Het bestemmingsplan Terneuzen Zuid-Oost, Rooseveltlaan 2 met identificatienummer NL.IMRO.0715.BPTZO07-VG01 van de gemeente Terneuzen.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

De geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het gevalideerde GML-bestand NL.IMRO.0715.BPTZO07-VG01 met bijbehorende regels.

Een gebouw dat als afzonderlijke ruimte of als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid dat, in tegenstelling tot een beroepsmatig gebruik van een woning, gericht op consumentenverzorging geheel of overwegend door middel van handwerk, waarvan de omvang zodanig is dat de woonfunctie behouden blijft en waarvoor geen meldings- of vergunningplicht op grond van bijlage I van het Bor geldt.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een regel die voortkomt uit het geldend parkeerbeleid (Parkeernota 2015-2020 gemeente Terneuzen).

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De afscheiding van het erf.

De natuurlijke persoon, groep of rechtspersoon die bedrijfsmatig, of van omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte (van een seksinrichting) wordt uitgeoefend.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een hoofdgebouw waarin meerdere woningen zijn ondergebracht, zodanig dat deze boven dan wel beneden elkaar zijn gesitueerd, waarbij per woning een zelfstandige toegankelijkheid gewaarborgd is.

een maximale waarde voor de geluidsbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

de verblijfplaats die het centrum is van het sociale en maatschappelijke leven van één persoon of een huishouden. Hiervan is in ieder geval sprake als er op grond van de Wet basisregistratie personen een verplichting is tot inschrijving op de verblijfplaats.

Eén of meer personen die in vast verband samenleven en waarbij sprake is van continuïteit in de samenstelling van de personen en van onderlinge verbondenheid.

Onmiddellijk nadat het voertuig tot stilstand is gebracht bij voortduring inladen of uitladen van goederen van enige omvang of enig gewicht, gedurende de tijd die daarvoor nodig is.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

Het aantal benodigde parkeerplaatsen per eenheid van een functie in een gebied.

Een plek waar iemand zijn of haar auto mag parkeren, dit kan zowel betaald als onbetaald zijn.

Een geparkeerd voertuig is een voertuig dat langer stilstaat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een seksinrichting met één of meer ramen van waarachter de prostitué/prostituee tracht de aandacht van passanten op zich te vestigen met als doel het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1. a. Zomerhuizen: gebouwen die naar de aard en inrichting bedoeld zijn voor recreatieve bewoning;
2. b. Tweede woningen: woningen die niet geschikt zijn bevonden voor permanente bewoning en worden gebruikt voor recreatieve bewoning en waarvan de eigenaar en/of zakelijk gerechtigde elders zijn hoofdverblijf heeft.

Een inrichting of daarmee gelijk te stellen gelegenheid waarin door middel van automaten filmvoorstellingen en/of live-shows van erotische en/of pornografische aard kunnen worden gegeven.

Een inrichting of daarmee gelijk te stellen gelegenheid waarin vertoningen van erotische en/of pornografische aard worden gegeven.

De voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Toestel(len) waarop en waarmee kinderen kunnen spelen, zoals klimrekken, voetbaldoelen of baskets.

In een garage of bouwplaats zetten.

Een object dat is bedoeld om personen of goederen te vervoeren.

Vervoersmiddel dat dient om goederen of personen over land te vervoeren.

Het gebruik van een woning conform de begripsomschrijving van ‘woning’.

Een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden als hoofdverblijf.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Door de oppervlakten van alle op een terrein gelegen gebouwen en overkappingen bij elkaar op te tellen, tenzij in deze regels anders is bepaald.

Bij het bepalen van afstanden, hoogtes, oppervlakten en inhoud blijven uitstekende bouwdelen van ondergeschikte aard tot maximaal 0,5 meter buiten beschouwing.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplanting;
3. c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. voorzieningen van openbaar nut, waaronder ondergrondse bergbezinkbassins en afvalophaalvoorzieningen

De op de verbeelding voor Verkeer (V) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en parkeervoorzieningen;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. ondergeschikte voorzieningen zoals voorzieningen van openbaar nut, waaronder ondergrondse bergbezinkbassins en afvalophaalvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de situering en afmetingen van de in artikel 4.2.1 bedoelde gebouwen teneinde te waarborgen dat de op te richten bebouwing geen onnodige beperkingen of belemmeringen teweegbrengt in de verkeerssituatie danwel ten behoeve van de verbetering van de ruimtelijk-functionele situatie ter plaatse.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - berging': uitsluitend voor bergingen behorende bij woningen;

met de daarbij behorende:

3. c. tuinen en erven;
4. d. parkeervoorzieningen
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering, de vorm, de afmetingen, dakbeëindiging, kapvorm en bouwhoogte van bebouwing. Deze nadere eisen mogen slechts worden gesteld met het doel te voorkomen dat de belangen van derden onevenredig worden geschaad of afbreuk wordt gedaan aan de doeleinden van het plan en met het oog op de bereikbaarheid van gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en gronden in verband met calamiteiten.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 5.2.1 lid b en toestaan dat een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt gebouwd, mits:

1. a. de geluidbelasting vanwege het wegverkeer van geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde;
2. b. de afwijking vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is;
3. c. de afwijking geen nadelige gevolgen heeft voor de parkeersituatie ter plaatse;
4. d. de afwijking geen nadelige gevolgen heeft voor de groen- en waterstructuur ter plaatse.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met een omgevingsvergunning af te wijken van:

het bepaalde in artikel 5.1 voor de uitoefening van kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten in de woning, met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de woonfunctie dient in overwegende mate behouden en herkenbaar te blijven, waarbij het vloeroppervlak in gebruik voor de beroepsmatige activiteiten ten hoogste 25% van het binnenwerks vloeroppervlak van hoofdgebouwen en de daarbij behorende aan- en uitbouwen mag bedragen, met een maximum van 50 vierkante meter en voor bedrijfsmatige activiteiten ten hoogste 20% respectievelijk 20 vierkante meter;
2. b. het beroep of de activiteit dient door de bewoner te worden uitgeoefend; ten behoeve van een bedrijfsmatige activiteit mogen ten hoogste twee personeelsleden, waaronder de bewoner van het pand, werkzaam zijn;
3. c. voor bedrijfsmatige activiteiten mag uitsluitend op afspraak worden gewerkt;
4. d. het gebruik mag geen zodanige verkeersaantrekkende werking hebben dat deze kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
5. e. er mag detailhandel plaatsvinden, als het een beperkte verkoop betreft die verband houdt met de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten betreft;
6. f. met een omgevingsvergunning mag van de regels worden afgeweken ten behoeve van het uitoefenen van bedrijvigheid die niet onder de werking van de Wet milieubeheer valt;
7. g. er wordt afgeweken van de regels indien daardoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden de hieronder genoemde ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing gelaten:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, balkons, entreeportalen, luifels, afdaken en lift opbouwen voor zover de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,1 meter;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen voor zover de overschrijding niet meer dan 1,0 meter bedraagt

