Het bestemmingsplan Landgoed Der Boede met identificatienummer NL.IMRO.0717.0066BPBoedeKdk-VG01 van de gemeente Veere.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

Een dienstverlenend beroep, dat in een woning of in een bijbehorend bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning en het woon perceel in overwegende mate hun woonfunctie behouden en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

Een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of onafhankelijke commissie van deskundigen op het gebied van archeologie, zoals de Walchers Archeologische Dienst.

Onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

De aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden, gekenmerkt door voorwerpen of bewoningssporen van vroegere samenlevingen direct onder het aardoppervlak.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, welke slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

De aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en gaafheid, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending, anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Een ruimte welke door haar indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden.

De aan een gebied toegekende waarde, wat betreft het waarneembare deel van het aardoppervlak, welke waarde wordt bepaald door de herkenbaarheid en identiteit van de onderlinge samenhang en beïnvloeding van niet-levende en levende natuur.

Een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of onafhankelijke commissie van deskundigen op het gebied van landschap en natuur.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1. a. de kruin van de weg indien de afstand tussen het bouwwerk en de kant van de weg minder dan 5 m bedraagt;
2. b. bij ligging in het water: het gemiddelde zomerpeil van het aangrenzende water;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

een horecabedrijf dat tot doel heeft het verstrekken van logies en het eventueel – uitsluitend aan de gasten – verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse.

Kleinschalige voorzieningen bestemd voor vermaak of ontspanning waarbij uitsluitend van zwaartekracht of van fysieke kracht van de mens gebruik wordt gemaakt.

Het meest naar de wegzijde gekeerde deel van een gebouw; indien meerdere delen van het gebouw naar de weg zijn gekeerd (hoekkavel) bepalen burgemeester en wethouders welke zijde als voorgevel moet worden beschouwd.

Een denkbeeldige dan wel met de aanduiding 'gevellijn' aangegeven lijn die strak loopt langs de voorgevel van een hoofdgebouw tot aan de perceelsgrenzen.

Het houden van verblijf, het huren en tevens (laten) bewonen van kamers of het gehuisvest zijn in een huis, evenwel met uitzondering van woonvormen met een maatschappelijk karakter met intensieve begeleiding.

Een gebouw of zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en/of lichamelijke verzorging behoeven; verzorging kan voortdurend of nagenoeg voortdurend plaatsvinden en in het gebouw kan afzonderlijke ruimte ten behoeve van de verzorging aanwezig zijn.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor "Bos" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bos/bebossing;
2. b. het behoud, herstel en ontwikkeling van de actuele en potentiële landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm' tevens voor een geluidscherm;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens voor een ontsluitingsweg;
5. e. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, (openbare) voet- en fietspaden, kavelontsluitingen en nutsvoorzieningen,

een en ander in overeenstemming met het Beeldkwaliteitsplan Landgoed Der Boede, dat als bijlage 1 bij deze regels is opgenomen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:
   1. 1. bouwwerken, geen gebouwen zijnde in de vorm van erf- en terreinafscheidingen met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm', een geluidscherm met een bouwhoogte van ten hoogste 2,5 m.

De voor 'Landgoed' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. pension;
3. c. wonen;
4. d. het behoud, herstel en ontwikkeling van de actuele en potentiële landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens voor een ontsluitingsweg;
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, groen, water, (openbare) voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, sport- en speelvoorzieningen, kavelontsluitingen en nutsvoorzieningen.

een en ander in overeenstemming met het Beeldkwaliteitsplan Landgoed Der Boede, dat als bijlage 1 bij deze regels is opgenomen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. zorginstelling;
2. b. zorgwoningen;
3. c. medische, paramedische en therapeutische praktijken;
4. d. kinderdagverblijf;
5. e. bedrijfswoning;
6. f. het behoud, herstel en ontwikkeling van de actuele en potentiële landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens voor een ontsluitingsweg;
8. h. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, groen, water, (openbare) voet- en fietspaden parkeervoorzieningen, sport- en speelvoorzieningen, kavelontsluitingen en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. het behoud, herstel en ontwikkeling van de actuele en potentiële landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens voor een ontsluitingsweg;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, parkeervoorzieningen, water, kavelontsluitingen en nutsvoorzieningen

een en ander in overeenstemming met het Beeldkwaliteitsplan Landgoed Der Boede, dat als bijlage 1 bij deze regels is opgenomen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Waarde – Archeologie - 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 7.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
2. b. ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. het bevoegd gezag beschikt over een verklaring van de archeologische deskundige waaruit blijkt dat het opstellen van een rapport met daarin een beschrijving van de archeologische waarden van de betrokken locatie niet nodig is;
   2. 2. niet is voldaan aan het bepaalde onder 1: de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   3. 3. de betrokken archeologische waarden, gelet op het onder 2 genoemde rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door de archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.2 en b.3 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 30 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 cm kan worden geplaatst;
   4. 4. een bouwwerk dat zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt en de breedte ten hoogste 3 m.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande dakhelling, afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringsbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. In geval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt, met uitzondering van het bepaalde in artikel 4.2.3. lid f.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

De gronden ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'Kreekruggen, gebied met kenmerkendbebouwingspatroon' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor kreekruggen.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot;
3. c. afwijking als bedoeld onder a is niet toegestaan voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen;

de omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het Bestemmingsplan LANDGOED DER BOEDE.

Het historische complex Der Boede was tot 1 april 2014 eigendom van de Stichting Voor Regionale Zorgverlening (SVRZ). Op genoemde datum werd het geleverd aan de nieuwe eigenaar: Buitenplaats Der Boede B.V.

Der Boede is een landgoed dat reeds te vinden is op kaarten uit de zeventiende eeuw. Het hoofdgebouw is middenachttiende-eeuws en is een Rijksmonument. Tot voor kort was een gedeelte van het complex nog in gebruik als een geconcentreerde zorginstelling. Het complex heeft het laatste decennium deze functie geleidelijk aan verloren, als gevolg van de uitvoering van het 'Masterplan zorg' van de SVRZ. Dit masterplan gaat uit van een verregaande decentralisatie van de zorgverlening op Walcheren en leidt ertoe dat de SVRZ zich grotendeels heeft teruggetrokken van het terrein van Der Boede. Veel van de oude zorg-gerelateerde gebouwen van de SVRZ zijn inmiddels gesloopt of staan op de nominatie gesloopt te worden.

In nauw overleg met de gemeente Veere en de provincie Zeeland heeft SVRZ nagedacht over de herbestemming van het terrein van het landgoed Der Boede. In verband met de aanwezige boekwaarde van de gesloopte en nog te slopen panden is er voor gekozen het landgoed te herontwikkelen als een groen woonpark ten behoeve van 22 vrijstaande villa's binnen de landgoedsfeer. Drie van deze villa's bevinden zich in aparte kavels in het noordwestelijk deel in het bos (de bosvilla's). In opdracht van de SVRZ heeft Bosch Slabbers landschapsarchitecten in 2010- een Masterplan ontwikkeld dat door de ontwikkelende partij na aankoop van de SVRZ integraal is overgenomen en als basis dient voor dit bestemmingsplan.

Belangrijke doelstelling van de planontwikkeling van het woonpark is het maken van een duurzame groene buffer tussen de stad Vlissingen en het landelijke buitengebied van de gemeente Veere, waarbij de buitenplaats op samenhangende wijze wordt hersteld.

De ontwikkeling van dit woonpark in landgoedsfeer is daarom de aanleiding om de nu geldende maatschappelijke bestemming om te zetten in een bestemming, die de realisering van het woonpark mogelijk maakt. Dit bestemmingsplan vormt hiertoe de juridisch-planologische basis.

Het Masterplan van Bosch Slabbers is vastgelegd in het rapport 'Landgoed Der Boede, herwaardering van de achttiende-eeuwse buitenplaats' (september 2010). Hierbij is voorzien in het splitsen van het terrein in twee delen: een deel dat eigendom blijft van de SVRZ. Hier bevindt zich een enkele jaren geleden gebouwd wooncomplex voor Korsakov-patiënten. Aansluitend op de reeds gebouwde 6 Korsakov-woningen maakt dit bestemmingsplan de uitbreiding van dit wooncomplex voor Korsakov-patiënten met 2 extra woningen mogelijk. En deel van de Buitenplaats der Boede B.V.

De nieuwe eigendomssituatie is op onderstaande afbeelding weergegeven.

Op 21 januari 2014 is tussen de gemeente Veere en Buitenplaats Der Boede B.V. een grondexploitatieovereenkomst gesloten. Op basis van deze overeenkomst geeft de gemeente Veere haar planologische medewerking aan de herziening van het bestemmingsplan voor het gebied Der Boede.

De gemeente Veere wil planologische medewerking verlenen door middel van een herziening van het bestemmingsplan voor het gebied Der Boede. Het nieuwe bestemmingsplan heeft betrekking op het door de SVRZ verkochte deel met het historische hoofdgebouw en de te bouwen 22 villa's, alsmede op het terreingedeelte dat eigendom blijft van de SVRZ waarop de bestaande en nog te bouwen Korsakov-woningen zijn gelegen.

Het nieuwe bestemmingsplan zal voor deze locatie het bestemmingsplan Buitengebied Veere uit 2013 vervangen.

afbeelding: eigendomssituatie (linksboven SVRZ)

Het vigerend bestemmingsplan is het bestemmingsplan Buitengebied Veere dat op 31 mei 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld. Hierin is het grootste gedeelte van het plangebied bestemd als 'Maatschappelijk' aangevuld met de specifieke functieaanduiding 'verpleegtehuis'. Het meest noordoostelijke deel van het plangebied is aangeduid met 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'.

De plantoelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2: huidige en beoogde situatie
• Hoofdstuk 3: beleidskaders
• Hoofdstuk 4: kwaliteit van de leefomgeving
• Hoofdstuk 5: juridische aspecten
• Hoofdstuk 6: handhaving
• Hoofdstuk 7: economische uitvoerbaarheid
• Hoofdstuk 8: maatschappelijke toetsing en overleg.

Het landgoed Der Boede ligt in het landelijk gebied van Walcheren tussen Vlissingen en Koudekerke. Der Boede is gelegen aan de Vlissingsestraat te Koudekerke. Het is geleidelijk meer in de stedelijke invloed van Vlissingen te komen te liggen. De wijk Lammerenburg ligt op een steenworp afstand. Aan de oost- en noordzijde grenst het terrein aan agrarisch gebied, aan de westzijde aan zowel agrarisch gebied als aan de buitenplaats Moesbosch. Nabij gelegen zijn de voormalige buitenplaatsen Westerbeek en Triton.

Samen met de buitenplaats Moesbosch vormt Der Boede een restant van het achttiende eeuwse Walcherse buitenplaatsen landschap. Deze beide landgoederen/buitenplaatsen zijn indertijd op de brede en hoge kreekrug tussen Vlissingen en Koudekerke tot stand gekomen.

Het overige deel van het landschap tussen Vlissingen en Koudekerke kenmerkt zich door een voornamelijk agrarisch grondgebruik en heeft een kleinschalig karakter. Enerzijds komt dit door de schaal van het landbouwkundig gebruik, anderzijds wordt de schaal van het landschap verkleind doordat alle wegen in het kustgebied van het eiland beplant zijn met bomen en struiken.

Het plangebied kenmerkt zich door een bijzondere geschiedenis. Vanaf de achttiende eeuw hoort het gebied Der Boede tot het Walcherse buitenplaatsenlandschap. Hierbij kende de buitenplaats Der Boede perioden van voor- en tegenspoed. Een belangrijke breuklijn in de historie van het gebied vormt de Tweede Wereldoorlog. De inundatie van Walcheren tijdens het laatste oorlogsjaar heeft de beplantingen van het landgoed grotendeels verwoest. Het huis Der Boede bleef echter grotendeels gespaard. Na de oorlog is de oorspronkelijke parkstructuur niet in zijn geheel hersteld. Het terrein is sindsdien geleidelijk aan volgebouwd als regionale zorginstelling. Ook het historische hoofdgebouw had hierin een functie.

Het plangebied waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft beslaat de volgende percelen:

Huis der Boede met een totale grootte van ca. 10,8 hectare:
Valkenisse K1613, K 2717, K 2718, K 2720, K 2724 en K 2725

SVRZ met een totale grootte van ca. 3,4 ha:
Valkenisse K 2717, K2719 en K2724

Het plangebied is als volgt afgebakend:

• westzijde: Vlissingsestraat
• noordzijde: de Ter Poorteweg en de watergang
• oostzijde: de boomgaard (Jacoba van Beierenweg 2) en de provinciale weg N288
• zuidzijde: het perceel Vlissingsestraat 23 (de antiekboerderij).

Het grootste gedeelte van het plangebied was in het recente verleden in gebruik voor de zorgfunctie. De zorg heeft zich evenwel teruggetrokken tot de SVRZ-percelen aan de noordzijde waar recent woningen voor Korsakov-patiënten zijn gebouwd.

In de zeventiende eeuw stond Walcheren bekend als 'de Tuyn van Zeeland'. Dit was grotendeels te danken aan de hoeveelheid buitenplaatsen die op het eiland te vinden waren: meer dan 110 zijn er te tellen op de kaart van de gebroeders Hattinga uit ca. 1750. In deze hoogtijdagen kon Der Boede met onder andere Westhove en Ter Hooghe worden gerekend tot de meest vooraanstaande buitenplaatsen op Walcheren. De meeste landgoederen en buitens op Walcheren zijn in de loop van de achttiende eeuw weer afgebroken. Daarom zijn de nog resterende exemplaren uit cultuurhistorisch en landschappelijk oogpunt zeer waardevol.

Het huidige Landgoed Der Boede is het resultaat van een naoorlogs proces van bouwen voor de zorg op het historische landgoed, waarbij niet of nauwelijks is gekeken naar de historische context van de plek. Om hier inzicht in te krijgen, is kennis van de geschiedenis van het terrein en het gebouw nodig. Hiervan volgt nu een beknopte beschrijving, welke eindigt met de huidige toestand van het terrein.

Tot 1800
De eerste afbeeldingen van Der Boede dateren uit het midden van de zeventiende eeuw. Een aanleg in de stijl van het Hollands Classicisme is hieruit af te leiden. De eerste vermelding van bewoning echter, is reeds rond 1360. Toen was vermoedelijk sprake van een nederzetting, hoeve of adellijke woning.

Omstreeks 1730 wordt door de toenmalige burgemeester van Vlissingen, Jacob van Mandere, opdracht gegeven voor de bouw van een nieuw huis. De Antwerpse architect en beeldhouwer Jan Peter van Baurscheit de Jonge tekent een voornaam achttiende-eeuws blokvormig buitenhuis. Het huis is gedecoreerd in de rustige en ingetogen Régence-stijl, een overgangsstijl tussen de barok (Lodewijk XIV) en de Rococo (Lodewijk XV). Ook speelt hij een rol in het ontwerp van het omringende park. Het fraaie toegangshek van Der Boede is waarschijnlijk ook door Van Baurscheit ontworpen. Het is niet helemaal duidelijk waar dit stond. Waarschijnlijk was de aanleg voor 1740 voltooid.

De reeds genoemde kaart van de gebroeders Hattinga geeft een beeld van de totaalopzet van de buitenplaats na de herbouw van het hoofdgebouw. Er is een oost-west georiënteerde hoofdas, die de opzet van de buitenplaats een grote mate van symmetrie en regelmaat geeft. De delen van het park naast de as zijn ingericht als bosketten. Dit zijn bosvakken met een geometrische, tuinachtige opzet van lanen, paden, hagen, gazons en hakhout. Vaak werden de bosketten opgesierd met beeldhouwwerk.

1800-1930
Na de woelige Franse tijd gaan de negentiende eeuw en het eerste kwart van de twintigste eeuw relatief rustig aan de buitenplaats voorbij. De parkaanleg verandert in die tijd echter wel aanzienlijk. De geometrische patronen in het park maken plaats voor de vloeiende vormen van een nieuwe opzet in de landschapsstijl. De uitvoering hiervan is relatief eenvoudig.

Het park aan de voorzijde van het huis omvat een met vloeiende lijnen vormgegeven open ruimte die breed is aan de zijde van het huis en relatief smal aan de zijde van de Vlissingsestraat. Open ruimten wisselen zich af met bos-delen. Aan de achterzijde van het huis is de parkstructuur minder helder en zijn er naast elementen van de landschapsstijl ook nog enkele formele achttiende eeuwse elementen overgebleven, waaronder een strak vormgegeven waterpartij.

Het park is kleinschalig met gazons, slingerende paden en monumentale bomen en boomgroepen. De bijgebouwen en de grote moestuin liggen ten zuidoosten van het huis.

In deze tijd is de eigenaar van Der Boede ook eigenaar van Moesbos. Het sterrenbos van Moesbos wordt bij het park van Der Boede getrokken en de Vlissingsestraat wordt verlegd. De kom van het voormalige achttiende-eeuwse bosket krijgt een onopvallende plek in het park. Aan de oostzijde worden delen van het achttiende-eeuwse park vervangen door boomgaarden.

De buitenplaats Triton wordt in de loop van de negentiende eeuw afgebroken en als boomgaard bij Der Boede gevoegd. De huidige naast het plangebied gelegen boomgaard bevindt zich deels op gronden die tot Der Boede hebben behoord en deels op gronden van de voormalige buitenplaats Triton. De grote langwerpige vijver van Triton bleef tot de inundatie van 1944 als relict in de boomgaard achter. De naam `Triton` gaat over naar een nabijgelegen boerderij. De buitenplaats Westerveld wordt ook afgebroken. De grond wordt bij Moesbos gevoegd en als park in landschapsstijl ingericht.

1930-2000
Tot 1930 bleef Der Boede bewoond. Daarna sloeg het verval toe. In 1940 wordt het landgoed gevorderd en betrokken door een Duitse functionaris. De inundatie beschadigt het huis nauwelijks, maar gaat wel ten koste van bijna alle bomen. Na de bevrijding waren alle gebouwen die enigszins bewoonbaar waren nodig voor de opvang van de Walcherse bevolking. Deze situatie luidt het begin in van de zorgfunctie die de buitenplaats Der Boede in de naoorlogse periode gaat vervullen.

