Het bestemmingsplan Vier Ambachtenstraat 2 t/m 8 Sas van Gent met identificatienummer NL.IMRO.0715.BPSVG07-VG01 van de gemeente Terneuzen;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw of een deel van een hoofdgebouw, in functioneel en bouwkundig opzicht zodanig met het hoofdgebouw verbonden dat het daarmee een geheel vormt en dat in bouwkundig opzicht herkenbaar blijft als een afzonderlijke, uiterlijk ondergeschikte, aanvulling op het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangegeven, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de gemeentelijk adviseur archeologie of een door het college aangewezen deskundige op het gebied van archeologie.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de in het kader van dit plan aan het gebied toegekende waarde gekenmerkt door voorwerpen of bewoningssporen van vroegere samenlevingen direct onder het aardoppervlak.

eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid dat, in tegenstelling tot een beroepsmatig gebruik van een woning, gericht op consumentenverzorging geheel of overwegend door middel van handwerk, waarvan de omvang zodanig is dat de woonfunctie behouden blijft en waarvoor geen meldings- of vergunningplicht op grond van bijlage I van het Bor geldt;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

Een regel die voorkomt uit het geldend parkeerbeleid (Parkeernota 2015-2020 gemeente Terneuzen).

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, lichaamsverzorgend, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, waarvan de omvang zodanig is dat de woonfunctie behouden blijft en waarvoor geen meldings- of vergunningplicht op grond van bijlage I van het Bor geldt;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;.

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

De grens van een bouwperceel;

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

iedere bovenbe?indiging van een gebouw;

een ondergeschikte constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in een of beide dakvlakken zijn geplaatst, zodanig dat geheel of gedeeltelijk een bouwlaag wordt toegevoegd;

al dan niet bebouwd bouwperceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

de afscheiding van het erf;

eenvoudig aanpasbaar aan een veranderende omgeving/wetgeving;

een parkeerregeling die gericht is op een deelgebied binnen het gehele plangebied. Een gebiedsgerichte parkeerregeling wordt opgenomen in het kader van flexibiliteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de etmaalwaarde van het equivalente geluidsniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door de gezamenlijke inrichtingen op een industrieterrein;

woningen, woonwagenstandplaatsen, andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder en de artikelen 1.1 en 1.2 van het Besluit geluidhinder;

een maximale waarde voor de geluidsbelasting, die hoger is dan de voorkeurswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wgh c.q. het Besluit geluidhinder;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0715.BPSVG07-VG01;

norm die voldoet aan de verwachte eisen, zoals flexibiliteit en openheid;

onmiddellijk nadat het voertuig tot stilstand is gebracht bij voortduring inladen of uitladen van goederen van enige omvang of enig gewicht, gedurende de tijd die daarvoor nodig is;

buisleidingen voor transport van aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm en een druk van meer dan 16 bar;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;

norm die inhoudelijk open is en onder verschillende omstandigheden nader ingevuld moet worden;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde voorzien van een gesloten dak en van maximaal twee wanden;

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

het aantal benodigde parkeerplaatsen per eenheid van een functie in een gebied;

een plek waar iemand zijn of haar auto mag parkeren, dit kan zowel betaald als onbetaald zijn;

een geparkeerd voertuig is een voertuig dat langer stilstaat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen;

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg (ter plaatse van de hoofdtoegang);
2. b. in andere gevallen en voor andere bouwwerken: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. bij ligging in het water: het gemiddelde zomerpeil van het aangrenzende water;

in een garage of bouwplaats zetten;

een object dat is bedoeld om personen of goederen te vervoeren;

vervoersmiddel dat dient om goederen of personen over land te vervoeren;

de in Bijlage 1 op de voorschriftenkaart, de voor dat gebied, aangegeven vrijstellingsdiepte.

de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingtreding van het plan;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van een afzonderlijk huishouden;

de Wet ruimtelijke ordening, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingtreding van het plan;

de kadastrale grens van een bouwperceel tussen twee bouwpercelen, die voor- en achterzijde van een bouwperceel verbindt.

afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot de bouwperceelsgrens worden gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

door de oppervlakten van alle op een terrein gelegen gebouwen en overkappingen bij elkaar op te tellen, tenzij in deze regels anders is bepaald;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd via een omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1, sub c juncto artikel 2.12, lid 1, sub a, sub 1 Wabo af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 3.2.1, sub b teneinde het bebouwingspercentage met maximaal 10% te verhogen, indien dit noodzakelijk is voor de continuïteit van het bedrijf of om te kunnen voldoen aan milieueisen.

