het bestemmingsplan Domburg - Hotelontwikkeling Herenstraat met identificatienummer NL.IMRO.0717.0148BPWigwaDbg- VG01van de gemeente Veere.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en / of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning of in een bijbehorend bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning en het woonperceel in overwegende mate hun woonfunctie behouden en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke en als zodanig geregistreerde deskundige op het gebied van archeologisch onderzoek

Onderzoek dat uitgevoerd wordt conform de BRL 4000 en dat verricht wordt door een onderzoeksbureau of instelling die beschikt over een geldig certificaat voor de gevraagde KNA-protocollen.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden, gekenmerkt door voorwerpen of bewoningssporen van vroegere samenlevingen direct onder het aardoppervlak.

één of meer gebouwen en / of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, welke slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

bouwwerken die bestaan of kunnen worden gebouwd op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan, met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een bouwwerk als bedoeld in lid 1.23 niet zijnde een gebouw.

de uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanige exploitatie dat daarbij gedurende het jaar, in verschillende perioden, aan verschillende personen die hun hoofdverblijf elders hebben, recreatieve verblijfsmogelijkheden worden geboden.

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen.

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie deels boven de oorspronkelijke nok uitkomt.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en / of leveren van goederen, met inbegrip van afhaal, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

gebeurtenissen, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur, die (inclusief opbouw en afbraak) langer duren dan 10 dagen per evenement.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een (deel van een) gebouw dat blijvend bestemd is voor recreatief nachtverblijf door groepen van meer dan 10 personen.

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een bedrijf, gericht op één of meer van de navolgende activiteiten:

1. a. het verstrekken van dranken en / of etenswaren, teneinde deze ter plaatse te nuttigen, al dan niet in combinatie met:
2. b. het exploiteren van zaalaccommodatie;
3. c. het verstrekken van nachtverblijf.

het in een woning of in een bijbehorend bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt en waarbij de woning en het woonperceel in overwegende mate hun woonfunctie behouden met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, waterhuishoudkundige voorzieningen, abri's en apparatuur voor telecommunicatie.

De ontsluiting van een archeologische vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen. Opgravingen worden verricht door een erkende partij, beschikkend over een geldig certificaat voor de gevraagde KNA-protocollen.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. Voor de bouwwerken binnen de bestemming Horeca: 4,62 m +NAP.
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

een horizontaal of nagenoeg horizontaal vlak met een dakhelling van maximaal 3° ter afdekking van een gebouw.

een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, geen woonkeet en geen caravan of andere constructie op wielen zijnde, dat bedoeld is om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt.

de Staat van Horeca-activiteiten die deel uitmaakt van deze regels.

het meest naar de wegzijde gekeerde deel van een gebouw. Indien meerdere delen van het gebouw naar de weg zijn gekeerd (hoekkavel), bepaalt het bevoegd gezag welke zijde als voorgevel moet worden beschouwd.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. per bedrijf ten hoogste één bedrijfswoning,
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals een restaurant van categorie 1d van de Staatvan Horeca-activiteiten, laad- en losruimte, parkeervoorzieningen, groen, water, erven, tuinen en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mogen ten behoeve van het in lid 3.1 genoemde gebruik bouwwerken worden gebouwd, met inachtneming van het volgende:

De voor 'Recreatie-Verblijfsrecreatie - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsrecreatie in de vorm van recreatiewoningen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven en tuinen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorie': tevens voor het behoud van de aanwezige voormalige stuifdijk;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'landschapswaarden': tevens voor het herstel en behoud van het groene en bosachtige karakter van het gebied;
4. d. ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van tuin - a', 'specifieke vorm van tuin - b' en 'specifieke vorm van tuin - c': tevens voor erfafscheidingen om onderlinge hinder tussen percelen zo veel mogelijk te beperken;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals parkeervoorzieningen, verhardingen ten behoeve van de ontsluiting van parkeervoorzieningen en terrassen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik van gronden gelden de volgende regels:

1. a. per recreatiewoning mogen op het eigen perceel ten hoogste 3 auto's worden geparkeerd;
2. b. terrassen zijn uitsluitend toegestaan direct aansluitend op een recreatiewoning;
3. c. per recreatiewoning is ten hoogste 50 m² aan terrassen toegestaan;
4. d. de uitstraling van licht naar de omgeving dient tot een minimum te worden beperkt. Er mogen alleen lichtarmaturen worden gebruikt waarvan de kleurtemperatuur van het licht ten hoogste 2.700 Kelvin bedraagt.

De voor 'Waarde - Archeologie 1e' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 6.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
2. b. ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. het bevoegd gezag beschikt over een verklaring van de archeologische deskundige waaruit blijkt dat het opstellen van een rapport met daarin een beschrijving van de archeologischewaarden van de betrokken locatie niet nodig is;
   2. 2. niet is voldaan aan het bepaalde onder 1: de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   3. 3. de betrokken archeologische waarden, gelet op het onder 2 genoemde rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door de archeologisch deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.2 en b.3 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden niet dieper dan 3,58 meter +NAP wordt geplaatst;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - primair bestemd voor waterstaatkundige voorzieningen, zoals waterkering, waterbeheersing, kaden, dijksloten, opslag en onderhoud ten behoeve van vaar- en waterwegen, wegen, paden, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 7.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3,5 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2 onder c met inachtneming van de volgende regels:

1. a. bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen;
2. b. de waterstaatkundige belangen worden door de bouwactiviteiten niet onevenredig geschaad;
3. c. alvorens omtrent de bevoegdheid tot afwijken te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder van de waterkering over de vraag of door de voorgenomen bouwactiviteiten het belang van de waterkering niet onevenredig wordt geschaad.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 meter bedraagt en de breedte ten hoogste 3 meter.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande dakhelling, afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringsbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. In geval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 meter bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot;
3. c. afwijking als bedoeld onder a is niet toegestaan voor een bijbehorend bouwwerk;
4. d. de omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Domburg - Hotelontwikkeling Herenstraat.

In Domburg, aan de Herenstraat 12, staat het hotel The Wigwam. Na een aantal keren te hebben verbouwd en vernieuwd, hebben de eigenaren van het hotel een plan opgesteld om een forse kwaliteitsverbeteringslag te maken. Met dit plan wordt aangesloten bij de ambities en ontwikkelingsrichtingen die in de Visie Domburg zijn beschreven en worden bestaande knelpunten met betrekking tot het bestaande hotel aangepakt. De kwaliteitsverbeteringslag houdt in het slopen van het gehele gebouw en de bouw van een nieuw hotel met bijbehorend restaurant. Om deze kwaliteitsverbeteringslag en investering financieel mogelijk te maken, moet de capaciteit worden vergroot. Op de bestaande locatie is daarvoor onvoldoende ruimte aanwezig. Aan de noordzijde bevindt zich evenwel een natuurlijke tuin, waarin volgens het geldende bestemmingsplan 3 woningen voor permanente bewoning zijn toegestaan. De eigenaren van Hotel The Wigwam hebben met de familie die eigenaar is van deze gronden overeenstemming bereikt over aankoop van een deel van hun gebied. Omdat door deze aankoop de bouwmogelijkheid van één van de woningen redelijkerwijs niet meer kan worden benut, wenst de familie deze bouwmogelijkheid op te schuiven. Hiervoor moet ook de andere aangrenzende woningbouwmogelijkheid opschuiven. Met het oog hierop heeft de familie het overblijvende deel van de natuurlijke tuin herverkaveld in 2 ongeveer even grote percelen en wenst zij de woningen die mogen worden gebouwd, recreatief te gebruiken. Ook daarvoor is een plan opgesteld. Het perceel P.J. Eloutstraat 11 met de daarop aanwezige woning is niet in deze herverkaveling betrokken, maar maakt wel onderdeel uit van onderhavig bestemmingsplan in verband met de wijziging van de bestemming.

Voor zowel de voorgenomen herontwikkeling van het hotel als het opschuiven van de bouwmogelijkheden in het achterliggende gebied met daarmee samenhangende functieverandering is aanpassing van het geldende bestemmingsplan Kom Domburg nodig. Door de eigenaren van het hotel is in 2017 een verzoek ingediend voor planologische medewerking aan beide plannen en het nemen van een coördinatiebesluit als bedoeld in afdeling 3.6 paragraaf 3.6.1. Wet ruimtelijke ordening.

De gemeenteraad heeft op 14 december 2017 hiermee ingestemd.

Het voorliggend bestemmingsplan heeft aldus tot doel zowel de herontwikkeling van het hotel als de bouw van 2 recreatiewoningen in het achterliggende gebied planologisch-juridisch mogelijk te maken, en ook om gelijktijdig te besluiten op de feitelijke omgevingsvergunning voor, onder meer, de activiteit bouwen.

Het plangebied ligt in het noordwesten van de kern Domburg en omvat zowel het bestaande hotel aan de Herenstraat als het achterliggende gebied waar de 2 nieuwe recreatiewoningen zijn beoogd en de bestaande woning P.J. Eloutstraat 11. Dit achterliggende gebied is momenteel in gebruik als natuurlijke tuin (grasland met bomen) (zie bijlage 1).

Figuur 1.1 Locatie plangebied (rood) (ArcGIS luchtfoto, 2016)

Het plangebied bestaat uit 7 percelen die kadastraal bekend zijn als gemeente Domburg, sectie F, nummers 1502, 1503, 2557, 2572, 2573, 2574 en 2559.

Het plangebied is planologisch-juridisch geregeld in het bestemmingsplan 'Kom Domburg' dat op 15 december 2011 door de gemeenteraad is vastgesteld. In dat bestemmingsplan is het bestaande hotel bestemd tot 'Horeca' en de natuurlijke tuin daarachter tot 'Wonen' en 'Tuin'. Het gedeelte waar de uitbreiding van het hotel is gepland, heeft de bestemming 'Tuin'. Een strook langs het hotel heeft de bestemming Wonen. Deze strook maakt deel uit van de toegangsweg tot de natuurlijke tuin

Het gehele plangebied is voorzien van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie – 1'. In figuur 1.2 is dit weergegeven.

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan 'Kom Domburg (15-12-2011) (ruimtelijkeplannen.nl)

Voor het hotel geldt de bestemming 'Horeca', met aanvullend de functieaanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 1c'. Hierdoor zijn ter plaatse horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan, zoals bijgevoegd in de regels van het bestemmingsplan. Hieronder vallen:

• aan de detailhandelsfunctie verwante horeca (1a), zoals automatiek, broodjeszaak, cafetaria, croissanterie, koffiebar, lunchroom, ijssalon, snackbar, tearoom en traiteur.
• overige lichte horeca, zoals bistro en restaurant zonder bezorg- of afhaalservice.
• bedrijven met een logiesfunctie, zoals hotel.

Verder zijn bij de bestemming behorende voorzieningen toegestaan waaronder bedrijfswoningen.

Voor een gedeelte van de horecabestemming is een bouwvlak opgenomen dat contouren van het bestaande gebouw volgt. Dit bouwvlak mag volledig worden bebouwd. De maximale goothoogte bedraagt 6 meter, en de maximale bouwhoogte 5 meter extra, in dit geval dus 11 meter. De toegestane dakhelling bedraagt ten hoogste 55°. Dakkapellen, niet zijnde topgevels, zijn toegestaan, mits deze aan maximaal 50% van het voorgeveldak en 70% van het achtergeveldak beslaan.

De bestemming 'Wonen' in de achterliggende tuin is beperkt tot 2 vlakken van 15 bij 20 meter. De bestemming is gericht op permanente bewoning. Dit geldt ook voor het perceel P.J. Eloutstraat 11.

De bestemmingsvlakken vallen samen met een bouwvlak dat volledig mag worden gebouwd. De maximale goothoogte binnen het bouwvlak is 4 meter. De bouwhoogte van gebouwen mag maximaal 5 meter meer bedragen dan de toegestane goothoogte. De maximale dakhelling van gebouwen bedraagt 65°.

Binnen de bestemming 'Tuin' mogen de gronden alleen worden gebruikt als tuin. Op deze gronden mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en gebouwen voor nutsvoorzieningen, worden gebouwd en dus geen erfbebouwing. Verharding van gronden is mogelijk voor zover de percelen maar overwegend in gebruik blijven als tuin.

Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' is het verboden om zonder archeologisch onderzoek grondbewerkingen uit te voeren die dieper gaan dan 40 cm en een oppervlakte hebben die groter is dan 50 m². Hiervan is zeker sprake. Op het aspect archeologie wordt in paragraaf 4.3.2 verder ingegaan.

Om de beoogde ontwikkelingen planologisch-juridisch mogelijk te maken, zullen het bestemmingsvlak Horeca en daarbinnen de bouwmogelijkheden moeten worden verruimd en zullen de woonbestemmingen in de natuurlijke tuin daarachter moeten worden gewijzigd in een recreatieve bestemming, waarbij deze in zeewaartse richting worden verschoven. De nieuwe noordgrens van het perceel waarop het hotel wordt gebouwd, komt namelijk te liggen tegen de geldende woonbestemming / het bouwvlak waarop de meest zuidelijke woning mag worden gebouwd.

Overigens stelt de gemeenteraad als voorwaarde voor aanpassing van de bestemmingsregeling voor de 2 woningen dat de bouwvlakken substantieel worden verkleind.

De toelichting op het bestemmingsplan heeft de volgende opzet.

• In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie beschreven en de voorgenomen ontwikkeling toegelicht. Direct daaropvolgend is aangegeven op welke wijze de nieuwe situatie planologisch-juridisch is geregeld in voorliggend bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 3 is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan vastgesteld en voorgenomen beleid van verschillende overheden.
• In hoofdstuk 4 is het plan getoetst aan sectorale wetgeving en aspecten.
• In hoofdstuk 5 en 6 wordt ingegaan op respectievelijk de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

In deze toelichting en in de regels van het bestemmingsplan zijn veelvuldig relatieve verwijzingen toegepast ('hyperlinks'). Hiermee is op een snelle en eenvoudige manier onderliggende informatie benaderbaar. Zo kunnen binnen de bestemmingsartikelen gehanteerde begrippen worden aangeklikt waarmee direct wordt gesprongen naar de betreffende begripsbepalingen. Ook kan vanuit de regels de toelichting worden geraadpleegd en kunnen omgekeerd vanuit de toelichting (vooral in paragraaf 2.3 met de juridische planbeschrijving) de regels direct worden benaderd.

Het plangebied bestaat uit de locatie van het familiehotel The Wigwam en 4 percelen ten noorden daarvan. Het hotel is georiënteerd op de Herenstraat, een redelijk smalle achterstraat op circa 90 meter afstand van de Markt-Weststraat, de winkel- en horecastraat van Domburg.

De genoemde 4 percelen vormen samen met de achtertuin van de woning P.J. Eloutstraat 11 een onbebouwd binnengebied dat het karakter heeft van een natuurlijke tuin. Van oudsher was dit binnengebied een duingebied waar nieuwe bomen op zijn aangeplant die in de afgelopen 60 jaar niet heel veel groei hebben doorgemaakt.

Aan alle zijden grenst het bosperceel/de natuurlijke tuin aan woonpercelen van derden. Langs de erfgrens met het perceel P.J. Eloutstraat 9 is een historische stuifdijk aanwezig (zie ook paragraaf 4.3.1) en langs hetzelfde perceel is haagbeplanting aanwezig, die bestaat uit olijfwilg en hortensia's.

Het binnengebied is vanaf de openbare weg met de auto te bereiken vanaf de Herenstraat, via een pad langs het hotel. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het parkeerterrein aan de P.J. Eloutstraat en aan de woonpercelen P.J. Eloutstraat 9 en 13. Aan deze zijde is op dit moment nog geen toegang aanwezig. Naar het parkeerterrein is kadastraal al wel een toegang voorzien. Die is ter plaatse gemarkeerd met witte palen op de grens en stalen markers in de bestrating van het parkeerterrein.

De huidige hotelbebouwing bestaat uit 3 segmenten. Elk segment bestaat uit 2 bouwlagen met kap. Het oudste gedeelte, uit bouwjaar 1904, heeft een goothoogte van 6,98 meter gemeten ten opzichte van de hoogte van de Herenstraat recht voor de hoofdingang van het hotel.

De buitenste segmenten hebben een kaprichting haaks op de Herenstraat en het middelste segment met de entree van het hotel een kap in de lengterichting van de straat. Het hotel is in 1974 door de huidige familie aangekocht heeft nu een capaciteit van 35 kamers. Voor een toekomstbestendige en jaarrondexploitatie is dit aantal (te) klein. Voor een goede bedrijfsvoering worden hotels in Nederland daarom steeds groter. Voor een nadere toelichting op de ontwikkelingen in de hotelsector wordt verwezen naar paragraaf 3.2.3.

Het hotel is vanaf 1953 in gebruik en daarna een aantal keren verbouwd. De laatste verbouwing en grote investeringen dateren uit 1989/1990. Toen is de capaciteit ook uitgebreid van 28 kamers naar het huidige aantal. Nu, bijna 30 jaar later, is geconstateerd dat de kamers niet meer voldoen aan de eisen van de tijd. Ook is de interne infrastructuur in het gebouw niet meer optimaal. Het hotel beschikt niet over een zwembad of wellnessvoorzieningen. Mede daardoor is The Wigwam gekwalificeerd als 3-sterren hotel (Booking.com, maart 2018). Ook heeft het hotel nu een verouderde uitstraling. Vooral het parkeren is dringend aan verbetering toe. Het hotel beschikt over 33 parkeerplaatsen op eigen terrein, waarvan 26 aan de voorzijde van het gebouw en 7 aan de achterzijde. Het is woekeren met de ruimte en er is geen mogelijkheid voor uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen. In tijd van drukte kunnen daarom ook 2 auto's worden geparkeerd op het naastgelegen perceel Herenstraat 16 dat in handen is van de familie-eigenaren van het hotel.

Figuur 2.1 Foto's bestaande situatie voorzijde hotel

Het hotel beschikt over een restaurant en een klein buitenterras die vooral zijn bedoeld voor hotelgasten. Het aantal niet-hotelgasten dat van het restaurant gebruikt maakt is zeer beperkt. In 2017 waren dit er minder dan 300.

Bouwplan voor herbouw hotel The Wigwam

In paragraaf 2.1 is beschreven dat het hotel-restaurant is verouderd en dat er door de jaren heen een aantal knelpunten is ontstaan die om een oplossing vragen. Om de gevraagde kwaliteit te kunnen blijven bieden, in te kunnen spelen op de veranderde vraag vanuit de consumenten en om de gesignaleerde knelpunten op te kunnen lossen, kan niet meer worden volstaan met een (interne) verbouwing, maar is ingrijpende herstructurering nodig.

Om deze redenen zijn de eigenaren van het hotel voornemens om het gehele gebouw te slopen en een nieuw hotel in het 4-sterren segment te bouwen. Om deze investeringen te kunnen opbrengen, is het noodzakelijk de capaciteit van het hotel te vergroten.

Het nieuwe hotel krijgt een eenduidiger uitstraling dan het huidige gebouw. In de nieuwe situatie zijn nog steeds 3 segmenten te onderscheiden, maar aan de straatzijde wordt de hoofdrichting van elk segment gelijk. De bestaande rooilijnen en het pad langs het hotel naar het achterliggende gebied worden gerespecteerd.

Figuur 2.2 Voorzijde hotel nieuwe situatie (bron: Harmonische Architectuur)

Het aantal bouwlagen blijft gelijk (3), de bouwhoogte van de nieuwe bebouwing wordt iets hoger vanwege luchtbehandelingsinstallaties en nieuwe bouwvoorschriften. In het bouwplan zijn verschillende schuine kappen en dakuitbouwen voorzien om daarmee een opdeling van dakvlakken en een betere geleding van het gebouw te bewerkstelligen. Hiermee is het gebouw passend in zijn omgeving. Door de verschillende dakvlakken zijn de gebruikte goothoogten echter niet eenvoudig af te lezen. Aan de voorzijde van het gebouw ligt de algemene goothoogte op een hoogte van circa 7,5 meter. Maar aan deze zijde zijn ook enkele uitbouwen voorzien met hogere goothoogten, bijvoorbeeld 9,55 meter. Aan de achterzijde liggen de goothoogten op 6,5 meter, 7,6 meter, 8 meter en 8,6 meter. De noklijn ligt op een hoogte van 12,55 meter.

Achter de achtergevel van het nieuwe hoofdgebouw van het hotel krijgen de middelste en noordelijke segmenten op de begane grond een uitbreiding waarin het restaurantgedeelte wordt ondergebracht.

Figuur 2.3 Achterzijde hotel nieuwe situatie (bron: Harmonische Architectuur)

In bijlage 2 zijn 3-dimensionale tekeningen van het ontwerp van het bouwplan opgenomen. Daaruit blijkt dat het gebouw niet breder wordt, wel dieper. In figuur 2.4. is dit nog eens gevisualiseerd.

Figuur 2.4 Contouren bestaand en toekomstig gebouw (bron: Harmonische Architectuur)

Het gebouw krijgt aan de noordoostkant een kleine knik, zodat het gebouw niet op de aangrenzende percelen wordt gericht.

Het gebouw krijgt een slimme indeling waardoor maximaal gebruik gemaakt kan worden van de beschikbare ruimte. Een wens van de eigenaren om ook wellnessvoorzieningen te kunnen aanbieden kan hiermee in vervulling gaan. Dit sluit ook aan bij de Badstatus die Domburg heeft. Binnen de nieuwe contouren is het mogelijk om de capaciteit te vergroten tot 68 kamers. Daarmee blijft het aantal kamers nog ruim onder het landelijke gemiddelde van 95 kamers voor een 4 sterren hotel ¹.

Een totale herontwikkeling biedt de kans om het parkeerprobleem op te lossen. Onder het nieuwe hotel is een volledig ondergrondse stallingsgarage voorzien, die alleen zal worden gebruikt door hotelgasten en personeel. De stallingsgarage wordt gebouwd in 1 bouwlaag. Door de aanleg van de stallingsgarage kan het parkeren aan de voorzijde worden beperkt tot 5 parkeerplaatsen, vooral bedoeld voor hotelgasten die zich bij de receptie moeten aanmelden. Dit betekent een aanmerkelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit aan de voorzijde van het hotel en langs de Herenstraat in het algemeen. In de stallingsgarage is ook ruimte gereserveerd voor het stallen van fietsen van hotelgasten en personeel.

