Het bestemmingsplan Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt) met identificatienummer NL.IMRO.0687.BPSTRKKWEG135-VG01 van de gemeente Middelburg

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in functioneel en/of bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde

een bedrijfsactiviteit, uitgevoerd door (één van) de hoofdbewoner(s) van de woning, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet verkeersaantrekkend of milieuhinderlijk zijn, en geen betrekking hebben op detailhandel of horecagerelateerde activiteiten, die op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie en de woonomgeving ter plaatse.

een nevenactiviteit in bestaande woon- en slaapvertrekken in een bestaande woning waar logies wordt verstrekt en waar eventueel afzonderlijke maaltijden worden verstrekt aan gasten.

een beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is, met uitzondering van detailhandel en bedrijven die milieuplichtig zijn.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en/of bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is

alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand en geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg (ter plaatse van de hoofdtoegang);
2. b. in andere gevallen en voor overige bouwwerken: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

1. a. een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
2. b. een goede hoogte-/breedte- verhouding tussen de bebouwing onderling;
3. c. een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden, waarbij onder een seksinrichting in elk geval wordt verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of prostitutiebedrijf (waaronder begrepen een erotische massagesalon), al dan niet in combinatie met elkaar.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn die, in combinatie met de rechte lijnen die in het verlengde daarvan zijn te trekken, bij het bouwen aan de wegzijde (voorgevelrooilijn) of aan de van de weg afgekeerde zijde (achtergevellijn) niet mag worden overschreden.

de huisvesting van personen die zelfstandig, of nagenoeg zelfstandig dan wel onder geringe en vrijblijvende begeleiding plaatsvindt.

een complex van ruimten, dat krachtens zijn indeling geschikt en bestemd is voor de huisvesting van een huishouden.

een woning deel uitmakende van een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en uit twee of meer bouwlagen bestaat, of waarbij (een deel van) de eerste bouwlaag van het gebouw voor andere met de betreffende bestemming in overeenstemming zijnde doeleinden wordt gebruikt.

een woning die met inbegrip van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen los staat van de zijdelingse bouwperceelsgrenzen.

afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren.

tussen peil en de snijlijn tussen de bovenkant van het dakbeschot en de buitenkant van de gevel, hellende dakvlakken, topgevels, dakkapellen - voor zover deze minder dan 50% van de breedte van het dakvlak beslaan - en liftopbouwen daaronder niet begrepen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Groen' (G) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. beplantingen;
2. b. bermen;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. ontsluitingswegen;
5. e. stoepen, stoeptreden en hellingbanen behorende tot het hoofdgebouw binnen de bestemming 'Wonen;
6. f. in- en uitritten met bijbehorende voorzieningen ten behoeve van de (half)verdiepte parkeergarages behorende bij de bestemming 'Wonen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifeke bouwaanduiding - balkon': tevens voor balkons behorende bij het hoofdgebouw binnen de bestemming 'Wonen;
8. h. watergangen en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, zoals waterinfiltratie en- transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins.

met daaraan ondergeschikt:

9. i. geluidwerende voorzieningen;
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. parkeervoorzieningen;
12. l. speelvoorzieningen;
13. m. evenementen.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. tot ten hoogste 10% van het bestemmingsvlak mag gebruikt worden voor parkeervoorzieningen;
2. b. evenementen zijn alleen toegestaan indien daarvoor een (omgevings)vergunning (op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) van de gemeente Middelburg) is verleend en aan die vergunning wordt voldaan.

De voor 'Tuin' (T) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals een erfontsluitingsweg, groen en water.

De voor 'Wonen' (W) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. bijbehorende erven, tuinen en ontsluitingspaden;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': tevens voor een (half)verdiepte parkeergarage inclusief in- en uitritten en bijbehorende voorzieningen;
4. d. watergangen en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, zoals waterinfiltratie en- transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.5.1 onder b teneinde ter plaatse van de gronden met de bestemming 'Wonen' - in samenhang daarmee - ook het gebruik toe te staan van gedeelten van hoofdgebouwen, inclusief aan- en uitbouwen, voor een bedrijf aan huis en bed en breakfast, voor zover:

1. a. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
2. b. het gebruik de woonfunctie ondersteunt, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning uitvoert, tevens de gebruiker van de woning is;
3. c. het geen zodanig verkeersaantrekkende activiteiten betreffen dat deze kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
4. d. er geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop die verband houdt met het bedrijf aan huis;
5. e. ten hoogste 30% van het vloeroppervlak, met een maximum van 50 m², van de woning inclusief aan en uitbouwen ten behoeve van het bedrijf aan huis of een bed en breakfast in gebruik zal zijn;
6. f. het bedrijvigheid betreft die niet onder de werking van de Wet milieubeheer valt;
7. g. het bedrijf niet wordt beoefend in een vrijstaand bijgebouw.

De voor Waarde - Archeologie - 3 aangewezen gronden (WR-A3) - bij wijze van dubbelbestemming - bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische verwachtingswaarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 6.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
2. b. ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. het bevoegd gezag beschikt over een verklaring van de archeologische deskundige waaruit blijkt dat het opstellen van een rapport met daarin een beschrijving van de archeologische waarden van de betrokken locatie niet nodig is;
   2. 2. niet is voldaan aan het bepaalde onder 1:
      • de aanvrager van de omgevingsvergunning voor bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
      • de betrokken archeologische waarden, gelet op het onder a genoemde rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door de archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat niet dieper wordt gebouwd dan 40 cm beneden het peil;
   4. 4. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 cm beneden het peil kan worden geplaatst;
   5. 5. een bouwwerk dat zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. De bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. De bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
3. c. In geval van herbouw is het bepaalde onder a. en b uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de verbeelding en hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door;

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, alsmede andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt;
2. b. de bouw van andere bouwwerken ten dienste van nutsvoorzieningen, mits deze voorzieningen van geringe horizontale en verticale afmetingen zijn en de bouwhoogte in ieder geval niet meer dan 10 m; in afwijking van het in vorige zin bepaalde bedraagt de bouwhoogte van voorzieningen voor telecommunicatie ten behoeve van privégebruik maximaal 15 m en voor gemeenschappelijk gebruik maximaal 30 m;
3. c. voor de bouw van kleine niet voor bewoning bestemde gebouwtjes ten dienste van nutsvoorzieningen; de inhoud van deze gebouwtjes bedraagt ten hoogste 50 m³ en de bouwhoogte ten hoogste 3 m.

Het is verboden de in het plan begrepen gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de in het plan gegeven bestemming en met het in of krachtens het plan ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken bepaalde.

Een strijdig gebruik als bedoeld in lid 9.1 is in ieder geval:

1. a. het gebruik van onbebouwde gronden:
2. b. als opslagplaats voor bagger en grondspecie;
3. c. als opslagplaats voor vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw)materialen, afval, puin, grind of brandstoffen;
4. d. als uitstallings-, opslag-, stand- of ligplaats voor kampeer- en verblijfsmiddelen;
5. e. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Onder strijdig gebruik als bedoeld in lid 9.1 wordt niet verstaan:

1. a. vormen van gebruik als bedoeld in lid 9.2, die verenigbaar zijn met het doel waarvoor de grond ingevolge de bestemming, de doeleindenomschrijving en/of de overige voorschriften mag worden gebruikt;
2. b. het opslaan van bouwmaterialen, puin en specie in verband met normaal onderhoud, dan wel ter verwezenlijking van de bestemming;
3. c. het uitoefenen van detailhandel voorzover dit een normaal en ondergeschikt bestanddeel uitmaakt van de totale bedrijfsuitoefening, zoals ingevolge de voorschriften toegestaan;
4. d. de stalling van ten hoogste één toercaravan en/of boot op de bij een woning behorende grond.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd - tenzij op grond van hoofdstuk 2 terzake reeds een omgevingsvergunning voor het afwijken kan worden verleend - bij omgevingsvergunning af te wijken van de bepalingen van het plan voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. geringe wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen en bouwgrenzen ten behoeve van een praktische uitvoering van het plan, dan wel ter correctie van afwijkingen en onnauwkeurigheden op de kaart;
3. c. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, alsmede andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 2 m bedraagt;
4. d. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt en de oppervlakte niet meer dan 6 m2;
5. e. de bouw van andere bouwwerken ten dienste van nutsvoorzieningen, mits deze voorzieningen van geringe horizontale en verticale afmetingen zijn en de bouwhoogte in ieder geval niet meer dan 10 m; in afwijking van het in vorige zin bepaalde mag de bouwhoogte van voorzieningen voor telecommunicatie ten behoeve van privégebruik maximaal 15 m bedragen en voor gemeenschappelijk gebruik maximaal 30 m;
6. f. voor de bouw van kleine niet voor bewoning bestemde gebouwtjes ten dienste van nutsvoorzieningen; de inhoud van deze gebouwtjes mag ten hoogste 50 m3 en de bouwhoogte ten hoogste 30 m bedragen.

Een omgevingsvergunning voor het afwijken wordt niet verleend indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen bedragen echter niet meer dan 3 m en het bestemmingsvlak wordt met niet meer dan 10% vergroot.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Groen' te wijzigen in de bestemming 'Wonen', teneinde erven behorende bij woningen te kunnen vergroten in het kader van uitgifte van de openbare ruimte en/of ten behoeve van het optimaliseren van een zo efficiënt en doelmatig mogelijk ruimtegebruik, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. de wijziging mag niet leiden tot verlegging van de op de verbeelding ingetekende bouwvlakken;
2. b. aangetoond dient te zijn dat de uit te geven openbare ruimte geen structurele betekenis heeft voor de verkeersafwikkeling en/of groenstructuur.