Tot het verboden gebruik als bedoeld in de Wro en Wabo wordt in ieder geval gerekend:

1. a. de onbebouwde gronden te gebruiken voor de opslag van goederen hoger dan 4,00 meter;
2. b. het oprichten van nieuwe Bevi-inrichtingen, MER-(beoordelings)plichtige bedrijven en vuurwerkbedrijven;
3. c. het oprichten van geluidproducerende inrichtingen ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie'.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd via een omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1, sub c juncto artikel 2.12, lid 1, sub a, sub 1 Wabo af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 3.1.1 teneinde bedrijven toe te laten die voorkomen in een categorie hoger dan de in lid 3.1.1 genoemde categorieën, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving, gelet op de specifieke werkwijze of bijzonere maatgevende milieuaspecten, geacht kan worden te behoren tot de in lid 3.1.1 genoemde categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. lid 3.1.1 teneinde bedrijven toe te laten die niet in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving, gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm, geacht kan worden te behoren tot de algemeen toelaatbare categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten als genoemd in lid 3.1.1.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd via een omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1, sub c juncto artikel 2.12, lid 1, sub a, sub 1 Wabo af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 4.1.1 voor de uitoefening van kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten in een hoofdgebouw met in achtneming van de volgende regels:

1. 1. de woonfunctie dient in overwegende mate behouden en herkenbaar te blijven;
2. 2. beroepsmatige activiteiten bedragen ten hoogste 25% van het binnenwerkse vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;
3. 3. bedrijfsmatige activiteiten bedragen ten hoogste 20% van het binnenwerkse vloeroppervlak met een maximum van 20 m²;
4. 4. het beroep of de activiteit dient door de bewoner te worden uitgeoefend;
5. 5. het gebruik mag geen zodanige verkeersaantrekkende werking hebben dat deze kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte, waarbij de parkeernormen uit de beleidsregel genoemd in artikel 1.17 moet worden gevolgd, tenzij een afwijking ervan is gemotiveerd;
6. 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd als ondergeschikte detailhandel gerelateerd aan het beroep of de activiteit;
7. 7. geen afwijkingsvergunning mag worden verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid die onder de werking van bijlage I van het Bor valt;
8. 8. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;

b. lid 4.2.1, sub a voor het gedeeltelijk buiten het bouwvlak oprichten van een hoofdgebouw, mits de geluidbelasting vanwege het wegverkeer van geluidgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde.

De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Het is verboden te bouwen dan wel het gebruik van gronden en/of bouwwerken te wijzigen indien er niet wordt voldaan aan de op grond van dit artikel gestelde eisen ten aanzien van parkeren en stallen van voertuigen.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

Een bouwplan dient te voorzien in voldoende parkeermogelijkheden op de bij het bouwplan behorende en daartoe bestemde gronden. De toename van de parkeerbehoefte wordt bepaald op de wijze zoals beschreven in de beleidsregel parkeren. Indien gedurende de planperiode de beleidsregel wijzigt, dan gelden de gewijzigde regels.

Indien het wijzigen van het gebruik van gronden en/of bouwwerken daartoe aanleiding geeft, moet voor wat betreft de toename in de parkeerbehoefte, in voldoende mate ruimte voor het parkeren of stallen van auto's zijn aangebracht op die gronden of op de bij die bouwwerken behorende en daartoe bestemde gronden. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de wijze zoals beschreven in de beleidsregel parkeren. Indien gedurende de planperiode de beleidsregel wijzigt, dan gelden de gewijzigde regels.

Burgemeester en Wethouders kunnen doormiddel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.2 en 7.3. Burgemeester en Wethouders nemen hierbij, conform de beleidsregels, in overweging of:

1. a. het voldoen aan de parkeerregels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
2. b. er op andere wijze in de benodigde parkeerbehoefte/stallingbehoefte wordt voorzien;
3. c. er een financiële voorwaarde dient te worden gesteld.

