Het bestemmingsplan 'Teteringen, Groenstraat tussen nr 19A en 21' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2015220002-0401 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw.

De grens van een bestemmingsvlak;

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een bouwwerk.

Een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

• langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

• langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt loodrecht gemeten, tenzij anders is aangegeven. Bij de toepassing van deze regels wordt verder als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).

• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan.

met daarbij behorend(e):

2. groen;

3. nutsvoorzieningen;

4. parkeren;

5. speelvoorzieningen;

6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of

3. huisvesting in verband met mantelzorg;

4. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

5. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

6. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van deze planregels dient, overeenkomstig het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd.

2. De in lid a. bedoelde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., met dien verstande dat aan de omgevingsvergunning (financiële) voorwaarden verbonden kunnen worden.

.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.

3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a. na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde in lid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Teteringen, Groenstraat tussen nummer 19A en 21".

De heer en mevrouw Akkermans zijn voornemens om op het perceel, kadastraal bekend als sectie C, nummer 2508, gemeente Teteringen, twee vrijstaande woningen te realiseren. Deze percelen worden 'achter elkaar' gesitueerd, zoals recent ten westen van de planlocatie ook is gebeurd. Deze ontwikkeling past echter niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Bouverijen te Teteringen'. Per brief d.d. 21 september 2015 heeft de gemeente Breda ingestemd met het planvoornemen en de bereidheid uitgesproken om voor de beoogde ontwikkeling een herziening van het bestemmingsplan te vervaardigen. Met voorliggend bestemmingsplan wordt de juridisch-planologische basis gelegd voor de realisatie van de twee woningen.

De locatie was tot recent in gebruik als boomkwekerij en heeft een oppervlakte van circa 3.200 m2. De bestemmingswijziging naar "Wonen" is een logische transformatie gelet op de woonfuncties van de belendende percelen.

Het plangebied ligt aan de Groenstraat in de wijk Bouverijen aan de westkant van Teteringen. De wijk Bouverijen is een nieuwe wijk welke bestaat uit oost-west gerichte groenstroken. De noordgrens wordt gevormd door de Groenstraat met aanliggende agrarische bebouwing, Ten zuiden van het plangebied zijn nieuwbouwwoningen gesitueerd, gelegen aan de Grote Huiswei. Aan de westzijde is een woning aan de Groenstraat 21 gelegen. Aan de oostzijde bevindt zich het perceel van Groenstraat 19, alwaar ook een woning is gesitueerd.

Ligging plangebied

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Bouverijen, dat is vastgesteld door de raad van de gemeente Breda op 10 juli 2014. In dit bestemmingsplan zijn de gronden voorzien van de bestemming "Agrarisch". De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn, blijkens de regels van dat bestemmingsplan, bestemd voor:

1. agrarisch grondgebruik en agrarische bedrijfsuitoefening;

2. extensief recreatief medegebruik;

met daarbij behorend(e):

1. verhardingen;

2. groen;

3. water.

Binnen deze bestemming worden woningen niet mogelijk gemaakt. Daarnaast zijn er in dat bestemmingsplan geen afwijkings- of wijzigingsmogelijkheden opgenomen, die de bouw van twee woningen mogelijk zou kunnen maken. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk om ook daadwerkelijk de juridische-planologische basis te bieden voor de realisatie van twee woningen.

In dit hoofdstuk zijn, na de positionering van het plangebied in breder verband, de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied uiteengezet. De ruimtelijke structuur is beschreven en in beeld gebracht aan de hand van de aspecten erfgoed, stedenbouw, openbare ruimte en verkeer. In de beschrijving van de functionele structuur is ingegaan op de diverse in het plangebied voorkomende functies (wonen, maatschappelijke en economische functies). Tot slot worden de toekomstige ontwikkelingen in het plangebied beschreven.

Teteringen is gelegen tussen Breda en Oosterhout. Het dorp ligt ruimtelijk nog ‘los’ van zowel Breda als Oosterhout en heeft daardoor de eigen dorpse karakteristiek behouden. De watermachine (Waterakkers) en de noordelijke rondweg zorgen ervoor dat Teteringen aan de zuidzijde ruimtelijk gescheiden blijft van Breda. De Oosterhoutseweg – Bredaseweg vormt de verbinding tussen Oosterhout en Breda en is gelijktijdig de centrale as door Teteringen.

Historische ontwikkeling Teteringen e.o. (van links naar rechts ca. 2015, 1970, 1900)

Het dorp is van oorsprong gelegen op de grens van de droge gronden aan de oostzijde en de nattere gronden van de Lage Vucht polder aan de noordwest zijde. Teteringen kent dan ook een noord-zuid verlopende structuur die terug gaat tot in de Middeleeuwen. De Hoolstraat – Hoeveneind is de historische lijn in het dorp. De kern van het dorp werd gevormd door een concentratie van bebouwing op de samenkomst van de historische lijnen Moleneind-Hoolstraat-Hoeveneind met de Zwarte Dijk/Groenstraat. Het Hoeveneind was de ontginningsbasis van het landschap van Teteringen. De Zwarte Dijk/Groenstraat is naast een oorspronkelijke ontginningsstructuur een oude militaire verbindingsroute tussen Teteringen en de Spinolaschans.

Teteringen is vooral gegroeid vanaf de jaren '60 van de vorige eeuw. Het woonmilieu (groen, rustig, grotere woningen en dicht bij de stad) bevatte belangrijke aspecten voor deze suburbanisatietendens. Het dorp is dan ook te karakteriseren als een forensendorp. In het dorp wordt hoofdzakelijk gewoond. Voorzieningen die het basisniveau overstijgen, zoals voorgezet onderwijs, winkelcentra, werkgelegenheid, zijn nauwelijks aanwezig. De oriëntatie op Breda en Oosterhout is daardoor nog groot. Ten westen van Teteringen, nabij het plangebied, wordt de wijk Bouverijen gerealiseerd.

In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgelegd dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk.

In deze paragraaf wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden. Archeologie wordt in bestemmingsplannen vertaald middels de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'.

Archeologie

Teteringen ligt op de oostflank van het Dal van Breda en de westflank van de Formatie van Sterksel, waardoor de wegen in het dorpsgebied west-oost georiënteerd zijn. De lage venige gronden lagen in het westen, het cultuurgebied in het midden en de heide in het oosten. De geomorfologie van Teteringen wordt gekenmerkt door een lage dekzandrug die wordt geaccentueerd door een aantal hogere dekzandruggen. Hierop zijn veelal de eerste akkergebieden gevormd.

Ten westen van Teteringen ligt een smalle beekloop. Het gaat om de Teteringse Beek ten zuiden van de Groenstraat die grotendeels lijkt te zijn gegraven en die niet meer op de oorspronkelijke plek in het beekdal ligt. Vanuit archeologisch standpunt, en met name vanuit de nederzettingsproblematiek, zijn deze terreinen bijzonder interessant. Ten westen van Teteringen liggen de veengebieden, “moeren in het lage" geheten omdat de laatmiddeleeuwse kleiafzetting hier heel beperkt bleef of zelfs geheel ontbreekt.

Op de beleidsadvieskaart uit 2008 is het plangebied voorzien van verschillende 'waarden' (zie uitsnede).

Voor gronden met een verhoogde kans op archeologische waarden, wordt in bestemmingsplannen een dubbelbestemming opgenomen. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld. Deze vertaling heeft ook plaatsgevonden in het kader van het later opgestelde bestemmingsplan Bouverijen. Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen is in het vigerende bestemmingsplan Bouverijen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid en de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 een hoge - of middelhoge verwachtingswaarde hebben.

Utsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan, de arcering met zwarte plustekens geeft de dubbelbestemming Waarde - Archeologie aan

De gebieden met de dubbelbestemming Waarde-Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Ten noorden van het plangebied is deze dubbelbestemming opgenomen. Omdat op een afstand van 15 meter tot de openbare weg geen woning kan worden gebouwd, staat vast dat de woningen ruim buiten de gronden met een (middel)hoge archeologische verwachting worden gebouwd. Om die reden is een archeologisch onderzoek niet benodigd en kan de opname van een dubbelbestemming Waarde-Archeologie achterwege blijven.

Historische geografie

De kern Teteringen is gesticht in de elfde en twaalfde eeuw op de overgang van hoog naar laag gelegen gronden. Het dorp is ontstaan op het kruispunt van twee historische wegen, te weten Hoeveneind en Zwarte Dijk-Groenstraat. De eerste vormde de ontginningsbasis voor het landschap Teteringen, de tweede een oude militaire verbindingsroute tussen Teteringen (Cadettenkamp) en de Spinolaschans.

