het bestemmingsplan Sasse Poort, Sas van Gent met identificatienummer NL.IMRO.0715.BPSVG09-VG01 van de gemeente Terneuzen.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge dit bestemmingsplan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en voor zover deze beroepen een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.

de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de provincie, de rijksdienst voor Cultureel Erfgoed dan wel een andere door het college aan te wijzen onafhankelijk deskundige of onafhankelijke commissie van deskundigen op het gebied van archeologie.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor functies uit de bestemmingsomschrijving geschikt of geschikt te maken is.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

al dan niet bebouwd bouwperceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen, woonwagenstandplaatsen, andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder en de artikelen 1.1 en 1.2 van het Besluit geluidhinder.

ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van ten minste 11 m².

de met de gebiedsaanduiding 'geluidszone - industrie' aangegeven zone, zoals bedoeld in artikel 40 van de Wet geluidhinder.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, pompgemalen, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2': de hoogte van de kade;
3. c. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

een zelfbedieningszaak in goederen met hoofdzakelijk een grote verscheidenheid aan levens- en genotsmiddelen.

het meest naar de wegzijde gekeerde deel van een gebouw;

een denkbeeldige lijn waarachter je een huis mag bouwen

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, niet zijnde een bijzondere woonvorm of kamerverhuur /logies voor meer dan drie personen inclusief de huishouding dan wel vier personen wanneer er daarnaast geen huishouding in het gebouw is ondergebracht.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, uitsluitend in de vorm van een supermarkt;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, zoals containers voor glas, papier en plastic, opstelplaatsen voor winkelwagens, bergingen en opslag en laad- en losvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels.

Bouwwerkzaamheden mogen niet worden gestart voordat doormiddel van ecologisch veldonderzoek is vastgesteld dat dit niet leidt tot negatieve effecten op beschermde dier- en/of plantensoorten die in het gebied voorkomen, danwel maatregelen genomen zijn ter voorkoming van deze negatieve effecten.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. het maximum aantal supermarkten bedraagt twee;
2. b. de bedrijfsvloeroppervlakte van detailhandel bedraagt ten hoogste het ter plaatse van de aanduiding 'maximum oppervlakte' aangeduid oppervlak;
3. c. buitenopslag van goederen is niet toegestaan;
4. d. opslag en verkoop van consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
5. e. bevoorraden van de supermarkten is uitsluitend toegestaan tussen 7.00 en 19.00.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. water, waterberging, waterhuishoudkundige voorzieningen, verhardingen, fiets/voetpaden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden;
2. b. ter plaatse van de aanduiding ‘garagebox’: uitsluitend garages voor de stalling van vervoermiddelen en voor de berging van niet voor handel en distributie bestemde goederen;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, geluidswerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. ter plaatse van de aanduiding garages mogen gebouwen worden gebouw, met een maximum oppervlakte van 25 m² per gebouw. De goot- en bouwhoogte bedraagt maximaal 5 meter;
3. c. de oppervlakte van een gebouw voor nutsvoorzieningen bedraagt ten hoogste 15 m²;
4. d. de bouwhoogte van een nutsvoorziening bedraagt ten hoogste 3 m;
5. e. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de wegaanduiding of de verlichting, bedraagt ten hoogste 2 m.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen met aan - huis - gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'erf': uitsluitend een erf;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en toegangswegen.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede aangewezen voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde Archeologie - 2' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor Waarde - Archeologie 3 aangewezen gronden zijn -behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 8.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk waarbij het te verstoren oppervlak niet meer bedraagt dan 1000 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst;
   4. 4. een bouwwerk dat wordt gerealiseerd op gronden waarvan is aangetoond dat in het verleden bodemverstoringen hebben plaatsgevonden op hetzelfde oppervlak en dezelfde diepte dan de geplande werkzaamheden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. De bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. De bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
3. c. In geval van herbouw is het bepaalde onder a en b uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de verbeelding en hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, alsmede andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt;
2. b. de bouw van andere bouwwerken ten dienste van nutsvoorzieningen, mits deze voorzieningen van geringe horizontale en verticale afmetingen zijn en de bouwhoogte in ieder geval niet meer dan 10 m; in afwijking van het in vorige zin bepaalde bedraagt de bouwhoogte van voorzieningen voor telecommunicatie ten behoeve van privégebruik maximaal 15 m en voor gemeenschappelijk gebruik maximaal 30 m;
3. c. voor de bouw van kleine niet voor bewoning bestemde gebouwtjes ten dienste van nutsvoorzieningen; de inhoud van deze gebouwtjes bedraagt ten hoogste 50 m³ en de bouwhoogte ten hoogste 3 m.

1. a. Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is – bij een omgevingsvergunning afwijken van dit plan voor:
   1. 1. afwijkingen van maten, waaronder percentages met ten hoogste 10%;
   2. 2. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
2. b. De bevoegdheid tot afwijken wordt niet gebruikt, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Binnen de aanduiding 'geluidszone - Industrie' geldt dat extra nieuwe geluidsgevoelige objecten niet zijn toegestaan, met uitzondering van het aantal woningen zoals aangeduid in de bestemming Wonen.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen bedragen echter niet meer dan 3 m en het bestemmingsvlak wordt met niet meer dan 10% vergroot.

Het is verboden te bouwen dan wel het gebruik van gronden en/of bouwwerken te wijzigen indien er niet wordt voldaan aan de op grond van dit artikel gestelde eisen ten aanzien van parkeren en stallen van voertuigen.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

Een bouwplan dient te voorzien in voldoende parkeermogelijkheden op de bij het bouwplan behorende en daartoe bestemde gronden. De toename van de parkeerbehoefte wordt bepaald op de wijze zoals beschreven in de beleidsregels. Indien gedurende de planperiode de beleidsregels wijzigen, dan gelden de gewijzigde regels.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 14 lid 2. Het bevoegd gezag nemen hierbij, conform de beleidsregels, in overweging of:

1. a. het voldoen aan de parkeerregels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
2. b. er op andere wijze in de benodigde parkeerbehoefte/stallingbehoefte wordt voorzien;
3. c. er een financiële voorwaarde dient te worden gesteld.
4. d. Indien gedurende de planperiode de beleidsregels wijzigen, gelden de gewijzigde regels.

Ruimte(n) voor het parkeren en stallen van voertuigen, voor zover de aanwezigheid van deze ruimte(n) krachtens deze parkeerregels is geëist, dient ten allen tijde voor dit doel beschikbaar te blijven. Ander gebruik wordt aangemerkt als strijdig gebruik.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Sasse Poort, Sas van Gent'.

Aanleiding

In de kern Sas van Gent zijn twee supermarkten gevestigd, de Albert Heijn en Lidl. De huidige Albert Heijn is gevestigd aan de Wilhelminalaan; de Lidl aan de Tramstraat. Deze supermarkten voldoen momenteel niet meer aan de huidige maatstaven voor supermarkten. Er is behoefte aan meer winkelruimte voor de supermarkten voor het uitbreiden van het assortiment, het toevoegen van meer comfort tijdens het winkelen, zoals het verbreden van de gangpaden, een ruimere kassa-opstelling en meer magazijnruimten.

Deze twee supermarkten kiezen voor schaalvergroting. Dit is noodzakelijk voor een toekomstgerichte, voor klanten aantrekkelijke en rendabele bedrijfsvoering. In de directe omgeving van de huidige supermarkten ontbreekt ruimte voor het mogelijk maken van schaalvergroting. Uitbreiding van de gebouwen zou ten koste gaan van parkeerruimte. Voor compensatie en voor toevoeging van extra parkeervoorzieningen is geen ruimte beschikbaar. In het centrum van Sas van Gent zijn geen locaties beschikbaar waar dit wel het geval is.

De locatie voor een multifunctioneel bedrijvengebied aan de zuidzijde van Sas van Gent

Ten zuiden van de kern ligt het voormalige terrein van de CSM suikerfabriek. Dit gebied wordt herontwikkeld tot een multifunctioneel bedrijventerrein 'Sasse Poort'. Aan de westzijde worden bedrijven gesitueerd, zoals de Palletcentrale aan de westrand. Dit gedeelte is als eerste in ontwikkeling genomen, deel uitmakend van een ruim 9 ha. groot gebied. Dit gebied is in 1999 verworven door Ridderpoort B.V. voor de ontwikkeling van nieuwe stedelijke functies. Het voormalige terrein van CSM ligt al enige tijd braak. De eigenaar realiseert geleidelijk een passende invulling van dit gebied.

Realisatie nieuw voorzieningengebied ''Sasse Poort'' aan de Westkade

De supermarkten zijn voornemens naar het CSM-terrein te verplaatsen. Het gebied wordt hiervoor getransformeerd en krijgt een nieuwe invulling en functie voor de stad. De fullservice supermarkt Albert Heijn en de discounter Lidl, zullen zich vestigen in een nieuw voorzieningengebied op deze locatie. Tussen het nieuwe voorzieningengebied en het centrum van Sas van Gent wordt een nieuwe langzaamverkeersverbinding gerealiseerd, zodat het perceel ook vanuit het centrum goed bereikbaar is voor fietsers en voetgangers.

De locatie voor het voorzieningengebied ligt aan de rand van de kern Sas van Gent, op korte afstand van de huidige supermarkten (75 meter tot 250 meter hemelsbreed). Daar is voldoende ruimte beschikbaar voor de twee supermarkten inclusief parkeren en laad/los voorzieningen. Door de ligging aan de Westkade is het gebied goed zichtbaar vanaf de route over de Westkade naar Zelzate (België).

In het voorzieningengebied worden daarnaast parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen aangelegd. Daarnaast biedt het perceel de mogelijkheid tot realisatie van nog een derde kavel. Omdat op dit moment nog geen invulling bekend is voor dit kavel is dit derde kavel (nog) niet meegenomen. In de situatie dat er een invulling voor het kavel is, zal hiervoor een aparte procedure worden doorlopen.

Woningbouw in het centrum van Sas van Gent

De invulling van de huidige percelen van de supermarkten is in samenwerking met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen bepaald. Woongoed is bezig met de herstructurering van de Witte Wijk. Verouderde woningen worden gesloopt en een deel daarvan kan worden teruggebouwd in het centrum. De locaties van de huidige supermarkten lenen zich hier uitstekend voor.

Op de Albert Heijn-locatie worden grondgebonden woningen en een appartementengebouw gerealiseerd. In totaal omvat het programma 30 woningen. De Lidl-locatie is kleinschaliger. De bedoeling is hier 10 grondgebonden woningen te bouwen.

Doel

Voor de locatie van het voorzieningengebied ''Sasse Poort'' is in het geldende bestemmingsplan Sas van Gent (2012) de bestemming Bedrijven vastgesteld. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor onder meer detailhandel. De ontwikkeling van de supermarkten op Sasse Poort past binnen de wijzigingsbevoegdheid van dit bestemmingsplan. Echter omdat het ook wenselijk is om de herontwikkeling van de supermarktlocaties in het centrum mee te nemen bij de ontwikkeling van Sasse Poort wordt een bestemmingsplan gemaakt, waarin zowel de ontwikkeling van Sasse Poort als de herontwikkeling van de supermarktlocaties naar woningbouw is meegenomen.

De gemeente Terneuzen is bereid planologische medewerking te verlenen aan het project. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Het plangebied van het bestemmingsplan bestaat uit verschillende delen. Het bestemmingsplan heeft betrekking op de onderstaande plandelen:

Sasse Poort

Dit deel van het plangebied ligt ten zuiden en ter hoogte van de oude vesting van Sas van Gent en betreft een deel van het voormalige terrein van de CSM suikerfabriek. Het wordt globaal begrensd door de Suikerdijk aan de zuidzijde, de Westkade aan de oostzijde, en de huizen aan de Tramstraat en het Schulpenpad aan de noord- en westzijde. Ten westen van het plangebied is de Palletcentrale gevestigd; ten zuiden is het terrein van kunstmestproducent Rosier Nederland gelegen.

AH-locatie

Dit betreft de huidige locatie van de Albert Heijn aan weerszijde van de Wilhelminalaan. Het perceel grenst aan de oostzijde tevens aan de Zuidstraat.

Lidl-Locatie

De locatie van de Lidl is gelegen aan de Tramstraat en grenst aan de noordzijde en de westzijde aan respectievelijk de Stationsstraat en het Schulpenpad.

Daarnaast maakt ook de nieuwe langzaam verkeerverbinding tussen het centrum van Sas van Gent en Sasse Poort onderdeel uit van het bestemmingsplan.

In figuur 1.1 is de globale ligging van de verschillende percelen weergegeven.

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied

Deze toelichting op het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd.

• In hoofdstuk 2 wordt de structuur van het plangebied, de historie van Sas van Gent en de planopgave beschreven.
• Hoofdstuk 3 beschrijft de beoogde ontwikkeling.
• In hoofdstuk 4 worden de actuele beleidskaders beschreven.
• Hoofdstuk 5 gaat in op het uitgevoerde Distributie Planologisch Onderzoek.
• In hoofdstuk 6 wordt het plan getoetst aan de milieuaspecten.
• Hoofdstuk 7 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 8 worden de juridische regeling en de verbeelding verklaard.

Sas van Gent

Sas van Gent ligt aan weerszijden van de Westkade. Dit is de hoofdontsluitingsweg. Hieraan zijn de centrum- en woongebieden gelegen, met aan weerszijden de bedrijventerreinen (noordzijde, zuidzijde).

De hoofdstructuur in en rond het plangebied wordt bepaald door twee lange lijnen; het Kanaal Terneuzen-Gent aan de oostkant en het spoor aan de westkant (zie figuur 2.1). Het kanaal vormt een duidelijke fysieke grens tussen Sas van Gent aan de westzijde en Passluis en Westdorpe aan de overkant. Het spoor vormt een fysieke barrière aan de westzijde. Richting het zuiden wordt het gebied tussen spoor en kanaal steeds smaller. Oost-west gezien zijn de Stationsstraat en de Poelstraat/Suikerdijk belangrijke structuren die de 'kaders' voor deze locatie vormen.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich twee Natura 2000-gebieden. Aan de Nederlandse zijde is dat ''Canisvliet'' dat 400 meter ten oosten van het plangebied ligt en aan de Belgische kant ''Polders'' dat 2.000 meter ten noordwesten van het plangebied ligt.

Figuur 2.1. Ruimtelijke structuur Sas van Gent (Bron: Kadaster)

Sasse Poort

Het plangebied van Sasse Poort ligt als het ware ingeklemd tussen de kern Sas van Gent, de bedrijven Palletcentrale en Rosier Nederland, en het Kanaal Gent-Terneuzen met de naastgelegen Westkade. De ruimtelijke uitstraling van het plangebied in de huidige situatie is een braakliggend terrein, wachtend op een stedelijk invulling (zie figuur 2.2).

Figuur 2.2 Luchtfoto Sasse Poort (Bron: Kadaster)

Huidige Supermarktlocaties

De huidige locaties van de supermarkten liggen in het centrum van Sas van Gent. Beide locaties zijn gelegen tussen bestaande woningen en voorzieningen en maken onderdeel uit van de stedenbouwkundige structuur van Sas van Gent (zie figuur 2.3)

Figuur 2.3 Luchtfoto Supermarktlocaties (Bron: Kadaster)

Sas van Gent

Sas van Gent is van oorsprong (middeleeuwen) een militair bolwerk met wallen en soldaten ter bescherming van de sluis (= sas) naar Gent. Dit was het grootste bolwerk van Europa destijds. Pas in de 19e eeuw kwam de industrialisatie op gang door de komst van de suikerfabrieken. In de loop der jaren zijn verschillende fabrieken gesloten waardoor de fabriekscomplexen uit de kern zijn verdwenen. De huidige grote industrieën van Sas van Gent bevinden zich op de bedrijventerreinen Poelpolder, ten zuiden van de kern, waar het plangebied deel van uitmaakt, en de ten noorden van de kern gelegen Ghellinckpolder. De bedrijvigheid op deze terreinen zorgt voor 50% van de werkgelegenheid in Sas van Gent. De beide bedrijventerreinen zijn in het begin van de 20^e eeuw gerealiseerd en zijn sterk verankerd in de structuur van de kern. Ruimte voor nieuwe ontwikkelingen is daarom beperkt.

CSM-terrein

De Sasse Poort (9,28 ha) is het terrein van de oude CSM-fabriek (zie figuur 2.4). Het terrein is in 1999 verworven door Ridderpoort B.V., onderdeel van ontwikelaar Hillgate Investments B.V. met de bedoeling hier een ´factory outlet center´ te realiseren.

Figuur 2.4 Voormalige CSM-fabriek

Sasse Poort

Vanaf 2006 zijn in samenwerking met de gemeente plannen ontwikkeld voor een multifunctioneel bedrijventerrein. In 2011 is na enkele jaren voorbereiding, de Palletcentrale, afkomstig uit Moerdijk, in het westelijk deel van het gebied gevestigd. Het bedrijfskavel van de Palletcentrale omvat 36.000 m², verder is ca. 9.000 m² langs de Suikerdijk verkocht aan een Belgische bouwonderneming. Dit is gecombineerd met uitvoering van enkele bodemsaneringen, de aanleg van de ontsluitingen van de percelen (doortrekken Suikerdijk) en de aanleg van rioleringen en nutsvoorzieningen.

Hiervoor is 24 mei 2012 het bestemmingsplan Sas van Gent vastgesteld. De Sasse Poort maakt hier deel van uit. De bestemming van het terrein is Bedrijf met een additionele mogelijkheid van 10 bedrijfswoningen langs de huidige zuidrand van de kern Sas van Gent. Verder is voor de zichtlocatie langs de Westkade (ca. 25.000 m² terrein) een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen voor onder meer detailhandel.

In het kader van de ontwikkeling van Sasse Poort en de bijbehorende herontwikkeling van de supermarktlocaties in het centrum is het Masterplan Ontwikkelingen Sas van Gent / Sasse Poort opgesteld. Dit masterplan beschrijft de stedenbouwkundige kaders en het samenhangend plan voor de gebiedstransformatie in Sas van Gent. Het masterplan is tot standgekomen in een intensieve samenwerking tussen Hillgate, Albert Heijn, Lidl, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Bouwgroep de Nijs-Soffers en de gemeente.

In het masterplan is een aantal doelen geformuleerd voor de ontwikkeling:

• verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het centrumgebied;
• toekomstbestendige supermarkten;
• verbeteren van de woonkwaliteit;
• verbeteren van de leefbaarheid.

De ontwikkeling vindt plaats op 3 locaties in Sas van Gent, het gaat hierbij om de locaties Sasse Poort en de twee locaties van de supermarkten in Sas van Gent aan de Zuidstraat/Wilhelminalaan en aan de Tramstraat. In het Masterplan is een stedenbouwkundige schets opgenomen met een voorstel voor de indeling van de locaties (zie figuur 3.1). In bijlage 1 is het volledige Masterplan bijgevoegd.

Figuur 3.1 Overzicht 3 locaties (Bron: Masterplan Ontwikkelingen Sas van Gent / Sasse Poort)

Albert-Heijn locatie

De huidige Albert-Heijn-locatie en bijbehorende parkeerterreinen worden ingevuld met circa 18 grondgebonden sociale huurwoningen en 12 vrije sector appartementen. Aan de Zuidstraat worden vier grondgebonden woningen gerealiseerd. Dit gebeurt tussen bestaande woningen en appartementen. Bij het bepalen van de exacte plek van de woningen en het ontwerp van de woningen wordt daar dan ook rekening mee gehouden. De overige woningen worden gerealiseerd aan de Wilhelminalaan.

In het midden is er plaats voor 12 appartementen. Het realiseren van appartementen op deze plek zorgt voor een goede differentiatie van het woningbouwprogramma. Centraal in het blok is ruimte voor een groene verblijfsplek die ontsloten wordt door voetpaden tussen de woningen, waardoor een verbinding wordt gecreëerd tussen de Zuidstraat en de Wilhelminalaan.

De woningen zullen aansluiten bij de bouwvolumes in de directe omgeving. Aan de Zuidstraat worden op de plek van de huidige achtergevel van de supermarkt woningen gebouwd. Zo ontstaat een gevelwand die veel beter aansluit bij het karakter van de straat en de levendigheid wordt vergroot. Aan de Wilhelminalaan worden ook grondgebonden woningen gebouwd. De appartementen worden gebouwd in 3 lagen.

Lidl-locatie

Op de locatie van de Lidl en het daarbij behorende parkeerterrein worden 10 grondgebonden woningen gebouwd. Het gaat hierbij om sociale huurwoningen. Een deel van de ruimte wordt aangelegd als een groen plein waar aan wordt gewoond. Aan de zijde van het Schulpenpad is in het Masterplan een rij van vier woningen getekend, met de voorgevel naar de nieuwe verbinding. dit verhoogt de kwaliteit van de verbinding. Wel is aandacht nodig voor de zijde aan het Schulpenpad, om te zorgen dat dit goed wordt ingepast. Het groene plein maakt deel uit van een nieuwe langzaamverkeersverbinding tussen Sasse Poort en het centrum van Sas van Gent. Met de realisatie van de grondgebonden woningen transformeert de Tramstraat daarmee naar een woonstraat.

Om de verbinding met het centrum te maken worden de panden aan de Stationstraat 11 en 13 gesloopt en wordt een deel van de garageboxen aan de achterzijde van de Tramstraat verplaatst. De woningen Tramstraat 10 tot en met 18 zijn door Woongoed al eerder gesloopt, omdat deze verouderd waren. Een aantal woningen wordt teruggebouwd op deze locatie, waarbij de doorgang naar Sasse Poort wordt vrijgehouden. De sloop en herbouw van deze woningen maken deel uit van de vervangingsopgave van Woongoed. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is de herbouw van deze woningen al mogelijk, de herbouw van deze woningen is om die reden niet meegenomen in dit bestemmingsplan.

