het bestemmingsplan Maasbommel, Erfwonen Hogenhofstraat met identificatienummer NL.IMRO.0668.MAAErfwonen-BVA1 van de gemeente West Maas en Waal;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde een gestapelde woning;

een onderdeel van het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen (houtteelt daaronder begrepen) en/of het houden van dieren;

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen op een bouwperceel, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van dat bouwperceel;

een activiteit ondergeschikt aan een woning die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf voor korte tijd en waarbij het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten (daaraan) ondergeschikt is;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis gebonden beroepen daaronder niet begrepen;

een bedrijf of het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, waaronder een kappersbedrijf, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel valt hier niet onder, met uitzondering van een internetwinkel voor zover geen sprake is van een afhaalmogelijkheid of van uitstalling van goederen ter plaatse;

een dienstverlenend beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk uitgeoefend wordt, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel valt hier niet onder, met uitzondering van een internetwinkel voor zover geen sprake is van opslag en verzending, een afhaalmogelijkheid of van uitstalling van goederen ter plaatse;

1. a. bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
2. b. bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen en in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime.

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerken met een dak;

hieronder worden begrepen:

aanbouw:
een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag al dan niet met kap, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw, een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

aangebouwd bijbehorend bouwwerk:
een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag al dan niet met kap, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en niet in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw, een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

vrijstaand bijbehorend bouwwerk:
een vrijstaand gebouw dat zowel in bouwkundig (constructie) architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en ruimte onder de kap;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Bij woningen betreft dit het gehele perceel inclusief voor- en zijtuinen;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, al dan niet een gebouw zijnde, die dient voor de stalling van een (motor)voertuig;

vormen van recreatie, die in principe plaatsvinden tussen zonsopgang en zonsondergang en niet gericht zijn op het verstrekken van nachtverblijf;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een één of meerdaagse voor het publiek toegankelijke verrichting van vermaak;

recreatief medegebruik van gronden zoals wandelen, paardrijden, fietsen, varen, zwemmen en vissen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

boven dan wel beneden en/of naast elkaar gesitueerde woningen waarbij per woning een zelfstandige toegankelijkheid, al dan niet direct vanaf het voetgangersniveau, gewaarborgd is;

een woning, waarvan het hoofdgebouw door middel van een bijbehorend bouwwerk verbonden is aan een ander hoofdgebouw en waarbij één zijgevel van het hoofdgebouw in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd;

de als zodanig aangegeven lijn, waar de voorgevel van een hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd;

één of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf dat tot doel heeft het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf en/of ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en/of het exploiteren van een zaalaccommodatie, een en ander gepaard gaande met dienstverlening, niet zijnde coffeeshops;

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, waarbij de volgende categorieën worden onderscheiden:

• categorie 1: een horecabedrijf, dat qua exploitatievorm aansluit bij winkelvoorzieningen en waar naast overwegend niet ter plaatse bereide kleinere etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije drank worden verstrekt;
• categorie 2: een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden. Daaronder worden begrepen: cafetaria/snackbar, fastfood en broodjeszakenlunchroom, konditorei, ijssalon/ijswinkel koffie en/of theeschenkerij, afhaalcentrum, eetwinkels, restaurant;
• categorie 3: een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse, alsmede het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden, alsmede (in sommige gevallen) de gelegenheid biedt tot dansen. Daaronder worden begrepen: café, bar, grand-café, eetcafé, danscafé, pubs, juice- en healthbar;
• categorie 4: een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het bieden van vermaak en ontspanning (niet zijnde een recreatieve voorziening) en/of het geven van gelegenheid tot de dansbeoefening, al dan niet met levende muziek en al dan niet met de verstrekking van dranken en kleine etenswaren. Daaronder worden begrepen: discotheek/dancing, nachtcafé en een zalencentrum (met nachtvergunning);
• categorie 5: een inrichting die geheel of in overwegende mate is gericht op het verstrekken van nachtverblijf. Daaronder worden begrepen: hotel, motel, pension en/of bed & breakfast;

een persoon of groep van personen, die duurzaam een gemeenschappelijk huishouden voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling;

een activiteit waarbij sprake is van een online etalage waarbij diensten en producten kunnen worden aangeschaft via het internet;

het bewonen van een woonruimte die deel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen, met dien verstande dat woningsplitsing en/of kamerbewoning niet toegestaan is;

woonvorm waarbij sprake is van woonruimte die geen eigen toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche en/of toilet) buiten die woonruimte;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

een gebouw, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen beneden peil;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bijbehorend bouwwerk, omsloten door maximaal één wand en voorzien van een gesloten dak;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1. a. voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor gebouwen in het talud van de dijk: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de van de dijk afgekeerde zijde van het gebouw;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld;
4. d. in afwijking van het bepaalde onder a tot en met c voor hoofdgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkend peil': Nieuw Amsterdams Peil;

een grenslijn tussen bouwpercelen onderling;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor publiek toegankelijk, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoning van erotische-pornografische aard plaatsvindt. Hieronder wordt in elk geval verstaan een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt;

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee aaneengebouwde woningen;

een bijbehorende bouwwerk dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw;

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen;

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

een woning waarvan het hoofdgebouw vrijstaat van andere hoofdgebouwen;

het gehuisvest zijn in (een) woning(en);

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

zolder onder een kap voor zover de hoogte van de borstwering ter plaatse van de omtrekmuren minder dan 0,8 m boven de vloer is gelegen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de voorgevel en de achtergevel;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van de daken en dakkapellen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

De voor 'Agrarisch - Komgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische doeleinden;
2. b. het behoud, beheer en/of herstel van de landschappelijke en ecologische waarden;
3. c. ondergeschikte detailhandel in eigen vervaardigde producten en streekgeproduceerde producten;
4. d. extensief recreatief medegebruik;
5. e. kleinschalige voorzieningen voor de verkoop van streek geproduceerde (agrarische) producten;
6. f. het behoud en bescherming van de boerderijstraat met wederopbouwboerderijen en bijbehorende verkaveling en inrichting ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden';
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. watergangen;

met daarbij behorende gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan:
   1. 1. de situering van nieuw op te richten bebouwing op percelen met het oog op de bescherming van de natuur- en landschapswaarden, als bedoeld in lid 3.1 onder b;
   2. 2. afmetingen en vorm van gebouwen en andere bouwwerken, indien dat noodzakelijk is voor de verkeersveiligheid of om aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen te voorkomen dan wel een goede landschappelijke inpassing te bereiken.
2. b. De nadere eisen mogen niet op onevenredige wijze het gebruik van bouwwerken en gronden aantasten.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming. Daaronder wordt in ieder geval begrepen:

1. a. het opslaan van materialen en goederen in de open lucht buiten het bouwvlak;
2. b. het bedrijfsmatig vervaardigen, opslaan, verwerken of herstellen van goederen en producten tenzij:
   1. 1. dit plaatsvindt ten behoeve van de agrarische productie binnen het bedrijf dan wel uitsluitend betrekking heeft op agrarische producten van het eigen bedrijf;
   2. 2. dit plaatsvindt ten behoeve van een toegestane niet-agrarische nevenactiviteit binnen de bestaande bebouwing;
3. c. detailhandel, tenzij het detailhandel betreft als ondergeschikte nevenactiviteit in zelf vervaardigde en/of voortgebrachte producten;
4. d. de wijziging van het bestaande agrarisch gebruik van de gronden in boom- en/of sierteelt;
5. e. het gebruik van de gronden voor pot- en containerteelt buiten het bouwvlak;
6. f. het gebruik van gronden voor tuinbouw met open grondteelt, fruitteelt en/of bestaande boom- en sierteelt (met uitzondering van bestaand gebruik) waarbij bestrijdingsmiddelen worden ingezet in een zone van 50,0 m, gemeten vanaf de grens van:
   1. 1. de bestemming 'Wonen - 1';
   2. 2. de kernen Alphen, Altforst, Appeltern, Beneden-Leeuwen, Boven-Leeuwen, Dreumel, Maasbommel en Wamel, en de overige gronden die op de verbeelding zijn aangeduid als gronden vallend buiten het plan;
7. g. het in gebruik geven, nemen en hebben van een recreatiewoning, recreatieappartement, groepsaccommodatie, een mobiel kampeervoertuig of een vrijstaand bijbehorend bouwwerk voor permanente bewoning.
8. h. het plaatsen van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief nachtverblijf, anders dan de daarvoor bij dit bestemmingsplan aangewezen gronden;
9. i. het geheel of gedeeltelijk onder peil stallen van dieren
10. j. het gebruik van de gronden voor glastuinbouw.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.5, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplanting;
3. c. paden;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

6. f. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
7. g. evenementen, met dien verstande dat maximaal 4 evenementen per kalenderjaar zijn toegestaan met een duur per evenement van maximaal 7 dagen inclusief opbouwen en afbreken.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. bermen en beplanting;
6. f. straatmeubilair;
7. g. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
8. h. oeververbindingen (bruggen);
9. i. evenementen, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 4 evenementen per kalenderjaar zijn toegestaan met een duur per evenement van maximaal 7 dagen inclusief opbouwen en afbreken;
10. j. terrassen;
11. k. in- en uitritten.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep aan huis, met dien verstande dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van het beroep aan huis, met een maximum van 80 m²;

met de daarbij behorende:

2. b. tuinen en erven;
3. c. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen.

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van hoofdtransportleidingen, met een strook van 2,5 m ter weerszijden van de aangeduide leiding.

Binnen deze dubbelbestemming mogen geen gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken ten behoeve van de onderliggende bestemmingen worden gebouwd met uitzondering van andere bouwwerken ten dienste van de dubbelbestemming maximum bouwhoogte van 3,0 m.

1. a. Het is verboden op de tot 'Leiding - Riool' bestemde grond, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, of te laten uitvoeren, die de veiligheid kunnen schaden:
   1. 1. het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
   2. 2. het uitvoeren van graafwerkzaamheden;
   3. 3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;
   4. 4. het aanbrengen van diepgewortelde beplanting en of bomen;
   5. 5. het vellen of rooien van houtgewas.
2. b. Het onder a vervatte verbod geldt niet voor de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden:
   1. 1. die het normale onderhoud en beheer van de hoofdtransportleiding betreffen;
   2. 2. die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn.
3. c. De werken en werkzaamheden als bedoeld onder a zijn slechts toelaatbaar indien door die werken en werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de belangen van de hoofdtransportleidingen ontstaat of kan ontstaan.
4. d. Alvorens te beslissen omtrent een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt het advies ingewonnen van de leiding beheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de verwachtte en reeds vastgestelde archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door:

1. a. de gebieden waar de aanduidingen als genoemd in sublid 8.2.1 betrekking op hebben te veranderen indien dat op basis van nader verkregen archeologisch kennis wenselijk is; of
2. b. de oppervlaktes en / of de dieptes als genoemd in sublid 8.2.1 te veranderen en / of hier desgewenst een extra aanduiding voor op te nemen indien dat op basis van nader verkregen archeologisch kennis wenselijk is.

De voor ‘Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. het onderhoud en instandhouding van dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.2 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen worden gebouwd, mits:

1. a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de waterkering;
2. b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,0 m bedraagt.

1. a. Indien afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als minimaal toelaatbaar worden aangehouden.
3. c. In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde onder a en b uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.

Het gebruiken van de woningen in het plangebied is pas toegestaan indien en zolang aan de volgende voorwaarde wordt voldaan:

1. a. de bestaande bebouwing, zoals aangeduid op de tekening in bijlage 1 van dit bestemmingsplan, is gesloopt.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat nutsgebouwtjes, kunstobjecten, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de maximum inhoud per gebouwtje 50 m³ bedraagt en een maximum bouwhoogte van 3,0 m heeft;
4. d. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10,0 m;
5. e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot maximaal 40,0 m. Wat betreft zend- en ontvang- en/of sirenemasten gelden nog de volgende voorwaarden:
   1. 1. losse masten met hekwerken, gebouwtjes e.d. zijn alleen toegestaan:
      • buiten de bebouwde kom en in landschappelijk minder gevoelige gebieden, langs grote verkeerswegen en dan bij voorkeur bij parkeerplaatsen, benzinestations, knooppunten, viaducten, bedrijventerreinen en horecagelegenheden;
      • binnen de bebouwde kom uitsluitend op bedrijventerreinen en sportparken;
   2. 2. installaties op of aan een gebouw zijn alleen toegestaan:
      • op hoge gebouwen (minimum bouwhoogte 14,0 m); bij voorkeur op een plat dak en zo ver mogelijk van een dakrand, met dien verstande dat bijzondere en waardevolle gebouwen in beginsel geheel moeten worden ontzien, zo nodig in overleg met de monumentencommissie;
      • tegen gevels aan; wanneer de invloed van die installaties geen afbreuk doen aan de aanwezige kwaliteiten.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van een Bed and Breakfast onder de volgende voorwaarden:

1. a. de woonfunctie als hoofdfunctie behouden blijft;
2. b. bedoeld gebruik geen hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt;
3. c. bedoeld gebruik geen belemmering voor de omliggende bedrijven mag opleveren;
4. d. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn;
5. e. het gebruik de woonfunctie moet ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk uitvoert, tevens de gebruiker van het hoofdgebouw is;
6. f. er mag geen duurzame ontwrichting van de evenwichtige opbouw van de voorzieningenstructuur ontstaan;
7. g. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer;
8. h. er moet voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
9. i. de Bed and Breakfast-voorziening moet in bestaande bebouwing gerealiseerd worden;
10. j. maximaal 40 % van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een Bed and Breakfast in gebruik mag zijn, zulks met een absoluut maximum van 60 m².

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van het toestaan van kamerbewoning, waarbij in een woning twee of meer onzelfstandige huishoudens zijn toegestaan, onder de volgende voorwaarden:

1. a. kamerbewoning enkel is toegestaan in een hoofdgebouw en wanneer het bestemmingsplan wonen toestaat;
2. b. maximaal 40 % van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw ten behoeve van kamerbewoning in gebruik mag zijn, zulks met een absoluut maximum van 80 m²;
3. c. er moet voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid;
4. d. zelfstandige bewoning niet is toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. veranderen van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
2. b. veranderen van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft.

De veranderingen mogen echter niet meer dan 3,0 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

1. a. Bij het bouwen op grond van de in hoofdstuk 2 genoemde bestemmingen en/of het wijzigen van het bestaande gebruik moet voorzien worden in de aanleg en instandhouding van voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de parkeernormen uit de 'Nota Parkeren 2019' van de gemeente West Maas en Waal, zoals deze door de gemeenteraad is vastgesteld op 24 januari 2019. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd door het bevoegd gezag, moet rekening gehouden worden met deze wijziging. De parkeernormen uit de beleidsregels, zoals die gelden ten tijde van de ontvangst van de aanvraag, worden toegepast.
2. b. Indien voor een bepaalde functie geen specifieke parkeernormen zijn benoemd in de 'Nota Parkeren 2019' van de gemeente West Maas en Waal (d.d. 24 januari 2019) of diens rechtsopvolger(s), worden de gemiddelde parkeernormen uit de CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' als toetsingskader gehanteerd.
3. c. Van het bepaalde onder a en b kan worden afgeweken, indien kan worden aangetoond dat op andere wijze is voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10 %.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Maasbommel, Erfwonen Hogenhofstraat'

In 2016 heeft Nedersticht (hierna: initiatiefnemer) het initiatief genomen om het visieplan ERFWONEN aan de Hogenhofstraat in Maasbommel te ontwikkelen en in 2018 deelgenomen aan het toetsingskader woningbouw van de gemeente West Maas en Waal. De Structuurvisie Dorpen 2015 biedt namelijk ruimte om in Maasbommel 'het dorpslint langs de Hogenhofstraat te versterken met kleinschalige ontwikkelingen in de vorm van erven met een groen karakter'.

Ten behoeve van dit initiatief is een principeverzoek ingediend. Uit het collegebesluit van november 2020 blijkt dat de gewenste uitbreiding van woningbouw op hoofdlijnen past binnen het beleid van de gemeente en dat er 24 woningen zijn gereserveerd in het gemeentelijke woningbouwprogramma. Een uitgebreide beschrijving van het doorlopen proces is terug te lezen in paragraaf 6.3 Inspraak.

Aanvullend hierop is op verzoek van de gemeente ook het slopen van de grote groene loods en het herpositioneren van het woonhuis aan de Berghuizen 4-4A meegenomen in de planvorming. Hiervoor in de plaats komen een nieuw hoofdhuis en een schuurwoning. Door het slopen van de groene loods wordt de dissonante positie van deze loods opgeheven en door het herpositioneren van de bestaande woning wordt het blik op Maasbommel en de kerk vanaf de dijk versterkt. Tenslotte worden in ruil voor de schuurwoning achter de vervangende nieuwbouwwoning voor Berghuizen 4 meerdere verouderde agrarische opstallen gesloopt op een locatie aan de Hoogbroekstraat 7A in Beneden-Leeuwen. In totaal is daarmee sprake van het toevoegen van 24 woningen (25 nieuw minus 1 sloop).

Om de bouw van de woningen in het plangebied mogelijk te maken, moet het geldende bestemmingsplan voor de gronden in het plangebied worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied is gelegen aan de westzijde van de kern Maasbommel en omvat de percelen kadastraal bekend als gemeente Dreumel, sectie L, nummer 487, 820 en 821, respectievelijk groot circa 28.510 m², circa 2.123 m² en circa 577 m². Het plangebied heeft een gezamenlijk oppervlakte van circa 31.210 m² en wordt globaal gezien begrensd door:

• Noordzijde: de A-watergang langs de zuidzijde van de Hogenhofstraat en de achterzijde van de woonpercelen op nr. 15 t/m 21;
• Oostzijde: de zijkant en achterkanten van diverse woonpercelen aan de Hogenhofstraat c.q. Kerkstraat en een begraafplaats;
• Zuidzijde: de Maasdijk (= Berghuizen) en een agrarisch perceel ten oosten van het woonperceel Bergenhuizen 4 - 4A;
• Westzijde: het woonperceel Berghuizen 6 en een agrarisch perceel.

Navolgende afbeeldingen toont globaal de ligging en begrenzing van het plangebied in de omgeving. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Globale ligging plangebied (rood markeerpunt, bron: maps.google.nl)

Globale begrenzing plangebied (rode omkadering, bron: maps.google.nl)

Hoogbroekstraat 7a Beneden-Leeuwen
Omdat er vanwege de realisatie van één extra vrijstaande (schuur)woning op het perceel Berghuizen 4 en 4A, ook bebouwing buiten de woningbouwlocatie aan de Hogenhofstraat - Berghuizen moet worden gesloopt, zijn die gronden ook binnen de plangrens opgenomen. Het betreft de agrarische opstallen op de locatie Hoogbroekstraat 7a in Beneden-Leeuwen.

Globale ligging locatie Hoogbroekstraat 7a (rood markeerpunt, bron: maps.google.nl)

Globale begrenzing locatie Hoogbroekstraat 7a (rode omkadering)

Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Voor de gronden in het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied West Maas en Waal', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 9 juli 2014. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Agrarisch - Oeverwal (artikel 4)' en 'Wonen (artikel 21)'. Aan de noordzijde van het plangebied loopt een rioolwaterpersleiding die voorzien is van de dubbelbestemming 'Leiding - Riool (artikel 27)'. De beschermingszone van de dijk aan de zuidzijde van het plangebied is voorzien van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering (artikel 32)'.

Aanvullend op het moederbestemmingsplan gelden ook het bestemmingsplan 'Buitengebied West Maas en Waal correctie 2014', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 2 april 2015 en het bestemmingsplan 'Buitengebied West Maas en Waal correctie 2016', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 20 oktober 2016. In beide plannen zijn alleen enkele regels aangepast. Voor de verbeelding ter plaatse van het plangebied, hebben beide bestemmingsplannen geen consequenties.

