In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Nieuw Wolfslaar, 3 locaties' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2014026003-0401 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de (bedrijfs)woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw.

Een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.

• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m2.

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel.

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Het groepsrisico geeft de cumulatieve kansen aan per jaar, dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongeval op een transportroute of als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval plaatsvindt binnen die inrichting, waarbij een gevaarlijke (afval)stof of bestrijdingsmiddel betrokken is.

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan en ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico is bepaald, die in acht genomen moet worden.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

Parkeervoorzieningen in de vorm van haaks op de rijbaan geplaatste parkeerhavens.

Een woning hoofdzakelijk bestaande uit één grondgebonden woonlaag, met een binnentuin.

Bewoning door een of meerdere personen van een daarvoor bestemd gebouw als hoofdverblijf.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Vormen van recreatie waarbij ook nachtverblijf wordt geboden zoals campings, hotels, pensions en bed & breakfast.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een woning met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).

• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;

2. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de hydrologische waarden;

3. water;

4. ter plaatse van de functieaanduiding 'geluidwal' tevens geluidwerende voorzieningen in de vorm van een geluidwal.

met daarbij behorend(e):

5. zit-, schuil- en speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;

6. nutsvoorzieningen;

7. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;

8. kunstobjecten.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;

2. groen;

3. kunstobjecten;

4. nutsvoorzieningen;

5. parkeren, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein uitgesloten' de aanleg van een parkeerkoffer niet is toegestaan;

6. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;

7. water.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

2. groen;

3. nutsvoorzieningen;

4. parkeren;

5. speelvoorzieningen;

6. water.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.2

1. onder a. voor wat betreft de goothoogte ten behoeve van het vervangen van een schuine kap door een extra bouwlaag met dien verstande dat slechts 60% van het grondoppervlak van het hoofdgebouw hiervoor mag worden aangewend.

2. onder c. inzake de minimaal in acht te nemen afstand tot de zijdelingse perceelgrens voor vrijstaande woningen onder de volgende voorwaarden dat:

1. de vormgeving van het bouwperceel hiertoe aanleiding geeft;

2. de afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen minimaal 3 meter blijft bedragen;

3. het woon- en leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet in onevenredige mate worden aangetast;

3. onder c. ten aanzien van de in acht te nemen afstand tot de zijdelingse perceelsgrens voor de woningen in de oorspronkelijke bebouwingslinten Koolpad, Hertenlaar/Valkenlaar, Klein Wolfslaar en de Nieuw Wolfslaarlaan (de Oude Bredaseweg), onder voorwaarde dat aan één zijde mag worden aangebouwd tot op de perceelsgrens, mits het woon- en leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken hiermee niet in onevenredige mate worden aangetast.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat, dan wel dat extra verkeersmaatregelen, zoals de aanleg van parkeervoorzieningen, in de openbare ruimte noodzakelijk worden;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. gelet op de ligging, omvang en uitoefening van de activiteit geen onevenredige schade wordt of kan worden toegebracht aan het woonmilieu;

5. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van een aanbouw en/of bijgebouw bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. de huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte moet worden beëindigd.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

2. groen;

3. verkeer;

met daarbij behorend(e):

4. nutsvoorzieningen;

5. parkeren, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - parkeerterrein uitgesloten' de aanleg van een parkeerkoffer niet is toegestaan;

6. speelvoorzieningen;

7. water.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2.2 onder a. voor wat betreft de goothoogte ten behoeve van het vervangen van een schuine kap door een extra bouwlaag met dien verstande dat slechts 60% van het grondoppervlak van het hoofdgebouw hiervoor mag worden aangewend.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat, dan wel dat extra verkeersmaatregelen, zoals de aanleg van parkeervoorzieningen, in de openbare ruimte noodzakelijk worden;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. gelet op de ligging, omvang en uitoefening van de activiteit geen onevenredige schade wordt of kan worden toegebracht aan het woonmilieu;

5. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van een aanbouw en/of bijgebouw bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:

1. 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. de huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte moet worden beëindigd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Indien het gebruik van gronden en bebouwing of de maatvoering van de bestaande bebouwing of het aantal woningen dat bestaat ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van dit plan afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering en/of gebruik c.q aantal woningen te allen tijde worden gehandhaafd en vernieuwd.

2. Voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen gelden de volgende bepalingen:

1. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak onder het gehele gebouw of een gedeelte van het gebouw dat geheel boven het peil is gelegen;

2. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan tot 1 bouwlaag met een bouwdiepte van maximaal 4 meter onder peil.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van aanbouwen en/of bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of afhankelijke woonruimte, bijvoorbeeld ten behoeve van mantelzorg;

3. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

4. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Op de gronden met de aanduiding 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen weg - gr contour' dienen nieuwe ontwikkelingen of uitbreidingen van inrichtingen vooraf in het kader van externe veiligheid te worden getoetst en te voldoen aan het groepsrisico.

1. Binnen een afstand van 100 meter vanaf de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan 15 meter.

2. Binnen een afstand van 100 tot 400 meter vanaf de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan de maximale bouwhoogte die is berekend volgens de volgende formule:

maximale bouwhoogte = (afstand tot de molen (in meters) / 50) + (0,2 * 34,25).

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid a en b, voor de bouw van bouwwerken, indien vooraf advies wordt ingewonnen van de beheerder van de molen.

1. Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - weg bebouwingsvrije zone' zijn de gronden tevens bestemd voor de verwezenlijking van een verbreding van de betreffende weg en mogen derhalve, ongeacht het bepaalde in de bestemmingsregels, niet worden bebouwd.

2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid a, voor de bouw van bouwwerken en/of het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden, voor zover dit is toegelaten volgens de krachtens dit plan aan de gronden gegeven bestemmingen en planregels, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de beheerder van de weg.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 13, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming ‘Bedrijf’ met de aanduiding ‘nutsvoorziening’ voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. Indien en voor zover in de planregels niet anders is bepaald dienen bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van de planregels, overeenkomstig het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd.

2. De in lid a. bedoelde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., met dien verstande dat aan de omgevingsvergunning (financiële) voorwaarden verbonden kunnen worden.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.

3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Nieuw Wolfslaar, 3 locaties".

In de wijk Nieuw Wolfslaar zijn enkele locaties nog niet ontwikkeld. In het noordelijk deel van de wijk zou in de geluidswal langs de rijksweg A27 een walgebouw worden gerealiseerd met hierin in totaal 62 wooneenheden waarvan 38 zelfstandige appartementen en 24 onzelfstandige. Deze ontwikkeling is echter nooit gerealiseerd waardoor de locatie nu nog braak ligt. Onderzocht is dat de realistatie van maximaal 24 grondgebonden woningen in de vorm van rijwoningen of geschakelde woningen meer aansluit bij de huidige wensen vanuit de markt.

Daarnaast zijn twee locaties ten behoeve van de verkoop van 8 vrije kavels in het middelgedeelte van de wijk nog niet ontwikkeld. Om de verkoopbaarheid van deze kavels te verbeteren is verzocht om deze op de splitsen in maximaal 13 kleinere kavels, waarnaar vanuit de markt meer vraag naar is.

Het verzoek past niet in het geldende bestemmingsplan ‘Nieuw Wolfslaar’ omdat hierin voor de locatie van het walgebouw is bepaald dat uitsluitend wonen in woongebouwen mag worden gerealiseerd en geen grondgebonden woningen. Daarnaast is voor de grondgebonden woningen een heel ander bouwvlak voorzien. Voor de kavels is bepaald dat de percelen per vrijstaande woning een minimale omvang moeten hebben van 1000 m² en de afstand van de woning tot de zijdelingseperceelsgrens minimaal 7 meter dient te bedragen. Door splitsing van de kavels in kleinere kavels kan niet aan deze regels worden voldaan.

