In deze regels wordt verstaan onder:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

het bestemmingsplan "Demmerik 122-124 te Vinkeveen" met identificatienummer NL.IMRO.0736.BPP041dem122124-va01 van gemeente De Ronde Venen.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten, dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten en het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten, voor zover voorkomend in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en waarvan de omvang van de activiteiten zodanig is dat deze in een woning en bijbehorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kunnen worden uitgeoefend.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en waarvan de bestemming die inrichting niet verbiedt.

elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1. a. voor gebouwen, waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

niet zijnde volledig verhard uitgevoerde parkeerplaatsen.

een bouwwerk, geheel of grotendeels boven het water en meestal langs een oever, dat dient voor het afmeren van schepen, woonschepen of andere vaartuigen en/of andere doeleinden zoals terras.

alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende parkeerterreinen.

een complex van ruimten dat blijkens de indeling en de inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

gebieden waar het doen van verplaatsingen bij het gebruik van de weg of het plein ondergeschikt is aan de verblijfsfunctie, zoals bijvoorbeeld de inrichting van de openbare ruimte die uitnodigt om in het gebied te verblijven.

een woning zonder gemeenschappelijke wand met een andere woning.

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de bovenkant van de afgewerkte begane grond – mits niet hoger dan 10 cm boven aansluitend maaiveld, dan geldt de onderzijde van de begane grondvloer - de buitenzijde van de gevels (en/of hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. Bij (bedrijfs)woningen wordt de kelder niet gerekend tot de inhoud.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de instandhouding en versterking van aanwezige natuurlijke en landschappelijke waarden in de vorm van kruiden- en faunarijk grasland;
2. b. instandhouding van de openheid;
3. c. water en waterberging;

alsmede voor:

4. d. extensief recreatief medegebruik.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en overkappingen zijn uitsluitend toegestaan ten behoeve van natuuronderhoud- en beheer, met een bouwhoogte van ten hoogste 2,5 m en een oppervlakte van ten hoogste 25 m² per gebouw of overkapping;
2. b. overige bouwwerken, geen gebouw en geen overkapping zijnde, zijn niet toegestaan.

De voor Tuin- Landschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. groen en water;
3. c. behoud, versterking en ontwikkeling van landschapswaarden in de vorm van openheid en doorzichten;
4. d. semiverharde parkeerplaatsen.

Op of in de in 4.1 bedoelde gronden mag niet worden gebouwd.

Deze gronden dienen niet te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan.

De voor 'Verkeer - verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsgebieden
2. b. voet- en fietspaden;

alsmede voor:

3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, dammen, faunapassages, nutsvoorzieningen, reclame-uitingen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen zijn niet toegestaan;
2. b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouw en geen brug zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de wegaanduiding of de verlichting, bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen
2. b. waterhuishouding
3. c. waterberging
4. d. de recreatievaart
5. e. steigers, vlonders of andere afmeervoorzieningen

met de daarbij behorende taluds en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Op de in 6.1 bestemde gronden:

1. a. mogen slechts bouwwerken geen gebouwen zijnde, worden gebouwd waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 2 m, met dien verstande dat de bouw van bruggen niet is toegestaan.
2. b. de bouw van steigers, vlonders of andere afmeervoorzieningen is slechts toegestaan onder de volgende voorwaarden:

1. 1. per aangrenzend bouwperceel is slechts één steiger, vlonder of andere afmeervoorziening toegestaan;
2. 2. de steiger evenwijdig aan de oeverlijn wordt gebouwd;
3. 3. de maximale bouwhoogte niet meer mag bedragen dan het peil (aansluitende maaiveld);
4. 4. een vrije doorvaart mogelijk blijft.

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd middels een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in 6.2 onder a ten behoeve van bruggen, met dien verstande dat:

1. a. de vrije doorvaart niet mag worden belemmerd;
2. b. burgemeester en wethouders een positief advies van de waterbeheerder hebben ontvangen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. vrijstaande woningen;
2. b. tuinen en erven;
3. c. semiverharde parkeerplaatsen;
4. d. ontsluitingsverhardingen.

Op of in de in 7.1 bedoelde gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Hoofdgebouwen

1. a. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
2. b. per bouwvlak is ten hoogste één woning toegestaan;
3. c. de inhoud van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 900 m³;
4. d. de maximale goothoogte van een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste de met de aanduiding 'maximale goothoogte' aangegeven goothoogte;
5. e. de maximale nokhoogte van een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste de met de aanduiding 'maximale nokhoogte' aangegeven nokhoogte;
6. f. er dient gebouwd te worden conform de ruimtelijke randvoorwaarden die voor bebouwing zijn gesteld in het beeldkwaliteitsplan dat is opgenomen in bijlage 1 van deze regels.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Op of in de in 8.1 bedoelde gronden mogen gebouwen worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

1. a. bouwen op grond van de enkelbestemming voor werkzaamheden met een oppervlakte kleiner dan 100 m² is toegestaan;
2. b. bouwen op grond van de enkelbestemming voor werkzaamheden met een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm, is toegestaan mits, naar oordeel van het bevoegd gezag, voldoende kan worden aangetoond dat de ter plaatse archeologische waarden niet worden of kunnen worden aangetast.

Voor zover het oprichten van het gebouw kan leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kan het bevoegd gezag omgevingsvergunning verlenen van het bepaalde in 8.2 onder b indien een van de volgende zaken zich voordoet:

1. a. de werkzaamheden veroorzaken dieper dan 0,30 meter onder het maaiveld geen verstoring;
2. b. de totale oppervlakte van het te verstoren gebied is kleiner dan 100 m²;
3. c. de bouwwerkzaamheden betreffen vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder het maaiveld niet wordt uitgebreid en uitsluitend gebruik gemaakt wordt van de bestaande fundering;
4. d. de bouwwerkzaamheden mogen op het tijdstip van in werking treden van deze verordening worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning
5. e. de bouwwerkzaamheden zijn reeds in uitvoering op het tijdstip van in werking treden van deze verordening;
6. f. de bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd ten dienste van archeologisch onderzoek.
7. g. de aanvrager heeft een rapport overgelegd waarin de archeologische waarden van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld en de betrokken archeologische waarden, mits gelet op het rapport behoudenswaardig geacht, worden door de in de aanvraag beschreven werkzaamheden naar oordeel van het bevoegd gezag niet geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door het opstellen van regels, gericht op:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ);
   2. 2. het doen van opgravingen (behoud ex situ);
   3. 3. begeleiding van de beschreven activiteiten door een archeologisch deskundige.
8. h. het bevoegd gezag heeft een vergunning verleend, waarbij in de regels of voorschriften is vastgelegd dat een archeologisch rapport overgelegd moet worden waarin de archeologische waarden van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld en de betrokken archeologische waarden, mits gelet op het rapport behoudenswaardig geacht, worden door de in de aanvraag beschreven werkzaamheden naar oordeel van het bevoegd gezag niet geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door het opstellen van regels, gericht op:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ);
   2. 2. het doen van opgravingen (behoud ex situ);
   3. 3. begeleiding van de beschreven activiteiten door een archeologisch deskundige.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door voor een of meer bestemmingsvlakken de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk te laten vervallen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek (conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse archeologie) is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. 1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemming(en).
2. 2. Als een verboden gebruik, als bedoeld in lid 1, wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van de onbebouwde gronden:

1. a. als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
2. b. als opslagplaats voor gerede of ongerede goederen, waaronder niet verstaan wordt het opslaan van bouwmaterialen en andere hulpmaterialen voor het bouwen ten behoeve van de uitvoering van werken ter plaatse, voor de duur van de uitvoering;
3. c. als stortplaats voor puin of afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen, die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

3. 3. Als een verboden gebruik als bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval beschouwd het gebruik van bijgebouwen voor bewoning.
4. 4. Onder een strijdig gebruik als bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval verstaan een gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen.

1. a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik is verzekerd dat op eigen terrein, dat bij dat bouwwerk of terrein waarvoor vergunning wordt verleend hoort, wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor motorvoertuigen. Daarbij moet worden voldaan worden aan de parkeernormen, zoals neergelegd in het “Beleidsplan Verkeer 2017-2021” zoals vastgesteld op 24 november 2016.
2. b. Indien het “Beleidsplan Verkeer 2017-2021” zoals vastgesteld op 24 november 2016 wordt gewijzigd of herzien, moet rekening worden gehouden met deze wijziging danwel herziening.
3. c. De in lid a. bedoelde parkeergelegenheid moet afmetingen hebben die afgestemd zijn op de richtlijnen opgenomen in de ASVV2012 van het CROW

Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. In deze behoefte moet voorzien zijn op eigen terrein

Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning voor bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik verlenen in afwijking van het bepaalde in artikel 11.1 en / of artikel 11.2:

1. a. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
2. b. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

Het bevoegd gezag kan bij de omgevingsvergunning voor bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in artikel 11.1, lid c, indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is, kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken van de regels voor:

1. a. het afwijken van de in het plan voorgeschreven hoogte-, goothoogte-, breedte-, diepte-, afstands- en bebouwde oppervlaktematen met ten hoogste 10%, indien zulks in verband met de realisering van een bouwplan noodzakelijk is;
2. b. geringe afwijkingen, welke in het belang zijn van een ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken, of welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijk toestand van het terrein, mits de afwijking in de situering niet meer dan 3 m bedraagt;
3. c. het oprichten van voorzieningen ten dienste van het ontvangen en zenden van radio- en televisiesignalen, voor zover deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn en mits de hoogte niet meer bedraagt dan maximaal 15 m voor antennes voor privégebruik en maximaal 30 m voor antennes ten behoeve van telecommunicatieverkeer;
4. d. het oprichten van bouwwerken ten algemeen nut, zoals transformatorhuisjes, bemalingsinrichtingen, gasdrukregel- en meetstations, telefooncellen, wachthuisjes voor verkeersdiensten, schuilgelegenheden en schaftlokalen, mits de oppervlakte van elk van deze gebouwtjes niet meer zal bedragen dan 20 m² en de hoogte ervan niet meer zal bedragen dan 3 m.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;

2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Demmerik 122-124 te Vinkeveen'.

In de huidige situatie zijn op de gronden behorende bij de Demmerik 122 - 124 te Vinkeveen een tuincentrum, kassen ten behoeve van de tuinderij en drie woningen aanwezig. Vanwege de wens om te stoppen met de bedrijfsvoering zijn de eigenaren - en tevens de initiatiefnemers van het plan - van de percelen Demmerik 122 - 124 voornemens alle huidige bebouwing op de percelen te slopen. Hiervoor in de plaats wenst de initiatiefnemer drie nieuwe woningen te realiseren en twee van de aanwezige bedrijfswoningen te herbouwen en van functie te wijzigen naar burgerwoningen. De derde bedrijfswoning wordt enkel gesloopt. Omdat sprake is van de sloop van de huidige bedrijfsbebouwing en kassen, kan voor de realisatie van de nieuwe woningen gebruik worden gemaakt van de Ruimte voor Ruimte regeling ex artikel 3.11 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening van de provincie Utrecht. In paragraaf 1.4 wordt nader op het gebruik van de Ruimte voor Ruimte regeling ingegaan.

Door de voorgenomen ontwikkeling vindt een planologische verandering plaats op de planlocatie. Derhalve dient een bestemmingsplanwijziging doorgevoerd te worden. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied is in het westen van het lint 'Achterbos - Herenweg - Demmerik en Donkereind', aan de Demmerik 122 - 124 te Vinkeveen gelegen.

Figuur 1.1 ligging plangebied (bron: QGIS, eigen bewerking)

Het plangebied wordt omsloten door woningen aan de noordzijde, de Demmerik aan de oostzijde, woningen en natuur aan de zuidzijde van het plan, agrarische gronden ten westen van de Demmerik 122 en water met daarachter gronden bestemd tot 'Natuur' en 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aan de westzijde van de Demmerik 124. Een en ander is weergegeven op onderstaand figuur.

Figuur 1.2 omgeving plangebied (bron: QGIS, eigen bewerking)

Het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan '1e Herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003'. Dit bestemmingplan is op 15 juni 2009 door de raad van gemeente De Ronde Venen vastgesteld en per 9 maart 2011 onherroepelijk geworden.

Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van het bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.2 uitsnede bestemmingsplan (bron: QGIS, eigen bewerking)

Relatie tot het plangebied

Glastuinbouw

Op basis van het huidige planologische regime is het plangebied bestemd tot glastuinbouw. Op het perceel behorende bij de Demmerik 124 heeft een deel van de gronden tevens de aanduiding 'tuincentrum'. Dit is weergegeven middels de aanduiding 'T' op de plankaart, welke is opgenomen in figuur 1.2.

Ten dienste van en in verband met de bestemming 'glastuinbouw' zijn toegelaten:

1. a. bedrijfsgebouwen;
2. b. kassen;
3. c. bedrijfswoning per glastuinbouwbedrijf, tenzij op de plankaart anders is aangegeven;
4. d. bijgebouwen;
5. e. tuinen en erven;
6. f. ontsluitingsverhardingen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. watergangen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het realiseren van vijf woningen in het plangebied is strijdig met de voorschriften behorende bij de bestemming 'Glastuinbouw' van het vigerende bestemmingsplan.

Terrein van archeologische waarde

Een deel van het plangebied is gelegen binnen een terrein van archeologische waarde. Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) op gronden nader aangeduid als “Terrein van archeologische waarde” de volgende werken, geen gebouwen zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het ophogen, egaliseren en ontginnen van gronden;
2. b. het bodemverlagen of afgraven van gronden waarvoor geen ontgrondingsvergunning is vereist;
3. c. het uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 0,30 meter, waartoe ook gerekend wordt woelen en draineren;
4. d. het omzetten van grasland in bouwland;
5. e. het aanleggen van boomgaarden;
6. f. het bebossen van gronden;
7. g. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, voet-, ruiter- of rijwielpaden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
8. h. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
9. i. het graven van sloten, watergangen, vijvers of vaarten.

Ten behoeve van deze archeologische waarden is voor de onderhavige ontwikkeling een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Hier wordt in paragraaf 4.2 van deze toelichting nader op ingegaan.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Middels dit bestemmingsplan wordt een nieuw planologisch regime voor de voorgenomen ontwikkeling gecreëerd.

De gemeenteraad van gemeente De Ronde Venen heeft op 28 juni 2018 het bestemmingsplan “Parapluplan Parkeren De Ronde Venen, analoog” vastgesteld. Met het verdwijnen van de grondslag voor het toetsen aan stedenbouwkundige aspecten in de gemeentelijke bouwverordeningen, is het wenselijk op een andere wijze te voorzien in een toetsingskader voor parkeren. Met het parapluplan wordt onder andere voor het gebied dat onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan '1^e Herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003' voorzien in een kader waaraan ontwikkelingen kunnen worden getoetst op parkeeraspecten.

Het parapluplan legt de koppeling met het gemeentelijke “Beleidsplan Verkeer 2017 - 2021”. Een nieuwe ontwikkeling dient aan de regels uit deze uitvoeringsnota te voldoen. Indien het "Beleidsplan Verkeer 2017 -2021" zoals vastgesteld op 24 november 2016 wordt gewijzigd of herzien, moet rekening worden gehouden met deze wijziging dan wel herziening.

Relatie tot het plangebied

In paragraaf 4.1 van deze toelichting wordt nader ingegaan op de verkeer- en parkeeraspecten. Het plan wordt daarbij ook getoetst aan de vigerende parkeerregeling.

Uit de voorgaande paragraaf - waarin is getoetst aan het vigerende bestemmingsplan - blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk is op basis van het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken is onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

Zoals in paragraaf 1.1 reeds is beschreven wordt de voorgenomen ontwikkeling met toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling mogelijk gemaakt. De Ruimte voor Ruimte regeling is een provinciale regeling. Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te waarborgen, voert de provincie Utrecht een terughoudend beleid voor functies die niet aan het landelijk gebied gebonden zijn. Voor vrijkomende agrarische bedrijfspercelen richt de provincie zich op sloop van overbodig geworden bedrijfsbebouwing. Om dit te stimuleren, biedt de provincie in ruil voor de sloop ruimte voor één of meer woningen. Dit betreft de Ruimte voor Ruimte regeling.

De Ruimte voor Ruimte regeling is vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. In paragraaf 3.2 van deze toelichting wordt getoetst aan de regels uit de Provinciale Ruimtelijke Verordening, waaronder de Ruimte voor Ruimte regeling. Omdat deze regeling de basis vormt voor de voorgenomen ontwikkeling, wordt in deze paragraaf kort in gegaan op het toepassen van deze regeling.

De Ruimte voor Ruimte regeling bepaalt dat voor een X aantal m² aan te slopen bedrijfsbebouwing een X aantal woningen mag worden gerealiseerd. Wanneer 1.000 m² tot 2.500 m² aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van één nieuwe woning toegestaan. Wanneer 2.500 m² tot 4.000 m² aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van twee woningen toegestaan. Wanneer er 4.000 m² of meer aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van drie woningen toegestaan. Voor kassen geldt dat 5.000 m² aan bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt voor één woning. Indien aan deze maatvoering wordt voldaan, dienen de woningen onder andere landschappelijk goed te worden ingepast. Afwijking van de maatvoering en van de verplichting om het totaal aan bedrijfsbebouwing te slopen is mogelijk mits dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit.

In hoofdstuk 2 wordt zowel de bestaande als toekomstige situatie beschreven. Vervolgens wordt de ontwikkeling die dit bestemmingpslan mogelijk maakt in hoofdstuk 3, en in het bijzonder paragraaf 3.2, getoetst aan de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling.

Dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

1. 1. Hoofdstuk 1 is de inleiding waarin kort aangegeven wordt wat de aanleiding is voor dit plan;
2. 2. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 nader ingegaan op het plangebied en wordt het initiatief omschreven waarmee inzicht verkregen wordt in de doelstelling van dit plan;
3. 3. Het beleid, voor zover relevant, komt in hoofdstuk 3 aan de orde;
4. 4. In hoofdstuk 4 wordt het project getoetst op de uitvoerbaarheid aan de hand van verschillende ruimtelijke- en milieutechnische aspecten;
5. 5. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 de juridische planbeschrijving toegelicht. In dit hoofdstuk wordt ook een belangrijk algemeen inzicht gegeven in de eisen van de Wet ruimtelijke ordening en de manier waarop bestemmingsplannen opgebouwd zijn. Voor niet-vakmensen is dit een belangrijk hoofdstuk om de plaats van het bestemmingsplan in de ruimtelijke ordening te kunnen bepalen;
6. 6. In hoofdstuk 6 worden, tot slot, de maatschappelijke haalbaarheid van het plan, de uitkomsten van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), als ook de inspraakresultaten en de ingekomen zienswijzen besproken.

Algemeen

In de huidige situatie zijn op de gronden behorende bij de Demmerik 122 - 124 te Vinkeveen een kwekerij (nr. 122), een tuincentrum (nr. 124).

Op onderstaand figuur is een weergave van de bestaande situatie weergegeven.

Figuur 2.1 weergave bestaande situatie

(te slopen) Bedrijfsbebouwing in het plangebied

In 2016 is door de initiatiefnemer aan de gemeente De Ronde Venen het voornemen kenbaar gemaakt om de bedrijfsbebouwing op het perceel Demmerik 124 te slopen en daarvoor in de plaats twee woningen te bouwen. De kassen op het perceel Demmerik 122 zouden dan worden uitgebreid. In overleg met de bevoegde gezagen is ertoe besloten om ook het perceel Demmerik 122 mee te nemen in de planontwikkeling en op dit perceel, in plaats van de uitbreiding van kassen, eveneens woningbouw mogelijk te maken. Door de provincie wordt de bebouwing op het perceel Demmerik 124 en het perceel Demmerik 122 aangemerkt als bedrijfsbebouwing. Dit blijkt ook uit een vooroverlegreactie op de eerdere plannen van de initiatiefnemer voor het plangebied (kenmerk: Z-GRO_VBP-2015-44211).

In totaal beslaat de bij de bedrijfsvoering behorende bedrijfsbebouwing in het plangebied 3.780 m². De 3.780 m² aan bedrijfsbebouwing is verdeeld over de twee percelen:

• 1.310 m² aan bedrijfsbebouwing (t.b.v. de kwekerij) op het perceel Demmerik 122; en
• 2.470 m² aan bedrijfsbebouwing (t.b.v. het tuincentrum) op het perceel Demmerik 124.

Alle bedrijfsbebouwing zal worden gesloopt ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling (zie paragraaf 2.2).

(te slopen) Woningen in het plangebied

Naast de hiervoor genoemde bedrijfsbebouwing zijn in het plangebied ook drie bedrijfswoningen aanwezig. Dit betreffen twee woningen op het perceel Demmerik 124 en één woning op het perceel Demmerik 122.

Voor een van de woningen op het perceel Demmerik 124 is destijds een vergunning aangevraagd. Dit betrof een vergunning om te bouwen ten behoeve van een tweede bedrijfswoning op het perceel. Deze vergunning is op 28 januari 1994 verleend en daarin is opgenomen dat de woning moet worden gesloopt bij einde gebruik door betrokkenen. In die zin is deze woning dus 'tijdelijk' aanwezig.

In totaal worden alle drie de bedrijfswoningen gesloopt ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling (zie paragraaf 2.2). Deze bedrijfswoningen beslaan gezamenlijk een oppervlakte van ca. 211 m².

De voorgenomen ontwikkeling behelst de realisatie van vijf woningen op de projectlocatie. Zoals in de voorgaande paragrafen reeds is beschreven, wordt voor deze ontwikkeling gebruik gemaakt van de Ruimte voor Ruimte regeling. De Ruimte voor Ruimte regeling bepaalt hoeveel woningen gerealiseerd mogen worden als gevolg van de sloop van een X aantal m² aan bedrijfsbebouwing. Dit betreft een 'standaard' maatvoering. Vereisten voor het gebruik van de Ruimte voor Ruimte regeling zijn o.a. dat zorg gedragen moet worden voor een goede landschappelijke inpassing en dat, als sprake is van een afwijking van de maatvoering, sprake moet zijn van een ontwikkeling die leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit (zie ook paragraaf 1.4).

De vijf woningen worden gerealiseerd op grond van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling. Dit betreffen drie nieuwe woningen die middels de Ruimte voor Ruimte regeling in de plaats van de huidige bedrijfsbebouwing mogen worden gerealiseerd. Daarnaast worden de twee van de drie aanwezige bedrijfswoningen op het perceel herbouwd. De bedrijfswoningen worden daarnaast van functie gewijzigd naar reguliere burgerwoningen. De derde ('tijdelijke') bedrijfswoning wordt definitief gesloopt.

Op onderstaande afbeelding is de te slopen bebouwing in het plangebied weergegeven.

Figuur 2.2 te slopen bebouwing in het plangebied

In de plaats van de 3.780 m² aan bedrijfsbebouwing kunnen 2 woningen gerealiseerd worden op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling. De derde woning op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling is dus enkel mogelijk indien dit ook leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Het gebruik van de Ruimte voor Ruimte regeling is aanleiding voor initiatiefnemer geweest om architectenbureau Van Weelden De Wilde in te schakelen voor het ontwerp en inpassing van de beoogde woningen.

In paragraaf 2.2.1 wordt een korte beschrijving van het ontwerpproces gegeven. Vervolgens wordt in paragraaf 2.2.2 ingegaan op de massa en maatvoering van de woningen. Paragraaf 2.2.3 voorziet in een toelichting op de wijze waarin het plan voorziet in een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en tot slot wordt in paragraaf 2.2.4 beschreven op welke wijze de beoogde eindsituatie is geborgd in de planregels van dit bestemmingsplan.

De voorgenomen ontwikkeling is door architectenbureau Van Weelden De Wilde ontworpen. Om tot voorliggend plan te komen heeft Van Weelden De Wilde een analyse van de huidige waardes van plangebied en de directe omgeving uitgevoerd. Het ontwerpproces heeft uiteindelijk geresulteerd tot het beeldkwaliteitsplan voor de voorgenomen ontwikkeling, waarin een analyse van de huidige waarden is opgenomen evenals een erfinrichtingsplan met ruimtelijke randvoorwaarden. In het erfinrichtingsplan zijn tevens de kansen met betrekking tot de realisatie en beheer van natuur opgenomen.

Het beeldkwaliteitsplan, met het daarin opgenomen erfinrichtingsplan, is opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting.