Aan de voorzijde wordt een overdekte veranda gebouwd die in verbinding staat met de loungeruimte van het restaurant en wordt een buitenterras aangelegd. Op deze veranda en het buitenterras worden uitsluitend voor gasten een hapje of drankje geserveerd. Naast de inrit van de stallingsgarage wordt een transformatorstation geplaatst.

Aan de achterzijde, op de grens met de kadastrale percelen sectie F nummer 1907 en 2574, wordt een muur gebouwd ter afscheiding en om eventuele hinder zo veel mogelijk uit te sluiten.

Figuur 2.5 Bovenaanzicht nieuwe tuinmuur achterzijde hotel The Wigwam

Voor de ruimten rondom het hotel wordt is een ontwerp vervaardigd. In dat plan zal worden voorzien in beplanting die boven de muur zal uitgroeien. De inrichting van de tuin wordt zodanig, dat er geen gasten in de buurt van de erfgrens kunnen komen. Er wordt geen terras aan de achterkant gemaakt en de gasten kunnen dus ook niet buiten eten. Er worden evenmin speelvoorzieningen aangebracht.

Figuur 2.6 Schetsontwerp buitenruimten hotel The Wigwam

Het aantal tafels in het restaurant wordt beperkt tot circa 45. De eigenaren van hotel The Wigwam hebben namelijk niet de ambitie om gasten van buiten het hotel aan te trekken. De hotelgast mag niet worden verdrongen door restaurantgasten.

Om de consequenties voor de bezonningsituatie op de omliggende percelen is beeld te brengen, is een bezonningsstudie opgesteld. Uit deze studie (zie bijlage 3) blijkt dat vooral in de winterperiode sprake is van extra schaduwwerking op omliggende percelen. In paragraaf 4.9 wordt ingegaan op de bezonningsituatie en schaduwwerking.

Voor de uitbreiding is het noodzakelijk om aan de achterzijde en naast het hotel 2 kadastrale percelen (sectie F nummers 2557 en 2559) aan te kopen met een gezamenlijke oppervlakte van 1.340 m² (zie ook paragraaf 1.1). In ruil daarvoor worden de bestaande bouwvlakken, die in het gebied liggen, verschoven en verkleind. Bovendien mag op elk van de nieuwe bouwvlakken een recreatiewoning worden gebouwd. Het verkrijgen van die bouwtitels is een voorwaarde voor verkoop van de grond. Ook wordt de woning P.J. Eloutstraat 11 bestemd tot recreatiewoning.

Bouwplan voor de 2 nieuwe recreatiewoningen

Zoals eerder geschreven, hebben de eigenaren van hotel The Wigwam overeenstemming bereikt over aankoop van twee percelen om daarmee de uitbreiding van het hotel naar achteren mogelijk te maken. Hierdoor kan de bouwmogelijkheid van een woning, die hier op grond van het bestemmingsplan Kom Domburg is toegestaan, redelijkerwijs niet meer worden benut (het bouwvlak, waarbinnen de woning moet worden gebouwd, raakt de nieuwe eigendomsgrens). In verband hiermee is een plan gemaakt waarbij het overblijvende gebied in min of meer 2 gelijke kavels wordt opgedeeld en ook de andere woning die is toegestaan, wordt geherpositioneerd. Het perceel P.J. Eloutstraat 11 is niet in deze herverkaveling betrokken, wel is dit perceel als gevolg van een wijziging van de bestemming betrokken in onderhavig bestemmingsplan.

In het plan zijn de twee hiervoor genoemde recreatiewoningen verschoven ten opzichte van de bouwvlakken in het geldende bestemmingsplan. Om zichtlijnen op het groene gebied vanaf de omliggende woonpercelen zo veel mogelijk te behouden, worden de bouwvlakken ook gedraaid. De woningen worden op een afstand van ten minste 6 meter tot de perceelsgrenzen gebouwd.

In bijlage 4 zijn vogelvluchtperspectieven van het plan opgenomen. Een afbeelding uit die presentatie is weergegeven in figuur 2.7. Gekozen is voor een opzet van hedendaagse duinvilla's waarbij met de materialen wordt aangesloten bij de materialen die in de omgeving worden toegepast. De vorm van de twee huizen is ontstaan vanuit de locatie. Ze vormen een 'wal' om de rust in de tuin te bewaren. Er is hierbij ook rekening gehouden met de omwonenden, vooral die aan de Jan Tooropstraat. De woningen worden gebouwd in 2 bouwlagen waarvan de 2^e bouwlaag is verwerkt in een schuine kap. De maximum goothoogte wordt 3 meter en de nokhoogte maximaal 8,5 meter. De recreatiewoningen krijgen een grondoppervlak van ten hoogste 180 m². Alle bergruimten worden in de woningen gerealiseerd; er zijn daardoor geen bijgebouwen nodig. Die zijn dan ook niet voorzien. Het bouwvlak zoals dat in het geldende bestemmingsplan is opgenomen is hierdoor fors verkleind, dit was 300 m² per (permanent te bewonen) woning.

Ook voor het bouwplan van de 2 recreatiewoningen is een bezonningsstudie opgesteld. In de studie (eveneens opgenomen in bijlage 4) is mede op verzoek van direct omwonenden rekening gehouden met een groene erfafscheiding.

Langs de grens met het perceel P.J. Eloutstraat 9/9a wordt de bestaande haagbeplanting gehandhaafd en uitgebreid (verlengd) met een haag olijfwilg, die een hoogte moet krijgen van ten minste 1,8 meter. De historische stuifdijk wordt in stand gelaten, dit mede ter voorkoming van verzakking van het terrein en de fundamenten van de schuur en het huisje P.J. Eloutstraat 9a. Als de stuifdijk ten behoeve van de aanleg van de recreatiewoning tijdelijk iets moet worden afgegraven, dan zullen er afdoende voorzieningen worden getroffen tegen mogelijke verzakkingen.

De natuurlijke tuin zal worden aangepast. Er zal ruimte moeten worden gemaakt om te kunnen bouwen en de woningen rondom voldoende vrije ruimte te geven. Er wordt nog bekeken waar de beplanting kan worden behouden, maar een groot deel van de beplanting/opschot zal worden gerooid en vervangen door nieuwe duinbeplanting. Herintroductie van duinbeplanting is logisch omdat er op deze plek niet veel planten goed groeien. Met duinbeplanting en hoogteverschillen tussen de drie woningen ontstaat er automatisch privacy, maar blijft het gebied een groene eenheid zonder strakke erfafscheidingen.

Er wordt nog bezien of de meest oostelijke kastanjeboom en de omliggende bosschages tussen het perceel P.J. Eloutstraat 9 en de nieuwe recreatiewoning kunnen worden gehandhaafd. Deze beplanting staat namelijk erg dicht op de nieuwe recreatiewoning (zie figuur 2.8).

Het zuidelijke perceel en het perceel P.J. Eloutstraat 11 blijven met de auto bereikbaar vanaf de Herenstraat, via het pad langs het hotel. De inrit vanuit de Herenstraat wordt dubbel uitgevoerd, zodat zowel de bestaande (recreatie)woning als de zuidelijke nieuwbouw (recreatie)woning toegang hebben voor (vracht)auto's, brandweer etc.

Parkeren op het zuidelijke perceel zal zoals ook in het huidige gebruik flexibel plaats vinden op onverharde grond. Zowel dicht bij de voordeur om bagage makkelijk in en uit de auto te kunnen halen als wellicht naast de poort zal het mogelijk zijn om auto's te parkeren. Er worden dus geen verharde parkeerplaatsen aangelegd.

Het noordelijke perceel heeft een directe aansluiting op de P.J. Eloutstraat via een smalle strook. Met de bewoners van het perceel P.J. Eloutstraat 9/9a is afgesproken dat hier een "bolderkarpad" in stand wordt gehouden en dat de bestaande haag (die de bewoners van 9/9a hebben geplant op het perceel van P.J. Eloutstraat 11) blijft bestaan en zal worden doorgetrokken langs hun tuinhuis. Voor de ontsluiting van het noordelijk perceel wordt een toegang gemaakt vanaf het gemeentelijke parkeerterrein aan de P.J. Eloutstraat. Er worden twee parkeerplaatsen aangelegd in de noordelijke hoek van het perceel, tegen de grens met het perceel Jan Tooropstraat 13.

Hiervoor is al vermeld dat er een groene erfafscheiding rondom de percelen wordt aangelegd. De wijze waarop (hoogte en materiaal) zal in overleg met belanghebbende geschieden. Langs de woning Jan Tooropstraat 13 kan hiermee ook mogelijke overlast vanwege het parkeren worden geminimaliseerd.

Figuur 2.7 Vogelvluchtperspectief 2 nieuwe recreatiewoningen en omgeving (bron: Architecten Company)

Figuur 2.8 Uitwerking erfscheiding met perceel P.J. Eloutstraat 9/9a (bron: Architecten Company)

1. 1. bron: consultancy.nl/nieuws/16869/aantal-hotels-in-nederland-groeit-amsterdam-en-utrecht-beste-steden.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde ruimtelijke ordeningsstandaarden (SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar. Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de gemeentelijke standaardregels voor de bestemmingsplannen (die ten grondslag liggen aan het geldende bestemmingsplan Kom Domburg) zijn van belang voor bestemmingsplannen.

Een bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden.

Verder geldt het volgende:

• De ondergrond waarop de verbeelding is gebaseerd, geeft informatie over de actuele (kadastrale) situatie.
• Op de verbeelding wordt met de bestemming en de aanduidingen aangegeven of, en zo ja welke bebouwing is toegestaan. Het gehele hotel (bestaand en uitbreiding) is bestemd voor Horeca. Voor een deel van het plangebied is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1e opgenomen. Hierover volgt later meer uitleg.
• Hoofdgebouwen mogen (uitsluitend) binnen het op de verbeelding aangeduide 'bouwvlak' worden opgericht. (Alleen voor de stallingsgarage onder het toekomstige hotel geldt een andere regeling. zie paragraaf 2.3.3.)
• Op de analoge (papieren) versie van het bestemmingsplan:
  1. 1. worden maatvoeringsaanduidingen zoals de maximum goot- of boeibordhoogte aangegeven door middel van een matrix bij het bouwvlak;
  2. 2. wordt de betekenis van de bestemmingen en de aanduidingen aangegeven op het renvooi.

Op grond van SVBP2012 hebben de hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, de volgende vaste volgorde.

• In de inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald. Een van deze begrippen is het peil. Alle bouwmaten in dit bestemmingsplan worden ten opzichte hiervan gemeten. Het is in de gemeentelijke bestemmingsplannen, waaronder in bestemmingsplan Kom Domburg, gebruikelijk om de kruin van de weg als referentiepunt te nemen indien de afstand tussen het bouwwerk en de kant van de weg minder dan 5 m bedraagt. Het hotel ligt echter op een afstand van ten minste 8 meter en dan geldt doorgaans de gemiddelde hoogte van het op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld. De Herenstraat ligt niet vlak (varieert ter hoogte van het hotel van circa 4,4 meter tot circa 5,1 meter +NAP. Recht voor de hoofdingang van het hotel bedraagt de hoogte van de kruin van de Herenstraat 4,62 meter +NAP. Voor het nieuwe hotel wordt dit dan ook als peil aangehouden.
• In de bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen, zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven.
• De algemene regels bevatten een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelregel en de algemene bouwregels.
• De overgangs- en slotregels geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Bestemmingsregels

Horeca(Artikel 3)

Het toelaatbaar gebruik van gronden en bouwwerken is primair geregeld in lid 5.1Bestemmingsomschrijving. Daarin is bepaald dat de toegestane horeca-activiteiten voor deze bestemming gekoppeld zijn aan de Staat van Horeca-activiteiten. Gelet op de regeling in het geldende bestemmingsplan en vanwege de hotelfunctie zijn activiteiten tot en met maximaal categorie 1c van de Staat toegestaan. Het bevoegd gezag (vrijwel altijd het college van burgemeester en wethouders) kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de maximaal toegestane horeca-categorie. Hierbij moet in acht worden genomen dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving behoort tot de reeds toegestane functies tot en met categorie 1c van de Staat. Verder mogen de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast. Het restaurant is gedefinieerd als een bij het hotel behorende voorziening. Omdat dit restaurant groter is dan grens van 250 m² die in de Staat van Horeca-activiteiten is gekoppeld aan categorie 1c is voor het restaurant een uitzondering gemaakt en mag dit een restaurant zijn van categorie 1d. De maximum oppervlakte van een restaurant van deze categorie is daarbij ook vastgelegd.

In aanvulling op lid 5.1 zijn in lid 5.3 Specifieke gebruiksregels opgenomen. Daarin is het maximum aantal hotelkamers vastgelegd op 68. Het aantal hotelkamers heeft immers een directe relatie met het benodigde aantal parkeerplaatsen en de invloed van het plan op de omgeving. Verder is na overleg met omwonenden afgesproken dat de achtertuin van het hotel niet mag worden gebruikt als terras en / of speeltuin. Ook dit is vastgelegd in de specifieke gebruiksregels. Tot slot zijn daarin ook eisen opgenomen over de uitstraling van licht naar de omgeving. Dit vanwege de zorgplicht uit de Wet natuurbescherming (zie paragraaf 4.13) en vanuit de gedachte om onnodige lichtverstrooiing te voorkomen.

Gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd. Een uitzondering is gemaakt voor de ondergrondse stallingsgarage. Omdat die deels ook onder het direct aangrenzende maaiveld wordt gebouwd, is hiervoor de aanduiding 'parkeergarage' opgenomen. Voor de bovengrondse situatie is bepaald dat bouwvlak volledig mag worden bebouwd. Binnen het bouwvlak zijn met de aanduidingen de maximum goot- en bouwhoogten aangegeven.

Doorgaans mag in de gemeentelijke bestemmingsplannen (zo ook Kom Domburg) de maximum bouwhoogte maximaal 5 m hoger zijn dan deze goothoogten. Vanwege de gevoeligheid van de omgeving is hiervan afgezien en zijn verschillende goot- en bouwhoogten aangeduid.

De dakhelling van een constructie bedraagt ten hoogste 65°. Hiermee wordt afgeweken van de standaardbepaling in de gemeente Veere en daarmee ook van het bestemmingsplan Kom Domburg.

Voorwaardelijke verplichting voor het bouwen en het gebruik

In dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de mogelijkheid die de wet biedt om voorwaardelijke verplichtingen in de regels op te nemen. Een voorwaardelijke verplichting is een regel in het bestemmingsplan waarmee bijvoorbeeld wordt bepaald dat een nieuwe functie wel is toegestaan of dat een bepaald gebouw mag worden gebouwd, maar alleen als óók de benodigde maatregelen worden getroffen en deze maatregelen in stand worden gelaten. De voorwaardelijke verplichtingen zijn middelen om afspraken tussen de gemeente en de ontwikkelende partij(en) planologisch te borgen. Omdat deze afspraken door gebruikmaking van een publiekrechtelijk regeling kunnen worden vastgelegd, behoeven deze niet via privaatrechtelijke weg worden vastgelegd.

Een voordeel van voorwaardelijke verplichtingen is dat er geen nader toetsingsmoment aan te pas komt. Er is ook geen nadere besluitvorming door het bevoegd gezag (veelal het college van burgemeester en wethouders) nodig. Daarbij zijn de verplichtingen voor een ieder kenbaar en kunnen belanghebbenden om naleving vragen.

In het bestemmingsplan is onderscheid gemaakt in voorwaardelijke verplichtingen die zijn verbonden aan het bouwen en voorwaardelijke verplichtingen die zijn verbonden aan het gebruik. De basis hiervoor is artikel 2.22 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. In de bestemming Horeca is bepaald dat een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend kan worden verleend indien op eigen terrein ten minste 68 parkeerplaatsen worden aangelegd en in stand gehouden.

Tuin (Artikel 5)

In navolging van het bestemmingsplan Kom Domburg is de natuurlijke tuin in het binnengebied achter het hotel bestemd tot tuin. Vanwege het groene bosachtige karakter is aan deze bestemming de aanduiding 'landschapswaarden' toegevoegd. En voor de aanwezige voormalige stuifdijk is de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' opgenomen.

Binnen de tuinbestemming mogen volgens de bouwregels geen gebouwen worden gebouwd. Uitgangspunt is en blijft een onbebouwd en groen karakter. Alleen voor een bestaand bijgebouw is een regeling opgenomen. De gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor voorzieningen die gebruikelijk zijn in tuinen zoals inritten, parkeervoorzieningen en water. De gronden mogen echter niet overwegend worden verhard. Dat is in strijd met de bestemming.

Aan de aanduiding 'landschapswaarden' is een verbodsbepaling met vergunningstelsel gekoppeld om de bomen of andere opgaande beplanting te mogen verwijderen, kappen of rooien. Evenmin kunnen grondwerkzaamheden, (anders dan normaal onderhoud en beheer) niet zonder een omgevingsvergunning worden uitgevoerd.

Ook aan de aanduiding cultuurhistorische waarden' is een verbodsbepaling met vergunningstelsel gekoppeld. Doel hiervan is het behoud van de genoemde stuifdijk.

Omdat het niet de bedoeling is om na de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, nog eens omgevingsvergunningen te moeten verlenen voor werkzaamheden die nu al zijn voorzien, is voor deze werkzaamheden geen omgevingsvergunning nodig indien wordt gewerkt volgens de gemaakte afspraken. Zo is de aanleg van terrassen met een oppervlakte van ten hoogste 50 m² direct aansluitend aan een recreatiewoning toegestaan zonder een omgevingsvergunning voor werkzaamheden. Voor het overige zijn overtredingen van dit verbod om zonder een omgevingsvergunning te werken strafbare feiten.

Om te voorkomen dat er meer dan 2 families in de recreatiewoningen verblijven, mogen op elk perceel ten hoogste 3 parkeerplaatsen worden aangelegd.

Verder zijn evenals binnen de bestemming Horeca ook in de specifieke gebruiksregels van de bestemming Tuin eisen opgenomen over de uitstraling van licht naar de omgeving.

Recreatie-Verblijfsrecreatie - 2 (Artikel 4)

In de modelregels van de gemeente, die ook zijn gebruikt voor het opstellen van het bestemmingsplan Kom Domburg, komen 2 verblijfsrecreatieve bestemmingen voor: Recreatie - Verblijfsrecreatie - 1 en Recreatie - Verblijfsrecreatie - 2. Voor individuele recreatiewoningen wordt de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie - 2 gehanteerd. De bestemming is in dit bestemmingsplan beperkt tot de bouwvlakken waarbinnen de twee nieuwe recreatiewoningen mogen worden gebouwd en de bestaande woning aan de P.J. Eloutstraat 11. Deze woning krijgt hierdoor een bij het feitelijk gebruik passende bestemming. De bouwvlakken zijn in vergelijking tot andere situaties in de gemeente vrij groot. Daarom is bepaald dat per bouwvlak ten hoogste 1 recreatiewoning mag worden gebouwd. Splitsing in 2 recreatiewoningen is daarmee niet toegestaan. Ook zijn daarom specifieke gebruiksregels opgenomen die het verhuren en het gebruik van de recreatiewoningen als groepsaccommodatie niet toestaan. Met een link naar artikel 1 Begrippen lid 1.32 is gedefinieerd wat onder een dergelijke accommodatie wordt verstaan.

Verder is in dit plan bijzonder dat aan het gebruik van de recreatiewoningen voorwaarden zijn verbonden ten aanzien van de instandhouding van de hiervoor genoemde stuifdijk en aan de realisering en instandhouding van erfscheidingen langs de percelen P.J. Eloutstraat 9/9a Jan Tooropstraat 11 en 13. Hiervoor is gebruik gemaakt van de aanduidingen 'specifieke vorm van tuin- erfscheiding A', 'B' en 'C' en voorwaardelijke verplichtingen. Voor een toelichting op het instrument voorwaardelijke verplichtingen wordt verwezen naar de toelichting op de bestemming Horeca (zie hiervoor).

Gebruikelijk in alle bestemmingsplannen binnen de gemeente, is het onder voorwaarden mogelijk de bestemming (terug) te wijzigen in een woonbestemming. In dit bestemmingsplan is deze standaard wijzigingsbevoegdheid niet opgenomen omdat dat inhoudt dat het plan verborgen woningbouwcapaciteit bevat. Bovendien is nu juist afgesproken dat de woonbestemming wordt gewijzigd in een recreatieve bestemming. Het opnemen van de wijzigingsbevoegdheid is dan ook niet logisch.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1e (Artikel 6)

In het bestemmingsplan is 1 archeologische dubbelbestemming opgenomen. De dubbelbestemming is met een arcering op de verbeelding weergegeven. De bestemming valt samen met een gedeelte van de bestemming Horeca. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Hiervoor is het beleid zoals dat is vermeld in paragraaf 4.3.2 leidend. De regeling is gebaseerd op de standaardregels in de gemeentelijke bestemmingsplannen (waaronder ook die in het geldende bestemmingsplan Kom Domburg), in het bijzonder de daarin gehanteerde dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1'. Die dubbelbestemming bevat namelijk de meest beschermende regeling. Gezien de uitkomsten van het archeologisch (voor)onderzoek, is in dit bestemmingsplan een maatwerkregeling opgenomen. In plaats van een diepte 40 cm waaronder archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd in geval van bodemverstorende werkzaamheden, geldt een diepte van circa 1,34 meter beneden maaiveld (3,58 meter +NAP) en er is geen oppervlakte vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Omdat er sprake is van een maatwerkregeling die is afgeleid van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1', is gekozen voor een dubbelbestemming 'Waarde -Archeologie 1e. De nummering '1e' is gekozen omdat in het bestemmingsplan Land van Vliedduin al 3 andere maatwerkbestemmingen zijn opgenomen, namelijk Waarde - Archeologie 1a, Waarde - Archeologie 1b en Waarde - Archeologie 1c en in een ander bestemmingsplan dat in voorbereiding is Waarde - Archeologie 1d.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (Horeca in dit geval) een omgevingsvergunning voor het slopen en bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het slopen en bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

Dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering (artikel 7)

Deze dubbelbestemming is overgenomen uit het bestemmingsplan Kom Domburg en heeft tot doel de waterkering (de kernzone, zie ) planologisch-juridisch te beschermen. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar bijlage 11 van deze plantoelichting en de toelichting op het hiervoor genoemde bestemmingsplan.

