Begripsbepalingen die, ten tijden van terinzagelegging van dit TAM-omgevingsplan, zijn opgenomen in bijlage I bij het Besluit activiteiten leefomgeving, bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, bijlage I bij het Besluit kwaliteit leefomgeving, bijlage I bij het Omgevingsbesluit en bijlage I bij de Omgevingsregeling, zijn van toepassing op dit TAM-omgevingsplan, tenzij in Artikel 2 daarvan is afgeweken.

Het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Nieuwlandje Sint-Annaland met identificatienummer NL.IMRO.0716.TAMNieulandjeANL-OW01 van de gemeente Tholen.

Het omgevingsplan van de gemeente Tholen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

Een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

Een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en voor zover deze beroepen een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke en als zodanig geregistreerde deskundige op het gebied van archeologisch onderzoek, in het bezit van een opgravingsbevoegdheid.

Onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

De aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Een bouwwerk als bedoeld in lid 2.20, niet zijnde een gebouw.

Een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

Een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling heeft om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er is sprake van een economisch-consumptieve eenheid en bloedverwantschap, huwelijksbinding of een daaraan in intensiteit en continuïteit gelijk te stellen mate van binding tussen de bewoners.

Een gebeurtenis, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een alleenstaande of twee of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren.

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Activiteiten die in een woning door een bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

Een asymmetrische dakvorm met één hellend dakvlak over (nagenoeg) de volledige breedte of diepte van een gebouw.

Een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte, recreatieve voorziening voor kortdurend verblijf, voor uitsluitend logies en ontbijt en niet voor permanente bewoning.

Een wooneenheid die geen eigen afsluitbare toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. bij ligging in het water van havens: het gemiddelde waterpeil in de haven zijnde 0 m +NAP;
3. c. bij ligging in overig water: de gemiddelde hoogte van de aangrenzende oevers;
4. d. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

De lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk is gelegen, alsmede het verlengde daarvan.

Een complex van ruimten, bestemd voor de huisvesting van één huishouden.

Het gehuisvest zijn in een woning, conform het begrip “woning”.

1. 1. De besluiten als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder a, b, c, g, h, i, j, k, l of m, van de Invoeringswet Omgevingswet zijn niet van toepassing op de locatie, bedoeld in het derde lid.
2. 2. De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en de regels in afdeling 22.3 zijn niet van toepassing op de locatie, bedoeld in het derde lid, voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk.
3. 3. De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op de locatie 'Nieuwlandje', waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0716.TAMNieulandjeANL-OW01.

Aanvullend op het bepaalde in artikel 22.24 gelden de volgende meet- en rekenbepalingen:

De afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

5. e. vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
6. f. bij meerdere/ verschillende (hellende) dakvlakken met verschillende goot- en/of boei-boordhoogten wordt de goot- en/of boeiboordhoogte gemeten bij het dakvlak, waarvan de verticale projectie meer bedraagt dan 50% van het grondoppervlak van een gebouw;
7. g. bij toepassing van een lessenaarsdak wordt goothoogte gemeten op het hoogste snijpunt van het dakvlak met de daaronder gelegen gevel: onder de gevel wordt tevens verstaan het hart van de scheidsmuren met een gebouw op een aangrenzend bouwperceel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels ( en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een bouwwerk.

De gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN2580.

De aanvraagvereisten, bedoeld in paragraaf 22.5.2 van dit omgevingsplan, zijn van overeenkomstige toepassing op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van dit hoofdstuk.

De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locaties die op de verbeelding zijn aangewezen als Groen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. water, waterhuishoudkundige voorzieningen, infiltratie;
3. c. duikers en bruggen;
4. d. paden, verhardingen, muren en grondkeringen;
5. e. speelvoorzieningen en straatmeubilair;
6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. objecten van beeldende kunst;
8. h. ter plaatse van aanduiding 'verkeer' is een verkeersontsluiting toegestaan;
9. i. ter plaatse van aanduiding 'parkeren' zijn parkeervoorzieningen toegestaan.

een en ander met de hierbij bijbehorende voorzieningen, ontmoetingsplaatsen, geluidwerende voorzieningen, reclame-uitingen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling en ondergrondse bergbezinkbassins.

Op deze gronden mag gebouwd worden en gelden de volgende regels:

De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locaties die op de verbeelding zijn aangewezen als Verkeer.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeersdoeleinden en parkeergelegenheid;
2. b. groenvoorziening en beplanting;
3. c. paden, verhardingen, muren en grondkeringen;
4. d. water, waterhuishoudkundige voorzieningen, infiltratie;
5. e. duikers en bruggen;
6. f. speelvoorzieningen en straatmeubilair;
7. g. openbare nutsvoorzieningen;
8. h. voorwerpen van beeldende kunst.

een en ander met de hierbij bijbehorende voorzieningen, zoals ontmoetingsplaatsen, geluidwerende voorzieningen, reclame-uitingen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling en ondergrondse bergbezinkbassins.

Op deze gronden mag gebouwd worden en gelden de volgende regels:

De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locaties die op de verbeelding zijn aangewezen als Woongebied.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. grondgebonden woningen met bijbehorende bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
2. b. aan-huis-verbonden beroep;
3. c. parkeren, verkeersruimte, paden en verblijfsgebieden;
4. d. ontsluitingswegen;
5. e. tuinen en erven;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. openbare nutsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling;
9. i. speelvoorzieningen en straatmeubilair.

één en ander met bijbehorende voorzieningen.

Op de voor 'Woongebied' aangewezen gronden mogen uitsluitend woningen met bijbehorende bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, alsmede bouwwerken ten diensten van de bestemming en de technische uitrusting van wegen, water en groen.

Het bevoegd gezag kan, onder de voorwaarde dat de afwijking stedenbouwkundig aanvaardbaar is en geen onevenredige consequenties heeft voor de verkeersveiligheid, door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in 8.3.2 sub e voor het plat afdekken van woningen dan wel voor een kleinere of grotere dakhelling;
2. b. het bepaalde in 8.3.3 sub a bij woningen op een hoekperceel voor de bouw van een uitbouw voor de voorgevel of het verlengde daarvan met een grotere omvang;
3. c. het bepaalde in 8.3.3 sub b voor het situeren van bijgebouwen bij vrijstaande en geschakelde woningen op een afstand van minder dan 6 m achter de voorgevel of het verlengde daarvan;
4. d. het bepaalde in 8.3.3 sub c voor het bouwen van bijgebouwen op een afstand van minder dan 4 m achter de voorgevellijn;
5. e. het bepaalde in 8.3.3 sub h voor een grotere oppervlakte aan bijgebouwen;
6. f. het bepaalde in 8.3.4 voor het bouwen van een balustrade op een aangebouwd bijbehorend bouwwerk, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte niet meer dan 1,25 meter boven de bouwhoogte van de eerste bouwlaag mag reiken;
   2. 2. de bouw geen afbreuk mag doen aan de gebruiksmogelijkheden en bezonning van aangrenzende percelen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden zonder omgevingsvergunning gronden of bouwwerken te gebruiken anders dan overeenkomstig de aan de locatie toegedeelde functies.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het TAM-omgevingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. In geval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Onder het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het TAM-omgevingsplan wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken:

1. a. van aan-, uit- of bijgebouwen voor het zelfstandig bewonen;
2. b. van aan-, uit- of bijgebouwen als afhankelijke woonruimte;
3. c. van de gronden voor seksinrichtingen; en
4. d. verkoop/opslag van vuurwerk.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot;

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en/of het wijzigen van de functie van gebouwen en/of gronden wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de functie van het gebouw en/of gronden in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij gelden de parkeernormen, zoals vastgelegd in het vastgestelde 'Mobiliteitsplan Tholen 2022-2030'. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, dient getoetst te worden aan diens rechtsopvolger.

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het TAM-omgevingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het TAM-omgevingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Het voornemen is om in de hoek Nieuwlandseweg-Havenweg-Molendijk in Sint-Annaland een woonwijk met 88 woningen te realiseren met een groene uitstraling, genaamd ''Nieuwlandje''. Elke kern in de gemeente Tholen is uniek en heeft eigen karakteristieke kenmerken en kwaliteiten. De gemeente wil dat het als geheel een aantrekkelijk woongebied is en blijft, zowel voor de huidige inwoners als voor mensen van buiten de gemeente. Daarom zet de gemeente in op het behouden en versterken van de bestaande (woon)kwaliteiten in de kernen en het buitengebied. De gemeente streeft naar een woningvoorraad die divers, betaalbaar en duurzaam is, passend bij de huidige en toekomstige woonbehoefte van de inwoners. Daarbij zetten ze onder andere in op een aantrekkelijke en gevarieerde nieuwbouw.

De ontwikkeling past niet binnen het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan. Op betreffende gronden zijn alleen agrarische activiteiten toegestaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, heeft de gemeente aangegeven dat er een TAM-omgevingsplan opgesteld moet worden. Dit is een tijdelijke alternatieve maatregel voor gemeenten om het omgevingsplan te wijzigen. Een onderdeel van het TAM-omgevingsplan is het opstellen van een onderbouwing fysieke leefomgeving (motivering) met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit TAM-omgevingsplan legt de planologische basis voor de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk.

Het plangebied is gelegen aan de noordwestzijde van het dorp Sint-Annaland, in de Suzannapolder. Het plangebied bestaat uit de kadastrale percelen bekend als kadastrale gemeente Sint-Annaland, sectie F, perceelnummers 679 en 1189 (zie onderstaande afbeelding). De kadastrale percelen samen hebben een oppervlakte van 53.415 m² (29.240 + 24.175).

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust)

Dit TAM-omgevingsplan bestaat naast dit inleidende hoofdstuk, uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader, in hoofdstuk vier worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten beoordeeld, in hoofdstuk vijf gaan we in op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties, in hoofdstuk zes wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid en in hoofdstuk zeven het juridisch kader van dit TAM-omgevingsplan.

Het plangebied is gelegen in de hoek Nieuwlandseweg-Havendijk-Molendijk in Sint-Annaland. Aan de noordkant van het plangebied is het Stallands Bos en het verblijfsrecreatieterrein Chaletparc Krabbenkreek gelegen. Aan de oostkant ligt het havengebied van Sint-Annaland; het havenplateau, en meer naar het zuidoosten ligt de meest recente woonwijk 'Kleine Suzannapolder'. Aan de zuidkant is de Molendijk gelegen met aan de overkant van deze weg een maatschappelijke functie in de vorm van een kinderdagverblijf en daarnaast een agrarisch aanverwant bedrijf gespecialiseerd in de productie van en de handel in bloemzaden, bloemenmengsels en groentezaden. Aan de westkant zijn agrarische gronden gelegen, een agrarische bedrijf/bloemenkwekerij en een minicamping ('De Bloementuin'). Verder naar de westkant is een bedrijfsbestemming gelegen (zie onderstaande afbeelding).

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: PDOK, bewerking Juust)

Het plangebied bestaat uit agrarische gronden en is als akkerland in gebruik. Aan de rand van het plangebied, aan de kant van de Havendijk en de Molendijk, staan forse bomenrijen met Canadese populieren. Verder ligt het plangebied een stuk lager dan de omringde dijken.

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied vanaf kruispunt Nieuwlandseweg/Havendijk

Het voornemen is om in de hoek Nieuwlandseweg-Havendijk-Molendijk in Sint-Annaland een woonwijk met 88 woningen te realiseren met een groene uitstraling, genaamd “Nieuwlandje'' (zie afbeelding 4). Het beoogde plan heeft bewust een eigen landschappelijke identiteit. De vorm, ligging en structuren van het plan reageert bewust niet op de nabijgelegen structuren en richtingen. De dijken vormen daarin het decor van het plan.

Afbeelding 4 | Stedenbouwkundig plan

Een centrale openbare ruimte vormt het hart van Nieuwlandje. Een organische gevormde waterpartij vormt een diagonale verbinding en verbindt het dorp Sint-Annaland met het Stallands Bos. In dit hart wordt gefietst, gewandeld, gespeeld en ontmoet. Rondom dit groenblauwe hart zijn clusters aan woningen gesitueerd. Het woningbouwprogramma bestaat uit 65 rijwoningen, 20 twee-onder-een-kapwoningen en 3 vrijstaande woningen.

Aan de noordzijde van het groenblauwe hart is een klein cluster aan woningen, waarin verschillende woningtypen zijn opgenomen. Ten oosten is een cluster opgenomen die bestaat uit rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen In het grotere cluster - ten westen van de waterpartij - zijn wederom verschillende woningtypen gesitueerd. De rijwoningen zijn ten opzichte van elkaar speels geschakeld. Aan de zuidzijde van het plangebied zijn twee-onder-een-kapwoningen gelegen.

De clusters aan woningen worden voor gemotoriseerd verkeer ontsloten door een slingerende rijbaan uitkomend op de Nieuwlandseweg. Er is een tweede ontsluiting beoogd aan de Molendijk, ter plaatse van de huidige opgang. Deze ontsluiting wordt gezien als calamiteitenontsluiting.

In de beoogde woonwijk "Nieuwlandje'' is de auto onderhevig aan de wandelaar en de fietser. Het hart van het gebied is autoluw. Het parkeren wordt zo veel mogelijk in compacte hoven opgelost. Deze hoven grenzen aan de zijkanten en achterzijde van de woonpercelen.

Elk landschap is het resultaat van natuurlijke factoren en menselijke ingrepen. De beoordeling van de kwaliteit van een landschap is altijd gebiedsspecifiek. Het gaat daarbij om de waardering van aanwezige landschappelijke kenmerken, zoals cultuurhistorische elementen, belevingswaarde en ecologische waarde. Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van het bebouwd gebied en de openbare ruimte. De stedenbouwkundige kwaliteit bepaalt onder andere het gebruik, identiteit en herkenbaarheid van een plek.

''Nieuwlandje'' is een landschap waarin gewoond wordt. Landschap en de beleving van het landschap staan - letterlijk - centraal. Het krekenlandschap vormt een diagonaal hart waaromheen woningen zijn gesitueerd. De beide randen aan de zuidzijde van het plangebied zijn sterke landschappelijke structuren. Zowel de Havendijk als de Molendijk is beplant met een sterke (dubbele) bomenrij. Door de verhoogde ligging van de dijk ten opzichte van de polder wordt de landschappelijke structuur versterkt. Dit plan geeft deze randen ruimte, waardoor ze als structuur overeind blijven. Teensloten bespiegelen en versterken dit beeld.

De oevers rond de centrale waterpartij zijn beplant en zijn zo vormgegeven dat het ook voor de dieren een thuis is. Glooiingen in het landschap versterken het organische verloop van de waterpartij en de doorkruisende paden. Op deze paden is het prettig fietsen en wandelen. Rond het water, als einde van de wandelpad vanaf de haven, is ruimte voor een verbijzondering in de openbare ruimte. Het water kan hier extra belevingswaarde krijgen. Het water kunnen aanraken is een kwaliteit horende bij de stedenbouwkundige opzet.

