het bestemmingsplan Nieuwland Kom van de gemeente Middelburg.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0687.BPNLK-OH99 met de bijbehorende regels.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

detailhandel in de volgende categorieën:

1. a. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
2. b. detailhandel in volumineuze goederen, zoals auto's, keukens, badkamers, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen;
3. c. tuincentra;
4. d. grootschalige meubelbedrijven, al dan niet - in ondergeschikte mate - in combinatie met woninginrichting en stoffering;
5. e. bouwmarkten.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

de vloeroppervlakte van voor het publiek toegankelijke ruimten.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging" die van deze regels onderdeel uitmaakt.

de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel.

een gebouw of zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en/of lichamelijke verzorging behoeven; verzorging kan voortdurend of nagenoeg voortdurend plaatsvinden en in het gebouw kan afzonderlijke ruimte ten behoeve van de verzorging aanwezig zijn.

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN2580.

De voor Agrarisch (A) aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van agrarische bedrijfsdoeleinden en de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, nutsvoorzieningen en voet- en fietspaden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor Bedrijf (B) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging";
2. b. bedrijfswoningen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding (nv): uitsluitend nutsvoorzieningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding (vm): uitsluitend een verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg;
5. e. ter plaatse van de aanduiding (dhv): tevens detailhandel in volumineuze goederen;
6. f. ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf-8': tevens een bedrijfsactiviteit met SBI-code zoals hierna in de tabel genoemd, uit de ten hoogste voor de bedrijfsactiviteit in de tabel aangegeven categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging":

7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en laad- en losvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan;
2. b. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. geluidshinderlijke inrichtingen en Bevi- inrichtingen zijn niet toegestaan;
4. d. per bedrijf is kantoorvloeroppervlak die meer bedraagt dan 50% van het brutovloeroppervlak niet toegestaan; kantoorvloeroppervlak van meer dan 400 m² per bedrijf is in geen geval toegestaan;
5. e. per bedrijf is maximaal één bedrijfswoning toegestaan;
6. f. zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan.

De voor Cultuur en Ontspanning (CO) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een theater, bioscoop, concertzaal en concertpodium met de daarbij behorende en daaraan ondergeschikte horeca uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk-6' tevens voor openbare dienstverlening, onderwijs, verenigingsleven, gezondheidszorg en bibliotheken;
3. c. bedrijfswoning;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor Gemengd (GD) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. wonen;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. een ander gebruik dan wonen is op de tweede bouwlaag en hoger niet toegestaan;
2. b. de opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. verkooppunten voor motorbrandstoffen zijn niet toegestaan;
4. d. detailhandel in volumineuze goederen en grootschalige detailhandel zijn niet toegestaan;
5. e. de nettogebruiksruimte voor detailhandel mag ten hoogste 400m² bedragen;
6. f. de nettogebruiksruimte voor horecabedrijven mag ten hoogste 300m² bedragen.

De voor Groen (G) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. beplantingen;
2. b. bermen;
3. c. bruggen;
4. d. geluidswerende voorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. voet- en fietspaden;
9. i. watergangen en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, zoals waterinfiltratie en -transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Per bestemmingsvlak is toegestaan ten hoogste 10% te gebruiken voor parkeervoorzieningen.

De voor Horeca (H) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horeca tot maximaal categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca-2': tevens horeca tot categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. bedrijfswoning;
4. d. bij deze functies behorende erven, tuinen, toegangs- en achterpaden en parkeervoorzieningen.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken geldt de volgende regel:

1. a. een ander gebruik dan wonen is op de tweede bouwlaag en hoger niet toegestaan.

De voor Maatschappelijk (M) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bibliotheken;
2. b. gezondheidszorg;
3. c. jeugd- en kinderopvang;
4. d. openbare dienstverlening;
5. e. onderwijs;
6. f. verenigingsleven;
7. g. molen;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk-5': tevens horeca tot ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'religie': uitsluitend een kerk;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats': uitsluitend een begraafplaats;
11. k. bij deze functies behorende voorzieningen, zoals (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraanvoer en –afvoer, waterberging en sierwater.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor Recreatie (R) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'volkstuinen': volkstuinen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.

De voor Sport (S) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (veld)sport;
2. b. horeca tot ten hoogste categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. bij deze functie behorende voorzieningen zoals ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, groen en water.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. (bedrijfs)woningen zijn niet toegestaan;
2. b. horeca is uitsluitend toegestaan voor zover:
   1. 1. dit een ondergeschikt bestanddeel is voor de bestemming en dit rechtstreeks samenhangt met de in lid 11.2 onder a. genoemde bestemming;
   2. 2. het vloeroppervlak ten behoeve van Horeca hoogste 50m² bedraagt.

De voor Tuin (T) aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

De voor Verkeer (V) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. beplanting;
2. b. bermen;
3. c. bruggen;
4. d. fiets- en voetpaden;
5. e. geluidwerende voorzieningen;
6. f. nutsvooorzieningen;
7. g. parkeerplaatsen;
8. h. watergangen en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, zoals waterinfiltratie en -transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins;
9. i. wegen uit ten hoogste twee maal één doorgaande rijstrook.

De voor Wonen (W) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding "garage" (ga): uitsluitend garageboxen en bergplaatsen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van wonen-8": uitsluitend voor wonen in zorgwoningen;
4. d. bijbehorende erven, tuinen en ontsluitingspaden.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. het aantal wooneenheden bedraagt ten hoogste het op de plankaart aangegeven aantal wooneenheden;
2. b. op de gronden met de bestemming Wonen is – in samenhang daarmee – ook het gebruik toegestaan van gedeelten van hoofdgebouwen, inclusief aan- en uitbouwen, voor aan-huis-gebonden beroepen, kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en aan-huis-gebonden logies met ontbijt, voor zover:
   1. 1. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
   2. 2. het gebruik de woonfunctie ondersteunt, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning of het bijgebouw uitvoert, tevens de gebruiker van de woning is;
   3. 3. het geen zodanig verkeersaantrekkende activiteiten betreffen dat deze kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
   4. 4. er geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop die verband houdt met de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten;
   5. 5. ten hoogste 30% van het vloeroppervlak, met een maximum van 50 m², van de woning inclusief bijgebouwen ten behoeve van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten of aan-huis-gebonden logies met ontbijt in gebruik zal zijn;
   6. 6. het bedrijvigheid betreft die niet onder de werking van de Wet milieubeheer valt.

De voor 'Bedrijf - Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie C van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging';
2. b. Groen
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, water en wegen.

Burgemeester en wethouders werken de in lid 15.1 genoemde bestemming nader uit, met inachtneming van de volgende uitwerkingsregels:

1. a. de bestemming wordt uitgewerkt ten behoeve van uit de dorpskern Nieuw- en St. Joosland te verplaatsen bedrijven;
2. b. zelfstandige detailhandel is niet toegestaan;
3. c. de uitbreiding van te verplaatsen bedrijven bedraagt ten hoogste 100% ten opzichte van de omvang op de oude locatie;
4. d. de oppervlakte van een bouwperceel bedraagt ten hoogste 5.000 m²;
5. e. een bouwperceel wordt ten hoogste voor 70% bebouwd;
6. f. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste 8 meter;
7. g. in het uitwerkingsplan dienen nadere bepalingen te worden opgenomen ten aanzien van de hoogte van bouwwwerken, geen gebouwen zijnde;
8. h. langs de Langeweg dient een strook van ten minste 10 meter breed te worden bestemd tot Groen, met uitzondering van de voor het gebied benodigde ontsluitingen;
9. i. de afstand van gebouwen tot de zuidelijke grens van het bestemmingsvlak bedraagt ten minste 10 meter;
10. j. bij het opstellen van het uitwerkingsplan wordt met het waterschap overleg gepleegd.

Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd in overeenstemming met een in werking getreden uitwerkingsplan en met inachtneming van de in dat plan opgenomen regels.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van lid 15.3, indien de op te richten bebouwing naar zijn bestemming en gebruik, alsmede naar zijn afmetingen en zijn plaats binnen het plangebied in overeenstemming zal zijn met, dan wel op verantwoorde wijze kan worden ingepast in een reeds vastgesteld uitwerkingsplan of een daarvoor ter inzage gelegd ontwerp. Indien burgemeester en wethouders toepassing geven aan deze bevoegdheid moet de procedure worden gevolgd als beschreven in artikel 21.1.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. De bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. De bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
3. c. In geval van herbouw is het bepaalde onder a. en b uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de plankaart en hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, alsmede andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt;
2. b. de bouw van andere bouwwerken ten dienste van nutsvoorzieningen, mits deze voorzieningen van geringe horizontale en verticale afmetingen zijn en de bouwhoogte in ieder geval niet meer dan 10 m; in afwijking van het in vorige zin bepaalde bedraagt de bouwhoogte van voorzieningen voor telecommunicatie ten behoeve van privé-gebruik maximaal 15 m en voor gemeenschappelijk gebruik maximaal 30 m;
3. c. voor de bouw van kleine niet voor bewoning bestemde gebouwtjes ten dienste van nutsvoorzieningen; de inhoud van deze gebouwtjes bedraagt ten hoogste 50 m³ en de bouwhoogte ten hoogste 3 m.

