het bestemmingsplan Wilhelminastraat, Sint Jansteen van de gemeente Hulst.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0677.bpstjanwilhelmin48-001V met de bijbehorende regels en bijlagen.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning of bij de woning behorend bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en voor zover deze beroepen een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge dit bestemmingsplan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwde overkapping.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

economisch actieve migrant wiens doel het is arbeid en inkomen te verwerven, met een hoofdverblijf elders, en op eigen initiatief en op vrijwillige basis.

de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de gemeentelijk adviseur archeologie of een door het College van Burgemeester en Wethouders aangewezen deskundige op het gebied van archeologie.

een rapport van een archeologisch onderzoeksbureau of een goed onderbouwd advies van een deskundige op het gebied van archeologie.

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context. Zowel grote complexen/ structuren zoals nederzettingsterreinen, als afzonderlijke vondsten kunnen met deze term worden aangeduid.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een bouwwerk als bedoeld in lid 1.26, niet zijnde een gebouw.

een uitwendige scheidingsconstructie als bovenafsluiting van een bouwwerk.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren en bankfilialen.

een gebeurtenis, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een aantal, aan elkaar door familieband of anderszins gerelateerde, personen, die gezamenlijk één eenheid vormt en als zodanig ook gebruik maakt van één woning.

voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

een constructie van één of meer dakvlakken met een helling van meer dan 30° en minder dan 65°.

activiteiten die in een woning of bij de woning behorend bijgebouw door een bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (zie www.sikb.nl).

objecten zoals bedoeld in artikel 1 lid l van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

voorzieningen binnen de gezondheidszorg, jeugdopvang, naschoolse opvang, onderwijs, openbare dienstverlening, praktijkruimte, religie, uitvaartcentrum, verenigingsleven, welzijnsinstelling en met voorgaande functies vergelijkbare voorzieningen.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen voor het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen voor (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

de ontsluiting van een vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen.

het blijvend verhogen van het bestaande maaiveld door het aanbrengen van grond of andersoortige materialen. Tijdelijke ophoging tot een maximum van 6 maanden in relatie tot de agrarische bedrijfsvoering wordt niet gezien als een ophoging.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

een of meerdere aaneengesloten kadastrale percelen behorend bij het hoofdgebouw.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

de code volgens de Standaard Bedrijfsindeling 2008 die door overheid en bedrijfsleven wordt gebruikt om in statistieken bedrijven naar hun belangrijkste activiteit in te delen.

het bedrijfsmatig - of in omvang of frequentie die daarmee overeenkomt - gelegenheid bied tot het ter plaatse, in een gebouw of in een vaartuig, verrichten van seksuele handelingen.

het geheel of gedeeltelijk afbreken van een bouwwerk.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' die van deze regels deel uitmaakt.

aantasting van een gebied met archeologische waarden. Dit verschijnsel kan zich voordoen: door erosie, afgraving of egalisatie, door (diepe) bewerking van de bovengrond, door zetting als gevolg van ophoging, door verdroging en verzuring.

de naar de weggekeerde gevel van het hoofdgebouw of, indien het een hoofdgebouw betreft met meer dan één naar de weggekeerde gevel de gevel die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de denkbeeldige lijn die in het verlengde van de gevel van de voorgevel van het hoofdgebouw loopt.

voorzieningen die nodig zijn voor een goede waterkering, wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, (hemel)waterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan voorzieningen als duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, ondergrondse bergbezinkbassins en dergelijke.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien zich op een gebouw één of meer dakkapellen bevinden waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte, wordt de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn of het boeibord van de dakkapel(len) als goothoogte aangemerkt.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

1. a. voor bouwwerken met wanden: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
2. b. voor bouwwerken zonder wanden (open overkappingen en daarmee vergelijkbare bouwwerken geen gebouwen zijnde): de overdekte grondoppervlakte (gemeten loodrecht onder het dakoppervlak).

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen, gedenktekens, terrassen, speelvoorzieningen, ontmoetingsplaatsen, voet- en fietspaden, toegangswegen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. evenementen zijn toegestaan.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden;
2. b. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals niet-permanente vent- en standplaatsen voor ambulante handel, reclame-uitingen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen, gedenktekens, terrassen, speelvoorzieningen, ontmoetingsplaatsen, voet- en fietspaden, toegangswegen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. evenementen zijn toegestaan.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtypen zijn toegestaan: aaneengebouwd, twee-aaneen, geschakeld, vrijstaand;
2. b. uitsluitend grondgebonden woningen zijn toegestaan;
3. c. het aantal woningen mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden', niet meer bedragen dan het aangegeven aantal woningen;
4. d. de voorgevel van hoofdgebouwen wordt georiënteerd op de openbare weg;
5. e. en tevens geldt:

De voor 'Wonen - Vrijstaand' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtypen zijn toegestaan: vrijstaand;
2. b. uitsluitend grondgebonden woningen zijn toegestaan;
3. c. de afstand van vrijstaande hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt ten minste 2,5 m;
4. d. het aantal woningen mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden', niet meer bedragen dan het aangegeven aantal woningen;
5. e. de voorgevel van hoofdgebouwen wordt georiënteerd op de openbare weg;
6. f. de afstand van aan- en uitbouwen en aangebouwde overkappingen tot één van de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt ten minste 2,5 meter;
7. g. en tevens geldt:

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m²;
2. b. de diepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt niet meer dan 4 m.

Het bevoegd gezag is kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning nadere eisen te stellen aan de afmetingen en positie van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten aanzien van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede milieusituatie;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid.

Tot een gebruik in strijd met de in hoofdstuk 2 genoemde bestemmingen wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van een woning door meer dan één huishouden.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 voor het vergroten van de goot- en bouwhoogte tot een goothoogte van maximaal 6,3 m en een bouwhoogte van maximaal 10 m, mits:

1. a. de afwijking past binnen de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten van de omgeving;
2. b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 voor het vergroten van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde:

1. a. tot een hoogte die maximaal gelijk is aan de in een bouwvlak toelaatbare bouwhoogte;
2. b. tot een maximum van 6 meter op gronden waar geen gebouwen zijn toegestaan.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%, met dien verstande dat afwijken van maximale goot- en bouwhoogten voor aan-, uit- en bijgebouwen en overkappingen niet is toegestaan;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen voor overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de gebruiksregels of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen. Hiervoor gelden de volgende regels:

1. a. in het geval van de oprichting of uitbreiding van een gebouw dient voor het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
2. b. indien het gebruik van een gebouw en/of gronden daar aanleiding toe geeft, dient te worden voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen;
3. c. voor het bepalen van de benodigde parkeergelegenheid en/of de ruimte voor laden en lossen dient te worden voldaan aan het parkeerbeleid van de gemeente Hulst, zoals geldend ten tijde van de aanvraag voor een omgevingsvergunning (toetsing aan de CROW-normering 381 of diens opvolger);
4. d. indien sprake is van de bouw van vrijstaande of twee-aaneen gebouwde woningen dient parkeergelegenheid (exclusief bezoekersparkeren) op eigen terrein plaats te vinden;
5. e. in afwijking van het bepaalde onder d. kan hiervan worden afgeweken indien is aangetoond dat er voldoende parkeerplaatsen in de openbare ruimte beschikbaar zijn;
6. f. in het geval van functiewijziging van een gebouw en/of van gronden dient voor het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
7. g. de parkeervoorzieningen en de ruimte voor laad- en losvoorzieningen zoals hiervoor bedoeld dienen in stand te worden gehouden.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Wilhelminastraat, Sint Jansteen'.