In 1950 wordt het landgoed aangekocht door de Stichting Verpleeg- en Rusthuizen Walcheren. Het oude huis Der Boede vormt de kern van het nieuwe verpleegtehuis waaraan twee gebogen vleugels werden toegevoegd. Inmiddels vinden er op het zwaar gehavende Walcheren grootschalige herinrichtingswerken plaats. Ook de Vlissingsestraat wordt opnieuw aangelegd. Het historische bochtige tracé wordt vervangen door een meer vloeiend verloop. De achttiende-eeuwse poort verkrijgt haar huidige standplaats. Het terrein tussen het huis en de Vlissingsestraat wordt in 1953 opnieuw ingericht en beplant naar een ontwerp van J.P. Broerse. Het hertenkamp dateert van deze tijd. Het plan van Broerse omvat aan de voorzijde een waaier van drie zichtlijnen, van elkaar gescheiden door bosvakken en een stelsel van slingerende wandelpaden. De middelste zichtlijn ligt in de as van het huis, de noordelijke zichtlijn heeft als eindpunt de kerk van Koudekerke en de zuidelijke zichtlijn met hierin opgenomen de verplaatste monumentale poort is gericht op de duinen.

De verdere naoorlogse periode wordt gekenmerkt door het geleidelijk volbouwen van het voormalige park met gebouwen en verpleegafdelingen. Daartoe wordt in de jaren zestig de oude grote kom uit de achttiende eeuw gedempt en het koetshuis afgebroken (1970). De zichtlijn naar de kerk van Koudekerke wordt geblokkeerd door de bouw van het stafgebouw. Het resultaat is een conglomeraat van gebouwen, waarin weinig structuur herkenbaar is. Afgezien van de voorzijde is het complex niet of nauwelijks meer herkenbaar als een voormalige buitenplaats.

2000-heden
Het huis en de decoraties zijn redelijk goed bewaard gebleven. Dit is een bijzonderheid op Walcheren waar diverse andere ontwerpen van Baurscheit het onderspit hebben moeten delven. Het gebouw is dan ook een Rijksmonument (nummer 36863). In 2002 wordt voor de cascorestauratie van het hoofdgebouw een zogenaamde kanjersubsidie ter beschikking gesteld. Dit werd mogelijk met het oog op een toekomstig gebruik als woning. Eind 2005 is de restauratie voltooid.

Bebouwing en infrastructuur
Als (casco) gerestaureerd rijksmonument vormt het Huis Der Boede het belangrijkste en waardevolste gebouw van het terrein. Het huis is tijdens de laatste restauratie losgekoppeld van de beide lage vleugels die na 1950 zijn aangebouwd. De vleugels zijn inmiddels gesloopt en het huis is weer in zijn oorspronkelijke verhoudingen aanwezig. Het gebouw is alzijdig georiënteerd. In de ruimtelijke opbouw van het huidige terrein neemt het historische pand alleen aan de voorzijde een dominante positie in. Vrijwel overal elders in het park is het pand niet zichtbaar en ook niet `voelbaar` aanwezig. Het historische gegeven is bij de bouw van de zorginstellingen volledig genegeerd.

Het bebouwingspercentage van het terrein bedroeg voor de sloop van de zorgwoningen 13%. Naast het hoofdgebouw van het voormalige landgoed hebben zorg-gerelateerde gebouwen gestaan. Enerzijds ging het hierbij om kantoren en utilitaire gebouwen van de SVRZ, anderzijds om gebouwen waar zorg geleverd werd en bewoners aanwezig waren. In alle gevallen ging het om gedateerde gebouwen, waarbij het niet meer rendabel was deze gebouwen up to date te maken. Voor een groot deel van deze bebouwing gold dat sloop en nieuwbouw goedkoper en doeltreffender was dan renovatie. Vanwege de voorgenomen spreiding van de zorg in combinatie met niet rendabel te exploiteren gebouwen was voor de SVRZ vertrek van Der Boede een logische keuze. Inmiddels zijn alle zorg-gerelateerde gebouwen gesloopt met uitzondering van de Vliedberg, het Koetshuis en het ketelhuis/fietsenberging.

De infrastructuur van het complex, waaronder de wegen, de kabels en de leidingen worden verstaan, is eveneens sterk verouderd. Naast de ouderdom speelt mee dat de infrastructuur van het complex chaotisch in elkaar steekt, wat een direct gevolg is van de geleidelijke groei van de hoeveelheid bebouwing in het verleden. De wegen bestaan voor een groot gedeelte uit asfalt, dat niet teerhoudend is (zie bodemonderzoek SMA 5 mei 2006).

Terrein
In de huidige situatie resteert slechts een klein aantal elementen van de historische terreinaanleg. Het betreft:

• de achttiende-eeuwse kom van buitenplaats Moesbos;
• het achttiende-eeuwse toegangshek, dat niet meer op haar oorspronkelijke plaats staat, maar inmiddels wel gerestaureerd is;
• een historische waterput nabij het hertenkamp;
• de landschappelijke vista's aan de voorzijde, welke gedeeltelijk waren volgebouwd en dateren uit de naoorlogse aanleg van P.C. Broerse;
• enkele kadastrale grenzen die nog verwijzen naar de historische situatie;
• een aantal vooroorlogse bomen in de omgeving van het huis en de poort, waaronder één monumentale eik. De rest van de historische beplantingen is verloren gegaan tijdens de inundatie.

In de huidige situatie zijn veel landschappelijke elementen aanwezig, die alleen een ruimtelijke relatie hebben met het (zorg)gebouw waartoe ze hoorden. Van een landgoedsfeer is in feite alleen aan zijde van de Vlissingsestraat en nabij het Huis Der Boede sprake. De rest van het terrein bestond voornamelijk uit een gevarieerde verzameling gebouwen met hierbij behorende tuinen.

Beplantingen
De meeste bosbeplanting bevindt zich aan de voorzijde van het hoofdgebouw. Ook langs de Ter Poorteweg komt aaneengesloten bosbeplanting voor. Deze bosbeplanting is grotendeels na de inundatie van 1944 aangelegd. Er is nog een restant monumentale beplanting die de inundatie heeft overleefd, onder andere een monumentale eik.

De overige beplanting is nu ruim een halve eeuw oud en heeft intussen een volwaardig volgroeid bosbeeld. Het bos is samengesteld uit een gemengde loofhoutbeplanting. In het oude bos ligt bij de bossamenstelling de nadruk op es en iep.

De kwaliteit en vitaliteit van het bos is beoordeeld. De vitaliteit van het bos is sterk wisselend. Hierbij is er een sterke relatie met de soortensamenstelling. Iep en ook es zijn twee uiterst ziektegevoelige soorten. De monumentale iepen zijn in het verleden met het product 'Trigger' geïnjecteerd. Het injecteren vindt echter sinds geruime tijd niet meer plaats. Het gevolg is dat veel iepen inmiddels door de iepenziekte zijn aangetast.

De vitaliteit van de essen is eveneens matig en hiermee vergelijkbaar met de algemene toestand van deze boomsoort in Zeeland. Dit komt onder andere tot uiting in de ijle boomkronen die relatief veel licht doorlaten. Iepen en essen komen over het algemeen in bosverband voor.

Met de herontwikkeling van Der Boede als woonpark wordt het behoud van de buitenplaats Der Boede voor de toekomst op een duurzame wijze veilig gesteld. Enerzijds herkrijgt het monumentale hoofdgebouw haar oorspronkelijke woonbestemming (al dan niet in combinatie met economische nevenactiviteiten), anderzijds wordt de beplantingsstructuur passend in de sfeer van de buitenplaats hersteld. Het woonpark vormt hierdoor een krachtige groene buffer aan de grens van de stad Vlissingen.

Op het terrein van de buitenplaats Der Boede kwam vanaf het begin van de vijftiger jaren de verpleeghuiszorg op Walcheren tot ontwikkeling. In het begin van de jaren negentig verbleven op het terrein van Der Boede 370 verpleeghuiscliënten verdeeld over meerdere paviljoens. De huidige tendens is dat verpleeghuiszorg kleinschaliger en meer geïntegreerd in de maatschappij plaatsvindt. Locaties binnen de bebouwde kom van stad of dorp hebben hierbij de voorkeur.

Dit gebeurt in de vorm van kleinschalige woonvormen met zes bewoners per woning. Clustering van woningen is hierbij wel een mogelijkheid. De verpleeghuisfunctie wordt dan geïntegreerd met andere zorgfuncties waardoor een zorgcontinuüm ontstaat. De zorg kan op deze manier zo dicht mogelijk bij huis worden georganiseerd en aangeboden. Inmiddels is een dergelijke organisatievorm een vast uitgangspunt in de zorg. De opzet van Der Boede paste totaal niet meer binnen deze hedendaagse visie op de zorg. Daarnaast waren de voorzieningen op het terrein sterk verouderd.

Daarom is besloten dat de zorg wordt verplaatst naar de steden en de kerkdorpen op Walcheren. Deze ingrijpende operatie staat bekend onder de naam: Masterplan zorg Walcheren. Dit Masterplan vindt zijn verankering in het Rijks-, Provinciaal- en Gemeentelijk beleid, dat in de volgende paragraven kort wordt beschreven.

In 2003 wordt al duidelijk dat de SVRZ het Der Boede terrein gaat verlaten. De SVRZ neemt Bosch Slabbers tuin- en landschapsarchitecten in de hand om gezamenlijk na te denken over de toekomst van het terrein en het hoofdgebouw. Dit leidt in 2010 tot het definitieve Masterplan Landgoed Der Boede.

Het Masterplan voor Der Boede voorziet in een driedeling op het terrein.

• behoud van een deel van de zorgfunctie in de vorm van Korsakov-woningen in combinatie met een centrum voor dagopvang;
• het hoofdgebouw met bijbehorende aanleg, gezamenlijk te verkopen voor bewoning en eventueel werken aan huis;
• een woongebied met villa's in landgoedsetting.

In de omschrijving van het Masterplan wordt eerst de totale terreinopzet uiteengezet, daarna volgt een meer specifieke toelichting per terreindeel.

Landgoed Der Boede ingebed in het Walcherse landschap Het landgoed vormt een groene buffer tussen de bebouwing van de stad Vlissingen en het dorp Koudekerke, dat in het agrarisch buitengebied gelegen is. Bij het zoeken naar een vervangende invulling van het terrein is het behoud van de groene buffer een belangrijk uitgangspunt.

In het Masterplan zijn vooral die groene middelen ingezet die de band tussen het omringende landschap en het landhuis opnieuw betekenis geven. Het monumentale hoofdgebouw wordt hierdoor weer de spil waar het landgoed om draait.

Terrein landgoed Der Boede
In de gehele terreinopzet is rekening gehouden met de historie en betekenis van de plek. Niet voor niets is het hoofdgebouw van Der Boede aangewezen als Rijksmonument; het is een locatie van grote landschappelijke en cultuurhistorische waarde. Het vertrek van de SVRZ van het terrein moet dan ook gezien worden als een kans om het terrein deels in oude glorie te herstellen. Vooral is het een kans Der Boede een passende nieuwe invulling te geven op een manier die zorgt dat velen van de bijzondere plek kunnen genieten. Woningen passen hier prima in, zolang ze in hun statuur en landschappelijke verankering maar aansluiten bij het landgoed.

De landschappelijke vista's aan de voorzijde van het huis Der Boede worden gerespecteerd en gerestaureerd. Door bosaanleg ten zuiden van de hoofdpoort aan de Vlissingsestraat wordt de meest zuidelijke vista hersteld. De middelste vista blijft in zijn huidige verschijningsvorm intact. Deze vista is gericht op de voorzijde van het huis. Ook de noordelijke vista wordt in het ontwerp volledig hersteld. Deze langste van de drie vista's is gericht op de toren van Koudekerke. Deze vista vormt niet alleen een historisch gegeven, maar is ook van belang voor de entree van het park. Vlak voor de entree van het park ontstaat er door het herstel van deze vista een zicht op het historische hoofdgebouw. Herstel van de vista is mogelijk geworden door sloop van het stafgebouw aan de Ter Poorteweg.

De nog aanwezige vijverkom aan de Vlissingsestraat blijft ook in het nieuwe plan behouden. Deze is terug te leiden tot een vijver uit de aanleg die getekend is op de kaart van Hattinga (ca 1750).

Ook zo veel mogelijk van de aanwezige beplanting wordt benut bij de inrichting van het Der Boede terrein. De villakavels zijn deels gelegen in het aanwezige bos. In de tuinruimte bij de villa's zullen de mooiste exemplaren van de aanwezige bomen gespaard worden. Zo wordt optimaal gebruik gemaakt van de aanwezige beplanting en wordt voor een deel de natuur- en landschapswaarde behouden. Deze inpassing geeft al direct een meerwaarde aan de betreffende bouwkavel.

Aanvullend wordt een grote hoeveelheid nieuwe bomen geplant. Hierbij wordt gekozen voor passende soorten op Walcheren. Per villakavel zullen in de toekomstige situatie ten minste vijf solitaire bomen zijn opgenomen. Deze bomen dragen belangrijk bij aan de gewenste landgoedsfeer van het woonpark.

Het bosbeheer richt zich in de toekomst op een meer gevarieerde bossamenstelling, waarbij iepen en essen gedund worden ten gunste van andere aan te planten soorten als eik, haagbeuk, linde, beuk e.d. In zijn algemeenheid wordt het bos omgevormd naar een gevarieerdere bossamenstelling met een overtuigende landgoedkwaliteit. Het huidige ziektegevoelige bos maakt hierdoor plaats voor een bos met meer ecologische waarde. Zie hiervoor tevens het beeldkwaliteitsplan.

Om het monumentale hoofdgebouw heen wordt een gazon aangelegd. Deze ruimte wordt aan de noord-, zuid- en oostzijde van het gebouw afgezoomd door een dubbele bomenrij. Aan de oostzijde van het terrein vinden we het 'Bois de quinconce'; een boomweide in zeventiende-eeuws plantverband. Deze weide behoort tot het voor het publiek opengestelde deel van het landgoed.

De omgeving van het hoofdgebouw verdient bijzondere aandacht. Vanuit de gewenste dominante positie van het historische hoofdgebouw zijn geen aanbouwen aan de hoofdvorm toegestaan. Ten einde de gebruiksmogelijkheden van het hoofdgebouw voor de toekomstige koper te vergroten zijn wel ondergrondse aanbouwen in de vorm van kelders toegestaan. Deze mogelijkheid wordt zowel aan de noord- als aan de zuidkant van het hoofdgebouw geboden. Ook de mogelijkheid tot de aanleg van verdiepte tuinen aan de beide zijkanten van het hoofdgebouw wordt mogelijk gemaakt. Dit kan al dan niet in samenhang met de zojuist genoemde mogelijkheid tot de bouw van de kelders. Verdiepte tuinaanleg aan de zijkanten voorkomt dat het hoofdgebouw aan de voor of aan de achterkant gedomineerd wordt door een tuinaanleg die het gebouw aan het zicht onttrekt. Aan de voor en achterzijde moten de zichtlijnen op de gevels dan ook worden vrijgehouden. Ook hierdoor blijft de dominante positie van het hoofdgebouw gegarandeerd.

Op de locatie waar in de historische situatie het koetshuis van het landgoed heeft gestaan wordt de bouw van een nieuw, in afmetingen aan het hoofdgebouw, ondergeschikte bouwmassa toegestaan. Dit gebouw wordt ingepast in de nieuw te ontwikkelen laanstructuur van het landgoed.

Korsakov-woningen
De Korsakov-patiënten zijn niet gebaat bij het kleinschalige wonen in de kernen zoals dat in het masterplan zorg wordt nagestreefd. Zij zijn gebaat bij regelmaat en een leven zonder prikkels. Om deze reden is in 2013 de bouw van Korsakov woningen met een activiteiten centrum voor Korsakov patiënten gerealiseerd. De Korsakov-woningen zijn gebouwd binnen de vigerende bestemming “Maatschappelijke doeleinden”. Het terreingedeelte direct ten oosten van deze woningen heeft thans nog een agrarische bestemming. Om de bouw van 2 extra Korsakov woningen mogelijk te maken wordt de bestemming hierop aangepast. De nieuwe bestemming doet tevens recht aan de bestaande situatie, want van een landbouwkundig gebruik is hier sinds de bouw van Korsakov-woningen geen sprake meer. Het terrein is gedeeltelijk bebost en bestaat voor een deel uit open ruimte. Tussen dit bos en de bestaande Korsakov-woningen is de uitbreiding van het wooncomplex met de 2 extra woningen voorzien.

Masterplan Landgoed Der Boede

Ontsluiting
De ontsluiting van het terrein vindt plaats middels drie ingangen. Het hoofdgebouw wordt ontsloten vanaf de Vlissingsestraat. Via deze entree worden eveneens drie villa's ontsloten.

De bestaande monumentale poort zal hierbij (na goedkeuring door de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed) verplaats kunnen worden naar deze meer verkeersveilige entree. Dit betreft overigens de originele locatie van de poort. De entree tot het hoofdgebouw wordt hierdoor weer gekoppeld aan de poort. De exacte plaats zal in overleg met de rijksdienst worden bepaald.

De entree aan de Ter Poorteweg is gekoppeld aan de meest noordelijke vista. Na binnenkomst met een zicht op het hoofdgebouw, draait de weg af in oostelijke richting en leidt via een laan door het bos naar de groep van twaalf villakavels. Bij het `bois de quinconce` aangekomen buigt de weg af naar het zuiden. Hier leidt de weg naar de 4 villakavels in de zuidoostelijke hoek van het terrein.

De meest noordelijke entree is een laantje dat parallel aan de kavelgrens loopt. Vanuit dit laantje zijn de drie losse villakavels in het bos te bereiken via een weggetje door het bos. Aan het einde van het laantje ligt het centrum voor dagopvang met daarachter de zes Korsakov-woningen.

Doelen:

• herstel van de landgoedbeleving met een openbaar karakter door middel van het creëren van een woonmilieu in groene landgoedsetting;
• groene buffer aan de stadsrand van Vlissingen versterken en duurzaam vastleggen;
• herstel van de groenstructuur met een landgoedkarakter passend bij de kenmerken van Der Boede;
• genereren van opbrengst voor de sanering van en de herinvestering in zorg op Walcheren;
• respectvolle omgang met het Rijksmonument Der Boede en bijbehorende landschappelijke verankering;
• versterking ecologische waarde, door middel van een gevarieerde bossamenstelling in soorten en leeftijd.

Programma

1. 1. 22 vrijstaande villa's (waarvan 3 opgenomen in het bos);
2. 2. Herbestemming van de villa Der Boede;
3. 3. 2 extra Korsakov woongebouwen, aansluitend op de reeds bestaande

Randvoorwaarden

• een drastische afname van het totale verharde en bebouwde oppervlak, waardoor daadwerkelijk ruimte wordt geboden voor de gewenste groene ontwikkeling met een landgoed karakter;
• inpassing van de spuitzone van 50 meter van het naastgelegen fruitbedrijf.

