In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Hoge Vucht, Petegemstraat' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2015219002-0401 van de gemeente Breda;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw;

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de (bedrijfs)woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht;

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden;

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons;

de grens van een bestemmingsvlak;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel;

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en andere daarmee vergelijkbaar groen;

woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde of richtwaarde voor het risico is bepaald, die in acht genomen moet worden;

het bieden van zorg aan familieleden die hulpbehoevend zijn op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen;

een functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;

een geschakelde woning met een omheinde tuin/binnenplaats (patio), waarbij de patio aan minimaal twee (delen van verschillende) zijdes wordt begrensd door de woning zelf. Aan de overige zijdes dient de patio te worden begrensd door een omheining of door aangrenzende (patio)woningen.

Een patiowoning bestaat voor het grootste deel uit één bouwlaag. Een eventuele tweede bouwlaag is qua oppervlak kleiner dan het oppervlak van de begane grond en is hoogstens aan één zijde geschakeld met de tweede bouwlaag van een aangrenzende (patio)woning;

bewoning door een of meerdere persoon van een daarvoor bestemd gebouw als hoofdverblijf;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

kwaliteit van een gebied dat bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg;

een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

een te verplaatsen/verwijderen bouwwerk bestaande uit een bouwlaag, alsmede een stacaravan die gelet op de feitelijke omstandigheden als bouwwerk wordt aangemerkt, geschikt en ingericht ten dienste van woon-, dag- of nachtverblijf en ingericht ten behoeve van tijdelijke bewoning;

een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt;

Een woning voor mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking die begeleiding en zorg nodig hebben.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

bij de toepassing van de bouw- en bestemmingsgrenzen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw-, of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

• voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

• indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;

• indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil (NAP);

• indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen, bermen, bomen, beplanting;

2. water;

3. geluidbeperkende voorzieningen;

4. parken en plantsoenen;

5. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;

met daaraan ondergeschikt:

6. nutsvoorzieningen;

7. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;

2. verkeer;

met daarbij behorend(e):

3. groen;

4. nutsvoorzieningen;

5. parkeren;

6. wegen, straten en paden;

7. water.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7 voor:

1. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer mag zijn;

2. het gebruik en/of (ver)bouwen van een bijgebouw bij een bestaande woning, niet zijnde een zorgwoning, als afhankelijke woonruimte in het kader van mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. de zorgvraag afgeleid dient te kunnen worden uit een indicatie in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning en beperkt dient te blijven tot het verlenen van zorg aan familieleden;

3. de afhankelijke woonruimte niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

4. er geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmering ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

5. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte moet worden beëindigd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of afhankelijke woonruimte;

3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

2. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 10, en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming ‘Bedrijf’ met de aanduiding ‘nutsvoorziening’ voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. Bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van deze planregels dient, overeenkomstig het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, dan wel in hetzelfde bouwvlak te worden gerealiseerd en instandgehouden te worden gehouden.

2. In afwijking van het bepaalde in lid a., wordt ter plaatse van de aanduding 'Zorgwoningen (zw)' de norm van 0,6 parkeerplaatsen per woning gehanteerd.

3. De in lid a. en b. bedoelde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.

4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., met dien verstande dat aan de omgevingsvergunning (financiële) voorwaarden verbonden kunnen worden.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.

3. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Hoge Vucht, Petegemstraat".

De locatie van het voormalige zwembad De Wisselslag aan de Petegemstraat, ook wel bekend als het Wisselslagterrein is in eigendom van de gemeente. De gemeente wenst deze locatie te verkopen ten behoeve van woningbouw. Voor de ontwikkeling van het terrein zijn met drie initiatiefnemers drie woningbouwplannen ontwikkeld op twee plots met in totaal een programma van maximaal 25 grondgebonden woningen en 16 zorgappartementen.

1. Noordelijk Plot, dit is het noordelijk plot waar door een samengestelde groep particulieren georganiseerd in een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) 17 grondgebonden wil realiseren.

2. Zuidelijk plot, deelplan 1, dit is het noordelijk deel van het zuidelijk plot waarop een ontwikkelaar 8 grondgebonden woningen wenst te realiseren, waarbij de kopers uit een catalogus een woning kunnen kiezen.

3. Zuidelijk PLot, deelplan 2, dit is het zuidelijk deel van het zuidelijk plot waar 16 appartementen voor personen met een beperking zijn voorzien.

Omdat de voorgestelde ontwikkeling past binnen het beleid van de gemeente om meer grondgebonden woningen en kleinschalig wonen in de vorm van particulier opdrachtgeverschap te bouwen, wil de gemeente meewerken aan dit initiatief.

Het doel van dit bestemmingsplan is de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

Het plangebied aan de Petegemstraat ligt in de wijk Hoge Vucht in het noorden van Breda. Het plangebied wordt begrenst door de Petegemstraat in het westen, het water langs de Zwarte dijk in het noorden, groenvoorzieningen grenzend aan het Wommelgenhof in het oosten en groenvoorzieningen grenzend aan buurthuis de Wegwijzer aan de Steendorpstraat in het zuiden. In figuur 1 is de ligging en de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1: Ligging plangebied

In het nu geldende bestemmingsplan voor de wijk Hoge Vucht is het plangebied niet opgenomen, omdat toen nog te veel onduidelijk was over de ontwikkeling van de locatie. Het gehele plangebied ligt daarom in het 'oude' bestemmingsplan Hoge Vucht, vastgesteld door de gemeenteraad op 29 februari 1996 en onherroepelijk per 9 mei 1996. Op onderstaande figuur is een uitsnede van de plankaart weergegeven.

Figuur 2: Uitsnede uit bestemmingsplan Hoge Vucht

Uit de kaart blijkt dat het plangebied deels bestemd is als “Recreatieve voorzieningen” en deels als "Wijkgroen". Daarnaast heeft het plangebied de aanduidingen "wonen" en "maatschappelijke-, religieuze-, (para)medische-, sociale- en culturele doeleinden". Binnen het bouwvlak mogen woningen worden gebouwd in drie bouwlagen. Het huidige plan betreft echter de bouw van woningen die voor een deel buiten het bestaande bouwvlak komen te staan. Daarnaast wordt de bouw van de woningen nu beperkt tot een maximale hoogte van 10 meter en wordt ook het maximaal aantal woningen vastgelegd.