Aan de Wilhelminastraat in Sint Jansteen is de voormalige basisschool de 'Inghelosenberghe' gevestigd. Die school is in 2018 verhuisd naar de Badhuisweg, maar het gebouw staat er nog. Het voornemen is om het gebouw te slopen en op deze locatie 11 nieuwe woningen te realiseren. Dit past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Kernen Hulst'. De locatie heeft namelijk nog de bestemming 'Maatschappelijk.

Een nieuw planologisch kader is nodig om de gewenste ontwikkeling mogelijk te kunnen maken. Hiervoor dient de huidige bestemming te worden gewijzigd naar 'Wonen'. De gemeente heeft, onder voorwaarde, aangegeven in principe medewerking te verlenen aan de gewenste ontwikkeling. De voorwaarde is dat de bij de initiatiefnemer in eigendom zijnde planologische bouwtitels aan de Absdaalseweg/Steensedijk in Hulst worden wegbestemd. Dit dient te gebeuren in dezelfde planologische procedure.

Voorliggend bestemmingsplan gaat in op beide locaties waarmee kan worden gewaarborgd dat de hoeveelheid woningen in de gemeente Hulst per saldo niet toeneemt als gevolg van het initiatief. In dit bestemmingsplan wordt gemotiveerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Het plangebied bestaat uit 3 deelgebieden: een gebied aan de Wilhelminastraat en twee gebieden aan de Absdaalseweg/Steensedijk. Het deelgebied aan de Wilhelminastraat bestaat uit de kadastrale percelen HUL00, sectie JS, nummers 4203 en 4383 (zie afbeelding 1). Het gezamenlijk oppervlak van beide percelen is 5.260 m².

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust)

De deelgebieden aan de Absdaalseweg/Steensedijk bestaan uit de kadastrale percelen HUL00, sectie D, nummers 933 (1.491 m²) en gedeeltelijk 1040 (ongeveer 450 m²) (zie afbeelding 2). Het gezamenlijk oppervlak van beide percelen is ongeveer 1.941 m².

Afbeelding 2 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust)

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Het plangebied aan de Wilhelminastraat bestaat uit de voormalige basisschool de 'Inghelosenberghe' (zie afbeelding 3). Die school is in 2018 verhuisd naar de Badhuisweg 11 in Sint Jansteen. Op die locatie is een brede school ontstaan met een gymzaal en onder andere een buitenschoolse opvang. Binnen het plangebied staat nog het voormalige schoolgebouw met een aantal kleine bouwwerken (fietsenhok e.d.). Het plangebied is volledig verhard. Het perceel is omringd door woningen. Aan de zuidoostkant is het plangebied ontsloten op de Wilhelminastraat waar halverwege het plangebied de 50 km/uur weg overgaat naar een 30 km/uur weg.

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied Wilhelminastraat (bron: PDOK)

De plangebieden aan de Absdaalseweg/Steensedijk liggen braak (zie afbeelding 4 en 5). Het zuidelijk gelegen plangebied kent voornamelijk groen door gras grenzend aan een grote vijver aan de ene kant en achtertuinen van woningen aan de andere kant. Het noordelijk gelegen plangebied is naast een 'groene' inrichting ook deels verhard.

Afbeelding 4 | Huidige situatie noordelijk plangebied Absdaalseweg/Steensedijk (bron: PDOK, bewerking Juust)

Afbeelding 5 | Huidige situatie zuidelijk plangebied Absdaalseweg/Steensedijk (bron: PDOK)

In het plangebied zijn 11 woningen voorzien. Deze zijn onderverdeeld in een aantal vrijstaande woningen en mogelijk twee-onder-een-kapwoningen en/of aaneengeschakelde woningen. De exacte invulling van woningtypen wordt later bepaald. Aan de Wilhelminastraat komen in ieder geval 3 vrijstaande woningen. De rest van de woningen worden ontsloten aan het hofje die ontsloten is op de Wilhelminastraat (zie afbeelding 6).

Afbeelding 6 | Mogelijke toekomstige situatie plangebied (bron: Lafoma Projectontwikkeling)

De percelen kennen een oppervlakte variërend van ongeveer 265 m² tot 500 m². Aan de zuidkant, aan de achterkant van Wilhelminastraat 50, is een bijgebouw voorzien voor de uitbreiding van de betreffende achtertuin. In het midden van het hofje is waterberging voorzien in de vorm van een wadi met een uitstroombak.

De Wilhelminastraat zal ter hoogte van het plangebied worden heringericht. Op 1 oktober 2020 heeft de verkeerscommissie van de gemeente Hulst besloten om de 30 km zone te verplaatsen tot en met Wilhelminastraat 50. De nieuwe woningen zullen dus, in de toekomst naar verwachting, allen binnen de 30 km zone komen te liggen. Om het hofje te onsluiten wordt een nieuw plateau gerealiseerd met aan alledrie de zijden drempels. Verder worden voor de woningen gelegen aan de Wilhelminastaat enkele parkeerplaatsen gerealiseerd.

Deelgebieden Absdaalseweg/Steensedijk

De deelgebieden aan de Absdaalseweg/Steensedijk blijven in de toekomstige situatie (vooralsnog) hetzelfde als in de huidige situatie. Echter de planologische mogelijkheid om op deze locatie woningen te realiseren wordt in deze procedure explicitiet uitgesloten. Op deze locatie heeft initiatiefnemer grotendeels de gronden in eigendom, in ieder geval de gronden van beide deelgebieden. Initiatiefnemer is voornemens om het totale gebied te herontwikkelen. Daarover worden verschillende gesprekken gevoerd met de gemeente. Dit zal uiteindelijke resulteren in een aparte planologische procedure.

Op basis van een berekening door de gemeente kan met het wegbestemmen van het zuidelijk gelegen deelgebied de gewenste 11 woningen nog niet geheel gecompenseerd worden. Met het betrekken van noordelijk gelegen deelgebied wordt de mogelijkheid voor de bouw van 12 woningen wegbestemd. In voorliggend plan worden 11 'bouwtitels' ingezet. De andere bouwtitel wordt ingezet aan de Brouwerijstraat 118 in Kapellebrug. Hiervoor wordt ook een aparte planologische procedure gevoerd.

Ter plaatse van het plangebied aan de Wilhelminastraat geldt het bestemmingsplan 'Kernen Hulst' van de gemeente Hulst. Dit bestemmingsplan is op 7 juni 2018 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Maatschappelijk' (zie afbeelding 7). Binnen deze bestemming is tevens een bouwvlak opgenomen waarbinnen een gebouw van 5 meter hoog kan worden gerealiseerd. Het plangebied heeft daarnaast de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2'. Voor deze gronden geldt dat er mag worden gebouwd, tenzij de grond- of graafwerkzaamheden dieper gaan dan de vrijstellingsdiepte van 40 cm beneden het maaiveld en het te verstoren oppervlak groter is dan 500 m². Als dit het geval is dan dient er archeologisch onderzoek plaats te vinden waarin wordt aangetoond dat op de betreffende locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de archeologische waarden van het terrein in voldoende mate worden veiliggesteld.

