Stationsstraat 14 Abcoude

Bestemmingsplan - Gemeente De Ronde Venen

Vastgesteld op 22-02-2018 - geheel onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

het bestemmingsplan Stationsstraat 14 Abcoude van de Gemeente De Ronde Venen;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0736.BPStationsstraat14-va01 met de bijbehorende regels;

1.3 aanbouw:

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch (bouwkundig en functioneel) opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.4 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar, ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 aaneengesloten woningen:

twee of meer woningen met de hoofdgebouwen aaneengebouwd;

1.7 aan huis gebonden beroep:

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridische, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daar bijbehorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

1.8 agrarisch bedrijf:

een bedrijf dat gericht is op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren met uitzondering van de intensieve veehouderij;

1.9 ambachtelijk bedrijf:

een met detailhandel vergelijkbare activiteit waarbij diensten worden verricht aan of ten behoeve van het publiek, zoals een kapsalon, schoenmaker, sleutelbar, printshop, edelsmid, zulks met uitsluiting van horecabedrijven, garagebedrijven en zelfstandige kantoorvestigingen;

1.10 archeologische waarde:

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde, met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context;

1.11 archeologisch waardevol gebied:

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn;

1.12 bar-dancing:

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse waarbij het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen een wezenlijk onderdeel vormen;

1.13 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.14 bebouwingspercentage:

het percentage van de oppervlakte van een bouwperceel, dat mag worden bebouwd;

1.15 bedrijfsgebouw:

een gebouw dat noodzakelijk is voor de uitoefening van ter plaatse toegestane (bedrijfs-)activiteiten, hieronder wordt geen bedrijfs- of dienstwoning verstaan;

1.16 bedrijfs- of dienstwoning:

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van de grond ter plaatse van het gebouw of het terrein, noodzakelijk moet worden geacht;

1.17 bestaand:

bestaande bouwwerken: bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp, dan wel mogen worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
bestaand gebruik: bestaand ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan;

1.18 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.19 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.20 Bijgebouw

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.21 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.22 bouwlaag:

een gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitzondering van onderbouw en kapverdieping;

1.23 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.24 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop, ingevolge de regels, een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.25 bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel;

1.26 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.27 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect, met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.28 dak:

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

1.29 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt;

1.30 escortbedrijf:

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend (escortservices, bemiddelingsbureaus, overige);

1.31 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.32 gestapelde woningen:

boven elkaar of nagenoeg boven elkaar gebouwde woningen;

1.33 hoofdgebouw:

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

1.34 horeca activiteit:

een bedrijf dat gericht is op het verstrekken van nachtverblijf en/of het verstrekken van dranken en voedsel, overwegende ter plaatse te nuttigen en/of het exploiteren van zaalaccommodatie met uitzondering van een discotheek/bar-dancing;

1.35 kampeermiddel:

een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan;
enig ander onderkomen of ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelten daarvan, voor zover niet zijnde een bouwwerk waarvoor een bouwvergunning is vereist;
een en ander voor zover de onder a. en b. bedoelde onderkomens of voertuigen geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of ingericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

1.36 nutsvoorziening:

voorziening ten behoeve van het openbaar nut, zoals ten behoeve van de levering van elektriciteit, gas, drinkwater en telecommunicatiediensten, alsmede ten behoeve van riolering en afvalinzameling;

1.37 onderkomen:

een voor verblijf geschikt bouwwerk, waaronder begrepen een al dan niet aan zijn bestemming onttrokken voer- of vaartuig, ark, caravan, woon- of stacaravan, chalet, voor zover geen bouwwerk zijnde, alsmede een tent;

1.38 peil:

het peil overeenkomstig de bouwverordening, dan wel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein;
indien de voorgevel van een gebouw gelegen is binnen een afstand van maximaal 5 m uit de grens van een bestemming verkeersdoeleinden, gelegen op een dijk, wordt de kruin van de dijk als peil beschouwd;
indien de voorgevel van een gebouw gelegen is binnen een afstand van maximaal 5 m uit de grens van de bestemming verkeersdoeleinden, gelegen aan de teen van de dijk, wordt de bovenkant van de weg als peil beschouwd;
in alle andere gevallen, waarin aan een dijk wordt gebouwd wordt als peil beschouwd de gemiddelde hoogte van het aanliggend afgewerkt terrein;

1.39 permanente bewoning:

het gebruik van een ruimte, daaronder begrepen kampeermiddelen, chalets, stacaravans en recreatiewoningen, als woonadres als bedoeld in de Wet Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (Wet GBA);

1.40 prostitutie:

het zich ten behoeve van een ander tegen vergoeding beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten;

1.41 raamprostitutie:

het etaleren van prostituees achter vensters, met de kennelijke intentie passanten te werven voor prostitutie;

1.42 seksinrichting:

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden; onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.43 straatprostitutie:

het op de openbare weg door handeling, houding, woord, gebaar of op andere wijze benaderen van het publiek, met de kennelijke intentie passanten te werven voor prostitutie;

1.44 vrijstaande woning:

woning waarvan het hoofdgebouw niet aan het hoofdgebouw van een andere woning is gebouwd;

1.45 waterhuishoudkundige voorzieningen:

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede water aan- en/of afvoer, waterberging en waterkwaliteit, waaronder bouwwerken als bruggen;

1.46 waterkering:

een stuk grond dat het achterliggende gebied beschermt tegen inundatie;

1.47 woning:

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden;

1.48 woonadres:

het adres waar betrokkene woont, of indien betrokkene op meer dan één adres woont, het adres waar hij naar verwachting gedurende een half jaar de meeste malen zal overnachten;
het adres waar, bij het ontbreken van een adres als bedoeld onder a., betrokkene naar redelijke verwachtingen gedurende drie maanden minimaal tweederde van de tijd zal overnachten;

1.49 zijlingse en achterste bouwperceelgrens:

de van de toegangsweg afgekeerde grenzen van een bouwperceel;

1.50 zorgwoning:

een (gedeelte van een) gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en/of lichamelijke verzorging behoeven.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.2 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

groenvoorzieningen;
aanleg van natuurvriendelijke inrichting;

met de daarbij behorende:

water;
paden en verhardingen.

3.2 Bouwregels

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

gebouwen zijn niet toegestaan;
bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan tot een bouwhoogte van maximaal 2 meter voor terreinafscheidingen.

Artikel 4 Water

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

water(-gangen), inclusief bijbehorende bermen en taluds;
waterhuishoudkundige voorzieningen;
bruggen en duikers.

4.2 Bouwregels

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

uitsluitend toegestaan zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
de bouwhoogte mag maximaal 3 meter bedragen.

Artikel 5 Wonen

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

het wonen in de vorm van woningen;
ter plaatste van de functieaanduiding 'ontsluiting' de hoofdontsluitingsweg;
de uitoefening van een beroep aan huis, met inachtneming van de volgende regels:
1. de voor de beroepsuitoefening te gebruiken vloeroppervlakte mag maximaal 50 m² per woning bedragen;
2. er mag geen onevenredige afbreuk aan de woonfunctie worden gedaan;
3. detailhandel en horeca zijn niet toegestaan;
4. er mag geen onevenredige milieu- of verkeershinder ontstaan;
5. het beroep moet worden uitgeoefend door de bewoner van het betreffende perceel;
6. de activiteiten mogen niet vergunning- of meldingplichtig zijn op grond van de Wet milieubeheer;

met de bijbehorende:

erven en tuinen;
erftoegangswegen;
voet- en fietspaden;
parkeervoorzieningen ;
groenvoorzieningen;
voorzieningen ten behoeve van openbaar nut;
speelvoorzieningen;
groenvoorzieningen;
waterhuishoudkundige voorzieningen.

5.2 Bouwregels

Op of in de in artikel 5 lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

het totale aantal woningen binnen het plangebied mag niet meer bedragen dan 4;
hoofdgebouwen dienen te worden afgedekt met een schuine kap waarvan de hellingshoek ten minste 30^o en ten hoogste 70^o bedraagt;
gebouwen dienen gebouwd te worden binnen het bouwvlak ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - eerstelijns bebouwing' (sba-1) en/of ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - tweedelijns bebouwing' (sba-2);

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - eerstelijns bebouwing' (sba-1) gelden de volgende bouwregels:

ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' mag de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen niet meer bedragen dan is aangeduid;
de minimale breedte van de voorgevel van een woning is ten minste 5 meter;
de maximale breedte van de voorgevel van een woning is ten hoogste 12 meter;

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - tweedelijns bebouwing' (sba-2) gelden de volgende bouwregels:

ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' mag de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen niet meer bedragen dan is aangeduid;
indien hoofdgebouwen niet aaneen worden gebouwd, dient de afstand tussen de zijgevels minimaal 3 m te bedragen.

5.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de wijze van bouwen, ter waarborging van:

de verkeersveiligheid;
een evenwichtig ruimtelijk beeld;
de bezonning, privacy en/of gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

5.4 Afwijken van de bouwregels

5.5 Specifieke gebruiksregels

Artikel 6 Leiding - Riool (Dubbelbestemming)

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Leiding - Riool (dubbelbestemming) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

een rioolleiding;
bouwwerken.

6.2 Bouwregels

In afwijking van het bepaalde bij de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen mag op deze gronden niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze bestemming;
Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd;
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel:
1. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 3 m.

6.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting van het doelmatig functioneren van de leiding plaatsvindt, middels een omgevingsvergunning afwijken van:

het bepaalde in artikel 6 lid 2 en toestaan dat de in de andere bestemming genoemde bouwwerken gebouwd worden, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder.

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
1. het planten van diepwortelende beplantingen of bomen;
2. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of op een andere manier voorwerpen in te graven of in te drijven;
3. het uitvoeren van grondwerkzaamheden;
4. het aanbrengen van oppervlakteverhardingen.

Het verbod is niet van kracht voor werken en/of werkzaamheden die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit bestemmingsplan.

De onder a bedoelde omgevingsvergunning is niet vereist voor normaal onderhoud en beheer gericht op en noodzakelijk voor de instandhouding van de bestemming.
Voor zover voor meerdere werken en/of werkzaamheden vergunningen worden gevraagd en deze in één (inrichtings)plan zijn ondergebracht, wordt dit plan in zijn geheel in de beoordeling betrokken en kan voor dit totaal van werken en/of werkzaamheden één vergunning worden verleend.
De onder a bedoelde omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien:
1. geen schade ontstaat aan de rioolleiding en/of het doelmatig functioneren van die leiding niet in gevaar wordt gebracht;
2. de veiligheid niet in gevaar wordt gebracht;
3. hierover vooraf advies van de leidingbeheerder is ingewonnen.

