het bestemmingsplan 'Oester Staete, Yerseke' met identificatienummer NL.IMRO.0703.07YeBPOesterstaete-va01 van de gemeente Reimerswaal.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw (aanbouw) of een functioneel deel van een hoofdgebouw (uitbouw), dat daarmee één geheel vormt, terwijl het in bouwkundig opzicht wel herkenbaar blijft als een afzonderlijke uiterlijk ondergeschikte aanvulling op het hoofdgebouw.

een aan-huis-gebonden beroep is een vrij beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig of ontwerp-technisch gebied, dat in een woning, aan- of uitbouw, maar geen bijgebouw, door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hiertoe worden in ieder geval gerekend de activiteiten, zoals genoemd in de Staat van Activiteiten.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit het oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

economisch actieve migrant wiens doel het is arbeid en inkomen te verwerven in een immigratieland, op eigen initiatief en op vrijwillige basis.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor een huishouden, waarvan huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

de oppervlakte op vloerniveau van een kantoor, winkel of bedrijf volgens NEN 2580, met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

bebouwing zoals die bestond ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel op dat tijdstip op basis van een afgegeven omgevingsvergunning mag worden gebouwd, tenzij in de planregels anders is bepaald.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een woonvorm die niet op één lijn te stellen is met een huishouden, omdat er geen sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling van de groep en omdat de bewoners zijn aangewezen op noodzakelijke en aanwezige permanente begeleiding en/of therapie ter plaatse of in de directe omgeving.

werken en werkzaamheden, waarvan mag worden aangenomen dat zij het bodemarchief kunnen aantasten.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok kan uitkomen en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlakken zijn geplaatst.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen. Hiertoe worden in ieder geval gerekend de activiteiten, zoals genoemd in de Staat van Activiteiten.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een bijgebouw bedoeld voor het niet beroeps- of bedrijfsmatig huisvesten van door de mens ter wille van nut en gezelligheid gehouden tamme dieren, niet zijnde paarden, pony's, en daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen ander vee.

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

het op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid of daarmee vergelijkbare activiteiten, geheel of overwegend door handwerk, die door de beperkte omvang en de aan het wonen ondergeschikte ruimtelijke uitstraling in een woning en de aan- of uitbouwen kunnen worden uitgeoefend, waarbij de woonfunctie als primaire functie behouden en herkenbaar blijft. Hiertoe worden in ieder geval gerekend activiteiten zoals genoemd in de Staat van Activiteiten.

de elementaire ruimten (woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer en toilet) zijn op dezelfde bouwlaag aanwezig en zijn rolstoeltoegankelijk en drempelvrij.

het (bedrijfsmatig)(nacht) verblijf aanbieden, waarbij de betreffende personen het hoofdverblijf elders hebben.

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het eventueel serveren van ontbijt, ondergeschikt aan de (woon)bestemming.

het bedrijfsmatig verblijf en/of nachtverblijf (altijd voor meerdere nachten) aanbieden, waarbij de betreffende persoon het hoofdverblijf elders heeft, waarbij geen sprake is van continuïteit in de samenstelling ervan en onderlinge verbondenheid, ongeacht of arbeidsmigranten hetzelfde werk verrichten, dezelfde nationaliteit delen en gezamenlijk de huishouding doen.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

de door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Reimerswaal op 25 juli 2016 vastgestelde 'Nota parkeernormen gemeente Reimerswaal 2016', dan wel de opvolger van deze nota.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

in aard en omvang of functioneel, ruimtelijke en/of architectonisch opzicht ten dienste van een hoofdfunctie/gebouw. In geval er onduidelijkheid is over ondergeschikt zijn van een activiteit kan een externe deskundige hierover advies geven.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. wanneer onduidelijkheid bestaat over het peil kunnen burgemeester en wethouders een peil aanwijzen.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

de Staat van Activiteiten die van deze regels deel uitmaakt en als Bijlage 1 bij deze regels is gevoegd.

een tijdelijk bouwwerk in één bouwlaag, bedoeld voor de tijdelijke huisvesting van een huishouden.

de op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan bestaande totaliteit van:

1. a. bouwmassa, naar hoofdafmetingen en onderlinge verhoudingen;
2. b. dakvorm, nokrichting en dakhelling;
3. c. de gevelindeling door ramen, deuropeningen en erkers;
4. d. dakoverstekken, goot- en daklijsten;
5. e. stoepen, plinten, pilasters en gevellijsten;
6. f. materiaalgebruik.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580 van voor het publiek toegankelijke winkelruimten.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of 'uitstraling' als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de naar de openbare weg gekeerde grens van het bouwvlak, of indien het een bouwvlak betreft met meer dan één naar de weg gekeerde grenzen, die grens die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht, met uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

woning voor mensen die 24 uur per dag van zorg afhankelijk zijn of zorg op afroep nodig hebben.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren.

indien zich aan de voorzijde of zijkant van een gebouw één of meer dakkapellen of dakopbouwen bevinden waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte en op de achterzijde van een gebouw meer dan 70%, wordt de goot of het boeibord van de dakkapel of dakopbouw als goot- of boeibordhoogte aangemerkt.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580, gelegen binnen de buitenste/scheidende muren inclusief dragende en niet-dragende binnenmuren.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. beplantingen;
2. b. speelvoorzieningen;
3. c. waterpartijen en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals:
   1. 1. bermen;
   2. 2. bermsloten;
   3. 3. voet-, toegangs- en fietspaden.

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ouderenzorg met bijbehorende bewoning;
2. b. culturele voorzieningen;
3. c. dienstverlening van overheidswege;
4. d. godsdienstuitoefening;
5. e. onderwijs;
6. f. sociale voorzieningen;
7. g. volksgezondheid en daarmee gelijk te stellen instellingen;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'wonen': tevens wonen;
9. i. uitoefening van het openbaar bestuur;
10. j. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals:
    1. 1. groen;
    2. 2. nutsvoorzieningen;
    3. 3. parkeervoorzieningen;
    4. 4. water;
    5. 5. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en opstallen voor huisvesting van arbeidsmigranten en de direct daarmee verband houdende voorzieningen zoals gemeenschappelijke verblijfsruimte (kantine), sanitair (douches, toiletten), kook- en wasgelegenheid is niet toegestaan.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, voet- en fietspaden en overige verharding;
2. b. parkeerplaatsen;
3. c. afvalverzamelplaatsen;
4. d. bermen en beplantingen;
5. e. geluidswerende voorzieningen;
6. f. waterlopen en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding zoals een bergbezinkbassin.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. aan- en afvoer van water;
2. b. waterberging;
3. c. waterlopen en waterpartijen;
4. d. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. toegestaan zijn:
   1. 1. bruggen;
   2. 2. duikers;
   3. 3. keermuren voor de waterbeheersing;
   4. 4. oeverbeschoeiingen;
   5. 5. steigers;
   6. 6. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
2. b. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan:
   1. 1. bewegwijzering en overig straatmeubilair: 4,5 meter;
   2. 2. erf- en terreinafscheidingen: 2 meter;
   3. 3. lichtmasten en overige masten: 10 meter;
   4. 4. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 1 m.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning, al dan niet met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, waarbij het aantal woningen niet meer mag bedragen dan 31 woningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens voor:
   1. 1. zorgafhankelijk wonen in maximaal 20 wooneenheden;
   2. 2. culturele voorzieningen;
   3. 3. godsdienstuitoefening;
   4. 4. sociale voorzieningen;
   5. 5. volksgezondheid en daarmee gelijk te stellen instellingen;
3. c. bijbehorende voorzieningen zoals:
   1. 1. erven;
   2. 2. parkeervoorzieningen op eigen terrein;
   3. 3. toegangs- en achterpaden;
   4. 4. tuinen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De voorgevelrooilijn mag niet met gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden overschreden, tenzij het betreft:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, funderingen, balkons, erkers en entreeportalen, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 meter bedraagt;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;
3. c. terreinafscheidingen.

Een in deze regels aangegeven percentage geeft aan hoeveel van de desbetreffende gronden ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen. Bij het ontbreken van een percentage mogen de betreffende gronden volledig worden bebouwd, tenzij in hoofdstuk 2 anders is bepaald.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringsbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. In geval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Er dient voldoende parkeergelegenheid aanwezig te zijn, waarbij voldaan moet worden aan het bepaalde in de Nota parkeernormen van de gemeente Reimerswaal.

De gebruiksoppervlakte van een appartement ten behoeve van wonen, niet zijnde zorgafhankelijk wonen, mag niet minder dan 65 m² bedragen, gemeten conform de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen zoals opgenomen in Bijlage 2 bij deze regels.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van de regels van het plan voor overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dat van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen en/of bouwwerken, of wanneer dit uit esthetisch en/of stedenbouwkundig oogpunt gezien wenselijk is, danwel voor zover dat noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag niet meer dan 3 m bedragen en de oppervlakte van het bestemmingsvlak mag per bouwperceel met niet meer dan 10% worden overschreden.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 12.1 onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 12.1 onder a met maximaal 10%;
3. c. het in lid 12.1 onder a bepaalde is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 12.2 onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in lid 12.2 onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. het in lid 12.2 onder a bepaalde is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: regels van het bestemmingsplan 'Oester Staete, Yerseke'.