Voor de nieuw te realiseren woningen vormt het landschap het vertrekpunt. Het doel is om niet een typische woonwijk met straten te maken, maar een doorlopend weide landschap met bebouwing erin. De aansluiting met het omringend polderlandschap is van wezenlijk belang en het terrein moet hier een voortzetting van zijn.

In de stedenbouwkundige opzet zijn de karakteristieken van het landschap als uitgangspunt genomen. De zes landschappelijke kwaliteiten, welke in de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen en de Structuurvisie De Ronde Venen 2030 voor het landschap waarin de onderhavige ontwikkeling is gelegen zijn beschreven, zijn direct vertaald naar uitgangspunten voor het ontwerp. Zo wordt het plan ingebed in het omringende polderlandschap.

De uitgangspunten voor het ontwerp zijn weergegeven in onderstaand figuur.

Figuur 2.3 zes ontwerpuitgangspunten (bron: Van Weelden De Wilde)

Qua massa hebben de nieuwe woningen een eenvoudige hoofdvorm met rechthoekige plattegrond en een brede voorgevel. Het betreffen eenduidige grote volumes, waarbij dakkapellen en bijgebouwen zijn geïntegreerd in de hoofdmassa. Hierdoor blijft het aantal gebouwen op de percelen beperkt en wordt verrommeling van het landschap, door allerlei aan- en uitbouwen en (vergunningsvrije) bouwwerken, voorkomen. Dergelijke aan- en uitbouwen en losse bijbehorende bouwwerken zouden het open, weide landschap en de daarbij behorende doorzichten verstoren, wanneer deze niet bij het hoofdgebouw behoren. Daarom is het uitgangspunt om bijgebouwen en aanbouwen integraal in te passen in het hoofdgebouw. In de Regels van dit bestemmingsplan wordt de realisatie van (vergunningsvrije) bijgebouwen en/of aan- en uitbouwen uitgesloten. Bovendien wordt hierdoor een volumemaat gecreëerd die past bij het archetypische langhuistype, welke als uitgangspunt dient voor het te realiseren type woning in het plangebied.

De standaard inhoudsmaat die gemeente De Ronde Venen voor (nieuwe) woningen hanteert in het buitengebied c.q. het lint de Demmerik bedraagt 700 m³. Door het vergunningsvrij bouwen uit te sluiten, maar de mogelijkheden voor het realiseren van bijgebouwen / bijbehorende bouwwerken die de gemeente De Ronde Venen voor het buitengebied kent te integreren in het hoofdgebouw, wordt deze inhoudsmaat aangehouden. Het is enkel op een andere wijze totstand gebracht. Dit is afgestemd met gemeente De Ronde Venen en dat heeft geresulteerd in de volgende inhoudsmaat. De inhoudsmaat is opgebouwd uit de standaard inhoudsmaat van 700 m³ plus de inhoudsmaat op basis van de standaardbepalingen uit het bestemmingsplan "Buitengebied - West" voor de realisatie van bijgebouwen / bijbehorende bouwwerken van gemeente De Ronde Venen, te weten maximaal 200 m³. Dit resulteert in woningen met een inhoudsmaat die varieert tussen de 879 en 900 m³. De maximale inhoudsmaat van de woningen bedraagt derhalve 900 m³. Een en ander wordt nader vastgelegd in de Regels van dit bestemmingsplan.

De hellingshoek van de daken van alle woningen is gelijk en ligt tussen de 30 - 40 graden. In het ontwerp van de vijf woningen is onderscheid gemaakt tussen het ontwerp van het hoofdgebouw en de ontwerpen voor de nieuwe woningen welke verwijzen naar de oorspronkelijke clustering van bijgebouwen met een hoofdgebouw zoals de Demmerik deze kent. De woningen die vallen onder het type 'hoofdgebouw' zijn hoger en breder en daarom minder lang. De woningen die vallen onder het type (oorspronkelijk) 'bijgebouw' zijn lager en smaller, hier zijn de kubieke meters terug te vinden in de lengte.

De goothoogte van de vijf woningen bedraagt of 3 meter (type oorspronkelijk 'bijgebouw') of 3,5 meter (type 'hoofdgebouw'). De nokhoogte van de vijf woningen varieert tussen de 5,5 en 7 meter. In onderstaand figuur is de bouwmassa van de vijf woningen weergegeven. Op deze afbeelding is ook goed het verschil tussen het 'hoofdgebouw' en het 'bijgebouw' te zien.

Een impressie van de voorgenomen ontwikkeling is opgenomen in onderstaand figuur.

Figuur 2.4 impressie voorgenomen ontwikkeling (bron: Van Weelden De Wilde)

Zoals reeds is beschreven, is de realisatie van drie nieuwe woningen op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling enkel mogelijk mits dit gepaard gaat met een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. De goede landschappelijke inpassing vindt in beginsel plaats doordat de huidige bedrijfsbebouwing (incl. twee van de bedrijfswoningen) wordt ingeruild door vijf woningen. De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit die noodzakelijk is voor het realiseren van de derde woning op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling is in onderhavig plan drieledig:

1. 1. er wordt een bijzondere bebouwingstypologie gehanteerd om de clusters zo optimaal mogelijk te integreren in het landschap;
2. 2. de doorzichten naar het achterland vanaf de Demmerik worden behouden en waar mogelijk versterkt;
3. 3. en er wordt voorzien in een robuuste natuurverbinding door aanleg van nieuwe natuur binnen het plangebied.

Hierna wordt nader op de hierboven genoemde onderdelen ingegaan.

Ad. 1 Bijzonder bebouwingstypologie t.b.v. optimale integratie in het landschap

Door het (vergunningsvrij) bouwen van bijgebouwen en bijbehorende bouwwerken uit te sluiten, wordt voorkomen dat in het plangebied losse vrijstaande bijgebouwen worden gerealiseerd alsmede dat de hoofdvolumes worden voorzien van aan- of uitbouwen. Dergelijke mogelijkheden doen namelijk afbreuk aan de inrichting van het plangebied en de uitstraling van de voorziene woningen. Door het integreren van de (vergunningsvrije) bijgebouwen in het hoofdvolume worden compacte hoofdvolumes gerealiseerd, die recht doen aan het landschap waarbinnen zij worden gerealiseerd. Doordat de woningen als compacte volumes worden geïntegreerd in het plangebied en de erfopzet gebaseerd is op de typische erven langs de Demmerik, wordt aangesloten bij de erven die de Demmerik typeren (wat op zijn beurt weer een van de ontwerpuitgangspunten is geweest, zie paragraaf 2.2.1).

Ad. 2 Behouden en waar mogelijk versterken doorzichten

Ook draagt de voorgenomen inrichting van het plangebied bij aan het behouden en versterken van de doorzichten. Dit wordt onder andere bereikt door het toevoegen van vernatting. Zo wordt de sloot, die de percelen Demmerik 122 en 124 van elkaar scheidt, verbreedt met 4 meter en wordt aan de voorzijde van het perceel Demmerik 124 eveneens voorzien in extra water (circa 350 m²). Ook het uitsluiten van (vergunningsvrij) bouwen van bijbehorende bouwwerken en bijgebouwen draagt bij aan het behouden en versterken van de doorzichten. De doorzichten zijn op onderstaand figuur weergegeven.

Figuur 2.5 (waarborging van) vrije doorzichten (bron: Van Weelden De Wilde)

Ad. 3 Voorzien in een robuuste natuurverbinding door aanleg nieuwe natuur

Naast het hanteren van een bijzonder bebouwingstypologie en het behouden en waar mogelijk versterken van de doorzichten, wordt ook extra ruimtelijke kwaliteit in de vorm van nieuwe natuur toegevoegd. Op het achterland van de Demmerik 124 wordt een natuurgebied gecreëerd. Het plangebied grenst immers direct aan het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waardoor het nieuw aan te leggen natuurgebied goed aan kan sluiten op het NNN en daarmee een waardevolle toevoeging is.

Het doel is om biodiversiteit te stimuleren. Denk hierbij aan weidevogels als de wulp, de gruto, de scholekster, de tureluur en anderen. In het natuurgebied van het NNN dat aan het achterland van de Demmerik 124 grenst, wordt het beheertype N12.02 Kruiden- en faunarijk grasland gehanteerd. Door het achterland van de Demmerik 124 in te richten als kruiden- en faunarijk grasland voorziet deze in een voortzetting en versterking van het NNN.

Het bloemrijke grasland heeft een grote aantrekkingskracht op insecten. Met name de rode klaver wordt gebruikt om wilde bijen en bijen van imkers uit de omgeving aan te trekken. De rode klaver is tevens geschikt om te maaien en is een groenbemester. Het kruiden- en faunarijk grasland kent een lage mestgif en zal daardoor na verloop van enkele jaren opener worden en een meer kruidenrijke vegetatie laten zien. Aan het eind van de rustperiode staat er een vrij hoge vegetatie, die niet te zwaar zal zijn.

De toe te voegen natuur beslaat een oppervlakte van circa 9.215 m².

Op onderstaande afbeelding is de te slopen bebouwing en het toe te voegen natuur- en wateroppervlak weergegeven.

Figuur 2.3 overzicht vierkante meters toe te voegen en te slopen

Concreet voorziet de toekomstige situatie dus in de realisatie van vijf woningen. Hiervan worden drie woningen op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling gerealiseerd. De overige twee woningen betreft de sloop- en nieuwbouw van twee (van de drie) aanwezige bedrijfswoningen in het gebied. Deze woningen wijzigen tevens van bedrijfswoning naar burgerwoning. De derde bedrijfswoning wordt definitief gesloopt.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling worden de woningen landschappelijk goed ingepast. De goede landschappelijke inpassing vindt in beginsel plaats doordat de huidige bedrijfsbebouwing (incl. twee van de bedrijfswoningen) wordt ingeruild door vijf woningen. De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit die noodzakelijk is voor het realiseren van de derde woning op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling is in onderhavig plan drieledig:

1. 1. er wordt een bijzondere bebouwingstypologie gehanteerd om de clusters zo optimaal mogelijk te integreren in het landschap;
2. 2. de doorzichten naar het achterland vanaf de Demmerik worden behouden en waar mogelijk versterkt;
3. 3. en er wordt voorzien in een robuuste natuurverbinding door aanleg van nieuwe natuur binnen het plangebied.

De beoogde eindsituatie, en de randvoorwaarden die hiervoor gelden teneinde de eindsituatie te realiseren, zijn allen vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld door Van Weelden De Wilde. Om te borgen dat de voorgenomen ontwikkeling conform de randvoorwaarden uit het beeldkwaliteitsplan wordt uitgevoerd, wordt het beeldkwaliteitsplan vastgesteld door de gemeenteraad waardoor deze als toetsingskader voor aan te vragen omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen geldt.

Tot slot is in de regels het (vergunningsvrij) bouwen van bijgebouwen en/of aan- en uitbouwen uitgesloten, de maximale inhoudsmaat opgenomen alsmede de maximale goot- en nokhoogte van het hoofdgebouw.

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale omgevingsvisie nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 3.1 afwegen met de NOVI

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De vier prioriteiten

De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes

Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

1. 1. Combineren boven enkelvoudig
2. 2. Kenmerken & identiteit
3. 3. Afwentelen voorkomen

Relatie tot ontwikkeling

Geen van de 21 nationale belangen worden geraakt met voorliggend project. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt daarom overgelaten aan de provincie en de gemeente.

Dit besluit legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het beleid is erop gericht om het aantal regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Hierdoor is onder andere de aanwijzing van nationale landschappen vervallen. Het Rijk maakt bijvoorbeeld geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken. Het landschapsbeleid gaat ook naar de provincies. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er met een gebied moet gebeuren.

Op dit moment legt het Barro geen restricties op voor de onderhavige locatie.

De Ladder voor duurzame verstedelijking is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Wettelijk kader
De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen. Daaraan is in het eerste lid een omschrijving toegevoegd van:

• bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;
• stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

In artikel 3.1.6 lid 2 t/m 4 Bro is de werking van de Ladder opgenomen.

Lid 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Lid 3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

Lid 4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Relatie tot ontwikkeling
De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van vijf grondgebonden woningen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) heeft in een overzichtsuitspraak van de Ladder voor duurzame verstedelijking (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geoordeeld, dat een woningbouwontwikkeling van 11 woningen of minder, niet is aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 1.1.1 lid 1 sub i Bro. Omdat niet gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, is een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet vereist.