Toelichting op de algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Anti-dubbeltelregel (Artikel 8)

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Bro verplicht voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels (Artikel 9)

Dit artikel bevat twee leden.

• In lid 11.1 (Overschrijding bouwgrenzen) is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de verbeelding aangeduid met een dikke lijn.
• Lid 9.2 bevat een regeling voor bestaande maten die afwijken van de voorgeschreven maten in deze regels. Het artikel betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen dat bestaande bouwwerken, die wat betreft afstandsmaten of andere maten afwijken van de maatvoering zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan, - onbedoeld - geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht komen te vallen. In de bepaling is nadrukkelijk vastgelegd dat op de bedoelde bestaande afwijkingen het overgangsrecht niet van toepassing is.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 10)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) is een algemene afwijkingsregel opgenomen.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 11)

In dit artikel (lid 11.1) is een algemene flexibiliteitsbepaling opgenomen om voor bepaalde onderdelen van bestemmingen of gebouwen dan wel bouwwerken af te wijken van de bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Deze bepaling gaat verder dan die van artikel 9 lid 9.1. Vandaar dat hier altijd een wijziging voor nodig is van burgemeester en wethouders. Overigens geldt ook hier dat deze bepalingen als algemene regel gelden voor alle bestemmingen.

Het criterium 'van belang voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken' gaat in de meeste gevallen om de praktische uitvoering van het plan, waarbij geen belangen van derden worden geschaad.

Het criterium 'in verband met de werkelijke toestand van het terrein' is vooral aan de orde in situaties waarbij een terrein of gebied een geheel nieuwe inrichting krijgt en waarbij in het veld maar weinig aanknopingspunten zijn. Bij het uitzetten van het gebied blijkt dat de afmetingen niet exact gelijk zijn aan de coördinaten op tekening/in het digitale bestand en dat de situering van de nieuwe openbare wegen en de uitgeefbare percelen iets moet worden aangepast. Gezien de nauwkeurigheid van tegenwoordig, gaat het daarbij om centimeters in plaats van meters.

Overige regels (Artikel 12)

Dit artikel bevat één bepaling, namelijk "Werking wettelijke regeling". In de regels van bestemmingsplannen wordt met enige regelmaat verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en / of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard). Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

Toelichting op de overgangs- en slotbepalingen

In artikel 13 Overgangsrecht is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 13.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 13.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen.

In dit hoofdstuk wordt het ruimtelijk beleidskader geschetst dat van toepassing is op de ontwikkeling van het hotel. Achtereenvolgens komen het ruimtelijk beleid vanuit het rijk (paragraaf 3.2), de provincie Zeeland (paragraaf 3.3) en de gemeente Veere (paragraaf 3.4) aan bod. Vanuit het beleidskader gelden enkele randvoorwaarden. Daar waar dat aan de orde is in dit hoofdstuk, worden die randvoorwaarden beschreven en wordt getoetst of en zo ja, onder welke voorwaarden de ontwikkeling aan die beleidsvoorwaarden kan voldoen.

Beleidskader

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna: de SVIR) bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het rijk. Met de SVIR kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de waterveiligheid. Voor deze belangen is het rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Uitwerking vindt plaats in wetgeving zoals de toekomstige Omgevingswet.

Toetsing

De belangrijkste rijksopgave ten aanzien van de kust is duurzame handhaving van de veiligheid van het achterland tegen overstromingen vanuit de zee. Het rijk beschermt de primaire waterkeringen (dijken, dammen, kunstwerken en duinen) die in beheer zijn bij het rijk en stelt de normen voor de primaire waterkeringen, ook die in beheer bij waterschappen. Het kustfundament dient te worden behouden en samen met decentrale overheden worden gebiedsgerichte deelprogramma’s uitgevoerd. De kustveiligheid wordt geborgd in combinatie met behoud en ontwikkeling van functies in de kust (zoals ecologie, recreatie, beroepsvisserij, zeehavens, zeescheepvaart), zolang deze functies de waterveiligheid niet in gevaar brengen.

Onder de kust wordt verstaan het geheel van de ondiepe zee, strand, duinen/zeedijken en de strook landwaarts met een functionele relatie met de kust. De landwaartse grens valt bij smalle duinen en dijken samen met de grens van de waterkering, uitgebreid met de ruimtereservering voor tweehonderd jaar zeespiegelstijging, en omvat daar waar de duinen breder zijn dan de waterkering het gehele duingebied. In figuur 3.1 is een uitsnede van de bij de SVIR behorende kaart Nationale ruimtelijke hoofdstructuur opgenomen voor het projectgebied en de directe omgeving daarvan. Op deze uitsnede is met een lichtblauw vlak het kustfundament aangeduid. (De horizontale arcering heeft betrekking op het thema 'Kansrijk gebied windenergie op zee' en is daarmee niet relevant voor de beoordeling van de beoogde ontwikkelingen.)

Hieruit blijkt dat het noordelijk deel van de natuurlijke tuin achter het hotel en daarmee ook van het plangebied ligt binnen het kustfundament. Voor de beoordeling van de voorgenomen ontwikkeling is dit niet van belang. Op deze gronden binnen het kustfundament mag al 1 woning worden gebouwd en in de toekomstige situatie verandert dit niet. De exacte begrenzing van het kustfundament is uitgewerkt en vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (zie paragraaf 3.2.2).

Het beleid voor het kustfundament om de hoogte daarvan te laten meegroeien met de zeespiegelstijging door zand toe te voegen, is niet relevant voor de beoogde ontwikkelingen in het plangebied en vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit rijksbeleid.

Figuur 3.1 Uitsnede kaart Nationale ruimtelijke hoofdstructuur met in lichtblauw het kustfundament (bron: SVIR)

Voor de Zuidwestelijke Delta is uitgesproken dat de deltawateren een kans vormen voor economische sectoren zoals visserij en aquacultuur, recreatie en toerisme. Hoewel het gaat om een hoog abstractieniveau past sluit de beoogde kwaliteitsverbetering van het hotel hier wel op aan.

Voor het overige is in de SVIR geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor het voorliggende plan.

Conclusie

De SVIR heeft een hoog abstractieniveau en is voor de beoogde ontwikkeling geen concreet toetsingskader. De in de SVIR genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkeling overigens niet geschaad.

Beleidskader

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling op rijksniveau van het beleid dat geschetst is in de SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Vanuit het Barro zijn de volgende artikelen relevant voor de beoogde ontwikkeling, c.q. het plangebied:

• Titel 2.3: Kustfundament;
• Titel 2.10 NatuurNetwerk Nederland;
• Titel 2.11 Primaire waterkeringen buiten het kustfundament.

Op deze onderdelen wordt hierna ingegaan.

Kustfundament

Een deel van het plangebied, namelijk het noordelijk deel van de natuurlijke tuin achter het hotel ligt in het kustfundament. Een en ander is weergegeven in figuur 3.2.

Figuur 3.2 Kustfundament uit het Barro geprojecteerd over planlocatie

De volgende regels voor het kustfundament zijn voor de beoogde ontwikkeling, c.q. het plangebied van belang:

• Artikel 2.3.2.: Er worden geen activiteiten mogelijk gemaakt die een belemmering vormen voor het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn met de blik op zee.
• Artikel 2.3.3. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden die deel uitmaken van een beschermingszone duidt die gronden aan met de gebiedsaanduiding «vrijwaringszone – duin», indien de primaire waterkering een duin is (enz.).
• Artikel 2.3.4.: Met betrekking tot gronden die de functie van beschermingszones hebben, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor:

1. a. de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament, of
2. b. het onderhoud, de veiligheid of mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering.

• Artikel 2.11.2.: Een primaire waterkering en de gronden die deel uitmaken van een beschermingszone worden in een bestemmingsplan opgenomen en beschermd.
• Artikel 2.11.3.: Op de hiervoor bedoelde gronden is een nieuwe ontwikkeling mogelijk voor zover er geen belemmeringen ontstaan voor het onderhoud, de instandhouding of de versterking van de primaire waterkering.

Toetsing

Het gedeelte van het plangebied dat ligt binnen het kustfundament is in de huidige situatie onbebouwd, maar volgens het bestemmingsplan is ter plaatse wel een woning toegestaan. In de toekomstige situatie verschuift het vlak waarbinnen de woning mag worden gebouwd in noordelijke richting (zeewaarts) waarbij het bouwvlak substantieel wordt verkleind.

Er is geen sprake van een uitzicht op de vrije horizon als bedoeld in artikel 2.3.2. van het Barro, dat wordt beïnvloed.

De natuurlijke tuin achter het hotel ligt gedeeltelijk binnen de beschermingszone A en voor het overige deel binnen beschermingszone B van de primaire waterkering. Deze beschermingszones zijn niet in het bestemmingsplan Kom Domburg opgenomen. Dat is in voorliggend bestemmingsplan alsnog gedaan. In paragraaf 4.5 is gemotiveerd dat de beoogde ontwikkeling geen belemmeringen oplevert voor het onderhoud, de instandhouding of de versterking van de primaire waterkering.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de gestelde regels van het Barro.

Wettelijk kader

In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is geregeld dat een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor gaan vergezeld van een toelichting, waarin zijn neergelegd:

• een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
• een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• de uitkomsten van het overleg met officiële instanties;
• de uitkomsten van het verrichte onderzoek;
• een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
• de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.

Op al deze punten wordt in voorliggende toelichting ingegaan.

Verder is in het Bro vastgelegd dat voor stedelijke ontwikkelingen de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking moet worden gehanteerd (een nadere onderbouwing in het bestemmingsplan). Op 1 juli 2017 is de duurzaamheidsladder (artikel 3.1.6. lid 2 Bro) aangepast. Deze luidt nu als volgt:

“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Functies die in de jurisprudentie worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling, zijn onder andere accommodaties voor leisure, zoals een hotel. Ook uitbreidingen van stedelijke ontwikkelingen kunnen, mits voldoende substantieel, worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (uitspraak van 19 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:570 (Waterland).

Uit de Nota van toelichting op het Bro (2017) blijkt dat de aard en omvang van de ontwikkeling bepalend zijn voor de reikwijdte van het onderzoek naar, de beschrijving van en het overleg over de behoefte, waarvan de uitkomsten dienen te zijn opgenomen in de plantoelichting. Daaruit blijkt voorts dat het primair aan de bestuursorganen is om op basis van het ruimtelijke verzorgingsgebied van de nieuwe stedelijke ontwikkeling te bepalen hoe uitgebreid het onderzoek moet plaatsvinden, met welke bestuursorganen en diensten het overleg over de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt gevoerd en tot welk gebied de onderbouwing van de behoefte zich uitstrekt. Dit gebied kan verschillen naar gelang de aard en de omvang van de voorziene stedelijke ontwikkeling in relatie tot de context.

Anders gezegd, van geval tot geval zal moeten worden bezien welk schaalniveau past bij de behoefte, in de leniging waarvan de door het plan mogelijk gemaakte stedelijke ontwikkeling voorziet, gelet op de aard en omvang daarvan (uitspraken van 11 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:715 (Beek), van 23 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:798 (Asten) en van 2 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2921 (Geldermalsen)).

Toetsing ladder voor duurzame verstedelijking

Per saldo wordt het aantal hotelkamers uitgebreid met 33 kamers. Naast de kwantitatieve uitbreiding wordt het hotel ook kwalitatief verbeterd. Met de herontwikkeling wordt een nieuw hotel gerealiseerd met een moderne uitstraling en wordt het 4-sterren segment beoogd. Zoals al in paragraaf 2.1 is The Wigwam nu gekwalificeerd als 3-sterren hotel.

Stedelijke ontwikkeling en de ladder voor duurzame verstedelijking

Hoewel van het huidige bestemmingsplan moet worden afgeweken, kan worden afgevraagd of de beoogde herontwikkeling van het hotel-restaurant kan of moet worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling conform de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het hotel wordt namelijk herbouwd op de huidige locatie binnen bestaand stedelijk gebied. Hierbij worden de bestaande rooilijnen gehandhaafd, waarbij het gebouw niet breder wordt, maar wel dieper. Ten opzichte van de huidige situatie wordt het bouwvlak (beperkt) uitgebreid aan de noordelijke zijde van het gebouw (zie paragraaf 2.2). Omdat het aantal hotelkamers verdubbelt en ook het aantal parkeerplaatsen aanmerkelijk wordt uitgebreid, wordt de herbouw van het hotel zorgvuldigheidshalve aangemerkt als stedelijke ontwikkeling conform de ladder voor duurzame verstedelijking en zal de herontwikkeling op hoofdlijnen daaraan worden getoetst.

Trends en ontwikkelingen hotelsector

Landelijk gezien wordt een stijgende vraag naar hotelovernachtingen verwacht (Rabobank Cijfers en Trends, 2018). Een deel van deze groei zal worden opgevangen door uitbreiding van het aanbod. Het andere deel zal resulteren in groei van de bezettingsgraden. Ook op de langere termijn wordt een groei verwacht. De actuele ontwikkelingen in de hotelbranche zijn als volgt samen te vatten:

• Het aantal overnachtingen stijgt door enerzijds de groei van het inkomende toerisme en anderzijds doordat ook Nederlanders meer overnachtingen boeken.
• Er zijn grote regionale verschillen in zowel aantallen als prestaties. Deze worden veroorzaakt doordat de ene regio meer te bieden heeft op het gebied van toerisme en zakelijke activiteiten dan de andere.
• 'Pricing' en beleving worden steeds belangrijker. De consument van nu wil een kwalitatief zo goed mogelijk product tegen een zo scherp mogelijke prijs.
• Hotels worden steeds groter. Dit als gevolg van de noodzakelijke investeringen.
• Er worden steeds meer overnachtingen geboekt via Airbnb. Hiermee wordt dit platform een geduchte concurrent voor de traditionele hotels.
• Reviews zijn in de afgelopen jaren steeds belangrijker geworden in het boekingsproces. Consumenten zijn geneigd om hier hun boekingsbeslissing van af te laten hangen.
• Verder is het verduurzamen van vastgoed van groot belang binnen de hotellerie, met name omdat het energieverbruik relatief hoog is ten opzichte van andere typen vastgoed. Nieuwe hotels worden steeds duurzamer gebouwd. Dit betekent dat bij nieuw- of verbouw altijd rekening dient te worden gehouden met de laatste ontwikkelingen op het gebied van duurzaam vastgoed.

Analyse hotelmarkt Domburg

In 2017 is een onderzoek uitgevoerd door ZKA naar de regionale behoefte aan hotels in de gemeente Veere. In dit onderzoek is ook ingegaan op de hotelmarkt in Domburg. In de kern Domburg is een groot aantal hotelinitiatieven. Het gaat zowel om initiatieven bij bestaande hotels (zoals The Wigwam) als om de vestiging van nieuwe hotels. In het onderzoek van ZKA is onderzocht wat de marktruimte is aan extra hotelkamers op de middellange termijn (5 à 7 jaar).

In 2016 telde de gemeente Veere 48 hotels/pensions (exclusief B&B's). Deze hotels beschikken over 1.211 kamers en 2.818 bedden. Gemiddeld beschikt een hotel in de gemeente Veere over 25 kamers. Het landelijke gemiddelde komt uit op 36 kamers per hotel. Exclusief Amsterdam/Schiphol is dit 29 kamers. Binnen de gemeente Veere zijn de meeste hotels in Domburg gesitueerd (17 hotels met circa 500 kamers en 1.100 bedden). Het aanbod bestaat uit veel familiehotels. Vanuit kwalitatief oogpunt wordt geconcludeerd dat het 2- en 3- sterren segment in de gemeente Veere relatief groot is (57%; tabel 3.1). Deze verdeling is ook waarneembaar in Domburg.

Tabel 3.1 Sterrenverdeling gemeente Veere, Zeeland en Nederland (% van totaal aantal kamers; ZKA, 2017)

De actuele planvoorraad in het marktgebied is weergegeven in tabel 3.2. De harde planvoorraad (aanbod dat nog niet is gerealiseerd, maar wel is opgenomen in een gemeentelijk besluit) aan hotels in de gemeente Veere bestaat uit 272 hotelkamers. Hiervan zijn 227 kamers voorzien in Domburg.

In het onderzoek van ZKA (2017) is de uitbreiding van het aantal hotelkamers van The Wigwam meegenomen als 'harde plancapaciteit' omdat de gemeenteraad in dat jaar een coördinatiebesluit als bedoeld in afdeling 3.6 paragraaf 3.6.1. Wet ruimtelijke ordening heeft genomen.

Tabel 3.2 Overzicht harde planvoorraad (ZKA, 2017)

De initiatiefnemers, zoals The Wigwam, hebben vanuit hun marktperceptie behoefte aan uitbreiding en kwaliteitsverbetering. De uitbreidingsplannen zijn dan ook gericht op een toekomstbestendige exploitatie. ZKA concludeert dat de gemeente Veere in de kustregio een toeristisch hoogwaardige identiteit heeft. Op basis van de hotelenquêtes vindt 93% van de hotelvraag in de gemeente Veere door toeristen plaats. De zakelijke individuele vraag en de meerdaagse bijeenkomstenmarkt vertegenwoordigen 7% van de hotelvraag. Door de ligging aan de kust is in het marktgebied de toeristische vraag gemiddeld genomen ook groter dan het landelijke gemiddelde. Dit is terug te zien in het marktfunctioneren. Op basis van de landelijke en provinciale vraag-aanbodcijfers komt de gemiddelde bedbezetting in Nederland en de provincie Zeeland op respectievelijk 47% en 44%. Op basis van de hotelenquêtes is de bezetting van de hotels in de gemeente Veere relatief hoog. De gemiddelde kamerbezetting komt uit op 64% uitgaande van de gemiddelde openingsstelling van 340 dagen. Omgerekend naar 365 dagen per jaar resulteert dit in een gemiddelde kamerbezetting van bijna 60%. In de circa 9 maanden van 2018 en 2019 dat Hotel The Wigwam was geopend, bedroeg de gemiddelde kamerbezetting circa 55%. De verwachting is dat dit ook in de toekomst zo zal zijn.

De marktruimte is onder meer afhankelijk van de groeicijfers in de toeristische sector. ZKA heeft voor korte hotelvakanties een groei berekend van 4,5% tot 2020. Landelijk is deze groei geprognosticeerd op 4%. Het goede functioneren van de huidige hotelmarkt is de reden voor een dergelijke groei. De hoge bezetting en de aanbodtekorten in de gemeente (op bepaalde momenten) laten dit zien. Een bovengemiddelde groei is vanuit de huidige markt realistisch om de potentiële vraag te bedienen. Domburg en de andere kernen van de gemeente Veere hebben een sterk verblijfsrecreatieprofiel. Deze kustregio trekt binnen- en buitenlandse gasten aan, waarbij de kernen een eigen gezicht hebben. Voor Domburg is dit van oudsher het relatief hoge segment. Op basis van de marktontwikkelingen heeft ZKA de marktruimte berekend (tabel 3.3).

Tabel 3.3 Raming marktruimte voor de komende 5 a 7 jaar (ZKA, 2017)

In de gemeente Veere komt de groei uit op respectievelijk circa 75.000 overnachtingen per jaar. Dit resulteert in een marktruimte voor circa 335 hotelkamers in de gemeente. Afgezet tegen de harde planvoorraad in de gemeente resteert een behoefte aan 50 hotelkamers. Een groot deel van de marktruimte van de gemeente Veere komt in de kern Domburg terecht. Momenteel bevindt zo'n 42% van de hotelkamers van de gemeente Veere zich in Domburg. Gezien de identiteit van Domburg, de goede marktverhoudingen, de planvoorraad en de positieve marktperceptie van de bestaande hoteliers is het in de optiek van ZKA verantwoord dat een procentueel groter deel van de gemeentelijke marktruimte in Domburg terecht komt op de middellange termijn. Een aandeel van 50% wordt realistisch geacht. Dit leidt tot 165-170 extra kamers in Domburg. De groeiruimte betekent een aanzienlijke schaalsprong in Domburg. Kwantitatief zou het aanbod, wanneer er geen wijzigingen plaatsvinden op het huidige aanbod, groeien met circa 32% over een periode van 5 tot 7 jaar.

Conclusie en toetsing

Geconcludeerd wordt dat het beoogde herontwikkelingsinitiatief van hotel-restaurant The Wigwam voorziet in een actuele behoefte. Door middel van herontwikkeling wordt optimaal ingespeeld op de actuele trends en ontwikkelingen binnen de hotelbranche. Door de verwachte groei in de toerismebranche wordt verwacht dat er een groeipotentie is voor de hotelmarkt in Domburg. Daarnaast worden hotels steeds groter om de consument een zo goed mogelijk product aan te bieden. Door het hotel compleet te herbouwen is ook verduurzaming van het vastgoed mogelijk, zodat een economisch-duurzame exploitatie naar de toekomst mogelijk blijft. Uit onderzoek van ZKA blijkt dat het planinitiatief van The Wigwam past binnen de verwachte marktruimte in Domburg. Het planinitiatief is reeds meegenomen als harde plancapaciteit. Vanuit kwalitatief oogpunt krijgt het 4-sterrenaanbod in Domburg een injectie. Momenteel zijn er relatief veel 2- en 3-sterren hotels (waaronder The Wigwam). Met de herontwikkeling wordt voorzien in de kwalitatieve behoefte aan meer 4-sterrenhotels. Dit segment past bij de identiteit en allure van een kustplaats als Domburg. Herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is de voorkeursvolgorde conform de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. Met herontwikkeling van The Wigwam is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Het Omgevingsplan Zeeland 2018 (hierna OP2018) bevat de hoofdlijnen uit alle provinciale beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving. Het gaat over economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Het OP2018 is gebaseerd op de geldende wet- en regelgeving. Het is het wettelijke provinciale beleidsplan op basis van de Wet ruimtelijke ordening, Wet Milieubeheer, Waterwet en Planwet verkeer en vervoer. Daarnaast houdt het OP2018 rekening met de Omgevingswet die die in voorbereiding is.