1. a. Een nieuw bouwwerk, verandering van een bouwwerk, verandering van gebruik van een bouwwerk of vangronden – al dan niet gecombineerd –, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, is niet toegestaan wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning, dan wel bij de beoordeling of het gebruik in overeenstemming is met het bestemmingsplan wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde gemeentelijke parkeerbeleid of CROW-richtlijn (dan wel de vervanger daarvan) bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolg van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van omgevingsvergunningen voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken, dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan ' Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)'

Gelegen tussen het park Toorenvliedt en een jeu de boules vereniging bevindt zich aan de Koudekerkseweg 135 in Middelburg een tuincentrum. Door bedrijfsbeëindiging van het tuincentrum is dit gebied beschikbaar gekomen voor herontwikkeling. Het voornemen is om op deze locatie maximaal 18 appartementen te realiseren verdeeld over 2 appartementengebouwen. Daarnaast is het de wens om de huidige bedrijfswoning en schuur te behouden.

In het geldende bestemmingsplan 'Stromenwijk' is de betreffende locatie bestemd als 'Detailhandel - Perifere detailhandel'. Het realiseren van appartementengebouwen past niet binnen deze bestemming. De gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te verlenen. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te kunnen maken is een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt aan de westkant van de stad Middelburg. Het is ontsloten aan de Koudekerkseweg en betreft de kadastrale percelen (zie afbeelding 1):

• gemeente Middelburg, sectie S, nummer 2819 (7.569 m²);

• gemeente Middelburg, sectie S, nummer 2818 (86 m²);

Het plangebied heeft daarmee een gezamenlijke oppervlakte van 7.665 m².

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust)

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

In 1948 werd Toorenvliedt verkocht aan de gemeente Middelburg. De gemeente overwoog het park te bebouwen met woningen, maar het slopen van de bunkers bleek dusdanig duur dat gekozen werd voor de aanleg van een stadspark. Het plangebied is omsloten door het park Toorenvliedt met aan de westzijde het terrein van Club Jeu de Boules Middelburg (zie afbeelding 2). De locatie is al een aantal generaties in bezit van de huidige eigenaar en is altijd een tuinderij geweest. Het plangebied bestaat uit een tuincentrum en een bedrijfswoning. Naast de bedrijfsgebouwen (kassen) bestaat het voornamelijk uit een kwekerijterrein.

Afbeelding 2 | Huidige situatie (bron: PDOK, bewerking Juust)

Afbeelding 3 | Huidige situatie vanaf Koudekerkseweg (bron: Google Maps)

Het voornemen is om twee bescheiden transparante appartementengebouwen te realiseren contrasterend met de historische buitenplaats. Per gebouw worden maximaal 9 appartementen gerealiseerd verdeeld over 3 bouwlagen. Daarnaast wordt een half verdiepte parkeerkelder gemaakt om auto's uit het zicht te houden (zie afbeeldingen 4, 5 en 6).

Het zuidoostelijke deel van de kwekerij blijft onbebouwd en wordt ruimtelijk toegevoegd aan het park Toorenvliedt. Daarmee wordt voldoende afstand gehouden tot de speelvoorzieningen in het park en is er vanuit het park zicht op Huize Toorenvliedt. Verder is het idee om de parkeervoorziening van Toorenvliedt qua inrichting te verbeteren en te ontsluiten via het nieuwe plan. Het plan kan dan gebruik maken van restcapaciteit parkeerplaatsen voor bezoekers parkeren die aldaar aanwezig zijn. Voor de gewenste ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld en afgestemd met de Walchers Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit+ (zie bijlage Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan). De WARK+ heeft op 23 januari 2020 aangegeven positief te zijn over de zorgvuldige landschappelijke benadering met name waar het de historische context betreft, over gekozen moderne en abstracte architectuur, de drie woonlagen en het parkeren onder de gebouwen.

Afbeelding 4 | Toekomstige situatie positionering appartementengebouwen (bron: Bosch Slabbers)

Afbeelding 5 | Doorsnede situatie positionering appartementengebouwen (bron: Archikon)

Afbeelding 6 | Impressie positionering appartementengebouwen (bron: Archikon)

Het terrein naast de bestaande woning wordt (meer) betrokken bij de woning en ingericht als tuin (zie afbeelding 7). Het huidige (bedrijfs)gebouw wordt gebruikt als bijgebouw bij de woning.

Afbeelding 7 | Toekomstige situatie (bedrijfs)woning (bron: Archikon)

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Stromenwijk' van de gemeente Middelburg. Dit bestemmingsplan is op 13 juli 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan grotendeels bestemd voor 'Detailhandel - Perifere detailhandel' en voor een klein deel bestemd als 'Wonen'. Binnen de bestemming 'Detailhandel - Perifere detailhandel' is uitsluitend een tuincentrum toegestaan en bijbehorende voorzieningen zoals groen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen. Hoofdgebouwen mogen alleen worden gebouwd binnen het bouwvlak.

Afbeelding 8 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Verder geldt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3'. Archeologisch onderzoek is niet nodig op het moment dat een bouwwerk een oppervlakte heeft van ten hoogste 500 m², een bouwwerk niet dieper wordt gebouwd dan 40 cm beneden peil, een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 cm beneden het peil kan worden geplaatst en een bouwwerk dat zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst. Zie verdere toetsing in paragraaf 4.2 Archeologie en cultuurhistorie.

Voor de planuitwerking zijn de relevante regels uit het geldende bestemmingsplan 'Stromenwijk' overgenomen. Het bestemmingsplan is een gedetailleerde bestemmingsplan met enige flexibiliteit. In dit plan zijn de woningtype 'gestapeld' en 'vrijstaand' met bijbehorende regels van toepassing.

Voor de bestaande (bedrijfs)woningen betekent dat de bestemming 'Wonen' is toegekend met bouwvlak. Binnen het bouwvlak is één vrijstaande woning mogelijk. Het bouwvlak heeft een goothoogte van 4 meter en een bouwhoogte van 8 meter. Dit overeenkomstig het geldende bestemmingsplan 'Stromenwijk'. Het bijgebouw heeft de bestemming 'Wonen' en een bouwvlak gekregen met de nadere aanduiding 'bijgebouw'. Hier is het alleen mogelijk om een bijgebouw te realiseren.

Voor de appartementengebouwen zijn twee beperkte bouwvlakken opgenomen om de specifieke locatie van de appartementengebouwen vast te leggen. Enige flexibiliteit is dat rondom de hoofdmassa (excl. balkon) van het gebouw 1 extra meter is aangehouden. Binnen beide bouwvlakken zijn uitsluitend en maximum 9 gestapelde woningen toegestaan. Daarnaast geldt een goot- en bouwhoogte van 11,5 meter en zijn maximaal 3 bouwlagen toegestaan voor woningen. Verder is binnen de aanduiding 'parkeergarage' een (half)verdiepte parkeergarage, inclusief in- en uitritten mogelijk.

Binnen de bestemming 'Groen' is toegang tot het hoofdgebouw en de (half)verdiepte parkeergarages behorende bij de bestemming 'Wonen direct toegestaan. Hiermee is flexibiliteit in de locatie van de in- en uitrit mogelijk. Voor de ruime balkons is een andere bouwaanduiding opgenomen binnen de groenbestemming. Hiervoor is een afstand van maximaal 2,50 meter vanaf het bouwvlak aangehouden.

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Groen

In de bestemmingsomschrijving is bepaald dat de bestemming 'Groen' mag worden gebruikt voor groenvoorzieningen zoals beplantingen en bermen. Daarnaast zijn ook parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, ontsluitingswegen en voet- en fietspaden mogelijk. Verder is in de groenbestemming opgenomen dat toegang tot het hoofdgebouw en de (half)verdiepte parkeergarages behorende bij de bestemming 'Wonen is toegestaan. Ook de balkons behorende bij de appartementengebouwen zijn binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkon' mogelijk.

In de bestemmingsomschrijving is tevens opgenomen dat evenementen mogelijk zijn. Hieraan is de voorwaarde gekoppeld dat deze alleen zijn toegelaten indien daarvoor een (omgevings)vergunning (op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) is verleend en aan die vergunning wordt voldaan.

Tuin

Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, toegestaan. De aanleg van erfontsluitingswegen is ook toegestaan binnen deze bestemming. Hierdoor zijn erfafscheidingen mogelijk binnen de bestemming. Verder is een mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan opgenomen om aan- en uitbouwen, bijgebouwen of overkappingen in de voortuin toe te staan.

Wonen

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden. Er zijn verschillende woningtypen opgenomen: vrijstaand en gestapeld. De bestaande woning heeft de bouwaanduiding 'vrijstaand' en de appartementengebouwen de bouwaanduiding 'gestapeld'. Door middel van een bouwvlak is aangegeven waar hoofdgebouwen en bijgebouwen (binnen het bouwvlak) of uitsluitend bijgebouwen (erf, buiten het bouwvlak) zijn toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is tevens een (half)verdiepte parkeergarage inclusief in- en uitritten en bijbehorende voorzieningen mogelijk. Verder zijn een aantal specifieke gebruiksregels opgenomen.

Waarde-Archeologie 3

Voor gronden met een middelhoge en hoge verwachtingswaarde is de dubbelbestemming Waarde – Archeologie 3 opgenomen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers.

Algemene gebruiksregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen.

