het bestemmingsplan Stationsplein 13 met identificatienummer NL.IMRO.0677.bphulststatpln13-001V van de gemeente Hulst.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waar gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

de totale vloeroppervlakte van alle bouwlagen van een (bedrijfs)gebouw(en) met inbegrip van alle daartoe behorende ruimten, gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een bedrijf zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

detailhandel op terreinen of locaties binnen de bebouwde kom die niet binnen een bestaand winkel(concentratie)gebied of het onmiddellijk daaraan grenzende gebied liggen c.q. gevestigd kunnen worden);

perifere detailhandel in goederen, waarvoor vanwege de aard en de omvang van het gevoerde assortiment en de dagelijkse bevoorrading, een groot bedrijfsvloeroppervlak nodig is, zoals auto’s boten, caravans, tenten, vakantie, recreatie, sport-, outdoor- en kampeerartikelen, bouwmarkten, tuincentra, woninginrichting, keukens en sanitair;

een zelfbedieningszaak in goederen met hoofdzakelijk een grote verscheidenheid aan levens- en genotsmiddelen.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'Bedrijventerrein' die van deze regels deel uitmaakt.

bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken.

de totale in een winkel voorkomende vloeroppervlakte van alle bouwlagen van ruimten welke rechtstreeks toebedeeld en ten dienste staan voor de uitstalling en verkoop van detailhandelsartikelen (en voor het publiek zichtbaar en toegankelijk zijn, inclusief de vloeroppervlakte van de etalage, vitrine, toonbank- en kassaruimte (plus de loopruimte voor het personeel daarachter), schappen, paskamers, ruimten voor winkelwagentjes en lege dozen evenals de vloeroppervlakte van entresols (met voor klanten voldoende hoogte).

Hieronder wordt niet begrepen de uitsluitend voor het personeel bedoelde (dienst)ruimten en de ruimten die betrekking hebbend op bedrijfskantoor, portiek, ambacht, en reparatie activiteiten, verwerken van bestellingen, opslag, verwerking van bestellingen, magazijn, sanitair, keuken en distributieruimten;

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

1. a. vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2. b. bij meerdere/verschillende (hellende) dakvlakken met verschillende goot- en/of boeibordhoogten wordt de goot- en/of boeiboordhoogten gemeten bij dat dakvlak, waarvan de verticale projectie meer bedraagt dan 50% van het grondoppervlak van een gebouw;
3. c. bij een asymmetrische dakvorm met één hellend dakvlak dat loopt over de volledige breedte, of diepte van een gebouw, wordt de goot- en/of boeibordhoogte gemeten op het hoogste snijpunt van het dakvlak met de daaronder gelegen gevel; onder de gevel wordt ook verstaan het hart van de scheidsmuren met een gebouw op een aangrenzend bouwperceel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Gemengd - 9' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'Bedrijventerrein';

1. a. ten hoogste één supermarkt met een maximaal winkelvloeroppervlak (wvo) van 1.200 m² en een maximum brutovloeroppervlak (bvo) van 1.555 m², met dien verstande dat voldaan wordt aan 3.4.1 onder a;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - geluidscherm' is een geluidscherm toegestaan;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, toegangswegen en parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van de gronden wijzigen in die zin dat er een nadere aanduiding perifere detailhandel (detailhandel perifeer) wordt opgenomen, met inachtneming van de navolgende voorwaarden:

1. a. uitsluitend is toegestaan de vestiging en uitoefening van perifere detailhandel, branchegericht (volumineus) in de branches:
   1. 1. auto's;
   2. 2. boten;
   3. 3. caravans;
   4. 4. landbouwwerktuigen;
   5. 5. bouwmarkt ;
   6. 6. grove bouwmaterialen;
   7. 7. tuincentrum type II;
2. b. uitdrukkelijk niet toegestaan is de vestiging en uitoefening van perifere detailhandel, branchegericht (volumineus) in de branches:
   1. 1. woninginrichting;
   2. 2. sportartikelen;
   3. 3. outdoor- en kampeerartikelen;
   4. 4. keukens en sanitair;
   5. 5. brand- en/of explosiegevaarlijke stoffen;
   6. 6. alsmede
   7. 7. perifere detailhandel, omvanggericht (grootschalig);
3. c. ruimtelijk dient aangetoond te worden dat het te vestigen detailhandelsbedrijf past binnen de locatie;
4. d. aangetoond dient te worden, dat:
   1. 1. het te vestigen detailhandelsbedrijf dient te passen in de aard, schaal en functie van de gemeente Hulst;
   2. 2. dient aan te sluiten op en/of complementair te zijn aan het aanwezige detailhandelsaanbod binnen de gemeente Hulst;
   3. 3. geen onevenredige afbreuk optreedt (duurzame structurele ontwrichting) aan het doelmatig functioneren van de bestaande winkelvoorzieningenstructuur (voorzieningenpatroon) binnen de gemeente Hulst in zijn algemeenheid en het detailhandelsaanbod als opgenomen binnen de bestemmingen 'Gemengd 2' en 'Gemengd 3' van het bestemmingsplan 'De Statie' zoals dat gold op het tijdstip van de terinzagelegging van onderhavig bestemmingsplan in het bijzonder;
5. e. burgemeester en wethouders winnen een schriftelijk advies in omtrent de vestigingsaanvraag bij een (branche) adviescommissie detailhandel of een economisch deskundige;
6. f. voldaan dient te worden aan een verantwoorde verkeersafwikkeling ten aanzien van bevoorrading en bezoek;
7. g. bij het bouwen van nieuwe gebouwen dient tegelijkertijd voorzien te worden in parkeergelegenheid, met inachtneming van de volgende bepalingen:
   1. 1. voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid voor werknemers in, op of onder de gebouwde voorziening;
   2. 2. daarnaast moet voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid voor bezoekers van de bedrijven en voorzieningen, met dien verstande dat daarin mag worden voorzien op, in en/of onder het bij het gebouw behorende terrein (eigen terrein); en/of door het aanleggen van parkeergelegenheid op, in en/of onder het openbaar gebied;
   3. 3. voor de omvang/het aantal van de aan te leggen parkeervoorzieningen worden de parkeernormen gehanteerd volgens de parkeernormen als opgenomen in bijlage 2 behorende bij de voorschriften van het bestemmingsplan 'De Statie' zoals dat gold op het tijdstip van de terinzagelegging van onderhavig bestemmingsplan.

De voor 'Gemengd - 10' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. perifere detailhandel, branchegericht (volumineus) met een winkelvloeroppervlak (wvo) van ten minste 1.000 m² per detailhandelsvestiging; in de branches:
   1. 1. bouwmarkt;
   2. 2. tuincentrum, type II;
   3. 3. woninginrichting en (tuin)meubelen;
2. b. een supermarkt met een maximaal winkelvloeroppervlak (wvo) van 1.500 m² per detailhandelsvestiging met dien verstande dat voldaan wordt aan artikel 4.4.1 onder b;
3. c. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'Bedrijventerrein';
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, toegangswegen en parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van de gronden wijzigen in die zin dat er een nadere aanduiding perifere detailhandel (detailhandel perifeer) wordt opgenomen, met inachtneming van de navolgende voorwaarden:

1. a. uitsluitend is toegestaan de vestiging en uitoefening van perifere detailhandel, branchegericht (volumineus) in de branches:
   1. 1. auto's;
   2. 2. boten;
   3. 3. caravans;
   4. 4. landbouwwerktuigen;
   5. 5. grove bouwmaterialen;
2. b. uitdrukkelijk niet toegestaan is de vestiging en uitoefening van perifere detailhandel, branchegericht (volumineus) in de branches:
   1. 1. sportartikelen;
   2. 2. outdoor- en kampeerartikelen;
   3. 3. keukens en sanitair;
   4. 4. brand- en/of explosiegevaarlijke stoffen;

alsmede

1. 1. perifere detailhandel, omvanggericht (grootschalig);
3. c. ruimtelijk dient aangetoond te worden dat het te vestigen detailhandelsbedrijf past binnen de locatie;
4. d. aangetoond dient te worden, dat:
   1. 1. het te vestigen detailhandelsbedrijf dient te passen in de aard, schaal en functie van de gemeente Hulst;
   2. 2. dient aan te sluiten op en/of complementair te zijn aan het aanwezige detailhandelsaanbod binnen de gemeente Hulst;
   3. 3. geen onevenredige afbreuk optreedt (duurzame structurele ontwrichting) aan het doelmatig functioneren van de bestaande winkelvoorzieningenstructuur (voorzieningenpatroon) binnen de gemeente Hulst in zijn algemeenheid en het detailhandelsaanbod als opgenomen binnen de bestemmingen 'Gemengd 2' en 'Gemengd 3' van het bestemmingsplan 'De Statie' zoals dat gold op het tijdstip van de terinzagelegging van onderhavig bestemmingsplan in het bijzonder;
5. e. burgemeester en wethouders winnen een schriftelijk advies in omtrent de vestigingsaanvraag bij een (branche) adviescommissie detailhandel of een economisch deskundige;
6. f. voldaan dient te worden aan een verantwoorde verkeersafwikkeling ten aanzien van bevoorrading en bezoek;
7. g. bij het bouwen van nieuwe gebouwen dient tegelijkertijd voorzien te worden in parkeergelegenheid, met inachtneming van de volgende bepalingen:
   1. 1. voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid voor werknemers in, op of onder de gebouwde voorziening;
   2. 2. daarnaast moet voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid voor bezoekers van de bedrijven en voorzieningen, met dien verstande dat daarin mag worden voorzien op, in en/of onder het bij het gebouw behorende terrein (eigen terrein); en/of door het aanleggen van parkeergelegenheid op, in en/of onder het openbaar gebied;
   3. 3. voor de omvang/het aantal van de aan te leggen parkeervoorzieningen worden de parkeernormen gehanteerd volgens de parkeernormen als opgenomen in bijlage 2 behorende bij de voorschriften van het bestemmingsplan 'De Statie' zoals dat gold op het tijdstip van de terinzagelegging van onderhavig bestemmingsplan.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, reclame-uitingen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waaronder erf- en terreinafscheidingen, verlichtings- en reclameobjecten en vlaggenmasten.
2. b. de bouwhoogte van een reclameobject bedraagt ten hoogste 6 meter;
3. c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de wegaanduiding of de verlichting, bedraagt ten hoogste 2 meter.

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de aanleg, het herstel en de instandhouding van een aardgastransportleiding.

Op deze gronden mag niet worden gebouwd met uitzondering van:

1. a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, welke noodzakelijk zijn voor het beheer en onderhoud van de leidingen, met een maximale bouwhoogte van 2,5 meter;
2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van zeer beperkte omvang, zoals erf- en terreinafscheidingen, met een maximale bouwhoogte van 2 meter.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels voor het bouwen overeenkomstig de andere daar voorkomende bestemming(en) (lid 6.2 onder b) indien de veiligheid van de betrokken leiding niet wordt geschaad en vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de betrokken leidingbeheerder. Een omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien geen kwetsbare objecten worden toegelaten.

Het opslaan van goederen, met uitzondering van het opslaan van goederen ten behoeve van inspectie en onderhoud van de gastransportleiding, is niet toegestaan, tenzij hiervoor toestemming is gegeven door de leidingbeheerder.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt en oppervlakte niet meer dan 6 m² bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

Met betrekking tot bestaande maten geldt het volgende:

voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:

1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste toelaatbaar mogen worden aangehouden;
2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten minste toelaatbaar mogen worden aangehouden;
4. d. ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
5. e. op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het overgangsrecht bouwwerken, als opgenomen in dit plan, niet van toepassing.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%.
3. c. Dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Stationsplein 13'.

Aan de noordwestzijde van het Stationsplein (huisnummer 28) in Hulst is momenteel discount-supermarkt ALDI gevestigd. De supermarktketen wenst deze supermarkt te verplaatsen naar de zuidoostzijde van het Stationsplein en daar ook een groter winkeloppervlak te realiseren.

Voor deze ontwikkeling worden een magazijngebouw (onderdeel van Stationsplein 9) en de (bedrijfs)woning (Stationsplein 11) van de Honda-autogarage gesloopt. Het adres van de nieuwe vestiging wordt Stationsplein 13. De benodigde parkeerplaatsen voor de supermarkt worden aangelegd ter plaatse van de genoemde bedrijfswoning en aansluitend aan het parkeerterrein van Albert Heijn. Hierdoor ontstaat één aaneengesloten parkeerterrein.

Als voorwaarde voor medewerking aan de verplaatsing heeft de gemeente Hulst aangegeven dat er een concrete invulling moet worden gegeven aan de bestaande locatie van de discount-supermarkt aan Stationsplein 28. De gemeente wil namelijk niet meewerken aan leegstand. Inmiddels is een detailhandelsbedrijf in meubelen en tuinmeubelen concreet geïnteresseerd in deze locatie. Detailhandel in meubelen is op basis van het geldende bestemmingsplan echter niet toegestaan. Ter plaatse van de bestaande locatie van de discount-supermarkt wordt een toekomstige supermarkt alleen onder voorwaarden toegestaan.