Uitsnede geldend bestemmingsplan met globale begrenzing plangebied (rode omkadering)

In aanvulling op deze drie bestemmingsplannen heeft de gemeenteraad op 3 december 2015 ook een paraplubestemmingsplan voor het aspect archeologie vastgesteld. Het hele plangebied is daarin voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie (artikel 3)' met aan de noordoostzijde en aan de zuidwestzijde de gebiedsaanduiding 'overige zone - waarde archeologie 1'. De rest van het plangebied is voorzien van de gebiedsaanduiding 'overige zone - waarde archeologie 4'.

Hoogbroekstraat 7a Beneden-Leeuwen
Voor de gronden in dit deelgebied geldt ook het bestemmingsplan 'Buitengebied West Maas en Waal', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 9 juli 2014. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Agrarisch - Komgebied (artikel 3)'. Het deelgebied valt tevens binnen de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden'.

Aanvullend op het moederbestemmingsplan gelden ook het bestemmingsplan 'Buitengebied West Maas en Waal correctie 2014', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 2 april 2015 en het bestemmingsplan 'Buitengebied West Maas en Waal correctie 2016', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 20 oktober 2016. In beide plannen zijn alleen enkele regels aangepast. Voor de verbeelding ter plaatse van het plangebied, hebben beide bestemmingsplannen geen consequenties.

In aanvulling op deze drie bestemmingsplannen heeft de gemeenteraad op 3 december 2015 ook een paraplubestemmingsplan voor het aspect archeologie vastgesteld. Het hele plangebied is daarin voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie (artikel 3)' met de gebiedsaanduiding 'overige zone - waarde archeologie 4'.

De bestaande bebouwing ter plaatse is eerder al onder het overgangsrecht gebracht (lees: het bouwvlak ter plaatse is niet langer aanwezig), maar nog niet gesloopt. Om de sloop van de bestaande bebouwing ter plaatse te verzekeren, is er in onderhavig bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting voor de sloop opgenomen.

Om de gewenste ontwikkelingen in het plangebied mogelijk te maken is het noodzakelijk een nieuw bestemmingsplan vast te stellen.

Het bestemmingsplan bestaat uit meerdere onderdelen: een verbeelding waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven en regels waarin de bepalingen voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. De toelichting kan globaal opgedeeld worden in vier delen:

Inleiding en gebiedsvisie
In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding en het kader voor de planherziening beschreven. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie in het plangebied.

Verantwoording
Hoofdstukken 3 en 4 geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de uitgewerkte planopzet. In dit planonderdeel worden onder meer het (beleids)kader en de milieuaspecten uiteengezet.

Juridische planbeschrijving
In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet beschreven. Doel is een nadere onderbouwing te geven wat met het plan wordt beoogd en hoe de instrumenten regels en verbeelding hierbij worden gehanteerd.

Uitvoerbaarheid
Het laatste deel (hoofdstuk 6) gaat in op de financieel-economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Woonclusters Hogenhofstraat
In de huidige situatie bestaat dit deel van het plangebied (perceel 487) uit een (braakliggende) maïsakker, aan vrijwel alle zijden omgeven door een watergang met A- of B-status. Op navolgende afbeeldingen is een impressie van het plangebied te zien:

Direct ten noordoosten van het plangebied liggen de bestaande woningen aan de Hogenhofstraat 15 t/m 21

Aanzicht vanaf de Hogenhofstraat richting de kerk en de groene loods

Woningen Berghuizen
In dit deel van het plangebied (perceel 820 en perceel 821) bevinden zich op dit moment de bestaande vrijstaande burgerwoning van twee bouwlagen met kap aan de Berghuizen 4 met een achterliggend voormalig agrarisch bedrijfsgebouw (nr. 4A) van circa 773 m². De bebouwing in het plangebied is aan de noordzijde van de Berghuizen (=Maasdijk), en daarmee binnendijks, gelegen. Op navolgende afbeeldingen een impressie van de bestaande bebouwing in dit deel van het plangebied:

Erfwonen aan de Hogenhofstraat geeft ruimte. Ruimte aan kleinere en grotere gezinnen uit Maasbommel en omgeving. Ruimte om duurzaam te leven in een groene omgeving en in een sterk sociaal verband. Ruimte waarin dorps wonen en agrarische gebieden elkaar ontmoeten en de grenzen tussen openbaar en privé zacht zijn.

De visie van het plan richt zich op een aantal pijlers. Dat is de landschappelijke inbedding van de woonerven in het karakteristieke landschap. Het plan speelt in op de behoefte van kleinere woningen en andere woonbehoeften. Een volgende pijler is de sociale cohesie door het creëren van de erfstructuur. Last but not least is de uitvoering van het gehele plan passend bij de hedendaagse duurzame wensen van de samenleving.

Landschappelijke inbedding
In nauwe samenwerking tussen gemeente, commissie Ruimtelijke Kwaliteit, architecten en initiatiefnemer zijn twee woonclusters op het perceel ontworpen. Ieder met een eigen entree en een eigen architectonisch karakter en identiteit. Het gebied tussen de erven blijft agrarisch en groen en zorgt voor landschappelijke ruimte en het behoud van de mooie en kenmerkende doorzichten. De begrenzing van dit groene middengebied wordt gevormd door twee nieuwe watergangen die noord-zuid gericht zijn en aansluiten op de bestaande watergangen. Er komt een wandelpad dat het dorp met de erven verbindt en de erven onderling.

Sociale cohesie
Uit regionale onderzoeken blijkt dat de mensen uit Maasbommel veiligheid zoeken, gezelligheid en kleinschaligheid. Wonen op een erf geeft hier op natuurlijke wijze invulling aan. De huishoudens verdunnen, we wonen steeds vaker alleen of met zijn tweeën. Dit doen we zowel vóórdat we een gezin stichten als daarna. Omdat we langer zelfstandig blijven wonen wordt ook zorg voor elkaar steeds belangrijker. Anno 2021 bestaat bijna 65 % van alle huishoudens in Maasbommel en omgeving uit één of twee personen. Ongeveer 20 % van de bewoners is ouder dan 65 jaar en deze groep wordt ook steeds groter. Op een woonerf is het goed mogelijk om nabuurschap een goede invulling te geven.

Koop en huur
Er is rekening gehouden met jong en oud, kleinere en grotere huishoudens en met verschillende woonbehoeften. Zo voorziet het plan in de wens om te kunnen huren en kopen. De koopwoningen bedienen verschillende marktsegmenten.

Duurzaam
De moderne maatschappij wordt zich steeds bewuster van haar effecten op de omgeving en het klimaat. De woningen worden daarom duurzaam gebouwd. Er wordt gebruik gemaakt van kwalitatief hoogwaardige materialen en de woningen worden gasloos oftewel all-electric uitgevoerd. De duurzaamheid is ook meegenomen bij de inrichting van het plangebied. Er komen hagen en bomenrijen die zowel kenmerkend zijn voor het landschap als voor verkoeling in de zomer zorgen. De diversiteit van de fauna wordt vergroot en daarmee krijgen insecten, vogels en andere dieren meer ruimte.

Verleden, heden, toekomst
Het plan koestert het verleden door erfwonen opnieuw op de kaart te zetten. Erfgoed en erfwonen gaan niet alleen over het verleden. Erfgoed is de term die men gebruikt om datgene aan te duiden, wat men van de voorouders erft. Het belang van erfgoed wordt door een maatschappij bepaald en gedragen. Met andere woorden, de term erfgoed wordt toegekend aan zaken die mensen waarderen, zich mee identificeren en willen bewaren voor toekomstige generaties. Als fundament van een maatschappij werkt deze materie -en daarmee deze ontwikkeling- dus ook toekomstgericht.

In de aanleiding (zie paragraaf 1.1) hebben we u kennis laten maken met het verloop van de ontwikkelingen door de tijd heen. We laten in deze paragraaf eerst zien wat de initiële opzet was met 24 woningen aan de hand van het massamodel. Daarna lichten we de nieuwe stedenkundige opzet toe waarin het perceel Berghuizen 4/4A is meegenomen.

Op navolgende afbeelding is het massamodel te zien van het initiële plangebied. In dit plan zijn twee woonerven c.q. woonclusters geprojecteerd:

Massamodel plangebied (bron: Hilberink Bosch Architecten)

Het totale plan van de oostelijke en westelijke woonerven bestond oorspronkelijk uit 24 woningen onderverdeeld naar:

• 19 rijwoningen;
• 4 twee-onder-één-kapwoningen;
• 1 vrijstaande woning.

Na de toekenning van de gemeente voor het bouwen van 24 woningen, in de brief van 19 november 2020, is het plangebied op verzoek van de gemeente uitgebreid met het perceel Berghuizen 4/4A. Aan het westelijke woonerf zijn daarom een vrijstaande dijkwoning en een rijwoning toegevoegd en er komt een extra vrijstaande schuurwoning aan de dijk. Zie navolgende stedenbouwkundige opzet. Het oostelijk deel van Berghuizen 4/4A vormt een minicluster waarbij de bestaande hoofdwoning naar achter is verplaatst en de huidige loods vervangen door een schuurwoning.

Het totale aanbod in het hele plangebied samen is in het uiteindelijke plan licht gewijzigd naar 25 woningen (24 nieuw en 1 vervanging), maar deels op een andere locatie:

• 16 rijwoningen;
• 4 twee-onder-één-kapwoningen;
• 5 vrijstaande woningen (waarvan 4 nieuw en 1 vervanging).

Stedenbouwkundige opzet van de twee deelgebieden samen

Het woningbouwprogramma van het oostelijke wooncluster bestaat uit 12 woningen:

• Hoofdgebouw: 2 twee-onder-één-kapwoningen van 2 woonlagen en een kap;
• Schuurwoningen: 8 rijwoningen van 1 woonlaag en een kap;
• Vrijstaande woning; 2 woningen bestaande uit 1½ woonlaag en een kap.

Het parkeren vindt grotendeels plaats in een met groen omzoomde parkeerkoffer aan de noordwestzijde van dit wooncluster en ook deels op eigen terrein bij de tweekappers, de hoekwoningen en de vrijstaande woningen.

Het woningbouwprogramma van het westelijke wooncluster bestaat uit 11 woningen:

• Hoofdgebouw: vrijstaande woning bestaande uit 2 woonlagen en een kap (op perceel Berghuizen 4/4A);
• Schuurwoningen: 8 rijwoningen en 2 twee-onder-één-kapwoningen van 1 woonlaag en een kap.

Het parkeren vindt grotendeels plaats in twee met groen omzoomde parkeerkoffers aan de noordwest- en zuidwestzijde van dit wooncluster en deels op eigen terrein bij de hoekwoningen en de vrijstaande woning.

Langs iedere nieuwe noord-zuid gerichte watergang in het plangebied komt een rij met knotwilgen. Ook aan de oostzijde van het plangebied wordt een bomenrij geplant.

Aan de zuidoostzijde van het plangebied zoomt een natuurstrook met bomen de achterzijde van het woonperceel met groen af, het betreft hier de woningen die aan de Kerstraat zijn gelegen. Een nieuwe sloot aan de oostzijde maakt van het bestaande bosje achter de begraafplaats een eiland. Tenslotte komt aan de noordwestzijde van het plangebied een pestbosje in de vorm van bomen in een cirkel.

Het totale plangebied kenmerkt zich door extensieve woningbouw in een groene bedding. In het totale plangebied krijgen (nieuwe) watergangen, hagen en bomenrijen een prominente plek. Waar voorheen enkel akkerbouw plaatsvond, is plaatsgemaakt voor zowel woningen als een grote diversiteit aan groenvoorzieningen. Voor ontsluiting van het plangebied voor wandelaars meandert een wandelpad deels door het landschap en deels langs de watergangen, zo zijn de erven zowel verbonden met elkaar als met het dorp.

Woningen Berghuizen
Aan de westzijde staat een woning die als hoofdgebouw van het westelijk wooncluster dient. Deze woning wordt via het wooncluster ontsloten.

Aan de oostzijde komen twee woningen, waarvan de meest oostelijke als hoofdwoning dient (dit betreft vervangende nieuwbouw) en bestaat uit 2 woonlagen en een kap. Links van deze woning komt een bijbehorende schuurwoning, deze bestaat uit 1 laag en een kap.

Parkeren vindt plaats op eigen terrein.

In subparagraaf 2.2.1 is uitvoerig beschreven wat de visie is van het plan Erfwonen aan de Hogenhofstraat. In onderlinge samenspraak hebben de gemeente en de initiatiefnemer een woningbouwprogramma samengesteld waarbij rekening wordt gehouden met jong en oud, kleinere en grote huishoudens en in het bijzonder verschillende woonbehoeften. Zowel huur als koop komen in het woningbouwprogramma aan bod en de koopwoningen bedienen verschillende marktsegmenten.

Het tussen de gemeente en initiatiefnemer beoogde en overeengekomen woningbouwprogramma ziet er als volgt uit:

Woningbouwprogramma plan Erfwonen aan de Hogenhofstraat

Voor het plan Erfwonen aan de Hogenhofstraat is een beeldkwaliteitsplan (hierna te noemen: BKP, zie bijlage 1)vervaardigd. Hilberink Bosch Architecten heeft in samenwerking met Bureau OSLO (Ontwerp Stedelijke en Landschappelijke Omgeving) het BKP opgesteld.

Het BKP geeft in woord en beeld aan welke kwaliteit wordt beoogd en in welke verschijningsvorm bij de verdere uitwerking van de bouwplannen en de inrichting van het gebied. Bepaalde planonderdelen worden specifiek of in onderlinge samenhang beschreven. Met dit BKP kan de gemeente - mede op basis van geformuleerde randvoorwaarden – sturen en borgen om de beoogde kwaliteit ook daadwerkelijk te kunnen realiseren.

De gemeente heeft het BKP ter beoordeling voorgelegd aan de CRK (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit) c.q. het Gelders Genootschap. Op 21 november 2022 heeft de CRK een positief advies gegeven op het BKP d.d. 17 november 2022.

Dit BKP vormt daarmee het kaderstellend beleid voor dit bestemmingsplan. Het BKP zal gelijktijdig met dit bestemmingsplan worden vastgesteld.

De kaders van het rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). In de SVIR schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. De structuurvisie gaat uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Dit betekent dat de verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk beleid meer bij provincies en gemeenten komt te liggen. Het Rijk zal zich alleen bezig houden met de zaken die prioriteit hebben. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol. De structuurvisie is juridisch vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), zie subparagraaf 3.1.2.

Planspecifiek
Voor onderhavig plangebied zijn geen specifieke doelstellingen geformuleerd. De SVIR is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen die deel uitmaken van het geldende nationale ruimtelijke beleid, zoals beschreven in de SVIR. In het Barro, ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 14 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in provinciaal beleid en gemeentelijke bestemmingsplannen. Dat betekent dat het Barro voor de opgenomen onderwerpen regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

Planspecifiek
Voor onderhavig plangebied zijn geen specifieke doelstellingen geformuleerd. Het Barro is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.

De in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet in de toelichting een onderbouwing opgenomen worden van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De ladder worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

'De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.'

In het kader van de duurzame ladder wordt ten aanzien van de definitie van bestaand stedelijk gebied de definitie uit de Bro gehanteerd: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.” Volgens de nota van toelichting bij artikel 3.1.6, tweede lid, aanhef en onder b, van het Bro moet worden bekeken of door het benutten van leegstaande verstedelijkingsruimte in bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien in de behoefte. Zoals ook volgt uit onder andere de uitspraak met het nummer 201303578/1/R4 kunnen naar het oordeel van de Raad van State planologische mogelijkheden waarvan nog geen gebruik is gemaakt, als leegstaande verstedelijkingsruimte worden aangemerkt. Een dergelijke locatie wordt gezien als onderdeel van het bestaand stedelijk gebied.

Conform actuele jurisprudentie wordt een ontwikkeling van 24 woningen (25 nieuw minus 1 vervangende nieuwbouw) gezien als stedelijke ontwikkeling.

Planspecifiek
Er worden 24 burgerwoningen (25 nieuw minus 1 vervangende nieuwbouw) mogelijk gemaakt. Daarmee is volgens de definitie uit het Bro sprake van een stedelijke ontwikkeling en moet getoetst worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

De ontwikkeling is getoetst aan en passend binnen het Toetsingskader woningbouw, 2^e tranche. Hiermee is de ontwikkeling passend in de regionale woonagenda (zie subparagraaf 3.2.3). De woningbehoefte is dermate groot dat er ook locaties buitenstedelijk nodig zijn om te voorzien in de behoefte. Daarnaast is de locatie voor de woonclusters deels gelegen binnen de verkeerskundige bebouwde kom en deels buiten de verkeerskundige bebouwde kom, maar wel direct aangrenzend aan het bestaand stedelijk gebied. In deze toelichting wordt er vanuit gegaan dat alle woningen buiten bestaand stedelijk gebied zijn gelegen.

Omdat het plangebied buiten bestaand stedelijk gebied is gelegen, is gekeken naar de mogelijkheden die er nog zijn binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Maasbommel. Uit deze nadere beschouwing blijkt dat er anno 2024 geen transformatielocaties beschikbaar zijn binnen het bestaand stedelijk gebied waar een vergelijkbaar woningbouwprogramma kan worden gerealiseerd. De groenstroken die binnen het stedelijk gebied aanwezig zijn, zijn nodig als groenvoorziening voor de direct omwonenden. In de Structuurvisie Dorpen 2025 (2015) is bovendien aangegeven dat het gebied aan de oostzijde tussen de Doctor Buijsstraat en de Bovendijk open moet blijven: 'Tussen de dorpskern en de Bovendijk ligt een open stuk landschap. Hierdoor wordt de dijk als zelfstandig element beleefd en komt het buurtschap bij de Veerweg los te liggen van de dorpskern. Binnen het groengebied kan de relatie tussen de dorpskern en de Gouden Ham worden verbeterd.'

De afgelopen jaren zijn er verschillende woningbouwplannen zijn ontwikkeld in de kern, maar deze zijn inmiddels allemaal verkocht/ verhuurd:

• Functieverandering dorpshuis De Hanze: 4 seniorenwoningen;
• De Bennenmaker, Kerkstraat Oost: 15 woningen;
• Kasteelhofje, Pleinstraatje Maasbommel: 14 woningen;
• Maasbommel, Hogenhofstraat 10: 24 woningen.

Er zijn anno 2024 ook geen nieuwe grotere ontwikkellocaties (4 of meer woningen) in procedure.

Dit betekent dat om in de huidige en toekomstige woningbehoefte in Maasbommel te kunnen voorzien, gekeken moet worden naar gronden die buiten het bestaand stedelijk gebied liggen. In aansluiting op de mogelijkheden die de structuurvisie biedt (zie subparagraaf 3.3.1), is daarbij gekeken naar de gebieden die hiervoor als eerste in aanmerking komen: de westzijde van de Kapelstraat en vooral de Hogenhofstraat. Als ruimtelijke opgave is in de structuurvisie (2015) aangegeven dat het verdichten van het lint aan de Hogenhofstraat onderzocht kan worden. Het dorpslint langs de Hogenhofstraat kan worden versterkt door kleinschalige ontwikkelingen in de vorm van woonerven met een groen karakter. Belangrijk daarbij is dat er doorzichten behouden blijven op de omliggende agrarische gronden.

Deze lijn is verder uitgewerkt in het dorpskwaliteitsplan (2019) en de bijbehorende dorpspaspoorten (zie subparagraaf 3.3.2): een erf met hoofdwoningen in de eerste lijn en een kleinschalige woonbuurt daarachter, uit het zicht van de openbare weg. In onderhavig plan is hier invulling aan gegeven: Eén erf heeft haar hoofdgebouw grenzend aan de Hogenhofstraat en sluit aan bij het gebouwencluster aan de Hogenhofstraat. Het andere erf sluit aan bij het gebouwencluster dat grenst aan de Dijk (=Berghuizen). De ruimte tussen de erven zorgt voor landschappelijke ruimte en het behoud van de mooie en kenmerkende doorzichten, zoals naar de kerk aan de Raadhuisstraat.