Toekomstige beheersituatie

In de toekomstige situatie zijn er vier categorieën beheerders van het terrein:

• beheerder van het eigendom van de Vereniging van Eigenaren (V.v.E.). Deze V.V.E. beheert de wegen, de bermen en de langs de wegen aanwezige laanbeplanting.
• de drie eigenaren van de boskavels, welke het omliggende bos beheren
• de SVRZ, die haar eigen terrein beheert (het Korsakovgedeelte)
• de toekomstige eigenaar van de historische villa die de bijbehorende landschappelijke dragers beheert (vista's, bos, Bois de Quiconce).

De intentie bestaat om voor het gehele terrein een gemeenschappelijke beheervisie op te stellen welke voor het beheer en de hierbij betrokken partijen richting gevend zal zijn.

Toelichting op de bomeninventarisatie

Daar waar ingrepen in het bomenbestand in relatie tot de realisatie van het Masterplan noodzakelijk zijn is het bomenbestand geïnventariseerd. Op tekening zijn de waardevolle bomen hiervan nader aangeduid.

In relatie tot het bomenbestand zijn er ten behoeve van het herstel van de beplantingen en de realisatie van het Masterplan de volgende maatregelen noodzakelijk:

1. 1. Maatregelen in relatie tot de landschappelijke dragers van het herstelde Der Boede
2. 2. Maatregelen in relatie tot de realisatie van de woonkavels
3. 3. Maatregelen in relatie tot de ziektegevoeligheid van de beplantingen

1. Maatregelen in relatie tot de landschappelijke dragers van het herstelde Der Boede

Hierbij gaat het om de realisatie van het Bois de Quinconce en het herstel van de vier landschappelijke vistas.

Bois de Quinconce
Op het terrein van het toekomstige Bois de Quinconce is een beperkt aantal solitaire bomen aanwezig. Het gaat hierbij om 12 bomen die rond de nog bestaande gebouwen aanwezig zijn. Deze bomen worden met uitzondering van 1 eik niet als waardevol beoordeeld. De bomen zullen worden gerooid. Dit geldt ook voor de genoemde eik, die vanwege de aanleg van de weg moet wijken.

Vista 1

In vista 1 komen geen waardevolle bomen voor. Wel zal in het kader van het herstel van deze vista enig bos worden gerooid. Dit bos bestaat vrijwel volledig uit iep, welke ziektegevoelig is. Een veelvoud van het te rooien gedeelte zal eveneens in relatie tot het herstel van de vista met bos worden herplant.

Vista 2

Hier wordt de vista iets gecorrigeerd waardoor de rand aan de zuidzijde iets wordt terug gezet.

Vista 3

Er vindt hier slechts aanplant plaats.

Vista 4

Het ketelhuis wordt gesloopt en de rond dit gebouw aanwezige grond wordt verwijderd. In relatie tot deze maatregelen moeten enkele eiken worden verwijderd. Alle zieke iepen worden hier gerooid. De overige eiken worden zo veel als mogelijk gespaard. In welke mate dit het geval is hangt af van de wijze waarop de bomen `uit de strijd` komen. Want er bestaat gerede kans op beschadiging van deze bomen als de monumentale zieke iepen worden verwijderd.

De meest monumentale boom van Der Boede, een eik die de inundatie heeft overleefd, wordt in ieder geval als monument in de vista opgenomen.

2. Maatregelen in relatie tot de realisatie van de woonkavels

De drie boskavels . Het bos bestaat hier uit eik (80 % en es 20 %). De eik is hiervan de meest waardevolle soort.
Op kavel 20 worden de ziektegevoelige kastanjes verwijderd. Rondom deze kavel wordt nieuw bos ingeplant.
Op en rond kavel 21 bevindt zich een heuvel welke wordt afgegraven. Op deze kavel wordt het bos gerooid en hierna gedeeltelijk weer herplant.
Op kavel 22 wordt in de bestaande eiken beplanting gedund.

Kavels 1, 2 en 3.
Op deze kavels moet in het bestaande bomenbestand worden gedund. Op elke kavel worden tenminste 5 bomen gehandhaafd. Op kavel 1 moet het meest worden ingegrepen. Dit gebeurt in relatie tot het bouwplan en de exacte locatie die voor de woning wordt gekozen (binnen de regels van dit bestemmingsplan).
Op de kavels 4, 5 en 6 zijn geen waardevolle bomen in het geding.

Kavels 7, 8 en 9
Hier is op de bouwkavels het meest aaneengesloten stuk bos aanwezig. Binnen dit bos komen 5 waardevolle dennen en 3 waardevolle eiken voor. Deze zijn op tekening weergegeven. Het bos wordt met uitzondering van de meeste waardevolle bomen verwijderd.

Kavels 10, 11 en 12
Hier is geen beplanting aanwezig.

Kavels 13, 14, 15, 16, 17, 18 en 19
Op deze kavels zijn slechts beperkt solitaire bomen aanwezig, waarvan de meeste niet waardevol. Eik en dennen worden zo veel als mogelijk ingepast op de kavel.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bieden geen directe beleidsuitgangspunten voor het bestemmingsplan buitengebied van Veere. De algemene hoofddoelen van de structuurvisie werken wel door, maar bieden geen belangrijke input of belemmering voor het bestemmingsplan. De realisatie van de EHS wordt door de provincie uitgevoerd, maar geldt wel als beleidslijn in de structuurvisie.

Sinds eind 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) van kracht. Deze moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in Europa in 2015 op orde is. Om dit te bereiken moeten de landen van de Europese Unie een groot aantal maatregelen nemen. Enerzijds om de kwaliteit van de 'eigen' wateren op peil te brengen, anderzijds om ervoor te zorgen dat andere landen geen last meer hebben van de verontreinigingen die hun buurlanden veroorzaken.

Het waterbeleid is in het bestemmingsplan vertaald door een waterparagraaf op te nemen. In deze paragraaf (4.3) is verwoord hoe met de verschillende onderdelen is omgegaan.

Het beleid op het gebied van cultuurhistorie is recent vernieuwd. Daarmee is het verplicht in de plantoelichting aan te geven hoe in het bestemmingsplan rekening is gehouden met de cultuurhistorie. In paragraaf 6.3 is hier nader op ingegaan.

Natuurschoonwet
De Natuurschoonwet is in 1928 in het leven geroepen met de doelstelling via de fiscaliteit een belangrijke bijdrage te leveren aan de instandhouding van landgoederen in Nederland. Door middel van rangschikking komen eigenaren in aanmerking voor fiscale vrijstellingen.

Omgevingsplan 2012-2018
Het Omgevingsplan 2012-2018 is op 28 september 2012 vastgesteld door Provinciale Staten van Zeeland.

In dit nieuwe omgevingsbeleid wordt een nieuwe taakverdeling tussen Rijk, Provincie Zeeland, waterschap en gemeenten geïntroduceerd. In die nieuwe taakverdeling liggen meer taken en verantwoordelijkheden bij de gemeenten en beperkt de Provincie zich tot de kerntaken. De Provincie richt zich op het ruimtelijk-economisch domein, cultuur en de bovengemeentelijke sociale infrastructuur en zij ontwikkelt zich verder in haar rol als gebiedsontwikkelaar op bovengemeentelijke opgaven. In de integrale visie worden binnen Zeeland drie deelgebieden onderscheiden: "Produceren op Land aan Zee", "Beleven van Land en Zee" en "Bloeien op Land en in Zee".

Voor Veere is met name het deelgebied Beleven van Land en Zee van toepassing. Het 'Beleven van Land en Zee' ligt in de zone waar land en zee letterlijk samenkomen. De kwaliteiten in dit gebied bieden veel kansen voor ontwikkeling op het terrein van recreatie, toerisme, sport, cultuur en zorgeconomie.

Verordening Ruimte (28 september 2012)
Het Omgevingsplan 2012-2018 heeft geleid tot een herziening van de Provinciale Ruimtelijke Verordening: de Verordening Ruimte Provincie Zeeland. Doel van de verordening is de provinciale ruimtelijke belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijke beleid. Ook wat de verordening betreft is er een groot aantal verschillen met de geldende provinciaal ruimtelijke verordening.

Der Boede is in de Verordening Ruimte Zeeland aangemerkt als landschapselement van provinciaal belang. De verordening bepaalt dat in bestemmingsplannen voor dergelijke gebieden inzicht moet worden gegeven in de landschappelijke respectievelijk cultuurhistorische waarden van het gebied. Het bestemmingsplan moet strekken tot behoud en bescherming van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het gebied en stelt daartoe regels.

In dit bestemmingsplan, dat het planologische kader biedt voor de ontwikkeling van het Landgoed Der Boede zijn het Omgevingsplan en de Verordening Ruimte in acht genomen.

De verordening bevat verder algemene regels voor duurzame verstedelijking. Op grond daarvan moet in de toelichting bij een bestemmingsplan aannemelijk worden gemaakt dat het plan voorziet in een aantoonbare regionale behoefte, waarbij in die behoefte primair wordt voorzien binnen een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor onder andere wonen. Als daar in die behoefte aantoonbaar niet kan worden voorzien wordt een locatie benut die passend ontsloten is of kan worden. Gemeenten stellen gezamenlijk in overleg met de provincie regionale programma's vast. Aan de regels voor duurzame verstedelijking is, vanuit provinciaal belang, in ieder geval voldaan indien een stedelijke ontwikkeling past binnen een door GS geaccordeerd programma.

De gemeente Veere heeft samen met de andere gemeenten op Walcheren het regionale programma vastgelegd in de Walcherse woningmarktafspraken (september 2013). Eén van de afspraken had betrekking op de categorie “woonparken”. De woningen die gepland staan in het woonpark Der Boede in Koudekerke zijn door de provincie destijds aangemerkt als bijzonder woonpark. Het bijzondere karakter van deze ontwikkeling is aanleiding geweest om deze niet mee te tellen in het Walchers woningbouwprogramma 2013 – 2022.

Waterbeheerplan
Het Waterschap Scheldestromen is een samenvoeging van de voormalige waterschappen Zeeuwse Eilanden en Zeeuws Vlaanderen. Beide voormalige waterschappen hebben een waterbeheerplan opgesteld, waarbij dat van Waterschap Zeeuwse Eilanden van toepassing is voor de gemeente Veere. De belangrijke onderwerpen uit het waterschapsbeleid komen terug in de watertoets in paragraaf 6.2 van deze toelichting.

Keur
In de waterschapskeur met de bijbehorende legger heeft het waterschap regels rondom de instandhouding van dijken en watergangen opgenomen. Deze Keur wordt als onderlegger gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan. Soms wordt ook verwezen naar de Keur voor een nadere regeling.

Wegenbeleidsplan
Verkeersveiligheid en weginrichting blijven de hoofdthema's voor het wegenbeleid van waterschap Scheldestromen. Aan de hand van nadere categorisering en analyses wordt de verdere weginrichting uitgevoerd. Hierbij is uniformering het uitgangspunt. Uitzonderingssituaties vanwege bijzondere omstandigheden zijn gemotiveerd mogelijk. Dit alles moet leiden tot een gewenste reductie van het aantal verkeersslachtoffers in 2020. Samenwerking en afstemming zijn onlosmakelijk verbonden aan het wegenbeleid.

Op gemeentelijk niveau zijn diverse beleidsstukken beschikbaar die van invloed zijn op het bestemmingsplan buitengebied. Deze zijn in de onderstaand overzicht weergegeven. Tevens is aangegeven welke invloed deze beleidsstukken hebben op het bestemmingsplan.

Landschapsvisie (2009)
De Landschapsvisie is een onderlegger voor het bestemmingsplan. De uitgangspunten van deze visie (landschappelijke en cultuurhistorische waarden) worden daarmee onderdeel van het bestemmingsplan. Voor afwegingen voor afwijkingen en voor bouwen is veelal verwezen naar de Landschapsvisie. Der Boede is onderdeel van de groene buffer tussen de stad Vlissingen en het dorp Koudekerke in het agrarische buitengebied.

Toeristisch beleidsplan Veere (2006)
Het toeristisch beleidsplan van Veere is gericht op het stimuleren en ruimte geven aan de toeristische sector in Veere. Met de uitgangspunten van dit beleidsplan is rekening gehouden in het bestemmingsplan.

Welstandsnota (2012)
Deze nota bevat beleidsregels waaraan wordt getoetst bij de beoordeling van een bouwplan. Der Boede valt onder het reguliere welstandsbeleid. Dit beleid bevat geen criteria voor grotere (her-) ontwikkelingsprojecten. Op basis van een concreet stedenbouwkundig plan wordt een beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld.

Het BKP is van groot belang voor het bewaken van de beoogde ruimtelijke, landschappelijke en architectonische kwaliteiten. Om het deze functie te laten vervullen zal het plan niet alleen moeten dienen als toetsingskader voor de welstandsbeoordeling van bouwplannen, maar ook als aanvullend toetsingsdocument bij het bestemmingsplan, bijvoorbeeld bij de beoordeling van aanvragen die de landschappelijke inrichting van het landgoed betreffen.

In de regels van het bestemmingsplan wordt in meerdere bepalingen een relatie gelegd met het BKP, dat daarmee juridisch gezien onderdeel van het bestemmingsplan wordt en als zodanig ook de procedure op grond van de Wro zal doorlopen. De koppeling van het BKP aan de Welstandsnota van Veere kan tegelijk met de vaststelling van het bestemmingsplan plaatsvinden.

Duurzaamheidsplan gemeente Veere 2013-2016
Het Duurzaamheidsplan is op 14 maart 2013 vastgesteld en op 24 april 2013 gepubliceerd. Het plan is aanvullend op het bestemmingsplan. Het conserverende karakter van het bestemmingsplan leidt niet tot belemmeringen of extra kansen.

Binnen het plan zijn een reeks maatregelen voorzien in het kader van duurzaamheid, de belangrijkste zijn:

• een afname van het verharde en bebouwd areaal met 3,05 ha
• ruime kavels met een ruim bouwvlak zodat het ontwerp van de woningen kan inspelen op de orientatie
• hemelwater van wegen wordt geïnfiltreerd in de bodem
• regenwaterrecuperatie wordt zoveel als mogelijk voorzien
• realiseren van duurzaam beschermde bosstructuren en landschapswaarden met diverse habitats voor fauna en flora
  

Bestemmingsplan Buitengebied 2013
Zoals onder 1.2 is vermeld gaat het bestemmingsplan uit van de situatie toen hier een verpleeghuis was gevestigd. De maatschappelijke bestemming is daarop gebaseerd. Door de veranderingen in de gezondheidszorg is het niet reëel om hier van uit te blijven gaan en moet een nieuwe ontwikkeling door middel van herziening van het bestemmingsplan alsnog mogelijk worden gemaakt.

Bomenverordening 2010
Voor het rooien van bomen / houtopstanden, met een diameter van meer dan 30 cm op een hoogte van 130 cm, is een omgevingsvergunning nodig. Omdat het plangebied binnen de bebouwde kom op grond van de Boswet ligt, is voor Der Boede de kapverordening van de gemeente Veere van toepassing.

Bij de beoordeling van aanvragen voor het kappen van bomen wordt gekeken naar onder meer de volgende belangen:

1. a. natuur- en milieuwaarden;
2. b. cultuurhistorische- en landschappelijke waarden;
3. c. waarden van stads- en dorpsschoon;
4. d. waarden voor recreatie en leefbaarheid;
5. e. realisatie van infrastructurele werken;

Een herplantplicht kan worden opgelegd.

Nota Archeologische Monumentenzorg Walcheren (evaluatie 2008)
Volgens de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) komt de verantwoordelijkheid voor het beheer van het cultureel erfgoed in de grond (= het archeologisch bodemarchief) te liggen bij de gemeente.

In 2006 is een archeologische monumentennota opgesteld door de drie Walcherse gemeenten. In 2008 is deze geëvalueerd en is de NAMW 2008 vastgelegd. In dit nieuwe beleid is vastgelegd dat voor terreinen die op de Archeologische Monumentenkaart (AMK) zijn aangeduid, het meest beschermende regime zal gelden. Dit betreft een sterke beperking van de hoeveelheid terreinen in vergelijking met eerder beleid. Toegevoegd zijn echter historische plaatsen (met name buitenplaatsen) en vindplaatsen, waarvoor nu ook het meest beschermende regime geldt. 'Op de nieuwe kaart is de zone direct rond de (voormalige) bebouwing van de buitenplaatsen begrensd als archeologisch waardevol terrein. De voormalige uitgebreide tuin- en parkcomplexen zijn hiervan uitgezonderd.'

Omdat Der Boede gelegen is op een kreekrug, is er een verhoogde kans op archeologische vindplaatsen. Hierdoor is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Binnen het plangebied bevinden zich geen locaties die zijn aangeduid als terrein met archeologische status op de Archeologische Monumentenkaart. Het hoofdgebouw en direct aangrenzende zone vallen wel onder het sterk beschermende regime.

De voorgenomen ontwikkeling vindt zijn legitimatie enerzijds vanuit het beleid met betrekking tot de zorg. Het past hierbij naadloos in het Rijks-, Provinciaal en gemeentelijk beleid. Daarnaast heeft het project vanuit het provinciaal beleid de status van `bijzonder project` gekregen. Dit met als belangrijke achtergrond dat er een economische motor gevonden moet worden voor de herontwikkeling van het gebied, nadat de zorg zich heeft teruggetrokken. Hierbij vloeit de opbrengst uit de verkoop van het terrein door de SVRZ terug naar de zorg op Walcheren.

De provincie Zeeland is met de herontwikkeling van het landgoed Der Boede als bijzonder woonpark akkoord gegaan. Enerzijds vanwege de relatie met het Masterplan Zorg van de SVRZ en anderzijds vanwege het oplossen van het ruimtelijk probleem op het terrein van Der Boede. In het verleden is met de provincie afgesproken dat er dan ook geen relatie bestaat met eventuele woningbouwcontingenten. In deze zin heeft het plan in het verleden de status van `bijzonder project` meegekregen. In het kader van deze afspraken hecht de provincie veel waarde aan de relatie met het historische hoofdgebouw dat in ieder geval weer een woonfunctie zou moeten krijgen. Dit geldt ook voor de ruimtelijke kwaliteit van het toekomstig woonpark.

Het gemeentelijk beleid is niet toereikend omdat de maatschappelijke bestemming de bouw van woningen en de herbestemming van het hoofdgebouw als woning niet toestaat.

