Voor de toepassing van dit hoofdstuk gelden de begripsbepalingen die, op de dag van de inwerkingtreding van de Omgevingswet, zijn opgenomen in de bijlage bij de Omgevingswet en in bijlage I bij het Besluit activiteiten leefomgeving, bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, bijlage I bij het Besluit kwaliteit leefomgeving, bijlage I bij het Omgevingsbesluit en bijlage I bij de Omgevingsregeling, zijn van toepassing op hoofdstuk 22a van dit omgevingsplan. Daarnaast gelden aanvullend de volgende begripsbepalingen:

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oostzijde stationsomgeving Best'.

Het omgevingsplan van de gemeente Best.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, waarvan de omvang dusdanig is dat de activiteit in een woning en/of daarbij behorende andere gebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

Een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend.

Het document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt gegund.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

De totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp van dit plan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning.

Bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van dit plan.

De vastlegging naar plaats, omvang, materiaal en kwaliteit van tot stand te brengen objecten, tevens omvattende de administratieve voorwaarden, de algemene technische bepalingen en de bepalingen met betrekking tot de arbeidsomstandigheden waaraan tijdens de totstandkoming van deze objecten moet worden voldaan, dienende ter verkrijging van prijsopgaven van inschrijvers en ter contractuele vastlegging tussen opdrachtgever en aannemer/leverancier, welke vastlegging gebaseerd is op de systematiek van de RAW.

Een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 8.13 Ob.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Het verrichten van de volgende werken en werkzaamheden in het kostenverhaalsgebied:

• het ontdoen van bebouwing, bouwresten, verhardingen, funderingen, kabels- en leidingen en andere boven- en ondergrondse obstakels, inclusief afvoeren en storten volgen de geldende wet- en regelgeving;
• het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein, inclusief afvoeren en storten volgens de geldende wet- en regelgeving;
• het verwijderen van struiken, gewassen, bomen en boomstronken, inclusief afvoeren en storten volgende de geldende wet- en regelgeving;
• het aanbrengen van drainage in de openbare ruimte;
• het afvoeren van grondwater en reguleren van grondwater;
• het aanleggen van duikers, rioleringen ((verbeterd) gescheiden stelsel) en (riool)gemalen, persleidingen;
• het aanbrengen van wadi's en/of andere waterbergingsvoorzieningen inclusief eventueel noodzakelijke grondkerende constructies zoals beschoeiing en/of damwand;
• het aanleggen van de aansluiting op het omliggende wegennet;
• het aanleggen van bouwwegen, (tijdelijke) openbare verlichting en (tijdelijke) parkeerplaatsen;
• en overige voorkomende werkzaamheden.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Winkels in levensmiddelen en persoonlijke verzorging. Dit betreffen onder meer versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeriezaken en apotheken inclusief een gemakssuper waarbij er nadrukkelijk verse, ready-to-eat en to-go-goederen worden verkocht, niet zijnde een supermarkt. Onder detailhandel in de dagelijkse sector valt tevens internetverkoop/webwinkel waarbij ter plaatse sprake is van verkoop en/of levering van goederen en/of de uitstraling ten verkoop.

Winkels die behoren tot de recreatieve sector, zoals kleding- en/of schoenenwinkels, warenhuizen, huishoudelijke artikelenzaken, sportwinkels en speelgoedwinkels.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij afnemers rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

Afrekening van betaalde kostenverhaalsbijdragen als bedoeld in artikel 13.14, eerste lid, onder e, onder 2°, van de Omgevingswet.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Gecumuleerd geluid als bedoeld in artikel 3.38 van het Bkl.

Een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat is toegelaten op grond van dit omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit met een:

1. a. woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
2. b. onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
3. c. bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedden;
4. d. gezondheidszorgfunctie met bedden en nevengebruiksfuncties daarvan

voor zover dit gebouw is toegelaten voor langer dan 10 jaar.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd.

Gevel die ten opzichte van de andere gevels van een geluidgevoelig gebouw relatief weinig wordt belast door geluid.

Gezamenlijk geluid als bedoeld in artikel 3.39 van het Bkl.

Een gebouw, dat door zijn ligging, constructie en/of afmetingen gezien de functie als belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel valt aan te merken.

Een bedrijf dat is gericht op het verstrekken van een nachtverblijf en/of het ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en/of het exploiteren van zaalaccommodatie, een en ander gepaard gaande met dienstverlening. Tot de hieronder genoemde categorieën Horeca 1 tot en met Horeca 5 worden mede begrepen de niet genoemde, maar naar aard, omvang en uitstraling op het woon- en leefmilieu vergelijkbare horecasoorten:

Horeca 1 (winkelgebonden daghoreca):
vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm en openingstijden aansluiten bij winkelvoorzieningen en waarbij de activiteiten primair gericht zijn op het bedrijfsmatig verstrekken van etenswaren en/of licht-alcoholische en niet-alcoholische dranken voor nuttiging al dan niet ter plaatse en waarvan de exploitatie doorgaans geen of slechts in lichte mate een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals broodjeszaken, ijssalons, eethuisjes en lunchrooms;

Horeca 2 (maaltijdverstrekkers):
vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies en waarvan de exploitatie doorgaans geen aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt, zoals restaurants, bistro's en grand cafés.

Horeca 3 (spijsverstrekkers):
vormen van horeca-activiteiten die primair gericht zijn op het bedrijfsmatig verstrekken van etenswaren voor nuttiging al dan niet ter plaatse alsmede daaraan ondergeschikt het verstrekken van licht-alcoholische en niet-alcoholische dranken en waarvan de exploitatie doorgaans in enige mate een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals cafetaria's, automatieken en afhaalhoreca;

Horeca 4 (drankverstrekkers):
vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig verstrekken voor gebruik ter plaatse van alcoholische en niet alcoholische dranken en waarvan de exploitatie doorgaans een lichte aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals cafés en bars;

Horeca 5 (zware horeca):
vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig gelegenheid bieden van dansen op elektrisch versterkte muziek alsmede op het ter plaatse nuttigen van alcoholische en niet-alcoholische dranken en etenswaren, en waarvan de exploitatie een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, zoals discotheken en nachtclubs.

Ondergeschikte kamerverhuur op niet professionele basis. De hoofdbewoner is de verhuurder van de kamer(s) en is woonachtig op het adres en is ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie.

Persoon of groep personen die een huishouding voert waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan, die binnen een woning gebruik maakt van dezelfde voorzieningen.

De nieuwe watersituatie moet minimaal gelijk blijven aan de uitgangssituatie. Hierbij mag je de grondwaterstand niet verlagen. Het waterpeil moet aansluiten bij de optimale waterstanden.

Het gebruik van onzelfstandige woonruimtes van een woning dan wel een hoofdgebouw met bijbehorende bouwwerken door meer dan één huishouden.

Het verhuren van onzelfstandige woonruimte.

Beschikking als bedoeld in artikel 13.18 van de Omgevingswet.

De door een aanvrager van een bouwactiviteit aan de gemeente verschuldigde betaling in de kosten op grond van artikel 13.11 en 13.18 Omgevingswet.

De gebiedsaanduiding 'overige zone - kostenverhaalsgebied Oostzijde stationsomgeving Best' zoals geduid op de kaart van dit plan, waarop deze kostenverhaalsregels uit hoofdstuk 4 van dit plan van toepassing zijn.

De kostenverhaalsregels als bedoeld in artikel 13.14 en 13.15 Omgevingswet.

Educatieve, (para)medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, religieuze, onderwijsvoorzieningen, sportvoorzieningen, recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsmede ondergeschikte detailhandel in de dagelijkse sector en ondergeschikte horeca in combinatie met en ten dienste van deze voorzieningen.

Aanleg, verplaatsing of aanpassing van nutsvoorzieningen waaronder in ieder geval wordt verstaan: leidingen voor gas, water, elektra, datatelecom zoals glasvezel of kopernetwerk, inclusief de nodige onder- en bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, verdeelkasten, installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van ondergrondse afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

Woonruimte die geen eigen toegang heeft en niet door een huishouden kan worden bewoond zonder gebruik te maken van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

De gronden in en ten behoeve van het kostenverhaalsgebied waarop de openbare voorzieningen worden gereconstrueerd of gerealiseerd, waaronder openbare wegen, waterwegen en groenvoorzieningen.

Elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor een gebouw, gelegen op een afstand van maximaal 4 meter uit de wegkant: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;
3. c. indien in, op of over het water wordt gebouwd: het gemiddelde waterpeil.

Plankosten als bedoeld in bijlage I bij de Omgevingsregeling.

Een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval worden verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Zelfbedieningswinkel waar verschillende levensmiddelen en huishoudelijke producten worden verkocht.

De gronden waarop één of meer bouwactiviteiten mogelijk zijn met bijbehorend erf.

Het opdelen van een gebouw met een woonfunctie in twee of meer onzelfstandige woonruimten óf het opdelen van een gebouw met een woonfunctie in één zelfstandige en één of meer onzelfstandige woonruimten.

Al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc.

Een werkzaamheid of constructie, geen gebouw of bouwwerk zijnde.

Het huisvesten van een huishouden in een woning, woonhuis of wooneenheid.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Het verrichten van de volgende werken en werkzaamheden in het kostenverhaalsgebied:

• het aanleggen, aanpassen dan wel herstellen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen en bermen;
• het aanleggen van inritten, trottoirs, voet- en rijwielpaden en (definitieve) parkeerplaatsen;
• het aanleggen van (definitieve) openbare verlichting;
• het aanleggen van bluswatervoorzieningen of brandputten indien noodzakelijk vanuit veiligheidsdienst, waaronder begrepen brandkranen met aansluitingen;
• het plaatsen van straatnaamborden, markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden, bebakening en belijning;
• het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrasteringen in de openbare ruimte;
• het aanleggen van groenvoorzieningen plus plantvakverbetering en watertoevoer / beluchtingsvoorzieningen inclusief het verzorgen van het eerstejaarsonderhoud hiervan;
• het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen;
• het aanleggen van geluidwerende voorzieningen;
• en overige voorkomende werkzaamheden.

Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden, met inbegrip van een standplaats voor een woonwagen en de ligplaats voor een woonschip.

Woonruimte die een eigen toegang heeft en die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte.

De meet- en rekenbepalingen uit artikel 22.24 van het omgevingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op het meten van de waarden die in dit hoofdstuk in meters (m), m² of m³ zijn uitgedrukt, voor zover hiervan niet is afgeweken in het bepaalde in dit artikel. Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van het buitenwerkse gevelvlak van een gebouw tot de (zijdelingse) perceelsgrens.

De kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van gebouwen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van kleine bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

De afstand tussen de zijdelingse perceelsgrenzen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,00 meter bedraagt.

1. a. De besluiten op grond van artikel 22.1, onder a, van Omgevingswet zijn niet van toepassing voor zover het gaat over regels opgenomen in een besluit als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder a, b, c, g, h, i, j, k, l of m, van de Invoeringswet Omgevingswet op de locatie, bedoeld in sub c.
2. b. De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en afdeling 22.3 zijn niet van toepassing voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk.
3. c. De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op de locatie 'Oostzijde stationsomgeving Best', waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0753.TAMOPStationOost-VG0
4. d. De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op de locatie 'Oostzijde stationsomgeving Best', waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0753.TAMOPStationOost-VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

In het voor 'Groen' aangewezen gebied zijn de volgende functies/gebruiksactiviteiten toegestaan:

1. a. plantsoenen, parken, groenstroken en andere groenvoorzieningen;
2. b. bermen;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. een ontsluiting uitsluitend voor de bedrijven op het adres Hoofdstraat 53, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - ontsluiting bedrijf';
6. f. terrassen voor de voorzieningen zoals bedoeld in lid 6.1 sub b onder 2;

met de daarbijbehorende:

7. g. geluidwerende voorzieningen;
8. h. voet- en fietspaden;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

In het voor 'Groen' aangewezen gebied gelden de volgende beoordelingsregels voor bouwactiviteiten.

In het voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gebied zijn de volgende functies/gebruiksactiviteiten toegestaan:

1. a. wegen;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’ een parkeergarage;
5. e. terrassen voor de voorzieningen zoals bedoeld in lid 6.1 sub c onder 2;
6. f. met de daarbij behorende behorende voorzieningen zoals parkeerplaatsen, groen en beplantingen, bermen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie en hondentoiletten.

In het voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gebied gelden de volgende beoordelingsregels voor bouwactiviteiten.

In het voor 'Wonen' aangewezen gebied zijn de volgende functies/gebruiksactiviteiten toegestaan:

1. a. wonen, met dien verstande dat maximaal 600 gestapelde woningen zijn toegestaan;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd', op de begane grond tevens voor de volgende functies/gebruiksactiviteiten:
   1. 1. dienstverlening;
   2. 2. horeca in categorie 1 t/m 4 tot een gezamenlijk maximum van 500 m² bvo;
   3. 3. detailhandel in de dagelijkse sector bestaande uit minimaal twee vestigingen tot een gezamenlijk maximum van 500 m² bvo, met uitzondering van winkels in de recreatieve sector;
   4. 4. bioscoop met de daarbij ondergeschikte horeca en ondergeschikte detailhandel tot een maximum van 1.200 m² bvo;
   5. 5. kantoren;
   6. 6. maatschappelijke en culturele voorzieningen;
   7. 7. sportvoorzieningen;

met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte van de functies/gebruiksactiviteiten zoals genoemd onder 1 t/m 7 niet meer dan 2.500 m² bvo mag bedragen;

3. c. in afwijking van sub b zijn op de verdieping(en) ook de functies/gebruiksactiviteiten zoals genoemd onder sub b 1 t/m 7 toegestaan, mits de omvang op de verdieping(en) niet meer bedraagt dan 750 m² bvo, waarbij de totale omvang van de functies/gebruiksactiviteiten als bedoeld in sub b en c niet meer bedraagt dan 2.500 m²;
4. d. een ontsluiting uitsluitend voor de bedrijven op het adres Hoofdstraat 53, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - ontsluiting bedrijf';
5. e. ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’ een parkeergarage;
6. f. nutsvoorzieningen in de vorm van middenspanningsstations;

met de daarbij behorende:

7. g. wegen, paden en parkeervoorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. tuinen en erven;
11. k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
12. l. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie.

In aanvulling op het bepaalde in artikel 22.29 van dit omgevingsplan gelden tevens de volgende beoordelingsregels:

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende functies/gebruiksactiviteiten, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

Binnen het gebied met 'Waarde - Archeologie' mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende functies(s), indien en voor zover het een bouwplan betreft:

1. a. met een oppervlakte van maximaal 250 m2, of;
2. b. met een oppervlakte groter dan 250 m2 en een verstoringsdiepte van minder dan 0,3 m ten opzichte van het maaiveld, of;
3. c. dat betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, dan wel niet meer dan 2,5 m uit de bestaande fundering wordt gebouwd.

1. a. binnen de voor Waarde-Archeologie aangewezen gronden is het verboden om zonder omgevingsvergunning bouwwerken op te richten ten behoeve van de op deze gronden voorkomende functie(s), tenzij de bouwactiviteit op grond van lid 7.2 is toegestaan;
2. b. de omgevingsvergunning wordt verleend, als is gebleken dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad;
3. c. bij de beoordeling van sub b ten behoeve van de aanvraag voor een omgevingsvergunning als bedoeld onder sub a wordt een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie opgesteld door een gecertificeerde instantie waarin de archeologische waarde van de locatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld, overgelegd. Dit rapport is niet vereist als:
   1. 1. op basis van andere informatie naar oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is aangetoond dat ter plaatse reeds in relevante mate verstoring heeft plaatsgevonden; of
   2. 2. op basis van andere informatie naar oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is aangetoond dat als gevolg van de ingreep geen verstoring plaatsvindt;
4. d. aan de omgevingsvergunning als bedoeld onder sub a kunnen in ieder geval de volgende voorschriften worden verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van maatregelen waardoor de archeologische resten in de bodem worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting om het grondwerk te laten begeleiden door een archeologisch deskundige die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties;
   4. 4. over de afmetingen en de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn;

De vergunningvoorschriften zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden om gronden of bouwwerken te gebruiken anders dan overeenkomstig de aan de locatie toegedeelde functies en/of gebruiksactiviteiten.

Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor het toestaan van gebouwen en/of bouwwerken dient het volgende te worden aangetoond/geleverd:

1. a. middels een infiltratieonderzoek moet worden aangetoond dat hydrologisch neutraal ontwikkeld wordt;
2. b. een waterhuishoudkundig plan met daarin de totale waterbergingsopgave van de totale ontwikkeling;
3. c. bij het bepaalde in sub b dient rekening te worden gehouden met de waterhuishouding, waarbij er specifiek aandacht wordt besteed aan het treffen van waterbergende voorzieningen in de vorm van:
   1. 1. gebouwdaken: waterretentie onder extensieve vegetatie;
   2. 2. binnenhoven: infiltratie en buffering in volle grond;
   3. 3. daktuin: waterretentie onder intensief groendak;
   4. 4. infiltratie zone: waterinfiltratie in groenzone straatprofiel.
4. d. dat geen sprake is van het verschuiven van wateroverlast naar de deels laaggelegen buurpercelen.

Burgemeester en wethouders verlenen, voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen, een omgevingsvergunning voor:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bepalingen in dit TAM-omgevingsplan en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bepalingen in dit TAM-omgevingsplan en toestaan dat bebouwingsgrenzen tot maximaal 1 m worden overschreden;
4. d. de bepalingen in dit hoofdstuk en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte per gebouwtje niet meer dan 20 m² zal bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m zal bedragen;
5. e. de bepalingen in dit hoofdstuk ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot:
   1. 1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 20 m;
   2. 2. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 m;
6. f. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, mits:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw zal bedragen.

Het is verboden zonder omgevingsvergunning een bouwwerk te bouwen of een gebruiksactiviteit aan te vangen of te intensiveren die een toename van de parkeerbehoefte tot gevolg heeft.

De volgende beoordelingsregels zijn van toepassing:

1. a. er dient in voldoende mate in parkeergelegenheid te worden voorzien overeenkomstig de normen in de beleidsregels in de 'Nota Parkeernormen 2022', of later door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen vervangende beleidsregel(s), met dien verstande dat parkeervoorzieningen voor bewoners dienen te worden gerealiseerd in één gebouwde parkeervoorziening;
2. b. in aanvulling op het bepaalde in sub a kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik, meerdere parkeergelegenheden worden vervangen van het bewonersdeel van de parkeergelegenheid voor deelauto's met een verhouding van 20:1 (reguliere parkeerplaats: deelauto) met een maximum van 20% van de binnen de bestemming 'Wonen' te realiseren parkeergelegenheid.
3. c. er kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a:
   1. 1. voor zover toepassing – gelet op het belang waarvoor deze nota tot stand is gebracht – leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard;
   2. 2. een en ander dient in een vergunning vastgelegd te zijn.
      

1. 1. Voor het verdelen van de kosten worden de in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit aangewezen categorieën bouwactiviteiten per kostenverhaalsgebied onderverdeeld in uitgifte categorieën.
2. 2. Per uitgiftecategorie wordt:
   1. a. een basiseenheid vastgesteld, uitgedrukt in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte of vloeroppervlakte, een aantal woningen of een daarmee vergelijkbare maatstaf;
   2. b. het gewogen aandeel per basiseenheid berekend door de opbrengsten van de grond per basiseenheid te delen door de totale opbrengsten in het kostenverhaalsgebied; en,
   3. c. het bedrag van de te verhalen kosten per basiseenheid berekend door het totaal van de te verhalen kosten in het kostenverhaalsgebied te vermenigvuldigen met het gewogen aandeel als bedoeld onder b.
3. 3. De opbrengsten van de grond per basiseenheid, bedoeld in het tweede lid, onder b, worden geraamd:
   1. a. op basis van de in het beleidsdocument 'Overzicht gemeentelijke grondprijzen 2024' vastgestelde grondprijzen; of,
   2. b. met toepassing van de residuele methode, de comparatieve methode of een daarmee vergelijkbare methode voor raming van grondprijzen, waarbij de toe te passen methode door het college van burgemeester en wethouders wordt bepaald.
4. 4. Onder het totaal van de te verhalen kosten wordt verstaan:
   1. a. bij kostenverhaal met tijdvak: het bedrag van de kosten dat op grond van artikel 13.14, tweede lid, van de Omgevingswet ten hoogste kan worden verhaald; en

Bij de raming van de kosten per kostenverhaalsgebied wordt in dit omgevingsplan voor de plankosten uitgegaan van het bedrag aan plankosten dat kan worden verhaald op grond van artikel 13.2 van de Omgevingsregeling.

Bij de aanvraag van een kostenverhaalsbeschikking moeten de volgende gegevens en bescheiden aan de gemeente worden verstrekt:

1. a. een aanduiding van de met de kostenverhaalplichtige activiteiten te realiseren aantallen bouwwerken, oppervlakten en gebruiksfuncties; en,
2. b. een aanduiding van de gronden waarop de kostenverhaalplichtige activiteiten worden uitgevoerd.

1. 1. Binnen drie maanden na het uitvoeren van de in een kostenverhaalsgebied voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen burgemeester en wethouders bij beschikking een eindafrekening van het kostenverhaal in het kostenverhaalsgebied vast.
2. 2. Bij de eindafrekening wordt de geldsom die op het moment van de afgifte van de kostenverhaalsbeschikking zou zijn verschuldigd, herberekend overeenkomstig de rekenmethodiek die is opgenomen in artikel 12.1, met dien verstande dat:
   1. a. het bedrag van de te verhalen kosten de daadwerkelijke kosten betreft van de werken, werkzaamheden en maatregelen die zijn uitgevoerd of nog zullen worden uitgevoerd;
   2. b. de totale opbrengsten van de grond worden herberekend op basis van het aantal basiseenheden per uitgiftecategorie die is gerealiseerd of nog zal worden gerealiseerd;
   3. c. voor de opbrengsten van de grond per basiseenheid van een uitgiftecategorie hetzelfde bedrag wordt toegepast als bij de afgifte van de kostenverhaalsbeschikking;
   4. d. bij kostenverhaal met tijdvak de kosten, bedoeld in artikel 13.18, tweede lid, van de Omgevingswet in mindering worden gebracht.
3. 3. Indien een aanvrager van een kostenverhaalsbeschikking op basis van artikel 13.20, tweede lid, van de Omgevingswet recht heeft op terugbetaling, wordt rente vergoed vanaf de datum van de afgifte van de kostenverhaalsbeschikking.

De eindafrekening van de financiële bijdrage, als bedoeld in artikel 13.24, vierde lid, van de Omgevingswet en artikel 8.22 Omgevingsbesluit, wordt berekend op basis van de gerealiseerde aangewezen bouwactiviteiten, de betaalde financiële bijdrage en het ten tijde van deze eindafrekening van de financiële bijdrage vigerende 'Programma kostenverhaal en financiële bijdrage' van de gemeente Best.

1. 1. Op eindafrekeningen op verzoek, als bedoeld in artikel 13.20, vierde lid, van de Omgevingswet, wordt jaarlijks op 1 juli door burgemeester en wethouders beslist, als de verzoeken ten minste acht weken voor die datum zijn ontvangen.
2. 2. Bij een verzoek om eindafrekening worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt:
   1. a. een kopie van de kostenverhaalsbeschikking; en,
   2. b. als het verzoek wordt ingediend door een andere belanghebbende dan degene op wiens naam is betaald: een bewijs dat de verzoeker recht heeft op de terugbetaling, en naam, adres, telefoonnummer en rekeningnummer van verzoeker.
3. 3. Een eindafrekening op verzoek wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van artikel 12.4.

Bij de raming van de te verhalen kosten en de opbrengsten, het vaststellen van een kostenverhaalbeschikking, een eindafrekening op verzoek of een eindafrekening is:

1. a. de indexering van de kostenverhaalsbijdrage bij kostenverhaalsbeschikking 2% per jaar vanaf 1-1-2024;
2. b. de kostenstijging voor de plankosten en VTU-kosten voor het jaar 2024 5%, het jaar 2025 4%, het jaar 2026 4% en voor de jaren 2027 en verder 2% per jaar;
3. c. de kostenstijging voor kosten anders dan genoemd onder lid b voor het jaar 2024 3% en voor de jaren 2025 en verder 2% per jaar;
4. d. de opbrengstenstijging voor het jaar 2024 1,5% en voor de jaren 2025 en verder 2% per jaar;
5. e. de onder a t/m d genoemde parameters worden jaarlijks herzien in de 'Meerjarenprognose grondexploitaties' van de gemeente Best. De eindafrekening wordt vastgesteld aan de hand van de dan vigerende en vastgestelde parameters van de gemeente Best.

1. 1. Bij de te verhalen kosten en opbrengsten, het vaststellen van een kostenverhaalsbeschikking, een eindafrekening op verzoek of een eindafrekening worden de volgende renteparameters toegepast:
   1. a. voor de debetrente in perioden waarin de gerealiseerde kosten, met uitzondering van de kosten van de inbrengwaarden, hoger zijn dan de opbrengsten met toepassing van renteparameter 0,38%;
   2. b. voor de creditrente in perioden waarin de opbrengsten hoger zijn dan de gerealiseerde kosten, met uitzondering van de kosten van de inbrengwaarden, door toepassing van renteparameter 0,38%;
2. 2. Als bij een eindafrekening terugbetaling plaatsvindt, wordt het terug te betalen bedrag verhoogd met een samengestelde rente met toepassing van renteparameter 0,38%;
3. 3. De onder lid 1 en 2 genoemde parameters worden jaarlijks herzien in de 'Meerjarenprognose grondexploitaties' van de gemeente Best. De eindafrekening wordt vastgesteld aan de hand van de dan vigerende en vastgestelde parameters van de gemeente Best.

1. 1. Dit artikel is van toepassing op de 'overige zone - kostenverhaalsgebied Oostzijde stationsomgeving Best'.
2. 2. Het kostenverhaalsgebied kent een tijdvak van 11 jaar met ingang van de dag van inwerkingtreding van dit artikel.

De totale inbrengwaarde, gevormd door de waarde van de gronden en opstallen, kosten voor vrijmaken van de gronden van rechten en kosten sloop en dergelijke voor zover toe te rekenen aan het kostenverhaalsgebied, wordt geraamd op € 14.204.626,00 inclusief kostenstijging, zie tabel 1.

Tabel 1: raming van de inbrengwaarde en sloopkosten

De overige aan het kostenverhaalsgebied toe te rekenen kosten worden geraamd op € 8.225.715,00 inclusief kostenstijging, zie tabel 2.

Tabel 2: raming van de kosten van het Kostenverhaalsgebied

De financiële bijdrage aan het kostenverhaalsgebied worden geraamd op € 188.075,00 inclusief kostenstijging, zie tabel 3.

Tabel 3: raming van de kosten van het Kostenverhaalsgebied

1. 1. In het kostenverhaalsgebied worden tot de raming van de opbrengsten gerekend:
   1. a. opbrengsten van uitgifte van de gronden in het kostenverhaalsgebied;
   2. b. opbrengsten van bijdrage en toerekenbare subsidies van derden;
   3. c. opbrengsten die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.
2. 2. In tabel 4 wordt aangegeven welke opbrengsten, incl. opbrengstenstijging, worden verkregen uit de uitgifte van gronden in het kostenverhaalsgebied.

Tabel 4: raming van de opbrengsten van het Kostenverhaalsgebied

De totaalsom van de te verhalen contante kosten (€ 16.010.696,00) volgend uit artikel 13.3 en artikel 13.4. Dit is lager dan de totaalsom van de contante opbrengsten uit uitgifte, € 21.948.960,00, volgend uit artikel 13.5 waardoor alle contante kosten kunnen worden verhaald, zijnde € 16.010.696,00.

Tabel 5: bepaling maximaal te verhalen kosten

1. 1. De bruto kostenverhaalsbijdrage, die bij het verlenen van de aanvraag voor een bouwactiviteit moet worden berekend, wordt als volgt berekend:
   1. a. Ten eerste worden de uitgiftecategorieën vastgesteld (zie artikel 13.5 van deze kostenverhaalsregels). Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht.
   2. b. Vervolgens wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf.
   3. c. Daarna worden, door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor, gewogen eenheden vastgesteld.
   4. d. Vervolgens worden de gewogen eenheden in het kostenverhaalsgebied bij elkaar opgeteld tot een totaal van gewogen eenheden van het kostenverhaalsgebied.
   5. e. Ten slotte is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid dan het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 13.14 lid 2 Ow, gedeeld door het overeenkomstig het totaal berekende aantal gewogen eenheden.
2. 2. In tabel 4 is de berekening van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid weergegeven per contantewaardedatum 1 januari 2024.

Tabel 4: berekening verhaalbare bedrag per gewogen eenheid

1. 1. Op basis van de aanvraag voor de bouwactiviteit kan de bruto kostenverhaalsbijdrage van een eigenaar in het kostenverhaalsgebied worden berekend. De bruto kostenverhaalsbijdrage wordt bepaald door het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met de uitgiftecategorieën die in de aanvraag voor de bouwactiviteit zijn opgenomen.
2. 2. De bepaalde bruto kostenverhaalsbijdrage wordt vervolgens met de navolgende kosten verminderd:
   1. a. de inbrengwaarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft; en,
   2. b. de kosten die door de aanvrager zijn gemaakt, voor zover die kosten gelijk zijn aan of lager zijn dan de raming van de kosten in het omgevingsplan, de omgevingsvergunning, bedoeld in artikel 13.14, derde lid, onder a Omgevingswet.
3. 3. Na aftrek van de inbrengwaarde van de uitgeefbare gronden zoals bedoeld onder 2 sub a en de bovenstaande kosten zoals bedoeld onder 2 sub b resteert de netto kostenverhaalsbijdrage. Deze netto kostenverhaalsbijdrage is de aanvrager van de bouwactiviteit aan de gemeente verschuldigd en wordt door burgemeester en wethouders bij beschikking vastgesteld.

1. 1. Dit artikel is van toepassing op de 'overige zone - kostenverhaalsgebied Oostzijde stationsomgeving Best'.
2. 2. Het is verboden zonder of in afwijking van een melding werken en werkzaamheden te verrichten die betrekking hebben op het bouw- en woonrijp maken van de uitgeefbare gronden, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte binnen het kostenverhaalsgebied.
3. 3. De melding dient ten minste 4 weken voor het verrichten van de activiteit te zijn ingediend.
4. 4. Daarbij worden de volgende bescheiden en gegevens verstrekt:
   1. a. het bestek
   2. b. de tekeningen; en,
   3. c. het aanbestedingsprotocol.

1. 1. Het verrichten van werken en werkzaamheden die betrekking hebben op het bouw- en woonrijp maken van de uitgeefbare gronden, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte binnen dit kostenverhaalsgebied dient te voldoen aan:
   1. a. de (technische) eisen zoals opgenomen in:
      • het document Programma van Eisen voor het inrichten van de openbare ruimte in Bijlage 2; en,
      • het document Uitvoeringsinstructie voor het inrichten van de openbare ruimte in Bijlage 3;
   2. b. de aanbestedingseisen zoals opgenomen in:
      • de richtlijnen 2014/24/EU van het Europees Parlement en de raad van 26 februari 2014 betreffende het plaatsen van overheidsopdrachten en tot intrekking van Richtlijn 2004/18/EG, zoals gepubliceerd in PbEU 2014, L 94/65 d.d. 28 maart 2014;
      • wat betreft opdrachten met een opdrachtsom onder het betreffende drempelbedrag uit de voornoemde richtlijnen: het gemeentelijk aanbestedingsbeleid zoals deze is te vinden op de website https://www.bizob.nl/inkoopprofiel-gemeente-best/#inkoopbeleid.
2. 2. Het is verplicht de bouwwegen te onderhouden, totdat deze wegen als onderdeel van de openbare ruimte woonrijp zijn gemaakt.