Het is verboden gronden en bouwwerken te (laten) gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, verleende ontheffingen, verleende omgevingsvergunning of vastgestelde wijzigingen en de overige regels.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan onbebouwde gronden te gebruiken of te laten gebruiken:

1. a. als opslagplaats voor bagger en grondspecie;
2. b. als opslagplaats voor vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw)materialen, afval, puin, grind of brandstoffen, tenzij op de verbeelding anders is bepaald;
3. c. als uitstallings-, opslag-, stand- of ligplaats voor kampeer- en verblijfsmiddelen, tenzij op de verbeelding anders is bepaald;
4. d. voor het houden van wedstrijden met motorvoertuigen of bromfietsen;
5. e. voor de volgende leidingen, voor zover zij geen deel uitmaken van een inrichting zoals bedoeld in de Wet milieubeheer:
   1. 1. hoogspanningsverbindingen van 50 kV en hoger;
   2. 2. buisleidingen voor transport van aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm en een druk van meer dan 16 bar;
   3. 3. buisleidingen voor transport van aardolieproducten met een uitwendige diameter van meer dan 70 mm en een druk van meer dan 16 bar;
   4. 4. buisleidingen met een diameter van 400 mm of meer buiten de bebouwde kom;
   5. 5. buisleidingen voor transport van afvalwater tussen de afvalwaterzuiveringsinstallatie van het Waterschap aan de Frankrijkweg en het lozingspunt in de Westerschelde;
   6. 6. buisleidingen voor transport van andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten, die risico’s met zich meebrengen voor mens of leefomgeving wanneer deze leidingen beschadigd raken.

Voorts wordt onder strijdig gebruik in ieder geval verstaan:

1. a. gronden of gebouwen te (laten) gebruiken als seksinrichting of daarmee vergelijkbare gebruiksvormen;
2. b. het gebruik van woningen als recreatiewoningen;
3. c. gronden of gebouwen te (laten) gebruiken ten behoeve van de opslag van consumentenvuurwerk (voor zover dit de vergunningplichtige hoeveelheid tussen de 1.000 kg en de 10.000 kg betreft).

Onder strijdig gebruik wordt niet verstaan:

1. a. vormen van gebruik als bedoeld in artikel 8.2, die verenigbaar zijn met het doel waarvoor de grond ingevolge de bestemming, de bestemmingsomschrijving en/of de overige regels mag worden gebruikt, mits, wat het bepaalde in artikel 8.2 sub b en artikel 8.2 sub c betreft, niet buiten het bouwvlak en mits, wat het bepaalde in artikel 8.2 sub b betreft, niet met een stapelhoogte van meer dan 1,50 meter met uitzondering van de opslag van agrarische producten;
2. b. het opslaan van bouwmaterialen, puin en specie in verband met normaal onderhoud, dan wel ter verwezenlijking van de bestemming(en);
3. c. gebruik dat plaatsvindt krachtens een verleende ontheffing of omgevingsvergunning voor het afwijken van de regels of vastgesteld wijzigingsplan;
4. d. gebruik als bedoeld in artikel 8.3 sub b voor zover dat plaatsvindt krachtens een vergunning gebruiksverordening tweede woningen Terneuzen.

Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning af te wijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. de bouw van niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken van geringe afmetingen ten dienste van het openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, gasregelstations, schakelhuisjes, gemaalgebouwtjes, wachthuisjes, telefooncellen, muurtjes, standbeelden en lichtmasten, met dien verstande dat de inhoud van deze gebouwen en bouwwerken niet groter mag zijn dan 35kubieke meter;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 15 meter;
6. f. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 40 meter;

Het is verboden te bouwen dan wel het gebruik van gronden en/of bouwwerken te wijzigen indien er niet wordt voldaan aan de op grond van dit artikel gestelde eisen ten aanzien van parkeren en stallen van voertuigen.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

Een bouwplan dient te voorzien in voldoende parkeermogelijkheden op de bij het bouwplan behorende en daartoe bestemde gronden. De toename van de parkeerbehoefte wordt bepaald op de wijze zoals beschreven in de beleidsregel parkeren. Indien gedurende de planperiode de beleidsregels wijzigen, dan gelden de gewijzigde regels.

Indien het wijzigen van het gebruik van gronden en/of bouwwerken daartoe aanleiding geeft, moet voor wat betreft de toename in de parkeerbehoefte, in voldoende mate ruimte zijn aangebracht op die gronden of op de bij die bouwwerken behorende en daartoe bestemde gronden. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de wijze zoals beschreven in de beleidsregel parkeren. Indien gedurende de planperiode de beleidsregels wijzigen, dan gelden de gewijzigde regels.

Burgemeester en Wethouders kunnen doormiddel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 10.2 en 10.3. Burgemeester en wethouders nemen hierbij, conform de beleidsregelparkeren, in overweging of:

1. a. het voldoen aan de parkeerregels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
2. b. er op andere wijze in de benodigde parkeerbehoefte/stallingbehoefte wordt voorzien;
3. c. er een financiële voorwaarde dient te worden gesteld.

Indien gedurende de planperiode de beleidsregels wijzigen, gelden de gewijzigde regels.

Ruimte(n) voor het parkeren en stallen van voertuigen, voor zover de aanwezigheid van deze ruimte(n) krachtens deze parkeerregels is geëist, dient ten allen tijde voor dit doel beschikbaar te blijven. Ander gebruik wordt aangemerkt als strijdig gebruik.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolg van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van omgevingsvergunningen voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken, dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Terneuzen Zuid-Oost, Rooseveltlaan 2'

Op de locatie Rooseveltlaan 2 te Terneuzen was voorheen een autogarage (showroom en werkplaats) gevestigd. Het garagebedrijf is verhuisd en de bebouwing is gesloopt. Omdat de locatie temidden van een woonwijk is gelegen is herinvulling met een bedrijfsfunctie minder gewenst. Gelet op de behoefte aan nultredenwoningen in de regio is ervoor gekozen deze locatie te ontwikkelen als woonlocatie. Het plan voorziet in 46 appartementen.

Om de nieuwbouw mogelijk te maken is het nodig de geldende bedrijfsbestemming te wijzigen naar 'Wonen'. In dit bestemmingsplan wordt gemotiveerd dat nieuwbouw ter plaatse mogelijk en wenselijk is.