Daarom is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Gekoppeld aan dit bestemmingsplan wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierin worden de kwalitatieve eisen, die deels voortkomen uit provinciaal-, rijks en gemeentelijk beleid vastgelegd. Tevens is een overeenkomst nodig met de koper van het hoofdgebouw waarin onder andere beheer en behoud van de landschappelijke dragers worden zeker gesteld voor de toekomst.

Natuurschoonwet
De toekomstige eigenaar van het Landgoed Der Boede (de historische villa met bijbehorende gronden) zal zijn eigendom onder de werking van de Natuurschoonwet kunnen rangschikken.

Het gebied dat als zodanig gerangschikt wordt komt overeen met de gronden met de bestemming Landgoed van dit het bestemmingsplan. Op de verbeelding zijn deze gronden als zodanig bestemd en weergegeven.

Hierdoor is er sprake van een volledige parallelliteit tussen enerzijds de planologische bestemming als Landgoed en de rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928.

Openstelling wordt gerealiseerd volgens onderstaande tekening. Het landgoed, met uitzondering van het privégedeelte, is het gehele jaar dagelijks van zonsopkomst tot zonsondergang voor wandelaars toegankelijk. Een rondgaande wandeling wordt mogelijk gemaakt, terwijl ook het Bois de Quinconce als weide voor het publiek is opengesteld.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een project rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak.

In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Op het terrein der Boede zijn in 2006 onderzoeken uitgevoerd op het gebied van milieu.

Het gaat om de volgende onderzoeken:

• “Eindrapport verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de ondergrondse tanks op het terrein van Der Boede te Koudekerke, SMA Zeeland B.V., projectnummer: 850307, d.d. 20 januari 2006
• “Eindrapport verkennend bodemonderzoek locatie “Der Boede”, Ter Poorteweg 15 te Koudekerke”, SMA Zeeland B.V., projectnummer: 860017, d.d. 5 mei 2006.

Aanvullend onderzoek 2014:

• Eindrapport actualiserend bodemonderzoek Ter Poorteweg 15 te Koudekerke, SMA Zeeland B.V., projectnummer: 23140193, d.d. 10 november

De conclusie van het verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de ondergrondse tanks is als volgt:

Door de Stichting voor Regionale Zorgverlening is aan SMA Zeeland B.V. een opdracht verstrekt voor het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de ondergrondse olietanks op het terrein van Der Boede aan de Ter Poorteweg te Koudekerke.

De aanleiding voor het onderzoek is de voorgenomen tanksanering. Het doel van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen of het voormalig, dan wel huidige gebruik van de onderhavige locatie als opslag voor olieproducten, heeft geleid tot verontreiniging van de bodem (grond en grondwater).

Voor het onderzoek is op alle tanklocaties uitgegaan van de hypothese "verdacht". Deze hypothese kan vanwege de Onderzoeksresultaten op alle locaties verworpen worden.

In zowel de grondmonsters als de grondwatermonsters worden geen verhoogde gehalten aan geanalyseerde parameters aangetroffen.

Verdere onderzoeksinspanningen zijn op deze tanklocaties niet noodzakelijk en er gelden geen gebruiksbeperkingen voor de tanklocaties.

De samenvatting en conclusie van het verkennend bodemonderzoek locatie “Der Boede” zijn als volgt:

Door SRVZ Walcheren is aan SMA Zeeland B.V. een opdracht verstrekt voor het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek op de locatie "Der Boede" en een aangrenzend weiland en akkerland, gelegen aan de Ter Poorteweg 15 te Koudekerke. Aanleiding tot dit bodemonderzoek is de voorgenomen herontwikkeling van de locatie. Het doel van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen of het voormalige, dan wel huidige gebruik van de onderhavige locatie en zijn omgeving heeft geleid tot verontreiniging van de bodem (grond en grondwater).

Voor het perceel K1866 (thans K2717/red.) dient de hypothese "onverdacht" op grond van de onderzoeksresultaten formeel te worden verworpen. In de boven- en ondergrond is een licht verhoogd gehalte aan lood aangetroffen. In het grondwater zijn geen verontreinigingen met de geanalyseerde parameters aangetroffen. Het aangetroffen gehalte aan lood in de grond is dusdanig gering dat het geen risico oplevert voor de volksgezondheid en/of het milieu.

De asfaltverharding op het terrein "Der Boede" wordt op basis van het gehalte aan PAK (som 10) als herbruikbaar aangemerkt.

Bij indicatieve toetsing aan het Bouwstoffenbesluit wordt Depot I aangemerkt als "schone grond (mvr)" en Depot II als "schone grond". Getoetst aan de Wet bodembescherming worden in Depot I een licht verhoogd gehalte aan PAK (som 10) en in Depot II geen verontreinigingen aangetroffen. De bemonstering is vanwege het indicatieve karakter van dit onderzoek niet uitgevoerd conform de protocollen in het kader van het bouwstoffenbesluit Daarnaast zijn de analyses uitgevoerd door een door Sterlab geaccrediteerd laboratorium, maar niet conform AP-04.

In de drinkput ter plaatse van het hertenkamp wordt een circa 15 cm dikke sliblaag aangetroffen. Bij toetsing van het slibmengmonster aan de normen voor waterbodem uit de Vierde Nota Waterhuishouding wordt het slib, op basis van lood en zink, geclassificeerd als "klasse-I". Dit betekent dat eventueel vrijkomende waterbodem vrij kan worden verspreid op aan de waterpartij grenzende percelen.

Voor de voormalige put kan de hypothese "verdacht" op grond van de onderzoeksresultaten worden verworpen. Zintuiglijk zijn in de grond ter plaatse van de voormalige put geen bijzonderheden aangetroffen. In het grondwater zijn geen verontreinigingen met de geanalyseerde parameters aangetroffen.

Voor het gedempte zwembad kan de hypothese "verdacht" op grond van de onderzoeksresultaten worden verworpen. Zintuiglijk zijn in de bodem ter plaatse van het gedempte zwembad geen aanwijzingen voor een eventuele verontreiniging met chloride aangetroffen. In de grond met puinsporen zijn geen verontreinigingen met de geanalyseerde parameters aangetroffen.

Voor de voormalige chemische wasserij kan de hypothese "verdacht" op grond van de onderzoeksresultaten worden verworpen. In de zwak puinhoudende grond wordt een licht verhoogd gehalte aan lood aangetroffen. Deze verontreiniging is echter niet gerelateerd aan de activiteiten van de voormalige chemische wasserij. In het grondwater zijn geen verontreinigingen met de geanalyseerde parameters aangetroffen. Het aangetroffen gehalte aan lood in de grond is dusdanig gering dat het geen risico oplevert voor de volksgezondheid en/of het milieu.

Voor de boomgaard dient de hypothese "verdacht" op grond van de onderzoeksresultaten formeel te worden aangenomen. In de bovengrond met puinsporen worden licht verhoogde gehalten aan lood, DDT/DDE/DDD (som), HCH's (som) en minerale olie aangetroffen. In het grondwater zijn geen verontreinigingen met de geanalyseerde parameters aangetroffen. De aangetroffen gehalten aan lood, DDT/DDE/DDD (som), HCH's (som) en minerale olie in de bovengrond zijn dusdanig gering dat zij geen risico opleveren voor de volksgezondheid en/of het milieu.

Voor het overige terrein dient de hypothese "onverdacht" op grond van de onderzoeksresultaten formeel te worden verworpen. In met puin, kolengruis en asfaltbrokken verontreinigde bovengrond worden licht verhoogde gehalten aan lood, nikkel, zink, PAK (som 10) en minerale olie aangetroffen. In de zintuiglijk schone bovengrond worden licht verhoogde gehalten aan koper en lood aangetroffen. In de ondergrond met puinsporen wordt een licht verhoogd gehalte aan lood aangetroffen. In de zintuiglijk schone ondergrond worden licht verhoogde gehalten aan PAK (som 10) en minerale olie aangetroffen. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan 1,1,1-trichloorethaan, chroom, arseen aangetroffen. De aangetroffen gehalten aan koper, lood, nikkel, zink, PAK (som 10) en minerale olie in de boven- en ondergrond en aan 1,1,1-trichloorethaan, chroom en arseen in het grondwater zijn dusdanig gering dat zij geen risico opleveren voor de volksgezondheid en/of het milieu.

Verdere onderzoeksinspanningen zijn niet noodzakelijk en er gelden geen gebruiksbeperkingen voor de locatie. Wel dient er rekening mee gehouden te worden dat verontreinigde grond niet zonder meer (tijdelijk) mag worden verplaatsten/of gesaneerd op of van de onderzoekslocatie. De eventuele mogelijkheden dienen in overleg met het bevoegd gezag bepaald te worden.

Actualiserend onderzoek 2014
Het doel van dit onderzoek is inzicht verkrijgen in de kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) ter plaatse van locaties waar in de periode 2006 - heden mogelijk nieuwe verontreiniging van de bodem kan zijn ontstaan.

Resultaten:
Deellocatie 1: voormalige ondergrondse 10.000 olietank
In zowel de grond als in het grondwater worden geen verhoogde gehalten met oliegerelateerde producten aangetroffen. Voor het onderzoek is uitgegaan van de hypothese verdacht. Deze hypothese kan op grond van de onderzoeksresultaten worden verworpen. Het voormalige gebruik van de ondergrondse olietank heeft niet geleid tot een verontreiniging van de bodem (grond en grondwater) met olie gerelateerde producten.

Deellocatie 2: oostelijk voormalige bebouwing.

In Europees verband is het zogenaamde “Verdrag van Malta” tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Om dit meewegen te laten plaatsvinden wordt, naast de bestaande regelgeving en beleid, een economische factor toegevoegd. De kosten voor het zorgvuldig omgaan met het bodemarchief, dus de kosten voor inventarisatie, (voor)onderzoeken, bodemonderzoek en documentatie, worden door de initiatiefnemers betaald.

De provincie Zeeland en gemeente Veere streven naar een versterking van de relatie tussen archeologie en ruimtelijke ordening. In de geest van het Verdrag van Malta is in 2007 een wijziging van de monumentenwet 1988 in de vorm van de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) van kracht geworden. Een belangrijk onderdeel van de WAMZ is dat de verantwoordelijkheid voor het cultureel erfgoed bij de gemeenten komt te liggen. In de WAMZ wordt geregeld dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening houdt met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten. Volgens de wet kan in het belang van de archeologische monumentenzorg bij een bestemmingsplan worden bepaald dat de aanvrager van een aanleg- en bouwvergunning een rapport dient over te leggen, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende is vastgesteld.

Vooruitlopend op de WAMZ hebben de Walcherse gemeenten een eigen archeologiebeleid geformuleerd en vastgesteld in de Nota Archeologische monumentenzorg Walcheren 2006. Deze nota schrijft nu het vigerende archeologiebeleid binnen de gemeente Veere voor, waardoor het provinciale archeologiebeleid op de tweede plaats komt. Om ervoor te zorgen dat het Nederlandse archeologisch erfgoed wordt beschermd en er bij ruimtelijke afwegingen rekening wordt gehouden met archeologische waarden, is vanuit het Rijk een Archeologisch Informatiesysteem (ARCHIS) opgemaakt, waarin alle bekende archeologische waarden zijn opgenomen. Terreinen van archeologisch belang of waarde zijn vastgelegd op de Archeologische Monumenten Kaart (AMK). Om een indicatie te krijgen voor een archeologische verwachting is een archeologisch verwachtingsmodel opgesteld in de vorm van de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). Beide kaarten, naast enkele historische kaarten, liggen aan de basis van de Walcherse archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart. De vrijstellingsregeling behorende bij het Walchers archeologiebeleid gaat uit van deze laatste kaart. Aandachtspunten voor het beleid:

Het Walcherse archeologie beleid is op de eerste plaats gericht op zogenaamd behoud in situ. Dit houdt in dat er naar gestreefd moet worden archeologische waarden ongestoord in de ondergrond te bewaren. Ingrepen die tot de aantasting van de verwachte archeologische resten leiden, moeten zoveel mogelijk worden vermeden. In geval van (plan)wijzigingen waarvoor graafwerkzaamheden noodzakelijk zijn, moeten initiatiefnemer er op worden gewezen, dat voorafgaand aan graafwerkzaamheden, die de in het Walchers archeologiebeleid vastgestelde diepten en oppervlaktes overstijgen, archeologisch vooronderzoek in de vorm van bureauonderzoek, eventueel gevolgd door inventariserend veldonderzoek, moeten worden uitgevoerd. Op basis van de resultaten van dit onderzoek kan verdere belangenafweging en besluitvorming plaatsvinden. Bij planontwikkeling op het gebied van ruimtelijke ordening binnen de zogenaamde AMK-terreinen moet bovendien de provincie worden geraadpleegd over het vervolgtraject.

In het kader van de eerste planvorming is een groot plangebied in 2005 uitvoerig onderwerp geweest van verkennend archeologisch onderzoek. De resultaten van dit onderzoek gaven het toenmalige adviesorgaan van het bevoegd gezag reden om enkele deelgebieden te selecteren voor een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van alle onderzoeken vonden uiteindelijk hun neerslag in de in 2006 verschenen rapportage van SOB-Research: J.Ras 2006, Inventariserend veldonderzoek door middel van grondboringen Buitenplaats Der Boede, Koudekerke. In deze rapportage zijn met betrekking tot drie deelgebieden ook aanbevelingen gedaan voor verder vervolgonderzoek. Daarnaast zijn ook aanbevelingen gedaan voor de inrichting van het terrein of het gebruik van de grond rondom puntlocaties. Deze puntlocaties betreffen vondstlocaties aan de oppervlakte en/of locaties, waar in een grondboring ook vondsten naar boven zijn gehaald.

Inmiddels is de Walcherse Archeologische Dienst (WAD) het adviesorgaan voor de gemeente Veere, het bevoegd gezag in zaken archeologie binnen haar gemeentegrenzen. In het kader van een herziening van het bestemmingsplan buitengebied Veere heeft de WAD in 2009 de resultaten van de verkennende onderzoeken op het landgoed Der Boede bekeken. Zij heeft vervolgens de indertijd drie aangewezen deelgebieden als archeologisch waardevol gebied gehandhaafd en als zodanig op de plankaart van het bestemmingsplan laten markeren. De rest van het toenmalige plangebied en ook met name de terreindelen rond de puntlocaties met vondsten is bij de vaststelling van het bestemmingsplan vrijgesteld van verder archeologisch onderzoek.

Twee van de drie geselecteerde deelgebieden met waardevolle archeologie lagen aan de grens van het plangebied, zoals dat was begrensd in 2005. Aan de Jacoba van Beierenweg tegen de Meliskerkse Watergang aan ligt het eerste deelgebied. Dit terrein beslaat de bebouwde zone van de voormalige buitenplaats Hof Triton. Het tweede deelgebied overlapt het huidige erf van het fruitteeltbedrijf aan de Jacoba van Beierenweg en betreft een boerenerf, zoals die is terug te vinden op een kaart uit 1680. Inmiddels ligt een nieuw ontwikkelingsplan voor, waarin het plangebied nieuw is begrensd. Hierbij zijn de percelen langs de Jacoba van Beierenweg en het bestaande fruitteeltbedrijf inclusief dus de twee hierboven beschreven archeologisch waardevolle gebieden buiten het plangebied komen te vallen.

Het derde deelgebied bevindt zich in het hart van het plangebied, namelijk ter hoogte van het hoofdgebouw van het landgoed. Het hoofdgebouw stamt uit de eerste helft van de 18e eeuw. Haar eveneens imposante voorganger, op oude kaarten en gravures uit de 17e eeuw terug te vinden, kan terugvoeren tot in de Middeleeuwen. Van haar kunnen nog waardevolle archeologische resten in de ondergrond aanwezig zijn.

Om deze reden is ook dit archeologisch waardevol gebied in het bestemmingsplan opgenomen (Waarde Archeologie 1). Hier geldt dat bodemingrepen die dieper gaan dan 40 cm onder maaiveld en een totaal oppervlak hebben dat groter is dan 30 m2 moeten worden voorafgegaan door archeologisch onderzoek. In het actuele plan is een groene zone van gras en tuinen rondom het hoofdgebouw gepland. Zolang de grondwerkzaamheden voor de aanleg van de tuinen en grasvelden niet dieper reiken dan 40 cm onder maaiveld dan zijn zij vrijgesteld van archeologisch onderzoek. De meeste bomen worden aangeplant op locaties waar tot nu toe bos of gebouwen stond(en). Op die plekken is onderzoek niet noodzakelijk. Wel wil de WAD graag aanwezig zijn bij het graven van de plantgaten voor de bomen. Zij kan zich dan op de hoogte stellen of en waar eventueel archeologische resten in de ondergrond aanwezig zijn. Een archeologisch onderzoek is dan voor die plekken niet verder noodzakelijk.

Het plan maakt de bouw van (parkeer)kelders in combinatie met een verdiept gelegen tuin mogelijk. Deze locaties bevinden zich direct tegen de zuidelijke en noordelijke zijgevel van het hoofdgebouw. Het betreft hier locaties waar de voormalige vleugels van het hoofdgebouw hebben gestaan. Hierdoor acht de WAD nader archeologisch onderzoek of archeologische begeleiding bij het ontgraven in de zone direct onder de voormalige vleugels niet noodzakelijk. Bij het verlenen van de omgevingsvergunning zal als voorwaarde worden gesteld dat er alleen zonder nader archeologisch onderzoek gebouwd mag worden binnen de reeds verstoorde zone waar de voormalige vleugels van het hoofdgebouw hebben gestaan. Buiten deze zone is ontgraven alleen mogelijk onder archeologische begeleiding. Waarschijnlijk is dit voor een gedeelte het geval indien een verdiepte tuin wordt aangelegd.

De Walcherse archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart dient als archeologisch toetsingskader bij de beoordeling van ruimtelijke plannen en projecten. Op basis van het Walchers archeologiebeleid en aan de hand van het in het kader van de totstandkoming van onderhavig bestemmingsplan uitgevoerde archeologisch onderzoek werden voor verschillende zones binnen het plangebied de volgende beleidsregels vastgesteld:

Het bestemmingsplan voor de Huis Der Boede beslaat twee zones, waarvoor volgens het gemeentelijk archeologiebeleid een bepaalde vrijstelling geldt. Bijkomend geldt een specifieke regeling in de nabijheid van bekende vindplaatsen.

