In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Centrum, stationsgebied e.o." van de gemeente Best;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0753.BPcentrumstationeo-VG01 met de bijbehorende regels (en bijlagen);

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, dan wel als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw (door de vorm) onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

woning die deel uitmaakt van bebouwing welke wordt gekenmerkt door een rij van minimaal drie aan elkaar gebouwde hoofdgebouwen;

het in een woning (met inbegrip van aanbouwen en bijgebouwen) beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, paramedisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch, consumentverzorgend of hiermee gelijk te stellen gebied, waaronder tevens begrepen kappers, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw;

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders te stellen kwalificaties;

de aan een gebied toegekende, of naar verwachting voorkomende, waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein;

1. a. ten aanzien van bouwwerken:

een bouwwerk, dat:

1. 1. ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan bestaat of in uitvoering is, met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
2. 2. na het in lid 1 genoemde tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, waarvoor de bouwaanvraag voor dat tijdstip is ingediend;
   
2. b. ten aanzien van gebruik:

het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig ten tijde van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

theater waar films worden vertoond;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen en/of het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

het geheel van op gelijke of nagenoeg gelijke vloerhoogte gelegen ruimten in een gebouw met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder, onderbouw, zolder en vliering;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een alcoholvrije horeca-inrichting waar handel in en/of gebruik van softdrugs plaatsvindt;

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik;

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

de bouwgrens aan de zijde van de weg;

de bouwgrens aan de zijde van het achterperceel;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen ter plaatse aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Een supermarkt of webwinkel zonder toonbankfunctie wordt niet als detailhandel aangemerkt;

het verkopen van softdrugs vanuit een horeca-inrichting of een andere voor het publiek toegankelijke lokaliteit en de daarbij behorende erven, dan wel het aldaar aanwezig zijn van middelen als bedoeld in artikel 3 (lijst II) van de Opiumwet, dan wel toegestaan dat de bedoelde middelen in de horeca-inrichting gebruikt, bereid, bewerkt, verkocht, geleverd, verstrekt en vervaardigd worden;

detailhandel in goederen van grote omvang, waaronder in ieder geval worden begrepen: bouwmarkten, keuken-, sanitair- en tegelbedrijven, alsmede handel in grove bouwmaterialen, meubelen (meubelmarkten), auto's, caravans, boten, tenten, tapijt en vloerbedekking;

het verlenen van diensten aan derden, waarbij uitoefening zowel geschiedt in rechtstreeks contact met het publiek, al dan niet door middel van een baliefunctie; als waarbij publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen. Met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een voor het publiek toegankelijke en daarop gerichte activiteit op het gebied van sport, muziek of sociaal-cultureel dan wel maatschappelijk vlak met een beperkte duur. Onder de duur wordt eveneens begrepen de periode die benodigd is voor het opbouwen en afbreken van de voor de activiteit benodigde voorzieningen;

bebouwing bestaande uit zich in één hoofdgebouw boven en/of naast elkaar bevindende zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten. Onder dit begrip kunnen onder andere appartementen- en flatgebouwen worden geschaard;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

een al dan niet zelfstandige ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen) voor psychotrope stoffen, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf dat is gericht op het verstrekken van een nachtverblijf en/of het ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en/of het exploiteren van zaalaccommodatie, een en ander gepaard gaande met dienstverlening. Tot de hieronder genoemde categorieën Horeca 1 tot en met Horeca 5 worden mede begrepen de niet genoemde, maar naar aard, omvang en uitstraling op het woon- en leefmilieu vergelijkbare horecasoorten:

Horeca 1 (winkelgebonden daghoreca):

vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm en openingstijden aansluiten bij winkelvoorzieningen en waarbij de activiteiten primair gericht zijn op het bedrijfsmatig verstrekken van etenswaren en/of licht-alcoholische en niet-alcoholische dranken voor nuttiging al dan niet ter plaatse en waarvan de exploitatie doorgaans geen of slechts in lichte mate een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals broodjeszaken, ijssalons, eethuisjes en lunchrooms;

Horeca 2 (maaltijd- en logiesverstrekkers):

vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies en waarvan de exploitatie doorgaans geen aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt, zoals restaurants, bistro's, grand cafés, hotels en pensions;

Horeca 3 (spijsverstrekkers):

vormen van horeca-activiteiten die primair gericht zijn op het bedrijfsmatig verstrekken van etenswaren voor nuttiging al dan niet ter plaatse alsmede daaraan ondergeschikt het verstrekken van licht-alcoholische en niet-alcoholische dranken en waarvan de exploitatie doorgaans in enige mate een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals cafetaria's, automatieken en afhaalhoreca;

Horeca 4 (drankverstrekkers):

vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig verstrekken voor gebruik ter plaatse van alcoholische en niet alcoholische dranken en waarvan de exploitatie doorgaans een lichte aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals cafés en bars;

Horeca 5 (zware horeca):

vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig gelegenheid bieden van dansen op elektrisch versterkte muziek alsmede op het ter plaatse nuttigen van alcoholische en niet-alcoholische dranken en etenswaren, en waarvan de exploitatie een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, zoals discotheken en nachtclubs.

samenlevingsvorm waarvan sprake is wanneer een persoon dan wel personen in een zeker continue samenstelling met elkaar wonen en tussen de verschillende personen een zekere onderlinge verbondenheid bestaat;

een afdak aan een gebouw, al dan niet ondersteund, zonder wanden;

educatieve, medische, paramedische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, waaronder begrepen een peuterspeelzaal, kinderdagverblijf, alsmede verzorgd en beschermd wonen, voorzieningen ten behoeve van sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;

een bouwwerk dat bestaat uit een dakconstructie met maximaal 1 wand;

functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

1. a. bij nieuw te bouwen hoofdgebouwen en daarbij behorende aan- of uitbouwen:
   het straatpeil ter plaatse van de perceelgrens vermeerderd met 3 centimeter per meter afstand tussen de hoofdtoegang van het gebouw en die perceelgrens met een maximum van 30 centimeter;
2. b. bij bestaande gebouwen:
   de gemiddelde maaiveldhoogte van het aansluitend afgewerkte terrein;

een bedrijf, waarin het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding als beroep wordt uitgeoefend;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een grenswaarde/richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

het geheel of gedeeltelijk afbreken van een bouwwerk;

een al dan niet zelfstandige ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling en verkoop), verkopen en/of leveren van psychotrope stoffen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

zelfbedieningswinkel waar verschillende levensmiddelen en huishoudelijke producten worden verkocht;

woning die deel uitmaakt van een blok van maximaal twee woningen waarbij het hoofdgebouw aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw, of indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst;

een woning die niet aan een op het aangrenzende bouwperceel gelegen gebouw is aangebouwd;

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, etc.;

een specifieke vorm van detailhandel zonder uitstalling, verkoop en levering van goederen ter plaatse, waarbij de goederen via internet worden aangeboden en overwegend per post worden geleverd;

een (gedeelte) van een gebouw dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één huishouden;

maatschappelijke woonvoorziening ten behoeve van specifieke doelgroepen, zoals ouderen of gehandicapten, met bijbehorende zorgfaciliteiten en (para)medische dienstverlening, eventueel met bijbehorende ondergeschikte detailhandel en horeca;

gevel of gemeenschappelijke scheidsmuur van een gebouw, niet zijnde de voor- of achtergevel;

de grens tussen twee bouwpercelen die voor- en achterzijde van een perceel verbindt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, trappenhuizen, gevel- en kroonlijsten, overstekende daken, luifels, erkers, en balkons buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt en de oppervlakte 6 m² en met dien verstande dat voor luifels, erkers en balkons geldt dat de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet plaatsvindt binnen een afstand van 2 meter tot de aan de weg gelegen perceelsgrens waarbij de bouwhoogte mag niet meer mag bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw;

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, voor zover deze bedrijven voorkomen in de categorieën 1 en 2 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg', uitsluitend een verkooppunt motorbrandstoffen met lpg;

met de daarbijbehorende:

3. c. wegen, paden en parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. tuinen en erven;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 3.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik van de gronden en bouwwerken voor:

1. a. detailhandelsbedrijven, behoudens ondergeschikte detailhandel als nevenactiviteit bij ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteiten;
2. b. geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
3. c. grow-, smart- en coffeeshops;
4. d. kantoren, uitgezonderd kantoren als ondergeschikt onderdeel van een ter plaatse aanwezig bedrijf;
5. e. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk;
6. f. risicovolle inrichtingen;
7. g. seksinrichtingen.

Met een omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag afwijken van het bepaalde in artikel 3.1 lid a:

1. a. om bedrijven toe te laten die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd, voorzover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving geacht kan worden te behoren tot de categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, zoals in artikel 3.1 genoemd;
2. b. om bedrijven toe te laten in één categorie hoger, voorzover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze, technische voorzieningen of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de in artikel 3.1 genoemde categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
   

met dien verstande dat:

1. a. onderzoek aantoont dat de bedoelde activiteiten qua milieubelasting kunnen worden gelijkgesteld met de krachtens de bepalingen van dit plan ter plaatse toelaatbare categorie bedrijfsactiviteiten;
2. b. het doel en de uitgangspunten van het plan niet onevenredig worden aangetast;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast;
4. d. risicovolle inrichtingen en geluidszoneringsplichtige inrichtingen niet zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van de genoemde functies, in voorkomend geval na beëindiging van het aangeduide gebruik, daartoe aanleiding geeft.

De voor 'Bedrijf - nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen, zoals transformatorgebouwen en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals wegen, paden, parkeervoorzieningen en groen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 4.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

De voor 'Centrum - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. op de begane grond:
   1. 1. detailhandel, niet zijnde detailhandel in volumineuze goederen;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 4', tevens horecabedrijven tot en met categorie Horeca 4;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening', tevens dienstverlening;
2. b. bestaand wonen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', tevens één bedrijfswoning;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt', tevens een supermarkt;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - supermarkt', tevens een supermarkt;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang', tevens een onderdoorgang;

met de daarbijbehorende:

7. g. wegen, paden en parkeervoorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. tuinen en erven;
11. k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 5.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de aanduiding 'dienstverlening' of 'horeca tot en met horeca categorie 4' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van de aangeduide functie, in voorkomend geval na beëindiging van het aangeduide gebruik, daartoe aanleiding geeft.

De voor 'Centrum - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. op de begane grond:
   1. 1. horeca tot en met categorie Horeca 2, waarbij het totale bvo niet meer mag bedragen dan 50m²;
   2. 2. detailhandel, supermarkt en dienstverlening, met dien verstande dat het totale bvo niet meer mag bedragen dan 2.450 m² minus de conform sub 1 eventueel gerealiseerde horeca;
2. b. op de verdieping:
   1. 1. wonen;
   2. 2. detailhandel, niet zijnde detailhandel in volumineuze goederen, waarbij het bvo niet meer mag bedragen dan 100 m²;
3. c. een langzaamverkeersverbinding tussen de Boterhoek en het dorpsplein.
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - supermarkt', tevens een supermarkt;

met de daarbijbehorende:

5. e. wegen, straten en pleinen;
6. f. voet- en fietspaden;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. tuinen en erven;
11. k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 6.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bioscopen;

met de daarbijbehorende:

2. b. ondergeschikte horeca;
3. c. ondergeschikte detailhandel;
4. d. wegen, paden en parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. tuinen en erven;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 7.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik van de gronden en bouwwerken voor:

1. a. seksinrichtingen;
2. b. wonen.

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. op de begane grond;
   1. 1. detailhandel, niet zijnde detailhandel in volumineuze goederen;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2'; tevens horecabedrijven tot en met categorie Horeca 2,
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3', tevens horecabedrijven tot en met categorie Horeca 3;
   4. 4. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - slachterij'; tevens een slachterij;
   5. 5. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' tevens dienstverlening;
2. b. bestaand wonen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein', uitsluitend parkeervoorzieningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt', tevens een supermarkt;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang'; tevens een onderdoorgang;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'garage'; uitsluitend garageboxen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - tapijtcentrum', uitsluitend detailhandel in volumineuze goederen ten behoeve van woninginrichting, zoals tapijten, vloeren, raamdecoratie, vinyl, karpetten en meubelen;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel volumineus', tevens detailhandel in volumineuze goederen;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - magazijn', tevens een magazijn op de eerste verdieping;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - detailhandel op de verdieping', tevens detailhandel op de eerste verdieping;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden', tevens behoud van cultuurhistorische waarden;

met de daarbijbehorende:

12. l. wegen, paden en parkeervoorzieningen;
13. m. groenvoorzieningen;
14. n. speelvoorzieningen;
15. o. tuinen en erven;
16. p. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 8.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2', 'horeca tot en met horeca categorie 3', 'specifieke vorm van detailhandel - slachterij', 'dienstverlening', 'parkeerterrein', 'onderdoorgang', 'garage', 'specifieke vorm van detailhandel - tapijtcentrum', 'detailhandel volumineus' of 'specifieke vorm van detailhandel - magazijn' of 'specifieke vorm van detailhandel - detailhandel op de verdieping' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van de aangeduide functie, in voorkomend geval na beëindiging van het aangeduide gebruik, daartoe aanleiding geeft.

Voor het slopen van bouwwerken gelegen binnen de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is een omgevingsvergunning vereist. Alvorens de omgevingsvergunning kan worden verleend, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de monumentencommissie. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien en nadat het college het advies van de monumentencommissie in overweging heeft genomen en een positief besluit heeft genomen.

De voor 'Dienstverlening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. dienstverlening;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk', tevens maatschappelijke voorzieningen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 4', tevens horecabedrijven tot en met categorie Horeca 4;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van dienstverlening - molen', tevens een molen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang', tevens een onderdoorgang;
6. f. bestaand wonen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein', uitsluitend parkeervoorzieningen;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden', tevens behoud van cultuurhistorische waarden;

met de daarbijbehorende:

9. i. wegen, paden en parkeervoorzieningen;
10. j. groenvoorzieningen;
11. k. speelvoorzieningen;
12. l. tuinen en erven;
13. m. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 9.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de aanduiding 'horeca tot en met horeca categorie', 'cultuurhistorische waarden', 'dienstverlening', 'horeca tot en met horeca categorie 4', 'specifieke vorm van detailhandel - slachterij', 'garage', 'parkeerterrein', 'specifiek vorm van detailhandel - tapijtcentrum' of 'detailhandel volumineus' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van de aangeduide functie, in voorkomend geval na beëindiging van het aangeduide gebruik, daartoe aanleiding geeft.

Voor het slopen van bouwwerken gelegen binnen de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is een omgevingsvergunning vereist. Alvorens de omgevingsvergunning kan worden verleend, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de monumentencommissie. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien en nadat het college het advies van de monumentencommissie in overweging heeft genomen en een positief besluit heeft genomen.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. op de begane grond:
   1. 1. dienstverlening;
   2. 2. horecabedrijven tot en met categorie Horeca 1;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel', tevens detailhandel, niet zijnde detailhandel in volumineuze goederen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt', tevens een supermarkt;
3. c. bestaand wonen;

met de daarbijbehorende:

4. d. wegen, paden en parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. tuinen en erven;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 10.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de aanduiding 'detailhandel' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van de aangeduide functie, in voorkomend geval na beëindiging van het aangeduide gebruik, daartoe aanleiding geeft.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. plantsoenen, parken, groenstroken en andere groenvoorzieningen;
2. b. bermen;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

5. e. geluidwerende voorzieningen;
6. f. voet- en fietspaden;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen toegestaan ten behoeve van de in artikel 11.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de samenhangend straat- en bebouwingsbeeld.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. op de begane grond:
   1. 1. horecabedrijven tot en met categorie Horeca 3;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 4', tevens horecabedrijven tot en met categorie Horeca 4;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - horeca op de verdieping', tevens horeca tot en met categorie 4 op de 1^e verdieping;
3. c. bestaand wonen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein', uitsluitend parkeervoorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden', tevens behoud van cultuurhistorische waarden;

met de daarbijbehorende:

6. f. wegen, paden en parkeervoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. speelvoorzieningen;
9. i. tuinen en erven;
10. j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 12.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Voor het slopen van bouwwerken gelegen binnen de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is een omgevingsvergunning vereist. Alvorens de omgevingsvergunning kan worden verleend, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de monumentencommissie. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien en nadat het college het advies van de monumentencommissie in overweging heeft genomen en een positief besluit heeft genomen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de aanduiding 'horeca tot en met categorie 4' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats', een begraafplaats en urnenmuur;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'woonzorgcentrum', uitsluitend een woonzorgcentrum met maximaal 27 daarbij behorende zelfstandige wooneenheden;
4. d. bestaand wonen;

met de daarbijbehorende:

5. e. wegen, paden en parkeervoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. tuinen en erven;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 13.1 omschreven bestemmingen, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Met een omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag afwijken van het bepaalde in artikel 13.1 lid a en toestaan dat gebouwen buiten het bouwvlak worden gebouwd, met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen niet meer bedraagt dan de oppervlakte van het bouwvlak en niet meer dan 15% van de gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen buiten het bouwvlak wordt gebouwd;
2. b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de verkeersveiligheid;
   3. 3. de sociale veiligheid;
   4. 4. de milieusituatie;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de aanduiding 'begraafplaats' of 'wonen' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en pleinen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifiek vorm van cultuur en ontspanning - muziektent', een kiosk;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifiek vorm van verkeer - rijwielstalling', tevens een fietsenstalling;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'garage', uitsluitend garageboxen;
5. e. terras;
6. f. voet- en fietspaden;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

9. i. geluidwerende voorzieningen;
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. speelvoorzieningen;
12. l. water- en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 14.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de aanduiding 'specifiek vorm van cultuur en ontspanning - muziektent', 'specifieke vorm van verkeer - rijwielstalling' of 'parkeren' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd.

De voor 'Verkeer - Railverkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeer en vervoer per rail met daartoe behorende gebouwen ten behoeve van onderhoud, beheer en verkeersregulatie waarbij het is toegestaan bij een dergelijke functie passende beperkte dienstverlening te verrichten, zoals de verkoop van consumptieartikelen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - stationsrestauratie', tevens een stationsgebouw met bijbehorende horeca tot en met categorie 4;
3. c. wegen, straten en pleinen;
4. d. voet- en fietspaden;

met de daarbijbehorende:

5. e. geluidwerende voorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. water- en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 15.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Het bevoegd gezag is bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - stationsrestauratie' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bestaand wonen;
2. b. een aan-huis-verbonden beroep;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - commercieel', tevens detailhandel en dienstverlening;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van dienstverlening - constructiebureau', tevens een constructiebureau;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van dienstverlening - fysiotherapiepraktijk', tevens een fysiotherapiepraktijk;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van dienstverlening - huisarts', tevens een huisarts;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van dienstverlening - makelaar', tevens een makelaar;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang', tevens een onderdoorgang;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein', uitsluitend een parkeervoorzieningen;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'garage', uitsluitend garageboxen;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden', tevens behoud van cultuurhistorische waarden;

met de daarbij behorende:

12. l. wegen, paden en parkeervoorzieningen;
13. m. groenvoorzieningen;
14. n. speelvoorzieningen;
15. o. tuinen en erven;
16. p. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 16.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - commercieel', 'specifieke vorm van dienstverlening - constructiebureau', 'specifieke vorm van dienstverlening - fysiotherapiepraktijk', 'specifieke vorm van dienstverlening - huisarts', 'specifieke vorm van dienstverlening - makelaar', 'onderdoorgang', 'parkeerterrein' of 'garage' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd.

Voor het slopen van bouwwerken gelegen binnen de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is een omgevingsvergunning vereist. Alvorens de omgevingsvergunning kan worden verleend, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de monumentencommissie. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien en nadat het college het advies van de monumentencommissie in overweging heeft genomen en een positief besluit heeft genomen.

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een gasleiding.

Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 17.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor betrokken bestemming(en) geldende (bouw)-regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 17.2 voor het bouwen ten behoeve van de overige bestemmingen van deze gronden, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. het behoud van een veilige ligging en de continuïteit van de gasvoorziening dinet te zijn gewaarborgd;
2. b. het bevoegd gezag dient schriftelijk advies in te winnen bij de betreffende leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

Binnen het gebied 'Waarde - Archeologie 1' mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft:

1. a. met een oppervlakte van maximaal 250 m², of;
2. b. met een oppervlakte groter dan 250 m² en een verstoringsdiepte van minder dan 1,0 meter ten opzichte van maaiveld, of;
3. c. met een oppervlakte groter dan 250 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 1,0 meter ten opzichte van maaiveld, waarbij een dergelijk bouwplan uitsluitend kan worden gebouwd indien:
   1. 1. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 1,0 meter ten opzichte van het maaiveld;
   2. 2. gebouwen tot maximaal 2,5 meter uit bestaande fundering worden opgericht.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen de verbeelding van het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak van de 'Waarde - Archeologie 1':
   1. 1. naar ligging wordt verschoven, dan wel;
   2. 2. naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel;
   3. 3. van de plankaart wordt verwijderd, dan wel;
   4. 4. van bestemming wijzigt in 'Waarde - Archeologie 3', 'of 'Waarde - Archeologie 4', of 'Waarde - Archeologie 5' voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.
2. b. Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder a worden uitgevoerd, wordt archeologisch advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

Binnen het gebied 'Waarde - Archeologie 3' mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft:

1. a. met een oppervlakte van maximaal 250 m², of;
2. b. met een oppervlakte groter dan 250 m² en een verstoringsdiepte van minder dan 0,3 meter ten opzichte van maaiveld, of;
3. c. met een oppervlakte groter dan 250 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 0,3 meter ten opzichte van maaiveld, waarbij een dergelijk bouwplan uitsluitend kan worden gebouwd indien:
   1. 1. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,3 meter ten opzichte van het maaiveld;
   2. 2. gebouwen tot maximaal 2,5 meter uit bestaande fundering worden opgericht.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen de verbeelding van het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak van de 'Waarde - Archeologie 3':
   1. 1. naar ligging wordt verschoven, dan wel;
   2. 2. naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel;
   3. 3. van de plankaart wordt verwijderd, dan wel;
   4. 4. van bestemming wijzigt in 'Waarde - Archeologie 4' of 'Waarde - Archeologie 5' voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.
2. b. Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder a worden uitgevoerd, wordt archeologisch advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

Binnen het gebied 'Waarde - Archeologie 4' mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft:

1. a. met een oppervlakte van maximaal 500 m², of;
2. b. met een oppervlakte groter dan 500 m² en een verstoringsdiepte van minder dan 0,5 meter ten opzichte van maaiveld, of;
3. c. met een oppervlakte groter dan 500 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 0,5 meter ten opzichte van maaiveld, waarbij een dergelijk bouwplan uitsluitend kan worden gebouwd indien:
   1. 1. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,5 meter ten opzichte van het maaiveld;
   2. 2. gebouwen tot maximaal 2,5 meter uit bestaande fundering worden opgericht.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen de verbeelding van het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak van de 'Waarde - Archeologie 4':
   1. 1. naar ligging wordt verschoven, dan wel;
   2. 2. naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel;
   3. 3. van de plankaart wordt verwijderd, dan wel;
   4. 4. van bestemming wijzigt in 'Waarde - Archeologie 3' of 'Waarde - Archeologie 5' voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.
2. b. Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder a worden uitgevoerd, wordt archeologisch advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

Binnen het gebied 'Waarde - Archeologie 5' mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft:

1. a. met een oppervlakte van maximaal 2.500 m², of;
2. b. met een oppervlakte groter dan 2.500 m² en een verstoringsdiepte van minder dan 0,5 meter ten opzichte van maaiveld, of;
3. c. met een oppervlakte groter dan 2.500 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 0,5 meter en opzichte van maaiveld, waarbij een dergelijk bouwplan uitsluitend kan worden gebouwd indien:
   1. 1. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,5 meter ten opzichte van het maaiveld;
   2. 2. gebouwen tot maximaal 2,5 meter uit bestaande fundering worden opgericht.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen de verbeelding van het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak van de 'Waarde - Archeologie 5':
   1. 1. naar ligging wordt verschoven, dan wel;
   2. 2. naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel;
   3. 3. van de plankaart wordt verwijderd, dan wel;
   4. 4. van bestemming wijzigt in ',Waarde - Archeologie 3' of 'Waarde - Archeologie 4' voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.
2. b. Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder a worden uitgevoerd, wordt archeologisch advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand tot enige aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of latere wetgeving tot stand zijn gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.
2. b. In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of latere wetgeving tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Ten aanzien van nieuwbouwwoningen geldt dat nieuwe woningbouw uitsluitend is toegestaan, mits:

1. a. de karakteristieke geluidwering van de gevels voldoende is voor een geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaar in verblijfsgebieden van de woningen van ten hoogste 33dB;
2. b. voorzien is in een geluidluwe gevel;
3. c. voorzien is in een geluidluwe buitenruimte;
4. d. omliggende bedrijven en voorzieningen niet in onevenredige mate worden beperkt in hun bedrijfsvoering.