Afbeelding 7 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Ter plaatse van de deelgebieden aan de Absdaalseweg/Steensedijk geldt de beheersverordening 'De Statie'. Dit plan is vastgesteld op 8 maart 2018. Op de twee deelgebieden is de functie 'Wonen' van toepassing (zie afbeelding 8).

Afbeelding 8 | Uitsnede geldende beheerserordening (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Het aantal woningen is niet vastgelegd in de beheersverordening of in het onderliggende bestemmingsplan. Op basis van een berekening door de gemeente kan met het wegbestemmen van het zuidelijk gelegen plangebied de gewenste 11 woningen nog niet geheel gecompenseerd worden. Met het betrekken van noordelijk gelegen plangebied wordt de mogelijkheid voor de bouw van 11 woningen wegbestemd en is er sprake van volledige compensatie.

In dit nieuwe bestemmingsplan wordt uitgegaan van een deels flexibele regeling. Aan de Wilhelminastraat komen vrijstaande woningen en deze krijgen daarvoor een specifieke aanduiding. Binnen de algemene bestemming 'Wonen', geldend voor de woningen in het hofje, is er vrijheid in woningtypen. Alleen het aantal woningen en de bouwhoogte worden vastgelegd. Het hofje krijgt de verkeersbestemming en het middengebied krijgt een groenbestemming. Hierin is tevens een waterpartij/WADI mogelijk. Dit bestemmingsplan sluit aan op de systematiek uit het geldende bestemmingsplan 'Kernen Hulst'. De dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie 2' wordt overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Voor dit plan zijn 3 deelgebieden waarvan één aan de Wilhelminastraat en twee aan de Absdaalseweg/Steensedijk. Het plangebied aan de Wilhelminastraat krijgt voornamelijk een woonbestemming om het gewenste plan mogelijk te maken. De noordelijk en zuidelijk gelegen plangebieden krijgen de bestemming 'Groen'.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Groen

Voor het deelgebied Wilhelminastraat geldt dat de groenvoorzieningen vooral zijn bedoeld voor het groen ingerichte middengebied met de wadi en het overloopgebied. Voor het deelgebied Absdaalseweg/Steensedijk is het vooralsnog bedoeld voor algemeen groen. Daarnaast zijn daarbij behorende (lees: ondergeschikte) functies toegestaan, zoals bijvoorbeeld voet- en fietspaden, kleinschalige speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. De gebruikelijke bouwmogelijkheden zijn opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Verkeer

Binnen deze bestemming zijn de gebruikelijke verkeersfuncties toegestaan met de daarbij horende bouwmogelijkheden voor bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Wonen

De algemene woonbestemming is opgenomen voor in het hofje. Hierdoor is er flexibiliteit in het type woning. Zowel vrijstaande, aaneengebouwde, twee-aaneen als geschakelde woningen zijn hier mogelijk. Een maximum van 8 woningen is hier toegestaan. Ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen' zijn bijgebouwen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' is de oppervlakte gemaximeerd.

Wonen - Vrijstaand

Deze bestemming geldt voor de 3 woningen direct grenzend aan de Wilhelminastraat. In grote lijn met de andere woningen in deze straat zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers.

Algemene gebruiksregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen.

Overige regels

Als voorwaarde om te bouwen dient bij de vergunningverlening te worden beoordeeld of er voldoende parkeergelegenheid is. Daarbij wordt als hoofdregel gehanteerd dat parkeren bij vrijstaande woningen en twee-aaneen gebouwde woningen op eigen terrein plaatsvindt. Dit is exclusief het bezoekersparkeren. In paragraaf 4.10 is de parkeernormering nader uitgewerkt.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Structuurvisie Ifrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Voor woningbouwplannen geldt dat vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

In dit geval is er sprake van het realiseren van 11 woningen. Hierdoor is de ontwikkeling niet ladderplichtig volgens de jurisprudentie. Het project wordt dus niet gezien als een stedelijke ontwikkeling. Er is ook geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling aangezien er 11 bouwtitels, uit dezelfde gemeente, worden ingezet om dit plan mogelijk te maken. Bovendien is er al sprake van een stedelijke functie op de locatie. Een verdere toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven.

Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

Conclusie

Het gewenste plan past binnen de uitgangspunten van het landelijk beleid.

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen.

In de woningmarkt is er steeds meer vraag naar stedelijk wonen. Door aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied wordt gebouwd waar de markt om vraagt en wordt draagvlak voor voorzieningen in de directe omgeving behouden.

Daarnaast hebben woningbouwprojecten een gemeentegrensoverschrijdende impact. Ten aanzien van het thema 'Wonen' is het provinciaal belang dat de regionale woningmarkten goed functioneren. Gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Om die reden is regionale afstemming nodig over woningbouwplannen. Dit is vormgegeven door vaststelling van de regionale woningmarktafspraken (zie paragraaf 3.3 Regionaal beleid).

Uit de door Stec Groep uitgevoerde 'Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019' blijkt dat door vergrijzing behoefte is aan nultredenwoningen en op korte termijn in enkele regio's nog behoefte aan grondgebonden koopwoningen. De behoefte aan grondgebonden koopwoningen komt deels vanuit landelijke 65-plushuishoudens, die vaak nog minder georiënteerd zijn op een nultredenwoning.

Met het gewenste plan kan, door de flexibiliteit in de woningtypologie, ingespeeld worden op de behoefte. Het plan past daarmee binnen het provinciaal beleid.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken. In de verordening gaat het met name om kleinschalige woningbouwlocaties in het landelijk gebied.

Conclusie

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

Regionale woningmarktafspraken 2016-2025

Plannen voor woningbouw moeten passen bij de huidige en toekomstige woningbehoefte in de regio. Hiervoor moeten gemeenten regionale woningmarktafspraken maken. Op 19 juli 2016 zijn de 'Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025' vastgesteld. In deze woningmarktafspraken zijn regionale spelregels vastgelegd waarin gemeenten actief aan de slag gaan met monitoring, planning en het terugdringen van plancapaciteit. Het doel van de woningmarktafspraken is het krijgen van een evenwichtige, toekomstbestendige woningmarkt. In deze woningmarktafspraken is ook een planningslijst opgenomen. In deze planningslijst is een onderscheid gemaakt tussen kleinschalige- en grootschalige plannen. Dit is om flexibiliteit te creëren voor goede, wenselijke en kleinschalige ontwikkelingen die binnen de grenzen van de bebouwde kom en vanuit de markt spontaan ontstaan. In het ruimtelijk afwegingskader is vastgelegd dat in principe geen uitbreiding van woningbouw buiten het bestaand bebouwd gebied plaatsvindt en wordt de voorkeur gegeven aan plannen waarbij herstructurering/sanering van bedrijfs-/woonlocaties wordt gerealiseerd.

Het gewenste plan wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied en er is sprake van een herontwikkelingsopgave. Er is bovendien geen sprake van een toename in het aantal woningen omdat elders binnen de gemeente hetzelfde aantal woningen worden wegbestemd.