Artikel 7 Waarde - Archeologie 1 (Dubbelbestemming)

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 1 (dubbelbestemming)' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

7.2 Bouwregels

7.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan, in afwijking van het bepaalde in artikel 7 lid 2.1, een omgevingsvergunning verlenen om gebouwen en bouwwerken te realiseren (en de daartoe behorende kabels en leidingen en andere bouwwerkzaamheden ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en)), mits wordt voldaan aan de regels die gelden voor de betrokken bestemming(en) en mits uit een archeologisch rapport dat bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt ingediend, naar het oordeel van burgemeester en wethouders blijkt dat:
1. archeologische waarden in voldoende mate zijn vastgesteld;

of:

archeologisch waarden door het uitvoeren van bouwactiviteiten niet of niet onevenredig worden geschaad, dan wel afdoende maatregelen zijn getroffen tot behoud van die waarden;

of:

er geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Indien een aanvraag betrekking heeft op een terrein of aangrenzende terrein(en) op een afstand van minder dan 25 meter van een terrein waarvoor reeds eerder een omgevingsvergunning is afgegeven, als bedoeld in artikel 7 lid 3 en/of artikel 7 lid 4.3 in de periode van 24 maanden voor de datum van de voorgenomen werkzaamheden, is de uitzondering van ten hoogste 50 m2 als genoemd in artikel 7 lid 2.2 sub b niet van toepassing. Burgemeester en wethouders kunnen in een zodanig geval bepalen dat de aanvrager een nieuw rapport moet overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, in voldoende mate is vastgesteld. artikel 7 lid 4.1 is van overeenkomstige toepassing.
Aan de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid 3 kunnen burgemeester en wethouders de volgende voorschriften verbinden:
1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen en het opstellen van een beheersplan en periodieke monitoring, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
2. de verplichting tot het doen van opgravingen conform de vigerende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en het archeologische Programma van Eisen (PvE);
3. de verplichting de uitvoering van de bodemverstorende werkzaamheden te laten begeleiden conform de vigerende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en het archeologische Programma van Eisen (PvE);
4. de verplichting de uitvoering van de bodemverstorende werkzaamheden onder toezicht te laten plaatsvinden ten behoeve van kwaliteitsonderzoek van het gemeentelijk archeologiebeleid.

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

7.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd betreffende de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1 (dubbelbestemming)' de regels van het plan te wijzigen zodanig dat de dubbelbestemming naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na afronding van archeologisch onderzoek, daartoe aanleiding geeft. Burgemeester en wethouders kunnen daarbij advies inwinnen van een door hen aan te wijzen archeologisch deskundige.

Artikel 8 Waterstaat - Waterkering (Dubbelbestemming)

8.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waterstaat - Waterkering (dubbelbestemming) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het beheer van waterstaatsdoeleinden.

8.2 Bouwregels

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, en voorts met inachtneming van de volgende regels:

uitsluitend toegestaan zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de waterstaatsdoeleinden;
de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 5m bedragen.

8.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor bouwwerken passend bij de andere bestemmingen in afwijking van het bepaalde in artikel 8 lid 2, met inachtneming van de volgende regels:

er vindt geen onevenredige aantasting plaats van het doelmatig functioneren van de waterkering;
er wordt vooraf advies ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.

8.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
1. het uitvoeren van grondwerkzaamheden, waartoe ook wordt gerekend het afgraven, woelen, mengen, diepploegen, aanleggen van een drainage, ontginnen en het ophogen van gronden met meer dan 30 cm;
2. het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
3. het aanbrengen van drainages of ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
4. het aanleggen of aanbrengen van oeverbeschoeiingen, aanlegplaatsen of verhardingen ten behoeve van de watersport.
Het in onder a vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden die:
1. het normale onderhoud en beheer betreffen;
2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt;
3. mogen worden uitgevoerd op grond van een reeds verleende vergunning
De werken of werkzaamheden als bedoeld in sub a zijn slechts toelaatbaar, mits:
1. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de waterkering;
2. vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.

3 Algemene Regels

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 10 Algemene Gebruiksregels

10.1 Vormen van verboden gebruik (onbebouwd)

Als een verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:

als staan- of ligplaats voor onderkomens;
als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voor zover het betreft parkeren en overigens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
als opslagplaats van hout en/of aannemersmaterialen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond, of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie.

10.2 Vormen van verboden gebruik (gebouwen)

Als een verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:

van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen als detailhandel, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van:
1. goederen, waarvan de verkoop deel uitmaakt van de normale dienstverlening behorende bij het op hetzelfde perceel uitgeoefende bedrijf;
2. agrarische producten afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, een escortbedrijf of (het laten uitoefenen van) raamprostitutie.

10.3 Afwijking ten behoeve van meest doelmatige gebruik

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in deze regels indien strikte toepassing van deze regels leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen gerechtvaardigd wordt.

Artikel 11 Algemene Aanduidingsregels

11.1 Monumentale bomen

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - groeiplaats boom' gelden de volgende regels:

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren:
1. het aanbrengen van bovengrondse of ondergrondse transport-, energie, of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende apparatuur, constructies en installaties;
2. het aanbrengen van terreinverhardingen zoals tuinverhardingen, wegen en parkeerplaatsen;
3. het ontginnen, bodemverlagen of afgraven, ophogen of egaliseren van gronden met meer dan 15 cm;
4. het aanbrengen van bouwwerken en bouwketen;
5. het aanbrengen van funderingen;
6. het opslaan van materialen.
Een vergunning voor de werkzaamheden zoals genoemd onder a sub 1 wordt alleen verleend indien de levenskansen van de bestaande beplanting niet worden verkleind.
Een vergunning voor de werkzaamheden zoals genoemd onder a sub 2 wordt alleen verleend indien:
1. per perceel het groene karakter behouden blijft;
2. de levenskansen van de beplanting niet wordt verkleind;
3. qua situering en/of aanwezigheid van opgaande beplanting, in die zin dat voldoende infiltratiemogelijkheden voor regenwater en zuurstof aanwezig zijn.
Een vergunning voor de werkzaamheden zoals genoemd onder a sub 3, 4, 5 en 6 wordt alleen verleend indien:
1. de levenskansen van de beplanting niet wordt verkleind;
2. het perceel het groene karakter blijft behouden.
De onder a genoemde verbod geldt niet voor werken en werkzaamheden die het normale onderhoud en beheer betreffen overeenkomstig de overige bestemmingen van deze gronden, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn.

Artikel 12 Algemene Afwijkingsregels

12.1 Bevoegdheid tot het afwijken

Het bevoegd gezag kan in afwijking van de regels van het plan een omgevingsvergunning verlenen voor:

het verruimen van maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 15% van die maten, afmetingen en percentages;
de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van nutsvoorzieningen, mits deze voorzieningen van geringe horizontale en verticale afmetingen zijn; de bouwhoogte van voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie mag niet meer dan 15 m bedragen.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend dan nadat advies is ingewonnen bij de monumentencommissie en wordt niet verleend indien onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
de karakteristiek van het beschermd dorpsgezicht Abcoude;
de karakteristiek van het hoofdgebouw.

Artikel 13 Algemene Wijzigingsregels

13.1 Algemene wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd de bestemming van een stuk grond te wijzigen door het verschuiven van bestemmingsgrenzen met niet meer dan 3 meter, voor zover dit noodzakelijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen.

Artikel 14 Overige Regels

14.1 Verwijzing naar andere regelgeving

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar een wet, een algemene maatregel van bestuur, een verordening, een richtlijn of een andere (wettelijke) regeling, dan geldt deze wet, algemene maatregel van bestuur, verordening, richtlijn of andere (wettelijke) regeling zoals die luidt dan wel van kracht is op het moment van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

14.2 Volgorde werking bestemmingen

De bestemming Waterstaat - Waterkering (dubbelbestemming)' geldt primair ten opzichte van de andere daar voorkomende bestemmingen.

Artikel 15 Algemene Procedureregels

15.1 Procedure bij nadere eisen

Een beslissing omtrent het stellen van nadere eisen wordt niet eerder genomen dan het moment nadat belanghebbenden gedurende twee weken, na publicatie van het voornemen tot het stellen van nadere eisen in een van overheidswege uitgegeven blad of een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad, in de gelegenheid zijn gesteld schriftelijk zienswijzen tegen die voorgenomen nadere eisen bij het college van burgemeester en wethouders in te dienen.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 16 Overgangsrecht

16.1 Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van artikel 16 lid 1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
artikel 16 lid 1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

16.2 Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 16 lid 2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Indien het gebruik, bedoeld in het artikel 16 lid 2 sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
artikel 16 lid 2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 17 Slotregel

17.1 Citeertitel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Stationsstraat 14 Abcoude.

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel Stationsstraat 14 in Abcoude was voorheen de Rabobank gevestigd. Inmiddels is het voormalige bankgebouw gesloopt. Daarmee is de locatie beschikbaar gekomen voor herontwikkeling. Het plan behelst het realiseren van een viertal grondgebonden woningen.

De beoogde ontwikkeling past niet in de vigerende regeling (beheersverordening). Om de realisatie van het project planologisch-juridisch mogelijk te maken moet een nieuw bestemmingsplan ex artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden opgesteld. Voorliggend ruimtelijk plan vormt dat nieuwe bestemmingsplan.

April 2012 heeft de gemeente De Ronde Venen een 'Ontwikkelingsvisie' (zie bijlagen bij toelichting bijlage 1) voor de locatie vastgesteld. Deze visie vormt het uitgangspunt voor de ontwikkeling en het bestemmingsplan.

1.2 Ligging Plangebied

De planlocatie ligt centraal in het centrum van Abcoude, vlakbij de riviertjes het Gein en de Angstel. De locatie ligt in een straat met veel historische en karakteristieke bebouwing van rond 1900 en is aangewezen als beschermd dorpsgezicht van Abcoude. Het voormalige bankgebouw zelf, inmiddels is het pand gesloopt, had geen beschermde status en week qua architectuur sterk af van de omgeving.

^{Situering plangebied}

^{Begrenzing plangebied}

1.3 Vigerend Bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert momenteel de beheersverordening ‘Beschermd dorpsgezicht Abcoude en beschermd dorpsgezicht Baambrugge’, gericht op het bestaande gebruik en op bestaande bouwwerken. Op basis van dit planologisch regime is een bestemmingswijziging naar wonen niet mogelijk. Om wonen juridisch-planologisch mogelijk te maken kan een uitgebreide procedure omgevingsvergunning of een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. Omdat het exacte aantal woningen en de situering nog niet definitief is wordt voor de laatste optie, een bestemmingsplan, gekozen.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 volgt allereerst een planbeschrijving van de huidige situatie met vervolgens een beschrijving van de voorziene ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het initiatief getoetst aan het geldend ruimtelijk beleid op verschillende schaalniveaus. In hoofdstuk 4 wordt het initiatief getoetst op inpasbaarheid en uitvoerbaarheid aan de hand van de verschillende omgevingsaspecten. De juridisch toelichting wordt gegeven in hoofdstuk 5, waarna de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde komt in hoofdstuk 6.

2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande Situatie

De locatie ligt aan de Stationsstraat 14 in de oude kern van Abcoude vlakbij de riviertjes het Gein en de Angstel. De locatie ligt in een straat met veel historische en karakteristieke bebouwing van rond 1900. Aan de westzijde wordt de Stationsstraat begrensd door de Hoogstraat. Hier bevindt zich het winkelgebied van Abcoude.

Het begin van de Stationsstraat kan worden gezien als aanloopgebied voor het centrum. De Stationsstraat vanaf nummer 8 is voornamelijk een woonstraat, met in sommige panden (aan huis gevestigde) kantoren op de begane grond. Op nummer 21 bevindt zich nog een winkel. Het begin van de Stationsstraat wordt zowel aan de noord- en de zuidzijde begrensd door bebouwing.