In afwijking van de desbetreffende bepalingen van het plan kan het bevoegd gezag omgevingsvergunning verlenen voor:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. het oprichten van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten behoeve van het (weg-, spoorweg-, of water-) verkeer en de waterhuishouding of ten dienste van het openbaar nut - met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen -, mits deze bouwwerken geen grotere oppervlakte dan 15 m² en geen grotere goothoogte dan 3 meter hebben;
3. c. het oprichten van gebouwtjes als ontmoetingsplaats, mits deze bouwwerken geen grotere oppervlakte dan 40 m² en geen grotere bouwhoogte dan 3 meter hebben;
4. d. het oprichten van liftschachten en trappenhuizen als onderdeel van het hoofdgebouw tot maximaal 3 meter boven de toegelaten goothoogte voor het hoofdgebouw;
5. e. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van het telecommunicatieverkeer -waaronder begrepen antennes en zendmasten-, al dan niet van openbare aard, mits de bouwhoogte maximaal 40 meter bedraagt;
6. f. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter wering van geluidhinder en/of luchtverontreiniging, brand- en explosiegevaar, mits de bouwhoogte maximaal 5 meter bedraagt;
7. g. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor reclamedoeleinden direct nabij de openbare weg, mits de bouwhoogte maximaal 2,5 meter bedraagt;
8. h. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op de openbare weg die niet behoren tot de specifieke uitrusting van een weg, alsmede op openbare groenvoorzieningen, mits de bouwhoogte maximaal 10 meter bedraagt.

In de omgevingsvergunning kunnen nadere eisen worden gesteld ten behoeve van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, een goede woonsituatie, een goede milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - gasregelstation' mogen geen gebouwen worden gebouwd.

1. a. De gronden ter plaatse van de aanduiding 'evenementen 1' zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor evenementen met een maximum van 10 dagen per evenement en 15 evenementen per jaar.
2. b. De gronden ter plaatse van de aanduiding 'evenementen 2' zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor evenementen met een maximum van 7 dagen per evenement en 3 evenementen per jaar.

Tot een strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van de gronden en bouwwerken voor seksinrichtingen en voor de verkoop van softdrugs.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

1. a. Op de voorbereiding van het besluit tot het stellen van een nadere eis, zoals bepaald in voorliggend bestemmingsplan, is de volgende procedure van toepassing:
   1. 1. het ontwerpbesluit ligt met bijbehorende stukken gedurende een periode van twee weken voor een ieder ter inzage;
   2. 2. van de terinzagelegging wordt van te voren kennisgeving gedaan in een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad;
   3. 3. gedurende de termijn van terinzagelegging kan een belanghebbende zijn of haar zienswijze tegen het voornemen tot het stellen van een nadere eis schriftelijk indienen bij het bevoegd gezag;
   4. 4. indien tegen het voornemen zienswijzen zijn ingediend, wordt het besluit met redenen omkleed.
2. b. Het bepaalde in lid a, sub 2, kan achterwege blijven, indien door middel van een al dan niet op naam gestelde kennisgeving aan de omwonenden en/of andere belanghebbenden het beoogde doel kan worden bereikt.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in lid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid a met maximaal 10%.
3. c. lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Centrum, stationsgebied e.o..

Het voorliggende bestemmingsplan vormt een integrale herziening van het centrum, stationsgebied en de directe omgeving hiervan te Best. In dit gebied is momenteel een groot aantal bestemmingsplannen vigerend, alsmede diverse afwijkingen van het bestemmingsplan. De aanleiding voor de integrale herziening is drieledig.

Ten eerste is de gemeente voornemens haar grondgebied te voorzien van een actuele, juridisch planologische regeling. Aanleiding tot het actualiseren en digitaliseren van de bestemmingsplannen binnen de bebouwde kom is het feit dat de huidige bestemmingsplannen al geruime tijd gelden en daardoor niet altijd voldoende actueel zijn. Meer dan voorheen dwingt de op 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening (Wro) gemeenten tot het actueel houden van de bestemmingsplannen en daarbij toepassing te geven aan de nieuwe standaarden (SVBP/IMRO).

Ten tweede krijgt het centrumgebied een metamorfose. Het op 14-11-2011 vastgestelde uitwerkingsplan geeft deze ambitie weer. Het huidige bestemmingsplan voor het centrum staat de ontwikkelingen uit het uitwerkingsplan niet toe. In voorliggend plan wordt een deel van het uitwerkingsplan mogelijk gemaakt. Dit conform het raadsbesluit van 18 maart 2013, het raadsbesluit wijkt op onderdelen af van het uitwerkingsplan. Voor meer informatie verwijzen wij u naar paragraaf 4.2.

De derde, niet minder belangrijke overweging, is het verkrijgen van eenduidige juridische regels voor het centrumgebied. Momenteel kent het gebied een groot aantal vigerende bestemmingsplannen, dan wel afzonderlijk gevoerde procedures en evenzoveel variaties in regels. Dit is niet consistent in relatie tot de toetsings- en handhavingstaak van de gemeente en daarbij bovendien moeilijk uit te leggen aan burgers. Voorgaande vormt de voornaamste reden van het opstellen van onderhavig bestemmingsplan 'Centrum, stationsgebied e.o.'.

Het bestemmingsplan heeft enerzijds als doel om de bestaande, feitelijke situatie te verankeren in een actuele regeling, met uitzondering van illegale situaties die ruimtelijk gezien niet gewenst zijn. Anderzijds is het bestemmingsplan bedoeld om in de gehele gemeente uniformiteit en rechtsgelijkheid in de bouw- en gebruiksmogelijkheden aan te brengen, met inachtneming van de stedenbouwkundige structuur. Daarnaast maakt het plan de ontwikkeling van het uitwerkingsplan mogelijk. Verdere ruimtelijke ontwikkelingen worden in het plan niet mogelijk gemaakt. Inherent aan het toepassen van een nieuwe, eenduidige bebouwingsregeling is echter dat in sommige situaties een feitelijke verruiming van de bouwmogelijkheden kan plaatsvinden.

Naast deze wijzigingen is voor een aantal thema's sprake van gewijzigde inzichten. In het oude bestemmingsplan 'Centrum' is een stimuleringsgebied opgenomen. In dit gebied zijn meer mogelijkheden voor detailhandel geboden. Conform het door B&W vastgestelde projectplan is dit gebied komen te vervallen. Daarnaast is de mogelijkheid om woningen in de Koetshuistuin te realiseren niet overgenomen, is het aantal woningen vastgelegd en zijn het Tapijt Centrum Nederland en de Boerenbond positief bestemd in voorliggend plan.

Het plangebied ligt in Best. Best is een plaats in de provincie Noord-Brabant, gelegen ten noorden van Eindhoven. In de directe omgeving van Best liggen enkele belangrijke internationale verbindingen: de A2 (Amsterdam - Maastricht), de A58 (Roosendaal - Venlo), de spoorlijn 's-Hertogenbosch - Eindhoven en het Wilhelminakanaal. Best is dan ook zowel over het spoor, het water als de weg goed bereikbaar.

Het plangebied bestaat uit het centrum en het stationsgebied met omgeving, inclusief het spoor. Het plangebied wordt omsloten door de plangrenzen van reeds geactualiseerde bestemmingsplannen. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven op de navolgende afbeelding.

Afbeelding 1: Plangebied Centrum, stationsgebied e.o.

Tot het moment waarop het nieuwe bestemmingsplan 'Centrum, stationsgebied e.o.' in werking treedt, gelden de volgende bestemmingsplannen:

Daarnaast is er een groot aantal wijzigings- en afwijkingsplannen (o.a. artikel 19 procedures) vastgesteld van grotere en kleinere omvang.

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de onderdelen in het plangebied en de bestaande juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft, voor zover relevant, in hoofdlijnen de beleidsdocumenten die door de te onderscheiden overheden ten aanzien van het plangebied zijn gepubliceerd. In hoofdstuk 4 wordt een beschrijving van de toekomstige situatie van het plangebied gegeven. In hoofdstuk 5 komen de milieutechnische randvoorwaarden en de historische kwaliteiten naar voren. In hoofdstuk 6 wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. De economische uitvoerbaarheid wordt beschreven in hoofdstuk 7. Als laatste komen in hoofdstuk 8 de inspraakreacties en het wettelijk vooroverleg aan bod.

Voor nader onderzoek naar de bestaande situatie is nagegaan welke historische ontwikkeling heeft plaatsgevonden en welke ruimtelijke en functionele kwaliteiten in het plangebied aanwezig zijn.

Het plangebied ligt in de kern Best en behoort tot het zogenaamde Brabants Massief. Het Brabants Massief is gevormd in het Weichselien, een geologisch tijdvak circa 10.000 jaar geleden, dat meer algemeen bekend staat als de Laatste IJstijd. In het Weichselien was sprake van een droog en koud klimaat. Er was nauwelijks enige begroeiing, waardoor de wind vrij spel had. Onder invloed van de wind werd op plekken waar wel begroeiing aanwezig was zand afgezet. Hierdoor ontstonden langgerekte zandophopingen te midden van een relatief vlak gebied. Deze terreinverschillen zijn nu ook nog herkenbaar in de vorm van dekzandruggen en dekzandvlaktes.

Best is ontstaan op de rand van een dekzandrug. De eerste bebouwing concentreerde zich langs de doorgaande weg tussen Oirschot en St. Oedenrode (Oirschotseweg – Hoofdstraat – Oranjestraat- (Nieuwstraat) - St. Oedenrodeseweg). Deze weg liep min of meer parallel aan de hoogtelijnen. Ook de gehuchten Verren-Best en Naasten-Best, die in principe bestonden uit kleine clusters van agrarische bebouwing, al dan niet geconcentreerd rondom een driehoekig plein, lagen aan deze weg. Echter door latere uitbreiding van Best is het merendeel van de in deze gehuchten gelegen (agrarische) bebouwing verdwenen of opgegaan binnen de huidige ruimtelijke structuur van Best.

In de eerste helft van de 20e eeuw wordt het bebouwingslint verder verdicht en verlengd (Nieuwstraat). Daarnaast vinden de eerste uitbreidingen van enige betekenis plaats. In 1933 wordt het Breeven, een gedeelte van de heide ten zuiden van het kanaal, aangekocht voor de vestiging van schoen- en lederindustrie 'Bata'. Hierbij verrees ook een afzonderlijke woonwijk, het zogenoemde 'Batadorp'. Na de Tweede Wereldoorlog komt de ontwikkeling van Best, mede dankzij de uitstekende infrastructurele verbindingen, in een stroomversnelling. Opvallend is echter dat het cultuurlandschap bij de groei van de kern in de tweede helft van de 20ste eeuw nauwelijks een rol heeft gespeeld. Bij de naoorlogse uitbreidingen zijn de spoorlijn, de rijksweg en het Wilhelminakanaal gehanteerd als structurerende elementen. Het Wilhelminadorp was, na het Batadorp, de eerste grote uitbreiding van Best. Begin 1960 werd Best aangewezen als groeigemeente, met als belangrijkste bestemming wonen. Vanaf dat moment werd in hoog tempo gebouwd, waarbij de nadruk lag op woningwetwoningen. In deze periode zijn de wijken 'De Hoge Akker' en 'Naastenbest' aangelegd. Gevolgd door de wijken 'De Leemkuilen', 'Speelheide' en 'De Leeuwerik' in het begin van de jaren 70 van de vorige eeuw en 'Salderes' in de jaren 80 van de vorige eeuw. Naast 'Salderes' hebben in de jaren 80 van de vorige eeuw ook ontwikkelingen plaatsgevonden in het centrum van Best. Het gaat hierbij ondermeer om de bouw van het politiebureau, de bibliotheek, bejaardencentrum 'Nazereth', een ingrijpende wijziging van de infrastructuur (Raadhuisstraat) en winkelcentrum 'Boterhoek'. De laatste twee wijken, te weten 'Heuveleind' en 'Heivelden', zijn aangelegd in de jaren 90 van de vorige eeuw in het westelijke gedeelte van de kern Best.

De hoofdstructuur van het centrum wijzigt na de tweede wereldoorlog ingrijpend met de bouw van het nieuwe gemeentehuis. De gemeente werd in de nieuwe ruimtelijke plannen als een zogenaamd forensendorp voorgesteld. De bouw van het nieuwe gemeentehuis was daarmee vooral ingegeven door de enorme verwachte stijging van het aantal inwoners (van 10.000 naar 25.000 inwoners).

De wijzigingen van het centrum hadden vooral betrekking op de wegenstructuur, de situering van het nieuwe gemeentehuis en de sloop van de boterfabriek in de jaren tachtig en de bouw van een nieuw winkelcentrum. De wegenstructuur aan de zuid-westzijde richting de kerk – het klooster is nog niet doorgetrokken.

Medio 2000 vindt er een sterke schaalvergroting plaats aan de Hoofdstraat en aan de randen van het plangebied. Deze ontwikkelingen zijn van grote invloed op de uitstraling en beleving van het centrumgebied en de kleinschalige en historische kwaliteiten.

Het algemene ruimtelijke uitgangspunt is het behoud van de ruimtelijke karakteristiek van het centrumgebied. Deze ruimtelijke karakteristiek bestaat hoofdzakelijk uit het bebouwingspatroon, de groenstructuur en de verkeersstructuur. Aan de hand van deze aspecten en een aantal specifieke onderwerpen, worden hieronder de ruimtelijke uitgangspunten beschreven.

Het huidige beeld van het centrum wordt vooral bepaald door de bouwvolumes in het centrum zelf en aan de randen van de grote open ruimtes. Het gebied herbergt zeer diverse functies, zoals het winkelconcentratiegebied, een verzorgings- en verpleegtehuis met aanleunwoningen en een bioscoop. Het woningaanbod in het gebied is gedifferentieerd, met appartementen, bovenwoningen, halfvrijstaande, vrijstaande en rijenwoningen. Dit vertaalt zich naar grote verschillen in bouwmassa (omvang en hoogte van gebouwen) en in straatprofielen (breed en smal).

In het plangebied zijn historische kwaliteiten (zie ook paragraaf 2.1) aanwezig, zowel als object als in structuur, die refereren aan de verschillende tijdsperioden. Deze historische kwaliteiten zullen bij nieuwe gebiedsontwikkelingen in een vroeg stadium in beeld gebracht moeten worden. De historische aspecten zijn van belang voor de belevingswaarde, gebruikswaarde, toekomstwaarde en investeringswaarde van het centrum van Best. Ze bieden een inspiratiebron voor nieuwe (stedenbouwkundige) ontwikkelingen en zorgen voor continuïteit en houvast in een veranderende leefomgeving (zie verder paragraaf 5.2.2).

De korrelgrootte is een categorisering voor de schaal en hoogte van de gebouwen en de afmetingen van de bouwkavels. In het centrum van Best zijn momenteel drie verschillende korrelgroottes te herkennen:

1. 1. De fijne korrel van de historische bebouwing aan het dorpslint: smalle, diepe kavels; sporadisch bredere kavels ter plaatse van (voormalige) langsboerderijen; individuele parcellering (de verdeling van een stuk grond in kleinere kavels of percelen) en verschillende kapvormen.
2. 2. Een tussenschaal van het centrum: commerciële bebouwing met grote blokmaten; woonbebouwing daar bovenop in kleinere volumes; maximaal 3 lagen met kap; diverse oriëntaties.
3. 3. De grote korrel van de woonbebouwing ten zuiden van het centrum: grote blokmaten van 3, 4 of 5 lagen; met of zonder kap; vaak in een hofstructuur en met een zeer geometrische plattegrond; sterke noord-zuid oriëntatie.

Het bestaande bebouwingspatroon/korrelgrootte van het plangebied wordt in het nieuwe bestemmingsplan gerespecteerd. De situering en vormgeving van de hoofdgebouwen is afgestemd op de huidige aanwezige bebouwing. Toevoegingen van nieuwe hoofdgebouwen is niet mogelijk, behoudens de in paragraaf 4.2 beschreven ontwikkeling. Beperkte uitbreidingen (in oppervlakte) van de hoofdgebouwen is in beginsel mogelijk, mits de specifieke kenmerken en ruimtelijke karakteristieken van het desbetreffende deelgebied in acht wordt genomen.

De belangrijkste groenstructuren in het gebied zijn de zones rondom het spoor, de koetshuistuin, de diverse parken en de tuinen (voornamelijk aan de achterzijde van de aanwezige woningen).

Aan de rand van de wijk ligt het NS-station (aan de spoorlijn van Breda naar Eindhoven) en er lopen diverse buslijnen via het centrum. Het station is gedeeltelijk gelegen in de spoortunnel Best. Het verdiepte spoorwegtracé (met een gedeeltelijk gesloten constructie) loopt dwars door de kern van Best en vormt de grens van het centrumgebied. De verdiepte ligging verkleint de barrièrewerking van het spoor tussen de doorsneden gebieden. Het stationsgebouw is gebouwd boven het spoor (op de gesloten constructie) en heeft een op het centrum gerichte ontsluitingsstructuur. Belangrijke ruimtelijke elementen in het gebied zijn de pleinvormige ruimten aan de zijden van het station. In het station is horeca gelegenheid 't Knooppunt. In voorliggend plan is 't Knooppunt door middel van een zogenaamde maatbestemming bestemd, de functie is aangeduid, waarmee het huidige gebruik is toegestaan.

De route Oirschotseweg – Hoofdstraat – Nieuwstraat, door het plangebied, is vanuit het oogpunt van bereikbaarheid van hulpdiensten geheel opgenomen als 'Hoofdroute 1' (in het GVVP, zie ook 3.3.2). Dit lint is visueel en door het verkeerskundig belang de ruggengraat van het dorp. Het lint loopt vanuit Oirschot in het westen tot over de A2 in het oosten. De overige wegen zijn 30 km/u wegen. De parkeerroute, en daarmee alle parkeergelegenheid, is vanuit de diverse wegen goed te bereiken.

Afbeelding 2: Station Best

Voorliggend plan is mede gericht op het behoud van de bestaande bedrijven binnen het gebied. In voorliggend plan is onderscheid gemaakt in locaties bestemd voor horeca, dienstverlening en detailhandel. Daarnaast is een gemengde bestemming en een centrum bestemming opgenomen, waar diverse functies zijn toegestaan.

Rondom het Raadhuisplein en de Boterhoek, met uitlopers naar de Nieuwstraat en via de Hoofdstraat naar de Oirschotseweg, bevindt zich een hoge concentratie winkels. Er is, op normale dagen, voldoende parkeergelegenheid voor zowel bewoners als winkelend publiek. In het plangebied is verder een bioscoop aanwezig en er zijn vele horecagelegenheden, allen met een lokale en bovenlokale functie. Ook zijn er tal van stedelijke voorzieningen, zoals het gemeentehuis, banken en een kerk. Daarnaast zijn is aan de rand van het centrum, tegenover het spoor, het Tapijtcentrum Nederland en de Boerenbond gevestigd.

In het bestemmingsplan 'Spoorzone, correctieve herziening I' zijn het Tapijt Centrum Nederland en de Boerenbond niet positief bestemd. Beide panden zijn bestemd voor "Centrumdoeleinden, uit te werken door de gemeenteraad". Binnen de vigerende bestemming is detailhandel niet toegestaan. Beide panden vallen onder de overgangsbepalingen van het vigerende bestemmingsplan. Na beëindiging van het huidig gebruik mogen deze panden niet worden gebruikt voor een andere vorm van detailhandel. Er is inmiddels sprake geweest van een herijking van de centrumontwikkeling en er is voor gekozen om de centrumfuncties vooral te concentreren rondom het Raadhuisplein. Daarom is besloten om de feitelijke situatie, van de functies welke onder der uit te werken bestemming vielen, positief te bestemmen. In dit kader hebben beide bedrijven een zogenaamde maatbestemming gekregen. Voor beide bedrijven is een aanduiding aangegeven waarmee het huidige gebruik is toegestaan. Voor het Tapijt Centrum Nederland betekent dat, dat de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - tapijtcentrum' is opgenomen waardoor uitsluitend detailhandel in volumineuze goederen ten behoeve van woninginrichting, zoals tapijten, vloeren, raamdecoratie, vinyl, karpetten en meubelen is toegestaan. Voor de Boerendbond betekent dat, dat de aanduiding 'detailhandel volumineus', is opgenomen waardoor naast reguliere detailhandel tevens detailhandel in volumineuze goederen is toegestaan. Omdat voor beide bedrijven een uitbreiding van het bedrijf gelet op de locatie en functie ongewenst is en in strijd is met het gemeenlijke beleid (Basisplan Centrumontwikkeling) wordt geen ruimere bestemming toegekend aan de bedrijven.

In het kader van voorliggend plan worden de (jaarlijks terugkerende) evenementen, die mogelijk strijdig kunnen zijn met de bestemming van de betreffende gronden, jurisich-planologisch mogelijk gemaakt. Dit betreft onder andere de volgende evenementen: markt, carnaval, Koninginnedag, Best lekker en kermis. De mogelijkheden voor evenementen worden geboden binnen de bestemmingen "Groen" en "Verkeer". Deze gebieden zijn aangeduid op de verbeelding. Dit betreft het Raadhuisplein, de Koetshuistuin en de hoek Spinnerstraat en Bleker.

De woonfunctie is een belangrijke functie in het gebied en blijft in stand. Alle reguliere woningen zijn als zodanig bestemd. Op de voor centrum, dienstverlening, gemengd en horeca bestemde gronden is het wonen uitsluitend toegestaan op de verdieping. Er wonen relatief veel gezinnen met kinderen en weinig eenpersoonshuishoudens. Door het grote aantal seniorenwoningen en plaatsen in verzorgingstehuizen wonen er ook relatief veel ouderen in de wijk.

Vestiging van seksinrichtingen wordt binnen het plangebied uitgesloten.

Gebieden met de bestemming Verkeer dienen zoveel mogelijk ingericht te zijn volgens de principes van Duurzaam Veilig. Deze principes zijn omschreven door de Stichting Wetenschappelijk Onderzoek Verkeersveiligheid (SWOV). De CROW heeft hier richtlijnen voor opgesteld onder de naam Duurzaam Veilig Verkeer. In de gemeente dienen deze richtlijnen van het CROW gevolgd te worden (zie ook 3.3.2). Bij verkeerskundige ontwikkelingen in het plangebied dient men zich hieraan te conformeren. Parkeren in het plangebied vindt zowel plaats op eigen terrein als op de openbare weg.

Het beleid van de gemeente vormt het kader waarbinnen de functionele en ruimtelijke ontwikkelingen van Best worden vastgesteld. De ruimtelijke ontwikkelingsplannen van rijk, provincie en regio geven randvoorwaarden voor het gemeentelijke beleid. Voor zover relevant voor dit bestemmingsplan worden in de volgende paragrafen het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid toegelicht.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van nationaal belang. Zo beschrijft het kabinet in de structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.

Het kabinet richt zich bij de verbetering van het vestigingsklimaat vooral op de regio's die zorgen voor de meeste economische groei. Dat zijn de haven van Rotterdam en de luchthaven Schiphol (mainports), de toptechnologieregio zuidoost Nederland (brainport) en de greenports (tuinbouwclusters) Westland/Oostland, Venlo, Aalsmeer, Duin- en Bollenstreek en Boskoop.

Het Rijk zet met de structuurvisie het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert hiervoor drie hoofddoelen voor de middellange termijn (2028):

• "het vergroten van de concurrentiekracht door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving, waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn".

Afbeelding 3: Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Naast de drie hoofddoelen wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid. In afbeelding 3 is de nationale ruimtelijke hoofdstructuur weergegeven. Op deze kaart is op hoofdlijnen aangegeven welke gebieden en structuren van nationaal belang zijn bij de geformuleerde rijksdoelen. Op het gebied van leefbaarheid en veiligheid is de ambitie dat Nederland in 2040 zijn inwoners een veilige en gezonde leefomgeving biedt met een goede milieukwaliteit, zowel in stedelijk als landelijk gebied. Daarnaast zijn de volgende ambities aangegeven:

• dat Nederland in 2040 blijvend beschermd is tegen overstromingen met voldoende zoetwater in droge perioden;
• dat Nederland een bepalende speler is in de internationale transitie naar duurzame mobiliteit;
• dat Nederland in 2040 nog steeds de bestaande (inter)nationale unieke cultuurhistorische waarden heeft en een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt.

Het onderhavige bestemmingsplan is in grote lijnen een beheersplan. De geboden ontwikkelingsruimte sluit aan op de beschreven nationale doelen ten aanzien van duurzaam ruimtegebruik. Daarnaast is het waterbeleid in het bestemmingsplan vertaald door een waterparagraaf op te nemen (paragraaf 5.1.1). Het beleid op het gebied van cultuurhistorie is recent vernieuwd (zie 3.1.3). Daarmee is het verplicht in de plantoelichting aan te geven hoe in het bestemmingsplan rekening is gehouden met de cultuurhistorie. In paragraaf 5.2 is hier nader op ingegaan. Hiermee sluit het plan op op het beschreven nationale beleid.

