Het bestemmingsplan Sas van Gent, Paul Krügersdreef 5 met identificatienummer NL.IMRO.0715.BPSVG11-VG01 van de gemeente Terneuzen

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw of een deel van een hoofdgebouw, in functioneel en bouwkundig opzicht zodanig met het hoofdgebouw verbonden dat het daarmee een geheel vormt en dat in bouwkundig opzicht herkenbaar blijft als een afzonderlijke, uiterlijk ondergeschikte, aanvulling op het hoofdgebouw;

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de gemeentelijk adviseur archeologie of een door het college aangewezen deskundige op het gebied van archeologie.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de in het kader van dit plan aan het gebied toegekende waarde gekenmerkt door voorwerpen of bewoningssporen van vroegere samenlevingen direct onder het aardoppervlak.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

Een regel die voorkomt uit het geldend parkeerbeleid (Parkeernota 2015-2020 gemeente Terneuzen).

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, lichaamsverzorgend, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, waarvan de omvang zodanig is dat de woonfunctie behouden blijft en waarvoor geen meldings- of vergunningplicht op grond van bijlage I van het Bor geldt;

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

iedere bovenbeindiging van een gebouw;

een ondergeschikte constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in een of beide dakvlakken zijn geplaatst, zodanig dat geheel of gedeeltelijk een bouwlaag wordt toegevoegd;

al dan niet bebouwd bouwperceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

de afscheiding van het erf;

een parkeerregeling die gericht is op een deelgebied binnen het gehele plangebied. Een gebiedsgerichte parkeerregeling wordt opgenomen in het kader van flexibiliteit;

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen, woonwagenstandplaatsen, andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder en de artikelen 1.1 en 1.2 van het Besluit geluidhinder;

een maximale waarde voor de geluidsbelasting, die hoger is dan de voorkeurswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wgh c.q. het Besluit geluidhinder

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

de verblijfplaats die het centrum is van het sociale en maatschappelijke leven van één persoon of een huishouden. Hiervan is in ieder geval sprake als er op grond van de Wet basisregistratie personen een verplichting is tot inschrijving op de verblijfplaats.

één of meer personen die in vast verband samenleven en waarbij sprake is van continuïteit in de samenstelling van de personen en van onderlinge verbondenheid.

onmiddellijk nadat het voertuig tot stilstand is gebracht bij voortduring inladen of uitladen van goederen van enige omvang of enig gewicht, gedurende de tijd die daarvoor nodig is;

buisleidingen voor transport van aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm en een druk van meer dan 16 bar;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;

norm die inhoudelijk open is en onder verschillende omstandigheden nader ingevuld moet worden;

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde voorzien van een gesloten dak en van maximaal twee wanden;

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

het aantal benodigde parkeerplaatsen per eenheid van een functie in een gebied;

een plek waar iemand zijn of haar auto mag parkeren, dit kan zowel betaald als onbetaald zijn;

een geparkeerd voertuig is een voertuig dat langer stilstaat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen;

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg (ter plaatse van de hoofdtoegang);
2. b. in andere gevallen en voor andere bouwwerken: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. bij ligging in het water: het gemiddelde zomerpeil van het aangrenzende water;

in een garage of bouwplaats zetten;

een object dat is bedoeld om personen of goederen te vervoeren;

ervoersmiddel dat dient om goederen of personen over land te vervoeren;

de in Bijlage 1 op de voorschriftenkaart, de voor dat gebied, aangegeven vrijstellingsdiepte.

de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingtreding van het plan;

het gebruik van een woning conform de begripsomschrijving van ‘woning’.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden als hoofdverblijf.

de Wet ruimtelijke ordening, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingtreding van het plan;

de kadastrale grens van een bouwperceel tussen twee bouwpercelen, die voor- en achterzijde van een bouwperceel verbindt.

afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot de bouwperceelsgrens worden gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn;

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

door de oppervlakten van alle op een terrein gelegen gebouwen en overkappingen bij elkaar op te tellen, tenzij in deze regels anders is bepaald;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 2', als bedoeld in artikel 6.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd via een omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1, sub c juncto artikel 2.12, lid 1, sub a, sub 1 Wabo af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 5.1.1 voor de uitoefening van kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten in een hoofdgebouw met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. de woonfunctie dient in overwegende mate behouden en herkenbaar te blijven;
   2. 2. beroepsmatige activiteiten bedragen ten hoogste 25% van het binnenwerkse vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;
   3. 3. bedrijfsmatige activiteiten bedragen ten hoogste 20% van het binnenwerkse vloeroppervlak met een maximum van 20 m²;
   4. 4. het beroep of de activiteit dient door de bewoner te worden uitgeoefend;
   5. 5. het gebruik mag geen zodanige verkeersaantrekkende werking hebben dat deze kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte, waarbij de parkeernormen uit de ASVV/CROW leidraad vormen, tenzij een afwijking ervan is gemotiveerd;
   6. 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd als ondergeschikte detailhandel gerelateerd aan het beroep of de activiteit;
   7. 7. geen afwijkingsvergunning mag worden verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid die onder de werking van bijlage I van het Bor valt;
   8. 8. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. lid 5.2.1, sub a voor het gedeeltelijk buiten het bouwvlak oprichten van een hoofdgebouw, mits de geluidbelasting vanwege het wegverkeer van geluidgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen mogen, in afwijking van de kaart en de regels vervat in hoofdstuk 2, worden over schreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, helling banen, funderingen, balkons, entreeportalen en afdaken, mits de overschrijding maximaal 1,50 meter bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers, serres en veranda's, mits de overschrijding maximaal 1,50 meter bedraagt en bovendien maximaal 50% van de diepte van gronden gelegen tussen de voorste bouwgrens en de voorste bouwperceelsgrens.

Tot het verboden gebruik als bedoeld in de Wro en de Wabo wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruiken of laten gebruiken van gronden of bouwwerken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming;
2. b. het gebruiken of laten gebruiken van gronden of gebouwen als seksinrichting of daarmee vergelijkbare gebruiksvormen, met dien verstande dat het gebruik van gronden of gebouwen als seksinrichting wel is toegestaan daar waar dit op de plankaart expliciet is aangegeven middels een aanduiding;
3. c. het gebruiken of laten gebruiken van gronden of gebouwen als inrichting ten behoeve van het verstrekken van verdovende middelen vallende onder de Opiumwet en/of als een smart- of growshop;
4. d. het gebruiken of laten gebruiken van gronden of gebouwen voor het opslaan van vuurwerk, voor zover dit de vergunningplichtige hoeveelheid tussen de 1.000 kilo en 10.000 kilo betreft, ter plaatse van de bestemming ‘Detailhandel’ en ‘Gemengd’ en voor het opslaan van meer dan 1.000 kilo vuurwerk ter plaatse van de overige bestemmingen;
5. e. het gebruiken of laten gebruiken van gronden of gebouwen voor de uitoefening van detailhandel, met dien verstande dat het gebruik van gronden of gebouwen voor de uitoefening van detailhandel wel is toegestaan daar waar dit in de regels expliciet is aangegeven;
6. f. het gebruiken of laten gebruiken van kampeermiddelen voor permanente bewoning;
7. g. het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden als opslagplaats voor bagger, grondspecie, vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw)materialen, los afval, puin, grind en voor brandstoffen, met dien verstande dat het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden als opslagplaats voor bouwmaterialen, puin en specie in verband met normaal onderhoud of ter verwezenlijking van de bestemming niet tot het verboden gebruik wordt gerekend;
8. h. het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden als uitstallings-, opslag-, stand- of ligplaats voor kampeer- en verblijfsmiddelen, met dien verstande dat de stalling van maximaal één toercaravan en/of boot op een bouwvlak ter plaatse van de bestemming ‘Wonen’ niet tot het verboden gebruik wordt gerekend;
9. i. het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden voor het houden van wedstrijden met motorvoertuigen of bromfietsen;
10. j. het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden voor de leidingen voor het transport van giftige stoffen, leidingen met brandbare en/of ontplofbare stoffen, aardgasleidingen onder een druk vanaf 10 bar en leidingen met een diameter vanaf 0,50 meter en met minimaal een regionale functie.