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is door Provinciale Staten (PS) vastgesteld op 12 december 2016. Dit is een herijkte versie van de PRS zoals die door PS was vastgesteld op 4 februari 2013. In de structuurvisie staat wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. Bij de PRS is een Provinciale RuimtelijkeVerordening 2013 - 2028(PRV) gemaakt, deze is tevens op 12 december 2016 herijkt vastgesteld. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.

Er zijn diverse bepalingen uit de PRV van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling. Deze worden hieronder weergegeven.

Artikel 1.8 Landschap

1. 1. Als 'Landschap' wordt aangewezen de gebieden 'Eemland', 'Gelderse Vallei', 'Groene Hart', 'Rivierengebied' en 'Utrechtse Heuvelrug', waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Landschap.
2. 2. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'landschap' bevat bestemmingen en regels ter bescherming van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, zoals genoemd in de Bijlage Kernkwaliteiten landschap.
3. 3. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'landschap' bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die leiden tot een onevenredige aantasting van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, zoals genoemd in de Bijlage Kernkwaliteiten landschap.
4. 4. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'landschap' bevat een beschrijving van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan.

Landschap Groene Hart
Voor het landschap Groene Hart wil de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden:

1. 1. openheid;
2. 2. (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.);
3. 3. landschappelijke diversiteit;
4. 4. rust & stilte.

figuur 3.2 Globale uitsnede ligging in landschap Groene Hart (bron: PRV Utrecht)

Artikel 1.13 Overstroombaar gebied

1. 1. Als 'overstroombaar gebied' wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Bodem en Water.
2. 2. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'overstroombaar gebied' bevat bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico's. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven.
3. 3. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'overstroombaar gebied' bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het over stromingsrisico is omgegaan.
   

figuur 3.3 globale uitsnede ligging in overstroombaar gebied (bron: PRV Utrecht)

Artikel 3.11 Functiewijziging (voormalige) agrarische bedrijfsperceel naar woonfunctie met extra woningen (“ruimte voor ruimte”)

1. 1. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'landelijk gebied' kan bestemmingen en regels bevatten die op agrarische bedrijfspercelen waar het agrarisch gebruik is beëindigd de bouw van één of meerdere nieuwe woningen toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:

1. a. het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw of, in geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel ligt niet in een concentratiegebied glastuinbouw, en
2. b. alle bedrijfsbebouwing op de betrokken bouwpercelen wordt gesloopt, tenzij het gaat om historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing of bedrijfswoning. De historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing krijgt een passende functie die bijdraagt aan dat behoud. Wanneer 1.000 m² tot 2.500 m² aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van één nieuwe woning toegestaan. Wanneer 2.500 m² tot 4.000 m² aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van twee woningen toegestaan. Wanneer er 4.000 m 2 of meer aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van drie woningen toegestaan. Voor kassen geldt dat er 5.000 m² aan bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt voor één woning. Afwijking van deze maatvoering en van de verplichting om het totaal aan bedrijfsbebouwing te slopen, is mogelijk mits dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit, en
3. c. de nieuwe woning of woningen worden gesitueerd binnen de voormalige bouwpercelen, in samenhang met de te handhaven boerderij of bedrijfswoning, de betrokken bouwpercelen worden evenredig verkleind en de woningen worden landschappelijk goed ingepast, tenzij situering van de nieuwe woning op een andere locatie in het landelijk gebied leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit, en
4. d. de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

2. 2. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'landelijk gebied' bevat een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Daarnaast is een deel van het plangebied op basis van de PRV gelegen in het landelijk gebied, is het perceel Demmerik 122 (op een klein stuk na) gelegen binnen de kernrandzone en is het perceel Demmerik 124 gelegen in het gebied dat is aangewezen als bebouwingsenclaves en – linten. Tot slot is de projectlocatie gelegen binnen het gebied dat is aangewezen als 'Glastuinbouw niet toegestaan'. Op grond van artikel 2.2 van de PRV bevat een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘glastuinbouw niet toegestaan’ geen bestemmingen en regels die glastuinbouw toestaan, tenzij het de verplaatsing van solitaire glastuinbedrijven, gevestigd in De Ronde Venen en omgeving, naar de gronden in aansluiting op bestaande kassengebied in de Polder Derde Bedijking betreft. Het beleid van de provincie is er op gericht de glastuinbouwbedrijven die buiten het glastuinbouwconcentratiegebied zijn gelegen te verplaatsen naar het glastuinbouwconcentratiegebied. Derhalve is het uitbreiden van huidige glastuinbouwbedrijven buiten de concentratiegebieden maar beperkt en slechts onder voorwaarden toegestaan.

Toets aan de PRV
Hieronder wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan artikel 1.8, 1.13 en 3.11 van de PRV.

Artikel 1.8
Aan de hand van de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen en de Structuurvisie van de gemeente Ronde Venen een analyse van de huidige landschapswaarden gemaakt. Deze landschapswaarden zijn vertaald in ontwerpuitgangspunten. De landschapswaarden worden met onderhavig plan gewaarborgd en waar mogelijk versterkt. Een en ander blijkt ook uit de beschrijving van de toekomstige situatie in paragraaf 2.2 en uit het beeldkwaliteitsplan dat onderdeel uitmaakt van bijlage 1 van deze toelichting.

Artikel 1.13
Het mogelijk maken van vijf woningen op de projectlocatie in de plaats van de aanwezige bedrijfsbebouwing, wijzigt de situatie ten aanzien van overstromingen niet.

Artikel 3.11 (Ruimte voor Ruimte regeling)
De beoogde woningen kunnen met toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling mogelijk gemaakt worden. Hiervoor dient voldaan te worden aan vier voorwaarden. Deze voorwaarden zijn opgenomen in artikel 3.11 lid 1 sub a t/m d PRV en hieronder vindt per voorwaarde de toets aan de voorgenomen ontwikkeling plaats:

1. a. De voorgenomen ontwikkeling is op basis van het vigerende bestemmingsplan bestemd tot glastuinbouw. Daarnaast is een op een gedeelte van de planlocatie een tuincentrum toegestaan. Het plangebied is echter op basis van de PRV gelegen in het gebied waarbinnen glastuinbouw niet is toegestaan. Het slopen van de bedrijfsbebouwing op deze locatie ten behoeve van de realisatie van woningen is derhalve mogelijk binnen de voorwaarde zoals genoemd onder artikel 3.11, lid 1, sub a PRV.
2. b. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van drie nieuwe woningen middels de Ruimte voor Ruimte regeling en de herbouw van twee van de reeds aanwezige bedrijfswoningen. De bedrijfswoningen worden tevens van functie gewijzigd naar reguliere burgerwoningen. De derde bedrijfswoning wordt definitief gesloopt. In het plangebied is in totaal 3.780 m² aan bedrijfsbebouwing aanwezig, namelijk 1.310 m² op het perceel Demmerik 122 en 2.470 m² op het perceel Demmerik 124. Deze bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. In de plaats van de 3.780 m² aan bedrijfsbebouwing kunnen 2 woningen gerealiseerd worden. Deze woningen dienen landschappelijk goed te worden ingepast. De goede landschappelijke inpassing vindt in beginsel plaats doordat de huidige bedrijfsbebouwing (incl. een van de bedrijfswoningen) wordt ingeruild door vijf woningen die zijn ingebed in het polderlandschap. De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit die noodzakelijk is voor het realiseren van de derde woning op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling is in onderhavig plan drieledig:
   1. 1. er wordt een bijzondere bebouwingstypologie gehanteerd om de clusters zo optimaal mogelijk te integreren in het landschap;
   2. 2. de doorzichten naar het achterland vanaf de Demmerik worden behouden en waar mogelijk versterkt; en
   3. 3. er wordt voorzien in een robuuste natuurverbinding door aanleg van nieuwe natuur binnen het plangebied.
      In paragraaf 2.2 en meer specifiek 2.2.3 is hier uitgebreid op ingegaan.

Geconcludeerd kan worden dat er wordt voldaan aan de voorwaarde zoals genoemd onder artikel 3.11, lid 1, sub b PRV.

3. c. De nieuwe woningen worden zoveel mogelijk binnen de voormalige bouwpercelen van de bedrijfsbebouwing gerealiseerd. In samenwerking met gemeente De Ronde Venen en de ervenconsulent van provincie Utrecht is gekomen tot een erfinrichtingsplan met ruimtelijke voorwaarden. Deze voorwaarden zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan uit bijlage 1 en dit beeldkwaliteitsplan maakt eveneens onderdeel uit van de regels van dit bestemmingsplan. Mede middels dit beeldkwaliteitsplan wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse versterkt. Er wordt voldaan aan de voorwaarde zoals genoemd onder artikel 3.11, lid 1, sub c PRV.
4. d. In paragraaf 4.7 van deze toelichting wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het aspect bedrijven en milieuzonering. Vooruitlopend op deze toetsing kan worden vermeld dat omliggende bedrijven op voldoende afstand van het plangebied zijn gelegen, waardoor deze bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd als gevolg van onderhavige ontwikkeling. Er wordt voldaan aan de voorwaarde zoals genoemd onder artikel 3.11, lid 1, sub d PRV.

Aan alle voorwaarden van artikel 3.11 PRV wordt voldaan. Derhalve kan voor de onderhavige ontwikkeling gebruik worden gemaakt van de Ruimte voor Ruimte regeling. Overigens dient hierbij opgemerkt te worden dat de voorgenomen ontwikkeling ook in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid m.b.t. de inrichting van en inpassing in het landschap. Hier wordt in paragraaf 3.3.2 nader op ingegaan.

Door rekening te houden met de relevante provinciale belangen is het bestemmingsplan in lijn met het provinciale beleid en treden er geen belemmeringen op voor de vaststelling.

Op 17 oktober 2013 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie De Ronde Venen vastgesteld. Hiermee zijn de hoofdlijnen van voorgenomen ontwikkelingen en de hoofdzaken van het gemeentelijk ruimtelijk beleid op lange termijn beschreven. De Structuurvisie heeft een looptijd tot 2030 en wordt in die periode tweemaal geëvalueerd en eventueel aangepast aan de actualiteit.

De kwaliteit van de gemeente wordt bepaald door het landschap met haar vitale, levendige dorpen en kernen waar mensen graag wonen, werken en recreëren. Het samenspel van wonen, werken en voorzieningen zorgt voor leefbaarheid in de gemeente. De gemeente zet breed in op leefbaarheid in het landelijk gebied, maar vooral ook in de kernen. Inwoners, bedrijven en overheid hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een leefbare samenleving. Het is niet vanzelfsprekend dat het woon-, werk- en voorzieningenniveau in de kernen hetzelfde blijft. Vergrijzing en ontgroening kunnen gevolgen hebben voor de leefbaarheid.

In de Structuurvisie heeft het gemeentebestuur van De Ronde Venen de gewenste ontwikkeling van de gemeente vastgelegd. Voor het gebied geldt een aantal thema's met beleidsdoelen. Deze worden hierna behandeld.

Landschappelijke elementen
Het veenweidegebied bestaat uit open ruimten met vooral weilanden die vanaf de 11^e eeuw zijn verkaveld. De openheid van het landschap, zichtlijnen en o.a. verkavelingspatronen zijn van grote waarde en worden beschermd. Ontwikkelingen worden toegelaten wanneer deze een bijdrage leveren aan het behouden en versterken van de landschappelijke kwaliteiten van deze gebieden. In de Structuurvisie is opgenomen dat de landschapsvisie dient als één van de toetsingskaders bij ontwikkelingen.

Agrarische bebouwing
De Structuurvisie zet niet in op het behoud van agrarische bebouwing bij bedrijfsbeëindiging. De beoogde ontwikkeling is hierop niet van invloed. De gemeente zet in op een geleidelijke sanering van glastuinbouw buiten het concentratiegebied en daarmee het realiseren van landschappelijke kwaliteitswinst.

Landbouw
Bij bedrijfsbeëindiging kunnen na sloop onder de regeling van de Provincie één of meerdere woningen worden gebouwd. Bij omzetting naar een andere bestemming staat landschappelijke kwaliteitswinst voorop.

