In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Teteringen, Hoolstraat 23-25' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2014047004-0401 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een specifieke vorm van detailhandel waarbij in hoofdzaak kant- en klaarmaaltijden en kleine etenswaren alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht dan wel bezorgd voor directe consumptie anders dan ter plaatse. Deze zaken hanteren de voor detailhandel geldende openingstijden.

Een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de (bedrijfs)woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

Het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw.

Een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

De in bijlage 1 opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten (ontleend aan de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering) genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte hinder en omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.

De totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

Een woning in of bij een (bedrijfs)gebouw of op een bedrijventerrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.

• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bedrijven zoals bedoeld in artikel 2, lid 1, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen buiten de schooltijden.

Voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals (kook)ateliers, sauna's, galeries, creatieve en culinaire workshops en yogastudio's. Hieronder worden niet verstaan casino's, speelautomatenhallen en seksinrichtingen.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, verhuren en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een woning of andere bebouwing, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is.

• Horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;

• Horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;

• Horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);

• Horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);

• Horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;

• Horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);

• Horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen, niet zijnde buitenschoolse opvang.

Een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur, religie, verenigingsleven, onderwijs, openbare orde en veiligheid, kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang en peuterspeelzalen en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen.

Langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

Detailhandelsactiviteiten die qua uitstraling passen bij de hoofdfunctie, ter ondersteuning dienen van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn, los van de hoofdfunctie.

Het bedrijfsmatig verstrekken van met name niet-alcoholische dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de ondergeschikte horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

Bewoning door een of meerdere personen van een daarvoor bestemd gebouw als hoofdverblijf.

Detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1. een inrichting, als bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Bevi, waarvoor een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico of een risicoafstand moet worden aangehouden dan wel andere inrichtingen, waarvan het plaatsgebonden risico, berekend volgens de op grond van het Bevi vastgestelde regels, hoger is of kan zijn dan 10^-6 per jaar; of

2. een inrichting waarvoor regels gelden krachtens artikel 8.40 van de Wet milieubeheer.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen als bedoeld in artikel 30c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen.

Een deelnemer die is ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een deelnemer die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek.

Een zelfbedieningswinkel, met name voor levensmiddelen, met een bedrijfsvloeroppervlakte van meer dan 600 m².

Een woning of andere bebouwing, die deel uitmaakt van een blok van twee, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;

De totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

Detailhandel in meubelen, keukens, sanitair, grove bouwmaterialen, auto's, motoren, boten, grootschalige sport- en kampeerartikelen zoals caravans en tenten, bouwmarkten en tuincentra.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw niet is geplaatst in één van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Een gebouw, dat een ruimte omvat welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor detailhandel.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een te verplaatsen/verwijderen bouwwerk bestaande uit een bouwlaag, alsmede een stacaravan die gelet op de feitelijke omstandigheden als bouwwerk wordt aangemerkt, geschikt en ingericht ten dienste van woon-, dag- of nachtverblijf en ingericht ten behoeve van tijdelijke bewoning.

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Een woning voor mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking die begeleiding en zorg nodig hebben.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een woning met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 zoals opgenomen in bijlage1 bij deze regels;

2. cultuur en ontspanning;

3. detailhandel, met dien verstande dat een supermarkt niet is toegestaan;

4. dienstverlening;

5. horeca van categorie 1;

6. kantoren met een bruto vloeropppervlak van maximaal 500 m²;

7. maatschappelijke voorzieningen;

8. sport;

met dien verstande dat de onder a t/m h genoemde functies uitsluitend op de begane grond zijn toegestaan;

9. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

10. ondergeschikte horeca;

11. groen;

12. nutsvoorzieningen;

13. parkeren;

14. verkeer;

15. water.

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.1, onder a, voor een inrichting, bedrijf of bedrijfsactiviteit die naar aard en invloed op de omgeving gelijk is te stellen met de in deze regels direct toegelaten activiteiten met dien verstande dat dit niet geldt voor de vestiging van:

1. detailhandel;

2. zelfstandige kantoren;

3. horecabedrijven;

4. bedrijven welke vallen onder artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer;

5. risicovolle bedrijven als bedoeld in artikel 2, lid 1, van het Bevi.

2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8 voor het gebruik en/of (ver)bouwen van een bijgebouw bij een bestaande woning als afhankelijke woonruimte in het kader van mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. de zorgvraag afgeleid dient te kunnen worden uit een indicatie in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning en beperkt dient te blijven tot het verlenen van zorg aan familieleden;

3. de afhankelijke woonruimte niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

4. er geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmering ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

5. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte moet worden beëindigd.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

2. groen;

3. nutsvoorzieningen;

4. parkeren;

5. water.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van een bijgebouw bij een bestaande woning als afhankelijke woonruimte in het kader van mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. de zorgvraag afgeleid dient te kunnen worden uit een indicatie in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning;

3. de afhankelijke woonruimte niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

4. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

5. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte moet worden beëindigd.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming ‘Waarde - Archeologie’.

2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:

1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;

2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².

