Het wijzigingsplan 'Terneuzen Centrum, Oostelijk Bolwerk 11' met identificatienummer NL.IMRO.0715.WPTCT18-VG01 van de gemeente Terneuzen.

De geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en bijbehorende bijlagen.

De begrippen en wijze van meten die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum'(NL.IMRO.0715.BPTCT01-VG99) met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Terneuzen Centrum, Oostelijk Bolwerk 11' van de gemeente Terneuzen.

Aanvullend daarop worden de volgende begrippen toegevoegd:

De begrippen en wijze van meten die deel uitmaken van het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen'(NL.IMRO.0715.BPFPT01-VG01) met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Terneuzen Centrum, Oostelijk Bolwerk 11' van de gemeente Terneuzen.

De bestemmingsregels met betrekking tot artikel 21 'Wonen', artikel 22 'Leiding - Water' en artikel 25 'Waterstaat-Waterkering' die deel uitmaken van de bestemmingsplannen 'Terneuzen Centrum' (NL.IMRO.0715.BPTCT01-VG99 ) met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Terneuzen Centrum, Oostelijk Bolwerk 11' van de gemeente Terneuzen, met dien verstande dat:

1. a. artikel 21.2.1 onder f wordt voor de locatie van dit wijzigingsplan aangevuld met: ...tenzij het maximum aantal woningen ter plaatse waar dat op de verbeelding is opgenomen nog niet is bereikt. In dat geval geldt het maximum aantal wooneenheden zoals aangegeven op de verbeelding als maximum aantal woningen;
2. b. artikel 21.2.1 onder i niet van toepassing is voor de locatie van dit wijzigingsplan;
3. c. artikel 21.2.1 onder m niet van toepassing is voor de locatie van dit wijzigingsplan;
4. d. een sublid wordt toegevoegd: in afwijking van het bepaalde in artikel 2 (wijze van meten) mag de overschrijding van bouwvlakken ten behoeve van balkons maximaal 2,50 meter bedragen.

De algemene regels uit hoofdstuk 3 van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' (NL.IMRO.0715.BPTCT01-VG99 ) met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Terneuzen Centrum, Oostelijk Bolwerk 11' van de gemeente Terneuzen.

Als aanvulling daarop geldt de volgende bepaling:

De bouwgrenzen mogen, in afwijking van de kaart en de regels vervat in hoofdstuk 2, worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, helling banen, funderingen, entreeportalen, dakoverstekken, afdaken en liftopbouwen, mits de overschrijding maximaal 1,50 meter bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende balkons, mits de overschrijding maximaal 2,50 meter bedraagt.

De algemene regels uit hoofdstuk 2 van het facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen (NL.IMRO.0715.BPFPT01-VG01 ) met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Terneuzen Centrum, Oostelijk Bolwerk 11' van de gemeente Terneuzen

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan (wijzigingsplan) aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   • gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   • na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor het gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken, dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan (wijzigingsplan) en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan (wijzigingsplan) strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan Terneuzen Centrum, Oostelijk Bolwerk 11 van de gemeente Terneuzen.

De locatie Oostelijk Bolwerk 11 te Terneuzen betreft een kantoorlocatie in het centrum van Terneuzen in de nabijheid van de binnenstad. Het bestaande kantoorgebouw met 4 verdiepingen heeft zijn functie verloren. Herinvulling van het pand blijkt lastig door het ontbreken van behoefte aan kantoorruimte. Herontwikkeling van de locatie is, mede gelet op de prominente ligging, wenselijk om verdere verpaupering tegen te gaan.

Binnen de regio Zeeuws-Vlaanderen blijkt een grote behoefte te bestaan aan nultredenwoningen. Ook binnen de gemeente Terneuzen is een sterke verschuiving gesignaleerd in de behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Gekozen is voor invulling van het perceel met 25 appartementen. Het realiseren van deze appartementen en het gebruik van het perceel voor wonen past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum'. In dat bestemmingsplan is wel voorzien in een mogelijkheid om het bestemmingsplan te wijzigen door middel van het vaststellen van een wijzigingsplan. Het college van burgemeester en wethouders is hiertoe bevoegd.

Het voorliggende wijzigingsplan voorziet in een planologische regeling van het gewenste plan.

Als een procedure tot het vaststellen van een wijzingingsplan wordt doorlopen, bestaat de mogelijkheid om de procedures voor de omgevingsvergunning bouwen (en eventuele andere vergunningen) en de planologische procedure gecoördineerd te doorlopen. Het toepassen van deze coördinatieregeling betekent dat het wijzigingsplan tegelijkertijd met de omgevingsvergunning bouwen (en eventueel andere vergunningen) één beroepsprocedure bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State doorloopt, voor zowel het ruimtelijk besluit als de gecoördineerde vergunningen. De beroepsprocedure is bij toepassing van de coördinatieprocedure ook korter dan zonder coördinatieprocedure (6 maanden in plaats van een jaar).

De gemeenteraad van Terneuzen heeft op 30 januari 2014 een algemeen coördinatiebesluit genomen voor coördinatie van bestemmingsplannen (of in dit geval wijzigingsplannen) met omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen. De voorgenomen ontwikkeling valt binnen de randvoorwaarden van dit besluit. De voorbereiding en bekendmaking van de procedures en vergunningen voor het wijzigingsplan en de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden dan ook gecombineerd zodat sneller tot realisatie overgegaan kan worden.

Het plangebied ligt aan het Oostelijk Bolwerk 11 te Terneuzen. Het betreft het perceel kadastraal bekend gemeente Terneuzen, sectie M, nummer 2126. De omvang van het perceel is 1.600m². De noord- en oostzijde van het plangebied grenzen aan het Oostelijk Bolwerk met de daaraan gelegen voetpaden en parkeervoorzieningen. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt een groenvoorziening waarop een transformatorhuisje staat en grenst het plan aan de De Doelderstraat waarlangs ook parkeervoorzieningen liggen. Aan de westzijde grenst het plangebied aan een kantoorlocatie op het adres Oostelijk Bolwerk 9.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking Juust B.V. )

Het doel van dit wijzigingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit wijzigingsplan vormt de basis om een omgevingsvergunning te verlenen. Dit wijzigingsplan wordt gecoördineerd voorbereid met de omgevingsvergunning.