Halverwege de Stationsstraat wordt de straat aan de noordzijde begrensd door het Gein en aan de zuidzijde door het open landschap. Doordat deze gronden vrij van bebouwing zijn gehouden wordt het landschap als het ware tot in de kern van het dorp binnengehaald.

Aan het einde van de Stationsstraat bevindt zich alleen aan de zuidzijde bebouwing en helemaal aan het eind het oude stationsgebouw. Met de bouw van een nieuw station in Abcoude heeft het oude stationsgebouw haar oorspronkelijke functie verloren. Ter hoogte van het Gein is het spoor verdiept aangelegd en is de relatie tussen de Stationsstraat en het open landschap ten oosten van Abcoude hersteld.

Architectuur Stationsstraat

De meeste woningen aan de Stationsstraat stammen uit begin 20e eeuw en zijn van hoogwaardige architectuur. Het straatbeeld wordt gekenmerkt door grondgebonden woningen met een hoge diversiteit aan architectuur. De kavelbreedte varieert tussen de vijf en twaalf meter. Aan het begin van de Stationsstraat staat een aantal monumentale panden van twee lagen met kap. De verdiepingshoogte is vrij hoog, waardoor de totale bouwhoogte van deze panden hoger is dan de overige bebouwing. De overige bebouwing in de Stationsstraat is kleinschaliger. De woningen op de percelen Stationsstraat 18-26 bestaan uit een halfverdiept souterrain, een woonlaag en een kap. De overige woningen in de Stationsstraat bestaan uit één à twee lagen met een kap, met normale verdiepingshoogte. Alle bebouwing is georiënteerd op de Stationsstraat en staat met de rooilijn aan de straat. De woningen zijn overwegend uitgevoerd in metselwerk en af en toe met stucwerk.

Perceel en pand 'Rabobank(-locatie)'

Voordat het pand van de Rabobank werd gebouwd, stond op deze locatie tot 1910 de boerderij van Petrus Koekenbier. Deze werd afgebroken en in 1911 verrees hier de villa Cincinatti. De villa werd gesloopt en daarvoor in de plaats is het, inmiddels gesloopte, gebouw van de Rabobank gekomen, dat in november 1971 in gebruik werd genomen. Het bankgebouw was een product van zijn tijd en vormde een uitzondering in het straatbeeld. Het pand, van één laag (met kap) week qua architectuur sterk af van de omgeving.

Op luchtfoto’s is te zien dat op en rond de locatie opvallend veel groen aanwezig is. Vooral op Fort Abcoude, Land van Schoenmaker, ’t Markvelt, Hugo de Vriespark, maar ook in de achtertuinen van de woningen is veel groen. Op het perceel van de Rabobank bevindt het meeste groen zich aan de achterkant van het perceel.

Het perceel is met 1.950 m² één van de grootste percelen aan de Stationsstraat. Het pand was met 595 m² bebouwd oppervlak het grootste pand aan de Stationsstraat. Door de vorm en ligging van het perceel

evenals het verschil in bouwhoogte aan de linkerkant ten opzichte van de rechterkant vormt de locatie het

scharnierpunt in de Stationsstraat. Aan de achterkant grenst het perceel aan het Land van Schoenmaker

en is er zicht op Fort Abcoude, onderdeel van de Stelling van Amsterdam.

2.2 Planopzet

De stedenbouwkundige opzet van de indicatieve uitwerking van het plan door Bureau 070 gaat uit van eerstelijns bebouwing in twee lagen met kap gericht op de Stationsstraat en tweedelijns bebouwing in één laag met kap gelegen aan een achtererf. De ontwikkeling gaat uit van in totaal vier grondgebonden woningen, waarvan twee vrijstaande woningen in de eerste lijn en twee twee-onder-één-kapwoningen in de tweede lijn.

De voorgevel van de eerstelijns bebouwing ligt parallel aan de Stationsstraat en sluit aan bij de rooilijn van de bebouwing op het perceel Stationsstraat 18. De entreeweg en het groenvak met de bruine beuk vangt de hoekverdraaiing op tussen de nieuwe eerste-lijnsbebouwing en het rijksmonument op het perceel Stationsstraat 12. De tweedelijns bebouwing ligt haaks op de zijerfgrens op ruime afstand van de achtererfgrens. In deze opzet ontstaat een geleidelijke en groene overgang met het aangrenzende open landschap.

Tussen de eerstelijns bebouwing en de tweedelijns bebouwing ligt een gezamenlijk achtererf. Het achtererf wordt ontsloten door een privé entreeweg op min of meer dezelfde locatie als de huidige entreeweg. Hierbij is ruimte gereserveerd om de naastgelegen beuk op een goede wijze in te passen. De entreeweg zorgt tevens voor een doorkijkje vanuit de Stationsstraat richting de tweedelijns bebouwing.

^{Indicatieve verkaveling}

In de volgende twee afbeeldingen is een impressie gegeven van hoe de toekomstige bebouwing er uit kan komen te zien.

^{Impressie 1e lijnsbebouwing}

^{Impressie 2e lijnsbebouwing}

De uitgangspunten van dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op de regels uit de vastgestelde ontwikkelingsvisie Rabobank locatie. Dat betreft ook de bepaling dat de totale hoeveelheid bebouwingsoppervlak niet mag toenemen ten opzichte van de bestaande situatie (595 m²).

Het beoogde bouwplan past op hoofdlijnen binnen de ruimtelijke mogelijkheden van de ter plaatse geldende beheersverordening 'Beschermd dorpsgezicht Abcoude en beschermd dorpsgezicht Baambrugge', waarbinnen algemene afwijkingsregels zijn opgenomen voor het verruimen van maten, afmetingen en percentages met ten hoogste 15%. Tevens is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor grotere dakkapellen, met voorwaarden die recht doen aan de (cultuurhistorische) waarden van de directe omgeving en bebouwing. Deze regelingen worden 1-op-1 overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan.

Voor wat betreft de toe te passen dakhelling, valt deze voor één woning net buiten de geldende mogelijkheden. Die afwijkende dakhelling, die nodig is in verband met de te hanteren maximale bouwhoogte, is afgestemd met de welstands- en monumentencommissie.

2.3 Beeldkwaliteit

In aansluiting op de ontwikkelingsvisie is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Hiermee ontstaat een duidelijk afgebakend kader waarbinnen de planvorming van de locatie Stationsstraat 14 plaats kan vinden. Dit beeldkwaliteitplan vult het bestemmingsplan waar nodig aan en vormt ook het beoordelingskader van de gemeentelijke welstandscommissie. Na vaststelling, als onderdeel van het bestemmingsplan, vervangt dit document dan ook de gemeentelijke welstandsnota voor deze specifieke ontwikkeling. In bijlagen bij de regels bijlage 1 is het beeldkwaliteitplan bijgevoegd.

Ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen in het plangebied zijn reeds vele richtlijnen vastgelegd (zie toelichting hoofdstuk 3) In dit beeldkwaliteitskader worden deze richtlijnen samengevoegd en specifiek gemaakt op basis van de indicatieve uitwerking zoals besproken in de vorige paragraaf. Daarnaast is in dit beeldkwaliteitkader rekening gehouden met mogelijke ontwikkelingsvarianten en de daarvoor benodigde flexibiliteit.

De gewenste flexibiliteit in de beeldkwaliteitregels is van belang om ook ontwikkelingsvarianten mogelijk te maken met minder woningen. De indicatieve uitwerking gaat uit van vier grondgebonden woningen. Op basis van de onderstaande beeldkwaliteitregels is het echter ook mogelijk om bijvoorbeeld slechts één vrijstaande woning op het perceel te realiseren. Deze bandbreedte geeft de mogelijkheid om in te spelen op de marktvraag en tegelijkertijd de beeldkwaliteit van het beschermd dorpsgezicht te waarborgen.

Het beeldkwaliteitskader is voor de volgende vier aspecten meegegeven:

stedenbouwkundige opzet;
bouwvlakken en massa (algemeen, bebouwing aan de Stationsstraat, bebouwing op het achtererf, aanbouwen, bijgebouwen en dakkapellen);
architectuur (algemeen, gevels, materiaal- en kleurgebruik);
buitenruimte.

^{Referentiebeelden (behorend bij de indicatieve uitwerking (bron: Bureau 070))}

3 Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft in hoeverre de voorgenomen ontwikkeling, die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, in overeenstemming is met het geldende ruimtelijke beleidskader van Rijk, provincie en gemeente. Het in dit hoofdstuk samengevatte beleidskader is niet uitputtend. Het geldende beleidskader op bijvoorbeeld het gebied van water en milieu is weergegeven in desbetreffende paragrafen in hoofdstuk 4.

3.1 Nationaal Beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De structuurvisie benoemt 13 onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang. Het merendeel van die onderwerpen betreft specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol, de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, Ecologische hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Een onderwerp dat niet aan bepaalde gebieden gebonden is, is duurzame verstedelijking. Voor dit onderwerp introduceert het Rijk de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ waarmee zorgvuldig ruimtegebruik door optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden en het voorkomen van overprogrammering worden nagestreefd. Provincies en gemeenten dienen in hun ruimtelijke besluiten te motiveren of een nieuwe stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte voorziet. Als dat het geval is dient gekeken te worden of deze in bestaand stedelijk gebied past (inbreiding). Pas als dat niet het geval is komt uitbreiding in beeld onder voorwaarde van een optimale ontsluiting door verschillende vervoersmodaliteiten.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend verankerd.

In de structuurvisie worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Planspecifiek

De SVIR richt zich op onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang. Het voorliggend initiatief ligt niet in het Nationaal Landschap Stelling van Amsterdam. In relatie tot de beoogde ontwikkeling geeft het Barro geeft in die zin geen regels voor het plangebied.

De ladder voor duurzame verstedelijking is niet van toepassing op het plangebied omdat sprake is van maximaal 4 woningen. Dit wordt niet beschouwd als een stedelijke ontwikkeling.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit Ruimtelijke Ordening is vastgelegd dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ moeten voldoen. Dat houdt in dat de toelichting bij een ruimtelijk besluit dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
indien uit de beschrijving, bedoeld in trede 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
indien uit de beschrijving, bedoeld in trede 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Planspecifiek

Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de ondergrens van wat als een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien laag ligt en casuïstisch wordt bepaald. Zo heeft de afdeling uitgemaakt dat de ondergrens ligt op circa 11 woningen. De ontwikkeling van maximaal vier woningen wordt daarmee niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling gekwalificeerd. Er hoeft dan ook niet getoetst te worden aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’.

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten van de provincie Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) vastgesteld. Op 10 maart 2014 en 3 november 2014 hebben Provinciale Staten vervolgens de (eerste) partiële herziening respectievelijk de tweede partiële herziening van de PRS 2013 - 2028 vastgesteld.

In de PRS beschrijft de provincie Utrecht haar ruimtelijk beleid voor de periode tot 2018. De provincie Utrecht geeft aan welke doelstellingen zij voor welke gebieden van provinciaal belang achten, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe zij uitvoering geven aan dit beleid. Deels wordt uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening welke tegelijk met de PRS is opgesteld.