1. a. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding "vrijwaringszone - molenbiotoop" gelden de volgende regels:
   1. 1. binnen een afstand van 100 m tot het middelpunt van de molen wordt geen nieuwe bebouwing opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
   2. 2. binnen een afstand van 100 tot 400 m tot het middelpunt van de molen wordt geen bebouwing opgericht met een hoogte die meer bedraagt dan 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek.
2. b. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op:
   1. 1. een bouwwerk dat, gezien vanuit de molen, aan de achterzijde van bebouwing wordt opgericht en waarbij de hoogte en de breedte blijft binnen de hoogte en breedte van de bestaande bebouwing waarachter het bedoelde bouwwerk wordt opgericht;
   2. 2. een bouwwerk ter vervanging van bestaande bebouwing dat voldoet aan het bepaalde op de verbeelding en in hoofdstuk 2.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde onder a, indien de belangen van de molen niet onevenredig worden geschaad, zij wegen daarbij de belangen van de nieuw op te richten bebouwing af tegen de molenbelangen; alvorens ontheffing te verlenen vragen burgmeester en wethouders schriftelijk advies bij de molendeskundige (Vereniging Zeeuwse Molen).
4. d. Indien op grond van hoofdstuk 2 een lagere maximale bouwhoogte geldt dan de maximaal toelaatbare bouwhoogte ingevolge lid a, prevaleert de maximaal toelaatbare bouwhoogte van hoofdstuk 2.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemmingen ter plaatse van de aanduiding 'wijzigingsgebied-1' te wijzigen in de bestemmingen Wonen, Tuin, Verkeer en Groen, zij nemen daarbij de volgende regels in acht:

1. a. het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is uitsluitend toegestaan, indien de bedrijfsactiviteiten op het perceel Walravenstraat 4 zijn beëindigd;

1. a. het aantal woningen mag niet meer dan 15 bedragen;
2. b. de goothoogte mag niet meer dan 4 meter bedragen;
3. c. voor langzaam verkeer dient in een ontsluiting tussen de Hoge Stelle en Achter de Kerk te worden voorzien;
4. d. de woningen mogen niet worden gebouwd binnen de 53 dB contour van de rijksweg A58;
5. e. bij het opstellen van het wijzigingsplan wordt met het waterschap overleg gepleegd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aanduiding 'wijzigingsgebied-2' de verbeelding te wijzigen voor het toestaan van de bouw van drie woningen, zij nemen daarbij de volgende regels in acht:

1. a. ter plaatse wordt een bouwvlak opgenomen van 12 meter diep en over een breedte van 30 meter;
2. b. binnen dit bouwvlak mogen ten hoogste drie woningen worden gebouwd;
3. c. de goothoogte mag niet meer dan 4 meter bedragen;
4. d. de woningen mogen niet worden gebouwd binnen de 53 dB contour van de rijksweg A58.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aanduiding 'wijzigingsgebied-3' de verbeelding te wijzigen voor het toestaan van de bouw van drie woningen, zij nemen daarbij de volgende regels in acht:

1. a. ter plaatse wordt een bouwvlak opgenomen van 12 meter diep en over een breedte van 26 meter;
2. b. binnen dit bouwvlak mogen ten hoogste twee woningen worden gebouwd;
3. c. de goothoogte mag niet meer dan 4 meter bedragen;
4. d. de woningen mogen niet worden gebouwd binnen de 53 dB contour van de rijksweg A58.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemmingen ter plaatse van de aanduiding 'wijzigingsgebied-4' te wijzigen in de bestemmingen Wonen en Tuin, zij nemen daarbij de volgende regels in acht:

1. a. het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid voor woningbouw is uitsluitend toegestaan, indien de bedrijfsactiviteiten op het perceel Oude Rijksweg 60 zijn beëindigd;
2. b. er mogen ten hoogste 3 woningen worden gebouwd;
3. c. voor de woningen wordt de aanduiding 'vrijstaand' of 'twee-aaneen' opgenomen;
4. d. de goothoogte mag niet meer dan 6 meter bedragen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aanduiding 'wijzigingsgebied-5' de verbeelding te wijzigen voor het toestaan van de bouw van één woning, zij nemen daarbij de volgende regels in acht:

1. a. ter plaatse wordt een bouwvlak opgenomen van 12 meter diep en over een breedte van 24 meter;
2. b. de goothoogte mag niet meer dan 4 meter bedragen;
3. c. voor zover de woningen wordt gebouwd binnen de 53 dB contour van de rijksweg A58 wordt deze uitgevoerd met een dove achtergevel.

Binnen de aanduiding 'Geluidszone-Industrie' zijn geen nieuwe geluidsgevoelige objecten toegestaan, behoudens voor zover reeds hogere waarden zijn verleend op grond van de Wet geluidhinder.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds ontheffing kan worden verleend - ontheffing verlenen van de regels in het plan voor:
   1. 1. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
   2. 2. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen bedragen echter niet meer dan 3 m en het bouwvlak wordt met niet meer dan 10% vergroot.
2. b. Ontheffing wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

indien burgemeester en wethouders toepassing geven aan deze bevoegdheid moet de procedure worden gevolgd als beschreven in artikel 21.1.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen bedragen echter niet meer dan 3 m en het bestemmingsvlak wordt met niet meer dan 10% vergroot.

Indien in de regels naar deze regel is verwezen, volgen burgemeester en wethouders bij toepassing van een ontheffingsbevoegdheid de volgende procedure.

1. a. een ontwerpbesluit ligt gedurende twee weken ter gemeentesecretarie ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging tevoren bekend in een of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, en voorts op de gebruikelijke wijze;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het mondeling en schriftelijk indienen van bedenkingen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerpbesluit gedurende de in sub a genoemde termijn;
4. d. burgemeester en wethouders beslissen binnen vier weken na afloop van de termijn van terinzagelegging omtrent het verlenen van ontheffing;
5. e. indien tegen een ontwerpbesluit bedenkingen zijn ingebracht, wordt het besluit met redenen omkleed;
6. f. burgemeester en wethouders delen aan hen, die bedenkingen hebben ingediend, de beslissing daaromtrent mede.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. eenmalig kan ontheffing worden verleend van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %;
3. c. het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregel van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, zoals bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. indien het gebruik, zoals bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Nieuwland Kom'.

Het voorliggende bestemmingsplan Nieuwland Kom is een nadere uitwerking van de ingezette actualiseringsopgave van de gemeente Middelburg, met als doelstellingen:

• reductie van het aantal bestemmingsplannen (in totaal waren er voor de gestarte actualiseringsopgave circa 60 bestemmingsplannen van toepassing);
• samenhang en afstemming in opzet en inhoud van bestemmingsplannen;
• rechtszekerheid en klantgerichtheid, dat wil zeggen voor de burger duidelijk, toegankelijke en op actuele behoeften en eisen afgestemde bestemmingsplannen (onder andere via een meer globale en flexibele bestemmingsregeling);
• in de praktijk (voor de gemeentelijke diensten) toepasbare en hanteerbare bestemmingsplannen.

Daarnaast wordt de actualiseringsopgave gebruikt om de bestemmingsregelingen af te stemmen op actueel beleid en wet- en regelgeving. Voor diverse gebieden in de gemeente Middelburg is deze actualiseringsopgave reeds geëffectueerd. De kern Nieuw- en Sint Joosland is het volgende gebied waarvoor het bestemmingsplan wordt geactualiseerd. In navolgende paragraaf wordt nader ingegaan op de planopgave voor dit bestemmingsplan.

De planopgave van voorliggend bestemmingsplan Nieuwland Kom omvat:

1. 1. het vastleggen van bestaand (legaal) gebruik van gebouwen en functies;
2. 2. het overnemen c.q. continueren van het in het bestemmingsplan Nieuwland Kom (uit 1996) vastgelegde planologisch beleid c.q. van de op grond van dat plan reeds mogelijke ontwikkelingen (inclusief de noodzakelijk actualisering en afstemming daarvan op de huidige situatie en inzichten, wet- en regelgeving en maatschappelijke behoeften en eisen).

Het gaat primair en overwegend om een consoliderend bestemmingsplan. Ontwikkelingen en initiatieven waarover planologische zekerheid bestaat (bijvoorbeeld doordat daarvoor een vrijstellingsprocedure is doorlopen) zijn in dit bestemmingsplan meegenomen. Bij een dergelijk plan vervalt de noodzaak van onderzoek en toetsing met betrekking tot de planologische haalbaarheid en financieel-economische uitvoerbaarheid van (onderdelen uit) het plan. Wel zullen aanwezige waarden binnen het plangebied moeten worden vermeld en benoemd, maar betreffende planonderdelen behoeven niet te worden getoetst op mogelijke gevolgen voor deze waarden.
Daarnaast bevat dit plan een beperkt aantal ontwikkelingen die op hoofdlijnen overeenkomen met de reeds geldende mogelijkheden van het bestemmingsplan Nieuwland Kom (uit 1996) en/of een vrijstellingsprocedure. Voor deze ontwikkelingen zijn de noodzakelijke onderzoeken uitgevoerd en opgenomen in dit bestemmingsplan.
Overeenkomstig de in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen verplichting heeft de watertoets plaatsgevonden en zijn in relatie tot de bestemmingsregeling voor zover relevant enkele milieuaspecten nagelopen en beoordeeld ten aanzien van in en nabij het plangebied aanwezige functies.

Het plangebied heeft betrekking op zuidoostelijk en op korte afstand van de stad Middelburg gelegen dorpskern Nieuw- en Sint Joosland. Het plangebied wordt globaal begrensd door de rijksweg A58 aan de noord-westzijde, en aan de overige zijden door overwegend agrarisch gebied. In figuur 1.1 is globaal de ligging van het plangebied weergegeven.

Het voorliggende bestemmingsplan vervangt daarmee het bestemmingsplan Nieuwland Kom uit 1996. Actualisering is gewenst omdat de geldende bestemmingsregeling deels is verouderd: het sluit onvoldoende aan op de huidige situatie en op de actuele beleidsinzichten, wet- en regelgeving en maatschappelijke behoeften en eisen.

Figuur 1.1. Globale ligging plangebied

De toelichting is afgestemd op het overwegend consoliderend karakter van het bestemmingsplan. Dat betekent dat de informatie over het plangebied beknopt en gericht is, terwijl de toelichting op de bestemmingsregeling in verhouding daarmee uitvoerig is.

De toelichting is als volgt opgebouwd.

• In hoofdstuk 2 wordt een korte kenschets van het plangebied gegeven. Daarbij wordt ruimtelijk en functioneel inzicht gegeven in de hoofdstructuur en ingegaan op aandachtspunten en gewenste ontwikkelingen in het plangebied. Vervolgens zijn de beleidsuitgangspunten aangegeven die voor voorliggend bestemmingsplan (plankaart en voorschriften) van belang zijn
• Hoofdstuk 3 bevat de waterparagraaf en gaat in op de voor dit bestemmingsplan relevante en uitgevoerde (milieu)toetsen.
• Hoofdstuk 4 gaat in op de bestemmingsregeling. Eerst wordt een toelichting gegeven op de opzet van de plankaart en regels. Vervolgens wordt inhoudelijk ingegaan op de bestemmingen en de bijbehorende regels.
• In hoofdstuk 5 wordt beschreven op welke wijze de gemeente de handhaving van het bestemmingsplan nastreeft en wordt ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheidsaspecten van het plan.

In dit hoofdstuk wordt in paragraaf 2.1. een beknopte kenschets van het plangebied gegeven. Daarin wordt eerst de hoofdstructuur behandeld en aansluitend een aantal aandachtspunten. In de tweede paragraaf zijn de belangrijkste beleidsuitgangspunten en –randvoorwaarden vermeld die voor het bestemmingsplan zijn gehanteerd.