Binnen de op de kaart met gebiedsaanduiding ‘geluidzone - industrie’ aangewezen gronden is het oprichten van nieuwe geluidsgevoelige objecten, in overeenstemming met het bepaalde in hoofdstuk 2 in dit plan, uitsluitend toegestaan, indien is gebleken dat de geluidsbelasting vanwege een industrieterrein ter plaatse van de geluidsgevoelige objecten niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeurswaarde of vastgestelde hogere grenswaarde.

Het is verboden te bouwen dan wel het gebruik van gronden en/of bouwwerken te wijzigen indien er niet wordt voldaan aan de op grond van dit artikel gestelde eisen ten aanzien van parkeren en stallen van voertuigen.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

Een bouwplan dient te voorzien in voldoende parkeermogelijkheden op de bij het bouwplan behorende en daartoe bestemde gronden. De toename van de parkeerbehoefte wordt bepaald op de wijze zoals beschreven in de beleidsregel parkeren. Indien gedurende de planperiode de beleidsregel wijzigt, dan gelden de gewijzigde regels.

Indien het wijzigen van het gebruik van gronden en/of bouwwerken daartoe aanleiding geeft, moet voor wat betreft de toename in de parkeerbehoefte, in voldoende mate ruimte voor het parkeren of stallen van auto's zijn aangebracht op die gronden of op de bij die bouwwerken behorende en daartoe bestemde gronden. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de wijze zoals beschreven in de beleidsregel parkeren. Indien gedurende de planperiode de beleidsregel wijzigt, dan gelden de gewijzigde regels.

Burgemeester en Wethouders kunnen doormiddel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12.2 en 12.3 Burgemeester en Wethouders nemen hierbij, conform de beleidsregels, in overweging of:

1. a. het voldoen aan de parkeerregels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
2. b. er op andere wijze in de benodigde parkeerbehoefte/stallingbehoefte wordt voorzien;
3. c. er een financiële voorwaarde dient te worden gesteld.

Indien gedurende de planperiode de beleidsregels wijzigen, gelden de gewijzigde regels.

Ruimte(n) voor het parkeren en stallen van voertuigen, voor zover de aanwezigheid van deze ruimte(n) krachtens deze parkeerregels is geëist, dient ten allen tijde voor dit doel beschikbaar te blijven. Ander gebruik wordt aangemerkt als strijdig gebruik.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolg van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van omgevingsvergunningen voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken, dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Sas van Gent, Paul Krügersdreef 5'

Op de locatie Paul Krügersdreef 5 te Sas van Gent is een autogarage aanwezig. Het voornemen is om op deze locatie het bestaande bedrijfsge bouw te slopen en 13 houtbouw appartementen te realiseren. Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan 'Sas van Gent' de bestemmingen 'Bedrijf, 'Recreatie' en 'Groen'. Het realiseren van appartementen op deze locatie is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet in de motivering om op deze locatie 13 appartementen planologisch-juridisch mogelijk te maken.

Het plangebied ligt op de locatie Paul Krügersdeef 5 te Sas van Gent en is gelegen op de volgende kadastrale percelen:

• SAS00, sectie C, perceelnummer 5444 (1.095 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 6132 (1.537 m²)

Het plangebied heeft hiermee een totale oppervlakte van 2632 m².

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Het plangebied bestaat uit een bedrijfsgebouw met een werkplaats/kantoor ten behoeve van een garagebedrijf (afbeelding 2). Op het terrein zijn enkele bomen/bosschages aanwezig. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de Paul Krügersdreef. De oprit naar het bedrijfsgebouw ligt ook aan de noordzijde van het plangebied. Aan de zuidzijde van het plangebied zijn enkele moestuinen gesitueerd (afbeelding 3). Grenzend aan de zuidzijde van het plangebied ligt een begraafplaats. Aan de oostzijde van het plangebied ligt een speeltuin.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: Google Street View)

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied - moestuinen (bron: J2 Vastgoed)

Het voornemen is om op deze locatie 13 appartementen volledig in houtbouw te realiseren (afbeelding 4). Het realiseren van appartementen in houtbouw is een relatief nieuwe bouwmethode met een circulaire gedachte. Het heeft namelijk een lage milieu-impact als voordeel, aangezien CO2 in het hout blijft opgeslagen en het hout recyclebaar is. Daarnaast wordt de uitstoot van CO2, dat vrijkomt bij de productie van staal en beton, voorkomen. De appartementen hebben een omvang van 80-100m². Het gebouw bestaat uit 3 bouwlagen. Het appartementencomplex heeft een bouwhoogte van ca. 10,6 meter (afbeelding 5). De ontsluiting wordt gerealiseerd aan de oostzijde van het appartementencomplex. Er worden 19 parkeerplaatsen gerealiseerd op eigen terrein. Van deze parkeerplaatsen worden er 13 overdekt, op het dak worden zonnepanelen gerealiseerd. Aan de zuidzijde van het plangebied is eveneens ruimte voor een fietsenstalling. De doelgroep van de appartementen zijn senioren, aangezien het om levensloopbestendige appartementen gaat. In het appartementencomplex is een lift voorzien.

Afbeelding 4 | Toekomstige situatie plangebied (bron: VG Architecten)

Afbeelding 5 | Gevelaanzicht achtergevel appartementencomplex (bron: VG Architecten)

Afbeelding 6 | Impressie achtergevel (bron: VG Architecten)

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Sas van Gent' van de gemeente Terneuzen. Dit bestemmingsplan is op 24 mei 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Bedrijf, 'Recreatie' en 'Groen'. Ter plaatse van de het bouwvlak behorend bij de bestemming 'Bedrijf' zijn bedrijven toegestaan tot en met categorie 2. De goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk 6 meter en 10 meter. Ter plaatse van de bestemming 'Recreatie' ligt de functieaanduiding 'volkstuin'. Ter plaatse van de bestemming 'Maatschappelijk' ligt de functieaanduiding 'begraafplaats' waarbij een goot- en bouwhoogte geldt van 3 meter. Verder ligt over het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie B' en de gebiedsaanduiding 'Geluidzone - Industrie'. Aan de oostzijde van het plangebied geldt eveneens het bestemmingsplan 'Sas van Gent, Canadalaan 58'. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Groen'. Ter plaatse geldt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' en de gebiedsaanduiding 'Geluidzone - Industrie'.