Op de hoek van de Molenlaan en Damstraat staat het voormalige zorgcentrum 'Vredelust'. Het gebouw staat al meerdere jaren leeg. Het voornemen is om het gebouw te slopen en een nieuw woonzorgcomplex te realiseren met een mix van huur- en koopappartementen en zorgstudio's. Gefocust wordt op het faciliteren van comfortabele, duurzame, levensloopbestendige en betaalbare woningen voor senioren en zorgstudio's voor verstandelijk gehandicapte personen. Een deel van het perceel zal worden afgesplitst. Hier zal een tandartsenpraktijk worden gerealiseerd met in de toekomst mogelijk enkele woningen op de verdieping. Het planvoornemen voor de realisatie vaeren en n de tandartsenpraktijk en woningen wordt meegenomen in dit bestemmingsplan.

Het plangebied ligt in het noordelijke deel van de kern Yerseke. Het plangebied bestaat uit het kadastrale perceel YSK G4745 van het voormalige zorgcomplex Vredelust aan de Molenlaan en Damstraat. Het perceel heeft een oppervlakte van 6.095 m².

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Juust)

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Yerseke' van de gemeente Reimerswaal. Dit bestemmingsplan is op 27 januari 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden in dit bestemmingsplan hebben de bestemming 'Maatschappelijk'. Daarnaast ligt over het hele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Tevens is het bestemmingsplan 'Parapluherziening Kernen en Bedrijventerreinen' van kracht, dat is vastgesteld op 27 juni 2017.

Bestemmingsplan 'Yerseke'

Maatschappelijk

Binnen de voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn de volgende functies mogelijk: bejaardenzorg met bijbehorende bewoning, culturele voorzieningen, dienstverlening van overheidswege, godsdienstuitoefening, onderwijs, sociale voorzieningen en volksgezondheid en daarmee gelijk te stellen instellingen.

In het vigerende bestemmingsplan geldt voor het bouwen van gebouwen het volgende:

Een maximum bebouwingspercentage van 80% van het bouwvlak, waarbij de maximum bouwhoogte 12 meter bedraagt en de maximum goothoogte 8 meter.

Waarde-Archeologie 2

Voor de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' is opgenomen dat de aangewezen gronden mede bestemd zijn voor het behoud, de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en aanwezige vindplaatsen, niet zijnde beschermd van rijkswege. Er geldt een onderzoeksverplichting bij bodemingrepen groter dan 250 m² en dieper dan 40 centimeter.

De intramurale zorgvoorzieningen voor gehandicapte personen passen binnen de maatschappelijke bestemming. De huur- en koopappartementen voor zelfstandige bewoning echter niet. De voorgenomen ontwikkeling past daarmee niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is een aanpassing van het bestemmingsplan benodigd.

Bestemmingsplan 'Parapluherziening Kernen en Bedrijventerrein'

Deze parapluherziening voorziet allereerst in het opnemen van een parkeerregeling in de geldende bestemmingsplannen voor de kernen en bedrijventerreinen in de gemeente Reimerswaal. Tevens zijn door middel van deze herziening enkele verbeteringen aangebracht in de regeling van de geldende bestemmingsplannen voor de kernen en bedrijventerreinen. Het gaat om de volgende aanpassingen:

• de wijzigingsbevoegdheid van de bestemmingen 'Bedrijf, Detailhandel', 'Horeca', 'Kantoor' en 'Maatschappelijk' in de bestemming 'Wonen';
• de regeling voor overschrijding van bestemmingsgrenzen en het bouwvlak;
• de regeling voor archeologie;
• de bouwregels voor hoofdgebouwen binnen de bestemming 'Wonen'.

Afbeelding 2 | uitsnede van het vigerende bestemmingsplan 'Yerseke' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Bestemmingsplan 'Parapluherziening Wonen kernen Reimerswaal'

Deze parapluherziening ziet op het opnemen van diverse regelingen die te maken hebben met het onderwerp 'wonen'. Het gaat om de volgende regelingen:

• regeling met voorwaarden voor het opsplitsen van gebouwen of bouwpercelen ten behoeve van het toevoegen van meerdere woonheden;
• regeling met voorwaarden voor het realiseren van een logies met ontbijt (bed & breakfast) in een woning;
• verbod voor het realiseren van tiny houses met een afwijkingsmogelijkheid indien voldaan wordt aan de beleidsregels 'Tiny houses gemeente Reimerswaal 2022' of een opvolger daarvan.

Het ontwerp van de parapluherziening ligt ter inzage.

Het doel van dit bestemmingsplan is de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld en in hoofdstuk 5 worden de juridische aspecten toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Het plangebied bestaat uit het perceel waar het voormalige zorgcentrum 'Vredelust' staat. Dit complex wordt al meerdere jaren niet meer als zorgcentrum gebruikt en werd enige tijd middels leegstandsbeheer verhuurd. De laatste jaren staat het gebouw leeg.

De bebouwing is opgedeeld in drie bouwvolumes die onderling verbonden zijn. De twee kleinere bouwvolumes aan de Molenlaan bestaan uit eenlaagse bebouwing met een flauwe kap (zadeldak). Het hoofdgebouw bestaat uit drie bouwlagen met een vergelijkbare flauwe kap (zadeldak). De bebouwing is parallel aan de Molenlaan gelegen. De hoofdingang is aan de Damstraat gesitueerd.

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied (bron: PDOKviewer)

Functionele opzet
De ontwikkelaar is voornemens om een nieuw wooncomplex te realiseren en de huidige bebouwing volledig te slopen. Het wooncomplex zal vervolgens beheert worden door Cedrah (Stichting Zorgcentra Uitgaande van de Gereformeerde Gemeenten in Zeeland en Zuid-Holland en de Christelijk Gereformeerde kerken in Zuid-Holland) en Siloah (zorginstelling voor ouderen en mensen met een beperking). Zij willen comfortabele, duurzame, levensloopbestendige en betaalbare woningen faciliteren voor ouderen en zorgstudio's voor personen met een verstandelijke beperking.

Programma
De nieuwbouw gaat uit van onder andere de realisatie van 31 appartementen. De voorgenomen constructie is dat deze appartementen deels verkocht zullen worden aan particulieren en een deel zal via Stichting Zorgwoningfonds Yerseke in belegging worden genomen. Deze stichting is een initiatief van Sonneborgh. Cedrah zal de zorgdiensten verlenen. De 20 zorgstudio's met aanverwante (gemeenschappelijke) ruimten komen in beheer van Siloah. Naast het wooncomplex blijven ook de particuliere gronden en de daarop gelegen parkeervoorzieningen in beheer bij de Vereniging van Eigenaren (VvE).

De appartementen bestaan uit duurzame zelfstandige woningen in zowel de goedkope huur, middenhuur als koopsector. De 20 zorgstudio's worden verdeeld over twee woongroepen met een eigen gezamenlijke woonkamer. In het complex wordt tevens een ontmoetingsruimte gerealiseerd waar gezamenlijke activiteiten worden georganiseerd voor alle bewoners en omwonenden.

In de zuidoosthoek van het plangebied wordt een tandartsenpraktijk gerealiseerd met de mogelijkheid om woningen op de verdieping te realiseren.

Stedenbouwkundige opzet
Het bouwplan is gebaseerd op een samenkomst van twee delen: aan de noordkant de appartementen en aan de zuidkant de zorgstudio's. Waar de twee delen elkaar ontmoeten zijn de gedeelde faciliteiten geplaatst, zoals de lift, recreatieruimte e.d.. Het gebouw is georiënteerd op de Molenlaan. Het noordelijke en zuidelijke deel krijgen beide een eigen entree aan de Molenlaan. De gevel is opgebouwd uit verschillende delen, waarbij de noordelijke kop van het gebouw en de entrees zijn voorzien van een kap.

In de stedenbouwkundige opzet is rekening gehouden met de omgeving door een trapsgewijze opbouw vanuit de aanliggende woningen in het zuiden langs de Molenlaan tot aan het ruime kruispunt met de Steeweg en Damstraat aan de noordzijde. De bebouwing op de hoek van de Molenlaan en de Damstraat heeft een hoogteaccent van 3 bouwlagen met een kap evenals de entree van de appartementen. De bebouwing aan de zuidkant is mede door de naastgelegen bebouwing hoofdzakelijk niet hoger dan 2 bouwlagen wat hierdoor passend in het straatbeeld is. Om de entree van het zuidelijke deel te accentueren is ook dit gedeelte voorzien van een kap.

Aan de achterzijde van het gebouw aan de Damstraat is ruimte voor parkeren. Hier wordt een parkeerterrein aangelegd met 41 parkeerplaatsen. Daarnaast wordt aan de Molenlaan en Damstraat in parkeergelegenheid voorzien door middel van 22 langsparkeervakken aan de straat.