Kernen landelijk gebied
De structuurvisie geeft aan dat de kernen op microniveau een kwaliteitsimpuls kunnen krijgen. Ontwikkelingen in kleine kernen is mogelijk wanneer ze passen bij de schaal en kwaliteit van het landschap. Demmerik is als 'overig niet-uitgewerkte kern' aangemerkt. Dit zijn kleine specifieke gemeenschappen die waardevol zijn om de behouden als rijkdom en kwaliteit in het landschap.

Relatie tot ontwikkeling
In de gemeentelijke structuurvisie is, net zoals in het provinciaal beleid, het verhogen van de ruimtelijke dan wel landschappelijke kwaliteit het sleutelwoord. De gemeente zet in op de geleidelijke sanering van glastuinbouw buiten het concentratiegebied en daarmee het realiseren van landschappelijke kwaliteitswinst. Alhoewel het tuincentrum formeel geen glastuinbouw betreft, had het qua verschijning en dynamiek wel de kenmerken van glastuinbouw. Daarnaast is op basis van het vigerende bestemmingsplan glastuinbouw op een gedeelte van het plangebied wel toegestaan. De bestemming 'glastuinbouw' verdwijnt door de voorgenomen ontwikkeling en maakt plaats voor de woonfunctie in combinatie met de bestemming 'Tuin - Landschappelijke waarden' en 'Natuur'.

Zoals in de voorgaande paragrafen (met name paragraaf 2.2 en paragraaf 3.2.1) is beschreven, is door toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling in beginsel reeds sprake van een goede landschappelijke inpassing doordat de huidige bedrijfsbebouwing (incl. een van de bedrijfswoningen) wordt ingeruild door vijf woningen die zijn ingebed in het polderlandschap. De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit die noodzakelijk is voor het realiseren van de derde woning op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling is in onderhavig plan drieledig:

1. 1. er wordt een bijzondere bebouwingstypologie gehanteerd om de clusters zo optimaal mogelijk te integreren in het landschap;
2. 2. de doorzichten naar het achterland vanaf de Demmerik worden behouden en waar mogelijk versterkt;
3. 3. en er wordt voorzien in een robuuste natuurverbinding door aanleg van nieuwe natuur binnen het plangebied.

In paragraaf 2.2 en meer specifiek 2.2.3 is hier uitgebreid op ingegaan. De landschappelijke inpassing en verhoging van de ruimtelijke kwaliteit wordt geborgd door het beeldkwaliteitsplan onderdeel uit te laten maken van de (bouw)regels van dit bestemmingsplan.

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de structuurvisie.

De Landschapsnota De Ronde Venen 2030 is op 5 juni 2014 vastgesteld door de raad van de gemeente De Ronde Venen en op 24 juni 2014 in werking getreden. Het hoofddoel van de Landschapsnota is het creëren van een ruimtelijk toetsingskader voor een zorgvuldige afweging van ruimtelijke initiatieven met landschappelijke impact. Het beleid in de Landschapsnota gaat in op de omgang met landschappelijke waarden. Deze waarden zijn in de nota beschreven. In de Structuurvisie De Ronde Venen 2030, Economische visie en Recreatievisie zijn de gewenste ontwikkelingen beschreven. De Landschapsnota dient primair als uitwerking van het beleid dat is vastgesteld in de Structuurvisie. De Landschapsnota is daarom, net als de Structuurvisie, geldig tot 2030.

In de Landschapsnota is een bepaalde toetsingsmethodiek opgenomen. Met de toetsingsmethodiek van de Landschapsnota zijn drie mogelijkheden te onderscheiden:

1. 1. Na toetsing van het initiatief aan het bestemmingsplan blijkt dat een omgevingsvergunning kan worden afgegeven.
2. 2. Het initiatief past niet in het bestemmingsplan, maar wel in een ander of hoger ruimtelijk beleid. Er kan mogelijk een vergunning worden verleend (uitgebreide omgevingsvergunning), als de initiatiefnemer de landschapstoets volgt en voldoet aan de vereiste indieningsvereisten.
3. 3. Het initiatief past niet in het bestemmingsplan en ook niet in ander of hoger ruimtelijk beleid. Er wordt geen vergunning verleend.

In de Landschapsnota is onderstaande beslisboom opgenomen. Deze beslisboom geeft de Landschapstoets weer.

Figuur 3.3 Beslisboom landschapstoets (bron: Landschapsnota De Ronde Venen 2030)

Relatie tot ontwikkeling

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling dient de Landschapstoets doorlopen te worden. Het plan is namelijk in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Op basis van de beslisboom dient de deelgebiedenkaart met bijbehorende deelgebiedbeschrijving geraadpleegd te worden.

Op basis van de deelgebiedenkaart is het plangebied gelegen in deelgebied 4 'Veen: landbouw, natuur (EHS)'. In de deelgebiedenomschrijving is de uitvoering van convenant Groot Wilnis-Vinkeveen (2010) als ontwikkeling behorend bij dit deelgebied benoemd. Het convenant is een integraal plan voor de structuurversterking van de landbouw, het terugdringen van bodemdaling, het verbeteren van de waterkwaliteit, het versterken van recreatie, natuurontwikkeling (EHS) en het verbeteren van het beheer in de bestaande natuur (EHS).

Conform de beslisboom, zie figuur 3.3, dient de vraag beantwoord te worden of het voorgenomen initiatief kan aansluiten op de ontwikkelingen binnen het deelgebied en of het bijdraagt aan de vitaliteit van het landelijk gebied. Het initiatief sluit niet in zijn geheel aan bij de ontwikkeling behorend bij deelgebied 4, zoals benoemd in de deelgebiedenbeschrijving. Het sluit daarentegen wel aan bij (de realisatie van) natuurontwikkeling, doordat het voorgenomen initiatief voorziet in de aanleg en instandhouding van natuur in het plangebied dat aansluit op het naastgelegen NNN (voorheen EHS).

Bovendien draagt het initiatief bij aan de vitaliteit van het landelijk gebied. Immers, de huidige bedrijven in het plangebied zullen worden beëindigd en de daarbij behorende (bedrijfs- en woon)bebouwing wordt gesloopt. Daarvoor in de plaats worden vijf woningen gerealiseerd. Om deze vijf woningen te realiseren is een beedkwaliteitsplan (met erfinrichtingsplan) opgesteld door (landschaps)architecten Van Weelden De Wilde. Uit dit plan, dat is opgnenomen in bijlage 1 van de Toelichting en Regels van dit bestemmingsplan, blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling de landschappelijke kwaliteiten ter plaatse niet aantast en dat wordt voorzien in voldoende ruimtelijke kwaliteit. Een en ander is ook reeds toegelicht in hoofdstuk 2 van deze toelichting.

Op grond van de Landschapsbeleidskaart is het plangebied gelegen in het beleidsobject 'Verkaveling Middeleeuws'. Voor dit beleidsobject geldt dat bij plangebieden groter dan 10.000 m² de uitgebreide indieningsvereisten gelden. Dat wil zeggen dat voor het plan een uitgebreide landschappelijke onderbouwing aan de hand van de deelgebiedenbeschrijving dient te worden opgesteld. Het eerder genoemde beeldkwaliteitsplan van Van Weelden De Wilde voorziet hierin.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de Landschapsnota De Ronde Venen 2030 en voldoet aan de hierin beschreven indieningsvereisten.

Op 29 juni 2017 heeft de gemeenteraad van De Ronde Venen de Woonvisie 2025 opgesteld. Op 5 maart 2020 is de '1^e wijziging Woonvisie 2025' vastgesteld door de gemeenteraad. De Ronde Venen wil een vitale gemeente blijven: een bevolking die op peil blijft, met een gezonde samenstelling van jong en oud. Hiertoe wil de gemeente de woningen en woonomgeving zo goed mogelijk aan laten sluiten op de woonwensen en woningbehoefte van de inwoners. De woonvoorraad sluit nu onvoldoende aan bij de woonwensen van de inwoners. Mede hierdoor is er een gebrek aan doorstroming. De visie richt zich op het bouwen van nieuwe woonmilieus om daarmee de doorstroming te bevorderen. Het richt zich dan ook op de kwaliteit van wonen in de gemeente. Naast woningen zelf zijn voorzieningen zoals winkels, scholen en zorgvoorzieningen belangrijke voorwaarden voor de kwaliteit van wonen in De Ronde Venen.

Uit de woonvisie volgt dat behoefte is aan koopwoningen in alle prijsklassen, waarbij de vraag het grootst is naar duurdere woningen boven de €350.000.

Daarnaast wordt in de woonvisie ingezet op het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad en op duurzame nieuwbouw.

Tot slot wordt met de wijzigingen die in 2020 in de woonvisie zijn doorgevoerd ('1^e wijziging Woonvisie 2025') bij nieuwe projecten meer gestuurd op het toevoegen van sociale en middeldure huurwoningen. Concreet heeft dit zich vertaald in de volgende randvoorwaarden:

• Bij elk nieuwbouwproject, waar nog geen anterieure overeenkomst is gesloten, bedraagt het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30%.
• Bij woningbouwprojecten vanaf 50 woningen wordt, naast de sociale woningbouwopgave, aanvullend ten minste 15% in de middeldure huursector, dan wel als goedkope koop gerealiseerd.

Relatie tot ontwikkeling
De voorgenomen ontwikkeling realiseert vijf grondgebonden woningen. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de woningbehoefte in de prijsklasse boven €350.000. Conform de woonvisie is aan koopwoningen in deze prijsklasse de grootste behoefte. De woningen worden daarnaast aardgasvrij uitgevoerd en er wordt gekeken naar overig te treffen maatregelen, waardoor tevens sprake is van duurzame nieuwbouw. Tot slot is voor deze ontwikkeling reeds in 2017 een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor de eis voor het aandeel sociale huurwoningen uit de '1^e wijziging Woonvisie 2025' niet van toepassing is.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het beleid uit de woonvisie en de eerste wijziging daarop.

De Ronde Venen heeft een ambitie om in 2040 een klimaatneutrale gemeente te zijn. Onder klimaatneutraal verstaat de gemeente dat alle activiteiten en processen op het gemeentelijk grondgebied geen bijdrage meer leveren aan klimaatverandering in de vorm van CO2-uitstoot. Dit wil de gemeente bereiken met verschillende projecten. Deze projecten staan beschreven in het Spoorboekje naar een klimaatneutrale gemeente in 2040.

Relatie tot ontwikkeling

De beoogde woningen worden aardgasvrij uitgevoerd. Daarnaast wordt in het plangebied natuur toegevoegd en wordt de aanwezige watergang verbreed. Bij de nadere planuitwerking dient aandacht besteed te worden aan overige te treffen duurzaamheidsmaatregelen.

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Algemeen

In het kader van de herontwikkeling moet gekeken worden wat de verkeersgeneratie is, wat de parkeerbehoefte is en hoe de ontsluiting geregeld wordt van de nieuwe functie om voldoende parkeerplaatsen te waarborgen en ongewenste verkeerssituaties tegen te gaan.

Verkeersgeneratie
Met behulp van de rekentool van het CROW is de verkeersgeneratie voor de voorgenomen ontwikkeling berekend. De rekentool is ingesteld op de volgende kenmerken:

• wonen;
• vijf vrijstaande woningen;
• gemeente De Ronde Venen; en
• buitengebied.

Uit de rekentool blijkt dat op een maatgevende openingsdag in een gemiddelde maand, de verkeersaantrekkende werking van de voorgenomen ontwikkeling 43 motorvoertuigen per etmaal bedraagt. In de huidige situatie is onder andere een tuincentrum (circa 2.400 m²) aanwezig op de projectlocatie. Op een maatgevende openingsdag (gemiddelde maand, zaterdag) bedraagt de verkeersaantrekkende werking van een tuincentrum 833 motorvoertuigen per etmaal.

Gesteld kan worden dat de verkeersgeneratie sterk afneemt door de voorgenomen ontwikkeling.

