Begripsbepalingen die zijn opgenomen in bijlage I van het omgevingsplan, bijlage I bij het Besluit activiteiten leefomgeving, bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, bijlage I bij het Besluit kwaliteit leefomgeving, bijlage I bij het Omgevingsbesluit en bijlage I bij de Omgevingsregeling, zijn van toepassing op dit hoofdstuk;

Voor de toepassing van dit hoofdstuk gelden aanvullend de volgende begripsbepalingen:

1. 1. de regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op de locatie TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b 'Gein-Zuid 32', waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0736.TAM002GeinZuid32-ow01;
2. 2. de regels in dit hoofdstuk gaan voor op de regels in het bestemmingsplan "Abcoude Buitengebied" waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het het GML-bestand NL.IMRO.0736.BP003BuitengebAbc-oh01 en "Parapluplan Parkeren" waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0736.BP019parkeren-va01 die onderdeel vormen van het tijdelijke deel van het omgevingsplan als bedoeld in artikel 4.6 eerste lid onder g van de Invoeringswet Omgevingswet;
3. 3. De regels in afdeling 22.2 en afdeling 22.3 zijn niet van toepassing voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk;
4. 4. Het besluit als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder g, van de Invoeringswet Omgevingswet op de locatie, bedoeld in het derde lid, is niet van toepassing.

De meet- en rekenbepalingen uit artikel 22.24 van het omgevingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op het meten van de waarden die in dit hoofdstuk in m, m² of m³ zijn uitgedrukt, voor zover hiervan niet is afgeweken in het bepaalde in 3.1 tot en met 3.3.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

bij de toepassing van het in dit artikel bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken en daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen bouwonderdelen, buiten beschouwing gelaten.

De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locaties die op de verbeelding zijn aangewezen als 'Wonen'.

Een als 'Wonen' aangewezen locatie heeft de volgende functies:

1. a. het wonen in een woning, niet zijnde een drijvende woning, woonschip of een stacaravan/chalet;

met daarbij behorende:

2. b. erven en tuinen;
3. c. toegangswegen - en paden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op deze gronden mogen ten behoeve van de functie 'Wonen' uitsluitend worden gebouwd:

1. a. hoofdgebouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
2. b. per bouwvlak is ten hoogste één woning toegestaan;
3. c. de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen niet meer bedragen dan de bestaande goot- en bouwhoogte;
4. d. het gezamenlijk oppervlak aan hoofdgebouwen, bijgebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan het bestaande oppervlak.

De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locaties die op de verbeelding zijn aangewezen als 'Waarde - Archeologie'.

De regels in dit artikel zijn gesteld met het oog op het behoud van archeologische waarden.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende functie(s), bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende en te verwachten archeologische waarden.

1. 1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een bouwactiviteit te verrichten in of op gronden met de functieaanduiding Waarde -Archeologie.
2. 2. Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing als de aanvraag betrekking heeft op:
   1. a. een bouwplan dat gepaard gaat met bodemingrepen van niet meer dan 30 cm onder het bestaande maaiveld;
   2. b. een locatie waarvoor op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
   3. c. een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut alsmede het nieuw te bouwen oppervlak niet groter is dan 100 m².

1. 1. Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit, zoals bedoeld in lid 5.4, in of op gronden met de functieaanduiding Waarde - Archeologie worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt:
   1. a. een rapport waarin de archeologische waarde van de locatie naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Dit betreft een rapport van:
      • een bureauonderzoek;
      • zo nodig een booronderzoek; en
      • zo nodig een proefsleuvenonderzoek of proefputtenonderzoek;
   2. b. als sprake is van een booronderzoek: een door het college van burgemeester en wethouders goedgekeurd plan van aanpak voor een booronderzoek;
   3. c. als sprake is van een proefsleuvenonderzoek of opgraving: een door het college van burgemeester en wethouders goedgekeurd programma van eisen voor het proefsleuvenonderzoek of de opgraving;
   4. d. als sprake is van (te verwachten) archeologische waarden onderwater: een vlakdekkende hoge resolutie sonaropname van de waterbodem en ultrahoge resolutie sonaropnamen van details.
2. 2. Zo nodig worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt:
   1. a. als sprake is van zichtbare archeologische waarden: overzichtsfoto's van de bestaande situatie en plantekeningen van de nieuwe toestand;
   2. b. een rapport waarin de gevolgen van de activiteit voor de archeologischewaarden in voldoende mate inzichtelijk zijn gemaakt.

1. 1. Een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit, zoals bedoeld in lid 5.4, in of op gronden met de functieaanduiding Waarde -Archeologie wordt alleen verleend als:
   1. a. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. b. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
   3. c. aanvragers naar het oordeel van het bevoegd gezag voldoende kunnen aantonen dat er al werkzaamheden tot de betreffende diepte van het bouwplan hebben plaatsgevonden. In dat geval is er geen archeologisch onderzoek meer nodig.
2. 2. Op of in de gronden zoals benoemd in de lid 5.3 genoemde functie mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
3. 3. Bij de beslissing op de aanvraag wordt rekening gehouden met het beginsel bij het behoud van archeologische waarden, bij voorkeur in situ.

Aan een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit in of op gronden met de functieaanduiding Waarde - Archeologie kunnen in het belang van de archeologische monumentenzorg in ieder geval voorschriften worden verbonden, die inhouden een plicht tot:

1. a. het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische waarden in situ kunnen worden behouden;
2. b. het verrichtten van opgravingen als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet, door een daartoe gecertificeerde instantie, volgens de vigirende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en een door burgemmeester en wathouders goedgekeurd archeologisch programma van eisen;
3. c. Het laten begeleiden van een activiteit die tot bodemverstoring leidt door een daartoe gecertificeerde instantie, volgens de vigerende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en een door burgemeester en wethouders goedgekeurd archeologisch programma van eisen;
4. d. het binnen een bepaalde termijn starten van werkzaamheden;
5. e. het vooraf melden van de start van de werkzaamheden;
6. f. het zo spoedig mogelijk schriftelijk melden van feiten of omstandigheden die van invloed zijn op de uitvoering van werkzaamheden in overeenstemming met de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften;
7. g. het tijdig voor aanvang van werkzaamheden bekend maken van de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften aan de opdrachtnemer van de werkzaamheden, onder wie mede begrepen een onderaannemer;
8. h. het uitvoeren van de werkzaamheden in overeenstemming met de in de omgevingsvergunning genoemde versie van tekeningen of van een programma van eisen.

1. 1. Het is verboden op of in de voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of de volgende werkzaamheden uit te voeren:
   1. a. grondwerkzaamheden, waartoe worden gerekend het ophogen, afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage;
   2. b. het verlagen of verhogen van het waterpeil;
   3. c. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op een andere wijze indrijven van voorwerpen;
   4. d. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
   5. e. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.
2. 2. Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden:
   1. a. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarbij lid 5.4 in acht is genomen;
   2. b. niet dieper dan 30 cm en over een oppervlak groter dan 100 m² worden uitgevoerd;
   3. c. het normale onderhoud tot doel hebben, met inbegrip van:
      • onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen;
   4. d. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan;
   5. e. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

1. 1. Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, in of op gronden met de functieaanduiding Waarde - Archeologie de volgende gegevens en bescheiden verstrekt:
   1. a. een omschrijving van de aard van het werk, geen bouwwerk zijnde, of de werkzaamheid, met vermelding van:
      • de omvang in vierkante meters; en
      • de diepte, in centimeters ten opzichte van het maaiveld;
   2. b. een topografische kaart voorzien van een noordpijl en ten minste twee coördinatieparen, met de exacte locatie en omvang van de activiteit;
   3. c. doorsnedetekeningen met de exacte locatie, omvang en diepte van de afzonderlijke ingrepen ten opzichte van het maaiveld;
   4. d. een rapport waarin de archeologische waarde van de locatie naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Dit betreft een rapport van:
      • een bureauonderzoek;
      • zo nodig een booronderzoek; en
      • zo nodig een proefsleuvenonderzoek of proefputtenonderzoek;
   5. e. als sprake is van een booronderzoek: een door het college van burgemeester en wethouders goedgekeurd plan van aanpak voor een booronderzoek;
   6. f. als sprake is van een proefsleuvenonderzoek of opgraving: een door het college van burgemeester en wethouders goedgekeurd programma van eisen voor het proefsleuvenonderzoek of de opgraving;
   7. g. als sprake is van (te verwachten) archeologische waarden onder water: een vlakdekkende hoge resolutie sonaropname van de waterbodem en ultrahoge resolutie sonaropnamen van details.
2. 2. Zo nodig worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt:
   1. a. een bestek of werkomschrijving met bijbehorende tekeningen;
   2. b. als sprake is van zichtbare archeologische waarden: overzichtsfoto's van de bestaande situatie en plantekeningen van de nieuwe toestand;
   3. c. een rapport waarin de gevolgen van de activiteit voor de archeologische waarden in voldoende mate inzichtelijk zijn gemaakt.