Voorliggend bestemmingsplan vormt het planologisch kader voor de ontwikkeling en het beheer van maximaal 41 woningen binnen twee bouwvlakken aan de Petegemstraat. Daar dit bestemmingsplan gericht is op een nog te ontwikkelen bouwplan, is er sprake van een zogenoemd ontwikkelingsplan.

In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ zijn allereerst een analyse van de archeologie en het cultureel erfgoed opgenomen. Vervolgens wordt een ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied weergegeven. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de in het plangebied te verwachten ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ de sectorale milieuaspecten zoals m.e.r., water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Tot slot is hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens het cultureel erfgoed, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet. Aansluitend is de geplande ontwikkeling beschreven.

Cultureel Erfgoed

In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting worden de aanwezige cultuurhistorische waarden (archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie

Het plangebied is gelegen in het voormalige veengebied Hoge Vucht. Dit gebied werd afgeveend in de 14e eeuw. Het kleidek is vooral in de periode 1400-1550 gevormd en daarna aangevuld bij de militaire inundaties. Tot de bouw van de woonwijk Hoge Vucht was dit ook een beemdengebied. De turfwinning in het plangebied betekend echter niet automatisch dat er geen archeologische sporen aanwezig zijn. Als gevolg van de ontginning zullen deze zich dieper onder het maaiveld bevinden en zijn deze waarschijnlijk goed afgeschermd door de aanwezige kleilaag.

Figuur 3: Uitsnede uit de Beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie

Op basis van de gegevens op de Beleidsadvieskaart “Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie” blijkt dat voor het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde geldt. Bodemingrepen zijn in gebieden met een lage archeologische verwachtingswaarde in principe toegestaan. Archeologisch vooronderzoek is uitsluitend noodzakelijk bij MER-plichtige projecten en grootschalige inrichtingsplannen die een oppervlak van 5 ha of meer omvatten. Het project voor de bouw van de woningen is niet MER-plichtig en de bouwvlakken waarbinnen de woningen gebouwd gaan worden hebben een kleiner gezamenlijk oppervlak dan 5 ha. Een archeologisch onderzoek is derhalve niet nodig.

Historische geografie

De Hoge Vucht was van oudsher een nauwelijks bewoonde polder ten zuiden van de Lage Vuchtpolder. De polders kennen als gevolg van ontveningen in de veertiende en vijftiende eeuw een karakteristieke polderverkaveling van smalle, langgerekte kavels in noord-zuidrichting. Tot circa 1960 bleef de polder voornamelijk een agrarisch gebied, daarna ontwikkelde de Hoge Vucht zich als grootschalige woonwijk.

Binnen het plangebied bevinden zich geen historisch waardevolle relicten. Direct ten noorden van het plangebied ligt de Zwarte Dijk die behalve als waterkering ook dienst deed als verdedigingslinie ten tijde van de Tachtigjarige Oorlog.

Gebouwd erfgoed

In het plangebied bevinden zich geen beschermde monumenten.

De woonwijk Hoge Vucht is gelegen aan de noordrand van de stad en vormde, toen het gebouwd werd in de jaren '60 een aanzienlijke uitbreiding van de stad. De Hoge Vucht is een typerend voorbeeld van een wijk uit de jaren zestig: een wijk waarin functies nadrukkelijk zijn gescheiden. De voorzieningen, de woon- en werkgebieden en de recreatieve voorzieningen zijn in aparte zones ondergebracht. Het plangebied vormt een groene zone binnen de buurt Wisselaar waarbinnen de recreatieve voorziening in de vorm van een zwembad was gesitueerd.

De Petegemstraat, direct grenzend aan het plangebied is een erftoegangsweg. Ook de overige straten in de directe omgeving van het plangebied zijn erftoegangswegen. Deze straten zijn allemaal 30 km-wegen. De dichtsbijzijnde wijkontsluitingsweg is de Groene Dijk ten zuiden van de woonbuurt Wisselaar.

De planlocatie is momenteel onbebouwd. Een deel van het plangebied bestaat uit beplanting in de vorm van bomen en struiken. Het deel van het plangebied dat ontwikkeld gaan worden bestaat voor een deel uit grasland en is voor een deel verhard (voormalig parkeerterrein van het zwembad 'Wisselslag'). Het gebied is aan de oost en noordwestkant omgeven door woonbebouwing in de vorm van rijwoningen en aan de zuidwestzijde aan woonbebouwing in de vorm van flatgebouwen met zeven en tien bouwlagen. Aan de zuidzijde staat het gemeenschapscentrum de Wegwijzer met hieraan grenzend de Matheuskerk aan de Steendorpstraat.

De belangrijkste en meest voorkomende functie binnen de gehele wijk Hoge Vucht is wonen. Ter ondersteuning van de woonfunctie zijn nabij het plangebied een buurthuis, een kerk en enkele scholen aanwezig. Het park waarbinnen het plangebied ligt heeft voornamelijk een recreatieve functie.

Bij het maken van een ruimtelijk plan wordt rekening gehouden met het beleid van hogere overheden (het rijk en de provincie) en de vastgestelde gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid voor het plangebied weergegeven.

Het doel van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de bouw van maximaal 41 woningen op het terrein van het voormalige zwembad Wisselslag aan de Petegemstraat. Met deze ontwikkeling wordt een braakliggend terrein binnen de wijk Hoge Vucht bebouwd en wordt de kwaliteit van het groen voor de buurt verbeterd.

Ligging bouwvlakken

Binnen het plangebied zijn twee bouwvlakken gesitueerd waarbinnen woningen mogen worden gebouwd. De locatie van de bouwvlakken is gebaseerd op de inventarisatie van de bestaande bomenstructuur in het plangebied en de locatie van de bebouwing en verharding van het voormalige zwembad.

