het bestemmingsplan Nieuw Middelburg van de gemeente Middelburg.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GMLbestand NL.IMRO.0687.BPNWM-VG99 met de bijbehorende regels en bijlagen.

de verbeelding (plankaart) van het bestemmingsplan Nieuw Middelburg.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en / of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde.

de Walcherse Archeologische Dienst (WAD) of een daaraan gelijkgesteld KNA (Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie) gecertificeerd onderzoeksbureau.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en / of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een nevenactiviteit in bestaande woon- en slaapvertrekken in een bestaande woning waar logies wordt verstrekt en waar eventueel afzonderlijke maaltijden worden verstrekt aan gasten.

een onderneming gericht op het vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als niet zelfstandig onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een bedrijfsactiviteit, uitgevoerd door (één van) de hoofdbewoner(s) van de woning, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet verkeersaantrekkend of milieuhinderlijk zijn, en geen betrekking hebben op detailhandel of horecagerelateerde activiteiten, dat op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie en de woonomgeving ter plaatse.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en aantallen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of Wabo.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijde van de constructie in één of beide dakvlak(ken) zijn geplaatst.

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake een specifiek aspect van de ruimtelijke ordening.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps – of bedrijfsactiviteit, alsmede anders dan voor gebruik ter plaatse.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, fysiopraktijk, belwinkels, internetcafé, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen met uitzondering van een seksinrichting.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, de bestemming ingevolge het bestemmingsplan deze inrichting niet verbiedt.

bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat dient als afscheiding van een erf of terrein en is geplaatst in of rondom een erf of terrein.

de grens van het erf.

een niet bedrijfsmatige stallingsruimte voor motorvoertuigen, caravans en dergelijke al dan niet deel uitmakend van een complex van dergelijke stallingen (garageboxen).

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer, die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken.

een geluidsscherm of geluidwal die naast een weg of spoorlijn wordt geplaatst om de geluidhinder te beperken voor mensen die erachter wonen of verblijven.

Het totaal aan parken, plantsoenen, bermen, boomvakken en overige beplanting.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van voedsel en dranken en het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies.

1. a. een tent, tentwagen, kampeerauto of (sta)caravan, dan wel;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde waarvoor ingevolge artikel 40 van de Woningwet een bouwvergunning nodig is;
3. c. één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht, dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf en waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

het verhuren van één of meerdere kamers en eventueel het aanbieden van een ontbijt, waarbij de functie van de bebouwing in overwegende mate in stand blijft.

alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn maatvoeringsaanduidingen.

bouwwerk oorspronkelijk gebouwd en geschikt voor het benutten van windkracht.

een zone rond een molen, waarin beperkende bepalingen voor de hoogte van bebouwing en beplanting gelden.

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of onafhankelijke commissie op het gebied van molens.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

De vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf inclusief de etalageruimten, exclusief magazijnen en overige dienstruimten.

hoogst gelegen snijlijn van twee dakvlakken bepalend voor de richting van de kap.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

het bedrijfsmatig opslaan van goederen, gegevens etc.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg (ter plaatse van de hoofdtoegang);
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

een horecabedrijf, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

De Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging" die van deze regels deel uitmaakt.

De Staat van Horeca- activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.

medische, para-medische en andere vrije beroepen en/of administratieve of daarmee gelijk te stellen beroepen.

gronden waarop voor particulier gebruik op recreatieve wijze voedings- en siergewassen worden geteeld.

goederen die vanwege hun aard en omvang een grote oppervlakte nodig hebben voor uitstallingen en uit dien hoofde niet binnen de in de gemeente in het kader van haar ruimtelijke ordening aangewezen c.q. aan te wijzen winkelconcentratiegebieden gevestigd kunnen worden, zoals:

• auto’s en motoren;
• keukens;
• badkamers en sanitair;
• boten, campers en caravans;
• landbouwwerktuigen;
• meubelen;
• wit – en bruingoed;
• alsmede bouwmarkten en tuincentra;
• en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de op de kaart als zodanig aangegeven lijn die, in combinatie met de rechte lijnen die in het verlengde daarvan zijn te trekken, bij het bouwen aan de wegzijde (voorgevelrooilijn) of aan de van de weg afgekeerde zijde (achtergevelrooilijn) niet mag worden overschreden.

de huisvesting van personen die zelfstandig, of nagenoeg zelfstandig dan wel onder geringe en vrijblijvende begeleiding plaatsvindt.

een complex van ruimten, dat krachtens zijn indeling geschikt en bestemd is voor de huisvesting van een huishouden.

een woning die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan tenminste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

1. a. vrijstaande woningen waarvan de hoofdgebouwen door middel van bijgebouwen met elkaar zijn verbonden;
2. b. woningen waarvan de hoofdgebouwen door middel van bijgebouwen met elkaar zijn verbonden en waarbij één zijgevel van het hoofdgebouw in de zijdelingse perceelsgrens is gebouwd.

een woning deel uitmakende van een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en uit twee of meer bouwlagen bestaat, of waarbij (een deel van) de eerste bouwlaag van het gebouw voor andere met de betreffende bestemming in overeenstemming zijnde doeleinden wordt gebruikt.

Een woning die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

een woning die met inbegrip van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen los staat van de zijdelingse bouwperceelsgrenzen.

een gebouw of zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en/of lichamelijke verzorging behoeven; verzorging kan voortdurend of nagenoeg voortdurend plaatsvinden en in het gebouw kan afzonderlijke ruimte ten behoeve van de verzorging aanwezig zijn.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

tussen het peil en de snijlijn tussen de bovenkant van het dakbeschot en de buitenkant van de gevel, hellende dakvlakken, topgevels, dakkapellen - voor zover deze minder dan 50% van de breedte van het dakvlak beslaan/ en liftopbouwen daar niet onder begrepen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

indien een gebouw met betrekking tot de constructiedelen als bedoeld onder 2.6. over verschillende hoogten beschikt, wordt als volgt gemeten:

1. a. indien zich aan de voorgevelzijde een goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de hoogte aan de voorgevelzijde;
2. b. indien zich – in geval van een lessenaarsdak – aan de voorgevelzijde van het gebouw geen goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de laagste hoogte.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN2580.

De voor Agrarisch met Waarden - Landschapswaarden (AW-L) aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van agrarische bedrijfsdoeleinden en de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, nutsvoorzieningen en voet- en fietspaden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor Bedrijf (B) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging";
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'opslag': tevens voor opslag;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en laad- en losvoorzieningen.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan;
2. b. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. geluidshinderlijke inrichtingen en Bevi- inrichtingen zijn niet toegestaan;
4. d. per bedrijf is kantoorvloeroppervlak die meer bedraagt dan 50% van het brutovloeroppervlak niet toegestaan; kantoorvloeroppervlak van meer dan 400 m² per bedrijf is in geen geval toegestaan;
5. e. bedrijfswoningen zijn niet toegestaan;
6. f. zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan;
7. g. detailhandel in volumineuze goederen en /of grootschalige detailhandel zijn niet toegestaan.

De voor Gemengd (GD) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. jeugd- en kinderopvang;
2. b. maatschappelijke dienstverlening;
3. c. voorzieningen inzake zorg en welzijn;
4. d. maatschappelijke voorzieningen in combinatie met detailhandel;
5. e. maatschappelijke voorzieningen in combinatie met horeca uit ten hoogste categorie 1b van de staat van horeca-activiteiten;
6. f. wonen;
7. g. zorgwoningen;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'overig - parkeerkelder': tevens voor een ondergrondse parkeerkelder;
9. i. bij deze functies behorende erven, tuinen, toegangs- en achterpaden en boven en ondergrondse parkeervoorzieningen.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regel:

1. a. detailhandel en horecavoorzieningen zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond;
2. b. op de gronden zijn buurt- of clubhuizen en daarmee vergelijkbare voorzieningen niet toegestaan.

De voor Groen (G) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. beplantingen;
2. b. bermen;
3. c. bruggen;
4. d. geluidswerende voorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. voet- en fietspaden;
9. i. uitritten;
10. j. watergangen en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, zoals waterinfiltratie en -transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins.

De voor Horeca (H) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horeca tot maximaal categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. bij deze functies behorende erven, tuinen, toegangs- en achterpaden en parkeervoorzieningen.

De voor Kantoor (K) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoor;
2. b. dienstverlening;
3. c. bij deze functies behorende erven, tuinen, toegangs- en achterpaden en parkeervoorzieningen.

De voor Maatschappelijk (M) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bibliotheken;
2. b. jeugd- en kinderopvang;
3. c. onderwijs;
4. d. maatschappelijke dienstverlening;
5. e. religie;
6. f. verenigingsleven;
7. g. voorzieningen inzake zorg en welzijn;
8. h. bij deze functies behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, toegangs- en achterpaden, en parkeervoorzieningen.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken geldt de volgende regel:

1. a. op de gronden zijn buurt- of clubhuizen en daarmee vergelijkbare voorzieningen niet toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de in lid 9.3 bedoelde gronden te wijzigen ten behoeve van de vestiging van een buurt- of clubhuis, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de aard en omvang van het buurt- of clubhuis wordt afgestemd op de in de omgeving woonachtige doelgroep; gelet daarop wordt ook de noodzakelijkheid, doelmatigheid en wenselijkheid van de vestiging van een buurt- of clubhuis ter plaatse aangetoond;
2. b. planwijziging wordt niet toegepast indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, waarbij met name aandacht moet worden besteed aan de openingstijden en de mogelijkheden voor ontsluiting; flankerend wordt zo nodig ander instrumentarium toegepast ter voorkoming van onevenredige overlast;
3. c. de afstand van gebouwen tot woonpercelen in de omgeving van een buurt- of clubhuis, bedraagt ten minste 30 m.

De voor Recreatie (R) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'volkstuinen': uitsluitend volkstuinen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - 7': uitsluitend een molen met recreatief gebruik;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.

De voor Tuin (T) aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

De voor Verkeer (V) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. beplanting;
2. b. bermen;
3. c. bruggen;
4. d. fiets- en voetpaden;
5. e. geluidwerende voorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. parkeerplaatsen;
8. h. watergangen en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, zoals waterinfiltratie en -transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins;
9. i. wegen met ten hoogste twee maal één doorgaande rijstrook.

De voor Water (WA) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeer te water;
2. b. wateraanvoer en -afvoer;
3. c. waterberging.

De voor Wonen (W) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding "garage" (ga): uitsluitend garageboxen en bergplaatsen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning': tevens voor zorgwoningen;
4. d. bijbehorende erven, tuinen en ontsluitingspaden.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden met de bestemming Wonen is – in samenhang daarmee – ook het gebruik toegestaan van gedeelten van hoofdgebouwen, inclusief aan- en uitbouwen, voor vrije beroepen, voor zover:
   1. 1. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
   2. 2. het gebruik de woonfunctie ondersteunt, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning uitvoert, tevens de gebruiker van de woning is;
   3. 3. het geen zodanig verkeersaantrekkende activiteiten betreffen dat deze kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
   4. 4. er geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop die verband houdt met het beroep of bedrijf aan huis;
   5. 5. ten hoogste 30% van het vloeroppervlak, met een maximum van 50 m², van de woning inclusief aan en uitbouwen ten behoeve van een vrij beroep in gebruik zal zijn;
   6. 6. het bedrijvigheid betreft die niet onder de werking van de Wet milieubeheer valt;
   7. 7. het beroep niet wordt beoefend in een vrijstaand bijgebouw.
2. b. op de gronden met de bestemming Wonen zijn een bedrijf aan huis en logies niet toegestaan.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 14.5 onder b ten uiteinde ter plaatse van de gronden met de bestemming 'Wonen' - in samenhang daarmee - ook het gebruik toestaan van gedeelten van hoofdgebouwen, inclusief aan- en uitbouwen, voor een bedrijf aan huis en bed en breakfast, voor zover:

1. 1. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
2. 2. het gebruik de woonfunctie ondersteunt, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning uitvoert, tevens de gebruiker van de woning is;
3. 3. het geen zodanig verkeersaantrekkende activiteiten betreffen dat deze kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
4. 4. er geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop die verband houdt met het bedrijf aan huis;
5. 5. ten hoogste 30% van het vloeroppervlak, met een maximum van 50 m², van de woning inclusief aan en uitbouwen ten behoeve van het bedrijf aan huis of een bed en breakfast in gebruik zal zijn;
6. 6. het bedrijvigheid betreft die niet onder de werking van de Wet milieubeheer valt;
7. 7. het beroep niet wordt beoefend in een vrijstaand bijgebouw.