Het dorp Nieuw- en Sint Joosland is omstreeks 1645 door de stad Middelburg gesticht in de zuid-westhoek van de Middelburgse polder. Organische groei heeft er daarna voor gezorgd dat het dorp zijn huidige omvang en karakter heeft bereikt. Het dorpstype kan als een voorstraatdorp worden gekenschetst en komt vaker voor in de Nieuwlandpolders. Kenmerkend voor de kern zijn:

• de ligging achter de Molendijk/Walravenstraat;
• de Veerstraat als hoofdontsluitingsas;
• het rechthoekige kerkplein met de Kerkstraat als verbinding naar de Veerstraat;
• de Oude Rijksweg als latere zuidelijke hoofdas.

Op basis van deze structuur is de kern in de loop der jaren organisch uitgegroeid met de karakteristieke variatie in bebouwing en ruimtevormen. In de 20^e eeuw zijn aan de oost- en zuidkant planmatige uitbreidingen toegevoegd. Door zijn beperkte omvang, de karakteristieke opbouw en de gevarieerde dorpsranden heeft de kern zijn charme grotendeels behouden. Aan de zuid-, west- en noordoostzijde markeren met name volkstuinen, tuinen van woningen en sportvelden de overgang naar het omliggende (agrarisch) gebied. Door de A58 en de aanleg van de N57 is de noordrand radicaal veranderd en is aan deze zijde sprake van een harde en abrupte begrenzing van de dorpskern. De Veerdam werd afgesneden. Het knooppunt A58-N57 is nadrukkelijk aanwezig en vraagt veel ruimte. Ook zijn aan deze zijde noodzakelijke geluidswallen aanwezig.

Figuur 2.1. Hoofdstructuur

Aan het bebouwingspatroon zijn de verschillende structuurelementen afleesbaar. Langs het oudste gedeelte Veerstraat, Kerkstraat, Kerkplein en het aangrenzende deel van de Oude Rijksweg is de bebouwingstypologie grotendeels gevarieerd en aaneengesloten. De rooilijnen verspringen nauwelijks en voortuinen komen weinig voor. Langs de dijken is de bebouwing meer geclusterd. Onder aan de dijk is de bebouwing losser met voortuinen en diepere kavels. In de latere uitbreidingen langs de Oude Rijksweg en de nieuwbouw buurten aan de oost- en zuidkant is de bebouwing veelal vrijstaand en geschakeld met grote tuinen. Bijzondere gebouwen met specifieke functies liggen verspreid in deze herkenbare patronen: zoals de molen, de kerk, de school en enkele overige voorzieningen en bedrijven. Dit draagt bij aan het gevarieerde dorpsbeeld.

De dorpsranden zijn een wezenlijk onderdeel van de ruimtelijke kwaliteit van het dorp. Zo zijn daarin het zich verdunnende lint van de Molendijk naar de Boomdijk met de teruggelegen kavels en de Molenweg met de molen op het eind en de volkstuinen prachtige elementen. De zuidrand is enigszins harder door de strakke grens van de Quarleshavenstraat. De losse agrarische bedrijven, de sportvelden en groenvoorzieningen in deze omgeving verzachten de landschappelijke overgang. Aan de oostzijde is sprake van een vergelijkbaar beeld. Door de regionale infrastructuur (met nieuwe wegen en grondlichamen) boet de dorpsrand aan de noordwestzijde aan kwaliteit in.
Buiten het plangebied gelegen agrarische clusters en boombeplanting op dijken en wegen zorgen voor landschappelijke coulissen, die bijdragen aan de visueel-ruimtelijke afscherming van het industriegebied Vlissingen-Oost.

In het bestemmingsplan Kom Nieuwland uit 1996 en tussentijds gevoerde vrijstellingsprocedures is beleidsmatig ingezet op het oplossen van enkele knel- en aandachtspunten. Een deel daarvan is opgelost en voor het overige nog van toepassing en behoeft dan ook continuering van beleid.

Aandachtspunten in het plangebied zijn onder andere de volgende.

Woonbuurt Hoge Stelle

De stedenbouwkundige aansluiting van de woonbuurt Hoge Stelle op de kernstructuur laat te wensen over. Een ruimtelijk-functionele relatie tussen deze woonbuurt en het centrumgebied (omgeving kerkplein, Veerstraat, Korteweg-westelijke deel Oude Rijksweg) ontbreekt. Verbetering in deze is gewenst en kan worden bereikt door deze woonstraat door te trekken naar en aan te sluiten op de straat Achter de Kerk via het tussenliggende binnenterrein en de aangrenzende bedrijfslocatie.

Open gaten in bebouwing

Het dichte bebouwingspatroon in het oude dorpsgedeelte (onder andere Molendijk, Korteweg en Veerstraat) is zeer karakteristiek in tegenstelling tot de latere uitbreidingsbuurten. Open gaten in dit bebouwingspatroon doen afbreuk aan het oorspronkelijke karakteristieke beeld van het dorp. Deze open gaten komen ondermeer voor aan de het noord-oostelijke deel van de Molendijk (weerszijden), aan de Hoge Stelle en bij de Quarleshavenstraat.

Bedrijvigheid

In het plangebied bevinden zich enkele van oudsher aanwezige bedrijven die ruimtelijk-functioneel detoneren in de dorpskern en/of uit oogpunt van een verantwoorde bedrijfsvoering geen of onvoldoende ontwikkelingsmogelijkheden in de toekomst hebben. Verplaatsing of beëindiging van deze bedrijven is te verwachten. Verplaatsing kan ondermeer plaatsvinden naar gronden aan de Langeweg aan noordoostzijde van het dorp welke in het bestemmingsplan Kom Nieuwland uit 1996 planologisch daarvoor zijn gereserveerd. Hergebruik en/of herstructurering van de betreffende na verplaatsing vrijkomende bedrijfslocaties met minder milieuhinderlijke functies (zie verder paragraaf 3.3) is uit oogpunt van leefbaarheid en beeldkwaliteit van het dorp gewenst.

Molen en molenbiotoop

Aan zuidwestzijde van het plangebied bevind zich de cultuurhistorisch waardevolle korenmolen "Buiten Verwachting". het betreft een ronde stenen grondzeiler waaraan de status van Rijksmonument is toegekend. Molens hebben ter bescherming van de windvang een molenbiotoop gekregen. Deze molenbiotoop strekt zich uit over het zuidwesten van het plangebied. De molen is thans niet bedrijfsmatig in gebruik.

Deze paragraaf gaat beknopt in op de voor dit bestemmingsplan gehanteerde beleidsuitgangspunten. Basis hiervoor zijn de in de vorige paragraaf opgenomen ruimtelijk-functionele kenschets van en aandachtspunten in het plangebied en het actuele gemeentelijk beleid (waarbij onder andere wordt voortgeborduurd op het bestemmingsplan Kom Nieuwland uit 1996). Samengevat zijn de volgende beleidsuitgangspunten relevant.

Consolideren inclusief verandering / ontwikkeling

Consolidatie van de huidige ruimtelijk-functionele situatie in het plangebied houdt enerzijds in het vastleggen van bijvoorbeeld voorkomende woningtypologieën, functies en waarden (voor zover relevant) en betekent anderzijds continuering van de reeds toegestane en / of aanvaardbare planologische mogelijkheden voor verandering en ontwikkeling van aanwezige gebruiksvormen. Deze mogelijkheden blijven beperkt vanwege potentiële conflicten met ruimtelijke en / of milieukwaliteiten, strijdigheden en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

Voorts vindt daarbij voor de planologische regeling zoveel mogelijk afstemming plaats op recente andere bestemmingsplannen van de gemeente.

Behouden en versterken functiemenging

Het algemene gemeentelijk beleid gericht op behoud van functiemenging in kernen (ten behoeve van waarborging en bevordering van de leefbaarheid in de kern en binnen randvoorwaarden voor milieu- en woonkwaliteit) wordt voortgezet. De aanwezigheid van de niet-woonfuncties, voor zover deze niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving, is dan ook gewenst. Hiervoor is een flexibele bestemmingsregeling van belang voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen, aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten vanuit een woning. Het toelatingsbeleid en de bestemmingsregeling zijn afgestemd op het tegengaan van milieuhinder om zo de milieu- en woonkwaliteit te waarborgen. In paragraaf 3.2 wordt nader ingegaan op het reguleren van bestaande en toelaten van eventueel nieuwe (bedrijfs)activiteiten.

In dit bestemmingsplan wordt voor een tweetal bedrijven een wijzigingsgebied opgenomen. Hiermee kan na beëindiging van de bedrijfsmatige activiteiten het gebruik van het perceel voor wonen mogelijk worden gemaakt. Verder wordt de mogelijkheid aan de bedrijven geboden om zich te vestigen op het daarvoor aan de langeweg aan de noordoostzijde van de kern gereserveerde bedrijfsgronden.

Continueren vastgesteld beleid centrumgebied

Het geldende gemeentelijk beleid voor het centrumgebied van Nieuwland, zoals dat is vastgelegd en planologisch geregeld in het bestemmingsplan Kom Nieuwland, is nog steeds actueel en wordt in het voorliggende bestemmingsplan grotendeels gecontinueerd. Beleid en regeling zijn mede uit oogpunt van het gewenste behoud van leefbaarheid gericht op enige concentratie van voorzieningen (waaronder bijvoorbeeld detailhandel en horeca) in het centrumgebied. Ook het voor dit gebied reeds geldende beleid ten aanzien van behouden en versterken van de woonfunctie wordt voortgezet. Het bieden van planologische mogelijkheden voor gemengd gebruik in dit gebied blijft in dit verband gewenst.

Benutten potentiële inbreidingslocaties

In Nieuw- en Sint Joosland zijn diverse potentiële inbereidingslocaties aanwezig en vastgelegd waarvoor ruimtelijke en functionele herinrichting is gewenst. Dit onder andere uit oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik. Ook de provincie heeft indertijd in het kader van het bestemmingsplan uit 1996 hierop gewezen. Voor een regeling in het bestemmingsplan is het noodzakelijk dat een reëel zicht bestaat op de uitvoering binnen de planperiode (10 jaar). Enkele van deze locaties zijn (inmiddels) dusdanig concreet dat hiervoor een rechtstreekse bouwmogelijkheid kan worden opgenomen. Voor een aantal andere is de invulling nog niet concreet of is van bijvoorbeeld bedrijfsbeëindiging ter plaatse nog geen sprake. Hiervoor wordt in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Quarleshavenstraat

Het temidden van de Quarleshavenstraat, Kraayerthavenstraat en Scheldepoortstraat liggende projectgebied heeft een oppervlakte van 4250m² en is ingezaaid met gras. Het projectgebied zal ontwikkeld worden met 8 starterswoningen (tweelaags met kap), 10 seniorenappartementen (tweelaags met plat dak) en 2 groepswoningen en een zorgsteunpunt (anderhalve laag met plat dak).
Voor de stedenbouwkundige inpassing van het woonzorgproject is bij ontwikkeling van het bouwplan rekening gehouden met de bestaande ruimtelijke karakteristiek in de omgeving. De nieuwe bouwmassa houdt zich zoveel mogelijk aan bestaande rooilijnen.
De bouwblokken maken aan de buitenzijde de straatwanden af en vormen aan de binnenzijde de begrenzing van een semi-openbare binnentuin. De binnentuin is aan een zijde open. De lift en trappenhuizen van de appartementen zijn voorzien op de koppen van het bouwblok. Voor dit project is in de twee helft van 2008 een vrijstellingsprocedure gevoerd. Als gevolg van marktontwikkelingen is echter het project op enkele onderdelen aangepast. Figuur 2.2. toont een impressie van het bouwvolume van het project in de omgeving.