Sasse Poort

Voor de supermarkten wordt nieuw gebouwd op de locatie Sasse Poort. De locatie ligt aan de rand van de woonkern Sas van Gent, op korte afstand van de huidige supermarkten (hemelsbreed 75 meter tot 250 meter). Daar is voldoende ruimte beschikbaar voor de twee supermarkten inclusief parkeren en betere laad/los mogelijkheden. Door de ligging aan de Westkade is het gebied goed zichtbaar vanaf de doorgaande route vanuit Zelzate (België). Om ervoor te zorgen dat het gebied goed bereikbaar is, wordt de ontsluiting vanaf de Westkade verbeterd. In het Masterplan is nog een derde te ontwikkelen perceel opgenomen. Voor dit perceel is nog geen concrete invulling gevonden, het maakt dan ook geen deel uit van het voorliggende bestemmingsplan.

Het programma bestaat uit de realisatie van verschillende typen woningen en twee verschillende supermarkten en de sloop van twee supermarkten en verouderde woningen.

Woningen

Het grootste deel van de woningen zijn sociale huurwoningen voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Daarnaast wordt een aantal koopwoningen gebouwd. De verdeling over de woningtypen en de locaties is als volgt.

• 18 sociale huurwoningen op de Albert-Heijn locatie
• 12 koopappartementen op de Albert-Heijn locatie
• 10 sociale huurwoningen op de Lidl locatie

In totaal worden op de oude winkellocaties 40 woningen gebouwd.

Supermarkten

Het programma omvat twee supermarkten, een fullservice supermarkt (AH) en een discountsupermarkt (Lidl). De omvang van de winkels is als volgt.

• Albert-Heijn 2.300 m² bvo, met 150 parkeerplaatsen.
• Lidl 1.800 m² bvo, met 100 parkeerplaatsen.

Slopen verouderde woningen

Onderdeel van het programma is het slopen van woningen in de Witte Wijk. In deze wijk staan in totaal 57 woningen op het programma om gesloopt te worden. Hier worden momenteel 10 woningen teruggebouwd. Daarnaast zijn 9 woningen aan de Tramstraat gesloopt, en worden hier 4 woningen teruggebouwd. Op de locatie Lidl worden 4 leegstaande panden gesloopt waar nu woningen mogelijk zijn.

Per saldo betekent dit een afname van het aantal woningen. De sloop en de herbouw van de woningen in de Witte Wijk maken geen onderdeel uit van het bestemmingsplan Sasse Poort.

De twee supermarkten zijn nu nabij het centrumgebied gelegen. In het algemeen is dit gunstig voor de bereikbaarheid. Echter, in de bestaande situatie lopen de supermarkten tegen hun grenzen aan. Bij Albert Heijn is dit al te zien door de situering van een gedeelte van de parkeervoorziening aan de overzijde van de Wilhelminalaan. Bij Lidl is de ligging in de Tramstraat, in feite een woonstraat, ongunstig. Dit heeft een verkeersdruk tot gevolg die niet passend is in die omgeving. Bij uitbreiding ter plaatse - dit is echter niet mogelijk - zou de verkeers- en parkeerdruk alleen maar toenemen. Dit is nadelig voor de leefbaarheid in de directe omgeving.

Uitplaatsing van de supermarkten is gunstig voor de verkeersdruk. De bevoorrading gebeurt niet meer in de kern. En het autoverkeer kiest niet langer een enkele route richting de supermarkten. Het autoverkeer zal zich in de nieuwe situatie meer gaan spreiden. Daarbij is van belang dat de huidige supermarkten door een relevant aantal bezoekers vanuit België wordt bezocht. Dit is eigenlijk gebiedsvreemd verkeer, ondanks dat het verkeer verbonden is aan de supermarkten. In de nieuwe situatie neemt de verkeersdruk in Sas van Gent duidelijk af. Dit draagt bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en het woon- en leefklimaat van Sas van Gent.

De huidige parkeerterreinen dragen niet bij aan de ruimtelijke kwaliteit. Het realiseren van woningbouw op de huidige twee supermarktlocaties verbetert de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

Voor succesvol ruimtelijk beleid is het van belang dat vraag en aanbod van stedelijke functies goed op elkaar zijn afgestemd. Dit draagt bij aan economische dynamiek, zorgvuldig gebruik van ruimte en infrastructuur en behoud van de leefbaarheid van stedelijk en landelijk gebied. In het Bro is hiervoor een regeling opgenomen:

Lid 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In het kader van de ladder-onderbouwing dient ten eerste te worden bepaald of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Uit jurisprudentie (ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724) kan worden afgeleid dat ontwikkelingen groter dan 500 m² bruto vloeroppervlak (bvo) ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan en ontwikkelingen bestaande uit meer dan 11 woningen worden aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.

• Met het bestemmingsplan wordt een uitbreiding van twee supermarkten mogelijk gemaakt van in totaal circa 1.300 m² extra bvo. Dit betekent dat de ontwikkeling aangemerkt wordt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.
• Met het bestemmingsplan worden 40 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Onderdeel van de ontwikkeling is echter ook de sloop van ten minste 40 woningen in de Witte wijk. Hierdoor is er per saldo sprake van een afname van het aantal woningen in Sas van Gent. Dit betekent dat de realisatie van de woningen niet is aan te merken als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkelingen van de supermarkten moet worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. In het kader hiervan is een ladder onderbouwing opgesteld, deze is opgenomen in Bijlage 5. In dit onderzoek staat de vraag centraal of de beoogde verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn en Lidl in Sas van Gent voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking en het provinciaal beleid.

Behoefte

Uit dit onderzoek blijkt dat er behoefte is aan de herontwikkeling van de Sasse Poort in Sas van Gent. Om duurzaam-economisch te kunnen blijven functioneren moeten Albert Heijn en Lidl uitbreiden. Om een compleet kwalitatief supermarktaanbod te kunnen blijven bieden is het belangrijk om zowel Albert Heijn als Lidl als complementaire supermarkten te behouden voor de inwoners van Sas van Gent. De consument heeft behoefte aan een zo compleet mogelijk dagelijks winkelaanbod op aanvaardbare afstand. Voornamelijk omdat Sas van Gent een belangrijke boodschappenfunctie heeft. Door de ligging aan de grens met België worden de supermarkten ook veel bezocht door Belgische consumenten. De omvang van het aanbod kan daardoor groter zijn dan verwacht zou worden op basis van het gemiddelde in Nederland.

Uit het distributieplanologisch onderzoek wordt geconcludeerd dat de dagelijkse goederensector in de huidige situatie evenwichtig is. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling zal er ontwikkelingsruimte ontstaan. De indicatieve marktruimte is minder dan de beoogde uitbreiding van het aanbod. Echter, er worden geen onaanvaardbare effecten verwacht op het dagelijkse goederenaanbod in Sas van Gent. De huidige ondernemers zijn al bekend met Albert Heijn en Lidl in het marktgebied. Voor de consument in Sas van Gent betekent de ontwikkeling van Albert Heijn en Lidl voornamelijk een kwalitatieve verbetering van het supermarktaanbod. De ontwikkeling is niet direct gericht op een recht evenredige groei van de omzet.

Locatieafweging

Hoewel het provinciale – en gemeentelijke detailhandelsbeleid is gericht op de versterking van de bestaande winkelstructuur biedt het beleid aanknopingspunten om Albert Heijn en Lidl te faciliteren aan de rand van het huidige kernwinkelgebied.

Voor het behoud van het voorzieningenaanbod is het wel van belang de supermarkten te behouden voor de consumenten in Sas van Gent en omgeving. De huidige winkels van Albert Heijn en Lidl zijn geen duurzame vestigingslocatie meer. De winkels zijn te klein en voldoen niet meer aan de wensen van de moderne consument. Bovendien laat de ruimtelijke kwaliteit te wensen over en is de manier van bevoorrading zoals deze nu gebeurt niet gewenst. Op de huidige locatie kunnen de supermarkten dus op termijn niet meer functioneren, verplaatsing is noodzakelijk.

In het onderzoek is aangetoond dat op de huidige locaties van de supermarkten geen mogelijkheden zijn voor uitbreiding. Uitbreiding zou ten koste gaan van de juist benodigde parkeergelegenheid. Ook in het kernwinkelgebied van Sas van Gent zijn geen mogelijkheden voor ontwikkeling van supermarkten. Geconcludeerd wordt dat exploitatie van een supermarkt binnen de huidige structuur in het centrum niet mogelijk is.

Vanuit ruimtelijk oogpunt is de Sasse Poort een geschikte alternatieve locatie. De locatie is in het vigerende bestemmingsplan aangemerkt als mogelijke detailhandelslocatie indien de detailhandelsstructuur niet negatief wordt beïnvloed. De verplaatsing van de supermarkten maakt onderdeel uit van een algehele herontwikkeling van zowel de Sasse Poort als de huidige supermarktlocaties. Door verplaatsing van de supermarkten kan op deze locaties de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd. Hier worden woningen gerealiseerd, beter passend bij de functie van de woonstraten. Met een groene langzaamverkeersverbinding is er een verbinding tussen de Sasse Poort en het centrum van Sas van Gent. Door de supermarkten te concentreren aan de rand van het centrum ontstaat een duidelijke profilering van de winkelgebieden. Het historische centrum biedt voornamelijk kleinschalige winkels, speciaalzaken en niet-dagelijkse winkels. Op de Sasse Poort is ruimte voor meer grootschaliger winkels met voldoende ruimte voor parkeren. Zo ontstaat een duidelijk boodschappengebied als nieuwe zuidelijke entree voor Sas van Gent. Met deze nieuwe structuur ontstaat er een toekomstbestendige detailhandelsstructuur voor Sas van Gent.

Nederland blijft een land waarin het goed wonen en werken is. Nederland heeft ruimte nodig; ruimte om economisch te kunnen blijven groeien en ruimte voor burgers en bedrijven om initiatief te nemen. Het Rijk kan en wil niet alles zelf doen. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. In de gebiedsontwikkeling wordt de daadwerkelijke vraag van bewoners, bedrijven en organisaties leidend.

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd. Deze ladder is opgenomen in het Besluit ruimtelijke Ordening (Bro artikel 3.1.6 lid 2).

Ladder voor duurzame verstedelijking, Besluit ruimtelijke ordening, artikel 3.1.6, lid 2

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende twee treden:

1. a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte;
2. b. indien de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient in een motivering worden voorzien waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien

Toetsing voorzieningengebied

a. Is er een behoefte aan de beoogde ontwikkeling?

Er is sprake van een actuele regionale behoefte aan detailhandel op deze locatie. Deze behoefte is nader onderbouwd in paragraaf 3.4.

b. Is sprake van een ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied?

Nee, de ontwikkeling vindt plaats op een voormalig bedrijventerrein en in de kern van Sas van Gent. Daarmee is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling.

De ontwikkeling voldoet aan de stappen uit de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. In het Barro is het Kanaal van Gent naar Terneuzen aangewezen als Rijksvaarweg en specifiek als zeehaventoegang, ook de kanaalarm ter hoogte van de westkade heeft deze aanduiding. In artikel 2.1.2 van het Barro is bepaald dat aan weerszijden van een zeehaventoegang een vrijwaringszone van toepassing is van 40m breed. Deze zone ligt circa 20 meter over het plangebied

in artikel 2.1.3 van het Barro zijn aan de vrijwaringszone regels verbonden, deze luiden als volgt.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen de begrenzing van een rijksvaarweg of op een vrijwaringszone en dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het ten tijde van inwerkingtreding van deze titel geldende bestemmingsplan, wordt rekening gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor:

1. a. de doorvaart van de scheepvaart in de breedte, hoogte en diepte;
2. b. de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart;
3. c. het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten;
4. d. de toegankelijkheid van de rijksvaarweg voor hulpdiensten, en
5. e. het uitvoeren van beheer en onderhoud van de rijksvaarweg.

Het voorliggende bestemmingsplan kent kleinere bouwmogelijkheden dan het geldende bestemmingsplan. Het bouwvlak is significant kleiner en het bouwvlak ligt circa 15 meter verder van de grens van de vaarweg. Daarmee leidt het bestemmingsplan niet tot nieuwe of grotere belemmeringen op de punten als genoemd onder a tot en met e. Daarbij is van belang dat de kanaalarm ter hoogte van het plangebied weliswaar is aangewezen als rijksvaarweg en zeehaventoegang, maar dat dit een nevenvaarwater is dat slechts gebruikt wordt als ligplaats voor binnenvaarschepen en voor recreatievaart. Het hoofdvaarwater van het kanaal van Gent naar Terneuzen ligt op meer dan 40 meter afstand.

Verder is de Westkade in het Barro aangewezen als regionale waterkering, met de daarbij behorende beschermingszone (zie figuur 4.1). Het plangebied ligt buiten de waterkering zelf. een deel van de beschermingszone ligt over het plangebied. Zoals het Barro voorschrijft wordt deze zone in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen. Voor (bouw)activiteiten in de bechermingszone is een watervergunning noodzakelijk

Figuur 4.1 Uitsnede Legger Rijkswaterstaatswerken

In artikel 2.11.3 van het Barro is bepaald dat voor gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben, of een beschermingszone, een bestemmingsplan kan worden vastgesteld dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het ten tijde van inwerkingtreding van het Barro geldende bestemmingsplan, voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de instandhouding of de versterking van de primaire waterkering. Aangezien zoals hiervoor bij de vrijwaringszone beschreven sprake is van een inperking van de bouwmogelijkheden ten opzichte van het geldende bestemmingsplan, zal voldaan kunnen worden aan deze voorwaarde.

Krimpregio's kennen grote uitdagingen op het gebied van wonen, arbeidsmarkt, bereikbaarheid, onderwijs en zorg. Deze uitdagingen kunnen vaak niet door het gebied zelf opgelost worden. Daarbij komt dat elke regio uniek is waardoor er bij de aanpak van de gevolgen van bevolkingsdaling een passende aanpak per gebied nodig is. Hiervoor werkt de Rijksoverheid samen met provincies, regio's en gemeenten aan de leefbaarheid in gebieden met bevolkingsdaling, dit noemt men het programma bevolkingsdaling. Voor de aanpak van de gevolgen van bevolkingsdaling is in 2016 het Actieplan Bevolkingsdaling opgesteld. Tevens wordt er jaarlijks een voortgangsrapportage actieplan bevolkingsdaling uitgebracht. Belangrijke onderwerpen zijn:

Aanpassingen en sloop van woningen en gebouwen

Er dienen minder woningen te komen, omdat het bevolkingsaantal daalt. Daarnaast veranderd de bevolkingssamenstelling en de behoefte van inwoners, waardoor de woningvoorraad aangepast moet worden. Omdat er minder mensen wonen kan ook het slopen van woningen nodig zijn. In krimpgebieden staan ook meer winkels, kantoren, bedrijventerreinen, erfgoed, landgoedgebouwen en maatschappelijke gebouwen leeg. Dit brengt de aantrekkelijkheid, de lokale economie en de identiteit van een dorp of stad in gevaar. Oplossingen hiervoor zijn bijvoorbeeld herbestemming of sloop.

Versterken van de economie en arbeidsmarkt

De uitdaging voor krimpgebieden ligt op het ontwikkelen van bedrijvigheid, stimuleren van economische groei en het aantrekken en behouden van arbeidskrachten. De overheid kan hierop inspelen door een betere aansluiting van het onderwijs op de arbeidsmarkt, zodat jongeren worden opgeleid voor de werkgelegenheid in die regio.

Bereikbaarheid

Voor de leefbaarheid en economie in een gebied is een goede bereikbaarheid belangrijk. De afname van de bevolking in een gebied kan er bijvoorbeeld voor zorgen dat er geen bus meer door het dorp rijdt. Hierdoor kunnen belangrijke voorzieningen zoals scholen of ziekenhuizen minder goed bereikbaar worden. De overheid dient in een dergelijk geval op zoek te gaan naar alternatieve vormen van vervoer. Ook de digitale bereikbaarheid, zoals goed internet en glasvezel is van belang voor inwoners en bedrijven.

Behoud van voorzieningen

Door bevolkingsdaling maken minder mensen gebruik van voorzieningen, waardoor supermarkten, banken, culturele voorzieningen en sportclubs verdwijnen in krimpgebieden. Dit zorgt voor het minder aantrekkelijk worden van een gebied. De decentrale overheid dient hierop in te spelen zodat voorzieningen behouden kunnen blijven.

Conclusie

De ontwikkeling Sasse Poort komt overeen met het Programma Bevolkingsdaling aangezien het programma voorziet in minder woningen, het behoud van voorzieningen, een goede bereikbaarheid tot de voorzieningen en de sloop van oude woningen die niet meer voldoen aan de behoeften.

Het Omgevingsplan Zeeland 2018 bevat de hoofdlijnen uit alle provinciale beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving. Het gaat over economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Het plan is integraal, maar ook compact. Het is voor het overgrote deel geen nieuw beleid. Wel flink opgeruimd en opnieuw ingericht op basis van vier grote strategische opgaven.

Het Omgevingsplan Zeeland 2018 is gebaseerd op de geldende wet- en regelgeving. Daarnaast houdt het Omgevingsplan Zeeland 2018 rekening met de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting in 2021 in werking treedt. Het Omgevingsplan is een overbruggingsplan. Het traject naar de Omgevingsvisie is gestart en dit zal nieuwe inzichten opleveren. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 biedt meer ruimte om per situatie of gebied passend beleid te voeren en zal indien nodig tussentijds worden gewijzigd aan de nieuwe inzichten. Het plan zal de transitie naar de Omgevingswet ondersteunen, niet belemmeren. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 blijft geldig tot vaststelling van de nieuwe Omgevingsvisie, naar verwachting in 2021.

De vier grote strategische opgaven zijn als volgt:

1. 1. Duurzame en concurrerende economie.
2. 2. Klimaatbestendige en –neutrale samenleving.
3. 3. Waardevolle leefomgeving.
4. 4. Toekomstbestendige, bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving.

Binnen de opgave van een duurzame en concurrerende economie is onder andere aandacht voor de voorzieningen in de provincie. Een betaalbaar, bereikbaar en divers voorzieningenniveau en toekomstbestendig voorzieningenstelsel voor alle bewoners, toeristen en bedrijven is essentieel. Het bieden van een goede kwaliteit van voorzieningen is daarbij belangrijker dan de fysieke nabijheid. Voor veel voorzieningen geldt dat bereikbaarheid organiseren samenhangt met het aantal mensen dat hiervan gebruik maakt. Een winkel, school, pinautomaat of bibliotheek kan alleen renderen in een omgeving met voldoende (potentiële) klanten.

Vanuit zorgvuldig ruimtegebruik, bundeling van functies en versterking van attractieve steden ziet de provincie de (binnenstedelijke) kernwinkelgebieden als primaire vestigingsplaats voor detailhandel. In kernen zonder kernwinkelgebied is ruimte voor lokale detailhandel en buiten bestaand bebouwd gebied zijn kleinschalige en aan het buitengebied gebonden vormen van detailhandel mogelijk. Vanwege de bijzondere combinatie van frequent bezoek en groot winkelvloeroppervlak kunnen supermarkten in of (indien noodzakelijk vanwege de omvang) aansluitend aan het kernwinkelgebied worden gevestigd.

Ook de vierde strategische opgave van de provincie Zeeland (een toekomstbestendige, bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving) is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

In Zeeland is behoud en herontwikkeling van voorzieningen essentieel omdat de totale bevolkingsomvang daalt en de bevolking vergrijst. Het regionale schaalniveau wordt steeds belangrijker. Het stedelijk gebied en de omliggende dorpen en regio functioneren feitelijk als één geheel. Voor steden en kernen leidt dit tot veel verschillende opgaven: verduurzaming en verbetering van de bestaande gebouwen, de verdichting van de stad voor verdere verduurzaming, het accommoderen van de vraag naar meer stedelijke woonvormen, het op peil houden van het voorzieningenniveau, de daarmee samenhangende noodzakelijke aanpak van de straten en openbare ruimte en transformatie van leegstaande gebieden en gebouwen, inclusief cultureel erfgoed.

Ook woningbouw in de dorpen blijft nodig. De opgave ligt hier primair bij herstructurering, inbreiding binnen de bestaande kern, vervangende nieuwbouw en het verleggen van bestaande plannen naar kansrijke locaties die inspelen op de lokale behoeftes.

Relatie met planinitiatief

Met de beoogde ontwikkeling op de Sasse Poort en in het centrum wordt invulling gegeven aan verschillende provinciale belangen. Voor Zeeland is het behoud en de herontwikkeling van voorzieningen belangrijk, gelet op de demografische ontwikkelingen. Met de verplaatsing van Albert Heijn en Lidl kan het supermarktaanbod gemoderniseerd worden en op deze manier behouden blijven voor de inwoners van Sas van Gent en omgeving. Met de verplaatsing kan op de huidige locaties woningbouw worden gerealiseerd. Omdat woningen in de Witte Wijk gesloopt worden is hier sprake van vervangende nieuwbouw. Op deze locatie in het centrum kunnen oude supermarktlocaties op een duurzame manier worden ingevuld. Er kan een kwaliteitsverbetering van de verbinding tussen het centrum en de Sasse Poort plaatsvinden. Met de boogde ontwikkeling wordt een nieuwe toekomstbestendige winkelstructuur gecreëerd waarbij de supermarkten vanwege hun grootte geconcentreerd zijn op de Sasse Poort en de kleinschaligere winkels in het centrum gevestigd zijn.

De ambities en doelen zoals geformuleerd in het Omgevingsplan van de provincie, zijn vertaald in de regels van de Omgevingsverordening. In artikel 2.6 van de verordening is vastgelegd dat in een bestemmingsplan nieuwe detailhandelsvoorzieningen, daaronder mede verstaan de uitbreiding van bestaande detailhandelsvoorzieningen, primair worden toegelaten in bestaande kernwinkelgebieden. In de toelichting bij een bestemmingsplan moet inzicht worden gegeven in de wijze waarop het plan bijdraagt aan het beleidsdoel van bundeling en concentratie in bestaande kernwinkelgebieden.

