het bestemmingsplan Nassaulaan - herontwikkeling met identificatienummer NL.IMRO.0744.BSPNassaulnherontw- van de gemeente Baarle-Nassau.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

een dienstverlenend beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend door de gebruik(st)er, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabij gelegen punt waar het water grenst aan het vaste land.

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt.

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw en in het verlengde daarvan tot aan de peceelsgrenzen.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, met dien verstande dat onder een vrijstaande woning wordt verstaan:

een woning, waarvan de afstand van beide zijgevels van het hoofdgebouw tot de zijdelingse bouwperceelsgrenzen minimaal 2,5 m bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de zijdelingse grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit een lijn op de (digitale) verbeelding.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. vrijstaande woningen;
2. b. aan huis verbonden beroepen;
3. c. tuinen en erven;
4. d. waterhuishoudkundige voorzieningen, waterberging en waterlopen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
3. c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van andere bouwwerken ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
4. d. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van overige bouwwerken wordt vergroot tot maximaal 10 m.

De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.1 kan slechts worden verleend, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

Op de voorbereiding van een besluit tot het stellen van nadere eisen, is de volgende procedure van toepassing:

1. a. het ontwerpbesluit tot het stellen van nadere eisen ligt gedurende tenminste 4 weken ter gemeentesecretarie voor een ieder ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging van het ontwerpbesluit tevoren bekend in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, en voorts op de gebruikelijk wijze;
3. c. de bekendmaking houdt in de bevoegdheid van belanghebbenden tot het naar keuze schriftelijk of mondeling indienen van zienswijzen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerp-besluit gedurende de onder a. genoemde termijn;
4. d. burgemeester en wethouders delen aan hen, die zienswijzen hebben ingediend, de beslissing daaromtrent mede.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Nassaulaan - herontwikkeling'.

Het bestemmingsplan “Nassaulaan”, zoals vastgesteld d.d. 14 september 2011 door de gemeenteraad van de gemeente Baarle Nassau, bevat 21 ruime woonkavels met een oppervlakte van circa 850 tot 1400 m². Onder de huidige marktomstandigheden blijkt de verkoop van kavels met een dergelijke grootte minder goed te lopen dan destijds bij de planontwikkeling werd verwacht. De vraag naar kavels met een grootte van 500 tot 750 m² is echter nog wel aanwezig.

De huidige grondeigenaar, de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte, heeft derhalve het bestaande plan herontwikkeld tot een nieuwe verkaveling, waarbij 4 ruime kavels plaats maken voor 7 middelgrote kavels. De bouw van 7 woningen is binnen het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk, derhalve is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld. Omdat de kavels kleiner worden, zijn nieuwe bouwvlakken verbeeld en zijn de bouwregels voor de bestemming Wonen op onderdelen aangepast. Daarnaast is de regeling aangepast om te voldoen aan de actuele RO-standaarden.

Voorliggend bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van 7 middelgrote woonkavels mogelijk en legt de regels vast voor de toekomstige woningen.

De Ruimte voor Ruimte-locatie Nassaulaan ligt aan de noordoostzijde van Baarle, geheel op Nederlands grondgebied. Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan ligt centraal binnen de Ruimte voor Ruimte-locatie Nassaulaan, dat in figuur 1.1 door middel van een rode omkadering is aangegeven.

Het plangebied voor de 7 middelgrote kavels is circa 4,5 hectare groot. De gronden zijn in eigendom van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte en worden globaal begrensd door de achtertuinen van enkele vrijstaande woningen aan de Nassaulaan en aan de oostzijde het agrarisch gebied van Baarle. De exacte begrenzing is te zien op de bij dit plan behorende verbeelding.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplannen Nassaulaan (vastgesteld d.d. 14 september 2011) en is daarin geheel bestemd als 'Wonen'.

Ten behoeve van het vigerende bestemmingsplan zijn verschillende deelonderzoeken uitgevoerd, die ook voor voorliggend plan geldend zijn. Dit zijn de onderzoeken die betrekking hebben op de aspecten bodem, archeologie en geurhinder.

Voor de aspecten flora en fauna, geluid en water is nieuw onderzoek uitgevoerd. De waterparagraaf is verwerkt in deze toelichting (paragraaf 3.4). De resultaten van het onderzoek naar flora en fauna en geluid zijn beschreven in de volgende rapporten, die zijn opgenomen als bijlage bij deze toelichting:

• Grontmij, Akoestisch onderzoek Herontwikkeling Nassaulaan, ref. nr. GM-0117097, 11 november 2013;
• Grontmij, Ecologische check herverkaveling Nassaulaan Baarle Nassau, d.d. 2 november 2013.

Deze toelichting geeft in een aantal hoofdstukken de gedachten weer die ten grondslag liggen aan het plan Nassaulaan - herontwikkeling.

Na hoofdstuk 1, inleiding en algemene aspecten, wordt in hoofdstuk 2 inzicht gegeven in het op het plangebied van toepassing zijnde beleidskader. Hoofdstuk 3 geeft een toelichting op eigenschappen van plangebied Nassaulaan. De planbeschrijving wordt weergegeven in hoofdstuk 4. De beeldkwaliteit is separaat opgenomen in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt de juridische planopzet beschreven, waarbij wordt uiteengezet op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald. Er wordt onder meer aangegeven op welke wijze de regels in het bestemmingsplan zijn ingevuld. Dit heeft een directe relatie met de uitvoerbaarheid, met name het beleid ter handhaving van de inrichting van het plangebied (hoofdstuk 7). De procedure, het overleg en de inspraak komen aan bod in hoofdstuk 8.

In dit hoofdstuk wordt het relevante rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur opgenomen.

In het kader van de aanpak van de mestproblematiek is de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken (RBV) opgesteld. Voor de beëindiging van verschillende takken van veehouderij kan subsidie worden aangevraagd. Indien een beëindigingssubsidie wordt aangevraagd kan op aanvraag ook subsidie worden verstrekt voor de afbraak van stallen. De sloopsubsidie kan alleen worden verstrekt voor gebouwen binnen de reconstructiegebieden.

Om de sloopsubsidies te kunnen financieren is de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling in het leven geroepen. De provincies binnen de concentratiegebieden krijgen de mogelijkheid extra woningen te realiseren bovenop het reeds toegekend reguliere contingent, om met de opbrengsten daarvan de sloop van stallen te betalen. Hieraan zijn meerdere voordelen verbonden. De verstening van het platteland wordt teruggebracht, de milieukwaliteit en de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd en er wordt een bijdrage geleverd aan het terugdringen van het mestoverschot. De gemaakte afspraken brengen met zich mee dat er in Noord-Brabant 3.000 extra woningen mogen worden gerealiseerd boven op de reguliere aantallen.