Voor de extra vrijstaande schuurwoning op het perceel Berghuizen 4/4A, de middelste woning aan de dijkzijde, wordt gebruik gemaakt van het regionale functieveranderingsbeleid voor vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied. In ruil voor het slopen van meer dan 1.000 m² aan met vergunning opgerichte bebouwing mag één extra vrijstaande woning worden opgericht. Zie voor meer uitleg subparagraaf 3.2.4.

De beoogde ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.

Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening vastgesteld. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van het beleid en in de Omgevingsverordening de regels en afspraken om de opgaven uit de Omgevingsvisie te realiseren. De Omgevingsvisie en -verordening zijn allebei op 1 maart 2019 in werking getreden.

De Omgevingsvisie en –verordening zijn dynamische instrumenten. Doordat wetten veranderen of door de komst van nieuwe initiatieven, kijkt de provincie twee keer per jaar of de plannen moeten worden aangepast. Op 14 januari 2023 is de laatste actualisatie van de Omgevingsverordening Gelderland in werking getreden.

De wereld verandert ingrijpend en er komt veel op de inwoners van Gelderland af. Het energievraagstuk, klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, digitalisering, internationalisering. Deze zaken vragen stevige antwoorden en oplossingen als investering in de toekomst. Met de schaarse ruimte en de vele uiteenlopende belangen en inzichten gaat dit niet vanzelf. We moeten samen keuzes maken over de voorliggende vraagstukken en de betekenis daarvan voor de inrichting van Gelderland. In onderling overleg zoeken naar synergie, samenhang en uitruilmogelijkheden. Daarom zet de provincie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang, zoals goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen en een mooie natuur. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende stedelijke en landelijke woonkwaliteiten. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en het concentreren van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan er aan de randen van steden of dorpen uitgebreid worden.

De dynamiek op de woningmarkt is groot. Mensen worden ouder, wonen steeds langer alleen en zelfstandig, worden steeds meer energiebewust en zijn mobieler dan vroeger, waardoor ze ook meer en makkelijker verhuizen. Het grootste deel van de woningen die in 2050 in Gelderland nodig zijn, staat er al. Maar deze woningen zijn niet klaar voor de toekomst en moeten aangepast of vervangen worden. Gelderland heeft de ambitie om een aanbod aan woningtypen en woonmilieus te hebben, dat past bij de diversiteit van de woningvraag; voor iedereen een passende (levensloopgeschikte), duurzame woning.

Voor de provincie staat een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. De meeste woningen zijn verre van energieneutraal en klimaatbestendig. De provincie stimuleert innovaties op dit terrein, zoals het aardgasloos maken van bestaande woningen en het verduurzamen van woonwijken. Daarnaast is de provincie met haar partners in gesprek over hoe het vraagstuk van klimaatadaptatie en wonen slimmer aangepakt kan worden. Voldoende groene ruimte, koele plekken, opvang van water in het licht van de klimaatverandering is immers van belang, zeker met het oog op de gezondheid van de Gelderlanders.

Planspecifiek
Dat de nieuwe woningen in het plangebied gasloos en zo energiezuinig mogelijk zijn (BENG-normen en mogelijk zelfs Nul-op-de-meter voor de rijwoningen), is niet het enige wat er op het gebied van duurzaamheid gebeurd. Door in het ontwerp van de openbare ruimte daarnaast rekening te houden met de mogelijke gevolgen van klimaatverandering, wordt de leefbaarheid van het nieuwe woongebied in de toekomst gegarandeerd.

Deze verwachte gevolgen zullen het meest merkbaar zijn in een toenemende regenintensiteit enerzijds en een toenemende droogte en hitte anderzijds. De keuzes met betrekking tot het voorliggende plangebied houden direct verband met deze aspecten.

Hieronder een opsomming van die onderdelen van de inrichting die tegemoet komen aan het klimaatbestendig maken van het nieuwe woongebied:

• Afkoppelen regenwater: door het regenwater bovengronds af te koppelen wordt wateroverlast tegengegaan en verkoeling gebracht. Het regenwater zal afgevoerd worden naar extra watergangen die speciaal hiervoor worden aangelegd.
• Ruimte bieden aan een groene inrichting met verschillende soorten (inheemse) beplanting ter verbetering van het microklimaat en de biodiversiteit, waardoor een bijdrage wordt geleverd aan een gezonde leefomgeving. Voorbeelden zijn: de groene inrichting van het plangebied buiten de woonclusters, het nieuwe wandelpad langs de oostelijke noord-zuid gerichte watergang richting de begraafplaats ten oosten van het plangebied en het toepassen van groene erfafscheidingen.
• Op diverse plaatsen binnen het plangebied zijn in het plan bomen, vooral knotwilgen, opgenomen. Bomen dragen bij aan een gezonde leefomgeving: zuiveren lucht en zorgen voor verkoeling.

Bovenstaande aanpassingen in de openbare ruimte richten zich voornamelijk op het beperken van de verwachte gevolgen van klimaatverandering; wateroverlast en verhitting. Dit gebeurt grotendeels door het aanleggen van meer en betere water- en groenvoorzieningen. Dit heeft niet alleen positieve gevolgen voor het tegengaan van de mogelijke effecten van klimaatverandering. De aanleg van water en groen heeft tevens invloed op de gezondheid en het woongenot van de nieuwe bewoners.

De Omgevingsverordening vormt de juridische doorwerking in regels van het beleid uit de Omgevingsvisie. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem.

Ten aanzien van 'Wonen' is in artikel 2.2.1.1 opgenomen dat in een bestemmingsplan nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in de geldende regionale woonagenda.

Planspecifiek
Aangezien het toevoegen van de 24 woningen (25 nieuw minus 1 vervangende nieuwbouw) passend is binnen de regionale woonagenda, zie subparagraaf 3.2.3), is de voorgenomen ontwikkeling passend binnen artikel 2.2.1.1 uit de Omgevingsverordening. De gemeente heeft 24 woningen gereserveerd in het gemeentelijke woningbouwprogramma.

Voor het onderhavige plangebied zijn geen andere specifieke doelstellingen geformuleerd in de Omgevingsverordening.

De colleges van de acht regiogemeenten hebben eind 2020 ingestemd met de Regionale woonagenda Rivierenland 2020 - 2030. Deze woonagenda is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de provincie Gelderland. In deze samenwerkingsagenda zijn (woningbouw)afspraken tussen de gemeenten in de Regio Rivierenland onderling én tussen de regio en de provincie Gelderland vastgelegd. Hiermee vormt de regionale woonagenda een belangrijk kader voor de ontwikkeling van nieuwe woningen in de regio. Daarnaast bevat de agenda een thematische uitwerking van enkele (regionale) samenwerkingsprojecten. Gedeputeerde Staten hebben de nieuwe woonagenda eind november 2020 vastgesteld.

Planspecifiek
Op basis van een analyse van de regionale behoefte, kunnen in de regio gedurende de looptijd van de regionale woonagenda maximaal circa 12.550 woningen worden gebouwd. Voor West Maas en Waal komt dit neer op 850 woningen. Dit aantal is in het woningbehoefteonderzoek uit december 2021, dat ten grondslag ligt aan de gemeentelijke woonvisie uit januari 2022, licht naar boven bijgesteld tot 870 woningen, waarvan 100 woningen in de kern Maasbommel (zie subparagraaf 3.3.3). Hierbij is nog geen rekening behouden met een gemiddelde planuitval van 30 %. De nieuwe woningen in het plangebied passen binnen deze aantallen.

De samenwerkende gemeenten in de regio Rivierenland te weten gemeenten Buren, Culemborg, Geldermalsen, Lingewaal, Maasdriel, Neder-Betuwe, Neerijnen, Tiel, West Maas en Waal en Zaltbommel hebben deze handreiking (2016) opgesteld. Dit beleidskader is in eerste aanleg een handreiking voor de betrokken gemeenten. Zij kunnen dit beleidskader waar gewenst of nodig verder uitwerken en eventueel opnemen in hun bestemmingsplannen.

De gemeente West Maas en Waal heeft het beleid voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen is opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied West Maas en Waal'.

Het VAB-beleid biedt de mogelijkheid om vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen te slopen in ruil voor de oprichting van nieuwe bebouwing die beter geschikt is voor de nieuwe functie van het perceel en de bijbehorende bebouwing.

Deze bouwrechten kunnen onder andere worden gegeven bij de omzetting van een agrarisch bouwperceel in een woonbestemming (bestemming 'Wonen'). Belangrijke voorwaarden bij deze functiewijziging is dat de oppervlakte van de gesloopte gebouwen groter is dan de oppervlakte van de nieuwbouw. Bij sloop van meer dan 1.000 m² aan bedrijfsgebouwen mag één extra woning worden gebouwd met een maximum inhoud van 800 m³.

Planspecifiek
In voorliggend plan wordt een loods met een oppervlakte van circa 773 m² gesloopt aan de Berghuizen 4a in Maasbommel en daarnaast 380 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing (VAB) aan de Hoogbroekstraat 7a in Beneden-Leeuwen. Dit betreft in beide gevallen met vergunning opgerichte bebouwing die eerder onder het overgangsrecht is gebracht, maar waarvan de sloop nooit verplicht is als tegenprestatie. Dit betekent dus dat eerder alleen de planologische agrarische (bedrijfs)functie ter plaatse is komen te vervallen. De bebouwing mocht blijven staan en is zodoende ook niet eerder als compensatie ingezet.

Omdat in totaal circa 773+ 380 = 1.153 m² aan VAB wordt gesloopt, voldoet het plan aan de voorwaarde uit het VAB-beleid om na sloop van 1.000 m² één nieuwe woning te mogen bouwen op het perceel aan de Berghuizen. In de planregels (lid 12.1) is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waarmee planologisch geborgd is dat de VAB op beide locaties ook daadwerkelijk wordt gesloopt.

In het plangebied zijn geen provinciale belangen in het geding.

Op 30 april 2015 heeft de gemeenteraad de 'Structuurvisie Dorpen 2025' vastgesteld. Hierin wordt voor de komende jaren aangegeven waarin moet worden geïnvesteerd. Per kern wordt aangegeven welke waarden belangrijk zijn en waar ruimtelijke opgaven liggen voor de toekomst. De 15 speerpunten uit de Visie Leefbaarheid Kernen 2030 vormden daarvoor het uitgangspunt. In de visie worden afwegingen en keuzes gemaakt met betrekking tot concrete ruimtelijke initiatieven.

Planspecifiek
De structuurvisie geeft als sterk punt voor de Hogenhofstraat dat het een herkenbare dorpsentree vormt vanuit het komgebied. De straat wordt begeleid door opvallende laanbeplanting. Deze opvallende laanstructuur vormt een sterke ruimtelijke drager, waaraan nieuwe kleinschalige ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. De ontwikkelingen moeten hierbij herkenbaar deel uitmaken van het landschappelijk beeld. Dit staat als kans omschreven voor het gebied.

Als ruimtelijke opgave wordt aangegeven dat de herontwikkeling van erven en het verdichten van het lint Hogenhofstraat onderzocht kan worden. Het dorpslint langs de Hogenhofstraat kan worden versterkt door kleinschalige ontwikkelingen in de vorm van woonerven met een groen karakter. Op de oeverwal liggen de erven dicht bij elkaar en zijn de landschappelijke openingen relatief klein. De beleving en de zichtbaarheid van de open komgronden is belangrijk.

De gekozen typologie van een erf met twee clusters bebouwing en aanvullende paden, watergangen en aanplant sluiten aan bij c.q. borduren voort op de gebiedseigen landschappelijke en dorpse kenmerken.

De gemeente vindt het verder belangrijk dat er de komende jaren in iedere kern gebouwd wordt passend bij de ontwikkeling van de kern. Het is een algemene uitgangspunt dat er, zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht, wordt gebouwd naar behoefte.

Het realiseren van de nieuwe woningen is passend binnen de gemeentelijke structuurvisie.

De gemeente West Maas en Waal heeft acht dorpskernen met ieder een eigen identiteit. In het dorpskwaliteitsplan geeft de gemeente aan wat die identiteit bepaalt en nog belangrijker: hoe die unieke kenmerken kunnen worden behouden en versterken. De gemeente nodigt uit tot initiatieven die daaraan bijdragen. Zo werkt iedereen samen aan de ruimtelijke kwaliteit van de dorpen.

De gemeenteraad heeft het dorpskwaliteitsplan en de bijbehorende dorpspaspoorten op 24 januari 2019 vastgesteld.

Planspecifiek
Het plangebied is op de 'Dorpskwaliteitskaart | Structuurdragers en ruimtelijke opgaven' van Maasbommel aan de zijde van de Hogenhofstraat voorzien van de aanduiding 'ontwikkelingen aan toegangswegen'. Over 'kleinschalige ontwikkelingen Hogenhofstraat' staat hier het volgende:

De Hogenhofstraat is een landelijk lint met verspreid daarlangs enkele (agrarische) erven. Dichter bij de kern liggen de erven dichter bij elkaar en zijn de landschappelijke openingen relatief klein. Verder naar het westen, liggen de erven verder uit elkaar en zijn er meer zichtlijnen naar het landschap. De toevoeging van kleinschalige ontwikkelingen in de vorm van erven is hier goed denkbaar. Onder een 'erf' wordt hier verstaan: een duidelijk in vormgeving en positionering bij elkaar horende groep gebouwen in een landelijke context of aan de rand van het dorp. Met name dichter bij de dorpskern is verdichting een goede mogelijkheid, mits er voldoende zichtlijnen op het landschap blijven bestaan. De beleving en zichtbaarheid van de open komgronden is belangrijk.

Spelregels ontwikkelingen Hogenhofstraat

• Behoud de Hogenhofstraat als groene entree naar het dorp.
• Zorg ervoor dat nieuwe bebouwing in eerste instantie direct aan de weg staat, net zoals de bestaande bebouwing.
• Zorg direct aan de weg voor een dorpse korrelgrootte: vrijstaande woningen of twee-onder-een-kapwoningen zijn hier passend.
• Oriënteer deze woningen op de weg.
• Achter de eerstelijnsbebouwing zou een verdere uitbreiding in de vorm van woningbouw of bedrijvigheid aan huis kunnen plaatsvinden, bijvoorbeeld in de vorm van een boerenerf of een klein buurtje dat zich uit het zicht van de weg bevindt.
• Bouw maximaal twee lagen hoog met kap.
• Zorg voor een groene uitstraling van het nieuwe erf/ kleine buurt en voor groene erfafscheidingen naar alle zijden.

Met de beoogde opzet van het plangebied in de vorm van twee op zichzelf staande woonclusters wordt invulling gegeven aan deze spelregels.

Zie verder paragraaf 2.2 van de toelichting. Bij het oostelijke wooncluster is invulling gegeven aan al deze spelregels: een 'hoofdgebouw' in de vorm van een kloeke twee-onder-één-kapwoning aan de straatzijde en lagere bebouwing in de vorm van schuurwoningen daar achter. Bij het westelijke wooncluster is er in samenspraak met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit juist voor gekozen om het 'hoofdgebouw' aan de dijkzijde (= Berghuizen) te realiseren en het erf verder van de Hogenhofstraat af te realiseren.

Het deel van het plangebied aan de zijde van de Maasdijk (kadastrale percelen 820 en 821) valt binnen de aanduiding 'waardevol stedenbouwkundig ensemble'. Omringende panden ten westen en ten zuiden zijn aangemerkt als 'karakteristiek pand'. In die zin klopt de aanduiding. Echter, de bestaande bebouwing in het plangebied vormt eigenlijk een dissonant en zowel de woning als de loods doen afbreuk aan het nagestreefde beeld aan de Maasdijk. Het slopen van beide panden biedt daarom een mooie kans om de lintbebouwing aan de dijk een kwaliteitsimpuls te geven en het zicht op de kerk te verbeteren.

De gemeenteraad heeft de woonvisie 2022 - 2026 in januari 2022 vastgesteld.

De gemeente wil perspectief bieden op kwalitatief goede woningen voor haar huidige en toekomstige inwoners. Woningen die toekomstbestendig zijn, zowel met het oog op duurzaamheid als de veranderingen in de bevolkingssamenstelling. Meer variatie in verschijningsvorm en prijsklasse, bereikbaar voor jong en oud, arm en rijk. En voor mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben. De leefbaarheid en vitaliteit van onze dorpen staan daarbij voorop: hoe zorgt de gemeente ervoor dat West Maas en Waal ook na 2030 een aantrekkelijke plek is om te wonen voor gezinnen? Dat is een blijvende zoektocht: de juiste balans vinden tussen voldoende woningen en behoud en verbetering van de kwaliteit van onze dorpen.

Er staan vier thema's centraal in de woonvisie:

• Aandacht voor kwaliteit;
• Onbezorgd wonen;
• Goed wonen voor alle doelgroepen;
• Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad.

Planspecifiek
De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan het 'toetsingskader woningbouw 2020', waarin de uitgangspunten uit de oude woonvisie waren opgenomen. Op basis van deze toetsing is het voorliggende plan passend bevonden en is het college in principe akkoord gegaan met de beoogde planontwikkeling. Er zijn met het collegebesluit van november 2020 voor het plangebied 24 wooneenheden gereserveerd in het gemeentelijke woningbouwprogramma.

De woningbehoefte voor de hele gemeente is per kern afzonderlijk bepaald in het woningbehoefteonderzoek van Companen (december 2021). Dit onderzoek is voldoende actueel en concreet om als basis te dienen voor het bepalen van de woningbehoefte. Het woningbehoefteonderzoek ligt bovendien ook ten grondslag aan de gemeentelijke woonvisie uit 2022.

Kwantitatieve behoefte
In de woonvisie is de gemeentelijke woningbehoefte substantieel naar boven bijgesteld tot 870 woningen en wordt voor Maasbommel uitgegaan van een benodigde plancapaciteit van 100 woningen in de periode 2021 - 2030.

Omdat niet alle plannen gerealiseerd worden (gemiddeld is er sprake van 30 % planuitval), is het gebruikelijk om 30 % extra woningen te programmeren en daarom kunnen er plannen ontwikkelt worden voor 130 woningen in de kern Maasbommel (zie tabel blz 12 woonvisie). Na aftrek van de woningen in de al bestaande recente ruimtelijke plannen Kerkstraat Oost (15 woningen), functieverandering dorpshuis De Hanze (4 woningen), Hogenhofstraat 10 (24 woningen) en Kasteelhofje (14 woningen) resteert er nog een opgave van 130 - 15 - 24 - 4 - 14 = 73 woningen tot 2030. Zelfs zonder uit te gaan van planuitval resteert nog een opgave van 43 woningen tot 2030. Hiervan worden er 24 (25 minus 1 vervangende nieuwbouw) in het plangebied gerealiseerd. Daarmee is er in Maasbommel tot 2030 nog ruimschoots behoefte aan de beoogde nieuwe woningen in het plangebied.

Kwalitatieve behoefte
De nieuwe woningen worden gasloos en conform de meest recente BENG-standaarden gerealiseerd en leveren een bijdrage aan de gewenste groei van de woningvoorraad in Maasbommel (zie verder subparagraaf 3.2.3) geschikt voor doelgroepen als kleine huishoudens, starters en senioren.

Om ook voor de minder draagkrachtige inwoners te bouwen worden 4 tussenwoningen (van de 24 toe te voegen woningen) gerealiseerd in de categorie sociale huur (< €808,06, prijspeil 2023) of betaalbare koop (< € 250.000,-). Op blz. 21 (tabel 5.4) van het woningbehoefteonderzoek van Companen uit december 2021, dat ten grondslag ligt aan de gemeentelijke woonvisie uit januari 2022, is opgenomen dat de behoefte aan sociale huurwoningen in de kern Maasbommel 5 à 10 woningen bedraagt in de periode 2021 - 2030. Op dit moment is aan de Kampstraat een herstructureringsproject van de lokale woningcorporatie in aanbouw waarbij 6 oude sociale huurwoningen vervangen worden door 9 nieuwe sociale huurwoningen (+3 stuks). Door het aanvullend toevoegen van 4 sociale huurwoningen wordt al in een groot deel van de behoefte van 5 à 10 sociale huurwoningen voorzien zoals uit het onderzoek van Companen naar voren is gekomen.