De "nieuwe" AMvB Ruimte is uitgewerkt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en gaat over nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In de AMvB zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen.

Met de AMvB Ruimte maakt het rijk duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. De AMvB Ruimte omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen die juridisch doorwerken. In de AMvB Ruimte zijn de volgende nationale belangen vastgelegd:

• rijksvaarwegen;
• project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament;
• grote rivieren;
• waddenzee en waddengebied;
• defensie;
• ecologische hoofdstructuur;
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

De beschreven doelen uit 3.1.1 zijn met de AMvB Ruimte juridisch geborgd, het plan sluit aan op deze doelen en is hiermee in overeenstemming met de AMvB.

In de Monumentenwet 1988 is vastgelegd hoe monumenten van bouwkunst en archeologie en stads- en dorpsgezichten moeten worden beschermd. De Monumentenwet stamt oorspronkelijk uit het begin van de twintigste eeuw. Het denken over de omgang met monumenten is sindsdien sterk veranderd. Kenmerken zijn een verschuiving in denken van object naar gebied en van behoud naar ontwikkeling. Het monumentenstelsel is om die reden herzien. De hoofdlijnen van deze herziening staan verwoord in de beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg (MoMo, 2009). De belangrijke pijlers van MoMo zijn:

• Cultuurhistorische belangen meewegen in de ruimtelijke ordening;
• Krachtiger en eenvoudiger regels;
• Herbestemmen van monumenten die hun functie verliezen.

Ter uitvoering van de eerste pijler van MoMo is onder andere het Besluit ruimtelijke ordening aangepast. Per 1 januari 2012 schrijft artikel 3.1.6, tweede lid, onder a, Bro voor dat gemeenten in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving geven van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De Rijksoverheid wil er hiermee voor zorgen dat er in de monumentenzorg niet alleen oog is voor het monument zelf, maar ook voor de omgeving ervan en het gebied op zichzelf: het zogenaamde gebiedsgerichte erfgoedbeleid. In paragraaf 5.2 wordt hier nader op in gegaan.

Provinciale Staten hebben op 1 oktober 2010 nieuw ruimtelijk beleid vastgesteld, de Structuurvisie ruimtelijk ordening. Deze structuurvisie is op 1 januari 2011 in werking getreden. De structuurvisie hanteert een sturingssysteem met twee lagen: robuuste structuren en een gebiedsgerichte benadering in zogenaamde gebiedspaspoorten. Deze twee lagen zijn beiden gebiedsdekkend. De sturing is verschillend. Voor de ontwikkeling en bescherming van de structuren voelt de provincie zich primair verantwoordelijk en zet de provincie in op het niveau van de provincie als geheel.

In de gebiedspaspoorten geeft de provincie aan welke landschapskenmerken zij op regionaal schaalniveau bepalend vindt voor de kwaliteit van een gebied of een landschapstype. De provincie geeft ook de ambities weer voor de ontwikkeling van de landschapskwaliteit in die gebieden. De gemeente ligt in de Kempen. De Kempen worden gekenmerkt door een kleinschalig mozaïek aan de bovenloop van de beken, rijk aan dennen en eiken. De ambitie voor dit gebied is een groen mozaïeklandschap, goed verbonden met het stedelijk gebied Eindhoven-Helmond.

Naast de gebiedspaspoorten kent de provincie 4 structuren:

• de groenblauwe structuur: gebieden waar natuur- en waterfuncties behouden en ontwikkeld worden;
• de agrarische structuur: een breed georiënteerde plattelandseconomie, waar landbouw een belangrijke drager is en waar de landbouwfunctie goed is afgestemd op de omgeving;
• de stedelijke structuur: alle grote locaties voor wonen, werken en voorzieningen zoals steden, dorpen en bedrijventerreinen, waar de nadruk ligt op concentratie, zorgvuldig ruimtegebruik, ruimtelijke kwaliteit, verknoping aan infrastructuur en versterking van kennisinnovatie economie;
• infrastructuur: samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen waarbij de nadruk ligt op betere verknoping, bevorderen bereikbaarheid, aandacht voor landschap en goede verdeling over verschillende netwerken.

Het bestemmingsplan "Centrum, stationsgebied e.o." ligt in de stedelijke structuur, te weten het stedelijk concentratiegebied. De provincie wil in deze gebieden het volgende bereiken:

1. 1. Concentratie van verstedelijking

De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied. Om zo bij te dragen aan een onderscheidend leef- en vestigingsklimaat ter versterking van de kenniseconomie in Brabant. Bij de opgave voor wonen en werken wordt het accent sterker verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied.

2. 2. Zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen.

3. 3. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit

De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Door bij stedelijke ontwikkelingen uit te gaan van het verschil in omvang en karakter van de verschillende kernen, wordt het contrast tussen stad en dorp behouden. Dit versterkt de identiteit en aantrekkelijkheid van kernen en hun relatie met het omliggende landschap. Daarnaast is het van belang dat er meer regie komt op stedelijke functies en de inrichting langs grote infrastructuren van weg, spoor en water.

4. 4. Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur

Een betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan infrastructuur draagt bij aan een goede bereikbaarheid en daarmee aan het (inter)nationale vestigingsklimaat van Noord-Brabant.

Het onderhavig plan, met de binnenstedelijk geboden ontwikkelingsruimte, sluit aan bij de door de provincie geformuleerde uitgangspunten gelet op de binnenstedelijke, goed bereikbare te ontwikkelen locatie.

Op 17 december 2010 hebben Provinciale Staten de Verordening ruimte Noord-Brabant 2011 vastgesteld en deze vervolgens op 25 februari 2011 gewijzigd. De Verordening ruimte is met ingang van 1 maart 2011 in werking getreden. Uit eerste praktijkervaringen blijkt dat het noodzakelijk is om regelmatig te bezien of de regels die in de Verordening ruimte zijn opgenomen aanpassing behoeven.

Een eerste (integrale) wijziging van de Verordening ruimte heeft geleid tot de vaststelling van de Verordening ruimte 2012 op 11 mei 2012. De verordening is met ingang van 1 juni 2012 in werking getreden. Gelet op de behoefte aan flexibiliteit is het voornemen om jaarlijks de verordening te actualiseren.

In de verordening staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij één van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen.

In de Verordening ruimte is het plangebied aangewezen als stedelijk gebied (bestaand stedelijk gebied). Bij de opvang van de verstedelijkingsbehoefte wordt in het nieuw provinciaal beleid het accent sterker verlegd van nieuwe uitleg naar 'bestaand stedelijk gebied' en 'zoekgebied verstedelijking' door in te zetten op herstructurering en onderhoud. Door meer aandacht te schenken aan beheer en onderhoud van het bestaand stedelijk gebied worden in de toekomst ingrijpende herstructureringen voorkomen.

Afbeelding 4: Uitsnede verordening ruimte stedelijke ontwikkeling

Het onderhavig plan, met de binnenstedelijk geboden ontwikkelingsruimte, sluit aan bij dit door de provincie geformuleerde uitgangspunten gelet op de binnenstedelijke, geboden ontwikkelingsruimte.

De raad van de gemeente heeft op 9 mei 2011 de Structuurvisie Best 2030 vastgesteld. De structuurvisie schetst het toekomstbeeld van de gemeente tot 2030. De structuurvisie zorgt voor een onderlinge samenhang van toekomstige ontwikkelingen en de organisatie van ontwikkelingen met andere organisaties.

De gemeente beoogt met de structuurvisie verscheidene doelen te bereiken, de uitgangspunten zijn:

• een integrale visievorming voor de lange termijn;
• het bijeenbrengen en afwegen van belangen (inhoudelijk en procesmatig) het toetsings- en inspiratiekader voor ruimtelijke beslissingen;
• basis voor uitwerking in sectoraal beleid en in juridisch-planologische kaders (zoals bestemmingsplannen);
• basis voor uitvoering: zoals het stellen van locatie-eisen, verhalen bovenplanse kosten, vestigen voorkeursrecht.

In de Structuurvisie Best 2030 is een tweedeling gemaakt tussen de visie met het ontwikkelingskader en het uitvoeringsprogramma waarin het programma voor de korte en middellange termijn is benoemd.

Afbeelding 5: Uitsnede visiekaart Structuurvisie Best.

In de structuurvisie wordt vermeld dat in het centrum van Best een omvangrijke herontwikkelingsopgave gaat plaatsvinden. Voor de herontwikkeling ligt het accent op detailhandel, leisure en wonen. Op de visiekaart is de locatie aangegeven als ontwikkeling stationsgebied en centrumzone. De opwaardering/herontwikkeling van het centrumgebied is een belangrijk speerpunt. Best wil ook de stationsomgeving opwaarderen. Verschillende functies kunnen hier een plek vinden waardoor de stationsomgeving zal dienen als entree naar het centrum. De stationsomgeving richt zich naast passeren ook op verblijven en heeft tot doel reizigers langer vast te houden in Best. Voorliggend plan sluit op aan op de verdere ontwikkeling van het centrum, door invulling te geven aan het uitwerkingsplan.

Daarnaast is dit bestemmingsplan conserverend, wat inhoudt dat nieuwe bebouwingsmogelijkheden behoudens het uitwerkingsplan niet zijn opgenomen. Op het moment dat afgeweken wordt van dit bestemmingsplan, zal de structuurvisie handvatten kunnen bieden. Als een bepaalde ontwikkeling passend is, kan een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld.

Het Gemeentelijk Verkeers- en VervoerPlan (GVVP) van de gemeente heeft als doel het bevorderen van de verkeersveiligheid, bereikbaarheid en leefbaarheid. In de visie wordt een eenduidige aanpak gehanteerd voor de knelpunten op het gebied van verkeer en vervoer. Het GVVP is door de gemeenteraad op 31 oktober 2011 vastgesteld.

Het GVVP fungeert als een toetsingskader voor toekomstige plannen, anderzijds bevat het een uitvoeringsprogramma met concrete maatregelen voor de komende jaren. Het GVVP is opgebouwd in drie deelnota's: de Inventarisatienota, Beleidsnota en Uitvoeringsnota. De drie deelnota's tezamen vormen het totale GVVP.

Het GVVP (uit 2008) geeft aan dat er voor het centrum parkeerbeleid gemaakt wordt. In het kader van de vaststelling van het Uitwerkingsplan Centrum is in 2011 door de gemeenteraad vastgesteld dat betaald parkeren in het centrum ingevoerd moet worden.

In het GVVP zijn in 2008 de parkeernormen voor Best vastgesteld. Deze zijn vervolgens herzien met de Nota Parkeernormen, die in 2011 is vastgesteld. De in de nota beschreven parkeernormen en werkwijze is van toepassing op alle toekomstige ruimtelijke plannen en projecten. Deze parkeernormen zijn overgenomen in voorliggend bestemmingsplan. Het onderhavig plan sluit aan bij de geformuleerde uitgangspunten.

Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg en de daaruit voortvloeiende wijziging van de Monumentenwet heeft de gemeente de plicht om bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening te houden met het archeologisch erfgoed. Doel van het beleid is om archeologische waarden te beschermen, aangezien zij een bron van kennis van het verleden zijn. Uitgangspunten van het beleid zijn:

• De bekende archeologische waarden en verwachtingen worden zoveel mogelijk ontzien. In die gebieden waar kans is op de aanwezigheid van belangrijke waarden/verwachtingen, wordt hier vroegtijdig rekening mee gehouden, zodat bouwprojecten e.d. het erfgoed zo min mogelijk schaden;
• Het tweede uitgangspunt is dat archeologie geen belemmering mag zijn voor ontwikkeling en gebruik van de grond, om welke reden werkzaamheden wegens onvoldoende vooronderzoek ook niet vertraagd mogen worden door onverwachte vondsten;
• Derde uitgangspunt is dat archeologisch onderzoek waar dat kan, moet leiden tot kwaliteitsvolle beeldvorming en kennisvermeerdering over het verleden van gemeente. Deze beeldvorming moet tevens toegankelijk zijn voor de inwoners/publiek;
• De bijbehorende archeologische beleidskaart is afgeleid van de waarden- en verwachtingenkaart, maar zijn qua kaartbeeld vereenvoudigd en geschematiseerd. De beleidskaart is overgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan.

Op de archeologische verwachtingen kaart van de gemeente heeft het plangebied de volgende archeologische verwachtingswaarden:

1. 1. Categorie 3: Gebied met een hoge archeologische verwachting, historische kern
2. 2. Categorie 4: Gebied met een hoge archeologische verwachting
3. 3. Categorie 5: Gebied met een middelhoge archeologische verwachting
4. 4. Categorie 7: Gebied zonder archeologische verwachting

Het onderhavig plan sluit aan bij de geformuleerde uitgangspunten, door het overnemen van de archeologische verwachtingswaarden. Voor de verdere bescherming van archeologie wordt verwezen naar 5.2.1.

Afbeelding 6: Archeologische beleidskaart, gemeente

Naast het archeologiebeleid heeft de gemeente ook een erfgoedverordening (2010). De bepalingen van de Monumentenwet en de daarin gekozen systematiek vormen de basis voor de bepalingen van de verordening. De volgende hoofdpunten zijn in deze verordening geregeld:

1. 1. de regelgeving omgevingsvergunning (Wabo) voor beschermde gemeentelijke monumenten, beschermde gemeentelijke dorps- of stadsgezichten en monumentale zaken;
2. 2. de aanwijzing van zaken tot gemeentelijk beschermd monument, waaronder ook archeologische monumenten;
3. 3. de verwijzing naar het vergunningenstelsel voor beschermde rijksmonumenten in de Monumentenwet 1988;
4. 4. het vergunningenstelsel voor de gemeentelijke beschermde monumenten;
5. 5. de aanwijzing van beschermde gemeentelijke stads- of dorpsgezichten;
6. 6. de aanwijzing van gemeentelijke monumentale zaken;
7. 7. een vergunningenstelsel ter bescherming van archeologische waarden en verwachtingen.

Het onderhavig plan sluit aan bij de geformuleerde uitgangspunten. Voor de verdere bescherming van cultuurhistorie zie paragraaf 5.2.2.

In het plangebied zijn de volgende gemeentelijke en rijksmonumenten aanwezig:

De 'Beleidsnotitie aan huis verbonden beroepen en bedrijvigheid aan huis' is op 24 mei 2011 vastgesteld. De Beleidsnotitie volgt de 'Beleidsnotitie aan huis gebonden beroepen/bedrijven' (2002) op en sluit aan bij de 'Economische ontwikkelingsvisie' (2006).

De beleidsnotitie dient als toetsingskader voor aan huis gebonden beroepen of kleinschalige bedrijvigheid. Daarnaast dient de beleidsregel voor doorvertaling in de planregels van de te actualiseren bestemmingsplannen.

Economische activiteiten in de vorm van een beroep aan huis gaan in beginsel goed samen met de woonfunctie. De vermenging van deze functies mag echter geen afbreuk doen aan het woongebied. Van belang is daarom dat sprake is van kleinschaligheid en ondergeschiktheid aan de woonfunctie.

Het onderhavig plan sluit aan bij de in deze beleidsnotitie geformuleerde uitgangspunten.

De Woonvisie 2008 van de gemeente betreft een actualisering van de woonvisie uit 2004. In de Woonvisie 2008 wordt het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid geactualiseerd naar de huidige ontwikkelingen en toekomstverwachtingen.

De woonvisie 2008 richt zich op de meest relevante thema's en omvat geen uitputtende visie over alle aspecten van het wonen. Een groot gedeelte van het wonen in Best behoeft geen overheidsingrijpen. Daarnaast is in het kader van de "Integrale Wijkontwikkeling" voor vele "woon"-onderwerpen de bevolking eerst zelf aan zet.

In de Woonvisie wordt de geplande nieuwbouw van ouderenwoningen in het Centrumplan genoemd. Met de ligging van specifieke zorgwoningcomplexen in het centrum wordt daarmee ingezet op het centreren van de ouderenvoorzieningen in het centrum van Best. Het onderhavig plan sluit aan bij de woonvisie.

Het Bodembeheerplan van de gemeente bepaalt hoe de gemeente zaken aanpakt die te maken hebben met het gebruik van de bodem om op te wonen, te werken, te recreëren en voor de winning van delfstoffen en drinkwater. Het bodembeheerplan bestaat uit twee delen.

In deel I staat informatie over het gemeentelijke beleid met betrekking tot duurzaam bodemgebruik en -beheer in relatie tot ruimtelijke ordening. Tevens bevat dit deel een beschrijving van de beschikbare bodeminformatie die betrekking heeft op het grondgebied van de gemeente.

In deel II staat informatie over het grondstromenbeleid. In dit deel is de gebiedseigen bodemkwaliteit van de gemeente bepaald en zijn regels opgesteld voor het toepassen van vrijgekomen grond als bodem. Dit beleid is gebaseerd op de Vrijstellingsregeling grondverzet behorende bij het Bouwstoffenbesluit.

De gemeente is al enige tijd geleden gestart met het proces van Actief Bodembeheer. Doelstelling van de bodemkwaliteitskaart is om een actueel dekkend beeld te krijgen van de milieuhygiënische bodemkwaliteit van de gemeente. De bodemkwaliteitskaart is bruikbaar voor het gemeentelijk bodembeleid, waaronder de toepassing van de Vrijstellingsregeling Grondverzet.

Het centrum van Best is opgenomen in de bodemkwaliteitszone II. In bodemkwaliteitszone II “Centrum, Wilhelminadorp, Batadorp” is een hoge variatiecoëfficiënt voor zink en PAK mogelijk te verklaren door de heterogene bodemkwaliteit als gevolg van de lange gebruikshistorie en bodembelasting door menselijke activiteiten. Hier is geen clustering van hoge gehalten geconstateerd. Voor deze zone is onderscheidt gemaakt tussen de kwaliteit bovengronds en ondergronds:

Bovengrondzones (0,0 – 0,5 m-mv)

Dit is de meest verontreinigde zone. De 95-percentielwaarden van cadmium, koper, lood, zink, arseen en PAK overschrijden de SW1. Van de gemiddelde waarden overschrijden zink en PAK de SW1. Deze zone kan worden gekarakteriseerd als licht verontreinigd.

Ondergrondzones (0,5 – 2,0 m-mv)

De 95-percentielwaarden van cadmium, zink en PAK overschrijden de SW1. Alle gemiddelde waarden liggen onder de SW1. De zone kan worden geclassificeerd als schoon. Voor een verder beschrijving van de bodemkwaliteit in het gebied zie 5.1.2.

Naar aanleiding van de gewijzigde Woningwet heeft de gemeente op 29 september 2003 de nota 'Welstand met beleid' vastgesteld. De nota maakt deel uit van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid, dat gericht is op het tot stand brengen van een betekenisvolle fysieke omgeving en betrekking heeft op alle aspecten daarvan: de esthetische en de functionele kwaliteit, de duurzaamheid en de cultuurhistorische betekenis.

In aanloop naar de welstandsnota zijn voor afzonderlijke gebieden reeds beleidsregels opgesteld. Deze beleidsregels zijn in de integrale welstandsnota voor de gemeente opgenomen. Dit heeft voor de terugbouwlocatie aan de Stationsstraat inmiddels geleid tot welstandscriteria.

In de Nota 'Welstand met beleid' is de gemeente opgedeeld in gebieden met verschillende welstandsniveaus. De Nota onderscheidt de industriegebieden, de Rijksweg/Ekkersweijer, het Buitengebied en de Wijken. Onderhavig bestemmingsplan valt onder het gebied, 'de wijken'. In het huidige welstandsbeleid wordt voor het centrumgebied nog volstaan met algemene criteria. Voor de centrumontwikkelingen wordt het gewenste beeld nader geconcretiseerd. Verder geldt voor het winkelgebied een aanvulling voor de plaatsing van rolluiken.

In 2011 heeft de gemeenteraad een pro-actieve ambitie voor het te voeren klimaatbeleid geformuleerd. Omdat klimaatbeleid met name over het bereiken van energiebesparing en duurzame opwekking van energie gaat, krijgt de term energietransitie de voorkeur. Energietransitie biedt kansen voor de locale economie, omdat het zich vertaalt in innovaties, nieuwe markten, synergie tussen bedrijven en verbeterde concurrentieposities. Energietransitie is daardoor belangrijk om ecologische en economische doelstellingen te bereiken en het is de rol van de gemeente om burgers en bedrijven hierbij te ondersteunen. De gemeente pakt dit op door duurzaamheid in dit beleidsplan te vertalen in zes speerpuntprojecten:

• Duurzaamheid in meerjarenonderhoudsplannen van gemeentelijke gebouwen;
• Duurzame warmte uit biomassa voor de wijk Dijkstraten;
• Prijsvraag energie-nulwoningen;
• Energiebesparing openbare verlichting;
• Duurzame revitalisering bedrijventerreinen via het Cradle to Cradle principe;
• Infrastructuur voor elektrisch vervoer.

Deze uitgangspunten zijn geconcretiseerd in het uitwerkingsplan. In het uitwerkingsplan staat aangegeven dat een omgeving als het centrum, met een grote diversiteit aan functies volop perspectief biedt voor de toepassing van duurzame energieconcepten. Dat wil zeggen dat in dit kader zoveel mogelijk gezocht dient te worden naar potentiële synergie. Voorbeeld hiervan is het gebruik van restwarmte uit de detailhandel voor ruimteverwarming. Daarnaast bieden duurzame energieconcepten als grootschalige koude-warmte opslag in de bodem (KWO) in dit verband grote potentie. Immers, er is naast een behoorlijke vraag aan warmtelevering tevens een grote behoefte aan koeling (supermarkt, overige winkels, woningen). Aangezien de haalbaarheid van KWO-systemen in belangrijke mate wordt bepaald door een energetische balans verdient dit concept nader onderzoek in relatie tot de voorgenomen ontwikkelingen. Richting private partijen (ontwikkelaars, gebruikers) zal de gemeente in dit kader inzetten op actieve voorlichting teneinde partijen hiervoor te interesseren. Daarnaast zijn er in het uitwerkingsplan gelet op duurzaamheid gevraagd om een flexibele inrichting, met voldoende mogelijkheid voor het opvangen van functiewijzigingen. Met de toepassing van veel groen als ontwerpprincipe is daar in het stedenbouwkundige plan ruime aandacht aan besteed. Deze flexibiliteit is in voorliggend bestemmingsplan geboden door de mogelijkheid van groen voorzieningen op te nemen in de verkeersbestemming en door bij de geboden ontwikkelingsruimte flexibiliteit in het gebruik te bieden.

Het Milieubeleidsplan 2012-2016 van de gemeente geeft de ambities en de richting aan van het te voeren milieubeleid. Speerpunten in het milieubeleidsplan zijn:

• Het inzetten op een grote reductie van de hoeveelheid restafval en het nadrukkelijk bevorderen van hergebruik van producten en materialen;
• Het streven naar een energieneutraal Best in 2030;
• Stimulering van biodiversiteit in de ruimtelijke ontwikkeling, maar ook bij burgers, bedrijven en medewerkers.
• Leefbaarheid staat hoog in het vaandel waarvoor ondermeer voor de thema's externe veiligheid, geur, water, geluid, lucht en bodem belangrijke doelen worden gesteld.

Het milieubeleidsplan besteedt ook aandacht besteed aan de samenhang tussen de verschillende milieuthema’s onderling en de milieuthema’s met andere beleidsvelden, met het volgende speerpunt:

• Vroegtijdige en integrale benadering van alle aspecten van milieu in de (ruimtelijke) ontwikkeling, realisatie en het beheer van de gemeente te bewerkstellingen zodat deze thema’s elkaar versterken in plaats van belemmeren.

Het milieubeleidsplan heeft tot doel duidelijk richting gevend te zijn voor de nog op te stellen thematische milieubeleidsplannen. Die geven op hun beurt weer richting aan (beleidsplannen op het gebied van) vergunningverlening en handhaving en beslissingen die de gemeente moet gaan nemen over bijvoorbeeld ruimtelijke of duurzame ontwikkeling. Het onderhavig plan sluit aan op de speerpunten. Voor de verdere bescherming van het milieu zie hoofdstuk 5.

Decentralisatie van de hogere waardeprocedure is onderdeel van de gewijzigde Wet geluidhinder die per 1 januari 2007 van kracht is geworden. Dit houdt in dat de bevoegdheden voor het vaststellen van hogere waarden voortaan bij het college van burgemeester en wethouders liggen. Dit geldt voor zones langs spoorwegen en wegen, bij reconstructie van wegen en voor gemeentelijke industrieterreinen.

