het bestemmingsplan Ginneken, Ploegstraat 68 met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2016212003-0401 van de gemeente Breda.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waar gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde van het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw.

1. legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een legale vergunning;

2. het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming

het bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- en uitbouwen of aangebouwde bijgebouwen geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

een functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a bedoeld anwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

een woning welke met het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met dien verstande dat bij een lessenaarsdak het hoogste punt van het dak wordt aangemerkt als bouwhoogte met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

bij de toepassing van de bouwgrenzen en bouwregels worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrenzen en bouwregels niet meer dan 1 meter bedraagt.

1. tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. voor een bouwwerk op een bouwperceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

2. indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;

3. indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;

2. groen;

3. nutsvoorzieningen;

4. parkeren;

5. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

2. groen;

3. nutsvoorzieningen;

4. parkeren;

5. speelvoorzieningen;

6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.1 onder e voor verhoging van het maximum bebouwingspercentage voor vrijstaande woningen tot 50% met dien verstande dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;

2. de woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid; en

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn.

2. het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een woning als afhankelijke woonruimte in het kader van mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m2 van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. de zorgvraag afgeleid dient te kunnen worden uit een indicatie in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning en beperkt dient te blijven tot het verlenen van zorg aan familieleden;

3. de afhankelijke woonruimte niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

4. er geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmering ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

5. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte moet worden beëindigd.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie';

2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:

1. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;

2. de bouw of uitbreiding van bouwwerken tot een oppervlakte van maximaal 100 m²;

3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;

2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen mits dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;

7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. Aan een omgevingsvergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden;

3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, alsmede het gebruik als ,'bed- en breakfast', als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;

3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt;

1. Bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van deze planregels, dient, overeenkomstig de parkeernormering uit het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid en zoals als bijlage 1 bij deze regels is opgenomen, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd;

2. De in lid a. bedoelde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;

3. Burgemeester en wethouders kunnenmet een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., met dien verstande dat aan de omgevingsvergunning (financiële) voorwaarden verbonden kunnen worden.

4. Indien het onder a. genoemde parkeer- en stallingsbeleid gedurende de planperiode wordt gewijzigd, moet rekening worden gehouden met dezewijziging.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;

3. Dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;

3. Indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;

4. Dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kan het bevoegd gezag, ten behoeve van die persoon of personen met een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Ginneken, Ploegstraat 68'.

Ter hoogte van de voormalige locatie van bloemisterij Van Den Enden, gelegen aan de Ploegstraat in Breda, is nieuwe woningbouw beoogd in de vorm van vier aaneengebouwde woningen bestaande uit één bouwlaag. Het bestaande hof 'Tuin Ginneken', waar reeds meerdere woningen van dezelfde typologie zijn gerealiseerd, wordt met deze ontwikkeling uitgebreid.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen het vigerend bestemmingsplan 'Ginneken'. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader voor betreffende perceel. Het voorliggend bestemmingsplan omvat een toelichting waarin de beoogde woningbouw ruimtelijk en milieutechnisch wordt afgewogen, nieuwe regelgeving en bijbehorende verbeelding.

Het plangebied is gelegen ter hoogte van het adres Ploegstraat 68. De Ploegstraat is gelegen tussen de Fatimastraat en de Franklin Rooseveltlaan en bevindt zich in het noordoosten van de wijk Ginneken. Het Ginneken is gelegen ten zuiden van het centrum van Breda. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in rood (bron: Bing Maps)

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Ginneken', vastgesteld op 15 maart 2012 en onherroepelijk sinds 6 februari 2013. De gronden waar het plangebied betrekking op heeft, zijn bestemd ten behoeve van Wonen en Detailhandel. Op beide bestemmingen is een bouwvlak gelegen waar gebouwen zijn toegestaan. Ter plaatse van de gronden bestemd ten behoeve van detailhandel geldt tevens de aanduiding 'wonen uitgesloten'. Over het gehele plangebied ligt de dubbelbestemming Waarde - Archeologie.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van vier aaneengebouwde woningen bestaande uit één bouwlaag ter hoogte van de bestemming Detailhandel, waar tevens de aanduiding 'wonen uitgesloten' geldt. Het realiseren van een woonfunctie is hier niet toegestaan vanuit het bestemmingsplan. De woningen zijn daarnaast deels gelegen buiten het bouwvlak. Er is dus een strijdigheid met de vigerende juridisch-planologische kaders voor wat betreft bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie en het planvoornemen. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Breda. In hoofdstuk 4 komt de toets aan de sectorale aspecten aan bod. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 en 7 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

Ter hoogte van het adres Ploegstraat 68 was tot voor kort bloemisterij Van den Enden gevestigd achter het bestaande woonhuis. Ten behoeve van de bedrijfsvoering is op het perceel bedrijfsbebouwing in de vorm van schuren en kassen aanwezig alsmede een inrit naar de achterliggende panden. De bedrijfsbebouwing heeft een hoogte van circa 4 meter en beslaat een oppervlak van circa 850 m². De bedrijfsbebouwing grenst aan de omliggende percelen.

Figuur 2.1 Impressie van bestaande situatie inclusief woonhuis

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van vier aaneengebouwde woningen bestaande uit één bouwlaag. Deze woningen zullen aansluiting vinden op de bestaande woningen in het hof 'Tuin Ginneken'. In figuur 2.2 is een concept situatietekening opgenomen van de beoogde woningen. Tevens zijn in figuur 2.3 het concept achter- en vooraanzicht van de beoogde ontwikkeling weergegeven.

