het bestemmingsplan Slingerweg, Tramsingel 63 met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2014015004-0401 van de gemeente Breda.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waar gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken,

verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen.zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren en bankfilialen.

een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen en andere geluidgevoelige gebouwen en geluidgevoelige terreinen, als bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder.

een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m2.

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

een gebouw dat op een perceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk is aan te merken.

een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

een deelnemer die is ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een deelnemer die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk

.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN580.

1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. Op de begane grond:

1. bedrijven uit categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze regels;

2. cultuur en ontspanning, uitsluitend in de vorm van voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak;

3. kantoren en praktijkruimten;

4. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend in de vorm van voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), verenigingsleven, onderwijs en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen.

5. wonen, in de vorm van zelfstandige appartementen voor studenten en onzelfstandige wooneenheden voor studenten;

2. op de verdiepingen:

1. wonen, in de vorm van zelfstandige appartementen voor studenten en onzelfstandige wooneenheden voor studenten;

3. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals:

1. gemeenschappelijke ruimten en bergruimten;

2. groen;

3. nutsvoorzieningen;

4. parkeren;

5. toegangswegen en paden;

6. laad- en losvoorzieningen,

7. terras, verhardingen en terreinen;

8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. de gezamenlijke bedrijfsvloeroppervlakte van de in lid 3.1 onder a sub 1 tot en met 5 genoemde functies mag niet meer bedragen dan 400 m².

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie'.

2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:

1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,3 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;

2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².

3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 indien:

op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of

1. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
   overige waterpartijen;

7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.

3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen gelden de volgende bepalingen:

1. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak onder het gehele gebouw of een gedeelte van het gebouw dat geheel boven het peil is gelegen;

2. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan tot 1 bouwlaag met een bouwdiepte van maximaal 4 meter onder peil.

Ter plaatse van de aanduiding ‘veiligheidszone – vervoer gevaarlijke stoffen – spoor – gr contour’ dienen nieuwe ontwikkelingen of uitbreidingen van inrichtingen vooraf in het kader van externe veiligheid te worden getoetst en te voldoen aan de groepsgebonden risico’s.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;.

4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van deze planregels dient, overeenkomstig het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd.

2. De onder a bedoelde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. overeenkomstig het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid, met dien verstande dat aan de omgevingsvergunning (financiële) voorwaarden verbonden kunnen worden.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;

2. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;

3. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;

2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;

3. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;

4. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Slingerweg, Tramsingel 63'.

Bax Vastgoedontwikkeling is voornemens de percelen Tramsingel 52, 62, 63, 64 en 65 te Breda te herontwikkelen met een gebouw voor studentenhuisvesting, aangevuld met commerciële ruimten op de begane grond. De bestaande bebouwing wordt voor deze ontwikkeling gesloopt.

De nieuwe functie past niet in het geldende bestemmingsplan Slingerweg. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, zal de bestemming moeten worden gewijzigd. Vanwege het belang van een goede studentenhuisvesting in de stad, is de gemeente Breda bereid hieraan mee te werken. In verband hiermee is onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

De planlocatie betreft een voormalige kantoorlocatie, die momenteel in gebruik is door een garagebedrijf (Vos autobedrijf) en een snookercentrum. De Tramsingel is een van de singels rondom de binnenstad van Breda. De locatie ligt op circa 700 m ten noordwesten van de binnenstad en hemelsbreed op circa 1.200 m van het station.

Figuur 1.1. Globale aanduiding van de locatie (bron: www.maps.google.nl en www.bing.com/maps)

Deze toelichting is als volgt opgebouwd:

In hoofdstuk 2 worden de huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied beschreven. Aansluitend wordt ingegaan op de voorgenomen ontwikkeling, c.q. het bouwplan. In hoofdstuk 3 wordt het planinitiatief getoetst aan het beleid van hogere overheden en aan het gemeentelijk beleid. Daarin wordt onder andere ook het geldende bestemmingsplan Slingerweg uiteengezet. De toetsing van het planvoornemen aan de diverse sectorale aspecten wordt beschreven in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 7 gaat in op de economische en financiële haalbaarheid van het initiatief. Ten slotte wordt in hoofdstuk 8 een beschrijving gegeven van de gevolgde procedure.

Ruimtelijke structuur

Het projectgebied maakt deel uit van het bedrijventerrein Nassau Wallon, dat zijn naam ontleent aan één van de bolwerken aan de noordzijde van de binnenstad. Dit bedrijventerrein ligt aan weerszijden van de Slingerweg, tussen de Tramsingel en het spoor. De Tramsingel maakt onderdeel uit van de singelstructuur, die na de ontmanteling van de Vestingwerken rondom de Bredase binnenstad aangelegd is. Deze structuur, die aangewezen is als Rijksmonument, is van groot belang voor de identiteit van Breda.

Figuur 2.1 Plangebied (rood), bedrijventerrein Nassau Wallon (geel), noordoostelijk deel binnenstad

Veel van de bebouwing aan de Tramsingel heeft een representatief uiterlijk. De bebouwing in het plangebied is hierop een uitzondering vanwege de eenvoudige en rommelige vormgeving en het gebruik van goedkope materialen en het ontbreken van enige samenhang tussen bebouwing.

De panden aan de Tramsingel hebben een bouwhoogte die varieert tussen de 6 en 24 m (vooral 4 tot 6 bouwlagen). Plaatselijk is de bebouwing verbijzonderd, bijvoorbeeld nabij het kruispunt met de Nieuwe Prinsenkade. Bij het kruispunt met de Lunetstraat is de brandweer in een representatief gebouw gevestigd. Het representatieve karakter wordt versterkt door het brede en groene profiel van de singel en de begeleidende bomenrijen.

Op het achterliggende gebied is de bebouwing lager (2 tot 3 bouwlagen). De bebouwing is grootschaliger en heeft een bedrijfsmatige uitstraling. De inrichting van de openbare ruimte is doelmatig, veel bestrating met een enkele boom. Dit deel van het terrein heeft een open en stenig karakter.

Aan de westzijde van dit achterterrein is rondom het oude blushuis een campus met creatief onderwijs en hieraan gerelateerde bedrijven ontstaan.

Tussen de Slingerweg en de Tramsingel zijn verschillende verbindingsstraten aanwezig, waaronder een insteekstraat Tramsingel- Reduitlaan.

Functionele structuur omgeving

Het bedrijventerrein Nassau Wallon heeft in de loop der tijd een meer gemengde invulling gekregen. In de bebouwingswand aan de Tramsingel zijn voornamelijk kantoren gevestigd. Voor één daarvan, Tramsingel 21 op circa 300 meter ten noorden van het plangebied, is een omgevingsvergunning afgegeven voor verbouw tot een woongebouw met 61 studentenkamers.

Centraal op het bedrijventerrein ligt een busremise, een relatief zware functie. Daar omheen liggen uiteenlopende lichte functies, onder andere de gemeentelijke milieustraat, maatschappelijke functies, showrooms, een dansschool, een onderwijsinstelling en een moderne kazerne van de brandweer Breda.

Ook bevindt zich in het gebied een voormalige brandweerkazerne (Het Blushuis) waar tegenwoordig meer dan 30 creatieve en innovatieve bedrijven zijn gehuisvest, hét verzamelpunt in Breda voor bedrijven uit de creatieve industrie. Op de groene campus met een parkachtige uitstraling is het Blushuis de centrale ontmoetingsplek.

Door de grote diversiteit aan kwaliteiten en functies zijn de betekenis en positionering van het gebied onduidelijk.

De singelstructuur, ten zuiden van het projectgebied heeft, naast een belangrijke cultuurhistorische functie, ook een verkeerskundige functie voor het hedendaagse Breda.

De bebouwing op de locatie bestaat uit een voormalige bedrijfswoning (Tramsingel 63), een voormalige showroom in zonweringen langs de gebiedsontsluitingsweg Tramsingel (huisnummers 52 en 62). Langs de insteekweg Tramsingel bevinden zich verouderde bedrijfsgebouwen (Tramsingel 64 en 65) die werden gebruikt als sociëteit/snookercentrum en daarvoor als autoshowroom.

Aan de zuidwestzijde van de locatie, aan de Tramsingel 71, bevindt zich de hiervoor vermelde moderne brandweerkazerne. De brandweerwagens rijden via de Tramsingel (de hoofdroute) het gebouw in en uit.

Aan de noordwestzijde, Tramsingel 68, is het autobedrijf 'De Tram' gevestigd. Het bedrijfsgebouw van dit bedrijf is gesitueerd aan de zuidzijde van het perceel en grenst direct aan de voorgenomen bouwlocatie. De toegang tot het bedrijfsperceel vanaf de Tramsingel (de insteekweg haaks op de hoofdroute) bevindt zich direct ten noorden van de bedrijfswoning van het autobedrijf. Aan de noordoostzijde grenst de locatie aan een kinderspeelparadijs (Monkey Town Indoor Speelparadijs), Strand Binnen, Halte 48 en aan een verkooppunt voor motorbrandstoffen (ter plaatse wordt geen LPG verkocht).

De Tramsingel-gebiedsontsluitingsweg is belangrijke verkeersweg binnen Breda. Via de Weerijssingel en de Ettensebaan geeft de Tramsingel verbinding met de A16 en via de Lunetstraat met de noordelijke rondweg van Breda. In oostelijke richting gaat de Tramsingel over in de Academiesingel die richting het centraal station van Breda loopt.

De wegen rond de locatie zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingswegen met een maximumsnelheid van 50 km/h. Het fietsverkeer op de Tramsingel wordt afgewikkeld via fietssuggestiestroken.

Het centraal station van Breda bevindt zich op circa 1,5 km loopafstand van het plangebied. Hier halteren diverse busdiensten en treinen. Ook zijn bushaltes aanwezig op circa 400 m ten westen en circa 300 ten oosten van de locatie. Zeker gezien de doelgroep zijn deze loopafstanden acceptabel (c.a. 5 minuten).

In de directe omgeving van het bouwplan zijn 9 parkeerplaatsen in openbare ruimte aanwezig. Deze parkeercapaciteit moet behouden blijven.

Figuur 2.2 Situatie mei 2014

Een nagenoeg volledig overzicht van de beleidsplannen en regelgeving dat voor het plangebied van toepassing is, is te vinden op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Op basis van een 1e verkenning blijkt dat veel van deze plannen of regelingen geen betrekking hebben op het plangebied of ze zijn op voorhand niet relevant of niet gedetailleerd genoeg voor het beoordelen van het voorgenomen initiatief.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het beleid dat vooral ruimtelijk en planologisch relevant is. Op verschillende beleidsterreinen, vooral met betrekking tot milieu, is daarnaast sectorale wet- en regelgeving van toepassing. De vermelding van dat toetsingskader en de toetsing daaraan is opgenomen in hoofdstuk 5 van deze plantoelichting.

Structuurvisie infrastructuur en ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijke beleid van het Rijk. De SVIR is op 13 maart 2012 vastgesteld.

Hoofddoelen van beleid voor de periode 2020/2028

Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn:

1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland.

2. Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.

3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet aandacht zijn voor de gevolgen op de waterhuishouding, het milieu en cultureel erfgoed.

Toetsing

Noch voor het projectgebied, noch voor het type ontwikkeling geeft het rijksbeleid specifieke regels.

Besluit ruimtelijke ordening

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt het Rijk een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen, onder andere ten aanzien van de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. De ontwikkeling van nieuwe studentenhuisvesting valt onder deze definitie. Dat betekent onder andere dat de zogenaamde 'duurzaamheidsladder' moet worden toegepast.