In de Provinciale ruimtelijke structuurvisie zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd:

Duurzame leefomgeving

ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie;
behoud van de strategische grondwatervoorraden;
ruimte voor duurzame energiebronnen;
anticiperen op de langetermijngevolgen van klimaatverandering;
behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap;
behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.

Vitale dorpen en steden

realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling;
een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden;
optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte;
een goede bereikbaarheid voor woon-, werk- en vrijetijdsverkeer.

Landelijk gebied met kwaliteit

uitnodigende stadlandzones die stad en land verbinden en met een adequaat recreatieaanbod;
behouden en ontwikkelen van een vitaal en samenhangend stelsel van natuurgebieden;
een economisch vitale en duurzame landbouwsector;
behouden en ontwikkelen van de mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding (recreatie en toerisme);
behouden van gebieden waar rust en stilte kan worden ervaren.

Planspecifiek

In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik hanteert de provincie het instrument van de rode contour. Dit is een verstedelijkingscontour rond de bestaande bebouwde gebieden en uitleglocaties, waarbinnen de verstedelijkingsambities plaats dient te vinden.

Het plangebied ligt binnen de rode contour in bestaand stedelijk gebied. Op grond hiervan is het gebied onder meer aangewezen voor binnenstedelijke woningbouw. De voorliggende herontwikkeling van het terrein is daarom zonder meer passend binnen de beleidslijn verstedelijking van de PRS.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

Tegelijk met de PRS hebben Provinciale Staten van de provincie Utrecht op 4 februari 2013 de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. Op 10 maart 2014 en 3 november 2014 hebben Provinciale Staten vervolgens de (eerste) partiële herziening respectievelijk de tweede partiële herziening van de PRV 2013 vastgesteld.

In de PRV wordt deels uitvoering gegeven aan het beleid uit de PRS. De PRV geeft regels met betrekking tot de onderwerpen bodem, water, energie, cultureel erfgoed, wonen, werken, verkeer en vervoer, landelijk gebied, landschap, natuur en recreatie.

Planspecifiek

De nieuwe woningen liggen binnen het stedelijk gebied, zoals te zien op onderstaande uitsnede van de actuele rode contourenkaart ter hoogte van het plangebied (zwarte cirkel). De contouren op deze kaart betreffen de meest actuele rode contouren, inclusief de aanpassingen ten gevolge van de eerste en tweede partiële herziening van de PRS en de PRV.

Voor het realiseren van woningen binnen dit stedelijk gebied worden in de PRV geen regels gegeven. Overige punten uit de PRV zijn daarnaast niet van belang.

3.3 Gemeentelijk Beleid

3.3.1 Structuurvisie de Ronde Venen 2030

De gemeenteraad heeft op 17 oktober 2013 de Structuurvisie voor De Ronde Venen vastgesteld. Hiermee zijn de hoofdlijnen van voorgenomen ontwikkelingen en de hoofdzaken van het gemeentelijk ruimtelijk beleid op lange termijn beschreven. De Structuurvisie heeft een looptijd tot 2030 en wordt in die periode twee maal geëvalueerd en eventueel aangepast aan de actualiteit.

De visie is het resultaat van een zorgvuldig uitgestippeld traject vanaf 2010 waaraan vele inwoners, maatschappelijke organisaties en professionals hebben bijgedragen. De inbreng van al deze partijen heeft geleid tot de visie die is vastgesteld.

Ten aanzien van nieuwbouw is onderstaand beleid vastgelegd in de structuurvisie:

Bij woningbouwprogrammering wordt gestuurd op kwaliteit en niet op aantallen. Dat betekent dat woningen een kwalitatieve aanvulling op de bestaande voorraad vormen.
Bij woningbouwontwikkeling wordt geen vaste onderverdeling in huur/koop, prijsklasse of eigendomsverhouding gehanteerd. De gemeente kiest voor maatwerk op basis van de lokale samenstelling van de woningvoorraad en woningbehoefte ter plaatse. Zo wordt in Waverveen meer voor de lokale markt gebouwd dan in Abcoude, gezien de positie op de woningmarkt. Primair aandachtspunt is de invulling van de vraag naar sociale woningbouw. Per project wordt vastgesteld welk percentage sociale woningbouw gewenst is.
Uit woningbehoefteonderzoek (2012) blijkt dat inwoners de volgende nieuwe woonmilieus wensen:
- Wonen in of verbonden met het landschap.
- Gelijkvloers wonen, voornamelijk in centra.
Woningzoekenden worden vroegtijdig bij ontwikkelingen betrokken.
De Woonvisie is leidend bij ontwikkeling van nieuwbouw.

Bij nieuwbouw staat de focus op kwaliteit voorop. Kwaliteit betekent het realiseren van duurzame woonmilieus. Woningen die energiezuinig zijn of energie opwekken en die de nodige flexibiliteit in indeling bieden en toegankelijk zijn voor specifieke doelgroepen. Woningen die op een zorgvuldige manier ingepast zijn in de omgeving en waarvan de kwaliteit wordt benut door deze beleefbaar te maken. Woningen vormen een meerwaarde ten aanzien van de huidige woningvoorraad, zodat er geen overschotten ontstaan. Op deze manier bouwen we aan woonmilieus die toekomstbestendig zijn, het milieu minder belasten en zowel betaalbaar als waardevast zijn.

De uitgangspunten zijn onderdeel van de Woonvisie De Ronde Venen, 2013.

3.3.2 Beleidsplan 2011-2014 "kernachtig verbinden"

In het beleidsplan Kernachtig Verbinden staat in tien hoofdstukken puntsgewijs (programma’s) beschreven wat de visie van het college is op onderwerpen als veiligheid, verkeer, onderwijs, sociale zaken en ruimtelijke ordening. Ten aanzien van het programma 'ruimtelijke ordening en volkshuisvesting' heeft de gemeente omschreven dat het uitgangspunt is om niet te bouwen in de groene contour en om optimalisatie binnen de rode contour na te streven. Het vertrekpunt bij woningbouw is de woningbehoefte. Bij deze visie horen onder meer de volgende doelen:

het bieden van passende woningen die aansluiten op de vraag vanuit de gemeente;
benutten van bestaande kwaliteiten en kansen van het landschap, met oog voor betaalbaar beheer;
op lange termijn de leefbaarheid en sociale samenhang binnen de kernen behouden;

Als kerntaak ziet het college de leefbaarheid in de gemeente op peil te houden. B&W willen nadrukkelijk samen met inwoners, ondernemers en organisaties de verantwoordelijkheid delen om te zorgen voor vitale kernen en zien voor zichzelf een verbindende en enthousiasmerende rol weggelegd voor de sociale samenhang in de kernen en het buitengebied.

Planspecifiek

Gezien het gegeven dat deze ontwikkeling binnen de rode contour plaatsvindt, past het plan goed binnen de gestelde ambities.

3.3.3 Woonvisie De Ronde Venen

Doorstroming staat centraal in de Woonvisie uit 2013, met daarbij drie speerpunten: bouwen voor kwaliteit, beter benutten van de bestaande voorraad en vermarkten van de gemeente als aantrekkelijke woonplaats. De vraag bepaalt het aanbod: de woningbehoefte is leidend: 1.150 woningen tot en met 2020 is het uitgangspunt.

Bestaande afspraken en woningbouwprogramma’s worden gerespecteerd. Bij herprogrammering en nieuwe initiatieven dient de Woonvisie als uitgangspunt, waarbij de volgende punten centraal staan:

Toevoegen van nieuwe woonmilieus: Rust en Ruimte en Voorzieningen om de hoek. Bij Rust en Ruimte wordt ingespeeld op de kwaliteiten van het landschap en het water; Voorzieningen om de hoek richt zich op het bieden van gelijkvloerse woningen in de centra van Mijdrecht, Vinkeveen en Abcoude. De ontwikkeling van woningen vergroot tevens het draagvlak voor voorzieningen en daarmee de kwaliteit van de centra.
In eerste instantie bouwen voor ouderen en voor doorstromers die een iets grotere woning willen. Dit heeft het grootste effect op doorstroming in de hele woningvoorraad.
In mindere mate bouwen voor jongeren, aangezien er in de bestaande voorraad al veel geschikte woningen beschikbaar zijn. Hiervan afwijken wanneer het gaat om particulier opdrachtgeverschap.
Op uitleglocaties betekent dit het bouwen van twee-onder-één kap en vrijstaande woningen, bungalow/patiowoningen en in beperkte mate rij-/hoekwoningen, zowel koop als huur.
Ruimtelijk wordt de verbinding met het landschap gezocht, wat zichtbaar, beleefbaar en het liefst toegankelijk is. Kleinschalige structuren vormen het uitgangspunt, een monotoon beeld wordt zo veel mogelijk voorkomen.
Op inbreidingslocaties in centra patiowoningen/appartementen met lift bouwen in het betaalbare/middeldure segment, zowel koop als huur. De ruimtelijke inpassing is maatwerk. Uitgangspunt vormt het versterken van kwaliteiten in de bestaande stedenbouwkundige structuur.
We bouwen ook voor vestigers, dit betekent zo min mogelijk belemmerende maatregelen bij toewijzing van woningen, behalve bij sociale huur- en koopwoningen en woningen voor ouderen (gelijkvloers, wonen en zorg).
Woningen dienen een toevoeging te zijn op de bestaande voorraad; de effecten van afzet op de markt worden nauwgezet gevolgd. Wat prijsklasse betreft, dient de nadruk te liggen op woningen tot € 250.000 en boven de € 350.000; in de tussenliggende prijsklasse is er voldoende aanbod in de bestaande voorraad.
Bij monitoring is er aandacht voor rij-/hoekwoningen in de prijsklasse tussen de € 200.000 en € 300.000. De kernen Wilnis en Mijdrecht verdienen hierbij bijzondere aandacht.
De gemeente heeft een positieve grondhouding ten aanzien van particulier opdrachtgeverschap. Waar wij kansen zien brengen wij partijen samen om de mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap te onderzoeken.

3.3.4 Ontwikkelingsvisie Rabobank locatie

De gemeente De Ronde Venen heeft voor de planlocatie in 2012 een ontwikkelingsvisie vastgesteld om tot een kwaliteitsverbetering van de locatie te komen. Deze ontwikkelingsvisie geeft de randvoorwaarden waaraan ontwikkelingsplannen moeten voldoen en waar aan getoetst wordt. De visie geeft randvoorwaarden ten aanzien van de volgende thema’s:

Programma;
Stedenbouw;
Beschermd dorpsgezicht en architectuur;
Parkeren;
Groen;
Archeologie;
Akoestiek;
Duurzaam bouwen.

De ontwikkelingsvisie is als bijlagen bij toelichting bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd. De randvoorwaarden en uitgangspunten uit de ontwikkelingsvisie worden als volgt in onderstaande afbeelding samengevat:

^{Verbeelding visie}

Planspecifiek

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is de ontwikkelingsvisie uitgangspunt geweest. Planologische voorwaarden uit de visie zijn in de regels vastgelegd. Aan het beleid van de ontwikkelingsvisie wordt voldaan.

