepast, dat deze mogelijkheid zal worden verwijderd.