De 3 stappen in de duurzaamheidsladder

In het artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening staan de drie stappen van de ladder beschreven:

1. De voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.

2. Bezien moet worden in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;

3. Indien de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, moet worden beschreven in hoeverre van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing van het initiatief aan de duurzaamheidsladder

Omdat het plangebied zich bevindt binnen bestaand stedelijk gebied hoeft geen nadere invulling te worden gegeven aan treden 2 en 3 van de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarmee is uitsluitend lid 2 onder a, de zogenaamde eerste trede van de ladder, van toepassing. In dat kader dient de regionale behoefte voor de studentenwoningen te worden aangetoond.

In de Woonagenda 2011-2014 en de Aanpak Kamerverhuur 2014 zijn ambities voor studentenhuisvesting opgenomen. Om de (inter)nationale onderwijsambities waar te maken, is afgesproken om meer studentenhuisvesting in Breda te realiseren en deze woonunits zoveel mogelijk te clusteren. Door de clustering wordt de overlast voor de woonomgeving beperkt. Een aantal locaties aan de Tramsingel zijn aangewezen als één van de locaties waar een clustering van studentenwoningen kan worden gerealiseerd. Daarmee draagt de locatie bij aan de kwalitatieve en kwantitatieve ambities voor studentenhuisvesting binnen Breda. In de programmering voor studentenwoningen, is de locatie Tramsingel 52 (lees: 63) meegenomen. De behoefte is hiermee aangetoond, waarmee wordt voldaan aan de voorwaarden van de Lader voor Duurzame Verstedelijking.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Voor het voorliggende bestemmingsplan is het Barro niet direct van belang.

Conclusie

Uit deze toelichting blijkt dat sprake is van een zorgvuldige belangenafweging en van een duurzame ruimtelijke verstedelijking. De sectorale afweging is opgenomen in hoofdstuk 5. De ontwikkeling past in de hoofdlijnen van het rijksbeleid.

Structuurvisie 2010 (inclusief partiële herziening 2014)

Visie op hoofdlijnen

In deze structuurvisie is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Er gaat geen directe werking uit richting gemeentelijke besluitvorming.

De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem. Met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte, biodiversiteit.

Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. Met aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen. En een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw).

Met aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid, nooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).

Provinciale ruimtelijke belangen

De provinciale opgaven, leiden tot ruimtelijke keuzes voor de toekomstige ontwikkeling van Noord-Brabant. Deze ruimtelijke keuzes zijn vertaald in 14 provinciale ruimtelijke belangen. Voor het plangebied zijn de volgende drie daarvan relevant:

• Regionale contrasten

• een multifunctioneel landelijk gebied;

• een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem;

• een betere waterveiligheid door preventie;

• koppeling van waterberging en droogtebestrijding;

• duurzaam gebruik van de ondergrond;

• ruimte voor duurzame energie;

• concentratie van verstedelijking;

• sterk stedelijk netwerk;

• groene geledingszones tussen steden;

• gedifferentieerd aanbod aan goed bereikbare vrijetijdsvoorzieningen;

• economische kennisclusters;

• (inter)nationale bereikbaarheid;

• beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

Uit een bestudering van deze belangen blijkt dat geen van deze provinciale ruimtelijke belangen direct relevant zijn voor de bouw van woningen/woonruimte voor studenten. Indirect sluit de ontwikkeling wel aan op de ondersteuning van de Brabantse economische kennisclusters.

De ondersteuning van Breda als Brabantse economische kennisclusters blijkt ook uit het regionale samenwerkingsverband BrabantStad (West-Brabant). In dit samenwerkingsverband wordt het Bredaas economische profiel versterkt door in te zetten op kennisindustrie.

Zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik.

De provincie gebruikt voor haar afweging rondom zorgvuldig ruimtegebruik de 'ladder voor duurzame verstedelijking' die is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. In paragraaf 3.2.1 is deze toetsing al opgenomen. Daaruit blijkt dat sprake is van een duurzame ruimtelijke verstedelijking

Verordening Ruimte 2014

Ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik

De Verordening Ruimte 2014 heeft wel een doorwerking naar gemeentelijke besluitvorming. Ingevolge de verordening dient bij een ruimtelijk plan of besluit dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling een verantwoording te worden opgenomen waaruit blijkt dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving en toepassing is gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

Dit principe houdt in ieder geval in dat:

• uitbreiding van het op grond van het geldende bestemmingsplan toegestane ruimtebeslag slechts is toegestaan mits de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen dat toegestane ruimtebeslag te doen plaatsvinden.

Deze voorwaarde is niet van belang omdat er geen sprake is van een uitbreiding van ruimtebeslag. Er is sprake van een hergebruik van een bedrijfslocatie in bestaand stedelijk gebied.

• ingeval van stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking).

In paragraaf 3.2.1 heeft de betreffende toets plaatsgevonden.

Ten behoeve van het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit bevat de toelichting bij een bestemmingsplan een verantwoording waaruit blijkt dat:

• in het bestemmingsplan rekening is gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, de cultuurhistorische waarden, de ecologische waarden, de aardkundige waarden en de landschappelijke waarden;

• de omvang van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, de omvang van de bebouwing en de beoogde functie, past in de omgeving gelet op de bestaande en toekomstige functies in de omgeving en de effecten die de ontwikkeling op die functies heeft, waaronder de effecten vanwege milieuaspecten en volksgezondheid;

• een op de beoogde ruimtelijke ontwikkeling afgestemde afwikkeling van het personen- en goederenvervoer is verzekerd, waaronder een goede aansluiting op de aanwezige infrastructuur van weg, water of spoor, inclusief openbaar vervoer.

Aan de hiervoor vermelde vereisten aan de toelichting wordt in hoofdstukken 3 en 4 voldaan. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

Voor het overige is de Verordening Ruimte niet relevant voor onderhavig bestemmingsplan.

Conclusie

De sanering van de voormalige bedrijfslocatie en de herontwikkeling met woonruimte voor studenten is een stedelijke ontwikkeling die in overeenstemming is met de provinciale ruimtelijke structuurvisie en de ruimtelijke verordening. Het plan draagt bij aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Er wordt toepassing gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

In de structuurvisie Breda (vastgesteld 26 september 2013) wordt het toekomstperspectief voor Breda in 2030 geschetst. De stad is in de afgelopen jaren meer completer en internationaler geworden. Breda wordt gekenmerkt door een veelzijdigheid aan kwaliteiten, waar de kansen voor de verdere ontwikkeling van de stad liggen. Voor de ontwikkeling van de stad zijn zes kernwaarden geformuleerd.

Kernwaarde 'onderwijsstad'

Voor onderhavig bestemmingsplan is vooral de kernwaarde 'onderwijsstad' van belang. De onderwijssector is met ruim 8.500 banen en 20.000 studenten van economisch belang voor Breda en de regio. Breda beschikt over een aantal goede onderwijsinstellingen: Avans Hogeschool, NHTV internationale hogeschool Breda, NLDA en twee ROC’s. Naast deze onderwijsinstellingen zijn er ook twee kennisinstituten die aansluiten bij de topsectoren: Dinalog en DI-WCM. Samen met de onderwijsinstellingen werkt Breda daarom continu aan een breed en aantrekkelijk pakket voorzieningen op gebied van huisvesting, cultuur, evenementen en sport.

Bij een onderwijsstad hoort een voldoende aanbod aan studentenkamers. Omdat Breda een internationaal georiënteerde studentenstad is en wil zijn, komen de studenten vaak van buiten de regio en is voldoende huisvesting in de stad belangrijk. De ontwikkeling van nieuwe studentenhuisvesting past daarmee binnen de gemeentelijke structuurvisie.

Ruimte voor economie

Daarnaast is voor onderhavig bestemmingsplan van belang dat de gemeente Breda streeft naar een beter werkende markt voor bedrijven, kantoren en voorzieningen, waarbij wordt ingespeeld op: de wensen en belangen van ondernemers, werknemers en consumenten. Dit is uitgewerkt in een aantal thema's, die hieronder worden beschreven.

Functiemenging

Juist de combinatie met andere functies biedt kansen voor ontwikkeling en herstructurering van gebieden tot duurzame en levendige werk- en voorzieningenmilieus en -landschappen. Vooral binnen het stedelijk gebied biedt functiemenging kansen voor verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving.

De opgave voor kantoren

De leegstand van kantoren bedraagt momenteel zo’n 16%. De verwachting is dat de leegstand de komende jaren verder toeneemt. Breda pakt deze problematiek samen met de marktpartijen aan. In het Plan van Aanpak Leegstand kantoren is aangegeven hoe Breda op dit gebied te werk gaat.

In de Kantorennota Breda 2020 (dec. 2011) zijn drie strategische opgaven geformuleerd om op termijn tot een gezonde kantorenmarkt te komen:

• De opbouw van een actuele en duurzame kantorenportfolio;

• Het opschonen van niet toekomstbestendige plancapaciteit en bestemmingsplanruimte;

• Het voorkomen en terugdringen van leegstand.

Tabel 3.1. Programma voor kantoorontwikkeling

Deze strategische opgaven blijven ook naar de toekomst toe het uitgangspunt, maar het programma is naar beneden bijgesteld. In bijlage 3 van de structuurvisie is een overzicht opgenomen voor de te behouden en te ontwikkelen kantorenlocaties. Een fragment daarvan met het programma voor kantoorontwikkeling langs de Tramsingel is weergegeven in tabel 3.1. Voor de locatie is destijds een bouwvergunning afgegeven voor een kantoorgebouw met een bedrijfsvloeroppervlak van 17.400 m2, het zogenaamde gebouw 'Ante'. Dit gebouw is echter niet gerealiseerd. Het bedrijfsvloeroppervlak is in het bijgestelde programma opgevoerd als te schrappen plancapaciteit.

Het Stationskwartier heeft absolute prioriteit bij het accommoderen van de kantorenvraag. Voor het gebied Tramsingel wordt vooral ingezet op schrappen van kantooraanbod. Daarom wordt in dit bestemmingsplan niet meer aanbod mogelijk gemaakt dan waar het bouwplan nu in voorziet, namelijk circa 300 m².

Terughoudend beleid ten aanzien van detailhandel

Om de retailstructuur vitaal te houden is Breda op veel plaatsen zeer terughoudend met het toestaan van detailhandel op kantorenlocaties en bedrijventerreinen. Voor het bepalen van de kwantitatieve opgave wordt niet, zoals bij bedrijven en kantoren, uitgegaan van de verwachte marktruimte voor consumentenbestedingen en niet van groeiscenario’s gebaseerd op werkgelegenheidsontwikkelingen. Breda maakt voor de toekomstige retailontwikkelingen strategische keuzes:

• Focus op winkelgebieden met toekomstperspectief;

• Niet actief inzetten op het behoud van de detailhandelsfunctie in gebieden zonder toekomstperspectief. Wel actief ondersteunen met de invulling van andere bedrijvigheid;

• Geen nieuwe detailhandelsontwikkelingen buiten de bestaande structuur in de periferie

Gelet op deze keuzes wordt in onderhavig bestemmingsplan geen detailhandel in de commerciële ruimten op de begane grond mogelijk gemaakt.

Gebiedsopgave Nassau Wallon gebied

Gezien de wens om de singel verkeersluw te maken en de ontsluiting van de noordwestzijde van de binnenstad via de Lunetstraat te leiden behoeft de toekomst van het gebied te worden verkend. De structuurvisie geeft aldus geen randvoorwaarden voor de thans beoogde ontwikkeling.

Hoogbouw

Bebouwing van meer dan 25 meter hoog wordt aangemerkt als hoogbouw. Bij hoogbouw ligt een opgave om deze zo te realiseren dat deze geen onacceptabele invloed op het verblijfsklimaat en de cultuurhistorische waarden heeft. De voorgenomen bebouwing blijft echter ruimschoots onder de genoemde hoogtemaat. Een windeffectrapportage is op grond van de structuurvisie niet nodig.