1. 1. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, in of op gronden met de functieaanduiding Waarde - Archeologie wordt alleen verleend als:
   1. a. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld.
   2. b. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de activiteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.
   3. c. de aanvrager naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate aan kan tonen dat in het verleden reeds werken of werkzaamheden hebben plaatsgevonden tot een bepaalde diepte waardoor de archeologische verwachtingswaarde niet langer reëel is om nieuw archeologisch onderzoek uit te voeren.
2. 2. Bij de beslissing op de aanvraag wordt rekening gehouden met het beginsel van het behoud van archeologische waarden, bij voorkeur in situ.

Aan een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, in of op gronden met de functieaanduiding Waarde - Archeologie kunnen in het belang van de archeologische monumentenzorg in ieder geval voorschriften worden verbonden, die inhouden een plicht tot:

1. a. het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische waarden in situ kunnen worden behouden;
2. b. het verrichten van opgravingen als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet, door een daartoe gecertificeerde instantie, volgens de vigerende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en een door burgemeester en wethouders goedgekeurd archeologisch programma van eisen;
3. c. het laten begeleiden van een activiteit die tot bodemverstoring leidt door een daartoe gecertificeerde instantie, volgens de vigerende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en een door burgemeester en wethouders goedgekeurd archeologisch programma van eisen;
4. d. het binnen een bepaalde termijn starten van werkzaamheden;
5. e. het vooraf melden van de start van de werkzaamheden;
6. f. het zo spoedig mogelijk schriftelijk melden van feiten of omstandigheden die van invloed zijn op de uitvoering van werkzaamheden in overeenstemming met de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften;
7. g. het tijdig voor aanvang van werkzaamheden bekend maken van de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften aan de opdrachtnemer van de werkzaamheden, onder wie mede begrepen een onderaannemer;
8. h. het uitvoeren van de werkzaamheden in overeenstemming met de in de omgevingsvergunning genoemde versie van tekeningen of van een programma van eisen.

Het is verboden zonder omgevingsvergunning in of op gronden met de functieaanduiding Waarde - Archeologie een bouwwerk te slopen.

Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, zoals bedoeld in 5.12, in of op gronden met de functieaanduiding Waarde - Archeologie worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt:

1. a. een rapport waarin de archeologische waarde van de bodem onder het te slopen bouwwerk in voldoende mate is vastgesteld, Dit betreft een rapport van:
   1. 1. een bureauonderzoek;
   2. 2. zo nodig een booronderzoek.

b. voor zover deze beschikbaar zijn: bestaande funderingstekeningen.

1. 1. Een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk in of op gronden met de functieaanduiding Waarde - Archeologie wordt alleen verleend als uit het bij de aanvraag gevoegde rapport blijkt dat:
   1. a. er op de locatie van het te slopen bouwwerk geen archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn; of
   2. b. de archeologische waarden naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet of niet onevenredig worden geschaad; of
   3. c. de archeologische waarden kunnnen worden behouden door aan de omgevingsvergunning voorschriften te verbinden.
2. 2. Bij de beslissing op de aanvraag, zoals bedoeld in 5.12, wordt rekening gehouden met het beginsel van het behoud van archeologische waarden, bij voorkeur in situ.

1. 1. Aan een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, zoals bedoeld in 5.12, in of op gronden met de functieaanduiding Waarde - Archeologie kunnen in het belang van de archeologische monumentenzorg in ieder geval voorschriften worden verbonden, die inhouden een plicht tot:
   1. a. het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische waarden in situ kunnen worden behouden;
   2. b. het verrichten van opgravingen als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet, door een daartoe gecertificeerde instantie, volgens de vigerende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en een door burgemeester en wethouders goedgekeurd archeologisch programma van eisen;
   3. c. het laten begeleiden van een activiteit die tot bodemverstoring leidt door een daartoe gecertificeerde instantie, volgens de vigerende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en een door burgemeester en wethouders goedgekeurd archeologisch programma van eisen;
   4. d. het binnen een bepaalde termijn starten van werkzaamheden;
   5. e. het vooraf melden van de start van de werkzaamheden;
   6. f. het zo spoedig mogelijk schriftelijk melden van feiten of omstandigheden die van invloed zijn op de uitvoering van werkzaamheden in overeenstemming met de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften;
   7. g. het tijdig voor aanvang van werkzaamheden bekend maken van de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften aan de opdrachtnemer van de werkzaamheden, onder wie mede begrepen een onderaannemer;
   8. h. het uitvoeren van de werkzaamheden in overeenstemming met de in de omgevingsvergunning genoemde versie van tekeningen of van een programma van eisen.
2. 2. De voorschriften als bedoeld in het eerste sublid, onder a, kunnen worden gesteld over de wijze van slopen.

Indien sprake is van een activiteit waarvoor een omgevingsvergunning zoals bedoeld in leden 5.4, 5.8 en 5.12 is vereist, wint de aanvrager vooraf archeologisch advies in bij de door burgemeester en wethouders aangewezen archeologisch deskundige.

Alvorens de omgevingsvergunning zoals bedoeld in leden 5.4, 5.8 en 5.12 te verlenen, vragen burgemeester en wethouders advies aan een archeologisch deskundige.

Tot een gebruik in strijd met alle functies wordt in ieder geval begrepen:

1. a. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen, anders dan voor zover noodzakelijk is voor het normale onderhoud van tuinen en andere onbebouwde terreinen en het onderhoud van watergangen;
2. b. het opslaan of opgeslagen houden van gerede of ongerede goederen, materialen, werktuigen, machines of gebruiksklare of onklare voer- of vaartuigen of onderdelen hiervan, anders dan voor zover dit het gevolg is van of direct samenhangt met het gebruik van een bedrijfserf, behorende bij een winkel of bedrijf, in overeenstemming met de desbetreffende functie en activiteiten;
3. c. het gebruik van bebouwde dan wel onbebouwde gronden als of ten behoeve van een seksinrichting en/of prostitutie;
4. d. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning.

Ter plaatse van de aanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' worden, in afwijking van hetgeen elders in deze regels is bepaald, geen ontheffingen verleend voor een grotere bouwhoogte dan bij de regels is bepaald.