Degene die de werken en werkzaamheden verricht of laat verrichten, draagt zorg voor de naleving van de regels uit artikel 14.2.

Dit artikel is van toepassing op de 'overige zone - kostenverhaalsgebied Oostzijde stationsomgeving Best'.

1. 1. In het kostenverhaalsgebied dienen ten minste 180 sociale huurwoningen te worden gerealiseerd. Dit is 30% van het totaal aantal te bouwen woningen in het kostenverhaalsgebied.
2. 2. Een sociale huurwoning is een woning, zoals bepaald in artikel 5.161c, lid 1a Besluit kwaliteit leefomgeving, zijnde een huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag.
3. 3. Sociale huurwoningen dienen op grond van het Volkshuisvestingsprogramma 2024-2028, voor een periode van minimaal 25 jaar als zodanig in stand te worden gehouden, nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, en gedurende die periode onder de huurprijs uit de Wet op de huurtoeslag te blijven. De aanvrager van de vergunning voor de omgevingsplanactiviteit dient beide onderdelen bij de aanvraag aan te tonen.
4. 4. Het is in strijd met de regels te handelen, zoals omschreven onder 1 t/m 3.

1. 1. In het kostenverhaalsgebied dienen ten minste 60 lage middeldure koopwoningen te worden gerealiseerd. Dit betreft 20% van het totaal aantal te bouwen woningen in het kostenverhaalsgebied.
2. 2. Een lage middeldure koopwoning is een woning, zoals bepaald in artikel 5.161c, lid 1b Besluit kwaliteit leefomgeving, zijnde een koopwoning zoals opgenomen in het beleidsdocument 'Regionale Begrippenlijst Wonen 2024' van de gemeente Best met een koopprijs vrij op naam van maximaal € 275.000,- (prijspeil 1 januari 2024).
3. 3. Lage middeldure koopwoningen dienen op grond van het Volkshuisvestingsprogramma 2024-2028, voor een periode van 5 jaar als zodanig in stand te worden gehouden, middels een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding, na aankoop van de woning, en gedurende die periode onder de koopprijs zoals bedoeld onder a te blijven. De aanvrager van de omgevingsvergunning dient beide onderdelen bij de aanvraag van de omgevingsvergunning aan te tonen. Indien de aanvrager van de omgevingsvergunning dit niet kan aantonen, eist burgemeester en wethouders dat hiertoe een overeenkomst wordt gesloten, waarin deze vereisten worden gewaarborgd.
4. 4. Het is verboden in strijd met de regels te handelen, zoals omschreven onder 1 t/m 3.

1. 1. In het kostenverhaalsgebied dienen ten minste 90 geliberaliseerde woningen voor middenhuur te worden gerealiseerd. Dit betreft 15% van het totaal aantal te bouwen woningen in het kostenverhaalsgebied.
2. 2. Een geliberaliseerde woning voor middenhuur is een woning, zoals bepaald in artikel 5.161c, lid 1c Besluit kwaliteit leefomgeving, zijnde een huurwoning met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lids, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste een aanvangshuurprijs zoals opgenomen in beleidsdocument 'Regionale Begrippenlijst Wonen 2024' van de gemeente Best van maximaal € 1.123,13,- per maand (prijspeil 1 januari 2024).
3. 3. Middenhuur woningen dienen op grond van het Volkshuisvestingsprogramma 2024-2028, voor een periode van 15 jaar als zodanig in stand te worden gehouden voor de doelgroep middenhuur. De huurindexatie wordt jaarlijks geïndexeerd overeenkomstig de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek.
4. 4. Het is verboden in strijd met de regels te handelen, zoals omschreven onder 1 t/m 3.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het omgevingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende omgevingsplan op de locatie, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het 'TAM-omgevingsplan Oostzijde stationsomgeving Best'.

Spoorzone Best B.V. (hierna: initiatiefnemer) beoogt de herontwikkeling van de oostzijde van het stationsgebied in de gemeente Best. Het gebied heeft momenteel een rommelige en versteende opzet, waarbij de ligging tussen het treinstation en het centrum niet optimaal gebruikt wordt. Het doel is de stationsomgeving te transformeren naar een levendig en aantrekkelijk verblijfsgebied en een entree voor Best met een groene verbinding naar het centrum en een inpassing van het busstation (ligt niet in het projectgebied, maar aan de westzijde). In totaal biedt de oostzijde ruimte voor 2.500 m² BVO aan commerciële voorzieningen en voor maximaal 600 woningen in verschillende typen en prijsklassen.

De voorgenomen ontwikkeling is niet passend binnen het tijdelijk deel van het omgevingsplan (hierna: omgevingsplan). Voor de voorgenomen ontwikkeling wordt een TAM-omgevingsplan in procedure gebracht. De gemeente Best staat positief tegenover de herontwikkeling van de stationsomgeving. Op 7 maart 2022 zijn de uitgangspunten ten aanzien van programmering en de herontwikkeling van het openbaar vervoersknooppunt vastgesteld door de gemeenteraad.

Het projectgebied betreft het gebied ten oosten van het treinstation Best en heeft een oppervlakte van circa 26.000 m². Het projectgebied wordt begrensd door de Hoofdstraat in het noorden, begraafplaats St. Odulphus in het oosten, de Molenstraat in het zuiden en het spoor in het westen. De percelen staan kadastraal bekend als gemeente Best, sectie H, nummers 2120, 2121, 2126, 2127, 2130, 2135, 2149 (ged.), 5921, 5913, 5914, 5914, 5915 (ged.), 5920, 6051, 6052, 6122, 6192, 6193, 6194, 6195 (ged.), 6219, 6514, 6516, 6758 (ged.), 6720, 6762, 6972, 7013 (ged.) en 7114.

Figuur 1.1 toont de ligging van het projectgebied binnen Best.

Figuur 1.1 De gemeente Best met globale aanduiding ligging projectgebied(bron: PDOK)

Het (tijdelijke) omgevingsplan bestaat met name uit de geldende bestemmingsplannen, enkele gemeentelijke verordeningen en de bruidsschat. Ter plaatse van het projectgebiedis gedeeltelijk het bestemmingsplan 'Molenstraat' (d.d. 01-11-2010) vigerend. Hier gelden de enkelbestemmingen 'Wonen - 2' en 'Verkeer - verblijfsgebied'. Tevens geldt er een maximale bouw- en goothoogte van 14 meter (met een afwijkingsbevoegdheid naar mogelijk 17 meter) en een maximaal aantal wooneenheden (50). Ten slotte ligt er over het projectgebiedde aanduiding 'Waarde - Archeologie'.

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan 'Molenstraat' met globale aanduiding projectgebied

Voor het overige deel is het bestemmingsplan 'Centrum, stationsgebied e.o.' (d.d. 24-06-2013) en 'Centrum, stationsgebied e.o., partiële herziening' (d.d. 02-06-2014) vigerend. Hier gelden de enkelbestemmingen 'Detailhandel', 'Cultuur en ontspanning' en 'Verkeer'. Tevens gelden er diverse maximale bouw- en goothoogtes. Ten slotte ligt er over het projectgebiedde aanduiding 'Waarde - Archeologie - 5'.

Figuur 1.3 Uitsnede bestemmingsplan 'Centrum, stationsgebied e.o.' met globale aanduiding projectgebied

Het TAM-omgevingsplan bestaat uit regels en een kaart (inclusief bijlagen). De onderhavige motivering dient als onderbouwing van het besluit tot wijziging van het omgevingsplan. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie en het project nader beschreven. Ook wordt hier nader ingegaan op de relatie en strijdigheden met het omgevingsplan. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante beleid op nationaal, regionaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 worden de landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden besproken. Afgesloten wordt met hoofdstuk 6 waarin de focus ligt op de aspecten economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Het projectgebiedis gelegen naast het treinstation van Best en grenzend aan het centrum. Het projectgebiedkan worden bereikt via de Oirschotseweg, Spoorweglaan, Hoofdstraat, Spoorstraat en Molenstraat. De Ringweg en de rijksweg A2 zijn op circa 1 km van het projectgebiedgelegen aan de oostzijde van Best. Hoewel het projectgebied een positie met veel potentie heeft binnen Best, wordt die potentie momenteel niet optimaal benut. In de huidige situatie wordt het gebied gekenmerkt door een mix van verspreide en onsamenhangende bebouwing, deels met een verouderde uitstraling en veel ruimte voor parkeergelegenheid. Er is weinig ruimte voor volwaardig groen binnen het projectgebied. Binnen het projectgebiedis momenteel een bioscoop (Biobest) en Tapijtcentrum Nederland (TCN) gevestigd.

Figuren 2.1 t/m 2.3 tonen een impressie van de huidige situatie.

Figuur 2.1 Huidige situatie gezien vanaf Hoofdstraat in de richting van het zuiden (bron: Google Maps)

Figuur 2.2 Huidige situatie gezien vanaf Molenstraat in de richting van het noorden (bron: Google Maps)

Figuur 2.3 Huidige situatie gezien vanaf P+R terrein aan de Molenstraat richting het noordwesten (bron: Google Maps)

De Omgevingsvisie Best 2022 beschrijft de toekomstige leefomgeving in Best. Het schetst een beeld van Best in 2040 waar op een fijne manier wordt gewoond, geleefd en gewerkt. Dit met het dorpse karakter dat gecombineerd wordt met goede voorzieningen en de gunstige ligging aan onder meer het station. Dit onderscheidende karakter ten opzichte van andere gemeenten in de regio vormt ook het fundament van de ontwikkeling van het stationsgebied.

In februari 2022 heeft het ingenieursbureau ARUP aan de hand van een interactieve sessie met de gemeenteraad verschillende uitgangspunten voor de ontwikkeling van het stationsgebied Best onderzocht. De studie toont de bebouwingsmogelijkheden aan de oostzijde van het spoordek. Op basis van verschillende ruimtelijke modellen zijn uitgangspunten gedestilleerd die vervolgens in maart 2022 in Raadsbesluit zijn vastgesteld.

In aanvulling op het Raadsbesluit is na de formatie een beleidsakkoord geformuleerd, met daarin bekrachtiging van de ambities en uitgangspunten voor de ontwikkeling van het stationsgebied. De stationsomgeving wordt een visitekaartje van Best. Het gebied moet aantrekkelijk worden voor huidige en komende generaties. Daarbij is het van belang dat het centrum en station op een fraaie manier met elkaar worden verbonden. Met groen en een goede parkeerbalans. De activiteiten in het stationsgebied en het centrum moeten complementair zijn aan elkaar.

In 2023 is gestart met een ambitiedocument voor de gehele stationsomgeving. Het ambitiedocument beschrijft en verbeeldt de ambitie voor het stationsgebied. In het proces zijn vele scenario's afgewogen. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een adviesscenario en een spelregelkaart. De gemeenteraad heeft in oktober 2023 kennisgenomen van de ambitiegids 'De Best(s)e stationsomgeving'.

Het busstation blijft in het adviesscenario op de huidige locatie, maar wordt heringericht en uitgebreid met betrekking tot de komst van de Brainportlijn. Deze Brainportlijn volgt een route vanaf de Stationsstraat langs de zuidoostzijde van het gebied en steekt dan schuin over richting het vernieuwde station aan de noordwestzijde. Deze oversteek is in de vorm van een bussluis om sluipverkeer van noord naar zuid te voorkomen. De huidige buslijnen blijven nagenoeg dezelfde route volgen als in de huidige situatie, dus niet via de Rembrandtlaan. De aparte route voor het in- en uitrijden van de bussen aan de Oirschotseweg wordt gecombineerd.

Het adviesmodel is vertaald in een spelregelkaart. De spelregelkaart zorgt enerzijds voor sturing en zekerheid, maar biedt ook flexibiliteit. Kortom; hiermee worden de spelregels vastgelegd. Het laat zien waar nog ruimte is om keuzes te maken in de verdere uitwerkingen. Wat betreft situering, volume en programma kent de spelregelkaart op onderdelen een bepaalde flexibiliteit. Deze flexibiliteit is nodig om tijdens het vervolgproces nog ruimte te bieden aan innovatieve en kwalitatieve oplossingen.

De beoogde flexibiliteit gaat om twee aspecten: de functies van de bouwblokken en de precieze ruimtelijke uitwerking van de bouwblokken. Het programma is niet te strak vastgesteld. Binnen de verschillende bouwblokken zijn contouren aangegeven. Hierbinnen kan de invulling per bouwblok en op lager schaalniveau per architectonische eenheid worden ingevuld.

De bouwhoogtes zijn aangegeven als indicatieve bouwlagen. Binnen bandbreedtes kunnen de aangegeven bouwhoogtes variëren. Hierbinnen is de invulling per blok flexibel en kan de architectonische uitwerking verschillend zijn.

Voor de verschillende parkeervoorzieningen zijn zoekgebieden aangewezen. Dit zijn indicatieve contouren waarbinnen de desbetreffende parkeervraag moet worden opgelost.

In het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (VOSP) is de stedenbouwkundige visie toegelicht met nadere uitwerkingen per deelgebied. Het VOSP vormt de basis voor het TAM omgevingsplan.

Om het projectgebied te ontwikkelen wordt een gedeelte van de huidige bebouwing gesloopt. Dit betreft een aantal loodsen van Tapijtcentrum Nederland en de bioscoop. Onderhavige wijziging van het omgevingsplan heeft betrekking op de oostzijde van het stationsgebied. Figuur 2.4 geeft een schematische weergave van de beoogde toekomstige situatie, waarbij de ligging naast het station goed zichtbaar is. De stationsomgeving wordt getransformeerd tot een woongebied met commerciële voorzieningen in een gedeelte van de plint. Voor de stationsomgeving zijn in het stedenbouwkundig plan vier pijlers opgesteld die de basis vormen voor de ontwikkeling aan zowel de oost- als westzijde van het station:

• I. verbinding tussen dorp en regio;
• II. een warm welkom thuis;
• III. van barrière naar verbinding;
• IV. groen, duurzaam en levendig.

Figuur 2.4 Stedenbouwkundig plan stationsomgeving Oostzijde

De bebouwing wordt tussen de 5 en 10 bouwlagen hoog, met een hoogte accent van 14 bouwlagen, zie figuur 2.4. Eén bouwlaag is circa 3 meter hoog. De begane grondlaag is circa 4 meter hoog om commerciële voorzieningen mogelijk te maken.

Programma en doelgroep
In totaal biedt de oostzijde van de stationsomgeving ruimte voor maximaal 600 woningen in verschillende typen en prijsklassen. Tabel 2.1 geeft een overzicht van het beoogde programma.

Tabel 2.1 Conform woningbouwprogramma mei 2024

Het woonmilieu is vooral gericht op (kleinere) huishoudens en op doelgroepen die behoefte hebben aan nabijheid van voorzieningen, openbaar vervoer en die zich aangetrokken voelen door de levendigheid van het centrum van Best. De appartementen worden als portiekwoningen, galerijwoningen en corridorwoningen gerealiseerd. Op de begane grond zorgen bijvoorbeeld stadsvilla’s, maisonnettes, woonwerkateliers en andere voorzieningen voor levendigheid in de openbare ruimte. Een gedeelte van de appartementen wordt bovenop het commercieel programma gerealiseerd. Zie figuur 2.5.

In totaal biedt de oostzijde ruimte voor 2.500 m² BVO aan commerciële voorzieningen, waarbinnen maximaal 500 m² detailhandel en 500 m² horeca categorie 1 t/m 4 is toegestaan. Het voorzieningenaanbod heeft primair een functie voor de nieuwe inwoners in het gebied én secundair voor passanten in de stationsomgeving. Daarnaast is er ruimte voor meer doelgerichte, laagfrequente voorzieningen, die ook in de behoefte voor alle inwoners in de gemeente Best voorzien.

Figuur 2.5 Globale aanduiding commercieel programma, wonen en parkeren

Parkeren
De bewoners parkeren in het 6 laagse parkeergebouw aan de oostkant. Dit is ook de plek waar werknemers parkeren die in de nieuwe commerciële voorzieningen werken. De garage biedt plek aan 392 parkeerplaatsen. Bezoekers parkeren op straat in de 'Verlengde' Stationsstraat, aan de parkeerstraat achter de nieuwe bebouwing en aan de toegangsweg naar de parkeergarage. In totaal zijn er circa 41 bezoekersparkeerplaatsen. Op drukke momenten in het weekend en de avond kunnen bezoekers ook gebruik maken van de parkeerplaatsen in het gebied ten westen van het tunneldek. In de buurt van de bezoekersparkeerplaatsen is tevens ruimte voor 9 deelauto’s met uitbreidingsmogelijkheden tot 30 plaatsen. In hoofdstuk 2.4 wordt het aspect parkeren nader uitgewerkt.

In de Nota Parkeernormen 2022 zijn parkeernormen opgenomen voor Best. De nota wordt in paragraaf 3.3.3 nader uitgewerkt. Tabel 2.2 geeft de parkeerbehoefte weer in de beoogde situatie. In het gemeentelijke parkeerbeleid van Best is vastgelegd dat de inzet van deelmobiliteit in het stationsgebied kan leiden tot een reductie van 20% op de parkeerbehoefte. Dit wordt in paragraaf 2.4.2 nader uitgewerkt.

Tabel 2.2 Normatieve parkeerbehoefte

Geconcludeerd wordt dat er een normatieve behoefte is van in totaal 777 parkeerplaatsen. Hiervan zijn 385 parkeerplaatsen ten behoeve van bezoekers en 392 ter behoeve van bewoners en personeel van de commerciële voorzieningen. Hierbij is geen rekening gehouden met de aanwezigheidspercentages.

Tabel 2.3 Parkeerbehoefte met dubbelgebruik

Na het toepassen van aanwezigheidspercentages wordt geconcludeerd dat de parkeerbehoefte van onderhavige ontwikkeling 662 parkeerplaatsen is. Daarvan zijn 71 parkeerplaatsen ter behoeve van bezoekers, 392 parkeerplaatsen ten behoeve van de bewoners en de overige parkeerplaatsen ten behoeve van het NS parkeren.

Alle bewoners en werknemers/eigenaren van de commerciële ruimtes parkeren in een nieuwe langgerekte langs de begraafplaats. De garage biedt plaats aan ongeveer 392 auto’s.

Bezoekersparkeren bevindt zich naast het Molenhuis, in de 'Verlengde' Stationsstraat en aan de westzijde van het tunneldek. In totaal zijn er circa 41 bezoekersparkeerplaatsen. Op drukke momenten in het weekend en de avond kunnen bezoekers ook gebruik maken van de parkeerplaatsen in het gebied ten westen van het tunneldek. In de buurt van de bezoekersparkeerplaatsen is ook ruimte voor 9 deelauto’s met uitbreidingsmogelijkheden tot 30 plaatsen. Daarmee wordt voorzien in de parkeerbehoefte.

Figuur 2.6 Parkeerplaatsen in beoogde situatie

Doordat de ontwikkeling van de westelijke zijde van het stationsgebied later aan bod zal komen, kunnen in het volledige plangebied onvoorziene situaties voorkomen die effect hebben op het parkeren in de omgeving. Wanneer zich situaties voordoen die effect hebben op het parkeren, dienen mogelijkheden aanwezig te zijn om binnen de oostelijke zijde van het plangebied deze situaties op te lossen. Dit moet onder andere kunnen gebeuren door het uitbreiden van de parkeergarage op het oostelijk deel. Er wordt de mogelijkheid gereserveerd om op te schalen naar het maximale aantal benodigde parkeerplaatsen, op basis van parkeeronderzoek en binnen de kaders van de spelregelkaart.

De positieve gevolgen van de inzet op deelmobiliteit is, naast het besparen van ruimte ten behoeve van parkeren, ook de bijdrage aan de duurzaamheidsdoelen, het terugdringen van mobiliteitsarmoede en het vormgeven van de mobiliteitstransitie. Goudappel B.V. heeft onderzoek gedaan naar het toepassen van deelmobiliteit binnen de Stationszone Best. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen van onderhavige motivering.

Om de inzet van deelmobiliteit te laten slagen, zijn er meerdere factoren die een rol spelen en die het succes van deelmobiliteit bepalen. Het stationsgebied lijkt op basis van deze factoren een ideale locatie om deelmobiliteit te implementeren. De belangrijkste succesfactoren en de samenhang van deze factoren met het stationsgebied zijn hierna nader toegelicht.

Doelgroep
In totaal biedt de oostzijde van de stationsomgeving ruimte voor maximaal 600 woningen in verschillende typen en prijsklassen. Het woonmilieu is vooral gericht op (kleinere) huishoudens en op doelgroepen die behoefte hebben aan nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer. De directe aanwezigheid van een trein- en busstation maakt autobezit minder noodzakelijk. De beoogde doelgroepen staan daardoor positiever tegenover deelmobiliteit, als aanvulling op de fiets en het openbaar vervoer. In het participatietraject is ook meermaals aangegeven door potentiële bewoners dat zij graag gebruik maken van deelmobiliteit en geen eigen auto nodig hebben.

Aanbod alternatieven
Het aanbod van alternatieve vervoerswijzen bepaalt hoe eenvoudig (privé)autoritten verruild kunnen worden door andere modaliteiten. Hoe beter de alternatieven zijn, hoe eerder mensen bereid zijn om hun eigen auto te verruilen voor het gebruiken van een deelauto. Het stationsgebied van Best ligt op steenworp afstand van het station en is daarmee goed verbonden met openbaar vervoer.

Nabij voorzieningen
De nabijheid van voorzieningen bepaalt in hoeverre het voor bewoners mogelijk is om de auto vaker te laten staan om tot dagelijkse voorzieningen te komen zoals supermarkten en scholen. Vanaf het stationsgebied is een uitgebreid aanbod van voorzieningen met detailhandel, leisure, scholen (voor alle leeftijden) en supermarkten beschikbaar door de ligging vlakbij het centrum. Om de verbinding met het centrum (nog verder) te verbeteren wordt in het plan een nieuwe kwalitatieve verbinding voor voetgangers en fietsers gerealiseerd die rechtstreeks van het station naar het centrum loopt. Hierdoor is het centrum binnen enkele minuten te voet bereikbaar. Tot slot wordt binnen het projectgebied ook circa 2.500 m² bvo aan voorzieningen gerealiseerd. Het uitgebreide voorzieningenaanbod op korte afstand maakt wonen in het stationsgebied aantrekkelijk en maakt het bezit van een eigen auto minder noodzakelijk (en maakt het gebruik van deelauto's kansrijk).

Parkeerregulering
Een belangrijke succesfactor voor het gebruik van deelauto's is de aanwezigheid van parkeerregulering. In de huidige situatie is een deel van het gebied al gereguleerd. Het uitbreiden van parkeerregulering is belangrijk om uitwijkgedrag te voorkomen en het succes van deelmobiliteit te vergroten. Iemand die wel per se een auto wil bezitten en geen parkeerrecht krijgt, overweegt om elders te gaan wonen waar wel ruimte is om de auto te parkeren. Zo wordt de juiste doelgroep aangetrokken en wordt bijgedragen aan de mobiliteitstransitie. De exacte vormgeving van parkeerregulering in het Stationsgebied wordt nog nader uitgewerkt.

Aantal deelauto's
De inzet van deelauto's is enkel ter behoeve van de toekomstige bewoners. De gemeente Best biedt in haar parkeerbeleid de mogelijkheid om 20% van de parkeerbehoefte van het bewonersdeel te reduceren door de inzet van deelmobiliteit. In ruil voor de reductie op de parkeerbehoefte dient er per 20 woningen één deelauto geplaatst te worden. Er dienen vanuit het beleid 30 deelauto's in ruil voor de reductie te worden gestald. Gebaseerd op de verhouding tussen de parkeernormen en het daadwerkelijke autobezit, is een deelautoaanbod van 9 deelauto's reëler (het geen ook aansluit bij de vuistregel die deelautoaanbieders veelal hanteren). In het plan is nu voorzien in 9 parkeerplaatsen voor deelauto's (verspreid over het gebied) met de mogelijkheid om op te schalen tot maximaal 30 deelauto's. Daarmee sluit het deelautoaanbod zowel in de beginfase als in de toekomst goed aan bij de behoefte.

Er is door Goudappel een onderzoek gedaan naar de verkeergeneratie en -afwikkeling van onderhavige ontwikkeling. Dit onderzoek is toegevoegd aan de bijlagen van onderhavige motivering. In deze paragraaf worden de belangrijkste conclusies samengevat.

Om de verkeersgeneratie te bepalen, is gebruik gemaakt van het regionale verkeersmodel van de Provincie Noord-Brabant (BBMA2022). Dit model is in 2022 opgeleverd en is de afgelopen jaren gebruikt voor een groot aantal verkeersstudies in Noord-Brabant. De BBMA2022 bevat prognosemodellen voor 2030 en 2040. In deze prognosemodellen is uitgegaan van de ruimtelijke ontwikkelingen zoals die toen, in 2022, bekend waren. De verkeersstromen in dit project zijn middels scenario's in kaart gebracht, namelijk:

• referentiesituatie 2040 zonder ontwikkeling stationsgebied;
• plansituatie 2040 met ontwikkeling stationsgebied.

Verkeersgeneratie
In absolute aantallen bedraagt de verkeersgeneratie in de referentiesituatie vanuit het stationsgebied circa 400 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. In de plansituatie stijgt dit naar circa 2.600 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. De ontwikkeling in het stationsgebied zorgt zodoende voor een (netto) toename van circa 2.200 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal.

De Hoofdstraat en Nazarethstraat zijn de belangrijkste wegen die door het centrum van Best lopen. Deze wegen vormen de verbinding tussen de Oirschotseweg en de Eindhovenseweg- Zuid / Willem de Zwijgerweg. Uit de prognose blijkt dat de toename op de Stationsstraat en Molenstraat relatief gezien het sterkst is. Dat is een logisch gevolg van het feit dat al het verkeer van de stationsomgeving alleen via de zuidzijde (Molenstraat en Stationsstraat) het gebied kunnen verlaten. Op de drukkere gebiedsontsluitingswegen zoals de Oirschotseweg en de Willem de Zwijgerweg is de toename relatief beperkt.

Verkeersveiligheid
In de plansituatie stijgt de verkeersintensiteit op de Stationsstraat tot ruim 5.000 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. Daarmee zijn de intensiteiten passend voor een gebiedsontsluitingsweg. In de plansituatie stijgt de verkeersintensiteit op de Molenstraat tot circa 3.500 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. Daarmee zijn de intensiteiten relatief laag voor een gebiedsontsluitingsweg.

Verkeersafwikkeling
Al het verkeer wordt via de zuidzijde ontsloten op de Molenstraat. Het kruispunt wordt ingericht als voorrangskruispunt waarbij doorgaand verkeer op de Molenstraat/Stationsstraat voorrang heeft op verkeer van/naar het stationsgebied. Het bestaande kruispunt wordt circa 15 meter verschoven, meer in de richting van het Molenhuis. Vanaf hier is verder ook goed zicht op aankomend verkeer rijdend op de Molenstraat en de Stationsstraat. Uit de kruispuntanalyse is gebleken dat het verkeer op het kruispunt Stationsstraat/Molenstraat goed kan worden afgewikkeld in de plansituatie. Er dienen zodoende geen aanvullende maatregelen getroffen te worden om de verkeersafwikkeling te bevorderen.

Figuur 2.7 Verkeersafwikkeling

Om een herkenbaar stedelijk ensemble te maken met dorpse kwaliteiten, zoals veel ruimte voor verblijfskwaliteit en een menselijke maat én maximaal 600 woningen te realiseren, worden een aantal stedenbouwkundige ingrepen gedaan:

• Er wordt een nieuwe oost-westverbinding gemaakt waardoor het centrum beter wordt verbonden met de westzijde van Best. Ook wordt de verbinding naar het centrum via de Hoofdstraat verder versterkt.
• Bouwblokken sluiten aan op de maat en schaal van het centrum. De nieuwe gebouwen aan de oostzijde vormen samen één groot gebaar.
• Het ontwerp sluit aan op de grotere openbare ruimtes zoals het Stationsplein en de begraafplaats. De collectieve hoven sluiten aan op het netwerk van meer besloten, rustige collectieve hoven in de omgeving.
• De nieuwbouw vormt een nieuw stedelijk cluster rondom het station van Best. Een toren dichtbij het station zorgt voor herkenbaarheid. De bouwhoogtes lopen af naarmate ze verder van het station liggen. Aan de Hoofdstraat en aan de Molenstraat sluiten de bouwhoogtes aan op de historische linten.

Om de herkenbaarheid van de ontwikkeling te garanderen is de architectonische en stedenbouwkundige identiteit vastgesteld in een beeldkwaliteitsplan. Voor deze ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan vastgesteld en toegevoegd in de bijlage. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit zal dit beeldkwaliteitplan gebruiken als uitgangspunt voor de welstandstoets van de diverse ontwikkelingen. Deze identiteit moet gelden voor alle te ontwikkelen bouwblokken, ook om zo weinig mogelijk verschil te maken tussen sociale huur, middeldure huur en koop. De ontwikkeling dient zich te gedragen als één coherente wijk en met diversiteit. Het beeldkwaliteitsplan is onderdeel van het stedenbouwkundig plan en vervangt de welstandsnota, dat is opgenomen in de bijlagen van onderhavige motivering. In het beeldkwaliteitsplan zijn de volgende aspecten opgenomen:

• Het ensemble biedt diverse woonkwaliteiten. Zo woon je aan het openbare Stationsplein, maar ook aan de collectieve groene hoven. De verschillende kwaliteiten worden op verschillende manieren gematerialiseerd.
• Om een sterk samenhangend ensemble te maken, worden alle gebouwen opgedeeld in een plint, een stedelijke laag en hoogteaccenten waarbij de architectuur van alle gebouwen gelijkwaardig is.
• Het ensemble kent verschillende overgangszones tussen het publieke en private domein. Elke overgangszone draagt bij aan de identiteit van de openbare of collectieve ruimte.
• De meest collectieve en publieke plekken van de bebouwing verdienen extra aandacht in detaillering en uitstraling. Dit zijn accenten van hoogwaardige materialen die voor de herkenbaarheid en identiteit zorgen van het ensemble.
• In de hoven hebben de woningen een eigen privé-terraszone, elk met een eigen pad. Het collectieve gebied van de hoven heeft volle grond, waardoor grote bomen zonder beperkingen in de grond geplant kunnen worden. De ruime binnenplaatsen bieden ruimte voor een groen recreatiegebied voor ouderen.
• Het collectieve groen wordt uitgerust met zitplaatsen, picknickbanken, speelgelegenheid en regenwateropvang.

Direct naast het projectgebied ligt het Molenhuis. Het effect van de nieuwe ontwikkeling op het Molenhuis is in een bezonningsstudie onderzocht. In deze bezonningsstudie zijn de volgende scenario's bekeken:

1. 1. huidige situatie;
2. 2. nieuwe situatie met onderhavige ontwikkeling;
3. 3. planogogisch mogelijkheden vigerend omgevingsplan.

De bezonningsstudie is als bijlage bijgevoegd. Deze bezonningsstudie presenteert de resultaten van 21 maart, 21 juni, 21 september en 21 december op vier verschillende momenten op een dag: 9 uur, 12 uur, 15 uur en 18 uur. Er is onderzocht wat het verschil is tussen de huidige situatie, de nieuwe situatie en de vigerende maximale planologische situatie.

De nieuwbouw is ten westen en noorden beoogd van het onderzochte perceel. Door deze positie en de draaiing van de zon zullen er enkel in de late middag effecten op het gebied van bezonning optreden. Het bouwdeel dat ten noorden van het onderzochte perceel wordt beoogd, zal per definitie geen negatieve effecten veroorzaken doordat deze schaduwval nooit het onderzochte perceel zal raken.