Bij de vaststelling van het OP2018 is besloten een select aantal provinciale belangen (onderdelen uit het Omgevingsplan) te regelen in een verordening. Het betreft een aantal concreet geformuleerde provinciale beleidsdoelen waarvoor, met het oog op het gewicht dat vanuit het provinciaal belang daaraan wordt toegekend en met het oog op een goede ruimtelijke ordening, regeling bij verordening noodzakelijk wordt geacht Met het vaststellen van het OP2018 is daarom ook de provinciale omgevingsverordening geactualiseerd. In de Omgevingsverordening Zeeland 2018 (hierna: Omgevingsverordening) is waar mogelijk, rekening gehouden met de Omgevingswet. Gemeenten dienen bij het nemen van ruimtelijke besluiten (zoals een bestemmingsplan) de bepalingen uit de Omgevingsverordening in acht te nemen.

Voor de herontwikkeling van het hotel The Wigwam zijn de volgende onderdelen uit het provinciaal beleid van belang.

Inzet van beleid

De kern van het OP2018 zijn 4 grote integrale strategische toekomstgerichte opgaven die nationaal en provinciaal centraal staan:

• Duurzame en concurrerende economie;
• klimaatbestendige en -neutrale samenleving;
• waardevolle leefomgeving;
• toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfomgeving.

Het OP2018 beoogt naast een concrete invulling voor de vier grote strategische opgaven ook een eerste aanzet voor te geven voor de lange termijn (2040) strategische doelen. Daarbij richt het zich op de volgende provinciale kerntaken:

• Duurzame ruimtelijke ontwikkeling & waterbeheer;
• milieu, energie & klimaat;
• vitaal platteland, natuurbeheer & ontwikkeling natuurgebieden;
• regionale bereikbaarheid & regionaal openbaar vervoer;
• regionale economie;
• culturele infrastructuur & monumentenzorg.

Toetsing

Voor de beoordeling van de beoogde herontwikkeling van Hotel The Wigwam en de bouw van de 2 recreatiewoningen is het volgende beleid uit het OP2018 van belang.

Vrijetijdseconomie

De opgave "Kwaliteitskust" staat voor een aantrekkelijke regio voor inwoners en bezoekers. De Provincie wenst dat dat Zeeland als een unieke bestemming sterker wordt gepositioneerd en zetten in op digitale innovatie in de vrijetijdssector, het ontwikkelen van natuurbranding en natuurbeleving, het stimuleren van een duurzaam toeristische mobiliteitsnetwerk en het verbinden voor en ontwikkelen tot een Gezond Zeeland. Met de uitgangspunten van de Zeeuwse Kustvisie (26 juni 2017) wordt de Zeeuwse Kwaliteitskust beschermd, versterkt en waar nodig hersteld. Er wordt ingezet op kwaliteit en niet op kwantiteit.

De Zeeuwse badplaatsen zijn dé locaties waar het toerisme in Zeeland zich concentreert. De Zeeuwse badplaatsen zijn divers en hebben elk hun eigen kwaliteit en geschiedenis. Dit komt mede tot uitdrukking in het lokale DNA dat voor elke Zeeuwse badplaats is opgesteld.

Voor verblijfsrecreatieve ontwikkelingen binnen de grenzen van de badplaatsen wordt ingezet op herstructurering en kwaliteitsverbetering van het bestaande product. Binnen de benoemde grenzen zijn nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Binnen de bebouwde structuur van Domburg staan verdere kwaliteitsverbetering van de bestaande hotels en (openbare) functies centraal.

In alle gevallen wordt aansluiting gezocht bij het lokale DNA en de bijbehorende kwaliteiten. Belangrijke uitgangspunten voor de badplaatsen zijn ruimtelijke kwaliteit en het aspect leefbaarheid. Het is van belang dat het verblijfsrecreatieve aanbod zich in gelijke mate ontwikkelt met de behoefte daaraan, wat niet uitsluitend geldt voor de badplaatsen. Om dit te borgen wordt verkend op welke manier de balans tussen vraag en aanbod in evenwicht kan worden gebracht. Hierbij is oog voor de dynamiek in de recreatiesector, de veranderende wens van de gast en de steeds verdere vervaging van de scheiding tussen de woon- en recreatiefunctie in de badplaatsen.

Hotel The Wigwam ligt in de Zeeuwse badplaats Domburg waarbinnen toerisme zich concentreert. Het gaat om een bestaand hotel dat met de kwaliteitsslag aansluiting zoekt bij het lokale DNA van deze badplaats (zie ook paragraaf 3.4). Het plan dat is ontwikkeld, zet in op een hoge ruimtelijke kwaliteit. Er zijn veel verschillende definities van ruimtelijke kwaliteit in omloop en minstens even zoveel kwaliteitsindicatoren. In het geval van The Wigwam wordt hieronder verstaan een bouwplan dat past in de stedelijke omgeving van Domburg, met een hoge belevingswaarde voor bewoners en bezoekers (verbetering voorruimte hotel) en een hogere waarde voor de toekomst dan het huidige hotel (waarmee verpaupering wordt voorkomen).

De schaal van het hotel en de beoogde uitbreiding doen geen afbreuk aan het aspect leefbaarheid. Uit de sectorale toetsen die zijn uitgevoerd (zie hoofdstuk 4), blijkt dat het bouwplan niet in strijd is met de beginselen van een goede ruimtelijke ordening. De problemen die in Domburg bestaan met betrekking tot het toerisme, hebben vooral te maken het grote aantal dagtoeristen en verdringing op de woningmarkt en minder met het aanbod aan hotelcapaciteit.

De bouw van de 2 recreatiewoningen die samenhangt met de herontwikkeling van het hotel zorgt niet voor het onttrekken van bestaande woningen voor permanente bewoning. Wel biedt dit extra ruimte binnen de restcapaciteit.

Aandachtsgebieden voor een gebiedsgerichte aanpak

In de Zeeuwse Kustvisie zijn aandachtsgebieden benoemd. Aandachtsgebieden zijn gebieden waar de oorspronkelijke ruimtelijke kwaliteiten onder druk staan of al (deels) verdwenen zijn. Juist in deze gebieden liggen er kansen om integraal de kwaliteitskust opnieuw te ontwikkelen.

Het aandachtsgebied voor Domburg ligt in de directe omgeving van deze kern. Hotel The Wigwam ligt niet in dit gebied. Dit onderdeel van de kustvisie is dan ook niet relevant.

Hotels

Hotelontwikkeling is een bijzondere vorm van verblijf voor recreatieve en zakelijke doeleinden. De Provincie ziet mogelijkheden voor de realisatie van nieuwe hotels in het luxere (3-, 4-, en 5 sterren) segment. Hotels kunnen een grote ruimtelijke impact, maar ook grote economische meerwaarde hebben voor de omgeving. Concentratie in stedelijke en toeristische gebieden sluit goed aan bij de toeristische en zakelijke marktvraag en voorkomt ontwikkelingen in het landelijk gebied. Nieuwvestiging en uitbreiding worden beoordeeld op basis van de hiervoor vermelde uitgangspunten voor verblijfsrecreatie: aansluiting zoeken bij het lokale DNA en de bijbehorende kwaliteiten, waarborgen ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid.

Hiervoor is gemotiveerd dat de het bouwplan voor het nieuwe hotel The Wigwam aansluit bij de uitgangspunten die voor verblijfsrecreatie in Domburg gelden.

Water

Ingezet is en wordt op het terugdringen van regionale wateroverlast in het landelijk en stedelijk gebied (Waterbeheer 21ste eeuw). De toename van extreme regenbuien als gevolg van de klimaatverandering wordt daarbij betrokken. Uiterlijk in 2027 wordt voldaan aan de in de omgevingsverordening gestelde wateroverlastnormen (WB21 normering). Het waterschap heeft hierin een belangrijke taak. Bij uitvoering van maatregelen door het waterschap geldt de trits vasthouden-bergen-afvoeren als uitgangspunt.

Voor de nieuwe ontwikkelingen is een watertoets uitgevoerd waaruit blijkt dat voldaan wordt aan de doelstellingen van de provincie en het waterschap op het gebied van de waterhuishouding (zie paragraaf 4.5 en bijlage 11).

Biodiversiteit overal

De Provincie onderschrijft het belang van behoud en versterking van biodiversiteit en neemt specifieke maatregelen voor internationaal beschermde soorten (soortenbescherming) waarvoor in Zeeland belangrijke leefgebieden liggen en waarvan de status van de staat van instandhouding matig of zeer ongunstig is. Daarnaast dient de kwaliteit van bestaande natuurgebieden (NNZ, Natura 2000) waar nodig te worden verbeterd.

Naar het voorkomen van beschermde soorten en de effecten van de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen op beschermde natuurgebieden is in het kader van dit bestemmingsplan uitvoerig onderzoek verricht (zie paragraaf 4.13 en bijlage 13, 14 en 15). Hieruit blijkt dat de effecten niet in strijd zijn met de Wet natuurbescherming.

Archeologie en aardkunde

De Provincie onderschrijft de bescherming van de archeologische en aardkundige bodemwaarde. Voor de bescherming van de archeologische waarden wordt de Provinciale Onderzoeksagenda Archeologie Zeeland (POAZ) gehanteerd. Gemeenten worden in hun archeologiebeleid ondersteund door informatie over archeologische waarden te beheren en beschikbaar te stellen en ontwikkeling van eigen gemeentelijk of regionaal beleid te (onder)steunen.

Aardkundige bodemwaarden zijn in het plangebied niet van belang. Ten aanzien van archeologische waarden wordt verwezen naar paragraaf 4.3.2 en de archeologische onderzoeken die zijn opgenomen in bijlage 8. Uit de onderzoeken is gebleken dat voor de kavels waar de recreatiewoningen zijn gepland en voor noordzijde van de hotellocatie geen archeologisch vervolgonderzoek nodig is. Dat is wel het geval voor de locatie onder het huidige hotel en de parkeerplaats voor het hotel. Hier is een zogenoemde 'Definitieve Opgraving' nodig om eventueel aanwezige archeologische waarden in kaart te brengen en deze ex-situ veilig te stellen.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen het provinciaal ruimtelijk beleid zoals neergelegd in het Omgevingsplan Zeeland 2018.

In de Omgevingsverordening worden regels gesteld met betrekking tot ruimte, milieu, water, wegen en vaarwegen, natuur, distelbeheer, landschapsbescherming en ontgrondingen.

De regels die betrekking hebben op het aspect ruimte, hebben voor een belangrijk deel betrekking op het buitengebied. Er zijn regels die betrekking (kunnen) hebben op zowel het buitengebied als het bestaand stedelijk gebied, zoals molenbiotoop en erfgoed. Een beperkt aantal regels heeft vooral betrekking op stedelijke functies, namelijk bedrijven en detailhandelsvoorzieningen en wonen.

Voor wat betreft dit plan zijn de regels uit de Omgevingsverordening aangaande de volgende aspecten van belang.

Toetsing

Artikel 2.10 Verblijfsrecreatie in de kustzone

In het eerste lid is geregeld dat nieuwvestiging en uitbreiding van verblijfsrecreatie (bijvoorbeeld zomerhuizenterreinen, hotels) mogelijk is binnen de begrenzing van de Zeeuwse badplaatsen

De beoogde uitbreiding van hotel The Wigwam en de bouw van 2 recreatiewoningen zijn daarmee in overeenstemming met de Omgevingsverordening.

Artikel 2.13 (Centraal bedrijfsmatige exploitatie en verbod permanent wonen)

In een bestemmingsplan worden regels gesteld waarmee wordt verzekerd dat standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf worden verhuurd in de vorm van een centrale bedrijfsmatige exploitatie.

Het hiervoor bepaalde is niet van toepassing wanneer in de toelichting bij het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat wordt voldaan aan de in bijlage E van de Omgevingsverordening bedoelde voorwaarden. Hiervan is sprake wanneer de ontwikkeling wordt gerealiseerd binnen de begrenzing van badplaatsen zoals Domburg. Bovendien heeft dit artikel betrekking op nieuwe verblijfsrecreatieterreinen of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein om deze complexen te behouden voor de verblijfsrecreatieve markt en te bevorderen dat deze complexen ook daadwerkelijk voor de recreatieve verhuur worden aangeboden. Het doel hiervan is voorkomen dat er langs oneigenlijke weg extra reguliere woningen aan het woningaanbod worden toegevoegd. Duidelijk is dat recreatiewoningen geen onderdeel zijn van een verblijfsrecreatieterrein of - complex maar twee losse recreatiewoningen binnen de bebouwde kom.

In het bestemmingsplan behoeft geen regeling te worden opgenomen waarmee een centrale bedrijfsmatige exploitatie verzekerd is.

Artikel 2.28 (Landschap en erfgoed)

Ten aanzien van het aspect landschap en erfgoed is van belang dat Domburg niet ligt in een gebied dat is aangemerkt als duinlandschap. De verordening is in zoverre niet van belang.

Figuur 3.3. Landschappen landschapselementen en cultuurhistorische elementen (bron: Omgevingsverordening)

Artikel 2.23 (bestaande natuur)

In een bestemmingsplan worden geen nieuwe bestemmingen aangewezen of regels gesteld die mogelijk maken dat de wezenlijke kenmerken of waarden van de bestaande natuurgebieden per saldo significant worden aangetast. Ook mag de bestemming niet leiden tot een significante vermindering van de oppervlakte van de gronden (enz.).

Het plangebied, in het bijzonder de natuurlijke tuin, is op bijlage 9 van de Omgevingsverordening niet aangeduid als bestaand natuurgebied. De planlocatie ligt op circa 300 meter afstand van het Natura 2000-gebied de Manteling van Walcheren en 80 meter van de 'Golfbaan Domburg', onderdeel van het NatuurNetwerk Zeeland (NNZ). Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen op voorhand worden uitgesloten aangezien de ontwikkeling niet plaats vindt binnen natuurgebied. Indirecte negatieve effecten zijn evenmin te verwachten. Dat betekent dat er op dit punt geen belemmering is om het bestemmingsplan vast te stellen. Voor een uitgebreidere toelichting op dit onderwerp wordt verwezen naar paragraaf 4.13.

Artikel 4.12 Bescherming grondwater

Bij of krachtens verordening of vergunning van het waterschap worden ten aanzien van het onttrekken van grondwater of infiltreren van water ten behoeve van andere doeleinden dan genoemd in artikel 6.4 van de wet, regels of voorschriften gesteld met als doelstelling het tegengaan van nadelige gevolgen voor:

1. a. de kwantitatieve toestand van het grondwater in natuurgebieden die in de bijlage van de verordening zijn aangeduid verdrogingsgevoelig;
2. b. een duurzame kwantitatieve toestand van het grondwater in andere gebieden dan bedoeld onder a;
3. c. de kwaliteit van het grondwater, in geval van infiltratie van water.

Figuur 3.4. Verdrogingsgevoelige natuurgebieden in de omgeving plangebied (bron: Omgevingsverordening)

Door de gekozen bouwmethode (CSM-wand; zie paragraaf 4.6) wordt voorkomen dat grondwaterstromen worden verstoord en dat grondwater wordt onttrokken (zie ook paragraaf 4.5 en bijlage 11).

AFDELING 6.8 HOUTOPSTANDEN

Regels met betrekking tot houtopstanden zijn niet van toepassing op onder andere houtopstanden binnen de bij besluit van de gemeenteraad vastgestelde grenzen van de bebouwde kom en op houtopstanden op erven of in tuinen.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de regels uit de provinciale verordening.

Samenvatting

De gemeenteraad heeft op 13 september 2012 de structuurvisie 'Gemeente Veere 2025' vastgesteld.

Figuur 3.5. Omslag Structuurvisie gemeente Veere 2025

In de structuurvisie is ten aanzien van de ontwikkeling van de sector verblijfsrecreatie het volgende opgenomen.

"(her)Ontwikkeling van de verblijfsrecreatie vindt plaats bij de huidige toeristische concentraties en kustplaatsen in de kustzone. Ruimte voor uitbreiding in eenheden en oppervlakte is geen automatisme. Zuinig en verantwoord duurzaam ruimtegebruik is het uitgangspunt en kwaliteitsverbetering vindt primair plaats door herstructurering, opwaardering of transformatie. Andere belangrijke kaders voor de ontwikkeling van de verblijfsrecreatieve sector zijn integrale structuurversterking, duurzaamheid, nichemarkten en jaarrond-exploitatie (Vier seizoenen kust). Vooral dit laatste heeft een positief effect op extra structurele werkgelegenheid en levert wellicht nieuwe inwoners op."

Toetsing en conclusie

Geconcludeerd wordt dat het ontwikkeling past binnen de structuurvisie: hotel The Wigwam ligt binnen de kustzone. Er is sprake van duurzaam ruimtegebruik omdat het gaat om de uitbreiding van een bestaand hotel. Het sluit ook aan het uitgangspunt van kwaliteitsverbetering door herstructurering. Door de opwaardering van hotelkamers en algemene ruimtes en het aanbieden van wellness zal er ook meer jaarrond-exploitatie van het hotel kunnen plaatsvinden.

Samenvatting

Ruimtelijke projecten worden kwalitatief beter en aantrekkelijker wanneer de cultuurhistorische kenmerken en waarden worden gebruikt in de planvorming. Het gaat dan vaak om het versterken van de identiteit van een gebouw of gebied.

Het economisch belang hangt sterk samen met cultuurhistorie. Investeren in belevings- en gebruikswaarde van erfgoed verbetert de woon- leefomgeving en is ook van grote waarde voor het toerisme. Bij concrete ontwikkelingen kan aandacht nodig zijn voor cultuurhistorie. Een historisch ruimtelijke analyse van het gebied en/of een bouwhistorisch onderzoek bij objecten is hierbij gewenst. Het college van burgemeester en wethouders maakt de afweging of onderzoek nodig is. Dit gebeurt op advies van het adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit en in samenspraak met de initiatiefnemer.

Er is niet altijd onderzoek nodig.

Het cultureel erfgoed biedt in ieder geval mogelijkheden voor gemeente, bewoners en ondernemers. Om dat te bewerkstelligen heeft de gemeente Veere in juli 2015 de Structuurvisie Cultuurhistorie opgesteld met als rode draad 'Behoud door Ontwikkeling'. In figuur 3.6. is een uitsnede van de kaart van de structuurvisie opgenomen. Daarnaast beschikt ook de provincie Zeeland over een uitgebreid bestand met gebouwde cultuurhistorische objecten.

Figuur 3.6. Fragment kaart Structuurvisie Cultuurhistorie

Toetsing en conclusie

Uit figuur 3.6. blijkt dat het plangebied ligt in gebied met een hoge cultuurhistorische waarde. In het gemeentelijk beleid is het bestaande hotel niet gewaardeerd als een cultuurhistorisch waardevol object. Ook in het provinciaal bestand is het bestaande gebouw niet gewaardeerd. Op de plaats van het huidige hotel heeft een villa gestaan (zie figuur 3.7). In huidige gebouw is de villa ingepakt en van buiten niet meer waarneembaar. Het middelste gebouw van het hotel (zie ook de middelste foto van figuur 2.1 in paragraaf 2.1) staat exact op de locatie van het oude gebouw.

Voor zover de oorspronkelijke villa enige waarde had, is deze door de uitbreidingen verloren gegaan.

Figuur 3.7. Luchtfoto 1970 met daarop aangegeven de locatie van de voormalige villa en een gesloopt gebouw en inzet luchtfoto 2016 (bron: provincie Zeeland)

Aangezien het gaat om een herbouw van een bestaand hotel en de architectuur van de nieuwbouw aansluit op architectuur van andere nieuwe gebouwen in dit gebied, kan worden afgezien van een historisch ruimtelijke analyse van het gebied en/of een bouwhistorisch onderzoek. De nieuwbouw voegt zich goed in de ruimtelijk-stedenbouwkundige structuur van het gebied en is passend bij de historisch uitstraling van de aanwezige bebouwing in het gebied.

De visie Domburg (2015) biedt een kader voor de ontwikkeling van Domburg. In deze integrale toekomstvisie op hoofdlijnen liggen keuzes voor op het gebied van leefbaarheid en wonen, economie en toerisme en het daarmee samenhangend gebruik van de ruimte (inclusief infrastructuur en duurzaamheid).

Figuur 3.8. Omslag Visie Domburg

In de visie is uitgesproken dat Domburg zich moet richten op het uitbouwen en versterken van de aanwezige (grote) kwaliteiten, door enerzijds het benutten van de kansen en anderzijds het oplossen van de aandachtspunten. Uitgangspunt daarbij is dat het eigene van Domburg, het DNA, behouden blijft. Domburg mag echter niet te exclusief worden zodat het onbereikbaar wordt voor de gewone Domburger of de gewone toerist. Domburg is een kwalitatief uitstekende woonplaats en badplaats, voor een brede doelgroep die kwaliteit waardeert en niet een exclusief product voor de happy few.

In de huidige situatie is hotel The Wigwam een 3 sterrenhotel in een prijscategorie dat voor een brede doelgroep te betalen is. In de toekomst wordt dit een betaalbaar 4 sterrenhotel voor dezelfde doelgroep, namelijk vooral jonge en ouderen stellen.

Verder is vermeld dat het plangebied in de historische kern ligt en die kern wordt in de Visie Domburg als volgt onderschreven:

"De historische kern is kleinschalig van karakter. De lage bebouwing is direct gesitueerd aan de smalle straten. Er is sprake van een organisch gegroeid centrum-dorps woonmilieu, waar wonen en andere functies zoals detailhandel en toeristische verblijfsfuncties met elkaar zijn gemengd. Een aantal bouwblokken heeft grotere, groene binnenterreinen (privétuinen of semi openbare gebieden). Het verkavelingspatroon bestaat uit historisch gegroeide, onregelmatige bouwblokken, met een stratenpatroon parallel aan of haaks op de duinen. De historische kern richt zich met de rug naar het duingebied."

Het initiatief bouwt voort op de ambitie, missie en visie van Domburg waarbij wordt ingezet op het verbeteren van de bestaande situatie, het verbeteren van de leefbaarheid, het uitbouwen en versterken van aanwezige kwaliteiten en het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit. Het initiatief past binnen de gewenste functiemenging en het kleinschalige karakteristieke karakter van de historische kern en draagt bij aan het verbeteren van de parkeersituatie en het straatbeeld door het realiseren van een ondergrondse stallingsgarage onder het hotel.

De gemeente heeft archeologiebeleid geformuleerd. In paragraaf 4.3.2 wordt hier op ingegaan en wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan dit beleid.