Op 31 maart 2000 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant ingestemd met het beginsel 'Ruimte voor Ruimte'.

Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de Structuurvisie ruimtelijke ordening vastgesteld. Op 1 januari 2011 is deze Structuurvisie in werking getreden.

Uit de Structuurvisie blijkt dat de provincie het wonen zoveel mogelijk in kernen wil concentreren om op deze manier ook het voorzieningenniveau in de kleinere kernen op peil te houden. Leefbaarheid is dan ook een belangrijk aandachtspunt. Samen met de bewoners wordt in de dorpen in het landelijke gebied gezocht naar mogelijkheden om gemeenschappelijke voorzieningen voor de kernen te behouden.

De provinciale ruimtelijke belangen zijn in vier structuren onderverdeeld:

1. 1. De groenblauwe structuur: hier wordt gekozen voor functieontwikkeling in combinatie met de ontwikkeling van een robuust raamwerk met landschappelijke kwaliteit. Deze structuur bestaat uit de bestaande natuur, watersystemen en gebieden die geschikt zijn voor de ontwikkeling van nieuwe natuur.
2. 2. Het landelijk gebied: dit is een multifunctioneel gebied waarbij de agrarische productieruimte wordt behouden in delen van het gebied waar de landbouw bepalend is voor nieuwe ontwikkelingen.
3. 3. De stedelijke structuur: er is sprake van twee perspectieven binnen deze structuur. De eerste zijn de stedelijke concentratiegebieden waar de stedelijke groei wordt opgevangen. Op deze manier blijven de groene gebieden tussen de steden open. De tweede zijn de kernen in het landelijk gebied die zoveel mogelijk worden ontzien van verdere verstedelijking. Hier zijn ontwikkelingen voor wonen, werken en voorzieningen mogelijk wanneer deze voorzien in de eigen verstedelijkingsbehoefte.
4. 4. De infrastructuur: gekozen wordt voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische kennisclusters in de provincie Noord-Brabant.

Het plangebied maakt onderdeel uit van de stedelijke structuur (zoekgebied voor verstedelijking). Dit is in figuur 2.1 weergegeven. Het plan Nassaulaan - herontwikkeling past daarmee binnen de kaders van de Structuurvisie ruimtelijke ordening.

Figuur 2.1 Uitsnede structurenkaart. De ligging van het plangebied is met een rode cirkel aangeduid.

Kader

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening heeft de provincie Noord-Brabant een verordening opgesteld met algemene en specifieke eisen ten aanzien van ruimtelijke besluiten van gemeenten. De Verordening Ruimte 2012 is per 1 juni 2012 in werking getreden.

Een relevant uitgangspunt van de Verordening Ruimte is dat getracht moet worden zo veel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen, dan wel in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Met bestaand stedelijk gebied wordt reeds bestaande bebouwing bedoeld, maar ook bijvoorbeeld inbreidingslocaties. Zoekgebieden zijn die gebieden waar, indien er toch uitbreiding noodzakelijk is, uitbreiding als verantwoord wordt beschouwd.

Het plangebied is binnen de Verordening Ruimte 2012 aangeduid als zoekgebied voor verstedelijking.

Vanwege de uitgifte van Ruimte voor Ruimte kavels in het plan Nassaulaan, heeft het plangebied inmiddels een stedelijke vorm van gebruik. Voorliggend plan is een verdichting van het plan Nassaulaan, waardoor het in overeenstemming is met het provinciale beleid.

Figuur 2.2 Uitsnede plankaart Verordening Ruimte 2012 provincie Noord-Brabant met globale duiding van het plangebied in de rode cirkel.

Conclusie

Voorliggend plan betreft een verdichting van het vigerende plan Nassaulaan. Het is in overeenstemming met het provinciale beleid.

De provincie Noord-Brabant heeft als voorwaarde aan de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling gesteld dat de ontwikkeling van kavels direct dient te worden gerelateerd aan concreet te slopen staloppervlak. Zoals gesteld, mag er voor de sloop van 1.000 m² stal 1 kavel worden ontwikkeld. Er hoeft geen sprake te zijn van een directe koppeling tussen te slopen stallen en de ontwikkeling van kavels op een en dezelfde locatie. De sloop mag elders plaatsvinden als de kavelontwikkeling.

Om aan te tonen dat er inderdaad per te ontwikkelen woningbouwkavel 1.000 m² stallen gesloopt zijn, stelt de provincie conform afspraken met de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte dossiernummers ter beschikking van aanvragen voor sloopsubsidie in het kader van de beëindigingsregeling.

De benodigde dossiernummers voor plangebied Nassaulaan te Baarle-Nassau zijn opgenomen in tabel 2.1. Het betreft dossiernummers voor in totaal 17 ruimte voor ruimte bouwcontingenten, ten behoeve van fase 1 van Nassaulaan, bestaande uit 21 kavels. (Nb. In fase 2, die uit 4 kavels bestond, zijn 2 ruimte voor ruimtecontingenten en 2 reguliere contingenten ingezet. Dit is niet opgenomen in onderstaand overzicht).

Deze dossiernummers zijn nog steeds geldig voor vier van de zeven kavels in voorliggend plan. Echter worden in voorliggend plan drie extra woningen mogelijk gemaakt als gevolg van de herverkaveling. Deze drie woningen vallen onder het reguliere (gemeentelijke) contingent, zie ook paragraaf 2.4.1. Onderstaande tabel is op deze drie woningen niet van toepassing.

Tabel 2.1 Dossiernummers RBV

Op basis van artikel 12.4 e.v. van de Verordening Ruimte van de provincie Noord-Brabant maakt de gemeente Baarle-Nassau regionale woningbouwafspraken. De basis voor deze afspraken zijn de bevolkings- en woningbehoefteprognoses van de Provincie Noord-Brabant. Op grond van deze afspraken mag de gemeente Baarle-Nassau voor de periode van 2012 t/m 2022 zo'n 180 nieuwe woningen bijbouwen.

Dit aantal heeft de gemeente als volgt opgebouwd (te realiseren tot 2022):

Daarnaast kent de gemeente nog twee Ruimte voor Ruimte projecten:

De gemeente is zich er van bewust dat de planning nog boven de prognoses ligt en dat er een taakstelling ligt in het terugbrengen of faseren van de plancapaciteit. Eerder heeft de gemeente al twee locaties met in totaal 45 woningen in tijd uitgesteld tot na 2022 en wordt gewerkt om een bouwmogelijkheid van 50 appartementen terug te brengen naar enkele grote villa's. Op deze wijze is al meer grip gekomen op de woningbouwplanning. Nog niet alle hier voor opgesomde plannen zijn onderdeel van harde bestemmingsplancapaciteit, wat ruimte biedt voor het bijsturen van de plancapaciteit of eventueel het aanbrengen van een fasering.