De nieuwe situatie heeft ten opzichte van de huidige situatie nadelige effecten in de late middag. In maart zal er omstreeks 15:30 schaduwval op de westgevel van het Molenhuis aanwezig zijn. Naar mate de dag vordert, zal de schaduw op deze gevel, als gevolg van de nieuwbouw, toenemen.

De bezonning in de nieuwe situatie is niet significant verschillend ten opzichte van de maximale planologische situatie. De huidige planologische situatie is op het gebied van bezonning zelfs nadeliger dan de nieuwe beoogde situatie, aangezien er in deze situatie dichter op het Molenhuis gebouwd mag worden. Op basis van bovenstaande kan het volgende geconcludeerd worden:

• Vergelijkend met de huidige situatie treed er een verslechtering op qua bezonning in de late middag. Doordat er in de ochtend en middag wel voldoende bezonning is op het onderzochte perceel, kan er niet gesproken worden van een onaanvaardbare situatie. De gevelopeningen zullen namelijk nog voldoende bezonningsuren ontvangen.
• Vergelijkend met de bestaande planologische mogelijkheden valt op dat de nieuwe situatie op het gebied van bezonning gunstiger is. Het onderzochte perceel beschikt over meer bezonningsuren.

Conclusie is dat de gevolgen niet dermate groot zijn dat de nieuwbouw onredelijke afbreuk doet aan het woongenot van het de woningen in het Molenhuis en dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties op het gebied van bezonning.

Duurzaamheid
Best is een groene gemeente. Groen is nodig, groen is gezond en mooi. Toch staat deze kwaliteit steeds meer onder druk. De verandering van het klimaat, de toenemende verstedelijking en het intensievere ruimtegebruik hebben negatieve gevolgen voor de natuur en de waterkwaliteit in en rond de gemeente.

Binnen de ontwikkeling van de oostelijke stationsomgeving stellen we als doel om deze centraal gelegen en bepalende plek in Best duurzamer te maken; prettiger, veiliger, klimaatbestendiger, groener en met meer biodiversiteit.

Sociale duurzaamheid
De oostelijke stationsomgeving wordt een inclusieve wijk, iedereen is welkom. Er komt een grote diversiteit aan woningen, in verschillende segmenten.

Dynamische Dorpeling
De Oostelijke stationsomgeving bevat voornamelijk appartementen gericht op de 'dynamische stedeling'. Het gaat om mensen (jong en oud) die graag in een levendig stedelijk gebied willen wonen nabij het centraal station, het centrum en culturele voorzieningen. De focus ligt op woningen voor 1- en 2- persoonshuishoudens in een mix van doelgroepen: studenten, starters, maar ook empty-nesters en tweeverdieners. Huur en koop, van sociale huur tot dure koop. De plinten worden ingevuld met kleinschalige bedrijvigheid, kantoor, cultuur, horeca en fietsvoorzieningen. Deze doelgroep laat zich niet definiëren door leeftijd, inkomen of achtergrond, maar zij delen dezelfde leefstijl. Ze zijn jong van geest en zien de directe omgeving als een verlengde van hun huiskamer. Ze eten geregeld buiten de deur, hebben een druk sociaal leven en hechten meer waarde aan toegang hebben tot, dan daadwerkelijk bezit.

Ontwerp openbare ruimte
Het ontwerp van de openbare ruimte is grotendeels autovrij en speelt een belangrijke rol in het stimuleren van sociale duurzaamheid. Er wordt ingezet op een hoogwaardige kwaliteit en het creëren van een fijn verblijfsklimaat om ontmoeting, sport, sociale interactie en levendigheid te stimuleren. De gebouwen in de oostelijke stationsomgeving betreffen alzijdige gebouwen, dus zonder achterkanten, met een open plint en een vriendelijke maat. Dat zorgt ervoor dat de openbare ruimte dé sociale plek is voor ontmoeting, ontspanning, sport en cultuur. Sfeervolle verlichting, zitplekken, veel groen en hoogwaardige materialen dragen bij aan de toegankelijkheid, kwaliteit en belevingswaarde van het openbaar gebied. Zowel de plinten als de openbare ruimte bieden ruimte voor een diverse programmering.

Figuur 2.8 Openbare ruimte

De oostelijke stationsomgeving biedt een gezonde leefomgeving voor bewoners en gebruikers. De fietser en voetganger staat voorop. Auto's die het gebied betreden worden zo snel mogelijk afvangen en worden geleid naar de parkeergarage aan de rand van het plan. Daardoor is een groot gedeelte van het plan autoluw. Bovendien heeft het landschappelijk ontwerp een groene uitstraling, met ruimte voor de mens, plant en dier. De ruimte op de daken wordt zo efficiënt mogelijk ingezet met ruimte voor waterberging én PV-panelen. Ook groendaken behoren tot de mogelijkheden. De gebouwen zijn voorzien van alle moderne energetische en kwalitatieve eisen. In de actieve plinten is ruimte voor onder andere horeca, cultuur, sociaal medische functies, kantoren en bijzondere stadswoningen. In het ontwerp is rekening gehouden met flexibiliteit en meervoudig functiegebruik. Door het vergroenen van het projectgebied leveren wij niet alleen een positieve bijdrage aan het milieu, door een verhoging van de biodiversiteit in de stationsomgeving, de verbetering van de luchtkwaliteit en een grotere mate van klimaatadaptatie. Ook aan de gezondheid en het welzijn van de gebruikers, door bijvoorbeeld stressreductie, een hoger gevoel van veiligheid, het stimuleren van bewegen en het verhogen van de sociale cohesie.

Groene duurzaamheid
Nieuwe aanplant
Bomen dragen bij aan een betere wateropvang, leveren schaduw, een hogere luchtvochtigheid en dragen daarmee bij aan verkoeling. Ook dragen bomen bij aan een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving. Uitgangspunt is realisatie van een prettige openbare ruimte, met een focus op verblijf, ontmoeting, groen en relatie met het water. In de nieuwe situatie komen veel meer bomen dan er nu staan. Er wordt veel groen toegevoegd, onder meer door het realiseren van een nieuwe Oost-west verbinding tussen Rembrandtlaan en Kapelplein, door het tunneldek te vergroenen en door groen op daken en gevels toe te passen.

Doel is het realiseren van een (meer) klimaatadaptieve, biodiverse en groene omgeving. Dit gebeurt onder andere door het aanplanten van groen. Het zorgt voor verkoeling door het leveren van schaduw en een hogere luchtvochtigheid en verder voor waterberging en -infiltratie. Hiermee is de Best(s)e stationsomgeving beter bestand tegen extreem weer. Ook draagt groen bij aan een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving voor mens en dier. Het verhoogt het welzijn en het ontstresst. Door het realiseren van een groene omgeving en daarbij in de plantkeuze rekening te houden met de filterende werking, dragen wij bij aan een schonere lucht in het projectgebied. Bomen en gevelgroen vangen substantieel fijnstof af. Door groenblijvende beplanting toe te passen, blijft ook 's winters dit proces voortzetten.

“Gebruiksgroen, waar je iets mee kunt doen ,heeft een sterkere stressverminderende werking dan groen waar je alleen maar naar mag kijken."

Biodivers
Het groen wordt opgebouwd uit meerdere lagen, die elkaar versterken en tezamen een Een bloeiende, diverse kruidenlaag die nectar en stuifmeel levert voor bijen, vlinders en andere insecten. De struiklaag waar de blokhagen en heesters schuilplekken en nestgelegenheden bieden voor vogels en kleine dieren. Een divers pallet van (overwegend inheemse) ecologisch interessante bomen. Deze zijn een bron van voedsel en een biotoop op zichzelf. De gevels van de gebouwen bieden kansen voor zwaluwen en vleermuizen, door zachte grenzen, poreuze gevelvlakken en ingebouwde nestkasten. De groene polderdaken dragen bij aan biodiversiteit.

Duurzaam materiaalgebruik
We gebruiken alleen duurzaam geproduceerd hout uit gecertificeerde bossen. We brengen minder verhard oppervlak terug dan dat we weghalen in het gebied. De huidige situatie is, behoudens gazon en enkele bomen hard, grijs en grauw en kent liefst meer dan 21.600m2 verhard oppervlak. In de nieuwe situatie zal dit met ca. 2.400 m2 afnemen. Het te verwijderen verhardingsmateriaal (veelal bestratingsmateriaal) wordt zoveel mogelijk ter plaatse hergebruikt, onder meer als fundatiemateriaal onder nieuwe wegen en paden in het gebied.

Duurzame mobiliteit
In de stationsomgeving Best stellen we als doel het stimuleren van toekomstbestendige duurzame mobiliteit. Dit gebeurt door een integrale aanpak waarbij het aanbod van deelmobiliteit, de parkeervoorzieningen voor de privéauto en fiets en de inrichting van de openbare ruimte op elkaar zijn afgestemd.

Autobezit wordt in het plan ontmoedigd en het gebruik van fiets, OV en deelauto's optimaal gefaciliteerd, net als lopen. De oostelijke stationsomgeving wordt grotendeels autovrij/autoluw. Auto's worden opgevangen in de parkeergarage aan de rand van het plan. Er komen goede stallingsplekken voor fietsen en heldere en aantrekkelijke langzaam verkeersroutes, o.a. naar het nabijgelegen centraal station en het centrum van Best.

Klimaatbestendig en energiezuinig
Natuurinclusief bouwen
In de oostelijke stationsomgeving is veel aandacht voor natuurinclusief bouwen. Hieronder in het kort een opsomming:

• Collectieve tuinen: het zuidelijk deel van het projectgebied bevat een tweetal grote collectieve tuinen, gesitueerd tussen de woongebouwen. Deze groene en beschutte tuinen zijn multifunctioneel: ze versterken de biodiversiteit, zijn klimaat adaptief en vergroten de groenbeleving van bewoners. De bomen en het overige groen staan in de 'volle grond' (er zit geen parkeerkelder onder) waardoor de vrij kunnen groeien.
• Polderdaken: op de lagere bouwdelen worden de daken multifunctioneel ingezet. Deze zogenoemde polderdaken bestaan uit retentiekratten ten behoeve van waterbuffering, en een combinatie van mos sedum (groen) en PV-panelen (energieopwekking).
• Nestkasten: een aantal geschikte gevels worden voorzien van nestkasten voor vogels. De gevels van het parkeergebouw zijn daar het meest geschikt voor, vanwege de oriëntatie, hoogte en nabijheid van geschikt groen.
• Groene en natuurinclusieve gevels: de lange gevel aan de oostzijde van het projectgebied (aan de zijde van de begraafplaats) zal deels als groene gevel worden uitgevoerd. Deze oostgevel, met een hoogte van meer dan 18 meter en een lengte van circa 100 meter, zal gedeeltelijk worden voorzien van klimplanten (bloeiende soort). Het gevelgroen bindt fijnstof en CO₂. Gevelgroen draagt bovendien bij aan een akoestisch prettig woonklimaat doordat het geluid absorbeert.

Figuur 2.9 Natuurinclusief

Waterberging
De oostelijke stationsomgeving wordt een klimaat adaptief gebied met een slim watersysteem. Er is veel ruimte voor waterberging en groen, en deze twee elementen staan met elkaar in verbinding. Zowel in de openbare ruimte (onder andere middels een zogenaamde bio-swale; een beplante wadi aan de verlengde Stationsstraat en brede groenstroken in de nieuwe Oost-West verbinding als tussen en op de nieuwe gebouwen (middels collectieve tuinen, daktuinen en polderdaken).

Energie
Op het gebied van energie (om uiteindelijk CO₂ neutraal te worden) werken we enerzijds aan het verminderen van de energievraag en anderzijds het opwekken van duurzame energie. In de oostelijke stationsomgeving wordt ingezet op duurzame energieopwekking door PV-panelen op de daken van de gebouwen toe te passen. Besparing in het gebruik van (koel) energie wordt gerealiseerd door het toepassen van isolerende polderdaken, het toepassen van zonwering als onderdeel van de gevels van gebouwen en het strategisch plaatsen van bomen nabij gebouwen als verkoelende en schaduwbiedende elementen. Daken en gevels warmen hierdoor minder op, waardoor minder energie aan koeling gespendeerd hoeft te worden.

“Eén enkele boom kan de functie van 10 airconditioners vervullen."

Binnen de voorgenomen ontwikkeling zal de bestaande situatie, die momenteel in gebruik is voor detailhandel, worden omgezet naar een gemixte centrumfunctie met wonen en commerciële voorzieningen. Zodoende is het mogelijk om de woningen en commerciële ruimte te realiseren met een moderne uitstraling. Dit draagt bij aan de entreefunctie van het stationsgebied. Het projectgebied is conform vigerend omgevingsplan bestemd met de enkelbestemmingen 'Detailhandel', 'Cultuur en ontspanning', 'Wonen - 2' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Verkeer' met verschillende bouwvlakken. Op grond van dit bestemmingsplan is de realisatie van het project niet mogelijk.

Daarnaast gelden enkele functieaanduidingen ter plaats van het projectgebied, zijnde 'cultuurhistorische waarden', 'specifieke vorm van detailhandel - tapijtcentrum', 'detailhandel volumineus', 'parkeerterrein'.

Verder geldt binnen het projectgebied de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 5' en 'Waarde - Archeologie'. Deze gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond verwachte archeologische waarden. Op deze gronden is het verplicht een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden in voldoende mate is vastgesteld bij het bouwen van bouwwerken van 2.500 m² en groter en een diepte van meer dan 0,5 meter onder maaiveld in het geval van 'Waarde - Archeologie 5'. Voor gronden aangeduid met 'Waarde - Archeologie' is het verplicht een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden in voldoende mate is vastgesteld bij het bouwen van bouwwerken van 100 m² en groter en een diepte van meer dan 0,5 meter onder maaiveld. Dit is echter niet het geval voor onderhavig project gebied. In paragraaf 5.1 wordt verder ingegaan op het aspect archeologie.

De bouw van de beoogde woningen en commerciële ruimte is strijdig met het vigerend omgevingsplan. Er dient derhalve een juridisch-planologisch procedure te worden doorlopen om het omgevingsplan te wijzigen en de ontwikkeling mogelijk te maken. Voor het wijzigen van het omgevingsplan dient een motivering te worden opgesteld die aan dient te tonen dat het ruimtelijk initiatief bijdraagt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Onderhavige motivering voorziet hierin.

In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die per januari 2024 geldend is, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo'n visie zoals die is vastgelegd in art. 3.1 lid 3 Omgevingswet.

Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw.

Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• duurzaam economisch groeipotentieel;
• sterke en gezonde steden en regio's;
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Doorwerking projectgebied
Onderhavig plan is niet strijdig met de nationale belangen als geformuleerd in de NOVI. Het realiseren van nieuwe woningen en commerciële voorzieningen past tevens binnen het nationale belang van het zorgdragen voor voldoende woningen.

Bij een wijziging van het omgevingsplan moeten de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en eventuele instructies, in acht worden genomen. Het Bkl bevat instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor onder andere de volgende hoofdonderwerpen:

• algemene bepalingen (paragraaf 5.1.1 Bkl);
• waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl)
• beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl)
• beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;
• beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5 Bkl), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking;
• het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6 Bkl) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;
• het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7 Bkl), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;
• het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl).

Voor de instructieregels voor bovenstaande thema's is een toepassingsbereik bepaald. Het is mogelijk dat een thema niet van toepassing is op een specifieke activiteit.

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels over de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen.

Doorwerking projectgebied
In deze motivering wordt in hoofdstuken 4 en 5 gedetailleerd ingegaan op de doorwerking van de instructieregels over de verschillende relevantie ruimtelijke- en milieuaspecten binnen het projectgebied. Hierbij wordt aangegeven hoe wordt voldaan aan de instructieregels van het Bkl. Hierdoor wordt een helder inzicht geboden in de naleving van deze regels binnen het projectgebied.

Op basis van het omgevingsplan is de beoogde ontwikkeling niet toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken, is het noodzakelijk het omgevingsplan te wijzigen. Daarbij is het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) verplicht voor iedere 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', op grond van artikel 5.129g lid 1 van het Bkl. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandel voorziening, of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is.

In artikel 5.129g Bkl staat geen ondergrens genoemd. Op basis van vaste jurisprudentie wordt gesteld dat bij woningbouw een plan vanaf 12 woningen een nieuw stedelijke ontwikkeling is. Voor alle andere stedelijke functies wordt een oppervlakte van 500 m² BVO aangehouden als ondergrens.

Daarnaast is een vereiste dat het moet gaan om een stedelijke ontwikkeling die nieuw is. Dit wordt beoordeeld aan de hand van het nieuwe beslag op de ruimte die met de stedelijke ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt of wanneer wordt voorzien in een functiewijziging.

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant: Visie op de Brabantse Leefomgeving' vastgesteld.

Voor het handelen van de provincie zijn kernwaarden geformuleerd. Het gaat achtereenvolgens om de volgende kernwaarden:

• gaan voor meerwaardecreatie;
• gaan voor technische én sociale innovatie;
• gaan voor kwaliteit boven kwantiteit;
• gaan voor steeds beter;
• gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel.

De provincie heeft tevens een basisopgave opgenomen in haar omgevingsvisie. Centraal hierbij staat het werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Hoewel er gesproken wordt over één basisopgave, is deze opgave in feite tweeledig, aangezien voor zowel het jaar 2030 als voor het jaar 2050 een basisopgave geformuleerd is. Een en ander is als volgt geformuleerd:

• Doel 2050: “Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal”.
• Doel 2030: “Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak”.

De basisopgave ligt – zoals al in de naam besloten ligt – aan de basis van vier hoofdopgaven. De volgende hoofdopgaven worden benoemd:

• werken aan de Brabantse energietransitie;
• werken aan een klimaatproof Brabant;
• werken aan de slimme netwerkstad;
• werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Doorwerking projectgebied
Met onderhavige ontwikkeling wordt het gebied tussen het station en het centrum in Best getransformeerd naar een levendige stadswijk. Er bestaat in zoverre geen strijdigheid met de Omgevingsvisie Noord-Brabant. Verder is wel van belang dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In voorliggend document is voor de omgevingsaspecten onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom de noodzaak tot behoud van deze aspecten anderzijds geen belemmering vormt voor de ontwikkeling zelf.

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 5 december 2023 de 'TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant' vastgesteld. Deze is op 1 januari 2024 in werking getreden. Deze omgevingsverordening bevat rechtstreeks werkende regels voor activiteiten en stelt regels voor ruimtegebruik en nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die gemeenten in acht moeten nemen bij het maken of wijzigingen van een omgevingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

De relevante artikelen voor de ontwikkeling op de projectlocatie zijn nader uitgewerkt.

Artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling
Lid 1 Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

1. a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken en
2. b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2 Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als:

1. a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. c. optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. d. rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en
6. f. wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie.

Artikel 5.31 Externe werking Natuur Netwerk Brabant
Lid 1 Een omgevingsplan dat een ontwikkeling toelaat in Stedelijk Gebied of in Landelijk Gebied, die een aantasting geeft van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant, bepaalt in aanvulling op het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) dat de negatieve effecten waar mogelijk worden beperkt en de overblijvende, negatieve effecten worden gecompenseerd, overeenkomstig artikel 5.37 Compensatie.

Lid 3 Het eerste lid is niet van toepassing op een aantasting van het Natuur Netwerk Brabant door de verspreiding van stoffen in lucht of water.

Artikel 2.2 Omgevingswaarde wateroverlast stedelijk gebied
Lid 1 Binnen Norm wateroverlast stedelijk gebied geldt met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, als omgevingswaarde wateroverlast een overstromingskans van:

1. a. 1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn voor de doeleinden bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen;
2. b. 1/10 per jaar voor overige gebieden.

Lid 2 Binnen Afwijkende norm wateroverlast stedelijk gebied geldt met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, als omgevingswaarde wateroverlast een overstromingskans van:

1. a. 1/150 per jaar voor gebieden met de ruimtelijke bestemming bebouwing, hoofdinfrastructuuren spoorwegen;
2. b. 1/50 per jaar voor gebieden met glastuinbouw en hoogwaardige land- en tuinbouw;
3. c. 1/25 per jaar voor gebieden met akkerbouw;
4. d. 1/10 per jaar voor grasland en overige gebieden.

Lid 3 Het verwezenlijken van de omgevingswaarde wateroverlast betreft een inspanningsverplichting.

Doorwerking projectgebied
In hoofdstuk 3.1.3is getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Hierin wordt beargumenteerd dat er sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling en dat de ontwikkeling passend is binnen de regionale afspraken. De projectlocatie is niet binnen het Natuur Netwerk Brabant gelegen. In hoofdstuk 4.8 wordt de externe werking van de ontwikkeling op het Natuur Netwerk Brabant verder onderbouwd. In hoofdstuk 4.7 wordt het aspect water nader behandeld. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van voldoende bergings- en afvoercapaciteit om wateroverlast te voorkomen. Verwezen wordt ook naar hoofdstuk 2.7 voor nadere informatie ten aanzien van klimaatadaptatie.

Geconcludeerd wordt dat onderhavige ontwikkeling passend is binnen de provinciale omgevingsverordening Noord-Brabant.

Op 31 januari 2022 heeft de gemeenteraad de 'Omgevingsvisie Best' vastgesteld. In mei 2023 is deze herzien. De omgevingsvisie is een beleidsinstrument voor de gemeente, voortkomend uit de Omgevingswet. In de omgevingsvisie zijn drie integrale kernopgaven geformuleerd:

1. 1. ruimte voor comfortabel wonen;
2. 2. versterken van de groene leefomgeving;
3. 3. accommoderen van een vitale en schone economie.

In de omgevingsvisie worden 10 ruimtelijke keuzes onderscheiden:

1. 1. gezonde, duurzame en vitale wijken;
2. 2. een multifunctioneel en bruisend dorpshart;
3. 3. googwaardige groenstedelijke dorpsuitbreiding;
4. 4. een gezonde groenstructuur;
5. 5. buitengebied in balans;
6. 6. toekomst bestendige werklocaties;
7. 7. multimodaal bereikbaar;
8. 8. ruimte voor duurzame energie;
9. 9. ruimte voor cultuur een activiteiten;
10. 10. beschermen cultuurhistorische waarde.

De gemeente heeft onder andere voor het station- en centrumgebied een gebiedsgerichte vertaling in de omgevingsvisie opgenomen. Gesteld wordt dat de potentie van het stationsgebied niet optimaal benut wordt. Parkeren heeft momenteel een overheersende aanwezigheid, waarvoor de verblijfskwaliteit van het stationsplein achter blijft. Hier liggen kansen om in dit gebied woon- en werkruimte te realiseren en tegelijkertijd de openbare ruimte verblijfskwaliteit te geven. Beoogd wordt om de stationsomgeving te ontwikkelen tot een multimodale hub waar fiets en openbaar vervoer samenkomt en het gebied door te ontwikkelen tot een intensief hoogstedelijk woon- en werkmilieu door het toevoegen van woningen en werkruimten.

Bij woningbouw dient er een nadruk op woningtypologieën die aansluiten bij de behoefte van een- en tweepersoons huishoudens en starters te komen. Daarbij moet tevens aandacht zijn voor duurzaam materiaalgebruik en het behoud van cultuurhistorische en waardevolle bebouwing. Er dient veel aandacht te zijn voor vergroening in de openbare ruimte en de mogelijkheid om te verblijven en ontmoeten. Onderdeel hiervan is de beoogde 'dwaalzone' aan de Hoofdstraat, die het station met het centrum verbind.

Doorwerking projectgebied
Met de ontwikkeling van het stationsgebied wordt een antwoord gegeven op een aantal belangrijke opgaven die zijn opgenomen in de Omgevingsvisie. Zo voorziet de ontwikkeling aan de Oostzijde in ruimte voor comfortabel wonen. Ook wordt de groene leefomgeving versterkt. Dit komt niet alleen ten gunste aan de toekomstige bewoners van het stationsgebied, maar ook aan de bestaande bewoners. Met name de herinrichting van het spoordek en de nieuwe oostwestverbinding over de Hoofdstraat biedt hiervoor grote kansen.

Op 24 oktober 2017 is de 'Nota Duurzaam Wonen' in werking getreden. Best wil energieneturaal zijn, en sluit qua tempo aan bij de regio Zuid Oost Brabant. De tussendoelen zijn als volgt:

• 1,5% energiebesparing per jaar;
• 14% duurzame energie in 2020 en 16% in 2023.

Met het oog op de toekomst streeft Best onder andere naar het bieden van een duurzame woningvoorraad. Maatregelen op het gebied van duurzaamheid dienen te worden genomen in de huursector, in de particuliere sector, op regionaal niveau en door de gemeente zelf.

Doorwerking projectgebied
In paragraaf 2.7 is reeds uitgewerkt hoe het project omgaat met het aspect duurzaamheid. De nieuwe woningen worden volgens de eisen van BENG gerealiseerd en dragen daarmee bij aan verduurzamen van de woningvoorraad binnen Best.

Op 1 januari 2022 is de "Nota Parkeernormen 2022" in werking getreden. Deze nota heeft als doel om de parkeernormen beter toepasbaar en flexibeler te maken voor alle ruimtelijke ontwikkelingen die de komende jaren in Best gaan plaatsvinden.De beleidsregels voor parkeernormen dienen een hoger doel, namelijk bijdragen aan een goed bereikbaar dorp waar het prettig wonen, werken en verblijven is.

Essentieel zijn daarbij de volgende uitgangspunten:

1. 1. De parkeernormen hebben een positieve invloed op de leefbaarheid, duurzaamheid (zoals klimaatadaptatie) en bereikbaarheid van de gemeente Best;
2. 2. Elke initiatiefnemer van (bouw)plannen is verantwoordelijk voor het realiseren van de eigen parkeeroplossing;
3. 3. Een bouwinitiatief of wijziging van een functie van een locatie mag geen parkeerproblemen in de openbare ruimte veroorzaken of die vergroten.

Van belang is dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd, zonder dat dit lokaal resulteert in een structureel overschot aan parkeren. Voor nieuwe initiatieven geldt dat de parkeervraag in principe binnen de ontwikkeling opgelost dient te worden.

Doorwerking projectgebied
De parkeerbehoefte van onderhavige ontwikkeling is nader uitgewerkt in paragraaf 2.4. Geconcludeerd wordt dat de parkeerbehoefte wordt opgelost binnen het projectgebied.

Op 31 maart 2022 is daarnaast de beleidsregel 'Toepassen norm sociale huurappartementen - Nota Parkeernormen 2022' in werking getreden. Het doel van deze beleidsregel is om nadere regels te stellen voor het toepassen van de norm voor de functie 'sociale huurappartementen vanaf 50 m² wvo'. De norm voor de functie ‘sociaal huurappartement vanaf 50 m² wvo’ wordt alleen toegepast bij berekeningen van de parkeereis van initiatieven:

1. a. met appartementen boven de 50 m² wvo en een huurprijsgrens tot maximaal de liberaliseringsgrens;
2. b. waarin de appartementen worden ontwikkeld (in samenwerking met/in opdracht van/door) een toegelaten instelling;
3. c. met appartementen die daadwerkelijk in beheer komen van de betreffende toegelaten instelling.

Doorwerking projectgebied
De parkeerbehoefte van onderhavige ontwikkeling is nader uitgewerkt in paragraaf 2.4.

Toetsingskader
Onderdeel van de beoordeling of een aanvraag om een wijziging omgevingsplan volledig is, is een toets aan de regels over een milieueffectrapportage op basis van paragraaf 16.4.2 van de Omgevingswet en afdeling 11.2 van het Omgevingsbesluit. Of een besluit project-mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig is, wordt bepaald op basis van bijlage V bij het Omgevingsbesluit, in samenhang met de artikelen 11.6 en 11.8 van het Omgevingsbesluit. Bijlage V bij het Omgevingsbesluit heeft als ingang (eerste kolom) de omschrijving van projecten waarvoor een mer-(beoordelings)plicht geldt. In kolom 4 zijn de besluiten opgenomen waarvoor de mer-(beoordelings)plicht geldt. Het gaat dan om besluiten waarmee de toestemming voor het project wordt verleend. In dit geval is een wijziging van het omgevingsplan.

Of er voor het besluit een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt, volgt uit de tweede en derde kolom. Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2, geldt een mer-plicht. Anders geldt een mer-beoordelingsplicht, tenzij ook in kolom 3 nog voorwaarden staan.

Tabel 4.1 Onderdeel J11 van bijlage V van het Omgevingsbesluit

Of een project, dat voorkomt in Bijlage V bij het Omgevingsbesluit, aanzienlijke milieueffecten heeft, wordt beoordeeld door het bevoegd gezag. Bij de beoordeling houdt het bevoegd gezag rekening met:

1. a. de relevante criteria van bijlage III bij de mer-richtlijn;
2. b. voor zover relevant: de resultaten van eerder uitgevoerde controles of andere beoordelingen van milieueffecten die op grond van verordeningen, richtlijnen en besluiten als bedoeld in artikel 288 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie zijn verkregen.

Een initiatiefnemer die voornemens is een project uit te voeren, deelt dit voornemen zo spoedig mogelijk mee aan het bevoegd gezag (artikel 16.45 Omgevingswet). Deze mededeling kan plaatsvinden door middel van een aanmeldnotitie.

Doorwerking projectgebied
Met dit planvoornemen worden woningbouw en commerciële voorzieningen mogelijk gemaakt. Het betreft een stedelijk ontwikkelingsproject. Voor een stedelijk ontwikkelingsproject is een mer-plicht niet van toepassing (zie tabel 4.1, kolom 2). Er is sprake van aanleg, wijziging of uitbreiding, waarvoor een mer-beoordelingsplicht geldt (zie tabel 4.1, kolom 3).

Onderzocht is of er aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden. Hiertoe is een aanmeldnotitie opgesteld. Deze is opgenomen als bijlage. Gezien de bevindingen zoals beschreven in de aanmeldnotitie kan worden geconcludeerd dat er, rekening houdend met:;

1. 1. de kenmerken van het project;
2. 2. de plaats van het project; en
3. 3. de kenmerken van het potentiële effect;

sprake is van minimale effecten. Bij elk project is sprake van invloed op het milieu, maar deze is niet zodanig dat normen worden overschreden. De potentiële effecten van het project, in relatie tot de kenmerken en de plaats van het project, zijn dusdanig beperkt van aard en omvang dat deze geen aanzienlijke milieueffecten tot gevolg hebben die het doorlopen van een mer-procedure noodzakelijk maken. In de aanmeldnotitie wordt daarom aanbevolen om een gemeentelijk besluit voor te bereiden, waarin wordt aangegeven dat voor de verdere planvorming geen milieueffectrapportage wordt vereist.

Toetsingskader
Omgevingsveiligheid heeft betrekking op de mogelijkheden een brand, ramp of crisis te voorkomen, te beperken en te bestrijden. Het beschermen van personen in gebouwen en op locaties in de omgeving van risicovolle activiteiten is cruciaal. Daarnaast is het beperken van schade aan de fysieke leefomgeving bij een ongeval van een risicovolle activiteit van groot belang. De instructieregels van het Rijk hiervoor zijn vastgelegd in het Bkl.

Kwetsbare gebouwen en locaties
In het Bkl is onderscheid gemaakt in 3 categorieën 'gebouwen en locaties' waarvoor de regels bescherming bieden:

1. 1. zeer kwetsbaar (alleen gebouwen);
2. 2. kwetsbaar (gebouwen en locaties);
3. 3. beperkt kwetsbaar (gebouwen en locaties).

Bij het bepalen van de kwetsbaarheid wordt gekeken naar het aantal personen dat gelijktijdig aanwezig is, de duur van hun aanwezigheid, en in hoeverre zij zichzelf in veiligheid kunnen brengen bij een incident. De aanwijzing van bovenstaande categorieën 'gebouwen en locaties' staat in bijlage VI van het Bkl.