Dit wijzigingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Het plangebied bestaat uit een kantoorgebouw van 4 bouwlagen. De parkeervoorzieningen die op het terrein aanwezig zijn, zijn te bereiken vanuit de De Doelderstraat, via het naastliggende terrein aan het Oostelijk Bolwerk 9. Het plangebied is daarnaast deels groen ingericht (gras en opgaande beplanting) en omzoomd door een haag.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking Juust B.V. )

Afbeelding 3 | Huidige situatie vanaf de oostzijde (bron: Googlemaps)

Afbeelding 4 | Huidige situatie vanaf de noordzijde (bron: Googlemaps)

De bestaande bebouwing wordt volledig gesloopt en het groen wordt verwijderd. Het perceel wordt ingevuld met een nieuw appartementengebouw genaamd 'Albatros' waarin 25 appartementen (gevarieerd aanbod in het goedkope, midden en dure segment) worden gerealiseerd. Er wordt een mix tussen koop- en huurappartementen aangeboden. Het gebouw bestaat uit 6 bouwlagen (begane grond en 5 verdiepingen). De bovenste verdieping is aan de zijde van de De Doelderstraat iets terugliggend. Voor ieder appartement is een berging voorzien. Op en langs de rand van het terrein worden 19 parkeerplaatsen voorzien en 6 inpandige garages. Daarnaast zal gebruik worden gemaakt van bestaande parkeerplaatsen in de openbare ruimte. De ontsluiting van het terrein vindt plaats aan de oostzijde van het perceel op het Oostelijk Bolwerk. De bestaande ontsluiting via de De Doelderstraat komt te vervallen.

Afbeelding 5 | Toekomstige situatie plangebied (bron: Archikon)

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' van de gemeente Terneuzen. Dit bestemmingsplan is op 25 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Kantoor'. Dat wil zeggen dat de gronden en gebouwen gebruikt mogen worden voor kantoren en dienstverlening en daarbij behorende erven, tuinen, terreinen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen een deel van het bouwvlak is de specifieke bouwaanduiding 'penthouse' van toepassing. Op de bovenste verdieping mag er reeds gewoond worden. Het opgenomen bouwvlak mag volledig worden volgebouwd. Er geldt een maximum bouwhoogte van 15 meter.

Afbeelding 6 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust BV)

In artikel 14.4 van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' is de volgende wijzigingsbevoegdheid opgenomen die van toepassing is op het plangebied:

'Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de in lid 1 bedoelde gronden te wijzigen om een functiewisseling naar Wonen (W) mogelijk te maken, een en ander met inachtneming van de volgende regels::

1. a. planwijziging dient te zijn gericht op het bereiken van een nieuwe functie passend binnen de ruimtelijk-functionele structuur van de omgeving;
2. b. het aantal nieuwe woningen dient te passen binnen de provinciale en gemeentelijke woonvisie;
3. c. voldaan moet worden aan de wettelijke vereisten inzake de bodemkwaliteit, geluid, flora- en faunawet, externe veiligheid, luchtkwaliteit alsmede de economische uitvoerbaarheid;
4. d. de nieuwe woningen mogen geen onnodige beperkingen opleveren voor de aanwezige (agrarische) bedrijven binnen en/of nabij het plangebied - als zij dat wel doen zijn de hieruit voortkomende planschadekosten voor de rekening van de initiatiefnemer;
5. e. in het wijzigingsplan dient aandacht te worden besteed aan de gemaakte belangenafweging;
6. f. vooraf dient het waterschap om advies te worden gevraagd;
7. g. vooraf dient de beheerder van de waterkering om advies te worden gevraagd;
8. h. op eigen erf dient in de parkeerbehoefte te worden voorzien;
9. i. een besluit tot planwijziging wordt pas genomen nadat, ingeval van ligging in een gebied dat is aangewezen op de IKAW en/of AMK, archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en wanneer eenmaal aangetroffen archeologische waarden blijkens rapportage van de archeologische deskundige in voldoende mate zijn zeker gesteld;
10. j. bij het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid wordt de procedure genoemd in artikel 32 doorlopen.'

Gebruik wordt gemaakt van de hiervoor aangegeven wijzigingsbevoegdheid. Daarom wordt getoetst aan de daarin gestelde regels.

• Planwijziging dient te zijn gericht op het bereiken van een nieuwe functie passend binnen de ruimtelijk-functionele structuur van de omgeving.

De functie 'Wonen' past in de omgeving. In de omgeving zijn reeds meerdere appartementengebouwen en ook grondgebonden woningen aanwezig. Binnen het bestemmingsvlak zijn, ook ter plaatse van de aangrenzende kantoren, op de bovenste bouwlaag reeds penthouses mogelijk. Er is sprake van een gemengd gebied.

• Het aantal nieuwe woningen dient te passen binnen de provinciale en gemeentelijke woonvisie.

De appartementen zijn niet opgenomen op de gemeentelijke woningbouwplanning. Omdat de appartementen kwalitatief voldoen aan de behoefte in de regio wenst de gemeente deze woningen wel toe te voegen en wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheden die het provinciaal beleid 'Ruimte voor woonkwaliteit' (2020) biedt. Zie verder in Hoofdstuk 3.

• Voldaan moet worden aan de wettelijke vereisten inzake de bodemkwaliteit, geluid, flora- en faunawet, externe veiligheid, luchtkwaliteit alsmede de economische uitvoerbaarheid.