Voor dakkapellen en dakhellingen zijn in het bestemmingsplan wel afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gemotiveerd af te wijken van de ontwikkelingsregels. Daarbij is het belangrijk in hoeverre de afwijking recht doet aan de waarden van de omgeving in het licht van het beschermd dorpsgezicht. Overige aanvullende voorwaarden zijn tevens vastgelegd in het bij het bestemmingsplan behorende beeldkwaliteitplan.

3.3.5 Duurzaam bouwen

De gemeente De Ronde Venen is actief op het gebied van duurzame ontwikkeling en heeft voor het onderdeel duurzaam bouwen verschillende beleidsdocumenten vastgesteld, waarin ambities zijn opgenomen.

De gemeente heeft in 2006 een duurzaamheidambitie voor projecten vastgesteld. De duurzaamheidambitie geeft een kort en bondig overzicht voor praktisch gebruik in (woningbouw)projecten, plannen en onderhandelingen met bouwpartners. Bij nieuwbouw van woningen wordt een energieprestatie gevraagd die verder gaat dan de landelijke regelgeving, namelijk een 10% scherpere Energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Ingezet wordt op energiebesparend ontwerpen (bijvoorbeeld compact bouwen en goede woningisolatie), het gebruik van duurzame energie (bijvoorbeeld het gebruik van zonnecollectoren en biomassa) en het gebruik van duurzame materialen (bijvoorbeeld duurzaam geproduceerd hout).

De gemeente heeft in 2008 besloten om de (regionale) “Werkwijze Duurzaam Bouwen met GPR Gebouw (nieuwbouw)” vast te stellen. Hiermee heeft de gemeente de volgende duurzaamheidambities vastgesteld die van toepassing zijn op GPR-gebouw:

Woningen: Streven naar minimaal een 7 op alle thema’s en totaal minimaal 38 punten (5 thema’s)
Utiliteitsbouw: Streven naar minimaal een 7 op alle thema’s en totaal minimaal 38 punten (5 thema’s).

GPR- gebouw laat zien hoe duurzaam een gebouw is en berekent de prestaties van het gebouw op vijf verschillende modules; energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Per module verschijnt een waardering op een schaal van 1 tot 10.

Bouwpartijen kunnen voor wat betreft de energieprestaties voorlopig kiezen of ze willen bouwen volgens het huidige beleid zoals opgenomen in de duurzaamheidambitie voor projecten of afspraken willen maken op basis van de GPR-gebouw methode (met minimaal een even hoge ambitie). Om gebruik te kunnen maken van GPR-gebouw, kunnen ontwikkelaars en architecten een sublicentie aanvragen bij de gemeente.

Planspecifiek

Bij de uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met de ambities van de gemeente Ronde Venen en het geldende beleid en wetgeving zoals het Bouwbesluit en de EPC-eisen.

4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Bedrijven En Milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

In de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering" wordt onderscheid gemaakt in niet-bindende richtafstanden voor omgevingstypen 'gemengd gebied'" en een 'rustige woonwijk/ rustig buitengebied'. De omgeving van het plangebied wordt aangemerkt als gemengd gebied (de afstandsmaten mogen met één stap worden verkleind).

Onderbouwd moet worden dat de beoogde woonfunctie te combineren is met de milieuzonering van bedrijvigheid in de omgeving. Direct ten oosten van het plangebied bevindt zich op het adres Stationsstraat 18a een tandartspraktijk. Op de adressen Stationsstraat 6, 6a (o.a. Blokker) en 21 (natuurvoedingswinkel) bevinden zich winkels. Op het adres Stationsstraat 15 is een kantoorfunctie (Rabobank) aanwezig.

Alle in de omgeving aanwezige niet-woonfuncties vallen onder milieucategorie 1. Dit geldt dus voor de tandartsenpraktijk, de winkels en het kantoor. Voor categorie 1 bedrijven geldt een minimale afstandsmaat van 10 meter die met een stap mag worden verkleind tot 0 meter wanneer sprake is van een gemengd gebied. De tandartsenpraktijk ligt op een afstand van ongeveer 5 meter van het plangebied. De dichtstbijzijnde winkel ligt op circa 16 meter afstand. En de afstand tot het kantoor bedraagt ongeveer 6 meter. Hiermee wordt voldaan aan de afstandsrichtlijnen.

Het aspect milieuzonering vormt zodoende geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling.

4.2 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

woningen;
geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Planspecifiek

Wegverkeerlawaai

De nieuw te realiseren woningen zijn geluidsgevoelige objecten in het kader van de Wet geluidhinder. Conform de Wet geluidhinder is het noodzakelijk akoestisch onderzoek uit te voeren als nieuwe geluidsgevoelige bebouwing (woningen) wordt gerealiseerd binnen een zone van 200 meter van relevante wegen. Voor het akoestisch onderzoek zijn daarbij alleen de wegen relevant waar een maximumsnelheid van 50 kilometer per uur of meer geldt. Voor wegen binnen 30 kilometerzones hoeft conform artikel 74 lid 2 van de Wet geluidhinder geen akoestisch onderzoek te worden verricht. De Stationsstraat is een 30 km/uur weg en daarmee is de Wet geluid niet van toepassing voor deze weg.

Wel is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerlawaai in het kader van een goede ruimtelijke ordening uitgevoerd (zie bijlagen bij toelichting bijlage 2). Wettelijke normen voor de toetsing van bovenstaande cumulatieve geluidbelastingen zijn niet voorhanden. Overeenkomstig ‘methode Miedema’ kan de geluidbelasting ter plaatse van de noordgevels van gebouw 1 en gebouw 2, geclassificeerd worden als “matig”. Overeenkomstig ‘methode Miedema’ kan de geluidbelasting ter plaatse van de overige gevels geclassificeerd worden als “redelijk” tot “goed”. Op grond van ‘methode Miedema’ zou hiermee sprake zijn van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Mogelijke maatregelen (schermen, stiller wegdek e.d.) stuiten op overwegende bezwaren ten einde de geluidbelasting ter plaatse van de noordgevels van de gebouwen 1 en 2 doelmatig te reduceren.

Het bouwplan voldoet aan de eisen aan een aanvaardbaar akoestisch klimaat conform het gemeentelijk geluidbeleid.

Spoorweglawaai

De planlocatie ligt, conform het geluidregister en geluidkaarten spoorweg van het ministerie van Infrastructuur en Milieu, buiten de geluidzone van het spoor Utrecht - Amsterdam. Akoestisch onderzoek naar railverkeerlawaai is niet noodzakelijk.

^{Uitsnede Geluidregister}

Industrielawaai

Het plangebied is niet gelegen binnen de geluidzone van industrieterreinen.

4.3 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 µg/ m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'. Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling kan, gelet op de omvang van de ontwikkeling (<1.500 woningen), gezien worden als een NIBM-project; de ontwikkeling heeft niet in betekenende mate invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse. Aan de andere kant is in dit geval sprake van de realisatie van een gevoelige bestemming. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is met behulp van de NSL monitoringstool van het ministerie van Infrastructuur en Milieu gekeken of de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied voldoet aan de gestelde normen. Uit die monitor blijkt dat in of nabij het plangebied in het peiljaar 2015 geen overschrijding van een grenswaarde bestaat. De monitor laat zien dat ook in de prognosejaren 2020 en 2030 geen overschrijdingen worden verwacht.

^{NSL monitoring}

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen (negatief) effect op de luchtkwaliteit.

4.4 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

Planspecifiek

Door het onderzoekbureau AA & C Nederland B.V. is in september 2015 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlagen bij toelichting bijlage 3).

Op basis van de resultaten van het voorafgaand aan het bodemonderzoek uitgevoerde vooronderzoek is een hypothese opgesteld met betrekking tot de verontreinigingssituatie, namelijk onverdacht voor bodemverontreiniging.

Op basis van de onderzoeksresultaten worden de volgende conclusies getrokken:

In de bovengrond is ter plaatse van boring 09 sprake van een sterk verhoogd gehalte aan koper. Aangezien de verontreiniging nog niet volledig is afgeperkt is de omvang niet bekend;
Op het overige terrein is sprake van maximaal licht verhoogde gehalten aan zware metalen, PAK en PCB. De verhoogde gehalten in de bovengrond houden waarschijnlijk verband met de puin- en koolbijmengingen in de bodemlaag van 0 tot 0,5 m-mv;
Visueel is geen asbest aangetroffen;
In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde concentraties aan barium en zink gemeten. De herkomst hiervan is niet bekend.

De hypothese dat het terrein onverdacht is ten aanzien van bodemverontreiniging wordt verworpen. Dit vanwege de aangetoonde sterke verontreiniging in de grond op het achterterrein. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het terrein niet zonder meer geschikt voor de beoogde bestemming. Om vast te stellen of het terrein toch geschikt is, of dat er aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn, is aanvullend onderzoek uitgevoerd.

Het aanvullend onderzoek is uitgevoerd en de omvang van de verontreiniging is vastgesteld (zie bijlagen bij toelichting bijlage 4. Op basis van de onderzoeksresultaten worden de volgende conclusies getrokken:

Ter plaatse van het parkeerterrein aan de achterzijde van het perceel is in de laag van 0,0 tot 1,0 m-mv sprake van sterk verhoogde gehalten met zware metalen;
De onderzoeksresultaten bevestigen dat de verontreinigingen met zware metalen gerelateerd is aan de bijmengingen met puin en koolhoudend materiaal wat als ophoogmateriaal/funderingslaag onder de grindlaag is aangebracht;
De sterk verhoogde gehalten beperken zich verticaal tot maximaal 1,0 meter minus maaiveld. Daarnaast is de verontreiniging in principe niet grensoverschrijdend ( achterzijde van het perceel wordt begrensd door een sloot).

Op basis van resultaten van het onderzoek wordt het oppervlak van de verontreiniging geschat op circa 190 m². Bij een diepte van voorkomen tot 1,0 m-mv betreft de omvang van de verontreiniging derhalve circa 190 m³. Het betreft een geval van ernstige bodemverontreiniging aangezien sprake is van meer dan 25 m³ sterke verontreinigde grond. De verontreiniging is derhalve saneringsplichtig. Voordat een omgevingsvergunning kan worden afgegeven zal sanering moeten plaatsvinden.

Behalve het verkennend bodemonderzoek is door AA & C Nederland B.V. in dezelfde periode een asbestonderzoek voor het gebouw uitgevoerd (zie bijlagen bij toelichting bijlage 5). Het onderzoek geeft aan dat er asbest in het gebouw aanwezig is. In de volgende onderdelen is asbest aangetroffen: op en bij de deuren in de kelder en GEA ruimte en de afkit van ramen en kozijnen op de begane grond. Het wordt niet noodzakelijk geacht aanvullend onderzoek uit te voeren. Geadviseerd wordt de aangetroffen asbestbronnen door een deskundig bedrijf te laten verwijderen. Inmiddels is dit uitgevoerd en het pand gesloopt.