De voor Waarde - Archeologie - 3 aangewezen gronden (WR-A-3) - bij wijze van dubbelbestemming - bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische verwachtingswaarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 15.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
2. b. ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. het bevoegd gezag beschikt over een verklaring van de archeologische deskundige waaruit blijkt dat het opstellen van een rapport met daarin een beschrijving van de archeologische waarden van de betrokken locatie niet nodig is;
   2. 2. niet is voldaan aan het bepaalde onder 1:
      1. a. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
      2. b. de betrokken archeologische waarden, gelet op het onder a genoemde rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door de archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat niet dieper wordt gebouwd dan 40 cm beneden het peil;
   4. 4. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 cm beneden het peil kan worden geplaatst;
   5. 5. een bouwwerk dat zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. De bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. De bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
3. c. In geval van herbouw is het bepaalde onder a en b uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de verbeelding en hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, alsmede andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt;
2. b. de bouw van andere bouwwerken ten dienste van nutsvoorzieningen, mits deze voorzieningen van geringe horizontale en verticale afmetingen zijn en de bouwhoogte in ieder geval niet meer dan 10 m; in afwijking van het in vorige zin bepaalde bedraagt de bouwhoogte van voorzieningen voor telecommunicatie ten behoeve van privé-gebruik maximaal 15 m en voor gemeenschappelijk gebruik maximaal 30 m;
3. c. voor de bouw van kleine niet voor bewoning bestemde gebouwtjes ten dienste van nutsvoorzieningen; de inhoud van deze gebouwtjes bedraagt ten hoogste 50 m³ en de bouwhoogte ten hoogste 3 m.

1. a. Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van dit plan voor:
   1. 1. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
   2. 2. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. b. De bevoegdheid tot afwijken wordt niet gebruikt, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

1. a. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding "vrijwaringszone - molenbiotoop" gelden de volgende regels:
   1. 1. binnen een afstand van 100 m tot het middelpunt van de molen wordt geen nieuwe bebouwing opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
   2. 2. binnen een afstand van 100 tot 400 m tot het middelpunt van de molen wordt geen bebouwing opgericht met een hoogte die meer bedraagt dan, de uitkomst van de volgende formule H(x) = x /75 +(0,2*18,35), met dien verstande dat de uitkomst H(x) niet minder bedraagt dan het onderste punt van de verticaal staande wiek;
2. b. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op:
   1. 1. een bouwwerk dat, gezien vanuit de molen, aan de achterzijde van bebouwing wordt opgericht en waarbij de hoogte en de breedte blijft binnen de hoogte en breedte van de bestaande bebouwing waarachter het bedoelde bouwwerk wordt opgericht;
   2. 2. een bouwwerk ter vervanging van bestaande bebouwing dat voldoet aan het bepaalde op de verbeelding en in hoofdstuk 2.
3. c. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a, indien de belangen van de molen niet onevenredig worden geschaad, zij wegen daarbij de belangen van de nieuw op te richten bebouwing af tegen de molenbelangen; alvorens de afwijking van het bestemmingsplan toe te passen vraagt het bevoegd gezag schriftelijk advies bij de molendeskundige (Vereniging Zeeuwse Molen).
4. d. Indien op grond van hoofdstuk 2 een lagere maximale bouwhoogte geldt dan de maximaal toelaatbare bouwhoogte ingevolge lid a, prevaleert de maximaal toelaatbare bouwhoogte van hoofdstuk 2.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen bedragen echter niet meer dan 3 m en het bestemmingsvlak wordt met niet meer dan 10% vergroot.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. c. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Nieuw Middelburg'.

Het voorliggende bestemmingsplan Nieuw Middelburg is een nadere uitwerking van de ingezette actualiseringsopgave van de gemeente Middelburg, met als doelstellingen:

• reductie van het aantal bestemmingsplannen (in totaal waren er voor de gestarte actualiseringsopgave circa 60 bestemmingsplannen van toepassing);
• samenhang en afstemming in opzet en inhoud van bestemmingsplannen;
• rechtszekerheid en klantgerichtheid, dat wil zeggen voor de burger duidelijk, toegankelijke en op actuele behoeften en eisen afgestemde bestemmingsplannen (onder andere via een meer globale en flexibele bestemmingsregeling);
• in de praktijk (voor de gemeentelijke diensten) toepasbare en hanteerbare bestemmingsplannen.

Daarnaast wordt de actualiseringsopgave gebruikt om de bestemmingsregelingen af te stemmen op actueel beleid en wet- en regelgeving. Voor diverse gebieden in de gemeente Middelburg is deze actualiseringsopgave reeds geëffectueerd. Het woongebied Nieuw Middelburg is het volgende gebied waarvoor het bestemmingsplan wordt geactualiseerd. In navolgende paragraaf wordt nader ingegaan op de planopgave voor dit bestemmingsplan.

De planopgave van voorliggend bestemmingsplan Nieuw Middelburg omvat het vastleggen van bestaand (legaal) gebruik van gebouwen en functies.

Het gaat primair en overwegend om een consoliderend bestemmingsplan. Ontwikkelingen en initiatieven waarover planologische zekerheid bestaat (bijvoorbeeld doordat daarvoor een vrijstellingsprocedure is doorlopen) zijn in dit bestemmingsplan meegenomen. Bij een dergelijk plan vervalt de noodzaak van onderzoek en toetsing met betrekking tot de planologische haalbaarheid en financieel-economische uitvoerbaarheid van (onderdelen uit) het plan. Wel zullen aanwezige waarden binnen het plangebied moeten worden vermeld en benoemd, maar betreffende planonderdelen behoeven niet te worden getoetst op mogelijke gevolgen voor deze waarden.

In dit bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van een inbreidingslocatie Veerseweg-Zuid, waar 6 of 7 woningen rond een openbaar plein komen. Het plangebied ligt tussen de Veerseweg en de Veersche Watergang. In deze woonbuurt worden zes vrijstaande woningen gebouwd. Voor deze ontwikkeling zijn de noodzakelijke onderzoeken uitgevoerd en opgenomen in dit bestemmingsplan.

Overeenkomstig de in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen verplichting heeft de watertoets plaatsgevonden en zijn in relatie tot de bestemmingsregeling voor zover relevant enkele milieuaspecten nagelopen en beoordeeld ten aanzien van in en nabij het plangebied aanwezige functies.

Het plangebied omvat de gehele woonwijk Nieuw Middelburg en een gedeelte van het bedrijventerrein Ramsburg, gelegen tussen de Oostperkweg en woongebied Oud Arnemuidsvoetpad. Globaal wordt het gebied begrensd door de Nassaulaan aan de noordzijde, de Sportlaan aan de westzijde, de achtertuinen van de Leliestraat, de Jacob Catsstraat en de Veersesingel aan de zuidwestzijde, de achtertuinen aan de Havendijkstraat aan de zuidzijde, de woningen en bedrijven grenzend aan de Oostperkweg en de Veersche Watergang aan de oostzijde.

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op bestaand stedelijk gebied. Dit plan vervangt de voor het plangebied geldende bestemmingsregeling, zoals vastgelegd in de bestemmingsplannen Nieuw Middelburg (2002) en Ramsburg-Oostperkweg (2010). Actualisering is gewenst omdat de geldende bestemmingsregeling van het bestemmingsplan Nieuw Middelburg verouderd is. Het sluit onvoldoende aan op de huidige situatie en op de actuele beleidsinzichten, wet- en regelgeving en maatschappelijke behoeften en eisen. Op figuur 1.1. is globaal de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1. Globale ligging plangebied

De toelichting is afgestemd op het overwegend consoliderend karakter van het bestemmingsplan. Dat betekent dat de informatie over het plangebied beknopt en gericht is, terwijl de toelichting op de bestemmingsregeling in verhouding daarmee uitvoerig is.

De toelichting is als volgt opgebouwd.

• In hoofdstuk 2 wordt een korte kenschets van het plangebied gegeven. Daarbij wordt ruimtelijk en functioneel inzicht gegeven in de hoofdstructuur en ingegaan op aandachtspunten en gewenste ontwikkelingen in het plangebied. Vervolgens zijn de beleidsuitgangspunten aangegeven die voor voorliggend bestemmingsplan van belang zijn.
• Hoofdstuk 3 bevat het relevante beleid voor de ontwikkeling aan de Veerseweg, de waterparagraaf en gaat in op de voor dit bestemmingsplan relevante en uitgevoerde (milieu)toetsen.
• Hoofdstuk 4 gaat in op de bestemmingsregeling. Eerst wordt een toelichting gegeven op de opzet van de verbeelding en regels. Vervolgens wordt inhoudelijk ingegaan op de bestemmingen en de bijbehorende regels.
• In hoofdstuk 5 wordt beschreven op welke wijze de gemeente de handhaving van het bestemmingsplan nastreeft en wordt ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheidsaspecten van het plan.

In dit hoofdstuk wordt in paragraaf 2.1. een beknopte kenschets van het plangebied gegeven. Daarin wordt eerst de hoofdstructuur behandeld en aansluitend een aantal aandachtspunten. In de tweede paragraaf zijn de belangrijkste beleidsuitgangspunten en –randvoorwaarden vermeld die voor het bestemmingsplan zijn gehanteerd.

Het plangebied omvat de woongebieden Nieuw Middelburg (inclusief de bebouwing langs de Veerseweg) en Oud Arnemuidsvoetpad, een deel van het bedrijventerrein Ramsburg en de agrarische zone achter de Veerseweg.

Beide woongebieden hebben door hun specifieke ruimtelijke opzet en verschillende ontstaansperiode een duidelijk herkenbare identiteit. Zij hebben de volgende ruimtelijke kenmerken.

Sportlaan

Deze woonstraat vormt samen met de Laan van Nieuwenhoven (buiten het plangebied) onderdeel van het villaparkje achter de Noordsingel. Het bestaat voor het grootste gedeelte uit twee-onder-één kap woningen. De woningen dateren voornamelijk uit de 30-er jaren en hebben de nodige variatie binnen een samenhangende bouwstijl.

De Rode Buurt

Tot deze woonbuurt behoren de Jasmijnstraat, de Prins Maurtisstraat en de Zacharias Jansenstraat. Deze buurt is begin jaren '20 gerealiseerd door architect Van Epen. De architectuur heeft de kenmerken van de Amsterdamse School. De woningen bestaan uit één bouwlaag met een kap met sobere accenten, rooilijnverspringingen en specifieke hoekoplossingen. Bijzonder kenmerk vormt het binnenterrein waar een speeltuin is gelegen.

De Oranje Buurt

De Oranje Buurt wordt gevormd door de Prins Hendrikstraat, de Koningin Julianastraat, de Koningin Wilhelminastraat en de Koningin Emmastraat. Het betreft een helder rechthoekig stratenpatroon met gesloten bouwblokken bestaand uit één bouwlaag met kap. Op de hoeken zijn woningen met een door muurtjes omgeven buitenruimte voorzien.

Leliestraat/ Jacob Catsstraat

Deze straten zijn als zij- en achterstraat bij de singels gebouwd. Ze zijn duidelijk herkenbaar door de diepe percelen met rijbouw met een goothoogte van 4 meter met een kap.

Nassaulaan en Noordoostrand Nieuw Middelburg

Langs de Nassaulaan (wijkontsluitingsweg) staan flats in 4 bouwlagen met een plat dak. De overige bebouwing in de Noordoostrand van Nieuw Middelburg bestaat voornamelijk uit rijbouw, met twee bouwlagen en een kap.