De nieuwe functies passen dus niet binnen het geldende bestemmingsplan 'De Statie' (zie paragraaf 1.3). Om de ontwikkeling alsnog mogelijk te maken, is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

De plangebieden liggen aan de zuidwestzijde van de stad Hulst. In figuur 1.1 is globale ligging van de huidige en nieuwe supermarkt aangeduid.

Figuur 1.1: Globale ligging plangebied (GoogleMaps, 2014)

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Statie', dat is vastgesteld op 18 december 2008.

De bestaande locatie heeft de bestemming 'Gemengd 3'. Binnen deze bestemming zijn onder andere een bouwmarkt, een tuincentrum, type II (minimum omvang 1.000 m² per detailhandelsvestiging) toegestaan en supermarkten die ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan aanwezig waren, met een maximaal winkelverkoopvloeroppervlak (wvo) van 1.500 m² per detailhandelsvestiging. De locatie heeft een oppervlakte van circa 1.100 m² (bruto = netto).

De vestiging van detailhandel in meubelen is binnen de bestemming 'Gemengd 3' niet toegestaan. Aangezien er een concreet geïnteresseerde partij is om ter plaatse een meubelwinkel te vestigen, wordt dit door middel van dit bestemmingsplan alsnog mogelijk gemaakt.

De nieuwe locatie heeft de bestemming 'Bedrijf' en voor een heel klein deel 'Verkeer'. Op de gronden met de bestemming Bedrijf mogen bedrijven of bedrijfsmatige activiteiten worden uitgeoefend die vallen binnen categorie 1 en 2 van de Lijst van bedrijven. Deze lijst is opgenomen in bijlage 1 van de voorschriften. Binnen de bestemming is ook ondergeschikte detailhandel (max. 25 m² winkel vloeroppervlak) toegestaan, met uitzondering van voedings- en genotmiddelen.

Naast deze bestemming gelden voor delen nog de aanduidingen (bw) 'bedrijfswoning' en (sdh-au) 'specifieke vorm van detailhandel - detailhandel in auto's'. Dit houdt in dat er binnen de aangewezen aanduidingen één bedrijfswoning per bedrijf per bouwperceel is toegestaan en dat er detailhandel in auto's mag plaatsvinden.

Ten slotte ligt de wijzigingsbevoegdheid 'WRO-zone - wijzigingsgebied 1' over het gehele terrein. Dit houdt in dat burgemeester en wethouders de aanduiding kunnen wijzigen in een andere aanduiding perifere detailhandel, mits het voldoet aan de eisen zoals genoemd in artikel 3, lid 3.6.1 van de voorschriften. Detailhandel in dagelijkse goederen (foodsector) wordt niet aangemerkt als perifere detailhandel. Dat betekent dat de beoogde supermarkt niet met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid mogelijk kan worden gemaakt. Dat kan alleen met een omgevingsvergunning ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor afwijken van het geldende bestemmingsplan of met een nieuw bestemmingsplan. Gekozen is voor het laatste.

Figuur 1.2: Geldend bestemmingsplan 'De Statie' (Gemeente Hulst, 2008)

Stationsplein 28 in Hulst maakt onderdeel uit van een in een hoek aaneengebouwd cluster perifere detailhandel aan het Stationsplein. In de huidige situatie huisvest het pand discount-supermarkt ALDI (figuur 2.1). De entree van de winkel ligt aan het Stationsplein, waar een groot parkeerterrein is gesitueerd. Hoofdzakelijk bestaat het winkelaanbod aan het Stationsplein uit (grootschalige) detailhandelszaken die voornamelijk doelgericht en laagfrequent bezocht worden, maar ook voor (dagelijkse) boodschappen kan de consument terecht op het Stationsplein door de aanwezigheid van de supermarkten Aldi, Jumbo en Albert Heijn.

De locatie van de huidige discount-supermarkt heeft een totale oppervlakte van circa 1.100 m². Dat is dus de oppervlakte inclusief winkel, magazijn en sociale en sanitaire ruimten. Deze oppervlakte is naar de huidige maatstaven niet meer voldoende om tegemoet te kunnen komen aan de wens van de moderne consument (zie ook de Ruimtelijk-Economische onderbouwing zoals opgenomen in Bijlage 2).

Figuur 2.1: Vooraanzicht bestaande supermarkt Stationsplein 28 (GoogleMaps, 2017, datum foto 2009)

Met de verplaatsing van de supermarkt, komt er ca. 1.000 m² winkelruimte vrij op een perifere detailhandelslocatie. Deze wordt in de toekomstige situatie ingevuld door een detailhandelsbedrijf in meubelen.

De beoogde detailhandelsonderneming betreft een internationale retailketen die 'alles voor de woning' verkoopt. Met ruim 2.400 vestigingen in 47 landen, waaronder 84 vestigingen in Nederland, betreft dit een grote speler in de meubelbranche. Met een gemiddelde omvang van 1.018 m² winkelvloeroppervlakte zitten de winkels voornamelijk gevestigd op perifere detailhandelslocaties zoals woonboulevards (Locatus, 2017). De vestiging op deze detailhandelslocatie wordt ingegeven door het assortiment. Voor het assortiment is een relatief groot ruimtebeslag gewenst. Daarnaast sluit het bezoekmotief van de klanten van het bedrijf goed aan bij de perifere detailhandelslocaties. De meubelwinkels worden laagfrequent en doelgericht bezocht.

Inpassing bestaande bebouwing

Het pand Stationsplein 28 in Hulst heeft een winkelvloeroppervlakte van circa 1.000 m² en voldoet aan de minimale oppervlakte van de meubelwinkel. Het pand wordt dan ook geschikt bevonden voor de betreffende retailer. Slechts een interne verbouwing is nodig om de winkel goed in te kunnen delen. Er zal geen uitbreiding van het gebouw en/of vloeroppervlak plaatsvinden. Onder de noemer "woninginrichting en (tuin)meubelen" wordt de beoogde winkel in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

Overigens wordt de nieuwvestiging van een supermarkt op deze locatie ook niet uitgesloten. Onder voorwaarden is het vestigen van een supermarkt hier dan ook mogelijk gemaakt (zie ook paragraaf 3.4.3).

De locatie voor de nieuwe supermarkt ligt ten zuiden van het Stationsplein. Het plangebied wordt ontsloten vanaf deze weg.

Het plangebied is grotendeels onverhard. Aan de noordzijde van het plangebied is een bedrijfswoning met bijbehorende opstallen aanwezig. Aan de oostzijde staat een magazijn van de naastgelegen Honda-autogarage.

In de omgeving van de locatie bevinden zich verschillende functies. Aan de oostzijde is brasserie 'De halve maan' met een speeltuin aanwezig. Aan zowel de oost-, west en noordwestzijde bevinden zich parkeerterreinen. Aan de zuidzijde grenst de locatie aan de lintbebouwing van de Absdaalseweg. Aan de noordzijde van het Stationsplein, tegenover de nieuwe supermarktlocatie, zijn diverse detailhandelsvestigingen gehuisvest in een gebouw, onder andere een EM-TÉ supermarkt. Op iets grotere afstand, aan de westzijde van het Stationsplein, is een Albert Heijn en Jumbo gevestigd.

Verder ligt langs de weg Stationsplein verschillende ondergrondse infrastructuur (zie ook paragraaf 4.11). Voor het initiatief om aan de zuidzijde van deze weg een nieuwe discount-supermarkt te bouwen, zijn vooral een ondergrondse gasleiding, twee rioolleidingen (vrij verval en onder druk) en daarmee samenhangend een rioolput van belang.

Figuur 2.2: Locatie plangebied (GoogleMaps, 2014)

Figuur 2.3: Zijaanzicht vanaf het Stationsplein richting het oosten/het plangebied, (GoogleMaps, 2014, datum foto 2009).

Figuur 2.4: Bedrijfswoning aan het Stationsplein aan noordzijde plangebied (GoogleMaps, 2014).

In bijlage 1 zijn ontwerptekeningen van de beoogde ontwikkeling opgenomen. In coördinatie met onderhavig bestemmingsplan wordt direct de omgevingsvergunning voor het bouwen van de nieuwe discount-supermarkt aangevraagd. De bijgevoegde tekeningen betreffen dus tevens de tekeningen ten behoeve van de omgevingsvergunning.

De nieuwe discount-supermarkt wordt gebouwd ten zuiden van de Honda-autodealer. De bedrijfswoning met bijbehorende erfbebouwing en het magazijn van de autogarage worden hiervoor gesloopt. Aan de oostzijde wordt het nieuwe winkelpand gebouwd. Het totale oppervlak van het plangebied bedraagt circa 5.300 m².

De ingang van de supermarkt komt aan de westzijde van het nieuwe pand. Bij deze entree, onder de overkapping, komen de winkelwagentjes te staan. Het magazijn komt aan de zuidzijde. Hier vinden ook het laden en lossen en het parkeren door het personeel plaats. Het gebouw wordt gebouwd in één bouwlaag met een hoogte van circa 5,6 meter. De hoogte blijft daarmee ruim binnen de maximum hoogtematen die in het bestemmingsplan De Statie zijn vastgelegd (maximale goothoogte 6 meter, maximale bouwhoogte 10 meter). Door middel van dit bestemmingsplan wordt de toegestane bouwhoogte derhalve verlaagd van 10 meter naar 6 meter.

Figuur 2.5: Voorgevel beoogde nieuwe winkel (Den Hollander, oktober 2017)

Figuur 2.6: Beoogde nieuwe situatie (Den Hollander, 27 november 2017)

Het bruto vloeroppervlak (bvo) van de nieuwe supermarkt bedraagt maximaal 1.555 m² en het maximale winkelvloeroppervlak (wvo) wordt vastgelegd op 1.200 m².

De westzijde van het plangebied en de locatie van de hiervoor vermelde bedrijfswoning wordt ingericht als parkeerterrein voor bezoekers van de supermarkt. In totaal worden er 93 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 2 voor minder valide personen en 2 voor (grotere) gezinsauto's. Per parkeervak wordt een oppervlak aangehouden van 27,5 m² (inclusief manoeuvreerruimte). In paragraaf 4.2 is berekend dat dit aantal voldoende is om in de behoefte / de parkeernorm te kunnen voldoen.

Dit grote nieuwe parkeerterrein sluit aan op het huidige parkeerterrein van Albert Heijn, waarbij de inrichting wordt afgestemd op de inrichting van het parkeerterrein van Albert Heijn, de interne ontsluitingswegen lopen door. Dit nieuwe integrale parkeerterrein wordt ontsloten vanaf het Stationsplein.

Tegen de noordgevel van het gebouw, onder de luifel van het gebouw, is ruimte gereserveerd voor de stalling van fietsen, zowel voor bezoekers als voor het personeel.

In de bocht van het Stationsplein, in lijn met de voorgevel, wordt een reclamezuil gebouwd met een hoogte van 5,5 meter.

Enkele parkeerplaatsen, de entree met de luifel van het gebouw en de reclamezuil komen op gemeentegrond te staan. Hierover worden nog afspraken gemaakt. Dit geldt ook voor de verplaatsing van de eerder genoemde ondergrondse gasleiding en mogelijk ook voor andere kabels en leidingen, waaronder de rioolput (zie ook paragraaf 4.11.2).

Het nieuwe gebouw wordt op een afstand van circa 10 meter van de bestaande (en te handhaven) gebouwen van de autodealer gerealiseerd. In paragraaf 4.7 wordt onderbouwd dat deze afstand voldoende is in verband met aan te houden indicatieve afstanden in het kader van bedrijven en milieuzonering. Nooduitgangen en de route van de nooduitgangen zijn voorzien in noordelijke en in zuidelijke richting. Aan beide zijden wordt daarvoor een strook vrijgehouden van bebouwing en lopen de vluchtroutes over eigen terrein.

De verplaatsing en uitbreiding van de discount-supermarkt naar de zuidzijde van het Stationsplein past binnen het ruimtelijk-economisch ontwikkelingsperspectief voor het gebied rondom het Stationsplein. De beoogde ontwikkeling zorgt voor een stedenbouwkundige afronding van het Stationsplein en past daarmee in de visie voor dit deelgebied. De bestaande en vrijkomende locatie kan worden benut voor perifere en grootschalige detailhandel. Op basis van onderhavig bestemmingsplan tevens in de branche "winkelinrichting en (tuin)meubelen". Dit is in overeenstemming met het beleid voor het deelgebied aan de noordzijde van het Stationsplein. De ontwikkeling voldoet aan de criteria van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Uit het ruimtelijk-economisch onderzoek dat ten behoeve van de verplaatsing is uitgevoerd (zie paragraaf 5.1 en bijlage 2), komt naar voren dat de uitbreiding van de discount-supermarkt past binnen de marktomstandigheden in de sector dagelijkse goederen in deze regio. Het behoud van de discount-voorziening voor de regio Hulst draagt bij aan het woon- en leefklimaat in dit gebied.

