het bestemmingsplan Buitengebied, Lageweg 17 Dreumel met identificatienummer NL.IMRO.0668.WIJZDRELagewe17-BOH1 van de gemeente West Maas en Waal;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een vlak door aanduidingsgrenzen van andere vlakken gescheiden;

een onderdeel van het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

een bouwwerk, niet zijnde een gebouw of bijbehorend bouwwerk;

een gebied met een daaraan toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachtingswaarde in verband met de in de ondergrond aangetroffen sporen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het College voor de Archeologische Kwaliteit (CvAK/SIKB), beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 MW en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

de som van de oppervlakten van alle op een perceel of terrein gelegen gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken 1 m boven peil en buitenwerks gemeten;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen op een bouwperceel, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van dat bouwperceel;

een activiteit ondergeschikt aan een woning die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf voor korte tijd en waarbij het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten (daaraan) ondergeschikt is;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis gebonden beroepen daaronder niet begrepen;

een bedrijf, waaronder een kappersbedrijf, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een dienstverlenend beroep, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk uitgeoefend wordt, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald;
3. c. bij gebruik: het gebruik van gronden voor fruitteelt en boom- en sierteelt indien het gebruik van de betreffende gronden niet langer dan drie jaar onderbroken is geweest.

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een (bedrijfs)woning dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend (bedrijfs)woning verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

een vrijstaand danwel aangebouwd gebouw, behorend bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

4. d. grondwerken, waartoe worden gerekend het afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, wegruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage;
5. e. het verlagen en verhogen van het waterpeil;
6. f. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard, waarbij stobben worden verwijderd;
7. g. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
8. h. het aanleggen en verwijderen van verhardingen ten behoeve van wegen, paden, parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen;
9. i. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of andere wijze indrijven van voorwerpen.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

vormen van recreatie, die in principe plaatsvinden tussen zonsopgang en zonsondergang en niet gericht zijn op het verstrekken van nachtverblijf;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

(streek)producten die door het toegelaten bedrijf zijn voortgebracht, geteeld of vervaardigd;

het bedrijfsmatig verlenen van op publiek gerichte diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen;

het omzetten van de grond, gemeten vanaf peil met een diepte van minimaal 0,80 m, ten behoeve van het agrarisch gebruik;

Ecologische Hoofdstructuur;

die vormen van recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen, paardrijden, (water)fietsen en kanoën;

die vormen van openluchtrecreatie, waarbij in het algemeen het beleven van rust voorop staat en het aantal recreanten per oppervlakte-eenheid beperkt is. Voorbeelden zijn fietsen en wandelen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

het bewonen van een woonruimte die deel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen, met dien verstande dat woningsplitsing en/of kamerbewoning niet toegestaan is;

het gebruik van een hoofdgebouw door meer dan twee onzelfstandige huishoudens;

tent, tentwagen, kampeerauto of caravan dan wel enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde waarvoor ingevolge artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist is; een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

waarde van een gebied in landschappelijk-esthetische en/of geomorfologische zin;

langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar;

meergeneratiewoning is een gebouw met geschakelde, zelfstandige of onzelfstandige wooneenheden, appartementen of huizen met inpandige verbinding voor ouderen of mensen met een handicap en hun familie, waarbij de familie mantelzorg verleent. De zorgvrager woont in een aparte wooneenheid, maar staat in directe verbinding met zijn of haar mantelzorger;

alle levende organismen, hun habitats, de ecosystemen waarvan zij deel uitmaken en de daarmee verbonden uit zichzelf functionerende ecologische processen;

activiteiten die in ruimtelijke en bedrijfseconomische zin een ondergeschikt bestanddeel vormen van de totale bedrijfsactiviteiten op een agrarisch bouwperceel;

onder peil;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, omsloten door maximaal één wand en voorzien van een gesloten dak;

1. a. voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor gebouwen in het talud van de dijk: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de van de dijk afgekeerde zijde van het gebouw;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld;

bewoning door (het huishouden van) een persoon of door daarmee gelijk te stellen groep van personen van een recreatiewoning, stacaravan of andere voor wisselende bewoning bedoelde ruimte als hoofdverblijf c.q. vaste woon- of verblijfplaats;

ondersteunende voorzieningen ten behoeve van vollegronds groente-, fruit-, bloemen- en boomteelt, te onderscheiden in tijdelijke en permanente voorzieningen:

1. a. Tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen zijn uitsluitend toegestaan zolang de teelt het vereist met een maximum van 7 maanden in de periode 1 maart tot en met 30 november, bijvoorbeeld insectengaas, afdekfolie, lage tunnels. Verankerde palen en constructie, zijn de enige onderdelen van deze voorzieningen, die permanent aanwezig mogen zijn.
2. b. Permanente teeltondersteunende voorzieningen zijn het gehele jaar toegestaan.

aan het gebouw vastzittend bouwwerk dat rechtstreeks vanuit het gebouw toegankelijk is;

de lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk, dan wel bouwvlak, is gelegen alsmede het verlengde daarvan die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd.

de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw, of indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw;

waar in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen wordt geduid op die regelingen, zoals zij luidden op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten;

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of harten van scheidsmuren boven de begane grondvloer;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

1. 1. tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
2. 2. in aanvulling op het bepaalde onder 1 geldt voor woningen dat bouwlagen met gevelopeningen (opening in een gevel voor o.a een deur, een venster, etc.), die geheel of gedeeltelijk boven peil gelegen zijn, meegerekend worden bij de bepaling van de inhoud van een bouwwerk.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden, tenzij in de regels anders vermeld staat;

vanaf het peil tot aan het gemiddelde diepste punt van de bodemingreep.

het gebied 1 m buiten de buitenwerkse grens van het werk.

De voor 'Agrarisch - Oeverwal' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische doeleinden;
2. b. het behoud, beheer en/of herstel van de landschappelijke en ecologische waarden;
3. c. extensief recreatief medegebruik;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. watergangen;

met daarbij behorende gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken.

Binnen deze bestemming mogen gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan:
   1. 1. afmetingen en vorm van gebouwen en andere bouwwerken, indien dat noodzakelijk is voor de verkeersveiligheid of om aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen te voorkomen dan wel een goede landschappelijke inpassing te bereiken.
2. b. De nadere eisen mogen niet op onevenredige wijze het gebruik van bouwwerken en gronden aantasten.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming. Daaronder wordt in ieder geval begrepen:

1. a. het opslaan van materialen en goederen in de open lucht buiten het bouwvlak;
2. b. het bedrijfsmatig vervaardigen, opslaan, verwerken of herstellen van goederen en producten;
3. c. detailhandel;
4. d. het gebruik van gronden voor tuinbouw met open grondteelt, fruitteelt en/of bestaande boom- en sierteelt (met uitzondering van bestaand gebruik) waarbij bestrijdingsmiddelen worden ingezet in een zone van 50 meter, gemeten vanaf de grens van
   1. 1. de bestemming 'Wonen';
   2. 2. de kern Dreumel;
5. e. het plaatsen van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief nachtverblijf, anders dan de daarvoor bij dit bestemmingsplan aangewezen gronden;
6. f. het geheel of gedeeltelijk onder peil stallen van dieren;

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. één woning per bestemmingsvlak;
2. b. maximaal 40% van de bestaande gebouwen tot een totale vloeroppervlakte van maximaal 80 m² mag worden ingericht ten dienste van een beroep aan huis;

met de daarbij behorende gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken, erven en tuinen.