Gebouwd erfgoed

Het gebouwde erfgoed bevindt zich in Teteringen met name langs de historische linten. In het plangebied bevinden zich geen beschermde monumenten. In de directe omgeving zijn ook geen cultuurhistorische waarden aanwezig, waar het plan afbreuk aan doet.

Teteringen kan getypeerd worden als een schoolvoorbeeld van een zogenaamd randdorp, gelegen op het overgangsgebied van de zandgronden naar het rivierkleigebied. Het is een noord-zuid verlopend wegdorp ontstaan uit oorspronkelijk gemengde bedrijven die blijkens de oude akkerbodems tot de middeleeuwen terug gaan. De oorsprong van Teteringen werd, zoals eerdere vermeld, gevormd door een concentratie van bebouwing op de kruising van de historische lijnen Moleneind en Hoeveneind met Zwarte Dijk - Groenstraat. De kruising van Hoeveneind en Groenstraat vormt nu het historische ‘dorpshart’ met de kerk, begraafplaats, enkele winkels en horecavestigingen aan het Willem Alexanderplein.

Opzet Bouverijen

Ruimtelijke kwaliteit

De nieuwe wijk Bouverijen, ten zuid(westen) van het plangebied, bestaat uit oost-west gerichte groenstroken, waarbij de Groenstraat de noordelijke grens is. Het openhouden van het plangebied is in dit kader niet noodzakelijk, omdat het geen onderdeel uitmaakt van de gewenste groenstroken. Een lint bestaat normaal gesproken uit bebouwing met open kavels hiertussen. Ten zuiden van de Groenstraat is hiervan geen sprake. Het plangebied is het enige perceel dat nog onbebouwd is, maar van een doorzicht is al geen sprake meer omdat achter het plangebied de woonwijk Bouverijen gebouwd wordt. Om die reden heeft de gemeente Breda ook aangegeven mee te willen werken aan de bouw van twee woningen, onder de volgende (stedenbouwkundige) voorwaarden:

• In het bestemmingsplan dient in beginsel voor de bestemming "Wonen" aangesloten te worden op het bestemmingsplan Bouverijen. Dit betekent dat:

1. de goothoogte en bouwhoogte respectievelijk maximaal 4,5 en 9 meter bedragen;

2. de voorgevelrooilijn van de woningen ten minste 15 meter van de wegkant gelegen dient te zijn;

• De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens dient ten minste 5 meter te bedragen;

• De woningen dienen ten minste 15 meter uit de achterperceelsgrens te worden gebouwd.

Het plangebied is kadastraal bekend als sectie C, nummer 2508, gemeente Teteringen. De locatie heeft een oppervlakte van circa 3.200 m2. Het plangebied was tot recent in gebruik als kwekerij, waarbij het overgrote deel van het kweekgoed in de volle grond staat en een klein gedeelte als trayveld wordt gebruikt. Er bevindt zich geen bebouwing in het plangebied. Aan de westzijde van het plangebied is een oprit aanwezig. Binnen het plangebied staat één zeecontainer met een aangebouwde overkapping ten behoeve van de opslag van spullen. In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het kweekgoed bestaat hoofdzakelijk uit taxus, lauriersoorten en buxus met een enkele strook gras. Eveneens staan er enkele bomen zoals beuk, berk, leilindes.

Foto's plangebied

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de beleidsdoelstelling van rijk, provincie en gemeente.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangt verschillende nota's, zoals de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;

• de bereikbaarheid verbeteren;

• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De structuurvisie benoemt met name Rijksdoelen en nationale belangen. De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen de provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Alleen in stedelijk regio's rond de mainports zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, heeft het Rijk een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Het Rijk zal tijdens het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen dan ook niet toetsen op een correcte doorwerking van de nationale belangen. Het Rijk zal, als daarom wordt gevraagd door gemeente, in de voorbereidingsfase van de bestemmingsplanprocedure haar nationale belangen toelichten en, indien nodig, daarover advies geven.

Het voorliggende plan is in lijn met de structuurvisie, aangezien er geen strijd is met de nationale belangen.

Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

• er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

• indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

• indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Overzicht ladder voor duurzame verstedelijking

Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een motiveringsplicht opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. In de plantoelichting moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de "ladder duurzame verstedelijking"). Een overzicht van de drie treden, is hiervoor opgenomen.

De eerste trede in deze ladder beschrijft dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling dient te voorzien in een actuele regionale behoefte. Hierbij kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. De beide vervolgstappen uit de genoemde ladder hebben betrekking op de vraag of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ingepast kan worden en als dat niet mogelijk is op andere locaties, die vooral goed ontsloten moeten zijn.

De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden. Hieronder vallen het bestemmingsplan, het inpassingsplan en de provinciale verordening die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst.

Doorwerking plangebied

De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Het onderhavige plan maakt twee woningen mogelijk. Dit plan kan worden beschouwd als een kleinschalig plan. Uit jurisprudentie blijkt dat de realisatie van enkele woningen wordt gezien als kleinschalig, welke niet getoetst behoeft te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Provinciale Staten hebben op 7 februari 2014 de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie RO 2010 (SVRO) vastgesteld. Sinds de vaststelling van de SVRO in 2010 hebben Provinciale Staten diverse besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of van provinciaal beleid. Deze besluiten zijn nu vertaald in de 'Structuurvisie RO 2010 – partiële herziening 2014'.

De SVRO bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De kwaliteiten binnen de provincie Noord-Brabant zijn sturend bij de te maken ruimtelijke keuzes. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen met aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen is het uitgangspunt. En een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw) wordt nagestreefd, met aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter) nationale bereikbaarheid, knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). Dit is vertaald in 14 provinciale ruimtelijke belangen.

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening is opgebouwd uit twee onderdelen. In onderdeel A wordt de kern van de visie verwoord op ruimtelijke ontwikkelingen van Noord-Brabant. Het landschap en de wijze waarop dit moet worden versterkt, staan in dit onderdeel voorop. Deel B van de structuurvisie beschrijft de wijze waarop de provincie de visie uitwerkt in vier robuuste ruimtelijke structuren: Groenblauwe structuur, Landelijk gebied, Stedelijke structuur en Infrastructuur.Het plangebied maakt onderdeel uit van de structuur 'stedelijk concentratiegebied. zoekgebied voor verstedelijking'. In deze gebieden wordt extra aandacht gevraagd voor zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit.

Zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen. Het 'aansnijden van nieuwe ruimte' voor verstedelijking wordt in samenhang bezien met deze mogelijkheden. Zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte betekent ook dat er aandacht is voor de kwalitatieve vraag naar woon- en werklocaties; het is soms nodig nieuwe ruimte aan te snijden om in de kwalitatieve vraag te voorzien. Door meer aandacht te schenken aan beheer en onderhoud van het bestaand stedelijke gebied worden in de toekomst ingrijpende herstructureringen voorkomen.

Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit

Karakteristieke verschillen tussen dorpen en steden vervagen. Uitbreidingswijken en werklocaties in steden en dorpen gaan steeds meer op elkaar lijken. De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Door bij stedelijke ontwikkelingen uit te gaan van het verschil in omvang en karakter van de verschillende kernen, wordt het contrast tussen stad en dorp behouden. Dit versterkt de identiteit en aantrekkelijkheid van kernen en hun relatie met het omliggende landschap.

Doorwerking plangebied

De ontwikkeling betreft een inbreidingslocatie en vormt in ruimtelijke opzicht een logische opvulling van de onbebouwde ruimte. Hierdoor is er minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen. Het plan is met aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit opgezet. Zo worden er maximaal twee woningen toegelaten om de landelijke en groene uitstraling van de omgeving intact te laten. De identiteit van het gebied blijft daarmee behouden.

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergadering van 10 juli 2015 de Verordening ruimte 2014 opnieuw vastgesteld. Op 1 januari 2016 is een geconsolideerde versie van de Verordening ruimte 2014 vastgesteld. De gemeenteraad moet bij het vaststellen van een bestemmingsplan de regels uit de Verordening toepassen.

De Verordening onderscheidt vier structuren (gekoppeld aan de Structuurvisie RO) die gebiedsdekkend zijn voor Noord-Brabant. Ieder ruimtelijk oppervlak in Brabant valt onder één van deze structuren en kan niet onder meerdere structuren tegelijk vallen. Per structuur is uitgewerkt welke functies, en onder welke voorwaarden, ontwikkeld kunnen worden. Aanvullend zijn er 25 aanduidingen in de Verordening ruimte opgenomen. Deze aanduidingen kunnen over één of meerdere structuren heen liggen.