In hoofdstuk 4 is de kwaliteit van de leefomgeving beschreven. Daaruit blijkt dat er voldaan wordt aan de eisen ten aanzien van de genoemde milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 is ingegaan op de economische uitvoerbaarheid.

• De nieuwe woningen mogen geen onnodige beperkingen opleveren voor de aanwezige (agrarische) bedrijven binnen en/of nabij het plangebied - als zij dat wel doen zijn de hieruit voortkomende planschadekosten voor de rekening van de initiatiefnemer.

In paragraaf 4.3 wordt ingegaan op de relevante milieuzonering. Het afwentelen van planschade vormt een onderdeel van de anterieure overeenkomst die tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt gesloten.

• In het wijzigingsplan dient aandacht te worden besteed aan de gemaakte belangenafweging.

In Hoofdstuk 3 en Hoofdstuk 4 worden alle thema's beschreven. Alle sectorale belangen zijn daardoor voldoende inzichtelijk en gewaarborgd.

• Vooraf dient het waterschap om advies te worden gevraagd.

Het Waterschap Scheldestromen wordt betrokken in het kader van het vooroverleg over de waterparagraaf.

• Vooraf dient de beheerder van de waterkering om advies te worden gevraagd.

De beheerder van de waterkering wordt in het kader van het voroverleg om advies gevraagd.

• Op eigen erf dient in de parkeerbehoefte te worden voorzien.

In paragraaf 4.12 is nader ingegaan op de parkeerbehoefte en de manier waarop daarin wordt voorzien.

• Een besluit tot planwijziging wordt pas genomen nadat, ingeval van ligging in een gebied dat is aangewezen op de IKAW en/of AMK, archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en wanneer eenmaal aangetroffen archeologische waarden blijkens rapportage van de archeologische deskundige in voldoende mate zijn zeker gesteld.

De locatie ligt niet in een gebied van hoge archeologische waarde. Een onderzoek is niet nodig. Zie verder paragraaf 4.2 Archeologie en cultuurhistorie.

• Bij het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid wordt de procedure genoemd in artikel 32 doorlopen.

Deze procedure wordt gevolgd.

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan (of een wijzigingsplan) een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen (en wijzigingsplannen), die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen/wijzigingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het wijzigingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het wijzigingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

In dit geval is uitsluitend de bestemming 'Wonen' van toepassing. Als aanduidingen zijn opgenomen 'gestapeld' en 'maximum aantal wooneenheden'. Ook is de goot- en bouwhoogte opgenomen. Geldende dubbelbestemmingen blijven van toepassing en zijn daarom ook op de verbeelding opgenomen conform het geldende bestemmingsplan.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten
De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten. Verwezen wordt naar het moederplan.

Bestemmingsregels en algemene regels
In dit wijzigingsplan is er uitsluitend sprake van een van toepassingverklaring van de regels uit het moederplan. Uitsluitend wordt aanvullend geregeld dat het aantal woningen op dit perceel maximaal 25 eenheden mag bedragen. De regel dat het hoofdgebouw maximaal 30% van het bouwperceel mag beslaan is niet van toepassing. Ook de regel dat de afstand tot de perceelsgrens minimaal 2,5 meter moet bedragen is voor hoofdgebouwen niet van toepassing. Daarvoor is het bouwvlak leidend.

Bij de algemene regels wordt toegevoegd dat het bouwvlak mag worden overschreden door onder andere balkons.

Naast een verwijzing naar het moederplan is ook een verwijzing gemaakt naar het facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen. Dat facetbestemmingsplan bevat de parkeerregeling.

Overgangs- en slotregels
In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan (of wijzigingsplan) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd.

De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 25 woningen. Het project is aan te merken als stedelijke ontwikkeling. Vervolgens dient beoordeeld te worden of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op de locatie is reeds bebouwing aanwezig. De bebouwingsmogelijkheden worden met dit wijzigingsplan slechts beperkt verruimd. Wel is er sprake van een zodanige functiewijziging dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom wordt de behoefte in het kader van de ladder getoetst. Deze toetsing vindt plaats onder 3.3 Regionaal beleid. De behoefte aan het plan is aangetoond en de locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Het plan voldoet daarmee aan de ladder.

Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente in beginsel grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen. Woningbouwprojecten hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Ten aanzien van het thema 'Wonen' is het provinciaal belang dat de regionale woningmarkten goed functioneren. Gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Om die reden is regionale afstemming nodig over woningbouwplannen. Dit is vormgegeven door vaststelling van de regionale woningmarktafspraken (zie onder Regionaal beleid).

Om de provinciale ambitie van een toekomstbestendige woningvoorraad in 2040 te kunnen halen heeft de provincie, in samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren door Stec-groep. Dit betreft het Kwalitatief WoningmarktOnderzoek Zeeland 2019 (KWOZ).

De belangrijkste conclusies uit het KWOZ die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden voor de regio Zeeuws-Vlaanderen als volgt:

• Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+-huishoudens. De andere doelgroepen nemen in aantal af;
• Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koopappartementen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koopwoningen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen.

Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. In het onderhavige plan zijn 25 appartementen (nultredenwoningen) voorzien. In het bouwplan is een lift voorzien en de locatie ligt in de nabijheid van voorzieningen. Het plan voorziet in de kwalitatieve behoefte zoals die blijkt uit het KWOZ. Op de kwantitatieve behoefte wordt ingegaan onder 3.3 Regionaal beleid.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

De hierboven genoemde provinciale beleidsdocumenten staan de vaststelling van het plan niet in de weg.

Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025

De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. Het is noodzakelijk de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Via een provinciale planmonitor (dashboard ladderruimte) is inzichtelijk gemaakt wat de marktruimte per gemeente is. Dit is de basis voor de behoefte-onderbouwing in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladderruimte op het moment van schrijven van dit wijzigingsplan is voor de gemeente Terneuzen negatief. Dat wil zeggen dat puur gekeken naar woningaantallen er geen ruimte is om nieuwe woninginitiatieven toe te staan. Er is sprake van een overschot aan plancapaciteit.