4.5 Externe Veiligheid

Het externe veiligheidsbeleid is gericht op beperking en beheersing van risico's door opslag en gebruik van gevaarlijke stoffen binnen inrichtingen en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het uitgangspunt van het beleid is dat burgers voor de veiligheid van hun omgeving mogen rekenen op een minimum beschermingsniveau (plaatsgebonden risico). Daarnaast moet bij ruimtelijke ontwikkelingen de kans op grote calamiteiten met meerdere slachtoffers (groepsrisico) worden afgewogen en verantwoord bij een toename van het aantal personen binnen het invloedsgebied of een toetsingszone van een risicobron. Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Aanvullend zijn in het Vuurwerkbesluit en het Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer (Barim, ook wel Activiteitenbesluit genoemd) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Daarnaast zijn voor de omgeving van transportassen en buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen respectievelijk de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) van toepassing. Het Bevb sluit aan bij het toetsingskader dat in het Bevi is opgenomen. Binnenkort wordt de circulaire vervangen door het Besluit externe veiligheid transportroutes (Btev), bij de invoering van het Basisnet. De Eerste en Tweede Kamer hebben inmiddels ingestemd met het wetsvoorstel.

Planspecifiek

De risicokaart laat zien dat het projectgebied niet binnen de invloedssfeer ligt van gevaarlijke of risicovolle inrichtingen. Daarmee vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling.

^{Uitsnede risicokaart}

Het plangebied ligt net buiten het spoortraject Utrecht-Amsterdam met een PAG-indicatie en buiten de zone van het PR en GR plafond. Overige trajecten met vervoer van gevaarlijke stoffen via wegen, water of buisleidingen liggen buiten het plangebied. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

^{Uitsnede Basisnet}

Daarmee vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Waterhuishouding

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.a.) voorkomen worden en kan ook de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Daarom is het belangrijk om, waar mogelijk, te werken volgens de volgende principes:

afkoppelen van schoon hemelwater zodat dit niet in het vuilwaterriool komt en waardoor het vuile water geconcentreerder wordt waardoor verwerking ervan beter verlopen kan;
opvangen en vasthouden van gebiedseigen water. Dit door middel van infiltratie in de bodem in het plangebied (als dat kan) of anders infiltratie in de omgeving en / of het 'getrapt' afvoeren via opvangbekkens naar het oppervlaktewater;
goed zorgen voor (de mogelijkheden voor) waterinfrastructuur zoals dijken langs de kust, rivieren en andere waterwegen.

Watertoets

De watertoets is een standaard overleg met het waterschap dat gevoerd moet worden wanneer de planologische situatie op een locatie wijzigt. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

Het plangebied valt binnen het beheersgebied van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV). Waternet zorgt namens het waterschap voor schoon oppervlaktewater, veilige dijken en het waterpeil in de sloten en vaarten. Het verzorgingsgebied van Waternet omvat de gemeente Amsterdam en een groot gebied in de provincie Utrecht en Noord Holland. Het beleid van AGV is verwoord in het Waterbeheerplan en diverse beleidsnota’s. In de keur van het waterschap zijn geboden en verboden opgenomen voor de bescherming van de functionaliteit van waterlopen en waterkeringen. Met de Keur wil het waterschap de waterkwaliteit verbeteren, de doorstroming in sloten veilig stellen en de dijken sterk houden. Bij de Keur horen Keurkaarten met informatie over wateren en waterkeringen.

In de legger van het waterschap worden gegevens vastgelegd over de locatie van wateren, dijken en kunstwerken, aan welke eisen deze moeten voldoen (diepte, hoogte, sterkte etc.) en de onderhoudsverplichtingen. De legger dient als basis voor de vergunningverlening door de waterbeheerder.

Voor de werkzaamheden ten behoeve van de ontwikkeling is een watervergunning vereist waarbij moet worden voldaan aan de regels van de Keur.

Het waterschap hanteert het beleid dat bij het aanbrengen van meer dan 1.000 m² verharding in stedelijk gebied of meer dan 5.000 m² in landelijk gebied 10 % tot 20% daarvan gecompenseerd moet worden in de vorm van oppervlaktewater voor waterberging. Door compensatie wordt voorkomen dat ernstige peilstijging optreedt door afstromend regenwater met wateroverlast tot gevolg.

Planspecifiek

Voordat het gebouw van de Rabobank werd gesloopt heeft informeel overleg plaatsgevonden met Waternet. Het bestemmingsplan is tevens in het kader van het wettelijk vooroverleg voorgelegd aan Waternet.

Verharding

Onderhavig plan betreft de sloop van een kantoor en de nieuwbouw van woningen. In de toekomstige situatie treedt er geen significante verandering op in het aantal vierkante meters verharding en bebouwing. Er is zelfs sprake van een afname van de verharding.

VERHARDINGSBALANS	bebouwing	verharding
bestaande situatie	595 m²	1.048 m²
beoogde situatie	595 m²	300 m²

Er hoeft dan ook geen compensatie plaats te vinden in de vorm van extra oppervlaktewater voor waterberging.

De hemelwaterafvoer wordt voor de nieuwbouw afgekoppeld van het gemengde rioleringsstelsel. Dit leidt per saldo tot minder emissie en zorgt bovendien voor een minder grote belasting van de afvalwaterketen.

Legger

Voor het plangebied is de waterlegger van het waterschap geraadpleegd.

^{Legger waterschap (rood gearceerd is kernzone, blauw gearceerd is binnenbeschermingszone)}

Het plangebied ligt in de kernzone en beschermingszone van een secundaire waterkering (dijk). Zoals gebruikelijk is de kernzone planologisch geregeld middels een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Daarmee is het belang van het functioneren van de waterkering veiliggesteld. Er is geregeld onder welke voorwaarden gebouwd mag worden en werken, geen gebouwen zijnde, of werkzaamheden uitgevoerd mogen worden. Aan deze voorwaarden is, of zal worden voldaan. Dit aspect heeft immers een rol gespeeld in het planproces. Zo worden de nieuwe woningen deels gebouwd op de plek waar zich reeds bebouwing bevond en worden de woningen niet onderkelderd. Er zal steeds voldaan worden aan de voorwaarden die de Keur stelt. Dat geldt voor het bouwen, maar ook voor het aanbrengen van leidingen, beplanting en hekwerken e.d.

Direct ten zuiden van het plangebied ligt een primaire watergang. De direct aan deze watergang grenzende zone heeft in het voorliggende bestemmingsplan de bestemming 'Groen' gekregen. Deze gronden zijn mede bestemd voor de aanleg van een natuurvriendelijke inrichting. Er zijn hier geen gebouwen toegestaan, waardoor het toekomstige onderhoud niet bemoeilijkt wordt.

Grondwaternorm

In het verbreed gemeentelijk rioleringsplan (vGRP) staat het gemeentelijk grondwaterbeleid voor nieuwe ontwikkelingen vermeld. Wat betreft woningbouw worden de volgende normen gesteld:

woning zonder kruipruimte- drooglegging van 50 cm;
woning met kruipruimte - drooglegging van 90 cm.

Gezien de grondwaterstand zich ter plaatse meer dan 2 meter onder het maaiveld bevindt wordt aan de droogleggingseisen ruimschoots voldaan.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Planspecifiek

Verantwoord moet worden dat de nieuwe ontwikkeling geen schade aan beschermde soorten en of gebieden oplevert. Door Blom Ecologie is in oktober 2015 hiervoor een ecologische quickscan uitgevoerd (zie bijlagen bij toelichting bijlage 6). De resultaten van de quickscan voor de gebieds- en soortenbescherming zijn hieronder beschreven.

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt, behoudens Nationaal Landschap ‘Groene Hart’, ‘Stelling van Amsterdam’ en de contour van de EHS, geen deel uit van een beschermd gebied en/of locatie betreffende: Natura 2000, Beschermd natuurmonument, Wetland, Nationaal Park of Ecologische Hoofdstructuur (Natuurnetwerk Nederland).

Binnen een straal van 3 kilometer zijn een klein deel van het Natura2000 gebied ‘Botshol’, de Beschermd Natuurmonumenten ‘Oeverlanden Gein’, ‘Oeverlanden Winkel’ en diverse EHS structuren gelegen. De planlocatie ligt in de EHS-contour van het riviertje Gein. Het riviertje heeft een lengte van 6 km en staat in verbinding met de Angstel. De Gein is opgenomen in de ecologische hoofdstructuur (of NNN) en functioneert als verbindingszone. Vanaf het verloop in de Angstel maakt ook de Angstel deel uit van de EHS.

De beoogde sloop en ontwikkeling vindt weliswaar deels plaats binnen de contour van de EHS maar tast deze niet aan. De woningen aan de Stationsstraat 11 t/m 21 vormen een fysieke barrière tussen de planlocatie en de Gein voor alle type van verstoring (o.a. geluids-, optische-, trilverstoring). De wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS zijn niet in geding.

De ruimtelijke ingrepen zijn dermate beperkt dat een negatief effect door externe werking op doelsoorten en instandhoudingsdoelen in omliggende beschermde natuurgebieden tevens uitgesloten is. Tevens is er geen sprake van aantasting van de landschappelijke kwaliteit (Nationaal Landschap). Bovendien zijn de werkzaamheden tijdelijk van aard en treden er in de nieuwe situatie geen nieuwe of verhoogde permanent negatieve effecten op voor beschermde flora en fauna.

Soortenbescherming

In het plangebied of de directe omgeving daarvan komen beschermde diersoorten van de Flora- en faunawet voor. Het plangebied heeft geen essentiële of specifieke functie voor zwaarder en strikt beschermde soorten (tabel 2 & 3). Op de locatie is een voormalig roekennest aanwezig, op een aangrenzend perceel is een nestkast van bosuil aangetroffen.

Bij de sloop en realisatie dient rekening te worden gehouden met broedvogels gedurende het broedseizoen en de seizoensactiviteit van bosuil. Tevens dient te worden voorkomen dat de rugstreeppad zich vestigt op desbetreffende locatie. Om verstoring van eventueel aanwezige vleermuizen te voorkomen dient bij de ontwikkeling geschikte verlichting te worden toegepast.

Eventuele ruimtelijke ingrepen leidden, behoudens vleermuizen, rugstreeppad en broedvogels, mogelijk tot een tijdelijke verstoring van algemene voorkomende en licht beschermde soorten. Beschermde soorten waarvoor geen vrijstelling geldt in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen en conform de Flora- en faunawet worden niet verwacht.

Bomen Effect Analyse

Om inzicht te krijgen over de (on)mogelijkheden van het uitvoeren van werkzaamheden in de nabijheid van de aanwezige bomen is een zogenaamde Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd (zie bijlagen bij toelichting bijlage 7). Het onderzoek betreft de 9 bomen op het perceel Stationsstraat 14 en aangrenzende percelen.

^{Situering onderzochte bomen}

De conclusie van de analyse is dat de bomen, in het perspectief van de voorgenomen werkzaamheden, in hun huidige verschijningsvorm en op de huidige standplaats, duurzaam behouden kunnen blijven. Daarvoor dienen wel adviezen en boombeschermende maatregelen te worden nagevolgd. Hierbij kan worden gedacht aan het toepassen van groeiplaatsverbetering onder de toekomstige verharding, een strook bomengranulaat aan brengen, bomen (leilindes) tijdelijk verplanten, geen bestrating onder de kroonprojectie van de monumentale beuk (nr. 8).