Figuur 2.2. Concept situatietekening beoogde ontwikkeling met in het westen de Ploegstraat (bron: Benerink architecten)

Figuur 2.3 Concept achter- en vooraanzicht beoogde ontwikkeling (bron: Benerink architecten)

De nieuwe woningen bestaan uit één bouwlaag en krijgen daarmee een bouwhoogte van circa 3,5 meter. Het uiteindelijke ontwerp van de woningen wordt in overleg met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Breda vastgesteld. De bovenstaande tekeningen zijn om deze reden ter indicatie weergegeven, maar betreffen concept-tekeningen.

Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, worden de bestaande opstallen gesloopt. Hierdoor ontstaat een opening naar het aanpalende hof. De ontsluiting van de nieuwe woningen zal aansluiten op dit hof en de straat Tuin Ginneken. Hierdoor vervalt één bestaande parkeerplaats, die wordt gecompenseerd in het nieuwe plan. De nieuwe ontwikkeling zal voorzien in tien nieuwe parkeerplaatsen gelegen tussen de opritten van de nieuwe woningen. Een toets aan de geldende parkeernormen is opgenomen in paragraaf 4.7 Verkeer en parkeren.

Het bestaande woonhuis aan de Ploegstraat blijft gehandhaafd. De voormalige inrit naar de bedrijfsopstallen komt te vervallen. Deze gronden worden ingericht ten behoeve van de bestaande woning en zullen hier ook onderdeel van uitmaken. Daarom zijn deze gronden ook onderdeel van het plangebied.

Het Ginneken is een woonwijk met overwegend vooroorlogse woningbouw. Ook de Ploegstraat en omliggende straten zijn echte woonstraten. In de Ploegstraat bevinden zich karakteristieke jaren '30 woningen zonder of met een kleine voortuin. De woningen zijn van diverse typologieën, vrijstaande woningen zijn gecombineerd met rijtjeswoningen. De gemiddelde woning bestaat uit twee bouwlagen, slechts enkele woningen zijn voorzien van een derde bouwlaag. De woningen kennen daardoor een bouwhoogte tussen de 6 en 9 meter. Voor wat betreft kleurstelling en detaillering zit er ook veel verscheidenheid tussen de diverse woningen.

Figuur 2.3 Woningbouw aan de Ploegstraat

De te realiseren woningen sluiten wat betreft ruimtelijke opzet, schaal, maatvoering en verkaveling aan bij de bestaande aaneengebouwde woningen in het hof 'Tuin Ginneken'. Deze woningen bestaan allen uit slechts één bouwlaag en hebben eenzelfde kleurstelling. De lage bouwhoogte zorgt voor een geringe ruimtelijke impact in de vorm van privacyverlies of schaduwwerking naar de omliggende woningen.

Figuur 2.4 Bestaande woningbouw Tuin Ginneken

Ter ondersteuning aan de woonfunctie zijn in de wijk Ginneken tussen de woonblokken diverse kleinschalige en ambachtelijke bedrijfsfuncties en andere voorzieningen zoals speeltuinen gesitueerd. In de loop der jaren zijn een aantal van deze bedrijfsfuncties verdwenen en worden deze vrijkomende locaties over het algemeen herontwikkeld ten behoeve van wonen en maatschappelijke voorzieningen. De beoogde ontwikkeling voorziet in eenzelfde soort transformatie en is om deze reden als functioneel inpasbaar te beschouwen.

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciale beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante gemeentelijk beleid staat in paragraaf 3.4.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat plannen voor ruimte en mobiliteit. In dit beleidsdocument staat beschreven in welke grote infrastructurele projecten het kabinet tot en met 2040 wil gaan investeren. Er is sprake van een hoog abstractieniveau: de visie richt zich alleen op nationale belangen zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de waterveiligheid. De ambities die tot 2028 zijn geformuleerd luiden als volgt:

1. het vergroten van de concurrentiepositie door de ruimtelijk- economische structuur te versterken;

2. het verbeteren van de bereikbaarheid;

3. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving, met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer ruimtelijke plannen die nieuwe woningen mogelijk maken, de treden van deze ladder doorlopen moeten worden. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament, defensie en de ecologische hoofdstructuur.

Toetsing

Vanwege de kleinschaligheid van de voorgenomen ontwikkeling is er geen sprake van strijd met het SVIR en het Barro. Beiden worden gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid. De beoogde ontwikkeling betreft geen nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking, omdat er slechts sprake is van de bouw van vier woningen (uitspraken Raad van State 23 december 2015, 201408383/1 en 10 februari 2016, 201505424/1).

Conclusie

Het rijksbeleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

Visie op hoofdlijnen

In deze structuurvisie is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Dit met als doel een goede woon-, werk- en leefomgeving voor de inwoners en bedrijven in Brabant

De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. Ook is er aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen. Een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw) is ook onderdeel van de structuurvisie. Tot slot is er aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).

Provinciale ruimtelijke belangen

De provinciale opgaven, leiden tot ruimtelijke keuzes voor de toekomstige ontwikkeling van Noord-Brabant. Bij deze ruimtelijke keuzes hanteert de provincie twee leidende principes:

• ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid;

• vestigings- en leefklimaat en gezondheid.