Een rechthoekig gebied rond het bestaande Huis Der Boede beslaat een zone die op de archeologische beleidsadvieskaart voor Walcheren is aangegeven als waardevol archeologisch gebied die via het bestemmingsplan bescherming behoeft. In het overige deel van het plangebied werden bij archeologisch onderzoek geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van een archeologische vindplaats vastgesteld. Deze zone is dan ook vrijgesteld van verder archeologisch onderzoek. Het opnemen van een dubbelbestemming die bescherming biedt aan archeologische waarden is in dit gebied daarom niet nodig.

Na het bestuderen van het archeologisch onderzoek uit 2006 (SOB-Research: J.Ras 2006, Inventariserend veldonderzoek door middel van grondboringen Buitenplaats Der Boede, Koudekerke) is de WAD tot de conclusie gekomen dat het gehele terrein afgezien van de locatie rondom het Hoofdgebouw vrijgesteld is van verder archeologisch onderzoek.

Rond het hoofdgebouw is wel sprake van een archeologisch waardevol gebied. Voor dit gebied is een dubbelbestemming “Waarde Archeologie 1” opgenomen. Hier geldt dat bodemingrepen dieper dan 40 cm onder maaiveld en groter dan 30 m2 voorafgegaan moeten worden door archeologisch onderzoek. Voor deze bodemingrepen kan een vergunning verkregen worden als uit het onderzoek blijkt dat geen archeologische belangen worden geschaad. Voordat de vergunning wordt verleend wordt de Walcherse Archeologische Dienst advies gevraagd.

In het actuele plan is een groene zone van gras en tuinen rondom het hoofdgebouw gepland. Zolang de grondwerkzaamheden voor de aanleg van de tuinen en grasvelden niet dieper reiken dan 40 cm onder maaiveld dan zijn zij vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Indien naast het huis een verdiepte tuin (zie 4.2.2) wordt aangelegd, dan is ontgraving onder archeologische begeleiding wel noodzakelijk, althans voor zover de tuin zich niet bevindt onder het gedeelte van de voormalige vleugels van het hoofdgebouw.

Naast de mogelijkheid tot de aanleg van verdiepte tuinen naast het huis voorziet het plan ook in de mogelijkheid tot de bouw van kelders naast het huis. Deze kelders worden aangebracht op de locatie van de voormalige vleugels (zie tekening) van het hoofdgebouw, hierdoor acht de WAD nader archeologisch onderzoek of archeologische begeleiding bij het ontgraven hier niet noodzakelijk.

De meeste bomen worden aangeplant op locaties waar tot nu toe bos of gebouwen stond(en). Op die plekken is nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Wel wil de WAD graag aanwezig zijn bij het graven van de plantgaten voor de bomen. Zij kan zich dan op de hoogte stellen of en waar eventueel archeologische resten in de ondergrond aanwezig zijn. Een archeologisch onderzoek is dan voor die plekken niet noodzakelijk.

Nationaal Bestuursakkoord Water
In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is het kabinetsstandpunt over het waterbeleid in de 21e eeuw vastgelegd. De hoofddoelstellingen zijn: het waarborgen van het veiligheidsniveau bij overstromingen en het verminderen van wateroverlast. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan ruimtelijke maatregelen boven technische maatregelen. In het NBW is ook de watertoets als procesinstrument opgenomen. De watertoets is het proces van vroegtijdig informeren, adviseren en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van dit nieuwe instrument is waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet in beschouwing worden genomen als het gaat om waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Uitvoering van de watertoets betekent in feite dat de gemeente en de waterbeheerder samenwerken bij het uitwerken van ruimtelijke plannen, zodat problemen in het gebied zelf en de omgeving worden voorkomen. De watertoets is sinds 2003 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening 1985 (Bro 1985) en is overgenomen in het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en hiermee verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten.

In 2008 is het NBW geactualiseerd met als doel de watersystemen in 2015 op orde te krijgen, met name op het gebied van wateroverlast en watertekort.

Waterwet
Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Kort samengevat regelt de Waterwet het beheer van oppervlaktewater en grondwater. Ook verbetert de wet de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. De Waterwet vervangt een groot aantal wetten op het gebied van water. De Waterwet biedt instrumenten om het waterbeheer op een doeltreffende en doelmatige manier op te pakken. Op rijksniveau wordt een nationaal waterplan gemaakt. Dit plan bevat de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de daartoe behorende aspecten van het nationale ruimtelijk beleid. De bedoeling is dat op basis van deze structuurvisies plannen van de Waterwet doorwerken in de ruimtelijke ordening en ervoor zorgen dat de waterbelangen op een goede manier worden geborgd.

De op 1 januari 2008 ingevoerde Wet gemeentelijke watertaken is ook opgenomen in de Waterwet. Door deze wetgeving hebben de gemeenten een aantal nieuwe zorgplichten: afvloeiend hemelwater, grondwaterstand en een verbrede zorgplicht inzamelen afvalwater buitengebied.

Omgevingsplan 2012-2018
Het Omgevingsplan 2012-2018 is op 28 september 2012 vastgesteld door Provinciale Staten van Zeeland. In dit nieuwe omgevingsbeleid wordt een nieuwe taakverdeling tussen Rijk, Provincie Zeeland, waterschap en gemeenten geïntroduceerd. In die nieuwe taakverdeling liggen meer taken en verantwoordelijkheden bij de gemeenten en beperkt de Provincie zich tot de kerntaken. De Provincie richt zich op het ruimtelijk-economisch domein, cultuur en de bovengemeentelijke sociale infrastructuur en zij ontwikkelt zich verder in haar rol als gebiedsontwikkelaar op bovengemeentelijke opgaven.

In de integrale visie worden binnen Zeeland drie deelgebieden onderscheiden: "Produceren op Land aan Zee", "Beleven van Land en Zee" en "Bloeien op Land en in Zee". Voor Veere is met name het deelgebied Beleven van Land en Zee van toepassing.

Het 'Beleven van Land en Zee' ligt in de zone waar land en zee letterlijk samenkomen. De kwaliteiten in dit gebied bieden veel kansen voor ontwikkeling op het terrein van recreatie, toerisme, sport, cultuur en zorgeconomie.

Verordening Ruimte (28 september 2012)
Het Omgevingsplan 2012-2018 heeft geleid tot een herziening van de Provinciale Ruimtelijke Verordening: de Verordening Ruimte Provincie Zeeland. Doel van de verordening is de provinciale ruimtelijke belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijke beleid. Ook wat de verordening betreft is er een groot aantal verschillen met de geldende provinciaal ruimtelijke verordening. In dit bestemmingsplan worden het Omgevingsplan en de Verordening ruimte in acht genomen.

Ten behoeve van de watertoets is op 28 augustus 2013 een vooroverleg gevoerd met het Waterschap Scheldestromen. Tijdens dit overleg zijn de uitgangspunten voor het plan met betrekking tot water doorgenomen. Deze uitgangspunten zijn vervolgens uitgewerkt in het Aanmeldformulier Watertoetsproces. Dit formulier geeft stapsgewijs een antwoord op o.a. de vragen: hoe om te gaan met afvalwater, wordt hemelwater hergebruikt, is er kans op verdroging als gevolg van het plan etc. Ook aan de orde komen onderdelen met betrekking tot wegen/verkeer en waterkeringen. De tabel op het formulier is in deze paragraaf weergegeven in tabel 1.

Deze tabel is samenspraak met dhr. Van der Goes (waterschap Scheldestromen) ingevuld wat betreft het onderdeel water, onderdeel wegen is ingevuld met dhr. Slabbekoorn (waterschap Scheldestromen).

Hemelwater en afvalwater. In het plan wordt nadrukkelijk rekening gehouden met hemelwater. Dit wordt zoveel mogelijk hergebruikt in de woningen en /of geïnfiltreerd in de bodem. Het vuil water wordt aangesloten op het gemeentelijk riool en zal zoveel mogelijk middels een vrij verval leiding worden afgevoerd, Waar nodig zal een pompput het afvalwater moeten wegpompen in het gemeentelijk riool.

Wegen en paden wateren af op de bermen. De bermen zijn breed genoeg om het water te infiltreren in de bodem. Waar overlast wordt verwacht, worden greppels aangelegd om de infiltratie geleidelijk te laten verlopen.

HWA en VWA zorg SVRZ
Voor het nog te ontwikkelen zorg gedeelte wat in eigendom blijft van SVZR zal het hemelwater worden aangesloten op het aanwezige leidingsysteem. Dit systeem loost het HWA op het oppervlaktewater (nabij gelegen sloten) Het vuil water wordt aangesloten op de bestaande riolering. Deze brengt het vuil water naar de gemeentelijke riolering.

Waterschapswegen
Zowel de Ter Poorteweg als de Vlissingsestraat zijn in eigendom van het waterschap. Het plan ontsluit op beide wegen. In een overleg op 28 augustus 2013 met het waterschap Scheldestromen is gebleken dat er geen problemen zijn met de betreffende aansluitingen op de Ter Poorteweg en de Vlissingsestraat.

De aansluiting op de Ter Poorteweg wordt 43 meter verschoven in de richting van de Vlissingsestraat. De aansluiting start haaks op de weg en de breedte van de weg inclusief het fietspad wordt gehandhaafd. Fietsers kunnen net als in de bestaande situatie vanaf het fietspad het terrein op. Na de afslag gaan de fietsen, net als in de huidige situatie, weer de weg op. Het waterschap heeft geen bezwaren tegen deze aansluiting.

De verkeersintensiteit op de Vlissingsestraat is in de laatste jaren als gevolg van de aanleg van de Rondweg Koudekerke aanzienlijk verminderd. Het aantal verkeersbewegingen per etmaal is gedaald van 10.000 per etmaal naar 4.000 per etmaal. Verder wordt de bestaande uitrit circa 80 meter verschoven in zuidelijke richting. Hierdoor komt de aansluiting centraler te liggen in de bocht en verbetert het zicht op de weg aanzienlijk. Het 60 kilometerregime op de Vlissingsestraat zorgt ervoor dat het afslaand verkeer richting der Boede geen problemen oplevert voor het andere verkeer.

Aansluiting zorg SVRZ

De aansluiting van het deel van SVRZ is een bestaande aansluiting. De toename van verkeersbewegingen worden dusdanig laag ingeschat dat hier geen problemen worden verwacht.

Hemelwater en afvalwater
Met betrekking tot de afvoer van hemelwater en afvalwater wordt voldaan aan de eisen van het waterschap Scheldestromen. Het duurzaam hergebruiken van hemelwater wordt gegarandeerd: als eerste hergebruiken, als tweede infiltreren en als laatste lozen.
Het afvalwater wordt afgevoerd richting het aanwezige gemeentelijke riool.

Verkeer
Ten opzichte van de historische situatie is de verkeersintensiteit op de Vlissingsestraat aanzienlijk afgenomen, daarnaast is de verkeersintensiteit van het toekomstig woonpark, ook in combinatie met de Korsakov woningen aanzienlijk lager dan van het voormalig verpleegtehuis Der Boede met zijn kantoren en overige voorzieningen. Vandaar dat er met betrekking tot de verkeersaansluitingen op de wegen die het waterschap Scheldestromen in beheer heeft geen problemen te verwachten zijn.

Het Waterschap Scheldestromen heeft in het kader van het overleg artikel 3.1.1 Bro bij brief van 7 oktober 2015 een positief wateradvies afgegeven.

Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet waarborgt de bescherming van veel in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen artikel 8 t/m 12). Verder is het niet toegestaan om hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren.

De Flora- en faunawet heeft dan ook belangrijke consequenties voor ruimtelijke ingrepen. Naast de wettelijke verbodsbepalingen is er altijd sprake van een algemene zorgplicht (artikel 2). Iedereen dient voldoende zorg in acht te nemen voor dieren, planten en hun leefomgeving. Dit houdt onder andere in dat handelingen worden nagelaten die negatieve gevolgen hebben voor soorten of dat maatregelen worden genomen om negatieve gevolgen te voorkomen.

Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk ontheffing van de Flora- en faunawet te krijgen.

Natuurbeschermingswet 1998/Natura 2000-gebied
De Natuurbeschermingswet ziet toe op de bescherming van specifiek aangewezen gebieden ten behoeve van specifieke instandhoudingsdoelen die worden vastgelegd in de aanwijzingsbesluiten van deze “Natura-2000” gebieden. De instandhoudingsdoelstellingen zijn verder uitgewerkt in o.a. het Natura 2000 doelendocument (Ministerie van LNV 2007) en ontwerpaanwijzingsbesluiten. Krachtens Artikel 10a tweede lid Nb-wet dienen de instandhoudingsdoelstellingen te worden gewaarborgd van de leefgebieden van soorten en habitats die genoemd zijn in het aanwijzingsbesluit. Het gaat daarbij om het behoud van leefgebied voor soorten en habitats die op Europese schaal bedreigd zijn.

Per 1 oktober 2005 is een Nb-wet vergunning verplicht voor alle nieuwe projecten en handelingen die, gelet op de instandhoudingsdoelen:

• de kwaliteit van de natuurlijke habitats van soorten in het gebied kunnen verslechteren;
• een verstorend effect kunnen hebben voor de soorten waarvoor het gebied is aangewezen
• de natuurlijke kenmerken van het gebied kunnen aantasten.

Daarnaast is er voor elk nieuw plan een goedkeuringsbesluit nodig (art. 19) indien door dat plan, gelet op de instandhoudingsdoelen:

• de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten in het gebied kunnen verslechteren
• een verstorend effect kan optreden op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen.

De vergunningen worden verleend door de provincies (GS) of door de minister van Economische zaken, Landbouw en Innovatie (ELI). Zij mogen slechts vergunning verlenen dan wel goedkeuring verlenen aan een plan als zij zich hebben verzekerd dat het project afzonderlijk of in combinatie met andere projecten of handelingen geen significante effecten heeft op de natuurlijke kenmerken van het gebied. In alle gevallen waarin significante effecten zouden kunnen optreden moet de initiatiefnemer vooraf een passende beoordeling van de gevolgen opstellen, die door GS in haar besluitvorming moet worden betrokken. Deze regels zijn ook van toepassing indien de ingreep niet direct in het Natura-2000 gebied plaatsvindt, maar wel een effect daarop kan hebben.

In de buurt van het plangebied liggen drie Natura 2000-gebieden, namelijk het Veerse Meer, de Westerschelde/Saeftinghe en de Manteling van Walcheren. De Manteling van Walcheren ligt aan de noordwestzijde van de gemeente en beslaat een groot gedeelte van de kustzone. Het Veerse Meer is aangewezen als Vogelrichtlijngebied. Zowel de Westerschelde/Saeftinghe als de manteling van Walcheren zijn aangewezen als stikstofgevoelige gebieden.

Alle ontwikkelingen in of nabij het Natura 2000-gebied dienen vooraf getoetst te worden op hun gevolgen voor de te beschermen soorten en habitats. Deze status verplicht het gemeentebestuur er toe om bij de voorbereiding van een bestemmingsplan na te gaan of het plan tot aantasting van leefgebieden kan leiden. Gelet op de beperkte ontwikkeling, in relatie tot de afstand van stikstofgevoelige Natura-2000 gebieden, zal er geen sprake zijn van significante negatieve effecten op deze gebieden.Ten opzichte van de oorspronkelijke situatie (als zorginstelling) zal er in de nieuwe situatie (als woongebied) sprake zijn van een afname van autoverkeer.

In 2013 is de Flora en Fauna wederom onderzocht. Het betreft een update van het onderzoek uit 2006, dat inmiddels vooral wat betreft de avifauna-aspecten als verouderd wordt beschouwd. Het onderzoek richt met name op vleermuizen en vogels.

Vleermuizen
Het onderzoek constateert dat er op het terrein holle bomen en gebouwen aanwezig zijn, waarin vleermuizen kunnen verblijven. Of dit het geval is, is echter niet zeker. Het onderzoek beveelt aan hieromtrent nader onderzoek te doen kort voor de werkzaamheden aanvangen en hierbij te werk te gaan conform het vleermuisprotocol van het Ministerie van Economische Zaken. Dit protocol (de laatste versie is van maart 2013) stelt dat tenminste vier inventarisatiemomenten nodig zijn om de verschillende functies die de bebouwing mogelijk voor vleermuizen vervult zo goed mogelijk te inventariseren: twee in de kraam/zomerperiode (half mei-half juli) en twee in de zomer/paarperiode (half augustus - begin oktober). Aanvullend moeten in de winterperiode (december t/m februari) te slopen objecten die een functie kunnen hebben als winterverblijf-plaats en goed te onderzoeken zijn onderzocht worden.

Door het verwijderen van de aanwezige folievijver in het terrein zal de mogelijkheid tot fourageren voor de op het terrein waargenomen Watervleermuis afnemen of verdwijnen. Hiervoor zal ontheffing moeten worden aangevraagd.

Vogels
In het plangebied zijn naar verwachting twee roofvogelhorsten in gebruik. Twee nesten zijn waarschijnlijk verlaten, het verplaatste buizerd nest is inmiddels verlaten. Nader onderzoek dient aan te tonen of de twee nesten nog in gebruik zijn. De nestbomen van roofvogels die aangetroffen zijn zullen bij uitvoering van de plannen verdwijnen of dichtbij bebouwing komen te staan. Mogelijk worden de nesten hierdoor verstoord, waardoor mitigerende maatregelen noodzakelijk zijn. Dit kan in de vorm van het aanbrengen van een kunsthorst. Tijdens de bouw van de Korsakov-woningen is deze methode al een keer toegepast.

Aanvullend onderzoek is nodig in de broedperiode, waarbij het daadwerkelijke gebruik en de roofvogelsoorten duidelijk worden. Daarnaast is alternatievenonderzoek nodig (zijn er alternatieven binnen het territorium van de betreffende soorten?) en is globaal onderzoek nodig naar de lokale populatie. Zo kunnen de effecten op de populatie worden ingeschat in het geval de mitigerende maatregelen niet succesvol blijken te zijn. Dit onderzoek kan, indien er voldoende gegevens zijn, bestaan uit literatuuronderzoek en navraag bij een lokale natuurorganisatie. Daarbij is, bij (mogelijk) verlaten van het nest, een ontheffing Flora- en faunawet nodig. De werkwijze van het ministerie van Economische Zaken is vanwege uitspraken van de Raad van State aangepast: waar voorheen geen ontheffing nodig was bij het aantasten van een verblijfplaats, indien zodanige maatregelen werden genomen dat overtreding van de verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet werd voorkomen, is nu toch ontheffing nodig voor verstoring van de verblijfplaats. De aanvraag wordt getoetst volgens het nationale spoor, dus niet aan de Europese Vogelrichtlijn. Bovendien worden er hogere eisen gesteld aan het detailniveau van de aanvraag.