De gemeenteraad heeft in mei 2016 de Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016 vastgesteld. Deze nota heeft de Welstandsnota 2012 vervangen, die zich vooral richtte op het in stand houden van de bestaande gebouwde omgeving. In de Nota Ruimtelijke Kwaliteit wordt meer ingezet wordt op versterking van de ruimtelijke kwaliteit en aandacht besteed aan de omgang met nieuwe ontwikkelingen, het culturele erfgoed en de relatie van het gebouw met landschap en de openbare ruimte.

Figuur 3.9. Omslag Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016

De zorgplicht ligt niet meer uitsluitend bij de gemeente, maar is een gezamenlijke inspanning tussen initiatiefnemer, ontwerper, de gemeente en direct betrokkenen. Voor bouwplannen in stads- en dorpskernen zijn richtlijnen geformuleerd, die ingaan op de situering van het hoofdgebouw, de gevels, het dak, de detaillering en het materiaal, kleurgebruik en textuur. Enkele in het oog springende richtlijnen zijn:

• Een volwaardige kapvorm is gewenst.
• Bij verbouw is de vormgeving, gevelindeling en -geleding, maatvoering, materiaalgebruik, detaillering en karakter van het hoofdgebouw uitgangspunt.
• Gevels worden opgetrokken uit baksteen in aardetinten of rood in combinatie met natuursteen, afgewisseld met gepleisterde gevels.
• Daken worden afgedekt met leien of keramische gewelfde rode of donkergekleurde pannen.

In bijlage 5 is een uitgebreide toetsing van de beoogde nieuwbouw van het hotel opgenomen. Daaruit blijkt dat de bebouwing aan deze richtlijnen voldoet.

Het beeldkwaliteitplan (verder: BKP) is samen met de Visie Domburg, het bestemmingsplan Kom Domburg, de Nota Ruimtelijke Kwaliteit en de gemeentelijke Structuurvisie Cultuurhistorie een voorbode van de toets door de commissie ruimtelijke kwaliteit Domburg.

Figuur 3.10. Omslag Beeldkwaliteitsplan Domburg

Het BKP is een middel om te komen tot voor Domburg aangename, gevarieerde, duurzame, eigentijdse architectuur en inrichting van de buitenruimte, passend voor de locatie en karaktervol. Het biedt richtlijnen voor de gemeente en voor bouwers, zodat bouwplannen leiden tot een versterking van het “DNA van Domburg”. Dat DNA laat zich als volgt beschrijven:

• Eigenzinnig, maar niet heel extreem of expressief,
• Individueel maar onderdeel van een sterke gemeenschap,
• Trots en tegelijk bescheiden,
• Geen verspilling (rijk en zuinig),
• Degelijke kwaliteit, zonder overdreven kostbare materialen,
• Klimaatbestendig,
• Kloeke hoofdvormen, verfijnd detail,
• Rode baksteen, oranje dakpan, (wit) geschilderde houten ramen,
• De topgevel met schoorsteen,
• Stevig, maar kleinschalig.

Het BKP is een kader dat geldt voor alle plannen, groot of klein, particulier of gemeentelijk initiatief en biedt vooraf aan bewoners, ondernemers en plannenmakers duidelijkheid.

De openbare ruimte wordt in samenhang bekeken met verkeer en parkeren. De behoefte aan parkeerplaatsen kan er makkelijk toe leiden dat geparkeerde auto’s het straatbeeld domineren, dat is soms (plaatselijk) onontkoombaar, maar vaak ongewenst. Daarom geldt voor alle herontwikkelingen dat ingezet moet worden op ondergronds en/of uit het zicht parkeren.

Om recht te kunnen doen aan bijzondere eigenschappen van het plangebied of het te realiseren programma kunnen bij het maken van stedenbouwkundige plannen aanvullende richtlijnen worden geformuleerd. Deze moeten altijd voldoen aan de algemene doelstellingen van het BKP. In het BKP wordt een aantal gebiedstypen onderscheiden die een eigen karakteristiek hebben, die door middel van eigen richtlijnen voor de beeldkwaliteit wordt ondersteund of versterkt (zie figuur 3.11). Elk gebiedstype kan dus verschillende richtlijnen hebben waarmee de eigenheid, de samenhang van zo'n gebiedstype en de variatie daarbinnen worden benoemd. Hotel The Wigwam ligt binnen gebiedstype 1; de Stadskern.

Figuur 3.11. Gebiedstypen

Voor Gebiedstype 1 gelden de volgende richtlijnen voor bebouwing

De commissie ruimtelijke kwaliteit heeft het bouwplan op 4 augustus 2016 voorlopig en 25 oktober 2018 definitief goedgekeurd onder de voorwaarde dat de beoogde zonnepanelen ook op het achterdakvlak niet in het zicht worden geplaatst. Deze voorwaarde staat echter op gespannen voet met de duurzaamheidsambities van zowel gemeente als de hoteleigenaren. De zonnepanelen zijn nodig om het hotel gasloos te kunnen uitvoeren. Omdat het gaat om de achterzijde heeft het college besloten het advies van de commissie op dit punt niet over te nemen.

De welstandscommissie heeft zich intensief bemoeid met de nieuw te bouwen recreatiewoningen. Een eerder ontwerp waar de architectonische vormgeving aansluiting zocht bij een Zeeuws boerderijtype is afgewezen. Naar aanleiding daarvan is een geheel nieuw ontwerp gemaakt waarbij gekozen is voor een opzet van hedendaagse duinvilla's. De commissie heeft inmiddels ingestemd met het nieuwe plan.

De gemeenteraad van Veere heeft op 30 september 2010 de 'Bomenverordening Veere 2010' vastgesteld. Op grond van deze verordening is het verboden om zonder vergunning (omgevingsvergunning) van het bevoegd gezag (vrijwel altijd het college van burgemeester en wethouders) houtopstand te vellen of te doen vellen, te rooien, met inbegrip van verplanten, alsmede het verrichten van handelingen die de dood of ernstige beschadiging of ontsiering van bomen ten gevolge kunnen hebben. Onder een houtopstand wordt verstaan hakhout, een houtwal of één of meer bomen. Bij bomen moet het gaan om bomen met een dwarsdoorsnede van een stam van minimaal 30 cm op 1,3 meter hoogte boven het maaiveld. In geval van meerstammigheid geldt de dwarsdoorsnede van de dikste stam.

De meeste bomen in het gebied hebben op de vermelde hoogte een stamdiameter die kleiner is dan 30 cm. Niettemin is uit een opname van een deskundige gebleken dat er voor het kappen van een aantal bomen een omgevingsvergunning nodig is (zie bijlage 5).

In het klimaatverdrag van Parijs (2015) hebben 195 landen ervoor getekend om de mondiale temperatuurstijging tot ruim onder 2 graden Celsius te beperken, en daarbij te streven naar een verdere beperking van de opwarming tot maximaal 1,5 graad Celsius. De Europese Unie heeft namens alle lidstaten harde toezeggingen gedaan om de uitstoot van broeikasgassen in 2030 met ten minste 40 procent te verminderen ten opzichte van 1990. De Nederlandse Rijksoverheid legt de lat echter hoger dan deze toezegging en acht maatregelen noodzakelijk die voorbereiden op een extra reductie van 9 procent. In het verlengde hiervan is in het regeerakkoord van het Kabinet Rutte III onder andere vastgelegd dat de aansluitplicht van woningen en andere gebouwen op gas per 1 juli 2018 vervallen en vervangen door een warmterecht, waarmee eindgebruikers aanspraak kunnen maken op een aansluiting op een (verzwaard) elektriciteitsnet of een warmtenet.

Als gevolg daarvan worden ook de energieprestatie-eisen voor nieuwbouw aangescherpt.

Het kabinet maakt ook afspraken met gemeenten, provincies, waterschappen en netbeheerders om de gebouwde omgeving te verduurzamen.

De gemeente Veere hecht veel waarde aan het aspect duurzaamheid bij nieuwe ontwikkelingen. De gemeente heeft in het gemeentelijke Duurzaamheidsplan de ambitie uitgesproken dat de gemeente energieneutraal is in 2050. Thema's uit dit plan die van belang zijn voor de beoogde ontwikkeling zijn:

• Duurzaamheid en energie: gewenst wordt het verlagen van het energieverbruik en het vergroten van het aandeel duurzaam opgewekte energie.
• Duurzaamheid en bouwen: gewenst worden meer duurzame gebouwen.
• Duurzaamheid en water: gewenst worden duurzame, gezonde en veerkrachtige gemeentelijke watersystemen.
• Duurzaamheid en natuur, landschap en biodiversiteit: gewenst worden kansen voor natuur- en landschapsontwikkeling optimaal benutten in een duurzame afweging met andere belangen. Dit betekent het behouden en versterken van de bestaande kwaliteit en in zetten op biodiversiteit.
• Duurzaamheid en ruimtelijke ontwikkeling: gewenst wordt een duurzame ruimtelijke ontwikkeling.

Verder moeten gebouwen volgens het Bouwbesluit voldoen aan een EnergiePrestatieCoëfficiënt (EPC).

Uit het voorgaande blijkt dat voor het plan voor de herbouw van het hotel en de 2 recreatiewoningen niet meer de verplichting geldt om op het gasnet te worden aangesloten. Dat wordt dan ook niet gedaan. Om een gasloos hotel te bouwen zijn er verschillende opties:

• Met een lucht-water warmtepomp kan warmte uit de buitenlucht worden onttrokken en worden omgezet in bruikbare warmte om de woning te verwarmen. Deze keuze is gemaakt middels een VRV systeem. Een VRV systeem, afgekort van Variable Refrigerant Volume, biedt een energie-efficiënte manier om kantoren, hotels en andere zakelijke gebouwen te verwarmen en gelijktijdig te koelen. Deze techniek biedt mogelijkheden om binnen een pand op een energiezuinige manier met warmte en koude te 'spelen'. Het nieuwe hotel gebruikt buitenlucht als warmtebron voor de functie ruimteverwarming en koeling. De installaties worden opgesteld op het dak, zoveel mogelijk beschut achter de schuine kappen.
• Een andere optie is een warmtepomp die de warmte uit de grond haalt. Dit is een grondgebonden warmtepomp. Deze is overigens alleen rendabel bij erg goed geïsoleerde woningen. Voor de klimaatbeheersing van hotel The Wigwam zijn de mogelijkheden onderzocht voor het toepassen van een bodemenergiesysteem. De bodemopbouw ter plaatse is echter ongeschikt voor de toepassing van gesloten of open bronsystemen.
• Ook kunnen gebouwen worden aangesloten op een bestaand warmtenet in de omgeving. Dat is in dit geval niet aan de orde.

Op de meeste schuine dakvlakken worden zonnepanelen gelegd. De EPC is 0,995, hierbij zijn 184 PV-panelen meegenomen in de berekening. Daarmee wordt aan de wettelijke eis voldaan. In totaal worden er 301 PV-panelen toegepast. De extra panelen zijn niet vergunningplichtig. Op de platte daken kunnen in verband met andere installaties geen PV-panelen worden geplaatst.

Ook de 2 nieuwe recreatiewoningen worden gasloos gebouwd. Op het middelste dakvlak dat is gericht op het zuidwesten worden PV-panelen gelegd en er wordt een warmtepomp toegepast.

Verder is op het niveau van het bestemmingsplan de duurzame combinatie tussen water en ruimtelijke ontwikkeling van belang. Met dit thema kan gezien de ligging van de locatie nauwelijks iets worden gedaan. Het realiseren van open water voor berging van schoon hemelwater is niet mogelijk. Daar waar mogelijk zal infiltratie van regenwater worden toegepast.

De overige thema's spelen vooral op het niveau van bouwplannen een rol. Het nieuwe hotel-restaurant en de recreatiewoningen zullen voldoen aan alle voorwaarden met betrekking tot duurzaamheid uit het Bouwbesluit. Er zal gebruik worden gemaakt van duurzame materialen, dat wil zeggen hout, betongranulaat, pvc, gips en zo min mogelijk tot geen lood en geen koper. Kozijnen, goten, windveren worden uitgevoerd in kunststof. Lood door loodvervangers waar mogelijk.

Op verschillende niveaus van de planontwikkeling wordt ingezet op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling.

Toetsingskader

Gebruiksfase

Op het gebied van verkeer en vervoer is er geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er in de gebruiksfase voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en dat de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Voor de beoogde ontwikkeling kunnen de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie worden berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren; van parkeerkencijfers naar parkeernormen). Volgens het CROW zijn de kencijfers een hulpmiddel om verkeers- en vervoeraspecten op een eenvoudige wijze inzichtelijk te maken in een proces van ruimtelijke ontwikkeling. De kengetallen zijn afkomstig uit praktijksituaties, uit literatuur afkomstige gegevens en/of onderbouwde bewerkingen hiervan (het principe van 'best practice'). Niettemin blijft het een instrument/hulpmiddel in ontwikkeling. Er kan en mag van de aangegeven waarden en/of uitkomsten worden afgeweken. Zo dient een gebruiker van de publicatie altijd zelf na te gaan of er geen meer recente studies, gegevens of bronnen zijn die het afwijken van de kencijfers wenselijk of noodzakelijk maken. Ook bekende invloeden van lokale omstandigheden kunnen dat noodzakelijk maken. Indien er wordt afgeweken van de kencijfers, zal dit (gedegen) moeten worden gemotiveerd.

De kencijfers houden rekening met de ligging van het projectgebied en de mate van verstedelijking van de gemeente. Voor het juiste kencijfer wordt een ligging in de 'schil centrum' aangehouden, de gemeente heeft een niet-stedelijk karakter. Binnen de bandbreedte van de kencijfers wordt voor de beoordeling van de effecten het maximale aangehouden. Voor hotels maken de kencijfers van de CROW onderscheid tussen een 3 en 4-sterrenhotel. Voor een 4-sterrenhotel gelden hogere parkeerkencijfers en dus ook hogere verkeersgeneratiecijfers.

Voor de recreatiebungalows zijn in de CROW-publicatie geen kengetallen voor het parkeren en de verkeersgeneratie aangegeven. De CROW-publicatie geeft alleen maar kengetallen voor één soort recreatiewoning, namelijk voor recreatiebungalows op een bungalowpark/huisjescomplex buiten het centrum van een dorp of voor het buitengebied. Dat betekent dat het parkeren en de verkeersgeneratie moeten worden benaderd vanuit de gegevens die er wel zijn.

Aanlegfase

Uit het voorbereidingstraject en het overleg daarin met de omgeving is gebleken dat er veel vragen zijn over de verkeerssituatie tijdens de aanlegfase. In deze paragraaf wordt daarom daar ook op ingegaan.

Toetsing

Parkeren hotel

Op basis van de kencijfers van het CROW dienen voor een 4-sterrenhotel 4,8 tot 5,8 parkeerplaatsen per 10 hotelkamers te worden aangehouden. De gemeente is voor het parkeren bij hotels overigens wat strenger dan de CROW-kencijfers en hanteert een parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats per hotelkamer. Wanneer kamers kunnen worden gesplist in zogenaamde duokamers geldt een dubbele parkeernorm. In onderhavig plan is hiervan echter geen sprake.

In paragraaf 2.1 is vermeld dat het hotel in de huidige situatie op eigen terrein beschikt over 33 parkeerplaatsen, ofwel 2 minder dan op grond van het aantal kamers en de gemeentelijke parkeernorm aanwezig zou moeten zijn. Omdat het regelmatig voorkomt dat meerdere bezoekers samen met 1 auto komen (bijvoorbeeld 2 stellen of 4 individuele gasten die elk een eigen kamer hebben) en incidenteel ook gasten met het openbaar vervoer komen, zijn ook bij een volledig bezet hotel doorgaans 4 tot 6 vrije parkeerplaatsen aanwezig, ofwel gemiddeld 15%. Slechts een enkele keer per jaar zijn alle parkeerplaatsen bezet. En dan kan of wordt ook gebruik worden gemaakt van de 2 parkeerplaatsen op het naastgelegen perceel Herenstraat 16 (zie paragraaf 2.1). Een aantal parkeerplaatsen wordt bovendien gebruikt door personeel, dat overigens voor de helft met de fiets komt.

In de nieuwe situatie wordt The Wigwam een 4-sterrenhotel met 68 hotelkamers. Op basis hiervan zijn volgens de CROW-kencijfers 55 parkeerplaatsen nodig en volgens de gemeentelijke parkeernorm 68. De stallingsgarage krijgt een capaciteit van 72 parkeerplaatsen. Daarnaast zullen op het maaiveld nog 5 parkeerplaatsen overblijven, waardoor het aanmelden van gasten eenvoudig kan plaatsvinden. Zeker gezien de ervaringen in de huidige situatie waarbij circa 80% van de parkeerplaatsen bij een volledige bezetting van het hotel worden gebruikt, zal hierdoor te allen tijde worden voldaan aan de parkeerbehoefte en is ook nog wat extra capaciteit voor personeel. In de stallingsgarage wordt ook een fietsenstalling gerealiseerd (zie paragraaf 2.2).

Parkeren restaurant

Op basis van de kencijfers van het CROW geldt voor een restaurant een parkeerkencijfer van 10-12 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Het kencijfer geldt echter voor een zelfstandig opererend restaurant. Daarvan is echter geen sprake. Hotel The Wigwam reserveert de restaurantcapaciteit primair voor hotelgasten. Daarom zal het aantal betalende niet-hotelgasten, dat van het restaurant gebruik maakt, te verwaarlozen zijn. En als er niet-hotelgasten zijn, dan is het niet aannemelijk dat die hun auto in de stallingsgarage (hoeven te) parkeren. Die staat namelijk bij elders in Domburg (bij hun eigen accommodatie of op een openbare parkeerplaats elders als het dagtoeristen zijn). Er behoeft dan ook geen rekening te worden gehouden met restaurantgasten die van elders komen. Die zullen er namelijk niet of nauwelijks zijn.

Parkeren recreatiewoningen

Voor een vakantiebungalow op een bungalowpark/huisjescomplex buiten het centrum van een dorp of voor het buitengebied geldt een minimum kencijfer van 2,1 parkeerplaats per bungalow en een maximum van 2,8. Omdat het gaat om grote individuele bungalows in de schil rond het centrum van Domburg en niet om een vakantiebungalows als beschreven in de publicatie, wordt in dit bestemmingsplan uitgegaan van 2 parkeerplaatsen per nieuw te bouwen recreatiewoning. Het is geen enkel probleem om aan deze parkeernorm te voldoen. Op de percelen is voldoende ruimte aanwezig. Meer parkeerplaatsen dan nodig moeten er ook niet worden aangelegd. De gemeente wil namelijk niet dat de recreatiewoningen door grotere groepen kunnen worden gebruikt als groepsaccommodatie en ook zou dit afbreuk doen aan het groene karakter van het gebied.

Verkeersgeneratie en -afwikkeling tijdens de gebruiksfase

Verkeersgeneratie hotel/restaurant

Op basis van de kencijfers van het CROW geldt voor een 4 sterrenhotel geldt een verkeersaantrekking van 14 tot 16,9 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal) per 10 hotelkamers. De kencijfers voor de verkeersgeneratie zijn min of meer een standaard instrument/hulpmiddel voor een normale situatie waarin zowel toeristen en zakenmensen van het hotel gebruik maken. Hotel The Wigwam wijkt echter daarvan af. Nagenoeg alle gasten zijn mensen die met een recreatief motief naar Domburg komen. Zakenmensen maken slechts zeer sporadisch gebruik van het hotel.

En toeristen verblijven in de Hotel The Wigwam ook relatief lang, langer dan in een standaard hotel waarmee in de CROW publicatie is rekening gehouden. Landelijk was in 2018 de gemiddelde verblijfsduur van een toerist in een logiesaccommodatie 2,7 nachten (buitenlandse toerist 2,5). Drie dagen in een hotel is bovengemiddeld². In 2018 was hotel The Wigwam 10 maanden open en in 2019 was dit 9 maanden. In die perioden was de gemiddelde verblijfstijd circa 6 dagen. In beide jaren was de gemiddelde verblijfsduur in de zomermaanden ruim 7 dagen en in de rustige maanden 2 tot 4 dagen. In de zomermaanden (juni tot en met september) kan in de huidige situatie ook geen kortere periode dan een week worden geboekt. Dit zal ook in de toekomstige situatie niet anders zijn. Dat is reëel omdat in tegenstelling tot veel andere hotels, het grootste deel van de gasten uit Duitsland komen die niet voor een weekeind komen maar voor een vakantie. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie kan dan ook worden gerekend met een gemiddelde verblijfsduur van 5 nachten over het gehele jaar. Het gevolg van deze langere gemiddelde verblijfstijd is dat er minder aankomsten en vertrek zijn. Per verblijf wordt ervan uitgegaan dat de gasten nog eenmaal de auto zullen pakken om ergens naartoe te gaan. Daarmee komt het aantal verplaatsingen per hotelkamer op 4. In de nieuwe situatie is het hotel het hele jaar geopend. Als wordt uitgegaan van 68 hotelkamers, een gemiddelde kamerbezetting van circa 55%, een gemiddelde verblijfsduur van 5 nachten, 4 verplaatsingen per hotelkamer tijdens het verblijf en 10% reductie (vanwege gecombineerd vervoer of openbaar vervoer) dan bedraagt de totale verkeersgeneratie 27 mvt/etmaal. De uitbreiding van 33 hotelkamers leidt tot een beperkte verkeerstoename. De extra verkeersgeneratie bedraagt daarmee circa 13 mvt/etmaal.

In het hotel wordt een bescheiden wellnessvoorziening opgenomen. Omdat deze wellness alleen is bedoeld voor hotelgasten worden bezoekers van buiten het hotel niet verwacht. Die hebben bovendien voldoende alternatieven. Met verkeersgeneratie die verband houdt met de wellnessvoorziening hoeft dan ook geen rekening te worden gehouden.