Woonvisie regio Zeeuws-Vlaanderen 2020

In juli 2014 is de woonvisie regio Zeeuws Vlaanderen 2020 vastgesteld. Deze woonvisie is vastgesteld om te anticiperen op de gevolgen van de veranderende bevolkingssamenstelling. De effecten hiervan zijn aanzienlijk. De gemeenten Sluis, Terneuzen en Hulst hebben daarom de krachten gebundeld door een regionale woonvisie te ontwikkelen. Deze visie heeft als uitgangspunt: kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad en concentratie van nieuwbouw binnen bestaand bebouwd gebied. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die voor bewoners en vestigers van buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een gezonde(re) balans tussen (veranderende) woningvraag en aanbod waarbij betrokken gemeenten vanuit hun kernopgaven denken en handelen. De gemeenten willen hun doelen halen met de volgende 5 kernthema`s:

• herstructurering van woning en woonomgeving;
• aanpak bestaande particuliere woningvoorraad;
• kwaliteit staat voorop;
• kansen grijpen;
• naar een realistische woningbouwproductie.

Daarbij wordt ruimte gegeven voor nieuwe en aantrekkelijke woningbouwinitiatieven die inspelen op de wensen van de woningmarkt. Gestreefd wordt naar een voldoende passend woningaanbod met toekomstwaarde voor zowel eigen bewoners als vestigers van buiten. Met name sloop van oude onbruikbare panden en realistische woningbouwproductie in combinatie met de aanpak van de openbare ruimte is op dit plan van toepassing. Het gewenste plan past binnen de kaders die de woonvisie schetst.

Conclusie

Het gewenste plan past binnen de uitgangspunten van het regionaal beleid.

Structuurvisie Hulst

De gemeente Hulst heeft in mei 2012 de structuurvisie vastgesteld, waarin op hoofdlijnen is beschreven waar de gemeente Hulst op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied naar toe gaat in 2025.

Voor wat betreft het aspect wonen wordt aangegeven dat nieuwbouw zonder meer nodig is. Wel moet voorkomen worden dat als gevolg van nieuwbouw op de ene plaats ergens anders leegstand ontstaat. Om ontwikkelingen en initiatieven, die op Hulst afkomen of daarbinnen plaatsvinden, te kunnen toetsen is een strategiekaart ontworpen. Deze kaart laat zien dat op het grondgebied van de gemeente een zevental strategieën gedifferentieerd ingezet wordt. Voor het plangebied geldt de strategie 'behouden'.

De strategie van behoud is gekozen voor de delen van de gemeente waar binnen de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkte veranderingen zijn te verwachten. Het huidige ruimtelijk beeld en het functioneren van deze gebieden is goed. Daarom is er voor de gemeente geen aanleiding om hier actief plannen of projecten te initiëren. Dit laat onverlet dat door een gebrekkig beheer en onderhoud van de ruimte kwaliteitsverlies, veroudering en verrommeling op de loer liggen. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelingen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk, waarbij de nadruk ligt op de kwaliteit van het leefklimaat. Binnen de te behouden gebieden is een drietal soorten gebieden te onderscheiden. Voor het plangebied is 'Dorpen en wijken, woongedeelte binnenstad' van toepassing.

De dorpen zijn onderscheidend ten opzichte van elkaar, (kleinschalige) aanpassingen in het gebied zijn toegestaan, maar dienen een versterking te zijn van de huidige situatie en de kwaliteit. Binnen de dorpen en de woonwijken van de stad Hulst (inclusief het woondeel van de binnenstad) worden alleen ontwikkelingen, waarbij minimaal 20 nieuwe woningen betrokken zijn, van een aparte strategie voorzien. Kleinere ontwikkelingen worden onder de strategie behouden geschaard. Ook (Rijks)monumenten vallen onder de strategie behouden.

De gewenste ontwikkeling betreft 11 woningen. Er is sprake van een herontwikkelingsopgave waarbij geen nieuw beslag op de ruimte plaatsvindt. Het past daarmee binnen de strategie 'behouden'.

Beleidsregels ‘nieuwe woningbouwverzoeken’

Op 12 juni 2018 zijn door het college van de gemeente Hulst de beleidsregels voor nieuwe woningbouwverzoeken vastgesteld. Voor een goed functionerende woningmarkt is het belangrijk om voortdurend bezig te zijn om die markt – voor zo ver mogelijk - op orde te brengen en te houden. In de gemeente Hulst begint zichtbaar te worden dat de huidige woningvoorraad en de werkelijke woningbehoefte scheefgroei vertoont. De beleidsregels komen voort uit het maatregelenpakket dat met de nieuwe regionale woningmarktafspraken is vastgesteld. Deze beleidsregels zijn van toepassing op nieuwe woningbouwverzoeken gelegen zowel binnen als buiten bebouwd gebied en die niet rechtstreeks passen binnen de daarvoor geldende regels uit het bestemmingsplan.

Deze beleidsregels maken het mogelijk om extra woningen toe te voegen. Extra woningen vergroten het overaanbod aan woningen dat naar verwachting op termijn zal ontstaan. Belangrijk is daarom dat het toevoegen van woningen een meerwaarde oplevert. Dat kan stedenbouwkundig zijn, maar ook om andere redenen. Wanneer het toevoegen van woningen in een duidelijke vraag voorziet, is het niet de bedoeling de ontwikkeling te blokkeren. Woningbouw kan nog steeds een logische invulling zijn voor locaties waar sprake is van een onbebouwde plek, of waar een andere functie dan wonen aanwezig is, zoals een vrijkomend schoolgebouw, kerk, dorpshuis, winkelpanden of bedrijf. Ook voor deze locaties geldt altijd dat er uitsluitend gebouwd mag worden wanneer er sprake is van een aantoonbare behoefte zowel qua aantal als type woning.

Medewerking wordt verleend aan woningbouwverzoeken waar de harde plancapaciteit niet wordt vergroot, mits wordt voldaan aan de bepalingen zoals genoemd in artikel 4 van deze beleidsregels. Met het begrip plancapaciteit uit de beleidsregels wordt de zogenaamde harde bestemmingsplancapaciteit bedoeld. Onder harde plancapaciteit worden de volgende twee situaties bedoeld:

• De maximaal realiseerbare capaciteit, die in onherroepelijke bestemmingsplannen vast ligt, en/of;
• De maximaal realiseerbare capaciteit, die nog niet onherroepelijk in een bestemmingsplan vastligt, maar waarbij wel harde afspraken met externe partijen zijn gemaakt om nieuwe woningen te realiseren. Te denken valt aan privaatrechtelijke overeenkomsten, en positieve principebesluiten niet ouder dan één jaar voor vaststelling van deze beleidsregels en woningbouwmogelijkheden in lopende planologische procedures.

Met de gewenste ontwikkeling wordt de harde plancapaciteit niet vergroot. Op de locatie Absdaalseweg/Steensedijk in Hulst worden 11 woningen wegbestemd in dit bestemmingsplan. De gewenste ontwikkeling past daardoor binnen deze beleidsregels.