Het plangebied is gelegen binnen de structuur 'bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied. De toelichting bij een bestemmingsplan gelegen in bestaand stedelijk gebied dat voorziet in nieuwbouw van woningen bevat daarnaast een verantwoording over de wijze waarop:

• de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen;

• de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken bedoeld onder a, en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

Doorwerking plangebied

De regio West-Brabant heeft een Regionale Agenda Wonen 2016 opgesteld. Hierin wordt ingegaan op de ontwikkelingen in de regionale woningvoorraad, de verwachtingen op basis van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose, alsook de kwantitatieve en kwalitatieve samenstelling van de gemeentelijke woningbouwprogramma’s.

De conclusie hiervoor is dat de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose 2014 nog een behoorlijke regionale woningbouwopgave laat zien van circa 33.000 woningen tot 2030. Een groot deel van deze opgave komt terecht in de steden, waarbij Breda het grootste deel zal krijgen (circa 1/3 deel).

De groei van de woningvoorraad blijft de afgelopen jaren onverminderd achter lopen ten opzichte van de geprognosticeerde woningbehoefte. Binnen de regio is nog weinig herstel in de bouwproductie zichtbaar. Regionaal zal de nieuwbouwproductie in 2015 lager liggen dan in voorgaande jaren; mogelijk dat de komende jaren iets gunstiger wordt. De ontwikkeling van twee woningen wordt daarmee passend geacht binnen de regionale agenda.

De gemeenteraad heeft op 26 september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd vastgesteld. Deze beleidsnota bevat een ruimtelijke visie, een beleidsvisie en een uitvoeringsperspectief.

De ruimtelijke visie bestaat uit kernwaarden, een fundament en drie hoofdlijnen voor ontwikkeling. In de visie zijn de voornaamste uitgangspunten verwoord; de kernwaarden. Deze beschrijven de sterke punten van Breda, wat de gemeente wil behouden, versterken of beter benutten. Mede op basis van deze kernwaarden is een fundament voor ontwikkeling geformuleerd: compact, duurzaam en met veel ruimte voor initiatief. Compact wil zeggen dat de ontwikkelingen zich concentreren binnen de huidige stedelijke grenzen, en niet op verdere stedelijke uitbreiding. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu. De gemeente volgt het principe van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

De hoofdlijnen voor ontwikkeling

Er gelden drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda. Knooppunt Breda: gaat er van uit dat de economische kracht en regionale positie verder benut en uitgebouwd worden. Breda Markstad: gaat er van uit dat de kansen en de kwaliteit van het water gebruikt worden bij ontwikkeling. Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven. De drie hoofdlijnen vertegenwoordigen de drie P's, Knooppunt gaat vooral over 'Profit', Markstad over 'Planet' en Mozaïek vooral over 'People'. Evenwichtige aandacht voor alle drie deze drie hoofdlijnen vormt een toekomstbestendige, solide basis voor de ontwikkeling van Breda.

In de beleidsvisie is per beleidsthema uitgewerkt wat deze visie beoogt. De betekenis van de kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen voor ontwikkeling is uitgewerkt. Trends en verwachtte ontwikkelingen zijn samengevat en geïnterpreteerd. Toekomstbestendig beleid is geformuleerd voor sterk uiteenlopende thema's ('economie', 'mobiliteit', 'wonen', 'zorg, jeugd en onderwijs', 'openbare ruimte', 'cultuur en erfgoed', 'groen, water en buitengebied' en 'energie, klimaat en ondergrond'), altijd in samenhang en met dezelfde hoofdvisie voor ogen.

Op de woningmarkt is het zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen.

Kernthema's in het woonbeleid ten aanzien van het aanbod

Wanneer de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen in Breda worden vertaald naar het woonbeleid, gelden de volgende accenten:

• Realistisch programmeren;

• Bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;

• Schrappen van projecten die niet tot ontwikkeling komen;

• Faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;

• Ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);

• Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;

• Inzetten op duurzaamheid bestaande voorraad (o.a. particuliere woningverbetering);

• Aandacht voor vergrijzing (nul-trede-woningen, thuis wonen met zorg in de buurt);

• Huisvesten van jonge huishoudens;

• Huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen;

• GWI en bereikbaarheid voorzieningen;

• Arbeidsmigranten en studenten en regulering kamermarkt.

Voor nieuwbouw geldt:

• Kleinschalig en verspreid over alle woonsferen en woonmilieus;

• Ruimte voor zelfbouw;

• Inzetten op functiemenging;

• Versterken karakter bestaande woonmilieus (gemêleerd);

• Monitoring ontwikkeling vraagzijde en effecten realisatieteam;

• Faseren en doseren grootschalige locaties;

• Verzamelopgave vitaliteit dorpen.

Uitgangspunt voor wat betreft de stedelijke programmering is een realistisch kwantitatief programma en het bereiken van een goede aansluiting van nieuwbouw op de reeds bestaande plannen en projecten. Vanuit de stedelijke programmering geldt bij het beperkt toevoegen van woningen dat, mits er sprake is van een kwaliteitsverbetering, er woningen in het programma gereserveerd kunnen worden om de ontwikkeling mogelijk te maken. Er is bijvoorbeeld sprake van kwaliteitsverbetering als de aangeboden typologieën aanvullend zijn ten opzichte van de bestaande voorraad of dat het project op langere termijn bij draagt aan de woningbehoefte op langere termijn (vergrijzing en individualisering). Dit met als hoofddoel om tot een gevarieerd woongebied te komen. In de volgende alinea worden de plannen gespiegeld aan dit beleidsvoornemen.

Doorwerking plangebied

In Teteringen is nog beperkte ruimte voor dure koopwoningen. In principe bestaat de grootste behoefte aan kavels van circa 500 m², maar hiermee zal de gewenste landelijke en groene uitstraling van de Groenstraat teniet worden gedaan. Kavels van circa 1.500 m² zijn hier ruimtelijke en landschappelijk gezien voorstelbaar. Hiermee worden open, groene kavels gecreëerd. Omdat er slechts sprake is van twee kavels die worden gebouwd voor de 'eigen' behoefte, zal er geen concurrentie ontstaan met de te verkopen, vergelijkbare kavels in het gebied Hoge Gouw. Aangezien het in stand houden van de huidige functies onmogelijk is, acht de gemeente Breda een invulling met twee woningen ter plaatse passend.

De woonvisie Breda (december 2013) geeft richting aan de manier waarop nieuwe opgaven opgepakt worden. De Woonvisie Breda zal een nadere uitwerking krijgen in het op te stellen Uitvoeringsprogramma en in de nieuwe prestatie- of contractafspraken met partners.

Op woongebied streeft Breda naar een integrale aanpak, samen met de partners in de stad. Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners. Centraal staat de opgave om de keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt te vergroten. Om dit te bereiken is flexibiliteit vereist, in plannen, programmering en procedures.

De gemeente bewaakt, stimuleert en faciliteert de aansluiting van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving op de veranderende behoeften en wensen. In dit verband vraagt de particuliere woningvoorraad extra aandacht.

CPO, motieven en overwegingen

De motieven voor CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) komen steeds meer voort uit sociale overwegingen (mantelzorg, sociale cohesie) of financiële overwegingen. De gemeente Breda vindt het belangrijk om zelfbouwers ruimte te geven en te stimuleren. Het is voor zelfbouwers al moeilijk genoeg om de financiële drempels te nemen. Het is aan de mensen zelf om te bepalen of ze een groep willen vormen en welke voordelen dit kan opleveren (sociaal, financieel dan wel fysiek). Wel moet worden geconstateerd dat CPO’s van particulieren, die reeds in het bezit zijn van een koopwoning, door de bovengenoemde drempels (huis verkopen, restschuld, hypotheek verkrijgen) als groep in toenemende mate kwetsbaar zijn voor vertraging en wijzigingen. In dat licht geeft PO (Particulier Opdrachtgeverschap) aanmerkelijk meer ruimte om individuele vertragingen te voorkomen.

Als bekeken wordt welke woonwensen er gerealiseerd zijn in de afgelopen jaren dan neemt zelfbouw een beperkt deel van de koopsector in. Onder meer door CPO-starters en de verkoop van kleinere kavels is een constante stroom van circa 50 zelfbouwkoopwoningen mogelijk gebleken. Daarbij komt dat er in Breda relatief weinig aanbod was van de zeer gewenste kleine kavels op gewilde locaties. Gezien de verkoopresultaten verdient het aanbeveling om het aanbod van kleinere kavels te verruimen.

De ambitie is om in diverse woonsferen kleine kavels (150-500 m2) of te transformeren gebouwen aan te bieden voor zelfbouw door middel van kavelpaspoorten. Uitgaande van het huidige woningbouwprogramma tot 2023 en op basis van de effectieve vraag, is er ruimte voor circa 350 kavels in de periode 2014-2020.