Binnen deze bestemming mogen gebouwen en andere bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de maatvoering van de gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken binnen het bestemmingsvlak is als volgt:

2. b. ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' dient de voorgevel van de woningen ter plaatse in of ten hoogste 2 m achter de aangeduide 'gevellijn' te worden gebouwd;

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het elders in dit artikel bepaalde, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. dakvormen, dakhellingen en nokinrichtingen van de bebouwing;
2. b. de (goot)hoogte van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
3. c. de breedte van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
4. d. de oriëntering van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
5. e. de wijze van afdekking van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. het aantal en de situering van parkeerplaatsen op het terrein;

De nadere eisen mogen niet op onevenredige wijze het gebruik van bouwwerken en gronden aantasten.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de verwachtte en reeds vastgestelde archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door:

1. a. de gebieden waar de aanduidingen als genoemd in artikel 5.2.1 betrekking op hebben te veranderen indien dat op basis van nader verkregen archeologisch kennis wenselijk is; of
2. b. de oppervlaktes en / of de dieptes als genoemd in artikel 5.2.1 te veranderen en / of hier desgewenst een extra aanduiding voor op te nemen indien dat op basis van nader verkregen archeologisch kennis wenselijk is.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Herbouw van woningen is, voor zover het de situering van de woning betreft, uitsluitend toegestaan indien en voor zover:

1. a. de herbouw grotendeels plaatsvindt op de bestaande fundamenten; bij het ontbreken daarvan vindt herbouw plaats binnen de voormalige bebouwingscontour van de woning of binnen een afstand van maximaal 3 m van de bebouwingscontour;
2. b. de voorgevel van de te herbouwen woning wordt geplaatst in de (voormalige) voorgevelrooilijn of in de voorgevelrooilijn die parallel loopt met de bestaande voorgevelrooilijn;
3. c. de belangen van de in de omgeving aanwezige functies en waarden mogen niet onevenredig worden geschaad;
4. d. de nieuwe situering van de woning stedenbouwkundig en milieuhygiënisch aanvaardbaar is.

In die gevallen dat bestaande goot- en bouwhoogten, afstanden, oppervlakten, inhoud van legale bouwwerken meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, gelden deze goot- en bouwhoogten, afstanden, oppervlakten of inhoud als maximum.

Bij de toepassing van de 'wijze van meten' als vermeld in art. Artikel 2 worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, timpanen, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

Onder verboden gebruik, als bedoeld in artikel 2.1.1, sub c, van de Wabo, wordt in ieder geval beschouwd een gebruik als:

1. a. staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
3. c. al dan niet tijdelijke buitenopslag voor gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines of onderdelen daarvan, indien deze opslag hoger is dan 3 meter of gelegen is voor de voorgevel aan de wegzijde;
4. d. stortplaats voor puin, zand en grind, grond, mest- of afvalstoffen;
5. e. seksinrichting of ten behoeve van prostitutiedoeleinden;
6. f. het gebruik van de gronden voor de beoefening van lawaaisporten (zoals motorcross, quadrijden, modelvliegtuigen, etc.) anders dan de daarvoor door de gemeente aangewezen gronden.

Het bepaalde in art. 8.1 is niet van toepassing op (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen van het bepaalde in art. 8.1 bij een omgevingsvergunning afwijken indien strikte toepassing van dit voorschrift leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen gerechtvaardigd wordt.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan voor:

1. a. het oprichten van bouwwerken voor algemeen nut (zoals abri's, telefooncellen, transformatorhuisjes, gasregel- en drukstations, conmatics), mits de inhoud van elk van deze bouwwerken niet meer bedraagt dan 75 m3 en de bouwhoogte ervan niet meer bedraagt dan 4 m;
2. b. het in geringe mate aanpassen van enig onderdeel van het plan, zoals een bebouwingsgrens, indien bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan gewenst of noodzakelijk is, waarbij de grenzen met niet meer dan 3 m worden verschoven;
3. c. het oprichten van masten ten behoeve van mobiele (beeld)telefonie en zendmasten tot een bouwhoogte van maximaal 15 m;

Van de bevoegdheid van art. 9.1 kan slechts gebruik worden gemaakt indien het bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van:

1. a. het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bestemmingsgrens of een bouwgrens te veranderen, indien bij definitieve uitmeting of verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwezenlijking van het plan gewenst of noodzakelijk is en de bestemmingsgrens niet meer dan 5 m en de bouwgrens niet meer dan 10 m worden verschoven;
2. b. het oprichten van gebouwen van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes en gemaalgebouwtjes met een inhoud van maximaal 100 m3 en een goothoogte van maximaal 4 m;
3. c. het enigszins anders situeren en/of begrenzen van bouwvlakken, indien dit ten behoeve van de uitvoering van een bouwplan nodig mocht blijken, één en ander, mits de vorm slechts in geringe mate wordt gewijzigd en de oppervlakte van het desbetreffende bouwvlak met niet meer dan 20% wordt vergroot of verkleind.

Van de bevoegdheid van art. 10.1 kan slechts gebruik worden gemaakt indien het bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast.

Indien burgemeester en wethouders toepassing geven aan het opleggen van nadere eisen of een vermelde wijzigingsregel worden de volgende procedures gevolgd.

Bij de voorbereiding van een besluit tot het opleggen van nadere eisen, opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan, is de navolgende voorbereidingsprocedure van toepassing:

1. a. Burgemeester en wethouders maken het voornemen tot het opleggen van nadere eisen van te voren in een huis-aan-huisblad dat in de gemeente wordt verspreid en voorts op de gebruikelijke wijze bekend;
2. b. Het voornemen tot het opleggen van nadere eisen alsmede het ontwerpbesluit en de daarop betrekking hebbende stukken liggen gedurende twee weken voor een ieder ter inzage;
3. c. De bekendmaking houdt de mededeling in dat een belanghebbende schriftelijk zijn zienswijze over het ontwerpbesluit naar voren kan brengen bij burgemeester en wethouders gedurende de termijn van terinzagelegging;
4. d. Het besluit omtrent het opleggen van nadere eisen wordt met redenen omkleed;
5. e. Burgemeester en wethouders stellen de belanghebende van een zienswijze in kennis van hun besluit.

1. a. Onder gebruiken wordt mede begrepen: het in gebruik geven en het laten gebruiken:
2. b. Onder uitvoeren wordt mede begrepen: het doen uitvoeren en het laten uitvoeren.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van bepaalde in lid 13.1 onder a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde in lid 13.1 onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 13.2 onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 13.2 onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in lid 13.2 onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Buitengebied, Lageweg 17 Dreumel.

Op de locatie Lageweg 17 in 6621 BR Dreumel is een aardbeienkwekerij gevestigd. Hier zijn een glastuinbouwkas met bijbehorende bedrijfswoning en enkele opstallen aanwezig.

De wens is om de bestaande bedrijfsvoering op de locatie aan de Lageweg 17 te beëindigen. In dat kader zullen de kassen en de overige bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Met gebruikmaking van het beleid inzake vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing, zoals opgenomen in het bestemmingsplan, zouden de initiatiefnemers een nieuwe woning willen realiseren op het eigen perceel aan de overzijde van de Lageweg.