Conclusie

De gewenste ontwikkeling van 11 woningen (en een bijgebouw) is een kleinschalige ontwikkeling waarbij de harde plancapaciteit binnen de gemeente niet wordt vergroot. Daarmee past de ontwikkeling binnen het gemeentelijk beleid.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Over het gehele plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2'. Archeologisch onderzoek is in principe nodig wanneer de grond- of graafwerkzaamheden dieper gaan dan de vrijstellingsdiepte (40 cm) beneden het maaiveld en hierbij het te verstoren oppervlak onder de vrijstellingsdiepte groter is dan 500 m².

Binnen het plangebied werd in 2016 door Buro de Brug een Archeologisch Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek door middel van boringen uitgevoerd (Archis-Zaaknummer 3978424100). Dit ten behoeve van de verplaatsing van de basisschool naar de nieuwe locatie. Op basis hiervan heeft Edufact op 28 juli 2020 een archeologisch advies uitgebracht (zie Bijlage 2).

Op basis van het reeds uitgevoerde archeologisch onderzoek in 2016 kan worden gesteld dat de archeologische verwachting in het plangebied laag is voor alle perioden omdat de bodem tot circa 1,20 meter – mv verstoord is. Normaal gezien komt de top van het dekzand voor op circa 0,35 meter -mv. Intacte vindplaatsen zullen dus niet worden aangetroffen. Enkel in boringen 2 en 5 komt vanaf 1,80 meter -mv een paleosol voor. In deze laag zouden eventueel resten uit het Paleolithicum kunnen voorkomen. Deze zijn echter tot op heden nog niet aangetroffen in Zeeland in deze laag. Ten behoeve van het bestemmingsplan kan het plangebied op basis van het vooronderzoek worden vrijgegeven.

Hierdoor kan de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' voor dit plangebied komen te vervallen. Dat betekent tevens dat bij de vergunningaanvraag geen voorwaarden worden gesteld in het kader van archeologie. Bij de uitvoering van de werkzaamheden geldt de Meldingsplicht Archeologie. In het kader van de Erfgoedwet is de vinder bij het vermoeden van een archeologische vondst verplicht dit te melden. In Zeeland heeft de Provincie Zeeland een loket hiervoor bij de Erfgoed Zeeland.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig. Wel zijn een tweetal MIP-objecten gelegen aan de overkant van de Wilhelminastraat: een woonhuis aan de Wilhelminastraat 47 en een woonhuis aan de Wilhelminastraat 53. Het gewenste plan tast de historische waarden van deze woonhuizen niet aan. Dit aspect belemmert de uitvoering van het gewenste plan niet.

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Voor de te realiseren woningen in het plangebied is het van belang dat deze woningen op voldoende afstand ten opzichte van de in de omgeving aanwezige bedrijven gerealiseerd wordt. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de VNG-handreiking 'Bedrijven- en milieuzonering'.

Het dichtstbijzijnde bedrijf (tot en met categorie 2 en groothandel) ligt op een ruime afstand van 75 meter tot de grens van het plangebied. Voor de milieucategorie 2 geldt een richtafstand van 30 meter in een rustige woonwijk en 10 meter in een gemengd gebied. Aannemelijk is het om te rekenen met het gebiedstype gemengd. Het gebied wordt gekenmerkt door een matige functiemenging (wonen, maatschappelijk, agrarisch, dienstverlening) en het plangebied ligt direct langs de hoofdinfrastructuur. Er wordt voldaan aan de richtafstand.

Verder ligt aan de overkant van de Wilhelminastraat, aan de Wilhelminastraat 53, een agrarische bestemming. Het bestemmingsplan 'Sint Jansteen' daterende uit 2008 laat dit zien (zie afbeelding 9).

Afbeelding 9 | Uitsnede bestemmingsplan 'Sint Jansteen' (bron: gemeente Hulst)

Hier is enkel een voormalig agrarische bedrijfswoning zonder schuren gelegen. Het bouwvlak heeft ongeveer een oppervlakte van 135 m². Uitoefening van agrarische activiteiten op deze locatie liggen daarom niet in de rede omdat nieuwvestiging van een volwaardig agrarisch bedrijf niet meer mogelijk is. Daarnaast is het naastgelegen perceel, behorend bij nummer 53, met een bestemmingsplan gewijzigd naar de functie 'Wonen' (zie afbeelding 10). Verder is het plangebied omringd met woningbouw. De milieuzonering vormt geen belemmering om het plan mogelijk te maken.

Afbeelding 10 | Bestemmingsplan 'Wilhelminastraat 53a Sint Jansteen' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Op 12 januari 2016 is door Eurofins Lab Zeeuws-Vlaanderen B.V. een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3). Dit naar aanleiding van de voorgenomen verplaatsing van de basisschool en het mogelijke vervolg door woningbouw.

In de sporen puin- en sporen kolengruishoudende bovengrond worden licht verhoogde concentraties koper, lood en zink aangetroffen. In de sporen puinhoudende ondergrond is een zeer licht verhoogde concentratie kwik aangetroffen en de sporen tot zwak puinhoudende bovengrond en de zintuigelijk schone ondergrond bevat geen verhoogde concentraties. Het mengmonster van de bovengrond ter plaatse van de voormalige boomgaard bevat een zeer licht verhoogde concentratie drins boven de achtergrondwaarde.

Het grondwater bevat een matige verhoogde concentratie koper boven het toetsingscriterium voor de noodzaak van een nader onderzoek en een licht verhoogde concentratie barium. Een aanvullend bodemonderzoek, waarbij een peilbuis opnieuw is bemonsterd en het grondwater is geanalyseerd op de parameter koper, blijkt dat het grondwatermonster geen verhoogde concentratie koper bevat boven de streefwaarde.

Op basis van dit bodemonderzoek is vervolgonderzoek en/of nader te nemen maatregelen niet noodzakelijk. Er zijn in de huidige situatie en met betrekking tot de toekomstige activiteiten geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig.

PFAS

Daarnaast is onderzoek uitgevoerd door Colsen B.V. naar PFAS gehalten in de grond (zie Bijlage 3). Eventueel uitkomende grond is op basis van de PFAS gehalten mogelijk geschikt voor toepassing op landbodem in een gebied met bodemkwaliteitsklasse en bodemfunctieklasse Achtergrondwaarde (Landbouw/Natuur). Indien bij de beoogde ontwikkelingen op locatie, grond zal vrijkomen, deze niet zonder restricties kan worden afgevoerd naar elders ten behoeve van hergebruik. Om te bepalen of grond buiten de locatie kan worden hergebruikt is het Besluit bodemkwaliteit van toepassing en dient te af te voeren grond conform dit besluit te worden onderzocht. De onderzoeksresultaten van dit aanvullend bodemonderzoek (en het vorige verkennend bodemonderzoek) volstaan niet ter bepaling of de eventueel vrijkomende grond elders kan worden toegepast. Uitkomende grond mag wel worden toegepast op dezelfde locatie als waar deze is uitgekomen.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