Prins Bernhardstraat en Prinses Maximastraat

In de Prins Bernhardstraat en Prinses Maximastraat heeft recentelijk een ingrijpende vernieuwing plaatsgevonden. Langs de Prinses Maximastraat is aan de zuidzijde een viertal groepswoningen gesitueerd. Aan de Noordzijde van deze straat staat een blok met rijwoningen. Beiden bestaan uit twee lagen met een kap.

Op de hoek bij de Prins Bernhardstraat staat een voorzieningencentrum met aansluitend een kantoor. Beiden bestaan uit twee bouwlagen met een kap.

Veerseweg

De Veerseweg is een bebouwingslint uit de eerste helft van deze eeuw. Het betreft voornamelijk woningen met een kleinschalig profiel. Achter de Veerseweg ligt een zone die vroeger agrarisch in gebruik was. Grenzend hieraan staat de ronde Stellingmolen "De Koning" (1882). Langs deze agrarische randzone loopt de Veersche Watergang.

Veersesingel en omgeving Oud Arnemuidsvoetpad

De bebouwing dateert uit het begin van de twintigste eeuw. Het betreft voornamelijk kleinschalige woonbebouwing. De goot- en bouwhoogtes variëren tussen de één en twee bouwlagen met een kap.

Karelsgang en Havendijkstraat

Dit gebied bestaat uit rijenwoningen. De woningen zijn gebouwd in een bouwlaag met een kap. De kappen zijn zeer steil. De zuidelijkste punt is in gebruik voor volkstuinen.

Bedrijven Oostperkweg

De bedrijven tussen de Veersesingel en de Oostperkweg/Dampoortweg behoren tot het bedrijventerrein Ramsburg. In de kwaliteitsatlas is aangegeven dat dit gebied getransformeerd gaat worden tot een woningbouwlocatie.

Deze paragraaf gaat beknopt in op de voor dit bestemmingsplan gehanteerde beleidsuitgangspunten. Basis hiervoor zijn de in de vorige paragraaf opgenomen ruimtelijk-functionele kenschets van het plangebied en het actuele gemeentelijk beleid. Tevens wordt in deze paragraaf de ontwikkeling tussen de Veerseweg en de Veersche Watergang beschreven. Samengevat zijn de volgende uitgangspunten relevant.

Consolideren inclusief verandering / ontwikkeling

Consolidatie van de huidige ruimtelijk-functionele situatie in het plangebied houdt enerzijds in het vastleggen van bijvoorbeeld voorkomende woningtypologieën, functies en waarden (voor zover relevant) en betekent anderzijds continuering van de reeds toegestane en / of aanvaardbare planologische mogelijkheden voor verandering en ontwikkeling van aanwezige gebruiksvormen. Deze mogelijkheden blijven beperkt vanwege potentiële conflicten met ruimtelijke en / of milieukwaliteiten, strijdigheden en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

Voorts vindt daarbij voor de planologische regeling zoveel mogelijk afstemming plaats op recente andere bestemmingsplannen van de gemeente.

Vastleggen ruimtelijke kenmerken

Uit de beschrijving van het plangebied blijkt dat in de onderscheiden deelgebieden bepaalde aspecten van het bebouwingspatroon kenmerkend zijn voor het karakter en de ruimtelijke kwaliteit van die gebieden. Aspecten als bebouwingstypologie (variatie, stapeling), bebouwingshoogte (één laag, hoogbouw), dakvorm (plat, flauwe dakhelling), dakkapellen (uniforme toepassing aan voor- en achterkant), dakopbouw (toevoeging aan basisvorm), rooilijn (strak, gevarieerd, verspringend), oriëntatie (straatzijde, hoeken, voor- en achterkant), tuin en erf (concentratie bijgebouwen vanwege ligging aan park of watergang) zijn, voor zover deze bepalend zijn voor het specifieke karakter van het gebied, in de bestemmingsregeling en verbeelding vastgelegd.

Behouden en versterken functiemenging

Het algemene gemeentelijk beleid gericht op behoud van functiemenging in kernen (ten behoeve van waarborging en bevordering van de leefbaarheid in de kern en binnen randvoorwaarden voor milieu- en woonkwaliteit) wordt voortgezet. De aanwezigheid van de niet-woonfuncties, voor zover deze niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving, is dan ook gewenst. Hiervoor is een flexibele bestemmingsregeling van belang voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen, aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten vanuit een woning. Het toelatingsbeleid en de bestemmingsregeling zijn afgestemd op het tegengaan van milieuhinder om zo de milieu- en woonkwaliteit te waarborgen. In paragraaf 3.5 wordt nader ingegaan op het reguleren van bestaande en toelaten van eventueel nieuwe (bedrijfs)activiteiten.

In relatie tot zorgvuldig ruimtegebruik is het echter goed denkbaar dat eventueel vrijkomende bedrijfslocaties worden benut voor woningen of voor niet-hinderlijke andere functies. Dit wordt per situatie beoordeeld en zo mogelijk wordt hieraan onder voorwaarden medewerking verleend via een afzonderlijke planologische procedure.

Hiermee kan na beëindiging van de bedrijfsmatige activiteiten het gebruik van het perceel voor wonen (door de voormalige ondernemer of diens opvolger) worden gecontinueerd of mogelijk worden gemaakt. Overigens wordt een toename van het aantal woningen niet mogelijk gemaakt binnen dit bestemmingsplan. Een uitzondering hierop vormt de woningbouwlocatie aan de Veerseweg (zie hierna).

Consolideren bedrijvigheid terreindeel Ramsburg

Voor de bedrijven op het gedeelte van het bedrijventerrein Ramsburg gelegen tussen Oostperkweg en Veersesingel, geldt dat de bedrijven worden bestemd overeenkomstig het huidig gebruik. Herstructurering van het gebied wordt in een afzonderlijke planologische procedure geregeld.

Benutten inbreidingslocatie Veerseweg-Zuid

Achter de woningen aan de Veerseweg wordt een woonbuurt ontwikkeld. In deze woonbuurt worden 6 tot 7 vrijstaande woningen op grote kavels rond een openbaar pleintje gebouwd. Het woonbuurtje zal worden ontsloten op de Veerseweg. Om deze ontsluiting overzichtelijk te maken wordt Veerseweg 18 gesloopt. Dit pand staat reeds leeg en heeft achterstallig onderhoud. Tussen het plein en de Veerseweg zullen 10 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Achter de woningen aan de Veerseweg en de nieuw te bouwen woningen zal een achterpad voor ontsluiting van de achtertuinen worden aangelegd. In figuur 2.1. is een schets opgenomen van de beoogde ontwikkeling.

Figuur 2.1. Schets ontwikkeling Veerseweg Zuid

De vrijstaande woningen worden gebouwd in één bouwlaag met een kap. De maximale bouwhoogte bedraagt 7,5 meter. Op deze wijze wordt rekening gehouden met de windvang en cultuurhistorische waarden van molen "De Koning".

Behouden en versterken van groen- en watervoorzieningen

Bestaande groen- en waterelementen in het plangebied worden gewaarborgd. Het betreft elementen die van belang zijn voor de ruimtelijke structurering, als bufferelement tussen functies en/of van belang zijn voor de waterhuishouding.

Duurzaam bouwen

Gestreefd wordt naar een structurele toepassing van de duurzaamheidsuitgangspunten in de bouw en stedelijke ontwikkeling zodat tot een optimale leefbare woonomgeving wordt gekomen. Daarnaast dient op een zodanige wijze te worden gebouwd dat aan de huidige vraag wordt voldaan, zonder dat daarbij de mogelijkheden van anderen en toekomstige generaties worden beperkt. De volgende maatregelen worden doorgevoerd.

• er worden prestatiecontracten gesloten met energieprestatie-eisen voor nieuwbouw en renovatie van woningen;
• omgevingsvergunningen worden getoetst aan duurzaamheidsmaatregelen;
• subsidieverlening voor woningverbetering worden getoetst aan duurzaamheidsmaatregelen;
• beperking van uitloging van bouwmaterialen.

Omgevingsplan Zeeland

In het Omgevingsplan Zeeland vormt het bieden van voldoende ruimte voor wonen het uitgangspunt van het provinciale woonbeleid. Bundeling, zorgvuldig ruimtegebruik en het realiseren van kwaliteit en diversiteit staan daarbij centraal.

Het provinciaal ruimtelijk beleid gaat daarbij niet langer uit van provinciale woningbouwprogrammering. Om beter tegemoet te kunnen komen aan de wensen van de consument, de woningbouwplanning flexibeler te maken en de productie te verhogen is met de provinciale woonvisie een beleid ingezet waarbij gemeenten meer vrijheid en verantwoordelijkheid krijgen voor de omvang, samenstelling en spreiding van hun bouwprogramma. Om zorgvuldig ruimtegebruik te concretiseren hebben gemeenten de taakstelling 50% van de woningbouwproductie binnen de grens van het bestaand bebouwd gebied te realiseren (inbreiding).

Kwaliteitsatlas Middelburg

De kwaliteitsatlas is een belangrijk integraal beleidsdocument van de gemeente Middelburg. In deze Kwaliteitsatlas wordt een richting uitgestippeld voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot het jaar 2030. Voor woningbouw zijn bepaalde gebieden aangewezen die in de komende periode ontwikkeld worden.

De gemeente heeft zich aangesloten bij het provinciaal beleid om 50% van de woningbouwproductie te laten plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied. In de kwaliteitsatlas is tevens rekening gehouden met de realisatie van 170 woningen in de wijken Veersepoort en Nieuw Middelburg.

Deze waterparagraaf is overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgesteld. Deze vormt de schriftelijke weerslag van de vereiste watertoets en geeft inzicht in de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan. Het wateradvies zal worden opgenomen in bijlage 8.

Dit bestemmingsplan heeft in hoofdzaak een consoliderend karakter. De ontwikkeling aan de Veerseweg Zuid wordt in dit bestemmingsplan meegenomen. Verder zijn er in het plangebied geen grote en ingrijpende wijzigingen in de bebouwing en infrastructuur voorzien. Voor zover er wel wijzigingen plaats vinden in het plangebied in de bebouwing en infrastructuur geeft de watertoets de randvoorwaarden waaraan voldaan moet worden.

Bestaande situatie waterhuishouding Nieuw Middelburg

Algemeen

Het plangebied wordt globaal begrensd door de bebouwing die gelegen is langs de Sportlaan, Nassaulaan en Oostperkweg en de randen langs de Veerse Vest.

Binnen de begrenzing van het bestemmingsplangebied ligt een deel van de Veerse Watergang. In het noordoosten van het plangebied liggen enkele sloten die aansluiten op deze watergang. Verder heeft het plangebied bijna geen oppervlaktewater. De ontwatering van het plangebied vindt plaats via deze sloten, welke het water in noordelijke richting afvoeren. Uiteindelijk komt het water uit in het kanaal door Walcheren. Gezien het geringe oppervlak aan water in het plangebied zal het hemelwater dat in dit gebied valt zijn weg zoeken naar het grondwater of het wordt afgevoerd via de gemeentelijke riolering.

In het plangebied komt wateroverlast weinig voor en is er nauwelijks risico voor inundatie. Als er water op straat optreedt, is dit het gevolg van onvoldoende mogelijkheden tot afvoer vanuit de riolering.

In het gemeentelijk milieubeleidsplan (2008) wordt op het beleidsterrein “Gemeentelijk water” gesproken over het maatschappelijk doel: “Het doel is te komen tot stedelijke watersystemen die duurzaam, gezond en veerkrachtig zijn”. Dit sluit ook aan bij de doelen die in het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP, 2009) worden gesteld.

• Het in hoge mate voorkomen van (water)overlast voor de gemeenschap.
• Het voorkomen van verontreiniging van oppervlaktewater, bodem, en grondwater.
• Het beheersen van kosten voor rioleringszorg.

Eén van de speerpunten om dat te bereiken is het doorgaan met de afkoppelwerkzaamheden. Dit moet leiden tot een afkoppelpercentage van circa 50% in 2050.

Het watersysteem bevindt zich in het beheersgebied van het Waterschap Scheldestromen.

Het Waterschap is dan ook geraadpleegd over de waterkwantitatieve en waterkwalitatieve aspecten.