Voorts wil de initiatiefnemer het perceel wil middels een planwijziging de agrarische woning aan de Lageweg 17 bestemmen tot burgerwoning. Door een bestemmingswijziging kan verpaupering in verband met leegstand of onjuist gebruik van de kas, bedrijfsgebouw en bedrijfswoning in de toekomst worden voorkomen.

Met behulp van voorliggende bestemmingsplan kan de functiewijziging van de aardbeienkwekerij naar wonen, met toevoeging van een woning aan de overzijde van de weg, planologisch-juridisch mogelijk worden gemaakt.

De oudste vermelding van het dorp Dreumel dateert uit de 9e eeuw. De bewoning zal destijds hebben bestaan uit een reeks boerderijen langs wegen op een brede noord-zuid lopende oeverwal.
Tot diep in de 19e eeuw bleef de bebouwing op deze locatie geconcentreerd. De oude structuur op de dorpsheuvel, een grillig patroon van wegen, bleef gehandhaafd.
De geschiedenis van Dreumel is goed zichtbaar in de structuur van het dorp. Een groot aantal gebouwen heeft de status van monument gekregen. Zo zijn er monumentale boerderijen, een molen, een klooster en een kerkruïne. De kerken vallen onder het religieus erfgoed. De Polstraat, Hogeweg en Lageweg zijn de bebouwingslinten aan de noordzijde van het dorp. Het landschap tussen de linten is afwisselend.

Het plangebied wordt doorkruist door de Lageweg. Ten noorden van het plangebied ligt een glastuinbouwbedrijf en een aantal burgerwoningen. Ten zuiden van het plangebied liggen ook burgerwoningen en -meer op afstand- een industrieterrein. Het westen en oosten van het plangebied bestaat momenteel nog uit een open onbebouwd weilandgebied.

Het gebied heeft geen eenduidige functie en kenmerkt zich door een mengeling van niet stedelijke functies (glastuinbouwbedrijven) en stedelijke functies (een kleine concentratie woningen langs de Lageweg).

Voor onderhavig plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen:

• “Buitengebied West Maas en Waal”, zoals vastgesteld door de raad van de gemeente West Maas en Waal op 27 juni 2013;
• “Buitengebied West Maas en Waal correctie 2014”, zoals vastgesteld door de raad van de gemeente West Maas en Waal op 2 april 2015;
• “Bestemmingsplan archeologie West Maas en Waal”, zoals vastgesteld door de raad van de gemeente West Maas en Waal op 3 december 2015.

Binnen het bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming ‘Agrarisch – Oeverwal’ met de functieaanduiding ‘bouwvlak’. Per agrarisch bouwperceel is maximaal één agrarisch bedrijf toegestaan. De als "Agrarisch — Oeverwal" op de kaart bestemmingen aangegeven gronden zijn bestemd voor agrarisch (bedrijfsmatig) grondgebruik.

Daarnaast is het plangebied in zijn geheel gelegen binnen de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie Verwachtingswaarde Middel’. Voorts heeft het plangebied een bouwvlak met de functie-aanduiding "glastuinbouw".

Het vigerende bestemmingsplan maakt het mogelijk door middel van een wijzigingsbevoegdheid om na het beëindigen van het bedrijf van de agrarische woning een burgerwoning te maken. Voorts voorziet het bestemmingsplan in de mogelijkheid om een nieuwe woning op de bedrijfslocatie te realiseren ter compensatie van de sloop van bedrijfsopstallen.

In de navolgende figuur is een uitsnede van de vigerende verbeelding opgenomen.

Vigerend bestemmingsplan Buitengebied West Maas en Waal, plangebied met groene contour

In deze toelichting wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied. Daarbij komen zowel de ruimtelijke als functionele opbouw aan bod. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het aanwezige beleidskader behandeld. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de sectorale aspecten en volgen de randvoorwaarden die voortkomen uit planologische- en milieuaspecten. In hoofdstuk 5 wordt ten slotte de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan behandeld.

Het voorliggende plangebied aan de Lageweg 17 te Dreumel is gelegen in het buitengebied van de gemeente West Maas en Waal, in het stroomgebied van de rivieren ‘Maas’ en ‘Waal’. Door de gemeente stroomt de in kleinere omvang, rivier de ‘Grote Wetering’.

De ligging tussen de rivieren is duidelijk terug te vinden in het landschap. Het krachtig stromende water heeft telkens de vorm van het land veranderd. Het gebied tussen de rivieren stond constant onder water, op enkele hoger gelegen plekken na: de oeverwallen, waar ook onderhavig plangebied zich op bevindt. De oeverwallen werden als eerst benut voor bebouwing en intensief grondgebruik. Het gebied tussen de oeverwallen en de rivieren werd gevormd door de uiterwaarden. Voordat de rivieren ingeperkt waren door de dijken overspoelden ze bij hoogwater het omringende land.

De lager gelegen delen vormde diepen kommen waarin zware klei is afgezet. Na het bedijken van het landschap werden deze komgronden ontgonnen.Tegenwoordig zijn de landschapstypen oeverwal, kom en uiterwaard nog steeds goed te herkennen door de verschillende manieren waarop ze worden gebruikt. De uiterwaarden kennen een extensief gebruik en staan vooral in het teken van natuurontwikkelingen met hier en daar extensieve landbouw. Daarnaast vangen de uiterwaarden bij piekmomenten van de rivier, het water op. De komgronden kennen nog steeds hun open karakter en worden gekenmerkt door grote landschappelijke eenheden bedoeld voor landbouw. Vooral doordat het door allerlei technieken tegenwoordig mogelijk is om overal te bouwen en infrastructuur aan te leggen wordt er steeds vaker afgeweken van het bouwen op de van oudsher daarvoor gebruikelijke plekken.

De dijken vormen de begrenzing tussen de oeverwal en de uiterwaard en vormen duidelijk herkenbare karakteristieke lijnen in het landschap. De dijken vormen belangrijke routes in de beleefbaarheid van het landschap voor de bewoners, de recreant en de toerist.

Lageweg ter hoogte van het plangebied (in zuidelijke richting)

Onderhavig plangebied bevindt zich in een lint van woonbebouwing langs de Lageweg. Aan de Lageweg bevinden zich aan de zijde van het agrarisch bouwvlak van Lageweg 17 nog een aantal glastuinbouwbedrijven. Aan de overzijde bevinden zich een aantal burgerwoningen.

Het plangebied omvat het perceel aan de Lageweg 17 en Lageweg ong. (tegenover 17) te Dreumel, kadastraal bekend gemeente Dreumel, sectie G, nummers 1246, 1247, 1514, 1515, 62, 1470, 1471, 58. Het plangebied beslaat de gronden binnen het vigerende bouwvlak uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied West Maas en Waal’ zoals weergegeven in onderstaande figuur en de tegenover gelegen agrarische, onbebouwde, gronden.

Topografische kaart, plangebied met groene contour

Plangebied, oprit van de kwekerij

Plangebied, wandelkappen aan de zuidwestzijde van de kwekerij

Plangebied, bouwlocatie VAB-woning

Het planvoornemen is gericht op het aanwenden van de bedrijfswoning Lageweg 17 voor niet-agrarische woondoeleinden. De bestaande bedrijfswoning wordt voor woondoeleinden bestemd. Achter het woonhuis staat een vrijstaande garage (met een oppervlak van ca 65 m2), welke wordt aangewend als bijgebouw bij de woning.