Figuur 2.2. Impressie van de beoogde ruimtelijke inpassing van het bouwvolume.

Hoge Stelle 41

Aan de Hoge stelle is perceel 41 tot op heden niet ingevuld met woningbouw. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor dit perceel. De invulling van het perceel met een vrijstaande woning draagt bij aan het gewenste ruimtelijke woonstraatbeeld en bebouwingspatroon van de Hoge Stelle. In aansluiting op de omgevingskarakteristiek wordt uitgegaan van een woning bestaande uit één bouwlaag met kap en een rooilijn overeenkomstig de naastliggende woningen.

Binnenterrein Hoge Stelle

In het geldende bestemmingsplan Nieuwland is voor het binnenterrein aan de Hoge Stelle al aangegeven dat na bedrijfsbeëindiging van het bedrijf op het perceel Achter de kerk 24 het gebied herontwikkeld kan worden. Aangezien dit bedrijf nog steeds aanwezig is, blijft ontwikkeling van het binnenterrein pas mogelijk na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid.

Overeenkomstig de regeling en verkavelingsuggestie uit het bestemmingsplan uit 1996 wordt uitgegaan van een herinvulling met halfvrijstaande woningen met een goothoogte van 4 meter. Voor de woningen die grenzen aan Achter de Kerk heeft een nokrichting evenwijdig aan Achter de Kerk de voorkeur. Voor de woningen op het binnenterrein zelf zal de nokrichting in de richting van een aan te leggen plein zijn. Dit plein zal direct grenzen aan de achtertuinen van de woningen aan de Walravenstraat 6 tot en met 14. De ontwikkeling van dit gebied draagt bij aan de gewenste verbeterde stedenbouwkundige inpassing in en aansluiting van de woonbuurt Hoge Stelle op de rest van het dorp.

Molendijk

In het noordelijke deel van de Molendijk zijn twee locaties die open gaten in de bebouwing vormen. Om het karakteristieke beeld van de dijk te vergroten dienen deze locaties ingevuld te worden. Aangezien op invulling van deze locaties nog geen concreet zicht is wordt voor beide locaties een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Voor de invulling van beide locaties wordt gedacht aan lage woningen met een bouwhoogte van 1 a 1,5 bouwlaag met langskap in een strakke rooilijn. Aan de oostzijde van de Molendijk kunnen drie woningen aaneen worden gebouwd. Aan de westzijde kunnen twee woningen aaneen worden gebouwd.

Garagebedrijf Oude Rijksweg 60

Herinvulling met woningen van het perceel van ter plaatse van het milieuhygiënisch garagebedrijf aan de Oude Rijksweg 60 is ruimtelijk kwalitatief en uit milieuhygiënisch oogpunt gewenst. Na bedrijfverplaatsing wordt een invulling met enkele vrijstaande of twee aaneen gebouwde of geschakelde woningen voorgestaan, waarbij aangesloten wordt op de rooilijnen in de omgeving. Ook met de voorgestane maximum bouwhoogte (twee bouwlagen met kap) wordt aangesloten op de bebouwingskarakteristiek in de directe omgeving. De nettocapaciteit voor deze locatie bedraagt maximaal 3 woningen.
Aangezien ook hier nog geen concreet zicht is op beëindiging van de thans nog aanwezige bedrijfsfunctie wordt hiervoor eveneens een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Waarborgen windvang molen

Om de molen "Buiten Verwachting" te kunnen behouden is het van belang dat de molen kan blijven functioneren. Voor zover mogelijk dient hiervoor een onbelemmerde windtoetreding plaats te vinden. Bebouwing en begroeiing in de nabijheid van een molen veroorzaken windbelemmeringen, waardoor rendementsverlies ontstaat. Slechts een geringe windsnelheidsreductie heeft al een grote vermindering van het vermogen van de molen tot gevolg. Daarnaast kunnen bebouwing en begroeiing leiden tot windturbulenties en tot sterk wisselende windkrachten op het wiekenkruis en askop, waardoor schade kan ontstaan aan het mechaniek van de molen (wanneer deze in bedrijf is).
Dit betekent dat in de omgeving van een molen beperkingen (moeten) worden gesteld aan de hoogte van obstakels. Het gebied waarbinnen deze hoogtebeperkingen gelden, wordt de molenbiotoop c.q. een molenbeschermingszone genoemd. De molenbiotoop van "Buiten Verwachting" ligt gedeeltelijk over het plangebied. In bijlage 4 wordt nader ingegaan op de molenbiotoop en de bouwbeperkingen die dientengevolge gelden. De gemeente beschouwt de toegelaten hoogtematen op basis van de biotoopformule zoals opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) niet als dwingende hoogte maten, maar als richtlijn. Het beleid wordt in deze vorm in voorliggend bestemmingsplan gecontinueerd: de bestaande situatie hoeft niet aangepast te worden, maar bij eventuele nieuwe ontwikkelingen dient wel rekening te worden gehouden met de molenbiotoop. Onder de bestaande situatie worden conform de in voorbereiding zijnde PRV, ook de bestaande rechten uit het voorgaande bestemmingsplan verstaan. De bouwmogelijkheden in het voorliggende bestemmingsplan zijn gebaseerd op de mogelijkheden uit het voorgaande bestemmingsplan en op een inventarisatie van de bestaande situatie. Dit is vertaald in de regeling.

In het geldende plan is geen regeling opgenomen voor beplanting. Erfbeplanting en beplantingen in de openbare ruimte zijn of worden doorgaans niet hoger dan de bestaande bebouwing. Gelet op de vigerende rechten, de eerbiedigende werking van de PRV en de plaatselijke situatie is er geen aanleiding voor een aanlegvergunningstelsel.

Behouden en versterken van groen- en watervoorzieningen

Bestaande groen- en waterelementen in het plangebied worden gewaarborgd voor zover die van belang zijn voor de ruimtelijke structurering en inpassing van en/of als bufferelement tussen in het plangebied aanwezige functies en elementen en/of van belang zijn voor de waterhuishouding.

Deze waterparagraaf is overeenkomstig het Besluit ruimtelijke Ordening (Bro) opgesteld. Deze vormt de schriftelijke weerslag van de vereiste watertoets en geeft inzicht in de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het waterschap zal het wateradvies gegeven in het kader van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. Het wateradvies zal worden opgenomen in bijlage 5.

Dit bestemmingsplan heeft in hoofdzaak een consoliderend karakter. De ontwikkeling aan de Quarleshavenstraat wordt in dit bestemmingsplan meegenomen. In het kader van het uitwerkingsplan Nieuwland Kom van 24 november 1998 is hierover al overleg gevoerd met de waterbeheerder. Verder zijn er in het plangebied geen grote en ingrijpende wijzigingen in de bebouwing en infrastructuur voorzien. Voor zover er wel wijzigingen plaats vinden in het plangebied in de bebouwing en infrastructuur geeft de watertoets de randvoorwaarden waaraan voldaan moet worden.

Bestaande situatie waterhuishouding Nieuwland

Algemeen

De kern Nieuwland ligt direct langs de Rijksweg A58. De kern heeft nauwelijks oppervlaktewater binnen het bebouwde gebied. Enkel de sloten aan de noordwestzijde van Nieuwland (langs de Langeweg) en in het zuiden van het plangebied (bij de Molenweg en Molendijk) zijn in het gebied beschikbaar als oppervlaktewater.

De ontwatering van het plangebied vindt plaats via deze sloten, welke het water in zuidelijke richting afvoeren. Uiteindelijk komt het water uit bij gemaal Zuidwatering waar het wordt geloosd op de Westerschelde. Gezien het geringe oppervlak aan water in het plangebied zal het hemelwater dat in dit gebied valt zijn weg zoeken naar het grondwater of wordt afgevoerd via de gemeentelijke riolering.

In de kern komt wateroverlast weinig voor en is er nauwelijks risico voor inundatie. Als er water op straat optreedt, is dit het gevolg van onvoldoende mogelijkheden tot afvoer vanuit de riolering.

In het gemeentelijk milieubeleidsplan (2008) wordt op het beleidsterrein “Gemeentelijk water” gesproken over het maatschappelijk doel: “Het doel is te komen tot stedelijke watersystemen die duurzaam, gezond en veerkrachtig zijn”. Dit sluit ook aan bij de doelen die in het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP, 2009) worden gesteld.

• Het in hoge mate voorkomen van (water)overlast voor de gemeenschap;
• Het voorkomen van verontreiniging van oppervlaktewater, bodem, en grondwater;
• Het beheersen van kosten voor rioleringszorg.

Eén van de speerpunten om dat te bereiken is het doorgaan met de afkoppelwerkzaamheden, wat moet leiden tot een afkoppelpercentage van circa 50% in 2050.

Riolering

Het rioleringsstelsel in Nieuwland voldoet aan de zogenaamde basisinspanning voor milieumaatregelen. De kern heeft grotendeels een gemengd rioolstelsel. Hierbij wordt het hemelwater tezamen met het afvalwater in één stelsel verwerkt. Vanwege de beoogde ontwikkeling aan de Quarleshavenstraat is dit deel van het plangebied en de straten er omheen voorzien van een verbeterd gescheiden stelsel. De Molenweg, in het zuidwesten van de kern, is voorzien van een gescheiden rioolstelsel. Al het hiermee ingezamelde hemelwater wordt afhankelijk van de kwaliteit ofwel geloosd op het vuilwaterriool, ofwel via een filterconstructie, overstorten of vrije uitmondingen geloosd op in de buurt aanwezig oppervlaktewater.