Indien gedurende de planperiode de beleidsregels wijzigen, gelden de gewijzigde regels.

Ruimte(n) voor het parkeren en stallen van voertuigen, voor zover de aanwezigheid van deze ruimte(n) krachtens deze parkeerregels is geëist, dient ten allen tijde voor dit doel beschikbaar te blijven. Ander gebruik wordt aangemerkt als strijdig gebruik.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen mogen, in afwijking van de kaart en de regels vervat in hoofdstuk 2, worden over schreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, helling banen, funderingen, balkons, entreeportalen en afdaken, mits de overschrijding maximaal 1,50 meter bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers, serres en veranda's, mits de overschrijding maximaal 1,50 meter bedraagt en bovendien maximaal 50% van de diepte van gronden gelegen tussen de voorste bouwgrens en de voorste bouwperceelsgrens.

Tot het verboden gebruik als bedoeld in de Wro en de Wabo wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruiken of laten gebruiken van gronden of bouwwerken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming;
2. b. het gebruiken of laten gebruiken van gronden of gebouwen als seksinrichting of daarmee vergelijkbare gebruiksvormen, met dien verstande dat het gebruik van gronden of gebouwen als seksinrichting wel is toegestaan daar waar dit op de plankaart expliciet is aangegeven middels een aanduiding;
3. c. het gebruiken of laten gebruiken van gronden of gebouwen als inrichting ten behoeve van het verstrekken van verdovende middelen vallende onder de Opiumwet en/of als een smart- of growshop;
4. d. het gebruiken of laten gebruiken van gronden of gebouwen voor het opslaan van vuurwerk, voor zover dit de vergunningplichtige hoeveelheid tussen de 1.000 kilo en 10.000 kilo betreft, ter plaatse van de bestemming 'Detailhandel' en 'Gemengd' en voor het opslaan van meer dan 1.000 kilo vuurwerk ter plaatse van de overige bestemmingen;
5. e. het gebruiken of laten gebruiken van gronden of gebouwen voor de uitoefening van detailhandel, met dien verstande dat het gebruik van gronden of gebouwen voor de uitoefening van detailhandel wel is toegestaan daar waar dit in de regels expliciet is aangegeven;
6. f. het gebruiken of laten gebruiken van kampeermiddelen voor permanente bewoning;
7. g. het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden als opslagplaats voor bagger, grondspecie, vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw)materialen, los afval, puin, grind en voor brandstoffen, met dien verstande dat het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden als opslagplaats voor bouwmaterialen, puin en specie in verband met normaal onderhoud of ter verwezenlijking van de bestemming niet tot het verboden gebruik wordt gerekend;
8. h. het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden als uitstallings-, opslag-, stand- of ligplaats voor kampeer- en verblijfsmiddelen, met dien verstande dat de stalling van maximaal een toercaravan en/of boot op een bouwvlak ter plaatse van de bestemming 'Wonen' niet tot het verboden gebruik wordt gerekend;
9. i. het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden voor het houden van wedstrijden met motorvoertuigen of bromfietsen;
10. j. het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden voor de leidingen voor het transport van giftige stoffen, leidingen met brandbare en/of ontplofbare stoffen, aardgasleidingen onder een druk vanaf 10 bar en leidingen met een diameter vanaf 0,50 meter en met minimaal een regionale functie.

Binnen de op de kaart met gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' aangewezen gronden is het oprichten van nieuwe geluidsgevoelige objecten, in overeenstemming met het bepaalde in hoofdstuk 2 in dit plan, uitsluitend toegestaan, indien is gebleken dat de geluidsbelasting vanwege een industrieterrein ter plaatse van de geluidsgevoelige objecten niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeurswaarde of vastgestelde hogere grenswaarde.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolg van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van omgevingsvergunningen voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken, dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Vier Ambachtenstraat 2 t/m 8 Sas van Gent'

Aan de Vier Ambachtenstraat 2 en 4 in Sas van Gent staat een vrijstaande bedrijfswoning met een loods. De loods is in gebruik als caravanstalling (zie figuur 1). De initiatiefnemer heeft de wens de bedrijfswoning regulier te bewonen. Om dit mogelijk te maken moet de bedrijfsbestemming gewijzigd worden in de bestemming 'Wonen'. De gemeente Terneuzen wil hier medewerking aan verlenen. Hiervoor is een bestemmingsplan benodigd, het onderhavige plan voorziet hier in.