Actieplan Studentenhuisvesting en Aanpak Kamerverhuur 2014

Breda zet in op de ontwikkeling van Breda als onderscheidende kennisstad. Goed leren, werken en wonen hangen met elkaar samen. Een goed imago onder studenten begint met goed onderwijs. Studeren is echter meer dan alleen leren. Essentieel is het binden van studenten aan Breda.

De Bredase hogescholen, de corporaties en de gemeente hebben in 2011 een gezamenlijke visie over studentenhuisvesting ontwikkeld, studenthousing@Breda. Dit heeft zich vertaald in de ambitie in de Woonagenda definitief vastgesteld door het college in september 2011. Hierin is de opgave om 1.000 studenteneenheden tot 2014 toe te voegen vastgelegd.

In 2013 is dit bijgesteld in het Actieplan Studentenhuisvesting. De kamermarkt vraagt om meer regie op de leefbaarheid in wijken en de beschikbaarheid en betaalbaarheid van studentenhuisvesting. Beoogd effect van het besluit is om meer studentenhuisvesting in Breda te realiseren van een betere prijskwaliteit, vooral nabij de binnenstad en/of de Bredase onderwijsinstellingen. Dit om studenten aan te trekken en te binden aan Breda. De allocatie vindt plaats met een beoogd positief effect op de leefbaarheid in de Bredase wijken en de stedelijke en regionale economie. Het transformeren van bestaand leegstaand vastgoed en ombuigen van bestaande appartementenprojecten hebben prioriteit boven nieuwbouwprojecten.

Het Actieplan bevat twee sporen van verruiming met betaalbare kwaliteit en regulering van de kamermarkt:

1. Verruiming en betaalbare kwaliteit

• Er worden in 2013 en 2014 600 wooneenheden voor studenten toegevoegd; waarvan 320 eenheden door de Bredase corporaties;

• Voor de periode 2015-2020 wordt de opgave nader onderzocht, vooralsnog is de inschatting dat er circa 125 eenheden per jaar voor studenten moeten worden toegevoegd;

• Het beoogd effect zal zijn dat de Bredase student ervaart dat de beschikbaarheid van woonruimte in de stad is verbeterd ten opzichte van 2012 (landelijke studentenenquête);

• Het beoogd effect zal zijn dat de studenten ervaren dat de betaalbaarheid is verbeterd ten opzichte van 2012 (landelijke studentenenquête).

2. Regulering kamermarkt

Er wordt door de hogescholen, corporaties en de gemeente ingezet op een imagoverbetering van studentenhuisvesting in de Bredase wijken.

Op 30 januari 2014 is de Aanpak Kamerverhuur 2014 vastgesteld. Dit vormt een van de uitwerkingsopgaven uit het Actieplan. Voor een aantal wijken is een 0-meting uitgevoerd. Hierbij is onder andere vastgelegd welke panden in de wijk gebruikt worden voor kamerverhuur. Ook is gekeken naar mogelijke oplossingen en verplaatsingen om zo de verhuurde eengezinswoningen weer als eengezinswoning te kunnen gebruiken en de huurders elders onder te brengen. Er is een aantal mogelijke locaties in de stad aangewezen, waar clustering van woonunits mogelijk is zonder dat dit overlast voor de woonomgeving betekend. Een van deze locaties is de Tramsingel 52 (lees: 63).

De te realiseren wooneenheden zijn gereserveerd voor uitsluitend studenten. De ontwikkeling sluit daarmee aan bij het Actieplan Studentenhuisvesting en speelt in op de grote vraag naar permanente studentenhuisvesting.

Het projectgebied ligt in het bestemmingsplan Slingerweg, dat op 26 september 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld. Dit bestemmingsplan is een consoliderend bestemmingsplan voor het gebied tussen de Tramsingel en het spoor. In figuur 3.1 is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 3.1 Uitsnede geldend bestemmingsplan Slingerweg

Het projectgebied heeft de bestemming 'Bedrijventerrein'. Binnen deze bestemmingen is de realisatie van een woonfunctie niet toegestaan. Binnen de bedrijfsbestemming zijn verschillende vlakken met een functieaanduiding te onderscheiden waarmee aanvullend een specifieke gebruiksfunctie wordt geregeld: een 'specifieke vorm van recreatie - snookercentrum waar tevens een snookercentrum is toegestaan en twee vlakken met een functieaanduiding 'bedrijfswoning'. Hier is uitsluitend een bedrijfswoning toegestaan.

De gehele locatie is voorzien van een bouwvlak. Voor het bouwperceel (het projectgebied) geldt een bebouwingspercentage van maximaal 60%. Dat betekent dat dit deel van het bouwperceel mag worden bebouwd met gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor het gehele bouwvlak geldt een maximum bouwhoogte voor gebouwen van 15 meter. Naast deze hoogtebeperking geldt voor het gehele plangebied een maximum bouwhoogte voor alle bouwwerken van 41 meter vanwege een vrijwaringszone voor een straalpad.

Een klein deel van het gebied, dat grenst aan de Tramsingel- gebiedsontsluitingsweg en aan Tramsingel 48 (o.a. Monkey Town Indoor Speelparadijs), is mede bestemd voor Waarde - Archeologie. Binnen deze bestemming mag zonder archeologisch onderzoek uitsluitend worden gebouwd indien grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,3 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld of de bouw of uitbreiding van bouwwerken geen grotere oppervlakte beslaat dan 100 m².

De bestaande bebouwing wordt gesloopt. Op de locatie wordt een nieuw gebouw in 5 bouwlagen gebouwd dat maximaal 214 zelfstandige en voor het overige deel onzelfstandige studentenunits (circa 46 stuks) gaat bevatten, mogelijk aangevuld met een sociëteit/gemeenschappelijke huiskamer en commerciële ruimten gericht op studenten op de begane grond.

Het enigszins V-vormige gebouw wordt georiënteerd op de Tramsingel, zowel de gebiedsontsluitingsweg als de insteekweg. Op de hoek wijkt de begane grond iets terug waardoor sprake is van een overstek.

Het bouwplan voorziet in een collectieve buitenruimte die wordt uitgevoerd als verblijfsruimte met een ligweide met vast meubilair en inrichtingselementen voor ontspanning van de bewoners. Speerpunt in het ontwerp zijn open zichtlijnen en termen als veiligheid die bij moeten dragen aan de woonkwaliteit van het gebouw.

Aan de noordzijde worden op het terrein 37 tot 41 parkeerplaatsen gerealiseerd, naast een fietsenstalling die door middel van hergebruik van grond op de locatie wordt ingewerkt in het binnenterrein. Een deel van het fietsparkeren vindt inpandig plaats.

Op de 5e bouwlaag staan ondergeschikte volumes als lifthuisje en stookruimtes.

Figuur 4.1. Impressies bouwplan (bron: VVR Architecten)

Aan de zijde van de Tramsingel - insteekweg zal een grondruil plaats vinden met gemeente, de oude rooilijn wordt naar achteren teruggebracht waardoor het trottoir breder wordt. Ook aan de Tramsingel zelf zal het gebouw iets verder naar achter liggen dan de erfgrens. Zo blijft het zicht op het pand van de brandweer beter gewaarborgd.

In dit hoofdstuk worden de relevante sectorale aspecten behandeld. Hiermee zal worden aangetoond dat er vanuit sectorale wetgeving geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De verkeersgeneratie van de te ontwikkelen studentenwoningen en de circa 400 m² bruto vloeroppervlak (bvo) aan commerciële ruimten die binnen dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is berekend op basis van kencijfers van het CROW ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Daarbij wordt uitgegaan van de ligging van het plangebied in een sterk stedelijke omgeving binnen het restgebied van de bebouwde kom. Verder is aangesloten bij de minimale kencijfers.

Voor studentenwoningen geldt op basis van bovenstaande uitgangspunten een verkeersgeneratie van 0,8 mvt/etmaal per kamer. Ten opzichte van een reguliere woning is dit laag, maar gezien de ligging van de locatie nabij het centrum en het openbaar vervoer zullen de meeste studenten met de fiets of het openbaar vervoer gaan.

Voor 259 studentenwoningen bedraagt de totale verkeersgeneratie zodoende circa 210 mvt/etmaal. Voor de commerciële ruimten is aangesloten bij de kencijfers ten aanzien van commerciële dienstverlening. Hiervoor geldt een verkeersgeneratie van 9,4 mvt/etmaal per 100 m² bvo. Voor ten hoogste 400 m² bvo aan commerciële ruimten bedraagt de totale verkeersgeneratie dan circa 40 mvt/etmaal. De verkeersgeneratie van de te ontwikkelen studentenwoningen en commerciële ruimten samen bedraagt dan 250 mvt/etmaal.

In paragraaf 2.2 is aangegeven dat de bebouwing op de locatie bestaat uit een voormalig kantoorgebouw, een leegstaand grootschalig winkelpand en verouderde bedrijfsgebouwen die tot voor kort werden gebruikt als snookercentrum. Uit de website van het snookercentrum blijkt dat ter plaatse circa 16 biljarttafels aanwezig zijn. Voor een snookercentrum geldt een verkeersgeneratie van 7,9 mvt/etmaal per tafel. Dit leidt tot een verkeersgeneratie van 125 mvt/etmaal.

De voormalige detailhandelsvestiging heeft een bruto vloeroppervlak van circa 1.100 m². Voor het berekenen van de verkeersgeneratie is aangesloten bij de kencijfers die gelden voor een woonwinkel. Hiervoor geldt een verkeersgeneratie van 7,4 mvt/etmaal per 100 m² bvo. De verkeersgeneratie bedraagt zodoende circa 90 mvt/etmaal.

In de huidige situatie komt de totale verkeersgeneratie zodoende op circa 215 mvt/etmaal. De ontwikkeling leidt op basis van de berekende verkeersgeneratie in de huidige en toekomstige situatie tot een verwaarloosbare toename.

Tabel 5.1. Parkeernormen deelgebied 'schil'

*) bvo: bedrijfsvloeroppervlakte

Parkeren

Voor de berekening van de parkeerbehoefte is de gemeentelijke Nota Parkeer- en Stallingsbeleid (10 september 2004) beschikbaar. Op 20 juni 2013 heeft de gemeenteraad het beleid herijkt. De herijking betreft onder andere nieuwe parkeernormen.

Op basis van deze nieuwe normen ligt het projectgebied binnen het deelgebied 'schil'. Daarvoor zijn de parkeernormen zoals weergegeven in tabel 5.1 vastgesteld.

Uitgaande van 214 zelfstandige en 46 onzelfstandige studentenunits, zijn 52 parkeerplaatsen nodig. Voor de aan commerciële ruimten is nog geen concrete invulling bekend. Wanneer wordt uitgegaan van ten hoogste 400 m2 bvo en een gemiddelde parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per 100 m2 bvo, dan zijn circa 6 parkeerplaatsen nodig. Daarmee komt het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen op 58.

In het ontwerp zijn 37 tot 41 parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien. Ook kan gebruik gemaakt worden van parkeerplaatsen in de openbare ruimte.

Momenteel wordt langs de Tramsingel - insteekweg geparkeerd door bezoekers/personeel van het huidige snookercentrum en het achterliggend bedrijf. Indien berekend met de gemeentelijke parkeernota legt de huidige bedrijvigheid en het snookercentrum een claim van 24 parkeerplaatsen op de openbare ruimte. Uitgangspunt van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat er per saldo geen verslechtering van de parkeersituatie mag plaatsvinden. De extra benodigd parkeerplaatsen voor de nieuwbouw dienen extra aangelegd te worden. Voor de nieuwe situatie dienen 58-24=34 parkeerplaatsen extra aangelegd te worden. Op het achterterrein worden meer dan 34 nieuwe parkeerplaatsen aangelegd. Er wordt voldaat aan de gemeentelijke parkeernota.