In het plangebied of in de directe omgeving zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Daarnaast zijn er in de omgeving geen transportroutes gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor) aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Met het gewenste plan worden woningen mogelijk gemaakt Woningen zijn geluidsgevoelige functies in het kader van de Wet geluidhinder. Het plangebied is deels georiënteerd op een deel van de Wilhelminastraat waar een snelheidsregime van 50 km/uur geldt en deels een snelheidsregime van 30 km/uur. Wegen met een snelheidsregime van 30 km/uur zijn uitgesloten van akoestisch onderzoek volgens de Wet geluidhinder. Wel moet beoordeeld worden of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Vanwege het snelheidsregime van 50 km/uur en omdat hier sprake is van een doorgaande route vanuit Koewacht/Heikant naar Hulst is een akoestisch onderzoek (wegverkeerslawaai) uitgevoerd. Dit ondanks de verkeerscommissie, van de gemeente Hulst, die op 1 oktober 2020 heeft besloten om de 30 km zone te verplaatsen tot circa Wilhelminastraat 72. De nieuwe woningen zullen dus, in de toekomst naar verwachting, allen binnen de 30 km zone komen te liggen. Toch is het op dit moment wenselijk om aan te tonen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Het geluidsonderzoek is uitgevoerd door Kraaij Akoestisch Adviesbureau op 13 november 2020 (zie Bijlage 5). Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op het nieuwbouwplan vanwege het geluidgezoneerd deel van de Wilhelminastraat ten hoogste 53 dB op woning W1, 49 dB op woning W2 en niet meer dan 46 dB op de gevels van de overige woningen (W3 t/m W11) bedraagt. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee op twee gevelzijden van een tweetal woningen overschreden. Om deze reden is er bij deze woningen (W1 en W2) sprake van relevante blootstelling aan geluid vanwege dit wegvak van de Wilhelminastraat en is nader onderzoek naar maatregelen ter reductie van de geluidbelasting noodzakelijk.

De maximale ontheffingswaarde (63 dB voor woningen in stedelijk gebied) wordt bij deze twee woningen niet overschreden. Indien maatregelen niet doeltreffend zijn of op overwegende bezwaren stuit, kan dus een hogere waarde voor deze woningen worden aangevraagd bij de gemeente.

Maatregelenonderzoek

Omdat de geluidbelasting vanwege de Wilhelminastraat niet voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB dient nader onderzoek te worden uitgevoerd naar geluidreducerende maatregelen voor deze weg. Om de geluidbelasting op de woningen W1 en W2 langs de weg te reduceren zijn bronmaatregelen, maatregelen in de overdrachtsfeer en maatregelen bij de ontvanger denkbaar. Uit het onderzoek blijkt dat bron- en overdrachtsmaatregelen niet doeltreffend zijn of stuiten op overwegende bezwaren. Maatregelen aan de woningen zelf (de ontvangers) zijn vereist. Hierbij dient in ieder geval aan de wettelijke binnenwaarde te worden voldaan. Aangezien de voorkeursgrenswaarde in de uitgangssituatie alleen aan de linker zijgevel en de voorgevels van de nieuwe woningen W1 en W2, langs de Wilhelminastraat wordt overschreden, zullen de te treffen maatregelen ook uitsluitend bij deze woningen en aan de genoemde gevelzijden getroffen dienen te worden.

Er dient bij de gemeente Hulst alleen voor de nieuwbouw W1 en W2 langs de Wilhelminastraat een hogere waarde te worden aangevraagd van 53 dB voor woning W1 en 49 dB voor woning W2 vanwege de Wilhelminastraat. In combinatie met de aanvraag hogere waarde, dienen deze nieuwe woningen aan de meest kritisch gelegen voorgevel en linker zijgevel uitgevoerd te worden met een karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie van tenminste 25/21 dB voor een verblijfsgebied en tenminste 23/20 dB voor een verblijfsruimte. Daarnaast wordt geadviseerd om de geluidwering bij alle drie de woningen langs de Wilhelminastraat op te hogen en deze te dimensioneren op de gecumuleerde geluidbelasting op de voor- en zijgevels, zodat bij W1 de geluidwering tenminste 26 dB in verblijfsgebieden bedraagt, bij W2 tenminste 25 dB in verblijfsgebieden en bij W3 tenminste 24 dB in verblijfsgebieden. Voor de geluidwering in verblijfsruimten mag de geluidwering bij alle woningen met 2 dB worden verlaagd. Indien bij de nieuwbouw gebruik gemaakt wordt van een gebalanceerd ventilatiesysteem met mechanische luchttoe- en afvoer, zal de benodigde geluidwering vrij eenvoudig worden behaald. .

Op basis van het akoestisch onderzoek kan er een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gerealiseerd. Het aspect geluid vormt daardoor geen belemmering om het gewenste plan mogelijk te maken.

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen. Wel is er aandacht nodig voor de aldaar gelegen ondergrondse infrastructuur en de te realiseren inrit en of toegangs- en werkwegen. Er is een Asbest Cement (AC-) waterleiding gelegen van zeer kwetsbaar materiaal en verdraagt geen enkele zetting en dient beschermd te worden. Werkzaamheden (zoals heien) of transport van zwaar materieel in de nabijheid van of over de waterleidingen dienen derhalve uiterst zorgvuldig uitgevoerd te worden. De volgende voorwaarden worden vanuit DNWG gesteld:

• het is niet wenselijk om over de infrastructuur te bouwen, grondwijzigingen aan te brengen of met zwaar transport over de leiding -zonder maatregelen- te gaan rijden, daar de leveringszekerheid ofwel de ongestoorde ligging in het geding komt;
• de alhier gelegen infrastructuur dient te allen tijde vrij toegankelijk te blijven teneinde het beheer en onderhoud uit te kunnen voeren;
• voor graafwerkzaamheden dient een KLIC-melding gedaan te worden; hieruit kunnen extra voorwaarden/ maatregelen gesteld worden;
• de daadwerkelijke ligging van de kabels en of leidingen dienen ter plaatse vastgesteld te worden door het graven van proefsleuven (indien nodig wordt geacht door de netbeheerder);
• indien de infrastructuur verlegd of aangepast dient te worden wordt initiatiefnemer verzocht de netbeheerder tijdig in kennis te stellen via de afdeling projectbureau (projectoffertebureau@dnwg.nl);
• de algemene voorwaarden 'voor werkzaamheden in de nabijheid van waterleidingen' dient in acht te worden genomen bij het uitvoeren van de werkzaamheden, zie Bijlage 1.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO₂ en PM₁₀ leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m³ hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In dit geval is de ontwikkeling kleiner dan de hiervoor genoemde 1.500 woningen. De verwachte verkeersgeneratie bedraagt maximaal 95 motorvoertuigen per etmaal (zie paragraaf 4.10 Verkeer en parkeren). Uit toepassing van de NIBM-tool blijkt dat er geen nader onderzoek nodig is en er geen sprake is van een 'in betekenende mate' bijdrage aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

Op 14 oktober 2020 heeft ATKB een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (zie Bijlage 6). Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied en niet in het Natuurnetwerk Nederland (NNN) of overige provinciaal beschermde gebieden, waardoor bij voorbaat kan worden uitgesloten dat sprake is van een direct negatief effect op beschermde natuurgebieden. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling daarnaast kleinschalig is en op grote afstand van beschermde natuurgebieden plaatsvindt worden tevens geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door geluid, trilling en licht) verwacht.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, op Nederlandse bodem, is het gebied 'Vogelkreek' en ligt op een afstand van ongeveer 9 km. Op ongeveer een afstand van 10 km ligt het Natura 2000-gebied 'Westerschelde & Saeftinghe'. Deze is wel stikstofgevoelig. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) en de nieuwe AERIUS Calculator (2020) moet en kan voor dit plan de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden worden berekend.