Risicobronnen
Risicobronnen zijn activiteiten met externe veiligheidsrisico's. In bijlage VII van het Bkl zijn activiteiten aangewezen die risicobronnen vormen. Het gaat om de volgende soorten activiteiten:

• activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven. Dit zijn verschillende milieubelastende activiteiten uit het Bkl;
• het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor;
• buisleidingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Bkl;
• windturbines die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Bkl.

Naast de eerder genoemde activiteiten die als risicobronnen worden beschouwd, bevat het Bkl ook instructies voor de volgende risicobronnen:

• opslaan, bewerken en herverpakken van vuurwerk (afdeling 5.1.2.4);
• opslaan en bewerken van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik (af-deling 5.1.2.5);
• exploiteren van een IPPC-installatie voor het maken van explosieven (afdeling 5.1.2.5);
• opslaan en bewerken van ontplofbare stoffen voor militair gebruik (afdeling 5.1.2.5 Bkl).

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat één persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof. De grenswaarde voor het plaatsgebonden risico moet in acht genomen worden. De grenswaarden voor het plaatsgebonden risico zijn ruimtelijk vertaald naar afstanden tot gebouwen en locaties. Gebouwen en locaties die als (zeer) kwetsbaar worden beschouwd mogen niet binnen de plaatsgebonden risicocontour 10^-6-contour van een activiteit vallen.

Groepsrisico en aandachtsgebieden
Het groepsrisico gaat over de kans per jaar dat tien of meer personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een aandachtsgebied (artikel 5.15, lid 1 Bkl). Er zijn drie typen aandachtsgebieden (artikel 5.12 Bkl):
1. brandaandachtsgebied;
2. explosieaandachtsgebied;
3. gifwolkaandachtsgebied.

Voor beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties binnen een aandachtsgebied moet het bevoegd gezag het groepsrisico verantwoorden.

Programma externe veiligheid gemeente Best
De gemeente Best heeft een programma externe veiligheid opgesteld. Dit programma vormt het beleidskader hoe er met externe veiligheid wordt omgegaan met betrekking tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties bij omgevingsvergunningen. Het programma is in samenwerking met de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant en Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost opgesteld. Voor de verantwoording van het groepsrisico wordt het verantwoordingskader uit hoofdstuk 7 van het programma gevolgd. Door het kader te volgen, komt men tot voldoende bescherming.

Het projectgebied ligt in het centrum van Best dat is aangewezen als een risicoluw gebied. Nieuwe kwetsbare gebouwen binnen (brand- of explosie)aandachtsgebieden zijn toegestaan mits er een passend maatregelenniveau wordt gerealiseerd op basis van het verantwoordingskader.

Doorwerking projectgebied
Met behulp van de Signaleringskaart EV kan een eerste indruk van de risicobronnen in de omgeving van een projectgebied worden gemaakt. In figuur 4.1 is een uitsnede weergegeven van de kaart met de risicobronnen in de omgeving van het projectgebied. Het projectgebied is centraal in de figuur weergegeven. In de onderstaande paragrafen worden de genummerde risicobronnen nader toegelicht.

Figuur 4.1 Uitsnede risicokaart (bron: Signaleringskaart EV)

Transport
Op korte afstand van het projectgebied ligt spoorlijn Boxtel - Eindhoven (bronnr.1) die ter hoogte van de Hoofdstraat in de zuidelijke richting ondergronds gaat. De spoorlijn is opgenomen in de Regeling basisnet bijlage II als route voor het transport van gevaarlijke stoffen. De spoorlijn heeft een brandaandachtsgebied van 30 meter en een explosieaandachtsgebied van 200 meter. Later deze paragraaf wordt nader ingegaan op de plaatsgebonden risicocontouren, het brandaandachtsgebied en het explosieaandachtsgebied van de spoorlijn en wat de mogelijke gevolgen zijn voor de te realiseren woningen en de commerciële ruimten.

Op circa 895 meter ten noordoosten van de grens van het projectgebied ligt rijksweg A2 (bronnr. 2) waar gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het projectgebied ligt niet binnen het brand- of explosie- aandachtsgebied van de betreffende transportroute. Over de betreffende transportroute worden toxische stoffen vervoerd. De exacte omvang van het gifwolkaandachtsgebied wordt nog nader bepaald door het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. In dit onderzoek is derhalve uitgegaan van het grootste invloedsgebied van een toxische stof die over het traject wordt vervoerd. Het gaat hierbij om stofcategorie LT2 met een invloedsgebied van 880 meter. Het projectgebied ligt buiten het invloedsgebied van stofcategorie LT2 waardoor er geen belemmeringen worden verwacht.

Buisleiding
Op circa 725 meter ten westen van de grens van het projectgebied ligt een DPO-pijpleiding (Defensie Pijpleiding Organisatie) (bronnr. 3). In de buisleiding wordt kerosine getransporteerd. De grens van het brandaandachtsgebied ligt op circa 34 meter aan weerszijden van de leiding. De grens van het belemmeringengebied ligt op 5 meter aan weerszijden van de betreffende buisleiding. Het projectgebied ligt niet binnen het brandaandachtsgebied en belemmeringengebied, waardoor er geen belemmeringen zijn.

Inrichtingen
Op circa 940 meter ten noorden en op circa 645 meter ten noordoosten van de grens van het projectgebied liggen LPG-tankstations (bronnr. 4 en 5). De grens van het explosieaandachtsgebied ligt op 160 meter vanaf het vulpunt en de bovengrondse opslagtank. Omdat het projectgebied niet binnen het explosie- aandachtsgebied van een LPG-tankstation ligt, zijn er geen belemmeringen. Op circa 940 meter ten zuidoosten van de grens van het projectgebied ligt Redefine Meat EMEA B.V. (bronnr. 6) en op circa 980 ten zuiden van de grens van het projectgebied ligt zwembad De Dolfijn (bronnr. 7). Beide risicovolle inrichtingen liggen op ruime afstand van het projectgebied en vormen geen belemmeringen voor het projectgebied.

Risicoanalyse spoorlijn Boxtel-Eindhoven
Om een ruimtelijke ontwikkeling binnen het explosieaandachtsgebied van de spoorlijn mogelijk te maken, moet een afweging worden gemaakt op welke manier de nieuw toe te voegen populatie beschermd wordt tegen de effecten van een calamiteit bij een milieubelastende activiteit. In figuur 4.2 is het explosieaandachtsgebied (oranje) en het brandaandachtsgebied (rood) weergegeven. De nog te projecteren gebouwen zijn met geel weergegeven. Tevens is in de figuur aangegeven waar de tunnelmond ligt. Vanaf de tunnelmond in de zuidelijke richting ligt de tunnel. Het explosieaandachtsgebied is een gebied parallel aan het spoor en is gebaseerd op de gevolgen van een BLEVE (boiling liquid expanding vapor explosion).

Figuur 4.2 Explosieaandachtsgebied (oranje) en brandaandachtsgebied (rood)

Aandachtsgebieden
De kwetsbare gebouwen worden parallel aan de tunnel gebouwd, maar liggen buiten de tunnelbak. Volgens artikel 3.4.3 van het 'programma externe veiligheid gemeente Best' hoeft bij nieuwe ontwikkelingen geen rekening te worden gehouden met het brandaandachtsgebied. Ook met het explosieaandachtsgebied hoeft ter plaatse van de ondertunneling geen rekening te worden gehouden.

Een deel van het projectgebied ligt wel binnen 200 meter van de spoorlijn buiten de tunnel. TNO heeft in het verleden een onderzoek uitgevoerd naar de effecten van gevaarlijke stoffen in tunnels op de omgeving. Vervolgens heeft AVIV de bijdrage aan EV-risico's onderzocht. Uit deze analyse blijkt dat de extra risico's ten gevolge brandbare gassen (en brandbare vloeistoffen) ter hoogte van de tunnel en bij de tunnelmonden te verwaarlozen zijn (Handleiding Risicoanalyse Transport, versie 1.2. 11 januari 2017). De betreffende spoortunnel kan worden beschouwd als een maatregel tegen de risico's van een incident met gevaarlijke stoffen voor de gebouwen die verder van de tunnelmond liggen. Voor het gebouw binnen het projectgebied dat direct aan de Hoofdstraat ligt, moet rekening worden gehouden met de effecten van een BLEVE.

Tot slot moet rekening worden gehouden met toxische stoffen (gifwolkaandachtsgebied) waar met name ter plaatse van de luchtverversingspunten en de in- en uitgang van de tunnel rekening mee gehouden moet worden. Later deze paragraaf wordt verder ingegaan op de onderdelen van artikel 5.2 van het Bkl. Tevens wordt ingegaan op zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid vanwege een calamiteit met een BLEVE en toxische stoffen.

Plaatsgebonden risico
Binnen het projectgebied worden kwetsbare gebouwen gerealiseerd. De plaatsgebonden risicocontour van 10^-6/jaar ligt op 1 meter van het spoor. Het plan voldoet derhalve aan de grenswaarde.

Verantwoording groepsrisico spoorlijn Boxtel-Eindhoven
Voor een calamiteit met een BLEVE en toxische stoffen op het spoor wordt ingegaan op de aspecten zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid. In de onderstaande paragrafen wordt aangegeven welke maatregelen in geval van een calamiteit getroffen kunnen worden. Bij nieuwe ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving (binnen een aandachtsgebied) dient de Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost (VRBZO) in de gelegenheid te worden gesteld om advies uit te brengen.

Mogelijkheden ter beperking van het groepsrisico
De voorkeur is om de afstand van he meest noordelijke gelegen gebouw ten opzichte van het spoor zo groot mogelijk te houden om de aanwezigheid van personen (binnen een gebouw) binnen het explosieaandachtsgebied zoveel mogelijk te beperken. Een andere indeling van het projectgebied met betrekking tot de kwetsbare gebouwen is door de vorm van het projectgebied en vanuit stedenbouwkundig oogpunt mogelijk geen optie.

Qua situering ligt het gebouw op de meest gunstige positie. De korte zijde van het gebouw ligt namelijk aan de zijde van het spoor waardoor, in geval van een calamiteit, de effecten als gevolg van een BLEVE worden beperkt tot de korte zijde. Er wordt geadviseerd om het aantal personen in het meest noordelijk gelegen gebouw te beperken. Dit kan bijvoorbeeld door de commerciële ruimten te situeren aan de Hoofdstraat. In het algemeen kan gesteld worden dat personen in de commerciële ruimten voornamelijk in de dagperiode verblijven. In de nachtperiode verblijven naar verwachting geen personen. Het doel hiermee is om de aanwezigheidsduur van personen te beperken tot de dagperiode.

Zelfredzaamheid en handelingsperspectief
Het zelfredzame vermogen van personen is een belangrijke voorwaarde. In het definitieve ontwerp van het meest noordelijk gelegen gebouw dienen de vluchtroutes en (bij voorkeur) de hoofdingang aan de oostzijde van het betreffende gebouw te liggen. In geval van een calamiteit wordt gealarmeerd via het waarschuwings- en alarmsysteem (WAS). Door een tijdige waarschuwing kunnen personen proberen zo snel mogelijk afstand tot de risicobron te nemen, te schuilen voor hittestraling, of zich inpandig in veiligheid te brengen. Voor personen binnen het gebouw is het handelingsperspectief ontruimen en vluchten in de oostelijke of zuidoostelijke richting van het spoor af vanwege het scenario van een BLEVE.

In geval van een calamiteit met een toxische stof op het spoor dienen personen binnen te blijven. Nieuwe bouwwerken moeten worden voorzien van een afsluitbare mechanische ventilatie. Daarnaast wordt aandacht gevraagd voor de detaillering van gevels, ramen en kozijnen, zodat deze goed luchtdicht zijn uitgevoerd (e.e.a. conform Bbl).

Tot slot is het van belang dat zorg wordt gedragen voor een goede voorlichting en instructie van alle medewerkers (BHV-organisatie) in de commerciële ruimten, zodat men weet hoe te handelen tijdens een calamiteit.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid
In het geval van een calamiteit op het spoor is het projectgebied voor hulpdiensten bereikbaar via meerdere routes. Aan de noordkant van het projectgebied via de Oirschotseweg en de Hoofdstraat en aan de zuidkant via de Stationsstraat en de Molenstraat. Bij een calamiteit zal de brandweer zich inzetten om effecten als gevolg van het incident te beperken. Voor een goede bestrijdbaarheid is het van belang dat het voor de brandweer mogelijk is om:

• op tijd ter plaatse te zijn;
• voldoende opstelplaatsen te hebben;
• voldoende blusmiddelen te hebben.

In overleg met de Veiligheidsregio en/of brandweer kunnen de mogelijkheden met betrekking de bereikbaar van het projectgebied en de bluswatervoorziening worden onderzocht en nader worden uitgewerkt. Het advies is om binnen het projectgebied rekening houden met de breedte van de (toegangs)weg. Hiermee wordt de bereikbaarheid van de brandweer of hulpdiensten vergroot.

Advies veiligheidsregio Brabant-Zuidoost (VRBZO)
Het is Advies van de Advies veiligheidsregio Brabant-Zuidoost is als bijlage bijgevoegd.

Conclusie
Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties op het gebied van omgevingsveiligheid.

Toetsingskader
Geluid kan van grote invloed zijn op het woon- en leefklimaat van mensen en op hun gezondheid. De regels in het Bkl over geluid gaan onder andere over het beheersen van geluid door wegen en spoorwegen en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en andere gebouwen en plekken. Via de Aanvullingswet geluid en het Aanvullingsbesluit worden geluidsregels toegevoegd aan de Omgevingswet en het Bkl. De regels voor geluid hebben een tweezijdige werking om de bescherming tegen geluidsbelasting vorm te geven.

Enerzijds bij de aanleg of aanpassing van (spoor)wegen en anderzijds bij het mogelijk maken van nieuwe geluidgevoelige gebouwen en locaties nabij een geluidsbron.

Tabel 4.2 Standaardwaarde geluid voor een geluidbron op een geluidgevoelig gebouw voor (spoor)wegen

Afdeling 3.5 (artikel 3.18 lid 1) van het Bkl voorziet in het toetsingskader/instructieregels omtrent de beheersing van het geluid afkomstig van wegen, spoorwegen en industrieterreinen.

De geluidsgevoelige gebouwen worden aangewezen in artikel 3.20 van het Bkl. Het betreft gebouwen, waaronder een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat bijvoorbeeld een woon-, onderwijs- of zorgfunctie heeft.

Beleidsregel gemeente Best
Doel van de beleidsregel (VL/IL) van de gemeente Best is een kader te scheppen waarin een balans is tussen een doelmatig gebruik van de ruimte in de omgeving van (spoor)wegen en het streven naar een gezonde omgevingskwaliteit. Het afwegingskader met betrekking tot de inpasbaarheid van nieuwe plannen binnen de gemeente Best is opgenomen in de betreffende beleidsregel. In het geluidbeleid worden de kaders vastgelegd waar meer geluid op een geluidgevoelig gebouw wordt toegestaan en waar ruimte is voor een afwijking onder bestuurlijke afweging.

De standaardwaarden staan gelijk aan voldoende kwaliteit voor een gezonde leefomgeving. Indien niet meer wordt voldaan aan de standaardwaarde, maar waar de geluidsbelasting voldoet aan de grenswaarde kan onder voorwaarden een hogere geluidbelasting worden toegelaten. Een woning dient de beschikken over een geluidluwe zijde wanneer de geluidbelasting tussen de standaardwaarde en de grenswaarde ligt.

Onder een geluidluwe zijde wordt verstaan een zijde waar ten aanzien van alle geluidbronnen de standaardwaarde niet mag worden overschreden. Aan deze zijde is minimaal één te openen deel en een geluidgevoelige ruimte, bij voorkeur de hoofdslaapkamer, aanwezig.

Indien een woning beschikt over een buitenruimte dan dient deze bij voorkeur aan de geluidluwe zijde gesitueerd te worden en niet aan de gevel met de hoogste geluidbelasting. Deze eis geldt maximaal voor één buitenruimte per woning.

Doorwerking projectgebied
Er is door Econsultancy een akoestisch onderzoek (spoor)weglawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage. De belangrijkste conclusies worden in deze paragraaf nader samengevat.

De berekeningen zijn verricht aan de hand van de rekenregels volgens de Aanvullingsregeling geluid Omgevingswet en met behulp van het programma Geomilieu, versie 2023.3. De hoogst berekende geluidbelastingen zijn getoetst per geluidbronsoort en per gebouw beknopt in tabel 4.3 weergegeven. Bij een overschrijding van de standaardwaarde worden de resultaten gearceerd weergegeven.

Tabel 4.3 Geluidbelasting als gevolg van verkeer (Lden)

De geluidbelasting op de nieuw te bouwen woningen bedraagt ten hoogste 64 Lden als gevolg van de spoorweg en ten hoogste 61 Lden als gevolg van de gemeentewegen. Als gevolg van de spoorweg en/of gemeentewegen treedt een overschrijding op van de standaardwaarde op de gevels van de gebouwen gb01, gb02, gb07, gb08, gb09 en gb15. De grenswaarden van de geluidbronsoorten voor hoofdspoorwegen en gemeentewegen worden niet overschreden.

Indirecte akoestisch effecten
Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling is de verkeerstoename het grootst op de Stationsstraat en de Molenstraat. Uit het verkeersonderzoek van Goudappel blijkt dat de verkeersintensiteiten op de Stationsstraat tot 42% toeneemt en op de Molenstraat tot 33%. Bij een procentuele toename van circa 37,5% als gevolg van een ontwikkeling is er sprake van een relevante toename van 1,5 dB. De relevante toename van 1,52 dB wordt veroorzaakt door de verkeerstoename op de Stationsstraat. De conclusie uit het verkeersonderzoek van Goudappel is onder andere om de Molenstraat af te waarderen tot een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Dit is als bronmaatregel meegenomen in het onderzoek. Tevens is de snelheidsverlaging ook toegepast voor de Stationsstraat vanaf de Molenstraat tot aan de De Leeuwerikstraat omdat hier sprake is van de grootste verkeerstoename vanwege de ontwikkeling. Het verlagen van de maximumsnelheid levert een positief effect op het geluid, maar ook op het gebied van verkeersveiligheid. Door een verkeersbord met een maximumsnelheid van 30 km/uur ter hoogte van de kruising met De Leeuwerikstraat te plaatsen, zal er geen sprake meer zijn van een toename van 1,5 dB.

Maatregelenafweging
Conform het Bkl dient een maatregelenonderzoek plaats te vinden vanwege de overschrijding van de standaardwaarde als gevolg van de hoofdspoorweg en de gemeentewegen. Hierbij dienen achtereenvolgens bron-, overdrachts- en gevelmaatregelen of een combinatie hiervan te worden overwogen. In het akoestisch onderzoek heeft deze afweging plaatsgevonden. Geconcludeerd worden dat de bron- en overdrachtsmaatregelen niet wenselijk of mogelijk zijn en/of stuiten op overwegende bezwaren.

Gecumuleerd geluid
In geval van een overschrijding van de standaardwaarde dient onderzoek te worden gedaan naar de aanvaardbaarheid van gecumuleerd geluid op de gevels van de woningen of gebouwen. Voor de beoordeling van de gecumuleerde geluidbelasting wordt gebruik gemaakt van de classificering van de kwaliteit van de akoestische omgeving in een milieukwaliteitsmaat volgens de methode Miedema. Hierin wordt de geluidbelasting geclassificeerd en beoordeeld op basis van klassen van 5 dB. In tabel 4.4 zijn laagste en hoogste waarden per gebouw weergegeven. De akoestische situatie ter plaatse van de woningen of gebouwen varieert van "zeer goed" tot "tamelijk slecht".

Tabel 4.4 Aanvaardbaarheid gecumuleerde geluidbelasting

Vanaf een geluidbelasting welke valt in de categorie "tamelijk slecht" dient de aanvaardbaarheid van de kwalificatie gemotiveerd te worden. Het verschil tussen de gecumuleerde geluidbelasting en de berekende geluidsbelasting ten gevolge van de te toetsen geluidbronsoort is kleiner dan 2 dB. Volgens het beleid is het treffen van compenserende maatregelen derhalve geen verplichting. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de aanvaardbaarheid van de berekende geluidsbelastingen.

Afweging aanvaardbaarheid
Een woning dient te beschikken over een geluidluwe zijde/gevel wanneer de geluidbelasting tussen de standaardwaarde en de grenswaarde ligt. Een geluidluwe zijde/gevel wordt per geluidbronsoort beoordeeld.

Allereerst wordt ingegaan op de geluidbelasting vanwege de spoorweg. Vanwege de spoorweg is de geluidbelasting op de gebouwen gb01 en gb02 hoger dan de standaardwaarde. In de onderstaande figuren is middels kleuren aangegeven waar de geluidbelasting lager dan of gelijk is aan de standaardwaarde en waar de geluidbelasting hoger is dan de standaardwaarde. Bij een geluidbelasting lager dan of gelijk aan de standaardwaarde zijn de bollen met de kleur groen weergegeven. Bij een geluidbelasting hoger dan de standaardwaarde maar lager dan de grenswaarde zijn de bollen met de kleur geel weergegeven.

Figuur 4.3 Kleurenindicatie geluidbelasting vanwege spoorweg

Figuur 4.4 Kleurenindicatie geluidbelasting vanwege spoorweg

In figuur 4.5 is de geluidsbelastingen vanwege de gemeentewegen met gekleurde bollen aangeduid. Ook hiervoor geldt hetzelfde principe als het bovengenoemde.

Figuur 4.5 Kleurenindicatie geluidbelasting vanwege gemeentewegen

Ten tijde van het onderzoek is de indeling van de geluidgevoelige gebouwen nog niet bekend. De woningen die ter plaatse van de gele bollen worden gesitueerd, hebben bij voorkeur een zijde/gevel die geluidluw is. Indien de woningen niet eenzijdig georienteerd zijn en over een "achterkant" beschikken, kan in principe aan de voorwaarde van een geluidluwe zijde/gevel worden voldaan. Het advies is om in het definitieve ontwerp hiermee rekening te houden. Aan deze "achterzijde" moet een geluidgevoelige ruimte liggen, bij voorkeur de hoofdslaapkamer.

Echter, voor de woningen die in de noordzijde van gebouw gb01 worden gesitueerd zijn mogelijk aanvullende gevelmaatregelen noodzakelijk. Het noordelijk deel van gebouw gb01 wordt aan drie gevelzijden belast door enerzijds het geluid afkomstig van gemeentewegen en anderzijds door de spoorweg. Door een woning te voorzien van een (deels) afsluitbare buitenruimte (loggia of afsluitbaar balkon) ter plaatse van minimaal één zijde/gevel kan een geluidluwe zijde/gevel gerealiseerd worden. Hierbij moet wel aan de vereisten van daglichttoetreding, luchtverversing en spuiventilatie worden voldaan. Deze voorzieningen mogen geen afbreuk doen aan de geluidwering van de constructie.

In figuur 4.6 zijn de appartementengebouwen aan de zuidkant van het projectgebied weergegeven. De focus ligt hierbij op de gebouwen gb07, gb08, gb09 en gb15. Plaatselijk wordt de standaardwaarde overschreden. Indien de woningen ter plaatse van de gele bollen een "achterkant" hebben, wordt er voldaan aan de voorwaarde van een geluidluwe zijde/gevel. Indien de woningen éénzijdig georiënteerd zijn en dus over één gevelzijde beschikken dan dienen de woningen te worden voorzien van een (deels) afsluitbare buitenruimte (loggia of afsluitbaar balkon) zodat de achterliggende gevel geluidluw is.

Gezamelijk geluid en geluidwering gevels
Op de woningen waar de standaardwaarde wordt overschreden dient het akoestisch klimaat in de woning (het zogenaamde binnenniveau) te worden gegarandeerd. Het gezamenlijk geluid (niet-gewogen) wordt gebruikt voor de beoordeling van het binnenniveau, dan wel het bepalen van de eisen aan de geluidwering van een geluidgevoelig gebouw. Ook hierbij wordt rekening gehouden met het geluid van verschillende geluidbronsoorten. In bijlage 5 bij het akoestisch onderzoek is het gezamenlijk geluid per toetspunt en per geluidbronsoort opgenomen. Het gezamenlijk geluid is ten hoogste 65 Lden. Het verschil tussen het hoogste gezamenlijk geluid en 33 dB is 32 dB. De karakteristieke geluidwering van een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsruimte mag niet kleiner zijn dan dit verschil van 33 dB. Dit zal moeten worden aangetoond in een onderzoek naar de geluidwering van de gevels.

Conclusie
Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties op het gebied van geluid, mits in het definitieve ontwerp rekening wordt gehouden met de situering van de woningen in de gebouwen en met de aanwezigheid van een geluidluwe gevel. Aan deze gevel moet een geluidgevoelige ruimte liggen, bij voorkeur de hoofdslaapkamer.

4.4 Luchtkwaliteit

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging;

Aandachtsgebieden
De toetsing en monitoring van de luchtkwaliteit vindt plaats in de aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties NO₂ en/of PM₁₀. Aandachtsgebieden voor zowel NO₂ als PM₁₀ staan vermeld in artikel 5.51, lid 2 van het Bkl. Aandachtsgebieden voor alleen PM₁₀ zijn aangewezen in artikel 5.51, lid 3 van het Bkl. In een aandachtsgebied moet de overheid de omgevingswaarden in acht nemen (artikel 5.51 Bkl).

Niet in betekende mate
De beoordeling van de luchtkwaliteit in een aandachtgebied vindt niet altijd plaats. Voor een activiteit die niet in betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, is geen toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor NO₂ en PM₁₀ nodig. Uit artikel 5.53 en 5.54 van het Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO₂ en PM₁₀ niet hoger is dan 1,2 ug/m³. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties.

Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

1. 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze 'standaardgevallen NIBM' vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5.54 van het Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen? Het is dan mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden.
2. 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve berekening voldoende zijn. Veel mensen bepalen met de NIBM-tool op een eenvoudige en snelle manier of een project in betekende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Soms zijn detailberekeningen nodig als aanvulling op de NIBM-tool.

Beleid gemeente Best
Op 23 februari 2022 is 'Schone lucht op zijn Bests Decentraal Uitvoeringsplan Luchtkwaliteit 2022-2026' in werking getreden. Een goede luchtkwaliteit is belangrijk voor de volksgezondheid. Best wil haar inwoners een schone, veilige en prettige leefomgeving bieden. De gemeente werkt daarbij samen met het rijk, provincies en andere gemeenten binnen het Schone Lucht Akkoord (verder: SLA). De doelen die opgenomen zijn in het uitvoeringsplan zijn:

• de concentratie (ultra)fijnstof (PM₁₀; PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) onder de wettelijke norm blijft;
• we toewerken naar de WHO advieswaarden voor luchtkwaliteit;
• luchtkwaliteit structureel wordt meegenomen in de besluitvorming omtrent ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen ten aanzien van wonen en werken;
• kwetsbare groepen niet worden gehuisvest op nieuwe locaties waar sprake is van hogere concentraties luchtverontreinigende stoffen, in casu drukke (snel)wegen;
• we inzicht hebben in de lokale luchtkwaliteit en de mate waarin diverse bronnen hierop ingrijpen;
• we de nadelige gezondheidseffecten door en overlast van lokale emissies zoveel mogelijk voorkomen en beperken;
• door communicatie, voorlichting, acties en maatregelen de bijdrage van inwoners, bedrijven en gemeente aan een verbetering van de luchtkwaliteit toeneemt.

Om dit te bereiken heeft voor de thema's mobiliteit, mobiele werktuigen, industrie, woningen en houtstook, landbouw en participatie maatregelen opgesteld. Daarnaast is op 14 februari 2024 de 'Handreiking luchtkwaliteit gevoelige bestemmingen Best' in werking getreden.

De gemeente Best heeft met het oog op de zorgplicht om de gezondheid van haar inwoners beschermen in haar omgevingsvisie opgenomen dat nieuwe bestemmingen voor kinderdagverblijven, scholen, bejaarden- of verzorgingstehuizen niet gerealiseerd zullen worden dichtbij drukke (snel)wegen. Met deze beleidsregel wordt invulling gegeven aan deze doelstelling.

Tabel 4.5 Afstandseisen gevoelige bestemmingen

Binnen de afstanden zoals opgenoemd in tabel 4.5 mogen geen nieuwe gevoelige bestemmingen in de eerstelijnsbebouwing worden geprojecteerd. Deze randvoorwaarde geldt, los van de vraag of sprake is van een (dreigende) overschrijding van grenswaarden. In het geval dat hier toch gevoelige bestemmingen worden ontwikkeld, dient aanvullend gezondheidskundig advies in worden gewonnen met het oog op het nemen van mogelijke aanvullende maatregelen bij de GGD.

Doorwerking projectgebied
Met onderhavige ontwikkeling worden nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Zoals in paragraaf 2.4 berekend is, zal de verkeersgeneratie in de beoogde situatie met 2.200 mvt/etmaal toenemen ten opzichte van de huidige situatie. De NIBM-tool is ingevuld, zie hiervoor figuur 4.6. Geconcludeerd is dat de bijdrage van het extra verkeer niet-in-betekende-mate is. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Figuur 4.6 NIBM-tool

De gemeente Best valt onder de agglomeratie “Eindhoven” (zoals opgenomen in Omgevingsregeling artikel 2.38). Hier geldt, in lijn met artikel 5.51 lid 2. Bkl, het aandachtsgebied voor zowel stikstofdioxide als fijnstof.

Aangetoond moet worden dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Dit kan bepaald worden met behulp van achtergrondwaarden die achterhaald kunnen worden met behulp van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit. In tabel 4.6 zijn de achtergrondwaarden ter plaatse van de dichtstbijzijnde meetpunten weergegeven. Geconcludeerd wordt dat de achtergrondwaarden ruim onder de norm liggen en sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in het kader van de luchtkwaliteit.

Tabel 4.6 Luchtkwaliteit dichtstbijzijnde meetpunten (bron: CIMLK, RIVM)

Het projectgebied is enkel aan de meest zuidelijke zijde, aangrenzend aan waar de Stationsstraat overgaat in de Molenstraat gelegen aan een drukke gemeentelijke weg, zoals opgenomen in de 'Handreiking luchtkwaliteit gevoelige bestemmingen Best. Vanaf dit punt dient 50 meter afstand gehouden te worden tot gevoelige bestemmingen. Er worden met onderhavige ontwikkeling geen kinderdagverblijven, scholen, bejaarden- of verzorgingstehuizen mogelijk gemaakt.

Figuur 4.7 Uitsnede 'Bijlage 1: Drukke wegen Gemeente Best' uit de 'Handreiking luchtkwaliteit gemeente gevoelige bestemmingen Best'.

Conclusie
Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties op het gebied van luchtkwaliteit.

Toetsingskader
Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 Bkl. Het aanvullingsbesluit bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid.

De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door in onderlinge samenhang;

• beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen;
• evenwichtig toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem;
• duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en -aantastingen.

De gemeente stelt de waarde voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem vast. Deze waarde mag niet hoger zijn dan het blootstellingsniveau van het maximaal toelaatbaar risico voor de mens. Dit is opgenomen in bijlage VA van het Bkl. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor bouwen op verontreinigde bodem en is geen omgevingswaarde.

Het uitgangspunt is dat bij elke ruimtelijke ontwikkeling middels een bodemonderzoek wordt aangetoond dat de bodemkwaliteit voldoende is voor de te realiseren activiteit en dat sprake is van een uitvoerbaar plan. Bodemonderzoeken worden uitgevoerd conform de NEN 5725 en/of NEN 5740 (eventueel aangevuld met een verkennend bodemonderzoek asbest conform de NEN 5707). Bij het uitvoeren van een bodemonderzoek wordt getoetst aan achtergrondwaarden, interventiewaarden en tussenwaarden. Verder zijn ook in het Bkl regels opgenomen met betrekking tot het aspect bodem, bijvoorbeeld over de te hanteren richtlijnen voor het bodemonderzoek.