Gedeputeerde Staten blijven overigens bevoegd om hogere waarden vast te stellen. Dit geldt voor de aanleg van (hoofd)spoorwegen, provinciale wegen en zones rond industrieterreinen van regionaal belang. Verder blijven Gedeputeerde Staten bevoegd wanneer de Minister van Infrastructuur en Milieu een weg c.q. spoorweg wil veranderen in situaties waarin de Tracéwet niet van toepassing is.

Om hogere waardebesluiten te kunnen nemen is -zonder dat er ontheffingenbeleid is- een uitgebreide motivatie nodig bij elke te verlenen hogere waarde. Om dit te voorkomen kan het college ontheffingenbeleid vaststellen, zodat de hogere waardeprocedure binnen het ruimtelijke ordeningproces, niet tot vertraging zal leiden. Door de vaststelling van het beleidsstuk heeft de gemeente hieraan voldaan. Het onderhavig plan sluit hierbij aan. Zie ook paragraaf 5.1.4 voor de bescherming omtrent akoestiek.

Schone lucht is een belangrijke voorwaarde voor een gezond leefmilieu. Het langdurig inademen van relatief lagere concentraties luchtverontreinigende stoffen kan leiden tot gezondheidseffecten. In navolging op de toenemende problemen heeft de gemeente op 23 oktober 2008 het Inventarisatierapport luchtkwaliteitplan vastgesteld waarna het Luchtkwaliteitplan op 2 juli 2009 is vastgesteld.

Het inventarisatierapport brengt de stand van zaken in beeld waarbij gelet is op de bronnen van luchtverontreiniging, beleid en plannen van de gemeente. Het inventarisatierapport is een eerste stap naar het opstellen van het Luchtkwaliteitplan. In het kader van dit rapport hebben onderzoeken plaatsgevonden naar de concentraties van stikstofdioxide en fijn stof. Daarnaast is bekeken welk gemeentelijk beleid en welke gemeentelijke plannen van invloed kunnen op zijn of beïnvloed kunnen worden door het luchtkwaliteitsplan.

Het doel van het Luchtkwaliteitplan is het ontwikkelen en uitvoeren van maatregelen ter verbetering van luchtkwaliteit en het voldoen aan de wettelijke grenswaarden voor luchtkwaliteit. Verder speelt de communicatie en voorlichting over luchtkwaliteit een rol alsmede het toetsen van nieuwe ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen binnen de gemeente. In het Luchtkwaliteitplan wordt onder andere ingezet op verkeersmaatregelen, het stimuleren van fietsgebruik en openbaar vervoer en maatregelen voor bedrijven.

Voor het centrumgebied wordt ingezet op het omleiden van het verkeer via de Oude Rijksweg en de Ringweg. In het centrumgebied dient het verkeer beperkt te worden tot bestemmingsverkeer. Het onderhavig plan daarmee sluit aan bij de geformuleerde uitgangspunten. Voor de verdere bescherming omtrent luchtkwaliteit zie paragraaf 5.1.5.

Het Waterplan Best is vastgesteld in oktober 2005 en dient als input en toetsingskader voor ontwikkelingen binnen het gemeentelijk grondgebied. Het Waterplan richt zich op het GRP, het beheer en onderhoud van stedelijk water en de mogelijkheden van afkoppelen. Als laatste geeft het Waterplan richting aan de invulling van toekomstige watersystemen van nieuw te ontwikkelen woonwijken.

In het Waterplan is een integraal waterstreefbeeld voor de gemeente opgesteld waarbij de nadruk ligt op lopende beleids- en planontwikkelingen. Daarnaast wordt het waterstreefbeeld doorvertaald naar een uitvoeringsprogramma.

In het bebouwde gebied wordt geen (grond)wateroverlast ondervonden. Open water (sloten, beken, waterpartijen) wordt door de inrichting en de wijze van het beheer als een meerwaarde voor de beleving van het stedelijke gebied ervaren.

In het gemeentelijk rioleringsplan van de gemeente worden de doelen van de rioleringszorg benoemd en worden daar eisen en maatstaven aan gekoppeld. De doelen geven de gewenste situatie weer voor het beheer van de bestaande rioleringsvoorzieningen en voor de aanleg van nieuwe voorzieningen.

De doelen van het gemeentelijk rioleringsplan zijn:

• Bescherming van de volksgezondheid
• Bescherming van de bodem, het grond- en oppervlaktewater
• Het op peil houden van de kwaliteit van de leefomgeving

Duurzaamheid speelt bij het behalen van de bovenstaande doelen een grote rol.

Voor de ontwikkeling van het centrum- en spoorzonegebied heeft de gemeente een visie geformuleerd. Het betreft de volledige herinrichting van de openbare ruimte in combinatie met de realisatie van diverse nieuwe gebouwen. In het nieuwe centrum krijgt de openbare ruimte een nieuwe inrichting boven de grond, maar ook onder de grond. Zo wordt onder andere de riolering vernieuwd. Het afkoppelen van verhard oppervlak wordt nagestreefd. Voor de afvoer van het regenwater is een hoofdafvoerroute voorgesteld die komt te liggen langs de Spoorweglaan. Dit in plaats van een afvoervariant via de Oranjestraat. Bij de toetsing van de basisinspanning is rekening gehouden met de mogelijkheid tot het afkoppelen van 10 ha aan bestaand verhard oppervlak in het centrum. Het onderhavig plan sluit aan bij de geformuleerde uitgangspunten (het beleid heeft bij de uitwerking van de centrumontwikkeling geleid tot aanpassingen, welke zijn verwoord in de waterparagraaf). Voor de verdere bescherming van water zie paragraaf 5.1.1.

Een doelstelling van het Masterplan is het maken van een integraal plan van het centrum. Daarbij is het doel om de leegte van de stationsomgeving om te buigen tot een ruimte waarbij het station opnieuw wordt geïntegreerd met het centrumgebied.

Het ruimtelijk probleem van het centrumgebied wordt omschreven als 'openbare leegte'. Verder is sprake van een maatschappelijke problematiek, namelijk ontbrekende aantrekkelijkheid voor uiteenlopende groepen burgers. Dit leidt uiteindelijk tot een slechter wordend economisch perspectief. Het Masterplan beoogt dus het maken van een duidelijk (h)erkenbaar en beleefbaar centrum, zowel ruimtelijk als functioneel.

Ten behoeve van de ontwikkeling van het centrum is na het masterplan een uitwerkingsplan opgesteld, zie paragraaf 4.2.

In 2002 heeft de gemeente het 'Kwaliteitsplan Beheer Openbare Ruimte' (BOR) vastgesteld. In 2002 heeft de gemeente een kwaliteitsplan Beheer Openbare Ruimte vastgesteld. In de periode (2002-2007) is het kwaliteitsplan nader uitgewerkt waarbij initiatieven zijn gestart om de gewenste kwaliteit te bereiken. Vervolgens is het plan in 2007 geactualiseerd.

Het kwaliteitsplan draagt bij aan het opstellen van een kwaliteits- en streefbeeld, het sturen op kwaliteit van voorzieningen en de koppeling van beleids- en kwaliteitskeuzes aan beheer- en onderhoudskosten. De gemeente is verdeeld in structuurelementen (gebieden) met verschillende kwaliteitsniveaus. Het onderscheid in gebieden wordt gevormd aan de hand van gebruiksintensiteit, uitstraling en verwachting.

Onderhavig bestemmingsplan valt onder het centrumgebied (in Oud-Best) met de winkels en voorzieningen op gemeentelijk niveau. Opvallend bij de Hoofdstraat is de combinatie van ontsluiting met centrumfuncties. Het NS-station wordt tot het centrumgebied gerekend. De gebruiksintensiteit van dit gebied is hoog.

Het centrum moet het visitekaartje van Best zijn. De centrumontwikkeling dient deze ambitie te realiseren. Vanuit de vrees voor kapitaalvernietiging vormt deze ambitie nu een rem op de investeringen die aan de orde zijn. Het centrum voldoet daardoor niet aan de wenskwaliteit.

Voor het centrumgebied is voor twee zaken extra aandacht vereist. Voor de kwaliteit van het aanwezige groen en voor het straatmeubilair en de openbare verlichting, de kwaliteit hiervan blijft lokaal achter. Omdat het slechts lokaal is haalt dit niet de score voor kwaliteit van het gebied als geheel omlaag. Wel zijn plaatsen aan te wijzen waar maatregelen genomen moeten worden.

De gemeente stelt momenteel een nieuw kwaliteitsplan op voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte. In het nieuwe plan wordt een afweging gemaakt tussen het gewenste beeld op straat en de kosten hiervoor. De raad behandelt de plannen naar verwachting in de raadsvergadering van december 2012. Begin 2013 worden de besluiten doorgevoerd en zal in de openbare ruimte volgens de nieuwe beelden worden gewerkt.

Dit heeft geen consequenties voor de wijze van bestemmen in dit bestemmingsplan.

Het grondgebied van Best is in verband met het innemen van standplaatsen verdeeld in drie deelgebieden, te weten:

• Centrum (Nazarethstraat, Raadhuisplein);
• Wilhelminaplein;
• Winkelcentrum Heivelden.

Voor het deelgebied Centrum worden, in verband met de weekmarkt, voor zaterdag geen vergunningen verleend. Per deelgebied wordt een locatie aangewezen waarop per dag of dagdeel maximaal twee standplaatsen (met grote verkoopwagens, voertuigen of kramen) mogen worden ingenomen.

Het onderhavig plan sluit aan bij de geformuleerde uitgangspunten.

Het streven naar integrale handhaving past in een landelijke ontwikkeling die moet leiden tot een kwalitatief hoger niveau van handhaving in Nederland. Aansluitend op de landelijke ontwikkeling heeft de gemeente in 2006 het 'Integraal Handhavingsbeleidsplan 2006 -2010' opgesteld. In dit plan worden de integrale handhavingstaken gethematiseerd en geprioriteerd. Onder integrale handhaving wordt een betere afstemming en samenwerking tussen de verschillende handhavingstaken verstaan.

Het integrale handhavingsbeleid richt zich op het toezicht en de handhaving van de fysieke leefomgeving met als doel een bijdrage te leveren aan de naleving van gestelde normen en regels. De gemeente kiest er voor handhaving te plaatsen in de zogenaamde naleefketen. Het bevorderen van het naleefgedrag vraagt om een synergie van maatregelen.

Op basis van de Integrale prioriteitenstelling heeft een uitgebreide probleemanalyse van alle beleidsvelden plaatsgevonden. Op basis van deze probleemanalyses en prioriteitenstelling is het Integraal Werkprogramma 2006 opgesteld. Met behulp van dit Werkprogramma wordt de uitvoering van het 'Integraal Handhavingsbeleidsplan 2006 -2010' gewaarborgd.

In het Handhavingsbeleidsplan worden geen concrete gebieden aangewezen en behandeld. Het beleid heeft geen consequenties voor de wijze van bestemmen in dit bestemmingsplan.

De Reclamenota is op 17 september 1991 vastgesteld. In de daaropvolgende jaren is de nota meerdere malen gewijzigd waarbij de laatste wijziging dateert van 15 januari 2002. De nota biedt een overzicht van verschillende reclamevormen met een melding op welke gronden daarvoor ontheffing, vergunning en bestemming is vereist.

In onderhavig bestemmingsplan zijn verschillende reclamevormen toegestaan. Welke vorm van reclame is toegestaan, verschilt per gebied. Wanneer sprake is van reclame-uitingen die zonder vergunning/privaatrechtelijke toestemming is geplaatst dan dient de reclame met het oog op de te beschermen belangen zo spoedig als mogelijk is te worden verwijderd.

Onderhavig bestemmingsplan is enerzijds een beheersplan, daarnaast maakt het plan de ontwikkeling van het uitwerkingsplan d.d. 14.11.2011, dat de ontwikkeling van het centrum mogelijk maakt, mogelijk. In paragraaf 4.1 wordt ingegaan op het beheersplan in paragraaf 4.2 op de geboden ontwikkelingsruimte.

Voor het beheersdeel, is de bestaande situatie, zoals deze bij het opstellen van het bestemmingsplan bekend was, vastgelegd. Dit betekent overigens niet dat de bestaande ruimtelijke situatie voor de aankomende tien jaar wordt bevroren en dat er geen (kleinschalige), ruimtelijke ontwikkelingen en veranderingen meer mogelijk zijn. Ontwikkelingen als uitbreidingen van bestaande bebouwing, het bouwen van aan- en bijgebouwen, het mogelijk maken van aan huis gebonden beroepen en bedrijven, (her)inrichting van de openbare ruimte en dergelijke zijn binnen dit bestemmingsplan gewoon mogelijk. Het algemene ruimtelijke uitgangspunt is wel het behoud van de ruimtelijke karakteristiek van het gebied (behoudens het te ontwikkelen gebied, paragraaf 4.2). Deze ruimtelijke karakteristiek bestaat hoofdzakelijk uit het bebouwingspatroon, de groenstructuur en de verkeersstructuur. Aan de hand van deze structuren en een aantal specifieke onderwerpen, worden hieronder de ruimtelijke uitgangspunten beschreven.

Het bestaande bebouwingspatroon van het plangebied wordt in het nieuwe bestemmingsplan gerespecteerd. De situering en vormgeving van de hoofdgebouwen wordt afgestemd op de mogelijkheden in het geldende bestemmingsplan. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid is gericht op het handhaven van de basiskwaliteit. Hierdoor zijn beperkte uitbreidingen (in oppervlakte) van de hoofdgebouwen in beginsel mogelijk.

Het structurele groen in het plangebied is als 'Groen' bestemd. Daarnaast is het groen van ondergeschikt belang opgenomen in de verkeersbestemming. Binnen deze verkeersbestemming is herinrichting mogelijk. De belangrijkste groenelementen in het gebied zijn gelegen in de zone langs het spoor en de diverse parken.

Het centrum van Best moet een prettige plek zijn waar de bewoners graag winkelen, verblijven en wonen. Ten behoeve van de ontwikkeling van het centrum is een uitwerkingsplan opgesteld. Het uitwerkingsplan volgt op het Basisplan dat door de gemeenteraad van Best op 1 november 2010 is vastgesteld. Het Basisplan vormde het programma van eisen voor het uitwerkingsplan. Bij de ontwikkeling van het winkelconcept staat voorop dat het centrum van Best als geheel beter gaat functioneren na de realisatie van het centrumplan.

In september 2012 resulteerde dit in het concept Voorlopig Ontwerp van de parkeergarage, de winkels en appartementen. Het ontwerp voldeed aan de functionele en esthetische uitgangspunten. Echter de bouwkosten en de te verwachten opbrengsten van de commerciële voorzieningen van dit ontwerp bleken niet in evenwicht te zijn. Daarnaast hadden de inwoners en ondernemers van Best zorgen over de invoering van het betaald parkeren. De ondernemers vreesden een teruglopend winkelbezoek, omdat de consument als gevolg van de huidige economische omstandigheden niet meer bereid zou zijn te betalen voor het stallen van de auto. Dit laatste zou grote gevolgen kunnen hebben voor de exploitatie van de geplande parkeergarage. Bovenstaande was aanleiding om het programma zoals opgenomen in het uitwerkingsplan bij te stellen. Hierover heeft de gemeenteraad op 18 maart 2013 een besluit genomen. Het gewijzigde programma wordt in het navolgende toegelicht bij de beschrijving van de toekomstige situatie na aanpassing van de centrumontwikkeling.

Toekomstige situatie na aanpassing van de centrumontwikkeling

De doelstelling van de centrumontwikkeling was en blijft het realiseren van een compact en bruisend centrumgebied, waar bewoners graag winkelen, verblijven en wonen. Echter, de bijgestelde demografische prognoses, de hypotheken crisis en de economische crisis hebben er toe geleid dat het oorspronkelijke programma in het uitwerkingsplan is heroverwegen en bijgesteld met het raadsbesluit van maart 2013. In het ontwerp bestemmingsplan was het uitwerkingsplan mogelijk gemaakt, in voorliggend plan is dit bijgesteld. Hierbij is het metrage aan commerciële voorzieningen in het uitwerkingsplan fors teruggebracht. Voorts wordt het bestaande pand van AH, nadat AH is verhuisd naar de nieuwbouw, herverkaveld naar kleinere winkelunits. Tenslotte is het aantal appartementen (koop en/of beleggershuur) van 37 terugbracht naar maximaal 30.

Op afbeelding 9 is het aangepaste plan voor de centrumontwikkeling weergegeven. De

centrumontwikkeling is lichtpaars en grijs gekleurd. De bestaande bebouwing is donkerpaars gekleurd.

Afbeelding 9: centrum ontwikkeling

De aanpassingen in de metrage zijn met name gevonden in het verkleinen van blok B, gelegen ten noorden van de Raadhuisstraat, en blok A, gelegen ten zuiden van de Hoofdstraat (zie afbeelding 9). Hierbij wordt blok A beperkt tot het realiseren van een horecagelegenheid. Deze horecagelegenheid is noodzakelijk voor het goed functioneren van het nieuwe Dorpsplein, doordat het de wand van het nieuwe Dorpsplein richting Hoofdstraat afmaakt. Daarnaast draagt deze voorziening aanmerkelijk bij aan het realiseren van een goed winkel- en verblijfsklimaat in het nieuwe centrum. Het blijft de wens om de in het uitwerkingsplan geplande bouwmassa van blok A te realiseren. De uitbreiding van dit bouwblok wordt onderdeel van fase 2. Op het moment dat de markt voor commercieel vastgoed en appartementen aantrekt, kan alsnog de realisering van blok A plaatsvinden. Hiertoe is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen met de volgende voorwaarden:

1. a. het bouwvlak een oppervlakte mag hebben van maximaal 3.000 m² ;
2. b. het bedrijfsvloeroppervlak detailhandel, dienstverlening en horeca mag niet meer bedragen dan 2.160 m², met dien verstande dat deze functies uitsluitend zijn toegestaan op de begane grond;
3. c. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 20, met dien verstande dat woningen uitsluitend toegestaan zijn op de verdieping;
4. d. de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan respectievelijk 9 meter en 14 meter;
5. e. wordt voorzien in voldoende parkeren;
6. f. een positief advies van de waterbeheerder is ontvangen;
7. g. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing niet onevenredig worden belemmerd;
8. h. het verhaal van kosten van grondexploitatie voor de gemeente over de in het wijzigingsplan begrepen gronden is via een exploitatieplan of anderszins geregeld.

Haalbaarheid commerciële voorzieningen

1. 1. In een uitgebreid marktonderzoek (Droogh Trommelen & Partners) wordt geconcludeerd dat de netto uitbreidingsruimte voor voedings- en genotmiddelen 2.400 tot 2.900 m2 WVO (Winkel Vloer Oppervlak) bedraagt. Voor duurzame en overige goederen is dit 4.700 tot 6.300 m² WVO. Dit is exclusief de marktruimte voor horeca en dienstverlening/baliefuncties.
2. 2. Eind 2011 is er door Bureau Stedelijke Planning een second opinion annex herijking uitgevoerd. Hierin wordt voor de voedings- en genotmiddelensector 2.500 m² WVO geraamd en voor de niet dagelijkse sector 3.000 m² WVO, specifiek voor het centrum. De bijstelling in de niet-dagelijkse sector hangt onder andere samen met een neerwaarts bijgestelde bevolkingsprognose. De totale uitbreidingsruimte in het centrum bedraagt volgens dit onderzoek 5.500 m² WVO.
3. 3. In het ruimtelijk-economisch beleid van de gemeente Best wordt ingezet op een ruimtelijke clustering van commerciële voorzieningen. Daarbij wordt rekening gehouden met een zekere transformatie van gebruik van met name winkelgebruik naar andere functies buiten het stimuleringsgebied centrumontwikkeling.
4. 4. Marktonderzoek van BRO dat momenteel in opdracht van SRE wordt uitgevoerd wijst nogmaals in de richting van sterke onderbewinkeling in het centrum van Best ten opzichte van referentiegemeenten en gemeenten om ons heen. Ook blijkt uit dat onderzoek dat de leegstand in Best, in tegenstelling tot veel andere gemeenten, in de periode 2006-2013 is afgenomen.

In het nieuwe programma is de netto uitbreiding aan commerciële voorzieningen 2.000 a 2.400 m² WVO (uitgaande van WVO – 80% van BVO). Gezien het bovenstaande, kan dit als zeer voorzichtig worden gekwalificeerd. Op deze wijze kan bijvoorbeeld ook nog aan detailhandel in enkele flankerende ontwikkelingen, bijvoorbeeld aan de Hoofdstraat, medewerking worden verleend. De totale uitbreidingsruimte in het centrum bedraagt volgens het bureau stedelijke planning 5.500 m² WVO (inclusief de wijzigingsbevoegdheid).

Verkeersstructuur

Alle wegen rondom het te ontwikkelen gebied zijn of worden voor het onherroepelijk worden van het plan aangewezen als weg waarop de maximaal toegestane rijsnelheid maximaal 30 km/uur per uur bedraagt. Het betreft de volgende wegen:

• Nazarethstraat;
• Raadhuisplein;
• Hoofdstraat;
• Raadhuisstraat;
• Nieuwstraat.

Parkeren

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte bij nieuwe ontwikkelingen hanteert de gemeente Best de Nota Parkeernormen. Deze Nota is door de gemeenteraad vastgesteld, daarna gepubliceerd en is in werking getreden sinds 1 december 2011. De Nota Parkeernormen is gebaseerd op de CROWrichtlijnen (publicatie 182). Het CROW geeft aan dat haar richtlijnen parkeerkencijfers zijn, die een input kunnen zijn voor gemeenten bij het bepalen van haar parkeerbeleid en parkeernormen.

De CROW-richtlijnen maken voor de parkeerkencijfers een onderscheid naar type gebied op basis van stedelijkheidsgraad (onderverdeeld naar het aantal adressen/km²). De parkeernormen uit de gemeente Best zijn o.a. vanwege deze indeling dus niet zonder meer te vergelijken met die van andere gemeenten. In de Nota Parkeernormen is vastgelegd dat de gemeente Best aangeduid wordt als een ‘matig stedelijk’ gebied. Binnen een gemeente hanteert het CROW een onderscheid in drie gebieden. De ontwikkeling in het centrumgebied valt conform de Nota Parkeernormen in het gebied ‘centrum’.

Het CROW maakt bij het bepalen van haar parkeerkencijfers onderscheid naar diverse functies. In de Nota Parkeernormen zijn voor het centrumgebied de volgende relevante normen opgenomen:

• Wonen: 1,6 pp/woning;
• Detailhandel: 2,5 pp/100 m² bvo;
• Supermarkt: 2,5 pp/100 m² bvo;
• Kantoren: 1,0 pp/100 m² bvo (geen baliefunctie);
• Commerciële dienstverlening: 1,7 pp/100 m² bvo;
• Horeca (restaurant): 8,0 pp/100 m² bvo;
• Horeca (café/bar/discotheek/cafeteria): 4,0 pp/100 m² bvo.

Het bestemmingsplan maakt na heroverweging van de centrumontwikkeling het volgende programma mogelijk:

• 30 woningen;
• 2.500 m² bvo detailhandel (incl. supermarkt);
• 650 m² bvo horeca.

In het kader van de centrumontwikkelingen worden slechts functies in het gebied toegevoegd. Er worden geen functies verwijderd. De gemeente Best heeft in november 2009 een parkeerdrukmeting in haar centrum uitgevoerd. Uit deze meting komt naar voren dat er in het centrumgebied als totaal geen substantieel parkeertekort, maar ook geen substantieel parkeeroverschot is. Kortom: qua parkeerdruk is het legitiem om in het nieuwe centrum alleen te voorzien in de parkeerbehoefte van de nieuwe ontwikkeling.

Omdat het een ontwikkeling betreft met meerdere functies, is het mogelijk de parkeerplaatsen voor verschillende functies te gebruiken. Er worden geen parkeerplaatsen toebedeeld aan vaste bezoekers.

Dit betekent dat conform Nota Parkeernormen een dubbelgebruik-toets uitgevoerd is. Dit maakt de parkeereis:

• drukste moment (koopavond): 155 parkeerplaatsen;
• 2de drukste moment (zaterdagmiddag): 128 parkeerplaatsen;
• 3de drukste moment (werkdagavond): 107 parkeerplaatsen;
• 4de drukste moment (werkdagmiddag): 93 parkeerplaatsen.

Het drukste moment is de koopavond. Dit is een periode van circa 3 uur in de week, waarvoor ten opzichte van het 2de drukste moment circa 27 parkeerplaatsen extra gerealiseerd moeten worden. Het wordt acceptabel geacht om gedurende deze korte (wekelijks terugkerende) periode een parkeerdruk van circa 27 parkeerplaatsen in de openbare ruimte rondom de centrumontwikkeling op te lossen. De parkeerbalans richt zich derhalve op het 2de drukste moment. De parkeereis is dan 128 parkeerplaatsen.