Omdat de voorgestelde realistatie van grondgebonden woningen op de locatie van het walgebouw en de kavelsplitsingen beter aansluiten op de wensen van de markt en qua situering en afmetingen past binnen de structuur en opzet van de wijk wil de gemeente meewerken aan dit initiatief. Het doel van dit bestemmingsplan is de voorgenomen herontwikkleing van de locaties met bouwmogelijkheden voor de bouw van maximaal 38 woningen juridisch-planologisch mogelijk te maken.

Het plangebied bestaat uit drie locaties binnen de wijk Nieuw Wolfslaar tussen de wijk IJpelaar en het dorp Bavel In het zuid-oosten van Breda.

Figuur 1 Globale ligging plangebied (plangebied met rood omcirkeld)

• Locatie 1: aan de noordzijde van Nieuw Wolfslaar in het verlengde van de Prinses van Polanenstraat en de Gravin van Sulzbachstraat. Dit is de locatie in de punt tussen de Lage Bunder en de Rijksweg A27 waar het walgebouw gerealiseerd zou worden;

• locatie 2: nog niet ontwikkelde vrije kavels aan de Mechteldis van Hornestraat;

• locatie 3: nog niet ontwikkelde vrije kavels op de hoek Patrijzenlaar - Thoornseweg

Figuur 2 Luchtfoto plangebied en omgeving (plangebied met rood omlijnd)

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan Nieuw Wolfslaar, vastgesteld door de gemeenteraad op 15 mei 2008, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 6 januari 2009 en onherroepelijk vanaf 9 december 2009.

Figuur 3 Uitsnede uit bestemmingsplan Nieuw Wolfslaar (plangebied met rood omlijnd)

De noordelijke locatie (locatie walgebouw) heeeft in dit bestemmingsplan de bestemmingen 'Gemengde doeleinden' en 'Groenvoorzieningen'. In het bestemmingsplan is binnen de bestemming 'Gemengde doeleinden' bepaald dat wonen in woongebouwen is toegestaan binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken. De gewenste grondgebonden woningen komen deels buiten deze bouwvlakken en ook deels buiten de bestemming 'Gemengde doeleinden' in de bestemming 'Groenvoorzieningen' te staan.

De twee locaties voor het realiseren van maximaal 13 vrijstaande woningen hebben in het bestemmingsplan Nieuw Wolfslaar de bestemming 'Woondoeleinden' met de aanduiding 'Wonen vrijstaand'. Binnen deze bestemming is bepaald dat bouwpercelen voor de bouw van één vrijstaande woning met deze aanduiding een minimale omvang dienen te hebben van 1.000 m². Daarnaast is bepaald dat bij vrijstaande woningen een minimale afstand tot de zijdelingseperceelsgrens van 7 meter aangehouden dient te worden, voor zover de kavel niet is gelegen langs het oorspronkelijke bebouwingslint de Nieuw Wolfslaarlaan. Het vigerende plan kent tevens een vrijstellingsbevoegdheid op basis waarvan mag worden afgeweken van deze eis van 7 meter, mits de vormgeving van het bouwperceel hiertoe aanleiding geeft, de afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen minimaal 3 meter blijft bedragen en het woon- en leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet in onevenredige mate worden aangetast. Het nieuwe bestemmingsplan kent een gelijke regeling indien het gaat om bouwpercelen van 1.000 m² en groter.

Om kleinere bouwpercelen uit te kunnen geven wordt de minimale kavelgroote van 1.000 m² losgelaten en wordt het maximaal aantal woningen verruimd. Door een herverkaveling met kleinere kavels toe te staan kunnen kavels van circa 630 m² tot 1.005 m² ontstaan. Voor bouwpercelen die kleiner zijn dan 1.000 m² mag de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrensen kleiner zijn, tot minimaal 3 meter.

Voorliggend bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling van 30 tot 38 woningen in de vorm van 13 vrijstaande woningen en maximaal 24 rijwoningen of geschakelde woningen. Daar dit bestemmingsplan gericht is op de mogelijkheid voor het bouwen van extra woningen, is sprake van een zogenoemd ontwikkelingsplan.

In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ is de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied, waaronder een analyse van de archeologie en het cultureel erfgoed, opgenomen. In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod en wordt de ontwikkeling beschreven. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ de sectorale milieuaspecten zoals m.e.r., water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. En tot slot is hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

In dit hoofdstuk zijn het cultureel erfgoed, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet.

De drie plangebieden liggen in de wijk Nieuw Wolfslaar in het zuidoosten van Breda tussen de woonwijk IJpelaar en het dorp Bavel.

• Locatie 1 ligt in de noordoost hoek van de wijk en wordt begrenst door de hoofdontsluitingsweg Lange Bunder, de rijksweg A27 en de doodlopende woonstraten de Prinses van Polenstraat, de Gravin van Sulzbachstraat en de Gravin van der Marckstraat;

• locatie 2 bestaat uit 5 nog niet niet ontwikkelde kavels aan de Mechteldis van Hornestraat en wordt begrenst door de Jacoba van Heinsbergstraat in het noorden, de Mechteldis van Hornestraat in het westen, de Nieuw Wolfslaarlaan in het zuiden en zijtuinen van bestaande woonpercelen aan de Jacoba van Heinsbergstraat en de Nieuw Wolfslaarlaan in het oosten;

• locatie 3 bestaat uit 3 nog niet ontwikkelde kavels op de hoek Patrijzenlaar - Thoornseweg en wordt begrend door de woonstraat Patrijzenlaar in het noorden, de wijkontsluitingsweg Thoornseweg in hetoosten en de tuinen van woningen aan aan de Patrijzenlaar in het westen en zuiden.

Ruimtelijke structuur

De belangrijkste oorspronkelijke kenmerken van Nieuw Wolfslaar zijn de landschappelijke en ecologische betekenis van de Bavelse Ley en de ruimtelijke kwaliteit van de Bavelselaan. Behoud van deze kwaliteiten zijn uitgangspunt geweest bij de planontwikkeling voor de wijk.

De ruimtelijke hoofdopzet van de wijk wordt gevormd door twee noord-zuid gelegen openbare hoofdgroenstructuren; de Bavelse Ley en de geluidswal, met daar tussen opgespannen twee intensief bebouwde woningclusters, die gescheiden worden door de Nieuw Wolfslaarlaan die aan weerszijden is uitgebreid met vrijstaande woningen op grote kavels (zie figuur 4).

De woningclusters hebben oost-west gerichte straten die beide groenstructuren bereikbaar maken en visueel koppelen door de doorzichten in de straatprofielen; vanaf de Bavelse Ley is de groene geluidswal zichtbaar en vice versa. Daar waar de woonclusters aan de oostkant en westkant de groenzones raken worden woongebied en landschap met elkaar verweven. Zo liggen de ‘waterwoningen’ aan de oostzijde van het noordelijk cluster in het landschap van de Bavelse Ley en dringt het landschap van de geluidswal ver door tot in de oost-west gerichte woongebieden.

Locatie 1 ligt in de noord-oostelijke hoek van het noordelijk wooncluster dat gekenmerkt wordt door rijwoningen en patiowoningen. Locatie 2 aan de Mechteldis van Hornestraat en locatie 3 langs de Thoornseweg liggen in het middengebied van de wijk dat wordt gevormd door vrije sectorkavels.