De locatie Ruimte voor Ruimte Nassaulaan bevatte oorspronkelijk 21 Ruimte voor Ruimte kavels, die buiten het reguliere woningbouwprogramma zouden worden ontwikkeld. Daarnaast zijn er 4 kavels in een tweede fase bestemd (inmiddels gebeurd). In 2011 zijn – na vernietiging van het oorspronkelijke bestemmingsplan door de Raad van State – om een doorstart mogelijk te maken al 4 Ruimte voor Ruimte titels ingewisseld voor regulier woningbouwprogramma. Helaas is de woningmarkt daarna verder verslechterd. Om die reden worden – om de locatie ook daadwerkelijk in de verkoop te krijgen – door de gemeente nogmaals 3 reguliere woningen aan het plan toegevoegd. Daarmee zorgen we voor nieuw aanbod: namelijk vrije bouwkavels van 500 - 750 m². Dat aanbod wordt in andere plannen niet aangeboden en vormt dan ook geen concurrentie met de overige plannen.

Conclusie

Het aanbod van bouwkavels van 500 - 750 m² is niet beschikbaar in de plannen elders in de gemeente, aangezien de plannen binnen bestaand stedelijk gebied lastig in te passen zijn. Om de Ruimte voor Ruimte locatie als geheel een ontwikkelimpuls te geven en daarmee het provinciale doel van het terugverdienen van verleende sloopsubsidies lijkt het de gemeente passend om 3 woningen uit het reguliere woonprogramma toe te voegen.

In het in 2002 opgestelde Ruimtelijk-Economisch Kaderplan (R.E.K.) zijn de gemeenten Baarle-Nassau en Baarle-Hertog tot één visie gekomen om de meest wenselijke ruimtelijke ontwikkelingen voor het gehele gebied te kunnen sturen met behoud van de unieke staatkundige situatie.

Het plan, dat beschouwd kan worden als een StructuurvisiePlus, beschrijft de gewenste ontwikkeling van de verschillende ruimtelijke functies voor de periode tot 2015.

Op het vlak van economische ontwikkelingen streeft Baarle 'selectieve groei' na. Baarle wil de kwalitatieve en aantrekkelijke uitstraling verder ontwikkelen.

Als ruimtelijk principe en concept wordt Baarle omschreven als een dorp met twee gezichten: in het oosten de harde functies (woonuitbreiding, lokale bedrijvigheid, recreatieve attractiepunten etc.) en in het westen de zachte functies (grondgebonden landbouw, extensieve recreatie en recreatief medegebruik, natuurwaarden etc.).

Het plangebied Nassaulaan bevindt zich aan de oostzijde van Baarle en sluit aan op het beleid van de gemeente om zich in het oosten te richten op de 'harde' functies.

Baarle-Nassau en Baarle-Hertog liggen in het voor Brabant zo kenmerkende esdorpenlandschap. Vanuit het centrum waaieren wegen alle richtingen uit (als een spin in het landschap), dit is in figuur 3.1 weergegeven. Bebouwing concentreerde zich destijds voornamelijk in het centrum en langs de doorgaande wegen. Bebouwing en wegen werden zo veel mogelijk op de hogere en droge gronden gerealiseerd.

Tevens waren deze hoger gelegen gronden geschikt voor akkerbouw (zie figuur 3.1). Als een 'schil' rondom de bebouwing lagen de akkerlanden die onregelmatig blokvormig waren verkaveld.

Figuur 3.1 Historische wegenstructuur (rood) / Akkers rondom Baarle (lichtgeel)

De lager gelegen natte gronden werden ingericht als graslanden. Hiervoor zijn drie gebieden aan te wijzen. Hieruit is op te maken dat Baarle hoger gelegen is dan zijn omgeving. Enkele waterlopen zijn terug te vinden naar en in deze gebieden die van oudsher gebruikt werden om te hooien.

De bossen en heidevelden liggen concentrisch om de akkers en graslanden heen. Het is een zogenaamde 2e schil vanuit Baarle geredeneerd. De boeren lieten destijds de schapen op deze (vaak arme gronden) weiden, waardoor het areaal heide steeds meer toenam.

Figuur 3.2 Graslanden waar gehooid kon worden (lichtgroen) / Bossen (donkergroen) en heidevelden (geel)

Het uitwaaierende wegenpatroon zorgde ervoor dat alle gronden die nodig waren (akkers, graslanden en heidegronden) goed te bereiken waren. Het plangebied ligt op voormalige akkergronden die soms omzoomd waren door houtsingels. Ten oosten van het plangebied bevinden zich de lager gelegen graslanden. Op de historische kaart (figuur 3.3) is te zien dat het gebied ontsloten wordt door een zandweg die ten westen ligt van het plangebied. Aan de noordkant is een driehoekige 'plaatse' te zien waaraan enkele boerderijen staan.

Opvallende element dat over diverse landschapstypen heen gaat is de spoorlijn Tilburg-Turnhout met een station in Baarle. De spoorlijn is niet meer in gebruik en een groot deel van het spoortracé is nu ingericht als fietspad.

Figuur 3.3 Ligging plangebied op historische kaart

Aan de oostkant grenst het plangebied aan het open landschap (figuur 3.1). De gronden zijn als akkerland en grasland in gebruik. Een waterloop verwijst nog naar de lager gelegen graslanden zoals ook op het historisch kaartbeeld te zien is (figuur 3.3). Aan de noordkant staan boerderijen, waarvan enkele aan de 'plaatse'. Deze driehoekige ruimte is in infrastructuur niet helemaal meer herkenbaar.

De bebouwingsstructuur van Baarle vindt zijn oorsprong in de oude linten van het esdorp. Verspreid in het landschap waren ook geclusterde boerderijen aanwezig, veelal geconcentreerd bij een zogenaamde 'plaatse'. Vanuit het centrum is de bebouwing langs deze linten in het landschap uitgewaaierd.

Na verloop van tijd zijn ook de ruimtes tussen deze linten vanuit het centrum uit verstedelijkt en zijn er diverse woonwijken ontstaan.

Het plangebied grenst aan de huidige noordoostelijke rand van de kern. Het betreft de bebouwing gelegen aan de Nassaulaan, een doorgaande weg in de richting van Boschoven. De bebouwing aan de Nassaulaan bestaat uit een diversiteit van vrijstaande woningen uit de jaren 60-70 (zie figuur 3.4). Het betreft zowel woningen met kap als woningen met een plat dak. Aan de noordzijde gaat de bebouwing over in historische boerderijen gelegen aan een 'plaatse'.