Het plangebied ligt aan het adres Rooseveltlaan 2 te Terneuzen en bestaat uit het kadastrale perceel gemeente Terneuzen, sectie N, nummer 378. Het perceel heeft een omvang van 5.036m² en is gelegen tussen de Rooseveltlaan, Sloelaan, Lekstraat en Diezestraat.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust B.V.)

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit zes hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Het plangebied bestond aanvankelijk uit een bedrijfsgebouw met showroom en werkplaats/kantoor ten behoeve van een garagebedrijf. Daaromheen waren parkeerfaciliteiten aanwezig. Onlangs (mei 2021) is de bebouwing gesloopt. Het perceel ligt inmiddels braak.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: eigen foto's)

Door Wonka Architectuur is een (concept) bouwplan gemaakt voor de locatie. Dit bouwplan bestaat uit een 5-tal woongebouwen. Drie woongebouwen zijn gesitueerd langs de Rooseveltlaan. Twee gebouwen langs de Rooseveltlaan bestaan uit 4 bouwlagen. Het woongebouw op de 'hoek' bij de rotonde Rooseveltlaan - Sloelaan bestaat uit 5 bouwlagen en vormt daarmee een klein accent ten opzichte van de overige bebouwing. In deze 3 woongebouwen zijn appartementen voorzien met een oppervlakte van 75 m² bedoeld voor verkoop in het lagere en middensegment.

De woongebouwen langs de Lekstraat en Diezestraat zijn iets anders van opzet. Hierin zijn kleine appartementen (tussen 54 en 70m²) voorzien. Deze zijn vooral gericht op éénpersoonshuishoudens. Deze gebouwen hebben drie bouwlagen. De appartementen op de 1e verdieping hebben hun toegang aan de Lek- of Diezestraat. De appartementen op de 2e verdieping hebben hun toegang via het binnenterrein. Op de begane grond zijn 22 parkeerplaatsen beoogd. Dit betreffen geen afgesloten garages, maar dit wordt uitgevoerd in een open constructie om te waarborgen dat deze ruimten voor het parkeren beschikbaar zijn en blijven. Op afbeelding 3 is een impressie van de beoogde woongebouwen te zien. Het bouwplan wordt nog nader gedetailleerd uitgewerkt.

Afbeelding 3a | Concept bouwplan woongebouwen langs Rooseveltlaan (bron: Wonka Architectuur)

Afbeelding 3b | Concept bouwplan woongebouwen langs Lekstraat en Diezestraat (bron: Wonka Architectuur)

Tussen de woongebouwen zijn parkeerplaatsen voorzien voor de bewoners van met name de 3 woongebouwen langs de Rooseveltlaan, maar ook (deels) voor bezoekers. De parkeervakken worden uitgevoerd in half open verharding. Langs de Sloelaan wordt de bestaande groenstructuur die verderop in de Sloelaan aanwezig is doorgezet. Er zijn bomen (amelanchier) en siergrassen voorzien. Hier zal tevens een WADI worden gerealiseerd om water bij regenval te kunnen bergen. Aan de noordzijde van het plangebied, langs de Rooseveltlaan wordt het maaiveld iets opgehoogd in de vorm van een groene wal. Directe inkijk op de begane grondlaag vanaf de Rooseveltlaan wordt daarmee voorkomen. Aan de zijde van de Lekstraat en de Diezestraat wordt deels een hoogstammige haagbeuk en deels een lagere beukenhaag voorzien. De in- en uitrit is voorzien aan de Lekstraat. Tijdens de planvorming is nadrukkelijk gekeken naar de locatie van de in- en uitrit. In verband met de verkeersveiligheid is een in- en uitrit aan de Lekstraat de enige gewenste optie. Hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 4.11. Vanwege bereikbaarheid voor hulpdiensten en (onder andere) afvalinzameling is het gewenst een tweede in-/uitrit te realiseren. Deze is mogelijk aan de Diezestraat.

Afbeelding 4 | Toekomstige situatie plangebied (bron: Wonka Architectuur)

In verband met een beoordeling van de schaduwwerking zijn bezonningsdiagrammen gemaakt door Wonka Architectuur. Deze zijn opgenomen in Bijlage 1. In de bezonningsdiagrammen is weergegeven welke invloed de nieuwbouw heeft op de omgeving ten aanzien van zon en schaduw. Daaruit blijkt dat de effecten van de nieuwbouw slechts zeer beperkt zijn. Er is nauwelijks invloed op de bezonningsuren van omliggende bebouwing.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Terneuzen Zuid-Oost' van de gemeente Terneuzen. Dit bestemmingsplan is op 18 december 2008 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Bedrijf' en (een beperkte oppervlakte) 'Verkeer'. Binnen de bedrijfsbestemming zijn lokale bedrijven voor zover deze voorkomen in de categorieën 1 en 2 van de bij het bestemmingsplan horende Staat van bedrijfsactiviteiten mogelijk. Het maximum bebouwingspercentage ter plaatse bedraagt 75% van het aangewezen bouwvlak. De goothoogte bedraagt maximaal 5 meter en de bouwhoogte maximaal 9 meter. Ter plaatse van de bocht bij de rotonde Rooseveltlaan-Sloelaan is de verkeersbestemming van toepassing. Die locatie is bedoeld voor onder andere wegen en paden, groen- en watervoorzieningen.

Afbeelding 5 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Gekozen is voor een redelijk gedetailleerde bestemmingslegging. Dat wil zeggen dat de (5) woongebouwen een strak begrensd bouwvlak krijgen binnen de bestemming 'Wonen'. Binnen ieder bouwvlak is aangegeven hoeveel woningen gerealiseerd mogen worden. Er is uitsluitend gestapelde woningbouw mogelijk. De bouwhoogten zijn afgestemd op de bouwplannen die door de initiatiefnemer zijn gemaakt. Dat wil zeggen 2 woongebouwen langs de Rooseveltlaan, welke uit 4 bouwlagen zullen bestaan, krijgen een bouwhoogte van 13 meter. Het 3e woongebouw langs de Rooseveltlaan bestaat uit 5 bouwlagen en mag 16 meter hoog worden. De woongebouwen aan de Diezestraat en Lekstraat bestaan uit 3 bouwlagen. De maximum bouwhoogte daar bedraagt 10 meter. Het parkeerterrein en de in- en uitritten krijgen de bestemming 'Verkeer'. De groenstructuur aan de buitenzijde van het plan langs de Sloelaan en de Rooseveltlaan wordt gewaarborgd door de bestemming 'Groen'.