Overige regels

Hieronder is een parkeerregeling opgenomen.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
2. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit project.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) stelt het Rijk een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen en beheersverordeningen, onder andere ten aanzien van de toelichting bij een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden volgens de systematiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6) en luidt als volgt:

''De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.''

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Voor andere stedelijke ontwikkelingen (naast de functies wonen, winkels, kantoren en bedrijventerrein) als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro, in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt.

Toetsing

In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 18 appartementen waarbij sprake is van nieuw ruimtebeslag en daarom is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied en om die reden is alleen de onderbouwing van de behoefte noodzakelijk.

Actualisatie regionale woningmarktafspraken Walcheren 2016-2025

Eind 2018 zijn door de drie gemeenten afspraken gemaakt over de Walcherse woningmarkt voor de periode 2016-2025. Het rapport geeft aan dat er een urgente behoefte is aan nieuwbouw. Daarnaast geeft het rapport aan dat er een gebrek is aan flexibiliteit. De oproep is om over te gaan op overprogrammeren omdat in werkelijkheid minder wordt gebouwd dan gepland. Deze flexibiliteit is noodzakelijk om te kunnen garanderen dat er voldoende woningen worden gebouwd.

Op Walcheren wonen per 1 januari 2018 in totaal 54.394 huishoudens. We kunnen ervan uitgaan dat deze huishoudens een eigen woning bewonen. Het aantal huishoudens blijft de komende jaren groeien, met 4% tot 2026. Nieuwbouw is nodig om deze groei te faciliteren en om doorstroming te creëren, zodat woonconsumenten over de hele linie een gewenste stap in hun wooncarrière kunnen maken. Spreiding van de nieuwbouw over de verschillende woonmilieus en de verschillende woonplaatsen is evident om de markt in de volle breedte te bedienen.

Het ''Walchers'' antwoord is dat de voorkeur uitgaat naar meer inbreiding en minder buiten bestaand bebouwd gebied. Daarnaast naar het stimuleren van herbestemming en herontwikkeling van vrijkomend vastgoed. Tussen de gemeenten zijn afspraken gemaakt over nieuwe plannen. Een nieuw plan is een plan dat niet opgenomen is op de opgenomen lijst in de regionale woningmarktafspraken. Indien een gemeente een nieuw plan opvoert gaat dit in eerste instantie ten koste van de restcapaciteit van de betreffende gemeente. In dit geval is de gewenste ontwikkeling niet opgenomen in de betreffende lijst. Door de gemeente is aangegeven dat er voldoende restcapaciteit is voor de ontwikkeling van de 18 appartementen binnen de gemeente. Hierdoor heeft het geen consequenties voor de woningbouwontwikkeling van de andere gemeenten en valt de ontwikkeling binnen de regionale behoefte.

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek

Op 10 januari 2020 is een woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek uitgevoerd door Stec Groep. De provincie Zeeland heeft de ambitie om in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad te hebben die in kwantiteit en kwaliteit 100% aansluit bij de vraag. De ambitie om te komen tot een 100% match tussen vraag en aanbod vraagt om een uitgebreide woningmarktanalyse, als gezamenlijke basis voor passend woonbeleid op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau.

Uit het 'Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019' blijkt dat door vergrijzing behoefte is aan nultredenwoningen en op korte termijn in enkele regio's nog behoefte aan grondgebonden koopwoningen. De behoefte hieraan komt deels vanuit de 65-plus huishoudens.

Tussen de regio's zijn er zichtbare verschillen in de verdeling van de kwetsbare voorraad naar bouwperiode. Uiteraard hangt deze verdeling ook mede samen met de samenstelling van de totale voorraad. Op Walcheren valt de sterke vertegenwoordiging van de naoorlogse bouwperioden in de kwetsbare voorraad op (71% tegenover 64% op provincie niveau). Dit komt mede door de relatief beneden gemiddeld scorende gestapelde bouw in Vlissingen en Middelburg.

Op basis van de Provinciale prognose groeit het aantal huishoudens van circa 23.020 huishoudens in 2019 naar circa 25.960 huishoudens in 2040. De verwachte huishoudensgroei zit primair in de groep 65- en 80-plus huishoudens en in mindere mate in het aantal gezinnen. De groep jonge alleenstaanden en stellen krimpt licht. Door de relatief grote en brede aanhoudende huishoudensgroei in Middelburg zien we zowel behoefte aan reguliere grondgebonden koopwoningen (voor starters en gezinnen) als ook een sterke behoefte aan nultredenwoningen voor de groeiende groep 65-plus huishoudens (zie afbeelding 9). Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huurwoningen, vrije sector huur en ruimere nultreden koopwoningen.

Afbeelding 9 | Opgave 2019-2029 (bron: KWOZ)

Woningmarktanalyse Middelburg, Stand van zaken en inzicht in ontwikkelingen tot 2025, 2030 en 2040

De gemeente Middelburg, Woongoed Middelburg en de Huurdersvereniging Middelburg hebben onderzoeks- en adviesbureau Rigo verzocht het door de provincie uitgevoerde kwalitatieve woningmarktonderzoek te verfijnen tot gemeentelijke niveau, zodanig dat nieuwe prestatieafspraken kunnen worden gemaakt.

In 2020 was het aantal huishoudens circa 23.250. Het aantal zal de komende twintig jaar naar verwachting nog met circa 2.750 toenemen. Tussen 2020 en 2030 neemt het aantal toe met 1.750 waarvan volgens de prognose circa 1.000 tot 2025. Gemiddeld genomen is de groei dus circa 135 huishoudens per jaar tussen 2020 en 2040. Deze opgave en groei komt tot stand door investeringen in sloop, omzettingen en bovenal nieuwbouw uitgaande dat de trendmatige woningkeuze van huishoudens. Naar verwachting zit de grootste toename bij de vijfenzestigplussers; dit zijn bestaande huishoudens. De komende tien jaar zullen veel gezinnen in de empty-nestfase belanden. Er worden echter ook jonge gezinnen gevormd; per saldo neemt het aantal gezinnen nog toe.

Woondeal Zeeland

Op 6 maart 2023 hebben betrokken partijen hun handtekening gezet onder de Zeeuwse Woondeal. Het doel is 16.500 nieuwe woningen in Zeeland te bouwen. De samenwerking van de partijen moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen komen in Zeeland. Ook ligt er een focus op het realiseren van woningen voor ouderen en nultredenwoningen. Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van 18 nultredenwoningen mogelijk gemaakt. De woningen zijn opgenomen in de provinciale planmonitor onder de plannaam ''Middelburg Koudekerkseweg 135''.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de behoefte voor de gewenste ontwikkeling is aangetoond. Er is behoefte aan nultredenwoningen en de verwachting is dat het aantal huishoudens blijft toenemen. Het aantal appartementen past binnen de restcapaciteit van de gemeente Middelburg. Daarnaast leidt de ontwikkeling tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het binnenstedelijk gebied.

Omgevingsvisie Zeeland

De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 12 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

1. 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
2. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
3. 3. Een duurzame en innovatieve economie.
4. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

1. 1. Doe meer met minder grond.
2. 2. Werk samen en deel kosten en baten.
3. 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
4. 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd.

In de Omgevingsvisie Zeeland is het volgende opgenomen over wonen: In de meeste regio's zijn voldoende woningbouwplannen om de uitbreidingsbehoefte op te vangen. Het betreft hier echter een kwantitatieve, niet perse een kwalitatieve match. Veel woningbouwplannen zijn gemaakt in het verleden voor een andere vraag en verwachting. De situatie ziet er op dit moment anders uit, waardoor een deel van de plannen niet van de grond komt. De behoefte aan nultredenwoningen en beschutte woonzorgwoningen neemt immers bijvoorbeeld toe.

Bouwen binnen het bestaand stedelijk gebied en zorgvuldig gebruik van de beschikbare ruimte zijn altijd uitgangspunten geweest. In het stedelijk gebied verliezen steeds meer vormen van vastgoed hun functie, zoals maatschappelijk vastgoed, scholen, winkels, kerken en kantoren. Voor de dynamiek van het stedelijk gebied is het cruciaal dat woningen toegevoegd kunnen worden in, of in plaats van deze gebouwen.

In dit geval gaat het om een binnenstedelijke herontwikkelingsopgave. Het betreffende bedrijf is beëindigd en de locatie vraagt om herontwikkeling. Het realiseren van woningbouw (nultredenwoningen) op deze locatie past binnen de uitgangspunten van de omgevingsvisie.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Ten aanzien van het onderwerp 'wonen' is uitsluitend een regeling opgenomen voor kleinschalige locaties in het buitengebied. Daarvan is hier geen sprake. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

Kwaliteitsatlas

De gemeenteraad heeft in 1998 een kwaliteitsatlas vastgesteld. Deze is in 2010 herijkt. De kwaliteitsatlas schetst een integraal toekomstbeeld van Middelburg tot 2030, met daarbij de ontwikkelingen per sector. Er wordt per thema aangegeven welke doelen de gemeente Middelburg voor ogen heeft. Ook op het gebied van wonen heeft de gemeente doelen. Middelburg streeft naar kwalitatief goede woonmilieus met goede woningen in een aantrekkelijke omgeving, waar groei geen doel op zich is maar waar kwaliteit voorop staat. De gemeente heeft hier verschillende acties voor geformuleerd.