De bebouwing sluit aan bij het karakter en de sfeer van het dorp. Het volume en de oriëntatie van woningen zijn daar voorbeelden van. Door de sfeer van de bebouwing uit Sint-Annaland op een eigentijdse manier in ''Nieuwlandje'' toe te passen, krijgt de wijk identiteit. Deze identiteit wordt versterkt door de sterke landschappelijke kwaliteiten in het gebied.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Voor zowel bestaande als nieuwe bouwwerken geldt dat deze moeten voldoen aan eisen vanuit welstand Bij nieuwbouw of verbouw beoordeelt de gemeente met een welstandstoets of het bouwwerk past in de omgeving. Dit doet de gemeente op basis van de aanvraag voor een omgevingsvergunning. Veel gemeenten hebben een welstandsnota.

In de voorgaande paragrafen is uitvoerig ingegaan op de stedenbouwkundige context van het gebied. Het concept stedenbouwkundig plan is uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan. Dit beeldkwaliteitsplan is opgenomen als 1 bij deze toelichting. In het beeldkwaliteitsplan zijn concrete criteria opgenomen voor de nadere uitwerking om de beoogde landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit te borgen. Het beeldkwaliteitsplan is afgestemd met de gemeente en afgestemd op de gemeentelijke welstandseisen.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'welstand' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Ter plaatse van het plangebied geldt het omgevingsplan van de gemeente Tholen. Voor deze locatie geldt specifiek uit het omgevingsplan het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen', dat op 19 december 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld. De gronden van het plangebied hebben de bestemming 'Agrarisch' (zie onderstaande afbeelding). Op deze gronden is alleen de uitoefening van volwaardige en reële grondgebonden agrarische bedrijven en niet-grondgebonden agrarische activiteiten als neventak toegestaan. Ter plaatse van de ontsluitingen van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Herziening Kleine Suzannapolder, Sint-Annaland', vastgesteld op 26 september 2019, en bestemmingsplan 'Havenplateau, Sint-Annaland', vastgesteld op 27 juni 2013. De gronden binnen deze bestemmingsplannen hebben ter plaatse van de ontsluitingen de bestemming 'Groen'. Hierbinnen zijn wel paden toegestaan, maar geen ontsluitingsweg. Daarnaast gelden de parapluherzieningen ''Woonvormen'' en ''Parkeren Tholen''. Al deze bestemmingsplannen maken met de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege deel uit van het omgevingsplan.

Verder gelden ter plaatse van het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie – 3' en 'Waarde - Archeologie - 4'. De voor 'Waarde - Archeologie - 3' en 'Waarde – Archeologie – 4' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor het behoud, de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en aanwezige vindplaatsen, niet zijnde beschermd van rijkswege. De toetsing aan deze dubbelbestemmingen is opgenomen in paragraaf 4.1.1 Archeologie. De gebiedsaanduidingen 'Overige zone – afwegingszone woon en verblijfsgebied' en 'vrijwaringszone – molenbiotoop' zijn ook van toepassing. Eerstgenoemde is beschouwd in 3.3 Gemeentelijk beleid en de molenbiotoop is beschouwd in paragraaf 4.1.4 Cultuurhistorische waarden.

Afbeelding 5 | Uitsnede omgevingsplan gemeente Tholen (bron: Ruimtelijkeplannen.nl/DSO, bewerking: Juust)

Het realiseren van een woonwijk is op deze locatie niet toegestaan aangezien er alleen agrarische activiteiten zijn toegestaan. De beoogde ontwikkeling is daarom in strijd met de gebruik- en bouwregels behorende bij de huidige functie. In overleg met de gemeente is bepaald dat met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa) medewerking kan worden verleend.

Om het omgevingsplan te wijzigen, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl).

De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, gezondheid, milieu, landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed of het waarborgen van de veiligheid. Deze aspecten worden afzonderlijk behandeld in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 worden de diverse aspecten met elkaar gewogen.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.
• Sterke en gezonde steden en regio's.
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes.

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• Afwentelen wordt voorkomen.

Programma NOVEX en NOVEX-gebieden

In het programma NOVEX staan drie doelen centraal: het versnellen van de uitvoering van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), het versterken van de ruimtelijke regierol van de Rijksoverheid en het vernieuwen van de samenwerking in de (uitvoerings)relatie met provincies en in gebieden. NOVEX richt zich op het ‘hoe’ en volgt daarbij twee sporen: het provinciale spoor en het spoor van de NOVEX-gebieden.

De Rijksoverheid heeft 16 gebieden aangewezen waar de ruimtelijke opgaven van overheden zo groot en gestapeld zijn, dat ze vragen om gezamenlijke regie van het Rijk en de regio. Deze gebieden worden de NOVEX-gebieden genoemd. Om de opgaven effectief aan te pakken, bundelen de Rijksoverheid, regio, provincies, waterschappen en gemeenten hun krachten en werken ze gebiedsgericht samen. De 16 NOVEX-gebieden zijn onderverdeeld in 3 verschillende clusters: haven- en industriegebieden, verstedelijkingsgebieden en landelijke gebieden.

In Zeeland gaat het om het haven- en industriegebied North Sea Port District. Het NOVEX-gebied North Sea Port District (NSPD) is een unieke Vlaams-Nederlandse combinatie. In dit gebied werken een aantal Nederlandse en Vlaamse gemeenten, de provincies Oost-Vlaanderen en Zeeland en het havenbedrijf North Sea Port (NSP) samen aan (strategische) ruimtelijke opgaven. Dit vraagt om een grensoverstijgende samenwerking tussen de Rijksoverheid en de regio, aan beide kanten van de grens, op het gebied van wonen, bereikbaarheid, (zoet) water, verduurzaming van de industrie en energietransitie.

Motivering

De beleidsuitwerking van de NOVI wordt gerealiseerd door wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, NOVEX-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het plangebied valt buiten een NOVEX-gebied. De geplande ontwikkeling heeft geen nationaal belang en wordt daardoor niet direct beïnvloed door het beleid. Desondanks sluit de ontwikkeling aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's'.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit de NOVI voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g Bkl, en stelt hierdoor inhoudelijke eisen aan het omgevingsplan, én de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt en leegstand voorkomen wordt.

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Voor zover een omgevingsplan of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Onder stedelijk gebied wordt verstaan: een op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen.

Motivering

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 88 woningen, op agrarische gronden, waar geen bebouwing is toegestaan. Er is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Doordat de ontwikkeling plaatsvindt op agrarische gronden maakt het plangebied geen deel uit van het bestaand stedelijk gebied.

De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is beschouwd in de paragrafen 3.2 Provinciaal beleid en 3.3Gemeentelijk beleid. Hieruit blijkt dat Tholen voor de opgave staat om ten minste 1.640 nieuwbouwwoningen in de periode tot en met 2030 te realiseren. Hiervoor zijn enkele sleutelprojecten benoemd, maar er is ook nog genoeg ruimte voor andere woningbouwontwikkelingen. Om de woningbouwopgave te realiseren verwacht de gemeente dat het grootste deel zal worden gerealiseerd in Tholen-stad. Ze kiezen er voor om de geprognotiseerde behoefte aan woningen niet vooraf te verdelen over de verschillende kernen. De verdeling van de overige woningbouw over de andere kernen wordt bepaald door een combinatie van de marktvraag en de natuurlijke aanwas/bevolkingsgroei in deze kernen. Wel heeft de gemeente zoekgebieden aangewezen in/rondom de verschillende kernen waar de woningbouwopgave eventueel kan worden gerealiseerd. Het plangebied ligt binnen één van deze zoekgebieden. Het plangebied grenst aan het bestaand stedelijk gebied, de meest recente woonwijk 'Kleine Suzannapolder', gelegen aan de noordwestzijde van het dorp Sint-Annaland. Hierdoor valt de locatie binnen de ontwikkelingsstrategie voor de woningbouwopgave binnen de gemeente Tholen.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'ladder voor duurzame verstedelijking' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Omgevingsvisie Zeeland

De Provincie Zeeland heeft de Omgevingsvisie Zeeland op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• Een duurzame en innovatieve economie.
• Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• Doe meer met minder grond.
• Werk samen en deel kosten en baten.
• Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Omgevingsverordening Zeeland is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd.

Motivering

Ten aanzien van de ambitie 'Uitstekende wonen, werken en leven in Zeeland' zijn de bouwstenen 'woningvoorraad' en 'woonomgeving' relevant. Voor de woningvoorraad is de doelstelling ''Een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag.''. De nieuwbouw moet onder andere passend zijn bij de huidige en toekomstige behoefte en minimaal 50% circulair zijn. De focus ligt op kwaliteit in woningtypen en locaties. Het gaat om het toevoegen van de juiste woningen aan de voorraad op de juiste plekken, complementair aan de bestaande voorraad. Voor de bouwsteen 'woonomgeving' is de doelstelling: ''Onze woonomgeving is veilig en klimaatadaptief, lokt gezond gedrag uit en draagt bij aan biodiversiteit.''. Hierin speelt toekomstbestendige woongebieden op de goede plek een belangrijke rol. Verder is water in de nabijheid van de woonomgeving gunstig voor de waardeontwikkeling van woningen, en bied dit ook kansen voor ontwikkeling van natuur en groen. Daartegenover staan een aantal consequenties zoals de waterveiligheid van oevers. Met de beoogde ontwikkeling is sprake van een toekomstbestendige en CO2-neutrale woonwijk. Door de woonwijk te realiseren aansluitend aan het bestaand stedelijke gebied, waarin groen en water een nadrukkelijk plek krijgt, wordt ingespeeld op een toekomstbestendig woongebied op de juiste plek. Bovendien heeft de gemeente Tholen de beoogde locatie als zoekgebied voor woningbouw (zie paragraaf 3.3 Gemeentelijk beleid).

Verder is ook het thema 'gezondheid' van toepassing. Het thema 'gezondheid' heeft als doel een veilige leefomgeving die gezond gedrag uitlokt en weinig gezondheidsrisico's heeft. Daaronder valt een omgeving die uitnodigt tot bewegen, ontmoeten, ontspannen en het verlagen van gezondheidsrisico's. In het beoogde plan wordt door de groene inrichting van de buitenruimte mensen uitgenodigd om elkaar te ontmoeten. Daarnaast wordt ook gestimuleerd om te bewegen doordat er veel groenvoorzieningen worden gerealiseerd en een aantrekkelijke buitenruimte die aansluit op het aanwezige natuurgebied. Een groene woonomgeving zorgt daarnaast ook voor minder stress. De thema's die horen bij een gezonde leefomgeving zijn in paragraaf 4.5Gezonde leefomgeving nader uitgewerkt.

Conclusie

Het plan draagt bij aan de doelen uit de omgevingsvisie.

Omgevingsverordening Zeeland

De Omgevingsverordening Zeeland gaat over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over activiteiten in de fysieke leefomgeving van belang. Daarnaast moet getoetst worden aan de instructieregels zoals opgenomen in hoofdstuk 5.

Motivering

In paragraaf 5.1.3 worden de kleinschalige woningbouwmogelijkheden in het landelijk gebied benoemd (bijvoorbeeld bouwmogelijkheden door middel van 'ruimte-voor-ruimte' of landgoederen). Het provinciale belang is gelegen in het streven naar een verbetering van de kwaliteit van het buitengebied door het saneren van bebouwing, het creëren van een (toeristisch) aantrekkelijk landschap en het verhogen van natuurwaarden, bijvoorbeeld door de aanleg van bos en beplanting. Voorts biedt de regeling kansen voor het creëren van een aantrekkelijk woonmilieu. In het landelijk gebied zijn nieuwe burgerwoningen in beginsel niet toegestaan.

Tot het landelijk gebied als bedoeld in deze paragraaf worden niet gerekend: woningen binnen nieuwe uitbreidingslocaties/nieuwe woonwijken die onderdeel uitmaken van een regionaal woningbouwprogramma, veelal aansluitend aan het bebouwd gebied of woningen in een landelijke bebouwingsconcentratie (buurtschappen). In dit geval gaat het om een nieuwe woonwijk dat onderdeel uitmaakt van het regionale woningbouwprogramma. De woonwijk sluit aan bij het bestaand bebouwd gebied.

Conclusie

Het Provinciaal beleid is geen belemmering voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Zeeuwse Woondeal

Het Rijk heeft, in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda, zogenaamde woondeals gesloten met provincies en gemeenten. In de woondeals zijn afspraken gemaakt over onder meer het aantal te bouwen woningen, de locaties en voor wie er moet worden gebouwd. De Woondeal is de basis voor een lange samenwerking tussen overheden, woningcorporaties en marktpartijen. Deze samenwerking moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen worden gebouwd in Zeeland. De woondeal is 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, de Provincie Zeeland en de dertien Zeeuwse gemeenten. Het doel van de Woondeal is het bouwen van 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Twee derde van deze woningen moet betaalbaar zijn.

Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max van € 1.000,- per maand en koopwoningen tot onder de € 355.000,- (€ 390.000,- in 2024 volgens CPI-index). In de provincie Zeeland wordt gestreefd naar betaalbare huur- en koopwoningen. De regio zet zich tot en met 2030 in voor de realisatie van 10.760 betaalbare huur- en koopwoningen. Hiermee wordt gemiddeld 65% van de opgave in de regio gerealiseerd in het betaalbare segment. Vanaf 2025 wordt gestreefd naar twee derde betaalbaarheid van de bruto toevoegingen aan de woningvoorraad.

Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen.

Gemeente Tholen

De gemeente Tholen zet zich, in samenwerking met Stadlander en marktpartijen, in voor de realisatie van de woningbouwopgave. Het gaat in Tholen om de realisatie van ten minste (bruto) 1.640 nieuwbouwwoningen in de periode tot en met 2030 als Thoolse bijdrage aan de Zeeuwse opgave.

In de woondeal zijn 6 locaties opgenomen die zijn aangewezen als sleutelprojecten om de Thoolse woningbouwopgave te versnellen en realiseren. De beoogde ontwikkeling ''Nieuwlandje'' is geen sleutelproject. In Sint-Annaland is de locatie Vroonstede II wel aangewezen als sleutelproject. Het gaat om 112 woningen. Het project Vroonstede II draagt met een streven van 75% betaalbare woningen niet alleen op lokale schaal (in de kern Sint-Annaland) bij aan de betaalbaarheid, maar ook op subregionale schaal (in de gemeente Tholen). Daarnaast wordt dit een zeer groene wijk. Het totale plan bestaat voor circa 35% uit groen of water. Maatregelen als groene parken, grote waterpartijen, natuurlijke oevers, half verharding, et cetera zorgen voor klimaatadaptatie en natuurinclusivieit.