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Groen

Binnen deze bestemming zijn uitsluitend groen- en watervoorzieningen en daaraan gerelateerde voorzieningen toegestaan. Er zijn geen bouwmogelijkheden, behalve voor bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Verkeer

Het parkeren is geregeld binnen de verkeersbestemming. Er zijn eveneens geen gebouwen toegestaan, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' is het wonen mogelijk. In de begripsbepalingen is opgenomen wat hieronder wordt verstaan. Aan- en uitbouwen zijn alleen binnen de bouwvlakken mogelijk. Er is geen sprake van erf, waardoor er geen regeling voor vrijstaande bijgebouwen is opgenomen. Er geldt een afwijkingsregeling voor het bouwen van hoofdgebouwen deels buiten het bouwvlak. Kleine verschuivingen zijn daardoor mogelijk mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers.

Algemene gebruiksregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het (strijdig) gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van bijvoorbeeld maten (de 10%-regeling), maar bijvoorbeeld ook het aanpassen van het wegprofiel.

Overige regels
In de overige regels is bepaald dat voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan (of wijzigingsplan) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd.

De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met ten hoogste 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 46 woningen. Het project is aan te merken als stedelijke ontwikkeling. Vervolgens dient beoordeeld te worden of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op de locatie is reeds bebouwing aanwezig. De bebouwingsmogelijkheden worden met dit bestemmingsplan verruimd. Er is een zodanige functiewijziging dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom wordt de behoefte in het kader van de ladder getoetst. Deze toetsing vindt plaats onder 3.3 Regionaal beleid. De behoefte aan het plan is aangetoond en de locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Het plan voldoet daarmee aan de ladder.

Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente in beginsel grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen. Woningbouwprojecten hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Ten aanzien van het thema 'Wonen' is het provinciaal belang dat de regionale woningmarkten goed functioneren. Gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Om die reden is regionale afstemming nodig over woningbouwplannen. Dit is vormgegeven door vaststelling van de regionale woningmarktafspraken (zie onder Regionaal beleid).

Om de provinciale ambitie van een toekomstbestendige woningvoorraad in 2040 te kunnen halen heeft de provincie, in samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren door Stec-groep. Dit betreft het Kwalitatief WoningmarktOnderzoek Zeeland 2019 (KWOZ).

De belangrijkste conclusies uit het KWOZ die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden voor de regio Zeeuws-Vlaanderen als volgt:

• Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+-huishoudens. De andere doelgroepen nemen in aantal af;
• Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koopappartementen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koopwoningen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen.

Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. In het onderhavige plan zijn 46 appartementen (nultredenwoningen) voorzien. In het bouwplan is in de verschillende woongebouwen een lift voorzien en de locatie ligt in de nabijheid van voorzieningen. Het plan voorziet in de kwalitatieve behoefte zoals die blijkt uit het KWOZ. Op de kwantitatieve behoefte wordt ingegaan onder 3.3 Regionaal beleid.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

De hierboven genoemde provinciale beleidsdocumenten staan de vaststelling van het plan niet in de weg.

Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025

De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. Het is noodzakelijk de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Via een provinciale planmonitor (dashboard ladderruimte) is inzichtelijk gemaakt wat de marktruimte per gemeente is. Dit is de basis voor de behoefte-onderbouwing in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladderruimte op het moment van schrijven van dit bestemmingsplan is voor de gemeente Terneuzen negatief. Dat wil zeggen dat puur gekeken naar woningaantallen er geen ruimte is om nieuwe woninginitiatieven toe te staan. Er is sprake van een overschot aan plancapaciteit.

Omdat er sprake is van een initiatief dat kwalitatief wel voldoet aan de behoefte (nultredenwoningen op een binnenstedelijke locatie) kan gebruik worden gemaakt van de mogelijkheden die de in 2020 opgestelde notitie 'Ruimte voor Woonkwaliteit' biedt. Deze notitie is vastgesteld door Gedeputeerde Staten en ook door het college van B&W van de gemeente Terneuzen. Met dit beleid is het mogelijk om kwalitatief gewenste woningbouw, zoals dit plan, toe te staan ondanks plancapaciteitsoverschot. De gemeente Terneuzen heeft een plan van aanpak vastgesteld waarmee overtollige en ongewenste plancapaciteit wordt gesaneerd.

De gemeente gaat dus actief aan de slag om harde en ongewenste plancapaciteit terug te dringen. Dit betreft maatwerk en het terugbrengen van de plancapaciteit kan niet op hele korte termijn worden gerealiseerd. Jaarlijks wordt de balans opgemaakt. De bedoeling is om binnen afzienbare tijd op '0' uit te komen zodat vraag en aanbod met elkaar in overeenstemming zijn. Omdat dit samenhangt met de kwaliteit van woningen is dit geen eenvoudige opgave. Uiteindelijk zal een balans ontstaan in de woningvoorraad, zowel kwalitatief als kwantitatief.

Structuurvisie gemeente Terneuzen 2025
De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen.

De locatie Rooseveltlaan 2 ligt binnen het gebied aangeduid als 'behouden'. Deze strategie geldt voor de meeste woonwijken in de kernen en ook de wijken Zuid en Othene in Terneuzen. De functie en de kwaliteit van deze gebieden is goed en behoeft geen grootschalige ingrepen. Kleine invullingen binnen de bestaande structuur zijn mogelijk. Dit is bijvoorbeeld het geval op locaties als deze waar de bedrijfsfunctie temidden van een woongebied kan worden gesaneerd. Dit project past binnen de bovenstaande uitgangspunten zoals benoemd in de strategie.

Afbeelding 6 | uitsnede Structuurvisie 2025, strategie behouden (bron: Structuurvisie 2025)

Interim-beleid Toetsingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven (1e wijziging 2013)
In het interim-beleid is vastgelegd in welke gevallen het college bereid is medewerking te verlenen aan afwijking van het bestemmingsplan ten behoeve van het realiseren van nieuwe woningen in kernen. Medewerking kan worden verleend tot het bouwen van één of meerdere nieuwe woningen dan wel het omzetten van een bestaand gebouw tot één of meerdere woningen indien:

1. 1. deze worden gerealiseerd in een 'compensatie' situatie;
2. 2. deze benodigd zijn voor het kunnen behouden van karakteristieke beeldbepalende bebouwing;
3. 3. daarmee een bedrijfsbestemming kan worden gesaneerd;
4. 4. sprake is van een bijzondere woonvorm zoals arbeidsmigranten of mantelzorg;
5. 5. sprake is van het kunnen oplossen van een ruimtelijk probleem.