Afbeelding 10: parkeerbalanskaart

Conclusie

De afname in het commerciële programma, zorgt ervoor dat er minder parkeerplaatsen nodig zijn. Door de openbare ruimte langs de in het uitwerkingsplan geïntroduceerde parkeerroute functioneel verder te optimaliseren, kunnen de parkeerplaatsen allemaal op het maaiveld gerealiseerd worden. De wijze waarop de optimalisatie heeft plaatsgevonden, is weergegeven in de parkeerbalans-kaart en tabellen (zie afbeelding 9 en bijlage 1).

Hierin is ook te zien dat er langs het Kerkhofpad een extra parkeervoorziening gerealiseerd wordt aan een doodlopende weg die bereikbaar is vanaf de Molenstraat. Het bovenstaande betekent dat het, naast de openstelling van de garage Molenveste, niet nodig is een extra parkeergarage te realiseren. Ook het betaald parkeren en het vergunning parkeren hoeven niet meer ingevoerd te worden.

Verkeersafwikkeling

In het uitwerkingsplan (vastgesteld door de gemeenteraad op 14 november 2011) wordt een toelichting gegeven op de verkeersafwikkeling van de centrumontwikkeling. Op hoofdlijn kan gesteld worden dat de Hoofdstraat verkeersluw wordt ingericht en dat de Nazarethstraat als parkeerroute wordt ingericht. Door de heroverweging van de centrumontwikkeling wordt er minder programma toegevoegd, waardoor de verwachte hoeveelheid verkeer minder is dan waar in het Uitwerkingsplan vanuit gegaan is.

Voor diverse locaties in het plangebied zijn verzoeken ingediend om wonen op de begane grond toe te staan (Hoofdstraat 18 en Nieuwstraat 88). Het college van burgemeester en wethouders hebben besloten mee te willen werken aan deze ontwikkeling middels een separate procedure. Gelet op de wens om voor 1 juli 2013 vooliggend bestemmingsplan vast te stellen in verband met de actualiseringsplicht, was er onvoldoende tijd om de verzoeken onderbouwd op te nemen in voorliggend plan. Ten tijde van de vaststelling van voorliggend plan wordt de haalbaarheid van de verzoeken onderzocht. De gemeente is voornmens medewerking te verlenen aan de te voeren separate procedures.

Wijzigingsbevoegdheid

Bij de centrumontwikkeling staat voorop dat het centrum van Best als geheel beter gaat functioneren. Daarbij speelt het evenwicht met de bestaande winkelgebieden een grote rol. Het is zaak dat de toe te voegen gebouwen en winkels er voor zorgen dat de routing verbeterd. Hiervoor is het wenselijk aan het Raadhuisplein nieuwe bebouwing met centrumvoorzieningen en daarboven woningen te realiseren. Deze ontwikkeling is op dit moment nog onvoldoende concreet. Voor deze ontwikkelingen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, die in de toekomst de ontwikkeling mogelijk maakt. Voor dit plan dient ten tijden van het wijzingsplan de haalbaarheid aangetoond te worden. De volgende voorwaarden zijn opgenomen:

1. a. het bouwvlak een oppervlakte mag hebben van maximaal 3.000 m²;
2. b. het bedrijfsvloeroppervlak detailhandel, dienstverlening en horeca mag niet meer bedragen dan 2.160 m², met dien verstande dat deze functies uitsluitend zijn toegestaan op de begane grond;
3. c. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 20, met dien verstande dat woningen uitsluitend toegestaan zijn op de verdieping;
4. d. de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan respectievelijk 9 meter en 14 meter;
5. e. wordt voorzien in voldoende parkeren;
6. f. een positief advies van de waterbeheerder is ontvangen;
7. g. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing niet onevenredig worden belemmerd;
8. h. het verhaal van kosten van grondexploitatie voor de gemeente over de in het wijzigingsplan begrepen gronden is via een exploitatieplan of anderszins geregeld.

In voorliggend hoofdstuk is gekeken naar de aspecten die met de fysieke milieuwaarden samenhangen. Verder wordt in dit hoofdstuk de historische kwaliteit beschreven, waarbij archeologie, cultuurhistorie en eventueel aanwezige monumenten aan bod komen. De uitkomsten van verrichte onderzoeken zijn in dit hoofdstuk vermeld.

In voorliggend hoofdstuk wordt per milieuthema gestart met een algemene beschrijving en de geldende regelgeving. Vervolgens wordt het uitgevoerde onderzoek en de conclusie beschreven. Het gemaakte onderscheid in hoofdstuk 4 tussen beheer en ontwikkeling is voor de diverse milieuaspecten van belang, dit komt terug in de paragrafen onderzoek en conclusie per milieuaspect.

Regelgeving

In 2009 zijn de eerdere beleidsdoelen ten aanzien van water (o.m. Nationaal Bestuursakkoord Water - geactualiseerd, de 4e Nota water, en de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW)) in concrete beleidsdoelen en maatregelen vertaald.

Deze zijn opgenomen in het Nationale waterplan 2010-2015, het provinciale waterplan Noord-Brabant 2010-2015 en het waterbeheerplan 2010-2015 van waterschap De Dommel. De waterplannen op deze drie niveaus zijn gelijktijdig opgesteld en sluiten inhoudelijk op elkaar aan.

De basisprincipes van bovengenoemd beleid zijn: meer ruimte voor water en het voorkomen van afwenteling van de waterproblematiek in ruimte of tijd. Dit is uitgewerkt in de twee drietrapsstrategieën voor: waterkwantiteit (vasthouden, bergen, afvoeren) en waterkwaliteit (schoonhouden, schoon en vuil scheiden, zuiveren).

Beleid

Europees beleid

Door de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) heeft Nederland een resultaatsverplichting voor het bereiken van de gewenste waterkwaliteit en ecologie van grond- en oppervlaktewatersystemen. Voor grote wateren of watersystemen, de zogenaamde KRW-waterlichamen, zijn hiertoe doelen opgesteld. De (bindende) maatregelen om de doelen te bereiken zijn vastgelegd in de stroomgebiedbeheerplannen. Voor de overige wateren geldt minimaal het stand-still principe. Waterbeheerders mogen hiervoor zelf aanvullende doelen opstellen.

Rijksbeleid

Een belangrijk instrument voor de uitvoering van het rijksbeleid is de watertoets. De watertoets wordt toegepast op nieuwe ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen. Als een gemeente een ruimtelijk plan wil opstellen, stelt zij de waterbeheerder op de hoogte van dit voornemen. De waterbeheerder stelt dan een zogenaamd wateradvies op. Het ruimtelijk plan geeft in de waterparagraaf aan hoe is omgegaan met dit wateradvies. In de watertoets worden alle aspecten van water meegenomen.

Provinciaal beleid

Het provinciaal Waterplan 2010-2015 is de strategische basis voor het Brabantse waterbeleid en -beheer voor de korte en de lange termijn, rekening houdend met Europese, landelijke, provinciale en regionale doelen, duurzaamheid en klimaatveranderingen. Het is een breed gedragen beleidsplan, omdat het tot stand is gekomen in nauwe samenwerking met talloze belanghebbende (water)partijen in Brabant.

Het provinciaal Waterplan borduurt ook voort op het beleid en de maatregelen die in het Reconstructieplan en de Verordening Ruimte zijn opgenomen, zoals de reservering voor waterberging. Binnen het plangebied liggen geen gebieden die gereserveerd zijn voor waterberging.

In de Provinciale milieuverordening Noord-Brabant (PMV) zijn milieuregels opgenomen die het drinkwater moeten beschermen. Het grondwater rond de Brabantse drinkwaterwinningen wordt beschermd met speciale zones. Het plangebied valt niet binnen een waterwin- of grondwaterbeschermingsgebied.

Waterschap De Dommel

In het waterbeheerplan 2010 - 2015 "Krachtig Water" staat beschreven hoe waterschap De Dommel het waterbeheer in het werkgebied de komende jaren wil uitvoeren. Het waterbeheerplan beschrijft de uitgangspunten voor het beheer, de ontwikkelingen die de komende jaren verwacht worden en de belangrijkste keuzen die het waterschap moet maken. Daarnaast geeft het waterbeheerplan een overzicht van maatregelen en kosten. De maatregelen voor de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) zijn onderdeel van het plan. De visie en doelen ten aanzien van water zijn op hoofdlijnen opgenomen in het Waterbeheerplan 2010-2015. Het waterbeheerplan biedt de basis voor de uitwerking van maatregelen die voor het behalen van de doelen noodzakelijk zijn.

De Keur van waterschap De Dommel (2009) is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor waterkeringen (o.a. dijken en kaden), watergangen (o.a. kanalen, rivieren, sloten, beken) en andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen). De keur maakt het mogelijk dat het waterschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren en initiatieven van derden kan toetsen.

De randvoorwaarden voor ruimtelijke ontwikkelingen en de uitgangspunten ten aanzien van het duurzaam omgaan met water bij ver- en nieuwbouwplannen van waterschap De Dommel zijn opgenomen in de documenten "Handreiking watertoets, maart 2012", " de kadernota Stedelijk water, 2006", "Beleidsnota Stedelijk Water, 2000", "Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk, 2006" en in het waterbeheerplan 2010-2015.

Gemeente Best

In het Waterplan van de gemeente Best (oktober 2005) wordt de gewenste toekomstige situatie met betrekking tot water binnen de gemeente Best verwoord aan de hand van een aantal waterthema's en streefbeelden, zoals waterkwaliteit, verdrogingbestrijding, wateroverlast en waterbeleving.

In het Gemeentelijk Rioleringsplan Best 2006 t/m 2010 is benoemt welke voorzieningen op het gebied van riolering de gemeente bezit, hoe deze voorzieningen functioneren, hoe het rioolstelsel beheerd wordt en hoe dit gefinancierd wordt. Tevens staan in het Gemeentelijk Rioleringsplan de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op het gebied van rioleringsbeheer.

De Watertoets

Onderdeel van het rijksbeleid is de invoering van de watertoets. Als een gemeente een ruimtelijk plan wil opstellen, stelt zij de waterbeheerder vroegtijdig op de hoogte van dit voornemen. De waterbeheerder stelt dan een zogenaamd wateradvies op. Het ruimtelijk plan geeft in de waterparagraaf aan hoe is omgegaan met dit wateradvies.

Het plangebied ligt in het centrum van Best. Het bestemmingsplan is grotendeels een beheersplan, waarbij slechts de bestaande situatie wordt vastgelegd, aangevuld met diverse ontwikkelingen (zie 4.2). De randvoorwaarden en uitgangspunten die in het kader van de watertoets zijn verzameld, onder andere in het overleg van 28-8-2012, zijn vastgelegd in de waterparagraaf. In deze waterparagraaf worden de huidige- en toekomstige situatie beschreven. Voor de toekomstige situatie wordt beschreven welke maatregelen genomen moeten worden ten aanzien van het watersysteem om te voldoen aan het landelijke beleid en het waterschapsbeleid.

Bodem

In het Dino-loket van TNO zijn meerdere boringen in het centrumgebied van Best gevonden. De boringen laten zien dat de bodem in het gebied de eerste 4,5 meter beneden maaiveld voornamelijk bestaat uit afwisselend matig fijn zand en leemlagen. Via het Dino-loket zijn gegevens opgevraagd over de grondwaterstand in het plangebied. Binnen het plangebied is een bruikbare peilbuis (B51B0312) aanwezig die gedurende langere tijd is waargenomen. De maaiveldhoogte nabij de peilbuis bedraagt NAP +15,91 meter. De peilbuis heeft een filter in het 1^e watervoerende pakket. Op basis van de peilbuis blijkt dat de grondwaterstand de laatste tien jaar tot maximaal NAP +14,5 meter kan stijgen. Gemiddeld ligt de grondwaterstand op circa NAP +13,5 meter. Met een maaiveldhoogte nabij de peilbuis van circa NAP +15,91 meter betekent dit een gemiddelde grondwaterstand van circa 2,4 meter beneden maaiveld en een hoogste grondwaterstand van circa 1,4 meter beneden maaiveld.

Het plangebied is niet gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied.

In het plangebied of in de omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater van waterschap De Dommel aanwezig. Ten noorden van de Hoofdstraat is in de Koetshuistuin een vijverpartij aanwezig.

In de huidige situatie wordt zowel het hemelwater, als het vuilwater uit het centrum met behulp van een gemengd rioolstelsel afgevoerd naar de rioolwaterzuivering in Sint Oedenrode.

Toekomstige situatie

Algemeen

De herontwikkeling van het centrum heeft een beperkte toename van verhard oppervlak tot gevolg. Het kerkhofpad wat in de huidige situatie de bestemming groen heeft wordt in de toekomstige situatie verhard en ingericht als parkeerplaats, dit heeft een extra verhard oppervlak tot gevolg van 3.870 m². Door de centrum ontwikkeling wordt extra verharding mogelijk gemaakt. Door aanleg van de bouwblokken B en A worden gronden die in de huidige situatie de bestemming verkeer hebben in de toekomstige situatie dakoppervlak, dit betreft geen toename van het verhard oppervlak. In de watertoets in de bijlage is de ontwikkeling verder uitgewerkt. Deze uitwerking is gebaseerd op de centrum ontwikkeling uit het uitwerkingsplan zoals opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan. Gelet op bovenstaande heeft dit echter geen verdere gevolgen voor de watertoets en is dit een worst case afspiegeling van de centrum ontwikkeling (er wordt minder ontwikkeld).

Alle nieuwbouw en bestaande verharding wordt zo veel als mogelijk afgekoppeld van het gemengd rioolstelsel en aangesloten op de nieuw aan te leggen hemelwaterriolering en afgevoerd naar bergingsvoorzieningen aan de rand van Best. In het totaal kan naar verwachting maximaal 13 ha. verhard oppervlak worden afgekoppeld (bron: Kosten-Baten analyse afkoppelen Centrumgebied Best, 2007, Gemeente Best & Waterschap De Dommel). Hier wordt dan ook vanuit gegaan in de berekeningen.

Afbeelding 11: Toekomstige situatie centrumplan Best

De vuilwaterafvoer van het centrumplan is en blijft aangesloten op het bestaande gemeentelijk DWA -stelsel. In 2007 is een afkoppelstudie voor het Centrumplan Best uitgevoerd "Kosten-Baten analyse afkoppelen Centrumgebied Best, 2007, Gemeente Best & Waterschap De Dommel". Op basis van deze studie is een keuze voor het toekomstig watersysteem in het centrum van Best gemaakt: Vanwege het ontbreken van oppervlaktewater in het centrum van Best en het voorkomen van ondoorlatende bodemlagen waardoor het gebied niet geschikt is voor infiltratie, wordt het hemelwater afgevoerd naar waterbergingsvoorzieningen ten noorden van Best. Bij de herinrichting van het centrum blijft het huidige DWA-stelsel intact. Naast het DWA-stelsel wordt een nieuw HWA-stelsel aangelegd, waarop een groot deel van het verhard oppervlak wordt aangesloten. De afvoer van het HWA-stelsel zal plaats vinden via een reeds aangelegde afwateringsstructuur, via de Oranjestraat en de Zomereik, naar het oppervlaktewater aan de rand van Best (Hokkelstraat). Een tweede afwateringsstructuur, via het spoor richting een bergingsvoorziening aan de Ringweg, is op dit moment in voorbereiding. De globale ligging van beide afwateringsstructuren is in navolgende figuur weergegeven.

Afbeelding 12: Toekomstige afwatering hemelwater Centrumplan Best

Met behulp van de HNO-Tool (Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen) van waterschap De Dommel is de benodigde waterberging voor het nieuw verhard oppervlak (door aanleg van de parkeerplaats aan het Kerkhofpad en de bouwblokken op de hoek van de Nieuwstraat - Nazarethstraat en op de hoek van de Oranjestraat - Secretaris L.Jansenstraat) bepaald. Uit de resultaten van de berekening blijk dat bij een T=10+10% bui een voorziening benodigd is met een bergingscapaciteit van 217 m³ uitgaande van een nieuw verhard oppervlak van 5.135 m². Bij een T=100+10% bedraagt de totaal benodigde capaciteit van de voorziening 279 m³ . In de bergingsvoorzieningen dient naast de berging voor het nieuw verhard oppervlak tevens een berging voor het centrum beschikbaar te zijn van 9 mm per m2 afgekoppeld verhard oppervlak. Uitgaande van een maximaal af te koppelen oppervlak van 13 ha. dient (13 ha.* 9 mm/per m2 =) 1.170 m³ waterberging beschikbaar te zijn voor het af te koppelen verhard oppervlak van het centrumplan. In totaal komt de waterbergingseis daarmee op 1.449 m³. De gemeente probeert zoveel mogelijk berging te vinden in de afwateringsstructuur die is aangelegd en nog aangelegd gaat worden. De resterende waterbergingsopgave zal gevonden worden ten noorden van Best nabij de Hokkelstraat. Afspraken hierover zijn opgenomen in het afvalwaterakkoord dat eind 2012/begin 2013 ondertekend zal worden.

Waterkwaliteit

hemelwater

Het hemelwater dat terechtkomt op de bebouwing en de openbare verharding wordt beschouwd als schoon wanneer geen uitlogende bouwmaterialen (zoals lood, koper, zink en zacht PVC) gebruikt worden en voldoende rekening wordt gehouden met het waarborgen van de waterkwaliteit van hemelwater wat in het HWA-stelsel terecht komt. Dit water kan direct worden afgevoerd naar het oppervlaktewater aan de rand van Best.

Communicatie naar burgers

Omdat de afvoer van hemelwater van het heringerichte centrum voor een groot deel wordt afgekoppeld wordt naar het oppervlaktewater in het buitengebied van Best is het belangrijk dit tijdig te communiceren naar burgers. Zo moet duidelijk zijn dat bij voorkeur geen auto's op straat gewassen worden en geen afvalwater in straatkolken geloosd wordt. Daarnaast is het belangrijk de burgers te attenderen op het voorkomen van verontreiniging van het afgekoppelde hemelwater.

Beheer openbaar terrein

Het beheer en onderhoud van de openbare wegen en groen ligt bij de gemeente. In verharde gebieden waar hemelwater naar oppervlaktewater wordt afgevoerd moet rekening gehouden worden met het gebruik van bijvoorbeeld (onkruid)bestrijdingsmiddelen en het strooien van zout. Verontreiniging van hemelwater dient te worden voorkomen. Bij eventuele calamiteiten moet voorkomen worden dat vervuild bluswater via de hemelwaterafvoer in het oppervlaktewater terecht komt.

Ontwatering

De ontwateringseis voor nieuw stedelijk gebied is minimaal 0,7 meter. De maaiveldhoogte in het plangebied is circa NAP +16,0 meter. Aan de hand van de peilbuis gegevens uit Dino-Loket is de ontwateringdiepte te bepalen. Uit de gegevens blijkt de hoogste grondwaterstand op circa NAP +14,5 meter ligt. Bij deze grondwaterstand is de ontwatering circa 1,5 meter. Op basis van de beschikbare gegevens wordt geconcludeerd dat ruimschoots wordt voldaan aan de ontwateringseis van minimaal 0,7 meter.

Parkeerkelder (maakt niet langer onderdeel uit van de plannen)

Indien wordt voorzien in een verdiepte aanleg van een parkeervoorzieningen moeten voorzieningen worden getroffen die tegengaan dat grondwater de parkeergarage instroomt. Afhankelijk van de definitieve diepteligging van de parkeergarage dient dit in een latere fase van het plan verder uitgewerkt te worden. Een permanente verlaging van de grondwaterstand in het plangebied is niet toegestaan, wel mag voor bijvoorbeeld de aanleg van de parkeerkelder tijdelijk bemaling plaatsvinden (afhankelijk van de duur en het waterbezwaar van de bemaling dient een melding dan wel vergunning aangevraagd te worden bij waterschap De Dommel).

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan. Deze waterparagraaf is voorgelegd aan het waterschap.

Regelgeving

De regelgeving ten aanzien van bodem is geregeld in de Wet bodembescherming (Wbb). Het doel van de Wbb is om te voorkomen dat nieuwe gevallen van bodemverontreinigingen ontstaan. Voor bestaande bodemverontreinigingen is aangegeven in welke situaties (omvang en ernst van verontreiniging) en op welke termijn sanering moet plaatsvinden. Hierbij dient de bodemkwaliteit tenminste geschikt te worden gemaakt voor de functie die erop voorzien is, waarbij verspreiding van verontreiniging zoveel mogelijk wordt voorkomen.

Het beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit.

Onderzoek

Voor de ontwikkelende delen van het plangebied is bodemonderzoek uitgevoerd, zie bijlagen 4 en 5.

Parkeerkelder (maakt niet langer onderdeel uit van de plannen)

In opdracht van de gemeente is door Lankelma Geotechniek Zuid B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd aan de hoofdstraat te Best op de locatie van de voorgenomen parkeerkelder. Het onderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5740;2009. In onderstaande tabel zijn de aangetoonde overschrijdingen weergegeven.

Formeel bezien is de bodem niet geheel vrij van bodemverontreining. Gezien de aard en mate van de aangetroffen verontreining (zie hiervoor het rapport in bijlage 4 ) is nader onderzoek niet noodzakelijk. Er bestaat vanuit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperking ten aanzien van de geplande realisatie van de parkeerkelder.

Kantoren

In opdracht van de gemeente is door Lankelma Geotechniek Zuid B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd aan de hoofdstraat te Best op de locatie van de voorgenomen kantoren. Het onderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5740;2009. In onderstaande tabel zijn de aangetoonde overschrijdingen weergegeven.

Formeel bezien is de bodem niet geheel vrij van bodemverontreiniging. Gezien de aard en mate van de aangetroffen verontreiniging (zie hiervoor het rapport in bijlage 5) is nader onderzoek niet noodzakelijk. Er bestaat vanuit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperking ten aanzien van de geplande realisatie van de kantoren.

Wijzigingsbevoegdheid

Voorafgaand aan bovengenoemde onderzoeken is een vooronderzoek NEN5725 uitgevoerd. Het onderzochte gebied omvat ook het gebied waar de wijzigingsbevoegdheid is opgenomen.

In het algemeen kan gesteld worden dat er in de regio op lokaal niveau in het grondwater (sterk) verhoogde gehalten aan metalen kunnen voorkomen. Uit het vooronderzoek is geen informatie naar voren gekomen waaruit zou kunnen blijken dat op de locatie sprake is, of is geweest van activiteiten welke een bedreiging vormen. Er bestaat vanuit bodemkwaliteitsoogpunt dan ook geen beperking ten aanzien van het opnemen van de wijzigingsbevoegdheid.

Locatie hoofdstraat

Aanleiding voor het onderzoek is de geplande ontwikkeling van deze locatie. Doel van het verkennend bodemonderzoek is het, middels een steekproef, vaststellen van de actuele bodemkwaliteit ter plaatse.

Het boven de generieke achtergrondwaarde verhoogde gehalte lood (MM1) overschrijdt de lokale achtergrondwaarde. Formeel gezien is de bodem op de locatie niet geheel vrij van bodemverontreiniging. Gezien de aard en mate van de aangetroffen verontreiniging is nader onderzoek niet noodzakelijk. Er bestaan uit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperkingen ten aanzien van de geplande ontwikkelingen.

Locatie Nieuwstraat

Voor de locatie Nieuwstraat is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Doel van het verkennend bodemonderzoek is het, middels een steekproef, vaststellen van de actuele bodemkwaliteit ter plaatse. De boven de generieke achtergrondwaarden verhoogde gehalten lood en zink overschrijden de lokale achtergrondwaarden niet. Formeel gezien is de bodem op de locatie niet geheel vrij van bodemverontreiniging. Gezien de aard en mate van de aangetroffen verontreiniging is nader onderzoek niet noodzakelijk. Er bestaan uit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperkingen ten aanzien van de geplande grondtransactie en eventuele toekomstige nieuwbouw.

Locatie Oranjestraat

Voor de locatie Oranjestraat is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Aanleiding voor het onderzoek is een geplande grondtransactie. Doel van het verkennend bodemonderzoek is het, middels een steekproef, vaststellen van de actuele bodemkwaliteit ter plaatse.

De boven de generieke achtergrondwaarden verhoogde gehalten PAK in de toplaag (MM1) en minerale olie in de onderlaag (MM2) overschrijden de lokale achtergrondwaarden niet. In het grondwater is onder andere een lichte verhoging aan barium aangetroffen. Daar er geen mogelijke bron voorhanden is, behoeft deze parameter formeel niet te worden getoetst.

Formeel gezien is de bodem op de locatie niet geheel vrij van bodemverontreiniging. Gezien de aard en mate van de aangetroffen verontreiniging is nader onderzoek niet noodzakelijk. Er bestaan uit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperkingen ten aanzien van de geplande grondtransactie en eventuele toekomstige nieuwbouw.