Omdat er sprake is van een initiatief dat kwalitatief wel voldoet aan de behoefte (nultredenwoningen op een binnenstedelijke locatie) kan gebruik worden gemaakt van de mogelijkheden die de onlangs verschenen notitie 'Ruimte voor Woonkwaliteit' biedt. Deze notitie is vastgesteld door Gedeputeerde Staten en ook door het college van B&W van de gemeente Terneuzen. Met dit beleid is het mogelijk om kwalitatief gewenste woningbouw, zoals dit plan, toe te staan ondanks plancapaciteitsoverschot. De gemeente Terneuzen heeft een plan van aanpak vastgesteld waarmee overtollige en ongewenste plancapaciteit wordt gesaneerd.

De gemeente gaat dus actief aan de slag om harde en ongewenste plancapaciteit terug te dringen. Dit betreft maatwerk en het terugbrengen van de plancapaciteit kan niet op hele korte termijn worden gerealiseerd. Jaarlijks wordt de balans opgemaakt. De bedoeling is om binnen afzienbare tijd op '0' uit te komen zodat vraag en aanbod met elkaar in overeenstemming zijn. Omdat dit samenhangt met de kwaliteit van woningen is dit geen eenvoudige opgave. Uiteindelijk zal een balans ontstaan in de woningvoorraad, zowel kwalitatief als kwantitatief.

Structuurvisie gemeente Terneuzen 2025
De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen.

De locatie Oostelijk Bolwerk 11 ligt binnen het gebied aangeduid als 'versterken'. De gemeente vindt gebieden waarvoor die strategie geldt zodanig waardevol dat actief beleid gevoerd wordt om de waarde van deze gebieden voor de gemeente in de toekomst te behouden en waar mogelijk te versterken. Er is tevredenheid over de huidige multifunctionaliteit, maar er zijn zorgen over (toekomstige) kwaliteit.

Dit project past binnen de bovenstaande uitgangspunten zoals benoemd in de strategie.

Afbeelding 7 | uitsnede Structuurvisie 2025, strategie versterken (bron: Structuurvisie 2025)

Structuurvisie Binnenstad Terneuzen (2012)

Op 26 januari 2012 is de structuurvisie voor de binnenstad vastgesteld. Doelstelling is dat de binnenstad aan het einde van de structuurvisieperiode een bruisende mix van wonen, werken, recreëren, winkelen, uitgaan, cultuurproeven, etc. is, waar investeerders zorgen voor een continue kwaliteitsverbetering en vernieuwing. Er zijn een aantal concrete projecten benoemd waar actief wordt ingezet op een verbetering. Voor de locatie aan het Oostelijk Bolwerk 11 zijn geen specifieke punten opgenomen. Een herontwikkeling van deze locatie draagt bij aan de algemene doelstellingen uit de structuurvisie. Er wordt geen afbreuk gedaan aan de daarin opgenomen structuurdragers op het gebied van water, ontsluiting, groen en bebouwing.

Interim-beleid Toetsingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven (1e wijziging 2013)
In het interim-beleid is vastgelegd in welke gevallen het college bereid is medewerking te verlenen aan afwijking van het bestemmingsplan ten behoeve van het realiseren van nieuwe woningen in kernen. Medewerking kan worden verleend tot het bouwen van één of meerdere nieuwe woningen dan wel het omzetten van een bestaand gebouw tot één of meerdere woningen indien:

1. 1. deze worden gerealiseerd in een 'compensatie' situatie;
2. 2. deze benodigd zijn voor het kunnen behouden van karakteristieke beeldbepalende bebouwing;
3. 3. daarmee een bedrijfsbestemming kan worden gesaneerd;
4. 4. sprake is van een bijzondere woonvorm zoals arbeidsmigranten of mantelzorg;
5. 5. sprake is van het kunnen oplossen van een ruimtelijk probleem.

Met het voorliggend plan wordt de betreffende locatie herontwikkeld. De bestaande kantoorgebouwen worden gesloopt en daarvoor in de plaats komt een modern, in het straatbeeld passend, woongebouw. Hiermee wordt verpaupering en leegstand aan de rand van de binnenstad voorkomen en opgelost. Het plan draagt bij aan een goede ruimtelijke kwaliteit. Het plan hindert de omgeving niet, sluit goed aan op de omgeving en voldoet aan de regelgeving vanuit overige beleidsvelden (zie hoofdstuk 4). De ontwikkeling past binnen dit beleid.

Het gewenste plan past binnen de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. De Erfgoedwet voorziet in een juridische regeling waarin de belangen van archeologie en cultuurhistorie worden gewaarborgd.

Relevant op het niveau van deze ontwikkeling is het interimbeleid archeologie 'De onderste steen boven?!' (waarvan de vrijstellingenkaart ook deel uitmaakt) en de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen. Deze hangen samen met de door de raad vastgestelde Erfgoedverordening.

Archeologie

Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid.

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK):

Het plangebied ligt niet in een waardevol gebied op basis van de Archeologische Monumentenkaart.

Afbeelding 8 | Uitsnede Archeologische Monumentenkaart (bron: www.archeologieinnederland.nl)

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):

Het plangebied ligt in een gebied met lage tot zeer lage trefkans.

Afbeelding 9 | Uitsnede Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (bron:www.archeologieinnederland.nl)

3. Toetsing aan Archis:

Binnen het plangebied zijn geen onderzoeksmeldingen of vondstlocaties bekend. Het plangebied maakt wel deel uit van twee grote bureauonderzoeken:

• 2434360100: archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen
• 4568760100: archeologisch bureauonderzoek: update vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen

Afbeelding 10 | vondstmeldingen Archis (bron: Artefact!)

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD):

Er is geen aanvullende informatie bekend.

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen:

Op de geologische kaart is het plangebied gesitueerd in een gebied met code Do.3a. Dit betekent dat binnen het plangebied Duinkerke IIIa afzettingen voorkomen die behoren tot het Laagpakket van Walcheren.