Figuur 1 | Ligging plangebied (bron: www.zeeland.nl, bewerking Juust BV)

In het bestemmingsplan 'Sas van Gent' is voor Vier Ambachtenstraat 2, 4, 6 en 8 één aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden: 2' opgenomen. Om te voorkomen dat de situatie ontstaat dat op de percelen Vier Ambachtenstraat 6 en 8 een extra bedrijfswoning mag worden gebouwd, is er voor gekozen om ook deze percelen op te nemen in dit bestemmingsplan. De huidige situatie blijft in dit deel van het plangebied ongewijzigd.

Het plangebied betreft de adressen Vier Ambachtenstraat 2, 4, 6 en 8 te Sas van Gent. Het betreft de percelen kadastraal bekend, gemeente Sas van Gent, sectie C, nummer 3970,3971, 3845, 4476, 4475, 4900, 4901, 4902, 4473, 4030 ged., 5915, 5916 en 5917. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de woning Vier Ambachtenstraat 10, aan de westzijde door de Vier Ambachtenstraat, aan de zuidzijde door de woning Westdam 52 en aan de oostzijde door de spoorlijn Terneuzen-Gent.

Figuur 2 | Kadastrale percelen plangebied (bron: www.scheldestromen.nl, bewerking Juust BV)

Het doel van dit bestemmingsplan is de geldende bestemming 'Bedrijf' voor Vier Ambachtenstraat 2 te wijzigen naar de bestemming 'Wonen' zodat de huidige bedrijfswoning als burgerwoning kan worden gebruikt.

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit 4 hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Het plangebied ligt aan de westzijde van het centrum van Sas van Gent. Het betreft percelen met daarop twee vrijstaande bedrijfswoningen, vier loodsen en een bijgebouw (zie figuur 2). In de huidige situatie wordt loods behorend bij Vier Ambachtenstraat 4 is in gebruik als caravanstalling. De loods Vier Ambachtenstraat 6 is in gebruik als autobedrijf (zie figuur 3).

Figuur 3 | Huidige situatie plangebied (bron: www.zeeland.nl, bewerking Juust BV )

De bedrijfswoning Vier Ambachtenstraat 2 wordt samen met het bijgebouw kadastraal afgesplitst van de loods op nummer 4 (zie figuur 4). Dit perceel krijgt, samen met perceel 5917 de bestemming 'Wonen' en kan daardoor als burgerwoning gebruikt worden. De situatie in het overige deel van het plangebied blijft zowel feitelijk als planologisch ongewijzigd. De geldende bouw- en gebruiksregels van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' en het ontwerp facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen' worden overgenomen.

Figuur 4 | Toekomstige situatie plangebied (bron: www.zeeland.nl, bewerking Juust BV)

Bestemmingsplan Sas van Gent

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Sas van Gent' van de gemeente Terneuzen. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 24 mei 2012. Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijf' met de aanduiding 'bedrijven tot en met categorie 2'. Deze gronden zijn bedoeld voor bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Binnen het plangebied zijn binnen het bouwvlak twee bedrijfswoningen toegestaan.

Daarnaast geldt voor het hele plangebied de gebiedsaanduiding 'geluidzone-industrie'. Ter plaatse van deze gronden zijn geluidsgevoelige objecten alleen toegestaan wanneer is aangetoond dat de geluidsbelasting ter plaatse van geluidsgevoelige objecten niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeurswaarde of vastgestelde hogere grenswaarde.

Figuur 5 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen (ontwerp)

In oktober 2018 is het ontwerpfacetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen' ter inzage gegaan. Dit bestemmingsplan is opgesteld om het voorzien in parkeerbehoefte te regelen voor het hele grondgebied van de gemeente Terneuzen. De regeling die in dat bestemmingsplan is opgenomen is in het onderhavige plan overgenomen.