Een extra woning zal worden gerealiseerd op het perceel aan de overzijde van de woning aan de Lageweg 17. In dat kader dient het kassencomplex aan de Lageweg 17 te worden gesloopt. Het deel van het bouwvlak waar de huidige kassen staan, wordt omgezet in agrarische gebiedsbestemming.

De ontwikkeling draag bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. De kassen en overige opstallen hebben tezamen een oppervlakte van circa 10.000 m2 (bestaande uit 6.000 m2 glasopstanden en 4.000 m2 bedrijfsopstallen). Op grond van de bepalingen in het bestemmingsplan is het aanvaardbaar dat in ruil voor de sloop van de glastuinbouwopstallen een woning van maximaal 800 m3 wordt gerealiseerd.

Behalve de gebouwen zullen de voorzieningen (wandelkappen, containervelden en waterbassin) worden verwijderd, zie Bijlage 1.

Het bestemmingsplan geeft aan dat de extra woning moet worden gerealiseerd daar waar dat uit ruimtelijke oogpunt het meest passend is. Voorts wordt nieuwe bebouwing alleen toegestaan wanneer deze op een goede landschappelijke en stedenbouwkundige wijze kan worden ingepast in het buitengebied. Een goede landschappelijke inpassing door streekeigen beplanting moet zijn gewaarborgd door een door burgemeester en wethouders goedgekeurd inrichtingsplan.

Uit landschappelijke en stedenbouwkundig oogpunt kan de nieuwe woning beter aan de oostzijde van de Lageweg gerealiseerd worden. De westzijde van de Lageweg is een open gebied waarin landschappelijke elementen beter tot hun recht komen. De sloop van de kassen zal ertoe leiden dat er een vrij uitzicht ontstaat naar de Waaldijk. Aan de oostzijde van de Lageweg is intensiever bebouwd. Uit landschappelijk en stedenbouwkundig opzicht past een woonhuis daar beter.

De planlocatie is gelegen in het buitengebied van Dreumel. Dreumel behoort tot de landschappelijke zone oeverwal. Voor de oeverwallen karakteristiek is het kleinschalig halfopen landschap met een afwisseling van open weiden, boomgaarden en bebouwing.

Om de ontwikkeling in te passen in deze landschappelijke zone is een landschappelijk inpassingsplan gemaakt (zie Bijlage 2) waarbij rekening is gehouden met de landschappelijke karakteristieken. Door het aanbrengen van streekeigen erfbeplanting rondom het erf (notenbomen, fruitbomen) en kleine landschapelementen (struweelhagen) wordt de kleinschaligheid versterkt. De sloop van opstallen en verharing draagt daar ook aan bij.

Landschappelijk inpassingsplan, Blom Ecologie

In dit hoofdstuk komen alle relevante nationale, provinciale en gemeentelijke beleidsdocumenten aan de orde. Per beleidsdocument worden de relevante aspecten behandeld.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Deze AMvB is het juridisch beleidskader van het Rijk en geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang.

Het Barro bewerkstelligt dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) of met het vrijwaren van functies.

Nieuw is de grotere aandacht die het Rijk in het kader van de ruimtelijke ordening wil besteden aan het behoud van het historische erfgoed van het land. Deel van het historische erfgoed is het landschap van een bepaald gebied dat zijn huidige vorm mede te danken heeft aan de wijze waarop de generaties vóór ons van het land gebruik konden maken. Dat levert een grote ruimtelijke afwisseling op. Het behoud daarvan op een wijze die ook nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt is een van de nieuwe uitdagingen van de ruimtelijke ordening. Tegenwoordig worden ook gebouwen, bouwwerken en landschappen tot het historische erfgoed gerekend die in de wederopbouwperiode (1940-1965) zijn ontstaan en die getuigenis afleggen van de toenmalige maatschappelijke en ruimtelijke dynamiek. De gehele gemeente West Maas en Waal staat op de lijst van 30 door het Rijk aangewezen aangewezen wederopbouwgebieden.

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

De doorwerking van dit nationaal beleid voor het plan waarvoor voorliggende bestemmingsplan is opgesteld, is opgenomen in 3.1.4

Op 1 oktober 2012 is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), geactualiseerd in juni 2017. De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de (bestaande) ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

De ladder duurzame verstedelijking is van toepassing bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt op basis van artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i van het Bro verstaan: "Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Ten aanzien van het vorenstaande wordt opgemerkt dat de Raad van State in diverse uitspraken richting heeft gegeven aan wat onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden verstaan. In een uitspraak van 24 december 2014 (201405237/1/R2) heeft de Raad van State geoordeeld dat een woningbouwontwikkeling van 8 woningen buiten de bebouwde kom niet voorziet in een woningbouwlocatie of een andere stedelijke voorziening als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Om die reden werd de ontwikkeling van 8 woningen buiten de bebouwde kom niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is.

Ook in het Besluit van 21 april 2017 tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in verband met de aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is aangegeven dat ontwikkelingen en regelingen die geen extra verstedelijking mogelijk maken, maar bebouwing reduceren of verplaatsen niet worden gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder.

Het beleidsvoornemen met betrekking tot een betere bescherming van het historische erfgoed via de ruimtelijke ordening is, nader uitgewerkt in de visie "Kiezen voor karakter, visie erfgoed en ruimte". Deze visie van het kabinet isgepubliceerd op 15 juni 2011.

Het kabinet geeft op twee manieren invulling aan deze doelstelling. In de eerste plaats wordt het Besluit ruimtelijke ordening aangepast in die zin dat in dit besluit de passage wordt opgenomen dat bij besluiten over nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (bij het opstellen van bestemmingsplannen) bijzondere aandacht moet worden besteed aan de waarden van cultureel erfgoed, onder en boven de grond.

Verder wil het Rijk duidelijke prioriteiten stellen en aangeven welke cultuurhistorische gebieden en opgaven van (inter)nationaal belang zijn. Het gaat om de volgende prioriteiten in het gebiedsgerichte erfgoedbeleid:

• Werelderfgoed: samenhang borgen, uitstraling vergroten.
• Eigenheid en veiligheid: zee, kust en rivieren.
• Herbestemming als (stedelijke) gebiedsopgave: focus op groei en krimp.
• Levend landschap: synergie tussen erfgoed, economie, ecologie.
• Wederopbouw: tonen van een tijdperk.

De beleidsvisie 'Kiezen voor karakter, visie erfgoed en ruimte'vult de 'Structuurvisie infrastructuur en ruimte' aan. Het beleid uit de beide visies draagt in samenhang bij aan een aantal doelen die het kabinet zich in het regeerakkoord heeft gesteld. De nationale belangen met betrekking tot cultureel erfgoed worden naar voren gebracht, zodat andere overheden deze belangen al in een vroeg stadium kunnen betrekken bij de ontwikkeling van hun ruimtelijk beleid en ruimtelijke plannen.

Verder maakt het kabinet heldere keuzes ten aanzien van de rijksrol in de gebiedsgerichte zorg voor het erfgoed en de taakverdeling tussen overheden. Daarbij geeft het kabinet aan welke zaken het Rijk zelf doet, wat de taken zijn van andere overheden en op welke onderwerpen het Rijk wil samenwerken met andere overheden en particuliere organisaties. Tenslotte geeft het kabinet een duidelijke invulling aan de verantwoordelijkheden die het Werelderfgoedverdrag met zich meebrengt.