Doorwerking plangebied

De ontwikkeling is een vorm van zelfbouw. Het betreft weliswaar kavels van 1.500 m², hetgeen groter is dan de voorkeursgrootte van 500 m², maar de gemeente Breda heeft aangegeven in het geval van onderhavig project een voorkeur te hebben voor grotere kavels, omdat anders de gewenste landelijke en groene uitstraling teniet wordt gedaan.

Gelet op de regelgeving met betrekking tot de ruimtelijke ordening en het daaruit voortvloeiende beleid, zoals in het voorgaande is aangegeven, gelden er geen belemmeringen voor de planvorming.

Het plangebied is, na de realisatie van woonwijk Bouverijen, één van de weinige onbebouwde locaties aan de zuidzijde van de Groenstraat. Aan weerszijden van de Groenstraat staan volgroeide zomereiken. In het lint worden met name woningen afgewisseld met boerderijen en agrarische gronden. De bebouwing staat overwegend vrij en is gericht op de weg. Kenmerkend voor de noordelijke omgeving van de Groenstraat zijn de doorzichten naar achtergelegen terreinen en het achterliggende landschap, waardoor de structuur van het lint relatief open is. Ten zuiden van de Groenstraat, tussen de Hoolstraat en de Burgemeester Verdaasdonkstraat, ligt een uitbreidingslocatie direct tegen de kern Teteringen aan. De percelen die direct grenzen aan de Groenstraat zijn gevuld met percelen met grote woningen. Van een doorzicht is hier geen sprake.

Aan de Groenstraat komen nog enkele oudere panden voor, maar in de loop van de tijd is ook veel nieuwbouw toegevoegd. De bebouwing wisselt in maat, schaal, detaillering en materiaalgebruik. De meeste gebouwen hebben een individueel karakter. De panden hebben een traditionele opbouw, een onderbouw met doorgaans één bouwlaag en een wisselende kapvorm. Nieuwere panden hebben soms een samengestelde onderbouw. Kapvormen als een (samengesteld) zadeldak, zadeldak met wolfseinden en schilddak komen voor. De nokrichting loopt evenwijdig aan de weg of staat er haaks op.

Voorbeelden nieuwe bebouwing aan de Groenstraat (29,23)

In dit stadium bestaan er nog geen bouwtekeningen van de woningen. Het is daarom alleen bekend dat de woningen vrijstaand zullen zijn en zullen voldoen aan de voorwaarden die de gemeente heeft gesteld, te weten:

• Voor de woningen gelden een maximale goothoogte en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 en 9 meter;

• De voorgevelrooilijn van de nieuwe woningen dienen ten minste 15 meter van de openbare weg terug te liggen;

• De afstand van de hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minimaal 5 meter;

• De hoofdgebouwen dienen ten minste 15 meter uit de achterperceelsgrens te worden gerealiseerd.

Door de maatvoering op 4,5 en 9 meter te leggen, wordt maximaal één bouwlaag met kap mogelijk gemaakt. Deze bouwvorm en hoogtes sluiten aan bij de overige bebouwing aan de Groenstraat.

Door de woningen juridisch-planologisch mogelijk te maken op een afstand van 15 meter van de openbare weg, wordt aangesloten op het bebouwingsbeeld van de belendende percelen, Groenstraat 23 en 29. Door de woningen daarnaast op een afstand van 15 meter uit de achterperceelsgrens te situeren, wordt toch afstand gehouden tot de achtertuinen van de nieuwe woningen van Bouverijen.

De uiteindelijke bouwtekeningen van de woningen zullen nog beoordeeld worden door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Breda. Dit is een onafhankelijke adviescommissie, waarin verschillende architecten zitting hebben. Deze commissie geeft een advies of het college van burgemeester en wethouders, voor wat betreft de welstand, akkoord moet gaan met een bouwplan.

In de gemeente Breda zijn daarnaast de criteria vastgesteld in de Welstandsnota Gemeente Breda. Het plan zal daarom te zijner tijd worden getoetst aan deze criteria.

Bij alle initiatieven dient te worden voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid, zoals vastgelegd in de Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda. Dit beleid is vastgesteld door de gemeenteraad van Breda op 10 september 2004 en gewijzigd op 20 juni 2013). In dit beleid zijn voor elke functie parkeernormen opgenomen. Voor eengezinswoningen geldt een parkeernorm van 1,9 parkeerplaatsen per woning. Bij iedere woning zal op eigen terrein voor twee auto's parkeerruimte gerealiseerd moeten worden. In het plangebied is daar voldoende ruimte voor.

De ontwikkeling is stedenbouwkundig passend op deze locatie. Door eisen aan de maatvoering en situering van de woning te verbinden, wordt voldoende geborgd dat de ontwikkeling stedenbouwkundig inpasbaar is. De uiteindelijke bouwtekeningen van de woningen zullen nog beoordeeld worden door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Breda en getoetst aan de gemeentelijke Welstandsnota. Derhalve gelden er geen belemmeringen voor de bestemmingsplanprocedure.

In dit hoofdstuk komen de onderwerpen met betrekking tot de kwaliteit van de leefomgeving aan de orde die van belang zijn voor het plangebied.

De gemeente Breda wil een gemeente zijn waarin mensen graag wonen, werken en recreëren. Leefbaarheid en duurzaamheid zijn hiervoor sleutelbegrippen. Een gezond en veilig woonmilieu is hierbij van groot belang. Daarnaast hebben bedrijven ruimte nodig om zich te ontwikkelen en dient er voldoende groen te zijn voor natuurontwikkeling en recreatie. Om dit te kunnen bereiken dient bij ruimtelijke ontwikkelingen integraal naar het te ontwikkelen gebied te worden gekeken en zullen alle, soms tegenstrijdige, belangen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd moeten worden.

Een m.e.r.-procedure is noodzakelijk als een besluit wordt genomen over een activiteit waarbij belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. De vraag of door voorgenomen activiteiten belangrijke nadelige milieugevolgen veroorzaakt kunnen worden staat dan ook centraal bij het beoordelen of een m.e.r. moet worden uitgevoerd. De Europese Unie heeft in de richtlijn m.e.r. aangegeven bij welke activiteiten er zeer waarschijnlijk sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen.

In onderdeel C van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven voor welke activiteiten direct een m.e.r.-plicht geldt. Verder zijn in onderdeel D van het Besluit m.e.r.-activiteiten aangewezen waarvoor het niet zeker is of er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. In dit kader zijn voor deze activiteiten in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

Voor de ontwikkeling in het plangebied is de categorie stedelijk ontwikkelingsproject het meest relevant. Op de D-lijst van het Besluit m.e.r. is in categorie 11 aangegeven dat een stedelijk ontwikkelingsproject een m.e.r-beoordelingsplichtige activiteit is, wanneer de volgende drempelwaarden worden overschreden:

• Een oppervlakte van 100 hectare of meer;

• Een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of;

• Een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De ontwikkeling betreft de realisatie van 2 woningen. Om die reden worden de drempelwaarden ruimschoots niet gehaald. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;

• de plaats van de projecten;

• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusies

Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten. Voor het plan is dan ook geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan, een wijziging daarvan of een projectbesluit moet -ingevolge het Besluit ruimtelijke ordening- worden onderzocht of een eventuele bodemverontreiniging de voorgenomen bestemmingen belemmert. Door AGEL adviseurs is hiertoe een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (AGEL adviseurs, Verkennend bodemonderzoek Groenstraat tussen 19 en 21, 7 januari 2016). In het onderstaande wordt ingegaan op de conclusies. Voor een uitgebreid overzicht van het bodemonderzoek wordt verwezen naar het bodemonderzoek, dat als bijlage is opgenomen.

Op basis van de resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• In de bovengrond komen plaatselijk licht verhoogde gehalten aan PCB's en DDD(som) voor. De kwaliteit van de bovengrond komt overeen met de klasse altijd toepasbaar.

• In de ondergrond zijn geen overschrijdingen van de achtergrondwaarden gemeten.

• In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan cadmium, zink, nikkel, barium en koper aangetoond. De oorzaak van het verhoogde gehalten is naar alle waarschijnlijkheid het gevolg van een verhoogde achtergrondwaarde ten gevolge van diffuse bodemverontreiniging. De betreffende metalen worden regionaal vaker zonder aanwijsbare bron in het grondwater aangetoond.

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vormt geen bezwaar voor het voorgenomen gebruik van de locatie en de voorgenomen bouwactiviteiten. De resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek geven geen aanleiding voor het verrichten van een nader bodemonderzoek naar de aard, omvang en risico's van de tijdens onderhavig onderzoek aangetoonde verontreinigingen.