Vanuit sectoraal beleid en wetgeving op het gebied van milieu bestaan geen belemmeringen tegen het voornemen. De financiële uitvoerbaarheid is afdoende aangetoond.

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze de verplaatsing en de uitbreiding van de discount supermarkt aan het Stationsplein planologisch-juridisch is geregeld in onderhavig bestemmingsplan. Eerst wordt echter ingegaan op de eisen die de wet stelt aan bestemmingsplannen.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moeten worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (per 1 juli 2013: SVBP2012) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP2012 kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi. Het voorliggende bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke vereisten en is dus raadpleegbaar en uitwisselbaar. De gemeente publiceert het bestemmingsplan vanaf het ontwerp op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan op het beeldscherm verschijnt via de verbeelding (kaart). De kleuren geven aan welke bestemmingen zijn gelegd. Bouwvlakken markeren de ruimte voor situering van bedrijfsgebouwen.

In de digitale omgeving is een systeem nagestreefd zodanig, dat vanaf het beeldscherm een doorverwijzing naar de regels en ook naar de specifieke passage van de toelichting en bijlagen mogelijk is.

Bestemmingen en aanduidingen

Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Op deze ondergrond zijn vlakken getekend waarin is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden. In dit bestemmingsplan zijn vier bestemmingen opgenomen, namelijk de bestemming 'Gemengd - 9' en 'Gemengd - 10', 'Verkeer' en 'Leiding - Gas'. Verder wordt binnen de bestemmingen door middel van de aanduiding bouwvlak de situering van de bestaande en nieuwe bebouwing vastgelegd.

De regels zijn uit oogpunt van uniformiteit van bestemmingsplannen zoveel mogelijk afgestemd op de regels van het bestemmingsplan De Statie, met dien verstande dat rekening is gehouden met wetswijzigingen en actuele inzichten. In dat kader borduurt de nummering van de bestemmingen 'Gemengd' voort op de systematiek binnen het geldende bestemmingsplan dat voorziet in de gemengde bestemmingen 1 t/m 8. Aangezien de beoogde functies niet binnen een van deze geldende gemengde bestemmingen passen, zijn de nummers 9 en 10 toegevoegd. In een eventuele toekomstige herziening/actualisering kunnen de bestaande en beoogde planologische situaties door deze systematiek eenvoudiger met elkaar worden geïntegreerd.

Toelichting op de inleidende regels

Conform SVBP bevat het hoofdstuk Inleidende regels artikelen met de Begrippen en de Wijze van meten.

Toelichting op de bestemmingsregels

In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving en bouwregels.

In navolging van de bestemmingen aan de noordzijde van het Stationsplein is voor de nieuwe supermarktlocatie gekozen voor een bestemming 'Gemengd - 9'. Binnen deze bestemming zijn gewone bedrijven toegestaan, zoals deze nu al mogelijk zijn, en ten hoogste één supermarkt. Omdat er sprake is van een groot bouwvlak dat volledig mag worden bebouwd, is de oppervlakte van de supermarkt in de regels begrensd. Indirect geldt er nog een begrenzing. Een omgevingsvergunning voor het bouwen kan namelijk uitsluitend worden verleend indien binnen het plangebied voldoende parkeerplaatsen zijn of worden aangelegd en in stand gehouden. Dat kan op eigen terrein zijn of op korte afstand daarvan.

De beoogde reclamezuil in de bocht van het Stationsplein is opgenomen als enclave in het plangebied. De bouw ervan past namelijk niet binnen het geldende bestemmingsplan De Statie. Voor de enclave is geen bouwvlak opgenomen omdat een reclamezuil geen gebouw is. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde kunnen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. De bouwhoogte van de reclamezuil (5,5 meter) valt binnen de algemeen toelaatbare hoogte voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde (6 meter).

De huidige locatie van de discount-supermarkt krijgt in onderhavig bestemmingsplan de bestemming 'Gemengd - 10' toegekend. Binnen deze bestemming wordt de vestiging van de meubelwinkel mogelijk gemaakt onder de noemer perifere detailhandel, branchegericht (volumineus) in de branche: "winkelinrichting en (tuin)meubelen".

Binnen de bestemming zijn verder bedrijven tot milieucategorie 2 toegestaan, zoals deze nu al mogelijk zijn, en wordt de vestiging van een nieuwe supermarkt onder voorwaarden toegestaan. In de nieuwe retailvisie van de gemeente Hulst is namelijk opgenomen dat er aan het Stationsplein maximaal 5 supermarkten zijn toegestaan. Dit dienen echter wel supermarkten te zijn die zich van elders binnen de kern Hulst verplaatsen naar deze locatie. Er kan dan ook geen sprake zijn van een extra supermarkt.

De bestaande bebouwing is gesitueerd binnen het reeds geldende bouwvlak en aan de maatvoeringen worden geen wijzigingen voorzien. Ruimtelijk worden er geen wijzigingen doorgevoerd. Alleen de nieuwe functie "woninginrichting en (tuin)meubelen" wordt door middel van dit bestemmingsplan specifiek mogelijk gemaakt.

Voor de eerder vermelde aardgasleiding is de bestemming 'Leiding - Gas' in het bestemmingsplan opgenomen. De regeling is vrijwel een op een overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'De Statie', met dien verstande dat in de bocht van het Stationsplein een zone is opgenomen voor een nieuw tracé van de gasleiding. De gasleiding moet namelijk vanwege het bouwplan worden verplaatst. Voor meer informatie wordt verwezen naar paragraaf 4.11.

De ruimte tussen het bouwplan en het Stationsplein, waar het nieuwe leidingentracé wordt opgenomen, is overeenkomstig het bestemmingsplan De Statie bestemd tot 'Verkeer'.

Toelichting op de algemene regels

In hoofdstuk Algemene regels zijn de antidubbeltelregel, de algemene bouwregels en algemene afwijkingsregels opgenomen. Ook is een bepaling voor de werking van de wettelijke regelingen opgenomen, waarnaar elders in de regels wordt verwezen.

Het artikel met de antidubbeltelregel is verplicht voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel van dit artikel is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Toelichting op de overgangs- en slotregels

In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

In de slotregel is aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangeduid.

In dit hoofdstuk wordt het initiatief getoetst aan het rijks-, provinciaal en gemeentelijk ruimtelijk beleid. Een volledig overzicht van de beleidsplannen en regelgeving dat voor het plangebied mogelijk van toepassing is, is te vinden op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Een aantal daarvan is relevant voor de beoordeling van de beoogde ontwikkeling:

• Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk;
• het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 en de Verordening Ruimte van de provincie Zeeland;
• het ruimtelijke-economisch beleid, de Structuurvisie gemeente Hulst en de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.

Na de vaststelling van het bestemmingsplan De Statie is de Wet ruimtelijke ordening vastgesteld en zijn het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening aanpast.

Analyse

Met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Uitwerking vindt veelal plaats in wetgeving zoals Waterwet, Deltawet en de toekomstige Omgevingswet.

Toetsing en conclusie

Een van de nationale belangen die relevant is voor het voorliggende bestemmingsplan is een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Hier wordt aan voldaan.

Voor het overige is in de SVIR geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor het voorliggend bestemmingsplan. De SVIR genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkelingen niet geschaad.

In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is geregeld dat voor stedelijke ontwikkelingen - waaronder de verplaatsing en uitbreiding van detailhandel - een onderbouwing in het bestemmingsplan noodzakelijk is (artikel 3.1.6. van het Bro). Deze onderbouwing is opgenomen in paragraaf 5.1.

In de toelichting van een bestemmingsplan dat een stedelijke uitbreiding mogelijk maakt, moet een onderbouwing worden opgenomen volgens de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Met deze ladder stimuleert het Rijk de herstructurering van bestaand stedelijk gebied om de ontwikkeling van nieuwe terreinen te verminderen. Dit draagt bij aan economische dynamiek, zorgvuldig gebruik van ruimte en infrastructuur en behoud van de leefbaarheid van het stedelijk en landelijk gebied.

De afzonderlijke treden zijn komen te vervallen, maar de intentie van de ladder blijft hetzelfde: zorgvuldig ruimtegebruik. De nieuwe ladder ziet er als volgt uit:

• Lid 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
• Lid 3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
• Lid 4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening

De toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan de ladder is opgenomen in het ruimtelijk-economisch onderzoek dat is opgesteld en dat is opgenomen in bijlage 2. Daaruit blijkt dat door de beoogde ontwikkeling van Aldi er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik en een goede ruimtelijke ordening in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

De inrichting van het plangebied aan het Stationsplein is reeds dermate concreet dat in coördinatie met onderhavig bestemmingsplan direct de omgevingsvergunning voor het bouwen van de nieuwe discount-supermarkt wordt aangevraagd.

In het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 en de Verordening Ruimte is aangegeven dat een duidelijke scheiding van woonkernen (dorpen en steden) en landelijk gebied wordt nagestreefd. Hoofddoelstellingen van provinciaal beleid zijn: zorgvuldig ruimtegebruik, herstructurering van bebouwde terreinen / gebieden en bundeling van functies. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt binnen de 'begrenzing bebouwd gebied', waarbinnen stedelijke ontwikkelingen worden toegestaan.

Figuur 3.1: Uitsnede kaart Omgevingsplan 2012-2018

Het beleidsdoel van de provincie is bundeling en concentratie in bestaande kernwinkelgebieden. Met kernwinkelgebieden worden bedoeld de binnen de centra van kernen gelegen gebieden waarin detailhandelsvoorzieningen zijn geconcentreerd. Een bestemmingsplan dat geen bijdrage levert aan bundeling en concentratie is in beginsel strijdig met het beleidsdoel. Hierbij bestaat wel afwegingsruimte. Bijvoorbeeld een supermarkt die ruimtelijk (in verband met omvang en verkeersontsluiting) aantoonbaar niet inpasbaar is in het kernwinkelgebied mag op enige afstand van het kernwinkelgebied, binnen de bebouwde kom worden toegestaan. Ook een bestaande winkel buiten het kernwinkelgebied kan enige ontwikkelingsruimte worden geboden. Hiervoor is wel een goede motivering nodig omdat een dergelijke situatie per definitie niet bijdraagt aan bundeling en concentratie in het kernwinkelgebied.

In Hulst kunnen supermarkten niet binnen de kern worden gevestigd omdat daar geen ruimte voor is en er wel een bestaande detailhandelslocatie buiten de binnenstad van Hulst is. Zo wordt wel aan concentratie gedaan. Daarnaast staat in artikel 2.2 lid 8 van de verordening dat nieuwe detailhandelsvestigingen 'primair' in kernwinkelgebieden worden gevestigd. Gezien het beleidsdoel zoals hiervoor beschreven is ruimte voor afwijking mogelijk, zo blijkt ook uit de toelichting bij artikel 2.2. In onderhavige situatie is geen sprake van een kernwinkelgebied maar wel van een concentratie van detailhandelsdoeleinden aan het Stationsplein.

Zowel de bestaande locatie (Stationsplein 28) als de nieuwe locatie (Stationsplein 13) zijn in het Omgevingsplan aangewezen als 'Kleinschalig bedrijventerrein'. In de Verordening Ruimte kent het plangebied deze aanduiding overigens niet.

Omdat de bedrijventerreinenmarkt regionaal georiënteerd is, werken gemeenten in regionaal verband samen en stemmen zij hun bedrijventerreinbeleid af in bedrijventerreinprogramma's. Alle bedrijfslocaties, niet zijnde agrarische bouwvlakken, van 1 ha of groter worden aangemerkt als kleinschalig bedrijventerrein en worden opgenomen in het programma. Deze regionale afstemming wordt door de Provincie bekrachtigd.

Om de ruimtelijke kwaliteit van kleinschalige terreinen te kunnen verbeteren wordt de mogelijkheid geboden voor een beperkte afronding van een dergelijk terrein (maximaal 20% van de bestaande oppervlakte van het terrein of maximaal 0,5 ha). Om de kwaliteitsverbetering van bedrijventerreinen verder te bewerkstelligen wordt tevens een herstructureringsfonds opgesteld ten behoeve van herstructurering, revitalisering en transformatie van bedrijventerreinen. Het planvoornemen, waarbij een nieuwe supermarkt wordt gerealiseerd, voorziet in herstructurering en transformatie.

Daarnaast wordt voldaan aan het beleidsdoel waarbij detailhandel wordt gebundeld en geconcentreed.

Het Stationsplein is een locatie aan de stadsrand van de kern Hulst. Op deze locatie is diverse grootschalige detailhandel gevestigd. Het Stationsplein wordt aangemerkt als bestaand winkelgebied conform de Locatus-indeling. De beoogde supermarktontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten uit het Omgevingsplan.

Het planvoornemen voorziet in de verplaatsing van een discount-supermarkt van het stationsplein naar een grotere locatie elders aan het Stationsplein. Het detailhandelsbedrijf in meubelen valt binnen de woon- en tuinbranche en is volgens het beleid geformuleerd in het Omgevingsplan Zeeland toegestaan op de aan de stadsrand gesitueerde PDV-locaties.