Figuur 5: Het plangebied in vogelvlucht met hierop duidelijk de 'lege' vlakken tussen de bestaande boomstructuur

Ruimtelijke uitgangspunten ontwikkeling Wisselslagterrein

Voor de ontwikkeling van het plangebied zijn onderstaande uitgangspunten opgesteld:

• Een doelstelling van wijkontwikkeling in Hoge Vucht is het bevorderen van ruimtelijke, functionele en sociale integratie. De nieuwe ontwikkeling mag geen enclave vormen, in de vorm van een gesloten woonmilieu;

• Er wordt gezocht naar een gedifferentieerde vorm van woningbouw (anders dan de bestaande eengezinswoningen en flats in de omgeving) die de aantrekkelijkheid van de wijk voor huidige wijkbewoners en bewoners van buitenaf verhoogt;

• Bebouwing wordt zodanig gesitueerd dat dit niet leidt tot (sociale) onveiligheid in het openbaar groen wat er omheen ligt. Ook mag de oriëntatie van de bebouwing niet leiden tot een aantasting van de kwaliteiten van het openbaar groen. Dit betekent dat er geen bebouwing met achterkanten naar het omliggende groen is gericht;

• Er wordt gebouwd in twee bouwblokken. In totaal mogen maximaal 41 woningen worden gebouwd: 17 woningen in het noordelijk bouwvlak en 24 in het zuidelijk bouwvlak, waarvan 16 zorgwoningen;

• De bebouwing krijgt een maximale bouwhoogte van 10 meter;

• Parkeren vindt plaats binnen de bouwblokken;

• Het omliggende waardevolle groen dient gerespecteerd te worden en de groeipotentie hiervan behouden;

• Versterken van de groene ruimte aan de Lage Vucht polder, waarbij een zichtverbinding met de polder mogelijk blijft;

• Er blijft een oost – west fietsverbinding bestaan tussen de Petegemstraat en de fietsbrug richting Wommelgemhof;

• Handhaven van de laanstructuur langs de Petegemstraat. De Petegemstraat wordt visueel en in maatvoering breder richting de Lage Vucht polder. Hier ontstaat een open en groene plek met verspreid liggende bomen.

Figuur 6: Ruimtelijke visie (Bron: gemeente Breda 2012)

Stedenbouwkundige opzet

De bovengenoemde uitgangspunten zijn, samen met de ontwikkelende partijen vertaald in een stedenbouwkundig ontwerp. Dit heeft geleid tot onderstaande ontwerpschets.

Figuur 7: Ligging en ontsluiting van de bouwvlakken

Er is gekozen om het noordelijk plot iets te draaien, zodat deze de richting van de Petegemstraat volgt en het straatprofiel zich naar de polder toe verbreed. Beide bouwblokken krijgen één centrale ontsluiting, welke aansluit op de kruising Petegemstraat en Kaprijkestraat. Hierdoor wordt het park slechts op één locatie doorsneden voor de ontsluiting van het autoverkeer. Dit betekent dat er slechts weinig groen langs de Petegemstraat gekapt hoeft te worden waardoor de waardevolle groenstructuur behouden blijft.

De randen van de bouwblokken worden versterkt door zoveel mogelijk aaneengesloten te bouwen, waarbij de oriëntatie van de woningen naar de buitenzijde is gericht. Dit voorkomt dat een naar binnen gerichte enclave ontstaat en de kwaliteit van het openbare groen in het park wordt aangetast door achtertuinen met schuurtjes en erfafscheidingen. Er ontstaan twee alzijdige bouwblokken die een ruimtelijke eenheid vormen in het groen.

Figuur 8: Alzijdige oriëntatie bouwblokken

De ontsluitingsweg geeft toegang tot de centraal gelegen parkeerplaatsen binnen in de bouwblokken.

Er wordt een voet-fietsverbinding aangelegd tussen de ontsluitingsweg en de bestaande fiets-voetbrug naar de flats aan de Hobokenstraat en het Wommelgemhof. Een wandelpad door het groen verbindt het bestaande wandelpad ten noorden van de wijk met het pad naar de fietsbrug.

In het plangebied worden zo min mogelijk bomen gekapt, zodat de te ontwikkelen bouwblokken in een robuuste groenstructuur met volwassen bomen komen te liggen. Het groen krijgt, ook voor de bestaande wijkbewoners, een meer openbaar karakter door de aanleg van een wandel- en fietspad.

Parkeren

Het parkeren ten behoeve van de nieuwe woningen vindt plaats binnen het bouwvlak waar de woningen zijn gesitueerd. Een deel van de parkeerplaatsen zal gerealiseerd worden op eigen terrein op de kavels van de woningen en een deel op een centraal gelegen openbare parkeerterreinen in de bouwvlakken te midden van de bouwkavels. Het benodigd aantal parkeerplaatsen is in het plan oplosbaar. Dit is berekend op basis van de huidige parkeernormen van 1,9 parkeerplaats per grondgebonden woning en 0,6 parkeerplaats per woning ter plaatse van de aanduiding ’Zorgwoningen (zw)’ (vastgelegd in de regels). Deze normen leveren bij een (maximaal) programma van 17 grondgebonden woningen in het noordelijk plot een parkeerbehoefte op van 32 parkeerplaatsen. In het zuidelijk plot levert dat, bij een programma van 8 grondgebonden woningen en 16 zorgappartementen, een parkeerbehoefte van 25 parkeerplaatsen op.

Parkeren in noordelijk plot:

Bij het bouwen van maximaal 17 woningen in het noordelijk plot, is binnen het noordelijk bouwvlak naar verwachting ruimte voor maximaal 31 parkeerplaatsen (5 op eigen terrein en 26 in openbaar gebied) i.p.v. de benodigde 32.In de ontheffingsregeling van het parkeer- en stallingsbeleid van de gemeente Breda staat beschreven dat indien er niet op eigen terrein geparkeerd kan worden dat er gekeken kan worden naar overcapaciteit of te creëren capaciteit in het openbaar gebied. Voor die ene parkeerplaats waar geen ruimte voor is in het noordelijk bouwvlak kan gebruik gemaakt worden van de overcapaciteit die er momenteel in de Petegemstraat is.

Parkeren in zuidelijk plot:

De (maximaal) 8 grondgebonden woningen hebben een parkeerbehoefte van 15 parkeerplaatsen, op iedere kavel van een grondgebonden woning zal 1 parkeerplaats gerealiseerd worden en de overige 7 binnen het bouwvlak in openbaar gebied. De 16 zorgappartementen hebben een parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen die in principe allemaal in het bouwvlak in de openbare ruimte gerealiseerd zullen worden. Afhankelijk van de uitwerking van het bouwplan van de zorgappartementen is het mogelijk dat ook in dit zuidelijk bouwvlak ruimte tekort is voor 1 parkeerplaats. Als deze situatie zich voordoet, kan er ook voor deze parkeerplaats gebruik gemaakt worden van de overcapaciteit die er op dit moment is in de Petegemstraat.