Afbeelding 4 | Inrichting terrein (bron: Ruimte en Groen)

Afbeelding 5 | Toekomstige situatie plangebied, aanzicht vanaf de Molenlaan (bron: Locatie Vredelust, Yerseke: voorlopig ontwerp, Archikon Architecten)

Afbeelding 6 | Toekomstige situatie plangebied, aanzicht vanaf de Damstraat in zuidelijke richting (bron: Locatie Vredelust, Yerseke: voorlopig ontwerp, Archikon Architecten)

Tandartsenpraktijk
De zuidoostelijke punt van het plangebied wordt afgesplitst van het terrein van het wooncomplex. Dit deel behoudt de maatschappelijke bestemming met een toevoeging voor wonen. Hier zal een gebouw worden gerealiseerd met op de begane grond een tandartsenpraktijk en op de verdieping maximaal twee woningen. Voor dit plan is nog geen concreet bouwplan aanwezig.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
2. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)
Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 12 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval gaat het om een bouwplan van 31 appartementen en 20 zorgstudio's. Vanuit die optiek is er sprake van een stedelijke ontwikkeling. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is: is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Beoordeeld moet worden of er sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologisch regime aanwezig was. Dit is niet het geval. Conform het geldende bestemmingsplan mag het bouwvlak voor 80% bebouwd worden. De oppervlakte van de nieuwe bebouwing is kleiner.

De planlocatie betreft een binnenstedelijke locatie waar sloop en nieuwbouw plaatsvindt. Het huidige gebouw staat al langere tijd leeg en is aan het verpauperen. Nieuwbouw op deze locatie draagt positief bij aan de ruimtelijke kwaliteit in Yerseke.

Voldaan wordt aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Omgevingsvisie Zeeland

Naar verwachting treedt op 1 januari 2023 de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben met de fysieke leefomgeving samengevoegd. Tevens schrijft de Omgevingswet voor dat iedere provincie één omgevingsvisie en omgevingsverordening vaststelt. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 12 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemt de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

1. 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
2. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
3. 3. Een duurzame en innovatieve economie.
4. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

1. 1. Doe meer met minder grond.
2. 2. Werk samen en deel kosten en baten.
3. 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
4. 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de periode tot 2030 is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. In de omgevingsvisie wordt gesteld dat de vraag van de Zeeuwen naar woningtype verandert. Door de toename van met name alleenstaande 80+ huishoudens lijkt er een mismatch te ontstaan tussen de huidige woningvoorraad en de woningvoorraad die er op lange termijn zou moeten staan. De behoefte aan nultredenwoningen en beschutte woonzorgwoningen neemt immers fors toe.

Kwalitatief Woningmarkt Onderzoek Zeeland (KWOZ)

Woningbouwprojecten hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Ten aanzien van het thema 'Wonen' is het provinciaal belang dat de regionale woningmarkten goed functioneren. Gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Om die reden is regionale afstemming nodig over woningbouwplannen. Dit is vormgegeven door vaststelling van de regionale woningmarktafspraken. Om de provinciale ambitie van een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag in 2040 te kunnen halen heeft de provincie, in samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten, een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren door Stec-groep. Dit betreft het Kwalitatief Woningmarkt Onderzoek Zeeland 2019 (KWOZ). De belangrijkste conclusies uit het KWOZ die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden voor de regio Reimerswaal als volgt:

• Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+-huishoudens. Ook het aantal gezinnen groeit nog relatief licht.
• Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om koopappartementen en daarnaast om appartementen in de sociale huur en vrije sectorhuur. Er zal een overschot ontstaan in de reguliere grondgebonden sociale huurwoningen en grondgebonden koopwoningen. Ten aanzien van de ruime, dure grondgebonden koopwoningen wordt verwacht dat na prijsdaling mogelijk een deel alsnog door de markt zal worden opgenomen.

Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. In onderhavig plan zijn 31 seniorenwoningen voorzien. Hiermee wordt voorzien in de behoefte aan woningen voor kleine huishoudens met name in de doelgroep 65+ en 80+-huishoudens en nultredenwoningen. De 20 zorgstudio's voorzien in een kwalitatieve behoefte aan zorgwoningen. Het initiatief voor nieuwbouw van (zorg)appartementen in Yerseke sluit aan bij de provinciale beleidslijn. Met dit initiatief wordt ingespeeld op de veranderende demografische en maatschappelijke situatie. Door sloop van het zorgcomplex en vervangende nieuwbouw op dezelfde locatie wordt tevens zorgvuldig gebruik gemaakt van de beschikbare ruimte. Met de sloop en nieuwbouw van het complex vindt er een kwaliteitsverbetering plaats op het betreffende perceel.

Met de ontwikkeling neemt het aantal zorgeenheden af (Vredelust voorzag in 66 eenheden), maar neemt het aantal zelfstandige woningen toe met 31 woningen. De 20 zorgstudio's betreffen intramurale eenheden en worden niet meegerekend in de woningbouwplanning. Op 14 juni 2022 is de meest recente provinciale huishoudensprognose vastgesteld. Deze prognose moet nog vertaald worden op kern niveau. In de woningbouwprogrammering van de gemeente Reimerswaal is rekening gehouden met het aantal niet intramurale woningen (31 appartementen) in het voorliggende plan. Daarmee is de behoefte aan de 31 woningen aangetoond.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als de Omgevingsvisie over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2, dat gaat over het ruimtelijk domein, van belang. Er zijn in de Omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

Ontwerp Omgevingsverordening Zeeland 2021

Ter voorbereiding op de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsverordening 2018 vastgesteld met een integraal beleidskader voor alle aspecten van het fysieke domein die van provinciaal belang zijn. De ontwerp Omgevingsverordening (21 december 2021) ziet op een herziening van de Omgevingsverordening 2018 en vervangt de Verordening kwaliteit vergunningverlening, toezicht en handhaving omgevingsrecht Zeeland 2016. Er zijn in ontwerp Omgevingsverordening geen specifieke regels ogenomen die dit plan raken.

Conclusie

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

Regionale woningmarktafspraken

Sinds 2013 maken de vijf gemeenten op De Bevelanden afspraken over het wonen in de regio. In de vorm van de Agenda Wonen in De Bevelanden 2025 zijn afspraken vastgelegd over woningbouw en inhoudelijke zaken ten aanzien van het wonen, zoals herstructurering, wonen en zorg, huisvesting van arbeidsmigranten en prestatieafspraken met de woningcorporaties. In 2020 zijn de woningmarktafspraken geactualiseerd in de 'Woningmarktafspraken De Bevelanden 2020-2030'. In de Woonvisie De Bevelanden 2019-2023 is een visie opgenomen op het wonen in de regio. Deze visie is vertaald naar een aantal algemene, ruimtelijke en programmatische uitgangspunten. Van toepassing op voorgenomen ontwikkeling is het principe 'wees flexibel'. De mismatch op de woningmarkt moet zoveel mogelijk in de bestaande voorraad worden opgelost. Toch blijft nieuwbouw nodig om in eerste instantie de groei van het aantal huishoudens op te vangen en op de lange termijn de slechte delen van de woningvoorraad te vervangen. Daarnaast wordt ingezet op nieuwbouw die écht iets toevoegt. Als het mogelijk is binnen bestaande kernen en in de buurt van voorzieningen. Voor woningen die door nieuwbouw aan de woningvoorraad worden toegevoegd geldt dat deze zo veel mogelijk levensloopbestendig (nultreden), aanpasbaar aan de woonvoorkeur van meerdere doelgroepen en duurzaam moeten zijn.

Conclusie

Het plan sluit aan bij het regionale beleid en uitgangspunten.

Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen (2012)

Deze structuurvisie van de gemeente Reimerswaal geeft het ruimtelijk beleid weer, maar gaat ook in op de wijze waarop de uitwerking van dit beleid wordt gerealiseerd.

Doelstelling voor het ruimtelijk beleid voor Yerseke is onder andere het optimaliseren van het woon- en leefklimaat. Daarnaast wordt gestreefd naar het versterken van de kwaliteit van het wonen in Yerseke door het beter afstemmen van de woningbouw op de behoeften en het verbeteren van de zwakke delen van de woningvoorraad door herstructurering. Hierbij zal prioriteit worden gegeven aan inbreiding en aan herstructurering van bestaande woongebieden boven nieuwe uitleglocaties, zodat ook gewerkt kan worden aan de ruimtelijke kwaliteit in de bestaande woningvoorraad.

Door de veranderende bevolkingssamenstelling is er vooral sprake van een veranderende kwalitatieve behoefte. Er is steeds meer behoefte aan nieuwe woningtypologieën die in de huidige bouwplannen nog weinig worden aangeboden. Vooral aan woningen voor (actieve) ouderen en/of levensloopbestendige woningen is behoefte. Door het Rijk wordt ingezet op het steeds langer zelfstandig wonen van ouderen en zorgbehoevenden. De groeiende groep ouderen heeft hier ook behoefte aan en blijft het liefste woonachtig binnen de kern waar zij momenteel woont.

Ten aanzien van woningbouwprojecten zijn de volgende aandachtspunten aangegeven:

• Behoud dorpskarakter van de kernen, door behoud en ontwikkeling van kwalitatief groen in en aan de randen van de kernen.
• Zorgen voor kwalitatief goede huisvesting voor eenpersoonshuishoudens, starters, ouderen, 'nieuwe Zeeuwen' en permanente arbeidsmigranten. Dit kan zowel binnen de bestaande voorraad als in nieuwbouwwoningen, afhankelijk van de bestaande voorraad en de behoefte per kern.