Bovenop de verkeersgeneratie door hotelgasten moet rekening worden gehouden met vrachtverkeer voor de bevoorrading c.a. (inclusief linnentransport en afvalafvoer). Dit zijn nu 4 à 5 mvt/etmaal en dit zal niet toenemen. Het bevoorradingsverkeer komt namelijk niet vaker maar zal per keer meer meenemen en afvoeren. Het hotel gaat weliswaar langer open (jaarrondopening), maar dat hoeft niet te leiden tot extra bevoorradingsverkeer c.a. omdat hotel The Wigwam in die extra maanden gebruik maakt van leveranciers die ook andere hotels zullen bevoorraden. Dit verkeer rijdt al van en naar en door Domburg. Daarnaast wordt afscheid genomen van 3 leveranciers en worden de vrachten van deze leveranciers ondergebracht bij andere bestaande leveranciers. Hiermee wordt schaalvoordeel bereikt en kan scherper worden ingekocht. Bovendien beperkt dit het aantal verkeersbewegingen.

Rekening houdend met enig verkeer vanwege personeel komt de totale verkeersgeneratie daarmee op (27+4 à 5+maximaal 5=) circa 37 mvt/etmaal.

Verkeersgeneratie recreatiewoningen

Hiervoor is aangegeven dat in de CROW-publicatie geen kengetallen voor de verkeersgeneratie van individuele recreatiebungalows zijn opgenomen. Er zijn wel kengetallen voor recreatiebungalows op een bungalowpark/huisjescomplex, maar ook weer niet voor zo ver deze bungalows liggen in de 'schil centrum'. Dat betekent dat alleen de kengetallen voor een bungalowpark/huisjescomplex buiten het centrum van een dorp of voor het buitengebied houvast bieden. In die situaties genereert elke parkeerplaats ongeveer 1,3 verkeersbewegingen per etmaal. Voor de 2 bungalows samen betekent dit (4 x 1,3=) 5 a 6 verkeersbewegingen per etmaal.

De CROW-publicatie gaat echter uit van recreatiewoningen die bedrijfsmatig worden verhuurd en hanteert daarvoor een gemiddelde bezetting per woning van circa 70% per jaar. De woningen worden echter hoofdzakelijk aangewend voor eigen gebruik. Voor dergelijke vakantiewoningen wordt in het rapport 'Toekomst van de vaste gast' (CELTH, 2015) een gemiddelde gebruik aangegeven van circa 58 nachten per woning per jaar, ofwel 16% van het jaar. Dat betekent dat de bezetting circa tweederde lager ligt dan bij een bedrijfsmatig verhuurde recreatiewoning.

Doordat niet-verhuurde recreatiewoningen minder frequent gebruikt worden, genereren deze recreatiewoningen veel minder verkeersbewegingen dan de commercieel geëxploiteerde woningen. Daar bovenop is het aannemelijk dat de mensen die de woning als tweede verblijf hebben, minder dagtrips zullen maken dan de bezoekers voor wie de omgeving geheel nieuw is.

De verwachting is dat de bungalows in het voor en naseizoen voornamelijk in de weekeinde bezet zullen zijn en een aantal weken in de zomerperiode. En als de woningen worden gebruikt, zullen zij ook niet altijd volledig zijn bezet. Uitgaande van 42 weekeinden en 7 volledige vakantieweken, is gemiddeld over een jaar per woning sprake van een gemiddelde bezetting per woning van circa 33% per jaar. Dit komt neer op gemiddeld 0,86 verkeersbeweging per woning over een geheel jaar. De verkeersgeneratie van de 2 recreatiewoningen samen komt daarmee op ten minste 2 en ten hoogste 6 verkeersbewegingen per etmaal.

Huidige verkeersintensiteiten en effect beoogde ontwikkelingen

Uit gemeentelijke verkeerstellingen in de periode 30 juli tot en met 21 augustus 2019 is gebleken dat op de Ooststraat, tussen Zuidstraat en Boterkapel (telpunt 56) 2.263 lichte mvt/etmaal en 27 zware motorvoertuigen per etmaal reden. Op de Roosjesweg, tussen Juffrouw van de Putteplein en Schuitvlotstraat (telpunt 54), bedroeg de huidige verkeersintensiteit 4.905 lichte verkeersbewegingen per etmaal.

In de Wijngaardstraat, Herenstraat en de Beatrixstraat is niet geteld. Vanwege de bijzondere situatie is dit in 2020 niet alsnog gedaan. De situatie zou namelijk vanwege de Coronamaatregelen en de invloed daarvan op het recreatieverkeer geen representatief beeld opleveren. Op basis van ervaringen elders kan worden uitgegaan van 500-1.000 mvt/etmaal.

Hiervoor is inzichtelijk gemaakt dat de totale verkeersgeneratie vanwege het hotel circa 37 mvt/etmaal bedraagt en de extra verkeersgeneratie circa 13 mvt/etmaal. Doordat de verkeersafwikkeling redelijk verspreid over de dag plaatsvindt, zal deze beperkte verkeerstoename van de recreatiewoningen zeker buiten de Wijngaardstraat, Herenstraat en de Beatrixstraat opgaan in de dagelijkse fluctuaties van het verkeer.

Ook de verkeerstoename als gevolg van 2 recreatiewoningen gaat op in de dagelijkse fluctuaties van het verkeer.

Verkeersgeneratie en -afwikkeling tijdens de aanlegfase

Behalve verkeer in de gebruiksfase zal er ook in de aanlegfase verkeer van en naar de bouwlocatie rijden. Om inzicht hierin te krijgen is in opdracht van de initiatiefnemers een bouwstroomanalyse opgesteld. Deze analyse is opgenomen in bijlage 7. Daaruit blijkt dat tijdens de bouwperiode circa 800 vrachtwagens grond en puin zullen afvoeren en materiaal zullen aanvoeren. De totale bouwtijd ligt vast en bedraagt 70 à 75 weken. Die wordt namelijk bepaald door het (toeristen-)seizoen en is van eind oktober tot eind maart zodat het hotel maar één zomerseizoen dicht is.

Bij het plannen van het transport zal rekening worden gehouden met de zomermarkt die in het toeristenseizoen (eind mei tot begin september) plaatsvindt. De markt bevindt zich in de Weststraat – Markt- Ooststraat, tot aan het Groentje. Verkeer dat van de richting Oostkapelle komt, wordt dan via de Badstraat en de Badhuisweg omgeleid.

De piek in het bouwverkeer zal optreden bij het bouwen van de kelder. Die periode duurt naar verwachting 20 tot 24 weken (vanaf het maken van de CSM wanden tot het storten van het kelderdek). Het maximale aantal betonmixers (circa 75) zal optreden bij het storten van de keldervloer/begane grondvloer. Die vloer moet in één keer worden gestort.

Het bouwverkeer voor het hotel wordt afgewikkeld via de route Roosjesweg, Schuitvlotstraat, Groentje, Wijngaardstraat, Herenstraat, Beatrixstraat, Van Voorthuizenstraat, E. van Dishoeckstraat, Singel en Roosjesweg.

Het bouwverkeer voor de 2 recreatiewoningen zal via de route Roosjesweg, Schuitvlotstraat, Groentje, Wijngaardstraat, Noordstraat, P.J. Eloutstraat, Beatrixstraat en Van Voorthuizenstraat, E. van Dishoeckstraat, Singel en Roosjesweg rijden.

Voordat er met dergelijk zwaar materieel wordt gereden zullen de aanliggende panden worden opgenomen. Eventuele schade als gevolg van het vrachtverkeer kan daarmee na afloop relatief eenvoudig worden vastgesteld.

Overigens zal in het kader van de voorbereiding van de sloop en bouwwerkzaamheden nogmaals en in overleg met belanghebbenden worden bekeken of er betere alternatieven zijn voor de route die het bouwverkeer neemt en het in te zetten materieel. Als dit haalbaar is, zal daar zeker op worden ingezet.

Ontsluiting hotel en recreatiewoningen

De ontsluiting van het hotel verandert niet. Deze vindt plaats op de Herenstraat, die samen met de Beatrixstraat en de Wijngaardstraat een tweede oostwestverbinding in de kern vormt, min of meer evenwijdig aan de Markt/Weststraat en de kust. Op een deel van deze verbinding (Wijngaardstraat) is eenrichtingsverkeer ingesteld. Het verkeer komt vanaf de Badstraat en vertrekt via de Beatrixstraat naar de Van Voorthuijsenstraat, die onderdeel is van de ringweg door het centrum. Daar wordt aangesloten op de provinciale weg N287, een van de ontsluitingswegen van de kern Domburg. Het verkeer gaat daar op in het heersende verkeersbeeld.

Het laden en lossen (bevoorradingsverkeer) geschiedt aan de voorzijde van het hotel. In het ontwerp van de buitenruimte is hiermee rekening gehouden (zie figuur 2.6 in paragraaf 2.2).

In paragraaf 2.2 is al vermeld dat de ontsluiting van de zuidelijke recreatiewoning plaatsvindt via de Herenstraat en van de noordelijke recreatiewoning via het parkeerterrein aan de P.J. Eloutstraat.

Conclusie

De totale parkeercapaciteit in de nieuwe opzet voor het hotel bedraagt (72+5=) 77 parkeerplaatsen. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm.

De ontsluiting van het hotel en van de zuidelijke recreatiewoning vinden plaats via de Herenstraat en van de noordelijke recreatiewoning op het parkeerterrein aan de P.J. Eloutstraat. In de gebruiksfase worden geen knelpunten in de verkeersafwikkeling verwacht.

In de aanlegfase van 70 á 75 weken zullen circa 800 vrachtwagens grond en puin afvoeren en materiaal aanvoeren. Het maximale aantal vrachtwagens (circa 75) zal optreden bij het storten van de keldervloer/begane grondvloer. Bij het plannen van het transport zal rekening worden gehouden met de zomermarkt in Domburg.

Geconcludeerd wordt dat de aspecten parkeren en verkeersafwikkeling de ontwikkelingen niet in de weg staan.

1. 2. bron: Deel 2 van het Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd 2019

Beleids-/toetsingskader

In het Bro (artikel 3.6.1. lid 2) is bepaald dat in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving dient te worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. In het gemeentelijk beleid wordt ingezet op het behoud van cultuurhistorisch erfgoed.

Toetsing/onderzoek

Voor de toetsing aan het gemeentelijk cultuurhistorisch beleid wordt verwezen naar paragraaf 3.4.2. Over het plangebied en directe omgeving daarvan kan verder nog worden gemeld dat er volgens de provinciale cultuurhistorische waardenkaart geen bijzondere cultuurhistorische waarden aanwezig zijn.

Figuur 4.1. Fragment provinciale Cultuurhistorische Hoofdstructuur (bron: provincie Zeeland)

Figuur 4.2. De historische stuifdijk is nog aanwezig (bronnen: kadastralekaart.com en Algemene Hoogtekaart Nederland)

Conclusie

Met uitzondering van de stuifdijk, is het aspect cultuurhistorie geen aandachtspunt voor de beoogde ontwikkeling. Het behoud van de stuifdijk is in dit bestemmingsplan geregeld (zie ook paragraaf 2.3.3).

Beleid / toetsingskader

Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Op grond van de Wro en de Wabo zijn behoud en beheer van het bodemarchief integraal verankerd in de ruimtelijke werkprocessen van de gemeenten. Bij de vaststelling van een ruimtelijk plan moet met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten rekening worden gehouden. In het belang van de archeologische monumentenzorg kan bij een ruimtelijk plan worden bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen of voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een rapport dient te overleggen, waarin de archeologische waarde van het terrein dat volgens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende is vastgesteld.

Beleid gemeente Veere

Op 23 april 2009 heeft de gemeenteraad van Veere de 'Nota Archeologische Monumentenzorg Walcheren, evaluatie 2008' (NAMW 2008) vastgesteld. In het archeologiebeleid wordt onderscheid gemaakt tussen AMK-gebieden (beschermde monumenten, historische plaatsen, vindplaatsen met vastgestelde begrenzingen op basis van onderzoek, vindplaatsen als puntlocaties op basis van (voornamelijk) vondstmeldingen en de verwachtingsgebieden. Op basis hiervan zijn vier verschillende archeologische verwachtingszones onderscheiden. De archeologische verwachtingszones worden in de bestemmingsplannen vertaald naar vier archeologische dubbelbestemmingen. Voor de zuidelijke helft van het plangebied geldt in het bestemmingsplan Kom Domburg de dubbelbestemming Waarde - Archeologie – 1. Hierbij geldt een onderzoeksverplichting indien er werkzaamheden groter dan 50 m² en dieper dan 0,4 meter worden uitgevoerd.

Wettelijke meldingsplicht

Ook als er bij vooronderzoek geen behoudenswaardige archeologische waarden worden aangetroffen, is de kans aanwezig dat archeologische sporen en vondsten in de bodem aanwezig zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van de graaf- en inrichtingswerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht ex artikel 5.10 van de Erfgoedwet. Bij graafwerkzaamheden dient men dan ook attent te zijn op eventuele vondsten. Opdrachtgever verplicht de aannemers om attent te zijn op eventuele vondsten en/opsporen tijdens de werkzaamheden en verplicht hen archeologische vondsten onverwijld te melden bij de gemeente.

Toetsing

De geplande aanlegdiepte van de stallingsgarage onder het hotel is circa 3,5 meter beneden het bouwpeil, overeenkomend met 1,26 meter + NAP. Centraal in het gebouw komt een liftschacht. Deze schacht van circa 2x2 m wordt aangelegd op een diepte van circa 4,35 meter beneden het bouwpeil, ofwel circa 0,55 meter + NAP. Daarnaast worden ter ondersteuning van betonkolommen onder de keldervloer poeren aangebracht tot een diepte van circa 0,45 meter + NAP.

De bodemingrepen ter plaatse van de twee recreatiewoningen blijven beperkt tot de aanleg van funderingen.

In maart 2018 zijn binnen het plangebied een Archeologisch Bureauonderzoek en een Inventariserend Veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd (zie bijlage 8).

Archeologisch Bureauonderzoek

Op basis van de beschikbare aardwetenschappelijke, archeologische en historische gegevens is in het bureauonderzoek een gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel opgesteld. Samengevat kan worden gesteld dat voor het onderzoeksgebied een hoge verwachting geldt op het aantreffen van vindplaatsen in de ijzertijd en Romeinse tijd op de kreekafzettingen van het Laagpakket van Walcheren, vanwege de diverse bekende vindplaatsen in de omgeving van Domburg.

Vanaf de vroege middeleeuwen ontstond geleidelijk de huidige duingordel. Deze afzettingen worden Jonge Duinzanden genoemd en behoren tot het Laagpakket van Schoorl. Voor de periode vroege en late middeleeuwen en de nieuwe tijd werd in het verwachtingsmodel de kans op het aantreffen van vindplaatsen binnen het onderzoeksgebied hoog geacht.

Inventariserend Veldonderzoek door middel van verkennende boringen

Tijdens het inventariserend veldonderzoek is het opgestelde verwachtingsmodel met 7 boringen tot maximaal 6,3 m -mv) getoetst. Op basis dit booronderzoek is het verwachtingsmodel bevestigd en verder aangevuld. De hoge verwachting voor ijzertijd en de Romeinse tijd blijft onveranderd. Dit niveau is echter dieper gelegen dan de geplande ontgravingsdiepte en zal dus intact bewaard blijven.

Op basis van het onderzoek kan worden gesteld dat binnen het onderzoeksgebied een hoge verwachting geldt voor het aantreffen van vindplaatsen uit de vroege en late middeleeuwen en de nieuwe tijd binnen de Jonge Duinzanden. In het duinzand zijn oude oppervlakten aanwezig, die mogelijk een antropogene herkomst kunnen hebben. Deze kunnen al vanaf een diepte van ca. 3,5 m +NAP worden aangetroffen. Deze niveaus zullen verstoord raken met de aanleg van de voorziene nieuwbouw van het hotel.

Aan de straatzijde is het ook mogelijk dat met de aanleg van de inrit van de parkeerkelder vindplaatsen(resten van gebouwen) uit de nieuwe tijd verstoord raken.

Op basis hiervan is aanbevolen om na sloop van het hotel archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren. Conform de AMZ-cyclus (Archeologische Monumentenzorg) dient een dergelijk vervolgonderzoek in de vorm van een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven te worden uitgevoerd. Dergelijk onderzoek is gericht op het vaststellen van de daadwerkelijke aanwezigheid, de aard en de waarde van vindplaatsen. Ook is aanbevolen om tijdens de sloop van het bestaande keldertje in het huidige hotel (dat teruggaat tot een ouder gebouw), door een archeoloog een profielopname te maken van de ondergrond. Ten einde voorafgaand aan vervolgonderzoek een duidelijker beeld te hebben van de bodemopbouw onder de huidige bebouwing.

Voor de in het noordelijk deel van het onderzoeksgebied te realiseren recreatiewoningen, is de verwachting dat de voor de bouw hiervan de bodemingrepen beperkt blijven voor de aanleg van funderingen. Deze zullen naar verwachting niet tot in het niveau van eventuele afdekte vindplaatsen reiken (circa 3,5 m+ NAP). Daarmee is de kans klein dat bij de voorgenomen plannen vindplaatsen verstoord raken.

Figuur 4.3 Zones waar wel en waar niet archeologisch vervolgonderzoek (door middel van proefsleuven) is aanbevolen.

Op basis van de resultaten van dit onderzoek heeft de gemeente (vertegenwoordigd door de Walcherse Archeologische Dienst) als bevoegde overheid besloten dat het uitvoeren van een Inventariserend Veldonderzoek door middel van Proefsleuven binnen het zuidelijke deel van het plangebied noodzakelijk is (=onderzoeksgebied).

Inventariserend Veldonderzoek door middel van Proefsleuven

Het proefsleuvenonderzoek is in december 2018 uitgevoerd. Binnen het plangebied zijn drie werkputten aangelegd en onderzocht. Werkputten 1 en 2 zijn aangelegd aan de noordzijde van het onderzoeksgebied, net ten noorden van het huidige hotelgebouw. Werkput 3 is aangelegd aan de zuidzijde, ter hoogte van de bebouwing die is weergegeven op de oude kaarten uit de 17^de eeuw. De werkputten hadden een beperkte oppervlakte, omdat aan de noordzijde de bomen behouden dienden te blijven en aan de zuidzijde de kabels- en leidingen intact bewaard dienden te worden. In totaal is 50,5 m² onderzocht. Een overzicht van de locatie van de werkputten is weergegeven in figuur 4.4.

Figuur 4.4 Locatie van de werkputten binnen het onderzoeksgebied (Bron: ARTEFACT! rapport 415)

De resultaten van het onderzoek bevestigen de hoge verwachting voor de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Door de beperking in diepte en breedte van de werkputten kon de verwachting voor de dieper gelegen niveaus (vroege middeleeuwen, Romeinse tijd en ijzertijd) niet worden getoetst. Binnen het onderzoeksgebied zijn vier vindplaatsen aangetroffen.

• Aan de noordzijde onder de recente bouwvoor, op een diepte van 0,25 meter beneden maaiveld (4,75 meter +NAP) zijn sporen in de vorm van een pad en boomkuil aangetroffen die dateren tussen de 17^de en de 19^de eeuw (nieuwe tijd). Deze sporen behoren tot een eerste vindplaats (vindplaats 1).
• Een tweede vindplaats (vindplaats 2) betreffen twee niveaus van middeleeuwse akkerlagen, waarvan de eerste laag top is vastgesteld tussen 2,20 en 2,80 meter beneden maaiveld (2,5 en 2,65 meter +NAP) en een tweede laag op een diepte van 3,48 meter beneden maaiveld (1,97 meter +NAP). In deze akkerlaag zijn enkel ploegsporen vastgesteld en geen directe aanwijzingen aanwezig voor bebouwing in deze laag.
• Een derde vindplaats (vindplaats 3) is aangetroffen aan de zuidzijde van het onderzoeksgebied, omvat bewoningssporen uit de middeleeuwen. Dit niveau bevindt zich op een diepte van 1,34 meter beneden maaiveld (3,58 meter +NAP).
• Een vierde vindplaats (vindplaats 4) betreft een oudere middeleeuwse akker- of cultuurlaag die zich onder vindplaats 3 bevindt op een diepte van 2,34 meter beneden maaiveld (2,58 meter +NAP).

De aangetroffen vindplaatsen zijn gewaardeerd per vindplaats conform de waarderingstabel in de KNA 4.0. Op basis van de waardering zijn vindplaats 3 met de middeleeuwse bewoningssporen en vindplaats 4 de middeleeuwse akker- of cultuurlaag aan de zuidzijde van het onderzoeksgebied als behoudenswaardig te beschouwen. De overige twee vindplaatsen (vindplaatsen 1 en 2) worden op basis van de inhoudelijke kwaliteit als niet behoudenswaardig beschouwd.

Er zijn geen resten gevonden van bebouwing die behoren tot de voormalige “Hofstede van S. Antonij Cuijpers”, weergegeven op de kaart van Goliath die de situatie in de 17^e eeuw weergeeft. Door de beperkte onderzochte oppervlakte kan niet volledig worden uitgesloten dat er nog resten van deze hofstede aanwezig zijn binnen de grenzen van het onderzoeksgebied.

Op basis van de resultaten van het proefsleuvenonderzoek wordt voor de noordzijde van het onderzoeksgebied geen archeologisch vervolgonderzoek geadviseerd.

Ten zuiden van de huidige tuin, onder het hotel en de parkeerplaats, is de kans hoog dat binnen de geplande verstoringsdiepte archeologische waarden worden aangetroffen uit de middeleeuwen en nieuwe tijd. Verwacht wordt dat er minimaal twee bewoningslagen verstoord worden als gevolg van de graafwerkzaamheden. Het eerste niveau bevindt zich op 0,38 meter beneden maaiveld (4,54 meter +NAP), gelijk aan de top van de cultuurlaag met archeologische waarden uit de nieuwe tijd. Het tweede niveau bevindt zich op een diepte van 1,34 meter beneden maaiveld (3,58 meter +NAP). Op deze diepte is een middeleeuwse vindplaats aanwezig met minimaal één structuur. Er kan niet volledig worden uitgesloten dat een derde sporenniveau aanwezig is in de top van de middeleeuwse akkerlaag. Dit niveau is middels boringen vastgesteld op een diepte van 2,34 en 2,65 meter beneden maaiveld (2,58 en 2,80 meter +NAP). Geadviseerd wordt om, indien behoud in situ niet mogelijk is, archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren binnen het gearceerde gebied op figuur 4.5.