De plangrens van het onderhavige plan volgt de bestemmingsgrens van de bestemming 'Bedrijf' van het geldende plan 'Sas van Gent'. De woning met bijgebouw aan de Vier Ambachtenstraat 2 wordt bestemd als 'Wonen'. Binnen het bouwvlak is maximaal één woning toegestaan. Voor het erf achter de voorgevel wordt de aanduiding 'erf' opgenomen. Binnen deze aanduiding mogen alleen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd en bouwwerken geen gebouwen zijnde. Voor de rest van het plangebied blijft de huidige planologische situatie onveranderd met dien verstande dat de het aantal toegestane bedrijfswoningen teruggebracht wordt naar één. Daarnaast wordt ter plaatse van het erf Vier Ambachtenstraat 4 de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten' opgenomen. Met de bouw- en gebruiksregels wordt aangesloten bij het bestemmingsplan 'Sas van Gent'. Voor het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie -2'.

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Wonen' opgenomen. De bestemmingsplangrens volgt de buitengrenzen van de betreffende percelen. De bestemming 'Wonen' volgt de grens van de onderzoekslocatie van het bodemonderzoek en de plangrens. Binnen de bestemming 'Wonen' is een bouwvlak opgenomen en voor het achtererf de functieaanduiding 'Erf'. Voor de rest van het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijf'. Op de verbeelding is de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen, evenals het maximum aantal wooneenheden. Daarnaast is de aanduiding 'Bedrijfswoning' binnen de bestemming 'Bedrijf' opgenomen. Ter plaatse van de loods Vier Ambachtenstraat 4, is geen nieuwe bedrijfswoning meer toegestaan. Daar is de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten' opgenomen.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

Voor de Vier Ambachtenstraat 4, 6 en 8 geldt de bestemming 'Bedrijf'. Deze gronden zijn bedoeld voor bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, toegangs- en ontsluitingswegen, verhardingen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waterberging en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.

Artikel 4 Wonen

Voor het perceel Vier Ambachtenstraat 2 geldt de bestemming 'Wonen'. Deze gronden zijn bedoeld voor wonen en daarbij horende voorzieningen zoals parkeervoorzieningen, verhardingen en nutsvoorzieningen. Er is één hoofdgebouw toegestaan ter plaatse van het bouwvlak met een goothoogte van 6 meter en een maximum bouwhoogte van 10 meter. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen gebouwd worden ter plaatse van het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'erf'. Deze aanduiding is opgenomen voor de gronden achter de voorgevel. Het bouwperceel heeft een oppervlakte groter dan 500 m². Daarom mogen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen een maximale oppervlakte hebben van 90 m², met dien verstande dat het erf maximaal voor 50% mag worden vol gebouwd.

Artikel 5 Leiding-gas

De dubbelbestemming 'Leiding-gas' is opgenomen ter bescherming van de aanwezige gasleiding. De gasleiding zelf ligt net buiten het plangebied, een deel van de beschermingszone ligt binnen het plangebied. In de regels van de dubbelbestemming is een vergunningstelsel opgenomen. Bij werkzaamheden in de grond dient een omgeving svergunning voor het onderdeel 'werken en/of werkzaamheden' te worden aangevraagd.

Artikel 6 Waarde-Archeologie -2

Voor het gehele plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-2' opgenomen. Hiervoor geldt dat archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodem met 500 m² wordt verstoord op een diepte die op de vrijstellingskaart (bijlage 1 van de regels) is aangegeven.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers.

Algemene gebruiksregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het verboden gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene parkeerregels

In dit artikel zijn regels opgenomen voor de waarboring van voldoende parkeergelegenheid. Deze regels zijn overgenomen uit het ontwerpfacetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen'.

Algemene aanduidingsregels

In dit artikel is de aanduiding 'geluidzone-industrie' opgenomen. Binnen deze aanduiding is het niet mogelijk nieuwe geluidsgevoelige objecten op te richten, mits wordt aangetoond dat de geluidsbelasting vanwege industrielawaai ter plaatse van de geluidsgevoelige objecten niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeurswaarde of vastgestelde hogere grenswaarde.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestanematen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd.