Verder geldt het facetbestemmingsplan 'Wonen Terneuzen' en het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen'. Met het facetbestemmingsplan Wonen zijn onder andere de begrippen 'wonen' en 'huishouden' gestandaardiseerd. Daarnaast is het maximaal aantal woningen dat per bouwvlak mogelijk is vastgelegd. In het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen' is een parkeerregeling opgenomen.

Afbeelding 7 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

In de toekomstige situatie krijgt het plangebied de bestemming 'Wonen' met bouwvlak. Hierbij geldt een maximale bouwhoogte van 11 meter. Ter plaatse van het bouwvlak is de bouwaanduiding 'gestapeld' opgenomen. Aan de zuidzijde van het appartementencomplex is de functieaanduiding 'erf' opgenomen. Ter plaatse van de overdekte parkeerplaatsen en fietsenstalling is de aanduiding 'bijgebouwen en overkappingen' opgenomen. Daarnaast is de bestemming 'Groen' opgenomen. Verder is de gebiedsaanduiding 'Geluidzone - industrie' integraal overgenomen. De dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' is opgenomen omdat op basis van de archeologisch toetsing is gebleken dat het noodzakelijk is om een dubbelbestemming op te nemen ter bescherming van de archeologische waarden.

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standa arden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' is het wonen mogelijk. In de begripsbepalingen is opgenomen wat hieronder wordt verstaan. Er is sprake van erf, waardoor er een regeling voor vrijstaande bijgebouwen is opgenomen.

Verkeer

De infrastructurele voorzieningen zijn geregeld binnen de verkeersbestemming. Er zijn eveneens geen gebouwen toegestaan, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Groen

Binnen deze bestemming zijn uitsluitend groen- en watervoorzieningen en daaraan gerelateerde voorzieningen toegestaan. Er zijn geen bouwmogelijkheden, behalve voor bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Waarde-Archeologie 2

Binnen deze bestemming worden de archeologische waarden ter plaatse beschermd.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw.

Algemene gebruiksregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen.

Overige regels

In dit artikel is de parkeerregeling, volgend uit het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen' opgenomen.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met ten hoogste 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 13 woningen. Het project is aan te merken als stedelijke ontwikkeling. Vervolgens dient beoordeeld te worden of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op de locatie is reeds bebouwing aanwezig. De bebouwingsmogelijkheden worden met dit bestemmingsplan verruimd. Er is een zodanige functiewijziging dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom wordt de behoefte in het kader van de ladder getoetst. Deze toetsing vindt plaats onder 'Regionaal beleid'. De behoefte aan het plan is aangetoond en de locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Het plan voldoet daarmee aan de ladder. Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

Omgevingsvisie Zeeland

Op 1 januari 2023 treedt, naar verwachting, de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

1. 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
2. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
3. 3. Een duurzame en innovatieve economie.
4. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

1. 1. Doe meer met minder grond.
2. 2. Werk samen en deel kosten en baten.
3. 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
4. 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd.

In de omgevingsvisie wordt gesteld dat de vraag van de Zeeuwen naar woningtype verandert. Door de toename van met name alleenstaande 80+ huishoudens lijkt er een mismatch te ontstaan tussen de huidige woningvoorraad en de woningvoorraad die er op lange termijn zou moeten staan. De behoefte aan nultredenwoningen en beschutte woonzorgwoningen neemt immers fors toe. Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 13 levensloopbestendige appartementen. De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Omgevingsvisie.

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente in beginsel grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen. Woningbouwprojecten hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Ten aanzien van het thema 'Wonen' is het provinciaal belang dat de regionale woningmarkten goed functioneren. Gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Om die reden is regionale afstemming nodig over woningbouwplannen. Dit is vormgegeven door vaststelling van de regionale woningmarktafspraken ( zie onder 'Regionaal beleid').

Om de provinciale ambitie van een toekomstbestendige woningvoorraad in 2040 te kunnen halen heeft de provincie, in samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren door Stec-groep. Dit betreft het Kwalitatief WoningmarktOnderzoek Zeeland 2019 (KWOZ).

De belangrijkste conclusies uit het KWOZ die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden voor de regio Zeeuws-Vlaanderen als volgt:

• Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+-huishoudens. De andere doelgroepen nemen in aantal af;
• Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koopappartementen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koopwoningen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen.

Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. In het onderhavige plan zijn 13 appartementen (nultredenwoningen) voorzien. In het bouwplan is in het woongebouw een lift voorzien en de locatie ligt in de nabijheid van voorzieningen. Het plan voorziet in de kwalitatieve behoefte zoals die blijkt uit het KWOZ. Op de kwantitatieve behoefte wordt ingegaan onder 'Regionaal beleid'.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

De hierboven genoemde provinciale beleidsdocumenten staan de vaststelling van het plan niet in de weg.

Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025

De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. Het is noodzakelijk de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Via een provinciale planmonitor (dashboard ladderruimte) is inzichtelijk gemaakt wat de marktruimte per gemeente is. Dit is de basis voor de behoefte-onderbouwing in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladderruimte op het moment van schrijven van dit bestemmingsplan is voor de gemeente Terneuzen negatief. Dat wil zeggen dat puur gekeken naar woningaantallen er geen ruimte is om nieuwe woninginitiatieven toe te staan. Er is sprake van een overschot aan plancapaciteit.

Omdat er sprake is van een initiatief dat kwalitatief wel voldoet aan de behoefte (nultredenwoningen op een binnenstedelijke locatie) kan gebruik worden gemaakt van de mogelijkheden die de in 2020 opgestelde notitie 'Ruimte voor Woonkwaliteit' biedt. Deze notitie is vastgesteld door Gedeputeerde Staten en ook door het college van B&W van de gemeente Terneuzen. Met dit beleid is het mogelijk om kwalitatief gewenste woningbouw, zoals dit plan, toe te staan ondanks plancapaciteitsoverschot. De gemeente Terneuzen heeft een plan van aanpak vastgesteld waarmee overtollige en ongewenste plancapaciteit wordt gesaneerd (zie 3.4)

De gemeente gaat, in nauwe samenwerking met de provincie, aan de slag om harde en ongewenste plancapaciteit terug te dringen. Dit betreft maatwerk en het terugbrengen van de plancapaciteit kan niet op hele korte termijn worden gerealiseerd. Jaarlijks wordt de balans opgemaakt. De bedoeling is om op '0' uit te komen zodat vraag en aanbod met elkaar in overeenstemming zijn. Omdat dit samenhangt met de kwaliteit van woningen is dit geen eenvoudige opgave. Uiteindelijk zal een balans ontstaan in de woningvoorraad, zowel kwalitatief als kwantitatief.

Structuurvisie gemeente Terneuzen 2025
De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen.

Afbeelding 8 | Uitsnede structuurvisie Terneuzen (bron: gemeente Terneuzen; bewerking: Juust)

De locatie Paul Krügersdreef 5 ligt binnen het gebied aangeduid als 'herstructureren'. In de gemeente is een aantal woongebieden aangewezen waarvan de bebouwde en onbebouwde omgeving zal worden geherstructureerd. Dit zijn de ‘Witte wijk’ en Sint Albert in Sas van Gent, Sluiskil-zuid, en de wijken ten zuidoosten van de binnenstad in Terneuzen (met name Triniteit, Lievenspolder en Zuiderpark). Daarnaast zijn in verschillende kernen de vroeg naoorlogse wijken aangeduid, waar in verschillende gradaties herstructurering van de woningvoorraad noodzakelijk is. In deze gebieden zal een groot deel van de woningvoorraad worden vervangen (met kwaliteitsverbeteringen in termen van levensloopbestendigheid en energiezuinigheid) en worden de stedenbouwkundige en sociaal-maatschappelijke structuren versterkt. Onderhavige ontwikkeling betreft de sloop van een garagebedrijf en het realiseren van een appartementencomplex met levensloopbestendige appartementen. Hiermee wordt een bedrijfsfunctie temidden van een woongebied gesaneerd en wordt een ongewenste situatie beëindigd. Dit project past binnen de bovenstaande uitgangspunten zoals benoemd in de strategie 'herstructureren'.