Daarnaast zit er in het huidige parkeernormenbeleid ook een ontheffingsgrond voor te realiseren parkeerplaatsen bij tegenstrijdige beleidsdoelstellingen. Voor dit bestemmingsplan geldt dat gestreefd wordt naar goed betaalbare woningen met een goede kwaliteit van de openbare ruimte. Vanuit dit beleid is het niet gewenst om of minder woningen te realiseren of om extra parkeerplaatsen aan te leggen in de openbare ruimte van het park buiten de bouwvlakken.

Figuur 9: Indicatieve verkaveling en parkeeroplossing

Beeldkwaliteit

De ontwikkelende partijen hebben gezamenlijk een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit is besproken in de Commissie Ruimtelijk kwaliteit en de kern hiervan wordt beschreven in de mantelovereenkomst en de koopovereenkomsten tussen de partijen en de gemeente Breda.

Om de randen en de oriëntatie naar buiten te versterken is in het beeldkwaliteitplan aangegeven dat er extra aandacht dient te zijn voor de hoekoplossingen, waarbij alle hoeken zijn voorzien van gevelopeningen. De erfafscheidingen aan de buitenzijde van de blokken zijn gebouwd en sluiten aan bij de architectuur van de woningen. De erfafscheidingen aan de binnenzijde rondom de centraal gelegen parkeerplaats worden gezamenlijk ontworpen en vormgegeven. Om de eenheid van de bouwblokken te onderstrepen, is alle bebouwing voorzien van platte daken en wordt uitgevoerd in baksteen in verschillende grijstinten of wit stucwerk.

Een duurzame stad is een stad waarin balans aanwezig is tussen people, planet en profit. De diverse milieufactoren in een plangebied moeten binnen wettelijke kaders blijven, en waar mogelijk de leefkwaliteit versterken. In dit hoofdstuk komen de individuele milieufactoren aan bod, waaruit de haalbaarheid op duurzaamheid blijkt.

Voor plannen en besluiten die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben moet vaak een milieueffect rapportage worden opgesteld. In het Besluit milieueffectrapportage is omschreven wanneer een m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure gevolgd moet worden. Er wordt dan getoetst of:

• de activiteit voldoet aan de definitie in het Besluit milieueffectrapportage;

• de omvang groter is dan de in het Besluit milieueffectrapportage genoemde drempelwaarde;

• de activiteit in het Besluit milieueffectrapportage genoemd is.

Voor activiteiten die genoemd worden in het Besluit milieueffectrapportage gelden drempelwaarden waarboven een m.e.r.-plicht (C-lijst) geldt of waarboven een m.e.r.-beoordelingsplicht (D-lijst) geldt. Het bevoegd gezag beoordeelt of de activiteit daadwerkelijk geen nadelige milieugevolgen kan hebben. Tevens kan sprake zijn van een m.e.r.-plicht in verband met de uitvoering van een passende beoordeling in het kader van de Nb-wet.

Toetsing ontwikkelingen

De voorgenomen ontwikkelingen in plangebied Wisselaar voldoen aan de definitie van een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit; namelijk D11.2 “voor aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject”. De voorgenomen ontwikkelingen overschrijden de drempelwaarden niet (D-lijst, 2000 woningen). Daarom geldt een informele m.e.r.-beoordelingsplicht.

Het bestemmingsplan betreft woningbouw van ten hoogste 41 woningen. Dit vervangt de huidige functie van het terrein “recreatieve voorzieningen”. Het belangrijkste milieuaspect betreft de verkeersaantrekkende werking. Ten gevolge van de wijzigende functie zal het aantal verkeersbewegingen licht afnemen. Aangezien dit belangrijkste milieuaspect een positief resultaat heeft, is op voorhand te zeggen dat een mer-procedure niet noodzakelijk is.

Conclusie

De milieueffecten van de het bestemmingplan zijn minimaal neutraal tot licht gunstig. Er is er geen sprake van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het project. Tevens is er geen sprake van belangrijke nadelige effecten in cumulatie met de effecten van geplande ontwikkelingen of reeds gerealiseerde projecten in de omgeving. Het voeren van een volledige m.e.r.-procedure is niet nodig.

Algemeen

Door het industriële verleden van Breda, kan er plaatselijk bodemverontreiniging aanwezig zijn. De gemeente Breda inventariseert zelf mogelijk verontreinigde locaties en combineert deze informatie met de vele bodemonderzoeken die worden uitgevoerd bij bouw, aan/verkoop en grondverzet. Al deze informatie is beschikbaar in bodeminformatiesystemen en wordt gebruikt bij beoordeling en advisering.

Een bodemverontreiniging is over het algemeen niet zichtbaar aanwezig. Daarom speelt de bodemkwaliteit in de beleving van de gebruikers van de ruimte een relatief kleine rol. Toch kan een eventuele bodemverontreiniging nieuwe ontwikkelingen frustreren omdat de kosten van een sanering te hoog zijn. Daarnaast kan een (vermoeden van) bodemverontreiniging leiden tot ontrust bij de omwonenden. Het plangebied heeft sinds de jaren 60 een gebruiksfunctie gehad. Grootschalige bedrijfsactiviteiten hebben hier niet plaatsgevonden. Door veel bodemonderzoeken in de directe omgeving is een duidelijk beeld van de bodemkwaliteit in het plangebied.

Regelgeving

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming, inclusief de aanvullende besluiten leidend. De Wet bodembescherming kent nieuwe gevallen van bodemverontreiniging (ontstaan na 1 januari 1986) waarbij er sprake is van een saneringsplicht die direct van kracht is. Voor oude gevallen van bodemverontreiniging is de start van de sanering met de nieuwe Wet bodembescherming afhankelijk van de ontoelaatbare risico's voor de mens, verspreiding of het milieu nu en in de toekomst. De saneringsverplichtingen zijn voortaan gekoppeld aan ontoelaatbare risico's die samenhangen met het (toekomstig) gebruik van de bodem.

Het gemeentelijk beleidskader voor bodem van de gemeente Breda is verwoord in de Verordening bodemsanering. Hierin is het functiegericht en kosteneffectief saneren opgenomen en zijn de regels ten aanzien van het omgaan met asbest in de bodem toegevoegd. In 2015 is Breda een eind op weg richting de landelijke doelstelling: een stad op een stevige, leefbare en duurzamere bodem, die geschikt is voor een breed gebruik. Alle historische bodemverontreinigingen zijn gesaneerd of beheersbaar geworden.