Behoud en versterking van het aanbod aan detailhandelsvoorzieningen, alsmede bundeling en concentratie die bijdraagt aan de vitaliteit van binnensteden en dorpscentra worden als elementen van provinciaal belang aangemerkt. Met kernwinkelgebieden worden bedoeld de binnen de centra van kernen gelegen gebieden waarin detailhandelsvoorzieningen zijn geconcentreerd. Een bestemmingsplan dat geen bijdrage levert aan bundeling en concentratie is in beginsel strijdig met het beleidsdoel (behoudens in de bijlage benoemde uitzonderingen). Hierbij bestaat wel afwegingsruimte. Bijvoorbeeld een supermarkt die ruimtelijk (in verband met omvang en verkeersontsluiting) aantoonbaar niet inpasbaar is in het kernwinkelgebied mag op enige afstand van het kernwinkelgebied, binnen bestaand stedelijk gebied worden toegestaan. Hiervoor is wel een goede motivering nodig omdat een dergelijke situatie per definitie niet bijdraagt aan bundeling en concentratie in het kernwinkelgebied. In die situaties zal maatwerk moeten worden geleverd waarbij per geval, vanuit het beginsel van een goede ruimtelijke ordening en na weging van de betrokken belangen, een keuze moet worden bepaald

Relatie met planinitiatief

Het beleid van de provincie Zeeland gaat uit van concentratie van detailhandel in de kernwinkelgebieden. De Sasse Poort is niet aangemerkt als kernwinkelgebied van Sas van Gent. In de verordening wordt echter ook een uitzondering gemaakt voor supermarkten. Als deze aantoonbaar ruimtelijk niet inpasbaar zijn in het kernwinkelgebied kunnen deze ook op enige afstand en in bestaand stedelijk gebied worden toegestaan. De huidige Albert Heijn en Lidl zijn momenteel te klein naar moderne maatstaven. Zij moeten uitbreiden om ook in de toekomst behouden te kunnen worden voor Sas van Gent. Op de huidige locaties zijn geen mogelijkheden voor uitbreiding. Deze zullen ten koste gaan van de parkeerterreinen, terwijl de uitbreiding ook gepaard gaat met een extra parkeerbehoefte.

Met de beoogde ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de beleidsdoelstelling bundeling en concentratie. Dit is niet mogelijk in het centrumgebied. De Sasse Poort is een goed alternatief op korte afstand van het kernwinkelgebied. Met de totale ontwikkeling wordt een nieuwe duidelijke verbinding tussen het centrum en de Sasse Poort gerealiseerd. Met de ontwikkeling wordt de leefbaarheid in het centrum verbeterd, onder andere door afname van de verkeers- en parkeerdruk.

Het Zeeuws Energie Akkoord is een samenwerking tussen 25 partijen gericht op energiebesparing bij bestaand particulier woningeigendom (inclusief VvE’s)’. Hierbij wordt het absolute energieverbruik van de particuliere woningvoorraad jaarlijks gemonitord. Dit wordt aangevuld met beschikbare informatie met betrekking tot onder andere het energielabel, de energie-index van woningen en duurzame energie opwekking etc.Tevens wordt er kennis uitgewisseld op het gebied van energiebesparing/CO2-reductie, samengewerkt waar dit voordelen biedt en hiervoor wordt een Zeeuws brede strategie ontwikkeld.

Het tempo waarin deze energieneutraliteit wordt bereikt geleidelijk oploopt waarbij:

- Het totale netto energieverbruik van de doelgroep in 2020 met circa 5% is gedaald.

- Het totale netto energieverbruik van de doelgroep in 2025 met circa 19% is gedaald.

- Het totale netto energieverbruik van de doelgroep in 2030 met circa 34% is gedaald.

- Het totale netto energieverbruik van de doelgroep in 2040 met circa 72% is gedaald.

- Het totale netto energieverbruik van de doelgroep in 2045 neutraal is.

De Regionale Energie Strategie geeft aan welke gebieden op basis van infrastructuur geschikt zijn voor de opwek van zonne- en/of windenergie, rekening houdend met de ruimtelijke kwaliteit en andere maatschappelijke opgaven en acceptatie. Hierin staan doelstellingen en ambities ten aanzien van de gebouwde omgeving, elektriciteit, mobiliteit, waterstof, industrie, landbouw en de arbeidsmarkt en scholing.

De doelstelling ten aanzien van de gebouwde omgeving is een CO2-besparing van 34% in 2030. Om dit te bereiken is niet één specifieke oplossing voor verduurzaming van de warmtevraag aan te wijzen. Zo is een warmtenet of een all-electric oplossing voor een groot deel van de woningvoorraad op de korte termijn niet haalbaar. Zeeland is terughoudend met biomassa, omdat dit niet altijd duurzaam is en negatieve effecten op de luchtkwaliteit en volksgezondheid heeft. De juiste oplossing dient door middel van onderzoek en pilots per gebied te worden bepaald. Er wordt direct gewerkt aan het besparing, middels isolatie en efficiëntere bedrijfsprocessen.

De doelstelling ten aanzien van hernieuwbare elektriciteit is het opwekken van 3TWh (11PJ) in 2030. Hierbij zijn de landschappelijke kwaliteiten, biodiversiteit en leefomgeving leidend bij het inpassen van duurzame energieprojecten. Daarbij wordt voor windenergie een concentratiebeleid gehanteerd met aangewezen locaties. Voor zonneparken heeft de Provincie Zeeland een Zeeuws afwegingskader (ladder). De gemeenteraden en Provinciale Staten hebben het laatste woord wat betreft de ruimtelijke ordening, het democratisch proces is hierbij van belang. Hierdoor is per gemeente specifiek beleid voor wind en zon opgenomen in de RES. Naast wind en zon wordt gekeken naar energie uit water, door het ondersteunen van technologische innovaties. Kernenergie heeft een rol in de Zeeuwse CO2 vrije energiemix. De netbeheerder zit voortdurend aan tafel bij de energieprojecten, zodat het elektriciteitsnet in staat is de groei van hernieuwbare energieopwekking op te vangen en de maatschappelijke kosten zo laag mogelijk te houden.

De doelstelling ten aanzien van mobiliteit is om in 2030 49% CO2 reductie te realiseren, dit komt neer op een besparing van 1029 Kton Co2. De Provincie faciliteert en stimuleert de realisatie van (semi) openbare laadpunten. Hiervoor is een routekaart Laadinfrastructuur gemaakt, dit is een stappenplan tot 2030. De Provincie Zeeland gaat dit samen met gemeenten en netbeheerder strategisch plannen en oppakken. Tot slot heeft Provincie Zeeland verduurzamingsmaatregelen benoemd voor: personenmobiliteit, de logistieke sector, zee-, kust- en binnenvaart en havens, het inkoopbeleid van overheden en het openbaar vervoer.

Een belangrijke doelstelling ten aanzien van waterstof is het inzetten op een eerste grootschalige elektrolysefabriek. Daarnaast worden de toepassingen van waterstof voor hogetemperatuurwarmte (boven 600 graden) verkent en wordt geprobeerd te anticiperen op de toepassingen van waterstof als energieopslag voor langere perioden.

Ten aanzien van industrie werkt de Provincie Zeeland samen met de grote Zeeuwse industrie aan energiebesparing en CO2 reductie via platform SDR. Daarbij wordt ingezet op elektrificatie van de industrie, maar dat vraagt om grote aanpassingen in bedrijfsprocessen en het elektriciteitsnetwerk. De aanleg van een buisleidinginfrastructuur is voorwaarde voor CO2 reductie in de industrie. Verder wordt gekeken naar mogelijkheden voor het gebruik van restwarmte van de industrie voor verwarming van gebouwen. Momenteel ontbreekt het aan een 380kv-aansluiting in de Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone om in grootschalig elektrificatie en elektrolyse te voorzien. Hiervoor wordt een onderzoek gestart naar verzwaring van de 150 kv-verbinding onder de Westerschelde. Uit onderzoek blijkt dat elektrificatie in de industrie in Sas van Gent voor het midden- en laagspanningsnet al voor 2030 tot knelpunten kan leiden.

Ten aanzien van landbouw wordt de opwekking van duurzame energie als kans gezien voor de Zeeuwse agrarische sector. De ruimtelijke impact is daarentegen een bedreiging. Duurzame vormen van landbouw (bijv. circulaire) vragen eveneens om ruimte. Voor warmte worden de mogelijkheden van biomassa onderzocht. De glastuinbouw heeft hoge ambities voor gebruik van restwarmte uit de inductie en gebruik van lokale biomassacentrales.

Ten aanzien van de arbeidsmarkt en scholing probeert de Provincie Zeeland actief te sturen zodat er daadwerkelijk handen, kennis en ervaring zijn voor het realiseren van de energietransitie. Er moet geïnvesteerd worden zodat de arbeidsmarkt de huidige en toekomstige eisen voor scholing en kwalificatie met betrekking tot de energietransitie aankan.

De Mobiliteitsvisie 2028 is onderdeel van het Mobiliteitsplan Zeeland, hierin staan de ambities van de Provincie Zeeland ten aanzien van mobiliteit, verkeer en vervoer. De volgende ambities worden hierin beschreven:

Netwerken

Provincie Zeeland streeft naar het snel, betrouwbaar en veilig zijn van verbindingen. Door wegeninvesteringen en capaciteitsvergroting bij verschillende sluiscomplexen (Terneuzen, Krammer en Volkerak) wordt Zeeland beter bereikbaar. Dit versterkt de concurrentiekracht. Tevens dienen de bestaande verbindingen sneller, betrouwbaarder en veiliger te worden.

Leefbaarheid en veiligheid

De Provincie Zeeland wil al haar inwoners mobiliteitsgarantie bieden. Ook inwoners die geen beroep kunnen doen op de auto, moeten zich vrij kunnen bewegen in Zeeland. Hiervoor zijn goede mobiliteitsvoorzieningen van belang. Daarbij wordt gestreefd om het aantal verkeersslachtoffers tot een minimum te beperken.

Duurzaamheid

Er wordt gestreefd naar duurzame mobiliteit, zodat de aantrekkelijkheid van Zeeland als woongebied en voor toeristen en recreanten wordt versterkt. Dit wordt gedaan door het beleid erop te richten dat hinder en schadelijkheid als gevolg van emissies (lucht, geluid en licht) zoveel mogelijk worden beperkt. Daarnaast wordt ingezet op het autoluw maken van gebieden en het bevorderen van fietsen en wandelen.

Versterken Zeeuws karakter

Recreanten en toeristen moeten meer de waarden van Zeeland beleven, hierbij gaat het niet alleen om de betrouwbare infrastructuur of goede voorzieningen voor bijvoorbeeld fietsers. Er moeten ook partijen samenwerken aan een manier waarop mobiliteit kan bijdragen aan de beleving van de provincie. Mobiliteit is een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor Zeeland. Om het vestigingsklimaat concurrerend te houden wordt ingezet op goede verbindingen naar havens, grootschalige bedrijventerreinen en de Zeeuwse steden.

Middelen

Voor het verwezenlijken van de ambities is spanning tussen de beschikbare middelen (capaciteit en geld) en de benodigde en gewenste inspanningen. Om te voorkomen dat de effectiviteit van maatregelen verminderd, worden prioriteiten gesteld en expliciete keuzes gemaakt.

Samen

Voor het verwezenlijken van de mobiliteitsambities is het noodzakelijk belanghebbende partijen goed samen te laten werken. Hierbij heeft de provincie Zeeland de regisserende rol.

Regionale samenwerking is nodig om bedrijventerreinen kwalitatief te verbeteren en om terreinen te ontwikkelen die aan de vraag uit de markt voldoen. Deze regionale samenwerking wordt vertaald in het opstellen van regionale bedrijventerreinenprogramma's en de periodieke actualisatie daarvan. Hierin worden regionale keuzes gemaakt over uitbreiding, herstructurering en het uit de markt nemen van kansarm aanbod. De invulling van de bedrijventerreinenprogramma's is per definitie het primaat van de (samenwerkende) gemeenten. De provincie ziet toe op de regionale afstemming zodat de markt goed wordt bediend en er geen overaanbod ontstaat.

Toetsing

Het bedrijventerrein Sasse Poort ondervindt een transformatie waarbij van een groot gedeelte van het perceel de bedrijfsbestemming wordt afgehaald. Hiermee wordt kansarm aanbod uit de markt genomen. De regio Zeeuws Vlaanderen beschikt over een bedrijventerreinenprogramma waarin de locatie Sasse Poort is opgenomen als transformatielocatie.

De Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone heeft de ambitie om een sprong te maken in de economische ontwikkeling, met name op het vlak van procesindustrie, logistiek en agribusiness. Ruimtelijk vinden de clusters in 2030 hun plek met het Dow-Complex in combinatie met het Valuepark, op de Westelijke Kanaaloever, op de Axelse Vlakte (inclusief Sluiskil-Oost en Koegorspolder) en bij Sas van Gent. De Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone moet hierbij voorloper in duurzaamheid willen zijn.

Om te kunnen komen tot deze ambitie voor de langere termijn, worden voor de periode tot 2030 acht opgaven benoemd; ze geven de ambities aan op het gebied van economie, omgevingskwaliteit en infrastructuur & mobiliteit.

Deze opgaven zijn:

1. 1. Verduurzaming en innovatie van het economisch kerngebied;
2. 2. Vormgeven aan een arbeidsmarktstrategie;
3. 3. Bouwen aan regiomarketing;
4. 4. Duurzame multimodaliteit;
5. 5. Differentiëren van woonmilieus en voorzieningenniveaus;
6. 6. Werken aan milieukwaliteit;
7. 7. Versterken van natuur en landschap;
8. 8. Naar een Grenzeloze Kanaalzone;

Binnen de gebiedsvisie is Sasse Poort aangewezen voor herstructurering en innovatie. De mogelijkheden daarvoor moeten nog worden uitgewerkt.

Figuur 4.2 Streefbeeld ruimtelijke ontwikkeling Sas van Gent

De bestaande milieucontouren (ROM1 afspraken) voldoen, maar zijn bij Sas van Gent, Terneuzen en Sluiskil vrijwel volledig benut. Naar verwachting is het door technische vernieuwingen mogelijk de procesindustrie en de logistiek binnen de contouren te accommoderen. Waar die groei, binnen die contouren, op beperkingen stuit zijn ondubbelzinnige ruimtelijke keuzes nodig om de benodigde ruimte voor een duurzame industrie te borgen. Dat is met name aan de orde bij de uitbreiding van, of vernieuwing op, bestaande bedrijventerreinen (bijvoorbeeld nieuwe vestigingen aan de verruimde Autrichehaven). Voor herstructureringsgebieden, zoals de (stedelijke) havenmond van Terneuzen en de Oostelijke Kanaaloevers (Terneuzen), zullen op termijn juist kansen ontstaan voor een andersoortige invulling. Een belangrijke randvoorwaarde daarbij is dat geen nieuwe saneringssituaties worden gecreëerd.

Figuur 4.3Streefbeeld milieukwaliteit Sas van Gent

Verdere uitbouw en versterking van de Kanaalzone als haven- en industriegebied in beginsel niet mag leiden tot verslechtering van de bestaande milieukwaliteiten en milieuzones. Economische groei kan alleen dán plaatsvinden als tegelijkertijd de quality of life voor mens en omgeving wordt verbeterd. Verbetering van de kwaliteit van de omgeving wordt nagestreefd door verdere reductie van emissies, terugdringing van de geluidsoverlast en het verhogen van de veiligheidssituaties rondom bedrijventerreinen conform het bestaande beleid.

Bij de uitwerking van deze ambitie worden vijf uitgangspunten gehanteerd:

• stimuleren duurzame energie in combinatie met duurzame transitie procesindustrie;
• handhaving van de in ROM1 gemaakte afspraken;
• de milieubelasting vanuit bestaande bedrijven en het vervoer verminderen;
• nieuwe ontwikkelingen benutten om beperking milieubelasting in woonkernen te realiseren;
• flexibiliteit door saldering/ milieucompensatie te benutten.

De verschillende partijen die deze gebiedsvisie onderschrijven, zijn het eens over deze ambitie. Tegelijkertijd wordt vastgesteld dat bij de realisering hiervan de economische situatie van het moment in ogenschouw moet worden genomen.

Toetsing

Sasse Poort is in de gebiedsvisie aangemerkt als locatie voor herstructurering. De ontwikkeling is dus in lijn met de gebiedsvisie. Geconstateerd wordt dat de differentiatie van het voorzieningenniveau wenselijk is. Hier draagt de beoogde ontwikkeling aan bij. De ontwikkeling van bedrijvigheid in de omgeving moet worden afgestemd op de milieukwaliteit, het leef- en woonklimaat, van de woonkern Sas van Gent.

Het Regionaal Bedrijventerreinenprogramma Zeeuws-Vlaanderen vertaalt de planningsopgave ten aanzien van bedrijventerreinen in Zeeuws-Vlaanderen voor de periode 2020-2030. De programmering bevat zowel een overzicht van de behoefte en het aanbod als kwalitatieve aspecten ten aanzien van bedrijventerreinen.

Doel is om te komen tot een aanbod van aantrekkelijke toekomstbestendige bedrijventerreinen, waar de aanwezige bedrijven ruimte krijgen om te ondernemen en waar nieuwe bedrijvigheid zich wil vestigen. De Zeeuws-Vlaamse gemeenten en de provincie Zeeland hechten in dat kader belang aan een gezonde, toekomstbestendige bedrijventerreinenmarkt. Dit komt enerzijds neer op het vraaggericht ontwikkelen van voldoende ruimte (kwantitatief) voor nieuwvestiging, uit-/verplaatsing of uitbreiding van bedrijven. Anderzijds dient het aanbod aan terreinen niet te ruim te zijn. Verder dient deze ruimte voor bedrijvigheid in kwalitatief opzicht in orde te zijn, dat wil zeggen dat het profiel en de locatie van deze terreinen moeten beantwoorden aan de eisen die het bedrijfsleven daaraan stelt. Betere afstemming tussen vraag en aanbod is wenselijk. De regio is al langere tijd bezig om niet gunstig gelegen bedrijventerreinen dan wel bedrijventerrein waar geen vraag naar is uit de markt te halen. Hier gaat de regio de komende jaren ook mee door.

Toetsing

Het bedrijventerrein Sasse Poort is gelegen tussen de grootschalige industrie en de woonkern Sas van Gent. Het betreft een regulier bedrijventerrein waarvan de niet uitgegeven percelen drukken op de voorraad bedrijventerrein. Bedrijventerrein Sasse Poort is een bedrijventerrein dat voor een groot gedeelte niet is ingevuld. Er blijkt niet voldoende vraag vanuit de markt om dit terrein in te vullen als bedrijventerrein. Beleidsmatig is het gewenst bedrijventerrein waar geen vraag naar is uit de markt te nemen en te transformeren. De transformatie van een gedeelte van het bedrijventerrein Sasse Poort is opgenomen in het regionaal bedrijventerreinprogramma Zeeuws-Vlaanderen.

De gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen hebben een regionale woonvisie vastgesteld. Op deze manier kunnen de gemeenten de krachten bundelen om de negatieve effecten op de demografische ontwikkelingen te beperken. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die voor bewoners en vestigers van buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een gezonde balans tussen (veranderende) woningvraag en aanbod. De ambities luiden als volgt:

• Het behoud van een aantrekklijk woon- en leefklimaat in de regio;
• Voldoende passende woningen met toekomstwaarde, voor eigen bewoners en vestigers van buiten;
• Anticiperen op de gevolgen van demografische ontwikkelingen;
• Rem op waardedaling van bestaande woningen;
• Kwaliteitsverbetering en functionele aanpassing van bestaande woningen;
• Totale portefeuillestrategie voor de regio, inclusief nieuwbouw, sloop, verbetering en verandering;
• Meer en juiste investeringen door particulieren, marktpartijen en financiële instellingen.

Ruimte voor nieuwe en aantrekkelijke woningbouwinitiatieven die inspelen op de wensen van de woningmarkt

Het realiseren van deze doelen wordt gedaan middels operationalisering van vijf kernthema's:

1. Herstructurering van woning en woonomgeving: Om de woningmarktkwantitatief en kwalitatief op peil te houden is herstructurering van de woningvoorraad en woonomgeving noodzakelijk. Zo moeten huur- en koopwoningen die niet meer voldoen aan de wensen worden gesloopt, samengevoegd of verbeterd. Dit kan op incidentele basis of op projectmatige basis. Hier is een belangrijke rol weggelegd voor de corporaties.

2. Aanpak particuliere woningvoorraad: Ook in de particuliere woningvoorraad dient gesloopt, verduurzaamd, bouwtechnisch verbeterd en aangepast te worden. Onder ander door veroudering van woningen of verandering in de bevolkingssamenstelling en woonbehoeften. Het doel is waardebehoud en zo mogelijk waardevermeerdering. Op deze manier wordt getracht leegstand en verloedering van wijken te voorkomen.

3. Kwaliteit staat voorop: Er wordt steeds meer waarde gehecht aan de kwaliteit van het wonen. De woonkwaliteit omvat onder andere de bouwtechnische staat, duurzaamheid, wooncomfort, levensloopgeschiktheid van de woning en de woonomgeving.

4. Kansen grijpen: De regio wilt de niches in de markt bedienen. Te denken valt aan de komst van Vlamingen, het bieden van onderdak aan tijdelijk arbeidsmigranten en het ondersteunen van bijzondere woonconcepten. Zo kunnen woonbestemmingen worden gegeven aan panden die thans een andere functie hebben maar als woonbestemming een betekenisvolle functie kunnen vervullen.