Riolering

Het plangebied is nu nog grotendeels voorzien van een gemengd rioleringsstelsel. Het hemelwater van daken en wegen wordt samen met het huishoudelijk afvalwater afgevoerd naar de riolering. Via een gemaal en persleiding wordt dit via het onderbemalingsgebied “Binnenstad” afgevoerd naar het gemaal aan de Oude Veerseweg, en via gemaal Grenadier aan de Elektraweg op Arnestein naar de rioolwaterzuivering in Ritthem. Bij langdurige neerslag vult het rioleringssysteem zich geheel en voert een deel van het overtollige (gemengde) rioolwater via een interne overstort met bergbezinkleiding en pomp naar de binnenstad.

De externe overstort van de bergbezinkleiding loost op de Veerse Vest. Er is daarnaast aan de Veerseweg nog een noodoverstort die uitmondt in de Veerse watergang. De riooloverstorten leveren geen waterkwaliteitsproblemen op.

Het afgelopen decennia is ongeveer 1,5 ha verhard wegoppervlak afgekoppeld.

Waterkwaliteit

Door het waterschap is in het waterbeheersplan gesteld dat de kwaliteit van het grondwater minimaal voldoende moet zijn om de algemene ecologische functie te vervullen. Dit ecologische ambitieniveau is gedefinieerd als een zodanige toestand, dat zich in het watersysteem een normaal functionerend ecosysteem kan ontwikkelen. Voor het bebouwde gebied van de gemeente Middelburg is momenteel weinig inzicht in de bestaande waterkwaliteit. De gemeente heeft in het GRP opgenomen dat, nu sinds 2007 alle rioolstelsels voldoen aan de zogenaamde basisinspanning, de richtlijn voor de vuiluitwerp uit rioolstelsel, de komende planperiode het “waterkwaliteitsspoor” worden gevolgd. Hierbij zal worden geëvalueerd wat de effecten op het ontvangende oppervlaktewater zijn van de uitgevoerde maatregelen.

De woningbouwvereniging Woongoed is eind 2010 gestart met de renovatie van een groot aantal woningen. Van deze renovatiewoningen zal ook een gedeelte van de dakafvoeren (straatzijde) op de hemelwaterriolering worden aangesloten.

Het gebied voldoet aan de basisinspanning. Bij toekomstige wegreconstructies en of vervangingen van riolen worden, waar mogelijk, de resterende schoonwaterriolen aangelegd. Omdat het grotendeels een consoliderend plan betreft zal ook het totale verhardingsoppervlak niet wijzigen en daarmee geen toename van hemelwater op de riolering veroorzaken.

Waterkwantiteit

Het bestemmingsplan is grotendeels gelegen in een poelgebied. In deze poelgebieden waren oorspronkelijk altijd afwateringssloten aanwezig. Kenmerkend voor het overgrote deel van het plangebied is het ontbreken van deze afwateringssloten. Dit duidt erop dat de aanwezige sloten gelijktijdig met de vooroorlogse woningbouw zijn gedempt. Aan de oostkant van de Veerseweg heeft geen woningbouw plaatsgevonden en zijn de sloten nog aanwezig. Verder wordt het gebied doorsneden door de Veerse watergang. In het plangebied voeren de nog aanwezige sloten via de Veerse watergang hun overtollig water af naar het gemaal Boreel of naar het gemaal Poppekinderen. Deze 2 gemalen staan in verbinding met het kanaal door Walcheren.

Waterkansenkaarten provincie Zeeland

In het kader van de afstemming met de ruimtelijke ordening zijn in het Omgevingsplan van de provincie Zeeland waterkansenkaarten opgesteld voor onder andere stedelijke functies. Deze kaarten zijn beschikbaar via de provinciale website. Aan deze kaart zijn voor het plangebied de volgende gegevens te ontlenen.

• De ondergrond van Nieuw Middelburg bestaat uit veen.
• De wijk is sterk zettingsgevoelig.
• In de gehele wijk zijn geen mogelijkheden tot infiltratie.
• Het gebied staat matig tot gering onder invloed van zoute kwel.
• In de wijk komt geen zoetwaterbelvorming voor.
• Nieuw Middelburg is minder tot minst geschikt voor uitbreiding van de bebouwing.

Indicatieve ontwerprichtlijnen en toetsingscriteria¹

Veiligheid

Het Waterschap Scheldestromen heeft ingevolge de Waterschapswet de bevoegdheid om regels te stellen om zijn taak te kunnen uitoefenen. Een van de taken is de waterkeringszorg. De Keur Waterschap Zeeuwse Eilanden 2009 gaat zoveel mogelijk uit van één reglementeringsysteem voor alle waterkeringen. In de wijk zijn geen waterkeringen aanwezig.

Riolering

Vervanging van de riolering zal zoveel mogelijk door een gescheiden stelsel plaats vinden.

Voor de nieuwe ontwikkeling van de woonbuurt Veerseweg Zuid (6-7 woningen) wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd. De schoonwaterriolering krijgt een afwatering op de Veerse Watergang, voor zover het hemelwater bij de nieuwbouw niet gebruikt gaat worden in een zogenoemd grijswatercircuit.

Polderpeil en Wateroverlast

Binnen het plangebied is geen wateroverlast bekend. Gelet op het consoliderende karakter van het bestemmingsplan is daarom uitsluitend voor de ontwikkeling aan de Veerseweg-Zuid extra waterberging noodzakelijk.

Als gevolg van deze ontwikkeling zal het verhard oppervlak toenemen met 1.200 m² dak- en verhardingsoppervlak en circa 500 m² wegverharding. Voor het plangebied in Nieuw-Middelburg zijn vanuit het aspect duurzaam waterbeheer technische maatregelen nodig, omdat het plangebied minder geschikt is voor bebouwing. Om het hemelwater van dit oppervlak op te kunnen vangen is daarom extra waterberging noodzakelijk, om het stedelijk gebied te beschermen tegen een theoretische hoeveelheid neerslag die eens per 100 jaar optreedt. Rekening houdend met toekomstige klimaatontwikkelingen dient bij nieuw te ontwikkelen stedelijk gebied per m² verhard oppervlak 75 mm te worden geborgen. Derhalve is voor deze locatie (1.700 x 0,075=) 130 m³ waterberging noodzakelijk. Bij een peilstijging van 0,5 m moet het oppervlaktewater met 260 m² worden vergroot. De voor het inbreidingsplan benodigde waterberging kan niet in het plan zelf worden gerealiseerd.

Bij de uitvoering van het bestemmingsplan Ramsburg, aan de overzijde van het plangebied en de Veerse Watergang, is er ruimte om deze waterclaim in te brengen. Een logische keuze is om aan de zijde van Ramsburg natuurvriendelijke oevers aan te brengen.

Het bouwpeil dient aan te sluiten aan het gemiddelde bouwpeil in de omgeving. Overlast (inundatie) vanuit oppervlaktewater wordt niet verwacht. De aanleg van extra waterberging in verband met de toename van het verhard oppervlak is niet nodig.

Watervoorziening

Aanvulling van het grondwater met zoet water door middel van infiltratie in de bodem is gezien de bodemsamenstelling niet mogelijk.

Het streven is bij de nieuwbouw regenwater te hergebruiken.

Volksgezondheid

De wijze waarop nu met afval- en hemelwater wordt omgegaan levert enkel risico op voor de volksgezondheid bij riooloverstorten. De hiervoor nodige maatregelen worden uitgevoerd in het kader van het rioleringsplan. Er zijn ten aanzien van de overstorten geen problemen bekend.

Bodemdaling

Het gebied heeft een zeer zettingsgevoelige ondergrond. Bij de keuze van de fundering wordt hiermee rekening gehouden. Er zullen ten aanzien van bodemdaling daarom bij ontwikkelingen geen grote risico's zijn.

Bij de bouw van de woningen aan de Veerseweg Zuid zal hiermee rekening worden gehouden.

Grondwateroverlast

Er is in Nieuw Middelburg geen sprake van grondwateroverlast. Er is wel sprake van matige zoute kwel vanuit het Kanaal door Walcheren. Voor de beoogde ontwikkeling van het gebied Veerseweg-Zuid vormt dit geen belemmering.

Oppervlaktewater

In het gebied is nauwelijks oppervlaktewater aanwezig. Of de ruimte voor water voldoende is om op de steeds intensievere buien voorbereid te zijn, zal moeten blijken uit nadere onderzoeken. Nieuw verhard oppervlak moet gecompenseerd worden, door meer oppervlaktewater of waterberging.

Grondwaterkwaliteit

De grondwaterkwaliteit levert op dit moment geen problemen op.

Verdroging

Toevoeging van hemelwater aan de bodem zal (wanneer dit voorkomt) de verdroging verminderen.

Natte natuur

Het gebied is niet verbonden met een gebied met de functie natte natuur.

Conclusie

Uit deze beschrijving van de waterhuishouding en de toetsing aan de richtlijnen en criteria komen geen directe consequenties naar voren voor de bestemmingsregeling van voorliggend plangebied. Voor wat betreft de eventuele noodzaak aan extra ruimte voor water wordt opgemerkt dat binnen alle bestemmingen voorzieningen voor waterberging mogelijk zijn.

1. 1. Volgens de Zeeuwse Handreiking Watertoets, april 2005.

Behoud en versterking van de aanwezige cultuurhistorische waarden in het plangebied worden van belang geacht. Essentiële cultuurhistorische gegevens en kwaliteiten worden daarom zoveel mogelijk vastgelegd in het bestemmingsplan.

Voor het woongebied Nieuw Middelburg is in dit verband het behouden van het archeologisch erfgoed, het beschermd Stadsgezicht Middelburg en het waarborgen van windvang van de molen van belang.

Rekening houden met archeologische waarden

In aansluiting op het Verdrag van Valletta (Malta, 1992) en het provinciaal archeologiebeleid en overeenkomstig het gemeentelijk archeologie beleid (zie bijlage 1) wordt in dit bestemmingsplan de bescherming van het archeologisch erfgoed vastgelegd.

In delen van het plangebied is juridisch-planologische bescherming van eventueel aanwezige archeologisch waarden (waarmee bij ruimtelijke afwegingen moet rekening worden gehouden) aan de orde. Daarbij wordt opgemerkt dat binnen de IKAW-gebieden conform de Nota Archeologische Monumentenzorg Walcheren in vergelijking met de Wet Archeologische Monumentenzorg minder strengere ontheffingsregels gelden gezien het indicatieve karakter van de IKAW.

Het hele plangebied is aangegeven als zone met middel- tot hoge archeologische verwachtingswaarden. In de bestemmingsregeling is hiervoor dan ook een bescherming opgenomen.

Beschermd Stadsgezicht Middelburg

Het beschermd Stadsgezicht Middelburg omvat in grote lijnen de middeleeuwse binnenstad en de laat 16^e eeuwse uitleg daar omheen. Dit geheel wordt globaal omgrensd door de huidige buitenvestinggracht (Veersesingel) en het Kanaal door Walcheren. Het beschermd Stadsgezicht Middelburg lag voor een klein deel in het plangebied. Ter plaatse zijn geen te beschermen waarden aanwezig. Hierdoor is er voor gekozen om dit gedeelte uit het Beschermd Stadsgezicht Middelburg te halen en niet op te nemen in het voorliggende bestemmingsplan. De Rijksdienst heeft ingestemd met de wijziging van de begrenzing van het beschermd stadsgezicht.

Waarborgen windvang molen

De stellingmolen "De Koning" is een Rijksmonument. Bescherming van deze molen vindt plaats via het monumentenbeleid. Aanvullend op de bescherming via het monumentenbeleid is het van belang dat de molen kan blijven functioneren. Hiervoor is een onbelemmerde windtoetreding nodig. Bebouwing en begroeiing in de nabijheid van een molen veroorzaken windbelemmeringen, waardoor rendementsverlies ontstaat. Daarnaast kunnen bebouwing en begroeiing leiden tot windturbulenties en tot wisselende windkrachten op het wiekenkruis en askop, waardoor schade kan ontstaan aan het mechaniek van de molen (wanneer deze in bedrijf is).

Dit betekent dat in de omgeving van een molen beperkingen (moeten) worden gesteld aan de hoogte van obstakels. Het gebied waarbinnen deze hoogtebeperkingen gelden, wordt de molenbiotoop c.q. een molenbeschermingszone genoemd.