Met het voorliggend plan wordt een bedrijfsbestemming gesaneerd. De bestaande bedrijfsgebouwen zijn gesloopt. Voorkomen wordt dat de locatie verpauperd. De locatie is beeldbepalend en de mogelijheden voor herinvulling met bedrijvigheid zijn gelet op de ligging in een woongebied beperkt. In plaats van de op die plaats detonerende bedrijfsbebouwing worden in het straatbeeld passende woongebouwen gerealiseerd. Het plan draagt bij aan een goede ruimtelijke kwaliteit. Het plan hindert de omgeving niet, sluit goed aan op de omgeving en voldoet aan de regelgeving vanuit overige beleidsvelden (zie voor nadere toelichting hoofdstuk 4). De ontwikkeling past binnen dit beleid.

Het gewenste plan past binnen de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. De Erfgoedwet voorziet in een juridische regeling waarin de belangen van archeologie en cultuurhistorie worden gewaarborgd.

Relevant op het niveau van deze ontwikkeling is het interimbeleid archeologie 'De onderste steen boven?!' (waarvan de vrijstellingenkaart ook deel uitmaakt) en de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen. Deze hangen samen met de door de raad vastgestelde Erfgoedverordening.

Archeologie

Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid.

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK):

Het plangebied ligt niet in een waardevol gebied op basis van de Archeologische Monumentenkaart en ook niet in de nabijheid daarvan.

Afbeelding 7 | Uitsnede Archeologische Monumentenkaart (bron: www.archeologieinnederland.nl)

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):

Het plangebied ligt in een gebied met zeer lage trefkans.

Afbeelding 8 | Uitsnede Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (bron:www.archeologieinnederland.nl)

3. Toetsing aan Archis:

Binnen het plangebied of binnen een straal van 500 meter rond het plangebied zijn geen onderzoeksmeldingen of vondstlocaties bekend. Het plangebied maakt wel deel uit van drie grote bureauonderzoeken:

• 2434360100: archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen
• 2439204100: kennisplan Buitengebied Terneuzen
• 4568760100: archeologisch bureauonderzoek: update vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen

Deze hebben geen relevantie voor het plangebied.

Afbeelding 9 | vondstmeldingen Archis (bron: Artefact!)

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD):

Er is geen aanvullende informatie bekend.

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen:

Op de geologische kaart is het plangebied gesitueerd in een gebied met code Do.3a. Dit betekent dat binnen het plangebied Duinkerke IIIa afzettingen voorkomen die behoren tot het Laagpakket van Walcheren.

Afbeelding 10: uitsnede Van Rummelen 1977

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017 (project verruiming vrijstellingsdiepte):

De vrijstellingsdiepte in het plangebied bedraagt meer dan 4 meter onder het maaiveld.

Afbeelding 11: uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen)

Op basis van voorgaande toetsing is het niet noodzakelijk om een dubbelbestemming ter bescherming van archeologische waarden op te nemen. Er is bij vergunningverlening geen archeologisch onderzoek nodig.

Cultuurhistorie

De gemeente Terneuzen heeft een cultuurhistorische waardenkaart vastgesteld. Deze is gebaseerd op de handreiking Landschap van de Provincie Zeeland en de structuurvisie Terneuzen 2025. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren). De locatie is gelegen in een gebied met de strategie 'behouden'. Er zijn geen waardevolle cultuurhistorische elementen in het plan of in de nabijheid van het plan aanwezig. Met het plan worden geen belangrijke cultuurhistorische elementen geschaad.

Toetsing aan de provinciale cultuurhistorische hoofdstructuur (afbeelding 15) levert geen andere cultuurhistorisch waardevolle elementen in of in de nabijheid van het plangebied op.

Afbeelding 12 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud (bron: gemeente Terneuzen)

Afbeelding 13 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud door ontwikkeling (bron: gemeente Terneuzen)

Afbeelding 14 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - vernieuwing mogelijk (bron: gemeente Terneuzen)

Afbeelding 15 | Uitsnede Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) (bron: provincie Zeeland)

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Met het plan wordt een bedrijfslocatie in een woongebied gesaneerd. Daarmee wordt de woon- en leefkwaliteit voor de omgeving verbeterd. Er kunnen ter plaatse geen bedrijven meer vestigen. Het autobedrijf aan de Rooseveltlaan 1 is op ruime afstand (ca. 150 meter) gelegen. Dit bedrijf heeft een richtafstandvan 30 meter ten opzichte van een rustige woonwijk, waardoor deze niet van invloed is op het woon- en leefklimaat in de nieuw te realiseren appartementen. In de nabijheid van het plangebied liggen geen andere bedrijven die een relevante richtafstand hebben.

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Door Mitec Advies BV is in verband met brandstof-gerelateerde activiteiten bodemonderzoek op het noordelijk terrein van de voormalige autogarage (werkplaats+showroom) uitgevoerd. Uit de rapportage (19 december 2019, Bijlage 2) blijkt dat een bodemverontreiniging met minerale olie en aromaten in de grond en het grondwater is aangetoond. Dit onderzoek gaf aanleiding voor een aanvullend bodemonderzoek (rapportage 29 september 2020, Bijlage 3) . Op basis van de onderzoeksresultaten is de verwachting dat op de locatie meer dan 25 m3 grond en 100 m3 grondwater verontreinigd is boven de interventiewaarde. Hiermee wordt conform de Wet bodembescherming voldaan aan de criteria van een ernstig geval van bodemverontreiniging. In verband daarmee is een sanering noodzakelijk. Hiervoor is een aanvullend bodemonderzoek (Bijlage 4) en saneringsplan (Bijlage 5) opgesteld door SMA Zeeland B.V. Het saneringsplan is ingediend bij de provincie. Binnenkort wordt een beschikking verwacht waardoor vooruitlopend op de realisatie van het plan de bodemsanering kan plaatsvinden. Na sanering is de bodem geschikt voor de beoogde functie.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

In de directe nabijheid van de locatie zijn geen potentiële risicobronnen aanwezig. Buisleidingen en risicovolle inrichtingen liggen op grote afstand van het plangebied. De tankstations aan de mr. F.J. Haarmanweg en Guido Gezellestraat hebben beiden een invloedsgebied van 150 meter. De afstand tot het plangebied bedraagt 900 meter (mr. F.J. Haarmanweg) en ruim 700 meter (Guido Gezellestraat). De afstand tot het ziekenhuis, waarbij het aanwezig Pharmafilter een plaatsgebonden risico heeft van 30 meter, ligt op ruim 600 meter. Verder is het spoorwegemplacement gelegen op een afstand van ruim 1.100 meter. Hoewel er binnen het gebied sprake is van een beperkte toename van personen (in vergelijking met reeds aanwezige personen) zal het groepsrisico niet noemenswaardig toenemen. Het emplacement geeft dan ook geen bijzondere beperkingen aan de nieuwbouw. Temeer omdat er goede mogelijkheden zijn voor bestrijdbaarheid bij incidenten en de grote mate van zelfredzaamheid van aanwezige personen. Daarop wordt hieronder nader ingegaan.