Afbeelding 11: uitsnede Van Rummelen 1977

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017 (project verruiming vrijstellingsdiepte):

De vrijstellingsdiepte in het plangebied bedraagt meer dan 4 meter onder het maaiveld.

Afbeelding 12: uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen)

Op basis van voorgaande toetsing is het niet noodzakelijk om een dubbelbestemming ter bescherming van archeologische waarden op te nemen. Er is bij vergunningverlening geen archeologische onderzoek nodig.

Cultuurhistorie

De gemeente Terneuzen heeft een cultuurhistorische waardenkaart vastgesteld. Deze is gebaseerd op de handreiking Landschap van de Provincie Zeeland en de structuurvisie Terneuzen 2025. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren). De locatie ligt aan de rand van het stedelijk vestingwerk van het centrum van Terneuzen. Behoud en bescherming daarvan staan voorop. Verbreding is tevens mogelijk. Met het plan worden geen belangrijke cultuurhistorische elementen geschaad of afbreuk gedaan aan het stedelijk vestingwerk. De nieuwbouw is qua situering vergelijkbaar met de bestaande bouw. De invloed van het nieuwe plan op het vestingwerk is niet anders dan de bestaande bouw. Toetsing aan de provinciale cultuurhistorische hoofdstructuur levert geen andere cultuurhistorisch waardevolle elementen in of in de nabijheid van het plangebied op.

Afbeelding 13 | uitsneden cultuurhistorische waardenkaart met legenda (bron: gemeente Terneuzen)

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

De bestemming wijzigt van 'Kantoor' naar 'Wonen'. Op het naastgelegen perceel aan het Oostelijk Bolwerk 9 blijft de kantoorbestemming van kracht. Een kantoor kan worden aangemerkt als een categorie 1-bedrijf. Voor dergelijke bedrijven geldt in een rustige woonwijk een richtafstand van 10 meter en in een gemengd gebied hoeft geen afstand te worden aangehouden. In dit geval is sprake van een gemengd gebied waarin diverse functies zoals kantoren, maatschappelijke functies, dienstverlening, sportfaciliteiten en woningen aanwezig zijn. Er hoeft geen afstand te worden aangehouden ten opzichte van het naastgelegen kantoor, er is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Er zijn in de omgeving van het plangebied geen andere bedrijven aanwezig die van invloed zijn op de leefomgeving in het plangebied of die door de beoogde planontwikkeling belemmerd kunnen worden in hun bedrijfsvoering.

Voorkomen moet worden dat de schaduw als gevolg van het toestaan van een grotere bouwhoogte onevenredig toeneemt. Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning. De gemeente heeft hiervoor geen beleid vastgesteld. De gemeente Terneuzen zoekt daarom net als veel gemeenten aansluiting bij de TNO-norm. TNO kent een lichte en een strenge norm. De strenge norm gaat uit van ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. Voor de lichte norm geldt minimaal 2 mogelijke bezonningsuren in de periode 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. Bezonningsdiagrammen geven inzicht in de bezonning van de gevels en (extra) schaduw op de omgeving.

Uit de uitgevoerde bezonningsstudie (Bijlage 2) blijkt dat de bruikbaarheid van leefruimten in de omgeving niet onaanvaardbaar afneemt. Er wordt zondermeer aan de strenge TNO-norm voldaan. Het aspect bezonning vormt daarom geen belemmering, een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de omliggende woningen is nog steeds gewaarborgd.

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

SMA Zeeland BV heeft een onderzoek uitgevoerd naar de bodemkwaliteit op de locatie. De rapportage is bijgevoegd (Bijlage 1). Uit dat onderzoek blijkt dat de bovengrond bestaat uit zand en de ondergrond afwisselend uit zand en kleilagen. In de bovengrond is een bijmenging gevongden van sporen baksteen. In zowel de boven- en ondergrond als in het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetroffen voor de geanalyseerde parameters. Een nader bodemonderzoek is niet nodig. De resultaten van dit onderzoek geven aan dat de gronden milieuhygiënisch geschikt zijn om de bestemming te wijzigen naar 'Wonen'.

Voor het verplaatsen of herbestemmen van grond naar elders kan in een later stadium nog wel een partijkeuring nodig zijn. Dit moet in overleg met het bevoegd gezag bepaald worden.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Inventarisatie risicobronnen en bijbehorende scenario's

Voor de inventarisatie van de risicobronnen is gebruik gemaakt van de professionele versie van de risicokaart en van de landelijke signaleringskaart Externe Veiligheid. Deze informatie is verkregen van de Veiligheidsregio Zeeland. Het plangebied is niet gelegen binnen een 10-6 contour van het plaatsgebonden risico van een inrichting. Wel ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van de volgende inrichtingen:

• Oiltanking Terneuzen B.V.
• DOW Benelux B.V.
• Bertschi B.V.

Voor de bovengenoemde inrichtingen betreft het maatgevend scenario het vrijkomen van een toxische wolk. Voor wat betreft transportroutes ligt het plangebied op circa 900 meter van de vaargeul van de Westerschelde. Daarmee ligt de locatie binnen het invloedsgebied van ongevallen met giftige gassen (ammoniak) op de Westerschelde. Het kanaal Gent-Terneuzen loopt in de nabijheid van het plangebied. Het plangebied valt echter net buiten het invloedsgebied van deze vaarroute. In de nabijheid van Terneuzen lopen ook nog de basisnetwegen N61 en N62 en enkele spoorlijnen. Deze transportroutes lopen op relatief grote afstand (ca. 2 tot 4 kilometer of meer) van het plangebied. Gelet op die afstand valt het plangebied alleen binnen het invloedsgebied van ongevallen met toxische vloeistoffen of toxische gassen op die wegen. Tenslotte lopen er door en rondom Terneuzen nog enkele buisleidingen. Het plangebied is niet gelegen binnen het invloedsgebied van ongevallen met deze buisleidingen.

Maatregelen

Gelet op de inventarisatie van de risicobronnen is het maatgevende scenario voor het plangebied het vrijkomen van toxische stoffen. Maatregel die in het plan gehanteerd wordt is het voorzien van de appartementen van uitschakelbare mechanische ventilatie. Indien er giftige stoffen vrijkomen dienen bewoners de mechanische ventilatie uit te zetten. Daarnaast is het van belang dat bewoners ook op de hoogte zijn van het handelingsperspectief bij ongevallen met gevaarlijke stoffen. Indien voor het appartementencomplex een BHV-plan wordt opgesteld, zal daarin ook het handelingsperspectief bij een toxisch scenario opgenomen moeten worden. De bewoners zullen overwegend zelfredzaam zijn (er is sprake van zelfstandige bewoning), waardoor het handelen tijdens een dergelijke calamiteit mogelijk is. Dit wijkt overigens nauwelijks af van de (bestaande) situatie waarin ook kantoorpersoneel op de locatie aanwezig is (4 verdiepingen). Het aantal aanwezigen neemt naar verwachting nauwelijks toe. Er is geen wijziging ten aanzien van het groepsrisico.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

De locatie ligt aan het Oostelijk Bolwerk. Dit betreft een gebied met een snelheidsregime van 30km/uur. Hiervoor dient op basis van de Wet geluidhinder geen akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. Wel is het in het kader van een goede ruimtelijke ordening nodig om aan te tonen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Daarnaast ligt de locatie binnen de geluidzone (200 meter) van de Scheldeboulevard. De Scheldeboulevard heeft een snelheidsregime van 50km/u en daarvoor is op basis van de Wet geluidhinder wel een akoestisch onderzoek nodig.

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd door Kraaij Akoestisch Adviesbureau (Bijlage 3). Daaruit blijkt dat zowel vanwege de gezoneerde als niet-gezoneerde wegen overal wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde of richtwaarde van 48dB. Het akoestisch woon- en leefklimaat is - na cumulatie - redelijk tot goed te noemen. Door de bouwwijze zal ook de binnenwaarde van 33dB eenvoudig worden behaald.

In het bestemmingsplan (of wijzigingsplan) worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

Aan de noordzijde van het perceel ligt een rioolpersleiding van het Waterschap Scheldestromen. Deze leiding is reeds in het geldende bestemmingsplan beschermd (dubbelbestemming 'Leiding - Water'). De leiding is niet gelegen ter plaatse van de voorgenomen nieuwbouw. Ter plaatse zal wel het terrein heringericht worden. Bij de uitvoering moet rekening worden gehouden met de ligging van deze leiding. De geldende dubbelbestemming wordt ook in het wijzigingsplan meegenomen.

Daarnaast - zo blijkt uit de KLIC-melding - ligt aan de zuid- en oostzijde een watertransportleiding van DNWG met een diameter van 315mm, deels PVC, deels nog een gietijzeren. Een deel van de leiding ligt net over het te ontwikkelen perceel en heeft ook een belemmeringenzone. Een dergelijke leiding wordt niet planologisch relevant geacht en is daarom niet op de verbeelding van het plan aangegeven. Wel moet er in de uitvoering rekening mee worden gehouden. De leiding ligt niet op de plaats waar de nieuwbouw is gepland. Wel zijn infrastructurele maatregelen gepland.

Afbeelding 14 | Ligging leidingen (bron: KLIC)

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO₂ en PM₁₀ leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m³ hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In dit geval gaat het om de nieuwbouw van 25 appartementen. Dit betreft slechts een fractie van de genoemde bouwlocatie met 1.500 woningen. De extra verkeersgeneratie vanwege het plan bedraagt 86 verkeersbewegingen per etmaal. Deze zijn ingevoerd in de NIBM-tool.

Afbeelding 15 | Resultaten NIBM-tool (bron: InfoMil)

Een luchtkwaliteitsonderzoek is niet nodig. Het aspect luchtkwaliteit is geen belemmering voor het realiseren van het project.

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven en of er effecten zijn op beschermde gebieden.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt op een afstand van ca. 90 meter tot het Natura 2000-gebied 'Westerschelde & Saeftinghe'. Het betreft vervangende nieuwbouw in een stedelijk gebied waarbij de milieueffecten vergelijkbaar zijn met de functie in de bestaande situatie (gebruik als kantoor). De nieuwbouw is ten opzichte van het Natura 2000-gebied grotendeels afgeschermd door bestaande (hoge) appartementengebouwen. De stikstofeffecten zijn berekend met de AERIUS-calculator. Zowel de realisatie- als de gebruiksfase van het plan zijn doorgerekend. (NB: de berekening is uitgevoerd voor 1-7-2021, inmiddels is de realisatiefase vrijgesteld en niet meer relevant). Er is in de realisatie- en gebruiksfase geen sprake van een toename van stikstofdepositie op een Natura 2000-gebied. In bijgevoegde memo en berekeningen (Bijlage 4) is een en ander nader onderbouwd. Het aspect stikstof vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan. Daarmee zijn significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden uitgesloten. De locatie ligt verder niet in de omgeving van een gebied van het Natuurnetwerk Nederland, waardoor ook effecten op die gebieden zijn uitgesloten.

Soortenbescherming

Door Adviesbureau Wieland is een quickscan uitgevoerd naar beschermde soorten (Bijlage 5). Geconcludeerd is dat mogelijk vleermuizen voorkomen in de te slopen bebouwing. Daartoe is recent een vleermuisonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 6). Vooruitlopend daarop zijn - in afwachting van definitieve resultaten - in het voorjaar van 2021 alvast alternatieve vleermuiskasten opgehangen zodat indien deze soort voorkomt en er een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig is in ieder geval reeds sprake is van gewenning aan een nieuwe locatie. Inmiddels is duidelijk geworden dat het huidige gebouw een functionaliteit heeft voor vleermuizen. Er is een ontheffing Wet natuurbescherming nodig. Deze is aangevraagd bij de Provincie Zeeland. In de nieuwbouw zijn 4 vleermuiskasten voorzien.

Geconstateerd is daarnaast dat de huidige beplanting een functie vervult voor huismussen. Er zullen in de nieuwe situatie rode beukenhagen en vlinderstruiken worden gerealiseerd, welke een goede habitat zijn voor huismussen.

Gemeente Terneuzen hanteert voor de paragraaf Niet-gesprongen explosieven (NGE) het Historisch Vooronderzoek en NGE-Risicokaart van REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018.

De locatie aan het Oostelijk Bolwerk 11 in Terneuzen valt, in relatie tot niet-gesprongen explosieven door oorlogshandelingen in de Tweede Wereldoorlog, niet onder een aangemerkt risicogebied.

Toelichting

De NGE-risicokaart gaat op basis van vooronderzoek van deze locatie niet uit van een aanwijsbaar risicogebied. Volledigheidshalve, buitendijks, d.w.z. in de Westerschelde, is op basis van afwerpmunitie, raketten, geschutmunitie, onderwatermunitie en andere oorlogshandelingen wel sprake van een risicogebied.

Overweging

De NGE-risicokaart gaat op basis van vooronderzoek van deze locatie niet uit van een aanwijsbaar risicogebied. De locatie is bovendien al decennia in meer of mindere mate in gebruik, met enige grondroering/-verzet tot gevolg. De trefkans van munitie is daardoor nog klein(er). Doordat er geen sprake is van een risicolocatie voor NGE, is de meerwaarde voor het uitvoeren van een projectgebonden risicoanalyse redelijkerwijs nihil en dus niet vereist.

Mocht er alsnog munitie worden aangetroffen, dan betreft dit naar verwachting kleine munitie. Bij aantreffen van munitie wordt ingezet op het handelen op basis van het protocol 'Toevalstreffer conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog'.

Conclusie

Er is geen vervolgonderzoek naar niet-gesprongen explosieven vereist, oftewel het aspect niet-gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren

De parkeernorm wordt bepaald aan de hand van de door de gemeenteraad van Terneuzen vastgestelde geactualiseerde parkeernormen (september 2019). De locatie Oostelijk Bolwerk valt binnen het gebiedstype 'centrum'. Er worden 6 appartementen in het goedkope segment, 14 appartementen in het middensegment en 5 appartementen in het dure segment gerealiseerd. Voor appartementen in het goedkope segment bedraagt de parkeernorm 1,3 parkeerplaats per woning, voor appartementen in het middensegment bedraagt de parkeernorm 1,4 parkeerplaats per woning en in het dure segment 1,6 parkeerplaatsen per woning. Het aandeel bezoekers is daarin bij ieder type 0,3 per woning. Dat betekent dat er sprake is van een parkeerbehoefte van 35,4 (afgerond 36) parkeerplaatsen, waarvan 8 voor bezoekers.

Er worden 19 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Daarnaast zijn er 6 garageboxen voorzien die als 0,4 parkeerplaats meetellen, dus 2,4. Er zijn in totaal 21,4 (21) parkeerplaatsen beschikbaar. Voor 15 parkeerplaatsen dient ruimte te worden gevonden in de openbare ruimte. Een deel daarvan is voor bezoekers (0,3 x 25 = 7,5pp, afgerond 8), het andere deel (7 pp) voor bewoners. In de omgeving van het plangebied zijn binnen acceptabele loopafstand diverse openbare parkeerplaatsen aanwezig.

Door de verkeerstellers is een parkeeronderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 5). Daaruit blijkt dat de bezettingsgraad van de beschikbare parkeerplaatsen zeer beperkt is. Op weekdagmiddagen is de bezetting maximum 59%, op andere momenten (ochtend, avond, nacht en zaterdagmiddag) ligt de bezettingsgraad onder de 10%. Bij een bezettingsgraad van 59% zijn nog 6 parkeerplaatsen vrij voordat de maximum bezetting van 90% wordt bereikt. Op weekdagmiddagen is het aanwezigheidspercentage van bewoners 50 % (= 14 parkeerplaatsen (50% van 28)) en van bezoekers 20% (= 2 parkeerplaatsen (20% van 8)). Het bewonersparkeren kan dan zondermeer op eigen terrein worden opgelost. Het bezoekersparkeren kan blijkens het parkeeronderzoek plaatsvinden in de openbare ruimte (betaald parkeren). Op andere momenten kan de parkeerbehoefte voor bezoekers ook in de openbare ruimte worden opgelost omdat op die momenten de huidige bezettingsgraad laag is. Er zijn dan zeker 8 parkeerplaatsen beschikbaar. Bovendien is er binnen acceptabele loopafstand voor bezoekers (250 meter) ook nog een ondergrondse parkeergarage aanwezig waarvan gebruik kan worden gemaakt. Voor bewoners kan in de avond- en nachtperiode het parkeren boven de 21 op eigen terrein beschikbare plaatsen in de openbare ruimte worden opgelost. Op het moment dat er sprake is van betaald parkeren (van 9u tot 18u) is de parkeerbehoefte, gelet op de aanwezigheidspercentages van bewoners in die tijdvakken (50% overdag op werkdagen, 60% op zaterdagmiddag, 70% op zondagmiddag), op te lossen op eigen terrein.

Met deze motivatie kan gebruik worden gemaakt van de afwijkingsmogelijkheid die in het facetbestemmingsplan 'Parkeren'in artikel 2.4 onder b is opgenomen. Er wordt op andere wijze dan uitsluitend op eigen terrein voorzien in de noodzakelijke parkeerbehoefte.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie wordt bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 381 'toekomstbestendig parkeren'. De stedelijkheidsgraad van de gemeente Terneuzen is 'weinig stedelijk'. De verkeersgeneratie bedraagt in een gebied getypeerd als 'centrum' gemiddeld 7,2 (duur segment), 5,8 (middensegment) of 5,2 (goedkoop segment verkeersbewegingen per etmaal. Voor 25 appartementen bedraagt de verkeersgeneratie dan ca. 150 verkeersbewegingen per etmaal.