Ontsluiting
In de huidige situatie wordt het perceel Demmerik 124 ontsloten door een dam. Het perceel Demmerik 122 wordt in de huidige situatie ontsloten door een smalle loopbrug en een dam die de locatie met de Demmerik verbindt. In de huidige situatie wordt op het perceel Demmerik 122 over een pad van maximaal 1,25 meter breedte een recht van overpad verleend aan de buurman op het achterliggende perceel. Het recht van overpad bestaat eruit om met niet-gemotoriseerd verkeer (lees: lopend of de fiets) het achterliggende perceel te bereiken. Het bestaande recht van overpad wordt gehandhaafd.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling wordt de loopbrug ter plaatse van Demmerik 122 verwijderd en de dam wordt verplaatst. De dam wordt gebruikt als gezamenlijke ontsluiting voor beide woningen. Op het perceel Demmerik 124 wordt de huidige dam gehandhaafd. Een en ander is weergegeven in figuur 4.1.

figuur 4.1 ontsluitingswegen via dammen. Demmerik 122 boven, Demmerik 124 beneden (bron: Van Weelden De Wilde)

Parkeren
Conform het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren De Ronde Venen, analoog' dient getoetst te worden aan de parkeernormen uit het beleidsplan 'Verkeer 2017 - 2021'. De parkeernormen zijn in bijlage 1 van het beleidsplan opgenomen. Uitgaande van de ligging in 'buitengebied' geldt voor de realisatie van een vrijstaande koopwoning een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen per woning. De onderhavige ontwikkeling voorziet in de realisatie van vijf woningen. Dit betekent dat in totaal 12 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden (2,4 x 5 = 12). Van de 12 parkeerplaatsen dienen vijf parkeerplaatsen op het perceel Demmerik 122 gerealiseerd te worden en zeven parkeerplaatsen op het perceel Demmerik 124. Dit is eveneens weergegeven op figuur 4.1.

Conclusie
In de toekomstige situatie neemt de verkeersgeneratie af, is de locatie passend ontsloten en wordt voldaan aan de parkeerbehoefte. Geconcludeerd kan worden dat de verkeer- en parkeeraspecten geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Algemeen

De Erfgoedwet bevat de geldende wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is primair een gemeentelijke opgave. De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Dit volgt uit een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg. De Erfgoedwet is een voorloper op de Omgevingswet, welke naar verwachting in 2022 in werking treedt.

Voor het hele grondgebied van de gemeente De Ronde Venen is een archeologische beleidskaart (Herziening van de archeologische beleidskaart van de gemeente De Ronde Venen 2016, Vestigia BV, V1385, 23 februari 2017) gemaakt. Hierop is te zien waar archeologische waarden in de bodem zitten of verwacht kunnen worden.

Relatie tot ontwikkeling

Een deel van het plangebied kent, op basis van het vigerende bestemmingsplan, archeologische waarden. Derhalve is ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling door Bureau voor Archeologie een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (29 juni 2018). De conclusie en het advies van dit onderzoek wordt hieronder integraal overgenomen. Het volledige onderzoek is bijgevoegd in de bijlage 2 van deze toelichting.

Conclusie archeologisch bureauonderzoek

De onderzoeksvragen kunnen als volgt worden beantwoord:

1. Waaruit bestaan de voorgenomen bodemingrepen?

De beoogde ingreep bestaat uit de bouw van een vijf woningen in het oostelijk deel van het plangebied. Voor alle woningen zijn kelders met een aangrenzende ondergrondse patio voor lichttoetreding in de kelderruimtes voorzien. Exacte verstoringsdieptes en nadere details zijn nog niet beschikbaar. De woningen worden gebouwd op de plek waar zich nu kassen en woningen bevinden, aan de oostzijde van het plangebied.

2. Wat is de landschappelijke ligging van het plangebied in termen van geomorfologie, geologie en bodemkunde?

Het plangebied ligt in de ArcheoRegio “het Hollands veengebied”. In de ondergrond is Hollandveen aanwezig, mogelijk ingeschakeld met zeeafzettingen. In de top van het veen heeft zich op basis van de bodemkaart koopveengronden op zeggeveen, rietzeggeveen of (mesotroof) broekveen met een toemaakdek gevormd.

3. Is sprake van een natuurlijke (intacte) bodemopbouw of is deze (deels) verstoord? Indien sprake is van verstoringen, wat is de diepte en omvang van de verstoring?

Door de huidige bebouwing en grondbewerkingen is de bodem deels verstoord. Ter plaatse van toekomstige woningen 3, 4 is geen bebouwing aanwezig en ter plaatse van toekomstige woning 5 is deels een kas aanwezig. Mogelijk is hier de bodem intact. Ter plaatse van toekomstige woningen 1 en 2 is de bodem naar verwachting deels verstoord door de huidige bebouwing.

4. Zijn er (aanwijzingen voor) archeologische waarden in het plangebied aanwezig, en zo ja, wat is naar verwachting de omvang, ligging, aard en datering hiervan.

Het oostelijk deel van het plangebied ligt binnen een AMK-terrein. Op 16e- en 18e-eeuwse kaarten is globaal ter plaatse van het plangebied bebouwing afgebeeld. Waarschijnlijk heeft deze bebouwing een oorsprong in de Late Middeleeuwen. Het is niet zeker of de bebouwing in het plangebied was gelegen.

5. Indien er (mogelijk) archeologische waarden aanwezig zijn:

a) Worden deze archeologische waarden verstoord door de voorgenomen bodemingrepen? Zo ja, op welke wijze?

De nieuwe woningen komen in het oostelijk deel van het plangebied waar van oorsprong laatmiddeleeuwse bebouwing aanwezig kan zijn. Door de graafwerkzaamheden voor de nieuwbouw kunnen de mogelijke resten worden verstoord.

b) Welke maatregelen kunnen worden genomen om voldoende rekening te houden met deze archeologische waarden?

Geadviseerd wordt om ter plaatse van het oostelijk deel van het plangebied en de nieuwbouwlocaties een verkennend booronderzoek uit te voeren, aangevuld met enkele controle boringen in het westelijk deel van het plangebied. Deze boringen hebben als doel de bodemopbouw te verkennen. Met de verkenning wordt inzicht verkregen in de vormeenheden van het landschap, voor zover deze van invloed zijn op de locatiekeuze in het verleden alsmede het verwerven van informatie over de aanwezige verstoringen. Hiermee kunnen kansarme zones worden uitgesloten en kansrijke zones worden geselecteerd.

Advies archeologisch bureauonderzoek

Bureau voor Archeologie adviseert om ter plaatse van het oostelijk deel van het plangebied en ter plaatse van de nieuwbouwlocaties een verkennend booronderzoek uit te voeren, aangevuld met enkele controle boringen in het westelijk deel van het plangebied.

Conclusie

Het advies van Bureau voor Archeologie wordt opgevolgd. Een verkennend booronderzoek zal worden uitgevoerd. Vooralsnog zal de aanduiding 'terrein van archeologische waarde' overgenomen worden op de verbeelding van dit bestemmingsplan om de eventueel voorkomende archeologische waarden in het plangebied te beschermen. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient het aanvullend archeologisch onderzoek te worden overlegd, waaruit blijkt dat de eventueel voorkomende archeologische waarden in het gebied niet worden verstoord. Daarnaast heeft de initiatiefnemer met de kosten voor aanvullend archeologisch onderzoek rekening gehouden in de exploitatie. Gelet op de bescherming van de archeologische waarden en het gegeven dat in de exploitatie door initiatiefnemer rekening is gehouden met het uitvoeren van aanvullend onderzoek, staat het aspect archeologie de (financiële) uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg.

Algemeen

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Waternet voert taken uit in opdracht van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht.

Waterbeheersplan 2016 - 2020 'Waterbewust en waterrobuust'
Met het waterbeheerplan ‘Waterbewust en waterrobuust’ wil het waterschap Amstel, Gooi en Vechtstreek in de periode 2016 – 2020 inzetten op een hoger waterbewustzijn. Daarnaast staat het woord waterrobuust centraal in het waterbeheerplan.

Het waterschap heeft de zorg voor het regionale watersysteem: optimale bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van schoon water en efficiënte zuivering van afvalwater. Belangrijke kernwoorden daarbij zijn ‘duurzaam’ en ‘kosteneffectief’. Het waterschap vindt de intrinsieke waarde van water als beeldbepalend element in de leefomgeving heel belangrijk: water is ook om van te genieten! Het waterschap wil bijdragen aan de belevingswaarde door aandacht voor recreatie, landschap en cultuurhistorie. Het waterschap wil bereiken dat mensen zich bewuster worden van het belang van een veilig en ‘robuust’ (toekomstbestendig) watersysteem. Het waterschap wil open en toegankelijk zijn, actief naar samenwerking zoeken en de dialoog aangaan.

De strategische uitgangspunten voor de langere termijn (2030) zijn:

• samenbrengen van alle regionale waterbeheertaken in één regionale waterautoriteit;
• een klimaatbestendig en waterrobuust gebied;
• steden die beter bestand zijn tegen extreme regenbuien, wateroverlast, overstromingen, hitte en droogte;
• een omgeving die zich bewust is van waterveiligheid;
• water dat overal in het gebied geschikt is voor de vastgestelde gebruiksfunctie;
• gebruik van afvalwater als grondstof en bron voor energie en water;
• gebruik van vernieuwende oplossingen vanuit samenwerking met kennisinstellingen, andere overheden en marktpartijen;
• vermindering van regeldruk en vergroting van kosteneffectiviteit;
• afstemming over alle watertaken per stroomgebied;
• behoud van de zelfstandige bevoegdheid.

Keur AGV en legger

In de Keur staan regels van Waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Hiermee wil het waterschap de volgende doelen bereiken:

• schoon en genoeg water in onze sloten, grachten en meren;
• sterke dijken tegen overstromingen;
• gezonde waterplanten en vissen.

De Keur gaat kortom over het gebruik en onderhoud van water, oevers en dijken en welke middelen het waterschap heeft om zijn werk goed te doen.

In de legger staat wie op welke plek verantwoordelijk is voor onderhoud. Dat kan Waterschap Amstel, Gooi en Vecht zijn. Maar ook een ander waterschap, de provincie of een boer met akkers langs het water.

De legger is voor het waterschap een belangrijk document. Het waterschap gebruikt de legger ook bij het geven van een vergunning. De legger maken we onder andere op basis van de Keur. In de Keur staan de regels van het waterschap voor dijken en het water.

Watertoets

De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. Deze waterparagraaf is op 2 april 2020 voorgelegd aan het AGV. De resultaten van de watertoets zijn verwerkt in onderhavige paragraaf.

Relatie tot ontwikkeling

Waterkwantiteit

De projectlocatie is in de huidige situatie grotendeels verhard. Op basis van artikel 2.3 van de Keur geldt een vergunningplicht bij het toevoegen van verhard oppervlak. Onder de 1.000 m² verharding wordt een vrijstelling afgegeven. Door de sloop van de bedrijfsgebouwen en de realisatie van de woningen zal het verharde oppervlak juist afnemen in plaats van toenemen.

Daarnaast wordt aan de oostzijde van het plangebied de huidige watergang (tussen de Demmerik en het plangebied) voorzien van een inham van circa 10 meter breed. Tevens wordt de watergang tussen de percelen Demmerik 122 en 124 verbreed met circa 1,4 meter. In totaal wordt 350 m² aan water toegevoegd.

Figuur 4.2 Gedeeltelijke verbreding huidige watergang (bron: Van Weelden De Wilde)

Waterkwaliteit, waterafvoer en riolering

Bij de totstandkoming van het project worden uitloogbare materialen, zoals lood, koper en zink, zo veel mogelijk vermeden / niet toegepast, zodat schoon hemelwater hier niet mee in aanraking kan komen. Zo heeft de ontwikkeling geen negatief effect op de (grond)waterkwaliteit ter plaatse.

De hemelwaterafvoer zal worden afgekoppeld van de afvalwaterafvoer. Daarnaast wordt onderzocht of het afvalwater aangesloten kan worden op het gemeentelijk rioleringsstelsel. De nadere uitwerking hiervan zal afgestemd worden met het Hoogheemraadschap.

Waterveiligheid

Op de legger is weergegeven dat de achterzijde van het perceel Demmerik 124 voor een klein gedeelte in de buitenbeschermingszone van een secundaire waterkering ligt. De uit te geven woonpercelen zijn echter buiten deze zone gelegen. De werkzaamheden vinden derhalve plaats buiten de zones van de secundaire waterkering.

figuur 4.3 uitsnede legger. Rood omlijnd is de gehele projectlocatie, geel omlijnd zijn de uit te geven woonpercelen (bron: legger AGV)

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Algemeen

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.