De ‘juiste plaats’

De provincie wil de groei van de functies wonen, werken en voorzieningen concentreren in de stedelijke gebieden. Voor Walcheren geldt dat 85% van de nieuwe woningen gerealiseerd moet worden in het stedelijk gebied van Vlissingen en Middelburg. Middelburg wil kwaliteit bieden, waardoor het voor mensen interessant wordt om zich in Middelburg te vestigen of er te blijven wonen. Daarom moeten we op de juiste plek aantrekkelijke woningen realiseren en zorgen voor een optimale woonomgeving. Dat wil zeggen dat we de kansen op kwaliteitsverbetering in het bestaand stedelijk gebied moeten benutten, maar ook het groenstedelijk wonen aan de randen van de stad moeten uitbreiden.

Het plangebied ligt tegen het park Toorenvliedt aan. Door het realiseren van nultredenwoningen (appartementen) op deze locatie ontstaat er een groenstedelijk milieu aan de rand van de stad. Hierbij draagt het bij aan één van de doelstellingen uit de kwaliteitsatlas.

Nota Ruimtelijke Kwaliteit

In 2016 de Nota Ruimtelijke Kwaliteit vastgesteld. Deze is met name gericht op het behouden en versterken van de bestaande gebouwde omgeving. Ruimtelijke kwaliteit is belangrijk voor de beleving van ruimtes, zoals onze eigen buurt, het winkelcentrum en andere plaatsen die we bezoeken. Uit diverse onderzoeken blijkt het belang van een aantrekkelijke omgeving voor een goede economie van de gemeente. Immers een stad met een hoge ruimtelijke kwaliteit trekt meer toeristen en andere bezoekers die geld uitgeven (restaurants, winkels, musea, terrassen, etc.). En in een omgeving met een hoge ruimtelijke kwaliteit voelen we ons prettiger en veiliger en zijn we eerder geneigd om ons daar te vestigen (zowel voor wonen als werken).

In de nota worden acht gebieden onderscheiden met elk hun eigen karakteristiek. Het plangebied ligt binnen het gebied 'De uitbreidingswijken' (zie onderstaande afbeelding).

Afbeelding 10 | Nota ruimtelijke kwaliteit (bron: gemeente Middelburg)

Het bouwen buiten de stad heeft zich de afgelopen decennia in verschillende fasen voltrokken. Het eind 19e eeuwse bouwen buiten stad, langs de bolwerken en de uitvalswegen. De volkshuisvestingsprojecten, mede in het kader van de wederopbouw, aan de westelijke zijde van de stad. Daarna de sprong over het Kanaal door Walcheren in de 60-er en 70-er jaren van de vorige eeuw met planmatige stadsuitbreidingen aan de zuidelijke kant en nieuwe woonwijken aan de noordelijke en de westelijke kant van de stad. De dorpsuitbreidingen hebben zich in de loop van de tijd, weliswaar kleinschaliger, maar op een min of meer vergelijkbare manier ontwikkeld. Elke uitbreidingsfase heeft, planmatig gesproken, een eigen identiteit meegekregen. Doelstelling is het behoud van deze beeldkwaliteit voor een prettige en aantrekkelijke woon-, werk- en winkelomgeving.

Beoordelingscriteria:

• Het bebouwingsbeeld wordt in stand gehouden, zo mogelijk verbeterd.
• Bij verbouw is de vormgeving, gevelindeling en -geleding, maatvoering, materiaalgebruik, detaillering en karakter van het hoofdgebouw uitgangspunt.
• Aan-, uit- en bijgebouwen houden rekening met de herkenbaarheid van de hoofdbebouwing en sluiten qua architectuur aan op de bestaande bouwmassa en materialisatie.
• Gevels worden opgetrokken uit baksteen. Voor Mortiere en Veersepoort bestaat ook de mogelijkheid voor (volledig) gestucte gevels.
• Daken worden afgedekt met rode of donkergekleurde pannen.
• Kozijnen, ramen, deuren of gevelpanelen zijn van hout, op hout gelijkend kunststof of aluminium gemaakt (b.v. CLK-kozijnen met verdiept profiel).
• Kleuren passend in de omgeving.

Met de gewenste ontwikkeling wordt het bebouwingsbeeld verbeterd. Met de transformatie van het tuincentrum naar appartementengebouwen in het groen wordt ruimtelijke kwaliteit voor de omgeving toegevoegd. De transparante uitvoering van de gebouwen dragen hier aan bij, zie verder hieronder.

Beeldkwaliteitsplan

Voor een bouwplan anders dan een enkele woning of in omvang vergelijkbaar bouwwerk moet een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. Voor de gewenste ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld en afgestemd met de Walchers Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit+ (zie bijlage Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan). De WARK+ heeft op 23 januari 2020 aangegeven positief te zijn over de zorgvuldige landschappelijke benadering met name waar het de historische context betreft, over gekozen moderne en abstracte architectuur, de drie woonlagen en het parkeren onder de gebouwen. Vervolgens heeft participatie met de omgeving/belanghebbenden plaatsgevonden (zie paragraaf 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid). De opmerkingen zijn waar nodig en kan verwerkt in het beeldkwaliteitsplan.

Op basis van het bovenstaande past de gewenste ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Er geldt een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3'. Archeologisch onderzoek is niet nodig op het moment dat een bouwwerk een oppervlakte heeft van ten hoogste 500 m², een bouwwerk niet dieper wordt gebouwd dan 40 cm beneden peil, een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 cm beneden het peil kan worden geplaatst en een bouwwerk dat zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De gewenste ontwikkeling overschrijdt deze maatvoering. Hierdoor is op 11 juli 2022 een archeologisch vooronderzoek door ADC Archeoprojecten uitgevoerd (zie Bijlage 2). Op basis van het bureauonderzoek werden zowel de top van het Laagpakket van Wormer, het Hollandveen Laagpakket (voor zover intact en veraard) en op kreekruggen in het Laagpakket van Walcheren archeologische resten verwacht uit respectievelijk het Laat-Neolithicum, de Ijzertijd/Romeinse rijd en de Middeleeuwen. Teneinde deze verwachting te toetsen en aan te vullen is in het plangebied een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Hieruit bleek dat de drie verwachte potentiële archeologische niveaus in het plangebied aanwezig zijn.

Een Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek (IVO-P) is mogelijk nodig om het plangebied nader te onderzoeken. De Walcherse Archeologische Dienst (WAD), als adviseur van de gemeente, heeft het archeologisch rapport beoordeeld en goedgekeurd. Daarbij is aangegeven dat het voldoende is om het proefsleuvenonderzoek uitsluitend ter plaatse van de toekomstige bebouwing uit te voeren.

In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen dient dit verder getoetst te worden en eventueel het onderzoek te zijn uitgevoerd. De exacte invulling van de werkzaamheden dient verder te worden vastgelegd in een door de bevoegde overheid goed te keuren Programma van Eisen (PvE). Vooralsnog kan in het bestemmingsplan worden volstaan met het opnemen van de geldende dubbelbestemming om eventuele archeologische waarden te beschermen.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn aanwezig. Aan de oostzijde van het plangebied ligt het park 'Toorenvliedt'. Het park hoort bij het kasteel Buitenplaats Toorenvliedt op het adres Koudekerkseweg 131. Het park is een gemeentelijk monument, het bunkercomplex is het enige overgebleven divisiehoofdkwartier uit WOII in Nederland en onderdeel van de Atlantikwall. Het kasteel is een rijksmonument. Verder zijn er in de directe omgeving geen andere rijksmonumenten of MIP-objecten aanwezig.

De registeromschrijving van het Rijksmonument luidt: 'Buitenplaats Toorenvliedt. Naar achter liggend rechthoekig gebouw met toren bekroond. Aan de weg een smeedijzeren inrijhek met hardstenen posten. Stalgebouwen ter weerszijden van de oprit.'

De beoogde ontwikkeling doet geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarden van het naastgelegen monumentale ensemble. Door de landschapsarchitecten Bosch en Slabbers is historisch onderzoek uitgevoerd. Dit historisch onderzoek heeft gediend als basis voor het landschappelijk ontwerp (zie Bijlage 1). Dit is afgestemd met de stedenbouwkundige van de gemeente, het Walchers Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit (WARK) en op basis van deze samenspraak is het plan verder uitgewerkt. Het monumentale ensemble wordt juist versterkt door het integreren van het plangebied in het park.

Er wordt een aanzienlijke kwaliteitsslag gemaakt ten opzichte van het huidige gebruik als tuincentrum en kwekerij. In de huidige vorm snijdt de kwekerij in het park en sluit niet aan bij het landschap. Voor de aansluiting bij het park is gekozen in overleg met het WARK voor een landschappelijke benadering met een historische context. Dit heeft geresulteerd in een meer open landschappelijke structuur. De paden die worden toegevoegd aan het park zijn zodanig in gepast dat er zichtlijnen ontstaan op het historische buiten en vloeiend integreren in het park Toorenvliedt.

De positie van de toe te voegen gebouwen ter plaatse van de kwekerij zijn gekoppeld aan de voorgevel rooilijn van Toorenvliedt. Qua bouwmassa bestaan beide gebouwen uit 3 bouwlagen met een plat dak. Op deze wijze zijn de gebouwen lager dan het kasteel Huize Toorenvliedt. Door opgaand groen wordt de landschappelijke inpassing van de toe te voegen bebouwing ondersteund. Door de toevoeging van groen aan de Koudekwerkseweg, staat de bebouwing niet prominent in het zicht en wordt de toegangsweg tot Toorenvliedt geaccentueerd. Door te kiezen voor eigentijdse architectuur wordt Huize Toorenvliedt nog meer benadrukt. Bovendien is de afstand tot in ieder geval het kasteel minimaal 50 meter.