Voor zowel de realisatiefase (sloop- en bouw) als de gebruiksfase is een AERIUS-berekening uitgevoerd (zie Bijlage 7). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming

Uit de quickscan Wet natuurbescherming blijkt dat het plangebied is geschikt voor categorie-5 vogels, zoals koolmees. De bebouwing is ongeschikt als nestplaats. Wel staat tegen de gevels van het gebouw hier en daar hagen en struiken, die evenals de overige struiken en bomen een nestplaats bieden aan vogels van cat. 5 (en algemene broedvogels). In de bomen zijn geen nesten waargenomen. De aanwezigheid van (nesten van) broedvogels met niet-jaarrond beschermde nesten kan niet worden uitgesloten.

Het plangebied is voor de (mogelijk) aanwezige categorie 5-vogels niet van ecologisch hoog belang, omdat het hooguit om enkele broedparen gaat. Bovendien zijn in de omgeving voldoende alternatieve nestlocaties te vinden in tuinen en bos. De te verwachten soorten zijn daarnaast algemeen in Nederland. Als gevolg hiervan zijn de nesten van categorie 5-broedvogels binnen het plangebied niet jaarrond beschermd. Wel zijn nesten van deze broedvogels (net als het geval is voor algemene broedvogels) beschermd tijdens het broedseizoen.

Daarnaast is het plangebied geschikt voor algemene broedvogels zoals merel, houtduif, vink en winterkoning. Zonder voldoende voorzorg kunnen nesten van bovengenoemde soorten worden verstoord en/of vernield. De verstoring die als gevolg van de werkzaamheden kan optreden, is niet van wezenlijke invloed op de staat van instandhouding. Dit aangezien de te verwachten soorten algemeen in Nederland voorkomen en de verstoring slechts van tijdelijke aard is. Verstoring van nesten veroorzaakt derhalve geen overtreding van de Wnb. Door vernieling van nesten wordt de Wnb echter wel overtreden.

Middels voorzorgsmaatregelen kan overtreding van de Wnb (als gevolg van vernieling van vogelnesten) worden voorkomen en kunnen de werkzaamheden doorgang vinden. Werkzaamheden moeten dan buiten het reguliere broedseizoen worden uitgevoerd. De kans op een broedgeval is het grootst in de periode 15 maart t/m 15 juli (dit wordt wel gezien als het reguliere broedseizoen). Het is mede afhankelijk van weersomstandigheden of ook buiten deze periode wordt gebroed door vogels. Derhalve dient men voorafgaande aan het werk contact op te nemen met een ecoloog om te bepalen of er kans is op broedgevallen.

Verder is het plangebied geschikt als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen en als niet-essentieel foerageergebied. Door de voorgenomen sloop zijn negatieve effecten op verblijfplaatsen van vleermuizen niet uitgesloten. Op plekken zoals onder de betimmeringen en in de spouwmuur kunnen de vleermuizen hun verblijfplaats hebben. Als gevolg van de sloopwerkzaamheden treedt er mogelijk verstoring van vleermuizen en vernietiging van verblijfplaatsen op. Dit is een overtreding van de Wnb (artikel 3.5).

Voor de voorgenomen sloop en nieuwbouw wordt een deel van het groen verwijderd, echter komt in de toekomstige situatie ook groen terug. Omdat het bovendien om niet-essentieel foerageergebied gaat, leidt vernieling ervan niet tot overtreding van de Wnb.

Het is van belang om nader onderzoek uit te voeren naar vleermuizen volgens het Vleermuisprotocol 2020. Op 17 december 2017 is door Adviesbureau Wieland, op verzoek van de gemeente Hulst, al eens een vleermuizenonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 8). Het terrein is 9 keer bezocht om de aanwezigheid van vleermuizen vast te stellen. Het doel was om te bepalen welke soorten er van het plangebied gebruik maken en welke functie dit heeft voor deze soorten. Er zijn 2 soorten vleermuizen vastgesteld. De Laatvlieger en de Gewone dwergvleermuis.

Van de Laatvlieger zijn geen dagverblijven vastgesteld. Van de Gewone dwergvleermuis zijn wel dagverblijven vastgesteld. Er zijn geen kraamkolonies, of overwinterende vleermuizen vastgesteld. Op 5 juli 2 uitvliegende exemplaren, 29 augustus zijn 4 uitvliegende exemplaren waargenomen, op 23 september 2 invliegende exemplaren en op 15 oktober 3 uitvliegende exemplaren. In een bijgebouw zijn geen vleermuizen of mogelijkheden voor dagverblijven aangetroffen.

Geadviseerd wordt om bij de sloop van de school rekening te houden met vleermuizen. Om te voorkomen dat vleermuizen gedood worden kunnen de volgende maatregelen getroffen worden:

• Boeiborden handmatig verwijderen.
• Hout aan buitenzijde van de school handmatig verwijderen.
• Loodslabben handmatig verwijderen.
• Tochtgaten maken op de hoeken van de muren.

Voor aanvang van de sloop dient het gebouw gecontroleerd te worden op aanwezigheid van vleermuizen. Vleermuizen wisselen regelmatig van dagverblijf en zitten niet altijd jaarlijks op dezelfde locatie. In de nieuwbouw kunnen op 3 locaties grote vleermuiskasten tegen de gevel bevestigd worden of er kunnen 6 inmetselstenen aangebracht worden.

Dit rapport wordt als bruikbaar geacht ondanks een vleermuizenonderzoek in principe 3 jaar geldig is. De situatie ter plaatse is vanaf het uitvoeren van het vleermuizenonderzoek ongewijzigd gebleven. Bovendien is de noodzaak er om het gebouw zo snel mogelijk te slopen. In het kader van de Wet natuurbescherming is een ontheffing aangevraagd. Overige voorwaarden uit het onderzoek worden meegenomen tijdens de omgevingsverguning en uitvoeringsfase.

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeerplaatsen

Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is het parkeerkencijfer bepaald. Er is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Voor een vrijstaande (koop)woning (hoogste parkeerkencijfer) is het minimale parkeerkencijfer 1,9 en het maximale parkeerkencijfer 2,7. Er is daardoor een gemiddelde parkeerbehoefte van afgerond 26 parkeerplaatsen. Elke woning krijgt minimaal één parkeerplaats op eigen terrein. Daarnaast kunnen bij de vrijstaande woningen, in ieder geval aan de Wihelminastraat, ook twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Verder zijn er in het hofje 17 parkeerplaatsen voorzien en 3 parkeerplaatsen aan de Wilhelminastraat. Een totaal van 31 parkeerplaatsen. Er wordt voorzien in de parkeerbehoefte. De verwachting is er dat er ook andere woningtypen (anders dan vrijstaande woningen) worden gerealiseerd met een lagere parkeerbehoefte.

In de planregels van dit bestemmingsplan is opgenomen dat een omgevingsvergunning pas verleend kan worden indien in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien. In voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien als bij vergunningverlening aangetoond kan worden dat minimaal de norm genoemd in de CROW-publicatie 381 (of diens opvolger) wordt gehanteerd. Voor vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen geldt in beginsel dat op eigen terrein in de parkeerbehoefte moet worden voorzien, exclusief de behoefte voor bezoekers (0,3 pp/woning).