Figuur 3.4 Bebouwing aan de Nassaulaan en Boschoven

De groenstructuur ter plaatse van het plangebied beperkt zich tot de verspreid langs de Nassaulaan staande boombeplanting en een bossage (zie figuur 3.5). Aan de noordzijde ter hoogte van de 'plaatse' is de boombeplanting historisch en vindt ook verdichting plaats. Het plangebied en het aangrenzende agrarische landschap heeft een open karakter met weinig of geen groenelementen.

Figuur 3.5 Groenstructuur langs de Nassaulaan

Ter plaatse van het plangebied is weinig of geen oppervlaktewater aanwezig. Ten oosten van het plangebied is een primaire watergang aanwezig.

In opdracht van Grontmij heeft DGMR Industrie, Verkeer en Milieu B.V. in 2008 een geuronderzoek uitgevoerd in het kader van de ruimte voor ruimte-locatie Nassaulaan in Baarle Nassau. Ten noorden van het plangebied Nassaulaan – herontwikkeling was in het verleden een varkensbedrijf aanwezig. Inmiddels is dit bedrijf beëindigd. Uit het onderzoek blijkt dat er naast dit inmiddels beëindigde varkensbedrijf geen andere agrarische bedrijven in de omgeving van het plangebied zijn gelegen die een geurcontour hebben die tot aan/nabij het plangebied reikt. De voorgrondbelasting vormt dan ook geen belemmering voor de planrealisatie.

De geurbelasting is daarnaast ook relevant voor de bepaling van het woon- en leefklimaat, dit wordt de achtergrondconcentratie genoemd. De geurbelasting van de achtergrondconcentratie is weergegeven in figuur 3.6. In de berekeningen naar de achtergrondconcentratie is het inmiddels beëindigde varkensbedrijf opgenomen. Uit deze berekening blijkt dat de milieukwaliteit 10 tot minder dan drie OUE/m³ is. Dit betekent een matig tot goede milieukwaliteit. Zoals aangegeven is deze veehouderij inmiddels beëindigd waardoor de milieukwaliteit (volgens het uitgevoerde geuronderzoek) is verbeterd. Ook de achtergrondconcentratie vormt geen belemmering voor de planontwikkeling.

Figuur 3.6 Achtergrondconcentratie

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen andere bedrijven aanwezig met een milieuhindercontour. De ontwikkeling van deze woonlocatie vormt dan ook geen belemmering voor actuele bedrijfsvoeringen.

Op basis van de Bodemkaart van Nederland (BvN, blad 50 O, schaal 1 : 50.000) bestaat de bodem ter plaatse van het plangebied uit een hoge enkeerdgrond met lemig fijn zand (zEZ23).

In maart 2005 heeft Grontmij een bodemkartering uitgevoerd. Op basis van de resultaten van dit onderzoek kan de bodemopbouw ter plaatse als volgt worden geschematiseerd:

• 0,0 - 0,4 a 0,9 m -mv: Matig humeus, zwak lemig, matig fijn zand (esdek);
• 0,4/0,9 - 3,5/4,0 m -mv: Zwak tot sterk lemig, matig fijn tot zeer fijn zand.
• 3,5,/4,0 - 4,3/4,8 m -mv : Veen
• > 4,3 - 4,8 m -mv: Zand

De aangetroffen bodemopbouw komt overeen met de BvN.

Tijdens het veldonderzoek in maart 2005 zijn een 3-tal infiltratiemetingen uitgevoerd. Twee infiltratiemetingen wijzen uit dat infiltreren in de bodem zeer goed mogelijk is (K-waarde > 0,8). Eén meting wijst uit dat de bodem een redelijke mogelijkheid biedt voor infiltratie (K-waarde tussen 0,4 - 0,8).

De boorstaten tonen aan dat er lagen / brokken leem met variërende diktes in de bodem van het plangebied aanwezig zijn. Leem stagneert de infiltratie van hemelwater. Afhankelijk van de dikte van de leemlaag kan dit voor infiltratieproblemen zorgen.

In het kader van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden vastgesteld of de voorgenomen vorm van bodemgebruik, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, ter plaatse mogelijk is en welke vervolgacties eventueel noodzakelijk zijn om dit mogelijk te maken. Hiertoe dient inzicht te worden verschaft in de milieuhygiënische bodemkwaliteit van het plangebied.

Om inzicht te krijgen in de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van het plangebied zijn twee milieukundige bodemonderzoek en uitgevoerd:

• Grontmij, Verkennend bodemonderzoek Ruimte voor Ruimte-locatie Nassaulaan, doc.nr. 187459.ehv.220.R001 rev. 01, juli 2006;
• Grontmij, Verkennend Asbestonderzoek Locatie Nassaulaan te Baarle-Nassau, 187459.ehv.220.R001, juli 2006.

Op basis van de uitgevoerde onderzoeken wordt geconcludeerd dat de bodem milieuhygienisch geschikt is voor het toekomstige gebruik van het plangebied als 'wonen met tuin'.

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat de concentratie aan asbest op het maaiveld (en in de actuele contactzone) geen humaan risico vormt en dat eventueel vrijkomende grond als asbestvrij kan worden beschouwd.

De op te splitsen woonkavels liggen binnen de compleet bouwrijp gemaakte woningbouwontwikkeling Nassaulaan. Binnen het bouwrijp maken zijn onder andere de riolering en waterberging (wadi) gerealiseerd, conform de waterparagraaf en het advies waterhuishouding en bouwrijp maken. In 2006 is de watertoets doorlopen, waarbinnen de huidige en toekomstige waterhuishouding zijn uitgewerkt en zijn vastgelegd in de waterparagraaf. In mei 2009 is de waterparagraaf uitgewerkt tot het advies waterhuishouding en bouwrijp maken, waarin onder andere het watersysteem, de riolering en berging (wadi) nader zijn uitgewerkt. Zowel de waterparagraaf als het advies zijn in afstemming met de gemeente Baarle Nassau en het waterschap Brabantse Delta opgesteld.

Onderstaand wordt aangegeven wat de invloed is van het opsplitsen van de vier kavels naar zeven kavels.

In het advies waterhuishouding en bouwrijp maken is rekening gehouden met een retentienorm van 332 m³/ha afwaterend verhard oppervlak bij een bui T=10 en van 555 m³ bij een T=100. Binnen de vier kavels uit het oude plan was het afwaterend verhard oppervlak bepaald op circa 1.335 m² (=oppervlak kavels van 4.445 x 30% verharding). Voor deze kavels kwam de berging uit op circa 45 m³ bij een T=10 en 74 m³ bij een T=100.