De insteekweg wordt wel heringericht, om zo het gebouw, de ingang van het gebouw en de ligging van de parkeerplaatsen beter op elkaar af te stemmen. In paragraaf 2.2 is aangegeven dat in de openbare ruimte geen parkeerplaatsen verloren mogen gaan na herinrichting. In het nieuwe ontwerp voor de insteekweg worden daarom ten minste 9 parkeerplaatsen in openbare ruimte opgenomen.

Voor het parkeren in de openbare ruimte, buiten de parkeervakken, geldt overigens overdag een parkeerverbod.

Conclusie

De ontsluiting voor de verschillende vervoerswijzen is goed. De verkeersafwikkeling blijft voldoende gewaarborgd aangezien er nauwelijks extra verkeer naar de locatie zal komen. In het plangebied zijn voldoende parkeerplaatsen voorzien, al zal een deel in de openbare ruimte worden gerealiseerd.

Het aspect verkeer staat de realisatie van de studentenkamers dan ook niet in de weg.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisatie van woningen nabij bedrijven of visa versa:

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd ter plaatse van de woningen;

• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan een goede belangenafweging te maken tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering, wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die moeten worden aangehouden tussen de grens van een milieubelastende functie en de uiterste grens van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan (of via vergunningvrij bouwen) mogelijk is.

Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, valt het bedrijf in een hogere milieucategorie en wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd.

Van de richtafstanden kan worden afgeweken als door middel van onderzoek is aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

De richtafstanden gelden voor een omgevingstype 'rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied mag worden uitgegaan van kleinere richtafstanden (correctie van één stap in de richtafstand). Voor de meest voorkomende bedrijven gelden de volgende richtafstanden.

Kenmerkend voor het omgevingstype gemengd gebied is dat sprake is van een zekere verstoring door bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven en drukker wegverkeer en dus van een relevant andere omgevingskwaliteit dan in een rustig woongebied.

Tabel 5.2. Richtafstanden in relatie tot milieucategorieën

In deze paragraaf wordt beoordeeld of de realisatie van de 214 zelfstandige en 46 onzelfstandige studentenunits, aangevuld met commerciële ruimten op de begane grond gevolgen heeft voor de omliggende bedrijven en omgekeerd of de omliggende bedrijven een belemmering vormen voor de ontwikkeling van studentenunits.

Omgevingstype

Ter plaatse van de studentenwoningen kan zeer goed gemotiveerd worden dat sprake is van gemengd gebied. De Tramsingel is een drukke gebiedsonsluitingsweg waarlangs verschillende bedrijven en andere functies voorkomen.

Inschaling van de omliggende functies met bijbehorende richtafstanden

Voor de verschillende functies in de directe omgeving van het appartementengebouw en voor de beoogde functies in het gebouw zelf, gelden de volgende richtafstanden uitgaande van een omgevingstype 'gemengd gebied'.

Tabel 5.3. Richtafstanden op basis van VNG-publicatie omgevingstype 'gemengd gebied'

De functie ' kinderspeelparadijs' sluit het beste aan bij een functie als Monkey Town en de overige functies die in het pand Tramsingel gevestigd zijn.

Voor alle functies is het aspect geluid maatgevend. Voor het brandstofverkooppunt is daarnaast het aspect geur van belang (zelfde richtafstand) en voor autobedrijf De Tram het aspect gevaar. Uit de vergelijking van de richtafstanden met de werkelijke afstanden blijkt het volgende.

• Voor de brandweerkazerne wordt niet wordt voldaan aan de richtafstand. De kortste afstand bedraagt circa 13 meter. Voor deze functie is daarom akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 2 van deze toelichting. Een samenvatting daarvan is opgenomen in paragraaf 5.4.2. Door het treffen van geluidreducerende maatregelen vormt de kazerne geen belemmering voor de realisatie van het bouwplan.

• Voor het autobedrijf wordt evenmin voldaan aan de richtafstand. Ook voor deze functie is daarom akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie eveneens bijlage 2 en paragraaf 5.4.2. Uit het onderzoek blijkt dat de enige relevante en daardoor hoogste piekniveaus worden veroorzaakt door het dichtslaan van een portier van een personenauto. Door gebruik van maatwerkvoorschriften een goed- woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

• De kleinste afstand tussen Monkey Town Indoor Speelparadijs en het verkooppunt voor motorbrandstoffen enerzijds en het appartementengebouw anderzijds bedraagt circa 10 meter. Aan de richtafstand voor deze functies wordt voldaan. Dat wil niet zeggen dat per definitie sprake is van een goede ruimtelijke ordening en dat de voorziene studentenhuisvesting de bedrijven niet in hun bedrijfsvoering beperkt. Voor eventuele geluidoverlast van Monkeytown is van belang dat de gevel van het appartementengebouw die naar deze functie is gekeerd, geheel gesloten zal zijn. De gevel wordt zogeheten geluiddoof uitgevoerd. In de studentenkamers zal het geluid vanwege deze functie dus nauwelijks te horen zijn. Ten aanzien van het verkooppunt voor motorbrandstoffen is van belang dat deze open is tot 23 uur en dat op korte afstand zijn nu geen milieugevoelige functies (bijvoorbeeld woningen) aanwezig zijn. Het tanken gebeurt echter binnen/onder het naastgelegen gebouw. De feitelijke afstand tussen het vulpunt en de woningen is daarmee nog groter. Geuroverlast wordt hierdoor niet verwacht. Het geluid afkomstig van het af- en aanrijden van de auto's die gaan tanken, zal naar verwachting wegvallen tegen het achtergrondlawaai van het wegverkeer op de Tramsingel. Er zal enig geluid zijn dat wordt veroorzaakt door het starten van de auto's en het slaan van portieren, maar omdat de auto's binnen staan en 'om de hoek' zal dit naar verwachting niet leiden tot grote overlast of een slecht woonklimaat.

• Voor de functies die zijn voorzien op de begane grond van het gebouw hoeven geen richtafstanden te worden aangehouden. Het zijn bedrijfsactiviteiten die gelet op hun aard en invloed op de omgeving toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woonbebouwing in gemengde gebieden.

Aan de hand van richtafstanden is een eerste globale beoordeling opgesteld of een goed woon- en leefmilieu ter plaatse van het appartementengebouw kan worden gegarandeerd en of er gevolgen zijn voor de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen. Op basis hiervan is gebleken dat voor de brandweerkazerne en autobedrijf De Tram nader akoestisch onderzoek nodig is. Dit onderzoek is inmiddels uitgevoerd en daarin is geconcludeerd dat voor de brandweerkazerne geluidreducerende maatregelen aan dat gebouw nodig zijn. Uit het akoestisch onderzoek blijkt ook dat de voorgenomen bouw van het appartementengebied in strijd is met een de goede ruimtelijke ordening.

Beleid- en toetsingskader

Woningen en appartementen worden door de Wet geluidhinder (hierna Wgh) als geluidgevoelige functies aangemerkt. Indien nieuwe woningen worden geprojecteerd binnen de geluidzone van een weg of spoorweg, dan moet worden voldaan aan bepaalde wettelijke bepalingen uit de Wgh. De locatie en daarmee het toekomstig appartementengebouw liggen binnen de geluidzone van een aantal gezoneerde wegen en het spoortraject Breda-Roosendaal/Rotterdam.

Rond de overige wegen zijn geen geluidzones van kracht. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening echter aannemelijk te worden gemaakt dat sprake is van een aanvaardbaar geluidniveau.

In het geval nieuwe woningen worden gerealiseerd binnen een zone van een weg of spoorlijn, dan mag de geluidbelasting niet meer bedragen dan de voorkeurswaarde. Indien de geluidbelasting hoger is dan de voorkeurswaarde moeten er maatregelen worden getroffen om hieraan alsnog te kunnen voldoen. Blijkt dat niet mogelijk te zijn of op zwaarwegende bezwaren te stuiten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard dan is het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Breda (het college van Breda) bevoegd tot het vaststellen van hogere waarden. In tabel 5.4. is aangegeven wat de voorkeurswaarde en de maximale ontheffingswaarde zijn voor nieuwe woningen in stedelijk gebied door weg- en railverkeerslawaai.

Tabel 5.4. Normstelling Wet geluidhinder

Onder voorwaarden wordt door het college van de gemeente Breda meegewerkt aan het verlenen van hogere waarden. Deze voorwaarden zijn vastgelegd in het gemeentelijke hogere waardebeleid. Dat beleid is verwoord in het document ‘Ontheffingenbeleid Wet geluidhinder: wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai’, van augustus 2007.

Volgens het gemeentelijk hogere waardebeleid dient elke woning die een geluidbelasting ondervindt die 5 dB hoger is dan de voorkeurswaarde te beschikken over een geluidluwe zijde. Dit betekent voor wegverkeer een cumulatieve geluidbelasting van 54 dB of hoger en voor railverkeer is dat 61 dB of hoger.

Onderzoek en conclusie

Wegverkeerslawaai

Voor de beoogde ontwikkeling is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 1. Uit dit onderzoek blijkt dat het appartementengebouw de volgende geluidbelastingen ondervindt vanwege de wegen in de omgeving van het plangebied:

Tabel 5.5. Overzicht maximale geluidbelastingen per weg en per bouwlaag

Op de geluidbelastingen is al rekening gehouden met de toegestane reductie volgens artikel 110g Wgh

Uit de berekeningen blijkt dat door het verkeer op de Tramsingel en de Tramsingel-insteekweg (voorheen aangeduid als Reduitlaan) de voorkeurswaarde wordt overschreden. Dat betekent dat geluidreducerende maatregelen nodig zijn om een goed woon- en leefklimaat ter borgen. Daarbij kan worden gedacht aan maatregelen:

• aan de bron,

• in het overdrachtsgebied en

• bij de ontvanger.

Onder bronmaatregelen kunnen worden verstaan het verlagen van de maximumrijsnelheden, het weren van vrachtverkeer of het aanleggen van stillere verharding. Onder maatregelen in het overdrachtsgebied kan worden gedacht aan het creëren van meer afstand of het plaatsen van een geluidwerende voorziening (wal of scherm).

Maatregelen aan de bron

Tramsingel

Gelet op de verkeersfunctie van de Tramsingel is voor deze weg alleen de laatste bronmaatregel mogelijk. Besloten is om over een minimale lengte van 65 meter de huidige DAB-verharding te vervangen door een SMA-NL5-verharding (zie figuur 5.1. paars vlak). Door deze maatregel worden de geluidbelastingen ter plaatse van de appartementen langs de Tramsingel gereduceerd. De maximale geluidbelasting bedraagt voor deze situatie 63 dB, waardoor de maximale ontheffingswaarde niet meer wordt overschreden.

Tramsingel - insteekweg (Reduitlaan)

Op de Tramsingel - insteekweg (Reduitlaan) wordt een herinrichting voorbereid waarbij de maximumrijsnelheid ter plaatse wordt teruggebracht tot 30 km/uur. In het akoestisch onderzoek is niettemin nog uitgegaan van een maximumrijsnelheid op deze weg van 50 km/uur.

Maatregelen in het overdrachtsgebied

Voor beide wegen geldt dat maatregelen in de overdrachtgebied stedenbouwkundig niet gewenst zijn.

Maatregelen bij de ontvanger.

Voor de 111 appartementen die een geluidbelasting ondervinden van 54 dB tot 63 dB vanwege wegverkeerslawaai afkomstig van de Tramsingel wordt de eis gesteld van een geluidluwe zijde. Bij een deel van de woningen kan hier niet zondermeer aan worden voldaan.