De ruimtelijke keuzes zijn vertaald in 14 provinciale ruimtelijke belangen:

• regionale contrasten;

• een multifunctioneel landelijk gebied;

• een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem;

• een betere waterveiligheid door preventie;

• koppeling van waterberging en droogtebestrijding;

• duurzaam gebruik van de ondergrond;

• ruimte voor duurzame energie;

• concentratie van verstedelijking;

• sterk stedelijk netwerk;

• groene geledingszones tussen steden;

• gedifferentieerd aanbod aan goed bereikbare vrijetijdsvoorzieningen;

• economische clusters;

• (inter)nationale bereikbaarheid;

• beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

Toetsing

Uit een bestudering van deze belangen blijkt dat de aspecten 'concentratie van verstedelijking' en 'sterk stedelijk netwerk' van deze provinciale ruimtelijke belangen direct relevant is voor de beoogde ontwikkeling. Bij de opgave voor wonen en werken ligt het accent op de herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is geheel gelegen in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied'. De steden Breda, Eindhoven, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg vormen daarnaast samen het stedelijk netwerk BrabantStad. De steden die onderdeel uitmaken van Brabantstad zijn de locaties die de provincie ziet als het brandpunt van toekomstige verstedelijking en ontwikkeling.

Ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik

De Verordening ruimte 2014 heeft wel een doorwerking naar gemeentelijke besluitvorming. De verordening bevat concrete regels die de provinciale belangen veilig stellen. Ingevolge de Verordening dient bij een ruimtelijk plan of besluit dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling een verantwoording te worden opgenomen waaruit blijkt dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Toepassing moet worden gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. De volgende artikelen zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling:

Artikel 4 Bestaand stedelijk gebied

4.1 Omschrijving

Het bestaand stedelijk gebied van de stedelijke structuur bestaat uit:

1. stedelijk concentratiegebied;

2. kernen in landelijk gebied.

4.2 Stedelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.

4.3 Nieuwbouw van woningen

1. De toelichting bij een bestemmingsplan gelegen in bestaand stedelijk gebied dat voorziet in nieuwbouw van woningen bevat een verantwoording over de wijze waarop:

1. de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg bedoeld in artikel 37.4, onder b, worden nagekomen;

2. de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken bedoeld onder a, en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

2. Onder harde plancapaciteit voor woningbouw als bedoeld in het eerste lid, onder b, wordt verstaan de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen waarover een gemeente beschikt, die:

1. wordt uitgedrukt in aantallen woningen;

2. is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is verwezenlijkt.

Toetsing

Het plangebied is gelegen binnen 'stedelijk concentratiegebied' van de Verordening ruimte. Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Voor de toets aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 4.3 wordt verwezen naar paragraaf 3.4.2.

Conclusie

Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040 , de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbare problematiek van belang is.

In de Regionale Agenda Wonen 2016 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komt ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in dit stuk aan bod. In de loop der jaren is de plancapaciteit teruggebracht om te voldoen aan de veranderende vraag en zo te komen tot een realistisch aanbod. Op dit moment lijkt de woningmarkt een nieuw evenwicht te hebben bereikt. Een kwantitatieve doelstelling blijft bestaan, maar wordt meer gekoppeld aan de juiste kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Verwacht wordt dat de vraag zich de eerstkomende jaren zal richten op de huursector en het minder dure koopsegment. Er ontstaat er weer ruimte om nieuwe plancapaciteit aan te maken of in de tijd naar voren te halen. Ruimte en flexibiliteit in planning en programmering, die benut kan worden om in te spelen op de veranderde prijsstellingen op de woningmarkt, eventueel ook in combinatie met het herbestemmen van leegstaand of leeg komend vastgoed zijn daarbij van belang.

Toetsing

Voor de gemeente Breda ligt er tot 2024 een woningbouwopgave van 8.185 woningen. Uitgaande van de sloop van circa 1. 300 woningen is er een benodigde capaciteit van 9.485 woningen. Slechts 59% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van vier woningen. Hiermee kan een bijdrage geleverd worden aan het benodigde aantal woningen. De woningen zijn daarnaast levensloopbestendig en worden aangeboden in het duurdere koopsegment. Op lokaal niveau blijkt er voldoende vraag te zijn naar dit type woningen in daarbij behorend prijssegment.

Figuur 3.1 Regionale woningbouwprogramma West-Brabant

Conclusie

Het regionaal beleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

De gemeenteraad heeft in september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, 'Keuzes maken in een dynamische tijd', vastgesteld. In de Structuurvisie Breda 2030 wordt het toekomstperspectief voor Breda in 2030 geschetst en de visie biedt tevens een afwegingskader voor de stedelijke woningbouwprogrammering. De stad is in de afgelopen jaren meer completer en internationaler geworden. Breda wordt gekenmerkt door een veelzijdigheid aan kwaliteiten, waar de kansen voor de verdere ontwikkeling van de stad liggen. Voor de ontwikkeling van de stad zijn drie hoofdlijnen en zes kernwaarden geformuleerd.

Op het gebied van wonen geeft de structuurvisie aan dat de komende tijd sprake is van een bevolkingstoename, vooral van alleengaanden en eenoudergezinnen. Het aandeel alleengaanden in de middelbare leeftijdsgroepen zal waarschijnlijk gaan toenemen. Op de woningmarkt vindt een verschuiving plaats van koop naar huur. In de huidige planvoorraad zitten veel grote koopappartementen en duurdere grondgebonden woningen. Bij de bestaande woningvoorraad is verduurzaming het sleutelwoord. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Er is aandacht voor jonge huishoudens en studenten. Uitgangspunt blijft 'geschikt wonen voor iedereen' Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus.