5. Naar een realistische woningbouwproductie: De regio Zeeuws-Vlaanderen kampt met een overmaat aan geplande woningbouwinitiatieven, slechts een fractie hiervan wordt uitgevoerd. Er wordt gewerkt aan een betere balans tussen vraag en aanbod. Nieuwbouw is nodig om te voldoen aan de kwaliteitsvraag en veranderende huishoudsamenstelling, maar dit mag geen overaanbod van woningen en daarbij verder marktontspanning als gevolg hebben. Een gezonde marktspanning is de succesfactor voor toekomstige investeringen in de woningmarkt.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de nieuwbouw van woningen, waardoor op de kwaliteitsvraag wordt ingespeeld. Tevens worden er per saldo geen woningen toegevoegd, omdat elders in Sas van Gent woningen worden gesloopt, hierdoor blijft een gezonde marktspanning op de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen behouden.

Op 16 december 2010 is de Structuurvisie Terneuzen vastgesteld. In de structuurvisie Terneuzen wordt op hoofdlijnen vastgelegd waar de gemeente Terneuzen op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied zou moeten staan in 2025. De structuurvisie geeft richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van een gebied waardoor voor een ieder in algemene zin duidelijk is of bepaalde initiatieven daarbinnen passen. Voor het gemeentebestuur is de structuurvisie een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet daartoe van uitvoeringsinstrumenten, zoals het vaststellen van bestemmingsplannen, het beschikbaar stellen van financiële middelen en het sluiten van (bestuurs)overeenkomsten. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop het gemeentebestuur zich voorstelt de voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken.

Ten aanzien van de beoogde ontwikkeling zijn de volgende uitgangspunten relevant.

In iedere kern zijn detailhandels-, horeca- en commerciële voorzieningen aanwezig. Terneuzen neemt een specifieke plaats in, omdat de stad is aangewezen als het regionale koopcentrum van Zeeuws-Vlaanderen met een verzorgingsgebied van 75.000 tot 100.000 inwoners. Naast Terneuzen bieden meerdere kernen, al dan niet in beperkte mate, ook niet-dagelijkse goederen aan. Sas van Gent en detaillisten in andere kernen profiteren van de bestedingen van Vlamingen, alhoewel deze bestedingen de laatste tijd wel afnemen. Door de toegenomen mobiliteit doen steeds meer mensen boodschappen in kernen die een breder aanbod bieden in vergelijking met wat in hun eigen omgeving wordt aangeboden. Dit heeft met name in de kleinere kernen geleid tot een beperking van het draagvlak van met name detailhandelsvoorzieningen. De aanwezigheid van commerciële voorzieningen hangt af van de marktwerking. De gemeente kan daarin faciliteren door goede locaties te reserveren c.q. planologisch te regelen, door koppelingen te leggen met andere initiatieven en door allerhande regelingen op provinciaal of nationaal niveau aan te spreken. Hierbij liggen er mogelijkheden om deze voorzieningen te combineren met andere (maatschappelijke) voorzieningen. Er wordt ingezet op het behoud van het aanbod van dagelijkse boodschappen in de kernen. Terneuzen en op kleinere schaal Axel bieden een breder aanbod aan detailhandel aan. Grootschalige perifere detailhandel (zoals meubelboulevards en tuincentra) is geconcentreerd in de directe omgeving van de Kennedylaan in Terneuzen. Een verdere versterking ter plaatse wordt voorgestaan. Een mogelijke toekomstige alternatieve locatie of overlooplocatie voor grootschalige perifere detailhandel is de Zuidpoort in Terneuzen. In de Zuidpoort is een combinatie mogelijk met voorzieningen op het gebied van leisure, zorg en onderwijs.

Ten aanzien van wonen in de gemeente wordt aangekaart dat als gevolg van de ligging van de kernen Sas van Gent en Sluiskil ten opzichte van de industriële gebieden de leefbaarheid een aandachtspunt vormt. Zowel in Sas van Gent als in Sluiskil voeren de corporaties een actief beleid om verouderde woningen te saneren en vervolgens minder woningen van betere kwaliteit terug te bouwen. Dit beleid wordt door de gemeente Terneuzen ondersteund.

Om ontwikkelingen en initiatieven, die op Terneuzen afkomen of daarbinnen plaatsvinden, te kunnen toetsen is een strategiekaart ontworpen. De gemeente zet in op een achttal strategieën, namelijk: versterken, verbreden, verbinden, transformeren, ontwikkelen, herstructureren, behouden en beschermen. Relevant voor de beoogde ontwikkeling is het versterken van centrumgebieden. De mix van functies in de centrumgebieden van Axel, Biervliet, Philippine, Sluiskil en Sas van Gent vormt een spil in het maatschappelijke en sociale netwerk van de gemeente. Deze centrumfuncties zullen daar waar mogelijk worden versterkt. Daarnaast hebben de binnenstad van Terneuzen, de omgeving van het Ziekenhuis en de buitensportconcentratie bij Axel een zodanig belang voor de gemeente dat versterking van de functie van deze gebieden gewenst is.

Specifiek voor het plangebied is transformatie van de Sasse Poort relevant. Sasse Poort In Sas van Gent is aan de zuidzijde een plan voor woon-werk-kavels in de markt gezet om een nieuwe overgang te creëren tussen de industriële activiteiten in de Poelpolder en de woonkern. Deze ontwikkeling komt echter al enkele jaren niet van de grond. Een herbezinning is aan de orde, waarbij het uitgangspunt van de overgang tussen wonen en werken overeind moet blijven.

Relatie met planinitiatief

De gemeente richt zich op de versterking van het centrum van Sas van Gent en transformatie van de Sasse Poort. Met de beoogde ontwikkeling wordt hier invulling aan gegeven. Met de verplaatsing en vergroting van Albert Heijn en Lidl kunnen de supermarkten behouden blijven voor de inwoners van Sas van Gent. Deze locaties kunnen heringevuld worden met woningen. Op deze manier wordt de leefbaarheid in het centrum vergroot. De verkeersdruk in het centrum neemt af, de vrachtwagens voor bevoorrading hoeven niet meer door de woonstraten in het centrum, en ook problemen rondom parkeren kunnen worden opgelost. Met de invulling van woningen kan ook een groene uitstraling worden toegevoegd in het centrum. De beoogde ontwikkeling kan dus bijdragen aan een vergroting van de leefbaarheid in het centrum. In Sas van Gent is de leefbaarheid in de kern een aandachtspunt. De ambitie is om verouderde woningen te saneren en minder woningen van betere kwaliteit terug te bouwen. Dit maakt onderdeel uit van de beoogde ontwikkeling. De woningbouwcorporatie zal circa 57 woningen in de Witte Wijk slopen en er daar circa 10 terugbouwen. Daarvoor in de plaats zullen 28 sociale woningen worden teruggebouwd op de huidige locatie van Albert Heijn en Lidl. Daarnaast zijn er 12 vrije sector woningen beoogd. Aan de Tramstraat zijn reeds 9 woningen gesloopt, daarvan worden er 4 teruggebouwd. Per saldo worden er minder woningen teruggebouwd. Op deze manier wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke visie.

De basis voor de detailhandelsstructuur is al gelegd in de structuurvisie detailhandel 2008. In 2014 is de geactualiseerde detailhandelsvisie van de gemeente Terneuzen vastgesteld, in overeenstemming met de structuurvisie detailhandel.

Er wordt ingezet op het behoud van het aanbod van dagelijkse boodschappen in de kernen. Terneuzen en op kleinere schaal Axel bieden een breder aanbod aan detailhandel aan. Grootschalige perifere detailhandel (zoals meubelboulevards en tuincentra) is geconcentreerd in de directe omgeving van de Kennedylaan in Terneuzen. Een verdere versterking ter plaatse wordt voorgestaan. Een mogelijke toekomstige alternatieve locatie of overlooplocatie voor grootschalige perifere detailhandel is de Zuidpoort. In de Zuidpoort is een combinatie mogelijk met voorzieningen op het gebied van leisure, zorg en onderwijs.

De focus op Terneuzen als dé winkelstad in de gemeente vergroot de kans op het innemen van de functie als regionaal koopcentrum op termijn. Immers, de concentratie van functies en winkels versterkt het recreatieve winkelgebied en legt een stevig fundament voor de verdere ontwikkeling van Terneuzen als kernstad in Zeeuws-Vlaanderen. Dit is een logisch gevolg op de functie die de stad al inneemt op economisch, maatschappelijk en cultureel vlak. Er zijn ook een aantal ontwikkelingen die deze “normale” functie van Terneuzen ondersteunen. Denk aan schaalvergroting in de detailhandel, maar ook aan het wegvallen van het bankentoerisme in Hulst, Sluis, Axel en Sas van Gent. Hierdoor kan de omvang van het winkelaanbod in Terneuzen in overeenstemming worden gebracht met de omvang van het verzorgingsgebied: de inwoners van de gemeente Terneuzen en de (nu nog beperkte) functie als kernstad in Zeeuws-Vlaanderen (inclusief een deel van Oost-Vlaanderen). De ambitie van Terneuzen is om deze functie te intensiveren en om de afvloeiing naar buiten Zeeuws-Vlaanderen te beperken.

Vanuit de gewenste concentratie van winkelgebieden streeft de gemeente in algemene zin naar het 'uitsterven' van detailhandel in de zij- en aanloopstraten. Axel en Sas van Gent vragen in deze bijzondere aandacht. Door de wens van het creëren van een logisch looprondje ontstaan er meerdere delen in het centrum waar bij voorkeur geen detailhandel meer gevestigd wordt in leegstaande winkelpanden. Maar wat zijn de mogelijkheden? Gebrek aan budget speelt ook bij de gemeente Terneuzen een grote rol. 'Zomaar minder populaire gebieden c.q. panden opkopen om het te transformeren is verleden tijd. Anno 2013 wordt aan gemeenten gevraagd anders en innovatiever te denken en te doen om de problemen het hoofd te bieden. Stedelijke Herverkaveling kan bijdragen aan een structurele oplossing. Er wordt gekeken naar de ruimtelijke mogelijkheden en onderzocht of er functieveranderingen in het gebied kunnen plaatsvinden'.

In de kleinere kernen wordt gestreefd naar het behoud en indien mogelijk versterken van winkels voor de dagelijkse boodschappen. In de grotere kernen wordt gestreefd naar het behoud van de boodschappenfunctie in het gebied.

Relatie met planinitiatief

Het gemeentelijk beleid gaat uit van een hiërarchische detailhandelsstructuur. De kern Terneuzen is het hoofdwinkelgebied binnen de gemeente. Hier is dan ook naast het dagelijks winkelaanbod veel niet-dagelijks winkelaanbod aanwezig. De ambitie is om deze positie van Terneuzen binnen Zeeuws-Vlaanderen te versterken. In het algemeen streeft de gemeente voor de kernen naar concentratie van winkelgebieden waarbij het 'uitsterven' van detailhandel in de zij- en aanloopstraten aan de orde is. Aandacht wordt gevraagd voor Sas van Gent en Axel waar het lastig is om zo maar panden te transformeren naar andere functies dan detailhandel.

De beoogde ontwikkeling biedt een volledige herontwikkeling waarin zowel de verplaatsing van de supermarkten als herontwikkeling van de huidige supermarktlocaties tot woongebied wordt meegenomen. Op deze manier wordt een nieuwe detailhandelsstructuur gerealiseerd waarbij het kernwinkelgebied verder geconcentreerd wordt, en aan de rand van de kern een boodschappencentrum gerealiseerd kan worden. Op deze manier wordt bijgedragen aan het versterken van de winkels voor de dagelijkse boodschappen en daarmee de detailhandelsstructuur, waarbij tegelijkertijd oude detailhandelslocaties getransformeerd worden naar een passende woonfunctie binnen de woonstraten.

Het activiteitenprogramma Klimaat en Duurzaamheid van de gemeente Terneuzen is de vertaling van het Provinciaal klimaat en duurzaamheidsbeleid. Het activiteitenprogramma omvat 50 concrete acties en projecten waarmee de ambities gerealiseerd moeten worden. De ambities zijn onderverdeeld in de categorieën People, Planet en Profit en luiden als volgt:

People

1. Het sturen op structurele gedragsverandering naar nog meer duurzame ontwikkeling;

2. Het bevorderen van een goede gezondheid en voeding bij onze inwoners;

3. Het tegengaan van armoede door het sturen op energielasten;

4. Het realiseren van gezonde, duurzame en betaalbare scholen;

5. Het bevorderen van samenwerking en sterke sociale netwerken;

Planet

1. Elke particuliere woning is volledig energieneutraal in 2045;

2. Meer duurzame energie in de gemeente Terneuzen;

3. Een energieneutrale gemeentelijke organisatie in 2045;

4. Voldoende waterberging in 2050, bestendig voor extreme omstandigheden;

5. Het versterken van de natuur in de gemeente Terneuzen;

6 Het minimaliseren van huishoudelijk afval tot 100kg per persoon in 2020, en minimaal 75% van het afval wordt gescheiden. In 2050 wilt de regio afvalloos zijn;

Profit

1. De gemeente streeft naar schone innovatieve bedrijven, die weinig energie verbruiken, veel duurzaam opwekken en duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen;

2. De gemeente stimuleert duurzame mobiliteit en transport en bouwt dit samen verder uit;

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voldoet aan de ambities in het activiteitenprogramma.

Het gemeentelijke archeologiebeleid is vastgelegd in het Interim-beleid archeologie gemeente Terneuzen. Als vangnet naast het Interim-beleid Archeologie fungeert de Erfgoedverordening van Terneuzen 2011. In lijn met de intentie van de wetgever wordt een algemene vrijstelling voor archeologie verleend tot 100 m² en een diepte van 0,5 meter voor de zogenaamde kruimelgevallen.

De achterliggende gedachte van het archeologiebeleid is het in beeld brengen van de gebieden in de gemeente Terneuzen met een archeologische verwachtingswaarde. Deze verwachtingswaarde kan per gebied en per geologische laag verschillen. De insteek is daarbij soepel waar het kan en streng waar nodig.

Archeologische toets

Om inzicht te krijgen in de archeologische verwachtingswaarde van een gebied of locatie dient aan 5 criteria te worden getoetst.

1. De Archeologische Monumentenkaart (AMK): Deze kaart geeft de wettelijk beschermde archeologische monumenten weer en de door de RCE gewaardeerde gebieden met een zeer hoge archeologische verwachtingswaarde.

2. De Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW): Deze kaart geeft de verwachtingswaarde weer voor de bovenste (bovenste 1,20 meter), dagzomende, bodemlaag.

3. ARCHIS: Dit is de landelijke database waarin alle recent uitgevoerde archeologische onderzoeken en vondsten worden opgeslagen. Deze database geeft een indicatie van de vondsten die gedaan zijn. Veel of belangrijke vondsten geven een hogere archeologische verwachtingswaarde.

4. Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA): In dit archief berusten de verslagen van alle in het verleden in Zeeland uitgevoerde bodemonderzoeken, gegevens over losse vondsten en dergelijke. Dit archief geeft een indicatie van de vondsten die in het verleden gedaan zijn. Veel of belangrijke vondsten geven een hogere archeologische verwachtingswaarde.

5. Aan de hand van de bodemkaart kan nagegaan worden welke geologische, voor de archeologie relevante, bodemlagen aanwezig zijn, namelijk:

- pleistoceen: vanaf de Steentijd;

- hollandveen: vanaf de IJzertijd en Romeinse tijd;

- Duinkerke II: vanaf de Middeleeuwen;

- Duinkerke III; vanaf de Nieuwe tijd, lage of zeer lage trefkans.

Toetsing

In het volgende hoofdstuk, wordt onder de paragraaf 'Archeologie', de archeologische toets uitgevoerd voor het plangebied.

De gemeente Terneuzen heeft bodembeleid opgesteld en uitgewerkt in de Nota Bodembeheer en de Bodemkwaliteitskaart. Hierin is beschreven hoe wordt omgegaan met grondverzet. Door gebruik te maken van de bodemkwaliteitskaart is bodemonderzoek in veel gevallen niet nodig. De bodemkwaliteitskaart kan worden gebruikt als milieu-hygienische verklaring voor de kwaliteit van de grond. In de nota bodembeheer is vastgelegd dat binnen en tussen welke zones vrij grondverzet mogelijk is. Uit de bodemkwaliteitskaart blijkt dat het projectgebied valt binnen de aanduiding ''C2: Woonwijken (Sasse Poort)''. Hiervan is de kwaliteitsklasse van de bovengrond (0-0,5 m -mv) van de kwaliteitsklasse 'industrie'. Dit is onvoldoende voor de realisatie van gevoelige functies zoals woningen. De kwaliteitsklasse van de ondergrond (0,5-2,0 m-mv) is daarentegen wel van de kwaliteitsklasse wonen.

Toetsing

Uit het gemeentelijk beleid blijkt dat meer bodemonderzoek nodig is voor de realisatie van gevoelige functies in het gebied. Hier wordt bij het omgevingsaspect 'bodem' verder op ingegaan.

Het gemeentelijk parkeerbeleid is vastgelegd is de Parkeernota 2015-2020. Op 22 april 2020 heeft de raad een actualisatie van de bijbehorende parkeernormen vastgesteld. Voor nieuwe ontwikkelingen dient, conform het bouwbesluit, de ontwikkeling te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Het mogelijk maken van nieuwe functies leidt tot een toename van de parkeerbehoefte, indien hier niet in wordt voorzien, zal de parkeerdruk op de openbare weg toenemen, dit is niet wenselijk. Uitgangspunt hierbij is:

- Zoveel mogelijk parkeren op eigen terrein;

- Inventariseren huidige parkeersituatie: Hiervoor dient de huidige situatie in beeld te worden gebracht door middel van parkeertellingen, zodat leegstand wordt voorkomen;

- Parkeren faciliteren voor bezoekers;

- Maximale loopafstanden volgens zowel bestaande als nieuwe parkeerplaatsen volgens de maximale acceptabele loopafstanden voor de volgende functies (CROW-norm):

Voor het berekenen van de parkeerbehoefte bij nieuwe ontwikkelingen wordt gebruik gemaakt van de parkeerkencijfers van het CROW (publicatie 182). Hierbij wordt de behoefte berekend op basis van de stedelijkheidsgraad, minimale of maximale kencijfers en de locatie. Met een inwonersaantal van circa 25.000 in de kern Terneuzen, behoort het tot de klasse 'weinig stedelijk'. Door de decentrale ligging van het centrum hanteert de gemeente Terneuzen niet minimale en maximale waarden van parkeerbehoefte, maar nemen hier het gemiddelde van. De locatie Sasse Poort behoort volgens de Parkeernota tot 'rest bebouwde kom'.

Toetsing

De parkeernota en de bijbehorende parkeernormen worden toegepast bij de uitwerking van het project, zie 5.8

De omgevingsvisie van Sas van Gent beschrijft de langetermijnvisie op de leefomgeving van de kern en alle aspecten die daarmee te maken hebben. De omgevingsvisie bevat beleid voor de volgende omgevingswaarden:

Industrie

Ten noorden en ten zuiden zijn bedrijfsactiviteiten vergund met een stevige geluidsbelasting. Normaliter word 55 dB(A) op woningen als aanvaardbaar gezien. Eind jaren 90 zijn in Sas van Gent afspraken gemaakt dat op de eerstelijnsbebouwing in de wijk Sint Albert en het Bolwerk de geluidsbelasting niet meer dan 58 dB(A) mag zijn. En op de woningen aan de zuidrand van de kern Sas van Gent een geluidsbelasting van maximaal 55 dB(A)

Geur

Ten noorden en ten zuiden zijn bedrijfsactiviteiten vergund met een sterke geurbelasting. De geurbelasting is de afgelopen decennia afgenomen en de lagere belasting is in de vergunningen van de desbetreffende bedrijven vastgelegd.

Externe veiligheid

Rondom Sas van Gent bevinden zich enkele risicobronnen ten aanzien van externe veiligheid. Hierin vormen bedrijven en het kanaal geen grote belemmering en heeft de spoorlijn de grootste impact. Sas van Gent heeft de ambitie om de spoorlijn de verplaatsen naar een nieuw tracé lang de Tractaatweg, zodat er geen externe veiligheidsissues meer zijn.

Bodem

Voor bodembescherming in de gemeente Sas van Gent is de nota Bodembeheer in werking. Hiervoor worden geen specifieke omgevingswaarden opgenomen.

Duurzame energie

De gemeente heeft de ambitie dat in 2045 alle bestaande particuliere woningen energieneutraal zijn.

Waterbeheer

Er wordt gestreefd naar een robuust watersysteem. Tritsen vasthouden-bergen-afvoeren en schoonhouden-scheiden-zuiveren blijven gehandhaafd.

Ecologie

Gestreefd wordt naar hoog mogelijke ecologische waarden te creëren door water en groen met elkaar te verbinden.

Archeologie

Archeologische waarden worden beschermd middels de kaart met archeologische verwachtingswaarde. Tevens zijn er afspraken over de wijze waarop de archeologische toets gedaan moet worden.

Welstand

In 2013 heeft de gemeenteraad van Terneuzen het welstandsbeleid afgeschaft. Momenteel is er alleen nog een excessenregeling van kracht waarbij de gemeente gevraagd wordt in te grijpen wanneer een pand echt niet gerealiseerd mag worden.

Cultuurhistorie

De cultuurhistorische waarden worden niet beschermd in het bestemmingsplan. De geschiedenis komt weinig voor het voetlicht, de mate van bescherming en de mate waarin onderliggende historische patronen gebruikt worden in het ontwerp van de openbare ruimte en bij herontwikkelingen, kan per kern anders worden ingevuld.

Beheer en onderhoud

Het beheer en onderhoud wordt gemeentebreed aangestuurd en budgetten worden vastgelegd per onderhoudsgroep, zoals wegen, groen, etc. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt in het niveau en de intensiteit van het beheer in het gebied. In Sas van Gent is de wens om zelf mee te beslissen over de manier en het niveau van het onderhoud, binnen de budgettaire kaders uiteraard.