Binnen de zeven kleinere kavels uit het nieuwe plan ligt het percentage aan verharding hoger dan de 30% bij de vier grote kavels uit het oude plan. Het afstromend verhard oppervlak van de zeven kavels is bepaald op 1.825 m². De drie kavels van ruim 700 m² hebben een hoofdgebouw van maximaal 175 m² en een bijgebouw van maximaal 50 m². Voor de vier kavels van circa 500-600 m² geldt een hoofdgebouw van maximaal 150 m² en een bijgebouw van maximaal 50 m². Daarnaast is gerekend met een oprit van 50 m² per kavel, die afstroomt naar het openbaar gebied.

Volgens het actueel beleid van het waterschap dient rekening gehouden te worden met een retentienorm van 780 m³/ha afwaterend verhard oppervlak (bij een bui T=100). Voor het nieuwe afwaterende verhard oppervlak (=1.825 m²) komt de benodigde berging uit op circa 142 m³. Dit betekent dat als gevolg van het opsplitsen van de kavels een extra berging nodig is van circa 70 m³.

De extra benodigde berging kan volledig binnen de bestaande waterberging (wadi) worden opgevangen. De wadi is namelijk overgedimensioneerd en heeft tijdens de bui T=100 een bergingsoverschot van 80 m³. Daarnaast zit er nog bergingsruimte in het aangelegde infiltratietransport-riool en zal een deel van het afstromende hemelwater infiltreren via de wand van het riool en de bodem van de wadi. Hiermee is binnen de eerdere dimensionering van de wadi geen rekening gehouden.

Conclusie is dat het opsplitsen van de kavels geen gevolgen heeft voor de aanwezige bergingsruimte binnen het gebied.

Het hemelwater dat binnen de zeven kavels van het verhard oppervlak afstroomt wordt aangesloten op het infiltratietransportriool in de weg. De afvalwaterafvoer van de kavels krijgt een aansluiting op het afvalwaterriool in de weg.

Zoals eerder ook al geval was, ligt het plangebied niet binnen een beschermingsgebied of beschermd gebied. Dit betekent geen aanvullende randvoorwaarden vanuit dergelijke gebieden.

De invloed van het opsplitsen van de kavels is op 21 oktober 2013 voorgelegd aan het waterschap. Op 23 oktober 2013 heeft het waterschap gereageerd en is het waterschap akkoord gegaan met de conclusie.

Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen leiden tot verstoring en vernietiging van archeologische vindplaatsen, vooral indien sprake is van graafwerkzaamheden. In het kader van ruimtelijke plannen dient de archeologische waarde van gebieden te worden beoordeeld en desnoods te worden onderzocht. Archeologische bronnen geven een indicatie van de archeologische verwachtingswaarde van gebieden danwel de trefkans van archeologische vindplaatsen.

Grontmij heeft een archeologisch bureau- en veldonderzoek uitgevoerd in verband met geplande nieuwbouw in het plangebied (Grontmij, Archeologisch onderzoek Nassaulaan te Baarle-Nassau; Bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek, doc.nr. 187459/13/GAR133/EN rev C1, juni 2006).

Op basis van het bureauonderzoek is voor het plangebied een hoge specifieke archeologische verwachtingswaarde vastgesteld. Uit het booronderzoek is gebleken dat voornamelijk in de zuidelijke helft sprake is van intact zijnde bodemprofielen. Dit betekent dat er geen verstoringen lijken te hebben plaatsgevonden en dus eventuele archeologische waarden hier goed bewaard zijn gebleven. Duidelijke archeologische indicatoren zijn echter niet aangeboord. In de noordelijke helft is sprake van een verstoord bodemprofiel wat tot gevolg heeft dat eventueel aanwezige archeologische waarden verstoord of vernietigd zullen zijn.

Naar aanleiding van de uitkomsten van dit eerste onderzoek heeft ADC ArcheoProjecten een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd om de aanwezige archeologische resten in het zuidelijke deel van het plangebied te evalueren en waarderen (ADC ArcheoProjecten, Baarle-Nassau Nassaulaan; Een inventariserend Veldonderzoek in de vorm van proefsleuven, rapport 990, mei 2007).

Het proefsleuvenonderzoek heeft sporen van vroegere menselijke activiteit opgeleverd, in de vorm van Nieuwe Tijd ploegsporen, spitsporen en greppels, hetgeen overeenkomt met de aanduiding akkerland op de Historische kaart uit 1838. Er is ook één ondiep paalspoor aangetroffen. Andere aanwijzingen voor het gebruik van het terrein voor een andere functie voor of na 1838 zijn niet aangetroffen.

De uitkomst van het onderzoek maakt verder archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Er wordt geen verder archeologisch onderzoek aanbevolen.

Om inzicht te krijgen in de aanwezige beschermde flora en fauna in het plangebied is in november 2013 een veldbezoek gebracht door een ecoloog. Uit dit veldbezoek blijkt dat het plangebied bouwrijp volledig bouwrijp is gemaakt en dat in het gebied geen flora en fauan aanwezig is die beschermd is in tabel 2 of 3 van de Flora- en faunawet.
Mogelijk broeden in het plangebied wel vogels waarvan de nesten tijdens het broedseizoen zijn beschermd. Aanbevolen wordt daarom om de werkzaamheden te starten in de periode augustus - begin maart zodat geen overtredingen ontstaan met de Flora- en faunawet omdat deze periode buiten het broedseizoen valt. Indien de werkzaamheden tijdens het broedseizoen (dat loopt van ongeveer 15 maart tot eind juli) starten, dan dient vooraf te worden onderzocht of broedvogels aanwezig zijn.

In de Wet geluidhinder is vastgelegd dat geluidsgevoelige objecten (woningen, scholen, bepaalde bedrijven, en dergelijke) geen hinder mogen ondervinden van geluid afkomstig van verkeers- of spoorwegen en/of industrieterreinen. Om inzicht te krijgen in de geluidsbelasting vanwege de Nassaulaan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd.

In dit onderzoek is met behulp van de Standaardrekenmethode 2 (SRM2) onderzocht wat de geluidsbelasting vanwege de Nassaulaan is op de gevels van de nieuwe woningen. Daarbij is uitgegaan van de inrichting van de Nassaulaan en het snelheidsregime in de bestaande situatie. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de maximale geluidsbelasting 38,1 dB is. Deze waarde ligt ruim onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Op basis van het akoestisch onderzoek kan worden geconcludeerd dat geluid geen belemmering vormt voor het planvoornemen. Aanvullende akoestische procedures zijn niet noodzakelijk.