In de woondeal zijn percentages opgenomen waar nieuwe woningbouwlocaties aan moeten voldoen in relatie tot betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep. De gemeente zet zich in om na 2025 2/3 betaalbaarheid te bereiken van de toevoegingen aan de woningvoorraad. De gemeente Tholen zet zich in voor de realisatie van 54 middenhuurwoningen (huurprijs tot maximaal € 1.000 per maand) en 494 betaalbare koopwoningen (verkoopprijs tot maximaal € 355.000 V.O.N.). Deze in totaal 548 woningen maken 33,0% uit van de totale Thoolse bouwopgave. Stadlander zet zich in voor de realisatie van bruto (495) sociale huurwoningen. Wat neerkomt op 30,2% van het totaal aantal te realiseren woningen op Tholen.

Motivering

De sleutelprojecten bieden in totaal 1.148 woningen aan. Daarnaast zet zowel de gemeente als Stadlander zich in voor bijna 65% om de woningbouwopgave te realiseren. Er is daardoor nog genoeg ruimte om andere woningbouwontwikkelingen mogelijk te maken, waaronder de beoogde ontwikkeling. Het plan ''Nieuwlandje'' bevat minimaal 30% van het totaal aantal woningen in de categorie ''betaalbare woning'' en minimaal 60% is grondgebonden. Als er sprake is van verhuur van een Betaalbare Tussenwoning geldt er een maximale maandelijkse huurprijs ter grootte van € 750 - € 900 conform de bepaling voor “Middenhuur” in de Woonvisie Gemeente Tholen 2021 – 2026. Deze afspraken zijn vastgelegd is de overeenkomst met initiatiefnemer.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten uit de Zeeuwse Woondeal.

Omgevingsvisie Tholen

In 2023 heeft de gemeente uitgebreid gesproken met inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties over de concept omgevingsvisie. Aan de omgevingsvisie liggen 3 pijlers of verbindende thema's ten grondslag die onderling samenhangen: gezondheid, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. Verder zijn een aantal ambities opgenomen. Als het gaat om wonen dan zijn de volgende ambities van belang:

• Een samenleving met een sterke sociale samenhang, waar men elkaar ontmoet, men naar elkaar omkijkt en waar inwoners hun steentje aan bijdragen;
• Vitale kernen met een goed leef- en woonklimaat, een gezonde, groene, rustige en veilige woonomgeving, met plekken om te bewegen, te recreëren en te ontmoeten;
• Goede, bereikbare en betaalbare zorg en andere voorzieningen voor alle inwoners;
• Bereikbare kernen waarbinnen je je comfortabel te voet en met de fiets verplaatst en die goed bereikbaar zijn per auto en met andere vormen van vervoer;
• Het realiseren van voldoende kwalitatief goede, levensloopbestendige, energiezuinige en betaalbare woningen zowel voor eigen inwoners als voor nieuwe inwoners.

Voor wonen en woningbouw hanteert de gemeente de volgende uitgangspunten: er zijn voldoende kwalitatief goede betaalbare woningen, zowel voor eigen inwoners als voor nieuwe inwoners, waarin je een leven lang gezond, prettig en veilig kunt wonen. Om dit te bereiken werkt de gemeente aan het realiseren van ongeveer 1.680 woningen tot 2033 oplopend tot 2.700 woningen in 2040. Dit doet ze door in en rond de kernen kwalitatief goede en duurzame woningen te realiseren voor alle leeftijden en doelgroepen. Het grootste deel van de woningbouwopgave zal worden gerealiseerd in Tholen-Stad. Beleidsmatig wordt er echter voor gekozen om de geprognotiseerde behoefte woningen niet vooraf door de gemeente te verdelen over de kernen. De verdeling van de overige woningbouw over de andere kernen wordt bepaald door een combinatie van de marktvraag en de natuurlijke aanwas/bevolkingsgroei in deze kernen. In de uitwerking per kern zijn zoekgebieden aangegeven voor nieuwe plancapaciteit voor woningen.

Nieuwbouwlocaties worden nadrukkelijk ingezet voor het versterken van de kwaliteit van de openbare ruimte en klimaatadaptatie. In het ontwerp van uitbreidingslocaties voor woningbouw heeft het doorvoeren van maatregelen voor klimaatadaptatie in combinatie met groene kernrandzones en het toevoegen van elementen gericht op een kwalitatief goede openbare ruimte prioriteit boven het realiseren van het maximale aantal woningen.

Hoewel de vraag vanuit de markt in principe leidend is voor waar er gebouwd wordt, streeft zij bij nieuwe woningbouwplannen dan ook naar een mix van woningen in zowel de koop, sociale huur- en vrijesectorhuur (2/3 betaalbaar), gericht op doorstroming en zet ze in op een minimumpercentage levensloopbestendige woningen. Naast woningbouw gericht op doorstroming wordt ingezet op het stimuleren van het verhogen van de kwaliteit van de bestaande woningen, met name gericht op het verduurzamen en levensloopbestendig maken daarvan. Hiervoor hanteert de gemeente de volgende afwegingskader:

1. a. Streven naar een gedifferentieerd woningaanbod:
   1. 1. een goede mix van grondgebonden/appartementen;
   2. 2. een mix van koop, sociale huur- en vrijesectorhuur;
   3. 3. 30% sociale woningbouw en 2/3 betaalbaar.

1. a. Inzetten op doorstroming door toevoegen van aandeel levensloopbestendig (te maken) woningen. Bij nieuwbouwplannen inzetten op minimumpercentage levensloopbestendige woningen. Binnen het levensloopbestendige segment een gedifferentieerd aanbod: vrijesectorhuur, ruimere koopwoningen en sociale huurwoningen.
2. b. Duurzame nieuwbouw: uitgangspunt is dat woningen voldoen aan de wettelijke vereisten op het gebied van duurzaamheid. Extra ambities op dit gebied zijn een pré;
3. c. Herbestemming leegstaande panden (geen woningen).

Op dit moment is er veel vraag op de woningmarkt en interesse voor kleinere en daarmee goedkopere woningen. De gemeente wil voorkomen dat deze kleine woningen, wanneer de woningmarkt zich ontspant, op lange termijn leeg komen te staan en hanteert daarom voorwaarden voor met name de locatie van deze woningen. Speerpunten voor de komende periode zijn:

• Voldoende, goed betaalbare, levensloopbestendige en duurzame woningen voor alle doelgroepen;
• Inzetten op doorstroming door toevoegen van aandeel levensloopbestendige woningen;
• Hoogte van nieuwbouw afgestemd met de omgeving.

Motivering

Het plangebied valt binnen de zoekgebieden voor nieuwe plancapaciteit voor woningen (zie afbeelding 6). Daarnaast is hier ook aangegeven dat het wenselijk is om groen te ontwikkelen. Deze groene kernranden zijn wenselijk voor het opvangen van de wateropgaven van de relatief versteende kernen en voor creëren van ontmoetingsplekken en bruikbaar als wandelen beweeggebied ten behoeve van het stimuleren van beweging (gezondheid).

Afbeelding 6 | Uitsnede Visiekaart Sint-Annaland (bron: Omgevingsvisie Tholen, bewerking: Juust)

De beoogde ontwikkeling bestaat uit een gedifferentieerd aanbod aan woningen (zie paragraaf 3.2 Toekomstige situatie). Door het aanbieden van het gedifferentieerd aanbod wordt bijgedragen aan de doorstroming voor diverse doelgroepen. Verder wordt met het groenblauwe hart in het plangebied ingezet op een klimaatbestendige woonwijk en een kwalitatief goede openbare ruimte (zie paragraaf 2.2 Toekomstige situatie). Dit krijgt prioriteit boven het realiseren van het maximaal aantal woningen. De bebouwingsdichtheid is namelijk 16 woningen per hectare. Stedelijke gebieden hebben vaak 60 of meer woningen per ha, terwijl landelijke bebouwing minder dan 25 woningen per ha heeft.

Het plan ''Nieuwlandje'' bevat minimaal 30% van het totaal aantal woningen in de categorie ''betaalbare woning'' en minimaal 60% is grondgebonden. Als er sprake is van verhuur van een Betaalbare Tussenwoning geldt er een maximale maandelijkse huurprijs ter grootte van € 750 - € 900 conform de bepaling voor “Middenhuur” in de Woonvisie Gemeente Tholen 2021 – 2026. Deze afspraken zijn vastgelegd is de overeenkomst met initiatiefnemer.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten uit de Omgevingsvisie Tholen.

Toekomstvisie Tholen 2025 / Woonvisie gemeente Tholen 2021-2026

In de toekomstvisie voor de gemeente Tholen is de visie in hoofdlijnen voor het lange termijn beleid van de gemeente vastgelegd. Deze visie vormt het 'casco' waarbinnen ontwikkelingen de komende decennia kunnen plaatsvinden. In oktober 2021 is de Woonvisie 2021-2026 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze visie gaat uit van het behouden en versterken van de bestaande woonkwaliteiten in de kernen en het buitengebied. Als gemeente wordt gestreefd naar een diverse, betaalbare en duurzame woningvoorraad, passend binnen de huidige en toekomstige woonbehoefte. Het is aannemelijk dat met de Omgevingsvisie Tholen beide beleidsdocumenten enigszins achterhaald zijn. De kwantitatieve behoefte is inmiddels veranderd en het afwegingskader in de woonvisie is ook opgenomen in de omgevingsvisie. Toetsing aan beide documenten is daarom niet (meer) nodig.

Welstandsnota

In de Welstandsnota gemeente Tholen zijn algemene welstandscriteria en gebiedsgericht welstandsbeleid voor het bouwen vastgelegd. Het gaat hierbij onder meer om toetsing aan criteria als plaatsing/situering van het bouwwerk, massavorm, gevelopbouw, materialen en kleuren, compositie massa-onderdelen (geledingen), gevelindeling/vormgeving, gevelelementen en detaillering.

Nadat de omgevingsvergunning voor bouwen is aangevraagd, beoordeelt de Commissie Omgevingskwaliteit of het plan voldoet aan de welstandseisen. Het resultaat van de beoordeling schrijft de commissie in het welstandsadvies. Het welstandsadvies wordt toegevoegd aan uw aanvraag voor een omgevingsvergunning. Zie verder toetsing in paragraaf 2.2.2 Welstand.

Beleidsplan Groen 2024-2028 Gemeente Tholen

In december 2018 is het groenplan 2019-2023 vastgesteld waarin de richtlijnen voor de inrichting en het beheer van openbaar groen zijn vastgelegd. Omdat de planperiode is verstreken is de gemeente nagagaan of en zo ja, op welke punten, dit beleidsplan bijgesteld zou moeten worden. Ze zien dat het beleidsplan nog grotendeels actueel is maar wel op enkele punten bijstelling vraagt, op basis van nieuwe inzichten en mogelijkheden. Dit heeft geleid tot het 'Beleidsplan Groen 2024-2028' dat door de gemeenteraad in april 2024 is vastgesteld.

Voor Sint Annaland is de aanwezigheid van het water van groot belang geweest. In de loop van de tijd is Sint-Annaland het contact met het water kwijtgeraakt, doordat de haven is verlegd, maar deze verbinding is door nieuwe bebouwing en pleinvorming weer opnieuw ontstaan. Het dorp kent een duidelijk centrum bestaande uit de Ring rondom de kerk in combinatie met de Voorstraat. In dit centrumgebied van Kerkplein, Voorstraat en Havenplein moet worden ingezet op een hoogwaardige openbare ruimte en een passende groenstructuur. Het kerkplein (Ring) is het 'groene hart' van het dorp. Om ervoor te zorgen dat Sint-Annaland ook daadwerkelijk beter herkenbaar is in het landschap en uitnodigend is om te bezoeken, dienen structuurbepalende lijnen extra herkenbaar te worden gemaakt, door het aanbrengen van een passende groenstructuur.

Motivering

Het groenplan kent voor betreffende locatie geen specifiek project en/of regels. Er is wel een wensbeeld voor een deel van het plangebied. Aan de westkant van het plangebied is een groene dorpsrand beoogd (zie afbeelding 7). Er is speciale aandacht gewenst voor de overgang tussen woon-/werkgebieden en het buitengebied. De kernrandzones zijn passend bij het omliggende landschap. Het gebruik van streekeigen beplantingen en realiseren van een zachte vloeiende overgang naar landbouwgebied zijn ontwerpprincipes. De gemeente richt zich ook op de bruikbaarheid van deze zones als wandel- en beweeggebied.

In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met dit wensbeeld. Een centrale openbare ruimte vormt het hart van Nieuwlandje. De organische gevormde waterpartij vormt een diagonale verbinding en verbindt het dorp Sint-Annaland met het Stallands Bos. Aan de noordkant van deze verbinding is een groene buffer opgenomen; een zachte vloeiende overgang naar het bos/buitengebied (zie paragraaf 2.2 Toekomstige situatie). Voor dit bos is een project toegekend. Het streefbeeld hier is het dunnen van het bos. Dit kan leiden tot de vestiging van orchideeën als brede wespenorchis en grote keverorchis en er kunnen bij een hooilandbeheer van de graslanden bloemrijke vegetaties ontstaan, wat weer van belang is voor insecten. Hiervan zullen weer insecteneters profiteren, De oevers van de plas in het noordoosten hebben ook ecologische potentie.

Afbeelding 7 | Uitsnede Groenplan 2019-2023 (bron: gemeente Tholen)

De diagonale verbinding, in het plangebied, tussen het dorp en het bos zorgt voor een positieve bijdrage aan de beleving van het bos en daardoor ook goed bruikbaar als wandel- en beweeggebied. Verder is het noemenswaardig dat de laan- en wegbeplantingen langs de Molendijk en Havendijk in stand blijven.

Conclusie

In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met het wensbeeld vanuit het 'Beleidsplan Groen'.

Bij het toedelen van functies aan locaties vindt een integrale afweging plaats. De ondergrond is een integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Het belang van het beheren en het beschermen van de ondergrond wordt meegenomen bij het toedelen van functies aan locaties. In de ondergrond wordt het steeds drukker. Het risico hiervan is dat ondergrondse gebruiksfuncties elkaar in toenemende mate in de weg kunnen zitten en elkaar negatief kunnen beïnvloeden. Ook kan ondergronds ruimtegebruik beperkingen opleggen aan het gebruik van de bovengrond. Aspecten die te maken hebben met de ondergrond zijn archeologie, bodemkwaliteit, kabels en leidingen en niet gesprongen explosieven.

De gemeente moet bij het vaststellen van het omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5.130 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De gemeente kan in het belang van archeologische monumentenzorg regels stellen in het omgevingsplan over archeologisch onderzoek.