Waterkwaliteit

Door het waterschap is in haar waterbeheersplan gesteld dat de kwaliteit van het grondwater minimaal voldoende moet zijn om de algemene ecologische functie te vervullen. Dit ecologische ambitieniveau is gedefinieerd als een zodanige toestand, dat zich in het watersysteem een normaal functionerend ecosysteem kan ontwikkelen. Voor het bebouwde gebied van de gemeente Middelburg is momenteel weinig inzicht in de bestaande waterkwaliteit. De gemeente heeft in het GRP opgenomen dat, nu sinds 2007 alle rioolstelsels voldoen aan de zogenaamde basisinspanning, de richtlijn voor de vuiluitwerp uit rioolstelsel, de komende planperiode het “waterkwaliteitsspoor” worden gevolgd. Hierbij zal worden geëvalueerd wat de effecten op het ontvangende oppervlaktewater zijn van de uitgevoerde maatregelen.

Waterkansenkaarten provincie Zeeland

In het kader van de afstemming met de ruimtelijke ordening zijn in het Omgevingsplan van de provincie Zeeland waterkansenkaarten opgesteld voor onder andere stedelijke functies. Deze kaarten zijn beschikbaar via de provinciale website. Aan deze kaart zijn voor het plangebied de volgende gegevens te ontlenen.

• De ondergrond van Nieuwland bestaat uit lichte schor en plaatgronden.
• De kern is weinig zettingsgevoelig.
• In de gehele kern zijn ruime mogelijkheden tot infiltratie.
• Het gebied staat niet onder invloed van zoute kwel.
• In Nieuwland komt (zeer) geringe zoetwaterbelvorming voor.
• De kern Nieuwland is zeer geschikt voor uitbreiding van de bebouwing.

Indicatieve ontwerprichtlijnen en toetsingscriteria¹

Veiligheid

Het Waterschap Zeeuwse Eilanden heeft ingevolge de Waterschapswet de bevoegdheid om regels te stellen om zijn taak te kunnen uitoefenen. Een van de taken is de waterkeringszorg. De Keur Waterschap Zeeuwse Eilanden 2009 gaat zoveel mogelijk uit van één reglementeringsysteem voor alle waterkeringen. In Nieuwland zijn geen waterkeringen aanwezig.

Riolering

Bij vervanging van de riolering zal beoordeeld worden of de aanleg van een gescheiden stelsel mogelijk is uit het oogpunt van waterkwaliteit en -kwantiteit. Indien zich nieuwe ontwikkelingen in het plangebied voordoen, wordt een (verbeterd) gescheiden stelsel aangelegd.

Wateroverlast

Binnen het plangebied is geen wateroverlast bekend. Voor de beoogde ontwikkeling in de Quarleshavenstraat is reeds een buffercapaciteit voor hemelwater van voldoende omvang aangelegd.

Watervoorziening

Aanvulling van het grondwater met zoet water door middel van infiltratie in de bodem is gezien de bodemsamenstelling goed mogelijk.

Volksgezondheid

De wijze waarop nu met afval- en hemelwater wordt omgegaan levert enkel risico op voor de volksgezondheid bij riooloverstorten. De hiervoor nodige maatregelen worden uitgevoerd in het kader van het rioleringsplan. Er zijn ten aanzien van de overstorten geen problemen bekend.

Bodemdaling

Het gebied heeft een weinig zettingsgevoelige ondergrond. Er zullen ten aanzien van bodemdaling daarom bij ontwikkelingen geen grote risico's zijn.

Grondwateroverlast

Er is in de kern geen sprake van grondwateroverlast.

Oppervlaktewater

In het gebied is nauwelijks oppervlaktewater aanwezig. Of de ruimte voor water voldoende is om op de steeds intensievere buien voorbereid te zijn, zal moeten blijken uit nadere onderzoeken. Nieuw verhard oppervlak moet gecompenseerd worden, door meer oppervlakte water of waterberging.

Grondwaterkwaliteit

De grondwaterkwaliteit levert op dit moment geen problemen op.

Verdroging

Toevoeging van hemelwater aan de bodem zal (wanneer dit voorkomt) de verdroging verminderen.

Natte natuur

Het gebied is niet verbonden met een gebied met de functie natte natuur.

Conclusie

Uit deze beschrijving van de waterhuishouding en de toetsing aan de richtlijnen en criteria komen geen directe consequenties naar voren voor de bestemmingsregeling van voorliggend plangebied. Voor wat betreft de eventuele mogelijke noodzaak aan extra ruimte voor water wordt opgemerkt dat binnen alle bestemmingen voorzieningen voor waterberging mogelijk zijn.

1. 1. Volgens de Zeeuwse Handreiking Watertoets, april 2005.

Het plangebied is op basis van de provinciale kaart Indicatieve Kaart Archeologische Waarden aangeduid als een gebied met een zeer lage trefkans voor archeologische vondsten. Op de Archeologisch Monumenten Kaart zijn geen monumenten in de omgeving van het plangebied aangegeven. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Ondanks deze wettelijke vrijstelling voor archeologisch onderzoek is niettemin de kans aanwezig dat archeologische sporen en vondsten in de bodem aanwezig zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van de graaf- en inrichtingswerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht ex. Artikel 53 van de Monumentenwet 1988. Bij graafwerkzaamheden dient men dan ook attent te zijn op eventuele vondsten. Eventuele vondsten dienen te worden gemeld bij de Walcherse Archeologische Dienst.

Voor de beoogde ontwikkelingen zijn de volgende wettelijke kaders van belang:

• gebiedsbescherming: Natuurbeschermingswet 1998;
• soortbescherming: Flora- en faunawet.

Gebiedsbescherming: Natura 2000-gebieden

De Natuurbeschermingswet 1998 houdt – in hoofdzaak – het volgende in. De minister van LNV gaat over tot aanwijzing van gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn. In een aanwijzingsbesluit wordt de instandhoudingsdoelstelling bepaald. Hiertoe behoren in ieder geval de instandhouding van natuurlijke leefgebieden (Vogelrichtlijngebieden) en de instandhouding van natuurlijke habitats of populaties (Habitatrichtlijngebieden). De instandhoudingdoelstelling kan echter ook betrekking hebben op behoud, herstel en ontwikkeling van natuurschoon of natuurwetenschappelijke waarden.

Het is verboden zonder vergunning van Gedeputeerde Staten projecten te realiseren of "andere handelingen" te verrichten, die – gelet op de instandhoudingsdoelstelling – de kwaliteit van het gebied kunnen verslechteren of een verstorend effect kunnen hebben⁾. Van verslechtering of verstoring is – volgens de wet – in ieder geval sprake, indien het betrokken project of de betrokken handeling tot aantasting van de natuurlijke kenmerken van het gebied kan leiden.

Soortbescherming: Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten.

De Flora- en faunawet is in zoverre voor de onderhavige ruimtelijke onderbouwing van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het project niet in de weg staat. Dit zal zich voordoen, wanneer de uitvoering van het project tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen ontheffing ingevolge de Flora- en faunawet zal worden verkregen. In dat geval is het project vanwege de Flora- en faunawet niet uitvoerbaar.

Beoordeling

Quarleshavenstraat

In het kader van het Uitwerkingplan dat voor de realisering van de afrondingslocatie is opgesteld, is reeds vastgesteld dat er geen belemmeringen in het kader van de Flora en faunawet en de Natuurbeschermingswet te verwachten zijn.

Het projectgebied betreft een reeds lang bouwrijp gemaakt gebied. Het bestaat uit een kort gemaaid grasveld. Het omliggende gebied is reeds volledig tot woongebied ontwikkeld. Door intensief stedelijk gebruik en het intensief gepleegde onderhoud en beheer van het grasveld, hebben zich in de tussenliggende periode ook geen nieuwe natuurwaarden kunnen ontwikkelen.

Toelaatbaarheid bedrijven

Voor de bestemmingregeling van bedrijfslocaties en horecavestigingen hanteert de gemeente een Staat van Bedrijfsactiviteiten respectievelijk een Staat van Horeca-activiteiten (voor een nadere toelichting op deze staten wordt verwezen naar bijlagen 2 en 3). Deze staten zijn gekoppeld aan de planvoorschriften van bestemmingsplannen en zijn een eerste globaal toetsingskader voor de toelaatbaarheid van bedrijven. In een concrete situatie is milieuwetgeving bepalend. Omdat het plangebied overwegend een woongebied is, worden in het bestemmingsplan stringente eisen gesteld aan de toelaatbaarheid van bedrijven.

Om inzicht te krijgen in de mate van milieubelasting van de gevestigde bedrijven in het plangebied is in dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". Dit is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten aan de hand van milieucategorieën zijn gerangschikt naar de mate van belasting van het milieu. Hoe hoger de milieubelasting van het bedrijf, hoe hoger de categorie is waaronder het bedrijf valt. Iedere milieucategorie kan worden vertaald naar een minimaal aan te houden richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies in de omgeving. Het gaat hierbij uitdrukkelijk om indicatieve afstanden. In een concrete situatie dient de werkelijk aan te houden afstand nader te worden bepaald.

Milieuzonering

Ten aanzien van bedrijfslocaties waarvoor bedrijfsbestemmingen nodig zijn, geldt dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt bedrijven uit ten hoogste categorie B1 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten toelaatbaar zijn. Uit bijlage 1 blijkt dat in de kom van Nieuw- en Sint Joosland op een aantal plaatsen bedrijven zijn gevestigd.

Inschaling van bedrijven

In het plangebied zijn vijf bedrijven gevestigd. Deze bedrijven zijn ingeschaald in de categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. In bijlage 1 is deze inschaling weergegeven. Uit de inschaling blijkt dat vier van de bedrijven tot categorie B1 behoort. Categorie B1-bedrijven kunnen gezien de aard en invloed op de omgeving tussen of onmiddellijk naast woonbebouwing worden gesitueerd, echter in het algemeen in gebieden met gemengde functies. In de hiervoor genoemde VNG-brochure wordt voor bedrijven uit categorie B1 een richtafstand van 30 m gehanteerd. Poppendamme Productions is ingeschaald in S.B.I. 71.4 echter qua aard en uitstraling betreft het een bedrijf dat onmiddellijk naast woningbouw gesitueerd kan worden en dus opgenomen wordt in categorie B1. Eén bedrijf valt in categorie C. Categorie C bedrijven kunnen gezien de aard en invloed op de omgeving in een gemengd gebied worden uitgeoefend, echter bouwkundig gescheiden van woningen/ andere gevoelige functies. Daarnaast dienen deze activiteiten een directe ontsluiting op hoofdinfrastructuur te hebben.

Klachten over bedrijven

Bij de gemeente zijn uit voorgaande jaren geen klachten bekend over een bedrijf in de kern.