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn luchtkwaliteitseisen (hoofdstuk 5) opgenomen met daarbij behorende regelgeving. Op grond van de Wm en bijbehorende regelgeving is onderzoek naar luchtkwaliteit voor woningbouwlocaties niet meer noodzakelijk, wanneer er minder dan 1.500 woningen (bij ontsluiting over één weg) danwel 1.000 woningen (bij gelijkmatige ontsluiting over twee wegen) gerealiseerd worden. Een initiatief voor minder dan 1.500 respectievelijk 1.000 woningen kan op grond van de Regeling niet in betekenende mate (nibm) zonder meer doorgang vinden.

In het plangebied worden 3 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Luchtkwaliteit vormg dan ook geen belemmering voor het planvoornemen.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen moet een toetsing aan het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden uitgevoerd. Aangetoond dient te worden of er zich in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen en /of objecten bevinden die mogelijk risico's kunnen opleveren voor de toekomstige gebruikers in het plangebied.

Ten behoeve van de herbestemming is er geïnventariseerd in hoeverre er sprake is van veiligheidsgevaren vanuit de omgeving voor de beoogde functie wonen. Onderstaand de resultaten.

Er zijn in de directe nabijheid van het plangebied geen bedrijven aanwezig die volgens het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) een veiligheidscontour hebben die tot het plangebied reikt.

Er vindt op de Nassaulaan geen transport van gevaarlijke stoffen plaats dat vanuit externe veiligheid ter plaatse van het plangebied de beoogde functie wonen belemmerd.

Er zijn in de directe nabijheid van het plangebied geen gastransportleidingen dan wel andersoortige kabels of leidingen aanwezig waarvoor een veiligheidszone geldt, die een belemmering vormen voor de beoogde functie wonen.

Vanwege de wens om kleinere kavels uit te geven, met een kaveloppervlakte van circa 500 tot 750 m², heeft de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte een gedeelte van het plangebied 'Nassaulaan' herontwikkeld tot het voorliggende plan voor zeven kavels. De zeven kavels zijn gepositioneerd op de gronden van 4 kavels uit het bestemmingsplan Nassaulaan.

Bij de uitwerking van het voorliggende bestemmingsplan voor het plangebied Nassaulaan - herontwikkeling zijn de belangrijkste stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten, die ten grondslag hebben gelegen aan het bestemmingsplan Nassaulaan, overgenomen.

Het stedenbouwkundig concept is een afgeleide van de landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van het plangebied en de directe omgeving ervan. Het woongebied grenst enerzijds aan de (als individueel te karakteriseren) bebouwing van de beboste dorpsrand en anderzijds aan het open landschap met overwegend agrarische functies. Beide begrenzingen maken het gebied bijzonder en dragen bij aan de ruimtelijke- en woonkwaliteit. Het weidse landschap is richtinggevend voor het stedenbouwkundig concept: Wonen met een 'weidse' blik! Via korte doodlopende woonerven aan de oostkant van de Engelbrechtlaan ontstaan zichtlijnen op het open landschap en wordt het plangebied verankerd met het buitengebied.

Het voorliggende plangebied betreft een herverkaveling. Vier ruime woonkavels die centraal in het oorspronkelijke plangebied zijn gelegen, worden herontwikkeld tot zeven kleinere kavels. De principes van de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet blijven intact. In de onderstaande paragrafen wordt hier nader op ingegaan.

Figuur 4.1 Stedenbouwkundige opzet (de zeven kleinere kavels zijn in kleur weergegeven)

Het stedenbouwkundige plan richt zich op een samenhangende kwalitatief hoogwaardige uitbreiding van Baarle-Nassau, waarbij de aanwezige natuurlijke en landschappelijke waarden worden gerespecteerd. De stedenbouwkundige structuur sluit aan op de structuur van de naastgelegen woonwijk. Er is aandacht besteed aan een evenwichtige verhouding tussen bebouwing en groen, massa en ruimte, waarbij de kleinschaligheid wordt gewaarborgd. Dit komt met name in de overgang naar het landschap tot uiting in de diepe kavels en de zichtassen richting open gebied. Tevens dient de bebouwingstypologie aan te sluiten op de bestaande bebouwing van de kern.

De zeven kavels die nu worden herontwikkeld, zijn geschikt voor vrijstaande woningen en variëren in omvang en verhouding zoals vastgelegd op de verbeelding. De oppervlakte van de zeven kavels bedraagt circa 500 tot 750 m². De vier kleinere kavels zijn aan de westzijde gesitueerd, aan de zijde van de kern. De drie grotere kavels liggen aan de oostzijde van de Engelbrechtlaan, richting het landschap. Een juiste positionering van de woningen op de kavels draagt bij aan de gewenste verhouding tussen massa en ruimte. Gestreefd wordt naar een groene niet stenige uitstraling met voldoende openheid tussen de verschillende woningen.

Hiertoe wordt de bebouwing geconcentreerd in een centraal gelegen bouwvlak op de kavels. Per kavel zijn bouwvlakken bepaald waarbinnen de woning gebouwd mag worden. Alle bouwvlakken liggen 5 meter van de voorste en achterste kavelgrens en 2,5 meter ten opzichte van de zijdelingse kavelgrenzen. De oppervlakte van de bebouwing is gelimiteerd.

De hoofdgebouwen worden gebouwd in de voorgevellijn of maximaal twee meter daarachter. Hiermee wordt de wenselijk geachte afwisseling en individualiteit nagestreefd. De aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn altijd ondergeschikt aan de hoofdbebouwing.

Voor het aspect beeldkwaliteit (architectuur en materialisering) wordt verwezen naar hoofdstuk 5.

Woningen aan de erven

De bebouwing aan de oostkant van de Engelbrechtlaan is georiënteerd op de erven, waardoor er een stedenbouwkundige eenheid aan de erven ontstaat. De woningen aan deze kant van de Engelbrechtlaan vormen geen harde lijn langs de groenstructuur van de laan, doordat de bouwlijn verspringt. Deze verspringing wordt versterkt doordat de woningen in de voorgevellijn of maximaal twee meter daarachter worden gebouwd. De voorgevels zijn geörienteerd op de erven en ook de ontsluiting vindt plaats via de erven. De middelste van deze drie woningen vormt een uitzondering: deze woning is met zijn voorgevel geörienteerd op de Engelbrechtlaan en ook de kavelontsluiting vindt plaats via de Engelbrechtlaan.

Passend in het dorpssilhouet geldt voor deze drie woningen, die zijn gelegen op de overgang naar het landschap, een verplichte toepassing van een kap. De kapvorm is naar keuze. Daarbij geldt een lage goothoogte van maximaal 4,5 meter en een beperkte bouwhoogte van maximaal 9,5 meter. De dakhelling bedraagt minimaal 30 en maximaal 60 graden. Deze eenheid aan de erven wordt versterkt door een uniforme haag aan de voorzijde van de percelen (hoogte maximaal 1 meter) en geleidt het zicht naar het open landschap. De hagen worden op enkele plekken onderbroken door inritten. Om blinde gevels naar het openbaar gebied te voorkomen, krijgen de hoekwoningen die grenzen aan de Engelbrechtlaan, een dubbele oriëntatie.