Conclusie

Het bestemmingsplan betreft deels een consoliderend bestemmingsplan. Bestaande bestemmingen, bebouwing en functies in het gebied blijven gehandhaafd en worden overeenkomstig de huidige bestemming geregeld in het bestemmingsplan. Er is geen sprake van een functiewijziging voor het consoliderende deel van het plangebied en er bestaat vanuit bodem geen beperking voor dit deel van het bestemmingsplan. Indien de bestemming binnen voorliggend plangebied in de toekomst wijzigt dient te worden beoordeeld of de bodemkwaliteit voldoet aan de eisen van de beoogde bestemming.

Voor het te ontwikkelen deel van het plangebied zijn nadere onderzoeken gedaan middels een (historisch) bodemonderzoek. Er bestaan vanuit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperking ten aanzien van de geplande ontwikkelingen.

Regelgeving

De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en die op provinciaal niveau in de structuurvisie is vastgelegd.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998, die op 1 oktober 2005 in werking is getreden, van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

1. a. door de minister van LNV aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
2. b. door de minister van LNV aangewezen beschermde natuurmonumenten;
3. c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de minister van LNV). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Speciale beschermingszones maken onderdeel uit van een samenhangend Europees ecologisch netwerk: Natura 2000. Dit netwerk is vergelijkbaar met de Nederlandse Ecologische Hoofdstructuur, echter op Europees niveau.

Ecologische Hoofdstructuur

De Nota Ruimte geeft het beleidskader voor de duurzame ontwikkeling en een verantwoord toekomstig grondgebruik in de vorm van onder andere de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones.

Flora en fauna

Op 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Deze wet regelt de bescherming van wilde dier- en plantensoorten. In de wet zijn de voormalige Jacht- en Vogelwet opgenomen, alsmede de soortbeschermingsparagrafen uit de Natuurbeschermingswet. Tevens is een deel van de verplichtingen op grond van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn opgenomen. De Flora- en faunawet verbiedt om dieren te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren. Ook legt de wet de zorgplicht van de burger voor de flora en fauna vast. Er zijn vrijstellingsbepalingen, onder andere in verband met de jacht en de schadebestrijding. Afwijkingen van de verbodsbepalingen zijn mogelijk indien geen afbreuk wordt gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

In en grenzend aan het plangebied zijn geen Natura 2000 gebieden gelegen. Daarnaast zijn in de provinciale verordening ruimte (zie 3.2.2) in het gebied geen beschermde natuurgebieden (ehs, groenblauwe mantel, etc.) aangewezen.

Er is voor de gebiedsbescherming dan ook geen aanleiding voor nader onderzoek voor zowel het conserverende als het ontwikkelingsgerichte deel van het bestemmingsplan.

Soortenbescherming

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2', de bijlage 1 soorten van het Besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten, de soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn (tezamen tabel 3) en met vogels. Van deze laatste groep is een lijst opgesteld met vogelsoorten waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn en een lijst met vogels waarbij inventarisatie gewenst is. Komen soorten van de hierboven genoemde beschermingsregimes voor dan is de eerste vraag of de voorgenomen activiteit effecten heeft op de beschermde soorten. Treden er effecten op dan dient er gekeken te worden of er passende maatregelen getroffen kunnen worden om de functionaliteit van de voortplantings- en/of vaste rust- en verblijfplaats te garanderen. Met passende maatregelen kan de aanvraagprocedure voor een ontheffing voorkomen worden. Voor soorten van 'tabel 2' geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt wordt conform een door het ministerie goedgekeurde gedragscode. Als passende maatregelen niet mogelijk zijn dan dient er een ontheffing aangevraagd te worden op grond van een belang behorende bij het beschermingsregime waaronder de soort beschermd wordt.

Gezien het voorgaande wordt verwacht dat de voorschriften uit de Flora- en faunawet niet worden overtredenen voor het conserverend deel van het bestemmingsplan. Er is voor dit deel dan ook geen aanleiding voor nader onderzoek.

Ontwikkeling Centrum

Naar aanleiding van de geplande herinrichting van het centrum (zowel fase 1 als de opgenomen wijzigingsbevoegdheid) van de gemeente is door Ecologica in 2011 een quickscan uitgevoerd (Quickscan, 2011, Ecologica) om de (mogelijke) aanwezigheid van beschermde soorten dieren en planten in het kader van de Flora- en faunawet vast te stellen. De resultaten van dit onderzoek geven aan of de geplande maatregelen nadelig kunnen zijn voor beschermde soorten. Zo ja, dan wordt aangegeven voor welke soorten in het kader van de Flora- en faunawet ontheffing moet worden aangevraagd. Hieronder zijn de belangrijkste conclusies van de uitgevoerde quickscan weergegeven.

Planten: Binnen de grenzen van het onderzoeksgebied wordt hoogstens één beschermde soort verwacht, de brede wespenorchis. Dit is een algemene beschermde soort waarvoor voor de geplande werkzaamheden geen ontheffing hoeft te worden aangevraagd.

Zoogdieren: Voor grondgebonden zoogdieren zijn alleen effecten te verwachten op vaste rust- en verblijfplaatsen van algemene beschermde soorten. Met betrekking tot de geplande maatregelen en ontwikkelingen geldt voor deze soorten een algemene vrijstelling, waardoor het aanvragen van een ontheffing niet nodig is. Er kunnen enkele beschermde vleermuissoorten in het onderzoeksgebied voorkomen en mogelijk worden geschaad als gevolg van de werkzaamheden. Daarom is er nader onderzoek uitgevoerd.

Onderstaand de belangrijkste resultaten van het uitgevoerde veldonderzoek (zie Bijlage 9 voor het uitgevoerde onderzoek). In het gebied zijn geen kraamkolonies of vliegroutes aangetroffen. Bij de te slopen gebouwen zijn geen aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen. Het gebied is van geringe betekenis als foerageergebied voor de gewone dwergvleermuis. Wel is er een redelijk groot aantal baltsende gewone dwergvleermuizen in het gebied waargenomen. Deze zullen verblijfplaatsen hebben in gebouwen in het gebied of in de directe omgeving ervan. Deze vleermuizen foerageerden ook aan het begin van de avond in het gebied. De aanwezige bomen spelen daarbij een belangrijke rol; de vleermuizen foerageerden met name rond deze bomen. In de directe omgeving, op de begraafplaats, werd een baltsende grootoorvleermuis waargenomen.

In hoeverre de uitvoering van de plannen nadelig zal zijn voor vleermuizen hangt af van de manier waarop ze worden uitgevoerd. Het verdwijnen van bomen zal naar verwachting een negatieve invloed hebben op het belang van het gebied voor vleermuizen. Bij sloop of verbouwingsactiviteiten kunnen vleermuizen gedood worden. Het is niet waarschijnlijk dat dit zal leiden tot vermindering van het aantal verblijfplaatsen; solitaire of kleine groepjes vleermuizen kunnen op tal van plaatsen in gebouwen een verblijfplaats vinden. Toename van kunstlicht in de omgeving van de begraafplaats kan nadelig zijn voor de grootoorvleermuis, aangezien dit een lichtschuwe soort is.

In het kader van de plannen hoeft er geen ontheffing te worden aangevraagd voor vleermuizen.

Vogels: Het is noodzakelijk maatregelen die van invloed zijn op broedvogels buiten het broedseizoen uit te voeren. Jaarrond beschermde nesten kunnen aanwezig zijn in de gebouwen maar ondervinden naar verwachting geen effecten van de werkzaamheden. In het te slopen gebouw worden geen jaarrond beschermde nesten verwacht.

Amfibieën: Het onderzoeksgebeid is van zeer marginaal belang voor amfibieën. Een eventueel aan te treffen amfibie zal betrekking hebben op zwervende exemplaren. Nader onderzoek of een ontheffing is niet nodig.

Reptielen, vissen en ongewervelden: Er zijn geen beschermde reptielen, vissen of ongewervelden aanwezig of te verwachten in het onderzoeksgebied. Een ontheffingsaanvraag hiervoor is niet nodig.

Locatie Oranjestraat en Den Ekker

De locaties Oranjestraat en Den Ekker zijn onbebouwde, danwel groene locatie, die in het vigerende bestemmingsplan een woonbestemming inclusief bouwmogelijkheden hadden. Middels onderzoek dient te worden aangetoond dat het opnieuw opnemen van een woonbestemming geen probleem is.

Op beide terreinen zijn nauwelijks dieren en planten aanwezig. Ook de beplanting ten zuiden van locatie Den Ekker heeft beperkte waarde. Het naastliggende pand aan de Nieuwstraat zou een verblijfplaats van vleermuizen kunnen zijn. Wanneer dit het geval is kan hoge bebouwing daar vlakbij een negatief effect hebben op deze verblijfplaats. Eventuele knelpunten kunnen overigens naar alle waarschijnlijkheid in het ontwerp van de nieuwbouw en/of maatregelen aan het naastliggende pand worden opgelost. De opgenomen woonbestemming is daarom zonder meer mogelijk.

Verder zijn geen effecten op strenger beschermde soorten te verwachten waarbij de Flora- en faunawet wordt overtreden. Nestelende vogels zijn altijd beschermd en daarom zijn verstorende handelingen in het broedseizoen (globaal eind maart tot half augustus) niet toegestaan. Omdat op en nabij de twee locaties geen broedende vogels worden verwacht is dit niet aan de orde.

Wanneer naast de mogelijke vleermuisverblijfplaats bebouwing komt die tot aan de goot of hoger reikt en op minder dan 5 meter afstand staat, wordt aanbevolen om het naastliggende pand te onderzoeken op het voorkomen van vleermuizen.

Locatie Nazarethstraat 10

Op de locatie Nazarethstraat 10 wordt het bouwvlak vergroot om daar een woonzorgcentrum mogelijk te maken. Binnen de locatie worden geen strikt beschermde (vaat)planten en vissen, ongewervelde en reptielen verwacht.

Verwacht wordt dat slechts algemene voorkomende beschermede zoogdieren en amfibieën voorkomen, zoals de mol, egel, groene kikker en gewone pad. Omdat het hier gaat om soorten die in grote delen van Nederland en de provincie Noord-Brabant voorkomen, doet het verdwijnen van een zeer beperkt leefgebied geen afbreuk aan de gunstige staat van instandhouding. De ingreep heeft ook geen negatieve effecten op vleermuizen.
Locatie ten oosten van de begraafplaats

De locatie ligt ten oosten van de begraafplaats aan de Molenstraat. Op het terrein worden parkeerplaatsen aangelegd.

In het gebied zijn licht beschermde soorten, zoals het konijn, tijdelijk aanwezig, maar hebben geen vaste verblijfplaatsen. Verstoring van deze soorten en hun verblijfplaatsen valt onder de vrijstelling in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen. Van de strenger beschermde soorten zullen vleermuizen wel eens overvliegen of wellicht tijdelijk foerageren. De voorgenomen inrichting vormt hiervoor geen belemmering. Andere strenger beschermde soorten zijn niet te verwachten. Bij de voorgenomen inrichting zullen daarom geen effecten op strenger beschermde soorten optreden waarbij de Flora- en faunawet wordt overtreden.

Locatie ten noorden van de begraafplaats

De locatie ligt ten noorden van de begraafplaats aan de Molenstraat. Het terrein zal worden ingericht als parkeerplaats. De huidige bomen worden zoveel mogelijk gehandhaafd.

Vleermuizen foerageren naar alle waarschijnlijkheid in het terrein, maar dit vervult geen essentiële functie voor de vleermuizen. Er is daarom geen sprake van een mogelijke verstoring van een ‘vaste verblijfplaats’.

Wat de andere soortgroepen betreft zijn in het plangebied geen strenger beschermde soorten aangetroffen en zijn ook niet te verwachten. Bij de voorgenomen inrichting zullen daarom geen effecten op strenger beschermde soorten optreden waarbij de Flora- en faunawet wordt overtreden. Nestelende vogels zijn altijd beschermd en daarom zijn verstorende handelingen in het broedseizoen (globaal eind maart tot half augustus) niet toegestaan. Dit betreft het kappen van bomen, maar ook andere ingrepen kunnen verstorend zijn. Wanneer het aannemelijk is dat deze vogels worden verstoord, kan in principe niet op die plek worden gewerkt.

Het wordt aanbevolen om de werkzaamheden zoveel mogelijk buiten het broedseizoen uit te voeren om verstoring te voorkomen en de lichtuitstraling naar de bomen te voorkomen en zo mogelijk gebruik te maken van een type licht wat voor vleermuizen minder verstorend is.

Conclusie

Gezien het voorgaande en het deels conserverend karakter van het bestemmingsplan, wordt verwacht dat de voorschriften uit de Flora- en faunawet niet worden overtreden. Er is dan ook geen aanleiding voor nader onderzoek. Indien in het plangebied een (andere) nieuwe ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt, dient vooraf onderzoek plaats te vinden naar de effecten op beschermde soorten en indien nodig ontheffing aangevraagd te worden. Om uit te sluiten dat beschermde dier- en/of plantensoorten benadeeld worden dienen bestaande vegetaties (bomen, singels, houtwallen), oude gebouwen en waterpartijen gehandhaafd te worden. De belangrijke bestaande groenstructuren in het plangebied zijn opgenomen in het bestemmingsplan in de bestemming 'Groen'.

Regelgeving

De Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in het kader van geluidhinder van belang. Bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht te worden. De geluidsniveaus op de gevels van de nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. Er dient gekeken te worden naar vier bronnen van geluid, namelijk:

• wegverkeerslawaai;
• spoorlawaai;
• industrielawaai;
• vliegtuiglawaai.

In het akoestisch onderzoek, zie bijlage 22, wordt nader ingegaan op het juridisch kader ten aanzien van akoestiek.

Onderzoek

Bestemmingsplan Centrum, stationsgebied e.o. is deels een conserverend bestemmingsplan. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is voor dit onderdeel niet noodzakelijk omdat geen nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk gemaakt dan wel nieuwe geluidsbronnen.

Voor de voorgenomen ontwikkeling en de aanpassingen aan de verkeersstructuur is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek richt zich op de te projecteren appartementen aan de Raadhuisstraat, de uitbreidingsmogelijkheden van Kanidas (Nazarethstraat), twee separate bouwvlakken waar een woning wordt geprojecteerd (hoek Secretaris L. Jansenstraat / Oranjestraat en hoek Nieuwstraat / Den Ekker) en het gebied tussen de Hoofdstraat en het Raadhuisplein waar middels een wijzigingsbevoegdheid woningen mogelijk kunnen worden gemaakt. Tevens richt het onderzoek zich op de reconstructie van de Nazarethstraat.

Met het akoestisch onderzoek moet inzichtelijk worden wat het geluidseffect is vanwege omliggende (30 km) wegen op de te projecteren woningen binnen het plan. Daarnaast moet duidelijk worden wat het geluidseffect is vanwege het verkeer van en naar het plan en de gedeeltelijke aanpassing van de Nazarethstraat op omliggende bestaande woningen. Op alle wegen binnen dit onderzoek geldt een maximale rijsnelheid van 30 km/uur, hetgeen betekent dat deze wegen formeel gezien niet onder de Wet geluidhinder vallen. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening dient wel inzicht te worden gegeven in de geluidsgevolgen vanwege het verkeer om een afweging te maken in het kader van 'goede ruimtelijke ordening'.

Tegelijk moet met het onderzoek in grote lijn helder worden wat de mogelijke geluidsinvloed is vanwege enerzijds de omliggende bestaande bedrijven op de te projecteren woningen binnen het plan en anderzijds vanwege de te projecteren bedrijven op omliggende bestaande woningen. Daarnaast is (kwalitatief) beschouwd of bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd.

Uit het onderzoek blijkt dat het vanwege verkeerslawaai gecumuleerde geluidsniveau Lden op bouwvlak B (Raadhuisstraat) ten hoogste 67 dB bedraagt. Op het bouwvlak bij Kanidas (bouwvlak C) bedraagt de gecumuleerde geluidsniveau Lden ten hoogste 68 dB. Op de bouwvlakken D en E is een gecumuleerd geluidniveau Lden van respectievelijk 61 dB en 69 dB berekend. Op de grens van het bebouwingsvlak waarvoor middels een wijzigingsbevoegdheid woningen zijn toegestaan (bouwvlak B) is een gecumuleerd geluidsniveau Lden van respectievelijk 68 dB aan de noordzijde (ter hoogte van de Hoofdstraat) en 67 dB aan de zuidzijde (ter hoogte van het Raadhuisplein) berekend. De berekende geluidsniveaus zijn allen exclusief de aftrek ingevolge artikel 110g Wgh.

Hiermee is het geluidsniveau, met uitzondering van bouwvlak D, hoger dan de maximaal toegestane grenswaarde op grond van de Wet geluidhinder. Hoewel deze maximale ontheffingswaarde geen wettelijke grenswaarde is voor onderhavige situatie is het wel een eerste maat voor de aanvaardbaarheid van de geluidssituatie.

Gezien de resultaten kan overwogen worden om in het kader van het realiseren van een zo goed mogelijk woon- en leefklimaat geluidsreducerende maatregelen te treffen. Er kan overwogen worden om de Hoofdstraat, Nieuwstraat, Nazarethstraat, Raadhuisstraat en het Raadhuisplein / Kapelaan J.A. Heerenstraat van een stiller wegdektype te voorzien. Door de wegbeheerder is aangegeven dat een stille elementenverharding vanuit beheertechnische redenen niet voldoende doelmatig is. Een DAB verharding heeft een lagere beeldkwaliteit en past niet bij de uitstraling van het gebied. Overdrachtsmaatregelen in de vorm van een geluidscherm of geluidswal hebben een grote ruimtelijke impact en zijn vanuit ruimtelijk oogpunt niet inpasbaar. Dit leidt tot de overweging om geen geluidsreducerende bron- of overdrachtsmaatregelen te treffen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient ingevolge de Wet ruimtelijke ordening bij het bouwkundig dimensioneren van de woningen en dan met name de geluidsisolatie van de omhullende constructie ervan, rekenschap rekenschap gegeven te worden aan de geluidsniveaus zoals berekend.

Hoewel het hernieuwde Bouwbesluit (april 2012) enkel eisen stelt aan de geluidswering voor situaties waarvoor een hogere waarde is vastgesteld, zijn de eisen die hieruit volgen voor de benodigde geluidswering wel een goede beschermingsmaat.

De gemeente sluit hierbij aan door borging van het akoestisch binnenklimaat voor alle te bouwen woningen middels een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan te regelen.

Uit het onderzoek blijkt verder dat vanwege de wegaanpassing aan de Nazarethstraat en het Raadhuisplein het geluidsniveau met ten hoogste 3 dB toeneemt. De geluidsverhoging treedt met name op bij de bestaande woningen ter hoogte van de wegaanpassing aan de Nazarethstraat en de wegaanpassing aan het Raadhuisplein ter hoogte van de bibliotheek. De verhoging wordt in hoofdzaak veroorzaakt door het feit dat de weg voor deze bestaande woningen op kortere afstand komt te liggen.

Met het toepassen van stille elementenverharding kan de toename worden teruggebracht tot ten hoogste 1 dB. Door toepassen van DAB verharding treedt er geen geluidstoename op, met dit wegdektype wordt een lichte geluidsafname gerealiseerd.

Door de wegbeheerder (de gemeente) is aangegeven dat toepassing van een stille elementenverharding of DAB verharding vanuit beheertechnische redenen respectievelijk vanuit het oogpunt van een goede beeldkwaliteit naar verwachting niet doelmatig zijn.

Overdrachtsmaatregelen in de vorm van een geluidscherm of geluidwal hebben een grote ruimtelijke impact en zijn stedenbouwkundig niet inpasbaar. Daarom worden geen geluidsreducerende bron- of overdrachtsmaatregelen getroffen.

Daarnaast blijkt uit het onderzoek dat te projecteren bedrijfsfuncties binnen het plangebied voldoen aan de aanbevelingen die volgen uit de beoordelingssystematiek volgens de VNG publicatie bedrijven en milieuzonering voor een gebied met functiemenging (zie ook 5.1.6). Wel wordt aanbevolen om bij nadere invulling op bedrijfsniveau, wanneer de benodigde detailgegevens beschikbaar zijn, nader onderzoek naar geluid te doen. De vergunningaanvraag of melding ingevolge de Wabo is hiervoor het meest geschikte kader.

Tegelijk wordt geadviseerd om nadrukkelijk aandacht te hebben voor de geluidsisolatie tussen de bedrijven (op de begane grond) en bovengelegen en/of direct aanpandig gelegen woningen. Op grond van de Wabo/Activiteitenbesluit gelden namelijk ook geluidgrenswaarden voor de binnenwaarde van geluidgevoelige bestemmingen. De gemeente heeft door middel van het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan de borging van het akoestisch binnenklimaat voor alle te bouwen woningen geregeld.

Tenslotte blijkt uit het onderzoek dat, met uitzondering van de Albert Heijn en het gemeentehuis, bestaande bedrijven in de omgeving van het plan niet in het functioneren worden beïnvloed en niet leiden tot een verhoogde kans op geluidshinder op de te projecteren woningen. Voor de Albert Heijn en het gemeentehuis geldt dat de te projecteren woningen op kortere afstand van geluidsbronnen vanwege deze bedrijven komen te liggen dan nu voor bestaande woningen het geval is.

Omdat de bedrijfsduur, bronvermogen van geluidsbronnen en de afstand tussen geluidsbronnen en de te projecteren woningen niet bekend is, kan er geen inschatting worden gemaakt van de geluidsbelasting en eventuele belemmeringen in de bedrijfsvoering.

Daarnaast is voor de Albert Heijn de invloed van logistieke bewegingen niet goed te beoordelen. In de huidige situatie is de laaddeur in de zuidgevel van de Albert Heijn gepositioneerd. Tegen deze gevel is nieuwbouw geprojecteerd, wat betekent dat, indien de Albert Heijn niet verhuist, de laaddeur en de routering van logistieke bewegingen verandert. Het is in dit stadium niet mogelijk om de exacte geluidsgevolgen op de te projecteren woningen gekwantificeerd in beeld te brengen. Om de situatie nauwkeurig inzichtelijk te krijgen, dient een akoestisch onderzoek uit gevoerd te worden wanneer detailgegevens over de invulling van de bouwplannen en positie en routing van geluidbronnen bekend zijn.

Conclusie

Gezien het voorgaande en het deels conserverend karakter van het bestemmingsplan, staat de Wet Geluidhinder de haalbaarheid van voorliggend plan niet in de weg.

Regelgeving

De belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Titel 5.2 Wet milieubeheer handelt over luchtkwaliteit, daarom staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Met de 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate (NIBM)' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 1.500 nieuwe woningen mogen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen uitbreidingslocaties niet meer dan 3.000 woningen bevatten. Voor kantoorlocaties gelegen aan één ontsluitingsweg geldt een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m².

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij getoetst wordt aan de normen.

Onderzoek

Bestemmingsplan Centrum, stationsgebied e.o. is deels een conserverend bestemmingsplan. Het uitvoeren van een luchtkwaliteitsonderzoek is voor dit onderdeel niet noodzakelijk, omdat dit plan onder de regeling NIBM valt. Echter voor de voorgenomen ontwikkeling en de aanpassingen aan de verkeersstructuur is mogelijk een luchtkwaliteitsonderzoek noodzakelijk. In het kader van de ruimtelijke procedure voor het bestemmingsplan 'Centrum, spoorzone e.o' in Best is een onderzoek uitgevoerd naar de concentraties luchtverontreinigende stoffen in de situatie dat de ontwikkeling volledig gerealiseerd is. Hiertoe zijn de concentraties berekend en beoordeeld op enkele maatgevende beoordelingspunten langs de in het onderzoek betrokken wegvakken. Bij de resultaten dient te worden opgemerkt dat deze concentraties (ruim) hoger zijn dan de daadwerkelijke concentraties langs deze wegvakken. Voornaamste reden is dat voor de wegen uit is gegaan van een zeer conservatieve inschatting van de etmaalintensiteiten en de percentages middelzwaar en zwaar vrachtverkeer naar boven zijn afgerond. Op basis van het luchtkwaliteitonderzoek kan worden geconcludeerd dat op alle beoordelingspunten voor de jaren 2013, 2015 en 2023 wordt voldaan aan de grenswaarden zoals opgenomen in bijlage 2 van de Wet milieubeheer.

Conclusie

Op basis van het luchtkwaliteitonderzoek kan worden geconcludeerd dat op alle beoordelingspunten voor de jaren 2013, 2015 en 2023 wordt voldaan aan de grenswaarden zoals opgenomen in bijlage 2 van de Wet milieubeheer. Derhalve wordt geconcludeerd dat Titel 5.2 van de Wet milieubeheer geen belemmering vormt voor verdere besluitvorming.

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden, zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Regelgeving

Ten behoeve van milieuzonering is door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) een bedrijvenlijst opgesteld, waarin bedrijven op hun milieueffecten zijn gecategoriseerd. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder kunnen veroorzaken (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie), kent de lijst aan de bedrijven een categorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de categorie op van 1 tot en met 5, met bijbehorende minimale afstanden tot woongebieden.