Voor de borging van een zorgvuldige omgang met de 30 cultuurhistorisch waardevolle wederopbouwgebieden uit de periode 1940-1965 kiest het Rijk voor het maken van bestuurlijke afspraken met de betrokken gemeenten over de ontwikkeling en planologische bescherming van deze gebieden. Het Rijk wil de betrokken gemeenten daarbij zoveel mogelijk inhoudelijk ondersteunen. Deze werkwijze komt in de plaats van het inzetten van het instrument 'Beschermd stad- en dorpsgezicht' uit de Monumentenwet. De bestaande aangewezen stads- en dorpsgezichten blijven onverminderd beschermd krachtens de Monumentenwet.

Onderhavig projectgebied is niet gelegen binnen de in de door het rijk aangeduide gebieden met een nationaal belang. De SVIR en Barro hebben zodoende geen consequenties voor dit plan.

Gezien het planvoornemen voor de sanering van een voormalig agrarisch aardbeienkwekerijbedrijf waarvoor in ruil twee nieuwe woningen worden gerealiseerd, wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is derhalve niet van toepassing op dit plan. Daarnaast is er, vanwege het beperkte karakter en lokale effect, geen sprake van een ontwikkeling waar nationale belangen, zoals verwoord in de SVIR en verankerd in het Barro, mee zijn gemoeid.

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie Gelderland en de bijbehorende Omgevingsverordening Gelderland. De Omgevingsvisie en -verordening, vastgesteld in 2014, worden tweemaal per jaar geactualiseerd.

Provinciale Staten hebben op woensdag 19 december 2018 ingestemd met de nieuwe Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland en het ontwerp-actualisatieplan 6 Omgevingsverordening zijn op dit moment nog niet te raadplegen.

Naast de Omgevingsvisie is een Omgevingsverordening opgesteld, waarin de beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie zijn vertaald in concrete regels.

In de Omgevingsvisie wordt niet langer strikt vastgelegd wat wel en wat niet mag, maar is ruimte voor initiatieven in een veranderende omgeving. De hoofdthema's zijn:

• Dynamisch: economische structuurversterking, duurzaamheid, innovatie, bereikbaarheid;
• Mooi: natuur, landschap, cultuurhistorie, ruimtelijke kwaliteit;
• Divers: regionale diversiteit, andere werkwijze.

De Omgevingsvisie beschrijft hoe de provincie Gelderland in de komende jaren wil omgaan met ontwikkelingen en initiatieven. In de Omgevingsvisie wordt een sterker accent gelegd op de stedelijke netwerken als economische kerngebieden van Gelderland. Zowel in de stedelijke gebieden als op het vitaal platteland ligt de focus voornamelijk op de kwaliteit van het bestaande. De regionale afspraken over wonen en werken blijven het uitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen. Bij nieuwbouw in het landelijk en stedelijk gebied is daarbij per geval een goede afweging van belang.

De provincie wil en durft hierin te variëren: grote ontwikkelingen dienen in principe in of dichtbij stedelijke gebieden plaatsvinden, maar kleinschaligere ontwikkelingen zijn ook in het landelijk gebied mogelijk, mits de ontwikkeling iets toevoegt ('een plus is'). De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik is een belangrijk hulpmiddel om tot een goede locatiekeuze te komen. Deze ladder is gebaseerd op de rijksladder voor duurzame verstedelijking en is een richtinggevend instrument om te komen tot goed gemotiveerde ruimtelijke keuzes. In de Omgevingsverordening, vastgesteld op 24 september 2014, is vastgelegd dat in de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt aangegeven dat er sprake is van een actuele behoefte waarin wordt voorzien. Vervolgens geldt de volgende voorkeursvolgorde:

1. 1. opvang van de behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio door hergebruik van bestaande gebouwen, herstructurering of transformatie;
2. 2. opvang van de behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio door nieuwbouw op beschikbare gronden;
3. 3. opvang van de behoefte in het landelijk gebied van de regio door hergebruik van bestaande gebouwen, herstructurering of transformatie;
4. 4. opvang van de behoefte in het landelijk gebied van de regio op een locatie aansluitend aan het stedelijk gebied, die passend is of wordt ontsloten;
5. 5. opvang van de behoefte in het landelijk gebied van de regio op een locatie die niet aansluit aan het stedelijk gebied, maar die passend is of wordt ontsloten.

Voor woningbouwlocaties geldt aanvullend dat de woningen dienen te passen in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma voor de regio respectievelijk het door Gedeputeerde Staten vastgestelde Regionaal Programma Wonen.

In het Streekplan 2005 waren zoekzone en rode contouren de provinciale leidraad waar verstedelijking vanuit het provinciaal belang mag plaatsvinden. Met de komst van de Omgevingsvisie Gelderland zijn niet meer de contouren maar een beleidsprincipe leidend, waaruit moet blijken dat met de nieuwe ontwikkeling sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Belangrijke criteria voor duurzame verstedelijking is dat stedelijke ontwikkelingen zoveel als mogelijk plaatsvinden in stedelijke gebieden. Voorkomen dient te worden dat voor een ontwikkeling uitbreiding ruimte wordt gebruikt terwijl dit binnen het bestaand gebied op te lossen is.

In de Omgevingsverordening Gelderland van 16 oktober 2014, vastgesteld naar aanleiding van de omgevingsvisie, en geactualiseerd in juni 2017, staan de regels die de provincie Gelderland stelt aan de bestemmingsplannen van gemeenten. Een omgevingsverordening is een juridische vastlegging van de provinciale omgevingsvisie.

De regels in een omgevingsverordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied of delen daarvan. In de Omgevingsverordening Gelderland staan regels over onderwerpen die van provinciaal belang zijn:

• verstedelijking
• wonen
• detailhandel
• recreatiewoningen en -parken
• glastuinbouw
• waterwingebied
• grondwaterbeschermingsgebied
• oppervlaktewater voor drinkwatervoorziening
• ecologische hoofdstructuur
• waardevol open gebied
• nationaal landschap.

Al deze kwaliteiten wil de provincie behouden, duurzaam beheren en waar mogelijk versterken, zonder de leefbaarheid van het gebied aan te tasten. Alleen door een goed samenspel tussen grondgebruikers en overheden kan een duurzaam landgebruik en een aantrekkelijk landschap worden gerealiseerd.

Op 12 mei 2016 heeft de raad van de gemeente West Maas en Waal de Woonvisie vastgesteld. In het uitvoeringsprogramma van de Woonvisie is als eerste maatregel opgenomen dat een toetsingskader woningbouw wordt opgesteld. Hierin wordt het in de Woonvisie opgenomen principe "de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment" verder uitgewerkt. Doel van het toetsingskader woningbouw is helder te krijgen welke woningen vallen binnen het toetsingskader, hoeveel woningen er tweejaarlijks verdeeld kunnen worden en welke ingediende woningbouwinitiatieven gehonoreerd kunnen worden.

In de Woonvisie (blz. 5) worden VAB-woningen buiten het toetsingskader gelaten: "Ook de zogenaamde VAB-woningen worden niet meegenomen in het toetsingskader. Wanneer opstallen gesloopt worden in het buitengebied, waardoor de kwaliteit van het buitengebied toeneemt, is het niet realistisch de toe te voegen woning (als compensatie voor de gesloopte opstallen) ook te beoordelen op de volkshuisvestelijke kwaliteit die wordt toegevoegd. Dit zou kunnen betekenen dat de gewenste ontwikkeling om financiële redenen niet wordt uitgevoerd. Deze woningen tellen wel mee als het gaat om de aantallen. Ervaringen uit het verleden laten zien dat het slechts om een beperkt aantal gaat".