Voor het behoud van de woonkwaliteit in de kernen is de aanpak van verschillende ruimtelijke aandachtslocaties (herstructurerings- en inbreidingslocaties) noodzakelijk. Dit zijn vaak locaties die moeilijk tot ontwikkeling komen, doordat hiermee veel tijd en geld gemoeid is. Echter, zolang dit niet gebeurt hebben deze plekken een negatieve uitstraling op het woon- en verblijfsklimaat in de hele kern. De gemeente wilt de leefbaarheid en kwaliteit van de woonkernen verder versterken door onder andere het inzetten van woningbouw om ruimtelijke aandachtslocaties en herstructureringsgebied aan te pakken. Yerseke kent een aantal ruimtelijke aandachtslocaties. Het betreft locatiesmet een zwakke ruimtelijke kwaliteit of locaties waar de huidige functie verdwijnt of is verdwenen. Eén van deze locaties betreft de planlocatie (Vredelust).

Afbeelding 7 | Uitsnede structuurvisiekaart Yerseke met aandachtlocaties (bron: Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen)

Het plan Oester Staete voorziet in de behoefte aan levensloopbestendige woningen waarbij ingespeeld wordt op de ontwikkeling waarbij ouderen steeds langer zelfstandig blijven wonen. Daarnaast wordt voorzien in een behoefte van een specifieke doelgroep (reformatorische ouderen) waarmee het plan aanvullend is op woningbouwplannen met reguliere woningen (appartementen).

Woonvisie gemeente Reimerswaal (2020)
De woonvisie vormt een uitnodiging voor inwoners en woonpartners om concrete projecten te realiseren. Daarnaast vormt de woonvisie een afwegingskader voor nieuwe woningbouwplannen. De gemeente Reimerswaal geeft in de woonvisie de doelstellingen weer die ingaan op de ontwikkeling van alle kernen en de functie van wonen daarin. Concreet is per kern aangegeven welke woningvraagstukken van belang zijn.

Tot 2030 zal het aantal huishoudens in Yerseke naar verwachting toenemen met 270 tot 300, vooral in de periode tot 2025. De grootste groep huishoudens zijn de gezinnen. Ook het aandeel stellen en alleenstaanden tussen de 55 en 75 jaar neemt toe. De huidige vraag naar starterswoningen zal steeds meer omslaan naar een vraag naar woningen voor oudere een- en tweepersoonshuishoudens. Er is behoefte aan het toevoegen van ongeveer 175 - 200 woningen aan de bestaande woningvoorraad. Aan de woningvoorraad wilt de gemeente gefaseerd nieuwbouwwoningen toevoegen in de woonwijk ‘Steehof’ en op diverse inbreidingslocaties in de kern.

Er is behoefte aan een mix van grote vrijstaande en grote twee-onder-een-kapwoningen in een mix van prijssegmenten. ook de vraag naar grondgebonden huurwoningen in Yerseke groeit. Bij het toevoegen van nieuwe plannen geldt dat er geen behoefte is aan meer appartementen en goedkope rijwoningen.

Onderhavig planontwikkeling voorziet in levensloopbestendige woningen voor senioren. Daarmee voorziet het in woningen voor de toenemende groep alleenstaanden tussen de 55 en 75 jaar en één- en tweepersoonshuishoudens. In de woonvisie wordt aangegeven dat de vraag naar appartementen beperkt is. Onderhavig plan is echter gericht op een specifieke doelgroep (reformatorische ouderen) en is daarmee onderscheidend van plannen met reguliere appartementen. Cedrah heeft in dat kader aangegeven dan onder deze specifieke doelgroep wel degelijk behoefte is aan appartementen. Daarnaast is de herontwikkeling van de locatie wenselijk om te voorzien in een verbetering van de ruimtelijke structuur.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ontwikkelingsvisie van Yerseke en omgeving.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Archeologiebeleid gemeente Reimerswaal
Omdat archeologie in de eerste plaats een gemeentelijke verantwoordelijkheid is, heeft de gemeente Reimerswaal eigen archeologiebeleid opgesteld voor het gehele grondgebied, inclusief de waterbodems (22-11-2011). Dit archeologiebeleid bestaat uit een deel A: Beleidsnota archeologie en een Deel B: Toelichting beleidskaart. Deel B is een (ruimtelijke) uitwerking van het archeologiebeleid (deel A).

Op basis van het gemeentelijk archeologiebeleid kan worden bepaald of voor een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling op een specifieke locatie al dan niet archeologisch onderzoek moet plaatsvinden. Er wordt daarbij onderscheid gemaakt in 8 categorieën, waarvan enkele categorieën bekende archeologisch waardevolle gebieden omvatten en andere een bepaalde verwachtingswaarde op archeologische vondsten weergeven. Aan elke categorie, uitgezonderd Categorie 1, is een, aan oppervlakte van grondverstoring gebonden, vrijstelling voor archeologisch onderzoek gekoppeld. Bij alle categorieën, wederom uitgezonderd Categorie 1, geldt in ieder geval dat geen onderzoek hoeft plaats te vinden indien de bodem niet dieper dan 40 cm wordt verstoord. De gehanteerde categorieën zijn:

• Categorie 1: archeologisch rijksmonument; hiervoor is altijd een monumentenvergunning nodig;
• Categorie 2: terrein van archeologische waarde; geen onderzoeksplicht indien minder dan 50 m² wordt verstoord;
• Categorie 3: stads- en dorpskernen van een specifieke archeologische verwachting; geen onderzoeksplicht indien minder dan 50 m² wordt verstoord;
• Categorie 4: hoge verwachtingswaarde op archeologische vondsten; geen onderzoeksplicht indien minder dan 250 m² wordt verstoord;
• Categorie 5: matige verwachtingswaarde op archeologische vondsten; geen onderzoeksplicht indien minder dan 500 m² wordt verstoord;
• Categorie 6: lage verwachtingswaarde op archeologische vondsten; geen onderzoeksplicht;
• Categorie 7: verwachting van maritieme vondsten; hiervoor is altijd overleg met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed nodig;
• Categorie 8: archeologische vondsten worden niet verwacht; geen onderzoeksplicht.

Voor die delen van het plangebied waarvoor in het archeologiebeleid van de gemeente Reimerswaal een Categorie 4 aanwezig is, is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen. Hier geldt een maximale verstoringsoppervlakte van 250 m² en een maximale verstoringsdiepte van 40 cm beneden het huidige maaiveld.

Archeologisch onderzoek
Door Bureau voor Archeologie is een archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen uitgevoerd (zie Bijlage 1). Op basis van het booronderzoek worden in het plangebied geen intacte archeologische waarden verwacht. De potentiële archeologische niveaus in de top van het Laagpakket van Wormer en in het Hollandveen zijn verstoord geraakt door de vorming van een zeegeul in het gebied. De hoge archeologische verwachtingswaarde voor deze niveaus kan worden bijgesteld naar geen archeologische verwachtingswaarde. In de top van het Laagpakket van Walcheren zijn geen archeologische indicatoren uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd gevonden en dit niveau blijkt tot een diepte van 70 à 120 cm beneden maaiveld verstoord te zijn geraakt. Daarom kan de hoge archeologische verwachtingswaarde voor het niveau 'Walcheren' bijgesteld worden naar een lage archeologische verwachtingswaarde.

Geadviseerd wordt het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. In het advies van Advies Erfgoed Zeeland is dit bevestigt (zie Bijlage 2). In onderhavig bestemmingsplan is daarom geen dubbelbestemming voor de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden opgenomen.

Indien er tijdens de uitvoering onverhoopt toch archeologische waarden worden aangetroffen, dient in het kader van artikel 5.10 van de Erfgoedwet direct melding te worden gedaan bij het bevoegd gezag (Gemeente Reimerswaal) en Erfgoed Zeeland.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig.

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Ten noorden van het plangebied is een garagebedrijf gevestigd op de locatie Damstraat 83. Dit betreft Autobedrijf Yerseke dat auto's verkoopt en reparaties uitvoert. Volgens de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn op het perceel bedrijven toegestaan uit ten hoogste categorie B1. Voor bedrijven die vallen onder 'handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven' geldt een richtafstand van 30 meter ten opzichte van een rustige woonwijk en 10 meter in een gemengd gebied. Het aspect geluid is daarbij maatgevend. Omdat in de omgeving hoofdzakelijk woonfuncties aanwezig zijn, is het gebied aan te merken als een rustige woonwijk. Het perceel met de bedrijfsbestemming ligt op een afstand van circa 12 meter tot de gevel van het nieuwe wooncomplex. Daarmee wordt niet voldaan aan de richtafstand van 30 meter.

Het voorste gedeelte van het bedrijfsperceel betreft een parkeerterrein waarop de te koop staande auto's geparkeerd staan en de auto's die gerepareerd moet en worden of reeds gerepareerd zijn. De werkzaamheden aan de auto's vinden inpandig plaats. De werkplaats is op een afstand van 19,5 meter vanaf de gevel van het toekomstige wooncomplex gelegen.