Het Rijksmonument (kasteel en buitenplaats) zelf wordt niet ingrijpend gewijzigd of aangetast (mede door afstand van nieuwbouw t.o.v. Toorenvliedt). Het Rijksmonument ziet op de adressen Koudekerkseweg 129, 131 en 133 en de kadastrale percelen 2431, 3276 en 3617. De bebouwing (rechthoekig gebouw met toren bekroond en de stalgebouwen ter weerszijden van de oprit) alsook de smeedijzeren inrijhek met hardstenen posten blijven ongewijzigd. Deze bebouwing is ook op enige afstand gelegen van de beoogde bebouwing binnen het plangebied. De enige wijziging, en tevens positieve wijziging, is om de parkeervoorziening van Buitenplaats Torenvliedt qua inrichting te verbeteren en te ontsluiten via het nieuwe plan en daarmee de auto-entree te verplaatsen. In de huidige structuur is het zicht vanaf de Koudekerkseweg gericht op de bunker met het herdenkingsmonument aan de Koudekwerkseweg. Door de verplaatsing van de auto-entree en verstevigen van de bomenstructuur ter plaatse van het plangebied kan het zicht op Huize Toorenvliedt worden versterkt. Daarmee is sprake van een kwaliteitsverbetering van de buitenplaats.

Op basis van bovengenoemde redenen vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

In de directe omgeving van het plangebied zijn verschillende (bedrijfsmatige) activiteiten te vinden die hinder kunnen veroorzaken. Gelet op de directe omgeving, met de Koudekerkseweg en de Laan der Verenigde Naties als doorgaande wegen, en de maatschappelijke functies, afgewisseld met woonbestemmingen, is de omgeving van het plangebied getypeerd als een ‘gemengd gebied’.

Aan de noordzijde van het plangebied is op een afstand van ongeveer 20 meter de Nehalennia Stedelijke Scholengemeenschap (SSG) gevestigd met daarnaast het Asteria College (speciaal onderwijs). Er geldt voor deze functie een richtafstand van 30 meter. Omdat er sprake is van gemengd gebied kan een richtafstand van 10 meter worden aangehouden. Hier wordt aan voldaan.

Aan de oost- en zuidzijde van het plangebied ligt het park 'Toorenvliedt'. Het park hoort bij het landhuis Toorenvliedt op het adres Koudekerkseweg 131.

In het park, ten zuidwesten van het plangebied, is een kleine skatebaan gelegen. Een skatebaan wordt niet specifiek als functie genoemd in de VNG-brochure. De skatebaan wordt echter wel gezien als een (geluid)hinder veroorzakende functie ten opzichte van gevoelige functies in de omgeving. In dit geval kan de functie qua aard en schaal gelijk worden gesteld aan een buitenspeelterrein van een basisschool/voortgezet onderwijs. Voor het aspect geluid geldt een richtafstand van 30 meter in 'rustig woongebied'. Binnen een gemengd gebied, waar hier sprake van is, geldt een richtafstand van 10 meter. Het meest zuidelijk gelegen appartementengebouw is op ongeveer 40 meter afstand gelegen van de skatebaan. Hierdoor voldoet het aan de richtafstand.

In het park, aan de zuidkant van het plangebied, is een tokkelbaan gelegen. Deze ligt op een afstand van ruim 70 meter vanaf het zuidelijk gelegen appartementengebouw. Vanwege deze grote afstand is geen (geluid)hinder te verwachten. Verder in het park ligt vogel- en zoogdierenopvang De Mikke. Dit is op ongeveer 250 meter afstand gelegen. Gezien de grote afstand heeft dit geen impact op de gewenste ontwikkeling.

Club Jeu de Boules Middelburg

Aan de westzijde van het plangebied ligt een recreatieve bestemming. Op het adres Koudekerkseweg 141 is de Club Jeu de Boules Middelburg gevestigd. Voor een veldsportcomplex (met verlichting) geldt een richtafstand 50 meter (geluid). In een gemengd gebied mag een afstand van 30 meter worden gehanteerd. Aan deze afstand wordt niet voldaan. Een akoestisch onderzoek is noodzakelijk.

Op 17 mei 2022 is door Kraaij Akoestisch Adviesbureau een akoestisch onderzoek uitgevoerd gericht op het stemgeluid, de omroepinstallatie en het tikken van de jeu de boules ballen vanuit de jeu de boules vereniging (zie Bijlage 6). Uit de berekeningsresultaten blijkt dat het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau ten hoogste 40 dB(A) in de dag- en 41dB(A) in de avondperiode bedraagt. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de richtwaarde van 50 dB(A) in de dag- en 45 dB(A) in de avondperiode. Het maximaal geluidniveau bedraagt ten hoogste 60 dB(A) in de dag- en avondperiode. Hiermee wordt voldaan aan de richtwaarde van 70 dB(A) in de dag- en 65 dB(A) in de avondperiode. Hiermee is aangetoond dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de bouwblokken voor de geprojecteerde nieuwbouw.

Lichthinderonderzoek

Bij ruimtelijke planvorming moet hinder door kunstmatige verlichting zoveel mogelijk worden voorkomen. Er is geen wettelijk kader in het ruimtelijk spoor dat lichtgevoelige functies definieert. De bescherming gaat via de invulling van een "goede ruimtelijke ordening". De toelichting van het bestemmingsplan bevat een motivering over lichthinder.

Het doel is om een goed woon- en leefklimaat te realiseren bij de beoogde appartementen. Hiertoe behoort het voorkomen (en/of tot een aanvaardbaar niveau beperken van) lichthinder. Voor de bepaling van (visuele) effecten door een verlichtingsinstallatie wordt gebruik gemaakt van de Richtlijn Lichthinder (3e herziene druk, d.d. maart 2020) van de Nederlandse Stichting Voor Verlichtingskunde (NSV). Het plangebied bevindt zich aan de rand van Middelburg, het komt overeen met een zone E3 van Richtlijn Lichthinder: stedelijk woongebied. Dit zijn gebieden met een ‘gemiddelde omgevingshelderheid’.

Door SPA WNP is op 21 april 2022 een lichthinderonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3). Uit de resultaten blijkt dat de maximale verlichtingssterkte op de maatgevende gevel (alleen de westgevel van het noordelijke gebouw) ten gevolge van het sportveld maximaal 18 lux bedraagt op de begane grond. Onder de gebouwen komen half verdiepte parkeerkelders. De laagste verdiepingsvloer, waar appartementen worden gerealiseerd, bevindt zich op 1,5 tot 2 meter hoogte vanaf maaiveld. Hierdoor is maximale verlichtingssterkte bij de appartementen lager. Bovendien wordt op de bovenste verdieping minder lichthinder verwacht (< 10 lux). De overschrijding wordt vooral veroorzaakt door lichtmast 3 en 5.

Uit de indicatieve simulatie en metingen blijkt dat er sprake is van een te hoge verlichtingssterkte en een te hoge lichtsterkte. Op basis van de huidige verlichting is het aannemelijk dat er sprake zal zijn van lichthinder aan de westzijde van het dichtstbijzijnde appartementengebouw. Maatregelen zijn nodig om een goed woon- en leefklimaat te garanderen ter plaatste van de westelijk gelegen appartementen.

Om lichthinder te voorkomen kunnen bouwkundige maatregelen worden genomen in het plan zoals herpositionering van het gebouw en/of openingen in de westgevel van het noordelijke gebouw. Echter zijn deze maatregelen niet doelmatig. De buitenbanen van de jeu de boules vereniging zijn namelijk enkel in gebruik van 1 april tot 1 oktober. Daarnaast wordt tot maximaal 22:30 uur gespeeld en worden de banen alleen indien noodzakelijk verlicht. Bovendien wordt enkel op de maandagavond, dinsdagavond en donderdagavond gespeeld. Om die redenen is het meer doeltreffend om bijvoorbeeld lichtmast 3 en 5 te verplaatsen of de richting van de armaturen in de lichtmasten aan te passen. Deze mogelijke maatregelen in combinatie met de planten, bomen en heg op de perceelgrens (waar in het lichthinderonderzoek geen rekening mee is gehouden) voorkomen/reduceren naar verwachting de te verwachten lichthinder.

De Jeu de boules vereniging en Zeeland Wonen (initiatiefnemer) zijn in nauw overleg over het verplaatsen van de verlichting. Door een leverancier is een concept-lichtplan opgesteld waarbij de beide partijen zich kunnen vinden en er geen lichthinder ontstaat op de naastgelegen bebouwing (zie Bijlage 4). De aanpassingen bestaan uit het nieuw aanbrengen van masten met een geringere hoogte en toepassen van ledverlichting. Gezamenlijk wordt gekeken naar het moment van het aanbrengen van de nieuwe verlichting. Hierdoor is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat waarbij de jeu de boules vereniging ook niet in de bedrijfsvoering wordt belemmerd.

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Het bestemmingsplan bevat een motivering over de bodemkwaliteit in relatie tot de beoogde bestemming. De (milieuhygiënische) bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor de gewenste bestemming. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging naar een gevoeliger bestemming of herinrichting wordt voorzien, dient ten minste een verkennend bodemonderzoek, te worden verricht.

Door SMA Zeeland is in december 2021 en januari 2022 een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 5). Het doel van het verkennend bodemonderzoek is inzicht te verkrijgen of het voormalige, dan wel huidige gebruik van de onderhavige locatie en zijn omgeving heeft geleid tot verontreiniging van de bodem (grond en grondwater).