Op 25 februari 2010 heeft de gemeenteraad van de gemeente West Maas en Waal de Structuurvisie Buitengebied 2020 vastgesteld. De Structuurvisie geeft de integrale ruimtelijke visie op de ontwikkeling van het buitengebied.

De voorliggende visie is opgesteld met als hoofddoelstelling het realiseren van een leefbaar en economisch goed functionerend buitengebied, dat recht doet aan en respect heeft voor de landschappelijke kwaliteiten en karakteristieke identiteit van het rivierengebied. De visie kent een planperiode tot 2020. Ter verwezenlijking van deze doelstelling wil de gemeente binnen de planperiode medewerking verlenen aan particuliere initiatieven die een bijdrage leveren aan de gewenste ontwikkelingsrichting.

Hiermee draagt de visie zelf bij aan de verwezenlijking van deze ontwikkelingsrichting. Het plangebied is gelegen in de landschappelijke eenheid ‘oeverwal’. De oeverwal is een kleinschalig, halfopen landschap waarbij wonen, werken en agrarische activiteiten sterk met elkaar verweven zijn. Het mozaïekachtige karakter van het landschap, de afwisseling van verschillende functies, open weides, boomgaarden en bebouwing vormt de ruimtelijke basis voor ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen dienen binnen dezekarakteristiek te passen en deze te versterken. De verschillende landschapselementen dienen zoveel mogelijk behouden te worden. Met betrekking tot wonen op de oeverwal wordt in de structuurvisie het volgende beleid geformuleerd. Het omzetten van een agrarische bouwperceel naar wonen is passend op de oeverwal. Wel dient met de volgende voorwaarden rekening gehouden te worden:

• de woning dient qua aard en schaal passend te zijn in het open landschap;
• sloop van de vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing, met uitzondering van monumentale of beeldbepalende bebouwing;
• nieuwbouw in principe op de plaats van het voormalige hoofdgebouw;
• hiervan mag afgeweken worden als daar zwaarwegende stedenbouwkundige of landschappelijke redenen voor zijn;
• landschappelijke inpassing van de nieuwe woning.

Voorliggend plan waarbij in ruil voor de sanering van agrarisch bedrijfgebouwen een woning wordt opgericht past binnen de kaders van de Structuurvise. De nieuwe woning en bijgebouwen zullen qua maatvoering en verschijningsvorm aan moeten sluiten op de karakteristiek van een landelijke woning in deze regio. De nieuwe woning wordt tegenover het bouwperceel gerealiseerd. Vanwege de bestaande bebouwingskarakteristiek van de Lageweg is dit een meer geschikte plek dan op de plaatse van de bestaande bedrijfsgebouwen. Het nieuwe bouwperceel zal landschappelijk ingepast worden aan de hand van een erfbeplantingsplan. Daarbij zal aangesloten worden op de ruimtelijke karakteristiek van het oeverwallandschap.

Het landschapsontwikkelingsplan van de gemeente West Maas en Waal (LOP) heeft tot doel om als gemeente nadrukkelijk, in samenwerking met maatschappelijke organisaties die betrokken zijn bij het landschap en met particulieren, actief vorm te geven aan behoud en ontwikkeling van streekeigen landschapswaarden. In het kader van de Structuurvisie Buitengebied 2020, die is vastgesteld in februari 2010, is er tevens een visie opgesteld voor de landschappelijke en ruimtelijke structuur van de gemeente West Maas en Waal. Deze visie heeft de basis gevormd voor het LOP.

Het uitgangspunt bij de visie is dat het onderscheid tussen kom, oeverwal en uiterwaard behouden moet blijven en waar mogelijk versterkt moet worden om zo de eigenheid en leesbaarheid van het landschap te bewaren. De basisvisie richt zich op het waarborgen en behouden van de basiskwaliteit van het landschap. Daarbij staat het behouden en versterken van de karakteristieke elementen van de verschillende landschapstypen voorop.

Onderhavig plangebied is gelegen op een oeverwal. Het omzetten van een agrarisch bouwperceel naar burgerwoning, volgens de VAB-regeling, maar ook het omzetten van een burgerwoning naar agrarisch bouwperceel is passend op de oeverwal. Daarnaast zijn er mogelijkheden om bij vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing woningen te realiseren. Een voorwaarde is dat alle vrijgekomen (agrarische) bedrijfsgebouwen zonder karakteristieke of monumentale waarde worden gesloopt. De nieuwbouw dient in principe plaats te vinden op de plek van het voormalige hoofdgebouw. Nieuwbouw op een andere plek op het perceel kan uitsluitend plaatsvinden als daarvoor belangrijke stedenbouwkundige en landschappelijke argumenten ten grondslag liggen. In de handreiking “landschappelijke versterking en inpassing erven” worden de uitgangspunten en spelregels beschreven voor de landschappelijke inpassing op de oeverwal van bestaande, om te vormen en nieuwe erven.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van het landschapsontwikkelingsplan. Om een goede landschappelijke inpassing te waarborgen is een landschappelijke inpassingsplan gemaakt. Het inpassingsplan is toegevoegd als Bijlage 2. In hoofdstuk 2 wordt hier nader op ingegaan.

In het bestemmingsplan “Buitengebied West Maas en Waal” is een wijzigingsbevoegdheid in artikel 4.8.4 opgenomen om het bouwvlak te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’. Omdat het niet gewenst is om het volledige agrarisch bouwvlak te wijzigen naar Wonen, is gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid niet mogelijk. Hierom is een bestemmingsplan opgesteld. Desalniettemin is het plan getoetst aan de (overige) wijzigingsvoorwaarden omdat deze beschouwd kunnen worden

Toetsing aan de wijzigingsregels bestemmingsplan “Buitengebied West Maas en Waal”

Op basis van artikel 4.8.4. kunnen burgemeester en wethouders de bestemming 'Agrarisch - Oeverwal' van een bouwvlak ten behoeve van een glastuinbouwbedrijf wijzigen in 'Wonen' onder de volgende voorwaarden:

1. a. De regeling voor functieverandering geldt niet alleen voor recent vrijgekomen legale agrarische bedrijfsgebouwen maar ook voor eerder vrijgekomen legale agrarische bedrijfsgebouwen (al dan niet met een woonbestemming) en minstens vijf jaar rechtmatig in agrarisch gebruik zijn geweest;

De kwekerij is in de jaren 80 opgericht en sindsdien rechtmatig in gebruik geweest.

2. b. Functieverandering mag niet leiden tot een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende (agrarische) bedrijven.

Voor een onderbouwing van dit punt wordt verwezen naar paragraaf 4.1.1 en 4.1.5

3. c. Nieuwe bebouwing wordt alleen toegestaan wanneer deze op een goede landschappelijke en stedenbouwkundige wijze kan worden ingepast in het buitengebied;

De ontwikkeling draag bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Uit landschappelijke en stedenbouwkundig oogpunt past de nieuwe woning beter aan de oostzijde van de Lageweg. De westzijde van de Lageweg is een open gebied waarin landschappelijke elementen beter tot hun recht komen. De sloop van de kassen zal ertoe leiden dat er een vrij uitzicht ontstaat naar de Waaldijk. De oostzijde van de Lageweg is intensiever bebouwd. Uit landschappelijk en stedenbouwkundig opzicht past extra bebouwing daar beter.