3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of

2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlaktever ardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
   overige waterpartijen;

7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.

3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehndhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vvergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of afhankelijke woonruimte;

3. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

4. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het bouwen op grond van deze planregels dient te allen tijde te worden voldaan aan hetgeen ten aanzien van de normering inzake parkeren is vastgelegd in de Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda zoals vastgesteld op 10 september 2004 en is gewijzigd op 20 juni 2013.

2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om indien er met betrekking tot parkeren door de gemeenteraad gewijzigd beleid wordt vastgesteld, dit overeenkomstig van toepassing te verklaren op onderhavig bestemmingsplan.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.

3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders
ten behoeve van die persoon of personen met een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Teteringen, Hoolstraat 23-25".

Inmiddels is duidelijk dat het Willem Alexanderplein in Teteringen niet ontwikkeld wordt als nieuw centrumgebied voor Teteringen, maar dat hiervoor de Scheperij in aanmerking komt. De percelen Hoolstraat 23 en 25, die op de hoek met de Willebrordstraat (zuidzijde Willem Alexanderplein) liggen, zijn in het verleden aangekocht door de gemeente vanwege de toen voorgenomen herontwikkeling van het Willem Alexanderplein. Leegstand van panden en verpaupering aan het Willem Alexanderplein dient voorkomen te worden. Momenteel is duidelijk dat het niet meer noodzakelijk is dat de gemeente eigenaar blijft van deze percelen en is het mogelijk de percelen af te stoten. Verkoop ten behoeve van een extra woning ligt voor de hand. Beide percelen hebben een diepe achtertuin. Daarom kan een deel van de achtertuinen afgesplitst ten behoeve van de bouw van een extra (vrijstaande) woning die ontsloten wordt aan de Willebrordstraat.

Het verzoek past echter niet in het geldende bestemmingsplan ‘Teteringen’ waarin de locatie de bestemming ‘Gemengd-1’ heeft. Binnen deze bestemming is het toevoegen van een extra woning niet toegestaan. Omdat een extra woning op deze plek de levendigheid aan het plein bevordert en een verbetering van het straatbeeld oplevert, wil de gemeente meewerken aan dit initiatief. Daarnaast bestaat nog steeds een vraag naar zelfbouwkavels van maximaal 400/500 m². Dit is ook erkend in de Structuurvisie Breda 2030, waarin is vastgelegd dat de helft van de kavels die voor particulier opdrachtgeverschap worden vrijgegeven, kleiner dient te zijn dan 400 m². De voorgestelde woning past zodoende qua situering en afmetingen dan binnen de structuur van de straat.

Het doel van dit bestemmingsplan is de voorgenomen extra woning juridisch-planologisch mogelijk te maken.

Figuur 1.1a Globale ligging plangebied (plangebied met rood omcirkeld)

Het plangebied Hoolstraat 23-25 ligt in Teteringen in het noordoosten van Breda (figuur 1.1).

Het plangebied vormt twee percelen in een bestaand bebouwingslint en sluit aan twee zijden (zuid en oost) direct aan op de bestaande woonbebouwing van de Hoolstraat en Willebrordstraat.

In het westen en noorden grenst het plangebied aan de (openbare) ruimte, zijnde de Hoolstraat en Willebrordstraat/Willem Alexanderplein.

Figuur 1.1b Ligging plangebied (plangebied met rood omlijnd)

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan Teteringen, vastgesteld door de gemeenteraad op 30 mei 2013 en in werking per 29 augustus 2013.

Uit figuur 1.2 blijkt dat de betreffende percelen bestemd zijn als “Gemengd-1”. In het bestemmingsplan Teteringen is binnen de bestemming "Gemengd-1" bepaald dat het aantal woningen niet mag worden vermeerderd. Dit betekent dat daar waar nu nog geen woning aanwezig is, geen extra woning mag worden gebouwd. Naast de bestemming "Gemengd-1" geldt ook de dubbelbestemming “Waarde - Archeologie”.

Figuur 1.2 Uitsnede uit bestemmingsplan Teteringen

Voorliggend bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling voor de bouw van één extra vrijstaande woning. Daar dit bestemmingsplan gericht is op de mogelijkheid voor het bouwen van een extra woning, is sprake van een zogenoemd ontwikkelingsplan.

In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ is de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied, waaronder een analyse van de archeologie en het cultureel erfgoed, opgenomen. In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod en wordt de ontwikkeling beschreven. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ de sectorale milieuaspecten zoals m.e.r., water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. En tot slot is hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens het cultureel erfgoed, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet.

Het plangebied ligt in het dorp Teteringen. Teteringen ligt ten noordoosten van de binnenstad van Breda, aan de doorgaande weg naar Oosterhout. Het plangebied ligt in het oudste deel van Teteringen en maakt onderdeel uit van het oude bebouwingslint van de Hoolstraat.

In dit deel van Teteringen, met name aan de Hoolstraat, zijn diepe groene kavels aanwezig met overwegend vrijstaande woningen. Rond het plangebied zijn van oudsher verschillende functies en voorzieningen aanwezig, met name langs de Hoolstraat.

In Teteringen is de woonfunctie de belangrijkste en meest voorkomende functie. Ter ondersteuning van de woonfunctie zijn verschillende andere functies in Teteringen aanwezig, zoals detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en sportfaciliteiten. Deze functies zijn met name gelegen aan de Hoolstraat en de Scheperij. Deze voorzieningen liggen op relatief korte loop- en fietsafstand van het plangebied. Dit geldt ook voor de Bredase binnenstad. Voor de toekomstige bewoner(s) van het perceel zijn op korte afstand dus diverse voorzieningen aanwezig.

Het plangebied wordt momenteel als (achter)tuin gebruikt. De direct aanliggende percelen zijn geheel in gebruik ten behoeve van wonen.

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid samengevat.

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de bouw van één extra woning op een deel van de percelen Hoolstraat 23-25. Door het doortrekken van het bebouwingslint aan de Willebrordstraat met één extra woning ontstaat een meer afgeronde en levendige hoeksituatie (Hoolstraat/Willebrordstraat). Het plan biedt een kwaliteitsverbetering van de locatie aan de pleinzijde en vormt daarom een gewenste ontwikkeling.

In het plangebied mag één vrijstaande woning extra worden gebouwd op een kavel van maximaal 400 m². Voor deze woning is nog geen bouwplan gemaakt. Wel geldt een aantal specifieke randvoorwaarden waar de extra woning aan moet voldoen. Zo dient de nieuwe woning qua maat, schaal en situering passend te zijn in de directe omgeving. Daarom dient de voorgevel van de nieuwe woning gebouwd te worden in het verlengde van de voorgevels c.q. bouwvlak van de rijwoningen aan de Willebrordstraat. De breedte van het nieuwe hoofdgebouw mag variabel zijn, maar mag maximaal 8 meter breed zijn. Om het karakter van een vrijstaande woning te versterken, dient ook aan weerszijden van het hoofdgebouw een strook van minimaal 3 meter tot de zijdelingse perceelgrens te worden aangehouden, waarin wel aan één zijde een aan- of bijgebouw gebouwd mag worden.

Deze maten zijn vertaald in de planregels en verbeelding.

Wat betreft de situering van de westelijke perceelgrens geldt dat deze haaks mag staan op de bebouwingsgrens aan Willebrordstraat of evenwijdig mag lopen aan de kavelgrens aan de Hoolstraat.

Samengevat dient de extra vrijstaande woning aan de volgende bouwregels te voldoen:

• Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak zoals op de verbeelding is aangeduid;

• Het perceel mag voor maximaal 40% bebouwd worden met een maximum van 400 m²;

• De bouwdiepte van de vrijstaande woning mag maximaal 15 meter bedragen;

• De maximale goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw mag respectievelijk 6 en 11 meter bedragen;

• De breedte van het nieuwe hoofdgebouw mag maximaal 8 meter zijn;

• De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minimaal 3 meter, waarin aan één zijde een aan- of bijgebouw gebouwd mag worden.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen aan de volgende regels te voldoen:

• Aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen op minimaal 1 meter achter de voorgevel of het verlengde daarvan te worden gebouwd, met uitzondering van het bepaalde in artikel 4.2.3, onder a, van de planregels;

• Aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen aan één zijde in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd dan wel op een afstand van minimaal 1 meter van deze grens. Aan de andere zijde, dient een strook van minimaal 3 meter vrijgelaten te worden;

• Vrijstaande bijgebouwen mogen een gezamenlijk oppervlak hebben van maximaal 60 m²;

• De maximale goot- en bouwhoogte mag respectievelijk 3 en 5 meter bedragen.

Parkeren en ontsluiting

Het parkeren dient op eigen terrein te geschieden. Voor een vrijstaande woning in dit gebied geldt een parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per woning. Er dienen dus op eigen terrein (afgerond) 2 parkeerplaatsen aangelegd te worden. Aangezien het perceel een oppervlakte heeft van circa 400 m², is voldoende ruimte op het perceel aanwezig om deze parkeerplaatsen te realiseren.

De nieuwe woning is gericht op de Willebrordstraat. Om die reden dient de nieuwe woning ook ontsloten te worden op de Willebrordstraat.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuhygiënische aspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

Gezien de beperkte grootte van het planvoornemen wordt het uitvoeren van een milieueffectrapportage niet noodzakelijk geacht. De activiteit komt voor in de bijlage van het Besluit m.e.r., maar omdat het beneden de drempelwaarde blijft, is een m.e.r. (beoordeling) niet verplicht.

Een motivering betreffende de milieubeoordeling van planvoornemen is noodzakelijk. In de navolgende paragrafen worden de milieuaspecten beoordeeld in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater ter plaatse geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Hiertoe is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk.

Regelgeving

De tijd dat bodemverontreiniging geheel moet worden weggenomen is voorbij. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten ‘ernstige’ verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico’s voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen. In de praktijk blijken er gelukkig niet vaak risico’s te zijn voor de gezondheid van mensen. Milieurisico’s komen wel voor in Breda, echter de ontwikkeling wordt afgestemd op eventueel aanwezige verontreiniging om risico’s te nivelleren.

Om kansen te benutten en problemen te voorkomen, is het van belang dat bij bouw en ontwikkeling tijdig kennis is van de bodemkwaliteit. Deels bewaakt de gemeente dit door in voorkomende gevallen een bodemtoets te verlangen. De gemeente toetst de uitkomsten hiervan aan de Wet bodembescherming, landelijke circulaires en het Bredase bodembeleid. Zo wordt bepaald waaraan de kwaliteit van de bodem moet voldoen en of er maatregelen als beheer of sanering nodig zijn. De uiteindelijke bodemkwaliteit moet steeds voldoen aan de functie. De bodem is een bepalende factor om tot een duurzame inrichting van een gebied te komen. De bodem moet daarvoor voldoen aan diverse wettelijke regelingen, maar meestal ook aan technische voorwaarden die gesteld worden vanuit de ontwikkeling.

Onderzoek

De natuurlijke kwaliteit van de bodem kan per gebied variëren. De gemeente Breda heeft een Bodemkwaliteit- en functiekaart vastgesteld, overeenkomstig het Besluit bodemkwaliteit. De bodemkwaliteitskaart is vastgesteld op basis van lokale achtergrondgehalten. Op de functiekaart is het gemeentelijk grondgebied ingedeeld in de functies ‘wonen’, ‘industrie’ en ‘niet ingedeeld’(de schone stukken). De kwaliteit van de grond die op een locatie gebruikt wordt moet voldoende zijn voor de functie van het gebied. Het gaat hierbij om de natuurlijke achtergrondkwaliteit, verontreinigde locaties zijn van deze kaart uitgesloten. Voor locaties die (door menselijk handelen) zijn verontreinigd, geldt het gebruikelijke onderzoeks- en saneringstraject. In verband met de huidige bebouwing of het huidige gebruik van enkele gebieden, zal na de sloop van gebouwen of bij beëindiging van het huidige gebruik mogelijk aanvullend onderzoek nodig zijn.

De gemeente Breda beschikt over informatie omtrent de bodem kwaliteit. Deze informatie is te raadplegen via de website van de gemeente Breda.

Teteringen is in het verleden een voornamelijk agrarisch dorp geweest. Grootschalige bedrijfsactiviteiten hebben hier niet plaatsgevonden. Naar verwachting zullen in het plangebied dan ook geen verontreinigingen aanwezig zijn die de bouw van een extra woning kunnen frustreren. Wel kunnen plaatselijk verontreinigingen aanwezig zijn ten gevolge van activiteiten in het verleden. Bovenstaand beeld wordt bevestigd door de onderzoeken die in het verleden binnen de bebouwde kom van Teteringen zijn verricht. Bij de meeste onderzoeken zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Bij een nieuwe ontwikkeling, zoals de bouw van een extra woning, zal in het kader van de omgevingsvergunning aangetoond moeten worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de betreffende (woon)functie.

Conclusie

Bij de toetsing van een aanvraag om omgevingsvergunning aan het Bouwbesluit en de Wet bodembescherming dient aangetoond te zijn dat de grond geschikt is voor de beoogde (woon)functie.

Algemeen

Het overheidsbeleid is er op gericht om het watersysteem op orde te brengen en vervolgens op orde te houden. Dit betekent dat zo min mogelijk wateroverlast ontstaat en dat de waterkwaliteit voldoende is. Provincies en gemeenten dragen zorg voor een integrale afweging van de ruimtebehoefte en leggen deze vast in beleidsplannen, structuur- en/of bestemmingsplannen.

Regelgeving

De Europese en nationale richtlijnen op het gebied van water zijn door de provincie Noord-Brabant doorvertaald in een regionaal waterplan “Provinciaal Waterhuishoudingsplan 2010-2015”. Hierin staan op hoofdlijnen de doelen die de provincie wil bereiken op het gebied van water en op welke wijze zij deze wil realiseren. Op punten waar de provincie meer in detail wil regelen hoe met water om te gaan, is dit vastgelegd in de provinciale verordeningen: de Verordening water, Verordening ruimte en de Provinciale Milieuverordening.

Het Provinciaal waterhuishoudingsplan is door het waterschap Brabantse Delta geconcretiseerd in een Waterbeheerplan, de Beleidsregel toepassing Waterwet en de waterschapsverordening (Keur). Binnen het waterbeheerplan wordt aandacht gevraagd voor de reductie van wateroverlast in de stad. Waterschap Brabantse Delta stelt op basis van de Beleidsregel toepassing Waterwet en de Keur onder andere hydraulische randvoorwaarden aan het lozen, onttrekken, aan- en afvoeren van water van en naar het oppervlaktewater.

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Onderzoek

Door de ontwikkeling in het plangebied zal het verhard oppervlak toenemen. Dit hoeft echter niet door middel van de aanleg van waterrretentie gecompenseerd te worden. Er wordt wel gevraagd het regenwater afkomstig van verhardingen zo min mogelijk aan te sluiten op de riolering en te infiltreren in de bodem.

De aard van de (toekomstige) bebouwing is van dien aard dat de kwaliteit van het afstromende regenwater goed is.

In en in de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Ook is het plangebied niet gelegen in gebieden met speciale bestemmingen/functies zoals beschermde gebieden waterhuishouding of grondwaterbeschermingsgebieden.

Het rioleringssysteem bestaat uit een gescheiden systeem. Het afvalwater wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuivering Nieuwveer en het hemelwater naar open water.

Bouwmaterialen dienen bij voorkeur milieuvriendelijk te zijn. Uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC dienen achterwege gelaten te worden. Deze stoffen kunnen zich namelijk ophopen in het water(bodem)systeem en hebben daardoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Conclusie

De waterhuishoudkundige situatie in het plangebied is van dien aard dat deze in zijn algemeenheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan.

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Regelgeving

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de haalbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Bescherming in het kader van de natuurwet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet 1998 en ecologische hoofdstructuur. De soortenbescherming (planten en dieren) komt voort uit de Flora- en faunawet.

Deze wetten vormen tevens de implementatie van de Europese Habitat- en Vogelrichtlijn op nationaal niveau. Er mogen geen ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, waarvan op voorhand duidelijk is dat deze op bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden of op streng beschermde planten of dieren.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

In het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (NB-wet) en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) dient er getoetst te worden of de beoogde ontwikkelingen een negatieve invloed hebben op de beschermde gebieden. Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied dat is aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet. Het dichtstbijzijnde gebied beschermd in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 betreft het Natura 2000-gebied “Ulvenhoutse Bos”. Dit beschermde gebied ligt op ruim 5500 meter afstand. Gezien de zéér geringe toename van het aantal verkeersbewegingen, de grote afstand en het feit dat er veel grote verstorende tussenliggende elementen aanwezig zijn tot het Natura 2000-gebied (bebouwing, wegen), zijn directe en indirecte negatieve effecten van de plannen op het beschermde gebied geheel niet te verwachten.

Voor dit plan is geen sprake van een vergunningsaanvraag in het kader van de Natuurbeschermingswet.

Soortenbescherming

De bescherming van dier- en plantensoorten is sinds 1 april 2002 in de Flora- en faunawet geregeld. Het doel van de Flora- en faunawet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Eén van de uitvloeisels van deze regelgeving is dat de effecten van nieuwe plannen op de planten- en diersoorten die in een gebied aanwezig zijn beoordeeld dienen te worden.

Indien de groene erfafscheiding verwijderd moet worden, dient dit te gebeuren buiten het broedseizoen of binnen het broedseizoen, maar dan vooraf geïnspecteerd op broedende vogels.

Als er dan broedende vogels worden waargenomen, moet het werk uitgesteld worden.

Verder wordt verwacht dat alleen algemeen beschermde soorten aanwezig zijn, die niet actief gedood mogen worden. Het gebied zal hooguit gebruikt worden door algemeen voorkomende soorten. Deze vallen onder het lichte beschermingsregime van de Flora- en faunawet. Hiervoor geldt dat aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen op basis van een algehele vrijstelling mogelijk is, zonder dat er sprake is van procedurele consequenties. Dit betekent dat voor deze soorten de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden zonder ontheffing.

Het gebied kan gebruikt worden als foerageergebied door vleermuizen. Er is echter voldoende alternatief foerageergebied in de directe omgeving.

Conclusie

De invloed van onderhavig bestemmingsplan op de groenstructuur en de ecologische waarde is beperkt. De aanwezige waarden worden middels dit bestemmingsplan voldoende beschermd.

Er is dan ook geen ontheffing nodig in het kader van Flora en Faunawet.

Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen milieuhindergevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt.

Regelgeving

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang van het bedrijf. In de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ worden op basis van onderzoeks- en ervaringsgegevens richtafstanden aanbevolen tussen bedrijvigheid en milieuhindergevoelige functies.

Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld:

Categorie 1: grootste afstanden 0 en 10 meter;

Categorie 2: grootste afstand 30 meter;

Categorie 3: grootste afstanden 50 (3.1) en 100 (3.2) meter;

Categorie 4: grootste afstanden 200 (4.1) en 300 (4.2) meter;

Categorie 5: grootste afstanden 500 (5.1), 700 (5.2) en 1000 (5.3) meter;

Categorie 6: grootste afstand 1.500 meter.

De afstanden gelden in principe tussen enerzijds de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken, kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

In het Activiteitenbesluit zijn voorschriften opgenomen die bescherming bieden tegen hinder van bedrijven/inrichtingen die onder het Besluit vallen. Deze bescherming wordt geboden aan gevoelige objecten. De bedrijven in de omgeving hebben conform de regelgeving al rekening te houden met geluidgevoelige woningen.

Onderzoek

In en in de omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die een invloedsgebied hebben die tot in het plangebied reikt.

Conclusie

Het bestemmingsplan staat één woning toe tussen bestaande woningen. Er zijn geen bedrijven in de directe omgeving aanwezig. Bedrijven moeten reeds rekening houden met de bestaande woningen.

Gesteld kan worden dat het aspect ‘Bedrijven en milieuzonering’ geen belemmering vormt voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast met geluid.

Regelgeving

Bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen dient de geluidsituatie in beeld gebracht te worden. De geluidniveaus op de gevel van de nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidnormen. Er dient gekeken te worden naar vier bronnen van geluid, namelijk:

• wegverkeerslawaai;

• railverkeerlawaai;

• industrielawaai;

• vliegtuiglawaai.

Het juridisch kader voor wegverkeerslawaai en spoorlawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder. Verder is door de gemeente Breda het Ontheffingenbeleid Wet geluidhinder vastgesteld. Vliegtuiglawaai wordt geregeld in de Luchtvaartwet.

Voor elke bron zijn specifieke geluidzones vastgesteld. Indien ontwikkelingen van geluidgevoelige objecten buiten deze zones plaatsvinden, kan er vanuit gegaan worden dat de geluidsituatie voldoende is. Indien nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige objecten binnen een geluidzone zijn gepland, dient met akoestisch onderzoek aangetoond te worden dat een goede geluidsituatie gerealiseerd wordt.

Onderzoek

In dit bestemmingsplan is sprake van het toevoegen van één nieuwe geluidgevoelige woning.

De planlocatie ligt echter niet in een van de geluidzones. Een akoestisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

De aangrenzende wegen, zijnde de Hoolstraat en Willebrordstraat, kennen een maximum snelheid van 30 km/u. Formeel kennen wegen met deze snelheid geen wettelijke zone. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient wél onderbouwd te worden dat een goede geluidsituatie ontstaat. In dit geval is het aannemelijk dat de geluidwaarden op de gevel van de nieuwe woning beduidend lager zijn dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Dit vanwege een afschermende werking van de bestaande bebouwing aan de Hoolstraat en vanwege de beperkte verkeersintensiteiten door de eenrichtingsweg. Vanuit akoestisch oogpunt is sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Wel moet in het kader van de omgevingsvergunning worden aangetoond dat voldaan wordt aan een binnenwaarde conform het Bouwbesluit.

De nieuwe woning zelf zorgt voor een dermate geringe verkeersaantrekking, dat zonder nadere toelichting duidelijk is dat dit niet zal leiden tot verhoging van het geluiddrukniveau naar de omgeving.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'geluid' de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan niet in de weg staat.

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om dit te voorkomen dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Regelgeving

In januari 2009 is het Besluit 'Gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' in werking getreden. Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten.

Op 15 november 2007 zijn in de Wet milieubeheer onder titel 5.2 Luchtkwaliteiteisen opgenomen.

Luchtkwaliteiteisen is een implementatie van de Europese regelgeving uit 1996, en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, zwevende deeltjes (fijn stof), lood, koolmonoxide en benzeen. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de grenswaarden. Een grenswaarde geeft de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand gehouden moet worden.

Behalve voor zwevende deeltjes en stikstofdioxide voldoet de luchtkwaliteit overal in Breda aan de gestelde grenswaarden. Mede door de relatief hoge achtergrondconcentraties overschrijden de concentraties zwevende deeltjes en stikstofdioxide plaatselijk de grenswaarden. De overschrijdingen hangen in de meeste gevallen samen met het drukke verkeer.

Vanaf 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking. Conform artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is voor een ontwikkeling dat ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit, geen uitgebreid luchtkwaliteitonderzoek nodig en kan de ontwikkeling zonder toetsing aan de luchtkwaliteitseisen doorgang vinden. De definitie van 'in betekenende mate' is vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB).

Projecten die de concentratie koolstofdioxide of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling. Dit criterium is een 'of-benadering'.

Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;

• kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Op 15 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) in Staatsblad nr. 14 gepubliceerd, waarna het besluit op 16 januari 2009 in werking getreden is. Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof en stikstofdioxide, met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg. Waar in zo’n onderzoekszone de grenswaarden voor fijnstof en stikstofdioxide (dreigen te) worden overschreden, mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een ‘gevoelige bestemming’ niet toenemen. Met dit besluit is de bouw van zogenaamde ‘gevoelige bestemmingen’, zoals een school, in de nabijheid van (snel)wegen beperkt.

Plangebied

In het plangebied komt één nieuwe woning. Deze ene woning genereert een zéér beperkte toename van het verkeer welke 'niet in betekenende mate' (grens ligt bij circa 1500 nieuwe woningen) is in het kader van luchtkwaliteit.

Conclusie

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor voorgenomen initiatief.

Algemeen

De geur kan de beleving van de leefomgeving zowel positief als negatief beïnvloeden. De waardering van geur verschilt echter ook per persoon: wat de een vindt stinken, vindt de ander lekker ruiken. Hoewel de stoffen die de geur veroorzaken geen invloed hebben op de gezondheid, kan de hinder van geur toch een negatieve invloed hebben op de volksgezondheid.

Regelgeving

Behalve voor veehouderijen is er is voor geur/ stank geen op een wet gebaseerd normenstelsel van

kracht. Beleid kan zich baseren op de Herziene nota stankbeleid uit 1994, plus de aanpassingen daarop verwoord in een brief van de Minister van VROM uit 1995. Uitgangspunt is het voorkomen van (nieuwe) hinder. In het kort komt één en ander erop neer dat in het kader van de milieuvergunning het bevoegd gezag het acceptabel hinderniveau rond een bedrijf bepaalt. Planologische ontwikkelingen worden momenteel ook getoetst op het aspect geurhinder: zowel de toetsende overheid (provincie) door het vertalen van geuremissie in afstandseisen, als de industrie door het eisen van afstand aan oprukkende woonbebouwing.

Onderzoek

Invloed van geur afkomstig van bedrijven

In de omgeving van het plangebied zijn geen geurrelevante bedrijven aanwezig.

Invloed van geur afkomstig van veehouderijen

In de omgeving van het plangebied zijn geen veehouderijen aanwezig wwarvan de geurhindercontouren over het plangebied liggen. Geur is derhalve niet van invloed op de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van geurhinder is sprake van een aanvaardbaar leefklimaat. Het aspect 'geur' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan.

Algemeen

In het kader van de bestemmingsplanprocedure moet het aspect externe veiligheid onderzocht worden. Hierbij dienen de risico's in beeld gebracht te worden die het gevolg zijn van opslag, vervoer of verwerking van gevaarlijke stoffen. Risicobronnen zijn bijvoorbeeld vervoersassen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, buisleidingen en risicovolle inrichtingen.

Regelgeving

Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste regelingen zijn:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Staatsblad 2004 nr. 250;

• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Staatsblad 2010 nr. 686;

• Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke stoffen, Staatscourant 4/8/2004 nr. 147 / ontwerp Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden.

De externe veiligheidsrisico’s worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) binnen het invloedsgebied:

• Binnen de plaatsgebonden risicocontour bestaat een bepaald risico te overlijden als gevolg van een calamiteit. Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandseisen tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Binnen deze contouren gelden harde bouwrestricties. Deze restricties kunnen per risicobron verschillen.

• Het groepsrisico is een maat die aangeeft hoe groot de kans is op een ongeval met gevaarlijke stoffen met een bepaalde groep slachtoffers. Hoe hoger het groepsrisico, hoe groter deze kans. De hoogte van het groepsrisico wordt niet alleen bepaald door de aard van de risicobron, maar ook door het aantal aanwezige personen binnen het invloedsgebied daarvan. Bij veel ruimtelijke besluiten moet de hoogte van dit groepsrisico verantwoord worden. Dit noemt men de verantwoordingsplicht van het groepsrisico.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan bovengenoemde normen. Ontwikkelingen zijn niet toegestaan indien deze leiden tot een overschrijding van de grenswaarden. Van de richtwaarden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Onderzoek

Risicovolle inrichtingen

In of nabij het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die vallen onder de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid inrichtingen. Er zijn derhalve geen relevante veiligheidscontouren waarmee rekening moet worden gehouden.

Buisleidingen

In of nabij het plangebied zijn geen buisleidingen aanwezig die vallen onder de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Er zijn derhalve geen relevante veiligheidscontouren waarmee rekening moet worden gehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg en spoor

Weg

Het plangebied is gelegen op een afstand op meer dan 3000 meter van de rijksweg A27 en A16. Over beide trajecten worden gevaarlijke stoffen getransporteerd. Het plangebied valt echter buiten het invloedsgebied van gevaarlijke stoffen. Er zijn derhalve geen relevante veiligheidscontouren waarmee rekening moet worden gehouden.

Spoor

Het plangebied ligt op een afstand van circa 1500 meter van het spoortraject Breda-Tilburg. Over dit spoortraject worden gevaarlijke stoffen getransporteerd. Vanwege het vervoer van deze stoffen is er een invloedsgebied van 3000 meter.

Aangezien het plangebied is gelegen op een afstand van méér dan 200 meter van het spoortraject en de in het plangebied aanwezige personen derhalve geen significante (rekeningkundige) bijdrage leveren aan het groepsrisico wordt er, overeenkomstig artikel 7 van het (concept-) Besluit externe veiligheid transportroutes, volstaan met een beperkte beschouwing:

1. De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg:

• Het plangebied is voldoende bereikbaar voor voertuigen van hulpverleningsdiensten. De opkomsttijd bedraagt minder dan acht minuten en voldoet daarmee aan de in het Dekkings- en spreidingsplan 2011-2014 vastgestelde opkomsttijden.

• Er is voldoende dekking van de waarschuwings- en alarmeringsinstallatie en/of NL-alert.

• In de omgeving van het plangebied zijn voldoende primaire bluswatervoorzieningen aanwezig.

• Bij de realisatie zal er, zo nodig, een secundaire bluswatervoorziening, worden gerealiseerd.

2. Voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die spoorweg een ramp voordoet:

• De ontwikkeling betreft de mogelijkheid voor het toevoegen van één extra woning. De personen in deze woning zijn voldoende zelfredzaam in het geval zich op de betreffende spoorlijn een ramp voordoet. Bovendien zijn er voldoende ontsluitingswegen waardoor er voldoende mogelijkheden zijn om zich in veiligheid te brengen indien zich een ramp voordoet. En ook worden er voldoende vluchtmogelijkheden gerealiseerd.

Conclusie

In of in de directe omgeving van het plangebied zijn geen gevaar veroorzakende activiteiten of transportroutes aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'externe veiligheid' de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige karakteristieken en waarden van het plangebied en de omgeving en de voorgenomen ontwikkeling. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient deze juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Gemengd (artikel 3)

Aan de Hoolstraat en rond het Willem Alexanderplein zijn vanuit het verleden verschillende functies aanwezig. Deze diversiteit aan functies is karakteristiek voor dit gebied en om die reden waardevol om te behouden. Daarom zijn deze functies (detailhandel, bedrijvigheid, dienstverlening, cultuur en ontspanning, horeca 1, kantoren tot 500 m², maatschappelijke voorzieningen, sport) ook in onderhavig bestemmingsplan mogelijk gemaakt, waarbij tevens flexibiliteit in functies mogelijk is.

De aanwezige bestaande woningen zijn ook toegestaan. Echter, extra woningbouw, naast de huidige twee aanwezige woningen, is, conform het beleid inzake de stedelijke programmering, niet mogelijk gemaakt binnen deze bestemming. Kamerverhuur is eveneens niet wenselijk in een gebied als Teteringen.

Wonen (artikel 4)

Het betreffende perceel krijgt de bestemming "Wonen". Binnen deze bestemming mogen de gronden, naast wonen, tevens worden gebruikt voor het daarbij behorend groen, water en parkeren. Het plan bevat planregels voor de afmetingen van de woning en voor het mogelijk in de toekomst verbouwen, uitbreiden en vervangen van de dan aanwezige woning. Uitbreiding van de woning op het perceel is dus, rekeninghoudend met de betreffende bouwregels, mogelijk. Naast de woonfunctie is het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan in het hoofdgebouw. In de begripsbepaling van ‘aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit' is aangegeven wat hieronder verstaan wordt en onder welke voorwaarden deze activiteiten mogelijk zijn. Dergelijke activiteiten in een bijgebouw zijn via een afwijking van de gebruiksregels wel mogelijk als voldaan wordt aan de gestelde randvoorwaarden in de planregels (art. 3.4).

Waarde-Archeologie (artikel 5)

Bij ruimtelijke inrichting en ontwikkelingen in een gedeelte van het plangebied moet worden gezocht

naar beschermings- en inpassingmogelijkheden van eventuele archeologische waarden. De

dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ is gehanteerd voor de gebieden die conform de

archeologische beleidsadvieskaart zijn gekenmerkt als gebieden met een hoge en middelhoge

archeologische verwachting. Deze bestemming is erop gericht de archeologische belangen op

adequate wijze te beschermen. Bodemingrepen zijn op deze gronden in principe niet toegestaan; als

een ingreep dieper gaat dan 0,30 meter onder het maaiveld en een planoppervlak behelst van 100 m²

of meer is een omgevingsvergunning verplicht. Het college van burgemeester en wethouders stelt de

bepalingen in de omgevingsvergunning vast. Het principe ‘de verstoorder betaalt’ is van toepassing.

Op de gronden met deze dubbelbestemming dient in beginsel een archeologisch onderzoek

uitgevoerd te worden bij dergelijke ingrepen. De resultaten van het onderzoek worden door het

bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Indien uit onderzoeken blijkt dat geen sprake (meer) is van archeologische waarden of voldoende

maatregelen zijn genomen om de archeologische waarden te beschermen, is geen

omgevingsvergunning noodzakelijk.

Op basis van de gegevens op de Beleidsadvieskaart “Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie” blijkt dat voor het plangebied een middelhoge en hoge archeologische verwachting geldt.

Voor de nieuw ontstane kavel (in het verlengde van de woning aan de Willebrordstraat 2) is een archeologisch onderzoek verricht, aangezien er bodemverstorende activiteiten kunnen plaatsvinden die groter kunnen zijn dan 100 m² en dieper gaan dan 30 cm onder maaiveld. Naar aanleiding van dit onderzoek hoeft de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' voor dit perceel niet te worden opgenomen.

Voor de resterende twee percelen aan de Hoolstraat 23 en 25 blijft de dubbelbestemming van kracht. Indien er grondwerkzaamheden gaan plaatsvinden die een grotere oppervlakte hebben dan 100 m² en dieper gaan dan 30 cm, zal voor het verkrijgen van de benodigde omgevingsvergunning een archeologisch onderzoek uitgevoerd dienen te worden. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 7.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 7.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

De gronden zijn in eigendom van de gemeente. De kosten voor de planontwikkeling worden verrekend in de verkoopprijs van de grond. Het verhalen van de kosten is dus anderszins verzekerd en er hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden.

Conclusie

Gelet op bovenstaande bestaat er geen verplichting om tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen. De kosten worden verrekend met de verkoopprijs. Daarmee is de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan verzekerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 8.2.1). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 8.2.2).