Interim-beleid Toetsingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven (1e wijziging 2013)
In het interim-beleid is vastgelegd in welke gevallen het college bereid is medewerking te verlenen aan afwijking van het bestemmingsplan ten behoeve van het realiseren van nieuwe woningen in kernen. Medewerking kan worden verleend tot het bouwen van één of meerdere nieuwe woningen dan wel het omzetten van een bestaand gebouw tot één of meerdere woningen indien:

1. 1. deze worden gerealiseerd in een 'compensatie' situatie;
2. 2. deze benodigd zijn voor het kunnen behouden van karakteristieke beeldbepalende bebouwing;
3. 3. daarmee een bedrijfsbestemming kan worden gesaneerd;
4. 4. sprake is van een bijzondere woonvorm zoals arbeidsmigranten of mantelzorg;
5. 5. sprake is van het kunnen oplossen van een ruimtelijk probleem.

Met het voorliggend plan wordt een bedrijfsbestemming gesaneerd. Het bestaande bedrijfsgebouw wordt gesloopt. Voorkomen wordt dat de locatie verpauperd. De locatie is beeldbepalend en de mogelijkheden voor herinvulling met bedrijvigheid zijn gelet op de ligging in een woongebied beperkt. In plaats van de op die plaats detonerende bedrijfsbebouwing wordt een in het straatbeeld passend woongebouw gerealiseerd. Het plan draagt bij aan een goede ruimtelijke kwaliteit. Het plan hindert de omgeving niet, sluit goed aan op de omgeving en voldoet aan de regelgeving vanuit overige beleidsvelden (zie voor nadere toelichting hoofdstuk 4). De ontwikkeling past binnen dit beleid.

Het gewenste plan past binnen de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid.

Plan van aanpak plancapaciteit gemeente Terneuzen 2020

Het plan van aanpak richt zich op het mogelijk maken van kwalitatieve toevoegingen van woningbouw door middel van deprogrammering van overtollige woningbouwplannen. Dit plan vergroot wel deze deprogrammeeropgaaf. Het plan van aanpak vloeit voort uit de beleidsnotitie “Ruimte voor Woonkwaliteit” die gedeputeerde staten op 12 mei 2020 hebben vastgesteld en waarin is onderbouwd hoe gemeenten ondanks een overcapaciteit aan woningbouwplannen, onder voorwaarden toch nieuwe woningbouwplannen kunnen toevoegen aan de plancapaciteit. Als er een bestuurlijk geaccordeerd Plan van aanpak is, waarin onderbouwd wordt op welke manier de harde plancapaciteit teruggebracht wordt (inclusief tijdpad), is dit te gebruiken als argument om vooruitlopend op de acties van het Plan van aanpak kwalitatief goede toevoegingen aan de harde plancapaciteit toe te staan, ook al is er geen ladderruimte meer.

In het plan van aanpak is gedefinieerd wat verstaan wordt onder een 'kwalitatief goede toevoeging':

• Woningen in het middenhuursegment binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een stad of centrumdorps woonmilieu;
• Appartementen of nultredenwoningen binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een stad of centrumdorps woonmilieu;
• Woningen in een centrum stedelijk woonmilieu (volgens de woonmilieutypering van ABF-Research op basis van vijf woonmilieus, zie 1.2 van de bijlage);
• Invulling van leegstaand vastgoed binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een stad of centrumdorps woonmilieu;
• Herstructureringsplannen met sloop en terugbouw;
• Plannen waarbij wooneenheden in karakteristieke/beeldbepalende bebouwing of monument mogelijk gemaakt worden om het te kunnen behouden en in stand houden.

Onderhavige ontwikkeling betreft een herstructureringsopgave waarbij de huidige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en een een appartementencomplex wordt gerealiseerd. Daarnaast voorziet de ontwikkeling in de realisatie van nultredenwoningen binnen de grens van het bestaand stedelijk gebied.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Relevant op het niveau van deze ontwikkeling is het interimbeleid archeologie 'De onderste steen boven?!' (waarvan de vrijstellingenkaart ook deel uitmaakt) en de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen. Deze hangen samen met de door de raad vastgestelde Erfgoedverordening.

Archeologie

Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid.

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK):

Het plangebied ligt niet in een waardevol gebied op basis van de Archeologische Monumentenkaart en ook niet in de nabijheid daarvan.

Afbeelding 9 | Uitsnede Archeologische Monumentenkaart (bron: www.archeologieinnederland.nl)

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):

Het plangebied is gesitueerd in een gebied met een lage trefkans.

Afbeelding 10 | Uitsnede Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (bron:www.archeologieinnederland.nl)

3. Toetsing aan Archis:

Binnen het plangebied zijn geen onderzoeksmeldingen of vondstlocaties bekend. Het plangebied maakt verder deel uit van drie grote (bureau)onderzoeken:

• 2069115100: vormt onderdeel van het archeologisch bureauonderzoek in het kader van het bestemmingsplan Ontwikkelingslocaties Sas van Gent uitgevoerd in 2005 (SOB, 2005, rapportnummer 1151-0506). Op basis van het onderzoek geldt voor het plangebied een hoge verwachting. Er wordt geadviseerd vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een Inventariserend Veldonderzoek door middel van boringen.
• 2439204100: Leemten in Kennis
• 2434360100: archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen
• 4568760100: archeologisch bureauonderzoek: update vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen

Deze hebben geen relevantie voor het plangebied.

Afbeelding 11 | vondstmeldingen Archis (bron: Artefact!)

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD):

Er is geen aanvullende informatie bekend (d.d. 12 januari 2022)

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen:

Op de geologische kaart is het plangebied gesitueerd in een gebied met code DPo.3b. Dit zijn kreekafzettingen van Duinkerke IIIb op oudere Afzettingen van Duinkerke (DIIIb op DIIIo op DII) op zwak geërodeerd Pleistoceen.

Afbeelding 12 | uitsnede Van Rummelen 1977

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017 (project verruiming vrijstellingsdiepte):

De vrijstellingsdiepte in het plangebied bedraagt 50 cm onder het maaiveld.