Voor de rode beuk aan de Stationsstraat (boom 1) zal de toekomstige situatie ten opzichte van de huidige situatie onveranderd blijven. Zo vindt de ontsluiting van het perceel op vrijwel dezelfde plek plaats en ook het riool- en kabels- en leidingentracé blijft intact evenals de containeropstelplaats. Desalniettemin wordt ter bescherming van deze boom de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - groeiplaats boom' opgenomen voor de nu nog onverharde gronden. Dit maakt het onder andere niet mogelijk om verharding aan te brengen zonder omgevingsvergunning.

Om de leilinden aan de Stationsstraat (bomen 2 t/m 7) voldoende ruimte te bieden is de grens van het bouwvlak aan de Stationsstraat dusdanig vastgelegd dat deze in lijn is met de bebouwing op naastgelegen percelen èn op voldoende afstand tot de leilinden.

De rode beuk (boom 8) betreft een monumentale boom. De toekomstige bebouwing dient tenminste 19 meter uit de achtererfgrens (zuidoostzijde van het perceel) te blijven. Hierdoor blijft de bebouwing ruim buiten de kroonprojectie van de boom en is de grens van de bebouwing ongeveer gelijk aan de breedte van de kroon. Onder de kroon zal het perceel ingericht worden als tuin. Om deze monumentale boom extra planologische bescherming te bieden is een aanduiding 'specifieke vorm van waarde - groeiplaats boom' opgenomen. Dit maakt het onder andere niet mogelijk om verharding aan te brengen zonder omgevingsvergunning.

De paardenkastanje (boom 9) in de tuin van Stationsstraat 12 is ook een monumentale boom. De toekomstige bestemming van het perceel onder de kruin van de rode beuk betreft tuin. De boom wortelt grotendeels in de tuin van Stationsstraat 12. De conditie van de boom is dusdanig slecht dat deze een geschatte toekomstverwachting heeft van minder dan 5 jaar. Daarom heeft de paardenkastanje, in tegenstelling tot de monumentale rode beuk, geen extra planologische bescherming in het bestemmingsplan.

4.8 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet en de Wet op de Archeologische Monumentenzorg. Op basis van deze wetten zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

Voor het hele grondgebied van de gemeente De Ronde Venen is een archeologische beleidskaart gemaakt. Hierop is te zien waar archeologische waarden in de bodem zitten of verwacht kunnen worden.

Planspecifiek

Op de archeologische beleidskaart ligt het te bebouwen gebied binnen een gebied met een relatief hoge archeologische verwachting. Op de kaart valt de binnen de aanduiding 'Archeologisch Waardevol Gebied (AWG) 2. Dit houdt in dat er bij het eventueel roeren van de grond bij een omvang groter dan 50 m² een onderzoeksplicht geldt. Daarom is er een archeologisch onderzoek uitgezet.

^{Uitsnede archeologische beleidskaart ter plaatse van het plangebied}

Bureau voor Archeologie heeft in september 2015 een archeologisch onderzoek uitgevoerd in het plangebied (zie bijlagen bij toelichting bijlage 8). Het onderzoek omvat een archeologisch bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, verkennende fase, door middel van boringen.

Het plangebied ligt in NOaA regio “Hollands Veengebied”. In dit gebied heeft zich sinds de sluiting van het strandwallensysteem voor de West-Nederlandse kust een groot veenmoeras ontwikkeld vanaf circa 3000 jaar v. Chr. Tevens ligt het plangebied op de Angstel beddinggordel. Deze was actief vanaf 1000 jaar v. Chr. tot 460 jaar n. Chr. Op de Angstel kunnen archeologische resten uit de IJzertijd en recenter aanwezig zijn. De Angstel heeft zijn bedding ingesneden door het veenpakket tot in de top van het onderliggende dekzand. Op 17e eeuws kaartmateriaal staat bebouwing in het plangebied ingetekend. Het is mogelijk dat funderingen van deze en nog oudere bebouwing in de ondergrond aanwezig zijn.

In het plangebied zijn zeven boringen geplaatst tot maximaal 395 cm -mv met het doel de bodemopbouw te verkennen. Hieruit blijkt dat in het plangebied de top van de beddingafzettingen ligt tussen 180 en 390 cm -mv (tussen -152 en -347 cm NAP). Hierop liggen oeverafzettingen en daarop twee omgewerkte pakketten. Het onderste omgewerkte pakket wordt geïnterpreteerd als een cultuurlaag die door bewoning sinds de Late Middeleeuwen is gevormd. Het bovenste omgewerkte pakket wordt geïnterpreteerd als een 19e en 20e eeuwse slooplaag. In het bovenste omgewerkte pakket van 40 tot 180 cm dik worden geen behoudenswaardige archeologische resten verwacht. In het westen van het plangebied bevindt een rioleringscunet dat doorloopt tot 270 cm -mv.

Onder het huidige pand uit 1970 bevinden zich twee kelders met onderzijde op naar schatting 2,5 m onder vloerniveau. De cultuurlaag is op twee plaatsen intact: aan de noordzijde van het perceel en aan de zuidkant van het huidige pand. Mogelijk is ook onder het huidige pand, daar waar geen kelder aanwezig is, de cultuurlaag intact.

Geadviseerd wordt bij de planvorming rekening te houden met archeologische waarden door graafwerkzaamheden dieper dan de top van het archeologisch niveau te vermijden. Dit is 80 cm -mv (-37 cm NAP) aan de noordzijde van het perceel en 150 cm -mv (-122 cm NAP) ten zuiden van het huidige pand. Als voorzien wordt dat graafwerkzaamheden tot in de cultuurlaag gaan, verdient het aanbeveling de archeologische waarde van het plangebied nader vast te stellen door het aanleggen van proefsleuven.

Uit het onderzoek blijkt dat het plangebied in het veenontginningslint van Vinkeveen ligt, waarvan de begindatering terug gaat tot in de Late Middeleeuwen. Het plangebied is op het Kadastrale Minuutplan van 1811 - 1832 onbebouwd. Op de Topografische Militaire Kaart uit 1874 is echter een klein gebouwtje in het plangebied te zien, vermoedelijk een schuur. Op latere historische kaarten (1926) en op de topografische kaart uit 1959 is geen bebouwing in het plangebied aanwezig. Op basis van het bureauonderzoek is dan ook de kans op behoudenswaardige archeologische resten in het plangebied gering. Dit wordt bevestigd door het verkennend booronderzoek. Uit de boringen blijkt dat de bovenste circa 2,0 m van de bodem in het plangebied uit een toemaakdek op Hollandveen bestaat. In het toemaakdek bevindt zich bouwpuin. Een deel hiervan heeft mogelijk met het toemaakdek zelf te maken, dat uit gestorte grond bestaat, waarin zich ook afval bevindt. Voor een ander deel kan het samenhangen met het ‘schuurtje’ dat op de Topografische Militaire Kaart uit 1874 is te zien, dan wel met de recente bebouwing. Er zijn geen archeologisch relevante vondsten gedaan en ook zijn er geen nederzettingslagen of terplagen aangeboord.

Op basis van het onderzoek en de funderingen (graafwerkzaamheden), die aan de noordzijde van het perceel en ten zuiden van het voormalige pand van de Rabobank niet dieper komen te liggen dan de top van het archeologisch niveau, worden geen archeologische vervolgmaatregelen geadviseerd.

4.9 Cultuurhistorie

De historische kern van Abcoude is in 1987 aangewezen als van Rijkswege Beschermd Dorpsgezicht. In de beschrijving bij de aanwijzing zijn diverse ruimtelijke zaken te vinden die van cultuurhistorisch landschappelijke of ruimtelijke waarde zijn.

Belangrijk in het beschermd dorpsgezicht zijn de algemene beeldkwaliteit en meer specifiek de vorm en het uiterlijk van de monumentale panden, gevelwanden, de beeldkwaliteit van de openbare ruimte (waaronder het materiaalgebruik en het straatmeubilair), landschappelijke en natuurlijke waarden en andere elementen.

Planspecifiek

Voor wat betreft de eisen die worden gesteld aan het beschermde dorpsgezicht kan worden verwezen naar de gemeentelijke ontwikkelingsvisie en het beeldkwaliteitsplan. De eisen gelden met name voor de 1e lijnsbebouwing.

4.10 Verkeer En Parkeren

Verkeer

In de oorspronkelijke situatie bevond zich de Rabobank op de gronden van de planlocatie. Deze Rabobank had een dienstverlenende functie en had een grote verkeersaantrekkende werking. Met de nieuwe functie van maximaal 4 woningen zal het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied vele malen minder zijn.

De ontsluiting van kavel 1, het achtererf en de tweedelijns woningen is mogelijk via de ontsluitingsweg aan de westzijde van het plangebied. De inrit van kavel 2 vindt direct plaats vanaf de Stationsstraat. Kavel 2 heeft ook een 2e inrit op het binnenterrein.

Parkeren

In de oorspronkelijke situatie was bij het pand van de Rabobank parkeermogelijkheid voor bezoekers. Deze parkeerplekken werden ook gebruikt door omwonenden. In de gewenste situatie worden op eigen terrein parkeervoorzieningen gerealiseerd. In de ontwikkelingsvisie is een parkeernorm van 1,7 per woning bepaald. In het ontwerp is uitgegaan van 2 parkeerplekken op eigen terrein per woning. Hiermee wordt dus ruim voldaan aan de parkeernorm. Bezoekersparkeren is beperkt mogelijk op het gezamenlijke achtererf.

4.11 Kabels En Leidingen

Langs de westelijke plangrens van de locatie bevindt zich een riooltracé. In het bestemmingsplan wordt deze leiding beschermd door een dubbelbestemming hiervoor vast te leggen en een bebouwingsvrije zone te bepalen. In het Handboek Leidingen 2011 van de gemeente De Ronde Venen is bepaald dat op 1,7 meter vanuit het hart van het riool gebouwd mag worden. Op de verbeelding is deze maatvoering aangehouden. Bij kavel 1 is iets geknepen met de maatvoering.

Er zijn geen overige planologisch relevante kabels en leidingen zoals waterleidingen gelegen in de directe omgeving. Er bevinden zich ook geen hoogspanningsverbindingen in de omgeving van het plan. Wel bevinden zich in de zone waar het riool ligt midden- en laagspanningskabels van Stedin. Hiervoor wordt een zakelijk recht gevestigd. Dit geldt ook voor het riool.

Op de grens van het plangebied (geen onderdeel hiervan) is een traforuimte gesitueerd. Deze dient bereikbaar te zijn vanuit het plangebied. Hier wordt rekening mee gehouden bij de inrichting van het terrein.

Hiermee vormt het aspect kabels en leidingen geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling.

5 Juridische Planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Plansystematiek

Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen en begrensd. De bestemming is een beschrijving van de functies waarvoor de grond mag worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling binnen de regels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de regels een juridische betekenis.

Regels

Inleidende regels

Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Begrippen die zijn voorgeschreven in de SVBP2012 worden ook conform de SVBP2012 overgenomen.

Wijze van meten

Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven bij het toepassen van de regels. Dit betreft onder meer het in geringe mate mogen overschrijden van bouw- en bestemmingsgrenzen met erkers, luifels en dergelijke. In de SVBP2012 zijn standaarden beschreven waaraan deze regels moeten voldoen. Indien van toepassing, worden deze één op één overgenomen.