Ten behoeve van de ontwikkelingen die in voorliggend bestemmingsplan zijn beoogd is door AGEL adviseurs een waterparagraaf opgesteld (AGEL adviseurs, waterparagraaf Groenstraat tussen 19 en 21, 15 januari 2016). Belangrijk uitgangspunt voor de waterparagraaf is het beleid van zowel het waterschap als de gemeente Breda. De volledige rapportage is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

Het huidige perceel is nagenoeg volledig onverhard en zal in twee delen worden gesplitst, een noordelijk en zuidelijk deel. Beide percelen beslaan een oppervlakte van circa 1.596 m², op elk perceel zal een woning worden gerealiseerd. Ten gevolge van de toekomstige ontwikkeling vindt er een wijziging in de oppervlakteverdeling plaats.

Op basis van de locatie en de omvang van het perceel is uitgaan van twee vrijstaande woningen met elk een bebouwd oppervlak circa 200 m². Daarnaast wordt voor de perceelverharding uitgegaan van een verhard oppervlak van 150 m² per woonperceel, bestaande uit een terras van ca. 20 m2 en een oprit met overige bestrating van ca. 130 m².

Voor de ontsluiting van het zuidelijk perceel zal er een ontsluitingsweg met de Groenstraat worden gerealiseerd. Het gehele huidige kadastrale perceel is 80 m lang, bij het opsplitsen van het perceel wordt de ontsluiting 40 m lang. Met een opritbreedte van 3,75 m komt het totaal verhard oppervlak voor de ontsluiting op 150 m². Op basis van deze gegevens wordt in totaal 850 m² aan nieuwe verharding aangelegd.

Tabel Oppervlakteverdeling.

Met betrekking tot hydrologisch neutraal ontwikkelen hebben de drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hun keuren geharmoniseerd, genaamd “Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabants waterschappen”. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. De grenswaarden waaraan getoetst wordt zijn; minder dan 2.000 m², tussen de 2.000 m² en 10.000 m² en meer dan 10.000 m².

Met een verhardingstoename van 850 m² valt de planontwikkeling onder de grenswaarde van minder dan 2.000 m². Vanuit de Algemene Regel is er geen verplichting tot aanleg van een retentievoorziening vanuit het waterschap Brabantse Delta en kan regenwater direct worden geïnfiltreerd of worden afgevoerd op oppervlakte water.

Het gemeentelijk beleid schrijft 78 mm voor. Hierbij is het sinds het nieuwe beleid van het waterschap mogelijk om te zakken naar de bergingseis van het waterschap (60 mm), mits het watersysteem duurzaam wordt ingericht. Het gaat daarbij om zaken als bewustwording en hergebruik en infiltratie. De perceelverharding en de ontsluitingsweg zullen direct afwateren op de aanliggende tuin. Verhard oppervlak wat niet afvoert op het riool of open water maar infiltreert in de bodem wordt gelijk gesteld aan onverhard oppervlak. Alleen het bebouwd oppervlak (400 m²) dient gecompenseerd te worden. Het dakoppervlak zal ter plaatse in de ondergrond infiltreren, waardoor er sprake is van een duurzame invulling van het watersysteem. Dit betekent dat er gerekend kan worden met 60 mm in plaats van de 78 mm.

Het beleid van de gemeente zorgt voor de grootste bergingsopgave met de voorgenomen planontwikkeling. Voor het plangebied is de volgende rekensom te maken: 400 m2 * 0,06 m = 24 m² benodigde berging.

Zoals eerder vermeld zal de perceelverharding en de ontsluitingsweg direct afwateren op de aanliggende tuin. Het regenwater zal hier ter plaatsen infiltreren. Het versneld afstromend regenwater vanaf het dakoppervlak zal eveneens op eigen terrein worden geïnfiltreerd.

Op basis van de beschikbare gegevens dient in geval van een infiltratievoorziening in de voorliggende situatie 12 m³ per woonkavel te worden geborgen op het eigen terrein. De GHG bedraagt hier 1,76 m –mv.. Gezien het oppervlak van het perceel is er voldoende ruimte aanwezig voor het realiseren van een bovengrondse infiltratievoorziening in de vorm van een plaatselijke verlaging in het maaiveld of de aanleg van een zaksloot.

De verdere uitwerking hiervan dient in samenspraak met de gemeente Breda te worden uitgevoerd. Ten behoeve van de waterkwaliteit zal bij de aanleg geen gebruik worden gemaakt van uitlogende materialen, waardoor de uitspoeling van vervuilende stoffen via de bodem naar het oppervlaktewater wordt voorkomen.

In het plangebied zullen twee woningen worden gerealiseerd. Er wordt gemiddeld 120 liter vuilwater per dag geproduceerd per inwoner en afgevoerd naar het rioolstelsel. Per woning wordt uitgegaan van een gemiddelde woningbezetting van 2,5 bewoners. Dit betekent dat er dus 2 x 2,5 x 120 liter = 600 liter per dag vanuit het plangebied wordt “geproduceerd”.

De twee DWA-huisaansluitingen vanuit het plangebied dienen te worden aangesloten op het GEM-stelsel in de Groenstraat. De verdere uitwerking hiervan dient eveneens in samenspraak met de gemeente Breda te worden uitgevoerd.

Om grondwateroverlast te voorkomen, wordt gestreefd naar een bepaalde minimale ontwateringsdiepte bij de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Voor het plangebied is een GHG bepaald van 1,76 m –mv.. Voor stedelijk bebouwd gebied wordt een ontwatering van 0,70 m –mv. nagestreefd. Hier voldoet het plangebied ruimschoots aan. Volgens de eisen van het waterschap dient er kwelneutraal gebouwd te worden. Dit betekent dat ten opzichte van de huidige situatie geen extra kwel mag ontstaan. Vooral de gevolgen van het verdiept bouwen van bijvoorbeeld een kelder verdient de aandacht.

Om te voldoen aan de watertoets dient deze waterparagraaf formeel ter beoordeling te worden voorgelegd aan het waterschap voor een wateradvies. De uitkomsten hiervan moeten te zijner tijd worden verwerkt.

Vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient er een goede ruimtelijke scheiding te zijn tussen milieugevoelige bestemmingen (bijvoorbeeld woningbouw) en milieubelastende activiteiten. Uitgangspunt daarbij is dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Afstemming van bestaande en nieuwe functies dient te gebeuren door voldoende afstand in acht te houden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de VNG-uitgave: Bedrijven en milieuzonering. In deze publicatie worden richtafstanden gegeven voor de ruimtelijke relevante milieuaspecten geluid, geur, gevaar en stof. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Het plangebied kan beschouwd worden als een rustige woonwijk, omdat de woonfunctie dominant aanwezig is in de directe omgeving.

De afstand tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de milieubelastende activiteit wordt bepaald vanaf de gevel van de woning tot de grens van de inrichting.

Onderzoek

Bepaald dient te worden of de woningbouw het functioneren van de omliggende bedrijven beperkt. Hiervoor kan het stappenplan als opgenomen in de VNG-brochure worden gebruikt. Het stappenplan bestaat uit de volgende stappen:

1. Bepaal de relevante bedrijventerreinen en bedrijfspercelen;

2. Bepaal op basis van het bestemmingsplan de toelaatbare milieucategorie;

3. Indien de milieuzones de woningen overlappen: pas het plan aan of ga na wat de daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten zijn;

4. Indien de milieuzones van de daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten de woningen overlappen: pas het plan aan of doe vervolgonderzoek naar de werkelijke milieubelasting.

Stap 1 en 2

In de omgeving van het plangebied zijn overwegend woningen gesitueerd. Ten oosten van de Ganzendreef bevinden zich gronden waar de bestemming "Gemengd" vigeert. Op deze gronden worden kantoren, sport, cultuur en ontspanning en maatschappelijke voorzieningen mogelijk gemaakt. Verondersteld wordt dat maximaal sprake is van milieucategorie 2 functies, waarvoor maximaal een richtafstand van 30 meter geldt. De gronden zijn gelegen op een afstand van ten minste 70 meter. Derhalve wordt voldaan aan de richtafstand, waardoor de stappen 3 en 4 niet relevant zijn.

Conclusies

In de directe omgeving komen met name woonfuncties voor. Op een afstand van 70 meter bevinden zich gronden, waar kantoren, sport, cultuur en ontspanning en maatschappelijke voorzieningen mogelijk zijn gemaakt. Voor dergelijke functies geldt maximaal milieucategorie 2, met een bijbehorende richtafstand van 30 meter tot een rustige woonwijk. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Om die reden kan een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd worden en worden omliggende bedrijven niet in hun functioneren beperkt.