Woning aan de Engelbrechtlaan

De vier kavels ten westen van de Engelbrechtlaan betreffen de kleinste kavels in het plangebied. Hier mogen woningen gerealiseerd met naar keuze een kap of een plat dak. In geval van een plat dak kunnen twee bouwlagen worden gerealiseerd met een een minimale bouwhoogte van 3 meter bij één bouwlaag en een maximale bouwhoogte van 7 meter bij twee bouwlagen. De tweede bouwlaag moet 40% tot 80% van de oppervlakte van de eerste bouwlaag bedragen, zodat er geen massieve bouwmassa ontstaat. Dit leidt tot een gedeeltelijke verspringing van de tweede bouwlaag ten opzichte van de eerste bouwlaag.

Om te voorkomen dat de bewoners aan de Nassaulaan te veel inkijk krijgen van een mogelijke tweede bouwlaag (de woning kan tot 5 meter uit de achterste erfgrens worden gebouwd), is in de regels opgenomen dat de tweede bouwlaag minimaal 8,5 meter uit de achterste erfgrens moet blijven. Deze maatvoering is gebaseerd op een bouwhoogte van 3,5 meter van de eerste bouwlaag en een denkbeeldige schuine lijn van 45 graden tot op de bouwhoogte van 7 meter van de tweede bouwlaag. In onderstaande figuur is deze maatvoering gevisualiseerd.

Figuur 4.2 Voldoende afstand tot erfgrens bij tweede bouwlaag van woning met plat dak

De Engelbrechtlaan gaat als een vloeiende lijn door het plangebied, passend bij het dorpse en landelijke karakter van de omgeving. Deze laan krijgt een a-symmetrisch profiel, bestaande uit een eenvoudige ontsluitingsweg begeleid door een groenhoofdstructuur. Haaks op deze laan zijn erven geprojecteerd, als zichtas naar het open landschap.

Het karakter van de Engelbrechtlaan wordt bepaald door de groenstructuur. De westzijde van de Engelbrechtlaan ontsluit direct kavels, aan de oostzijde is voorzien in een brede berm waarin een stevige groenstructuur wordt aangebracht. De groenstructuur bestaat uit smal opgaande boomvormers met heesters als onderbeplanting. De groenstructuur wordt ter hoogte van de woonerven onderbroken. Hierdoor ontstaan 'vensters' met zicht op het open landschap. Op een enkele plek wordt de groenstructuur onderbroken door een inrit ter ontsluiting van een woonkavel.

Aan de hand van een tweetal profielen is de inrichting van de openbare ruimte op hoofdlijnen toegelicht.

In het kader van duurzaam veilig wordt bij zowel de ontsluitingsweg als de woonstraatjes een 30 km/h regiem toegepast. Gezien het bochtige verloop van de ontsluitingsweg en de beperkte lengte van de woonstraatjes zijn snelheidsremmende voorzieningen niet noodzakelijk. De ontsluitingsweg wordt in het plan ingericht en uitgevoerd als doodlopende weg.

In het plan worden geen openbare parkeerplekken ingericht. Het parkeren geschied op eigen terrein, waarbij op elke kavel minimaal twee parkeerplekken worden aangelegd. Incidenteel kan geparkeerd worden op de straat.

De ligging van het plangebied op de overgang van de kern Baarle-Nassau en het landelijke gebied vraagt om zorgvuldigheid en behoudendheid. Tevens dient het plan aan te sluiten op het karakter en de kwaliteiten van de woonbebouwing in de directe omgeving en de kernen Baarle-Nassau/Baarle-Hertog.

De zorgvuldigheid en behoudendheid op de overgang naar het landelijk gebied is voor een belangrijk deel reeds verankerd in de juridisch bindende regels voor de bestemming wonen. Het betreft de evenwichtige verhouding tussen bebouwing en groen, massa en ruimte door benoemde bouwvlakken en maximale hoogtes.

Aanvullend hierop zijn een aantal beeldkwaliteitscriteria benoemd gericht op de architectuur en materialisering van de woningen, om het beoogde ambitieniveau te behalen.

De in dit hoofdstuk opgestelde beeldkwaliteitscriteria zijn niet vrijblijvend. Dit hoofdstuk 'Beeldkwaliteit' is in 2009 door de gemeenteraad vastgesteld, conform artikel 12a van de Woningwet. De in dit hoofdstuk benoemde beeldkwaliteitscriteria vormen, als zijnde een bindende aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota, daarmee een bindende leidraad voor de welstandstoetsing van ingediende aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen.

De woonbebouwing in de directe omgeving van het plan Nassaulaan wordt gekenmerkt door een diversiteit aan vrijstaande woningen. Het betreft een zeer gedifferentieerd en pluriform architectonisch beeld. Ondanks de hoge mate van individualiteit van de woningen is er toch sprake van een architectonische samenhang. Het contrast tussen de verschillende woningen ten aanzien van architectuur en materiaalgebruik bevindt zich binnen een acceptabele marge.

Om de individualiteit van de woningen ook in dit plan tot uiting te laten komen is gestreefd naar een minimaal pakket aan bindende beeldkwaliteitscriteria. De beeldkwaliteitscriteria zijn zodanig opgesteld dat er binnen het plan wel voldoende samenhang wordt bereikt en er sprake is van een zorgvuldige overgang naar het landelijk gebied.

Beeldkwaliteitscriteria Nassaulaan - herontwikkeling:

• Bebouwingstypologie: De woningen ten oosten van de nieuwe ontsluitingsweg, dienen te worden voorzien van een kap. De woningen ten westen van de ontsluitingsweg kunnen naar keuze worden voorzien van een kap of een plat dak;
• Kap: De kapvorm en de nokrichting is vrij te bepalen;
• Bijgebouwen: Eventuele bijgebouwen dienen samenhang en relatie te vertonen met het hoofdgebouw in architectuur en materiaalgebruik;
• Materiaal- en kleurgebruik gevels: Als basismateriaal voor de gevels wordt steen al dan niet in combinatie met hout of andere natuurlijke materialen voorgeschreven. Voor de woningen ten oosten van de ontsluitingsweg dient te worden uitgegaan van warme natuurlijke tinten. Blinde gevels zijn daar uitgesloten. Bij voorkeur van de kleur bruin tot rood. Voor de woningen ten westen van de ontsluitingsweg worden ook andere kleurstellingen toegestaan;
• Materiaalgebruik gevelopeningen: voor de gevelopeningen dient bij voorkeur te worden uitgegaan van de toepassing van hout voor kozijnen en deuren. Toepassing van andere materialen zoals kunststof en aluminium wordt toegestaan mits dit geen afbreuk doet aan de kwalitatieve uitstraling en kleurstelling van de woning;
• Materiaal en kleur kap: voor de kap worden dakpannen voorgeschreven in een donkere kleur. Glanzende pannen of andere materialen worden niet toegestaan. Tevens is het toegestaan een rieten dak te realiseren. Hierbij is het van belang dat het natuurlijke rieten daken betreft en geen kunststof varianten op riet.