De gemeente Tholen heeft in 2012 eigen archeologiebeleid geformuleerd en vastgesteld in de Nota Archeologiebeleid gemeente Tholen. Op basis van het Laagpakket van Walcheren valt het plangebied grotendeels binnen categorie 5 'gematigde archeologische verwachtingswaarde' en deels binnen categorie 6 'lage verwachting'. Dit komt neer op de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie – 3' en 'Waarde-Archeologie – 4'. Er is onderzoek nodig indien de oppervlakte van de bodemverstoring meer dan 500 m², respectievelijk 2.500 m² bedraagt. Met de nieuwe ontwikkeling zullen de vrijstellingsgrenzen worden overschreden.

In juni 2024 is door Artefact! een archeologisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2). Op basis van de resultaten kan gesteld worden dat:

• Zich in het plangebied wadafzettingen bevinden van het Laagpakket van Walcheren. Deze gaan plaatselijk bovenin over op schor- en plaatafzettingen. In, en op, deze afzettingen van het Laagpakket van Walcheren geldt een lage verwachting op het voorkomen van vindplaatsen uit de middeleeuwen tot en met de nieuwe tijd. Dit uitgezonder een smalle strook in het oosten van het plangebied, waar een hoge verwachting geldt voor resten van een weg (tussen de 17e eeuw en 1960 in gebruik). Deze resten worden echter niet behoudenswaardig geacht.
• Het Hollandveen (aangetroffen op een diepte tussen 2,35 en 4,25 m -mv/ 1,66 en 3,61 m -NAP) binnen het volledige plangebied deels tot volledig geërodeerd is. Voor dit niveau geldt slechts een lage verwachting voor resten uit de bronstijd tot midden-ijzertijd (waar veen niet volledig weg geërodeerd is).
• Het Laagpakket van Wormer aangetroffen is op een diepte tussen 3,5 en 4,3 m -mv/ 3,04 en 3,71 m -NAP. Het betreft hoofdzakelijk kleiige wadafzettingen. Voor dit niveau geldt een lage verwachting voor resten uit het neolithicum. Bij boringen 1, 6 en 7, langs de oostelijke rand van het plangebied, is de top van het Laagpakket van Wormer wat hoger gelegen (tussen 2,95 en 3,05 m -mv/ 2,23 en 2,62 m -NAP). Hier bestaat het pakket uit zandige afzettingen. Bij boringen 1 en 4 is er sprake van wat bodemvorming in de top van het Laagpakket van Wormer. Bij boring 4 betreft dit echter een zeer dun laagje in de top van de kleiige afzettingen. Bij boring 1 is het pakket relatief hoog gelegen en vormt het de top van een zandig pakket. Hier zijn de omstandigheden voor mogelijke bewoning gunstiger. Echter, in deze boring is het bovenliggende Hollandveen volledig weg geërodeerd en is de top van het Laagpakket van Wormer vermoedelijk eveneens aangetast. Bijgevolg wordt ook ter plaatse van boringen 1, 4, 6 en 7 de archeologische verwachting bijgesteld naar een lage verwachting.

Op basis van de hierboven geschetste archeologische verwachting wordt de kans klein geacht dat er zich binnen het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen bevinden. De kans dat eventuele behoudenswaardige vindplaatsen verstoord zullen worden door de toekomstige bodemingrepen is aldus vrij klein. Er is geen vervolgonderzoek noodzakelijk. Op 10 oktober 2024 heeft de archeologische deskundige van de OAS geadviseerd geen vervolgonderzoek uit te voeren (zie Bijlage 3).

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'archeologie' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

In het omgevingsplan staan de regels die voorkomen dat er onaanvaardbare gezondheidsrisico's ontstaan bij het toelaten van een bodemgevoelig gebouw (groter dan 50 m²) op een bodemgevoelige locatie. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor het bouwen. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

In maart en april 2024 is door Sagro Milieu Advies Zeeland (SMA) een vooronderzoek en een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5725 en NEN 5740 uitgevoerd (zie Bijlage 4). Hierbij is rekening gehouden met ontgraven van het plangebied tot 0,5 m-mv.

Uit oud kaartmateriaal blijkt dat er op de locatie van noord naar zuid een sloot en parallel ervan een weg aanwezig zijn geweest. Er zijn diverse dammetjes aanwezig om het akkerland te betreden. Om de voormalige sloot te traceren zijn twee raaien van 5 boringen per raai uitgevoerd. Ter plaatse van de voormalige weg zijn enkele boringen van het reguliere onderzoek geplaatst. Omdat diverse dammetje aanwezig zijn is per dammetje een boring geplaatst. Voor het chemische bodemonderzoek zijn van het opgeboorde bodemmateriaal per halve meter en/of per (zintuiglijk afwijkende) bodemlaag een monster genomen.

De landbodem bestaat tot gemiddeld 0,5 m-mv uit sterk zandig klei met hieronder, tot 2 m-mv (maximale boordiepte) matig fijne zandlagen. Op het maaiveld is geen grof (>20 mm) asbestverdacht materiaal aangetroffen. In boring 301 (0,5 - 1,0 m-mv) en mengmonster MM04 (0 - 0,5 m-mv) zijn gehalten met koper en lood boven de achtergrondwaarde aangetoond. In de overige (meng)monsters, in de boven- en de ondergrond worden geen gehalten van de geanalyseerde parameters aangetoond in gehalten boven de achtergrondwaarde. Indicatief getoetst aan het Besluit bodemkwaliteit wordt met uitzondering van monster 301-1 (klasse Industrie), de boven- en ondergrond gekwalificeerd als Altijd toepasbaar. In het grondwater ter plaatse van peilbuis 230-1 is een overschrijding van de streefwaarde geconstateerd, overige peilbuizen tonen geen overschrijdingen van de streefwaarde.

Niet alle grond voldoet aan de klasse landbouw/natuur, en heeft indicatief de klasse wonen of industrie. Voor de regels wordt verwezen naar Home - Omgevingsloket (overheid.nl) en Melden informatieplicht bij toepassen en opslaan van grond en baggerspecie | Informatiepunt Leefomgeving (iplo.nl). Bij graven is ook aandacht nodig voor aparte afvoer van grond van dammen incl. de grindhoudende laag van boring 301. Op basis van de onderzoeksresultaten worden geen milieuhygiënische belemmeringen verwacht bij de voorgenomen ontwikkeling van de locatie.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'bodem' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Op sommige plaatsen in Nederland bevinden zich nog niet ontplofte explosieven uit de Tweede Wereldoorlog in de bodem. Deze leveren een gevaar op, vooral als ze verplaatst of aangeraakt worden, bijvoorbeeld bij graaf- of baggerwerkzaamheden. Op het moment dat in de nabijheid van deze Niet Gesprongen Explosieven (NGE) trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd, kunnen deze NGE alsnog afgaan. Onder grondwerkzaamheden worden verstaan activiteiten zoals grondverzet, graaf- en heiwerkzaamheden in de bodem.

Door de gemeente is een gemeentebreed bureauonderzoek uitgevoerd door Saricon naar niet gesprongen explosieven “Vooronderzoek Conventionele Explosieven Gemeente Tholen” (11 maart 2021). Uit dit onderzoek blijkt dat er 32 verdachte gebieden en 35 aandachtsgebieden binnen de gemeente Tholen aanwezig zijn. Het is niet gezegd dat in deze verdachte gebieden (of aandachtsgebieden) met zekerheid Conventionele Explosieven (CE) aanwezig zijn. Evenmin is gezegd dat buiten de verdachte gebieden (of aandachtsgebieden) géén CE aanwezig zijn. De verdachte en onverdachte gebieden moeten worden beschouwd als waarschijnlijkheidsuitspraken. Uit dit onderzoek blijkt dat het plangebied geen aandachtsgebied of verdacht gebied is (zie afbeelding 8).

Afbeelding 8 | Uitsnede Vooronderzoek Conventionele Explosieven Gemeente Tholen (bron: Saricon)

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'niet-gesprongen explosieven' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

De omgang met het cultureel erfgoed in onze leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet. Het gaat om zaken als de omgevingsvergunning voor rijksmonumenten, het aanstellen van een monumentencommissie, of rekening houden met cultureel erfgoed in omgevingsplannen. Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt daarnaast een toereikend beschermingsregime opnemen in het omgevingsplan. Bij cultureel erfgoed kan het gaan om monumenten zoals (bouw)werken, tuinen en parken, bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen.

Uit de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Zeeland blijkt dat in het plangebied en de directe omgeving geen cultuurhistorische waarden van betekenis aanwezig zijn. Op een afstand van ongeveer 180 meter vanaf de grens van het plangebied is een rijksmonument op het adres Molendijk 56 gelegen. Het gaat om een windaangedreven korenmolen zonder naam met monumentennummer 35384.

Molens en hun omgeving hebben met andere woorden een interactie in belevingswaarde. Daarom is het van belang om de cultuurhistorische waarde van de molen te beschouwen. Voor het behoud van de molen en het functioneren van ervan als werktuig worden in de omgeving van een molen beperkingen gesteld aan de hoogte van obstakels (bebouwing en beplanting) die de windvang onevenredig negatief kunnen beïnvloeden. Het gebied waarbinnen deze hoogtebeperkingen gelden, wordt molenbiotoop of molenbeschermingszone genoemd.

Binnen een afstand van 100 meter tot het middelpunt van de molen mag geen bebouwing worden opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek. Binnen een afstand van 100 tot 400 meter tot het middelpunt van de molen wordt geen bebouwing opgericht met een bouwhoogte die meer bedraagt dan 1/75 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek.

De dichtstbijzijnde bebouwing ligt op circa 200 meter van de molen. Op grond van de regels voor de molenbiotoop is een bouwhoogte van maximaal (200/75 =) 2,7 meter toegestaan. De toegestane bouwhoogte loopt daarna op tot 5,3 meter aan de rand van de molenbiotoop, op 400 meter van de molen. Van deze maximale bouwhoogte kan worden afgeweken als tussenliggende bebouwing door de hoogte en breedte ervan al bepalend is voor de windvang. In dit geval is de molen al ingepast tussen bestaande bebouwing, waaronder de onlangs gerealiseerde woonwijk ''Kleine Suzannapolder'' gelegen aan de noordkant van de molen. Hier is een goothoogte 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter toegestaan. In de afweging om deze woningbouwontwikkeling op deze locatie toe te staan is al gekeken naar de vrije windvang. Daarin is opgenomen dat de vrije windvang in de loop der tijd verloren is gegaan. Dit door de groei van het drop en de robuuste cultuurhistorisch waardevolle boombeplantingen, onder andere op de Havendijk en de Molendijk. Deze boombeplantingen staan ten opzichte van de molen op een positie vanuit de overheersende windrichtingen.

Daarnaast is het plangebied gelegen op een hoogte van 0,67 meter t.o.v. NAP en de molen op een hoogte van ruim 4 meter t.o.v. NAP vanwege de ligging op een dijk. Het plangebied ligt daardoor veel lager dan de molen. Verder ligt het plangebied in het verlengde, in noordwestelijke richting van de woonwijk ''Kleine Suzannapolder''. Hierdoor kan de woonwijk minimaal dezelfde goot- en bouwhoogte hebben als de woonwijk ''Kleine Suzannapolder'' om de eventuele windvang niet verder te verslechteren. Bovendien ligt het plangebied ook nog achter de Havendijk.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'cultuurhistorische waarden' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan. Bovendien wordt in dit TAM-omgevingsplan de dubbelbestemming 'vrijwaringszone - molenbiotoop' overgenomen.

Bij het opstellen van ontwikkelplannen worden de thema's water en natuur steeds meer als leidende basisprincipes gezien. Daar waar eerst getoetst werd of er geen nadelige effecten te verwachten waren (behoud) wordt nu – met name vanwege de klimaatdoelstellingen - veel meer gestuurd op het verbeteren van de waterhuishouding en het ontwikkelen van extra natuurwaarden. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze dit plan bijdraagt aan deze leidende principes.

Bij het toelaten van activiteiten moet rekening gehouden worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen, ook wel 'weging van het waterbelang' genoemd. De weging van het waterbelang geldt, volgens artikel 5.37 Bkl, bij het vaststellen van het omgevingsplan. Bij de vaststelling van het omgevingsplan of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het advies van de waterbeheerder betrokken.

Veilige waterkeringen

Als beheerder van de meeste Zeeuwse waterkeringen, heeft het Waterschap Scheldestromen het onderwerp veiligheid als eerste prioriteit. Ze houden rekening met een zeespiegelstijging op basis van reële klimaatscenario's zodat veilig wonen in Zeeland haalbaar en betaalbaar blijft. Waterschap Scheldestromen is verantwoordelijk voor de veiligheid, het onderhoud en het beheer van de primaire waterkeringen in zijn gebied. De primaire waterkeringen regelmatig moeten worden beoordeeld om te onderzoeken of deze voldoen aan de wettelijke normen voor de waterveiligheid. Als de waterkering niet meer aan de norm voldoet, moeten er verbetermaatregelen worden gerealiseerd. De primaire waterkering langs de jachthaven van Sint-Annaland is bijvoorbeeld afgekeurd op het faalmechanisme binnenwaartse stabiliteit. Hiervoor is een project gestart (uitvoering 1 april – medio juli 2024) om te komen tot dijkversterking. Het doel van het project is om een veilige en toekomstbestendige dijk te realiseren voor dijktraject Sint-Annaland tussen Dijkpaal 780 – 785. Hierbij is rekening gehouden met andere ruimtelijke ontwikkelingen nabij de haven.

De Havendijk en de Molendijk functioneren als waterkering (zie afbeelding 9) en maken deel uit van een regionaal waterstaatswerk. Binnen het plangebied vallen daarom de 'Beschermingszone A Regionaal' en de 'Beschermingszone B Regionaal'. Dit houdt in dat er in de zone grenzend aan het waterstaatswerk specifieke voorschriften gelden ter bescherming van het waterstaatswerk, zoals vastgelegd in de waterschapsverordening.

Afbeelding 9 | Uitsnede kaart Waterkeringen (bron: Waterschap Scheldestromen)

Beschermingszone A loopt ongeveer 15 meter binnen het plangebied, gemeten vanaf de Havendijk. Beschermingszone B loopt ongeveer 50 meter binnen het plangebied, gemeten vanaf de Havendijk. Binnen beschermingszone A geldt een verbod tot het verrichten van werkzaamheden en verbod tot het plaatsen van werken of houtbeplanting. Binnen beschermingszone B geldt een verbod voor afgravingen dieper dan 5 meter als daarbij een lijn onder 1:6 getrokken uit de grens van de beschermingszone A wordt doorsneden. Onder afgravingen wordt verstaan het tijdelijk of permanent verlagen van het maaiveld van een terrein of van de waterbodem. Afgravingen kunnen negatieve gevolgen hebben voor de waterkering. Ze kunnen verzakkingen en piping veroorzaken en de erosiebestendigheid aantasten. Voorts kunnen beheer- en onderhoudswerkzaamheden aan de waterkering bemoeilijkt worden. Het verbod om afgravingen te verrichten geldt ook voor het verdiepen en/of verruimen van waterlopen. Dat kan de stabiliteit van de waterkering negatief beïnvloeden en kan de kans op piping doen toenemen. Ter bescherming van de waterkering zal het waterschap voorwaarden stellen met betrekking tot de diepte en de breedte en zal eventueel compenserende maatregelen voorschrijven. Binnen de beschermingszone B zijn enkele woonpercelen beoogd.