Vanuit de Wet geluidhinder (Wgh) is een akoestisch onderzoek verplicht wanneer er via een ruimtelijk besluit nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd welke gelegen zijn binnen een door deze Wet vastgestelde zone. Ook is een onderzoek noodzakelijk indien er sprake is van een nieuwe gezoneerde bronnen of een verandering daarvan. In het plangebied worden twee woningen mogelijk gemaakt. Voor een beoordeling in het kader van een goede ruimtelijk ordening zijn de volgende geluidbronnen relevant:

• Groenstraat (zowel het 50 km-deel als het 30 km-deel);

• Ganzendreef (30 km/u);

• B. Verdaasdonkstraat (30 km/u).

Door AGEL adviseurs is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (AGEL adviseurs, Akoestisch onderzoek Groenstraat tussen 19 en 21, 21 december 2015). Doel van het onderzoek is het bepalen van de geluidbelasting op de nieuwe woningen. De resultaten hiervan zijn beschreven in een rapportage die als bijlage aan dit bestemmingsplan zijn toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

Uit de rekenresultaten blijkt dat de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 48 dB als gevolg van de Groenstraat ter plaatse van de noordelijke woning wordt overschreden. De geluidbelasting bedraagt maximaal 53 dB. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt bij geen van de woningen overschreden. Ter plaatse van de zuidelijke woning wordt voldaan aan de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 48 dB.

Conform het ontheffingenbeleid van de gemeente Breda zijn de mogelijkheden om de geluidbelasting te reduceren m.b.t. stedenbouwkundige, bron- en overdrachtsmaatregelen nader onderzocht. Uit dit onderzoek blijkt dat maatregelen om de geluidbelasting te verlagen niet doelmatig zijn. Daarnaast is de situatie zodanig dat voldaan wordt aan het subcriterium dat er sprake is van opvulling van een open plaats. In de onderhavige situatie vindt alleen overschrijding als gevolg van 1 geluidbron plaats, zodat op grond van de Wgh cumulatie niet aan de orde is.

Voor het aspect wegverkeer wordt voldaan aan de criteria van het ontheffingenbeleid, zodat op basis van de onderzoeksresultaten bij burgemeester en wethouders van de gemeente Breda een hogere waarde kan worden aangevraagd.

Omdat sprake is van een nieuwe geluidgevoelige ontwikkeling, is de geluidbelasting ter plaatse van de ontwikkeling vanuit het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk gemaakt en beoordeeld. Hierbij is aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet milieubeheer. Een specifiek onderdeel van deze wet is de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Hierin is bepaald wanneer de mate van de bijdrage aan de luchtverontreiniging verwaarloosbaar klein is. In zo'n geval hoeft een project niet langer meer getoetst te worden, ongeacht of in de huidige situatie al sprake is van een overschrijding van grenswaarden.

Een project kan als NIBM worden beschouwd als aannemelijk is, dat het project niet leidt tot een toename van de concentraties van NO2 of PM10 van meer dan 3% van de grenswaarde. De NIBM-regeling van 3% is gekoppeld aan de vaststelling van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) omdat in dit programma hiervoor maatregelen tegenover staan die het tijdig behalen van de grenswaarden waarborgen.

Om het beoordelen van plannen voor overheden eenvoudiger te maken is in de Regeling NIBM het percentage van 3% uitgewerkt in concrete getallen. De regeling geeft concrete getallen voor plannen die gaan over bijvoorbeeld de bouw van woningen en/of kantoren. De grens voor woningbouwplannen ligt bij 3% op 1.500 woningen. Als er twee ontsluitingswegen zijn, mag een grens van 3.000 woningen worden gehanteerd.

In het voorliggend plan is er sprake van het toevoegen van maximaal 2 woningen, zodat de ontwikkeling als NIBM kan worden beschouwd. Een toetsing aan de grenswaarden kan daardoor achterwege blijven.

Voor de beoordeling van het onderdeel externe veiligheid zijn bepalend het plaatsgebonden risico en het groepsrisico behorende bij een risicobron in de omgeving van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Het plaatsgebonden risico is een maat voor de kans van overlijden van een persoon in de omgeving van een risicobron. Door het aanhouden van voldoende afstand kan een aanvaardbaar veiligheidsniveau worden gegarandeerd. Voor het plaatsgebonden risico geldt een veiligheidscontour van PR 10^-6 per jaar. Binnen deze contour mogen geen kwetsbare objecten worden gebouwd. Een kwetsbaar object betreft woningen en o.a. gebouwen waar mensen langdurig kunnen verblijven.

Voor beperkt kwetsbare objecten (zoals bedrijven) kan hiervan gemotiveerd afgeweken worden. Het groepsrisico is een factor voor de maatschappelijke impact van een groot ongeval. Hierbij spelen o.a. het aantal aanwezige personen nabij de risicobron een rol alsmede de zelfredzaamheid van de aanwezige en de inzet van de hulpdiensten. Voor het groepsrisico is geen grenswaarde vastgesteld maar een oriëntatiewaarde. Deze oriëntatiewaarde kan gezien worden als een ijkpunt voor het bevoegd gezag in verband met haar verantwoordingsverplichting van het groepsrisico en heeft geen juridische status. Het overschrijden van de oriëntatiewaarde is mogelijk mits dit in de besluitvorming door het bevoegd gezag gemotiveerd wordt middels haar verantwoordingsverplichting. Bij deze verantwoordingsplicht moet onder andere aandacht besteed worden aan bronmaatregelen, zelfredzaamheid en de inzetbaarheid van hulpdiensten.

Beleidsvisie gemeente Breda

De gemeente Breda heeft een eigen beleidsvisie externe veiligheid opgesteld. Daarin wordt onderscheid gemaakt in 4 deelgebieden. Het gaat om:

• Bedrijventerreinen (met Bevi-inrichtingen);

• Stroomzone (A16/A27/A58/spoor/buisleidingen);

• Woongebied;

• Overig gebied.

Het plangebied is gelegen binnen het deelgebied woongebied. Binnen dit gebied geldt de ambitie om geen nieuwe risicobronnen mogelijk te maken en om terughoudend om te gaan met bouwen binnen het invloedsgebied van LPG-tankstations.

Onderzoek

Met het plan worden twee woningen mogelijk gemaakt. Een woning is een kwetsbaar object in het kader van het Besluit externe veiligheid inrichtingen. Een afweging waarbij rekening wordt gehouden met de omliggende risicobronnen is noodzakelijk.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen risicobronnen. Op ruime afstand zijn de volgende risicobronnen gelegen.

• Het transport van gevaarlijke stoffen over de spoortrajecten Breda-Tilburg op circa 1.600 meter afstand;

• Het transport van gevaarlijke stoffen over de Rijksweg A27 op circa 2 kilometer afstand.

Beide transportroutes vallen onder de vigeur van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Geen van de PR 10^-6 contouren/veiligheidszones van deze transportroutes reikt tot het plangebied. De invloedsgebieden van beide risicobronnen zijn afhankelijk van de vervoerde stoffen. Over het spoortraject Breda-Tilburg worden de volgende jaarintensiteiten gevaarlijke stoffen vervoerd.

Op basis van de stofgroep zeer giftige vloeistoffen is ter hoogte van het spoortraject sprake van een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer. Dit invloedsgebied overlapt het plangebied. Op grond van artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) dient ingegaan te worden op de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Over de A27 vinden ter hoogte van het plangebied de volgende jaarintensiteiten plaats.

Voor de A27 geldt ter hoogte van het plangebied een invloedsgebied van 880 meter vanwege het vervoer van zeer giftige vloeistoffen. Omdat het plangebied gelegen is op circa 2 kilometer afstand, ligt het plan dus buiten het invloedsgebied van een incident met gevaarlijke stoffen op de A27. Vanuit deze risicobron gelden derhalve geen belemmeringen voor de planvorming.

Relevant scenario

Voor het plangebied is alleen een toxisch scenario met zeer giftige vloeistoffen op het spoortraject Breda- Tilburg relevant. Door een incident op het spoor met een tankwagon met toxische vloeistof scheurt de tankwand. Een groot deel van de toxische vloeistof stroomt in korte tijd uit. De toxische vloeistof vormt een plas. De toxische damp wordt meegevoerd door de wind.

De mogelijkheden tot bestrijdbaarheid

Bronbestrijding is bij een toxische vloeistof mogelijk door de vloeistof af te dekken. Hierdoor wordt de verdamping verminderd. Effectbestrijding is tevens mogelijk door de concentratie te verdunnen, bijvoorbeeld met behulp van een waterscherm. Dit is alleen mogelijk als de brandweer tijdig aanwezig is. Bij een toxisch incident is het belangrijk dat de bestrijding plaatsvindt vanaf bovenwinds gebied (daar waar de wind vandaan komt). Het is daarom belangrijk dat de bron (het spoor) tweezijdig bereikbaar is. De bereikbaarheid van de bron ligt buiten de reikwijdte van dit bestemmingsplan.