Sportief bewegen en toegankelijkheid

De buitenruimte in Sas van Gent dient meer ingericht te worden ten behoeve van lopen en fietsen, zodat het bewoners uitnodigt om te bewegen.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling wordt in het volgende hoofdstuk getoetst aan de hierboven genoemde omgevingsaspecten. De verruimde afspraken voor geluid hebben geen betrekking op het plangebied. De archeologische toets is in de paragraaf hiervoor uitgevoerd. Ook de vergunningen voor geurhinder hebben geen invloed in het plangebied.

Toetsingskader

Het is wettelijk verplicht een watertoets uit te voeren. Dit is een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. De watertoets heeft als doel het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die negatieve effecten hebben op het duurzame waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheergebied van waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. Bij het waterschap Scheldestromen wordt een watertoetstabel gebruikt. In deze tabel zijn de relevante aspecten verwerkt. De watertoetstabel is in Bijlage 2 ingevuld voor de ontwikkeling Sasse Poort.

Conclusie

Het bestemmingsplan heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek

Beoogde supermarktlocatie

Binnen het gehele gebied tussen de Westkade en de spoorlijn, de voormalige CSM-locatie, zijn diverse onderzoeken en saneringen uitgevoerd. In relatie tot voorliggende supermarktlocatie zijn de volgende rapporten relevant:

• Rapport Coöperatief Adviesbureau vereniging Krachtwerktuigen; Amersfoort, 9 september 1993
• Inventarisatie terreinsituatie en verontreinigingssituatie Locatie voormalig CSM-terrein; Definitief; Grontmij Nederland bv; Eindhoven, 19 april 2005;
• Verkennend bodemonderzoek; De Sasse Poort te Sas van Gent; Definitief; Grontmij Nederland bv; Middelburg, 19 april 2006;
• Plan van aanpak Sasse Poort te Sas van Gent fase 1; Sagro Milieu Advies Zeeland B.V. 14 maart 2007;
• Eindrapport Nader Bodemonderzoek en saneringsplan Sasse Poort te Sas van Gent, fase 2; Sagro Milieu Advies Zeeland B.V.; 21 november 2007.

Bij de onderzoeken is de in figuur 5.1 afgebeelde bodemkaart gehanteerd. De locatie voor het voorzieningengebied betreft locatie A (oostelijk deelgebied).

Figuur 5.1 Bodemkaart

De huidige Bodemkwaliteit:

• In het deelgebied voor het voorzieningengebied zal op locatie A16 (0,45-1,80) bodemvreemd materiaal worden verwijderd (witte kalkachtige stof). Hiervoor wordt een aanpak gevolgd zoals opgenomen in het Plan van aanpak (14 maart 2007);
• De verontreinigingen op de locatie A21 (0-2,0) , locatie A29 (1,55-2,00) mag achterblijven voor zover niet wordt vergraven, de deklaag de huidige grondlaag/afdekking in stand wordt gehouden en de locatie een verkeers- of groenbestemming krijgt. Anders zijn sanerende maatregelen in de vorm van ontgraven en/of afdekken (met verharding) nodig;
• Ter plaatse van de voormalige Suikerloods zijn de verontreinigde slakken verwijderd.

De initiatiefnemer zorgt ervoor dat de bodemverontreinigingen worden gesaneerd. Daartoe behoren ook eventuele andere bodemverontreinigingen of bodemvreemde materialen als gevolg van het voormalige fabrieksterrein.

Beoogde woningen huidige AH-locatie

In het kader van de omgevingsvergunning is in juni en juli 2017 door Wematech Bodem Adviseurs B.V.

een verkennend bodemonderzoek verricht aan de Wilhelminalaan 9 en ong. te Sas van Gent, zie Bijlage 3. Er werden ter plaatse van de Wilhelminalaan (huidige onderzoekslocatie) sterke, matige en lichte

verontreinigingen met zink aangetroffen in de bovengrond. Geconcludeerd werd dat de bovengrond ter

plaatse van boring 15 sterk verontreinigd was met zink. De bovengrond ter plaatse van boringen 11 en 14 was matig verontreinigd met zink. De bovengrond ter plaatse van boringen 12 en 13 was licht verontreinigd met zink en de bovengrond ter plaatse van boring 16 is niet verontreinigd met zink. De

bovengrond was tevens licht verontreinigd met cadmium, kwik, lood, PAK en PCB. De ondergrond was

niet verontreinigd.

Naar aanleiding van het verkennende onderzoek is in opdracht van Bouwgroep De Nijs-Soffers B.V. door Wematech Bodem Adviseurs B.V. in november 2017 een nader bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het perceel aan de Wilhelminalaan ong. te Sas van Gent, zie Bijlage 4. Doel van het onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de omvang en ernst van de, tijdens het verkennend bodemonderzoek aangetroffen, sterke verontreiniging met zink in de bodem. Tevens is nagegaan of er nabij de, tijdens het verkennend bodemonderzoek aangetroffen, matige verontreinigingen met zink in de bodem al dan niet sprake is van een interventiewaarde overschrijding.

De inkadering is afgerond.

Er zijn 3 duidelijke spots aangetroffen:

• 1 spot waarvan er circa 20 m³ sterk verontreinigd is met zink.
• 1 spot waarvan er 7,5 m³ matig verontreinigd is met zink
• 1 spot waarvan er 15 m³ matig verontreinigd is met zink.

Deze spots zullen worden gesaneerd. Hiervoor is een plan van aanpak opgesteld en voorgelegd aan het bevoegd gezag volgens de wet bodembescherming. De overige resultaten van het onderzoek vormen geen belemmering de voorgenomen bouwplannen ter plaatse te realiseren. De resultaten van dit onderzoek worden bij de aanvraag van de omgevingsvergunning eveneens toegevoegd.

Beoogde woningen huidige Lidl-locatie

Ter plaatse van de Tramstraat (Lidl parkeerplaats) heeft er in het verleden (2006/2007) een sanering plaatsgevonden. Tevens zijn er in het verleden ook al meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd ter plaatse van de supermarkt. Voor één boring geldt als aandachtspunt dat een matige verontreiniging is aangetrokken. Bij grondafvoer of bij eventueel gebruik als moestuin moet dit nader bekeken worden. Uit de evaluatieonderzoeken ter plaatse van het parkeerterrein (sb 3621, 3847 en 4404), en uit de twee bodemonderzoeken die ter plaatse van de Lidl zijn uitgevoerd (2563 en 2564) blijkt dat er geen aanvullend onderzoek meer is vereist.

Conclusie

De bodemkwaliteit sluit aan bij de toekomstige functie, mits de bodem op diverse plaatsen wordt gesaneerd. Voor het plangebied zal de initiatiefnemer zorgdragen voor een bodemkwaliteit die voldoet aan de huidige regelgeving. Hiervoor is een plan van aanpak gemaakt en voorgelegd aan het bevoegd gezag. Dat betekent dat de gronden geschikt zijn, dan wel geschikt worden gemaakt, voor de beoogde functie.

Toetsingskader

Op grond van de Wro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) zijn behoud en beheer van het bodemarchief integraal verankerd in de ruimtelijke werkprocessen van de gemeenten. Bij de vaststelling van een ruimtelijk plan moet met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten rekening worden gehouden. In het belang van de archeologische monumentenzorg kan bij een ruimtelijk plan worden bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen of voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een rapport dient te overleggen, waarin de archeologische waarde van het terrein dat volgens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende is vastgesteld.

Gemeentelijk archeologiebeleid

Op 27 januari 2011 is door de gemeenteraad van Terneuzen het interimbeleid archeologie vastgesteld. De insteek van dit beleid is het regelen van archeologie in ruimtelijke plannen. In een cyclus van 10 jaar zullen alle ruimtelijke plannen aangepast worden, waarbij archeologie in de plannen zal worden ingebracht of geactualiseerd aan de hand van het dan geldende beleid. Zolang de bescherming van archeologische waarde niet is geregeld in een ruimtelijk plan (bestemmingsplan of beheersverordening) fungeert als vangnet de Erfgoedverordening Terneuzen 2011. Deze verordening is geactualiseerd en is in samenhang met het archeologiebeleid opnieuw vastgesteld. In lijn met de intentie van de wetgever wordt een algemene vrijstelling voor archeologie verleend tot 100 m² voor de zogenaamde kruimelgevallen.

Naast de hiervoor vermelde algemene vrijstelling kan vrijstelling van archeologisch onderzoek worden verleend indien reeds eerder aantoonbaar verstoring heeft plaatsgevonden. Hierbij kan gedacht worden aan ophogingen, ontgrondingen, wegcunetten, rioleringsleuven, bodemsanering en dergelijke. Een en ander dient ter beoordeling aan het bevoegd gezag (in de meeste situaties de gemeente) te worden voorgelegd.

Tot slot kan vrijstelling van archeologisch onderzoek eveneens worden verleend als:

• het gebied niet wordt vermeld op de Archeologische Monumentenkaart (AMK);
• volgens de Indicatieve kaart archeologische waarden (IKAW) een zeer lage of lage trefkans heeft (op eventuele waarden tot 1,2 meter beneden het maaiveld);
• in de nationale digitale database ARCHIS en het Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA) geen gegevens zijn geregistreerd, danwel alleen gegevens die duiden op een lage waarde;
• er volgens de Geologische kaart Van Rummelen sprake is van de geologische formatie Duinkerke III.

Een en ander is uitgewerkt in een stroomschema dat is opgenomen in bijlage 1 van 'De onderste steen boven? Interim-beleid archeologie gemeente Terneuzen'. Voor de duidelijkheid is dit schema ook opgenomen in Bijlage 6 bij deze toelichting. Ook als er wel archeologische waarden aanwezig kunnen zijn, is niet altijd archeologisch onderzoek nodig. Aan de hand van de archeologische verwachtingswaarde wordt per deelgebied een grens gesteld waarboven archeologisch onderzoek verplicht is en waaronder vrijstelling wordt verleend.

Voor een aantal gebieden is de huidige kennis ontoereikend. Deze leemten worden in de toekomst ingevuld.

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen en vergunningverlening in het kader van de Erfgoedverordening zal de toets aan het stroomschema het uitgangspunt zijn voor de beoordeling. Vergunningverlening in het kader van de Erfgoedverordening is alleen aan de orde voor een gemeentelijk monument en een rijksmonument, niet voor archeologisch verwachtingsgebieden. Daarvoor geldt een verbodsregeling zonder de mogelijkheid van ontheffing.

Het toepassen van een grotere 'vrijstellingsdiepte' is in sommige gebieden denkbaar. Voor een weloverwogen afweging hierover beschikt de gemeente over een 'Vrijstellingenkaart Archeologie'. Hierop is aangegeven of en tot op welke diepte werkzaamheden op of in een terrein kunnen worden vrijgesteld van het opstellen van een archeologisch onderzoek(srapport). De vrijstellingenkaart wordt in bestemmingsplannen gekoppeld aan archeologische dubbelbestemmingen. De 'Vrijstellingenkaart Archeologie' is geen statisch document, maar wordt op basis van nieuwe informatie om de paar jaar geactualiseerd. Op 14 november 2017 is de 'Vrijstellingenkaart Archeologie 2017' gepresenteerd.

Het archeologiebeleid is inmiddels in alle bestemmingsplannen en beheersverordeningen verwerkt, zo ook in het bestemmingsplan Sas van Gent. In de plannen en verordeningen is, voor zover dat op grond van dat beleid nodig is, een regeling ter bescherming van mogelijk aanwezige verwachtingswaarden opgenomen waaraan een nieuwe bouwactiviteit met bodemverstorende werkzaamheden moeten worden getoetst.

Onderzoek

De algemene vrijstelling voor archeologie waaronder werkzaamheden tot 100 m² en minder dan 0,5m diep is niet van toepassing op dit ruimtelijk plan. Op basis van de gemeentelijke vrijstellingenkaart (figuur 5.2) blijkt dan ook dat er geen ruimere vrijstellingsdiepten van toepassing zijn in het plangebied.

Figuur 5.2 - Vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen 2017

Hierna wordt beoordeeld of in het bestemmingsplan een regeling (onderzoeksplicht en vergunningstelsel) moet worden opgenomen die eventuele archeologische waarden planologisch beschermt

1. De Archeologische Monumentenkaart (AMK)

Binnen de grenzen van het plangebied Sasse Poort bevinden zich volgende de Archeologische Monumentenkaart (AMK) geen terreinen met een vastgestelde archeologische waarde.

2. De Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):

Op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) is het onderzoeksgebied gelegen in een zone die wordt gekenmerkt door een lage (gele zone) trefkans voor het aantreffen van archeologische waarden (zie figuur 5.3).

Figuur 5.3 - Indicatieve Kaart Archeologische Waarden

3. ARCHIS & Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA) :

ARCHIS is het Archeologisch informatiesysteem. In Archis 3.0, de nationale database voor vindplaatsen in Nederland, worden binnen het plangebied geen waarnemingen vermeld. In de ruimere omgeving zijn wel enkele vindplaatsen bekend.

In het Zeeuws Archeologische Archief (ZAA) berusten de verslagen van alle in het verleden

in Zeeland uitgevoerde bodemonderzoeken, gegevens over losse vondsten en dergelijke. Dit

archief geeft een indicatie van de vondsten die in het verleden zijn gedaan. Veel of belangrijke

vondsten geven een hogere archeologische verwachtingswaarde.

In Archis is een onderzoek opgenomen dat in 2016 is uitgevoerd door Artefact. (ISSN: 2213-7424). Dit onderzoek is uitgevoerd voor de locatie van de nieuwe supermarkten. In het onderzoek zijn de locatie en diepteligging in kaart gebracht van de in de ondergrond aanwezige resten van de vestingwerken. Voor de locatie van de huidge winkels is geen archeologisch onderzoek beschikbaar.

4. Geologie

Aan de hand van de geologische kaart kan nagegaan worden welke geologische, voor de archeologie relevante, bodemlagen aanwezig zijn, waaronder:

• Pleistoceen: vanaf de Steentijd;
• Hollandveen: vanaf de IJzertijd en Romeinse tijd;
• Duinkerke II, inclusief ‘oudere afzettingen van Duinkerke’: vanaf de Middeleeuwen;
• Duinkerke III; vanaf de Nieuwe Tijd.

In de gemeente Terneuzen kunnen archeologische resten in de bodem voorkomen tot in de Pleistocene afzettingen. Op de geologische kaart (figuur 5.4) blijkt dat er verschillende afzettingen van Duinkerke aanwezig zijn (zie figuur 5.4):

• DPo.3b 'Kreekafzettingen van Duinkerke DIIIb' en;
• F0.3b 'Afzetting van Duinkerke IIIb op oudere afzettingen van Duinkerke ( kreekafzettingen DIIIb op kreekafzettingen DII) op Hollandveen.

Figuur 5.4 - Geologische kaart Van Rummelen

Voor de Kreekafzettingen van Duinkerke DIIIb' (geologische laag DPo.3b) geldt geen onderzoeksplicht. Aangezien het gaat om kreekafzettingen, is er een grote kans dat mogelijk in het verleden daar aanwezige resten zijn verdwenen.

Voor de Afzetting van Duinkerke IIIb (geologische laag F0.3b) op Hollandveen op Pleistoceen zouden volgens het gemeentelijke beleid in de ruimtelijke plannen moeten worden voorzien van de dubbelbestemming of gebiedsaanduidingen Waarde - Archeologie 2 of Waarde - Archeologie 3. In gebieden met een Waarde Archeologie 2 geldt een onderzoeksplicht bij een te verstoren oppervlak >500 m2 en voor gebieden met een Waarde Archeologie 3 geldt een onderzoeksplicht bij een te verstoren oppervlak >1.000 m2. In beide gevallen gaat het om verstoringen die dieper reiken dan 0,5 meter –mv.

5. Historische kaart Sas van Gent

Voor Sas van Gent geldt daarnaast tevens een historische kaart waarop de situatie omstreeks 1830 is opgenomen. Hiervoor geldt dat voor de aangeduide locaties een hogere archeologische verwachtingswaarde geldt dan voor de niet aangeduide locaties. Deze historische kaart is opgenomen in figuur 5.5.

Figuur 5.5 Historische kaart Sas van Gent

Conclusie

In het bestemmingsplan is een regeling nodig die eventuele archeologische waarden planologisch beschermt. In lijn met het beleid wordt dit de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 voor de locaties die op basis van gemeentelijke kaart zijn aangewezen als water, bebouwing of stratenpatroon. Voor de overige locaties wordt de dubbelbestemming Waarde – Archeologie 2 opgenomen. Het opnemen van een archeologische dubbelbestemming betekent dat het onderzoek, indien dat noodzakelijk mocht blijken, wordt doorgeschoven naar de omgevingsvergunningaanvraag. Onderzoek wordt dan ook uitgevoerd voor aanvraag van de omgevingsvergunning. Het aspect archeologie staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

Toetsingskader

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met cultuurhistorie. Hierin is opgenomen dat gemeenten bij het nemen van ruimtelijke besluiten rekening moeten houden met de aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten. De facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen beschikbaar.

Onderzoek

De cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen bestaat uit drie kaartbladen: 'behoud', 'behoud door ontwikkeling' en 'vernieuwing mogelijk'. In figuur 5.6 - 5.8 is een uitsnede van de drie kaartenbladen voor het beoogde plangebied weergegeven inclusief legenda. Hierna wordt per kaartblad uitgelegd welke strategie er voor die locatie geldt.

Behoud

In de kaartlaag ''behoud'' van de cultuurhistorische waardenkaart' (figuur 5.6) wordt duidelijk dat de projectlocaties op de huidige Albert Heijn en Lidl locatie binnen het stedelijk vestingwerk liggen. Daarnaast bevinden zich in de stedelijke kern verschillende gemeentelijke monumenten en Rijksmonumenten rondom de projectlocatie van de huidige Albert Heijn. De nieuwe locatie van de supermarkten ligt buiten het vestingwerk en de strategie is niet gericht op het beschermen of behouden.

Figuur 5.6 Cultuurhistorische waardenkaart ''Behoud''

Behoud door Ontwikkeling

In de kaartlaag ''Behoud door ontwikkeling'' (figuur 5.7) is geen van de projectlocaties aangewezen voor beschermen, versterken, verbreden of verbinden. Rondom de projectlocaties van de Albert Heijn als de Lidl bevinden zich enkele historische bomen.

Figuur 5.7 - Cultuurhistorische waardenkaart ''Behoud door Ontwikkeling''

Vernieuwing mogelijk

De projectlocaties van de huidige Albert Heijn en Lidl, zijn niet toegewezen in de cultuurhistorische waarden kaart ''Vernieuwing Mogelijk'' (figuur 5.8). Het plangebied Sasse Poort, wordt hierin aangeduid als gebied ten behoeve van transformatie. Hierdoor staat de beoogde ontwikkeling volledig in lijn met het beleid ten aanzien van cultuurhistorie.

Figuur 5.8 - Cultuurhistorische waardenkaart ''Vernieuwing mogelijk'

Conclusie

Op grond van de Cultuurhistorische waardenkaart zijn in het plangebied geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Bij de locaties van de huidige Albert Heijn en Lidl dient rekening gehouden te worden dat deze binnen het stedelijk vestingwerk liggen. Rondom de locatie van de huidige Albert Heijn bevinden zich dan ook diverse monumenten. De projectlocatie Sasse Poort is aangewezen als transformatie gebied. Het planvoornemen sluit daar nadrukkelijk op aan. Er behoeft vanuit het beleid geen rekening te worden gehouden met cultuurhistorische waarden.

Met de Wet natuurbescherming zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

5.4.1 Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en de Wro en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Het Zeeuwse deel van het Natuurnetwerk Nederland heeft het Natuurnetwerk Zeeland. De begrenzing van de gebieden die tot het Natuurnetwerk Zeeland behoren is vastgelegd in het Omgevingsplan Zeeland 2018 en nader uitgewerkt in het Natuurbeheerplan Zeeland. Het Natuurbeheerplan wordt jaarlijks op onderdelen gewijzigd. Het Natuurnetwerk Zeeland is ook vastgelegd in de Omgevingsverordening 2018 van de provincie Zeeland.

Onderdeel van de Wet Natuurbescherming (Wnb) is de Boswet, dit is opgenomen onder het hoofdstuk 'Houtopstanden'. Het doel van de Boswet is het areaal bos en houtopstanden te beschermen. Bos mag daarom niet zomaar worden gekapt. Houtopstanden die hieronder vallen, mogen enkel worden gekapt onder bepaalde voorwaarden. Zo is er een meldplicht en dient drie jaar na het kappen van de bomen hetzelfde areaal bos aanwezig te zijn in de vorm van jonge bomen.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

De ontwikkeling vindt plaats in twee gebieden. De huidige locaties van de supermarkten liggen in het centrum van Sas van Gent en de nieuwe locatie ligt ten zuiden van de kern van Sas van Gent (zie figuur 5.3). De gebieden maken geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000, NNN of beschermde Natuurmonumenten. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich twee Natura 2000-gebieden. Aan Nederlandse zijde is dat “Canisvliet” dat op circa 230 meter ten oosten van het plangebied ligt en aan de Belgische zijde “Polders” dat 2000 meter ten noordwesten van het plangebied ligt. De stikstofgevoelige habitats zijn gelegen binnen het Natura 2000-gebied Canisvliet en zijn gelegen op circa 800m van het plangebied.

De ontwikkelgebieden liggen buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering zijn hierdoor uitgesloten. Het dichtstbijzijnde Natura 2000- en NNN gebied ligt op geringe afstand. De watergang Kanaal Gent-Terneuzen, waterkeringen en enkele bosschages fungeren als barrière tussen het plangebied en het Canisvliet. Hierdoor zal geen sprake zijn van extra verstoring als gevolg van de ontwikkeling. Ook kunnen negatieve effecten als gevolg van verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Vermesting en verzuring als gevolg van stikstofdepositie zijn echter niet op voorhand uit te sluiten. Met het programma AERIUS Calculator (2020) is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming.