Aan de zuidwestkant is een afstand van 4,85 meter aangehouden, gemeten van het meest zuidwestelijk woonperceel tot de grens van het plangebied. Aan de Havendijk is een afstand van 9,6 meter aangehouden, gemeten van het meest zuidoostelijke woonperceel tot de grens van het plangebied.

Overlast door oppervlaktewater en watersysteem

Door de realisatie van het nieuwbouwplan zal het bebouwd en verhard oppervlak toenemen. De exacte toename van het bebouwde en verhard oppervlak is momenteel nog onbekend, aangezien het plan nog verder civieltechnisch uitgewerkt moet worden. Er wordt aangesloten op het bestaande watersysteem en de watergang. Voor het uitrekenen van de waterbergingsopgave wordt rekening gehouden met de norm 'toename bebouwd/verhard oppervlak x 0,075 m'.

De watercompensatie zal plaatsvinden aan de noordkant, in het midden van het plangebied, waar een vijver is voorzien. Er zijn binnen het plangebied voldoende mogelijkheden om de benodigde watercompensatie op te vangen. Van belang is dat regenwater van de verharding in de openbare ruimte zoveel mogelijk oppervlakkig wordt afgevoerd naar het groen. Op deze manier komt het hemelwater niet rechtstreeks in het oppervlaktewater en hoeft hiervoor geen extra berging aangebracht te worden ter compensatie.

Overlast door hemel- en afvalwater

Op dit moment is het terrein volledig onverhard en niet aangesloten op het rioolstelsel. Met de beoogde ontwikkeling is er sprake van een toename aan verharding. Bij de realisatie van de woningen zal een gescheiden rioolsysteem aangelegd worden, waarbij regenwater gescheiden wordt van het afvalwater. Het hemelwater wordt vervolgens afgevoerd naar het oppervlaktewater (vrij verval riool).

Grondwaterkwantiteit

Het plangebied is niet gelegen binnen een zoetwatervoorkomen, infiltratiegebieden, waterwingebieden en/of grondwaterbeschermingsgebieden. De beoogde ontwikkeling voorziet bovendien niet in het onttrekken van grondwater en veroorzaakt evenmin mogelijke grondwateroverlast. De beoogde ontwikkeling heeft zodoende geen nadelige gevolgen voor de grondwaterkwaliteit.

Onderhoud oppervlaktewater

Langs de Molendijk en aan de westzijde van het plangebied zijn primaire watergangen gelegen. Aan de Nieuwlandseweg is een secundaire watergang gelegen (zie afbeelding 10). Voor deze watergangen geldt een beschermingszone oppervlaktewaterlichaam van 7, respectievelijk 5 meter aan beide zijden. Aan de zuidwestkant is een afstand van 7 meter aangehouden, gemeten van het meest zuidwestelijk woonperceel tot de grens van het plangebied. Dit betreft de kortste afstand binnen het plangebied van een woonperceel tot de watergang. De stroken langs de watergangen worden ingezaaid met gras, waardoor obstakelvrije onderhoudsstroken van minimaal 7 meter ontstaan.

Akkerranden Tholen en Sint Philipsland

In het Natuurbeheerplan 2018 is een zoekgebied opgenomen waar voor de categorie water, akkerranden kunnen worden aangelegd. Deze akkerranden worden door het waterschap gefinancierd (met cofinanciering van het Europese Plattelandsontwikkelingsprogramma 3: POP3). Het waterschap stelt voorwaarden aan de locatie, breedte en het gebruik van de akkerrand. Akkerranden langs primaire watervoerende waterlopen zijn een aanvulling op de wettelijk verplichte bufferstrook. Binnen het plangebied is een deel van het zoekgebied gelegen aan de zuidzijde, aan de kant van de Molendijk (zie afbeelding 10). Het traject binnen het plangebied komt in aanmerking voor deze regeling. De trajecten dienen aaneengesloten te zijn. Dit houdt in dat de tractor op één locatie de rand kan betreden en aan het einde er weer vanaf kan rijden.

Afbeelding 10 | Uitsnede kaart Akkerranden Tholen (bron: Waterschap Scheldestromen)

Wegen en in eigendom waterbeheerder

De Nieuwlandseweg en de Molendijk zijn (vooralsnog) grotendeels in beheer van Waterschap Scheldestromen. De ontsluiting van de beoogde woonwijk ''Nieuwlandje'' is gelegen aan de Nieuwlandsweg. De totale verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling zal daarom afgewikkeld worden via de Nieuwlandseweg. Het is aannemelijk dat het gemotoriseerd verkeer beweegt in zuidoostelijke richting via de Havenweg en de Havendijk. Waarschijnlijk zal het gemotoriseerd verkeer grotendeels via de Havendijk over de Molendijk en Oudelandseweg bewegen.

Op dit moment is de Nieuwlandseweg ingericht als relatief smalle erftoegangsweg. Het volledige wegprofiel is circa 4,5 meter breed. Dit is inclusief de verhardingsstroken aan weerskanten van de weg. Het CROW hanteert bij een dergelijke verhardingsbreedte een maximale wegcapaciteit van 1.000 motorvoertuigen per dag. Bij realisatie van de woonwijk kan er vanuit worden gegaan dat dit deel van de Nieuwlandseweg onderdeel wordt van de bebouwde kom. Hierbij wordt de maximumsnelheid verlaagt tot 30 km/u en wordt de wegcapaciteit lager. In de huidige situatie is de verkeersintensiteit op de Nieuwlandseweg dus beperkt. Wanneer de toekomstige verkeersbewegingen naar de woonwijk en de overloopterreinen hierbij worden opgeteld, is er op een piekdag wel sprake van overschrijding van de maximale wegcapaciteit. Het wegprofiel is in de huidige situatie niet voldoende breed om de verwachte toekomstige intensiteiten op de Nieuwlandseweg die ontstaan als gevolg van de woonontwikkeling en het bezoekersparkeren voor het havengebied zonder bermschade te kunnen afwikkelen. Aanvullende maatregelen zijn daarom wenselijk, dit in de vorm van een herinrichting van de Nieuwlandseweg waarbij het wegprofiel wordt verbreed. Zie ook paragraaf 4.3.2 Verkeersgeneratie enontsluiting.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'waterbelang' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Het aspect natuur omvat zowel soortenbescherming als gebiedsbescherming. Sommige activiteiten kunnen gevolgen hebben voor dieren en planten. Dat zijn flora- en fauna-activiteiten. De Omgevingswet geeft regels over flora- en fauna-activiteiten om soorten te beschermen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet, indien negatieve effecten op mogelijke beschermde soorten op voorhand niet uitgesloten kunnen worden, onderzocht worden of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Daarnaast is aandacht nodig voor de gebiedsbescherming, waarvoor het Rijk en de Provincie in de eerste plaats verantwoordelijk zijn. Toebedeelde functies moeten beoordeeld worden op mogelijk nadelige gevolgen voor Natura 2000-gebieden en getoetst moet worden aan de instructieregels uit de omgevingsverordening ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland-gebieden.

Soortenbescherming

Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde soorten (dieren en planten). Om die reden is in april en mei 2024 een quickscan ecologie uitgevoerd door MaGRID (zie Bijlage 5). Hieruit blijkt dat er geen significant negatieve effecten zijn op het leefgebied, rust- of voortplantingslocatie van beschermde muizen, vleermuizen, eekhoorn, konijn en kleine marterachtigen. Door de uitvoering van het project gaat leefgebied, rust- en voortplantingshabitat van de haas permanent verloren. De soort lijkt echter (zeer) schaars te zijn in het plangebied. Indien wordt gewerkt conform het ecologisch werkprotocol is geen sprake van overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van de soortenbescherming. Het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het vernietigen van leefgebied, rust- en voortplantingshabitat van de haas is mogelijk noodzakelijk.

Ten aanzien van vogels is het wenselijk om de werkzaamheden tussen 15 augustus en 1 maart te starten. Als er eenmaal geregeld activiteiten zijn, kunnen deze ook in het broedseizoen voortgezet worden. Met inachtneming van het ecologisch werkprotocol is er geen sprake van overtreding van verbodsbepalingen.

In het projectgebied ontbreekt op dit moment geschikte voortplantingshabitat van de rugstreeppad, maar dit kan wel ontstaan tijdens de werkzaamheden. De soort komt immers voor binnen 100-200 meter van het projectgebied. Aanbevolen wordt in ieder geval te voorkomen dat er geschikte voortplantingshabitat voor de rugstreeppad ontstaat (ondiepe zoete of brakke plassen in medio april - medio september). Het plaatsen van paddenschermen lijkt gezien de omvang van het projectgebied nauwelijks een te realiseren maatregel.

Daarnaast zijn er geen significant negatieve effecten op het leefgebied, rust- of voortplantingslocatie van vlinders, libellen en overige ongewervelde dieren. Ook significant negatieve effecten op wettelijk beschermde planten zijn redelijkerwijs uit te sluiten.

Verder zijn op veel plaatsen rond het projectgebied groeien reuzenberenklauwen. Om te voorkomen dat het projectgebied massaal 'besmet' wordt met reuzenberenklauwen, wordt aanbevolen deze planten zo veel mogelijk te verwijderen of – in ieder geval – te voorkomen dat ze tot bloei komen en zaden vormen.

Conclusie

Er is geen vervolgonderzoek noodzakelijk naar bepaalde soorten. Mogelijk is een omgevingsvergunning voor het vernietigen van leefgebied, rust- en voortplantingshabitat van de haas is mogelijk. Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'soortenbescherming' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Gebiedsbescherming

Het projectgebied ligt (net) buiten de begrenzing van gebieden die vallen onder Natuurnetwerk Nederland (NNN). De boomdijken aan de zuidoostzijde (Havendijk) en aan de zuidwestzijde (Molendijk) van het projectgebied vallen onder NNN. Daarnaast valt de noordelijke punt van het projectgebied binnen de 'afwegingszone' van 100 meter rond het NNN gebied Stallands Bos. Aan de noordkant van het plangebied is een groene buffer opgenomen en aan de noordoostkant een (overloop)parkeerterrein. Hierdoor zijn negatieve effecten van de ontwikkeling op de wezenlijke kenmerken en waarden van NNN-gebieden in de omgeving niet te verwachten.

Het projectgebied ligt op een afstand van circa 150 meter van het Natura 2000-gebied 'Oosterschelde' en op circa 700 meter afstand van stikstofgevoelige habitat. Op een afstand van ongeveer 7 kilometer ligt de Grevelingen. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling op enige afstand van beschermde Natura 2000-gebieden plaatsvindt worden geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht. Voor dit plan is voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (zie Bijlage6).

Uit dit onderzoek blijkt dat de emissie die als gevolg van dit project vrijkomt leidt tot een depositieresultaat van 0,04 mol N/ha/jaar en 0,06 mol N/ha/jaar in respectievelijk de bouw- en gebruiksfase. Significante effecten zijn om die reden niet in de voortoets uit te sluiten.

Uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 18 december 2024 (ABRvS 18 december 2024, ECLI:NL:RVS:2024:4923 en ABRvS 18 december 2024, ECLI:NL:RVS:2024:4909).

Intern salderen mag niet worden betrokken in de zogenoemde voortoets, dus bij de vraag of een natuurvergunning voor een project nodig is. Intern salderen mag wel worden betrokken bij de vraag of een natuurvergunning voor een project kan worden verleend.

In het uitgevoerde stikstofonderzoek is vooruitlopend op de passende beoordeling (indicatief) doorgerekend welke invloed interne saldering heeft op het project. Uit deze berekeningen blijkt dat interne saldering wel kan leiden tot het resultaat van 0,00 mol N/ha/jaar ten opzichte van de referentiesituatie.

Conclusie

Het project is vergunningplichtig voor een flora- en fauna-activiteit. Een passende beoordeling is noodzakelijk en wordt op dit moment uitgevoerd, maar met intern salderen kan de natuurvergunning worden verleend. Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'gebiedsbescherming' te verwachten voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot verkeersproblemen op de omliggende wegen. Er moeten ook voldoende parkeerplaatsen voor auto's en voor fietsen gerealiseerd worden. Wat voldoende is, is afhankelijk van de locatie, het type functie en gemeentelijk beleid. Mobiliteit is geen doel op zich, maar een belangrijke randvoorwaarde voor onder meer de woningbouwopgave en de regionale economie. Gemeenten kennen een breed takenpakket op het gebied van mobiliteit. Het gaat niet alleen om het beheer en onderhoud van lokale wegen, maar ook over de mobiliteitstransitie, verkeersveiligheid en toegankelijkheid. Om mobiliteit toekomstbestendig te maken moeten al deze aspecten in onderlinge samenhang beschouwd worden. Gemeenten hebben daarnaast een eigen verantwoordelijkheid om locaties binnen de gemeente goed bereikbaar te houden.

In december 2008 stelde de Gemeenteraad van Tholen het eerste Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) vast. Dit GVVP had een looptijd van 10 jaar. Daarom is er een nieuw mobiliteitsplan opgesteld: Mobiliteitsplan Tholen 2022-2023. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning moet worden getoetst aan de parkeernormen wanneer er sprake is van een vergunningplichtige nieuw- of verbouwontwikkeling. Dit is geborgd in de 'Parapluherziening Parkeren Tholen' (vastgesteld d.d. 11 oktober 2018).

De gemeente Tholen heeft in het mobiliteitsplan Tholen parkeerbeleid en daarbij eigen parkeernormen vastgelegd. De stedelijkheidsgraad van de gemeente is 'niet stedelijk'. Het plangebied ligt in het buitengebied van Tholen, maar het is aannemelijk om voor deze woonwijk, als uitbreiding van de kern Sint-Annaland, te rekenen met het gebiedstype 'rest bebouwde kom'.

In het plan worden verschillende type woningen gerealiseerd. Hierbij is uitgegaan dat de woningen vallen in de koopsector. Het beoogde woonprogramma heeft een parkeerbehoefte van 173 parkeerplaatsen, zie onderstaande tabel.

Tabel 1 | Parkeervraag op basis van Mobiliteitsplan Tholen

In het plangebied zijn 26 parkeerplaatsen op eigen erf bij de twee-onder-één kapwoningen en vrijstaande woningen gesitueerd. Verder zijn in de openbare ruimte 154 parkeerplaatsen beoogd, met name in de parkeerhofjes. In het plangebied is de auto ondergeschikt aan de wandelaar en de fietser. Het hart van het gebied is autoluw. De parkeerbehoefte wordt binnen het plangebied opgelost.