In de bestaande situatie is eveneens een wooncomplex op korte afstand van het garagebedrijf gelegen. Deze afstand van de gevel tot aan de bedrijfsbestemming bedraagt circa 18 meter. Het nieuwe wooncomplex komt daarmee niet dichterbij het garagebedrijf te liggen. Tevens zijn direct naast het garagebedrijf gevoelige functies aanwezig in de vorm van grondgebonden woningen. Het garagebedrijf wordt met de voorgestane ontwikkeling niet extra belemmerd in zijn bedrijfsuitvoering. Andersom moet het garagebedrijf reeds rekening houden met de gevoelige functies in zijn omgeving. Qua milieuhinder is voor een garagebedrijf het aspect geluid maatgevend. In het kader van wegverkeerslawaai is akoestisch onderzoek uitgevoerd, waaruit blijkt dat de karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie afgestemd dient te worden op de gecumuleerde geluidbelasting (zie paragraaf 4.6 en Bijlage 6). Door het treffen van deze maatregelen zal ook eventueel geluid afkomstig van het garagebedrijf niet of nauwelijks in de woningen waarneembaar zijn. Er zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Op circa 100 meter afstand van het plangebied is het bedrijventerrein Burenpolder gelegen. Ter plaatse zijn bedrijven toegestaan met bedrijfsactiviteiten uit ten hoogste milieucategorie 3.1. Hiervoor geldt een richtafsand van 50 meter. Hieraan wordt voldaan.

Afbeelding 7 | uitsnede van het vigerende bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Beleid gemeente Reimerswaal
De bodemfunctieklasse van het plangebied is op basis van de bodemfunctiekaart van gemeente Reimerswaal klasse Wonen.

Op basis van de Nota bodembeheer gemeente Reimerswaal valt het plangebied in de bodemkwaliteitszone Vooroorlogse kernen. Dit houdt in dat verwacht wordt dat de bodem gemiddeld genomen licht tot matig verontreinigd is en geclassificeerd wordt als kwaliteitsklasse Industrie. In deze zone komen vaak bijmengingen met bodemvreemd materiaal voor.

Het terrein valt binnen de aandachtzone voor lood in de bodem. Uit recent onderzoek van het RIVM (januari 2016) is gebleken dat met name jonge kinderen (tot ongeveer 6 jaar) gevoelig zijn voor lood. Inname van loodhoudende gronddeeltjes door jonge kinderen kan namelijk een negatief effect hebben op hun leervermogen. Dit effect kan al optreden bij lagere (licht verhoogde) gehalten aan lood zoals die binnen deze bodemkwaliteitszone voor kunnen komen. Bij de nieuwe aanleg van tuinen en plaatsen waar kinderen spelen wordt daarom een extra toetsing uitgevoerd op lood.

De (milieuhygiënische) bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor de woonbestemming en mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem.

In 2014 is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door SMA Zeeland B.V. (Bijlage 3). In de bovengrond werden licht verhoogde gehalten aan lood, zink en PAK aangetoond en in de ondergrond werd een matig verhoogd gehalte aan zink en licht verhoogde gehalten aan cadmium, lood en PAK aangetoond. In het grondwater werd een licht verhoogde concentratie aan molybdeen vastgesteld.

Vervolgens zijn er in 2017 nieuwe boringen gedaan door SMA Zeeland B.V. (Bijlage 4). In de bovengrond is plaatselijk een achtergrond-overschrijding van zink aangetoond. In de overige bovengrond en in de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten zink aangetoond. Vermoedelijk is sprake van heterogene, licht tot matig verontreinigde grond verspreid over de gehele locatie. Op basis van de onderzoeksresultaten zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt met betrekking tot zink in de grond geen belemmeringen voor nieuwbouw op het terrein.

De op de onderzoekslocatie geconstateerde licht verhoogde gehalten in de grond geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Er dient wel rekening mee gehouden te worden dat grond niet zonder meer mag worden verplaatst op of van de onderzoekslocatie. Omdat in de ondergrond veel puin is aangetroffen, dient voor het aanvragen van een omgevingsvergunning onderzoek naar asbest in de bodem te worden uitgevoerd.

Door SMA Zeeland B.V. (zie Bijlage 5, d.d. 29 juli 2022) is het eerdere onderzoek geactualiseerd en vervolgonderzoek naar asbest in de bodem uitgevoerd. In de sterk grindhoudende klei op het noordoostelijk deel van de locatie zijn achtergrondwaarde-overschrijdingen voor PCB en minerale olie aangetoond en zijn matig verhoogde gehalten PAK tot onder de interventiewaarde geconstateerd. Op basis van luchtfoto's, veldwaarnemingen, de analyseresultaten uit het voorgaande onderzoek in combinatie met de overige analyseresultaten uit het onderhavig onderzoek wordt aangenomen dat de verhoogde PAK gehalten op het noordoostelijke gedeelte van de locatie zich beperken tot de sterk grindhoudende kleilaag. De grond wordt indicatief geclassificeerd als klasse Industrie in verband met verhoogde PAK gehalten.

Het straatzand onder de verharding is analytisch schoon. In de kleiige grond (veelal met bijmengingen van sporen baksteen, grind en kolendeeltjes) zijn geringe achtergrondwaarde-overschrijdingen voor lood en/of kwik aangetoond. In het grondwater zijn geen streefwaarde-overschrijdingen aangetoond. Het gehalte PFOS in de grond rondom het gebouw overschrijdt de achtergrondwaarde en op het overig terrein wordt de achtergrondwaarde voor PFAS niet overschreden. De waarden tussen de monsters verschillen niet dusdanig dat de verhoogde PFOS gehalten rondom het gebouw worden gerelateerd aan de brand in het gebouw in 2017. Naar verwachting zijn de PFAS gehalten verhoogd vanwege atmosferische depositie. In de grond is geen asbest aangetoond. De op de onderzoekslocatie geconstateerde verhoogde gehalten in de grond geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Er worden op basis van het onderhavige onderzoek geen belemmeringen voorzien voor de beoogde ontwikkeling op de locatie.

Het uitgevoerde bodemonderzoek is beoordeeld. Geconcludeerd is dat de bodemkwaliteit voldoet aan de beoogde functie voor de bouw van een zorgwooncomplex. Geadviseerd wordt te werken met een gesloten grondbalans.

Het aspect bodem staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg. Wellicht wordt een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen te zijner tijd onder voorwaarden verleend, omdat op de juiste manier omgegaan moet worden met de grondstromen.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen dienen getoetst te worden aan de genoemde regelgeving.

Het beleid rondom externe veiligheid is in ontwikkeling. Voor het begrip "Externe Veiligheid" zal in de toekomst de term "Omgevingsveiligheid" gebruikt gaan worden. Bij het beoordelen van de omgevingsveiligheid in bestemmingsplannen wordt het Advieskader Omgevingsveiligheid van de Veiligheidsregio gebruikt.

Plaatsgebonden risico (PR)
Het plaatsgebonden risico geeft de kans weer om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een persoon die de gehele tijd op die plaats aanwezig is. Het plaatsgebonden risico kan op de kaart van één gebied worden weergegeven met zogeheten risicocontouren.

In of in de directe nabijheid van het plangebied liggen geen PR-contouren.

Groepsrisico (GR)
Het groepsrisico is de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het groepsrisico is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting.

Risicokaart
De risicokaart biedt een visueel overzicht van de risicosituaties. Op de risicokaart zijn diverse risicobronnen weergegeven en wordt informatie gegeven over de verschillende soorten risico's (zie afbeelding 8).

Er liggen geen buisleidingen of routes van het Basisnet weg, water en spoor in de directe omgeving van het plangebied. Op grotere afstand zijn wel diverse risicobronnen gelegen, zoals de rijksweg A58 en het spoortraject Sloehaven - Roosendaal West waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Deze risicobronnen liggen op ruim 3 kilometer afstand van het plangebied en hebben daardoor geen invloed op de ontwikkeling.
Ter plaatse van het Kanaal door Zuid-Beveland vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het water. Deze route ligt op circa 2,7 kilometer afstand van het plangebied. Het plangebied ligt daarmee op ruime afstand en buiten het invloedsgebied (1.070 m) van de vaarroute. Een nadere verantwoording is niet benodigd.
Ten zuiden van Yerseke ligt een buisleidingstrook waarin 2 aardgasleidingen en een ruwe olieleiding liggen die onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vallen. Het plangebied ligt op ruime afstand (circa 2,5 kilometer) en daarmee buiten de 10^-6 contouren en de invloedsgebieden (maximaal 555 meter) van de leidingen.

Ten zuiden van Yerseke zijn twee risicovolle inrichtingen aanwezig. Ten eerste is er de Handelsonderneming D. van der Jagt op de locatie Grintweg 32. De hoofdactiviteit van de inrichting is de vervaardiging van houten emballage en er is geen richtafstand aanwezig. Ten tweede is het tankstation Steketee op de locatie Kreeft 1 waar tevens enkele installatie risicocontouren aanwezig zijn. Zowel deze 10^-6 contouren (maximaal 25 meter) als het invloedsgebied (150 meter) reiken niet tot het plangebied.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de realisatie van het beoogde plan.

Afbeelding 8 | Externe veiligheidsaspecten met risicocontouren (bron: risicokaart.nl)

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Het plangebied is omringt door verschillende 30 km/u wegen, voor deze wegen geldt geen onderzoeksplicht op basis van de Wet geluidhinder. Op basis van vaste jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel aangetoond te worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarom is een akoestisch ondezoek uitgevoerd (Kraaij Akoestisch Adviesbureau, d.d. 27 juni 2022, Bijlage 6). Voor de ontwikkeling is de geluidsbelasting afkomstig van de omliggende wegen (Damstraat, Molenlaan en Steeweg) onderzocht.