Met het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Gein-Zuid 32, Abcoude wordt een gedeelte van het bestemmingsplan “Abcoude Buitengebied”, dat onderdeel uitmaakt van het geldende omgevingsplan gemeente De Ronde Venen, herzien. Aanleiding hiertoe is dat de huidige bestemming 'Bedrijf' niet overeenkomt met het feitelijke, legale gebruik op de locatie Gein-Zuid 32 te Abcoude. Het feitelijk, legale gebruik op de locatie betreft de functie wonen. Hiertoe is reeds een woning met bijgebouwen op de locatie aanwezig. In 2004 is voor het veranderen en vergroten van het reguliere woonhuis een omgevingsvergunning verleend (bouwvergunning, (voormalige) gemeente Abcoude, nummer: 3199 2003/161, datum besluit: 2 maart 2004). Deze vergunning is op grond van vaste rechtspraak ook aan te merken als een vergunning inhoudende een vrijstelling van de destijds geldende bestemmingsplanregels (te weten planregels behorende bij de bestemming 'Agrarisch'). In het bestemmingsplan “Abcoude Buitengebied” (vastgesteld op 17 december 2009 door de voormalige gemeenteraad van Abcoude) is deze bouwvergunning niet meegenomen. Wel is in 'bijlage 6 Inventarisatie' van de toelichting aangegeven dat ter plaatse van het perceel aan Gein-Zuid 32 een woning aanwezig is. Dit is echter niet vertaald in het planologisch-juridisch bindende deel van het bestemmingsplan, zijnde de verbeelding en planregels.

In 2016 is door de gemeente De Ronde Venen aan de eigenaren van de gronden behorende bij Gein-Zuid 32 te Abcoude kenbaar gemaakt dat de vergunde situatie – te weten het gebruik ten behoeve van de functie wonen – opgenomen zal worden in het bestemmingsplan “Abcoude Buitengebied”, dat in 2019 zou worden herzien. Deze herziening van het bestemmingsplan heeft, mede vanwege de inmiddels in werking getreden Omgevingswet, echter tot op heden nog niet plaatsgevonden. Deze vergunning is van rechtswege een omgevingsvergunning geworden voor de omgevingsplanactiviteit handelen in strijd met de gebruiksregels van het omgevingsplan (artikel 4.13 eerste lid van de Invoeringswet). Een dergelijke omgevingsvergunning wordt ook een BOPA genoemd (buitenplanse omgevingsplanactiviteit). Deze BOPA dient op grond van artikel 4.17 van de Omgevingswet verplicht te worden opgenomen in de eerstvolgende versie van het geactualiseerde omgevingsplan. Op verzoek van de eigenaren van de gronden behorende bij Gein-Zuid 32 is besloten om voor de locatie Gein-Zuid 32 een separate planologische procedure te starten, in de vorm van onderhavig TAM-omgevingsplan. Dit TAM-omgevingsplan voorziet in het vastleggen van de feitelijk, legale situatie in het plangebied en is daarmee conserverend van aard.

Het plangebied betreft de locatie Gein-Zuid 32 te Abcoude en staat kadastraal bekend als perceelnummer 124, sectie H in de kadastrale gemeente Abcoude. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de woning aan Gein-Zuid 31 te Abcoude, agrarische gronden in het oosten en noorden en de weg Gein-Zuid (met daarachter een rivier het Gein) aan de westzijde. De begrenzing van het plangebied is weergegeven op figuur 1.1.

Figuur 1.1: Begrenzing plangebied weergegeven op een luchtfoto (bron: QGIS, eigen bewerking)

Ter plaatse van het plangebied geldt het "Omgevingsplan gemeente De Ronde Venen" (/akn/nl/act/gm0736/2020/omgevingsplan), zoals gepubliceerd op 22 mei 2023 (in werking vanaf 1 januari 2024). Het plangebied valt onder het tijdelijke deel van het omgevingsplan, aangezien de voormalige bestemmingsplannen nog niet zijn omgezet naar het definitieve omgevingsplan. In hoofdstuk 3 van dit TAM-omgevingsplan wordt hier nader op ingegaan.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige (legale) situatie in het plangebied. In hoofdstuk 3 vindt de toetsing aan het geldende omgevingsplan plaats. Hoofdstuk 4 geeft een beschouwing van de relevante beleidskaders en hoofdstuk 5 betreft een beschrijving van de omgevingskwaliteit, waarbij onder meer archeologie, cultuurhistorie en duurzaamheid aan bod komen. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de aspecten van de fysieke leefomgeving, zoals activiteiten en milieuzonering en bodem. Hoofdstuk 7 bevat vervolgens de juridische planbeschrijving. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het voorliggend TAM-omgevingsplan.

Zoals in de inleiding van dit TAM-omgevingsplan reeds is beschreven, voorziet dit TAM-omgevingsplan uitsluitend in het vastleggen van de huidige, reeds vergunde situatie. Hieronder volgt een toelichting op deze situatie.

Blijkens de verkoopbrochure die in 2002 ten behoeve van de verkoop van het perceel voor de huidige eigenaren was opgesteld, is in circa 1882 in het plangebied een woning (als helft van een dubbele woning met Gein-Zuid 31) gerealiseerd. Deze woning is in ca. 1990 geheel verbouwd en uitgebouwd. Naast de woning waren op het perceel een carport en bergruimte aanwezig. In 2004 is conform een daarvoor verstrekte bouwvergunning de woning veranderd en vergroot van 218 m² naar 230 m². Na deze werkzaamheden, hebben geen nieuwe ontwikkelingen op de locatie meer plaatsgevonden.

In dit TAM-omgevingsplan wordt de feitelijke, vergunde situatie (uit 2004) vastgelegd. Er zijn geen (ver)bouwwerkzaamheden en/of uitbreidingen voorzien. Dit TAM-omgevingsplan bevat dan ook geen extra bouwmogelijkheden ten opzichte van de bestaande, vergunde situatie.

Er is expliciet voor gekozen om aan het aangrenzende perceel met de kadastrale aanduidingen ACD00-H-112 en ACD00-H-125 niet mee te nemen in deze planologische procedure. Op dit perceel zijn twee (bedrijfs)woningen gelegen met huisnummer 30 en 31. Het oorspronkelijk bouwjaar van de woning met huisnummer 30 is 1930 en het oorspronkelijke bouwjaar voor de woning met huisnummer 31 is 1910. Zie hiervoor ook figuur 2.1. Op dit perceel hebben altijd agrarische en na verloop van tijd bedrijfsmatige activiteiten plaatsgevonden, waardoor beide woningen ook gekwalificeerd kunnen worden als bedrijfswoningen.

Figuur 2.1: Overzicht oorspronkelijk bouwjaar Gein-Zuid 30 en 31 (bron: BAG viewer kadaster, eigen bewerking)

Nadat het bestemmingsplan "Abcoude Buitengebied" op 17 december 2009 werd vastgesteld, bleek dat per abuis Gein-Zuid 32 ook de bedrijfsbestemming gekregen, terwijl het perceel Gein-Zuid 32 een woonbestemming diende te verkrijgen, mede gelet op de eerder afgegeven bouwvergunning en de feitelijke situatie op het perceel. Ten onrechte heeft het plangebied dan ook een bedrijfsbestemming gekregen. Tevens verklaart dit waarom onder het tijdelijke deel van het omgevingsplan (waar het bestemmingsplan onderdeel van uitmaakt) er maximaal twee wooneenheden zijn toegestaan en niet drie, zoals die nu wel aanwezig zijn. Deze twee wooneenheden zagen toe op Gein-Zuid 30 en 31. Middels dit TAM-omgevingsplan wordt alsnog de feitelijk, legale situatie ter plaatse van Gein-Zuid 32 vastgelegd.

Ter plaatse van het plangebied geldt het "Omgevingsplan gemeente De Ronde Venen" (/akn/nl/act/gm0736/2020/omgevingsplan). Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit de (voormalig geldende) bestemmingsplannen, de verordeningen tijdelijk deel omgevingsplan en de bruidsschat. Hierna wordt per relevant onderdeel de voorgenomen ontwikkeling die dit TAM-omgevingsplan mogelijk maakt, getoetst op strijdigheden.

Het bestemmingsplan “Abcoude Buitengebied” is op 17 december 2009 vastgesteld door de voormalige gemeenteraad van Abcoude. Op basis van dit bestemmingsplan heeft het plangebied de enkelbestemming 'Bedrijf', de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' en de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone – molenbiotoop'. Binnen de bestemming 'Bedrijf' is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de volgende maatvoering geldt:

1. 1. maximaal aantal wooneenheden: 2; en
2. 2. maximum bebouwingspercentage terrein: 25%

Zowel de bestemming 'Bedrijf' als het bouwvlak met de daarbij behorende maatvoering worden 'gedeeld' met het naastgelegen perceel Gein-Zuid 31 te Abcoude. Een en ander is weergegeven op figuur 3.1.