Horeca

Inschaling en toelaatbaarheid

In een kern als Nieuw- en Sint Joosland, waar wonen de belangrijkste functie is, kunnen in het algemeen horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten rechtstreeks toelaatbaar zijn. Dit zijn lichte horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds geopend behoeven te zijn en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. Deze horecabedrijven hebben een grote gelijkenis met detailhandel en dienstverlening.

De drie horecavestigingen (zie bijlage 1) in het plangebied zijn op korte afstand van woningen gelegen. Het café wordt aangemerkt als een bedrijf uit categorie 2 van de staat (middelzware horeca). Een dergelijke functie past niet binnen de hiervoor beschreven toelaatbare horecacategorie. Voor dit bedrijf is een bestemmingsregeling in het bestemmingsplan nodig die is afgestemd op de functie. Overigens zijn over dit horecabedrijf bij de gemeente geen recente klachten bekend over geluid- en / of parkeerhinder.

Daarnaast bevindt zich een horecavoorziening in het dorpshuis aan de Veerstraat. Het verenigingsgebouw wordt niet aangemerkt als een horecabedrijf maar als een maatschappelijke functie.

Klachten over horecabedrijven

Voor zover bij de gemeente bekend veroorzaken de horecabedrijven geen geluid- en / of parkeerhinder.

Sportvelden

Zoals in paragraaf 2.1. al is aangegeven, bevindt zich aan de rand van de kern een voetbalveld. Het veld ligt aan de Oude Rijksweg. De voorzieningen bestaan uit onverharde sportvelden, kleedlokalen en een kantine. Er is geen verlichting aanwezig.

De woningen in de kern bevinden zich op een kortere afstand. Gelet op het incidentele karakter van de activiteiten en omdat geen klachten bekend zijn vanuit de bestaande woonomgeving, mag redelijkerwijs worden aangenomen dat het voetbalveld geen onoverkomelijke milieuhinder veroorzaakt.

Overige functies

Voor de in het plangebied aanwezige overige functies (zie bijlage 1) kunnen niet alle activiteiten worden toegelaten en is dan ook een specifiek op de situatie toegesneden bestemmingsregeling noodzakelijk. Gelet op de ligging direct tegen of in de woonkern en vanwege het provinciaal ruimtelijk beleid en de Wet milieubeheer gelden er beperkte ontwikkelings-, gebruiks- en bouwmogelijkheden voor de bedrijven.

Beleidskader

Het beleid van de provincie Zeeland gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit.

Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch bodemonderzoek te worden verricht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden activiteiten hebben plaatsgevonden met een verhoogd risico op bodemverontreiniging dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van geconstateerde belemmeringen uit dit onderzoek, kan vervolgens worden nagegaan welke maatregelen moeten worden genomen om die belemmeringen weg te nemen (functiegericht saneren).

Onderzoek Quarleshavenstraat

Voor het projectgebied wordt gebruik gemaakt van het rapport "eindrapport verkennend onderzoek Uitbreidingsgebied Nieuw en Sint Joosland" zoals dat door Sagro Milieuadvies Zeeland BV in 1998 is opgesteld ten behoeve van de realisering van woningbouw in het uitbreidingsgebied van Nieuw en Sint Joosland.

Op basis van het rapport wordt geconcludeerd dat de bovengrond en het grondwater licht verontreinigd zijn. De aangetroffen gehalten zijn echter dusdanig gering dat deze geen risico opleveren voor de volksgezondheid en / of het milieu.

De gemeente heeft aangegeven dat, hoewel het bodemonderzoek ouder is dan 5 jaar, volstaan kan worden met de hierboven vermelde onderzoeksresultaten omwille van de volgende reden. Het huidige gebruik van het projectgebied (braakliggende grond) heeft naar verwachting in de tussenliggende periode niet geleid tot een verslechtering van de bodemkwaliteit.

Wanneer grond wordt afgevoerd van de locatie treedt het Bouwstoffenbesluit in werking en dient de af te voeren grond te worden onderzocht volgens het Bouwstoffenbesluit om de hergebruiksmogelijkheden te kunnen bepalen.

Conclusie

Op basis van het voorstaande wordt geconcludeerd dat de gronden geschikt zijn voor de boogde zorgvoorzieningen.

Algemeen

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van groot belang. Bij ruimtelijke plannen heeft dit betrekking op:

• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of via leidingen;
• bedrijven in de directe omgeving waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid.

De kern Nieuwland ligt direct langs de rijksweg A58 en de provinciale weg N254. Over deze wegen worden gevaarlijke stoffen getransporteerd. In de kern vinden geen relevante bedrijfsactiviteiten plaats. Op het zeehaven- en industrieterrein Vlissingen-Oost, ten zuiden van de kern zijn wel diverse relevante bedrijven aanwezig.

Maatgevend is de 10^-6 plaatsgebonden risicocontour (PR). Dit geeft een kans van één op een miljoen per jaar weer dat een individu komt te overlijden als gevolg van een groot ongeval bij het transport over de genoemde wegen. Het groepsrisico (GR) geeft, gelet op het aantal mensen dat in de buurt verblijft, de kans aan dat een groep personen overlijdt ten gevolge van een ongeval bij bedoeld transport. De norm voor het plaatsgebonden risico is een grenswaarde en mag niet worden overschreden. De norm voor het groepsrisico is een 'oriënterende waarde' waarvan, mits voldoende gemotiveerd, afgeweken mag worden.

Op grond van de provinciale beleidsvisie Externe Veiligheid (mei 2005) is bij ruimtelijke plannen geen uitgebreide verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk wanneer:

1. a. de geplande (kwetsbare) objecten buiten het invloedsgebied liggen (dan is er geen groepsrisico), of
2. b. het een enkel (kwetsbaar) object in een nagenoeg maagdelijke omgeving betreft (dan is het groepsrisico zeer laag)², of
3. c. het een enkel (kwetsbaar) object in een al zeer volle omgeving betreft, waardoor het effect op het groepsrisico marginaal is³.

Pas als de risicosituatie niet voldoet aan de hiervoor genoemde voorwaarden a, b of c, vereist de provincie een uitgebreide verantwoording van het groepsrisico, waarbij aandacht wordt besteed aan de criteria zelfredzaamheid, beheersbaarheid en resteffecten.

Bij de beoordeling van risicobronnen in de omgeving van een ruimtelijk plan dient op grond van provinciaal beleid rekening te worden gehouden met een 1% letaliteitsafstand (F1,5). Indien er sprake is van invloedsgebieden van risicobronnen die op een grotere afstand dan 1500 meter van het plangebied liggen dan kan een globalere verantwoording van het groepsrisico plaatsvinden, omdat de bijdrage aan het GR buiten de 1500 meter minimaal is.

Vervoer gevaarlijke stoffen A58 en N254

Risico-inventarisatie

In opdracht van de provincie Zeeland is in 2006 een risico-inventarisatie uitgevoerd van het wegtransport van gevaarlijke stoffen in Zeeland⁴. Uit deze risico-inventarisatie blijkt dat dit transport in de huidige situatie geen aanleiding geeft tot risicoknelpunten. Uit het onderzoek is gebleken dat de plaatsgebonden risicocontouren van zowel kwetsbare als minder kwetsbare functies (10^-6 en 10^-5) zich op de transportroute zelf bevinden. Het invloedsgebied (10^-8)reikt tot 183 meter vanaf de A58 en tot 83 meter vanaf de N254. De oriënterende waarde voor het groepsrisico wordt langs genoemde wegen niet overschreden (het groepsrisico is meer dan een factor 100 lager dan de oriëntatiewaarde).

Met name het westelijk deel van de kern, omgeving Walravenstraat, bevindt zich binnen het invloedsgebied van de genoemde wegen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet echter niet in nieuwe kwetsbare objecten in deze omgeving. Er is derhalve geen sprake van een toename van het groepsrisico. Op grond van de provinciale beleidsvisie is geen uitgebreide verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

Zeehaven- en industrieterrein Vlissingen-Oost

Over de kern Nieuwland ligt een invloedsgebied van de inrichting Kloosterboer VOF, op- en overslag. Dit bedrijf ligt op een afstand van meer dan 2000 meter van de kern, maar het invloedsgebied van Kloosterboer reikt tot 6500 meter.

Deze afstand voor het invloedsgebied is echter berekend voor de worst case benadering (meest giftige stof, maximale hoeveelheid aanwezig en het weertype F1,5). Gelet op het feit dat voorliggend plan voornamelijk consoliderend is, wordt aangenomen dat wijzigingen in het invloedsgebied (op een grotere afstand dan 1500 m) geen noemenswaardige veranderingen in het groepsrisico veroorzaken.

De PR- en GR contouren van andere bedrijven op Vlissingen-Oost reiken niet tot in het plangebied.

Conclusie

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

1. 2. Tot een factor 10 onder de oriënterende waarde vereist de provincie geen uitgebreid onderzoek naar het groepsrisico.
2. 3. Tot een toename van het groepsrisico van 10% beschouwt de provincie de toename als marginaal.
3. 4. AVIV, projectnummer 05822

In het voorliggende bestemmingsplan worden door middel van wijzigingsbevoegdheden verschillende nieuwe woningen mogelijk gemaakt. De wijzigingsgebieden zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan Nieuwland Kom. Ten behoeve van dit geldende bestemmingsplan is de situatie rondom wegverkeerslawaai reeds onderzocht en zijn ook, waar nodig, hogere grenswaarden verleend. Ter waarborging van een goed akoestisch klimaat zijn in de wijzigingsbevoegdheden voorwaarden opgenomen ten aanzien van de situering van de woningen. De relevante geluidsbron is daarbij de rijksweg A58. In bijlage 6 is de geluidcontour van deze weg weergegeven. De geluidcontour is afkomstig uit het Akoestisch onderzoek A58 (oktober 2007) dat als afzonderlijke bijlage bij dit plan is gevoegd.

Algemeen

Ten zuiden van de kern Nieuw- en Sint Joosland ligt het zeehaven- en industrieterrein Vlissingen-Oost. Op dit terrein zijn inrichtingen toegestaan die "in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken" zoals bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder.

Volgens artikel 53 van deze Wet dienen dergelijke terreinen te worden gezoneerd. Buiten de geluidszones van deze terreinen mag de geluidsbelasting als gevolg van de bedrijven op het industrieterrein niet meer bedragen dan 50 dB(A).

Buiten de zone mag de geluidsbelasting vanwege de terreinen niet meer dan 50 dB(A) bedragen. Binnen de geluidszone geldt voor nieuw te bouwen woningen een voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) en voor bestaande woningen 55 dB(A). Bij zeehaventerreinen mag de hogere waarde niet meer bedragen dan 60 dB(A), bij vervangende nieuwbouw niet meer dan 65 dB(A) en in alle andere gevallen niet meer dan 55 dB(A).