Afbeelding 16 | uitsnede risicokaart (Bron: risicokaart.nl)

Zelfredzaamheid

Binnen het plangebied kunnen mogelijk verminderd zelfredzame personen verblijven. Het gaat dan om ouderen, kinderen of minder validen die wonen in een van de appartementen. Deze personen zijn over het algemeen in gezelschap van een begeleider die hulp kan bieden, of er zijn buren aanwezig die kunnen bijstaan in geval van calamiteiten. De zelfredzaamheid is in het algemeen redelijk hoog. De gebruikers zullen door middel van risicocommunicatie worden geïnstrueerd over de risico's en de maatregelen. Bewoners en gebruikers worden daarmee voorbereid op een eventuele ramp en kunnen daarnaar handelen. Er zullen calamiteitenplannen en ontruimingsplannen worden opgesteld waarbij in ieder geval wordt aangegeven dat in geval van een toxische wolk iedereen moet schuilen in het gebouw, de deuren en ramen gesloten moeten worden en mechanische ventilatie moet worden uitgeschakeld. Het WAS-systeem (waarschuwingsalarmerings- systeem) zorgt ervoor dat personen gealarmeerd worden.

Bestrijdbaarheid

De openbare ruimte rondom de nieuwbouw wordt heringericht. Daarbij wordt rekening gehouden met voldoende bluswatervoorzieningen, een goede bereikbaarheid en opstelplaatsen voor hulpdiensten in geval van calamiteiten. Nadere afstemming met de Veiligheidsregio is hierover noodzakelijk. Door het nemen van deze maatregelen kan de omvang van mogelijke incidenten worden teruggebacht. Dit is wenselijk in het kader van de beheersbaarheid.

Het aspect externe veiligheid staat de ontwikkeling met 46 nieuwe appartementen niet in de weg.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

De locatie ligt binnen de geluidzone van de Rooseveltlaan en de Sloelaan. Door Kraaij Akoestisch Adviesbureau is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 6), waarin naast de genoemde wegen ook het wegverkeerslawaai van de Lekstraat en Diezestraat is beoordeeld. Deze wegen hebben geen geluidzone, maar zijn wel relevant in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

De berekende geluidsbelasting vanwege de Rooseveltlaan bedraagt maximaal 55 dB. De berekende geluidbelasting vanwege de Sloelaan bedraagt maximaal 52 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt dus vanwege beide wegen overschreden. Vanwege de Diezestraat (niet gezoneerd) is er geen overschrijding van de richtwaarde. De overschrijding van de voorkeursgrenswaarde vanwege de Lekstraat (niet gezoneerd) bedraagt ten hoogste 3 dB. Gekeken naar de cumulatieve geluidbelasting is de geluidbelasting op de gevels van het dichtst bij de rotonde gelegen nieuwe woongebouw redelijk tot matig te noemen. Voor de overige gebouwen is de cumulatieve geluidbelasting als goed tot matig beoordeeld volgens de MilieuKwaliteitsMaat. Alleen op de woningen aan de noordoostelijke gevel van woningblok 3 treedt, volgens de wet, cumulatie van geluid op. Alleen op die gevel treden namelijk geluidbelastingen op van meer dan 48 dB van zowel de Rooseveltlaan als de Sloelaan.

Omdat bron- en overdrachtsmaatregelen niet mogelijk zijn, dienen maatregelen aan het gebouw te worden getroffen om te voldoen aan de wettelijke binnenwaarde. In het akoestisch onderzoek is beschreven wat de zogenaamde karakteristieke geluidwering moet zijn. Gelet op de eisen uit het Bouwbesluit is een dergelijke geluidwering redelijk eenvoudig te behalen. Naast deze maatregelen is het nodig om een hogere grenswaarde te verlenen.

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas en elektra) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO₂ en PM₁₀ leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m³ hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan omvat 46 appartementen waarvan de verwachte verkeersgeneratie 267 motorvoertuigen per etmaal bedraagt. Dit draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven en of er (significant) negatieve effecten zijn op beschermde gebieden.

Gebiedsbescherming

De locatie ligt op minimaal 2,4 kilometer van een Natura 2000-gebied (Westerschelde & Saeftinghe) en 500 meter van de Otheense kreek die deel uitmaakt van het Natuurnetwerk Zeeland. De locatie ligt binnenstedelijk en op voldoende afstand waardoor negatieve effecten op gebieden van het natuurnetwerk zijn uitgesloten. Ten aanzien van de effecten op Natura 2000-gebied is een stikstofberekening gemaakt. Deze is als Bijlage 7 bijgevoegd. Daaruit blijkt dat er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/jaar. Ook ten aanzien van Natura 2000-gebieden kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van negatieve effecten door de ontwikkeling.

Soortenbescherming

Door Adviesbureau Wieland is een quickscan natuurwetgeving uitgevoerd (rapportage 2 januari 2021, Bijlage 8). Ten tijde van het onderzoek waren de opstallen van het voormalige garagebedrijf nog aanwezig. Geconcludeerd is dat het plangebied niet geschikt is als dagverblijf voor vleermuizen. De beplanting maakt geen deel uit van essentiële vliegroutes of belangrijke foerageergebieden. Wel kunnen er grondgebonden zoogdieren voorkomen. Op het rooien van de beplanting is de zorgplicht van toepassing. Gerooid moet worden buiten de kwetsbare periode voor zoogdieren en op de wijze zoals beschreven in de conclusies van de rapportage. De beplanting heeft daarnaast mogelijk ook een functie als leefgebied voor de huismus. Voor het weghalen van de beplanting is het nodig om deze te controleren op de functionaliteit voor de huismus.

In de quickscan zijn een aantal mogelijk maatregelen genoemd om de biodiversiteit te verbeteren. Bij de nadere uitwerking van het plan wordt bekeken op welke manier deze maatregelen ingepast kunnen worden in het plan.

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waarop te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen. Als er op verdachte locaties werkzaamheden gepland staan, moet men eerst op zoek naar de mogelijke explosieven.

Gemeente Terneuzen hanteert voor de paragraaf Niet-gesprongen explosieven (NGE) het Historisch Vooronderzoek en NGE-Risicokaart van REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018. Het ontwikkelgebied valt in relatie tot NGE door oorlogshandelingen in de Tweede Wereldoorlog in een aangemerkt risicogebied.