Beleid gemeente Best
In de gemeente Best geldt de BodemKwaliteitsKaart gemeente Best 2020-2025 (in werking: 20 maart 2020). De bodemkwaliteitskaart is voor 5 jaar vastgesteld. Het doel van de bodemkwaliteitskaart is om een actueel en dekkend beeld te krijgen van de te verwachten diffuse chemische bodemkwaliteit van de gemeente. Op de bodemkwaliteitskaart is de gemeente ingedeeld in drie zones:

• industrie;
• wonen;
• overig (zijnde landbouw en natuur).

Het projectgebied is aangeduid als woongebied. Dit is passend bij de beoogde toekomstige situatie.

Doorwerking projectgebied
Er heeft een vooronderzoek bodem en een asbestinventarisatie plaatsgevonden. Deze onderzoeken zijn opgenomen in de bijlagen van onderhavige motivering. De belangrijkste conclusies worden nader uiteengezet.

Verkennend bodem- en abestonderzoek
Door Aveco de Bondt is een verkennend bodem- en asbestonderzoek conform de NEN 5740+A1 (april 2016) en de NEN 5707 uitgevoerd (d.d. 1 oktober 2021) uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen van onderhavige motivering. De belangrijkste conclusies worden nader uiteengezet.

Bij het bodemonderzoek is uitgegaan van deellocaties, ingedeeld op basis van het vooronderzoek. Tabel 4.8 weergeeft een overzicht van de verschillende deellocaties.

Tabel 4.8 Deellocaties bodemonderzoek

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat zintuigelijk over vrijwel de gehele locatie bijmengingen met baksteen en puin zijn aangetroffen in met name in de bovengrond. Daarnaast zijn op delen van de locatie bijmengingen met kolengruis, glas, metaal, dakpan en beton waargenomen. Op het zuidelijke deel van het onderzochte gebied is een laag menggranulaat aanwezig. Er zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

Asbest
De onderzoeksresultaten bevestigen de aanwezigheid van asbest. Het aangetoonde asbest is volledig aanwezig in de fijne fractie (in de grove fractie is geen asbest aangetoond). Er is geen sprake van een bodemverontreiniging met asbest omdat de gehalten ruim lager zijn dan de normwaarde van 100 mg/kg d.s.

Deellocatie A
Uit de analyseresultaten blijkt dat in de bovengrond licht tot matig verhoogde gehalten aan zware metalen en PAK zijn aangetoond. Ook zijn licht verhoogde gehalten minerale olie en PCB aangetroffen. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aangetoond. De aangetoonde gehalten zijn waarschijnlijk te relateren aan de bodemvreemde bijmengingen. Bij toetsing aan de normen uit het Besluit bodemkwaliteit wordt de bodem, afhankelijk van het monster, indicatief beoordeeld als 'altijd toepasbaar', 'wonen' 'industrie' of 'niet toepasbaar'.

In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties aan VOCl aangetoond. Het gaat daarbij om licht verhoogde concentraties 1,1-dichlooretheen, som 1,2-dichloorethenen, tetrachlooretheen, trichlooretheen. Deze verhoogde concentraties zijn waarschijnlijk te relateren aan de voormalige activiteiten van het textielbedrijf Tricot Best dat op deze locatie heeft geproduceerd.

Deellocatie B
In de bovengrond op het noordelijke perceel is een licht verhoogd gehalte aan PCB gemeten. De ondergrond op het westelijke perceel bevat een licht verhoogd gehalte aan PAK. De verhoogde gehalten zijn te relateren aan de bodemvreemde bijmengingen. Bij toetsing aan de normen uit het Besluit bodemkwaliteit wordt de grond indicatief beoordeeld als 'klasse industrie' of 'altijd toepasbaar'. In het grondwater is een licht verhoogde concentratie barium gemeten. Dit betreft waarschijnlijk een van nature verhoogde concentratie.

Deellocatie C
Er zijn licht verhoogde gehalten aan zware metalen (zink, lood), PAK, PCB en minerale olie zijn aangetoond in de bovengrond. In de ondergrond zijn licht verhoogde gehalten cadmium, lood, zink en PAK aangetroffen. De verhoogde gehalten zijn te relateren aan de bodemvreemde bijmengingen. Bij toetsing aan de normen uit het Besluit bodemkwaliteit wordt de bodem indicatief beoordeeld als 'altijd toepasbaar', 'wonen' of 'industrie'. Het grondwater bevat een licht verhoogde concentratie barium die waarschijnlijk van nature verhoogd is. Op het zuidelijke deel eveneens licht verhoogde concentraties aan cadmium, koper, lood, nikkel en zink gemeten. Deze zijn, behalve koper, ook aangetroffen in voorgaande onderzoeken op en rond het gebied van de peilbuis. Er is destijds al geconcludeerd dat het natuurlijk verhoogde concentraties betreft.

Voor PFAS wordt de grond op basis van de analyseresultaten ingedeeld in de klasse 'landbouw / natuur' uit het Tijdelijk Handelingskader. De gemeten waarden voor PFAS voldoen aan de verwachtingen.

Deellocatie D (ondergrondse tank)
Er zijn geen verhoogde gehalten aan minerale olie aangetoond. Bij toetsing aan de normen uit het Besluit bodemkwaliteit wordt de bodem indicatief beoordeeld als 'altijd toepasbaar'.

Aanbeveling
Door middel van het uitgevoerde onderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem op de locatie vastgesteld. De vastgestelde kwaliteit ter plaatse van deellocaties B, C en ten aanzien van asbest vormen geen belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling. Op basis van de vastgestelde gehalten/ concentraties op deze delen is er geen aanleiding voor nader onderzoek.

In het kader van de voorgenomen aankoop en herontwikkeling van het gebied is de aangetoonde verontreiniging met VOCl een aandachtspunt. De verhoogde concentraties zijn waarschijnlijk te relateren aan de voormalige bedrijfsactiviteiten ter plaatse. In het huidige onderzoek zijn licht verhoogde concentraties aan VOCL aangetoond in het grondwater. Aangeraden wordt om nader bodemonderzoek uit te laten voeren.

Conclusie
De bodemkwaliteit ter plaatse is onderzocht. In het huidige onderzoek zijn licht verhoogde concentraties aan VOCL aangetoond in het grondwater. Het uitvoeren van dit nadere bodemonderzoek is als planregel bij onderhavige wijziging van het omgevingsplan opgenomen.

Toetsingskader
Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2 Omgevingswet) is het van belang dat activiteiten met gebruiksruimte en milieugevoelige activiteiten worden toebedeeld in de fysieke leefomgeving. Dit kan in hoofdzaak op twee manieren:

• menging van milieugevoelige en milieubelastende functies waar het kan en gewenst is;
• scheiding van milieugevoelige en milieubelastende functies waar het moet.

Op deze manier wordt zowel voor ruimte voor bedrijvigheid gezorgd als voor het behoud van bescherming van de woon- en leefomgeving.

Richtafstanden
De nieuwe handreiking Activiteiten en milieuzonering toepasbaar voor de Omgevingswet van de VNG is nog niet gereed. Deze zal vergezeld gaan van een hulpmiddel op basis waarvan beter kan worden ingeschat of een activiteit voor wat betreft de benodigde gebruiksruimte voor geluid en geur in een bepaald gebied inpasbaar is. Het is momenteel nog niet duidelijk wanneer deze handreiking beschikbaar zal zijn.

Bij gebrek aan deze handreiking onder de Omgevingswet wordt vooralsnog gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). In de publicatie is een lijst opgenomen met bedrijfstypen. Voor de bedrijfstypen zijn indicatieve (richt)afstanden bepaald voor de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De richtafstanden vormen een indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende functies worden gesitueerd. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Omgevingstype
De richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Binnen gemengde gebieden heeft men te maken met milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd.

Gemeente Best
Het bevoegd gezag, het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Best, heeft beleid opgesteld met betrekking tot het beoordelen van geluid onder de Omgevingswet. Dit beleidsstuk heeft echter geen betrekking op het beoordelen van specifieke activiteiten. Het toetsingskader voor het akoestisch onderzoek wordt derhalve gevormd door het Bkl.

Doorwerking projectgebied
Gelet op de functies in de directe omgeving van het projectgebied, voornamelijk bedrijvigheid, de ligging nabij het centrum en het treinstation, maakt dat kan worden gesproken het omgevingstype 'gemengd gebied'. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties dient onderzocht te worden of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het projectgebied.

Op de locatie van het projectgebied zullen meerdere appartementencomplexen worden opgericht. Aangezien woningen milieugevoelige functies zijn, is inzichtelijk gemaakt waar in de omgeving van deze locatie functies aanwezig zijn die in meer of mindere mate milieubelastend zijn. Hierbij gaat het om de volgende functies zoals opgenoemd in tabel 4.9.

Tabel 4.9 Omliggende functies en richtafstanden in gemengd gebied

Er is een onderzoek Industrielawaai uitgevoerd naar de geluidsbelasting van Tapijtcentrum Nederland (TCN). Dit onderzoek wordt uitgewerkt in paragraaf 4.6.1.

Het NS treinstation is aan de westzijde van het projectgebied gelegen. In Best loopt het spoor door een tunnel, het station betreft de toegang tot de ondergrondse perrons. In paragraaf 4.3 is het spoorwegverkeerlawaai onderzocht en er kan worden geconcludeerd dat als gevolg van de spoorweg en/of gemeentewegen een overschrijding op treedt van de standaardwaarde op de gevels van enkele gebouwen. De grenswaarden van de geluidbronsoorten voor hoofdspoorwegen en gemeentewegen worden niet overschreden. Hiervoor dienen hogere waarden aangevraagd te worden conform artikel 3.6, lid 1, onder c, sub 2 van Aanvullingswet geluid Omgevingswet. Het geluid van het spoor zorgt niet voor belemmeringen voor onderhavige ontwikkeling.

Geconcludeerd wordt dat er voor de overige functies zoals opgenomen in tabel 4.10 wordt voldaan aan de richtafstanden.

Functies binnen het projectgebied
Naast woningbouw zal het plan ook ruimte bieden voor 2.500 m2 commerciële ruimte. De begane grond van de gebouwen is gevuld met een variatie aan functies, waaronder werk- en vergaderruimte, horeca, kleinschalige detailhandel (winkel aan huis) en cultuur. De bedoeling is dat dit een levendig karakter geeft aan het planvoor-nemen. Om te beoordelen of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties kan de nieuwe handreiking van de VNG: Activiteiten en milieuzonering als leidraad worden gehanteerd. De vermenging van de functies resulteert erin dat hier sprake is van een zogenoemd 'gemengd gebied'. Al is deze nieuwe handreiking in beginsel niet bedoeld om beoordeling te doen op microniveau (functies onderling), kan de zonelijst in bijlage A5 wel als indicatief middel worden gebruikt om af te wegen of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Alle hierboven beschreven functies vallen in de zonegroep 'FM', wat staan voor functiemenging. De zone hiervoor in een gemengd gebied is 0 meter. Activiteiten van desbetreffende functies zijn daarmee inpasbaar binnen een gemengd gebied, zonder dat dit resulteert in eventuele belemmeringen. Hiermee zal sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Aan de noordoostzijde van het projectgebied is TCN gesitueerd. Het onderzoek industrielawaai heeft als doel het bepalen van de geluidsbelasting op de gevels van de nieuw te realiseren woningen binnen het projectgebied als gevolg van de samenhangende activiteiten van het Tapijtcentrum en deze te toetsen aan de voorschriften van het tijdelijk deel van het omgevingsplan en het Bkl.

Het onderzoek is opgenomen als bijlage bij onderhavige ruimtelijke motivering. In deze paragraaf worden de belangrijkste conclusies samengevat.

Representatieve bedrijfssituatie
De representatieve bedrijfssituatie is in overleg met Tapijtcentrum Nederland en de opdrachtgever vastgesteld. Daar waar geen informatie over bekend is, zoals het aantal verkeersbewegingen, is op basis van expert judgement en ervaringsgegevens een worstcase inschatting gemaakt.

Op basis van aangeleverde informatie zal het Tapijtcentrum op een maatgevende dag van 10.00 uur tot 20.00 uur geopend zijn voor bezoekers. Afhankelijk van de werkzaamheden kan niet worden uitgesloten dat (een deel van) het personeel begint voor 7.00 uur, echter nooit eerder dan 6.00 uur. De activiteiten van het Tapijtcentrum bestaan uit:

• personenwagens van bezoekers en personeel;
• bedrijfsbussen en vrachtwagens ten behoeve van het laden en lossen van goederen;
• het laden en lossen van goederen;
• dakinstallaties.

De volledige uiteenzetting van de bedrijfsactiviteiten en de uitgangspunten van het onderzoek is uitgewerkt in hoofdstuk 3 van de rapportage opgenomen in de bijlagen.

Aan het geluid als gevolg van verkeer van en naar het Tapijtcentrum (indirecte hinder) zijn in het Bkl geen directe grenswaarden opgenomen. Voor de beoordeling van indirecte hinder wordt verwezen naar de Circulaire 'Geluidhinder veroorzaakt door het wegverkeer van en naar de inrichting' (VROM, d.d. 29 februari 1996). Op basis van deze circulaire bedraagt de voorkeurswaarde voor indirecte hinder 50 dB(A). Een geluidsbelasting hoger dan de voorkeurswaarde is alleen toegestaan indien bron- of overdrachtsmaatregelen niet of onvoldoende doelmatig zijn. De grenswaarde voor indirecte hinder bedraagt 65 dB(A).

Voor geluiden met een bovengemiddelde kans op hinder moet een toeslag op het berekend equivalent geluidsniveau worden toegepast. Hieronder vallen tonale geluiden, muziekgeluid, impulsgeluid en intermitterend geluid. Achteruitrijsignalering van vrachtwagens wordt gezien als tonaal geluid, waarvoor een toeslag van 5 dB moet worden toegepast gedurende de tijd dat de bron in werking is. Omdat het achteruitrijden van een vrachtwagens qua tijdsduur in verhouding tot de overige activiteiten zeer beperkt is, is de daadwerkelijk toe te passen toeslag verwaarloosbaar en derhalve ook niet toegepast.

In tabel 4.10 is een beknopt overzicht van de gemodelleerde geluidsbronnen opgenomen.

Tabel 4.10 Gemodelleerde geluidsbronnen

2 Interim-bronnenlijst ProRail emplacementen F18103-1, ondergrond elementverharding 3 Peutz, Geluidemissie van langzaam rijdende vrachtwagens, Geluid nummer 1 | maart 2019 4 RvS: ‘ECLI:NL:RVS:2013:978 en ECLI:NL:RVS:2015:3433’ 5 RvS: ‘201202652/1/R3’

Resultaten
De hoogst berekende resultaten van het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau, het maximale geluidniveau en de indirecte hinder zijn beknopt per gebouw weergegeven in tabel 4.11. Voor de toets aan de voorschriften van het tijdelijke deel van het omgevingsplan en het Bkl worden maximale geluidsniveaus als gevolg van het laden en lossen buiten beschouwing gelaten. De volledige resultaten zijn in de bijlagen opgenomen.

Tabel 4.11 Berekeningsresultaten [dB(A)]

Op basis van tabel 4.11 wordt geconcludeerd dat kan worden voldaan aan de grenswaarde uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan, de standaardwaarde uit het Bkl en de voorkeurswaarde uit de circulaire met betrekking tot de indirecte hinder. Daarmee zijn er vanuit akoestisch oogpunt geen belemmeringen voor de realisatie van het plan.

Conclusie
Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties op het gebied van geluid.

Aan de zuidzijde van het projectgebied is het Molenhuis gesitueerd. Aan de zijde van het projectgebied liggen op het dak van het Molenhuis enkele installaties. Er is onderzoek gedaan of het geluid van de installaties op het dak ter plaatse van de geprojecteerde gevels van woningen leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het onderzoek is opgenomen als bijlage bij onderhavige ruimtelijke motivering. In deze paragraaf worden de belangrijkste conclusies samengevat.

Op basis van de gehanteerde uitgangspunten wordt verwacht dat het geluid als gevolg van de installaties van het Molenhuis net wel of net niet voldoet aan artikel 4.107 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Kanttekening is dat de emissie is gebaseerd op algemeen gangbare kentallen, en er geen rekening is gehouden met de richtingsafhankelijke emissie van de noordelijke luchtkanalen. Deze vraag kan in een later stadium van de procedure meer in detail worden onderzocht en staat het evenwichtig toedelen van functies aan locaties niet in de weg. Het geluid van de installaties op het dak van het Molenhuis leidt ter plaatse van de geprojecteerde gevels van woningen niet tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Toetsingskader
De minister van Infrastructuur en Milieu en de staatssecretaris van Economische Zaken hebben in 2022 het Nationaal Water programma (NWP) 2022 – 2027 vastgesteld. Het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2016-2021 en vervangt dit plan én de partiële herzieningen hiervan. Het NWP beschrijft de hoofdlijnen en ambities van het nationale waterbeleid en het beheer van de Rijkswateren en Rijksvaarwegen. Voor het waterbeleid is het NWP een uitwerking van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI).

Klimaatverandering, milieuverontreiniging en ruimtedruk vormen de komende jaren grote uitdagingen. Ook moet infrastructuur zoals bruggen en sluizen in stand worden gehouden en waar nodig vervangen of gerenoveerd. De wateropgaven staan niet op zichzelf; een integrale aanpak met andere opgaven in de fysieke leefomgeving zoals de energietransitie, woningbouw en de landbouw is noodzakelijk. Het NWP beschrijft hoe we hiermee omgaan en hoe we zorgen dat water een leidend principe is in de ruimtelijke inrichting van Nederland.

Onder de Omgevingswet is het wettelijk verplicht om, in het kader van het Bkl artikel 5.37, lid 1, een “weging van het waterbelang” uit te voeren. Naast het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerders bij de planvorming kunnen initiatiefnemers online, middels de digitale watertoets, nagaan of hun ruimtelijk plan voldoende rekening houdt met de waterbelangen.

Uit de digitale watertoets volgt een advies met welke wateraspecten relevant zijn voor het plan en waarom. Aanvullend op dit advies dient in het plan verantwoording afgelegd te worden over de manier waarop is omgegaan met de inbreng van de waterbeheerders. Dit gebeurt meestal in de “weging van het waterbelang” van het ruimtelijke plan.

De doelen op langere termijn zijn op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau opgenomen in een Omgevingsvisie. Hieraan wordt invulling gegeven middels diverse programma's, waaronder het programma Water. De thema's die behandeld worden in het programma zijn: Afvalwater, Regenwater, Oppervlaktewater, Grondwater en Drinkwater.

Beleid Waterschap De Dommel
Waterschap De Dommel is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Waterbeheerprogramma 2022-2027 (WBP5)
Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerprogramma 2022-2027 (WBP5) 'Water als basis voor een toekomstbestendige leefomgeving'. In het Waterbeheerprogramma staat hoe het waterschap haar taken in die periode uitvoert. Het waterschap bepaalt hiermee de koers voor de komende zes jaar.

Met het Waterbeheerprogramma 2022-2027 start Waterschap De Dommel met de 'watertransitie'; op weg naar een toekomstbestendige waterhuishouding. Uiterlijk dient in 2050 de waterhuishouding in het hele beheergebied toekomstbestendig te zijn. Dit betekent een waterhuishouding die in een goede waterkwaliteit voorziet. En een waterhuishouding die robuust, wendbaar en in Balans is met de omgeving. Zowel in het bebouwde als het landelijke gebied en van de beekdalen tot en met de hoge zandruggen. Het grond- en oppervlaktewatersysteem kan de grotere weersextremen opvangen door maximaal gebruik te maken van de dempende sponswerking van de bodem/ondergrond en de natuurlijke hoogteverschillen voor het vasthouden van water. Het waterschap hanteert daarbij drie principes die inhoudelijke sturing geven aan de watertransitie:

• elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt;
• functies passen zich aan het bodem- en watersysteem aan;
• wat schoon is moet schoon blijven.

Hydrologisch neutraal ontwikkelen
Bouw of uitbreiding van woningen, bedrijven of wegen veroorzaken vaak een groei in het verharden van dak en erf. Regenwater dat op stenen of wegen valt, stroomt meestal snel via een riool of een sloot weg. Hoe meer (tuinen van) steen, hoe meer regenwater weg stroomt. Bij hevige buien kan hierdoor wateroverlast ontstaan. Bijvoorbeeld water vanuit het riool op straat, omdat deze het regenwater niet aan kan. Of overstroming van een sloot of beek. Dat geeft dan weer risico's voor de gezondheid en kan zorgen voor bijvoorbeeld schade in- en rondom huizen. Maar ook in droge perioden zorgt al dat afvoeren voor problemen. Het regenwater krijgt niet meer de tijd om weg te zakken in de bodem en het grondwater aan te vullen. In droge zomers hebben landbouw en natuur dan water te weinig.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO), waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Voorkomen moet worden dat regenwater snel verdwijnt in het riool of in de sloot.

Het waterschap gebruikt daarvoor de voorkeursvolgorde voor (schoon) regenwater:

1. 1. opnieuw gebruiken;
2. 2. vasthouden / in laten trekken in de grond;
3. 3. water bergen;
4. 4. afvoeren naar sloten of rivieren;
5. 5. afvoeren naar een riool.

Waterschapsverordening
De waterschapsverordening, voorheen de keur, is een verzameling regels die het waterschap gebruikt om dammen,dijken, sloten, beken, rivieren, gemalen en stuwen te beschermen. Bij werkzaamheden in, met of rondom het water is wet- en regelgeving uit de waterschapsverordening van toepassing.

In de waterschapsverordening van het waterschap is opgenomen dat het is in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van het verhard oppervlak of door afkoppelen van de bestaande oppervlakte, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen (Artikel 2.2, vijfde lid: 'Het is verboden zonder omgevingsvergunning water te lozen in of te onttrekken aan een oppervlaktewaterlichaam'). De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de beleidsregel 'Hydrologische uitgangspunten bij de regels Waterschapsverordening voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Het verbod uit artikel 2.2 van de waterschapsverordening is van toepassing tenzij:

• het afkoppelen van het bestaand verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
• de toename van het verhard oppervlak maximaal 500 m² is, of;
• de toename van het verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
• de toename van het verhard oppervlak tussen 500 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel.

Benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06.

Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften:

• de bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen;
• afvoer mag niet meer bedragen dan 2/l/s/ha;
• de afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
• daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.

Bij ontwikkelingen waarbij de toename van het verhard oppervlak 500 m² of groter is, wordt vanuit het waterschap compenserende maatregelen geëist.

Wanneer er sprake is van een plan met een toename van verhard oppervlak groter dan 10.000 m² komt men in het vergunningentraject terecht en wordt er samen met initiatiefnemer en de gemeente bekeken hoe er compensatie kan plaatsvinden.

Beleid gemeente Best
Waterplan Best
In het 'Waterplan Best, op naar een veerkrachtig watersysteem' wordt een visie gegeven op het watersysteem van Best. Het Waterplan Best dient als input en toetsingskader voor de diverse lopende projecten en processen binnen het gemeentelijk grondgebied. De visie is onderverdeeld naar vier thema's aan de hand waarvan de waterproblematiek beschreven en aangepakt kan worden. Deze waterthema's zijn waterkwaliteit, verdrogingsbestrijding, wateroverlast en waterbeleving. Voor onderhavig projectgebied zijn met name de thema's waterkwaliteit en wateroverlast van belang.

Ten aanzien van waterkwaliteit staat het behouden en verkrijgen van schoon grondwater, schoon oppervlaktewater en schone waterbodems centraal. Dit kan worden bereikt met de trits; voorkomen - scheiden - zuiveren'. Met het thema wateroverlast wordt bedoeld dat er een natuurlijk evenwicht bestaat tussen water en de gebruiksfunctie bebouwing. Door de grote oppervlakten verharding in de bebouwde omgeving, kan het regenwater niet meer op natuurlijke wijze in de grond infiltreren en/of afstromen naar beken. Piekafvoeren in inundaties buiten het stedelijk gebied zijn het gevolg. Binnen een veerkrachtig systeem dient water de ruimte te krijgen. Derhalve wordt ten aanzien van wateroverlast de trits 'Infiltreren - vasthouden - afvoeren' gehanteerd.

Water- en rioleringsplan
Het waterbeleid van de gemeente Best is vastgelegd in het Water- en rioleringsplan. In het Water- en rioleringsplan wordt ingegaan op de gemeentelijke zorgplicht voor stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. Zo zijn voor deze aspecten, alsmede voor het aspect oppervlakte, een aantal opgaven en speerpunten geformuleerd:

Stedelijk afvalwater:

• inzameling van stedelijk afvalwater;
• transport van het stedelijk afvalwater;
• continueren huidige rioleringszorg.

Hemelwater:

• inzameling van hemelwater;
• verwerken van ingezameld hemelwater;
• inspelen op klimaatverandering.

Grondwater:

• voorkomen van grondwateroverlast.

Oppervlaktewater:

• waterlopen en waterpartijen als drager voor recreatie en natuur;
• mede invulling geven aan de doelen uit de Kaderrichtlijn Water (KRW).

Ten aanzien van de inzameling van stedelijk afvalwater is aangegeven dat alle percelen waar afvalwater vrijkomt, aangesloten worden op (druk)riolering. Nieuwe lozers van afvalwater dienen te voldoen aan de regels uit het betreffende lozingsbesluit. Bij kleinschalige in-/uitbreidingen kan daarbij aansluiting op het bestaande (gemengde) systeem acceptabel zijn. De aanlegkosten van een aansluiting op een voorziening zijn voor rekening van de aanvrager/initiatiefnemer.

Voor wat betreft het hemelwater wordt ingezet op de trits 'schoon houden (voorkomen) - scheiden - zuiveren' en 'Infiltreren - vasthouden - afvoeren'. Vertrekpunt daarbij is het principe dat stedelijk afval- en hemelwater gescheiden worden ingezameld. Bij de zorgplicht voor grondwater is het met name van belang dat er geen wateroverlast zal optreden als gevolg van planologische wijzigingen.

Doorwerking projectgebied
Verhard oppervlak
In tabel 4.12 zijn de hoeveelheden van de oppervlakten zoals aanwezig in de bestaande en toekomstige situatie opgenomen. Bij de bepaling van het verhard oppervlak in de openbare ruimte is op basis van de plankaart berekend dat circa 30% bestaat uit groene zones, borders en halfverhard parkeren. Het verhard oppervlak in de toekomstige situatie bedraagt circa 19.208 m². Ten opzichte van de huidige situatie zal ten aanzien van de ontwikkeling het verhard oppervlak afnemen met circa 2.445 m².

Tabel 4.12 Gegevens bestaande en toekomstige oppervlakten

Waterbergingsopgave
Door de verhardingsafname zorgt de ontwikkeling op zich zelf al voor een verbetering van de huidige waterhuishoudkundige situatie. Er zal minder hemelwater afstromen of afgevoerd worden richting de omgeving, omdat lokaal meer water kan infiltreren of tijdelijk geborgen wordt.

Gezien de ervaringen met wateroverlast in het projectgebied en in de richting en omgeving van de Spinnerstraat en Molenstraat het afstromende hemelwater afkomstig van de nieuwe bebouwingen en terreinverhardingen wordt gewerkt de trits vasthouden-bergen-afvoeren. Het infiltreren van hemelwater vormt daarbij het uitgangspunt. Vanuit de gemeente is als uitgangspunt aangegeven om per vierkante meter verhard oppervlak te streven naar 70 mm waterberging. Op basis van het toekomstig verhard oppervlak bedraagt de waterbergingsopgave voor de ontwikkeling dan in totaal ca. 1.345 m³ (19.208 m² x 70 mm / 1.000) waarvan:

• bebouwing: circa 732 m³ (10.458 m² x 70 mm / 1.000);
• openbare ruimte: circa 613 m³ (8.750 m² x 70 mm / 1.000).

Bij de bepaling van de wateropgave is nog geen rekening gehouden met de al reeds verbeterde waterhuishoudkundige situatie die optreed als gevolg van de verhardingsafname.

Waterhuishouding
Uitgangspunten
Water wordt bij de verdere planuitwerking expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing genomen en op een zo duurzaam mogelijke wijze verwerkt. In de toekomstige situatie wordt het schone hemelwater (zogenaamde hemelwaterafvoer; HWA) gescheiden van het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) ingezameld en binnen de planlocatie verwerkt. Ten aanzien van het plan en de omgang met hemelwater zijn vooralsnog de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• toepassen voorkeursvolgorde waterkwantiteit (vasthouden, bergen en afvoeren);
• toepassen voorkeursvolgorde waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren);
• niet afwentelen op anderen in ruimte en tijd;
• per vierkante meter verhard oppervlak streven naar 70 mm waterberging
• aanlegdiepte bergingsvoorzieningen boven de GHG;
• GHG 13,70 m +NAP;
• calamiteit in beschouwing nemen (mag niet tot overlast leiden);
• geen gebruik van uitlogende (bouw)materialen.

Compensatie
Op basis van de beschikbare ruimte binnen het plan is het lastig om de gewenste wateropgave op eigen terrein op te vangen. Er is bekeken in hoeverre aan het uitgangspunt van 70 mm kan worden voldaan en in hoeverre er wellicht nog mogelijkheden liggen voor waterberging elders in de omgeving en/of de openbare ruimte. Indicatief zijn enkele mogelijkheden omschreven om hemelwater op eigen terrein te bergen. De daadwerkelijke uitwerking van het hemelwatersysteem, invulling en verdeling waterbergingsopgave op eigen terrein en openbare ruimte zal bij het verdere planproces nader worden uitgewerkt in een waterhuishoudkundigplan.

In aanvulling op eventueel hergebruik van regenwater, is de initiatiefnemer voornemens om een deel van de daken van de toekomstige bebouwingen te voorzien van een vegetatiedak gecombineerd met PV-cellen. In het algemeen kan er onderscheid gemaakt worden tussen twee soorten groendaken: extensieve en intensieve groendaken.

Extensieve groendaken zijn lichtgewicht begroeide daken met een kortstondige vertraagde afvoer. Deze daken worden ook wel sedum-, gras- of kruidendaken genoemd. De opbouwhoogte en daardoor de belasting op de dakconstructie is bij dergelijke daken beperkt (circa 150 kg/m²). Het sponswerkende effect van lichtgewicht begroeide daken is het grootst bij kleine tot gemiddelde regenbuien. Bij heftige en langdurige regenbuien wordt de eerste piek van de bui afgezwakt, maar de substraat- en drainagelaag zijn snel verzadigd. Met een begroeid dak van dit type kan in een toestand waarbij de maximale waterbergingscapaciteit is bereikt ongeveer 15 tot <20 mm regenwater tijdelijk vastgehouden worden.

Intensieve groendaken oftewel groenblauw-retentie-daken hebben in tegenstelling tot een extensief dak een drainagelaag voorzien van extra bergingscapaciteit. Daarnaast worden de hemelwaterafvoeren voorzien van extra weerstand doormiddel van een statische afvoerregeling waardoor meer regenwater kan worden geborgen en het regenwater minder snel wordt afgevoerd door het hemelwaterafvoersysteem. In dit systeem blijft er altijd een hoeveelheid water in de drainagelaag achter die beschikbaar blijft voor de vegetatielaag. De hoeveelheid water die blijft staan in de drainagelaag is afhankelijk van de hoogte en de afmeting van de perforaties in de afvoerregeling. De extra bergingscapaciteit in de drainagelaag van het begroeide dak kan in het kader van een wateropgave worden ingezet als compensatievoorziening bij een toename van het verhard oppervlak op een kavel. Met een begroeid dak van dit type kan in een toestand waarbij de maximale waterbergingscapaciteit is bereikt 45 tot 60 mm regenwater tijdelijk vastgehouden worden.