In de uitgave "Bedrijven en milieuzonering (2011)" is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld:

• Categorie 1 grootste afstanden 0 en 10 meter;
• Categorie 2 grootste afstand 30 meter;
• Categorie 3 grootste afstanden 50 en 100 meter;
• Categorie 4 grootste afstanden 200 en 300 meter;
• Categorie 5 grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter.

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in bovengenoemde uitgave moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek

Voor de in het plangebied aanwezige bedrijfsactiviteiten wordt gebruik gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Deze lijst is gebaseerd op de uitgave van VNG 'Bedrijven en milieuzonering', versie 2009. Aanwezige bedrijfsactiviteiten worden in voorliggend bestemmingsplan ingeschaald volgens deze staat. Om milieuhinder als gevolg van de bedrijfsactiviteiten al in het ruimtelijk spoor te voorkomen, worden grenzen gesteld aan de toelaatbaarheid van de bedrijfsactiviteiten.

Bedrijvigheid

Gelet op het centrumkarakter (beschouwd als gebied met functiemenging) van het gebied, dient voorkomen te worden dat overlast veroorzaakt wordt voor de woonomgeving door de vestiging van nieuwe bedrijven. Daarom zijn uitsluitend bedrijven toegestaan op locaties waar deze reeds zijn toegestaan. Bovendien is het streven uitsluitend bedrijven te vestigen die uit het oogpunt van hinder passen binnen de omgeving waar ze zich bevinden (milieucategorie 1 of 2). Categorie 1- en 2-bedrijven kunnen in gemengd gebied, gelet op hun aard en invloed op de omgeving, worden toegelaten naast en tussen woningen. Binnen het plangebied komt een aantal bedrijven in een hogere milieucategorie dan categorie 2 voor, dit betreft historisch gegroeide situaties. In voorliggend plan worden de vergunde bedrijfsfuncties mogelijk gemaakt middels een zogenaamde maatbestemming. De ontwikkeling van de nieuwe gevoelige objecten uit het centrumplan zijn getoetst aan akoestiek en luchtkwaliteit, zie hiervoor 5.1.4 en 5.1.5. Een aantal inrichtingen zijn nader bekeken, de resultaten daarvan zijn hieronder beschreven.

Gemeentehuis

Deellocatie A1 is in de nabijheid van het gemeentehuis geprojecteerd. De afstand tussen de bestaande woningen en het gemeentehuis is groter dan de afstand tussen de te projecteren woningen en het gemeentehuis. Dit betekent dat de te projecteren woningen maatgevend zijn voor wat betreft beperkingen in de bedrijfsvoering en de te verwachten geluidsbelasting op de gevel.

Volgens de VNG publicatie zijn de activiteiten vanwege het gemeentehuis geclassificeerd als een categorie A activiteit. Dit wil zeggen dat de activiteiten zodanig weinig milieubelastend zijn dat deze aanpandig zijn uit te voeren. Op basis hiervan leidt de bouw van woningen op de voorgenomen locatie niet tot een verhoogde kans op milieuhinder en beperkingen in de bedrijfsvoering. Bovendien blijkt dat er beperkt sprake is van geluisdbronnen. De belangrijkste geluidsbronnen:

• klimaatinstallaties;
• parkeren personenwagens;
• bevoorrading.

De afstand tot de te projecteren woningen en het gemeentehuis bedraagt minimaal 10 meter; dit is de aanbevolen richtafstand voor dit type bedrijf op basis van de VNG publicatie voor gebieden waar geen sprake is van functiemenging. Daarnaast ligt het accent voor de bedrijfsvoering vooral in de dagperiode (tussen 07.00 uur en 19.00 uur). Het is daarom aannemelijk dat aan de geluidsvoorschriften ingevolge het Activiteitenbesluit kan worden voldaan.

Pizzeria la Lanterna

Deze pizzeria bevindt zich tegenover het reeds bestaande deel van het plangebied, waar in de bestaande situatie op de bovenste bouwlagen al een woonfunctie is bestemd (dit wijkt niet af van het nieuwe bestemmingsplan). Op basis van de VNG publicatie is functiemenging mogelijk omdat er sprake is van een categorie A activiteit. Dit wil zegen dat de activiteiten bij dit bedrijf zodanig weinig milieubelastend zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd.

Uit een eerder uitgevoerd akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting in de bestaande situatie op de gevels van woningen aan de achterzijde van de pizzeria niet wordt overschreden. Aan de voorzijde van de pizzeria (ter plaatse van de gevels van de bestaande woningen die deel uitmaken van het plangebied) zijn destijds geen beoordelingspunten opgenomen. Daar de pizzeria onder het regime van het Activiteitenbesluit valt en er geen maatwerkvoorschriften zijn opgenomen, leidt dit tot de verwachting dat er op basis van de geluidsvoorschriften uit het Activiteitenbesluit richting de bestaande woningen in het plangebied en de te projecteren woningen in het plangebied voldoende waarborg is voor het voorkomen van een verhoogde kans op geluidhinder.

Politiebureau Best

Ten zuiden van het plangebied (deellocatie B) bevindt zich het politiebureau. Deze inrichting is op basis van de VNG publicatie als een type A inrichting te categoriseren. Dit betekent dat de activiteiten in een functiemenggebied aanpandig kunnen worden uitgevoerd.

Deze inrichting is in verband met een klimaatinstallatie op het dak nader bekeken. Gezien de locatie van de klimaatinstallatie zal de milieubelasting op de bestaande woningen aan de Raadhuisstraat maatgevend zijn, omdat hier sprake is van de kortste afstand tussen bron en geluidgevoelige bestemmingen. Daarbij is de installatie in de richting van het plangebied afgeschermd. Het politiebureau valt onder het regime van het Activiteitenbesluit en moet voor de woningen aan de Raadhuisstraat voldoen aan de grenswaarden uit dit besluit. Dit leidt tot de verwachting dat ter plaatse van de te projecteren woningen, waarvoor de afstand tot de bron groter is dan voor bestaande woningen het geval is, de geluidsbelasting niet boven de grenswaarden op grond van het Activiteitenbesluit uit zal komen en er voldoende waarborg is voor het voorkomen van een verhoogde kans op geluidhinder.

Café 't Hart van Best

Dit café is gelegen aan het Raadhuisplein, op geringe afstand van de te ontwikkelen locatie A1. De horecainrichting valt onder het regime van het Activiteitenbesluit en zal derhalve aan de geluidgrenswaarden uit dit besluit moeten voldoen. Omdat in de huidige situatie bestaande woningen dichter bij de inrichting zijn gelegen, is de verwachting dat de grenswaarden voor geluid op grond van het Activiteitenbesluit voldoende waarborg voor de te projecteren woningen bieden. Echter in eerder uitgevoerd akoestisch onderzoek is een geluidsoverschrijding geconstateerd. Dit heeft voor de beoordeling in het kader van geprojecteerde woningen geen gevolg, tenzij bij maatvoorschrift is geregeld dan een hogere geluidsbelasting is toegestaan dan op grond van de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit geldt. Dit blijkt niet uit de aangeleverde gegevens.

Dit betekent dat voor de beoordeling van het plan kan worden uitgegaan van de op grond van het Activiteitenbesluit toegestane geluidsniveaus. Hiermee wordt, mede gezien het bovenstaande, een voldoende bescherming op de te projecteren woningen gewaarborgd. Tegelijk betekent dit dat het bedrijf niet door het plan in zijn functioneren wordt belemmerd. Immers als op de bestaande woning wordt voldaan aan het Activiteitenbesluit dan zal dit ook gelden voor de te projecteren woningen.

Vliegbasis Eindhoven

Het plangebied is gelegen binnen het verstoringsgebied van ILS (Instument Landing System) en in het horizontaal vlak van IHCS (Inner Horizontal en Conical Surface) van de vliegbasis Eindhoven. In voorliggend bestemmingsplan wordt echter geen bebouwing mogelijk gemaakt die, gelet op de hoogte, verstorend kan werken.

Conclusie

Door de wijze van bestemmen van de in het plangebied aanwezige en te vestigen bedrijven zoals hiervoor uiteengezet, is er sprake van een goede afstemming met de omgeving.

In het kader van de bestemmingsplanprocedure moet het aspect externe veiligheid onderzocht worden. Hierbij dienen de risico's in beeld gebracht te worden die het gevolg zijn van opslag, vervoer of verwerking van gevaarlijke stoffen. Risicobronnen zijn bijvoorbeeld vervoersassen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, buisleidingen en risicovolle inrichtingen.

Externe veiligheidsbeleid bestaat uit twee onderdelen: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandseisen tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het groepsrisico is een maat die aangeeft hoe groot de kans is op een ongeval met gevaarlijke stoffen met een bepaalde groep slachtoffers. Hoe hoger het groepsrisico, hoe groter deze kans.

Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven in de vorm van contouren rond een risicobron. Het groepsrisico wordt weergegeven in een grafiek: de fN-curve. Deze curve geeft aan hoe groot de kans is op een ongeval met een bepaald aantal slachtoffers.

Binnen de plaatsgebonden risicocontouren bestaat een bepaald risico te overlijden als gevolg van een calamiteit. Binnen deze contouren gelden harde bouwrestricties. Deze restricties kunnen per risicobron verschillen.

De hoogte van het groepsrisico wordt niet alleen bepaald door de aard van de risicobron, maar ook door het aantal aanwezige personen binnen het invloedsgebied daarvan. Bij veel ruimtelijke besluiten moet de hoogte van dit groepsrisico verantwoord worden. Dit noemt men de verantwoordingsplicht van het groepsrisico.

Regelgeving

Besluit externe veiligheid

Sinds 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht. Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen. Het Bevi is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. Het Bevi is van toepassing op vergunningsplichtige risicovolle bedrijven en de nabijgelegen al dan niet geprojecteerde (beperkt) kwetsbare objecten. In artikel 2, lid 1 van het Bevi is opgesomd wat wordt verstaan onder risicovolle bedrijven en wat wordt verstaan onder (beperkt) kwetsbare objecten.

Uit het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het projectgebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet een verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid.

Onderzoek

Oranjewoud heeft kort geïnventariseerd welke risicobronnen in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn. Hierbij is rondom één km van het plangebied gekeken naar de aanwezigheid van:

• risicovolle inrichtingen;
• transport van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water;
• hogedruk aardgastransportleidingen.

Voor de inventarisatie van de risicobronnen is gebruik gemaakt van de volgende bronnen:

• lokale kennis van de gemeente Best;
• vervoerstellingen weg aangeleverd door DVS Rijkswaterstaat;
• risicoatlas hoofdvaarwegen Nederland, Rijkswaterstaat (2003);
• http://www.risicokaart.nl.

Inrichtingen

LPG-tankstation Autofood Gebr. van der Sande: De doorzet van LPG in deze inrichting is gelimiteerd op 999 m³ per jaar. Voor deze inrichting gelden de plaatsgebonden risico 10^-6 zoals weergegeven in onderstaande tabel. De plaatsgebonden risico 10^-6 is op de verbeelding opgenomen. Binnen de 10^-6 liggen geen omliggende bestemmingen die (beperkt) kwetsbare objecten mogelijk maken. Aan de norm en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico wordt voldaan.

Tabel: Toetsingsafstanden in meters tot kwetsbare objecten

Plaatsgebonden risico

Voor het LPG tankstation zijn de de plaatsgebonden risico contouren op de verbeelding opgenomen. Binnen de 10-6/jaar plaatsgebonden risicocontouren liggen geen omliggende bestemmingen die (beperkt) kwetsbare objecten mogelijk maken. Dit geldt zowel voor bestemmingen volgens het vigerende bestemmingsplan als voor de ontwikkelingen. Aan de norm en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico wordt voldaan.

Groepsrisico

Het groepsrisico van het LPG tankstation is berekend met de LPG tool. Het volledige onderzoeksrapport is opgenomen in de bijlage 16. Het groepsrisico ligt onder de oriëntatiewaarde. Omdat het plangebied binnen het invloedsgebied van het LPG tankstation ligt is conform het Bevi verantwoording van het groepsrisico verplicht. Zie hiervoor de bijlage verantwoording.

LPG-tankstation Ramaekers Fa. Bandencentrale: Dit LPG-tankstation ligt buiten het bestemmingsplan op een afstand van 380 meter van het bestemmingsplan. Het invloedsgebied van een LPG-tankstation is 150 meter. De inrichting is niet relevant voor het te nemen ruimtelijke besluit.

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich verder geen risicovolle inrichtingen welke een belemmering kunnen opleveren voor het plangebied.

Transport van gevaarlijke stoffen

Spoorlijn Eindhoven - Boxtel

Binnen het bestemmingsplan ligt de spoorlijn Eindhoven - Boxtel. Over de spoorlijn worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Aan het vervoer van gevaarlijke stoffen zijn risico's verbonden. In het kader van nieuwe ruimtelijke ontwikkeling heeft Ingenieursbureau Oranjewoud/ Save een kwantitatieve risicoanalyse (QRA) uitgevoerd. Het onderzoek heeft geleid tot de volgende conclusies.

Veiligheidszone: Uit de cijfers van het Basisnet blijkt een veiligheidszone van maximaal 6 meter te bestaan op het traject Boxtel - Eindhoven. Binnen de veiligheidszone bevinden zich geen (beperkt) kwetsbare objecten. Er is aan de wettelijke eis voldaan. De veiligheidszone, ten gevolge van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn, vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkelingen van het plangebied. In het station wordt, conform het vigerend bestemmingsplan, een beperkt kwetsbaar object mogelijk gemaakt. Het bestaande café is in voorliggend plan specifiek aangeduid.

Groepsrisico: Op basis van de berekeningen met de vervoerscijfers van het Basisnet blijkt dat zowel in de huidige situatie, als de toekomstige situatie het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde ligt. Vergelijking van de scenario's laat zien dat door de ontwikkeling van Fase 1 in het centrum van Best het groepsrisico niet zichtbaar toeneemt. De verklaring hiervoor is dat de nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden op het perceel op een zodanige afstand liggen van de transport-as dat geen toename van het GR wordt berekend.

Verantwoordingsplicht: Als onderdeel van de toelichting voor het voorliggende ruimtelijke besluit, hoeft de verantwoordingsplicht van het groepsrisico niet ingevuld te worden omdat het groepsrisico niet boven de oriëntatiewaarde ligt en tevens niet toeneemt.

Rijksweg A2

Op een afstand van ongeveer 50 meter van het plangebied loopt de Rijksweg A2. Over de A2 worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Het invloedsgebied van de vervoerde gevaarlijke stoffen (880 meter) ligt over het plangebied (tellocatie B62). Ten aanzien van de noodzaak tot verantwoording, geeft de circulaire Risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (cRvgs) aan dat de verantwoording van het groepsrisico alleen ingevuld hoeft te worden als sprake is van toename van het groepsrisico en/of overschrijding van de oriëntatiewaarde.

Risicoberekeningen moeten conform de cRvgs uitgevoerde worden met (alleen) de stofcategorie GF3 (LPG). Deze stofcategorie kent een invloedsgebied van 355 meter en valt over het plangebied. Het bestemmingsplan is grotendeels conserverend. Alleen het centrumplan op een afstand van 580 meter betreft een ontwikkeling in het nieuwe bestemmingsplan. Deze ontwikkeling ligt buiten het invloedsgebied van GF3. Het ruimtelijke besluit leidt daarmee niet tot een toename van het groepsrisico.

Ten behoeve van het Basisnet zijn groepsrisicoberekeningen uitgevoerd voor rijkswegen, waaronder de A2 ter hoogte van het plangebied. Uit deze berekeningen blijkt dat het groepsrisico ter hoogte van het plangebied (ook op termijn) onder 0,1 maal de oriëntatiewaarde ligt.

Uit deze informatie volgt dat door de ontwikkeling van het plangebied geen sprake is van toename van het groepsrisico en geen sprake is van overschrijding van de oriëntatiewaarde. De verantwoordingsplicht van het groepsrisico hoeft dan ook niet ingevuld te worden.

Overige wegen: De gemeente kent geen routering voor het transport van gevaarlijke stoffen in haar gemeente. Ondanks dat het vervoer van een kleine hoeveelheid gevaarlijke stoffen over deze overige wegen niet uitgesloten kan worden, zal deze hoeveelheid geen belemmeringen opleveren voor het plangebied in het kader van externe veiligheid.

Buisleidingen

Nabij het plangebied lopen geen relevante buisleidingen.

Verantwoording

Vanwege het opstellen van voorliggend bestemmingsplan binnen twee invloedsgebieden van risicobronnen is invulling gegeven aan de verantwoording van het groepsrisico. Zie hiervoor bijlage 17. De ontwikkeling welke met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt heeft geen invloed op de hoogte van het groepsrisico. Ook blijft het groepsrisico onder de oriënterende waarde. Het maatschappelijk belang is ermee gediend om in Best een bruisend dorpshart te creëren met deze ontwikkeling.

In het kader van de verantwoording van het groepsrisico is geconstateerd is dat de bestrijdbaarheidaspecten (o.a. tijdige en goede bereikbaarheid van het plangebied en risicobronnen door de brandweer) in en rond en het plangebied op orde zijn. De zelfredzaamheid van de personen binnen het plangebied is normaal. Feit blijft dat personen binnen invloedsgebieden van risicobronnen meer risico lopen dan personen daarbuiten. Hiermee zijn de risico's welke dit plan met zich meebrengt in beeld gebracht en acceptabel geacht.

Conclusie

De ontwikkeling welke met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt heeft geen invloed op de hoogte van het groepsrisico. Ook blijft het groepsrisico onder de oriënterende waarde. In het kader van de verantwoording van het groepsrisico is geconstateerd is dat de bestrijdbaarheidaspecten (o.a. tijdige en goede bereikbaarheid van het plangebied en risicobronnen door de brandweer) in en rond en het plangebied op orde zijn. De zelfredzaamheid van de personen binnen het plangebied is normaal. Feit blijft dat personen binnen invloedsgebieden van risicobronnen meer risico lopen dan personen daarbuiten. Hiermee zijn de risico's welke dit plan met zich meebrengt in beeld gebracht en acceptabel geacht.

Het bestemmingsplan is voorgelegd aan de Veiligheidsregio. Zij hebben op 5 september 2012 advies uitgebracht. Hierin hebben zij enkele aanbevelingen gedaan die ook verwerkt zijn in de verantwoording. In bijlage 17 is een aangepaste verantwoording opgenomen. Op 29 maart 2013 hebben zij opnieuw advies uitgebracht. Daarin is de kwantitatieve risicoberekening van het LPG tankstation 'Autofood' opgenomen. De veiligheidsregio kan instemmen met het bestemmingplan. De adviezen zijn als bijlagen opgenomen.

Teneinde een goede belangenafweging mogelijk te maken voor de vele functies binnen het plangebied is het noodzakelijk om inzicht te hebben in de ligging en eigenschappen van binnen het plangebied voorkomende kabels en leidingen. Sommige van deze kabels en leidingen vereisen een bepaalde afstand tot gevoelige functies.

Voor het voorliggende bestemmingsplan zijn dergelijke belemmeringen echter niet aan de orde, zodat er in dit opzicht geen gevolgen zijn voor dit plan.

Bij besluit van 21 februari 2011 heeft de wetgever het Besluit milieueffectrapportage en het Besluit omgevingsrecht gewijzigd. De belangrijkste wijziging betreft het meer 'in lijn brengen' van het Besluit m.e.r. met de Europese richtlijn m.e.r.. Dit houdt in dat onder andere de zogenaamde drempelwaarde voor activiteiten een indicatief karakter heeft gekregen. Met dit wijzigingsbesluit is bepaald dat voor activiteiten die op de bij het besluit behorende C- en D-lijst zijn opgenomen, altijd aandacht aan m.e.r. geschonken dient te worden. Dit strekt tot het bepalen of een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. Op hoofdlijnen komt het erop neer dat voor activiteiten die behoren tot de C-lijst een m.e.r.-plicht volgt en voor activiteiten op de D-lijst volgt dan wel een m.e.r.-beoordelingsplicht dan wel een motivering dat geen m.e.r.(beoordeling) nodig is. Hierbij is (onder meer) de bij de activiteit behorende drempelwaarde van belang.

Om te bepalen of een activiteit m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig is, is het type plan en het soort ontwikkeling van belang. Onderhavig bestemmingsplan draagt hoofdzakelijk het karakter van een conserveringsplan. Conserveren betekent dat de bestaande, feitelijke danwel planologische situatie in het nieuwe bestemmingsplan wordt vastgelegd. Inherent aan het toepassen van een nieuwe, eenduidige bebouwingsregeling is echter dat in sommige situaties een feitelijke beperking/verruiming van de bouwmogelijkheden kan plaatsvinden.

De activiteit die met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt behoort niet tot de C-lijst, dus er is geen directe m.e.r.-plicht. De activiteit valt eveneens buiten de D-lijst omdat het niet om een oppervlakte gaat van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied met 2000 of meer woningen. Daarvan is in het onderhavige bestemmingsplan geenszins sprake. Op grond van de in dit kader van het onderhavige bestemmingsplan beschreven aspecten (zie de voorafgaande paragrafen) en de omvang van de ontwikkeling in relatie tot de drempelwaarden waaruit een m.e.r.-beoordelingsplicht voortvloeit, wordt geconcludeerd dat bij de vaststelling van dit bestemmingsplan geen onevenredige nadelige milieueffecten voortkomen die het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling dan wel het doorlopen van de m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Het verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en in 1998 geratificeerd. Het Verdrag van Malta is geïmplementeerd in de Monumentenwet. De wet op de archeologische monumentenzorg is in april 2006 door de Tweede Kamer aangenomen en in december van dat jaar door de Eerste Kamer bekrachtigd. Op 1 september 2007 is de wet als onderdeel van de Monumentenwet in werking getreden. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering.

Het is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologisch waarden. Dit was in de voorgaande periode reeds een gebruikelijke praktijk.

In verband met de voorgenomen ontwikkeling van het centrum van Best, is voor het onderhavige plangebied een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd naar de aanwezige archeologische waarden in het plangebied. Uit het archeologisch bureauonderzoek blijkt dat er voor het te ontwikkelen gebied voldoende concrete aanwijzingen zijn voor het toekennen van een middelhoge tot zeer hoge archeologische verwachtingswaarde. Hetzelfde geld voor een deel van de rest van het plangebied. Op de archeologische verwachtingen kaart van de gemeente heeft het plangebied de volgende archeologische verwachtingswaarden:

1. 1. Categorie 3: Gebied met een hoge archeologische verwachting, historische kern.
2. 2. Categorie 4: Gebied met een hoge archeologische verwachting
3. 3. Categorie 5: Gebied met een middelhoge archeologische verwachting
4. 4. Categorie 7: Gebied zonder archeologische verwachting

Voor de delen met een archeologische verwachting is een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Voor gebied 3 is dit 'Waarde archeologie 3' en voor gebied 4 'Waarde archeolgie 4' en voor gebied 5 'Waarde archeologie 5'. Dit ter bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Wanneer een ontwikkeling is voorzien, conform de mogelijkheden in het bestemmingsplan, in het deel van het plangebied met een archeologische verwachtingswaarde dan dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Parkeerkelder

Het gebied waar een parkeerkelder is voorzien is archeologisch nader onderzocht. De funderingsdiepte van de parkeergarage is nog onbekend, maar zal waarschijnlijk het archeologische niveau verstoren. Ter hoogte van de te ontwikkelen parkeerkelder wordt de ondergrond in ieder geval tot enkele meters diepte geroerd. Archol heeft een inventariserend proefsleuvenonderzoek uitgevoerd om te bepalen of archeologische resten aanwezig zijn. Bovendien is gekeken naar de mate van verstoring van de bodem. In Bijlage 19 is het archeologisch onderzoek opgenomen.

Het inventariserend proefsleuvenonderzoek heeft drie sporenclusters opgeleverd, waaronder een uit de volle middeleeuwen en een uit nieuwe tijd. Naast een bewoningsconcentratie uit de Middeleeuwen in het zuidwesten van het plangebied, is in het noordelijke deel van het plangebied direct aan de Hoofdstraat, bewoning aanwezig die samenhangt met de historische lintbebouwing van de Hoofdstraat.