De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

Relatie tot ontwikkeling

Door Van Dijk Geo- en milieutechniek B.V. is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3 van deze toelichting. De conclusie en aanbevelingen van het onderzoek luiden als volgt:

"Ter plaatse van het oostelijk deel van het perceel Demmerik 122 is in het kader van de Wet bodembescherming (Wbb) sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met koper, lood en zink in de grond. Daarnaast voldoet de toplaag van de bodem ter plaatse van beide percelen (Demmerik 122 - 124) getoetst aan het Besluit bodemkwaliteit niet aan de toekomstige functieklasse 'Wonen'. Derhalve is millieuhygiënisch gezien vooralsnog bezwaar tegen de voorziene herontwikkeling naar woningbouw. Voorafgaand aan de herontwikkeling dient de locatie eerst geschikt gemaakt te worden voor de toekomstige functie 'Wonen' (bijvoorbeeld door het afgraven van de toplaag). Gezien ter plaatse van het perceel Demmerik 122 sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging zal de herontwikkeling gezien worden als saneringshandeling. Voor aanvang van de nieuwbouw dient een BUS-melding (saneringsplan) bij het bevoegd gezag te worden ingediend, waarin de gekozen saneringshandeling wordt verwoord. Na goedkeuring van de BUS-melding door het bevoegd gezag kan onder milieukundige begeleiding met de werkzaamheden (door een gecertificeerde aannemer) worden aangevangen. Op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurde BUS-melding is er doorgaans geen bezwaar tegen afgifte van de omgevingsvergunning (bouwvergunning)."

Conclusie

De aanbevelingen uit het verkennend bodemonderzoek worden opgevolgd. Voorafgaand aan de aanvraag om de omgevingsvergunning bouwen zal een BUS-melding worden gedaan. Op grond van artikel 6.2c van de Wabo treedt een omgevingsvergunning in dit geval 'vertraagd' in werking. De omgevingsvergunning zal pas in werking treden als een BUS-melding is gedaan en de zogeheten vijfwekentermijn is verstreken. Kortom, de bouw mag pas worden gestart als de BUS-melding is gedaan en het bevoegd gezag daarmee heeft ingestemd. De initiatiefnemer heeft met kosten voor verwijdering en sanering rekening gehouden in de exploitatie. Het doen van een BUS-melding staat daarmee de (financiële) uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg.

Algemeen

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken.
Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:
Plaatsgebonden risico (PR):
Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt 'vertaald' als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) mogen liggen.

Groepsrisico (GR):
Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbaar aantal personen, de zogenaamde oriëntatiewaarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd door middel van een verantwoordingsplicht, kan afwijken. De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR.

Het Ipo (Interprovinciaal overleg) heeft een risicokaart ontwikkeld waarop verschillende risicobronnen en risico-ontvangers zijn aangegeven. Op de risicokaart staan gegevens die met risico te maken hebben, zoals risicoveroorzakende bedrijven (inrichtingen) die gevaarlijke stoffen gebruiken, produceren of opslaan en ook het vervoer/transport van grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen. Gevaarlijke stoffen zijn in dit geval stoffen die een schadelijke invloed hebben op de gezondheid en het milieu.

Relatie tot ontwikkeling
In figuur 4.3 is een uitsnede van de risicokaart weergegeven, waarop de projectlocatie indicatief is aangeduid met een groene cirkel.

figuur 4.4 uitsnede risicokaart, projectlocatie globaal uitgesneden in het groen (bron: www.nederland.risicokaart.nl)

Op de risicokaart is te zien dat:

• Het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting.
• Het plangebied niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen.
• Het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een nabij gelegen transportroute.
• Het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een buisleiding voor het transport van gevaarlijke stoffen. Het plangebied is op circa 580 meter afstand gelegen van een buisleiding van de Gasunie. Deze afstand is ruim voldoende.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Algemeen

In het kader van de Wet geluidhinder moeten geluidgevoelige objecten voldoen aan de wettelijk bepaalde normering als het gaat om de maximale geluidbelasting op de gevels. De limitatieve lijst geluidgevoelige gebouwen bestaat uit:

• woningen;
• onderwijsgebouwen;
• ziekenhuizen;
• verpleeghuizen;
• verzorgingstehuizen;
• psychiatrische inrichtingen;
• kinderdagverblijven.

Relevante geluidbronnen in het kader van de Wet geluidhinder zijn wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Op het moment dat een van bovenstaande functies ontwikkeld wordt in de nabijheid van voornoemde geluidbronnen of binnen de zones daarvan, zal middels een geluidsonderzoek aangetoond moeten worden of er voldaan wordt aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde. Daarnaast kan het als het gaat om bijvoorbeeld logiesruimtes (hotelkamers, recreatieve verblijven) wenselijk zijn om een goed en aangenaam binnenklimaat te kunnen waarborgen.

Relatie tot ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling realiseert geluidsgevoelige objecten. Woningen zijn immers aangemerkt als geluidsgevoelige objecten in het kader van de Wgh. Echter, conform de Wgh dienen enkel geluidsgevoelige objecten die liggen binnen de zone van gezoneerde wegen onderzocht te worden. De projectlocatie is gelegen aan de Demmerik, waar een 30 km/u regime geldt. Derhalve is een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk.

Over de 30 km/u weg (Demmerik) rijdt zelden zwaar vrachtverkeer dat een hoge geluidbelasting kan veroorzaken. Gesteld kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling derhalve niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en het aspect geluid geen belemmering vormt.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Algemeen

Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgesteld. Hierdoor wordt in een vroeg stadium bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden met de belangen van bedrijven en woningen. Zo wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt door de komst van nieuwe woningen.

Milieuzonering is een hulpmiddel bij ruimtelijke planvorming. Het is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt.

In de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. Hierbij worden richtafstanden gegeven per milieutechnisch aspect (geur, stof, geluid en gevaar), waarbij de grootste afstand bepalend is voor de indeling in een milieucategorie.

Figuur 4.5 Richtafstanden bedrijven en milieuzonering De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied. In een gemengd gebied is sprake van een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor.

Relatie tot ontwikkeling
De projectlocatie is gelegen binnen het omgevingstype gemengd gebied. De projectlocatie is gelegen in het Lint Demmerik waar overwegend agrarische en andere bedrijvigheid is gevestigd. Direct aan de zuidzijde van de projectlocatie is glastuinbouw gelegen. Glastuinbouw valt onder milieucategorie 2. Voor milieucategorie 2 wordt een richtafstand van 10 meter gehanteerd bij het omgevingstype 'gemengd gebied'. De te realiseren woningen op de Demmerik 124 liggen op ruim 20 meter afstand. Er wordt dus ruim voldaan aan de richtafstand van 10 meter. Daarnaast is rondom het plangebied (agrarische) bedrijvigheid gelegen in ten hoogste milieucategorie 2. Aan de richtafstand van 10 meter (omgevingstype gemengd gebied) wordt voldaan. Tot slot zijn er diverse woningen rondom de projectlocatie gelegen. Woningen leveren geen milieuhinder op ten opzichte van andere woningen. Er kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling geen beperking geeft voor bestaande (bestemde) bedrijvigheid in de directe omgeving.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Algemeen

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m² brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m² brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

Relatie tot ontwikkeling
NIBM

In onderhavig geval is sprake van de realisatie van vijf woningen, waardoor de grenswaarde van 3% niet overschreden zal worden. Het project draagt daarmee niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Goed woon- en leefklimaat
Op www.nsl-monitoring.nl (geraadpleegd op 19 maart 2020, rekenpunt 169886) is te zien dat ter plaatse van de projectlocatie de grootschalige achtergrondconcentraties in 2020 van fijnstof PM₁₀ 17,6 µg/m³, van fijnstof PM_2,5 10,5 µg/m³ en van stikstofdioxide NO₂ 14,0 µg/m³ zijn. De grenswaarde voor toetsing voor stikstofdioxide NO₂ is 40 µg/m³, voor fijnstof PM₁₀ is 40 µg/m³ en voor fijnstof PM_2,5 is 25 µg/m³ de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie. Wanneer de maximale bijdrage van het extra verkeer hierbij wordt opgeteld, zal de concentraties van zowel fijn stof als stikstofdioxide ruim onder de grenswaarden blijven.

Conclusie

Het milieuaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied.

Algemeen

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

Wet natuurbescherming
Via de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. Daarnaast kan de provincie ervoor kiezen om een gebied aan te wijzen als bijzonder nationaal natuurgebied- of landschap of als Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Natuur Netwerk Nederland
Het natuurnetwerk Nederland (NNN) is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. NNN is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Indien het projectgebied in het NNN gelegen is, verlangt de provincie een 'nee-tenzij-toets'. Afhankelijk van de provincie kan dit ook gelden voor projectgebieden in de nabijheid van het NNN.

Relatie tot ontwikkeling

Ecologische quickscan en nader onderzoek t.b.v. soortbescherming

Door ecologisch onderzoeks- en adviesbureau Van der Goes en Groot is een ecologische quickscan uitgevoerd. De resultaten uit dit onderzoek worden hieronder integraal overgenomen. Het volledige onderzoek is bijgevoegd in de bijlage 4 van deze toelichting.

• Het onderzoeksgebied is in potentie geschikt voor beschermde soorten amfibieën, vogels, grondgebonden zoogdieren en vleermuizen.
• Gezien het aanwezige biotoop, het oppervlak, de geografische ligging en informatie uit de vakliteratuur over waarnemingen en populaties in de omgeving, zullen van de amfibieën en grondgebonden zoogdieren alleen 'vrijgestelde' soorten aanwezig zijn. Voor deze aangetroffen of verwachte 'vrijgestelde' soorten gelden geen verbodsbepalingen als werkzaamheden worden verricht in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting, zoals het besproken plan. Een ontheffing is dan niet nodig.
• In het plangebied kunnen broedvogels met niet-jaarrond beschermde nesten voorkomen. Voor de verwachte aanwezige broedvogels dienen werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden, buiten het broedseizoen plaats te vinden. Een ontheffing is voor broedvogels dan niet nodig. Het broedseizoen loopt ruwweg van half maart tot half juli.
• In het plangebied kunnen jaarrond beschermde verblijfplaatsen van vogels voorkomen, namelijk die van de huismus. Omdat negatieve effecten door de werkzaamheden niet uitgesloten zijn, is onderzoek naar in gebruik zijnde verblijfplaatsen van deze vogelsoort(en) noodzakelijk. Worden tijdens vervolgonderzoek dergelijke verblijfplaatsen gevonden, dan dient een ontheffingsaanvraag te worden ingediend, waarin passende mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven.
• In het plangebied kunnen verblijvende vleermuizen voorkomen. Omdat negatieve effecten door de werkzaamheden niet uitgesloten zijn, is onderzoek naar in gebruik zijnde verblijfplaatsen van vleermuizen noodzakelijk. Worden tijdens de veldinventarisatie één of meer soorten vleermuizen met verblijfplaatsen aangetroffen, dan dient een ontheffingsaanvraag te worden ingediend, waarin passende mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven.
• Voor het mogelijk incidentele terreingebruik van het plangebied door vogels met jaarrond beschermde nesten (Sperwer), wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter leefgebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. de vogels kunnen derhalve gemakkelijke uitwijken.
• Voor de mogelijk aanwezige foeragerende vleermuizen in het plangebied wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter foerageergebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. De vleermuizen kunnen derhalve gemakkelijk uitwijken.

Omdat uit de ecologische quickscan volgt dat nader onderzoek naar de huismus en vleermuis noodzakelijk is, is in 2018 een nader onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 5 van deze toelichting.

Uit het nader onderzoek volgt dat geen huismussen zijn waargenomen in of bij de bebouwing van het plangebied. In de omgeving zijn wel huismussen aangetroffen. Het plangebied maakt geen (essentieel) deel uit van het leefgebied van de huismussen. Veranderingen in het plangebied zullen geen negatief effect hebben op de aanwezige huismussen in de omgeving. Tijdens de inventarisatie in het plangebied zijn wel vleermuizen aangetroffen. Het betreffen verblijvende gewone dwergvleermuizen. Derhalve dient een ontheffingsaanvraag ingediend te worden, waarin passende mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven. Deze ontheffingsaanvraag is op 29 juni 2020 ingediend. Er is geen aanleiding om de ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming niet te verkrijgen. Dit onderdeel staat derhalve niet aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan in de weg.