Afbeelding 13 | uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen)

Conclusie

Op basis van voorgaande toetsing is het noodzakelijk om een dubbelbestemming ter bescherming van archeologische waarden op te nemen. Archeologisch onderzoek is nodig wanneer de grond- of graafwerkzaamheden dieper gaan dan de vrijstellingsdiepte (50 cm) beneden het maaiveld en hierbij het te verstoren oppervlak onder de vrijstellingsdiepte groter is dan 500 meter. De dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' wordt opgenomen. Het nieuw te realiseren gebouw heeft een oppervlakte van 595 m². Aangezien het nieuwe gebouw geplaatst wordt ter plaatse van de voormalige garage is er een overlap van ca. 235 m². Hiermee heeft de nieuwe verstoring een oppervlakte van 360 m². Hierdoor zullen de vrijstellingswaarden niet overschreden worden en is een archeologisch onderzoek niet benodigd. Zowel in het kader van het bestemmingsplan als ten tijde van vergunningverlening is een archeologisch onderzoek niet benodigd.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

De gemeente Terneuzen heeft een cultuurhistorische waardenkaart vastgesteld. Deze is gebaseerd op de handreiking Landschap van de Provincie Zeeland en de structuurvisie Terneuzen 2025. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren). De locatie is gelegen in een gebied met de strategie 'behouden'. Er zijn geen waardevolle cultuurhistorische elementen in het plan of in de nabijheid van het plan aanwezig. Het plangebied is gelegen binnen het stedelijk vestingwerk van Sas van Gent (afbeelding 14), is aangemerkt als (smal)stad (afbeelding 15) en is gelegen binnen de strategie 'herstructureren'. Met het plan worden geen belangrijke cultuurhistorische elementen geschaad.

Toetsing aan de provinciale cultuurhistorische hoofdstructuur (afbeelding 17) levert geen andere cultuurhistorisch waardevolle elementen in of in de nabijheid van het plangebied op.

Afbeelding 14 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud (bron: gemeente Terneuzen)

Afbeelding 15 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud door ontwikkeling (bron: gemeente Terneuzen)

Afbeelding 16 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - vernieuwing mogelijk (bron: gemeente Terneuzen)

Afbeelding 17 | Uitsnede Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) (bron: provincie Zeeland)

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

In de nabije omgeving van het plangebied zijn verschillende kleinschalige bedrijfsbestemmingen aanwezig waar bedrijven zijn toegestaan tot en met milieucategorie 2. Volgens de VNG-brochure 'Bedrijven- en Milieuzonering' geldt voor deze bedrijven een richtafstand van 30 meter tot het omgevingstype 'rustige woonwijk'. De afstand van het plangebied tot de dichtstbijgelegen bedrijfsbestemming bedraagt ruim 80 meter. Hierdoor wordt aan de richtafstand voldaan.

Grenzend aan de oost- en zuidzijde van het plangebied ligt de functieaanduiding 'begraafplaats'. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven- en Milieuzonering' geldt voor een begraafplaats een minimale richtafstand van 10 meter. Aan de richtafstand wordt niet voldaan. Aan de oostzijde van het plangebied zijn ter plaatse van de functieaanduiding 'begraafplaats' echter enkele bomen aanwezig en geen graven. Aan de zuidzijde van het plangebied zijn wel graven aanwezig. De afstand tussen het toekomstige bouwvlak en de begraafplaats bedraagt ruim 15 meter waardoor voldaan wordt aan de richtafstand. Verder is tussen het plangebied en de begraafplaats een circa 3,5 meter hoge haag gesitueerd wat ervoor zorgt dat de begraafplaats ruimtelijk is afgescheiden van het plangebied. Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'bedrijven- en milieuzonering' geen belemmering vormt voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Het bestemmingsplan bevat een motivering over de bodemkwaliteit in relatie tot de beoogde bestemming. Op het plangebied ligt in de huidige situatie de bestemming 'Bedrijf', 'Groen' en 'Recreatie'. Het plangebied krijgt in de nieuwe situatie de bestemming 'Wonen'. De (milieuhygiënische) bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor de woonbestemming en mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. Een verkennend bodemonderzoek (inclusief vooronderzoek conform NEN 5725) is benodigd. Op 18 januari 2021 is door ABO Milieuconsult een verkennend bodemonderzoek en verkennend asbest in grondonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1).

Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat in het grondmengmonster MM3 een sterke verontreiniging met zink is aangetoond. Tevens zijn lichte verontreinigingen met cadmium, kwik en lood aangetoond. Na uitsplitsing van mengmonster MM3 in de separate grondmengmonsters kan worden geconcludeerd dat in grondmonster 9-4 een sterke verontreiniging met zink is aangetoond. In de overige monsters worden geen sterk verhoogde gehalten aangetroffen. In het grond(meng)monster MM2 is een lichte verontreiniging (overschrijding achtergrondwaarde) voor respectievelijk PCB, kwik, zink en bestrijdingsmiddelen aangetoond. Rekening houdende met de historie- en ligging van de onderzoekslocatie wordt uitgegaan dat de sterke verontreiniging, onderdeel is van een historisch geval van ernstige bodemverontreiniging (ontstaan voor 1987). Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat in de huidige situatie, een leeflaag met minimale dekking van 1,0 dikte aanwezig is. Hierdoor zijn in de huidige situatie, geen contactmogelijkheden met de sterk verontreinigde grond mogelijk. Indien ten behoeve van de voorgenomen herinrichtings- en nieuwbouwplannen, graafwerkzaamheden en/of wijzigingen aan de situatie, binnen het geval van ernstige bodemverontreiniging voorzien zijn, wordt aanbevolen om deze af te stemmen met het bevoegd gezag (in deze de RUD Zeeland). Eventuele saneringswerkzaamheden dienen door een BRL SIKB 7000 gecertificeerd aannemer en onder begeleiding van een gecertificeerd BRL SIKB 6001 milieukundige begeleider te worden uitgevoerd. De overige resultaten van het verkennend bodemonderzoek geven geen aanleiding tot uitvoering van nader onderzoek.

Uit het verkennend asbestonderzoek blijkt tevens dat, tijdens het zintuiglijk onderzoek van de grond, verschillende bodemvreemde kenmerken zijn waargenomen waaronder baksteen, puin en asbestverdacht materiaal. De bodemvreemde materialen worden waargenomen tot een diepte van 1,5 m -mv. Uit het verkennend asbestonderzoek blijkt dat het indicatief gewogen asbestgehalte ruim boven de interventiewaarde van 100 mg/kg ligt en er ter plaatse van de asbestinspectiegaten G8 en G9 asbest aanwezig is.

In een nader asbestonderzoek, uitgevoerd door ABO Milieuconsult op 13 april 2022, is de mate en omvang van dit geval van ernstige bodemverontreiniging verder in kaart gebracht (Bijlage 2). Uit dit onderzoek blijkt dat de oppervlakte van de asbestverontreiniging ter plaatse van SL1 en SL3 circa 140 m² bedraagt. Met een dikte variërend van circa 0,3 tot 0,6 meter wordt de omvang van de asbestverontreiniging in een gehalte boven de interventiewaarde (100 mg/kg ds.) geraamd op circa 60 m3. Ter plaatse van SL5 wordt de oppervlakte van de asbestverontreiniging op circa 88 m² ingeschat. Met een gemiddelde dikte van circa 0,5 meter wordt de omvang van de asbestverontreiniging in een gehalte boven de interventiewaarde (100 mg/kg ds.) geraamd op 35 m³.