Over de exacte invulling van het toekomstige groendak, constructie en substraat dikte e.d., is vooralsnog niets bekend en zal in een later stadium van het planvoornemen nader worden uitgewerkt. Het streven is om per m² dakoppervlak zoveel als mogelijk water vast te houden.Behoudens de eventuele waterberging op het dak kan aanvullend water worden geborgen in de binnentuinen door lokaal maaiveld te verlagen en te combineren met een ondergrondse hemelwatervoorziening. Afhankelijk van het type voorziening en de belastbaarheid hebben ondergrondse systemen een bepaalde gronddekking nodig. De GHG en de benodigde gronddekking zijn bepalend of een ondergrondse bergingsvoorziening zonder verlies van berging kan worden aangelegd.

Vanuit de GxG wordt voor de planlocatie uitgegaan van een GHG van circa 13,70 m +NAP. Op basis van een maaiveldniveau van ca. 15,90 m +NAP tot 16,90 m +NAP zou de GHG dan op circa 2,20 tot 3,20 m -mv zijn gelegen. Hierdoor worden ten aanzien van de GHG geen problemen verwacht voor de toepassing en aanleg van een ondergrondse bergingsvoorziening.

Op basis van de aangetroffen bodemopbouw en textuur en de tussen 1,5 en 4,6 m -mv op wisselende diepte aangetroffen zwak tot sterk zandige leemlaag wordt geadviseerd om de lokale waterdoorlatendheid van de voorkomende bodemlagen in-situ te onderzoeken. Indien meer bekend is over het mogelijke hemelwatersysteem en wijze van waterberging kan een dergelijk onderzoek worden uitgevoerd met een meer locatie en traject specifiek karakter. De waterdoorlatendheid van de voorkomende bodemlagen geeft inzicht in de werking, ledigingscapaciteit of ledigingstijd van het systeem. In geval van een calamiteit en volledige vulling van het toekomstige systeem kan overtollig water overstorten op het hemelwater riool in de Hoofdstraat en/of Molenstraat.

Voor het toepassen van ondergrondse bergingsvoorzieningen zijn meerdere varianten mogelijk. Het is bij de keuze van het type voorziening met name van belang dat deze inspecteerbaar en/of reinigbaar is. Mogelijke toepassingen zijn:

• Infiltratiekratten (QBIC+);
• Rockflow®;
• Watertable®;
• Watershell.

Kwaliteit
Uitgangspunt bij elke ruimtelijke ontwikkeling is, dat de kwaliteit van oppervlaktewater en grondwater ten opzichte van de huidige situatie niet mag verslechteren. Waar mogelijk wordt een verbetering nagestreefd. De waterkwaliteit wordt beïnvloed door het (veranderende) ruimtegebruik en het gebruik van bouwmaterialen. Om de water- en bodemkwaliteit niet negatief te beïnvloeden wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende bouwmaterialen (koper, zink, lood). De emissies vanuit bouwmaterialen worden beperkt door gebruik te maken van producten die voorzien zijn van een keurmerk.

Waterschapsverordening
Voor alle handelingen aan of in de nabijheid van een watergang zoals: dempen, graven, bouwen, onttrekken, lozen etc. is in het kader van de waterschapsverordening een vergunning van het waterschap benodigd en zal in overleg aangevraagd moeten worden. Op basis van de Vastgestelde Legger Waterstaatswerken 2023 is in de directe omgeving van de planlocatie geen oppervlaktewater gelegen. Ten aanzien van het beoogde planvoornemen zal zeer waarschijnlijk geen watervergunning hoeven te worden aangevraagd.

Riolering
Hemelwater en afvalwater wordt gescheiden ingezameld, verwerkt en aangeleverd. Als gevolg van de ontwikkeling zal het aanbod van vuilwater wijzigen. Het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) zal in de toekomstige situatie worden aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel in de omgeving. De mogelijkheden en wijze van aansluiting zal nader besproken worden.

Conclusie
Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties op het gebied van water.

Toetsingskader
Onder artikel 5.1, lid 1 Omgevingswet is opgenomen dat het verboden is om zonder omgevingsvergunning een natura 2000-activiteit te verrichten. Tevens is onder artikel 5.1, lid 2 opgenomen dat het verboden is om zonder omgevingsvergunning een flora- en fauna-activiteit te verrichten.

In het Bkl staat de uitwerking van algemene regels voor activiteiten die rechtstreeks werken, waaronder een vergunningplicht voor zogenaamde natura 2000-activiteiten en flora- en fauna-activiteiten (hoofdstuk 11, Bkl). In dit hoofdstuk zijn tevens de regels voor vergunningsvrije gevallen opgenomen evenals de mogelijkheden tot maatwerk. Indien er geen vrijstelling geldt van de vergunningsplicht, dient er een omgevingsvergunning te worden aangevraagd. Onderscheid wordt gemaakt tussen een enkelvoudige of meervoudige aanvraag (in het geval er sprake is van een flora- en fauna-activiteit en een natura 2000-activiteit).

Natura 2000-gebieden
Om de natuur te beschermen, heeft het Rijk regels over activiteiten die een Natura 2000-gebied kunnen benadelen opgesteld. Een activiteit die significant nadele gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied heet een natura 2000-activiteit. De gene die de activiteit verricht, moet nagaan of nadelige gevolgen uit te sluiten zijn. Een passende beoordeling dient te worden uitgevoerd (artikel 16.53c, Omgevingswet). Die beoordeling moet zekerheid geven dat het project de natuurlijke kenmerken van het Natura 2000-gebied niet zal aantasten. In dat geval kan vergunningverlening plaatsvinden (artikel 8.74b, Bkl).

Natuurnetwerk Nederland (NNN)
De aanwijzing van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is geregeld in de Omgevingsverordening, conform artikel 2.44, lid 4 van de Omgevingswet en artikel 7.6, lid 1 van het Bkl. Vanuit de Omgevingsverordening draagt de provincie zorg voor de totstandkoming en instandhouding van een samenhangend landelijk ecologisch netwerk, genaamd 'Natuurnetwerk Nederland'. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones met als doel natuurgebieden beter met elkaar en met omringende agrarisch gebieden te verbinden. Activiteiten in deze gebieden zijn alleen toegestaan als ze geen negatieve effecten hebben op de wezenlijke kenmerken of waarden of als deze kunnen worden tegengegaan met mitigerende maatregelen.

Houtopstanden en Soortenbescherming
De regels voor bescherming van houtopstanden en bomenrijen staan opgenomen in Afdeling 11.3 Bkl. Hierin staat dat het vellen van houtopstanden is beschermd door algemene meldplicht (art. 11.126 Bkl) en herplantplicht (art. 11.129 Bkl) voor houtopstanden vanaf 10 are of meer evenals bomenrijen bestaande uit meer dan 20 bomen, buiten de zogeheten 'bebouwingscontour houtkap'. De bebouwingscontour houtkap moet worden aangewezen in het Omgevingsplan (art. 5.165b Bkl). Tevens is er sprake van specifieke zorgplicht (art. 11.116 Bkl) die geldt voor het vellen van houtopstanden, het herbeplanten van grond of nadat een houtopstand op een andere manier teniet is gegaan.

Voor de soortbescherming zijn de paragrafen 11.2.2 t/m 11.2.4 van toepassing, hier zijn de verschillende soortenbeschermingsregimes opgenomen:

• omgevingsvergunning soorten Vogelrichtlijn (11.2.2 Bkl);
• omgevingsvergunning soorten Habitatrichtlijn (11.2.3 Bkl);
• omgevingsvergunning andere soorten (11.2.4 Bkl).

Getoetst dient te worden of het planvoornemen leidt tot schadelijke handelingen die leiden tot een vergunningplichtig geval. De schadelijke handelingen Vogelrichtlijn zijn opgenomen in artikel 11.37 van het Bkl, schadelijke handelingen Habitatrichtlijn in artikel 11.46 Bkl en schadelijke handelingen andere soorten in artikel 11.54 van het Bkl.

Provinciale omgevingsverordening
Vanuit de Provinciale Omgevingsverordening Noord-Brabant (d.d. 5 december 2023) geldt ter plaatse artikel 5.31:

Artikel 5.31 Externe werking Natuur Netwerk Brabant
Lid 1 Een omgevingsplan dat een ontwikkeling toelaat in Stedelijk Gebied of in Landelijk Gebied, die een aantasting geeft van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant, bepaalt in aanvulling op het Bkl dat de negatieve effecten waar mogelijk worden beperkt en de overblijvende, negatieve effecten worden gecompenseerd, overeenkomstig artikel 5.37 Compensatie.

Lid 3 Het eerste lid is niet van toepassing op een aantasting van het Natuur Netwerk Brabant door de verspreiding van stoffen in lucht of water.

Conform paragraaf 7.3.1. (Natuurnetwerk Nederland) van het Bkl dragen Gedeputeerde Staten in hun provincie zorg voor de totstandkoming en instandhouding van een samenhangend landelijk ecologisch netwerk, genaamd 'Natuurnetwerk Nederland'. Activiteiten in deze gebieden zijn alleen toegestaan als ze geen negatieve effecten hebben op de wezenlijke kenmerken of waarden of als deze kunnen worden tegengegaan met mitigerende maatregelen (artikel 7.8 Bkl).

Doorwerking projectgebied
Er is een quickscan flora en fauna uitgevoerd te plaatse het projectgebied. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage bij onderhavige motivering. In deze paragraaf worden de belangrijkste conclusies samengevat.

Wettelijke gebiedsbescherming
Het projectgebied is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000-gebied. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, “Kampina & Oisterwijkse Vennen”, bevindt zich op circa 8,2 kilometer afstand ten westen van het projectgebied. Indien er sprake zou zijn van een effect, betreft dit een extern effect als gevolg van storingsfactoren als toename van geluid, licht of depositie van stikstof. Mede gezien de afstand tot het projectgebied zijn externe effecten als gevolg van aspecten als licht, geluid en trillingen uitgesloten.

Daar de voorgenomen ontwikkeling de herontwikkeling van het terrein betreft, waarbij 600 woningen worden gerealiseerd, is een toename aan stikstofuitstoot te verwachten. Een toename van stikstofdepositie op een Natura 2000-gebied is niet uit te sluiten. Vervolgonderzoek in de vorm van een AERIUS-berekening voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase dient uit te wijzen of er een toename van stikstofdepositie plaatsvindt. Dit onderzoek is opgenomen in paragraaf 4.9.

Provinciale gebiedsbescherming
Het projectgebied is niet gelegen binnen het NNB. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNB ligt ongeveer 1.300 meter ten oosten van het projectgebied. Gezien de aard van de voorgenomen plannen zullen de omgevingscondities redelijkerwijs gelijk blijven, waardoor de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNB niet worden aangetast. Vervolgonderzoek in het kader van het NNB wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

Houtopstanden
Aangezien het projectgebied zich binnen de bebouwingscontour houtkap bevindt, is toetsing aan het onderdeel houtopstanden conform de Omgevingswet bij dit plan niet aan de orde.

Soortenbescherming
Vogels
De bebouwing bestaat grotendeels uit plat of schuin dak met bitumen dakbedekking, en bevat geen openingen naar ruimtes onder het dak. De voormalig Boerenbond heeft deels een pannendak. Deze bestaat echter uit platte pannen waardoor geen geschikte ruimtes aanwezig zijn. Hierdoor kunnen broedlocaties van soorten als huismus en gierzwaluw worden uitgesloten. Er zijn daarnaast geen waarnemingen gedaan van huismussen binnen of direct rond het projectgebied. Steenuil en kerkuil zijn gezien de zeer stedelijke omgeving bij voorbaat niet te verwachten. In de opgaande beplanting binnen en rond het projectgebied bevinden zich tevens geen jaarrond beschermde nesten van vogels als buizerd, sperwer en ransuil. Op de kerktoren van de Odulphuskerk broedt al jaren succesvol een paartje slechtvalken. Daarnaast kunnen mogelijk “algemene” soorten als merel, roodborst, heggenmus, zwartkop, winterkoning en houtduif tot broeden komen de bebouwing en in het opgaand groen binnen het projectgebied.

Het nest van de slechtvalk op de kerktoren bevindt zich op zo'n 100 meter van de ontwikkeling. Ondanks de hoogte van de nieuwbouw zijn negatieve effecten in de toekomstige situatie niet te verwachten. Wel kunnen werkzaamheden met hijskranen verstorend werken tijdens het broedseizoen (februari t/m juni). Met de hijskranen dient in deze periode minimaal 75 meter afstand te worden gehouden. Het is waarschijnlijk voldoende om in deze omgeving niet over de kerk en pastorietuin heen te draaien.

Bij de werkzaamheden kunnen ook nesten verloren gaan die niet jaarrond zijn beschermd. Voor de betreffende vogelsoorten geldt dat, indien het verwijderen van de bebouwing en het opgaand groen buiten het broedseizoen wordt uitgevoerd, er redelijkerwijs geen overtredingen plaats zullen vinden met betrekking tot broedvogels. In de wetteksten wordt geen vaste periode gehanteerd voor het broedseizoen. Globaal kan voor het broedseizoen de periode maart tot half augustus worden aangehouden. Geldend is echter de aanwezigheid van een broedgeval op het moment van ingrijpen. Bij twijfel over de aan/afwezigheid van een vervroegd of verlaat broedgeval (bijvoorbeeld van een houtduif) dient een controle hieromtrent zekerheid te bieden. De voorgenomen plannen zullen geen afname van essentieel broedhabitat veroorzaken van een vogelsoort, inbreuk op de gunstige staat van instandhouding van lokale populaties is dan ook uitgesloten.

Vleermuizen
Volgens de NDFF en verspreidingsgegevens van de Zoogdiervereniging is het projectgebied gelegen in een deel van Nederland waar de volgende vleermuissoorten kunnen voorkomen: gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, rosse vleermuis, laatvlieger, gewone grootoorvleermuis en watervleermuis.

Meerdere van de te slopen gebouwen bevatten geschikte rust- en verblijfplaatsen voor een gebouwbewonende vleermuizensoort in de vorm van kierende dakranden, loze zolders en andere openingen naar ruimtes onder het dak of in de spouw. De bomen binnen en direct rond het projectgebied bevatten geen holten, kieren of loshangede stukken schors, waardoor de aanwezigheid van een rust-of verblijfplaats van een boombewonende vleermuissoort kan worden uitgesloten. Er is geen sprake van potentieel (essentieel) foerageergebied en/of vliegroutes, gezien het ontbreken van aspecten als grote hoeveelheden opgaand groen, oppervlaktewater en lijnvormige landschapselementen.

Bij sloop van de bebouwing bestaat de kans dat er één of meerdere verblijfplaatsen van een vleermuissoort verloren gaan. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn jaarrond beschermd. Middels een vervolgonderzoek dient duidelijk te worden of zich in de te slopen bebouwing verblijfplaatsen van een vleermuissoort bevinden.

Grondgebonden zoogdieren
Het projectgebied vormt weinig geschikt habitat voor grondgebonden zoogdieren. Soorten als egel en rosse woelmuis kunnen in het projectgebied worden waargenomen. Door de aanwezigheid van voldoende alternatief foerageergebied betreft de ontwikkeling geen afname van essentieel foerageergebied voor deze soorten. Daarbij geldt voor al deze soorten een provinciale vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling. In het kader van de zorgplicht is het echter wel noodzakelijk om tijdens de werkzaamheden voldoende zorg te dragen voor (incidenteel) aanwezige individuen, met name een relatief trage soort als de egel die onder dichte beplanting verscholen kan zitten. Dit houdt in dat al het redelijkerwijs mogelijke gedaan dient te worden om het doden van individuen te voorkomen. Dieren moeten de gelegenheid krijgen om het werkgebied zelfstandig en veilig te kunnen verlaten. Indien noodzakelijk dienen soorten zorgvuldig te worden verplaatst naar buiten het werkgebied.

Volgens de NDFF komen in de omgeving van het projectgebied ook de niet vrijgestelde soorten wezel, hermelijn, bunzing, steenmarter, eekhoorn, das, bever en edelhert voor. Gezien de binnenstedelijke ligging, de beperkte omvang en het stenige habitat, betreft het hier geen geschikt habitat voor de betreffende kleine marterachtigen. Daarnaast zijn er geen elementen aanwezig welke als verblijfplaats kunnen dienen. Van de steenmarter zijn geen sporen, zoals uitwerpselen of prooiresten, aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van deze soort binnen het projectgebied. Ook zijn er geen waarnemingen van steenmarter binnen de bebouwde kom van Best bekend. Het is niet mogelijk om enkele loze zolders te controleren. Binnen of direct rond het projectgebied zijn tevens geen nesten of sporen van de eekhoorn aangetroffen. Gezien de stedelijke ligging is aanwezigheid van das, bever en edelhert eveneens uitgesloten. De aanwezigheid van andere strenger beschermde grondgebonden zoogdiersoorten zijn op basis van de verspreidingsgegevens en/of het ontbreken van geschikt habitat eveneens redelijkerwijs uitgesloten.

Aanwezigheid van steenmarter binnen het projectgebied is niet volledig uit te sluiten. Indien de steenmarter tijdens de vleermuisonderzoeken niet wordt waargenomen kan voldoende zekerheid worden verkregen over de afwezigheid van deze soort. Met de ontwikkeling binnen het projectgebied gaan verder geen verblijfplaatsen van niet-vrijgestelde soorten verloren. Ook gaat er geen (essentieel) leefgebied van een grondgebonden zoogdiersoort verloren. Inbreuk op de gunstige staat van instandhouding van lokale populaties van soorten en potentiële schadelijke handelingen zijn niet aan de orde. In het kader van de zorgplicht is het echter wel noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor (incidenteel) aanwezige individuen.

Reptielen
Volgens de NDFF en verspreidingsgegevens van RAVON zijn in de omgeving van het projectgebied waarnemingen bekend van de levendbarende hagedis en hazelworm. De waarnemingen hebben betrekking op de natuurgebieden in de omgeving. Het projectgebied zelf en de directe omgeving biedt geen geschikt habitat voor deze soorten. Het voorkomen ervan binnen het projectgebied is daarmee dan ook uitgesloten. Negatieve effecten en schadelijke handelingen ten aanzien van reptielen zijn op voorhand uitgesloten.

Amfibieën
In de omgeving van het projectgebied zijn algemene soorten bekend als bruine kikker, gewone pad, bastaardkikker en kleine watersalamander. Volgens de NDFF zijn in de omgeving van het projectgebied ook waarnemingen van de niet vrijgestelde alpenwatersalamander, kamsalamander, poelkikker, heikikker, boomkikker en rugstreeppad bekend. Het projectgebied en de directe omgeving bevatten echter geen geschikt oppervlaktewater, waardoor de aanwezigheid van de meeste van deze soorten binnen het projectgebied redelijkerwijs is uitgesloten. Met betrekking tot een incidenteel passerend individu van een algemene (vrijgestelde) soort is enkel de zorgplicht van toepassing.

De voorgenomen plannen zullen geen afname van geschikt essentieel habitat van een amfibieënsoort veroorzaken, inbreuk op de gunstige staat van instandhouding van populaties en potentiële schadelijke handelingen zijn dan ook uitgesloten. In het kader van de algemene zorgplicht is het wel noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor eventueel passerende individuen.

Vissen
Vanwege het ontbreken van oppervlaktewater binnen het projectgebied kan deze soortgroep buiten beschouwing worden gelaten.

Ongewervelde diersoorten
Volgens de NDFF zijn in de ruime omgeving van het projectgebied waarnemingen bekend van iepenpage, bruine eikenpage, kleine ijsvogelvlinder, grote weerschijnvlinder en grote vos. Al deze soorten stellen echter zeer specifieke eisen aan hun habitat, die in het projectgebied niet aanwezig zijn. Aanwezigheid van de overige beschermde libellen en vlinders is vanwege de verspreiding en/of aanwezig habitat uitgesloten. Aantasting van (deel)populaties van een beschermde libellen- of vlindersoort is met zekerheid niet aan de orde. De aanwezigheid van de overige beschermde ongewervelde soorten, zoals vliegend hert, Europese rivierkreeft en platte schijfhoren, is eveneens uitgesloten. Binnen het projectgebied en in de omgeving is hiervoor geen geschikt habitat aanwezig.Negatieve effecten en schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde ongewervelde soorten zijn op voorhand uitgesloten.

Vaatplanten
In de directe omgeving van het projectgebied zijn volgens de NDFF beschermde soorten bekend als Kartuizer anjer en schubvaren. Deze soorten stellen echter zeer specifieke eisen aan hun standplaatsen. Gezien het aanwezige biotoop en binnenstedelijke ligging van het projectgebied is de aanwezigheid van dergelijk beschermde vaatplanten redelijkerwijs uitgesloten. Negatieve effecten en schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde vaatplanten zijn op voorhand uitgesloten.

Specifieke zorgplicht
Behalve de genoemde soorten geldt een bescherming onder de specifieke zorgplicht voor soorten van de rode lijst. Dit zijn circa 4.300 soorten. In de NDFF zijn geen waarnemingen bekend van rode lijst-soorten binnen het projectgebied. Wel is in de begraafplaats een konijn waargenomen.

Het projectgebied bestaat vrijwel volledig uit verharding en er zijn geen konijnenholen aangetroffen. De kans op negatieve effecten op soorten van de rode lijst is daarmee zeer laag. Een overtreding met betrekking tot de specifieke zorgplicht is daarmee niet aan de orde, mits algemene zorgplichtmaatregelen worden genomen om het doden en verwonden van individuen te voorkomen.

Invasieve exoten
Enkele soorten binnen Nederland mogen niet worden verhandeld of vervoerd, of moeten actief worden geweerd. Voor soorten op de zogenoemde Unielijst (EU-exotenverordening) geldt een verbod op bezit, handel, kweek, transport en import van een aantal schadelijke exotische planten en dieren. Voor lidstaten geldt de plicht om in de natuur aanwezige populaties op te sporen en te verwijderen. Per soort zijn doelen en acties omschreven (Onderbouwing strategie Unielijstsoorten). Daarnaast geldt voor enkele soorten een nationaal handelsverbod, waaronder drie soorten Aziatische duizendknopen. Deze mogen niet worden verhandeld of vervoerd. Dit geldt ook voor grond waarin resten of zaden van duizendknoop in aanwezig zijn. Er geldt enkel een uitzondering ten behoeve van het uitroeien, bestrijden of beheersen van de duizendknopen.

In de directe omgeving van het projectgebied zijn waarnemingen bekend van de reuzenberenklauw, Japanse duizendknoop en de grote waternavel. Binnen het projectgebied zijn echter geen waarnemingen van deze soorten gedaan tijdens het veldbezoek.

Vervolgonderzoek
Er is gierzwaluw en vleermuisonderzoek uitgevoerd in het seizoen van 2024, om nesten van gierzwaluw en verblijfplaatsen van vleermuizen vast te stellen dan wel met voldoende zekerheid uit te sluiten. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage bij onderhavige motivering. In deze paragraaf worden de belangrijkste conclusies samengevat. In de bedrijfsloodsen is een nestlocatie van gierzwaluw en zijn twee nestlocaties van de gewone dwergvleermuis vastgesteld. De werkzaamheden omtrent de sloop van dit gebouw zijn vergunningsplichtig. Hiervoor wordt een flora- en faunavergunning aangevraagd bij het bevoegd gezag, in dit geval de Omgevingsdienst Brabant-Noord.

Tijdens dit onderzoek is aangetoond dat de steenmater niet aanwezig is en dat er geen nader onderzoek nodig is.

Conclusie
Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ten aanzien van het aspect flora en fauna, rekening houdend met:

• Met betrekking tot het nest van de slechtvalk dienen werkzaamheden met kranen in de periode februari t/m juni op minstens 75 meter van het nest worden uitgevoerd. De kraan mag niet tot binnen 75 meter van de kerktoren draaien;
• In de bedrijfsloodsen is een nestlocatie van gierzwaluw en zijn twee nestlocaties van de gewone dwergvleermuis vastgesteld. De werkzaamheden omtrent de sloop van dit gebouw zijn vergunningsplichtig. Hiervoor wordt een flora- en faunavergunning aangevraagd bij het bevoegd gezag, in dit geval de Omgevingsdienst Brabant-Noord.
• Aanwezigheid van steenmarter is uit te sluiten.
• Ten aanzien van broedvogels dient, om schadelijke handelingen op voorhand redelijkerwijs te voorkomen, de sloop van de bebouwing en verwijderen van opgaand groen buiten het broedseizoen te worden uitgevoerd, of een controle moet de aanwezigheid van een broedgeval kunnen uitsluiten;
• In het kader van de zorgplicht is het noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor aanwezige individuen. Dit houdt in dat al het redelijkerwijs mogelijke gedaan dient te worden om het doden van individuen te voorkomen.

Toetsingskader
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet hebben er geen veranderingen plaatsgevonden met betrekking tot de invloed van stikstof op het verlenen van vergunningen voor bouwprojecten. Het beschermingsniveau van Natura 2000-gebieden onder de Omgevingswet is niet gewijzigd. Wel werd het proces en de vindplaats van de artikelen anders. Dit staat beschreven in artikel 4.15 van de Omgevingsregeling.

Artikel 4.15 (methode berekenen stikstofdepositie Natura 2000-activiteit)

• Dit artikel is van toepassing op het bepalen van de stikstofdepositie bij het vaststellen of een activiteit door het veroorzaken van stikstof-depositie als een Natura 2000-activiteit moet worden aangemerkt.
• Op het berekenen van de stikstofdepositie is AERIUS Calculator van toepassing.

In de memorie van toelichting bij dit artikel wordt verder stilgestaan bij de betekenis van dit artikel. Met de AERIUS-berekening wordt gekeken of het veroorzaken van stikstofdepositie op een voor stikstof gevoelige habitat in en Natura 2000-gebied een significant effect kan hebben. Het gaat dan uiteraard uitsluitend om habitats die in het kader van artikel 6, derde lid, habitatrichtlijn relevant zijn, namelijk typen natuurlijke habitats en leefgebieden van soorten waarvoor in het aanwijzingsbesluit van het Natura 2000-gebied instandhoudingsdoelstellingen zijn geformuleerd en die stikstofgevoelig zijn. Instandhoudingsdoelstellingen worden geformuleerd voor de habitats of soorten die worden genoemd in bijlage I of II habitatrichtlijn en die in niet-verwaarloosbare mate in het gebied voorkomen. Daarnaast worden instandhoudingsdoelstellingen geformuleerd voor de leefgebieden van vogels als bedoeld in artikel 4 van de vogelrichtlijn.

Dit artikel is een voortzetting van het voorheen geldende artikel 2.1 Regeling natuurbescherming.

Doorwerking projectgebied
Er is voor zowel de aanleg- als gebruiksfase een AERIUS-berekening uitgevoerd. De berekeningen zijn met notitie opgenomen in de bijlagen van onderhavige motivering. In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten samengevat. Uit de uitgevoerde berekeningen blijkt dat er bij de zowel de aanleg- als de gebruiksfase geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol/ha/j. Daarmee kunnen op voorhand negatieve effecten op Natura 2000-gebieden vanwege stikstofdepositie uitgesloten worden.

Conclusie
Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties op het gebied van stikstof.

Toetsingskader
Geurhinder is onderdeel van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit is opgenomen in paragraaf 5.1.4.6 Bkl 'Geur', onderdeel van paragraaf 5.1.4 'Beschermen van de gezondheid en van het milieu'. Geurhinder kan door verschillende bedrijfs- of hobbyactiviteiten veroorzaakt worden. Hierbij valt te denken aan veehouderijen en andere agrarische activiteiten maar ook bijvoorbeeld rioolwaterzuiveringsinstallaties.

De Verordening geurhinder en veehouderij maakt onderdeel van het omgevingsplan. Aanvullend hier op heeft de gemeente de Beleidsregel geurgevoelig gebouw Best 2024 vastgesteld. Onder geurgevoelig gebouw wordt in de gemeente Best verstaan: gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt, waarbij onder «gebouw, bestemd voor menselijk wonen of menselijk verblijf» wordt verstaan: gebouw dat op grond van het omgevingsplan, of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit mag worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf, daarbij inbegrepen gebouwen die op basis van het omgevingsplan of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit gebouwd mogen worden.

Geurveroorzakende activiteiten
Het Bkl geeft enkel voor drie bedrijfsmatige activiteiten aan welke geurbelasting of afstand acceptabel wordt geacht:

• zuiveringtechnische werken (subparagraaf 5.1.4.6.2);
• houden van landbouwhuisdieren in een dierenverblijf (subparagraaf 5.1.4.6.3);
• enkele andere agrarische activiteiten (subparagraaf 5.1.4.6.4).

Voor bedrijfsmatige activiteiten zoals onder meer industrie worden geen waarden en afstanden toegekend. Enkel de algemene bepalingen van subparagraaf 5.1.4.6.1 zijn hierbij van toepassing. Ook in deze gevallen dient er rekening te worden gehouden met de geur afkomstig van deze activiteiten op geurgevoelige gebouwen.

De geurveroorzakende activiteiten dienen te voldoen aan de regels van het omgevingsplan.

Geurgevoelige gebouwen en locaties
Op grond van art. 5.91 lid 1 Bkl is er sprake van een geurgevoelig gebouw als een gebouw of een gedeelte van een gebouw een van de volgende functies onderbrengt:

1. a. woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
2. b. onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
3. c. gezondheidszorgfunctie met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan;
4. d. bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan.

Echter kan de gemeente in het omgevingsplan ook andere gebouwen, zoals logiesgebouwen of gevangenissen, of gedeeltes daarvan als geurgevoelig aanwijzen, mits er hoofdzakelijk sprake is van verblijf van mensen (art. 5.91 lid 4 Bkl). Daarnaast wordt op grond van artikel 5.91 lid 3 Bkl een nog niet bestaand gebouw, dat mag worden gebouwd op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, ook al als geurgevoelig gebouw beschouwd.

In het omgevingsplan zijn de instructieregels ten aanzien van geur opgenomen in paragraaf 22.3.6. Het betreft instructieregels ten aanzien van het houden van landbouwhuisdieren, andere agrarische activiteiten, geur door het exploiteren van zuiveringsrechnische werken.

Doorwerking projectgebied
Het projectgebied is centraal in de kern Best gelegen. Rondom de planlocatie zijn diverse andere geurgevoelige gebouwen gelegen. In de omgeving van het projectgebied zijn er geen veehouderijen die een negatieve invloed kunnen hebben op het woon- en leefklimaat wat betreft het aspect geur. Vice versa zijn er ook geen veehouderijen die in hun bedrijfsvoering worden belemmerd door de beoogde woningen en ook geen andere zuiveringstechnische werken en andere agrarische activiteiten.

Conclusie
Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ten aanzien van het aspect geur.

Toetsingskader
De bescherming van archeologisch erfgoed in Nederland is vastgelegd in de Erfgoedwet, die op 1 juli 2016 in werking is getreden. Daarnaast is cultureel erfgoed opgenomen in de Omgevingswet. Voor deze onderdelen is daartoe in de Erfgoedwet voor de periode tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet een overgangsregeling opgenomen.

De basis van de bescherming van archeologisch erfgoed in de Erfgoedwet is het verdrag van Valletta (ook wel het verdrag van Malta). De bescherming heeft als doel om archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in situ, dus in de grond, te behouden. Dankzij het principe van “de verstoorder betaalt” uit het verdrag van Valletta worden meer archeologische resten in situ behouden. Indien ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, dient te worden beoordeeld of archeologische waarden in het geding raken.