Verder blijkt uit de tabel op blz. 24 van het woningbehoefteonderzoek van Companen (paragraaf 6.3 van het onderzoek) dat er kwalitatief niet alleen behoefte is aan betaalbare (koop)woningen. Maar er is net zo goed behoefte aan middeldure en dure koopwoningen. Er is in de Maasdorpen (zoals Maasbommel) een beperkte uitbreidingsbehoefte in de huursector en er is vooral ook behoefte aan betaalbare koop en wat duurdere koop voor doorstromers.

De gemeente bouwt natuurlijk voor haar eigen inwoners, maar voorziet ook in de behoefte van mensen van buitenaf. Nieuwe inwoners geven de kleine dorpen, zoals Maasbommel, een kwaliteitsimpuls en zorgen voor extra draagvlak voor voorzieningen en verenigingen. Dit is belangrijk voor de leefbaarheid in het dorp.

In het plangebied zijn geen gemeentelijke belangen in het geding. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van de structuurvisie, het dorpskwaliteitsplan en de woonvisie.

Het plangebied wordt voor motorvoertuigen ontsloten via de Hogenhofstraat richting de Dijkgraaf de Leeuwweg en door naar de Maas en Waalweg (N322) of de Noord-Zuid (N329). Om de voertuiggeneratie van de beoogde woningen te bepalen is gekeken naar de ligging van het plangebied. De gemeente West Maas en Waal is qua stedelijkheidsgraad aan te merken als een 'niet stedelijk' gebied en het plangebied maakt onderdeel uit van de 'rest bebouwde kom', waardoor de voertuiggeneratie volgens publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' van het CROW (uitgaande van het gemiddelde van de aangegeven bandbreedte) uitkomt op:

Woonclusters Hogenhofstraat

• 3 Vrijstaande koopwoningen: 3 x 8,2 = 24,6 voertuigbewegingen
• 4 Twee-onder-één-kap koopwoningen: 4 x 7,8 = 31,2 voertuigbewegingen
• 16 Rijwoningen (tussen/hoek) koop: 16 x 7,4 = 118,4 voertuigbewegingen

Per saldo komt dit neer op 174,2 voertuigbewegingen per gemiddelde weekdag voor beide woonclusters samen. Het aantal voertuigbewegingen dat als gevolg van de beoogde ontwikkeling gegenereerd wordt, neemt toe ten opzichte van de bestaande situatie. Deze extra hoeveelheid verkeer kan gemakkelijk afgewikkeld worden op de Hogenhofstraat. De maximale capaciteit van deze erftoegangsweg van circa 4.000 motorvoertuigen per etmaal is nog lang niet bereikt. Dit wordt bevestigd door de Omgevingsdienst op basis van de kaart met de etmaalintensiteiten in 2030 in Maasbommel: de Hogenhofstraat zelf staat niet eens op die kaart vanwege de geringe verkeersintensiteiten ter plaatse. Van de aansluitende wegen Kapelstraat en Kerkstraat zijn de verkeersintensiteiten per etmaal echter wel bekend; deze bedragen 442 respectievelijk 176 motorvoertuigen per etmaal. het afwikkelen van het verkeer ter plaatse vormt geen probleem.

Woningen Berghuizen
De 2 vrijstaande koopwoningen, waarvan 1 vervangende woning, op het voormalige erf aan de Berghuizen, worden direct ontsloten via de Berghuizen. De toename van 8,2 voertuigbewegingen is gemakkelijk te verwerken op de Berghuizen.

Het aspect 'verkeer' vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte is gebruik gemaakt van de gemeentelijke normen zoals opgenomen in de 'Nota Parkeren 2019', die gebaseerd zijn op de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren'. De gemeente West Maas en Waal is qua stedelijkheidsgraad aan te merken als een 'niet stedelijk' gebied en het plangebied maakt onderdeel uit van de 'rest bebouwde kom'. De parkeerkencijfers uit de publicaties van CROW worden weergegeven in de vorm van een bandbreedte. De gemeente West Maas en Waal gaat bij het bepalen van de parkeerbehoefte uit van het gemiddelde van deze bandbreedte voor bestemmingsfuncties en van de waarde tussen de gemiddelde en maximale bandbreedte voor woonfuncties. Dit komt uit op:

• woningen: 2,3 parkeerplaatsen per woning, waarvan 0,3 parkeerplaatsen voor bezoekers;

In het plangebied worden 25 woningen gerealiseerd, waarvan 1 vervangende vrijstaande woning voor Berghuizen 4.

Woonclusters Hogenhofstraat
Voor de 23 woningen in de woonclusters, is er behoefte aan 23 x 2,3 = 52,9 parkeerplaatsen, verdeeld over 11 x 2,3 = 25,3 parkeerplaatsen in het westelijke wooncluster (waarvan 22,0 voor bewoners en 3,3 voor bezoekers) en 12 x 2,3 = 27,6 parkeerplaatsen in het oostelijke wooncluster (waarvan 24,0 voor bewoners en 3,6 voor bezoekers).

In de gemeentelijke parkeernota is opgenomen dat indien in een bouwontwikkeling meerdere functies worden gerealiseerd, dubbelgebruik van parkeerplaatsen mogelijk is (stap 3). Niet alle te realiseren functies genereren immers op hetzelfde moment hun maximale parkeerbehoefte. Om het effect van dubbelgebruik te kunnen berekenen worden de aanwezigheidspercentages uit bijlage 3 gehanteerd:

Voor dit project wordt gebruik gemaakt van deze aanwezigheidspercentages, waarbij de 'werkdag avond' maatgevend is: dit komt neer op een parkeerbehoefte van 22,4 parkeerplaatsen in het westelijke wooncluster en 24,5 parkeerplaatsen in het oostelijke wooncluster.

In het westelijke wooncluster worden 13 parkeerplaatsen gerealiseerd in de vorm van twee parkeerkoffers. Bij 6 woningen is voorzien in een lange oprit. Uitgaande van de berekeningsaantallen uit bijlage 5 van de Nota parkeren 2019 is daarmee sprake van 6 x 1,5 = 9,0 parkeerplaatsen. De vrijstaande woning krijgt een dubbele brede oprit zonder garage. Een dergelijke parkeervoorziening telt voor 2,0 parkeerplaatsen. Per saldo is daarmee sprake van 13,0 + 9,0 + 2,0 = 24,0 parkeerplaatsen. Ook wordt er nog 1 parkeerplaats voor mindervaliden gerealiseerd centraal op het erf. Daarmee wordt per saldo voorzien in 24,0 + 1,0 = 25,0 parkeerplaatsen en daarmee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte in dit wooncluster.

In het oostelijke wooncluster worden 11 parkeerplaatsen gerealiseerd in de vorm van een parkeerkoffer. Bij 4 woningen is voorzien in een lange oprit. Uitgaande van de berekeningsaantallen uit bijlage 5 van de Nota parkeren 2019 is daarmee sprake van 4 x 1,5 = 6,0 parkeerplaatsen. Bij 4 woningen is voorzien in een dubbele oprit. Uitgaande van de berekeningsaantallen uit bijlage 5 van de Nota parkeren 2019 is daarmee sprake van 4 x 2,0 = 8,0 parkeerplaatsen Per saldo wordt voorzien in 11,0 + 6,0 + 8,0 = 25,0 parkeerplaatsen. Ook wordt er nog 1 parkeerplaats voor mindervaliden gerealiseerd centraal op het erf. Daarmee wordt per saldo voorzien in 25,0 + 1,0 = 26,0 parkeerplaatsen en voldaan aan de parkeerbehoefte.

Woningen Berghuizen
De twee vrijstaande woningen die ontsloten worden via de Berghuizen moeten op eigen terrein voorzien in 2,3 parkeerplaatsen per woning. Er is voldoende ruimte op eigen terrein aanwezig bij beide woonpercelen om ieder te voorzien in 3 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Het aspect 'parkeren' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in verband met de uitvoerbaarheid van een project rekening worden gehouden met de bodemgesteldheid. Bij functiewijzigingen moet worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig moet worden gesaneerd, dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). De Wet bodembescherming heeft betrekking op landbodems; waterbodems vallen onder de Waterwet. Op grond van de Woningwet en de Bouwverordening moet voor elke individuele bouwlocatie aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor de beoogde bebouwing, alvorens een omgevingsvergunning verleend kan worden.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan is de vraag of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel. Het vaststellen van de bodemkwaliteit wordt bij het opstellen/wijzigen van een bestemmingsplan dan ook alleen van belang geacht voor de locaties waar ontwikkelingen gepland zijn (zoals functiewijzigingen, bouwen, graven/ophogen).

Woonclusters Hogenhofstraat
Er is ten behoeve van de ontwikkelingen in het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op kadastraal perceel 487 in het plangebied, zie bijlage 2.

Vanuit het historisch onderzoek is er geen aanleiding geweest voor het vermoeden van bodemverontreiniging op het perceel. De onderzoeksopzet voor onderhavig onderzoek is derhalve gebaseerd op de NEN 5740, hypothese “grootschalig onverdacht”. Wel is vanuit het terreingebruik (maïsland) besloten om de bovengrond aanvullend op organochloorbestrijdingsmiddelen te onderzoeken.

Zintuiglijk zijn er in de opgeboorde grond geen asbestverdachte materialen of aanzienlijke bijmengingen met puin waargenomen. De visuele waarnemingen waren geen aanleiding voor het uitvoeren van een aanvullend onderzoek conform NEN 5707, op asbest in de grond.

Uit de analyseresultaten blijkt dat in diverse grondmengmonsters van de boven- en ondergrond licht verhoogde gehalten zware metalen zijn aangetroffen. In één van de grondmengmonsters van de bovengrond is tevens een licht verhoogde gehalte alfa HCH aangetroffen. Dit is een organochloorbestrijdingsmiddel (OCB).

In de grondwatermonsters afkomstig van de peilbuizen 1, 3 en 4 zijn geen verhoogde gehalten van de onderzochte stoffen aangetoond. In peilbuis 2 is een licht verhoogd gehalte minerale olie gemeten. Van de overig geanalyseerde parameters in peilbuis 2 zijn geen gehalten boven de geldende streefwaarden aangetoond.

De lichte overschrijdingen van de achtergrondwaarden van zware metalen en alfa HCH in de grond en de lichte overschrijding van de streefwaarde voor minerale olie in het grondwater van peilbuis 2 zijn geen aanleiding voor het uitvoeren van nader bodemonderzoek.

Vanuit de onderzoeksresultaten voorziet het onderzoeksburo met betrekking tot de kwaliteit van de bodem geen belemmeringen voor de beoogde aankoop van het perceel en/of de ontwikkeling van woningbouw.

Woningen Berghuizen
Er is ten behoeve van de ontwikkelingen in het plangebied een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd op de kadastrale percelen 820 en 821 in het plangebied, zie bijlage 3.

Met het verkennend- en nader bodemonderzoek zijn op diverse locaties bijmengingen met puin en baksteen aangetoond. Daarnaast zijn bij een aantal meetpunten olie/waterreacties en passieve geurwaarnemingen van dieseloliegeuren waargenomen.

Vanuit de onderzoeksresultaten zijn er (behoudens twee spots met minerale olie in de grond) alleen licht verhoogde gehalten van de onderzochte stoffen in de grond en het grondwater aangetoond. Deze gehalten vormen geen aanleiding voor het uitvoeren van aanvullend bodemonderzoek.

In twee meetpunten zijn sterk verhoogde gehalten minerale olie in de grond aangetoond. In het grondwater ter plaatse van deze meetpunten zijn slechts licht verhoogde gehalten minerale olie en naftaleen vastgesteld. In de omliggende meetpunten zijn geen sterk verhoogde gehalten minerale olie aangetoond. Vanuit de resultaten van het nader bodemonderzoek is er geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging, zoals bedoeld in de Wet Bodembescherming.

Met betrekking tot de voorgenomen ontwikkeling van woningen op het perceel adviseert het onderzoeksburo om de twee verontreinigingspots met minerale olie te verwijderen. Hiervoor kan een plan van aanpak worden opgesteld, dat op voorhand aan de gemeente moet worden overlegd.

Er is vervolgens een aanvullend onderzoek uitgevoerd. De voorlopige resultaten hiervan zijn:

• Tijdens de eerste fase van de aanvullende veldwerkzaamheden is er op diverse plaatsen opnieuw minerale olie in de bodem aangetroffen. Op de twee locaties is een peilbuis geplaatst. Uit de resultaten van de grondmonsters (steekbussen) blijkt er op één locatie sprake te zijn van een matig verhoogd gehalte minerale olie in de grond. De overige grondmonsters geven alleen licht verhoogde gehalten minerale olie te zien. Uit de resultaten van de grondwatermonsters blijkt dat er op één locatie sprake is van sterk verhoogde gehalten minerale olie in het grondwater.
• De bodem onder de lekstrook van het asbesthoudende dak (0.0 tot 0,1 m-mv) is opnieuw bemonsterd en op PCB geanalyseerd. In dit mengmonster is geen PCB aangetroffen.
• De puinlaag onder de asfaltverharding is op asbest onderzocht, hierin is geen asbest aangetroffen.
• De bodem rondom de voormalige tank met bestrijdingsmiddelen op PCB en OCB is onderzocht en hierbij zijn alleen licht verhoogde gehalten aangetroffen.

Vanuit de huidige resultaten en de eerdere onderzoeksresultaten is daarmee nog steeds niet duidelijk of er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met minerale olie in de grond en het grondwater. De omvang van de verontreiniging in het grondwater is op grond van de huidige resultaten nog niet te bepalen. Vanuit de onderzoeksresultaten is echter wel duidelijk dat er voorafgaand aan de beoogde functiewijziging nog een bodemsanering moet plaatsvinden. Immers, de nieuwe eigenaren zullen niet akkoord gaan met een bodem die naar olie ruikt.

Daarmee is het huidig bodemonderzoek nog niet toereikend volgens de Omgevingsdienst. De al behaalde onderzoeksresultaten wijzen op de mogelijkheid van één of meerdere gevallen van ernstige bodemverontreiniging. Daarnaast is aanvullend onderzoek naar andere aspecten noodzakelijk. Vooralsnog is niet te beoordelen of de bodemkwaliteit vanuit de huidige staat geschikt is voor de nieuwe bestemming.

De huidige onderzoekslocatie is ook nog niet geschikt voor diverse andere functies naast wonen, zoals een park of een kinderspeelplaats. Sanerende werkzaamheden kunnen daarom ook noodzakelijk zijn wanneer ter plaatse geen bouwwerken worden gerealiseerd.

Ondergrondse sloopwerkzaamheden zijn niet toegestaan zolang geen duidelijkheid over de verontreinigingssituatie is verkregen. De ondergrondse sloopwerkzaamheden (waaronder verwijdering van funderingen) moeten mogelijk onder een saneringsprocedure en -condities worden uitgevoerd.

De initiatiefnemer kan de financiële gevolgen van de verontreinigingssituatie (en het saneren hiervan) echter dragen. Daarom stemt de Omgevingsdienst er mee in dat het noodzakelijk aanvullend (nader) bodemonderzoek en het eventueel opstellen van een saneringsplan wordt uitgevoerd op het moment van aanvragen van de omgevingsvergunning(en) voor bouwen.

Belangrijke basis voor de ruimtelijke afweging van het aspect geluid is de Wet geluidhinder (Wgh). Overeenkomstig de Wgh zijn (spoor-)wegen en industrieterreinen waar zich grote lawaaimakers kunnen vestigen voorzien van zones. Het gebied binnen deze zones geldt als akoestisch aandachtsgebied waar een toetsing uitgevoerd moet worden. Daarbij beperkt de Wgh zich tot een toetsing ter plaatse van zogenaamde geluidsgevoelige objecten. Dit zijn onder andere woningen, onderwijsgebouwen, gezondheidszorggebouwen, kinderdagverblijven, woonwagenstandplaatsen en ligplaatsen voor woonboten.

Voor de geluidsgevoelige gebouwen en terreinen die binnen bepaalde afstanden (zones) van de verschillende geluidsbronnen liggen, schrijft de Wgh voor dat een aangewezen bevoegd gezag (meestal Burgemeester en Wethouders) (maatwerk)grenswaarden bepaalt. De terminologie die de wet hiervoor hanteert is: ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting. De getalsmatige invulling van deze grenswaarden voor nieuwe of bestaande geluidgevoelige bestemmingen verschillen per locatie en per geluidssoort. Naast grenswaarden op de gevels van de geluidsgevoelige gebouwen, zijn er in de Wgh ook grenswaarden gericht op de bescherming van het akoestische klimaat binnen de bestaande gebouwen.

De grenswaarden moeten bij de aanleg, dan wel wijzigingen van een (spoor)weg of industrieterrein in acht worden genomen. Dit geldt ook bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of bij een projectbesluit wanneer de betreffende gronden/gebouwen voor een geluidgevoelige functie in een geluidszone zijn gelegen. Onder bepaalde voorwaarden is een hogere geluidsbelasting dan de voorkeursgrenswaarde mogelijk (tot de maximaal toelaatbare geluidsbelasting). Hiervoor moet een 'hogere waarde procedure' worden doorlopen door het college van burgemeester en wethouders. Een uitzondering waar toetsing aan de grenswaarden niet hoeft, is wanneer een geluidsgevoelig gebouw een zogenoemde 'dove' gevel heeft. Een 'dove gevel' is een bouwkundige constructie:

• waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een bepaalde geluidwering;
• waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

Bij ontheffing van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting kan (in het kader van de omgevingsvergunning) een nader akoestisch onderzoek noodzakelijk zijn ten behoeve van het woon- en leefklimaat in de woning. De karakteristieke geluidwering van de gevel moet voor nieuwbouw zodanig zijn dat wordt voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit, zijnde het verschil tussen de geluidsbelasting op de gevel en het gewenste binnenniveau met een minimum van 20 dB.

Regelgeving
In de Wgh en het Bgh is de zonering van wegen en het daarbij horende normenstelsel geregeld. Een zone is het akoestisch aandachtsgebied. Volgens de Wgh bevinden zich langs alle wegen wettelijke geluidzones, met uitzondering van woonerven, 30-km/uur-gebieden.

Bij vaststelling van een bestemmingsplan moet voor alle wegen waarvan de zone een overlap met het plangebied kent, een akoestisch onderzoek worden verricht (artikel 76 lid 1 Wgh). De breedte van deze zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de aard van de omgeving (stedelijk of buitenstedelijk), zie navolgende tabel.

Overzicht zonebreedtes (vanaf de as van de weg tot de volgende breedte aan weerszijden van de weg)

De definities van het buitenstedelijk en stedelijk gebied zijn opgenomen in artikel 1 van de Wgh. Als buitenstedelijk gebied wordt aangemerkt het gebied buiten de bebouwde kom en het gebied binnen de zone van een autoweg of autosnelweg, die binnen de bebouwde kom ligt. Voor nieuwe woningen bedraagt de wettelijke (voorkeurs)grenswaarde 48 dB.

Er is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd voor alle nieuwe woningen in het plangebied. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij de toelichting gevoegd.

Het plangebied valt binnen de zone van de Hogenhofstraat en de Berghuizen (beiden 60 km/u). In de directe omgeving zijn verder een aantal wegen binnen de 30 km/u zone gelegen. Deze wegen zijn meegenomen in het kader van de cumulatieve geluidbelasting.

Uit het onderzoek blijkt dat het aanvragen van een hogere waarde niet nodig is, omdat alle berekende geluidsniveaus komende van de omliggende gezoneerde wegen onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB liggen.