In dit hoofdstuk is uiteengezet op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald in de regels. Het doel van dit bestemmingsplan is een regeling te bieden voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling in het plangebied, evenals een regeling voor de bestaande woningen in het westen van het plangebied. Het bestemmingsplan bestaat uit verbeelding en regels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. Op verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. De opgenomen verklaring is niet juridisch bindend en is op de verbeelding opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding (bijvoorbeeld topografische gegevens).

De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezig en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en regels.

De regels zijn onderverdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels (paragraaf 6.2.1);
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels (paragraaf 6.2.2);
• Hoofdstuk 3: Algemene regels (paragraaf 6.2.3);
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels (paragraaf 6.2.4).

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een omschrijving gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

In artikel 2 is een omschrijving gegeven van de te gebruiken wijze van meten.

De regels in verband met de bestemmingen kennen allen een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van gronden en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten. Naast bouwregels is het mogelijk om nadere eisen te stellen op grond van artikel 3.6, lid 1, onder d, Wro. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik. Afwijken van de bouw- en gebruikregels is onder voorwaarden mogelijke wanneer een omgevingsvergunning is verleend door het bevoegd gezag.

Artikel 3 Wonen

De gronden die bestemd zijn als 'Wonen' zijn primair bedoeld voor het wonen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen twee aanduidingen die refereren naar de mogelijkheid tot uitsluitend toepassen van een kap of de keuzemogelijkheid tussen toepassing van een kap danwel een plat dak.

De bestemming heeft tevens als doel om ruimte te bieden aan het realiseren van parkeervoorzieningen op eigen terrein. Per kavel dient in ieder geval te worden voldaan aan minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein, waarbij een eventuele garage niet wordt meegeteld.

In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardbepalingen opgenomen te weten, de anti-dubbeltelregel, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en de algemene procedureregels.

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelbepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 5 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om met een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Artikel 6 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om gebruik te maken van een bestemmingswijziging. Hierbij gaat het om een wijzigingsbevoegdheid die geldt voor alle bestemmingen in het plan.

Artikel 7 Algemene procedureregels

In dit artikel is vorm en inhoud gegeven aan de procedure die gehanteerd wordt bij het stellen van nadere eisen.

Artikel 8 Overgangsrecht

In deze regel is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht.

Artikel 9 Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen. Deze regel omschrijft de titel van het plan.

Aan de uitvoering van het plan Nassaulaan - herontwikkeling zijn diverse kosten en opbrengsten verbonden. Op basis van het stedenbouwkundig plan zijn de kosten en opbrengsten van het plan in hoofdlijnen berekend. De kosten voor de planontwikkeling komen geheel ten laste van Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte (ORR). Op grond van de uitgevoerde berekeningen wordt geconcludeerd dat sprake is van een sluitende grondexploitatie.

Er bestaan voor de gemeente geen kosten in exploitatieve sfeer. De gemeente heeft zich slechts verplicht tot het zorgdragen van de normale bestuurskosten voor de te volgens procedures en het in beheer en onderhoud nemen van het openbaar gebied. Afspraken hierover zijn voor dit specifieke plangebied met de gemeente gemaakt en vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Baarle-Nassau en ORR.

Op grond van het voorgaande mag worden geconcludeerd dat de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in voldoende mate is zeker gesteld.

Een belangrijk aspect in de uitvoering van het bestemmingsplan is van juridische aard. Het gaat hierbij om de handhaving en het toezicht op de naleving van het bestemmingsplan. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten te kunnen bewaren.

Daarnaast is handhaving van belang uit het oogpunt van rechtszekerheid. Alle gebruikers dienen door de gemeente op een zelfde wijze aan het plan te worden gehouden. Met deze oogmerken is in het plan gestreefd naar een eenvoud van in het bijzonder de regels van het plan. Door de toegankelijkheid en de leesbaarheid daarvan worden de mogelijkheden om toe te zien op de naleving vergroot.

In 2005 heeft de gemeenteraad van Baarle-Nassau het integraal handhavingsplan 'Zo handhaven we in Baarle-Nassau' vastgesteld. Dit vormt het beleidskader voor het gemeentelijke handhavend optreden tegen overtredingen met betrekking tot onder andere ruimtelijke regelgeving en bouwregelgeving (bouwen zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het bouwen).

Het onderhavige bestemmingplan heeft niet ter inzage gelegen in het kader van de gemeentelijk inspraakprocedure. Van gemeentelijke inspraak is afgezien, omdat onderhavig plan grotendeels overeenkomt met het bestemmingsplan 'Nassaulaan' dat op 14 september 2011 door de gemeenteraad van Baarle Nassau is vastgesteld.

In het kader van vooroverleg heeft afstemming plaatsgevonden met de betrokken instanties. In bijlage 3 zijn de ingekomen reacties gebundeld. De vooroverlegreacties vormden geen aanleiding om het plan aan te passen.

Het ontwerp bestemmingsplan Nassaulaan - herontwikkeling ligt gedurende 6 weken ter inzage. Gedurende deze periode kan een ieder schriftelijk of mondeling zienswijzen naar voren brengen bij de gemeenteraad.

Binnen 12 weken na ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan stelt de gemeenteraad van Baarle-Nassau het bestemmingsplan vast. De vaststelling van het bestemmingsplan dient in principe binnen 2 weken na de vaststelling bekend te worden gemaakt. Hierop zijn twee uitzonderingen. In de hieronder aangegeven gevallen mag het besluit tot vaststelling pas bekend gemaakt worden nadat 6 weken zijn verstreken:

1. 1. Gedeputeerde Staten of de Inspecteur van I&M hebben een zienswijze ingediend en deze zienswijze is niet of niet volledig door de gemeenteraad meegenomen in het vastgestelde bestemmingsplan;
2. 2. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp van het bestemmingsplan - met uitzondering van het overnemen van de zienswijze van Gedeputeerde Staten of de Inspecteur van I&M - wijzigingen aangebracht.

Na vaststelling van het bestemmingsplan Nassaulaan - herontwikkeling kan binnen 6 weken na bekendmakening beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen wijziging bij vaststelling van het bestemmingsplan Nassaulaan - herontwikkeling.