Het plangebied maakt geen belangrijk onderdeel uit van het functionele leefgebied van vogelsoorten die buiten het plangebied broeden. Hier hoeft dus geen rekening mee gehouden te worden.

Tenslotte dient wel rekening gehouden te worden met het broedseizoen van vogels. Binnen deze periode (globaal van 15 maart - 15 juli, soortspecifiek), maar ook daarbuiten, mogen door werkzaamheden geen broedende vogels, hun nesten of jongen verstoord worden. Aanbevolen wordt geen activiteiten zoals rooien, kappen en slopen van gebouwen in de broedtijd van vogels uit te voeren, tenzij onderzoek door een deskundige heeft uitgewezen dat van broedgevallen op het moment van de activiteit geen sprake is.

Flora
De tongvarens groeien tegen de stoep van het reeds gerenoveerde oude landhuis en moeten gehandhaafd blijven. Daslook groeit in een te kappen bosperceel en hierdoor zal deze soort ter plaatse verdwijnen. Maatregelen zijn nodig om het daslook op het landgoed te houden, zoals het verplaatsen naar een geschikt bosperceel dat niet wordt aangetast. De mogelijkheden hiertoe zijn optimaal aanwezig. Hiervoor is geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet nodig.

Overig
Tenslotte geldt de in artikel 2 voorgeschreven zorgplicht: deze houdt in dat alle mogelijke nadelige gevolgen voor (alle) planten en dieren (in redelijkheid) zoveel mogelijk vermeden moeten worden, bijvoorbeeld door een Egel (Erinaceus europaeus) die zich op het werkterrein bevindt te verplaatsen voordat gestart wordt met bepaalde werkzaamheden (hiervoor is eerst een inspectie te voet van het werkterrein nodig).

Voorafgaand aan het bouwrijp maken moet de aanwezigheid van vleermuizen en de situatie van eventuele vogelnesten geschouwd worden. Op basis van de bevindingen zijn eventueel mitigerende maatregelen noodzakelijk. Mogelijk dienen ontheffingen in het kader van de Flora- en faunawet te worden aangevraagd. Indien ontheffingen in het kader van de Flora- en faunawet noodzakelijk zijn mag pas met de werkzaamheden worden gestart als de daarvoor benodigde vergunningen verleend zijn. Daarnaast geldt de algemene zorgplicht als een belangrijk uitgangspunt. Indien er belemmeringen uit het nader onderzoek naar voren komen, zijn deze in alle gevallen zo is de verwachting door middel van mitigerende maatregelen oplosbaar.

Soortenbescherming
Uit het Flora en faunaonderzoek is gebleken dat mitigerende maatregelen noodzakelijk zijn met betrekking tot het daslook.Deze soort komt voor in de achter het gebouw gelegen te herstellen vista. Dit herstel houdt in dat dit terreindeel een meer open karakter krijgt waarbij er onder te handhaven bomen gras wordt ingezaaid. Gras is geen geschikte biotoop voor deze beschermde soort. Daslook laat zich echter prima verplanten, mits dit op het juiste moment gebeurt: als de plant bijna is uitgebloeid in de loop van mei.

Als mitigerende maatregel worden het daslook integraal verplant naar bestaande bosvakken, waar deze soort thans niet voorkomt. Hier zal het daslook zich door natuurlijke vermeerdering snel verder uitbreiden. Het daslook zal op meerdere locaties verspreid worden verplant (in grote groepen). Per saldo zal daslook na uitvoering van deze maatregel op meer plaatsen voorkomen en een veel groter areaal beslaan dan in de huidige situatie het geval is. De soort boekt derhalve winst vanwege de maatregel. Activiteiten met betrekking tot het verplanten van het Daslook zijn vergunning plichtig.

Nadere onderzoeken
De onderzoeken met betrekking tot broedvogels en vleermuizen worden op de daarvoor geschikte momenten van het jaar uitgevoerd, alvorens met de werkzaamheden wordt begonnen. Daarbij wordt voldaan aan de zorgplicht zoals in de Flora- en Fauanawet is omschreven.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan met daarin woningen en bedrijven, dan wel die functies in de directe omgeving, dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Hier wordt verwezen naar 4.10 Overige belemmeringen alwaar de bufferzone fruitteelt nader wordt toegelicht.

Vanuit een oogpunt van milieuhinder van bedrijfsactiviteiten bestaat er geen bezwaar tegen de beoogde herontwikkeling van Der Boede. Binnen de invloedssfeer van het nabijgelegen fruitteeltbedrijf zijn geen gevoelige functies als wonen en tuinen geprojecteerd. Daarmee wordt voldaan aan de algemeen geaccepteerde maat van 50 meter ten opzichte van fruitteeltbedrijven (zie voorts 4.10.)

Zowel de Vlissingsestraat als de ter Poorteweg zijn eigendom van het Waterschap Scheldestromen en vallen daarom onder de Keur wegen waterschap Scheldestromen 2011. Grondslag voor het beleid van het waterschap is het Wegenbeleidsplan 2011.

Het Wegenbeleidsplan van waterschap Scheldestromen is een koepelplan. Het bevat de hoofdlijnen van beleid, visie en richting voor de jaren 2011-2020. Het jaar 2020 is gekozen vanwege het feit dat meerdere plannen hiermee parallel lopen, zoals bijvoorbeeld het Beleidsplan Verkeersveiligheid Zeeland 2010-2020 en de Visie Wegbeheer van de Unie van Waterschappen 2010-2020.

Zowel de Ter Poorteweg als de Vlissingsestraat zijn in eigendom van het waterschap. Het plan ontsluit op beide wegen. In een overleg op 28 augustus 2013 met het waterschap Scheldestromen is gebleken dat er geen problemen zijn met de betreffende aansluitingen op de Ter Poorteweg en de Vlissingsestraat.

De aansluiting op de Ter Poorteweg wordt 43 meter verschoven in de richting van de Vlissingsestraat. De aansluiting staat haaks op de weg en de breedte van de weg inclusief het fietspad wordt gehandhaafd. Fietsers kunnen net als in de bestaande situatie vanaf het fietspad het terrein op. Na de afslag gaan de fietsen, net als in de huidige situatie, weer de weg op. Het waterschap heeft geen bezwaren tegen deze aansluiting.

De verkeersintensiteit op de Vlissingsestraat is in de laatste jaren als gevolg van de aanleg van de Rondweg Koudekerke aanzienlijk verminderd. Het aantal verkeersbewegingen per etmaal is gedaald van 10.000 per etmaal naar 4.000 per etmaal. Verder wordt de bestaande uitrit circa 80 meter verschoven in zuidelijke richting. Hierdoor komt de aansluiting centraler te liggen in de bocht en verbetert het zicht op de weg aanzienlijk. Het 60 kilometerregime op de Vlissingsestraat zorgt ervoor dat het afslaand verkeer richting der Boede geen problemen oplevert voor het andere verkeer.

Overleg met de afdeling wegen van het waterschap wijst uit dat er geen problemen zijn met de ontsluitingen via de Ter Poorteweg en de Vlissingsestraat. De uitrit aan de Vlissingsestraat wordt verlegd waardoor de situatie verbetert m.b.t. het zicht in de bocht. De afname van verkeersbewegingen op de Vlissingsestraat (a.g.v. de aanleg van de rondweg Koudekerke) van 10.000 naar 4.000 bewegingen per etmaal maken dat de uitrit op die plek acceptabel is.

Verkeerslawaai
Op grond van de Wet geluidhinder zijn alle wegen gezoneerd, met uitzondering van 30 km/uur gebieden en woonerven. De breedte van de zone is afhankelijk van het aantal rijstroken van de weg en de vraag of de weg ligt in stedelijk of buitenstedelijk gebied. Bij nieuwbouw van geluidgevoelige bestemmingen binnen de zone van de weg en bij (relevante) aanpassingen aan de weg dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden naar de geluidbelasting op de binnen de zone van de weg gelegen geluidgevoelige bestemmingen.

Binnen een geluidzone langs een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximale ontheffingswaarde is mede afhankelijk van de ligging van de geluidbron (de weg) in stedelijk of buitenstedelijk gebied.

Industrielawaai
De Wet geluidhinder verplicht om industrieterreinen waarop lawaai veroorzakende bedrijven zijn of kunnen worden gevestigd te zoneren. Bij de zonering worden primair de grenzen vastgelegd van het gebied waarbinnen de lawaaimakende bedrijven gevestigd mogen zijn. Vervolgens wordt ten behoeve van het gezoneerde industrieterrein de zonegrens bepaald en vastgesteld. Het gebied binnen de zonegrens vormt het aandachtsgebied. De binnen het aandachtsgebied geldende wettelijke voorkeursgrenswaarde, dan wel de binnen de zone vastgestelde hogere waarden zijn bepalend voor de toelaatbaarheid van geluidproducerende activiteiten. Buiten de geluidszone mag de geluidsbelasting als gevolg van de bedrijven op het gezoneerde industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen.

Spoorweglawaai
Ook langs spoorwegen gelden geluidzones. De breedte van die zones wordt landelijk bepaald op basis van de hoeveelheid treinverkeer dat over een baanvak rijdt. Voor het bouwen van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de zone van een spoorweg geld een voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Er kunnen hogere waarden worden vastgesteld tot 68 dB.

Der Boede ligt buiten de invloedssfeer gezoneerde industriegebieden en spoorwegen. Onderzoek naar eventuele nadelige effecten vanwege die geluidbronnen is niet nodig.

Het landgoed ligt wel binnen de zones van wegen. In verband hiermee is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting van de volgende wegen:

1. a. Vlissingsestraat
2. b. Ter Poorteweg
3. c. Lammerenburgweg
4. d. Rondweg Koudekerke (N288)

Rekenresultaten
De resultaten van het geluidsonderzoek worden weergegeven in het rapport in de bijlagen.

Vanuit de Vlissingsestraat, Ter Poorteweg en Lammerenburgweg bestaan er, als wordt voldaan aan de eisen van geluidwering van de gevel als bedoeld in artikel 3.2 (Geluid van buiten), geen belemmeringen vanuit de Wet geluidhinder (Wgh).

Met betrekking tot de Rondweg Koudekerke is geconstateerd dat er ten behoeve van de kopgevels van de toekomstige zorgwoningen aanvullende geluidafschermende maatregelen noodzakelijk zijn. Hierbij gaat het om zogenaamde 'dove' (kop)gevels in combinatie met een geluidscherm met een hoogte van tenminste 2,2 meter. Het geluidscherm is in dit bestemmingsplan voorzien.

Met het aanbrengen van de genoemde voorzieningen kan een verzoek om HW-waarden vanwege de S14/S15 en de Vlissingsestraat achterwege blijven. Na maatregelen wordt op alle toetspunten voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van Lden= 48 dB.

Wet luchtkwaliteit
De Wet luchtkwaliteit van 15 november 2007 vervangt het Besluit luchtkwaliteit van november 2005. De wet is een van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:

• negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken;
• mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

In de wet zijn regels en grenswaarden opgenomen voor zwaveldioxide en stikstofdioxiden, zwevende deeltjes, lood, koolmonoxide en benzeen. Van deze grenswaarden mag niet worden afgeweken. De plandrempels zijn voor de jaren 2007 tot en met 2010 voor alle stoffen, behalve stikstofdioxide, gelijk aan de grenswaarden.

Met deze Wet is tevens ingezet op het opstellen van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (afgekort NSL).

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)
Een belangrijk element in de Wet milieubeheer is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit programma werken het Rijk, de Provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren. Per 1 augustus 2009 is het NSL officieel in werking getreden. Het doel van het NSL is dat in Nederland vanaf 2011 aan de normen voor PM10 en vanaf 2015 aan de normen voor NO2 voldaan wordt. In het kader van het NSL is een nieuw begrip geïntroduceerd, namelijk het begrip “niet in betekenende mate”. Op basis van de Wet milieubeheer en het NSL kan gesteld worden dat een project/plan doorgang kan vinden wanneer:

• het project of plan "niet in betekenende mate" bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project leidt niet tot overschrijding van grenswaarden;
• er worden grenswaarden overschreden, maar ten gevolge van het project is er per saldo sprake van een verbetering van de concentratie van de betreffende stof of een gelijkblijvende concentratie van de betreffende stof;
• er worden grenswaarden overschreden, maar ten gevolge van een door het project optredend effect of een met het plan samenhangende maatregel is er per saldo sprake van een verbetering van de concentratie van de betreffende stof of blijft de concentratie gelijk;
• het project is genoemd of beschreven in, dan wel past binnen of is in elk geval niet strijdig met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Het bestemmingsplan voor Der Boede voorziet deels in functiewijziging (landhuis) en deels in nieuwbouw van woningen. In totaal zullen binnen het plangebied maximaal 25 nieuwe woningen worden gebouwd. In de combinatie met de beoogde gebruiksmogelijkheden van het landhuis zal de herontwikkeling van Der Boede een uiterst beperkte verkeersproductie genereren. In vergelijking met het oorspronkelijke gebruik als verpleegtehuis zal in de nieuwe situatie geen sprake zijn van een toename van verkeer maar eerder van een aanzienlijke afname.

Een en ander betekent dat de herontwikkeling van het landgoed niet in betekenende mate zal bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

De uitvoering van het bestemmingsplan leidt niet tot problemen op het gebied van luchtkwaliteit.

Besluit externe veiligheid inrichtingen
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is sinds 27 oktober 2004 van kracht. Het besluit verplichtte gemeenten risicovolle situaties van inrichtingen ten opzichte van kwetsbare bestemmingen binnen 3 jaar te saneren als het plaatsgebonden risico hoger was dan 10-6. Voor wat betreft het groepsrisico is de verantwoordingsplicht wettelijk geregeld. Het Bevi werkt door in besluitvorming op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Wet ruimtelijke ordening, zoals bestemmingsplannen.

Besluit externe veiligheid buisleidingen
Sinds 1 januari 2011 geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Hierin zijn risicoafstanden opgenomen voor ondergrondse buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Voor wat betreft het groepsrisico is de verantwoordingsplicht wettelijk geregeld. Het Bevi werkt door in besluitvorming op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Wet ruimtelijke ordening, zoals bestemmingsplannen.

Wet Basisnet
Het vervoer van gevaarlijke stoffen heeft risico's. Op 1 april 2015 een nieuwe regelgeving in werking getreden, die wordt aangeduid met “Wet Basisnet”. De “Wet Basisnet” is een stelsel van wetten en regels, waarvan genoemd worden de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. In de Regeling Basisnet staat waar risicoplafonds liggen langs transportroutes en welke regels er gelden voor ruimtelijke ontwikkeling. De locatie Der Boede ligt buiten de invloedssfeer van de aangewezen Basisnetroutes.

Van risicovolle activiteiten in het plangebied is geen sprake. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen transportroutes, leidingen of inrichtingen die van invloed kunnen zijn op de veiligheidssituatie van de toekomstige gebruikers van het gebied.

Onderzoek naar de veiligheidssituatie is daardoor niet nodig.

De uitvoering van het bestemmingsplan leidt niet tot problemen op het gebied van externe veiligheid.

Bufferzone fruitteelt
Artikel 2.7 lid 4 van de Provinciale Verordening Ruimte bepaalt dat in een bestemmingsplan binnen een afstand van 50 meter van een bestaand bedrijf buiten de bebouwde kom geen nieuwe woonbestemmingen opgenomen mogen worden. De verordening maakt afwijking van deze afstandseis mogelijk mits kan worden aangetoond dat een kleinere afstand niet schadelijk is voor de volksgezondheid en dat de afwijking niet leidt tot onevenredige beperking van de bedrijfsvoering van het fruitteeltbedrijf.

Aan de oostkant van het terrein bevindt zich een fruitteeltbedrijf. Het is algemeen bekend dat in deze bedrijfstak gebruik gemaakt wordt van gewasbeschermingsmiddelen, die behalve een belasting voor het milieu ook zekere gezondheidsrisico's met zich brengen. Dit wordt veroorzaakt doordat spuitvloeistof door wind en luchtstromingen buiten het te behandelen gebied terecht komt.

Het beleid van de overheid richt zich op beperking van het gebruik van schadelijke gewasbeschermingsmiddelen, maar is nog niet zover gevorderd dat van gezondheidsrisico's geen sprake meer is.

Er zijn geen wettelijke bepalingen die regelen welke afstand moet worden aangehouden tussen het gebied waar gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt en functies die gevoelig zijn voor blootstelling aan die middelen, zoals woningen. In bestemmingsplannen wordt vaak een afstand aangehouden van 50 meter tot woningen en bijbehorende tuinen. De afstand van 50 meter is gebaseerd op algemeen onderzoek. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State acht het toepassen van die afstand niet onredelijk. Bestaat de wens om af te wijken van de maat van 50 meter dan dient dit door middel van specifiek locatie gericht onderzoek te worden onderbouwd.

In het plan is een spuitzone van 50 meter gerespecteerd. Woningen met bijbehorende tuinen liggen op een grotere afstand. Deze spuitzone is in het Masterplan integraal als groene zone ingericht, waardoor de landgoedsfeer ondersteund wordt. Binnen de genoemde afstand van 50 meter zijn bestemmingen gelegd die gebruik voor wonen c.q. tuinen niet toestaan

Binnen het plangebied zijn geen nieuwe functies voorzien waarop de zoneringsmethodiek zoals hiervoor beschreven van toepassing is. Wel is in het gebied de realisering van milieugevoelige functies, zoals (recreatie-)woningen voorzien. In verband daarmee is van belang om vast te stellen of de nieuwe milieugevoelige functies in de invloedssfeer van hinder veroorzakende bedrijven zullen liggen.

Conclusie
Gebleken is dat in de directe omgeving van Der Boede geen activiteiten plaatsvinden die moeten worden getoetst aan de richtlijnen van Bedrijven en Milieuzonering.

In het voorliggende bestemmingsplan wordt tussen de geprojecteerde woningen en het oostelijk van het landgoed aanwezige fruitteeltbedrijf een afstand van meer dan 50 meter aangehouden. Daarmee voldoet het bestemmingsplan aan het bepaalde in de Provinciale Verordening Ruimte.