Toetsing

Het realiseren van kleinere levensloopbestendige woningen in het duurdere koopsegment sluit goed aan bij de toenemende groep alleengaanden in de middelbare leeftijd. Het planvoornemen voldoet daarnaast aan het streven van de gemeente om verdichting plaats te laten vinden in het centrum-stedelijk woonmilieu nabij voorzieningen. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan de gewenste differentiatie en typologie bij nieuwbouwinitiatieven. Breda wil een breed pallet aan gevarieerde woonmilieus bieden, die tegemoet komt aan de diversiteit van bewoners (Breda Mozaïek).

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de Gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;

• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;

• een prettige woonomgeving;

• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

Op 20 juni 2013 heeft de gemeenteraad Breda de herijking van het parkeerbeleid vastgesteld. Het gaat daarbij om twee onderwerpen. Enerzijds de procedure en de stappen om tot invoering van vergunninggebieden te komen, anderzijds de aanpassing van de gemeentelijke parkeernormen. De herijking van het parkeerbeleid is een aanvulling op de bestaande Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda uit 2004. Met het vaststellen van de nieuwe parkeernormen vervallen de oude parkeernormen uit deze nota en wordt elke aanvraag van een omgevingsvergunning getoetst aan de nieuwe parkeernormen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de geldende parkeernormen is opgenomen in paragraaf 4.7Verkeer en parkeren. Om te borgen dat er daadwerkelijk voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd wordt, is hiervoor een apart artikel toegevoegd aan de regels van dit bestemmingsplan.

Conclusie

Het gemeentelijk beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 4.13Duurzaamheid.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

Normstelling en beleid
In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;

• de plaats van de projecten;

• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie
In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van vier woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Aangezien het aantal woningen ruim onder de drempelwaarde van 2000 of meer woningen ligt en de verkeersaantrekkende werking gering is, zullen de effecten op het milieu en de omgeving voor wat betreft de hierboven beschreven aspecten gering zijn. De volgende paragrafen onderschrijven dit. Het plangebied ligt tevens op ruime afstand van gevoelige gebieden, zoals Natura 2000-gebieden. Het is derhalve niet noodzakelijk een mer-beoordeling of een planMER op te stellen.

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk ontwikkeling en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Brabantse Delta, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NWP)

• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)

• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PMWP)

• Verordening water

• Verordening ruimte 2014

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het plangebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerplan 2016-2021. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Nieuwe accenten in het Waterbeheerplan zijn: de versterking van de primaire en regionale keringen, inzet op waterbewustwording van watergebruikers, helder zijn over de beperkingen en mogelijkheden die er vanuit het watersysteem zijn voor de gebruiksfuncties, een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie en dynamisch waterbeheer.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. Beleid hierover is vastgelegd in de ‘Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen’.

Op waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur waterschap Brabantse Delta 2015 van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2.000 m². Indien door de ontwikkeling het verhard oppervlak met meer dan 2.000 m² toeneemt, eist het waterschap compensatie voor de uitbreiding van verharding. Bij het dimensioneren van retentie-/infiltratievoorzieningen dient rekening te worden gehouden met neerslaghoeveelheden met een herhalingstijd van 1 tot 100 jaar. Aangezien de retentiebehoefte het grootst is bij T = 100 is deze waarde maatgevend.

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het Hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Onderzoek

Huidige situatie

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Breda ligt, is het plangebied op de Bodemkaart van Nederland niet gekarteerd. In figuur 4.1 is te zien waaruit de bodem in de omgeving van het plangebied bestaat en welke watertrap hier geldt. Er is hoofdzakelijk sprake van leemarm zand en enkeerdgronden. De grondwatertrap wisselt sterk.

Figuur 4.1 Opbouw bodem en grondwatertrappen (bron: Bodemdata)

In de huidige situatie is het plangebied volledig verhard. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het plangebied ligt niet binnen de keurzone van een waterkering en is ook geen onderdeel van een grondwaterbeschermingsgebied. In figuur 4.2 is een uitsnede te zien van het plangebied in relatie tot de informatie beschikbaar via de Watertoets Viewer van het waterschap Brabantse Delta.

Figuur 4.2 Uitsnede Watertoets Viewer (bron: Waterschap Brabantse Delta)

Toekomstige situatie

Waterkwantiteit

De ontwikkeling zorgt niet voor een toename in de verharding. Het plangebied is in de huidige situatie immers volledig verhard. In de toekomstige situatie wordt het terrein rondom de nieuwe woningen en de daarbij behorende infrastructuur ingericht ten behoeve van openbaar groen en tuinen. De ontwikkeling zorgt daarmee voor een afname in verharding. Slechts bij een planvoornemen met een toename in verharding van meer dan 2.000 m² is watercompensatie verplicht.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;

• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Ten behoeve van de ontwikkeling wordt een gescheiden rioleringssysteem aangelegd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Normstelling en beleid

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Daarnaast beschikt de gemeente Breda over eigen bodembeleid. In de nota ‘Bodemmasterplan Breda 2030’ wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten ‘ernstige’ verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico’s voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

Onderzoek

Gezien het feit dat er sprake is van een functiewijziging is op basis van het Besluit ruimtelijke ordening inzage in de bodemkwaliteit ter plaatse noodzakelijk.

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Het doel van het verkennend bodemonderzoek is het krijgen van inzicht in de huidige milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Uit het verkennend onderzoek wordt geconcludeerd dat de bovengrond licht verontreinigd is met lood, zink en PAK. De ondergrond ter plaatse van boring C09, met antropogene bijmengingen, is licht verontreinigd met cadmium, kobalt, koper, kwik, nikkel en PAK en sterk verontreinigd met barium, lood en zink. Het grondwater is licht verontreinigd met barium en naftaleen. Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat binnen de huidige functieklasse mogelijk enkele gebruiksbeperkingen moeten worden gesteld aan de onderzoekslocatie en daarmee het plangebied. De verkregen resultaten geven aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek naar de omvang van de verontreiniging met metalen rondom boring C09. Afhankelijk van de omvang van de verontreiniging kunnen saneringsmaatregelen nodig zijn.