In het kader van de Wet bodembescherming is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest aangezien voor de parameter asbest geen volumecriterium van toepassing is. Verwacht wordt dat de verontreiniging met asbest in de bodem is veroorzaakt vóór 1993, waardoor het een historisch geval van ernstige bodemverontreiniging betreft. De verontreinigingen met asbest in de grond ter plaatse van inspectiesleuven SL1, SL3 en SL5 dienen te worden verwijderd tot minimaal onder de 100 mg/kg ds. of te worden geïsoleerd middels het aanbrengen van een duurzame verharding. Voorafgaande aan de uitvoering van de sanering kan een BUS-melding categorie Immobiel worden ingediend bij het bevoegd gezag (in deze de RUD Zeeland namens de Provincie Zeeland). De saneringswerkzaamheden dienen te worden uitgevoerd door een erkende en gecertificeerde aannemer (SIKB BRL 7000). De saneringswerkzaamheden moeten plaatsvinden onder toezicht van een erkende en gecertificeerde milieukundige toezichthouder of begeleider (SIKB BRL 6000).

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Kwetsbare objecten (woningen) moeten bij ruimtelijke planvorming beschermd worden tegen externe veiligheidsrisico's. In de directe omgeving van het plangebied zijn drie risicovolle inrichtingen aanwezig: kunstmestproducent Rosier (Westkade 38a), voedselproducent Cargill (Nijverheidsstraat 1) en het spoorwegemplacement Sas van Gent (afbeelding 18). Verder is het plangebied gelegen in de nabijheid van transportroutes gevaarlijke stoffen, waaronder de de vaarroute kanaal Gent-Terneuzen, de spoorlijn Gent-Terneuzen en de gasleiding Z-553-01 van de Gasunie. Voor de onderbouwing van het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) is de risicokaart geraadpleegd. Per risicobron en transportroute is zowel het plaatsgebonden risico als het groepsrisico beschreven. Aangezien het plangebied gelegen is binnen het invloedsgebied van zowel Rosier, het Spoorwegemplacement, de hogedruk aardgasleiding en het Kanaal Gent-Terneuzen is een beperkte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

Afbeelding 18 | Uitsnede risicokaart (bron: Atlas van de Leefomgeving; bewerking: Juust)

Rosier

Chemieconcern Rosier heeft een opslagpunt van ammoniak. De 10^-6-contour van het plaatsgebonden risico (PR) overschrijdt aan de westzijde de inrichtingsgrens. Het invloedsgebied bedraagt 1600 meter rondom de opslagtank. Gezien de ruime afstand tussen de risicbron en het plangebied is het de verwachting dat de ontwikkeling geen invloed heeft op het groepsrisico (GR). Het groepsrisico is kleiner dan de oriëntatiewaarde. Een beperkte verantwoording van het groepsrisico is benodigd.

Cargill

Voedselproducent Cargill heeft een opslagpunt, waarbij een lekkage aanwezig is van POCL3 uit een vat in de opslagkluis. De 10^-6-contour van het plaatsgebonden risico (PR) ligt binnen de inrichtingsgrens. Gezien de afstand tussen de risicbron en het plangebied is het de verwachting dat de ontwikkeling geen invloed heeft op het groepsrisico (GR). Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van Cargill. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico zal, als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, niet overschreden worden.

Spoorwegemplacement Sas van Gent

Het plaatsgebonden risico (PR) van het emplacement is kleiner dan 10^-6 per jaar. Het invloedsgebied bedraagt 1100 meter rondom de inrichting. Aangezien het plangebied op een afstand van circa 250 meter vanaf de grens van de inrichting van het spoorwegemplacement ligt, heeft de toevoeging van personen op deze afstand geen invloed op het groepsrisico. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van het spoorwegemplacement. Een beperkte verantwoording van het groepsrisico is benodigd.

Vaarroute kanaal Gent-Terneuzen

Het plaatsgebonden risico (PR) vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico zal door de nieuwe ontwikkeling niet overschreden worden. Het plangebied ligt wel binnen het invloedsgebied, waardoor een beperkte verantwoording van het groepsrisico benodigd is.

Spoorlijn Gent - Terneuzen

Het plaatsgebonden risico (PR) vormt geen belemmering vormt voor het bestemmingsplan. Het spoortransport van gevaarlijke stoffen leidt eveneens niet tot een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsriscio.

Gasleiding Z-533-01 (Gasunie)

Het plaatsgebonden risico (PR) van de hogedrukaardgasleiding is aan de oostzijde van het kanaal Gent-Terneuzen groter dan 10^-6 per jaar. Het plangebied is gelegen buiten deze risicocontour, waardoor het plaatsgebonden risico (PR) geen belemmering vormt voor dit bestemmingsplan. Gelet op de afstand tussen de hogedrukaardgasleiding en het plangebied is het de verwachting dat de invloed op het groepsrisico beperkt zal zijn. De orïentatiewaarde van het groepsrisico zal in geen geval overschreden worden. Het plangebied ligt wel binnen het invloedsgebied, waardoor een beperkte verantwoording van het groepsrisico benodigd is.

Beperkte verantwoording groepsrisico

Omdat de oriëntatiewaarde van het groepsrisico niet wordt overschreden kan worden volstaan met een beknopte verantwoording. In deze verantwoording wordt ingegaan op de aspecten bereikbaarheid, bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. In het kader van het wettelijk vooroverleg zal aanvullend advies gevraagd worden aan de Veiligheidsregio.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid
De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten, in hoeverre zij in staat zijn hun taken goed uit te voeren en om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen, maar ook de brandweerzorgnorm wordt hier onder geschaard. Ten aanzien van de aspecten bereikbaarheid en bluswatervoorziening hanteert de regionale brandweer de richtlijnen zoals beschreven in de NVBR publicatie “Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid”.

Uit bovengenoemde handreiking volgt dat het plangebied goed bereikbaar moet zijn voor de hulpverleningsdiensten via twee van elkaar onafhankelijke aanvalswegen, waardoor ook in geval van werkzaamheden of calamiteiten het plangebied goed bereikbaar is. De appartementen worden ontsloten op de Paul Krügersdreef, de Canadalaan en de Glacisstraat. Gelet op bovenstaande zijn de bestrijdbaarheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten goed te noemen. De locatie is vanuit de noordoostelijke richting via de N252 uitstekend bereikbaar voor hulpdiensten.

Zelfredzaamheid
Groepen ouderen en kinderen worden gezien als minder zelfredzaam. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van levensloopbestendige woningen. De levensloopbestendige woningen zijn voornamelijk gericht op ouderen. Voor de risicovolle inrichtingen (Rosier) is een toxisch scenario maatgevend. Bij een toxisch scenario is het van belang dat de aanwezige personen in het gebouw kunnen schuilen. Door o.a. het handmatig uitzetten van de mechanische ventailatie en het sluiten van de luchtventilatieroosters wordt de zelfredzaamheid van aanwezige personen verhoogd. Het maatgevende scenario voor een hogedrukaardgasleiding is een fakkelbrandincident. Omdat het hier om een kwetsbare functie gaat, woningen, wordt uitgegaan van een worst-case scenario. Door een beschadiging van een leiding kan gas vrijkomen dat vervolgens ontsteekt en een fakkelbrand vormt. De richting van de fakkel is afhankelijk van het punt waar de brandbare gassen vrijkomen. Het invloedsgebied van een fakkelbrandincident ligt op 75 meter van de leiding. Het plangebied is niet gelegen binnen de 100% letaliteitsgrens van de hogedruk aardgasleiding. Een fakkelbrand is zichtbaar en hoorbaar voor aanwezige personen. Ontvluchting is mogelijk buiten de 100% letaliteitszone, mits er geen beperkingen zijn ten aanzien van zelfredzaamheid van aanwezigen. Het appartementencomplex kan ontvlucht worden in noordoostelijke richting. Voor het spoorwegemplacement en de spoorlijn is een warme BLEVE en een koude BLEVE of gaswolkexplosie maatgevend. Hierbij geldt dat er een nooduitgang van de risicobron af wordt gerealiseerd. door middel van risicocommunicatie kunnen de bewoners worden geïnformeerd over de risico's en mogelijke maatregelen die getroffen kunnen worden indien een scenario zich voordoet.