Gebiedsbescherming

Ten aanzien van gebiedsbescherming is in de ecologische quickscan het volgende opgenomen: "Gezien de aard van de plannen, de reikwijdte daarvan en de locatie van het plangebied ten opzichte van beschermde gebieden is op voorhand uit te sluiten dat andere natuurwetgeving aan de orde is dan die hierboven is beschreven."

De quickscan dateert echter uit 2018 waardoor deze ten aanzien van gebiedsbescherming niet meer actueel is. Op basis van de huidige wet- en regelgeving dient voor ieder project met een mogelijke depositie van stikstof een Aerius-berekening uitgevoerd te worden.

Op 14 april 2020 is door Van der Goes & Groot een Aerius-berekening uitgevoerd. De Aerius-berekening is opgenomen in bijlage 6 van deze toelichting. Uit de Aerius-berekening volgt dat:

• De maximale projectbijdrage van de aanleg en het gebruik van de gebouwen is 0,00 mol/ha/jaar op de meest dichtbijgelegen stikstofgevoelige habitattypen. De stikstofdepositie die uitvoering van de plannen zal veroorzaken vormt een zodanig gering percentage van de kritische depositiewaarde van de meest kritische ter plaatse voorkomende stikstofgevoelige habitattypen, dat er ecologisch gezien geen zichtbare of meetbare effecten zullen optreden en er zeker geen sprake is van significante gevolgen waardoor de instandhoudingsdoelstellingen van de betrokken Natura 2000-gebieden in gevaar zouden kunnen komen.
• De hoogste bijdrage van het project betreft de tijdelijke inzet en het tijdelijke effect van mobiele werktuigen. Deze tijdelijke effecten zijn vaak gemakkelijker op te vangen door de natuurlijke fluctuaties binnen het natuurgebied of eventueel herstelbeheer, dan effecten van permanente activiteiten.
• In de gerealiseerde bebouwing wordt door het afzien van stookinstallaties in de bebouwing (vrijwel) geen stikstof meer geëmitteerd. De transitie van oude bebouwing met zekere uitstoot van stikstof naar de beoogde bebouwing in dit project draagt daarmee bij aan de gewenste permanente daling van stikstof op kwetsbare natuurgebieden.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk. Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden.

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Relatie tot ontwikkeling

De ontwikkeling omvat de realisatie van vijf woningen. Een dergelijke ontwikkeling kan worden getypeerd als stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. Een stedelijk ontwikkelingsproject staat genoemd in bijlage D, onderdeel D11.2 en is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer het betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Onderhavige ontwikkeling valt daarmee ruim onder de drempelwaarden. Er geldt geen directe m.e.r.-beoordelingsplicht, een vormvrije m.e.r.-beoordeling is wel noodzakelijk. Indien hieruit blijkt dat belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet kunnen worden uitgesloten, geldt alsnog een m.e.r.-beoordelingsplicht.

Aanmeldnotitie en m.e.r.-beoordelingsbesluit
Op 3 november 2020 is een aanmeldnotitie ingediend ten behoeve van de beoogde ontwikkeling. Het bevoegd gezag heeft op XXX bepaald dat, een milieueffectrapportage gelet op de aard en omvang van het project en de daarmee gepaard gaande milieugevolgen, niet nodig is en dat kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. De hiertoe opgestelde aanmeldnotitie van 5 november 2020 is opgenomen in bijlage 7 van deze toelichting.

De regels en de plankaart vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting is niet juridisch bindend, maar bevat een uitleg van de aan het bestemmingsplan ten grondslag liggende gedachten en onderzoeken die hebben geleid tot de gewenste ontwikkeling binnen het plangebied.

Op de bij het bestemmingsplan behorende plankaart met het Plan identificatie nummer NL.IMRO.0736.BPP041dem122124- va01 zijn alle noodzakelijke gegevens ingetekend. De bestemmingen zijn de belangrijkste elementen. In dit bestemmingsplan zijn de bestemmingen 'Tuin - Landschappelijke waarden', 'Natuur', Water', 'Wonen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' opgenomen. De bestemming wordt op de verbeelding zichtbaar gemaakt door middel van een kleur. Deze op de verbeelding ingetekende bestemming is gekoppeld aan een artikel in de regels. De regels laten vervolgens bij elke bestemming zien op welke wijze de gronden binnen de desbetreffende bestemming gebruikt mogen worden.

Het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en uit de regels. Deze elementen zijn direct bindend en vormen onder andere de toetsingsgrond voor een aanvraag om omgevingsvergunning. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van de onderhavige toelichting, die niet bindend is.

Bij het opstellen van de regels is rekening gehouden met de Wet ruimtelijke ordening. Om te voorkomen dat de planregels niet mogelijk maken wat achteraf gezien toch eigenlijk wel aanvaardbaar is bevat het bestemmingsplan de nodige flexibiliteit. Denk hierbij aan de mogelijkheid voor het college van burgemeester en wethouders om 10% af te wijken van genoemde hoogtematen. Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 en de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen 2012.

Leeswijzer bestemmingsregels
De bestemmingsregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de definities van de verschillende in het bestemmingsplan gebruikte begrippen opgenomen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). De wijze van meten geeft aan hoe de oppervlakte, inhoud, goothoogte, nokhoogte e.d. van een bouwwerk moet worden bepaald. Deze regels zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de bestemmingsregels. Het tweede hoofdstuk bevat de bestemmingsregels voor de bestemmingen 'Tuin - Landschappelijk', 'Waarde - Archeologie 2', 'Natuur', 'Water', 'Wonen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. In deze regels zijn het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven (doeleindenomschrijving) en zijn diverse bepalingen inzake het bouwen opgenomen. Hieronder worden de bestemmingen van een nadere toelichting voorzien.

'Tuin - Landschappelijk'

De gronden behorende bij de bestemming 'Tuin - Landschappelijk' zijn bestemd voor tuinen, groenvoorzieningen, water en behoud, versterking en ontwikkeling van landschapswaarden in de vorm van openheid en doorzichten. Daarnaast dienen de gronden ingericht en in stand gehouden worden conform de ruimtelijke randvoorwaarden uit het beeldkwaliteitsplan, dat is opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting en bijlage 1 van de planregels.

Om de landschapswaarden in stand te houden en te beschermen is op de gronden met de bestemming 'Tuin - Landschappelijk' een specifieke tuinbestemming opgenomen, waarmee wel het gebruik als zodanig wordt toegestaan, maar waarmee bebouwing wordt uitgesloten. In de bouwregels is bepaald dat geen bouwwerken, waaronder ook erfafscheidingen begrepen, zijn toegestaan. Gezien deze landschappelijke afweging is in de betreffende bestemming ook vastgelegd dat deze gronden niet als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht aangemerkt kunnen worden. Vergunningvrij bouwen is daarmee niet toegestaan.

'Waarde - Archeologie 2'

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor de bescherming en instandhouding van de in het plangebied voorkomende archeologische waarden.

'Natuur'

De gronden behorende bij de bestemming 'Natuur' zijn bestemd voor de ontwikkeling en instandhouding van natuur op het achterland van de Demmerik 124.

'Water'

De huidige watergangen in het plangebied en de gronden waar verbreding van de huidige watergangen wordt beoogd, zijn in het plangebied bestemd als 'Water'. Binnen deze bestemming zijn slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een bouwhoogte van 1,50 m toegestaan. Voor bruggen, steigers, vlonders en andere afmeervoorzieningen zijn aanvullende voorwaarden opgenomen.

'Wonen'

De bestemming 'Wonen' is opgenomen ten behoeve van de realisatie van vijf woningen. In de bouwregels is de realisatie van aan- en uitbouwen en bijgebouwen uitgesloten, daar deze reeds zijn geïntegreerd in de hoofdgebouwen. Dit maakt ook dat in de regels is opgenomen dat voor de hoofdgebouwen een maximale inhoudsmaat van 900 m³ is toegestaan. Binnen de bestemming 'Wonen' is de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting' opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting bepaalt dat het gebruik van de woningen ter plaatse van deze aanduiding uitsluitend is toegestaan indien:

1. a. de voor 'Tuin-Landschappelijk' aangewezen gronden binnen een jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan ingericht zijn en in stand gehouden worden; en
2. b. de voor 'Natuur' aangewezen gronden binnen een jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan ingericht zijn en in stand gehouden worden.

Daarnaast is in de bouwregels behorende bij deze bestemming een koppeling gemaakt met de ruimtelijke randvoorwaarden uit het beeldkwaliteitsplan dat is opgenomen in bijlage 1 van de regels.

'Verkeer - Verblijfsgebied'

De toegangswegen van het plangebied krijgt de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Dit betreft het verblijfsgebied dat toegang geeft voor auto's aan de (woon)percelen en is bedoeld voor langzaam verkeer.

Overige regels
Het derde hoofdstuk bevat algemene regels die gelden voor alle in het plangebied voorkomende bestemmingen. De antidubbeltelregel (artikel 8) is opgenomen conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. In artikel 9 en 10 zijn de voor het plan geldende algemene bouwregels en gebruiksregels opgenomen. Deze bepalingen gelden voor alle in het plan opgenomen bestemmingen. De artikelen 11 en 12 bevatten algemene afwijkings- respectievelijk algemene wijzigingsregels.

In het vierde hoofdstuk zijn de overgangs- en slotregels opgenomen. In dit hoofdstuk is onder andere bepaald hoe om te gaan met het gebruik en het bouwen voor thans nog aanwezige functies die niet in overeenstemming zijn met het plan. Deze regels volgen uit de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening. In de slotbepaling is aangegeven onder welke benaming de regels kunnen worden aangehaald: het bestemmingsplan 'Demmerik 122-124 te Vinkeveen'.

Bij de voorbereiding van een nieuw ruimtelijk project dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan. Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de financiële haalbaarheid van het plan. Een tweede bepaling omtrent het financiële aspect is het eventueel verhalen van plankosten. In principe dient bij vaststelling van het ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van afdeling '6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan besloten worden geen exploitatieplan vast te stellen indien: 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; 2. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is, en het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

In voorliggend plan is een anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar van de gronden, waardoor de grondexploitatiekosten anderszins verzekerd zijn.

Participatie

De voorgenomen ontwikkeling is aan de direct omwonenden van het plangebied gepresenteerd middels een (informele) informatieavond. Op deze avond kwamen geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling naar voren. Het volledige participatieverslag is opgenomen in bijlage 8 van de toelichting.

Daarnaast is het beeldkwaliteitsplan dat ten grondslag ligt aan de voorgenomen ontwikkeling in nauw overleg met de provincie tot stand gekomen.

Tot slot heeft op 25 september 2019 een raadsexcursie plaatsgevonden, waarbij de gemeenteraad van De Ronde Venen onder andere een bezoek heeft gebracht aan de Demmerik 122 - 124. Op deze raadsexcursie zijn de plannen toegelicht. Destijds waren de woningen in het plan van een groter formaat. Mede naar aanleiding van de resultaten die naar voren waren gekomen uit de raadsexcursie, is ervoor gekozen het volume van de woningen fors naar beneden bij te stellen. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in voorliggend plan.

Wettelijk vooroverleg artikel 3.1.1. Bro
Het conceptbestemmingsplan is toegezonden aan diverse bestuurlijke partners, te weten de provincie Utrecht, de Veiligheidsregio Utrecht en Mooisticht. Hieronder is een korte samenvatting van de vooroverlegreacties opgenomen.

De provincie Utrecht heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben over het voorliggende bestemmingsplan.

Daarnaast heeft de Veiligheidsregio Utrecht vastgesteld dat alle relevante zaken ten aanzien van externe veiligheid zijn meegneomen in de toelichting van het bestemmingsplan en derhalve in het kader van externe veiligheid geen belemmeringen te zien. Tevens is de bereikbaarheid van het plangebied voldoende. Wel wordt geadviseerd om tot een verbetering van de bluswatervoorziening te komen met de afdeling Team Ondersteuning Repressie van de Veiligheidsregio Utrecht. Dit overleg zal tijdens de nadere planuitwerking plaatsvinden.

Tot slot heeft Mooisticht aangegeven in principe akkoord te zijn met het plan. Mooisticht heeft aangegeven dat er op deze locatie veel winst ten opzichte van de bestaande bebouwing ontstaat. Daarnaast wordt qua opzet, vormgeving en materialen goed aangesloten op de landschappelijke karakteristieken.

Zienswijzen

Met ingang van 13 februari 2021 heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen zienswijzen binnengekomen.