Figuur 4.5 Advieskaart met afbakening voor vervolgonderzoek (Bron: ARTEFACT! rapport 415)

Een dergelijk vervolgonderzoek dient in de vorm van een Definitieve Opgraving te worden uitgevoerd. Dit type onderzoek is gericht op het in kaart brengen van de aanwezige archeologische waarden in het plangebied en het ex-situ veilig stellen van de resten die bij de graafwerkzaamheden worden verstoord. Hierbij worden de aangetroffen resten gedocumenteerd, ingemeten en geplaatst binnen hun geologische en archeologische context. Deze opgraving blijft weliswaar beperkt tot de begrenzing en diepte voor de aanleg van de ondergrondse parkeerplaats en de inrit daarvan. Daarbij is geadviseerd om in overleg met de initiatiefnemer en de gemeente (de Walcherse Archeologische Dienst) de mogelijkheden tot het pragmatisch combineren van de civiele en archeologische werkzaamheden te bekijken, bijvoorbeeld door het gecombineerd uitgraven van de bouwput in vlakken. De initiatiefnemer neemt dit advies over.

Conclusie

Op basis van archeologisch bureau- en booronderzoek dat is uitgevoerd, kan worden geconcludeerd dat voor de kavels waar de recreatiewoningen zijn gepland, geen archeologisch vervolgonderzoek hoeft te worden uitgevoerd.

Op basis van de resultaten van het proefsleuvenonderzoek wordt voor de noordzijde van het onderzoeksgebied geen archeologisch vervolgonderzoek geadviseerd.

Dat is wel het geval ten zuiden van de huidige tuin van het hotel, onder het hotel en de parkeerplaats voor het hotel. Hier is een Definitieve Opgraving nodig om eventueel aanwezige archeologische waarden in kaart te brengen en het ex-situ veilig te stellen. Uit pragmatische overwegingen worden de archeologische werkzaamheden gecombineerd met civiele werkzaamheden.

Beleids-/toetsingskader

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

De gemeente Veere maakt gebruik van vastgestelde bodemkwaliteitskaarten. Indien er geen historische gegevens bekend zijn van een specifiek object met bijvoorbeeld ondergrondse tanks of bedrijfsactiviteit met bodembedreigende zaken dan is het regime van de bodemkwaliteitskaart van toepassing.

Onderzoeken

Het voorliggende bestemmingsplan maakt functiewijzigingen mogelijk. Gelet hierop moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem geschikt is voor de beoogde functie en moet worden nagegaan of er sprake is van gevallen van ernstige verontreiniging waarvoor saneringsmaatregelen moeten worden getroffen.

Op basis van de bodemkwaliteitskaart van de provincie Zeeland is de verwachte bodemkwaliteit van de bovengrond 'industrie'. Er gelden in deze regio verhoogde gehalten aan arseen, cadmium, koper, kwik, lood, nikkel, zink, PAK en minerale olie. Voor de ondergrond is de verwachte bodemkwaliteit 'wonen'.

Figuur 4.6 Uitsnede Bodemkwaliteitskaart (bron: provincie Zeeland)

Verkennend bodemonderzoek

Vanuit dat oogpunt is voor de (toekomstige) hotellocatie en de recreatiewoningen in de tuin erachter een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd zoals is omschreven in de NEN5740. Er zijn 18 boringen uitgevoerd; 12 ter plaatse van het huidige hotel en 3 op elke locatie waar een recreatiewoning moet kunnen worden gebouwd. Het volledige bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 9. Hierna is een beknopte samenvatting opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat de bodem vooral bestaat uit zwak siltig, matig fijn tot matig grof zand. De bovengrond is bovendien zwak tot matig humeus en zwak tot sterk schelphoudend. De bovengrond is ter plaatse van het toekomstig hotel zwak baksteen- en puinhoudend en plaatselijk zwak glashoudend. Verder zijn er zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen. Op de onderzoekslocatie zijn de volgende deellocaties onderzocht:

Hotel

De bovengrond is licht verontreinigd met kwik, lood, zink en/of PAK. Ten plaatse van boring A09 is de bovengrond matig verontreinigd met lood. De ondergrond is licht verontreinigd met kwik en lood. In het grondwater ter plaatse zijn geen verontreinigingen aangetoond. Geen van de aangetroffen verontreinigingen overschrijdt de achtergrondwaarden.

De onderzoekslocatie kan als "onverdacht" worden beschouwd. De matige loodverontreiniging geeft geen aanleiding tot aanvullend onderzoek vanwege het regionale karakter. Deze verontreiniging creëert geen belemmeringen voor de voorgenomen nieuwbouw.

Bouwlocaties recreatiewoningen

Van de zuidelijke bouwlocatie is de bovengrond licht verontreinigd met kwik, lood en zink. Van de noordelijke locatie is de bovengrond licht verontreinigd met kwik, lood, zink, minerale olie en PAK. In het grondwater ter plaatse van de zuidelijke bouwlocatie zijn geen verontreinigingen aangetoond. Ter plaatse van de zuidelijke bouwlocatie is in het grondwater een lichte verontreiniging met kwik aangetroffen. In de ondergronden van beide locaties zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Geen van de aangetroffen verontreinigingen overschrijdt de achtergrondwaarden.

Beide bouwlocaties kunnen als "onverdacht" worden beschouwd. Er bestaan met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem dan ook géén belemmeringen voor de bouw van de recreatiewoningen.

Vrijkomende grond

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

Asbestonderzoek

In verband met het aantreffen van puin(resten) is in het rapport van het verkennend bodemonderzoek geadviseerd om een verkennend onderzoek asbest in bodem conform de NEN 5707 te laten uitvoeren op de hotellocatie. Dit asbestonderzoek is aansluitend op het verkennend bodemonderzoek in mei/juni 2018 uitgevoerd. De rapportage van dat onderzoek is opgenomen in bijlage 10. Daaruit blijkt dat in de bodem zowel zintuiglijk als analytisch géén hechtgebonden en niet-hechtgebonden asbest is geconstateerd. De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "verdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, verworpen. Er bestaan dan ook géén milieuhygiënische belemmeringen voor de voorgenomen nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

Conclusie

Het aspect bodem staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Beleids- en toetsingskader

Voor ruimtelijke plannen dient met een watertoets aangetoond te worden dat dit geen negatieve gevolgen heeft voor de waterhuishouding. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hieruit moet blijken of de beoogde functiewijziging strijdig is met waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen. De waterbeheerder is het waterschap Scheldestromen. Deze instantie is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer binnen het plangebied en de omgeving daarvan. Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van het vooroverleg.

Om na te gaan of het voorliggend plan niet in strijd is met duurzaam waterbeheer, voldoet aan de waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen, is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de criteria uit de Zeeuwse Handreiking Watertoets. Deze criteria zijn bijeengezet in de watertoetstabel die door het Waterschap wordt gehanteerd en die in bijlage 11 is opgenomen. Uit toetsing aan deze criteria blijkt dat het aspect water geen vormt belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Wel zal ten minste 90 m³ moeten worden geïnfiltreerd in de bodem. Het gaat om schoon hemelwater dat afkomstig is van dakvlakken en oppervlakteverhardingen waar geen auto's komen. In het plan wordt voorzien in voldoende waterberging; er wordt ruim 93 m³ aangelegd.

Om te voorkomen dat grondwaterstromen worden verstoord, wordt rond de gehele bouwput een grond- en waterkerende constructie toegepast in de vorm van een zogenaamde Cutter Soilmix wand (zie ook paragraaf 4.6).

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

De maaiveldhoogte ter plaatse van de het nieuwe hotel varieert van circa +4,2 meter tot +5,1 meter + NAP. De hoogte van de Herenstraat recht voor de hoofdingang van het nieuwe hotel bedraagt 4,62 meter +NAP. De geplande aanlegdiepte van de stallingsgarage onder het hotel is circa 3,5 meter beneden het bouwpeil, overeenkomend met 1,26 meter + NAP. Uit een sonderingsonderzoek op 11 december 2017 is een grondwaterstand waargenomen op 2 à 2,75 m beneden het maaiveld (2,92 à 2,16 meter + NAP). In aanvulling daarop is ten behoeve van het berekenen van de benodigde bemalingcapaciteit binnen de bouwput een onderzoek uitgevoerd naar de grondwaterstanden over een langere periode (zie bijlage 11). De hoogst gemeten grondwaterstand was net iets minder dan 290 cm +NAP. Rekening houdend met enige fluctuatie kan worden uitgegaan van een freatische grondwaterstand buiten de bouwput van 3,2 meter + NAP. Dat betekent dat bij het graven van een put voor de bouw van de stallingsgarage rekening moet worden gehouden met een beperkte kans op instromend grondwater en grondontspanning. Voor belendingen binnen deze zone is er dan een risico op verzakking, zetting of bezwijken van de funderingen.

Gezien de beperkte afstand van de kelder tot de Herenstraat en de omliggende, op staal gefundeerde bebouwing dient rond de gehele bouwput een grond- en waterkerende constructie te worden toegepast. Dit kan bijvoorbeeld met een stalen damwand of een zogenaamde Cutter Soilmix wand (CSM wand).

Aanvankelijk werd uitgegaan van een stalen damwand. Hiervoor zijn grondmechanisch onderzoeken uitgevoerd (zie bijlage 12). Bij het intrillen van stalen damwanden wordt gebruik gemaakt van de tijdelijke verweking van de bodem als gevolg van de op de bodem overgebrachte horizontale (hoog frequente) trilling. Als gevolg van verweking is de sterkte van de grond minimaal en zakt het element op eigen gewicht de bodem in. De opgewekte trillingen kunnen leiden tot verdichting van los gepakte zandlagen. Deze verdichting kan leiden tot (verschil)verzakkingen van nabij gelegen constructies (funderingen). In bepaalde omstandigheden kan verweking ook zakkingen veroorzaken. Bij het trillend installeren van stalen damwanden wordt als maatregel vaak gekozen om voor te boren of te fluïderen. Dit heeft het nadeel dat grondontspanning optreedt binnen een bepaalde zone uit de damwand met ook weer risico op verzakking, zetting of bezwijken van bestaande funderingen.

Om eventuele schade zo veel mogelijk te voorkomen, kiest de initiatiefnemer over een alternatieve grondkering op basis van bodeminjectie, ofwel een CSM-wand. Dit is een aansluitende kerende wand die ontstaat door bodeminjecties door middel van een metalen voerbuis en een freeskop met waarbij continu een injectievloeistof (een rijke cementspecie) onder druk wordt gemixt met de losgemaakte grond.

Figuur 4.7 Aanleg van een Cutter Soilmix wand

De injectievloeistof en de aanwezige grond gaan zich mengen en stabiliseren zodat er een vast geheel verkregen wordt, ook wel een soilmix-kolom genoemd. Na het realiseren daarvan kan de wapening worden aangebracht. Het voordeel van dit systeem is dat de grondkering trillingvrij, zonder grondverdringing en zonder grondontspanning aangebracht wordt. Dit maakt het systeem geschikt voor het werken op zeer korte afstand van belendingen. Daarnaast vormen obstakels in de ondergrond geen probleem tijdens de uitvoering en is de benodigde mix-installatie beperkt van omvang. Omdat de grond gebruikt wordt als grondstof kunnen toeslagstoffen zoals zand en grind worden uitgespaard en is er een geringe afvoer van overtollige grond. Ook is het installatie geluidarm, zeker ten opzichte van een hei-installatie, waardoor het gebruik geen hinder voor de omgeving zal opleveren.

Een belangrijk voordeel van een CSM-wand is de hoge mate van waterkering. Ten opzichte van een bouwkuip uitgevoerd met damwanden, zal het waterbezwaar bij een gesloten bouwkuip uitgevoerd met CSM-wanden verder worden teruggedrongen. Zo leent de CSM-wand zich uitstekend voor toepassing in combinatie met een natuurlijke waterremmende laag, om een zogenaamde polderbouwkuip te creëren.

Voor de palen wordt een grondverdichtende mortelschroefpaal toegepast. Het grote voordeel hiervan is dat het een trillingvrij paalsysteem is. Daarnaast is de geluidproductie veel lager dan bij prefab betonpalen en is koppensnellen vaak overbodig.

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang.

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Om de bijdrage van kleinere ruimtelijke plannen en verkeersplannen aan de luchtkwaliteit te kunnen vaststellen heeft het voormalige ministerie van VROM in samenwerking met InfoMil een rekentool ontwikkeld: de NIBM-tool.

Onderzoek

Uit de NIBM-tool blijkt dat de beoogde ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen (tabel 4.3).

Tabel 4.3. Berekening maximale bijdrage van het extra verkeer op de luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan hoe het met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied is gesteld. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde weg is de N57.

Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2020 en voor het prognosejaar 2030 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen en liggen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen zijn de volgende:

• in 2020: 15,3,1 µg/m³ voor NO₂, 17,4 µg/m³ voor PM₁₀ en 9,8 µg/m³ voor PM_2,5.
• in 2030: 10,8 µg/m³ voor NO₂, 14,9 µg/m³ voor PM₁₀ en 7,7 µg/m³ voor PM_2,5.

Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedraagt in beide situaties 6 dagen.

Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Hierdoor is er ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 4.8. Zwarte cirkel is projectlocatie, blauwe cirkels zijn rekenpunten

De lucht van de stallingsgarage wordt afgevoerd via de toegang.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'.

De richtafstanden gelden voor een omgevingstype 'rustige woonwijk en een 'rustig buitengebied'. Voor een gemengd gebied (en daarmee te vergelijken gebieden) gelden kleinere afstanden. Gezien de vele horeca- en hotelfuncties in de directe omgeving kan gesproken worden van een 'gemengd gebied'.

Daarnaast moet het hotel voldoen aan de voorschriften uit het Activiteitenbesluit milieubeheer (de officiële benaming voor het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer).

Toetsing

Zowel aan de zuid-, oost- en westzijde van het hotel zijn burgerwoningen gesitueerd. Aan de noordzijde worden met instemming van de huidige eigenaren de bouwmogelijkheden voor 2 woningen voor verschoven in zeewaartse richting (dus van het hotel af). Bovendien wordt de functie omgezet van permanente bewoning in recreatieve bewoning. Hoewel recreatiewoningen in het kader van de Wet geluidhinder niet geluidgevoelig zijn, worden ze in Zeeland wel zo beoordeeld.

Een hotel is een functie met over het algemeen weinig milieuhinderlijke activiteiten; milieucategorie 1.

Op basis van een omgevingstype 'gemengd gebied' gelden voor een hotel geen richtafstanden tot woningen. Een wellnessvoorziening voor alleen hotelgasten is een gebruikelijke en bijbehorende voorziening voor een hotel. Een dergelijke voorziening wordt dan ook niet apart genoemd in de VNG-publicatie.

Om geurhinder te voorkomen, moet op grond van het Activiteitenbesluit bij de verdere uitwerking rekening worden gehouden met een afvoerpijp van de keuken ten minste 2 m boven de hoogste daklijn en opzichte van woningen op 25 meter afstand. Ook ten aanzien van geluid dient te worden voldaan aan de geluidnormen zoals opgenomen in het Activiteitenbesluit. Het besluit biedt bescherming aan geluidgevoelige gebouwen (waaronder woningen) en gevoelige terreinen. Het Activiteitenbesluit sluit hierbij aan bij het begrippenkader uit de Wet geluidhinder. Zodoende worden de omliggende woningen voldoende beschermd tegen hinder van het hotel.

In paragraaf 4.2 is aangegeven dat de bevoorrading ongeveer 5 maal per werkdag geschiedt. Dit is vooral in het seizoen. Daarbuiten zal het een kleiner aantal zijn. De bedrijfsduur van de bevoorrading of het ophalen van afval is beperkt tot maximaal 15 minuten per keer. De activiteiten vinden alle plaats binnen de dagperiode. De geluiduitstraling van deze activiteiten is daarmee beperkt.

Ten aanzien van menselijk stemgeluid wordt opgemerkt dat het hotel zich richt op hotelgasten die voor hun rust komen. Bovendien wordt er aan de achterzijde van het hotel geen terras aangelegd en zal de hotelleiding ingrijpen indien hotelgasten lawaai veroorzaken.

In paragraaf 4.7 is al geschreven dat de lucht van de stallingsgarage wordt afgevoerd via de toegang. Om hinder hiervan voor de omgeving te voorkomen, gelden regels uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. Bovendien is het gebruik van de stallingsgarage veel minder intensief dan een openbare parkeergarage.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het hotel ter plaatse van woningen niet zal leiden tot geur- en geluidoverlast. Omgekeerd zullen de woningen geen belemmering vormen voor de herontwikkeling van het hotel. Het aspect milieuhinder en omliggende functies staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Om inzicht te krijgen in eventuele schaduwwerking als gevolg van het bouwplan is een bezonningsstudie uitgevoerd voor 3 representatieve dagen in het jaar:

• 21 maart/21 september: doorgaans het begin van de astronomische lente/herfst;
• 21 juni: doorgaans de langste dag van het jaar;
• 21 december: doorgaans de kortste dag van het jaar.

Voor elk van deze dagen zijn verschillende tijdstippen beschouwd. De bezonningsstudie voor het nieuwe hotel The Wigwam is opgenomen in bijlage 3 en voor de 2 recreatiewoningen in bijlage 4. Hieruit blijkt het volgende:

Het hotel veroorzaakt nauwelijks voor schaduwwerking op naastgelegen woningen. Alleen in de ochtend in het voorjaar en in de winter komen de slagschaduwen over de aangrenzende percelen. Ook de effecten van de 2 nieuwe recreatiewoningen op de bezonning van de aangrenzende percelen P.J. Eloutstraat 9/9a Jan Tooropstraat 11 en 13 zijn beperkt. Een belangrijk deel van de schaduw op deze percelen wordt veroorzaakt door de erfscheiding die langs deze percelen zal worden aangebracht. De nieuwe woningen veroorzaken geen of vrijwel geen schaduw op de woningen op genoemde percelen. Bovendien is de natuurlijke tuin waarin de woningen worden gebouwd op dit moment aan deze zijde voorzien van dichte opgaande beplanting die ook zorgt voor schaduwwerking.

Er kan zonder akoestisch onderzoek worden geconcludeerd dat uit oogpunt van wegverkeersgeluid sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De argumenten hiervoor zijn de volgende:

• de locatie ligt niet binnen de wettelijke geluidzone van een weg omdat binnen de bebouwde kom van Domburg maximumsnelheid geldt van 30 km/uur.
• Op de Herenstraat is ook daadwerkelijk sprake van lage rijsnelheden.
• het hotel veroorzaakt een slechts een beperkte verkeersgeneratie (zie paragraaf 4.2).

Bovendien is een hotel op basis van de Wet geluidhinder géén geluidgevoelige functie.

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde, het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het Bevt vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Onderzoek

Risicovolle inrichtingen

Uit de risicokaart voor Nederland blijkt dat in de nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.

Voor de kerncentrale Borssele is een afstand van 5.000 meter van toepassing waarbinnen de bevolking moet worden geëvacueerd. Een evacuatie dient om te voorkomen dat mensen aan gevaar worden blootgesteld. Mensen in de evacuatiezone moeten dit gebied verlaten bij een incident bij de kerncentrale. Domburg ligt buiten de evacuatie- en schuilzone.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Er zijn geen (spoor)wegen of buisleidingen in de omgeving van het plangebied die zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Over de Noordzee vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. De locatie ligt echter op ruime afstand van de scheepvaartroute zodat de transporten geen invloed hebben op de ontwikkeling. De locatie ligt niet binnen het invloedsgebied van deze vaarroute.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Beleids-/toetsingskader

In een bestemmingsplan dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt, dient rekening te worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog (WO II). De gemeente Veere beschikt hiervoor over een nota “Omgaan met Conventionele Explosieven" uit de Tweede Wereldoorlog (versie 2.0, 16 mei 2012). Daarin is aangegeven dat conventionele explosieven (CE) uit WO II vallen onder verschillende wet- en regelgeving. Op verschillende deelaspecten zijn andere regelingen aanwezig. Ook zijn taken en verantwoordelijkheden vermeld. Naar aanleiding van verschillende ruimingen en eerdere onderzoeken is in opdracht van de gemeente een explosievenkaart opgesteld. Deze explosievenkaart dient als uitgangspunt voor deze nota.

Wanneer er grondroerende werkzaamheden worden uitgevoerd in de gebieden met een hoge kans (rode kleur) dient er altijd een vooronderzoek worden uitgevoerd. Uit het vooronderzoek zal blijken of er verdere detectie en eventueel ruiming nodig zal zijn. In de gebieden met een verhoogde kans (oranje kleur) of verlaagde kans (gele kleur) dient een nadere afweging te worden gemaakt of hier wel of geen vooronderzoek gedaan dient te worden of dat hier gewerkt kan worden met het protocol "Toevalstreffer CE uit de WO II".

Per 1 juli 2012 is voor de borging van de kwaliteit/ veiligheid van het opsporen van conventionele explosieven (CE) het Werkveldspecifiek certificatieschema voor het Systeemcertificaat Opsporen Conventionele Explosieven (WSCS-OCE) van kracht. Dit certificatieschema maakt onderdeel uit van het stelsel van wettelijk verplichte certificatie conform het Arbobesluit en bevat de proceseisen voor vooronderzoek en opsporing van CE.

Toetsing/onderzoek

Op de explosievenkaart (figuur 4.9) is het gehele plangebied aangeduid met een oranje kleur, ofwel als een gebied met een (middel)hoge verwachtingswaarde op het voorkomen van niet-gesprongen CE. Deze aanduiding houdt verband met de aanwezigheid van een kustbatterij uit 1940 in Domburg. Die kustbatterij is vaak beschoten en gebombardeerd.

Figuur 4.9. Uitsnede explosievenkaart gemeente Veere met het plangebied

Uit een feitenkaart CE die ten behoeve van de ontwikkeling van het Singelgebied in Domburg is vervaardigd, blijkt dat er ter plaatse van het bestaande hotel en de nu voorgenomen uitbreiding daarvan geen aanwijzingen zijn op het aantreffen van niet-gesprongen CE. Ook heeft de oude hoteleigenaar verklaard dat in zijn herinneringen geen enkele gevechtshandeling of bombardement heeft plaatsgevonden ter plaatse van het huidige en nieuwe hotel en ter plaatse van de voorgenomen recreatiewoningen.