In de Bouwverordening is opgenomen dat de gemeente bij het verlenen van een bouwvergunning moet toetsen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het toekomstige gebruik van de locatie. Hierbij wordt getoetst of er geen gezondheidsrisico's zijn voor de toekomstige gebruikers.

In de nota ‘De Bredase grondslag Bodembeleid, uitvoering en procedures’ (januari 2009) is vastgelegd welke eisen de Gemeente Breda stelt aan bodemonderzoeken, saneringsplannen en saneringsverslagen.

De algemene doelstelling van het Rijk is dat in 2030 alle ernstige verontreinigingen van de (water)bodem zijn gesaneerd en /of onder controle zijn.

Onderzoek

Binnen het plangebied zijn in het verleden enkele bodemonderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de bodemkwaliteit in het bestemmingsplangebied over het algemeen geen belemmering voor toekomstige ontwikkelingen vormt.

Plaatselijk kunnen verontreinigingen in de bodem zijn ontstaan. In het kader van de omgevingsvergunningsaanvraag zal een verkennend bodemonderzoek worden vereist. Overtollige grond wordt hergebruikt middels de regels die zijn opgenomen in het Besluit Bodemkwaliteit.

Conclusie

Binnen het plangebied is, gelet op de bodemkwaliteit, sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Bij een omgevingsvergunningsaanvraag moet de bodemkwaliteit in kaart worden gebracht. Indien nodig moeten hierop acties worden ondernomen.

Algemeen

Mede ten gevolge van waterproblemen die aan het eind van de twintigste eeuw in Nederland optraden ten gevolge van hevige regenval, is het besef gegroeid dat water een belangrijke plaats verdient in nieuwe ruimtelijke plannen. Dit met de zeespiegelstijging, toenemende neerslag en rivierwaterafvoer en verdergaande bodemdaling in het achterhoofd. Sleutelbegrippen hierbij zijn: meer ruimte voor water en waterbewust bouwen en inrichten.

Beleid

Het beleid is er op gericht om het watersysteem op orde te brengen en vervolgens op orde te houden. Dit betekent dat er zo min mogelijk wateroverlast ontstaat en dat de waterkwaliteit goed blijft. Het beleid van het waterschap is gericht op het voorkomen van rechtstreekse lozingen op het oppervlaktewater. De voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater is 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Ten aanzien van de waterkwaliteit is de voorkeursvolgorde: 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'.

Voor nieuwbouwinitiatieven is het uitgangspunt dat deze ‘waterneutraal’ dienen te zijn. Dit betekent dat de ontwikkelingen niet mogen leiden tot verslechteringen aan het watersysteem. Voorkomen moet worden dat het water versneld afvoert ten gevolge van een toename van het verhard oppervlak. Schone oppervlakken worden indien mogelijk niet op het rioleringssysteem aangesloten. Indien noodzakelijk wordt het bij voorkeur aangesloten op een gescheiden hemelwaterstelsel. Voor daken, goten en overige regenwatervoorzieningen en wegverhardingen dienen bij voorkeur niet-uitlogende bouwmaterialen te worden gebruikt. Om de waterkwaliteit te verbeteren, wordt ook in bestaande situaties waar mogelijk schoon verhard oppervlak afgekoppeld van het rioolstelsel. Deze oppervlakken krijgen een eigen afvoervoorziening, waardoor het gemengd stelsel minder wordt belast. Hiermee wordt het aantal overstortgebeurtenissen met vervuild water vanuit het gemengde stelsel verminderd.

In de nieuwe Waterwet (december 2009) is duidelijk omschreven wie waarvoor verantwoordelijk is. Een van de zaken die hier uit voortvloeien is dat een particulier in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater en grondwater op zijn eigen terrein. In dit kader verwacht de gemeente in de toekomst meer inspanning van de particulier om zelf maatregelen te nemen om wateroverlast te voorkomen. Dit uitgangspunt is opgenomen in het door de gemeenteraad vastgestelde 'Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan’ en het ‘gemeentelijke hemel- en grondwaterbeleid. Concreet gesteld dient er altijd een inspanning gedaan te worden om het watersysteem te verbeteren; zowel bij toevoeging van verhard oppervlak als bij vervanging van verhard oppervlak. Hierbij kan gedacht worden aan de aanleg van retentievoorziening op eigen terrein bijvoorbeeld met groene daken.

Huidige situatie

Het plangebied ligt in het noorden van Breda en is grotendeels onverhard. Een deel van het terrein is nu voorzien van verharding dat het water infiltreert en niet afvoert op het riool. In en rond het plangebied is een vrij uitgebreid stelsel van oppervlaktewater aanwezig. In dit oppervlaktewater wordt de kwel opgevangen. Het gebied Hoge Vucht kent hogere grondwaterstanden. Hiermee dient rekening gehouden te worden bij de bouw van de woningen.

Het oppervlaktewater wordt via het gemaal Moerlaken naar de Mark gepompt. Op onderstaande kaart zijn de categorie A-waterlopen in het gebied weergegeven. Deze waterlopen zijn in beheer bij het waterschap. De waterhuishoudkundige functie dient behouden te blijven. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de onderhoud stroken. De onderhoudstrook wordt bij Wisselaar niet of nauwelijks gebruikt omdat het waterschap onderhoudt vanaf het water, maar als de strook bebouwd wordt moeten daar afspraken over worden gemaakt (vergunning). De A-watergang in het plangebied wordt onderhouden middels een obstakelvrije strook van 5 meter langs het oppervlakte water.

Figuur 10: Categorie A-waterlopen

Binnen de bestaande wijk ligt voor het grootste gedeelte een gemengd rioolstelsel. Dit betekent dat het vuile water en het hemelwater in een buis wordt afgevoerd.

Figuur 11: Provinciale Waterverordening

Het overgrote deel van het plangebied ligt in een gebied dat in de provinciale Waterverordening is aangeduid als volledig beschermd gebied (groen) en attentiezones (gearceerd (donkerder groen) op bovenstaande kaart). Binnen deze zones zijn geen waterhuishoudkundige ingrepen toegestaan, tenzij deze zijn gericht op het verbeteren van de condities van de natuur. Dit betekent voor het plangebied dat compensatie van extra verhard oppervlak nodig is en er extra aandacht moet zijn voor het ecologisch invullen van die compensatie.