De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In het onderhavige plan is sprake van het wijzigen van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Er wordt geen woning toegevoegd aan de woningvoorraad. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, toetsing aan de ladder is niet benodigd.

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen.

Het onderhavige plan betreft een kleinschalige ontwikkeling. Er is geen specifiek beleid opgenomen dat het plan raakt. Het Omgevingsplan Zeeland staat de ontwikkeling niet in de weg.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

Structuurvisie Terneuzen

Op 16 december 2010 heeft de gemeenteraad van Terneuzen de 'Structuurvisie 2025' vastgesteld. De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economische en in de leefomgevingskwaliteit.

De visie werkt met diverse strategieën. Het plangebied valt in de strategie 'herstructureren'. Dit houdt in dat in dit gebied tot en met 2025 herstructurering te verwachten valt. Bij het proces van herstructureren zal de hoofdfunctie van het gebied hetzelfde blijven maar wordt de kwaliteit en het functioneren van het gebied sterk verbeterd. Het onderhavige plan staat de uitwerking van deze herstructureringsopgave niet in de weg.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. De Erfgoedwet voorziet in een juridische regeling waarin de belangen van archeologie en cultuurhistorie worden gewaarborgd.

Als beleidskader geldt het interim beleid archeologie 'De onderste steen boven?!' en de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen.

Archeologie
Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interim beleid.

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK):
Het plangebied ligt niet in een waardevol gebied op basis van de Archeologische Monumentenkaart.

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):

Het plangebied ligt in een gebied met lage trefkans (zie figuur 6).

Figuur 6 | Uitsnede IKAW kaart (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking: Juust)

3. Toetsing aan Archis:
Binnen het plangebied Vier Ambachtenstraat 2,4,6 en 8 te Sas van Gent zijn geen Archismeldingen bekend (zie figuur 7). Het plangebied maakt wel deel uit van vier grootschalige onderzoeken, namelijk een Bureauonderzoek MER (2012) project Multi Utility Providing, opstellen van een verwachtingskaart in 2014 (Archisnummer 2434360100), een vrijstellingenkaart in 2017 (Archisnummer 4568760100) en het project 'Leemten in Kennis' (Archisnummer 2439204100). Uit het onderzoek vrijstellingenkaart volgt dat ter plaatse van het plangebied een vrijstelling kan worden verleend voor werkzaamheden dieper dan 1 meter onder maaiveld. De overige onderzoeken hebben geen relevantie voor het plan.

Figuur 7 | Uitsnede Archis (bron: Archis)

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD):
Voor de locatie aan de Vier Ambachtenstraat te Sas van Gent zijn geen dossiers opgemaakt bij het ZAD (raadpleging: 10-12-2018).

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen:
Het plangebied heeft de aanduiding FO3b (Afzettingen van Duinkerke 3b op Hollandveen op Pleistoceen) (zie figuur 8). Op basis het stroomschema is onderzoek verplicht bij een verstoring van 500 m² of meer.

Figuur 8 | Uitsnede Van Rummelen 1977 (bron: gemeente Terneuzen)

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017:

Het plangebied is vrijgesteld van onderzoek tot 1 meter en een deel voor 2,5 meter onder het maaiveld (zie figuur 9).

Figuur 9 | Uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen)

Conclusie:
Op basis van het 'stroomschema onderzoeksplicht archeologie' is onderzoek noodzakelijk bij een verstoring vanaf 500 m² bij toepassing van de vrijstellingsdiepte. In het onderhavige plan is geen sprake van een te verstoren oppervlak. Het aspect vormt geen belemmering voor het onderhavige plan. In het bestemmingsplan wordt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' opgenomen.

Cultuurhistorie
De gemeente Terneuzen heeft een cultuurhistorische waardenkaart vastgesteld (zie figuur 10). Deze is gebaseerd op de handreiking Landschap van de Provincie Zeeland en de structuurvisie Terneuzen 2025. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren).

De locatie ligt op de kaart van de gemeente Terneuzen niet binnen cultuurhistorisch waardevol gebied.