Overloopparkeerterrein haven

Uit het Mobiliteitsplan 2022-2023 blijkt dat de parkeersituatie rondom het havengebied in Sint-Annaland een aandachtspunt is. Hier bevinden zich diverse (recreatie)activiteiten die ervoor zorgen dat parkeren op bepaalde momenten een knelpunt is, met name op het havenplateau en op de Havendijk/Havenweg. Uit het mobiliteitsplan blijkt dat tijdens een pieksituatie (warme zomerdag) een tekort is van ongeveer 115 parkeerplaatsen. Hierbij is rekening gehouden met de ontwikkelingen die aan de Havenweg, op het havenplateau plaatsvinden. Het tekort kan op deze locatie niet worden opgelost.

De beoogde ontwikkeling 'Nieuwlandje' voorziet in twee grote parkeerterreinen die gebruikt kunnen worden voor bezoekers van de haven en recreatieve voorzieningen in de omgeving. De parkeerterreinen zijn gelegen aan de noordoostzijde, ter hoogte van de ontsluiting aan de Nieuwlandseweg. Het parkeerterrein ligt zo aan de zijde van de haven en is daarmee relatief vlot bereikbaar vanaf de Havenweg. Tevens blijft de loopafstand met 200 à 300 meter beperkt. Dit zijn loopafstanden die volgens de richtlijnen van het CROW voor bezoekers als acceptabel worden beschouwd.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'parkeren' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

In het Mobiliteitsplan Tholen zijn geen normen voor de verkeersgeneratie vastgesteld. De verkeersgeneratie is daarom bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 744 'Parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering'. De verkeersgeneratie wordt in onderstaande tabel weergegeven.

Tabel 2 | Verkeersgeneratie op basis van de CROW

De verkeersgeneratie bedraagt in totaal 662 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit aantal wordt volledig over de ontsluiting aan de Nieuwlandseweg afgewikkeld.

Parkeren havengebied

Naast het bewonersparkeren in de woonwijk wordt in de toekomstige situatie parkeergelegenheid beschikbaar gesteld voor bezoekers van het havengebied. Zowel bij het havengebied zelf als bij de ontsluiting van de woonwijk is in de toekomstige situatie parkeergelegenheid beschikbaar voor bezoekers van dit gebied. In eerste instantie parkeert verkeer altijd zo nabij mogelijk, hiervoor komt de parkeergelegenheid bij het havengebied in aanmerking. Bij de woonwijk worden twee overloopterreinen gerealiseerd die de parkeervraag op piekmomenten kunnen opvangen. Het aantal piekdagen wordt ingeschat op enkele tientallen (zomer)dagen in het jaar.

Op de overloopterreinen worden ongeveer 200 extra parkeerplaatsen gerealiseerd. In de huidige situatie is op piekdagen sprake van een capaciteitstekort. Het gaat hier voornamelijk om recreatiefuncties, waarbij een bezoek minstens één dagdeel bedraagt. In de toekomstige situatie wordt op een piekdag daarom uitgegaan van een volledige bezetting waarbij elke parkeerplaats één keer per dag wordt gebruikt. In totaal gaat het om 400 verkeersbewegingen per dag. Het aantal bezoekers van de functies in het havengebied hangt sterk samen met het weer en het seizoen. Afgaande op het aantal piekdagen is de verwachting dat tijdens grote delen van het jaar sprake is van een beperkte tot minimale bezetting. Vanzelfsprekend is het aantal verkeersbewegingen op deze dagen dan ook beperkt.

Ontsluiting

De woonwijk en de overloopterreinen worden beide ontsloten op de Nieuwlandseweg. Het grootste deel van het verkeer afkomstig van buiten de kern Sint-Annaland bereikt de wijk het snelst via de N658, Koelhuisweg, Havenweg en Havendijk. Via deze route wordt het dorpscentrum grotendeels gemeden. Echter is de route niet geheel rechtlijnig, een deel van het verkeer kan er mogelijk ook voor kiezen om via de Spuistraat, Noordstraat, Molendijk en Havendijk te rijden. Voor lokaal verkeer uit het dorp is de route via de Molendijk en Havendijk logisch. Verkeer uit Stavenisse zal tevens gebruik maken van dezelfde Havendijk. De routes door de kern zijn weliswaar verschillend, vrijwel alle verkeersstromen komen echter samen op de Nieuwlandseweg ten oosten van het plangebied. Ten westen van het dorp is namelijk sprake van een landschappelijk achterland met weinig verkeersaantrekkende functies.

Op dit moment is de Nieuwlandseweg ingericht als relatief smalle erftoegangsweg. Het volledige wegprofiel is circa 4,5 meter breed. Dit is inclusief de verhardingsstroken aan weerskanten van de weg. Het CROW hanteert bij een dergelijke verhardingsbreedte een maximale wegcapaciteit van 1.000 motorvoertuigen per dag. Bij realisatie van de woonwijk kan er vanuit worden gegaan dat dit deel van de Nieuwlandseweg onderdeel wordt van de bebouwde kom. Hierbij wordt de maximumsnelheid verlaagt tot 30 km/u en wordt de wegcapaciteit lager. Op dit moment zijn alleen een camping en een vakantiepark bij de weg gevestigd. In het achterland zijn geen grotere functies aanwezig die verkeer aantrekken. In de huidige situatie is de verkeersintensiteit op de Nieuwlandseweg dus beperkt. Wanneer de toekomstige verkeersbewegingen naar de woonwijk en de overloopterreinen hierbij worden opgeteld, is er op een piekdag wel sprake van overschrijding van de maximale wegcapaciteit.

Conclusie

Het wegprofiel is in de huidige situatie niet voldoende breed om de verwachte toekomstige intensiteiten op de Nieuwlandseweg die ontstaan als gevolg van de woonontwikkeling en het bezoekersparkeren voor het havengebied zonder bermschade te kunnen afwikkelen. Aanvullende maatregelen zijn daarom wenselijk, dit in de vorm van een herinrichting van de Nieuwlandseweg waarbij het wegprofiel wordt verbreed. Ook vanuit het perspectief van verkeersveiligheid is het belangrijk dat gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer elkaar vlot en veilig kan passeren. Verder biedt het wegprofiel van de Havendijk in zowel westelijke als zuidoostelijke richting voldoende ruimte om de toekomstige extra verkeersvraag op te vangen.

Het plangebied is ontsloten aan de Nieuwlandseweg. Dit is een erftoegangsweg in beheer bij het Waterschap. Het snelheidsregime is in de huidige situatie 60 km/uur, in de toekomst schuift de komgrens naar verwachting op en wordt de snelheid naar 30 km/u verlaagd. De ontwikkeling is vanuit zuidoostelijke richting relatief snel bereikbaar via de Havendijk en de Havenweg. Voor het overige verkeer is de ontwikkeling eveneens goed bereikbaar via de Molendijk, Havendijk en Nieuwlandseweg. Het plangebied is in de huidige situatie minder goed bereikbaar met het openbaar vervoer. De meest nabijgelegen bushalte ligt nu aan de zuidkant van de kern. De loopafstand tot de ontwikkeling is ruim een kilometer. Vanuit de Regionale Mobiliteitsstrategie (RMS) wordt in de nieuwe Zeeuwse concessie voor publiek vervoer de nabijheid van openbaar vervoer vanaf 2025 gegarandeerd. In dit plan heeft namelijk iedere inwoner binnen de bebouwde kom binnen een afstand van 500 meter toegang tot een hub, halte of opstappunt.

Wat betreft het recreatief verkeer is op korte afstand van het plangebied een haven gelegen waarbij verschillende mogelijkheden van vervoer over het water zijn. Zo bestaat er onder andere een dienst/rondvaartbedrijf voor vervoer tussen Sint-Annaland en Zierikzee. Het plangebied is zo goed ontsloten en redelijk goed bereikbaar en toegankelijk.

Conclusie

Het plangebied is via verschillende vervoersmodaliteiten goed bereikbaar.

Duurzaamheid is het waarborgen van de bestaansmogelijkheden van en het voorzien in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee de behoeften van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Duurzaam omgaan met de ruimte betekent onder meer rekening houden met de huidige gebruiksfuncties en de mogelijkheid voor toekomstige generaties om functies aan een gebied te geven. Bij duurzame gebiedsontwikkeling gaat het om duurzaam gebruik van materialen, energie, natuur en mobiliteit. Omdat duurzaamheid veel facetten heeft, is een integrale benadering noodzakelijk.

Ook de gemeente Tholen heeft te maken met de effecten van klimaatverandering, het duurzaamheidsvraagstuk en de energietransitie. Uit de Inspiratievisie 2040 en het beleidsprogramma 2022-2026 blijkt dat de ambitie is om oplossingen te bieden voor huidige en toekomstige klimatologische problemen en een bijdrage te leveren aan een gezond en duurzaam Tholen. Afgesproken is om de CO2-uitstoot te beperken. De concrete CO2-doelstellingen zijn 49% (tot zelfs 55%) minder CO2-uitstoot in 2030 en 95% in 2050 ten opzichte van de uitstoot in 1990. Daarnaast is er de landelijke doelstelling om in 2050 aardgasvrij te zijn. Gemeente Tholen heeft de ambitie om een duurzame en klimaatbestendige gemeente te worden. Dit krijgt zijn weerklank in nieuw te ontwikkelen plannen. Er moet gekeken worden naar de mogelijkheden om dit gebied duurzaam en toekomstbestendig te ontwikkelen. Dit betekent dat de gemeente in ieder geval de volgende uitgangspunten hanteert:

• Gebouwen worden minimaal energieneutraal of zelfs energiepositief gerealiseerd.
• Geen aansluiting meer op het gasnet (ook niet meer toegestaan).
• De mogelijkheden voor de warmte- en koudevoorziening wordt breed bezien.
• Bij de inrichting van het gebied wordt rekening gehouden met klimaatverandering.
• Zoveel als mogelijk worden circulaire materialen toegepast bij het bouwen van de gebouwen en het ontwikkelen van het openbare gebied.
• Kavelkopers houden rekening met het nemen van duurzame maatregelen.

Verduurzaming van de woningvoorraad

De woningen moeten voldoen aan de per 1 januari 2021 inwerking getreden BENG (Bijna energie neutrale gebouwen), waarbij de energieprestatie voor bijna energieneutrale gebouwen vast wordt gelegd aan de hand van drie eisen, namelijk:

• de maximale energiebehoefte in kWh per m² gebruiksoppervlak per jaar;
• het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m² gebruiksoppervlak per jaar;
• het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten.

Deze eisen vervangen de eerdere EPC-eisen voor nieuwbouw. Bij voorliggende ontwikkeling wordt (zoveel mogelijk) voldaan aan de BENG-eisen.

Circulaire economie/circulariteit

Grondstoffen worden schaarser, kostbaarder en daardoor strategisch belangrijk. Een grondstoftransitie is noodzakelijk en daardoor zal er steeds vaker worden gestreefd naar het kortsluiten van de kringlopen van reststromen. Preventie, hergebruik en recycling zijn manieren om grondstoffen efficiënter en duurzamer te benutten, terwijl verbranding en vergisting bijdragen om een deel van de energie terug te winnen. Er zal daarom zoveel als mogelijk gebruik worden gemaakt van circulaire materialen. De gemeente streeft naar een MPG (milieuprestatie gebouwen) van 0,8. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik.

Energie

Steeds vaker zal warmte én koude nodig zijn in woningen en gebouwen. Bij de opbouw van de energievoorziening in het plangebied dient hier dan ook al bij het ontwerp aandacht voor te zijn. In de Woonvisie is opgenomen dat De Gemeentelijke PraktijkRichtlijn (GPR) als indicator wordt gehandhaafd, waarbij voor nieuwbouwwoningen wordt gestreefd naar een GPR van 7,0. Als hieraan niet kan worden voldaan, wordt in overleg met initiatiefnemers bekeken wat wel mogelijk is.

GPR is een geavanceerde methode voor het meten en evalueren van duurzaamheid en prestaties van gebouwen. Het omvat GPR Gebouw, waarbij de duurzaamheid van een gebouw wordt beoordeeld aan de hand van verschillende thema's zoals energie, milieu, gezondheid en gebruikskwaliteit. De GPR score, die kan variëren van 1 tot 10, geeft inzicht in de duurzaamheid van het gebouw. Een hogere GPR score, zoals GPR score 7, GPR score 8 of zelfs GPR score 9, duidt op een betere duurzaamheidsprestatie.

De beoogde woonwijk krijgt geen aansluiting op het gasnet. De woningen worden (zoveel) mogelijk energieneutraal gerealiseerd. Daarnaast is bij de inrichting van het plangebied rekening gehouden met klimaatverandering. Water en groen vormen het hart van het plan. De grote hoeveelheid water en groen zorgt voor veel infiltratiemogelijkheden voor hemelwater. Het water heeft ook een verkoelend effect. Het hart van het plan draagt voor een groot deel bij aan het duurzame karakter van de wijk. In het plan is veel groen aanwezig. Dit is niet alleen zichtbaar in de onbebouwde ruimte, maar dit wordt ook meegenomen de materialisatie van de openbare ruimte. Zo worden de parkeerplaatsen waar mogelijk groen uitgevoerd. Het gebied wordt aangeplant met inheemse beplanting en een variatie aan bomen. Bomen zorgen voor schaduwwerking, CO2-opslag en draagt voor een groot deel bij aan de biodiversiteit. Ook de variatie aan beplanting speelt daar een rol in. De erfafscheidingen worden voor een groot deel groen uitgevoerd.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'duurzaamheid' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Een van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet is een gezonde fysieke leefomgeving. Binnen de kaders van Omgevingswet kunnen overheden eigen gezondheidsambities vastleggen en uitwerken. Het aspect gezondheid is veelomvattend en zeer divers. Aan de meeste milieuaspecten (o.a. luchtkwaliteit, geluid en geur) zijn in meer of mindere mate immers gezondheidsaspecten verboden. De fysieke leefomgeving kan gevolgen hebben voor de gezondheid van mensen, in positieve of negatieve zin. Zo kan een groene en beweegvriendelijke omgeving goed zijn voor de gezondheid. Aan de andere kant kunnen bijvoorbeeld een matige luchtkwaliteit of een lawaaiige omgeving ongezond zijn.