Ontwikkelingen

In het bestemmingsplan wordt extra bebouwing en verharding toegestaan, waardoor een wateropgave ontstaat. Het plan realiseert circa 4300 m² uitgeefbaar terrein waarvan circa 80% verhard zal zijn en wordt aangesloten op het rioolstelsel, verder wordt circa 1300 m² verharding, in de vorm van openbare ruimte, aangesloten op het rioolstelsel. Een deel van de nieuwe verharding in het plangebied (de paden en wegen aan de buitenzijde van de bouwvlakken en de parkeerplaatsen) wordt niet op de riolering aangesloten , maar laat het regenwater in het groen aflopen of wordt uitgevoerd met water doorlatende verharding.

De toename van 4700 m² verharding levert bij een norm van 600 m³/hectare een opgave van 280 m³. Deze extra bergingscapaciteit kan worden gevonden middels uitbreiding van het bestaande oppervlaktewaterstelsel. Bij een peilstijging van 0,5 meter betekent dit dat een oppervlak van 560 m² extra waterretentie nodig is.

Watertoets

Deze waterparagraaf is in samenspraak met het waterschap opgesteld. Hiermee is voldaan aan de

watertoets.

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Natuur is een vast onderdeel van de kwaliteit van de stad. Natuur kent een grote diversiteit, wat blijkt uit een toename van de soortenrijkdom van zowel planten als dieren.

Natuur heeft verschillende functies: van voetbalveldje in de straat tot leefgebied van de das. Ook in de woonwijken is natuur dichtbij huis te vinden. Op loopafstand (zo’n 200 meter) zijn er groen-rustplaatsen.

Huidige ecologische kwaliteit

De ecologische waarden beperken zich de groenstructuren binnen het plangebied en de oever van de watergangen aan de noord en oostzijde van het plangebied.

Ruimtelijke beleid

De Brabantse natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd.

Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is in 1990 de ecologische hoofdstructuur (EHS) door het rijk vastgesteld in het “Natuurbeleidsplan”. Aansluitend heeft de provincie de EHS vast gelegd in de Verordening Ruimte (2014). De doelstelling van de EHS is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. Dit dient onder andere te door middel van de ruimtelijke veiligstelling in bestemmingsplannen.

Een onderdeel van de EHS is de ecologische verbindingszones (EVZ’s). Dit zijn stroken natuur die natuurgebieden met elkaar moeten gaan verbinden om zo de versnippering tegen te gaan. Dit hoeft niet aaneengesloten natuurstroken te zijn, het mogen ook kleine vlakvormige landschapselementen.

Figuur 12: Verordening Ruimte 2014; lichtgroen = EHS

Op de bovenstaande kaart is te zien dat het dichtstbijzijnde EHS gebied ten noorden van de Zwartedijk ligt. Er ligt geen EVZ op korte afstand van het plangebied.

Per ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de mogelijke effecten op EHS en EVZ’s. Hiervoor dient per ontwikkeling dan ook een natuurwaardenonderzoek te worden uitgevoerd. Omdat het plangebied op afstand ligt en er ook door het plan geen externe effecten te verwachten zijn op de EHS is een onderzoek niet nodig.

Aansluitend op de EHS heeft de gemeente Breda een ecologische groenstructuur opgesteld (de GEHS). Het beleid is er op gericht om de bestaande ecologische groenstructuur te handhaven en waar mogelijk te versterken. Waar handhaving van de bestaande structuur niet mogelijk is, dient dit gecompenseerd te worden. Hierbij is het van vitaal belang voor het systeem dat de ecologische verbindingen in stand blijven.

Figuur 13: Gemeentelijke ecologische groenstructuur (plangebied globaal rood omlijnd)

Ook voor de GEHS geldt dat er per ontwikkeling rekening gehouden dient te worden met de mogelijke effecten op gemeentelijke groenstructuur. Op de bovenstaande kaart is te zien dat het noordelijk deel van het plangebied is gelegen in de GEHS. Dit deel van het plangebied ligt buiten de grenzen van de bouwvlakken waar gebouwd gaat worden. In dit deel van het plangebied zal de inrichting van de groene openbare ruimte worden afgestemd op de doelstellingen van de GEHS en zal dit deel op een ecologische manier beheerd gaan worden.

Op ruim 6 km afstand van het plangebied ligt het Natura 2000 gebied “Ulvenhoutse bos”. In het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 dient beoordeelt te worden of er nadelige effecten te verwachten zijn op de beschermde habitats en/of soorten waarvoor dit Natura 2000 gebied is aangewezen. Omdat het plangebied op (grote) afstand van het Natura 2000 gebied ligt zijn alleen externe effecten mogelijk. Dit kan alleen veroorzaakt worden door een toename van de stikstofdepositie op dit gebied. Een toename van stikstofemissie uit het plangebied wordt veroorzaakt door het stoken van gas en door verkeer. Het plan voorziet in de bouw van slechts 41 goed geïsoleerde woningen die bovendien een beperkte aantal voertuigbewegingen veroorzaken. En bovendien komt de stikstof vrij op relatief grote afstand van het plangebied. Er zijn dan ook geen effecten te verwachten op het natura 2000 gebied “Ulvenhoutse Bos” en daardoor ook niet op verder weg gelegen Natura 2000 gebieden.

Soorten beleid

Sinds 1 april 2002 is de Flora- en faunawet van kracht. Het doel van deze wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Een van de uitvloeisels van deze regelgeving is dat de effecten van nieuwe plannen op de planten- en diersoorten die in een gebied aanwezig zijn beoordeeld dienen te worden. Indien de nieuwe plannen een negatieve invloed heeft op de aanwezige soorten dient ontheffing aangevraagd te worden. Of deze ontheffing verleend wordt is afhankelijk van de bijzonderheid van de soorten en het al dan niet nemen van compenserende maatregelen.