Figuur 4: Ruimtelijke structuur Nieuw Wolfslaar

Functionele structuur

De drie locaties waaruit het plangebied bestaat zijn alle drie braakliggende locatie die niet worden gebruikt. De locaties zijn gelegen tussen bestaande woningen. De aangrenzende geluidswal met bijbehorende groenstructuur heeft naast de functie om het geluid van de A-27 te weren ook een belangrijke uitloop en recreatieve functie voor de wijk.

Het Bredase erfgoed vormt de basis van de Bredase identiteit en vormt mede de basis van de ruimtelijke ontwikkeling van Breda. In de nota Erfgoedvisie Breda 2008-2013 is dit belang erkent en vastgelegd. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting worden de aanwezige cultuurhistorische waarden (archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven of en zo ja, hoe deze waarden beschermd moeten worden.

Archeologie

Op basis van de gegevens op de Beleidsadvieskaart “Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie” blijkt dat voor het overgrote deel van het plangebied een lage archeologische verwachting geldt en voor een klein deel een middelhoge of hoge archeologische verwachting (figuur 2.1).

Figuur 5 Uitsnede beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie (plangebied globaal met rood omlijnd)

Archeologische onderzoeksgebieden

Terreinen met een hoge archeologische verwachting

Bodemingrepen zijn in principe niet toegestaan; indien een ingreep dieper gaat dan 0,30 m-mv is en een planoppervlak behelzen van 100 m2 of meer is een aanlegvergunning verplicht. Het college van B&W stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing.

Terreinen met een middelhoge archeologische verwachting

Bodemingrepen die dieper gaan dan 0,30 m-mv en een planoppervlak behelzen van 100 m2 of meer zijn in principe niet toegestaan, tenzij door het bevoegd gezag van de gemeente Breda een gunstig selectiebesluit is afgegeven. In alle overige gevallen is een aanlegvergunning verplicht. Het college van B&W stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing.

Terreinen met een lage archeologische verwachting

Bodemingrepen zijn in principe toegestaan. Archeologisch vooronderzoek is uitsluitend noodzakelijk bij MER-plichtige projecten en grootschalige inrichtingsplannen die een oppervlak van 5 ha of meer omvatten. Wel geldt dat wanneer bij het ontgraven van het terrein toch archeologische sporen aan het licht komen, deze volgens de Monumentenwet 1988 binnen drie dagen dienen te worden gemeld bij de gemeente Breda.

Uitgevoerd onderzoek in plangebied

Voor het deel van het plangebied met een middelhoge of hoge archeologische verwachtingswaarde is een archeologisch onderzoek middels proefsleuven uitgevoerd. Naar aanleiding van dit onderzoek zijn alle drie de deelgebieden van het plangebied vrijgegeven. Het Erfgoedbesluit m.b.t. dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage bij deze toelichting.

Historische geografie

In het stedenbouwkundig plan van Nieuw Wolfslaar zijn een aantal cultuurhistorische relicten opgenomen, waaronder de Bavelselaan (Nieuw Wolfslaarlaan) en delen van het Koolpad. Op de drie locaties van onderhavig bestemminsgplan zijn geen relicten terug te vinden, uitgezonderd de bomenrij langs de Mechteldis van Hornestraat. Dit is een restant van de erfbeplanting van een voormalige boerderij aan de Nieuw Wolfslaarlaan. De cultuurhistorische waarde van de bomenrij wordt geborgd middels de bestemming Groen.

Gebouwd erfgoed

Binnen het plangebied bevinden zich geen beschermde monumenten en panden van cultuurhistorische waarde (locaties thans onbebouwd). Derhalve is het toekennen van een dubbelbestemming ‘Waarde-Cultuurhistorie’ niet van toepassing.

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid samengevat.

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de bouw van maximaal 38 nieuwe woningen binnen de beschreven drie nog braakliggende planlocaties in de wijk Nieuw Wolfslaar. Het plan sluit door het aanbieden van grongebonden woningen op kleinere kavels beter aan op de marktvraag.

Structuur

Locatie 1:

De stedenbouwkundige en landschappelijke structuur van het noordelijke deel van de wijk is de basis waaraan de vorm van de uitbreiding van de woonwijk binnen de plangrezen van locatie 1 is ontleend. De nieuwe woningen krijgen een plek in het verlengde van bestaande bebouwingsstroken. Hierdoor wordt aangesloten bij de bebouwingsopzet in de oost-west richting en blijft de visuele relatie tussen de groenstructuren van de Bavelse Ley en de geluidswal in stand. De woningen zijn georiënteerd en geadresseerd, naar de oost-west gelegen groene straatprofielen. De openbare ruimte wordt, net als bij de naastgelegen bestaande openbare ruimte, begeleid door bebouwingswanden die al dan niet deels ruimtelijk geleed zijn. Op figuur 9 is een verkavelingsschets weergegeven, met hierop een weergave van de mogelijke verkaveling en een mogelijke inrichting van de bijbehorende ontsluitingswegen en openbare parkeerplaatsen. De exactie ligging van de wegen en parkeerplaatsen is echter nog niet bepaald, zodat deze op basis van dit bestemmingsplan ook nog op een andere locatie kunnen worden gesitueerd binnen de bestemming 'Woongebied' en/of 'Verkeer'.

Figuur 9: mogelijke verkavelingsschets locatie 1

Locatie 2 en 3:

De gevraagde kavelsplitsingen binnen de locaties 2 en 3 zijn gelegen in het ruim opgezetten middendeel van de wijk Nieuw Wolfslaar dat bestaat uit vrije kavels voor de bouw van vrijstaande woningen. Locatie 2 aan de Mechteldis van Hornestraat kan worden opgesplits in maximaal 7 kavels en locatie 3 aan de Thoornseweg in maximaal 6 kavels ten behoeve van de verkoop van vrije kavels met hierop vrijstaande woningen In figuur 10 zijn schetsen opgenomen hoe deze kavels nogelijk ingedeeld zouden kunen worden.

Figuur 10: Verkavelingsschetsen locatie 2 en 3

Uitgangspunten/bouwregels

Locatie 1:

De te bouwen woningen binnen locatie 1 zullen waarschijnlijk via een CPO ontwikkeling (collectief particulier opdrachtgeversschap) gebouwd gaan worden. Voor de woningen binnen deze locatie zijn de volgende bouwregels opgenomen:

• er mogen maximaal 24 gondgebonden woningen worden gebouwd;

• voor ahafvrijstaande en geschakelde woningen geldt een maximaal bebouwingspercentage van 50% (incusief bijgebouwen);

• voor aaneengebouwde woningen geldt een maximaal bebouwingspercentage van 60% (incusief bijgebouwen);

• voor patiowoningen geldt een maximaal bebouwingspercentage van 70% (inclusief bijgebouwen);

• de maximale bouwhoogte bedraagt 7 meter (twee bouwlagen).

Locatie 2 en 3:

Voor de woningen op de vrije sectorkavels binnen de locaties 2 en 3 zijn de volgende bouwregels opgenomen:

• er mogen in locatie 2 maximaal 7 vrijstaande woningen worden gebouwd;

• er mogen in locatie 3 maximaal 6 vrijstaande woningen worden gebouwd;

• de maximale goothoogte bedraagt 7 meter;

• de maximale bouwhoogte bedraagt 12 meter;

• De minimum afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse bouwperceelgrenzen op bouwpercelen < 1000 m² dient minimaal 3 meter te bedragen;

• de woningen op kavels < 1000 m² dienen op minimaal 3 meter van de zijdelingseperceelgrens te worden gebouwd;

• de woningen op kavels >= 1000 m² dienen op minimaal 7 meter van de zijdelingseperceelgrens te worden gebouwd, met uitzondering van vrijstaande woningen die zijn gelegen in de oorspronkelijke bebouwingslinten Koolpad, Hertenlaar/Valkenlaar, Klein Wolfslaar en de Nieuw Wolfslaarlaan (de Oude Bredaseweg), in welk geval de afstand niet minder dan 3 meter mag bedragen;

• bijgebouwen mogen aan één zijde tegen de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd.