De molenbiotoop van "De Koning" ligt gedeeltelijk over het plangebied. In bijlage 2 wordt nader ingegaan op de molenbiotoop en de bouwbeperkingen die gelden. De gemeente beschouwt de toegelaten hoogtematen op basis van de biotoopformule zoals opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) niet als dwingende hoogte maten, maar als richtlijn.

De provinciale Ruimtelijke Verordening geeft ook aan dat rekening moet worden gehouden met bestaande situaties en rechten. Het provinciaal beleid wordt in deze vorm in voorliggend bestemmingsplan gecontinueerd: de bestaande situatie hoeft niet aangepast te worden, maar bij eventuele nieuwe ontwikkelingen dient wel rekening te worden gehouden met de molenbiotoop. Onder de bestaande situatie worden conform PRV, ook de bestaande rechten uit het voorgaande bestemmingsplan verstaan. De bouwmogelijkheden in het voorliggende bestemmingsplan zijn gebaseerd op de mogelijkheden uit het voorgaande bestemmingsplan en op een inventarisatie van de bestaande situatie. Dit is vertaald in de regeling.

In het geldende plan is geen regeling opgenomen voor beplanting. Erfbeplanting en beplantingen in de openbare ruimte zijn of worden doorgaans niet hoger dan de bestaande bebouwing. Gelet op de vigerende rechten, de eerbiedigende werking van de PRV en de plaatselijke situatie is er geen aanleiding voor een aanlegvergunningstelsel.

Ten behoeve van de ontwikkeling aan de Veerseweg Zuid is ecologisch onderzoek uitgevoerd. Voor de overige delen van het bestemmingsplangebied is geen ecologisch onderzoek uitgevoerd omdat daar geen ontwikkelingen plaatsvinden.

Regelgeving

In deze paragraaf is de bestaande situatie vanuit ecologisch oogpunt beschreven en is aangegeven waaraan de beoogde ontwikkelingen - wat ecologie betreft - moeten worden getoetst. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen het toetsingskader dat door wettelijke regelingen wordt bepaald en het toetsingskader dat wordt gevormd door het beleid van rijk en provincie.

Gebiedsbescherming

Regelgeving

Op 1 oktober 2005 is de (gewijzigde) "Natuurbeschermingswet 1998" in werking getreden. De Europese regelgeving in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn is nu geheel in Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De ecologische hoofdstructuur is beschermd in het provinciale beleid.

Toetsing

In de directe omgeving zijn geen gebieden aangewezen of aangemeld die vallen onder de Natuurbeschermingswet 1998 of de ecologische hoofdstructuur.

Soortbescherming

Regelgeving

De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De Flora- en faunawet is in zoverre voor het onderhavige bestemmingsplan van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Beschermde soorten

Tijdens het veldbezoek op 10 februari 2011 is een indruk verkregen van de eventueel te beschermen natuurwaarden in het plangebied. In de directe omgeving kunnen broedvogels aanwezig zijn. Het perceel zelf is ongeschikt als nestplaats. Er zijn geen broedvogels met een vaste nestplaats vastgesteld. Daarnaast vervult het gebied een functie als leefgebied voor algemene soorten zoogdieren (mol, huisspitsmuis en veldmuis). In de te slopen woning worden geen vleermuizen verwacht.

Beoordeling

De benodigde werkzaamheden ten behoeve van de realisatie van het project kunnen leiden tot aantasting van beschermde natuurwaarden. De beschermde natuurwaarden van het plangebied staan vermeld in tabel 1 van de Flora- en faunawet.

Er is geen ontheffing nodig voor de soorten uit categorie 1 (algemene soorten) omdat er voor deze soorten een ontheffing van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet geldt. De aantasting en verstoring van broedvogels dient te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten of geen broedvogels te verstoren.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat voor de beoogde ontwikkeling geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is. Hierbij dient wel gewerkt te worden volgens de principes van zorgvuldig handelen en mogen broedvogels niet verstoord worden. Wat de gebiedsbescherming betreft mag worden geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de Ecologische hoofdstructuur geen beletsel vormen voor de ontwikkeling.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de milieuaspecten van de in het plangebied aanwezige bedrijven. Onderscheid wordt gemaakt in (agrarische) bedrijven en horeca.

Toelaatbaarheid bedrijven

Voor de bestemmingregeling van bedrijfslocaties en horecavestigingen hanteert de gemeente een Staat van Bedrijfsactiviteiten respectievelijk een Staat van Horeca-activiteiten. Voor een nadere toelichting op deze staten wordt verwezen naar de bijlagen 3 en 5. Deze staten zijn gekoppeld aan de planregels van bestemmingsplannen en zijn een eerste globaal toetsingskader voor de toelaatbaarheid van bedrijven. In een concrete situatie is milieuwetgeving bepalend. Omdat het plangebied overwegend een woongebied is, worden in het bestemmingsplan stringente eisen gesteld aan de toelaatbaarheid van bedrijven.

Om inzicht te krijgen in de mate van milieubelasting van de gevestigde bedrijven in het plangebied is in dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". Dit is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten aan de hand van milieucategorieën zijn gerangschikt naar de mate van belasting van het milieu. Hoe hoger de milieubelasting van het bedrijf, hoe hoger de categorie is waaronder het bedrijf valt. Iedere milieucategorie kan worden vertaald naar een minimaal aan te houden richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies in de omgeving. Het gaat hierbij uitdrukkelijk om indicatieve afstanden. In een concrete situatie dient de werkelijk aan te houden afstand nader te worden bepaald.

Milieuzonering

Ten aanzien van bedrijfslocaties waarvoor bedrijfsbestemmingen nodig zijn, geldt dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt bedrijven uit ten hoogste categorie B1 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten toelaatbaar zijn. In bijlage 4 zijn de bedrijven voor de wijk Nieuw Middelburg opgenomen.

Inschaling van bedrijven

In het plangebied zijn 10 bedrijven gevestigd. Deze bedrijven zijn ingeschaald in de categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Uit de inschaling blijkt dat alle bedrijven tot categorie B1 behoren. Categorie B1-bedrijven kunnen gezien de aard en invloed op de omgeving tussen of onmiddellijk naast woonbebouwing worden gesitueerd, echter in het algemeen in gebieden met gemengde functies. In de hiervoor genoemde VNG-brochure wordt voor bedrijven uit categorie B1 een richtafstand van 30 m gehanteerd.

Klachten over bedrijven

Bij de gemeente zijn uit voorgaande jaren geen klachten bekend over een bedrijf in de wijk.

Horeca

In het plangebied is een horecavestiging aanwezig. In de Zacharias Jansenstraat bevindt zich een chinees restaurant met afhaalfunctie. Doordat er sprake is van afhaal gelegenheid valt het bedrijf in categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten. Omdat er geen andere horecavestigingen in het plangebied zijn wordt in dit specifieke geval Categorie 1c toelaatbaar geacht. Normaal is Categorie 1b algemeen toelaatbaar in gemengd gebied.

Ontwikkeling Veerseweg Zuid

De ontwikkeling van het woongebied aan de Veerseweg Zuid ligt in een gemengd gebied. In de directe omgeving liggen twee bedrijven aan de Veerseweg. Deze bedrijven kunnen qua aard en uitstraling echter direct naast woonbebouwing plaatsvinden. Ze behoren namelijk tot categorie B1 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". Ook levert de bouw van de woningen geen beperkingen voor deze bedrijven op.

Het beleid van de provincie Zeeland gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit.

Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch bodemonderzoek te worden verricht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden activiteiten hebben plaatsgevonden met een verhoogd risico op bodemverontreiniging dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van geconstateerde belemmeringen uit dit onderzoek, kan vervolgens worden nagegaan welke maatregelen moeten worden genomen om die belemmeringen weg te nemen (functiegericht saneren). Bij nieuwe ontwikkelingen dient vooraf inzicht te zijn verkregen in de bodemhygiëne.

Voor de ontwikkeling aan de Veerseweg Zuid is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Witteveen & Bos². De conclusies uit dit onderzoek zijn als volgt. Er is binnen het plangebied een bodemverontreiniging aangetoond tot boven de interventie waarde en/of locale achtergrondgehalte. Deze verhoogde waarden hebben betrekking op de stof arceen en nikkel. De gemeente heeft hierover aangegeven dat arceen in deze omgeving van nature verhoogd voorkomt en dit geen aanleiding geeft tot aanvullend onderzoek. Ook voor de verhoogde concentratie nikkel zal geen aanvullend onderzoek worden uitgevoerd. Voor deze verhoogde waarden bestaat geen saneringsnoodzaak.

Conclusie

De gemeente vindt de conclusies uit het bodemonderzoek aanvaardbaar en vindt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse.

1. 2. Witteveen en Bos, Veerseweg 18, MDB218-1, 27 juni 2007.

In het kader van het voorliggende bestemmingsplan is gekeken naar het aspect externe veiligheid. Binnen het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig. Buiten het plangebied ligt uitsluitend de risicobron N57 die van invloed kan zijn op het plangebied.

Beoordeling

Voor de N57 is gekeken of het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N57 effect heeft op het voorliggende plangebied. Uit de rapportage van Cauberg-Huygen, nr. 20080382-16, 12 maart 2010 blijkt dat dit zich op te grote afstand bevindt.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid speelt dan ook geen rol bij het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan.

Algemeen

Binnen dit bestemmingsplan worden nieuwe geluidsgevoelige functies (woningen) mogelijk gemaakt. Volgens de Wet geluidhinder (hierna: Wgh) en op basis van jurisprudentie dienen voor deze nieuwe ontwikkelingen onderzoek gedaan te worden naar wegverkeerslawaai. In bijlage 6 en 7 is het akoestisch onderzoek opgenomen waarvan hierna de conclusie is weergegeven.

Conclusie

Uit de berekeningen blijkt dat de afstand tussen de 48 dB-contour (voorkeursgrenswaarde) en de wegassen van de Oostperkweg, Veerseweg en Dampoortweg minder bedraagt dan de afstanden tussen deze wegen en de beoogde gevels. De geluidsbelasting aan de gevels zal daardoor ten gevolge van het wegverkeerslawaai minder bedragen dan de voorkeursgrenswaarde en voldoet daarmee aan de wettelijke normen uit de Wgh en een goede ruimtelijke ordening.

De Wet luchtkwaliteit (Wlk) vormt geen belemmering voor voorliggend bestemmingsplan en het plan voldoet uit het oogpunt van luchtkwaliteit aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Voor deze ontwikkeling kan namelijk op basis van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland (achtergrondconcentratie geleverd door het Planbureau voor de Leefomgeving; PBL) in combinatie met de afwezigheid van substantiële lokale bronnen worden geconcludeerd dat ter plaatse de concentraties stikstofdioxide en fijn stof onder de betreffende grenswaarden liggen. Ook de prognose voor 2015 en 2021 voorspellen geen overschrijdingen (informatie PBL november 2009). De ontwikkelingsmogelijkheid in dit plan is verder dermate beperkt en kleinschalig dat geen sprake is van een significante toename van het verkeer als gevolg van voorliggend bestemmingsplan. Op basis van het NIBM-tool van het ministerie van Infrastructuur en Milieu is geconcludeerd dat het project in niet betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Berekeningen zijn gelet op het voorgaande en het gegeven dat de grootschalige concentraties ver onder de grenswaarden liggen, achterwege gelaten.

In en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevant aan te merken solitaire leidingen en geen leidingstroken, hoogspanningsverbindingen en optisch vrije paden voor telecommunicatieverbindingen aanwezig waarmee in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden. Dienaangaande zijn er dan ook geen belemmeringen voor de in het plangebied aanwezige functies.

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Deze wet vormt het wettelijk kader voor het bestemmingsplan. Sinds 1 januari 2010 moeten alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar worden gemaakt. Het gaat om bestemmingsplannen, provinciale verordeningen, Algemene maatregelen van Bestuur (AMvB's) en structuurvisies. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Tevens worden deze plannen en verordeningen digitaal beschikbaar gesteld voor burgers, bedrijven en medeoverheden.