Op 6 oktober 2012 is er een Quickscan uitgevoerd. Uit deze Quickscan bleek dat er geen significante effecten te verwachten zijn op beschermde soorten. Echter kon dit niet met zekerheid worden vastgesteld met betrekking tot de vleermuizen. Daarom is er op 23 november 2013 een Quickscan uitgevoerd specifiek naar vleermuizen. Hieruit bleek dat aanvullend onderzoek dient plaats te vinden naar vleermuizen. Dit onderzoek is in het voorjaar van 2015 gestart. Uit dit onderzoek is gebleken dat binnen het plangebied geen voortplantingsplaatsen en vaste rust- en verblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis aanwezig zijn, wel grenzend er aan. De bossages binnen en de watergangen grenzend aan het plangebied maken wel deel uit van het essentieel functioneel leefgebied van verblijfplaatsen die wel aanwezig zijn direct grenzend aan het plangebied. Er is geen ontheffing van de flora- en faunawet nodig. Wel zijn mitigerende maatregelen noodzakelijk met betrekking tot het behoud van de aanwezige bossages en bomen en het beperken van het voeren van verlichting aan de randen van het plangebied.

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke

stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo

hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt

aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te

worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De Wet Luchtkwaliteit is een

implementatie van de Europese regelgeving en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen

zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Nieuwe

ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de grenswaarden die hierin zijn opgenomen. Een

grenswaarde geeft de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die,

waar zij aanwezig is, ten minste moet worden in stand gehouden. In Breda voldoet de luchtkwaliteit overal aan de gestelde grenswaarden.

Beleid

Vanaf 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking. Nederland hoeft op die manier later aan de Europese regelgeving te voldoen. Conform artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is voor een ontwikkeling dat ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit, geen uitgebreid luchtkwaliteitonderzoek nodig en kan de ontwikkeling zonder toetsing aan de luchtkwaliteitseisen doorgang vinden.

VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB). Projecten die de concentratie CO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling. Dit criterium is een 'of-benadering'. Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

a. woningbouw 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;

b. kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 15 januari 2009 is het Besluit ‘gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)’ in Staatsblad nr. 14 gepubliceerd, waarna het besluit op 16 januari in werking getreden is. Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg. Waar in zo’n onderzoekszone de grenswaarden voor PM10 of NO2 (dreigen te) worden overschreden, mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een ‘gevoelige bestemming’ niet toenemen. Met deze Amvb wordt de bouw van zogenaamde ‘gevoelige bestemmingen’, zoals een school, in de nabijheid van (snel)wegen beperkt.

Onderzoek

Met de NIBM-tool die door het ministerie van I&M is ontwikkeld, kan snel en doelmatig een uitspraak worden gedaan over de mate waarin een ontwikkeling bijdraagt aan de luchtkwaliteit in de omgeving. In onderstaand figuur is deze tool ingevuld, waarbij wordt uitgegaan van de huidige ‘oude bestemming’ vs de gewenste ontwikkeling. In dat geval kan worden uitgegaan van een toename van 0 voertuigen per etmaal. Dit aantal draagt niet in betekenende mate bij.

Conclusie

In het plangebied zijn geen beperkingen vanwege luchtkwaliteit aanwezig door de gewenste ontwikkeling.

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door

de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast

met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed

door geluid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor beschadigen en ook de verstoring van de

slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de

omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een noodzaak gevoeld. Om deze zaken te ondervangen zijn normen opgenomen in wetten. Met name de Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in dit kader van belang. Deze normen ondervangen echter slechts voor een deel de problemen. Zo richt de wetgeving zich op zogenaamde gevoelige objecten zoals woningen, scholen en ziekenhuizen. Over het geluid in natuur- of buitengebieden zijn geen normen in wetten opgenomen, terwijl ook dit geluid als storend wordt ervaren. Dit gegeven wordt ook in het Nationaal Milieu Plan onderkend. Om de leefbaarheid te verbeteren of tenminste te handhaven, richt het beleid zich vooral op de bron van het geluid.

Beleid

De doelstelling ten aanzien van geluid is dat de geluidkwaliteit inzichtelijk, bekend en aanvaardbaar is. "Een dynamische stad met stille plekken, beperkte hinder en met voldoende rust”.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht worden. De geluidniveaus op de

gevel van nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidnormen. Het wettelijk kader voor wegverkeerslawaai, spoorlawaai en industrielawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Verder is door de gemeente Breda het ontheffingenbeleid Wet geluidhinder vastgesteld. Hierin zijn regels omtrent het verlenen van hogere waarden vastgelegd. Vliegtuiglawaai wordt geregeld in de Luchtvaartwet. Geluidbronnen van inrichtingen in het kader van de Wet milieubeheer worden op basis van de methodiek van de VNG in kaart gebracht.

In bestemmingsplan ‘Wisselslagterrein’ is sprake van wegverkeersgeluid. Het plangebied bevindt zich echter niet binnen de zone van wegen. Er is wel onderzoek gedaan naar de effecten van wegverkeerslawaai op de voorgenomen ontwikkeling. Ook is het effect van de ontwikkeling op de omgeving in kaart gebracht. Op basis hiervan wordt inzichtelijk of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het model is in dit geval worstcase opgezet; een gemaximaliseerde bouwdichtheid op korte afstand van de weg. De bijbehorende niveaus zijn dan ook worstcase. In onderstaande figuur staan de resultaten weergegeven voor het effect van de ontwikkeling.

Figuur 14: Geluidinvloed gezoneerde wegen (Lden zonder correcties)

Conclusie

De niveaus ter plaatse van zowel de ontwikkeling, alsmede de bestaande woningen zal ten hoogste 54 dB bedragen vanwege wegverkeerslawaai (excl correcties art 110g Wgh). Dit soort niveaus zijn in een woongebied algemeen geaccepteerd. Binnenniveaus zijn eenvoudig te borgen met dergelijke niveaus. De conclusie is dat het milieuaspect “geluid” totstandkoming van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen

geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder

veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen

betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te

bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd

worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min

mogelijk beperken in hun bedrijfsvoering.

Beleid

Milieu, economie en ruimtelijke ordening worden in samenhang beschouwd. Hierbij wordt gestreefd

naar het maximaal haalbare milieurendement. Economische groei gaat hand in hand met een

vermindering van de milieubelasting. De gemeente, bedrijven en instellingen zijn in dialoog over het te

voeren milieubeleid en wisselen kennis uit.

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang

van het bedrijf. In de uitgave “Bedrijven en milieuzonering” uitgegeven door de VNG is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld:

• Categorie 1 : grootste afstanden 0 en 10 meter

• Categorie 2 : grootste afstanden 30 meter

• Categorie 3 : grootste afstanden 50 en 100 meter

• Categorie 4 : grootste afstanden 200 en 300 meter

• Categorie 5 : grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare

perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in

bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de

invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming

tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet

milieubeheer.