Benodigde gevelwering (wegverkeerslawaai)
De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt ten hoogste 50 dB. Voor de geveldelen van de gewenste woningen bedraagt de vereiste karakteristieke geluidwering G_a;k dan maximaal 20 dB (standaardeis uit het bouwbesluit). Een nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels is niet nodig

Woon- en leefklimaat
De milieukwaliteit wordt geclassificeerd als ‘Zeer goed’ tot ‘Goed’. Het woon- en verblijfsklimaat ter plaatse van de woningen wordt als acceptabel aangemerkt. De cumulatieve geluidbelasting (wegverkeer) staat een aanvaardbaar woon- en verblijfsklimaat niet in de weg.

Het aspect 'geluid' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Wanneer ruimtelijke ontwikkelingen in de directe omgeving van inrichtingen en/of bedrijven worden gerealiseerd, zal een milieukundig onderzoek uit moeten wijzen in hoeverre er sprake is van mogelijke beperkingen ten gevolge van de aanwezige inrichtingen en of bedrijven. Maar ook andersom moet aandacht worden besteed aan de rechten van de aanwezige inrichtingen en/of bedrijven. Het is immers niet de bedoeling dat nieuwe ontwikkelingen de huidige bedrijfsvoering in de directe omgeving zullen beperken. Datzelfde geldt uiteraard ook voor de situatie dat inrichtingen en/of bedrijven wijzigen in de nabijheid van bestaande gevoelige functies.

Via de milieuwetgeving wordt milieuhinder zoveel mogelijk voorkomen. Alle bedrijven en inrichtingen die in potentie hinder zouden kunnen veroorzaken, moeten een vergunning hebben in het kader van de Wet milieubeheer of moeten middels een melding aantonen dat zij aan de hierin gestelde richtwaarden kunnen voldoen. De gestelde richtwaarden zijn veelal vertaald in minimale afstanden tussen de inrichtingen waar activiteiten plaatsvinden en de milieugevoelige functies in de directe omgeving. Behalve van de aard en omvang van een bedrijf of inrichting, is deze mede afhankelijk van de omgevingskarakteristiek. Voor een rustige woonomgeving gelden andere afstanden (strengere eisen) dan voor bijvoorbeeld drukke woonwijken of een gemengd gebied.

Voor het vaststellen van de genoemde minimum richtafstanden tussen inrichtingen en milieugevoelige functies worden in de regel de lijsten zoals deze zijn opgenomen in de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' gebruikt. Bedrijven zijn in de VNG-handreiking ingedeeld in een aantal categorieën met bijbehorende gewenste richtafstanden tot milieugevoelige functies. De categorieën geven de zwaarte van bedrijvigheid en mogelijke milieuhinder weer. De richtafstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied.

Richtafstanden VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'

Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de richtafstanden voor verschillende bedrijfscategorieën ten opzichte van een woonwijk en gemengd gebied. Indien de richtafstand niet wordt overschreden, kan verdere toetsing voor het aspect in beginsel achterwege blijven: inpassing is dan mogelijk. Indien niet aan de richtafstanden wordt voldaan, is een nadere beschouwing danwel onderzoek nodig.

Spuitzones
Bij het mogelijk maken van een nieuwe voor drift gevoelige bestemming in de nabijheid van bestemmingen, die het toepassen van chemische gewasbeschermingsmiddelen niet uitsluiten, is aandacht voor spuitzones nodig. Dit in verband met de risico's voor de volksgezondheid, vanwege eventuele blootstelling aan gewasbeschermingsmiddelen via drift.

Met de term drift wordt de hoeveelheid gewasbeschermingsmiddel bedoeld, die bij het spuiten buiten het agrarisch perceel op de grond terecht kan komen en/of op hoogte door de lucht passeert. Drift is een belangrijke en directe bron van luchtverontreiniging, waardoor mens en dier in contact kunnen komen met gewasbeschermingsmiddelen. Vooral bij middelen met een hoge toxiciteit en/of voor kwetsbare groepen, zoals jonge kinderen of ouderen, kan drift risico's voor de gezondheid inhouden.

Op basis van jurisprudentie wordt in de praktijk een spuitzone voor een voor driftgevoelige bestemming aangehouden van 50 m, gemeten vanaf de bestemmingsgrens. Deze 50 m is in diverse uitspraken van de Raad van State als “in het algemeen niet onredelijk” bevonden en geldt als een vaste richtafstand, waar gemotiveerd van kan worden afgeweken. Een kleinere afstand is dus mogelijk, mits dat goed onderbouwd wordt.

De richtafstand is in de open teelt met name van belang voor boomkwekerijen en boomgaarden, omdat gewasbeschermingsmiddelen daarbij niet alleen neerwaarts worden gespoten (onkruidbestrijding) maar ook zij- en opwaarts (voorkomen en bestrijden schimmels en plaagdieren). Omdat bij opwaarts spuiten de vloeistof op een grotere hoogte vrijkomt en er daardoor meer kans is op verspreiding, veroorzaakt het opwaarts spuiten de meeste drift en is om die reden maatgevend voor gezondheidsrisico's. Aanvullend is het zo dat het middelengebruik in de fruitteelt aanzienlijk hoger ligt dan in de boomteelt. Ook wat betreft toxiciteit van de gebruikte middelen scoort de fruitteelt het hoogst en is die teelt als maatgevend voor de spuitzone te beschouwen.

Activiteitenbesluit
Vanaf 1 januari 2018 is het vanuit het Activiteitenbesluit milieubeheer verplicht een 75 % reducerende spuittechniek (DRT75) toe te passen binnen een boomgaard. Bij teelt van in opwaartse of zijwaartse richting te bespuiten boomkwekerijgewassen geldt op basis van artikel 3.80a van het Activiteitenbesluit de verplichting tot toepassen van een 75% reducerende spuittechniek vanaf 1 januari 2021.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen boomgaarden aanwezig. Bovendien zijn tussen omliggende agrarische percelen en het plangebied al andere gevoelige (woon)bestemmingen gelegen, die maatgevend zijn voor de bedrijfsvoering op de aangrenzende agrarische percelen. In de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied West Maas en Waal, is bovendien in de specifieke gebruiksregels van de agrarisch bestemmingen opgenomen dat het gebruik van gronden voor tuinbouw met open grondteelt, fruitteelt en/of bestaande boom- en sierteelt (met uitzondering van bestaand gebruik) waarbij bestrijdingsmiddelen worden ingezet in een zone van 50 m, gemeten vanaf de grens van de bestemming 'Wonen', verboden is.

Woonclusters Hogenhofstraat
Direct ten noorden van het plangebied ligt het sportcomplex van voetbalvereniging DBV (Hogenhofstraat 10a). Voor veldsportcomplexen met veldverlichting geldt op basis van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' een richtafstand van 50 m voor het maatgevende aspect geluid. Ook voor het aspect verlichting geldt een richtafstand van 50 m. Op navolgende afbeelding is een zone van 50 m uitgezet gemeten vanaf de ter plaatse geldende bestemming 'Sport' uit het bestemmingsplan 'Dorpen':

Te zien valt dat de nieuwe woningen buiten de 50 m contour van de bestemming 'Sport' zijn geprojecteerd.

Voor de begraafplaats net ten oosten van het plangebied geldt op basis van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' een richtafstand van 10 m. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

In de directe omgeving zijn geen andere bedrijven en inrichtingen waarvan de milieucontour een overlap kent met dit deel van het plangebied.

Woningen Berghuizen
Het hele perceel heeft op basis van het geldende bestemmingsplan al een woonbestemming. In die zin hoeft er dus op het gebied van milieuzonering geen toetsing plaats te vinden.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is er desondanks gekeken naar het bedrijf aan de Berghuizen 3. Op basis van het wijzigingsplan 'Buitengebied, Berghuizen 3 Maasbommel' mag ter plaatse een bedrijf uit milieucategorie 2 in functie zijn, met een bijbehorende richtafstand van 30 m.

De bestaande woning Berghuizen 4 valt net buiten deze contour. In de toekomstige situatie worden de drie woningen op kadastraal perceel 611 bovendien nog verder van het bedrijf af gesitueerd.

In de directe omgeving zijn geen andere bedrijven en inrichtingen waarvan de milieucontour een overlap kent met dit deel van het plangebied.

Het aspect 'milieuzonering' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Op 15 november 2007 is de wijziging van de Wet milieubeheer in werking getreden. Deze wet vervangt het 'Besluit luchtkwaliteit 2005' en is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:

• negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken.
• mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

De paragraaf luchtkwaliteit in de Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt.
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging (meer dan 3 % ten opzichte van de grenswaarde). Het gaat hier bijvoorbeeld om woningbouwlocaties met één ontsluitingsweg en niet meer dan 1.500 nieuwe woningen, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen.
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking is getreden nadat de EU in april 2009 derogatie heeft verleend.

Als aannemelijk kan worden gemaakt dat aan één of meerdere van de bovengenoemde criteria wordt voldaan, kan het project zonder toetsing aan de gestelde grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

In de Ministeriële regeling 'niet in betekenende mate bijdragen' zijn voor verschillende categorieën van projecten grenzen gesteld aan de projectomvang, waaronder een project met zekerheid NIBM bijdraagt aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) extra bescherming: substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 m van een provinciale weg of 300 m van een rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden. De zones worden afgemeten vanaf de rand van de weg. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties dus niet als gevoelige bestemming gezien.

De realisatie van 24 extra woningen (25 nieuw minus 1 sloop) wordt aangemerkt als een project met een 'NIBM'-bijdrage aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor de volledigheid is een berekening uitgevoerd met de NIBM-tool (versie 23 april 2022) op basis van de voertuiggeneratie zoals berekend in subparagraaf 4.1.1:

Goede ruimtelijke ordening
In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn aan de hand van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten (GCN en GDN), de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 bepaald ter hoogte van het plangebied. Daaruit blijkt dat de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 respectievelijk circa 13,5 µg/m³, 18,0 µg/m³ en 11,5 µg/m³ bedragen in 2020. Daarmee worden de jaargemiddelde grenswaarden van 40 µg/m³ (voor NO₂ en PM₁₀) en 25 µg/m³ (voor PM_2,5) niet overschreden.

Daarnaast is de trend dat in de toekomst de emissies en de achtergrondconcentraties van deze stoffen zullen dalen, waardoor geen overschrijdingen van de grenswaarden zijn te verwachten.

Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Wet geurhinder en veehouderij
De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) bevat het beoordelingskader voor geurhinder van veehouderijen die vergunningsplichtig zijn op basis van de Wet milieubeheer (Wm). Het beoordelingskader is als volgt:

• voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld (in de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv)) geldt een maximale geurbelasting) op een geurgevoelig object;
• voor andere diercategorieën geldt een minimale afstand van de dierenverblijven ten opzichte van geurgevoelige objecten.

Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen concentratiegebieden (conform Reconstructiewet) en niet-concentratiegebieden en tussen situaties binnen de bebouwde kom en buiten de bebouwde kom. De wet beschrijft in artikel 3 de maximale norm voor geurbelasting van een veehouderij ten opzichte van een gevoelig object in vier situaties, zie navolgende tabel:

Geurnormen Wgv

De Wgv biedt gemeenten de mogelijkheid om afwijkende geurnormen vast te stellen voor (delen van) het grondgebied. Op deze wijze kan de gemeente een geurhinderbeleid vaststellen dat is afgestemd op de plaatselijke situatie.

Regeling geurhinder en veehouderij In de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) is de wijze vastgelegd waarop:

• de geurbelasting wordt bepaald;
• de afstand tussen veehouderij en geurgevoelig object) wordt gemeten.

Activiteitenbesluit
Per 1 januari 2013 zijn agrarische activiteiten onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit gebracht. In het Activiteitenbesluit zijn voor alle agrarische activiteiten, waaronder akkerbouwbedrijven en veehouderijen, eisen opgenomen. Voor de veehouderijen is aangesloten bij de systematiek uit de Wgv, dat wil zeggen dat in bepaalde gevallen een maximaal toegestane geurbelastingen geldt (diercategorieën waarvoor een geuremissiefactor is vastgesteld, bijvoorbeeld varkens en pluimvee) en in andere gevallen vaste afstandseisen gelden (diercategorieën waarvoor geen geuremissiefactor is vastgesteld, waaronder melkrundvee).

Geur bij niet-agrarische bedrijven Het voorkomen van (nieuwe) geurhinder is het algemene uitgangspunt in het rijksbeleid. Dit uitgangspunt is uitgewerkt in het landelijk informatiedocument ‘Handleiding Geur Industrie’ en beschrijft de methodiek voor de bepaling van het aanvaardbaar hinderniveau voor geur ten gevolge van bedrijfsmatige activiteiten. Vanwege het lokale aspect van geurhinder is de hoogte van het aanvaardbaar hinderniveau niet landelijk vastgelegd. Het bevoegd gezag moet daar een eigen afweging in maken. De provincie Gelderland heeft deze afweging uitgewerkt in de ‘Beleidsregels geur bedrijven (niet-veehouderijen) Gelderland 2017’ voor de industriële bedrijven waarvoor de provincie het bevoegde gezag is. Daarin is het aanvaardbaar geurhinderniveau vertaald naar streef-, richt- en grenswaarden. De streefwaarde is de waarde waaronder geen sprake is van hinder. De grenswaarde is de waarde waarboven sprake is van ernstige hinder. Over het algemeen wordt een geurcontour die ligt tussen streef- en grenswaarde als aanvaardbaar geurhinderniveau vastgesteld en vastgelegd in de milieuvergunning voor een industrieel geurrelevant bedrijf.

Er is geen sprake van agrarische bedrijven in de directe omgeving met een geurcontour die (deels) over het plangebied gelegen is. Bovendien zijn tussen omliggende agrarische bedrijven en het plangebied al andere gevoelige (woon)bestemmingen gelegen, die maatgevend zijn voor de bedrijfsvoering van de betreffende agrarische bedrijven.

Dit wordt bevestigd door het uitgevoerde geuronderzoek, dat als bijlage 5 bij de toelichting is gevoegd.

Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van het hoogst belaste punt op de rand van een bouwvlak binnen het plangebied:

• ruimschoots wordt voldaan aan de afstandseis van 100 m;
• de voorgrondbelasting op zijn hoogst 1,3 ou_E/m³ bedraagt;
• de achtergrondbelasting op zijn hoogst 1,7 ou_E/m³ bedraagt.

Omdat veehouderijen op grote afstand van het plangebied zijn gelegen (meer dan 100 m) kan worden gesteld dat ten aanzien van afstanden sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De hoogst berekende voorgrondbelasting binnen het plangebied bedraagt 1,3 ou_E/m³. Deze waarde voor de voorgrondbelasting komt overeen met een ‘goed’ woon- en leefklimaat. In subparagraaf 3.3.1 van het onderzoek is toegelicht dat de geurnorm voor geurgevoelige objecten binnen het plangebied 2,0 ou_E/m³ bedraagt. Aan deze geurnorm (die overeenkomt met een ‘redelijk goed’ woon- en leefklimaat) wordt voldaan.

De achtergrondbelasting van maximaal 1,7 ou_E/m³ komt overeen met een ‘zeer goed’ woon- en leefklimaat. Het woon- en leefklimaat op grond van de achtergrondbelasting is daarom beter dan het ‘matig’ woon- en leefklimaat dat op grond van de voorgrondbelasting aanvaardbaar wordt geacht. De achtergrondbelasting vormt geen belemmering voor het plan.

Het aspect 'geurhinder' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijk besluit voor het toelaten van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden getoetst aan risiconormen en veiligheidsafstanden. Dit is vooral relevant op korte afstand van risicobronnen. Indien een (beperkt) kwetsbaar object wordt toegelaten binnen het invloedsgebied van een belangrijke risicobron, moet ook het groepsrisico worden verantwoord.. Bovendien is het van belang om af te wegen in hoeverre nieuwe risicobronnen binnen een plangebied worden toegestaan.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)', het 'Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt)' en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)'. Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

Risicovolle bedrijven
Binnen de beoogde bestemming 'wonen' passen geen risicovolle activiteiten, zoals Bevi-activiteiten.

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting of de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege risicovolle inrichtingen.

Vervoer gevaarlijke stoffen
Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het aspect externe veiligheid wel relevant is vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Maas. Het plangebied ligt namelijk binnen het invloedsgebied van deze transportroute, waarbij personen kunnen overlijden als rechtstreeks gevolg van een zwaar ongeval met toxische stoffen. Het plangebied ligt echter buiten een veiligheidszone en een plasbrandaandachtsgebied en net gedeeltelijk binnen de meest relevante zone voor het groepsrisico (de 200 m zone).

Op grond van artikel 7 van het Bevt moet in ieder geval worden ingegaan op de mogelijkheden voor:

• de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval op deze transportroute en
• de zelfredzaamheid met betrekking tot nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Volgens artikel 9 van het Bevt moet de veiligheidsregio in de gelegenheid worden gesteld om hierover een advies uit te brengen.

Veiligheidsregio Gelderland-Zuid heeft op 6 december 2018 aangegeven dat in dit geval, ondanks dat het plangebied net binnen de 200 m zone van de Maas is gelegen, navolgende standaard verantwoordingstekst kan worden gehanteerd. Relevant hierbij is ook dat het ruimtelijk besluit geen betrekking heeft op het mogelijk maken van een (nog niet aanwezig) 'bijzonder kwetsbaar object', bestemd voor verminderd zelfredzame personen.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval
Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid
Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten

Buisleidingen
Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebied niet is gelegen binnen het invloedsgebied van relevante buisleidingen voor aardgas en vloeibare brandstoffen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege buisleidingen.

Het aspect externe veiligheid is allen relevant vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Maas. Gelet op de hiervoor genoemde overwegingen zijn er gezien vanuit het plangebied voldoende mogelijkheden voor zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid bij een zwaar ongeval op deze transportroute. Dit betekent dat geen andere eisen aan het plangebied gesteld hoeven te worden in het kader van externe veiligheid.

Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Het algemeen waterbeleid dat van toepassing is binnen het plangebied staat beschreven in het Nationaal waterplan, de Watervisie 2050 van het waterschap Rivierenland, het Waterbeheerprogramma 2022 - 2027 en het Beleidsplan Water en Riolering West Maas en Waal 2023 – 2027 van de gemeente West Maas en Waal.

Op Europees, nationaal en stroomgebiedsniveau wordt gewerkt aan de Kaderrichtlijn Water (KRW). De KRW streeft naar duurzame en robuuste watersystemen. Basisprincipes van het nationaal en Europees beleid zijn:

• meer ruimte voor water;
• voorkomen van afwenteling van de waterproblematiek in ruimte of tijd;
• stand-still (géén verdere achteruitgang in de huidige (2000) chemische en ecologische waterkwaliteit).

Het bovenstaande resulteert in twee drietrapsstrategieën die zijn vastgelegd in de Nota Ruimte (2006):

• Waterkwantiteit (vasthouden, bergen, afvoeren);
• Waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren).

De trits voor waterkwantiteit betekent dat neerslag bij voorkeur wordt vastgehouden op de plaats waar het valt. Indien vasthouden niet mogelijk is, wordt neerslag geborgen in oppervlaktewater. De trits voor waterkwaliteit houdt in dat gestreefd moet worden naar het voorkomen van verontreinigingen. Indien schoonhouden niet mogelijk is, worden schone en vervuilende bronnen gescheiden.

De Deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie, onderdeel van het Deltaprogramma 2018 schrijft voor dat rijk, provincies, gemeenten en waterschappen het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van de ruimtelijke omgeving moeten opnemen in het beleid. Doel van de Deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie is het sturen van het veranderingsproces om het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van Nederland een vanzelfsprekend onderdeel te maken van ruimtelijke (her)ontwikkeling. Hierbij wordt het uitgangspunt gehanteerd dat bij (her)ontwikkelingen geen extra risico op schade en slachtoffers mag ontstaan voor zover dat redelijkerwijs haalbaar is.

Vanaf 17 november 2021 is het Waterbeheerprogramma 2022 - 2027 van het Waterschap Rivierenland van kracht. In het beheerplan beschrijft het waterschap wat ze in de planperiode willen bereiken en hoe ze dat wil doen.