Doordat in dit bestemmingsplan een nieuwe detailhandelsfuntie op de bestaande locatie van de supermarkt wordt voorzien, wordt concreet invulling gegeven aan het thema zorgvuldig ruimtegebruik en wordt leegstand actief voorkomen. Zowel de nieuwe supermarkt als de nieuwe functie ter plaatse van de bestaande supermarkt dragen nadrukkelijk bij aan de bundeling en concentratie van detailhandelsvoorzieningen binnen Hulst. Daarmee wordt aangesloten op het beleid van de provincie.

In de toelichting van het bestemmingsplan De Statie is een ruimtelijk-economisch ontwikkelingsperspectief geschetst voor onder andere het gebied rondom het Stationsplein. Dit beleid is nog steeds actueel. De relevante passages uit de toelichting zijn hierna integraal overgenomen.

"Ten aanzien van het supermarktaanbod streeft de gemeente naar een heldere herkenbare ruimtelijke structuur in de hoofdkern Hulst. Evenwicht tussen het bieden van een acceptabel voorzieningenniveau op het niveau van de kernen en de wijken, het invullen van de regionale verzorgingsfunctie van het centrumaanbod en tenslotte het bieden van voldoende marktperspectieven voor ondernemerschap van de supermarktaanbieders, is hierbij van groot belang.

Om de gemeentelijke en regionale markt goed te kunnen bedienen is het noodzakelijk dat concentratie van aanbieders plaatsvindt, waarbij een krachtig en divers supermarktaanbod tot ontwikkeling komt. In onderhavig bestemmingsplan is de supermarktvisie vertaald naar concrete planologische mogelijkheden tot clustering van supermarkten rondom het Stationsplein (het zogenaamde BACK-terrein). De gemeente Hulst wil op deze locatie de ruimte bieden om het aantal vestigingen uit te breiden tot maximaal vijf supermarkten. Het gaat daarbij niet om het toevoegen van nieuwe, nog niet in Hulst gevestigde aanbieders, maar om het verplaatsen en versterken van bestaand aanbod of bestaande claims voor vestiging in Hulst. Dit omdat de gemeente het niet wenselijk acht dat op de betreffende locatie een ongelimiteerde ontwikkeling plaats vindt, die de kansen voor het ondernemerschap in de kleine kernen of in de noordelijke woonwijk van de gemeente Hulst, ondermijnt."

Hieruit blijkt dat verplaatsing en uitbreiding van de ALDI-supermarkt naar de voorgenomen locatie past binnen het ruimtelijk-economisch ontwikkelingsperspectief voor het gebied rondom het Stationsplein. Het gaat hier specifiek om het supermarktaanbod. Het beleid met betrekking tot andere detailhandelsvestigingen (zoals meubelen) wordt hierin niet genoemd.

Binnen het gebied ten noorden van de Absdaalseweg zijn verschillende deelgebieden onderscheiden. Relevant zijn de deelgebieden 9 en 11. De visie voor deze deelgebieden is hieronder samengevat:

9. Gemengde zone aan weerszijden van nieuwe ontsluitingsweg naar Havenfort/ Stationsplein

De gemeente Hulst wil het gebied direct ten noorden en direct ten zuiden van de nieuwe ontsluitingsweg naar Havenfort/Stationsplein graag inrichten als gemengde zone, waarbij ruimte is voor nieuwvestiging van bedrijven in milieucategorie 1 en 2, (bedrijfs)woningen (met vrijstelling) en functies op het gebied van ontspanning en vermaak (bijvoorbeeld fitnesscentrum). De uitbreiding moet vooral gezien worden als stedenbouwkundige afronding van het bestaande gemengde gebied aan het Havenfort/Stationsplein. De goothoogte van de nieuw toe te voegen bebouwing sluit aan op de belendende gebouwen en bedraagt 6 meter.

11. Bestaande winkelstrip Havenfort/Stationsplein

De winkelstrip ligt ten noordwesten van het Stationsplein en is bestemd (in het bestemmingsplan De Statie) als grootschalig detailhandelscentrum. De gemeente Hulst wil dit gehele gebied handhaven als locatie voor detailhandel in tuin-, bouwmaterialen- en foodsector. Op het Stationsplein zijn parkeerplaatsen aanwezig die de parkeerbehoefte van deze voorzieningen kan opvangen.

De verplaatsing en uitbreiding van de ALDI-supermarkt naar de voorgenomen locatie zorgt voor een stedenbouwkundige afronding van het Stationsplein en past daarmee in de visie voor deelgebied 9. De bestaande en vrijkomende locatie kan worden benut voor perifere en grootschalige detailhandel zoals een meubelwinkel. Dit is in overeenstemming met het beleid voor deelgebied 11.

In de Structuurvisie Hulst zijn gebieden aangeduid waarvoor de strategie van behoud geldt. In figuur 3.1 zijn dit de donker gearceerde gebieden. De strategie van behoud is gekozen voor de delen van de gemeente waar binnen de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkte veranderingen zijn te verwachten. Voor de gemeente is er geen aanleiding om hier actief plannen of projecten te initiëren. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelingen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk, waarbij de nadruk ligt op de kwaliteit van het leefklimaat. De verplaatsing van de ALDI-supermarkt (zowel de bestaande als nieuwe situatie), zoals nu aan de orde, wordt onder de strategie behouden geschaard.

Figuur 3.2 Fragment Structuurvisie Hulst met aanduiding plangebied nieuwe supermarkt

Ter plaatse van de Gentsepoort bevindt zich de schakel tussen de binnenstad en de buitenstad. In de buitenstad is een concentratie van detailhandel voor dagelijkse boodschappen en grotere detailhandelsketens te vinden (zie donker deel in figuur 3.2). Binnen de binnenstad kunnen ketens met een grotere vraag naar ruimte minder goed uit de voeten. In het plan 'De Statie' wordt ter plaatse van de buitenstad, gelegen rondom het Stationsplein, een locatie voorzien die ruimte biedt voor grootschalige detailhandel, te weten winkels met een minimum vloeroppervlak van 1.000 tot 1.500 m².

De betreffende meubelwinkel neemt een ruimtebeslag in van circa 1.000 m² wvo. De nieuwe supermarkt een ruimtebeslag van circa 1.500 m². Op basis van de Structuurvisie gemeente Hulst passen dergelijke winkels met dit ruimtebeslag niet in de historische binnenstad. Voor perifere detailhandel is plaats in de 'buitenstad', waar het Stationsplein onderdeel van uitmaakt. De locatiekeuze voor zowel de meubelwinkel als de nieuwe supermarkt op een perifere locatie aan het Stationsplein past binnen het gemeentelijke beleid, opgesteld in de Structuurvisie.

De retailstructuurvisie Hulst 2025 is d.d. 14 december 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. De eerdere retailvisie dateerde nog uit 2003. Ondertussen is er veel veranderd in het winkellandschap waardoor het noodzakelijk was deze visie te actualiseren.

De kern Hulst bestaat met de binnenstad, woonwinkel Morres en de winkels rondom het Stationsplein uit drie hoofdgebieden. Tussen deze drie gebieden bestaat een sterk onderscheid, ze beconcurreren elkaar niet, maar ze versterken elkaar juist. In de retailvisie komt naar voren dat de samenhang tussen de gebieden moet worden vergroot. Hierdoor kunnen ze van elkaars bezoekersstromen profiteren. Het streven is om er voor te zorgen dat in 2025 de winkelgebieden in Hulst een marktconforme omvang hebben, met name in de binnenstad van Hulst moet het winkelgebied compacter worden.

Om dit toekomstbeeld in 2025 te realiseren zijn er drie aspecten van wezenlijk belang:

1. 1. Marketing en branding: Hulst maximaal op het netvlies bij de consument.
2. 2. Professionele organisatie & gezamenlijke aanpak.
3. 3. Excellent en gastvrij ondernemerschap.

Ook de supermarktwereld verandert continue. In de toekomst is geen ruimte voor nieuwe toetredende supermarkten in de gemeente Hulst. De beperkte uitbreidingsruimte die wordt gezien, kan worden ingezet voor versterking van het huidige aanbod, zoals schaalvergroting en assortimentsverbreding. Rondom het Stationsplein dient de concentratie van het supermarktaanbod plaats te vinden. Er is ruimte voor maximaal vijf supermarkten. Momenteel zijn hier vier supermarkten. De eventuele vijfde supermarkt mag geen nieuwe toetreder zijn, maar een verplaatsing van elders. Gezien de snelle ontwikkelingen in de supermarktbranche, is een evaluatie van het beleid elke drie jaar gewenst.

Het welstandsbeleid van de gemeente Hulst is vastgelegd in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit (1 oktober 2015). In deze nota is het welstandsbeleid versoepeld. Zo zijn er bijvoorbeeld meer bouwwerken welstandsvrij. Ook het aantal welstandsvrije gebieden is verruimd. Verder is geconstateerd dat bepaalde gebieden vragen om meer betrokkenheid van de gemeente dan andere. In verband hiermee zijn er 4 gebieden of objecten onderscheiden met verschillende beoordelingsniveau's:

• bijzonder;
• normaal;
• soepel;
• vrij.

Zowel de bestaande als de nieuwe locatie liggen in een gebied met een soepel beoordelingsniveau. Bij gebieden of objecten met een soepel niveau ligt de nadruk op het bieden van ruimte voor uitbreiding of verbouwing. Beoordeling van bouwplannen blijft beperkt tot de hoofdkenmerken van die bouwwerken die vanaf het openbaar toegankelijke gebied direct zichtbaar zijn. Alle bouwactiviteiten op een achtererf worden niet preventief beoordeeld. Hiervoor wordt uitgegaan van de definiëring van het achtererf zoals omschreven in hoofdstuk 2. Daarnaast worden bouwplannen uitsluitend beoordeeld aan de hand van de hoofdkenmerken, zoals massa, hoofdvorm, samenhang, gevelaanzicht, tenzij er sprake is van een monument of andere bijzondere situatie.

Figuur 3.3: Uitsnede Kaart Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2015

Op 9 en 23 november 2017 heeft de welstandscommissie ingestemd met de in het principeverzoek opgenomen gevelbeelden. De welstandsadviezen zijn opgenomen in Bijlage 9 bij deze toelichting.

Op basis van de toetsing in hoofdstuk 3 wordt geconcludeerd dat de realisatie van de nieuwe discount supermarkt en de vestiging van de meubelwinkel in het bestaande pand Stationsplein 28 in Hulst past binnen de relevante ruimtelijke beleidskaders.

Als reactie op het ingediende principeverzoek heeft de gemeente eerder aangegeven dat de herinvulling van het pand Stationsplein 28 met een detailhandelsvorm, die niet of nauwelijks concurrerend is met de binnenstad van Hulst, de voorkeur heeft boven leegstand. De meubelwinkel wordt beschouwd als een detailhandelsformule die vanwege haar omvang minder passend is in de binnenstad. Bovendien is het gevoerde assortiment door de meubelwinkel in beperkte mate concurrerend met de binnenstad.

In dit hoofdstuk worden de relevante sectorale aspecten behandeld. Hiermee zal worden aangetoond dat er vanuit sectorale wetgeving geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ter plaatse van de bestaande locatie van de supermarkt (Stationsplein 28) wijzigt in ruimtelijke zin niets. Functioneel wordt uitsluitend een (vergelijkbare) functie toegevoegd. Die ontwikkeling heeft echter geen invloed op de relevante omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk wordt dan ook voornamelijk ingegaan op de locatie voor de nieuwe supermarkt waar ruimtelijk en functioneel wel aanpassingen worden doorgevoerd.

Een discount-supermarkt als ALDI moet – net als iedere supermarkt – goed bereikbaar zijn voor haar klanten en een comfortabele parkeergelegenheid bieden. In deze paragraaf wordt op deze aspecten ingegaan.

Een ligging aan een doorgaande N-weg (nationale weg of genummerde niet-autosnelweg) of uitvalsweg is voor de ALDI van primair belang, bij voorkeur aan de rand van kernen. Aan de laatste voorwaarde wordt voldaan.

De ontwikkelingen in het gebied van bestemmingsplan ‘De Statie’ hebben invloed op de verkeerssituatie. In het kader van genoemd bestemmingsplan is voor de verschillende voorzieningen en toekomstige functies een berekening gemaakt van de verkeersintensiteiten. Hierbij is uitgegaan van de maximale omvang en verkeersaantrekkende werking die binnen het bestemmingsplan mogelijk is. Op basis daarvan zijn inschattingen gemaakt voor het jaar 2015 van de verkeersintensiteiten op een aantal wegvakken. Op het Stationsplein nabij de aansluiting op de Absdaalseweg is een verkeersintensiteit berekend van circa 6.100 motorvoertuigen per etmaal (mtv/etm) en nabij de aansluiting op het Scharnier circa 4.200 mtv/etm.