Verkeersgeneratie

Voor een vrijstaande woning is de minimale verkeersgeneratie 7,8 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De maximale verkeersgeneratie is 8,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Voor de 11 (vrijstaande) woningen is een minimale verkeersgeneratie van afgerond 86 motorvoertuigbewegingen per etmaal en maximaal 95 motorvoertuigbewegingen.

De Wilhelminastraat wordt beheerd door de gemeente Hulst. In opdracht van de gemeente zijn in 2017 tellingen op deze weg uitgevoerd. De etmaalintensiteit in het basisjaar 2016 bedraagt 2.800 motorvoertuigen per (werkdag)etmaal. De Wilhelminastraat heeft in deze toekomstige situatie een etmaalintensiteit van 2.900 motorvoertuigen. Uit een vergelijking van de huidige en de prognose situatie in het verkeersmodel kan worden opgemaakt dat er geen significante verkeersgroei (circa 0,25% per jaar) wordt verwacht op de Wilhelminastraat.

Gelet op de kleinschaligheid van het plan wordt ervan uit gegaan dat de verkeersgeneratie van het nieuwbouwplan past binnen het autonome groeiscenario, zeker in vergelijking met de verkeersgeneratie vanwege de basisschool die nog in de telcijfers zijn opgenomen.

Het aspect verkeer en parkeren belemmert vaststelling van het plan niet.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Onderstaande tabel is de zogenaamde 'watertoets'. Hierin zijn de belangrijkste thema's, doelstellingen en uitwerkingen in het plan terug te lezen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De plangebieden liggen niet in en in de nabijheid van een waterkering.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Wilhelminastraat: In de huidige situatie is het plangebied aan de Wilhelminastraat bijna geheel verhard (5.620 m²). In de nieuwe situatie komt 1.000 m² aan dakoppervlak terug en ongeveer 1.800 m² aan dichte bodemverharding. Een afname in totale verharding van ongeveer 50%. Daarnaast wordt een waterberging aangelegd in vorm van een wadi met uitstroombak (zie paragraaf 2.1.2Toekomstige situatie). Watercompensatie is niet noodzakelijk maar wordt wel mogelijk gemaakt. Noordelijk plangebied Absdaalsweg/Steensedijk: Zuidelijk plangebied Absdaalsweg/Steensedijk: De plangebieden aan de Absdaalseweg/Steensedijk blijven feitelijk onveranderd. Planologisch gezien vervalt de mogelijkheid om hier woningen te bouwen. Het wijzigen van deze plangebieden naar de bestemming 'Groen' zorgt ervoor dat minder vierkante meters aan bebouwing kan terugkomen.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Wilhelminastraat: In de huidige situatie is de school en de buitenruimte via een huisaansluitleiding op het gemengde rioolstelsel in de Wilhelminastraat aangesloten. In de nieuwe situatie wordt het hemelwater op particulier terrein opgevangen en geïnfiltreerd of geschikt gemaakt voor hergebruik. Het hemelwater wordt opgevangen of geïnfiltreerd in een voorziening onder de oprit. Dit bestaat uit een infiltratie-systeem, zandvangput. Het hemelwater dat op openbaar terrein valt, en opritten van woningen, wordt afgevoerd naar de wadi, al dan niet oppervlakkig. Als er teveel water valt zal een slokop dienstdoen als overloop naar het gemengde stelsel. Daarmee is er nog wel een overloop leiding aanwezig naar het DWA riool in de straat. Het afvalwater wordt aangesloten op een DWA-riool. Voorafgaand aan de uitvoering wordt ter controle het toekomstige en definitieve inrichtingsplan met het waterschap (en gemeente) afgestemd. Absdaalsweg/Steensedijk: De plangebieden aan de Absdaalseweg/Steensedijk blijven feitelijk onveranderd. Het hemelwater infiltreert in de bodem.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	De gehele ontwikkeling voorziet niet in het onttrekken van grondwater. Er wordt grondwateroverlast voorkomen, binnen het plangebied aan de Wilhelminastraat, door het realiseren van de waterberging. De infiltratie van hemelwater in de wadi geeft een positief effect in het voorkomen van verdroging.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	De plangebieden maakt geen deel uit van een grondwaterbeschermingsgebied en ligt ook niet in de buurt van een dergelijk gebied. De grondwaterkwaliteit zal als gevolg van de ontwikkeling niet verslechteren. Er worden geen uitlogende materialen worden toegepast.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Op dit moment is geen oppervlaktewater aanwezig in de plangebieden. In de nieuwe situatie wordt, in het plangebied Wilhelminastraat, een wadi gerealiseerd. Dit vergroot de veerkracht van het systeem.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De risico's voor de volksgezondheid zijn beperkt. Bij de nadere uitwerking van de waterpartij zal rekening gehouden worden met een flauw talud.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Er is geen sprake van bodemdaling.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Er is geen sprake van natte natuur.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	De bebouwing ligt op ruime afstand van de wadi met uitloopgebied.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Er zijn geen relevante andere eigendommen van het Waterschap Scheldestromen in de nabijheid van het plangebied.
Scheepvaart en/of wegbeheer Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.	Het plan ligt niet in de nabijheid van waterschapswegen, de afwikkeling van verkeer in zowel de bouw- als gebruiksfase vindt niet plaats via waterschapswegen.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r. - beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijk) belangrijke nadelige milieu gevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r. plicht.

Bij woningbouw kan er sprake zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals aangegeven in onder deel D 11.2, kolom 1: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.' Wat een stedelijk ontwikkelingsproject is, is niet exact vastgelegd. Op basis van jurisprudentie is duidelijk dat gekeken moet worden naar onder andere de schaalgrootte, de aard en omvang van het project, de ligging en opzet van het plan.

In dit geval gaat het om een herontwikkelingsopgave zonder nieuw beslag op de ruimte. Op dit moment is het plangebied voor ongeveer 36% (1.775 m² + 125 m² = 1.900 m²) bebouwd. In de nieuwe situatie zal dit nagenoeg hetzelfde zijn. Verder voorziet het plan in woningbouw dat passend is binnen deze woonomgeving. Ook de minimale verkeersaantrekkende werking van dit aantal woningen leiden er niet toe dat dit project moet worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject.

Het opstellen van een vormvrije m.e.r.-beoordeling is derhalve niet aan de orde. Er is geen sprake van milieu-effecten van enige omvang (zie voorgaande paragrafen).

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Dit plan voorziet in de bouw van 11 woningen. Dit betreft een bouwplan, zoals dat hierboven is benoemd. De gemeente Hulst sluit met de initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst waarin onder andere het kostenverhaal is geregeld. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Ook eventuele planschade wordt op de initiatiefnemer verhaald. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning zullen de gebruikelijke leges in rekening worden gebracht.

Vooroverleg

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio. Het waterschap heeft op 1 februari 2021 gereageerd en de opmerkingen zijn verwerkt in dit bestemmingsplan.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Eenieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 8 april tot en met 19 mei 2021 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt. Het bestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld.