Het wijzigingsplan 'Oude Sint-Annalandseweg 1, Sint Maartensdijk' met identificatienummer NL.IMRO.0715.Spoorstraat85-ON01 van de gemeente Terneuzen.

De geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en bijbehorende bepalingen.

De begrippen en wijze van meten die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' van de gemeente Tholen (NL.IMRO.0716.bpBuitengeb2013-VG01) met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Oude Sint-Annalandseweg 1, Sint-Maartensdijk' van de gemeente Tholen.

De begrippen en wijze van meten die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Parapluherziening Parkeren Tholen' van de gemeente Tholen (NL.IMRO.0716.BPParkeren-VG01) met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Oude Sint-Annalandseweg 1, Sint-Maartensdijk' van de gemeente Tholen.

De begrippen en wijze van meten die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Parapluherziening Woonvormen' van de gemeente Tholen (NL.IMRO.0716.BPParkeren-VG01) met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Oude Sint-Annalandseweg 1, Sint-Maartensdijk' van de gemeente Tholen.

De bestemmingsregels met betrekking tot artikel 3 'Agrarisch', die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' van de gemeente Tholen (NL.IMRO.0716.bpBuitengeb2013-VG01), zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Oude Sint-Annalandseweg 1, Sint-Maartensdijk' van de gemeente Tholen.

De bestemmingsregels met betrekking tot artikel 22 'Wonen', die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' van de gemeente Tholen (NL.IMRO.0716.bpBuitengeb2013-VG01), zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Oude Sint-Annalandseweg 1, Sint-Maartensdijk' van de gemeente Tholen, met dien verstande dat:

1. a. artikel 22.2 onder g als volgt wordt gewijzigd: inhoud van de woning bedraagt ten minste 500 m^3;
2. b. artikel 22 'Wonen' wordt als volgt gewijzigd: ingevoegd wordt een nieuw sublid in dit wijzigingsplan en geldt alleen voor dit wijzigingsplan, luidende: het bouwen en in gebruik nemen van de gebouwen binnen deze bestemming ten behoeve van het wonen is slechts toegestaan als de ruimtelijke kwaliteitswinst bestaande uit het behoud en het restaureren van de bestaande historische schuur en het aanleggen van een erf, conform Bijlage 1, is gerealiseerd en duurzaam in stand gehouden wordt.

De bestemmingsregels met betrekking tot artikel 28 'Waarde-Archeologie 3', die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' van de gemeente Tholen (NL.IMRO.0716.bpBuitengeb2013-VG01), zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Oude Sint-Annalandseweg 1, Sint-Maartensdijk' van de gemeente Tholen.

De algemene regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen', zoals vervat in de dataset met planidentificatie NL.IMRO.0716.bpBuitengeb2013-VG01 met bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Oude Sint-Annalandseweg 1, Sint-Maartensdijk' van de gemeente Tholen.

Voor bouwen luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;

2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan ' Oude Sint-Annalandseweg 1, Sint-Maartensdijk'

Op de locatie Oude Sint-Annalandsweg 1 te Sint-Maartensdijk is een historische boerderij aanwezig die aangewezen is als een rijksmonument. Het agrarische bedrijf is beëindigd en de omliggende gronden zijn verkocht. Het voornemen is om op deze locatie de bestaande bedrijfswoning en gebouwen te gebruiken ten behoeve van woondoeleinden. De bestaande bedrijfswoning wordt uitgebreid richting de historische schuur zodat het woonoppervlak wordt vergroot en de woning geschikt is om in gebruik genomen te worden als een meergeneratiewoning. Aan de westzijde van de historische schuur wordt eveneens een woning gerealiseerd. Zodoende wordt er, ten opzichte van de huidige situatie, één extra wooneenheid gerealiseerd binnen het plangebied. Het overige deel van de schuur wordt ter beschikking gesteld voor sociaal-culturele activiteiten. Verder is het voornemen om in de plaatstalen schuur een restauratiebedrijf te vestigen.

In het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' heeft de locatie de bestemming 'Agrarisch' met bouwvlak. Verder heeft de bebouwing de aanduiding 'karakteristieke of cultuurhistorische waardevolle bebouwing'. Het gebruiken van de locatie als woonbestemming, het realiseren van een extra wooneenheid, een restauratiebedrijf en sociaal-culturele activiteiten zijn in strijd met het geldende bestemmingsplan. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid (artikel 3.6.7 wijziging bij bedrijfsbeëindiging) opgenomen om de bestemming 'Agrarisch' te wijzigen naar 'Wonen'. In het bestemmingsplan is tevens een wijzigingsbevoegdheid (artikel 37.6.5 wijziging aantal woningen bij cultuurhistorische bebouwing) opgenomen waarmee het aantal wooneenheden verhoogd kan worden. Het restauratiebedrijf in de plaatstalen schuur en de sociaal-culturele activiteiten binnen de historische schuur kunnen op basis van de regeling voor Nieuwe Economische Dragers (NED), volgend uit artikel 22.5.1, gerealiseerd worden.

Het college van B&W heeft (d.d. 17 mei 2021) besloten in principe medewerking te verlenen aan het opstellen van een wijzigingsplan voor de locatie Oude Sint-Annalandseweg 1 in Sint-Maartensdijk indien voldaan wordt aan de voorwaarden die gesteld zijn bij de verschillende wijzigingsbevoegdheden. Voorliggend wijzigingsplan voorziet in het planologisch-juridisch mogelijk maken van de gewenste ontwikkeling. Daarnaast dient deze toelichting ook ter motivatie van de Nieuwe Economische Drager die via een reguliere omgevingsvergunning mogelijk wordt gemaakt.

Het plangebied ligt op de locatie Oude Sint-Annalandseweg 1 te Sint-Maartensdijk. Het plangebied is gelegen op de volgende kadastrale percelen:

• MTD03, sectie H, perceelnummer 669 (4.465 m²)
• MTD03, sectie H, perceelnummer 824 (6.970 m²)

Het plangebied heeft een totale oppervlakte van 11.435 m².

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

Het doel van dit wijzigingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit wijzigingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

Dit wijzigingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Het plangebied bestaat uit de historische boerderij 'de Grote Muiterij' welke is aangewezen als een Rijksmonument. Op de monumentale status wordt verder ingegaan in paragraaf 4.2. De boerderij bestaat uit verschillende gebouwen: een boerenschuur met een (bedrijfs)woning eraan vast, een bak- en karnhuisje en een 'varkenskotje' (afbeelding 2). Aan de oostzijde van het perceel is een plaatstalen schuur aanwezig. Het plangebied is deels verhard rondom de gebouwen. Op het perceel zijn ook verschillende bomen en struiken aanwezig (afbeelding 3). Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de Oude Sint-Annalandseweg. Aan de overige zijden wordt het plangebied omgeven door agrarische percelen.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied - bezien vanaf Oude Sint-Annalandseweg 1 Sint Maartensdijk (bron: Thoolse Bode)

Het agrarische bedrijf ter plaatse is beëindigd en de omliggende gronden zijn, in lijn met schaalvergroting in de landbouw, verkocht. Het voornemen is om het perceel primair in gebruik te gaan nemen voor woondoeleinden. De bestaande bedrijfswoning wordt uitgebreid richting de boerenschuur zodat het woonoppervlak vergroot wordt en de woning geschikt is om in gebruik genomen te worden als een meergeneratiewoning (afbeelding 4 en 5). Aan de westzijde van de boerenschuur wordt eveneens een woning gerealiseerd (afbeelding 4 en 5). Zodoende wordt er één extra wooneenheid gerealiseerd binnen het plangebied. Het 'bak- en karnhuisje' en het 'varkenkotje' worden behouden.

Afbeelding 4 | Toekomstige situatie plangebied - bouwplan begane grond (bron: Rothuizen)

Afbeelding 5 | Toekomstige situatie plangebied - bouwplan verdieping (bron: Rothuizen)

Het voornemen is om de bestaande historische boerderij te restaureren met zoveel mogelijk behoud van de historische elementen (afbeelding 6 en 7). Binnen de bestaande schuur wordt ruimte gecreëerd voor sociaal-culturele activiteiten, zoals workshops, cursussen, excursies en vergaderingen. Verschillende stichtingen en (natuur)verenigingen kunnen deze ruimte huren voor het organiseren van activiteiten. Het erf wordt, vanwege de status van rijksmonument, opengesteld voor publiek.

Afbeelding 6 | Toekomstige situatie plangebied - vogelvlucht bezien vanaf de zuidzijde (bron: Rothuizen)

Afbeelding 7 | Toekomstige situatie plangebied - vogelvlucht bezien vanaf de westzijde (bron: Rothuizen)

De ruimtelijke kwaliteitswinst bestaat naast het behoud en restaureren van de bestaande historische schuur uit het aanleggen van een erf (afbeelding 8). Hierbij worden verschillende bosschages aangelegd en een hofje gecreëerd. Het voornemen is om de nieuwe erfindeling geheel passend te maken in het Zeeuwse landschap.

Afbeelding 8 | Toekomstige situatie plangebied - ontwerp erfinrichting (bron: Tuinarchitectenburo Arend Jan van der Horst)

Aan de oostzijde van het perceel wordt in een deel van de plaatstalenschuur een restauratiebedrijf gevestigd. De restauratiewerkzaamheden betreffen kleinschalige activiteiten, waaronder het restaureren van kozijnen, ramen en deuren.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' van de gemeente Tholen. Dit bestemmingsplan is op 19 december 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Agrarisch' met bouwvlak. Daarnaast ligt op het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3' en de gebiedsaanduiding 'overige zone - karakteristieke of cultuurhistorische waardevolle bebouwing'. Verder is de parapluherziening 'Parkeren Tholen' en de parapluherziening 'Woonvormen' van de gemeente Tholen van toepassing. De regels behorende bij beide parapluherzieningen zijn van toepassing verklaard in de regels.

Afbeelding 9 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Achtereenvolgens wordt hieronder ingegaan op de volgende wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden:

• Wijziging van 'Agrarisch' naar 'Wonen'
• Wijziging aantal wooneenheden
• Toevoegen Nieuwe Economische Drager (NED)

Wijziging van 'Agrarisch' naar 'Wonen'

In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid (artikel 3.6.7 wijziging bij bedrijfsbeëindiging) opgenomen om de bestemming 'Agrarisch' te wijzigen naar 'Wonen' indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. het ter plaatse gevestigde (agrarische) bedrijf dient beëindigd te zijn; het agrarische bedrijf is beëindigd en de omliggende gronden zijn verkocht. Dit is in overeenstemming met de schaalvergroting in de landbouw.
2. b. aangetoond dient te zijn dat gedurende een periode van ten minste één jaar is gebleken dat de vestiging van een ander agrarisch bedrijf ter plaatse niet mogelijk is, dan wel wordt anderszins aannemelijk gemaakt dat de vestiging van een ander agrarisch bedrijf niet te verwachten is; aangezien de omliggende gronden zijn verkocht en eigen grond ontbreekt, zal het in de praktijk praktisch onmogelijk zijn om de opstallen te verkopen ten behoeve van een agrarisch bedrijf. Vanwege de schaalvergroting in de landbouw en gelet op het monumentale karakter is een herinvulling van de Grote Muiterij voor een modern bedrijf niet voor de hand liggend.
3. c. het aantal woningen binnen het bestemmingsvlak mag niet worden verhoogd; binnen het bestemmingsvlak wordt één extra woning toevoegd op basis van artikel 37.6.5. Zie hiervoor de beoordeling onder 'wijziging aantal wooneenheden'
4. d. de ontwikkeling dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn; zie paragraaf 4.2 t/m 4.13
5. e. indien de inhoud van de woning (inclusief aan- en uitbouwen) en de oppervlakte van de overige bebouwing, met uitzondering van kassen, meer bedraagt dan bij de bestemming Wonen is toegestaan, dan mogen deze maten als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden hetgeen in het wijzigingsplan wordt vastgelegd; in geval van herbouw is het hiervoor bepaalde slechts van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt hetgeen in het wijzigingsplan wordt vastgelegd; de bestaande maten van de woning en schuren zijn vastgelegd middels het van toepassing verklaren van artikel 34.2 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' van de gemeente Tholen.
6. f. wijziging voor gronden met de aanduiding 'glastuinbouw' wordt uitsluitend toegepast indien de kassen worden gesloopt; niet van toepassing
7. g. bestaande NED's als vervolgactiviteit zijn toegestaan; niet van toepassing
8. h. een bestaande minicamping als vervolgactiviteit is toegestaan; niet van toepassing
9. i. de maximaal toelaatbare goot- en bouwhoogte van de gebouwen blijft gelijk; de ontwikkeling voorziet in de restauratie van de bestaande schuur en het realiseren van inpandinge woonruimtes. De goot- en bouwhoogtes worden niet aangepast.
10. j. wijziging niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen; Zie paragraaf 4.3.
11. k. niet langer van toepassing zijnde aanduidingen zoals genoemd in lid 3.1 worden verwijderd; niet van toepassing.

Wijziging aantal wooneenheden

In het bestemmingsplan is tevens een wijzigingsbevoegdheid (artikel 37.6.5 wijziging aantal woningen bij cultuurhistorische bebouwing) opgenomen waarmee het aantal wooneenheden verhoogd kan worden. Hierbij moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:

1. a. wijziging wordt slechts toegepast ten behoeve van het behoud van de cultuurhistorische of monumentale waarde van dat gebouw; de woning met bijbehorende gebouwen worden aangewezen als Rijksmonument.De meergeneratiewoning (uitbreiding van de bestaande (bedrijfs)woning) en de realisatie van een extra wooneenheid vinden beide plaats binnen de bestaande schuur. De woningen dragen bij aan het behoud van de cultuurhistorische waarde van de gebouwen.
2. b. wijziging wordt slechts toegepast indien de inhoudsmaat van de extra woningen niet minder dan 500 m³ bedraagt; de inhoudsmaat van de woningen is ruim 500 m³. Dit is vastgelegd in de regels.
3. c. wijziging wordt slechts toegepast voor zover sprake is van ruimtelijke kwaliteitswinst in de vorm dat de bestaande cultuurhistorische of monumentale waarde van het pand en het karakter van het erf in stand blijft, wordt hersteld of versterkt; alvorens wijziging toe te passen vragen burgemeester en wethouders hierover schriftelijk advies aan de monumentencommissie; De ruimtelijke kwaliteitswinst bestaat naast het behoud en restaureren van de bestaande historische schuur uit het aanleggen van een erf (Bijlage 1). Hierbij worden verschillende bosschages aangelegd en een hofje gecreëerd. Het voornemen is om de nieuwe erfindeling geheel passend te maken in het Zeeuwse landschap. Het bouwplan en het erfontwerp is voorgelegd aan de monumentencommissie.
4. d. er wordt voldaan aan de Wet geluidhinder; zie paragraaf 4.6
5. e. wijziging wordt slechts toegepast als ter plaatse van de nieuwe wooneenheden sprake is van een goed woon- en verblijfsklimaat; alvorens wijziging toe te passen vragen burgemeester en wethouders hierover schriftelijk advies aan de milieudeskundige; zie paragraaf 4.2 t/m 4.13
6. f. in het wijzigingsplan wordt de realisering en de duurzame instandhouding van de ruimtelijke kwaliteitswinst door middel van een voorwaardelijke verplichting vastgelegd; de kwaliteitswinst is beschreven in 2.1.2 en vastgelegd in de regels.
7. g. wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen: De meergeneratiewoning (uitbreiding van de bestaande (bedrijfs)woning) en de realisatie van een extra wooneenheid vinden beide plaats binnen de bestaande schuur en zullen zodoende de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen niet aantasten.

Toevoegen Nieuwe Economische Drager (NED)

Het restauratiebedrijf in de plaatstalen schuur en de sociaal-culturele activiteiten kunnen op basis van de regeling voor Nieuwe Economische Dragers (NED), volgend uit artikel 22.5.1, gerealiseerd worden door af te wijken van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen'. Hierbij moet worden voldaan aan de regels behorende bij een Nieuwe Economische Drager:

1. a. de omgevingsvergunning wordt verleend voor:
   1. 1. een NED die voorkomt in de positieve lijst Nieuwe Economische Dragers zoals opgenomen in bijlage 2; Zowel het restauratiebedrijf (overige ambachtelijke bedrijven) als de sociaal-culturele activiteiten (overige dienstverlening) komen voor bij de bestemming 'Wonen' in de positieve lijst Nieuwe Economische Dragers.
   2. 2. overige bedrijfsactiviteiten, die naar aard en omvang gelijk te stellen zijn met de NED's zoals vermeld in bijlage 2;
2. b. voor de ontwikkeling van een NED in een cultuurhistorisch waardevolle gebouw op een perceel genoemd in bijlage 3 is het bepaalde in artikel 37.6.4 van toepassing; niet van toepassing
3. c. de NED vindt plaats in bestaande gebouwen op het bestemmingsvlak; het restauratiebedrijf vindt plaats in de plaatstalen schuur en de sociaal-culturele activiteiten vinden plaatsen binnen de bestaande historische schuur.
4. d. de NED, of alle NED's tezamen op een bestemmingsvlak, wordt of worden uitgeoefend in een kleinschalige omvang, hetgeen blijkt uit:
   1. 1. de ruimtelijke uitstraling; zie paragraaf 2.1.2
   2. 2. de verkeersaantrekkende werking, waarbij verlening van de omgevingsvergunning niet tot een onevenredige toename leidt van de automobiliteit; zie paragraaf 4.11
   3. 3. de categorie uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten waartoe de activiteit behoort, waarbij geldt dat:
      • de bedrijfsactiviteit ten hoogste tot categorie 2 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten behoort;zie paragraaf 4.3
      • de bedrijfsactiviteit ten hoogste tot categorie 3 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten behoort, mits is aangetoond dat daardoor geen milieuhinder voor aangrenzende percelen ontstaat; niet van toepassing
   4. 4. de omvang van verblijfsrecreatie waarbij geldt dat maximaal 10 verblijfseenheden (appartementen, hotelkamers) binnen het gebouw gerealiseerd mogen worden; niet van toepassing.
   5. 5. de omvang van paardrijactiviteiten waarbij geldt dat maximaal één gebouw binnen een bouwvlak hiervoor benut mag worden en (groeps)lessen en horecamatige activiteiten niet zijn toegestaan; niet van toepassing.
5. e. de verkeersveiligheid wordt niet negatief beïnvloed; zie paragraaf 4.11
6. f. op eigen terrein wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid; zie paragraaf 4.11
7. g. opslag van goederen ten behoeve van de NED buiten gebouwen is niet toegestaan; de activiteiten en de opslag van goederen ten behoeve van de NED vindt plaats binnen de bestaande gebouwen
8. h. nieuwe bouwwerken, geen gebouwen zijnde, lichtmasten en lichtbakken voor reclamedoeleinden daaronder begrepen zijn niet toegestaan; niet van toepassing
9. i. ter plaatse wordt voorzien in een landschappelijke inpassing; zie de erfinrichting zoals beschreven in paragraaf 4.9
10. j. verlening van de omgevingsvergunning leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen. Zie paragraaf 4.3

In de nieuwe situatie wordt de bestemming 'Agrarisch' zonder bouwvlak gehandhaafd buiten het erf. Het agrarisch bouwvlak ter plaatse van het erf wordt wegbestemd. Ter plaatse van de historische boerderij wordt de bestemming 'Wonen' opgenomen. De gebiedsaanduiding 'overige zone - karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing' wordt behouden, maar is wel teruggelegd naar de grens van de bestemming 'Wonen'. Verder is de maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal wooneenheden: 2' opgenomen.

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Oude Sint-Annalandseweg 1, Sint-Maartensdijk' van de gemeente Tholen. De wijzigingen en toevoegingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' zijn opgenomen in de regels.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
2. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan sluit wel aan bij de prioriteit 'Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied'.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van één extra woning en daarmee is het dus niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven. Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

Omgevingsvisie Zeeland

Op 1 oktober 2022 of 1 januari 2023 treedt de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

1. 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
2. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
3. 3. Een duurzame en innovatieve economie.
4. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

1. 1. Doe meer met minder grond.
2. 2. Werk samen en deel kosten en baten.
3. 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
4. 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. In de Omgevingsvisie wordt gesteld dat het Zeeuwse erfgoed een belangrijke drager is van de Zeeuwse identiteit. Een belangrijk doel is om het erfgoed te behouden, te ontwikkelen en toegankelijk te maken voor het publiek. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt voorzien in het behoud van de cultuurhistorische boerderij en wordt deze, door middel van het toelaten van sociaal-culturele activiteiten, toegankelijk gemaakt voor het publiek.

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu.

In het Omgevingsplan is opgenomen dat de Provincie Zeeland een groot aantal cultuurhistorisch waardevolle boerderijen kent. De provincie zet zich actief in voor het behoud van dit agrarisch erfgoed. De Grote Muiterij op de locatie Oude Sint-Annalandseweg is destijds niet opgenomen op de lijst met cultuurhistorisch waardevolle boerderijen van provinciaalaal belang, maar betreft wel een Rijksmonument. Voorliggend plan voorziet in de restauratie van de Grote Muiterij en draagt daarmee bij aan het behoud van dit agrarisch erfgoed.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. In de omgevingsverordening wordt gesteld dat in de toelichting bij een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor landschappen, landschapselementen, cultuurhistorisch waardevolle boerderijen of cultuurhistorische elementen vermeld in bijlage G en aangegeven in bijlage 12 inzicht wordt gegeven in de landschappelijke respectievelijk cultuurhistorische waarden van de gronden, boerderijen of elementen. In dit geval is er sprake van een cultuurhistorische boerderij met de status van een rijksmonument. De cultuurhistorische waarden worden beschreven in paragraaf 4.2. In artikel 2.28 is bepaald dat nieuwe bebouwing of nieuwe vormen van grondgebruik niet mogen leiden tot een significante aantasting van de waardevolle landschappen en cultuurhistorische elementen. Ook mag dit niet leiden tot een significante vermindering van oppervlakte van de gronden of tot een significante aantasting van de samenhang tussen gebieden. Voorgenomen ontwikkeling betreft de uitbreiding van de bestaande woning in de bestaande historische schuur, de realisatie van één extra woning in de bestaande historische schuur, het toestaan van sociaal-culturele activiteiten binnen de bestaande historische schuur en de vestiging van een restauratiebedrijf in de plaatstalen schuur. Hierbij is er geen sprake van een significante vermindering van oppervlakte van de gronden of een significante aantasting van de cultuurhistorische elementen. Er is echter wel sprake van een verbetering van de cultuurhistorische waarden, aangezien de boerenschuur volledig gerestaureerd wordt en het erf opnieuw wordt ingericht.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

De gemeente Tholen heeft geen specifiek beleid relevant voor deze ontwikkeling. In paragraaf 2.2.1 wordt getoetst aan de regels behorend bij de wijzigingsbevoegdheden en de afwijkingsmogelijkheden zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' van de gemeente Tholen. Het toevoegen van één extra wooneenheid past binnen de (regionale) woningmarktafspraken die de gemeente Tholen heeft gemaakt. Het gemeentelijk beleid staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Over het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3'. Archeologisch onderzoek is nodig wanneer het bouwwerk en de fundering dieper komen te liggen dan 40 cm beneden maaiveld of het grondoppervlak van het bouwwerk meer dan 500 m² bedraagt. Aangezien er enkel interne (ver)bouwwerkzaamheden en geen sloop- of graafwerkzaamheden voorzien zijn, is een archeologisch onderzoek niet nodig.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn aanwezig. De woning en bijgebouwen van de Grote Muiterij zijn aangewezen als Rijksmonument (afbeelding 10). De Grote Muiterij is gebouwd in 1760 (jaartalankers). Het betreft een bakstenen woonhuis met pannen zadeldak. De aangebouwde stenen schuur heeft een rieten zadeldak.

Afbeelding 10 | Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart (bron: Provincie Zeeland)

In het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' heeft de bebouwing daarom de aanduiding “karakteristieke of cultuurhistorische waardevolle bebouwing”. De extra woning wordt in de bestaande historische schuur gerealiseerd. Voor het toevoegen van de woningen binnen de bestaande schuur moet bepaald worden of er sprake is van ruimtelijke kwaliteitswinst. De ruimtelijke kwaliteitswinst bestaat, zoals beschreven in paragraaf 2.1.2, naast het behoud en restaureren van de bestaande historische schuur uit het aanleggen van een erf (afbeelding 8). Hierbij worden verschillende bosschages aangelegd en een hofje gecreëerd. Het voornemen is om de nieuwe erfindeling geheel passend te maken in het Zeeuwse landschap.

Het restauratiebedrijf vindt plaats binnen de plaatstalen schuur en de sociaal-culturele acitviteiten vinden plaats binnen de bestaande historische schuur. Aangezien de NED's plaatsvinden binnen de bestaande schuren vindt, wordt de cultuurhistorische waarde van het gebouw niet aangetast. Het plan voorziet in de restauratie van de bestaande gebouwen en geeft middels de wooneenheden en de NED's een nieuwe functie aan de gebouwen, welke anders gesloopt zouden gaan worden. Ten noorden van de Grote Muiterij is de Kleine Muiterij gelegen. Het planvoornemen heeft geen negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden aldaar. Verder zijn er in de nabije omgeving geen andere cultuurhistorisch waardevolle objecten gelegen. Het aspect 'archeologie en cultuurhistorie' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Bij nieuwbouw van woningen dient onderbouwd te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bouwvlakken gelegen die een belemmering kunnen vormen voor de bestemmingswijziging naar 'Wonen'. Met voorliggend wijzigingsplan wordt eveneens het bestaande agrarische bouwvlak van de locatie Oude Sint-Annalandseweg 1 gesaneerd, waardoor er in de toekomst geen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn ten behoeve van agrarische activiteiten. Het plan voorziet naast de bestemmingswijziging naar 'Wonen' en het toevoegen van één extra wooneenheid in de realisatie van een restauratiebedrijf in de plaatstalenschuur en het toestaan van sociaal-culturele activiteiten binnen de bestaande historische schuur. Zowel het restauratiebedrijf als de sociaal-culturele activiteiten vallen, op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven- en Milieuzonering', in milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter tot het gebiedstype 'rustig buitengebied'. De dichtsbijzijnde woonbestemming is gelegen op een afstand van circa 230 meter waardoor aan de richtafstand ruimtschoots wordt voldaan. Het aspect 'bedrijven- en milieuzonering' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Het wijzigingsplan bevat een motivering over de bodemkwaliteit in relatie tot de beoogde bestemming 'Wonen'. Beoordeeld moet worden of de milieu hygiënische situatie voldoende is voor de woonfunctie. Op 23 februari 2022 is door ABO Milieuconsult B.V. een vooronderzoek en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 1). Uit dit onderzoek blijkt dat in de grond ter plaatse van de voormalige boomgaard geen verontreinigingen zijn aangetoond welke gerelateerd zijn aan het gebruik van bestrijdingsmiddelen.Ter plaatse van de voormalige bovengrondse tanklocaties zijn geen bijzonderheden waargenomen die duiden op verontreinigingen met olieproducten. In het grondwater zijn lichte verontreinigingen met molybdeen en barium aangetoond.

Uit het onderzoek blijkt wel dat ter plaatse van de boring 7 en 17 in de grond sterke verontreinigingen met respectievelijk PAK en koper zijn aangetoond. De sterke verontreiniging met PAK in de bovengrond ter plaatse van boring 7 is in verticale richting begrensd. De omvang van deze verontreiniging is horizontaal niet geheel in kaart gebracht. De sterke verontreiniging koper in de ondergr ond ter plaatse van boring 17 is in verticale richting begrensd. De omvang van deze verontreiniging is horizontaal niet geheel in kaart gebracht. Verder blijkt uit de analyseresultaten (NEN 5740 standaard pakket) dat de grond plaatselijk licht verontreinigd is met koper, zink, cadmium, kwik, lood, PAK, minerale olie en PCB. Voor zowel de sterke verontreiniging met PAK als de sterke verontreiniging koper is een nader bodemonderzoek noodzakelijk.

Op 24 juni 2022 is door ABO Milieuconsult een nader bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 2). Uit het nader bodemonderzoek blijkt dat er plaatselijk een tweetal zeer kleine spots aanwezig zijn, waar sterk verhoogde gehalten aan PAK en koper zijn aangetroffen. Beide worden beschouwd als historische verontreinigingen ontstaan vóór 1987. De omvang van deze spots zijn zodanig klein dat dit geen risico vormt voor de volksgezondheid en het milieu. Tevens vormt het geen belemmering voor de toekomstige herinrichting- en gebruik van de onderzoekslocatie. Bij eventueel toekomstige graafwerkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van bovengenoemde verontreinigingsspots.

De verwachting is dat de bijmeningen aantroffen ter plaatse van de voormalige erfverharding te relateren zijn aan de historie van de onderzoekslocatie en vóór 1945 in de bodem terecht zijn gekomen. De kans dat historisch puin van voor 1945 asbest bevat is zeer gering en is het materiaal niet asbestverdacht. Om deze reden en gezien het feit dat er geen asbestverdachte materialen zijn aangetroffen wordt (aanvullend) asbest in puin onderzoek niet noodzakelijk geacht.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Kwetsbare objecten (woningen) moeten bij ruimtelijke planvorming beschermd worden tegen de externe veiligheidsrisico's. Op het plangebied of in de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig. Transportroutes gevaarlijke stoffen zijn ook niet gelegen in de nabijheid van het plangebied. Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Woningen zijn geluidsgevoelige functies in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh). Het plangebied ligt niet binnen een zone industrielawaai. Het plangebied is gelegen aan de Oude Sint-Annalandseweg, hier geldt een maximale snelheid van 60 km/uur. Op basis van de Wgh moet voor dit soort wegen een akoestisch onderzoek uitgevoerd worden. Echter, de Oude Sint-Annalandseweg is een erftoegangsweg in het buitengebied met een geringe verkeersintensiteit wat ervoor zorgt dat de geluidsbelasting ter plaatse laag is. Een reguliere woning wordt vanwege wegverkeerslawaai niet anders beoordeeld dan een bedrijfswoning. Het betreft een bestaande woning, met uitbouw in de bestaande schuur, waarvan de afstand tot de weg niet wijzigt. Er is wat dat betreft sprake van een bestaande situatie. Daarnaast is de nieuw te bouwen woning aan de westzijde in de bestaande schuur gesitueerd op een afstand van circa 30 meter tot de Oude Sint-Annalandseweg. Verder wordt de nieuw te bouwen woning gerealiseerd conform de actuele eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw. Dit betekent dat voorzien wordt in goede isolatie met een minimale geluidswering van 20 dB. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Een akoestisch onderzoek is om deze reden niet nodig. Het aspect geluidhinder vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO₂ en PM₁₀ leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m³ hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In het voorliggende wijzigingsplan worden in geen geval meer verkeersbewegingen verwacht dan voor 1.500 nieuwe woningen het geval is. Om die reden wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in dit bestemmingsplan als een ontwikkeling is te beschouwen die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor het planologisch maken van de voorgenomen ontwikkeling.

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

Het plangbied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, natuurnetwerk en Natura-2000 gebieden. Het plangebied is gelegen op een afstand van 2,4 kilometer tot het Natura 2000-gebied 'Oosterschelde' en op een afstand van 7,8 kilometer tot het Natura 2000-gebied 'Krammer-Volkerak'. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling op enige afstand van beschermde Natura 2000-gebieden plaatsvindt worden geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht.

Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) en de AERIUS Calculator moet en kan voor dit plan de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden worden berekend. Echter is per 1 juli 2021 de Wet en het Besluit (Stikstofwet) van kracht. Belangrijk onderdeel van het Besluit is de bouwvrijstelling. Kort gezegd houdt deze vrijstelling in dat de aanlegfase van ontwikkelingen vrijgesteld is van de vergunningplicht Wet natuurbescherming en dat voor deze fase geen stikstofberekening meer nodig is. De bouwvrijstelling betreft een partiële vrijstelling, omdat deze alleen geldt voor tijdelijke stikstofemissies tijdens sloop, aanleg en bouwactiviteiten. De vrijstelling geldt niet voor structurele stikstofemissies in de gebruiksfase.

Voor dit plan is voor de gebruiksfase de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (zie Bijlage 3). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/j. Gelet op het feit dat de agrarische bestemming met bouwvlak wordt gesaneerd is er sprake van een verbetering in plaats van een verslechtering. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming

Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde gebieden en beschermde soorten (dieren en planten). Er zijn geen sloop- of graafwerkzaamheden voorzien. Er zijn wel interne (ver)bouwwerkzaamheden voorzien aan de bestaande schuur. Een quickscan Wet natuurbescherming is niet benodigd.

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waar op te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen.

Het plangebied ligt niet in een risicogebied. Het uitvoeren van een NGE-onderzoek is niet nodig.

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren

De parkeernorm wordt bepaald aan de hand van de door de gemeenteraad van Tholen vastgestelde parkeernormen (september 2019), zoals opgenomen in het 'Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan Tholen 2009-2018' en de 'Parapluherziening Parkeren Tholen'. De locatie Oude Sint-Annalandseweg valt conform het GVVP binnen het gebiedstype 'rest' en heeft een stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk'. Voor een woning in het dure segment (> € 250.000) geldt een parkeernorm van 2,0 parkeerplaatsen. In totaal zijn er voor de twee woningen 4,0 parkeerplaatsen benodigd. Voor het restauratiebedrijf (ca. 100 m² bvo) wordt uitgegaan van een bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief. Hierbij geldt een parkeernorm van 2,5 motorvoertuigbewegingen per 100 m² bvo. Voor de sociaal-culturele activiteiten (workshops, cursussen, excursies en vergaderingen, ca. 100 m² bvo) wordt, conform het GVVP, uitgegaan van een 'sociaal-cultureel centrum'. Hiervoor geldt een parkeernorm van 3,0 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. In totaal zijn er voor de twee woningen, het restauratiebedrijf en de sociaal-culturele activiteiten 9,5 (afgerond 10) parkeerplaatsen benodigd. Op het erf en in de plaatstalen schuur is voldoende ruimte om in deze parkeerbehoefte te voorzien.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie wordt bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 381 'toekomstbestendig parkeren'. De stedelijkheidsgraad van de gemeente Tholen is 'niet stedelijk'. De minimale verkeersgeneratie voor een vrijstaande woning bedraagt in een gebied getypeerd als 'buitengebied' 7,8 motorvoertuigbewegingen per etmaal en de maximale verkeersgeneratie bedraagt 8,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De gemiddelde verkeersgeneratie voor een vrijstaande woning bedraagt hiermee 8,2 motorvoertuigbewegingen per etmaal. In totaal zijn er voor de woningen 16,4 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Voor het restauratiebedrijf (arbeidsintensief, bezoekersextensief) geldt een minimale verkeersgeneratie van 2,1 motorvoertuigbewegingen per etmaal per 100 m² bvo en een maximale verkeersgeneratie van 2,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal per 100 m² bvo. De gemiddelde verkeersgeneratie van het restauratiebedrijf (ca. 100 m² bvo) bedraagt 2,35 motorvoertuigbewegingen per 100 m² bvo. Aangezien de sociaal-culturele activiteiten niet voorkomen in de CROW-publicatie, wordt uitgegaan van 6 motorvoertuigbewegingen per etmaal gebaseerd op het gegeven dat de drie parkeerplaatsen dagelijks één keer bezet zijn. In totaal heeft het plan een verkeersgeneratie van 24,75 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Ten opzichte van de huidige situatie is er in de toekomstige situatie sprake van een afname van het aantal verkeersbewegingen aangezien het agrarisch bouwvlak met bijbehorend landbouwverkeer komt te vervallen.

Ontsluiting

De verkeersbewegingen van de vrijstaande woning worden afgewikkeld via de Oude Sint-Annalandseweg. Deze weg is toereikend voor de invulling van het perceel met de woonfunctie en bijbehorende nevenactiviteiten. Gelet op de afname van het aantal verkeersbewegingen, heeft de voorgenomen ontwikkeling geen nadelige gevolgen voor de infrastructuur aan de Oude Sint-Annalandseweg.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In bijlage C en D van het besluit m.e.r. zijn activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd, waaronder een stedelijk ontwikkelingsproject. Het realiseren van één extra wooneenheid, de uitbouw van een bestaande wooneenheid en twee nieuwe economische dragers binnen de bestaande schuren wordt niet beschouwd als een stedelijk ontwikkelingsproject. Het opstellen van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling is niet nodig.

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Dit plan voorziet in het realiseren van één extra wooneenheid, de uitbouw van een bestaande wooneenheid en twee nieuwe economische drager binnen de bestaande schuren. Het plan betreft hiermee een 'aangewezen' bouwplan, zoals dat hiervoor is benoemd. De gemeente Tholen sluit met de initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst waarin onder andere het kostenverhaal is geregeld. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Ook eventuele planschade wordt op de initiatiefnemer verhaald. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Voor het verkrijgen van de noodzakelijke omgevingsvergunning(en) zullen de gebruikelijke leges in rekening worden gebracht.

Vooroverleg

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpwijzigingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.