Als gevolg van de verplaatsing en uitbreiding van de discountsupermarkt neemt het oppervlak aan (discount)supermarkt toe met (1.600-1.100=) 500 m² bvo. De verplaatsing zorgt ervoor dat 1.100 m² bvo beschikbaar komt voor nieuwe perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen (PDV/GDV). Voor de berekening van de verkeersgeneratie van deze uitbreidingen wordt gebruik gemaakt van de publicatie 317 van het CROW (Kencijfers parkeren en verkeergeneratie) uit 2012. In die publicatie zijn verschillende woonmilieutypes en verstedelijkingsgraden onderscheiden. Het plangebied ligt in een 'restgebied van de bebouwde kom' en een 'matig stedelijk gebied'. Voor discountsupermarkten in een dergelijk gebied geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van (afgerond) 120 mtv per 100 m² bvo. Voor PDV/GDV is dit (afgerond) 60 mtv per 100 m² bvo. ¹ De totale extra verkeersgeneratie komt daarmee op (600 + 660 =) 1.260 mtv. Een werkdag met koopavond, koopzondag en een zaterdag zijn dagen met de grootste verkeersgeneratie.

Door de ontwikkeling van de discount-supermarkt op deze locatie wordt een oppervlak van 5.300 m² bvo niet ontwikkeld als 'gewoon' bedrijventerrein. De verkeersproductie van een hectare bedrijventerrein is bepaald op 20 mtv voor een zaterdag en 190 voor een werkdag. Dat betekent een vermindering van 11 tot 100 mtv.

Het verkeer kan in twee richtingen aankomen en vertrekken: in westelijke richting via de Spoorweg en de Absdaalseweg en in oostelijke richting via het 'Scharnier', het plein waar de Stationsweg en de Van der Maelstedeweg samenkomen met de Absdaalseweg. De Absdaalseweg is de belangrijkste ontsluitingsweg aan de oostzijde van Hulst, komende van de N290. De Stationsweg en de Van der Maelstedeweg vormen een ontsluitingsroute voor verschillende (woon)wijken binnen de kern Hulst. Enige jaren geleden is de verkeerssituatie rond ‘Het Scharnier’ aangepast waardoor de verkeersafwikkeling is verbeterd.

In bijlage 1 van de toelichting op het bestemmingsplan ‘De Statie’ is vermeld dat het verkeer uit de Gemengde Zone (het gebied waar Albert Heijn en het toekomstig parkeerterrein van de nieuwe ALDI toe behoren) voor 75% in westelijke richting rijdt en voor 25% in oostelijke richting. Omdat de ALDI is georiënteerd op het Stationsplein, wordt deze verdeling overgenomen in dit bestemmingsplan.

De verkeersverdeling van het verkeer van en naar de winkels aan de noordzijde van het Stationsplein is 50% -50%.

Op basis van vorenstaande cijfers veroorzaakt de voorgenomen ontwikkeling de volgende verkeerstoename.

Tabel 4.1. verkeersgeneratie voorgenomen ontwikkelingen (afgeronde aantallen)

Gezien de inrichting van deze wegen kunnen deze aantallen verkeersveilig worden afgewikkeld.

Om te kunnen beoordelen of de verwachte verkeergeneratie kan leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling in de omgeving is onderzoek gedaan naar de effecten op drie voorranggeregelde kruispunten in de omgeving van het plangebied. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 6. Daarin is geconcludeerd dat als gevolg van de geplande ontwikkelingen de intensiteiten licht toenemen. Voor de kruisingen Absdaalseweg - Spoorweg en Absdaalseweg - Havenfort levert de toename geen problemen op. De berekende wachttijden op deze kruisingen blijven ver onder de grenswaarde van 20 seconden, wat maakt dat maatregelen op dit kruispunt niet noodzakelijk zijn. De afwikkeling op het kruispunt Absdaalseweg - Van der Maelstedeweg is in de huidige situatie acceptabel, maar heeft een beperkte restcapaciteit.

De berekeningen in bijlage 5 zijn uitgevoerd op basis van maatgevende spitsuren. In aanvulling daarop is in Bijlage 7 een oplegnotitie gemaakt waarin wordt ingegaan op de verkeersafwikkeling op overige piekmomenten. In de oplegnotitie is onderbouwd dat de verkeersafwikkeling op een koopavond/-zondag ook acceptabel is aangezien de verkeersintensiteiten in een avondspits hoger zijn dan op een gemiddelde koopavond/ -zondag. Daarnaast is in de oplegnotitie nader ingegaan op de maatregel om het kruispunt van de Abdaalseweg - Van Der Maelstedeweg als gelijkwaardig kruispunt in te richten. Dit is niet noodzakelijk, maar komt de verkeersafwikkeling wel ten goede.

1. 1. PDV/GDV wordt niet expliciet genoemd in de publicatie. Aangesloten is bij de verkeersgeneratiecijfers voor een buurt- en dorpscentrum

Om een indicatie te krijgen van de parkeerbehoefte van een discountsupermarkt zijn CROW-kencijfers beschikbaar. Voor discountsupermarkten in matig stedelijk gebied en het restgebied van de bebouwde kom geldt een bandbreedte 5,5 - 7,5 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. In het bestemmingsplan 'De Statie' is voor supermarkten een parkeernorm vastgesteld van 6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo; binnen de hiervoor vermelde bandbreedte.

Op basis van het beoogde oppervlak van 1.550 m² bvo dienen 93 parkeerplaatsen beschikbaar te zijn.

De benodigde parkeerplaatsen voor de supermarkt worden aangelegd ter plaatse van de te slopen (bedrijfs)woning en aansluitend aan het parkeerterrein van Albert Heijn. In totaal worden op eigen terrein 93 parkeerplaatsen aangelegd. Een afbeelding met compleet overzicht van alle parkeerplaatsen is opgenomen in bijlage 1.

Dat betekent dat dus op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zullen zijn. Daarnaast is in de directe omgeving een groot aanbod aan parkeerplaatsen. Aan de zuidzijde van de hoofdrijbaan grenst het parkeerterrein van de nieuwe ALDI supermarkt aan een van de parkeerterreinen van de Albert Heijn vestiging (het parkeerterrein aan de oostzijde van de supermarkt, op het Stationsplein). Hierdoor ontstaat één aaneengesloten parkeerterrein, zijnde het parkeerterrein voor de ALDI supermarkt en het parkeerterrein voor Albert Heijn. Om combinatiegebruik mogelijk te maken, zullen de meest oostelijke parkeerplaatsen op het parkeerterrein voor Albert Heijn worden gedraaid en de rijbanen doorgetrokken. Hierdoor gaan 9 parkeerplaatsen verloren.

De functies aan het Stationsplein ondervinden veelal dezelfde piekmomenten. De verloren 9 parkeerplaatsen kunnen hierdoor niet worden opgelost door middel van dubbelgebruik van parkeerplaatsen van andere functies. Albert Heijn is recent uitgebreid tot een oppervlakte van 3.136 m² bvo. Op basis van de hiervoor vermelde parkeernorm voor supermarkten zijn voor die supermarkt 189 parkeerplaatsen nodig. Albert Heijn beschikt over twee parkeerterreinen met - na de hiervoor vermelde afname van het aantal parkeerplaatsen een totale capaciteit van 224 parkeerplaatsen. Dat betekent dat ook deze supermarkt ruimschoots blijft voldoen aan de gestelde parkeernorm en er normatief een (beperkte) overcapaciteit aanwezig is.

Tussen de bestaande Albert Heijn-vestiging en de nieuwe ALDI-vestiging ontstaat aldus één aaneengesloten parkeerterrein. Dit parkeerterrein krijgt 2 ingangen en 1 uitgang. De toegangswegen lopen voorlangs de entrees van beide supermarkten. De uitgang bevindt zich globaal in het midden. Door middel van wegbelijning wordt de gewenste verkeerscirculatie tussen de parkeerstroken aangegeven (zie bijlage 1). Dat wil niet zeggen dat er sprake is van eenrichtingsverkeer tussen de stroken. Dit zou het zoeken naar een beschikbare parkeerplaats te veel belemmeren en zorgen voor veel onnodige verkeersbewegingen over het Stationsplein.

Het bevoorradingsverkeer maakt gebruik van dezelfde in- en uitgang van het perceel. Het laden en lossen wordt echter gescheiden van het bezoekersparkeren. Langs de zuidgevel van het gebouw wordt namelijk een aparte expeditiestrook met een verdiept laad- en losperron aangelegd.

Oostelijk daarvan zijn 10 parkeerplaatsen gedacht. Deze worden ontsloten vanaf het oostelijk gelegen Stationsplein.

De beoogde locatie aan het Stationsplein 13 voldoet aan de eisen ten aanzien van bereikbaarheid en ontsluiting.

Overigens kunnen de gemaakte parkeer- en verkeersberekeningen als "worst-case" scenario worden gezien ten opzichte van de overige planologische mogelijkheden op de nieuwe locatie. Een discount-supermarkt genereert namelijk meer verkeer dan een reguliere supermarkt. Aangezien het planologisch gezien ook mogelijk is om ter plaatse een reguliere supermarkt te realiseren, wordt in dat geval ruimschoots voldaan aan de normen.

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Onderzoek en conclusie

De bedrijfsgebouwen die worden gesloopt, zijn niet cultuurhistorisch waardevol (bron: provincie Zeeland) en dus niet behoudenswaardig.

Toetsingskader

In het Verdrag van Valletta is op Europees niveau de integrale bescherming van archeologisch erfgoed vastgelegd. Dit verdrag is geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving met de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Hiervoor zijn in deze wet de Monumentenwet 1988 en enkele andere wetten gewijzigd. De Monumentenwet 1988 regelt sindsdien onder andere de bescherming van archeologisch erfgoed in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de 'verstoorder betaalt'.

Op provinciaal niveau is het beschermen van archeologische waarden en cultuurhistorische elementen meegenomen in het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018. In het verlengde daarvan en van de Wamz heeft de gemeente Hulst in 2011 eigen archeologiebeleid vastgesteld (Beleidsnota Archeologie met archeologische beleidskaarten). In dit beleid is een regeling opgenomen die voorziet in een effectieve en doelmatige omgang met bekende en te verwachte archeologische waarden (onderzoekseisen en ontheffingen). Daarin is ook aangegeven dat de ruimtelijke consequenties van het gemeentelijk archeologiebeleid juridisch-planologisch worden verankerd in bestemmingsplannen waardoor het voor alle partijen van meet af aan duidelijk is welke eisen de gemeente stelt aan bodemingrepen in specifieke zones/terreinen.

Bij besluit d.d. 8 juni 2017 heeft de raad van de gemeente Hulst het "Hulst Archeologie- en Aardkundebeleid" alsmede de het paraplubestemmingsplan 'Hulst bestemmingsplan Archeologische- en aardkundige waarden" vastgesteld. In dit bestemmingsplan is het herziene beleid voor archeologie en het nieuwe beleid voor aardkunde 2016 volledig opgenomen.

Toetsing

Voor het plangebied aan het Stationsplein 28 geldt gedeeltelijk de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Aangezien hier geen grondwerkzaamheden zijn voorzien en uitsluitend een functionele wijziging wordt doorgevoerd, is archeologisch onderzoek niet nodig.

Aan het plangebied aan het Stationsplein 13 is geen dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toegekend. Dat betekent dat geen vervolgonderzoek nodig is. Er geldt alleen de algemene meldplicht ten aanzien van vondsten.

Conclusie

Voor de nieuwe locatie van de discount-supermarkt geldt geen archeologische verwachting. Het aspect archeologie vormt geen belemmering om voor de nieuwe supermarkt omgevingsvergunningen voor het bouwen te kunnen verlenen.

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek

De gemengde bestemming ter plaatse van het Stationsplein 28 blijft in dit bestemmingsplan gehandhaafd. Een met de bestaande functie vergelijkbare functie wordt toegevoegd. De gronden zijn geschikt gebleken voor dit gemengde gebruik. Het is derhalve niet noodzakelijk om de kwaliteit van de bodem ter plaatse nader te onderzoeken.

Voor de locatie van de nieuwe discountsupermarkt aan het Stationsplein 13 zijn drie bodemonderzoeken uitgevoerd aangezien de bestemming hier gewijzigd wordt van 'Bedrijf 'naar' een gemengde bestemming. De rapportages hiervan zijn:

• Eindrapport verkennend bodemonderzoek BSB Cluster Bodem Zeeland C Stationsplein 9 te Hulst (20 juli 2005) voor de voormalige autogarage.
• Eindevaluatie Stationsplein (ong) te Hulst (19 september 2011) voor het noordelijk deel van het parkeerterrein dat tussen de voormalige autogarage en het perceel/parkeerterrein van Albert Heijn.
• Verkennend bodemonderzoek Stationsplein 7 te Hulst (18 juni 2014): voor het perceel tussen de voormalige autogarage en de bebouwing aan de Absdaalseweg
• Verkennend onderzoek Absdaalseweg 32 (achterzijde), GGM 31-8-2010, ref.code 10A0877.