Bestemmingsregels

Per bestemming zijn, voor zover noodzakelijk, de volgende onderdelen onderscheiden:

bestemmingsomschrijving;
bouwregels;
nadere eisen;
afwijken van de bouwregels;
specifieke gebruiksregels;
afwijken van de specifieke gebruiksregels;
omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden;
wijzigingsbevoegdheden.

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving omvat een opsomming van de functies/ gebruiksmogelijkheden binnen de gegeven bestemming en eventueel daaraan verbonden voorwaarden. Deze opsomming is van wezenlijk belang, aangezien deze de basis vormt voor de overige regels die opgenomen zijn binnen die bestemming. Niet hier genoemd gebruik, is strijdig met de bestemming.

Bouwregels

In de bouwregels zijn objectieve regels gesteld met betrekking tot de plaats en afmetingen van de (hoofd)gebouwen, de bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Nadere eisen

Het stellen van nadere eisen is alleen mogelijk als het bestemmingsplan zelf al regels stelt (primaire eisen). Omdat in nagenoeg alle bouwregels eisen zijn gesteld aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, kunnen daaraan nadere eisen worden gesteld.

Met behulp van deze nadere eisen kunnen burgemeester en wethouders extra eisen stellen ten behoeve van bijvoorbeeld de ruimtelijke kwaliteit, het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de externe veiligheid,

Afwijken van de bouwregels

Bij het afwijken van de bouwregels kan onder voorwaarden worden afgeweken van hetgeen is geregeld, bijvoorbeeld in het toestaan van een grotere hoogte of het uitbreiden van het bouwvlak. Deze voorwaarden dienen helder en toetsbaar te zijn.

Specifieke gebruiksregels

In de specifieke gebruiksregels staat, in aanvulling op de bestemmingsomschrijving, expliciet beschreven wat wel of niet wordt toegestaan. Het gaat dan vaak om functies of activiteiten waarover onduidelijkheid kan bestaan.

Afwijken van de specifieke gebruiksregels

Van de geformuleerde gebruiksregels kan onder voorwaarden worden afgeweken. Deze voorwaarden dienen helder en toetsbaar te zijn.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden

Onder de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden, kunnen voorwaarden worden gesteld ten aanzien van het uitvoeren van werken of werkzaamheden.
.

5.3 Toelichting Afzonderlijke Bestemmingen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemming:

'Groen', als buffer tussen de woonfunctie en het achterliggende landschap. In de bestemming is geen bebouwing toegestaan. Behoudens erfafscheidingen zijn tevens bouwwerken, geen gebouwen zijnde uitgesloten.
'Wonen', waarbij de woonfunctie wordt neergelegd ten behoeve van realisatie van maximaal vier nieuwe woningen, inclusief tuin, bijgebouw(en) en de bij de woning behorende parkeerplaatsen, groen en dergelijk. Er is middels een aanduiding een onderscheid gemaakt tussen de eerstelijnsbebouwing aan de Stationsstraat en de tweedelijnsbebouwing op het achtererf. Daarbij is de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen is een 'specifieke bouwaanduiding - zone bijgebouwen' opgenomen voor de gronden waarop deze bebouwing gesitueerd mag zijn. Per kavel is met de aanduiding 'maximum vloeroppervlakte (m²)' de maximum oppervlakte hiervan weergegeven. De maten zijn zodanig gekozen dat daarmee de totale hoeveelheid bebouwingsoppervlak niet toeneemt ten opzichte van de bestaande situatie. Van de regels kan worden afgeweken voor afwijkende maatvoering van dakkapellen en volgens de algemene afwijkingsregels, conform de regeling zoals die ook in de Beheersverordening Beschermd dorpsgezicht Abcoude en beschermd dorpsgezicht Baambrugge voor komt. Daarnaast is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen ten aanzien van dakhellingen, rekening houdend met onder andere de cultuurhistorische waarden van aanliggende bebouwing. De ontsluitingsweg vanaf de Stationsstraat is specifiek aangeduid. Ter bescherming van de monumentale bomen is de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - groeiplaats boom' opgenomen (zie artikel 11).
'Water', de primaire watergang aan de zuidzijde moet behouden blijven en krijgt daarvoor een waterbestemming.
'Leiding - Riool (dubbelbestemming), die dient ten behoeve van de bescherming van de leiding.
'Waterstaat - Waterkering (dubbelbestemming)', die dient voor het behoud en de bescherming van de waterkerende functie van een dijklichaam met bijbehorende voorzieningen.

6 Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.1 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De gemeente De Ronde Venen heeft ten behoeve van het project met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten. In deze overeenkomst wordt de betaling van de eventuele tegemoetkoming in de planschade, die het nieuwe planologisch kader kan veroorzaken, geregeld. Ook eventuele kosten voor de te wachten saneringsmaatregelen zijn gedekt door de initiatiefnemer.

De overige kosten worden door middel van leges op de initiatiefnemer verhaald. De planontwikkeling is hierdoor financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg

Overleg omgeving

Op 15 oktober 2015 is door de ontwikkelende partij een eerste informatieavond georganiseerd voor de omgeving. Tijdens deze bijeenkomst is het voorgenomen initiatief voor woningbouw toegelicht. Daarna is een klankbordgroep samengesteld uit 4 bewoners voor een actieve rol en 7 bewoners voor een minder-actieve rol. Samen met de initiatiefnemers zijn met deze klankbordgroep twee overleggen geweest, 7 januari 2016 en 10 februari 2016. Onderwerpen die aan de orde zijn geweest zijn onder andere de mogelijkheden tot behoud van de bomen, het aantal en type woningen en de maximale hoogte van de bebouwing. De klankbordgroep is een aantal varianten van de stedenbouwkundige opzet voorgelegd en besproken.

Op 31 januari 2017 is voor de omwonenden nogmaals een informatieavond georganiseerd. Naar aanleiding van deze avond is in het bestemmingsplan een groenstrook vastgelegd als overgang tussen de woningen en het landschap. In deze strook is bebouwing niet toegestaan. Verder is op de verbeelding een zone opgenomen waarin, buiten de mogelijkheden die vergunningsvrij worden geboden, bijgebouwen mogen worden gesitueerd.

Het bouwvlak aan de Stationsstraat is dusdanig gepositioneerd dat er tussen de bebouwing en de leilinden aldaar voldoende ruimte gewaarborgd wordt. Daarnaast is de begrenzing van het bouwvlak aan de Stationsstraat gelijk aan de voorgevelrooilijn van belendende panden.

Het verzoek om een passende groeiplaatsbescherming van de beuk aan de voorzijde van het perceel is overgenomen. Op de verbeelding is hiertoe de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - groeiplaats boom' opgenomen, waarbij in artikel 11 bepaald is dat een omgevingsvergunning vereist is voor diverse werken en werkzaamheden. Een dergelijke vergunning wordt alleen verleend als daarmee de levenskansen van de beplanting niet worden verkleind. Voor het aanbrengen van verhardingen en het afgraven e.d. is tevens als voorwaarde geformuleerd dat het groene karakter behouden blijft.

Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Een concept van het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening naar relevante overlegpartners worden gestuurd.

Van de provincie Utrecht is de reactie ontvangen dat zij geen aanleiding ziet opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang. De reactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Waternet wijst in haar reactie de ontwikkelaar er op dat de nieuwe bebouwing moet voldoen aan de regels van de Keur en dat voor de ontwikkeling een watervergunning nodig is. Ook gelden er regels wat betreft leidingen, beplanting en hekwerk op/in de dijk waaraan moet worden voldaan. De reactie leidt tot enkele tekstuele aanpassingen in de toelichting van dit bestemmingsplan.

6.2.2 Zienswijzen

Het ontwerp-bestemmingsplan 'Stationsstraat 14 Abcoude' heeft met ingang van 16 juni 2017 ter visie gelegen. Er zijn drie zienswijzen ingediend. In een separate zienswijzennota wordt hier op ingegaan (zie bijlagen bij toelichting bijlage 9).

1 Beeldkwaliteitplan

BKP_Stationsstraat 14 Abcoude_15022017 LQ

1 Ontwikkelingsvisie Rabobank Locatie

120403 Ontwikkelingsvisie Rabobank-locatie_Abcoude

2 Akoestisch Onderzoek

Akoestisch onderzoek 14042017

3 Verkennend Bodemonderzoek

Verkennend bodemonderzoek Stationsstraat 14 te Abcoude

4 Aanvullend Bodemonderzoek

AAC Nader bodemonderzoek Stationsstraat 14 te Abcoude 23-11-2015

5 Asbestonderzoek

AAC2015-24442 UBAP rapportage asbest

6 Ecologische Quickscan

QS flora en fauna Stationsstraat 14 Abcoude

7 Bomen Effect Analyse

dec 2016_UBA, Bea Stationsstraat Abcoude, 160042

8 Archeologisch Bureau En Inventariserend Veldonderzoek

Archeologisch onderzoek Stationsstraat 14 te Abcoude

9 Nota Van Zienswijzen En Ambtshalve Wijzigingen

Gewaarmerkte Notz van zienswijzen Stationsstraat 14

KadastraleKaart.com

Stationsstraat 14 Abcoude

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

1.2 bestemmingsplan:

1.3 aanbouw:

1.4 aanduiding:

1.5 aanduidingsgrens:

1.6 aaneengesloten woningen:

1.7 aan huis gebonden beroep:

1.8 agrarisch bedrijf:

1.9 ambachtelijk bedrijf:

1.10 archeologische waarde:

1.11 archeologisch waardevol gebied:

1.12 bar-dancing:

1.13 bebouwing:

1.14 bebouwingspercentage:

1.15 bedrijfsgebouw:

1.16 bedrijfs- of dienstwoning:

1.17 bestaand:

1.18 bestemmingsgrens:

1.19 bestemmingsvlak:

1.20 Bijgebouw

1.21 bouwen:

1.22 bouwlaag:

1.23 bouwgrens:

1.24 bouwperceel:

1.25 bouwperceelgrens:

1.26 bouwvlak:

1.27 bouwwerk:

1.28 dak:

1.29 detailhandel:

1.30 escortbedrijf:

1.31 gebouw:

1.32 gestapelde woningen:

1.33 hoofdgebouw:

1.34 horeca activiteit:

1.35 kampeermiddel:

1.36 nutsvoorziening:

1.37 onderkomen:

1.38 peil:

1.39 permanente bewoning:

1.40 prostitutie:

1.41 raamprostitutie:

1.42 seksinrichting:

1.43 straatprostitutie:

1.44 vrijstaande woning:

1.45 waterhuishoudkundige voorzieningen:

1.46 waterkering:

1.47 woning:

1.48 woonadres:

1.49 zijlingse en achterste bouwperceelgrens:

1.50 zorgwoning:

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 de dakhelling:

2.2 de goothoogte van een bouwwerk:

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk:

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

Artikel 4 Water

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

Artikel 5 Wonen

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.2 Bouwregels

5.3 Nadere eisen

5.4 Afwijken van de bouwregels

5.5 Specifieke gebruiksregels

Artikel 6 Leiding - Riool (Dubbelbestemming)

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.2 Bouwregels

6.3 Afwijken van de bouwregels

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 7 Waarde - Archeologie 1 (Dubbelbestemming)

7.1 Bestemmingsomschrijving