Uit de resultaten blijkt dat de grond op het noordelijk terreingedeelte, ten oosten van de schuur en woning, tot 1,0 m-mv sterk is verontreinigd met lood. Ter plaatse van boring 01 (ten oosten van de schuur) is tijdens het verkennend bodemonderzoek een interventiewaarde-overschrijding voor lood geconstateerd (zie afbeelding 11). Verder werd op het voorterrein verhoogde gehalten aan lood boven de achtergrondwaarde aangetoond. Op een gedeelte van het perceel (t.p.v. het woonhuis) is voorheen een verontreiniging met gehalten lood tot boven de interventiewaarde aangetoond. Zodoende is er aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek met als doel vaststellen of hier sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging (>25 m3 grond verontreinigd met gehalten boven de interventiewaarde).

Afbeelding 11 | Lood in grond (bron: Sagro Milieu Advies Zeeland B.V.)

Het nader bodemonderzoek is op 12 april 2022 uitgevoerd. Op de onderzoekslocatie blijkt meer dan 25 m³ grond aanwezig met gehalten lood boven de interventiewaarde. Daarmee is hier sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De sterke verontreiniging (gehalten lood boven de interventiewaarde) bevindt zich voor zover nu bekend binnen de toekomstige perceelgrens van de huidige eigenaar (zie afbeelding 10). De verontreiniging is naar alle waarschijnlijkheid ontstaan vóór 1987 en is niet te relateren aan het huidige gebruik van de locatie. Indien (graaf)werkzaamheden zijn voorzien ter plaatse van een geval van ernstige bodemverontreiniging, zullen deze werkzaamheden moeten worden gecombineerd met saneringsmaatregelen.

Momenteel is de milieuhygiënische bodemkwaliteit op het voorterrein met betrekking tot lood in grond globaal in kaart gebracht. Afhankelijk van de geplande werkzaamheden van het nieuw te ontwikkelen terrein dient de loodverontreiniging nader te worden onderzocht. Bij graafwerkzaamheden dient rekening gehouden te worden met de aan te houden terugsaneerwaarde. Voor de terugsaneerwaarde geldt de waarde behorende bij de bodemfunctie uit de bodemfunctiekaart welke door de desbetreffende gemeente wordt vastgesteld. Voor deze locatie is de bodemfunctie ‘Natuur/Landbouw/Overig’. Dit betekent dat voor de terugsaneerwaarde Klasse Achtergrondwaarde zou moeten worden aangehouden. Echter, gezien nieuwbouw van woningen (met tuin/groen) zijn voorzien op deze locatie is het onpraktisch/onlogisch om hier de Achtergrondwaarde te moeten aanhouden terwijl de uiteindelijke gebruiksfunctie wonen zal zijn. Hierbij wordt opgemerkt dat de beoogde ligging van de woningen buiten de sterke verontreiniging op het voorterrein valt. Zodoende is het advies om hier uit te gaan van Klasse Wonen voor de terugsaneerwaarde.

De overige resultaten op de onderzoekslocatie geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek naar chemische parameters. De resultaten uit het verkennend en nader bodemonderzoek vormen geen belemmering voor het realiseren van de gewenste appartementengebouwen. De (lood)verontreiniging is namelijk enkel aangetroffen op het voorterrein. Hier zijn vooralsnog geen (graaf)werkzaamheden voorzien die aanleiding geven tot nader onderzoek.

De gemeente Middelburg wil in 2050 een energie- en klimaatneutrale gemeente zijn. Dit houdt in dat er in de gemeente evenveel energie wordt opgewekt als gebruikt. Om dit te kunnen bereiken heeft de gemeente onder andere de Middelburgse Visie Milieu 2019-2025 vastgesteld. Hierin wordt per thema aangegeven welke visie de gemeente heeft op dat onderdeel. Daarbij worden themagewijs doelen voor de korte (2025) en lange termijn (2050) benoemd om die visie te bereiken.

Het belangrijkste doel is al volgt omschreven: Het belangrijkste doel is om te komen tot een gezonde, duurzame samenleving en leefomgeving en een duurzame ontwikkeling van de gemeente. Daarbij voorzien in de behoeften van de huidige generaties, zonder de mogelijkheden van toekomstige generaties te beperken om gezond en goed te kunnen leven.

Daarnaast geeft de visie onder het thema 'Duurzaam gebouwde omgeving' aan dat een duurzaam gebouwd gebouw een gebouw is dat voldoet aan de eisen van deze tijd, maar ook aan de eisen van de (nabije) toekomst. Het is een gebouw dat voorziet in de huidige behoefte, maar ook (economische) waarde heeft in de toekomst. Onderdelen die deze waarde bepalen zijn bijvoorbeeld energievoorziening, duurzaam en gezond gebruik, milieuvriendelijke en herbruikbare materialen, ruimtelijke kwaliteit, aanpasbaar aan andere doeleinden en wensen en op duurzame wijze te verwijderen.

Als het gaat om duurzaamheid dan is het thema 'Klimaat en Energie' een Korte termijn (voor 2025) belangrijk onderwerp in de Middelburgse Visie Milieu. Het gebruik van fossiele brandstoffen leidt tot uitputting van primaire grondstoffen. Daarnaast draagt uitstoot van gassen bij aan een ongewenste toename van het broeikaseffect.

Om dit te bereiken heeft de gemeente zich voor de korte termijn (voor 2025) tot doel gesteld om energieneutraal en duurzaam te bouwen bij nieuwbouw en energiebesparende en duurzame maatregelen te realiseren bij de bestaande bouw. Voor de lange termijn (voor 2050) zijn de doelen een energieneutraal Middelburg en het realiseren van een volledig duurzaam gebouwde omgeving.

Verder is hier het thema 'Groene leefomgeving' van toepassing. Een groene leefomgeving heeft veel positieve effecten. Het groen in de buurt draagt bij aan zaken als biodiversiteit, sociale cohesie, in de gemeente te behouden en te verbeteren. vastgoedwaarde, gezondheid, recreatie en toerisme, welzijn, voedselvoorziening en kwaliteit van openbare ruimte. Groen heeft daarnaast een heel positief effect op het adapteren aan de verandering van het klimaat.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling wordt in lijn met de gemeentelijke visie zo duurzaam mogelijk gebouwd. De woningen worden zoveel mogelijk energieneutraal gebouwd. De ontwikkeling voorziet in woningen die niet op het gas aansloten worden. De woningen worden voorzien van isolatie volgens de laatste normen, groene daken, zonnepanelen en eventuele warmtepompen. Voor het toepassen en realiseren van deze maatregelen is het streven om bij de woningen een lage EPC-waarde, minder energieverbruik, minder CO2- uitstoot en 0-op-de-meter te bereiken.

De appartementengebouwen worden gerealiseerd in groene omgeving dat in de toekomstige situatie onderdeel wordt van Park Toorenvliedt. In het ontwerp van de buitenruimte is uitgegaan van zoveel mogelijk duurzame en klimaat-adaptieve inrichting van het terrein met veel groen, een nieuwe biodiverse bosrand en een wadi (zie Bijlage 1). Dit groen zorgt voor een groene afscherming van het terrein richting zijn omgeving en draagt bij aan het voorkomen van hittestress en verdroging. Bovendien levert het gezondheidsvoordelen op.

Met de gewenste ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de doelen zoals beschreven in de Middelburgse Visie Milieu 2019-2025.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Het plangebied ligt niet in de nabijheid van transportroutes van gevaarlijke stoffen (water, weg en spoor). In het plangebied of in de directe omgeving zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Op grotere afstand zijn wel risicovolle inrichtingen gelegen.

Verbrugge Zeeland Terminals

Het plangebied ligt op ca. 6,8 km afstand van Verbrugge Zeeland Terminals. Het invloedsgebied van Verbrugge Zeeland Terminals reikt tot 7.937 meter. Het plangebied ligt daarmee binnen het invloedsgebied van de inrichting.

Groepsrisico

Het invloedsgebied is berekend door middel van een QRA. Deze afstand is berekend voor de worst case (meest giftige stof, maximale hoeveelheid aanwezig en het weertype F1,5). Aangenomen kan worden dat mogelijke wijzigingen in de rand van het invloedsgebied (op een grotere afstand dan 1.500 meter) geen noemenswaardige veranderingen in het groepsrisico veroorzaken. In de Nota van Toelichting bij de Beleidsvisie Externe Veiligheid is aangesloten bij het beleid van de provincie Zuid-Holland. Hierin staat beschreven dat de populatie op grote afstand van de bron nauwelijks invloed heeft op de grootte van het groepsrisico. Het bevoegd gezag wordt geadviseerd om de Veiligheidsregio Zeeland in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over hulpverlening en zelfredzaamheid indien er sprake is van invloedsgebieden van risicobronnen die op een grotere afstand dan 1.500 meter aanwezig zijn en er binnen het plangebied nieuwe of bestaande objecten of functies van meer dan 250 personen bevinden.

Het plangebied ligt op een veel grotere afstand dan 1.500 meter van bovengenoemd bedrijf. Deze ontwikkeling gelegen in een stedelijke reeds druk bewoonde woonomgeving, zal in combinatie met de zodanig grote afstand tot de risicobron, niet zorgen voor een significante toename van het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico van Verbrugge ligt niet over het plangebied. Uit de QRA blijkt dat bij de inrichting de PR 10-6 buiten de inrichtingsgrens ligt. De PR 10-6 reikt niet verder dan 600 meter.