Figuur 3.1: verbeelding “Abcoude Buitengebied” met daarop de begrenzing van het plangebied van dit TAM-omgevingsplan (bron: QGIS, eigen bewerking)

Binnen de bestemming 'Bedrijf' is de functie wonen uitsluitend toegestaan in de vorm van een bedrijfswoning. Het feitelijk, vergunde gebruik op de locatie Gein-Zuid 32 te Abcoude is een reguliere woonfunctie. In zoverre is dus sprake van strijd met het bestemmingsplan “Abcoude Buitengebied”. Zoals in de voorgaande hoofdstukken van dit TAM-omgevingsplan reeds toegelicht, is deze strijdigheid al opgeheven door de in 2004 verleende vergunning voor het veranderen en vergroten van de (reguliere) woning op de planlocatie. Enkel de planologische situatie is hier nog niet op aangepast. Dit TAM-omgevingsplan voorziet hierin.

Op 26 juni 2018 is de "Paraplubeheersverordening Parkeren" vastgesteld door gemeente De Ronde Venen. Deze beheersverordening stelt uniforme bepalingen vast die verwijzen naar beleidsregels voor parkeernormen. Voor de 'ontwikkeling' die dit TAM-omgevingsplan mogelijk maakt is geen nieuwe parkeervraag aan de orde. De parkeervraag blijft gelijk aan de huidige situatie. Dit parapluplan is daarmee verder dan ook niet relevant voor de beoogde ontwikkeling.

In het geldende omgevingsplan – waarvan het bestemmingsplan “Abcoude Buitengebied” onderdeel uitmaakt – is de in 2004 verleende (bouw)vergunning voor de planlocatie niet meegenomen. Wel is in 'bijlage 6 Inventarisatie' van de toelichting aangegeven dat ter plaatse van het perceel aan Gein-Zuid 32 een woning aanwezig is. Conform de toelichting zou deze woning ook als zodanig bestemd dienen te worden.

Figuur 4.1: uitsnede bijlage 6 bestemmingsplan "Abcoude Buitengebied", locatie Gein-Zuid aangeduid met het oranje kader

Voor Gein-Zuid 32 geldt dat dit echter niet is vertaald in het planologisch-juridisch bindende deel van het bestemmingsplan, zijnde de verbeelding en planregels. Om die reden is onderhavig TAM-omgevingsplan opgesteld. Dit TAM-omgevingsplan voorziet daarmee niet in een nieuwe (stedelijke) ontwikkeling, er is immers al een woonfunctie vergund alsmede de bestaande bebouwing. Gelet op voorgaande zijn als gevolg van dit TAM-omgevingsplan geen Rijks-, provinciale en gemeentelijke belangen in het geding. Een volledige toets aan het Rijks- en provinciaal beleid, te weten de Nationale Omgevingsvisie, het Besluit kwaliteit leefomgeving, de provinciale omgevingsvisie en provinciale omgevingsverordening, wordt daarom achterwege gelaten, met uitzondering van een toets aan de artikelen 9.3 en 9.5 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht (de provinciale omgevingsverordening).

De planlocatie is namelijk gelegen in de gebiedsaanwijzing 'Landelijk gebied' in de Omgevingsverordening provincie Utrecht. In artikel 9.3 is opgenomen dat een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het landelijk gebied, geen verstedelijking toelaat tenzij in de omgevingsverordening anders is bepaald. Gezien er met onderhavig TAM-omgevingsplan geen verstedelijking plaatsvindt - dit TAM-omgevingsplan voorziet immers enkel in het planologisch vastleggen van de bestaande, vergunde situatie (zie ook Hoofdstuk 1 en Hoofdstuk 2 van deze motivering) - is verdere toetsing aan artikel 9.3 dan ook niet relevant.

Daar waar het Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid zich richt op de omgevingsaspecten, komt het beleid in het navolgende hoofdstuk (hoofdstuk 5) aan bod.

In de Omgevingswet is een goede omgevingskwaliteit opgenomen als een centrale doelstelling (artikel 1.3 Omgevingswet). Dit duidt op het belang van aspecten als cultureel erfgoed, architectonische kwaliteit van bouwwerken, stedenbouwkundige kwaliteit en kwaliteit van natuur en landschap. Het gaat daarbij om de menselijke beleving van de fysieke leefomgeving.

In het Bkl zijn ten aanzien van het behoud van cultureel erfgoed een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen.

Het gemeentelijk beleid over archeologie is doorgaans vooruitlopend op de Omgevingswet opgenomen op de archeologische beleidskaart. Deze archeologische waarden en verwachtingen zijn veelal doorvertaald in archeologische dubbelbestemmingen opgenomen in het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan. In de Verordening Fysieke Leefomgeving gemeente De Ronde Venen zijn daarnaast in paragraaf 6.7 Archeologie bepalingen opgenomen met betrekking tot de instandhouding van archeologische terreinen, opgravingen en begeleiding, de gemeentelijke archeologische beleidskaart en advies van een archeologisch deskundige. Met deze bepalingen wordt invulling gegeven aan de verplichtingen die volgen uit de Omgevingswet en de Erfgoedwet met betrekking tot archeologie.

Relatie tot het plangebied

Op basis van het bestemmingsplan "Abcoude Buitengebied", dat onderdeel uitmaakt van het geldende omgevingsplan, heeft de planlocatie de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie'. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van archeologische waarden. Op basis van de bepalingen behorende bij deze dubbelbestemming dient bij bouwwerkzaamheden die gepaard gaan met bodemingrepen dieper dan 30 cm onder het bestaande maaiveld een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Dit TAM-omgevingsplan staat geen nieuwe ontwikkeling ten opzichte van de bestaande, vergunde situatie toe. Van bodemingrepen dan wel bouwwerkzaamheden is dan ook geen sprake. Om de (mogelijk) aanwezige archeologische waarden in het plangebied te beschermen, wordt in dit TAM-omgevingsplan de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' inclusief de daarbij behorende bepalingen overgenomen. De dubbelbestemmingen zijn overgegaan naar corresponderende functie-aanduidingen en de regels behorende bij deze dubbelbestemming zijn waar nodig aangepast om te voldoen aan vereisten van een omgevingsplan.

Conclusie

Het aspect archeologie staat niet aan de uitvoerbaarheid van dit TAM-omgevingsplan in de weg.

Op Rijksniveau zijn er een beperkt aantal instructieregels opgesteld voor landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De provincie en gemeente hebben hierdoor vrijheid om de aspecten landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit in te vullen in bijvoorbeeld de Omgevingsvisie en het Omgevingsplan. Eén van de instructieregels waaraan de provincies en gemeenten moeten voldoen betreft het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5 van het Bkl).

Cultureel erfgoed bestaat uit vijf elementen, namelijk monumenten, archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten, cultuurlandschap en roerend of immaterieel erfgoed. Alle wettelijke regelingen rond de omgang met cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving zijn in de Omgevingswet terecht gekomen. Artikel 5.130 en Artikel 5.131 van het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat de instructieregels voor het cultureel erfgoed. Het beschermingsregime in het omgevingsplan moet ertoe strekken om in een vroeg stadium inzicht te verschaffen in het cultureel erfgoed dat binnen het desbetreffende gebied aanwezig is en om dit cultureel erfgoed voldoende te beschermen als een activiteit wordt ontplooid. De Omgevingswet vormt samen met de Erfgoedwet (2016) het fundament voor de bescherming van het erfgoed.

Relatie tot het plangebied

Op basis van de provinciale omgevingsverordening is de planlocatie gelegen in de – voor het aspect landschappelijke inpassing, cultuurhistorie en werelderfgoed relevante – gebiedsaanwijzingen:

• Cultuurhistorische hoofdstructuur;
• Gebied landschappelijke waarden;
• Historische buitenplaatszone;
• Landelijk gebied;
• Landschap Groene Hart; en
• UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies.