Op basis van voorgaande kan gesteld worden dat het aspect 'externe veiligheid' geen belemmering vormt voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

De industriegebieden aan de noord- en zuidzijde van Sas van Gent zorgen voor een hoge geluidbelasting in de kern. In het kader van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' is in 2011 een uitgebreid akoestisch onderzoek uitgevoerd. Aangezien het onderzoek gedateerd is en de geluidsbelasting ter plaatse inzichtelijk gemaakt moet worden, is het uitvoeren van een akoestisch onderzoek naar industrielawaai noodzakelijk. Voor de woningen zal een hogere waarde industrielawaai vastgesteld moeten worden. Hiervoor zal parallel aan de bestemmingsplanprocedure een hogere waarde procedure doorlopen moeten worden. Het plangebied is daarnaast gelegen binnen de geluidszones van de doorgaande route Bolwerk/Papegeulestraat en de Canadalaan. Hierdoor is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai benodigd. Door Kraaij Akoestisch Adviesbureau is op 16 februari 2022 een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar zowel industrielawaai als naar wegverkeerslawaai (zie Bijlage 3).

Wegverkeerslawaai

Vanwege het Bolwerk is de berekende geluidbelasting op de gevels van de appartementen ten hoogste 37 dB (inclusief 5 dB aftrek conform artikel 110g Wgh). Vanwege de Canadalaan is de berekende geluidbelasting op de gevels van de appartementen ten hoogste 39 dB (inclusief 5 dB aftrek conform artikel 110g Wgh). Daarmee wordt voor beide wegen voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Onderzoek naar maatregelen om de geluidbelasting te reduceren zijn dus niet noodzakelijk, evenals het aanvragen van een hogere waarde vanwege deze wegen. Uit de rekenresultaten blijkt dat de berekende geluidbelasting vanwege de niet geluidgezoneerde Paul Krügersdreef op de gevels van de appartementen ten hoogste 37 dB bedraagt en daarmee dus voldoet aan de richtwaarde van 48 dB in navolging van de Wgh. Uit de rekenresultaten blijkt dat de cumulatieve geluidbelasting op de gevels van de planlocatie varieert van 47 tot en met 55 dB. Het woon- en leefklimaat wordt daarmee beoordeeld als overwegend “redelijk” en ter plaatse van de achtergevel zelfs als “goed”.

Industrielawaai

De geluidbelasting vanwege industrielawaai (Poel-Ghellinkpolder) bedraagt ten hoogste 54 dB(A). De voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) wordt met 4 dB(A) overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 55 dB(A) wordt niet overschreden. In principe is een onderzoek naar maatregelen om de geluidbelasting te verlagen noodzakelijk. Hierbij wordt het volgende opgemerkt:

1. 1. Bronmaatregelen moeten leiden tot het verlagen van de geluidbelasting van diverse bedrijven, inclusief aanpassing van hun vergunde geluidruimte, compensatie van de kosten om geluidbronnen stiller te maken en aanpassing van het bestemmingsplan om de geluidcontour van het hele industrieterrein te verkleinen. Een dergelijk maatregel is voor een klein plan, zoals voorliggend plan, te duur en ingrijpend.
2. 2. Overdrachtsmaatregelen in de vorm van het plaatsen een geluidscherm alleen effectief kan zijn als een lang en hoog geluidscherm langs het industrieterrein of kort voor de gevel van het plan wordt geplaatst. Een dergelijk scherm stuit op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en financiële aard.

Hogere waarde

Omdat de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) vanwege het industrieterrein ‘Poel en Ghellinkpolder’ wordt overschreden en maatregelen om de geluidbelasting te verlagen op overwegende bezwaren stuiten vanwege stedenbouwkundige en financiële aard, dient een hogere waarde van 55 dB(A) te worden vastgesteld. In combinatie met een aanvraag hogere waarde dienen ook maatregelen te worden getroffen in de vorm van voldoende karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie om ook een goed woon- en leefklimaat in de appartementen te waarborgen. Hierbij dient uitgegaan te worden van de eisen in het Bouwbesluit.

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas- en elektraleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In de nabijheid van het plangebied is de gasleiding Z553-01 gelegen. Verder zijn in of in de nabijheid van het plangebied geen planologisch relevante kabels en/of leidingen gelegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO₂ en PM₁₀ leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m³ hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan omvat 13 appartementen waarvan de verwachte verkeersgeneratie 75,2 (afgerond 76) motorvoertuigen per etmaal bedraagt. Dit draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Onderzoek naar luchtkwaliteit is niet benodigd.

Afbeelding 19 | Uitsnede NIBM-tool

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

Het plangebied is gelegen op circa 940 meter van het Natura 2000-gebied 'Canisvliet', op een afstand van circa 1,3 kilomter tot het Natura 2000-gebied 'Krekengebied & Polders' en op circa 12,3 kilometer van het Natura 2000-gebied 'Westerschelde & Saeftinghe'. De ontwikkeling betreft de sloop van een garagebedrijf en de realisatie van 13 appartementen. Voor deze ontwikkeling is met de AERIUS-calculator een stikstofberekening gemaakt voor zowel de realisatiefase als de gebruikfase.

Er is in zowel de realisatiefase als de gebruiksfase geen sprake van een toename van stikstofdepositie op een Natura 2000-gebied. In bijgevoegde memo en berekeningen (Bijlage 4) is een en ander nader onderbouwd. Het aspect stikstof vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan. Daarmee zijn significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden uitgesloten. Er zijn daarnaast ook geen negatieve effecten te verwachten op het Natuur Netwerk Zeeland.

Soortenbescherming

Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde gebieden en beschermde soorten (dieren en planten). Uit de quickscan Wet natuurbescherming blijkt dat grondgebonden zoogdieren niet te verwachten zijn in de te slopen bebouwing (Bijlage 5). Er zijn achter de gevelbeplating potentiële verblijfplaatsen voor vleermuizen. Of deze aanwezig zijn en wat de functie zou zijn dient nader onderzocht te worden conform het Vleermuisprotocol 2021. Er dient rekening gehouden te worden met broedvogels. De te slopen bebouwing is niet geschikt. De omgeving van het gebouw bestaat uit volkstuintjes en hagen. Deze zijn geschikt voor broedvogels en ook als dekking en foerageergebied voor de huismus. Dit dient nader onderzocht te worden. Andere beschermde soorten zijn niet in het plangebied te verwachten. Het is geheel verhard en ligt in de bebouwde kom. De essentiële biotopen voor beschermde soorten ontbreken. Indien er vleermuizen of huismussen aanwezig zijn dan dienen er mitigerende maatregelen getroffen worden. Hiervoor is ook een gewenningsperiode. Op 18 februari 2023 is een nader onderzoek uitgevoerd (Bijlage 6) waaruit blijkt dat de huismus niet is aangetroffen als broedvogel. Ook heeft de beplanting geen functie als foerageergebied of dekking. De geplande werkzaamheden hebben geen negatief voor de huismus. Verder blijkt dat er 1 1 zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis is aangetroffen. Hier is tijdens een onderzoeksronde geconstateerd dat hier één exemplaar verbleef. Er zijn geen andere soorten vleermuizen aangetroffen. Het gebouw en het plangebied hebben geen andere functies voor vleermuizen. Tijdens de sloop zal het zomerverblijf verdwijnen.