Volgens de landelijke kernindicator Beweegvriendelijke omgeving 2022, in de Atlas Leefomgeving heeft de kern Sint-Annaland in zijn geheel een score van 59 punten. Dit is een landelijk gemiddelde. Hoe meer sportaccommodaties, sport- en speelplekken, voorzieningen en recreatief groen en blauw, hoe hoger de gemeente of buurt scoort op een schaal van 0 tot en met 100. Voor Sint-Annaland geldt dat er een hoge score (95) is op de indicator sport- en speelplekken en een lage score (36) op de indicator sportaccommodaties en recreatief groen en blauw. Het plangebied is niet gelegen in een beweegvriendelijke omgeving (zie afbeelding 10), maar ten opzichte van de kern scoort het plangebied het hoogste op de indicator recreatief groen en blauw. Dit heeft te maken met de aan de overzijde van de weg gelegen bos en in de nabijheid van de haven. Hierdoor grenst het plangebied aan een meer beweegvriendelijke omgeving en is goed bereikbaar.

Met de beoogde ontwikkeling wordt verder ingespeeld op indicator recreatief groen en blauw en de indicator sport- en speelplekken. De aanwezigheid van water, groen, wandelpaden en ontmoetingsruimten dragen namelijk hierin bij. In ''Nieuwlandje'' bestaat het hart van het gebied uit een grote waterpartij met groen en wandel/fietspaden. De auto is hier niet of nauwelijks aanwezig. Rondom de waterpartij is ruimte voor groen en spelen. De bebouwing is met de voorkant gesitueerd op de openbare ruimte. Zicht vanuit de woningen op de openbare ruimte zorgt voor sociale controle en kan bijdragen aan een veilig gevoel. Dit geeft de openbare ruimte kwaliteit. Het zicht op spelende en bewegende mensen kan voor bewoners ook stimulerend werken om zelf meer te bewegen en naar buiten te gaan.

Afbeelding 11 | Uitsnede kaart Beweegvriendelijkheid (bron: Atlas Leefomgeving/Mulier Instituut, 2022)

Het hoogteverschil en de aanwezigheid van water en groen geven indirect een speelaanleiding voor bewoners en bezoekers. Dit wordt versterkt door het autoluwe karakter van de wijk. Twee bomen zijn een goal, beplanting is een verstopplaats en het water is een obstakel waar via stapstenen overheen kan worden gelopen.

De paden voor langzaam verkeer maken deel uit van een netwerk van paden. De diagonale as door het gebied verbindt de kern van Sint-Annaland met het Stallands Bos. Deze verbinding maakt het voor wandelaars en fietsers aantrekkelijker om van de kern naar het bos en de kust te gaan. Het is te verwachten dat deze verbinding ervoor zal zorgen dat meer mensen uit de omliggende gebieden zich gaan verplaatsen. Naast deze verbinding is het pad ook gekoppeld aan het wandelnetwerk op de Molendijk.

Conclusie

Er wordt een positieve bijdrage geleverd aan het aspect bewegen en vormt daarom geen belemmeringen voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Een centrale openbare ruimte vormt het hart van Nieuwlandje. Een organische gevormde waterpartij vormt een diagonale verbinding en verbindt het dorp Sint-Annaland met het Stallands Bos. In dit hart wordt gefietst, gewandeld, gespeeld en ontmoet. Rondom dit groenblauwe hart zijn clusters aan woningen gesitueerd (zie paragraaf 2.2 Toekomstige situatie). De beoogde ontwikkeling voorziet juist in veel groenelementen. Zie paragraaf 3.3 Gemeentelijk beleidvoor de toetsing aan 'Beleidsplan Groen 2024-2028 Gemeente Tholen'. In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met het wensbeeld vanuit het 'Beleidsplan Groen'. De diagonale verbinding, in het plangebied, tussen het dorp en het bos zorgt voor een positieve bijdrage aan de beleving van het bos en daardoor ook goed bruikbaar as wandel- en beweeggebied. Verder is het noemenswaardig dat de laan- en wegbeplantingen langs de Molendijk en Havendijk in stand blijven.

Conclusie

De ontwikkeling vindt plaats in een ruim opgezette setting waarbij in hoge mate groenbeleving aanwezig is. Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'groen' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet ervoor zorgen dat voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten voorkomen wordt. Sommige activiteiten die vanuit een planologisch perspectief mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Om de afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies te bepalen, wordt vooralsnog gebruik gemaakt van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'. Er wordt gewerkt aan de milieuzonering 'nieuwe stijl', echter deze is nog niet definitief. Naar verwachting zal de uitkomst van een toetsing op basis van de nieuwe stijl niet wezenlijk afwijken van een beoordeling op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'. Het reguleren van de gebruiksruimte voor geluid en geur per bedrijf staat centraal in de nieuwe systematiek voor milieuzonering. De gebruiksruimte van een bedrijf is de milieuruimte die een bedrijf mag benutten voor het uitoefenen van zijn bedrijfsvoering.

De woonwijk ''Nieuwlandje'' is in de zin van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' een rustige woonwijk. Rekening houdend met de richtafstanden die voor dat gebiedstype gelden zijn de volgende milieubelastende activiteiten voor de nieuwe woningen relevant:

• Nieuwlandseweg 3, agrarisch bouwvlak. Hier is geen intensieve veehouderij mogelijk. Uitgaande van een (bloem)kwekerij, de categorie ''akkerbouwbedrijf zonder vee (akkerbouw en fruitteelt – bedrijfsgebouwen)'' of de categorie ''groothandel in bloemen en planten'' geldt een milieucategorie 2. In beide gevallen geldt een richtafstand van 30 meter. Het meest noordelijk gelegen woonperceel is gelegen op een afstand van ongeveer 52 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan.
• Als nevenactiviteit bij het bovengenoemde (agrarisch) bedrijf is aan de Molendijk 58 de mini-camping ''De Bloementuin'' gelegen. De mini-camping biedt 15 staanplaatsen met ieder eigen stroom- en wateraansluiting, 4 trekkersplekken, en een safaritent voor 4 personen. De mini-camping maakt, in planologische zin, onderdeel uit van het noordelijk gelegen agrarisch bouwvlak en er is geen aparte recreatieve bestemming toegekend. Hierdoor is het aannemelijk om de richtafstand behorende bij de (bloem)kwekerij aan te houden, dus 30 meter. De dichtstbijzijnde woonpercelen zijn op een afstand van ongeveer 30 meter gelegen.
• Nieuwlandseweg 5, bedrijf tot en met milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter. Het dichtstbijzijnde woonperceel is gelegen op een afstand van ongeveer 115 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan.
• Nieuwlandseweg noordkant, Chaletpark Krabbenkreek. Voor de categorie 'kampeerterreinen' geldt een richtafstand van 50 meter met als maatgevende aspect geluid. Het meest noordelijk gelegen en dichtstbijzijnde woonperceel is op een afstand van 53 meter gelegen. Hierdoor wordt voldaan aan de richtafstand.
• Molendijkseweg 7, maatschappelijk functie in de vorm van een kinderdagverblijf. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter met als maatgevend aspect geluid. De dichtstbijzijnde gelegen woonperceel, aan de zuidkant van het plangebied, ligt op een afstand van ongeveer 45 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan.
• Molendijkseweg 5, Van Dijke Zaden, een agrarisch aanverwant bedrijf gespecialiseerd in de productie van en de handel in bloemzaden, bloemenmengsels en groentezaden. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter. De dichtstbijzijnde gelegen woonperceel, aan de zuidkant van het plangebied, ligt op een afstand van ongeveer 85 meter. Er wordt voldaan aan de richtafstand.

Aan de Molendijk 58, bij de mini-camping ''De Bloementuin'', is tevens een pluktuin en kleine speeltuin gerealiseerd. Het is daardoor aannemelijk dat op deze agrarische gronden geen gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast. Deze gronden zijn door de Ministerie van Economische Zaken ook niet aangemerkt als gewasperceel (zie afbeelding 12). Landbouwpercelen kunnen invloed hebben op de gezondheid en/of de gezondheidsbeleving. Gewasbeschermingsmiddelen, mestinjectie, weidsheid en weinig autoverkeer hebben allemaal verschillende invloeden op de omgeving en op mensen.

Afbeelding 12 | Uitsnede kaart Gewaspercelen (bron: Atlas Leefomgeving/Ministerie van Economische Zaken, 2023)

De agrarische gronden waar eventueel gewasbeschermingsmiddelen worden ingezet liggen aan de westzijde van de mini-camping op een afstand van ruim 65 meter. Voor agrarische gronden geldt op basis van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' dat het gebruik van agrarische gronden die zijn gelegen binnen een afstand van 50 meter van woningen van derden, of terreinen bestemd voor verblijfsrecreatie (kleinschalig kamperen daaronder inbegrepen) ten behoeve van nieuwe fruitteeltboomgaarden niet is toegestaan. Juist bij de bespuiting van fruitteelt is namelijk sprake van spuitdrift.

Er zijn in Nederland geen wettelijke bepalingen over minimaal aan te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen in de open lucht worden geteeld en nabij gelegen woningen. De Nederlandse wetgeving met betrekking tot gewasbeschermingsmiddelen is met name gericht op de reductie van de risico's van het gebruik van deze middelen voor het watermilieu. De in jurisprudentie aangehaalde richtafstand van 50 meter is in de open teelt met name van belang voor boomkwekerijen en boomgaarden, omdat gewasbeschermingsmiddelen daarbij niet alleen neerwaarts worden gespoten, maar ook zij- en opwaarts. Hierbij kan een deel van de gewasbeschermingsmiddelen verwaaien naar de naastliggende omgeving. In dit geval is het niet aannemelijk dat het bovenstaande in de nabijheid van de mini-camping, als kleinschalig kampeerterrein, gebeurt en de afstand tussen de agrarische gronden waarop dit eventueel zou kunnen plaatsvinden is voldoende.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'milieuzonering' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.2 Bkl. De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties. Dit in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De doelstelling van omgevingsveiligheid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Omgevingsveiligheid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving. De instructieregels van paragraaf 5.1.2 zijn erop gericht gebouwen en locaties te beschermen waar personen gedurende een periode verblijven.

In het plangebied of in de directe omgeving zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig (zie afbeelding 13). Daarnaast zijn er in de omgeving geen transportroutes gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor) aanwezig. Verder zijn geen relevantie buisleidingen met een risico in de nabijheid van het plangebied.

Afbeelding 13 | Uitsnede kaart Externe Veiligheid (bron: Atlas Leefomgeving, bewerking Juust)

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'omgevingsveiligheid' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Omgevingswet bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een aandachtsgebied van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Op grond van artikel 17.5 van de Omgevingsregeling heeft een gemeentelijk of waterschapsweg een aandachtsgebied bij een minimale verkeersintensiteit van 1000 mtv/etmaal. Uit een inschatting van de verdeling van het verkeer op de omliggende wegen (zie Bijlage 7) blijkt dat bij de belangrijkste ontsluitingswegen van het plangebied de verkeersintensiteit inclusief de verkeersgeneratie van het plan onder de 1000 mtv/etmaal blijft. De omliggende wegen hebben dus geen aandachtsgebied. Een akoestisch onderzoek naar het geluid vanwege omliggende wegen op het plangebied is dus niet noodzakelijk.

Indirecte akoestische effecten van veranderend verkeer

Door de planontwikkeling neemt de verkeersintensiteit op omliggende wegen toe. Uit het verkeersonderzoek blijkt dat de toename op de Havendijk ca. 42% is, op het traject Suzanneweg-Molendijk is dat ca. 21% en op de Nieuwlandseweg ca. 225%. Door de toename van het verkeer ontstaat er bij de bestaande woningen langs de genoemde wegen ook een toename van het geluid. In paragraaf 5.1.4.2a.5 van het Bkl zijn regelingen opgenomen met betrekking tot de indirecte akoestische effecten van veranderend verkeer. Het toepassingsbereik is op grond van artikel 5.78ae gesteld op minimaal 1000 mtv/etmaal. Aangezien de verkeersgeneratie van het plan niet leidt tot een toename van het verkeer tot boven de 1000 mtv/etmaal, is nader akoestisch onderzoek voor dit aspect niet noodzakelijk.

Geluid van het parkeerterrein

Aan de noordoostzijde van het plangebied wordt een parkeerterrein voorzien. Dit parkeerterrein gaat dienen als overloop voor het parkeerterrein van de haven en zal slechts enkele keren per jaar volledig worden benut. Gelet op de functie als overloop voor de haven, zal het parkeerterrein hoofdzakelijk worden benut door dagjesmensen. De verkeersbewegingen treden dus voornamelijk op tussen ca. 09.00 en 22.00 uur en dat op zonnige dagen in de zomerperiode.

Om hinder van het parkeerterrein zoveel mogelijk te beperken worden de volgende maatregelen getroffen:

• Het parkeerterrein wordt bij de woningen afgeschermd door een groen geluidscherm van 2 meter hoog. Hiermee wordt het geluid vanaf het parkeerterrein verminderd. Een hoger geluidscherm is niet wenselijk vanuit stedenbouwkundig oogpunt en op grond van veiligheid. Immers, een hoog geluidscherm onttrekt het zicht op het parkeerterrein en dus de sociale controle.
• Het parkeerterrein is alleen in te rijden tussen 08.00 en 19.00 uur. Tussen 19.00 en 08.00 uur kan het parkeerterrein alleen verlaten worden.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'geluid' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

Bij het toelaten van activiteiten moeten, in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, de gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld. Als sprake is van een zeer beperkte bijdrage aan de concentratie van stikstofdioxide (NO₂) en PM₁₀ is geen beoordeling nodig of aan de omgevingswaarde wordt voldaan. Er is sprake van een 'niet in betekenende mate bijdrage' wanneer de toename van de concentratie NO₂ en PM₁₀ in de buitenlucht niet hoger is dan 1,2 µg/m³. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van PM₁₀ en NO₂. Daarnaast is een aantal categorieën aangewezen die in elk geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt. Bij activiteiten en werken die binnen deze categorieën vallen hoeft verder niet door middel van berekeningen of op een andere manier aangetoond te worden dat de toename van de concentraties niet de van toepassing zijnde grens voor NIBM overschrijdt.

In artikel 5.54 Bkl zijn de standaardgevallen genoemd die niet in betekende mate bijdragen aan de concentratie van stikstofdioxide (NO₂) en PM₁₀. Hierin is onder andere aangegeven, dat gebouwen met een woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan, met ten hoogste 1.500 woningen en één ontsluitingsweg aan te merken zijn als een categorie die 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de concentratie van stikstofdioxide.

De voorgenomen ontwikkeling betreft een woonwijk met 88 woningen. Deze valt onder de hiervoor genoemde categorie. De instructieregels voor de bescherming van de kwaliteit van de buitenlucht zijn derhalve niet van toepassing. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect 'luchtkwaliteit' voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. In bijlage V van het Omgevingsbesluit zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn.

Bij de ontwikkeling van woningen moet beoordeeld worden of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Voor de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen als bedoeld in kolom 1 onder J11 uit bijlage V Omgevingsbesluit geldt een mer-beoordelingsplicht waarbij een zogenaamde 'mededeling' van het voornemen voor de planontwikkeling moet worden gedaan (voorheen de aanmeldnotitie). Er moet beoordeeld worden of er aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn. Deze motivering wordt gezien als de mededeling.