Kerncentrale Borssele

Aan de Zeedijk 32 in Borssele is een kerncentrale gesitueerd, waar productie en distributie van elektriciteit, aardgas, stoom en warm water plaatsvindt. De afstand van het plangebied tot de kerncentrale bedraagt circa 10,8 kilometer. Voor de kerncentrale van Borssele zijn veiligheidsmaatregelen getroffen mocht zich onverhoopt een ongeval voordoen. Het gebied om de plaats van het ongeval is in drie zones ingedeeld. Elke zone heeft een eigen maatregel. Dit betekent bijvoorbeeld voor de kerncentrale in Borssele: evacuatie tot op 5 kilometer van de kerncentrale, slikken van jodiumtabletten tot op 10 kilometer en schuilen tot op 20 kilometer.

Omdat de afstand van het plangebied tot de kerncentrale meer dan 10 kilometer bedraagt, is het plangebied gelegen binnen de zone waarin wordt geadviseerd te schuilen, mocht zich onverhoopt een ongeval voordoen.

Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Op 18 februari 2022 is door Kraaij Akoestisch Adviesbureau een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar wegverkeerslawaai (zie Bijlage 6). In dit onderzoek is de bestaande bedrijfswoning niet meegenomen. De Wet geluidhinder kent het begrip bedrijfswoning niet. Een bedrijfswoning is gewoon een woning, waarvoor het mogelijk is een hogere waarde (als nodig) te verlenen. In dit geval gaat het om een bestaande en vergunde bedrijfswoning waar op basis van het geldende bestemmingsplan het al mogelijk is om een bedrijfswoning te realiseren. Om die reden hoeft geen (nieuwe) hogere waarden te worden vastgesteld. Op basis van art. 76 lid 3 Wgh hoeft de geluidsbelasting van een aanwezige weg op bestaande woningen niet getoetst te worden aan de grenswaarden.

De Koudekerkseweg ten oosten van de aansluiting met de Laan der Verenigde Naties wordt ingericht als een 30 km/uur weg. Omdat dit besluit is genomen, wordt in voorliggend akoestisch onderzoek de Koudekerkseweg ten oosten van de aansluiting met de Laan der Verenigde Naties als 30 km/ uur weg beschouwd. Dergelijke wegen hebben volgens de Wgh geen geluidzone en formeel dus ook geen toetsingsplicht aan de Wgh. Gelet op de korte afstand van dit weggedeelte tot het plan en de te verwachten relatief hoge verkeersintensiteit is dit weggedeelte, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, in de beoordeling van het woon- en leefklimaat meegenomen.

De Koudekerkseweg ten westen van de aansluiting met de Laan der Verenigde Naties blijft wel een snelheidsregime van 50 km/ uur houden en heeft dus een geluidzone. In het onderzoek worden dit deel van de Koudekerkseweg en de Laan der Verenigde Naties als één weg beschouwd.

De geluidbelasting vanwege de Laan der Verenigde Naties bedraagt de geluidbelasting ten hoogste 37 dB, waarmee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Het treffen van maatregelen ter verlaging van de geluidbelasting is niet noodzakelijk. Ook het vaststellen van een hogere waarde en toetsing aan het gemeentelijk beleid wordt niet noodzakelijk geacht.

De geluidbelasting vanwege de Koudekerkseweg ten oosten van de aansluiting met de Laan der Verenigde Naties bedraagt ten hoogste 46 dB. Hiermee wordt voldaan aan de richtwaarde van 48 dB, in lijn met de Wet geluidhinder. Dit deel van de Koudekerkseweg is daarom niet relevant voor de planlocatie. Het treffen van maatregelen ter verlaging van de geluidbelasting is niet noodzakelijk.

De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt ten hoogste 52 dB op de noordgevel van het noordelijk bouwblok. Het woon- en leefklimaat wordt voor de noordgevel gekwalificeerd als “goed” op de begane grond en “redelijk” op de eerste en tweede verdieping. Op de overige geveldelen van het noordelijk bouwblok is het woon- en leefklimaat “zeer goed” tot “goed”. Op het zuidelijk bouwblok is het woon- en leefklimaat “zeer goed”.

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO₂ en PM₁₀ leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m³ hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de jaargemiddelde concentraties NO2 , PM10 en PM2,5 in de omgeving van het plangebied, aan de hand van Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (GCN en GDN), inzichtelijk gemaakt.

Voor stikstofdioxide (NO2) ligt het jaargemiddelde tussen de 10 en 15 µg/m³. Voor fijn stof (PM10) ligt het jaargemiddelde tussen de 14 en 16 µg/m³ (peiljaar 2022). Voor fijn stof (PM2,5) ligt het jaargemiddelde tussen de 6 en 8 µg/m³. De jaargemiddelde grenswaarden voor NO2, PM10 (beide 40 µg/m3) en PM2,5 (25 µg/m3) worden niet overschreden. De huidige luchtkwaliteitssituatie vormt geen belemmering voor de uitvoering van de gewenste ontwikkeling.

De toename aan NO2 en PM10 is inzichtelijk gemaakt aan de hand van de NIBM tool. In paragraaf 4.12 Verkeeren parkeren is de verkeersgeneratie van het project inzichtelijk gemaakt. Deze wordt geschat op gemiddeld 101 motorvoertuigen per etmaal. In de huidige situatie wordt de verkeersgeneratie, in theorie, geschat op 200 motorvoertuigen per etmaal. Hierdoor is in de toekomstige situatie sprake van een halvering van de huidige verkeersbewegingen te verwachten.

Als worst-case scenario is de 101 motorvoertuigbewegingen per etmaal doorgerekend. De NIBM tool laat zien dat deze verkeersgeneratie niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er is geen vervolgonderzoek nodig en het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de gewenste woningbouwontwikkeling.

Afbeelding 12 | NIBM-tool (bron: Infomil)

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

Het plangebied is geen onderdeel van het Natuurnetwerk Zeeland. In de omgeving van het plangebied zijn diverse Natura 2000-gebieden gelegen. Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebieden betreft het Natura 2000-gebied 'Westerschelde & Saeftinghe' op een afstand van 5,5 kilometer tot het plangebied.

Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) en de AERIUS Calculator moet en kan voor dit plan de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden worden berekend.

Voor de realisatiefase en gebruiksfase is een AERIUS-berekening uitgevoerd (zie Bijlage 7). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming

Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde gebieden en beschermde soorten. Een quickscan flora en fauna is nodig om te achterhalen of in het plangebied beschermde dieren en planten aanwezig zijn en of de ontwikkeling effect heeft op beschermde natuurgebieden in of bij het plangebied.

In januari 2022 is door Natuur-Wetenschappelijk Centrum een quickscan flora en fauna uitgevoerd (zie Bijlage8). Uit onderzoek blijkt dat de aanwezigheid van vaste verblijfplaatsen van boombewonende vleermuizen met zekerheid uitgesloten kan worden. Verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen kunnen niet met zekerheid uitgesloten worden voor het pand op perceel 2818. Echter blijft dit pand behouden. Daarnaast zullen vleermuizen het plangebied mogelijk wel gebruiken om te foerageren maar betreft het geen essentieel foerageergebied. Waarschijnlijk zullen de vleermuizen met name in de bosrijke omgeving ten zuiden en ten noordwesten van het plangebied foerageren of langs het Kanaal door Walcheren.

Er zijn geen nesten van kraaiachtigen of verblijfplaatsen van vogels met een vaste verblijfplaats aangetroffen in het plangebied. Er zijn wel verblijfsmogelijkheden voor de Huismus (Passer domesticus) onder de dakpannen van de woning, naast perceel 2818, aan de Koudekerkseweg maar deze woning blijft behouden.

De bebouwing binnen het plangebied is niet geschikt als verblijfplaats voor marterachtigen. De dieren zullen het plangebied ook niet gebruiken als jachtgebied of als schuilmogelijkheid, er is weinig beschutting aanwezig. Binnen het plangebied worden geen individuen van de rugstreeppad of de levendbarende hagedis verwacht. Deze soorten bevinden zich op te grote afstand en het plangebied is marginaal geschikt.

Vanuit de Wet natuurbescherming gelden op basis van het bovenstaande geen andere verplichtingen dan de zorgplicht. Bij de sloop van de kassen zal echter wel eerst het anti worteldoek verwijderd moeten worden om te controleren of deze vrij zijn van amfibieën. Waar nodig kan er gebruik gemaakt worden van ecologische begeleiding tijdens de werkzaamheden.

Verder is noemenswaardig dat met de gewenste ontwikkeling juist groen wordt toegevoegd in de vorm van inheemse soorten. Het zuidoostelijke deel van het plangebied blijft onbebouwd en wordt ruimtelijk toegevoegd aan het park Toorenvliedt. Hiermee is het project van toegevoegde waarde op het gebied van ecologie.

Het aspect natuur staat de ontwikkeling niet in de weg.

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waar op te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen.

Het plangebied ligt niet in een risicogebied voor 'niet gesprongen explosieven'. Dit aspect heeft geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling.

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

De gemeenteraad van Middelburg heeft een gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (GVVP 2030) vastgesteld. Binnen het gemeentelijk parkeerbeleid wordt gestreefd naar het voldoen aan de parkeernormering bij nieuwe ontwikkelingen, inbreiding, herontwikkeling, et cetera. Van belang is dat de parkeerbalans in evenwicht blijft. Dit houdt in dat er voldoende parkeerplaatsen bij voorzieningen in een gebied worden gerealiseerd, uiteraard afgestemd op de parkeervraag. Uitgegaan wordt van de parkeernormen in de meest recente CROW-publicatie (381, Toekomstbestendig parkeren). Bij het toetsen van deze ontwikkelingen geldt als uitgangspunt dat de benodigde parkeerplaatsen in het plangebied worden gerealiseerd.