Nader onderzoek naar de omvang van de aangetroffen verontreiniging met zware metalen is uitgevoerd in juli 2016. Hierbij is ook een verkennend onderzoek naar asbest in de grond uitgevoerd. Het betreffende onderzoek is bijgevoegd in bijlage 2. Bij de uitgevoerde grondboringen zijn op basis van zintuiglijke beoordeling bijmengingen met baksteen, steen en plaatselijk kolen aangetroffen. Tijdens het graven van de gaten is, op basis van zintuiglijke waarnemingen, geen asbestverdacht materiaal waargenomen.

Geconcludeerd kan worden dat de grond nabij twee boringen sterk verontreinigd is met zink of matig met PAK. De grond bij de overige boringen is licht verontreinigd met cadmium, kobalt, koper, kwik, lood, nikkel en PAK.

De omvang van de verontreiniging nabij boring C09 is voldoende in beeld gebracht. Over een oppervlakte van circa 15 m² is in de laagdikte van 58 cm onder maaiveld tot 150 cm onder maaiveld de grond sterk verontreinigd met barium, lood en hoofdzakelijk zink. Er is derhalve een volume van circa 15 m³ grond die sterk verontreinigd is. Aangezien het volumecriterium van 25 m³ niet wordt overschreden, is hier geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Geadviseerd wordt om, in het kader van de voorgenomen bouwplannen, de locatie met het sterk verhoogde gehalte zware metalen te verwijderen.

Op basis van de resultaten van de meest verdachte bodemlaag, is een gehalte asbest van 0,4 mg/kg aangetoond. Deze concentratie ligt ruim onder de waarde voor nader onderzoek dan wel de interventiewaarde.

Conclusie

Op basis van de resultaten van het verkennend en nader bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat ten aanzien van de milieuhygiënische bodemkwaliteit geen belemmeringen aanwezig zijn voor de beoogde ontwikkeling van de locatie. Wel wordt geadviseerd om, in het kader van de voorgenomen bouwplannen, de locatie met het sterk verhoogde gehalte zware metalen te verwijderen. Voorafgaand aan de saneringswerkzaamheden dient een plan van aanpak ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het bevoegd gezag.

Normstelling en beleid

Woningen zijn op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidsgevoelige functies waarvoor, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van een gezoneerde weg, akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km/uur wegen en woonerven, bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging.

Onderzoek

De bestemmingswijziging voorziet in de realisatie van nieuwe geluidgevoelige bebouwing in de vorm van woningen. De planlocatie is gelegen aan Tuin Ginneken, een binnenhof dat via de Ploegstraat wordt ontsloten. De Ploegstraat en Tuin Ginneken zijn beide 30 km/uur wegen. Een geluidsgevoelige bestemming die gerealiseerd wordt langs een 30 km/uur weg of in een woonerf wordt niet beoordeeld in het kader van de Wet geluidhinder. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het echter wel van belang inzicht te geven in het te verwachten akoestisch klimaat ter plaatse. De woningen worden gesitueerd tussen de bestaande bebouwing langs de Fatimastraat, de Ploegstraat en de Schrepelstraat. Doordat er sprake is van afschermde bebouwing van gemiddeld drie bouwlagen en een ruime afstand tot deze wegen, wordt er weinig tot geen geluidsoverlast verwacht van wegverkeer op één van deze wegen. De woningen en tuinen van de woningen zijn daarnaast meer richting de Ploegstraat gesitueerd. Zowel de Ploegstraat als de ontsluitingsweg Tuin Ginneken zijn doodlopende wegen en daarmee verkeersluw.

Conclusie

Ten aanzien van wegverkeerslawaai zijn geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

Normstelling en beleid

Ten aanzien van archeologische resten in de bodem is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) van toepassing. Deze wet regelen onder andere dat er in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening gehouden wordt met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Hieronder vallen zowel reeds bekende archeologisch waardevolle gebieden als gebieden waarvoor een (verhoogde) archeologische verwachting geldt.

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden in en rondom het plangebied.

Op gemeentelijk niveau is de nota 'Erfgoed in context: ErfgoedVisie Breda 2008-2015' van belang.

Onderzoek

Archeologie

Het plangebied heeft een hoge verwachtingswaarde volgens de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda. Dit houdt in dat archeologisch onderzoek verplicht is als een ontwikkeling groter is dan 100 m² en dieper gaat dan 0,3 meter onder maaiveld. De archeologische beleidsadvies kaart is te zien in figuur 4.3.

Figuur 4.3 Fragment archeologische beleidsadvieskaart

Om de archeologische waarden in beeld te krijgen, dient een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. In verband met de aanwezigheid van de huidige opstallen is het niet mogelijk dit onderzoek uit te voeren in het kader van de bestemmingsplanprocedure. Om deze reden is ervoor gekozen het plangebied te voorzien van een dubbelbestemming Waarde-Archeologie waarin de bovengenoemde ondergrenzen voor onderzoek zijn opgenomen. Archeologisch onderzoek dient toegevoegd te worden in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning. Archeologisch proefsleuvenonderzoek zal plaatsvinden na sloop van de huidige opstallen. Het daarvoor opgestelde en akkoord bevonden Programma van Eisen is toegevoegd in bijlage 3.