In de bestaande situatie is er een kantoorgebouw aanwezig. Naar schatting heeft dat gebouw incl. verdiepingsvloeren ca. 1.000m² bruto kantoorruimte. Voor een kantoor (zonder baliefunctie) bedraagt de verkeersgeneratie gemiddeld 6,4 verkeersbewegingen per 100m² brutovloeroppervlak. Dit betekent dus ca. 64 verkeersbewegingen per etmaal. Door de realisatie van het appartementengebouw is er sprake van een toename van 86 verkeersbewegingen per etmaal.

Het Oostelijk Bolwerk heeft door de inrichting van de weg voldoende capaciteit om deze beperkte toename te kunnen verwerken.

Ontsluiting

Het plangebied krijgt een nieuwe ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer aan de oostzijde. Er wordt een nieuwe inrit gemaakt op het Oostelijk Bolwerk. De bestaande ontsluiting via de De Doelderstraat komt voor dit perceel te vervallen. Dit is een positieve ontwikkeling, een nieuwe ontsluiting op het Oostelijk Bolwerk draagt bij aan een verbetering van de omgevingskwaliteit in de De Doelderstraat. De De Doelderstraat is minder geschikt voor het afwikkelen van het verkeer van de 25 appartementen gelet op de inrichting van die (smalle) straat.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De planlocatie grenst aan de beschermingszone van de waterkering aan de noord- en oostzijde van het plangebied. Dit betreft niet het gedeelte waar de nieuwbouw is voorzien. Binnen de beschermingszone is alleen sprake van herinrichting van het terrein (verwijderen bestaande terreininrichting, aanbrengen verharding / beplanting). In het plan is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering overgenomen uit het geldende plan. Daarmee zijn de waterstaatsbelangen gewaarborgd.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Het geldende bouwvlak heeft een omvang van ruim 800m², dat volledig mag worden volgebouwd. In de nieuwe situatie ontstaat er een bouwvlak van 701 m². Ook dat mag worden volgebouwd. Buiten het bouwvlak wordt maximum 90m² aan bijgebouwen toegestaan. Het maximum toegestaan bebouwd oppervlak blijft dus gelijk. Voor verharding van de buitenruimte zijn geen regels opgenomen in de oude en nieuwe situatie. In de praktijk is dat op dit moment 550m² dat is aangesloten op de riolering. Qua verhard oppervlak is binnen de perceelsgrens in de nieuwe situatie 524m² aan nieuwe verharding voorzien. Het aanleggen van parkeervoorzieningen buiten de bestaande perceelsgrenzen is op grond van de geldende bestemming al toegestaan en wordt daarom niet meegerekend. Er is geen compensatie nodig.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Hemel- en afvalwater wordt gescheiden aangeboden aan het gemeentelijk riool.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Het plan heeft geen invloed op de grondwaterkwantiteit.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Het plan ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied. Het plan heeft geen negatieve invloed op de grondwaterkwaliteit.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Er worden geen uitlogende materialen gebruikt. Het plan heeft geen negatief effect op de oppervlaktewaterkwaliteit.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Er is geen sprake van open water. Het plan heeft geen negatief effect op de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Er is geen sprake van bodemdaling.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Er is geen sprake van (ontwikkeling van) natte natuur.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Er is geen sprake van oppervlaktewater in of in de directe nabijheid van het plangebied.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Niet van toepassing.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Ontsluiting van het perceel vindt niet via waterschapswegen plaats.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r. - beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijk) belangrijke nadelige milieu gevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r. plicht.

Bij woningbouw kan er sprake zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals aangegeven in onder deel D 11.2, kolom 1: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.' Wat een stedelijk ontwikkelingsproject is, is niet exact vastgelegd. Op basis van jurisprudentie is duidelijk dat gekeken moet worden naar onder andere de schaalgrootte, de aard en omvang van het project, de ligging en opzet van het plan.

In dit geval gaat het om een herontwikkelingsopgave zonder nieuw beslag op de ruimte. De nieuwe bebouwingsmogelijkheden op het perceel zijn in lijn met de bestaande bebouwingsmogelijkheden. Verder voorziet het plan in woningbouw dat passend is binnen deze gemengde omgeving. Ook de minimale extra verkeersaantrekkende werking van dit aantal woningen leidt er niet toe dat dit project moet worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject.

Het opstellen van een vormvrije m.e.r.-beoordeling is derhalve niet aan de orde. Er is geen sprake van milieu-effecten van enige omvang (zie voorgaande paragrafen).

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Er is sprake van een bouwplan zoals hierboven bedoeld. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken worden gemaakt over plankosten en het verhaal van eventuele planschade. De sloop en nieuwbouw vindt plaats voor rekening en risico van de initiatiefnemer.

Vooroverleg

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpwijzigingsplan

Het ontwerp wijzigingsplan heeft ter inzage gelegen van 17 februari 2022 tot en met 30 maart 2022 voor de vaststellingsprocedure. Op basis van artikel 3.6 lid 4 Wet ruimtelijke ordening konden belanghebbenden zienswijzen naar voren brengen. Tijdens deze terinzagelegging zijn 3 schriftelijke zienswijzen kenbaar gemaakt. Deze zienswijzen zijn samengevat en beoordeeld in de antwoordnota zienswijzen Bijlage 8. De zienswijzen zijn ongegrond. Wel wordt aan de toelichting de uitgevoerde bezonningsstudie toegevoegd. Voor een inhoudelijke beoordeling wordt naar de antwoordnota zelf verwezen.