Afbeelding 17 | Uitsnede NGE-risicokaart (bron: REASeuro 2018)

Tijdens de bevrijding hebben in september 1944 hevige grondgevechten en artilleriebeschietingen plaatsgevonden, namelijk bij het verdrijven van Duitse soldaten uit Axel in de opmars richting Terneuzen en Zaamslag door Poolse eenheden. In het gebied dient -- in eerste instantie -- rekening te worden gehouden met achtergebleven geschutmunitie van de kalibers 5 cm t/m 10,5 cm, afkomstig van grondartillerie.

Afbeelding 18 | Uitsnede historische kaarten (bron: topotijdreis.nl)

De NGE-risicokaart gaat in beginsel uit van een aanwijsbaar risicogebied. Door de omvang van het te ontwikkelen terrein is het aantreffen van een vorm van munitie in dat geval reëel. De omschreven en naar verwachting kleine munitie zou zich dan op, of juist onder de oppervlakte kunnen bevinden. Het plangebied is echter tot in de jaren '70 van de vorige eeuw, d.w.z. tot decennia ná de Tweede Wereldoorlog als landbouwgrond in gebruik geweest, met enige grondroering/-verzet aan de oppervlakte tot gevolg. Aansluitend is de eerste bebouwing ontstaan (autogarage met showroom), kort erna gevolgd door een uitbreiding. In 2021 zijn alle opstallen gesloopt, met opnieuw enig grondverzet. De trefkans van munitie is niet ondenkbaar, maar wel klein. Bekend is dat een aantal munitievondsten in de nabijheid door de Explosieven Opruimingsdienst (EOD) is geruimd. Op basis van trefkans en kaliber van bedoelde munitie wordt humaan risico laag ingeschat en wordt onderzoek redelijkerwijs niet noodzakelijk geacht.

Afhankelijk van het tijdpad kan de initiatiefnemer zekerheidshalve zelf tot onderzoek naar NGE besluiten, bedoeld om vertraging tijdens de fase van projectuitvoering te voorkomen. In geval er alsnog munitie worden aangetroffen, wordt ingezet op het handelen op basis van het protocol 'Toevalstreffer conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog'. Er is geen (vervolg)onderzoek naar zogenoemde ontplofbare oorlogsresten vereist. Het aspect niet-gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren

De parkeerbehoefte van het plan is berekend aan de hand van de (geactualiseerde) normen zoals vastgelegd in het parkeerbeleid van de gemeente Terneuzen. De behoefte is weergegeven in onderstaande tabel.

Afgerond is er voor de nieuwbouw van het plan een parkeerbehoefte van 81 parkeerplaatsen. Conform het facetbestemmingsplan parkeren is het uitgangspunt het parkeren op eigen terrein af te wikkelen. Omdat het gewenst en noodzakelijk is in het plan ook groenelementen in te passen en het plangebied beperkte ruimte biedt is gekeken of het bezoekersparkeren deels in de openbare ruimte kan worden opgelost. Hiervoor is een parkeeronderzoek uitgevoerd. (rapportage 21 mei 2021, Bijlage 9). Uit het onderzoek blijkt dat de mogelijkheden in de openbare ruimte beperkt zijn. De bestaande openbare ruimte geeft ruimte om 4 voertuigen te parkeren, waarbij rekening is gehouden met een maximale bezettingsgraad van 90% conform het vastgestelde parkeerbeleid. De overige 77 voertuigen dienen op eigen terrein te parkeren. In het inrichtingsplan is rekening gehouden met 55 parkeerplaatsen in de buitenruimte en 22 parkeerplaatsen in de gebouwen (zie afbeelding 19, blauwe lijnen). De 22 overdekte parkeerplaatsen betreffen geen gesloten garages, maar een open constructie. Daardoor zijn deze als volledige parkeerplaats mee te rekenen.

Afbeelding 19 | Overdekte parkeerplaatsen (bron: Huigh Bouwadvies; bewerking: Juust)

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van het plan is bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 381, 'Toekomstbestendig parkeren'. Voor appartementen in het goedkope segment worden gemiddeld 5,6 verkeersbewegingen per appartement per dag verwacht. Voor appartementen in het middensegment worden gemiddeld 6 verkeersbewegingen per appartement per dag verwacht. Totaal komt dit neer op een verkeersgeneratie van het plan van 267,2 (268) verkeersbewegingen per dag.

Daar staat tegenover dat de verkeersbewegingen van het garagebedrijf vervallen. Een concrete parkeernorm is daarvoor niet beschikbaar. Deels vallen die activiteiten onder 'commerciële dienstverlening met baliefunctie' (gemiddelde verkeersgeneratie 16,55 per 100m² bvo) en deels als 'bedrijf arbeidsintenstief/bezoekersextensief' (gemiddelde verkeersgeneratie 10,0 per 100m² bvo). De oppervlakte van het voormalig gebouw bedraagt 1.650 m². Ervan uitgaande dat de helft in gebruik was als werkplaats en de andere helft als showroom/verkoopruimte heeft de verkeersgeneratie dan naar verwachting op rond de 200 verkeersbewegingen per etmaal gelegen. Er is met het plan sprake van een beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen op de Sloelaan en de Rooseveltlaan. Het verkeer wordt afgewikkeld via de Lekstraat naar de Sloelaan. Omdat de inrit van het garagebedrijf op de Sloelaan/Rooseveltlaan was gelegen betreft het voor de Lekstraat een toename van naar verwachting 268 verkeersbewegingen per etmaal. Het meeste verkeer zal vanaf de Lekstraat vervolgens de route naar de Rooseveltlaan kiezen. De genoemde wegen kunnen de verwachte verkeersgeneratie gelet op de functie en inrichting verwerken.

Tijdens het planvormingsproces zijn de mogelijkheden voor de in- en uitrit bekeken. De Rooseveltlaan en Sloelaan zijn 50km/u-wegen en zijn gebiedsontsluitingswegen waar de doorstroming voorop staat. De Lekstraat is een 30 km/u-weg en heeft de functie erftoegangsweg, bedoeld voor bestemmingsverkeer. In- en uitritten worden vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid waar mogelijk altijd aangesloten op een erftoegangsweg waar de snelheid en intensiteit van het verkeer lager is.

In het verleden, toen de verkeerssituatie anders was dan in de huidige situatie, werden andere maatstaven gehanteerd ten aanzien van in- en uitritten. Destijds was het mogelijk om op de Rooseveltlaan en de Sloelaan een in-/uitrit te realiseren. Nu zich een nieuwe ontwikkeling aandient moet aan het nu geldende beleid van een duurzaam veilige weginrichting worden getoetst. Gelet op de functie van de Rooseveltlaan en de Sloelaan en de korte afstand van het plangebied tot kruisingen/rotonde op die wegen is het uit oogpunt van verkeersveiligheid ongewenst om een in- en uitrit van het appartementencomplex op deze wegen te realiseren.