Verder beschikt waterschap Rivierenland over een verordening: Keur Waterschap Rivierenland 2014. Hierin staan de geboden en verboden voor de manier van inrichten, gebruik en onderhoud van waterkeringen, oppervlaktewaterlichamen, bergingsgebieden, ondersteunende kunstwerken en grondwater. Van alle verboden werken en/of werkzaamheden die niet voldoen aan de criteria van de algemene regels, kan een vergunning worden aangevraagd.

Compensatie verhard oppervlak – Waterschap Rivierenland
Het is zonder vergunning van het waterschap verboden om water, afkomstig van een uitbreiding van verhard oppervlak, te lozen op watergangen. Wanneer nog niet eerder gebruik is gemaakt van een vrijstelling van 500 m², mag dit gebruikt worden.

Wanneer sprake is van nieuwe lozingen vanaf verhard oppervlak dan mag dit geen nadelig effect hebben op het ontvangende watersysteem. Hier wordt in ieder geval aan voldaan wanneer er niet meer dan het plaatselijk geldende landelijke afvoer vanuit het plangebied geloosd wordt. Daarnaast worden eisen gesteld aan de te realiseren waterberging. Hierbij geldt:

• Bij berging in oppervlaktewater dient een T=10+10% (vuistregel 436 m³/ha) geborgen te kunnen worden met een maximale peilstijging van 0,3 m. Bij een T=100+10% mag het waterpeil tot de insteek stijgen;
• Bij berging in een alternatieve voorziening dient een T=100+10% (vuistregel 664 m³/ha) in de voorziening geborgen te worden.

Waterberging in oppervlaktewater kan onder andere gerealiseerd worden door:

• Verbreding van minimaal 0,5 m;
• Realiseren nieuwe watergangen (in verbinding met bestaande watergangen);
• Aanleggen van natuurvriendelijke oevers.

Waterberging wordt bij voorkeur gerealiseerd in een B-watergang.

Wanneer door de ontwikkelingen binnen het plangebied sprake is van een kweltoename, dan dient dit gecompenseerd te worden, zodat de negatieve invloed op de afvoer van het watersysteem beperkt wordt.

Regelgeving rondom waterkering – waterschap Rivierenland
Het is zonder vergunning van het waterschap verboden werkzaamheden of het plaatsen van bouwwerken in/op de waterkering uit te voeren ter hoogte van een primaire waterkering of de daarbij horende beschermingszones. De belangrijkste regels die hiervoor gelden zijn:

• De bebouwing dient gerealiseerd te worden boven het profiel van vrije ruimte. Dit is een ruimtereservering die naar het oordeel van de beheerder benodigd is voor toekomstige verbeteringen;
• De bouwwerken in/op een waterkering mogen geen holle ruimtes (kruipruimten of ringbalken) hebben, ook niet boven het profiel van vrije ruimte;
• In de beschermingszone van de waterkering zijn het plaatsen van tuinhekjes, schuttingen en tuinmuren toegestaan zolang deze behoren bij de bestaande bebouwing, de constructie niet dieper dan 0,6 m in de bodem reikt en het niet hoger is dan 1,0 m, of, op verder dan 10 m van de kernzone maximaal 1,8 m hoog is;
• Eenvoudig demontabele bouwwerken zoals tuinhuisjes zijn toegestaan in de beschermingszone zolang deze niet groter zijn dan 18 m², niet op het talud wordt geplaatst wordt, het in gebruik is voor particulier tuingebruik en het geen fundering in het maaiveld heeft.

Compensatie verhard oppervlak – Gemeente West Maas en Waal
Binnen het beleidsplan water en riolering van de gemeente West Maas en Waal, wordt genoemd dat de terreineigenaar verantwoordelijk is voor het verwerken van hemelwater op eigen terrein. Er worden geen specifieke bergingseisen genoemd. Bij een T=10 en T=100 mag geen schade ontstaan. Dit betekent dat wanneer voldaan wordt aan de eisen vanuit het waterschap, ook voldaan wordt aan de eisen die gelden vanuit de gemeente.

Daarnaast zijn er vanuit de gemeenterichtlijnen betreft de ontwateringsdiepte en drooglegging bij (her)ontwikkelingen. Hiervoor geldt:

• Woningen met kruipruimte: 0,7 m -mv;
• Woningen zonder kruipruimte: 0,5 m -mv;
• Tuinen en openbare groenvoorzieningen: 0,5 m -mv;
• Primaire wegen: 1,0 m -mv;
• Secundaire wegen en woonstraten: 0,7 m -mv.

Er is een uitgebreide watertoets uitgevoerd voor de nieuwe ontwikkeling in het plangebied. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 6 bij de toelichting gevoegd.

Wateropgave
Om de huidige afvoersituatie ter plaatse van het plangebied niet te laten verslechteren dient voor de toename van verharding en de kweltoename watercompensatie gerealiseerd te worden.

In het realiseren van waterberging over de toename van verharding zijn de eisen vanuit het waterschap leidend. Dit betekent dat zowel voor een T=10+10% als voor een T=100+10% voldoende watercompensatie gerealiseerd dient te worden. Daarnaast geldt een vrijstelling van 500 m², omdat deze niet eerder door de ontwikkelaar gebruikt is. Dit betekent dat over 7.085 m² watercompensatie gerealiseerd dient te worden. Dit betekent voor de benodigde berging:

• T=10+10%: (7.085 m² x 436 m³/ha =) 309 m³
• T=100+10% (7.085 m² x 664 m³/ha =) 470 m³

Naast de compensatie van verhard oppervlak, dient ook de toename van 43,8 m³ kwel gecompenseerd te worden (zie notitie geohydrologie in bijlage A van de watertoets). Dit betekent dat onderstaande berging benodigd is:

• T=10+10%: 352,8 m³
• T=100+10%: 513,8 m³

Watercompensatie
In de huidige situatie is 595 m aan insteek van de watergang binnen het plangebied gelegen. Met een gemiddelde maaiveldhoogte van NAP +5,3 m en een waterpeil van NAP +4,55 m, wordt 0,75 m overbrugt met een gemiddeld talud van 1:1,5. Dit betekent dat (595 m x 0,75 m x 1,5 =) 669 m² van het in figuur 2 aangegeven wateroppervlak talud betreft. Dit betekent dat in de huidige situatie binnen het plangebied 481 m² wateroppervlak aanwezig is.

In de toename van wateroppervlak op de waterlijn kan waterberging gevonden worden. In de toekomstige situatie is 855 m² wateroppervlak voorzien. Dit betekent een toename van 374 m² water. De aanwezige berging hierin bedraagt bij een T=10+10% (374 m² x 0,30 m =) 112,2 m³. Voor de compensatie hiervan is extra wateroppervlak benodigd.

Voor het realiseren van voldoende waterberging is een wateroppervlak van circa 758 m² extra benodigd. De noord-zuid gerichte watergangen centraal in het plangebied hebben een totale lengte van 220 m. Met een verbreding van circa 3,65 m op de waterlijn wordt voldoende waterberging gerealiseerd. Op navolgende afbeelding is schematisch de impact op het dwarsprofiel van de watergang weergegeven. In de ontworpen situatie is de watergang 3,75 m. Na verbreding wordt dit 7,40 m.

Doordat de watergang minder breed is dan 8,0 m, blijft deze eenzijdig te onderhouden. Met het verbreden van de watergangen wordt voldoende watercompensatie gerealiseerd.

Overzicht locatie verbreden watergangen

Doordat de watergangen onderling, via de A-watergang langs de Hogenhofstraat, met elkaar in verbinding staan kan het hemelwater op alle watergangen afgevoerd worden. In navolgende tabel is een overzicht weergegeven van de gerealiseerde waterberging in een T=10+10% en een T=100+10% situatie.

Bij een T=10+10% is een maximale stijging van 0,30 m toegestaan. Bij een T=100+10% is gezien de huidige maaiveldhoogte binnen het plangebied een maximale peilstijging van 0,75 m mogelijk, zonder dat hierbij wateroverlast ontstaat. Uit de tabel komt naar voren dat hiermee ruim voldoende waterberging wordt gerealiseerd en dat ook bij een kleinere peilstijging voldoende waterberging voor deze situatie aanwezig is.

Tabel samenvatting waterberging

Kweltoename
Met de wijzigingen in de watergangen en de benodigde verbreding voor de toename van verharding neemt de hoeveelheid kwel in de watergangen bij een T=10 rivierstand toe. Voor de periode van een hoogwatergolf (van 10 dagen) betreft dit een kweltoename van 43,8 m³. Hiervoor is binnen het plangebied voldoende berging aanwezig en is reeds opgenomen in de berekening in voorgaande tabel 3.

Wijze van afwatering
Binnen het plangebied zal het hemelwater daar waar mogelijk oppervlakkig afwateren naar de aanliggende watergangen. De waterberging binnen het plangebied wordt volledig gevonden in de watergangen. Zowel met een bui T=10+10% als een bui T=100+10%, zal het waterniveau in de watergangen meestijgen met de rest van het watersysteem.

Uitloging
Om vervuiling van het hemelwater te beperken, worden geen gebruik van uitlogende bouwmaterialen te voorkomen conform het beleid van de gemeente en het waterschap.

Grondwater
Vanuit het beleidsplan water en riolering van de gemeente West Maas en Waal zijn er richtlijnen betreft het omgaan met water bij ontwikkelingen. Op basis hiervan dient voldoende ontwateringsdiepte aanwezig te zijn. De GHG binnen het plangebied ligt op circa NAP +5,0 m. Op basis van de ontwateringseisen dient het niveau van de rijbaan naar minimaal circa NAP +5,7 m te gaan. De rijbanen rondom het plangebied liggen op circa NAP +5,8 m, geadviseerd wordt hierop aan te sluiten. Voor de woningen wordt geadviseerd het vloerpeil hier circa 0,3 m boven te realiseren. Hiermee is ruim voldoende ontwateringsdiepte aanwezig, maar wordt ook gezorgd dat water op het maaiveld niet direct leidt tot wateroverlast in de woningen.

Daarnaast mag er als gevolg van de ontwikkeling geen negatieve effecten op de omgeving ontstaan. Door het realiseren van nieuwe watergangen neemt de hoeveelheid kwel toe. Dit wordt gecompenseerd door het realiseren van extra wateroppervlak. Daarnaast wordt ook watercompensatie gerealiseerd voor de toename van verharding. Om de pieken van het hoge grondwaterpeil af te vangen, kan eventueel drainage worden toegepast. Deze mag alleen op het niveau van de huidige maaiveldhoogte worden aangebracht.

Vuilwater
Het vuilwater dient aangesloten te worden op de gemeentelijke riolering. Aan de noordzijde is bestaande gemengde riolering aanwezig waarop aangesloten kan worden. Met een diepteligging van NAP +3,87 m is ten opzichte van het maaiveld op NAP +5,7 m en een minimaal benodigde dekking van 1,2 m, circa 0,3 m verhang beschikbaar. Dit komt overeen met een maatgevende strenglengte van circa 75 m. Dit betekent dat het meest oostelijke hofje onder vrij verval aangesloten kan worden op de bestaande riolering. Voor het westelijke hofje geldt dat aansluiting onder vrij verval niet mogelijk is. Hiervoor dient een pompput aangebracht te worden waarmee het vuilwater middels een persleiding afgevoerd kan worden naar de bestaande gemengde riolering.

Waterveiligheid
Het plan ligt gedeeltelijk binnen de beschermingszone van een primaire waterkering. Hiermee dient rekening gehouden te worden met het ontwikkelen van de woningen.

Waterveiligheid
De drie woningen aan de zuidzijde van het plangebied worden gebouwd in de beschermingszone van de primaire waterkering. Dit betekent dat deze boven het profiel van vrije ruimte gebouwd moeten worden. Ook de fundering van de woningen dient boven dit profiel te liggen. Dit is vanuit het waterschap verplicht, zodat wanneer de dijk versterkt dient te worden, de woningen niet hoeven te wijken. De woningen worden op het talud van de huidige waterkering geprojecteerd. Dit betekent dat de woningen ruim boven het huidige dijklichaam komen te liggen. Hiervoor is grondaanvulling benodigd. Doordat de bestaande watergang aan de achterzijde van de woningen in noordelijke richting wordt geschoven, ontstaat in de tuinen ruimte voor het opvangen van het hoogteverschil. Op navolgende afbeelding is deze grondaanvulling voor 1 van de woningen weergegeven. Tevens komt uit deze afbeelding duidelijk naar voren dat door het verplaatsen van de huidige watergang verder naar het noorden, meer ruimte op het perceel ontstaat voor het opvangen van het hoogteverschil. Een bovenaanzicht van deze situatie, samen met de dwarsprofielen is weergegeven in bijlage B van de watertoets.

Dwarsprofiel ter hoogte van dijkwoningen (in oranje is de benodigde aanvulling ten opzichte van het huidige dijkprofiel aangegeven)

Het aspect 'waterhuishouding' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Wnb kent drie algemene beschermingsregimes waarin de voorschriften van de Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn en twee verdragen (Bern en Bonn) zijn geïmplementeerd en waarin aanvullende voorschriften zijn gesteld voor de dier- en plantensoorten die niet onder die specifieke voorschriften vallen, maar wel bescherming behoeven. In hoofdstuk 3 van de Wnb zijn de beschermingsregimes in drie aparte paragrafen neergelegd. Per beschermingsregime is bepaald welke verboden er gelden en onder welke voorwaarden ontheffing of vrijstelling kan worden verleend door het bevoegd gezag. Het gaat om de volgende beschermingsregimes:

1. 1. Vogels (paragraaf 3.1): alle vogels in de zin van de Vogelrichtlijn;
2. 2. Dieren en planten (paragraaf 3.2): alle dieren en planten, genoemd in de bijlagen bij de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn;
3. 3. Overige soorten (paragraaf 3.3): soorten genoemd in de bijlage bij de Wnb, die niet onder de reikwijdte van paragraaf 3.2 vallen.

De verboden en afwijkingsmogelijkheden die zijn opgenomen in de paragrafen 3.1 en 3.2, zijn direct overgenomen uit de genoemde richtlijnen en verdragen. Deze bepalingen zijn dus ook uitsluitend van toepassing op de soorten waarvoor dit onmiddellijk voortvloeit uit deze richtlijnen en verdragen. De bepalingen in paragraaf 3.3 zien op de 'overige soorten' die zijn genoemd in de bijlagen A en B bij de Wnb. Laatstgenoemde groep is te vergelijken met de Tabel 2-soorten uit de Flora- en faunawet.

Verbodsbepalingen Wet natuurbescherming

In de Wet natuurbescherming zijn de bevoegdheden van het rijk (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)) aan de provincies overgedragen. Zij maken dan de afwegingen voor de vergunningen en ontheffingen. De beschermde status van soorten kan per provincie verschillen. Provincies hebben de bevoegdheid om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor nationaal beschermde soorten. Er is dan geen ontheffing nodig voor werkzaamheden.

Onder de Wet natuurbescherming geldt een zorgplicht voor alle in het wild levende dieren. De zorgplicht houdt in dat werkzaamheden, die nadelig kunnen zijn voor dieren en planten, in redelijkheid zo veel mogelijk worden nagelaten of maatregelen genomen om onnodige schade aan dieren en planten te voorkomen.

Woonclusters Hogenhofstraat
Er is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd voor dit deel van het plangebied. Het onderzoek is als bijlage 7 bij de toelichting gevoegd.

Gebiedsbescherming
Het deelgebied maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied, het Gelders Natuurnetwerk of Groene Ontwikkelingszone. Het dichtstbijzijnde gebied dat onder de bescherming van de Wet natuurbescherming valt is het Natura 2000-gebied 'Rijntakken', ruim 7,5 km ten noorden van het deelgebied. De beoogde ontwikkeling leidt niet tot een verslechtering van de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in Natura 2000-gebieden en heeft ook geen significant verstorend effect op de soorten waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen.

Omdat er nieuwe woningen worden gebouwd en in gebruik genomen is er mogelijk sprake van een toename van de stikstofdepositie op het Natura 2000-gebied 'Rijntakken'. Om de stikstofdepositie te bepalen wordt er bij bouwplannen daarom vaak een Aerius-berekening uitgevoerd voor zowel de aanlegfase alsmede de gebruiksfase om aan te tonen dat er geen toename van de stikstofdepositie plaatsvindt. Het onderzoeksburo adviseert een dergelijke berekening uit te voeren.

Er is daarom een stikstofdepositieonderzoek voor zowel de aanleg- als de gebruiksfase uitgevoerd. Dit onderzoek is uitgevoerd voor alle woningen in het plangebied samen. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 10 bij de toelichting gevoegd.

Uit de berekeningen blijkt dat in zowel de aanleg- als de gebruiksfase de stikstofdepositie op de stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden niet hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar.

Daarnaast blijkt uit de berekeningen dat in zowel de aanleg- als de gebruiksfase de stikstofdepositie ter plekke van de eigen rekenpunten niet hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar. Vanwege de nieuwe release van Aerius (versie 2023.0.1) is er een herberekening uitgevoerd voor zowel de aanleg- als de gebruiksfase. Deze berekeningen zijn achter het stikstofdepositieonderzoek in bijlage 10 ingevoegd. De resultaten veranderen daarmee niet.

Er is dus geen sprake van vergunningplicht op grond van de Wet natuurbescherming. Het aspect stikstofdepositie vormt dus geen belemmering voor het plan.

Soortenbescherming
Het plangebied is van betekenis als leefgebied voor algemeen voorkomende soorten zoogdieren en amfibieën, vogels en vleermuizen. Voor deze algemeen voorkomende soorten zoogdieren en amfibieën geldt een vrijstelling. Voor vogels en vleermuizen is het plangebied niet van essentiële betekenis en/of kan overtreding van verbodsbepalingen door maatregelen worden voorkomen. Daarom is er geen ontheffing nodig voor aanwezige soorten.

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot overtreding van soortbescherming en houtopstanden in het kader van de Wnb. In het deelgebied zijn geen kapwerkzaamheden voorzien.

In het kader van de soortenbescherming moeten wel maatregelen getroffen worden om negatieve effecten te voorkomen:

• Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Algemene zorgplicht). Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, moet direct contact opgenomen worden met een ter zake deskundige.
• Alle aanwezige vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken) gefaseerd verwijderen. Dit om bodembewonende dieren de kans te bieden in de nabijgelegen omgeving een ander leefgebied te benutten.
• Er wordt gelegenheid gegeven aan dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden.
• Het deelgebied tijdens de werkzaamheden en in de nieuwe situatie bij voorkeur niet verlichten en in de periode april-oktober de werkzaamheden tussen zonsopgang en zonsondergang uitvoeren (buiten schemerperiodes). Mocht verlichting noodzakelijk zijn hierbij een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toepassen (amberkleurig licht, lichtbundel nederwaarts richten, toepassen geconvergeerde lichtbundel).
• Ten aanzien van algemene amfibieën en de grote modderkruiper moeten de graafwerkzaamheden van de nieuwe watergangen in één werkrichting uitgevoerd worden en middels het plaatsen van een damwand (zie navolgende afbeelding).

• De werkzaamheden opstarten/uitvoeren buiten het broedseizoen van vogels (medio maart t/m medio juli). Als de werkzaamheden in het broedseizoen worden uitgevoerd moet voor de aanvang door een ter zake deskundig gecontroleerd worden of er broedvogels aanwezig zijn. Dit op aanwijzing van deskundige. Als dit niet mogelijk is moeten de potentiële nestlocaties buiten het broedseizoen ongeschikt gemaakt worden.

Woningen Berghuizen
Er is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd voor dit deel van het plangebied. Het onderzoek is als bijlage 8 bij de toelichting gevoegd.

Gebiedsbescherming
Zie hiervoor het gestelde onder woonclusters Hogenhofstraat.