De eerste drie rapportages zijn opgenomen in bijlage 3. De laatst genoemde is opgenomen als Bijlage4. Uit de onderzoeken blijkt het volgende:

Perceel voormalige autogarage

• Op de deellocaties C en E zijn in de ondergrond licht verhoogde gehalten aan minerale olie aangetoond.
• Op deellocatie D zijn in de bovengrond (zeer) licht verhoogde gehalten aan koper, kwik, lood, zink en minerale olie aangetoond.
• Op het overige terrein zijn in de bovengrond (zeer) licht verhoogde gehalten aan koper, nikkel, PAK en minerale olie aangetoond.
• De aangetroffen gehalten in de onder- en bovengrond zijn dusdanig gering dat zij geen risico opleveren voor de volksgezondheid en/of het milieu. Verdere onderzoeksinspanningen zijn niet noodzakelijk. Wel dient rekening te worden gehouden met het feit dat eventueel van de deellocaties af te voeren grond niet multifunctioneel toepasbaar is.

Noordelijk deel van het parkeerterrein

• In verband met geconstateerde sterke koper en/of PAK verontreinigingen is voor de locatie een sanering uitgevoerd in juni en in augustus 2011; deze sanering bestond uit het opgraven van spotverontreiniging en het apart ontgraven van sintelverharding van de bovengrond.
• Ook is een asbestonderzoek uitgevoerd en heeft een asbestsanering plaatsgevonden.
• De bovengrond is als gevolg van de sanering opgeschoond.

Agrarisch perceel tussen de voormalige autogarage en de bebouwing aan de Absdaalseweg

• De onderzoekslocatie wordt als verdacht beschouwd op het voorkomen van bodembelasting, anders dan een regionale of landelijke diffuse achtergrondbelasting.
• In de gehele bovengrond zijn lichte verontreiniging aan zware metalen en PAK aangetroffen. Daarbij is op een deel een matige verontreiniging aan koper aangetoond. Deze verontreiniging is vermoedelijk afkomstig door een aftakking van het voormalig spoorbaantracé Mechelen- Terneuzen. De verontreiniging is ontstaan voor 1987 en betreft naar verwachting een oud geval van bodemverontreiniging.
• De aangetoonde verontreiniging is van die orde dat deze mogelijk een belemmering vormt voor eventuele bebouwing en/of andere activiteit. Er zijn met de voorgenomen activiteiten mogelijk risico’s voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig. Op grond van het wettelijke kader waarbinnen het onderzoek is uitgevoerd, is nader bodemonderzoek noodzakelijk naar de verontreinigingsomvang, saneringsnoodzaak en –urgentie.
• Er is geadviseerd om de huidige bodemopbouw zoveel als mogelijk intact te laten, zodat de lichte tot matige verontreiniging zich niet vermengd met de schone ondergrond. Daarnaast wordt aanbevolen om in de verontreinigde bovengrond geen moestuin en/of speelweide aan te leggen in verband met de aanwezige zware metalen.

Absdaalseweg 32 (zuidelijk deel van het toekomstig parkeerterrein)

• De bovengrond van dit perceel is licht verontreinigd met kobalt, koper, kwik, pak's, min. olie en DDTED boven achtergrondwaarden.
• De ondergrond is licht verontreinigd met minerale olie boven achtergrondwaarden.

Conclusie

Er zijn voldoende gegevens beschikbaar voor beoordeling en afweging van de bodemkwaliteit in het kader van het bestemmingsplan. De bodemkwaliteit is geschikt voor de beoogde functies en vormt geen belemmering voor realisatie. In verband met aanwezige lichte tot matige verontreinigingen in de grond ter plaatse van het Stationsplein 13 gelden voor daadwerkelijke uitvoering van grondwerk bij realisatie beperkingen. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor vaststelling van onderhavig bestemmingsplan.

Toetsingskader

Ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling dient een watertoets met het waterschap overlegd te worden. Bij de watertoets gaat het om allerlei waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Onderzoek

In het kader van de totstandkoming van het bestemmingsplan De Statie is uitgebreid aandacht besteed aan de huidige en toekomstige waterhuishouding in het gebied ten noorden van de Absdaalseweg. Voor het opstellen van deze paragraaf is gebruik gemaakt van die informatie.

Voor de watertoets is door het waterschap Scheldestromen een watertoetstabel beschikbaar gesteld. De tabel is hieronder opgenomen. De verplaatsing van de supermarkt is getoetst aan de daarin opgenomen waterthema's en water(beheer)doelstellingen. De planologische wijziging aan het Stationsplein 28 voorziet niet in het toevoegen van bebouwing en heeft derhalve geen invloed op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse.

Tabel 4.2 Watertoetstabel

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de tabel 4.3. weergegeven.

Tabel 4.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate (Besluit nibm)

In dit Besluit is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen.

Onderzoek

In paragraaf 4.2 is berekend dat de verkeersgeneratie op een werkdag met koopavond of een weekeinde circa 1.175 mtv/etm bedraagt.

Omdat het gaat om een verplaatsing van een functie en om nieuwe mogelijkheden voor PDV/GDV (kenmerk: laag frequente aankopen) zal de omvang van het vrachtverkeer nauwelijks toenemen. De extra verkeersgeneratie is daarmee dusdanig beperkt dat het effect op de luchtkwaliteit in geen geval meer dan 3% bedraagt van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM₁₀ en NO₂.

Figuur 4.1. Bijdrage verkeer op luchtkwaliteit

Op het plan is daarom het Besluit nibm van toepassing. nader onderzoek is dan ook niet nodig.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat voldaan wordt aan de voor dit jaar geldende normen uit de Wet Milieubeheer zoals weergegeven in tabel 4.3. De dichtstbij gelegen wegen waarvoor informatie beschikbaar is, bevinden zich nabij de kern Terneuzen, ruim 12 kilometer ten westen van de kern Hulst.

Het maximale gehalte stikstofdioxide bedraagt 20,9 µg/m³, voor fijnstof bedraagt dit maximaal 22,3 µg/m³ en het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijnstof bedraagt 10,5 dagen. In figuur 4.2 zijn de rekenpunten weergegeven.

Figuur 4.2. Luchtkwaliteit o.b.v. NSL-monitoringstool

Conclusie

Vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de functiewijziging niet in de weg.

Toetsingskader

Bij realisering van nieuwe milieuhinderlijke functies moet rekening worden gehouden met eventuele milieugevoelige functies in de omgeving. Uitgangspunt is dat ter plaatse van woningen een goed woon- en verblijfsklimaat is gewaarborgd.

Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG, editie 2009). In deze publicatie is voor elke bedrijfsactiviteit voor de ruimtelijke relevante milieuaspecten een richtafstand ten opzichte van een 'rustige woonwijk' vermeld. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. Alleen voor het aspect gevaar is het reduceren van de richtafstand met één afstandsstap niet zondermeer mogelijk.

Het hanteren van kleinere richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder wordt voorkomen.

Het gaat hierbij uitdrukkelijk om indicatieve afstanden. In een concrete situatie dient de werkelijk aan te houden afstand nader te worden bepaald. De richtafstanden worden gemeten van de bestemmingsgrens van de milieuhinderlijke inrichting ten opzichte van de gevels van de woningen van derden.

Onderzoek

Aangezien ter plaatse van het Stationsplein 28 geen milieubelastendere functies worden toegestaan dan reeds zijn toegestaan op basis van de geldende planologische regeling, is het niet nodig om voor deze locatie nader onderzoek te doen op basis van bedrijven en milieuzonering.

Voor de locatie van de nieuwe supermarkt aan het Stationsplein 13 dient wel beoordeeld te worden of voldaan wordt aan de indicatief aan te houden afstanden. In de VNG-publicatie is voor supermarkten het volgende vermeld:

Geluid en gevaar zijn de maatgevende milieuaspecten. Op grond van beide milieuaspecten geldt een richtafstand van 10 meter ten opzichte van een rustige woonwijk. Gezien de ligging van de nieuwe supermarktlocatie in een gebied met veel bedrijven en met hoofdinfrastructuur kan het gebied worden aangemerkt als een gemengd gebied. Dat betekent dat voor het aspect geluid geen richtafstand behoeft te worden aangehouden en is voor dit bestemmingsplan akoestisch onderzoek naar inrichtingslawaai evenmin noodzakelijk. Voor het aspect gevaar wordt vastgehouden aan een richtafstand van 10 m. De dichtstbijzijnde woningen zijn gelegen op een afstand van ruim 20 meter vanaf de plangrens van het plangebied Abdaalseweg 32 en 34. Op de percelen bij deze woningen zijn ook enkele bijgebouwen gesitueerd. In deze bijgebouwen mag echter niet gewoond worden. Aangezien de woningen op ruim 20 meter afstand van de nieuwe gemengde bestemming zijn gelegen wordt er, ook rekening houdende met vergunningsvrije bouwmogelijkheden, ruimschoots voldaan aan de aan te houden afstanden.

Overigens is, op basis van het geldende bestemmingsplan, de vestiging van bedrijven in de milieucategorie 1 tot en met 2 mogelijk (planologisch bestaande situatie). De ter plaatse gevestigde autogarage valt binnen milieucategorie 2 (feitelijk bestaande situatie). Door middel van onderhavig bestemmingsplan wordt de vestiging van bedrijven tot en met milieucategorie 2 gehandhaafd.

Bedrijven in de milieucategorie 2 hebben een indicatief grootst aan te houden afstand van 30 meter in een "rustige woonwijk". Zoals eerder aangegeven kan in een "gemengd gebied", waar onderhavig plangebied onderdeel van uitmaakt, de aan te houden afstand naar 10 meter worden teruggebracht. Zoals reeds aangegeven bedraagt de afstand tot de dichtstbijzijnde woningen ruim 20 meter. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de indicatief aan te houden afstanden. Bovendien is daarmee nadrukkelijk geen sprake van een verslechtering ten opzichte van de bestaande situatie.

Akoestisch onderzoek inrichtingslawaai

Ook al is op grond van de richtafstand voor het aspect geluid geen akoestisch onderzoek nodig, de gemeente heeft aangegeven toch een akoestisch onderzoek naar de toekomstige geluidbelasting op de omliggende woningen te verlangen. Op het terrein van de nieuwe supermarkt zullen namelijk diverse activiteiten worden uitgeoefend, waarvan het geluid van invloed kan zijn op het woongenot in de nabijgelegen woningen aan de Absdaalseweg. Daarbij moet worden gedacht aan laad- en losactiviteiten, technische installaties en contactgeluiden. Bijzondere aandacht vragen het gebruik van de laad- en losplaats, die op minder dan 25 meter van de achtergevel van de dichtstbijzijnde bestaande woning is geprojecteerd en het tijdstip van de activiteiten. De laad- en losactiviteiten en ook de winkeltijden vinden niet alleen in de dagperiode plaats, maar ook naar verwachting 's avonds en wellicht laden lossen ook in de nachtperiode (zeer vroeg in de ochtend).

Om te kunnen beoordelen of in de representatieve bedrijfssituatie op de gevel van bestaande woningen in de omgeving wordt voldaan aan de maximaal toegestane geluidbelasting is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 5. De geluidniveaus zijn daarin getoetst aan de in het Activiteitenbesluit opgenomen geluidvoorschriften. Ook wordt getoetst aan een goede ruimtelijke ordening.

Uit het onderzoek komt naar voren dat ten gevolge van het langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus de grenswaarde op twee woningen (Absdaalseweg 30 en 32) wordt overschreden. De overschrijding bedraagt maximaal 4 dB(A). Ten gevolge van de maximale geluidniveaus zijn geen overschrijdingen geconstateerd.

Omdat er een overschrijding geconstateerd is van het langtijdgemiddelde, dienen maatregelen overwogen te worden. Bronmaatregelen kunnen niet getroffen worden, daar de overschrijding wordt veroorzaakt door de personenauto's van bezoekers. Dat bekent dat afschermende maatregelen moeten worden onderzocht. Uit het onderzoek blijkt dat een afscherming van 2 meter hoogte, aansluitend op de bestaande afscherming, zal voldoen. In dit bestemmingsplan is de voorwaardelijke verplichting om het geluidscherm te plaatsen alvorens de nieuwe supermarkt in gebruik wordt genomen, juridisch-planologisch verankerd.

Aspect gevaar

De dichtstbijzijnde woningen liggen aan de Absdaalseweg op een afstand van 18 meter of meer van de locatie. Dat betekent dat ook voor het aspect gevaar aan de richtafstand wordt voldaan.

Aspect parkeren

In de publicatie is het verkeersaspect parkeren als aandachtspunt vermeld. In de toekomstige situatie liggen de parkeerplaatsen op een afstand van meer dan 10 meter. Ook de ontsluiting ligt op grotere afstand. Van een onaanvaardbare geluidbelasting als gevolg van het parkeren (rijden, slaan van portieren en menselijk stemgeluid) is geen sprake.