Een vergelijkbaar ruimtelijk plan is opgebouwd volgens de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen, editie 2008 (SVBP2008), die is verankerd in het Bro.

Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2008.

Ten aanzien van de opzet van het bestemmingsplan (verbeelding en regels) is het volgende van belang.

Planvorm

De Wro biedt de keuze uit drie planvormen:

1. a. het gedetailleerde bestemmingsplan;
2. b. het zogenaamde globale eindplan;
3. c. het globale uitwerkingsplan met een uitwerkingsplicht.

Het verschil tussen de plannen is dat de plannen onder a. en b. meteen een basis bieden voor het verlenen van omgevingsvergunning voor bouwen en dat de plannen onder c. eerst moeten worden uitgewerkt voordat een omgevingsvergunning voor bouwen verleend kan worden. Het is denkbaar dat in één bestemmingsplan verschillende planvormen worden toegepast, afhankelijk van het te voeren beleid en strategie (regiefunctie gemeente).

De keuze van de planvorm wordt in belangrijke mate bepaald door het gewenste ruimtelijke beleid en de regiefunctie van de gemeente. Het spanningsveld tussen flexibiliteit en rechtszekerheid speelt hierin een belangrijke rol. Gedetailleerde bestemmingsplannen bieden in beginsel meer rechtszekerheid, terwijl globale eindplannen meer ontwikkelingsmogelijkheden bieden binnen één bestemming. Overigens is een mengvorm van bovenstaande plannen mogelijk.

Het voorliggende bestemmingsplan is gedetailleerd van karakter, zodat voor de bewoners en ondernemers van Nieuw Middelburg zekerheid bestaat over de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Opzet verbeelding

Algemeen

Het bestemmingsplan moet voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar is. In aansluiting hierop en in relatie tot digitale ontwikkelingen verdient het de voorkeur de bestemmingsregeling zo veel mogelijk op de verbeelding te visualiseren en de planregels zo transparant mogelijk te houden. Uitgangspunt is dat zoveel mogelijk informatie op de verbeelding wordt aangegeven en dat de verbeelding digitaal wordt opgebouwd.

Daarbij is gebruik gemaakt van een combinatie van de GBKN (Grootschalige Basiskaart Nederland) en de digitale kadastrale ondergrond.

Bestemmingen

Op de verbeelding wordt per perceel aangegeven welke bestemming geldt en waar bebouwing is toegestaan. In bepaalde gevallen vloeit dit reeds direct uit de bestemming voort. Zo mogen op de gronden met de bestemmingen Groen en Verkeer in het algemeen geen gebouwen worden opgericht (met uitzondering van gebouwen voor nutsvoorzieningen). In andere gevallen geeft een oppervlaktemaat in de planregels de mate aan waarin er mag worden gebouwd.

Door middel van hoofdletters wordt de bestemming aangeduid, zoals B voor Bedrijf, H voor Horeca en W voor Wonen.

Op het analoge renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen. De volgorde van de bestemmingen in het renvooi komt overeen met de volgorde van de planregels (alfabetisch). Tevens wordt in een onderhoek op de verbeelding de naam van het bestemmingsplan aangegeven, de datum van terinzagelegging, vaststelling en (eventueel) van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook is het identificatienummer van het bestemmingsplan en het kaartblad aangegeven. De analoge verbeelding bestaat uit 1 kaartblad en een renvooi, op een schaal van 1:1.000.

Aanduidingen

Binnen het bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van bouwaanduidingen, waarmee specifieke bouwregels worden bepaald. Deze bouwaanduidingen worden tussen rechte haken, cursief weergegeven. W[aeg] staat voor de bestemming Wonen waarbij de woningen uitsluitend aaneengebouwd mogen worden gerealiseerd. Ten slotte worden maatvoeringsaanduidingen op de kaart aangegeven zoals de maximaal toegestane hoogtemaat (goothoogte en bouwhoogte), het maximale bebouwingspercentage en het maximum aantal wooneenheden.

Bij het toekennen van de aanduidingen is zo veel mogelijk gebruik gemaakt van de standaard (en verplichte) aanduidingen uit SVBP2008.

Opzet planregels

Overeenkomstig SVBP2008 kent de indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen de volgende vaste volgorde.

• In hoofdstuk 1 (inleidende regels) worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd, en wordt de wijze van meten bepaald.
• In hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de verbeelding voorkomen nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling, een procedureregel, dan wel regels die voor de nodige flexibiliteit kunnen zorgen, zoals algemene afwijkingsregel of wijzigingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregel) ten slotte geeft overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2, Bestemmingsregels) wordt als volgt opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels (onderverdeeld in toelaatbaarheid van bouwwerken en bouwhoogte, oppervlakte en inhoud);
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheden.

Een bestemmingsartikel behoeft niet alle elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

Artikel 3 Agrarisch met Waarden-Landschapswaarden

Binnen de hoofdgroep Agrarisch worden de aanwezige landschapswaarden via een specifieke bestemming geregeld. Door middel van de specificatie van de bestemming binnen de hoofdgroep Agrarisch worden zowel het agrarisch gebruik als de bescherming van de aanwezige landschapswaarden veiliggesteld.

Artikel 4 Bedrijf

Alle legaal aanwezige bedrijven (niet zijnde agrarische bedrijven, detailhandels- en horecabedrijven) in het plangebied zijn bestemd tot Bedrijfsdoeleinden. Dit houdt in dat de huidige activiteiten kunnen worden voortgezet en de bestaande bebouwing kan worden gehandhaafd.

Ter voorkoming van overmatige hinder is de toelaatbaarheid van (nieuwe) bedrijven gekoppeld aan de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". Alleen bedrijven die voorkomen in categorie A en B1 van de bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan (zie ook paragraaf 3.1 en bijlage 2). In het plangebied zijn alleen bedrijven aanwezig uit de categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Binnen deze categorie gaat het om bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.

Verder is ten aanzien van de opslag van goederen een aantal regels opgenomen uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit.

Artikel 5 Gemengd

Het complex op de hoek bij de Sportlaan en de Nassaulaan is bestemd tot Gemengd. Er is gekozen voor deze bestemming vanwege de verschillende functies die binnen het gebouw zijn toegestaan. Onder meer wonen, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel en horeca zijn toegestaan. Voor detailhandel en horeca geldt dat dit uitsluitend mag plaatsvinden op de begane grond. Verder is een bouwaanduiding opgenomen voor de onderdoorgang van de Oranjelaan op de Nassaulaan.

Artikel 6 Groen

Al het bestaande structurele groen is bestemd tot Groen. In de bestemmingsomschrijving is voorts bepaald dat de bestemmingen mogen worden gebruikt voor speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemmingen kunnen nutsvoorzieningen worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter.

Artikel 7 Horeca

Het aanwezige horecabedrijf is voorzien van de bestemming Horeca. Voor het reguleren van de horecavoorzieningen wordt analoog aan de regeling voor bedrijven gebruikgemaakt van een Staat van Horeca-activiteiten. Gelet op de aard van het gebied is gekozen voor het toestaan van horeca-activiteiten tot ten hoogste categorie 1b. Overigens is op de tweede bouwlaag (eerste verdieping) en hoger een ander gebruik dan wonen niet toegestaan. Hiervoor is géén afwijking van het bestemmingsplan opgenomen.

Artikel 8 Kantoor

Het kantoor binnen het plangebied is overeenkomstig bestemd. Binnen de bestemming Kantoor zijn ook maatschappelijke en zakelijke dienstverlening toegestaan. Hieronder worden verstaan vormen van dienstverlening die bestaan uit een combinatie van een kantoorfunctie en een publieksfunctie, zoals gemeentelijke instellingen, banken en verzekeringsmaatschappijen.

Artikel 9 Maatschappelijk

De bestemming Maatschappelijk is toegekend aan scholen, kerken en bejaardencentra. Vanwege de beoogde flexibiliteit zijn op de verbeelding binnen diverse bouwvlakken binnen de bestemming bebouwingspercentages opgenomen. Hierdoor is (beperkte) uitbreiding of andere situering van deze functies mogelijk.

Artikel 10 Recreatie

De bestemming Recreatie is opgenomen voor de volkstuintjes aan de zuidwest kant van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn de volkstuinen met hierop bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Verder is de molen in deze bestemming opgenomen. De molen heeft de tevens de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk'. Hiervoor is gekozen omdat de molen binnen SVBP het beste aansluit op de maatschappelijke bestemming. Echter op basis van het geldende bestemmingsplan zijn ter plaatse ook recreatieve activiteiten toegestaan.

Artikel 11 Tuin

De voortuinen die bij de verschillende andere bestemmingen horen (zoals Wonen) zijn bestemd tot Tuin. Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen overkappingen zijnde, toegestaan. De aanleg van erfontsluitingswegen is ook toegestaan binnen deze bestemming. Hierdoor zijn erfafscheidingen mogelijk binnen de bestemming. Verder is een mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan opgenomen om erkers in de voortuinen mogelijk te maken.

Artikel 12 Verkeer

De openbare wegen, voet- en fietspaden in het plangebied zijn bestemd tot Verkeer. Binnen deze bestemming zijn tevens groenvoorzieningen toegestaan. In de bestemmingsomschrijving is bepaald dat de bestemmingen mogen worden gebruikt voor geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemmingen kunnen voor nutsvoorzieningen gebouwen worden gebouwd. De oppervlakte en bouwhoogte bedraagt ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter.

Artikel 13 Water

De bestemming Water is toegepast bij de structurele waterlopen in het gebied die ook als zodanig behouden dienen te blijven. Andere ondergeschikte watergangen zijn niet specifiek bestemd. Deze maken deel uit van de bestemming Groen.

Artikel 14 Wonen

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden. Er is een onderscheid gemaakt in afzonderlijke bestemmingen Wonen en Tuin. Hierdoor is sprake van een rustiger kaartbeeld en wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in de delen van de woonpercelen waarop bebouwing mogelijk is (bebouwingsvlakken en (achter)erven) en de delen waarop geen of nauwelijks bebouwing mogelijk is (voortuinen).

Zelfstandige garageboxen en bergingen, zijn door middel van een aanduiding ondergebracht bij de bestemming Wonen. Met de aanduiding is bepaald dat de gronden uitsluitend mogen worden gebruikt voor garages en bergplaatsen.

Door middel van het bouwvlak is aangegeven waar in hoofdzaak hoofdgebouwen en bijgebouwen (binnen het bouwvlak) of uitsluitend bijgebouwen (erf, buiten het bouwvlak) zijn toegestaan.

Ten behoeve van de regeling inzake bebouwing op een woonperceel is nagegaan welke ruimtelijke kenmerken op de verbeelding aangegeven moeten worden en in de bestemmingsregeling moeten worden verwerkt. Daarbij is het volgende van belang.

• De bebouwingstypologie (aaneengebouwd, twee aaneen, vrijstaand of gestapeld) is op veel plaatsen vastgelegd. Waar sprake is van een afwisselende bebouwingstypologie is dit niet vastgesteld. Verandering hierin wordt in beginsel niet voorgestaan (mogelijk via afwijken van het bestemmingsplan).
• Dakopbouwen hebben veelal verhoging van de goothoogte tot gevolg. Hiervoor is een afwijkingsregel opgenomen, waarbij afstemming op de woonbuurt als voorwaarde is opgenomen.
• De ligging van rooilijnen is vastgelegd door een bebouwingsvlak voor het hoofdgebouw op de verbeelding aan te geven. In de regeling zijn voorts regels opgenomen inzake de vereiste afstand van uitbouwen en bijgebouwen ten opzichte van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw.
• De oriëntatie van woningen vloeit voort uit de ligging van voortuinen die als zodanig op de verbeelding zijn aangeduid.
• De achtererven zijn zo veel mogelijk als bebouwbare delen van het woonperceel aangemerkt. In uitzonderingssituaties zijn in verband met bijvoorbeeld de ligging langs een watergang of een belangrijke langzaamverkeersroute, beperkingen opgenomen. De nieuwe regeling houdt overigens veelal een verruiming in ten opzichte van de vigerende bestemmingsregelingen.