4. d. Een goede landschappelijke inpassing door streekeigen beplanting moet zijn gewaarborgd door een door burgemeester en wethouders goedgekeurd inrichtingsplan;

Het inrichtingsplan wordt opgesteld

5. e. Bebouwing met monumentale of karakteristieke waarde mag volledig worden hergebruikt voor de nieuwe functie;

Er is geen sprake van bebouwing met monumentale of karakteristieke waarde

6. f. De belangen van in de omgeving aanwezige functies en waarden mogen niet onevenredig worden geschaad;

Voor een onderbouwing van dit punt wordt verwezen naar paragraaf 4.1.5

7. g. De initiatiefnemer heeft bij sloop van vrijgekomen glasopstallen de keuze zijn bestaande woning uit te breiden, een extra woning te bouwen of nieuwe bijbehorende bouwwerken op te richten:
   1. 1. Bij sloop van alle glasopstallen mag de (voormalige) bedrijfswoning tot maximaal 1.200 m3 worden uitgebreid. De toegestane inhoud van de uitbreiding is gerelateerd aan de totale oppervlakte van de gesloopte glasopstallen, zoals vermeld in onderstaande tabel:

Dit is niet van toepassing

1. 1. Bij de bouw van een extra woning geldt dat de oppervlakte van de nieuwe woning maximaal 50% bedraagt van de oppervlakte van de gesloopte glasopstallen. De toegestane inhoud van de extra woning is gerelateerd aan de totale oppervlakte van de gesloopte glasopstallen zoals vermeld in onderstaande tabel:

De kassen en overige opstallen hebben tezamen een oppervlakte van circa 10.000 m2 (bestaande uit 6.000 m2 glasopstanden en 4.000 m2 bedrijfsopstallen). Op grond van de bepalingen in het bestemmingsplan is het aanvaardbaar dat in ruil voor de sloop van de glastuinbouwopstallen een woning van maximaal 800 m3 wordt gerealiseerd.

1. 1. Om bij de bouw van een extra woning voor saldering in aanmerking te komen gelden voor elk van de bij de saldering betrokken percelen de volgende voorwaarden:
   • voor elk perceel geldt dat alle vrijgekomen glasopstallen moeten worden gesloopt met een minimum van 1000 m2;
   • de extra woning wordt gerealiseerd daar waar dat uit ruimtelijke oogpunt het meest passend is.

Dit is niet van toepassing

1. 1. Bij sloop van alle glasopstallen mag 20% van de gesloopte oppervlakte worden teruggebouwd in de vorm van een nieuw bijbehorend bouwwerk of uitbreiding van een bestaand bijbehorend bouwwerk van de voormalige bedrijfswoning tot een maximale oppervlakte (bestaand en nieuw) van 200 m2 is bereikt.

Dit is niet van toepassing

8. h. De bestemming 'Agrarisch - Oeverwal' vervalt;

Ter plaatse van de nieuwe bestemming Wonen zal de bestemming 'Agrarisch - Oeverwal' vervallen. Daarbuiten zal het bouwvlak vervallen.

9. i. De regels van de bestemming 'Wonen' zijn overeenkomstig van toepassing.

De regels van de bestemming 'Wonen' zijn overeenkomstig van toepassing.

Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en is opgesteld voor de planperiode 2009 - 2015. Het Nationaal Waterplan is in december 2009 door de ministerraad vastgesteld.

Het Nationaal Waterplan beschrijft de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid. Het Rijk streeft naar een duurzaam en klimaatbestendig waterbeheer en heeft de ambitie om de komende decennia te investeren in bescherming tegen overstromingen en in de zoetwatervoorziening.

Voor een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem is het van belang bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met waterhuishoudkundige eisen op de korte en de lange termijn. Om een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem te bereiken moet het water meer bepalend zijn bij de besluitvorming over grote ruimtelijke opgaven dan voorheen. De mate van bepalendheid wordt afhankelijk gesteld van, onder meer, de omvang en de aard van de ingrepen, bestaande functies, nieuwe andere ruimteclaims en de bodemgesteldheid van een gebied.

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Het Nationaal Waterplan is gedetailleerder dan de SVIR en blijft als uitwerking van de SVIR bestaan. Specifiek gaat het over de gebieden die deel uitmaken van de ruimtelijke hoofdstructuur, het IJsselmeer, de Noordzee en de rivieren. Ook de bescherming van vitale functies en kwetsbare objecten is een onderwerp van nationaal belang. Hiervoor geldt het Barro.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van de waterkeringen, het oppervlaktewater en het grondwater, verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening en zorgt voor een eenduidige bestuurlijke procedure en daarbij behorende rechtsbescherming voor besluiten. De Waterwet dient als paraplu om de Kaderrichtlijn Water (KRW) te implementeren en geeft ruimte voor implementatie van toekomstige Europese richtlijnen.

De waterschappen hebben een bevoegdheid voor het verlenen van vergunningen voor grondwateronttrekkingen, bemalingen en infiltraties, met uitzondering van onttrekkingen voor drinkwater, koude en warmteopslag en grote industriële onttrekkingen van meer dan 150.000 m3/jaar. Gemeenten hebben verdergaande taken en bevoegdheden in het kader van de zorgplicht voor het inzamelen van afvalwater in de riolering en voor hemelwater en grondwater.

Nationaal Bestuursakkoord Water

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is het kabinetsstandpunt over het waterbeleid in de 21^e eeuw vastgelegd. De hoofddoelstellingen zijn: het waarborgen van het veiligheidsniveau bij overstromingen en het verminderen van wateroverlast. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan ruimtelijke maatregelen boven technische maatregelen.

In het NBW is ook de watertoets als procesinstrument opgenomen. De watertoets is het proces van vroegtijdig informeren, adviseren en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van dit instrument is waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet in beschouwing worden genomen als het gaat om waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Uitvoering van de watertoets betekent in feite dat de gemeente en de waterbeheerder samenwerken bij het uitwerken van ruimtelijke plannen, zodat problemen in het gebied zelf en de omgeving worden voorkomen. De watertoets is sinds 2003 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en hiermee verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten.

In 2008 is het NBW geactualiseerd met als doel de watersystemen in 2015 op orde te krijgen, met name op het gebied van wateroverlast en watertekort.

Kaderrichtlijn water

De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) geeft een kader voor de bescherming van de ecologische en chemische kwaliteit van oppervlaktewater en grondwater. Zo dienen alle waterlichamen in 2015 een ‘goede ecologische toestand’ (GET) te hebben bereikt en dienen sterk veranderende c.q. kunstmatige wateren in 2015 een ‘goed ecologisch potentieel’ (GEP) te hebben bereikt. De chemische toestand dient in 2015 voor alle wateren (natuurlijk en kunstmatig) goed te zijn.

Waterbeheer 21e eeuw (WB21)

In september 2000 heeft de commissie Waterbeheer 21e eeuw advies uitgebracht over het toekomstig waterbeheer in Nederland. Belangrijk onderdeel van WB21 is het uitgangspunt van ruimte voor water. Er mag geen afwenteling plaatsvinden. Berging moet binnen het stroomgebied plaatsvinden. Dit betekent onder andere het aanwijzen en in stand houden van waterbergingsgebieden. Daarnaast wordt verdroging bestreden en worden watertekorten verminderd.