Volgens het vigerend bestemmingsplan Parkeernormen en archeologie (vastgesteld 6 februari 2017) van de gemeente Best heeft het grootste deel van de onderzoekslocatie een Waarde Archeologie 5 (middelhoge archeologische verwachting), een klein deel langs de Hoofdstraat heeft een Waarde Archeologie 3 (hoge archeologische verwachting, historische kern). Bij gebieden met verschillende verwachtingen geldt de hoogste verwachting voor het gehele projectgebied. In deze gebieden dient bij planvorming en voorafgaand aan vergunningverlening bij bodemingrepen groter dan 250 m² en dieper dan 30 cm reiken er vroegtijdig een inventariserend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Best (zie figuur 5.1) uit 2015 heeft het grootste deel van de onderzoekslocatie een middelhoge archeologische verwachting, een klein deel langs de Hoofdstraat heeft een hoge archeologische verwachting (historische kern), de zuidhoek van het projectgebied heeft geen archeologische verwachting.

Figuur 5.1 Archeologische beleidskaart gemeente Best

Doorwerking projectgebied
Er is door Econsultancy een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen van onderhavige ruimtelijke onderbouwing. In deze paragraaf volgen de belangrijkste resultaten van het onderzoek.

Als er naar de landschappelijke situatie van het projectgebied wordt gekeken zijn er geen aanwijzingen dat er open water heeft gelegen in de directe omgeving van het projectgebied en ligt het niet in een gradiëntzone. Op basis van deze kennis voldoet de landschappelijke locatie niet aan de voorkeuren van jagers en verzamelaars voor een tijdelijk kampement. Daarnaast zijn in het onderzoeksgebied ook geen vondsten uit het Paleolithicum en Mesolithicum aangetroffen. De archeologische verwachting voor de aanwezigheid van archeologische resten in het projectgebied uit de perioden Paleolithicum en Mesolithicum is daarom laag. In de omgeving van het projectgebied zijn enkele waarnemingen uit de perioden Neolithicum tot en met de Nieuwe tijd bekend. In het onderzoeksgebied zijn nederzettingssporen aangetroffen uit de Bronstijd tot in de Nieuwe tijd. Als er gekeken wordt naar de waarschijnlijke landschappelijke situatie van het projectgebied dan zou het projectgebied een geschikte locatie zijn voor de landbouwers. Daarom geldt er een hoge verwachting voor de periodes Neolithicum tot en met de Middeleeuwen. In de directe omgeving zijn meerdere vondsten uit Nieuwe tijd geregistreerd, wat te maken heeft met de gedeeltelijke ligging van het projectgebied in de historische kern van Best. Deze sporen en vondsten zijn met name te relateren aan bewoning, akkerbouw/industriële activiteiten. Door het beschikbare historische kaartmateriaal is duidelijk dat in het projectgebied vanaf de laatste kwart van de 19e eeuw gedeeltelijk bebouwd is geweest, wat heden ten dagen ook nog het geval is. Op basis van de bekende gegevens kunnen er sporen en vondsten die in verband met het historisch gebruik worden verwacht waardoor er een hoge archeologische verwachting voor geldt voor resten uit de Nieuwe tijd.

Het zuidelijke deel van het projectgebied is al onderzocht en hier is vastgesteld dat er geen behoudenswaardige archeologische resten aanwezig zullen zijn. Voor dit deel van het projectgebied wordt daarom vrijgave geadviseerd. Voor de rest van het projectgebied is gezien de in dit onderzoek opgestelde archeologische verwachting vervolgonderzoek noodzakelijk om deze te toetsen. Gezien de omvang van het projectgebied en de aanwezigheid van een hoge zwarte enkeerdgrond is in dit stadium de meest geschikte onderzoeksmethode een verkennend booronderzoek. Verspreid in het projectgebied dienen boringen te worden gezet om inzicht te krijgen in de toestand van het bodemprofiel. Ook dient gekeken te worden naar de aanwezigheid van mogelijke vegetatie- en/of cultuurlagen, die zichtbaar zijn als bodemverkleuringen. Door middel van het verkennend booronderzoek dient te worden vastgesteld of er binnen het projectgebied archeologische resten in situ te verwachten zijn. Het nader onderzoek archeologie is opgenomen als planregel bij onderhavige wijziging van het omgevingsplan opgenomen.

Gezien de aanwezigheid van bebouwing in het projectgebied is de kans groot dat in het projectgebied een verstoorde bodemopbouw aanwezig is. Een deel van deze bebouwing is historisch of heeft historische voorgangers en de verstoorde bodemopbouw zou archeologische resten kunnen zijn. Mogelijk dat bij het booronderzoek onderscheid kan worden gemaakt tussen recente verstoring (van na 1945) en oudere bodemverstoringen die op archeologische resten kunnen wijzen.

Als het projectgebied nu of in de toekomst door de gemeente Best wordt vrijgegeven voor bodemroerende werkzaamheden, dan blijft er, volgens artikel 5.10 van de Erfgoedwet uit juli 2016, een meldingsplicht bestaan. Eventuele archeologische resten die bij werkzaamheden worden aangetroffen moeten worden gemeld bij het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Het is verder raadzaam om ook de gemeente Best op de hoogte te stellen.
Conclusie
Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties op het gebied van archeologie, de archeologische waarden zijn veiliggesteld.

Toetsingskader
De regelgeving over het behoud en beheer van cultureel erfgoed is sinds 2016 ondergebracht in de Erfgoedwet. Samen met de Erfgoedwet maakt de Omgevingswet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Gemeenten moeten in het omgevingsplan rekening houden met het belang en behoud van cultureel erfgoed en werelderfgoed. Dit gebeurt door inventariseren en analyseren van het erfgoed dat binnen de gemeentegrenzen aanwezig is. Op basis daarvan wordt een toereikend beschermingsregime in het omgevingsplan opgenomen.

Cultureel erfgoed als onderdeel van de fysieke leefomgeving bestaat uit vijf elementen: roerend of immaterieel cultureel erfgoed, cultuurlandschappen, archeologische monumenten, gebouwde monumenten en stads- en dorpsgezichten.

Gemeenten moeten in het omgevingsplan cultureel erfgoed beschermen. De primaire vraag daarbij is welke elementen van cultureel erfgoed (of werelderfgoed) bevinden zich binnen de provinciale- of gemeentegrenzen of direct daarbuiten, en wat wil men (of moet men) daarvan beschermen. Daarbij wordt rekening gehouden met de instructieregels in de artikelen 5.130 en 5.131 van het Bkl en de algemene regels uit hoofdstuk 13 en 14 van het Bkl (rijksmonumenten en werelderfgoed).

Gemeenten worden daarbij ondersteund door specialisten van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW). Deze ministeries werken mee met de totstandkoming van de wet en de bijbehorende regels, zijn betrokken bij het opstellen van de Nationale Omgevingsvisie en ontwikkelen kennis en informatie voor medeoverheden.

Het Bkl, de Erfgoedwet en het omgevingsplan samen bevatten wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en archeologie in Nederland. Het is op basis hiervan verplicht de vijf elementen van cultureel erfgoed mee te nemen in de belangenafweging.

Voor de bescherming van het landschap geldt voor Nederland het Europees landschapsverdrag. Dit verdrag erkent dat landschappen een onderdeel zijn van de fysieke leefomgeving. In artikel 1.2 lid 1 sub g Omgevingswet worden 'landschappen' als onderdeel van de fysieke leefomgeving aangemerkt. Het landschapsbeleid kan door Rijk, provincie of gemeente in een omgevingsvisie zijn vastgelegd. Deels zijn landschapswaarden in instructieregels van het Bkl verankerd. Artikel 5.129 Bkl bevat bijvoorbeeld een instructieregel over het behoud van uitzicht op de vrije horizon van de zee. Een ander voorbeeld is de instructieregel over het cultureel erfgoed over onder andere bescherming van cultuurlandschappen.

Beleid provincie Noord-Brabant
Cultuurhistorische waarden dienen te worden beschermd om de identiteit en het karakter van Brabant te behouden en te versterken. Het Brabantse erfgoed uit de provincie Noord-Brabant is geborgd in de provinciale omgevingsverordening en daarnaast opgenomen op de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). De CHW is in 2024 geactualiseerd en opgenomen in paragraaf 7.2 van de Beleidsregel omgevingsrecht.

Beleid gemeente Best
Op 11 mei 2011 is de 'Erfgoedverordening Gemeente Best 2010' in werking getreden. Deze is bij intreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 aangepast inwerking getreden. In de verordening is de regelgeving voor beschermde gemeentelijke monumenten, dorps- of stadsgezichten en monumentale zaken. De cultuurhistorische waarden zijn opgenomen op de cultuurhistorische waardenkaart.

Doorwerking projectgebied
Figuur 5.2 weergeeft een uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Best.

Het projectgebied is gelegen in een zone aangeduid als 'bebouwde kom 1945'. Het projectgebied is gelegen buiten de oude historische kern (<1830). Aangrenzend aan de noordzijde van het projectgebied is de Hoofdstraat gelegen, die is aangeduid als cultuurhistorische landinfrastructuur (weg, <1830). Aan de westzijde van het projectgebied is de spoorweg gelegen (1830 - 1900). Onderhavige ontwikkeling zal geen wijzigingen brengen aan de historische kern en landinfrastructuur. Daarmee zijn cultuurhistorische waarden niet in het geding.

Binnen het projectgebied zijn tevens geen waardevaste objecten en gebieden gelegen, zoals gemeentelijke- en rijksmonumenten of waardevolle bomen.

Ten oosten van het projectgebied is de molen De Volharding gelegen, zie paragraaf 5.3.

Figuur 5.2 Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart gemeente Best met globale aanduiding projectgebied

Conclusie
Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties op het gebied van cultuurhistorie.

Toetsingskader
Molens zijn een kenmerkend onderdeel van het Nederlandse landschap. In de vroege twintigste eeuw verloren veel molens hun functie door de opkomst van andere energiebronnen. Daardoor zijn er veel molens verdwenen. Ter bescherming van dit cultureel erfgoed heeft de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) een groot aantal overgebleven molens aangewezen als rijksmonument. Ook de directe omgeving van een molen is van groot belang. Molens worden aangedreven door wind of water. Ruimtelijke ontwikkelingen binnen de directe omgeving van een molen, kunnen de wind- of watertoevoer naar een molen belemmeren.

Op basis van artikel 5.130 van het Bkl wordt in het omgevingsplan rekening gehouden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Dit door regels te stellen ter bescherming van het cultureel erfgoed en het voorkomen van aantasting van de omgeving van (rijks)monumenten, voor zover daardoor het monument daardoor wordt ontsierd of beschadigd. In de nota van toelichting is specifiek de bescherming van de omgeving van molens opgenomen vanwege de invloed op het functioneren en behoud van de molen. De cultuurhistorische waarden vormen een inspiratiebron en tevens afwegingskader voor de doorontwikkeling van nieuwe toekomstige ontwikkelingsplannen; ze mogen niet onevenredig worden aangetast.

Uit wetenschappelijk onderzoek is gebleken dat obstakels binnen een afstand van 100 meter van een molen een zeer grote invloed op de wind- of watertoevoer hebben. Dit beperkingengebied van 100 meter rondom een molen dient vrij te zijn van obstakels die hoger zijn dan de onderste punt van de verticaal staande wiek. Ook daarbuiten kunnen beperkingen gelden voor de hoogte van obstakels. De Hollandse Molen hanteert hiervoor een zogenaamde 'molenbiotoopformule'.

Doorwerking projectgebied
In Best bevindt zich een korenmolen genaamd De Volharding. Deze historische molen wordt zo nu en dan nog gebruikt en ligt midden in de bebouwde kom van Best. De molen Volharding is medio 2012 gerestaureerd. De gemeenteraad van Best heeft van financiële middelen beschikbaar gesteld om de molen weer draaivaardig te maken via het terugbrengen van de wieken. Het erfgoedbelang werd hoog gewaardeerd. Via een passende herbestemming kreeg de molen als industrieel rijksmonument haar functie terug en een nieuwe toekomst.

In 2020 presenteerde de landelijke vereniging De Hollandsche Molen in samenwerking met de Brabantse Molenstichting een onderzoeksrapport naar alle Brabantse molens; en dus ook voor de molenbiotoop in Best. In dit onderzoek wordt via de Lameris methodiek, geconcludeerd dat de molenbiotoop voor de molen Volharding slecht is. In de analyse zijn adviezen opgenomen om de biotoop en daarmee ook direct de werking en toekomstig functioneren van de molen te garanderen en te verbeteren.

Bij het bepalen van het functioneren en mogelijke schade aan molens, veelal op (middel) lange termijn, is het belangrijk om het cumulatieve aspect van obstakels mee te nemen in de onderzoeken. Daarvoor is naast wiskundige technieken ook de pragmatische kennis van belang. Volgens de normen dient binnen een molenbiotoop (de omgeving waarin een molen functioneert) rekening te worden gehouden met de vrijwaringszone. Oftewel, in de nabije omgeving van de molen dient er rekening te worden gehouden met de luchtstroom richting de molen bij het realiseren van hindernissen zoals bebouwing, grondwerken en beplanting.

De Volharding heeft in het verleden een ruime tijd buiten werking gestaan. Derhalve is in veel bestemmingsplannen in het verleden geen rekening gehouden met de molen. Zo staat er nu direct tegen over de molen al een gebouwencomplex van vier verdiepingen. De molenbiotoop is daarom niet opgenomen in de regels en plankaarten van verschillende bestemmingsplannen rondom de molen.

Het projectgebied ligt op een afstand van iets meer dan 200 meter ten noordoosten van De Volharding. Met Computational Fluid Dynamics (CFD) simulaties is onderzocht of de ontwikkeling invloed heeft op de lucht aanstroom en werking van de Volharding. Een CFD simulatie geeft inzicht in de te verwachten luchtstromingen, rekening houdend met verschillende fysische verschijnselen. Bij een dergelijke simulatie wordt een geometrie voorzien van een rekengrid waarbinnen de massa-, energie- en impuls balansen worden opgelost. Het volledige onderzoek is opgenomen in de bijlagen van onderhavige motivering. De belangrijkste conclusies worden nader deze paragraaf samengevat.

Uitgangspunten
De Volharding bevindt zich in Best in Brabant. Het projectgebied ligt ten noordoosten van de molen en bestaat uit vier gebouwcomplexen met verschillende hoogtes. Het hoogste deel bevat 14 bouwlagen en rijkt daarmee tot een hoogte van circa 43 meter. In figuur 5.3 is een impressie van het 3D CFD model van nabij De Volharding weergegeven voor zowel de huidige situatie als de situatie met de nieuwe ontwikkeling.

Figuur 5.3 Overzicht van de huidige situatie (boven) en nieuwbouwontwikkeling (beneden) in het 3D CFD model, De Volharding is bruin gekleurd.

Resultaten
Voor twaalf windrichtingen is het aantal operationele uren op 5 punten nabij de wieken van De Volharding per jaar berekend voor de huidige situatie en de situatie met nieuwbouw. Deze 5 punten bevinden zich op de uiterste punten van de wieken (boven, onder, links en rechts) en het centrum punt van de wieken.

In tabel 5.1 is het gemiddelde percentage (over de vijf meetpunten) operationele uren op jaarbasis dat de molen kan draaien en moet stoppen, op jaarbasis, weergegeven per windrichting en voor beide situaties. Tevens is per windrichting het netto percentage operationele uren en het verschil weergegeven. Als laatst is het verschil berekend.

Tabel 5.1 Simulatieresultaten

Zoals valt af te lezen uit tabel 5.1 laten de resultaten zien dat de nieuwbouwontwikkeling zorgt voor een klein netto verschil op jaarbasis. De ontwikkeling zorgt voor een reductie van 1,85% aan operationele uren op jaarbasis. Het verschil is voornamelijk te wijten aan windrichting 240 tot en met 300. Bij wind vanuit het (noord)westen, windrichting 270 en 300, stroomt de lucht eerst langs de ontwikkeling voordat het de molen bereikt. De ontwikkeling zorgt hier voor een kleine verandering in de aanstroomsnelheid maar ook aanstroomrichting. Bij windrichting 240 stroomt de lucht die richting de molen gaat voornamelijk langs de ontwikkeling. Echter zorgt de ontwikkeling er voor dat de aanstroom richting iets verschoven is waardoor snelheid iets lager is nabij de molen. Aangezien windrichting 240 zeer vaak voorkomt resulteert dat tot een reductie van 0,39% aan operationele uren op jaarbasis. De beperkte reductie leidt echter niet tot het niet langer kunnen functioneren en duurzaam behouden van de molen.
De biotoop van De Volharding is aantoonbaar als slecht gekwalificeerd in het rapport van de Vereniging De Hollandsche Molen (2020). Hierin wordt geadviseerd om de molenbiotoop te verbeteren. De verslechtering van de molenbiotoop heeft direct effect op de werking en de kwaliteit van de molen zelf als industrieel monument.In de analyse zijn adviezen opgenomen om de biotoop en daarmee ook direct de werking en toekomstig functioneren van de molen te garanderen en te verbeteren. Hierin wordt onder andere gesproken over het terugsnoeien en/of kappen van hoge bomen om zichtlijnen en windvang van de molen te verbeteren.

Conclusie
Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties op het gebied van molen De Volharding.

Toetsingskader
Windhinder treedt vooral op als gevolg van het bouwen van hoge gebouwen. Windhinder is meer dan enkel overlast voor fietsers en voetgangers. Het kan tevens nadelige sociale en economische effecten geven bij activiteitengebieden. Mensen vermijden (openbare)ruimtes als winkelgebieden, pleinen en terrassen bij een slecht windklimaat.

Windhinder is derhalve een aspect van de fysieke leefomgeving (artikel 2.1 Omgevingswet). Het is daarmee een onderdeel van de taak van de gemeente voor het evenwichtig toedelen van functies aan locaties (artikel 2.4 en 4.2 Omgevingswet) in het omgevingsplan. De Rijksoverheid heeft voor dit aspect geen instructieregels opgesteld.

Gemeentes hebben de vrijheid om hier zelf instructieregels over op te nemen in het omgevingsplan. De NEN 8100 is vanuit de wet niet verplicht, maar wordt wel algemeen gebruikt voor de beoordeling van het windklimaat. In deze norm is opgenomen dat windonderzoek nodig is wanneer gebouwen hoger dan 30 meter zijn. Voor beschut gelegen gebouwen tussen de 15 en 30 meter én voor onbeschut gelegen gebouwen tot een hoogte van 30 meter, geldt dat een specialist beoordeelt of onderzoek noodzakelijk is.

Doorwerking projectgebied
Aan de oostzijde van het treinstation in Best wordt een gebied herontwikkeld. Deze ontwikkeling moet zorgen voor een nieuw dorspentree voor het dorp Best. De ontwikkeling bestaat uit vier gebouwcomplexen met verschillende hoogtes. Het hoogste deel bevat 14 bouwlagen en rijkt daarmee tot een hoogte van circa 43 meter. De hoogte is meer dan 30 meter en dus wordt volgens de NEN 8100 gesteld dat er een windhinderonderzoek nodig is. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen. In deze paragraaf worden de belangrijkste conclusies samengevat.

Resultaten windhinder
Het aantal uren overschrijding van de drempelsnelheid van windhinder is voor 12 windrichtingen berekend. Het resulterende aantal uren overschrijding is op voetgangersniveau (1,75 meter boven het grondvlak) voor alle windrichtingen gesommeerd. Met deze resultaten wordt het percentage jaarlijkse te verwachten windhinder berekend.

In figuur 5.4 en 5.5 wordt het percentage overschrijding van windhinder op jaarbasis weergegeven volgens de kwaliteitsklassen uit de NEN 8100 op 1,75 m boven de grond voor de situatie met de huidige situatie en de ontwikkeling. De windrichting 210 en 240 levert de grootste bijdrage aan het aantal uren overschrijding van de drempelwaarde voor windhinder. Dit komt omdat deze windrichtingen per jaar het meest voorkomen. Verwezen wordt naar de rapportage voor een nadere onderbouwing.

Tabel 5.2 Kwaliteitsklasses windklimaat bij figuur 5.4 en 5.5

Figuur 5.4 Kwaliteitsklasse op 1,75 meter boven straatniveau volgens de NEN8100 rond de huidige situatie

Figuur 5.5 Kwaliteitsklasse op 1,75 meter boven straatniveau volgens de NEN8100 rond de beoogde situatie

Op basis van het voorlopige stedenbouwkundig plan (referentie: 231206_BEST_VOSP_Oostzijde_klein) is de verwachting dat rond de ontwikkeling veelal de activiteit doorlopen zal worden uitgevoerd. In de binnentuinen van het zuidelijke gebouwencomplex wordt ook de activiteit slenteren en langdurig zitten verwacht.

De resultaten laten zien dat rond de nieuwbouwontwikkeling voornamelijk kwaliteitsklasse A voorkomt. Kwaliteitsklasse A houdt een goed windklimaat in voor alle activiteiten. Alleen op de doorgangswegen van het station richting de rest van het dorp Best of de binnentuinen van het zuidelijke gebouwencomplex is een minder goede kwaliteitsklasse waarneembaar. Op vrijwel al deze doorgangswegen is maximaal kwaliteitsklasse D waarneembaar, een matig windklimaat voor de activiteit doorlopen.

De hogere kwaliteitsklasse zijn het gevolg van de veelvoorkomende zuidwestelijke windrichtingen (windrichting 210 en 240). De wind stroomt dan tegen de zuidwestelijke gevels om via de doorgangswegen verder te stromen. De doorgangswegen vormen dan een trechter waardoor de lucht versnelt en er lokaal vaker de drempelwaarde van windhinder overschrijdt.

Figuur 5.6 Stroomlijnen van de lucht, vanuit windrichting 240, die de versnellingen weergeven tussen de nieuwbouwontwikkeling door. Een geel/groene kleur geeft een hogere versnelling weer dan een blauwe kleur

Vergelijking tussen situaties
Voor vier gebieden wordt hieronder kort het windklimaat vergeleken tussen de huidige situatie en de situatie met nieuwbouwontwikkeling.

Omgeving treinstation
In de nabije omgeving van het treinstation (entree station, pleinen rondom het station en omliggende parkeerterreinen) is de verwachting dat voornamelijk de activiteit doorlopen zal plaatsvinden.

De nieuwbouwontwikkeling zorgt bij dit gebied voor een verbetering in kwaliteitsklasse. In de huidige situatie is voornamelijk kwaliteitsklasse B en C waarneembaar. In de situatie met ontwikkeling is dit verbeterd tot klasse A en B. Vanwege de activiteit doorlopen wordt het windklimaat in dit gebied in zowel de huidige als de nieuwe situatie beoordeeld als goed. Voor één van de parkeerterreinen is in de huidige situatie kwaliteitsklasse D aanwezig (matig windklimaat) maar dit gebied vervalt bij de nieuwbouwontwikkeling. Bij de huidige situatie wordt door het open karakter van de omgeving de lucht niet afgeremd als de wind vanuit het zuiden (windrichting 180) komt. De nieuwbouwontwikkeling fungeert bij wind vanuit deze windrichting als een extra obstructie waardoor de lucht wordt afgeremd en afgebogen en een verbeterde kwaliteitsklasse tot gevolg heeft.

Begraafplaats St. Odulphus
Bij de begraafplaats van St. Odulphus gelegen direct naast het ontwikkelgebied is naar verwachting een slentergebied. De nieuwbouwontwikkeling zorgt bij dit gebied voor een verbetering in windklimaat. In de huidige situatie is voornamelijk kwaliteitsklasse B en C waarneembaar. In de situatie met ontwikkeling is dit verbeterd tot klasse A. Vanwege de activiteit slenteren veranderd het windklimaat in dit gebied veranderd van een matig tot een goed windklimaat.

Bij de huidige situatie wordt door het open karakter van de omgeving de lucht niet afgeremd en zelfs versnelt tussen de gebouwen door richting de begraafplaats. Dit gebeurt als de wind vanuit het zuidwesten (windrichting 210 en 240) komt. De nieuwbouwontwikkeling fungeert bij wind vanuit deze windrichting als een extra obstructie waardoor de lucht wordt afgeremd en afgebogen. Het gebied achter de ontwikkeling ligt daardoor in de luwte wat een verbeterd windklimaat tot gevolg heeft.

Daarbij is het windklimaat bij de ten noorden gelegen Sint-Odulphuskerk ook verbeterd. Het windklimaat gaat hier van maximaal kwaliteitsklasse D naar C.

Oirschotseweg/Hoofdstraat
Het gebied waar de Oirschotseweg overgaat in de Hoofdstraat, gelegen nabij waar het spoor ondergronds gaat, bevat voornamelijk een auto weg en een stoep. Naar verwachting zal hier de activiteit doorlopen plaatsvinden op de stoep. De nieuwbouwontwikkeling zorgt bij dit gebied voor een verandering in windklimaat. In de huidige situatie is voornamelijk kwaliteitsklasse B en C waarneembaar. In de situatie met ontwikkeling is dit in veel gebieden vergelijkbaar gebleven met uitzondering van het gebied bij noordwest hoek van de ontwikkeling. Hier is kwaliteitsklasse D waarneembaar. Vanwege de activiteit doorlopen wordt het windklimaat in dit gebied veranderd van een goed tot een matig tot goed windklimaat.

De ontwikkeling zorgt bij wind vanuit het zuidwesten (windrichting 210 en 240) voor een versnelling van de lucht rond de noordkop van het noordelijke gebouw. Hierdoor wordt op deze locatie de drempelwaarde van windhinder vaker overschreden.

Molenstraat
De Molenstraat ligt ten zuiden van de ontwikkeling en het treinstation. Naar verwachting zal ook hier de activiteit doorlopen plaatsvinden. De nieuwbouwontwikkeling zorgt bij dit gebied voor een verandering in het windklimaat, met name dichtbij de ontwikkeling. In de huidige situatie is voornamelijk kwaliteitsklasse A waarneembaar met een paar gebieden klasse B. In de situatie met ontwikkeling is dit in veel gebieden vergelijkbaar gebleven maar is nabij de ontwikkeling een hogere kwaliteitsklasse (klasse C met een klein gebied D) waarneembaar. Deze locatie bevindt zich midden boven de weg. Hierdoor blijft het windklimaat boven de stoep goed voor de activiteit doorlopen.

De ontwikkeling zorgt bij wind vanuit het zuidwesten (windrichting 210 en 240) voor een versnelling van de lucht rond de zuidkop van het zuidelijke gebouw. Hierdoor wordt op deze locatie de drempelwaarde van windhinder vaker overschreden.

Resultaten windgevaar
Het aantal uren overschrijding van de drempelsnelheid van windgevaar is voor 12 windrichtingen berekend. Het resulterende aantal uren overschrijding is op voetgangersniveau (1,75 meter boven het grondvlak) voor alle windrichtingen gesommeerd. Met deze resultaten wordt het percentage jaarlijkse te verwachten windgevaar berekend. De resultaten per windrichting zijn bijgevoegd in Bijlage A voor de huidige situatie en in Bijlage B voor de nieuwbouwontwikkeling.

In de NEN 8100 staat dat een percentage overschrijding van 0,30% per jaar gevaarlijk is en dat publiek hier niet aan mag worden blootgesteld. Daarnaast wordt in de NEN 8100 gesteld dat situaties met een overschrijdingskans van 0,05% tot 0,30%, een beperkt risico, alleen mag worden geaccepteerd als dit binnen de activiteitenklasse doorlopen valt.

De resultaten laten verder zien dat volgens de NEN8100 op 1,75 m boven het maaiveld rondom het stationsgebied nergens de grens voor windgevaar wordt overschreden in zowel de situatie met de ontwikkeling als de huidige situatie.

Conclusie
Op basis van de resultaten van dit onderzoek worden de volgende aanbevelingen gedaan:

• Indien het gebied tussen de gebouwcomplexen (doorgangswegen vanaf het station richting de rest van het dorp Best of richting de binnentuinen) niet alleen zal worden gebruikt voor doorlopen wordt aangeraden het windklimaat te verbeteren. Zo kan er onderzocht worden wat het effect is van maatregelen tegen windhinder in de vorm van windschermen of het plaatsen van vegetatie.
• Dezelfde aanbevelingen worden gedaan voor de gebieden met een matig windklimaat voor de activiteit doorlopen bij de Oirschotseweg/Hoofdstraat.
• Geen hoofdentree van gebouwen te plaatsen bij de doorgangswegen vanaf het station richting de rest van het dorp Best of richting de binnentuinen.

Er is met onderhavige ontwikkeling sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ten aanzien van het windklimaat wanneer er maatregelen worden getroffen om windhinder te voorkomen. Het treffen van maatregelen is als planregel opgenomen bij onderhavige wijziging van het omgevingsplan.

Toetsingskader
Trilling kan nadelige gevolgen hebben voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld door schade aan gebouwen te veroorzaken en het welzijn van gebruikers daarvan. De Omgevingswet beschermt daarom (delen van) gebouwen en de mensen die daarin verblijven tegen trillingen van activiteiten. De aanwijzing van trilling gevoelige gebouwen staat in artikel 5.80 Bkl. Hieronder vallen gebouwen met een woonfunctie, onderwijsfunctie, gezondheidszorgfunctie, bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en de bijbehorende nevengebruiksfuncties.

Er zijn verschillende soorten trillingen met verschillende bronnen. De Omgevingswet maakt bij de instructieregels over trillinghinder door activiteiten onderscheid tussen:

• continue trillingen (trillingen die gedurende een lange tijd aanwezig zijn, door bijvoorbeeld machines of druk wegverkeer);
• herhaald voorkomende trillingen (kortdurende trillingen die periodiek voorkomen, door bijvoorbeeld treinverkeer)/

Bronnen van trillingen zijn verkeer over de weg of het spoor, machines in de industrie en bouw- en sloopactiviteiten. Deze bronnen veroorzaken een trilling die voelbaar is in gebouwen. Dit gebeurt bijvoorbeeld via de vloer en de wanden. Trillingen kunnen op grote afstand hinder of schade opleveren.

In beginsel moet binnen een afstand van 100 meter van het spoor het risico op trillinghinder worden beoordeeld één en andere op basis van het standaard aandachtsgebied conform de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen van het Ministerie van I & W van mei 2019. In het geval van industriële activiteiten is het nodig om het onderzoeksgebied uit te breiden tot 250 meter aan weerszijden van de activiteit. Buiten deze zones treden bijna nooit goed voelbare trillingen op.

Doorwerking projectgebied
Onderhavige ontwikkeling is op zeer korte afstand van de door Best lopende spoortunnel gelegen. De afstand tot het spoor (tunnelbak) ligt met circa 15 meter ruim binnen het standaard aandachtsgebied. Er is een onderzoek uitgevoerd dat geeft een eerste beoordeling van de verwachte trillingen in de toekomstige woningen (vooronderzoek). In deze paragraaf worden de belangrijkste conclusies samengevat. De volledige rapportage is opgenomen in de bijlagen van onderhavige motivering.

Ten behoeve van het onderzoek zijn trillingmetingen ter plaatse uitgevoerd. Figuur 5.7 toont de ligging van de meetlocaties. Gemeten is in de twee horizontale richtingen, aangeduid met X (parallel aan het spoor) en Y (loodrecht op het spoor), en de verticale richting, aangeduid met Z.

Voor de beoordeling van de in de woningen te verwachten trillingen is uitgegaan van de streefwaarden voor de maximaal optredende trillingssnelheden zoals opgenomen in de Richtlijn deel B “Hinder voor personen in gebouwen door trillingen, Meet- en beoordelingsrichtlijn” van de Stichting Bouwresearch (SBR) van augustus 2006.