Parkeren

Voor een grondgebonden woning in dit gebied geldt een parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per woning. Ter plaatse van de locatie 1, de herontwikkeling van het walgebouw, kunnen maximaal 24 grondgebonden woningen worden opgericht. Ten behoeve van deze woningen worden binnen de grenzen van locatie 1, 48 parkeerplaatsen aangelegd in het openbaar gebied.

In de locaties 2 en 3 dient het parkeren op eigen terrein te geschieden. Er dienen dus op eigen terrein per perceel (afgerond) 2 parkeerplaatsen aangelegd te worden. Aangezien de percelen allemaal een oppervlakte hebben van 450 tot 875 m², is voldoende ruimte op de percelen aanwezig om deze parkeerplaatsen te realiseren.

De gevraagde extra woningen leiden dus niet tot een hogere parkeerdruk in de omgeving.

Breda wil een stad zijn waarin mensen graag wonen, werken en recreëren. Leefbaarheid en duurzaamheid zijn hiervoor sleutelbegrippen. Een gezond en veilig woonmilieu is hierbij van groot belang. Daarnaast hebben bedrijven ruimte nodig om zich te ontwikkelen en is voldoende groen belangrijk voor natuurontwikkeling en recreatie. Om dit te kunnen bereiken dient bij ruimtelijke ontwikkelingen integraal naar het te ontwikkelen gebied te worden gekeken en zullen alle belangen zo goed mogelijk op elkaar af gestemd moeten worden.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuaspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld.

Karakterisering van het gebied

Het gebied is momenteel braakliggend terrein. Aan de oostzijde is het begrensd door de rijksweg A27 en aan de andere zijde door nieuwbouw uit voornamelijk het begin van de 21e eeuw. Het plangebied vormt hiermee de laatste fase van stedelijke ontwikkeling aan deze zijde van de stad.

In onderstaand hoofdstuk worden de verschillende milieu-aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht. Uitgangspunt hierbij is het bestaande bestemmingsplangebied.

Gezien de beperkte grootte van het planvoornemen is het uitvoeren van een milieueffectrapportage niet noodzakelijk. De activiteit komt voor in de bijlage van het Besluit m.e.r., maar omdat het beneden de drempelwaarde blijft, is een m.e.r. (beoordeling) niet verplicht.

Een motivering betreffende de milieubeoordeling van het planvoornemen is noodzakelijk. In de navolgende paragrafen worden de milieuaspecten beoordeeld in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Algemeen

De algemene doelstelling van het Rijk is dat in 2030 alle ernstige verontreinigingen van de (water)bodem zijn gesaneerd en /of onder controle zijn. De doelstelling ten aanzien van bodem in de milieuvisie van de gemeente Breda is: In 2015 is Breda een eind op weg richting de landelijke doelstelling: een stad op een stevige, leefbare en duurzame bodem, die geschikt is voor een breed gebruik. Alle historische bodemverontreinigingen zijn gesaneerd of beheersbaar geworden.

Door het (industriële) verleden van Breda, kunnen er lokaal in meer of minder mate verontreinigingen aanwezig zijn. De gemeente Breda heeft de betreffende lokaties geïnventariseerd en combineert deze informatie met de vele bodemonderzoeken die zijn of worden uitgevoerd bij bv bouw, aan/verkoop en grondverzet. Al deze zaken zijn bij de gemeente beschikbaar in bodeminformatiesystemen en worden gebruikt bij beoordelingen en advisering. Locaties met daarop een zogeheten wettelijke beoordeling (beschikking) zijn bovendien kadastraal geregistreerd. Nadere toelichting over dergelijke bodemaangelegenheden is te verkrijgen bij de gemeente Breda, afdeling Wonen en Milieu (secretariaat 076-5294540).

De tijd dat elke vervuiling moest worden aangepakt ligt achter ons. Belangrijkste criterium hierbij is of de vervuiling zodanig is dat er sprake is van risico’s voor gezondheid of milieu. In de praktijk blijken er vrijwel nooit risico’s te zijn voor de gezondheid van mensen. Milieurisico’s (verspreiding en ecologie) komen wel voor, maar meestal gaat het erom dat eventuele vervuilingen afstemming vereisen met bepaalde ontwikkelingen. Op dit moment is er sprake van een omslag van saneren naar beheren en behoeven alleen de zogeheten “ernstige vervuilingen” in meer of minder mate aangepakt te worden. De maatregelen worden daarbij afgestemd op de functie.

Beoordeling bodemkwaliteit

Om kansen te benutten en problemen te voorkomen is het van belang dat er bij (ver)bouw en ontwikkelingen tijdig kennis is van de bodemkwaliteit. De gemeente bewaakt dit door in voorkomende gevallen een bodemonderzoek uit te voeren of te verlangen. De uitkomsten hiervan toetst de gemeente aan de regels die gesteld zijn in de Wet bodembescherming (Wbb). Op basis van deze wet, landelijke circulaires en het Bredase bodembeleid wordt bepaald waaraan de kwaliteit van de bodem wordt getoetst en of er maatregelen (bv beheer of sanering nodig is). De uiteindelijke bodemkwaliteit moet voldoen aan de functie.

Grondverzet

Grondverzet moet overeenkomstig het Besluit bodemkwaliteit geschieden. Als gevolg van dit Besluit, heeft de gemeente Breda op basis van lokaal geldende bodemkwaliteiten een Bodemkwaliteits- en functiekaart vastgesteld. Op deze bodemfunctiekaart is de gemeente ingedeeld in de functies ‘wonen’, ‘industrie’ en ‘niet ingedeeld’. De kwaliteit van de grond die op een locatie wordt gebruikt moet voldoen aan de vastgelegde functie en bodemkwaliteit. Het gaat hierbij om de ‘natuurlijke’ achtergrondkwaliteit, verontreinigde lokaties zijn van deze kaart uitgesloten. Hiervoor geldt het gebruikelijke onderzoeks- en saneringstraject.

Ondergrond

Naast de (milieukundige) bodemkwaliteit speelt er steeds meer in de ondergrond. Denk aan installaties voor Koude- Warmte Opslag (KWO), kabels en leidingen, archeologie, etc. Het meenemen van de ondergrond in de planvorming, geeft ruimtelijke, milieukundige en financiële voordelen (lagenbenadering) Door de ondergrond efficiënt in te richten, kan een gemeente functies als waterberging en Koude- Warmte Opslag zo goed mogelijk bereiken. Alleen door slim gebruik van de ondergrond , blijft deze schatkamer voor biodiversiteit, milieukwaliteit, schoon water, cultuurhistorie en geologie beschermd. m.b.t. de ondergrond vraagt de gemeente dan ook aandacht voor:

1. grondwateronttrekkingen: bijvoorbeeld bronnering bij bouwwerkzaamheden. Bij bronneringswerkzaamheden zullen voor zover relevant ingevolge de Grondwaterwet, de Wet Verontreiniging Oppervlaktewateren en de Lozingsregeling riolering meldingen c.q. aanvragen voor vergunningen moeten worden ingediend.

2. Plaatsing Koude- Warmte Opslag (KWO) installaties. Deze kunnen niet overal geïnstalleerd worden: mogelijk is er ongewenste beïnvloeding van een andere KWO installatie of een grootschalige grondwaterverontreiniging. De gemeente wil alle installaties registreren (dus zowel open als gesloten systemen). Voor een open systeem is bovendien vergunning van de provincie nodig.

Plangebied

Door milieuadviesbureau Geofox-Lexmond is op 20 augustus 2015 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor alle 3 de deellocaties.

Uit de onderzoeken blijkt dat de bodemkwaliteit geen beperking vormt voor realisatie van het bestemmingsplan. In de bijlagen bij deze toelichting zijn de uitgevoerden bodemonderzoeken opgenomen.

Inleiding

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepaalt. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast met geluid. Dit leidt tot klachten, in een aantal gevallen wordt zelfs de gezondheid beïnvloed door geluid.

Om de negatieve effecten van geluid te beperken zijn normen opgenomen in wetten. Met name de Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in dit kader van belang. Deze normen ondervangen echter slechts voor een deel de problemen. Zo richt de wetgeving zich op zogenaamde gevoelige objecten zoals woningen, scholen en ziekenhuizen. Om de leefbaarheid te verbeteren of ten minste te handhaven, zal het beleid zich in de toekomst vooral richten op de bron van het geluid.

Bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht worden. De geluidsniveaus op de gevel van de nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. Vier bronnen van geluid zijn van belang, namelijk wegverkeerslawaai, spoorlawaai, industrielawaai en vliegtuiglawaai. Het plangebied heeft enkel wegverkeerslawaai als relevante bron, overige brontypen hebben geen zone die het plangebied doorkruisen.

Wegverkeerslawaai

In de Wet geluidhinder staat dat de voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting op de gevels van nieuwe geluidgevoelige objecten ten gevolge van het wegverkeer ten hoogste 48 dB bedraagt. Indien de gevoelige objecten buiten de bovengenoemde zones liggen, kan er vanuit gegaan worden dat aan de voorkeursgrenswaarde voldaan wordt. Indien ze binnen deze zones liggen is akoestisch onderzoek noodzakelijk. In dit akoestisch onderzoek wordt de geluidbelasting op de gevel van de geluidgevoelige objecten bepaald. Het plangebied ligt binnen de zone van Rijksweg A27 en de Lange Bunder. De Thoornseweg en kleinere erfontsluitingswegen hebben een maximumsnelheid van 30 km/h, hiervoor geldt geen zonering. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de invloed van de Thoornseweg wel beoordeeld.

Het plan voorziet naast woningbouw in het ‘afronden’ van de bestaande geluidwal langs de Rijksweg A27. Oorspronkelijk was de bedoeling een gebouw te realiseren op de hoek Lange Bunder- Rijksweg A27 en hiermee geluid af te schermen voor de bestaande woonwijk. Dit plan bleek niet haalbaar, maar het dichten van het resterende ‘geluidlek’ ter plaatse is als ontwerpcriterium voor het nieuwe plan wél meegenomen. Parallel is hiervoor een DO van de geluidwal vastgesteld, dat als uitgangspunt in het akoestisch onderzoek is gebruikt. Als bijlage bij deze toelichting is het uitgevoerde akoestisch onderzoek toegevoegd.

Conclusie akoestisch onderzoek

Locatie 1

Het plangebied 'noordoost' wordt belast door geluid van de gezoneerde wegen. Een ontheffing voorkeursgrenswaarde is noodzakelijk. Uitvoeringswensen voor realisatie zijn:

• Geluidluwe gevel bij iedere woning

• Maximaal twee bouwlagen vanwege invloed Rijksweg A27

In het kader van een goede ruimtelijke ordening geeft de cumulatieve geluidbelasting een indruk van de leefkwaliteit. Ter plaatse van het bouwplan zal de geluidbelasting cumulatief ten hoogste 57 dB bedragen. Dergelijke niveaus leiden in het algemeen niet tot ernstige slaapverstoring of gezondheidsrisico’s. Op basis hiervan is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Locatie 2

Het plangebied aan de Mechteldis van Hornestraat wordt niet belast door geluid van gezoneerde wegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening geeft de cumulatieve geluidbelasting een indruk van de leefkwaliteit. Ter plaatse van deze locatie zal de geluidbelasting cumulatief ten hoogste 52 dB bedragen. Dergelijke niveaus leiden in het algemeen niet tot ernstige slaapverstoring of gezondheidsrisico’s. Op basis hiervan is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Locatie 3

Het plangebied aan deThoornseweg voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van maximaal 48 dB op alle 3 de bouwlagen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening geeft de cumulatieve geluidbelasting een indruk van de leefkwaliteit. Ter plaatse van het bouwplan zal de geluidbelasting cumulatief ten hoogste 57 dB bedragen. Dergelijke niveaus leiden in het algemeen niet tot ernstige slaapverstoring of gezondheidsrisico’s. Op basis hiervan is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Bestaande woningen

Ten behoeve van een ‘goede ruimtelijke ordening’ is inzicht gegeven in de geluidbelasting ter plaatse van bestaande woningen in het plangebied. Hieruit blijkt dat de Lange Bunder en Rijksweg A27 met name in de noordoostzijde van het plangebied dominante invloed hebben op bestaande woningen. De cumulatieve geluidbelasting bedraagt ten hoogste 58 dB bij de woningen aan de Prinses van Polenstraat. Dit soort niveaus leveren in de praktijk geen beperkingen op de leefkwaliteit; binnenniveaus blijven beperkt, terwijl er altijd een geluidluwe verblijfsruimte te vinden is. Dit betekent overigens niet dat de akoestische bronnen niet waar te nemen zijn. Met name de Rijksweg A27 blijft een bron die aanwezig is , ondanks dat niveaus binnen algemeen geaccepteerde waarden blijven.

De verwachtte reductie door optimalisatie van de geluidwal bedraagt ca 2 dB. Het blijkt dus dat het nieuwbouwplan door optimalisatie van de geluidwal bijdraagt aan de verbetering van de leefkwaliteit in de wijk.

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Regelgeving

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De Wet Luchtkwaliteit is een implementatie van de Europese regelgeving uit 1996, en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, zwevende deeltjes (fijn stof (PM10)), lood, koolmonoxide en benzeen. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de grenswaarden. Een grenswaarde geeft de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste moet worden in stand gehouden. Behalve voor zwevende deeltjes (PM10) stikstofdioxide voldoet de luchtkwaliteit overal in Breda aan de gestelde grenswaarden. Mede door de relatief hoge achtergrondconcentraties overschrijden de concentraties zwevende deeltjes en stikstofdioxide plaatselijk de grenswaarden. De overschrijdingen hangen in de meeste gevallen samen met het drukke verkeer.

Nieuwe ontwikkelingen mogen er niet toe leiden dat de grenswaarden worden overschreden. Indien blijkt dat dit toch het geval is, kan onderzocht worden of het mogelijk is om met maatregelen toch te voldoen aan de normen. Hierbij hebben bronmaatregelen de voorkeur. Indien dit niet mogelijk is kunnen overdrachtsmaatregelen of in het uiterste geval maatregelen bij de ontvanger worden genomen.

Plangebied

In geheel Breda zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. In principe is realisatie van nieuwe woningen mogelijk. Wel is het belangrijk scherp te krijgen in hoeverre het plangebied zorgt voor verslechtering van de luchtkwaliteit. In het plangebied zijn drie ontwikkelingen aanwezig die in totaal zorgen voor 37 nieuwe woningen nabij de Thoornseweg. Als resultaat hiervan is een groei van ten hoogste 222 voertuigbewegingen te verwachten. De bijdrage aan verslechtering van de luchtkwaliteit is niet in betekenende mate op basis van de NIBM-tool, zie onderstaande tabel.

Ter aanvulling is in de NIBM-tool bepaald wat het minimum aantal voertuigen is om nog precies aan de drempelwaarde in de NIBM-tool te voldoen. Het verschil in voertuigbewegingen tussen deze twee varianten zegt iets over de ruimte van inpasbaarheid van het plan. Hieruit blijkt (zie tabel onder), dat bij een aandeel vrachtwagens van 5%, er 791 voertuigen kunnen worden toegevoegd zonder de plandrempel te overschrijden. De ontwikkeling van de het plangebied leidt slechts tot ten hoogste 28% van dit aantal voertuigbewegingen en is niet kritisch ten opzichte van de drempelwaarde.

Conclusie

Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Algemeen

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of de betreffende transportroute.

Regelgeving

Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste regelingen zijn:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Staatsblad 2004 nr. 250;

• Circulaire 'Risiconormering Vervoer Gevaarlijke stoffen', Staatscourant 4/8/2004 nr. 147 (Basisnet weg en spoor; ontwerp Besluit externe veiligheid transportroutes);

• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Staatsblad 2010 nr. 686.

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan normen vermeld in bovengenoemde regelgeving. Ontwikkelingen zijn niet toegestaan indien deze leiden tot een overschrijding van de grenswaarden. Van de richtwaarden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Onderzoek

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

In de nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen welke vallen onder de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid inrichtingen. Er zijn derhalve geen relevante (bedrijfs)risicocontouren waarmee rekening gehouden dient te houden.

Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Besluit transportroutes externe veiligheid)

Het plangebied is gelegen nabij Rijksweg A27, tussen knooppunt Annabosch (aansluiting Rijksweg A 58 – A 27) en A27 richting afrit 15 Breda. Het externe veiligheidsbeleid voor vervoer van gevaarlijke stoffen staat in de nota Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (nota Rnvgs) en de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. In 2015 treedt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) in werking en vervangt daarmee de circulaire ‘Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen’. In het Bevt staan regels voor de ruimtelijke inrichting rond wegen, waterwegen en spoorwegen met vervoer van gevaarlijke stoffen. Uitgevoerde onderzoeken (Basisnetten Spoor, Weg en Water) zijn al sinds 2011 als bijlage bij de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen opgenomen.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft inzicht in de theoretische kans op overlijden van een individu op een bepaalde horizontale afstand van een risicovolle activiteit. Het plaatsgebonden risico wordt bepaald door te stellen dat een (fictief) persoon zich 24 uur per dag gedurende een heel jaar onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt. Het plaatsgebonden risico wordt bepaald door het aantal transporten van gevaarlijke stoffen en de ongevalfrequentie en wordt uitgedrukt als een kans per jaar.

De plaatsgebonden risicocontour is een contour waarbij alle punten met een gelijk risico met elkaar verbonden worden. Deze punten worden bepaald door de kans van optreden van diverse ongevalscenario’s. De grenswaarde voor het plaatsgebonden risico is 10-6 per jaar en geldt voor nieuwe situaties. Hierbinnen mogen geen kwetsbare objecten worden toegevoegd en ook nieuwe beperkt kwetsbare objecten, zijn in beginsel niet toegestaan. Als het plaatsgebonden risico 10-8 per jaar is, wordt het als verwaarloosbaar beschouwd.

In het algemene risicobeleid dat binnen Nederland wordt gehanteerd is bepaald dat de kans op overlijden als gevolg van een ongeluk met gevaarlijke stoffen maximaal 1 op de miljoen per jaar mag zijn (= 10-6, plaatsgebonden risico). Dat betekent dat binnen een bepaalde zone langs de weg (dit is de zogenaamde veiligheidszone) geen (beperkt) kwetsbare objecten gebouwd mogen worden.

De grootte van de veiligheidszone is langs elke weg anders, afhankelijk van de hoeveelheid

en samenstelling van het vervoer. De veiligheidsafstand bedraagt ter plaatse ten hoogste 11,5 m. gemeten vanaf het midden van de weg (wegvak B101, knooppunt Annabosch, aansluiting A58 (van afrit 14 Ulvenhout) – A27 richting afrit 15 Breda). De geplande woningbouw is gelegen buiten de veiligheidsafstand.

Plasbrandaandachtgebied (PAG)

In het Basisnet Weg is het begrip plasbrandaandachtgebied geïntroduceerd. Gemeenten langs bepaalde wegen moeten rekening gaan houden met de effecten van een ongeluk met zeer brandbare vloeistoffen. Bij een ongeval met een tankwagen met zeer brandbare vloeistoffen kan die uitstromen en in brand raken (plasbrand). Dat kan in een zone van 30 meter langs de weg tot slachtoffers leiden. De zone van 30 meter langs wegen,gemeten vanaf de rand van de weg, waar veel zeer brandbare vloeistoffen vervoerd worden is daarom aangeduid als plasbrandaandachtgebied (PAG). De gemeente moet bij ruimtelijke ontwikkelingen in die gebieden verantwoorden waarom op deze locatie wordt gebouwd. Voor deze zone gelden bovendien aanvullende bouwvoorschriften. Langs het knooppunt Annabosch is een dergelijk aandacht gebied aanwezig. De geplande woningbouw is gelegen op een afstand van ten minste 50 m. van de rand van de weg en komen daarmee buiten het PAG. Bovendien worden de woningen gerealiseerd achter de aanwezige (beschermende) geluidswal.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico wordt behalve de ongevalfrequentie en het aantal transporten van gevaarlijke stoffen, tevens bepaald door de hoeveelheid aanwezige mensen in de nabijheid van een mogelijk ongeval. Bij het aangeven van representatieve hoeveelheden personen wordt gewerkt vanuit zowel kwetsbare als beperkt kwetsbare objecten. Met het groepsrisico wordt aangegeven hoe groot het aantal dodelijke slachtoffers bij een ongeval kan zijn op basis van de hoeveelheid aanwezige mensen. Naarmate de groep slachtoffers groter wordt, moet de kans op een dergelijk ongeval (kwadratisch) kleiner zijn. Bij het bepalen van het groepsrisico wordt getoetst aan de oriëntatiewaarde.

Ruimtelijke ontwikkelingen binnen 200 meter van een Rijksweg waar vervoer van gevaarlijke stoffen

plaatsvindt zijn van invloed op de hoogte van het GR. De geplande woningbouw is gelegen binnen deze 200 m. van de Rijksweg A58 / A27 (knooppunt Annabosch). Het geplande geluidswalgebouw Citta Verde (circa 50 woningen) komt te vervallen. Hiervoor in de plaats zijn nu 24 grondgebonden woningen gepland. Op de andere 2 locaties is een kleine verdichting van vrije sector kavels van plus 7. Per saldo is er derhalve sprake van een afname / verbetering van het GR.

Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden.

In dit besluit zijn is een grenswaarde opgenomen voor het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar voor (beperkt) kwetsbare objecten. Voor wat betreft het groepsrisico geldt bij ontwikkelingen in het invloedsgebied een verantwoordingsplicht. Ten (noord)oosten van het plangebied, op een afstand van ten minste 300 m. is een hogedruk aardgasleiding (Z-528-01) gelegen. De plaatsgebonden risicocontour 10-6 per jaar bedraagt 0 m. Het invloedsgebied bedraagt 140 m. aan weerszijden van de leiding. De geplande woningen liggen hier ruimschoots buiten. Met het Besluit externe veiligheid buisleidingen hoeft derhalve geen rekening te worden gehouden.

Conclusie

Aan de normstelling wordt voldaan. Externe veiligheid levert geen beperkingen op voor de geplande ontwikkelingen.

Algemeen

Het overheidsbeleid is er op gericht om het watersysteem op orde te brengen en vervolgens op orde te houden. Dit betekent dat zo min mogelijk wateroverlast ontstaat en dat de waterkwaliteit voldoende is. Provincies en gemeenten dragen zorg voor een integrale afweging van de ruimtebehoefte en leggen deze vast in beleidsplannen, structuur- en/of bestemmingsplannen.

Regelgeving

De Europese en nationale richtlijnen op het gebied van water zijn door de provincie Noord-Brabant doorvertaald in een regionaal waterplan “Provinciaal Waterhuishoudingsplan 2010-2015”. Hierin staan op hoofdlijnen de doelen die de provincie wil bereiken op het gebied van water en op welke wijze zij deze wil realiseren. Op punten waar de provincie meer in detail wil regelen hoe met water om te gaan, is dit vastgelegd in de provinciale verordeningen: de Verordening water, Verordening ruimte en de Provinciale Milieuverordening.

Het Provinciaal Waterhuishoudingsplan is door het Waterschap Brabantse Delta geconcretiseerd in een Waterbeheerplan, de Beleidsregel toepassing Waterwet en de waterschapsverordening (Keur en de legger). Binnen het Waterbeheerplan wordt aandacht gevraagd voor de reductie van wateroverlast in de stad.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de ‘beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009’.

Het Waterschap stelt op basis van de Beleidsregel toepassing Waterwet en de Keur onder andere hydraulische randvoorwaarden aan het lozen, onttrekken, aan- en afvoeren van water van en naar het oppervlaktewater.

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

De Structuurvisie Breda 2030, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt. Het hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Breda in een notendop:

1. Dit beleid is van toepassing voor lozing op de riolering én op oppervlaktewater. Bij lozing op oppervlaktewater is ook het beleid van Waterschap Brabantse Delta van toepassing.

2. Bij elke (her)ontwikkeling dient het water van kleine buien plaatselijk te worden verwerkt (in plaats van directe afvoer naar de riolering) in het kader van het duurzaamheidsprincipe.

3. Voor een toename van verhard oppervlak gelden zwaardere eisen, ook extreem zware buien moeten ter plaatse kunnen worden opgevangen om wateroverlast te beperken, het veiligheidsprincipe.

4. Grondwater leidt niet tot structurele grondwateroverlast en vormt geen belemmering voor het grondgebruik.

5. (Geo)hydrologisch onderzoek is nodig en geeft inzicht in mogelijkheden en beperkingen.

6. De systeemkeuze en uitgangspunten worden in een rapportage vastgelegd en onderbouwd.

Plangebied

Het plangebied maakt onderdeel uit van de woonwijk Nieuw Wolfslaar. Bij het ontwerpen van het watersysteem voor de woonwijk is destijds rekening gehouden met de drie deellocaties zoals die in dit plan worden mogelijk gemaakt. Bij twee deellocaties worden percelen verkleind. Bij de deellocatie langs de geluidswal wordt in plaats van een appartementengebouw diverse woningen gerealiseerd. Er vindt geen toename van verhard oppervlak plaats en er is dus geen retentieopgave.

Bij de uitwerking dient rekening gehouden te worden met de afwatering van de geluidswal; er dient ruimte vrij gehouden te worden tussen woningen en geluidswal.

Bouwmaterialen dienen bij voorkeur milieuvriendelijk te zijn. Uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC dienen achterwege gelaten te worden. Deze stoffen kunnen zich namelijk ophopen in het water(bodem)systeem en hebben daardoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Natuur is een vast onderdeel van de kwaliteit van de stad. Natuur kent een grote diversiteit, wat blijkt uit een toename van de soortenrijkdom van zowel planten als dieren.

Natuur heeft verschillende functies: van voetbalveldje in de straat tot leefgebied van de das. Ook in de woonwijken is natuur dichtbij huis te vinden. Op loopafstand (zo’n 200 meter) zijn er groen-rustplaatsen.

Huidige ecologische kwaliteit

De ecologische waarden beperken zich op het talud grenzend aan de weg Lange Bunder en de recent aangelegde geluidswal. Daarnaast staan er oudere eiken langs de Mechteldis van Hornestraat en de Nieuw Wolfslaarlaan.

Ruimtelijke beleid

De Brabantse natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd.

Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is in 1990 de ecologische hoofdstructuur (EHS) door het rijk vastgesteld in het “Natuurbeleidsplan”. Aansluitend heeft de provincie de EHS vast gelegd in de Verordening Ruimte (2014). De doelstelling van de EHS is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. Dit dient onder andere te door middel van de ruimtelijke veiligstelling in bestemmingsplannen.

Een onderdeel van de EHS is de ecologische verbindingszones (EVZ’s). Dit zijn stroken natuur die natuurgebieden met elkaar moeten gaan verbinden om zo de versnippering tegen te gaan. Dit hoeft niet aaneengesloten natuurstroken te zijn, het mogen ook kleine vlakvormige landschapselementen.

Figuur 11: Verordening Ruimte 2014; lichtgroen = EHS, donker groen is de EVZ

Op de bovenstaande kaart is te zien dat het dichtstbijzijnde EHS gebied ten noorden van de Lange Bunder ligt. Ook is de te zien dat de beek de Bavelsche Leij is aangewezen als ecologische verbindingszone (EVZ).

Per ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de mogelijke effecten op EHS en EVZ’s. Hiervoor dient per ontwikkeling dan ook een natuurwaardenonderzoek te worden uitgevoerd. Omdat het plangebied op afstand ligt en er ook door het plan geen externe effecten te verwachten zijn op de EHS en EVZ’s is een onderzoek niet nodig.

Aansluitend op de EHS heeft de gemeente Breda een ecologische groenstructuur opgesteld. Het beleid is er op gericht om de bestaande ecologische groenstructuur te handhaven en waar mogelijk te versterken. Waar handhaving van de bestaande structuur niet mogelijk is, dient dit gecompenseerd te worden. Hierbij is het van vitaal belang voor het systeem dat de ecologische verbindingen in stand.

Figuur 12: Gemeentelijke ecologische groenstructuur

Ook voor de GEHS geldt dat er per ontwikkeling rekening gehouden dient te worden met de mogelijke effecten op gemeentelijke groenstructuur. Op de bovenstaande kaarten is duidelijk te zien dat het plangebied hier geen onderdeel van uit maakt. De ontwikkeling maakt het tevens mogelijk om de structuur zelfs te versterken.

Het plangebied ligt op enige afstand van het Natura 2000 gebied “Ulvenhoutse bos”. Dat houdt in dat, in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998, een beoordeling plaats moet vinden van de mogelijke nadelige effecten op aangewezen habitats en/of soorten. In dit kader heeft het adviesbureau Ecoresult een voortoets uitgevoerd. Dit onderzoek laat zien dat met zekerheid kan worden vastgesteld dat er door het plan geen (significante) negatieve effecten op het nabij gelegen natura 2000 gebied “Ulvenhoutse Bos” zijn en daardoor ook niet op verder weg gelegen Natura 2000 gebieden. Hierdoor is er ook geen verder onderzoek nodig en ook geen vergunningaanvraag.

Soorten beleid

Sinds 1 april 2002 is de Flora- en faunawet van kracht. Het doel van deze wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Een van de uitvloeisels van deze regelgeving is dat de effecten van nieuwe plannen op de planten- en diersoorten die in een gebied aanwezig zijn beoordeeld dienen te worden. Indien de nieuwe plannen een negatieve invloed hebben op de aanwezige soorten dient ontheffing aangevraagd te worden. Of deze ontheffing verleend wordt is afhankelijk van de bijzonderheid van de soorten en het al dan niet nemen van compenserende maatregelen.

Conclusie

Op 30 januari 2015 is er een Quickscan uitgevoerd in het plangebied. Uit de Quickscan blijkt dat er qua flora geen beschermde soorten in het plangebied worden verwacht. Het plangebied blijkt tevens, gelet op de aard van de aanwezige vegetatie en de stedelijke ligging, niet van belang voor (broedende) vogels. Wel blijkt dat de oudere bomen langs de Mechteldis van Hornestraat en de Nieuw Wolfslaarlaan mogelijk geschikt zijn als migratie routes voor vleermuizen en mogelijk zelfs als vaste rust- en verblijfplaats. Deze bomen blijven echter gehandhaafd en de externe effecten zijn zeer beperkt waardoor er geen significante effecten zullen optreden op vleermuizen. De conclusie is dat er geen significante effecten te verwachten zijn op beschermde soorten.

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Regelgeving

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang van het bedrijf. In de uitgave “Bedrijven en milieuzonering” uitgegeven door de VNG is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld.

Categorie 1 grootste afstanden 0 en 10 meter

Categorie 2 grootste afstand 30 meter

Categorie 3 grootste afstanden 50 en 100 meter

Categorie 4 grootste afstanden 200 en 300 meter

Categorie 5 grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Plangebied

Het plangebied omvat woningbouw, welk gevoelig is voor bedrijvigheid. Uit omliggende bestemmingsplannen blijkt dat geen plangebied een hindercontour heeft die het plangebied overlapt. Er zijn dan ook geen nadere verkenningen nodig in het kader van nabij gelegen bedrijvigheid.

Algemeen

De geur kan de beleving van de leefomgeving zowel positief als negatief beïnvloeden. De waardering van geur verschilt echter ook per persoon: wat de een vindt stinken, vindt de ander lekker ruiken. Hoewel de stoffen die de geur veroorzaken geen invloed hebben op de gezondheid, kan de hinder van geur toch een negatieve invloed hebben op de volksgezondheid.

Regelgeving

Behalve voor veehouderijen is er is voor geur geen op een wet gebaseerd normenstelsel van

kracht. Beleid kan zich baseren op de Herziene nota stankbeleid uit 1994, plus de aanpassingen daarop verwoord in een brief van de Minister van VROM uit 1995. Uitgangspunt is het voorkomen van (nieuwe) hinder. In het kort komt één en ander erop neer dat in het kader van de milieuvergunning het bevoegd gezag het acceptabel hinderniveau rond een bedrijf bepaalt. Planologische ontwikkelingen worden momenteel ook getoetst op het aspect geurhinder: zowel de toetsende overheid (provincie) door het vertalen van geuremissie in afstandseisen, als de industrie door het eisen van afstand aan oprukkende woonbebouwing.

Onderzoek

Invloed van geur afkomstig van bedrijven

In (de omgeving van) het plangebied zijn geen geurrelevante bedrijven aanwezig.

Invloed van geur afkomstig van veehouderijen

In (de omgeving van) het plangebied zijn geen veehouderijen aanwezig waarvan de geurhindercontouren over het plangebied liggen. Geur is derhalve niet van invloed op de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van geurhinder is sprake van een aanvaardbaar leefklimaat. Het aspect 'geur' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan.

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie.

De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

1. beperken energieverbruik;

2. toepassen duurzame energiebronnen;

3. efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

Kansen in het plangebied zijn er voor koudewarmteopslag (kwo) en de nabijheid van een zuidgericht grondlichaam langs de rijksweg (voor bijvoorbeeld zonnepanelen). Verder wordt bij de ontwikkelaar altijd gevraagd naar de aanvullende ambities op het gebied van duurzaamheid, zodat in een vroeg stadium meegedacht kan worden over zaken als materialisering, duurzame grondstoffen en gesloten grondbalans.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige karakteristieken en waarden van het plangebied en de omgeving en de voorgenomen ontwikkeling. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient deze juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemming.

Groen (artikel 3)

Binnen deze bestemming is de bestaande openbare groenstructiuur aan de buitenzijden van het plangebied opgenomen. Daarnaast is een functieaanduiding 'geluidwal' opgenomen voor de ter plaatse aanwezige geluidwerende voorziening in de vorm van een geluidwal.

Verkeer (artikel 4)

De nieuwe wegen en de nog te ontwikkelen groenstructuur binnen het plangebied krijgen de bestemming ‘Verkeer‘. Zodat fexibiliteit in het plan aanwezig is voor het uitwerken van het ontwerp van de bieuwe ontsluitingen voor de woningen en de nog te ontwerpen nieuwe groenstructuur tussen de woonblokken. Binnen deze bestemming is uitwisselbaarheid van verschillende functies in het openbare gebied toegestaan.

Wonen (artikel 5)

De gronden voor de te bouwen woningen in het plangebied voor de splitsing van de kavals aan de Mechteldis van Hornestraat en de Thoornseweg zijn bestemd als wonen. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn de woningen, de tuinen, eventuele achterpaden en andere privé-ruimten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot. Het bestemmingsplan bevat planregels voor de bouw van de woningen. De planregels bieden ook ruimte voor het beperkt uitbreiden van de woning.

De goot- en bouwhoogte van de vrijstaande woningen in de bestemming 'Wonen' mag respectivelijk 7 en 12 meter bedragen. Uitbreiding van het hoofdgebouw met aan- en uitbouwen en bijgebouwen is toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in de planregels.

Gebruik

Naast de woonfunctie is het uitoefenen van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan. In de begripsbepaling van 'aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit’ is aangegeven wat hieronder verstaan wordt en onder welke voorwaarden deze activiteiten mogelijk zijn.

Woongebied (artikel 6)

De gronden voor de te bouwen woningen in het noord-oostelijk deel van het plangebied zijn bestemd als woongebied. Binnen de bestemming ‘Woongebied’ zijn de woningen, de tuinen, eventuele achterpaden en andere privé-ruimten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot. Het bestemmingsplan bevat planregels voor de bouw van de woningen. De planregels bieden ook ruimte voor het beperkt uitbreiden van de woning.

Het woningtype in het noord-oostelijk deel van het plangebied moet aansluiten bij de bouwhoogtes en hoofdvorm van de bestaande woningen van het noordelijke wooncluster, te weten twee bouwlagen met plat dak. In de bouwregels is dan ook opgenomen dat de bouwhoogte van de woningen 7 meter mag bedragen en dat de woningen uitgevoerd moeten worden met een plat dak. Daarnaast dienen de woningen georienteerd te zijn in noordelijke, dan wel zuidelijke richting. Ten behoeve van deze orientatie is op de verbeelding een bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorgevelrooilijn' opgenomen.

Uitbreiding van het hoofdgebouw met aan- en uitbouwen en bijgebouwen is toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in de planregels.

Gebruik

Naast de woonfunctie is het uitoefenen van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan. In de begripsbepaling van 'aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit’ is aangegeven wat hieronder verstaan wordt en onder welke voorwaarden deze activiteiten mogelijk zijn.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 7.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 7.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

De gronden zijn (nog) in eigendom van de gemeente. De kosten voor deze ruimtelijke procedure zitten verrekend in de verkoopprijs van de grond. Het verhalen van de kosten is dus anderszins verzekerd en er hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden. De kosten voor de bouw van de woningen zijn (uiteraard) voor rekening van de koper.

Conclusie

Gelet op bovenstaande bestaat er geen verplichting om tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen. De kosten worden verrekend met de verkoopprijs. Daarmee is de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan verzekerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 8.2.1). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 8.2.2).