Gebruiksfase

In het kader van mogelijke stikstofdepositie is in het kader van de ontwikkeling een AERIUS-berekening uitgevoerd voor de gebruiksfase, deze is opgenomen in Bijlage 7. Als gevolg van de verkeersaantrekkende werking van de nieuwe ontwikkelingen wordt extra uitstoot van stikstof verwacht. In de bijlage wordt de verkeersgeneratie ingeschat op 3442,4 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Uit deze AERIUS-berekening blijkt dat er een depositie van 0,07 mol/ha/jr op Natura 2000-gebied Canisvliet wordt verwacht door de gebruiksfase. Deze toename vindt plaats op het leefgebiedtype LG 08 Nat matig voedselrijk grasland. De kritische depositie (KDW) van dit type bedraagt 1.571 mol/ha/jr. De hoogste achtergrondwaarde waarop een toename van stikstofdepositie wordt berekend bedraagt 1556,7 mol/ha/jr. De toevoeging van 0,07 mol/ha/jr leidt hier dus niet tot een overschrijding van de KDW. Een significant negatief effect op Natura 2000-gebied is derhalve uitgesloten.

Voor twee relevante hexagonen is er sprake van een toevoeging van stikstofdepositie op bijna overbelaste hexagonen. Bij het nader beschouwen van deze twee hexagonen blijkt dat deze zijn aangewezen voor het leefgebied LG08 Nat matig voedselrijk grasland. Volgens AERIUS gaat het in beide hexagonen om een gebied van 0,0 hectare. In de betreffende hexagonen is het leefgebied dus niet aanwezig. Er kan dan ook geen sprake zijn van een toename van stikstofdepositie op dit leefgebied in de relevante hexagonen. De betreffende bijna overbelaste hexagonen zonder leefgebied zijn weergegeven in figuur 5.9 en 5.10.

Figuur 5.9 - Relevant hexagoon zonder feitelijk aanwezig LG08 (AERIUS calculator)

Figuur 5.10 - Relevant hexagoon zonder feitelijk aanwezig LG08 (AERIUS calculator)

Resultaten Nederlandse Belgische Natura 2000-gebieden

Vanwege de ligging van het plangebied is het mogelijk dat er sprake is van stikstofdepositie op Belgische Natura 2000-gebied. Om te bepalen of er sprake is van stikstofdepositie op Belgische Natura 2000-gebieden zijn rekenpunten toegevoegd op Belgische Natura 2000-gebieden zoals weergegeven in figuur 5.11. Op basis van de berekening met rekenpunten blijkt dat er geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied in België.

Figuur 5.11 - Ligging van het plangebied ten opzichte van Belgische Natura 2000-gebieden en rekenpunten

Conclusie

Uit de berekening voor de gebruiksfase blijkt dat er een stikstofdepositie is van maximaal 0,07 mol/ha/jr. Deze depositie leidt niet tot een overschrijding van de KDW of vindt plaats op hexagonen waarbinnen geen leefgebied aanwezig is. Op Natura 2000-gebied in België is geen sprake van een toename van stikstofdepositie. Significant negatieve effecten op Natura 2000-gebied zijn derhalve uitgesloten. Een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is niet vereist. Wel dient de berekening, die toegevoegd is aan de bijlage, 5 jaar te worden bewaard om aan te tonen dat het aspect stikstof is onderzocht. Omdat de bestaande verkeersgeneratie en gasverbruik niet zijn meegenomen in de berekening zal de feitelijk toename van depositie vele malen lager zijn dan berekend

Aanlegfase

Het is mogelijk dat de bouw van de nieuwe woningen en de supermarkten en de sloop van de bestaande supermarkten in het centrum leiden tot stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden.

In het kader van de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) is een vrijstelling opgenomen voor de vergunningplicht in artikel 2.7 lid 2 Wnb voor de aanlegfase van bouwwerkzaamheden. Deze vrijstelling geldt voor effecten als gevolg van stikstofdepositie door bouwwerkzaamheden. Omdat het bestemmingsplan ziet op het mogelijk maken van bouwactiviteiten kan gebruik gemaakt worden van deze vrijstelling. Er heeft door de wetgever al een beoordeling plaatsgevonden ten aanzien van bouwwerkzaamheden die een vrijstelling geeft voor de bouwfase van een project.

5.4.2 Soortenbescherming

In het kader van soortenbescherming is een ecologische QuickScan uitgevoerd naar de aanwezige beschermde dier- en planten soorten op de huidige AH-locatie en Lidl-Locatie (Mertens, 2020). De bebouwing op Sasse Poort is al geruime tijd geleden gesloopt. Het terrein is geëgaliseerd en wordt regelmatig onderhouden. Uit een eerder ecologisch onderzoek (Witteveen+Bos, 2010) is gebleken dat geen beschermde dier- en plantensoorten in het gebied aanwezig zijn. Voor het uitvoeren van het plan moet mogelijk een deel van het aanwezige groen worden verwijderd. Wanneer het inrichtingsplan gereed is wordt een nieuwe QuickScan ecologie uitgevoerd, om de actuele situatie te beoordelen.

Resultaten Quickscan Flora Fauna huidige winkellocaties

Vanwege de voorgenomen sloopwerkzaamheden op de beide bestaande supermarktlocaties is een Quickscan flora en fauna uitgevoerd (zie Bijlage 8). de uitkomst van de Quickscan is als volgt.

Algemene broedvogels

In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels in beide gebieden is het noodzakelijk om de plangebieden bouwrijp te maken buiten het broedseizoen of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Op deze manier kan worden voorkomen dat

verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden.

Vleermuizen

Het voorkomen van verblijfplaatsen van vleermuizen in beide gebieden wordt uitgesloten. Mogelijk vliegen en foerageren er wel vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren.

Algemene soorten

Mogelijk verblijft egel in de cotoneaster rond de parkeerplaats ten westen van de Wilhelminalaan. Op basis van de zorgplicht van de Wet natuurbescherming wordt aangeraden om deze struiken buiten de winter en zomer te verwijderen. Er zijn daarnaast mogelijk algemene nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën aanwezig in beide deelgebieden. Voor deze algemene soorten zoals de egel bestaat een algemene vrijstelling in de Provincie Zeeland.

Vogels met vaste rust- en verblijfsplaatsen

Verder blijkt uit de quickscan dat de aanwezigheid van vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen (verblijfplaatsen van huismus in de woningen aan de Stationsstraat) in het gebied van de Tramstraat niet kan worden uitgesloten, effecten op deze vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen kunnen dan ook niet worden uitgesloten. Op grond hiervan is een gerichte veldinventarisatie van belang naar de verblijfplaatsen om eventuele effecten en maatregelen op een adequate manier in te kunnen schatten. Pas na afronding van deze inventarisatie kan worden bepaald of verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden en of ontheffing van de Wet natuurbescherming is vereist.

Resultaten veldonderzoek huismus Stationsstraat

Naar aanleiding van de conclusie in de quickscan is nader veldonderzoek naar de aanwezigheid van huismussen uitgevoerd (Mertens, 2020, zie Bijlage 10). Er zijn geen territoria / nesten aangetroffen van huismus in en direct rond de twee te slopen woningen aan de Stationsstraat te Sas van Gent. Er zijn ook geen aanwijzingen voor het voorkomen van andere vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen zoals laagvliegende gierzwaluwen. In de (directe) omgeving zijn ook geen huismussen of gierzwaluwen vastgesteld. Hoog vliegend zijn wel gierzwaluwen aangetroffen, maar deze zijn niet gerelateerd aan het plangebied of omgeving.

Op grond van deze analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de plannen zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

De zorgplicht blijft onverkort van kracht. Deze zorgplicht houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild levende dieren, inclusief hun leefomgeving en voor alle planten en hun groeiplaats. Dit artikel is derhalve ook gericht op het voorkomen van doden en verwonden van algemene soorten. Voor- en gedurende de uitvoering dient hierbij rekening gehouden te worden.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Ook het verstoren van beschermde dier en plantensoorten staat de ontwikkeling niet in de weg. Na uitwerking van het inrichtingsplan voor de locatie van de nieuwe supermarkten wordt tevens een nieuwe quickscan voor beschermde plant en diersoorten uitgevoerd.

Ecologische quickscan Sasse Poort

Voor de locatie Sasse Poort is een aanvullende ecologische quickscan uitgevoerd. Deze quickscan is opgenomen in Bijlage 9. Uit deze nadere quickscan blijkt dat de ontwikkeling mogelijk in strijd is met de Wet natuurbescherming op het onderdeel soortenbescherming. Met het bouwrijp maken van de locatie worden elementen verwijderd die mogelijk deel uit maken van de functionele leefomgeving van de huismus. Daarnaast is het terrein mogelijk geschikt als rust- en verblijfplaats en leefgebied van marters. Tevens is de locatie een geschikte biotoop voor kruipend moerasscherm en kunnen er verblijfplaatsen van de rugstreeppad en vleermuizen aanwezig zijn. In verband met deze mogelijk aanwezige elementen is het noodzakelijk om aanvullend onderzoek uit te voeren. In het kader van het bestemmingsplan zal nader onderzoek worden uitgevoerd.

5.4.3 Houtopstanden

Voor Sas van Gent is geen bebouwde komgrens van de Boswet vastgesteld. Dit betekent dat het hoofdstuk houtopstanden uit de Wet Natuurbescherming, kapmelding en boscompensatie van toepassing is indien voldaan wordt aan de kenmerken als benoemd in de Wet. Als de te vellen houtopstand onderdeel uitmaken van een houtopstand van 1.000 m2 (10 are) of meer en/of het is een rijbeplanting met > 20 bomen gerekend over het totaal aantal rijen. Hiervoor moet een kapmelding worden gedaan. In de Wet is tevens een uitzondering opgenomen voor houtopstanden op erven. Ter plaatse is sprake van een erf. Het terrein is altijd een bedrijfsperceel geweest met bebouwing. De houtopstanden kunnen ter plaatse worden aangemerkt als houtopstanden op een erf. De Wet Natuurbescherming ten aanzien van het onderdeel houtopstanden is daarmee niet van toepassing op deze houtopstanden.

In het plangebied komen geen bomen voor die vermeld staan op de lijst van waardevolle bomen van de gemeente Terneuzen.

Conclusie

De Wet Natuurbescherming (hoofdstuk: Houtopstanden) staan het vaststellen van het bestemmingplan niet in de weg.

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu wordt gegarandeerd;
• rekening gehouden wordt met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Richtafstanden tussen functies

Om in een bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt gebruikgemaakt van milieuzonering. De systematiek van milieuzonering is gebaseerd op het aanhouden van richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Bij milieuzonering wordt gebruikgemaakt van de VNG publicatie 'bedrijven en milieuzonering' (editie 2009). In deze publicatie is onder meer een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. In bestemmingsplannen waar bedrijfsactiviteiten mogelijk worden gemaakt is een Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB) opgenomen die op de VNG publicatie is gebaseerd. De richtafstanden uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein' gelden ten opzichte van de gebiedstypen 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied'. Voor andere gebiedstypen geldt dat beargumenteerd van de richtafstanden kan worden afgeweken.

Onderzoek

Gebiedsanalyse supermarkten

De locatie voor het voorzieningengebied is in de huidige situatie bestemd voor bedrijvigheid (zie figuur 5.12).

• Zuidelijk van het voorzieningengebied is het bedrijf Rosier aanwezig, aan de westzijde de Palletcentrale;
• Noordelijk van de locatie staan woningen. De woningen aan de Tramstraat grenzen met achtertuinen aan de locatie met de bedrijfsbestemming. Aan de voorzijde van die percelen staat de huidige Lidl-supermarkt;
• De woningen aan de Westkade zijn georiënteerd op deze belangrijke doorgaande route; dit is de hoofdontsluitingsweg van Sas van Gent, met aansluitend het Kanaal Gent-Terneuzen.

De functies en hoofdontsluiting in dit deel van Sas van Gent tezamen zorgen ervoor dat hier sprake is van een gemengd gebied.

Figuur 5.12 - Fragment verbeelding bestemmingsplan Sas van Gent

Volgens de VNG-brochure bedrijven en milieuzonering dient tussen een supermarkt en een woning een afstand van 10 meter te worden aangehouden in een rustig woongebied. Doordat hier sprake is van een gemengd gebied, kan de afstandsmaat met één stap worden verlaagd; dat betekent dat in feite geen afstandsmaat van toepassing is, dus 0 meter.

In de planopzet wordt het gebouw van de supermarkt in de omgeving van de noordelijk gelegen woonpercelen gesitueerd. Tussen het gebouw en het woonperceel komt het magazijn met bevoorrading. Voor een zorgvuldige afweging is inzicht nodig in de akoestische situatie, dus de eventuele geluidhinder van de bevoorrading voor de aangrenzende woonpercelen. Om dit inzicht te krijgen is akoestisch onderzoek verricht.

Akoestisch onderzoek

Peutz heeft onderzoek verricht naar geluid in de omgeving van het voorzieningengebied (zie bijlage 11). Het ontwerp voor de inrichting van het voorzieningengebied is als uitgangspunt gehanteerd. In figuur 5.13 staan de relevante punten weergegeven, die in het onderzoek zijn betrokken.

Figuur 5.13 - Model akoestisch onderzoek (Peutz)

Doel en opzet van het onderzoek

Doel van het onderzoek is de geluidbelasting in de (woon)omgeving ten gevolge van de geprojecteerde supermarkten te bepalen en te toetsen aan de grenswaarden zoals opgenomen in het 'Activiteitenbesluit milieubeheer' (ook wel Activiteitenbesluit genoemd). Hiertoe zijn alle geluidbronnen geïnventariseerd en is met behulp van een akoestisch rekenmodel de geluidbelasting in de (woon)omgeving bepaald. Naast het geluid ten gevolge van de activiteiten die onder het regime van het Activiteitenbesluit plaatsvinden (directe hinder) is in het kader van de ruimtelijke onderbouwing tevens het geluid ten gevolge van de activiteiten buiten de grenzen van de inrichting beschouwd (indirecte hinder).

Resultaten akoestisch onderzoek

• Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) ten gevolge van de supermarkt bedraagt ter hoogte van de beoordelingsposities ten hoogste 50, 33 en 30 dB(A) in respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode. Hiermee wordt voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit voor de dag-, avond- en nachtperiode van respectievelijk 50, 45 en 40 dB(A). Dit geldt voor de beide supermarkten gezamenlijk, waarbij scenario 2 (laden en lossen aan de noordzijde van Albert Heijn) maatgevend is voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau. Indien wordt uitgegaan van scenario 1 (laden en lossen aan de oostzijde van Albert Heijn) zal het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau in de dagperiode ten hoogste 42 dB(A) bedragen (aldus 8 dB lager).
• Het maximale geluidniveau (LAmax) ter hoogte van de woningen bedraagt ten hoogste 78 dB(A) in de dagperiode en treedt op in het geval van scenario 2 (laden en lossen noordzijde). In het geval van scenario 1 (laden en lossen oostzijde) zal het maximale geluidniveau in de dagperiode ten hoogste 71 dB(A) bedragen. In de avond- en nachtperiode treden geen relevante maximale geluidniveaus op. De hoogste waarde voor het maximale geluidniveau in de dagperiode is het gevolg van de laad- en losactiviteiten van de supermarkt. De grenswaarden voor het maximale geluidniveau uit het Activiteitenbesluit zijn in de dagperiode hierop niet van toepassing. De overige activiteiten in de dagperiode veroorzaken geen relevante maximale geluidniveaus. Hiermee wordt voldaan aan de voorschriften uit het Activiteitenbesluit.
• Het equivalente geluidniveau ten gevolge van het verkeer van en naar de inrichting op de openbare weg bedraagt ten hoogste 58 dB(A) in de dagperiode en 55 dB(A) in de avondperiode. Hiermee wordt voldaan aan de maximale grenswaarden van 65 dB(A) in de dagperiode en 60 dB(A) in de avondperiode conform de VROM-circulaire. Conform de VROM-circulaire dient het binnenniveau in deze woning ten hoogste 35 en 30 dB(A) in respectievelijk de dag- en avondperiode te bedragen. De benodigde geluidwering van de gevel van de woningen aan de Westkade is 23 tot 25 dB(A). Indien de bestaande gevelisolatie hier niet aan voldoet, zullen door de initiatiefnemer maatregelen worden getroffen aan de bestaande woning om een voldoende isolatieniveau te bereiken.
• Bij realisatie van een klinkerverharding op het parkeerterrein wordt ter plaatse van de woningen aan het Schulpenpad in de avondperiode de voorkeursgrenswaarde van 45 dB(A) uit de VROM-circulaire overschreden. Bij realisatie van een asfaltverharding op het parkeerterrein wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) in de dagperiode en 45 dB(A) in de avondperiode. Door initiatiefnemer zal een asfaltverharding worden toegepast, hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Bakkerij Stationsstraat 15

Op de hoek van de stationsstraat en het Schulpenpad is een bakkerij gevestigd. Met dit bestemmingsplan worden er nieuwe woningen mogelijk gemaakt dicht bij de bakkerij. Om ervoor te zorgen dat de bakkerij niet in zijn bedrijfsvoering beperkt wordt en dat de nieuwe woningen een goed woon- en leefklimaat hebben is akoestisch onderzoek uitgevoerd door middel van metingen. In dit akoestisch onderzoek is onderzocht of ter plaatse van de nieuwe woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat en of de bestaande bakkerij niet in zijn bedrijfsvoering wordt belemmerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 14. Uit dit onderzoek blijkt dat de huidige bakkerij in de huidige situatie niet kan voldoen aan het Activiteitenbesluit. Daarom worden in het akoestisch onderzoek enkele maatregelen voorgesteld. Met de toepassing van deze maatregelen wordt ter plaatse van de nieuwe woningen voorzien in een goed woon- en leefklimaat. Met de bakkerij worden afspraken gemaakt over de toepassing van de maatregelen, zodat de bakkerij als gevolg van de nieuwe woningen niet in zijn huidige bedrijfsvoering wordt belemmerd.

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

In de nabije omgeving van het plangebied zijn diverse risicovolle inrichtingen aanwezig en rondom het plangebied vindt tevens vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, water en door buisleidingen (zie figuur 5.14). Door AVIV is onderzoek gedaan naar externe veiligheid in relatie tot de ontwikkelingen in het plangebied (zie bijlage 15). Uit het onderzoek blijkt dat de nieuwe winkels én de nieuwe woningen niet binnen de PR 10^-6 contour van de relevante inrichtingen in de omgeving liggen.

Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van de volgende risicobronnen:

• Provinciale weg N252 Terneuzen - Sas van Gent;
• Spoortraject Sluiskil - Sas van Gent - Zelzate (B);
• Aardgasleiding;
• Kanaal Gent - Terneuzen;
• Rosier Nederland B.V.;
• Emplacement Sas van Gent;

Figuur 5.14 - Risicobronnen nabij plangebied

N252

De berekeningen leiden niet tot een contour voor de grenswaarde van 1.0 10^-6/jr, het plaatsgebonden risico is kleiner dan 0,1 x de oriëntatiewaarde. Ten behoeve van de ontwikkeling neemt het groepsrisico toe van 0,02 tot een factor 0,03 ten opzichte van de oriëntatiewaarde. De oriëntatiewaarde wordt niet overschreden. Een verantwoording groepsrisico is in dit geval niet vereist. Het bevoegd gezag dient het bestuur van de veiligheidsregio in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over de mogelijkheden van bestrijdbaarheid en de zelfredzaamheid

Spoor

Ter plaatse van Sasse Poort geldt een PR-plafonds van 0 m. Het plaatsgebonden risico vormt daarmee geen belemmering voor het plangebied. Het groepsrisico is zowel in huidige als toekomstige situatie een factor 0,19 ten opzichte van de oriëntatiewaarde. De oriëntatiewaarde wordt niet overschreden. Een verantwoording groepsrisico is in dit geval niet vereist. Het bevoegd gezag dient het bestuur van de veiligheidsregio in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over de mogelijkheden van bestrijdbaarheid en de zelfredzaamheid

Vaarweg Kanaal Gent-Terneuzen

Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor het plangebied. Het groepsriscio ligt meer dan een factor 1000 onder de oriëntatiewaarde. Een verantwoording groepsrisico is in dit geval niet vereist. Het bevoegd gezag dient het bestuur van de veiligheidsregio in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over de mogelijkheden van bestrijdbaarheid en de zelfredzaamheid

Aardgasleiding

Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor het plangebied. Het groepsrisico is kleiner dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde, zowel in de huidige als toekomstige situatie is het groepsrisico een factor 0,015 ten opzichte van de oriëntatiewaarde. Een verantwoording groepsrisico is in dit geval niet vereist. Het bevoegd gezag dient het bestuur van de veiligheidsregio in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over de mogelijkheden van bestrijdbaarheid en de zelfredzaamheid.

Rosier Nederland B.V.

Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor het plangebied. Het groepsrisico is kleiner dan de oriëntatiewaarde. Conform artikel 13 van het Bevi dient het groepsrisico te worden verantwoord.

Emplacement Sas van Gent

Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor het plangebied. Zowel in de huidige als toekomstige situatie wordt de oriëntatiewaarde van het groepsrisico overschreden. Conform artikel 13 van het Bevi dient het groepsrisico te worden verantwoord.

Verantwoording groepsrisico

Door AVIV is een verantwoording van het groepsrisico opgesteld, deze is opgenomen in Bijlage 16.