Cultuurhistorie

De Ploegstraat wordt gekenmerkt door rijwoningen die als arbeiderswoningen in de periode 1910-1930 zijn gebouwd aan bestaande (secundaire) verbindingswegen. Op onderstaand figuur is deze stedenbouwkundige opzet terug te zien. In de periode tussen 1930 - 1970 zijn de restruimtes tussen de Ploegstraat/Gaffelstraat/Kerkhofweg en de Fatimastraat in gebruik genomen voor kleinschalige, ambachtelijke bedrijvigheid of eenmansbedrijven. De bedrijven op deze binnenterreinen waren bereikbaar via smalle, onopvallende stegen tussen de woningen. De huidige invulling van het plangebied behoort tot een dergelijk binnenterrein met bedrijvigheid. Deze bedrijvigheid wordt in de toekomstige situatie vervangen door woningen. Op onderstaande figuur is te zien dat de huidige bebouwing van het plangebied geen bijzondere of karakteristieke kenmerken bevat. De woning aan de Ploegstraat, met de waarde ‘ orde 3 (basis) kenmerken’ blijft behouden. De nieuwe woningen zullen qua opzet aansluiting vinden bij de als ‘orde 3 (basis)kenmerken’ gewaardeerde woningen aan Tuin Ginneken.

Figuur 4.4: Uitsnede Ordekaart Breda, Ginneken (Bron: BAAC, 2009)

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie staan de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Normstelling en beleid

De verkeersgeneratie van een ontwikkeling wordt bepaald op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). De parkeerbehoefte van de ontwikkeling is bepaald op basis van de gemeentelijke parkeernormen.

Onderzoek

Ontsluiting

Het plangebied ligt tussen de Ploegstraat en de Fatimastraat en wordt in de toekomst ontsloten via het hof Tuin Ginneken. Het hof wordt ontsloten op de Ploegstraat. Vanaf de Schrepelstraat kan vervolgens de Fatimastraat worden bereikt. De Fatimastraat vindt aansluiting op de Franklin Rooseveltlaan, vanwaar verdere ontsluiting plaatsvindt naar de Rijkswegen A27 en A16. De Fatimastraat en Franklin Rooseveltlaan zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingswegen. Het hof Tuin Ginneken, de Ploegstraat en Schrepelstraat zijn onderdeel van een 30 km/u-zone. Gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer maken hier gebruik van dezelfde verkeersruimte. Voor fietsers wordt vanaf de Fatimastraat aangesloten op de hoofdfietsroutes. Parallel aan de Fatimastraat zijn vrijliggende fietsvoorzieningen aanwezig. Ten behoeve van voetgangers zijn trottoirs aanwezig. De ontsluiting van het plangebied is voor alle modaliteiten goed.

Verkeersgeneratie

De realisatie van vier aaneengebouwde woningen leidt tot een beperkte toename van de verkeersintensiteiten op de wegen rondom het plangebied. Deze verkeerstoename is bepaald op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). De verkeersgeneratie bedraagt, op basis van een ligging in het restgebied van de bebouwde kom en een sterk stedelijke gemeente, circa 35 mvt/etmaal op een werkdag op basis van de maximale kencijfers. Door de sluiting van het voormalige bloemisterij wordt ook een deel van de eerdere verkeersgeneratie weggenomen. Een eventuele toename is dermate beperkt dat deze verkeersstromen niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling.

Parkeren

De parkeerbehoefte is berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen zoals opgenomen in de 'Herijking parkeerbeleid - herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid 2004' (d.d. 20 juni 2013) van de gemeente Breda. Voor eengezinswoningen in het 'overig gebied' (niet zijnde centrum en schil) geldt een parkeernorm van 1,9 parkeerplaatsen per woning. Voor vier aaneengebouwde woningen leidt dit tot een totale parkeerbehoefte van acht parkeerplaatsen. Door de planvorming vervalt één bestaande parkeerplaats. Deze dient gecompenseerd te worden. Met de aanleg van tien nieuwe parkeerplaatsen wordt voorzien in deze parkeerbehoefte.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed en de beoogde ontwikkeling leidt niet tot een onevenredige verkeersgeneratie. Er zijn voldoende mogelijkheden voor parkeren op eigen terrein. Het aspect verkeer en parkeren staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2, van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In het Besluit nibm en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% toename van concentratie NO2 (stikstof dioxide) en PM10 (fijn stof) in de buitenlucht;

• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van vier aaneengebouwde woningen bestaande uit één bouwlaag inclusief bijbehorende voorzieningen. Het betreft daarmee een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als genoemd in het Besluit niet in betekenende mate. Nader onderzoek is dus niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel van belang aan te tonen dat ter plaatse aan de wettelijke grenswaarden wordt voldaan. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De maatgevende weg waarop metingen zijn uitgevoerd betreft de Fatimastraat, gelegen op circa 60 meter van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer liggen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 30,8 µg/m³ voor NO2, 24,1 µg/m³ voor PM10 en 15,2 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 14.

Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Hierdoor zal ter plaatste van het plangebied voldaan worden aan de wettelijke grenswaarden en is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Normstelling en beleid

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;

2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;

3. defensiebrandstoffen;

4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Tevens zijn er geen relevante hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Met eventueel aanwezige overige, planologisch gezien niet-relevante, leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft geen rekening te worden gehouden. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van de beoogde ontwikkeling niet in de weg staat.