Soortenbescherming
De sloop van de loods en woning zal naar verwachting tijdelijk leiden tot een beperkt verlies van leefgebied van een aantal beschermde soorten waarvoor een provinciale vrijstelling geldt. Het betreft soorten als gewone pad, haas, konijn en diverse algemene muizensoorten. De ingreep heeft geen invloed op de gunstige staat van instandhouding van deze soorten, omdat er sprake is van een tijdelijke en plaatselijke verstoring, voldoende leefgebied aanwezig blijft en het relatief algemene soorten betreft.

Ruimte onder het dak van de woning kan door gebouwbewonende vleermuizen worden gebruikt als verblijfplaats. Nader onderzoek is noodzakelijk om na te gaan of de woning een functie heeft voor vleermuizen en zo ja, welke functie dat is.

Dit nader onderzoek kan slechts in een beperkte periode van het jaar worden uitgevoerd en bestaat uit de volgende onderzoeksinspanning:

• 2 avondronden in de (kraam)periode half mei – half juli;
• 2 ronden laat in de avond/rond middernacht in de periode half augustus – eind september.

Mocht de woning een functie hebben voor vleermuizen, bijvoorbeeld dat een zomerverblijfplaats wordt aangetroffen, is voor de sloop een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk en het nemen van maatregelen.

Inmiddels is ook het aanvullend onderzoek naar gebouwbewonende vleermuizen in zijn geheel uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 9 bij de toelichting gevoegd.

Uit het onderzoek komt naar voren dat het plangebied geen onderdeel uitmaakt van het leefgebied van de beschermde vleermuissoortensoorten. Wel komen de gewone dwergvleermuis en de rosse vleermuis rondom het plangebied voor, al is geen sprake van een essentiële functie.

Als gevolg van de voorgenomen werkzaamheden (sloop loods en woning) zijn negatieve effecten op gewone dwergvleermuizen en rosse vleermuizen uit te sluiten. Een ontheffing is niet noodzakelijk.

Het aspect 'ecologie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

In artikel 3.1.6 lid 5 van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat in de toelichting van een ruimtelijk plan ten minste een beschrijving wordt opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Met deze wetswijziging wordt de huidige Monumentenwet 1988 opgesplitst: een gedeelte (dat ziet op de fysieke leefomgeving) zal opgaan in de Omgevingswet, het overige gedeelte is opgenomen in de nieuwe Erfgoedwet. Daarbij is voorzien in overgangsrecht. De bedoeling is dat in de Erfgoedwet een betere integratie met verschillende soorten erfgoed komt. Daarnaast worden de procedures uniformer en daarmee overzichtelijker.

Onderdelen van de Monumentenwet 1988 met betrekking tot de fysieke leefomgeving, worden opgenomen in de Omgevingswet. De aanwijzing van ruimtelijk cultureel erfgoed - beschermde stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen - en omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving, komen in de Omgevingswet terecht en zijn dus niet in de Erfgoedwet geregeld. Hierbij wordt wel als vuistregel gehanteerd: omgang met het erfgoed in de Omgevingswet, duiding van het erfgoed in de Erfgoedwet.

De inwerkingtreding van de Omgevingswet staat gepland voor 2024. Voor de onderdelen die in de Omgevingswet zullen worden opgenomen is een overgangsregeling in de Erfgoedwet opgenomen voor de tussenliggende periode. De bepalingen uit de Monumentenwet 1988 die naar de Omgevingswet over zullen gaan, blijven van kracht tot de Omgevingswet in werking treedt.

Het Besluit ruimtelijke ordening en de Erfgoedwet schrijven niet voor in welke mate met archeologie rekening moet worden gehouden. De gemeente heeft wat dit betreft beleidsvrijheid en kan het archeologische belang afwegen ten opzichte van andere belangen, de belangen van de burger en van de gemeente.

Archeologie
De gemeente West Maas en Waal kent een Parapluplan Archeologie, dat de gemeenteraad heeft vastgesteld op 3 december 2015. Het plangebied van het plangebied heeft de aanduidingen:

• 'overige zone - waarde archeologie 1': bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 0,4 m of/dan wel ophogen groter dan 100 m² en hoger dan 0,7 m zijn onderzoeksplichtig.
• 'overige zone - waarde archeologie 4': bodemingrepen groter dan 1.000 m² en dieper dan 1,5 m of/dan wel ophogen groter dan 1.000 m² en hoger dan 0,7 m zijn onderzoeksplichtig.

Bureauonderzoek woonclusters Hogenhofstraat
Er is een bureauonderzoek uitgevoerd in dit deel van het plangebied. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 11 bij de toelichting gevoegd en de resultaten hiervan zijn later verwerkt in een nieuw archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek in het hele plangebied.

Hele plangebied
Er is een bureauonderzoek inclusief verkennend booronderzoek uitgevoerd voor zowel het deelgebied 'Woonclusters Hogenhofstraat' als voor het deelgebied 'Woningen Berghuizen'. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 12 bij de toelichting gevoegd.

Op basis van het bureauonderzoek geldt voor het plangebied een hoge archeologische verwachting voor de periode Romeinse tijd – Nieuwe tijd. Deze verwachting is gebaseerd op de ligging van het plangebied op de Maas stroomrug. Op de oevers van de Maas is mogelijk vanaf de vorming ervan in de Romeinse tijd bewoning mogelijk geweest. In de omgeving van het plangebied zijn oudere archeologische resten dan de Late Middeleeuwen (nog) niet aangetroffen, maar dit sluit de aanwezigheid ervan in het plangebied niet uit. In de 14^e eeuw is de Maasdijk ten zuiden van het plangebied aangelegd en stopte de sedimentatie, met uitzondering van eventuele overstromingen en dijkdoorbraken, in het gebied. Langs de dijk in het zuiden van het plangebied vond bewoning plaats volgens topografische kaarten. Het plangebied grenst tevens in het oosten aan de (inmiddels gesloopte) kerk en het kerkhof van de stad Maasbommel. Vermoedelijk ligt de randzone of periferie van deze nederzetting in het oosten van het plangebied. Bovendien ligt het plangebied nabij het terrein van versterkt huis ‘De Blauwe Kamer’. In het noordoosten van het plangebied kunnen sporen van landgebruik aanwezig zijn.

Uit de resultaten van het booronderzoek blijkt dat in het plangebied sprake is van de Formatie van Kreftenheye (280 – 440 cm -Mv; 1,3 – 2,6 m NAP). Deze wordt afgedekt met het Laagpakket van Wijchen. In de top hiervan is sprake van een vegetatieniveau en sporen van bodemvorming. De top van het Laagpakket van Wijchen ligt op 205 - 285 cm -Mv (2,4 – 3,1 m NAP). Dit vormt het relevante niveau voor archeologische resten uit het Mesolithicum, en mogelijk nog tot in het Neolithicum (wanneer de terrassenkruising nabij het plangebied ligt). Hierboven zijn oeverafzettingen van de Maas aangetroffen, vanaf 35 - 50 cm -Mv (4,8 – 5,2 m NAP). De top hiervan vormt het relevante niveau voor de periode Romeinse Tijd – Nieuwe Tijd. In het zuidwesten van het plangebied (aan de dijk) is een ophooglaag aangetroffen die in de Nieuwe Tijd dateert. Deze is te relateren aan historische bebouwing direct ten westen ervan. In het zuidoosten van het plangebied is aan het maaiveld aardewerk uit de periode Vroege Middeleeuwen – Nieuwe Tijd aangetroffen, in de nabijheid van een kerkhof en historische bewoning. De cultuurlaag die bij eerder onderzoek ten noordoosten van het plangebied is aangetroffen (Spanjaard, 2012) is ook in het oosten van het plangebied aanwezig. Dit gedeelte van het plangebied ligt naar verwachting in de randzone van een nederzettingsterrein uit de Middeleeuwen – Nieuwe Tijd. Er zijn in het plangebied aanwijzingen voor enige verstoring als gevolg van egalisatie. Op basis van het bureauonderzoek is circa 40 cm afgegraven, maar vermoedelijk verschilt deze diepte wel binnen het plangebied. Er kunnen zodoende nog meer intacte delen aanwezig zijn. De aanwezigheid van de cultuurlaag wijst erop dat er nog intacte resten in het plangebied aanwezig kunnen zijn.

Zodoende kan de archeologische verwachting vanuit het bureauonderzoek gehandhaafd blijven in de zones zoals aangegeven op navolgende verwachtingskaart:

Advies
De opdrachtgever heeft het voornemen om het plangebied te herinrichten. Er worden woningen gebouwd. Deze woonerven worden eerst voorzien van een ophoging van circa 75 á 80 cm. De funderingen van de woningen komen naar verwachting geheel binnen deze ophoging te liggen.

Eventuele heipalen zullen de archeologisch relevante niveaus wel bereiken. Wanneer een archeologievriendelijk palenplan wordt gehanteerd in de archeologische verwachtingszones (zie rood gearceerde zones op navolgende afbeelding) bestaat geen bezwaar tegen deze ingrepen in het gebied. Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan, zijn ten behoeve van deze woningen geen aanvullende maatregelen noodzakelijk.

Ten behoeve van watercompensatie worden drie watergangen gegraven. De meest oostelijke watergang (direct naast het kerkhof) ligt binnen de archeologische verwachtingszone. Graafwerkzaamheden hier zullen eventuele resten uit de Middeleeuwen – Nieuwe Tijd verstoren, aangezien hier een cultuurlaag direct aan het maaiveld ligt. Geadviseerd wordt om ter plaatse van de toekomstige watergangen een vervolgonderzoek (karterende fase) uit te voeren. Gezien de verwachting op hoofdzakelijk grondsporen kan dit het beste in de vorm van een proefsleuvenonderzoek (IVO-P). Wegens het kleine oppervlak (circa 120 m²) en de aard van de geplande ingrepen kan dit onderzoek ook in de variant archeologische begeleiding (IVO-P/AB) worden uitgevoerd. De overige twee watergangen in het centrale deel van het plangebied liggen ter plaatse van de algemene verwachtingszone voor de periode Romeinse Tijd – Nieuwe Tijd. Hier kunnen in theorie wel archeologische resten worden aangetroffen. Geadviseerd wordt om deze watergangen vrij te geven wat betreft archeologie. Gezien de beperkte omvang van de ingrepen, en de onzekerheid over de mate van intactheid van de ondergrond wordt een vervolgonderzoek hier niet proportioneel geacht. Op het moment dat onverhoopt toch archeologische zaken worden aangetroffen, geldt een wettelijke meldingsplicht conform de Erfgoedwet 2016, artikel 5.10 en 5.11, deze vondsten te melden bij de bevoegde overheid (de gemeente West Maas en Waal).

Voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan wordt geadviseerd om de huidige dubbelbestemming(en) archeologie te handhaven. Dit betreft een dubbelbestemming Archeologie waarde 1 bij de verwachtingszone Middeleeuwen – Nieuwe Tijd en waarde 4 in het overige deel van het plangebied.

Selectiebesluit
De gemeente neemt het advies uit het onderzoeksrapport over. Wél is het van belang te benadrukken dat in het advies van opstellers een aanname staat waaraan initiatiefnemer zich moet conformeren:

Deze woonerven worden eerst voorzien van een ophoging van circa 75 á 80 cm. De funderingen van de woningen komen naar verwachting geheel binnen deze ophoging te liggen.

De funderingen moeten dus binnen de ophoging liggen. De bouwvoor van 0,4 m dient dan als buffer (minimaal 0,3 m is vereist) tussen onderzijde funderingsbalken en bovenzijde mogelijke archeologie. Wordt de bufferlaag minder dan 0,3 m door een geringere ophoging of diepere fundering dan zal gezien de verwachtingswaarde alsnog onderzoek moeten worden gedaan om vast te stellen of er archeologische waarden in het te verstoren deel van het plangebied aanwezig zijn.

Cultuurhistorie
Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waardevolle elementen aanwezig met een formele cultuurhistorische waardekwalificatie. Wel zijn er waardevolle structuurlijnen aanwezig aan de randen van het plangebied, zoals historische wegen, watergangen, bomenlanen en zichtlijnen. Bovendien grenst het plangebied aan het cultuurhistorisch waardevolle stedenbouwkundige ensemble van het dijktracé.

Met de beoogde planopzet worden de aanwezige kwaliteiten benut en versterkt en de aanwezige knelpunten opgelost of verzacht. De gekozen typologie van een erf met clusters bebouwing en aanvullende paden, watergangen en aanplant sluiten aan bij c.q. borduren voort op de gebiedseigen landschappelijke en dorpse kenmerken.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen moeten worden gewaarborgd. Tevens moet rond dergelijke leidingen rekening worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgastransportleiding met een diameter groter of gelijk aan 18”;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

Aan de noordzijde van het plangebied loopt een rioolwaterpersleiding van het Waterschap. Ter bescherming van de leiding zijn een bouwverbod en een verbod op het uitvoeren van werken en werkzaamheden opgenomen binnen de zakelijk rechtstrook.

In (de directe omgeving van) het plangebied zijn geen andere hoofdtransportleidingen of persleidingen van water, olie, aardgas, brandstof en/of hoogspanningsverbindingen gelegen, die in het kader van het bestemmingsplan op de verbeelding met bijbehorende bebouwingsvrije zones moeten worden opgenomen.

Het voorkomen van aantasting van het milieu is van groot maatschappelijk belang. Het is daarom zaak om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. Om hier in de praktijk vorm aan te geven is het instrument milieueffectrapportage of te wel m.e.r. ontwikkeld. De m.e.r.-beoordeling is een instrument met als hoofddoel het milieubelang volwaardig te laten meewegen bij de voorbereiding en vaststelling van plannen en besluiten.

Planspecifiek
Voorliggend bestemmingsplan maakt het toevoegen van maximaal 24 woningen (25 nieuw minus 1 vervanging) mogelijk. Woningbouwontwikkelingen zijn opgenomen in de eerste kolom van de zogenaamde D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage (categorie D.11.2). Het toevoegen van maximaal 24 woningen in het voorliggende plangebied blijft echter ver onder de drempelwaarde van 2.000 woningen. Het opstellen van een milieueffectrapportage is derhalve niet noodzakelijk. Wel dient een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden opgesteld.

Natuurlijke hulpbronnen
In de woningbouw wordt op beperkte schaal gebruik gemaakt van natuurlijke hulpbronnen. Nieuwe woningen moeten immers gasloos gebouwd worden. Het gaat daarom alleen nog om fossiele brandstoffen voor transport en het ruimtebeslag door het bouwen van de woningen.

Standaard wordt in milieuregelgeving al aandacht besteed aan een zuinig gebruik van grondstoffen, water en energie. Het project moet hieraan voldoen. Dit betreft onder andere de per 1 januari 2021 in werking getreden BENG-normen. Voor dit project zijn er geen bijzondere omstandigheden die het noodzakelijk maken dat het gebruik van natuurlijke hulpbronnen, en alternatieven daarvoor, via een milieueffectrapportage nader worden onderzocht.

Daarnaast zijn in de directe omgeving geen belangrijke natuurlijke hulpbronnen aanwezig, zoals bijvoorbeeld een waterwingebied.

Afvalstoffen
Het afvalwater van huishoudelijke aard wordt geloosd op het openbare riool. Er wordt geen afvalwater geloosd op het oppervlaktewater.

Verontreiniging en hinder
Er is geen sprake van verontreiniging en milieuhinder vanuit de nieuwe woningen naar omliggende woningen.

Voor de beoordeling van de aspecten geluidhinder, milieuzonering, de emissie van fijn stof en geur van agrarische bedrijven en stikstof wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 Geluid, 4.4 Milieuzonering, 4.5Luchtkwaliteit, 4.6 Geur respectievelijk 4.9 Ecologie.

Wat betreft soorten- en gebiedsbescherming wordt verwezen naar paragraaf 4.9 Ecologie. De beoogde ontwikkeling leidt waarschijnlijk niet tot overtreding van soortenbescherming en houtopstanden in het kader van de Wnb en negatieve effecten omtrent gebiedsbescherming zijn uitgesloten. Nader onderzoek naar vleermuizen heeft dit uitgewezen. Er hoeft geen vergunningaanvraag ingediend te worden in het kader van de Wet natuurbescherming.

Ongevallenrisico
Woningen vormen geen bijzonder risico voor externe veiligheid. Incidenten als brand en explosie hebben doorgaans alleen gevolgen voor mensen, dieren en zaken op het bedrijf zelf. Aan de omgevingsvergunning worden standaard voorschriften verbonden om de risico's op ongevallen te verkleinen en de gevolgen van bijvoorbeeld brand te beperken.

Het plan leidt tot een beperkte toename in het aantal aanwezigen. Het ligt in de lijn der verwachting dat de aanwezige personen zichzelf in veiligheid kunnen brengen, mits geïnformeerd en tijdig gewaarschuwd.

Cultuurhistorische, archeologische en/of landschappelijke waarden
Het plangebied kent geen hoge cultuurhistorische en/of landschappelijke waarden. Met de beoogde planopzet worden de aanwezige kwaliteiten benut en versterkt en de aanwezige knelpunten opgelost of verzacht. De gekozen typologie van een erf met clusters bebouwing en aanvullende paden, watergangen en aanplant sluiten aan bij c.q. borduren voort op de gebiedseigen landschappelijke en dorpse kenmerken.

Omdat de woonerven eerst worden voorzien van een ophoging van circa 75 á 80 cm en de funderingen van de woningen naar verwachting geheel binnen deze ophoging te liggen, kan het plangebied onder deze voorwaarde vrijgegeven worden wat betreft archeologie.

Eventuele heipalen van de nieuwe woningen zullen de archeologisch relevante niveaus wel bereiken. Wanneer een archeologievriendelijk palenplan wordt gehanteerd in de archeologische verwachtingszones (de rood gearceerde delen in bijlage 11 van het archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek, zie Bijlage 12 bij de toelichting) bestaat geen bezwaar tegen deze ingrepen in het gebied.

De meest oostelijke watergang (direct naast het kerkhof) ligt binnen de archeologische verwachtingszone. Graafwerkzaamheden hier zullen eventuele resten uit de Middeleeuwen – Nieuwe Tijd verstoren, aangezien hier een cultuurlaag direct aan het maaiveld ligt. Wegens het kleine oppervlak (circa 120 m²) en de aard van de geplande ingrepen ter plaatse van de oostelijke watergang zal dit onderzoek in de variant archeologische begeleiding (IVO-P/AB) worden uitgevoerd.

Uit voorgaande analyse volgt dat de gevolgen voor de milieuaspecten goed in beeld zijn gebracht en dat de gevolgen voor deze aspecten in relatie tot de mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt nihil zijn, danwel gemitigeerd kunnen worden. Bijzondere omstandigheden waarvoor deze wetten of regelingen geen kader vormen doen zich bij dit bestemmingsplan niet voor. Een verdere m.e.r.-beoordeling wordt zodoende niet noodzakelijk geacht.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In deze paragraaf worden de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd moeten worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, de Wabo en andere bestemmingsplannen van de gemeente. Voor het bouwen is verder het Besluit omgevingsrecht (Bor) van belang. In het Bor zijn onder andere regels voor vergunningsvrije bouwwerken opgenomen.

Hieronder wordt de opbouw en dergelijke van de regels kort toegelicht.

Begrippen
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels
In het tweede hoofdstuk komen de bestemmingen aan de orde.

Bestemmingsomschrijving
Bevat de omschrijving van de doeleinden die met de bestemming aan de grond worden toegekend. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies zoals bedrijven, wonen, centrum etc. De aard van de toegelaten inrichtingen van gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies.

Bouwregels
In de bouwregels worden voor alle hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de van toepassing zijnde bouwregels gesteld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding.

Afwijken van de bouwregels
In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde bouwregels.

Specifieke gebruiksregels
In deze bepaling is aangegeven wat onder strijdig gebruik valt. Daarnaast is de landschappelijke inpassing als voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan verankerd.

Afwijken van de gebruiksregels
In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde gebruiksregels.