Geluidszone

Rond het zeehaven- en industrieterrein Vlissingen-Oost, gelegen ten zuiden van het plangebied, is in 1991 bij Koninklijk besluit een geluidszone vastgesteld. Deze geluidszone valt deels over grondgebied van de gemeente Middelburg.

De geluidszone is in 2007 geoptimaliseerd en gewijzigd. Gevolg van deze wijziging is dat voor de kern Nieuw- en Sint Joosland de geluidszone niet meer over de kern ligt, maar ten zuiden daarvan.

Conclusie

De geluidszone van het Zeehaven- en industrieterrein Vlissingen-Oost ligt niet over de kern van Nieuw- en Sint Joosland. Industrielawaai vormt derhalve geen belemmering.

Op basis van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland (achtergrondconcentratie geleverd door het Planbureau voor de Leefomgeving) in combinatie met de afwezigheid van substantiële lokale bronnen kan worden geconcludeerd dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de beoogde ontwikkelingen onder de betreffende grenswaarden liggen.

De A58 kan wel als substantiële bron aangewezen worden. Met behulp van de saneringstool 3.1 dat ontwikkeld is in opdracht van de ministeries van VROM en V en W is nagegaan in hoeverre de luchtkwaliteit ter plaatse van de ontwikkeling wordt beïnvloed door de A58. Volgens deze saneringstool is de invloed van de A58 minimaal en overschrijdt nergens de grenswaarden uit de Wlk.

Ook de prognose voor 2010 en 2020 voorspelt geen overschrijding (informatie PBL november 2009). Van een significante toename van het verkeer als gevolg van voorliggend bestemmingsplan is geen sprake. Berekeningen zijn gezien de kleinschalige directe ontwikkelingen en het gegeven dat de grootschalige concentraties ver onder de grenswaarden liggen, achterwege gelaten.

De Wlk staat wijziging van de bestemming niet in de weg. Het plan voldoet uit het oogpunt van luchtkwaliteit aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Uit informatie van het KLIC (oriëntatiemelding) is gebleken dat in en in de directe omgeving van het plangebied geen planologisch relevant aan te merken solitaire leidingen en geen leidingstroken, hoogspanningsverbindingen en optisch vrije paden voor telecommunicatieverbindingen aanwezig zijn. Dit houdt in dat er geen milieubelemmeringen voor de in het plangebied aanwezige functies aan de orde zijn.

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Deze wet vormt het wettelijk kader voor het bestemmingsplan. Vanaf 1 januari 2010 moeten alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar worden gemaakt. Het gaat om bestemmingsplannen, provinciale verordeningen, Algemene maatregelen van Bestuur (AMvB's) en structuurvisies. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Tevens worden deze plannen en verordeningen digitaal beschikbaar gesteld voor burgers, bedrijven en medeoverheden.

Een vergelijkbaar ruimtelijk plan is opgebouwd volgens de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen, editie 2008 (SVBP2008), die is verankerd in het Bro.

Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2008.

Ten aanzien van de opzet van het bestemmingsplan (plankaart en regels) is het volgende van belang.

Planvorm

De Wro biedt de keuze uit drie planvormen:

1. a. het gedetailleerde bestemmingsplan;
2. b. het zogenaamde globale eindplan;
3. c. het globale uitwerkingsplan met een uitwerkingsplicht.

Het verschil tussen de plannen is dat de plannen onder a. en b. meteen een basis bieden voor het verlenen van bouwvergunning en dat de plannen onder c. eerst moeten worden uitgewerkt voordat bouwvergunning verleend kan worden. Het is denkbaar dat in één bestemmingsplan verschillende planvormen worden toegepast, afhankelijk van het te voeren beleid en strategie (regiefunctie gemeente).

De keuze van de planvorm wordt in belangrijke mate bepaald door het gewenste ruimtelijke beleid en de regiefunctie van de gemeente. Het spanningsveld tussen flexibiliteit en rechtszekerheid speelt hierin een belangrijke rol. Gedetailleerde bestemmingsplannen bieden in beginsel meer rechtszekerheid, terwijl globale eindplannen meer ontwikkelingsmogelijkheden bieden binnen één bestemming. Overigens is een mengvorm van bovenstaande plannen mogelijk.

Het voorliggende bestemmingsplan is gedetailleerd van karakter, zodat voor de bewoners en ondernemers van Nieuw- en Sint Joosland zekerheid bestaat over de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Opzet plankaart

Algemeen

Het bestemmingsplan moet voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar is. In aansluiting hierop en in relatie tot digitale ontwikkelingen verdient het de voorkeur de bestemmingsregeling zo veel mogelijk op de plankaart te visualiseren en de planregels zo transparant mogelijk te houden. Uitgangspunt is dat zoveel mogelijk informatie op de plankaart wordt aangegeven en dat de plankaart digitaal wordt opgebouwd.

Daarbij is gebruik gemaakt van een combinatie van de GBKN (Grootschalige Basiskaart Nederland) en de digitale kadastrale ondergrond.

Bestemmingen

Op de plankaart wordt per perceel aangegeven welke bestemming geldt en waar bebouwing is toegestaan. In bepaalde gevallen vloeit dit reeds direct uit de bestemming voort. Zo mogen op de gronden met de bestemmingen Groen en Verkeer in het algemeen geen gebouwen worden opgericht (met uitzondering van gebouwen voor nutsvoorzieningen). In andere gevallen geeft een oppervlaktemaat in de planregels de mate aan waarin er mag worden gebouwd.

Door middel van hoofdletters wordt de bestemming aangeduid, zoals B voor Bedrijf, H voor Horeca en W voor Wonen.

Op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen. De volgorde van de bestemmingen in het renvooi komt overeen met de volgorde van de planregels (alfabetisch). Tevens wordt in een onderhoek op de plankaart de naam van het bestemmingsplan aangegeven, de datum van terinzagelegging, vaststelling en (eventueel) van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook is het identificatienummer van het bestemmingsplan en het kaartblad aangegeven. De analoge verbeelding bestaat uit 1 kaartblad en een renvooi, op een schaal van 1:1.000.

Aanduidingen

Binnen het bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van bouwaanduidingen, waarmee specifieke bouwregels worden bepaald. Deze bouwaanduidingen worden tussen rechte haken, cursief weergegeven. W[aeg] staat voor de bestemming Wonen waarbij de woningen uitsluitend aaneengebouwd mogen worden gerealiseerd. Ten slotte worden maatvoeringsaanduidingen op de kaart aangegeven zoals de maximaal toegestane hoogtemaat (goothoogte en bouwhoogte), het maximale bebouwingspercentage en het maximum aantal wooneenheden.

Bij het toekennen van de aanduidingen is zo veel mogelijk gebruik gemaakt van de standaard (en verplichte) aanduidingen uit SVBP2008.

Opzet planregels

Overeenkomstig SVBP2008 kent de indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen de volgende vaste volgorde.

• In hoofdstuk 1 (inleidende regels) worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd, en wordt de wijze van meten bepaald.
• In hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de plankaart voorkomen nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling, een procedureregel, dan wel regels die voor de nodige flexibiliteit kunnen zorgen, zoals algemene ontheffings- of wijzigingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregel) ten slotte geeft overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2, Bestemmingsregels) wordt als volgt opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels (onderverdeeld in toelaatbaarheid van bouwwerken en bouwhoogte, oppervlakte en inhoud);
• ontheffing van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• ontheffing van de gebruiksregels;
• aanlegvergunningen;
• wijzigingsbevoegdheden.

Een bestemmingsartikel behoeft niet alle elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen en wat binnen deze bestemmingen is toegestaan met betrekking tot gebruik en bouwen.

Artikel 3 Agrarisch

De gronden midden in het plangebied worden agrarisch bestemd overeenkomstig de bestemming uit het geldende bestemmingsplan. Op deze gronden zijn alleen bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan.

Artikel 4 Bedrijf

Alle legaal aanwezige bedrijven (niet zijnde agrarische bedrijven, detailhandels- en horecabedrijven) in het plangebied zijn bestemd tot Bedrijf. Dit houdt in dat de huidige activiteiten kunnen worden voortgezet en de bestaande bebouwing kan worden gehandhaafd.

Ter voorkoming van overmatige hinder is de toelaatbaarheid van (nieuwe) bedrijven gekoppeld aan de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". Alleen bedrijven die voorkomen in categorie A en B1 van de bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan (zie ook paragraaf 3.1 en bijlage 2). In het plangebied zijn voornamelijk bedrijven aanwezig uit de categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Binnen deze categorie gaat het om bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Eén bedrijf is ingeschaald in categorie C van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Voor dit bedrijf is een specifieke vorm van bedrijf (aanduiding) opgenomen waarin een bedrijf met deze sbi-code is toegestaan. Bedrijven met een andere sbi-code uit categorie C zijn ter plaatse niet toegestaan.

Artikel 5 Cultuur en Ontspanning

Theater De Wegwijzer is bestemd voor Cultuur en ontspanning. Binnen deze bestemming is tevens wonen toegestaan.

Artikel 6 Gemengd

Voor het centrumgebied van Nieuw- en Sint Joosland is de bestemming Gemengd opgenomen behalve voor het buurthuis en bedrijfsbestemming. Hiervoor is gekozen om de vestiging van nieuwe detailhandels- of horecafuncties te vergemakkelijken. Deze functies zijn rechtstreek binnen de bestemming toegestaan tot een nettogebruiksruimte van 400m² voor detailhandel en 300m² voor horecabedrijven. Voor het hele centrum geldt dat op de verdieping uitsluitend wonen is toegestaan.

Artikel 7 Groen

Al het bestaande structurele groen is bestemd tot Groen. In de bestemmingsomschrijving is bepaald dat de bestemming mag onder andere worden gebruikt voor speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemmingen kunnen voor nutsvoorzieningen worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter.

Artikel 8 Horeca

De aanwezige horecabedrijven zijn voorzien van de bestemming Horeca. Voor het reguleren van de horecavoorzieningen wordt analoog aan de regeling voor bedrijven gebruikgemaakt van een Staat van Horeca-activiteiten. Gelet op de aard van het gebied is gekozen voor het toestaan van horeca-activiteiten tot ten hoogste categorie 1b. Overigens is op de tweede bouwlaag (eerste verdieping) en hoger een ander gebruik dan wonen niet toegestaan. Hiervoor is ook géén ontheffing opgenomen.

Artikel 9 Maatschappelijk

De bestemming Maatschappelijk is toegekend aan scholen, kerken en bejaardencentra. Per maatschappelijke voorziening is één bedrijfswoning toegestaan. Vanwege de beoogde flexibiliteit zijn op de plankaart binnen diverse bouwvlakken binnen de bestemming bebouwingspercentages opgenomen. Hierdoor is (beperkte) uitbreiding of andere situering van deze functies mogelijk.