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;

• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR, wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de Regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Op de professionele risicokaart is te zien dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Daarnaast zijn binnen een afstand van 200 meter geen spoor-, rijks-, of provinciale wegen gelegen waar vervoer van gevaarlijke stoffen plaats vindt. Ook vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen plaats.

Op een afstand van circa 2 km ten noorden van het plangebied ligt het spoortraject Breda-Tilburg waar vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt van de volgende stofcategorieën: A (4350), B2 (2500), C3 (5650), D3 (3800) en D4 (50). Voor de laatstgenoemde stofcategorie, D4 (LT3) geldt een invloedsgebied van meer dan 4 km. Het plangebied is gelegen in het invloedsgebied. Gelet op de beperkte toename in personen en de grote afstand tot het spoor, zal de ontwikkeling niet leiden tot overschrijding van de oriëntatiewaarde. Vanwege de ligging van het plangebied in het invloedsgebied van het spoor is een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Omdat het groepsrisico naar verwachting niet met meer dan 10% toeneemt en de oriëntatiewaarde niet zal overschrijden, kan worden volstaan met een beknopte verantwoording. In deze verantwoording wordt ingegaan op de aspecten zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid. Deze verantwoording is hieronder opgenomen.

Figuur 4.4 Uitsnede risicokaart

Beknopte verantwoording groepsrisico

Vanwege de ligging binnen het invloedsgebied dient op grond van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) het groepsrisico te worden verantwoord. In deze verantwoording wordt ingegaan op de aspecten zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten, in hoeverre zij in staat zijn hun taken goed uit te kunnen voeren en om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen, maar ook de brandweerzorgnorm wordt hier onder geschaard. Ten aanzien van de aspecten bereikbaarheid en bluswatervoorziening hanteert de regionale brandweer de richtlijnen zoals beschreven in de NVBR publicatie “Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid”.

Uit bovengenoemde handreiking volgt het advies dat het plangebied goed bereikbaar moet zijn voor de hulpverleningsdiensten via twee van elkaar onafhankelijke aanvalswegen, waardoor in geval van werkzaamheden of calamiteiten het plangebied goed bereikbaar is. Het plangebied wordt in zuidelijke richting ontsloten via de Gaffelstraat die aansluit op de Prins Hendrikstraat en in zuidoostelijke richting via de Schrepelstraat die aansluit op de Fatimastraat. Deze route kan gebruikt worden als vluchtroute voor de aanwezige personen. Hiermee kunnen zij van de risicobronnen af vluchten. Gelet op bovenstaande zijn de bestrijdbaarheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten goed te noemen.

Zelfredzaamheid

Het uitgangspunt is dat de aanwezige personen binnen het plangebied over het algemeen zelfredzaam zullen zijn. Aanwezige kinderen en ouderen worden beschouwd als minder zelfredzame personen. Er wordt uitgegaan van het feit dat de ouders/verzorgers de kinderen en ouderen kunnen begeleiden In het kader van een effectieve zelfredzaamheid kan het hulpsysteem 'Hartveilig Wonen' gehanteerd worden waarbij vrijwilligers opgeroepen kunnen worden om iemand te reanimeren in afwachting van een ambulance.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven of andere milieuhinderlijke functies in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;

• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied en de directe omgeving is op dit moment aan het transformeren van een gemengd gebied naar een rustige woonwijk. Direct naast de voorziene woningen is een bedrijfsfunctie aanwezig. Planologisch is hier bedrijvigheid tot en met milieucategorie 2 toegestaan. Voor deze milieucategorie geldt een afstand van 30 meter tot woningen. Voor milieucategorie 1 geldt een afstand van 10 meter tot woningen.

In de huidige situatie is hier een showroom aanwezig voor kleding en nog enkele andere bedrijven zoals een grafisch ontwerpbureau en een bedrijf wat teken- en schildercursussen aanbiedt. De omliggende gronden zijn bestemd voor woningbouw en in de huidige situatie is rondom de bedrijfsfunctie reeds woningbouw aanwezig. Het toevoegen van extra woningen in de nabijheid van de bestaande bedrijvigheid is vanuit milieuzonering mogelijk aangezien de bedrijvigheid op dit moment reeds rekening dient te houden met de bestaande, omliggende, woningen. Mocht zich een ander bedrijf hier in de toekomst willen vestigen, dan zullen niet alle categorie 2 bedrijven direct inpasbaar zijn. Eén en ander is afhankelijk van de aard en omvang van het bedrijf.

Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur) de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Huidige situatie

Ten behoeve van de bedrijfsvoering is op het perceel bedrijfsbebouwing in de vorm van schuren en kassen aanwezig alsmede een inrit naar de achterliggende panden. Het plangebied is daarmee zo goed als volledig verhard.

Beoogde ontwikkelingen

Het bestemmingsplan voorziet in een wijziging van de huidige bebouwingsmogelijkheden. Dit ten behoeve van de bouw van vier nieuwe woningen. Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

• sloopwerkzaamheden;

• (deels) bouwrijp maken;

• bouwwerkzaamheden.

Normstelling

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet

onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

1. door de minister van Economische Zaken aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;

2. door de minister van Economische Zaken aangewezen beschermde natuurmonumenten;

3. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Hetzelfde geldt voor de ecologische doelen van de beschermde natuurmonumenten (b), voor zover deze gebieden niet overlappen met Natura 2000.

Verordening ruimte 2014

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies. De bescherming van gebieden is geregeld via de provinciale Verordening ruimte.