Parkeren
Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is het parkeerkencijfer bepaald. Er is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'sterk stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Voor koopappartementen (midden) geldt een parkeernorm van minimaal 1,3 en maximaal 2,1 parkeerplaatsen per appartement. Dit betekent dat er gemiddeld 31 parkeerplaatsen benodigd zijn. Hiervan zijn 6 parkeerplaatsen bedoeld voor bezoekers.

De twee appartementengebouwen hebben beide een half verdiepte parkeergarage waarin 12 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Dit betekent een totaal van 24 verdiepte parkeerplaatsen. De overige 7 parkeerplaatsen worden op maaiveld gerealiseerd bij Huize Toorenvliedt. Hier is al een parkeervoorziening gerealiseerd (zie afbeelding 13). Het is de bedoeling om deze voorziening qua inrichting te verbeteren en te ontsluiten via het nieuwe plan. Het plan kan dan gebruik maken van restcapaciteit parkeerplaatsen voor bezoekers parkeren die aldaar aanwezig zijn. Hierdoor wordt voorzien in de parkeerbehoefte.

Afbeelding 13 | Luchtfoto huidige parkeerterrein Huis Toorenvliedt (bron: PDOK, bewerking Juust)

Verkeersgeneratie en ontsluiting
Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is ook de verkeersgeneratie bepaald. Per appartement is de minimale verkeersgeneratie 5,2 en maximaal 6,0 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Uitgaande van het gemiddelde betekent dit een verkeersgeneratie van afgerond 101 motorvoertuigbewegingen per etmaal (gemiddelde weekdag). Het plangebied is ontsloten op de Koudekerkseweg. De verkeersgeneratie is goed af te wikkelen op de omliggende wegen. De verkeersgeneratie van het tuincentrum komt immers volledig te vervallen. Dit zijn in theorie gemiddeld 200 verkeersbewegingen op basis van een bedrijfsvloeroppervlakte van 1.350 m² (gemiddeld 14,75 motorvoertuigbewegingen per etmaal per 100 m² bvo). Hierdoor worden de verkeersbewegingen in de toekomstige situatie gehalveerd ten opzichte van de huidige situatie.

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plangebied lig niet in en in de nabijheid van een waterkering.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	In de huidige situatie is het dakoppervlak 1.446 m². Dit bestaat uit de woning (70 m²), bijgebouw (86 m²) en het tuincentrum (780 + 510 m²). In de nieuwe situatie vervalt het tuincentrum en komen er twee appartementengebouwen van elk 520 m² bij. In totaal een oppervlakte van 1.196 m². De dichte bodemverharding in de huidige situatie is ongeveer 600 m². In de toekomstige situatie wordt ongeveer een gelijke oppervlakte verwacht. Door een afname van 250 m² in verhard oppervlak ten opzichte van de bestaande situatie is er geen extra waterberging benodigd. De openbare ruimte rondom de appartementengebouwen wordt betrokken bij het park Toorenvliedt. De groene inrichting en huidige watergangen rondom het plangebied zorgen ervoor dat het plan voldoende ruimte biedt voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het hemelwater op het dak wordt met een hemelwaterafvoer afgevoerd naar het maaiveld. Hier wordt het hemelwater zoveel mogelijk geïnfiltreerd in de bodem en afgevoerd naar de huidige watergangen rondom het plangebied. Het huishoudelijk afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater via het bestaande gemeentelijke rioolstelsel en aangeboden voor zuivering. De mogelijkheden om aan te sluiten op het gemeentelijke rioolstelsel dient nader met de gemeente (en het waterschap RWZI) te worden afgestemd.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	De ontwikkeling voorziet niet in het onttrekken van grondwater. Er wordt eventuele grondwateroverlast voorkomen door zoveel mogelijk groen toe te passen.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	De grondwaterkwaliteit zal als gevolg van de ontwikkeling niet verslechteren. Er worden duurzame, niet uitloogbare materialen toegepast.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Het regenwater wordt gescheiden getransporteerd naar het oppervlaktewater (oppervlakkig of via een regenwaterriool). Er zal geen gebruik worden gemaakt van uitloogbare materialen.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Waar redelijkerwijs mogelijk, worden langs waterlopen flauwe (en natuurvriendelijke) oevers aangelegd.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Het hemelwater voert waar mogelijk oppervlakkig af naar de bermen, waar het kan infiltreren in de bodem. Voor meer hevige regenbuien kunnen er drains en kolken worden aangebracht.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Met de gewenste ontwikkeling worden waardevolle wateren en natte natuur niet aangetast.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Aan de oost- west en zuidkant bevinden zich secundaire waterlopen. Allen met een beschermingszone van 7 meter. De beschermingszone geldt aan weerszijden van de leggerwateren. Aan de planzijde dienen deze als onderhoudsstrook van de waterlopen. Afbeelding: Legger Oppervlaktewaterlichamen Binnen de onderhoudsstroken van 7 meter langs de secundaire watergangen worden geen gebouwen geprojecteerd, behalve het zuidelijk gelegen gebouw aan de oostkant. Hier wordt bijna 6 meter gehaald waardoor het onderhoud van de watergang niet hoeft te worden belemmerd.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	In het plangebied zijn geen gronden en objecten van het waterschap gelegen.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing)	Niet van toepassing.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit (11.2) "De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen." opgenomen. Een 'formele' besluit-m.e.r.-beoordeling is dan vereist, indien sprake is van een van de aangewezen besluiten in kolom 4 van de bijlage bij het Besluit m.e.r en indien sprake is van een geval zoals opgenomen in kolom 2. Voor categorie D.11.2 is sprake van een dergelijk geval indien de activiteit betrekking heeft op (1) een oppervlakte van 100 hectare of meer, (2) een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of (3) een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer betreft.

Onderhavige ontwikkeling betreft een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in bovengenoemde activiteit. De ontwikkeling ligt ruim onder de drempelwaarde. Een vormvrije m.e.r-beoordeling is dan noodzakelijk. Hiervoor is aanmeldnotitie opgesteld (zie bijlage Bijlage 9). Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling (en voorgaande paragrafen) blijkt dat de ontwikkeling niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Dit plan voorziet in de bouw van 18 appartementen. Dit betreft een bouwplan, zoals dat hierboven is benoemd. De gemeente Middelburg sluit met de initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst waarin onder andere het kostenverhaal is geregeld. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Ook eventuele planschade wordt op de initiatiefnemer verhaald. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning zullen de gebruikelijke leges in rekening worden gebracht.

Participatie

Initiatiefnemer heeft samen met de gemeente contact gezocht met eigenaren van direct aangrenzende percelen, de direct omwonenden, het wijkteam en andere belanghebbenden om het voornemen van dit plan toe te lichten en om af te tasten of er misschien gevoeligheden zijn, wensen zijn, vragen zijn, waar in de verdere planvorming rekening mee gehouden moet of kan worden.

In december 2020 heeft een eerste ronde van gespreken plaats gevonden en is gesproken met direct omwonenden, met een afvaardiging van de Club Jeu de Boules Middelburg, met de voorzitter van de Mikke, met de wijkmanager en voorzitter van het wijkteam. In februari 2023 zijn opnieuw gesprekken gevoerd met omwonenden en belanghebbenden. Dit voorafgaande aan de openbare inloopavond.

Openbare inloopavond

Op 22 februari 2023 heeft een openbare in loopavond plaats gevonden. Tijdens deze avond waren de stedenbouwkundige en juridisch adviseur RO namens de gemeente, de architect, landschapsarchitect en de initiatiefnemer aanwezig. Tijdens deze avond zijn 15 á 20 mensen ontvangen. Een deel van de bezoekers heeft de contactgegevens genoteerd. Tijdens deze avond zijn er geen op- en of aanmerkingen ontvangen die verwerkt moeten worden in de plannen. Voor het volledige participatieverslag wordt verwezen naar Bijlage 11.

Vooroverleg

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio. Zij zijn akkoord met de ontwikkeling en het bestemmingsplan. De Provincie Zeeland heeft tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een reactie gegeven (geen zienswijze). Een samenvatting van deze reactie is hieronder weergegeven:

• Archeologie: Het archeologisch onderzoeksrapport moet nog door de WAD, als adviseur archeologie van de bevoegde overheid, worden goedgekeurd. Er wordt aangegeven dat bodem verstorende activiteiten beperkt blijven tot de locatie van de twee appartementencomplexen. Paragraaf 4.2 Archeologie en cultuurhistorie is hierop aangevuld.
• Cultuurhistorie: De voorgenomen ontwikkeling is ten opzichte van het huidige een kwalitatieve toevoeging.De oplossing om de auto-entree te verplaatsen is positief evenals de groene omlijsting. Het plan laat echter geen onderbouwing zien waarom de ontwikkeling wel/geen afbreuk doet aan de cultuurhistorische waarden van het naastgelegen monumentale ensemble. De provincie ziet graag een onderbouwing. Paragraaf 4.2 Archeologie en cultuurhistorie is hierop aangevuld.
• Wonen: Het plan is niet opgenomen in de planmonitor en de ladderonderbouwing is twijfelachtig. Paragraaf 3.1 Rijksbeleid is hierop aangevuld.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 6 juli tot en met 16 augustus 2023. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.