De bepalingen behorende bij de hierboven genoemde gebieden zijn erop gericht om de aanwezige landschappelijke dan wel cultuurhistorische waarden te beschermen en te benutten.

Cultuurhistorische hoofdstructuur, Historische buitenplaatszone en UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies

De Cultuurhistorische hoofdstructuur omvat bovengemeentelijke en deels bovenprovinciale structuren waarbij de provincie zorgt voor de eenheid in aanpak van beschermen en benutten. De Cultuurhistorische hoofdstructuur bestaat uit vijf deelgebieden, waaronder het deelgebied 'Historische buitenplaatszone'. De cultuurhistorische waarde van de Historische buitenplaatszone ligt met name in:

1. a. de samenhang van parkstructuren, hoofdhuizen en bijgebouwen;
2. b. de zichtassen en zichtrelaties tussen buitenplaatsen en de omgeving;
3. c. de kenmerken van de buitenplaatszone in relatie tot het onderliggende landschap.

De zichtassen en zichtrelaties, die als lange lijnen doorlopen vanuit de buitenplaatsen en landgoederen naar hun omgeving, hebben een directe relatie met de aanleg en structuur van de historische buitenplaatsen en landgoederen. Aantasting van een zichtas/zichtrelatie betekent een directe aantasting van de waarde van de buitenplaats/het landgoed. Daarom is het van belang dat de nog aanwezige zichtassen en zichtrelaties bij ontwikkelingen worden gerespecteerd en gehandhaafd.

Voor de Historische buitenplaatszone is in artikel 7.10 van de Omgevingsverordening een uitzondering op het verstedelijkingsverbod opgenomen, mits wordt voldaan aan een drietal voorwaarden. In het kader van dit TAM-omgevingsplan is van belang dat van (extra) verstedelijking geen sprake is. Dit TAM-omgevingsplan voorziet immers enkel in het planologisch vastleggen van de bestaande, vergunde functie op de planlocatie, te weten de functie wonen. De aanwezige cultuurhistorische waarden worden derhalve gerespecteerd. In dat kader wordt aanvullend nog opgemerkt dat dit TAM-omgevingsplan geen extra bebouwingsmogelijkheden creëert. Het gaat uitsluitend om het vastleggen van de bestaande, reeds vergunde functie én bebouwing op de planlocatie.

Specifiek voor de gebiedsaanwijzing UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies geldt nog het volgende. In paragraaf 7.1.1 van de Omgevingsverordening zijn de bepalingen behorende bij deze gebiedsaanwijzing opgenomen. In artikel 7.3 is bepaald dat een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen deze gebiedsaanwijzing de uitzonderlijke universele waarde van de Hollandse Waterlinies in acht neemt en regels bevat ter instandhouding en versterking daarvan. Daarnaast mag het omgevingsplan geen regels bevatten die activiteiten toestaan die de universele waarde aantasten.

Als uitzonderlijke universele waarde Hollandse Waterlinies gelden de kernkwaliteiten, bedoeld in de Bijlage XV Cultuurhistorie bij de Omgevingsverordening en de Gebiedsanalyses Kernkwaliteiten Hollandse Waterlinies. De motivering van een omgevingsplan bevat conform artikel 7.3 lid 3 van de Omgevingsverordening een beschrijving van de in het plangebied aanwezige uitzonderlijke universele waarde van de Hollandse Waterlinies en een beschrijving van de wijze waarop die waarde in acht is genomen. Onderstaand is de uitzonderlijke universele waarde van de Hollandse Waterlinies beschreven.

Uitzonderlijke universele waarde Hollandse Waterlinies, zoals beschreven in Bijlage XV Cultuurhistorie Omgevingsverordening provincie Utrecht

De uitzonderlijke universele waarde van het Werelderfgoed Hollandse Waterlinies, bestaande uit de Stelling van Amsterdam (SvA) en de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW), is gelegen in het uitgebreide en ingenieuze systeem van militaire verdediging door inundatie. De SvA betreft een doorgaand stelsel van liniedijken in een grote ring om Amsterdam (vaste afstand tot het stadscentrum), terwijl de NHW zich sterker voegt naar eigenschappen en elementen van het aanwezige landschap. De hoofdkenmerken van de Hollandse Waterlinies zijn het strategisch landschap, het watermanagement en de militaire werken.

De belangrijkste te onderscheiden componenten van de uitzonderlijke universele waarde van het Werelderfgoed Hollandse Waterlinies zijn, voor de Nieuwe Hollandse Waterlinie:

1. a. het unieke, in samenhang met het landschap ontworpen negentiende en twintigste-eeuwse hydrologische en militairverdedigingssysteem, bestaande uit:
   1. 1. inundatiegebieden;
   2. 2. een zone met verdedigingswerken als forten, batterijen, lunetten, betonnen mitrailleurkazematten en groepsschuilplaatsen in hun samenhang met de omgeving;
   3. 3. voormalige schootsvelden (visueel open) en verboden kringen (merendeels onbebouwd gebied) rondom de forten;
   4. 4. waterwerken als waterlichamen, sluizen, inlaten, duikers en dijken functionerend in samenhang met verdedigingswerken en inundatiegebieden;
   5. 5. overige elementen als beschutte wegen, (resten van) loopgraven en tankgrachten;
   6. 6. de landschappelijke inpassing en camouflage van de voormalige militaire objecten; en
   7. 7. de historische vestingstructuur van de vestingsteden, waaronder Nieuwersluis, gelegen in de Provincie Utrecht;
2. b. de grote openheid; en
3. c. het groene en overwegend rustige karakter.

en voor de Stelling van Amsterdam:

1. a. het unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven, laatnegentiende-eeuwse en vroegtwintigste-eeuwse hydrologische en militair-landschappelijk geheel, bestaande uit:
   1. 1. een doorgaand stelsel van liniedijken in een grote ring om Amsterdam;
   2. 2. sluizen en voor- en achterkanalen;
   3. 3. de forten, liggend op regelmatige afstand, voornamelijk langs dijken;
   4. 4. inundatiegebieden;
   5. 5. voormalige schootsvelden (visueel open) en verboden kringen (merendeels onbebouwd gebied); en
   6. 6. de landschappelijke inpassing en camouflage van de voormalige militaire objecten;
2. b. de relatief grote openheid; en
3. c. de groene en relatief stille ring rond Amsterdam.

De planlocatie is gelegen binnen de Stelling van Amsterdam Zuid (zie hiervoor ook onderstaand figuur 5.1). In zoverre zijn de hierboven beschreven uitzonderlijke universele waarden voor de Stelling van Amsterdam relevant. Dit TAM-omgevingsplan brengt geen wijzigingen ten opzichte van de bestaande, vergunde situatie met zich mee. Het voorziet enkel in het planologisch vastleggen van de reeds vergunde situatie. De hierboven beschreven uitzonderlijke universele waarde worden dan ook gerespecteerd.

Figuur 5.1: Uitsnede kaart Stelling van Amsterdam Zuid, planlocatie globaal aangeduid ter plaatse van de oranje ster (bron: Gebiedsanalyse Hollandse Waterlinie SvA Zuid)

In de Gebiedsanalyse kernkwaliteiten Hollandse Waterlinies Stelling van Amsterdam Zuid is een kaart van de kernkwaliteiten opgenomen. Figuur 5.1 toont een uitsnede van deze kaart, met daarop de planlocatie globaal aangeduid ter plaatse van de oranje ster. Op deze kaart is te zien dat de planlocatie ruim ten noorden van de hoofdverdedigingslijn en zowel buiten de inundatiekom als verboden kringen is gelegen. Daarnaast is de planlocatie niet gelegen tussen het fort en een acces, waardoor de zichtrelatie tussenbeide niet wordt verstoord. Zoals reeds beschreven voorziet dit TAM-omgevingsplan enkel in het planologisch vastleggen van de reeds vergunde situatie. Van een aantasting van de kernkwaliteiten zoals opgenomen in de Gebiedsanalyse kernkwaliteiten Hollandse Waterlinies Stelling van Amsterdam Zuid is dan ook geen sprake.