Uit het onderzoek komt voort dat aan de zuidzijde van het bouwvlak de geluidbelasting het laagste is, namelijk 54 - 55 dB (toetspunt 5) en 37-46 dB (toetspunt 6). Op de noordzijde bedraagt de berekende geluidbelasting 58 tot 60 dB. Op de oostgevel bedraagt de berekende geluidsbelasting 47 - 59 dB. Hierbij loopt de geluidbelasting op naarmate het toetspunt noordelijker is gelegen. Het akoestisch woon- en leefklimaat volgens de Milieukwaliteitsmaat varieert van 'zeer goed' aan de zuidoostzijde tot 'tamelijk slecht' aan de noordwestzijde van het gebouw. Aan de overige gevelzijdes wordt de kwaliteit van het akoestisch woon- en leefklimaat beoordeeld als 'goed' tot 'matig'.

Aangezien de Wet geluidhinder op deze wooneenheden niet van toepassing is, dienen deze vanuit het Bouwbesluit alleen te voldoen aan de minimum vereiste geluidwering van 20 dB. Om een goed akoestisch woon- en leefklimaat in de woningen te waarborgen, wordt geadviseerd de karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie af te stemmen op de gecumuleerde geluidbelasting op de gevels. Dit betekent in onderhavige situatie dat de geluidbelasting van de wooneenheden nabij toetspunt 1 het hoogst is en de karakteristieke geluidwering van deze wooneenheden zou moeten worden opgehoogd tot 28 dB (61 dB - 33 dB) voor een verblijfsgebied en 26 dB voor een verblijfsruimte.

Aan de hand van de definitieve indeling van het complex en de locatie van de geluidgevoelige objecten kan specifiek worden bepaald welke geluidwering voor de verschillende gevels benodigd is.

Ondanks de constateringen met betrekking tot de geluidbelasting staat het aspect geluid de gewenste ontwikkeling niet in de weg. Met de door te voeren maatregelen is er sprake van een goed woon- en leefklimaat.

In een bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO₂ en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 g/m³ hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Met de realisatie van 31 appartementen en 20 zorgstudio's wordt ruim onder deze grens gebleven en is er sprake van een ontwikkeling die 'Niet In Betekende Mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit is niet nodig.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de toename aan NO₂ en PM₁₀ inzichtelijk gemaakt aan de hand van de NIBM tool. In paragraaf 4.11 is de verkeersgeneratie van het project inzichtelijk gemaakt en komt uit op 254,1 verkeersbewegingen per etmaal (worstcasescenario). De NIBM tool laat zien dat deze verkeerstoename niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Afbeelding 9 | NIBM-tool (bron: Infomil)

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Soortenbescherming
Door SAB is in 2016 een quick scan flora en fauna en een voortoets Natura2000-gebieden uitgevoerd (zie Bijlage 7). Dit onderzoek is destijds voor een andere voorgenomen ontwikkeling op de locatie uitgevoerd. Uit de quickscan blijkt dat verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen zoals de gewone dwergvleermuis niet op voorhand in het plangebied zijn uit te sluiten. Een nader onderzoek naar verblijfplaatsen wordt noodzakelijk geacht om de haalbaarheid van het plan in het kader van de Wet natuurbescherming vast te stellen.

Door ATKB Adviesbureau voor bodem, water en ecologie is een update uitgevoerd van de quicksan (zie Bijlage8). Hieruit komt voort dat het plangebied geschikt is als verblijfplaats voor vleermuizen en nestlocatie voor algemene broedvogels. De groenstructuren dienen daarom buiten het broedseizoen verwijderd te worden. Voorafgaand aan het rooien dient contact op te worden genomen met een ecoloog om te bepalen of er kans is op broedgevallen. Als rooien buiten het broedseizoen niet mogelijk is, dan dient voorafgaande aan het werk een broedvogelcontrole uitgevoerd te worden. Om de aan- of afwezigheid van vleermuizen te bepalen is een aanvullend onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd (zie Bijlage 9). Uit dit onderzoek is gebleken, dat het plangebied wordt gebruikt door gewone dwergvleermuis paar-, zomer- en winterverblijfplaats. Daarnaast wordt het tevens als niet-essentieel foerageergebied en niet-essentiële vliegroute gebruikt door gewone en ruige dwergvleermuizen. Daartoe mogen in de periode april t/m oktober enkel werkzaamheden bij daglicht worden uitgevoerd, zodat er geen extra verlichting aanwezig is gedurende de nacht. Ten behoeve van het verwijderen van de verblijfplaatsen en het uitvoeren van de benodigde mitigerende en compenserende maatregelen is een ontheffing bij de Provincie aangevraagd. Op 12 april 2022 is deze ontheffing door de Provincie Zeeland verleend.

Sinds januari 2019 zijn de wezel en hermelijn niet langer vrijgesteld in de provincie Zeeland. Essentieel leefgebied van de hermelijn en wezel is uitgesloten gezien de centrale ligging van het plangebied en de bebouwing, het ontbreken van doorlopende heggen en groenstructuren die kunnen dienen als lijnvormig element om het plangebied te bereiken en het ontbreken van geschikt woelmuizenhabitat wat kan dienen als foerageergebied.

Gebiedsbescherming
In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen beschermde natuurgebieden aanwezig. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn de volgende:

• Oosterschelde (ca. 500 meter afstand);
• Yerseke en Kapelse Moer (ca. 1,2 kilometer afstand);
• Westerschelde en Saeftinghe (ca. 6,7 kilometer afstand).

Bij de voortoets zijn de effecten van het plan beoordeeld, op zichzelf en in cumulatie met andere plannen dan wel projecten. Daarbij zijn mogelijke effecten bepaald op de instandhoudingsdoelstellingen, waarbij is gelet op de kwaliteit van natuurlijke habitats en habitats van soorten van binnen de invloedssfeer van het plangebied gelegen Natura2000-gebieden. Uit de beoordeling blijkt dat significant negatieve effecten op voorhand zijn uitgesloten. In het kader van de actualisatie is een nieuwe stikstofberekening uitgevoerd. Sinds de vernietiging van het PAS (Programma Aanpak Stikstof) is het toetsingskader ten aanzien van stikstofdepositie gewijzigd.

Naar aanleiding van het beschikbaar komen van een recentere AERIUS-calculator is voor de aanlegfase en gebruiksfase een stikstofberekening uitgevoerd (zie Bijlage 10). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura2000-gebieden.

Ten aanzien van de gebiedenbescherming geldt dat er geen negatieve effecten op Natura2000-gebieden en/of onderdelen van het NatuurNetwerkNederland (NNN) optreden. Een nadere toetsing aan de gebiedenbescherming is zodoende niet aan de orde.

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waar op te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen.

Op de provinciale kaart is ten zuiden van het plangebied een aanduiding van 'gevechtshandelingen' opgenomen, het plangebied valt hier echter buiten en dit aspect zal geen invloed hebben op de beoogde ontwikkeling.

Afbeelding 10 | Niet gesprongen explosieven aandachtsgebieden (bron: geoloket Zeeland)

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Verkeersgeneratie
De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 31 reguliere appartementen en 20 zorgstudio's. Aan de hand van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig Parkeren' is de verkeersgeneratie op basis van de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en gebiedstype 'rest bebouwde kom' in beeld gebracht. De nieuwe ontwikkeling heeft een gemiddelde verkeersgeneratie van 243,3 motorvoertuigen per etmaal. De omliggende wegen hebben voldoende capaciteit om deze extra verkeersgeneratie af te wikkelen.

Een tandartsenpraktijk heeft conform de genoemde CROW-publicatie een verkeersaantrekkende werking van gemiddeld 2,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal per behandelkamer. Er zal één behandelkamer zijn. En er wordt uitgegaan van twee appartementen op de verdieping (huur, appartement, midden/goedkoop). Hiervoor geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 4,1 motorvoertuigen per etmaal per woning. Daarmee komt de totale verkeersgeneratie uit op 10,8 motorvoertuigen per etmaal.

Parkeren
Op basis van de gemeentelijke Nota parkeernormen is een parkeerbalans opgesteld.

De absolute parkeervraag is 70 parkeerplaatsen. Omdat er sprake is van verschillende functies die niet altijd op hetzelfde moment in gebruik zijn, kan een deel van de parkeerplaatsen meervoudig worden gebruikt. Per dagdeel (werkdag overdag, werkdag middag, werkdagavond, koopavond, werkdag nacht, zaterdagmiddag, zaterdagavond, zondagmiddag) is per functie het aanwezigheidspercentage bepaald en verrekend met het aantal parkeerplaatsen. Hieruit komt voort dat op de werkdagavond de parkeerbehoefte het grootst is en 63 parkeerplaatsen benodigd zijn (zie Bijlage 11). Met de realisatie van 41 parkeerplaatsen op het eigen terrein en 22 langsparkeerplaatsen aan de Molenlaan en Damstraat wordt voorzien in de benodigde 63 parkeerplaatsen (zie figuur 11).

De tandartsenpraktijk dient op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid te voorzien. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning zal hieraan getoetst worden.