Archol adviseert op grond van de resultaten van het proefsleuvenonderzoek en de uitgevoerde waardering om alleen aanvullend archeologisch onderzoek uit te voeren bij de middeleeuwse vindplaats in het zuidwesten en niet van de vindplaats uit de Nieuwe tijd aan de Hoofdstraat. Bevoegd gezag is van mening dat de fysieke en inhoudelijke kwaliteit van de aangetroffen vindplaats uit de Nieuwe tijd echter hoog is en daarmee wel behoudenswaardig. Ondanks de verstoring van de bovenste 120 cm en aftopping van oudere sporen, dat in historische kernen algemeen voorkomt, is de gaafheid en de conservering van de sporen redelijk (muurwerk en mogelijke waterput). Ondanks de fragmenten aan bodemarchief die bewaard zijn gebleven, is het een van de weinige mogelijkheden om meer te weten te komen over de geschiedenis en de ontwikkeling van Best. Zowel de informatiewaarde als zeldzaamheid zijn dan ook als hoog te waarderen. Verder wordt het belang van laat- en postmiddeleeuwse historische dorpskernen onderstreept door de landelijke en gemeentelijke Onderzoeksagenda die door het gebrek aan kennis een hoge onderzoeksprioriteit hebben gekregen. Het gaat hier in principe om behoudenswaardige resten die vanaf circa 120 cm onder maaiveld aanwezig zijn in vrijwel het hele plangebied. Ze zijn illustratief voor de lokale en regionale bewoningsgeschiedenis. De onderzochte gebieden zijn derhalve niet vrijgegeven ten aanzien van archeologie. Voor het onderzochte gebied is de 'Waarde - Archeologie 1' opgenomen. Hierdoor zijn enkel bodemingrepen tot 250 m² of ingrepen met een verstoringsdiepte van minder dan 1,0 meter ten opzichte van maaiveld toegestaan. Het selectieadvies is als bijlage bij voorliggend plan opgenomen.

In verband met de voorgenomen ontwikkeling van het centrum van Best, is voor het onderhavige plangebied een cultuurhistorisch bureauonderzoek uitgevoerd naar de aanwezige cultuurhistorische waarden. Hieruit komt naar voren dat het centrum van Best een eigen identiteit kent, met van oorsprong een kleinschalig en open karakter. In het plangebied zijn nog historische kwaliteiten aanwezig, zowel als object als in structuur, die refereren aan de verschillende tijdsperioden. Deze historische waarden zullen bij nieuwe gebiedsontwikkelingen als een belangenafweging in een vroeg stadium in beeld gebracht moeten worden. De cultuurhistorische aspecten zijn van belang voor de belevingswaarde, gebruikswaarde, toekomstwaarde en investeringswaarde van het centrum van Best. Ze bieden een inspiratiebron voor nieuwe (stedenbouwkundige) ontwikkelingen en zorgen voor continuïteit en houvast in een veranderende leefomgeving. De volgende aandachtspunten voor het ontwerp van het centrumplan zijn geformuleerd:

1. 1. Het historische dorpslint Hoofdstraat–Oranjestraat heeft een hoge cultuurhistorische waarde, vanwege de landschappelijke oorsprong ervan en als richtinggevende lijn voor de stedenbouwkundige ontwikkelingen in Best.
2. 2. Het Raadhuisplein en de Nieuwstraat hebben een hoge cultuurhistorische waarde, als uiting van de gewijzigde stedenbouwkundige inzichten uit de Wederopbouwperiode.
3. 3. Het gemeentehuis heeft een hoge cultuurhistorische waarde vanwege de architectuurhistorische kwaliteiten en spil van de stedenbouwkundige wijzigingen. Het object uit de Wederopbouwperiode is een gaaf voorbeeld uit het oeuvre van de architect De Bever, waarbij het thema 'oud ontmoet nieuw en transparantie' als uitgangspunt is genomen.
4. 4. Het object met winkel-woningen aan het Raadhuisplein heeft als wand een stedenbouwkundige waarde.
5. 5. Het kleinschalige karakter van de bebouwing aan het historische dorpslint (Hoofdstraat– Oranjestraat–Nieuwstraat) heeft als stedenbouwkundig ensemble en gevelwand een hoge cultuurhistorische waarde.

Cultuurhistorische objecten

In opdracht van de provincie Noord-Brabant is in de jaren negentig het zogenaamde Monumenten Inventarisatie Project uitgevoerd in Best, met als doel om inzicht te krijgen in de nieuwe bouwkunst 1850 – 1940 en hieruit nieuwe rijksmonumenten aan te wijzen. Het onderzoek resulteerde in een rapport met een lijst met historische waardevolle objecten. De provincie heeft enkele panden uit deze lijst op haar cultuurhistorische waardenkaart 2006 geplaatst. Op de Cultuurhistorische waardenkaart 2010 van de provincie Noord-Brabant staan alleen nog de cultuurhistorische waarden aangegeven die van provinciaal belang zijn.

Afbeelding 13: Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart

In 2011 heeft de gemeenteraad van Best het archeologische erfgoedbeleid vastgesteld. Hierdoor is het mogelijk om zowel onder als boven de grond bescherming te bieden aan waardevolle nog niet beschermde waarden, op het vlak van archeologie, cultuurhistorie en ensembles. Hieronder vallen bijvoorbeeld waardevolle panden, erven, gronden, ensembles, bomen en interieur. Om in het Centrumplan hieraan invulling te geven zijn in de gebiedskaart objecten vermeld die cultuurhistorisch waardevol zijn. Om in het proces tot een objectieve weging te komen voor de waarden op de onderdelen archeologie, cultuurhistorie en ensembles, is de 'erfgoedmeetlat' ontwikkeld. Het archeologisch erfgoed heeft behoefte aan een objectieve weging als onderbouwing voor besluiten inzake bescherming.

Monumenten inventarisatieproject

In de jaren negentig is in opdracht van het ministerie van OC&W, een landelijke inventarisatie gestart naar de jonge bouwkunst, met als doel om nieuwe rijksmonumenten aan te wijzen. Het zogenaamde Monumenten inventarisatieproject (MIP) heeft in de gemeente Best geresulteerd in de aanwijzing van 16 nieuwe rijksmonumenten. De monumenten zijn in voorliggend bestemmingsplan niet aangeduid, deze zijn reeds beschermd.

De gemeenteraad heeft op 13 juli 2009 een motie aangenomen inzake het opstellen van een gemeentelijke monumentenlijst, waarbij de MIP-lijst als uitgangspunt is genomen.

Er is een 'quickscan' potentiële gemeentelijke monumenten uitgevoerd in nauw overleg met de heemkundekring 'Dye van Best'. Dit onderzoek geeft een eerste waardeschatting van de onderzochte historische objecten en heeft geresulteerd in de 'monumentenlijst en historische bouwkunst', die in het bestemmingsplan is opgenomen. Meerdere panden uit deze lijst staan in het plangebied van het bestemmingsplan. Het betreft met name de bebouwing aan de doorgaande waardevolle ontsluitingswegen: Oirschotseweg, Hoofdstraat, Stationsstraat, Nieuwstraat, Raadhuisstraat en Oranjestraat. In cultuurhistorische onderzoeken wordt een beschrijving met waardering gegeven van de objecten/ensembles. De eigenaren van de betreffende panden zijn schriftelijk op de hoogte gesteld van het feit dat hun pand of object voorkomt op de inventarisatielijst.

Het gemeentebestuur van Best heeft in 2011 opdracht gegeven om de potentiële monumenten, te selecteren en ze gefaseerd aan te wijzen. De potentiële gemeentelijke monumenten hebben op dit moment nog niet allemaal een formele beschermde status, zoals de gemeentelijke en rijksmonumenten. Om ze toch een bescherming te bieden, is in bestemmingsplan Centrum, Stationsgebied e.o. voor deze panden de aanduiding `cultuurhistorische waarden' opgenomen met hieraan een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk gekoppeld. Voor diverse van deze panden is een beschrijvende analyse opgesteld. In bijlage 18 is de lijst met monumenten en cultuurhistorisch waardevolle objecten opgenomen. In het als bijlage toegevoegde onderzoek (Bijlage 10), worden de aanwezige waarden nader beschreven.

Groen erfgoed

Zorgvuldig omgaan met groen erfgoed is binnen het bestemmingsplan Centrum voor o.a. de Koetshuistuin, het lint en de begraafplaats van belang. In het groenbeleidsplan van de gemeente is een lijst met waardevolle bomen opgenomen, voor het kappen van deze bomen geldt dat een kapvergunning nodig is. Voor de begraafplaats is eind 2011 een onderzoek gestart. Bij nieuwe ontwikkelingen/onderhoud van de Koetshuistuin zou het opstellen van een tuinhistorisch rapport overwogen kunnen worden om de gaafheid en zeldzaamheid in beeld te krijgen.

Molenbiotoop

De Molen 'De Volharding' is gelegen binnen de bebouwde kom van Best. In 2012 is de restauratie afgerond. De molen heeft in het verleden lange tijd zonder wieken gestaan, in het verleden heeft met dan ook lange tijd geen rekening hoeven te houden met de molen. Op het moment dat men de bestaande bebouwing zou toetsen aan de hand van de biotoopnorm, dan zal men tot de conclusie komen dat er veel gebouwen en bomen in de omgeving te hoog zijn. De huidige molenbiotoop is dan ook verre van optimaal. Omdat de meeste ingrepen niet teruggedraaid kunnen worden, is het zaak om te voorkomen dat in de toekomst de molenbiotoop verder verslechterd. In principe wordt de molenbiotoop beschermt met een molenbeschermingszone, zoals die was opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Na het ontwerp bestemminsplan is echter besloten om deze niet langer op te nemen. De molen aan de Molenstraat is gelegen in stedelijk gebied. Gelet op het feit dat op basis van de molenbiotoop de eerste 100 meter (en in dit specifieke geval 165 meter) geen bebouwing en beplanting hoger dan 7,5 meter (onderste punt verticale wiek) mag worden opgenomen sluit de molenbiotoop nergens aan op de bestaande bebouwing rondom de molen. Aan de Molenstraat, direct tegenover de molen, staat al bebouwing variërend tussen de 13 en 16 meter. Iets meer naar het oosten zijn aan de Nazarethstraat gebouwen met een hoogte van circa 20 meter aanwezig en aan de Molenwei van 9 meter. Het is niet de verwachting dat deze bebouwing in de komende planperiode wordt gesloopt en vervangen. Gelet hierop heeft de molenbiotoop geen toegevoegde waarde en is besloten om de molenbiotoop niet meer op te nemen.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridisch bindende regels. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de regels over de toegelaten bebouwing. De verbeelding is samen met de regels het juridisch bindend kader van de bestemmingen. Deze toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels zijn verdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bestaat uit twee artikelen. Artikel 1 geeft een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen. Artikel 2 geeft aan hoe afstanden, maten, oppervlakte en inhoud gemeten moeten worden.

In hoofdstuk 2 zijn de verschillende bestemmingen opgenomen. Per bestemming wordt aangegeven welke functies en doeleinden op de gronden toelaatbaar zijn en wat en hoe er mag worden gebouwd. Ook dubbelbestemmingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen.

In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld, waarbij onder andere gedacht moet worden aan de anti-dubbeltelbepaling en de algemene afwijkingsregels. Daarnaast zijn hierin algemeen geldende aanduidingsregels opgenomen voor het LPG station, evenementen. En regels ten aanzien van de wijzigingsbevoegdheid voor de latere fases van het uitwerkingsplan.

Hoofdstuk 4 bevat regels met betrekking tot het overgangsrecht en de slotregel.

In de volgende paragrafen is een toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

De regels in verband met de bestemmingen kennen een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. Voor een aantal bestemmingen zijn daarbij specifieke gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid.

De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden benoemd die binnen de bestemming zijn toegestaan (het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, die correspondeert met een functieaanduiding op de verbeelding.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen.

In dit bestemmingsplan worden de volgende bestemmingen gebruikt:

Artikel 3 Bedrijf

Deze bestemming is gebruikt voor het LPG tankstation. Toegestaan zijn bedrijven voor zover deze behoren tot milieucategorie 1 en 2 van de bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, alsmede daarmee naar aard en milieu-invloed vergelijkbare bedrijven of inrichtingen. Daarnaast is een verkooppunt motorbrandstoffen met lpg toegestaan ter plaatse van de aanduiding. Gebouwen zijn enkel toegestaan binnen het bouwvlak waarbij de maximale goothoogte is aangegeven. Ook voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn in de regels maximale maten opgenomen.

Artikel 4 Bedrijf - nutsvoorziening

De gronden met de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' zijn bestemd voor nutsvoorzieningen, zoals transformatorgebouwen. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding is de maximale goothoogte dan wel de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Ook voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn in de regels maximale maten opgenomen.

Artikel 5 Centrum - 1

Deze bestemming wordt gebruikt bij gebieden met een gemengde opbouw. De bestemmingsomschrijving kenmerkt zich door een verscheidenheid in functies. Detailhandel is bij recht toegestaan dienstverlening en horeca tot en met categorie 4 zijn ter plaatse van de aanduiding toegestaan.Om uitbreiding van het aantal supermakten tegen te gaan zijn de huidige en de te ontwikkelen supermarkten aanduid. Dit vanwege de verkeersaantrekkende werking en de stedenbouwkundige uitstraling. De huidige suptermakten zijn voorzien van de aanduiding 'supermarkt'. Daarnaast is ter plaatse van de huidige en beoogde locatie van de AH de aanduiding ; specifieke vorm van detailhandel - supermarkt' opgenomen, waardoor maximaal 1 supermarkt gerealiseerd mag worden.

Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding is de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Ook voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn in de regels maximale maten opgenomen. Met uitzondering van de gronden waar een aanduiding 'specifieke vorm van wonen - nieuwbouw' is opgenomen is binnen de bestemming Centrum - 1 geen aanvullende woningbouw toegestaan, maar bestaand wonen en vervangende nieuwbouw wel.

Artikel 6 Centrum - 2

Deze bestemming wordt gebruikt voor de te realiseren functies uit het uitwerkingslan (behoudens de horeca ontwikkeling in Blok A). Detailhandel, één supermarkt en dienstverlening is binnen 'Centrum -2' toegestaan op de begane grond met een totaal bvo van 2.450 m² en er is horeca toegestaan tot en met horecacategorie 2 met een totaal bvo van 50 m² (als onderdeel van de eerder genoemde 2450 m² ). Op de verdieping is wonen en detailhandel toegestaan. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij maximaal 80% mag worden bebouwd. Op de verbeelding is de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Ook voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn in de regels maximale maten opgenomen.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - supermarkt' is binnen de bestemming Centrum 1 en 2 maximaal één supermarkt toegestaan.

Artikel 7 Cultuur en ontspanning

Deze bestemming is gebruikt voor de aanwezige bioscoop met daaraan ondergeschikte horeca en detailhandel. Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak tot de aangegeven goot- en bouwhoogte. Daarnaast zijn eisen ten aanzien van de dakhelling opgenomen.

Artikel 8 Detailhandel

Deze bestemming is gereserveerd voor detailhandel. Voor het begrip 'detailhandel' wordt verwezen naar artikel 1 van de regels. Daarnaast zijn diverse functies specifiek aangeduid en toegestaan. Ook is bestaand wonen toegestaan. Aanvullende nieuwbouw is alleen ter plaatse van de aanuiding 'maximum aantal wooneenheden' toegestaan.

Met uitzondering van de gronden waar een aanduiding 'specifieke vorm van wonen - nieuwbouw' is opgenomen is binnen de bestemming Centrum - 1 geen aanvullende woningbouw toegestaan, maar bestaand wonen en vervangende nieuwbouw wel.

Voor de bestemming detailhandel is gekozen als in de vigerende situatie detailhandel is toegestaan. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding is de maximale goothoogte dan wel goot- en bouwhoogte aangegeven. Ook voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn in de regels maximale maten opgenomen. Cultuurhistorisch waardevolle panden zijn aangeduid, daarnaast zijn eisen aan de dakhelling opgenomen.

Artikel 9 Dienstverlening

Deze bestemming is gereserveerd voor de aanwezige dienstverlening dan wel locaties waar in de vigerende situatie dienstverlening is toegestaan. Voor de begripsbepaling wordt verwezen naar artikel 1. Daarnaast zijn ter plaatse van de aanduiding de aangeduide functies toegestaan en is bestaand wonen toegestaan. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding is de maximale goothoogte dan wel goot- en bouwhoogte aangegeven. Ook voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn in de regels maximale maten opgenomen.

Artikel 10 Gemengd

Deze bestemming wordt gebruikt bij gebieden met een gemengde opbouw waarbij naast dienstverlening ook horeca is toegestaan. Daarnaast is ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel', detailhandel, niet zijnde volumineuze detailhandel toegestaan, een supermarkt en is bestaand wonen toegestaan. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding is de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven en zijn regels opgenomen ten aanzien van de dakhelling. Ook voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn in de regels maximale maten opgenomen.

Artikel 11 Groen

De bestemming 'Groen' is gebruikt voor plantsoenen, groenstroken en andere aanplanten binnen het plangebied die kunnen worden aangemerkt als structureel groen. Binnen deze bestemming zijn speelvoorzieningen toegestaan. Gebouwen en parkeervoorzieningen zijn echter niet toegestaan binnen de bestemming 'Groen'. In de regels wordt niet meer expliciet verwezen dat de bestemming 'Groen' gebruikt mag worden als hondentoilet.

Artikel 12 Horeca

Deze bestemming is gereserveerd voor horecabedrijven en maakt gebruik van vijf verschillende categorieën. De categorieën kunnen grofweg worden onderverdeeld in winkelgebonden dag (categorie 1), maaltijd- en logiesverstrekkers (categorie 2), spijsverstrekkers (categorie 3), drankverstrekkers (categorie 4) en zware horeca (categorie 5). Hoe hoger de categorie, des te meer een horeca-activiteit een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken. Daar waar momenteel al horeca op de verdieping plaatsvindt, is dit aangeduid met een aanduiding. Bestaand wonen is toegestaan, aanvullende nieuwbouw is niet toegestaan.

Naast bestaande horeca is de horeca ontwikkeling in Blok A van de centrumontwikkeling bestemd met de bestemming 'Horeca'.

In de bouwregels van deze bestemming wordt onderscheid gemaakt in het bouwen van hoofdgebouwen en het bouwen van aanbouwen en bijgebouwen. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. Aanbouwen en bijgebouwen mogen worden gerealiseerd binnen en achter het bouwvlak. Op de verbeelding is de maximale goothoogte dan wel de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Ook voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn in de regels maximale maten opgenomen.

Artikel 13 Maatschappelijk

Deze bestemming is gelegd op gronden voor activiteiten op het gebied van openbaar bestuur, openbare en maatschappelijke dienstverlening, religie, educatie, sportieve recreatie, verenigingsleven, sociale en culturele doeleinden of hiermee gelijk te stellen voorzieningen. Daarnaast zijn de gronden ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats' specifiek bedoeld als begraafplaats en voor de aanwezige urnenmuur. Ter plaatse van de aanduiding 'woonzorgcentrum' is een woonzorgcentrum met maximaal 27 daarbij behorende zelfstandige wooneenheden toegestaan. Daarnaast is bestaand wonen toegestaan. De gronden zijn tevens bestemd voor onder andere groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en erven en terreinen. Het maximum bebouwingspercentage bedraagt 100% voor deze bestemming, tenzij ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' een ander bebouwingspercentage is aangegeven.

Artikel 14 Verkeer

Deze bestemming geldt voor wegen, straten en pleinen, voet - en fietspaden ten behoeve van de afwikkeling van alle verkeer. Verder zijn binnen deze bestemming naast geluidwerende en waterhuishoudkundige voorzieningen ook nuts- en speelvoorzieningen en terassen toegestaan. De gronden mogen voor evenementen worden gebruikt ter plaatse van de aanduiding.

Artikel 15 Verkeer - Railverkeer

Deze bestemming geldt voor railverkeer en bijbehorende voorzieningen zoals het station. Verder zijn binnen deze bestemming naast geluidwerende en waterhuishoudkundige voorzieningen ook nuts- en speelvoorzieningen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - stationsrestauratie' is in de stationsvoorziening een horeca gelegenheid toegestaan.

Artikel 16 Wonen

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor het wonen in een woning en voor aan huis verbonden beroepen. Voor de aan huis verbonden beroepen zijn binnen de bestemming gebruiksregels opgenomen. Daarnaast zijn ter plaatse van de aanduiding de aangeduide functie toegestaan. Bij de bestemming behorende voorzieningen zoals parkeervoorzieningen, water, tuinen en erven zijn toegestaan.

In de regels is bepaald dat aanvullende nieuwbouw van woningen niet is toegestaan, behoudens ter plaatse van de aanuiding 'maximum aantal wooneenheden'. Vervangende nieuwbouw is wel toegestaan. Diverse niet benutte bouwmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan zijn overgenomen. Voor het overnemen van deze bouwtitels is de haalbaarheid onderzocht. Op de verbeelding is de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' met het getal '1' opgenomen. Zodat hier een woning mag worden toegevoegd.

Voor percelen kleiner dan 300 m² mag in totaal per perceel 70 m² bijgebouwen buiten het bouwvlak worden gebouwd, mits de gronden achter de achtergevelrooilijn voor mimimaal 50% onbebouwd blijven. In de regels zijn voor aan- en uitbouwen en voor bijgebouwen de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. In de regels zijn voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde maximale maten opgenomen.

Artikel 17 Leiding - Gas

De gronden met de bestemming 'leiding - gas' zijn bestemd voor het beschermen van de gasleiding die is gelegen op een deel van het perceel Stationsstraat 51. Om de leiding te beschermen is een aanlegvergunningstelsel opgenomen.

Artikel 18 tot en met Artikel 21 Waarde Archeologie

Deze bestemmingen worden gehanteerd voor die delen van het plangebied, die op basis van de archeologische verwachtingskaart mogelijk archeologische waarde bevatten. Bouwen is op deze gronden ten behoeve van een andere ter plaatse geldende (enkel)bestemming uitsluitend toegestaan, nadat uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn. Uitzondering hierop is het vervangen, vernieuwen of veranderen van bestaande bebouwing op de bestaande plaats, waarbij de oppervlakte op of onder peil niet wordt vergroot. Vanwege de aanwezige archeologische waarden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan de aangegeven oppervlakte (verschilt per gebied) en dieper gaan dan 0,3 meter onder maaiveld.

Exploitatieplicht

Voorliggend bestemmingsplan is grotendeels conserverend van karakter, waarbij de bestaande, feitelijke situatie wordt vastgelegd, met uitzondering van illegale situaties die vanuit ruimtelijk oogpunt niet gewenst zijn. De aanwezige ruimtelijke en functionele kwaliteit zal behouden blijven. De Wro maakt met het bepaalde in afdeling 6.4 het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten, wanneer deze planologisch mogelijk worden gemaakt in een bestemmingsplan en een wijziging van een bestemmingsplan. Bij ministeriële regeling is vastgesteld dat indien in het nieuwe bestemmingsplan geen sprake is van een ontwikkeling als hiervoor bedoeld, maar slechts sprake is van een onbenutte bouwruimte op basis van het vigerende bestemmingsplan, deze dan niet vallen onder de exploitatiewetgeving. Het onderhavige bestemmingsplan betreft grotendeels een conserverend plan waarbinnen de bebouwing reeds aanwezig is. Voor dit deel is geen aanleiding tot kostenverhaal middels een exploitatieplan.

Voor de centrumontwikkeling is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd en een grondexploitatie opgesteld. Kosten bestaan uit de kosten voor de inrichting voor het openbaar gebied, planontwikkeling, projectrisico en rente. Opbrengsten bestaan uit de opbrengst van grondverkopen, bijdragen vanuit het wegbeheerfonds, rioolbeheerfonds, de grondexploitatie van het project Molenstraat en de hiervoor gereserveerde middelen in de Reserve toekomstige vernieuwing Best. De kosten van het plan, zoals mogelijk gemaakt met het raadsbesluit van 18 maart, worden betaald uit deze inkomsten. Met voorliggend bestemmingsplan is op de te ontwikkelen gronden meer ruimte voor ontwikkeling dan bovenstaand benoemd. Dit vormt echter geen aanleiding tot meerkosten voor de gemeente waardoor de financiële haalbaarheid van het project niet wijzigd.

Op basis van het voorgaande is er voor het bestemmingsplan geen aanleiding tot kostenverhaal middels een exploitatieplan. Gelet op het vorenstaande is er dan ook geen verplichting om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen.

Financiële haalbaarheid

Door het verkleinen van het commercieel programma zijn de geraamde grondopbrengsten gedaald en is er sprake van een nadelig saldo. Op 18 maart 2013 heeft de gemeenteraad besloten om voor de dekking van dit nadelige saldo middelen aan de Vrije algemene reserve van de gemeente te onttrekken.

Conclusie

De gemeente heeft de exploitatie van het van de voorgestelde centrumontwikkelingen inzichtelijk en acht het plan economisch uitvoerbaar.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) is het voorontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de daartoe in aanmerking komende instanties. Van de gevoerde inspraakprocedure is een eindverslag opgesteld dat in Bijlage 23 is opgenomen. In de bijlage is een verslag opgenomen waarin de reacties uit het vooroverleg worden besproken.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft op grond van afdeling 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening met ingang van 19 december 2012 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn 34 zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de nota zienswijzen. In de conclusie is aangegeven of de zienswijzen of en hoe de zienswijzen heeft geleid tot het aanpassen van het bestemmingsplan.