Gelet op voorgaande kan worden gesteld dat aan bepalingen uit de Omgevingsverordening behorende bij de gebiedsaanwijzingen Cultuurhistorische hoofdstructuur, Historische buitenplaatszone en UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies wordt voldaan.

Gebied landschappelijke waarden, landelijk gebied en Landschap Groene Hart

De bepalingen uit de provinciale omgevingsverordening met betrekking tot de gebiedsaanwijzing 'gebied landschappelijke waarden' zijn opgesteld met het oog op het behoud van landschappelijke, natuurwetenschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden. De bepalingen richten zich echter enkel op het plaatsen en behouden van borden, spandoeken, vlaggen, informatiezuilen en vergelijkbare objecten en zijn daarmee niet relevant voor dit TAM-omgevingsplan. Op de bepalingen behorende bij het gebied 'landelijk gebied' is reeds in hoofdstuk 4 van dit TAM-omgevingsplan in gegaan. In paragraaf 7.2.1 van de Omgevingsverordening zijn de bepalingen opgenomen met betrekking tot de gebiedsaanwijzing 'Landschap Groene Hart'. In artikel 7.11 is bepaald dat een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties in het Landschap (waaronder Landschap Groene Hart) regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten bevat en geen regels bevat die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten. De motivering van een omgevingsplan dient daarnaast een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten te bevatten alsmede een beschrijving van de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is om gegaan.

Onderstaand zijn de kernkwaliteiten van Landschap Groene Hart beschreven.

Kernkwaliteiten Landschap Groene Hart zoals beschreven in Bijlage XVI Kernkwaliteiten Landschap

Voor het landschap Groene Hart willen we de volgende kernkwaliteiten behouden:

1. a. openheid;
2. b. (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.);
3. c. landschappelijke diversiteit;
4. d. rust & stilte.

Deze kernkwaliteiten zijn benoemd in de Voorloper Groene Hart. De kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van het Groene Hart verschillende accenten. Een uitgebreide beschrijving en handvatten voor het omgaan met de kernkwaliteiten hebben we opgenomen in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. In het Groene Hart liggen agrarische cultuurlandschappen die deel uit maken van de Cultuurhistorische hoofdstructuur, zie hiervoor het artikel Cultuurhistorische hoofdstructuur.

Bij ontwikkelingen in het landschap van het Groene Hart staat het bevorderen van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap centraal. Daarbij worden de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut te worden om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden. Enkel en alleen het accent leggen op rust en stilte doet geen recht aan het Groene Hart. Het waarborgen van rust vraagt ook het bieden van ruimte voor vormen van dynamiek. Daarbij ligt de focus op het vergroten van de contrasten in rust en dynamiek tussen de agrarische landschappen van de velden en de dynamische landschappen van de oude stroomruggen. De provincie vraagt dus zorgvuldig om te gaan met de open, lege ruimte en de dynamiek te concentreren in de 'zones'.

Dit TAM-omgevingsplan tast de aanwezige kernkwaliteiten niet (onevenredig) aan. Dit plan voorziet immers enkel in het planologisch vastleggen van de bestaande, reeds vergunde situatie. In dit TAM-omgevingsplan worden ten opzichte van deze situatie ook geen extra gebruiks- of bouwmogelijkheden gecreëerd. De regels zijn derhalve gericht op de bescherming van de reeds aanwezige kernkwaliteiten en staan geen nieuwe activiteiten toe die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten. Aan artikel 7.11 van de Omgevingsverordening wordt derhalve voldaan.

Op basis van het gemeentelijk beleid (waaronder het geldende omgevingsplan) kent de planlocatie geen specifieke landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden, met uitzondering van de ligging binnen de vrijwaringszone van een molenbiotoop. Het betreft hier de vrijwaringszone behorende bij de Broekzijdse Molen, gelegen aan Gein-Noord 41 te Abcoude. Deze vrijwaringszone is overgenomen in het bestemmingsplan "Abcoude Buitengebied" (dat onderdeel uitmaakt van het tijdelijk deel van het geldende omgevingsplan). De planregels behorende bij de vrijwaringszone borgen dat geen grotere bouwhoogten worden toegestaan, dan reeds in de planregels is bepaald. Dit TAM-omgevingsplan voorziet niet in het realiseren dan wel toestaan van een grotere bouwhoogte ter plaatse van de planlocatie. De gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone – molenbiotoop' met bijbehorende planregels uit het bestemmingsplan "Abcoude Buitengebied" worden daarnaast overgenomen in dit TAM-omgevingsplan.

Conclusie

Het aspect landschappelijke inpassing, cultuurhistorie en werelderfgoed staat de uitvoerbaarheid van dit TAM-omgevingsplan niet in de weg. De aanwezige landschappelijke en cultuurhistorische waarden worden gerespecteerd.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, is het wenselijk om duidelijk aan te geven welke duurzame aspecten aanwezig zijn of waar het plan aan bijdraagt (ook in relatie tot de Bruidsschat, art. 22.52).

Relatie tot het plangebied

Dit TAM-omgevingsplan voorziet enkel in het vastleggen van de bestaande, reeds vergunde situatie. Omdat geen sprake is van een nieuwe ontwikkeling, is een bijdrage op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit niet aan de orde.

Conclusie
De aspecten duurzaamheid, klimaatadaptatie en natuurinclusieviteit staan niet aan de uitvoerbaarheid van dit TAM-omgevingsplan in de weg.

De toets voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, ook wel de 'laddertoets' genoemd, moet gedaan worden voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen die 'voldoende substantieel' zijn. Het doel van de laddertoets is een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in (niet-) stedelijke gebieden.

Op basis van artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) dient een omgevingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening te houden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied, dan dient in het omgevingsplan te worden beschreven wat de mogelijkheden zijn om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Relatie tot het plangebied
Dit TAM-omgevingsplan voorziet enkel in het vastleggen van de bestaande, reeds vergunde situatie. Deze situatie bestaat uit de aanwezigheid van één woning op de planlocatie. Dit TAM-omgevingsplan staat ten opzichte van deze situatie, geen nieuwe ontwikkelingen dan wel nieuwe stedelijke ontwikkelingen in de zin van de Ladder voor duurzame verstedelijking toe. De laddertoets is om die reden niet van toepassing op de beoogde ontwikkeling. Nut en noodzaak van dit TAM-omgevingsplan is erin gelegen om enkel de planologische functie te wijzigen van 'Bedrijf' naar de huidige, feitelijk aanwezige en legale functie 'Wonen'.

Conclusie
De Ladder voor duurzame verstedelijking staat de uitvoerbaarheid van dit TAM-omgevingsplan niet in de weg.

In de motivering van dit TAM-omgevingsplan dient beschreven te worden op welke wijze rekening is gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (etfal). Deze aspecten omvatten in ieder geval de onderdelen die zijn opgenomen in artikel 1.2 van de Omgevingswet.

De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. Daartoe integreert de Omgevingswet het ruimtelijk spoor en het milieuspoor. De Omgevingswet beoogt maatwerk te bieden op basis van de specifieke kenmerken van de locatie én van het type activiteit. Dit gebeurt door gebruik te maken van milieuwaarden. Milieuwaarden zijn milieuaspecten of hinderaspecten waarvoor in het door de gemeente op te stellen omgevingsplan normen worden gesteld. Deze normen zien toe op geluid, geur en licht. De milieuthema's stof en gevaar worden op andere wijze gereguleerd. Het inzichtelijk maken van milieuwaarden komt aan de orde wanneer een nieuwe functie wordt gestart, een bestaande functie wordt veranderd of een ingrijpende wijziging van de bedrijfsvoering plaatsvindt.