Daarom worden appartementen voorzien van geluidwerende gevelvoorzieningen met een geluidwering van maximaal 35 dB. De ramen worden standaard voorzien van zonwerende screens en de appartementen worden voorzien van balansventilatie. Opwarming van de appartementen wordt hiermee beperkt zodat het openen van ramen aan de geluidbelaste zijde niet of nauwelijks hoeft plaats te vinden.

Figuur 5.1. Weergave benodigde SMA-NL5-verharding (65 meter)

Voor de Tramsingel - insteekweg (Reduitlaan) is berekend dat het verkeer op deze weg zorgt voor een overschrijding van de voorkeurswaarde bij totaal 73 appartementen. Gelet op de maximale geluidbelasting van 52 dB is de nadere eis over het beschikken van een geluidluwe zijde niet aan de orde.

Het terugbrengen van de maximumrijsnelheid op deze weg tot 30 km/uur leidt naast een positieve bijdrage aan de leefomgevingskwaliteit in akoestische zin ook tot een verbetering van de situatie.

Spoorweglawaai

Uit de berekeningen blijkt verder dat ook vanwege de spoorlijn de voorkeurswaarde wordt overschreden. De voorkeurswaarde wordt ter plaatse van 84 appartementen overschreden en bevinden zich op de 2e, 3e en 4e verdieping aan de zijde van de binnentuin en aan de westzijde van het bouwplan. De maximale geluidbelasting van 61 dB komt alleen voor op de noordgevel van het westelijk gedeelte op de 4e verdieping. Ter plaatse van alle overige overschrijdingsappartementen op de 4e verdieping bedraagt de geluidbelasting maximaal 60 dB. Op de 2e verdieping is het maximaal 58 dB en op de 3e verdieping maximaal 60 dB. De geluidbelastingen ter plaatse van de appartementen op de begane grond, de 1e verdieping en het binnenterrein zijn lager dan de voorkeurswaarde.

Maatregelen aan de bron zijn niet reeel en maatregelen in het overdrachtsgebied ontmoeten bezwaren van financiële aard (railverkeerslawaai). Maatregelen bij de ontvanger, in de vorm van een geluidluwe gevel, worden alleen uitgevoerd ter plaatse van de twee appartementen, waar de geluidbelasting 61 dB bedraagt.

In paragraaf 5.3 is aangegeven dat voor de brandweerkazerne en autobedrijf De Tram niet wordt voldaan aan de richtafstanden uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).Voor deze functies is daarom akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 2 van deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt het volgende:

De brandweerkazerne

1. De directe hinder van de brandweerkazerne wordt veroorzaakt door drie rookgas-dakuitlaten en de uitlaat van de fitnessruimte. Ten aanzien van deze uitlaten kan de brandweerkazerne voldoen aan de geluidvoorschriften uit het Activiteitenbesluit, met betrekking tot de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (LAr,LT) voor alle gevels van de studentenhuisvesting, indien de volgende geluidreductie gerealiseerd wordt:

1. Voor de drie rookgas-dakuitlaten (bronnen 17, 18 en 19): elk een demping c.q. geluidreductie van 2,0 dB of meer, én;

2. Voor de uitlaat van de fitnessruimte (bron 22): een demping c.q. geluidreductie van 3,0 dB of meer.

• De indirecte hinder ten gevolge van de brandweerkazerne wordt in zijn geheel bepaald door de sirenes bij het uitrukken van de brandweersauto's. Uit de berekeningen van de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus LAr,LT blijkt dat de brandweerkazerne niet voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A)- etmaalwaarde uit de van toepassing zijnde Circulaire van 29 februari 1996. Voor de west- en de zuidgevel van de studentenhuisvesting kan de brandweerkazerne ook niet voldoen aan de maximale grenswaarde van 65 dB(A)-etmaalwaarde. In het akoestisch onderzoek (zie bijlage 2) is gemotiveerd dat de overschrijdingen ten gevolge van de indirecte hinder van de brandweerkazerne acceptabel wordt geacht.

• Ook de optredende geluidpieken c.q. maximale geluidniveaus (LAmax) ten gevolge van de brandweerkazerne zijn berekend. Daaruit blijkt dat de hoogste piekniveaus worden veroorzaakt door het ontluchten van de remmen van een brandweerauto. Hierdoor ontstaan maximale geluidniveaus LAmax van ten hoogste 67 dB(A) voor de dag-, avond- en nachtperiode. Gezien de grenswaarden voor maximale geluidniveaus, namelijk 70 dB(A)-etmaal-waarde, is er een overschrijding van 2 dB in de avondperiode en 7 dB in de nachtperiode. In het akoestisch onderzoek (zie bijlage 2) is gemotiveerd dat deze overschrijdingen acceptabel wordt geacht. Door gebruik van maatwerkvoorschriften kan deze overschrijding worden vastgelegd.

• Een ontwerp van de maatwerkvoorschriften van de Brandweer en/of maatregelen, die voor rekening van ontwikkelaar zijn, liggen tegelijk met ontwerpbestemmingsplan ter inzage.

Autobedrijf De Tram

• In het akoestisch onderzoek zijn ook de equivalente geluidniveaus berekend ten gevolge van Autobedrijf de Tram (directe én indirecte hinder) voor de toetsing aan de geluidvoorschriften uit het Activiteitenbesluit. De getoonde equivalente geluidniveaus LAeq zijn gelijk aan langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus LAr,LT in dB(A), omdat geen sprake is van impulsachtig geluid, tonaal geluid of muziekgeluid. Het autobedrijf veroorzaakt een geluidbelasting van 40 dB(A)- etmaalwaarde of lager. Hiermee voldoet het autobedrijf ruimschoots aan de geluidvoorschriften uit het Activiteitenbesluit. De nieuw te realiseren studentenhuisvesting vormt aldus geen belemmering voor de bedrijfsuitvoering van het autobedrijf met betrekking tot de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus.

• Voor het autobedrijf worden de enige relevante en daardoor hoogste piekniveaus veroorzaakt door het dichtslaan van een portier van een personenauto. Hierdoor ontstaan maximale geluidsniveaus LAmax van ten hoogste 77 dB(A) voor de dagperiode op de noordelijke kopse gevel van de studentenhuisvesting (toetspunt 70). Omdat deze kopse gevel als een 'dove' gevel (conform artikel 1b, 4e lid, van de Wet geluidhinder) wordt uitgevoerd, behoeft hier geen toetsing plaats te vinden van de geluidvoorschriften uit het Activiteitenbesluit.

Op de overige gevels van de studentenhuisvesting, niet zijnde 'dove gevels', zijn maximale geluidniveaus LAmax berekend van 59 dB(A) of lager in de dagperiode. Dit is ruim lager dan de grenswaarde van 70 dB(A) voor de dagperiode.

Ook met betrekking tot de maximale geluidniveaus voldoet het autobedrijf dus aan de geluidvoorschriften uit het Activiteitenbesluit. De nieuw te realiseren studentenhuisvesting vormt aldus geen belemmering voor de bedrijfsuitvoering van het autobedrijf met betrekking tot de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus.

Om een goed woon- een leefklimaat te waarborgen en om te voldoen aan de wettelijke regeling, wordt de noordgevel gelegen tegen het perceel van autobedrijf Tram uitgevoerd als een dichte gevel. Dit is als voorwaardelijk verplichting (bouwregel) opgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

Opgemerkt wordt dat op basis van het Bouwbesluit 2012, de woningen binnen de studentenhuisvesting worden voorzien van geluidwerende gevelvoorzieningen, gericht op een omgevingsgeluid van Lden = 68 dB ten gevolge van wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai. Zodoende worden geluidwerende gevelvoorzieningen getroffen met een geluidwering van maximaal 35 dB. De ramen van de woningen binnen de studentenhuisvesting hoeven niet of nauwelijks open, omdat de woningen allemaal voorzien gaan worden van balansventilatie. Daarnaast ligt circa de helft van de woningen binnen de studentenhuisvesting aan de geluidluwe ‘binnenhof’.

Het bouwplan is ruimtelijk inpasbaar middels maatwerkvoorschriften voor de brandweerkazerne met betrekking tot de optredende maximale geluidniveaus LAmax ten gevolge van de directe hinder;

De geluidwerende voorzieningen voor de studentenhuisvesting worden afgestemd op de eisen van het Bouwbesluit 2012. Hierbij wordt uitgegaan van de gecumuleerde waarden (energetisch gesommeerde geluidniveaus van wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en het geluid van de inrichtingen exclusief indirecte hinder).

Daarnaast worden zodanige maatregelen getroffen dat het gemiddelde, equivalente geluidniveau in de geluidgevoelige ruimten van de studentenhuisvesting maximaal 32 dB(A) bedraagt als gevolg van het geluid van sirenes van uitrukkende brandweerauto’s op de openbare weg.

Met bovenstaande maatregelen is sprake van een verantwoord woon- en leefklimaat.

De voorgenomen plannen zijn, met inachtneming van het bovenstaande, niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening.

Ten noorden van de projectlocatie ligt het industrieterrein 'Breda noord'. Op dit industrieterrein zijn grote lawaaimakers toegestaan en aanwezig en is daarom op grond van de Wet geluidhinder een terrein met een geluidzone. Deze geluidzone reikt echter niet tot het projectgebied en vormt daarom geen belemmering voor het bestemmingsplan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.6 weergegeven.

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Tabel 5.6 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);

• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);

• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);

• het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);

• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg.

In paragraaf 5.2 is de extra verkeersgeneratie berekend. Ten gevolge van de nieuwe functies zal de verkeersgeneratie 25 motorvoertuigen per etmaal bedragen. Hierbij is worst-case uitgegaan van een vrachtwagenpercentage van 2,5 %.

Figuur 5.2: NIBM-tool

Met behulp van de NIBM-tool is onderzoek gedaan of de verkeersgeneratie mogelijk een in betekende mate bijdrage levert aan de luchtkwaliteit. Uit dit onderzoek blijkt dat het extra verkeer niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Daarom is nader onderzoek niet noodzakelijk. In figuur 5.2 is de NIBM-tool weergegeven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat voldaan wordt aan de normen uit de Wet milieubeheer zoals weergegeven in tabel 5.6. Het maximale gehalte stikstofdioxide bedraagt 31,1 µg/m³ ten gevolge van de Tramsingel, voor fijn stof bedraagt dit maximaal 23,7 µg/m³ en het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24-uursgemiddelde voor fijn stof bedraagt 13 dagen. In figuur 5.3. zijn de rekenpunten voor het projectgebied weergegeven.

Figuur 5.3 Luchtkwaliteit o.b.v. NSL-monitoringstool

Direct langs deze wegen wordt aan de grenswaarden voldaan, dit zal ter plaatse van alle studentenkamers en de commerciële ruimte het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Bij ruimtelijke plannen moet getoetst worden aan het aspect externe veiligheid. Daarbij moet gekeken worden naar de aanwezige risicobronnen. Deze bronnen worden onderverdeeld in:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;

• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

De begrippen plaatsgebonden risico en groepsrisico

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het 'plaatsgebonden risico' (PR) en het 'groepsrisico' (GR). Daarnaast zijn ook de begrippen 'kwetsbare objecten' en 'beperkt kwetsbare objecten' relevant.

• Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas.

• Het Groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

• Kwetsbare objecten zijn onder andere woningen, woonschepen en woonwagens, gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten en gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn.

• Beperkt kwetsbare objecten zijn onder andere kleinere kantoorgebouwen, winkels, en bedrijfsgebouwen, objecten waar meestal geen grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

In de circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (Circulaire Rnvgs) is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen opgenomen. De volgende aspecten zijn voor het onderhavige bestemmingsplan relevant.

• Voor het PR geldt op basis van de circulaire voor nieuwe situaties de grenswaarde ter plaatse van kwetsbare objecten van 10-6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde.

• Op basis van de circulaire geldt bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties.

• De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Vooruitlopend op de vaststelling van het Besluit externe veiligheid transportroutes is de circulaire RVGS per 1 januari 2010 gewijzigd. Met deze wijziging zijn de veiligheidsafstanden uit de basisnetten opgenomen in de circulaire. In het Bevt worden tevens plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Vooruitlopend op de vaststelling van het Bevt wordt, aan de hand van de Basisnetten, al geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrand aandachtsgebieden. In het Bevt wordt expliciet onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen binnen en buiten de 200 m van het spoor.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Per 1 juli 2014 heeft hier een aanvulling op plaatsgevonden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Risicovolle inrichtingen

Volgens de professionele risicokaart blijkt dat er op het naastgelegen perceel een LPG-tankstation aanwezig is. Voor het perceel is echter op 15 november 2012 het bestemmingsplan Tramsingel, Tramsingel 48 vastgesteld waar de verkoop van lpg niet meer langer mogelijk gemaakt wordt. De verkoop van LPG is inmiddels gestaakt, en planologisch niet meer mogelijk.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

In de directe omgeving worden er geen gevaarlijke stoffen getransporteerd over de weg, het water of door buisleidingen.

Aan de noordzijde van beoogde ontwikkeling ligt de spoorlijn (Roosendaal-Breda en Lage Zwaluwe-Breda). Over dit traject worden gevaarlijke stoffen vervoerd. De beoogde studenten-appartementen en commerciële ruimte worden op meer dan 200 meter van deze spoorlijn gerealiseerd. Volgens de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (Circulaire Rnvgs) behoeven er daarmee geen ruimtelijke beperkingen te worden gesteld aan de beoogde ontwikkeling.

Plaatsgebonden risico

Conform het basisnet Spoor, blijkt dat de PR-contour 10-6 per jaar vanwege het transport van gevaarlijke stoffen over het spoor maximaal 8 meter van de spoorlijn is gelegen. De ontwikkeling is op meer dan 200 meter afstand van het spoor gelegen. Daarmee kan gesteld worden dat voor wat betreft het plaatsgebonden risico voldaan wordt aan de wetgeving, en dat deze geen belemmering vormt voor de ontwikkeling.

Groepsrisico

Conform het basisnet Spoor bedraagt het groepsrisico in de omgeving van het Station Breda maximaal 2,8 maal de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico is daarmee weliswaar groter dan de oriëntatiewaarde, maar de ontwikkeling is op meer dan 200 meter afstand gelegen. Ontwikkelingen op meer dan 200 meter afstand van het spoor hebben geen invloed op de hoogte van het groepsrisico. Gezien het feit dat de ontwikkeling op meer dan 200 meter van de transportroute is gelegen, en de ontwikkeling daarom geen invloed heeft op de hoogte van het groepsrisico kan volstaan worden met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Verantwoording Groepsrisico

Effectscenario

Het maatgevend effectscenario voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoortraject Roosendaal - Breda en Breda - Lage-Zwaluwe betreft het toxisch scenario. Het scenario 'toxische wolk' treedt op wanneer een tank lek raakt door bijvoorbeeld een aanrijding. Toxische vloeistoffen kunnen verdampen waardoor een gaswolk ontstaat die over de omgeving uitwaait. De omvang, verplaatsingsrichting en verstrooiing van de gaswolk is mede afhankelijk van de weersgesteldheid op dat moment. Het lek raken van een tankwagen met ammoniak is het Meest Geloofwaardig Scenario (MGS). De bijbehorende 1% letaliteiteffectafstand bedraagt 995 m. Dat betekent dat buiten deze afstand geen sprake is van letale effecten als gevolg van een lek met een tankwagen met ammoniak. Het plangebied ligt op minder dan 995 meter afstand is daarom volledig gelegen binnen de letaliteitseffectafstand van het spoor.

Maatregelen ter beperking van risico's

Als gevolg van de vaststelling van het Basisnet Spoor is voor de relevante spoorbanen een vervoersplafond vastgesteld. Daarmee is ruimte gecreëerd voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor. Dit betekent dat er geen mogelijkheden zijn om bronmaatregelen te treffen. Omdat het GR minder dan 0,1 maal de oriënterende waarde bedraagt, is daar op grond van het beleid ook geen aanleiding toe, het GR ligt ruimschoots beneden de toetsingswaarde.

Maatregelen ter beperking van effecten

Los van de risico's kunnen aan de kant van de ontvanger maatregelen worden getroffen om de effecten ingeval van een calamiteit te beperken. Voor het MGS geldt dat deze maatregelen erop gericht moeten zijn om de gebouwen geschikt te maken om gedurende een langere tijd te verblijven (safe haven principe). Ook moeten de gebouwen en de directe omgeving geschikt zijn om het gebied te kunnen ontvluchten waarbij de aanwezige personen tijdig moeten kunnen worden geïnstrueerd. De volgende maatregelen worden geadviseerd.

Maatregel met betrekking tot de omgeving:

• voorkomen van obstakels in vluchtroute (doodlopende straat, hekwerk, sloot, afgesloten terrein en dergelijke);

• vluchtroute loodrecht op meest voorkomende windrichting.

Maatregelen op gebouwniveau:

• preventief lekwerende middelen gebouw (deur/raamstrips);

• centrale afsluitbaarheid ventilatiesystemen;

• verminderen aantal (te openen) ramen aan de zijde risicobron;

• geautomatiseerde afsluiting van ramen en deuren.

Maatregel met betrekking tot handelingsperspectief:

• repressief lekwerende middelen (plastic, tape, natte handdoeken);

• ontruimingsalarminstallatie.

De uitvoering van bovengenoemde, aanvullende, bouwkundige maatregelen kan niet zeker worden gesteld in het ruimtelijk spoor. Deze maatregelen komen aan de orde ten tijde van de bouwvergunning en moeten in overleg tussen gemeente en initiatiefnemer worden verwerkt in het ontwerp van de gebouwen en de vergunningaanvraag.

Mogelijkheden voor bestrijdbaarheid van calamiteiten

Gezien de ligging aan de doorgaande weg direct naast de brandweerkazerne mag verwacht worden dat het plangebied voldoende toegankelijk is voor hulpdiensten. De beschikbaarheid van primaire, secundaire en tertiaire bluswatervoorziening wordt overlegd met de brandweer.

Beschouwing van zelfredzaamheid

In het plangebied is over het algemeen geen sprake van de aanwezigheid van groepen personen met een verminderde zelfredzaamheid zodat er geen bijzondere maatregelen nodig zijn. In het algemeen wordt gesteld dat de zelfredzaamheid van de aanwezige personen kan worden verhoogd door het bieden van handelingsperspectief. Voor het plangebied geldt, dat er wordt gezorgd voor een dekking van het Waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS).

Na uitvoering van bovenstaande maatregelen is sprake van een restrisico. Dit restrisico wordt, gelet op de zelfredzaamheid en de mogelijkheden tot bestrijding van calamiteiten, aanvaardbaar geacht. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Waterbeheer en watertoets

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening stelt dat in de toelichting van bestemmingsplan een beschrijving moet worden opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater.

Beleid duurzaam waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, alle met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). De plannen van de hogere bestuursniveau's zijn of worden in die van de lagere bestuursniveaus verwerkt.

Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante beleidnota's en -plannen, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europees niveau

• Europese Kaderrichtlijn Water (KRW),

• Richtlijn overstromingsrisico's (ROR).

Nationaal niveau

• Structuurvisie infrastructuur en ruimte (SIR),

• Nationaal Waterplan (NWP),

• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW),

• Waterwet.

Provinciaal niveau

• regionaal waterplan 'Provinciaal Waterhuishoudingsplan 2010-2015',

• Verordening Water,

• Verordening Ruimte 2012/2104,

• Provinciale Milieuverordening.

Regionaal niveau: waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het plangebied.

Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie.

Daarnaast beschikt het waterschap over de Beleidsregel toepassing Waterwet. Hierin zijn veel praktische zaken geregeld.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009'.

Op waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur waterschap Brabantse Delta 2009 van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2.000 m². Indien door de ontwikkeling het verhard oppervlak met meer dan 2.000 m² toeneemt, eist het waterschap compensatie voor de uitbreiding van verharding. Bij het dimensioneren van retentie-/infiltratievoorzieningen dient rekening te worden gehouden met neerslaghoeveelheden met een herhalingstijd van 1 tot 100 jaar. Aangezien de retentiebehoefte het grootst is bij T = 100 is deze waarde maatgevend.

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Conform de Leidraad Riolering en het waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;

• (in)filtratie van afstromend hemelwater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar afvalwaterzuiveringsinstallatie (AWZI).

Gemeentelijk niveau

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het Hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De huidige situatie is als volgt te beschrijven:

De toekomstige situatie en de consequenties van de ontwikkeling voor de waterhuishouding zijn als volgt te beschrijven:

De gevolgen van het plan voor de waterhuishouding zijn goed in beeld gebracht. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van water. Het aspect water staat de vaststelling van dit bestemmingsplan niet in de weg.

De ontwikkeling is niet gelegen binnen de invloedssfeer van kabels en leidingen. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van de ontwikkelingen.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Daarnaast beschikt de gemeente Breda over eigen bodembeleid. In de nota ‘De Bredase grondslag’ wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten ‘ernstige’ verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico’s voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Uit hoofdstuk 1 en 2 blijkt dat voor het plangebied sprake is van een functiewijziging richting wonen. Het nieuwe gebouw is bedoeld voor langdurig verblijf van personen. De ontwikkeling zorgt daarmee voor een gevoeligere functie ten opzichte van de huidige situatie. Ten behoeve van de functiewijziging wordt de bestaande bebouwing gesloopt en vinden grondwerkzaamheden plaats.

Met het oog hierop is bodemonderzoek uitgevoerd. (Gecombineerd verkennend en nader bodemonderzoek "Tramsingel 52-65"Breda Wematech Bodem Adviseurs B.V. Kenmerk rapport: GB141214.0. Status rapport: Definitief, Datum: 18 augustus 2014). Daaruit blijkt het volgende:

Historische informatie

In het verleden hebben binnen het te ontwikkelen gebied verschillende bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden (constructiewerkplaats, benzine-installatie met ondergrondsetank, autobedrijf). Er zijn ca. 10 bodemonderzoeken uitgevoerd. Nagenoeg alle beschikbare bodeminformatie wordt beoordeeld als verouderd. Het meest recente bodemonderzoeksrapport dateert van 2014 en geeft een goed beeld van de actuele milieu hygiënische bodemkwaliteit. Niet het gehele te ontwikkelen gebied is bij dit onderzoek onderzocht. Op het perceel 'Tramsingel 64', waar in verband met de aanwezige bebouwing inpandig geen bodemonderzoek is uitgevoerd, dient nog aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd te worden.

Wet bodembescherming

Er is ten minste één, vermoedelijk historisch, geval van ernstige bodemverontreiniging in boven- en ondergrond aanwezig (zware metalen, PAK). De verontreiniging wordt gerelateerd aan het toepassen van slakken en sintels op de locatie. De bovengrond zonder bijmengingen is niet verontreinigd. Vóórdat grondroerende werkzaamheden uitgevoerd worden, dienen deze werkzaamheden en saneringsmaatregelen goedgekeurd te worden door het bevoegd gezag Wbb. De saneringsmaatregel kan naast ontgraving bijvoorbeeld ook bestaan uit isolatie van de verontreiniging. Het verdient de aanbeveling om de verontreinigde grond voor zover mogelijk binnen de wettelijke kaders op locatie te hergebruiken.

Ondergrondse tank

Verder is rondom een ondergrondse tank zuidelijk van Tramsingel 64 sterke bodemverontreiniging met oliecomponenten aanwezig. Door de aanwezige bebouwing op het perceel Tramsingel 64 is de verontreiniging inpandig niet in beeld gebracht. Deze dient na sloop, en voorafgaand aan de herontwikkeling, te worden vastgesteld (oppervlakte ca. 600 m²). Uit de bodemdossiers blijkt dat er in eerder stadium afspraken zijn gemaakt dat de tank vóór de herontwikkeling wordt verwijderd. In de nabijheid van de ontwikkellocatie zijn tot slot enkele grondwaterverontreinigingen aanwezig. Oostelijk is de grondwaterpluim van de ETNA gesitueerd. Nabij de noordwest hoek van het te ontwikkelen perceel is een kleinschalige grondwaterverontreiniging met naftaleen aanwezig. Bij grootschalige bemalingswerkzaamheden dienen de effecten van de bemaling op deze verontreinigingen in beeld gebracht en zonodig beheerst te worden. Bij de aanvraag van de Omgevingsvergunning wordt een bodemtoets verlangd. De uitkomsten hiervan toetst de gemeente aan de Wet bodembescherming, landelijke circulaires en het Bredase bodembeleid. Zo wordt bepaald waaraan de kwaliteit van de bodem moet voldoen en of er beheers- en/of saneringsmaatregelen nodig zijn. De uiteindelijke bodemkwaliteit moet steeds voldoen aan de functie.

Voor bovenstaande toegelichte onderwerpen (het geval van bodemverontreiniging, nader onderzoek rondom ondergrondse tank en de grondwaterpluimen in omgeving) verdient het de aanbeveling om deze voorafgaand aan de aanvraag nader uit te werken danwel te onderzoeken. Verder wordt aanbevolen om bij de herontwikkeling 'werk met werk' te maken. Door een ontwikkel-gestuurde aanpak van het geval van bodemverontreiniging en het hergebruik van grondstromen op locatie kunnen aanzienlijke besparingen worden gerealiseerd in vergelijking met een conventionele, gevalsgerichte saneringsaanpak van de bodemverontreiniging.

De resultaten van het onderzoek vormen, met inachtname van de verontreinigingssituatie, geen directe belemmering om tot eigendomsoverdracht over te gaan. In het kader van toekomstige bouwplannen dient rekening te worden gehouden met de verontreiniging. De verontreiniging dient dusdanig gesaneerd te worden door middel van ontgraven, isoleren of combinatie van beide varianten dat er geen risico's (humaan, ecologie en/of verspreiding) aanwezig zijn. Het verdient aanbeveling om voorafgaand aan de aanvraag de bodemkwaliteit nader uit te werken danwel te onderzoeken. Verder wordt aanbevolen om bij de herontwikkeling 'werk met werk' te maken.

Inleiding

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur en de Flora- en faunawet de uitvoering van het plan niet in de weg staan. Hierna wordt nader ingegaan de aspecten gebieds- en soortbescherming.

Gebiedsbescherming

Natuurbeschermingswet 1998

In de Natuurbeschermingswet 1998 (verder: Nb-wet) is de bescherming van specifieke gebieden geregeld. De bepalingen uit de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn zijn in de Nb-wet verwerkt. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

1. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL &I/LNV) aangewezen Natura 2000-gebieden, (gebieden met natuurwaarden van Europees belang, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn)

2. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL &I/LNV) aangewezen beschermde natuurmonumenten; deze zijn door de provincies nader begrensd (EHS-gebieden)

3. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

4. Voor de Natura 2000-gebieden gelden instandhoudingsdoelen: bepaalde habitattypes die daar voorkomen moeten in stand worden gehouden.

De Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Om de instandhoudingsdoelstellingen voor de Natura 2000-gebieden te kunnen halen en vergunningen in het kader van de Nb-wet te kunnen verlenen, is het een vereiste dat de neerslag van stikstof - de stikstofdepositie - wordt teruggedrongen. Elke toename aan stikstof op Natura 2000-gebieden wordt daarom getoetst in het kader van de Nb-wet.

Ecologische hoofdstructuur

Binnen de door het Rijk gestelde kaders begrenzen, beschermen en onderhouden de provincies een natuurnetwerk met de juiste ruimtelijke, water- en milieucondities voor kenmerkende ecosystemen van (inter)nationaal belang. Dit provincie- en landsgrensoverschrijdende netwerk is de (herijkte) nationale Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De begrenzing van de EHS is door Gedeputeerde Staten vastgesteld. Binnen de EHS liggen onder ander ook de Natura 2000-gebieden.

Flora- en faunawet (soortenbescherming)

De Flora- en faunawet (hierna Ffw) is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van EL &I. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en dwingende reden van groot openbaar belang);

• er geen alternatief is;

• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen dat overtredingen van de Ffw niet optreden. Het bestemmingsplan is een dergelijk besluit.

Het Ministerie van EL &I beperkt de verbodsbepalingen bij vogels tot alleen de plaatsen waar wordt gebroed, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er wordt gebroed. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen.

Gebiedsbescherming

De beoogde ontwikkeling vindt plaats op grote afstand (4 kilometer of meer) van de Natura 2000-gebieden. Effecten als vernietiging/areaalverlies, versnippering, verdroging of verstoring door geluid of licht zullen dan ook niet optreden.

Het enige relevante ecologische effect betreft de emissie van stikstof door de nieuwe ontwikkeling of door de extra verkeersgeneratie die deze ontwikkeling veroorzaakt. In paragraaf 5.2 is al aangegeven dat de ontwikkeling op basis van de berekende verkeersgeneratie in de huidige en toekomstige situatie leidt tot een verwaarloosbare toename. Het nieuwe gebouw zal ook moeten worden verwarmd. Daarbij komt ook stikstof vrij. De hoeveelheid is niet bekend en in dit stadium ook niet te berekenen. Omdat het gaat om een nieuw gebouw wordt ervan uitgegaan dat het energiezuinig zal zijn. Er wordt niet verwacht dat de hoeveelheid stikstof die het gebouw uitstoot zal leiden tot een meetbare toename van de stikstofdepositie in daarvoor gevoelige natuurgebieden.

Het projectgebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur. De beoogde ontwikkeling heeft daarom geen negatief effect op beschermde gebieden.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van een veldbezoek op donderdag 15 mei 2014, algemene ecologische kennis en verspreidingsatlassen/gegevens (onder andere www.ravon.nl en www.waarneming.nl).

Het plangebied is volledig bebouwd of verhard. Door de aard van de bebouwing is de aanwezigheid van broedvogels met een vaste nestplaats, zoals gierzwaluw en huismus, uitgesloten. De bebouwing bestaat overwegend uit platte daken. Er is één lage loods met een metalen dak. Dergelijke constructies zijn ongeschikt als nestplaats voor huismussen en gierzwaluwen. In de directe omgeving zijn ook geen broedvogels te verwachten.

Vleermuizen zijn niet waargenomen. In de gevels zijn geen invliegopeningen aanwezig voor geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen. Er zijn wel openingen onder daken, maar de ruimen onder de betreffende daken zijn eveneens ongeschikt (te sterk wisselende temperaturen).

Er zijn geen beschermde plantensoorten zoals vaatplanten waargenomen of te verwachten.

Overige beschermde soorten zijn evenmin te verwachten.

Figuur 5.4 Beeld van de te slopen bebouwing (witte gebouwen en snookercentrum)

Figuur 5.5 Lage bebouwing met metalen dak, ongeschikt voor broedvogels

Figuur 5.6 Gebouw zonder open stootvoegen, ongeschikt als verblijfplaats voor vleermuizen.

Door het ontbreken van beschermde soorten op de locatie en in de directe omgeving is het niet noodzakelijk voorwaarden te stellen aan het tijdstip van de sloop van de gebouwen.

Gebiedsbescherming

Gezien de ligging in het centrum van Breda en de afstand tot Natura 2000-gebieden zijn effecten op de beschermde natuurwaarden uit te sluiten. De aanvraag van een vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet is niet nodig.

Soortbescherming

Geconcludeerd wordt dat voor zowel de bouwperiode als het gebruik geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is. Door het ontbreken van beschermde soorten op de locatie en in de directe omgeving is het niet noodzakelijk voorwaarden te stellen aan het tijdstip van de sloop van de gebouwen.

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden in en rondom het projectgebied.

Op gemeentelijk niveau is de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 van belang.

Onderzoek en conclusie

Uit informatie van de Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant (zie figuur 5.7) blijkt dat dat de te slopen bebouwing geen monumentale status heeft en ook niet cultuurhistorisch waardevol is.

Het projectgebied ligt gedeeltelijk binnen het gebied dat door de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en de Minister van Infrastructuur en Milieu op 14 maart 2013 zijn aangewezen als Beschermd Stadsgezicht Breda in de zin van de Monumentenwet 1988. In dit aanwijzingsbesluit zijn twee oudere beschermde gezichten met elkaar verbonden, namelijk de oude binnenstad en de zuidelijke dorpskern Ginneken en is onder andere het singelgebied toegevoegd aan de bescherming.

Het betreft hier enkel de openbare ruimte tot aan de gevels van de panden aan de Tramsingel en Etnastraat. Omdat binnen het beschermde stadsgezicht (binnen het plangebied) geen gebouwen staan en de singels al zijn beschermd als rijksmonument, is het niet noodzakelijk om in dit geval voor het beschermd stadsgezicht een dubbelbestemming met beschermende maatregelen op te nemen.

Het overige deel van het plangebied kent een lage historisch stedenbouwkundige waarde. Er zijn geen beschermende maatregelen noodzakelijk.

De Tramsingel is aangeduid als een historische lijn. Met de ontwikkeling worden deze structuur niet aangetast.

Figuur 5.7 Fragment Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant (augustus 2014)

Toetsingskader

In het Verdrag van Valletta is op Europees niveau de integrale bescherming van archeologisch erfgoed vastgelegd. Dit verdrag is geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving met de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Hiervoor zijn in deze wet de Monumentenwet 1988 en enkele andere wetten gewijzigd. De Monumentenwet 1988 regelt sindsdien onder andere de bescherming van archeologisch erfgoed in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de 'verstoorder betaalt'.

Op provinciaal niveau is de bescherming van archeologische waarden geregeld in de Verordening Ruimte (onderdeel van de te beschermen cultuurhistorische waarden). In het verlengde daarvan en van de Wamz heeft de gemeente Breda archeologiebeleid vastgelegd in de Nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015. Dit archeologiebeleid is vertaald in een beschermende regeling in het geldende bestemmingsplan Slingerweg (zie paragraaf 3.3.2).

Onderzoek

Het plangebied maakt deel uit van het gebied Slingerweg dat ligt in de overgangszone tussen het dal van de Mark in het oosten en de lage zandgronden en dekzandruggen in het westen en ligt zelf vooral in een polderlandschap. Deze verscheidenheid aan landschappen komt ook naar voren in de verschillende archeologische verwachtingen die het gebied Slingerweg heeft.

Het grootste gedeelte van het plangebied ligt in een zone met een lage archeologische verwachting. (figuur 5.8). Archeologisch onderzoek in deze zone is alleen verplicht bij MER-plichtige projecten of bij projecten met een oppervlakte van meer dan 5 ha. Hiervan is geen sprake. Evenmin is een beschermende regeling in het bestemmingsplan nodig.

Het zuidoostelijk deel heeft een hoge archeologische verwachting en heeft betrekking op restanten van de vestingwerken die in deze gebieden worden verwacht (zie paragraaf 5.11.1).Op grond van het geldende bestemmingsplan mag zonder archeologisch onderzoek uitsluitend worden gebouwd indien grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,3 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld of de bouw of uitbreiding van bouwwerken geen grotere oppervlakte beslaat dan 100 m².

Figuur 5.8 Fragment Archeologische verwachtingskaart

Uit nadere bestudering van bouwtekeningen uit 1973 en 1983 blijkt dat de fundering van de bestaande bebouwing bestaat uit een paal en strokenfundering met een diepte die varieert tussen 90-150 cm beneden maaiveld. Voor de nieuwbouw wordt eveneens een balkenfundering met palen toegepast waarbij de grond niet dieper zal geroerd destijds. Bij nieuwbouw met fundering(sstroken) op dezelfde locatie als oude funderingsstroken zal geen archeologisch onderzoek verplicht zijn.

Conclusie

Voor het zuidoostelijk deel van het plangebied geldt een hoge archeologische verwachting. In verband hiermee wordt de beschermende regeling in het geldende bestemmingsplan Slingerweg in onderhavig bestemmingsplan overgenomen. Indien voor de nieuwbouw fundering(sstroken) worden toegepast op dezelfde locatie als oude funderingsstroken is archeologisch onderzoek echter niet verplicht.

De gemeente Breda hecht veel waarde aan het aspect duurzaamheid bij nieuwe ontwikkelingen. De volgende thema's kunnen daarbij van belang zijn:

• Duurzaamheid en energie: het verlagen van het energieverbruik en het vergroten van het aandeel duurzaam opgewekte energie.

• Duurzaamheid en bouwen: meer duurzame gebouwen.

• Duurzaamheid en water: duurzame, gezonde en veerkrachtige gemeentelijke watersystemen.

• Duurzaamheid en natuur, landschap en biodiversiteit: kansen optimaal benutten voor natuur- en landschapsontwikkeling in een duurzame afweging met andere belangen. Dit betekent het behouden en versterken van de bestaande kwaliteit en in zetten op biodiversiteit.

• Duurzaamheid en ruimtelijke ontwikkeling.

Op het niveau van ruimtelijke besluiten is vooral de duurzame combinatie tussen water en ruimtelijke ontwikkeling van belang. Gezien de ligging en het te realiseren programma kan er geen open water worden gerealiseerd; dit is echter ook niet nodig (zie paragraaf 5.7). Riolering wordt gescheiden aangeboden.

De overige thema's spelen vooral op het niveau van bouwplannen een rol. Het nieuwe gebouw zal voldoen aan alle voorwaarden met betrekking tot duurzaamheid uit het Bouwbesluit. Er zal gebruik worden gemaakt van duurzame materialen, dat wil zeggen onderhoudsarme materialen die hun eigenschappen in de loop der jaren goed bewezen hebben, keramisch gebakken gevelstenen, aluminium kozijnen, hardsteen plint en een betonconstructie, cradle to cradle etc. en zo min mogelijk tot geen grind, koper, zink, lood.

Ten behoeve van de omgevingsvergunning voor bouwen zal ook een energie-prestatieberekening plaatsvinden. Ten aanzien van verwarming, ventilatie en warm tapwater zijn er diverse opties. De keuze hiervoor wordt aan de hand van de energieprestatieberekening bepaald.

Op het dak worden panelen geplaatst voor de opwekking van elektriciteit uit zonlicht.

Het aspect duurzaamheid is en wordt meegenomen bij de ontwikkeling van het nieuwe appartementengebouw.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

1. de kenmerken van de projecten;

2. de plaats van de projecten;

3. de kenmerken van de potentiële effecten.

Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor deze omgevingsvergunning is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de beoogde herontwikkeling van de voormalige bedrijfslocatie en de ruimtelijke onderbouwing ervan. Om de ontwikkeling daadwerkelijk te kunnen realiseren, moet deze (voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk) juridisch worden vertaald. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze het initiatief planologisch-juridisch is geregeld in onderhavig bestemmingsplan. Eerst wordt echter ingegaan op de eisen die de wet stelt aan bestemmingsplannen.

Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding (plankaart) en een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In Nederland zijn regels afgesproken over de naamgeving, de opbouw van de planregels en hoe deze worden verbeeld. Dit wordt de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) genoemd. Dit alles om alle bestemmingsplannen in Nederland beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Per 1 januari 2010 is deze digitalisering verplicht. Het bestemmingsplan Slingerweg, Tramsingel 63 is opgesteld volgens deze landelijke richtlijnen en standaarden.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Inleidende regels;

• Bestemmingsregels;

• Algemene regels;

• Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP.

In hoofdstuk 1 ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het volgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemmingen en hun gebruik (zie paragraaf 6.3). Dat zijn in dit bestemmingsplan slechts twee.

Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn.

Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In dit bestemmingsplan zijn slechts twee bestemmingen opgenomen. Het gehele plangebied is voorzien van de bestemming Gemengd en voor het zuidoostelijk deel van het plangebied dat een hoge archeologische verwachting heeft (zie paragraaf 5.11.2) is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen.

Binnen de bestemming Gemengd is een bouwvlak opgenomen voor het gehele appartementengebouw met het daarbij behorende binnenterrein. Alleen het (grootste) gedeelte van het parkeerterrein waarboven geen appartementen worden gebouwd en voor een strook aan de zijde van de Tramsingel (de gebiedsontsluitingsweg/hoofdroute) zijn niet voorzien van de aanduiding bouwvlak. In afwijking van het geldende bestemmingsplan Slingerweg zijn de maximum bouwhoogten ook geregeld op de verbeelding binnen het bouwvlak en niet uitsluitend in de regels. Dit is omdat er verschillende hoogten zijn voorzien. Evenals in het geldende bestemmingsplan worden alleen eisen gesteld aan de bouwhoogten en dus niet aan de goothoogten. De verschillende maatvoeringsaanduidingen zijn van elkaar gescheiden door een aanduidingsgrens in de vorm van een streepjeslijn. Voor het binnenterrein waar tot 4 meter hoog mag worden gebouwd, is een maximum bebouwingspercentage opgenomen van 60%. Een deel van het binnenterrein moet namelijk een onbebouwde binnentuin blijven. Voor het appartementengebouw is geen maximum bebouwingspercentage opgenomen. In de regels is bepaald dat dit gedeelte van het bouwvlak volledig mag worden bebouwd.

In verband met de uitkomsten van akoestisch onderzoek dat ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is uitgevoerd en het ontheffingenbeleid van de gemeente Breda ten aanzien van geluidwaarden (zie paragraaf 5.4) is de aanduiding 'dove gevel' opgenomen voor noordelijke gevel grenzend aan Tramsingel 67.

Op gronden met deze aanduiding gelden ook bouwvoorschriften ter beperking van het uitzicht op het Tramsingel 67.

Er is gekozen voor de bestemming Gemengd omdat er verschillende, min of meer gelijkwaardige functies mogelijk worden gemaakt: Wonen op de verdiepingen en niet-woonfuncties woonfuncties met een omvang van maximaal 400 m² op de begane grond ofwel de stedelijke plint.

Binnen de functie wonen is uitsluitend studentenhuisvesting toegestaan. De hele planontwikkeling is hier namelijk op gericht. Omdat het gaat om een bijzondere vorm van wonen, zijn de in Breda bij het wonen gebruikelijke functies als het uitoefenen van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit niet opgenomen. Ook is het maximum aantal en soort appartementen vastgelegd.

Bij niet-woonfuncties gaat het om hele lichte vormen van bedrijvigheid, commerciële functies en enkele specifieke centrumfuncties. Gezien het terughoudend beleid ten aanzien van detailhandel (zie paragraaf 3.3.1) is geen detailhandel toegestaan. En gelet op de strategische opgaven voor kantoren is ook de oppervlakte voor kantoren beperkt.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

Deze bestemming is er op gericht de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen, conform het vastgestelde gemeentelijk beleid en de Monumentenwet 1988. De bestemming is ontleend aan het geldende bestemmingsplan (zie paragraaf 3.3.2). In de regels van de dubbelbestemming is vastgelegd dat bij bodemingrepen met een oppervlakte van meer dan 100 m² die de bodem meer dan 30 cm onder maaiveld verstoren, archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Dit is gekoppeld aan een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan en voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde (voorheen beter bekend als een 'aanlegvergunning'). De resultaten van het onderzoek worden vervolgens door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, met een selectiebesluit vastgesteld. Indien uit het onderzoek blijkt dat geen sprake (meer) is van archeologische waarden of voldoende maatregelen zijn genomen om de archeologische waarden te beschermen, dan is geen omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde noodzakelijk.

In hoofdstuk 3 Algemene regels zijn regels opgenomen die voor alle bestemmingen in dit bestemmingsplan van toepassing of relevant zijn.

• In artikel 2 lid 2.7 is een regeling opgenomen voor ondergeschikte bouwdelen, zoals ventilatiekanalen, schoorstenen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken. Deze worden bij het meten buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt. Een beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van een bouwvlak en van de maximum bouwhoogten is daarmee mogelijk. Een bouwvlak is op de verbeelding aangeduid met een dikke lijn.

• In artikel 5 is een anti-dubbeltelregel opgenomen. Dit artikel is verplicht voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Bro, maar is voor onderhavig bestemmingsplan niet echt relevant. Het doel van dit artikel is namelijk te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

• Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) is in artikel 8 een algemene afwijkingsregel opgenomen.

• In artikel 10 is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 10.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 10.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Er is een anterieure overeenkomst tussen gemeente Breda en initiatiefnemer gesloten. Een exploitatieplan is niet nodig. In de overeenkomst wordt onder andere een bijdrage opgenomen voor het aanbrengen van SMA-NL5-verharding op de Tramsingel over een lengte van 65 meter (zie paragraaf 5.4.1).

Voor de aankoop, sloop, planontwikkeling en -uitvoering zijn de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd. Daarnaast is er in Breda voldoende vraag naar studentenkamers, zodat ook de afzet en de programmatische haalbaarheid daarmee aangetoond is.

In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgelegd dat tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd het waterschappen en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Voorts is in artikel 3.1.6 van het Bro bepaald dat de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg in de toelichting van het plan moeten worden beschreven.

Het conceptntwerpbestemmingsplan is gestuurd naar:

1. Provincie

2. Waterschap

3. Brandweer, Pro-actie en Preventie

4. Brandweer, risicobeheersing

5. Prorail

6. Gasunie

7. Ziggo

8. Brabant Water

9. Tennet

10. KPN (telcom)

11. Enexis

Er zijn reacties ontvangen van de instanties 1, 2, 4, 6, 9 en 11.

Alleen het Waterschap heeft enkele op- of aanmerkingen. Deze instantie is een voorstander van het zoveel mogelijk bij de bron vasthouden van hemelwater en adviseert om de in paragraaf 5.7.3 vermelde wens om hemelwater vanaf de bestrating af te voeren op de (nieuwe) tuin ook daadwerkelijk uit te voeren. Het waterschap verzoekt verder na te gaan of eventueel een deel van het hemelwater vanaf de overige verharde oppervlakken zoveel mogelijk binnen de planlocatie kan worden geïnfiltereerd of geborgen. Zo kunnen in ieder geval de kleine buien in het plangebied worden geborgen.

Verder ziet het waterschap graag dat de huidige en verwachte hoeveelheid verhard oppervlak wordt opgenomen. Dit is verwerkt in paragraaf 5.7.3. Het waterschap heeft geen opmerkingen op de planregels en de verbeelding en geeft een positief wateradvies.

De overige instanties stemmen in met het plan.

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) start de formele vaststellingsprocedure. Gedurende de periode van de terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen op het plan of onderdelen daarvan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien.

Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen. Gelet op dit voorstel stelt de raad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.