In de specifieke gebruiksregels is opgenomen dat vrije beroepen zijn toegestaan. Op basis van jurisprudentie blijkt dat in elk geval de volgende beroepen gezien worden als vrij beroep.

Door een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan zijn tevens een bedrijf aan huis en logies toegestaan.

Artikel 15 Waarde - Archeologie - 3

In het bestemmingsplan Nieuw Middelburg is één archeologische bestemming aan de orde: Waarde – Archeologie – 3 voor middelhoge en hoge verwachtingswaarde. De bestemming Waarde – Archeologie - 3 betreft een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is overeenkomstig SVBP2008 met een arcering apart op de verbeelding weergegeven. De bestemming valt samen met een groot aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem.

De gebieden met middelhoge en hoge verwachtingswaarden (WR-A-3) zijn – in verband met de leesbaarheid van de analoge verbeelding apart opgenomen. Een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor het veranderen van bouw- en bestemmingsvlakken in verband met het aantreffen (of door middel van archeologisch onderzoek aangetoonde afwezigheid) van archeologische waarden en voor het laten vervallen van de archeologische dubbelbestemming, indien is aangetoond dat geen archeologische waarden voorkomen.

Het gemeentebestuur is bevoegd om administratiefrechtelijk op te treden op grond van de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ten aanzien van activiteiten, die in strijd zijn met het bestemmingsplan. Het spreekt echter vanzelf dat het weinig zin heeft bestemmingsplannen op te stellen die slecht worden nageleefd.

Om een aanvaardbaar handhavingsbeleid tot stand te brengen, dient in de eerste plaats het draagvlak te worden vergroot. In verband hiermee dient het bestemmingsplan voor zoveel mogelijk betrokkenen een duidelijke, toegankelijke en op de hedendaagse behoeften en eisen afgestemde bestemmingsregeling te bevatten. Om het draagvlak nog verder te vergroten heeft de gemeente een integrale Nota Handhaving vastgesteld.

Verder kan door informatie te verstrekken omtrent de inhoud van het bestemmingsplan een groter begrip worden gekweekt bij de burger. Het geven van voorlichting vormt daarom de eerste schakel in de handhavingsactiviteiten. Van gemeentewege zullen hiertoe de nodige activiteiten worden ondernomen.

Daarnaast dient bestuurlijke bereidheid te ontstaan om regels in de praktijk toe te passen en te handhaven. Ten aanzien van overtredingen zal een actief handhavingsbeleid worden gevoerd. Getracht wordt de controlewerkzaamheden ten aanzien van geconstateerde overtredingen op een intensieve manier uit te voeren.

Om de benodigde inzet van extra middelen zo beperkt mogelijk te houden, maar ook om tot een samenhangend handhavingsbeleid te komen, zullen handhavingsactiviteiten zoveel mogelijk worden afgestemd. Controle in het kader van het bestemmingsplan wordt gekoppeld aan controle in het kader van milieuwetgeving en omgekeerd.

Wanneer eenmaal sancties moeten worden getroffen, zal dit op consistente wijze en met inachtneming van de juridische spelregels, worden gedaan. Indien de activiteiten niet kunnen worden gelegaliseerd, zullen de instrumenten van aanschrijving, stillegging bouw, bestuursdwang en dwangsom worden toegepast. De uitvoering van de strafrechtelijke vervolging ligt in handen van het Openbaar Ministerie.

In de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet opgenomen. In deze wet is verplicht kostenverhaal door de gemeente geregeld. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Kostenverhaal is aan de orde en dient te worden verzekerd indien op grond van een bestemmingsplan, een projectbesluit of een projectafwijkingsbesluit is (artikel 6.2.3. t/m 6.2.5. Bro) rechtstreeks bouwplannen (als genoemd in artikel 6.2.1 Bro) mogelijk worden gemaakt. Voor een wijzigingsbevoegdheid wordt kostenverhaal verplicht bij het vervaardigen van het wijzigingsplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (door een overeenkomst te sluiten met alle betreffende grondeigenaren in het gebied waar bouwmogelijkheden mogelijk worden gemaakt of door volledig gemeentelijk grondeigendom).

In dit bestemmingsplan wordt ontwikkeling van de gronden aan de Veerseweg mogelijk gemaakt, waar sprake is van een bouwplan.

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

Betrokkenheid burgers en maatschappelijke organisaties

Op grond van artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening en de Middelburgse inspraakverordening worden ingezetenen van de gemeente en in de gemeente belanghebbende natuurlijke en rechtspersonen bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan betrokken.

Dit gebeurt op de manier zoals beschreven in de gemeentelijke Inspraakverordening. In deze verordening is bepaald dat de openbare voorbereidingsprocedure, geregeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing is. Daarnaast is het voorontwerpbestemmingsplan als gevolg van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg aan diverse instanties verzonden.

De procedure ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan is als volgt verlopen. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 21 april 2011 tot en met 2 juni 2011 ter inzage gelegen bij de vakbalie van de Dienst Ruimte in het Stadskantoor. Het plan was tijdens de genoemde periode tevens digitaal beschikbaar via de gemeentelijke website (www.middelburg.nl).

Gedurende de termijn van terinzagelegging konden inspraakreacties mondeling of schriftelijk naar voren worden gebracht. Van deze mogelijkheid is door 3 personen gebruik gemaakt.

Inspreker 1

1. 1. Aangegeven wordt dat het geplande achterpad achter de bestaande woningen is bestemd als wonen. Gevraagd wordt of dit niet bestemd moet worden als tuinen, om te verzekeren dat dit gebied vrij blijft van bebouwing. Een andere optie zou zijn de bereikbaarheid van de achterzijde van de woningen juridisch vast te leggen als een bouwvrije zone.
2. 2. Gevraagd wordt of het niet noodzakelijk is de wijze van afscheiding tussen de bestaande kavels, het achterpad en de nieuwe woningen in de toelichting te omschrijven. Gedacht wordt aan richtlijnen over breedte, hoogte van de afscheiding en bestrating.
3. 3. Waarom is de exacte positie van de woningen niet vastgelegd? De nu toegepaste flexibiliteit in het bestemmingsplan betekent dat de woningen ook op een minimale afstand van 6 meter tot aan de bestaande woningen gerealiseerd kunnen worden.
4. 4. Het bestemmingsplan is in strijd met het ontwerp dat aan omwonenden is gepresenteerd. De variant die per brief van 7 april 2011 aan omwonenden is gepresenteerd gaat uit van maximaal 6 woningen. Het bestemmingsplan laat er maximaal 7 toe.

Reactie gemeente

1. 1. Het achterpad achter de Veerseweg is bedoeld ter ontsluiting van achterliggende erven. Het is gebruikelijk dat deze, vanwege de maat van een dergelijk pad, geen aparte bestemming krijgt, maar onderdeel uitmaakt van de aangrenzende bestemmingen. Dit ligt ook in de lijn van de manier van bestemmen die in de rest van dit bestemmingsplan is toegepast. Ook andere achterpaden vallen binnen de bestemming 'wonen'. In de te maken afspraken met de eigenaren van de nieuwe woningen over beheer van het achterpad, wordt geregeld dat dit pad vrij moet blijven van bebouwing.
2. 2. Het opnemen van een beschrijving van de manier van afscheiden van de kavels in de toelichting, heeft juridisch gezien geen toegevoegde waarde. De toelichting is alleen een beschrijvend stuk. Er kunnen geen rechten aan ontleend worden. Daarnaast worden zaken als het soort bestrating, niet geregeld in het bestemmingsplan, maar bijvoorbeeld in de welstandsnota.
   Met de nieuwe regels over vergunningvrij bouwen, is de bouw van erfafscheidingen op achtererven meestal vergunningvrij. Het heeft dan geen zin om in het bestemmingsplan regels op te nemen.
3. 3. De positie van de woningen is in zoverre vastgelegd, dat een bebouwingsvlak is aangegeven waarbinnen de woning gerealiseerd moet worden. Dat betekent dat de woningen aan de noordzijde minimaal 11 meter verwijderd zijn van het bouwvlak van de bestaande woningen. De afstand van de nieuwe woningen tot aan de woning op Veerseweg 24 is overigens ongeveer 15 meter.
   De flexibiliteit in het bestemmingsplan is nodig om aan te kunnen sluiten bij de wens uit de markt.
4. 4. Tijdens de informatieavond van 3 maart 2011 is aangegeven dat gestreefd wordt naar de bouw van 6 woningen op dit terrein, maar dat in het bestemmingsplan de mogelijkheid voor 7 woningen opgenomen zou worden. Hoeveel woningen uiteindelijk gerealiseerd worden is afhankelijk van de woningmarkt. De insteek is dat aan de noordzijde 2 woningen gerealiseerd worden. Maar het gaat hier om grote kavels, die geen uitzicht op het water hebben. De mogelijkheid bestaat dat deze grotere kavels moeilijker zullen verkopen. Als dat het geval blijkt te zijn, is het de wens om de mogelijkheid te hebben om drie kleinere kavels aan de noordzijde te realiseren. Dit uitgangspunt is tijdens de genoemde informatieavond aan de omwonenden gepresenteerd. Er is dus geen sprake is van strijd met eerdere plannen.

Inspreker 2

1. 1. Gevraagd wordt naar de noodzaak om op de locatie achter de Veerseweg Zuid woningbouw mogelijk te maken. Zijn er elders in de gemeente geen locaties meer die mogelijkheden bieden voor de koop van een woning (zoals in de Mortiere en de Nadorstweg)? Ook het vrijgekomen bedrijventerrein Ramsburg biedt de mogelijkheid om woningen te bouwen. Verzocht wordt de noodzaak van woningbouw op deze plek nader te onderbouwen.
2. 2. Het gebied Veerseweg Zuid geeft omwonenden een uitzicht op een stuk landelijk gebied en vormt daarmee een basis voor het woonplezier. Dit biedt compensatie voor de drukke ontsluitingsweg aan de voorzijde van de woningen aan de Veerseweg. De huizen zullen in waarde dalen als dit uitzicht vervalt.
3. 3. In het gebied huizen verschillende vogelsoorten, waaronder de specht.
4. 4. Voorgesteld wordt om het gebied Veerseweg Zuid te betrekken bij de groene lijn van het Bolwerk en de molen. Tevens wordt voorgesteld dit gebied toegankelijk te maken voor wandelaars.

Reactie gemeente

1. 1. Op dit moment is er vanuit de markt behoefte aan locaties waarop (kleinere) vrije bouwkavels uitgegeven kunnen worden aan particulieren. Het klopt dat er in bijvoorbeeld Mortiere en aan de Nieuwenhovenseweg vrije bouwkavels te koop zijn, maar deze voorzien vanwege de ligging of prijsklasse niet voor iedereen in een behoefte.
   De bestaande behoefte aan vrije bouwkavels willen we als gemeente graag faciliteren en de locatie Veerseweg Zuid, al ruim tien jaar in beeld voor woningbouw, wordt hiervoor erg geschikt bevonden. Deze locatie is ook op korte termijn beschikbaar, andere locaties waar plannen in voorbereiding zijn (Essenvelt, Rittenburg) volgen pas later.
2. 2. Voor een eventuele waardedaling van de woningen kunnen omwonenden een beroep doen op zogenaamde planschade, zoals dat is opgenomen in artikel 6.1 van de Wet op de ruimtelijke ordening.
   Het behoud van vrij uitzicht in een bebouwde omgeving als dat van de stad Middelburg kan niet gegarandeerd worden. Zeker gezien het feit dat dit gebied al jaren in beeld is als mogelijke woningbouwlocatie, hadden omwonenden er niet op kunnen rekenen dat zij dit vrije uitzicht konden behouden.
3. 3. In de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan is in paragraaf 3.4 ingegaan op ecologische aspecten in dit gebied. Uit onder andere een veldbezoek is gebleken dat voor de ontwikkeling van woningen op deze plaats geen ontheffing nodig is in het kader van de Flora- en faunawet. Maar wel moet uiteraard rekening gehouden worden met de principes van zorgvuldig handelen, zodat broedvogels niet worden gestoord.
4. 4. Zoals aangegeven onder punt a is dit gebied aan de Veerseweg Zuid al ruim tien jaar in beeld als locatie voor woningbouw. Het betrekken van dit gebied bij de Bolwerken ligt niet voor de hand. In de herijking van de Kwaliteitsatlas is opgenomen in welke gebieden groen in de stad wordt voorzien of behouden moet blijven. Het gebied aan de Veerseweg Zuid is daarbij niet opgenomen.