Conclusie

In de omgeving van het plangebied zijn geen milieugevoelige functies aanwezig die een belemmering kunnen zijn voor de beoogde verplaatsing en uitbreiding van de supermarkt. Omgekeerd is een goed woon- en leefmilieu ter plaatse van de dichtstbijzijnde woningen geborgd. Aan de geldende richtafstanden (ten aanzien van zowel de nieuwe supermarkt als de mogelijkheid voor de vestiging van een bedrijf in de milieucategorie 2) kan worden voldaan. Het aspect milieuhinder vormt hierdoor geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Toetsingskader

Industrielawaai/grote lawaaimakers

De locaties maken geen deel uit van een terrein dat op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is gezoneerd en vallen evenmin binnen de geluidzone van een gezoneerd bedrijventerrein. Bovendien is geen sprake van geluidgevoelige functies. Het aspect industrielawaai is daarmee niet relevant.

Activiteitenbesluit/inrichtingsgeluid

De nieuwe supermarkt is een inrichting in de zin van de Wet milieubeheer (Wm). De toetsing aan het activiteitenbesluit is opgenomen in paragraaf 4.7.

Wegverkeerslawaai

De supermarkt is geen geluidgevoelige functie op grond van de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer. In zoverre is het aspect wegverkeerslawaai niet relevant.

Wel dient uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening te worden beoordeeld of de beoogde ontwikkelingen zorgen voor een hoorbare toename van de geluidbelasting op de gevel van woningen langs omliggende wegen. Daarvan is sprake indien de geluidbelasting met 2 dB toeneemt. Een dergelijke toename zal zich pas voor kunnen doen indien de verkeersintensiteiten op deze wegen met 25% of meer toenemen. In dat geval is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai (uitstralingseffecten) noodzakelijk.

Beoordeling/onderzoek

Uit paragraaf 4.2 kan worden afgeleid dat er geen hoorbare uitstralingseffecten zijn vanwege de toename van het verkeersintensiteiten. De relatieve toename op omliggende wegen, afgezet tegen de geprognotiseerde intensiteiten voor 2015, bedraagt namelijk:

• op het Stationsplein nabij de aansluiting op de Absdaalseweg (715 van 6.100 =) ruim 11 %;
• nabij de aansluiting op het Scharnier (460 van 4.200 =) circa 11 %.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten; het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Overeenkomstig de risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, is naast Stationsplein 28 de risicovolle inrichting 'Bodyline' gelegen. De inrichting heeft geen plaatsgebonden risicocontour van 10^-6 per jaar en invloedsgebied van het groepsrisico. Verder zijn in de nabije omgeving geen risicovolle inrichtingen gelegen.

Figuur 4.3. Risicobronnen omgeving plangebied (zwarte cirkels). Bron: Risicokaart

In en nabij het plangebied worden geen gevaarlijke stoffen vervoerd over het water of spoor. Ten westen van het plangebied worden gevaarlijke stoffen vervoerd over de N258 (Absdale) en de N290 (Terhole-Zaamslag). Beide wegen zijn op minimaal 400 meter afstand van het plangebied gelegen. De wegen hebben geen plaatsgebonden risicocontour. Het maatgevende invloedsgebied van het groepsrisico is 355 meter. Het plangebied is niet gelegen binnen het invloedsgebied.

Ten westen van het plangebied is ook een hogedruk aardgasleiding van de Gasunie gelegen (A-530-06). In figuur 4.3 is te zien dat de aanwezige plaatsgebonden risicocontouren van 10^-6 per jaar niet het plangebied bereiken. Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt 90 meter en bereikt dan ook niet het plangebied.

Conclusie

Het aspect 'externe veiligheid' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Inleiding

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden: Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Natura 2000-gebieden. De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Voor ieder Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn) opgesteld. De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Het NNN is in Zeeland uitgewerkt in het Natuur Netwerk Zeeland (NNZ). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn, soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en de bescherming van overige soorten. De provincie kan ontheffing verlenen van de verboden voor overige soorten.

In de provincie Zeeland geldt voor ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden en bestendig beheer en onderhoud een vrijstelling voor een groot deel van de “overig” beschermde soorten. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat. Dit betreft de meest algemene soorten amfibieën en zoogdieren. Voor de Europees beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn) is er geen beleidsruimte en is de bescherming onveranderd.

Gebiedsbescherming

Beide plangebieden van onderhavig bestemmingsplan vormen geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. De plangebieden maken ook geen deel uit van Natuurnetwerk Zeeland (NNZ). Het dichtstbijzijnde NNZ-gebied is de Oude Vaart op ongeveer 100 tot 200 meter afstand van het plangebied en wordt niet beïnvloed door de beoogde ontwikkeling (zie ook paragraaf 4.5).

De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn de Vogelkreek bij Hengstdijk (afstand ruim 7 km) en de Westerschelde & Saefthinghe (op 8,8 km of meer van het plangebied).

In het Verdronken land van Saeftinghe komen stikstofgevoelige habitattypen en -soorten voor, maar het plangebied ligt op te grote afstand en de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling is te klein om daarop effecten te hebben. Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

Huidige ecologische waarden

De huidige ecologische waarden ter plaatse van het Stationsplein 13 zijn door ir. J.J. van den Berg vastgesteld aan de hand van foto's die ter plaatse zijn genomen op 19 april 2016, algemene ecologische kennis en verspreidingsatlassen/gegevens (onder andere www.ravon.nl en www.waarneming.nl) en de toelichting op het geldende bestemmingsplan De Statie. Circa de helft van het terrein wordt ingenomen door gebouwen, waaronder een woonhuis met een kleine tuin en verharding. Het overige deel is begroeid en wordt de laatste jaren redelijk intensief onderhouden. Er is een lage vegetatie aanwezig met enige struweel

Figuur 4.4. Foto's plangebied (opnamedatum 19 april 2016)

Vaatplanten

Gezien het huidige gebruik zijn geen beschermde soorten waargenomen of te verwachten.

Vogels

De beplanting in de tuin is geschikt voor vogels van de urbane omgeving zoals merel en heggemus. Ook het struweel op het onbebouwd gedeelte is geschikt als nestplaats voor diverse soorten broedvogels. Het zijn soorten zonder vaste nestplaats. In het plangebied zijn geen permanente nesten aanwezig. De woning is niet geschikt als nestplaats voor gierzwaluwen (te lage dakgoot). Het voorkomen van huismus is hier niet te verwachten.

Zoogdieren

Het plangebied biedt geschikt leefgebied aan algemeen voorkomende, licht beschermde soorten als mol, hermelijn, wezel, konijn en diverse algemene muizensoorten.

De weg Stationsplein vormt, zoals bleek uit eerdere onderzoeken, een vliegroute voor vleermuizen. Dit ondanks dat er geen beplanting aanwezig is. Het betreft hier een foerageerfunctie. De te slopen bebouwing is niet geschikt als verblijfsplaats voor vleermuizen. In het huis zijn geen open stootvoegen aanwezig en weinig uitvliegruimte.

Amfibieën

De korte grasvegetatie is ongeschikt als landbiotoop voor algemene amfibieën. Zwaarder beschermde soorten bijvoorbeeld rugstreepppad komen hier naar verwachting ook niet voor. In het plangebied komt geen open water (poelen) voor.

Vissen

Deze diersoort is niet van belang omdat er geen open water wordt gedempt of aangetast.

Overige soorten

Er zijn, gezien de voorkomende biotopen, geen beschermde reptielen/of bijzondere insecten of overige soorten te verwachten op de planlocatie. Deze soorten stellen hoge eisen aan hun leefgebied; het plangebied voldoet hier niet aan.

In tabel 4.4. staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied naar verwachting aanwezig zijn en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 4.4: Naar verwachting aanwezige beschermde soorten binnen het projectgebied en het beschermingsregime

Toetsing

Beoogde werkzaamheden

Om de voorgenomen ontwikkelingen mogelijk te maken, worden de volgende werkzaamheden uitgevoerd:

• sloop en bouwwerkzaamheden.

Beoordeling

Bij de voorgenomen ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met beschermde soorten.

• Er is geen ontheffing nodig voor de aangetroffen nationaal beschermde soorten omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Wnb. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
• Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Wnb wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden tussen 15 maart en 15 juli (bron:www.vogelbescherming.nl).
• Er komen geen Europees beschermde soorten of Nationaal beschermde soorten waarvoor geen vrijstelling geldt voor in het plangebied.

Wnb staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg, mits tijdens sloop-en bouwwerkzaamheden rekening wordt gehouden met het broedseizoen en de algemene zorgplicht.

De Wet natuurbescherming en het provinciale beleid vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Planologische relevante kabels en leidingen

Voor hoofdtransportleidingen en hoogspanningsverbindingen geldt dat deze in een (bestemmings)plan moeten worden geregeld. Deze leidingen hebben namelijk gevolgen voor het gebruik van gronden in de directe omgeving en zijn dus planologisch relevant.

Hoofdtransportleidingen zijn buisleidingen waarmee de volgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/ goederen;
• aardgas hoofdtransportnet Gasunie, of andere gasnetten, met diameter vanaf 18 inch (47,5 cm);
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening, met een
• diameter groter of gelijk aan 18 inch (47,5 cm)
• aardolieproducten, met een uitwendige diameter van meer dan 7 cm en een druk van meer dan 16 bar.

Overige leidingen kunnen planologisch relevant zijn als deze een onmisbare functie vervullen voor een groot gebied of voor kwetsbare functies of bedrijfsprocessen of als deze een veiligheidscontour hebben. Niet-planologisch relevante leidingen behoeven geen bescherming c.q. regeling in het bestemmingsplan. Deze leidingen kunnen dan ook zonder planologische regeling worden aangelegd.

Grondroeringsregeling

De Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten (WION) verplicht gravers (ook wel grondroerders genoemd) tot het melden van elke ‘mechanische grondroering’ bij het Kadaster. Doel van de wet is gevaar of economische schade door beschadiging van ondergrondse kabels of leidingen (water-, elektriciteit- en gasleidingen, telefoonlijnen en olie- en gasleidingen) te voorkomen. De wet heeft de (vrijblijvende) zelfregulering zoals die bestond in de vorm van het Kabels en Leidingen Informatie Centrum (KLIC) vervangen.

Uit informatie van de provincie Zeeland (bron: geoloket) en de professionele risicokaart Nederland zijn in en nabij het plangebied geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen aanwezig.

Niettemin is in het bestemmingsplan 'De Statie' wel een gasleiding bestemd (zie figuur 1.2 in paragraaf 1.3). Het betreft een gasleiding van Enduris B.V. met een maximale werkdruk van 4 Bar en een diameter van 160 mm. Het tracé van deze leiding loopt globaal vanaf het Stationsplein in westelijke richting, parallel aan het voormalig spoortracé en direct langs en gedeeltelijk over het perceel. In figuur 4.5. is de exacte ligging weergegeven. Hoewel deze leiding planologisch niet relevant is (geen hoofdtransportleiding en ook geen onmisbaar belang), is ervoor gekozen om de gasleiding toch in onderhavig bestemmingsplan op te nemen.

Uit de figuur blijkt dat er ook een rioolleiding (onder vrij verval en onder druk) met een pompput ligt. Deze leiding is evenmin planologisch relevant. Dat betekent dat in het bestemmingsplan geen rekening hoeft te worden gehouden met deze leiding. Dat geldt ook voor eventueel andere niet-relevante leidingen in of nabij het plangebied, zoals telecomkabels, drainageleidingen.

In de onderste afbeelding van figuur 4.5. is een fragment van het bouwplan weergegeven. Hieruit blijkt dat de noordwesthoek van het gebouw heel dicht komt te staan op de bestaande gasleiding. Het gebouw wordt zelfs gedeeltelijk gebouwd binnen de geldende leidingbestemming en ook net binnen de (iets kleinere) vrijwaringszone die door de leidingbeheerder wordt gehanteerd. Ook wordt over de gasleiding een toegangsweg tot het nieuwe parkeerterrein aangelegd. Naar aanleiding van deze constateringen heeft overleg plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer en Delta Infra B.V./ Delta Netwerkgroep als operationeel beheerder van de netbeheerder Enduris B.V.

In dit overleg is geconcludeerd dat de gasleiding vanwege het bouwplan moet worden verplaatst. De afdekking van de leiding door de nieuwe toegangsweg (asfalt, een gesloten verharding) is geen probleem omdat aan weerzijden van de weg open verharding aanwezig zal zijn waarlangs gas eventueel weg kan lekken.

Hiervoor wordt door middel van een proefsleuvenonderzoek nader onderzoek gedaan naar de daadwerkelijke ligging van de bestaande gasleiding en de andere ondergrondse infrastructuur, in het bijzonder de gemeentelijke rioolpersleiding en pompput. Op basis hiervan wordt met alle betrokken leidingbeheerders en de gemeente een nieuw tracé bepaald en worden afspraken gemaakt hoe de verplaatsing kan worden georganiseerd. Omdat een definitieve oplossing naar verwachting pas na de vaststelling van dit bestemmingsplan wordt verwacht, wordt in het onderhavige bestemmingsplan een strook opgenomen met een voldoende breed profiel waarin de hogedrukgasleiding kan worden aangelegd. Verplaatsing van de gemeentelijke riolering en pompput kan hiervoor nodig zijn. De initiatiefnemer heeft verklaard kosten voor de verplaatsing van ondergrondse infrastructuur voor zijn rekening te nemen. Daarmee is de uitvoerbaarheid van het plan geborgd.