Bij het ineens vrijkomen van de gehele inhoud van de tankwagon, zal deze effectbestrijding lastig te realiseren zijn. De mogelijkheden voor slachtofferreductie worden bepaald op basis van de mogelijkheden om de vergiftiging te behandelen. Slachtofferreductie is ook mogelijk door snelle ontruiming/evacuatie. Het niet of korter blootstellen aan een toxische stof zal het aantal slachtoffers verminderen.

De mogelijkheden voor zelfredzaamheid

Bij een toxische wolk kunnen mensen komen te overlijden als gevolg van blootstelling aan de toxische stof. Of mensen daadwerkelijk komen te overlijden, is afhankelijk van de dosis, die bestaat uit de blootstellingsduur en de concentratie waaraan de persoon is blootgesteld.

Het beste advies bij het vrijkomen van een toxische wolk als gevolg van een incident op het spoor is te schuilen, mits ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden (safe-haven-principe). Indien dit niet mogelijk is, kan ervoor gekozen worden om te vluchten. Bij een toxische wolk dient gevlucht te worden haaks op de wolk.

Een maatregel die de zelfredzaamheid verder vergroot, is risicocommunicatie om het risicobewustzijn te vergroten.

Het standaardadvies van de veiligheidsregio kan worden gebruikt voor onderhavig plan. Dit standaardadvies komt overeen met de bovengenoemde punten.

Conclusie

Met het plan worden twee woningen gerealiseerd. In de directe omgeving bevinden zich geen risicobronnen. Op grotere afstand is het spoortraject Breda-Tilburg en de A27 gelegen. Geen van de PR 10^-6 contouren reikt tot het plangebied, waardoor voldaan wordt aan de grenswaarde. Het invloedsgebied van het spoortraject Breda- Tilburg overlapt het plangebied. Op basis van het Bevt is ingegaan op de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Het standaardadvies van de Veiligheidsregio is daarnaast van toepassing.

De ontwikkeling is passend binnen het gemeentelijke beleid. Binnen het plan wordt geen risicobron mogelijk gemaakt en daarnaast is het plangebied niet gelegen binnen het invloedsgebied van een LPG-inrichting.

Er bestaan verschillende definities van duurzaam bouwen. Alle definities bouwen voort op de definitie van een duurzame ontwikkeling: "onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien."

Duurzaam bouwen is meer dan het toepassen of vermijden van bepaalde materialen. Ook de locatiekeuze, verkaveling, inrichting van de waterhuishouding, flexibel en levensloopbestendig bouwen, energievoorziening, veiligheid en gezondheid zijn aandachtspunten die onder deze noemer thuis horen. In de nota “Kwaliteit wonen” zijn de ambities die gemeente Breda aan al deze aspecten stelt opgenomen. Als leidraad voor duurzaam bouwen maakt de Gemeente Breda gebruik van het Nationaal pakket Duurzaam Bouwen. Uitgangspunt is dat gebouwen en omgevingen gerealiseerd worden, die zowel nu als in de toekomst voldoen aan de wensen en eisen van de gebruikers. De doelstelling in de Milieuvisie luidt:

In 2015 wordt er duurzaam, gedifferentieerd, gezond en veilig gebouwd en gewoond. Gezondheid en veiligheid zijn uitgangspunten bij alle bouwplannen en bij het wonen in bestaande woningen. Een daartoe ontwikkelde integrale visie op natuur, milieu, bouwen en wonen is de inhoudelijke basis.

Conclusie

De woningen zullen worden gebouwd conform de eisen die gelden voor duurzaam bouwen. Op dit moment is nog onvoldoende duidelijk in hoeverre invulling wordt gegeven aan extra duurzaamheidsmaatregelen. Wanneer meer bekend is over de uiteindelijke uitwerking van de woning, kan aan dit thema invulling worden gegeven.

Ten behoeve van de planontwikkeling is door AGEL adviseurs een quickscan flora en fauna uitgevoerd. (AGEL adviseurs, quick scan Groenstraat tussen 19 en 21, 8 januari 2016). Doel van de quickscan Flora- en faunawetgeving is het inzichtelijk maken of beschermde natuurwaarden in het plangebied aanwezig zijn en welke betekenis die hebben voor de verdere uitvoering. Tevens wordt bekeken of er door de geplande ontwikkeling negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde gebieden. De volledige quickscan is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

Gebiedsbescherming

Het plangebied bevindt zich niet in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen in het kader van de natuurbeschermingswet 1998. Op een afstand 5,7 kilometer ten zuiden van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied “Ulvenhoutse Bos”. Het Natura 2000-gebied betreft een habitatrichtlijngebied. De bestemmingsplanwijziging heeft gelet op de omvang, soort ruimtelijk ingreep, ligging tegen bebouwde kom en de tussenliggende afstand en stedelijk gebied geen invloed op dit gebied. Eventueel verstorende factoren zoals oppervlakteverlies, versnippering, verdroging en verstoring door trilling, licht en geluid zijn met de voorgenomen planontwikkeling niet van toepassing.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Nationaal Natuurnetwerk. Het dichtstbijzijnde gebied dat behoort tot het NNN betreft het type: 'Akkerfaunagebied (A01.02)' gelegen ten noordwesten van het plangebied. Met de voorgenomen planontwikkeling is er geen sprake van directe vernietiging van het NNN. Aangezien het beoogde plan geen directe relatie heeft met een gebied dat is aangewezen als NNN, geen verbindende functie vervult en gezien het toekomstige gebruik zijn negatieve effecten uit te sluiten. Van negatieve uitstralingseffecten door geluid, licht en verdroging op het Nationaal Natuur Netwerk is geen sprake.

Soortenbescherming

In de Flora- en faunawet is een zorgplicht opgenomen. Dit houdt in dat voorafgaand aan de ingreep alle maatregelen dienen te worden getroffen om nadelige gevolgen op flora en fauna voor zover mogelijk te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken. Deze zorgplicht geldt altijd en voor alle soorten, ook als er ontheffing of vrijstelling is verleend.

Binnen het plangebied zijn geen potentiële natuurlijke groeiplaatsen voor strikt beschermde (vaat)planten aanwezig. Strikt beschermde (vaat)planten worden dan ook niet binnen het plangebied verwacht. Aangeplante of gezaaide exemplaren van beschermde soorten zijn niet beschermd in de Flora- en faunawet, omdat het geen natuurlijke groeiplaatsen betreft. Een ontheffing van de Flora- en faunawet en/of compensatie is daarom niet noodzakelijk.

Er zijn tijdens het oriënterende veldbezoek geen zoogdieren of nesten van de eekhoorn waargenomen. Verwacht wordt dat enkele algemene voorkomende beschermde zoogdiersoorten (tabel 1) zoals de mol, konijn, egel en een aantal algemene muissoorten (bos- en huisspitsmuis en veldmuis (tabel 1)) voor kunnen komen binnen de onderzoekslocatie.

Tijdens het veldbezoek zijn mogelijke rust- en verblijfplaatsen van boom- en gebouwbewonende vleermuizen, op basis van de checklist inschatting vooronderzoek vleermuizen (vleermuisprotocol), onderzocht. Binnen het plangebied staat één zeecontainer met een aangebouwde overkapping ten behoeve van de opslag van spullen. Deze container en overkapping bieden geen toegang voor vleermuizen door de afwezigheid van luiken, stootvoegen en toegangsmogelijkheden. Eventuele vaste rust-, verblijf-, kraam- of paarplaatsen van gebouwbewonende soorten kunnen binnen het plangebied worden uitgesloten.

Binnen het plangebied staan enkele bomen als kweekgoed welke met de voorgenomen planontwikkeling gerooid/verplant zullen worden. Dit kweekgoed is te klein van omvang (< 3 dm op borsthoogte) voor verblijfplaats van boombewonende vleermuizen.

Voor de ontsluiting van het zuidelijk perceel zal er aan de westzijde een ontsluitingsweg met de Groenstraat worden gerealiseerd. De te rooien zomereik kon goed worden geïnspecteerd op de aanwezigheid van geschikte holtes en openingen, doordat het blad was gevallen en de boom nog relatief klein van omvang (<3 dm op borsthoogte) is. Holtes en openingen zijn niet aangetroffen. Aanwezigheid van verblijfplaatsen van boombewonende vleermuizen in de te rooien boom is derhalve niet te verwachten. Indien de ontsluiting aan de oostzijde komt te liggen dient er een zomereik van grotere omvang te worden gerooid. De initiatiefnemer is echter voornemens om de ontsluiting aan de westzijde te realiseren, waardoor de zomereik behouden kan blijven.