Inspreker 3

Aangegeven wordt dat men niet blij is met het bouwplan achter de Veerseweg, vanwege de volgende redenen:

1. 1. verlies van uitzicht;
2. 2. de buurt zal minder rustig worden;
3. 3. er zal overlast ontstaan van parkerende auto's tegenover de woning, die met de autolichten in het huis zullen schijnen;
4. 4. de bewoners aan de overzijde van de Veerseweg krijgen ter compensatie een vrije achterom, maar er wordt geen compensatie geboden.

Reactie gemeente

1. 1. Het stuk grond direct tegenover de woning Veerseweg 19 heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'tuin'. Dit betekent dat hier ook bomen geplant konden worden, waardoor een uitzicht op het achterliggende agrarische gebied gehinderd had kunnen worden. Deze bestemming 'tuin' blijft grotendeels bestaan.
   Daarnaast wordt een klein deel van de huidige agrarische bestemming gewijzigd naar de bestemming “verkeer”. Schuin tegenover de woning op nummer 19 vervalt daarnaast een bestemming “wonen”. Deze bestemming wijzigt naar de bestemming “verkeer”. Op deze locatie worden haakse parkeerplaatsen gerealiseerd, die afgeschermd worden met groen. Hierdoor ontstaat een grotere opening in de Veerseweg, met licht, ruimte en doorkijk naar het achterliggend terrein.
   Tot slot is het behoud van vrij uitzicht in een bebouwde omgeving als dat van de stad Middelburg iets dat niet gegarandeerd kan worden. Zeker gezien het feit dat dit gebied al jaren in beeld is als mogelijke woningbouwlocatie, hadden omwonenden er niet op kunnen rekenen dat zij dit vrije uitzicht konden behouden.
2. 2. De Veerseweg is op dit moment al een bestaande verkeersroute, zodat naar onze mening niet gesteld kan worden dat er nu sprake is van een rustige woonsituatie. De nieuw te realiseren woningen liggen op een ruime afstand van de woning Veerseweg 19. Daarnaast komen deze achter de bestaande woningen aan de Veerseweg. Er zal daarom een beperkte invloed zijn op de rust voor de woningen aan de overzijde van de Veerseweg.
3. 3. De ontsluitingsweg die gerealiseerd wordt, zal met name gebruikt worden voor de ontsluiting van de maximaal 7 nieuwe woningen. Daarnaast worden aan de zijde van de Veerseweg een aantal parkeerplaatsen gerealiseerd die ook door omwonenden gebruikt kunnen worden. Het gaat echter om een beperkt aantal parkeerplaatsen, zodat de hinder vanwege in- en uitrijdend verkeer beperkt zal zijn.
4. 4. De Wet ruimtelijke ordening kent in artikel 6.1 de mogelijkheid om een beroep te doen op zogenaamde planschade, als vergoeding van een eventuele waardedaling van de woningen.

De wijziging in woonsituatie is voor de woningen aan de even zijde van de Veerseweg anders dan aan de oneven zijde. Deze situaties zijn niet te vergelijken. Er is naar mening van de gemeente geen reden om de bewoners van de oneven zijde van de Veerseweg te compenseren vanwege dit bouwplan.

Resultaten overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Tijdens de inspraaktermijn is het voorontwerpbestemmingsplan Nieuw Middelburg verstuurd voor het overleg ex artikel 3.1.1. Bro. De volgende organisaties en instanties hebben een reactie gegeven.

1. 1. Het college van Gedeputeerde Staten van Zeeland, Postbus 165, 4330 AD Middelburg

1. 1. Aangegeven wordt dat ingestemd kan worden met de toegekende bestemming voor een gedeelte van het bedrijventerrein Ramsburg overeenkomstig het huidige gebruik. Maar dit kan niet gelden voor de voormalige locatie van Autobedrijf Dijkwel, aangezien dit perceel is aangekocht met het oog op de aanleg van de N57. De vestiging van een nieuw bedrijf op deze locatie is strijdig met het toekomstig gebruik zoals opgenomen in het Masterplan Ramsburg.
2. 2. Artikel 19 lid 1c is in strijd met artikel 2.16.2 van de PRV. Dit artikel in de PRV geeft een limitatieve opsomming van voorwaarden waarbinnen de gemeente binnen de molenbiotoop mag afwijken. Voorgesteld wordt om artikel 19 lid 1c alleen van toepassing te verklaren voor afwijking van het bepaalde onder lid 1a2 van artikel 19.
3. 3. De cultuurhistorische waarde van de molen is onvoldoende verwoord in de toelichting.

Reactie gemeente:

1. 1. Het deel van het perceel van voormalig Autocentrum Dijkwel dat voor de ontsluiting van de N57 is gebruikt, is als zodanig bestemd. Voor de rest van het perceel geldt, dat op dit moment nog niet bekend is of het Masterplan Ramsburg in deze vorm uitgevoerd zal worden. Het ligt daarom niet voor de hand het perceel van voormalig Autocentrum Dijkwel te bestemmen conform dit Masterplan. Voor dit perceel is dezelfde redenering toegepast als voor de andere percelen op bedrijfsterrein Ramsburg, zodat het perceel is bestemd conform het bestaande (of recente) gebruik. Er is nog onvoldoende duidelijkheid over een toekomstige bestemming. In dit bestemmingsplan is de bestemming van het perceel dan ook niet gewijzigd om daarmee ook een mogelijk risico op planschade te voorkomen. Het perceel is momenteel in eigendom bij Rijkswaterstaat, waarbij de gemeente Middelburg eerste recht van koop heeft. Er bestaat naar onze mening daarom geen risico dat op het perceel ongewenste ontwikkelingen plaats zullen vinden.
2. 2. Deze afwijkingsmogelijkheid is tot op heden in de actualiseringsplannen van de gemeente Middelburg opgenomen, ook bijvoorbeeld in het bestemmingsplan Griffioen. Bij deze eerdere bestemmingsplannen is van de zijde van de provincie geen bezwaar geuit tegen de afwijkingsmogelijkheid en is kennelijk geen strijdigheid van de PRV geconstateerd.
   In de afwijkingsmogelijkheid is de voorwaarde opgenomen dat de belangen van de molen niet onevenredig geschaad mogen worden. Daarnaast moet schriftelijk advies bij de Vereniging Zeeuwse Molen gevraagd worden, voordat afgeweken kan worden. De gemeente is van mening dat de molenbelangen daarmee op voldoende wijze zijn beschermd.
3. 3. De betreffende molen is een Rijksmonument. In de toelichting is een verwijzing hiernaar opgenomen. De bescherming van de molen vindt plaats via het monumentenbeleid. De beschrijving van de cultuurhistorische kwaliteiten van de molen heeft plaatsgevonden bij de aanwijzing van de molen tot Rijksmonument. Het ligt niet voor de hand die beschrijving in de toelichting van dit bestemmingsplan op te nemen.

2. Waterschap Scheldestromen, Postbus 1000, 4330 ZW Middelburg

Aangegeven wordt dat het voorontwerpbestemmingsplan geen aanleiding geeft om opmerkingen te maken. Daarnaast wordt aangegeven dat de brief beschouwd mag worden als wateradvies.

Reactie gemeente

Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.

3. Ministerie van I&M, Vrom-Inspectie Regio Zuid-West, Postbus 16191, 2500 BD Den Haag

Aangegeven wordt dat het voorontwerpbestemmingsplan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen, gelet op de nationale belangen in de RNRB.

Reactie gemeente:

Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.

4. Welstandscommissie Gemeente Middelburg, Postbus 6000, 4330 LA Middelburg

Over de invulling van de vrije kavels op de locatie Veerseweg Zuid worden de volgende vragen gesteld:

1. 1. Is het mogelijk een iets hogere goothoogte toe te staan, om te voorkomen dat later een grote hoeveelheid dakkapellen wordt geplaatst?;
2. 2. Voeg bij de toegang tot het gebiedje bij de Veerseweg, een poort of een 'wand' van leilinden toe, omdat lintbebouwing beter intact te laten en parkeren haaks op de toegang aan het zicht te onttrekken.
3. 3. Kies voor een duidelijk thema voor de woningen, wellicht door te kiezen voor één architectuur of voor een collectief particulier opdrachtgeverschap te kiezen;
4. 4. Ontwerp erfafscheidingen, vooral voor de kavels grenzend aan de watergang, vooraf mee.

Reactie gemeente

1. 1. Met invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is het realiseren van dakkapellen in veel gevallen vergunningvrij geworden. Het zou niet correct zijn deze hogere wetgeving te beperken door een hogere goothoogte voor deze woningen te bepalen. Daarnaast zou een hogere goothoogte betekenen dat de woningen met een flauwere dakhelling gerealiseerd moeten worden. Vanwege de nabijheid van een molen is het namelijk niet mogelijk de bouwhoogte verder te verhogen. De windvang van de molen zou daarmee geschaad worden. In het overgrote deel van de wijk Nieuw-Middelburg wordt een verschil van 4 meter tussen goot- en dakhoogte gehanteerd. Het ligt niet voor de hand om voor deze nieuwe woningen van die richtlijn af te wijken.
2. 2. De entree tot het woningbouwgebiedje is nu bestemd als 'verkeer'. Binnen die bestemming is ook de realisatie van beplanting toegestaan, zodat realisatie van een 'wand' van leilinden in principe mogelijk is. Bij de definitieve uitvoering van de plannen, zal bekeken worden hoe de entree exact wordt ingericht.
3. 3. Het bestemmingsplan geeft slechts regels omtrent bouwvlak, bouwhoogtes en dergelijke. Regels omtrent architectuur worden niet in een bestemmingsplan geregeld, maar in bijvoorbeeld een welstandsnota.
4. 4. Voor de kavels aan de watergang geldt dat de gronden direct grenzend aan de watergang bestemd zijn als 'tuin'. Binnen deze bestemming mogen erfafscheidingen tot maximaal 1 meter hoog gerealiseerd worden.
5. 5. Voor wat betreft het ontwerp van de erfafscheidingen geldt wat ook onder ad c hiervoor is geschreven: dit soort regels over de architectuur kunnen niet in het bestemmingsplan worden bepaald. Wel is het mogelijk om privaatrechtelijk afspraken te maken met de nieuwe eigenaren, bijvoorbeeld door in de grondovereenkomst afspraken op te nemen. Maar het is goed te realiseren dat erfafscheidingen, voor zover niet grenzend aan openbaar gebied, onder de huidige regelgeving veelal vergunningvrij zijn.

5. Veiligheidsregio Zeeland, Postbus 8016, 4330 EA Middelburg

1. 1. Aangegeven wordt dat ingestemd kan worden met de conclusie dat geen risicobronnen in het plangebied aanwezig zijn. Wel mist in het voorontwerpbestemmingsplan een beschrijving of er andere risicobronnen buiten het plangebied liggen, die mogelijk invloed kunnen hebben op het plangebied. Geadviseerd wordt deze beschrijving alsnog in de toelichting op te nemen. Daarbij kan de constatering worden gedaan dat de genoemde risicobronnen niet aanwezig zijn.
2. 2. Voor de uitwerking op bouwplanniveau wordt geadviseerd de gemeentelijke brandweer vroegtijdig te betrekken voor advies op het gebied van andere veiligheidsaspecten zoals bluswatervoorzieningen, bereikbaarheid en brandveiligheid.

Reactie gemeente:

1. 1. De conclusie in paragraaf 3.5.3 impliceert dat ook buiten het plangebied geen verdere risicobronnen aanwezig zijn, die invloed kunnen hebben op het plangebied. Gezien de reactie van de Veiligheidsregio zal dit in de betreffende paragraaf wat duidelijker opgenomen worden.
2. 2. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. De brandweer zal indien nodig op de gebruikelijke wijze betrokken worden in het bouwplantraject.