Conclusie

Het plangebied bevindt zich in verschillende invloedsgebieden. Uit de onderzoeken blijkt dat de oriëntatiewaarde van alle risicobronnen niet wordt overschreden. Daarnaast is ook het groepsrisico verantwoord. Uit deze verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

In deze paragraaf is toegelicht op welke manier de locaties binnen het plangebied ontsloten worden en hoe voldoende parkeerplaatsen worden voorzien. De huidige supermarktlocaties liggen in het centrum, een gebied waar het parkeren al snel onder druk staat. Daarom is het uitgangspunt voor de nieuwe woningen dat het parkeren niet ten koste mag gaan van parkeerruimte van bestaande woningen en andere functies. Dat is ook geborgd in de regels van het bestemmingsplan. De parkeerplaatsen van de huidige supermarkten komen te vervallen, voor de woningen worden waar mogelijk nieuwe plaatsen aangelegd. Per locatie is hierna beschreven hoe met verkeer en parkeren wordt omgegaan.

De nieuwe woningen op de locatie van de Albert Heijn zullen worden ontsloten via de Wilhelminalaan en voor een klein deel via de Zuidstraat. Voor langzaam verkeer wordt een doorsteek gemaakt tussen de Wilhelminalaan en de Zuidstraat. In het gebied worden 18 grondgebonden sociale huurwoningen gerealiseerd en 12 vrije sector appartementen. Dit leidt tot een verkeersgeneratie van 176 mvt/etmaal voor deze locatie op een weekdag, zie tabel 5.1. Dit is beduidend minder dan de verkeersgeneratie van de nu aanwezige supermarkt. Er kan dan ook van uitgegaan worden dat de verkeersafwikkeling geen problemen oplevert.

Tabel 5.1 Verkeersgeneratie AH-locatie

De woningen op de locatie van de Lidl zullen worden ontsloten op de Tramstraat. Voor het langzaam verkeer wordt een route gerealiseerd tussen het centrum en de nieuwe supermarkten bij Sasse Poort. In het gebied worden 10 grondgebonden sociale huurwoningen gerealiseerd. Dit leidt tot een verkeersgeneratie van 56 mvt/etmaal op een weekdag, zie tabel 5.3. Dit is beduidend minder dan de verkeersgeneratie van de nu aanwezige supermarkt. Er kan dan ook van uitgegaan worden dat de verkeersafwikkeling geen problemen oplevert.

Tabel 5.3 Verkeersgeneratie Lidl-locatie

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Uitgangspunten voor de keuze van ontsluiting

Sasse Poort wordt aangesloten op de Westkade. Om te komen tot een zorgvuldige keuze op welke wijze die aansluiting wordt vormgegeven, zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.

• De aansluiting van het ontwikkelingsgebied gebeurt zodanig dat een heldere ontsluitingsstructuur ontstaat en de verkeersveiligheid is gewaarborgd.
• Gekozen wordt voor een ontsluitingswijze die voor de verkeersveiligheid robuust is. Dat betekent dat die ontsluitingswijze zo optimaal mogelijk functioneert, ongeacht de verkeersverdeling over de aan- en toevoerroutes en de te verwachten verkeersdruk.
• De ontsluitingswijze dient zo helder mogelijk te zijn, zodanig dat weggebruikers de ontsluitingswijze als een logische routing ervaren gelet op de locatie van de toegang tot en de aansluiting van het parkeerterrein in relatie tot de omgeving.
• De langzaam verkeersroute loopt via de Westkade en via de nieuwe verbinding met het centrum via de Tramstraat en de Stationsstraat

Met deze uitgangspunten is onderzoek gedaan naar een goede verkeersontsluiting voor Sasse Poort. De resultaten zijn gerapporteerd in de Mobiliteitstoets (Rho Adviseurs, 2015). De Mobiliteitstoets is opgenomen in Bijlage 17. De conclusies zijn toegepast bij het opstellen van het Masterplan en bij de verdere uitwerking van het project voor dit bestemmingsplan.

• De functie van de Westkade is de afgelopen jaren veranderd (nog los van de recente afsluiting door de problemen met de kademuur). De realisatie van de Sluiskiltunnel heeft gezorgd voor een betere verbinding tussen de N62 ter hoogte van Terneuzen en Zelzate in België via de Tractaatweg (N62). De Westkade is naar aanleiding daarvan niet direct meer de meest aantrekkelijke route voor doorgaand verkeer van en naar de Belgische grens. Resultaat is een afname van de verkeersintensiteit op de Westkade ten opzichte van de situatie voor realisatie van de Sluiskiltunnel. De verbreding van de Tractaatweg zal waarschijnlijk zorgen voor een verdere afname van doorgaand verkeer op de Westkade. De Westkade blijft daarentegen wel in gebruik door de bedrijven. Hierdoor is de Westkade gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg.
• Uit de toetsing aan de principes van een robuuste ontsluitingswijze blijkt het volgende.

1. a. Het scenario met 75% van de bezoekers van de supermarkten afkomstig uit noordelijke richting heeft de grootste verkeersdruk tot gevolg.
2. b. De verkeersstromen van en naar de locatie zijn niet geheel nieuw. Het betreft verplaatsing en uitbreiding van twee bestaande supermarkten.
3. c. Uit capaciteitsberekeningen blijkt dat de inrichting van de Westkade, gelet op de verkeersafwikkeling en doorstroming niet hoeft te worden veranderd. Een T-aansluiting van het parkeerterrein op de Westkade is voldoende. Er zijn geen rotonde, geen verkeersregelinstallaties of opstelstroken op de Westkade nodig.
4. d. Voor een robuuste ontsluitingswijze is het wel nodig het verkeer voor het bedrijventerrein en het verkeer voor de winkelvoorzieningen te splitsen. Ter hoogte van het parkeerterrein wordt een aansluiting op de Westkade aangelegd voor autoverkeer en langzaamverkeer.
   Op het parkeerterrein van de winkelvoorzieningen zorgen aanvullende opstelmogelijkheden voor links en rechts afslaand verkeer naar de Westkade voor een adequate afwikkeling van het verkeer. De aansluitingen van de Suikerdijk en het parkeerterrein op de Westkade liggen op een onderlinge afstand van circa 80 meter. Deze afstand is voldoende gelet op verkeersveiligheid. Het splitsen van de beide aansluitingen tot twee losse kruispunten is tevens niet op voorhand onveilig, doordat verkeersstromen naar beide deelfuncties van elkaar gescheiden worden.
   De bevoorrading van het achterliggende bedrijventerrein gebeurt via de Suikerdijk.

Bij de inrichting van het parkeerterrein wordt rekening gehouden met een zo goed mogelijke doorstroming van en naar de Westkade. Dit gebeurt door voldoende opstelruimte in te bouwen voor op- en afrijdend verkeer.

Vrachtverkeer

In de Mobiliteitstoets en in het Masterplan is nog uitgegaan van een aansluiting voor vrachtverkeer op de Westkade in de noordoosthoek van het perceel. Inmiddels is gekozen voor een andere route voor de bevoorrading. Bevoorradingsverkeer komt via de Suikerdijk aan de zuidzijde het perceel op. Vervolgens rijdt buitenlangs de winkelgebouwen, daarbij zoveel mogelijk de randen van het perceel volgend. Op deze manier is er op de Westkade alleen een aansluiting voor personenauto's. Al het vrachtverkeer voor Sasse Poort wordt afgewikkeld via de Suikerdijk. Ook het vrachtverkeer voor het achterliggende bedrijventerrein volgt de route via de Suikerdijk.

Ontsluiting langzaam verkeer

De bestaande langzaam verkeersroute voor voetgangers en fietsers loopt via de Westkade. Met de nieuwe langzaam verkeersroute naar de Tramstraat wordt een langzaam verkeersverbinding met het centrum toegevoegd. De locatie Sasse Poort is daarmee goed en veilig bereikbaar voor langzaam verkeer.

Ontsluiting openbaar vervoer

Sas van Gent kent busverbindingen met Terneuzen, Westdorpe, Hulst en Zelzate. In de kern zijn haltes op het Suikerplein en aan het Bolwerk. De afstand naar de haltes is vanuit sommige delen van Sas van Gent te groot om te voet af te leggen. De fiets biedt hier een goed alternatief en om die reden zijn bij de halte aan het Suikerplein dan ook fietsrekken geplaatst. Voorts loopt een busroute over de Westkade. Direct ten noorden van het plangebied is een bushalte aanwezig. De locatie is, via de Tramstraat en de nieuwe doorsteek, dus goed via openbaar vervoer bereikbaar.

Parkeren Sasse Poort

In het gebied worden twee supermarkten gerealiseerd. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte zijn de parkeernormen toegepast, die ook elders in de gemeente worden toegepast voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen (Kennedylaan West).

Tabel 5.5 Parkeerbalans

Op het parkeerterrein is ruimte voor circa 250 parkeerplaatsen. Er wordt dus voorzien in voldoende parkeerruimte.

Parkeren Woningbouw AH-locatie

De huidige Albert-Heijn-locatie en bijbehorende parkeerterreinen worden ingevuld met circa 18 grondgebonden sociale huurwoningen en 12 vrije sector (koop)appartementen (zie ook figuur 2). Binnen het plan is ruimte om 34 parkeerplaatsen te realiseren.

Tabel 5.2 Parkeerbehoefte AH-locatie

De totale normatieve parkeerbehoefte bedraagt 41 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen worden echter niet allemaal op hetzelfde moment gebruikt (bewoners en bezoekers). Wanneer de aanwezigheidspercentages uit het gemeentelijk parkeerbeleid worden toegepast op de berekende parkeerbehoefte, blijkt een werkdag in de avond maatgevend te zijn. Het aanwezigheidspercentage voor bewoners is dan 90% en voor bezoekers 80%. De parkeerbehoefte bedraagt dan 36 parkeerplaatsen.

Op basis hiervan blijkt dat de parkeerbehoefte op het maatgevende moment 36 parkeerplaatsen is, wat een tekort van 2 parkeerplaatsen betekent.

Parkeren Woningbouw Lidl-locatie

Op de huidige Lidl locatie en het daarbij behorende parkeerterrein worden 10 grondgebonden woningen gebouwd, hierbij gaat het om sociale huurwoningen (zie ook figuur 3). Binnen het plan is ruimte om 8 parkeerplaatsen te realiseren.

Tabel 5.4 Parkeerbehoefte Lidl-locatie

De totale normatieve parkeerbehoefte bedraag 14 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen worden echter niet allemaal op hetzelfde moment gebruikt (bewoners en bezoekers). Wanneer de aanwezigheidspercentages uit het gemeentelijk parkeerbeleid worden toegepast op de berekende parkeerbehoefte, blijkt een werkdag in de avond maatgevend te zijn. Het aanwezigheidspercentage voor bewoners is dan 90% en voor bezoekers 80%. De parkeerbehoefte bedraagt dan 13 parkeerplaatsen.

Op basis hiervan blijkt dat de parkeerbehoefte op het maatgevende moment 13 parkeerplaatsen is, wat een tekort van 5 parkeerplaatsen betekent.

Op beide woningbouwlocaties is sprake van een tekort ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen. Daarom is nader parkeeronderzoek uitgevoerd om de beschikbare capaciteit in het aangrenzend opgenbar gebied te onderzoeken. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 18. Uit dit onderzoek blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied mogelijkheden zijn om te voorzien in extra parkeerplaatsen of gebruik te maken van reeds bestaande parkeerplaatsen door middel van dubbelgebruik.

Parkeerdrukmeting

Omdat gekozen wordt om voor een deel gebruik te maken van parkeerplaatsen in de openbare ruimte, is een parkeerdrukmeting uitvoerd om een beeld te krijgen van de huidige parkeerdruk. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 19. Uit dit onderzoek blijkt dat de bezettingsgraad in het gebied rondom de Albert Heijn de maximale bezettingsgraad op dit moment 62% bedraagt en dat er nog 23 parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor een bezettingsgraad van 90% wordt bereikt. Voor het gebied rondom de Lidl geldt een bezettingsgraad van 55%, hier zijn nog 32 parkeerplaatsen beschikbaar voor een bezettingsgraad van 90% wordt bereikt. Hiermee zijn in de directe omgeving van de toekomstige woningen voldoende beschikbare parkeerplaatsen om het tekort van 5 parkeerplaatsen bij de Lidl-locatie en 2 parkeerplaatsen bij de AH-locatie in de openbare ruimte op te vangen.

De locatie Sasse Poort en de Suikerdijk kunnen beide op een verkeersveilige en adequate wijze worden aangesloten op de Westkade in de vorm van een T-splitsing. Voor het bevoorradingsverkeer van de supermarkten wordt een aansluiting op de Suikerdijk gemaakt. Ook het vrachtverkeer van het achterliggende bedrijventerrein maakt gebruik van de Suikerdijk. Voor het bezoekende autoverkeer van de supermarkten is een T-splitsing op de Westkade mogelijk, gelegen in het midden van de parkeervoorziening.

Het langzaam verkeer kan direct via de bestaande fietsvoorziening op de Westkade worden ontsloten. Aan de noordzijde wordt een nieuwe verbinding voor fietsers en voetgangers aangelegd. In de nabijheid van de locatie is een bushalte aanwezig.

Het parkeerterrein biedt ruimte voor 250 parkeerplaatsen. Dat is ruim voldoende voor de te verwachten behoefte van circa 177 parkeerplaatsen.

In en om de locaties voor de woningen is voldoende capaciteit beschikbaar om te voorzien in de parkeerbehoefte voor de nieuwe woningen. Daarvan kan een deel op eigen terrein worden gerealiseerd. Daarnaast blijkt uit de parkeerdrukmeting dat in de openbare ruimte ook nog parkeerplaatsen beschikbaar zijn.

Zowel de beoogde nieuwbouw van woningen op de huidige Albert Heijn locatie als de beoogde nieuwbouw van woningen op de huidige Lidl locatie bevinden zich binnen de zone van de Westkade. Alle andere wegen rondom de projectlocaties hebben geen zone omdat hiervoor een maximum toegestane rijsnelheid geldt van 30 km/uur. Voor beide projectlocaties is akoestisch onderzoek uitgevoerd, deze zijn bijgevoegd in Bijlage 12 (Albert-Heijn locatie) en Bijlage 13 (Lidl locatie). Hierna worden de belangrijkste bevindingen toegelicht.

Ten behoeve van de beoogde nieuwbouw van 18 grondgebonden woningen en circa 12 appartementen op de AH-locatie aan de Wilhelminalaan/Zuidstraat te Sas van Gent is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de N252. Het plangebied is tevens gelegen in de nabijheid van de 30 km/uur wegen Wilhelminalaan, Zusterstraat en Zuidstraat. Voor de gezoneerde weg N252 geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen

overschrijdt. Voor de woningen aan de Wilhelminalaan geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van deze weg op de gevels van de woningen de richtwaarde van 48 dB met maximaal 9 dB overschrijdt.

Voor het appartementenblok aan de Wilhelminalaan geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van

de Zusterstraat op de gevels van de appartementen de richtwaarde van 48 dB met maximaal 2 dB

overschrijdt. Voor de woningen aan de Zuidstraat geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van deze weg op de gevels van de woningen de richtwaarde van 48 dB met maximaal 2 dB overschrijdt. Voor 30 km/uur wegen kan echter geen hogere waarde worden verleend, aangezien deze wegen niet zoneplichtig zijn. Derhalve is een procedure hogere waarde ten gevolge van wegverkeerslawaai niet aan de orde.

Ten behoeve van de beoogde nieuwbouw van circa 10 grondgebonden woningen op de Lidl-locatie aan de Tramstraat/het Schulpenpad te Sas van Gent is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de N252. Het plan is tevens gelegen in de nabijheid van de 30 km/uur wegen Schulpenpad, Stationsstraat en Tramstraat. Voor de gezoneerde weg N252 geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschrijdt. Voor de 30 km/uur wegen Schulpenpad en Stationsstraat geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschrijdt. Voor de 30 km/uur weg Tramstraat geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen de richtwaarde met maximaal 9 dB overschrijdt. Voor 30 km/uur wegen kan echter geen hogere waarde worden verleend, aangezien deze wegen niet zoneplichtig zijn. Derhalve is een procedure hogere waarde niet aan de orde.

Conclusie

Voor de gezoneerde weg N252 geldt dat de geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen op de AH-Locatie of Lidl-locatie overschrijdt. Bij enkele 30 km/uur wegen ligt de geluidbelasting hoger dan de richtwaarde, voor 30 km/uur wegen kan echter geen hogere waarde worden verleend omdat deze niet zoneplichtig zijn. Derhalve is een procedure hogere waarde niet aan de orde.

Alle woningen beschikken over een geluidluwe gevel, in combinatie met een afdoende geluidwering van de gevel aan de straatzijde levert dat een goed akoestisch woon- en leefklimaat op.

Het plangebied ligt binnen de zone van de industrieterreinen Poel- en Ghellinckpolder. Vrijwel in heel Sas van Gent is de geluidsbelasting hoger dan de voorkeurswaarde van 50 dB(A). Zo ook op de locaties voor de nieuwbouwwoningen. De grenswaarde voor nieuwbouwwoningen is 55 dB(A). Deze waarde wordt nergens overschreden. Het treffen van maatregelen bij de bron (industrie) of in het overdrachtsgebied (geluidsscherm e.d.) om aan de voorkeurswaarde te voldoen stuit op stedenbouwkundige, technische of financiële bezwaren. Er zullen voor de nieuwbouwwoningen dan ook hogere waarden worden vastgesteld van 55 dB(A).

Het plangebied ligt niet binnen de zone van de spoorweg. Derhalve hoeft voor spoorweglawaai geen onderzoek te worden verricht.

Ten behoeve van de procedure hogere waarde dient conform artikel 110f Wgh de cumulatieve

geluidbelasting te worden bepaald, indien sprake is van blootstelling aan meer dan één geluidbron.

Allereerst dient vastgesteld te worden of sprake is van een relevante blootstelling door

verschillende geluidbronnen. Dit is alleen het geval indien de zogenaamde voorkeurswaarde van

die te onderscheiden bronnen wordt overschreden. Conform de Wgh dienen voor de cumulatie de

zoneplichtige wegen en spoorwegen en de geluidbelasting ten gevolge van industrie en/of

luchtvaart meegenomen te worden. Dit is in het onderzoek enkel de N252, ofwel de Westkade, waarbij de voorkeurswaarde op beide projectlocaties niet wordt overschreden. Hierdoor is geen sprake van cumulatie van geluidsbronnen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de tabel hieronder weergegeven.

Tabel 5.6 - Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Door de ontwikkeling van de 2 supermarkten en 40 woningen is er sprake van een toename van verkeer van 4.632 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde). Hierbij wordt uitgegaan van een aandeel vrachtverkeer van 1%. In de nibm-tool (versie 28-3-2019) is 2020 als jaar van planrealisatie aangehouden. Uit de berekening blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht van 3,94 µg/m³ en van fijnstof van 0,77 µg/m³ (tabel 5.7). De toename van stikstof is boven 1,2 µg/m³. Het project draagt hierdoor mogelijk in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijnstof in de lucht. Een toetsing aan de grenswaarden is derhalve noodzakelijk.

Tabel 5.7 - Resultaten NIBM-tool 2020

Via de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland GCN en GDN (www.geodata.rivm.nl), is bekeken hoe hoog de concentraties luchtverontreinigende stoffen ter plaatse van het plangebied zijn. In tabel 5.9.2 zijn de achtergrondconcentraties ter plaatse van het plangebied weergegeven en is getoetst of in 2020 aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer wordt voldaan. Er is uitgegaan van de hoogste achtergrondconcentratie ter plaatse.

Tabel 5.8 - Toetsing (2020) aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer

Uit tabel 5.8 blijkt dat wanneer de maximale planbijdrage bij de concentraties luchtverontreinigende stoffen worden opgeteld in 2020, er alsnog aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer wordt voldaan ter plaatse van het plangebied. Door gebruikmaking van steeds betere technieken nemen de achtergrondconcentraties luchtverontreinigende stoffen jaarlijks af.

Uit de berekening blijkt dat de beoogde ontwikkeling mogelijk in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijnstof in de lucht. Uit nader onderzoek blijkt dat de concentraties (ruim) onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer blijven. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Onderzoek en conclusie

In en rondom het plangebied bevinden zich verschillende kabels en leidingen. Hierbij wordt onderscheidt gemaakt tussen planologisch relevante kabels en leidingen en niet-planologisch relevante leidingen. Planologisch relevante kabels en leidingen moeten in tegenstelling tot niet-planologisch relevante kabels en leidingen als zodanig bestemd worden in een bestemmingsplan en dit bestemmingsplan bevat regels ter bescherming van deze bestemming.

De planologische relevante kabels en leidingen in het plangebied zijn:

• Twee gastransportleidingen van de N.V. Nederlandse Gasunie die parallel lopen aan de spoorlijn, hiervan is er 1 buiten gebruik en de andere betreft een 40 bar leiding.

Niet planologisch relevante kabels en leidingen zijn onder meer van:

• Delta Nutsbedrijven heeft kabels en leidingen lopen voor gas, water, elektriciteit en communicatie parallel aan de Westkade. Een middenspanningsleiding loopt vanaf de Westkade richting Schulpenpad / Eikenstraat en kruist het noordoostelijke deel van het plangebied. Een laagspanning- en een gasdistributieleiding lopen parallel aan de zuidkant van de Suikerdijk.
• KPN telecom, rayon Z/W leidingbeheer heeft verschillende telecommunicatiekabels parallel aan de Westkade lopen en ter plaatse van de woonstraten ten noorden van het plangebied.
• Rijkswaterstaat W.E.D. Zeeland heeft leidingen ten behoeve van lichtmasten langs de Westkade lopen.

Bij de inrichting en realisering van het plan wordt rekening gehouden met deze kabels en leidingen.