Het plan biedt de mogelijkheid om in de Lekstraat de in/uitrit te realiseren. Het maximum aantal motorvoertuigbewegingen wat op een dergelijke weg veilig afgewikkeld kan worden, bedraagt ongeveer 4.000 motorvoertuigen per etmaal. Uit het gemeentelijk verkeersmodel 2016 blijkt dat er op dat moment naar schatting 900 motorvoertuigbewegingen op de Lekstraat waren. Met de verwachte toename van 268 motorvoertuigen per etmaal wordt de maximale capaciteit van de Lekstraat nog ruimschoots onderschreden. De verkeersveiligheid is daarmee niet in het geding.

Bezien is of de inrit meer naar de kruising toe kan worden gerealiseerd. Gelet op de afstand tot de kruising is dat niet wenselijk omdat dit leidt tot extra conflicten en tussen kruisend verkeer en in – en uitrijdend verkeer via de inrit van het plan. Door omwonenden kan weliswaar een verhoging van het aantal verkeersbewegingen worden ervaren, echter dit zal niet leiden tot een onaanvaardbare verkeerssituatie. De plannen voor de nieuwbouw van de basisschool aan de Merwedelaan zijn nog in ontwikkeling. Deze nieuwbouw vervangt een aantal bestaande functies in hetzelfde gebied. De totale hoeveelheid verkeer zal daardoor gelijk blijven. Het is wel mogelijk dat door een gewijzigde ontsluiting van functies dit van lichte invloed is op het verkeer in de Lekstraat. Het is echter niet de verwachting dat die ontwikkeling tot een onaanvaardbare situatie in de omgeving zal leiden, de capaciteit van de weg wordt nog ruimschoots onderschreden en de schoolspitsen wijken af van de werkspitsen. Het realiseren van de inrit aan de Lekstraat is passend binnen de kaders van een goede ruimtelijke ordening.

Naar aanleiding van de zienswijzen is een nader verkeersadvies opgesteld. Dit verkeersadvies is opgenomen als Bijlage 10 en geeft een nadere verdieping van dit thema. Daarnaast kan nog vermeld worden dat er recent overleg met de omgeving is geweest over de afwaardering van de Sloelaan van 50km/u naar 30km/u. Een nieuwe vekreerssituatie geeft alsnog geen mogelijkheid voor het realiseren van een inrit/uitrit op de Sloelaan omdat de afstand tot de rotonde te kort blijft en dit de kans op conflictsituaties vergroot.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De planlocatie ligt niet in de nabijheid van een waterkering.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Tot voor kort was het terrein nagenoeg geheel bebouwd/verhard. Aan de zuid- en westzijde was wel een groenstrook aanwezig. Het gehele terrein had de bestemming 'Bedrijf'. Met het nieuwe plan wordt het verhard en bebouwd oppervlak tesamen minder. Er komt een groene inpassing aan de oost- en noordzijde. Deze wordt ook planologisch vastgelegd met de bestemming 'Groen'. Compensatie is niet nodig.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het hemelwater wordt eerst gebergd en geinfiltreerd alvorens het afgevoerd wordt. Voor de berging van het hemelwater wordt een WADI in de groenvoorziening gerealiseerd aan de oostzijde van het plan. In overleg met de gemeente Terneuzen wordt aangesloten op de riolering. Het noordelijk gelegen riool tussen de Sloelaan en Diezestraat kan komen te vervallen. Er zal wel een eindput gerealiseerd worden en een nieuwe leiding in het trottoir.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Er wordt geen grondwater onttrokken. Er is geen sprake van verdroging.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Het plan ligt niet in of in de nabijheid van een grondwaterbeschermingsgebied. Voordat het plan gerealiseerd kan worden dient er een bodemsanering van onder andere het vervuilde grondwater plaats te vinden. Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de grondwaterkwaliteit.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de oppervlaktewaterkwaliteit. Er is geen sprake van open water in de nabijheid van het plan.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Het plan heeft geen gevolgen voor de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Er is geen sprake van bodemdaling
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Er is geen sprake van natte natuur in de huidige of nieuwe situatie.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Er is geen oppervlaktewater aanwezig in de omgeving van het plangebied.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Er zijn geen terreinen of objecten van het waterschap in de omgeving van het plangebied.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Niet van toepassing.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r. - beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake van (mogelijk) belangrijke nadelige milieu gevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r. plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit 'stedelijk ontwikkelingsproject' opgenomen met een drempelwaarde van 100 hectare of 2000 of meer woningen. In onderhavig plan worden 46 nieuwe appartementen mogelijk gemaakt. Het plan blijft daarmee onder de drempelwaarden. Het gewenste plan is een stedelijk ontwikkelingsproject gezien de aard en omvang (zie voorgaande paragrafen). Een vormvrije m.e.r.-beoordeling is noodzakelijk. Hiervoor is een aanmeldnotitie opgesteld (zie Bijlage 11). Op basis van deze notitie (en voorgaande paragrafen) is gebleken dat het gewenste plan niet leidt tot belangrijke nadelige milieugevolgen.

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Tussen de initiatiefnemers en de gemeente word een anterieure overeenkomst gesloten. Daarin wordt onder andere geregeld het afwentelen van eventuele planschade, het vergoeden van kosten voor de bestemmingsplanprocedure, maar ook worden er afspraken gemaakt over de overname van een deel van de gronden (het groen langs de Sloelaan) door de gemeente. Het kostenverhaal is daardoor voor de gemeente gewaarborgd. Het is niet nodig om een exploitatieplan op te stellen.

Vooroverleg

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Burgerparticipatie

Door de initiatiefnemer is op dinsdag 25 januari 2022 een informatiebijeenkomst georganiseerd waarin de omgeving op de hoogte is gesteld van het plan. Vanwege de coronapandemie was dit een online bijeenkomst. Ruim 20 omwonenden/belangstellenden hebben de bijeenkomst bijgewoond. Er konden vragen worden gesteld, vragen die niet direct beantwoord konden worden zijn naderhand alsnog per e-mail beantwoord. Het verslag van de informatiebijeenkomst is bijgevoegd (Bijlage 12)

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb is het bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens die termijn zijn diverse zienswijzen ingediend. Deze hebben geleid tot een nadere motivering op onderdelen in de toelichting (verkeer, parkeren, groene inpassing, bezonning). De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de antwoordnota (Bijlage 13).