Figuur 10 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart (bron: gemeente Terneuzen)

Ook volgens de cultuurhistorische waardenkaart van de Provincie Zeeland liggen er geen cultuurhistorisch waardevolle elementen in de directe omgeving van het plangebied. Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Met dit bestemmingsplan wordt met de bestemming 'Wonen' een gevoelige functie mogelijk gemaakt. Op een afstand van circa één meter van het bouwvlak is de bestemming 'Bedrijf' gelegen waar bedrijven zijn toegestaan tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten van het geldende bestemmingsplan. Voor bedrijven tot en met categorie 2 geldt een maximale richtafstand van 30 meter. Echter, omdat het plangebied in een omgeving ligt wat door de verschillende (maatschappelijke) functies en het spoor als 'gemengd gebied' kan worden aangeduid, mag de richtafstand met één stap terug worden gebracht. Dit betekent dat als richtafstand maximaal 10 meter geldt. Aan de richtafstand van 10 meter kan niet worden voldaan. Omdat het richtafstanden betreft, mag hier met een goede motivatie van worden afgeweken.

Aan de oostzijde wordt voldaan aan de richtafstand (gemiddelde afstand tussen de bouwvlakgrens en de bedrijfsbestemming is 15 meter). Aan de noordzijde van de woning Vier Ambachtenstraat 2 kan niet worden voldaan aan de richtafstand. De afstand tussen het bouwvlak en de bestemmingsgrens bedraagt slechts 1 meter. Aan de noordzijde is enkel sprake van een in- en uitrit van de loods Vier Ambachtenstraat 4 welke nu in gebruik is als caravanstalling. Er vinden aan deze zijde geen feitelijke bedrijfsactiviteiten plaats. Het bouwvlak van de bedrijfsbestemming ligt op circa 5,5 meter uit de bouwvlakgrens van de woning. De verkeersbewegingen zijn beperkt en vinden overdag plaats. De bedrijfsmatige activiteiten zijn kleinschalig van aard. Het is niet mogelijk om de afstand tussen de bouwvlakgrens en de bedrijfsbestemming te vergroten omdat er sprake is van een bestaande situatie. In zijn algemeenheid zijn categorie 2-bedrijven goed inpasbaar in een woonomgeving waardoor eventuele geluidsoverlast beperkt zal blijven. Een goed woon- en leefklimaat is gelet op de beperkte bedrijfsactiviteiten in dit geval aannemelijk. Gelet op de ligging van de bedrijfslocatie binnen een bebouwde woonomgeving is het niet aannemelijk dat er zich in de toekomst ter plaatse bedrijven zullen vestigen die een grotere milieubelasting met zich meebrengen dan de gevestigde bedrijven.

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Omdat de bestemming bedrijf ter plaatse van Vier Ambachtenstraat 2 gewijzigd wordt in de bestemming 'Wonen' is door Sagro Milieu Advies Zeeland B.V. een bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Uit dit onderzoek blijkt dat er in de bovengrond achtergrondwaarde-overschrijdingen van kwik, lood, zink, PCB en enkele organochloorbestrijdingsmiddelen zijn gevonden. In het grondwater is een streefwaarde-overschrijdingen van chroom en van nature licht verhoogde concentraties barium en molybdeen aangetroffen. De verhoogde gehalten in de grond en het grondwater geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich verschillende risicobronnen. Het plangebied ligt naast een spoor waar gevaarlijke stoffen over vervoerd worden en het rangeerterrein voor treinen met gevaarlijke stoffen op een emplacement aan de Stationsweg 1. Naast het plangebied ligt tevens een aardgasleiding. In het kader van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' is een onderzoek uitgevoerd naar externe veiligheid. Uit de risicoberekeningen blijkt dat geen van de risicobronnen leidt tot overschrijding van de normen voor het plaatsgebonden risico. Bij het emplacement aan de Stationsweg 1 is een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Deze overschrijding acht het college van burgemeester en wethouders verantwoord.