Per 17 oktober 2024 is de VNG-handreiking Activiteiten en milieuzonering uitgegeven. In beginsel vervangt deze handreiking de eerdere publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009. De nieuwe systematiek gaat in hoofdzaak over milieuhinderlijke activiteiten op reguliere bedrijventerreinen en andere werkterreinen, maar de nieuwe handreiking geeft ook aanbevelingen voor gebieden met functiemenging. Daarnaast biedt de nieuwe handreiking een hulpmiddel bij het inschatten van de benodigde milieugebruiksruimte van een activiteit. De nieuwe handreiking is over het algemeen een goed hulpmiddel bij het toestaan van nieuwe milieuhinderlijke activiteiten, maar in mindere mate voor het toelaten van milieugevoelige functies naast reeds aanwezige milieuhinderlijke activiteiten. Gemeenten hebben dan beleidsvrijheid om aan te sluiten bij de systematiek uit 2009.

Relatie tot het plangebied

Op basis van het geldende omgevingsplan (waar het bestemmingsplan "Abcoude Buitengebied" onderdeel van uitmaakt) heeft de planlocatie de bestemming 'Bedrijf'. Omliggende bestemmingen betreffen eveneens 'Bedrijf' (deze bestemming is toegekend aan het aangrenzende perceel, locatie Gein-Zuid 31) en 'Agrarisch'.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor:

1. a. bedrijven genoemd in categorie 1 en categorie 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, opgenomen in bijlage 3 van de regels behorende bij het bestemmingsplan "Abcoude Buitengebied";
2. b. bedrijven genoemd in bijlage 4 van de regels behorende bij het bestemmingsplan "Abcoude Buitengebied".

Opgemerkt wordt dat de bijlagen waar in sub a en b naar wordt verwezen, niet digitaal beschikbaar zijn. In het verleden was ter plaatse van de locatie Gein-Zuid 31 echter een houtskoolopslag aanwezig. De opslag van het houtskool vond plaats in een daarvoor bestemde constructie, op de achterzijde van het erf. De bedrijfsactiviteiten ter plaatse zijn echter reeds een aantal jaren gestaakt, vanwege de bedrijfsverplaatsing naar Weesp. De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor de uitoefening van een volledig en volwaardig grondgebonden agrarisch bedrijf.

Planologisch gezien wijzigt ter plaatse van het plangebied (Gein-Zuid 32) de bestemming 'Bedrijf' naar de functie 'Wonen'. In beginsel kan deze functiewijziging beperkend werken voor de omliggende percelen met de bestemming 'Bedrijf' en 'Agrarisch'. Er wordt immers niet aan de daarvoor geldende richtafstanden, zoals beschreven in de VNG-publicatie uit 2009 voldaan. Indien niet direct aan de richtafstand wordt voldaan, dan kan hiervan gemotiveerd worden afgeweken. Hierbij kan onder meer de feitelijke situatie worden beoordeeld. In dit kader is van belang dat op het naastgelegen perceel met de bedrijfsbestemming, de bedrijfsactiviteiten (houtskoolopslag) reeds enkele jaren zijn gestaakt. Deze bedrijfsactiviteiten zullen ook niet hervat worden. Dit is door de eigenaren van het naastgelegen perceel bevestigd per brief (zie ook bijlage 1).

Voor de naastgelegen gronden met de bestemming 'Agrarisch' geldt het volgende. Binnen deze bestemming is een volledig en volwaardig grondgebonden agrarisch bedrijf toegestaan. Dit is een bedrijf waarvan de bedrijfsvoering grotendeels afhankelijk is (weidegang, voedervoorziening, mestafzet e.d.) van het voortbrengend vermogen van de grond die tot dat bedrijf hoort. Op de omliggende gronden is geen bouwvlak voorzien. Zonder een bouwvlak zijn beperkt bouwmogelijkheden toegestaan. In ieder geval zijn bedrijfsgebouwen ten behoeve van de stalling van vee niet toegestaan en ook niet aanwezig in de huidige situatie. Dit TAM-omgevingsplan, dat voorziet in de planologische vastlegging van de bestaande, reeds vergunde situatie (woonfunctie), zorgt dan ook niet voor een eventuele verdere beperking van de bedrijfsvoering. Voor beide percelen ('Bedrijf' en 'Agrarisch') geldt aanvullend nog dat de woning op de planlocatie reeds vergund is. Eventueel nieuw te vestigen bedrijvigheid dient daarom al rekening te houden met deze woning.

Conclusie

Het aspect activiteiten en milieuzonering staat niet aan de uitvoerbaarheid van dit TAM-omgevingsplan in de weg.

Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen.

Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, art. IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem).

Daarnaast zijn er specifieke regels over bodem opgenomen in het Aanvullingsbesluit Bodem en de activiteiten zijn opgenomen in het Besluit activiteiten leefomgeving:

• Regels over nazorg van de bodem na saneren op grond van het Besluit activiteiten leefomgeving, het omgevingsplan, een omgevingsvergunning of een maatwerkvoorschrift (artikel IIIa, paragraaf 2.3.6a.2);
• Regels over graven in de bodem (paragraaf 3.2.21 en 3.2.22 Bal);
• Regels over activiteiten op een locatie met historische bodemverontreiniging zonder onaanvaardbaar risico (paragraaf 2.3.6a.4);
• Maatwerkregels over het saneren van de bodem in het zinkassengebied De Kempen, (paragraaf 2.3.6a.5). Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

Relatie tot het plangebied

Dit TAM-omgevingsplan voorziet niet in de realisatie van een nieuwe bodemgevoelige functie c.q. gebouw. De woonfunctie is immers reeds vergund en dit TAM-omgevingsplan staat ook geen nieuwe gebruiks- of bouwmogelijkheden toe ten opzichte van de bestaande, vergunde situatie. Het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek is dan ook niet aan de orde.

Conclusie

Het aspect bodem staat niet aan de uitvoerbaarheid van dit TAM-omgevingsplan in de weg.

Voor de overige omgevingsaspecten geldt dat het planologisch vastleggen van de bestaande, vergunde situatie, niet aan de uitvoerbaarheid van dit TAM-omgevingsplan in de weg staan. Dit wordt hieronder puntsgewijs toegelicht:

• de planlocatie is niet gelegen in een brand-, of gifwolkaandachtsgebied. De locatie is wel gelegen in een explosieaandachtsgebied als gevolg van een aanwezige propaantank ter plaatse van de locatie Gein-Zuid 28. Omdat de woning op de planlocatie reeds is vergund, is een nader onderzoek naar de externe veiligheidsrisico's niet noodzakelijk. De woning zelf is daarnaast geen risicovolle activiteit en in het plangebied zelf bevinden zich geen risicobronnen (omgevingsaspect externe veiligheid).

• er vinden geen sloop- en bouwwerkzaamheden plaats, waarvoor een ecologisch onderzoek naar soorten- en gebiedsbescherming aan de orde is (omgevingsaspect ecologie).

• er is geen sprake van de realisatie van een nieuw geluidgevoelige functie c.q. object. De woonfunctie is reeds vergund en daarmee is de huidige woning al aan te merken als een geluidgevoelig object. Een akoestisch onderzoek is enkel noodzakelijk in het geval een nieuw geluidgevoelige functie wordt gerealiseerd. Opgemerkt wordt dat op basis van de geluidskaarten van Atlas Leefomgeving ter plaatse van de woning een verwacht geluidsniveau van 46 – 50 dB (L_den) als gevolg van het wegverkeer aanwezig is. De standaardwaarde voor gemeentewegen uit het Besluit kwaliteit leefomgeving bedraagt 53 dB (L_den). De standaardwaarde voor geluid vertegenwoordigt een geaccepteerd geluidniveau. Als aan de standaardwaarde voldaan wordt, is geen andere afweging of besluitvorming nodig (omgevingsaspect geluid).