Van de gebieden die wit zijn op de explosievenkaart is het uit historisch oogpunt niet bekend dat hier oorlogshandelingen hebben plaatsgevonden. Uit historisch oogpunt is het aannemelijk dat hier geen vliegtuigbommen liggen. Echter is hier niet uit te sluiten dat er conventionele explosieven kunnen liggen. Wanneer er binnen deze gebieden grondroerende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, hoeft vooraf aan de werkzaamheden geen vooronderzoek te worden uitgevoerd conform de bestaande regelgeving. Het protocol “Toevalstreffer CE uit de WO II” is overigens wel van toepassing op deze gebieden.

Conclusie
Locatie is niet verdacht op mogelijke aanwezigheid van CE. Een onderzoek naar CE is dan ook niet noodzakelijk,. Het protocol toevalstreffer houdt in dat als er desondanks toch CE aangetroffen worden we volgens een bepaalde handelwijze te werk gaan (werk stil, politie alarmeren, object beoordelen, EOD erbij, etc.).

In dit hoofdstuk wordt allereerst (par. 5.2) aandacht besteed aan de Wet ruimtelijke ordening en de RO-standaarden die bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten worden toegepast. Daarna wordt ingegaan op de opzet van de bestemmingsregeling van het voorliggende plan (par. 5.3). In de volgende paragraaf (par. 5.4) is er aandacht voor de met dit plan te bereiken doelen en vervolgens wordt per bestemming een toelichting gegeven (par. 5.5).

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat nieuwe ruimtelijke plannen - zoals bestemmingsplannen – conform de landelijk geldende RO-standaarden digitaal moeten worden vervaardigd.

Een dergelijk ruimtelijk plan moet worden opgebouwd volgens de 'Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012' (SVBP2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar. De plannen moeten ook voor een ieder digitaal raadpleegbaar zijn op www.ruimtelijkeplannen.nl. De gemeente dient hiervoor te zorgen.

De SVBP heeft alleen betrekking op de structuur en vorm en niet op de inhoud van de bestemmingsregeling. Daarnaast zijn in het Bro bepalingen en standaard teksten opgenomen waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. Verder hanteert de gemeente Veere modelregels, die waar mogelijk gevolgd moeten worden.

Het bestemmingsplan 'Landgoed Der Boede' is overeenkomstig de gegeven regels opgesteld.

Bestemmingsplannen bestaan uit een verbeelding (kaart) en regels. Deze vormen samen het juridisch bindende deel van het plan. Daarnaast bevat een bestemmingsplan een toelichting, waarin de achtergronden en de onderbouwing van het plan worden toegelicht en verantwoording wordt afgelegd van de voor het plan relevante onderzoeken.

Het bestemmingsplan is een verzameling van vastgelegde bestemmingen die alle geografisch bepaald zijn. Elk geografisch object heeft een hoofdbestemming. Eventueel kan een bestemming verder gespecificeerd worden middels aanduidingen.

De wijze waarop de verbeelding en regels worden opgesteld is voorgeschreven in het SVBP. Op de verbeelding heeft elke bestemmingscategorie een eigen kleur en overige aanwijzingen worden op een eenduidige manier weergegeven.

Verder worden de regels qua hoofdstukindeling, volgorde en opbouw van de artikelen op uniforme wijze weergegeven. Ook de tekst van enkele altijd in een bestemmingsplan voorkomende bepalingen is voorgeschreven, zoals de anti-dubbeltelregel en de overgangsregels.

De regels zijn ingedeeld in de volgende hoofdstukken:
Hoofdstuk 1 - Inleidende regels (begrippen en wijze van meten)
Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels
Hoofdstuk 3 - Algemene regels
Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Voor bestemmingsregels geldt de volgende vaste opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• wijzigingsbevoegdheid.

Een bestemmingsregel behoeft niet al deze elementen te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen. De specifieke bepalingen worden zoveel mogelijk per bestemming opgenomen. Meer algemeen geldende regels worden bij voorkeur in Hoofdstuk 3 – Algemene regels opgenomen.

Zoals hiervoor beschreven hebben de plannen voor een nieuwe invulling van het Landgoed Der Boede mede tot doel om de aanwezige kwaliteiten te behouden en versterken. In het Masterplan Der Boede 2010 is dit vormgegeven en in het Beeldkwaliteitsplan Der Boede 2015 is dit verder uitgewerkt. Het Beeldkwaliteitsplan is in juli 2015 door de Welstandscommissie vastgesteld.

Het Beeldkwaliteitsplan vormt daarmee een belangrijk kwalitatief toetsingskader voor de realisering van de plannen voor Der Boede. Om die reden is er voor gekozen het Beeldkwaliteitsplan Landgoed Der Boede juridisch deel te laten uitmaken van het bestemmingsplan.

Dit is als volgt vormgegeven:

1. 1. In de bestemmingsomschrijvingen wordt verwezen naar het Beeld kwaliteitsplan. Hierdoor moet in het kader van de uitvoering van het bestemmingsplan niet alleen worden getoetst aan wat de regels en verbeelding voorschrijven, maar moet tevens acht geslagen worden op wat in het Beeldkwaliteitsplan in kwalitatief opzicht is vastgelegd.
2. 2. Omdat de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit in dit gebied niet alleen wordt bepaald door de bebouwing, maar vooral ook door de landschappelijke inrichting is een vergunningstelsel voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden, geen bouwwerken zijnde opgenomen. Voorgenomen werken en werkzaamheden moeten worden getoetst aan het Beeldkwaliteitsplan. In principe geldt voor de genoemde werkzaamheden een vergunningplicht. Om onnodige regeldruk te voorkomen is onder bepaalde omstandigheden geen vergunning nodig. Dit betreffen het uitvoeren van normaal beheer en onderhoud en werkzaamheden waarmee voor inwerkingtreding van het bestemmingsplan al is gestart. Ook voor de eerste aanleg van de landschappelijke inrichting, mits in overeenstemming met het Beeldkwaliteitsplan, is een vergunningplicht niet nodig geoordeeld. Voor latere wijzigingen in het gebied geldt de vergunningplicht weer wel.
3. 3. Voorkomen moet worden dat de beoogde woningbouw wel wordt gerealiseerd, maar de landschappelijk inrichting van het landgoed achterwege blijft. Om dit te bereiken is in de regels een viertal voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. In die bepalingen is geregeld wanneer welke delen van de landschappelijke inrichting van het landgoed gereed moeten zijn.

Voorwaardelijke verplichtingen (toelichting op bijlage 2 bij de regels)
De toepassing van voorwaardelijke verplichtingen vloeit voort uit de afspraken die zijn gemaakt tussen de gemeente Veere en de initiatiefnemer voor de ontwikkeling van het Landgoed Der Boede. In de grondexploitatieovereenkomst die deze partijen op 21/24 januari 2014 hebben gesloten zijn afspraken gemaakt over de wijze van uitvoering van het project.

De afspraken beogen zeker te stellen dat het project op de overeengekomen wijze wordt gerealiseerd en dat ook daadwerkelijk alle onderdelen, waaronder de landschappelijk inrichting van het landgoed, worden uitgevoerd.

Om de afspraken extra kracht bij te zetten is een en ander door middel van voorwaardelijke verplichtingen doorvertaald in het bestemmingsplan. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de landschappelijke inrichting van de gronden die tot de historische villa gerekend kunnen worden, de landschappelijk inrichting in relatie tot de drie vrij liggende woonpercelen in het bosgebied en de inrichting van de woonclusters en omgeving. Deze opdeling heeft geleid tot een indeling van het landgoed in de deelgebieden I t/m IV. De ligging en begrenzing van deze deelgebieden is aangegeven op een tekening die deel uitmaakt van de regels (bijlage 2) van het plan.

In de 4 voorwaardelijke verplichtingen is bepaald, dat het gebruik van de genoemde onderdelen van het landgoed, respectievelijk het landhuis, de 3 boskavel en de woningen in de woonclusters, alleen is toegestaan als de landschappelijke inrichting van de daaraan gerelateerde deelgebieden wordt gerealiseerd. Mocht de uitvoering van de landschappelijke inrichting overeenkomstig het Beeldkwaliteitsplan onverhoopt niet plaatsvinden, dan ontstaat na verloop van een in de regels genoemde termijn een met het bestemmingsplan strijdige situatie. De gemeente kan in dat geval haar bevoegdheden inzetten om de uitvoering alsnog af te dwingen.

De in het Beeldkwaliteitsplan voorgeschreven landschappelijke inrichting van het landgoed pas kan worden voltooid nadat de bouwactiviteiten aan het landhuis en de nieuwbouw van de woningen is gerealiseerd. De termijn waarbinnen de aanleg kan worden gerealiseerd is gerelateerd aan het moment van de onvoorwaardelijke verkoop van de onderscheiden planonderdelen. Rekening houdend met de benodigde uitvoeringsperiode en het plantseizoen is een termijn van 18 maanden alleszins redelijk te noemen.

De voorwaardelijke verplichtingen worden hierna bij de betreffende bestemmingsregeling nader toegelicht.

Hoofdstuk 1 van de regels bevat 2 artikelen met algemene bepalingen die het gehele plan betreffen.

In artikel 1 – Begrippen - worden in het plan voorkomende begrippen gedefinieerd. Met de gegeven begripsomschrijvingen kan bij de latere toepassing van het bestemmingsplan verschil van inzicht in de interpretatie van het bestemmingsplan zoveel mogelijk worden voorkomen. Over het algemeen is gebruik gemaakt van wettelijk voorgeschreven of algemeen gebruikelijke begripsomschrijvingen.

In artikel 2 – Wijze van meten - wordt beschreven hoe in het bestemmingsplan gegeven afmetingen moeten worden bepaald. Ook deze bepalingen zijn bedoeld om een eenduidige toepassing van het bestemmingsplan te bevorderen. Ook hier is sprake van omschrijvingen die algemeen gebruikelijk en geaccepteerd zijn.

Het bestemmingsplan kent 5 bestemmingen, waarvan vier enkelbestemmingen en één dubbelbestemming.

Artikel 3 – Bos
Deze bestemming is opgenomen voor de beboste en te bebossen gebieden aan de noordzijde van het plangebied, nabij de Ter Poorteweg en achter de bebouwing van de SVRZ nabij de Rondweg Koudekerke.

Binnen de bestemming is aan de zijde van de Rondweg Koudekerke een aanduiding 'geluidscherm' ingetekend in verband met de ter plaatse te realiseren geluidafschermende voorziening. De maximum hoogte van het scherm is bepaald op 2,5 meter.

In het bosgedeelte waar de drie vrijstaande woningen zijn geprojecteerd, is een aanduiding opgenomen die het mogelijk maakt om voor de woningen een ontsluiting van maximaal 6 meter breed aan te leggen. De woonpercelen kunnen hierop aansluiten door middel van geclusterde kavelontsluitingen. De ingetekende ontsluiting sluit aan op de ontsluiting van het perceel van de SVRZ op de Ter Poorteweg.

Behalve het geluidscherm mogen binnen de bestemming alleen terreinafscheidingen worden geplaatst.

Verder geldt voor gronden met de bestemming 'Bos' een vergunningplicht voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Voor de toelaatbaarheid van de werken en werkzaamheden is het Beeldkwaliteitsplan het belangrijkste toetsingskader. Zie ook paragraaf 5.4.

Artikel 4 - Landgoed
De bestemming Landgoed betreft de centraal in het gebied gelegen villa met het voorterrein tot aan de Vlissingsestraat en de gronden achter de historische villa tot aan de oostelijke perceelsgrens van het landgoed waar sprake is van agrarisch gebruik van gronden.

Binnen de bestemming zijn gebouwen alleen toegestaan ter plaatse van de aangegeven bouwvlakken, te weten de oorspronkelijk villa met aan weerszijden een uitbreidingsmogelijkheid om half verdiept te bouwen tot een hoogte van 1,60 meter en een nieuwe bouwmassa ten zuiden van de villa. Hier is een goothoogte van maximaal 4 meter en een bouwhoogte van maximaal 9 meter toegestaan, zodat deze bebouwing qua afmetingen en uitstraling ondergeschikt zal zijn aan de historische villa.

Voor beide bouwvlakken geldt dat deze volledig (voor 100 %) bebouwd mogen worden.

Zienswijzen hebben een nieuwe locatie voor de historische poort als toegangspoort voor de monumentale buitenplaats, aan het einde van de nieuwe inrit, in beeld gebracht. De mogelijke nieuwe locatie is mede ingegeven door de aandacht die is gevraagd voor de verkeersveiligheid. De breedte tussen de pilaren bedraagt ca. 3,3 meter, wat zeker geen brede toegang is tot meerdere woonvilla's. Bovendien is de huidige locatie van de poort ook niet de oorspronkelijke. De beoogde locatie voor de poort draagt bij aan de verkeersveiligheid en doet geen afbreuk aan de monumentale waarde ervan.

De bestemming laat in de gebouwen gebruik toe voor kantoren, pension (bijv. bed and breakfast) en wonen. Hiertoe behoort ook het gebruik van woningen als zorgwoning.

Der Boede valt buiten de werkingssfeer van de “Huisvestingsverordening tweede woningen 2015” van de gemeente Veere. Dit betekent dat, anders dan in grote delen van de woonkernen van de Veerse dorpen, voor Der Boede geen verbod of vergunningplicht geldt voor het gebruiken van woningen als tweede woning. Evenals bij de bestemming Bos komt ook in deze bestemming de aanduiding 'ontsluiting' voor. Deze ontsluitingen zijn nodig voor de bereikbaarheid van in het plangebied gelegen of geprojecteerde bebouwing. In de bestemming Landgoed gaat het om de ontsluiting van de villa en de nieuwbouw, alsmede om de ontsluiting van vier woonpercelen in de zuidelijke wooncluster.

Omdat binnen de bestemming de woonfunctie is toegestaan is de in Veere gehanteerde standaardregeling voor het uitoefenen van aan huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsactiviteiten opgenomen. Deze regeling houdt in, dat in een gedeelte van een woning een beroep of een bedrijf mag worden uitgeoefend, mits het woonkarakter blijft behouden en dat dit gebruik geen nadelige effecten heeft voor het verkeer en het parkeren en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. Detailhandel is uitsluitend toegestaan als dit een ondergeschikte nevenactiviteit van het betreffende beroep of bedrijf betreft.

Verder is opgenomen de in Veere eveneens gebruikelijke bepaling, die het gebruik van aan- of uitbouwen of een bijgebouwen voor recreatief nachtverblijf onder voorwaarden mogelijk maakt.

Tot slot geldt ook voor de gronden binnen deze bestemming een vergunningplicht voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden waarbij het Beeldkwaliteitsplan als toetsinstrument geldt. Zie daarvoor ook paragraaf 5.4 van de toelichting.

Voorwaardelijke verplichting 1
In paragraaf 5.4 is aangegeven waarom in het bestemmingsplan gebruik wordt gemaakt van zgn. voorwaardelijke verplichtingen.

Deze voorwaardelijke verplichting geldt voor 'deelgebied I', zoals aangeduid op bijlage 2 bij de regels. Dit zijn de gronden rondom de historische villa, de aanleg/herstel van vista's in relatie tot het villa en de aanleg van aan deze vista's gekoppelde lanen alsmede het Bois de Quinconce.

De voorwaardelijke verplichting gaat er van uit dat de landschappelijke inpassing van de gronden in “deelgebied I” pas na de bouwactiviteiten aan het landhuis c.a. kan worden afgerond. Omdat met de uitvoering van de landschappelijke inpassing de nodige tijd gemoeid zal zijn en ook rekening gehouden moet worden met het plantseizoen is het reëel om voor de totale realisering een periode van 18 maanden aan te houden.

Artikel 5 - Maatschappelijk
Voor de locatie van de SVRZ is de bestemming Maatschappelijk opgenomen. Binnen 'Maatschappelijk' laat het bestemmingsplan gebruik toe voor zorginstelling, zorgwoningen, medische, paramedische en therapeutische praktijken alsmede kinderdagverblijf. De bestemmingsomschrijving is daarmee breder dan de functie 'verpleeghuis' die in het geldende bestemmingsplan voorkomt. Hiervoor is gekozen om naast het huidige gebruik ook vestiging van andere maatschappelijke functies mogelijk te maken.

Voor de bestaande bebouwing zijn bouwvlakken opgenomen. In verband met een mogelijke toekomstige uitbreiding zijn de 2 bouwblokken aan de oostzijde verlengd. De bouwhoogte is bepaald op 10 meter. Het bestemmingsplan laat op deze locatie één bedrijfswoning toe.

De ontsluiting is ook hier door middel van een aanduiding op de verbeelding vastgelegd. De ontsluiting van de drie woonpercelen in het bosgebied sluit hierop aan.

Met het oog op de mogelijkheid van een woonfunctie binnen de bestemming (bedrijfswoning) zijn in dit artikel ook de regeling voor beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis en de regeling voor recreatief nachtverblijf in aan- of uitbouwen of bijgebouwen opgenomen.

Tot slot geldt hier ook een vergunningsvereiste voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Hoewel de locatie van de SVRZ wel is meegenomen in het Beeldkwaliteitsplan, bevat dit plan voor deze locatie geen uitgesproken richtlijnen voor de landschappelijke aankleding. Om die reden is het opvoeren van het Beeldkwaliteitsplan als toetsingskader voor vergunningaanvragen bij deze bestemming achterwege gelaten.

Artikel 6 - Wonen
De bestemming Wonen is opgenomen in verband met de beoogde nieuwbouw van in totaal 22 woningen binnen het landgoed. De bestemming betreft de eerdergenoemde 3 vrij gelegen woonpercelen in het noordelijk bosgebied nabij de Ter Poorteweg en 2 woonclusters met respectievelijk 12 woonkavels noordelijk van de historische villa en 7 woonkavels zuidelijk van de villa.

De woningen worden vrijstaand gebouwd, waarbij per bouwvlak één woning is toegestaan. De bouwmogelijkheden per kavel zijn gebaseerd op het Beeldkwaliteitsplan.

Voor de 2 woonclusters en de 3 woonpercelen in het bosgebied zijn de bouwgrenzen vormgegeven middels een bouwvlak, waarbij is gekozen voor het bieden van zoveel mogelijk flexibiliteit, zodat sprake is van relatief grote bouwvlakken. Om te voorkomen dat de woningen buiten proportie groot worden, is bepaald dat de oppervlakte van het hoofdgebouw ten hoogste 40% van het bouwvlak mag beslaan. Verder mag de breedte van de woning ter plaatse van de voorgevel maximaal 50% van de breedte van het bouwperceel bedragen. De bouwhoogte mag niet meer zijn dan 11,5 meter en de inhoud van de woning is gesteld op maximaal 2.500 m³.