Het Nationaal Natuurnetwerk (voorheen Ecologische Hoofdstructuur) is een netwerk van natuurgebieden en verbindingszones. Planten en dieren kunnen zich zo van het ene naar het andere gebied verplaatsen. Op plekken waar gaten in het netwerk zitten, legt de provincie nieuwe natuur aan.

Het Nationaal Natuurnetwerk (NNN) is in de eerste plaats belangrijk als netwerk van leefgebieden voor veel planten en dieren. Robuuste leefgebieden voor planten en dieren zijn nodig om soorten van uitsterven te behoeden. Maar het netwerk is er ook voor mensen die willen genieten van de schoonheid van de natuur, om te recreëren en tot rust komen.

De provincie wil in 2027 alle gaten in het netwerk hebben gedicht met nieuwe natuur. De concrete ambities staan in het natuurbeheerplan. Hierin staan twee kaarten: de beheertypekaart en de ambitiekaart. De beheertypekaart laat zien hoe natuur en landschap in Brabant er nu voor staan. De ambitiekaart geeft aan hoe zij er uit moeten gaan zien. Het effect van de ingreep op de natuurlijke kenmerken en waarden van het NNN dienen conform de Verordening ruimte van de Provincie Noord-Brabant op een zevental aspecten getoetst te worden:

• Geomorfologische waarden en processen

• Waterhuishouding en waterkwaliteit

• Natuurkwaliteit en areaal

• Rust en stilte

• Donkerte en openheid

• Landschapsstructuur

• Belevingswaarde

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang;

• er geen alternatief is;

• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend. De Ffw is voor dit plan van belang, omdat bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000 of een weidevogelleefgebied. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Nationaal Natuurnetwerk of een ecologische verbindingszone. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN bevindt zich op circa 1,2 kilometer ten zuiden van het plangebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos zich op circa 2,1 kilometer ten zuidoosten van het plangebied.

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot areaalverlies, versnippering, verstoring of verandering van de natuurgebieden. De ontwikkeling is ook dermate gering dat er geen sprake is van toename van verkeersintensiteiten. Er is daarmee ook geen sprake van een toename van de stikstofdepositie in het Natura 2000-gebied. De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Figuur 4.5. Ligging plangebied t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: Provincie Noord-Brabant)

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden op basis van de Flora- en faunawet zijn vastgesteld aan de hand van een quickscan ecologie (zie bijlage 4). Uit de quickscan blijkt dat het voorkomen van matig of zwaar beschermde soorten is uitgesloten. De bestaande bebouwing bezit geen gaten waarin vleermuizen zich zouden kunnen ophouden. Voor overige soort(groep)en, inclusief vogels, is het gebied verder volledig ongeschikt. Wel vliegen er vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Er kunnen daarnaast algemene licht beschermde zoogdieren voorkomen. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet. De realisatie van de beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het gestelde binnen de Flora- en faunawet.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Effecten op matig en zwaar beschermde planten- en diersoorten zijn tevens uitgesloten. Het aspect ecologie staat de uitvoering van de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Normstelling en beleid

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC).

De gemeente Breda zet in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

Onderzoek en conclusie

Bij de technische uitwerking van de nieuwbouwwoningen zullen toepassingen van duurzame materialen en oplossingen extra onderzocht worden, denk daarbij aan milieuvriendelijke materialen, zonnepanelen, groene daken en energiezuinige installaties.

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Artikel 3 Verkeer

De ontsluitingsweg naar de woningen en de parkeerplaatsen zijn bestemd als 'Verkeer'.

Artikel 4 Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn maximaal vijf woningen toegestaan binnen het bouwvlak. Het gaat daarbij om maximaal één vrijstaande woning (ter hoogte van de Ploegstraat 68) en maximaal vier aaneengebouwde woningen. Voor beide woningtypologieën zijn andere bouwregels opgenomen. Naast de woningen zijn ook tuinen, eventuele achterpaden en andere privéruimten onderdeel van deze bestemming.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' is gebruikt om de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Artikel 10 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

Artikel 11 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 12 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Ginneken, Ploegstraat 68.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;

• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;

• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de aankoop, sloop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is onderhavig concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

1. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, 's-Hertogenbosch;

2. Waterschap Brabantse Delta, Breda;

3. Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie, Tilburg.

Van de volgende instanties is een reactie ontvangen:

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, 's-Hertogenbosch

Gedeputeerde Staten ziet geen aanleiding om opmerkingen te maken op het bestemmingsplan.

Waterschap Brabantse Delta, Breda

Omdat de voorgenomen ontwikkeling geen negatieve effecten heeft op het watersysteem adviseert het waterschap positief. Wel wordt gevraagd nadrukkelijk te kijken naar het verminderen van afstromend regenwater, aangezien bij een herontwikkeling van een locatie hiervoor kansen liggen. Zij vragen daarom om te onderzoeken om maatregelen te nemen bij de bron om de afstroming van regenwater zoveel mogelijk te voorkomen.

reactie:

Bij uitwerking van het plan naar een bouwplan zal onderzocht worden of het treffen van maatregelen mogelijk is. Gezien de beperkte omvang van de locatie, zal dit echter beperkt zijn. Wel zullen in ieder geval enkele groenplekken zonder verharding gerealiseerd worden binnen het plangebied waar het regenwater kan infiltreren in de bodem.

Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie, Tilburg

Het plan voorziet niet in het oprichten van bijzonder kwetsbare objecten dus het standaardadvies is van toepassing. Het plan geeft de Brandweer geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) wordt de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode kan iedereen op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De zienswijzen worden samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college van B &W de gemeenteraad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.