Figuur 4.5. Aanwezige leidingen (boven) en bestaande gasleiding geprojecteerd over bouwplan (onder)

Indien aan de orde, zal voor deze leidingen nog wel een melding bij het kadaster worden gedaan.

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Voor de verplaatsing en uitbreiding van de ALDI-supermarkt aan het Stationsplein in Hulst is door Rho-adviseurs ruimtelijk economisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is een afzonderlijke rapportage en is opgenomen in bijlage 2.

Het ruimtelijk-economisch onderzoek gaat in op de volgende aspecten:

• De relevante beleidsaspecten.
• Huidige situatie in de dagelijkse goederensector in Hulst en omgeving.
• De analyse van de actuele en toekomstige regionale behoefte.
• Een locatieafweging met de beoordeling van de huidige - en beoogde locatie.
• De toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking en beschrijving van de effecten op het bestaande winkelaanbod in dagelijkse goederensector in Hulst.

Met de resultaten van het ruimtelijk-economisch onderzoek is onderbouwd dat kan worden voldaan aan de eisen uit de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. Bro).

Conclusie beleid

De conclusie ten aanzien van beleid sluit aan op de conclusies zoals opgenomen in Hoofdstuk 3 van deze toelichting.

De beoogde supermarktontwikkeling sluit aan op de vigerende beleidskaders. De provinciale afspraken richten zich onder andere op het versterken en verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voorraad. De beoogde ontwikkeling is voorzien binnen een bestaand winkelgebied, waarbij het uitgangspunt is dat het huidige winkelgebied wordt versterkt en geconcentreerd. De beoogde supermarktontwikkeling sluit ook aan op de gemeentelijke beleidskaders. Detailhandelsontwikkelingen met een relatief groot ruimtebeslag, dienen te worden gesitueerd in de Buitenstad van Hulst. Daarnaast zijn detailhandelsontwikkelingen gewenst als deze de winkelstructuur binnen de gemeente versterken.

Conclusie behoefte

De beoogde ontwikkeling van een supermarkt aan het Stationsplein 13 in Hulst voorziet in een beleidsmatige behoefte aan de versterking van de winkelstructuur in Hulst. In de Retailvisie van de gemeente Hulst is opgenomen dat er vijf supermarkten worden voorzien rondom het Stationsplein. In de huidige situatie zijn het er vier. Veel supermarkten realiseren steeds grotere winkels om de consument een zo groot mogelijk assortiment te bieden, maar ook meer service in de vorm van bredere gangpaden en meer kassa's. De afgelopen 10 jaar is de gemiddelde omvang per supermarkt met ca. 25% toegenomen. Met de ontwikkeling op het Stationsplein wordt ruimte gevonden voor een moderne supermarkt (qua omvang), maar wordt ook een mogelijkheid geboden voor de verplaatsing van een bestaande aanbieder die bijvoorbeeld op een te kleine (solitaire) locatie is gevestigd. Door een extra supermarkt mogelijk te maken op het perceel Stationsplein 13 wordt het huidige winkelcluster supermarkten extra versterkt. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de kwalitatieve wensen van de consument en is combinatiebezoek mogelijk. De consument verwacht een goed bereikbare detailhandel met voldoende parkeren op korte afstand van de winkel. Hulst heeft een bovenlokale verzorgingsfunctie, waarbij het primaire verzorgingsgebied de gemeente Hulst is, met circa 27.000 inwoners. In beginsel is er ruim voldoende draagvlak voor de supermarktontwikkeling.

Uit distributieplanologisch onderzoek wordt geconcludeerd dat er momenteel enige uitbreidingsruimte is voor de dagelijkse goederensector van Hulst. Naar de toekomst neemt de uitbreidingsruimte beperkt toe als gevolg van een licht toenemende koopkrachttoevloeiing. In het distributieplanologisch onderzoek is uitgegaan van een tweetal scenario's '. In scenario 1 worden de 'supermarktmeters' van een bestaande supermarktketen in Hulst verplaatst naar de locatie Stationsplein 13, waardoor sprake is van een netto-toevoeging van 383 m2 wvo (uitgaande van een nieuwe winkel van 1.200 m2 wvo). In scenario 2 wordt uitgegaan van een netto-toevoeging van 1.200 m2 wvo (nieuwe winkel Aldi). Met de versterking van het winkelaanbod als gevolg van de beoogde ontwikkeling wordt verwacht dat de koopkrachttoevloeiing gaat toenemen. De regionale verzorgingsfunctie van Hulst wordt middels deze uitbreiding versterkt. Voor scenario 1 wordt geconcludeerd dat er voldoende ontwikkelruimte is voor supermarktontwikkeling. In scenario 2 wordt de toekomstige ontwikkelruimte negatief, circa 4% onder het Nederlandse gemiddelde. Een dergelijk percentage heeft echter geen onaanvaardbare effecten op het ondernemersklimaat in Hulst. Daarbij wordt geconcludeerd dat scenario 2 minder realistisch is.

Conclusie locatieafweging

Aldi heeft concrete plannen de huidige locatie (Stationsplein 28) te verlaten om ter plaatse van de locatie Stationsplein 13 een nieuwe winkel te realiseren, conform de locatie-uitgangspunten van Aldi zelf. De kenmerken en de positionering van Aldi binnen de Nederlandse supermarktstructuur leiden tot specifieke locatie-uitgangspunten ten aanzien van: winkelmaat, bereikbaarheid, parkeren, bevoorrading en het totale ruimtebeslag. De huidige winkel van Aldi aan de Stationsplein 28 kan niet aan een deel van deze locatie-uitgangspunten voldoen. De winkel is te klein en het ontbreekt aan fysieke uitbreidingsruimte. Ook de bevoorrading is in de huidige situatie niet ideaal. Een verplaatsing naar een locatie waar een goede, duurzame winkel kan worden ontwikkeld heeft hierdoor de voorkeur voor Aldi. Rekening houdend met het ruimtebeslag van Aldi, is elders in de gemeente geen geschikte alternatieve winkellocatie beschikbaar.

Het gemeentelijk beleid is gericht op versterking van de aangewezen winkelgebieden. De Buitenstad is voor grootschalig en doelgerichte detailhandel. Ook supermarkten worden hier beoogd, gezien het ruimtebeslag dat een supermarkt met zich meebrengt. De beoogde locatie Stationsplein 13bevindt zich binnen het bestaand stedelijk gebied, aan het Stationsplein waar een concentratie winkelvoorzieningen is gevestigd. De locatie is goed bereikbaar vanuit het (primaire) verzorgingsgebied, en is groot genoeg om een goede winkel te realiseren, die voldoet aan de wensen van de moderne consument.

De winkelunit Stationsplein 28 is geen duurzame locatie voor een harddiscounter. Echter biedt de ruimte wel mogelijkheden voor de niet-dagelijkse branche. Gezien het bestemmingsplan is grootschalige detailhandel toegestaan. Aldi heeft een potentiële huurder gevonden voor het te verlaten pand, namelijk Jysk, een woninginrichting en (tuin)meubelwinkel.

Geconcludeerd wordt dat de consumenten in de gemeente Hulst en omgeving behoefte hebben aan een volwaardige harddiscounter op een goed bereikbare locatie met voldoende parkeerruimte. De beoogde locatie aan de Stationsplein 13 voorziet in die behoefte en is daarmee wenselijk om de voorzieningenstructuur in de gemeente Hulst op peil te houden. Temeer omdat de huidige locatie in Hulst op de langere termijn niet houdbaar is voor Aldi. Door de beoogde ontwikkeling van Aldi is er dan ook sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en een goede ruimtelijke ordening in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot een kostenverhaal indien nieuwe bouwplannen rechtstreeks mogelijk worden gemaakt door middel van een bestemmingsplan en er voor de gemeente sprake is van verhaalbare kosten (kostensoortenlijst Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). In geval van kostenverhaal is een exploitatieplan niet vereist wanneer het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt. De wetgever heeft de volgende verschillende bouwplannen vastgelegd:

• bouw een of meer andere hoofdgebouwen;
• uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met één of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte.

Toetsing

In het voorliggende bestemmingsplan wordt een ontwikkeling die wordt aangemerkt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro mogelijk gemaakt. Voor deze ontwikkeling zal de gemeente met de grondeigenaar (de ontwikkelende partij) een zogeheten "anterieure" overeenkomst sluiten.

Daarmee is verzekerd dat kosten van de kostensoortenlijst uit het Bro en alle projectgebonden kosten worden verhaald op de initiatiefnemer. Dit betekent dat voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld.

Het eerdere concept ontwerpbestemmingsplan is conform artikel 3.1.1 bro, in het kader van het vooroverleg aan de diverse vooroverleginstanties toegestuurd. Daaruit bleek dat er vanuit die instanties geen overwegende bezwaren bestaan tegen de realisatie van de nieuwe discount-supermarkt aan het Stationsplein 13.

In het kader van het wettelijke vooroverleg op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is onderhavig bestemmingsplan wederom aan het Waterschap Scheldestromen en de Provincie Zeeland voorgelegd. Zij hebben aangegeven geen bedenkingen te hebben bij de voorgenomen

ontwikkeling.

In het principebesluit van 26 juni 2015 is geadviseerd om in contact te treden met omwonenden en met hen afspraken te maken over bijvoorbeeld een deugdelijke erfafscheiding en geluidreducerende maatregelen. Naar aanleiding hiervan heeft de projectcoördinator van de Aldi in het voorjaar gesproken met de bewoners van de aangrenzende woningen aan de Absdaalseweg, met uitzondering van de percelen 22-24 omdat die te koop stond.

Van belang is dat uit het akoestisch onderzoek blijkt dat een geluidafschermende maatregel moet worden getroffen. In onderhavig bestemmingsplan is die maatregel vastgelegd.

Verderop langs de gezamenlijke perceelsgrens worden nieuwe erfafscheidingen geplaatst. Hiermee worden de belangen van de aangrenzende woningen zo veel mogelijk gerespecteerd.

In oktober 2016 heeft reeds een ontwerp bestemmingsplan voor de realisatie van de nieuwe supermarkt ter inzage gelegen. Het plan is destijds abusievelijk echter niet correct gepubliceerd waardoor enkele belanghebbenden niet in de gelegenheid zijn geweest hun belangen kenbaar te maken. Er zijn destijds echter wel zienswijzen ingediend. Enkele van de destijds ingediende zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

Onderhavig bestemmingsplan is opnieuw als ontwerp ter inzage gelegd. In coördinatie met onderhavig bestemmingsplan wordt tevens direct de omgevingsvergunning voor het bouwen van de nieuwe discount-supermarkt aangevraagd.

Het ontwerp bestemmingsplan “Stationsplein 13” heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening, van 30 november 2017 tot en met 10 januari 2018 ter inzage gelegen. Er zijn gedurende deze termijn vier zienswijzen ingediend. In Bijlage 8 is de "Beantwoording zienswijzen en overzicht ambtshalve wijzigingen" opgenomen. Daarin worden de zienswijzen beantwoord en van een standpunt voorzien.

De zienswijzen richten zich met name op de gevolgen van de ALDI supermarkt in de omgeving. Gevreesd wordt voor overaanbod in de supermarktbranche en onder andere verkeersoverlast. Omdat er geen sprake is van een extra supermarkt, maar het verplaatsen van een bestaande supermarkt is de verkeerstoename op en rondom het Stationsplein gering en zijn ook de gevolgen voor de overige supermarkten juist beperkt. De zienswijzen hebben wel aanleiding gegeven om ter verduidelijking de meest actuele tekening in Bijlage 1 op te nemen. Daarnaast is het welstandsadvies van 9 en 23 november in Bijlage 9 opgenomen.

Tot slot is de ontwerp omgevingsvergunning ter verduidelijk en naar aanleiding van de ingediende zienswijze als Bijlage 10 opgenomen. De betreffende omgevingsvergunning is d.d. 26 maart 2018 verleend. De verleende omgevingsvergunning is dan ook in bijlage 10 bijgevoegd.

Gedurende de inzageperiode van het ontwerpbestemmingsplan is d.d. 14 december 2017 de Retailstructuurvisie Hulst 2025 door de raad vastgesteld. Paragraaf 3.4.3 is als gevolg daarvan geactualiseerd.

Voor de ontwikkelingen die thans rechtstreeks planologisch-juridisch mogelijk worden gemaakt zal de initiatiefnemer gegevens overleggen aan de gemeente waaruit blijkt dat deze de investeringen financieel kan dragen. Deze ontwikkeling wordt volledig voor rekening en risico van Aldi Vastgoed B.V. geïnitieerd en gerealiseerd. Aldi Vastgoed B.V. is dan ook contractpartij met de gemeente Hulst. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn de financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen. De gemeente zal inzicht krijgen in de financiële gegevens.