Het Masterplan uit 2010 en het daarop gebaseerde Beeldkwaliteitsplan vormen de basis voor dit bestemmingsplan. In het Beeldkwaliteitsplan zijn spelregels opgenomen voor de bijgebouwen bij de villa's. In verband hiermee sluiten de bouwregels voor bijgebouwen aan bij de spelregels die in het Beeldkwaliteitsplan zijn opgenomen.

Op pag. 27 van het Beeldkwaliteitsplan zijn voor bijgebouwen de volgende bouwstenen beschreven:

3.3.4 bijgebouwen bij de landgoedvilla's
Ook voor bijgebouwen geldt een speciale spelregelset:

1. 1. Per woning is er maximaal 1 bijgebouw toegestaan.
2. 2. Bijgebouwen staan minimaal 1 meter uit de erfgrens (zij- en achterkant). Aan de voorzijde wordt de afstand van 10 meter gehanteerd.
3. 3. Het maximale bebouwde oppervlak van het bijgebouw bedraagt 70 m².
4. 4. De maximale nokhoogte bedraagt 4,5 meter. De max. goothoogte is 3 meter. Maximale japhelling is 60 graden.
5. 5. Vormgeving van het bijgebouw heeft een architectonische relatie met het woonhuis (vormt ensemble).

De op basis van deze bouwstenen in het bestemmingsplan opgenomen bouwregeling voor bijgebouwen lijkt het realiseren van aan- en uitbouwen uit te sluiten. Om misverstanden te voorkomen wordt in de leden 6.2.1 en 6.2.2 gesproken over hoofdgebouwen, inclusief aan- en uitbouwen.

De bij eerdere genoemde bestemmingen voorkomende bepalingen over ontsluitingswegen, de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen enz., het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen voor recreatief nachtverblijf en het vergunningsvereiste voor uitvoering van werken en werkzaamheden zijn op de bestemming Wonen van overeenkomstige toepassing.

Voorwaardelijke verplichtingen
In paragraaf 5.4 zijn de achtergronden voor de toegepaste voorwaardelijke verplichtingen toegelicht.

* Voorwaardelijke verplichting 2
Deze verplichting is gericht op de uitvoering van de landschappelijke inrichting van het bosperceel aan de noordzijde van het landgoed (op bijlage 2 bij de regels aangeduid als 'deelgebied II').

Ook hier geldt dat bij de uitvoering van de werkzaamheden rekening gehouden moet worden met de bouw van de drie woningen op de vrij liggende percelen in de bestemming Bos. Dit betekent dat de afronding van het inrichtingsplan pas na de bouw van de woningen kan plaatsvinden.

Overeenkomstig de afspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer voor het landgoed in de exploitatieovereenkomst is in de voorwaardelijk verplichting bepaald, dat de aanleg van deze deelgebieden uiterlijk 18 maanden na de onvoorwaardelijke verkoop van de laatste van de drie woonpercelen moet zijn uitgevoerd.

* Voorwaardelijke verplichting 3
Voorwaardelijke verplichting 3 heeft betrekking op de inrichting van de gronden rondom de twee woonclusters (op bijlage 2 bij de regels aangeduid als “deelgebied III” en “deelgebied IV”).

Evenals bij de andere voorwaardelijke verplichtingen geldt ook hier, dat de uitvoering van de bouw van de woningen de aanleg van de landschappelijke inrichting belemmert. Pas nadat de woningen gereed zijn kan de landschappelijke inrichting worden voltooid. Voor deze gebieden is daarom bepaald dat de werkzaamheden uiterlijk 18 maanden nadat 70% van de woonpercelen in het betreffende deelgebied onvoorwaardelijk is verkocht, gereed moeten zijn.

* Voorwaardelijke verplichting 4
De voorwaardelijke verplichting brengt een koppeling aan tussen de realisatie van de villa's en de groenaanplant van het landgoed. Als alle villa's zijn verkocht en het landgoed/de buitenplaats (nog) niet, dan is de ontwikkelaar gehouden de groeninrichting vooruitlopend op die verkoop aan te leggen. Met deze regels wordt de kwaliteit van het totaalbeeld gewaarborgd.

Artikel 7 - Waarde-Archeologie-1
Deze bestemming is een zgn. dubbelbestemmingen en is met een arcering op de verbeelding weergegeven.

De bestemming valt samen met de bestemmingen 'Landgoed' en 'Wonen'. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Voordat ten behoeve van de samenvallende bestemmingen mag worden gebouwd moet duidelijkheid ontstaan over de archeologische waarden van de bouwlocatie en moet vaststaan dat mogelijke schade door bouwactiviteiten kan worden voorkomen, zo nodig door het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning voor de bouw.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht.

Ook hier geldt dat niet in alle gevallen een omgevingsvergunning vereist is, onder andere voor werkzaamheden in het kader van de eerste aanleg overeenkomstig het Beeldkwaliteitsplan, mits niet dieper dan 40 cm onder het maaiveld.

Artikel 8 - Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4. Bro vast voorgeschreven. Wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, mag het opengebleven terrein niet nog eens meetellen bij het toestaan van een ander gebouw waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 9 - Algemene bouwregels
Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten
Dit lid heeft betrekking op situaties waarin een functie in overeenstemming is met het bestemmingsplan, maar waar hoogten, oppervlakte en / of inhoud van bouwwerken groter zijn dan voor de betreffende bestemming in de voorschriften als maximaal toelaatbaar is gesteld. In die situaties geldt dat de betreffende hoogte-, oppervlakte- of inhoudsmaat als maximaal toelaatbaar wordt beschouwd, mits het bouwwerk is gebouwd met inachtneming van de Woningwet. Dat betekent dat dit bouwwerk mag worden vervangen door een nieuw bouwwerk met dezelfde afmetingen. Dit geldt niet als sprake is van een illegaal bouwwerk.

Artikel 10 - Algemene aanduidingsregels
In dit artikel is de in het bestemmingsplan Buitengebied voor deze locatie opgenomen gebiedsaanduiding 'kreekruggen, gebied met kenmerkend bebouwingspartoon' overgenomen.

Met deze aanduiding wordt bescherming geboden aan de mogelijk in dit gebied voorkomende kreekruggen. Voor bewoning werden in vroeger tijden veelal hoger gelegen, drogere gronden gebruikt. De kreekruggen die in de ondergrond gelegen zijn waren dan ook een uitgelezen mogelijkheid voor de vestiging van nederzettingen. De kreekruggen zijn duidelijk zichtbaar op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). Door het gebruik voor bewoning in de loop van de eeuwen hebben deze namelijk een hoge verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische vondsten.

In verband hiermee is voor werkzaamheden die schade kunnen toebrengen aan mogelijk aanwezige archeologische waarden in de ondergrond een vergunning vereist.

Artikel 11 - Algemene afwijkingsregels
Deze bepaling maakt kleine afwijkingen van het bepaalde in dit plan mogelijk.

Artikel 12 - Overige regels
In de regels van het bestemmingsplan wordt verwezen naar een (andere) wettelijke regeling. Een bestemmingsplan mag slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold.

Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel “Wettelijke regelingen” op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de voorschriften wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

Hoofdstuk 4 bevat bepalingen inzake strijdig gebruik van bouwen en de straf- en titelbepalingen.

Artikel 13 - Overgangsrecht

In dit artikel zijn de in artikel 3.2.1 en 3.2.2 van Bro voorgeschreven bepalingen omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken en het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

Artikel 14 - Slotregel

Dit artikel geeft aan met welke naam het bestemmingsplan kan worden aangehaald.

De regels van het bestemmingsplan leggen een ruimtelijke relevante norm vast, met dikwijls een daaraan gekoppelde afwijkingsmogelijkheid, die het bestuur de mogelijkheid geeft in te spelen op de dynamiek van de samenleving. Op die wijze wordt ook de gelegenheid geboden een belangenafweging te maken van de individuele belangen ten opzichte van het algemeen belang. Afwijkingen zijn echter gelimiteerd. Daar waar geen afwijkingen meer mogelijk zijn begint de handhaving.

Door het plaatsvinden van enkele ingrijpende incidenten is de handhaving in een stroomversnelling gekomen. In toenemende mate spreken burgers de gemeente aan op het handhaven van de (eigen) regels. Ook in de jurisprudentie is een verandering tot stand gekomen. De rechter spreekt zich nadrukkelijk uit over het handhaven van de regelgeving en neemt zelfs in beginsel een plicht tot handhaving aan. Daarnaast krijgt de rechtszekerheid van bestemmingsplannen bij de rechterlijke toetsing een steeds belangrijkere rol.

Binnen de gemeente Veere bestaat de uitdrukkelijke wens concreet werk te maken van de handhaving en te komen tot een beleidsmatige aanpak. Het handhavingsbeleid zal zich moeten ontwikkelen tot het vastleggen van een structuur, waarbij van te voren door het bestuur vastgelegde doelen nagestreefd moeten worden. In principe dient tegen alle geconstateerde overtredingen te worden opgetreden.

Het vaststellen van prioriteiten is echter onvermijdelijk. Het handhavingsbeleid zal zich primair richten op het voorkomen van nieuwe illegale situaties. Als belangrijke handhavingsdoelen kunnen genoemd worden, het bouwen zonder bouwvergunning, waarbij legalisatie achteraf niet mogelijk is en daar waar sprake is van grove afwijking van reeds verleende bouwvergunningen. Ook in de gevallen waar de veiligheid in het geding is en/of aantasting van het milieu plaatsvindt, dient prioriteit te worden gegeven aan de handhaving. Het tegengaan van strijdig gebruik van gronden en/of gebouwen is eveneens een belangrijke doelstelling.

Als nevengeschikte doelen van de handhaving kunnen worden genoemd, het ongedaan maken van de gevolgen van een overtreding of een daarmee behaald voordeel en het straffen van de overtreder.

Bijzondere aandacht dient besteed te worden aan zogenaamde 'oude' gevallen. Bij de opstelling van bestemmingsplannen wordt nagegaan welke situaties uitdrukkelijk gehandhaafd moeten worden, welke zaken onder de werking van het overgangsrecht kunnen worden gebracht en welke zaken positief bestemd kunnen worden. Daarbij dient in acht te worden genomen dat het dikwijls om situaties gaat, waarbij sprake is van een groot tijdsverloop. Dat betekent dat een groot aantal situaties niet is gewraakt. De meeste gevallen zullen dan ook voor legalisatie in aanmerking komen en bij de vaststelling van het bestemmingsplan positief bestemd worden. Daarbij wordt ook uitdrukkelijk in acht genomen dat door de wijziging van de Woningwet een groot aantal bouwactiviteiten vergunningvrij is. Voor zover daar redenen voor zijn, zullen uitdrukkelijk alleen die illegale gevallen worden aangepakt, die fundamenteel strijdig zijn met het geformuleerde ruimtelijk beleid in het nieuwe bestemmingsplan.

Uit praktisch overwegingen worden de meeste situaties positief bestemd. De resterende aan te pakken gevallen zullen op hun eigen merites worden beoordeeld, zodat een op de situatie afgestemde gerichte aanpak kan plaatsvinden. Daarbij zal afgewogen worden wat de illegale situatie voor impact geeft op de ruimtelijke kwaliteit. Planologische excessen worden aangepakt. In de gevallen waarbij het om langer bestaande situaties gaat, zal een overgangsregeling worden geformuleerd. Uitgangspunt daarbij is, dat voorkomen wordt dat er een gedoogsituatie ontstaat. Er moet duidelijk gemaakt worden wat er gaat gebeuren en wanneer, zodat er geen sprake is van rechtsongelijkheid.

De afgelopen jaren vond handhaving van het ruimtelijk beleid veelal plaats op basis van het piepsysteem en toevallige controle. De doelstelling binnen de gemeente Veere is om te komen tot een integrale structurele vorm van toezicht en opsporing. Daarvoor zullen afspraken gemaakt worden tussen de verschillende ambtelijke diensten. Niet alleen intern, zoals tussen de bouwinspecteurs, milieuinspecteurs, etc., maar ook extern, zoals politie en Waterschap. De afspraken zullen zich niet alleen moeten richten op praktische werkafspraken, maar ook afstemming en coördinatie van beleidsdoelstellingen. Een gestructureerde vorm van oog-en-oor functie sluit rechtsongelijkheid in hoge mate uit, maar heeft tevens een preventieve werking. Geconstateerde overtredingen zullen worden geplaatst op een handhavingslijst, waarvan bestuurlijk de prioriteit van uitvoering zal worden vastgesteld.

Daar waar een overtreding wordt geconstateerd en legalisatie niet mogelijk is, moet in eerste instantie toepassing worden gegeven aan de bestuursrechterlijke handhaving. Het voornemen bestaat om het proces van bestuursrechtelijke handhaving vast te leggen in een stappenplan, waarin de verschillende stadia van de besluitvorming en procedures tot uitdrukking komen. Naast de bestuursrechtelijke mogelijkheden van handhaving wordt een duidelijke taak gezien voor de strafrechtelijke handhaving. Hiervoor biedt de Wet Economische Delicten de grondslag. Een concretisering van de rol van het strafrecht met het Openbaar Ministerie en de politie ligt hier voor de hand. Het toepassen van privaatrechtelijke handhaving blijkt langzamerhand door de heersende rechtsopvattingen als een minder adequaat middel te worden gezien, zodat hiervan slechts met uitzondering gebruik zal worden gemaakt.

Gezien het reparatoire karakter van bestuursrechtelijke handhaving, gaat de voorkeur uit naar het toepassen van bestuursdwang, zeker in die gevallen waarbij sprake is van illegale bouwwerken. Illegaal gebruik blijkt in de praktijk dikwijls moeilijk door middel van bestuursdwang te kunnen worden beëindigd, zodat in die situaties een lastgeving onder verbeurdverklaring van een dwangsom voor de hand ligt.

Het bewust niet handhavend optreden tegen een illegale situatie zal slechts in uitzonderlijke gevallen plaats mogen vinden, bijvoorbeeld in die situaties waarbij wegens gewijzigde beleidsinzichten aanpassing van de regelgeving daarop nog niet heeft plaatsgevonden en in redelijkheid niet verlangd kan worden dat nog voldaan wordt aan de geldende regels. Uiteraard dienen in dergelijke situaties de belangen van derde-belanghebbenden te worden afgewogen.

De uitvoering en voortgang van de handhaving zal jaarlijks worden vastgelegd in een verslag, dat bestuurlijk dient te worden vastgesteld.

In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt het verplichte kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Het kostenverhaal dient onder andere te worden verzekerd bij een bestemmingsplan wat rechtstreeks bouwplannen mogelijk maakt. Het voorliggende bestemmingsplan Landgoed der Boede maakt op het landgoed der Boede een ontwikkeling met woonkavels en het ontwikkelen van de aanwezige villa mogelijk. Van een exploitatieplan kan worden afgezien door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (anterieure overeenkomst).

Voor deze ontwikkeling is tussen de initiatiefnemers en de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de (financiële) afspraken over deze ontwikkeling zijn vastgelegd. Met de initiatiefnemers is overeengekomen dat een exploitatiebijdrage wordt betaald aan de gemeente Veere. Hierin zijn de gemeentelijke kosten gedisconteerd. De financieel economische haalbaarheid is hiermee voldoende verzekerd en er kan worden afgezien van het opstellen van een exploitatieplan.

Er heeft een haalbaarheidsanalyse (vertrouwelijk) plaatsgevonden waaruit blijkt dat de realisatie economisch uitvoerbaar is.

In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt het verplichte kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Het kostenverhaal dient onder andere te worden verzekerd bij een bestemmingsplan wat rechtstreeks bouwplannen mogelijk maakt. Het voorliggende bestemmingsplan Landgoed der Boede maakt op het landgoed der Boede een ontwikkeling met woonkavels en het ontwikkelen van de aanwezige villa mogelijk. Van een exploitatieplan kan worden afgezien door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (anterieure overeenkomst).

Voor deze ontwikkeling is tussen de initiatiefnemers en de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de (financiële) afspraken over deze ontwikkeling zijn vastgelegd. Met de initiatiefnemers is overeengekomen dat een exploitatiebijdrage wordt betaald aan de gemeente Veere. Hierin zijn de gemeentelijke kosten gedisconteerd. De financieel economische haalbaarheid is hiermee voldoende verzekerd en er kan worden afgezien van het opstellen van een exploitatieplan.

Er heeft een haalbaarheidsanalyse (vertrouwelijk) plaatsgevonden waaruit blijkt dat de realisatie economisch uitvoerbaar is.

De Inspraakverordening van Veere bepaalt dat het de bevolking en in de gemeente een belang hebbende natuurlijke en rechtspersonen betrekt bij de voorbereiding van een bestemmingsplan. In onderhavig geval is hieraan toepassing gegeven bij de tot standkoming van het Masterplan Der Boede.

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan van 17 december 2015 tot en met 27 januari 2016 op grond van het bepaalde in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, na voorafgaande bekendmaking, voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende de periode van ter inzagelegging is een vijftal zienswijzen ingediend. Deze hebben op onderdelen geleid tot een (gewijzigde) vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad in zijn vergadering van 14 april 2016. Het raadsbesluit, alsmede het ‘Zienswijzenrapport, tevens notitie ambtshalve aanpassingen’, zijn als bijlagen bij het bestemmingsplan opgenomen.

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan verschillende instanties en organisaties.

De ontvangen reacties uit het vooroverleg worden in de nota naar aanleiding van het overleg van commentaar voorzien. In de nota is aangegeven in hoeverre de overlegreacties hebben geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Ten tijde van de opstelling van het voorontwerp bestemmingsplan is het Masterplan voor de herontwikkeling van Der Boede besproken met:

De stichting Tuin van Zeeland, gecombineerd met een excursie ter plekke en een bezoek aan het Hoofdgebouw. Dit overleg en de excursie met een delegatie van het bestuur vonden plaats op 29 april 2014. De betrokkenen konden zich vinden in de plannen en waren verheugd dat het historische hoofdgebouw weer een centrale plaats krijgt binnen het landgoed.

Op maandag 5 mei 2014 is het Masterplan besproken met een delegatie van het bestuur van de Dorpsraad Koudekerke. Ook deze delegatie kon zich goed vinden in de plannen. Nut en noodzaak werden onderschreven. De Dorpsraad vroeg in het bijzonder aandacht voor de toekomstige beheersituatie en het zo veel mogelijk handhaven van bestaande solitaire bomen binnen de toekomstige villakavels. In de anterieure overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente wil de Dorpsraad vastgelegd zien hoe het toekomstige landgoed beheerd gaat worden.