Afbeelding 10 | Inrichting buitenruimte inclusief situering parkeerplaatsen (bron: Ruimte & Groen)

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Op basis van de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt bepaald of er een MER moet worden opgesteld.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit 'stedelijk ontwikkelingsproject' opgenomen met een drempelwaarde van 100 hectare of 2000 of meer woningen. In onderhavig plan worden in totaal 51 wooneenheden mogelijk gemaakt en een tandartsenpraktijk met twee woningen. Daarmee ligt de ontwikkeling ruim lager dan de drempelwaarde. Tevens betreft het een reeds bebouwde locatie met een verpleegtehuis met 66 intramurale wooneenheden. Er is sprake van sloop en nieuwbouw en gezien de beperkte milieu-effecten (zie paragraaf 4.2 t/m 4.12 van dit hoofdstuk), zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten. Het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) is niet nodig.

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Algemene opzet
In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorend Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het Rijk. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding
De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

De verbeelding kent de bestemming 'Maatschappelijk', 'Wonen' en 'Verkeer'. Op de verbeelding zijn aanduidingen opgenomen, zoals hoogtebepalingen (maximum goot- en bouwhoogte) welke aansluiten bij het bouwplan en het type woningen (gestapeld).

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten
De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Maatschappelijk

Ter plaatse van het perceel dat buiten de ontwikkeling van het woonzorgcomplex wordt gelaten, blijft de huidige maatschappelijke bestemming gelden ten behoeve van de tandartsenpraktijk. Hieraan is de aanduiding 'wonen' toegevoegd ten behoeve van de twee woningen.

Verkeer

Aan de Molenlaan en Damstraat worden langsparkeerplaatsen aangelegd. Deze zullen vervolgens deel gaan uitmaken van de openbare ruimte. Ook ter plaatse van het kruispunt zal een strook grond toegevoegd worden aan de openbare ruimte. Deze stroken zijn bestemd als 'Verkeer' in aansluiting op de verkeersbestemming ter plaatse van het kruispunt Molenlaan, Damstraat, Steeweg.

Wonen
De appartementen worden beschikbaar gesteld om als reguliere woning te bewonen. Omdat daarmee de hoofdfunctie wonen is, is de locatie als 'Wonen' bestemd. Het aantal zelfstandige woningen is in de regels gemaximaliseerd op 31 eenheden. De zorgstudio's betreffen intramurale eenheden en hebben daarmee een maatschappelijke functie. Binnen de woonbestemming is de functieaanduiding 'maatschappelijk' opgenomen. De aanduiding is op de gehele bestemming opgenomen ten behoeve van de flexibiliteit van het plan. Dit maakt het namelijk mogelijk de zelfstandige woningen als intramurale eenheden te gebruiken, mocht daar (in de toekomst) behoefte aan zijn. In het gebouw worden enkele gemeenschappelijke ruimtes gerealiseerd die zowel gebruikt kunnen worden door de bewoners van de zorgstudio's als van de appartementen. Het is tevens de bedoeling dat ook andere cliënten van Cedrah en Siloah deel kunnen nemen aan de activiteiten die in de gemeenschappelijke ruimte wordt georganiseerd.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw.

Algemene gebruiksregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Tussen de gemeente en initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin nadere afspraken zijn gemaakt over onder andere kostenverhaal en planschade.

Informatieavond
Op 7 juli 2022 heeft een informatieavond plaatsgevonden waarbij omwonenden en geïnteresseerden geïnformeerd zijn over de plannen. Tijdens de avond is het plan toegelicht door de architect en was er gelegenheid tot het stellen van vragen.

Vooroverleg
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Oester Staete, Yerseke' met planidentificatienummer NL.IMRO.0703.07YeBPOesterstaete-vo01 heeft met bijbehorende stukken van 13 oktober 2022 tot en met 26 oktober 2022 ter visie gelegen op grond van de Inspraakverordening Reimerswaal.

Tijdens de termijn van terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan hebben ingezetenen van Reimerswaal en belanghebbenden de gelegenheid gehad schriftelijk of mondeling inspraakreacties naar voren te brengen. Er zijn in deze periode geen inspraakreacties ingediend.

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het voorgeschreven overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegezonden aan:

1. 1. Veiligheidsregio Zeeland;
2. 2. Provincie Zeeland;
3. 3. Waterschap Scheldestromen.

Van deze overlegpartners zijn inhoudelijke reacties op het voorontwerpbestemmingsplan ontvangen op de vermelde data.

Veiligheidsregio Zeeland (19 oktober 2022)

Overlegreactie
Veiligheidsregio Zeeland brengt in de overlegreactie de volgende punten naar voren:

1. 1. Aangezien het plangebied niet is gelegen binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, buisleidingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen, is advies voor wat betreft externe veiligheid niet noodzakelijk.
2. 2. Het plan voldoet aan de eisen op het gebied van bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen.
3. 3. Aandacht wordt gevraagd voor de inzetmogelijkheden van de brandweer, gelet op het aantal ingangen, de inzetdieptes en de eventuele noodzaak van een droge blusleiding. Ook de ruime openingen in de gevels van het beoogde appartementengebouw worden benoemd als aandachtspunt. Hierdoor is er een verhoogd risico op brandoverslag tussen boven elkaar gelegen appartementen. Geadviseerd wordt om een aparte ruimte in te richten voor het stallen van scootmobielen, tilliften en andere elektronische hulpmiddelen. Deze ruimte dient brandwerend gescheiden te zijn van andere ruimtes.
4. 4. Gevraagd wordt om vroegtijdig overleg met Veiligheidsregio Zeeland om zaken met betrekking tot brandveiligheid te bespreken en risicogericht naar het plan te kijken.

Gemeentelijke reactie
De gemeente zal de aangedragen aandachtspunten vanuit Veiligheidsregio Zeeland meegeven aan de initiatiefnemer en betrekken bij de behandeling van de aanvraag om omgevingsvergunning.

Conclusie
Naar aanleiding van de overlegreactie is het bestemmingsplan niet aangepast.

Provincie Zeeland (24 oktober 2022)

Overlegreactie
De provincie maakt in haar overlegreactie de volgende opmerkingen:

5. 5. De woningbouwontwikkeling voorziet in het juiste type woningen op de juiste plaats en er is voldoende ladderruimte om de woningen te kunnen realiseren. Verzocht wordt om het plan op te nemen in de planmonitor.
6. 6. Vanaf 22 november 2022 komt een nieuwe versie van het Aerius-rekenmodel beschikbaar ten behoeve van de stikstofberekening. Van dit model dient gebruik gemaakt te worden voor nog in procedure zijnde plannen.
7. 7. Het advies van de adviseur archeologie is niet bij het archeologisch rapport gevoegd. Als dit advies overeenstemt met de rapportage kan de vigerende dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' komen te vervallen. Gevraagd wordt om een zinsnede over de meldplicht bij toevalsvondsten aan het bestemmingsplan toe te voegen.

Gemeentelijke reactie

1. 1. Het plan is reeds opgenomen in de planmonitor, maar nog onder de vroegere benaming 'Vredelust'. De benaming in de planmonitor wordt aangepast.
2. 2. Bij vaststelling van het bestemmingsplan zal gebruik worden gemaakt van het op dat moment actuele Aerius-rekenmodel. De planning van de procedure in relatie tot de raadsagenda biedt echter geen ruimte om al bij het ontwerpbestemmingsplan een geactualiseerde stikstofberekening te voegen. De gemeente zal evenwel tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan de provincie een geactualiseerde stikstofberekening doen toekomen.
3. 3. Het archeologisch advies wordt opgenomen als bijlage bij de toelichting. Een zinssnede over de meldplicht bij toevalsvondsten wordt aan het plan toegevoegd.

Conclusie

Naar aanleiding van de overlegreactie is de planmonitor aangepast, de plantoelichting aangevuld en het archeologisch advies als bijlage bij het plan opgenomen. De Aerius-berekening wordt opnieuw uitgevoerd met het nieuwste rekenmodel en bij vaststelling als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.

Waterschap Scheldestromen (31 oktober 2022)

Overlegreactie
Het waterschap geeft in de overlegreactie aan dat de consequenties en maatregelen voor het watersysteem in de waterparagraaf correct zijn beschreven.

Gemeentelijke reactie
De gemeente neemt kennis van de beoordeling van het waterschap.

Conclusie
Naar aanleiding van de overlegreactie is het bestemmingsplan niet aangepast.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Oester Staete, Yerseke' met planidentificatienummer NL.IMRO.0703.07YeBPOesterstaete-on01 heeft met bijbehorende onderliggende stukken en in coördinatie met het ontwerpbesluit omgevingsvergunning 'Molenlaan 45 e.v. in Yerseke' vanaf 12 januari 2023 tot en met 22 februari 2023 ter visie gelegen.

Tijdens de termijn van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit omgevingsvergunning hebben ingezetenen van Reimerswaal en belanghebbenden de gelegenheid gehad schriftelijk of mondeling zienswijzen naar voren te brengen. Er is 1 zienswijze ingediend op de vermelde datum. Hieronder volgt een samenvatting van de zienswijze en de gemeentelijke reactie daarop. Bij de beantwoording is aangegeven of, en zo ja op welke wijze, het bestemmingsplan naar aanleiding van de zienswijze is aangepast.