Omdat het onderhavige bestemmingsplan uitsluitend een functiewijziging mogelijk maakt, waarbij er in verband met het groepsrisico geen sprake is van een toename van personen, is er geen nieuwe beoordeling benodigd. Een bedrijfswoning wordt niet anders beoordeeld dan een reguliere woning. Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

In het geldende bestemmingsplan is binnen het plangebied een bedrijfswoning toegestaan. Met het onderhavige plan wordt de bedrijfswoning als burgerwoning bestemd. Een bedrijfswoning wordt in het kader van de Wet geluidhinder niet anders beoordeeld dan een burgerwoning. Er is daarom geen sprake van een nieuw geluidgevoelig object binnen de ter plaatse aanwezige geluidszone industrie. Er is geen nadere beoordeling benodigd. Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (hoogspanningsleidingen en gevaarlijke gassen en gevaarlijke vloeistoffen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

Aan de oostzijde van het plangebied ligt een aardgasleiding. Deze heeft in het bestemmingplan 'Sas van Gent' de dubbelbestemming 'Leiding-gas-1'. Een deel van deze dubbelbestemming (de beschermingszone) ligt binnen het plangebied. De leiding zelf ligt buiten het plangebied. Er is geen gevaar dat de leiding geraakt wordt omdat het onderhavige plan een functiewijziging betreft en er geen werkzaamheden zijn voorzien. De dubbelbestemming wordt in het onderhavige plan overgenomen. Voor toekomstige werkzaamheden binnen de beschermingszone is op dat moment een omgevingsvergunning voor werken en/of werkzaamheden nodig. Dit aspect vormt geen belemmering voor de bestemmingswijziging.

Figuur 11 | Ligging gasleiding (bron: www.risicokaart.nl, bewerking Juust BV)

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO₂ en PM₁₀ leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m³ hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het onderhavige plan betreft slechts een functiewijziging, er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het plan draagt NIMB aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen Natura-2000 gebieden of onderdelen van het Natuur Netwerk Zeeland. Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

Soortenbescherming

Ter plaatse van het plangebied worden geen gebouwen gesloopt of groen verwijderd. Er worden daardoor geen beschermde dier- of plantsoorten verstoord of verwijderd. Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waar op te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen.

Het plangebied ligt niet binnen een aandachtsgebied voor niet gesprongen explosieven. Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Het onderhavige bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkeling mogelijk. Er is genoeg ruimte op eigen perceel om parkeren op te vangen. De huidige situatie blijft ongewijzigd.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	In de omgeving van het plangebied liggen geen waterkeringen.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Het onderhavige plan maakt geen extra verhard oppervlakte mogelijk. Huidige planologische situatie Binnen de bestemming 'Bedrijf' mag 75% van een bouwperceel worden bebouwd. Dit betekent dat ter plaatse van het perceel waar de woning Vier Ambachtenstraat 2 is gesitueerd (het perceel wat in de toekomstige planologische situatie de bestemming 'Wonen' krijgt), 445,5 m² bebouwing mag worden gebouwd. Toekomstige planologische situatie Binnen de bestemming 'Bedrijf' blijft de planologische situatie ongewijzigd. Binnen de bestemming 'Wonen' mag het bouwvlak van 200 m² 100% worden bebouwd en het erf maximaal 90 m². Dit betekent dat in de toekomstige planologische situatie 290 m² verhard oppervlak gerealiseerd mag worden. Gezien de huidige planologische mogelijkheid voor 445,2 m² aan bebouwing, is er in de toekomstige planologische situatie 155,2 minder verhard oppervlakte mogelijk. Compensatie is daarom niet benodigd.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	De huidige situatie blijft onveranderd
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Niet van toepassing.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkeling mogelijk. De grondwaterkwaliteit blijft behouden.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkeling mogelijk. De oppervlaktewaterkwaliteit blijft behouden.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Het plan heeft geen gevolgen voor de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Het plan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk die zorgen voor bodemdaling.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Niet van toepassing
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Niet van toepassing.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen eigendommen van het waterschap aanwezig.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? * na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Niet van toepassing

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Er is geen sprake van een bouwplan zoals hierboven bedoeld. Alle kosten en eventuele planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de gemeente heeft dit bestemmingsplan geen nadelige financiële gevolgen.

Vooroverleg

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen. Het onderhavige bestemmingsplan heeft van 16 mei 2019 t/m 26 juni 2019 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is één zienswijze ingediend door de Gasunie. In overleg met de gemeente heeft dit geleid tot enkele ondergeschikte aanpassingen in artikel 5 van de regels welke verband houdt met de beschermingszone van de gasleiding. Zie bijlage # voor de antwoordnota.