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels
Deze bepaling bevat algemene bouwregels omtrent ondergronds bouwen, ondergeschikte bouwdelen en parkeren.

Algemene gebruiksregels
Deze bepaling bevat algemene gebruiksregels omtrent parkeren en een voorwaardelijke verplichting voor sloop van de bestaande bebouwing aan de Berghuizen 4A in Maasbommel en de Hoogbroekstraat 7A in Beneden-Leeuwen.

Algemene wijzigingsregels
In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Overgangsregels
Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bouwregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel
Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Het bestemmingsplan kent drie bestemmingen en drie dubbelbestemmingen:

Artikel 3 Agrarisch - Komgebied
Om de sloop van de bestaande, onder het overgangsrecht gebrachte, bebouwing aan de Hoogbroekstraat 7A te kunnen verzekeren zijn deze gronden binnen het plangebied meegenomen. De bestaande bouw- en gebruiksrechten zijn daarbij gehandhaafd. Een bouwvlak was ter plaatse al niet aanwezig en dat blijft zo.

Artikel 4 Groen
Binnen het plangebied zijn de groenvoorzieningen bestemd als ‘Groen’. Waterlopen en -partijen zijn toegestaan binnen deze bestemming om flexibel met de watervoorzieningen binnen het plangebied om te kunnen gaan. Parkeren is binnen deze bestemming beperkt toegestaan. Het hoofddoel is namelijk om de groenvoorzieningen te beschermen. Verharde parkeerplaatsen zijn in eerste instantie dus niet gewenst. Om een eventuele parkeerdruk toch flexibel op te kunnen vangen, zijn parkeerplaatsen beperkt toegestaan. Binnen de bestemming Groen is het bouwen van gebouwen uitsluitend toegestaan ten behoeve van gebouwen van openbaar nut. De maatvoering hiervan is opgenomen in de regels.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied
De wegen in het plangebied zijn wegen met een 30 km/u-regime en bestemd voor ‘Verkeer - Verblijfsgebied’. Het betreft hier zowel wijkontsluitingswegen als verblijfsgebied. Op de gronden zijn alleen bouwwerken ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut toegestaan. De maximum bouwhoogte bedraagt 3,0 m en de maximum oppervlakte bedraagt 15 m². Daarnaast zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in beperkte mate toegestaan.

Artikel 6 Wonen - 1
De gronden binnen deze bestemming zijn primair bedoeld voor het wonen in grondgebonden woningen.

In woningen zijn naast het wonen ook kamerbewoning en beroepsmatige activiteiten rechtstreeks toegestaan over een beperkt oppervlak van de woning. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat in dit kader een onderscheid wordt gemaakt in beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten. Onder beroepsmatige activiteiten worden de activiteiten verstaan die samenhangen met de zogenaamd traditionele vrije beroepen (zoals notarissen, tandartsen en advocaten) en beroepen op het gebied van onder andere de administratieve, juridische en medische dienstverlening. Bedrijfsmatige activiteiten zijn alleen in een woning toegestaan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning, met uitzondering van de bestaande bedrijven aan huis.

Woningen worden gebouwd als vrijstaande, twee-aaneengebouwde en aaneengebouwde woningen. Tevens zijn woonwagens toegestaan waar dit op de verbeelding is aangeduid (woonwagenstandplaats). Op de gronden met de aanduiding ‘tuin’ mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten dienste van de bestemming, evenals, erkers (uitbouwen). Op de overige gronden zijn bijgebouwen toegestaan voor zover deze voldoen aan de daarvoor geldende regels.

Er is tevens een aparte aanduiding 'specifieke vorm van wonen uitgesloten – vergunningvrij' opgenomen waarbinnen vergunningvrij bouwen is uitgesloten en uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 1,0 m zijn toegestaan, om ter plaatse de openheid te waarborgen.

In de regels zijn verder afwijkingsbevoegdheden opgenomen voor bedrijven aan huis en ten behoeve van mantelzorg (meergeneratiewoning).

Artikel 7 Leiding - Riool (dubbelbestemming)
Deze bestemming is opgenomen voor de rioolpersleidingen in het plan. Ter bescherming van de leiding zijn een bouwverbod en een verbod op het uitvoeren van werken en werkzaamheden opgenomen. Van deze verbodsbepalingen kan worden afgeweken door middel van een omgevingsvergunning.

Artikel 8 Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)
De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is opgenomen ter bescherming van de archeologische waarden binnen het plangebied. Op grond van deze dubbelbestemmingen geldt bij bepaalde bodemingrepen een vergunningenstelsel voor het bouwen en voor uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Artikel 9 Waterstaat - Waterkering (dubbelbestemming)
De waterkeringen en beschermingszones in het plangebied zijn voorzien van deze dubbelbestemming. Deze bestemming is voor het onderhoud en instandhouding van dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering. Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn niet toegestaan.

Alle kosten die gemaakt worden voor het opstellen van een bestemmingplan zijn voor rekening van de initiatiefnemers. Hiervoor is een overeenkomst afgesloten, waarin ook de afwikkeling van eventuele verzoeken tot tegemoetkoming in planschade is geregeld. Hiermee is de financiële haalbaarheid voor de gemeente afdoende geregeld.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Er is geen formele reactie van het waterschap geweest in het kader van het vooroverleg. Wel is er informeel overleg geweest met het waterschap over de watertoets en hoe om te gaan met de dijkzone. De resultaten van dit informele overleg zijn verwerkt in de watertoets (= bijlage 6 bij de toelichting).

Voortraject
In 2016 heeft Nedersticht (hierna: initiatiefnemer) het initiatief genomen om het visieplan ERFWONEN aan de Hogenhofstraat in Maasbommel te ontwikkelen en in 2018 deelgenomen aan het toetsingskader woningbouw van de gemeente West Maas en Waal. De Structuurvisie Dorpen 2015 biedt ruimte om in Maasbommel 'het dorpslint langs de Hogenhofstraat te versterken met kleinschalige ontwikkelingen in de vorm van erven met een groen karakter'. Naar aanleiding van deze structuurvisie heeft initiatiefnemer in nauwe en intensieve samenwerking met een stedenbouwkundige een visieplan ontwikkeld gebaseerd op een extensief woningbouwprogramma in een 'groene' setting verdeeld over een aantal woonerven. Het dorpsplatform Maasbommel is op verzoek van de wethouder betrokken bij het voornemen tot planontwikkeling en gekend in de uitwerking hiervan. Het visieplan haalde maar liefst een score van 20 punten ten opzichte van het minimum van 9 punten toen het plan in 2018 werd ingediend voor het toetsingskader woningbouw. De commissie Ruimtelijke Kwaliteit had echter een paar kanttekeningen, waardoor helaas geen 'groen licht' kon worden gegeven op het initiële visieplan.

Na een korte periode van rust en bezinning heeft de toenmalige wethouder in 2019 initiatiefnemer verzocht om toch door te gaan met de ontwikkeling van het plangebied, want 'het plan biedt absoluut kansen en meerwaarde voor Maasbommel en haar inwoners', zoals hij zei. Niet alleen qua toekomstige woonbehoefte, maar ook om de levendigheid van het dorp en de landschappelijke/recreatieve beleving te borgen en versterken. Nadat er een gezamenlijk commitment is uitgesproken heeft initiatiefnemer deze handschoen opgepakt en een gerenommeerd landschapsarchitect toegevoegd aan het ontwikkelteam.

Op basis van de reactie c.q. kanttekeningen van de commissie Ruimtelijke Kwaliteit en een aanvullende landschappelijke analyse van het plangebied in brede zin heeft het ontwikkelteam een hernieuwde planvisie geschreven. Deze planvisie is meerdere keren besproken in de commissie Ruimtelijke Kwaliteit (inclusief Gelders Genootschap) om zodoende tot een gewogen planvisie te komen. Op voordracht van de voorzitter van de commissie Ruimtelijke Kwaliteit is in juli 2020 een werkbezoek op locatie gebracht. Dit om het visieplan en de landschappelijke context hiervan 'in het veld' te ervaren en om op onderdelen de spreekwoordelijke puntjes op de i's te zetten.

Na dit laatste werkbezoek is het visieplan op de laatste 'fijne' details bijgewerkt om in de gewenste kwaliteit van de ruimtelijke structuur te voorzien. De twee woonerven hebben een eigen karakter gekregen en de groene zones met wandelpaden rondom de woonerven zorgen voor een landschappelijke inbedding. Groen en rustig gelegen met een korrelgrootte die passend is bij het dorpspaspoort van Maasbommel. Alle gezamenlijke inspanningen en de zorgvuldige uitwerking van de plannen hebben erin geresulteerd dat de gemeente in haar brief van 19 november 2020 “24 woningen heeft gereserveerd voor het plan ERFWONEN aan de Hogenhofstraat in Maasbommel”.

Initiële principeverkaveling (bron: Hilberink Bosch Architecten)

In de voorbereidende gesprekken om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente initiatiefnemer verzocht te onderzoeken in hoeverre de locatie Berghuizen 4-4A bij het initiële plangebied kon worden betrokken en/of een aantal sociale huurwoningen in het woningprogramma zouden kunnen worden verwerkt. Ook is er op verzoek van de gemeente nog een quickscan gedaan naar de mogelijkheid om tijdelijke woningbouw te creëren op de plek van de loods aan de Berghuizen 4A, omdat deze loods qua wensbeeld een dissonant is qua zicht naar en op de dijk. Financieel bleek al snel dat tijdelijke woningbouw ter plaatse geen haalbare kaart was.

De actieve betrokkenheid en de vraagstellingen van de gemeente hebben ertoe geleid dat er een nieuwe denkrichting op tafel is gekomen om locatie Berghuizen 4-4A bij het plangebied te betrekken. Belangrijkste kernvragen-/waarden van deze denkrichting waren:

• hoe kunnen we qua stedenbouw en landschap het wensbeeld aan de westzijde van Maasbommel samenhangend versterken?
• hoe kunnen we meer sociale woningen toevoegen?

Door toevoeging van het meest westelijke gronddeel van de locatie Berghuizen 4-4A aan het plangebied, krijgt het westelijk gelegen woonerf hiermee als beëindiging een vrijstaand hoofdhuis aan de dijk, iets dat eerder door de commissie Ruimtelijk Kwaliteit is geopperd als kwalitatieve versterking van dit westelijke wooncluster.

Verder is het voornemen om de grote groene loods en het woonhuis aan de Berghuizen 4-4A te slopen respectievelijk te herpositioneren. Hiervoor in de plaats komen een nieuw hoofdhuis en een schuurwoning. Beide woningen vormen samen een minicluster aan de dijk en vinden hun ontsluiting via de bestaande op-/afgangen. Door het slopen van de groene loods wordt de dissonante positie van deze loods opgeheven en door het herpositioneren van de bestaande woning wordt het blik op Maasbommel en de kerk vanaf de dijk versterkt.

Stedenbouwkundige opzet van de twee deelgebieden samen

Door toevoeging van Berghuizen 4-4A kan het plangebied worden vergroot en kunnen in totaal 25 woningen worden gerealiseerd (24 nieuwe en 1 vervangende nieuwbouw). Dit aantal woningen past ondanks de vergroting van de oppervlakte van het plangebied, binnen het aantal woningen dat de gemeente met het principeakkoord voor deze ontwikkeling beschikbaar heeft gesteld. Overigens worden in ruil voor de schuurwoning achter de vervangende nieuwbouwwoning voor Berghuizen 4 (dat is dus de middelste woning aan de zijde van de Maasdijk) tevens meerdere verouderde agrarische opstallen gesloopt.

Deze denkrichting is wederom als principeplan ter boordeling voorgelegd aan de commissie Ruimtelijke Kwaliteit en zij heeft aangegeven, dit als een waardevolle toevoeging van initiële plan te zien en kijkt uit naar de verdere uitwerking van de planvorming.

“Ik hoop dat het gaat lukken, is voor iedereen beter en zeker ook weer een oppepper voor Maasbommel” aldus een Bommelaer.

Inspraak
Van 17 februari 2022 tot en met 30 maart 2022 is het plan Erfwonen Hogenhofstraat middels een voorontwerp bestemmingsplan ter inzage openbaar gemaakt via de daartoe geëinde wegen.

De reacties op het voorontwerp bestemmingsplan zijn in de nota inspraak van een gemeentelijke reactie voorzien. De nota is als bijlage 13 bij de toelichting gevoegd.

Naar aanleiding van deze inspraakronde en verschillende daarna gehouden bijeenkomsten en overleggen is in samenspraak met omwonenden, gemeente, het Gelders Genootschap en andere stakeholders het plan aangepast.

Op 4 maart en 10 maart 2022 heeft initiatiefnemer middels uitnodigingen informatiebijeenkomsten georganiseerd in 'het Hanzehuys' voor omwonenden, raadsleden en andere belangstellenden.

Aan de hand van het aanwezige presentatiemateriaal konden aanwezigen 1-op-1 vragen te stellen of een persoonlijke toelichting te krijgen. Middels gereedliggende reactieformulieren konden aanwezigen ideeën, suggesties /feedback achterlaten, welke bij het maken van vervolgkeuzes en waar mogelijk zijn verwerkt bij de verdere planuitwerking. Circa 50 belangstellenden hebben zich tijdens de informatiebijeenkomst ingeschreven en circa 60 personen waren verspreid over de twee dagen aanwezig. Via de reactieformulieren is duidelijk geworden dat een overgroot deel positief staat tegenover het boogde plan. Een kleine groep (veelal direct aanwonenden) was kritisch of minder positief c.q. negatief.

Vrijwel direct na de informatiebijeenkomst is initiatiefnemer op verschillende momenten met de direct omwonenden die kritisch c.q. negatief waren (individueel en in groepsverband) aan tafel gaan zitten. Het doel van de gesprekken was om te onderzoeken in hoeverre middels planaanpassing gevoeligheden en/of bezwaren konden worden weggenomen. Initiatiefnemer heeft de door de omwonenden geopperde punten/bezwaren gepoogd gewogen te verwerken in nieuwe verkavelingsmodellen door de landschapsarchitect en stedenbouwkundige. Deze zijn vervolgens ter bespreking en beoordeling voorgelegd aan de gemeente en het Gelders Genootschap.

De voortgang van de overleggen met de gemeente en het Gelders Genootschap zijn in woord en beeld gedeeld met de direct omwonenden. Het Gelders Genootschap heeft op 25 mei 2022 een tussentijds advies uitgebracht en tevens op 16 juni 2022 per mail een advies/reactie op een herziene verkaveling. Naar aanleiding van deze terugkoppeling door initiatiefnemer hebben de omwonenden de gemeente verzocht om een groter gezamenlijk overleg met het Gelders Genootschap. Dit heeft (op verzoek van omwonenden) geleid tot een groter overleg op het gemeentehuis in Beneden-Leeuwen. Dit overleg heeft plaatsgevonden op 26 september 2022. Tijdens dit overleg hebben omwonenden rechtstreeks aan de gemeente en het Gelders Genootschap vragen kunnen stellen en om uitleg gevraagd hoe keuzes qua stedenbouwkundige opzet en visie tot stand zijn gekomen. Tijdens het overleg heeft één van de omwonenden een alternatieve verkavelingsopzet geopperd en gevraagd of initiatiefnemer deze in overweging zou willen nemen. Initiatiefnemer heeft dit toegezegd en het geopperde alternatief ter beoordeling voorgelegd aan zijn adviseurs, zijnde de landschapsarchitect en de stedenbouwkundige. De adviseurs hebben het alternatief op basis van alle eerdere overleggen, aanwijzingen en adviezen van het Gelders Genootschap op waarde gewogen en voorzien van een reactie. Op deze reactie heeft het Gelders Genootschap op 11 oktober 2022 per mail een reactie gegeven waaruit blijkt dat het geopperde alternatief niet aansluit bij de eerdere adviezen, aanwijzingen en wensen van de CRK (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit) die over de jaren heen zijn gegeven.

Op 11 oktober 2022 gaf het Gelders Genootschap de gemeente per mail de navolgende reactie:

"In het voorgestelde ontwerp d.d. 23 juni 2022 zijn de opmerkingen uit het schriftelijke advies van de CRK d.d. 23 mei 2022 (over ontwerp d.d. 03 mei 2022) verwerkt.

De vraag is of dit voldoende tegemoet komt aan het advies van de CRK.

De hoofdpunten uit het advies die zijn aangepast in het nieuwe ontwerp:

• Westelijke erf, door het vervangen van de driekapper door een tweekapper en het erf iets te comprimeren, is de ruimte tussen het westelijke erf en de Hogenhofstraat vergroot.
• Oostelijke erf, het erf is compacter gemaakt, wat het beeld van, en de samenhang op, het erf weer herstelt.
  
  De hiërarchie van een erf met een voorhuis is terug door nu alleen de tweekapper aan de Hogenhofstraat te plaatsen.
• Landschap: door bovenstaande ingrepen is ook de aaneen gesloten, open ruimte tussen de beide erven weer terug waarmee wordt aangesloten bij het oorspronkelijke concept.

Ik concludeer daarmee dat het aangepaste ontwerp voldoende tegemoet komt aan het advies van de CRK."

Met inachtneming van alle tussentijdse overleggen en terugkoppelingen van omwonenden, gemeente en het Gelders Genootschap en andere stakeholders besluit initiatiefnemer het landschappelijke en stedenbouwkundige ontwerp d.d. 23 juni 2022 als uitgangspunt te nemen voor de nadere detaillering van de inrichtingstekening in onderhavig ontwerpbestemmingsplan:

Wat zijn nu de meest in het oog springende veranderingen in het nieuwe ontwerp van het beoogde plan ten opzichte van het plan zoals eerder bedoeld in voorontwerp bestemmingsplan:

Oostelijk erf

• 2 woningen minder (12 in plaats 14);
• compacter erf / meer opschuiven in noordelijke richting om zicht op veld te optimaliseren (verzoek bewoners Kerkstraat);
• maximaal behouden van de vrije zichtlijn naar de kerk vanaf de Hogenhofstraat;
• bredere groene entree en meer afstand tot bestaande woningen (verzoek omwonenden);
• verleggen/ uit het zicht halen van de parkeerkoffer achter de bestaande woningen van de Hogenhofstraat (verzoek omwonenden);
• meer groen achter de bestaande woningen van de Hogenhofstraat (verzoek omwonenden);
• wandelpad in groenzone achter Hogenhofstraat en Kerkstraat verleggen in het kader van privacy (verzoek omwonenden).

Westelijk erf

• 1 woning minder (10 in plaats 11);
• het licht opschuiven van dit erf in noordoostelijke richting, enerzijds ten behoeve van de keur inzake watergang en anderzijds voor optimalisatie van de privacy voor de dijkwoningen aan de Berghuizen (minder parkeren en meer groen);
• het compact houden van het erf aan de noordzijde om zo optimaal zicht te behouden op de kerk;
• op verzoek van de gemeente het wandelpad verbinden met de dijk.

Dijkwoningen

• aanleggen van een groenbufferzone c.q. meer afstand creëren tussen voormalige boerderij aan de Berghuizen 6 en de nieuw beoogde dijkwoningen;
• herpositioneren van de nieuw beoogde dijkwoningen op basis van overleg en onderzoek met het Waterschap.

Algemeen

• wandelpad in groenzone achter Hogenhofstraat en Kerkstraat verleggen in het kader van privacy (verzoek omwonenden);
• op verzoek van de gemeente het wandelpad verbinden met de dijk.

Zienswijzen
Gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening, heeft het ontwerpbestemmingsplan van 28 december 2023 tot en met 7 februari 2024 voor iedereen (gedurende 6 weken) ter visie gelegen.

Er zijn 4 zienswijzen binnen gekomen, die allemaal binnen de termijn zijn ingediend. Daarmee zijn alle zienswijzen ontvankelijk. In de nota beantwoording zienswijzen (zie bijlage 14) zijn alle zienswijzen van een gemeentelijke reactie voorzien en is aangegeven welke (ambtshalve) wijzigingen worden doorgevoerd in het bestemmingsplan.