• de planologische vastlegging van de bestaande, vergunde situatie heeft geen negatieve gezondheidseffecten voor de omgeving tot gevolg (omgevingsaspect gezondheid).

• de planologische vastlegging van de bestaande, vergunde situatie veroorzaakt geen lichthinder voor de omgeving (omgevingsaspect licht).

• de planologische vastlegging van de bestaande, vergunde situatie heeft geen (negatief) effect op de luchtkwaliteit ter plaatse. De woning valt daarbij ook onder de standaardgevallen die aangewezen zijn als niet in betekenende mate projecten conform artikel 5.54 Besluit kwaliteit leefomgeving (omgevingsaspect luchtkwaliteit).

• de planologische vastlegging van de bestaande, vergunde situatie leidt niet tot wijzigingen in de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse. Op het terrein is voldoende parkeergelegenheid voor de desbetreffende woning aanwezig. Mogelijk is planologisch gezien – door de functiewijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen', waarbij één woning in plaats komt van bedrijfsactiviteiten – zelfs sprake van een afname aan verkeersbewegingen. Feitelijk gezien wordt hier al decennialang gewoond en in 1990 is zelfs een bouwvergunning afgegeven om de woning te vergroten. (omgevingsaspect mobiliteit en parkeren).

• er vindt geen af- of toename aan verharding en/of bebouwing plaats en het plangebied is niet gelegen in een beperkingengebied van een waterkering of beschermde watergang. Zodoende is geen sprake van een wijziging van de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse (omgevingsaspect water).

• de planologische vastlegging van de bestaande, vergunde situatie (te weten een woonfunctie in het plangebied met ten hoogste één woning) is niet aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in onderdeel J.11, kolom 2 van bijlage V Omgevingsbesluit. Dit TAM-omgevingsplan is derhalve niet m.e.r.-beoordelingsplichtig (omgevingsaspect milieueffectrapportage).

Onderhavig TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Gein-Zuid 32, Abcoude vormt een wijziging van het omgevingsplan. Het TAM-omgevingsplan is op het oog een omgevingsplan dat losstaat van de rest van het omgevingsplan. Toch is het functioneel en juridisch een integraal onderdeel van het omgevingsplan. Om te zorgen dat het TAM-omgevingsplan juridisch één geheel is met het omgevingsplan van rechtswege, wordt het als het ware als een nieuw hoofdstuk toegevoegd. Onderhavig TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Gein-Zuid 32, Abcoude dient dus ook als zodanig gelezen te worden, in samenhang met de bruidsschat van het omgevingsplan. Daarom is er in de Regels van onderhavig TAM-omgevingsplan een preambule opgenomen, waarin staat dat het plan vigeert als hoofdstuk 22b van het omgevingsplan.

Dit TAM-omgevingsplan bestaat uit regels en een verbeelding, vergezeld van een motivering. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel. De verbeelding die is opgesteld voor het voorbeeld TAM-omgevingsplan dient te worden opgesteld conform de technische eisen van IMRO2012. Dit betekent dat er op de verbeelding wel 'bestemmingen' zijn te zien, en dat specifieke functies als zijnde 'functieaanduidingen' worden benoemd. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet door de validator van ruimtelijke plannen komt.

Hoofdstuk 1 - Algemene bepalingen

Dit TAM-omgevingsplan maakt onderdeel uit van het omgevingsplan van de gemeente De Ronde Venen. Dat betekent dat alle regels uit het omgevingsplan ook van toepassing zijn op onderhavige ontwikkeling in het plangebied (tenzij ze daarmee strijdig zijn of specifiek zijn uitgezonderd). Daarom worden in de regels alleen maar bepalingen opgenomen welke specifiek relevant zijn voor onderhavige ontwikkeling van het plan 'TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Gein-Zuid 32, Abcoude'. Zo is er voor dit plan ook gekozen om niet de specifieke bepaling over het afwijken van bepalingen uit de bruidsschat op te nemen, aangezien er bij dit TAM-omgevingsplan nauwelijks wordt afgeweken van de bruidsschat.

Hoofdstuk 2 - Functies en activiteiten

Conform de eisen vanuit de Omgevingswet worden in dit hoofdstuk de toegestane functies en activiteiten beschreven voor de specifieke locatie. Alhoewel de regels niet hoeven te voldoen aan de SVBP, en er dus over 'functies en activiteiten' wordt gesproken in plaats van 'bestemmingen', staan deze op de verbeelding behorend bij onderhavig plan nog wel aangeduid als zijnde 'bestemming'. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet juist gepubliceerd kan worden op de (nog tijdelijke) landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. De regels in dit TAM-omgevingsplan zijn echter wel zodanig opgesteld dat deze voldoen aan de regels van de Omgevingswet (en de voor TAM-omgevingsplannen beschikbare technische en juridische werkinstructie).

Hoofdstuk 3 - Algemene regels

Voor dit hoofdstuk zijn er algemene bepalingen opgenomen die alleen betrekking hebben op de artikelen uit dit TAM-omgevingsplan. Hier zitten bijvoorbeeld algemene bouw- en functieregels in die gelden voor het gehele grondgebied van de ontwikkellocatie.

Opgemerkt wordt dat in TAM-omgevingsplannen geen bepalingen inzake overgangsrecht hoeven te worden opgenomen. In dit TAM-omgevingsplan is, wegens het ontbreken van een noodzaak voor overgangsrechtelijke bepalingen, dan ook afgezien van het opnemen van overgangsrecht.

In dit TAM-omgevingsplan zijn de volgende functies en activiteiten opgenomen:

• Artikel 4 Wonen;
• Artikel 5 Waarde - Archeologie
  

Wonen

De functie 'Wonen' is aan de gehele planlocatie toegekend. Een als 'Wonen' aangewezen locatie heeft uitsluitend de functie wonen (in een woning) met daarbij behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen en parkeervoorzieningen. Omdat dit TAM-omgevingsplan uitsluitend voorziet in het planologisch vastleggen van de bestaande, vergunde situatie, is in de bouwregels opgenomen dat ten hoogste één woning is toegestaan. Verder is in de bouwregels verwezen naar het bestaande oppervlak aan gebouwen en overkappingen in het plangebied alsmede verwezen naar de bestaande goot- en bouwhoogte. Op deze wijze worden de bouwmogelijkheden ten opzichte van de huidige, vergunde situatie niet vergroot.

Waarde - Archeologie

Om de eventueel in de grond voorkomende archeologische waarden te beschermen, is de functie Waarde - Archeologie aan de gronden toegekend. In de planregels is bij deze functie een zogeheten 'onderzoeksdrempel' opgenomen. Wanneer een ontwikkeling deze drempel overschrijdt, is het noodzakelijk om aan te tonen dat de ontwikkeling de eventueel aanwezige archeologische waarden niet schaadt. Een bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek vormen hier de eerste stappen.

De ontwikkeling die dit TAM-omgevingsplan mogelijk maakt is een initiatief van een ontwikkelende partij. Vaststaat dat het plan economisch uitvoerbaar is, want de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn in 2004 al volledig gerealiseerd. Dit TAM-omgevingsplan staat ook geen nieuwe ontwikkelingen toe. Hiermee is de financiële haalbaarheid van dit TAM-omgevingsplan voldoende aannemelijk gemaakt.

Conform artikel 10.2 Omgevingsbesluit heeft ten behoeve van dit TAM-omgevingsplan participatie plaatsgevonden. Vanwege de beperkte aard en omvang van dit TAM-omgevingsplan, zijn enkel de eigenaren van het aangrenzende perceel Gein-Zuid 31 per brief geïnformeerd over dit TAM-omgevingsplan. Een geanonimiseerde versie van deze brief is als bijlage 1 bij deze motivering gevoegd. In aanvulling hierop wordt opgemerkt dat in de afgelopen jaren veelvuldig (mondeling en schriftelijk) contact is geweest dus beide perceeleigenaren (van de planlocatie Gein-Zuid 32 en het aangrenzende perceel Gein-Zuid 31).