Indiener (10 februari 2023)

Zienswijze

Indiener geeft in de zienswijze aan niet in te kunnen stemmen met het gegeven dat het bestemmingsplan de realisatie van een tandartspraktijk mogelijk maakt en geeft daarvoor de volgende argumenten:

4. 4. Het ingetekende bouwvlak is te groot en te massief. De bouwregels maken bebouwing van 100% van het perceel mogelijk, aangezien geen bebouwingspercentage is opgenomen in het plan. Ook is hierdoor onduidelijk waar de bebouwing plaats zal vinden, als gevolg waarvan indiener de invloed hiervan op zijn perceel niet kan beoordelen. Dit is niet acceptabel, mede gezien in het licht van de toegestane bouwhoogte.
5. 5. De in het plan opgenomen bouwhoogte van 7 meter is veel te hoog voor een tandartsenpraktijk. Het betreffende deel is nu in gebruik als parkeerterrein en bevat dus geen bebouwing die in het zicht van de woning van indiener staat. Deze bouwhoogte, in combinatie met het grote bouwvlak, betekent voor indiener een aanzienlijke planologische en fysieke achteruitgang, hetgeen onacceptabel is.
6. 6. De tandartspraktijk behelst ten onrechte ook een tweetal appartementen. Dientengevolge stijgt de maximale bouwhoogte tot 7 meter. Ook zal er een woonbestemming op de locatie komen te rusten in plaats van de bestemming 'maatschappelijke doeleinden'. Indiener acht deze ontwikkeling ongewenst en ervaart onevenredig nadeel van deze planologische aanpassing.
7. 7. Bij de ontwerpbesluiten zijn geen vergunningstukken en ontwerptekeningen van de tandartspraktijk bijgevoegd. Het oordeel van de welstandscommissie over de tandartspraktijk met appartementen is daardoor onbekend. Omdat geen kennisgenomen kan worden van de welstandsbeoordeling ten aanzien van de tandartspraktijk, blijft voor indiener veel onduidelijkheid bestaan over de bouwplannen.
8. 8. Bij ongewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan is er voor het bevoegd gezag geen grond meer om een ontvankelijke aanvraag voor de activiteit bouwen te weigeren, waardoor onvoldoende toetsing plaatsvindt bij de vaststelling van het bestemmingsplan in zijn huidige vorm.

Gemeentelijke reactie

1. 1. Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Yerseke' geldt op de beoogde locatie voor de tandartspraktijk de bestemming 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming is bebouwing tot maximaal 80% van het bouwvlak toegestaan. De grens van het bouwvlak ligt op 3 meter afstand van het perceel van indiener. In het bestemmingsplan 'Oester Staete, Yerseke' is voor deze locatie eveneens de bestemming 'Maatschappelijk' opgenomen, maar is er de functieaanduiding 'wonen' aan toegevoegd die de realisatie van maximaal 2 woningen ter plaatse mogelijk maakt. In het ontwerpbestemmingsplan is de afstand van het bouwvlak met 3 meter identiek aan de afstand in het geldende bestemmingsplan. Bebouwing kan dus niet op kortere afstand worden gerealiseerd dan in de huidige situatie al het geval is. Indiener constateert terecht dat er geen bebouwingspercentage geldt binnen het bouwvlak en daar dus in beginsel 100% bebouwing is toegestaan. Echter geldt ook op basis van artikel 10.1 de eis dat ten behoeve van een bouwplan in voldoende parkeergelegenheid moet worden voorzien. Deze bepaling dwingt een initiatiefnemer om op het bouwperceel het volgens de gemeentelijke Nota parkeernormen vereiste aantal parkeerplaatsen aan te leggen. Daaruit volgt dat altijd een wezenlijk deel van het bouwperceel onbebouwd zal moeten blijven. Er dient in de uitwerking van een bouwplan dus een balans te worden gevonden tussen de grootte van een gebouw en de onbebouwd te laten ruimte. Een bouwplan dat niet aan deze eisen voldoet is niet vergunbaar.

Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Yerseke' gelden op de beoogde locatie voor de tandartspraktijk tevens de toegestane goot- en bouwhoogten van respectievelijk 8 en 12 meter. In het bestemmingsplan 'Oester Staete, Yerseke' is de toegestane bouwhoogte echter beperkt tot 7 meter. Dit is dus een forse afname van het realiseerbare bouwvolume.

Gezien de voornoemde verschillen tussen de bestaande en de beoogde planologische situatie kan er dus geen sprake zijn van een achteruitgang van de situatie voor indiener. Ook van een achteruitgang van de fysieke situatie kan geen sprake zijn. De huidige bebouwing van het complex Vredelust van 3 bouwlagen is op ongeveer 5 meter van de woning van indiener gesitueerd. Het bouwvlak voor de tandartspraktijk ligt weliswaar op 3 meter van de woning (identiek aan het geldende bestemmingsplan), maar hierbinnen is slechts een gebouw van 2 bouwlagen (7 meter) toegestaan. Binnen deze 2 bouwlagen wordt ruimte geboden voor realisatie van een tandartspraktijk en maximaal 2 woningen op de verdieping.

Met inachtneming van het voorgaande is bekeken of indiener toch wat meer comfort geboden kan worden ten aanzien van hetgeen op de aan zijn perceel grenzende gronden kan worden gebouwd. Dit heeft geresulteerd in een aanpassing van de begrenzing van het bouwvlak, waarmee dit op 5 meter afstand van de perceelsgrens wordt gelegd in plaats van de afstand van 3 meter die in het ontwerpbestemmingsplan is gehanteerd. Gebouwen kunnen daarmee dus ten hoogste op dezelfde afstand van het perceel van indiener als de huidige bebouwing worden opgericht en zijn hoe dan ook aanmerkelijk lager. Tenslotte is het goed mogelijk dat het uiteindelijk te realiseren gebouw op nog grotere afstand dan 5 meter van de perceelsgrens zal worden gesitueerd.

2. 2. Zie hiervoor onder 1.
3. 3. Het beoogde bouwperceel voor een tandartspraktijk met 2 appartementen aan de Damstraat betreft een inbreidingslocatie in bestaand gebouwd gebied. Een belangrijke doelstelling van ruimtelijk beleid is dat zorgvuldig gebruik wordt gemaakt van de schaarse ruimte die in Nederland beschikbaar is. Wanneer locaties beschikbaar komen die zowel functioneel als ruimtelijk geschikt zijn voor een intensivering van bebouwing en gebruik, ligt het voor de hand om zich aandienende kansen daartoe te benutten. De ontwikkeling van een maatschappelijke functie als een tandartspraktijk in combinatie met een tweetal appartementen is een passende invulling van deze centraal in Yerseke gelegen locatie. Ook in de stedenbouwkundige structuur met bebouwing langs de Damstraat is realisatie van een gebouw in 2 lagen een passende invulling, gezien de ruimtelijke karakteristiek van de omgeving. Er is geen sprake van dat er een woonbestemming op het perceel wordt gelegd. De enkelbestemming 'Maatschappelijk' is hiervoor in het bestemmingsplan opgenomen en met een functieaanduiding 'wonen' worden de beoogde 2 appartementen planologisch mogelijk gemaakt. Op het nadeel dat de indiener meent te ervaren door de voorziene planontwikkeling is hiervoor onder 1 reeds ingegaan.
4. 4. Het ontwerpbesluit omgevingsvergunning dat in coördinatie met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, heeft uitsluitend betrekking op het woonzorgcomplex 'Oester Staete'. Voor de tandartspraktijk met appartementen is nog geen aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Een ingediende aanvraag hiervoor kan pas in behandeling worden genomen na vaststelling en inwerkingtreding van het bestemmingsplan 'Oester Staete, Yerseke'. Een welstandsbeoordeling zal plaatsvinden in de context van de behandeling van de vergunningaanvraag.
5. 5. In een bestemmingsplan worden de planologische kaders gesteld waarbinnen een bouwplan gerealiseerd dient te worden. In dit bestemmingsplan worden de kaders gesteld voor het gebruik, het bouwvlak, de bouwhoogte en de parkeernorm. Een aanvraag omgevingsvergunning die binnen deze kaders past kan op grond van het bestemmingsplan niet worden geweigerd. Daarnaast dient een aanvraag echter ook getoetst te worden aan bouwtechnische regels en vindt er een welstandsbeoordeling plaats. Derhalve wordt een aanvraag voldoende getoetst aan de op het moment van indienen van de aanvraag geldende wet- en regelgeving.

Overleg

Naar aanleiding van de ingediende zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan 'Oester Staete, Yerseke' zijn de initiatiefnemers in overleg getreden met de indiener. Op 12 april 2023 en 2 mei 2023 hebben gesprekken plaatsgevonden tussen de initiatiefnemers, de indiener van de zienswijze en adviseurs. Er is daarbij gesproken over de bestaande en toekomstige planologische bouwmogelijkheden, de beoogde bouwplannen en terreininrichting en de afstand tot de perceelsgrens. Door initiatiefnemers is toegezegd het bestemmingsplan aan te laten passen zodat de afstand van het bouwvlak tot de grens met het perceel van de indiener wordt vergroot tot 5 meter. De afspraak is gemaakt dat de initiatiefnemer voor de tandartspraktijk en de indiener van de zienswijze ten behoeve van de nadere uitwerking van het bouwplan en de terreininrichting in gesprek zullen blijven.

Conclusie

De reactie is ontvankelijk en ongegrond. Naar aanleiding van de reactie is er echter wel voor gekozen om op de verbeelding het bouwvlak aan te passen en de afstand hiervan tot de perceelsgrens te vergroten van de 3 meter uit het ontwerpbestemmingsplan tot 5 meter. Het is niet nodig gebleken om in het bestemmingsplan andere wijzigingen door te voeren.