Naast verblijfplaatsen zijn ook essentiële vliegroutes en foerageergebieden beschermd. Vliegroutes zijn lijnvormige elementen, vaak een bomenrij, waaraan vleermuizen zich oriënteren. Vleermuizen hebben deze oriëntatie nodig om zich van hun verblijfplaats naar hun foerageergebied te verplaatsen. Foerageergebieden kunnen onder andere bestaan uit bomen, opgaande gewassen en open water. Het kweekgoed binnen het plangebied heeft niet de functie als vliegroute en foerageergebied gezien de positionering, omvang en directe omgeving. De laanbomen van de Groenstraat daarentegen kunnen deze functie wel vervullen. Het rooien van één enkele boom in het lijnelement ten behoeve van de ontsluiting van het zuidelijk perceel zal niet leiden tot de ongeschiktheid van het groene lijnelement. De onderbreking zal afhankelijk van de te rooien boom maximaal 11 meter bedragen. Tevens betreft de Groenstraat ter hoogte van het plangebied een laan met aan weerszijde een bomenrij, waardoor er geen sprake is van een directe onderbreking van het lijnelement. Er zijn geen negatieve effecten te verwachten op vaste vliegroutes van vleermuizen.

Alle vogels zijn beschermd in het kader van de Vogelrichtlijn en de Flora- en faunawet. Met broedvogels kan in het algemeen relatief eenvoudig rekening worden gehouden door kap- en sloopwerkzaamheden niet uit te voeren in de broedtijd (half maart tot en met half juli) indien concrete broedgevallen aanwezig zijn. Op deze wijze zijn geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet aan de orde.

Het aanwezige groen in het plangebied kon goed worden geïnspecteerd gedurende het veldbezoek. Nesten (of nesten van voorgaande jaren) van in bomen broedende jaarrond beschermde (roof)vogels zijn ten tijde van het oriënterend veldbezoek niet waargenomen. Het plangebied biedt potentie (ligging tegen bebouwde kom) om als onderdeel te fungeren van het leefgebied van de roofvogels welke conform de Quickscanhulp zijn waargenomen. De functie van het plangebied voor roofvogels zal met de planontwikkeling niet wijzigen. In de huidige situatie is er sprake van weinig ruigte en met de realisatie van twee woningen zal dit niet wijzigen. Het plangebied voorziet eveneens niet in een kleinschalige agrarische functie, waardoor er geen potentiële habitat voor bijvoorbeeld de steenuil aanwezig is. Gezien de impact van de ontwikkeling en de aanwezige natuur/landbouwgronden in de wijdere omgeving zijn negatieve effecten voor roofvogels op populatieniveau niet te verwachten.

De zeecontainer met een aangebouwde overkapping binnen het plangebied biedt door de afwezigheid van onder andere dakpannen geen mogelijkheden voor nesten van de huismus of gierzwaluw. Ook gebouwbewonende jaarrond beschermde vogelsoorten (zoals uilen) kunnen worden uitgesloten in de zeecontainer met overkapping door de afwezigheid van geschikte holtes en toegangsmogelijkheden. Aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten is uitgesloten.

Het plangebied vormt een zeer marginaal leefgebied voor algemeen voorkomende amfibieën gezien de afwezigheid van een geschikt waterhabitat. Algemeen voorkomende amfibiesoorten als gewone pad of groene kikker zijn licht beschermde soorten uit tabel 1 Flora- en faunawet waarbij bij ruimtelijke ingrepen een algehele vrijstelling voor het overtreden van enkele verbodsbepalingen geldt. Met de voorgenomen planontwikkeling zal er geen oppervlakte water worden gedempt. Negatieven effecten zijn niet te verwachten.

Het groen in het plangebied kent een hoge betredings- en onderhoudsfrequentie gezien het gebruik als kwekerij. Gezien de terreingesteldheid van het plangebied, het gebruik en de directe omgeving is niet te verwachten dat het plangebied een cruciale rol vervult voor reptielen. Het is niet aannemelijk dat er in het plangebied beschermde ongewervelde voorkomen. In het plangebied is geen oppervlakte water aanwezig, waardoor er geen sprake is van het aantasten van beschermde vissoorten. Het mogelijk aantasten van de leefomgeving van deze soortgroepen is met de voorgenomen planontwikkeling niet aan de orde.

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels en een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

De plansystematiek is gebaseerd op en sluit aan bij SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) en IMRO2012 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening 2012).

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 (algemene regels), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;

• Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), met daarin per bestemming onder meer bestemmingsregels, bouwregels en afwijkingsmogelijkheden;

• Hoofdstuk 3 (algemene regels), met daarin algemene bouw-, gebruiks- en afwijkingsregels;

• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), met daarin de overgangsregels en de slotbepaling.

Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners. Tevens maakt deze methode het mogelijk om het plan via internet te raadplegen.

In onderhavig bestemmingsplan zijn de gronden van het plangebied opgenomen binnen één bestemming en één dubbelbestemming. Daarnaast maken inleidende en algemene regels en slot- en overgangsregels deel uit van voorliggend bestemmingsplan.

Woningen zijn in het bestemmingsplan bestemd tot 'Wonen'. Er is gekozen om op de verbeelding één bouwvlak op te nemen. De positionering van de hoofdbebouwing dient aan bepaalde voorwaarden te voldoen:

• De minimum afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse bouwperceelgrenzen bedraagt 5 meter;

• De voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw dient ten minste op een afstand van 15 meter van de openbare weg te liggen.

• Het hoofdgebouw dient ten minste op een afstand van 15 meter uit zuidelijke plangrens te liggen.

Daarnaast zijn de goot- en bouwhoogte bepaald op maximaal 4,5 en 9 meter.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan te worden gebouwd. Uitzonderingen hierop zijn gemaakt voor carports, overkappingen, erkers en dergelijke. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen in de zijdelingse bouwperceelgrens worden gebouwd dan wel op een minimum afstand van 1 meter van deze grens. De maximum goot- en bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag respectievelijk 3 en 5 meter bedragen. Vrijstaande bijgebouwen mogen worden gebouwd tot een gezamenlijk oppervlak van 60 m². Daarnaast geldt een maximum bebouwingspercentage van 50%.

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een maximum hoogte van 3 meter. Voor erf- en terreinafscheidingen geldt een maximum hoogte van 2 meter of 1 meter, indien erf- en terreinafscheidingen naar de weg of het openbaar gebied gekeerd zijn.

Het bestemmingsplan is opgesteld in verband met de beoogde ontwikkeling van het plangebied.

Op 1 juli 2008 is de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. De ‘grondexploitatiewet’ is een onderdeel van deze Wro (afdeling 6.4) en met name ingesteld om aan de gemeente bij particuliere ontwikkelingen een goede regeling van kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen te bieden. In de volgende paragraaf is beschreven op welke wijze uitvoering is gegeven aan afdeling 6.4 grondexploitatie van de Wro. In de daarop volgende paragraaf is de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan nader toegelicht.

In artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

1. de bouw van één of meer woningen;

2. de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;

3. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met één of meer woningen;

4. de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

5. de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;

6. de bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte.

Middels de vaststelling van dit bestemmingsplan wordt de mogelijkheid geboden om bouwplannen te realiseren die vallen binnen de omschreven plannen in artikel 6.2.1 van het Bro. Daarnaast dienen kosten verhaald te worden, locatie-eisen gesteld te worden en afspraken gemaakt te worden over de fasering van de plannen.

Kostenverhaal via een exploitatieplan is niet verplicht als het verhaal van kosten anderszins is verzekerd. Een anterieure overeenkomst wordt met de initiatiefnemers gesloten, waardoor het verhaal van de kosten anderszins is verzekerd. Dit betekent dat voor het onderhavige plan geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld.

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Conform artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dienen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een plan overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In dit kader wordt het bestemmingsplan voor advies toegezonden aan de volgende instanties:

1. Provincie Noord-Brabant;

2. Waterschap Brabantse Delta;

3. Brandweer Midden- en West-Brabant;

4. Dorpsraad Teteringen.

De instanties onder a, b en c hebben schriftelijk gereageerd, waarbij ze alledrie hebben aangegeven dat het bestemmingsplan geen aanleiding geeft voor het maken van op- en aanmerkingen.

Na afronding van het vooroverleg zal de procedure worden voortgezet. Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van6 weken) is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

Binnen twaalf weken na de termijn van terinzagelegging moet de gemeenteraad beslissen omtrent de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan. Tegen het besluit tot vaststelling staat direct beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en bestaat de mogelijkheid om een voorlopige voorziening in te dienen. Direct na de beroepstermijn treedt het plan in werking.