Naar aanleiding hiervan heeft de gemeentelijk deskundige op het gebied van niet-gesprongen CE geconcludeerd dat een nader onderzoek naar NGE voor deze locatie dan ook niet noodzakelijk is. De lage verwachting op het voorkomen van niet-gesprongen CE is bevestigd tijdens de proefsleuvenonderzoeken die in het kader van het archeologisch onderzoek zijn gegraven. Bij de aanleg van de vlakken en het couperen van de archeologische sporen is namelijk systematisch gebruik gemaakt van een metaaldetector en die heeft niets aangetroffen.

Wel geldt het protocol toevalstreffer. Dit protocol geeft aan hoe te handelen indien er onverhoopt toch munitie wordt aangetroffen.

Figuur 4.10 Uitsnede explosievenkaart gemeente Veere met het plangebied

Conclusie

Op grond van het gemeentelijke de explosievenkaart geldt een (middel)hoge verwachtingswaarde op het voorkomen van niet-gesprongen conventionele explosieven. Ten behoeve van de ontwikkeling van het Singelgebied is een nadere feitenkaart opgesteld. Uit deze feitenkaart én de getuigenverklaring van de oude hoteleigenaar blijkt dat voor het plangebied geen verhoogde kans op niet-gesprongen CE aanwezig is. Een detectieonderzoek is om die reden niet noodzakelijk. Wel geldt het protocol "Toevalstreffer CE uit de WO II".

Beleid en normstelling

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het NatuurNetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

1. a. Natura-2000 gebieden;
2. b. Bijzondere nationale natuurgebieden;
3. c. NatuurNetwerk Nederland (NNN).

Daarvan zijn de Natura-2000-gebieden en het NatuurNetwerk Zeeland (als onderdeel van het NatuurNetwerk Nederland van belang).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

NatuurNetwerk Nederland

Gebieden die deel uitmaken van het NNN worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

1. a. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
2. b. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
3. c. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. In de provincie Zeeland geldt voor ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden en bestendig beheer en onderhoud een vrijstelling voor een groot deel van de “overig” beschermde soorten. Deze lijst is in de provincie Zeeland ongeveer vergelijkbaar met de “Tabel 1-soorten”, dus de meest algemene soorten amfibieën en zoogdieren. Voor de Europees beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn) is er overigens geen beleidsruimte en blijft de bescherming onveranderd.

Toetsing

Gebiedsbescherming

De planlocatie ligt op circa 300 meter afstand van het Natura 2000-gebied de Manteling van Walcheren en 80 meter van Natuurnetwerk gebied 'Golfbaan Domburg'. Volgens het provinciale beleid ten aanzien van het natuurnetwerk moet binnen een straal van 100 meter rond een gebied worden beoordeeld of ontwikkelingen gevolgen hebben voor de natuurwaarden. De effecten op het Natura 2000-gebied De Manteling van Walcheren en het natuurnetwerkgebied worden apart beoordeeld.

Figuur 4.11 Ligging plangebied (zwarte cirkel) t.o.v. Natuurnetwerk Zeeland (bron: geoloket provincie Zeeland)

Natuurnetwerk

In de 100 meter afwegingszone van het NNZ is het ambitienatuurbeheerdoeltype Open duin aanwezig.

De kwalificerende soorten die bij dit beheertype horen zijn onder andere diverse (korst)mossen, flora als zeewolfsmelk en duinroos en vogelsoorten als de tapuit.

Het beheerdoeltype bestaat uit afwisseling van lage- mos en korstmosrijke vegetaties, kruidenrijk duingrasland, ruigte en laag struweel. Het gebied is voornamelijk gevoelig voor stikstofdepositie, hiervoor is een stikstofberekening uitgevoerd. De effecten worden beschreven onder het kopje Natura 2000.

Natura 2000

De Manteling van Walcheren is aangewezen in het kader van de Habitatrichtlijn. Het gebied heeft instandhoudingsdoelstellingen voor verschillende habitattypen en de nauwe korfslak. In de directe omgeving van het plangebied komen de habitattypen Grijze duinen (kalkarm) H2130B en Duindoornstruwelen H2160 voor. Uit het beheerplan blijkt dat het gebied gevoelig is voor ingrepen in de geomorfologie, afname van konijnenbegrazing en stikstofdepositie en verzuring. Ook door de mens veroorzaakte processen zorgen voor verstoring zoals betreding en bemesting door honden. De kwalificerende soort, nauwe korfslak, komt voor in de duindoornstruwelen. Het leefgebied van de soort is gevoelig voor stikstof, maar de KDW van duindoornstruwelen van 2000 ligt ruim onder de totale depositie. Voor deze soort is daarom geen herstelstrategie uitgewerkt in de gebiedsanalyse van Manteling van Walcheren.

Het natuurgebied heeft de status Habitatrichtlijn. Op korte afstand is het habitattype Duinbossen H2180C aanwezig. Het Natura 2000-gebied is gevoelig voor versnippering, areaalverlies, verandering van de waterhuishouding, betreding en toename van stikstof.

Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen op voorhand worden uitgesloten aangezien de ontwikkeling niet plaats vindt binnen het natuurgebied. Ten behoeve van de ontwikkeling is geen aangepast waterbeheer nodig. Verandering van de waterhuishouding treedt dan ook niet op. De uitbreiding van het hotel zal niet zorgen voor extra verstoring in de vorm van betreding en bemesting door honden, huisdieren zijn namelijk niet toegestaan in de hotelkamers. Er zijn geen verstoringsgevoelige soorten aangewezen voor dit gebied, van verstoring door verhoogde recreatiedruk zal daarom geen sprake zijn.

Vanwege de gevoeligheid voor stikstofdepositie zijn voor de aanlegfase en voor de gebruiksfase met het programma AERIUS Calculator (2020) berekeningen uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. De berekeningen met bijbehorende toelichting zijn bijgevoegd als bijlage 13.

Aanlegfase hotel en recreatiewoningen

De aanlegfase van het hotel neemt drie jaar in beslag. Tijdens het eerste jaar is er sprake van overlap met het gebruik van het huidige hotel. In het eerste jaar sluit het hotel begin september, ofwel twee maanden eerder dan gebruikelijk. In het tweede aanlegjaar is het hotel gesloopt en dus gesloten. Het derde aanlegjaar overlapt met de opening van het nieuwe hotel. Op basis van deze planning zijn gecombineerde berekeningen gemaakt van de aanleg en het gedeelte van het jaar dat het hotel wordt gebruikt. Voor de rekenjaren van de aanlegfase is de periode 2021-2023 aangehouden.

In het eerste aanlegjaar zou ook de vermindering van de verkeersgeneratie van leveranciers kunnen worden ingebracht. Hiervoor is echter niet gekozen omdat wordt verondersteld dat deze leveranciers ook andere hotels bevoorraden.

In het eerste aanlegjaar vinden ook werkzaamheden voor de 2 recreatiewoningen plaats. In het tweede aanlegjaar zijn de recreatiewoningen al in gebruik genomen.

Het bouwverkeer voor het hotel is gemodelleerd over Groentje, Wijngaardstraat, Herenstraat, Beatrixstraat en van Voorthuizenstraat. Het lichte en zware bouwverkeer voor de recreatiewoningen is gemodelleerd op de route Groentje, Wijngaardstraat, Duinstraat, P.J. Eloutstraat, Beatrixstraat en Van Voorthuizenstraat. Voorbij deze wegen gaat het bouwverkeer namelijk op in het heersende verkeersbeeld. Na ingebruikname van de recreatiewoningen gaat het bestemmingsverkeer van en naar de recreatiewoningen vrijwel direct op in het heersende verkeersbeeld.

Gebruiksfase hotel en recreatiewoningen

In de nieuwe situatie sprake veroorzaken de gebouwen geen stikstofemissies omdat ze zonder gasaansluiting worden gebouwd. De uitbreiding van 33 hotelkamers leidt tot een beperkte verkeerstoename van circa 13 mvt/etmaal. Als de verkeersgeneratie van de 2 recreatiewoningen daarbij wordt opgeteld, dan neemt het aantal lichte verkeersbewegingen in de gebruiksfase met circa 15,6 mvt/etmaal toe ten opzichte van de huidige situatie. Het aantal middelzware bewegingen neemt met 0,4 mvt/etmaal toe terwijl het aantal zware bewegingen afneemt. Het verkeer gaat ten hoogte van de kruisingen met de Ooststraat en Markt op in het heersende verkeersbeeld omdat het verkeer hier een kleine procentuele bijdrage vorm van het al aanwezige verkeer. Het gaat hierbij om procentuele bijdrage van 0,69% lichte en 1,48% middelzware verkeersbewegingen.

Rekenresultaten

Uit de verschilberekeningen voor de aanlegfase en voor de gebruiksfase blijkt het volgende:

• De aanlegfase leidt de eerste twee jaar tot een toename kleiner dan 0,05 mol/ha/jaar. De aanlegfase leidt in het derde jaar niet tot een toename. Deze tijdelijke toename heeft geen significant negatief effect.
• Het hotel en de recreatiewoningen zorgen in de gebruiksfase niet tot een toename van de stikstofdepositie binnen Natura 2000 gebieden.
• Op basis van de beleidsregels intern en extern salderen is een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming vereist. Omdat de stikstofdepositiebijdrage dermate gering en tijdelijk is, mag worden verwacht dat deze vergunning zal worden verleend.

Soortenbescherming

In verband met de uitbreiding van het hotel is een onderzoek uitgevoerd ten aanzien van vleermuizen en broedvogels. Dit onderzoek (rapportage oktober 2016) is opgenomen in bijlage 14. Vanwege de uitbreiding van het projectgebied met het achterliggende gebied waar de 2 recreatiewoningen zijn beoogd, is het onderzoek aangevuld en geactualiseerd. Dat onderzoek (rapportage december 2018 ) is opgenomen in bijlage 15. Op basis van expert judgement is geen onderzoek gedaan naar overige soorten. Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• Uit de resultaten van het onderzoek komt naar voren dat in het gebied gewone dwergvleermuizen en ruige dwergvleermuizen vliegen en foerageren. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Er zijn geen kolonieplaatsen vastgesteld ter plaatse van of direct rond Hotel de Wigwam. De ecoloog heeft ook het gehele gebouw grondig geïnspecteerd (op alle hoogten) en er zijn geen invliegopeningen aanwezig. Bovendien zijn alle spouwmuren van gevelisolatie (volgespoten met piepschuimkorreltjes dan wel glaswoldekens) en de trespaplaten zijn direct op de gevel zonder tussenruimte zijn geschroefd. Hierdoor kan het hotelgebouw geen geschikte verblijfplaatsen bieden. Deze zijn dan ook niet vastgesteld.
• Op basis van de zorgplicht van de Wet natuurbescherming dient spaarzaam omgesprongen te worden met licht. Het aantal verlichtingspunten, hoogte, richting, intensiteit en luminantie dient te worden geoptimaliseerd. Daarnaast kan een vleermuisvriendelijke 'kleur' licht worden gebruikt. In dit bestemmingsplan is daarom bepaald dat de uitstraling van licht naar de omgeving tot een minimum dient te worden beperkt. Er mogen alleen lichtarmaturen worden gebruikt waarvan de kleurtemperatuur van het licht ten hoogste 2.700 Kelvin bedraagt.
• Er zijn alleen algemene vogels vastgesteld; vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen komen niet voor. In verband met de aanwezigheid van deze algemene vogels is het van belang om op een manier te werken dat nesten en eieren van vogels niet worden beïnvloed.

Conclusie

De beoogde hotelontwikkeling en uitbreiding heeft geen significant negatief effect op Natura 2000. De Wet natuurbescherming staat voor wat betreft het onderdeel Natura 2000 de uitvoering van het plan niet in de weg.

In de gebruiksfase van het nieuwe hotel en de recreatiewoningen is geen toename van de stikstofdepositie binnen Natura 2000 gebieden berekend. Door de inwerkingtreding van de Wsn is voor plannen waarbij de stikstofdepositie uitsluitend in de aanlegfase plaatsvindt (door slopen of bouwen), geen sprake meer van een vergunningplicht op grond van de Wnb. In het kader van de voorbereidingen van het bestemmingsplan is wel gerekend met de aanlegfase (sloop en nieuwbouw), maar op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan was dat niet meer verplicht.

Er is geen ontheffing nodig voor de aangetroffen nationaal beschermde soorten omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Wnb. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving, zowel tijdens de aanlegfase als de gebruiksfase.

Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Overigens wordt in het kader van de Wnb geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. De meeste vogels broeden tussen 15 maart en 15 juli (bron:www.vogelbescherming.nl).

Geconcludeerd is dat de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen niet in strijd zijn met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Uitbreiding van het hotel is een activiteit die is vermeld op de D-lijst bij het Besluit milieueffectrapportage. Dat betekent dat in het kader van het nieuwe bestemmingsplan een zogenaamde ‘vormvrije m.e.r. beoordeling moet worden uitgevoerd waarbij onderzocht wordt of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor de ontwerpbestemmingsplanfase moet een m.e.r.-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

Cumulatie met andere projecten

Bij een (vormvrije) mer-beoordeling is een van de aspecten waar naar gekeken moet worden cumulatie van effecten met andere ruimtelijke ontwikkelingen. Uit de wetgeving en bijbehorende toelichting blijkt niet duidelijk wat daar precies onder moet worden verstaan en hoe daarmee moet worden omgegaan.

Behalve de voorgenomen herontwikkeling van hotel The Wigwam met daarachter 2 recreatiewoningen, zijn er nog meer ontwikkelingen of plannen in de kern Domburg in voorbereiding. In dit kader kunnen worden genoemd:

• De integrale herontwikkeling van het Singelgebied, inclusief het bedrijventerrein Nijverheidsweg met woningbouw en extra openbare parkeerplaatsen; de Structuurvisie Domburg is aangegeven dat integrale herontwikkeling van dit verouderde terrein gewenst is. Er zijn inmiddels ideeën voor woningbouw.
• De herontwikkeling van het Nehalenniagebied met indien mogelijk de vestiging van Marie Tak van Poortvliet museum, de aanleg van een parkeergarage en een culturele buitenruimte;
• De herontwikkeling, uitbreiding en nieuwbouw van verschillende hotels.

Voor het bedrijventerrein aan de Nijverheidsweg en het Nehalenniagebied zijn de plannen nog niet zo ver uitgekristalliseerd dat hiervoor de planologische procedure kan worden opgestart. Voor het Singelgebied is de planologische procedure afgerond. De realisatie van de voorgenomen ontwikkelingen in dit gebied is inmiddels gestart.

De omgevingsvergunning voor het nieuwe hotel op de locatie van het voormalige KPN-gebouw is verleend en ligt nu bij de bestuursrechter vanwege ingesteld beroep daartegen.

Hotel Bosch en Zee heeft een plan opgesteld en hiervoor een verzoek om planologische medewerking bij de gemeente ingediend. Daarmee dient alleen Hotel Bosch en Zee in de 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' te worden betrokken.

Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling' blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen kunnen optreden. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure.

Voor een toekomstbestendige en jaarrondexploitatie is het huidige aantal kamers te klein. Daarom is besloten om te slopen en nieuw te bouwen en daarbij het aantal kamers uit te breiden. De financiële haalbaarheid is gebaseerd op het concept van een volwaardig 4 sterren full-service hotel in Domburg. Hotels uit dit segment zijn in Domburg namelijk ondervertegenwoordigd. Daarbij wordt fors geïnvesteerd in een duurzaam gebouw (zowel in de bouw- als in de gebruiksfase) en een ondergrondse stallingsgarage voor hotelgasten en personeel. De duurzame installaties voor onder andere verwarming, koeling, verlichting, ventilatie bedragen meer dan 35% van de bouwkosten. Met de stallingsgarage wordt het parkeerprobleem aan de voorzijde van het hotel opgelost.

De sloop en hoge bouwkosten moeten worden terugverdiend en dat kan niet met een beperkte uitbreiding van het aantal hotelkamers. Daarbij komt nog dat in de periode dat de plannen werden gemaakt (ruim 5 jaar geleden), de geschatte bouwkosten aanzienlijk lager waren dan nu. Het aantal van 68 kamers is daarom echt het minimum.

Hotel The Wigwam is in staat om alle voorbereidings- en uitvoeringskosten te financieren. De ontwikkeling komt niet ten laste van de publieke middelen, maar geschiedt door een deel eigen vermogen en een deel bancaire financiering. Dit is de grondslag waarop de gehele aanvraag van bestemmingsplanwijziging en bouwvergunning aangevraagd is. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn geen gedetailleerde financiële gegevens gepubliceerd. Voor de onderbouwing van de financiële haalbaarheid is een accountantsverklaring afgegeven, die is gevoegd bij het voorstel aan de gemeenteraad om het bestemmingsplan vast te stellen.

Op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen als er sprake is van een aangewezen bouwplan. In artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd wat onder een aangewezen bouwplan wordt verstaan. Dit is onder andere de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. De bouw van een nieuw hotel valt hieronder, evenals de bouw van nieuwe recreatiewoningen.

Een exploitatieplan is niet verplicht in gevallen waarin:

1. a. het totaal van de exploitatiebijdragen dat (..) kan worden verhaald, minder bedraagt dan € 10.000,-;
2. b. er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in artikel 6.2.4., onderdelen b tot en met f van het Bro;
3. c. de verhaalbare kosten, bedoeld in artikel 6.2.4., onderdelen b tot en met f, uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen.

Een exploitatieplan is evenmin verplicht indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is (artikel 6.12 lid 2 onder a van het Bro).

Ten behoeve van de separate bouwplannen wordt, voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld, met de initiatiefnemers van zowel The Wigwam als de twee recreatiewoningen een anterieure overeenkomst gesloten, waarin de verplichtingen ten aanzien van het wettelijke verplichte kostenverhaal zijn opgenomen. Hieronder vallen onder meer de kosten van ambtelijke inzet, kosten van planschade etc.

In het kader van het bestuurlijke vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan toegestuurd aan de volgende instanties (de wettelijke vooroverlegpartners):

• Provincie Zeeland;
• Waterschap Scheldestromen;
• Veiligheidsregio Zeeland.

De provincie heeft te kennen gegeven dat in de natuurtoets voor vleermuizen niet de mogelijke functie van het gebouw en de omgeving als dagverblijf zomerverblijf wordt genoemd. Uit de toetsing wordt niet duidelijk of bij de sloop dagverblijven voor vleermuizen (tijdelijk) verloren gaan en hoe eventuele mitigatie/compensatie wordt uitgevoerd. De toets moet op dit onderdeel worden aangevuld of verduidelijkt.

Uit de toets blijkt dat er geen kolonieplaatsen zijn vastgesteld ter plaatse van of direct rond Hotel de Wigwam. Paragraaf 4.13 is met deze zin aangevuld.

In paragraaf 3.3.3 is onvoldoende omschreven waarom het plan toch past binnen de voorwaarde zoals genoemd in bijlage E behorende bij artikel 2.13, derde lid van de Omgevingsverordening Zeeland 2018. Er moet worden voldaan aan alle gestelde voorwaarden. Het voldoen aan slechts 1 van de voorwaarden is geen reden voor een uitzonderingssituatie. Er zal dus moeten worden voldaan aan de eis tot een centrale bedrijfsmatige exploitatie

De toelichting is op dit punt aangevuld. Daaruit blijkt dat een centrale bedrijfsmatige exploitatie van de recreatiewoningen niet aan de orde is omdat ze geen deel uitmaken van een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding daarvan. Het zijn drie, waarvan twee nieuwe losse recreatiewoningen binnen de bebouwde kom. Ook gezien het doel van deze eis, het voorkomen dat er langs oneigenlijke weg extra reguliere woningen aan het woningaanbod worden toegevoegd, is niet aan de orde.

Het waterschap heeft in het kader van de voorbereidingen van het plan een aanmeldformulier watertoets ontvangen. Omdat toen nog geen duidelijkheid was over de waterberging/-infiltratie kon het waterschap nog geen wateradvies geven. Inmiddels is die duidelijkheid er wel en is het aanmeldformulier (zie bijlage 11) aangevuld en aangepast.

De Veiligheidsregio heeft het plan beoordeeld aan de hand van de selectiestappen uit hun vastgestelde Advieskader Omgevingsveiligheid. Deze instantie acht het niet noodzakelijk om op deze ontwikkeling te adviseren.

Voorbereiding

De gemeente vindt het belangrijk dat over nieuwe plannen waarvoor een planologische procedure nodig is, goed met de omgeving wordt gecommuniceerd. Dit geldt zeker voor plannen in de kern Domburg, waar dergelijke ontwikkelingen door de bewoners en ondernemers nauwgezet worden gevolgd. Op 25 oktober 2017 heeft in het restaurant van het hotel een informatiebijeenkomst plaatsgevonden. Deze bijeenkomst is goed bezocht. Daarna heeft de familie, die eigenaar is van het hotel, verschillende overleggen gevoerd met omwonenden en met de stadsraad Domburg. In het algemeen is positief op de plannen gereageerd. Met de inrichting van het plan is rekening gehouden met hun wensen en belangen. Vooral de parkeeroplossing en het ontwerp kunnen op instemming rekenen. Afgesproken is dat ook in de verdere planontwikkeling contact wordt gehouden. De voortgang is ook te zien op een aparte website die het hotel hiervoor heeft aangemaakt.

Ook voor de twee nieuwe recreatiewoningen zijn overlegmomenten geweest met omwonenden.

Zienswijzenprocedure

Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is artikel 3.8 Wro (gelezen in samenhang met afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) van toepassing. Na voorafgaande bekendmaking heeft het ontwerpbestemmingsplan, tezamen met de aanvraag omgevingsvergunning, en alle daarbij behorende stukken, van 18 februari 2021 tot en met 31 maart 2021 ter inzage gelegen in het gemeentehuis en het was vanaf die datum tevens te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl. Op 2 en 4 maart 2021 is een digitale informatiebijeenkomst georganiseerd. Tijdens de periode van terinzagelegging zijn zeven zienswijzen ingekomen. Deze zienswijzen zijn in het “Rapport zienswijzen &ambtshalve aanpassingen Ontwerp bestemmingsplan 'Domburg-Herontwikkeling Herenstraat' en ontwerp omgevingsvergunning nieuwbouw hotel The Wigwam” samengevat weergegeven en voorzien van overwegingen en een conclusie. Dit rapport is als bijlage 17 bij het bestemmingsplan gevoegd.