Beleid waterschap Rivierenland

Met ingang van 27 november 2015 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 “Koers houden, kansen benutten” bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. De nieuwe Wet natuurbescherming vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. Op grond van deze wet zijn de Natura 2000-gebieden beschermd. Daarnaast regelt de Wet natuurbescherming ook de bescherming van planten- en dierensoorten. In deze wet zijn de EU-richtlijnen voor de bescherming van soorten opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). Nationaal beschermde soorten vallen ook onder deze wet.

De doelstelling is de bescherming en behoud van in het wild levende planten en dieren. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten zonder ontheffing verboden zijn.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen vooraf de effecten op Natura 2000-gebieden onderzocht te worden. Ook dient vooraf onderzocht te worden of en welke beschermde dier- en plantensoorten voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de gevonden soorten. Hierover wordt ten aanzien van het plangebied ´Buitengebied, Lageweg 17 Dreumel' het volgende gemeld.

De beoogde ontwikkeling heeft mogelijk een negatief effect op beschermde flora en fauna en natuurwaarden. Door Blom Ecologie is een quickscan en voortoets uitgevoerd waarvan de resultaten zijn opgenomen in Bijlage 5.

De realisatie van het plan leidt niet tot de aantasting van omliggende Natura2000-gebieden en de instandhoudingsdoelen.

De quickscan flora en fauna dient ter onderbouwing welke risico’s er zijn ten aanzien van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan (Wro, art. 3.1.6). De beoogde bestemmingsplanherziening en uitvoering hiervan leidt niet tot de aantasting van het leefgebied van beschermde soorten. Een aanvullend onderzoek of ontheffingsaanvraag is niet noodzakelijk.

In deze paragraaf wordt nog ingegaan op de aspecten parkeren, bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Dit bestemmingsplan maakt de functiewijziging van een agrarische bestemming naar wonen mogelijk. Dit levert een andere parkeer- en verkeerssituatie op.

Dit bestemmingsplan maakt de functiewijziging van agrarische grond naar wonen mogelijk. Dit levert een nauwelijks andere parkeer- en verkeerssituatie op.

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw daarvan planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van één of meer woningen en de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De ontwikkelingskosten worden geheel door de initiatiefnemer gedragen.
Op grond van artikel 6.2.1 Bro is er sprake van een ‘aangewezen bouwplan’. Derhalve dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen of het verhaal van kosten van de grondexploitatie ‘anderszins te verzekeren’. Initiatiefnemer voert voor eigen rekening en risico de bouwwerkzaamheden geheel op eigen terrein uit. Hiermee is sprake is van een financieel uitvoerbaar plan. Voor dit bestemmingsplan is afgezien van een exploitatieplan aangezien het kostenverhaal anderzins is verzekerd. De gemeente West Maas en Waal sluit met de initiatiefnemer een overeenkomst, waarin ook de verantwoordelijkheid voor sanering opstallen en verharding en verhaal van eventuele planschadekosten wordt vastgelegd.

De economische uitvoerbaarheid van het onderhavige plan is verzekerd.

Artikel 3.1.1 van het Bro bepaalt dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan het College van Burgemeester en Wethouders overleg voert met betrokken instanties en overheden. In het kader van het vooroverleg wordt kennisgeving gedaan verschillende belanghebbende organisaties en overheden inzake de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 27 februari 2020 6 weken ter inzage gelegen. Er is géén zienswijze ontvangen. Wel is er een ambtelijke wijziging. Deze aanpassing is terug te lezen in bijgevoegde nota (Bijlage 6).

Een bestemmingsplan is een planologische regeling die zowel de burger als de overheid rechtstreeks bindt. De regels en verbeelding dienen als één geheel te worden beschouwd en kunnen niet los van elkaar worden gezien.

De toelichting op de regels en verbeelding is niet juridisch bindend, maar biedt wel inzicht in de belangenafweging die tot de aanwijzing van bestemmingen heeft geleid. Bovendien draagt de toelichting bij aan de planinterpretatie.

Om inzicht te geven in de juridische opzet zijn hierna de systematiek en de opbouw van het wijzigingsplan toegelicht. Eerst wordt ingegaan op de verbeelding. Vervolgens wordt aangegeven op welke wijze de regels in algemene zin zijn opgebouwd en de bestemmingsartikelen in het bijzonder. Daarna wordt ingegaan op een aantal toetsingsaspecten.

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het plangebied. Dit bestemmingsplan is afgestemd op het moederplan 'Buitengebied West Maas en Waal' van de gemeente West Maas en Waal. Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan heeft in het moederplan de bestemming "Agrarisch — Oeverwal", de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie Verwachtingswaarde Middel’ en de functie-aanduiding "glastuinbouw".

In onderhavig geval wordt de bestemming "Agrarisch — Oeverwal" ter plaatse van de bedrijfswoning en bijbehorende achtererf gewijzigd in "Wonen" en de aanduiding 'glastuinbouw' en het bouwvlak voor het overige deel van het bouwperceel worden verwijderd. Aan de overzijde van de weg wordt de bestemming "Agrarisch — Oeverwal" van een gedeelte van het kadastraal perceel gewijzigd in "Wonen".

De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012). De opbouw is als volgt:

Hoofdstuk 1 bevat de begripsbepalingen en bepalingen over de wijze van meten; deze worden opsommingsgewijs in alfabetische volgorde gegeven en dienen als referentiekader voor de overige regels;

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen;

Hoofdstuk 3 bevat enkele algemene regels, zoals de antidubbeltelregel, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels;

Hoofdstuk 4 tenslotte bevat het overgangsrecht en de slotregel met daarin de titel van het bestemmingsplan.

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden opgebouwd (voor zover relevant voor het betreffende artikel):

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• Wijzigingsbevoegdheid.

In het plan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

• Agrarisch - Oeverwal;
• Wonen;
• Waarde - Archeologie - Verwachtingswaarde Middel.

Agrarisch

De gronden, die zijn gelegen buiten het toegekende woonbestemmingsvlak zijn voorzien van de geldende bestemming ‘Agrarisch - Overwal’, waarbij de aanduiding voor glastuinbouw en het bouwvlak is verwijderd. Op deze gronden zijn geen gebouwen toegestaan. Hier is uitsluitend agrarisch grondgebruik toegestaan, met de daarbij benodigde bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Wonen

De gronden binnen “wonen” zijn bestemd voor woondoeleinden. Voor de situering en maatvoering van de woningen zijn er bepalingen opgenomen met betrekking tot:

• Situering gebouwen

Voor de nieuwe woning is op de verbeelding een bouwvlak aangeduid. De woning is enkel toegelaten binnen het aangeduide bouwvlak. Bijgebouwen en aan- en uitbouwen zijn zowel binnen het bouwvlak als binnen de aanduiding bijgebouwen toegestaan.

• Goot- en bouwhoogte

De maximale goot- en bouwhoogte voor woningen, bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn in de regels vastgelegd. Voor de maximale inhoud, goot- en bouwhoogte is aangesloten bij het geldende bestemmingsplan Buitengebied.

Archeologie

Voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling heeft een dermate geringe omvang, dat voor realisatie ervan geen nader onderzoek is vereist. Om de mogelijk aanwezige archeologische waarden ook te beschermen tegen eventuele toekomstige grootschaligere ingrepen is een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ opgenomen.