Onderzoek

Het plangebied wordt niet overlapt door invloedscirkels van nabij gelegen bedrijven. Ook het Industrieterrein Breda-Noord heeft geen invloedszone die reikt tot aan het plangebied. Vanuit het oogpunt van bedrijven en milieuzonering zijn er geen beperkingen aanwezig.

Algemeen

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of de betreffende transportroute.

De doelstelling ten aanzien van externe veiligheid voor Breda is:

‘In 2015 zijn de risico’s inzichtelijk, bekend en aanvaardbaar. Waar noodzakelijk liggen rampenplannen en vluchtroutes klaar. De hulpverleningsdiensten zijn opgeleid en de Bredanaars weten wat ze moeten doen bij gevaarlijke situaties.’

Regelgeving

Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste regelingen zijn:

• Circulaire 'Risiconormering Vervoer Gevaarlijke stoffen', Staatscourant 4/8/2004 nr. 147 (Besluit transportroutes externe veiligheid / Basisnet weg en spoor);

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Staatsblad 2004 nr. 250;

• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Staatsblad 2010 nr. 686.

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan normen vermeld in bovengenoemde regelgeving. Ontwikkelingen zijn niet toegestaan indien deze leiden tot een overschrijding van de grenswaarden. Van de richtwaarden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Onderzoek

Binnen het invloedsgebied bevinden zich geen groepen van minder zelfredzame mensen, welke extra aandacht behoeven.

Figuur 15. Risicocontouren in de Hoge Vucht

Conclusie

Zoals blijkt uit bovenstaande figuur, reiken enkele risicozones tot binnen de Hoge Vucht, maar niet tot aan het plangebied. Het milieuaspect externe veiligheid staat totstandkoming van het bestemmingsplan niet in de weg.

Een duurzame ontwikkeling maakt optimaal gebruik van energie en de energiebronnen van de locatie. De volgende doelstelling is van toepassing:

In 2044 is Breda klimaatneutraal. Dit is een stad waarin de energievraag drastisch is afgenomen. De energie die nog nodig is, komt uit energiebronnen die niet opraken, zoals zon, wind water, biomassa en aardwarmte.

Hoewel dit streefbeeld op dit moment nog niet haalbaar is, kunnen er maatregelen genomen worden om de energiehuishouding zo duurzaam mogelijk te maken. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

1. beperken energieverbruik;

2. toepassen duurzame energiebronnen;

3. efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

Getracht moet worden om bij nieuwe ontwikkelingen het streefbeeld zo dicht mogelijk te benaderen.

Voor woningbouw geldt in Breda het volgende beleid:

• Het toepassen van duurzame energie als standaard onderdeel van de planontwikkeling in de nieuwbouw en bestaande bouw.

• Energiezuinig bouwen met een EPC die minimaal 10% onder de norm van het Bouwbesluit ligt.

• Het streven naar het toepassen van Lage Temperatuur verwarmingssystemen.

In het gebied ligt stadsverwarming, met het gebruik van de retourleiding zijn reeds goede ervaringen opgedaan in Breda. Andere mogelijkheden zijn KWO, gebruik van zonnecollectoren en aanverwanten.

Woonconsumenten

De gemeente wil graag dat woonconsumenten meer invloed krijgen bij de ontwikkeling van woningen. Dit is onderdeel van het beleid gericht op het vergroten van bewonerszeggenschap. Om de woonconsumenten meer bij het proces te betrekken en zijn invloed te vergroten, vraagt de gemeente in de initiatieffase expliciet naar de ambitie van de ontwikkelende partij.

Hoogspanningsleidingen

Parallel aan de Ruiseledestraat, Passendalestraat en Koekelarestraat (tussen het sportcomplex en de woonwijk Wisselaar) staan hoogspanningsmasten met leidingen, 150 kV en in de toekomst mogelijk 380 kV. Deze leidingen lopen van de centrale aan de Oude Baan/Terheijdenseweg en de Amercentrale in Geertruidenberg. De invloedszone van deze hoogspanningleiding is 175 meter aan weerszijden. De invloedszone reikt niet tot binnen de plangrenzen en heeft dan ook geen effect op de totstandkoming van het bestemmingsplan.

Straalpaden

Er loopt een straalpad nabij Wisselaar. Het betreft het straalpad van Roosendaal naar Loon op Zand, over de noordwestelijke hoek van de Hoge Vucht (Wisselaar). De hoogte is 27 meter, de breedte 100 meter. Dit straalpad is ook op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen. De maximale bouwhoogte bedraagt in deze strook dus in ieder geval 27 meter. Aangeziende woningen maximaal 10 meter hoog worden, leidt dit niet tot beperkingen in de totstandkoming van het bestemmingsplan.

Overig

Nabij het plangebied zijn geen vliegfunnels of radarverstoringsgebieden aanwezig.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Artikel 3 Groen

De omgeving van de bouwvlakken waarbinnen de woningen worden gebouwd behouden hun huidige openbare parkfunctie en krijgen de bestemming 'Groen'. Binnen de bestemming 'Groen' zal de benodigde waterberging voor het plan worden gerealiseerd

Artikel 4 Woongebied

Het plangebied is primair een woongebied. Binnen de bestemming ‘Woongebied’ zijn de woningen, de tuinen, de ontsluiting van de woningen, eventuele achterpaden en andere privé-ruimten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot. Het bestemmingsplan bevat planregels voor de bouw van de woningen. De planregels bieden ook ruimte voor het beperkt uitbreiden van de woning.

De bouwhoogte van de nieuwbouw mag 10 meter bedragen. Uitbreiding van het hoofdgebouw met aan- en uitbouwen en bijgebouwen is toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in de planregels.

Gebruik

Naast de woonfunctie is het uitoefenen van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan. In de begripsbepaling van 'aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit’ is aangegeven wat hieronder verstaan wordt en onder welke voorwaarden deze activiteiten mogelijk zijn.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

Het plangebied is in eigendom van de gemeente Breda. De kosten voor het wijzigen van het huidige bestemmingsplan worden gedekt vanuit de grondexploitatie. In de grondexploitatie zijn ook de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van beide bouwvlakken, de verkoop van de gronden aan de drie initiatiefnemers en het inrichten van het opnebaar gebied opgenomen.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.