Er dient hiervoor een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming aangevraagd te worden. Er dienen in de directe omgeving < 200 meter, 4 duurzame vleermuiskasten (of 2 vleermuispaalkasten) geplaatst te worden voor de periode tussen sloop en nieuwbouw. In de nieuwbouw dienen minimaal 4 blijvende inbouwvoorzieningen aangebracht te worden, zie bijlage voor voorbeelden. De maten van de vleermuiskasten dienen te voldoen aan de voorwaarden die vernoemd zijn in het Kennisdocument Gewone dwergvleermuis BIJ12. Er zijn geen andere beschermde soorten vastgesteld in de te slopen bebouwing.

In de specifieke gebruiksregels bij de bestemming 'Wonen' is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat de grond en bouwwerken pas in gebruik genomen mogen worden nadat de mitigerende maatregelen, voortkomend uit het nader onderzoek, zijn uitgevoerd.

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden.

Gemeente Terneuzen hanteert voor niet-gesprongen explosieven (NGE) het Historisch Vooronderzoek en NGE-Risicokaart van REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018. De bedoelde locatie aan de Paul Krügersdreef valt in relatie tot NGE door oorlogshandelingen in de Tweede Wereldoorlog niet in een aangemerkt risicogebied (zie afbeelding). De trefkans voor het aantreffen van munitie is nihil. Ditzelfde geldt dan voor eventueel humaan risico. Daarmee is er geen projectgebonden risicobeoordeling of ander onderzoek naar zogenoemde ontplofbare oorlogsresten nodig. Het aspect niet-gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor het aanvangen van (graaf)werkzaamheden. In geval er alsnog munitie wordt aangetroffen, wordt ingezet op het handelen op basis van het protocol ‘Toevalstreffer conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog’.

Afbeelding 20 | Uitsnede NGE-Risicokaart (bron: REASeuro)

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren

De parkeernorm wordt bepaald aan de hand van de door de gemeenteraad van Terneuzen vastgestelde geactualiseerde parkeernormen (september 2019), zoals opgenomen in de parkeernota 2015-2020, en het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen'. De locatie Paul Krügersdreef 5 valt binnen het gebiedstype 'rest bebouwde kom' en heeft een stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk'. Voor de appartementen is uitgegaan van appartementen in het goedkope segment (7 * 80 m²) en het middeldure segment (4 * 90 m² en 2 * 100 m²). In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte in beeld gebracht:

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de totale parkeerbehoefte van het plan 22,6 (afgerond 23) parkeerplaatsen bedraagt op basis van de gemiddelde norm. Het aandeel bezoekers is 0,3 per woning waardoor er 3,9 (afgerond 4) bezoekersparkeerplaatsen nodig zijn. Op het terrein is ruimte voor 19 parkeerplaatsen waardoor het bewonersparkeren geheel op eigen terrein kan worden opgelost. Het bezoekersparkeren kan opgelost worden in de openbare ruimte. Aan de Paul Krügersdreef kan aan beide zijden van de weg worden geparkeerd (langsparkeren).

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie wordt bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 381 'toekomstbestendig parkeren'. Uitgegaan wordt van stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en gebiedstype 'rest bebouwde kom'. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat de totale verkeersgeneratie 75,2 motorvoertuigbewegingen per etmaal bedraagt.

Ontsluiting

De verkeersbewegingen van de appartementen worden afgewikkeld via de Paul Krügersdreef. Deze weg is toereikend voor de invulling van het perceel met de woonfunctie. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor de infrastructuur aan de Paul Krügersdreef.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plangebied is niet gelegen in nabijheid van een waterkering en dus ook niet binnen de beschermingszone van de waterkering.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	In de huidige situatie bedraagt het dakoppervlak 256 m2 en de dichte bodemverharding 230 m2. Dit betekent een totale verharding van 486 m2. In de toekomstige situatie is er een dakoppervlak van 595 m2, een dichte bodemverharding van 84 m2 en een doorlatende bodemverharding van 730 m2. Aangezien er gebruik wordt gemaakt van waterpasserende straatstenen (10% waterdoorlatend) is er een totale doorlatende bodemverharding van 657 m2. In de toekomstige situatie is er een totale verharding van 1.336 m2. Dit betekent een verhardingstoename van 850 m2 en een benodigde watercompensatie van 63,8 m3 (850 * 0,075). De benodigde watercompensatie wordt voorzien op eigen terrein. Aan de noordzijde van het plangebied (tussen de Paul Krügersdreef en het nieuw te realiseren gebouw) wordt voorzien in de watercompensatie middels een wadi met een lengte van 10 meter, een breedte van 6 meter en een diepte van 1 meter.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het huishoudelijk afvalwater (DWA) wordt gescheiden van het hemelwater (HWA) en beiden afgevoerd naar het rioolstelsel. Deze riolering heeft onvoldoende capaciteit. Op het terrein is in de huidige situatie een drainage aanwezig. Deze zal verlegd/opnieuw aangelegd moeten worden. Het plan heeft geen negatieve effecten op de waterhuishouding.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	De ontwikkeling voorziet niet in het onttrekken van grondwater. De ontwikkeling veroorzaakt evenmin mogelijke grondwateroverlast.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Zowel tijdens de bouwfase als de gebruiksfase worden geen uitlogende materialen gebruikt. Er zijn (daardoor) geen nadelige gevolgen voor de waterkwaliteit te verwachten.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Er zal geen gebruik worden gemaakt van uitloogbare materialen. Er zijn (daardoor) geen nadelige gevolgen voor de waterkwaliteit te verwachten.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	De polderpeilen worden niet aangepast. Bodemdaling zal niet optreden.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	In het plangebied is geen natte natuur aanwezig.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	In het plangebied zijn geen gronden van het waterschap gelegen.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	In en in de nabijheid van het plangebied zijn geen wegen gelegen die in beheer zijn bij het waterschap.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Bij woningbouw kan er sprake zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals aangegeven in onderdeel D 11.2, kolom 1; 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterrein.' Er is sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Echer, de ontwikkeling van 13 appartementen blijft ver onder de drempelwaarden. In de huidige situatie zijn er bedrijfsmatige activiteiten mogelijk en mag er reeds op het perceel bebouwd worden. Het appartementencomplex vormt geen nieuw beslag op de ruimte en heeft geen milieueffecten groter dan wat in de huidige situatie is toegestaan. Dit blijkt uit de voorgaande paragrafen. Het opstellen van een aparte aanmeldnotitie is daarom niet doelmatig.

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Dit plan voorziet in het realiseren van 13 appartementen en betreft een 'aangewezen' bouwplan, zoals dat hiervoor is benoemd. De gemeente Terneuzen sluit met de initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst waarin onder andere het kostenverhaal is geregeld. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Ook eventuele planschade wordt op de initiatiefnemer verhaald. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Voor het verkrijgen van de noodzakelijke omgevingsvergunning(en) zullen de gebruikelijke leges in rekening worden gebracht.

Vooroverleg

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.