Of er sprake is van aanzienlijke milieueffecten is mede afhankelijk van de aard en omvang van de ontwikkeling en de relatie met andere plannen, projecten of activiteiten en de kenmerken van de effecten en van de gebieden die kunnen worden beïnvloed. In onderhavig plan worden in totaal 88 woningen mogelijk gemaakt aansluitend aan het bestaande stedelijk gebied, de kern Sint-Annaland. Er zijn in de omgeving geen relevante projecten aanwezig die een cumulatief effect zouden kunnen hebben op deze ontwikkeling. Het plan Vroonstede fase II ligt namelijk aan de zuidwestkant van Sint-Annaland. Daarnaast zijn er ontwikkelingen op het havenplateau die op basis van het, tijdelijk deel van het omgevingsplan, al mogelijk kunnen worden gemaakt. In de boogde woningbouwontwikkeling ''Nieuwlandje'' wordt juist rekening gehouden met de problematiek rondom parkeren in de haven. Op basis hiervan heeft de beoogde ontwikkeling ook meerwaarde. Er zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten, omdat de milieueffecten zeer beperkt en lokaal zijn (zie paragraaf 4.1 t/m 4.5).

Conclusie

Het opstellen van een milieueffectrapport is niet nodig.

Om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te verkrijgen, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl).

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het geldende beleid en zijn de relevante milieu- en omgevingsaspecten beschouwd. Hieronder is aangegeven of aan een aspect voldaan wordt, niet wordt voldaan of onder voorwaarden kan worden voldaan.

Het plan past binnen het door de overheden vastgestelde beleidskader en draagt bij aan een uniek woonmilieu. Uit bovenstaande tabel blijkt dat aan alle aspecten wordt of kan worden voldaan. Hierdoor is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hieronder volgt een toelichting op de aspecten waar, onder voorwaarden, aan voldaan kan worden.

Verkeersontsluiting

Het plangebied wordt ontsloten op de Nieuwlandseweg. Op dit moment is de Nieuwlandseweg ingericht als relatief smalle erftoegangsweg. Het volledige wegprofiel is circa 4,5 meter breed. Dit is inclusief de verhardingsstroken aan weerskanten van de weg. Het CROW hanteert bij een dergelijke verhardingsbreedte een maximale wegcapaciteit van 1.000 motorvoertuigen per dag. Bij realisatie van de woonwijk kan er vanuit worden gegaan dat dit deel van de Nieuwlandseweg onderdeel wordt van de bebouwde kom. Hierbij wordt de maximumsnelheid verlaagt tot 30 km/u en wordt de wegcapaciteit lager. In de huidige situatie is de verkeersintensiteit op de Nieuwlandseweg beperkt. Wanneer de toekomstige verkeersbewegingen naar de woonwijk en de overloopterreinen hierbij worden opgeteld, is er op een piekdag wel sprake van overschrijding van de maximale wegcapaciteit. Het wegprofiel is in de huidige situatie niet voldoende breed om de verwachte toekomstige intensiteiten op de Nieuwlandseweg die ontstaan als gevolg van de ontwikkeling en het bezoekersparkeren voor het havengebied zonder bermschade te kunnen afwikkelen. Aanvullende maatregelen zijn daarom wenselijk, dit in de vorm van een herinrichting van de Nieuwlandseweg waarbij het wegprofiel wordt verbreed. Zie ook paragraaf 5.4.2 'Verkeersgeneratie en ontsluiting'.

Soortenbescherming

Door de uitvoering van het project gaat leefgebied, rust- en voortplantingshabitat van de haas permanent verloren. De soort lijkt echter (zeer) schaars te zijn in het plangebied. Indien wordt gewerkt conform het ecologisch werkprotocol is geen sprake van overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van de soortenbescherming. Het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het vernietigen van leefgebied, rust- en voortplantingshabitat van de haas is mogelijk noodzakelijk.

Verder ontbreekt in het projectgebied op dit moment geschikte voortplantingshabitat van de rugstreeppad, maar dit kan wel ontstaan tijdens de werkzaamheden. De soort komt immers voor binnen 100-200 meter van het projectgebied. Aanbevolen wordt in ieder geval te voorkomen dat er geschikte voortplantingshabitat voor de rugstreeppad ontstaat (ondiepe zoete of brakke plassen in medio april - medio september).

Verder kan en moet ook rekening worden gehouden met het broedseizoen. De minst 'verstorende' periode van uitvoering is tussen 15 augustus en 1 maart. Indien door een deskundig ecoloog de afwezigheid van broedvogels is vastgesteld in de omgeving van het projectgebied, is uitvoering van de werkzaamheden ook buiten genoemde periode mogelijk.

Gebiedsbescherming

Uit stikstofonderzoek blijkt dat de emissie die als gevolg van dit project vrijkomt leidt tot een depositieresultaat van 0,04 mol N/ha/jaar en 0,06 mol N/ha/jaar in respectievelijk de bouw- en gebruiksfase. Significante effecten zijn om die reden niet in de voortoets uit te sluiten. Intern salderen mag niet worden betrokken in de zogenoemde voortoets, dus bij de vraag of een natuurvergunning voor een project nodig is. Intern salderen mag wel worden betrokken bij de vraag of een natuurvergunning voor een project kan worden verleend. In het uitgevoerde stikstofonderzoek is vooruitlopend op de passende beoordeling (indicatief) doorgerekend welke invloed interne saldering heeft op het project. Uit deze berekeningen blijkt dat interne saldering wel kan leiden tot het resultaat van 0,00 mol N/ha/jaar ten opzichte van de referentiesituatie. Het project is vergunningplichtig voor een flora- en fauna-activiteit. Een passende beoordeling is noodzakelijk, maar met intern salderen kan de natuurvergunning naar verwachting worden verleend.

In het omgevingsplan geeft de gemeente aan dat een bepaalde functie op een locatie 'kan' komen en zodra zich een concreet initiatief aandient moet onderzocht 'hoe' dat financieel uitvoerbaar is. Bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, die voldoende concreet is, moet de uitvoerbaarheid daarom worden aangetoond.

Er is sprake van een ontwikkeling welke volledig op initiatief en voor eigen rekening van de grondeigenaar (tevens initiatiefnemer) plaatsvindt. De te verhalen kosten voor de gemeente betreffen eventuele nadeelcompensatie en proceskosten. Ten aanzien van deze aspecten is het mogelijk een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten tussen de gemeente en de initiatiefnemer zodat er geen publiekrechtelijk kostenverhaal nodig is. Deze overeenkomst zal voor de terinzagelegging van het ontwerp TAM-omgevingsplan worden gesloten. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen.

In 2023 heeft het college van B&W van de gemeente Tholen besloten om in principe medewerking te verlenen aan de nieuwbouwwijk op deze locatie.

Participatie is een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet. Een initiatiefnemer moet bij het aanvragen van een omgevingsvergunning aangeven of hij aan participatie heeft gedaan en wat de resultaten zijn. Dit aanvraagvereiste omvat geen verplichting voor de aanvrager om aan participatie te doen. De gemeenteraad kan echter gevallen aanwijzen waarin participatie verplicht is.

Op 12 oktober 2023 heeft de raad van de gemeente Tholen een besluit genomen over gevallen waarvoor de initiatiefnemer bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten verplicht aan participatie moet hebben gedaan én over de gevallen van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten waarin zij een bindend advies wenst te geven aan het college van burgemeester en wethouders. Bij het realiseren van woningen geldt dat participatie verplicht is bij de bouw van 1 of meer woningen. Vanaf het toevoegen van 12 woningen of meer is bindend advies van de raad gewenst. In dit geval is bindend advies van de gemeenteraad nodig.

Omgevingsdialoog 6 november 2024

Op woensdagavond 6 november 2024, van 19.00 uur tot 21.00 uur, werd een inloopavond gehouden. Daarnaast zijn er persoonlijke gesprekken gevoerd met enkele directe omwonenden en gebruikers. De reacties waren over het algemeen positief. Voor het verslag wordt verwezen naar Bijlage 8.

Op 16 september 2024 heeft een omgevingstafel plaatsgevonden, waarbij de gemeente, de provincie, RUD Zeeland, Veiligheidsregio Zeeland, GGD en het Waterschap aanwezig waren. De relevante opmerkingen zijn verwerkt, enkele opmerkingen zijn later besproken en afgestemd en daardoor niet expliciet verwerkt. De notulen van de omgevingstafel zijn opgenomen in Bijlage 9.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Inleidende regels;
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels;
• Overgangs- en slotregels.

Onderhavig TAM-omgevingsplan vormt een wijziging van het gemeentebrede omgevingsplan. Tot het zogenaamde tijdelijke deel van het omgevingsplan behoort het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen'. Het realiseren van woningbouw op betreffende locatie is in strijd met de beide plannen. Derhalve is een aanpassing van het omgevingsplan nodig. Het instrument dat wordt toegepast om deze aanpassing te bewerkstelligen is een TAM-omgevingsplan. Dit plan lijkt op het oog een omgevingsplan dat los staat van de rest van het gemeentebrede omgevingsplan. Toch is het functioneel en juridisch een integraal onderdeel van het omgevingsplan.

Om te zorgen dat het TAM-omgevingsplan juridisch één geheel is met het omgevingsplan, wordt het als een separaat hoofdstuk toegevoegd aan het gemeentebrede omgevingsplan. Onderhavig TAM-omgevingsplan dient dus ook als dusdanig gelezen te worden, in samenhang met de bruidsschat van het omgevingsplan. Daarom is er in de regels van onderhavig TAM-omgevingsplan een preambule opgenomen, waarin staat dat het plan vigeert als hoofdstuk 22b van het omgevingsplan.

In de Algemene bepalingen staan de algemene bepalingen die nodig zijn om de regels goed te kunnen hanteren. De begripsbepalingen (art. 1 en art. 2) bevatten uitleg van de in het plan gebruikte begrippen die niet tot de algemeen bekend veronderstelde begrippen gerekend worden.

Door het toepassingsbereik (art. 3) wordt bepaald op welke locatie het omgevingsplan van toepassing is en koppelt de plankaart aan het TAM-omgevingsplan. Ook wordt bepaald dat andere "oude" bestemmingsplannen niet van toepassing zijn op de locatie. Aanvullend wordt ook geregeld dat de regels uit de bruidsschat niet van toepassing zijn als zij in strijd zijn met de regels uit dit hoofdstuk. Hiervan zijn uitgezonderd de regels over vergunningvrij bouwen uit de bruidsschat.

De wijze van meten (art. 4) bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van hoogtes, oppervlaktes etc.

Door art 5 worden de aanvraagvereisten uit de bruidsschat ook van toepassing verklaard op een omgevingsvergunning op grond van dit hoofdstuk. Bij het opnemen van een vergunningplicht in het omgevingsplan worden tevens beoordelingsregels en aanvraagvereisten opgenomen.

De functies en activiteiten beginnen telkens met een toepassingsbereik en functieomschrijving, waarin in algemene bewoordingen wordt aangegeven waarvoor de gronden, waaraan de desbetreffende functie is toegekend, mogen worden gebruikt. Deze doeleindenomschrijving wordt gevolgd door een bepaling waarin staat aangegeven onder welke voorwaarden bebouwing van deze gronden is toegestaan (beoordelingsregels). Alle regels die op een bepaalde functie van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de regels met betrekking tot deze functie zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden. Dit TAM-omgevingsplan kent de volgende functies:

• Functie Groen: artikel 6
• Functie Verkeer: artikel 7
• Functie Woongebied: artikel 8

Onderstaand wordt per functie een toelichting gegeven.

Artikel 6 Groen

Deze functie heeft betrekking op de binnen het plangebied aan te leggen en reeds aanwezige groenvoorzieningen. De betreffende gronden zijn hierbij bestemd voor groen en maakt onder andere ook fiets- en voetpaden en ontsluitingen mogelijk. De in deze functie opgenomen beoordelingsregels zijn beperkt; enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden toegestaan. De maximale maten staan in de beoordelingsregels. Binnen deze functie is het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden verboden zonder een vergunning van burgemeester en wethouders.

Artikel 7 Verkeer

De wegen met een erf- ontsluitingsfunctie zijn bestemd als "Verkeer". Binnen deze functie zijn naast wegen en busstroken, onder andere, parkeervoorzieningen, fietspaden en voetpaden mogelijk, evenals voorzieningen van openbaar nut. De bouwmogelijkheden zijn beperkt tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Artikel 8 Woongebied

Deze functie is van toepassing op gronden die voor woningbouw worden uitgegeven. De gronden zijn dan ook bestemd voor de woonfunctie. Ook bij deze functie behorende voorzieningen, zoals tuinen, wegen, paden, verblijfsgebieden, groenvoorzieningen en water zijn toegestaan. Ook binnen een woongebied voorkomende functies, zoals nutsvoorzieningen, kleinschalige speelvoorzieningen, ontmoetingsplaatsen, geluidwerende voorzieningen, parkeervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, water-infiltratie en watertransportvoorzieningen mogen worden opgericht.

Dit hoofdstuk bevat vijf algemene regels.

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

In dit artikel wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarin uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk.

Artikel 10 Algemene bouwregels

Dit artikel bevat enkele bepalingen omtrent beperkte overschrijding van de bouwgrenzen. Daarnaast is een regeling opgenomen voor bestaande maten die afwijken van de voorgeschreven maten in deze regels. Het artikel betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen dat bestaande bouwwerken, die wat betreft afstandsmaten of andere maten afwijken van de maatvoering zoals vastgelegd in dit TAM-Omgevingsplan, - onbedoeld - geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht komen te vallen.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is expliciet bepaald, dat het doen van (proef)boringen, waaronder naar schaliegas, niet is toegestaan in verband met te verwachten negatieve effecten. Daarnaast wordt het gebruik van gronden en/of gebouwen ten behoeve van seksinrichtingen als strijdig gebruik aangemerkt.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane maten. De criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels zijn hierin eveneens opgenomen.

Artikel 13 Overige regels

In dit artikel is bepaald, dat de wettelijke regelingen waarnaar in de planregels wordt verwezen, de regelingen betreffen zoals deze luiden op het moment van vaststelling van dit TAM-Omgevingsplan. Daarnaast dient voldaan te worden aan de geldende parkeernormen.

De overgangsbepaling in heeft onder andere tot doel de rechtszekerheid te verzekeren van bouwwerken, die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan gebouwd zijn of op grond van een reeds verleende of een nog te moeten afgeven omgevingsvergunning, gebouwd mogen worden en afwijken van de bebouwingsregels. Het afwijkende gebruik mag worden voortgezet of worden gewijzigd in een andere, zolang de afwijking van het TAM-omgevingsplan maar niet vergroot wordt.