Figuur 5.7 Ligging meetlocaties

Tabel 5.3 toont de van toepassing zijnde streef- en grenswaarden conform de SBR B (nieuwe situaties, herhaald voorkomende trillingen). Volgens de SBR dient de maximale trillingssterkte Vmax in eerste instantie getoetst te worden aan A1. Indien hieraan voldaan wordt is sprake van een acceptabele situatie. Indien niet wordt voldaan aan A1 dient de maximale trillingssterkte getoetst te worden aan A2.

Tabel 5.3 Overzicht streefwaarden conform SBR B

Bij overschrijding van A2 is sprake van een conform de SBR hinderlijke situatie. In het geval dat wordt voldaan, dient de trillingssterkte over de beoordelingsperiode voor de betreffende ruimte (Vper) getoetst te worden aan A3. Bij overschrijding van A3 is wederom sprake van een conform de SBR hinderlijke situatie. Opgemerkt wordt dat de streefwaarden van de SBR in principe geen wettelijke grenswaarden zijn.

Volledigheidshalve nog de kanttekening dat het voldoen aan de streefwaarden van de SBR niet inhoudt dat geen sprake zal zijn van voelbare trillingen. De waarde van 0,1 wordt normaliter gezien als de voelbaarheidsgrens. Een streefwaarde van Vmax van 0,2 in woningen sluit derhalve niet uit dat bepaalde passages voelbaar kunnen zijn.

Toetsing
Voor woningen geldt een zogenaamde onderste streefwaarde A1 van 0,1. Deze waarde wordt, gezien de worst case maximale trillingsterkte tot 0,8 in de geprojecteerde woningen, overschreden.

Bij overschrijding van de onderste streefwaarde wordt in eerste instantie toetsing aan de bovenste streefwaarde A2 relevant. Omdat ook in de nacht sprake is van passerende treinen geldt een maatgevende A2 van 0,2. Deze waarde wordt ook overschreden.

Volledigheidshalve is ook de verwachte (gemiddelde) trillingsterkte over de beoordelingsperiode (Vper) in de woningen bepaald. De gemiddelde trillingsterkte Vper bedraagt worstcase 0,28 in de bodem. Uitgaande van een vergelijkbare verhouding als bij de maximale trillingsterkte tussen bodem en woning wordt een (gemiddelde) trillingsterkte over de beoordelingsperiode (Vper) in de woning verwacht van maximaal 0,089 en daarmee hoger dan de streefwaarde A3 van 0,05.

Met een worst case verwachte trillingsterkte Vmax in de geprojecteerde woningen van maximaal ca. 0,8 bij een na te streven waarde van 0,2 en een (gemiddelde) trillingsterkte van maximaal 0,089 bij een na te streven waarde van 0,05 kan worden geconcludeerd dat in de woningen een reductiedoelstelling met circa een factor 4 aan de orde is. Op basis van ervaring bij vergelijkbare projecten dient te worden opgemerkt dat een dergelijke doelstelling als technisch kritisch maar nog wel realiseerbaar kan worden gekwalificeerd. De daadwerkelijk te treffen maatregelen kunnen pas in een later stadium worden bepaald als de constructieve uitwerking bekend is.

Conclusies
Er dienen in het uiteindelijke ontwerp nadere maatregelen getroffen te worden ten aanzien van het aspect trillingen.

Deze wijziging van het omgevingsplan maakt bouwactiviteiten als bedoeld in artikel 8.13 van Omgevingsbesluit mogelijk. Op grond van artikel 13.11 van de Omgevingswet dient de gemeenteraad het kostenverhaal te verzekeren voor gronden waarop dergelijke bouwactiviteiten zijn voorzien. De gemeenteraad kan bij een besluit tot vaststelling van een wijziging van het omgevingsplan besluiten geen kostenverhaalsregels op te nemen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie van de gronden anderszins is verzekerd. Een deel van de gronden is in eigendom van de gemeente. Het kostenverhaal van deze gronden is daarmee anderszins verzekerd. Daarnaast is een deel van de gronden niet in eigendom van de gemeente. Voor deze gronden is het kostenverhaal derhalve nog niet verzekerd.

Omdat het verhaal van kosten op dit moment niet volledig anderszins verzekerd is, zal de gemeenteraad bij het vaststellen van de wijziging van het omgevingsplan haar wettelijke mogelijkheden voor kostenverhaal in overweging nemen. Dit doet zij door het opnemen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan, zoals opgenomen onder hoofdstuk 7. Maar dit doet zij ook door het sluiten van een privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomst met de grootste particuliere grondeigenaar in het kostenverhaalsgebied.

De gemeente zal te allen tijde haar kosten verhalen op derden indien zij overgaan tot zelfrealisatie van hun eigendom gelegen in het kostenverhaalsgebied. Hiermee zal het verhaal van kosten zijn verzekerd. De gemeente zal de gemeentelijke grondexploitatie behorend bij dit TAM-omgevingsplan vaststellen. Het resultaat van deze gemeentelijke grondexploitatie is minimaal sluitend, waarin zowel het privaatrechtelijk als het publiekrechtelijk kostenverhaal is en wordt opgenomen.

Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van de voorliggende wijziging van het omgevingsplan geborgd.

Er is een participatieplan opgesteld voor dit project. In dit participatieplan staat beschreven hoe het participatieproces is vormgegeven. Voor het participatieproces is een aantal uitgangspunten geformuleerd, deze komen deels uit het participatiebeleid van de gemeente Best. Van de participatie tot nu toe is een participatielogboek opgesteld. Deze is als bijlage bijgevoegd

Op grond van artikel 13.11 Omgevingswet dienen kosten te worden verhaald op degene die een bouwactiviteit verricht. De wijziging van het omgevingsplan maakt bouwactiviteiten mogelijk.

Artikel 13.12 Omgevingswet bepaalt dat een bouwactiviteit niet mag worden verricht voordat de verschuldigde kosten zijn betaald. De betaling van deze verschuldigde kosten kan bepaald worden in een privaatrechtelijke overeenkomst (artikel 13.13 Omgevingswet) tussen de gemeente en een derde. Hiermee is dan het kostenverhaal anderszins verzekerd (anterieure overeenkomst met grondeigenaar en/of verkoop van gemeentelijk grondeigendom). Daarnaast kan er sprake zijn van zogenaamde financiële kruimelgevallen (artikel 8.14 Omgevingsbesluit), waardoor kan worden afgezien van het verhalen van kosten.

De gronden in het kostenverhaalsgebied Oostzijde stationsomgeving Best zijn deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van private partijen. De gemeente heeft (nog) geen anterieure overeenkomsten gesloten, met als gevolg dat de gemeente gehouden is kostenverhaalsregels voor het kostenverhaalsgebied Oostzijde stationsomgeving Best op te nemen. De gemeente is in onderhandeling met de private partij, die het grootste deel van de particuliere eigendommen in bezit heeft, maar heeft nog geen anterieure overeenkomst met deze partij gesloten. Op basis van de fictie waarin de gemeente de grondexploitatie voert, zijn de te verhalen kosten en de kostenverhaalsbijdrage per gewogen eenheid berekend. Deze kostenverhaalsbijdrage zal dan gelden voor de betreffende private partijen, waarmee/waarvoor de gemeente het kostenverhaal nog niet verzekerd heeft.

De kostenverhaalsregels Oostzijde stationsomgeving Best bieden mede een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid. De wijziging het omgevingsplandeel Stationsomgeving Best maakt het juridisch-planologisch mogelijk het kostenverhaalsgebied te ontwikkelen tot woongebied, inclusief openbare ruimte met bijbehorende groenvoorzieningen.

Bij de percelen die in eigendom zijn van de particuleren, zal de gemeente de te verhalen kosten in rekening brengen bij de eigenaren op basis van (i) een posterieure overeenkomst of (ii) bij de aanvraag voor een omgevingsplanactiviteit c.q. het aanvragen van een kostenverhaalsbeschikking hierbij.

Het kostenverhaalsgebied wijkt niet af van het projectgebied van de wijziging van het omgevingsplan, zie figuur 7.1. Op de kaart is een gebiedsaanduiding overige zone - kostenverhaalsgebied opgenomen. Deze paragraaf beschrijft het kostenverhaalsgebied Oostzijde stationsomgeving Best en de onderbouwing voor de gehanteerde begrenzing. Daarnaast wordt aangegeven hoe het voorgenomen grondgebruik van het kostenverhaalsgebied eruitziet. Dit grondgebruik komt voort uit het VOSP. Het grondgebruik vormt daarnaast het uitgangspunt voor de kostenverhaalsopzet, die later in dit hoofdstuk aan de orde komt.

Figuur 7.1 Luchtfoto met globale begrenzing van de wijziging van het omgevingsplandeel en kostenverhaalsgebied (blauw) / Bron: Google Maps, 2024

Uit het VOSP kan het toekomstig grondgebruik van dit gebied worden afgeleid, onderverdeeld in de volgende categorieën:

• uitgeefbaar gebied (bijv. sociale huur, betaalbare koop en eensgezinswoningen);
• openbaar gebied / openbare ruimte (bijv. parkeren en groen).

De bovenstaande onderverdeling van het grondgebruik vormt de basis voor de kostenverhaalsopzet.

In het kostenverhaalsgebied Oostzijde stationsomgeving Best is nog een aantal gronden in eigendom van private partijen. De gemeente beoogt deze gronden minnelijk te verwerven voor vaststelling van de kostenverhaalsregels. Private partijen met eigendom in het kostenverhaalsgebied hoeven hun gronden niet aan de gemeente te verkopen, zij kunnen op basis van de kostenverhaalsregels ook een beroep op zelfrealisatie van de aan hun eigendom toegekende functie met de toegelaten activiteiten doen.

Uit eigendomssituatie in het kostenverhaalsgebied Oostzijde stationsomgeving Best kan worden geconcludeerd dat - verspreid in het kostenverhaalsgebied - in totaal 28 kadastrale percelen in eigendom zijn van een 8-tal private partijen. De gemeente Best is eigenaar van in totaal 17 kadastrale percelen in het kostenverhaalsgebied.

De gemeente beoogt de gronden in handen van private partijen vóór vaststelling van de kostenverhaalsregels minnelijk te verwerven of het kostenverhaal anderszins te verzekeren. Indien dit niet mogelijk blijkt te zijn, beoogt de gemeente tevens na vaststelling van de wijziging van het omgevingplan (een deel van) deze eigendommen minnelijk te verwerven. De gemeente is in onderhandeling met de private partij, die het grootste deel van de particuliere eigendommen in bezit heeft, maar heeft nog geen anterieure overeenkomst met deze partij gesloten.

In het geval geen minnelijke overeenstemming kan worden bereikt met de eigenaren van de betrokken gronden in het kostenverhaalsgebied, zal de gemeente, indien noodzakelijk, overgaan tot het gebruik van het instrument onteigening. Mocht een eigenaar daarbij een succesvol beroep op zelfrealisatie doen, waardoor onteigening van het betreffende private eigendom niet aan de orde is, dan moeten de regels, zoals opgenomen in de kostenverhaalsregels met de kostenverhaalsopzet, in acht worden genomen. Hiermee blijft het kwaliteitsniveau voor de realisatie van de wijziging van het omgevingsplan gewaarborgd.

De Omgevingswet (artikel 13.11) en het Omgevingsbesluit (artikel 8.15) geven limitatief aan welke kostensoorten mogen worden verhaald. Daarnaast geeft het Omgevingsbesluit (artikel 8.16) aan wat tot de opbrengsten van de exploitatie wordt gerekend. Onderstaand volgt een motivering van de kostenverhaalsopzet en haar (verplichte) onderdelen van de kostenverhaalsregels Oostzijde stationsomgeving Best.

De werkzaamheden in het kostenverhaalsgebied Oostzijde stationsomgeving Best - het bouwrijp maken van de gronden - zullen aanvangen, nadat de wijziging van omgevingplan Oostzijde stationsomgeving Best in werkig is getreden en de beoogde omgevingsvergunningen zijn verkregen. Dit is naar verwachting medio 2025.

Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt (de exploitatieperiode / looptijd) bedraagt 11 jaar en loopt van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2034. Dit betekent in beginsel dat de gemeentelijke grondexploitatie per 1 januari 2035 zal worden beëindigd en afgesloten.

In de kostenverhaalsopzet is de uitgifte van gronden voor aangewezen bouwactiviteiten voorzien in 6 jaar, te weten: 2027 tot en met 2032. De fasering van de getaxeerde inbrengwaarde en de geraamde planontwikkelingskosten zijn voorzien op t=0, zijnde 2024. De overige kosten zijn in het tijdvak van de Kostenverhaalsopzet gefaseerd in afstemming met de uitgifte van gronden voor aangewezen bouwactiviteiten.

In tabel 7.1 op de volgende pagina is de fasering van de kosten en opbrengsten, zoals gehanteerd in de kostenverhaalsopzet procentueel opgenomen.

Voor de kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht, opstellen ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten wordt uitgegaan van de regeling van plankosten in hoofdstuk 13 van de Omgevingswet, ook wel de plankostenscan genoemd. In de plankostenscan wordt al rekening gehouden met inflatie. Daarom zijn de kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht, opstellen ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten (na aftrek van de al gerealiseerde kosten in de kolom 'Boekwaarde') volledig in 2024 gefaseerd.

Tabel 7.1 fasering van de kosten en opbrengsten Kostenverhaalsopzet

Op basis van deze fasering worden alle kosten en opbrengsten, met inachtneming van indexeringen, naar één en hetzelfde moment (peildatum kostenverhaalsregels en de wijziging van het omgevingsplan Oostzijde stationsomgeving Best) 'teruggerekend', waarbij de totale kosten en totale opbrengsten contant worden gemaakt.

In onderstaande tabel 7.2 zijn de parameters voor indexeringen en het contant maken van de totale kosten en totale opbrengsten opgenomen¹.

Tabel 7.2 parameters Kostenverhaalsopzet

1. 1. Voor enkele aspecten en jaren gelden verschillende percentages. Voor de kostenstijging voor de plankosten en VTU-kosten is voor het jaar 2024 5%, het jaar 2025 4%, het jaar 2026 4% en voor de jaren 2027 en verder 2% per jaar toegepast. Voor de overige kosten zijn voor het jaar 2024 3% en voor de jaren 2025 en verder 2% per jaar toegepast. Tot slot is voor de opbrengstenstijging voor het jaar 2024 1,5% en voor de jaren 2025 en verder 2% per jaar toegepast.

Tot de inbrengwaarde van de gronden in het kostenverhaalsgebied worden, conform artikel 8.17 Omgevingsbesluit, gerekend:

1. a. de waarde van de grond en de te slopen opstallen in de toestand voorafgaand aan het vaststellen van het Omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit; en
2. b. de in bijlage IV (Omgevingsbesluit ) onder B2, B3 en B4 genoemde kosten, inclusief de kosten die voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit zijn gemaakt en die direct verband houden met de te verrichten bouwactiviteiten.

De raming van de inbrengwaarde kan op 2 manieren worden vastgesteld: hetzij door een taxatie van een onafhankelijk deskundige hetzij op basis van de WOZ-waarde. De raming van de inbrengwaarde, bedoeld in artikel 13.17 van de Omgevingswet, wordt vastgesteld:

1. a. met overeenkomstige toepassing van de artikelen 15.21 tot en met 15.24 Omgevingswet, met dien verstande dat voor gronden die zijn onteigend of waarvoor een onteigeningsbeschikking is gegeven of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, de inbrengwaarde gelijk is aan de schadeloosstelling op basis van artikel 15.3.1 Omgevingswet; of
2. b. overeenkomstig de waarde die bij beschikking op grond van artikel 22, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor het kalenderjaar waarin de raming wordt vastgesteld.

Alle eigendommen gronden en opstallen voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden in het kostenverhaalsgebied, zijn middels de residuele methode gewaardeerd in samenhang met de WOZ-waardering van de eigendommen in het kostenverhaalsgebied. De totale inbrengwaarden van de gronden en opstallen bedraagt derhalve circa € 13.070.139,00.

In het kostenverhaalsgebied worden kosten voor het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten voorzien. Het betreft bijkomende kosten van de verwervingen zoals kadasterkosten en notariskosten. Deze kosten zijn geraamd op € 177.953,00.

De kosten voor sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het kostenverhaalsgebied worden geraamd op circa € 956.534,00 inclusief kostenstijging.

De kosten van bodemsanering, dempen water en grondwerken zijn niet specifiek geraamd per eigendom, maar algemeen op basis van kengetallen en om die reden niet meegenomen bij de inbrengwaarde maar onder de overige kosten.

In tabel 7.3 zijn de bovenstaande ramingen inclusief kostenstijging opgenomen, die in deze motivering op de kostenverhaalsregels voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd).

Tabel 7.3 raming van de inbrengwaarde

Naast een raming van de inbrengwaarde, zijn de andere kosten in verband met het kostenverhaalsgebied geraamd. De raming heeft plaatsgevonden op grond van artikel 8.15 Omgevingsbesluit. Daarbij is uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden, die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij zouden worden gehanteerd per prijspeil 1 januari 2024.

Op grond van artikel 13.11 Omgevingswet moeten de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het kostenverhaalsgebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en die toerekenbaar zijn aan het kostenverhaalsgebied, naar evenredigheid worden opgenomen in de kostenverhaalsopzet. In deze bepaling zijn de onderstaande drie criteria terug te vinden:

• Profijt: het kostenverhaalsgebied of een gedeelte daarvan moet baat hebben bij de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld.
• Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt.
• Proportionaliteit: als meerdere (kostenverhaals)gebieden profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden de kosten naar rato verdeeld over deze (kostenverhaals)gebieden.

In onderstaande tabel 7.4 zijn de geraamde kosten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit kostenverhaalsgebied voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd).

Tabel 7.4 raming van de andere kosten Kostenverhaalsgebied

Onder de post A1 (deels) zijn tevens de kosten voor de diverse onderzoeken die in het kader van de wijziging van het omgevingsplandeel Stationsomgeving Best uitgevoerd moeten worden. Deze kosten worden geraamd op circa € 205.000,00 exclusief kostenstijging.

De kosten voor tijdelijk beheer, A4 uit tabel 7.4, betreffen onder andere de gedurende de looptijd te betalen belastingen en beheer van de gronden voordat deze bewerkt en ontwikkeld worden. Deze kosten worden geraamd op € 180.00,00 inclusief kostenstijging.

De raming van de kosten voor grondwerken Oostzijde stationsomgeving Best, posten A6/B4 en A8 uit tabel 7.4, zijn geraamd en als zodanig in de Kostenverhaalsopzet voor € 140.000,00 exclusief kostenstijging opgenomen.

Onder de kosten aanleg of wijzigen wegen, infrastructuur, groen, verlichting, riolering, distributienetwerken, etc. (A8) zijn kosten voor het bouw- en woonrijpmaken van het uitgeefbaar en openbaar gebied opgenomen. Hiervoor een raming van kosten opgenomen die overeenkomt met de vereisten voor bouwrijp maken en met het gewenste inrichtingsprofiel en vereiste kwaliteit voor de openbare ruimte. De raming van deze kosten bedraagt circa € 2,1 mln. exclusief kostenstijging.

Daarnaast zijn kosten geraamd voor een aantal werkzaamheden die buiten het plangebied plaatsvinden en toe te rekenen zijn aan het kostenverhaalsgebied. Ten eerste is dit de inrichting van Stationsgebied Best Westzijde. In totaal wordt deze inrichting geraamd op circa € 3,4 mln. exclusief kostenstijging en waarvan 50% toe te rekenen is aan het kostenverhaalsgebied. Ten tweede is dit voor de aanpassingen die aan de Molenstraat moeten worden verricht om het kostenverhaalsgebied te ontsluiten op de Molenstraat. Deze werkzaamheden vinden plaats buiten het plangebied en zijn voor 100% toe te rekenen aan het kostenverhaalsgebied (€ 110.000,00 exclusief kostenstijging). Tot slot wordt voorzien dat de waterberging benodigd voor de ontwikkeling van het plangebied voorzien moet worden buiten het plangebied. Deze noodzakelijke werkzaamheden zijn zorgvuldig en marktconform geraamd op circa € 1,0 mln. exclusief kostenstijging. De kosten voor deze werkzaamheden zijn voor 100% toe te rekenen aan het kostenverhaalsgebied.

De raming van de kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht, kosten opstellen ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten, ook wel de planontwikkelingskosten genaamd, zijn conform de plankostenscan opgenomen, zie hiervoor de bijlagen. Het gaat hierbij om de posten A1 (deels), A10 en A14 uit tabel 7.4.

De kosten voor nadeelcompensatie, A11 uit tabel 7.4, zijn recent geraamd in opdracht van de gemeente Best en worden geraamd op € 200.000,00 exclusief kostenstijging.

Op basis van de onderdelen kostenraming, opbrengstenraming en de fasering ontstaan er kasstromen. Wanneer de kasstroom per jaar negatief is, “dient” over dit saldo rente betaald te worden: als het ware wordt dan rente betaald over het geleende werkkapitaal. Wanneer de kasstroom per jaar positief is, “wordt” over dit saldo rente ontvangen: als het ware wordt dan rente ontvangen over het gespaarde werkkapitaal. Er wordt gerekend met een rentepercentage van 0,38%. Dit percentage gaat uit van een beperkt aandeel vreemd vermogen voor gemeente Best welke gedurende de looptijd van dit project aangewend moet worden. Er is gerekend met één gemiddeld percentage. In totaal is de rente geraamd op € 151.342,00.

Voor een nadere specificatie van werken, werkzaamheden en maatregelen wordt verwezen naar bijlage van deze motering op de kostenverhaalsregels, meer specifiek de pagina met de kostenraming in deze bijlage.

De totale kosten op eindwaarde van de in tabel 7.3 en 7.4 opgenomen kosten plus rente bedragen € 22.430.340,00. Aan de hand van de in tabel 7.2 genoemde parameters komt de contante waarde van de totale kosten uit op € 18.039.894,00.

Op grond van artikel 8.17 Omgevingsbesluit is de raming van de opbrengsten verricht. In het Kostenverhaalsgebied worden tot de raming van de opbrengsten gerekend:

• van uitgifte van de gronden in het kostenverhaalsgebied;
• van bijdrage en subsidies van derden;
• die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

In het Kostenverhaalsgebied Stationsomgeving Best omvat het woningbouwprogramma in totaal maximaal 600 woningen, als volgt verdeeld:

• Ten minste 30% sociale huurwoningen;
• Ten minste 10% lage middeldure koopwoningen;
• Ten minste 30% (i) Midden en Hoge Middeldure koopwoningen, of (ii) Middenhuurwoningen, of (iii) een combinatie van beide tot een maximum van 30%;
• maximaal 30% (i) Dure huurwoningen, of (ii) Dure koopwoningen, of (iii) een combinatie van beide tot een maximum van 30%.

In onderstaande tabel 7.5 wordt aangegeven welke opbrengsten, incl. opbrengstenstijging, worden verkregen uit de uitgifte van gronden in het Kostenverhaalsgebied. Daarbij is het vastgestelde grondprijsbeleid van de gemeente Best (prijspeil 1-1-2024) als uitgangspunt gehanteerd.

Tabel 7.5 raming van de opbrengsten kostenverhaalsgebied

De totale opbrengsten op eindwaarde van de in tabel 7.5 opgenomen opbrengsten bedragen € 29.813.825,00. Aan de hand van de genoemde parameters in tabel 7.2, bedragen de totale opbrengsten op contante waarde € 21.948.960,00.

De kosten en opbrengsten van de kostenverhaalsopzet, zoals genoemd in de vorige paragraaf van deze motivering op de kostenverhaalsregels, worden gefaseerd opgenomen in het tijdvak van de kostenverhaalsopzet, waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van rentekosten/-baten (dynamische eindwaardeberekening). Rekening houdend met deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment "teruggerekend". Hierdoor worden de totale kosten en totale opbrengsten contant gemaakt.

Op grond van artikel 13.14 Omgevingswet lid 2 mogen de contante kosten verhaald worden tot de som van de contante opbrengsten in de kostenverhaalsopzet, verminderd met de contante waarde van ontvangen bijdragen en subsidies: de zogenaamde macro-aftopping.

De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een (deel van een) bouwactiviteit mogelijk is. Onder een bouwactiviteit wordt op grond van artikel 8.13 Omgevingsbesluit verstaan:

1. a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;
2. b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie;
3. c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;
4. d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte;
5. e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien gebouwen met een woonfunctie betreft; of
6. f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfunctie ten minste 1.500 m² bedraagt.

De totale contante kosten, de contante waarde van de ramingen in paragraaf 7.3en paragraaf 7.4 van deze motivering op de kostenverhaalsregels, vermeerderd met de contante rentelasten, verminderd met de (gerealiseerde) bijdragen en subsidies van derden, bedragen € 16.287.868,00.

De totale contante opbrengsten, de contante waarde van de raming in paragraaf 7.5 van deze motivering op de kostenverhaalsregels, verminderd met de (gerealiseerde) bijdragen en subsidies van derden, bedragen € 21.948.960,00.

De totaalsom van de contante kosten is derhalve lager dan de totaalsom van de contante opbrengsten. Aldus kunnen alle contante kosten worden verhaald, zijnde € 16.287.868,00.

De bruto kostenverhaalsbijdrage, die bij het verlenen van de aanvraag voor een bouwactiviteit moet worden berekend, wordt als volgt berekend:

1. 1. Ten eerste zijn de uitgiftecategorieën vastgesteld (paragraaf 7.5 van deze motivering op de kostenverhaalsregels). Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht.
2. 2. Vervolgens is per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf.
3. 3. Daarna zijn, door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor, gewogen eenheden vastgesteld.
4. 4. Vervolgens is de gewogen eenheden in het kostenverhaalsgebied bij elkaar opgeteld tot een totaal van gewogen eenheden van het kostenverhaalsgebied.
5. 5. Ten slotte is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid dan het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 13.14 lid 2 Omgevingswet, gedeeld door het overeenkomstig het totaal berekende aantal gewogen eenheden.

In onderstaande tabel 7.6 is de berekening van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid weergegeven.

Tabel 7.6: berekening verhaalbare bedrag per gewogen eenheid

Op basis van de aanvraag voor de bouwactiviteit kan de bruto kostenverhaalsbijdrage worden berekend. De bruto Kostenverhaalsbijdrage wordt bepaald door het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met de uitgiftecategorieën die in de aanvraag voor de bouwactiviteit zijn opgenomen.

De bepaalde bruto kostenverhaalsbijdrage wordt vervolgens met de navolgende kosten verminderd:

1. a. de inbrengwaarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, en
2. b. de kosten die door de aanvrager zijn gemaakt, voor zover die kosten gelijk zijn aan of lager zijn dan de raming van de kosten in het omgevingsplan, de omgevingsvergunning, bedoeld in artikel 13.14, derde lid, onder a, of het projectbesluit.

Na aftrek van de bovenstaande inbrengwaarde van de Uitgeefbare gronden en de bovenstaande kosten resteert de netto kostenverhaalsbijdrage. Deze netto kostenverhaalsbijdrage is de aanvrager van de bouwactiviteit aan de gemeente verschuldigd en wordt door burgemeester en wethouders bij beschikking vastgesteld.

Ten slotte kan de netto kostenverhaalsbijdrage, voor de berekening van het saldo van de aanvrager van de omgevingsvergunning, worden verminderd met de aankoopwaarde voor de openbare ruimte van de desbetreffende zelfrealisatie.

De bovengenoemde netto kostenverhaalsbijdrage is berekend op contantewaardedatum 1 januari 2024. De netto kostenverhaalsbijdrage wordt vanaf de contantewaardedatum tot aan het moment van verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in tabel 7.2 opgenomen parameter rente contante waarde.

Tot slot dient te worden opgemerkt, dat uit de vastgelegde berekeningssystematiek voor de netto kostenverhaalsbijdrage volgt, dat bij zelfrealisatie van de eigendommen waarop hoge kosten drukken en lage of geen opbrengsten voorzien zijn, een netto kostenverhaalsbijdrage door de aanvrager van de omgevingsvergunning kan worden ontvangen. Terwijl bij zelfrealisatie van de eigendommen waarop lage kosten en hoge opbrengsten rusten, een netto kostenverhaalsbijdrage dient te worden betaald. Het kan voorkomen dat de in de kostenverhaalsregels geraamde kosten op een bepaald eigendom de geraamde opbrengsten zullen overtreffen. In dat geval heeft de aanvrager van de bouwactiviteit recht op een te ontvangen netto kostenverhaalsbijdrage op basis van de kostenverhaalsregels. De vergunninghouder kan echter pas een beroep doen op deze vergoeding als de met het perceel verband houdende in de kostenverhaalsregels opgenomen prestaties zijn verricht. Die prestaties kunnen niet alleen bestaan uit de uitvoering van de in de kostenverhaalsregels voorziene werken en werkzaamheden, maar ook uit de overdracht aan de gemeente van gronden, bestemd voor openbare ruimte. Wanneer een vergunninghouder deze gronden voor de openbare ruimte weigert over te dragen, terwijl dit wel in de kostenverhaalsregels voorzien is, kan de gemeente op haar beurt weigeren de netto kostenverhaalsbijdrage te verstrekken.

In tabel 7.7 is de voorbeeldberekening van de netto kostenverhaalsbijdrage per eigenaar weergegeven, indien deze eigenaar een succesvol beroep op zelfrealisatie doet.In de berekening is uitgegaan van een fictieve toekomstige situatie van een grondeigenaar met een fictieve inbrengwaarde en fictieve gewogen eenheden. De contante kosten en opbrengsten zijn op de kostenverhaalsregels Oostzijde stationsomgeving Best met kostenverhaalsopzet gebaseerd.

Tabel 7.7 voorbeeld netto kostenverhaalsbijdrage individuele eigenaar

Binnen drie maanden na uitvoering van alle in de kostenverhaalsregels voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen burgemeester en wethouders een afrekening van de kostenverhaalsregels vast.

Bij de afrekening worden de betaalde kostenverhaalsbijdragen herberekend op grond van de totale kosten en het totale aantal gewogen eenheden in het kostenverhaalsgebied. De basiseenheden en gewichtsfactoren die zijn toegepast bij de berekening van een betaalde kostenverhaalsbijdrage, worden ook toegepast bij de herberekening.

De regeling voor de eindafrekening van kostenverhaalsregels is opgenomen in artikel 13.20 Omgevingswet. Deze regeling kan er niet toe leiden dat er een aanvullende geldsom is verschuldigd, maar wel dat er een terugbetaling van de betaalde / verschuldigde kostenverhaalsbijdrage mogelijk is.

Als een opnieuw berekende geldsom meer dan vijf procent lager is dan de op grond van de beschikking betaalde geldsom, betaalt het bestuursorgaan binnen vier weken na de eindafrekening het verschil, voor zover het groter is dan vijf procent, naar evenredigheid terug met rente. Het te hanteren rentepercentage is gelijk aan de renteparameter uit de kostenverhaalsregels.

Verder geldt dat, als toepassing is gegeven aan artikel 13.15 Omgevingswet en de opnieuw berekende geldsom is gebaseerd op andere kosten dan de kosten waarop de bij beschikking vastgestelde verschuldigde geldsom op grond van artikel 13.18, derde lid Omgevingswet is gebaseerd, vindt geen terugbetaling plaats voor zover:

1. a. de kosten vanwege de in artikel 13.11, eerste lid Omgevingswet bedoelde kostensoorten zijn gemaakt; en
2. b. het maximum, bedoeld in artikel 13.15, eerste lid, onder a Omgevingswet niet wordt overschreden.

Op verzoek van een belanghebbende heeft eindafrekening van een locatie plaats als dat verzoek ten minste vijf jaar na betaling van de verschuldigde geldsom wordt gedaan.

Tegen een besluit omtrent de eindafrekening en de herberekende kostenverhaalsbijdrage kan beroep worden ingesteld.