Toetsingskader

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU Richtlijn m.e.r. De richtlijn is van toepassing op de milieueffectbeoordeling van openbare en particuliere projecten die aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

De Europese regelgeving is in de Nederlandse wetgeving onder andere geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (verder Wm) en in het Besluit milieueffectrapportage 1994. In de bijlagen behorende bij het Besluit m.e.r. zijn de m.e.r.-plichtige activiteiten (de C-lijst) en de m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten (de D-lijst) beschreven. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Voor de betreffende activiteiten die niet aan de drempelwaarden voldoen, dient het bevoegd gezag na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

De onderhavige ontwikkeling is qua aard en omvang zodanig dat de drempelwaarden in onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. niet worden overschreden. Daarnaast blijkt uit voorgaande paragrafen en bijbehorende onderzoeken dat er geen negatieve milieueffecten worden verwacht wanneer de mitigerende maatregelen in acht worden genomen. Het plangebied is daarnaast niet gelegen in een kwetsbaar gebied en /of gebied met een beschermde status. Het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure is niet noodzakelijk.

Het bevoegd gezag neemt een mer-beoordelingsbeslissing.

Nieuwe supermarktlocatie

Gemeente Terneuzen hanteert voor de NGE-paragraaf het Historisch Vooronderzoek en NGE-Risicokaart van REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018 (zie figuur 5.15). Het noordelijk deel van het toekomstige supermarktterrein (AH en Lidl) valt in relatie tot niet-gesprongen explosieven (NGE) door oorlogshandelingen in de Tweede Wereldoorlog in eerste instantie in een aangemerkt risicogebied.

Volledigheidshalve, het resterende supermarktterrein is niet als NGE-risicogebied aangemerkt.

Figuur 5.15 - NGE-Risicokaart nieuwe supermarktlocatie

Op Sas van Gent werden op 10 mei 1940 brisantbommen afgeworpen. Het 'tapijtbombardement', bedoeld het afwerpen van zoveel mogelijk bommen in een bepaald gebied, werd vermoedelijk uitgevoerd door een middelzware bommenwerper met afwerpmunitie van het kaliber 50 en 250 kg. Daarbij zijn zogenoemde blindgangers niet uitgesloten, doch concrete informatie voor deze locatie in Sas van Gent is niet voor handen.

Tijdens de Tweede wereldoorlog was de CSM-fabriek aanwezig. Deze fabriek is eind de 20^e eeuw gesloopt. Aansluitend heeft er door diverse bodemsaneringen groots grondverzet plaatsgevonden. In combinatie met voorstaande toelichting is de trefkans van niet-gesprongen explosieven daardoor relatief dan wel extra klein.

Conclusie

Het doen van een projectgebonden risicoanalyse is niet vereist. De NGE-risicokaart van REASeuro (2018) is voor het grondgebied van de Gemeente Terneuzen leidend. Volledigheidshalve, de provinciale NGE-kaart van 13 augustus 2013 is gebaseerd op een kleiner aantal informatiebronnen en is (daardoor) minder gedetailleerd; deze kaart heeft de bovengenoemde locatie in Sas van Gent niet als een verdachte locatie voor NGE gemarkeerd.

Huidige AH- en Lidl-locatie

Gemeente Terneuzen hanteert voor de NGE-paragraaf het Historisch Vooronderzoek en NGE-Risicokaart van REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018 (zie figuur 5.16). De huidige locaties van respectievelijk AH en Lidl vallen in relatie tot niet-gesprongen explosieven (NGE) door oorlogshandelingen in de Tweede Wereldoorlog in eerste instantie in een aangemerkt risicogebied

Figuur 5.16 - NGE-Risicokaart huidige AH- en Lidl-locatie

Op Sas van Gent werden op 10 mei 1940 brisantbommen afgeworpen. Het 'tapijtbombardement', bedoeld het afwerpen van zoveel mogelijk bommen in een bepaald gebied, werd vermoedelijk uitgevoerd door een middelzware bommenwerper met afwerpmunitie van het kaliber 50 en 250 kg. Daarbij zijn zogenoemde blindgangers niet uitgesloten, doch concrete informatie voor deze locatie in Sas van Gent is niet voor handen.

Tijdens de Tweede wereldoorlog betroffen beide locaties reeds binnenstedelijk gebied, waarvan bedoelde locaties al deels of volledig bebouwd waren. De bouwdichtheid is gaandeweg toegenomen, waardoor nieuwe bebouwing is verrezen en daarbij vanzelfsprekend grondverzet is gepleegd. In combinatie met voorstaande toelichting is de trefkans van niet-gesprongen explosieven daardoor relatief dan wel extra klein.

Conclusie

Het doen van een projectgebonden risicoanalyse is niet vereist.De NGE-risicokaart van REASeuro (2018) is voor het grondgebied van de Gemeente Terneuzen leidend. Volledigheidshalve, de provinciale NGE-kaart van 13 augustus 2013 is gebaseerd op een kleiner aantal informatiebronnen en is (daardoor) minder gedetailleerd; deze kaart heeft de bovengenoemde locatie in Sas van Gent niet als een verdachte locatie voor NGE gemarkeerd.

In het kader van de voorbereiding op het bestemmingsplan en de ontwikkeling van de plannen is een traject van participatie gestart om de bewoners en bedrijven in Sas van Gent te informeren over de ontwikkeling van Sasse Poort. Er is hierbij 14 oktober een presentatie gepubliceerd op de projectwebsite van Sasse Poort (www.terneuzen.nl/sassepoort). Tijdens deze avond en ook in de dagen daarna zijn belangstellenden in de gelegenheid gesteld om vragen en opmerkingen te sturen naar de gemeente. Daarnaast zijn nieuwsbrieven verspreid over het project en is aandacht besteed aan het project via diverse social media kanalen.

In deze periode zijn verschillende vragen binnengekomen. Deze vragen zijn beantwoord en op de website opgenomen. Daarna is het plan verder uitgewerkt.

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 24 december 2020, 6 weken ter inzage gelegen. Tevens heeft op 12 januari een digitale informatieavond plaatsgevonden. Tijdens de periode van terinzagelegging heeft de gemeente 4 inspraakreacties en 3 overlegreacties ontvangen. De ingekomen reacties zijn waar mogelijk en nodig verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Hierna is een samenvatting van de reacties opgenomen.

Inspraakreacties

Inspraakreactie 1:

Samenvatting

In de bestemming Verkeer is een mogelijkheid opgenomen voor reclamemasten. De inspreker vraagt of er een reclamemast geplaatst wordt bij de garageboxen aan het Schulpenpad.

De inspreker merkt op dat voor de huidige winkellocaties geen bodemonderzoek in het bestemmingsplan is opgenomen. Hij vraagt hoe het gesteld is met de kwaliteit van de bodem en het grondwater. Ook vraagt hij of een bodemsanering nodig is.

De inspreker geeft aan dat op het akoestisch onderzoek in bijlage 10 'concept' staat. Hij vraagt of het dat ook nog is.

Antwoord

Er komt geen reclamemast bij de garageboxen. Deze bepaling wordt uit de bestemming verkeer verwijderd.

Zowel voor de huidige locatie van Albert-Heijn als voor de locatie van Lidl is bodemonderzoek uitgevoerd. Het recente onderzoek voor de Albert-Heijn locatie zat al bij het voorontwerpbestemmingsplan. De gemeente beschikte al over bodemonderzoeken voor de Lidl locatie, dit is nader beschreven in de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan opgenomen. Op de Albert-Heijn locatie zijn drie plekken aangetroffen die moeten worden gesaneerd. Voor de rest van de huidige winkellocaties is de bodemkwaliteit voldoende voor de nieuwe functie. Voor de nieuwe locatie van de AH en de Lidl zijn ook bodemonderzoeken uitgevoerd. Deze zijn benoemd in paragraaf 5.2. Geconsteerde vervuilingen zijn deels al verwijderd en mogen deels achterblijven voor zover niet wordt vergraven, de deklaag de huidige grondlaag/afdekking in stand wordt gehouden en de locatie een verkeers- of groenbestemming krijgt. Anders zijn sanerende maatregelen in de vorm van ontgraven en/of afdekken (met verharding) nodig.

Het akoestisch onderzoek in Bijlage 11 is definitief, de vermelding van de status wordt aangepast.

Inspraakreactie 2:

Samenvatting

De woningen Tramstraat 10 tot en met 18 zijn gesloopt. In het Masterplan Sas van Gent is opgenomen dat op deze plek een aantal nieuwe woningen gebouwd wordt. De inspreker vraagt waarom de 4 woningen aan de zuidzijde van de Tramstraat een afzonderlijk project zijn.

Antwoord

Deze woningen zijn al mogelijk in het geldende bestemmingsplan. Daarnaast zijn de woningen onderdeel van een vervangingsproject van de woningcorporatie, dat los staat van het project Sasse Poort. Daarom is het niet nodig ze in dit nieuwe bestemmingsplan op te nemen. De bouw van deze woningen gaat wel gelijk op met de uitvoering van het project Sasse Poort.

Inspraakreactie 3:

Samenvatting

De inspreker heeft een bakkerij aan de Stationsstraat 15. De inspreker vraagt aandacht voor de belangen van het bedrijf, de bedrijfsvoering mag niet beperkt worden door de komst van woningen op de aangrenzende percelen. Daarnaast vraagt de inspreker aandacht voor de verkeersafwikkeling en voor het behoud van voldoende parkeergelegenheid ter plaatse.

Antwoord

Naar aanleiding van deze inspraakreactie zijn de initiatiefnemer en de gemeente in overleg gegaan met de inspreker. Er is akoestisch onderzoek uitgevoerd om nauwkeurig te bepalen wat de huidige milieuruimte van het bedrijf is. Ook zijn geluidwerende maatregelen verkend om ervoor te zorgen dat enerzijds de bakkerij niet in zijn mogelijkheden beperkt wordt en anderzijds er bij de nieuwe woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Bij het uitwerken van de nieuwe verbinding tussen het centrum en de supermarktlocatie wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan de verkeersveiligheid en de verkeersafwikkeling. Tevens worden het bedrijf en de buurtbewoners betrokken bij het ontwerp van de nieuwe openbare ruimte. Op die manier kunnen zij hun ideeën over een goede inrichting inbrengen.

Door het maken van de nieuwe verbinding verdwijnen er enkele parkeerplaatsen De breedte van de te slopen panden bedraagt circa 13 meter. Met een standaardlengte van langsparkeervakken van 6 meter zullen er daardoor circa twee parkeerplaatsen vervallen. Anderzijds valt door de sloop en het wegnemen van de bestemming Gemengd ook een deel van de daarbij behorende parkeervraag weg.

Inspraakreactie 4:

Samenvatting

De inspreker woont in de Tramstraat. Hij verwacht dat door de verplaatsing van de supermarkten het verkeer in de Tramstraat zal toenemen. Een aanzienlijk deel van de bezoekers van de supermarkten is afkomstig uit België en komt vanaf de westzijde naar Sas van Gent. Nu is dat verkeer verdeeld over het centrum naar beide winkellocaties, straks zal het bezoekersverkeer gericht zijn op de nieuwe locatie aan de Westkade. De inspreker verwacht dat een groot deel van dit verkeer door de Tramstraat zal komen. Hij vraagt aandacht voor een toename van wegverkeerslawaai die hiermee gepaard gaat en hij vraagt aandacht voor de verkeersveiligheid in de Tramstraat.

Antwoord

De Tramstraat is een 30 kilometerweg in de kern van Sas van Gent. Volgens het verkeersmodel met een lage intensiteit van 900 mvt per etmaal. In de Tramstraat verdwijnt de Lidl. Dit zal een verlaging van de intensiteiten tot gevolg hebben in deze straat. Ook de AH, gelegen aan de Wilhelminalaan verdwijnt uit de kern. Een deel uit de kern Sas van Gent, kan de Tramstraat gebruiken als toegangsweg richting de nieuwe locatie. Er zijn hiervoor meerdere wegen geschikt. Voor een erftoegangsweg is conform Duurzaam Veilig een maximale capaciteit mogelijk van 5000 mvt per etmaal. Gezien de structuur van Sas van Gent, de toevoeging van een langzaam verkeerroute en het uitplaatsen van de twee supermarkten, zullen de intensiteiten in de kern niet toenemen. Een toename van de intensiteiten in de Tramstraat is mogelijk, maar zal naar verwachting niet meer worden dan 1800mvt per etmaal. Deze aantallen blijven nog ver onder het maximaal toegestane. Gezien de inrichting van de straat, zijn aanvullende maatregelen mogelijk. Belangrijke voorwaarde voor de aanleg van snelheidsremmende voorzieningen, is het draagvlak onder de bewoners.

Uitgaande van 900 motorvoertuigen per dag nu en maximaal 1800 motorvoertuigen per dag straks (worst case), berekent de gemeente een geluidsbelasting op deze woning aan de Tramstraat ten westen van het Schulpenpad van 55 dB nu en 58 dB straks. Een dergelijke toename is licht hoorbaar. De Wet geluidhinder stelt aan de weg geen geluidnormen. Dat komt omdat de maximaal toegestane rijsnelheid op de Tramstaat lager is dan 35 km/uur. Normen gelden pas vanaf een rijsnelheid van 35 km/uur of meer. Wel is het gebruikelijk om de normen uit de Wet geluidhinder te hanteren als richtwaarde in de beoordeling of hier sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In de Wet geluidhinder geldt 48 dB als voorkeurswaarde en 63 dB als grenswaarde. Een geluidsbelasting van 55 dB nu en 58 dB straks ligt tussen deze waarden in. Dit, in combinatie met het feit dat de achtergevel van de woning geluidsluw is, vindt de gemeente dit een alleszins acceptabele situatie. Er is sprake van een redelijk woon- en leefklimaat.

Bij het uitwerken van de nieuwe verbinding tussen het centrum en de supermarktlocatie wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan de verkeersveiligheid en de verkeersafwikkeling in het omliggende gebied (waaronder de Tramstraat). Tevens worden de buurtbewoners betrokken bij het ontwerp van de nieuwe openbare ruimte. Op die manier kunnen zij hun ideeën over een goede inrichting inbrengen.

Overlegreacties

Waterschap Scheldestromen

Op een aantal punten geeft de watertoetstabel nog te weinig informatie over de ontwikkeling. In de reactie van het waterschap zijn een aantal aandachtspunten aangegeven

Veiligheid waterkeringen

Hier dient nog te worden aangegeven wat de gevolgen van het plan zijn voor de waterkering langs het Kanaal Gent-Terneuzen. Voor zover dit nog niet gebeurd is moeten de waterkeringsaspecten worden kortgesloten met Rijkswaterstaat.

Voorkomen overlast door oppervlaktewater

Aangeven hoe wordt omgegaan met het hemelwater van de verharde oppervlakken van daken en terreinverhardingen in de huidige situatie en in de toekomstige situatie. Niet alleen voor de winkellocatie, ook voor de toekomstige woningbouwlocaties. Aangeven dat het hemelwater van de winkellocatie via een gemaal wordt geloosd op het kanaal Gent-Terneuzen, verder aangeven dat het definitieve inrichtingsplan voor de drie locatie met bijbehorend waterhuishoudings/rioleringsplan nog wordt afgestemd met het waterschap.

Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater

Hier ook aangeven hoe omgegaan wordt met de vuilwaterafvoer.

Grondwaterkwantiteit en verdroging

Hier aangeven wat de gevolgen zijn van het plan voor dit thema.

Oppervlaktewaterkwaliteit

Niet alleen de gevolgen voor de winkellocatie aangeven ook voor de woningbouwlocaties.

Het waterschap verzoekt om de aangepaste waterparagraaf en -tabel voordat deze wordt opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan voorafgaand voor te leggen aan het waterschap.

Antwoord

De watertoetstabel is aangevuld met de gevraagde informatie. Voorafgaand aan de publicatie is deze voorgelegd aan het waterschap.

Provincie Zeeland

Soortenbescherming

De conclusies uit de ecologische quickscan worden door de provincie onderschreven. Voor de locatie wordt aangegeven dat het ecologisch onderzoek wordt uitgevoerd zodra het inrichtingsplan gereed is. De provincie geeft aan dat voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan de resultaten bekend dienen te zijn, zodat voldoende aannemelijk gemaakt kan worden dat de Wnb zich niet verzet tegen de uitvoerbaarheid van het plan

Stikstof

Voor het bepalen van de stikstofdepositie is een AERIUS-berekening verplicht. In het geval de invulling van het plan nog niet vaststaat moet worden uitgegaan van een worstcase-scenario, zowel in omvang, bouwwijze als fasering. De stikstofberekeningen dienen te worden aangevuld met de ontbrekende onderdelen.

Antwoord

Het aanvullend ecologisch onderzoek voor de winkellocatie is uitgevoerd. De resultaten hiervoor zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Het nader onderzoek wordt momenteel uitgevoerd.

In het kader van de bouwfase wordt vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Wet stikstofreductie en natuurverbetering hier op aangesloten. Dit houdt in dat de bouwfase wordt uitgezonderd van de vergunningplicht in artikel 2.7 lid 2 Wnb. Dit is ook opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan.

Veiligheidsregio Zeeland

In het kader van het vooroverleg met de veiligheidsregio Zeeland is overleg geweest tussen initiatiefnemers, de gemeente en de veiligheidsregio. Op basis van dit overleg is door de veiligheidsregio een adviesmemo opgesteld. Deze memo is opgenomen in Bijlage20. Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met de adviezen van de veiligheidsregio, onder andere door het toepassen van centraal uitschakelbare mechanische ventilatie en door het aanleggen van een greppel tussen de Westkade en het winkelgebied (als bescherming tegen een eventuele plasbrand).

Het ontwerpbestemmingsplan is met ingang van 24 juni 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegd. In deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan in te dienen. Er zijn geen zienswijzen ontvangen. Ook van de bestuurlijke instanties hebben wij geen opmerkingen c.q. adviezen ontvangen

Economische uitvoerbaarheid

Naast de planologische haalbaarheid van het project zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de economische uitvoerbaarheid van het project aangetoond worden.

De economische uitvoerbaarheid van het voorliggende plan is voldoende verzekerd. Initiatiefnemer draagt de exploitatiekosten van de planontwikkeling. De gemeente heeft vastgesteld dat initiatiefnemer een solvabele partij is, die over voldoende financiële draagkracht beschikt om de voorziene ontwikkeling uit te voeren.

Kostenverhaal

In de Wro is de Grondexploitatiewet opgenomen. Deze wetgeving regelt het verplichte kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Bijvoorbeeld doordat met de grondeigenaar hierover een overeenkomst is gesloten of als de gemeente volledig zelf het grondeigendom heeft.

Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een overeenkomst tussen initiatiefnemers (De Nijs-Soffers en Hillgate) en gemeente de gemeentelijke kosten zijn afgedekt.

Conclusie

De economische uitvoerbaarheid van het project is afdoende gewaarborgd. Het opstellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.

Ten aanzien van de opzet van het bestemmingsplan (verbeelding en regels) is het volgende van belang.

Karakter bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan is niet direct toegespitst op een bepaald bouwplan. Het betreft een globaal bestemmingsplan dat ruimte laat voor nader op te stellen bouwplannen met als uitgangspunt het Masterplan Ontwikkelingen Sas van Gent/Sasse Poort.

Opzet verbeelding

De verbeelding bestaat uit de volgende bestemmingen:

• Detailhandel
• Groen
• Verkeer
• Wonen

Opzet planregels

Volgens SVBP2012 hebben de planregels een vaste hoofdstukindeling, in een vaste volgorde:

• in hoofdstuk 1 (inleidende regels) worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd, en wordt de wijze van meten bepaald;
• in hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de plankaart voorkomen nader worden omschreven;
• hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat een anti-dubbeltelbepaling, een algemene bouwregel, algemene afwijkingsregel en algemene aanduidingsregels;
• hoofdstuk 4 (slotregel) ten slotte de titel van het plan.

Bestemmingsartikelen hebben ook een standaard opbouw. In het voorliggende plan hebben deze de volgende opbouw.

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels (onderverdeeld in toelaatbaarheid van bouwwerken en bouwhoogte, oppervlakte en inhoud);
• specifieke gebruiksregels.

Artikel 3 Detailhandel

Bestemmingsomschrijving

De bestemming Detailhandel is toegekend aan het overgrote deel van het plangebied. In de bestemming zijn ook de parkeerterreinen en de laad- en losvoorzieningen als detailhandel bestemd. Er is aangegeven dat detailhandel uitsluitend in de vorm van een supermarkt is toegestaan.

Bouwregels

In de bouwregels is door middel van een bouwvlak aangegeven waar de bebouwing mag worden gerealiseerd. Voor de bebouwing is een bouwhoogte van 10 meter opgenomen.

Specifieke gebruiksregels

In de specifieke gebruiksregels is een maximum aantal van twee supermarkten vastgelegd. Ook is het maximale bruto vloeroppervlakte begrensd.

Artikel 4 Groen

De groene inpassing van het voorzieningengebied is bestemd voor Groen. Dit omvat de bermen en ook de groenstrook achter het Schulpenpad. In deze groenvoorziening zijn ook fiets- en wandelpaden en nutsvoorzieningen toegestaan, alsmede waterberging.

Artikel 5 Verkeer

De bestemming Verkeer is toegekend aan de ontsluiting van de verschillende locaties.

Artikel 6 Wonen

De bestemming Wonen is opgenomen voor de nieuwe woningen in het centrum. Voor de bouwmogelijkheden is aangesloten bij de bouwmogelijkheden in de directe omgeving, zodat de nieuwbouw in verhouding is met de bestaande situatie. Grondgebonden woningen zijn overal toegestaan, voor de appartementen is een afzonderlijke aanduiding opgenomen.

Artikel 8 Waarde - Archeologie 3

Door middel van deze bestemming zijn eventuele aanwezige archeologische waarden beschermd. Bij een grondverstoring groter dan 1000 m² en dieper dan de vrijstellingsdiepte moet door middel van archeologisch onderzoek worden aangetoond dat er ter plaatse van het plangebied geen archeologische waarden aanwezig zijn. Met onderzoek zijn voor de locatie Sasse Poort de specifieke vrijstellingsdieptes ten opzichte van NAP bepaald. De kaart met vrijstellingsdieptes is als bijlage bij de regels opgenomen. Op de overige locaties geldt een vrijstellingsdiepte van 0,5 m.