Artikel 10 Recreatie

De bestemming Recreatie is opgenomen voor de volkstuintjes aan de zuidwest kant van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn de volkstuinen met hierop bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan.

Artikel 11 Sport

De sportvoorzieningen binnen het plangebied zijn als zodanig bestemd.

Artikel 12 Tuin

De voortuinen die bij de verschillende andere bestemmingen horen (zoals Wonen en Gemengd) zijn bestemd tot Tuin. Binnen deze bestemming zijn alleen andere bouwwerken, geen overkappingen zijnde, toegestaan. Hierdoor zijn erfafscheidingen mogelijk binnen de bestemming. Verder is een ontheffingsbevoegdheid opgenomen om erkers in de voortuinen mogelijk te maken.

Artikel 13 Verkeer

De openbare wegen, voet- en fietspaden in het plangebied zijn bestemd tot Verkeer. Binnen deze bestemming zijn tevens groenvoorzieningen toegestaan. In de bestemmingsomschrijving is verder bepaald dat de bestemmingen mogen worden gebruikt voor geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemmingen kunnen voor nutsvoorzieningen gebouwen worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter.

Artikel 14 Water

De bestemming Water is toegepast bij de structurele waterlopen in het gebied die ook als zodanig behouden dienen te blijven. Andere ondergeschikte watergangen die in het plangebied aanwezig zijn, zijn niet specifiek bestemd. Deze maken deel uit van de bestemming Groen.

Artikel 15 Wonen

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden. Er is een onderscheid gemaakt in afzonderlijke bestemmingen Wonen en Tuin. Hierdoor is sprake van een rustiger kaartbeeld en wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in de delen van de woonpercelen waarop bebouwing mogelijk is (bebouwingsvlakken en (achter)erven) en de delen waarop geen of nauwelijks bebouwing mogelijk is (voortuinen).

Zelfstandige garageboxen en bergingen, zijn door middel van een aanduiding ondergebracht bij de bestemming Wonen. Met de aanduiding is bepaald dat de gronden uitsluitend mogen worden gebruikt voor garages en bergplaatsen.

Door middel van het bouwvlak is aangegeven waar in hoofdzaak hoofdgebouwen en bijgebouwen (binnen het bouwvlak) of uitsluitend bijgebouwen (erf, buiten het bouwvlak) zijn toegestaan.

Ten behoeve van de regeling inzake bebouwing op een woonperceel is nagegaan welke ruimtelijke kenmerken op de plankaart aangegeven moeten worden en in de bestemmingsregeling moeten worden verwerkt. Daarbij is het volgende van belang.

• De bebouwingstypologie (aaneengebouwd, twee aaneen of vrijstaand) is op veel plaatsen vastgelegd. Waar sprake is van een afwisselende bebouwingstypologie is dit niet vastgesteld. Verandering hierin wordt in beginsel niet voorgestaan (mogelijk via ontheffing).
• Dakopbouwen hebben veelal verhoging van de goothoogte tot gevolg. Hiervoor is een ontheffingsregel opgenomen, waarbij afstemming op de woonbuurt als voorwaarde is opgenomen.
• De ligging van rooilijnen is vastgelegd door een bebouwingsvlak voor het hoofdgebouw op de plankaart aan te geven. In de regeling zijn voorts regels opgenomen inzake de vereiste afstand van uitbouwen en bijgebouwen ten opzichte van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw.
• De oriëntatie van woningen vloeit voort uit de ligging van voortuinen die als zodanig op de plankaart zijn aangeduid.
• De achtererven zijn zo veel mogelijk als bebouwbare delen van het woonperceel aangemerkt. In uitzonderingssituaties zijn in verband met bijvoorbeeld de ligging langs een watergang of een belangrijke langzaamverkeersroute, beperkingen opgenomen. De nieuwe regeling houdt overigens veelal een verruiming in ten opzichte van de vigerende bestemmingsregelingen.

Artikel 16 Bedrijf - Uit te werken

Om de bedrijfsverplaatsingen uit de kern te kunnen realiseren wordt deze grond bestemd met de bestemming Bedrijf - Uit te werken.

Artikel 18 Algemene aanduidingsregels

Artikel 18.1.

In dit artikel is in lid 18.1 de beschermingszone voor de molen geregeld. Deze zone regelt dat binnen 100 m van het middelpunt van de molen geen bebouwing opgericht mag worden die hoger is dan het onderste punt van de verticaal staande wiek. tussen 100 en 400 meter van het middelpunt van de molen mag geen bebouwing worden opgericht die hoger is dan 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen. Burgemeesters en wethouders kunnen ontheffing verlenen als de windvang van de molen door nieuwe bebouwing niet verder wordt beperkt.

Artikel 18.2. tot en met 18.6.

In 18.2 tot en met 18.6 zijn de wijzigingsgebieden vastgelegd die in de planbeschrijving zijn opgenomen als inbreidings- of herstructureringslocatie. Voor Wijzigingsgebied-1 geldt dat deze wijzigingsbevoegdheid pas mag worden uitgevoerd als de bedrijfsactiviteiten op het perceel Achter de Kerk 24 zijn beeindigd. Dan mogen er 15 woningen worden gebouwd.

Voor Wijzigingsgebied-2 geldt dat ter plaatse drie woningen mogen worden gebouwd. Op wijzigingsgebied-3 mogen twee woningen worden gebouwd.

Voor wijzigingsgebied-4 geldt dat deze wijziging pas mag worden uitgevoerd als de bedrijfsactiviteiten op het perceel Oude Rijksweg 6 zijn beëindigd. Ter plaatse mogen drie woningen worden gebouwd met de aanduiding vrijstaand of twee-aaneen. Wijzigingsgebied-5 maakt de bouw van 1 woning aan Hoge Stelle (41) mogelijk.

Artikel 18.7.

Naar aanleiding van de zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan die door de provincie Zeeland is ingediend, is de geluidszone van het Sloegebied aangepast. In tegenstelling tot hetgeen in het ontwerpbestemmingsplan was aangegeven, valt een gedeelte van de kom Nieuw- en Sint Joosland binnen deze geluidszone. Om deze reden is het nodig om het voorgestelde lid 7 aan artikel 8 van de planregels toe te voegen. Nieuwe geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, zijn binnen de zone uiteraard niet toegestaan.

Voor alle duidelijkheid is hieraan de zinsnede toegevoegd dat dit verbod niet geldt voor woningen waarvoor reeds een hogere geluidwaarde is verleend op grond van de Wet geluidhinder. Dit is namelijk het geval voor de beoogde woningen aan de Quarleshavenstraat. Hiervoor zijn reeds op 19 december 1995 hogere geluidwaarden verleend. Deze administratieve aanpassing heeft zodoende geen gevolgen voor de bouw van deze woningen.

Het gemeentebestuur is bevoegd om administratiefrechtelijk op te treden op grond van de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ten aanzien van activiteiten, die in strijd zijn met het bestemmingsplan. Het spreekt echter vanzelf dat het weinig zin heeft bestemmingsplannen op te stellen die slecht worden nageleefd.

Om een aanvaardbaar handhavingsbeleid tot stand te brengen, dient in de eerste plaats het draagvlak te worden vergroot. In verband hiermee dient het bestemmingsplan voor zoveel mogelijk betrokkenen een duidelijke, toegankelijke en op de hedendaagse behoeften en eisen afgestemde bestemmingsregeling te bevatten.

Verder kan door informatie te verstrekken omtrent de inhoud van het bestemmingsplan een groter begrip worden gekweekt bij de burger. Het geven van voorlichting vormt daarom de eerste schakel in de handhavingsactiviteiten. Van gemeentewege zullen hiertoe de nodige activiteiten worden ondernomen.

Daarnaast dient bestuurlijke bereidheid te ontstaan om regels in de praktijk toe te passen en te handhaven. Ten aanzien van overtredingen zal een actief handhavingsbeleid worden gevoerd. Getracht wordt de controlewerkzaamheden ten aanzien van geconstateerde overtredingen op een intensieve manier uit te voeren.

Om de benodigde inzet van extra middelen zo beperkt mogelijk te houden, maar ook om tot een samenhangend handhavingsbeleid te komen, zullen handhavingsactiviteiten zoveel mogelijk worden afgestemd. Controle in het kader van het bestemmingsplan wordt gekoppeld aan controle in het kader van milieuwetgeving en omgekeerd.

Wanneer eenmaal sancties moeten worden getroffen, zal dit op consistente wijze en met inachtneming van de juridische spelregels, worden gedaan. Indien de activiteiten niet kunnen worden gelegaliseerd, zullen de instrumenten van aanschrijving, stillegging bouw, bestuursdwang en dwangsom worden toegepast. De uitvoering van de strafrechtelijke vervolging ligt in handen van het Openbaar Ministerie.

In de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet opgenomen. In deze wet is verplicht kostenverhaal door de gemeente geregeld. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Kostenverhaal is aan de orde en dient te worden verzekerd indien op grond van een bestemmingsplan, een projectbesluit of een projectafwijkingsbesluit is (artikel 6.2.3. t/m 6.2.5. Bro) rechtstreeks bouwplannen (als genoemd in artikel 6.2.1 Bro) mogelijk worden gemaakt. Voor een wijzigingsbevoegdheid wordt kostenverhaal verplicht bij het vervaardigen van het wijzigingsplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (door een overeenkomst te sluiten met alle betreffende grondeigenaren in het gebied waar bouwmogelijkheden mogelijk worden gemaakt of door volledig gemeentelijk grondeigendom).

In dit bestemmingsplan wordt op één locatie een bouwplan mogelijk gemaakt. Voor de locatie aan de Quarleshavenstraat wordt een overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar en de grondeigenaar. Hierdoor vervalt de noodzaak hiervoor een exploitatieplan op te stellen.

Verder biedt dit bestemmingsplan de mogelijkheid om in het centrumgebied functies uit te wisselen en rechtstreeks toe te staan. Op basis van het Bro is dit ook een bouwplan als dit de 1.000 m² overschrijdt. Voor Nieuw- en Sint Joosland is dit minder dan 1.000 m² en is er geen verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan.

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

Resultaten overleg ex artikel 3.1.1. Bro

De provincie Zeeland heeft aangegeven geen behoefte te hebben aan een formeel overleg over het voorliggende bestemmingsplan. Het waterschap heeft eveneens aangegeven geen overleg ex artikel 3.1.1 Bro te wensen. Het wateradvies wordt in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen.