In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Heilaarpark, Heilaarstraat 134' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2015205002-0401 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.

• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bedrijven zoals bedoeld in artikel 2, lid 1, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Een recreatieve activiteit waarbij geen nachtverblijf mogelijk is.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m2.

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel.

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Bewoning door een of meerdere personen van een daarvoor bestemd gebouw als hoofdverblijf.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

De niet-permanente bewoning die plaatsvindt in het kader van de verblijfsrecreatie.

Een gebouw dat naar de aard en inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning en waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

Kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen als bedoeld in artikel 30c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals onverharde oppervlakte waar het hemelwater naartoe wordt geleid, groene daken, wadi’s (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten, het aanbrengen of vergroten van greppels, (zak)sloten, watergangen en/of vijvers.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een woning met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).

• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

2. groen;

3. nutsvoorzieningen;

4. parkeren;

5. speelvoorzieningen;

6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mogen niet worden bebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming ‘Waarde - Archeologie’.

2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:

1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;

2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².

3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of

2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
   overige waterpartijen;

7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.

3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;

3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 10, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming ‘Bedrijf’ met de aanduiding ‘nutsvoorziening’ voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. Bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van deze planregels dient, overeenkomstig de parkeernormering uit het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid en zoals als bijlage 1 bij de regels opgenomen, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd.

2. De in lid a. bedoelde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.

3. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., met dien verstande dat aan de omgevingsvergunning (financiële) voorwaarden verbonden kunnen worden.

4. Indien het onder a. bedoelde parkeer- en stallingsbeleid gedurende de planperiode wordt gewijzigd, moet rekening worden gehouden met dezewijziging.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.

3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders
ten behoeve van die persoon of personen met een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Heilaarpark, Heilaarstraat 134".

In het zuidelijk deel van de Heilaarstraat nabij de Ettensebaan liggen twee bouwkavels voor de bouw van vrijstaande woningen nog braak. De kavels hebben geruime tijd in de verkoop gestaan. Er hebben zich echter geen kopers voor de kavels gemeld. Om de verkoopbaarheid van deze kavels te verbeteren is verzocht om deze kavels te mogen splitsen om op deze kavels twee twee-onder-één kanpwoningen te kunnen realiseren.

Het verzoek past niet in het geldende bestemmingsplan ‘Heilaarpark’ omdat hierin voor de locatie is bepaald dat maximaal twee vrijstaande woningen mogen worden gebouwd. Door splitsing van de kavels te behoeve van vier woningen kan niet aan deze regels worden voldaan.

Omdat de voorgestelde kavelsplitsing beter aansluiten op de wensen van de markt en qua situering en afmetingen past binnen de structuur en opzet van de wijk wil de gemeente meewerken aan dit initiatief. Het doel van dit bestemmingsplan is de kavelsplitsing voor de bouw van maximaal vier woningen in de vorm van tweekappers juridisch-planologisch mogelijk te maken.

Het plangebied ligt in het westen van Breda aan de zuidkant vaan de woonbuurt Heilaarpark. De locatie wordt aan de westzijde begrenst door de Heilaarstraat met aan de overzijde het bedrijventerrein IABC en aan de (de achterzijde van de woonpercelen) grenst het plangebied aan bedrijfskavels aan de Van de Reijtstraat.

Figuur 1 Globale ligging plangebied (plangebied aangeduid met rode stip)

Figuur 2 Luchtfoto plangebied en omgeving (plangebied met rood omlijnd)

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan 'Heilaarpark', vastgesteld door de gemeenteraad op 10 november 2011 en onherroepelijk vanaf 24 oktober 2012. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Woongebied'. In deze bestemming is bepaald dat binnen het plangebied maximaal twee vrijstaande woningen mogen worden gerealiseerd.

Figuur 3 Uitsnede uit bestemmingsplan 'Heilaarpark' (plangebied met rood omlijnd)

Voorliggend bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader voor de realisatie van vier woningen. Daar dit bestemmingsplan gericht is op de mogelijkheid voor het bouwen van extra woningen, is sprake van een zogenoemd ontwikkelingsplan.

In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ is de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied opgenomen, waaronder een analyse van het cultureel erfgoed. In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod en wordt de ontwikkeling beschreven. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ de sectorale milieuaspecten zoals m.e.r., water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. En tot slot is hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

In dit hoofdstuk zijn het cultureel erfgoed, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet.

Het plangebied ligt in de wijk Heilaarark in het westen van Breda. De locatie grenst aan de westzijde aan de Heilaarstraat met aan de overzijde de rand van bedrijventerrein IABC in de vorm van een een groot tuincentrum. Aan de oostzijde (da achterzijde van de kavels, grenst het plangebied aan de achterzijde van bedrijven langs de Van de Reijtstraat. Aan de Noord en zuidzijde grenst de locatie aan woonkavels met vrijstaande woningen aan de Heilaarstraat.

Het perceel is gesitueerd aan de Heilaarstraat. De Heilaarstraat is de vroegere verbindingsweg tussen Princenhage en Prinsenbeek. Dit gedeelte van de straat wordt nu voornamelijk gebruikt voor bestemmingsverkeer en fietsers, omdat de straat doodlopend is gemaakt voor autoverkeer. Er is aan weerszijden van de Heilaarstraat een trottoir aanwezig. Fiets- en autoverkeer is niet gescheiden.

In de omgeving van de percelen staan hoofdzakelijk vrijstaande woningen op ruime kavels, al dan niet in combinatie met bedrijven aan huis. Omdat de Heilaarstraat voornamelijk vrijstaande woningen op ruime percelen bevat is er op deze percelen veel groen aanwezig. Dit zorgt ervoor dat de straat een landelijk groene uitstraling heeft. Daarnaast is enkele jaren geleden laanbeplanting aangebracht aan weerszijden van de straat.

Figuur 4: Vrijstaande woningen aan beide zijden van het plangebied: links Heilaarstraat 132 en rechts Heilaarstraat 136A

Aan de voor en achterzijde van het plangebied is bedrijfsbebouwing aanwezig. Aan de voorzijde (aan de overzijde van de Heilaarstraat) staat een groot tuincentrum. En aan de achtezijde van het plangebied staan bedrijfgebouwen die gesitueerd zijn langs de Van de Reijtstraat.

Figuur 5: bedrijfsbebouwing aan voor- en achterzijde van het plangebied

Het Bredase erfgoed vormt de basis van de Bredase identiteit en vormt mede de basis van de ruimtelijke ontwikkeling van Breda. In de nota Erfgoedvisie Breda 2008-2013 is dit belang erkent en vastgelegd. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting worden de aanwezige cultuurhistorische waarden (archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven of en zo ja, hoe deze waarden beschermd moeten worden.

Archeologie

Op basis van de gegevens op de Beleidsadvieskaart “Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie” blijkt dat voor het plangebied een middelhoge archeologische verwachting geldt en voor een klein deel een middelhoge of hoge archeologische verwachting (figuur 5).

Figuur 6: Uitsnede beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie (plangebied globaal met rood omlijnd)

Terreinen met een middelhoge archeologische verwachting

Voor locaties met een middelhoge archeologische verwachting geldt dat bodemingrepen die dieper gaan dan 0,30 m-mv en een planoppervlak behelzen van 100 m² of meer in principe niet zijn toegestaan, tenzij door het bevoegd gezag van de gemeente Breda een gunstig selectiebesluit is afgegeven. In alle overige gevallen is een aanlegvergunning verplicht. Het college van B&W stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing.

Plangebied

Het bovenstaande betekent dat een archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden alvorens het plangebied bebouwd mag worden. In augustus 2016 is dit benodigde onderzoek uitgevoerd, waarna op 1 september 2016 een selectiebesluit is genomen tot vrijgaven van het te bebouwen perceel.

Historische geografie

In het plangebied zijn geen cultuurhistorische relicten aanwezig. In de omgeving van het plangebied zijn deze wel aanwezig. De Heilaarstraat stond van oorsprong bekend als Kerkweg van Burgst of Burgste Dreef. Het gebied wordt in oost-westelijke richting doorsneden door de centraal gelegen weg Heilaarpark, oorspronkelijk de Leursebaan geheten. De Leursebaan was een belangrijke middeleeuwse verbindingsroute van Breda naar het Leur via het Liesbos. Ten noorden van de voormalige Leursebaan liggen de deels nog zichtbare relicten van het voormalige landgoed Heilaar.

Gebouwd erfgoed

Binnen het plangebied bevinden zich geen beschermde monumenten en panden van cultuurhistorische waarde (locatie is onbebouwd).

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid samengevat.

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de bouw van vier woningen in de vorm van twee tweekappers aan de Heilaarstraat in Heilaarpark. Het plan sluit door het aanbieden van grongebonden woningen op kleinere kavels beter aan op de marktvraag. Daarnaast sluiten twee tweekappers beter aan op de ruimtelijke structuur van de Heilaarstraat dan drie kleinere vrijstaande woningen. In de ritmiek van de bebouwing aan deze straatzijde zijn twee bebouwingsblokken namelijk beter passend dan drie losse hoofdgebouwen.

Structuur

Het plangebied bestaat uit twee te splitsen braakliggende nieuwbouwkavels in het zuidelijk deel van de Heilaarstreaat aan de rand van de woonwijk Heilaarpark. De percelen hebben een oppervlak van ongeveer 1100-1150 m². Door splitsing van deze percelen ontstaan vier kavels van ongeveer 550-600 m². Op deze percelen mogen twee twee-onder-één kapwoningen worden gebouwd. Een voorwaarde hierbij is dat de woningen aan de zijde waar ze niet aan elkaar zijn gebouwd, op een afstand van minimaal 5 meter vanaf de zijdelingseperceelsgrens moeten komen te staan. Daarnaast wordt een verplichting opgelegd om de woningen verplicht op te richten met een kap en niet met een platdak en ook dat deze kap per tweekapper als één samenhangende kap wordt uitgevoegd, zodat de tweekappers een duidelijke uitstraling van één bouwmassa krijgen. Middels deze randvoorwaarden passen de nieuwe woningen in de stedenbouwkundige structuur van de Heilaarstraat aangezien ze dan als bouwmassa qua uitstraling vergelijkbaar zullen zijn met vrijstaande woningen die voornamelijk in dit deel van de Heilaarstraat staan.

Uitgangspunten/bouwregels

De woningen die op de kavels gebouwd mogen worden dienen aan nagenoeg dezelfde bouwregels te voldoen als voor bestaande woningen aan de Heilaarstraat in de wijk Heilaarpark. Dit betekent dat de bouwregels van het bestemmingsplan Heilaarpark ook voor de nieuwe woningen op de gesplitste kavels worden opgenomen.

Voor de nieuwe woningen worden de volgende bouwregels opgenomen:

• half vrijstaande woningen met een maximaal bebouwingspercentage van 50% tot een maximaal bebouwd oppervlak van 200 m²;

• Hoofdgebouwen mogen een maximale goothoogte van 6 meter, een maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximale bouwdiepte van 12 meter hebben;

• De afstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens dient, aan de zijde waar de half vrijstaande woningen niet aan elkaar worden gebouwd minimaal 5 meter te zijn. Dit is afwijkend van het geldende bestemmingsplan waar deze afstand minimaal 2,5 meter dient te zijn bij halfvrijstaande woningen;

• Aan-, uitbouwen en bijgebouwen mogen een goothoogte hebben van maximaal 3 meter en een bouwhoogte van maximaal 5 meter;

• De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens voor aan-, uitbouwen en bijgebouwen is of in de perceelsgrens of minimaal op 1 meter afstand daarvandaan.

Parkeren

Voor een grondgebonden woning in dit gebied geldt een parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per woning. Bij elke nieuwe woning komt voldoende ruimte voor twee parkeerplaatsen op eigen terrein.

De gevraagde extra woningen leiden dus niet tot een hogere parkeerdruk in de omgeving.

Breda wil een stad zijn waarin mensen graag wonen, werken en recreëren. Leefbaarheid en duurzaamheid zijn hiervoor sleutelbegrippen. Een gezond en veilig woonmilieu is hierbij van groot belang. Daarnaast hebben bedrijven ruimte nodig om zich te ontwikkelen en dient er voldoende groen te zijn voor natuurontwikkeling en recreatie. Om dit te kunnen bereiken dient bij ruimtelijke ontwikkelingen integraal naar het gebied te worden gekeken en zullen alle, soms tegenstrijdige,

belangen zo goed mogelijk op elkaar af gestemd moeten worden. Hierbij dient niet alleen gekeken te worden naar de huidige situatie, maar ook naar toekomstige ontwikkelingen die invloed hebben op het leefklimaat in het te ontwikkelen gebied en zijn omgeving.

Dit plangebied heeft een woonbestemming voor 2 woningen. Het woongebied wordt uitgebreid naar 4 woningen in het plangebied.

Het plangebied is gelegen aan de Heilaarstraat. Aan de oost zijn bedrijven gesitueerd en aan de westzijde detailhandel. Aan de noord en zuidzijde wordt het perceel begrensd door woningen.

Gezien de beperkte grootte van het planvoornemen wordt het uitvoeren van een milieueffectrapportage niet noodzakelijk geacht. De activiteit komt voor in de bijlage van het Besluit m.e.r., maar omdat het beneden de drempelwaarde blijft, is een m.e.r. (beoordeling) niet verplicht.

Een motivering betreffende de milieubeoordeling van het planvoornemen is noodzakelijk. In de navolgende paragrafen worden de milieuaspecten beoordeeld in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Een bodemverontreiniging kan een risico’s opleveren voor gezondheid of milieu. Deze risico's zijn in het verleden vrijwel altijd overschat. Daarom is het beleid de afgelopen jaren veranderd en wordt niet

meer iedere verontreiniging gesaneerd. In plaats hiervan wordt er getoetst of er bij het voorgenomen gebruik van de locaties risico’s zijn en zo ja, welke maatregelen noodzakelijk zijn om deze risico’s weg

te nemen. In de praktijk komt het er op neer dat verontreinigingen meer “beheerd” worden in plaats van gesaneerd.

In het plangebied is voldoende onderzocht conform de bodemkwaliteitskaart die voor Breda is opgesteld.

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast

met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed door geluid ten gevolge van onrust en slapeloosheid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor

beschadigen en ook de verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een

noodzaak gevoeld.

Regelgeving

Om deze zaken te ondervangen zijn normen opgenomen in wetten. Met name de Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in dit kader van belang. Deze normen ondervangen

echter slechts voor een deel de problemen. Zo richt de wetgeving zich op zogenaamde gevoelige objecten zoals woningen, scholen en ziekenhuizen. Over het geluid in natuur- en of buitengebieden

zijn geen normen in wetten opgenomen, terwijl geluid ook daar als storend kan worden ervaren. Dit gegeven wordt ook in het Nationaal Milieu Plan onderkend. Om de leefbaarheid te verbeteren of ten

minste te handhaven, richt het beleid zich vooral op de bron van het geluid.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht worden. De geluidsniveaus op de gevel van nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. De volgende bronnen van geluid

zijn relevant:

• wegverkeerslawaai

• spoorlawaai

Het juridisch kader voor wegverkeerslawaai en spoorlawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Verder is door de gemeente Breda het ontheffingenbeleid Wet geluidhinder vastgesteld. Hierin zijn

regels omtrent het verlenen van hogere waarden vastgelegd. Geluidbronnen van inrichtingen in het kader van de Wet milieubeheer worden op basis van de methodiek van de VNG in kaart gebracht.

Deze geluidbronnen worden nader besproken in het kopje ‘bedrijven’. In onderhavig bestemmingsplan is enkel sprake van geluid afkomstig van wegverkeer.

Onderzoek

Door Wematech Milieu Adviseurs B.V. is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai verricht ten behoeve van de nieuwbouwontwikkeling, kenmerk FG60160386.R001-0, projectnummer AWV-60160386, d.d. 8 november 2016.

De ontwikkelingen ligt binnen de zones van de spoorlijnen Breda-Rotterdam (800m ). Gezien de grote afstand tot de spoorlijnen 680 meter, de aanwezigheid van geluidschermen langs het spoor en afschermende bebouwing tussen het spoor en het plangebied is de geluidbelasting ter plaatse van de ontwikkelingen naar verwachting beperkt.

Wegverkeerslawaai

De nieuwe ontwikkelingen liggen binnen de geluidzones van de volgende wegen:

• Heilaarstraat;

• Ettensebaan

• IABC.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting ten gevolgen van de Ettensebaan en de IABC ter plaatse van de nieuwe woningen ten hoogste 53 dB is.

Conclusie

De locatie wordt geluid belast door wegverkeerslawaai. Een beschikking voor een hogere grenswaarde geluid dient te worden aangevraagd, en te worden verleend

Algemeen

Door luchtverontreiniging van onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral dicht langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog

zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met

de luchtkwaliteit ter plaatse.

Regelgeving

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De Wet luchtkwaliteit is een implementatie van de Europese regelgeving en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen

zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, fijn stof (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen. Naast de Wet luchtkwaliteit zijn bij beoordeling van de luchtkwaliteit de handreiking NIBM (Niet in

Betekenende Mate), het besluit gevoelige bestemmingen en rekenregels projectsaldering van toepassing. In het algemeen kan gesteld worden dat nieuwe ontwikkelingen er niet toe mogen leiden

dat de grenswaarden worden overschreden. Indien dit toch het geval is, kan onderzocht worden of het mogelijk is om met maatregelen toch te voldoen aan de normen. Hierbij hebben bronmaatregelen de

voorkeur. Indien dit niet mogelijk is kunnen overdrachtsmaatregelen of in het uiterste geval maatregelen bij de ontvanger worden genomen.

Onderzoek

De nieuwe ontwikkelingen bevinden zich buiten de invloedszone van rijkswegen of provinciale wegen. Op basis hiervan vormt het Besluit gevoelige bestemmingen geen belemmering. In het plangebied worden maximaal 100 nieuwe woningen gebouwd. De totale toename aan woningbouw en/of overige bebouwing voldoet aan het criterium Niet In Betekenende Mate (NIBM), zoals gedefinieerd in de Handreiking Besluit NIBM (500 woningen). Dit betekent dat de voorgenomen ontwikkelingen gezien de beperkte omvang, vrijwel geen invloed hebben op de luchtkwaliteit. Er zijn op basis hiervan geen aanvullende berekeningen luchtkwaliteit noodzakelijk.

Conclusie

Het bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke kaders ten aanzien van de luchtkwaliteit.

Algemeen

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of de betreffende transportroute.

Regelgeving

Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste regelingen zijn:

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Staatsblad 2004 nr. 250;

Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Staatsblad 2010 nr. 686;

Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), Staatsblad 2013 nr. 465.

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden.

De externe veiligheidsrisico’s worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) binnen het invloedsgebied.

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan normen vermeld in bovengenoemde regelgeving. Een ontwikkeling is niet toegestaan indien deze leidt tot een overschrijding van de grenswaarden. Van de richtwaarden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Onderzoek

Bedrijven en buisleidingen

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)

Het plangebied is niet gelegen in of nabij een risicocontour van een risicobedrijf en / of buisleiding vallende onder werkingssfeer van bovenvermelde besluiten.

Transportroutes

Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Spoor en weg

Op een afstand van ruim 1000 meter van de ontwikkeling is de spoortrajecten Breda – Roosendaal en Breda – Dordrecht gelegen. Over deze trajecten worden gevaarlijke stoffen vervoerd.

Op een afstand van ruim 700 meter van de ontwikkeling is Rijksweg A27 gelegen. Over deze Rijksweg worden gevaarlijke stoffen vervoerd.

De ontwikkeling is gelegen in het invloedsgebied van zowel de spoortrajecten als de Rijksweg.

Omdat de afstand meer bedraagt dan 200 meter kan er op grond van de artikel 7 van het Bevi worden volstaan met een beperkte groepsrisico verantwoording.

Verantwoording groepsrisico, artikel 7

1. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg en

1. De opkomsttijd bedraagt ongeveer 12 minuten. Er is geen sprake van een zorgfunctie en/of zeer kwetsbare objecten. De opkomsttijd voldoet hiermee aan de in het Dekkings- en spreidingsplan 2015 – 2019 vastgestelde opkomsttijden.

2. Het plangebied is voldoende bereikbaar voor voertuigen van hulpverleningsdiensten.

3. Het plangebied ligt binnen de cirkel van goede hoorbaarheid van de waarschuwings- en alarmeringsinstallatie. Het plangebied valt binnen het dekkingsgebied van NL-alert.

4. In de nabijheid van de ontwikkeling is secundair bluswater aanwezig.

2. voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg een ramp voordoet.

1. Het betreft een beperkte toename van het aantal persone (uitbreiding van 2 naar 4 woningen). Er zijn voldoende vluchtwegen. Er is geen sprake van (structurele) aanwezigheid van groepen verminderd zelfdredzame personen.

Conclusie

Voor de ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect externe veiligheid.

De watertoets heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerende waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening. Dit proces komt in samenwerking met de gemeente en het waterschap Brabantse Delta tot stand.

Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro.

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hebben hun keuren geharmoniseerd. Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, berging, afvoeren.

Het beleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen).

Met de inwerkingtreding van de nieuwe Waterwet (2009) is duidelijker omschreven wie waar verantwoordelijk voor is. Een van de zaken die hier uit voortvloeien is dat een particulier in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater en grondwater op zijn eigen terrein. In dit kader verwacht de gemeente meer inspanning van de particulier om zelf maatregelen te nemen om wateroverlast te voorkomen. Hierbij kan worden gedacht aan de aanleg van retentievoorziening op eigen terrein bijvoorbeeld met groene daken.

De voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater is 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Ten aanzien van de waterkwaliteit is de voorkeursvolgorde: 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'. Voor nieuwbouwinitiatieven is het uitgangspunt dat deze 'waterneutraal' dienen te zijn. Voorkomen moet worden dat het water versneld afvoert ten gevolge van een toename van het verhard oppervlak.

Schone oppervlakken worden in principe niet op het rioleringssysteem aangesloten. Het toepassen van uitlogende (bouw)materialen is ongewenst

Om de waterkwaliteit te verbeteren, wordt ook in bestaande situaties waar mogelijk schoon verhard oppervlak afgekoppeld van het rioolstelsel waardoor het gemengd stelsel minder wordt belast. Hiermee wordt het aantal overstortgebeurtenissen met vervuild water vanuit het gemengde stelsel verminderd.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m2) te worden geborgen. Bij een duurzame invulling kan hier van af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm.

Beschrijving

Het plangebied is onverhard. Aan de oostzijde van het perceel ligt een watergang categorie B. Deze waterloop dient te worden gehandhaafd.De watergang plus de insteek van de watergang liggen buiten het plangebied, buiten de te bebouwen kavels. Bouwen tot aan de insteek van deze watergang is dus niet mogelijk op basis van dit bestemmingsplan.

Het regenwater wordt op eigen terrein geïnfiltreerd. Dit kan door de toepassing van een waterbergingsvoorziening zoals beschreven in de planregels. Een overloop voor overtollig regenwater is mogelijk op de watergang aan de oostzijde van het perceel.

Het afvalwater dient op het gemeentelijke riool in de Van de Reijtstraat te worden aangesloten.

De toepassing van uitlogende bouwmaterialen is niet toegestaan.

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Natuur is een vast onderdeel van de kwaliteit van de stad. Natuur kent een grote diversiteit, wat blijkt uit een toename van de soortenrijkdom van zowel planten als dieren.

Natuur heeft verschillende functies: van voetbalveldje in de straat tot leefgebied van de das. Ook in de woonwijken is natuur dichtbij huis te vinden. Op loopafstand (zo’n 200 meter) zijn er groen-rustplaatsen.

Huidige ecologische kwaliteit

De ecologische waarden beperken zich tot een verruigd grasland en een oudere eikenboom op het perceel. Daarnaast ligt er aan de oostzijde van het perceel een slootje waar niet permanent water in staat.

Ruimtelijke beleid

De Brabantse natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd.

Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is in 1990 de ecologische hoofdstructuur (EHS) door het rijk vastgesteld in het “Natuurbeleidsplan”. Aansluitend heeft de provincie de EHS vast gelegd in de Verordening Ruimte (2014). De doelstelling van de EHS is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. Dit dient onder andere te door middel van de ruimtelijke veiligstelling in bestemmingsplannen.

Een onderdeel van de EHS is de ecologische verbindingszones (EVZ’s). Dit zijn stroken natuur die natuurgebieden met elkaar moeten gaan verbinden om zo de versnippering tegen te gaan. Dit hoeft niet aaneengesloten natuurstroken te zijn, het mogen ook kleine vlakvormige landschapselementen.

Per ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de mogelijke effecten op EHS en EVZ’s. Hiervoor dient per ontwikkeling dan ook een natuurwaardenonderzoek te worden uitgevoerd. Omdat het plangebied op afstand ligt en er ook door het plan geen externe effecten te verwachten zijn op de EHS en EVZ’s is een onderzoek niet nodig.

Aansluitend op de EHS heeft de gemeente Breda een ecologische groenstructuur opgesteld. Het beleid is er op gericht om de bestaande ecologische groenstructuur te handhaven en waar mogelijk te versterken. Waar handhaving van de bestaande structuur niet mogelijk is, dient dit gecompenseerd te worden. Hierbij is het van vitaal belang voor het systeem dat de ecologische verbindingen in stand blijven.

De sloot ten oosten van het kavel maakt wel onderdeel uit van het gemeentelijke ecologische netwerk en wordt beheerd door de gemeente Breda. Tevens maakt de berm met daarin de bomen onderdeel van dit gemeentelijk ecologisch netwerk.

Figuur 9: Gemeentelijke ecologische hoofdstructuur

Ook voor de GEHS geldt dat er per ontwikkeling rekening gehouden dient te worden met de mogelijke effecten op gemeentelijke groenstructuur.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied betreft het Ulvenhoutse bos. Gezien de ligging van het plangebied op grote afstand van het Natura 2000 gebied en de zeer beperkte toename van de uitstoot van stikstof (18 voortuigbewegingen per etmaal en 3 verwarmingsinstallatie) is de stikstof depositie op het Ulvenhoutse Bos lager dan 0,051 mol/ha/jaar. Hierdoor is er geen meldingsplicht in het kader van de natuurbeschermingswet 1998.

Soorten beleid

Sinds 1 april 2002 is de Flora- en faunawet van kracht. Het doel van deze wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Een van de uitvloeisels van deze regelgeving is dat de effecten van nieuwe plannen op de planten- en diersoorten die in een gebied aanwezig zijn beoordeeld dienen te worden. Indien de nieuwe plannen een negatieve invloed heeft op de aanwezige soorten dient ontheffing aangevraagd te worden. Of deze ontheffing verleend wordt is afhankelijk van de bijzonderheid van de soorten en het al dan niet nemen van compenserende maatregelen.

Op 1 maart 2016 is er een Quickscan uitgevoerd met als conclusie dat er geen significante effecten te verwachten zijn op beschermde soorten indien de bomen behouden blijven. Met uitzondering van algemeen beschermde soorten waarvoor een algemene vrijstelling geldt. (zie bilage bij deze toelichting)

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder

veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te

bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen (woningen, scholen etc.) ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en

woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Regelgeving

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang van het bedrijf. In de uitgave “Bedrijven en milieuzonering” uitgegeven door de VNG (2009) is per

bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende

categorieën ingedeeld.

Categorie 1 grootste afstanden 0 en 10 meter

Categorie 2 grootste afstand 30 meter

Categorie 3 grootste afstanden 50 en 100 meter

Categorie 4 grootste afstanden 200 en 300 meter

Categorie 5 grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in

bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de

invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek

Ten westen van het plangebied is detailhandel bestemd en ten oosten van het plangebied zijn vestigingen van categorie maximaal 2 bedrijven mogelijk.

De afstand tussen de inrichtingsgrenzen en het kavel zijn zowel aan de oostzijde als aan de westzijde minimaal 10 meter. Ten aanzien van de bedrijven dient een afstand tot 30 meter tot de woningen aangehouden te worden.

Conclusie

De woonbestemmingen en de bedrijfsbestemmingen kunnen op goede wijze worden afgestemd.

heid.

Algemeen

De geur kan de beleving van de leefomgeving zowel positief als negatief beïnvloeden. De waardering van geur verschilt echter ook per persoon: wat de een vindt stinken, vindt de ander lekker ruiken. Hoewel de stoffen die de geur veroorzaken geen invloed hebben op de gezondheid, kan de hinder van geur toch een negatieve invloed hebben op de volksgezondheid.

Behalve voor veehouderijen is er is voor geur/ stank geen op een wet gebaseerd normenstelsel van kracht.

Invloed van geur afkomstig van bedrijven

In de omgeving van het plangebied zijn geen geurrelevante bedrijven.

Invloed van geur afkomstig van veehouderijen

In de omgeving van het plangebied zijn geen veehouderijen aanwezig.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van geurhinder is er sprake van een aanvaardbaar leefklimaat. Het aspect geurhinder staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

Gemeente Breda heeft de Ambitie in 2044 CO2 -neutraal te zijn. Duurzaamheid wordt geborgd door gebouwen geschikt te maken voor toekomstige energievoorzieningen. Het borgen van duurzaamheid kan door:

• Compacte bouwvorm en goede isolatie, oriëntatie op de zon etc.;

• ruimte in een gebouw reserveren voor installaties en nieuwe technieken zoals warmtepomp en zonnecellen;

• ruimte in een gebied reserveren voor collectieve installaties om duurzame energie op te wekken;

• flexibele energie-infrastructuur aanleggen die eenvoudig is aan te passen aan nieuwe energiebronnen etc. (al in ontwerpfase).

Ook kan een gebouw worden doorgerekend met GPR of en greencalc, waardoor de milieubelasting van het gebouw meetbaar wordt en projecten onderling vergelijkbaar worden.

Een energielabel is verplicht voor onder andere niet industriële gebouwen en voor gebouwen waar geen EPC geldt: De Europese richtlijn Energieprestatie voor Gebouwen EPDB 2002/91/eg stelt dat voor elk gebouw bij verandering van huurder of eigenaar transparantie over de energetische kwaliteit gegeven moet worden (Energiecertificaat, energie index en energielabel).

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

1. beperken energieverbruik;

2. toepassen duurzame energiebronnen;

3. efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

De ontwikkelaar wordt gevraagd naar de aanvullende ambities op het gebied van duurzaamheid, zodat in een vroeg stadium meegedacht kan worden over zaken als materialisering, duurzame grondstoffen en gesloten grondbalans.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige karakteristieken en waarden van het plangebied en de omgeving en de voorgenomen ontwikkeling. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient deze juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemming.

Wonen (artikel 3)

De gronden voor de te bouwen woningen in het plangebied zijn bestemd als wonen. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn de woningen, de tuinen, eventuele achterpaden en andere privé-ruimten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot. Het bestemmingsplan bevat planregels voor de bouw van de woningen. De planregels bieden ook ruimte voor het beperkt uitbreiden van de woning.

Om de stedenbouwkundige randvoorwaarden zoveel mogelijk planologisch te verankeren zijn de volgende regels opgenomen:

• woningen mogen enkel worden gebouwd in de vorm van het woningtype twee-aaneenwoningen;

• de woningen moeten, aan de zijde waar ze niet aan elkaar zijn gebouwd, op een afstand van minimaal 5 meter vanaf de zijdelingseperceelsgrens komen te staan;

• de woningen moeten opgericht worden met een kap en niet met een platdak;

• per blok van de twee-aaneenwoningen moet de kap als één samenhangende kap wordt uitgevoerd, zodat de tweekappers een duidelijke uitstraling van één bouwmassa krijgen.

Middels deze randvoorwaarden passen de nieuwe woningen in de stedenbouwkundige structuur van de Heilaarstraat aangezien ze dan als bouwmassa qua uitstraling vergelijkbaar zullen zijn met vrijstaande woningen die voornamelijk in dit deel van de Heilaarstraat staan.

Gebruik

Naast de woonfunctie is het uitoefenen van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan. In de begripsbepaling van 'aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit’ is aangegeven wat hieronder verstaan wordt en onder welke voorwaarden deze activiteiten mogelijk zijn.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 7.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 7.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

De gronden zijn (nog) in eigendom van de gemeente. De kosten voor deze ruimtelijke procedure zitten verrekend in de verkoopprijs van de grond. Het verhalen van de kosten is dus anderszins verzekerd en er hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden. De kosten voor de bouw van de woningen zijn (uiteraard) voor rekening van de koper.

Conclusie

Gelet op bovenstaande bestaat er geen verplichting om tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen. De kosten worden verrekend met de verkoopprijs. Daarmee is de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan verzekerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 8.2.1). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 8.2.2).